广东省东莞市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤19民终127号上诉人（原审原告）：曾峻龙，男，汉族，1963年12月25日出生，住广西壮族自治区南宁市青秀区，委托诉讼代理人：连俊虎，北京天驰君泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志云，北京天驰君泰（深圳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳泰生房地产开发有限公司，住所地：广东省深圳市福田区香林路和农轩路的西北侧香珠花园AB栋－1711。法定代表人：杨祖顺，该公司董事长。委托诉讼代理人：颜宇丹，广东诚公律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：深圳市辰森实业发展有限公司，住所地：广东省深圳市福田区香林路香珠花园B栋1806－1809房。法定代表人：庄卫东。上诉人曾峻龙因与被上诉人深圳泰生房地产开发有限公司、深圳市辰森实业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1028、1029、1031号民事裁定，向深圳市中级人民法院提起上诉。深圳市中级人民法院以（2017）粤03民终7225－7227号立案受理后，上诉人曾峻龙以深圳市中级人民法院系案涉“香珠花园”案件善后处理工作领导小组成员单位为由，在2016年5月18日向该院申请深圳市中级人民法院全体回避，深圳市中级人民法院遂报请广东省高级人民法院指定管辖。2017年7月3日，广东省高级人民法院以（2017）粤民辖67号之四、五、六号民事裁定指令本系列三案由本院二审审理。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。曾峻龙上诉请求：撤销（2015）深福法民三初字第1028号民事裁定，裁定被上诉人深圳泰生房地产开发有限公司、深圳市辰森实业发展有限公司继续履行编号为深（福）房预买字（1998006）第B4390号《深圳市房地产买卖合同（预售）》并向上诉人交付及协助办理香珠花园D栋906房产权转移手续，并由被上诉人深圳泰生房地产开发有限公司、深圳市辰森实业发展有限公司承担本案二审诉讼费用。事实和理由：一审法院以上诉人违反一事不再理原则，裁定驳回起诉事实认定及适用法律错误。上诉人未构成重复起诉。一、（2001）深福法房初字第2583－2590号民事判决书生效后已发生新的事实，上诉人在原审中再次起诉所依据的事实与（2001）深福法房初字第2583－2590号案件事实非同一事实。虽然上诉人在（2001）深福法房初字第2583－2590号一案中曾诉请被上诉人深圳市辰森实业发展有限公司交付办理案涉房屋的房产证，一审法院未支持上诉人该诉讼请求源于他人在先订立案涉房屋买卖合同且购房人已入住，案涉房屋尚未完成竣工验收这一事实，上诉人诉请深圳市辰森实业发展有限公司履行交付办理案涉房地产证无履行基础。但在（2001）深福法房初字第2583－2590号民事判决书生效后，根据《关于“香珠花园”房产原“签订假销售合同进行按揭贷款、办理抵押登记”的169套房产具体数字统计的说明》【（2006）深中法刑财执字第9号】所查明的事实，案涉房屋在先购买人为杨智平，其与被上诉人签订案涉房屋买卖合同的行为已被确认无效。此外，被上诉人深圳泰生房地产开发有限公司承继深圳市辰森实业发展有限公司权利义务后，已经完成了案涉房屋的竣工验收手续。2010年11月12日，案涉房屋已初始登记在被上诉人深圳泰生房地产开发有限公司名下。为此，上诉人基于（2001）深福法房初字第2583－2590号民事判决书被确认无效及案涉房屋完成竣工验收及初始登记这一新的事实，向一审法院再次起诉，请求判令被上诉人交付办理案涉房屋产权转移登记手续，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十八条的规定，一审法院应当依法受理并予以审理。