江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0830民5390号原告：盱眙县经济适用房发展中心,统一社会信用代码91320830733769562A，住所地盱眙县盱城街道东湖西路富润花园******。法定代表人：陈玉军，该中心主任。委托诉讼代理人：郭龙盛，江苏宗泽律师事务所律师。被告：江苏万鼎置业有限公司，统一社会信用代码91320830673022845U，，住所地盱眙县淮河东路**法定代表人：桑晓军，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢涛，该公司员工。原告盱眙县经济适用房发展中心（以下至判决主文简称经适房中心）与被告江苏万鼎置业有限公司（以下至判决主文简称万鼎置业）委托代建合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案受理后经我院（2017）苏0830民初498号民事案件审理，于2017年3月29日作出民事判决书，判决作出后被告万鼎置业不服，依法上诉至淮安市中级人民法院，经淮安市中级人民法院（2017）苏08民终1390号民事案件审理并于2017年8月9日裁定撤销我院（2017）苏0830民初498号民事判决书，并将本案发回我院重新审理。后我院依法另行组成合议庭于2018年7月25日公开开庭进行了审理，原告经适房中心的委托诉讼代理人郭龙盛，被告万鼎置业的委托诉讼代理人谢涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告经适房中心向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告给付代建经济适用房补差价款207.75万元及利息（从2007年11月18日起至款项付清之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计算）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告经适房中心系受盱眙县住房和城乡建设局（以下简称盱眙住建局）委托对本行政区域内行使代建经济适用房工作管理职责的全民所有制企业，被告万鼎置业系开发世纪名城小区的房产商。2007年7月27日，盱眙县国土资源局与被告万鼎置业签订《国有土地使用权出让合同》一份，约定将盱眙县新马外国语学校北侧地块出让给被告开发世纪名城项目，双方并约定该项目需建设8000平方米经济适用房。后被告万鼎置业选择以缴纳差价款的方式履行代建经济适用房义务，经核算被告万鼎置业应缴纳671.75万元差价款，后陆续缴纳了共计464万元，尚欠207.75万元未付。为维护政府的合法权益，确保国有资产安全，请求法院判决如上所诉。被告万鼎置业辩称，我公司在2012年11月前已经履行支付代建经济适用房补差价款义务，不存在还欠起差价款的事实；不应以盱眙县人民政府办公室盱政办发〔2012〕141号文的规定来确定被告应缴纳差价款的数额；请求驳回原告的诉请。理由如下：一、被告万鼎置业与盱眙国土局之间关于世纪名城小区的土地出让合同签订于2007年7月21日，合同约定被告应建设8000平方米经济适用房，我公司已按约定承建，后因盱眙住建局未按规定支付经济适用房款1120万元（1400元/平方米×8000平方米），经协商由我公司缴纳差价款，因双方对计算差额款的方式及期限未约定，我公司于2010年12月29日向盱眙县人民政府作出《关于世纪名城经济适用房价格核定的请求报告》，请求县政府对价格进行评估核定，缴纳差额。该报告得到了安立波县长的批示，同时盱眙住建局向正兵局长批示由洪局长请物价部门核定后再商定。据此，该8000平方米经济适用房，应由物价部门对房屋价格进行核定，根据核定价格补缴差价。因此原告经适房中心向被告万鼎置业主张差价款应当提供2010年期间物价部门核定的世纪名城小区住宅房屋价格进行结算，而不应当以2014年的相关文件来认定。盱眙县人民政府办公室盱政办发〔2012〕141号文虽然规定了差价款计算方式，但该规定系2012年11月1日出台，对被告2007年的代建经济适用房不具有约束力，且对被告如何补差价款，双方已于2010年12月29日达成一致，以物价部门核定的评估价格，而不是以销售均价作为计算依据。