湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2018)湘0105民初1438号原告：湖南第一物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段6号。法定代表人：张鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：张轼，湖南众铭律师事务所律师。被告：苏利辉，女，汉族，1970年9月26日出生，住湖南省宁乡县。原告湖南第一物业服务有限公司与被告苏利辉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告湖南第一物业服务有限公司的委托诉讼代理人张轼与被告苏利辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南第一物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费6170.88元；2、判令被告支付滞纳金/违约金1234.18元；3、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原告自2010年12月1日起入驻长沙万国城小区，为该小区提供物业管理服务至今。被告系该小区一期××栋××房的业主，一直享受原告提供的物业管理服务，但被告自2013年1月1日起至2016年12月31日止一直未缴纳过物业服务费，经原告多次催缴，仍欠原告6170.88元未缴纳。原告认为，被告在享受原告提供的物业管理服务的同时，应当及时、足额支付相应的物业管理费用，其故意延迟支付行为已经严重侵犯了原告的合法权益。在原告多次催促要求支付的情形下，仍未予以支付。因此，原告有权要求被告支付物业管理费、滞纳金（违约金）及迟延支付期间的相应利息。现原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告苏利辉辩称，一、物业公司出入口监管不严，存在安全隐患。2012年10月19日，因家中财产被盗，损失1万多元，当时要求查看视频监控，但原告一直没有提供，也未给出合理说法，所以被告没有交纳物业费。二、房屋阳台等处每年春天漏水、长霉，而且家里水压小，原告一直没有处理。三、按物业服务合同约定，原告应当为被告办理90元/月的停车位，但因被告未交物业费，所以原告没有为被告办理，被告在不得以的情况下购买车位。四、因被告未交纳物业费，原告扣押了被告的国土证。五、房屋建筑面积为80.18平米，而非原告所称的80.35平米。原告围绕诉讼请求依法提交了万国城（长沙）一期前期物业服务协议、万国城交房及入伙会签单、湖南第一物业服务有限公司缴费通知单、物业费欠费统计表等证据材料，被告向本院提交房屋产权证、微信聊天记录、照片、物业服务委托合同、车位使用转让协议、发票、报警案件登记表等证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经庭审审查，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2010年11月，当代置业（湖南）有限公司（甲方）与原告湖南第一物业服务有限公司（乙方）签订一份《万国城MOMA（长沙）1.6期物业服务合同》，合同约定：甲方将万国城MOMA（长沙）1.6期项目委托乙方进行物业管理服务；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业服务管理服务包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，消防、安全服务，清洁卫生、环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理等；前期物业服务期限，自本合同签订之日起至业主委员会与物业公司签订《物业服务合同》止；委托管理服务费按建筑面积收取，具体标准为每月每平方米1.6元。被告苏利辉系长沙市开福区万国城一期××栋××房(建筑面积：80.18平方米)的业主，于2010年12月31日收房。同日，被告与原告签订《万国城MOMA（长沙）小区前期物业服务委托合同》，双方约定：物业服务期限自本合同签订之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止；物业服务费用，住宅按建筑面积每月每平方米1.6元收取，被告应根据原告书面公布或通知的收费时间按时交纳物业服务费用；若被告不按合同约定的收费标准和时间交纳有关物业服务费用及其他相关费用的，自逾期之日起每天被告应按逾期缴纳金额的千分之三向原告支付滞纳金；双方还对物业服务内容、物业服务质量、双方的权利义务等事项进行了约定。上述合同签订后，原告为该小区及业主提供了物业管理和服务。自2013年1月1日起被告一直未向原告缴纳物业服务费，截至2016年12月31日，共计欠费6157.82元。经原告催收，被告仍未缴纳，故原告诉至本院。庭审中，被告提交报警案件登记表，证明2012年10月19日，被告家中财物被盗，损失1万多元；原告对此无异议。被告还提交微信聊天记录和照片，拟证明房屋漏水、发霉，原告没有及时处理；原告对漏水事实无异议，但称对被告房屋漏水的情况进行了登记和处理，认为该证据不能达到被告的证明目的。本院认为，一、原告与建设单位即当代置业（湖南）有限公司签订的《万国城MOMA（长沙）1.6期物业服务合同》，以及原告与被告签订的《万国城MOMA（长沙）小区前期物业服务委托合同》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。并且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。因此，被告作为万国城MOMA××栋××房的业主，上述合同对其均有约束力，被告应依约向原告缴纳物业服务费。二、关于尚欠的物业服务费及滞纳金。从2013年1月1日起被告未交纳物业费，截至2016年12月31日，被告尚欠物业服务费6157.82元，经原告催收，被告至今尚未缴纳。缴纳物业服务费是业主的一项基本义务，但作为物业服务企业，亦应按约向业主提供良好的物业管理和服务。根据被告向本院提交的报警案件登记表、微信聊天记录和照片，结合原、被告双方陈述，可以证明原告对小区监控、房屋漏水处理等物业服务不到位，而原告未提交相关证据予以反驳，故本院认为原告物业服务确有瑕疵，为此酌情减免被告20%的物业服务费，即被告应支付原告2013年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费4926.26元（6157.82元×80%）。关于违约金/滞纳金，因被告并非恶意拖欠原告物业服务费，且原告物业服务确有瑕疵，故本院对原告要求被告支付违约金/滞纳金的诉求不予支持。另外，关于被告所称的房屋漏水等问题，可以要求相关责任主体予以解决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告苏利辉于本判决生效之日起十日内向原告湖南第一物业服务有限公司支付自2013年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费4926.26元；二、驳回原告湖南第一物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费260元，合计310元，由被告苏利辉承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  王剑锋人民陪审员  杨 义人民陪审员  黄月霞二〇一八年八月一日代理书记员  周梦瑶附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。