四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初3554号 原告：成都市民用建筑统一建设办公室，住所地成都市西玉龙街**。 法定代表人：郑尚钦。 委托诉讼代理人：徐怡，四川亚峰律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：周薇，四川亚峰律师事务所律师。特别授权。 被告：成都新科影像有限责任公司，住所地成都市上升街**岷江大厦**。 法定代表人：邓继英，执行董事。 委托诉讼代理人：叶鸿，四川博成律师事务所律师。一般代理。 委托诉讼代理人：熊春生，四川博成律师事务所律师。一般代理。 被告：成都今日明嘉科技有限公司，，住所地成都市锦江区东大街紫**段********** 法定代表人：邓继英，总经理。 委托诉讼代理人：邬强，男，1973年2月24日出生，汉族，住所地成，住所地成都市锦江区工。一般代理。 原告成都市民用建筑统一建设办公室（以下简称统建办）与被告成都新科影像有限责任公司（以下简称新科公司）、成都今日明嘉科技有限公司（以下简称明嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告统建办的委托诉讼代理人周薇，被告新科公司的委托诉讼代理人叶鸿、被告明嘉公司的委托诉讼诉讼代理人邬强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告统建办向本院提出诉讼请求：1.二被告向原告腾空并返还位于成都市青羊区西玉龙街55、57号的房屋；2.二被告向原告支付欠付的2017年4月1日至2017年9月22日的租金133627元；3.二被告向原告支付自2017年9月23日至实际向原告返还房屋之日止的房屋占用费；4.二被告向原告支付逾期支付租金的违约金并按年租金的10%向原告支付违约金27969元，违约金共计66804元；5.二被告对上述1-4项诉讼请求承担连带责任；6.本案诉讼费用由二被告承担。审理中，统建办明确第4项诉讼请求关于逾期支付租金的违约金的计算方式为：欠付租金×逾期天数×1‰。事实及理由：统建办与新科公司于2015年7月6日签订《房屋租赁合同》，约定统建办将位于成都市青羊区西玉龙街55、57号的房屋出租给新科公司使用，租期为2015年4月1日至2020年2月28日止。该合同第三条约定2017年4月1日至2018年3月31日的月租金为23307元，支付期限为“合同签订之日起5日内支付。2015年4月1日至2015年9月30日的首期租金134110元，以后每季度的租金，应在当前季度最后一个月的后15日内支付下一季度的全部租金”。新科公司与明嘉公司共同使用上述房屋，却未向统建办支付自2017年4月1日之后的租金，统建办曾于2017年7月11日现场送达了《关于催收岷江大厦底楼商铺拖欠房屋租金和保证金的通知》，要求支付所欠租金，而新科公司、明嘉公司仍未支付。2017年9月18日，原告邮寄送达《关于解除房屋租赁合同并支付所欠付租金的律师函》，通知新科公司《房屋租赁合同》于2017年9月22日解除，要求新科公司返还房屋并支付的2017年4月1日至2017年9月22日租金133627元。至今，新科公司、明嘉公司仍未支付欠付租金和2017年9月23日之后的房屋占用费，因此统建办为维护合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告新科公司辩称，1.2017年3月，青羊区人民政府发布棚户区改造搬迁安置公告，属双方租赁合同约定终止情形。合同终止，新科公司无需支付2017年4月以后的租金；2.自东御河片区搬迁改造项目2016年启动开始，新科公司与统建办联系，双方曾就租赁物返还、退还保证金和未用租金，按规定补偿搬迁费用、搬迁期间停工损失、添附和装修损失等事项议定协议文本，但因统建办原因未能签署。综上，新科公司没有违约行为，不应当再支付租金。故请求驳回统建办的诉讼请求。 被告明嘉公司辩称，1.明嘉公司与统建办从未签订过租赁合同，也从来没有使用过案涉房屋；2.明嘉公司从未向原告缴纳过任何租赁保证金、租金、水电气费等，统建办也从来没有向明嘉公司开具过任何收据或发票，明嘉公司不是原告诉前发送催收通知和律师函的相对方。3.统建办主张明嘉公司系承租人，共同使用租赁房屋与事实不符。因新科公司系尼康俱乐部会员，故门店标识上有明嘉公司的名字。