广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)桂0312民初615号 原告:龙某某，女，1966年4月5日出生，汉族，住广西桂林市临桂区。 委托诉讼代理人:姚建才，广西金桂律师事务所律师。 被告:桂林市临桂区某某林场，住址地：桂林市临桂区。 法定代表人:阳某，场长。 委托诉讼代理人:唐吉斌，广西金鸣律师事务所律师。 原告龙某某诉被告桂林市临桂区某某林场缔约过失责任纠纷一案，本院于2017年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙某某及其委托诉讼代理人姚建才，被告桂林市临桂区某某林场委托诉讼代理人唐吉斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙某某向本院提出诉讼请求:1、判令被告返还原告建房款205713.4元；2、判令被告赔偿原告损失297296.64元（以评估机构评估结果为准）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年6月12日，被告决定采取与开发商合作开发方式，在临桂县某某公司东侧国有土地新建职工住宿楼同时改造18户旧楼，并制定了《某某林场职工建房方案》，根据该方案并经被告核实，被告职工何某某取得建房资格。同月30日，何某某将建房指标转让给原告。同年7月22日，原告以何某某的名义向被告交纳第一笔建房款1万元。同年12月28日，被告与桂林市临桂某某房地产开发有限公司（简称某某公司）签订《土地使用权转让合同》，合同约定被告就位于临桂县某某公司东侧地块转让给某某公司建商品房，转让费156.1642万元，某某公司在该地块开发建设的商品房中提供57套住宅房屋给被告，由被告职工购买。2012年5月2日、2012年9月13日、2013年2月25日、2014年11月10日，原告先后4次向被告交纳建房款195713.4元。2013年2月21日，原告在被告组织团购房户抽签中抽得2号楼801号房，并以何某某名义在《某某57户建房户抽签房层号确认表》上签名确认。被告另一职工刘某抽到2号楼804号房。之后，被告将57户团购房抽签房号名单报给某某公司，某某公司按被告提供的资料制作回建房57户应收房款清单（简称清单），并将清单返回给被告。该清单载明“序号22号，2#8-1房购房者何某某，实测面积125.76平方米，销售价格1636元，销售总价205743.36元，序号24号，2#8-4房购房者刘某，实测面积121.1平方米，销售单价1630元，销售总价197393元”。2015年1月19日，被告向原告出具“今收到龙某某交来林场某某大厦2单元801号建房款￥：205713.4元（贰拾万伍仟柒佰壹拾叄元肆角整）”的证明。2011年5月15日，刘某将其建房指标转让给黄某某、周某某。2014年5月21日，被告明知2号楼8-1号房已为原告抽签取得的情况下，仍向黄某某、周某某出具“今有我场临桂二塘建房某某大厦2栋（号）楼8层1号房，原姓名刘某，现更名为黄某某该房购房款已付清，请桂林市临桂县某某房地产有限公司办理相关手续，特此证明。”的证明。同年7月3日，某某公司与黄某某、周某某签订某某大厦2幢2单元8层01号房《商品房买卖合同》，并于次日到临桂县房屋管理所将该《商品房买卖合同》登记备案。原告在交纳最后一笔购房款后要求与某某公司订立商品房买卖合同时，某某公司告诉原告，其中签购买的2#8-1号房已售与黄某某、周某某。原告得知情况后，立即与被告、黄某某交涉未果。原告向法院提起诉讼，要求法院确认其与被告、某某公司房屋买卖合同关系成立，并由被告、某某公司返还原告已交付的购房款和赔偿原告损失，法院驳回了原告的诉讼请求。某某大厦2栋8层1号房是原告按照被告方案抽签取得的房号，并得到被告、某某公司确认，有权与某某公司签订商品房买卖合同而取得该房产权。