河南省延津县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0726民初1743号原告：申成鑫，男，汉族，1977年11月21日出生，住延津县。原告：张红芳，女，汉族，1976年11月8日出生，住延津县。二原告委托诉讼代理人：钟勤勇，河南众硕律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：边瑞锋，男，汉族，1982年6月7日出生，住延津县。被告：李艳艳，女，汉族，1982年5月7日出生，住延津县，与被告边瑞锋系夫妻关系。二被告委托诉讼代理人：刘素霞，女，汉族，1951年7月11日出生，住延津县，系被告边瑞锋母亲。代理权限：特别授权。二被告委托诉讼代理人：申家杰，河南富豪律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告申成鑫、张红芳与被告边瑞锋、李艳艳买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月19日公开开庭进行了审理。原、被告双方及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告申成鑫、张红芳向本院提出诉讼请求：要求被告边瑞锋、李艳艳共同支付购房款75万元并自2017年10月26日起按中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率支付利息至还款之日止。事实及理由：原告申成鑫、张红芳系夫妻关系，二原告和案外人李某共有延津县温州商业街房屋一座。2017年10月26日，以二原告及李某为卖方、被告边瑞锋、李艳艳为买方，双方签订了《延津县存量房买卖合同》（以下简称存量房买卖合同）一份，约定房屋价款为150万元，被告应在2017年10月26日前将房屋价款一次性付清。但在房屋过户后，被告却称房款抵账了，拒不支付房款。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告边瑞锋、李艳艳辩称，案涉房屋是靳某以李某的名义于2008年与二原告共同购买，购买后以靳某的名义对外出租。2015年11月份，靳某与被告李艳艳协商，以150万元的价格将涉案房屋转让给被告，双方原商定购房款支付80%时即办理房屋过户手续，后因过户费用增加，靳某要求被告支付完全部房款方能办理过户手续。被告支付房款147万元后催促靳某办理过户手续，因靳某未能及时为被告办理过户手续，经协商，剩余3万元房款被告不用再支付，算作补偿。经被告与靳某、李某及二原告多次电话、短信联系协商，2017年10月26日，靳某、李某及二原告与二被告一同前往延津县不动产登记中心办理了案涉房屋的过户手续。二原告对被告将购房款支付给了靳某是知情的，在案涉房屋过户时和过户后并未说过房款之事。综上，二原告诉状所称房屋过户后被告不支付房款不属实。要求驳回原告申成鑫、张红芳对被告边瑞锋、李艳艳的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告申成鑫、张红芳向本院提供的证据材料有：①2008年12月10日二原告和李永梅（李某）签订的《协议书》一份，证明案涉房屋系二原告和李永梅共同共有。②2017年10月26日存量房买卖合同一份，证明案涉房屋由二原告和李某出售给二被告，房屋价款150万元，被告未支付原告购房款。③保全费票据一张，证明原告申请诉前保全，缴纳保全费4520元。④委托中介吕红霞办理缴税手续的委托书一份，证明仅委托吕红霞办理缴税手续，并未委托收取房款。⑤2018年4月18日二原告和刘素霞、被告李艳艳的谈话录音一份，证明被告李艳艳不承认签订过房屋买卖合同，被告李艳艳的婆婆刘素霞称150万元房款支付147万元是因为利息及税，并不是被告答辩状说的房租。⑥2018年4月9日靳某出具的欠条一份，证明2018年4月13日靳某转给原告申成鑫的15万元是支付的该笔欠款。被告边瑞锋、李艳艳对原告提供证据的质证意见：1.对证据①的真实性无异议，对证明目的有异议，认为李永梅与李某系同一人，该协议书是靳某以李某的名义与二原告所签，案涉房屋的首付款和分期贷款均是靳某与二原告缴纳，且协议书中留下的联系方式也是靳某的，案涉房屋的共有人系靳某与二原告，并非李某与二原告。2.对证据②的真实性无异议，对证明目的有异议，该合同可以看出合同签订时间和房款支付时间为同一天，根据日常生活经验法则可知，合同是在合同房款支付完毕后补签的用于过户所需的格式合同。