广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终11683号上诉人（原审原告）：彭良君，女，1977年8月27日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托代理人：文燕，广东盈隆律师事务所律师。委托代理人：陈俊兵，男，1976年10月14日出生，汉族，身份证住址重庆市合川市，系彭良君丈夫。被上诉人（原审被告）：广州雅恒房地产开发有限公司，住所地为广州市中新广州知识城九佛建设路。法定代表人：郑重。委托代理人：史煜，女，公司员工。上诉人彭良君因与被上诉人广州雅恒房地产开发有限公司（以下简称雅恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初6090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人彭良君上诉请求：1.撤销一审判决第二判项，改判雅恒公司向彭良君支付从2015年1月16日起至实际交楼之日为止的违约金；2.一、二审案件受理费由雅恒公司承担。事实和理由如下：一审未判令雅恒公司承担迟延交房的违约责任错误。一、一审认定彭良君提出的异议内容并非针对房屋不符合交付标准或条件，而是房屋存在需要进行修缮的瑕疵，违背了客观事实。1.彭良君收到雅恒公司的《收楼通知书》后对涉案房屋进行验收时，发现涉案房屋存在重大的质量问题。为证明涉案房屋存在重大质量问题，彭良君提供了《业主收楼验收表》，雅恒公司委托的物业公司代表何昌平也签字确认了上述重大质量问题。彭良君还提供了当时在现场验房时的照片，照片中有非常明显的大缺口。2.雅恒公司时隔三年才主张彭良君提出的重大质量问题属质量瑕疵，既不符合客观事实，也违背了诚实信用原则，不应被法院采纳。雅恒公司收到彭良君提出的上述重大质量问题后，一直未给予彭良君任何书面回复。3.主卧墙身的大缺口属重大质量问题，而非质量瑕疵，不能通过彭良君的装修行为予以弥补。雅恒公司作为专业有资质的开发商，至今仍未就以上质量问题的修缮情况进行书面回复。二、雅恒公司提供的证据材料不足以证明涉案房屋符合《购房合同》约定的交付标准或交付条件。1.雅恒公司提供的文件仅仅是交付标准的必要条件，而非充分条件，不能直接视为涉案房屋符合交付标准。根据《购房合同》第十五条第三款规定雅恒公司必须要提供合同约定的全部文件，否则，就视为不符合交付标准。《购房合同》附件六中也明确了涉案房屋的装饰、设备标准。因此，一审仅以雅恒公司提供了《购房合同》约定的上述文件就认定涉案房屋符合交楼标准错误。2.根据《购房合同》第十六条约定及《业主收楼验收表》的验收项目，彭良君在验收房屋时有权针对涉案房屋的质量问题提出异议，否则，雅恒公司向业主交付房屋时也不会在《业主收楼验收表》上设置上述验收项目。三、根据《购房合同》第十六条约定，无论涉案房屋是否符合交付标准或条件，只要彭良君认为涉案房屋不符合交付标准或条件的，就有权一次性提出异议，这是一个主观的标准。一审认定彭良君提出的异议内容应当针对涉案房屋不符合交付标准或条件提出，将主观标准直接转化为客观标准，属于重大逻辑错误。四、无论彭良君提出的质量问题属质量缺陷或者质量瑕疵，均不影响对雅恒公司至今仍未向彭良君实际交房这一事实的认定，既然雅恒公司迟延交房，根据《购房合同》的约定，就应当承担迟延交房的违约责任。雅恒公司本应于2015年1月15日前向彭良君交付涉案房屋，但在彭良君就涉案房屋的质量问题提出异议之后，其一直未对异议部分给予书面回复和处理意见，根据《购房合同》第十六条第二款约定，涉案房屋视为未交付。被上诉人雅恒公司二审辩称：不同意彭良君的上诉请求，雅恒公司已经按照买卖合同及相关法律规定，向彭良君提供了符合交付条件的房屋，且其提出的问题属于不影响居住的装修瑕疵，雅恒公司不应当承担逾期交楼的违约责任，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回彭良君的上诉请求。彭良君向一审法院起诉请求：一、判令雅恒公司立即无条件向彭良君交付位于萝岗区悦然一街；二、判令雅恒公司向彭良君支付从2015年1月16日起至实际交楼之日为止的违约金；三、本案诉讼费全部由雅恒公司承担。一审法院经审理查明：彭良君与雅恒公司于2013年6月28日就彭良君购买雅恒公司开发的雅居乐富春居（即萝岗区悦然一街）的相关事宜签订了《广州市商品房买卖合同》（编号：201306214416）。按照合同约定，该房屋应当在2015年1月15日前交付彭良君，合同约定验收期为3天，彭良君于2015年1月17日验收涉案房屋时，在业主收楼验收表上提出书面反馈意见表示房屋存在主卧铝窗下与墙身有大缺口、入户门顶梁板内侧与墙身有大缺口等多种问题。《广州市商品房买卖合同》（编号：201306214416）第十二条约定：“交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”第十三条约定：“房屋交付：甲方应当在2015年1月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。”第十四条约定：“延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.甲方如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的每日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，合同继续履行。”