广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初11182号原告：广州市白云区黄石街江夏村第三经济合作社，地址广州市白云区黄石街江夏村。法定代表人：李灿升，社长。委托代理人：黄健，广东格林律师事务所律师。委托代理人：李伟文，广东格林律师事务所律师。被告：袁建图，男，1977年2月9日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托代理人：杜淑娟，广东骏道律师事务所律师。原告广州市白云区黄石街江夏村第三经济合作社与被告袁建图合同纠纷一案，本院于2017年8月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市白云区黄石街江夏村第三经济合作社的委托代理人李伟文，被告袁建图的委托代理人杜淑娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市白云区黄石街江夏村第三经济合作社向本院提出诉讼请求：1、双方于2015年8月6日签订的《房地产合作开发项目合同书》及《补充协议》无效；2、被告向原告归还本合作项目的所有材料；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2015年8月6日，原告与被告签订《房地产合作开发项目合同书》，合作开发房地产项目，约定：原告出土地，被告出资建设，共同开发。项目开发以毛坯房交房。建成的停车场面积江夏三社占35%，被告占65%。统一销售，销售定价根据市场行情双方商量确定，售楼款入该公司银行按揭账户。售楼部、广告、策划等，直至销售都由被告负责。原告责任和义务：新公司成立后，股东和法人由原告负责，房层建成后，原告分得比例的房屋、商铺和停车位后，需将100%的公司股权转回给被告；负责协助办理报建手续，费用由被告负责，负责社员签名人数达到法定人数，原告分得所占比例的房屋、商铺和车位后，需将合作的房地产开发公司转回给被告：负责政府关系协调及时办理该项目的房屋预售证。被告的责任和义务：负责施工期间的安全措施；负责报建手续即所有费用，等等。同日，双方又签订《补充协议》，约定：如被告在2018年5月20日前未能将报建手续办齐，即时将《房地产合作开发项目合同书》终止。上述合同书及补充协议签订后，被告至今仍未能办理任何报建手续，房地产合作开发项目没有任何进展。原告认为，双方签订的《房地产合作开发项目合同书》及《补充协议》，约定由原告提供土地，被告出资建设，进行商品房地产开发建设，由于涉案土地属集体建设用地，该合作开发属集体建设用地使用权出让。根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第五条规定“通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用她不得用千商品房地产开发建设和住宅建设。”第十二条规定“集体建设用地使用权出让，是指农民集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向农民集体土地所有者支付出让价款的行为。以集体建设用地使用权作价入股（出资），与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同集体建设用地使用权出让。”首先，集体建设用地使用权的流转要向市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明，而双方并无按法律规定办理流转手续。其次，该集体建设用地使用权的流转没有参照国有土地使用权公开交易的程序和办法通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。最后，通过出让方式获得的集体建设用地使用权不得用于商品房地产建设，双方在该土地上合作开发房地产项目，违反法律禁止性规定。因此，双方的《房地产合作开发项目合同书》、《补充协议》应属无效合同。现向法院提起诉讼，请求法院维护原告的合法权益。被告袁建图辩称：请求法院驳回被答辩人的全部诉讼请求，理由如下：一、被告与原告于2015年8月6日签订的《房地产合作开发项目合同书》是合法有效的合同，双方均应按照该合同约定全面履行各自义务。