江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0381民初7246号原告:吕立伟,男,1973年4月27日出生,汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：闫长浩，新沂市盛元法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：阚海航，江苏铸石律师事务所律师。被告:宋书军,男,1969年5月12日出生,汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：田成海，江苏众耕律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙蕾，江苏众耕律师事务所律师。第三人：江苏三惠房地产开发有限公司，住所地新沂市草桥镇工业区。法定代表人：王永，该公司经理。原告吕立伟与被告宋书军，第三人江苏三惠房地产开发有限公司（以下简称三惠公司）排除妨碍纠纷一案，本院于2016年10月27日作出了（2015）新民初字第02047号民事判决。宋书军不服，上诉至徐州市中级人民法院。徐州市中级人民法院于2017年8月4日作出了(2017)苏03民终965号民事裁定,撤销原判决,发回重审。本院再次立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吕立伟及其委托诉讼代理人闫长浩、阚海航，被告宋书军及其委托诉讼代理人田成海、孙蕾到庭参加诉讼。第三人三惠公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，但提交的书面陈述意见。本案现已审理终结。吕立伟向本院提出诉讼请求:确认宋书军无权占有使用位于新沂市草桥镇老镇政府金利商业街3号楼0单元105室、合同编号为XY34557的房屋（以下简称涉案房产）；2、判令宋书军立即搬出上述房屋，恢复原状。事实与理由：2011年11月18日，吕立伟与三惠公司就涉案房产签订《商品房买卖合同》（合同编号XY34557），并于同日办理了商品房预（销）售合同网上登记备案手续，吕立伟按照约定支付了全部房款300000元，三惠公司将房屋钥匙交付给吕立伟。2013年7、8月份，当吕立伟准备装修该房屋时发现房屋被宋书军侵占经营服装生意，吕立伟遂报警但至今未果。宋书军辩称，2010年1月18日，三惠公司将涉案房产以280000元的价款出售给宋书军，当日，宋书军向三惠公司交纳购房款200000元，约定剩余款项80000元待三惠公司将涉案房产产权证办好后付清。涉案房产购买后，直至2013年才进行装修，并开办了“女人坊”服装店。综上，涉案房产三惠公司已经卖给了宋书军，双方签订了合法有效的房屋买卖合同，且宋书军已经实际占有，吕立伟无权要求宋书军搬出房屋，请法庭依法驳回吕立伟的诉讼请求。三惠公司述称，吕立伟诉宋书军排除妨碍纠纷一案，本公司已将涉案房产交付给了宋书军，买卖关系成立。本公司与吕立伟之间不是真实的买卖关系。因此，请法庭依法驳回吕立伟的诉讼请求。经审理查明：新沂市草桥镇金利商业街1-10号楼系三惠公司开发建设，2010年5月27日，三惠公司取得了包括涉案房产在内的金利商业街1-10号楼的商品房预售许可证。2011年11月18日，三惠公司与吕立伟就涉案房产签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：XY34557）一份，约定将涉案房产【即位于新沂市草桥镇金利步行街3号0单元楼105室商品房（建筑面积为212.12平方米）】以300000元价格出售给吕立伟，并向吕立伟出具金额为300000元的购房款收据一张；当天，三惠公司与吕立伟在新沂市房管部门办理了商品房预（销）售合同网上登记备案手续，并在时任三惠公司法定代表人沈勇的陪同及安排下，三惠公司将涉案房产及钥匙交付吕立伟，吕立伟当天更换了门锁（由吕立伟的姐夫贾存珍代为接收办理）。但涉案房产至今未能办理房屋所有权登记手续。宋书军及其妻子曹云凤共同与三惠公司签订草桥镇金利步行街购房协议一份(落款日期为2010年1月18日)，约定三惠公司将涉案房产以280000元的价款卖给宋书军，预付购房款定金200000元，余款待三惠公司办妥涉案房产的产权证后再付清。三惠公司向宋书军出具金额为200000元的预收购房款收据(落款日期为2010年1月18日)。涉案房屋于2013年被宋书军装修，开办了“女人坊”服装店。2013年9月1日，时任三惠公司的法定代表人沈勇出具关于3号楼105室补救方案一份，主要内容为：“原3号楼105室抵给吕立伟，后由于我外甥失误将该房另售他人，为了补救该问题，下一步将该房北侧3号楼106室，用来冲抵原105室，由我负责处理，10天内处理好”。因涉案房产备案给吕立伟后，三惠公司又另售他人，沈勇于2014年2月10日出具保证书一份，主要内容为：沈勇保证在2014年4月底将1号楼自北向南第二套门面房出售，并将300000元一次性交于吕永梅(系吕立伟的姐姐)手中，否则吕永梅有权通过法律途径追回被他人占有的老商业街105号房屋，三惠公司无异议。