广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018)粤13民终2517号上诉人（原审被告）：惠州市伟豪房地产开发有限公司，住所地：惠州市江北16号小区德赛大厦14层A。法定代表人：黄伟。委托诉讼代理人：罗卓伟，广东百德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张汉坤。被上诉人（原审原告）：郑德美。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：邱钰珍，广东天穗（惠州）律师事务所律师。上诉人惠州市伟豪房地产开发有限公司因与被上诉人张汉坤、郑德美房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2018)粤1302民初476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人惠州市伟豪房地产开发有限公司委托诉讼代理人罗卓伟，被上诉人张汉坤、郑德美委托诉讼代理人邱钰珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被上诉人张汉坤、郑德美辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审原告张汉坤、郑德美向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告支付逾期办证违约金人民币95020元（违约金以原告已交付房价款人民币884729元为基数，自2015年7月1日起，按每日万分之三计至实际完成房屋所有权登记之日，即2016年6月22日止）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告惠州市伟豪房地产开发有限公司作为出卖人与原告张汉坤、郑德美作为买受人于2013年2月23日签订了《商品房买卖合同》【合同编号：惠州（2013）10004750】，合同约定主要内容如下:“由原告购买被告名下的位于惠州市惠城区新沥路26号伟豪领御世家XX号房的房产，房屋总价：人民币捌拾捌万肆千柒佰贰拾玖元……付款方式：于签约当日付清首期款￥444729.00元整，余款￥440000.00元整办理银行按揭。……交付期限：出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、本商品房经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、地质勘察单位五方验收及格……关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，买受人自愿委托出卖人办理产权登记”。该合同的出卖人处有被告惠州市伟豪房地产开发有限公司的盖章确认，买受人处有原告张汉坤、郑德美的签字、捺印确认。上述合同签订后，原告分别于2013年3月4日、2013年9月26日向被告付房款444729元、440000元，另外，原告提交了《住宅专项维修资金专用收据》、《中华人民共和国税收转账专用完税证》、《收据》等证据以证明原告已办证所需缴纳的费用。另外,被告提交一份《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》以证明涉案房产于2014年9月19日经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、地质勘察单位五方验收合格。原告在庭审中认可被告是2013.6.30之前交付的涉案房产。另外，涉案房产于2016年6月22号办理了房屋权属证书。原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》【合同编号：惠州（2013）10004750】，系具有完全民事行为能力的双方当事人的真实意思表示，且涉案的合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。原、被告签订合同后，原告向被告支付了购房款和办证费用，被告应依约及时将房屋交付给原告使用，虽然被告辩称：“该房的合法交付时间为五方验收日即2014年9月19日，答辩人应当在2016年9月18日前为被答辩人办妥房屋产权证书。”但是在本案中，原、被告均认可被告在2013年6月30日前已将涉案房屋实际交付给原告，因此，无论涉案房屋是否于2014年9月19日达到交付条件，但原告已认可涉案房屋已于2013年6月30日实际交付，因此，涉案房屋的交付日期应认定为2013年6月30日，故被告应在交付房屋之日起730日内即2015年6月30日前为原告办理房屋产权证书,而被告于2016年6月22日才为涉案房屋办理产权证,被告的行为已构成违约，故被告应承担相应的违约责任。根据原、被告双方《商品房买卖合同》中的约定，被告应按日向原告支付已付房价款的万分之五的逾期办证违约金，但原告主张按照已支付房价款的日万分之三支付违约金，其请求是对自身权利的自由处分，不违反法律规定和损害他人合法权益，原审法院予以确认。即被告应向原告支付违约金94754.5元（以房价款884729元为本金，从2015年7月1日起计至2016年6月22日止按每日万分之三计算：884729÷10000×3×357）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，判决如下：一、被告惠州市伟豪房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张汉坤、郑德美支付逾期办证违约金人民币94754.5元。二、驳回原告张汉坤、郑德美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1088元(原告已预交1088元)，由被告惠州市伟豪房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交了一份涉案房屋的工程竣工验收申请表和竣工验收记录，证明涉案房屋的合法交付时间，法院认定为2014年9月19日，即竣工验收记录里面所记载的时间。被上诉人质证称对真实性、关联性不予认可，本案的交付时间为2013年6月30日。本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同真实有效，双方当事人应严格全面履行各自的权利和义务。针对上诉人的上诉，本院经审理认为，本案的争议焦点是办证期间的起算点应从房屋交付之日起计算还是达到法定交付条件时起计算。一审庭审时双方确认，尽管涉案楼房是在2014年9月19日经过五方验收，达到合同约定的交付条件，但上诉人在房屋未经五方验收的情况下，于2013年6月30日将房屋交付给被上诉人，被上诉人也同意接收，故应认定涉案房屋的实际交付使用日为2013年6月30日。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条已明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”，因此，一审按实际交付房屋的时间起算办证期间符合双方合同约定，上诉人要求按五方验收的时间起算办证期间没有合同依据，本院不予支持。综上所述，上诉人惠州市伟豪房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2168.86元，由上诉人惠州市伟豪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾求凡审 判 员 邹 戈审 判 员 徐国华二〇一八年八月二日法官助理 黄湘燕书 记 员 彭 敏附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。