四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川01民终16556号 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川三友物业发展有限公司，住所地：成都市蜀汉路1号。 法定代表人：郝士权，董事长。 委托诉讼代理人：唐荣，男，汉族，1964年8月27日出生，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：任辉，女，汉族，1977年6月25日出生，住四川省成都市锦江区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵小彬，男，1975年12月2日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：陈熊，四川泰仁律师事务所律师。 上诉人四川三友物业发展有限公司（以下简称三友物业）因与被上诉人赵小彬房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2016）川0108民初4397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人三友物业上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回赵小彬的诉讼请求，支持三友物业的反诉请求。事实和理由：1.一审判决认定案涉商铺存在漏水并将其作为纠纷的起因和赵小彬解除案涉租赁合同的事由毫无事实和法律依据。赵小彬提交的证据不能证明案涉商铺存在漏水的事实及漏水产生的原因；案涉商铺漏水不能成为赵小彬提前终止租赁合同的原因，更不是其单方解除租赁合同的约定或法定情形，根据双方约定和法律规定，即使案涉商铺漏水，赵小彬应自行负责维修，也不能成为其解除合同的理由。2.赵小彬假借商铺漏水撤离店铺，提前终止合同，拒交租金，已构成根本违约，一审判决未查清赵小彬故意引发纠纷和应承担违约责任，草率认为双方就“合同解除达成一致意见后，三友物业收取的履约保证金应当依法予以退还”，实属逻辑混乱、主观臆断。3.赵小彬擅自毁约和转租商铺、拖欠租金的行为构成严重违约，根据双方签订的补充协议约定，赵小彬需在规定的时间内向三友物业补缴免租期内的房租。 被上诉人赵小彬辩称，赵小彬提供的供人证言、照片以及双方往来函件能够证明涉案房屋存在漏水的情况；赵小彬提供的证据不足以证明货物的损失，一审法院未予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 赵小彬向一审法院起诉请求：1.解除双方所签房屋租赁合同；2.三友物业退还赵小彬保证金151275.2元，赔偿损失375414元。三友物业反诉请求：赵小彬向三友物业支付免租期内房租37818.8元。 一审法院认定事实：2015年10月20日，三友物业作为出租方（甲方）、赵小彬作为承租人（乙方）双方签订《房屋（场地）租赁合同》，约定甲方将位于成都市成华区，总面积约1151.35平方米的房屋出租给乙方，用于经营干杂、蔬菜水果、服装鞋等居家生活类；租赁期为五年，从2015年10月21日起至2020年10月20日止；第一年（2015年10月21日至2016年10月20日止）月租金为167742.7元，此后每年度月租金在上年度月租金基础上逐年递增5%；甲方同意给予乙方15天免租期，免租时间为2015年10月21日至2015年11月4日止，免租期内仅免租金82722.43元，不免物管费、水电费、垃圾费等使用租赁房屋产生的费用；本合同租金的起算时间为2015年11月5日，乙方按季度支付租金，乙方须于每季末提前10日向甲方缴纳下一季度租金，乙方逾期不交租金，甲方有权单方面解除合同并收回房屋；乙方于本合同签订之日向甲方支付履约保证金335485.4元及第一季度租金；乙方接房后，如因经营需要重新增加装修，在装修前必须经甲方同意，提交书面申请和装修方案，经甲方审核批准并办理好相关手续后方可进行装修；甲乙双方应严格按本合同履行各项义务，乙方违反本合同约定，甲方有权不退还乙方支付的履约保证金；在租赁期限内，若乙方违约，提前退租或转租，乙方应在甲方规定的时间内向甲方补交免租期内的房租；乙方未按合同规定时间和金额缴纳租金或其他费用，除及时补交拖欠款项外，每逾期一天，应按拖欠款项总额的千分之三向甲方支付违约金，逾期七日，甲方在不需书面通知乙方的情况下有权单方面解除本合同并收回房屋，且乙方支付的履约保证金甲方有权不予退还。 