广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初5693号原告（反诉被告）：黄利南，女，汉族。被告（反诉原告）：佛山市圆方房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区江湾一路******，统一社会信用代码914406005744527005。法定代表人：吕日锵。委托诉讼代理人：邓兆堃，系广东源浩律师事务所律师。原告黄利南与被告佛山市圆方房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审理。被告在答辩期内向本院提出反诉，经审查，本院依法予以受理并与本诉合并审理，并于2018年4月20日公开开庭进行了审理。原告及被告委托诉讼代理人邓兆堃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期交房违约金15547.20元（328000元×0.03%×158天）；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：一、根据双方签署的《商品房买卖合同》（编号：1501006352），第八条交付期限、第九条出卖人逾期交房的违约责任第1点第（2）项的约定，被告于2016年4月8日交楼，应承担逾期交房的违约责任。二、原告于2016年4月8日收楼。在未接到被告通知时，原告曾与其他业主一起于2015年12月前往收楼，但被告财务说由于建行放款延迟，还不能收楼。原告于2016年4月初追问时才被告知可以收楼。实际情况是：原告于2015年4月14日在售楼现场签署《商品房买卖合同》后，被告将所有正本拿走，并解释说是拿回公司盖章，买受人的那份将由出卖人直接交给他们指定的放贷银行即中国建设银行佛山分行。原告与丈夫（贷款申请人）于2015年4月15日即前往建行办理了贷款手续。在后来得知因合同丢失贷款受阻后，多次前往建行催促（期间建行经办人也有更换），也请求过被告提供一份合同正本给建行，被告说没有多余的合同。原告后来还协助建行前按揭经办人去佛山市禅城区房地产档案馆补办了一份盖章的合同复印件作为替代合同，故原告一直没有购房合同正本，直到收楼后才要到一份合同复印件，故贷款延期原告无过错。而被告在收到贷款后仍未及时通知原告收楼。三、原告房款累计金额为328000元。综上，被告延迟交楼158天（2015年11月1日至2016年4月7日），造成原告较大的经济损失，应承担违约全部责任。被告辩称，由于原告逾期付款，根据合同约定被告有权向原告顺延交付房屋，所以被告没有逾期交房，相应的违约金不应当由被告承担。双方《补充协议》第五条约定买受人没有足额支付房款的，出卖人有权拒绝交付房屋。涉案楼盘2015年12月8日竣工合格，2015年12月11日完成竣工验收备案，所以2015年12月11日涉案房屋已满足交付的条件，可以向原告交付房屋，但原告于2016年1年4日才付清购房款，所以被告有权在此日期之后才向原告交付房屋，原告提交的收楼书是收楼时候的时间，并非原告发出收楼通知的时间，因此不能按原告过来收楼的时间作为被告交付房屋的时间。被告向本院提出反诉请求：1、被告向原告支付逾期付房款违约金9504元；2、原告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告与原告于2015年4月13日签订了《商品房买卖合同》以及《补充协议》，约定原告向被告购买了位于佛山市禅城区江湾一路2号四座2310号。合同第四条第1款约定了该商品房总价为328000元，合同第六条第3款约定了房款方式和期限：商业贷款160000元，结算时间2015年4月13日，现金16800元，结算时间2015年4月13日。合同补充协议第三条第1、2条补充约定了银行按揭贷款的付款时间，原告在本合同签订之日起60日内按揭银行未将贷款划入被告账户或划入款项不足以付清原告应付房款价的，则原告应于期限届满之日起7天内以现金方式向被告付清全部应付房款，否则视为逾期付款。被告于2016年1月4日收到原告通过贷款支付的房款160000元。根据合同约定。原告应支付因逾期付款产生的违约金，该违约金从2015年6月20日起计至2016年1月4日为9504元（160000元×198天×0.03%=9504元）。综上所述，原告逾期付款的行为已构成根本违约，为维护被告的合法权益，特向法院提出反诉请求。原告针对被告的反诉辩称，一、被告的反诉请求已超过我国民法规定的二年诉讼时效期间，不受法律保护。二、造成贷款未能依约定时间到账的过错与原告无关，被告主张由原告承担违约责任缺乏事实依据。2015年4月13日原告与被告签订购房合同，被告将包括《房屋买卖合同》、合同补充协议、物管协议等所有合同、协议正本取走。此后只将除购房合同以外的其他协议、合同交付原告，称购房合同正本已交建行。1.从买卖双方交接文件的资料袋“目录”显示，文件只有《合同补充协议》和“物管协议”等，而没有《房屋买卖合同》；2.