上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初9252号原告(反诉被告)：福建新文行灯饰有限公司，住所地福建省泉州市。法定代表人：吴志华，董事长。委托诉讼代理人：王志勇，福建华达(石狮)律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾嘉湘，福建华达(石狮)律师事务所律师。被告(反诉原告)：张伟玲，女，1962年12月17日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：张颜，男，1987年12月13日出生，汉族，住上海市徐汇区。两被告共同委托诉讼代理人：谢晓，上海市金茂律师事务所律师。原告福建新文行灯饰有限公司(以下简称新文行公司)与被告张伟玲、张颜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，后张伟玲、张颜向本院提出反诉，本院受理后，于2018年6月11日公开开庭进行了审理，新文行公司的委托诉讼代理人王志勇，张伟玲、张颜的共同委托诉讼代理人谢晓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新文行公司向本院提出诉讼请求：1.判令张伟玲、张颜退还装修保证金25万元，并支付自起诉之日起至实际退还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；2.判令张伟玲、张颜开具已收取新文行租金970万元、房屋使用费2,051,613元、电费548,673元的增值税专用发票给新文行公司。事实与理由：新文行公司与张伟玲、张颜因租赁上海市田林东路XXX-XXX号商铺的房屋租赁合同纠纷经法院审理已判决生效并已执行完毕。因在解决前述租赁案件中法院没有对新文行公司交付给张伟玲、张颜的装修保证金25万元以及租赁增值税专用发票开具事宜作出处理，鉴于双方之间的房屋租赁合同纠纷案件现已执行完毕，商铺亦已归还张伟玲、张颜，张伟玲、张颜也同意由新文行公司将租赁房屋恢复原状。2017年8月3日，新文行公司发函通知张伟玲、张颜，要求张伟玲、张颜按约协助，配合新文行公司拆除相关的装饰并将房屋恢复原状，同时根据约定，恢复原状后，张伟玲、张颜应在3个工作日内退还装修保证金25万元。2017年8月8日，张伟玲、张颜复函称要求新文行公司提供具体的恢复施工图纸和施工计划，否则主张新文行公司放弃修复和保证金。2017年8月17日，新文行公司再次函复张伟玲、张颜，认为由于租赁房屋的原状已不存在，张伟玲、张颜持有原先装修的设计图纸，张伟玲、张颜应提供原有图纸，由新文行公司按图纸进行使用方能进行恢复原状。鉴于房屋因装修确已对房屋原先结构进行拆除，如恢复原状需要施工图和施工技术要求，在缺少原结构施工图纸的情况下，无法对照确定已拆除的原设计和施工要求，也即无法进行恢复原状。由于张伟玲、张颜拒不配合，且张伟玲、张颜持有原先装修的设计图纸拒不提供，导致新文行公司无法进行施工恢复原状，张伟玲、张颜应承担由此引起的法律责任。因此，新文行公司有权要求张伟玲、张颜退还装修保证金。另，双方房屋租赁合同履行期间，张伟玲、张颜共收取新文行公司970万元租金、房屋使用费2,051,613元、电费548,673元，但至今未开具增值税发票，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国个人所得税法》以及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》的规定，房屋租赁税费发票应由张伟玲、张颜承担并开具增值税专用发票，故诉至法院。张伟玲、张颜辩称，不同意新文行公司诉请。关于第1条诉请，申请执行时，新文行公司已经派专业队伍前来查看，装修队告知张伟玲、张颜恢复费用超过25万，但新文行公司不愿支付。新文行公司从应归还房屋之日到实际归还之日有三个月，如果新文行公司有诚意，早就恢复了。