同日，三友物业（甲方）与赵小彬（乙方）签订《商铺物业管理服务协议》，约定甲方对成都市成华区赤虎桥东路4号即香澜半岛商铺实施统一物业管理的权利，对管理范围的场地、配套机动车停车场、设备、设施、环境卫生、治安消防、经营秩序及各项经营活动等事务全权实施管理，维护香澜半岛商铺正常的经营活动，并向乙方收取物业管理费、公共设施维修分摊费用等相关费用。 前述协议签订后，赵小彬按约向三友物业支付了履约保证金335485.4元。双方共同确认赵小彬租金已支付至2016年7月20日。 2015年10月21日，赵小彬（甲方）与三友物业香澜半岛物业服务中心（乙方）签订《商铺装饰装修管理服务协议》，约定甲方于2015年10月21日至2015年11月1日期间对8号、10号商铺进行装修，乙方收取装饰装修管理费186元。《商铺装饰装修管理服务协议》第六条装修规范及注意事项中约定严禁破坏卫生间的防水层，若需改动，必须补做防水处理，且必须加高延长，经闭水试验合格后，方可进行地面与墙面装修施工（卫生间墙体防水层高度1.8米，长度6米）。 2016年4月21日，三友物业（甲方）与赵小彬（乙方）签订前述《房屋（场地）租赁合同》的《补充协议》，约定甲方同意乙方承租的成都市成华区共5间商铺租赁期限调整至2016年4月20日止，其余3间商铺租赁期限不变，按原约定履行；因乙方违约提前退租，乙方须向甲方补缴4、6、12、14、16号共5间商铺免租期内的房租46052.55元，余下的8号、10号、20号共计3间商铺，在租赁期限内，若乙方违约，提前退租或擅自转租，乙方须向甲方补缴免租期内的房租37818.8元；乙方此次退租，甲方有权全额没收乙方履约保证金，考虑乙方实际困难，甲方现同意只扣取4号一层、6号一层、12号、14号、16号5间商铺184210.2元履约保证及作为违约金不予退还，剩余151275.2元继续用作8号、10号、20号剩余3间商铺的履约保证金。 后双方因房屋漏水等问题发生纠纷。2016年7月6日，赵小彬在将货物搬离涉案商铺过程中遭到三友物业工作人员阻止，双方发生纠纷，后赵小彬向公安机关报警。依据公安机关制作的《接（报）处警登记表》，其载明：“赵小彬方因房屋漏水进行装修，将房屋里面东西搬到库房荆竹小区5号院，然后保安不让其搬东西出去，从而发生纠纷，经调解，双方互不追究责任。”赵小彬主张在公安机关出警后，双方共同将涉案的8号、10号铺面上锁，三友物业否认其对前述商铺上锁。同时，赵小彬认可在公安机关出警时双方并未表示不再继续承租房屋。 2016年7月7日，赵小彬向三友物业发送了《通知》，载明：因10号商铺在2个月以前出现大面积漏水，导致其货物大面积受损，其在当时通知三友物业物业派员对紧急情况进行了处理，但后未再在对房屋漏水情况进行处理；现因暴雨季节来临，因担心货物再次受损，故欲将货物搬出商铺移至库房，然后对房屋作出漏水处理，但在搬出商品的时候，受到香澜半岛招商部和物业保安的强制阻拦。赵小彬并在该《通知》中表明：如三友物业想终止双方之间的合同，希望三友物业在收到后两日内书面通知。 2016年7月8日，三友物业向赵小彬发送了《催收函》，要求赵小彬按约于2016年7月11日前支付下一季度租金。 2016年7月11日，赵小彬向三友物业发送了《解除通知书》，载明：因三友物业不履行房屋维修义务，并强行锁门，禁止其开门营业，导致《房屋（场地）租赁合同》不能履行，故发函通知双方的《房屋（场地）租赁合同》效力终止，并要求三友物业返还其保证金151275.2元及价值90000元的货物（含日用品和大米）。 2016年7月13日，三友物业向赵小彬发送了《关于贵方通知书的回函及贵方违约行为告知函》，载明：赵小彬于2016年7月7日发送的《通知》内容不实，三友物业无意提前终止合同；同时，赵小彬于2016年7月11日发送了《解除通知书》中解除合同的事由不能成立，三友物业无违约行为，而赵小彬存在提前退租、擅自转租及未按约缴纳租金等违约行为，不同意赵小彬关于解除合同及返还保证金的要求；同时要求赵小彬于2016年7月20日之前缴纳下一季度租金并纠正擅自转租等违约行为，否则三友物业将依照合同约定，从2016年7月21日起单方面解除《房屋（场地）租赁合同》及相关补充协议，自行收回承租房屋，并追究赵小彬全部违约责任。 2016年7月20日，三友物业向赵小彬发送了《解除通知》，载明：自2016年7月21日起，解除双方签订的位于成都市成华区的《房屋（场地）租赁合同》及相关补充协议，要求赵小彬于2016年7月23日前来办理解除合同后的善后手续，结算、结清相关费用并将商铺腾退归还三友物业，逾期三友物业将自行收回承租商铺，并将商铺中存放的货品予以腾出转移待结清欠费后返还。