二、承前所述，一审法院基于事实认定错误直接适用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条的规定驳回起诉显属错误，一审法院在法律适用的过程中忽视了体系解释的原则，未结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十八条的规定，错误扩大了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五项的适用范围，不当延展了重复起诉的外延。综上，请求撤销一审裁定，裁定支持上诉人的上诉请求。被上诉人深圳泰生房地产开发有限公司、深圳市辰森实业发展有限公司均未作书面答辩。曾峻龙向一审法院起诉请求：1.深圳泰生房地产开发有限公司继续履行与曾峻龙签订的编号为【深（福）房预买字（1998006）第B4390】730950元的《深圳市房地产买卖合同》，办理香珠花园D栋906房屋产权转移登记手续；2.本案诉讼费用由深圳泰生房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：香珠花园项目原名香珠园。1994年3月8日和4月8日，深圳市农业科学研究中心与香港华深国际发展公司就深圳市农业科学研究中心自留用地（宗地号B302－21）分别签订了《合作开发“深圳农贸综合批发市场”合同书》及《补充协议书》，合同约定，由深圳市农业科学研究中心在自留用地范围内提供用地，香港华深国际发展公司提供建设资金，共同开发房地产项目，项目建成后，双方按3：7的比例分成。同年4月8日，深圳市农业科学研究中心又与香港华深国际发展公司及深圳华深房地产开发公司（此后该公司先后改名为深圳华深实业发展公司、深圳市辰森实业发展有限公司）签订协议书，将原香港华深国际发展公司提供建设资金的约定改为香港华深国际发展公司与深圳华深房地产开发公司共同提供资金。深圳华深房地产开发公司因无力投入资金开发该土地，于1995年3月8日与深圳泰生房地产开发有限公司（原法定代表人为张兴展）签订了《合作开发农科商住楼合同书》，约定由深圳泰生房地产开发有限公司负责提供开发该项目的所有资金。1997年3月3日，深圳市农业科学研究中心、深圳华深房地产开发公司与原深圳市国土局签订了深地合字（福95）039号《深圳市土地使用权出让合同书》。1997年8月15日和10月28日，深圳市农业科学研究中心、深圳华深房地产开发公司、深圳泰生房地产开发有限公司分别签订了《合作开发农科商住楼补充合同》、《合作开发农科商住楼合同书》，最终约定，深圳市农业科学研究中心与深圳华深房地产开发公司提供合作用地，深圳泰生房地产开发有限公司提供开发项目的所有资金，建成后的房产按深圳市农业科学研究中心19.8％、深圳华深房地产开发公司15.2％、深圳泰生房地产开发有限公司65％的比例分成，其中深圳华深房地产开发公司按合同应分得的15.2％的房产以3300万人民币转让给深圳泰生房地产开发有限公司[深圳泰生房地产开发有限公司实际向深圳华深房地产开发公司（即此后的深圳市辰森实业发展有限公司）支付40016390元，其中，深圳市辰森实业发展有限公司从1997年至1998年间分七笔向成都军区驻深办付款共计2650万人民币]。至此，张兴展所在的深圳泰生房地产开发有限公司在与××农业科学研究中心、深圳市辰森实业发展有限公司签订一系列合作合同后，开始开发建设“香珠花园”项目。1998年至2002年间，深圳泰生房地产开发有限公司原法定代表人张兴展将香珠花园房产采取签订假销售合同向银行按揭抵押、重复销售、假销售高息借款等方式，骗取了巨额资金。张兴展于2002年7月22日被刑事拘留，于同年8月27日被逮捕。2006年1月16日，广东省高级人民法院作出（2005）粤高法刑二终字第716号终审判决，判决张兴展犯合同诈骗罪，判处有期徒刑15年，处罚金200万元。