当时破坏承重墙的是新文行公司，新文行公司有义务拍下原始状况，出租方没有义务配合提供图纸，且张伟玲、张颜也没有图纸。执行完毕是去年7月，直到今年起诉，新文行公司一直没有跟张伟玲、张颜联系，张伟玲、张颜认为新文行公司已经放弃了该权利。关于第2条诉请，金额是不对的，张伟玲、张颜一共收到租金904万元，2014年之前的发票已经开给新文行公司，2015年1月至7月这部分发票也已经开了，今天带来了。2015年8月、9月、10月发票没有开，当时有矛盾，税务局表示不能补开了，且从时效上看也已经过了。使用费无法开具发票，税务局认定使用费不能开具发票，电费无法开具发票，张伟玲、张颜一直提供收据给新文行公司。张伟玲、张颜向本院提出反诉请求：判令新文行公司向张伟玲、张颜支付房屋使用费104万元(2017年3月25日至2017年7月7日止，按每月30万元计算)。事实与理由：张伟玲、张颜与新文行公司房屋租赁合同纠纷经法院判决业已生效。在双方履行房屋租赁合同之初，未经张伟玲、张颜同意，新文行公司在装修涉案房屋时野蛮施工，尤其拆除承重墙，物业管理企业、相关政府主管部门以及张伟玲、张颜要求新文行公司限期整改，在新文行公司一再恳求下，双方签署《房屋租赁合同补充协议》，约定张伟玲、张颜不再深究新文行公司已有的装修行为，但新文行公司应给付张伟玲、张颜装修保证金25万元，双方不再有租赁关系时，新文行公司应对房屋装修恢复原状，如不恢复原状，张伟玲、张颜有权扣除装修保证金。前述判决未涉及房屋装修复原及装修保证金扣还事宜。依据生效判决，新文行公司应于判决生效之日起十日内腾空并返还属张伟玲、张颜的房屋，因新文行公司拒绝腾退，张伟玲、张颜申请强制执行，在法院采取强制执行措施后，新文行公司于2017年7月7日腾空并将房屋返还张伟玲、张颜。鉴于《房屋租赁合同补充协议》约定，双方终止租赁关系后，新文行公司应当将装修复原后的房屋返还张伟玲、张颜，而经法院强制执行后，且在张伟玲、张颜委托专业人士充分评判房屋装修复原费用远超装修保证金25万元情形下，新文行公司将未复原的房屋返还给张伟玲、张颜，张伟玲、张颜有理由相信，新文行公司已通过自身行为向张伟玲、张颜明确表示不再履行《房屋租赁合同补充协议》约定的房屋装修复原义务，新文行无权要求张伟玲、张颜返还装修保证金。另外，张伟玲、张颜认为新文行公司在明知租赁关系最迟于2017年3月24日(已审结案件二审判决生效之日)解除情形下仍拒绝返还房屋，且在张伟玲、张颜于2017年7月7日收回房屋时相关装修仍未复原，使得张伟玲、张颜事实上在2017年3月24日至7月7日期间无法使用或出租涉案房屋。审理中，张伟玲、张颜将反诉诉请金额调整为97万元，从2017年4月1日起算至2017年7月7日止，按每月30万元计算。新文行公司对张伟玲、张颜的反诉辩称，不同意张伟玲、张颜的反诉请求。租赁费用及房屋使用费已经过诉讼并判决生效，如新文行公司未能按照生效文书执行，新文行公司承担执行措施，张伟玲、张颜的反诉诉请充其量可从执行案件中主张而不应反诉，否则违反一案不再审的原则。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张伟玲、张颜为上海市田林东路XXX-XXX号商铺房屋(以下简称系争房屋)的产权人。2012年3月22日，张伟玲、张颜(出租方、甲方)与新文行公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，租赁合同由张伟玲、张颜委托代理人祁某代为签字并由张伟玲、张颜盖章。租赁合同约定：甲方出租给乙方系争房屋，建筑面积1,781.60平方米，房屋类型商铺，租赁期限自2012年3月28日起至2015年7月31日止，月租金为22万元。乙方应支付租赁保证金44万元，租赁关系终止时，该保证金除用以抵充乙方承担费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋发生的水、电、煤、物业管理等费用由乙方承担，其中电费单价按每月实际均价计算，基础电费按补充条款执行。