根据原告与贷款行建行及开发商之间的信息，原告得知贷款未能在合同约定时间办妥后，曾分别向被告及建行追问原因，贷款行办理按揭经办人任梅在2015年9月6日复原告的短信中称“还没拿到正式合同”，在得知因合同丢失贷款受阻后，原告多次前往建行催促，并请求被告重新提供一份购房合同正本给建行，被告称没有多余的正本合同；3.2016年1月26日原告应建行前经办人请求协助其前往佛山市禅城区房屋登记中心补办了一份盖方章的合同复印件作为办理按揭贷款的正本合同替代件，如果错在原告不交合同正本，银行必然拒绝按揭申请，正因为错不在原告，建行才可以通融“先放款，后补资料”。三、原告依约及时前往被告指定的贷款行交付了除购房合同正本之外办理按揭贷款所需的其他资料，并已办妥了所能做的一切手续，全面地履行了合同义务，不存在违约行为。四、被告无提供与银行的合同交接记录以证明其是否存在交合同延误；商品房买卖合同及补充协议是原告在收楼的时候才拿到的，原告多次与被告协商银行放贷的事宜，但是被告让原告自己去催银行，原告大概在2015年6月知道银行将原告申请贷款的部分资料遗失。被告滞后一年才将商品房买卖合同及补充协议交给原告，原告在签订该补充协议后没有看过补充协议，原告根本无法准确解读和履行合同义务。诉讼中，原告本诉与反诉一并举证如下：1、原告身份证、被告企业信用信息公示报告。证明原、被告诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》复印件、《合同补充协议》复印件。证明原告与被告房屋买卖合同关系及违约责任，被告没有将合同正本交给原告。3、明福智富广场收楼通知书、收款收据3张（电费、预收公共水电费、管理费）、电费发票1张、资料袋封面。证明原告是在2016年4月8日收楼。4、银行业务回单2张、电子银行个人客户申请回单1张。证明2015年4月14日原告去办理抵押贷款的手续。5、短信截图1张、卡片1张。证明直到2015年9月建行的客户经理告知原告，银行还没有收到正式的商品房买卖合同。6、在档案馆复印的合同。证明由于商品房买卖合同丢失，所以在银行的要求下从档案馆借调了合同正本进行复印。庭审后，原告补交以下证据：7、证明一份。证明按揭申请人谢小健因于2015年11月28日至2015年12月3日期间在重庆参加商务活动，不可能在2015年12月3日交资料并签订《个人住房（商业用房）借款合同》。8、信息、微信一组。证明原告的按揭申请资料一直在建设银行，只是建设银行的工作人员任梅未及时核对和上报；《商品房买卖合同》正本是在交给建设银行后遗失，但原告自2015年5月起催促建设银行员工发放贷款，其给予理由是“没有拿到正式合同”。诉讼中，被告本诉与反诉一并举证如下：1、被告营业执照、法人代表人证明书。证明被告的诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同》、《合同补充协议》。证明被告与原告双方为商品房买卖合同关系，双方就付款方式、期限、逾期付款的违约责任作出了明确约定。3、竣工验收备案表。证明原告所购房屋所在建筑物已于2015年12月11日完成竣工验收备案。4、付款凭证，证明被告于2016年1月4日收到原告通过贷款支付的房款160000元。诉讼中，本院依职权向中国建设银行股份有限公司佛山分行调取回函一份。经庭审质证，本院对上述证据认证如下：原告的证据1至6，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据8，与证据5能相互印证，本院对真实性予以确认；证据7，未能反映与本案存关联性，本院不予采纳。被告的证据，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。本院依职权调取的证据，被告对真实性无异议，原告虽有异议，但未提供充分证据予以反驳，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年4月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》(合同编号：1501006352），约定由原告向被告购买涉案佛山市禅城区江湾一路2号四座2310房，商品房单价为每平方米11118.64元，总价款328000元。合同还约定：“……建筑面积共42.21平方米，套内建筑面积29.50平方米……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3方式付款：√3、银行按揭（1）结算方式：商业贷款；约定金额：160000元（人民币）；付款比例：49%；约定日期：2015-04-13；（2）结算方式：现金；约定金额：168000元（人民币）；付款比例：51%；约定日期：2015-04-13；买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户……第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。