安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1502民初1439号原告:张翔，男，1994年5月3日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人（特别授权）：陈素健，安徽寻求律师事务所律师。被告：安徽红街商业运营管理有限公司，住所地安徽省六安市皖西宾馆附属楼，统一社会信用代码91341500781090183H。法定代表人：吴立煌，该公司总经理。委托诉讼代理人(特别授权):晏宗武,安徽皋城律师事务所律师。委托诉讼代理人(特别授权):耿甜甜,安徽皋城律师事务所实习律师。原告张翔与被告安徽红街商业运营管理有限公司（以下简称红街管理公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用普通程序，于2017年4月19日、2018年1月26日两次公开开庭进行了审理。本案第一次开庭，原告张翔的委托诉讼代理人陈素健、被告红街管理公司的委托诉讼代理人晏宗武、耿甜甜到庭参加诉讼。本案第二次开庭，原告张翔的委托诉讼代理人陈素健、被告红街管理公司的委托诉讼代理人晏宗武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张翔向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2016年9月9日签订的《红街租赁合同》及附件（庭审中变更为判令解除原告与被告于2016年9月9日签订的《红街租赁合同》）；2、判令被告返还租金240000元、物业费20196元、商铺保证金30000元、装修保证金10000元，赔偿原告停业损失每天3148元（自2016年12月15日开始至合同正式解除之日后六个月止）、装修损失529717元、评估费25000元、加盟投入费用78000元；3、本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告因加盟餐饮需租用被告位于六安市红街C区四层402的商铺，于2016年9月9日签订了《红街租赁合同》及其附件。按合同约定被告应提供建筑面积为935平方米的商铺，原告根据合同约定缴纳了第一期租金240000元、物业费20196元、商铺保证金30000元、装修保证金10000元。后原告立即聘请装修公司进行装修，装修结束后在试营业阶段，按规定向六安市金安区公安消防大队申报验收。经查验，六安市金安区公安消防大队认定该建筑装修面积为635平方米，消防备案不合格。不合格的原因系该商铺存在擅自增改建，与原建筑土建不符。原告即通知被告给以整改，但被告不予理睬，无法按照《红街租赁合同》的约定提供合格租赁房屋，现原告已按通知要求停业。被告作为出租方应提供合同约定的使用面积，且建成房屋应符合规划和设计图并经过验收合格，不应擅自增改建且将违法改建的部分对外出租，现由于被告的违约行为导致原告对租赁房屋装修后无法通过消防验收而不能继续使用，加盟店不能运营，全部加盟投入已无意义，商铺租赁合同的目的不能实现，已给原告造成巨大的经济损失。为此，特具状起诉，请求依法判决。被告红街管理公司辩称，1、原告是恶意诉讼。2、本案租赁合同不应该解除。原告没有通知我公司其承租的房屋消防验收不合格，原告没有对消防问题进行整改，也没有通知我公司对消防问题进行整改，且合同履行过程中的障碍已经解除。3、原告要求返还财产、赔偿损失没有依据。综上所述，请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原、被告所举的证据认定如下：一、对原告第一次开庭时所举的证据：对证据一原告身份证复印件、证据二被告工商登记信息复印件、证据三租赁合同一份和票据四张的三性，被告无异议，本院予以确认；对证据四消防验收不合格通知书的真实性，被告无异议，本院予以确认，对原告主张的“被告实际交付给原告租赁房屋面积为635平方米”的证明目的，因被告不予认可，且原告所举的该份证据不足以证明其主张的该项证明目的，故本院对原告的该项主张不予采信；对证据五消防备案凭证、证据八评估费票据三张的真实性，被告无异议，本院予以确认；对证据六装修合同、费用清单和收据八张，结合原告第一次开庭时所举的证据四、原告第二次开庭时所举的证据一、证据三以及原告方的陈述等，能够确认“被告将自建的房屋出租给原告而导致消防验收不合格”的事实，故本院对原告提交该组证据所主张的该项证明目的予以采信；对证据七价格评估报告书，因系单方委托评估，被告不予认可，且被告已申请重新评估，故本院对原告主张的“装修损失为529717元，停业损失为每天3148元”的证明目的不予采信；对证据九加盟合同一份和加盟费转账凭证复印件二张，因被告不予认可，且与本案无关联性，故本院不予确认。二、对被告第一次开庭时所举的房屋户(室)面积表的真实性，原告无异议，本院予以确认，但并不能由此证明被告实际交付给原告的租赁房屋建筑面积与合同约定的租赁房屋建筑面积935平方米相一致。