山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁04民终1285号上诉人（原审原告）：枣庄市市中区住宅建设开发公司（现更名为枣庄中汇住宅开发有限公司），组织机构代码:16452046-7,住所地山东省枣庄市市中区振兴路。法定代表人：王绥金，总经理。委托诉讼代理人：殷昭际，男，该公司职工。委托诉讼代理人：任为先，山东明公律师事务所。被上诉人（原审被告）：于海洋，男，1983年10月28日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。上诉人枣庄市市中区住宅建设开发公司（枣庄中汇住宅开发有限公司）因与被上诉人于海洋房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2017）鲁0402民初3349号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。枣庄市市中区住宅建设开发公司（枣庄中汇住宅开发有限公司）上诉请求：1．依法撤销原审判决，发回重审或者依法改判驳回被上诉人的请求；2．上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、一审法院判决认为“原、被告于2012年4月25日签订的《鲁南水城枣庄老街租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人均具有约束力”，且上诉人已履行完全部交房义务，枣庄市市中区人民法院（2015）市中民初字第1022号民事判决对此已经认定，被上诉人对此也没有异议。2、被上诉人从未向上诉人对2F-8号房的未交房提出过申请或异议。3、一审法院认定被上诉人“应按约定履行其支付租金的义务”，但又认定“具体租金数额无法确定”，具有枉法裁判嫌疑。二、一审法院适用法律不当。由于认定事实错误，故适用法律不当。于海洋辩称，一、被答辩人所说已履行完交房义务纯属歪曲事实。另我方诉被答辩人的已生效判决对事实认定清晰准确，我方完全不应支付房租。1.被答辩人根本违约,并未履行交付义务，无权要求支付房租。没有竣工验收的房屋不可以交付使用，消防验收只是竣工验收的一部分。从答辩人起诉被答辩人初审、终审胜诉到现在被答辩人上诉，被答辩人都没有提交证明租赁房屋竣工验收的任何材料，客观事实表明其未经过竣工验收，不能投入使用，当然也不能交付。《建筑法》第61条，《合同法》第279条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条，《城市房地产开发经营管理条例》第17条都有明确规定。没有通过竣工验收，被答辩人不可能已经履行交付义务。根据租赁合同及相关法律法规的规定，被答辩人向答辩人交付的房屋，应当是经验收合格的房屋，而被答辩人要求答辩人装修的房屋，并不符合上述的交付条件，被答辩人的该交付行为，不能发生依约交付房屋的法律效果。被答辩人虽然在后来通过消防验收，但其一直未公告并向答辩人书面告知，直到答辩人起诉被答辩人时才出示，答辩人一直对通过消防验收不知情。被答辩人应对因此产生的损失承担全部责任。且《山东省枣庄市市中区人民法院民事判决书（2015）市中民初字第1022号》第7页“虽然原告对1F-12、1F-13、2F-8中的1F-12、1F-13单元房屋进行了装修，但由于涉案房屋不符合法律规定的交付条件，交付并未成立”，明确说明房屋未交付。《山东省枣庄市中级人民法院民事判决书（2017）鲁04民终57号》第11页“被上诉人未在约定的时间交付房屋，且涉案房屋被上诉人使用时未通过消防验收无法使用，上诉人未按约定履行自己的义务”予以确认。被答辩人上诉状所说“且上诉人已履行完全部交房义务”，在《山东省枣庄市市中区人民法院民事判决书（2015）市中民初字第1022号》的判决中已经完全予以明确否认，原文为“当事人均应按约定履行自己的义务”，就因为被答辩人没有履行交付义务造成根本违约，所以才败诉。从我方从被迫装修之时，因为被答辩人一直无法交付房屋，导致房屋无法经营使用，我方即要求归还钥匙得到赔偿，但被答辩人一直逃避不接受。包括区政府的答复到群众路线的回复，再到我方诉被答辩人胜诉，甚至到被答辩人诉我方初审败诉之时，被答辩人一直都不接受，而且拒不履行已生效判决。