北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终6985号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京东瑞景祥投资管理有限公司，住所地北京市平谷区中关村科技园区平谷园兴谷B区1号-073。法定代表人：吴清辉，执行董事。委托诉讼代理人：江挺，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴清祥，男，该公司经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军军事科学院军事医学研究院，住所地北京市海淀区太平路**号。负责人：张士涛，院长。委托诉讼代理人：卢小鑫，男，该单位助理员。委托诉讼代理人：王琳琳，女，该单位政治协理员。上诉人北京东瑞景祥投资管理有限公司（以下简称东瑞景祥公司）因与被上诉人中国人民解放军军事科学院军事医学研究院（以下简称军事医学研究院）租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初33408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东瑞景祥公司上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或撤销原审判决第二项和第四项，改判军事医学研究院赔偿我方损失并减免我方租金，共计7657758．74元。事实和理由：合同解除原因是部队停偿政策，我方未违约，不应承担违约责任，应将剩余租赁保证金冲抵欠付租金。16年停偿政策出台之前我们确实比合同约定少交100多万租金，并非我们主观上不想交，是我们误认为已经交过了，对方发现欠付也没有及时催促我们交纳。军事医学研究院未按约定及时为我们办理租赁许可证，应按合同约定减免租金，同时应赔偿我方租户退租和减免租金的损失。另外，西侧20号商铺军事医学研究院指定由第三方承租，但第三方并未承租，房屋空置导致我方损失1216667．20元。军事医学研究院辩称，同意原审法院判决。军事医学研究院向一审法院起诉请求：1、解除双方之间于2012年12月16日签订的军队房地产租赁合同2份及补充协议2份；2、依法判决东瑞景祥公司将位于海淀区太平路27号院北临街底商东侧和西侧的房屋归还给我单位；3、东瑞景祥公司向我单位支付自2013年2月15日起至2018年2月14日期间拖欠的租金597万元；4、诉讼费由东瑞景祥公司承担。东瑞景祥公司向一审法院反诉请求：1、解除双方2012年12月16日签订的军队房地产租赁合同及附加条款和补充协议；2、赔偿我公司经济损失9273511．27元，包括分租商户要求减免和拒付我公司的2013至2014年度租金2526902．75元、2014至2015年度2215719．64元、2015至2016年度1920371．41元、2016至2017年度2610517．47元；3、反诉费由军事医学研究院承担。一审法院认定事实：2012年12月16日，62030部队（甲方）与东瑞景祥公司（乙方）签订军队房地产租赁合同，约定：甲方自愿将位于北京市海淀区太平路27号北临街底商东侧房出租给乙方使用，建筑面积1910．91平方米；租赁期限自2013年2月15日至2018年2月14日；租金总额为13338200元，租金按季结算，乙方于每三个月的前十日内交付甲方，付款方式为转账或支票；自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付租赁保证金200万元，乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将租赁保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金，甲方未履行合同约定义务的，应当退还租赁保证金，并加付同期存款利息；租赁期内，甲方应当履行下列义务：负责向军队房地产管理部门申领军队房地产租赁许可证等；甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件将所承租的房地产按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿等等。同日，62030部队（甲方）与东瑞景祥公司（乙方）签订军队房地产租赁合同的附加条款，约定：乙方中标价393万元由两部分组成，其中房屋租赁费为262万元，管理费131万元；房屋租赁费和管理费前三个承租年度维持不变，第四个承租年度房屋租赁费为269．86万元，管理费为134．93万元，第五个承租年度房屋租赁费为277．96万元，管理费为138．98万元等等。同日，62030部队（甲方）与东瑞景祥公司（乙方）签订军队房地产租赁合同，约定：甲方自愿将位于北京市海淀区太平路27号北临街底商西侧房出租给乙方使用，建筑面积2005．53平方米；租金总额为14916300元等等，其他约定内容与“东侧房”的租赁合同一致。