重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0107民初26410号原告：李正辉，男，汉族，1973年10月1日生，住重庆市九龙坡区。原告：邓维燕，女，汉族，1979年6月12日生，住重庆市九龙坡区。二原告共同委托代理人：阎凯，重庆承业律师事务所律师。二原告共同委托代理人：余扬，重庆承业律师事务所律师。被告：重庆港奥置业有限公司，住所地重庆市九龙坡区黄杨路****附**，统一社会信用代码9150000059853649A。法定代表人：马军，职务总经理。委托代理人：龚建钊，重庆迈纵律师事务所律师委托代理人：何勤，男，汉族，1982年12月28日生，住重庆市江**，系公司员工。原告李正辉、邓维燕诉被告重庆港奥置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年12月1日立案受理后，依法由审判员张瑜适用简易程序于2018年2月26日公开开庭进行了审理。二原告委托代理人阎凯与被告委托代理人龚建钊、何勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李正辉、邓维燕诉称：2014年6月11日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，由原告购买被告位于九龙坡区华福大道北段xx号商铺，房屋成交金额为1780332元。原告已支付全部房款。被告在销售中用户外广告、沙盘模型、宣传资料、网站广告、现场销售人员口头承诺等形式，向原告明确承诺通过招商引进大型超市，大型超市将会为所购商铺带来可观的人流，创造商机，原告因此购买了商铺。原告近期才知晓重庆市工商局于2016年12月6日对被告以虚假广告为由罚款三十万元。被告承诺的大型超市并未入驻，导至商铺附近人流稀少，商机全无，完全不匹配购房合同所表征的市场价值。原告因被告的虚假广告作出错误的意思表示，被告的行为构成合同欺诈，给原告造成巨大损失，依照《合同法》的规定，原告提出请求：一、判决将《重庆市商品房买卖合同》中约定的建筑面积单价由20898.37元/平方米变更为16718.69元/平方米，房屋总价款由1780332元变更为1424265.6元；二、被告返还差价款356066.4元；三、被告从2014年6月11日起按银行同期贷款利率支付356066.4元的利息至被告付清之日止。被告重庆港奥置业有限公司辩称：民法总则148条已废除变更权，原告要求变更价款没有依据；涉案商品房买卖合同是原告基于对商铺质量、价格、、地段交通等因素综合考虑后订立的，超市是否入驻并非关键性因素，且双方于合同中约定了商铺的具体信息，原告并未因被告的广告而对商铺的信息产生错误认识，故合同是原告的真实意思表示，合同约定的价格不存在不公，合同价款不应作调整；工商行政部门认定被告虚假广告是从行政管理的角度作出的，并不等同于合同法规定的欺诈，被告并不存在欺诈的行为；被告已于2015年11月13日前将商铺交原告使用，原告的起诉已超过除斥期。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年6月11日，原告李正辉、邓维燕与被告重庆港奥置业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于重庆市九龙坡区华福大道北段xx号房屋，房屋建筑面积85.19平方米，套内面积81.93平方米，建筑面积单价为20898.37元/平方米，成交金额为1780332元。房屋应当于2015年3月30日前交付使用。在合同补充协议附件五中，双方约定原告在签订合同时支付首付款890332元，其余房款以按歇贷款方式支付。合同签订后，原告按约履行了支付房款的义务，被告于2015年5月19日将房屋交付给原告。2016年12月6日，重庆市工商管理局九龙坡区分局作出九工商经处字(2016)56号行政处罚决定书，认定被告在销售奥园国际城的商业项目中，在重庆永辉超市并未签约入驻的情况下，擅自在广告中大力宣传“永辉超市进驻奥园国际城”、“永辉来啦”、“零售巨头永辉超市即将盛大开业”等，并在沙盘上插上“永辉超市”的指示牌，标注“永辉超市”的位置，其行为违反了《广告法》的相关规定，构成虚假广告，并对被告处以三十万元的罚款。审理中，原告向法庭举示三份公证书，该公证书系对被告在搜狐焦点、安居客、腾讯房产等网站中对涉案楼盘的宣传信息进行的证据保全，公证书载明的网页查询时间为2017年12月8日，拟证明被告至今仍通过互联网持续的对超市入驻情况等进行虚假宣传，且被告在不同时期虚假宣传的超市名称也有变化。被告对公证书的真实性无异议，但认为公证内容系网站自行宣传，宣传内容并未取得被告授权。被告向法庭举示重庆永辉超市有限公司《关于租赁重庆奥园国际城负一层商务条件回函》，拟证明被告在进行广告宣传之前已经与永辉超市就超市入驻进行过洽谈并达成初步意向。原告认为该回函表明超市是否入驻仍在磋商，具有不确定性，而被告对外宣传超市即将盛大开业等肯定性表述，属于虚假宣传。原告在审理中陈述：原告于2017年才知晓被告因虚假广告被处以行政处罚的相关情况，故原告于2017年12月1日起诉并未超过除斥期间；与本案原告同时起诉的还有另外12户购房者，13户商铺与被告宣传的永辉超市的位置由近至远形成价格由高到低的态势，与超市入口的距离远近影响了房价的40%，原告要求按20%调低商铺的价格。被告陈述：除斥期应当从原告接房之日起计算，原告的起诉已经超过一年的除斥期；本案应适用《民法总则》的规定，原告不享有变更权，其要求变更合同价格无法律及事实依据；被告所售商铺众多，现诉讼中涉及的13户商铺的价格不能体现任何定价原则，原告主张的调价没有依据；被告在进行广告宣传之前已经与永辉超市就超市入驻进行过洽谈并达成初步意向，且奥园国际城的商铺中仍规划有超市的位置，被告也一直在招商中。上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、购房发票、九工商经处字(2016)55号行政处罚决定书、永辉超市的回函、业主收楼证明书、当事人陈述等在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为：当事人在民事活动中应当遵守诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。被告在销售奥园国际城商铺的过程中，多处用广告形式表述永辉超市已进驻奥园国际城。虽然被告举示了相应的证据证明其曾与永辉超市洽谈合作，并表示商铺中仍规划有超市的位置，但至本案庭审结束时，永辉超市仍未入驻奥园国际城。被告在销售中宣传不实，以虚假广告的方式销售房屋，致使原告在购买商铺时对商铺的市场价值、升值空间等产生认识上的偏差，其行为违反诚实信用原则，是错误的。关于原告起诉是否超过除斥期间的问题。《合同法》第五十五条规定“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭”。被告的广告宣传行为于2016年12月6日被相关行政主管部门认定为虚假宣传，原告认为其在此之后才知晓受到被告欺骗的情况，故原告于2017年12月1日起诉尚未超过除斥期间。关于原告是否享有变更权的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定“一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为受欺诈方有权请求人民法院或仲裁机构撤销”。根据该规定，即使当事人因对方的欺诈作出违背真实意思的表示，也只能要求撤销该法律行为。因《中华人民共和国民法总则》规定的内容已覆盖了《中华人民共和国合同法》关于受欺诈行为效力的规定，因此本案审理中按新法优于旧法的原则，适用《民法总则》的规定。故二原告以《合同法》的规定要求变更与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》中的房屋价款，并返还差价款356066.4元的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十八条、《中华人民共和国合同法》第五十五条之规定，判决如下：驳回原告李正辉、邓维燕的全部诉讼请求。本案案件受理费3395元，由原告李正辉、邓维燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审判员  张瑜二〇一八年八月二十日法官助理杨光书记员杨扬