惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1391民初1521号原告：倪某某，香港特别行政区居民，女，1967年3月11日出生。委托代理人：彭四根，广东百朋律师事务所律师。被告：惠州市某某房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾。法定代表人：唐某某。委托代理人：刘某某，女，该公司工作人员。原告倪某某与被告惠州市某某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告倪某某的委托代理人彭四根，被告惠州市某某房地产开发有限公司的委托代理人刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪某某向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理不动产权证书；2.判令被告按银行逾期贷款利息标准支付原告延期办证违约金（以年利息6%标准从2016年9月22日起计至被告办妥不动产权证书之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买被告开发的位于惠州大亚湾某某凯旋花园第12栋1层06号房产，建筑面积为32.56平方米，总金额为人民币423280元；被告应在2016年1月30日前将合同项下的房产交付使用；合同还约定，被告须在该楼盘交付使用后180个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，若因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应当继续为原告办理产权手续。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告也向原告交付了房产，但被告至今未能按照合同的约定及时为原告办理房地产证。被告的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。为此，特提起诉讼，请求依法判决。原告倪某某对其主张提供如下证据：一、商品房买卖合同。证明原告向被告购买涉案房产，约定被告承担为原告办理房地产权属证书的义务；二、购房、纳税发票或收据。证明原告已全部缴纳购房款项、并向被告缴纳办理房产权属证书的相关税费；三、商品房质量保证书。证明涉案楼盘入伙日期。被告惠州市某某房地产开发有限公司辩称，一、根据相关法律法规及《商品房买卖合同》规定，答辩人承担的是协助办证（递件）义务而非办证义务。首先，申请办理不动产权属证书的法定义务人为房屋买受人。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”《房屋登记管理办法》第32条和《城市商品房预售管理办法》第12条均相应规定房屋权属登记由权利人（承购人）提出申请。其次，答辩人承担的仅为协助办理产权登记（即提交出卖人应交资料）义务。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作曰内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，答辩人承担的是且只能是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报交备案。事实上，办理权属登记需要的不仅仅是出卖人相关资料，还需要买受人提供如完税证明、主体信息等者多资料，且办理权属登记需要经过多个部门多个环节逐一处理，故答辩人不可能成为办理不动产权属证书的唯一义务人。因此，被答辩人要求答辩人立即为其办理不动产权证书于法于理不符。二、答辩人已按《商品房买卖合同》规定在房屋交付后180个工作日内提交了资料报产权登记机关备案，被答辩人所述未能取得不动产权属证书系客观因素导致，非答辩人原因。1、答辩人已按《商品房买卖合同》规定在房屋交付后180个工作日内提交了资料报产权登记机关备案。答辩人于2016年1月6日按约定交付了房屋给被答辩人，2016年8月10日将某某凯旋花园整个楼盘“新建商品房首次登记权籍调查”全部资料递交给相关部门，2016年9月21日递交某某凯旋花园12栋“新建商品房首次登记权籍调查”资料，2016年12月21日递交某某凯旋花园12栋“新建商品房首次登记”资料，2017年3月24日递交涉案房产“新建商品房转移登记权籍调查”资料，2017年4月26日递交涉案房产“新建商品房转移登记”资料，2017年6月29日取得涉案房产的不动产权证书。故答辩人不存在拖延及违约情形。2、两证合一属政策变更，不可抗力，在签订合同时无法预见，非答辩人可以控制。根据《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，惠州市大亚湾区自2016年6月30日起全面实施不动产统一登记，且不动产登记将房产证和国土证合二为一，自此在不动产登记过程中增设权籍调查环节。整个不动产登记流程包括“新建商品房首次登记权籍调查”、“新建商品房首次登记”、“新建商品房转移登记权籍调查”、“新建商品房转移登记“四个环节。在新政策实施之前未出证的房产均需按照新流程从头开始办证，故类比诉讼时效中止或中断适用原则，若实际收房时间在新政策实施之前，则合同约定的180个工作日应从新政策实施次日（即2016年7月1日）起算。事实上，办证流程改变、办证系统更换、相关部门日受理业务量限制等均导致不动产权属证书办理期限延长并无法预估。上述情形均为双方签订商品房买卖合同时不可预测、非答辩人可控制的客观因素导致；此为不可抗力，属于法定免责事由。3、出证缓慢直接影响答辩人的切身利益，不存在答辩人怠于办证的可能性。根据相关规定，在出证前答辩人作为开发商需对自身开发楼盘的银行房贷承担连带担保责任，要将巨额资金置于银行监管账户。出证越慢，保证期限越长，对企业资金周转越不利。因此答辩人没有也不可能存在拖延办证的情形。综上，答辩人己尽最大努力按约定递交了材料，履行合同义务，答辩人不存在任何违约情形。假如将答辩人在签订商品房买卖合同时无法预料和控制的客观因素造成的出证缓慢全部归责于答辩人，要求答辩人承担违约责任，明显违背合同精神和公平合理原则。故为维护答辩人的合法权益，恳请贵院依法查明事实，驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告惠州市某某房地产开发有限公司对其辩称提供如下证据：1、惠州市不动产登记局收发文呈办单，证明大权籍送件时间是2016年9月21日；2、权籍调查表，证明大权籍出件时间为2016年10月28日；3、房管局系统截图，证明大确权送件时间为2016年12月21日；4、惠州大亚湾区商品房首次登记告知书，证明大确权出件时间2017年3月16日；5、公告、通知、告知书等，证明政策、系统等客观因素对办证的影响；6、办证各环节所需资料，证明办证过程工作量巨大；7、同期其他开发商之商品房买卖合同，证明合同约定的180个工作日时限过短；8、同类案件裁判书，证明开发商义务仅限于送件；9、承诺书，证明实际收房时间。