同日，62030部队（甲方）与东瑞景祥公司（乙方）签订军队房地产租赁合同的附加条款，约定：乙方中标价439万元由两部分组成，其中房屋租赁费为293万元，管理费146万元；房屋租赁费和管理费前三个承租年度维持不变，第四个承租年度房屋租赁费为301．79万元，管理费为150．38万元，第五个承租年度房屋租赁费为310．84万元，管理费为154．89万元等等。同日，62030部队与东瑞景祥公司分别就东西侧房屋签订两份军队房地产租赁合同的补充协议。东瑞景祥公司向62030部队支付上述两份租赁合同的租赁保证金共计400万元。就东瑞景祥公司支付租金情况，除2013年的一笔111万元双方存在争议外（军事医学研究院认为2013年仅支付一笔111万元，东瑞景祥公司认为2013年支付两笔111万元），东瑞景祥公司认可军事医学研究院提交的租金支付明细，根据该明细计算，东瑞景祥公司共向62030部队支付租金22335942．16元，其中包含双方均认可已冲抵为租金的租赁保证金1068520元及1166140元，不包含未冲抵为租金的剩余租赁保证金1765340元，其中包含2013年的一笔111万元，不包含双方争议的2013年另一笔111万元。东瑞景祥公司主张将剩余的租赁保证金冲抵为租金，军事医学研究院不同意将剩余的租赁保证金冲抵为租金。2015年起，军事医学研究院陆续收回租赁面积，东瑞景祥公司认可军事医学研究院提交的面积收回明细，根据明细计算，对于“东侧房”，军事医学研究院在2015年2月15日至2016年2月14日期间收回租赁面积776平方米，在2016年2月15日至2017年2月14日期间收回租赁面积426．83平方米，在2017年2月15日至2018年2月14日期间收回租赁面积142平方米，总计1344．83平方米；对于“西侧房”，军事医学研究院在2015年2月15日至2016年2月14日期间收回租赁面积804．04平方米，在2016年2月15日至2017年2月14日期间收回租赁面积108．99平方米，在2017年2月15日至2018年2月14日期间收回租赁面积630．08平方米，总计1543．11平方米。明细中载明收回最后一个租赁面积的时间为2017年8月25日。军事医学研究院称2018年2月14日之前已将全部租赁面积收回。2018年2月9日，东瑞景祥公司向62030部队寄送接收房屋通知，写明：截止2017年8月25日，我公司已交还房屋面积总计2887．94平方米，其中东侧1344．83平方米，西侧1543．11平方米，2017年8月24日，贵院向各商户下发关于停止售电的通知，导致剩余商户无法经营，剩余商户已全部陆续腾空房屋，我公司也已多次联系原接收房屋工作人员接收剩余腾空的房屋，但贵院原接收工作人员表示因已涉诉无法接收，为避免扩大经济损失和缓解双方及各商户之间的矛盾，我公司特书面通知贵院，接到通知三日内接收全部剩余房屋。诉讼期间，东瑞景祥公司曾就本案管辖权提出异议，后经一、二审审理，驳回东瑞景祥公司的管辖异议申请，本案依法由海淀法院审理。诉讼期间，因军队调整改革，62030部队的相关法律责任及权利义务由军事医学研究院承担，故在双方确认下，将原审原告名称变更为军事医学研究院。对有争议的证据和事实，法院认定如下：对于双方争议的111万元，双方均确认62030部队于2013年11月8日为东瑞景祥公司开具111万元的收据，双方亦认可，东瑞景祥公司于2013年1月6日通过电汇方式向62030部队支付111万元，军事医学研究院主张以上为同一笔款项，称东瑞景祥公司支付完款项后，经多次催促，年底才到该单位开具这笔款项的收据，东瑞景祥公司认为以上系两笔款项，称2013年1月6日电汇的111万元，62030部队未开具收据，而2013年11月8日开具收据的111万元无法找到汇款单据。东瑞景祥公司提交62030部队于2017年8月24日向太平路27号院北门各商户发出的关于停止售电的通知（原件），写明：由于东瑞景祥公司长期拖欠部队租金，根据军队全面停止有偿服务工作有关要求，我院已向法院提起诉讼解决，即日起，我们将停止向各商户售电，并根据该公司偿还租金情况，随时停止供电，请各租户尽快与东瑞景祥公司协商解决经营和合同履行问题。落款处加盖有62030部队院务部营房处公章。军事医学研究院对该证据真实性不予认可。对于合同解除时间及方式，军事医学研究院认为是2018年2月14日合同到期解除，东瑞景祥公司认为2017年8月22日开庭时视为送达解除通知，且62030部队于2017年8月24日停电，事实上租赁合同已解除。东瑞景祥公司主张62030部队未及时办理军队房地产租赁许可证以及管理不到位，给该公司造成巨大损失，就其主张提交如下证据：东瑞景祥公司向62030部队发出的工作联系单、关于房屋租金减免的申请、关于房屋起租时间的申请、关于房屋租赁若干问题的请示、督促履行租赁合同义务赔偿损失告知函，以及照片、东瑞景祥公司自行制作的分租单位因延迟领取许可证至今未缴纳的租金明细表、军队房地产租赁许可证、东瑞景祥公司与分租商户的租赁合同、分租商户向东瑞景祥公司发出的工作联系单、分租商户与东瑞景祥公司签订的补充协议、分租商户发出的减免房租申请书、东瑞景祥公司向分租商户发出的催款函、快递单、军事医学科学院院务部营房处向万寿路工商所出具的证明、万寿路工商所询问通知书、工商罚没收入缴款书。