√1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限。出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：√4、该商品房经竣工验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……”同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《合同补充协议》，主要内容为：“……第三条、按揭付款的方式及期限1、买受人须在本合同签订后的七日内与银行签订抵押款协议，并提供银行按揭所需的全部资料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条之规定承担相应的逾期付款的违约责任。2、买受人申请银行按揭的年限、金额以银行最终批复为准。在本合同签订之日起60天内，按揭银行未将贷款划入出卖人账户或者划入款项不足以付清买受人应付房价款的，买受人应在上述期限届满之日起七日内以现金方式向出卖人付清全部应付房价款，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条和本补充协议第四条之规定承担相应的逾期付款的违约责任……四、买受人逾期付款的违约责任买受人逾期付款超过60日后，出卖人不解除本合同的，买受人应当继续履行本合同，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。五、交接如买受人未按本合同约定期限、金额足额支付本合同总价款的，出卖人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由买受人承担……”2015年4月4日、2015年4月13日，被告分别向原告出具（预收款）收据，确认收取原告支付的定金30000元以及首期款138000元。2016年1月4日，被告再向原告出具（预收款）收据，确认收取原告的建行按揭房款160000元。另查明，涉案佛禅（挂）2011-004号地块明福智富广场项目于2015年12月8日竣工验收，2015年12月11日取得竣工验收备案。2018年6月13日，中国建设银行股份有限公司佛山市分行向本院复函如下：1、原告于2015年4月14日与被告签订购房合同，当天选择向该行申请贷款，该行当天将贷款所需的资料清单以及贷款指引告知原告，原告直至2015年12月3日向该行交齐贷款审查所需的资料，达到贷款审查的初步条件。2、被告于2015年8月将《商品房买卖合同》办妥房管备案，大概2015年10月左右将《商品房买卖合同》交付该行。办理抵押登记过程中，经办的客户经理发现合同找不到，经与原告联系，于2016年1月26日（已放款）在原告陪同到禅城区房地产档案馆复印《商品房买卖合同》，以便办理抵押登记。2016年2月18日办妥抵押登记。因该业务是被告提供阶段性担保的，可先放款后抵押，故《商品房买卖合同》的交付仅影响抵押登记的办理过程，不影响贷款发放的时间。3、原告于2015年12月3日交齐的贷款所需的全部资料，仅是贷款流程的初审步骤，该行贷款业务放款前还需经过调查、信息录入、审核、审批等一系列工作步骤，需要工作时间，放款的快慢还会受国家、行内房贷政策的影响，该笔贷款于2016年1月4日放款属于放贷款合理时间区间内，并没有延误，符合该行与原告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》等相关法律文书的约定。原、被告共同确认，原、被告于2015年4月13日签订涉案商品房买卖合同，原告于2015年4月14日办理银行按揭贷款。原告已于2016年4月8日办理收楼手续。原告陈述，原告没有收到被告的收楼通知，原告在2015年年底收到银行短信通知同意发放贷款，所以于2015年年底到被告处查询是否可以收楼，但被告工作人员回复，因还没有收到按揭贷款所以拒绝交楼，直到2016年4月，原告打电话给被告的工作人员，确认可以办理收楼手续，原告才去收楼。被告陈述，由于《商品房买卖合同》需要备案，所以商品房买卖合同以及补充协议的正本是在被告处，由被告提交给银行去办理按揭贷款手续。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，合同内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依约全面善意地履行各自的合同义务。关于被告诉请的逾期付款违约金。根据《合同补充协议》第三条第1款的规定，原告作为买受人，应于签订《商品房买卖合同》后七日内与贷款银行签订抵押贷款协议并提供银行按揭所需的全部资料，否则视为逾期付款，买受人按合同第七条规定承担相应逾期付款的违约责任。