涉案房款为150万元巨款，如果房款当时未支付完毕，根据一般常理来说，合同条款中应当有剩余房款何时付清的约定，还应有如到期未付清房款应承担何种违约责任的约定，但是本合同中对付款期限及违约责任无任何约定，并且原告至今也未举证拿出在签订该合同之前有原、被告双方签订的房屋买卖协议，因此该份合同不能证明房款未付清。另外该合同的签订，是去办理房屋过户的最后一道手续，按照一般经验法则，在过户前如果房款未支付完毕，在过户时也是将最后的一笔房款支付给卖方后，卖方才会配合办理过户手续。并且在2017年10月26日之后，原告从未跟被告有过任何联系，未向被告索要过原告所谓的房款。3.对证据③保全费有异议，原告在诉状中并未提及保全费，当庭提交属于增加诉讼请求，被告不认可。4.对证据④真实性无法确定，如该委托书是真实的，可以证明案涉房款已经缴纳完毕，否则也不会缴纳相关税费。5.对证据⑤的证明目的有异议，认为录音内容显示刘素霞称前期的合同是刘素霞和靳某所签，刘素霞是经办人，被告李艳艳没有签过该份合同，李艳艳说的并不是后来在不动产中心签的房屋买卖合同。被告在买卖该房屋时与靳某不认识，也不存在经济往来，原告说3万元是利息属于断章取义，该3万元是房屋拖延过户造成的损失。6.对证据⑥被告不知情，该欠条与靳某当庭证言相互印证，靳某认可其欠原告张红芳一笔20万元和一笔30万元的欠款。该15万元购房款是转给了原告申成鑫，不是转给原告张红芳。被告边瑞锋、李艳艳向本院提供的证据材料有：①2017年9月24日李某、张红芳、申成鑫共同出具的委托书一份、2017年10月26日存量房买卖合同一份，证明二原告及李某共同委托靳某办理房屋过户的相关手续。②二原告以及李某、靳某四人在延津县不动产登记中心办理房屋过户时的合影一份，豫（2017）延津县不动产权第0000590号不动产权证书一份，证明案涉房屋产权在上述四人的配合下转让给被告的事实。③2015年10月份至2017年3月份被告及其家人陆续转账支付给靳某房款117万元的银行转账记录，另支付靳某30万元现金，共支付靳某购房款147万元，证明签订房屋买卖合同协议后被告陆续向靳某支付房款147万元的事实。④2016年6月1日靳某就案涉房屋与陈某签订的《房屋租赁合同》一份，证明案涉房屋的租金是向靳某支付，当时在延津县不动产登记中心包括外界人士都认为案涉房屋就是靳某的房屋。⑤被告李艳艳与原告张红芳短信聊天内容截图四张，证明被告支付完购房款时还不知道案涉房屋的共有人还有二原告，但是通过了解，被告认为原告只是帮靳某的忙，用其名字购买的房屋。在被告知道后也将其准备购买案涉房屋并足额支付了房款的情况告知了原告张红芳，原告张红芳称其与靳某之间无任何经济纠纷，未反对卖房，并配合被告办理了相关的房屋转让手续，可以证明原告知道被告已将房款支付完毕。⑥2018年5月16日靳某出具的证明一份，证明靳某在收到全部房款后与二原告进行了结算，二原告应得66万多元。由于当时靳某资金紧张，借用了该笔款，同时靳某向二原告出具了借条，证明二原告对被告将房款支付给靳某是明知的。⑦证人靳某、李某、陈某的当庭证言，证明案涉房屋是靳某以李某的名义与二原告共同购买，靳某在签订房屋买卖合同前已经收到了二被告支付的全部购房款，且已经将该情况告知了原告张红芳，原告张红芳知道房款付清才办理的房屋过户手续。⑧李某在购买该房屋时办理按揭贷款的银行还款账户、靳某的银行账户各一份，证明案涉房屋的分期贷款的还款是通过靳某和张红芳偿还，靳某是通过银行转账向李某的还款账户转款的形式偿还的按揭贷款。原告申成鑫、张红芳对被告提供证据的质证意见：1.对证据①②的真实性无异议，能够证明案涉房屋是李某和二原告共有，且委托事项是办理查询和转移登记手续，并未委托收款。对不动产权证书，因原告不懂房产过户的办理流程，认为房产证还没有过户给被告，在办过证后才知道已经给被告过户了。2.对证据③有异议，不能证明该款属于购房款。因为被告从2015年陆续给靳某钱，给的有整有零，不符合房屋买卖合同的交易习惯，且协商的卖房款是150万，被告提供的证据仅是117万元，不能证明所有卖房款都给了靳某。3.对证据④真实性无异议，需要说明的是在2008年到2013年案涉房屋是以原告张红芳的名义出租给了电信公司。4.对证据⑤真实性无异议，但不能证明被告所说的房款已付清，只能证明二原告同意将房卖给二被告。5.