2010年6月9日，深圳市规划和国土资源委员会第一直属分局（甲方）与深圳泰生房地产开发有限公司（乙方）签署《深地合字（福95）039号第一补充协议书》，该补充协议书称：根据2010年2月10日中共深圳市委政法委员会《“香珠花园”案件“02.10”协调会议纪要》（深政法委[2010]5号）意见，结合深圳市辰森实业发展有限公司已被吊销营业执照的情况，按照2010年4月30日“香珠花园”案件善后处理工作领导小组办公室《关于“香珠花园”专案有关问题的函》的精神，甲方同意深圳泰生房地产开发有限公司承接深圳市辰森实业发展有限公司在原合同书规定的权利、责任和义务，深圳泰生房地产开发有限公司应保障深圳市农业科学研究中心在本宗地的合法权益，并按专案组上述会议纪要的要求监督落实。2010年11月12日，香珠花园项目完成初始登记，AB栋、C栋、D栋全部登记至深圳泰生房地产开发有限公司名下。2001年8月15日，曾峻龙向深圳市福田区人民法院起诉深圳市辰森实业发展有限公司，诉讼请求为：1.深圳市辰森实业发展有限公司立即向曾峻龙交付使用香珠园D栋701、702、705、706、707、902、905、906房，并赔偿迟延交房违约金；2.深圳市辰森实业发展有限公司立即向曾峻龙办妥香珠园D栋701、702、705、706、707、902、905、906房的房地产证，并赔偿迟延办证违约金。深圳市福田区人民法院立为（2001）深福法房初字第2583－2590号案。深圳市福田区人民法院作出的该案《民事判决书》查明：2000年12月8日，曾峻龙与深圳市辰森实业发展有限公司签订了八份商品房预售合同，约定曾峻龙购买深圳市辰森实业发展有限公司开发的位于深圳市福田区××路××农业××香××商品房××、××、××、××、××、××、××、××共××房，深圳市辰森实业发展有限公司须于2000年12月30日将合同规定之验收合格的房地产交付曾峻龙使用，逾期一日应向曾峻龙支付相当于上述房地产价款的万分之五的违约金，延期超过30天，曾峻龙有权解除合同，不解除合同的，深圳市辰森实业发展有限公司应按延期一日向曾峻龙支付相当于上述房地产价款的万分之三的违约金。深圳市辰森实业发展有限公司出售的房地产须按照市规划国土局批准的建筑图纸完成全部建筑工程，并经深圳市建筑工程主管部门验收合格，通路、通水、通电，领取《竣工验收证书》后方可交付曾峻龙使用，因火灾、地震、水灾、战争等不可抗力的特殊原因致使房地产买卖合同无法履行或不能全部履行的，深圳市辰森实业发展有限公司必须获得由深圳市相应主管部门出具的证明文件。深圳市辰森实业发展有限公司应在领取房地产《竣工验收证书》后的150天内书面通知曾峻龙共同向深圳市房地权登记机关申请房地产转移登记。如因深圳市辰森实业发展有限公司的过失造成曾峻龙不能按法定期限领取《房地产证》，从深圳市辰森实业发展有限公司取得房地产《竣工验收证书》之日的第180天起，按市房屋租赁主管部门规定的指导租金标准，由深圳市辰森实业发展有限公司向曾峻龙支付租金直至市产权登记机关核发《房地产证》之日止。曾峻龙在签订合同时付清全部价款。八份合同均于2000年12月19日经深圳市福田区公证处公证。2000年12月30日，曾峻龙按合同约定一次性交付全部购房款。但深圳市辰森实业发展有限公司至今未交房，也没有通知曾峻龙办理房地产证。2001年8月15日，曾峻龙诉至深圳市福田区人民法院。上述八套房屋，深圳市辰森实业发展有限公司已于1998年出售给他人并由购房人入住房屋，双方签订了合同，该八份合同均经深圳市福田区公证处公证。该判决认为，曾峻龙与深圳市辰森实业发展有限公司签订的八份商品房预售合同是双方真实意思表示，双方当事人主体适格，内容没有违反法律法规的规定，应确认为有效。深圳市辰森实业发展有限公司在与曾峻龙签订上述合同前与他人签订的八份商品房预售合同，也是双方真实意思的表示，并经深圳市福田区公证处公证，故也是有效合同。由于该八份合同签订的时间在前并且购房人已入住房屋，故曾峻龙请求深圳市辰森实业发展有限公司交付香珠园D栋701、702、705、706、707、902、905、906房的理由不成立，深圳市福田区人民法院不予支持。基于同一理由，曾峻龙请求深圳市辰森实业发展有限公司立即向曾峻龙办妥上述八套房屋的房地产证的理由也不成立，该院亦不予支持。