云南省宜良县人民法院民 事 判 决 书(2018)云0125民初579号原告：昆明春城湖畔物业管理有限公司，统一社会信用代码:91530100668263476J,住所地：昆明市宜良县汤池镇春城湖畔度假村。法定代表人：黄孔光，系公司董事长。委托诉讼代理人：陈红、徐东升，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：丁福祥，男，1956年11月25日出生，汉族，广东省紫金县人，住深圳市，原告昆明春城湖畔物业管理有限公司与被告丁福祥物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告昆明春城湖畔物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈红、徐东升到庭参加诉讼，被告丁福祥经本院依法公告传唤，逾期未到庭，本案现已审理终结。原告昆明春城湖畔物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2013年11月1日至2017年12月31日期间欠缴的物业管理费及其他费用人民币43185.35元；2、判令被告按每日0.1%的标准支付自逾期交纳上述物业费之日起至实际结清之日止分段计算的逾期利息（其中截止2017年12月31日共计人民币28576.30元；3、判令被告承担本案原告律师费8000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司签署《杜鹃小区前期物业管理合同》，约定由原告提供物业服务并收取物业管理费，物业管理费按房屋户型计算；物业管理期限自2008年1月1日起至业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效止；逾期违约金自逾期之日起按每天千分之一计算。水电等费用按实际发生的费用计付。自2013年11月1日被告开始拖欠物业等费用，原告多次催收未果，特诉至法院。被告丁福祥未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。原告昆明春城湖畔物业管理有限公司为证实其诉讼主张，向本院提交如下证据：1、《公证书》、《商品房购销合同》《补充协议》各一份;证明2004年7月31日，被告从开发商昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司购买了春城湖畔度假村“杜鹃小区”L幢01-01号房屋；2、《中国、云南、昆明杜鹃小区一期、春城湖畔度假村管理公约》一份，证明2004年7月31日，被告签署《管理公约》，约定1.10约定“在发展商管理期间（该期限由发展商自行决定）系指发展商，发展商并有权指定有关机构为杜鹃小区公共面积和设施及花园面积提供管理维修服务。”，1.12：“业主应按本公约第3条之规定每季预先向管理人支付的关于杜鹃小区公共设施、设备的日常运行和维修、公共面积和花园面积的维护和保养。”3.12条规定：“如业主因任何原因未能支付公约项下的押金、管理费及其他应付费用，业主应就未付款项按每日0.1%持续计算至实际结清之日支付逾期付款利息…”公约8.1条规定：“业主应完全遵守中华人民共和国的法律、法规和规章，并履行法律法规规定的与房屋和共有面积和设施及花园面积有关的责任，业主并同意赔偿发展商/管理人因业主不遵守上述法律、法规和规章或不履行上述责任而导致的诉讼所发生的费用。”；3、《前期物业管理合同》一份，证实开发商委托原告对本按诉争的房屋进行管理，期限自2008年1月1日至业主委员会代表全体业主远聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时本合同终止，并对物业费标准进行了约定；4、《委托经营及管理协议》，证实开发商与被告签订协议委托开发商对该小区的物业进行经营管理，经营所得开发商有权从经营所得中优先扣抵物管费；5、催收单挂号信签收记录、催收通知、催收记录证实被告拖欠物业管理费及其他费用，原告多次向被告催收；6、催收律师函，证实2018年1月，原告向被告发送了律师催收函催收欠款和逾期利息，截止2017年12月，被告共拖欠物业管理费及其他费用共计43185.35元，逾期利息28576.3元；7、水电费明细、逾期利息计算明细、物业及经营所得明细；证实截止2017年12月抵扣被告委托原告获得的租金收入后，被告累计拖欠物业管费及其他费用为43185.35元，逾期利息28576.30元；8、《法律服务合同》、律师费发票；证实原告通过法院诉讼向被告催收拖欠的物业管理费用产生了律师费8000元。被告丁福祥未到庭举证、质证，视为放弃举证、质证权。本院认为：原告昆明春城湖畔物业管理有限公司提交的证据符合证据的形式要件，对其真实性、合法性及关联性本院予以采信。依据庭审及采信的证据，本院确认以下法律事实：2004年7月31日，被告丁福祥与昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司签订了《商品房购销合同》及其《补充协议》，购买了位于宜良县，建筑面积为104.16平方米。同时，被告丁福祥还与昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司签订了《管理公约》，公约中详细约定了双方之间的各种权利和义务，其中公约第3.4约定“业主应在每一季度的第一个月的前七个工作日内，主动按管理人规定的方式支付管理费。”第3.11条约定：“管理费应根据商品房建筑面积计算，每月为每平方米USD1.21元，按季度预先收取。前述管理费以管理人与本小区的小区管理委员会协商后随时进行的调整为准。”