上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初37019号原告：贾兆惠，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：徐志文(系原告之子),住同上。委托诉讼代理人：叶剑，上海市华天成律师事务所律师。被告：张金林，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：韩柏松，上海翰浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙森，上海翰浩律师事务所律师。原告贾兆惠与被告张金林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月21日立案受理，原由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判,后依法组成合议庭适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告贾兆惠及其委托诉讼代理人徐志文、叶剑，被告张金林及其委托诉讼代理人韩柏松、孙森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求被告协助办理上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续。事实和理由：2013年9月29日，原、被告签订《动迁房预售预购合同》(以下简称预购合同),原告向被告购买上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，总房价为90万元。被告于2014年1月将房屋交付给原告，原告装修后居住至今。原告按合同约定已向被告支付房款86万元，被告将房地产权证、动迁安置协议等原件都交给原告保管。按合同约定，在涉案房屋可以上市交易时，原、被告应前往房地产交易中心办理房屋产权过户手续。现涉案房屋已符合上市交易条件，然被告却失踪，原告无法联系到被告，故向法院提起诉讼请求。诉讼中，原告表示，在合同履行过程中，被告擅自向房地产登记部门挂失了房地产权证。双方签订的合同第十一条约定如果被告擅自挂失房产证，应当承担房屋总价款30%的违约金。故增加诉讼请求：要求被告支付违约金27万元。被告辩称：2013年9月，被告在经营服装生意时缺乏资金，通过一个叫“小毛头”的人介绍认识了上海XX房地产经纪事务所的陈某某。陈某某表示可以用涉案房屋出租的方式借钱。起初，原、被告签订了一份租赁合同，被告分三次从原告处直接拿到65万元现金。原告称出借金额较大，为了保证这笔借款能够归还，要求被告将涉案房屋的动迁安置协议、被告的户口簿、身份证交给原告。双方约定借期为5年，但没有谈借款利息。至2016年，被告做生意又亏本，再次向原告借款1万元并出具了收据。在本案诉讼中，根据原告提供的银行账户尾号为6501，户名为张金林的银行账户，经被告查询发现该账户的开户日期竟然是原告提起本案诉讼的时间，该账户并非被告本人申请开设。账户的交易明细显示，转入该账户的钱款或被取现，或转至陈某某的银行账户。原告提供的预购合同及房款收据并非被告签名，被告从未有出售涉案房屋的意愿。不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年8月31日，被告张金林作为被征收人(协议乙方)，与拆迁人上海市杨浦区住房保障和房屋管理局(协议甲方)签订一份《上海市国有土地上房屋征收补偿安置协议》，协议约定，甲方征收乙方承租的杨浦区XX村XXX号房屋，被征收房屋价值补偿款计866,622.13元；甲方提供给乙方产权调换房屋2套，总建筑面积148.40平方米，分别为浦江x号地块施工编号XX独立单元XX室(建筑面积76.48平方米，即涉案房屋)、XX路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积71.92平方米)。该协议乙方落款有张金林的签名(签名无连笔)，并加盖被告的方形印章。此后，张金林在动迁办公室签订一份《订房回执》，该回执内容是张金林向动迁办公室订购涉案房屋。回执的订房人落款处签署了“张金林”的姓名(连笔签名)，并加盖了被告的长形印章。原告向本院提供了日期为2013年9月29日，关于涉案房屋的《预购合同》，出售方即甲方为张金林(身份证号XXXXXXXXXX********)，买受人即乙方为贾兆惠(身份证号XXXXXXXXXX********)，丙方即居间方为上海XX房地产经纪事务所。合同主要内容为：甲方分得一套动迁安置房，甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋总价为90万元；乙方于2013年9月29日前向甲方支付55万元作为首付款(含定金)；双方签订本合同后于进户当天，乙方支付第二笔购房款30万元，留尾款5万元，待房屋产权交易过户时交付给甲方。双方于签订预购合同后甲方将房屋腾空交付给乙方。在交易限制期满后，双方共同至闵行区房地产交易中心办理产权变更登记(过户)手续，完成房屋过户手续的当日，乙方将尾款5万元交付给甲方。甲方签署相应收据给乙方。