江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终5809号上诉人（原审被告）：中国人民解放军无锡联勤保障中心，住所地无锡市滨湖区梁清路***号。法定代表人：侯志平，部队长。委托诉讼代理人：于翔，该单位参谋。委托诉讼代理人：崔保华，江苏九州祥和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李萍霞，女，1967年12月4日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：叶泥，江苏金政律师事务所律师。上诉人中国人民解放军无锡联勤保障中心（以下简称无锡联保中心）因与被上诉人李萍霞房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初8190号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。无锡联保中心上诉请求：撤销一审判决第一项内容，被上诉人承担本案一、二审案件受理费、鉴定费。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定“原、被告签订的租赁合同约定租赁用途为宾馆，因此被告知晓原告租赁涉案房屋系用于开设宾馆。原告开设宾馆，需要对涉案房屋进行装修，原告装修后，被告并未表示反对”错误。首先，涉案房屋在出租给被上诉人使用之前，是由上诉人出租给赵崇庆开设宾馆，其后被上诉人从赵崇庆处受让宾馆经营权，并与上诉人签订《军队房地产租赁合同》。因此，涉案房屋在出租给被上诉人使用时就已经被用于经营宾馆，房屋内已经具备开设宾馆的条件，被上诉人承租后并不必然需要对涉案房屋进行装修。其次，直至本案审理过程中，上诉人才从被上诉人处得知其对涉案房屋进行了装修，从之后的评估中亦可看出该次装修主要是对宾馆内部进行出新改造，工程量并不大，从外部根本无从得知涉案房屋的装修情况。上诉人之前根本不知道被上诉人是否装修、何时装修，故此对其装修行为也无从提出反对。二、一审判决适用法律错误。原判决根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，认为上诉人对涉案房屋的装修损失存在过错，应承担相应的责任，该条法律适用不当。本案属于房屋租赁合同纠纷，对房屋租赁合同无效后的责任如何承担，有更加明确的法律规定。根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，本案中被上诉人根本没有告知上诉人其要对涉案房屋进行装修，其擅自装修所产生的费用应由其自行承担。上诉人暂保留要求被上诉人恢复原状或赔偿损失的权利。李萍霞辩称：1.本案涉及的装修上诉人是知晓的。原先承租人赵崇庆原来签订的合同是三年的，合同的经营目的是开宾馆，后来被上诉人方以及案外人赵崇庆共同与部队签订的军队房地产租赁合同，经营目的仍然是宾馆，根据现有的状况，通常宾馆的经营时间3—5年应该进行再一次装修装饰，我方的做法完全是符合客观实际的。2.我方与部队尽管在合同上签订的期限是一年，实际上口头约定的是三年，被上诉人方也是按照三年的期限对宾馆进行了装修装饰，合同是在2015年9月21日签订，装修开始时间是2016年元月，从双方签订合同到装修完毕，在此期间宾馆进行停业装修，装修活动在上诉人眼皮底下，上诉人说不知情不可能。且根据我方了解，上诉人在被上诉人装修期间也曾经到过现场察看，过问过宾馆的经营、装修状况。上诉人陈述不知情不符合客观事实。3.被上诉人对涉案宾馆进行装修，实际上花费的装修价格有鉴定机构进行评估，造成的损失是367900元，由于部队的过错造成本合同无效乃至合同解除，根据法律规定由部队承担一定的过错责任，也是符合客观实际的，从公平角度来看，也应当由过错方承担一定的责任，一审法院判决正确。上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉。李萍霞向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《军队房地产租赁合同》无效；2.被告赔偿经营转让费60万元；3.被告赔偿装修改造款526980（以实际评估价为准）；4.被告支付违约金25000元；5.被告返还租赁保证金1万元；6.本案诉讼费全部由被告承担。一审法院认定事实如下：南京市鼓楼区新门口2号的土地使用权人为中国人民解放军总后勤部（73856部队）。中国人民解放军73856部队系原中国人民解放军73841部队的下属单位。中国人民解放军73841部队于2016年12月15日停止运行，房屋上的所有权利义务均由解放军无锡联保中心承继。2015年9月21日，原73841部队有偿办（出租方，甲方）与李萍霞（承租方，乙方）签订了一份《军队房地产租赁合同》，约定甲方将南京市鼓楼区新门口2号楼（大厦）一、二层门面房的房屋（建筑面积298平方米）出租给乙方使用，租赁用途为宾馆；租赁期限自2015年11月8日起至2016年11月7日止；租金总额为155000元，租金按季结算，乙方于每季的前十日交付甲方；乙方向甲方支付房地产租赁保证金1万元，乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金，甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息；乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满或者解除协议时，必须无偿移交给甲方；租赁期满，协议解除；甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本协议约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；乙方有违反合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付25000元作为违约金等等。