云南省西畴县人民法院民 事 判 决 书(2018)云2623民初531号原告：李玉文，男，1979年6月20日出生，汉族，农民，住云南省麻栗坡县。委托诉讼代理人：杜秀清，云南七花律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：常青友，男，1969年6月22日出生，汉族，农民，住云南省西畴县。委托诉讼代理人：刘光庆，云南鼎祥律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告李玉文与被告常青友确认合同无效纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李玉文的委托诉讼代理人杜秀清，被告常青友及其委托诉讼代理人刘光庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李玉文向本院提出诉讼请求：1.依法确认李玉文与常青友于2018年2月23日签订的《土地转让协议》无效；2.判令常青友退还李玉文支付的转让费70800元，并赔偿李玉文损失费18000元；3.本案诉讼费用由常青友承担。事实与理由：为了改善居住条件，李玉文向常青友购买位于西畴县（法斗乡派出所对面）的承包土地建房，双方约定：常青友将上述土地顺公路长19.5米、宽22米，面积为429平方米转让给李玉文永久使用，转让费为70800元，常青友保证转让的土地四至界限清楚无争议，若有争议造成的后果由常青友承担，并于2018年2月24日签订了《土地转让协议》。协议签订后，李玉文支付转让费70800元，双方未办理土地转让手续。后李玉文请挖机进行地基平整，支付挖机租赁费18000元。在施工过程中，由于土地四至界限不清引发纠纷，导致无法使用该土地，李玉文以常青友无法处理好四至界限问题，双方均不属于同一集体经济组织成员，常青友无权处理土地，双方签订的协议无效为由，诉至本院要求解决。常青友辩称：常青友与李玉文签订的《土地转让协议》是基于土地承包经营权流转，是在依法、平等、自愿、有偿的基础上所签订的，该协议合法有效，转让费70800元依法应不予退还，李玉文主张赔偿18000元的损失与地界纠纷无关，其诉讼请求无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回李玉文的诉讼请求。理由：2014年3月11日，西畴县李德海将其位于法斗派出所对面（山后）的部分承包土地转让给常青友并经西山村小组同意。2018年2月24日，李玉文与常青友协商，将上述部分土地使用权（沿公路长19.5米，宽22米）转让给李玉文，转让时李玉文未向常青友明示转让土地的具体用途，也未在合同中载明是用来建房，常青友并未在合同中保证其转让土地四至界限无争议，合同仅载明因地界引发的纠纷造成的后果由常青友承担，案涉土地并未因地界纠纷导致无法使用，而是李玉文擅自改变土地使用性质用于非农业建设，违反法律的禁止性规定。综上所述，请求人民法院依法驳回李玉文的诉讼请求。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1.李玉文与常青友签订的《土地转让协议》是否有效；2.常青友是否应当退还李玉文转让费70800元及赔偿损失18000元。李玉文为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1.李玉文的身份证复印件及常青友的户口证明原件各一份。证明李玉文、常青友的基本情况及双方均不属于同一集体经济组织成员，双方签订的《土地转让协议》无效的事实。2.《土地转让协议》原件一份。证明常青友将法斗派出所对面顺公路长19.5米、宽22米的土地转让给李玉文永久使用，土地转让费为70800元并已付清转让费的事实。3.《收条》原件一份。证明李玉文与王昌柏共同支付彭科兵开挖地基费36000元，其中李玉文支付开挖地基费18000元的事实。4.现场照片2张。证明李玉文进行地基开挖的现场情况。经质证，常青友对第1组证据的真实性无异议，但认为与本案无关联性，仅能证明李玉文、常青友的身份信息；对第2、4组证据无异议；对第3组证据有异议，认为与本案无关联性。常青友为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：1.《土地转让协议》原件一份。证明常青友、李玉文约定转让土地的四至界限、转让价款及违约责任承担仅限于地界纠纷的事实。2.《转让协议》及《土地承包经营权再次流转同意书》复印件各一份。证明常青友向李德海取得土地承包经营权系经西山村民小组同意，程序是合法的，常青友将土地流转李玉文也是经过原始取得土地承包经营权人李德海同意的事实。经质证，李玉文对第1组证据无异议；对第2组证据的真实性无异议，但认为常青友与李德海不是同一村民小组的成员，以上协议与同意书违反法律的规定应属无效。为查明案件事实，本院依职权调取李德海询问笔录及其农村土地承包经营权证复印件各一份。