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后当日返还房屋，每逾期一日，按8元每平方米支付占用期间使用费。租赁合同补充条款第1条约定：2012年3月28日至2012年6月30日为装修免租期。租赁合同补充条款第3条约定：乙方未能在规定时间提出续租要求或双方无法重新签订租赁合同的，租赁关系终止；本合同严格遵守执行合同书面形式，凡未能签订书面租赁合同的，不形成租赁关系。一方没有租赁关系的情况下使用房屋的，按照8元每日每平方米支付占用期间使用费。租赁合同补充条款第9条约定：甲方交付的商铺及水、电等配套设施以竣工图为准，租赁期间，该商铺内的现有设备及门、窗、水、电、上、下水道等维修责任及费用均由乙方承担。租赁合同补充条款第13条约定：同意乙方内部打一个区域楼板作旋转楼梯。租赁合同补充条款第11条约定：当乙方需用电量大于等于40KW,必须向甲方支付基础电费(按上海电力公司标准)，基础电费单价按供电局规定。同年，张伟玲、张颜(出租方、甲方)与新文行公司(承租方、乙方)又签订一份《房屋租赁合同补充协议》(以下简称补充协议)，约定：甲方同意乙方于2012年10月18日止已装修好的房屋现状，乙方另支付装修保证金25万元给甲方，乙方同意双方不再有租赁关系后，自行对房屋内部及外部装修恢复原状，如不恢复，甲方有权从该保证金中扣除费用恢复原状；在租赁期间由于乙方改变原有门、窗、楼梯等产生的安全问题由乙方自行承担。合同签订后，新文行公司占用系争房屋用于灯具经营，向张伟玲、张颜支付了44万元租赁保证金及25万元装修保证金，并已支付合同到期前的所有租金。2015年10月29日，本院受理张伟玲、张颜诉新文行公司房屋租赁合同纠纷一案，在审理中，新文行公司与张伟玲、张颜当庭确认，张伟玲、张颜于2016年5月26日将系争房屋上锁，新文行公司的灯具等物品仍在系争房屋内，系争房屋自该日后处于无人使用状态，张伟玲、张颜将使用费的诉请截止计算至2016年5月26日。张伟玲、张颜当庭表示同意在扣除被告应支付相关费用后，将44万租赁保证金的剩余部分予以返还；25万装修保证金需新文行公司对房屋装修恢复原状后予以返还。对此，新文行公司表示愿意恢复原状，但目前尚未恢复原状，希望能在本案中将装修保证金抵扣其他费用。本院经审理认为合同约定租期于2015年7月31日届满，双方就续租问题曾进行协商，基于张伟玲、张颜当庭自认案外人祁某是双方合同签订时的代理人，其先后受雇于张伟玲、张颜投资的两家公司直至2015年9月才离职，而2015年8月28日祁某发送新文行公司的邮件也代表张伟玲、张颜向新文行公司催款的意思，故本院采纳新文行公司的意见，认定祁某与被告洽谈续租事宜系出于张伟玲、张颜授意，属于职务行为，从2015年8月28日邮件内容看，祁某代表张伟玲、张颜同意新文行公司续租至2015年10月31日，续租期间月租金为30万元，张伟玲、张颜后收取新文行公司支付的两个月租金60万元的行为，可推定双方对续租三个月及月租金30万元已达成合意。因新文行公司已支付了2015年8月、9月租金，其应再支付张伟玲、张颜2015年10月租金30万元。鉴于张伟玲、张颜与新文行公司后未再对续租事宜达成新的合意并签订相关合同，现张伟玲、张颜主张新文行公司返还系争房屋，新文行公司亦表示同意，故对张伟玲、张颜要求返还系争房屋的诉请，予以支持。本院于2016年9月26日作出(2015)徐民四(民)初字第3275号民事判决：一、新文行公司于本判决生效之日起十日内腾空上海市田林东路XXX-XXX号房屋，上述房屋由张伟玲、张颜收回；二、新文行公司于本判决生效之日起十日内支付张伟玲、张颜2015年10月的房屋租金300,000元；三、新文行公司于本判决生效之日起十日内支付张伟玲、张颜自2015年11月1日起至2016年5月26日止的房屋占有使用费，按每月300,000元计；四、新文行公司于本判决生效之日起十日内支付张伟玲、张颜自2013年12月1日起至2016年5月26日止的电费548,673元；五、张伟玲、张颜于本判决主文第二至第四项履行后三日内退还新文行公司租赁保证金440,000元。