浙江省温州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙03民终5589号 上诉人（原审原告、反诉被告）：苏忠兴，男，1962年1月10日出生，汉族，住温州市瓯海区。 委托诉讼代理人：汪丽敏，浙江光正大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏亮，浙江光正大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：柳金国，男，1978年12月30日出生，汉族，住永嘉县。 上诉人苏忠兴因与被上诉人柳金国房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2017）浙0304民初5589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苏忠兴上诉请求：撤销一审判决主文第四项。事实和理由：一、一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定判决苏忠兴赔偿柳金国经济损失，属法律适用错误。1、涉案《房屋租赁合同》明确约定双方均可在提前两个月通知对方的情况下解除合同，苏忠兴解除合同符合合同约定。2、苏忠兴解除合同已尽到通知义务，不存在过错，不应承担赔偿损失责任。二、一审法院认定事实不清，证据不足。一审法院采用“酌定”的方式认定柳金国的经济损失，自由裁量权过大，缺乏确凿的证据支持。1、一审法院在对《搬运证明》的真实性不予采纳的情况下，以苏忠兴单方解除合同，推定必然造成柳金国产生搬迁费用，判决苏忠兴承担20000元搬迁费，缺乏必要的证据支持。双方已约定可提前解除，故苏忠兴不需要负任何责任。此外，搬迁费属于合同终止之后必然产生的费用，与苏忠兴是否提前解除合同无关。2、一审法院在认定柳金国提交的证据与本案无关联性的前提下，依然判决苏忠兴承担产品损失费5000元，无证据支持和法律依据。3、一审法院以租金差价属于合同解除后必然给柳金国带来的损失为由，判令苏忠兴承担10000元的租金差价，无证据支持和法律依据。 柳金国辩称，一、一审法院适用法律正确。苏忠兴随意解除双方租赁协议属于违约行为，并给柳金国造成严重损失，应承担赔偿柳金国损失的责任。二、一审法院认定事实正确。柳金国在租用苏忠兴房屋时明确要求租用时间至少为三年，苏忠兴也表示同意。温州市从2016年10月起开展“大拆大改”专项行为，较多厂房被拆除，厂房租金明显上涨。由于苏忠兴提前解除协议，柳金国必须另行租用房屋，由此需支付更多的租金。同时，将对易碎的卫浴产品进行搬迁，难免出现损耗及搬迁费用，一审酌情判令苏忠兴赔偿租金差价损失10000元、搬迁费20000元及产品损耗5000元，合情合理。 苏忠兴向一审法院起诉请求：一、解除苏忠兴与柳金国签订的《房屋租赁协议书》；二、柳金国立即腾空温州市瓯海区梧田街道北村村乐园路20号房屋一层；三、柳金国支付苏忠兴租金（按年租金108000元的标准，从2017年6月1日起计算至腾空之日止）。 柳金国反诉请求：一、苏忠兴赔偿柳金国产品损失4000元；二、苏忠兴赔偿柳金国搬迁运输费用40000元、搬迁中造成的产品损坏费20000元、租房补贴15000元、铁架子损失18000元；三、苏忠兴赔偿柳金国违约金22000元。 一审法院认定事实：2016年5月25日,苏忠兴、柳金国经中介介绍，签订《房屋租赁协议书》，约定苏忠兴将坐落于温州市瓯海梧田北村乐园路20号厂房的一层,计面积450平方米，出租给柳金国，租期三年，从2016年6月1日起至2019年5月31日止；年租金108000元，一年一付，先付款后用房，下期租金应提前30天支付；如到期不付租金，出租方有权另行出租；如一方要求结束租赁关系，须提前二个月通知对方；出租方首次房租已收至2017年5月31日。2017年3月10日，苏忠兴委托浙江光正大律师事务所向柳金国发出律师函，通知柳金国2017年5月31日前腾空房屋并结清所有费用。柳金国于次日收到律师函后，不同意解除合同。截止2017年9月21日，柳金国未搬出厂房。 一审法院认为，关于双方有无约定苏忠兴有提前解除合同的权利的问题。