西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初8168号原告：郭洁，女，1980年6月7日出生，汉族，住西安市灞桥区。被告：西安京龙实业发展有限公司，住所地西安市高新区沣惠南路**。法定代表人：刘杰，该公司董事长。委托代理人：王志刚，男，1964年12月1日出生，汉族，住西安市新城区。该公司员工。委托代理人：苟燕茹，女，1985年7月5日出生，汉族，住西安市未央区。该公司员工。原告郭洁与被告西安京龙实业发展有限公司（以下简称京龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭洁、被告京龙公司的委托代理人王志刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭洁诉称，2010年11月1日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买西安市高新区沣惠南西侧糖果SOHO第1幢1单元20层12002号房屋,房屋总价款为424015元。被告应当在2012年7月31日前交付使用，并在交付房屋的365个工作日内为原告办理产权登记手续，但被告未按照合同约定履行义务，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求：1、判令被告立即将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金4240元；3、判令被告向原告退还其代收的契税、大修基金及工本费共计17843元；4、按照购房正式发票实测面积，退还面积差费用3266.2元；5、诉讼费用由被告承担。被告京龙公司辩称，原告请求被告提交备案资料已无实际意义，被告在2017年11月28日已将糖果SOHO的所有楼幢的初始登记均已办理完毕，并且将办证的情况在西安晚报进行了公告。关于原告要求支付逾期办证违约金，被告在核实合同之后如果确实存在逾期，同意按照合同约定支付违约金。对于要求退还大修基金、契税及工本费，2012年11月之前在收房的时候确实代收了一部分，在政府下发通知后就没有再代收过。小区的性质属于公寓房，按照国家规定要收取3%的契税，之前是按照1.5%代收，缴纳大修基金和契税是办转移登记的必备条件，在给业主办小证时，业主应当还要再补交一部分，已经代收的会按规定缴纳给有关部门。房屋面积补差是正常存在的，不属于违约的内容。在办理转移登记时统一给业主进行多退少补。诉讼费由人民法院判决。经审理查明，2010年11月1日，原、被告双方签订了合同登记号为Y10105830的《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于西安市高新区沣惠南西侧糖果SOHO第1幢1单元20层12002号房，建筑面积79.19平方米，商品房单价为5354.4元，总价为424015元。该合同第五条约定，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。合同第六条付款方式及期限，买受人应支付首付款计人民币134015元。2010年4月16日支付定金20000元，2010年11月1日前付清其余首付款114015元，其余款计290000元办理银行按揭。第八条交付期限，出卖人应当在2012年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按1、2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、买受人在约定时间内取得房屋权属证是在买受人足额缴纳该房屋大修基金、税费、登记费的条件下完成的。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款。被告按照合同约定向原告交付了涉案房屋。2012年8月25日，原告向被告支付了涉案房屋的契税6360元、大修基金11483元。2016年6月3日，被告向原告出具了涉案房屋的购房款发票，420749元。另查，购房款发票记载房屋面积与房屋管理部门登记的涉案房屋面积一致，均为78.58㎡。被告辩称其已将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，但未提供任何证据证明，且原告至今未能取得涉案房屋的房地产权属证书。上述事实，有商品房买卖合同、大修基金及契税收据、不动产统一发票等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为,原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其它无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。根据合同第十五条的约定，被告作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限提交办理房屋产权登记备案资料的义务。被告就其辩称未提供任何证据证明，应当承担举证不利的诉讼风险。即使如其陈述，已经取得涉案楼盘的初始登记，被告仍然有义务将原告所购买的房屋办理权属登记的资料报产权登记机关。被告向原告交付了涉案房屋，但未按合同约定将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，致使原告至今未取得房屋产权证书，被告理应继续将涉案房屋办理房地产权属登记应由其提供的资料报产权登记机关，现被告的行为已构成违约，应当按照合同约定向原告支付已付购房款1%的违约金。关于违约金的支付标准问题，合同约定面积差绝对值在3%以内的据实结算，现涉案房屋的登记面积为78.58平方米，购房发票载明的实际购房款为420749元，原告超出支付3266元。超出部分被告京龙公司应当据实向原告退还。现原告在本案中同时主张退还多收取的房款及违约金，故违约金应当按照购房发票金额420749元的1%计算为4207.49元。关于原告要求被告退还被告代收的契税、大修基金的诉讼请求，因契税是以所有权发生转移变动的不动产为征收对象，向产权承受人征收的一种财产税;大修基金是专门用于房屋公共部分、公共设施设备维修期满的大修、更新、改造的维修保障资金，也是由购买人向相关的行政管理机关缴纳，由相关行政管理机关进行集中管理。本案中，被告至今仍未将代收原告的契税、大修基金向相关行政管理机构缴纳，亦未提供证据证明其已将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，现原告要求被告退还已经代收的契税、大修基金的诉讼请求，本院依法予以支持。但缴纳契税、大修基金属于原告应尽的义务，原告在办理涉案房屋产权登记前应向相关部门缴纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：一、被告西安京龙实业发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内将原告郭洁购买的位于西安市高新区沣惠南西侧糖果SOHO第1幢1单元20层12002号房屋办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；二、被告西安京龙实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郭洁支付逾期备案违约金4207.49元。三、被告西安京龙实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郭洁返还代收的契税6360元、大修基金11483元；四、被告西安京龙实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郭洁退还房屋面积补差款3266元。五、驳回原告郭洁的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费434元，由被告西安京龙实业发展有限公司承担。因原告已经全部预交，故被告应在履行金钱给付义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  秦 冰人民陪审员  李小芳人民陪审员  潘 勇二〇一八年八月二十九日书 记 员  张雨濛打印：相丽华校对：吴敏2018年月日送达