且被答辩人从我方开始寻求解决问题到知道我方胜诉判决已经终止合同，都应该采取积极措施，避免被答辩人自己和答辩人损失的扩大，但被答辩人从答辩人最初寻求解决问题时就逃避推诿，由此导致的损失完全应该由被答辩人自己承担。被答辩人刻意歪曲已生效判决，恳请法院予以查证。2.被答辩人称我方未对2F-8单元房屋的未交房提出过申请或异议，与事实不符。《山东省枣庄市市中区人民法院民事判决书（2015）市中民初字第1022号》和《山东省枣庄市中级人民法院民事判决书（2017）鲁04民终57号》明确说明2F-8单元房屋在我方不知情的情况下被被答辩人改造并租赁给他人使用（现该单元房屋仍被他人占有使用），且我方在初审答辩中已经明确提出“答辩人并未装修2F-8单元房屋，因被答辩人把2F-8单元房屋改造并租赁给他人”。虽然答辩人在被答辩人的催告下装修了1F-12、1F-13单元房屋，但后因其未通过法律规定的强制验收和2F-8单元房屋被被答辩人私自改造并租赁给他人，且被答辩人一直不提供任何证明和解决办法，完全没有履行自己应尽的义务和采取积极的态度，答辩人即停止装修并退出房屋。而且后来消防部门检查，租赁同情况其他房屋的商户被开具《行政处罚决定书》，要求其停止使用。这里答辩人并未被处罚，也可以证明答辩人并未对租赁房屋进行使用。且合同约定为1F-12、1F-13、2F-8单元房屋整体用于茶楼经营，现在被答辩人只要求装修了1F-12、1F-13单元房屋，答辩人也无法接收、使用和经营，答辩人无法使用房屋获得任何收益，无法实现租赁目的，也不应支付租金。在此，答辩人提供《鲁南水城枣庄老街》租赁合同附件2、行政处罚决定书及2F-8单元照片复印件（包括2F-8单元房屋使用者经营的业态及电话等）为证。3.交钥匙不是交付，出租房屋未达成交付条件，我方完全不应该支付租金。根据《民法通则》及《合同法》规定的意思自治原则，合同中约定的交付条件是双方的真实意思表示，应坚持有约定从约定的原则，即严格按照双方约定的条件及基本的法定条件来认定出租房屋是否交付。合同第七条甲方权利和义务中第1条明确约定：甲方应按本合同的约定如期向乙方交付房屋，如甲方迟延交付房屋，则免租期、租赁期开始时间相应顺延。房屋交付时，甲乙双方现场确认房屋及其附属设施的状况，填写交房确认书（本合同附件三），作为甲乙双方交接的依据。出租房屋的交付，既应符合法律、行政法规的强制性规定，又必须符合合同约定的标准。被答辩人有义务向我方交付符合使用条件，包括法定的使用条件与约定的使用条件的房屋。所以被答辩人交付房屋时，应当出示房屋符合交付条件的相关证明文件，双方现场确认房屋及其附属设施的状况，并按照合同约定签订交房确认书等，绝非简单的交钥匙就算交付。合同第七条第一款明确约定了甲乙双方现场确认房屋及其附属设施的状况、填写交房确认书作为甲乙双方交接的依据，更何况原告交钥匙的房屋只能装修，房屋并不能使用。签署交房确认书的事实，被答辩人至今未举证证明，其作为房屋出租方，不能提供直接证据证明房屋已经交付，应对此承担不利后果。据此约定，在2F-8单元房屋被被答辩人改造并转租他人的情况下，现场确认房屋及其附属设施状况根本无法通过。迄今为止仍未通过竣工验收，现场确认房屋及其附属设施的状况无法通过，也没有签署交房确认书，答辩人尚未接收、使用出租房屋，不敢也无法行使占有、使用权，且免租期、租赁期尚未开始，被答辩人无权要求支付租金。二、答辩人诉被答辩人《山东省枣庄市市中区人民法院民事判决书（2015）市中民初字第1022号》判决已于2016年8月30日生效，《山东省枣庄市中级人民法院民事判决书（2017）鲁04民终57号》判决也已于2017年9月11日生效，被答辩人一直未履行判决赔偿我方损失，已构成严重失信。后双方于2018年6月13日签订执行和解协议，要求答辩人于2018年6月13日把1F-12、1F-13装修单元房屋钥匙交给被答辩人，被答辩人于2018年6月30日之前把第一笔30万元赔偿款交到枣庄市市中区法院执行局。现答辩人已于2018年6月13日签订和解协议当场即把钥匙交给被答辩人，但被答辩人并未于2018年6月30日之前依约按时履行和解协议，造成又一次的失信。三、答辩人要求被答辩人赔偿答辩人各项损失。1.