1、原、被告于2015年8月6日签订的《房地产合作开发项目合同书》是双方经友好协商自愿订立的，不存在导致合同无效的情形，依法属于合法有效的合同。2、原告以涉案合同违反《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、《广州市集体建设用地使用权流转管理办法》的规定而主张涉案合同无效是无法律依据的。首先，根据《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”以及根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。”根据上述规定，违反全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规的效力性强制性规定的情形，才会导致合同无效。而《广东省集体建设用地使用流转管理办法》是地方政府规章，《广州市集体建设用地使用权流转管理办法》地方规范性文件，不得作为认定合同无效的依据。3、本案涉案合同并非是对涉案土地进行商品房地产开发建设，而是进行酒店项目建设。根据被告提供的证据广州市规划局出具的《关于修建性详细规划方案的复函》（穗规批[2010]223号），该复函己明确涉案土地批准的建设项目是酒店项目，并非原告主张的进行商品房地产开发建设。另外，原告主张是进行商品房地产开发建设，应对其主张提供证据，而不能单纯凭涉案合同上的一些表达不准确的字眼来主张，但原告并无证据证明，因此，对于原告主张的进行商品房地产开发建设不应采信。4、双方的涉案合同的内容也并没有违反《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、《广州市集体建设用地使用权流转管理办法》的规定。退一步讲，假如涉案合同有违反上述规定的情形，但上述规定也仅仅是管理性规定，并非效力性规定，而且上述规定仅仅是地方政府规章及地方规范性文件，均不能作为认定合同无效的依据。综上所述，涉案合同应是合法有效的，双方均应严格遵守。二、原告并无将涉案合同合作项目的材料移交给被告，因此，被告要求原告归还材料的诉讼请求不应支持。三、本案中，原告没有履行涉案合同约定的清理场地的义务，原告构成违约，因原告的违约行为，导致涉案土地上仍有违章建筑物，而因违章建筑的存在从而导致原告无法办理涉案土地的相关报建手续，原告应承担违约责任。经审理查明：2017年7月27日，广州市白云区黄石街江夏村第三经济合作社黄泥塘地块编号为：【(91)穗城规地1686号】项目经过原告的股东代表及支委表决通过，会议记录中载明合作项目性质为合作建房和土地流转。2015年8月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房地产合作开发项目合同书》，约定：根据双方和自优势及双方共同发展的意愿，现将广州市白云区黄石街江夏村第三经济合作社黄泥塘地块编号为：【(91)穗城规地1686号】的14500平方米的土地与袁建图合作开发；甲方出地将上述项目土地，共同开发，乙方出资建设；乙方负责本合作项目的全部资金投入开发建设，包括：城市基础设施配套费、村镇基础设施配套费、人防费等全部政府有关部门收费，按图施工建筑费，通水、通电、电梯、花园、绿化、道路、围墙、牌坊、策划广告、销售等费用。注：签定合作合同后所有费用，报建费和土地流转的一切费用由乙方负责；甲方出地所占比例以规划局出具的容积率为准，如：容积率2.1，甲方占15225平方米；容积率超过2.1以上，甲方占16225平方米；本项目开发乙方以毛坯房交房，二次装修甲乙双方自行决定，费用自行负责；建成的停车场面积甲方占35%，乙方占65%；项目管理：统一销售，销售定价根据市场行情甲乙双方商量确定，售楼款入该公司银行按揭帐户；售楼部、广告、策划等，直至销售都由乙方负责；甲方责任和义务：新公司成立后，股东和法人由甲方负责，房层建成后，甲方分得比例的房屋、商铺和停车位后，需将100%的公司股权转回给乙方；负责协助乙方办理报建手续，费用由乙方负责，负责社员签名人数达到法定人数，甲方分得所占比例的房屋、商铺和车位后，需将合作的房地产开发公司转回给乙方；负责政府关系协调及时办理该项目房屋预售证；负责清理场地；乙方责任和义务：负责施工期间的安全措施；负责报建手续及所有费用。