广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初7951号原告（反诉被告）：温昌庆，男，1976年11月18日出生，汉族，身份证住址江西省吉安市永丰县，委托代理人：王亚平，广东金桥百信律师事务所律师。委托代理人：崔苗苗，广东金桥百信律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：朱焕夫，男，1976年9月7日出生，汉族，身份证住址浙江省瑞安市，委托代理人：苏宝，北京大成（广州）律师事务所律师。第三人：广东中原地产代理有限公司，住所地广州市越秀区东风路410-412号9层全层。法定代表人：李耀智。原告温昌庆与被告朱焕夫，第三人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告温昌庆及其委托代理人王亚平、崔苗苗，被告朱焕夫的委托代理人苏宝到庭参加了诉讼。第三人中原地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。温昌庆向本院提出本诉诉讼请求：1.判令朱焕夫继续履行与我签订的《房屋买卖合同》约定的义务，协助我完成房屋过户手续；二、判令朱焕夫承担迟延履行违约责任，违约金按照涉案房屋总价款0.05%（房屋总价款为350万元整）支付违约金，自2017年4月26日起开始计算，计算至朱焕夫协助我完成交易过户手续为止，暂时计算至2017年6月8日，违约金为77000元；三、判令朱焕夫承担本案的诉讼费用。事实和理由：2××6年12月27日，在中原地产公司的置业顾问邹其虎的介绍下，我与朱焕夫就该购买位于广州市白云区××房（房产证号：粤房地权证穗字第××）一事，签订了《存量房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）。2××6年12月28日，双方在广州房地产交易官方网站“阳光家缘网”完成了房屋买卖合同的网签。我按照《买卖合同》第四条、第十六条的约定，于合同签订当天2××6年12月27日通过银行转账方式向朱焕夫支付300000元定金，于网签当天2017年12月28目通过银行转账方式支付300000元首期楼款。2××6年12月29日，我通过广州市汇瀚顾问有限公司递交了按揭贷款申请手续，且于当天支付了8100元的按揭服务费用，并于当天向中原地产公司支付了21000元的中介费。2017年2月16日，中国工商银行股份有限公司广州北京路支行向我发出了《个人二手房贷款初审结果通知书》，同意向我发放贷款，并于当日签订了《个人购房借款／担保合同》、《住房公积金抵押借款合同》。按照双方《买卖合同》第三条第4项约定合同付款方式为涂销抵押按揭付款，第十六条第8项约定“网签当日买方提前支付首期楼款人民币30万元给卖方”，第十一条约定“延期办理产权登记的，违约方按逾期天数，每逾期一天，按照总房款0.05%支付违约金”。现我按照合同约定支付了定金及部分房价款、办理了银行按揭手续且己收到银行的同意放款通知，己完全的履行了合同义务。现房屋过户条件已经具备，且按照《买卖合同》第三条第4项第3点约定“交易过户手续需在本合同签订后120天内完成”，即朱焕夫应在2017年4月26日之前协助我完成房屋过户手续。实际上，我曾于2017年2月24日向广州房地产交易登记中心预约了办理过户手续，期间多次联系朱焕夫诚恳要求其配合我办理房屋过户，但朱焕夫都不到现场配合。此后，我和中原地产公司曾多次联系朱焕夫，要求朱焕夫协助我到房管部门办理交易过户递交手续，完成房屋过户，但朱焕夫却一再拒绝配合协助我办理过户手续。无奈，我于2017年4月25日发出《协助办理过户律师函》，朱焕夫于2017年4月26日收到，却一直未履行，也未联系过我解决该事宜。鉴于上述事实，朱焕夫已经严重违反买卖合同约定的义务。现为维护我的合法权益，特向法院起诉，请求法院支持我的诉请。朱焕夫对本诉辩称：第一，我认为中原地产公司不是本案适格第三人，本案是温昌庆与我之间的房屋买卖合同纠纷，合同主体是甲方我、乙方温昌庆，中原地产公司并非本案合同主体，因此中原地产公司并非本案适格第三人。第二，不同意温昌庆的诉请，在签订存量房买卖合同后，我即按合同约定履行合同义务向案外人借款清偿涉案房屋贷款，办理涉案房屋抵押涂销手续，并按温昌庆要求到房地产部门打印原房地产权属资料，但温昌庆却没有按照合同约定办理银行按揭手续，我多次询问温昌庆是否办妥银行按揭手续，并多次发函给温昌庆要求其向我提供查看涉案房屋的银行同贷书等银行文件，但温昌庆均不置理，温昌庆的行为已严重违约，因此我于2017年5月16日发函给温昌庆解除涉案房屋的存量房买卖合同。