况且，我公司对此销售均价不予认可，原告应就此销售均价提供补充证据，根据我公司统计，世纪名城小区销售达50%时的销售均价为2155元/平方米，销售达80%时销售均价为2281.92元/平方米，远低于上述均价；原告经适房中心的计算方式中也没有扣除8000平方米的人防费用。按照上述方式计算应当支付的为243.64063万元，现缴纳了464万元的差价款，超付220.35937万元，该款项应当返还。二、原告经适房中心主张被告万鼎置业承担未付差价款的利息，无事实与法律依据。双方没有关于利息的约定，对于应支付的款项我方要求进行核准，县主要领导予以同意，因此对于该款项的支付没有利息约定。综上，请求法院查明案件事实，依法作出公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据原、被告陈述及提交的证据查明事实如下：2007年7月27日，被告万鼎置业与盱眙县国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，约定由盱眙县国土资源局将盱眙县新马外国语学校北侧地块出让给被告万鼎置业开发世纪名城，其中在合同第三章土地开发建设与利用中第十一条约定：“建设8000平方米的经济适用房，建设和销售等要求按盱眙县房产管理部门规定办理”。2007年10月15日，被告万鼎置业向盱眙县政府提交《关于新马学校北侧地块8000平米安置房的相关事宜请求报告》，报告中称以土地成本增加，项目建设成本在1900元/平方米，而安置房的价格政府规定为1200元/平方米，利润空间很小为由，要求在付款方式上给予关照并请求能增加容积率即增加建筑面积。同年10月23日，安立波县长在请求报告中批示：“1.此处安置房根据实际情况可由物价局、房管局核准适当增加200元/㎡左右；2.增加容积率不可以……；4.复印送盱城、公司、物价、房管等相关单位。2010年10月29日，被告万鼎置业又向县政府提交《关于世纪名城经济适用房价格核定请求报告》一份，以金融危机对其项目造成重创及造价成本的持续上升，经济适用房当初所定价格（1200元/平方）与目前实际建造成本相差甚远。请求县政府考虑项目的实际情况，与其他楼盘一样，由物价部门对价格进行评估核定，缴纳差额。盱眙住建局向正兵在报告上备注请物价部门核定后按照责任再商定。2012年11月1日，盱眙县人民政府下发盱政办发〔2012〕141号文即《县政府办公室关于印发盱眙县房地产开发企业代建经济适用房管理办法的通知》，主要内容为：为加快我县保障性住房建设，改善城市中低收入住房困难家庭居住条件，实现“住有所居”的目标，促进我县社会和谐和经济健康发展，根据国家、省、市有关文件精神，结合盱政发〔2010〕59号文件要求，经研究决定，特制定本办法，第二条规定：“（一）代建方式：凡通过挂牌出让土地有代建经济适用房的开发企业，既可按商品房总面积的10%代建经济适用房，也可以采取缴纳差价方式，所缴纳的差价款，由县政府统一用于保障房建设……（二）差价款计算1.土地挂牌时有明确代建经济适用房回购控制价的：差价款=[销售均价（元/㎡）-（回购控制价+税收）]×代建经济适用房面积-规费（代建经济适用房面积）-人防费（代建经济适用房面积）……（三）差价款缴纳:各代建其他在项目建筑方案审批后，商品房销售许可证办理前，必须与县经济适用房发展中心签订差价款缴付协议。签订合同时，先按800元/㎡标准缴纳代建经济适用房面积40%的差价款”。在本楼盘开盘面积达到总规划面积一半时，按照销售均价付至代建经济适用房面积70%的差价款，销售均价即本楼盘自开盘以来的平均销售价格。经济适用房成本价按当期本楼盘商品房核定的成本价换算成经济适用房的成本价，当本楼盘开盘面积达到总规划面积80%时，必须交清剩余代建经济适用房面积的差价款。否则，不予办理商品房销售许可证”。2014年10月15日，盱眙住建局、盱眙县财政局、盱眙县审计局与盱眙县人防办按照〔2012〕141号文件规定，对县内相关房产企业代建经济适用房补差价款数额进行了核算，并形成《关于申请核定代建经济适用房企业差价款总额的报告》，其中世纪名城：“回购控制价为1200/平方米，后经安立波批示调整为1400元/平方米，代建面积8000平方米。