湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0111民初3980号原告：刘琴，女，1987年8月1日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：刘飞志，湖北今天律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：刘桂，湖北今天律师事务所律师，一般授权代理。被告：陈念，女，1982年11月5日出生，汉族，户籍地：广东省从化市，现住广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：李博，北京市京师（武汉）律师事务所律师，特别授权代理。第三人：武汉智博联合房地产代理有限公司，住所地：武汉市洪山区武梁路大华南湖公园世家二期2-S2-106号。法定代表人：周彪，该公总经理。委托诉讼代理人：李伟平，男，1977年3月27日出生，���族，住武汉市洪山区，系该公司员工，特别授权代理。原告刘琴诉被告陈念、第三人武汉智博联合房地产代理有限公司（以下简称智博公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员向真、人民陪审员王建明、人民陪审员吴小蕊组成合议庭审理，于2018年7月25日公开开庭进行了审理，原告刘琴及其委托诉讼代理人刘飞志，被告陈念及其委托诉讼代理人李博、第三人智博公司的委托诉讼代理人李伟平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘琴向本院提出诉讼请求：1、解除原告、被告及第三人签订的编号为5000148号《存量房屋居间（买卖）合同》。2、被告退还原告已支付的购房首付款27万元，并按同期银行存款利率向原告支付利息2960元（从2016年4月25日起暂计至2016年7月25日，利息最终计算至实际支���之日止），返还定金2万元，并支付总房价10%的违约金61500元。3、被告赔偿原告因房屋增值造成的损失（具体金额以鉴定为准）。4、被告赔偿原告已支付给第三人的中介费6000元。5、被告赔偿原告为购买该房屋办理贷款所支付的银行贷款费、评估费7827元。6、本案的诉讼费用、保全费全部由被告承担。后将诉讼请求第三项变更为：请求被告赔偿原告因房屋增值造成的损失14.8万元，第五项变更为被告赔偿原告为购买该房屋办理贷款所支付的银行贷款费7827元、评估费8650元。事实和理由：2016年4月24日，原告、被告、第三人签订了《存量房屋居间（买卖）合同》，交易的房屋为位于武汉市洪山区丁字桥南路558号保利中央公馆K3、G5、G6栋G5单元3206号。合同约定：房屋总价为人民币61.5万元；原告向被告支付2万元定金后，被告将该房屋《房屋所有权证》和《土地使用权证》交予第三人保管；原告向被告支付27万元首付款解除该房产贷款抵押后，被告应办理递件过户手续；递件手续受理成功后，原告再向被告支付25000元；尾款30万元在办妥交易过户及抵押登记后由贷款银行划入原告在该银行指定开设的账户内。同时约定双方应于2016年6月10日之前备齐该房屋产权交易所需资料到房产登记机关申请买卖手续。合同签订后，原告依约向被告支付20000元定金和27万元房屋首付款，被告将本案所涉房屋的《武汉市商品房买卖合同》、《房屋所有权证》、《土地使用权证》、房屋全部钥匙和房卡交原告和第三人。同时被告获得了中国建设银行个人信贷业务系统个人贷款结清证明，并将该证明原件交付给原告。2016年5月27日，原告办妥该房屋的组合贷款手续，多次通知、催告被告要求按约定履行递件过户义务，但被告迟迟不按合同��定履行该义务，并要求增加购房款5至6万元才过户，否则解除合同。原告已向被告和第三人送达《已办妥相关银行贷款请按约履行告知函》和《律师函》，但时至今日被告仍拒不履行合同约定的交易过户义务。根据《存量房屋居间（买卖）合同》第八条的规定，被告的行为已构成根本违约，原告有权解除合同,同时由被告承担相应的违约责任。被告陈念辩称：双方已经达成一致意见，解除买卖合同，并于2016年8月份向原告银行转账321000元，其中包括首付款27万元，定金2万元，协商解除赔偿金31000元，被告支付了上述款项以后，双方本应再无争议，但是原告反悔，不按照约定与被告签订解除买卖合同协议书。根据实际交易习惯，每套房屋存在三个价格，分别是房管局备案价格、真实合同成交价、评估价，由于武汉市尚未实行三价合一政策，因此同一套房子的三个价格差距很大，这三个价格中只有真实合同价才能证明房屋实际的价值，因此原、被告双方提供的评估报告都不能证明房屋的实际价值，也无法用来证明原告的实际损失，由于双方已协商，并且支付了全部赔偿款，原告不存在任何实际损失。