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人可以约定解除合同的条件。案涉《房屋租赁协议书》明确约定“如一方要求结束租赁关系，须提前二个月通知对方”，即双方均可以在提前两个月通知对方的前提下解除合同，该约定对双方均有约束力。苏忠兴于2017年3月已通知柳金国不再履行后续两年的租赁协议，系其依约行使解除合同的权利，应予以认定。柳金国辩称双方口头约定至少租赁三年，并申请证人朱某出庭作证。该证人（系中介）称柳金国承租厂房用于存放卫浴用品；双方协商过程中，柳金国要求租三年，苏忠兴表示同意；合同上的“如一方要求结束租赁关系，须提前二个月通知对方”中的“二个月”系证人所改，原打印文本为“半个月”，租赁双方对此均没有异议；双方签订合同过程中，没有谈过合同提前解除的赔偿问题。双方当事人对证人证言的真实性均无异议。该证人的陈述客观真实，能够反映租赁合同的签订过程，予以认定。但柳金国有关租赁合同至少要履行三年的主张不能成立。故确认苏忠兴与柳金国签订的《房屋租赁协议书》已于2017年5月31日解除。 关于承租期内柳金国有否因厂房漏水受到损失的问题。柳金国称因厂房漏水货物损失4000元，并已告知苏忠兴要求其维修，为此提供微信对话截屏、照片若干、调拨清单2份等证据。苏忠兴认为微信对话截屏无法体现对方信息、对话时间，且内容不完整，真实性无法认定；照片没有拍摄时间、拍摄地点，也不能反映出物品损坏程度；调拨清单上的物品无法确定与柳金国主张的被损坏货物存在关联性。鉴于微信对话截屏中对话双方的身份均不能确定，且没有对方的回复内容；照片体现出外包装受潮，不能证明包装内物品受损，且不能证明系因厂房漏水导致产品外包装受潮；调拨清单上记载的物品不能体现出与柳金国主张的受损物品之间存在关联，故对柳金国提供的上述证据均不予采信。对柳金国的该项反诉请求不予支持。 关于苏忠兴应否赔偿柳金国因合同解除造成的损失的问题。《房屋租赁协议书》虽约定了双方解除合同的权利，但未约定行使解除权的一方无需赔偿另一方经济损失。因此，出租人苏忠兴应根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，赔偿承租人柳金国因合同解除造成的经济损失。苏忠兴称柳金国未在约定的期限内缴纳第二年的租金，其有权依约解除合同。但柳金国提供的2017年4月19日其与苏忠兴通话的视频，可以证明苏忠兴要求柳金国搬出厂房，在柳金国表示没有办法搬走，并要求缴纳第二年房租后，苏忠兴称第二年房租先放一放。该通话内容可与苏忠兴委托律师事务所向柳金国发出的律师函内容相印证，证明苏忠兴在向柳金国发出解除合同通知后，拒绝接受第二年租金的事实。柳金国因苏忠兴拒收而未实际支付第二年房租，不属于合同约定的延期交付租金的违约情形，苏忠兴据此认为不需要承担赔偿经济损失的理由不能成立。关于柳金国的经济损失，审查如下：1、搬迁费用，柳金国主张40000元，其提供的由证明人“苟定勇”签名的《搬运证明》，真实性无法确认，且不符合证据的形式要求，不予采信。但苏忠兴解除合同，必然造成柳金国的搬迁费用支出。为一次性解决纠纷，避免诉累，综合考虑厂房面积和仓储货物的性质，酌定苏忠兴支付柳金国搬迁费用20000元。2、产品损耗，柳金国主张20000元，其提供的加盖温州市瓯海梧田顶顶卫浴店（柳国华确认该卫浴店由其经营）印章的《搬运中产生的产品损坏及进价单》记载的内容实为柳金国的主张，不足以证明产品损耗的事实，不予采信。但考虑到仓储产品为卫浴产品，属于易碎物品，搬迁过程通常会有损耗，如待实际发生后再由柳金国来主张，双方可能会对导致产品损失的责任存在争议。为一次性解决纠纷，根据仓储产品的性质、价值，酌定产品损耗损失5000元。3、租金差价损失，柳金国主张15000元，其提供的网上租房信息截图真实性无法核实，不予采信。但2016年10月起，温州市开展“大拆大整”专项行动，瓯海区较多厂房被拆除，出租厂房减少，租金明显上涨。柳金国另行租赁同类仓库的租金应会高于本案《房屋租赁协议书》约定的租金价格。租金差价属于合同解除给柳金国带来的损失，苏忠兴应予赔偿。综合考虑厂房的面积、地理位置等因素，酌情确定苏忠兴赔偿柳金国租金差价损失10000元。4、铁架子损失，柳金国主张18000元，其提供的交款单位为“柳金国”的收款收据真实性无法确认，不予认定。