四川省崇州市人民法院民 事 判 决 书(2017)川0184民初3438号原告：成都农村商业银行股份有限公司崇州金鸡分理处，营业场所：四川省崇州市崇阳街道（原崇阳镇）同心集中居住区1337号。负责人：ＸＸ，主任。委托诉讼代理人：唐兵兵，四川君合律师事务所律师。被告：幸振华，男，1984年5月26日出生，汉族，住四川省崇州市。第三人：程茂华，男，1953年3月20日出生，汉族，住四川省崇州市。第三人：刘素华，女，1955年1月15日出生，汉族，住四川省崇州市。第三人：程静，女，1976年4月8日出生，汉族，住四川省崇州市。原告成都农村商业银行股份有限公司崇州金鸡分理处（以下简称金鸡分理处）与被告幸振华、第三人程茂华、刘素华、程静申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年11月17日立案受理后,依法适用普通程序，于2018年3月13日、2018年8月15日两次公开开庭进行了审理。本院于2018年4月23日以在审理过程中出现不宜继续审理的情形作出中止本案审理的裁定，因不宜继续审理的情形消灭后继续进行了审理。原告金鸡分理处的委托诉讼代理人唐兵兵、被告幸振华、第三人程茂华、刘素华到庭参加诉讼。第三人程静经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现己审理终结。金鸡分理处向本院提出诉讼请求：1.请求撤销本院（2017）川0184执异28号执行裁定书，立即恢复对上述房屋的执行程序；2.请求法院确认金鸡分理处对崇州市崇阳街道张家碾房屋（权022932）、土地使用权［崇国用（2006）第12242号］中的140-144号2楼左边1套房屋享有抵押权，并对就该房屋拍卖、变卖抵押的价款享有优先受偿权；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与第三人程茂华、刘素华、程静金融借款合同纠纷在崇州市人民法院执行中，幸振华作为案外人向法院提出了执行异议，称：2008年10月11日幸振华从程茂华处购得本案诉争的房屋并居住至今，因第三人程茂华原因至今未办理过户登记。故请求法院对房屋停止执行。崇州市人民法院经审理后，对此作出了（2017）川0184执异28号《四川省崇州市人民法院执行裁定书》认为：幸振华在法院查封前与程茂华签订合法有效的书面买卖合同，支付部分价款并已实际居住，未办理过户登记非因幸振华原因，幸振华的异议理由成立。因此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定作出中止对本案诉争房屋执行的裁定。金鸡分理处收到执行裁定书后，认为金鸡分理处与第三人程茂华、刘素华、程静金融借款执行案的执行依据（2016）川0184民初689号民事判决书对于金鸡分理处对诉争房屋的抵押权的判决合法有效，应得到法院的支持。即使幸振华所提供的证据是真实的，但是在长达近10年的时间从未向程茂华主张过权益，并且，程茂华在庭审中称，未办理产权的根本原因并不是程茂华本人不愿意办证而是因为办证的费用过高，所以裁定书中认为未办证的原因系由于程茂华原因所致的结论并不客观，幸振华主张不予执行的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的情形。因此，为保护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，现依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。幸振华辩称，其购买案涉房屋是2003年母亲买的，在第三人程茂华、刘素华办理抵押之前，案涉房屋未办理过户登记是因为当时的费用高以及没有时间，且与程茂华是亲戚，只是不断催促程茂华，请求驳回金鸡分理处的诉讼请求。第三人程茂华、刘素华述称，位于的房屋是因为修建陆游广场拆了以前的房屋后新修建的，可以办理分户登记，2008年办了大证后就没有给我们办理分户，办理分户登记要100多万元，所以就没有钱去办理分户登记，到2014年确实没有钱，我们就去金鸡分理处办理抵押借款，银行的钱应该还，但幸振华确实出资购买了案涉房屋，请求驳回金鸡分理处的请求。第三人程静未作陈述。金鸡分理处为支持其主张，当庭出示了如下证据：一、本院（2016）川0184民初689号民事判决书拟证明：金鸡分理处的抵押权合法有效。