河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0311民初5110号原告：洛阳宝龙置业发展有限公司，住所地：洛龙区开元大道219号2幢101，统一社会信用代码：914103007850917736。法定代表人：许××董事长。委托诉讼代理人:许文,河南王城律师事务所律师,特别授权。委托诉讼代理人:王玉和,河南王城律师事务所实习律师,一般代理。被告:王中欣，男，1949年2月2日生，汉族，住河南省汝州市。原告洛阳宝龙置业发展有限公司与被告王中欣商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月28日受理后,依法组成合议庭进行了审理。原告洛阳宝龙置业发展有限公司的委托诉讼代理人许文、王玉和到庭参加了诉讼，被告王中欣经本院合法传唤未到庭。现本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《商品房预售合同》已经于2017年8月18日解除，被告办理的物权预告登记于2010年9月25日失效。判令被告配合原告办理洛阳宝××广场××区××单元××号商品房的预售合同登记备案注销手续。2、判令被告立即将宝龙城市广场DE区第2幢1单元1-418号商品房返还原告，并将房屋恢复至原告交付时的状态，承担收回房屋前发生的物业费、水费、电费等相关费用。3、判令被告从2010年5月23日收房之日起至实际向原告返还房屋之日，按照同时期同区域的通常租金标准向原告支付房屋使用费（每套每月按800元暂计算至2017年8月22日共87个月为69600元）。4、判令被告按照按总房款123886元的10%支付违约金12388.6元。5、要求被告归还银行扣划原告贷款本息（暂计至2017年3月29日已被扣划款2233.2元）和从2014年12月30日起按照银行同期逾期贷款利率计算计至实际归还完毕之日的扣划款的利息。6、确认原告在返还被告房款时，可以先行扣除原告代被告清偿的银行贷款、利息以及房屋使用费、物业费、违约金等费用。7、判决被告承担本案诉讼费、保全费、律师费等原告实现债权的费用。事实与理由：2009年7月20日，原告与被告订立了《商品房预售合同》，购买原告位于洛阳宝××广场××区××单元××号商品房。总房价款为123886元，被告选择按揭贷款方式付款，其中首期款50886元，按揭款73000元。2009年9月29日，兴业银行股份有限公司洛阳分行与原、被告三方订立《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定银行向被告提供贷款73000元，借款期限120个月,用于购买上述商品房，被告以所购原告的商品房作贷款抵押物，原告提供连带保证责任担保。银行如约发放贷款后，被告未如约履行还款义务。银行于2014年12月30日扣划原告帐户存款731.17元，2017年3月29日又扣划原告帐户存款1502.03元，合计共扣划2233.2元。2017年7月26日原告通过特快专递向被告邮寄了《要求返还代付按揭款本息及违约金的催款函》，但被告置之不理。2017年8月15日原告通过特快专递向被告邮寄了《解除合同告知函》。依据《商品房预售合同》附件四第十三条购房合同解除3、合同解除后，出卖人向买受人退还房价款前，买受人应完成以下工作：（1）办妥购房屋合同注销登记手续。(3)、如买受人已实际接收了该房屋的，则其应按照同时期同区域的通常租金标准向出卖人支付使用费。如买受人已实际入住该房屋的，则买受人还应将房屋恢复至出卖人交付时的状态归还出卖人，此前发生的水、电、物业费等相关费用，均由买受人承担；若买受人未将该房屋恢复至出卖人交付时的状态，未拆除之装修和遗留的物品视同买受人已放弃一切权利，出卖人有权处理而不必对此负责。上述费用及出卖人将房屋恢复到交付状态所需的费用，出卖人有权从应向买受人退还的房款中先行扣除。”以及第二十一条“按揭担保,第1项“在出卖人为买受人的按揭贷款提供担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息及（或）其他应付款项而导致按揭银行要求或通知可能追究出卖人的担保责任的，买受人应于收到出卖人通知之日起10日内偿付出卖人被划扣的款项及其他损失，同时应向出卖人支付等值于被划扣金额与其他损失金额的总和的违约金。如果出现下述情况之一，则视为买受方构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，收回该房屋，追偿代偿款项及其他损失，并按该房屋房价款总金额的10%追究买受方违约金：（ⅰ）买受方未按本款前述期限偿付出卖人被划扣的款项及其他损失，并向出卖人支付违约金的；或（ⅰi）出卖人代买受方偿还的按揭贷款本息累计金额或者出卖人遭受的损失超过按揭本金的10%。另外第十五条第2项约定合同一方按照购房合同中所留地址投递邮件，自邮件发出后第3日，即视为送达，故双方签订的《商品房预售合同》已经于2017年8月18日解除。2010年6月25日原告办妥包含本案房屋在内的洛龙区牡丹大道148号2幢1-401等627套房洛房权证市字第××号房产证，被告没有在三个月内办理房产证，更没有办理他项权证，依据物权法二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，被告在洛阳市不动产登记中心办理的物权预告登于2010年9月25日失效。综上所述，为维护原告合法权益，防止损失进一步扩大，无奈将被告起诉到法院，望依法准予所请。被告王中欣经本院合法传唤未到庭，亦未提供书面答辩及证据。经审理查明，2009年9月29日，原被告双方签订《商品房预售合同》，约定被告购买原告开发的位于洛阳宝××广场××区××单元××号商品房，房屋总房价款为123886元。被告以按揭贷款方式付款，其中首期款50886元，按揭款73000元。2009年9月29日，兴业银行股份有限公司洛阳分行与原、被告三方订立《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定银行向被告提供贷款73000元，借款期限120个月,用于购买上述商品房，被告以所购的商品房作贷款抵押物，原告提供连带保证责任担保。