江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终6542号上诉人（原审被告）：苏连念，男，1973年5月24日生，汉族，住福建省永安市。委托诉讼代理人：王倩，江苏平江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈集挺，男，1983年12月14日出、生，汉族，住浙江省泰顺县。委托诉讼代理人：沈宇姮，江苏姑苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：成玲玲，江苏姑苏律师事务所律师。原审被告：陶钟友，男，1978年4月20日生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。上诉人苏连念因与被上诉人陈集挺、原审被告陶钟友房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2017）苏0505民初4871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人苏连念上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回陈集挺的诉讼请求或发回重审，诉讼费由陈集挺承担。事实与理由：一、根据（2017）苏05民终772号民事判决书，苏州诺豪石材有限公司是中标单位，陶钟友、苏连念是其代理人，代理权限是处理与租赁相关的事宜，故本案应当以苏州诺豪石材有限公司为被告，苏连念以苏州诺豪石材有限公司代理人身份与租赁户签订的租赁合同所产生的权利义务应当由苏州诺豪石材有限公司承受。二、一审法院认定2017年10月10日陈集挺已搬离涉案房屋是错误的。该观点是中国人民武装警察部队苏州市支队在另案中提出，而陈集挺并非该案当事人，在没有其他证据的情况下，不应当将案外人的陈述作为本案的定案依据。三、苏连念在本案中一审向法院申请追加苏州诺豪石材有限公司为被告，是为了进一步查明事实，在已有生效判决确认苏州诺豪石材有限公司是涉案土地中标单位的前提下，一审法院不同意苏连念的追加被告申请是错误的。四、涉案租赁合同是双方当事人真实意思表示，不具有合同无效的情形，一审认定合同无效错误。被上诉人陈集挺则表示服从原判。陶钟友未作答辩。陈集挺向一审法院起诉请求：判令一、苏连念、陶钟友立即返还陈集挺支付的租金、物业费76055.59元及押金10000元，合计86055.59元。二、苏连念承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月10日，陈集挺因租房事宜向苏连念支付保证金10000元。2017年4月1日，陈集挺与苏连念续签了《房屋租赁合同》，合同约定：苏连念将位于苏州市××新区青石路××（武警××支队横山农场）的1号库一楼8号9号半间、７号库二楼203室房屋出租给陈集挺使用，房屋建筑面积为285平方米；租赁期限为一年，自2017年4月1日至2018年3月30日止；租金分别为107730元/年、18000元/年，物业费分别为3600元/年、1000元/年，保证金续租（租赁期限届满、双方租赁合同关系终止、无拖欠任何费用后一次性退还给陈集挺，保证金不计利息），陈集挺应于合同生效后３日内向苏连念支付上述费用共计130330元；租赁房屋用途为瓷砖加工；若遇部队重大政策而导致本合同无法继续履行，双方均不承担违约责任，苏连念按陈集挺实际使用时间收取租金。合同另对违约责任、争议解决等事项作出约定。合同签订后，陈集挺按约向苏连念支付租金125730元、物业费4600元。2017年7月28日，中国人民武装警察部队苏州市支队发布告知书，载明支队于2014年将青石路5号横山农场进行公开招标，苏州诺豪石材有限公司承租经营该场地，租期三年。该公司在经营过程中存在严重的违约行为，租赁期限届满，支队决定于2017年8月31日停止该公司在我支队场地上的一切经营活动，届时将采取必要的法律手段和措施实施关停。请各经营户迅速与该公司及苏连念、陶钟友洽谈退租事宜，提前搬迁，避免不必要的损失。另查明，中国人民武装警察部队苏州市支队与苏州诺豪石材有限公司、陶钟友、苏连念曾就土地租赁合同纠纷于2017年9月4日诉至一审法院，案号为（2017）苏0505民初4038号，在该案审理中，中国人民武装警察部队苏州市支队与陶钟友、苏连念确认所有分租户搬离的时间为2017年10月10日，2017年10月21日，一审法院前往租赁现场查看，陈集挺当时已经搬离。因苏连念未能退还陈集挺剩余租期的租金及押金，陈集挺特诉至法院。又查明，2014年8月18日，苏州诺豪石材有限公司曾出具授权委托书，全权委托苏连念、陶钟友处理与租赁相关的全部事宜。