广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终6876号上诉人（原审被告）：佛山市建南水务工程集团有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：李以南。委托诉讼代理人：傅显扬，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛兰桂，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林翠芬，女，汉族，1979年10月3日出生，住广东省广州市番禺区，委托诉讼代理人：黄文学，广东常道律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘传海，广东常道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山保利恒顺置业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：周康。委托诉讼代理人：龚丽，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：何毅鹏，广东千度律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州翰域房地产代理有限公司，住所地广东省广州市海珠区。法定代表人：严广昕。被上诉人（原审被告）：佛山市鼎升市场经营管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：严广昕。上诉人佛山市建南水务工程集团有限公司（以下简称建南公司）因与被上诉人林翠芬、佛山保利恒顺置业有限公司（以下简称保利公司）、广州翰域房地产代理有限公司（以下简称翰域公司）、佛山市鼎升市场经营管理有限公司（以下简称鼎升公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初19547号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人建南公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判建南公司无需向林翠芬返还双倍定金100000元、购房款137300元。事实和理由：一、翰域公司指定林翠芬与鼎升公司签订《委托经营管理协议》等行为，未经建南公司授权，且事后未获得建南公司追认，应由行为人翰域公司自行承担责任。本案中，翰域公司在《鐤泰中心商铺认购书》中指定林翠芬与第三方签订《委托经营管理协议》、《委托合同》。但根据建南公司与翰域公司签订的《商铺包销合同》，翰域公司并无代理权限指定客户与第三方就前述案涉商铺委托管理等事项签订合同，《认购书》中的该项约定，建南公司不知情且从未追认。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条之规定，翰域公司指定林翠芬与第三方签订的《委托经营管理协议》、《委托合同》的相关法律后果应当由翰域公司自行承担。二、翰域公司以自己的名义签订合同，指定林翠芬与第三方签订《委托经营管理协议》以及指定鼎升公司收取相关款项等行为明显超越授权范围，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条直接认定《认购书》全部内容直接约束建南公司，属于认定事实不清，适用法律错误。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二认定合同直接约束委托人和第三人的法定条件包括：受托人以自己的名义订立合同；受托人在委托人的授权范围内与第三人订立的合同；第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系。本案不具备适用上述条款的前提，具体如下：第一，翰域公司指定林翠芬与第三方鼎升公司签订《委托经营管理协议》等合同超越代理授权范围。林翠芬与翰域公司签订《认购书》时现场展示了建南公司与翰域公司签订的《商铺包销合同》，且林翠芬提交的证据《商铺包销合同》亦可佐证，林翠芬在签订《认购书》时，已阅读和明确知悉翰域公司的授权权限范围，仍然同意签订《认购书》并约定超过授权范围的相关事项，应对《委托经营管理协议》不能签订及《认购书》不能履行的后果承担相应责任。第二，翰域公司指定第三人鼎升公司代为收取购房款，超越代理授权范围。《商铺包销合同》约定：“购房款必须进入保利公司账户，装修配套费必须进入建南公司指定的银行账户”。《补充协议》约定：“由业主（即指定签约人）将总购房款给甲方指定收款单位（由乙方全面负责向业主说明该原因），指定收款单位户名：佛山市顺德区豪顺建设工程有限公司……”且建南公司和翰域公司因前述《商铺包销合同》的另案诉讼（案号为（2015）佛顺法民一初字第804号），该案民事判决书明确认定“翰域公司应该把购房款汇进建南公司指定的账户，但翰域公司却让购房者把购房款汇进第三方的账户，违反了合同约定，构成违约”。