该借款合同签订后，银行如约发放贷款，但被告未按约定履行还款义务。该银行于2014年12月30日扣划原告帐户存款731.17元，于2017年3月29日扣划原告帐户存款1502.03元。2017年7月26日，原告通过特快专递向被告邮寄了《要求返还代付按揭款本息及违约金的催款函》，未妥投；2017年8月15日，原告通过特快专递向被告邮寄《解除合同告知函》，告知被告双方合同解除并要求被告30日内办理商品房预售登记备案注销手续，亦未妥投。本案《商品房预售合同》附件四第十三条购房合同解除载明“3、合同解除后，出卖人向买受人退还房价款前，买受人应完成以下工作：（1）办妥购房屋合同注销登记手续。（3）如买受人已实际接收了该房屋的，则其应按照同时期同区域的通常租金标准向出卖人支付使用费。如买受人已实际入住该房屋的，则买受人还应将房屋恢复至出卖人交付时的状态归还出卖人，此前发生的水、电、物业费等相关费用，均由买受人承担；若买受人未将该房屋恢复至出卖人交付时的状态，未拆除之装修和遗留的物品视同买受人已放弃一切权利，出卖人有权处理而不必对此负责。上述费用及出卖人将房屋恢复到交付状态所需的费用，出卖人有权从应向买受人退还的房款中先行扣除。”以及第二十一条按揭担保中载明“1、在出卖人为买受人的按揭贷款提供担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息及（或）其他应付款项而导致按揭银行要求或通知可能追究出卖人的担保责任的，买受人应于收到出卖人通知之日起10日内偿付出卖人被划扣的款项及其他损失，同时应向出卖人支付等值于被划扣金额与其他损失金额的总和的违约金。如果出现下述情况之一，则视为买受方构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，收回该房屋，追偿代偿款项及其他损失，并按该房屋房价款总金额的10%追究买受方违约金：（ⅰ）买受方未按本款前述期限偿付出卖人被划扣的款项及其他损失，并向出卖人支付违约金的；或（ⅰⅰ）出卖人代买受方偿还的按揭贷款本息累计金额或者出卖人遭受的损失超过按揭本金的10%。另该补充协议第十五条第2项约定合同一方按照购房合同中所留地址投递邮件，自邮件发出后第3日，即视为送达。现原告诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。另，2010年6月25日原告办妥包含本案房屋在内的洛龙区牡丹大道148号2幢1-401等627套房洛房权证市字第××号房产证，被告没有在三个月内办理房产证，也没有办理他项权证。本院认为，原被告双方所签订的《商品房预售合同》是当事人的真实意思表示，符合相关法律规定，合同合法有效，当事人应全面履行自己的义务。由于被告未按时足额履行还款义务，导致原告向其发出解除合同通知，本院对《商品房预售合同》已经解除予以确认。合同解除后，原告因该合同收取的购房款扣除相关费用后应予以返还，被告应协助原告办理相关手续。原告作为贷款合同的保证人，负有连带清偿被告所欠银行贷款之义务。银行贷款还清之后，应办理房屋登记注销手续。双方所签《商品房预售合同》补充协议第十五条第2项约定合同一方按照购房合同中所留地址投递邮件，自邮件发出后第3日，即视为送达，故双方签订的《商品房预售合同》于2017年8月18日解除。依据物权法二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，被告没有在可进行不动产登记之日起三个月内办理房产证，故预告登记于2010年9月25日失效。因被告违约造成双方合同解除，按照《商品房预售合同》补充约定，被告应将涉案房屋恢复原状后返还原告，并应承担入住后产生的物业费、水电费等费用。但物业费、水电费具体数额原告未予举证，故该项诉求本院不予支持。原告要求被告按每月800元支付2015年12月7日收房之日起至实际返还房屋之日租金，但对于租金支付标准并未举证，该诉求本院不予支持。原告要求被告按总房款的10%支付违约金有合同依据，对该项诉求本院予以支持。原告要求被告归还银行扣划原告的存款本息有事实及合同依据应予支持。因被告违约造成原告因此支出的诉讼费、保全费、律师费依照双方合同及法律规定被告应予承担。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告洛阳宝龙置业发展有限公司与被告王中欣双方签订的《商品房预售合同》于2017年8月18日解除，被告王中欣办理的物权预告登记于2010年9月25日失效。被告王中欣应配合原告办理洛阳宝龙城市广场DE区第2幢1单元1-418号商品房的预售合同登记备案注销手续。二、被告王中欣于本判决生效之日起十五日内将宝龙城市广场DE区第2幢1单元1-418号商品房返还原告洛阳宝龙置业发展有限公司，并将房屋恢复至原告交付时的状态。三、被告王中欣于本判决生效之日起十五日内按照按总房款123886元的10%向原告洛阳宝龙置业发展有限公司支付解除合同违约金12388.6元。四、被告王中欣于本判决生效后十五日内偿还原告洛阳宝龙置业发展有限公司代其偿还银行的贷款本息2233.2元及按照同期银行贷款利率计算至实际偿还全部代偿款之日止的利息（利息的起算时间以本判决书审理查明部分中“具体代偿明细”所列出的日期为准）。五、被告王中欣于本判决生效之日起十五日内支付原告洛阳宝龙置业发展有限公司律师费3573元。六、被告王中欣应向原告洛阳宝龙置业发展有限公司支付的上述违约金、银行代偿款、律师费等费用可由原告在返还被告王中欣房款时先行扣除。七、驳回原告洛阳宝龙置业发展有限公司的其它诉讼请求。案件受理费3302元、保全费1140元，共计4442元，由被告王中欣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  陈 雷人民陪审员  段国华人民陪审员  沈鹏鹏二〇一八年二月二十三日书 记 员  陈 明