北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终10353号上诉人（原审被告、反诉原告）路凤山，男，1962年6月22日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王峰，北京市时代九和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）李玉彬，男，1975年12月5日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘小燕，北京市东卫律师事务所律师。上诉人路凤山因与被上诉人李玉彬合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初10274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人路凤山及其委托诉讼代理人王峰，被上诉人李玉彬及其委托诉讼代理人刘小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。路凤山上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李玉彬的一审全部诉讼请求，改判支持路凤山的一审反诉请求。事实和理由：1.原审认为双方签订的《借款合同》、《抵押协议》并非双方真实意思表示是错误的。2.原审适用法律不当。李玉彬辩称，同意一审判决，不同意路凤山的上诉请求。李玉彬向一审法院起诉请求：李玉彬和路凤山签订《协议》，约定李玉彬以路凤山的名义购买翠城经济适用房，路凤山配合李玉彬办理过户及购房手续。合同签订后，李玉彬以路凤山的名义与北京住总房地产开发有限责任公司就北京市朝阳区垡头翠成馨园103号楼10层1单元×号（以下简称涉案房屋）签订了《北京市商品房预售合同》。合同签订后，李玉彬交付了房款及相关税费，并办理了入住手续。入住后，李玉彬进行装修并一直居住于此。现涉案房屋已经能够办理过户手续，路凤山拒不同意。现李玉彬诉至法院要求判令路凤山继续履行《协议》，协助将涉案房屋办理转移登记至李玉彬的名下。路凤山在一审法院反诉请求：一、依法解除双方2006年1月11日签订的《协议》及2012年2月22日签订的《借款合同》、《抵押协议》；二、依法判令李玉彬将涉案房屋腾空退还给路凤山。一审法院认定事实：2006年1月11日，路凤山作为甲方与李玉彬作为乙方签订《协议》，约定“乙方因购买翠城经济适用房资质不够，特委托甲方用甲方姓名代为购买，包括办理经济适用房审批表。甲方同意且愿意替乙方代为购买，配合以后过户和办理此套房相关事宜。此套房款贰拾捌万贰仟元整（282,000）甲方收取乙方佣金肆仟元整（4000）作为代为购买房屋的佣金”。落款处路凤山、李玉彬分别签字并按手印，张勇作为鉴证人签字。路凤山主张前述协议规避了购买经济适用房的限制政策，应属无效。庭审中，李玉彬提交《北京市商品房预售合同》、购房款发票二张、李玉彬作为刷卡人的购房款支付存根、房屋产权证书、张勇出具的收条二张，欲证明其实际支付购房款且自收房之日居住至今。《北京市商品房预售合同》签订时间为2007年1月16日。路凤山对于前述证据的真实性均认可，并主张购房实际价格和《协议》约定价格有很大差距，如果其早知道购房价格，就自己凑钱购买了；其只收到张勇支付的4000元，没有收到任何其他款项。庭审中，路凤山提交2012年2月22日，路凤山作为借款人（甲方）、李玉彬作为贷款人（乙方）签订的《借款合同》，约定乙方向甲方提供借款1000000元，在2012年2月26日前交付甲方；双方一致同意，在甲方向乙方出具收条当日即视为已收到合同约定全部借款；借款的年利率为5%，利息应在本借款合同期满（2016年2月22日）与本金一同支付；借款期限为四年，自2012年2月22日起至2016年2月21日止；甲方应于2016年2月22日向乙方偿还本合同项下全部本金及利息；如甲方到期未能偿还乙方全部贷款则此套房屋抵消全部乙方欠款并由乙方全权处置该房产，不再向甲方追缴任何费用；贷款方未按期提供贷款，应按同期存款利率向甲方支付滞纳金；甲方为保证履行偿付本合同项下全部本金、利息及违约金，同意以自己名下房产即涉案房屋作为抵押，向乙方提供抵押担保，具体由甲、乙双方共同签署抵押协议，并作为本合同附件与本合同一同签署。同日，路凤山作为抵押人（甲方）、李玉彬作为抵押权人（乙方）签订《抵押协议》，约定为确保甲方可按照《借款合同》约定的日期向乙方履行偿还本金、利息等合同义务，甲方愿意以其名下涉案房屋作为抵押物。之后，双方就涉案房屋办理了抵押登记。经询，路凤山称2012年签订《借款合同》、《抵押协议》是因为2006年签订《协议》时没有谈补偿，说以后再谈；2012年，房价上涨，因为房屋不具备上市条件，张勇称谈补偿不合法，就以借款的形式给补偿；《借款合同》和《补偿协议》是在一个中介公司打印的，其没细看就签字了，李玉彬还让其写了1000000元的收条，但钱没有拿到；下午到大厅办理抵押登记后，李玉彬取了110000元现金给他，第二条又转账40000元，他就出具了150000元收条，张勇还跟他要了50000元。