贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终20号上诉人（原审被告）：贵州誉浚房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区小关路猫冲民兵训练基地。法定代表人申桂资,该公司总经理。委托诉讼代理人：艾伦，贵州贵龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏波，男，1978年3月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被上诉人（原审原告）：郭润，女，1981年9月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：魏波，男，1978年3月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。系郭润的丈夫。上诉人贵州誉浚房地产开发有限公司（以下简称誉浚房开公司）因与被上诉人魏波、郭润商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初5599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人誉浚房开公司的委托诉讼代理人艾伦，被上诉人魏波并作为被上诉人郭润的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。誉浚房开公司上诉请求：1、撤销原判第一项；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：建筑工程竣工验收备案不是合同约定的交房条件，原判将其作为交房条件并计算违约金属认定事实错误，定性错误。本案《竣工验收报告》的签署时间为2016年7月7日，法律规定的交付条件是建筑工程竣工经验收合格，上诉人逾期交房的时间只有7天。原判从合同约定的交付时间计算至被上诉人起诉之日止，并确定之后的违约金仍可另行主张，没有事实和法律依据，故请求二审法院予以纠正。魏波、郭润答辩称，上诉人誉浚房开公司至今仍不能按照合同约定的交房条件提交相关证明文件，也没有通知被上诉人收房，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。魏波、郭润向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付违约金15562.8元（暂计至2017年7月31日，全部违约金计至被告达到合同约定的商品房交付条件之日止），并判令被告继续履行合同约定的交房条件，即应取得建筑竣工合格证明文件、取得有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书、取得经房产管理部门批准的商品房交付使用备案证书；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实:2015年12月3日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于贵阳市小关猫冲天誉城11号楼1单元14层5号房屋。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；……”；第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，（1）逾期在60日之内，……（2）逾期超过60日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。合同签订后，原告已按照合同约定向被告全额支付了购房款393000元，履行了付款义务。被告提供的《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》显示：上述房屋竣工时间为2016年7月7日，但直到2017年9月1日才取得竣工验收备案。另被告未能提供“有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书及经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书”。一审法院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。原告已向被告付清购房款，即原告已经履行了合同义务。合同约定被告应当在2016年6月30日前交付房屋，但被告至今未向原告交付。虽然被告提供的证据显示诉争房屋已于2017年9月1日取得竣工验收备案登记，但未能提供“有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书及经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书”，即房屋仍未达到交付条件，被告构成违约，应当承担相应的违约责任。对于被告因逾期交房应当承担的违约责任，合同约定“逾期超过60日，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”，因诉争房屋已逾期交付超过60日，且买受人要求继续履行合同，故被告应当按照合同约定按日按原告已付房款393000元的万分之一计算向原告支付逾期交房违约金。因房屋至今未达到交付条件，故对原告主张的暂计算至2017年7月31日（起诉之日）的逾期交房违约金15562.8元（393000×0.0001×396），予以支持。对于2017年8月1日之后的逾期交房违约金，待被告具备交付条件后，原告再另行主张。对于原告主张的“被告继续履行合同约定的交房条件，即应取得建筑竣工合格证明文件、取得有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书、取得经房产管理部门批准的商品房交付使用备案证书”，因原告主张的上述内容系非金钱债务，债务标的不适于强制履行，故对原告的该诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条之规定，判决：一、被告贵州誉浚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告魏波、郭润支付2016年7月1日至2017年7月31日期间的逾期交房违约金15562.8元；二、驳回原告魏波、郭润的其余诉讼请求。案件受理费189元，由贵州誉浚房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了庭审质证。被上诉人提交物业管理公司的收款收据复印件一份，拟证明上诉人誉浚房开公司存在违约行为，用违约金来冲抵物业管理费；上诉人誉浚房开公司认为该证据是复制件，对其真实性不予认可，并表示冲抵物管费属于哪一栋楼房也不清楚，与本案没有关联性。被上诉人提交贵阳市住房和城乡建设局2017年5月22日的信访处理意见书复印件一份，拟证明上诉人誉浚房开公司违规交房，截止到上述日期涉案房屋的五方验收日期存在疑问；上诉人誉浚房开公司质证认为对方没有提交原件，对真实性不予认可，不予质证。被上诉人提交贵阳市住房和城乡建设稽查局2017年11月3日的信访事项处理意见书复印件一份，拟证明上诉人誉浚房开公司有违约行为，涉案房屋没有达到交房条件，已经交房的业主80%是通过协商进行违约责任的补偿。上诉人誉浚房开公司对上述证据的真实性没有异议，但表示该证据与本案没有关联性。上诉人誉浚房开公司当庭电话确认涉案房屋是2017年7月31日取得实测报告，被上诉人魏波、郭润表示对方没有提交实测报告书，请求法院核实，上诉人誉浚房开公司在庭后提交了贵阳市房产测绘队2017年7月31日出具的实测报告书。经核实,可以认定涉案房屋于2017年7月31日取得有资质的房产测绘机构出具的商品房实测技术报告书。二审查明的其余事实与原判认定事实一致。本院认为，民事主体进行民事活动应当诚信，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。就本案而言，第一、上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，属有效合同，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。被上诉人魏波、郭润已付清全部购房款，履行了自己的合同义务。上诉人誉浚房开公司应当依照双方合同约定在2016年6月30日前交付房屋，但上诉人至今未取得“经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书”，即房屋仍未达到合同约定的交付条件，原判认定上诉人誉浚房开公司构成违约，应当承担相应的违约责任，符合合同约定，于法有据，本院予以维持。第二、原判根据涉案《商品房买卖合同》第十三条中的相关约定，以房屋价款为基数，按照万分之一每日的标准，自2016年7月1日计算至2017年7月31日的逾期交房违约金为15562.8元；对于2017年8月1日之后的违约金，原判认定待上诉人誉浚房开公司具备合同约定的交房条件后，被上诉人魏波、郭润可另行主张。原判就本案争议违约金的问题，计算正确，处理妥当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，并经本院审判委员会讨论决定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费189元，由上诉人贵州誉浚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐有临审判员  刘 妍审判员  龙 珑二〇一八年二月二十二日书记员  袁华丽