张伟玲、张颜与新文行公司均不服本院判决，上诉至上海市第一中级人民法院，2017年3月13日，上海市第一中级人民法院作出(2016)沪01民终13252号民事判决：驳回上诉，维持原判。因新文行公司并未履行生效判决确定的义务，张伟玲、张颜向本院申请强制执行，本院于2017年3月28日向新文行公司发出(2017)沪0104执1411号执行通知，要求新文行公司于2017年4月10日之前主动履行法律文书确定的义务。2017年4月20日，就执行事宜，本院承办法官对张伟玲、张颜及新文行公司作询问笔录，询问新文行公司：“如何履行？”。新文行公司表示：“我司于2017年5月15日前向法院支付200万元，我们希望200万元支付后，可进入系争房屋拆灯具，打包灯具，待余款及执行费付清后，将灯具取回”。张伟玲、张颜则表示：“房屋至今未收回，我方损失很大，希望被执行人尽快返还房屋。”本院承办法官表示：“全部款项付清后，本院通知申请执行人同意被执行人将灯具搬离判决房屋。”张伟玲、张颜表示：“我们希望被执行人按期支付，任一期逾期支付未按承诺履行，我们将申请强制执行，要求被执行人于2017年5月2日进场拆卸打包灯具，灯具撤场过程中发生的风险由被执行人自行承担。”2017年5月25日，就执行事宜，本院承办法官对张伟玲、张颜及新文行公司作询问笔录，询问：“目前情况如何？”新文行公司表示：“我们4月30日支付100万元给对方，另外100万应该在5月15日支付，因为资金困难没有支付，但我们保证在本周六(5月27日)支付对方，另外，希望对方可以延长我们拆卸工作的时间，目前为早上9：00到下午5：00，周六、日、节假日因对方正常休息，我们没有办法进行拆卸，我们希望可以工作至晚上10：00左右，另外，不受节假日影响，每天都可以做。”本院承办法官告知张伟玲、张颜：“被执行人履行义务，申请执行人应给予必要的配合，提供便利条件。”张伟玲、张颜则表示：“我回去协调此事，尽量给予方便，但我们要求对方可在6月15日前完成灯具拆卸，另外，被执行人应按约定支付款项，否则我们将要求对方支付迟延履行金，并要求法院强制执行。”2017年7月7日，新文行公司将系争房屋腾空，张伟玲、张颜收回系争房屋。2017年8月3日，新文行公司委托律师向张伟玲、张颜发送《律师函》，主要内容为：双方2017年7月7日经徐汇区法院协调后，新文行公司已将存放于租赁场所的货物搬离。新文行依约需将租赁场所内装饰拆除、恢复原状至毛坯状态，请你方按约给予协助、配合新文行公司拆除相关装饰，同时根据原先约定，新文行公司恢复原状后，你方应退还保证金。如你方同意不拆除装饰并继续使用现有装饰，你方应现退还装修保证金，并协商有关装修补偿费用事宜。请你方在收到本律师函后三日内配合新文行公司开展拆除租赁场所内装饰、恢复原状的事宜或与之协商解决。2017年8月8日，张伟玲回函，主要内容为：1、有关田林东路XXX-XXX号房屋纠纷一案，我方申请强制执行后，给予长达3个多月的配合新文行公司拆除和搬离商铺内物品，现新文行公司已将商铺返还，徐汇法院执行庭也已结案。我方早就明确不需要商铺内任何装饰物，新文行公司理应在交还商铺前拆除有关装饰。我方也曾同意新文行公司在灯具搬离后三日内前来拆除所需装饰物，但之后其又未来拆除，那么新文行公司返还商铺时的全部遗留物及附加物只能视为废弃物处理。何况根据生效判决，我方没有向新文行返还任何物品的义务，能够配合新文行公司取走商铺内全部灯具及办公物品已是仁至义尽。至于25万装修保证金，对应的是当初新文行在装修时擅自破坏楼板和拆除承重墙，被有关部门和物业管理勒令停止和整改，因此双方约定合同解除时由新文行公司将破坏的楼板和承重墙恢复原样，否则我方将该笔保证金用于恢复。此恢复工程并非一个简单的形式工程，必须完全按照原样和施工方法予以恢复。我方要求新文行公司提供具体的恢复施工图纸和施工计划，并在此前多次配合新文行公司相关人员进行现场勘查。