综上，请求驳回统建办对明嘉公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据本院采信的证据，查明事实如下： 2015年7月6日，统建办（出租方、甲方）与新科公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方出租给乙方位于成都市青羊区西玉龙街55、57号房屋（即：上升街16号“岷江大厦”底楼东南角房屋），出租面积为140.00㎡（第一条）；租期自2015年4月1日起至2020年2月28日止（2.1）；2015年4月1日至2015年6月22日，月租金为23800元。2015年6月23日至2016年3月31日，月租金为21140元。2016年4月1日至2017年3月31日，月租金为22197元。2017年4月1日至2018年3月31日，月租金为23307元。2018年4月1日到2019年3月31日租期内，月租金为24472元。2019年4月1日到2020年2月28日租期内，月租金为25696元（3.1）；乙方应当在合同签订之日起5日内向甲方付清2015年4月1日至2015年9月30日的首期租金134110元，以后的每季度租金，乙方应在当前季度最后一个月的后15日内支付下一季度的全部租金（3.2.2）；乙方逾期支付房屋租金15日以上的，一方可书面通知另一方解除本合同。合同解除后，违反合同的一方，应向另一方按年租金的10%支付违约金（第八条）；如因不可抗力或政府征用、指令性拆除等造成房屋毁损或乙方无法继续履行本合同，则本合同无条件终止，双方互不承担责任（9.5条）；乙方如拖欠租金，则应向甲方支付违约金，即乙方每逾期1日未交租金，因按未付租金总额的1‰按日向甲方支付违约金（11.1.1条）；乙方累计逾期达15日或以上未交租金，甲方有权单方面解除合同，并立即收回房屋，乙方除应向甲方补交所欠租金并按11.1.1条约定向甲方支付违约金，同时乙方还应按本合同第八条约定的违约金计算方式向甲方支付损失赔偿金（11.1.3条）；甲方的送达地址为成都市西玉龙街6号新世纪广场第34楼。乙方的送达地址为成都市武侯区龙腾东路2号7栋2单元6号（彭建商）。成都市区内地址自邮戳日起第5日视为送达，成都市区外、中国境内地址自邮戳日起第10日视为送达（第十三条）。合同签订后，统建办将案涉房屋交付新科公司使用。 2017年3月26日，成都市青羊区人民政府发布了《成都市青羊区国有土地上房屋模拟搬迁补偿安置方案公告（东御河片区）》。 2017年7月11日，统建办向新科公司送达《关于催收岷江大厦底楼商铺拖欠房屋租金和保证金的通知》，载明，根据《房屋租赁合同》约定，新科公司欠2017年4月1日至2017年6月30日的房租69921元，尚未支付房屋租赁保证金10000元。请贵公司在接到本通知5个工作日内缴纳上述欠费。新科公司工作人员邬强在该通知上签字。 2017年9月18日，四川亚峰律师事务所受统建办的委托向新科公司在《房屋租赁合同》中约定的地址邮寄送达《关于解除并支付欠付租金的律师函》，载明，新科公司至今未支付2017年4月1日至2017年6月30日的租金69921元及保证金10000元，新科公司的行为已经构成违约，根据双方合同的约定，现统建办通知新科公司于2017年9月22日解除《房屋租赁合同》。要求新科公司于2017年9月30日前向统建办腾退案涉房屋并支付欠付2017年4月1日至2017年9月22日的租金133627元。 2018年3月5日，四川省成都市中大公证处出具了（2018）川中证字第7352号《公证书》，载明，2018年3月1日下午，公证员受统建办的委托对案涉商铺的店招、所在建筑物的外观及周边道路现状进行了保全和证据公证，案涉商铺店门关闭，店招标识上有“Niko尼康”、“尼克尔俱乐部铭家会员店”及“成都今日明嘉科技有限公司”字样；该商铺所在建筑物外观标识有“创美家具玉龙店”字样；该建筑物三面临街，与该建筑物相邻的西玉龙街、东华门街及上升街的道路均畅通。 2018年5月21日，统建办再次向新科公司在《房屋租赁合同》中约定的地址邮寄送达《关于返还位于西玉龙街55、57号房屋的通知》，要求新科公司、明嘉公司腾退房屋并支付欠付租金133627元及房屋占有使用费。 庭审中，统建办与新科公司一致确认，2017年4月1日之后的租金未支付。 本院认为，统建办与新科公司于2015年7月6日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。 