林翠芬明知翰域公司关于收取购房款的授权范围，仍然将全部款项支付至鼎升公司账户，对此建南集团无需承担责任。第三，即使建南公司作为委托人需承担相应的责任，只需在代理权限内承担，无需对翰域公司没有代理权、超越代理权实施的行为所产生的法律后果承担责任。如前所述，翰域公司指定林翠芬与第三方签订合同并指定林翠芬向鼎升公司支付款项属于无权代理、超越代理权限的行为。一审法院认定建南集团退还全部款项，翰域公司和鼎升公司无需担责，属于认定事实不清。综上，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定的受托人以自己名义与第三人订立的合同直接约束委托人的前提是受托人在委托人的“授权范围内”与第三人订立合同，一审法院忽略“授权范围内”要件，忽略林翠芬明知翰域公司超越代理权限的事实，直接适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条认定建南公司对《认购书》的全部内容及法律后果承担法律责任，翰域公司超越代理权限却不需承担责任，明显适用法律错误。三、林翠芬迟延支付首期款，已构成违约，建南集团无需双倍返还定金。第一，林翠芬迟延支付首期款，构成违约，翰域公司有权没收定金。林翠芬于2015年2月2日才支付首期款项，依据《鐤泰中心商铺认购书》第三条约定，其迟延付款的行为已构成违约，无权要求双倍返还定金。第二，未满足《认购书》约定条件，建南集团无需双倍返还定金。《鐤泰中心商铺认购书》约定在签订《商品房买卖合同》前，如翰域公司无故解除本《认购书》，翰域公司应向林翠芬双倍返还定金。据此，翰域公司应当双倍返还定金的要件为“签订《商品房买卖合同》前”和“翰域公司无故解除本《认购书》”，实际上翰域公司并未解除《认购书》，且定金已抵作首期房价款，本案不满足《认购书》约定应双倍返还定金的条件，建南集团无需向林翠芬双倍返还定金被上诉人林翠芬答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回建南公司的上诉请求。一、对于建南公司的责任问题。第一，根据建南公司与翰域公司签订的《商铺包销合同》表明建南公司是委托翰域公司进行销售涉案商铺的，作为委托人的建南公司应对翰域公司的行为承担责任，《认购书》的效力直接约束作为委托人的建南公司。林翠芬所支付的款项均是林翠芬履行与翰域公司所签《认购书》而支付的定金、购房款，建南公司应承担返还责任。第二，林翠芬是根据翰域公司指示与鼎升公司签订《委托经营管理协议》及其补充协议、《委托合同》，鼎升公司的行为直接约束翰域公司。如前所述，翰域公司又系建南公司委托，因此，鼎升公司的行为亦直接约束建南公司，鼎升公司根据翰域公司的指示收取林翠芬支付的定金、购房款的行为亦直接约束建南公司，况且建南公司在其与翰域公司的其他案件中（案号为（2016）粤06民终4766号）亦以翰域公司、鼎升公司没有将所收取的全部款项交给建南公司为由而确认翰域公司违约，此可确认建南公司自认鼎升公司收取林翠芬的所有款项均为购房款，因此建南公司应对鼎升公司收取林翠芬的全部款项承担返还责任。第三，根据一审查明的事实可以表明，无论翰域公司、鼎升公司、建南公司、保利公司内部之间如何分配林翠芬支付的购房款，此系其内部利益分配问题，款项的具体构成划分只对其内部有效，不能以此对抗林翠芬的主张。二、对于定金问题。林翠芬所支付的定金，一是为保证翰域公司能安排林翠芬与保利公司签订用于网签备案用途的《商品房买卖合同》，二是为保证出卖方建南公司、包括实际出卖人保利公司能按合同约定将商铺按时交付给林翠芬使用，并保证林翠芬按约定取得商铺所有权，实现林翠芬购买商铺的合同目的。但翰域公司、建南公司至今未能安排林翠芬与保利公司签订正式的《商品房买卖合同》，更未将商铺交付给林翠芬使用、过户登记予林翠芬，因此翰域公司、建南公司、保利公司显然严重违约，建南公司理应双倍返还定金给林翠芬。被上诉人保利公司答辩称，虽然保利公司未对一审判决提起上诉，但保利公司对一审判令保利公司在67540元购房款范围内承担责任不服。建南公司委托翰域公司包销，保利公司并不知情，更无配合建南公司的行为及意愿。保利公司将案涉大楼售予建南公司后，收取房款系按照与建南公司《合同》约定分期收取，亦未分享建南公司通过案涉方式售楼所获利益，因此，保利公司不应承担任何责任。林翠芬向一审法院提出诉讼请求：1.解除林翠芬与翰域公司签订的《鐤泰中心商铺认购书》；2.建南公司、保利公司、翰域公司、鼎升公司共同返还定金的双倍金额即100000元，共同返还购房款137300元（含房价装修招租等费用，不包含定金）；3.案件诉讼费用由建南公司、保利公司、翰域公司、鼎升公司承担。一审法院查明：2011年保利公司与建南公司签订了《合同》，约定建南公司拟购买保利公司开发的、位于佛山市顺德区德胜商务区启动期**地块的“保利国际金融中心**楼”。保利公司于2015年7月将保利国际金融中心4号楼移交给建南公司。上述大楼于2014年1月17日获得商品房预售许可证，有效期自2014年1月17日至2016年1月16日。