广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1803民初1866号原告：清远市清新区致诚物业服务有限公司。住所地：清远市清新区太和镇龙苑路**湖景湾**１楼。法定代表人：成业清。委托诉讼代理人：谭皓严，系原告公司员工。委托诉讼代理人：鲁传武，系原告公司员工。被告：黄金洪，男，汉族，1963年12月3日出生，住清远市清新区，委托诉讼代理人：叶敏华，系广东定海针（阳山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡志强，系广东定海针（阳山）律师事务所实习律师。原告清远市清新区致诚物业服务有限公司（以下简称致诚物业公司）诉被告黄金洪物业服务合同纠纷一案,本院于2018年6月11日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谭皓严、鲁传武以及被告黄金洪的委托代理人叶敏华、胡志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告致诚物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告清偿拖欠原告物业管理费549.72元，垃圾费32元，居民用水197.71元，A栋电梯用电公摊39.19元，公摊用水5.68元，水泵房用电31.94元，花园公摊用电9.03元，共865.27元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年3月13日，原告与清新县环发房地产开发公司签订了《清新湖景湾前期物业服务合同》，由原告对清新湖景湾住宅小区整体提供前期物业服务，期限至湖景湾小区成立业主委员会并与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效止。原告与被告于2014年8月19日签订《湖景湾前期物业服务协议》，约定被告购买了清远市清新区太和镇龙苑路9号湖景湾小区A栋某房，建筑面积135.65㎡，管理服务费按建筑面积每月每平方米1元计收，并约定公共用水费电费由小区业主共同分摊费用，截至2017年7月31日止，被告欠原告物业管理费549.72元，垃圾费32元，居民用水197.71元，A栋电梯用电公摊39.19元，公摊用水5.68元，水泵房用电31.94元，花园公摊用电9.03元，共865.27元，为维护原告的合法权益，今特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。原告向本院提交证据：1、营业执照复印件、法定代表人证明书、身份证复印件，拟证明原、被告的主体资格；2、《清新湖景湾前期物业服务合同》、《湖景湾前期物业服务协议》，拟证明被告所购湖景湾物业由原告提供前期物业服务；3、湖景湾收费标准（公摊）、清远市清新区致诚物业服务有限公司缴费（代缴水费、公摊水电费等）发票、清远市清新区致诚物业服务有限公司欠费催缴单，拟证明被告欠付原告物业费等费用；补充证据4、《清新区湖景湾广场新旧物业交接协议》，拟证明原告撤场时间。被告黄金洪答辩称，原告主张的诉求没有事实和法律依据，湖景湾业主大会于2017年3月28日决定从2017年4月开始聘用清远市环发物管公司为湖景湾小区物管公司，并于2017年签订物业服务合同，根据相关法律规定，业主大会根据业委会决定聘用新物业公司，旧物管应当于15天内与业委会交接并退出小区，由于被答辩人不但拒绝与该小区的业主结算，而且强占小区物管服务用地，原告拒不退场的行为已被清远市清新区住房和城乡建设局处罚，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”因此原告强占湖景湾小区物业用房拒不退出的，不应当支持其物业服务费请求。被告黄金洪向本院提交证据：1、湖景湾广场业主委员会备案申请，拟证明业主委员会依法成立；2、业主大会决议公告，拟证明业主大会投票决定从2017年4月1日起选聘清远市环发物业作为小区物管的事实；3、清新区住房和城乡建设局责令限期退出物业管理区域的通知、行政处罚告知书，拟证明原告强占湖景湾小区被限期退出和处罚的事实；4、物业服务合同，拟证明业主委员会已于2017年3月29日与新的物业管理公司签订服务协议。