江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏12民终1383号上诉人（原审原告）：叶茂宏，女，1970年12月8日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：叶玉坤（系叶茂宏之父），男，1943年12月15日，出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：林春霞，江苏朱方律师事务所律师。上诉人（原审被告）：叶和华，男，1940年11月13日出生，汉族，住泰兴市靖江市。上诉人（原审被告）：侯明珍，女，1945年11月9日出生，汉族，住泰兴市靖江市。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：李姝儀，江苏常武律师事务所律师。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：戴莎，江苏常武律师事务所实习律师。上诉人叶茂宏、叶和华、侯明珍因买卖合同纠纷一案，均不服泰兴市人民法院(2017)苏1283民初4698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。叶茂宏上诉请求：1、依法改判叶和华、侯明珍承担全部的过错责任，改判叶和华、侯明珍给付叶茂宏全部拆迁补偿款98800元；2、依法就拆迁安置房的市场价值重新进行评估，并根据评估结果改判叶和华、侯明珍给付叶茂宏该安置房屋市场价与实际购买价25万元之间的所有差价；3、依法改判叶和华、侯明珍返还叶茂宏被拆迁房屋内的所有物品；4、依法改判一、二审诉讼费用、评估费用均由叶和华、侯明珍承担。事实与理由：1、一审法院就拆迁安置房的市场价值不重新进行评估，采纳博文房地产评估造价集团有限公司的评估结论进行判决明显错误；2、一审法院判决按30%和70%的比例分配拆迁利益明显错误，叶茂宏购买房屋系为解决其祖父母的实际居住问题，不是为了投资获利。整个事件过程中，所有的过错均在叶和华、侯明珍，一审适用法律不当；3、一审法院将原被拆迁房屋内所留存的物品的举证责任分配给叶茂宏明显不公。叶茂宏在拆迁时并不在现场，叶和华本人在拆迁协议中签字，承诺“将房屋内所有物品搬迁腾房完毕”，就屋内物品的举证责任应当分配给叶和华，由其来举证证明搬迁时搬走了哪些物品。叶和华、侯明珍上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2、请求判令叶茂宏承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：本案中，双方于2003年12月10日所签订的房屋买卖合同已经生效的法律文书确认无效，故案涉房屋的物权并未发生变动，叶茂宏对案涉房屋不享有所有权，依法不应享有案涉房屋的拆迁利益。即便其对案涉房屋享有部分利益，因案涉房屋已被拆迁，无法进行评估，应当以当时的拆迁补偿标准及数额进行利益分配，而不是按拆迁安置后房屋的评估价值进行分配，一审认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判或发回重审。叶茂宏向一审法院起诉请求：1、判令叶和华、侯明珍给付原位于靖江市范家埭房产搬迁补偿款98800元；2、判令叶和华、侯明珍给付原位于靖江市范家埭房产搬迁安置利益，即回迁房购买价格与市场机制之间的差价20万元；3、判令叶和华、侯明珍返还原位于靖江市范家埭房产屋内所有物品；4、叶和华、侯明珍承担本案诉讼费用。叶和华、侯明珍一审中辩称，叶茂宏要求叶和华、侯明珍给付98800元房屋搬迁补偿款没有事实和法律依据，生效的法律文书已确认各方当事人签订的房屋买卖契约无效，本案被拆迁房屋被拆迁前合法的所有权人及宅基地使用权人仍然为叶和华、侯明珍，基于房屋及宅基地所派生的拆迁补偿当属叶和华、侯明珍所有；叶茂宏要求叶和华、侯明珍给付回迁房购买价与市场价之间的差额20万元，基于前述原因，同样没有事实和法律依据；房屋被拆除时叶茂宏在房屋内没有任何物品，故不存在叶和华、侯明珍向其返还房屋内的家具、家电等财产的事实。