广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终11178号上诉人（原审被告）：广州市越秀区星越宾馆，住广州市越秀区寺右二马路**号*楼A1。法定代表人：寿红星。上诉人（原审被告）：寿红星，男，1969年10月11日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。两上诉人共同委托诉讼代理人：余红芳，广东天穗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市寺右物业管理有限公司，住广州市越秀区寺右一马路18号1906B室。法定代表人：姚瑞意，职务：董事长。委托诉讼代理人：蒋一唯，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡弯，北京大成（广州）律师事务所律师。原审第三人：广州市辉骏物业管理有限公司。住所地广州市荔湾区西湾路***号*楼自编***房。法定代表人：江淦洋。上诉人广州市越秀区星越宾馆(以下简称“星越宾馆”)、寿红星因与被上诉人广州市寺右物业管理有限公司（以下简称“寺右物业公司”）、原审第三人广州市辉骏物业管理有限公司（以下简称“辉骏公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初7838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。星越宾馆、寿红星共同上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判由星越宾馆、寿红星向寺右物业公司酌情支付实际经济损失50000元（自2016年12月4日至2017年3月8日期间的经济损失）；3.一、二审诉讼费由星越宾馆、寿红星与寺右物业公司共同承担。事实和理由：一、一审法院对本案查明事实不清，星越宾馆于2016年4月被���右物业公司断水断电强行收回房屋后，寺右物业公司将本案的房屋处于空置状态，等待国有资产经营有限公司通过公开市场方式出租房屋，直至2016年12月才确定新的租客，在此期间此房屋并不能对外经营营业，寿红星与寺右物业公司并不存在不定期的租赁合同关系，不应该承担此期间的租金及占用费。（一)2016年4月后涉案房屋已经被强行收回，寿红星提供的《旅客入住情况表》也可以证明在2016年4月至2017年3月期间并没有旅客入住的登记，这份《旅客入住情况表》在公安机关也有真实的记录，这份记录是在与公安的联网网站上予以打印的，足可认定其真实性，但是一审法院却在事实查明不清的情况下，作出武断的认定，认定寿红星自2016年4月后一直在经营使用涉案房屋对外营业，作出要求寿红星支付此期间的租金是没有任何法律依据。(二)本案房屋内的固有物品，由于是固定的酒店设施，拆除后完全没有价值且没有地方可以搬离，因此，虽然并未清场直接交付房屋给寺右物业公司，但是自2016年4月至2016年12月此期间，由于此房屋是处于空置状态，并未确定新的承租人，寺右物业公司一直在通过越秀区国有资产经营有限公司通过公开市场方式出租房屋，寿红星并未影响寺右物业公司对外发布招租的权益，甚至在寺右物业公司确认招租成功后，寿红星曾于2017年11月12日和1月13日两次配合寺右物业公司参加协调见面会，甚至作出书面表示放弃房屋的所有物品，新的承租人对房屋的装修造成寿红星物品的损坏无需承担赔偿责任，由此可见，寿红星虽然没有清出所有的物品，但是并未对寺右物业公司造成任何经济损失。二、本案一审法院事实认定错误，适用法律错误。2016年1月合同期满后，寿红星、辉骏公司与寺右物业公司自2016年1月至2016年4月期间是存在不定期的租赁合同关系，但是在2016年4月，寺右物业公司通知辉骏公司交出房屋，并对寿红星采取断水断电的方式强行收回房屋的方式后，寿红星与寺右物业公司之间就已经不存在一种不定期的租赁关系了，既然并不存在不定期的租赁关系，那么就不应该支付此期间的租金，如果对寺右物业公司造成了其他的经济损失可以给予赔偿。2016年4月至12月，涉案房屋处于空置不确定状态，没有任何人在经营使用，星越宾馆只有一位守门人员偶尔在涉案中居住靠找人借水维持基本生活使用，寿红星也在观望此房屋的出租情况，在同等情况下，寿红星有权优先承租并且也参与了涉案房屋的出租竞标，在未有新的承租人之前，寿红星并不能使用此房屋经营，本案一审法院不能随意认定寿红星与寺右物业公司自2016年4月至2017年3月期间存在不定期的租赁合同关系，在此期间，寿红星也只是没有主动清空房屋物品交出房屋，但是并不存在不定期的租赁合同关系，更何况寿红星也放弃了房屋内的所有物品，也算是承担了一定的经济惩罚，本案中，对寺右物业公司造成的经济损失应该根据寺右物业公司的实际经济损失进行计算，不应该加大对寿红星的惩罚，一审判决显然有失法律的公平。