北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终6774号上诉人（原审原告）：张立军，男，1971年l0月16日出生。委托诉讼代理人：刘帅军，北京市京德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京益荣泰科技有限公司，住所地北京市石景山区石景山路甲18号院3号楼21层2305。法定代表人:尹新民，董事长。被上诉人（原审被告）：尹新民，男，1961年5月4日出生。二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵杰，女，北京益荣泰科技有限公司法务。上诉人张立军因与被上诉人北京益荣泰科技有限公司（以下简称益荣泰公司）、被上诉人尹新民房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2018）京0107民初2464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张立军上诉请求：撤销一审判决，改判支持我一审的全部诉讼请求。事实和理由：1.我在一审中提供的录音证据能够证明益荣泰公司没有按照合同约定，及时提供办理营业执照的手续，其在签订合同后半年内都没有提供，益荣泰公司就此构成违约，应当承担违约责任，退还押金及租金，支付违约金并赔偿我的损失；2.录音证据显示，益荣泰公司法定代表人尹新民多次提到我们在2018年2月2日之前曾数次要求其提供办理营业执照的相关手续，但益荣泰公司均没有提供；3.招租、装修损失指的是我实际投入的打隔断、电力增容、招租登广告的费用，具体数额以一审中所提交的票据为准；4.依据租赁合同第八条第2款之约定，益荣泰公司应当提供购房原始合同或拆迁还建协议等证明材料，但益荣泰公司未予提供，构成违约；5.由于益荣泰公司未提供办理营业执照所需要的手续，导致我无法正常经营，无法继续出租，房屋无法正常使用故不应当支付租金；6.依据房屋租赁合同第五条第3款约定，如益荣泰公司违约，我有权要求退还押金并支付同样数额的违约金。益荣泰公司、尹新民共同辩称，1.租赁合同是益荣泰公司签订的，尹新民收取租金的行为是代表公司，合同主体是益荣泰公司，尹新民不是合同主体；2.我公司同意解除合同，但不同意解除时间是2018年2月6日，益荣泰公司于2018年2月20日向张立军送达解除通知，租赁合同应当于通知到达时解除；3.2018年2月2日张立军第一次要求益荣泰公司提供办理营业执照的手续，益荣泰公司要求张立军及次承租人首先进行工商登记名称的核准，2月6日张立军即发短信以益荣泰公司不给其办理营业执照为由，要求解除合同，并将其未出租部分的钥匙寄给益荣泰公司，张立军单方解除合同的行为构成违约；4.2018年2月6日之后益荣泰公司配合次承租人曹某、郑某办理了营业执照，益荣泰公司不存在不配合办理营业执照的违约行为。我们同意一审判决，不同意张立军的上诉请求及理由。张立军向一审法院起诉请求：1.确认我与益荣泰公司、尹新民签订的《租赁合同书》于2018年2月6日解除;2.判决益荣泰公司、尹新民返还我押金933086元;3.判决益荣泰公司、尹新民退还我租金933086元;4.判决益荣泰公司、尹新民赔偿我招租、装修损失220697.25元;5.判决益荣泰公司、尹新民向我支付违约金933086元;6.案件受理费由益荣泰公司、尹新民负担。一审法院认定事实：2017年8月13日，益荣泰公司（出租人、甲方）与张立军（承租人、乙方）签订租赁合同书，约定：第一条出租场地范围，甲方将位于北京市石景山区某街道136号C2商业某大厦内的物业出租，具体的出租范围为大厦一层面积约1826平方米的楼面（以下简称涉案房屋）。第二条用途，1、乙方在承租期限内可以进行转租，但需向甲方进行备案并接受甲方的核验及检查。第三条租赁期限及免租期，1、本合同租赁期限为10年，自2017年8月15日至2027年8月14日。3、免租期共计3个月，自2017年8月15日至2017年11月14日。第四条租赁费用，租赁费标准5.6元/㎡/天，租金第一年至第三年不递增。第一年至三年的租赁费用为3732344元/年。第五条定金及押金，1、乙方已经向甲方支付定金933086元，本合同签订后三日内乙方向甲方支付首付款933086元，甲方收到乙方租金后，应向乙方开具增值税发票，税金由乙方负责（押金为收据）。2、甲方将出租物业交付给乙方后，在乙方已经交纳的定金中将相当于第一年的三个月的租金金额作为押金，押金为933086元。3、押金由甲方为乙方扣留，不计利息，如果乙方违约，甲方将有权依据本合同的有关约定解除本合同并没收全部押金作为违约金。