安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书(2018)皖0103民初3529号原告:汪丹，女，1984年8月29日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：张建春，北京市天银律师事务所律师。被告：安徽荣远置业有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区大杨镇照山社居委B区移民安置区39栋28号。法定代表人：舒世发，董事长。委托诉讼代理人：耿召军，北京盈科（合肥）律师事务所律师。原告汪丹诉被告安徽荣远置业有限责任公司（下称荣远公司）商品房买卖合同纠纷一案。本院于2018年5月16日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪丹的委托诉讼代理人张建春,被告荣远公司的委托诉讼代理人耿召军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。汪丹向本院提出诉讼请求:1、判令荣远公司继续履行与汪丹签订墨荷名邸5号楼306室的《墨荷名邸定购协议》，将5号楼306室交付给汪丹，并为汪丹办理该房屋的不动产产权证书；2、判令荣远公司承担违约责任并赔偿损失，计算标准按原告购房款442902元以同期银行贷款利率标准自2012年8月22日起计算至起诉之日，共计人民币152382.56元，之后顺延计算至款清之日止；3、本案诉讼费由荣远公司承担。因荣远公司无法履行合同，汪丹变更诉讼请求：1、判令荣远公司将收据上的442902元购房款予以返还；2、荣远公司承担违约责任并赔偿房款442902元自2012年8月22日起按同期贷款利率标准计算至起诉之日的损失152382.56元（442902×0.06÷365×2093），合计595284.56元。事实和理由：2012年8月22日，汪丹（作为乙方）与荣远公司（作为甲方）签订了【墨荷名邸】定购协议，该协议约定了：定购房号5#306；建筑面积97平方米;单价4566元/平方米;总价计人民币442902元。该协议第三条约定“与甲方签订墨荷名邸《商品房买卖合同》”;第四条约定“在本合同预定期限内，甲方拒绝签订《商品房买卖合同》的，双倍返还己收取的定金；乙方拒绝签订《商品房买卖合同》的，无权要求甲方返还己收取的定金，甲方有权取消乙方定购权，并将该房屋另行出售”；第五条约定“乙方对定购房屋的房型、朝向、结构形式、尺寸、内外装修、设备及设施内外环境等设计及相关情况已做了充分了解且均予以认可，且己仔细阅读本销售案场公示的《商品房买卖合同》等公式物料，并对合同附件、补充条款、物业合同内容及银行个人贷款信息均无异议”。该定购协议第七条约定”本协议一式叁份，甲方执贰份，乙方执壹份，经双方签字盖章后方可生效，此协议具有同等法律效力，并与双方签订《商品房买卖合同》后由甲方收回作废，其后以《商品房买卖合同》为准”。该定购协议签订后，同日，荣远公司给汪丹出具了收据，内容为“入账日期2012年8月22日；交款单位：汪丹；收款方式：现金；总金额：肆拾肆万贰仟玖佰零贰元，小写：442902元；收款事由：5#306室购房款”。该定购协议履行地在合肥市庐阳区。综上，汪丹与荣远公司签订的定购协议具有法律约束力，而荣远公司至今既未与汪丹签订《商品房买卖合同》，也未将该定购协议涉及的房屋交付给汪丹，更未将购房款项退给汪丹并承担违约责任。荣远公司的行为严重损害了汪丹的合法权益，故诉至法院，望判如所请。荣远公司辩称：1、双方虽然签订订购协议，但汪丹并未支付房款，收据中房款注明为现金，汪丹现称是以房抵债，基于其诉状中两种不同表述，汪丹应充分证明现金支付或者以房抵债，否则其诉请不应支持；2、即使像汪丹诉称及举证是与官诚案件同样情况，荣远公司与张家斌之间债务实际上现仅有约200万元，而当初荣远公司开具的房屋收据约35套，1500万元，已处理的包括官诚、官开乔、季冬青等人已有五套房屋，该五套房屋收据已经超过200万元，其他即使开出收据实际也是不存在的；3、荣远公司很多案件在庐阳法院执行，且房屋拍卖款项也在法院，因在外债务巨大，如本案因张家斌的债务都来起诉将严重影响其他债权人权利实现，不管退款还是交房，当初的1500万元如果张家斌没有付，这些房屋现在拍卖价值巨大，请求法院对相关情况进行调查核实，对本案依法判决；4、汪丹起诉超过诉讼时效。汪丹围绕诉讼请求提交如下证据：墨荷名邸定购协议、收据、民事判决书、胡炯及吴邦兴、张家斌的证人证言。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于争议的证据，本院认定如下：关于墨荷名邸定购协议，荣远公司对该证据的真实性、合法性、关联性不持异议，但对证明目的持有异议，认为协议非汪丹签字系他人代签，汪丹应到庭确认。