江苏省徐州市贾汪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0305民初2589号原告：陈杰，男，1986年6月13日出生，汉族，住徐州市贾汪区。原告：杜静，女，1985年10月18日出生，汉族，住址同上。以上二原告共同委托诉讼代理人：吴皓，江苏彭淮律师事务所律师。被告：徐州市威远置业有限公司，住所地徐州市贾汪区山水大道南侧、永福路东侧。法定代表人：李国良，该公司董事长。委托诉讼代理人：李涛，北京泽盈（徐州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张龙，北京泽盈（徐州）律师事务所律师。原告陈杰、杜静与被告徐州市威远置业有限公司（以下简称威远公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈杰、杜静的共同委托诉讼代理人吴皓、被告威远公司的委托诉讼代理人李涛、张龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈杰、杜静向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付交房违约金34004元（违约金计算方式以323844元为基数，按每日万分之一点五，自2016年7月1日起计算至被告取得建设工程竣工验收备案证明文件之日止即2018年2月1日止）。事实与理由：原告与被告于2015年2月15日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的坐落于博文阳光城小区第××幢×单元×××号房，房屋总价款为323844元，被告应在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付给原告使用，逾期交房自交付期限第二天起至实际交付之日止，被告每日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金。合同签订后，原告已交付全部购房款，但被告至今尚不具备符合合同约定的商品房交付条件。原告与其他小区业主多次找被告协商违约事宜，但一直协商未果。近期，被告通知原告等业主可以办理房产证，原告等业主去办理房产证时，被告提出必须先签订免除交房违约金的霸王条款后才给办理房产证，许多业主为不耽误孩子9月份的报名入学只有无奈接受，被告行为严重违背诚实信用和公序良俗原则，特向贵院提起诉讼，依法维权，望贵院能够公正审判，判如所请。被告威远公司辩称，1.原告诉请被告人支付逾期上房违约金34004元无事实和法律依据。双方签订《商品房买卖合同》虽约定了具体的上房时间，但因原告申请，双方已对《商品房买卖合同》约定的上房时间达成一致并进行了变更。具体为：原告于2016年7月1日向被告提出上房申请，申请记载为：“因个人原因急于装修上房，现提出上房请求，在此双方确认本人上房时间为2016年7月1日，若因本人提前上房引起纠纷及装修改变主体结构（包括水电气等）产生后果，本人愿意承担一切责任。”，就此，原告明知合同约定的交付时间尚未到达时，房屋尚不具备全部的交付条件，却申请提前上房，并提交《上房申请书》应视为原告以书面方式明确表示希望变更交付条件，接受涉案房屋的现状，随后被告协助原告办理上房手续，并交付钥匙。至此，被告人协助办理上房手续并交付钥匙，应视为双方对变更交付条件达成一致，被告人以现实交付的方式，按照新的约定履行了交付义务；2.原告签订《商品房买卖合同》的根本目的业已实现，诉请被告人支付逾期上房违约金有违民法的自治原则。原告签订《商品房买卖合同》的根本目的，是实现其能取得房屋并实际占有居住。《商品房买卖合同》制式版本强制制定房屋交付条件的根本目的也是为了满足普通百姓能实际取得并占有居住，防止开发商开发烂尾或质量严重不合格的房屋损害买受人的权益。就本案，应与烂尾或质量严重不合格的房屋区别对待。被告人开发的涉案房屋竣工时间为2016年5月16日，竣工日期为2016年7月15日。在此时间点涉案房屋已满足建筑法要求的交付条件，即《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”此时涉案房屋在建筑质量方面是满足原告使用要求的，不同于房屋未竣工验收、质量存疑的商品房。同时，涉案房屋也满足了普通家庭基本的生活条件，即水通、电通。结合原告方自愿提交的上房申请书，被告人交付了符合双方约定的商品房，原告也接收了涉案房产并实际居住至今；3.在合同履行过程中，被告人应按照合同约定的违约金条款即第九条第一项，逾期不超过180日之内的，按照实际交付之日起计算，按总房价的万分之一支付违约金，就涉案房屋而言，逾期上房违约期间为1日，即2016年6月30日至2016年7月1日，共计违约金为32元，被告人愿意支付。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2015年1月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的坐落于徐州市贾汪区山水大道南侧博文阳光城小区××幢×单元×××室房屋一套，房屋建筑面积121.29平方米，总价款为323844元。合同第八条约定交付期限：出卖人应当于2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。合同第九条约定逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。第十一条约定交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告按约向被告支付全部购房款。经原告申请上房，被告于2016年7月20日将涉案房屋交付给原告占有使用。另查明，2016年5月份，威远公司开发的博文阳光城住宅小区工程竣工。同年7月份，由施工单位、监理单位、设计单位及建设单位共同签署了一份《单位工程竣工验收证明书》，载明验收意见为：1.本工程各分部、分项及检验全部验收合格；2.本工程质量控制资料全部符合设计及规范要求；3.本工程有关使用功能的测试全部符合设计及规范要求；4.本工程观感质量一般。2018年2月1日，被告威远公司取得了涉案房屋的竣工验收备案表。以上事实，有原、被告陈述，双方提供的商品房买卖合同、购房发票、上房申请书、可办物业证明、单位工程竣工验收证明书、竣工验收备案表等予以证实，本院予以确认。本院认为，原被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，本院予以确认。双方当事人均应严格按照该合同的约定，全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于逾期上房问题，因双方在合同中明确约定“被告应当于2016年6月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付原告使用”，被告实际于2016年7月20日将房屋交付原告使用，显然已构成违约，被告应当承担逾期交房的违约责任。关于违约金计算的问题。原告认为被告交房时未取得商品住宅交付使用批准文件，涉案房屋于2018年2月1日前未达到约定的交付标准，被告应当承担未能按约交房的违约责任，即违约金应从合同约定的交房期限届满次日起计算至具备交房条件之日止。本院认为，根据原告提出的上房申请，被告于2016年7月20日向原告交付房屋，原告接收房屋并实际居住，且愿意承担因提前上房而产生的一切责任，视为其放弃了交房时取得商品房住宅交付使用批准文件的权利，据此认定双方对合同约定的相关内容进行了变更，故违约金自2016年7月1日起至2016年7月20日止计算为648元（323844元×0.01%×20天），本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告徐州市威远置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈杰、杜静违约金648元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费330元，由原告陈杰、杜静负担200元，被告徐州市威远置业有限公司负担130元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  张玉忠二〇一八年八月二十九日书记员  李维娜