2014年5月21日，建南公司与翰域公司签订了《商铺包销合同》，约定：“甲方（建南公司）委托乙方（翰域公司）对保利国际金融中心4号楼大厦商铺进行包销”“总体操作模式：由乙方（翰域公司）负责投资对包销项目进行装修，在本合同约定的包销期限内以保利公司的名义进行销售，不得以乙方（翰域公司）的名义进行销售，甲方（建南公司）给予充分的配合并且负责协调保利公司给予充分配合；乙方（翰域公司）自行承担销售经营风险，乙方（翰域公司）直接面对客户，对客户负责”“商铺包销期限届满时销售额不足包销总价，差额部分由乙方（翰域公司）直接向甲方（建南公司）一次性补足；超出包销期限内尚未销售的包销项目物业，应由乙方（翰域公司）购买”“包销期限12个月，实际包销期限从满足下列条件之日起计算：（A）包销项目已经达到预售条件，不存在预售障碍；（B）甲方（建南公司）可以将全部商铺交付乙方（翰域公司）进行装修施工”“客户购买商铺的款项分为两部分收取，一部分用购房款的名义收取，另一部分以装修配套费名义收取”“销售额未达到包销总价时，乙方（翰域公司）包销过程中收取的价款（包括定金、预付款）中购房款必须进入保利公司账户，装修配套费必须进入建南公司指定的银行账户，不得私自扣留或挪作他用”。2015年5月27日，建南公司与翰域公司就案涉项目包销事宜又签订了《补充协议》，约定：“包销期变更为2015年7月1日至2015年12月31日止”“甲方（建南公司）自签订本协议之日起即协助安排乙方（翰域公司）所指定之客户与保利公司进行网签，并于2015年6月30日完成该项目的竣工验收”“由业主（即指定签约人）将总购房款给甲方（建南公司）指定收款单位（由翰域公司全面负责向业主说明原因），指定收款单位户名：佛山市顺德区豪顺建筑工程有限公司……”“甲方（建南公司）指定单位收款后，首先按11000元/平方米代业主付给保利公司，余款由甲方（建南公司）统筹安排，直到包销总价收完为止”“乙方（翰域公司）与指定签约人之间发生纠纷的，由乙方（翰域公司）自行与指定签约人协商解决，与甲方（建南公司）或保利公司无关”。2015年1月4日，翰域公司作为销售方、鼎迈公司作为担保方、林翠芬作为买受人签订《鐤泰中心商铺认购书》，约定：林翠芬自愿认购佛山市顺德区国泰南路3号保利商贸中心4号楼鐤泰中心三层372号商铺，该商铺建筑面积为6.14平方米，套内建筑面积为2.37平方米，成交价为374600元，其中定金50000元，首期款137300元，于2015年1月30日前支付，林翠芬同时与保利公司签署《商品房买卖合同》，并与担保及代理方指定第三人签署《委托经营管理协议》《委托合同》；余款187300元，于2015年4月6日前支付；翰域公司有权指定第三人代为收取本《认购书》内约定的任何一笔款项；在签订本认购书之后、签订《商品房买卖合同》前，如翰域公司无故解除本《认购书》，翰域公司应向林翠芬双倍返还定金，双倍定金返还后，林翠芬对该物业不再享有任何权益，亦不得向翰域公司主张其他损失赔偿。签订《认购书》的地点在案涉大厦的《鐤泰销售中心》，现场展示了案涉大厦的预售许可证复印件、保利公司与建南公司签订的《合同》部分内容、建南公司与翰域公司签订的《商铺包销合同》部分内容。林翠芬于2015年1月8日支付案涉商铺定金50000元给鼎升公司，于2015年2月2日支付首期款137300元给鼎升公司。鼎升公司收取林翠芬支付的款项后，没有支付给建南公司指定的收款人，建南公司、翰域公司没有安排保利公司与林翠芬签订《商品房买卖合同》，如今也没有对案涉商铺进行装修等工作。以上事实，还有案件开庭笔录在案佐证。一审法院认为，虽然最高人民法院的生效裁定对包销合同与委托合同的异同作了说明，但是包销合同显然不是有名合同，据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定，本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。包销合同明显是委托合同与买卖合同的联立，在包销期届满前，相关权利义务的约定与合同法中的委托合同最为类似甚至是相同，自可适用委托合同的相关规定。林翠芬与翰域公司签订《认购书》时，正处于包销期间内，建南公司与翰域公司之间应为委托销售关系，由翰域公司代为销售案涉商铺，对此，销售中心现场有《包销合同》及《合同》，《认购书》也约定林翠芬需与保利公司签订正式的商品房买卖合同，由此可见，林翠芬对于翰域公司的地位是知悉的，该认购书直接约束建南公司和林翠芬。林翠芬与翰域公司签订的《商铺认购书》合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……林翠芬已按照翰域公司的指示向鼎升公司支付了购买商铺的定金及首期款，则林翠芬已履行了合同义务，但翰域公司、建南公司至今没有安排林翠芬与保利公司签订《商品房买卖合同》，林翠芬要求解除《商铺认购书》并请求建南公司双倍返还定金100000元、返还购房款137300元有理，法院予以支持。虽然保利公司与建南公司于2011年签订了《合同》，约定建南公司拟购买保利公司开发建设的保利国际金融中心4号楼整栋写字楼以及4#楼部分地下室（包括涉案商铺），但从双方当事人其后的实际履行来看，该预购合同并未得到全部、完整的履行，即合同项下的物业并未真正按合同约定过户到买受方建南公司名下，而是在保利公司取得预售许可证后，由建南公司另行直接委托翰域公司进行包销。