李玉彬称双方不存在借款的合意，签订《借款合同》、《抵押协议》只是为了防止路凤山出售涉案房屋，并补充提交路凤山签署的收条一张，欲证明虽然收条中记载“自本收条出具之日即视为履行完毕”，但双方不存在借贷关系，也不存在补偿之说。李玉彬表示确实支付了150000元，因为路凤山要求其支付费用。庭审中，李玉彬提交《购房核验查询结果》，上载购房家庭类别：A本市户籍居民家庭，申请核验人宁乃琴，家庭成员李玉彬，与申请核验人关系为夫妻。一审法院认为，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条规定，政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续，经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订的，可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。即，出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。本案中，双方认可李玉彬借名购房的事实，涉案房屋的原购房合同签订于2007年1月16日，故对于路凤山主张双方签订的《协议》无效的抗辩意见，法院不予采信。路凤山一方面主张该《协议》无效，又反诉要求解除该《协议》，二者存在明显矛盾。对于李玉彬要求路凤山继续履行《协议》，配合其将涉案房屋办理产权转移登记至其名下的诉讼请求，法院予以支持。对于路凤山要求解除《协议》并要求李玉彬退还涉案房屋的反诉主张，法院不予支持。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。根据双方陈述，李玉彬与路凤山并无借款之合意。虽然双方对于《借款合同》、《抵押协议》的签订背景陈述略有不同，但可以确认李玉彬曾给付路凤山150000元，作为对价路凤山配合办理了涉案房屋的抵押登记。根据本院查明情况，法院认为双方签订《借款合同》、《抵押协议》非双方真实意思表示，不具备合同生效要件；而双方办理抵押登记的行为仅是为了确保《协议》履行而进行的补充约定，并已实际履行。综上，对于路凤山要求解除《借款合同》、《抵押协议》的反诉请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，判决如下：一、路凤山于本判决生效后十五日内协助李玉彬将北京市朝阳区垡头翠成馨园103号楼10层1单元×号房屋办理转移登记至李玉彬名下；二、驳回路凤山全部反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。关于路凤山与李玉彬之间的借名买房合同关系效力问题，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条规定，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续，经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订的，可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。即，出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。本案中，双方当事人对2006年1月11日签订《协议》约定借名购房的事实并无异议，且涉案房屋的原购房合同签订于2007年1月16日，路凤山于2011年6月取得房屋产权证，涉案房屋已具备上市交易的条件。故路凤山与李玉彬之间签订的《协议》合法有效。一审法院判决路凤山继续履行合同协助李玉彬将涉案房屋转移登记至李玉彬名下并无不当，本院予以支持。关于路凤山要求解除《借款合同》、《抵押协议》的诉请。路凤山、李玉彬对《借款合同》、《抵押协议》签订背景的陈述虽然不同，但结合双方签订《协议》借名买房的事实以及李玉彬曾给付路凤山150000元，路凤山配合办理了涉案房屋的抵押登记等事实，一审法院认定双方签订的《借款合同》、《抵押协议》非双方真实意思表示，不具备合同生效的要件并无不当。双方办理抵押登记的行为是为了确保《协议》的履行而进行的补充约定，并已实际履行。故一审法院对路凤山的反诉请求不予支持并无不当。综上所述，路凤山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5565元，由路凤山负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 咸海荣审 判 员 孙 京审 判 员 张 帆二〇一八年八月二十九日法官助理 胡 实书 记 员 王秋岩