湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2018)湘0104民初4414号原告：中国银行股份有限公司湖南湘江新区分行，住所地长沙市岳麓区。委托代理人：吴永新，湖南淡远律师事务所律师。委托代理人：李静虎，湖南淡远律师事务所律师。被告：郭振凤，女，汉族，1966年8月6日出生。被告：湖南富基置业有限公司，住所地长沙市望城区。法定代表人：王洪辉。委托代理人：康丽娟，系湖南富基置业有限公司职员。原告中国银行股份有限公司湖南湘江新区分行(以下简称中国银行)诉被告郭振凤、湖南富基置业有限公司（以下简称富基置业）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行的委托代理人吴永新，被告富基置业的委托代理人康丽娟到庭参加诉讼。被告郭振凤经本庭合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除原告与被告郭振凤签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中未履行部分的借贷关系，未到期的贷款本金提前到期。2、判令被告郭振凤立即偿还原告未到期借款本金331815.54元，逾期本金2160.42元，逾期利息1363.74元，罚息10.8元，本息合计人民币335350.5元（利息及罚息暂计至2018年5月25日止，此后利息及罚息按合同约定的计算方式计算至清偿日止）；3、判令被告郭振凤承担原告为实现上述债券所支付的按欠款总额5%计提的律师费人民币16767元。以上2、3项合计352117.5元。4、判令原告对被告郭振凤提供抵押的位于长沙市望城区普瑞大道二段888号富基世纪公园第30、31、32、33栋2单元1908号房产在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有抵押优先受偿权。5、判令被告富基置业在上述借款本息及实现债权的费用范围内承担连带清偿责任。6、判令以上被告承担本案的全部诉讼费用及其他费用。事实与理由：2013年1月15日。原告与被告郭振凤签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定：原告向被告郭振凤发放贷款人民币44万元，贷款期限180个月，还款方式采取等额本息还款法。且合同约定：借款人应按合同约定每月按时、足额偿还贷款本息，若借款人未按约定按时足额偿付当期贷款本息，即为逾期，贷款人有权计收罚息，宣布未到期的借款本金全部提前到期，并有权要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失（包括但不限于案件受理费、申请费、律师费用等）。被告富基置业自愿为被告郭振凤的上述贷款提供连带责任保证担保，借款合同对保证担保的方式、范围、期限均进行了明确约定。合同签订且双方办理了抵押登记手续后，原告依约划款人民币44万元给被告郭振凤，被告郭振凤提供位于长沙市望城区普瑞大道二段888号富基世纪公园第30、31、32、33栋2单元1908号的房产作为其偿还上述全部借款本息及实现债权费用的担保。但被告郭振凤未履行合同约定按时偿付贷款本息，截止2018年5月25日，拖欠原告贷款本息共计3534.96元。被告富基置业辩称：原告所述借款及担保属实，但被告不同意承担连带清偿责任，理由如下：1、按照原被告各方签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定，被告富基置业承担的是阶段性连带责任保证担保，且被告已于2017年12月13日办妥了以原告为抵押权人的贷款合同项下被告郭振凤所购房屋抵押登记手续，抵押他项权证号为湘（2017）望城区不动产证明第0073602号。2、阶段性连带责任保证担保的设立初衷在于降低因正式产权登记未完备导致的债权清偿风险、促使被告及时完成项目开发建设、积极协助办理产权登记手续，而本案案涉房产已经于2017年12月13日办妥正式不动产房地转移登记，且于2018年1月12日办妥不动产登记证书，不动产证号为湘（2017）望城区不动产权第0046237号。3、原告诉请被告富基置业应支付其实现债权所支付的律师费、诉讼费既无法律依据，亦无事实依据。首先，原告诉请被告富基置业承担其实现债权所支付的律师费和诉讼费均应在被告应当承担贷款合同项下阶段性连带责任保证担保的前提下成立，但本案中，被告富基置业在贷款合同项下的阶段性连带责任保证担保的解除条件已经成就，被告富基置业无需承担贷款合同项下连带清偿责任。其次，原告方提供的《委托代理协议》仅约定代理费支付的标准，未约定代理费的支付方式，且原告未提供证据证明其已经实际支付代理费。综上所述，自2017年12月13日起，原告期房按揭权已转为现房抵押权，原告已实际取得案涉房屋的担保权利（即实际享有抵押物的优先受偿权），而且，按照贷款合同约定，同日起被告在贷款合同项下不再发生新的保证义务和责任，因此，被告富基置业不应承担连带清偿责任。被告郭振凤经本庭合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故视为放弃答辩的权利。原告中国银行围绕诉讼请求依法提交了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《借款凭证》、《银行对账单》、《贷款账户银行交易流水》、《房产登记信息》、《望城区国土资源局不动产登记信息表》、《委托代理协议》及律师费发票、催收照片作为证据，拟证明原、被告之间存在借贷及担保法律关系、原告已经依约向被告发放贷款、被告还款及拖欠本息、原告委托律师花费律师费用等事实。前述证据，符合证据的真实性、合法性及关联性特征，本院依法予以采信并在卷佐证。被告富基置业提交的证据《望城区国土资源局不动产登记信息表》、《代偿证明》（银行流水）拟证明被告富基置业不应承担本案连带担保责任及代偿事实。本院依据以上认定的证据，结合当事人在庭审中的陈述，查明本案事实如下：2013年1月15日，原告中国银行（贷款人）与被告郭振凤（借款人）、被告（保证人、开发商）富基置业三方签订了一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（以下简称“贷款合同”，内含《附件一：个人一手住房贷款合同通用条款》、《附件二：抵押物清单》），约定原告向被告郭振凤发放贷款44万元，用途为购买“长沙市望城区普瑞大道二段888号第30-33栋2单元1908号”的房产，贷款期限15年（180个月，自贷款人实际放款日起算，若为分期放款，则自第一个实际放款日起算），被告郭振凤以上述房产作为抵押物，被告富基置业为原告与被告郭振凤的上述债务提供阶段性连带责任保证。《贷款合同》第三条“贷款利率与计结息”第5款罚息第1项包括“若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止”；第十四条约定，贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日（若为分期放款，则自第一个实际放款日起算）起12个月重新定价一次，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.4583‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布实施的相对应档次贷款基准利率上浮10%作为下一个浮动周期的适用利率，按月结息和付息，每月10日作为结息日和付息日。