军事医学研究院仅认可军队房地产租赁许可证真实性，不认可其他证据的真实性，不认可东瑞景祥公司的主张及证据的证明目的。一审法院认为，双方就租赁“东侧房”及“西侧房”签订的军队房地产租赁合同、附加条款、补充协议均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按合同约定及法律规定履行。双方对于解除租赁合同、附加条款及补充协议均不持异议，但对于解除时间及方式存在争议，对此，法院认为，军事医学研究院以解除租赁合同、支付租金等为由向法院提起诉讼，诉讼期间，东瑞景祥公司提出管辖异议申请，2017年8月22日，法院开庭对管辖异议申请进行审理，以庭审的方式通知东瑞景祥公司解除合同，2017年8月24日，62030部队向各商户发出停止售电的通知，停止向各商户售电，并有可能随时停止供电，各商户已无法正常经营，军事医学科学院以自己的实际行为表明不再履行租赁合同，故法院判定双方于2017年8月24日解除东西侧房屋的租赁合同、附加条款及补充协议。根据查明事实，东瑞景祥公司在履行租赁合同过程中，确实存在拖欠房屋租金的事实，现租赁合同已解除，东瑞景祥公司应向军事医学研究院支付房屋租金。对于已支付的租金数额，双方存在争议的为2013年的111万元，对此，法院认为，根据证据显示，东瑞景祥公司仅在2013年年初向62030部队汇款一笔111万元，虽然收据开具的时间在2013年年底与汇款时间相差较远，但东瑞景祥公司未就年底再次向62030部队汇款111万元提交证据，故法院认定2013年东瑞景祥公司仅向62030部队支付一笔111万元，法院对此予以认定。双方对于其他已支付租金数额以及已收回租赁面积，均无异议，法院对此予以确认，法院将按照合同约定的租金标准、收回租赁面积情况，扣减已支付的租金数额，核算东瑞景祥公司应向军事医学研究院支付的租金数额。对于剩余的租赁保证金冲抵租金问题，东瑞景祥公司要求抵扣，军事医学研究院不同意抵扣，法院认为，根据租赁合同约定，东瑞景祥公司未履行按期给付租金的义务，军事医学研究院不退还租赁保证金，故法院对于东瑞景祥公司要求剩余租赁保证金冲抵租金的意见不予支持。根据查明，军事医学科学院已将东西侧房屋全部收回，法院对此予以确认，故该单位要求东瑞景祥公司返还东西侧房屋的诉讼请求，法院不予支持。东瑞景祥公司提出62030部队未及时办理军队房地产租赁许可证及管理不到位，给该公司造成损失，东瑞景祥公司就其主张提交相关证据佐证，法院认为，东瑞景祥公司就其明细表中载明的应办理租赁许可证的时间未提交相关证据证明，且军队房地产租赁许可证是中国人民解放军房地产管理局发放的证件，62030部队负责协助办理，即该单位向相关部门递交申请，相关部门审核后发放证件，东瑞景祥公司并未提交证据证明系因62030部队原因导致延迟发放军队房地产租赁许可证，另，东瑞景祥公司就62030部队管理不到位亦未提交充分证据佐证，此外，东瑞景祥公司证明损失的证据（原件）为自行制作的明细表以及相关申请、协议等，上述证据并不能充分证明该公司实际产生损失的情况，故法院对于东瑞景祥公司的主张不予采信，对于东瑞景祥公司主张的经济损失，法院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，判决如下：一、确认中国人民解放军军事科学院军事医学研究院与北京东瑞景祥投资管理有限公司于2012年12月16日签订的军队房地产租赁合同两份、附加条款两份、补充协议两份已于2017年8月24日解除；二、北京东瑞景祥投资管理有限公司于本判决生效后10日内给付中国人民解放军军事科学院军事医学研究院房屋租金4439156.42元；三、驳回中国人民解放军军事科学院军事医学研究院的其他诉讼请求；四、驳回北京东瑞景祥投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，经当庭核对，在军队停止有偿服务政策出台前，东瑞景祥公司已欠租金超过400万元，违反合同约定，应当承担违约责任。军事医学研究院扣除东瑞景祥公司剩余保证金，符合合同约定。东瑞景祥公司主张军事医学研究院未对账、未催缴，不是其免除违约责任的合理理由。东瑞景祥公司主张行使先履行抗辩权，但军事医学研究院为其办理了租赁许可证后其仍然欠付租金，不能以此免除违约责任。军事医学研究院实际提供了租赁许可证，东瑞景祥公司主张迟延提供租赁许可证造成其房屋空置、次承租人减免租金等损失，均无充足证据证明损失存在及与租赁许可证的因果联系，东瑞景祥公司主张军事医学研究院管理不善，没有合同依据，因此对其要求赔偿损失和减免租金法院不予支持。东瑞景祥公司指出军事医学研究院指定第三人承租而未实现，相关请求在一审中未提出，本案中不予处理。综上所述，东瑞景祥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费65404元，由北京东瑞景祥投资管理有限公司(已交纳35591元，剩余29813元于本判决生效后七日内交纳)。本判决为终审判决。审 判 长 郭燕枝审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇一八年八月二十一日法官助理 叶康喜法官助理 张进中书 记 员 李昊婷