房屋封顶后，用共同合作成立的新公司--广州市叁社房地产开发有限公司的公章及印鉴共同管理，此公司的公章及印鉴只能用于本合作项目的销售及本项目的事项。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定：甲方与乙方于2015年8月6日签订《房地产合作开发项目合同书》，现关于合同书增加补充协议，补充协议内容为如乙方在2018年5月20日前未能将报建手续办齐，即时将2015年8月6日签订《房地产合作开发项目合同书》合同即时终止。原告提交集体土地所有证[穗集有（2013）第10000011号]，载明土地所有权人为广州市白云区黄石街江夏村第三经济合作社农民集体，地号：440111006002JA00041；提交广东省企业基本建设投资项目备案证，显示项目名称：商业用房，项目申请单位：广州市白云区黄石街江夏村经济联合社，项目建设性质：新建，项目建设地点：广州市白云区黄石街江夏村经济联合社（土名：黄泥塘），主要建筑物：商业用房、写字楼，计划建设时间2009年12月，计划竣工时间2010年7月，备案项目编号：090111651910546。2010年8月6日，广州市规划局[穗规批（2010）223号]《关于修建性详细规划方案的复函》函复：白云区黄石街江夏经济联合社：你单位送审的白云区黄石公路北侧黄泥塘地段酒店项目修建性详细规划方案及有关资料收悉。根据《广州市城市规划条例》、《广州市城市规划管理技术标准与准则》、(91)穗城规地1686号《建设用地规划许可证》、穗规函(2009)9993号文的要求，经审查，原则同意现编制的修建性详细规划。具体函复如下：一、本地块为(91)穗城规地1686号《建设用地规划许可证》所指用地范围，用地性质为村经济发展用地(E62)，总用地面积14533平方米，其中可建设用地面积10754平方米，市政道路路位用地3779平方米。八、建筑设计必须符合国家现行建筑设计规范和广州市城市规划管理有关规定，且应另送城市规划部门审查。在申请用地范围内建设工程《建设工程规划许可讦》前应取得人防、环保、卫生防疫等专业管理部门意见，如涉及国家安全、航空限高、文物保护、名木古树、电力电信、地下管线、消防等问题应与有关专业主管部门联系，并按有关法律法规、设计规范办理。本修建性详细规划自批准之日起三年内未予以实施建没的自行失效。诉讼中，被告表示涉案地块因有违章建筑，无法办理规划报建手续，向本院提交了：1、2014年2月28日，广州市国土资源和房屋管理局窗口办文退案通知书：业务受理号：NGZ140213868371，业务名称：《建设用地批准书》变更，申请办理单位：广州市白云区黄石街江夏经济联合社，退案原因：用地单位向我局申请办理未竣工项目《建设用地批准书》延期业务，经查，市规划局于2010年8月6日《关于修建性详细规划方案的复函》（穗规批（2010）223号）规划批准建设酒店项目，与《建设用地批准书》批准建设厂房、停车场项目不一致，故作退案处理。请用地单位向我局申请单独办理《建设用地批准书》业务、2、2014年3月12日，广州市国土资源和房屋管理局窗口办文退案通知书：业务收文号：NGZ140310879525，办理业务：单独办理《建设用地批准书》，申请单位：广州白云区黄石街江夏经济联合社，项目地址：白云区黄石公安北侧黄泥塘地段，退案原因：该地块用地性质已由工业变更为村经济发展留用地，相关用地指标已重新明确，须按规定换发建设用地批准书，但立案资料中没有提供建设用地套图、建设用地批准书附图等图纸；根据我局白云区分局初审意见，该项目地块尚未动工建设，且市规划局核发的《关于修建性详细规划方案的复函》(穗规批(2010)223号)及白云区发改局核发的《广东省企业基本建设投资项目备案证》（备案项目编号：090111651910546）己过时效，请你社先行向规划、发改部门申请确认上述规划、立项文件的有效性，凭相关职能部门有效的批复文件再以单独办理《建设用地批准书》业务向我局申请办理有关用地手续。经质证，原告表示上述通知书上也没有记载退案原因是涉案地块有违章建筑。被告称有关部门口头答复其因涉案地块上有违章建筑，无法办理规划报建手续。