3.12条规定“如业主因任何原因未能支付公约项下的押金、管理费及其他应付费用，业主应就未付款项按每日0.1%持续计算至实际结清之日支付逾期付款利息…”。2007年11月5日，昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司为开展高尔夫高档别墅小区物业管理工作专门全资设立了原告昆明春城湖畔物业管理有限公司。昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司与原告昆明春城湖畔物业管理有限公司签订《杜鹃小区前期物业管理合同》合同，合同约定：从2008年1月1日起，物业服务费由业主按其拥有物业的房屋面积交纳，面积104.16平方米为RMB875.88元/月……；对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，昆明春城湖畔物业管理有限公司可以从逾期之日起按照每天千分之一向业主或物业使用人收取逾期缴纳违约金”。另查明，昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司与被告丁福祥签订《委托经营管理协议》，约定被告丁福祥将杜鹃小区L01-01号房屋委托给昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司经营管理，由昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司支付经营所得给丁福祥，并在协议2.2.3条约定：在向丁福祥分发经营所得之前，昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司有权从该笔金额中扣除物管费。根据原告方提供的证据及陈述，被告丁福祥自2009年7月至2017年12月共欠物业费为875.88元/月×102月=89339.76元，扣除应当向被告支付的经营所得44063.37元及押金2091.60元，被告还应当支付的物业费为43184.79元。原告春城湖畔物业管理有限公司按照《管理公约》的约定，履行了提供物业管理服务的义务，但从2013年第四季度起，被告丁福祥就未再向原告支付物管费及水、电费，截至2017年第四季度止，被告累计拖欠物管费及水、电费共计43184.79元。原告多次以函、账单、交费通知、手机短信等形式向被告催讨，但被告均未履行付款义务。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司与被告丁福祥签订的《管理公约》系双方真实意思表示，该公约依法成立并生效。该公约第1.12条明确约定：“业主应按本公约第3条之规定每季预先向管理人支付的关于杜鹃小区公共设施、设备的日常运行和维修、公共面积和花园面积的维护和保养费”，公约第1.10条还约定：“管理人：在发展商管理期间（该期限由发展商自行决定）系指发展商，发展商并有权指定有关机构为杜鹃小区公共面积和设施及花园面积提供管理维修服务”，而本案的原告系发展商（昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司）指定的机构，是负责为杜鹃小区提供物业管理服务的实际管理人，亦获得了昆明春城湖畔旅游置业发展有限公司收取物业管理费用的授权，原告按照公约履行了管理人的义务，有权要求被告按照公约履行其付款义务,故对于原告要求被告支付2013年11月1日至2017年12月31止的物业管理费用及其他费用43184.79元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持；《管理公约》第3.4约定“业主应在每一季度的第一个月的前七个工作日内，主动按管理人规定的方式支付管理费”，《杜鹃小区前期物业管理合同》的约定，被告的房屋面积为104.16平方米，物业费服务费为RMB875.88元/月，由此可得被告丁福祥每季度应交纳的物业服务费为2627.64元（875.88元/月×3月），《管理公约》的第3.12条约定：“如业主因任何原因未能支付公约项下的押金、管理费及其他应付费用，业主应就未付款项按每日0.1%持续计算至实际结清全部欠费之日支付逾期付款利息”，被告未按照约定支付物业管理费用的行为已构成违约，故原告所主张的要求被告按每日0.1%的标准支付自逾期交纳上述物业费之日起至实际结清之日止分段计算的逾期利息的诉讼请求，没有超过《管理公约》第3.12条的约定，符合法律规定，本院予以支持；对于律师费，双方在《管理公约》中关于律师费的约定符合意思自治原则，但因原告主张的律师费用过高，故对于胜诉方产生的合理的律师费用部分，本院从客观、必要的角度酌情支持5000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告丁福祥于本判决生效之日向原告昆明春城湖畔物业管理有限公司支付物业管理费用及其他相关费用人民币43184.79元及利息（利息以每季度被告丁福祥应当交纳的物管费2627.64元为基数，利率按每日0.1%，从2014第一季度开始每季度第一个月的前七个工作日的次日起计算至实际付清款项之日止）；二、被告丁福祥于本判决生效之日支付原告昆明春城湖畔物业管理有限公司律师费5000元；三、驳回原告昆明春城湖畔物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1794元，由被告丁福祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  胡李丹人民陪审员  李兴权人民陪审员  李为熙二〇一八年八月十日法官 助理  段江林书 记 员  张云霞