三、对原告第二次开庭时所举的证据：对证据二六安市社会保险基金征缴管理中心出具的查询表，被告虽不予质证，但被告对此并未提供证据证实陈贤栋、徐应平不是其单位的员工，故本院对原告主张的“陈贤栋、徐应平系被告的员工”的证明目的予以采信；对证据一原告与被告的员工陈贤栋、徐应平关于被告违章搭建房屋如何处理的通话录音、证据三原告在餐厅停业之后向被告发出的短信截屏，被告虽持有异议，但该证据能够证明“被告交付给原告的租赁房屋中有被告自建部分，因被告自建房屋而导致原告装修的六安市金安区锅上锅下餐厅建设工程经消防验收不合格，致使该餐厅停业，原告将消防验收不合格的情况反馈给被告并要求被告处理”等事实，故本院对该两份证据予以确认并采信；对证据四红街C#04层北侧张翔承租面积成果报告，能够证明被告实际交付给原告租赁的房屋建筑面积为860.42平方米（其中被告自建房屋建筑面积为199.55平方米），本院对该证据予以确认；对证据五测绘费票据的真实性，被告无异议，本院予以确认；对证据六加盟费收据二张，因被告持有异议，且与本案无关联性，本院不予确认。四、对被告第二次开庭时所举的证据：对证据一关于同意红街C楼四层北端建设临时用房的函的真实性，本院予以确认，但不能由此确认被告交付给原告承租的房屋已经消防验收合格或被告未构成违约；对证据二安徽财信资产评估事务所（普通合伙）出具的说明及资产评估报告，虽然原、被告对该资产评估报告均持有异议，但双方对此并未举证证明评估程序违法、评估结论依据不足或该资产评估报告不能作为证据使用的情形，故本院对该资产评估报告的三性予以确认并采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月9日，原告张翔(乙方)与被告红街管理公司(甲方)签订一份《红街租赁合同》。该合同约定:甲方将位于六安市红街C区四层402号商铺租给乙方使用，建筑面积935平方米；商铺设备设施处于正常使用状态；该商铺租赁期限为2016年9月15日起至2019年12月14日止（2016年9月15日至2016年12月14日为装修期）；乙方承诺按甲方划行规市和规定业态经营，具体经营类别为餐饮，品牌名称为锅上锅下；第一期租金总额为240000元，使用期限自2016年12月15日起至2017年12月14日止，于签订本合同之日一次性付清；第二期租金总额为252000元，使用期限自2017年12月15日起至2018年12月14日止，于2017年9月15日前一次性付清；第三期租金总额为269640元，使用期限自2018年12月15日起至2019年12月14日止，于2018年9月15日前一次性付清；乙方如逾期支付租金、物业费等任何费用，甲方将停止相关物业服务并有权收回商铺另行租赁；乙方所交纳的履约保证金作为本合同的履约保证，合同期满后方可无息退还，若乙方中途离场，则履约保证金不退还；乙方若离场，甲方不承担乙方的装修等任何费用；正常营业时间内，乙方不得随意闭店，若闭店时间超过3日，则甲方有权停止相关物业服务并收回商铺另行租赁，由此造成的任何损失由乙方全部承担；合同签订当日乙方需向甲方交纳30000元履约保证金；乙方承诺遵守双方另行签订的《红街运营管理合同》的约定和《红街商业运营管理办法》的规定；乙方承诺遵守双方另行签订的《红街前期物业管理服务合同》的约定和《红街物业管理临时规约》的规定；甲方向乙方按商铺建筑面积每平方米每月1.8元收取物业服务费；在本租赁合同履行期间，乙方不得以任何理由要求甲方减免租金、物业服务费等；乙方迟延交付租金及乙方其他违约行为，乙方交纳的保证金抵作违约金，甲方不予退还；《红街运营管理合同》、《红街前期物业管理服务合同》为本合同的当然条款。同日，原告与被告签订《红街运营管理合同》、《红街前期物业管理服务合同》，并约定《红街商业运营管理办法》为《红街运营管理合同》具体内容的补充与完善，《红街物业管理临时规约》、《红街商铺装饰装修管理办法》、《红街消防安全承诺书》视为《红街前期物业管理服务合同》有效组成部分。合同签订当日，原告支付给被告第一期租金240000元（2016年12月15日至2017年12月14日）、履约保证金30000元、装修保证金10000元、物业费20196元（2016年9月10日至2017年9月9日）。后原告组织人员对租赁的商铺进行装修。2016年11月23日原告经营的六安市金安区锅上锅下餐厅开始试营业。2016年12月14日，原告就六安市金安区锅上锅下餐厅建设工程向六安市金安区公安消防大队申报竣工验收消防备案。2017年1月11日，六安市金安区公安消防大队作出六金公消竣查字[2017]第0001号建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书，认为六安市金安区锅上锅下餐厅工程装修面积为635平方米，主要使用功能为餐饮，综合评定该工程竣工验收消防备案检查不合格，主要存在的问题是该场所部分建筑构件非所在建筑原土建建筑构件，并要求“对上述问题进行整改，整改后申请复查，未经检查合格，工程不得投入使用，已经使用的，应当自即日起停止使用”。