浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙0602民初6251号 原告（反诉被告）赵岗权,男,1984年12月14日出生。 汉族，住绍兴市越城区 白衙弄19号5室。 委托代理人（特别授权代理）阎益丰，上海华尊律师事 务所律师。 被告（反诉原告）绍兴市越城区灵芝街道张市村经济合 作社,住所地绍兴市越城区灵芝街道张市村。 法定代表人沈云来，主任。 委托代理人（特别授权代理）朱云，浙江震天律师事务 所律师。 原告（反诉被告）赵岗权与被告（反诉原告）绍兴市越 城区灵芝街道张市村经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，于 2018年6月22日向本院起诉，本院于同日立案受理，由审 判员金胜明独任审判。被告在答辩期间提出反诉，本院予以 受理并一并审理。本院于2018年8月21日适用简易程序公 开开庭进行了审理，原告（反诉被告）赵岗权及其委托代理 人阎益丰，被告（反诉原告）委托代理人朱云到庭参加诉讼。 本案现已审理终结。 原告（反诉被告）诉称：2016年6月27日，原、被告 签订营业房租赁合同1份，约定原告向被告承租村属营业房 1间，租期为1年，年租金11000元。该房屋的租赁权系原 告向案外人转让所得，并支付转让费57000元，当时被告承 诺该房屋可用于领取营业执照。合同签订后因房屋无合法产 权而无法领取营业执照，原告多次向被告催促，被告承诺会 出面办妥。2017年7月12日，在被告的一再承诺下，原、 被告又续签营业房租赁合同1份，约定原告继续向被告承租 涉案房屋，但原告仍无法领取营业执照。2018年7月，被告 擅自以非法招标的形式将涉案房屋出租，给原告造成损失。 诉请判令解除原、被告签订的营业房租赁协议；判令被告返 还已支付的租金22000元；判令被告支付各项损失包括转让 费、补偿金、营业损失等合计97000元；判令被告对前述款 项支付自起诉之日起至款清之日按银行同期贷款利率计算的 利息；本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告变更第1项诉 讼请求为：判令原、被告签订的营业房租赁协议无效。针对 被告的反诉，因反诉原告以非法形式进行所谓的招投标，反 诉被告并没有就涉案房屋进行实际的使用，因此，不存在反 诉原告所谓的占有使用费的问题。 被告（反诉原告）辩称：针对原告的第一、二项诉讼请 求，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，并不存 在合同无效的情形，且合同已经履行完毕，因此，原告无权 向被告返还租金。针对原告的第三、四项诉讼请求，被告在 履行合同过程中并不存在违约情形，无需向原告赔偿损失。 原、被告签订两次房屋租赁合同，合同履行过程中被告已尽 到义务，并不存在违约情形，原告无权要求赔偿损失。原告 已经对涉案房屋续租一年，对房屋的性质及是否能够办理工 商登记应当已经有了充分的了解，而不可能也不应该在不能 办理营业执照后又向被告续租第二年，现在合同期满后再来 说无法办理工商登记而无效，故要求驳回原告的全部诉讼请 求。因原、被告签订房屋租赁合同的租期已届满，原告既不 参加招租又不腾退房屋，故被告提出反诉，判令反诉被告立 即腾退位于张市村村委大院西楼（店面朝西、面向灵芝公路） 一层自南向北第11间的营业房，并返还给反诉原告；判令反 诉被告支付自2018年7月1日起至实际腾空之日止按每日 112.33元计算的房屋占用费；反诉费用由反诉被告承担。 原告（反诉被告）在举证期限内提供如下证据并经被告 （反诉原告）质证： 1、2016年、2017年营业房租赁协议2份，证明原、被 告存在房屋租赁关系，被告以营业房的名义向原告出租房屋。 我方认为这两份租赁协议均无效的事实。被告（反诉原告） 质证真实性无异议，对关联性有异议，合同中约定案涉的租 赁标的为营业房并不意味着就一定能够供承租人办理相应的 营业登记，而且原告是以转租的形式获得了案涉房屋的租赁 权，原告有条件也有能力知道涉案房屋是否能够办理相应的 工商登记，原告就涉案的两份租赁协议起诉时租赁期限已经 届满，合同已履行完毕。 2、发票、收据各1份，证明原告已支付给被告2016年、 2017年租金22000元的事实。被告（反诉原告）质证无异议。 3、公告、投标须知各1份，证明被告将涉案房屋以营业 房的名义进行招投标的事实。被告（反诉原告）质证真实性 无异议，但对关联性有异议，被告是根据政策及村委的决定 对村属资产进行处分的一个方式，如果原租赁人需要续租应 通过合法的招投标形式获得。而原告在合同期限届满后并没 有将房屋交还给被告，反而长期占用，导致被告无法向新承 租人履行合同，并产生损失，被告将自有房屋出租给他人。 与他人签订租赁合同，没有损害公共利益。 4、转让合同、陈昌茂的身份证复印件、收条、治安调解 协议书、张市村营业房剩余租期转让合同各1份，证明涉案 房屋系从陈昌茂处转让过来的事实。被告（反诉原告）质证 认为证据内容均是发生在原、被告两租赁协议之前，被告并 不清楚，也没有任何义务予以核实。 5、函及国内挂号信收据各1份，证明被告租赁该房屋时 有欺诈的违约行为的事实。被告（反诉原告）质证是否收到 需核实，但不能达到证明目的。 反诉原告在举证期限内提供如下证据并经反诉被告质 证： 1、租赁协议1份，证明2018年1月22日反诉原告将包 括涉案11号营业房之内的房屋通过招投标的形式统一租赁 给案外人陈洪光，租赁期限为1年，总的年租金总额为91 万元的事实。反诉被告质证真实性地无法核实，且与我方无 关。 2、申请函1份，证明2018年7月16日涉案房屋的新承 租人陈洪光因为本案反诉被告合同租赁期满后继续占有房 屋，导致陈洪光无法将租得的房屋再以出租，因此根据租金 向反诉被告主张每一日112.33元损失的事实。反诉被告质证 与我方无关。 