柳金国主张为根据仓库尺寸定制9个铁架子，花费18000元，但未能提供证据予以证明，对其该主张不予支持。即使上述支出属实，柳金国在庭审中陈述铁架子高度2.4米，厂房高约5米，铁架子并非唯一适用于案涉厂房，因此也不属于解除合同带来的损失。综上，苏忠兴要求解除合同符合约定，予以支持，柳金国应及时腾空厂房并交付给苏忠兴。合同解除后，柳金国应支付苏忠兴厂房占有使用费，苏忠兴应赔偿柳金国相应的损失。但柳金国要求苏忠兴支付违约金22000元没有法律依据和合同依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认苏忠兴与柳金国于2016年5月25日签订的《房屋租赁协议书》已解除。二、柳金国应于本判决生效之日起十五日内腾空坐落于温州市瓯海区梧田街道北村村乐园路20号的厂房第一层。三、柳金国应于本判决生效之日起十五日内支付苏忠兴厂房占有使用费（从2017年6月1日起，参照年租金108000元的标准计算至实际腾空之日止）。四、苏忠兴应于本判决生效之日起十五日内赔偿柳金国35000元。上述两项判决内容相抵，柳金国应于本判决生效之日起十五日内将差额支付给苏忠兴。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回柳金国的其他诉讼请求。本案诉讼费250元，减半收取125元，由柳金国负担；反诉受理费2680元，减半收取1340元，由柳金国负担1002.50元，苏忠兴负担337.50元。 本院二审期间，当事人均未提交新的证据。经审核当事人向一审法院提供的证据，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。另认定：双方在二审期间一致确认柳金国已于2018年1月5日腾空涉案房屋并交还给苏忠兴。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据上述法律第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。涉案《房屋租赁协议书》约定租期到2019年5月31日，同时约定“如一方要求结束租赁关系，需提前二个月通知对方”。该约定仅赋予双方提前解除合同的权利，但并没有免除因一方提前解除合同而产生的损失赔偿义务。因此，尽管苏忠兴已经按照合同约定履行告知义务，但由于涉案厂房系用于卫浴产品的仓储，合同提前解除，使得承租人没有充分的时间对进货和销售进行调整，客观上会增加搬迁费用及产品损耗。此外，提前解除合同期间，正值温州市开展“大拆大整”专项行动，出租厂房减少，租金明显上涨，亦是不争的事实。一审法院基于减少当事人诉累的考量，在综合考虑仓储货物的性质、厂房面积、地理环境、温州厂房租赁市场基本情况等因素的前提下，酌情判令苏忠兴赔偿租金差价损失10000元、搬迁费20000元及产品损耗5000元，无明显不当，以维持为宜。柳金国已于2018年1月5日交还涉案厂房，故其向苏忠兴支付的租金应计算至2018年1月5日。 综上所述，苏忠兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持浙江省温州市瓯海区人民法院（2017）浙0304民初5589号民事判决第一、四项及诉讼费负担部分 二、变更浙江省温州市瓯海区人民法院（2017）浙0304民初5589号民事判决第三项为柳金国应于本判决生效之日起十五日内支付苏忠兴厂房占有使用费（从2017年6月1日起，参照年租金108000元的标准计算至2018年1月5日止）； 三、撤销浙江省温州市瓯海区人民法院（2017）浙0304民初5589号民事判决第二、五项； 四、驳回苏忠兴的其他诉讼请求； 五、驳回柳金国的其他诉讼请求； 上述苏忠兴、柳金国互负债务内容相抵，柳金国应于本判决生效之日起十五日内将差额支付给苏忠兴。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费675元，由苏忠兴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  余 萌 审 判 员  杨宗波 审 判 员  蔡蓓蓓 二〇一八年二月八日 法官助理陈黛锦 代书记员  胡珏琛