答辩人作为承租方，本身就处于弱势地位，且答辩人装修房屋后一直保管1F-12、1F-13单元房屋，所以答辩人要求被答辩人支付1F-12、1F-13单元房屋从2012年12月至今的房屋保管费和另行寻找替代房屋费用550000元；2.因被答辩人的违约金不足以补偿答辩人的损失，答辩人要求被答辩人按照银行同期贷款利率的4倍支付给答辩人如下利息：⑴从2012年4月25日签订租赁合同至今，答辩人交付给被答辩人的租金利息87197元。⑵从2012年12月开始装修至今的装修费用利息231691元。⑶从2012年4月28日至2014年4月28日加盟费利息72000元。（4）返还答辩人保证金58605元。（5）被答辩人加倍支付延迟履行期间的债务利息。四、被答辩人所有上诉请求应予以驳回。五、上诉费用由被答辩人承担。综上，被答辩人所诉无事实根据及法律依据，不能证明其主张。被答辩人的各项诉讼请求均应予以驳回并赔偿答辩人各项损失。枣庄市市中区住宅建设开发公司（枣庄中汇住宅开发有限公司）向一审法院起诉请求：1.被告支付租金（或赔偿经济损失）979,539元（从2013年2月1日起至2017年1月31日止）；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年4月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了合同编号为PPSCZZ-013号的《鲁南水城枣庄老街租赁合同》，该合同关于第一条租赁标的约定甲方同意将位于枣庄“鲁南水城枣庄老街”项目内11号楼1F-12、1F-13、2F-8单元房屋出租给乙方作为商业使用。该出租房屋仅限用于经营茶楼，经营品牌为月印池。未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更经营项目和经营品牌。第二条关于租赁期限的约定“租赁期限自2012年5月1日起至2018年1月31日止；甲方于2012年5月1日将上述房屋交付给乙方先行装修，装修免租期为276天，于2012年5月1日至2013年1月31日”。第三条关于租金及其支付方式的约定“双方议定租赁期间每年约租金如下：第一年，即自2013年2月1日至2014年1月31日止，月租金为人民币（大写）壹万玖仟伍佰叁拾伍元整（￥19,535）；第二年，即自2014年2月1日至2015年1月31日止，月租金为人民币（大写）贰万零玖佰叁拾元整（￥20,930）；第三年，即自2015年2月1日至2016年1月31日止，月租金为人民币（大写）贰万贰仟叁佰贰拾陆元整（￥22,326）；第四年，即自2016年2月1日至2017年1月31日止，月租金为人民币（大写）贰万叁仟柒佰贰拾壹元整（￥23,721）；第五年，即自2017年2月1日至2018年1月31日止，月租金为人民币（大写）贰万伍仟壹佰壹拾柒元整（￥25,117）”。第四条关于保证金的约定“乙方同意在签订合同时支付甲方相当于第一年的3个月租金即人民币（大写）伍万捌仟陆佰零伍元整（￥58,605）元，作为乙方履行本合同义务的保证金，甲方在收到保证金后应开具收据给乙方。”上述合同签订后，被告于2012年5月15日向原告交纳了涉案房屋的租赁押金58,605元和自2013年2月1日至4月30日的租赁费58,605元。2012年10月28日，原告向被告发出律师催告函一份，主要内容为：“…一、‘鲁南水城枣庄老街’已转让给上海伦达公司，现‘鲁南水城枣庄老街’的整体经营、招租及物业等管理全部已由住宅公司委托星尚公司全权负责，其所有的权利与义务已全部转让于星尚公司。二、…望您接函后七个工作日内携带‘装修方案及图纸’到星尚公司（地址：鲁南水城项目11#楼一楼北首）并与其联系（联系人：刘兵，联系电话：189×××××××9，0632-52X****）并办理相关入驻手续，否则视为您自愿解除上述合同，…”。被告庭审中陈述其在接到上述律师函后从原告处领取了涉案的11#楼1F-12、1F-13单元房屋的钥匙并着手对所租赁的11#楼1F-12、1F-13单元房屋进行了装修，且11#楼1F-12、1F-13单元房屋的钥匙至今未交给原告。原告主张其于2012年5月1日将涉案租赁房屋全部交付给被告。