第三，由于温昌庆违约行为导致合同无法继续履行，且不具备继续履行的条件，根据温昌庆提供的个人二手房贷款初审结果通知书显示本通知书至开具之日起一个月内有效，该通知书开具时间为2017年2月16日，说明该通知书已过有效期，已不具备法律效力，无法获得银行发放贷款。第四，根据温昌庆提供的住房公积金抵押借款合同第1.3条，房屋成交价为250万元，明显与本案涉案房屋成交价350万元严重不符，显然温昌庆提供虚假资料向银行贷款，而根据该借款合同约定，说明温昌庆已无法获得银行贷款。第五，根据存量房买卖合同第三条第四款第三点的约定，即在2017年4月26日前完成交易，但本案中温昌庆无法获得银行贷款，在2017年4月26日前未能完成交易过户手续，因此合同不存在继续履行的条件及可能性。第六，造成涉案房屋无法过户是因为温昌庆迟迟未能办妥银行贷款，我无需向温昌庆支付违约金。第七，我认为存量房买卖合同中有关迟延办理产权登记的违约金每日万分之五明显过高，假设法院认定我违约，则请求法院将违约金调整为按银行存款利息计算。朱焕夫向本院提出反诉请求：1、依法确认我与温昌庆签订的《存量房买卖合同》已于2017年5月18日解除；2、判决温昌庆立即协助我到广州市房屋交易监管中心办理撤销涉案房屋的网签手续；3、判决温昌庆立即向我支付违约金人民币350000元整；4、本案的诉讼费由温昌庆承担。事实和理由：2××6年12月27日，我与温昌庆就位于广州市白云区××房签订《存量房买卖合同》（以下简称“该合同”），双方约定：涉案房屋总成交价为人民币3500000元整；温昌庆应于签订该合同之日，向我支付定金人民币300000元整，并于该合同网签之日再向我支付首期楼款人民币300000元整；温昌庆应在签订该合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续；交易过户手续需在该合同签订后120天内完成；温昌庆必须于2017年1月25日前支付完全部购房款。但是，温昌庆并没有按该合同约定履行相应的义务，未按该合同约定办妥按揭贷款手续，我多次催促温昌庆办妥贷款并将办妥的贷款文件交付我查看，以便双方按该合同约定办理交易过户手续等，但温昌庆均没有回应，且未按合同继续履行。基于温昌庆的违约行为导致该合同的目的无法实现，我于2017年5月16日发函通知温昌庆解除该合同。综上，我认为，由于温昌庆违反该合同约定，导致该合同的目的无法实现，我只能向贵院提起反诉，请法院判如所请。温昌庆对反诉辩称：一、我并不存在违约情形，无须承担违约责任。首先，我按照《存量房买卖合同》约定的时间办理了银行按揭贷款申请手续，并没有违约。2××6年12月27日，双方签订《存量房买卖合同》，约定我应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续。我于2××6年12月29日委托了广州市汇瀚顾问有限公司办理银行按揭手续并交费，且于当天提交了办理银行按揭所需的全部资料，广州市汇瀚顾问有限公司于2017年1月4日将我提交的银行按揭材料送到中国工商银行股份有限公司广州北京路支行送审。我按照合同约定的时间履行了义务，并不存在违约情形。其次，房屋交易过户未在合同签订之日起120天内完成的原因在于朱焕夫违约所致。2017年2月16日，银行向我发出了《个人二手房贷款初审结果通知书》，并于当天与我签订了《个人购房借款／担保合同》、《住房公积金抵押借款合同》，中原地产公司告知了朱焕夫此事项，并向广州市房产交易中心预约了2017年2月24日办理房屋过户手续，朱焕夫同意后却未能信守承诺，没有前来办理房屋交易过户手续。其后，我和中原地产公司多次联系朱焕夫，协助我办理交易过户手续，朱焕夫均不予理会。我于2017年4月25日向其发出《催促协助过户律师函》，朱焕夫2017年4月26日本人签收后，并没有履行协助过户义务。再次，朱焕夫在《催告函》中声称其并不知道银行按揭贷款手续办理的情况，与事实严重不符。2017年2月16日，银行向我发出了《个人二手房贷款初审结果通知书》后，中原地产公司即告知了朱焕夫银行按揭手续已经办理完成，并商议办理过户交易手续的时间，最终确定为2017年2月24日。我提交的微信聊天记录也说明了我已经告知了朱焕夫银行按揭办理情况。且2017年4月25日我发出的《催促协助过户律师函》也已明确说明了银行按揭贷款已经办理完成。朱焕夫声称不清楚银行按揭贷款办理情况，显然与事实不符。最后，关于朱焕夫提出的我于2017年1月25日前支付完全部购房款没有合同依据。