销售面积达50%均价为2561元/平方米，销售面积达80%均价为2580元/平方米。①[2561-（1400+230.49）]×8000×70%-96×8000×70%=521.08-53.76=467.32万元；②[2580-（1400+232.2）]×8000×30%-96×8000×30%=227.47-23.04=204.43万元，合计671.75万元”。原告经适房中心认可被告万鼎置业已经付款464万元，尚欠207.75万元。2017年1月19日，原告经适房中心向本院提起诉讼要求被告万鼎置业支付上述费用。经我院（2017）苏0830民初498号民事案件审理，2017年3月29日，我院作出民事判决书，判决：一、被告万鼎置业给付原告经适房中心代建经济适用房补差价款207.75万元及利息（自2017年1月19日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；二、驳回原告盱眙县经济适用房发展中心的其他诉讼请求。判决作出后，被告万鼎置业不服，上诉至淮安市中级人民法院，经（2017）苏08民终1390号民事案件审理，于2017年8月9日作出民事裁定书，以二审中万鼎置业提供了新证据证明经适房中心要求给付的差价款未减去经适房中心应承担的人防异地建设费，而该部分人防异地建设费已包含在盱眙县人民法院（2013）盱非诉行审字第0047号行政裁定书所确认万鼎置业所建世纪名城商住小区应缴纳的人防异地建设费中，该裁决书已生效进入执行程序，本案万鼎置业如再行给付将属于重复支付。经审查，由于双方当事人对涉案8000平方米经济适用房所涉人防异地建设费的计算标准不能达成一致意见，需有关部门确认，而该费用如何计算是认定被上诉人的诉讼请求是否有依据的基础。为了进一步查清案件事实，全面解决涉案纠纷，保护当事人的利益。故裁定撤销我院（2017）苏0830民初498号民事判决书，并将该案发回我院重审。另查明，盱眙县人民防空办公室于2013年4月19依据《中华人民共和国人民防空法》第四条、第二十二条和《江苏省实施办法》第十二条、第三十三条的规定对万鼎置业作出盱防征决字（2013）第1号行政征收决定书，决定对万鼎置业征收异地建设费计2203.18万元。于2013年4月19日依据《中华人民共和国共和国行政处罚法》第五十一条、《江苏省实施办法》第三十三条第一款、《淮安市人民防空工程建设和使用管理暂行办法》第二十九条和《盱眙县人防办行政处罚自由裁定权基准》的规定，对万鼎置业作出（2013）第1号行政征收决定书，决定对万鼎置业作出罚款10万元的行政处罚。后被告万鼎置业未能主动履行义务，2013年10月10日，盱眙县人民防空办公室向我院申请强制执行，经审查，我院于2013年10月24日作出（2013）盱非诉行审字第0047号行政裁定书，裁定盱眙县人民防空办公室申请执行对万鼎置业征收异地建设费2203.18万元以及罚款10万元的处罚决定，本院准予强制执行。目前仍在执行程序中。2018年5月18日，盱眙县房产管理科出具《商品房项目商品住宅销售情况明细表》载明：2008年12月3日至2010年6月24日期间，销售面积74384.65平方米，销售均价2561元；2008年12月3日至2011年4月30日期间销售面积118638.76平方米，销售均价2589元。并注明以上数据来源于淮安市商品房销售网上管理系统。被告万鼎置业对此有异议，主张该数额仅系网签价格，在销售过程中因销售活动，故实际成交价为销售至50%时销售均价为2155元/平方米，销售至80%时销售均价为2281.92元/平方米。为此被告万鼎置业提供了销售发票予以证明。再查明，原告经适房中心对县内欠付代建经济适用房补差价款的多家房地产企业均提起了诉讼，要求给付补差价款的计算标准均以盱政办发〔2012〕141号文中规定标准确定，部分判决已生效。生效判决中，房地产企业对于原告经适房中心所述的计算标准均不持异议。本院认为，一、关于计价标准。