北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终10928号上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军空军第三空防工程处第三施工大队，住所地北京市丰台区黄土岗高家场**号。法定代表人：古金松，大队长。委托诉讼代理人：梁前明，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏昊，北京市鑫诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：曹福胜，男，1981年10月10日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：马伯宏，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩位东，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人中国人民解放军空军第三空防工程处第三施工大队（以下简称第三施工大队）与被上诉人曹福胜因租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初16294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。第三施工大队上诉请求：撤销一审判决第三项，驳回曹福胜要求赔偿1156万元经济损失的反诉请求。事实和理由：一审法院判决第三施工大队向曹福胜支付添附物补偿款200万元，存在认定事实错误和适用法律错误。双方在合同中约定，曹福胜新建或添建的建筑物、构筑物，权属归第三施工大队，租赁期满或合同解除后，曹福胜无条件地交付第三施工大队。即使租赁合同未到期法院需考虑曹福胜的经营利益，亦应当结合租赁合同的期限予以考虑。另外，曹福胜兴建的房屋没有办理合法建设手续，即使法院判令第三施工大队给予经济补偿，亦应当按照扩建造价，根据过错程度，由第三施工大队与曹福胜分担。综上，一审法院判决是错误的。曹福胜亦不同意一审法院判决，并提起上诉。但在本院审理本案期间，曹福胜撤回上诉。第三施工大队向一审法院起诉请求：1、解除第三施工大队、曹福胜双方于2014年11月30日签订的《军队房地产租赁合同》及2015年6月29日签订的《军队房地产租赁合同》；2、曹福胜将上述租赁合同项下的房屋及土地返还给第三施工大队；3、曹福胜负担本案诉讼费用。曹福胜向一审法院反诉请求：1、第三施工大队支付因租赁合同解除造成我方的损失11562153元；2、第三施工大队负担本案本诉及反诉费用。一审法院认定事实：2014年11月，第三施工大队（出租方，甲方）与曹福胜（承租方，乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方自愿将北京市通州区台湖镇蒋辛庄路营门口及四合院的房屋建筑面积400平方米，场地面积2900平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。租赁用途为办公、仓储。租赁期限自2014年11月30日起至2019年11月30日止。租金总额50万元，年租金为10万元。租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方。付款方式为现金或支票。合同第七条约定：租赁期内，甲方应当履行下列义务：（一）保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚；（二）负责处理与出租房地产权属有关的纠纷；（三）保证出租给乙方使用的房地产，按照规定报经军队审批部门批准；（四）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续；（五）负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》；（六）负责向军队有关部门办理出租房地产维修改造项目的审批手续。合同第八条约定，租赁期内，乙方应当履行下列义务：（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经主管部门批准并由甲方出具书面同意书后方实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。合同第九条合同的解除约定：（一）甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；（二）甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；（三）乙方需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好地无条件交还甲方。乙方补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方房地产租赁保证金；（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。（五）租赁期满，合同解除。合同第十二条约定：本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。合同第十六条双方承认的附加条款约定：四合院营房属甲方，由乙方负责改造，样式同前期大队改造一样。水电改造由乙方负责，合同到期后归甲方。新建房到期后，乙方可拆走或折损。