交易中所产生的契税、印花税、交易手续费由买方承担；甲方保证在今后该房屋办理房地产权时，只报送张金林一人材料，房地产权证上只写张金林一人名字。合同第十一条约定：甲方在房地产管理部门颁发房地产权证后，须在五日内将房产证及密码交付给乙方收存。甲方将房地产权证交付给乙方后，在过户给乙方前的任何时间内，除非经乙方书面要求，不得以任何理由、任何方式向房地产管理部门申报挂失。除乙方书面提出挂失房产证请求外，甲方的任何申报挂失或声明遗失房产证的行为均构成违约，除应撤销挂失申报或遗失声明外，须向乙方支付该房屋总价款30%的违约金。合同另约定：房屋交付乙方后，该房屋的所有收益即归乙方享有，甲方不得要求分享；交易限期满后，该房屋过户至乙方或乙方指定的人(如乙方子女或父母)名下，属于乙方自家内部事务，甲方不得干涉。甲方须予以无偿配合办理过户手续。合同对其他事项亦作了约定。合同甲方落款处签署了“张金林”的姓名(连笔签名)，乙方处由原告签名，居间方在丙方落款处盖章。原告分别于2013年9月29日、10月31日、11月23日通过招商银行分别转账55万元、10万元、20万元至被告张金林的银行账户。原告提供了一份日期为2013年9月29日的55万元房款的收款收据，收款人落款处签署“张金林”(连笔签名)、2013年10月31日的10万元房款收据，落款签署“张金林”(书写无连笔)、2013年12月12日的20万元房款收据，落款签署“张金林”(连笔签名)。2013年11月21日，由拆迁人上海市杨浦区住房保障和房屋管理局、拆迁实施单位上海市杨浦XX房屋征收事务所有限公司等单位开具的涉案房屋的《配套商品房供应单》的购房人签名处签署了“张金林”的姓名(连笔签署)，并加盖张金林的长形印章。2014年1月，被告将涉案房屋交付给了原告，原告即进行装修并入住至今。被告将征收补偿安置协议、订房回执单原件等材料交给原告保管。2015年6月12日，被告张金林作为买方，涉案房屋开发商上海XX置业有限公司作为卖方，双方签订了《上海市商品房出售合同》，合同约定由被告购买涉案房屋。在该合同的乙方即买方落款处签署了“张金林”的姓名(连笔签名)，并加盖了张金林的方形印章。2016年2月22日，被告向原告借款1万元。原告向本院提供了1张1万元的借据，借款人落款签署“张金林”(连笔签名)。2016年2月22日下午，被告张金林至上海市闵行区房地产交易中心办理涉案房屋产权登记手续。在《上海市房地产登记申请书》的受让人签名处签署“张金林”姓名(连笔签名)。在上海市闵行区房地产登记处开具的《房地产登记收件收据》的申请权利人落款处签署了“张金林”的姓名(连笔签名)。2016年3月8日，被告张金林取得涉案房屋的产权登记，成为该房的产权人。被告取得涉案房屋产权证后，将产权证原件交给了原告保管。2016年11月12日，被告张金林至闵行区房地产登记处填写了一份《刊登房地产权证、登记证明灭失、遗失声明申请书》，申请涉案房屋的产权证遗失。该申请书中签署了“张金林”的姓名(连笔签名)。在申请补证的《上海市不动产登记申请书》的申请人的两处签名均签署了“张金林”的姓名(连笔签名)。庭审中，张金林确认其中一处签名为其本人签署。在补办产证时，张金林向闵行区房地产登记处提供了其本人的《临时居民身份证》复印件，该复印件上签署了“张金林”的姓名(其中“林”字连字笔)，张金林确认该签名为其本人签署。现原告以诉称理由诉至本院。在第一次庭审中，被告表示其与原告之间是借款关系，先后共计收到借款66万元。在第二次庭审中，被告又表示其实际收到借款仅32万元。在第一次庭审后，本院向被告询问本案相关情况，被告表示，其向原告借款66万元，其仅出具了一张借款金额为1万元的借条，其他借款均没有出具借条。其中的65万元均由原告以现金方式分三次，分别为35万元、20万元、10万元支付给被告。第一次办理产权证时是由原告陪同被告一起办理。之后被告由于做生意亏本，故想将涉案房屋出售，准备先还清原告的借款，因此其补办了涉案房屋的产证。在第二次庭审中，被告当庭表示，挂失产证的手续由其本人办理。对于原告提供的以及本院调取的所有连笔签署“张金林”姓名的证据，被告均否认签名的真实性。被告向本院提供了一组户名为张金林，招商银行帐号XXXXXXXX********(尾号6501)的交易明细，记录显示：贾兆惠于2013年9月29日转入该账户55万元，同日该账户的35万元转出至案外人陈某某的名下。贾兆惠于2013年10月31日转入该账户10万元，同日该账户的10万元转出至陈某某名下。贾兆惠于2013年11月23日转入该账户20万元，同日该账户的10万元转出至被告表姐侯静的名下。次日，该账户的10万元转出至侯静名下。另查，涉案房屋开发商于2014年12月取得包括涉案房屋在内房地产大产证。以上事实，由原告提供的涉案房屋的产权登记信息、预购合同、收款收据和借条、原告的银行账户交易明细、征收补偿安置协议、订房回执、被告与上海XX置业有限公司签订的商品房出售合同、涉案房屋产权证，被告提供的尾号为6501的招商银行账户交易明细，本院调取的被告张金林在2016年2月22办理产权登记的收件收据、配套商品房供应单、房地产登记申请书，被告申请产证遗失的声明及补办产证的房地产登记申请书、收件收据、临时居民身份证复印件，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，本案的争议焦点在于，原、被告之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。