故请求法庭依法驳回叶茂宏的诉讼请求。一审法院认定事实：叶和华、侯明珍系夫妻关系。2003年12月10日，叶茂宏与叶和华签订房屋买卖契约，叶和华以5000元的价格，将其所有的位于靖江市范家埭）的三间平房出售给叶茂宏，叶茂宏支付了购房款5000元，叶和华交付了房屋。该房屋由叶茂宏的祖母陆秀珍实际居住使用。2011年侯明珍以叶和华未经其同意擅自处分夫妻共同财产，且叶茂宏亦非农村居民，购买集体土地的房产违反法律禁止性规定，向法院起诉要求确认房屋买卖合同无效，一审法院于2011年10月31日作出（2011）泰民初字第1012号民事判决，确认叶茂宏与叶和华签订的房屋买卖合同无效。2016年4月20日，因万顷良田项目工程建设需要，靖江市北辰城乡投资建设有限公司作为甲方、叶和华作为乙方签订《房屋搬迁协议书》，协议载明：一、搬迁补偿：房屋及附属物，18350元；其他补偿，57796元；搬家费，1000元；临时过渡费，4800元；误工费，600元；按期搬迁奖金，1254元；签约腾房奖，15000元。合计98800元。二、安置：1、安置房地址，孤山万顷良田集中居住区；2、安置房型，联排住宅，面积265㎡左右；3、安置房价格，预扣25万元/套。签订上述协议后，被告叶和华领取了搬迁补偿款98800元，并交纳25万元领取了位于农民集中居住区五区8幢4号的联排别墅。一审审理过程中，叶茂宏申请对叶和华领取的安置房市场价值进行评估，一审法院依法委托博文房地产评估造价集团有限公司进行评估，该公司于2017年9月28日作出房地产司法鉴定估价报告，该房屋市场价值为32.89万元（其中房屋建筑26.18万元，集体土地使用权价值6.71万元）。各方当事人对该估价报告均提出异议并申请鉴定人出庭接受质询。后一审法院通知博文房地产评估造价集团有限公司鉴定人员出庭接受质询，鉴定人江某出庭接受了质询。其陈述：这个报告，通过我们分析不宜采用市场比较法进行评估，只能房屋采用成本法，土地采用获取法进行评估，所以未考虑市场交易案例，而且对于农村集体土地上的房屋法律上是不准许买卖的，只能卖建筑物，所以评估时只考虑房屋的重置价及土地可能的收入。评估我们要以合法性为前提。房屋买卖私下成交的价格不能作为我们评估的依据。重置价也是一种市场价，不是市场上买卖房屋才是市场价，我们评估结果与法院委托的目的是一样的。2016年9月19日，叶茂宏曾起诉叶和华、侯明珍、靖江市北辰城乡投资建设有限公司、靖江市人民政府房屋拆迁安置补偿合同纠纷，后于2016年11月22日撤回起诉。一审法院认为，叶茂宏与叶和华于2003年12月10日签订的房屋买卖合同因违反法律强制性规定已被生效法律文书确认无效，但因为房屋实际交付达十多年之久，因此本着诚实信用，维护交易安全的原则，确认叶茂宏应当享有宅基地上房屋等地上物的所有权，遇动迁时享有地上物的拆迁权益，尽管地随房走，房屋等地上物转让直接导致宅基地实际使用人的变更。但农村宅基地使用权具有特定的人身属性，系集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，其取得和转让应当符合土地管理法等法律和国家有关规定。叶茂宏并非该房屋所在地的集体成员，该房屋相对应的宅基地使用权转让未经县级以上政府部门批准同意，事后也未办理相关更名手续，故法律上并未成为宅基地的合法使用权人，遇拆迁时不能完全享有宅基地使用权的补偿。因此，叶和华有权基于宅基地使用权人权益分割拆迁利益。关于估价报告，叶茂宏对该评估报告不予认可，认为与实际情况不符，与评估目的不一致，该房屋现在市场价达到80万元左右，并提交该安置小区房屋买卖合同11份、该小区周边土地拍卖公告、网上下载的该小区房产出售信息，申请重新评估。叶和华认为安置房仍属于禁止交易的房屋无法评估其市场价，不应准许叶茂宏的评估请求。一审法院认为该安置小区土地属于农村集体所有，虽然该小区房屋有私下交易，但仍然属于法律禁止的行为，其私下交易的价格不能推翻评估机构的评估结论。叶和华以25万元的优惠价格取得安置房并不能反映该房屋的市场价值，叶茂宏申请鉴定符合法律规定。