山东省潍坊市奎文区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0705民初4296号 原告：潍坊美爵餐饮管理有限公司。 法定代表人：郭静，总经理。 委托诉讼代理人：孙洪涛，山东潍滨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丽丽，山东潍滨律师事务所律师。 被告：山东天翔集团有限公司。 法定代表人：王万全，董事长。 委托诉讼代理人：王檑，该公司职工。 委托诉讼代理人：杜辉，山东衡源律师事务所律师。 原告潍坊美爵餐饮管理有限公司与被告山东天翔集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潍坊美爵餐饮管理有限公司委托诉讼代理人孙洪涛、王丽丽，被告山东天翔集团有限公司委托诉讼代理人王檑、杜辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告潍坊美爵餐饮管理有限公司向本院提出诉讼请求：请求确认原、被告双方签订的房屋租赁合同已于2017年9月30日解除。事实与理由：2015年12月29日，原被告签订“房屋租赁合同”一份，原告租赁被告位于潍坊市奎文区民生东街19号房产-1-7楼及附属设施，面积约11138.10平方米，房产证号：潍房权证奎私字第××号。合同租赁期限2015年1月1日至2025年12月31日，共计11年。合同签订后原告依约交纳了租金。2017年8月29日，国网山东省电力公司潍坊供电公司在对原被告“房屋租赁合同”中的租赁物进行电检查时，作出“用电检查结果通知书”，该通知书载明:“高低压配电设施年久老化，虽能勉强运行，但随时会因设备自身原因停运，甚至会造成10kv供电线路跳闸，建议及时更换所有高低压设施，否则，由此造成的安全用电事故，由你单位负责。限期2017年9月30日前整改处理”原告在收到上述通知书后即刻告知被告，并要求被告按通知书要求进行整改。被告至今没有进行整改，同时被告在同原告签订租赁合同时，没有告知租赁物已经抵押及被潍坊市中级人民法院（2015）潍执字第156号执行案件查封的事实。被告的上述行为违反合同第十一条第二款第1、3项的约定和法律规定。因原告租赁被告的财产是经营酒店和客房，被告不对电力设备整改的行为，造成原告对租赁物无法进行正常的使用，以及造成原被告签订的房屋租赁合同处于不确定状态。基于被告的以上行为，原告起诉至贵院，请求人民法院依法裁判。 被告辩称，原告所诉没有事实和法律依据，原告主张的租赁房屋中配电室无法正常使用，是解除合同的原因之一，但是在双方的租赁合同当中明确约定，配电室由原告进行维修，而原告却因这一理由主张解除合同是不成立的；涉案房屋被法院查封处置，已经对原告的租赁期间进行预留，原告现要求解除合同，将导致涉案房屋无法租赁，给被告造成巨大损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 庭审中，原告提交了以下证据： 1、提交2015年12月29日，原告被告签订的“房屋租赁合同”一份，证明2015年12月29日，原告与被告签订“房屋租赁合同”，原告租赁被告位于潍坊市奎文区民生东街19号房产-1-7楼及附属设施，面积约11138.10平方米，证号：潍房权证奎私字第××号。合同租赁期限2015年1月1日至2025年12月31日，共计11年，年租金300万元。同时合同第十一条第二款甲方有下列行为之一的，乙方有权解除本合同，因此造成的损失，由甲方赔偿：1、甲方出租的房屋存在权属争议或涉诉导致乙方无法正常使用的；3、因甲方的原因导致乙方不能正常经营超过30日的。被告质证后对该合同的真实性无异议，但是合同第五条第二项约定出租屋内的配电室由原告负责维修，被告同意从房租中预留维修费，由此可见涉案房屋内的配电室的维修义务在于本案原告。合同第十一条第二项第一款约定，房屋存在权属争议或涉诉同时导致乙方无法正常使用的，乙方才有权解除合同，本案中虽然出租的房屋因为案件执行受到影响，但是并未导致被告的租赁权无法行使，反而是在房屋处置中将原告的租赁权予以确认，因此，原告要求解除合同不符合合同当中要求的解除条件。 2、提交2017年8月29日，国网山东省电力公司潍坊供电公司“用电检查结果通知书”一份，证明因被告租赁给原告的房产中的电力设施年久老化，存在用电隐患，应予更换所有高低压设施。限期2017年9月30日前整改处理。被告未在上述期限内内整改处理，导致原告经营的酒店于2017年11月1日停业，致使原告无法经营超过30日，原告有权解除合同。