两份评估报告也仅仅作为参考，而不是直接适用。合同法领域属于私法领域，在双方之间的约定不违反相关禁止条款前提下，应当以双方当事人意思自治优先，现在当事人已经通过实际行动达成一致，原告收受款项事实上导致双方合同已经实际解除，法院应该尊重双方当事人的意思自治，不应该过多干涉。第三人智博公司述称：陈念与刘琴通过智博公司于2016年4月24日签订存量房买卖合同，双方协商成交价格615000元，买方通过首付加银行组合贷款购买该房屋，于2016年6月10日之前办理该房屋过户手续。2016年4月25日刘琴��付给陈念购房定金20000元，另支付270000元前期首付款。后陈念称组合贷款流程太慢，影响其本人在外地买房，要求买方把组合贷款更改为商业贷款，刘琴没有同意，还是继续用组合贷款方式。2016年5月27日，刘琴银行贷款审批通过，智博公司当天通知陈念回武汉办理该房屋过户事情，陈念当时反悔，不愿意回武汉办理过户，临时涨价让刘琴加价再回来办理过户事情，后来陈念要求刘琴加65000就可以随时回武汉办理过户，刘琴没有答应，陈念说不加钱就只能违约，不能出售该房屋，双方于2016年6月5日在智博公司当面协调违约事宜，陈念2016年6月10日要刘琴加人民币50000元就可以回武汉办理过户事情，最后还是没有协商成功。8月20日前双方未达成解除合同的协议。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院已组织交换证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并��卷佐证。本院经审查认定事实如下：2016年4月24日，原告刘琴与被告陈念、第三人智博公司签订了编号为5000148号《存量房屋居间（买卖）合同》，合同约定：1、交易房屋位于武汉市洪山区丁字桥南路558号保利中央公馆K3、G5、G6栋G5单元3206号,建筑面积为56.57平方米，房屋所有权证号：武房权证洪字第××号，土地使用权证号：洪国用2016商字第728号；2、房屋总价为人民币615000元整；3、付款方式为分期付款：组合贷款，原告在签订合同当天向被告支付20000元定金，同时被告将该房屋的房屋所有权证和土地使用权证交予第三人保管及办理过户事宜。被告该房产有抵押需提前还贷解押，原告于2016年4月25日前支付给被告270000元，作为购买该房产前期首付款（不含定金），原告于递件过户受理成功之日一次性支付给被告（不含定金）25000元，剩余尾款300000元原告通过银���贷款方式一次性支付给被告，该房产尾款在办妥交易过户及抵押登记后由贷款雁行划入被告在该银行指定开设的账户内。原被告双方应于2016年6月10日之前备齐该房屋产权交易所需资料到房产登记机关申请买卖手续；4、原告承担房管局过户税费、评估费、银行担保费、中介经纪代理费；5、原告按宗需向第三人支付经济代理费12000元，在履行合同中，任何一方不履行本合同，违约方应代守约方向第三人支付经纪代理费，守约方已经支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；6、被告应在收到房屋过户递件受理成功当日，腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于原告；7、违约责任：如逾期超过十天仍未履行本合同的，守约方有权解除本合同，被告违约双倍返还定金给原告，违约方向守约方支付总房价的10%作为违约金，同时签署解除合同书面协议。8、附加条款���因被告该房产有银行按揭贷款，约定2016年4月25日预约银行提前还款解押。合同签订后，原告刘琴于2016年4月24日、4月25日通过银行转账向被告陈念支付20000元定金和270000元房屋首付款，被告向原告出具相关收条，并将本案所涉房屋的《武汉市商品房买卖合同》、房屋所有权证、土地使用权证、房屋全部钥匙和房卡交原告和第三人智博公司。原告刘琴于4月24日向第三人智博公司支付经济代理费6000元。4月25日，陈念结清中国建设银行个人贷款。5月5日，原告刘琴向第三人智博公司支付银行贷款费用、评估费7827元。2016年8月20日被告陈念向原告刘琴转账321000元。案件审理过程中，经原告刘琴申请，本院委托湖北华夏房地产评估咨询有限公司对诉争房产的2016年7月25日以及2016年12月14日的市场价值进行评估，评估的市场价值分别为763000元、967000元。