而《商铺包销合同》及《补充协议》亦约定，在合同约定的包销期内以保利公司的名义进行销售，购房客户购买商铺的款项分两部分收取，一部分以购房款的名义收取，另一部分以装修配套费名义收取，购房款按保利公司制定的统一不变的单价确定。后在《补充协议》中亦约定，建南公司指定单位收款后，首先按11000元/平方米代业主付保利公司。从以上事实可以认定，保利公司与建南公司之间虽然就案涉商铺签订了预购性质的房屋买卖合同，但其实质是保利公司仅将其对案涉商铺包括间隔设计并销售、装修等处分权能让渡予建南公司，而保留了案涉商铺的所有权，并最终作为实际的商铺出售方直接与商铺买受人签订《商品房买卖合同》。也就是说，在案件的商铺买卖关系中，在案涉商铺未由保利公司过户于建南公司的情况下，对于买受人而言，涉案商铺完整的销售行为及案涉商铺的所有权转移登记必须要由保利公司和建南公司共同完成，二者互为配合，缺一不可。同时，在整个案涉商铺销售过程中的销售利益亦由保利公司与建南公司共享，故在购房者的权益受损时，保利公司亦应在其售房利益范围内承担返还款项的连带责任。案件中由于建南公司收到购房款后，按11000元/平方米的标准向保利公司支付购房款，则保利公司的售房利益为67540元（11000元/平方米×6.14平方米），故保利公司应在67540元范围内对林翠芬承担返还购房款的连带责任。鼎升公司没有在认购书上签章，并不是合同的主体，林翠芬要求鼎升公司承担赔偿责任无理，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决：一、解除林翠芬与翰域公司签订的《鐤泰中心商铺认购书》；二、建南公司于判决发生法律效力之日起十日内向林翠芬返还双倍定金100000元、购房款137300元，保利公司在67540元购房款范围内承担连带返还责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4859.50元，由建南公司负担3476.4元，保利公司负担1383.1元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系建南公司在本案中应承担何种法律责任的问题。首先，关于建南公司与林翠芬之间存在何种法律关系的问题。本案中，判断建南公司应否向林翠芬承担相应的违约责任的关键问题首先在于审查认定建南公司与林翠芬之间存在何种法律关系。建南公司与翰域公司于2014年5月21日签订了《商铺包销合同》，双方之间成立了就案涉商铺的包销合同关系。从法律关系性质来看，因商品房包销合同是指包销人与出卖人（开发商）约定，出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售，包销人赚取包销价与售出价之间的差额利润和手续费，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买的协议，因此，在包销期间内，建南公司与翰域公司之间是一种基于特定条件的委托代理销售关系，翰域公司实为建南公司的受托人。基于此，翰域公司虽以自己的名义与林翠芬签订案涉商铺认购书，并指定林翠芬与鼎升公司签订相关协议，但基于前述分析可知，翰域公司与建南公司对外实际系委托销售关系，且翰域公司在销售过程中通过展示包销合同的方式将委托人予以披露，故林翠芬与翰域公司之间签订的认购合同直接约束建南公司与林翠芬，由此销售行为引发的合同责任理应由建南公司承担。其次，关于建南公司应承担何种法律责任的问题。在案涉认购书履行过程中，林翠芬已依约履行了支付相应购买商铺款项之合同义务，而建南公司、翰域公司却未依约安排林翠芬与保利公司签订正式的《商品房买卖合同》，其行为构成根本违约。建南公司作为案涉认购书之合同主体，因其违约行为导致认购书无法正常得以履行而被解除，建南公司依法应承担相应的违约责任并返还已收取的款项。一审法院判令建南公司向林翠芬双倍返还定金100000元及购房款137300元并无不当，本院依法予以维持。建南公司上诉主张林翠芬存在逾期支付首期款的行为，根据《认购书》的约定，建南公司有权没收定金，其亦无需向林翠芬双倍返还定金。对此，本院认为，《认购书》约定林翠芬应于2015年1月30日前支付首期款137300元，其于2015年2月2日支付了上述款项，仅比《认购书》约定的时间晚了三天，翰域公司对此亦未提出异议，且《认购书》约定的内容为林翠芬未交付约定的款项的，翰域公司才有权没收认购方定金，林翠芬逾期付款三天的行为并不符合《认购书》约定的可以没收定金的情形。建南公司该上诉主张理据不足，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。建南公司的上诉主张于法无据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4859.5元，由上诉人佛山市建南水务工程集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  余珂珂审判员  李 虹审判员  黄玉凤二〇一八年八月十日法官助理赵超琳书记员冯隽尧