综上所述，请求二审院依法查明事实，支持寿红星及星越宾馆的上诉请求。寺右物业公司辩称：一、寺右物业公司在《承租人通知书》上明确了寿红星与寺右物业公司存在不定期租赁关系，也阐明了公开招标方式进行出租，也明确约定寿红星不按时搬出房屋的后果，寿红星以承租人的身份签署回函，寿红星已经明确承诺寺右物业公司通知书上的内容。二、涉案房屋二楼是整层物业，寿红星只是占有部分物业，其不搬离涉案房屋，导致我方��层物业不能招租。综上，不同意星越宾馆、寿红星的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回星越宾馆、寿红星的上诉请求，维持原判。辉骏公司经本院合法传唤没有到庭。寺右物业公司向一审法院起诉请求：1.星越宾馆立即向寺右物业公司支付从2016年4月1日至2016年12月9日拖欠的租金（从2016年4月1日至2016年4月30日，每月租金36162元，2016年5月1日至2016年12月9日，每月租金37970.1元），并支付利息（以同期应付而未付的租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准，从2016年12月10日至星越宾馆偿还全部欠缴的租金之日止）；2.星越宾馆向寺右物业公司支付占用费（按照每日10000元的标准，从2016年12月10日计至2017年3月8日止），并支付利息（以应付而未付的占用费为基数，从2017年3月9日起计至被公安星越宾��偿还全部欠缴的逾期占用费之日止，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准计算）；3.星越宾馆立即向寺右物业公司支付欠缴2016年4月至2017年3月8日的水电费6118.2元；4.寿红星对以上三项诉讼请求承担无限连带责任。一审法院认定事实：广州市寺右二马路XX号二楼整层房屋（建筑面积1303.03平方米、用途商住）登记在广州市越秀区东山街寺右股份合作经济联社名下。广州市越秀区东山街寺右股份合作经济联社授权寺右物业公司长期负责涉案房屋的日常管理，包括物业的招租、与承租人签订租赁合同、物业的日常维护等等。2010年12月29日，寺右物业公司（甲方）与辉骏公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，其中约定：甲方同意将拥有产权的寺右二马路XX号二楼整层出租给乙方作营业场地，租赁期为5年，从2011年1月1日起至2015年12月31日止。2011年3月18日，寿红星（乙方）与辉骏公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将座落在寺右二马路XX号二楼，总建筑面积为820平方米，出租给乙方作为营业场地，租赁期为五年，自2011年3月10日起至2015年12月31日止的合同期满后，如该场地甲方成功续约，乙方在同等条件下可续约5年，租金按前5年的要求递增（其中2011年3月10日至2011年4月30日为免租装修期）；2011年5月1日至2014年4月31日，租赁房屋的每月租金为32800元，第三年起每年租金递增5%，乙方应交纳房屋租赁押金98400元，水电押金10000元，押金合计108400元，押金不计利息，合同期满时，乙方结清所有并清场搬出后，甲方将押金如数无息退还给乙方；乙方按每月缴纳租金及管理费，每月均须在当月15号之前以甲方要求的付款方式缴纳该月的租金，每月15号前不按约定缴纳租金及管理费的，乙方须交滞纳金，乙方超过15天不交租金及管理费的，属乙方严重违约，本合同自动终止，乙方所交押金不退还，并应向甲方支付违约金，同时甲方有权无条件收回该场地等。之后，星越宾馆在涉案房屋登记注册。2015年11月19日，寺右物业公司向辉骏公司发出《关于续约申请的复函》，称因对该物业已另有经营安排，故不予续约，合同期满后，请按合同约定如期将物业交回。2016年3月9日，寺右物业公司向辉骏公司发出《收回物业通知》，再次要求辉骏公司于2016年3月11日搬离涉案房屋。辉骏公司于次日收到该通知。