二、房屋所有权证、他项权利证拟证明：金鸡分理处的抵押是合法登记。三、同意抵押承诺书、入户调查照片拟证明：程茂华、刘素华在2014年8月18日确认房屋所有权是其二人所有，贷款前金鸡分理处已入户调查，基于合理信赖。四、房地产抵押评估报告及照片拟证明：程茂华从未告知案涉房屋已对外转让，程茂华当时陈述是他请的工人在居住。五、程茂华取得房屋登记的材料拟证明：房屋是1995年竣工，1998年办理权属登记，早已具备对外转让登记的条件。幸振华质证后对上述证据的真实性、合法性均无异议，对关联性有异议，但认为证据四中的照片不是其居住的房屋。程茂华、刘素华质证后对上述证据的真实性、合法性均无异议，对关联性有异议，但认为证据四中的照片不是其居住的房屋。本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，其关联性结合本案事实进行评判。幸振华为支持其辩解理由当庭出示如下证据：程茂华与幸振华签订的《房屋购销协议》、用电缴费凭证、用气缴费凭证及房屋结构图。拟证明其2003年3月1日购买了案涉房屋并支付了房款且一直居住至今。金鸡分理处质证后对合同真实性有异议，我们不是当事人，协议第4条（略），办理房屋过户主体是幸振华，不是程茂华，双方约定办理产权费用是幸振华承担的，没有办理产权证根本原因不仅在于程茂华，幸振华长达15年怠于行使自己的权利应由自己承担；对缴纳电费真实性无异议，对关联性有异议，因为名字是程淑芬，不是本案当事人，没有缴纳电费的地址，气费只是打印也不能证明该气费是程淑芬缴纳的，对结构图来源不予认可，不是相关部门出具的，不能成为双方办理产权的依据，房屋购销协议中对于房屋编号是自己编的，在办理产权时是无法履行的，对幸振华提供的所有证据对抗抵押权不予认可。幸振华未提供向程茂华交付款项的证据，签订合同时幸振华未满20岁，所以我方认为该合同未实际履行，可能是幸振华在占有这个房屋。且买受人与程茂华是亲属关系，该证据的证明力请法院结合全案作出认定。程茂华质证后对上述证据的“三性”均无异议，因为幸振华是我的亲侄儿，很便宜的就将房子卖给他了，是幸振华给我的钱。刘素华质证后认为幸振华出了钱，房子就应该归幸振华，同意程茂华的意见。本院对上述证据的“三性”予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：程茂华自建二楼一底（共三层，底楼为商铺）房屋，商铺门牌号为××至101号、张家碾路138号至150号，楼上房屋无门牌号。整座建筑产权证号为：权0022932，土地使用权证号为：崇国用（2006）第12242号，建筑面积共计1911.67平方米，房屋所有权证登记的房屋坐落为崇阳镇凤栖路1-3层。房屋建成后，程茂华、刘素华先后将部分商铺、楼上部分房屋出售给包括幸振华在内共计6人，至今均未办理产权分户和过户登记。2003年3月1日程茂华与幸振华签订一份《房屋购销协议》，约定由程茂华将其所有的位于崇州市。套四私有住房出售给幸振华，总价款为125000元。幸振华即向程茂华支付全部房款，并已实际占有使用至今。金鸡分理处与程茂华、程静、刘素华金融借款合同纠纷一案，根据金鸡分理处的财产保全申请，本院于2016年6月2日作出（2016）川0184民初689号之一民事裁定书，对程茂华、刘素华位于崇州市崇阳镇凤栖路91-101号房屋所有权（权0022932，建筑面积1911.67平方米）、土地使用权【崇国用（2006）第12242号】予以查封，期限为三年。2016年7月25日，本院作出（2016）川0184民初689号民事判决：一、被告程茂华、程静在本判决生效之日起三十日内归还原告金鸡分理处借款400万元及利息、罚息。二、如被告程茂华、程静未履行本判决第一条确定的债务，原告金鸡分理处对被告程茂华、刘素华共同所有位于崇州市崇阳镇凤栖路91-101号（房产证号：权0022932；土地证号：崇国用（2006）第122**号）的房、地产享有抵押权，对拍卖、变卖抵押财产的价款享有优先受偿权。判决生效后，程茂华、程静未按判决书确定的内容履行还款义务，金鸡分理处于2017年4月17日向本院申请执行，本院受理后，于2017年10月12日决定对上述房产证号、土地使用权证号下的房产进行评估拍卖。本案涉案房屋即系上述产权证下房屋中的一间。