上述合同签订后，原73841部队有偿办将涉案房屋交付李萍霞作经营宾馆使用。李萍霞向原73841部队支付租金15500元及租赁保证金1万元。2016年11月7日，租赁期限届满，被告要求李萍霞迁出，但李萍霞一直使用至今，亦未支付房屋占有使用费。2017年6月27日，解放军无锡联保中心以李萍霞为被告诉至一审法院，要求返还涉案房屋并支付房屋占有使用费等。2017年10月23日，一审法院作出（2017）苏0106民初6370号民事判决书，判决：一、原、被告于2015年9月21日签订的《军队房地产租赁合同》无效；二、被告李萍霞于判决生效之日起十日内将南京市鼓楼区新门口2号一、二层门面房腾空并交还原告中国人民解放军无锡联勤保障中心；三、被告李萍霞于判决生效之日起十日内支付自2016年11月8日起至实际迁出上述房屋之日止的房屋使用费（按155000元/年标准计算）；四、驳回原告中国人民解放军无锡联勤保障中心的其他诉讼请求。该判决书已经生效。2017年8月7日，李萍霞申请追加赵崇庆为第三人参加诉讼，本院予以准许。2018年3月7日，李萍霞撤回对第三人赵崇庆的起诉。一审诉讼中，李萍霞申请对涉案房屋装饰装修现有价值进行鉴定。2018年2月5日，江苏建元恒信资产评估有限公司作出《对于南京市新门口2号一、二层门面房顺8宾馆装饰装修价值的评估报告》，本次评估范围为李萍霞接手该宾馆之后于2016年初对该宾馆实施的出新改造，确定涉案房屋装饰装修市场价值为36.79万元。一审法院认为，民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。根据本院查明的上述事实以及原、被告的诉辩意见，做如下评判：关于无锡联保中心是否赔偿李萍霞装修损失问题。无锡联保中心、李萍霞签订的租赁合同约定租赁用途为宾馆，因此无锡联保中心知晓李萍霞租赁涉案房屋系用于开设宾馆。李萍霞开设宾馆，需要对涉案房屋进行装修，李萍霞装修后，无锡联保中心并未表示反对。根据《合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院生效的（2017）苏0106民初6370号民事判决书已经确认《军队房地产租赁合同》无效，双方对于合同无效均有过错，均应承担相应的责任。因此对于李萍霞的装修损失，无锡联保中心应承担相应的责任。根据本案的具体情况，结合无锡联保中心、李萍霞双方的过错程度等因素，一审法院酌定无锡联保中心赔偿李萍霞装修损失184000元。关于李萍霞要求无锡联保中心赔偿经营转让费60万元的问题。李萍霞与赵崇庆签订经营转让协议，并向赵崇庆支付相关费用，双方之间转让的不仅仅是相关装修、设施等，还包括相应的机会。但并未与无锡联保中心发生法律关系，因此李萍霞向无锡联保中心主张转让费，没有法律依据，一审法院不予支持。关于李萍霞主张违约金及租赁保证金的问题。因涉案合同无效，李萍霞要求无锡联保中心承担违约责任没有法律依据，因此一审法院不予支持。对于李萍霞要求退还保证金的问题，因双方之间的合同无效，一审法院生效的（2017）苏0106民初6370号民事判决书已经确定李萍霞的相关责任，因此无锡联保中心应返还李萍霞租赁保证金1万元。关于李萍霞主张确认《军队房地产租赁合同》无效的问题。因一审法院生效的（2017）苏0106民初6370号民事判决书已经确认《军队房地产租赁合同》无效，根据“一事不再理”的法律原则，对于李萍霞的该项主张，一审法院不予支持。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、中国人民解放军无锡联勤保障中心于判决生效之日起十日内支付李萍霞装修损失184000元；二、中国人民解放军无锡联勤保障中心于判决生效之日起十日内返还李萍霞租赁保证金10000元；三、驳回李萍霞的其他诉讼请求。一审案件受理费16653元，鉴定费25000元，合计41653元，由李萍霞负担23653元；中国人民解放军无锡联勤保障中心负担18000元（李萍霞已预付，无锡联保中心在履行上述债务时，一并支付李萍霞）。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，上诉人二审期间陈述，按照规定应该是定期去检查部队出租的房屋，大概一个季度左右检查一次，有的甚至更长一些。对涉案房屋应该是一个季度左右去检查一次，如果检查的话，会提出要求，检查时应该是没有看到装修。上述事实，有二审询问笔录予以证实。双方当事人在二审中均未提交新证据。二审期间，本案的争议焦点为：无锡联保中心是否应向李萍霞支付装修损失184000元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，无锡联保中心、李萍霞签订的《军队房地产租赁合同》已经生效判决确认无效，双方对于合同无效均有过错，均应承担相应的责任。案涉房屋虽原系案外人承租用于经营宾馆，但李萍霞承租后，对案涉房屋进行装修以便经营亦符合宾馆经营惯例和客观需求，上诉人自认对案涉房屋有定期检查的情况，其辩称对被上诉人的装修行为不知情亦不认可的主张与常理不符，亦未能提供充分证据证明，本院不予采信。一审结合无锡联保中心、李萍霞双方的过错程度等因素，酌定无锡联保中心赔偿李萍霞装修损失184000元系依法行使裁量权，已充分衡平双方权益，并无不当。综上所述，无锡联保中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3980元，由中国人民解放军无锡联勤保障中心负担。本判决为终审判决。审判长  许云苏审判员  涂 甫审判员  马 帅二〇一八年八月二十日书记员  韩卓君