朱焕夫所说的口头约定我于2017年1月25日前将贷款办妥并向朱焕夫支付该合同项下的所有房价款的说辞，我从未做出过上述承诺，朱焕夫也没有提交其他证据说明我曾向其作出过上述承诺。按照《存量房买卖合同》约定“本合同未尽事宜，可由当事人约定后签订补充协议”，双方在签订房屋买卖合同后，并未签订任何的补充协议。综上，我在合同履行过程中并没有违约，合同一直无法履行的原因在于朱焕夫。二、本案的《存量房买卖合同》有效，应继续履行。合同并没有解除，朱焕夫也不享有合同约定的单方解除权，无权依据《存量房买卖合同》的约定解除合同，故该合同依然有效。我作为守约方，要求朱焕夫继续履行《存量房买卖合同》，并要求朱焕夫按照《存量房买卖合同》约定承担延迟办理产权登记的违约责任。第三人中原地产公司无述称。2017年12月20日，中原地产公司向本院邮寄《情况说明》，表述：关于温昌庆与朱焕夫买卖合同纠纷一案，买卖双方签订位于广州市白云区××房买卖合同后，在委托了广州市汇瀚顾问有限公司办理了银行按揭贷款申请手续，并于2017年2月中旬，温昌庆通知己取得银行同意贷款的回复。我司经办于2017年2月24日进行了第一次的递件预约，并提前通过电话、微信方式通知了买卖双方，但由于朱焕夫没有出现，最终导致递件不成。期后，我司经办多次通过电话、微信等方式进行协调。但朱焕夫均以出差，交律师处理为由，拒不进行递件过户手续，直至本案纠纷的发生。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市白云区××房（以下简称涉案房屋）是登记在朱焕夫名下的房产。2××6年12月27日，温昌庆（乙方，买方）与朱焕夫（甲方，卖方）通过中原地产公司（中介方）的居间签订《存量房买卖合同》，约定乙方向甲方购买位于白云区××房（以下简称涉案房屋），房地产权证号码2××6不动产第00××91号，建筑面积126.59平方米，总金额3500000元；第三条，付款：签订合同时支付300000元作为定金；部分楼款共计1800000元应在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付，银行同意贷款申请后5个工作天内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户需在本合同签订后120天内完成（以付清双方交易税费为准）；人民币1400000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付，乙方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而甲方应全力协助乙方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行账号，贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与乙方申请贷款额之间差额由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方。第七条，违约责任：当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。第八条，交易不成的违约责任：甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。第九条，延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。逾期超过30日仍未交房的，乙方有权解除合同。如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第四条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，按以下方式处理：视作甲方已履行交房义务，一切责任由乙方自行承担。第十条，逾期付款的违约责任：乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同，甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方。第十一条，迟延办理产权登记的违约责任：如因某方当事人原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，双方当事人同意按下列方式处理：违约方按逾期天数，每逾期一天，按总房款0.05%支付违约金。