案外人幸振华于2017年10月25日对本院查封处置位于四川省崇州市张家碾路140至144号2楼1套房屋提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合以下情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，幸振华在法院查封前与程茂华签订合法有效的书面买卖合同，支付全部价款并已实际居住，未办理过户登记非因幸振华原因。因此，案外人幸振华的异议理由成立，其异议请求应予支持，2017年11月6日本院作出（2017）川0184执异28号执行裁定，裁定中止对崇州市崇阳街道张家碾路房屋{（权0022932）、土地使用权【崇国用（2006）第12242号】}中140号至144号二楼左边一套房屋的执行。金鸡分理处不服该裁定，于2017年11月17日向本院院提起申请执行人执行异议之诉。本院认为，本案争议的焦点是幸振华对案涉房屋所享有的权益是否能够阻止对案涉房屋的执行。首先，关于金鸡分理处就案涉房屋所享有的抵押权是否有效的问题。2014年9月11日，程茂华、程静以付轮胎款、修理费、油费为由，向原告申请借款400万元，同日双方签订了《个人借款合同》，该合同约定借款期限为12个月，即从2014年9月11至2015年9月10日，同日，金鸡分理处与程茂华、刘素华签订了《抵押合同》（合同编号：成农商崇金个抵20140019，他项权证号：崇房他权字第0028379号），约定由程茂华、刘素华共同所有位于崇州市房屋（房产证号权0022932；土地证号：崇国用（2006）第12242号）的房、地产作为借款4**万元的抵押担保且办理抵押登记。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第一项关于“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物”、第一百八十七条关于“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，金鸡分理处就案涉房屋所享有的抵押权合法有效。其次，关于幸振华对案涉房屋所享有的权益是否能够阻止法院执行的问题。本院认为，第一，幸振华与程茂华签订的《房屋购销协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。幸振华也依约向程茂华支付了全部房款，并占有使用至今。第二、本案中，金鸡分理处就案涉房屋办理抵押登记的时间为2014年9月，金鸡分理处申请强制执行的时间为2017年4月，根据幸振华当庭提交的协议等证据显示，幸振华已于2003年1月1日接收并占有案涉房屋，且支付了全部对价，幸振华基于合法有效的《房屋购销协议》、支付全部对价以及对房屋的合法占有等要件，对取得案涉房屋物所有权享有确定的期待利益应当得到法律的保护，该期待利益的产生时间不仅早于抵押权人金鸡分理处申请执行而且早于案涉抵押权登记。第三，根据幸振华与程茂华签订的《房屋购销协议》关于“乙方（指幸振华）支付购房款后，甲方（程茂华）积极配合乙方办理有关过户手续”的约定，本案中程茂华将其所有的房屋出售给包括幸振华在内的6人，该6人也催促程茂华要求办理分户登记手续，但程茂华要求集中办理分户登记，后因办理分户费用较高，程茂华无力承担，故，案涉房屋未办理过户手续的主要原因系程茂华未按约履行办理产权登记的合同义务，而非幸振华原因所致。综上，幸振华基于合法《房屋购销协议》、支付全部房屋价款以及接收占有案涉房屋的事实对案涉房屋所享有的物权期待权，早于金鸡分理处就案涉房屋所享有的抵押权，且幸振华也催告过程茂华及时办理过户手续，案涉房屋未办理过户手续系程茂华未履行合同义务所致，而非幸振华所致，而金鸡分理处在取得抵押权的过程中存在审查不严的过错，增加了自身抵押权落空的风险，该风险应当由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款、第一百八十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回成都农村商业银行股份有限公司崇州金鸡分理处的诉讼请求。案件受理费100元，由成都农村商业银行股份有限公司崇州金鸡分理处负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 王 春审 判 员 李 健人民陪审员 任 勇二〇一八年八月二十四日书 记 员 陈小雪