被告明知原告中签取得某某大厦2楼8层1号房，仍出具给黄某某，黄某某等持该证明与某某公司签订了商品房买卖合同，并持此占有该房屋，造成原告支付相应房款无法取得中签房产而蒙受重大损失，对此，被告负有不可推卸的责任，被告除应返还原告交纳的建房外，还应赔偿原告因此所损失。为维护原告合法权益，根据法律有关规定，特向法院起诉，请依法裁判。 被告桂林市临桂区某某林场辩称，一、原告与被告不构成合同关系。原告通过购买何某某购房指标，没有征得被告同意，何某某也没有和被告讲过其转让指标的事情，因此原告在被告不知情的情况下把购房款通过银行转账到被告账户上的行为，双方不构成合同关系，而是构成不当得利的法律关系，本案以合同纠纷立案，该案由是错误的，请法院依法驳回原告的诉讼请求。二、原告要求被告赔偿损失297296.64元没有事实依据，也没有法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、被告与桂林市临桂县某某房地开发有限公司签订《土地使用权转让合同》，取得57套商品房由被告的职工购买，被告依法成立“某某林场职工建房领导小组”，职工建房由领导小组全面负责。原告不是林场职工，其购买林场职工何某某购房资格指标及私自转账到被告的账户的行为，没有告知被告，也没有征得被告的同意，且何某某转让购房指标也没有告知被告，因此被告没有过错，不应当承担赔偿责任。2、原告购买何某某的团购抽签指标即某某大厦2号楼801房，要向某某大厦的开发商桂林市临桂县某某房地开发有限公司缴纳5万更名费，并签订商品房买卖合同之后，才可以得到房屋的权属。事实上，原告没有向某某公司缴纳更名费，且被告将《某某林场57户抽签楼层房号确认表》报给桂林市临桂县某某房地开发有限公司，某某公司制作57户应收房款清单给被告，某某林场职工建房领导小组通过被告的财务也出具了证明，证明原告存放资金在被告账户的事实。2014年7月3日桂林市临桂县某某房地开发有限公司与黄某某、周某某签订某某大厦2栋2单元801房《商品房买卖合同》并登记备案。以上事实说明，某某公司对销售某某大厦商品房具有决定权，因为该商品房在没有签订商品房买卖合同前，房屋所有权是该公司所有，因此原告没有向某某公司缴纳更名费，也没有取得某某大厦2栋2单元801房，不是被告的过错，被告不应承担责任。3、本案中原告要求被告赔偿损失297296.64元，没有任何证据证明原告的造成了损失，实际上也没有造成损失，因此请法院依法驳回该请求。三、本案诉讼费及保全费由原告承担。原告购买何某某购房指标，没有征得被告同意，何某某也没有告知被告转让该指标的事情，因此原告将购房款通过银行转账的方式汇到被告的账户上，被告并不知情，被告对此没有过错，因此被告不承担本案的诉讼费及保全费。综上，原告在被告不知情的情况下将购房款通过银行转账的方式汇到被告账户上的行为，不构成合同关系，原告没有证据证明造成损失，且被告也没有过错。因此被告不承担任何赔偿责任。 本案在诉讼过程中，原告龙某某向本院申请财产保全，本院依法查封了原告龙某某、担保人候某某名下位于临桂县鲁山居民区共有房屋一栋（房屋所有权证为：临桂房权证县城字第××号）以及被告桂林市临桂区某某林场在广西临桂农村商业银行中庸分理处账号36×××58存款54万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，因与本案具有一定的关联性，本院亦作为定案的参考依据。 经审理查明，2008年12月28日，被告某某林场与案外人某某公司签订书面《土地使用权转让合同》，约定由某某林场转让位于临桂县某某公司东侧的地块给某某公司新建商品房，合同约定转让费为156.1642万元，某某公司在该地块开发建设的房屋中提供57套住宅（不含18套回迁房）房屋给某某林场，由某某林场单位职工购买。被告某某林场因此制定了《某某林场职工建房方案》，经被告审核确认，被告的职工何某某享有团购房的资格。2008年6月，何某某将自己的团购房指标转让给原告龙某某。