济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0104民初1596号 原告：封积国，男，1973年3月16日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：吴来国，济南天桥华兴法律服务所法律工作者。 被告：张秀平，女，1980年10月27日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：张燕，山东国曜律师事务所律师。 第三人：姜淑娟，女，1974年11月8日出生，汉族，住济南市。 原告封积国与被告张秀平、第三人姜淑娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月26日公开开庭进行了审理。原告封积国的委托诉讼代理人吴来国、被告张秀平及其委托诉讼代理人张燕、第三人姜淑娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 封积国向本院提出诉讼请求：依法确认济存量房屋买卖合同无效，张秀平将房产返还给我。事实和理由：2017年8月17日，我与姜淑娟签订《委托书》，委托姜淑娟将我名下房产，以人民币100万元的价格卖出。济南市历城公证处对《委托书》进行了公证。在交易过程中，因该委托书包含“代收房款”等违规内容，无法正常办理房产过户手续。之后，公证书也被撤销。为促成交易，在我不知情的情况下，姜淑娟串通张秀平伪造一份“委托书”，并在该“委托书”上伪造了我的签名及指印。2017年10月11日，姜淑娟向房管部门提供虚假的委托书后，代我与张秀平签订《济南市存量房屋买卖合同》。事后，我对交易中的代理行为不予追认。因此，张秀平与姜淑娟恶意串通后，以欺诈方式，非法获取房产过户手续，损害我的合法权益。我出售的房产在2017年10月11日交易时，同地段的房产均价在2万元左右，按建筑面积125.45平方米计算，该房屋的正常市价应为250万元左右。本案中，在我不了解行情的情况下，房屋买卖合同中约定100万元的房屋交易价格，远低于市场价格的70%。如此交易，应认定交易价格显失公平，严重损害我的合法权益。《济南市存量房屋买卖合同》明显存在欺诈及显失公平的情形，应属无效合同。为维护我的合法权益，故诉至法院。 张秀平辩称，1.委托书系封积国为出售涉案房产向姜淑娟出具的真实有效的委托书，且委托书为封积国亲笔签字，内容系封积国的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效的委托；2.济南市历城公证处系因委托书中包含有《司法部关于公证执业“五不准”的通知》第三项的内容而撤销，并不是因为公证的《委托书》不是封积国本人签订的而撤销，即公证书的撤销不影响《委托书》内容的真实合法有效性；3.张秀平向封积国支付房款120余万元，且封积国配合张秀平将涉案房产的抵押结清，说明封积国对《济南市存量房屋买卖合同》的追认，并已实际履行了该合同。2017年8月16日，张秀平直接打款764300元至封积国本人账户，且在2017年8月14日张秀平替封积国将最后一笔贷款405000元还清后，与封积国和该笔贷款债权人一同前往济南市不动产登记中心处签订借款结清证明，该结清证明中抵押人处为封积国本人签字。在此之前，自2017年4月11日至2017年8月，张秀平每月向封积国账户打款4700元，用于偿还房屋贷款；4.封积国委托姜淑娟将涉案房产以100万元的价格对外出售，现其以价格过低反悔明显违背民法诚实信用原则和自愿原则。且涉案房款已经交付给封积国，房屋也已经办理了不动产权证书。实际张秀平向封积国支付的房款大于100万元，而该价款并没有因为过低给封积国造成任何损失。封积国主张房产交易价格显失公平的理由不成立。 姜淑娟述称，我和封积国不认识，只是公证的时候见过一面。2017年8月中旬，案外人带着张秀平找到我，给我介绍张秀平是他们的董事长，还说涉案房屋是他的房子，他父母一直居住至今，要将涉案房屋过户给张秀平，需要办一个委托公证。因为我之前干过中介，之前找我办过类似的业务，且封积国在外地，不方便办过户手续，所以封积国、张秀平还有我一起去公证处办的委托手续。2017年10月，我尽自己的义务将该房屋过户给张秀平。公证书的内容是封积国委托我将涉案房产过户给张秀平，是真实有效的，不是假的。当时委托的价格是100万元，是应要求，因为本次交易中产生的税费是自己支付，房价100万元是地税认可的价格，是为了省税费，实际交易的价格我也不清楚，没有给我提起。 