湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书(2018)湘0408民初687号原告：杨某博，男。被告：蒋某香，男。原告杨某博为与被告蒋某香房屋买卖合同纠纷一案,于2018年4月24日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭于2018年5月24日公开开庭进行了审理。原告杨某博到庭参加诉讼，被告蒋某香经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告杨某博向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2018年2月22日签订的三份《房屋买卖合同》有效；2、判令被告继续履行该三份《房屋买卖合同》，即判令被告继续履行在该三套房屋符合产权证办理条件之日起30日内办理涉案房屋的产权登记手续、在取得产权登记证书后60日内配合原告办理与原告之间的房屋买卖合同约定的涉案房屋产权变更登记手续；3、本案的全部诉讼费用由原告承担。事实与理由：2010年3月3日，原告在父亲的资助下，购买了被告名下位于湖南省衡阳市蒸湘区船山大道2号冠都现代城A2区9号楼302室、401室、402室房屋，该三套房屋面积均为187.46平方米，价格为340000元/套。彼时，鉴于该三套房屋系刚刚建成的商品房，被告尚未取得房屋产权证书，且被告与原告的父亲是多年朋友关系，遂暂时没有签订书面买卖合同。在查询被告与开发商签订的《衡阳市商品房买卖合同》、支付购房款的收据以及房屋相关备案信息等之后，原告于当天将该三套房屋的购房款一次支付给了被告，被告将该三套房屋相关的材料及购房票据交由原告保管。2010年10月1日，被告将三套房屋交付原告使用。原、被告双方口头约定等被告的房产证办理下来就进行过户。由于开发商的原因，该小区迟迟未通过消防验收，以致房产证未能办理下来，至今已经达七、八年之久。考虑到买房至今已经时隔久远，被告年纪逐渐增大，为避免未签订书面合同而产生纠纷，原告多次联系被告商量解决方法，并最终协商一致于2018年2月22日就以上房屋买卖事宜补签了相应的房屋合同。但此后，被告却流露出不愿履行合同的迹象。原告认为，被告系全款购置涉案三套房屋，且该三套房屋产权不存在任何瑕疵，故被告有权处分。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该条款的立法目的并不在于禁止交易或限制合同自由。未依法登记领取权属证书的房地产当事人不能办理所有权过户手续，不等于禁止房地产买卖。以上房屋系被告购买所得，权属明晰，被告享有相应的处分权。原、被告订立的房屋买卖合同是双方真实意思的体现，不违反法律规定，应为合法有效。另据原告调查了解，涉案楼盘已经在2017年中旬由区政府接管，现在正在进行房屋燃气改造，待改造完成后，即可取得产权证书，即符合了交房和过户条件，涉案合同完全可以继续履行。为了保护交易的稳定性及原告的合法权益，涉案合同也应当继续履行。被告蒋某香书面辩称，原告诉状中所述属实，被告于2013年3月将冠都现代城A2区9号楼三套房屋以每套340000元的价格卖给原告，已收到原告支付的全部房款，被告对原告提交的证据均予以认可。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，对于原告提交的证据，本院作如下认定：原告提供的被告与涉案房屋开发商冠都（衡阳）房地产开发有限公司（以下简称冠都公司）签订的三份《商品房买卖合同》、三份《合同补充协议》结合相应付款凭证反映被告从开发商处购得涉案三套房屋的相关情况；原告提供的原、被告签订的《房屋买卖合同》结合被告向原告出具的购房款收据反映原告从被告处购得涉案三套房屋的相关情况，以上证据来源及形式合法，内客观真实，且被告书面陈述其均无异议，故本院均予以采信。本院经审理查明的事实如下：2009年，被告与冠都公司达成购房合意，原告购置由冠都公司开发的坐落于衡阳市蒸湘区冠都现代城A2区9号楼房屋，三套房屋的面积均为187.46平方米，房屋单价为1800元/平方米、总价为337428元。12月11日，冠都公司根据被告交款情况，向被告出具了三张337428元的收款凭据。12月15日，被告与冠都公司签订三份编号分别为HY2009104***、HY2009104***、HY2009104***号的《商品房买卖合同》，并在每份合同后附签《合同补充协议》，双方将合意内容记入合同中，并对其他事项进行约定。2010年3月3日，原、被告达成口头购房协议，被告将上述三套房屋以每套340000元的价格出售给原告。同日，在收到原告以现金方式交付的总购房款1020000元后，被告出具三张购房款收据，对于收款及房号分别进行了确认。被告于2010年10月1日将房屋全部交付原告。应原告要求，被告于2018年2月22日与原告就涉案三套房屋补签了三份《房屋买卖合同》，双方将上述口头协议的内容记载入合同中，并约定被告应在房屋符合产权证办理条件之日起30日内申领产权证书；产权证书下发后60日内，原、被告共同向产权登记机关申请办理产权转移登记手续，将房屋过户至原告名下，被告应积极予以配合。截止到原告起诉时止，涉案三套房屋尚未办理不动产权登记手续。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告蒋某香签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，本院予以确认。涉案三套房屋均未办理不动产权登记手续，原告亦未提供证据证明涉案房屋现已符合办理不动产登记手续的标准，且未办理不动产登记手续的后果并非被告蒋某香造成，故被告蒋某香并未违反双方对于被告应在房屋符合产权证办理条件之日起30日内申请办理产权登记手续，并在取得产权登记证书后60日内配合原告办理产权变更登记手续之约定，而涉案三套房屋能否办理、何时能办理不动产登记手续，依据现有证据尚无法确定，综合上述原因，原告应在涉案房屋可以办理不动产登记手续或变更登记手续而被告不积极办理或不积极配合办理时，方可向人民法院主张该项权利，故对于原告的该项诉讼请求，本院在本案中不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告杨某博与被告蒋某香于2018年2月22日签订的分别涉及坐落于衡阳市蒸湘区冠都现代城A2区9号楼房屋的三份《房屋买卖合同》有效；二、驳回原告杨某博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13980元，由原告杨某博负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  赵志平代理审判员  罗 娜人民陪审员  范重辉二〇一八年八月一日代理书记员  洪 珊《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。