原、被告之间无任何身份关系，在2013年9月前双方互不相识。按被告所述，双方之间是借款关系，被告向原告借款。按常理，双方之间无任何互相信任的基础，数十万元钱款对常人而言属于数额巨大。如果原告向被告提供数十万元的借款，必会先行签订借款合同。即使双方不签署借款合同，原告提供每一笔借款时，理所当然的要求被告出具借条。而按被告所述其仅在2016年2月22日向原告借款1万元时，出具了借条，却在此前向原告借款数十万元钱款时竟然不出具借款，此举严重违背常理。如果原、被告之间的借款关系，通常是一次借款，不可能由出借方分批提供借款。况且，对于数十万元的借款，被告表示双方均没有约定具体的还款日期，更没有约定借款利息，这种陈述违背社会常理。因此，被告表示原、被告之间是借贷关系的抗辩意见，本院不予采信。相关涉及签署“张金林”姓名的证据中，“张金林”的签名存在两种书写风格，即连笔签名、不连笔签名。预购合同是连笔签名，及2013年9月29日、11月23日的房款收据、1万元的借条中的“张金林”之签名均为连笔签署，2013年10月31日的房款收据中“张金林”之签名为不连笔签署，被告对上述签名的真实性均不予认可。然而，在订房回执、配套商品房供应单、商品房出售合同、以及办理以被告为产权证的涉案房屋产权登记手续、被告的产权遗失申请及补办产证的相关材料中，被告的签名大多是连笔签署。更何况，在订房回执、配套商品供应单、商品房出售合同的“张金林”签名旁边均加盖了张金林的个人印章，被告在庭审中认可印章的真实性。在本案证据中所有以连笔签署“张金林”的笔迹完全一致。动迁补偿过程中的相关手续由被告张金林本人办理，涉案房屋买卖及过户手续，亦由被告本人与上海益恒置业有限公司签订买卖合同，并由被告本人至房地产登记处办理相关手续。在房地产登记处办理产权证遗失的声明及补办产证时的相关手续亦由被告亲自办理，上述手续中的相关“张金林”的签名亦是连笔签署，现被告却否认办理上述手续中的连笔签名系其本人签名，明显有违诚信。本案中，被告未向本院如实陈述本案的真实事实，对于被告的辩称意见，本院不予采信。原告提供的预售合同中“张金林”的签名与被告在办理上述手续中的连笔签名相一致，本院认定原、被告就涉案房屋存在买卖合同关系，原告已按合同约定支付了相关房款，被告已出具了收据，而且被告也将动迁的相关资料、房地产权证等原件交付给原告，故房屋买卖合同内容应当是双方真实意思表示，内容合法有效。被告曾向本院申请对证据中不连笔签署的“张金林”之签名进行笔迹鉴定，但本院认为，根据上述分析，可以认定原、被告之间存在买卖合同关系，无需笔迹鉴定。综上所述，现原告要求被告办理涉案房屋产权过户手续的请求，于法有据，本院予以支持。在办理过户手续过程中，所应缴纳的相关税费由原告负担。被告除收到原告85万元房款外，另向原告借款1万元，现原告将此房折抵为房款，亦无不当。房屋总价款为90万元，原告尚需再支付被告购房款尾款4万元。合同约定在办理过户手续时，原告应当支付尾款。故此笔尾款4万元由原告在被告协助办理涉案房屋过户手续的当日支付给被告。关于原告主张27万元的违约金，按合同约定，被告将涉案房屋产权证交付原告保管后，未经原告同意不得擅自挂失补办产权证。然而，被告明知产权证保管于原告处的情况下，却于2016年11月12日擅自至房地产登记处挂失了涉案房屋产权证并申办了新的产权证，被告此举极不诚信，确已构成违约。被告此举可以视为其不愿继续买卖合同将房屋出售给原告。按合同约定，被告应当承担总房价款30%的违约金。但鉴于违约金不仅具有惩罚性功能，还兼具有补偿性功能，在原告未能充分举证其因被告挂失补办产权证而造成原告的具体损失金额的情况下，原告主张27万元的违约金过高，本院酌情调整至5万元。关于被告辩称其仅收到原告32万元借款的意见，原告提供了被告的收条和借款以及三笔共计85万元的银行转账凭证，足以证明原告向被告付款的事实。至于被告的银行账户内的资金流转至其他人的账户，与原告无关。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、被告张金林于本判决生效之日起十日协助原告贾兆惠办理上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续，将此房屋的产权过户至原告贾兆惠名下。在办理房屋产权过户手续中所应缴纳的相关税费均由原告贾兆惠负担；二、原告贾兆惠于被告张金林协助办理产权过户手续之日支付被告张金林购房款人民币4万元；三、被告张金林于本判决生效之日起十日内偿付原告贾兆惠违约金人民币5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币15,330元，财产保全费5,000元，合计20,330元，由被告张金林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟人民陪审员  徐铭权人民陪审员  石定伟二〇一八年八月十三日书 记 员  陈晓燕附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。