证明李德海将其位于山后的承包地（四至界限：东抵李某某地界，南抵公路，西抵胡某某地界，北抵吴某某地界）部分转让给常青友的事实。经质证，李玉文、常青友对上述证据均无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据及本院依职权调取的证据，经本院组织质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：李玉文向本院提交的第1组证据，欲证明李玉文与常青友均不属于同一集体经济组织成员的事实，该证据来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；第3组证据，虽然常青友对李玉文支付开挖地基费用不予认可，但确实存在开挖地基的客观事实，本院予以采信。常青友向本院提交的第2组证据，客观真实地反映了西畴县村民李德海将案涉土地使用权转让给常青友的事实，与本案具有关联性，本院予以采信,但对其他证明观点本院不予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月11日，西畴县李德海将其位于法斗派出所对面（山后）的部分承包土地转让给法斗乡新箐村民委小新箐村的常青友，麻栗坡县六河乡听慢村民委桥头村村民李玉文因建房需要，常青友将上述部分承包土地使用权转让给李玉文，双方于2018年2月24日签订了《土地转让协议》，约定由常青友将上述沿公路长19.5米、宽22米的土地转让给李玉文永久使用，面积为429平方米，转让费为70800元，若存在地界纠纷问题造成后果，由常青友承担全部责任。协议签订后，常青友将案涉土地交付李玉文使用，李玉文支付土地转让费70800元。后李玉文请彭某某进行地基开挖，支付挖机费用18000元。在施工过程中，因四至界限不清引发纠纷，后经协商未果，李玉文以常青友无法处理好案涉土地四至界限，双方均不属于同一集体经济组织成员，签订的《土地转让协议》违反法律规定属无效为由，诉至本院要求解决。本院认为，李玉文因建房与常青友签订的《土地转让协议》，实为宅基地使用权的转让。宅基地使用权是同一集体经济组织成员享有的权利，与特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，李玉文与常青友签订的《土地转让协议》，约定常青友将土地转让给李玉文永久使用，对常青友主张系基于土地承包经营权流转而签订的协议，转让时李玉文未向其明示转让土地的具体用途及未在合同中载明用于建房的辩解理由，本院认为，土地承包经营权流转的主体是承包方，常青友系小新箐村村民，案涉土地属西山村，故常青友不具备流转主体资格，且从双方协议的内容来看，也不符合农村土地承包经营权流转合同中对流转期限的限制、土地用途等重要条款规定的内容，故其辩解理由不能成立，本院不予采纳。《土地转让协议》虽系双方真实意思表示，但李玉文、常青友均不属于案涉土地所在的法斗村民委西山村村民，土地使用权转让后改变了土地的用途，违反了法律的禁止性规定，故双方签订的《土地转让协议》应认定为无效。李玉文请求确认协议无效的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于《土地转让协议》被确认无效后取得财产如何处理的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，常青友已收取李玉文支付的转让费70800元，协议无效后应将收取的转让费予以返还。故李玉文要求常青友返还转让费70800元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于李玉文主张常青友赔偿损失的问题。法律规定农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，李玉文、常青友均不属于案涉土地所属的集体经济组织成员，李玉文对合同无效的法律后果应承担过错责任，其要求常青友赔偿开挖地基的损失，属其过错产生的损失，应由其自行承担。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十四条、第十五条、第六十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第四条、第八条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：一、李玉文与常青友于2018年2月24日签订的《土地转让协议》无效。二、由常青友返还李玉文土地转让费70800元。限判决生效之日起二十日内履行完毕。三、驳回李玉文的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理2020元，减半收取计1010元，由李玉文负担205元，常青友负担805元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  骆瑞利二〇一八年八月二十四日书记员  阳开婷