原告收到上述通知书之后通知被告对消防不合格的问题给以处理未果。自2017年1月17日起，原告经营的六安市金安区锅上锅下餐厅停业至今。经六安市金安区锅上锅下餐厅委托评估，安徽志弘价格评估有限公司于2017年2月28日出具《评估报告书》认为：六安市金安区锅上锅下餐厅因停业造成的直接财产损失价值为529717元，因停业造成的平均每天的预期收益为3148元／天。原告因评估而支付评估费25000元。本案审理期间，原告申请对被告交付的由原告租用的房屋面积进行测绘。经本院委托的六安蓝天房地产测绘有限公司于2018年1月10日出具的《红街C#04层北侧张翔承租面积成果报告》认为：原告承租的房屋建筑面积为860.42平方米（其中被告自建房屋建筑面积为199.55平方米）。原告因测绘而支付测绘费1376.67元。同时，被告在本案审理期间申请对六安市金安区锅上锅下餐厅的停业损失、装修损失进行重新评估。经本院委托的安徽财信资产评估事务所（普通合伙）于2017年9月26日出具的《资产评估报告》认为：六安市金安区锅上锅下餐厅房屋装修损失为284048.19元；委托方及被评估单位未提供六安市金安区锅上锅下餐厅经营期间的财务资料，评估人员无法对停业损失进行评估。2017年8月1日，六安市城乡规划局向六安世纪房地产开发有限公司出具《关于同意红街C楼四层北端建设临时用房的函》，主要内容为“你单位申请已收悉，经2017年7月13日局业务会研究，并经现场公示无异议。原则同意你单位将红街C楼四层北端天井采用铝单板进行封顶，作为临时用房，临时用房总建筑面积约190㎡”。本院认为，原告张翔与被告红街管理公司所签订的《红街租赁合同》不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行。原告已依约履行了第一期租金240000元、履约保证金30000元、装修保证金10000元、物业费20196元的付款义务，但被告实际交付给原告承租的房屋建筑面积仅为860.42平方米（其中被告自建房屋建筑面积为199.55平方米），由于被告自建房屋即该部分建筑构件非所在建筑原土建建筑构件，从而导致原告装修的六安市金安区锅上锅下餐厅建设工程经消防验收不合格，致使该餐厅自2017年1月17日起而停业至今，且原告在收到消防验收不合格通知书之后通知被告对消防不合格的问题予以处理未果，六安市金安区锅上锅下餐厅建设工程至今也未经消防验收合格，故应确认被告提供给原告的租赁房屋不符合双方约定的租赁物的使用用途，被告的上述行为已明显构成违约。因被告的违约行为导致原告对租赁房屋装修后无法通过消防验收而不能使用和收益，致使原告签订合同的目的无法实现，故原告要求解除与被告签订的《红街租赁合同》，由被告返还租金240000元、物业费20196元、履约保证金30000元、装修保证金10000元，本院依法予以支持。根据安徽财信资产评估事务所（普通合伙）出具的《资产评估报告》，六安市金安区锅上锅下餐厅房屋装修损失为284048.19元，本院对此予以确认并应由被告对原告该项经济损失予以赔偿。因原告未提供六安市金安区锅上锅下餐厅经营期间的财务资料，致使评估机构无法对该餐厅停业损失进行重新评估，故原告诉请被告赔偿停业损失，依据不足，本院不予支持。原告主张的评估费25000元，因《评估报告书》与重新评估结论不一致，故依法应由被告承担10000元，原告自行承担15000元。原告要求被告赔偿加盟投入费用78000元，因该项诉请与被告的违约行为无直接的关联性，故本院不予支持。被告辩称“合同不应当解除，原告要求返还财产、赔偿装修损失及评估费没有依据。”，其抗辩主张不能成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告张翔与被告安徽红街商业运营管理有限公司于2016年9月9日签订的《红街租赁合同》；二、被告安徽红街商业运营管理有限公司返还给原告张翔租金240000元、物业费20196元、履约保证金30000元、装修保证金10000元合计300196元，款于本判决生效之日起十五日内付清；三、被告安徽红街商业运营管理有限公司赔偿原告张翔装修损失284048.19元，款于本判决生效之日起十五日内付清；四、驳回原告张翔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15460元，由原告张翔负担4630元，被告安徽红街商业运营管理有限公司负担10830元；评估费25000元，由原告张翔负担15000元，被告安徽红街商业运营管理有限公司负担10000元；测绘费1376.67元，由被告安徽红街商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审 判 长  殷向阳审 判 员  马开功人民陪审员  方绪勇二〇一八年二月九日书 记 员  李伟龙附本案相关法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。