但深圳市辰森实业发展有限公司不能按时交房给曾峻龙，应向曾峻龙交付迟延交房违约金，深圳市辰森实业发展有限公司关于合同约定的违约金过高的主张符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，违约金应参照中国人民银行规定的延期付款滞纳金标准即日万分之2.1。因曾峻龙没有举证深圳市辰森实业发展有限公司已领取香珠园的《竣工验收证书》，曾峻龙请求深圳市辰森实业发展有限公司赔偿迟延办证违约金的理由不成立，该院不予支持。判决：曾峻龙与深圳市辰森实业发展有限公司于2000年12月8日签订的八份《深圳市房地产买卖合同（预售）》有效；二、深圳市辰森实业发展有限公司应于本判决生效之日起10日内支付延期交付房产的违约金（2000年12月31日至2001年8月31日按已付购房款的每日万分之2.1计付，具体数额详见附表）给曾峻龙；三、驳回曾峻龙的其他诉讼请求。（2001）深福法房初字第2583－2590号《民事判决书》已发生法律效力。另查，在张兴展诈骗一案的侦查过程中，深圳市公安局于2002年11月7日向曾峻龙所作的询问笔录中，曾峻龙陈述：深圳泰生房地产开发有限公司当时的法定代表人张兴展找到其借钱，其以广西东迪贸易有限责任公司的名义与张兴展签订了三份房地产买卖合同，约定其公司以2000万元向深圳市辰森实业发展有限公司购买香珠花园的商场及其他房屋（未包括本案诉争的C栋906房），一年后张兴展以2600多万元回购房屋；其向张兴展出借人民币2294156元，张兴展以其他13套房（未包括本案诉争的C栋906房）作为抵押；因其借了不少钱给张兴展，张兴展觉得其为人不错，说要便宜一点卖一部分房给曾峻龙，所以在2000年12月8日曾峻龙与张兴展签订了买卖合同，曾峻龙购买香珠花园C栋906房、D栋701、705、706、707、702、902、905、906共九套房，曾峻龙付清了购房款。深圳市中级人民法院在《关于对本院（2003）深中法刑二初字第375号刑事判决一案所认定的“假销售高息借款”具体数额的说明》中认定，张兴展利用香珠花园房产进行假销售高息借款，本案一审原告曾峻龙的借款债权金额是2294156元，广西东迪贸易有限责任公司（曾峻龙为该公司法定代表人）的借款债权金额是2000万元；关于《关于“香珠花园”房产原“签订假销售合同进行按揭贷款、办理抵押登记”的169套房产具体数字统计的说明》中认定D栋701、705、706、707、902、905、906房为虚假按揭、备案的购房人是他人，抵押贷款银行是建行。一审法院认为，曾峻龙在（2001）深福法房初字第2583－2590号案中已主张办理案涉房产的房地产证，一审法院对此已经作出判决，未支持其办理房地产证的请求，该判决已发生法律效力。如曾峻龙认为该判决与事实不符，应依法提起再审申请，通过再审程序解决。深圳泰生房地产开发有限公司辩称本案一审原告曾峻龙的起诉违反了一事不再理的原则有理，一审法院予以采纳，曾峻龙的起诉应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五项之规定，裁定如下：驳回曾峻龙的起诉。1028号案件受理费11110元、1029号案件受理费11253元、1031号案件受理费11253元（均已由曾峻龙预交），由一审法院退回给曾峻龙。本院认为：本案为商品房销售合同纠纷案件。曾峻龙在（2001）深福法房初字第2583－2590号案中已主张办理案涉房产的房地产证，一审法院对此已经作出判决，未支持其办理房地产证的请求，该判决已发生法律效力。如曾峻龙认为该判决与事实不符，应循法律途径，通过再审程序解决。一审法院认定曾峻龙的起诉违反了一事不再理的原则并无不当，本院予以确认并予以维持。上诉人曾峻龙的上诉理由不成立，本院予以驳回。综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条的规定，裁定如下：驳回上诉,维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  朱海晖审判员  李远伦审判员  李达明二〇一八年二月一日书记员  杨淑芬