营门口及四合院新建由乙方建设，按图纸施工。合同同时还约定了其他内容。2015年6月29日，第三施工大队（出租方，甲方）与曹福胜（承租方，乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方自愿将位于北京市通州区台湖镇蒋辛庄甲1号的房屋建筑面积30平方米，场地面积4682平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。租赁用途为办公。租赁期限自2015年12月30日起至2020年12月31日止。年租金为15万元。租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方。付款方式为现金或支票。合同第七条约定：租赁期内，甲方应当履行下列义务：（一）保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚；（二）负责处理与出租房地产权属有关的纠纷；（三）保证出租给乙方使用的房地产，按照规定报经军队审批部门批准；（四）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续；（五）负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》；（六）负责向军队有关部门办理出租房地产维修改造项目的审批手续。合同第八条约定，租赁期内，乙方应当履行下列义务：（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经主管部门批准并由甲方出具书面同意书后方实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。合同第九条合同的解除约定：（一）甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；（二）甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；（三）乙方需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好地无条件交还甲方。乙方补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方房地产租赁保证金；（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。（五）租赁期满，合同解除。合同第十二条约定：本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。合同同时还约定了其他内容。2016年2月27日，中央军委下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求全面停止军队和武装部队有偿服务活动，内容包括空余房地产租赁等10个行业，在2016年6月底前，对可控托底的项目立即停止，在通知下发之日起，军队和武装部队所有单位一律不得新上项目、新签合同开展对外有偿服务活动，凡已到期的对外有偿服务合同不得再续签，能够协商解除军地合同协议的项目立即停止。本案审理过程中，曹福胜申请对上述两份租赁合同项下场地内的建筑及装修的现值进行工程造价鉴定，该院报送北京市高级人民法院随机摇号确定由国宏信价格评估有限公司（以下简称国宏信公司）作为此次工程造价的鉴定机构。2018年7月24日，国宏信公司出具《价格评估报告》，评估基准日为2018年7月5日，价格评估方法为成本法，国宏信公司价格评估人员结合价格评估标的的行业特点，对本次评估标的采用成本法进行评估，以《北京市建设工程计价依据-预算定额（2012）》为依据，结合当期的工程造价信息及现行市场价，经过分析调整差异后综合确定评估结论，国宏信公司的最终评估结论为评估标的在价格评估基准日的价格为11562153元。双方均认可上述2015年6月29日的租赁合同是续签的合同，最初的租赁合同系2010年所签。曹福胜提交了2010年10月15日第三施工大队与曹东海（曹福胜之父，2013年11月去世）签订的《军队房地产租赁合同》（租赁期限自2010年10月15日至2015年10月15日共计5年）及2010年12月28日第三施工大队与曹东海、曹福胜签订的《军队房地产租赁合同》（租赁期限自2011年1月1日至2015年12月31日共计5年）。2010年租赁合同第十七条双方承认的附加条款约定，合同期内乙方所建一切建筑物归乙方所有，合同满后乙方的所有建筑物归甲方所有。2010年租赁合同签订后，曹福胜、曹东海在合同期内在承租场地上进行了相应的装修改造和建设。2015年6月的租赁合同项下的装修和建设均系2010年租赁合同的合同期内完成。2014年的租赁合同签订后，曹东海在该租赁合同项下的租赁场地上进行了相应的装修改造和建设。曹福胜表示上述两份租赁合同项下的装修改造和建设都是在事先征得第三施工大队同意的情况下所建，第三施工大队在租赁场地内安排了站岗值班人员，第三施工大队的领导在其施工期间还嘱托要安全施工，曹福胜表示如果双方的租赁合同被判令解除，其要求第三施工大队按照上述评估结果支付其添附补偿款11562153元。第三施工大队表示根据双方租赁合同约定，曹福胜在承租期间所进行的装修和改扩建必须征得第三施工大队的书面同意方可实施，但承租人在承租土地上进行相关建设未经第三施工大队或上级单位批准，也没有履行建设工程项目的行政审批手续，且合同约定曹福胜的装修和改扩建所形成的建筑物或相关设施的产权均归第三施工大队所有，因此曹福胜无权要求第三施工大队对其添附物进行补偿；同时第三施工大队表示根据2010年租赁合同约定，2010年租赁合同期间内的装修及改扩建所形成的建筑物或相关设施的产权在合同期满后归第三施工大队，2010年的租赁合同已经到期，因此曹福胜在2010年租赁合同期内的添附物已经无偿归第三施工大队所有，曹福胜无权要求第三施工大队支付2010年租赁合同期内的装修及改扩建的补偿。