江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏03民终1065号上诉人（原审被告）:江苏中驰智能科技集团股份有限公司，住所地江苏省徐州市西安北路综合楼一幢。法定代表人：闫家群，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜成吉，江苏金合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董玉娟，女，1975年8月11日生，汉族，住江苏省徐州市。委托诉讼代理人：王栋，江苏昭鹏律师事务所律师。上诉人江苏中驰智能科技集团股份有限公司(简称中驰公司)因与被上诉人董玉娟房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院(2017)苏0311民初6845号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中驰公司法定代表人闫家群及该公司委托诉讼代理人杜成吉、被上诉人董玉娟及其委托诉讼代理人王栋到庭接受询问。本案现已审理终结。中驰公司上诉请求：重新审查双方租金数额；驳回董玉娟关于税金和违约金的诉讼请求。事实及理由：双方房屋租赁关系存在，但双方并未就租金数额进行清算，中驰公司已将租金基本支付完毕，不存在董玉娟所诉欠付租金数额。董玉娟向中驰公司开具任何发票后，才产生税金，董玉娟没有向中驰公司开具发票，故尚未产生税金，不存在董玉娟垫付税金的情况。董玉娟一审有关税金的证据，并非因其与中驰公司之间租赁所产生，董玉娟以此为据向中驰公司主张税金，缺乏事实依据。有关违约金问题，双方租金支付正常，董玉娟亦未向中驰公司催要租金，故董玉娟违约金请求不成立。董玉娟二审答辩称：一、中驰公司主张未就租金进行结算，董玉娟多次催促中驰公司结算，从租房开始到董玉娟起诉，中驰公司一直拖欠租金。在万般无奈情况下，董玉娟才诉至一审法院。一审法院也要求中驰公司与董玉娟就涉案租金进行结算，但中驰公司拒不配合。二、中驰公司主张其已将租金基本支付完毕，但未提交证据证明。一审法院要求中驰公司庭后七日内补充提交相关证据，中驰公司未提交。三、2008年3月14日房屋租赁合同第二条明确约定，税金由中驰公司承担。中驰公司始终未完全缴纳房屋租金，一审法院按合同约定，判决中驰公司支付部分违约金，既符合合同约定，亦符合法律规定。中驰公司上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。董玉娟向一审法院提出诉讼请求：1、中驰公司向董玉娟支付房租、法定税金合计863100元，其中房租524200元，税金270500元，违约金68400元；2、诉讼费由中驰公司承担。事实和理由：2008年3月14日，董玉娟、中驰公司签订《房屋租赁协议》，约定中驰公司承租使用位于徐州市××办公楼××幢，租期五年，年租金280000元（不含税金，税金由中驰公司负担）。2011年12月31日合同到期后，2012年1月10日董玉娟、中驰公司续签租赁协议，约定租期四年，租金第一年350000元，后三年380000元/年。两份协议约定租金合计2551700元，中驰公司实付2157500元，尚欠董玉娟394200元。2016年至2017年，在董玉娟、中驰公司没有约定的情况下，中驰公司实际占有该办公楼一年，产生租金380000元，实付250000元，尚欠130000元。中驰公司尚欠董玉娟租金合计524200元。从2009年至2015年中驰公司欠董玉娟房屋租赁税金，共计270500元。协议约定，中驰公司如不按时支付租金，每逾期一日按半年房租的千分之一支付违约金，董玉娟主张从中驰公司最后一次缴纳房租起，支付违约金68400元。以上款项合计863100元，中驰公司应予付清。为维护自身合法权益，故起诉。一审庭审中，董玉娟变更诉讼请求：1、中驰公司向董玉娟支付房租、法定税金合计735176.35元，其中房租524200元，税金142576.35元，违约金68400元；2、本案诉讼费用由中驰公司承担。