被告质证后认为，对2017年8月29日“用电检查结果通知书”，客观性无法确认，该份通知书是出具给被告的，但是电力公司直接出具给了原告，因此，对于检查的结果我公司不认可。我公司的工作人员收到过该通知书的复印件，对检查结果只是说建议更换低压设施，同时我公司同意继续按照合同约定，由原告进行维修。 3、提交2017年9月1日，原告发给被告的“致山东天祥集团有限公司关于天翔大厦配电室用电需更换高低压配电设施的函”一份、EMS邮寄单据一份、投递查询单一份，证明原告将国网山东省电力公司潍坊供电公司“用电检查结果通知书”及“致山东天祥集团有限公司关于天翔大厦配电室用电需更换高低压配电设施的函”送达给被告，并向被告讲明相关利害关系。被告未在期限内进行整改，违反“房屋租赁合同”第十一条第二款甲方有下列行为之一的，乙方有权解除本合同，因此造成的损失，由甲方赔偿：3.因甲方的原因导致乙方不能正常经营超过30日的。导致原告经营的酒店于2017年11月1日停业。被告违反上述约定，原告有权依法解除合同。被告质证后认为，2017年9月1日，原告发给被告的“致山东天祥集团有限公司关于天翔大厦配电室用电需更换高低压配电设施的函”一份、EMS邮寄单据一份、投递查询单一份，该份证据中邮寄的内容就是证据二的通知书，对于原告所述《关于天翔大厦配电室用电需更换高低压配电设施的函》我公司没有收到。 4、提交2016年7月18日，潍坊市中级人民法院委托潍坊正和泰信资产评估有限公司对原告租赁的被告的房产以及原告的其他附属物的资产评估报告一份、2017年6月26日“协助执行通知书”、“执行裁定书”各一份、2017年10月9日“协助执行通知书”、“执行裁定书”各一份、2017年8月14日“履行到期债务通知书”一份、2016年10月10日至2017年9月21日“优先购买人拍卖时间通知书”各五份，证明被告在将涉案房产租赁给原告时，租赁物已经涉案，并被抵押、查封。被告未履行如实告知义务，致使原被告签订的“房屋租赁合同”处于不确定状态，严重影响原告的经营。违反合同第十一条第二款甲方有下列行为之一的，乙方有权解除本合同，因此造成的损失，由甲方赔偿：1、甲方出租的房屋存在权属争议或涉诉导致乙方无法正常使用的。被告违反上述约定，原告有权依法解除合同。被告质证后认为，2016年7月18日，潍坊市中级人民法院委托潍坊正和泰信资产评估有限公司对原告租赁的被告的房产以及原告的其他附属物的资产评估报告一份，真实性无异议，在评估报告第6页中明确载明委托不动产也就是本案的涉案租赁房屋已经整体出租给原告，承租人将部分楼层对外转租，整体利用状况良好，本次评估考虑了评估对象附带租约，对评估结论的影响，在第7页载明原告的租赁期限是至2025年12月31日，该租赁合同也纳入了评估对象的考量范围，由此可见虽然涉案房屋存在被拍卖的情形，但是已经明确告知拍卖的法院房屋尚存在2025年的租赁情况。对2017年6月26日“协助执行通知书”、“执行裁定书”各一份，真实性无异议，但是因原告对执行通知书上载明的债务提出异议，并且没有向人民法院履行任何的债务，其欠付我公司房租。对2017年10月9日“协助执行通知书”、“执行裁定书”各一份，真实性无异议，但是因原告对执行通知书上载明的债务提出异议，并且没有向人民法院履行任何的债务，其欠付我公司房租。对2017年8月14日“履行到期债务通知书”一份，真实性无异议，但是因原告对执行通知书上载明的债务提出异议，并且没有向人民法院履行任何的债务，其欠付我公司房租。对2016年10月10日至2017年9月21日“优先购买人拍卖时间通知书”各五份，真实性无异议，原告之所以取得优先购买的资格，是基于其是涉案房屋的租赁人，由此可见涉案房屋的拍卖并不影响继续租赁涉案房屋，结合证据四的第一项可以看出，若现在解除原被告之间的合同，致使被告的涉案房产评估价格做出了低于正常价值的认定，而涉案房屋已经进行拍卖，若有人购买之后，被告也无法再出租房屋取得相应的收益，反而是原告可以依据双方的租赁合同，向买受人要求继续履行租赁合同，既不影响原告的正常经营，也能够弥补涉案房产在拍卖评估时的损失，若此时解除合同，将会对被告造成巨大的损失。 5、提交2017年12月19日潍坊市中级人民法院（2015）潍 执字156-9号执行裁定书一份，证明涉案房屋于2017年12月9日由买受人杨志广通过竞买号H3092，在潍坊市中级人民法院淘宝网司法拍卖平台中，公开竞价的以41984525.89元竞得涉案房屋、土地及涉案附属物，由于被告涉案的房产已被人民法院变卖，双方签订的合同无法正常履行。