本案审理过程中，曹福胜提交了一份《军队房地产租赁合同》的制式文本，拟证明涉案两份租赁合同内容与该制式文本内容基本一致，涉案两份租赁合同都是按照该格式合同文本签订的。一审法院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案双方于2014年11月及2015年6月签订的两份《军队房地产租赁合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，因此系有效协议，双方均应按照协议约定全面履行各自义务。虽然两份租赁合同第十二条约定须经军队房地产管理部门审批并加盖审核专用章后生效，但因两份租赁合同签订后，双方即实际履行，因此两份租赁合同成立并生效，审批及加盖审核专用章与否对涉案两份租赁合同的效力不产生影响。本案双方争议的第一个焦点问题是第三施工大队是否有权解除双方签订的两份《军队房地产租赁合同》。2016年2月，中央军委下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求全面停止军队和武装部队有偿服务活动，涉军停偿政策具有公共政策性质，由此导致涉案两份《军队房地产租赁合同》因不可归责于双方的原因而无法继续履行，符合涉案两份租赁合同第九条第（四）项约定（因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成无法履行的，甲乙双方均不承担责任）的解除条件，第三施工大队据此要求解除双方之间签订的两份《军队房地产租赁合同》，理由正当，该院予以支持。双方之间签订的两份《军队房地产租赁合同》解除，曹福胜应当将上述两份租赁合同项下的承租土地及房屋腾退给第三施工大队，第三施工大队要求曹福胜腾退并交付两份租赁合同项下的土地及房屋的诉讼请求，具有充分的事实和法律依据，该院予以支持。本案双方争议的第二个焦点问题是第三施工大队是否应当对曹福胜的装修及改扩建等添附进行相应的补偿。曹福胜表示其添附是在征得第三施工大队同意的情况下所建，第三施工大队表示曹福胜的添附未征得其书面同意，综合本案案情、事实及有关证据（2014年11月租赁合同第十六条附加条款的约定内容）可以得出第三施工大队对曹福胜的添附是知情的、第三施工大队同意曹福胜添附的结论。关于2015年6月租赁合同项下添附补偿问题。应当指出的是，2015年租赁合同是2010年租赁合同的续租合同，2015年租赁合同项下的添附均是在2010年租赁合同的5年租赁期内所建，而2010年的租赁合同已经到期，根据2010年租赁合同中关于合同期满后乙方的添附物均无偿归第三施工大队的约定，2010年租赁合同租赁期内的添附物在合同到期后已经归属于第三施工大队，因此曹福胜无权要求第三施工大队对2010年租赁合同租期内的添附物进行补偿。关于2014年11月租赁合同项下添附补偿问题。租赁合同中虽然约定合同期满或合同解除的情况下，曹福胜的添附物无偿归第三施工大队，但应当注意到涉案合同的解除是因中央军委的停偿文件、因不可归责于双方的原因所致，在合同尚未到期、曹福胜依据合同仍享有合理的期待利益、添附物仍有一定之利用价值等角度考量，第三施工大队应当对曹福胜的添附进行相应的补偿。关于补偿的具体数额，由该院根据上述因素、本案案情等予以酌情确定，对曹福胜提出的过高请求，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、解除第三施工大队与曹福胜于二0一四年十一月三十日签订的《军队房地产租赁合同》；解除第三施工大队与曹福胜于二0一五年六月二十九日签订的《军队房地产租赁合同》；二、曹福胜将上述第一判项所涉两份《军队房地产租赁合同》项下的土地及房屋腾退并交付给第三施工大队，于判决生效之日起三十日内执行清；三、第三施工大队支付曹福胜添附物补偿款人民币二百万元，于判决生效之日起十日内执行清；四、驳回曹福胜的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明一审法院已查明的事实无误。本院对一审法院认定证据的证明效力亦予以确认。二审审理期间，曹福胜向法院申请撤回上诉，本院经审查，认为其撤回上诉符合法律规定，遂予以准许。上述事实还有二审期间双方当事人的人陈述在案佐证。本院认为，本案二审期间的争议焦点为2014年租赁合同解除后，法院判令第三施工大队向曹福胜补偿200万元添附物补偿土温否适当。对此，本院认为，2014年的租赁合同租赁期限为2014年11月30日起至2019年11月30日止。在租赁合同未到期时双方解除租赁合同关系，曹福胜针对该租赁合同的履行存在可期待利益，同时考虑到曹福胜的添附物还存在使用价值，一审法院综合考虑后判令由第三施工大队给付曹福胜200万元补偿款并无不当，本院对此予以维持。综上所述，本院认为，第三施工大队的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22800元，由中国人民解放军空军第三空防工程处第三施工大队负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 咸海荣审 判 员 孙 京审 判 员 张 帆二〇一八年八月三十日法官助理 王天水法官助理 朱宏哲书 记 员 王秋岩