原告刘���及第三人智博公司对上述结果无异议，被告陈念不认可上述评估结果，并认为估价的时间节点应为2016年6月18日被告陈念向原告刘琴及第三人智博公司提出解除合同的时间，并申请对房屋2016年6月18日价格进行评估，本院委托深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司对诉争房产2016年6月18日市场价值进行评估，评估市场价值为744000元。本院认为：原告刘琴与被告陈念签订《存量房屋居间（买卖）合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的权利义务。关于原告请求判令解除原被告及第三人签订的编号为5000148《存量房居间买卖合同》的诉讼请求，原告刘琴在合同签订后，依约履行支付定金与首付款的义务，而被告陈念却未履行其办理房屋过户手续的义务，并向原告刘琴和第三人智博公司表示拒绝履行合同义务。根据《合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，故原告请求判令解除原告、被告及第三人签订的编号为5000148号《存量房屋居间（买卖）合同》的诉讼请求本院予以支持。关于原告刘琴请求被告赔偿原告因房屋增值造成损失及违约金的诉讼请求，根据《合同法》第一百一十二条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。本案中，被告陈念违约导致合同解除，被告应当赔偿原告因此产生的损失。双方约定的违约金为合同金额的10%，该违约金不足以弥补原告刘琴的损失，原告刘琴认为应当以其实际损失即房屋溢价损失作为赔偿依据合理，��院予以支持。本院在审理过程中经原、被告申请依法对本案所涉房屋的价值进行三次评估，原告于2016年8月2日起诉至法院请求解除合同，评估价时间为2016年7月25日的最为接近，被告陈念辩称应以被告拒绝履行合同义务时间即2016年6月18日作为评估的时间节点，损害了守约方的合法权利，本院不予采信。另房屋市场价格大幅度波动近些年屡见不鲜，这是一个智力健全的正常人所应具有的社会常识，原被告在签订本合同时理应预计到房屋市场价格可能存在波动，因此被告不能因房价上涨而免除其违约责任。本院基于兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及原告基于本起交易的预期利益、损失情况等因素综合考虑，本院将被告应赔偿的房屋增值造成的损失调整为118400元。关于违约金的问题，原告既主张房屋溢价损失，又主张违约金，属于重复主张，现本院已支持原告���求赔偿房屋差价损失，因此对该项请求，本院不予支持关于原告要求被告赔偿已经支付的中介费6000元和银行贷款费7827元的诉讼请求，原告刘琴因购买本案房屋，向中介支付了中介费6000元以及银行贷款费7827元，这是因被告陈念的违约行为所造成的直接损失，原告要求被告赔偿，符合法律规定，本院予以支持。因被告已向原告返还321000元，原告要求被告退还原告已支付的购房首付款270000元，返还定金20000元，从此款项中扣除后为321000-270000-20000=31000元，折抵被告应赔偿的损失118400元，被告还应付给原告118400-31000=87400元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定判决如下：一、解除原告刘琴、被告陈念及第三人武汉智博联合���地产代理有限公司签订的编号为5000148号《存量房屋居间（买卖）合同》；二、被告陈念于本判决生效之日起十日内支付给原告刘琴87400元；三、被告陈念于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘琴中介费6000元以及银行贷款费7827元；四、被告陈念于本判决生效之日起十日内支付原告利息（从2016年4月25日计至2016年8月20日，以270000元为基数按同期银行贷款利率计算）；五、驳回原告刘琴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6824元，由原告刘琴负担4948元，被告陈念负担1876元；评估费8650元（原告已预交）、评估费4000元（被告已预交），保全费3595元，由被告陈念负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  向 真人民陪审员  王建明人民陪审员  吴小蕊二〇一八年八月一日书 记 员  马 欣