江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣09民终1358号上诉人（原审原告）：谢兆兰，女，1952年4月4日出生，汉族，江西省万载县人，住江西省万载县。委托诉讼代理人：黄月荣，系谢兆兰丈夫。委托诉讼代理人：周国海，原宜春市政法干部学校副校长。上诉人（原审被告）：张银娥，女，1975年11月16日出生，汉族，江西省万载县人，住江西省万载县。委托诉讼代理人：辛奇南，江西省宜春市神韵法律服务所法律工作者。谢兆兰与张银娥房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服江西省万载县人民法院（2018）赣0922民初525号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成由审判员黄若凡担任审判长，与审判员高胜敏、易芳参加的合议庭，书记员周卉担任记录，于2018年8月6日公开开庭进行了审理。上诉人谢兆兰及其委托诉讼代理人黄月荣、周国海，上诉人张银娥及其委托诉讼代理人辛奇南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张银娥上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，并由谢兆兰承担一、二审诉讼费及财产保全费。理由是：按照房屋交易习惯，地下室、柴棚间等属主房附属设施，房屋出售时一并出售，且谢兆兰出售房屋达五年之久，从未对地下室权属提出过异议，原审违背事实，颠倒是非，适用法律错误。二审中,谢兆兰答辩称：双方合同明确约定买卖的是第6层房屋，不包含顶楼附属物及地下室等设施。谢兆兰上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，并由张银娥承担一、二审案件受理费。理由是：超出双方合同约定的房屋面积应属房屋出卖人谢兆兰所有。原审认定事实不清，证据不足，判决错误。二审中，张银娥答辩称：张银娥于2013年1月13日出了18600元购买了谢兆兰房屋的所有权，根据物权法规定房屋买卖过户以后，房屋的所有权归买受人，房屋过户以后张银娥就享有了房屋的所有权，行使了物权法所规定的所有权利，进行了管理经验活动，2017年底实行棚改前双方没有发生任何纠纷，棚改后因经济利益发生纠纷。请求二审法院驳回谢兆兰的上诉请求。谢兆兰一审诉讼请求：1、判令张银娥支付谢兆兰补偿款94695元；2、判令万载县康乐街道万根竹居民区原20号502室的房屋104平方米之外归谢兆兰所有；3、本案诉讼费由张银娥承担。原审认定的事实及判决要点：万载县人民医院以集资建房方式于1994年在现万载县康乐街道万根竹居民区建成一栋砖混结构住宅楼，该住宅楼第一层为地下室（柴棚间），第二至六层为住房。谢兆兰当时系万载县人民医院职工，于1994年出资购买了上述住宅楼2单元502室住房的部分产权，公有住房买卖审批表载明：使用面积64.2平方米，地下室使用面积15.5平方米。该住宅楼建成后，包括谢兆兰在内的2单元五住户立即加建建筑面积18.4平方米的住房各一间，从而在第一层又建成一五住户共同共有的使用面积12.74平方米的地下室（柴棚间）一间。谢兆兰又将通往楼顶的攀梯改造成楼梯，从而建成一通顶。谢兆兰还在楼顶加建围墙、砖砌体、水泥水斗、砖砌蓄水池等。谢兆兰于2000年出资购买了上述住宅楼2单元502室住房的全部产权，城镇职工全产权过渡集资建（购）住房审批表载明：使用面积64.2平方米，建筑面积85.6平方米，柴间使用面积15.5平方米，柴间单独计价。2013年元月31日，谢兆兰（卖方）与张银娥（买方）签订两份《房地产交易文契》，分别约定：出售房屋坐落在康乐街道万根竹路41号（现万根竹居民区20号502室）。房屋所有权证号：万AS字第**，共**，现卖第**，建筑面积85.60㎡。双方议定上述房屋的成交价为130000元。出售房屋坐落在康乐街道万根竹居民区20号502室。房屋所有权证号：万AS字：万AS字第**，共**，现卖第**18.40㎡。