河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0305民初2513号原告：洛阳润鑫物业管理有限公司，住所地：洛阳市涧西区周山西路润泽苑小区6-201室。法定代表人：吴小平；职务：董事长。委托代理人:韩莉，该公司经理。委托代理人：崔清洛，河南安多律师事务所律师。被告：王清华，男，1980年5月26日出生，汉族，大专文化程度，安徽省界首市人，无业，住洛阳市涧西区。委托代理人：张琛，女，1985年2月18日出生，汉族，大专文化程度，河南省宜阳县人，无业，住洛阳市涧西区，系被告王清华之妻。原告洛阳润鑫物业管理有限公司诉被告王清华为物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洛阳润鑫物业管理有限公司委托代理人韩莉、崔清洛，被告王清华委托代理人张琛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洛阳润鑫物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2013年1月至2017年9月物业费、散热费、垃圾处理费、水费共计6146.3元；2、请求判令被告按照每日千分之五支付逾期物业费违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2017年9月19日应支付违约金23982.75元；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的洛阳市涧西区周山西路润泽苑小区的业主。被告于2009年8月购得洛阳市涧西区周山西路润泽苑小区2栋802号房，房屋面积93.5平方米，被告于2010年5月31日入住至本小区。被告在接收该物业时与原告签订了《前期物业管理合同》，合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积1元/㎡的标准向原告按季缴纳物业管理费，如被告逾期缴纳物业费应根据欠款金额按每日千分之五的标准向原告支付违约金。合同生效后，原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳自2013年1月至2017年9月的物业费5329.5元，散热费417.5元，垃圾处理费69元、水费330.3元。截止2017年9月19日应支付物业费违约金为23982.75元。费用共计30129.1元。原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《前期物业管理合同》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故诉至法院。被告王清华辩称，一、原告的诉讼主张已经超过法律规定的诉讼时效，应当驳回原告诉讼请求。原告2013年就已经认为答辩人未交物业费，现在提起诉讼要求缴纳物业费，违约金等费用。在此期间，答辩人从未收到原告任何书面和口头的物业费催缴通知，也不知向谁缴物业费，并非原告所说的恶意拖欠，显然原告的诉求已超过法律规定的诉讼时效，应当依法驳回原告诉讼请求。二、原告洛阳润鑫物业服务公司主体不适格。1、原告与答辩人不存在任何书面合同关系，原告无权向答辩人主张物业费；原告无资质等级，资质证明书载明至2017年4月26日该证书已经作废；无收费许可证，没有收取物业费的法律依据。2、本案属于民事案件，依照民事诉讼法的举证规则及谁主张，这举证，原告未能举证其与答辩人之间的物业服务关系，以及收费依据合法性，物业收费缺乏证据支持，所以应当承担举证不能的法律后果。3、假设按《前期物业管理合同》的规定第十四条就是指本协议在履行中发生争议，向物业主管部门调解，协商调解无效的再仲裁，最后才能走诉讼程序，依据此规定原告无诉权。希望法院查明案件事实，依法公正判决。三、原告未与润泽苑小区业主委员会及答辩人达成书面物业服务合同关系，应当驳回原告诉讼请求。原告没有证据证明润鑫物业与前期的润升物业公司有委托关系，原告依据的《前期物业服务合同》的当事人双方是答辩人与润升物业管理有限公司，原告润鑫公司不是合同当事人；同时原告也不能证明与润泽苑小区业主委员会签订合同，收取物业费及违约金等费用缺乏法律依据。另原告主张的水费，答辩人已付清。