本院经审理认定事实如下：2014年8月19日，原告与被告签订《湖景湾前期物业服务协议》，约定原告为湖景湾小区提供自房屋出售之日起至业主委员会成立后与物业服务企业签订新的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理，被告所有的商品房位于清远市清新区太和镇龙苑路9号湖景湾小区A栋某房，建筑面积135.65㎡，小高层住宅的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1元计收，并约定公共用水费电费由小区业主共同分摊费用，提供的物业管理服务质量包括房屋共同部位外观整齐美观、各类设备正常运行、制定各类维保计划定期对共用部位、共用设施设备进行维护保养、生活垃圾日产日清、保持公共区域每天干净整洁、定期进行灭虫工作、及时防治绿化病虫、保障小区道路通畅和车辆停放有序、24小时保安值班巡查及小区主要出入口固定保安岗位、重要位置安装闭路电视监控、定期或不定期进行消防巡查、消除火灾隐患等。2016年3月10日，清远市清新区湖景湾广场业主委员会在清远市清新区住房和城乡建设局登记备案，2016年3月11日，清远市清新区湖景湾广场业主委员会刻制的印章在清远市公安局清新分局办理印鉴备案。2017年3月29日，清远市清新区湖景湾广场业主委员会与案外人清远市环发物业服务有限公司签订《物业管理服务合同》，约定管理期限从2017年4月1日起至2018年3月30日。2017年7月17日，清远市清新区湖景湾广场业主委员会、清远市环发物业服务有限公司与原告签订了《清新区湖景湾广场新旧物业交接协议》，约定原告在2017年7月13日至2017年7月24日前制备好所有需交接的物品、资料及设备等清单，并提交业委会，2017年7月25日前由业委会对清单进行补充、核实、确认，2017年7月25日由开发商、业委会、原告、环发物业对最终移交文件进行汇总签字盖章。本院依职权向清远市清新区住房和城乡建设局调取其于2017年5月27日作出的《清远市清新区住房和城乡建设局责令限期退出物业管理区域的通知》，内容为：“清远市清新区致诚物业服务有限公司，清远市清新区湖景湾住宅小区（清远市清新区太和镇龙苑路9号）已于2016年3月成立业主委员会，并选聘新的物业服务企业（清远市环发物业服务有限公司）。现接到业主委员会投诉，你公司不按规定退出物业管理区域。根据《广东省物业管理条例》第六十三条规定，物业服务企业有下列情形之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门按照以下规定予以处罚，（一）业主大会决定选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出；逾期拒不退出的，处五万元以上十五万元以下的罚款，并由颁发其资质证书的房地产行政主管部门吊销其资质证书；（二）损毁或者破坏属于全体业主的档案资料、财物和共用设施设备的，可处五万元以上二十万元以下的罚款。为保障湖景湾业主的合法权益，按照《广东省物业管理条例》的相关规定，现责令你公司于5个工作日内退出湖景湾小区的管理，并将档案资料、财物和共用设施移交业主委员会，否则，我局将按照相关规定予以处罚。”2017年6月23日，清远市清新区住房和城乡建设局作出清新住建罚告字〔2017〕1号《行政处罚意见告知书》，内容为“清远市清新区致诚物业服务有限公司，经查，你（单位）因于2017年5月26日在我局向你发出退出物业管理区域（清新区龙苑路9号湖景湾小区）通知，现已逾期仍未退出，违反了《广东省物业管理条例》第六十三条的规定。本机关依据《广东省物业管理条例》第六十三条笫一款的规定，拟对你（单位）作出如下行政处罚：1、处十二万罚款。根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十一条、第三十二条的规定，你（单位）有权进行陈述和申辩，如你（单位）对拟作出的行政处罚有异议，可在收到本告知书之日起五日内向本机关进行陈述和申辩并有权提出听证。逾期视为放弃陈述和申辩的权利。”2017年9月12日，清远市清新区住房和城乡建设局作出《行政处罚撤销决定书》，撤销2017年6月23日作出的清新住建罚告字〔2017〕1号《行政处罚意见告知书》。另查明，原告于2017年7月25日撤出湖景湾广场小区。