被告万鼎置业对于原告所述的应缴纳代建经济适用房补差价款的事实不持异议，但对于计算标准及方法持有异议，认为不应以盱政办发〔2012〕141号文及四部门《关于核定代建经济适用房企业差价款总额的报告》为依据核算补差价款，应以物价部门评估价格为准，并以其于2010年12月29日向盱眙县政府的请求报告为证据证明其抗辩事实，对此，分析通篇请求报告，结合相关联的2007年10月15日的请求报告及报告上相关领导的批示，可以看出被告彼时系对于此前确定的经济适用房1200元/平方米回购控制价认为过低，由此请求县政府调整回购控制价，而非直接通过评估程序确定补差价款具体数额，而县政府相关领导的“批示”为“请物价部门核定后再商定”，该答复并非如被告万鼎置业答辩所述明确进入评估，以评估价格确定回购控制价，现原告经适房中心主张“商定”结果即为将回购控制价上升至1400元/平方米来计算补差价款。被告万鼎置业在答辩意见中亦认可双方此前并未就补差价款计算方式及履行期限作出约定，此后县政府根据实际情况对县内未按约定履行代建义务的房地产开发企业补差价款给付标准及期限进行了规定，该规定由多部门协调县内房地产开发企业执行，从本院此前同类型案件的生效判决中亦可印证上述事实，现原告经适房中心参照同等标准主张被告万鼎置业支付补差价款并无不妥，本院予以支持。二、关于销售均价如何认定问题。原告经适房中心主张按照盱眙县房产管理科出具材料中载明的销售至50%的均价2561元/平方米、销售至80%的均价2589元/平方米作为计算依据，被告万鼎置业不予认可，并为此提交了销售发票证明实际成交价为销售至50%时销售均价为2155元/平方米，销售至80%时销售均价为2281.92元/平方米。对此本院认为，除销售发票外，被告万鼎置业的主张无其他证据证明，而销售发票并不能当然证明实际成交价；原告经适房中心主张的价格系案涉小区销售在相关职能部门登记的网签价，更具客观性，原告经适房中心以此作为依据主张权利并无不妥。三、关于人防费用是否应当扣减及扣减数额的问题。1.是否扣减。对于被告万鼎置业抗辩的人防费用问题，经查被告万鼎置业虽未建设人防工程，但盱眙县人民防空办公室已通过行政处罚、申请执行等程序向被告万鼎置业征收异地人防费用，目前已进入执行程序，相应的人防费用应当在本案中予以扣减。2.扣减数额（2013）第1号行政征收决定书依据《中华人民共和国共和国行政处罚法》第五十一条、《江苏省实施办法》第三十三条第一款、《淮安市人民防空工程建设和使用管理暂行办法》第二十九条和《盱眙县人防办行政处罚自由裁定权基准》的规定决定对被告万鼎置业征收异地人防建设费2203.18万元，根据《淮安市人民防空工程建设和使用管理暂行办法》的规定，高层人防建设费计算标准为2400元/平方米，核算后应当扣减的人防费用为129.2273万元（8641.19平方米×2400元/平方米÷128386.77平方米×8000平方米）。四、关于利息问题。原告经适房中心未举证证明所述款项满足条件给付的具体期限，故本院仅能以原告经适房中心诉讼之日即2017年1月19日为起点按中国人民银行同期同类贷款基准利率为标准计算。综上，扣减后被告万鼎置业还需支付136.5227万元（671.75万元-406万元-129.2273万元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条的规定，判决如下：一、被告江苏万鼎置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告盱眙县经济适用房发展中心代建经济适用房补差价款136.5227万元及利息（自2017年1月19日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；二、驳回原告盱眙县经济适用房发展中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34822元，由被告江苏万鼎置业有限公司负担14264元，由原告盱眙县经济适用房发展中心负担20558元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长  陈娇娇人民陪审员  王宜国人民陪审员  晏祥春二〇一八年八月三十一日书 记 员  马 伟附本案执行账号信息附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。