宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁0106民初9749号 原告：曹义，男，1981年4月7日出生，汉族，个体经营者，住所地宁夏回族自治区灵武市。 委托诉讼代理人：安华，宁夏侨之桥律师事务所律师。 被告：宁夏海和房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。 法定代表人：孙志菲，系公司总经理。 委托诉讼代理人：马旭，宁夏方和圆律师事务所律师。 原告曹义与被告宁夏海和房地产开发有限公司（以下简称海和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹义的委托诉讼代理人安华，被告海和公司的委托诉讼代理人马旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原告与被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，原告退还被告出售的位于银川市金凤区***室；2、被告依法赔偿因违约抵押涉案房屋无法给原告办理不动产登记证书（房产证）造成的装修损失159300元；3、被告承担本案诉讼费用。 事实和理由：2016年3月22日，原告曹义和被告海和公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于银川市金凤区***室，建筑面积145.12㎡，商品房单价每平方米6500元，总价款943280元，约定2016年3月3日前向原告交付房屋，合同签订之时起30日内办理商品房所有权转移登记备案，自交付之日起180日取得房屋登记机构办理的房屋所有权证书。合同签订时，原、被告与第三人宁夏鑫华源智能立体停车设备制造有限公司（以下简称鑫华源公司）共同协商，用被告欠鑫华源公司的钢结构款抵顶原告应付的房款943280元。三方同意后，被告给原告开具了房款收据，收到涉案房款943280元。2016年4月4日被告向原告交付了涉案房屋。由被告所属的宁夏金钻物业服务有限公司向原告收取了物业储备金、公共设施保护费、物业费、装修垃圾运费等费用。2016年4月10日原告与宁夏金钻物业服务有限公司签订了装修管理服务协议，开始装修房屋。2016年4月13日原告与银川长庆锦林装饰有限责任公司签订装修合同，由装修公司包工包料，总价159300元装修该房屋。2016年7月12日涉案房屋装修完毕。2017年原告要求被告开具购房发票，并办理房屋产权手续，但被告工作人员以各种理由拖延。2018年2月，原告得知被告卖给原告的涉案房屋在2014年交工备案时就抵押给了银行贷款并做了抵押备案登记，因被告没有偿还银行贷款，致使该房屋无法办理房产手续。原告认为，原被告签订的商品房买卖合同合法有效，原告履行了付款义务，被告虽然履行了交付房屋的义务，但被告隐瞒了涉案房屋在出售前抵押银行贷款的事实，因被告资金短缺至今没有偿还贷款，致使涉案房屋无法办理产权证书。现原告诉至法院，请求判如所请。 被告海和公司辩称，被告同意解除双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，原告退还涉案房屋，但被告不应赔偿原告任何的装修损失。本案的事实是，被告将涉案房屋抵顶给鑫华源公司，鑫华源公司又将房屋转让给原告，原告及鑫华源公司给被告出具的声明中表示，《银川市商品房买卖合同（预售）》中的违约责任，被告概不承担，由鑫华源公司与原告协调解决。因此，本案中，原告无权要求被告承担赔偿损失。退一步讲，即使原告的装修损失被考虑，原告主张的也过高，装修损失应考虑折旧的问题而不能按照装修时合同金额认定，且需要扣除原告自2016年4月4日收房起至今的房屋占有使用费。综上所述，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年3月22日，被告海和公司与第三人鑫华源公司签订顶账房协议一份，约定被告海和公司将涉案房屋抵顶给第三人鑫华源公司。当日，第三人鑫华源公司出具声明一份，将涉案房屋转让给原告曹义。同日，原被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告位于银川市金凤区***室房屋，面积为145.12㎡，房屋总价款943280元。当日，被告向原告出具收到购房款943280元的收据；原告向被告出具声明一份，载明：本人自愿购买贵公司抵顶给鑫华源公司位于***室房屋，如在办理顶账房与我本人转让手续过程中及事后，由于我本人与顶账方之间的各种经济纠纷，所造成的后果与法律责任与被告无关，由我本人与顶账方承担全部责任并协商解决，……。被告于2016年4月5日向原告交付房屋并办理了相关手续。 另查明，涉案房屋预售许可证号为“房预售证第***号”，系在建工程抵押，截止诉讼期间尚未解除抵押；涉案房屋被银川市中级人民法院查封。 再查明，2016年4月5日，宁夏金钻物业服务有限公司出具收据五份，载明收到原告***室的垃圾清运费870.72元、水费100元、设施保护费2000元、物业及电梯费3466.3元、物业储备金7256元。以上费用共计13693.02元。 本案审理中，依原告申请，本院依法委托宁夏众业工程造价司法鉴定所对涉案房屋装修进行评估鉴定，2019年1月18日，该鉴定所作出宁众司鉴（2019）第4号司法鉴定意见书鉴定房屋装修金额为62650.04元。 本院认为，通过原告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》、被告出具的购房收据、宁夏金钻物业服务有限公司出具的收据等证据可以形成证据链，证实原被告存在房屋买卖关系，故双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合同依法成立并发生法律效力。被告明知其将涉案房屋进行在建房屋抵押，仍然隐瞒上述事实，与原告签订商品房买卖合同，从而导致合同不能履行，被告的行为已构成违约。该违约行为致使合同目的不能实现，现原告请求解除合同并同意退还被告出售的位于银川市金凤区***室房屋，被告同意解除，本院予以支持。对原告主张的装修费损失，本院参照司法鉴定意见书鉴定结论，被告支付原告装修费62650.04元。原告在向被告出具的声明中载明：“由于我本人与顶账方之间的各种经济纠纷，所造成的后果与法律责任与被告无关，由我本人与顶账方承担全部责任并协商解决”。该声明只是针对原告与第三人鑫华源公司的经济纠纷，与被告的违约行为无关，对于被告辩解依据该声明原告无权要求被告承担赔偿损失的意见，本院不予采纳。由于被告的违约行为导致合同目的不能实现，故其要求扣除原告自2016年4月4日收房起至今的房屋占有使用费，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告曹义与被告宁夏海和房地产开发有限公司于2016年3月22日签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》； 二、原告曹义于本判决生效后三十日内退还被告宁夏海和房地产开发有限公司位于银川市金凤区***室房屋； 三、被告宁夏海和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告曹义装修损失费62650.04元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1743元，鉴定费5000元，由原告曹义负担1060元，被告宁夏海和房地产开发有限公司负担5683元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  马桂香 二〇一九年二月二十五日 书记员  袁红新 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。