而《合同补充协议》第三条第2款约定，“买受人申请银行按揭的年限、金额以银行最终批复为准。在本合同签订之日起60天内，按揭银行未将贷款划入出卖人账户或者划入款项不足以付清买受人应付商铺价款的，买受人应在上述期限届满之日起七日内以现金方式向出卖人付清全部应付价款，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条和本补充协议第四条之规定承担相应的逾期付款的违约责任”，上述条款是对贷款的逾期付款责任进行补充约定。据建设银行向本院出具的复函可知，原告未依约提供银行按揭所需的全部资料，亦未依上述约定于2015年6月19日前付清购房余款，已构成违约。依据《合同补充协议》第四条的约定，“买受人逾期付款超过60日后，出卖人不解除本合同的，买受人应当继续履行本合同，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”，原告应向被告支付违约金9552元（160000元×199天×0.03%），被告仅主张9504元，是被告对其权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以确认。原告申请法院调取被告与建设银行的合作协议以及办理按揭合同的录像和照片，因原告未证明上述证据与本案的争议焦点具关联性，故本院对原告的申请不予同意。关于原告诉请追加建设银行作为第三人，因建设银行已就本案事实作出书面回复，且其不属于必要共同诉讼的参与人，故本院对原告的上述申请不予同意。关于诉讼时效。被告诉请逾期付款违约金，在原告未依约于2015年6月19日前付清购房余款的情况下，被告选择继续履行合同，原告亦未提出解除合同的诉请，且据前查明，原告亦一直配合办理贷款，贷款亦已发放至被告账户，即原告作为债务人无表示拒绝履行合同，故双方的房屋买卖合同继续履行，而依据《合同补充协议》第四条的约定，违约金是根据违约行为持续发生而累加计算，并未约定支付期限，到贷款发放的日期2016年1月4日，违约金方可明确计算，故被告主张该项费用并未超过诉讼时效，本院对原告的该抗辩意见不予采纳。关于原告诉请的逾期交房违约金。根据《广东省商品房买卖合同》第八条的约定，被告应于2015年10月31日前将经竣工验收合格的商品房交付原告使用。据前查明，涉案房屋所在整体工程项目于2015年12月8日才竣工验收合格，故被告已构成违约，被告应向原告支付2015年11月1日至2015年12月8日期间产生的违约金。依据商品房买卖合同第九条第一款的约定，被告应向原告支付违约金1276.80元（168000元×0.02%×38天）。《合同补充协议》第五条约定，“如买受人未按本合同约定期限、金额足额支付本合同总价款的，出卖人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由买受人承担”，如前所述，因原告未依约支付购房款，故被告有权依据上述约定拒绝交付房屋，故原告主张2015年12月9日至2016年1月4日期间的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。如前所述，至2016年1月4日贷款才发放至被告。依照商品房买卖合同第十一条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，被告应当书面通知原告办理交付手续，因被告未有证据证明已向原告发出书面通知，故被告已构成违约，原、被告于2016年4月8日办理收楼手续，故被告应向原告支付2016年1月5日至2016年4月8日期间的违约金。依据商品房买卖合同第九条第1款第2点的约定，被告应向原告支付违约金9348元（328000元×0.03%×95天）。综上，被告应向原告支付逾期交房违约金合计10624.80元。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告佛山市圆方房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄利南支付逾期交楼违约金10624.80元；二、原告黄利南于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告佛山市圆方房地产有限公司支付逾期付款违约金9504元；三、上述两项折抵后，被告佛山市圆方房地产有限公司应向原告黄利南支付1087.20元；四、驳回原告黄利南的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取94元，由原告黄利南负担30元，被告佛山市圆方房地产有限公司负担64元；反诉费25元，由原告黄利南负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。书记员  黄帼文附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。