沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书(2018)辽0104民初5342号原告：中国农业银行股份有限公司沈阳大东支行。负责人：张亚男，行长。委托诉讼代理人：孟尧。委托诉讼代理人：李洋。被告：于晓惠。被告：沈阳新星城房屋开发有限公司。法定代表人：许哲发，该公司经理委托诉讼代理人：马扬，辽宁申扬律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司沈阳大东支行与被告于晓惠、被告沈阳新星城房屋开发有限公司(以下简称“新星城公司”)金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孟尧、李洋，被告新星城公司委托诉讼代理人马扬到庭参加诉讼，被告于晓惠经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告提前收回对于被告于晓惠发放的借款，被告偿还原告个人住房贷款441192.28元，其中本金433028.96元，欠息8163.32元（截止至2018年5月2日）；根据借款合同判令被告承担自2018年5月3日起至实际给付日止所产生的全部逾期利息及罚息；3、判令被告在不能按期偿还第1、2项诉讼请求时，原告对沈阳市于洪区西河南路164-1号3-1-1房屋享有优先受偿权；4、判令保证人沈阳新星城房屋开发有限公司对第1、2向诉求承担连带保证责任；5、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2015年8月31日，被告于晓惠在我行办理个人住房贷款45万元，以沈阳市于洪区细河南路164-1号3-1-1房产为抵押物。截至2018年5月2日逾期5期，逾期本金3350.48元，逾期正常息8037.48元，逾期罚息37.41元，逾期复利88.43元，累计欠款11513.8元。由于借款人长期拖欠欠款，故原告诉至法院。被告于晓惠未到庭答辩。被告新星城公司辩称：对于被答辩人农行诉请提前收回发放的借款，并据此请求判令立即偿还贷款本金与欠息的请求。答辩人认为，被答辩人农行的该项请求应以主张解除《个人购房担保借款合同》为前提，而事实的情况是，答辩人从未收到被答辩人农行主张解除《个人购房担保借款合同》的通知，根据《合同法》第96条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的法律规定，被答辩人农行诉请提前收回发放的借款并立即偿还贷款本息的请求，不应得到支持。被答辩人农行应就抵押房屋实现债权，答辩人不应承担全部债务清偿的连带保证责任。理由是，被答辩人于晓惠以其自有房屋作为担保物取得被答辩人农行的贷款，在不能履行到期债务时，应依据《物权法》第176条关于“债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，由被答辩人农行就被答辩人于晓惠提供的担保物房屋实现债权，答辩人不应承担全部债务清偿的连带保证责任。综上所述，恳请法院依法裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供了个人购房担保借款合同、房屋抵押权预告登记书、电脑账单截屏等证据佐证。被告新星城公司向法院提供了商品房买卖合同、沈阳市房屋所有权初始登记证明等证据佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告中国农业银行股份有限公司沈阳大东支行与被告于晓惠于2015年8月21日签订《个人购房担保借款合同》一份，被告于晓惠向原告借款人民币45万元，借款期限为360个月，自2015年8月31日至2045年8月30日止，采用等额本息还款法。委托扣款日为借款发放日后每月的对应日期。合同约定：借款人未按双方约定限期归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。并约定被告新星城公司作为保证人，对被告于晓惠的债务承担连带保证责任，保证期间自借款发放之日至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。被告于晓惠借款用途用于购置位于沈阳市于洪区细河南路164-1号3-1-1，面积76.9平方米的房屋，并将该处房产作为借款抵押，于2015年8月28日办理个人贷款购房抵押权预告备案登记，原告为预告登记权利人。借款合同签订后，原告于2015年8月31日向被告于晓惠支付贷款45万元，贷款合同签订后，被告于晓惠偿还了部分欠款，截止至2018年5月2日，被告于晓惠尚欠贷款本金433028.96元，利息8163.32元。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告于晓惠经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据及庭审情况对原告提供的案件事实予以认定。原告与被告于晓惠、新星城公司签订《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。借款合同约定，借款人未按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项属于违约情形，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。被告于晓惠未按合同约定按时足额向原告偿还借款本息，已违反合同约定，原告要求立即清偿借款本息，本院予以支持。关于原告主张被告新星城公司承担连带保证责任的主张。本院认为，被告新星城公司在借款合同中以保证人的身份加盖公章以予确认。且保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。现争议房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，故未超过保证期间，原告主张担保人承担保证责任的请求应予支持。关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告于晓惠的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。经查，现争议房屋尚未得到房产部门初始登记批复，该房屋亦不具备办理不动产登记条件，故原告对诉争房屋的预告登记尚在有效期间内，但该房屋尚未办理抵押权登记。《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第十九条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告于晓惠于本判决发生法律效力后10日内偿还原告中国农业银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金433028.96元元及利息8163.32元（利息计算截止至2018年5月2日）；二、被告于晓惠于本判决发生法律效力后10日内给付原告中国农业银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息、罚息（自2018年5月3日起至实际给付之日止，按合同及中国人民银行、农业银行的相关规定执行）；三、被告沈阳新星城房屋开发有限公司对本判决第一项、第二项承担连带保证责任，其承担保证责任后，就其实际清偿部分有权向债务人于晓惠追偿；四、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费7918元，公告费400元，由二被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长  郑友杰审判员  李炳玲审判员  张 婷二〇一八年八月二十三日书记员  韩倩文