第十三条，免责条款：本合同签订后，若因不可抗力导致本合同需要延迟履行或者解除的，合同当事人无须承担违约责任。第十六条，其他约定：8、网签当日乙方提前支付首期楼款人民币300000元给甲方；9、本合同1-15条内容与房管局合同版本一致，甲方净收350万元整，其他费用与甲方无关。2××6年12月21日，温昌庆向朱焕夫支付定金300000元。2××6年12月28日，温昌庆向朱焕夫支付首期楼款300000元。温昌庆（乙方，买方）与朱焕夫（甲方，卖方）签订《房屋买卖合同网签委托确认书》，记载：位于白云区××1103的物业（下称“该物业”，房产证号：第00××91）属甲方所有，甲方同意出售给乙方，乙方愿意购买，双方确认，该物业综合交易价格扣除溢价、交易成本、装修家电（如有）等费用之后，楼价为人民币2500000元，并独家委托广东中原地产代理有限公司按上述价格进行该物业的买卖合同网签手续。对于该物业的网签合同内容，甲乙双方清楚了解且予以确认，并自愿接受合同条款的约束。上述合同签订后，温昌庆委托广州市汇瀚顾问有限公司办理了涉案房屋的按揭贷款手续。2××6年12月27日，广州市汇瀚顾问有限公司向温昌庆出具资料清单，确认温昌庆按揭交易需提交的资料集候补资料。2××6年12月29日，温昌庆向广州市汇瀚顾问有限公司支付按揭服务费用8100元。2017年2月16日，中国工商银行股份有限公司广州北京路支行向温昌庆出具《个人二手房贷款初审结果通知书》，记载：致买方：温昌庆先生／女士：您因购买位于白云区××房的房产与售房者签订了《购房意向书》（或《商品房买卖合同》），并向我行提出了贷款申请。根据工行有关规定，贷款现已初审通过。现就有关贷款发放事项通知如下：在买卖双方办理上述房产产权交易过户手续、补充我行要求的其他文件或资料、落实贷款担保后，我行将按照与您签订的《个人购房借款／担保合同》的约定发放贷款（大写）人民币1350000元用于支付购房款，并划入售房者的收款账号（具体贷款金额、售房者户名与账号以《个人购房借款／担保合同》的约定为准）。若发生因借款人提供的资料不真实、隐瞒重大事实、涉及经济纠纷或买卖价格等贷款风险及其它足以影响贷款人资金安全的情形，本行将取消发放贷款并且不承担任何责任。若贷款的最终审批结果与本贷款通知书有冲突的，以我行上级业务主管部门最终审批结果为准。（公积金贷款以广州市住房公积金管理中心最终审批结果为准。）本通知书自开具之日起一个月内有效。2017年2月16日，温昌庆与中国工商银行股份有限公司广州北京路支行签订了《个人购房借款/担保合同》。同日，温昌庆与广州住房公积金管理中心（委托贷款人）、中国工商银行股份有限公司广州北京路支行（受托贷款人，抵押权人）签订了《住房公积金抵押借款合同》，其中记载涉案房屋成交价为人民币2500000元，评估价人民币3419196元。但此后，朱焕夫一直未配合办理涉案房屋的过户手续。2017年4月25日，温昌庆向朱焕夫发出《律师函》，催促朱焕夫于2017年5月18日前配合其办理房地产转让过户手续。次日，朱焕夫收到该函件。另有中国民生银行股份有限公司广州分行向广州市房管局出具《涂销证明》显示“兹有借款人朱焕夫在我行办理了个人贷款业务，将白云区××房作为抵押物抵押于我行（登记字号：16登记01318523）。现该笔贷款已全部还清，我行同意并委托该房产的权属人办理相关涂销抵押手续（白云区××房，登记字号：16登记01318523，权属人及共有人：朱焕夫）请协助办理”。另查，2018年2月8日,广州市白云区不动产登记中心《购房资格证明》函复：截至2018年2月8日止，温昌庆在本市住房限购区域可购买1套住房。庭审中，温昌庆明确其诉讼请求要求朱焕夫承担违约责任的行为具体为朱焕夫逾期协助办理过户手续的行为，并向本院提交如下证据：1、中原地产公司员工与“朱瑞士宝贝”之间的微信聊天记录，显示2017年2月13日，一方（中原地产公司员工）称：“您好朱先生，我们网上预约的时间是2月24号下午两点钟去办理过户手续！”2017年2月17日，另一方（“朱瑞士宝贝”）称：“你问一下要两个人都去吗？还是一个人去就可以？”2017年2月17日，一方（中原地产公司员工）称：“是您一个人，带齐资料过来就行了！”另一方（“朱瑞士宝贝”）回复：“好的”，一方（中原地产公司员工）称：“卖方要准备的资料：夫妻双方，身份证，户口本，结婚证，房产证，银行卡，涂销资料还有调档资料一起带过来，记得：是原件哦！”