2008年7月22日，龙某某以何某某的名义向某某林场交纳第一笔建房款10000元，之后，龙某某于2012年5月2日、2012年9月13日、2013年2月25日、2014年11月10日共4次向某某林场账号交纳建房款195713.40元，后四笔建房款均是以龙某某的名义进行交纳，汇款单中款项来源一栏注明“建房款”。2013年2月21日，某某林场组织团购房户抽签决定购房者的房号，龙某某抽到的房号为2号楼801号房，龙某某以何某某的名义在《某某林场57户建房户抽签楼层房号确认表》上签名确认。被告某某林场将57户团购房抽签房号名单报给某某公司，某某公司根据某某林场提供的资料制作《回建房57户应收房款清单》，并将清单返回给某某林场，该清单记载“序号222#8-1房购房者何某某，实测面积125.76㎡，销售单价1636元，销售总价205743.36元，序号242#8-4购房者刘某，实测面积121.1㎡，销售单价1630元，销售总价197393元”。2015年1月19日，某某林场出具证明，内容为：今收到龙某某交来林场某某大厦2单元801建房款￥：205713.4元（贰拾万元伍仟柒佰壹拾叁元肆角整）。此据临桂县某某林场（加盖临桂县某某林场公章）2015年1月19日经手人：阳天喜。” 另查明，2011年5月15日，案外人黄某某、周某某与刘某签订《关于转让建房指标的协议》，约定刘某将其建房指标转让给黄某某、周某某。刘某于2013年2月21日抽签中抽到2号楼804号房屋。2012年5月2日至2014年5月21日，黄某某、周某某先后分五次交付了购房款254451元给某某林场。2014年5月21日，某某林场出具证明，内容为：“今有我场临桂二塘建房某某大厦2栋（号）楼8层1号房，原姓名刘某，现更名为黄某某该房购房款已付清，请桂林市临桂县某某房地产有限公司给予办理相关手续。特此证明。临桂县某某林场（加盖临桂县某某林场财务专用章）经办人秦松余、阳天喜、李松才2014年5月21日”。2014年7月3日，某某公司与黄某某、周某某签订了某某大厦2幢2单元8层01号房《商品房买卖合同》，约定计价方式与价款为：按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2380.11元，总价款255743元。2014年7月4日，临桂县房地产管理所经审核确认后将该《商品房买卖合同》登记备案。 同时查明，原告龙某某在交纳最后一笔购房款后要求与某某公司签订商品房买卖合同过程中发现自己中签的801号房屋已被卖与黄某某、周某某，原告龙某某多次与某某林场和黄某某等人协商未果。2015年2月6日，龙某某诉至本院，要求撤销黄某某、周某某与某某公司签订的某某大厦2号楼801号房的《商品房买卖合同》，后变更诉讼请求为确认黄某某、周某某与某某公司签订的某某大厦2号楼801号房的《商品房买卖合同》无效，本院于2015年5月5日判决黄某某、周某某与某某公司签订的某某大厦2号楼801号房的《商品房买卖合同》无效。黄某某、周某某不服判决提起上诉，桂林市中级人民法院作出（2015）桂市民四终字第427号民事裁定书，以一审判决认定部分事实不清、适用法律不当为由裁定发回本院重审。本院重新立案受理后，原告再次变更诉讼请求，要求判决确认并解除龙某某与某某公司、某某林场合作开发的关于某某大厦2号楼801号房的房屋买卖合同关系，要求某某林场和某某公司返还购房款205713.4元及利息、赔偿龙某某205713.4元，并要求刘某、黄某某、周某某承担连带赔偿责任。本院作出（2016）桂0312民初XXX号民事判决书，以原告诉称与某某公司、某某林场合作开发的临桂区金水路某某大厦2号楼801号房的商品房买卖合同关系成立的主张不能成立以及原告主张五被告之间存在恶意串通的理由不充分为由，判决驳回原告诉讼请求，并告知原告可另行主张要求某某林场退还其购房款。原告不服该判决上诉到桂林市中级人民法院，二审维持原判。2017年3月15日，原告诉至本院，提出前述诉请。在诉讼过程中，原告向本院请求委托司法鉴定机构对涉案的某某大厦2号楼801号房屋清水房当前价值进行评估。经依法评估，涉案房屋的房地产市场价值为374900元。