3、浙江增值税普通发票复印件10份，证明案外人陈洪 光在合同签订后已经全额交纳了相应的租金，履行了其合同 义务的事实。反诉被告质证真实性无异议。 4、陈洪光与次承租人的营业房租赁协议复印件4份，证 明陈洪光在取得涉案房屋周边及周边房屋的租赁房后，与次 承租人签订了营业房租赁协议，并且就涉案的11号营业房大 小相当，大小相当的2、7、8、4、3号营业房签订的租赁合 同的租金为41000元，租期期限为2018年7月1日至2019 年6月30日，从而进一步证明因反诉被告非法占用上述房屋 导致反诉原告损失的事实。反诉被告质证与我方无关。 经审理本院认定，2016年6月27日，原、被告签订营 业房租赁合同1份，约定原告向被告承租座落于绍兴市越城 区张市村村委大院西楼（店面朝西、面向灵芝公路）一层自 南向北第11间的村属营业房1间，租期为1年，自2016年 7月1日至2017年6月30日止，年租金11000元，该房屋 原系案外人陈昌茂向被告承租，原告以转让经营权的方式受 让后与被告签订租赁合同。合同签订后原告按约支付租金 11000元，被告亦按约交付租赁物。租期届满后，原、被告 于2017年7月12日续签租赁合同，约定租期自2017年7 月1日至2018年6月30日止，年租金为11000元，租赁合 同还约定租赁期满后原告如不再续租应恢复原样，装修费用 不作任何补偿，合同签订后原告己按约付清租金11000元。 2018年6月22日，原告以出租房屋无法领取营业执照为由 向本院起诉被告解除合同，被告于2018年7月以招投标形式 将涉案房屋招租，原告既未参加续租投标，也未腾退房屋。 返还租赁物。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同主体适格、内 容合法，当事人意思表示真实，且己实际履行完毕，故应认 定依法成立，合法有效，虽然被告以营业房的名义与原告签 订租赁合同，但合同内容未涉及是否可领取营业执照及不能 领取营业执照的违约事项，且涉案房屋是否可以营业应属于 行政部门的管辖范围，故原告在租赁合同约定的租赁期届满 后以承租房屋不能领取营业执照为由要求宣告两租赁合同无 效，并返还租金的请求于法无据。原告在向案外人陈昌茂转 让经营权及与被告签订租赁合同时应对讼争的房屋的性质及 是否可以领取营业执照负有注意义务，承租后应知道或应当 知道房屋不能领取营业执照，但原告在明知不能领取营业执 照的情况下不但未行使合同撤销权或合同解除权，而且在第 一年的租期届满后与被告续签第二年的租赁合同，并支付租 金，故原告提出被告在签订合同时存在欺诈的抗辩意见，本 院不予采信。综上，原告的诉讼请求，本院不予支持。反诉 被告在租赁合同约定的租赁期届满后既未续租，亦未腾退房 屋并交还给反诉原告，故依法应按原合同约定的租金支付占 有使用费，反诉原告诉请判令反诉被告腾退房屋并交还给反 诉原告，本院予以支持，但要求反诉被告支付每日112.33 元计算的房屋占用费，证据不足，超过部分本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第 一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人 民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告赵岗权的诉讼请求； 二、反诉被告赵岗权应腾退坐落于绍兴市越城区 村委大院西楼（店面朝西、面向灵芝公路）一层自南向北第 11间的1间村属营业房，并归还给反诉原告绍兴市越城区灵 芝街道张市村经济合作社，于本判决生效后十日内履行； 三、反诉被告赵岗权应支付给反诉原告绍兴市越城区灵 芝街道张市村经济合作社自2018年7月1日起至房屋实际 返还日止按年11000元计算的房屋占有使用费，于本判决生 效后十日内履行； 四、驳回反诉原告绍兴市越城区灵芝街道张市村经济合 作社的其他诉讼请求。 本案案件受理费减半收取1340元，由原告赵岗权负担。 反诉案件受理费减半收取40元，由反诉被告赵岗权负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本 院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙 江省绍兴市中级人民法院。 审判员  金胜明 二〇一八年八月二十三日 书记员  柴 静 附页： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的。 依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的 和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行 合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施 或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履 行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后。 对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁 物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用 后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证 据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证 据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当 调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实 证据。