2016年7月22日，赵小彬向三友物业发送了《律师函》，再次要求三友物业退还保证金并赔偿损失。 同时，双方共同确认，三友物业向赵小彬寄送《解除通知》后，两次电话通知赵小彬前来搬离货物，但赵小彬以货物损失、保证金未解决为由，不愿意搬离货物。2016年8月3日，三友物业对前述商铺内的货物进行了清点，并对商铺进行重新上锁。后双方于2017年7月25日共同对前述商铺内的货物进行清点，但因赵小彬认为货物缺失严重，故在取回六个酒坛过后，拒绝取回其他货物。 另查明，2015年11月19日，案外人王兰军（甲方）与三友物业香澜半岛项目服务中心（乙方）签订《商铺装饰装修管理服务协议》，约定甲方于2015年11月19日至2015年11月27日期间对20附1号商铺进行装修，乙方收取装饰装修管理费20元。赵小彬据此认为其不存在擅自转租20号商铺的行为，其系经过三友物业同意而转租。 一审法院认为，赵小彬与三友物业签订的《房屋（场地）租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，依法应受法律保护。针对赵小彬主张解除双方签订的《房屋（场地）租赁合同》，一审法院经审查后认为，依据双方之间的往来函件，双方已就解除《房屋（场地）租赁合同》达成一致意见，并事实上也未再继续履行该合同，且三友物业当庭也表示同意解除《房屋（场地）租赁合同》，故赵小彬该项主张于法有据，依法予以支持。 针对赵小彬基于三友物业提供的商铺存在漏水情况而要求三友物业赔偿损失，一审法院经审理后认为，首先就案涉商铺是否存在漏水，赵小彬主张案涉商铺后墙存在漏水，三友物业主张案涉商铺已通过质量验收，其是反碱不是漏水。对此，一审法院认为，赵小彬提交的经三友物业认可的照片、证人证言及其后向三友物业送达的通知等函件，其相互之间能够印证，证明案涉商铺确实存在漏水；且三友物业提供的并联竣工验收审查通知书及时隔半年后的照片，并不能达到其关于案涉商铺不存在漏水的证明目的，故一审法院对三友物业的该项辩解意见依法不予采信，对案涉商铺漏水的事实予以确认。 就赵小彬是否有权就案涉商铺漏水而要求三友物业赔偿，对此一审法院认为，《房屋（场地）租赁合同》约定了租赁用途系用于经营干杂等居家生活用品，三友物业作为出租方，应当保证案涉商铺在租赁期间符合约定的用途，同时，三友物业未举证证明商铺漏水系由于赵小彬装修或使用不当导致的，故三友物业应当向赵小彬赔偿因案涉商铺漏水而导致的损失。 针对赵小彬主张的装修损失及因浸水导致的大米损失，因一审法院已认定赵小彬提交的证据不足以证明其实际存在该部分损失，其应承担举证不力的不利后果，故对其主张的该项损失，一审法院依法不予支持。 针对赵小彬主张的尚存放于三友物业商铺内的货物及货架货柜损失，经审查后认为，双方在2016年7月期间互相送达的解除合同通知，能够证明双方已就解除租赁合同关系达成一致意见，在租赁关系解除后，赵小彬应当取回存放于案涉商铺内的货物及货架货柜，但赵小彬在三友物业通知后拒绝取回；同时，在审理过程中，一审法院也要求双方对该部分货物及货柜、货架进行清点并由赵小彬取回，但赵小彬仍然以货物缺失严重为由拒绝取回其他货物，基于赵小彬怠于取回而导致的该部分损失，其无权要求三友物业赔偿，故一审法院对其该项主张依法不予支持。 针对赵小彬主张退还未履行完毕的租金，一审法院经审查后认为，虽然赵小彬于2016年7月11日向三友物业发送《解除通知书》，但三友物业回函并不同意解除合同，直至2016年7月20日，三友物业才向赵小彬发送《解除通知》，至此才应视为双方就合同解除达成一致意见，且其后三友物业才清点库存物品并实际控制了案涉商铺；同时，双方并共同确认租金缴纳至2016年7月20日，故赵小彬主张存在未履行完毕的租金且要求退还，无事实依据和法律依据，一审法院依法不予支持。 针对赵小彬主张退还履约保证金，一审法院经审查后认为，赵小彬基于案涉商铺漏水而要求解除合同的，在双方就合同解除达成一致意见后，三友物业收取的履约保证金应当依法予以退还，据此，一审法院对赵小彬该项主张依法予以支持。 针对三友物业主张因赵小彬存在擅自转租及提前退租而要求其支付免租期内租金，一审法院经审查后认为，依据三友物业与案外人王兰军签订的《商铺装饰装修管理服务协议》，应视为三友物业同意赵小彬将其承租的20号商铺转租给王兰军，三友物业主张赵小彬存在擅自转租的情形与查明事实不符，一审法院不予采信。同时，一审法院前已认定赵小彬系基于案涉商铺漏水而要求解除合同的，不能认定为赵小彬系违约提前退租。据此，三友物业要求赵小彬支付免租期内租金的主张缺乏事实依据，一审法院不予采信。 