被告质证后认为，2017年12月19日潍坊市中级人民法院（2015）潍执字156-9号执行裁定书，真实性无异议，即使涉案房产所有权进行了变更，依据合同法中买卖不破租赁的规定，原告仍可要求继续履行租赁合同，不是本案中合同解除的必要情形。 6、提交2017年8月29日潍坊众汇电力工程有限公司出具的电力安装工程预算书原件一份以及营业执照、资质证书加盖公章的复印件各一份，证明原告在收到潍坊市供电公司用电检查结果工程书，对该通知书中需要更换的设备以及工程量、各项费用委托上述公司做出工程预算，该预算书在2017年9月1日随同用电检查结果通知书一并邮寄给被告，证明维护电业设施328776元，该费用已远远超出被告预留的原告处十一年租赁期限内的60000元维修费，上述费用由于被告未在2017年9月30日前进行维修，电力设施现已无法使用，按照合同约定影响到了原告的经营，并且认定原被告双方签订的房屋租赁合同应当在2017年9月30日解除。被告质证后认为，对该组证据不予认可，潍坊众汇电力工程有限公司出具的电力安装工程预算书并未对涉案电力设备进行现场勘验，其做出的工程预算无法证明是实际需要，该预算也是原告方单方委托进行，与客观事实不符，对该结果不予认可，在第一次庭审中原告明确陈述在其收到电力部门的通知函后向被告邮寄用电检查结果通知书，从未说明其曾向被告邮寄电力安装工程预算书，事实上我公司也未受到该预算书，我们有充分的理由相信，该预算书并非于2017年8月29日形成。另外，电力设施的维修在租赁合同当中，明确约定系由原告进行维修，即使被告预留的费用不足以全部承担上述费用，也不能够将维修电力设备的义务由原告转嫁给被告方，事实上在2017年8月份，原告尚欠被告2017年度上半年的房租，因此，不存在是被告方不履行维修配电室的义务而导致合同解除的情形。原告反驳称，在2017年9月1日邮寄给被告的《致山东天祥集团有限公司关于天翔大厦配电室用电需更换高低压配电设施的函》中第二页明确说明附有用电检查结果通知书电力安装工程预算书复印件各一份，庭审中被告已认可收到用电检查结果通知书，这三份文件是一并邮寄，可以认定被告已收到工程预算书。 7、提交协议书、交接证明、交接表、工程设备明细表各一份，证明2018年4月4日案外人杨志广在竞得涉案租赁房产后，原告与案外人杨志广进行了房产交接手续，将涉案的租赁房产依法交接给案外人杨志广。被告质证后认为，对协议书其内容中所涉及的房屋事项是发生在原被告之间，原告与第三人的约定对被告没有约束力，同时，合同第一条陈述的乙方通知甲方的时间是虚假的，在庭审过程中至2018年原告从未联系上杨志广，因此，其陈述乙方于2017年12月9日向其通知的事项不可能存在。合同第四条约定的交付的内容也归属于原告所有，因此，无论该份协议书是不是原告与杨志广签订，其内容均不属实，也没有任何的证明效力。对交接证明、交接表、工程设备明细表均应当是由原被告对涉案物品进行交接，原告私自将上述物品交予杨志广缺乏事实和法律依据，综上，上述证据不能证明原被告之间租赁合同的履行情况，也不能证明双方之间的合同是否解除。 庭审中，被告提供了以下证据： 提交房屋租赁合同补充协议两份，证明在房屋抵押查封后，原被告仍签订了房屋租赁合同，原告对房屋被抵押查封的事实是知情的，但以该理由解除合同与事实不符。原告质证后对上述证据的真实性无异议，但是该两份补充协议中并没有明确告知原告涉案的房产已被抵押查封的事实，该两份协议内容是对租金以及增加的装修、设施到期后的约定，并没有关于抵押查封告知的约定。被告反驳称，该两份协议是在涉案房屋在执行的过程中签订的，并且2016年2月3日的补充协议是由原告提交给执行法院的，因此，原告对于抵押查封情况原告是完全知情的。 对原告提供的证据1、4、5的证明效力，本院予以确认。对原告提供的证据2、3、6、7，尽管被告质证后对其真实性不予确认，但上述证据相互印证，对其证明效力，本院予以确认。对被告提供的证据，对其真实性本院予以确认。 根据当事人陈述和本院经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月29日，原告与被告签订“房屋租赁合同”，合同约定原告租赁被告位于潍坊市奎文区民生东街19号房产-1-7楼及附属设施，面积约11138.10平方米，证号：潍房权证奎私字第××号。合同租赁期限2015年1月1日至2025年12月31日，共计11年，年租金300万元，租金前九年不递增，从第十年起每年租金递增5%，合同还约定租金的支付方式。合同第五条第二款约定出租屋内的配电室由被告委托原告维修，被告同意从2015年12月29日缴纳的房租中预留60000元作为原告的维修费。