山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁09民终278号上诉人（原审被告）：姚勇，男，1981年3月16日生，汉族，城镇居民，住新泰市。上诉人（原审被告）：王华，女，1981年8月22日生，汉族，城镇居民，系上诉人姚勇之妻。两上诉人委托诉讼代理人：姚学彬，男，汉族，1959年1月13日出生，系上诉人姚勇之父，住山东省新泰市。被上诉人（原审原告）：夏辉，女，1968年6月26日生，汉族，城镇居民，住新泰市。委托诉讼代理人：王宝华，新泰华岳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：李长秀，男，1954年6月10日生，汉族，城镇居民，住新泰市。原审被告：侯涛，男，1982年8月14日生，住新泰市。原审被告：宁丽，女，1974年7月3日生，汉族，住新泰市。原审被告：刘树山，男，1971年11月8日生，汉族，住新泰市。上诉人姚勇、王华因与被上诉人夏辉、李长秀、原审被告侯涛、宁丽、刘树山房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省新泰市人民法院（2017）鲁0982民初570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人姚勇、王华上诉请求：撤销山东省新泰市人民法院（2017）鲁0982民初570号民事判决。事实和理由：一、一审判决认定两被上诉人签订的房屋买卖合同有效属于认定事实不清，证据不足。1999年10月30日《售房协议》不是被上诉人夏辉与被上诉人李长秀所签订的，而是原审被告侯涛的父亲侯诗华与被上诉人李长秀所签订的，购房款65000元也是侯诗华出资，从《售房协议》上的签字和起诉状上夏辉的签字相对比，明显看出不是夏辉本人所签，一审法院认定两被上诉人签订的房屋买卖合同有效无事实依据。二、被上诉人夏辉对本案争议的房产不享有独立的权利，不具有独立的诉讼主体资格，审判决程序违法。既然《售房协议》是侯诗华签订的，购房款也由侯诗华出资，那么本案争议的房屋权利是属于侯诗华的，被上诉人夏辉与侯诗华是于2000年1月14日登记结婚的，本案争议的房产属于侯诗华的婚前个人财产，侯诗华去世后应由其遗产继承人来主张权利，被上诉人夏辉对本案争议的房产不享有独立的诉讼权利，不具有独立的诉讼主体资格，一审法院没有对被上诉人夏辉的诉讼主体资格进行审查，属于程序违法。综上所述，一审判决认定事实不清、证据不足、程序违法，请二审法院依法查明事实后予以改判或发回重审。被上诉人夏辉辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分。首先，答辩人一审中提交的与李长秀签订的《售房协议》能够充分证实涉案房屋是答辩人购买的，购房款是答辩人支付的。被上诉人李长秀作为售房人也予以认可并证实。其次，上诉人姚勇、王华在一审中对《售房协议》没有异议，视为对该协议认可。再次，上诉人姚勇、王华提交的(2016)鲁0982民初5645号民事判决书认定事实错误。该判决书中上诉人主张涉案房屋是原审被告侯涛的父亲侯诗华与被上诉人李长秀签订的，购房款也是侯诗华出资的主张，与事实不符。上诉人姚勇王华诉称《售房协议》上的签名不是答辩人本人所签，也没有提供证据，而且上诉人在一审中对《售房协议》没有异议，视为对《售房协议》上的签名真实性已经认可。答辩人对本案争议的房产享有独立的权利，具有独立的诉讼主体资格，一审程序合法、正当。一审中答辩人提交的结婚登记表充分证实本案争议的房屋是答辩人婚前个人财产，而且答辩人与原审被告候涛没有任何血缘关系，所以答辩人对本案争议的房产享有独立的诉讼权利具有独立的诉讼主体，一审法院程序合法。涉案房屋是答辩人购买，支付相应购房款，并实际入住，属于答辩人婚前个人财产，原审被告侯涛明知自己对房屋没有所有权，隐瞒事实，欺骗一审被告宁丽的卖房行为属于欺诈:一审被告刘树山、宁丽在与原审被告侯涛签订合同时，从侯涛提供的售房协议明显看出，该房屋是答辩人夏辉的，侯涛没有处分权，且没有房产证。在合同签订中，存在重大过失或故意，以明显不合理的低价与侯涛签订合同，且没有办理过户登记，不构成善意取得，属无权处分。无权处分的合同自始无效。因此被告侯涛与宁丽的合同属无效合同。同理宁丽/刘树山将涉案房屋转让给上诉人姚勇/王华属无权处分，其合同属无效合同。因此，应依法撤销该判决，确认答辩人被上诉人李长秀的《售房协议》有效，房屋归答辩人所有。综上，请求二审法院，依法驳回上诉认定上诉请求，维持原判。被上诉人李长秀辩称，一审事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人上诉请求，维持原判。不应当将答辩人列为被告，房子答辩人已经卖出，与答辩人无关。诉讼费不应当由答辩人承担；今后涉案房屋任何费用与答辩人无关。房子卖的时候仅和夏辉一人签订的购房合同，房款也是夏辉交给答辩人本人的，其他人答辩人不认识，也没和其他人签过任何购房合同。一审原告夏辉向一审法院起诉请求:1、依法确认被告李长秀与原告签订的房屋买卖合同有效，房屋归原告所有；2、确认被告侯涛与宁丽，被告宁丽、刘树山与姚勇、王华签订的买卖合同无效；3、判令被告协助原告办理过户手续；4、被告姚勇、王华腾退房屋给原告；5、本案诉讼费由被告侯涛、宁丽、刘树山、姚勇、王华负担。