且涉案房屋在2017年司法拍卖了。本院对该证据的真实性予以确认。关于收据，荣远公司认为无法证明汪丹支付房款，汪丹称抵销债务也不存在。本院对该证据的真实性予以确认。关于民事判决书，荣远公司对关联性持有异议，认为荣远公司没有认可本案与官诚案件相同。本院对该证据的真实性、合法性予以确认。关于吴邦兴、胡炯、张家斌的证人证言，荣远公司对证人证言的真实性、合法性、关联性均持异议，认为连接双方相互债权债务的是张家斌，而不是证人或其所在公司，荣远公司的系列债权债务处理最后会涉及因张家斌开出的收据，故应由张家斌出庭进行确认。汪丹系胡炯儿媳，胡炯证言的证明效力较弱。荣远公司自己审核的张家斌款项本金为200多万元，而已起诉的官诚、官开乔、季冬青、何春兰四人名下的五套房屋价值已达到了债务的数额，在此情况下，荣远公司认为再支持汪丹诉请对荣远公司与张家斌之间债务处理不利，会损害荣远公司及其他债权人的利益。且张家斌未提交书面抵债凭证，33套房屋价值1500万元大于张家斌陈述的欠债数额。故对证人证言应不予采信。本院认为，在案件审理过程中张家斌陈述并向本院提交了证言，确认涉案房屋系荣远公司（舒世发）抵销欠其钱款。上述证人证言能够证明荣远公司（舒世发）、张家斌、胡炯、新华房产公司之间互负债务，因荣远公司无力偿还债务，遂商谈将该公司房屋作价抵债，通过商谈，胡炯指定汪丹办理涉案房屋买卖手续，以抵偿张家斌与胡炯之间债务，荣远公司未能提供反驳证据，故对该证据的真实性予以确认。本院认定事实如下：2012年8月22日，汪丹与荣远公司签订《墨荷名邸定购协议》一份，约定荣远公司向汪丹出售5号楼306室房屋，房屋建筑面积97平方米，单价4566元/平方米，总价442902元。协议还约定汪丹对定购房屋的房型、朝向、结构形式、尺寸、层高、内外装修、设备及设施内外环境等设计及相关情况已做了充分了解且均予以认可，且己仔细阅读本销售案场公示的《商品房买卖合同》等公式物料，并对合同附件、补充条款、物业合同内容及银行个人贷款信息均无异议等内容。当日，荣远公司向汪丹开具了收据一份，确认汪丹以现金方式交纳墨荷名邸5号楼306室购房款442902元。经确认涉案房屋因荣远公司债务案件经司法拍卖由案外人取得所有权。本院认为，汪丹与荣远公司签订《定购协议》已经包含了房屋位置、面积、价款等商品房买卖合同的主要内容,并且荣远公司已经按照约定出具了收到房款收据,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，本案所涉定购协议应当认定为商品房买卖合同。荣远公司承接墨荷名邸小区项目后,应按约履行?定购协议?约定的出卖人的义务。现因荣远公司自身债务问题,致使汪丹购买的房屋被拍卖至案外人名下,荣远公司已无法向汪丹交付案涉5#306室房屋，故荣远公司应当承担相应的违约责任。汪丹要求荣远公司将收据上的442902元房款予以返还，本院视为双方当事人均同意终止买卖合同关系，此种情况下，汪丹该诉讼请求可予以支持。虽汪丹未支付购房款，但根据证人胡炯、张家斌等证人证言可以证明荣远公司法定代表人舒世发在外有债务，涉案房屋属于以房抵债，荣远公司亦向汪丹出具收款收据，故对上述购房款荣远公司应予返还。荣远公司提出的本案汪丹并未支付任何购房款，荣远公司与张家斌之间债务实际上仅有约200万元，而当初荣远公司开具的房屋收据约1500万元已超过200万元，即使开出收据实际也是不存在的抗辩意见，由于荣远公司并未提供反驳证据，其应承担举证不能后果，故荣远公司不能以此来抗辩汪丹提出的返还收据上购房款请求。至于汪丹要求荣远公司赔偿442902元房款自2016年8月22日起按同期贷款利率标准计算至起诉之日的损失152382.56元的诉请，不违反法律规定，本院予以支持。荣远公司辩称汪丹起诉超过诉讼时效与客观实际情况不符，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：被告安徽荣远置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告汪丹购房款442902元，并赔偿损失152382.56元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4876元，由被告安徽荣远置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  许欣竹二〇一八年八月三日书记员  包雨婴附本案适用法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。3、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。