并注明：“105房屋备案给吕立伟后被我售予他人”。本院于2015年3月5日立案受理了三惠公司与吕立伟商品房销售合同纠纷一案，三惠公司在诉讼请求中要求解除与吕立伟订立的涉案房产的商品房买卖合同；时任三惠公司法定代表人的沈勇在2016年2月2日的庭审中明确陈述，2013年其外甥何强负责卖房子时大意把这套房子以280000元价款卖给宋书军，宋书军还欠100000元购房款未付清，宋书军已入住且装修了。2016年5月23日，新沂市公安局草桥派出所出具接处警证明一份，证明2013年6月19日上午10时许，吕永梅到草桥派出所口头报警，称所购买的涉案房产（即草桥街金利商业街3号楼0单元105室）被人换锁，吕永梅用自己的钥匙已不能打开房门，民警建议吕永梅同开发商协商解决或向人民法院提起民事诉讼。本案庭审中，宋书军当庭播放了其与沈勇的通话录音光盘，其中沈勇跟宋书军说：“……，我只要一松口，我说当初这房子交付给姓吕的，这房子都是姓吕的啦，与你就没有关系了，我现在始终坚持我房子没交付姓吕的，是交付你的。……我如果说当初我房子交付给过姓吕的，那你只有退钱份了，你知道吧。……你要站在我的立场，我也要站在你的立场，俺弟俩是一个立场，把这官司打赢……。”本案原审二审裁定【（2017）苏03民终965号】认为，吕立伟、宋书军与三惠公司签订的房屋买卖合同均系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，故本案所涉房屋买卖合同均有效。但因吕立伟、宋书军均未办理涉案房产的所有权登记手续，二人作为房屋买受人享有的均系合同债权，其中优先合法占有使用房屋的买受人，其对房屋的占有权具有物权性，且权利对外具有一定的公示性，在此情况下，应优先保护先行合法占有房屋买受人的权利。本院认为，吕立伟、宋书军与三惠公司就涉案房产均签订了房屋买卖合同，该房屋买卖合同均系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，故本案所涉房屋买卖合同均为有效合同。但因吕立伟、宋书军均未办理涉案房产的所有权登记手续，二人作为房屋买受人享有的均系合同债权，其中优先合法占有使用房屋的买受人，其对房屋的占有权具有物权属性，且权利对外具有一定的公示性，在此情况下，应优先保护先行合法占有房屋买受人的权利。因此，本案主要应当查明均作为涉案房产的买受人吕立伟、宋书军谁合法占有使用涉案房产在先。从双方当事人所举的证据来看，吕立伟系于2011年11月18日与三惠公司就涉案房产签订《商品房买卖合同》，并在房管部门进行了网上预售备案登记，当日买卖双方到涉案房产所在地进行了房产及钥匙的交接，并更换了门锁等，可以认定吕立伟系于2011年11月18日就已经合法占有使用涉案房产。尽管宋书军提供的购房协议和收据上的落款日期为2010年1月18日，但从时任三惠公司的法定代表人沈勇于2013年9月1日书写的关于3号楼105室补救方案、2014年2月10日出具的保证书、2016年2月2日庭审中的陈述均体现三惠公司系于2013年又将涉案房产另行出售给宋书军，况且，新沂市公安局草桥派出所出具的接处警证明中证明涉案房产产生纠纷时间系2013年6月，庭审中宋书军也自认系自2013年开始装修使用涉案房屋，加之宋书军与沈勇的电话录音等事实可以推定宋书军夫妻实际上系于2013年上半年向三惠公司购买并占有涉案房产。综上所述，吕立伟、宋书军分别与三惠公司就涉案房产签订了房屋买卖合同均系有效合同，二人对涉案房产享有的均系合同债权，但吕立伟占有使用涉案房产在先，其对涉案房产的占有权具有物权属性，该权利对外具有一定的公示性，应当受到法律的优先保护。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。因此，对吕立伟要求宋书军搬离涉案房产、恢复原状的诉讼请求应当予以支持。对宋书军因购买涉案房产造成的损失，可另行向三惠公司主张。依照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第一款第（四）项，《中华人民共和国物权法》第十五条、第二百四十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，判决如下：一、宋书军应于本判决生效后三十日内将位于新沂市草桥镇老镇政府金利商业街3号楼0单元105室（商品房买卖合同编号为XY34557）房屋内的物品清空，恢复原状，并搬离上述房屋。二、驳回吕立伟的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费80元，由被告宋书军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王 勇人民陪审员  张世川人民陪审员  陈新军二〇一八年二月二十七日书 记 员  王妙玄