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，当事人在订立合同过程中因违背诚实信用原则而给对方造成损失的，应承担损害赔偿责任。本案中，被告某某林场通过《土地使用权转让合同》转让位于临桂县某某公司东侧的地块给某某公司取得了某某公司在相应地块开发建设某某大厦的57套房屋由本单位职工进行购买的权利，经被告组织抽签后，上述57套房屋的权利人均已确定，何某某作为被告的职工，其取得了某某大厦2号楼801号房屋的购买权利。原告龙某某虽不是被告的职工，但被告在组织本单位职工建房、购房过程中并未规定本单位职工不得对外转让其购房权利，故何某某对某某大厦2号楼801号房屋的购买权利已经转移给原告龙某某。在第一笔建房款10000元交纳后，从2012年5月2日至2014年11月10日期间，原告还先后四次以自己的名义向被告交纳建房款195713.40元，被告辩称其对何某某转让指标及原告交纳房款不知情，该辩解意见与事实和常理均不符，本院不予采纳。被告某某林场虽不是某某大厦2号楼801号房屋买卖合同的直接缔约当事人，但涉案房屋买卖合同的签订过程离不开被告的意思表示。《某某林场57户建房户抽签楼层房号确认表》已明确载明某某大厦2号楼801号房屋的购买权利人是何某某，被告某某林场在明知某某大厦2号楼801号房屋的购买权利人不是黄某某的情况下，却给某某公司出具了黄某某是某某大厦2号楼801号房屋购买人的相关证明材料，某某公司据此将本应由原告购买的房屋出卖给了案外人黄某某、周某某。原告与某某公司能否订立涉案房屋的《商品房买卖合同》均基于对被告的信赖，而被告某某林场却违反了诚实信用义务，未能正确提供涉案房屋的实际购买人的重要事实，直接导致原告丧失了与某某公司签订涉案房屋的商品房买卖合同的机会，并造成了原告的经济损失，被告的行为具有明显过错，其过错行为与损害结果具有因果关系，被告对此应承担相应的损害赔偿责任。由于本案系在缔约过程中因被告违反先合同义务而造成原告丧失与第三方即某某公司缔约机会而导致利益受损，故本案的案由应当确定为缔约过失责任纠纷。 关于损失的赔偿范围问题。缔约过失责任的赔偿范围应当是信赖利益的损失，信赖利益的损失不仅包括因缔约过失行为致使对方财产的直接损失，还应当包括对方财产应增加而未增加的间接损失。首先，原告支付购房款的目的已不能实现，被告应当将收受的购房款本金205713.4元返还原告，对此原、被告双方均无异议。其次，原告客观合理的交易机会损失应属于被告缔约过失责任的赔偿范围。本案中，某某大厦2号楼801号房屋的购买权利人原本已确定，原告取得涉案房屋的现实可能性已经存在，因被告的过错导致原告丧失与某某公司签订商品房买卖合同的机会，原告不能订立涉案房屋商品房买卖合同的机会损失属于被告能够预见的范围，因此，被告对该机会损失应予适当赔偿。经依法评估，涉案房屋现价值为374900元，与当时的购买价格205713.4元两者之间相差169786.6元，本院根据公平原则参照该升值部分确定被告赔偿原告的经济损失范围，即被告应当赔偿给原告经济损失169186.6元。 综上所述，经合议庭审查并经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告桂林市临桂区某某林场返还原告购房款205713.4元给原告龙某某； 二、被告桂林市临桂区某某林场赔偿经济损失169186.6元给原告龙某某； 三、驳回原告龙某某的其他诉讼请求。 案件受理费8830元，财产保全费3220元，评估费3749元，合计15799元，由原告龙某某承担4005元，由被告桂林市临桂区某某林场承担11794元。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费8830元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  农丽珍 人民陪审员  董丽冰 人民陪审员  李 玲 二〇一八年二月一日 书 记 员  唐连花