本案当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括封积国提交的公证书、房屋所有权证复印件、委托书、关于撤销济历城公证书的决定、《济南市存量房屋买卖合同》、不动产登记证明复印件、借款结清证明复印件、不动产权证及房屋权属状况信息、不动产登记表及张秀平提交的行政诉讼答辩状、《济南市存量房屋买卖合同》、借款结清证明、不动产登记证明、公证书、个人住房交易纳税申请表、契税完税证明、个人所得税完税证明、不动产权证书、收件回执、凯德公司营业执照，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年9月18日，802号房屋登记为封积国所有。 2017年2月20日至2018年4月17日，山东凯德燃气销售有限公司的法定代表人系张秀平。2018年4月17日，法定代表人变更为曹光农。 2017年8月17日，封积国作为委托人，向作为受托人的姜淑娟出具委托书一份，载明：“一、委托人委托受托人将802号房产出售给张秀平，委托出售价格为人民币壹佰万元整，并买受人办理上述房产的买卖及过户手续、办理测绘及地址、面积变更、代收房款、签订网签协议、签订资金监管协议、交纳税费、办理有关税务部门的完税证明、协助买方办理银行贷款的相关手续、代为开具房屋登记信息查询结果证明。二、受托人在办理上述事项过程中所签署的一切文件，委托人均予以承认。受托人无转委托权。三、委托期限：自签署本委托书之日起至2018年2月16日止。四、受托人无转委托权。五、本委托书一式四份，当事人三份，公证处存档一份。”封积国在委托书落款处签字并按手印。 2017年8月24日，山东省济南市历城公证处对该委托书出具济历城公证书一份，载明：“兹证明封积国来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、按指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。封积国的委托行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。” 2017年10月11日，封积国作为出卖人，与作为买受人的张秀平签订《济南市存量房屋买卖合同》一份，合同约定出卖人出售802号房屋给买受人，建筑面积为125.45平方米；房屋有抵押，抵押金额为10万元；房屋成交价款为100万元（含一并出卖的附属房屋、设施设备、装饰装修及相关物品）；买方承担相关税费；合同还对其他事项进行了约定。姜淑娟作为封积国的代办人，在出卖人及委托代理人处签字。张秀平在买受人处签字，并缴纳了契税等相关税费。 2017年10月24日，张秀平取得802号房屋的不动产权证书 2017年12月12日，山东省济南市历城公证处作出《关于撤销济历城公证书的决定》，该公证书自始无效。” 另查明，司法部《关于公证执业“五不准”的通知》第三项规定：“不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证，应当按照‘重大事项一次一委托’的原则，告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。” 对双方有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.2017年4月11日，山东凯德燃气销售有限公司（以下简称凯德公司）向封积国汇款4700元；2017年7月15日，凯德公司向封积国汇款4700元；2017年8月10日，凯德公司向封积国汇款4000元，摘要内容为：转账。张秀平称上述款项均为代封积国偿还的涉案房屋的银行贷款。 2017年8月14日，凯德公司向汇款405000元，摘要内容为：还款，用于代封积国偿还其向借款40万元（封积国用802号房屋抵押并办理了抵押登记）及利息5000元，同日，济南市不动产登记中心注销了该笔借款的抵押登记。 2017年8月16日，张秀平向封积国汇款三笔，分别为：764300元、100元、1100元。 诉讼过程中，张秀平主张其作为凯德公司法定代表人，凯德公司向封积国所汇款项即为其本人支付的购房款，已付的房价款总额已超过100万元。封积国对张秀平的意见不予认可，称合同约定的交易价格100万元系案外人的意思表示，并非其本人意愿；凯德公司作为独立法人，享有独立的财产权，张秀平无权用公司的财产为其个人购买房屋，且凯德公司汇款的摘要内容均没有记载支付购房款的用途；764300元款项系张秀平与案外人之间的债权债务及资金往来，不属于购房款。