同时，该《贷款合同》所附《附件一：个人一手住房贷款合同通用条款》第二条“借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押”第2款约定，“本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用”、第9款包括“如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权依法及本合同的约定，行使抵押权”；第三条“借款人违约事件及处理”第1款借款人出现下列事件之一即构成或视为本合同项下违约，包括“未按期归还贷款本息”、第2款“出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施”，内容包括“宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失；依法及本合同约定的抵押房屋行使抵押权；要求保证人承担保证责任”；第四条“开发商保证”第3款包括“如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任”、第4款为“主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使”；《附件二：抵押物清单》再次明确抵押物为被告郭振凤名下位于“望城区普瑞大道888号富基·世纪公园内，房号为“第30-33栋2单元1908号”的房产一套。合同签订后，原告向被告郭振凤发放了上述贷款，但被告郭振凤未按照合同约定按期、足额支付贷款本息。截止2018年5月25日，被告郭振凤尚欠原告逾期本金2160.42元，逾期利息1363.74元，罚息10.8元。被告郭振凤拖欠原告多期贷款本金及利息，导致被告富基公司代为垫付128429.58元（代垫日期自2014年10月22日至2018年7月25日）。原告为实现本案债权与湖南淡远律师事务所签订了《委托代理协议》并已支付律师费1.6767万元（含税）。另查明：1、原告中国银行股份有限公司湖南湘江新区支行原名称为“中国银行股份有限公司长沙市麓谷支行”，2015年11月10日经湖南省银监局核准，同意其变更名称为“中国银行股份有限公司湖南湘江新区支行”；2、望城区不动产登记中心在2017年12月13日受理本案涉案房屋（长沙市望城区月亮岛街道普瑞大道二段888号富基?世纪公园二期30、31、32、33栋1908）的房地转移与抵押合并登记。2018年1月12日，办妥涉案房产不动产证以及抵押他项权证，即湘（2017）望城区不动产权第0046237号、湘（2017）望城区不动产证明第0073602号。本院认为，原告中国银行与被告郭振凤、被告富基置业签订的贷款合同系各方真实意思表示，约定的内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。贷款合同签订后，原告已经履行了向郭振凤发放贷款的合同义务，郭振凤应当按照合同约定的方式及期限偿还贷款本金并支付相应的贷款利息，多次逾期导致原告在担保人富基置业的账户下进行抵扣。根据合同约定，郭振凤的逾期还款行为已经构成违约，且其逾期还款行为给原告造成了一定的损害，原告有权解除合同、宣布合同项下的未偿还部分贷款立即到期、要求郭振凤提前清偿全部或部分贷款以及所产生的利息、罚息和相关费用。关于担保，郭振凤以其购买的房产为申请贷款提供担保并办理了抵押权登记手续，原告有权与郭振凤协商作价或是就拍卖、变卖所得价款在担保范围内优先受偿，所得价款不足担保债权数额的，不足部分由郭振凤负责偿还，所得价款超过担保债权数额的，超过部分归郭振凤所有。关于被告富基置业是否应为原告与被告郭振凤的上述债权债务提供阶段性连带清偿责任。所谓阶段性连带保证，其本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内（贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止）向银行履行还款义务提供保证，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。本案中，原告中国银行就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上已经具备，被告富基置业提供的阶段性连带保证的期限届满条件已然成就，故对于原告要求“被告富基置业在上述借款本息及原告为实现债权的费用范围内承担连带清偿责任”的诉讼请求，本院不予支持。关于实现债权的相关费用，中国银行与郭振凤在贷款合同中已经明确约定了相关费用的负担问题，故原告有权要求被告郭振凤承担该笔费用。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条、第一百九十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中国银行股份有限公司湖南湘江新区分行与被告郭振凤、被告湖南富基置业有限公司于2013年1月15日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》中未到期的贷款于本判决生效之日到期；二、被告郭振凤于本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司湖南湘江新区分行截至2018年5月25日未到期借款本金331815.54元、逾期本金2160.42元、逾期利息1363.74元、罚息10.8元（利息及罚息暂计至2018年5月25日，之后的利息按照双方约定的逾期利率标准和计算方式计付直至全部贷款清偿之日止）；三、被告郭振凤于本判决生效后十日内支付原告中国银行股份有限公司湖南湘江新区分行律师费16767元；四、如被告郭振凤未履行上述付款义务，则原告中国银行股份有限公司湖南湘江新区分行有权对登记在被告郭振凤名下的位于长沙市望城区月亮岛街道普瑞大道二段888号富基?世纪公园二期30、31、32、33栋1908房产[不动产证：湘（2017）望城区不动产权第0046237号]折价或者以拍卖、变卖该房产所得的价款在上述债权范围内优先受偿；五、驳回原告中国银行股份有限公司湖南湘江新区分行的其他诉讼请求。如被告郭振凤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。本案案件受理费6582元，保全费2320元，共计8902元，由被告郭振凤(此款已由原告先行垫付，被告郭振凤在给付上述款项时一并给付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  谷海涯人民陪审员  张莲芳人民陪审员  王运香二〇一八年八月三十日书 记 员  柳 菁附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。