博文房地产评估造价集团有限公司鉴定人员江某已到庭接受各方当事人的质询，双方也未提供证据证明鉴定程序违法、鉴定人员无鉴定资格、鉴定结论明显错误，故叶茂宏要求重新鉴定不予支持，对该鉴定结论的法律效力予以确认。案涉宅基地及其地上物的补偿分为两部分：一为现金补偿，二为拆迁安置房。关于现金补偿部分。本着尊重现状、考虑到近年来房价上涨和叶茂宏实际使用房屋已达十多年及其使用期间对房屋的管理和贡献，在扣减叶茂宏购买时的房款5000元后，酌情进行分割。叶茂宏应得拆迁款为65660元[（98800元-5000元）*70%]。关于拆迁安置房部分，即安置房屋市场价与实际购买价的差额部分，安置房市场价和优惠价的差额为78900元（328900元-250000元），同理。叶茂宏应得购买安置房的补偿款为55230元，两部分合计为120890元。叶茂宏要求叶和华返还原位于靖江市范家埭房产屋内所有物品，叶茂宏所举证据不能证明其主张且叶和华不予认可，不予支持。叶和华辩称意见无事实和法律依据，不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决：一、叶和华、侯明珍于判决生效之日起10日内支付叶茂宏人民币125890元。二、驳回叶茂红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5780元，鉴定费5000元，合计10780元，由叶茂宏负担3234元，叶和华、侯明珍负担7546元（叶茂宏已预交，叶和华、侯明珍应承担部分于履行义务时一并加付给叶茂宏）。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认，二审查明的事实与一审相一致。本院认为，本案中，叶茂宏与叶和华于2003年12月10日签订房屋买卖合同一份，合同签订后叶茂宏交付房款后，其祖父母入住案涉房屋。2011年叶和华提起诉讼要求确认上述房屋买卖合同无效，后经一审、二审判决确认该房屋买卖合同为无效，判决生效后叶茂宏祖父母仍居住在案涉房屋内直至案涉房屋拆迁，现双方因案涉房屋拆迁利益分配发生讼争，应本着公平合理、平衡双方利益的原则予以处理。关于叶茂宏上诉称一审所依据的评估报告采用成本法进行评估不当，应采用市场法进行评估，对此，案涉拆迁安置房的所在小区的土地使用权归农村集体所有，该小区内的房屋属于相关法律法规规定的禁止进行交易的范畴，一审所依据的评估报告采用成本法进行评估符合法律规定，尽管该小区房屋也存在私下买卖行为，但该行为属于法律禁止的，不足以否定一审评估报告所作出的结论，且叶茂宏也无证据证实一审所依据的评估报告存在程序违法等错误，故对其该上诉理由不予支持。关于叶茂宏上诉称其享受70%的利益分配错误，对此，叶茂宏并非双方买卖合同所涉房屋宅基地所在村组织的成员，其在购买案涉房屋后，并未对宅基地办理相关变更手续，直至该房屋拆迁，其从法律上并未成为合法使用权人，其不能完全享有宅基地使用权的补偿，一审根据现状结合具体案情确认其享受70%的利益并无不当。关于叶茂宏上诉称一审将案涉房屋内物品的举证责任归于其显然不当，对此，案涉房屋由叶茂宏一方实际使用，物品也由其一方所购买，其在搬离该房屋时应将房屋内的物品予以清理，故其应当承担举证责任。关于叶和华、侯明珍上诉称叶茂宏并非案涉房屋所有权人，其不应享受拆迁利益，且一审所依据的利益分配标准不应按拆迁安置后房屋的评估价值进行分配，对此，尽管案涉房屋整体的使用权并未进行变更，但叶茂宏一方对案涉房屋实际居住使用十多年，对案涉房屋进行了维修管理，其应当享有案涉房屋等地上物拆迁时的一定利益。一审综合房屋现状及农村房屋拆迁安置的特殊性等多方面因素，对双方利益所作的分配比例及标准并不违反相关法律及政策的规定。综上所述，叶茂宏、叶和华、侯明珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5780元，由叶茂宏与叶和华、侯明珍各负担2890元。（叶茂宏已缴5780元，退回2890元；叶和华、侯明珍已缴5780元，退回2890元。）本判决为终审判决。审判长  陈继元审判员  李志霞审判员  刘春生二〇一八年八月二十八日书记员  王 春