双方议定上述房屋的成交价为20000元。在此之前，张银娥向谢兆兰支付了相应购房款。在此之后，谢兆兰向张银娥交付了房地产权属证，但谢兆兰向张银娥租赁该房屋继续居住。2013年3月7日，张银娥取得万房权证ＡＳ字第**房屋所有权证【载明：建筑面积85.60㎡】和万房房权证ＡＳ字第**屋所有权证【载明：建筑面积18.40㎡】。2013年3月12日，张银娥取得万国用（2013）第021973-1、022703号国有土地使用证。因在外务工，张银娥购房后全家一直未在该房屋居住，谢兆兰租赁结束交付该房屋后，张银娥曾将该房屋出租他人居住，为此谢兆兰曾将使用面积15.5平方米的地下室钥匙交租赁人。【备注：一、谢兆兰提供的两份《房地产交易文契》的签署日期均为2013年元月31日；张银娥提供的两份《房地产交易文契》的签署日期分别为2013年元月13日和2013年元月31日。二、谢兆兰主张成交价为交易文契的150000元；张银娥主张成交价为186000元，减除谢兆兰租赁该房屋的租金10000元，实际交付176000元。三、谢兆兰主张租赁至2014年底交付该房屋；张银娥主张租赁至2015年下半年交付该房屋。四、谢兆兰主张曾将使用面积15.5平方米的地下室钥匙短暂交租赁人；张银娥主张谢兆兰曾将使用面积15.5平方米的地下室钥匙长期交租赁人。】2017年底，万载县进行棚户区改造，该房屋所在住宅楼属于征收范围。为此江西隆鑫房地产评估咨询顾问有限公司对该房屋进行了实地查勘和评估，并于2018年3月13日出具《实地查勘记录及评估表》，共分三大部分：第一部分“主房部分”，第2项为评估金额20328元的4.84㎡主房，备注：新增测绘面积，房改房。第二部分“其他用房部分”，第1项为评估金额83933元的24.98㎡地下室、柴棚间，备注：与主房连体，统一建设且原始一次成型，含公摊3.15平方米；第2项为评估金额6816元的10.94㎡通顶，备注：H=2.15米。第三部分“装修及其他部分”，第27项为评估金额795元的7.95㎡围墙；第28项为评估金额2123元的9.65m3砖砌体；第29项为评估金额450元的3个水泥水斗；第30项为评估金额578元的2.89m3砖砌蓄水池。同日，张银娥与万载县房屋征收管理局签订《房屋征收货币补偿协议》。但是谢兆兰认为部分补偿款应归其所有，遂致本案诉讼。诉讼中，谢兆兰明确第一项诉讼请求包括24.98㎡地下室、柴棚间、10.94㎡通顶、7.95㎡围墙、9.65m3砖砌体、3个水泥水斗、2.89m3砖砌蓄水池，第二项诉讼请求仅为4.84㎡主房。原审法院认为，谢兆兰与张银娥采用合同书形式订立的两份《房地产交易文契》，自双方签字或者盖章时成立，且不存在法律、行政法规规定的无效、可变更或者可撤销的情形，自成立时生效。涉案房屋的转让已经依法登记，发生效力，张银娥作为业主享有相应物权。本案争议焦点有二：一是地下室（柴棚间）是否随同房屋一并转让？首先需要明确的是，从《实地查勘记录及评估表》“备注”可知，24.98㎡地下室、柴棚间包括两部分：一是各自所有的地下室（柴棚间）【使用面积15.5平方米】，二是共同共有的地下室（柴棚间）【使用面积12.74平方米】。关于后者，张银娥自始至终并不知情，并且诉讼中张银娥对于相应权利归属谢兆兰并无异议，因此本案争议焦点仅在前者。对此分析如下：一方面，该地下室（柴棚间）在交付使用时就已经存在与涉案房屋相独立的出入口，日常生活中对于该地下室（柴棚间）的使用不会利用和影响到涉案房屋，两者属于两个独立的物权客体，谢兆兰可以对它们分别行使权利，对于涉案房屋的处分效力并不当然及于该地下室（柴棚间）。另一方面，从两份《房地产交易文契》“房屋所有权证号：万AS字第0011：万AS字第**，共**，现卖第**㎡”、“房屋所有权证号：万AS字第014953号，共：万AS字第**，共**，现卖第**理解，双方仅有买卖房屋所有权证所载明的涉案房屋的意思表示，而无买卖房屋所有权证载明之外该地下室（柴棚间）的意思表示。因此该地下室（柴棚间）并未随同涉案房屋一并转让，相应征收补偿款应当归属谢兆兰。二是10.94㎡通顶、7.95㎡围墙、9.65m3砖砌体、3个水泥水斗、2.89m3砖砌蓄水池、4.84㎡主房相应征收补偿款归属何人？