2、短信截图，显示2017年1月20日及2月23日，广州房地产交易登记中心均发送短信，记载：温昌庆先生/女士，您已成功预约办理白云区××房的持证登记业务（二手房业务）业务，预约号：20170224000443，预约时间：2017年2月24日14:00-15:00，请您在业务办理当天携带登记所需资料前往白云区不动产登记中心（白云区景云路32、34、36号）预约服务点提前10分钟报到取号，逾期报到预约号将自动取消，并视为失约一次[广州房地交登中心]。3、温昌庆发送给“朱焕夫”发送的短信，显示2017年2月24日，温昌庆发送短信：“朱生，怎么样？钱都准备好了，办完过户手续马上转款，谢谢配合。”2017年2月26日，温昌庆发送短信：“朱生，你好！到底怎么啦？电话也不接，短信也不回，我心里很着急啊，大家都要互相体谅，换位思啊。”但短信无对方回应。4、中原地产公司员工与“朱焕夫时代1103”之间的微信聊天记录，显示一方（中原地产公司员工）称：“朱先生：我同事通知你去递件”，“朱先生：你收了买家60万迟迟不见人，电话也不接又不复，如果你再不联系买家办理手续，买家只有通过公安机关寻找你啦”；另一方（“朱焕夫时代1103”）回复：“你要这样也可以吗！我也给我律师啦OK，没问题你想怎么做都可以”。5、“汇瀚按揭”2017年1月4日及2017年2月22日向温昌庆发送的短信，1月4日的短信内容为：“您办理的按揭，地址白云区××房于2017年1月4日送审”，2月22日的短信内容为：“尊敬的客户，您办理的按揭业务，地址：白云区××房，银行批复金额：商业-75万元，公积金-60万元，贷款年限：商业-28年，公积金-20年，利率：商业下浮15%，公积金基准。”“尊敬的客户！您办理的按揭，地址：白云区××房于2017年2月22日出同意贷款通知”。6、温昌庆与“朱瑞士宝贝”发送的短信，显示2017年4月18日，一方（温昌庆）发送上述汇瀚按揭的短信截图，2017年4月20日，另一方（“朱瑞士宝贝”）语音回复：“谢谢，收到了，在开车。”朱焕夫对上述证据均不予确认，并称无法确认信息有无修改或删减。庭审中，朱焕夫委托代理人有携带朱焕夫的手机，但表示因其没有相关授权，不同意当庭演示与中原地产公司员工之间的微信聊天记录。朱焕夫向本院提交2017年4月30日、5月6日向温昌庆的户籍地址寄送的《催告函》，催告温昌庆办妥银行按揭手续，但邮件均因收件人不在本地被退回；2017年5月16日向温昌庆的户籍地址寄送的《解除合同通知书》，记载因温昌庆未提供银行按揭贷款手续文件，导致合同目的无法实现，通知解除涉案合同。该邮件亦未妥投。温昌庆表示从未收到上述邮件。另，对于中原地产公司向本院提交的《情况说明》，温昌庆对该说明内容无异议。朱焕夫认为中原地产公司是温昌庆单方委托的中介公司，在没有提供其他证据予以证明的情况下，该说明不符合法律规定的形式，无法说明本案的事实情况，其内容也与本案事实严重不符。以上事实，有存量房买卖合同、收据、房屋产权证、广州市不动产登记查册表、房屋买卖合同网签委托确认书、个人二手房贷款初审结果通知书、个人购房借款/担保合同、住房公积金抵押借款合同、涂销证明、律师函、情况说明、微信记录截图、短信截图及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，涉案房屋是登记在朱焕夫名下的房产，温昌庆与朱焕夫就涉案房屋签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行。上述合同签订后，温昌庆已依约向朱焕夫支付定金30万元及首期楼款30万元，并于2017年2月16日与中国工商银行股份有限公司广州北京路支行签订了《个人购房借款/担保合同》、与广州住房公积金管理中心、中国工商银行股份有限公司广州北京路支行签订了《住房公积金抵押借款合同》，根据上述买卖合同约定，朱焕夫应协助温昌庆到房管部门办理涉案房屋的交易过户递件手续，但朱焕夫至今未协助办理，已构成违约。温昌庆作为买受人，已依约支付了定金及首期楼款，并办理了涉案房屋的按揭贷款手续，现温昌庆在广州市限购区域内具备购房资格，且涉案房屋的原抵押贷款已还清，本案双方的交易继续履行并不存在客观障碍，故温昌庆要求继续履行合同，并诉请要求朱焕夫协助办理涉案房屋的产权过户手续合理合法，本院予以支持。根据上述买卖合同约定，部分楼款180万元应在双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付，温昌庆已经支付首期楼款30万元，故在朱焕夫协助温昌庆办理涉案房屋过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据的当日，温昌庆亦应向朱焕夫支付剩余部分款150万元。