如果甲方违约，乙方有权要求退还全部押金，并要求甲方以押金数额作为违约金支付乙方。4、本合同期满时或者经甲乙双方友好协商提前解除合同的，在乙方将所租赁物业按本合同约定交还给甲方，双方办理完毕场地移交三十日内，且经甲方确认乙方未出现本合同约定的其他需要扣除押金的违约情形及欠缴税费及有关证照迁出后，甲方应于七日内将押金返还给乙方且不计利息。第七条押金及租赁费用的支付1、乙方的租赁费用每三个月支付一次。2、押金为三个月的租赁费用。首期为免租期，第二期租赁费用933086元于2017年11月6日前交纳。第三期租赁费用933086元于2018年2月6日前交纳。第十一条甲方义务2、因甲方尚未取得出租物业房产证，所以甲方应向乙方出具有关开发商与甲方的购房合同或拆迁还建的书面约定，以此证明出租物业属于甲方合法所有。8、甲方须向乙方及时提供办理营业执照所需的有关材料。第十八条提前解除本合同，1、如果乙方要求在租赁期内解除本合同，乙方应提前至少六十日向甲方发出提前解约的书面申请。上述合同签订后，益荣泰公司将涉案房屋交付张立军。张立军为涉案房屋安装电缆、购买配电柜等，并进行招租。2017年8月14日，尹新民向张立军出具收条，收到张立军支付的涉案房屋押金及2017年11月15日至2018年2月14日租金共1866172元。益荣泰公司认可上述押金、租金系尹新民代表公司收取。2017年11月14日、2017年12月18日、2018年1月5日，张立军分别与某空间（北京）物业管理有限公司（以下简称某空间）、郑某、曹某签订租赁合同书，将涉案房屋部分面积分别转租给上述三方。2018年2月2日，张立军、郑某、曹某要求益荣泰公司为其提供办理营业执照所需的相关材料。2018年2月6日，张立军通过微信向尹新民发出解除合同通知，并将涉案房屋的部分钥匙通过快递邮寄给益荣泰公司。郑某、曹某、某空间仍在营业。2018年2月7日，益荣泰公司向郑某、曹某经营的商户发出《告知函》。该《告知函》载明：2018年2月6日，张立军以无法办理工商营业执照为名，在未与产权人告知、协商的情况下，单方面以短信形式解除《租赁合同书》，并将未转租的物业钥匙以快递的方式交给产权所有人。截至目前，张立军已与产权人解除承租关系，他已无权转租或收取该物业的任何租金。特此函告，以免造成贵司经济损失。另查明，郑某、曹某分别于2018年2月14日、2018年3月26日登记取得营业执照。张立军未提供证据证实以下事实：第一，张立军有向相关行政机关申请办理营业执照的行为。第二，2018年2月2日前，张立军曾经要求益荣泰公司为其提供办理营业执照所需的相关材料。上述事实，有租赁合同、交易明细、支出凭单、合同、录音、营业执照、截屏、快递单及各方当事人陈述等在案佐证。一审法院认为：张立军与益荣泰公司签订的租赁合同书系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家、集体或他人利益，应属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于张立军提出，确认张立军与益荣泰公司签订的租赁合同书于2018年2月6日解除的诉讼请求。张立军解除合同的理由是益荣泰公司违反及时提供办理营业执照所需的有关资料这一合同义务，属于根本违约。经查，第一，张立军于2018年2月2日才向益荣泰公司要求为其提供办理营业执照所需的相关材料。录音证实，益荣泰公司表示愿意配合，因此，应当给益荣泰公司必要的准备时间。第二，郑某、曹某分别于2018年2月14日、2018年3月26日登记取得营业执照。据此，益荣泰公司已尽到为租户提供办理营业执照的义务。第三，张立军于2018年2月6日通过微信向尹新民发出解除合同通知。但合同约定“如果乙方要求在租赁期内解除本合同，乙方应提前至少六十日向甲方发出提前解约的书面申请，并支付补偿金”。故张立军要求确认《租赁合同书》于2018年2月6日解除的诉讼请求不符合合同约定，也无法律依据。法院不予支持。关于张立军提出，判决益荣泰公司返还押金933086元、支付违约金933086元以及赔偿招租、装修损失220697.25元的诉讼请求。因无证据证实益荣泰公司有违约行为，现张立军单方要求于2018年2月6日解除合同也无法律规定，故张立军的该诉求无事实和法律依据，法院不予支持。关于张立军提出，判决益荣泰公司退还租金933086元的诉讼请求。经查，张立军支付的租金仅到2018年2月14日。虽张立军于2018年2月6日将涉案房屋的部分钥匙通过快递邮寄给益荣泰公司。但现在仍有部分房屋未交付给益荣泰公司。故法院对张立军的该诉讼请求不予支持。