封积国向本院提交的书面说明一份为凭，显示2014年10月其本人在封积国处借款80万元，用于凯德公司的经营活动，张秀平于2017年8月16日转给封积国的764300元与购房款无关，实际上是凯德公司偿借款35万元、张秀平偿还借款45000元，还包括向凯德公司的借款40多万元，但并未出庭作证。张秀平对说明不予认可，称其应当出庭接受质询，且说明中的内容与事实不符。 对此本院认为，封积国提交的书面说明属于证人证言，按照相关规定，证人应当出庭作证，接受双方当事人的质询，封积国仅提供书面证言，真实性无法核实，本院不予采信。 2.封积国向本院提交姜淑娟在办理房屋转移登记过程中使用的委托书一份，落款日期同样为2017年8月17日，内容除没有“代收房款”四个字外，其余部分与经过公证的委托书内容相同，但该份委托书没有经过公证。诉讼过程中，封积国对该份委托书中“封积国”的签字及手印的真实性不予认可，并提出对真实性进行鉴定的申请。 姜淑娟称该份委托书是案外人交给她的，其在办理过户手续过程中，房管局称公证书不能有“代收房款”内容，要求把“代收房款”去掉，因为需要封积国再签字，其也不认识封积国，便给曹打电话说明情况，并把公证书给了曹，两天后曹给其该份委托书，其用该份委托书办理了房屋买卖事宜。 对此本院认为，2017年8月17日封积国向姜淑娟出具的经过公证的委托书中，对委托事项、房屋出售对象、出售价格、委托权限等均作出了明确约定，封积国已经明确表达了本人的真实意愿。未经公证的那份委托书，实质内容与经过公证的委托书的内容完全相同，仅没有“代收房款”字样，不论姜淑娟使用的不含“代收房款”内容的委托书最后落款是否为封积国本人签名捺印，其委托姜淑娟代为办理涉案房屋买卖及转移登记事宜的意思表示都是真实的，故对封积国要求对其签名及手印真实性进行鉴定的申请，本院不予准许。 本院认为，1.封积国于2017年8月17日向姜淑娟出具了委托书，委托其代为办理802号房屋的买卖及过户事宜，并且明确出售给张秀平，委托出售价格为100万元，该委托书还明确载明姜淑娟在办理过程中签署的一切文件，封积国均予以承认。封积国作为成年人，其应当知晓签署该份委托书的意义，其本人在委托书上签字并按手印的行为意味着其对该份委托书内容的认可。济南市历城公证处对该份委托书出具了公证书，说明委托书中的内容是封积国真实的意思表示，且封积国知悉委托的法律意义和法律后果；2.虽然历城公证处于2017年12月12日作出了撤销公证书的决定，但其撤销理由是委托内容中含有的“代收房款”内容与《司法部关于公证执业“五不准”的通知》要求相违背，不符合出具公证书的要求，但是公证书的撤销不代表委托事项的撤销，封积国对姜淑娟的委托行为仍是合法有效的，委托书仍是合法有效的，封积国委托姜淑娟办理802号房屋的买卖事宜的意思表示并没有撤销；3.姜淑娟代封积国办理802号房屋转移登记的时间是2017年10月11日，而公证书撤销的时间是2017年12月12日，可见，在办理转移登记手续过程中，公证书是有效的；4.封积国在委托书中已明确载明涉案房屋出售给张秀平，且出售价格为100万元，现其又以该出售价格过低显失公平为由，主张《济南市存量房屋买卖合同》无效，没有法律依据；5.张秀平通过银行转账的方式，向802号房屋的抵押权人偿还借款本金及利息，注销了抵押权登记，且向封积国的银行账户汇入多笔款项，封积国虽辩称该款项与购房款无关，但案外人的证人证言本院未予采信，封积国未能提供有效证据证明其主张，且支付房款是合同履行问题，不能以房款支付情况倒推合同效力，故封积国以张秀平未支付购房款为由主张《济南市存量房屋买卖合同》无效，亦没有事实和法律依据；6.封积国主张张秀平与姜淑娟恶意串通、存在欺诈行为，但未提供证据证明，故本院对其该项主张不予支持。 综上所述，封积国委托姜淑娟代为办理将802号房屋出售给张秀平的买卖事宜，意思表示真实合法有效，姜淑娟在其授权范围内办理相关手续，未超出授权委托的范围，《济南市存量房屋买卖合同》亦未违反法律法规的强制性效力性规定，故封积国要求确认该合同无效，并要求张秀平将802号房屋返还的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第四百零二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回封积国的诉讼请求。 案件受理费13800元，减半收取计6900元，由封积国负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 夏 珍 二〇一八年八月十六日 书记员 裴立红