黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书(2018)黑0103民初3550号原告：哈尔滨合力投资控股有限公司，住所地：哈尔滨经开区哈平路集中区双拥路**。法定代表人：崔喜涛，职务董事长。委托诉讼代理人：王峰，黑龙江法同律师事务所律师。委托诉讼代理人：张心明，黑龙江法同律师事务所律师。被告：哈尔滨紫金致腾科技发展有限公司，住所地：哈尔滨市南岗区康宁小区******。法定代表人：王殿峰，职务经理。委托诉讼代理人：刘玉聪，黑龙江拓行律师事务所律师。原告哈尔滨合力投资控股有限公司与被告哈尔滨紫金致腾科技发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告哈尔滨合力投资控股有限公司委托诉讼代理人王峰到庭参加诉讼，被告哈尔滨紫金致腾科技发展有限公司委托诉讼代理人刘玉聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《工业厂房租赁合同》，并判令被告从所承租的厂房中迁出；2、被告支付自2016年9月1日起至2017年9月27日的厂房租金247487.36元（231030元÷365天×391天）；3、被告按照年租金231030元的双倍标准支付自2017年9月28日至迁出之日止的房屋占用使用费；4、被告赔偿原告违约金（自2016年9月1日至2017年9月27日的违约金27099.82元，自2017年9月28日至迁出之日止以年租金231030元为基数，按日万分之三的标准计算）；5、被告支付律师费16729.36元；6、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2015年8月31日签订《工业厂房租赁合同》，被告承租原告所有的位于哈尔滨市XXX厂房，租期一年，自2015年8月31日至2016年9月1日，使用面积1359平方米，年租金231030元。2016年9月2日后被告仍继续使用原告的厂房，却未向原告支付任何租金，截至2017年9月27日拖欠租金247487.36元，原告多次催要，被告拒不给付至今，为此原告起诉。被告辩称：被告不存在违约情况，不应承担违约责任。被告是经过经开区南岗企业服务局动员从南岗区动员迁移到涉案地址的，当时为了让被告能够迁移，经开区政府部门给予了较大的优惠政策，被告将一无所有的生产厂房进行了装修改造，包括上下水及老化电路改造、两侧大型洗手间重建、旧生产线及隔断拆除、暖气改造、天棚地板门窗改造、全隔断重建等，花费巨大。2012年入住厂房时，双方未签订房屋租赁合同，被告每年均按约定时间交纳房屋租金，交纳保证金，交纳水电物业等各项费用，从无拖欠，信誉良好，得到园区广泛好评。2015年开始，原告要求签订房屋租赁合同，签署会签单，原告提供的房屋租赁合同系格式合同，园区所有承租企业均签署，不能更改任何条文。被告认为在没有合同的情况下，双方合作比较愉快，就配合原告提交会签单，签订了房屋租赁合同。但是在合同期满前，被告提交了会签单后4个月，原告才通知会签单未签下，不能收取房屋租金，但并未告知被告迁出也未说明什么时间能够签订合同。2017年，被告还与原告委托的物业公司签订了物业合同，合同期限至2018年3月。被告认为，被告对房屋的使用已得到了原告的默许同意，根据合同法规定，该租赁合同已经变成了不定期租赁合同。在这之后，原告又下达了房租涨价通知、催缴租金通知、律师函，迫使被告同意增加租金，先迁出后再签订合同等。租赁期满后原告并未及时要求解除合同，过了半年多以后才以不支付房租为由要求被告解除合同以及承担违约责任。原告员工录音证实了被告所述真实性，原告的行为严重违反了合同法的诚实信用原则，原告拒收房租导致被告不能交付房租，故不应当认定被告违约。被告没有违反合同约定，原告不收取租金导致双方无法签订合同，双方的合同已经转为不定期租赁合同，没有法定解除条件的情况下原告单方解除合同，其应承担继续履行的义务，由此给被告造成的损失原告应承担赔偿责任。