涉案房屋系建筑物的专有部分，根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对专有部分整体享有所有权。（一）10.94㎡通顶、7.95㎡围墙、9.65m3砖砌体、3个水泥水斗、2.89m3砖砌蓄水池，虽能独立存在，但却需依附涉案房屋才能使用或发挥效用，是依附于涉案房屋且分离后不能发挥效用的物，系涉案房屋的附着物，属涉案房屋一部分，因此相应征收补偿款应当归属张银娥。（二）4.84㎡主房，上已查明，系新增测绘面积，即房屋所有权证载明面积与房屋征收时实地查勘面积之间的误差。双方买卖的标的物只能是涉案房屋整体，不能是涉案房屋一部分，谢兆兰不能依据面积误差对抗张银娥所享有的涉案房屋整体所有权，因此相应征收补偿款应当归属张银娥。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第七十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、房屋征收补偿款中地下室、柴棚间83933元归谢兆兰所有，张银娥应在收到相应补偿款之日起15日内支付给谢兆兰。案件受理费2167元，由谢兆兰负担717元，由张银娥负担1450元。二审中，上诉人谢兆兰提供如下证据：第一组证据：地下室评估公司评估初表，五分之一地下室评估初表及五户人协议签字。证明目的：地下室评估给谢兆兰。张银娥对上述证据质证：对该组证据的三性均有异议，当时购买房屋是购买了房屋的所有权利。第二组证据：医院证明。证明目的：医院建议谢兆兰让张银娥先签约，谢兆兰再起诉，支持棚改，以大局为重。张银娥对上述证据质证：对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，因为涉案房屋的买卖是张银娥和谢兆兰之间进行，医院并不知情。第三组证据：1992年万载县公有住房出售暂行实施办法。证明目的：主房、地下室、阳台等都单独核算出售金额。张银娥对上述证据质证：对该组证据的关联性有异议，认为与本案无关。第四组证据：医院证明。证明目的：医院按万载县住房出售暂行实施办法分类、单独核算出售给本院职工。张银娥对上述证据质证：对该组证据的关联性有异议。第五组证据：阜外医院证明，证明目的：证明谢兆兰说：2015年10月份换地下室门锁是假的。张银娥对上述证据质证：对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。第六组证据：部分产权、金额、产权二次购房发票。张银娥对上述证据质证：对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为与本案无关。二审中，张银娥提供如下证据：第一组证据：2018年8月3日调查施龙艳笔录一份，内容是：2015年9月至2016年7月施龙艳和欧阳俊同租上诉人张银娥位于康乐街道××单元××室，月租500元。交了房租后，由张银娥交给施龙艳住房钥匙和地下室柴棚间钥匙使用。房租和地下室柴棚间租费交给房东张银娥。证明目的：1、证明万根竹125号二单元502室及地下室是房东张银娥的事实。2、证明地下室柴棚间的钥匙是房东张银娥交给施龙艳、欧阳俊的事实。3、万根竹125号二单元502室的租费及地下室使用租费归房东张银娥收取的事实。谢兆兰对该组证据质证：对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。第二组证据：2018年8月4日上午11时20份调查欧阳俊笔录一份。内容是：2015年9月至2016年7月她和施龙艳老师同租张银娥位于万根竹125号二单元502室和地下室，每月按500元房租共同分摊交了房租后，房东随即将房屋钥匙及地下室钥匙交给欧阳俊和施龙艳使用。证明目的：1、证明万根竹125号二单元502室以及配套的地下室柴棚间是房东张银娥的事实；2、证明房东张银娥收取房租后随即将502房屋及地下室钥匙交给施龙艳、欧阳俊手里使用的事实；3、租房间施龙艳、欧阳俊不认识谢兆兰，也从未见过面的事实；4、施龙艳、欧阳俊在一审法院开庭时，出庭作证在法庭上证实了以上事实并回答了法官提问，并在法庭记录的庭审笔录上签了字的事实。