被告惠州市某某房地产开发有限公司在庭后提交了如下证据：一、关于某某凯旋花园首次登记权籍调查递件时间的复函(惠湾国土资函【2017】2XXX号);二、关于请求提供某某凯旋花园首次登记权籍调查、增量房转移权籍调查的复函（惠湾国土资函【2017】2XXX号）、三、惠州大亚湾区不动产登记受理回执；四、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；五、商品房质量保证书、商品房使用说明书。本院根据当事人提交的证据，组织当事人进行了质证，并根据当事人的陈述及其举证、质证情况，可查明如下案件事实：2014年9月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发建设的位于惠州大亚湾某某凯旋花园12栋1层06号房产，该房建筑面积为32.56平方米，总价款为423280元。双方就交付期限约定为：被告应在2016年1月30日前，将经验收合格的商品房交付原告使用。双方就产权登记约定为：被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由原告自愿委托被告办理房屋产权手续。双方在《合同补充协议》就办理产权登记补充约定为：原告办理所购商品房房屋产权证的，应当在签订商品房买卖合同时向被告提交办理房屋产权证所需的资料以及相关办证税费；原告超过7天仍未向出卖人提交办理房屋产权证所需的资料以及相关办证税费的，由此造成的契税违约金及办证责任由原告自行承担或自行办理房屋产权证；非因被告原因导致原告迟延取得房地产权属证书的，被告不承担任何责任。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。合同签订后，原告依约向被告付清了购房款，并按约向被告提交了办理房屋产权证所需的身份证信息资料以及办证契税款、国土证费。根据原告提交的《商品房质量保证书》上显示交付使用时间为2016年1月5日，且于2016年1月6日原告签署了《承诺书》，原、被告在庭上一致确认收房时间为2016年1月6日。2016年6月，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心，领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书；自2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查（以地块为基础，以房屋等定着物为基本单位，查清房屋等定着物涉及的地块信息，包括地块的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况）。2016年8月10日，被告向不动产登记部门递交了上述房屋所在的某某凯旋花园新建商品房首次登记权籍调查申请，因不动产产权登记系统要求新建住宅小区首次登记业务需要按栋受理及出具权籍调查成果，不动产登记部门通知被告退件，随后被告按要求将涉案房产所在小区分栋向不动产权登记部门递交了首次登记权籍调查申请，涉案房产12栋首次登记权籍调查业务受理时间为2016年9月21日，办结时间为2016年11月16日。涉案房产12栋1层06号转移登记权籍调查业务受理时间为2017年3月29日，办结时间为2017年4月14日。被告于2017年4月26日向登记部门申请和提交了涉案商品房办理不动产权转移登记所需的全部资料。本院认为，本案原告为香港特别行政区居民，本案为涉港民事纠纷，本案为涉不动产纠纷，应当适用不动产所在地的中华人民共和国法律。本案系商品房预售合同纠纷案，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。案件争议焦点是:被告在办理权属证书方面是否存在违约，如果构成违约应如何承担违约责任。被告在办理权属证书方面是否存在违约的问题。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告只需完成将由被告提供的资料报产权登记机关备案即完成合同义务，不动产权证书的办理属不动产登记机关的事务，还需原告配合方能完成，故原告要求被告立即办理不动产权证书本院不予支持。关于被告提交资料报产权登记机关备案是否逾期的问题。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。本案中，涉案商品房已于2016年1月6日交付原告使用，故被告应当在2016年9月14日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告直至2017年4月26日才将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，超出约定报备时间224天。在惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2016年6月份联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果是不公平的，故本院酌情予以扣除。本案中，被告向产权登记机关提供资料备案的时间比合同约定逾期224天，扣除被告为涉案房屋申请两次权籍调查的时间114天（2016年8月10日至2016年11月16日为首次登记权籍调查时间，共计98天；2017年3月29日至2017年4月14日为转移登记权籍调查时间，共计16天）后，被告实际逾期提供资料报产权登记机关备案的时间为110天。综上，被告在提交办证资料报产权登记机关备案方面存在违约，应承担相应的违约责任。关于被告如何承担违约责任问题。原、被告双方签订的的《商品房买卖合同》并未就被告逾期办证明确约定计付违约金，且原告因逾期取得房屋权属证书所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定。故本院按有关规定以总房价款为基数按年利率6%的标准计付逾期违约金，即本案被告应向原告支付的逾期违约金计为：423280元×6%/年÷365天/年×110天=7653.83元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告惠州市某某房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告倪某某支付违约金7653.83元；二、驳回原告倪某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费155.65元，由原告负担83.74元,由被告惠州市某某房地产开发有限公司负担71.91元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  朱会东审判员  古朝晖审判员  谢学炎二〇一八年八月二十四日法官助理翟浩华书记员何晓华