对证据⑥有异议，认为是靳某和二被告欺骗原告，原告并未委托靳某出售房屋，靳某也从未向原告出具过借条，原告对被告付钱之事一无所知。原告在办理房屋过户手续时将账号给了二被告，要求二被告将房款转给原告，如果购房款已经付清，不可能再给被告账号说转钱的事。6.对证据⑦中证人靳某称没有向二原告说过给付房款无异议，对靳某说的其他的均有异议，靳某与原告张红芳之间有其他经济纠纷，其欠张红芳的钱多于75万元，靳某从未向原告出具过66万元的借条。被告少付的3万元是靳某借钱的利息，并不是被告说的因为房租和靳某说的办理过户手续时间长的优惠。对证人李某的证言有异议，认为是靳某让李某和二原告共同购买的房屋，至于李某和靳某之间的关系原告不知情。李某在新乡市房产交易中心工作，不可能不知道用自己的名字购房的法律后果。对证人陈某的证言，原告认为租房不等于卖房，承租方有义务向真正的房主缴纳租金，陈某将房租支付给了靳某，靳某又将一半房租给了二原告，二原告因此对陈某租房一事无异议。7.对证据⑧的真实性无异议。对原、被告提供的证据，本院认为均符合证据的真实性、合法性、关联性原则，作为有效证据予以确认并在卷佐证。本院根据当事人的陈述、举证、结合庭审诉辩意见，对本案事实确认如下：2008年12月10日，靳某以李永梅（李某）的名义与原告申成鑫、张红芳共同出资购买延津县温州商业街12-01号房屋，约定房屋产权各占50%，房产处置时需得到双方共同同意，出租或出卖时，所得款项按房产所有权比例分配。2015年，被告李艳艳及李艳艳的婆婆刘素霞与靳某商议购买案涉房屋，约定购房款为150万元，在支付购房款80%时办理过户手续，靳某承担过户费等相关费用，刘素霞代表边瑞锋、李艳艳与靳某签订了房屋买卖协议。后，被告边瑞锋、李艳艳及其家人陆续支付购房款，截至2017年3月份，共向靳某支付购房款147万元，剩余3万元房款靳某同意作为长期未给被告办理过户手续造成损失的补偿，不再支付。2017年9月24日，李某、申成鑫、张红芳三人出具授权委托书，委托靳某办理案涉房产过户手续，李某、申成鑫、张红芳、靳某四人为办理房产过户手续还拍了合影照。2017年10月26日，以李某、原告申成鑫、张红芳为甲方（卖方），被告边瑞锋、李艳艳为乙方（买方）签订存量房买卖合同一份，以备办理房屋过户手续。合同主要条款约定：“…第三条：乙方应在2017年10月10日前向甲方支付定金（大写）壹拾万元整元，（小写）100000元，作为乙方为履行本合同向甲方提供的担保。上述定金在乙方最后一次付款时冲抵房款。第四条：经双方协商确定，该房屋成交价款为（大写）壹佰伍拾万元整元，（小写）1500000元。房屋价款支付方式约定为全款一次性付清，乙方于2017年10月26日前向甲方支付房款。第五条：甲方应于2017年10月28日前将房屋正式交于乙方”。2017年11月21日，案涉房屋产权登记由李永梅、申成鑫、张红芳变更为边瑞锋、李艳艳，被告边瑞锋、李艳艳取得了豫（2017）延津县不动产权第0000590号不动产权证。原告申成鑫、张红芳称案涉房屋是原告二人和李某共同共有，二被告买房应向二原告和李某支付购房款。原告申成鑫、张红芳以被告边瑞锋、李艳艳未向其支付购房款为由，起诉来院，要求被告边瑞锋、李艳艳共同支付购房款75万元并自2017年10月26日起按中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率支付利息至还款之日止。另查明，原告张红芳与被告李艳艳的短信聊天记录显示：“9月18日李艳艳：红芳姐，我是艳艳，这房子你跟学梅姐有啥纠纷吗？如果有的话我都退出了。张红芳：没有，我们俩多年的好友了，铁得很。李艳艳：好的。”被告李艳艳分别于9月22日、9月23日、9月24日、10月24日、26日多次通知原告张红芳到不动产登记中心办理房屋过户手续。原告申成鑫、张红芳提供的其二人与刘素霞、被告李艳艳的谈话录音显示：“张红芳：商业街，中间那个12-1的楼，那个商铺。刘素霞：买靳某那个不是？张红芳：哎，那个房是俺伙买的，我跟俺爱人占50%，她占50%。”还可确认的事实有，李某当庭证言：李永梅、李某系同一人，李永梅的户口已注销。案涉房屋系靳某用她的名义与申成鑫、张红芳共同购买。李某未支付购房款，也未偿还过房贷，卖房款也与其无关。靳某当庭证言：案涉房屋系其以李永梅的名义与申成鑫、张红芳共同购买，购房款、房贷都是其与申成鑫、张红芳共同支付。2015年，其与刘素霞、李艳艳协商，将案涉房屋以150万元的卖给二被告，当时应该是与李艳艳签订了房屋买卖协议，房款付清后协议就撕了。