四、本案原告主张的物业费已经由收取的广告费，车位费，及物业服务房屋租赁费的收益抵销，原告的行为构成对全体业主的侵权，1、答辩人通过举证，证明原告在润泽苑小区侵犯业主权益的行为，该行为导致业委会以及大部分业主维权，并通过本地电视台曝光，至今未解决（消防设施无水，存在重大安全隐患），原告在没有消除必要的安全隐患和危险，以及完善小区物业管理服务的时候，无权要求支付物业费。2、答辩人被困电梯健康权纠纷一案（2015涧民三初字441号判决）虽已解决，但给答辩人的精神带来极大伤害，说明润鑫五物业在日常管理和应急处理方面存在重大过错，物业服务存在缺失，如果原告还向答辩人收取物业费等费用，对答辩人是严重的不公平，不符合合同的公平原则，实际上原告和答辩人未签订合同，要求支付物业费等费用不应得到法律支持。综上所述，原告洛阳润鑫物业的起诉已超过诉讼时效且并非《前期物业合同》的当事人，也不具有物业收费许可证和资质，其请求答辩人支付物业费等费用的主张缺乏法律依据，应不予支持，恳请一审法院依法驳回原告的诉讼请求。本院依据当事人提交证据以及庭审查明情况，认定事实如下：被告王清华系洛阳市涧西区周山西路润泽苑小区4楼1单元1402室户主，该房屋建筑面积93.5㎡。2010年6月22日，河南润升物业管理有限公司与被告王清华签订《前期物业管理服务协议》，约定：河南润升物业管理有限公司为洛阳市涧西区周山西路润泽苑小区4楼1单元1402室提供物业服务，高层住宅按建筑面积每月平方米1.1元，被告王清华违反协议不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，河南润升物业管理有限公司有权要求被告补交并从逾期之日起每天按应交费用的5‰缴纳违约金，或依法向法院起诉。之后，洛阳市涧西区周山西路润泽苑小区物业公司变更为原告洛阳润鑫物业管理有限公司。2015年7月13日，洛阳市高新技术开发区物价所对原告洛阳润鑫物业管理有限公司批复中载明：高层住宅物业费标准为1元/平方米/月。被告王清华以洛阳润鑫物业管理有限公司服务不到位、管理混乱等为由,于2013年1月份开始拒绝支付物业费至今，原告洛阳润鑫物业管理有限公司以被告拒不支付物业费为由诉至本院。庭审中，被告王清华称其与原告洛阳润鑫物业管理有限公司未签订物业服务合同，不认可原告是其小区的物业服务公司。原告洛阳润鑫物业管理有限公司物业服务不到位，不应向其支付物业费，此外被告还称原告起诉已超诉讼时效。上述事实，由当事人提交的《前期物业管理服务协议》、《欠费明细表》、《关于对洛阳润鑫物业管理有限公司核定收费的批复》、《公告栏催费通知》、《照片及录像资料》等证据以及当事人当庭陈述在卷资证，足以证明。本院认为，庭审中，被告王清华称其与原告洛阳润鑫物业管理有限公司未签订物业服务合同，不认可原告是其小区的物业服务公司，但从被告王清华提交的垃圾处理费、过热费、散热费缴纳票据显示，物业费收款方为原告洛阳润鑫物业管理有限公司，该事实与原告提交的《民事判决书》查明情况一致，足以证明原告洛阳润鑫物业管理有限公司为洛阳市涧西区周山西路润泽苑小区的物业公司。原告洛阳润鑫物业管理有限公司已经提供了物业服务，被告王清华应当向原告支付物业费。按照1元/平方米/月的标准，被告王清华自2013年1月份至2017年9月份应支付的物业费为5329.5元及逾期利息，利息以5329.5元为基数，自2017年10月17日起按照中国人民银行同期贷款利率计算。被告提出原告的诉求已超诉讼时效的抗辩意见，本院认为，从原告提交的证据足以证明原告不断向被告进行催要过，故应视为不超诉讼时效。关于被告王清华称原告物业服务不到位，管理混乱等问题与本案不属同一法律关系，被告可另案主张。原告提出的违约金问题，由于原告与被告虽形成事实物业服务关系，但并未签订书面物业服务合同，故对于原告诉求违约金不予支持。原告的其他诉求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告王清华于本判决生效后十日内向原告洛阳润鑫物业管理有限公司支付物业费5329.5元（暂计算至2017年9月30日）及利息，利息以5329.5元为基数，自2017年10月17日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至上述物业费支付完毕之日止。二、驳回原告洛阳润鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行。本案受理费554元，由原告洛阳润鑫物业管理有限公司承担454元、被告王清华承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  宋世伟二〇一八年八月二十二日书记员  师丽锋