对于购房余款140万元的问题，合同约定由温昌庆以申请银行按揭贷款方式支付，现温昌庆已以其名义签订借款合同，如因后续支付余款的问题引发新的纠纷，双方可另循途径解决。因朱焕夫至今未协助温昌庆办理涉案房屋交易过户手续已构成违约，应当承担违约责任。现温昌庆根据上述买卖合同关于“如因某方当事人原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，双方当事人同意按下列方式处理：违约方按逾期天数，每逾期一天，按总房款0.05%支付违约金”的约定要求朱焕夫承担违约责任。对此，本院作如下分析：朱焕夫虽有逾期协助办理涉案房屋过户手续的行为，但一方面从履行合同的进程来看，温昌庆仅向朱焕夫支付了定金30万元及首期楼款30万元；另一方面，本案涉案房屋的交易将继续履行，温昌庆虽表示其继续按原贷款合同发放贷款的情况下贷款利率已提高，但未提交证据予以证实，且现有证据无法证明朱焕夫逾期办理产权交易过户手续的行为是导致该情况的唯一原因，综合上述因素考虑，在温昌庆未有其他证据充分证实其因朱焕夫逾期协助办理过户手续而导致实际发生了损失的情况下，温昌庆要求每日按总房款的0.05%计付违约金确属过高，本院酌定每日以温昌庆已支付的款项60万元的0.05%标准计付。关于违约金起算时间，温昌庆主张从2017年4月26日起算缺乏依据，本院不予采纳。从温昌庆的现有举证看，其于2017年4月25日向朱焕夫发出律师函，催促朱焕夫于2017年5月18日前配合其办理房地产转让过户手续，次日朱焕夫收到该邮件，本院认定违约金的起算时间为2017年5月18日，违约金计至朱焕夫协助办理涉案房屋过户手续之日。关于朱焕夫以温昌庆未办妥银行按揭贷款为由要求解除合同，并要求温昌庆支付违约金的抗辩意见，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”。根据本案查明的事实证实，温昌庆提交的房屋买卖合同网签委托确认书、个人二手房贷款初审结果通知书、个人购房借款/担保合同、住房公积金抵押借款合同、微信记录截图、短信截图等证据可以互相印证，而且该微信记录、短信记录与中原地产公司提交的书面情况说明也可以互相印证，而朱焕夫并无法提交反证推翻温昌庆所提交的上述证据，且朱焕夫拒绝当庭演示其与中原地产公司员工之间的微信聊天记录，故本院对温昌庆提交的上述证据真实性予以确认。现根据温昌庆提交的上述证据的内容可知，温昌庆在签订涉案买卖合同后已经及时委托按揭公司办理银行按揭手续，且已经取得银行二手房贷款初审结果通知书，并告知朱焕夫办理交易过户递件手续的时间，朱焕夫拒绝配合温昌庆办理交易过户递件手续的行为显属违约，在温昌庆坚持继续履行合同，且合同具备继续履行的客观条件的情况下，朱焕夫要求解除合同于法不合。其次，因现涉案房屋的抵押贷款已经清偿，且本次房屋买卖是朱焕夫出于真实意思表示向温昌庆出售，并从买售方取得相应对价的平等交易，对于购房余款140万元以银行按揭贷款方式支付，现温昌庆已以其名义签订借款合同，相关合同并未解除，如因后续支付余款的问题引发新的纠纷，双方可另循途径解决。故朱焕夫的上述抗辩意见欠理，本院不予采纳，对朱焕夫的全部反诉诉讼请求，本院予以驳回。第三人中原地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证和答辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、本判决生效之日起十五日内，朱焕夫协助温昌庆按国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定办理将广州市白云区黄边北路汇贤街10号1103房过户至温昌庆名下的手续，温昌庆同时向朱焕夫一次性支付部分购房款1500000元；二、在本判决生效之日起十五日内，朱焕夫向温昌庆支付逾期办理过户手续违约金（以600000元为本金，每逾期一日按0.05%的标准，从2017年5月18日计至朱焕夫协助办理上述房屋的过户手续之日止）；三、驳回温昌庆的其他本诉诉讼请求；四、驳回朱焕夫的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费34800元，由朱焕夫负担；反诉受理费3275元，由朱焕夫负担。被告朱焕夫负担的本诉受理费于本判决生效之日起15日内向温昌庆支付。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 方人民陪审员  陈婉玲人民陪审员  何就娟二〇一八年二月二十三日书 记 员  胡嘉文