中驰公司一审辩称：租赁协议属实，中驰公司不应承担税金和违约金。一审法院查明：2007年5月31日，董玉娟（乙方）与案外人江苏巨龙水泥集团有限公司（甲方，简称巨龙公司）签订房屋租赁协议，约定：乙方租赁甲方自有的徐州市西安北路62号综合楼一幢，建筑面积1646.07平方米，作为乙方教学、办公用房，租赁期暂定为五年；租金为每年二十三万元人民币（不含税金，税金由乙方承担）；甲方擅自将房屋转租第三方的，甲方有权解除本协议，并视作乙方违约。2008年3月2日，董玉娟向巨龙公司递交关于申请转租的报告，巨龙公司同意董玉娟转租。2008年3月14日，董玉娟（甲方）与中驰公司（乙方）签订房屋租赁协议，约定：第一条、乙方租赁甲方自有的徐州市西安北路62号综合楼一幢，建筑面积1646.07平方米，作为乙方教学、办公用房，租赁期暂定为五年；第二条、租金为每年280000元人民币（不含税金，税金由乙方承担），协议生效时预交一季度租金，以后凡满一季度交纳下季度的租金，以此类推。甲方收到租金后向乙方开具内部收据；第九条、协议生效前，乙方向甲方交纳三万元人民币保证金（不计息）。租赁期满后，乙方交房时房屋及内外设施完好，甲方退还该保证金。否则，该保证金不返还，用于支付该房屋维修发生的费用；第十条违约责任，2、乙方如不按时支付租金，每逾期一日按半年租金的千分之一向甲方支付违约金。协议还约定了双方的其他权利义务。2012年1月10日，董玉娟（甲方）与中驰公司（乙方）续签房屋租赁协议，约定：第一条、乙方租赁甲方自有的徐州市西安北路62号综合楼一幢，建筑面积1646.07平方米，作为乙方教学办公用房，租赁期即从2012年1月1日至2015年12月31日；第二条、租金2012年1月1日至2012年12月31日为350000元人民币，2013年1月1日至2015年12月31日租金为每年380000元人民币，房屋协议生效时预交下季度租金，以后每满一季度交纳下季度的租金，以此类推；第九条、协议生效前，乙方向甲方交纳40000元人民币保证金（不计息）。租赁期满后，乙方交房时房屋及内外设施完好，甲方退还该保证金。否则，该保证金不返还，用于支付该房屋维修发生的费用；第十条违约责任，2、乙方如不按时支付租金，每逾一日按半年租金的千分之一向甲方支付违约金。协议还约定了双方的其他权利义务。在上述两份协议履行过程中，中驰公司向董玉娟支付租金2157500元。2016年10月31日，中驰公司通过网络向董玉娟转款100000元。2016年10月17日，巨龙公司向董玉娟出具关于收回西安路62号综合楼的函，载明：董玉娟女士：根据合同约定，贵我双方于2010年12月24日签订的西安路62号综合楼《房屋租赁合同》已于2015年12月31日到期。我公司决定于2016年12月31日前收回房屋。租赁期间内，董玉娟、中驰公司在2008年3月14日租赁协议中约定租赁期限五年，每年租金280000元，中驰公司实际承租期限为2008年3月14日至2011年11月31日，共计产生租金1061400元。2012年1月10日租赁协议约定租赁期限自2012年1月1日至2015年12月31日，其中第一年租金350000元，后三年每年380000元，共计产生租金1490000元。2015年12月31日合同到期后，中驰公司又实际使用涉案房屋一年，产生租金380000元。上述租金合计2931700元。董玉娟自认中驰公司已实际交付房租2407500元，尚欠租金为524200元。董玉娟另代垫交税金142576.35元。董玉娟多次向中驰公司索要上述费用未果，故诉至、法院。一审法院认为：董玉娟、中驰公司之间的房屋租赁协议合法有效，中驰公司应按照约定及时交纳租金，并按约定承担因房屋租赁产生的税金。本案中，中驰公司拖欠董玉娟租金524200元事实清楚，证据充分，该款中驰公司理应及时给付。中驰公司虽对租金数额有异议，但经法院释明，未在举证期限内提交相应证据，对中驰公司辩称，不予支持。