谢兆兰对该组证据质证：对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。第三组证据：调查证人辛荷清证词一份。内容：被调查人辛荷清1953年4月生，是万载县人民医院退休职工。与谢兆兰是同一个单位，也是同一幢同一单元301室的邻居。证明该房屋是1992年医院建的集资房，共两幢40户；地下室依据住房套数**一个地下室。分房时高层和最低层搭大的地下室约20平方左右。采取抓阄的方式购房，地下室是房屋的配套设施，分配时房屋全价含地下室。证明目的：1、证明房屋的地下室是搭配的附属设施，是联体的事实；2、证明谢兆兰卖给张银娥的房屋及地下室。集资时不是另外出钱单买的事实；3、两幢40户都没有将地下室另卖的卖例的事实；4、2013年卖给张银娥后，地下室一直未发生争议的事实；5、此次棚改拆迁40户中有两户受谢兆兰影响也有相似纠纷，但最后都达成调解未导致起诉。两户最后结果地下室都归现房主的事实。谢兆兰对该组证据质证：对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院对上述证据综合认证如下：本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，张银娥、谢兆兰分别提供的上述证据均不属新证据，仅供本院二审参考。本院二审查明：本院二审查明的事实与原审认定的事实一致，本院对原审认定的事实予以确认。本院认为：本案争议的焦点是涉案房屋的附属设施包括该房屋的添附物和两个柴棚间的权利是归属房屋出卖人谢兆兰还是归属买受人张银娥。一、双方签订的房屋买卖合同系其双方真实意思表示，不违反法律强制性或禁止性规定，符合法律规定，合法有效，应予保护；二、涉案房屋10.94m2通顶、7.95m2围墙、9.65m2砖砌体、3个水泥水斗、2.89m2砖砌蓄水池是在双方签订房屋买卖合同之前，由谢兆兰加建并存在的，这些设施是附着于涉案房屋才能发挥其效用，在在无特别约定情况下，依法应认定是涉案房屋的附着物，并随该房屋的出卖而转移给买受人。原审判决归买受人张银娥所有符合法律规定，并无不当。因此，谢兆兰关于因认定该部分附着物归其所有的上诉理由于法不符，本院不予支持；三、关于两个柴棚间的权利归属问题。1、涉案15.5m2的柴棚间在涉案房屋“城镇职工全产权过渡集资建（购）住房情况审批表”原始项目登记之列，属涉案房屋整体的一部分，且实际交付给了张银娥。谢兆兰以双方签订的房屋买卖合同中并无出卖该柴棚间的约定为由，要求确认该柴棚间归其所有，明显证据不充分，不合常理，亦与事实和法律不符，本院不予支持。原审法院判决该柴棚间归谢兆兰所有不当，应予纠正；2、涉案12.74m2柴棚间既不在涉案房屋“城镇职工全产权过渡集资建（购）住房情况审批表”原始项目登记之列，双方又无合同约定，且无充分证据佐证张银娥实际占有和使用了该柴棚间。张银娥主张该柴棚间归其所有，明显缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，张银娥的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销江西省万载县人民法院（2018）赣0922民初525号民事判决；二、房屋所有权登记为张银娥，位于江西省万载县万根竹路******房屋征收补偿款中地下室（柴棚间）12.74m2补偿款42806元【（83933÷24.98）×12.74】归谢兆兰所有，张银娥应在收到相应房屋征收补偿款之日起三日内支付给谢兆兰；三、驳回谢兆兰的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2167元，二审案件受理费2167元，共计4334元，由谢兆兰负担2594元，由张银娥负担1740元。本判决为终审判决。审判长  黄若凡审判员  高胜敏审判员  易 芳二〇一八年八月十六日法官助理罗武平书记员张媛