重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初29284号原告：重庆宏帆物业管理有限公司，住所地重庆市江**来鹿寺**，统一社会信用代码91500105759268387G。法定代表人：王佥，董事长。委托诉讼代理人：何金，重庆华问律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小双，重庆华问律师事务所实习律师。被告：吴玉坤，男，1958年6月21日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被告：谭宝莉，女，1961年7月17日出生，汉族，住重庆市渝**。原告重庆宏帆物业管理有限公司与被告吴玉坤、谭宝莉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何金、张小双，被告吴玉坤、谭宝莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆宏帆物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年6月1日至2018年4月30日期间的物业服务费12428.5元（161.41平方米×2.2元/月/平方米×35个月）；2.判令被告以每月应缴物业服务费355.1元为基数，按每月2%的标准，自拖欠当月至2018年4月30日止的违约金4225.69元。事实及理由：被告购买了位于重庆市江北区宏帆路凤凰湾驭府（二期）X栋X-X号房屋（以下简称涉讼房屋），并实际入住。原告自2012年6月13日起向涉讼小区提供物业服务至今。现被告未支付物业服务费，并产生违约金。被告吴玉坤、谭宝莉辩称，原告未按照物业服务合同约定提供服务，原告违约在先，具体如下：1.被告于2014年4月18日装修房屋，同年11月初入住，小区侧门长期无人值守，小区安保存在隐患；2.被告住小区一年半的时间，小区周末一直施工，对生活造成巨大的影响；3.根据合同的约定，原告提供的安保服务人员应当达到收费标准对应的服务面积；4.入住以后，大厅的灯没有打开，电梯里面的灯很暗；5.小区广告收入在2015年公示过一次就再也没有公示；6.小区长期存在违建违搭情况，占用小区公共绿化面积，物业从未进行有效管理。综上，被告是行使先履行抗辩权，在原告没有依约提供服务的情况才没有缴纳物业费的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表、重庆市江北不动产登记中心登记信息查询结果等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告举示的《前期物业服务合同》，虽系打印件，但加盖有江北区房屋管理局印章，故本院予以采信；2.原告举示的江北区石马河街道桂花园社区居民委员会出具的证明系原件，且与本案具备关联性，本院予以采信；3.原告举示的用以证明诉讼时效中断的催费通知单及照片，无法确认原告拍摄时间，故无法确认原告催收时间，本院不予采信；4.被告举示的QQ聊天截图，原告不予认可，且无其他证据佐证，本院不予采信；5.被告举示的照片系打印件，无原件核实，且直接无法反映小区的实际情况，本院不予采信；5.被告举示的凤凰湾二期物管问题和整改意见书且系打印件，内容为业主对相关问题的单方面反应，系单方制作，无法证明被告主张的事实；6.被告举示的业主手册系复印件，原告不认可，且该手册亦无法单独证明原告服务不符合约定，故本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月13日，原告与重庆宏帆实业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：由原告为坐落于重庆市江北区石马河的凤凰湾项目提供物业服务，范围包括涉讼房屋；物业服务的具体内容包括熟悉本物业实际状况，从业主的角度和方便物业管理的角度提出可行性意见和建议、按照本合同与开发建设单位一起对本合同管理范围内公共设施、设备、建筑物、构筑物及其附着物的公共区域进行验收、制定物业管理服务工作并组织实施、房屋建筑共用部位的日常维修养护和管理、共用设施设备的维修养护和运行管理、公共绿地和园林的养护管理、环境卫生、对交通与车辆停放的秩序管理、消防管理服务、协助公安机关做好小区公共安全防范工作等；合同期限为3年，自2012年6月13日至2015年6月13日止；别墅的物业服务费为3.5元/平方米，叠拼别墅及花园洋房的物业服务费为2.8元/平方米，高层住宅物业服务费为2.2元/月/平方米（含公共能耗费），停车位的物业服务费为100元/个/月；业主入住时预付一季度的物业服务费，入住后按月交纳物业服务费，于每月前十日交纳；业主逾期未交纳，物业服务单位可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三的滞纳金。合同还对物业管理服务标准进行了更为具体的约定。合同中载明的物业服务费收费标准于2013年11月29日取得了重庆市物价局的《重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表》。合同签订后，原告为凤凰湾驭府小区提供物业服务至今，该小区未成立业主委员会。被告系涉讼房屋的权利人，物业服务费收取标准为2.2元/平方米，房屋建筑面积为161.41平方米。因原告认为被告拖欠起诉请期间的相应费用，遂于2018年5月15日起诉来院。为进一步查明案件事实，本案承办人在案件审理过程中曾到涉讼小区实地察看相应情况，发现小区物业管理服务存在以下问题：车库多处存在漏水情况、车库照明设施设备不完善、小区公共通道有较多垃圾堆积。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与建设单位重庆宏帆实业有限公司签订《前期物业服务合同》虽然已经到期，但根据现有证据显示，原告仍实际为涉讼小区提供了物业管理服务，为保障物业服务企业的正常运行以及小区业主的整体利益，仍宜认定原告与涉讼小区的业主存在事实上的物业管理服务关系。但从规范角度出发，原告应当督促涉讼小区召开业主大会或者成立业主委员会，及时行使选聘物业管理服务企业的职责，促进涉讼小区机构、人员的合理配置。综上，被告作为涉讼小区业主之一，仍应按照《前期物业服务合同》约定的物业服务费标准缴纳物业服务费，故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求符合法律规定。现被告提出原告提供的物业服务存在多处瑕疵的抗辩理由，其举示的证据虽不能达到其证明观点，但原告在庭审中并未举示任何其实际履行物业服务的证据，再加之本案承办人实地察看后发现涉讼小区在物业管理服务上确实存在相应的问题，故本院认为被告提出原告提供的物业服务存在瑕疵的抗辩理由成立，因此，为促使原告在今后的服务中完善物业企业职能、提供符合法律规定的物业管理服务，本院对原告主张的物业服务费标准酌情按照90%予以主张，即被告应支付原告2015年6月1日至2018年4月30日期间的物业服务费11185.71元。此外，除本院查明的现有物业服务瑕疵外，被告主张的其他问题并未举示证据证实，且部分问题不属于本案审理范畴，故本院对此不予置评。关于原告主张被告支付违约金的问题。本院认为，违约金条款系附随于主合同条款的，现原告主张违约金所依据的是《前期物业服务合同》，该合同期限已经届满，原告现依据该合同约定要求被告支付违约金的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴玉坤、谭宝莉于本判决生效之日起五日内支付原告重庆宏帆物业管理有限公司2015年6月1日至2018年4月30日期间的物业服务费11185.71元；二、驳回原告重庆宏帆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取108.18元，由被告吴玉坤、谭宝莉负担。本判决为终审判决。审判员  黄涛二〇一八年八月十日法官助理李明航书记员罗静