协议签订后，被告陆续支付购房款。后来，由于过户手续办得时间太长，实际支付房款147万元，少给了3万元。靳某称，案涉房款没有一次性成交，分批成交，分批交房款时其没有如实给张红芳说房款已经给她了，过户后张红芳多次问到房款的时候其还说没有付款，停了几个月把这件事向张红芳坦白说了。总房款150万元结算过以后，应该给张红芳75万元，由于有其他经济出入，其给张红芳打了个66万多元的欠条，后来没几天的时间，通过转账给她15万元，等于还了15万元的款。靳某又称，其收过房款后，给二被告说过张红芳知道房款已经给过了。本院认为，案涉房屋产权原为靳某、申成鑫、张红芳共同共有，李某仅为名义产权人，有李某、靳某的当庭证言、相关银行转款明细、原告提供的谈话录音相印证，证据确实充分，足以认定。案涉房款二被告已向靳某付清，在原、被告双方及靳某、李某的参与下，案涉房屋的产权登记已由李永梅、申成鑫、张红芳变更为边瑞锋、李艳艳，房屋买卖行为已完成系基本事实。现原告申成鑫、张红芳以被告边瑞锋、李艳艳未向其支付购房款为由，要求被告边瑞锋、李艳艳按合同约定支付购房款75万元并承担银行利息，该诉讼请求能否成立的关键在于原告申成鑫、张红芳是否知道或应当知道在签订存量房买卖合同时被告边瑞锋、李艳艳已将购房款支付给靳某，或者说被告边瑞锋、李艳艳在签订存量房买卖合同前将购房款全部交付靳某有无过错。案涉房屋靳某与申成鑫、张红芳为实际共有人，靳某具有接受卖房款的资格。在被告边瑞锋、李艳艳知晓原告申成鑫、张红芳为房屋共有人后，被告边瑞锋、李艳艳及时与原告张红芳联系，询问张红芳“这房子你跟学梅姐有啥纠纷吗？如果有的话我都退出了”，张红芳答“没有，我们俩多年的好友了，铁得很”，之后几天李艳艳一直催促张红芳到不动产登记中心办理房屋过户手续。在不动产登记中心办理过户手续时，李某、申成鑫、张红芳为靳某出具了授权委托书，李某、申成鑫、张红芳、靳某四人还拍了合影照。根据房屋买卖行为的交易习惯，只有在支付全部房款或大部分房款后才会办理房屋过户手续，原告在对购房款支付情况一无所知的情况下即配合办理房屋过户不符合常理。在房屋买卖合同交易中，出卖人应当处于优势地位，出卖人可随时终止房屋产权登记变更程序，本案被告在签订存量房买卖合同、办理案涉房屋产权变更登记过程中并没有刻意隐瞒已支付完房款的事实，二原告稍加留意即可了解购房款支付情况，显然，二原告未有如此动作。在庭审陈述中，原告称在签订存量房买卖合同后曾要求被告将购房款打至原告账户，并向被告提供了账号，但被告对此予以否认。根据原告陈述，在签订存量房买卖合同时原告认为购房款尚未支付完毕，在此情况下，为保证其如数得到购房款，其应格外注意购房款的支付方式，在存量房买卖合同中对付款方式应有特别说明，但原告无证据证明其向被告履行了告知义务。综上，在签订存量房买卖合同时，原告申成鑫、张红芳应当知道被告边瑞锋、李艳艳已将购房款支付给靳某的事实，或者说原告申成鑫、张红芳对购房款的支付情况造成误判系自身原因，责任应当自行承担。另，靳某证言称，“过户后张红芳多次问到房款的时候我还说没有付款，停了几个月把这件事向张红芳坦白说了。总房款150万元结算过以后，应该给张红芳75万元，由于有其他经济出入，给张红芳打了个66万多元的欠条，后来没几天的时间，通过转账给她15万元，等于还了15万元的款。收过房款后，给二被告说过张红芳知道房款已经给过了”。根据靳某证言，即使原告申成鑫、张红芳在签订存量房买卖合同时不知道卖房款已经支付完毕，但之后靳某、张红芳就卖房款的分配情况也达成了协议，视为张红芳对靳某收受卖房款的认可，其亦不应再对二被告提起诉讼。综上分析，本院认为，原告申成鑫、张红芳要求被告边瑞锋、李艳艳支付购房款75万元并承担利息的诉讼请求证据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2015〕5号）第九十条之规定，判决如下：驳回原告申成鑫、张红芳要求被告边瑞锋、李艳艳支付购房款75万元并自2017年10月26日起按中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率支付利息至还款之日止的诉讼请求。案件受理费11400元，减半收取5700元，诉前财产保全费4520元，共计10220元，由原告申成鑫、张红芳共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  姚志强二〇一八年八月七日法官助理王亚楠书记员齐英爽