2016年7月11日，寺右物业公司及广州市寺右实业有限公司向星越宾馆发出《承租人通知书》，其中记载：贵方承租我方位于寺右二马路XX号二楼房屋作商业用途，该合同租期届满后，贵方继续占用该房屋，但未与我方续签租赁合同，��我双方存在不定期租赁合同关系，我方作为出租人有权随时通知贵方解除不定期房屋租赁关系；根据相关规定，我方将委托广州市越秀区国有资产经营有限公司通过公开市场方式出租房屋……若房屋招租成交时，贵方未被确认为承租方的，贵我之间的房屋租赁关系至我方书面通知之日正式解除；如贵方不能在我方书面通知解除不定期租赁关系之日起10日内搬出并交回上述房屋的，自第11日起，对于贵方因逾期占用上述房屋给我方造成的损失，我方将按日1万元向贵方收取逾期占用费；等。次日，星越宾馆以承租人的身份签署《回函》，内容为：贵方就位于寺右二马路XX号二楼房屋通过公开市场方式招租相关事宜的《承租人通知书》已收悉，我方认可并承诺按照《承租人通知书》的内容办理有关事项，否则，我方承担由此而产生的全部责任。一审庭审中，寺右物业公司与辉骏公司共同表示：辉骏公司实际上在2016年3月12日退场，双方结清了合同存续期间的债权债务，办理了退场手续；辉骏公司将自己占用的部分归还了，对于星越宾馆占用的部分辉骏公司将经营管理权交还寺右物业公司，由寺右物业公司与星越宾馆形成不定期租赁关系。寺右物业公司表示：占用费包含了违约责任在内。星越宾馆、寿红星表示：2016年4月后，星越宾馆不再支付任何费用，也没有使用涉案房屋，所以星越宾馆不可按与辉骏公司约定的租金向寺右物业公司支付租金；在2017年1月12日协调会上才知道新的公司中标，并要求寿红星搬出。寺右物业公司为了证明已多次通知寿红星搬出涉案房屋，提供了2016年11月30日《关于收回物业的通知函》、2017年1月12日及2017年1月13日寺右二马路XX号二层物业租赁协调见面会《会议签到表》、2017年1月13日寿红星出具的《声明》、2017年3月7日寿红星出具的《收条》、2017年3月9日广东兴粤华侨招商投资股份有限公司出具的《通知函》等证据。其中，寿红星出具的《声明》记载：由于物业内的物品暂时没有地方安放，不能搬离该物业，为了配合维修漏水施工、承诺施工过程中如果发生过失损坏内部财务，免于中标方及施工方赔偿责任。广东兴粤华侨招商投资股份有限公司出具的《通知函》中记载：经本公司与星越宾馆的不断沟通，在本公司向其支付一定费用的情况下，星越宾馆已于2017年3月8日撤出该物业，并与本公司完成交接工作。寿红星出具的《收条》记载：今收到星越宾馆所有证件转让金380000元。星越宾馆、寿红星表示：对《关于收回物业的通知函》不认可，星越宾馆、寿红星已搬出涉案房屋；对《会议签到表》真实性无异议，星越宾馆没有占用该物业，关于两次会议的签到表，寿红星出具声明放弃物业的所有财物，会议的内容实际上就是放弃的声明，星越宾馆、寿红星已经放弃宾馆的所有物品；对《声明》予以认可，证明星越宾馆、寿红星已经放弃了涉案房屋的所有财物；对《收条》予以认可；对《通知函》不认可。寺右物业公司为了证明其没有使用涉案房屋，向一审法院提交了断水断电图片、锁门图片、旅客入户情况登记表并申请了证人范某出庭作证。范某到庭称：其在星越宾馆隔壁，与寺右物业公司并无关系，2016年4月左右，星越宾馆向其借水用，接其水管用水，具体接了多久不清楚，断断续续到今年还在用，用桶借水用，是煮饭烧开水用的。寺右物业公司对此表示：对上述图片三性不认可，图片不清楚拍摄时间和地点，入户情况登记表是星越宾馆内部资料，可塑性很强，星越宾馆可以随时更改，按该表显示，星越宾馆在2016年4月后至2017年3月仍有客户入住，与星越宾馆已搬离的说法不符；证人证言可以反映星越宾馆在2016年4月至不久前，仍持续向证人借水使用，证明寺右物业公司占有涉案物业，没有撤场，证人不了解星越宾馆断水电的根本原因，寺右物业公司没有对星越宾馆采取断水电的措施，寺右物业公司至今没有就断水电的问题与寺右物业公司进行任何形式的协商。寺右物业公司并无提供水电费的相关证据。一审法院认为：从双方提交的证据及各自的陈述，可以看出在寺右物业公司与辉骏公司的租赁合同到期后，星越宾馆仍占用着涉案房屋，在2017年3月8日之前并无交还涉案房屋给寺右物业公司。2016年7月，寺右物业公司向星越宾馆发出《承租人通知书》，认为租期届满后，寺右物业公司与星越宾馆存在不定期的租赁关系，星越宾馆以承租人的身���回函表示认可，故寺右物业公司与星越宾馆之间，在辉骏公司退出后，存在不定期的租赁关系，租金仍可参照星越宾馆与辉骏公司的租赁合同计付。