新文行公司在勘查后表示预估的恢复费用超过25万元，迟迟不愿配合恢复工作，只是一味要求退回装修保证金。如果现在新文行公司又愿意恢复，那么请在接函后三日内向我方提供完整的恢复施工图纸和施工计划供我方审核。若再逾期，将视作新文行公司彻底放弃修复和保证金。2017年8月17日，新文行公司委托律师向张伟玲、张颜发送律师函，主要内容为：你方函复中提及所需新文行公司提供具体的恢复施工图纸和施工计划供你方审核一说，新文行公司认为，既然双方均认可将原有的装修恢复原状，由于原状已不复存在，你方持有原先装修的设计图纸，那么你方应该提供原有的图纸由新文行公司按原来的图纸进行施工方为所谓恢复原状，而你方回函中却将提供图纸的责任推给新文行公司一方，此一说法显然是不合理的。你方不能以此为由主张新文行公司视为放弃修复和保证金。2018年8月8日，本院组织双方谈话时，张伟玲、张颜表示目前系争房屋已出租给新的租户，准备装修；原来的装修已经敲掉了，是让新的租户拆除的，张伟玲、张颜折让了一个月的免租期，一个月租金为50多万元。审理中，张伟玲、张颜当庭将2015年1月至7月的租金发票交付给新文行公司。上述事实，除当事人陈述外、另有房屋租赁合同、房屋租赁合同补充协议、银行交易记录、民事判决书、执行通知、询问笔录、律师函及回函等证据证明，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于新文行公司主张退还装修保证金的诉请，根据补充协议约定：“甲方同意乙方于2012年10月18日止已装修好的房屋现状，乙方另支付装修保证金25万元给甲方，乙方同意双方不再有租赁关系后，自行对房屋内部及外部装修恢复原状，如不恢复，甲方有权从该保证金中扣除费用恢复原状。”根据查明事实，2015年11月1日起新文行公司与张伟玲、张颜即不存在租赁关系，故新文行公司应按约将系争房屋恢复原状，但新文行公司与张伟玲、张颜在如何恢复原状问题上产生争议，新文行公司要求张伟玲、张颜提供原有图纸才能恢复原状，张伟玲、张颜则表示没有图纸且要求新文行公司提供具体的恢复施工图纸和施工计划，由于上述双方争议导致系争房屋一直未能恢复原状。根据现有证据，张伟玲、张颜并未在收回系争房屋后的合理期间内从装修保证金中扣除费用对系争房屋自行恢复原状，且根据张伟玲、张颜的自认，系争房屋现已出租给案外人，故张伟玲、张颜再行占有装修保证金并无合同及事实依据，新文行公司要求退还25万元装修保证金的诉请，于法有据，本院予以支持。关于新文行公司主张利息损失的诉请，并无合同及法律依据，本院对此不予支持。关于新文行公司主张增值税发票的诉请，并无合同依据，且该诉请亦不属本院处理范围，本院对此不予支持。关于张伟玲、张颜主张房屋使用费的反诉请求，根据查明事实，张伟玲、张颜于2016年5月26日将系争房屋上锁，新文行公司的灯具等物品仍在系争房屋内，系争房屋自该日后处于无人使用状态。故本院认为系争房屋实际从2016年5月26日起即被张伟玲、张颜实际控制，新文行公司将系争房屋中的物品腾空亦需要张伟玲、张颜的配合，根据现有证据，并未显示新文行公司在执行过程中有故意拖延搬离物品的恶意，故张伟玲、张颜主张房屋使用费的反诉请求，并无事实及法律依据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、的规定，判决如下：一、张伟玲、张颜于本判决生效之日起十日内返还福建新文行灯饰有限公司装修保证金25万元；二、驳回福建新文行灯饰有限公司的其余诉讼请求；三、驳回张伟玲、张颜的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,050元，减半收取计2,525元，由张伟玲、张颜负担；反诉案件受理费6,750元,由张伟玲、张颜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋二〇一八年八月二十二日书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。