事实与理由：1999年10月30日，原告与被告李长秀订立房屋买卖合同，被告李长秀将位于新泰市东关小区南区12号楼东二单元四楼西户（新房权证新字第××号）出卖给原告。原告支付房款并入住。后因原告在外治病，生活不能自理，涉案房屋被被告侯涛私自出卖给被告刘树山、宁丽，被告刘树山、宁丽又出卖给被告姚勇、王华。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼。一审法院认定事实：1999年10月30日，被告李长秀将房子卖给原告，原告支付房款并入住。2004年2月21日，被告侯涛将涉案房屋出卖给被告刘树山、宁丽。2005年9月9日，被告宁丽、刘树山又将涉案房屋出卖给被告姚勇、王华。自2005年9月9日，涉案房屋由被告姚勇、王华居住至今。（2016）鲁0982民初5645号生效判决书，确认被告宁丽、刘树山与被告姚勇、王华签订的房屋买卖合同有效。以上事实原被告均无异议，一审法院予以确认并在卷佐证。有争议的事实：一、原告与被告李长秀、被告侯涛与被告刘树山、宁丽及刘树山、宁丽与被告姚勇、王华之间的房屋买卖合同是否有效。一审法院认定如下：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。不动产物权变动合同的生效只需具备《中华人民共和国民法通则》第五十五规定的条件即可。即1、行为人具有相应的民事行为能力；2、意思表示真实；3、不违反法律或社会公共利益。原告与被告李长秀、被告侯涛与刘树山、宁丽及刘树山、宁丽与姚勇、王华之间的房屋买卖合同均符合法律规定，均系有效的房屋买卖合同。二、被告姚勇、王华是否应当腾退房屋。一审法院认定如下：房屋买卖合同有效，并不能发生涉案房屋物权的变动，只有房屋产权进行变更登记即物权公示，不动产登记簿记载的权利人才对涉案房屋享有物权。原告的该项请求是基于物权而享有排他的效力。本案涉案房屋的产权仍登记在被告李长秀名下，原告现尚不享有涉案房屋的物权。另查明，原告夏辉与侯诗华于2000年1月14日登记结婚，双方均系再婚，被告侯涛系侯诗华之子。一审法院认为，原告夏辉与被告李长秀签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律规定，是有效合同。被告李长秀应当履行向原告交付房屋并转移房屋所有权的义务。涉案房屋（新房权证新字第××号）的产权仍登记在被告李长秀名下，被告李长秀有义务协助原告夏辉办理房屋产权变更登记。被告侯涛与刘树山、宁丽及刘树山、宁丽与姚勇、王华之间的房屋买卖合同均符合法律规定，均系有效房屋买卖合同。房屋买卖合同有效，并不能导致房屋所有权转移，物权变动必须以登记为必要条件。原告取得涉案房屋的物权后，可另行主张要求被告姚勇、王华腾退房屋。被告侯涛、刘树山、宁丽经公告送达开庭传票，公告期满后未到庭参加诉讼，应承担举证不能的后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告夏辉与被告李长秀签订的房屋（新房权证新字第××号）买卖合同是有效合同。二、被告李长秀于本判决生效之日起三十日内协助原告夏辉办理涉案房屋的产权变更登记。三、驳回原告夏辉的其他诉讼请求。案件受理费510元，由被告李长秀负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据，经审理查明的事实与一审查明相一致。本院认为，双方当事人争议的焦点问题是：一、1999年10月30日签订的《售房协议》的效力问题；二、被上诉人夏辉是否对争议房产享有独立的权利，是否具有独立的诉讼主体资格。关于第一个争议焦点，本院认为，1999年10月30日被上诉人夏辉与被上诉人李长秀签订的《售房协议》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律强制性规定，应为合法有效。上诉人主张实际购房款出资人系案外人侯诗华，以及《售房协议》和上诉状中夏辉签字不一致，因此认为两被上诉人签订的《售房协议》无效。本院认为，房屋买卖合同中署名的买受人与实际出资人不一致的情况实践中并不少见，涉案房屋是否系被上诉人夏辉实际出资购买，并不影响买卖协议的效力，至于签名是否一致的问题，应由专业机构通过技术手段予以鉴定，一审时上诉人未对1999年10月30日《售房协议》的真实性提出异议，亦未就此提出笔迹鉴定申请，因此其主张证据不足，本院不予采信。关于第二个争议焦点，本院认为，上诉人主张《售房协议》是案外人侯诗华签订，购房款系侯诗华出资，并未向法庭提交证据证实，其基于上述理由主张被上诉人夏辉对涉案房产不享有独立权利证据不足，本院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一、二款：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人……”因涉案房产产权仍登记在被上诉人李长秀名下，未发生变更登记，并不符合法律规定的“善意取得”的构成要件。一审法院以此确认《售房协议》有效，判令被上诉人李长秀协助办理房屋产权变更登记并无不当，本院予以维持。综上，上诉人姚勇、王华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费510元由上诉人姚勇、王华负担。本判决为终审判决。审判长 阎 鹏审判员 张 岩审判员 张晓丹二〇一八年八月六日书记员 崔晓元