于海洋、于士良曾于2015年4月9日作为原告以枣庄市市中区住宅建设开发公司为被告诉至一审法院请求判令：1、依法解除于海洋与枣庄市市中区住宅建设开发公司签订的《鲁南水城枣庄老街租赁合同》；2、枣庄市市中区住宅建设开发公司返还租金58,605元、保证金58,605元、返还装修押金4,000元；3、枣庄市市中区住宅建设开发公司赔偿装修费用损失261,564.4元；4、枣庄市市中区住宅建设开发公司赔偿经营加盟费损失100,000元、加盟保证金押金50,000元；5、枣庄市市中区住宅建设开发公司赔偿以上各项支出费用利息；6、枣庄市市中区住宅建设开发公司支付违约金66,978元；7、诉讼费用由枣庄市市中区住宅建设开发公司负担。一审法院经审理于2016年8月30日作出（2015）市中民初字第1022号民事判决书，判决解除于海洋与枣庄市市中区住宅建设开发公司于2012年4月25日签订的编号为PPSCZZ-013的《鲁南水城枣庄老街租赁合同》；枣庄市市中区住宅建设开发公司返还于海洋租金58,605元；枣庄市市中区住宅建设开发公司支付于海洋违约金66,978元；枣庄市市中区住宅建设开发公司赔偿于海洋、于士良经济损失355,400.92元。枣庄市市中区住宅建设开发公司不服该判决，提起上诉。枣庄市中级人民法院于2017年9月11日作出（2017）鲁04民终57号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。鲁南水城枣庄老街项目的11#楼的建筑面积为15687.79平方米，并于2014年4月3日通过消防验收。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告于2012年4月25日签订的《鲁南水城枣庄老街租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人均具有约束力。原、被告之间形成房屋租赁关系，双方均应按照约定履行自己的义务。被告于2012年10月28日后从原告处领取了涉案的11#楼1F-12、1F-13单元房屋的钥匙并进行了装修。一审法院认为，被告收到涉案11#楼1F-12、1F-13单元房屋的钥匙的时间应视为房屋交付使用之日。原告主张其于2012年5月1日交付涉案房屋，且涉案房屋已经全部交付，但未有相关证据予以佐证，不予采信。涉案11#楼1F-12、1F-13单元房屋已于2014年4月3日通过消防验收，达到法律规定的交付条件。交付条件已成就，原告已按约定履行自己的义务，故被告应按约定履行其支付租金的义务。因《鲁南水城枣庄老街租赁合同》中关于租金的约定是针对涉案的11号楼1F-12、1F-13、2F-8单元房屋整体租金约定，并未就单独单元房屋的租金进行约定，故涉案的11号楼1F-12、1F-13单元房屋的具体租金数额无法确定，且原告亦未提交相应的证据予以证实，应承担不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：驳回原告枣庄市市中区住宅建设开发公司的诉讼请求。案件受理费13,594元，由原告枣庄市市中区住宅建设开发公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人曾因房屋租赁合同纠纷诉至枣庄市市中区人民法院，且该案亦经一、二审民事判决，该案已经发生法律效力，根据该已生效民事判决认定的事实确认枣庄市市中区住宅建设开发公司（枣庄中汇住宅开发有限公司）并未按照合同约定履行其交房义务，故在本案上诉过程中其主张已完全履行了交房义务，无事实和法律依据，本院不予采信；因上诉人未严格履行合同中约定的交房义务，故对其诉请的要求于海洋按合同约定给付租金的请求应不予支持，一审法院裁判结果符合法律规定，并无不当之处，本院予以确认。关于于海洋答辩中提出的要求对方赔偿损失的请求，不属于本案审查范围，本院不予处理。综上所述，枣庄市市中区住宅建设开发公司（枣庄中汇住宅开发有限公司）的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13594元，由上诉人枣庄市市中区住宅建设开发公司（枣庄中汇住宅开发有限公司）负担。本判决为终审判决。审判长  崔兆军审判员  赵 慧审判员  朱海燕二〇一八年八月十五日书记员  张 鑫