另，尹新民系益荣泰公司的法定代表人，益荣泰公司认可尹新民收取张立军租金及押金的行为系代表公司，故租赁合同书对应的权利义务应由益荣泰公司行使、负担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条之规定，一审法院判决：驳回张立军的诉讼请求。本院经审理认定，张立军主张其在2017年12月前即多次要求益荣泰公司提供办理营业执照所需要的购房合同或开发商持有的大产权证，但益荣泰公司一直未予提供。2018年2月2日与尹新民谈话过程中，才得知以涉案房屋为注册地办理营业执照，应提供建委出具的经营场所证明代替产权证。益荣泰公司及尹新民对此予以认可。益荣泰公司于2018年2月20日向张立军发出解除通知，张立军认可收到了该通知。本院经审理认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为：张立军与益荣泰公司签订的租赁合同书系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，否则即应当承担相应的违约责任。尹新民作为益荣泰公司的法定代表人，其履行合同的行为系代表益荣泰公司，益荣泰公司作为合同主体，租赁合同书的权利义务应当由益荣泰公司承担。租赁合同书履行过程中，张立军以益荣泰公司未及时提供办理营业执照所需的证明材料构成违约为由，向益荣泰公司发出解除通知，并邮寄退回其未转租部分房屋的钥匙。益荣泰公司则主张张立军单方发出解除通知的行为构成违约，不同意退还张立军交纳的押金。故本案的争议焦点在于益荣泰公司是否存在未及时配合张立军办理营业执照的事实，以及张立军单方解除合同的行为是否构成违约。根据本案现已查明的事实，张立军与尹新民于2018年2月2日就办理营业执照一事进行协商沟通，张立军在该日协商过程中表达要求益荣泰公司提供办理营业执照所需手续，但张立军并未明确所需手续具体所指，张立军先后提到要求尹新民提供房屋开发建设手续、益荣泰公司与开发商之间的购房合同、开发商持有的大产权证等材料，经二人沟通后方明确办理营业执照需要益荣泰公司提供建委出具的涉案房屋的经营场所证明。结合双方当事人陈述可以认定，双方当事人于2018年2月2日第一次对于办理营业执照所需要的手续指向明确为建委出具的营业场所证明。因此，尽管依据租赁合同书第十一条第8款之约定，益荣泰公司负有向张立军“及时提供办理营业执照所需的有关资料”的义务，但营业执照的办理主体是实际经营人，益荣泰公司仅负有配合提供所需证明材料的义务，此项配合义务的履行前提在于张立军先行明确证明材料的具体内容。即使依张立军主张，其曾在2017年12月即开始要求益荣泰公司提供开发商持有的大产权证或益荣泰公司的购房合同，但在张立军并未证明该两项文件系办理营业执照所必须的情况下，其要求益荣泰公司提供，缺乏合同依据。益荣泰公司在2018年2月2日前未提供购房合同或大产权证，并不构成违约。在双方于2018年2月2日进行协商，明确益荣泰公司需提供建委出具的经营场所证明后，张立军于2018年2月6日即发出解除通知，并将未转租部分房屋钥匙寄回益荣泰公司，张立军未给益荣泰公司必要的履行时间，且未进行催告。张立军所谓的解除行为系以自己的行为明确表示不愿意继续履行合同，该行为不发生解除合同的法律效力，且已经构成违约。张立军上诉主张益荣泰公司未提供购房原始合同或拆迁还建协议等证明材料构成违约。但租赁合同书第八条系关于房屋交付的约定，相关证明材料的提供属于房屋的交接条件。鉴于张立军已经接收了涉案房屋，且未提供证据证明益荣泰公司在交接房屋时并未出示相关材料或其曾在合理期间内对于房屋不符合交付条件的情形提出异议，张立军现以此为由主张益荣泰公司违约，依据不足。此外，相关证明材料的提供义务属于交付租赁房屋的从属义务，该义务的违反亦不导致张立军取得单方解除租赁合同书的权利。张立军要求确认租赁合同书于2018年2月6日解除，但其发出的解除通知不产生解除合同的法律效果，故其该项上诉请求不能成立。因益荣泰公司并不存在导致张立军无法使用涉案房屋的违约行为，张立军要求返还已付租金、支付违约金、赔偿损失的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。张立军要求益荣泰公司退还押金，不符合《租赁合同书》第五条第3款之约定，一审法院不予支持正确。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15481元，由张立军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  刘国俊审 判 员  刘新泉二〇一八年八月二十一日法官助理  张 超书 记 员  杜 莹