2017年9月17日，苏州诺豪石材有限公司作为甲方与陶钟友、苏连念作为乙方签订协议书，明确所涉地块的租赁事宜完全是由乙方与武警苏州支队商洽，实际中标人为乙方，租赁事务与甲方无关；因租赁发生的实际权益及所有责任由乙方所有和负担。再查明，庭审中，陈集挺明确本案义务人为苏连念，陈集挺从承租房屋搬离时并未与苏连念办理交接手续，亦未与中国人民武装警察部队苏州市支队办理最终的交接手续。陶钟友、苏连念陈述涉案房屋并无合法的建造手续。另双方当事人一致确认2016年7月10日陈集挺方已经交纳的保证金10000元转为2017年4月1日新租赁合同的保证金。以上事实，由房屋租赁合同及附件、收据、告知书、一审法院（2017）苏0505民初4038号民事判决书、苏州市中级人民法院（2018）苏0505民终772号判决书以及一审法院庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同属于无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，陈集挺与苏连念虽然签订了房屋租赁合同，但因其中所涉及的房屋未取得建设工程规划许可证，故租赁合同应属无效，苏连念应当退还陈集挺保证金10000元。关于租金，涉案房屋的确被陈集挺占有使用，可以参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，因陈集挺从承租房屋中搬离时理应办理相应的交接手续，现其无法举证证明具体的搬离时间，但根据中国人民武装警察部队苏州市支队与陶钟友、苏连念双方之前的确认，可以认定2017年10月10日陈集挺已经搬离，这也与一审法院2017年10月21日的现场查看情况相互印证，故一审法院认定陈集挺实际占有使用租赁房屋的时间为2017年4月1日至2017年10月10日，占有使用费金额为66137.4元（计算方式：125730÷365×192），鉴于陈集挺已经交纳租金125730元，剩余59592.6元苏连念应予退还。关于物业费，陈集挺按照实际占有使用期间支付亦为合理，物业费应为2419.7元（计算方式：4600÷365×192），鉴于陈集挺已经交纳4600元，剩余2180.3元苏连念应予退还。关于苏连念提出的其系接受苏州诺豪石材有限公司的委托处理租赁事宜，故本案被告应为苏州诺豪石材有限公司的意见，因该委托书并非向本案陈集挺出具，且委托书内容与之后苏州诺豪石材有限公司与陶钟友、苏连念签订的协议书内容相互矛盾，而本案纠纷相对应的租赁合同载明的主体为陈集挺与苏连念，实际收取款项的亦为苏连念，故对苏连念的上述意见，一审法院不予采纳。关于苏连念提出的应当向中国人民武装警察部队苏州市支队主张赔偿的主张，于法无据，一审法院不予采纳。至于陈集挺主张的其余诉请，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、苏连念于判决生效之日起十日内退还陈集挺房屋租金59592.6元、物业费2180.3元、保证金10000元，合计71772.9元。二、驳回陈集挺的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1952元，减半收取976元，由陈集挺负担179元，由苏连念负担797元。对一审法院查明的事实本院予以认定。二审中，苏连念称在双方当事人签订租赁合同时，其未明确告知陈集挺自己系受苏州诺豪石材有限公司委托签订租赁合同。二审中，当事人未提交新证据。本院认为：双方当事人签订的涉案房屋租赁合同，因租赁房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，原审法院认定合同无效是正确的。涉案合同签订主体为双方当事人，相应合同义务应由合同双方各自负担，上诉人认为系受苏州诺豪石材有限公司委托而签订合同，应由苏州诺豪石材有限公司承担合同义务，但租赁合同上出租方、甲方落款均系上诉人，合同争议解决约定中也明确争议起诉主体为合同任何一方，故上诉人是以自己名义出租房屋，且经查上诉人出租房屋时，亦未明确告知其受托于苏州诺豪石材有限公司，故依合同相对性，原审法院在本案中未追加苏州诺豪石材有限公司并无不当，上诉人相关主张本院碍难支持。关于被上诉人搬离涉案房屋的时间。在（2017）苏05民终772号案件中，上诉人一方认可2017年10月10日前承租户已全部搬空，现被上诉人对此亦不持异议，原审法院认定被上诉人于2017年10月10日实际搬离房屋是可以的。现上诉人主张被上诉人搬离房屋另有时日，但未能提供证据证实其相关主张，对此本院依法不作更动。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1952元，由上诉人苏连念负担。本判决为终审判决。审判长  王岑审判员  杨兵审判员  郭锐二〇一八年八月三十一日法官助理赵俊书记员杨舒静