据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除赵小彬与三友物业签订的《房屋（场地）租赁合同》；二、三友物业于判决生效之日起十日内退还赵小彬履约保证金151275.2元；三、驳回赵小彬、三友物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17224元，由赵小彬承担12056元，三友物业承担5168元；反诉案件受理费373元，由三友物业承担。 双方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。 二审另查明，1.《房屋（场地）租赁合同》第五条第6项约定：“租赁期间，房屋场地由乙方（赵小彬）负责维护保养，如因乙方使用不当，造成房屋场地破损或不安全，由乙方承担由此产生的一切责任，同时乙方须负责修复。” 2.赵小彬认可2016年7月22日收到三友物业发送的《解除通知》。 本院认为，赵小彬与三友物业签订的《房屋（场地）租赁合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。本案二审的争议焦点有三个，现分别评述如下： 一、关于《房屋（场地）租赁合同》、《补充协议》解除的问题。赵小彬主张案涉商铺漏水，三友物业不履行维修义务，并强行锁门，导致案涉合同无法履行，要求解除案涉合同。对此，本院认为，赵小彬提交的证据不足以证明案涉商铺漏水，更不能证明漏水产生的原因系出租人的原因所致；根据《房屋（场地）租赁合同》约定，租赁期间商铺由赵小彬负责维护保养，即使漏水情形确实存在，也应由赵小彬对商铺进行维修。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条关于“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，即使三友物业负有维修义务，在其未履行的情形下，承担的责任也是负担维修费用或减少租金、延长租期等，而不构成赵小彬主张解除案涉合同的理由。因此，赵小彬不享有合同解除权，其发送的《解除通知书》不产生合同解除的效力，赵小彬起诉要求判令解除案涉合同的请求不能成立。 三友物业以赵小彬未支付下一季度租金为由向其送达《解除通知》，主张案涉合同已解除。对此，本院认为，双方确认租金已支付至2016年7月20日，2016年7月13日三友物业书面通知赵小彬应于2016年7月20日前缴纳下一季度租金，但赵小彬逾期未支付。在赵小彬没有提交证据证明因渗水而导致其无法经营的情况下，其行使先履行抗辩权的依据不足，在案涉合同未解除的情况下，赵小彬应当支付租金，其逾期未支付租金构成违约。根据《房屋（场地）租赁合同》约定，三友物业享有合同解除权，其向赵小彬发送的《解除通知》产生解除案涉合同的效力。赵小彬认可2016年7月22日收到《解除通知》，故案涉合同于2016年7月22日解除。一审判决认定案涉《房屋（场地）租赁合同》及《补充协议》系双方均有解除合同的意思，因而达成合意解除错误，本院予以纠正。 二、关于赵小彬主张三友物业退还履约保证金是否成立的问题。如前所述，赵小彬逾期未支付租金构成违约，根据《房屋（场地）租赁合同》关于“乙方违反本合同约定，甲方有权不退还乙方支付的履约保证金”的约定，赵小彬主张三友物业退还履约保证金的诉讼请求不成立，本院予以驳回。 三、关于三友物业主张赵小彬支付免租期房租37818.8元是否成立的问题。如前所述，赵小彬逾期未支付租金构成违约，根据《房屋（场地）租赁合同》关于“若乙方违约，提前退租或转租，乙方应在甲方规定的时间内向甲方补交免租期内的房租”的约定，三友物业主张赵小彬支付免租期房租的理由成立，本院予以支持。 综上所述，三友物业的上诉理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销成都市成华区人民法院（2016）川0108民初4397号民事判决； 二、赵小彬于本判决生效后十五日内向四川三友物业发展有限公司支付免租期房租37818.8元； 三、驳回赵小彬的诉讼请求。 当事人未按本判决履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费17224元，反诉案件受理费373元，二审案件受理费4081.88元，合计21678.88元，均由赵小彬负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员曹洁 审判员张卫敏 二〇一八年二月二十三日 书记员刘奕君