关于董玉娟主张税金142576.35元。董玉娟、中驰公司签订房屋租赁协议约定了租金数额，但同时约定租金不含税金，税金由中驰公司承担。董玉娟提供了代收税款142576.35元（2008年3月14日至2011年12月31日）的代扣代交税款凭证，对于董玉娟的该项诉请予以支持。关于董玉娟主张违约金的数额。董玉娟、中驰公司约定违约金为每逾期一日，按半年房租的千分之一计算违约金，因董玉娟逾期，中驰公司主张违约金68400元，符合法律规定，予以支持。以上各项损失合计735176.35元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条之规定，一审法院判决：中驰公司于判决生效后十日内支付董玉娟租金524200元、税金142576.35元、违约金68400元，共计735176.35元。如果未按判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费12430元，减半收取6215元，由中驰公司中驰公司负担（董玉娟已预交，中驰公司随案款一并给付董玉娟）。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：涉案租赁合同未付租金、税金以及逾期付款违约金应如何认定。二审中，中驰公司提交江苏国瀚商贸有限公司与巨龙公司房屋买卖合同及2016年12月21日中驰公司与巨龙公司房屋租赁合同。证明2016年涉案房屋由产权人巨龙公司与中驰公司的关联公司江苏国瀚商贸有限公司洽谈房屋买卖事宜，因巨龙公司办理审批手续时候未能在国资部门获得批准，这份买卖协议没有实际签署，但2017年1月1日后中驰公司与巨龙公司存在房屋租赁关系，2017年1月1日后中驰公司不欠董玉娟房租。被上诉人董玉娟质证意见：巨龙公司与案外人房屋买卖合同签订，真实性无法确认。巨龙公司与江苏国瀚商贸有限公司未达成买卖协议。该证据与本案无关联性。2016年12月21日中驰公司与巨龙公司房屋租赁合同，租期从2017年1月1日开始。该租赁合同真实性不清楚。本案董玉娟只主张2016年之前的租赁费用，2017年之后房屋租赁与董玉娟没有关系。本院对中驰公司二审提交证据形式真实性予以认定，对其与本案关联性不予认定。一审法院查明的事实，一审法院予以确认。本院认为：（一）关于涉案房屋租金问题董玉娟、中驰公司之间房屋租赁协议合法有效，中驰公司应按约定及时交纳租金。一审中，董玉娟主张租金计算方式如下：从2008年3月14日签订合同到2011年12月31日租金105万元；2012年租金35万元；2013年到2015年114万元（每年38万元）；2016年租金38万元。合计租金总额292万元，实付租金240.75万元，未付租金数额51.25万元。中驰公司对租金数额总计292万元并无异议，但对未付租金数额有异议。中驰公司虽主张其将租金基本支付完毕，但中驰公司一、二审并未提交任何证据证明该主张。（二）关于董玉娟主张税金142576.35元问题董玉娟、中驰公司房屋租赁协议约定了租金数额，同时约定租金不含税金，税金由中驰公司承担。董玉娟提供了代收税款142576.35元（2008年3月14日至2011年12月31日）的代扣代交税款凭证，该凭证上加盖了徐州市铜山区房屋交易监督租赁所公章。该凭证上虽然注明名称为“巨龙公司”，考虑到涉案房屋实际权利人为巨龙公司，在无相反证据予以推翻的情况下，对上述因租赁导致的代扣税款凭证注明数额予以认定。（三）关于董玉娟主张违约金的数额董玉娟、中驰公司约定违约金为每逾期一日，按半年房租的千分之一计算违约金。中驰公司逾期缴纳，董玉娟主张违约金数额68400元，该数额不超过法律规定的上限，予以支持。综上所述，中驰公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11152元，由中驰公司负担。本判决为终审判决。审判长  魏志名审判员  苏 团审判员  孟文儒二〇一八年八月十六日书记员  李 婕