湖北省宜昌市西陵区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0502民初1451号原告李圣强，男，1978年5月16日出生，汉族，住宜昌市西陵区。委托代理人付斌，湖北百思特律师事务所律师（特别授权代理）。委托代理人刘雄志，湖北仁辉律师事务所律师（特别授权代理）。被告宜昌市宜洋汽车后市场有限公司，住所地宜昌市西陵区发展大道91号。法定代表人王泽华，该公司董事长。委托代理人李志平，该公司经理（一般授权代理）。被告宜昌茂荣物业管理有限公司，住所地宜昌市西陵区发展大道91号。法定代表人王茂荣，该公司总经理。原告李圣强与被告宜昌市宜洋汽车后市场有限公司（以下简称宜洋公司）、宜昌茂荣物业管理有限公司（以下简称茂荣物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘洪斌独任审判，于同年6月13日公开开庭进行了审理，原告李圣强的委托代理人刘雄志，被告宜洋公司的委托代理人李志平，被告茂荣物业公司的法定代表人王茂荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李圣强诉称：2011年8月30日，原告将其位于宜昌市宜洋汽车后市场C1-000246号房屋委托宜洋公司出租经营，约定：委托经营期限自2011年12月29日起至2023年12月28日止，其中2011年12月29日至2014年12月28日三年租金为122593元；2014年12月29日至2017年12月28日，租金为每年46702元；2017年12月29日至2020年12月28日，租金为每年52540元。截至2017年10月31日，宜洋公司拖欠原告租金88715元。2016年1月11日，茂荣物业公司与原告等其他业主签订申明，同意将承租户缴纳的所有租金支付给原告等业主，但二被告至今未履行义务。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原告和第一被告于2011年8月30日签订的《房屋委托出租经营协议书》，立即返还承租房屋；2、二被告支付原告截止2017年10月31日的租金88715元及违约金59954元，并按照每日144元的标准支付从2017年11月1日起至房屋返还之日止的租金；3、本案全部诉讼费用由二被告承担。被告宜洋公司辩称：1、《房屋委托出租经营协议书》系售后包租性质，属无效协议，根据2001年建设部颁布的规定、2006年住建部发布的通知、2011最高院的司法解释，该协议违反不得售后返租的强制性规定；2、房屋收益已由原告自行收取，被告不欠原告任何租金；3、原告诉请的违约金标准过高，法院应予以调整。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告茂荣物业公司辩称：茂荣物业公司不是租赁合同的相对方，其未做过申明，未参与收取租金，亦无债务负担的意思表示，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2011年8月30日，原告李圣强（甲方，委托方）与被告宜洋公司（乙方，受托方）签订《房屋委托出租经营协议书》一份，约定：甲方将宜昌市宜洋汽车后市场C1-000246号房屋（系甲方从宜昌宜洋置业有限公司处购买，不动产证号：鄂（2016）宜昌市不动产权第0010043号）委托乙方出租经营；委托经营期限自2011年12月29日起至2023年12月28日止，其中2014年12月29日至2017年12月28日租金为每年46702元，2017年12月29日至2020年12月28日，租金为每年52540元，乙方在每年12月29日以前一次性支付下一年度租金；乙方在协议约定时间内，通过银行转账方式将当前租金一次性支付；乙方如未在约定的时间内支付租金，逾期30日后仍未付租金的，乙方则必须赔偿因违约给甲方造成的全部经济损失并支付违约金101402元。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告将房屋交由宜洋公司出租经营。自2014年12月29日起，宜洋公司开始拖欠租金，截止2017年12月31日，宜洋公司仅向原告支付租金52097元，还拖欠原告租金88009元。另查明，2016年1月11日，湖北西陵经济开发区管理委员会、宜洋三期所有业主、宜昌宜洋置业有限公司、宜昌市宜洋汽车后市场一、二楼承租户协商将承租户应缴纳的所有租金以及宜洋置业有限公司欠付业主的办证费、刘荣生欠业主办证费打到指定账户，并形成《关于成立宜洋三期业主进账专用账户的申明》，刘荣生在“宜昌茂荣物业管理有限公司刘荣生”处签名。经本院主持调解，双方不能达成一致意见。上述事实，有不动产登记证书、房屋委托出租经营协议书、申明等证据以及当事人当庭陈述在卷证实。本院认为，原告李圣强与被告宜洋公司签订的《房屋委托出租经营协议书》，系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告宜洋公司提出《房屋委托出租经营协议书》违反了售后包租的禁止性规定、应认定为无效的辩解，因庭审已查明原告并非从被告宜洋公司购买房屋，双方的合同关系中不存在售后包租的情形，且宜洋公司所提此项辩解亦违反了诚实信用原则，本院依法不予采纳。原告鉴于《房屋委托出租经营协议书》履行过程中，被告宜洋公司不能按约支付租金，致使合同目的不能实现，请求解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告宜洋公司应向原告支付截止2017年12月31日拖欠的租金，另应按照合同约定的租金标准（52540元÷365天=144元/天）向原告支付自2018年1月1日起至承租房屋返还之日止的租金及占有使用费。被告宜洋公司辩称租赁房屋已由原告收回并自行出租、收取租金，但其未就该项辩解举证，故对该项辩解意见本院依法不予采纳。原告另提出的违约金主张，因合同约定的违约金过分高于造成的实际损失，被告宜洋公司请求适当减少，符合法律规定，本院参照中国人民银行同期贷款利率标准计算违约金。原告主张被告茂荣物业公司应对被告宜洋公司拖欠的租金、违约金承担连带清偿责任，并提交了《关于成立宜洋三期业主进账专用账户的申明》，因该申明中被告茂荣物业公司并无债务负担的意思表示，故原告的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告李圣强与被告宜昌市宜洋汽车后市场有限公司于2011年8月30日签订的《房屋委托出租经营协议书》，被告宜昌市宜洋汽车后市场有限公司于本判决生效后十日内自宜昌市宜洋汽车后市场C1-000246号房屋（不动产证号：鄂（2016）宜昌市不动产权第0010043号）腾退。二、被告宜昌市宜洋汽车后市场有限公司向原告李圣强支付截止2017年12月31日的租金88009元，并自2018年1月1日起至承租房屋实际返还之日止，按照每日144元的标准向原告李圣强支付租金及占有使用费。三、被告宜昌市宜洋汽车后市场有限公司以46702元为基数，从2015年12月29日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准向原告李圣强支付逾期付款利息；以46702元为基数，从2016年12月29日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准向原告李圣强支付逾期付款利息；以52540元为基数，从2017年12月29日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准向原告李圣强支付逾期付款利息。四、驳回原告李圣强的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3273元（原告李圣强已预交），本院减半收取1636.5元，由被告宜昌市宜洋汽车后市场有限公司负担，在履行上述判项时一并直接转付给原告李圣强。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  刘洪斌二〇一八年八月八日书记员  肖 伟