原、被告的合同中未约定装修费用问题，如需要解除合同还应就此签订补充协议或评估后对被告进行补偿。现被告请求法院驳回原告诉讼请求。原告为证明其诉讼主张成立，向本院举示下列证据：证据一、厂房租赁合同一份。证明被告租赁原告所有的位于哈尔滨市先锋路469号哈尔滨经济技术开发区XXX厂房，租赁期限一年，自2015年8月31日至2016年9月1日，租金231030元；被告不支付租金，经原告书面催告超过15日的，原告有权解除合同，被告除仍需支付所拖欠租金外，每逾期一日还应按年租金的万分之三承担违约责任；合同第八条第二款证明违约方应承担诉讼费和律师代理费，代理费不超过合同标的的5%；合同第九条第二款证明如被告没有向原告提出书面要求继续承租，而又拒不将承租的房屋交还给原告，被告应按本合同条款中关于出租厂房的租金的约定，双倍支付租金至迁出时为止。经质证，被告对证据一的真实性无异议，对证明问题有异议。该合同为哈尔滨市经济技术开发区广告产业园制订的格式合同，园区内所有租用房屋的企业均与其签署，该合同为格式合同，不能证明之前没有合同时履行的内容和本合同的内容是一致的。证据二、集体土地使用证、黑龙江省高级人民法院（2000）黑法执字第46-3号、第46-5号执行裁定书、哈尔滨经济技术开发区管理委员会“关于回购双太电子城抵押资产工作进展和遇到问题的情况报告”、“关于对收购哈尔滨双太电子实业有限公司资产协议书的意见”、“关于对收购哈尔滨双太电子实业有限公司资产协议书回复意见”、协议书、债权转让合同、和解协议、国资局证明（2017年9月25日）。证明原告全面收购哈尔滨双太电子实业有限公司的资产，对本案涉及的房产享有所有权，有权签订租赁合同对外出租。经质证，被告对证据二真实性无异议，对证明问题有异议。被告认可产权人为原告，所以合同签订的相对人为原告，但原告会签单没有签下而不签署合同的行为是原告单方行为，不能将其不签订合同的责任转移到会签单领导签字上。证据三、缴费通知、迁出通知函、律师函。证明原告分别于2016年9月2日、2017年3月15日要求被告交纳租金和限期迁出。经质证，被告对证据三的真实性无异议，对证明问题有异议。律师函联系人处为李彧扬，证明李彧扬系原告员工。证据四、哈尔滨高科物业管理有限公司的证明（2017年9月25日）。证明自2015年8月31日起至今被告一直对位于哈尔滨市先锋路469号哈尔滨经XXX厂房的房产占有、使用至今。经质证，被告对证据四的真实性及证明问题均无异议。证据五、委托代理合同及发票。证明原告为本案委托黑龙江法同律师事务所提起诉讼，为此支付代理费16729.36元。经质证，被告对证据五的真实性无异议，对证明问题有异议。本案标的不到30万元，律师费为16729.36元，根据律师协会律师收费标准律师费收费过高，被告没有违约，所以律师费不应由被告承担。被告为证明其答辩主张成立，向本院举示下列证据：证据一、关于哈尔滨紫金致腾科技发展有限公司房租优惠的申请。证明2011年8月25日，原告同意了被告及经开区南岗企业服务局的意见，按每平米170元标准收取房租费。经质证，原告对证据一的真实性及证明问题均无异议。证据二、关于双太电子城6栋2层改造的申请。证明被告于2011年10月28日向经开区及原告上报了改造申请，当时被告租用的厂房情况是内部为全封闭式无尘生产车间，且北侧无洗手间。经批准，被告将其改造为拆除封闭隔断、洗手间、单独分户用电、内部办公区域整体隔断及装修。被告为长期在此经营，投入了大量的资金用于改善厂房环境，将原来的厂房改造成现代化写字楼。经质证，原告对证据二的真实性及证明问题均有异议。该证据系复印件，被告的改造行为仅能证明改造后该厂房更适合被告使用，而不是因改造增加了房屋的价值。证据三、2012年至2016年房租票据及保证金票据。证明被告自搬迁后，每年均按期缴纳房租，从无拖欠情况发生，并按要求缴纳了保证金。经质证，原告对证据三的真实性及证明问题均无异议。证据四、2017年度物业服务合同及水费、电费、物业费缴纳票据。证明因双方对租赁合同有争议，故其公司仅提供了2017年的物业租赁合同。