第十五条约定：“房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。”第十六条第二款约定：“乙方（彭良君）认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。”彭良君于2015年1月17日对涉案房屋进行验收程序，验收过程中彭良君提出了异议，并通过《业主收楼验收表》向雅恒公司提出书面异议。雅恒公司至2017年9月5日未作出书面答复或处理意见。雅恒公司于2017年9月5日向彭良君出具收楼催收函，告知其于2017年9月15日前办理收楼手续。彭良君于2017年10月16日向雅恒公司提出复函，表示雅恒公司一直未在合同规定的时间作出书面答复和处理意见，也没有将涉案房屋实际交付彭良君。一审庭审中，彭良君、雅恒公司双方确认彭良君已缴清涉案房屋房款。另查，涉案房屋所处雅居乐科学城项目一期住宅于2013年9月21日取得竣工验收备案表、建设工程规划验收合格证，于2013年9月4日通过消防验收，于2014年10月30日取得永久水，于2014年5月13日取得永久电，于2012年10月16日签订通邮协议，于2013年6月20日取得永久气，于2013年9月4日取得环保验收，于2013年8月30日取得人防工程验收。以上事实有彭良君、雅恒公司双方的证据及双方当庭陈述证实。一审法院认为，彭良君、雅恒公司已就购买涉案房屋达成合意，并签订《广州市商品房买卖合同》（编号：201306214416），该协议是双方真实意思表示，且合法有效，双方应当依约履行。现一审庭审中双方确认彭良君已缴清房款，完成付款义务，现已过房屋交付期限，彭良君要求雅恒公司向彭良君交付位于萝岗区悦然一街的房屋（即雅居乐富春居）理据充分，一审法院予以支持。对于彭良君主张的雅恒公司未按《购房合同》约定按期交付房屋，应向彭良君支付从2015年1月16日起至实际交楼之日止的违约金，违约金按0.1‰/日的标准计算。一审法院认为，根据第十六条第二款约定：“乙方（彭良君）认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。”及《购房合同》第十二条约定：“交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”从《购房合同》第十六条第二款的表述来看，彭良君提出的异议内容应当针对涉案房屋不符合交付标准或条件提出，但从双方一审庭审陈述来看，彭良君提出的异议内容并非针对涉案房屋不符合交付标准或条件的，而是房屋存在需要进行修缮的瑕疵。故彭良君所提出的异议内容不符合《购房合同》第十六条第二款的约定，且彭良君方也没有提交充分证据证明涉案房屋实际存在质量问题，不符合交付标准或条件。现雅恒公司方提交的建筑工程竣工验收报告、规划验收合格证、建设工程消防验收意见书、关于黄埔区法院调查函的回函、供用电方案协议、客户受电工程竣工检验意见书、建设工程施工分包合同、广州市燃气输配及应用工程交工验收证书、环保验收批复、人防工程专项竣工验收备案意见书等证据已表明涉案房屋符合交付条件，故彭良君主张涉案房屋不符合交付条件证据不足，对其主张的违约金一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2018年4月9日作出如下判决：一、广州雅恒房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内向彭良君交付位于萝岗区悦然一街(即雅居乐富春居）；二、驳回彭良君其他诉讼请求。案件受理费7169.9元由彭良君承担，彭良君已缴纳。本院经二审审理，当事人对一审法院查明的事实并无异议，本院予以确认。二审期间，当事人均无新证据提交。二审期间，彭良君确认涉案房屋影响实际入住的原因就是主卧与窗下与墙身有大缺口。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议的焦点为彭良君能否要求雅恒公司支付逾期交楼的违约金。彭良君和雅恒公司签订《广州市商品房买卖合同》购买涉案房屋，上述合同约定了房屋交付的时间和条件。涉案房屋在合同约定的交付时间即2015年1月15日前已经具备了交付条件，且彭良君于2015年1月17日对涉案房屋进行了验收程序，只是因彭良君提出了异议，故未完成收楼。本案争议的焦点进而转化为彭良君对涉案房屋提出的异议能否构成不予收楼的合理抗辩。彭良君主张涉案房屋的主卧与窗下与墙身有大缺口，故涉案房屋不符合交付条件。从合同约定来看，只要涉案房屋房屋取得了竣工验收备案表和具备永久供水、供电、供气和通邮的条件，就符合了交楼条件，涉案房屋显然已经具备了上述交楼条件。从彭良君提出的主卧与窗下与墙身有大缺口的异议来看，该异议实属涉案房屋存在的质量瑕疵，且不影响彭良君实际入住使用涉案房屋，彭良君可就涉案房屋存在的质量瑕疵要求雅恒公司承担相应的维修或赔偿责任，但不能以此拒绝收楼。综上分析，彭良君主张涉案房屋不符合交付条件的理据不能成立，彭良君要求雅恒公司支付逾期交楼的违约金理据不足，本院不予支持。综上所述，彭良君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7277元，由彭良君负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一八年八月三十日书记员 李依虹