关于合同的解除，新科公司于2017年4月1日起未再支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或拖欠支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”及《房屋租赁合同》第3.2.2条、第八条之规定，统建办于2017年9月18日向新科公司邮寄送达《律师函》，告知双方《房屋租赁合同》于2017年9月22日解除，符合法律的规定及双方合同的约定，故本院确认双方《房屋租赁合同》的解除时间为2017年9月22日。另，案涉房屋所在区域土地虽已发模拟搬迁公告，但并不影响房屋的使用，新科公司据此主张《房屋租赁合同》已于2017年3月解除且不应当支付2017年4月以后的租金的主张，依据不足，本院不予支持。 关于租金，新科公司未支付2017年4月1日至2017年9月22日租金，现统建办要求新科公司支付该期间欠付的租金，本院予以支持，金额计算为：23307元/月×5个月+23307元/月÷30天×22天=133627元。 关于房屋占有使用费，统建办与新科公司签订的《房屋租赁合同》，合同已于2017年9月22日解除，但新科公司在此之后仍占有使用案涉房屋，故应向统建办支付房屋占有使用费。新科公司应当参照《房屋租赁合同》第3.1条约定的租金标准从2017年9月23日起向统建办支付房屋占有使用费。 关于房屋返还，由于统建办与新科公司签订的案涉合同已于2017年9月22日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，统建办可以要求新科公司返还房屋，本院对统建办要求新科公司返还租赁房屋的诉讼请求，予以支持。 关于违约金，统建办根据《房屋租赁合同》第3.2.2条、第11.1.1条的约定，要求新科公司按未付租金总额的1‰支付逾期支付租金的违约金，符合双方合同的约定，本院予以支持。根据上述约定，2017年4月1日至2017年6月30日的租金69921元（23307元/月×3个月），新科公司应于2017年3月31日前支付而未支付，该期间的逾期支付违约金起算时间为2017年4月1日；2017年7月1日至2017年9月22日欠付租金63706元（23307元/月×2个月+23307元/月÷30天×22天），新科公司应于2017年6月30日前支付而未支付，该期间的逾期支付违约金起算时间为2017年7月1日。对统建办关于要求新科公司按年租金10%支付违约金的诉讼请求，因违约金属于损失赔偿范畴，在统建办已经主张逾期支付租金违约金的情况下，再次要求支付违约金属于损失的重复主张，本院不予支持。 另，统建办主张明嘉公司与新科公司共同占有使用案涉房屋，但其提交的证据不能证明其主张，故统建办要求明嘉公司连带支付租金、房屋占有使用费、违约金、协助腾退房屋的诉讼请求，因无事实及合同依据，本院不予支持。 综上，统建办的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都新科影像有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向成都市民用建筑统一建设办公室腾退位于成都市青羊区西玉龙街55、57号房屋； 二、成都新科影像有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向成都市民用建筑统一建设办公室支付2017年4月1日至9月22日的租金133627元； 三、成都新科影像有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向成都市民用建筑统一建设办公室支付至实际返还房屋之日止的房屋占用费（以《房屋租赁合同》确定的租金标准，从2017年9月23日起计算至上述房屋腾退之日止）； 四、成都新科影像有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向成都市民用建筑统一建设办公室支付逾期支付租金违约金（以69921元为基数，从2017年4月1日起，按每日1‰的标准支付至实际付清之日止；以63706元为基数，从2017年7月1日起，按每日1‰的标准支付至实际付清之日止）； 五、驳回成都市民用建筑统一建设办公室的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6148元，由成都市民用建筑统一建设办公室承担1148元，由成都新科影像有限责任公司承担5000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  陈 琴 人民陪审员  冯容义 人民陪审员  卢梅芳 二〇一八年八月十五日 书 记 员  邓郁锚