该合同可以证明被告自搬迁至本案争议地址后，每年均按期缴纳水费，物业费，原告授权物业公司签订了物业合同，授权代收了水电费，证明原告已默许同意被告继续在涉案房屋上经营。根据合同法规定租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，所以被告并未违反合同约定，原告应继续按原合同履行，并与被告补签房屋租赁合同。经质证，原告对证据四的真实性无异议，对证明问题有异议。对于物业公司授权属于概括式授权，不是针对每一个公司的单独式授权，所以被告已跟物业公司签订物业合同就是得到了原告的授权是有问题的，原告不存在默认行为；原告认可在2016年9月2日之后原、被告之间的租赁合同关系变成不定期租赁，但是不定期租赁时出租人在通知承租人后即可解除租赁合同。证据五、招商项目选址房屋租赁会签单2张。证明第一张会签单有各部门领导签字，该会签单始自2015年，2015年以前原、被告没有租赁合同、没有会签单，其公司按期缴纳租金即可；2015年后需由企业填报，交原告上报再签署合同，第一张为完整版已上交到原告公司。第二张会签单为被告上报时填写错误后留下的，上报的会签单已经交给原告，但原告经过四个月后才告知没有签下来，也没有给被告返回会签单。经质证，原告对证据五的真实性无异议。被告所述的会签单是原告的上级单位经济技术开发区管理委员会，按照企业产业政策和经济布局签发的，对于符合产业政策和经济布局的园区企业会与其签订会签单。原告按照会签单内容与相应单位签订房屋租赁合同，对于不符合产业政策的经济布局的园区企业就不会签署会签单，原告也不会与其继续签订房屋租赁合同。证据六、关于调整租金标准的通知。证明2017年6月27日，哈尔滨经济技术开发区资产经营有限公司向园区各企业下发了调整租金的通知，租金由每平米170元上涨至522元，通知中显示该次调整经过了区政府及产权单位批准和同意，但未附批准文件。根据该通知显示，上调以会签单日期为标准，被告有理由怀疑，之所以原告告知会签单签不下来是为了收取调整后的租金，增加租金数额，所以单方面要求解除合同。经质证，原告对证据六的真实性无异议，对证明问题有异议。原告、被告在2011年确定租赁关系时每平方米租金为170元，时隔6年之后肯定会涉及租金上调，该上调租金的通知是针对广告产业园的所有企业，而不是针对被告一家企业，至于被告的有理由怀疑完全是推测，没有任何现实基础。证据七、情况说明、迁出通知函、关于对“哈尔滨紫金致腾信息技术有限公司拖欠厂房租金事项”的律师函。证明该两个文件中园区管理员、联系人均为“李彧扬”，李彧扬为原告员工。经质证，原告对证据七的真实性及证明问题均无异议。证据八、录音一份。证明该录音为李彧扬与被告公司员工谈话录音，证明其公司一直联系原告交纳房租，但原告以上级没有签署会签单为由拒绝签署租赁合同，拒绝收取房租；其公司一直积极履行原合同义务，怠于履行合同义务的是原告一方，所以其公司没有违约，违约方为原告，对于原告提出的各种损失应由其承担，对于给被告造成的损失，其公司保留诉权。经质证，原告对证据八的真实性及证明问题均有异议。即使该份证据为原告员工李彧扬的表述，那么仅是其作为个人的表述，不能证明被告实际向原告要求交付租金，被告可以通过多种方式向原告支付租金。证据九、情况说明、2017年经开区财政局《关于哈尔滨紫金致腾科技发展有限公司经营用房纠纷的意见》。证明如果系被告公司违约，就不会产生政府介入问题。所以其公司认为本案的产生主要原因是原告要提高租金；以及政府政策的改变，造成审批程序的增加，增加了被告的义务、合同签订的难度，但究其本质应为原告的违约。经质证，原告对证据九的真实性无异议，对证明问题有异议。该两份证据均是被告方向经开区写的申请和情况说明，并没有得到相关部门的批复与肯定，不能证明被告想要证明的问题。分析原、被告举证，原告举示的证据一、二、三、四、五合法有效，与本案有关联性，本院予以确认并采信；被告举示的证据一、二、三、四、五、六、七、八、九本院对其真实性予以确认。