庭审中，被告坚持认为涉案合同有效，要求继续履行合同，表示若合议庭认定涉案合同无效，其要求原告赔偿经济损失，但未向本院提交其经济损失的具体金额及依据。另，原、被告均确认双方曾在2012年针对涉案地块开发签订合作合同。被告表示其虽在2014年已经知道涉案地块规划报建手续有问题，但因原告承诺会协助被告办妥相关手续，故其与原告在2015年8月6日重新签订涉案合同，双方约定涉案地块用于酒店修建。原告表示双方签订合作开发合同书是将涉案地块用于商品房开发，并非用于酒店修建；被告应归还本合作项目的所有材料是指广州市白云区三社房地产开发有限公司的营业执照、税务登记证。被告抗辩称并未收到该材料。以上事实，有当事人提交的会议记录、房地产合作开发项目合同书、补充协议、集体土地所有证、广东省企业基本建设投资项目备案证、关于修建性详细规划方案的复函、退案通知书以及当事人陈述等证据证实。本院认为，涉案《房地产合作开发项目合同书》、《补充协议》项下地块产权人为广州市白云区黄石街江夏村第三经济合作社农民集体，属于集体土地，用地性质为村经济发展用地。本案的争议焦点是涉案《房地产合作开发项目合同书》、《补充协议》的效力问题。首先，原、被告约定共同合作开发建设，双方均确认广州市规划局《关于修建性详细规划方案的复函》载明涉案地块应用于酒店项目修建。但从涉案《房地产合作开发项目合同书》约定的内容看，合同中虽未明确开发建设的项目名称，但是内容表述原告可分“房屋、商铺和停车位”；同时原、被告约定房屋建成后的合作收益分配比例为原告出地所占比例以规划局出具的容积率为准；建成的停车场面积原告占35%，被告占65%。同时，《房地产合作开发项目合同书》约定项目建成后，统一销售，销售定价根据市场行情双方商量确定，售楼款入该公司银行按揭帐户；新公司成立后，股东和法人由原告负责，房层建成后，原告分得比例的房屋、商铺和停车位后，需将100%的公司股权转回给被告；原告负责政府关系协调及时办理该项目房屋预售证。其次，涉案地块项目系经过原告的股东代表及支委表决通过，2015年7月27日的会议记录中载明合作建房和土地流转。综上，结合全案证据，原、被告就涉案地块项目实际上是拟建房屋，属于房地产建设项目，退一步来说，即使涉案地块用于酒店项目修建，也属于房地产建设项目，故涉案《房地产合作开发项目合同书》、《补充协议》应视为原、被告合作开发房地产的权利义务协议。原、被告均无房地产开发资质，且从2014年3月12日广州市国土资源和房屋管理局窗口办文退案通知书可见，该项目地块尚未动工建设，市规划局核发的《关于修建性详细规划方案的复函》(穗规批(2010)223号)及白云区发改局核发的《广东省企业基本建设投资项目备案证》（备案项目编号：090111651910546）己过时效，现无证据证明自涉案《房地产合作开发项目合同书》、《补充协议》签订至今涉案地块的建设依法办理了相关规划报建手续。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，双方签订的《房地产合作开发项目合同书》、《补充协议》应为无效合同。被告主张合同合法有效的意见，不符合法律规定，本院不予采纳。根据法律规定，因合同无效，双方因合同取得的财物应相互返还。原告虽要求被告返还营业执照、税务登记证，但未提交证据证实被告持有上述证件，故对原告主张被告返还涉案合作项目的所有材料的诉讼请求，本院不予支持。被告虽主张合同无效的情况下要求原告赔偿其经济损失，但未表述其具体损失的金额及依据，故本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、广州市白云区黄石街江夏村第三经济合作社与袁建图于2015年8月6日签订的《房地产合作开发项目合同书》、《补充协议》无效；二、驳回广州市白云区黄石街江夏村第三经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费38800元，由广州市白云区黄石街江夏村第三经济合作社负担19400元，由袁建图负担19400元并于本判决生效之日起三日内向广州市白云区黄石街江夏村第三经济合作社支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李 方人民陪审员  梁继红人民陪审员  邓玉兴二〇一八年二月十一日书 记 员  胡嘉文