合同中第十一条第二款约定被告有下列行为之一的，原告有权解除本合同，因此造成的损失，由被告赔偿：1、被告出租的房屋存在权属争议或涉诉导致原告无法正常使用的；3、因被告的原因导致原告不能正常经营超过30日的。 2017年8月29日，国网山东省电力公司潍坊供电公司涉案租赁房屋的电力设施进行了检查，并向被告出具了“用电检查结果通知书”，告知被告涉案房产中的高低压配电设施年久老化，虽能勉强运行，但随时会因设备自身原因而停运，甚至会造成10KV供电线路跳闸，建议及时更新所有高低压设施，否则，由此造成的安全供用电事故，由被告负责。并限被告于2017年9月30日前整改完毕。该通知书，原告作为涉案房产的承租人进行了签收。诉讼中，本院工作人员到国网山东省电力公司潍坊供电公司出具的对该通知书进行了核实，确认该通知书属实。 2017年9月1日，原告通过EMS向被告邮寄了“致山东天祥集团有限公司关于天翔大厦配电室用电需更换高低压配电设施的函”及“用电检查结果通知书”复印件、潍坊众汇电力工程有限公司出具的电力安装工程预算书复印件，要求被告按照电力部门的要求于2017年9月30日前整改完毕。但被告一直未履行整改义务。 另查明，涉案房屋因被告与案外人的企业借贷纠纷已被潍坊市中级人民法院查封，并进入强制执行程序。在强制执行程序中，潍坊市中级人民法院向原告下达了协助执行通知书，冻结了原告应向被告交纳的租金。 2017年12月19日潍坊市中级人民法院作出（2015）潍 执字156-9号执行裁定书，裁定涉案房屋已于2017年12月9日由买受人杨志广通过竞买号H3092在潍坊市中级人民法院淘宝网司法拍卖平台中，以41984525.89元竞得涉案房屋、土地及涉案附属物。2018年4月4日，原告与案外人杨志广办理了房产交接手续，原告将涉案的租赁房产交接给案外人杨志广。 本院认为，本案当事人争议的焦点为原告要求确认涉案的房屋租赁合同已于2017年9月30日解除的主张是否成立。对此，根据合同约定，原告据以解除涉案房屋租赁合同的事由为以下两种，一是涉案房屋涉诉导致原告无法正常使用；二是因被告的原因导致原告不能正常经营超过30日的。 关于第一种事由，从本案查明的事实看，尽管涉案房屋因被告的企业借贷纠纷涉诉，但该涉诉原告提供的证据并不能证明达到导致原告无法正常使用的程度，故原告以该事由主张解除涉案租赁合同，证据不足，本院不予支持。 关于第二种事由，原告主张因被告提供的房屋电力设施存在安全隐患需要维修，被告未按时支付维修费导致原告无法正常经营。对该事实，尽管租赁合同约定由原告代为维修，且被告为原告预留了60000元的维修费作为租赁期间的维修费。但从本案查明的事实看，原告的承租涉案房屋用于餐饮及住宿业务，因涉案房屋的电力设施存在安全隐患，电力部门也向原告送达了隐患整改通知书，原告接到该整改通知后，也及时联系电力施工企业进行了施工工程价格预算，该预算数额远远超出被告预留的数额。原告也将电力部门的整改通知及工程预算报告通知了被告。被告应当按照《合同法》第二百二十条的规定，依法履行出租人对租赁物的维修义务，即被告在接到原告的上述通知后，要么将相应的维修费足额支付给原告代其维修，要么被告自己联系施工企业直接履行维修义务。但本案被告并未履行上述义务，导致涉案房屋的电力设施无法维修，存在安全隐患。原告承租房屋经营餐饮住宿业务，为保证生产经营安全，有权依照合同关于因被告的原因导致原告不能正常经营超过30日的相关约定，解除与被告的房屋租赁合同。因涉案房屋已处于潍坊市中级人民法院强制拍卖变现程序中，合同解除后财产返还的相关事宜，原告应当按照潍坊市中级人民法院执行程序的相关规定处理。原告于2017年9月1日向被告邮寄了履行维修义务通知书，但被告未履行维修义务，导致原告的经营存在安全隐患，影响了原告的正常经营。故原告依照合同的相关约定，要求确认涉案房屋租赁合同已于2017年9月30日解除，符合合同约定，本院予以支持。因原告应支付被告的租金已被法院协助冻结，故被告关于维修费可从原告欠付的租金中先行支付的抗辩，本院不予采信。 综上，原告的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 确认原告潍坊美爵餐饮管理有限公司与被告山东天翔集团有限公司于2015年12月29日签订的房屋租赁合同已于2017年9月30日解除。 案件受理费100元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  杨相国 人民陪审员  高丽华 人民陪审员  韩 真 二〇一八年八月二十四日 书 记 员  王书林