根据原告提供的证据及其当庭陈述，本院确认如下事实：原、被告签订哈尔滨经济技术开发区资产经营有限公司工业厂房租赁合同，合同约定被告租赁原告所有的位于哈尔滨市XXX厂房，租赁期限自2015年8月31日起至2016年9月1日止，年租金231030元；被告必须严格依据合同的约定支付租金，如被告未能如期按合同条款约定期限支付租金超过30日，原告有权采取停水、断电等措施进行维权以督促被告支付租金，因此造成经济损失的，被告自行负担；被告仍不支付租金的，经原告书面催告超过15日的，原告有权解除合同，被告除仍需支付所拖欠租金外，每逾期一日还应按年租金的万分之三承担违约责任；双方在履行合同过程中，如一方违反本合同约定，应向另一方承担违约责任，违约方应承担包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师代理费（不超过合同标的5%）等费用。合同签订后，被告于2016年3月8日给付租金231030元。上述租赁期间届满后，原、被告未继续签订书面租赁合同，被告继续使用租赁厂房。原告于2017年3月15日向被告发出迁出通知函，载明：被告租用先锋路XXX的房产已到期，现按管委会国资局有关要求，需提供相关审批文件，如五日内不能提供审批文件，请贵司于一周内迁出，结清费用，交回房产。2017年10月25日，原告为本案诉讼与黑龙江法同律师事务所签订委托代理合同，合同标的为274587.18元，花费律师代理费16729.36元。基于上述事实，本院认为，原、被告签订的工业厂房租赁合同合法有效，双方应依约履行。租赁期间届满后，被告继续使用租赁物，应向原告支付其继续使用期间的租金。现原告要求被告解除双方签订的工业厂房租赁合同并给付自租赁期届满后至2017年9月27日止的租金247487.36元的诉讼请求，符合合同约定，亦未违反法律规定，本院予以支持。被告未按合同约定支付租金系属违约，应承担违约责任。现原告要求被告给付自租赁期届满后至迁出之日止的违约金，以年租金231030元为基数，按日万分之三计算的诉讼请求，符合合同约定，亦未超出法律规定，本院予以支持。关于原告主张律师代理费16729.36元的问题，本院认为，因双方在合同中已对违约方承担律师代理费的标准即不超过合同标的的5%作出约定，按委托代理合同标的274587.18元计算，被告应承担律师代理费13729.4元。关于原告要求被告按照年租金231030元双倍标准给付自2017年9月28日至迁出之日止的房屋占用费的问题，本院认为，该房屋占用费实为被告继续使用房屋给原告造成的损失，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，现原告主张的损失赔偿数额已超出因被告违约给其造成的损失且双方已在合同中对被告未支付租金时的违约金问题作出约定,故本院对该项诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨紫金致腾科技发展有限公司于本判决生效后十日内给付原告哈尔滨合力投资控股有限公司租金（自2016年9月2日起至2017年9月27日止的租金247487.36元，自2017年9月28日起至实际迁出之日止的租金，按年租金231030元标准计算）；二、被告哈尔滨紫金致腾科技发展有限公司于本判决生效后十日内给付原告哈尔滨合力投资控股有限公司违约金（自2016年9月2日起至迁出之日止，以年租金231030元为基数，按日万分之三标准计算）；三、被告哈尔滨紫金致腾科技发展有限公司于本判决生效后十日给付原告哈尔滨合力投资控股有限公司律师代理费13729.4元；四、被告哈尔滨紫金致腾科技发展有限公司于本判决生效后三十日内迁出哈尔滨市南岗区XXX厂房；五、驳回原告哈尔滨合力投资控股有限公司其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告预交本院案件受理费5670元，减半收取2835元，由被告哈尔滨紫金致腾科技发展有限公司负担。上述款项于本判决生效后十日内履行完毕。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  李启明二〇一八年二月一日法官助理谢冉书记员刘秋宏