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。一、关于合同的效力问题。原、被告签订的《湖景湾前期物业服务协议》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，对双方均具有法律约束力。原、被告在协议中约定，原告为湖景湾小区提供自房屋出售之日起至业主委员会成立后与物业服务企业签订新的《物业管理服务合同》生效时止的物业服务，根据审理查明的事实，湖景湾广场业主委员会于2016年3月10日在清远市清新区住房和城乡建设局登记备案，依法成立，并于2017年3月29日与新的物业公司签订《物业管理服务合同》，并于2017年5月27日前以向清远市清新区住房和城乡建设局投诉的形式要求原告于5个工作日内退出湖景湾小区的管理，并将档案资料、财务和共用设施移交业主委员会，原告在案号为（2018）粤1803民初1954号的案件开庭审理中承认于2017年5月27日当天在清远市清新区住房和城乡建设局签收了《责令限期退出物业管理区域的通知》，应当认定原告已经知悉湖景湾广场业主委员会要求其5日内退场。二、关于原告诉求的各项费用如何计付问题，1、物业服务费，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。原告作为前期物业服务的提供者，其与被告签订《湖景湾前期物业服务协议》也约定了物业服务期限至业主委员会成立后与物业服务企业签订新的《物业管理服务合同》生效时，且湖景湾广场业主委员会亦以向清远市清新区住房和城乡建设局投诉，再由清远市清新区住房和城乡建设局出具《责令限期退出物业管理区域的通知》的形式，责令原告退出湖景湾小区，但原告并未于指定期限（2018年6月2日）前完成退场交接，本院认为，其以存在事实上的物业服务合同关系要求业主承担2017年6月至2017年7月的物业服务费应不予支持；对原告主张2017年4月1日至2017年5月31日的物业服务费予以支持，被告黄金洪抗辩称已支付2017年3月至6月的物业服务费及公摊水电费给原告，但未能提交证据予以证实，本院不予采信，故被告黄金洪应当向原告支付物业服务费271.3元（135.65平方米×1元/月/平方米×2个月）；2、其他费用，因被告认可了原告的实际退场时间，并且原告于2017年7月21日、2017年7月22日交纳了湖景湾小区的电费，于2017年7月24日还支付了小区用水的费用，对于其代为支付的水费和电费，应当予以支持，对于原告起诉的居民用水费197.71元，由于原告提供了水电的读数，整个小区的水费发票，且被告对抄表数额没异议，本院对该费用予以支持；关于垃圾费32元，参考清远市清新区园林和环卫管理所生活垃圾清洁、处理收费标准，清远市清新区园林和环卫管理所对居民收取清洁服务费每月每户6元，生活垃圾处理费每月每户2元，合共每月每户8元，对原告主张的32元（8元/月×4个月）垃圾处理费予以认可；对于公摊水电费，考虑到原告于2017年7月25日前在湖景湾小区提供的物业服务是连续的，且已为湖景湾小区支付了2017年7月份前的水费和电费，且有在小区内对公摊水电费予以公示，对于原告主张的A栋电梯用电公摊费39.19元、水泵房用电31.94元、公摊用水5.68元、花园公摊用电9.03元，共85.84元的公摊水电费，本院予以认可。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百八十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告黄金洪应于本判决生效之日起十日内向原告清远市清新区致诚物业服务有限公司支付物业服务费271.3元、水费197.71元、垃圾处理费32元、公摊水电费85.84元，共586.85元；二、驳回原告清远市清新区致诚物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告黄金洪负担17元，原告清远市清新区致诚物业服务有限公司负担8元。此款原告清远市清新区致诚物业服务有限公司已预交，本院不作退回，对超出原告清远市清新区致诚物业服务有限公司负担的17元，由被告黄金洪在履行上述判决时迳付给原告清远市清新区致诚物业服务有限公司。本判决为终审判决。审判员 韩 雯二〇一八年八月十日书记员 廖卓玲