星越宾馆、寿红星已自认其是于2017年1月12日收到寺右物业公司要求搬出的通知，寺右物业公司无提供充分证据证明其在此之前已通知星越宾馆解除合同或搬出涉案房屋，故寺右物业公司、星越宾馆之间的不定期租赁关系是于2017年1月12日解除。之后，星越宾馆也无充分证据证明其已经交还房屋，故应承担相应的占用费。按照《承租人通知书》，若不能在通知解除不定期租赁关系之日起10日内搬出并交回上述房屋的，自第11日起，将按日1万元收取逾期占用费。因此，从2017年1月13日至2017年1月22日止的占用费仍应参照星越宾馆与辉骏公司的租赁合同计付。从2017年1月23日起，双方约定是按照每日1万元的标准计收，寺右物业公司表示该标准包含了违约金在内，星越宾馆抗辩认为该标准过高，一审法院酌情将该阶段的占用费调整为参照租赁合同的标准上浮30%计收。因寺右物业公司、星越宾馆没有约定租金及占用费的支付时间，故对于上述租金及占用费的利息，一审法院认为应以本案起诉之日起（即2017年4月1日）计算为宜，利息的标准应按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准为宜。关于水电费，寺右物业公司没有提供证据证明其主张，一审法院不予支持。因星越宾馆为个人独资企业，寺右物业公司要求其投资人即寿红星承担连带责任，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十四条之规定，于2017年12月13日作出如下判决：一、于本判决生效之日起十日内，被告广州市越秀区星越宾馆向原告广州市寺右物业管理有限公司��次性支付从2016年4月1日起至2017年1月12日止的租金（从2016年4月1日起至2016年4月30日止，按照每月36162元的标准计付；从2016年5月1日起至2017年1月12日止，按照每月37970.1元的标准计付）、从2017年1月13日起至2017年3月8日止的房屋使用费（从2017年1月13日起至2017年1月22日止，按照每月37970.1元的标准计付；从2017年1月23日起至2017年3月8日，按照每月37970.1元×130%的标准计付）及上述租金和房屋使用费的利息（从2017年4月1日起，以拖欠的租金及房屋使用费的总额为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准，计至付清款项之日止）。二、被告寿红星对第一项判决中被告广州市越秀区星越宾馆应履行的义务，承担连带清偿责任。三、驳回原告广州市寺右物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事��讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15912元，由原告广州市寺右物业管理有限公司负担5400元，由被告广州市越秀区星越宾馆及寿红星共同负担10512元。本院二审期间，各方当事人均没有向本院提交新证据。本院经审理，确认一审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审，星越宾馆、寿红星共同上诉认为，寺右物业公司在2016年4月对涉案物业断水断电，其已经没有对涉案场地进行实际经营，其后亦作出了放弃涉案场地的物品表示，故此，不应由星越宾馆、寿红星交付该时间段的使用费，且出租人并未造成损失，一审判决不公平合理。经审核，现无充分证据证实星越宾馆在2016年4月向寺右物业公司交还涉案场地，由于合同解除后交还场地是承租人的主要义务，星越宾馆已经交还场地的主张应承担举证责任，否则承担举证不能的法律后果。此外，2016年7月11日寺右物业公司向星越宾馆发出《承租人通知书》要求交还场地，而次日，星越宾馆签署《回函》予以确认和承诺。结合上述事实，星越宾馆关于2016年4月已经交还场地的主张并不成立。在此基础上，星越宾馆是否实际使用涉案场地并不影响交还场地的义务承担。故此，一审认定的处理并无不当，本院予以维持。综上，星越宾馆、寿红星上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10512元，由上诉人广州市越秀区星��宾馆、寿红星共同负担。本判决为终审判决。审判长  郭东升审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一八年八月二十七日书记员  冯冠豪