陕西省岐山县人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0323民初1804号原告:成金贵,男,汉族,1950年6月7日出生。被告:张宏安,男性,汉族,1988年9月16日出生。原告成金贵与被告张宏安房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告成金贵与被告张宏安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告成金贵诉称，2016年8月7日，原告与被告签订《租房合同》，约定被告承租原告位于岐山县蔡家坡镇渭北西路渭水明珠花园小区1号楼1号的门面房，租期三年，房租交纳方式为第一年三万元（2016年9月1日-2017年8月31日，合同签订后一次交清；第二年四万元（2017年9月1日-2018年8月31日），2017年7月31日前一次交清。若被告未按时交租，逾期每日按年租金的1%交纳违约金。合同签订后，原告履行了交房义务，但被告在交纳了1万元租金后，剩余租金分文未付。现被告通过诉讼解除《租房合同》，但一直占用涉案房屋，故请求：1、判决被告向原告支付房屋占用费26666元及从2017年11月日至实际腾房之日的房屋占用费（2017年11月1日至2018年8月31日期间房屋占用费案3333元/月计算）；2、被告支付违约金96000元。被告张宏安辩称，2016年8月7日，原被告签订房屋租赁合同，被告说明是做餐饮业，9月份装修时小区业主阻挡不让装修，经协调处理没有解决，被告装修花了十多万元，双方协商没有解决。被告起诉法院，后法院判决被告承担30%的责任，被告不服上诉宝鸡中院，宝鸡中院已经判决。被告当时房屋装修没有完毕，造成被告不能装修营业的责任在原告，原告凭什么要房租。法院在被告起诉案件的审理中，被告给原告交付房屋，是原告自己不接收，被告不承担房租。且原告请求的违约金过高，请求法院依法合理予以判决。经审理查明，2016年8月7日，原告成金贵与被告张宏安签订房屋租赁合同，合同约定：被告张宏安租用原告成金贵实际占有的位于岐山县蔡家坡镇渭北西路渭水明珠花园小区1号楼1号的门面房（第一幢001号一二层商铺），作为饮食营业使用，租房合同期限三年为一个周期，即从2016年9月1日起至2019年8月31日止；租金第一年为30000元，应在合同签订后一次性付清；第二年40000元，应在2017年8月31日前一次交清。同时约定，被告承租期间因产权等纠纷致使被告无法正常营业造成的经济损失由原告赔偿；被告在营业过程中排污、油烟等受到外界阻扰，由原告出面处理纠纷等问题。同时还约定，被告必须按时交纳租费，如逾期每日按年租的1%交纳违约金。合同签订当日，被告通过银行转账支付原告10000元房租，第一年度剩余房屋租赁费20000元未支付。2016年8月20日，被告在装修房屋过程中，该小区业主以环境污染为由进行阻拦，被告将情况告知原告。原被告双方与小区业主等多次协商无果。2016年9月20日，被告安装烟囱时再次受到小区业主的阻拦，后原被告就解除房屋租赁合同及损失赔偿多次进行协商，无果。另查，2017年1月5日，张宏安起诉本院，请求依法终结租赁合同，并由成金贵返还房屋租费10000元，赔偿房屋装修费60158元，负担可预见的营业收入30000元。案件审理中，张宏安于2017年12月6日将房屋移交给成金贵，但2017年9月1日至2017年12月5日房屋租赁费10556元未给付。2017年12月22日，本院作出（2017）陕0323民初116号民事判决书，判决：一、解除张宏安与成金贵签订的房屋租赁合同；二、成金贵于本判决生效后三十日内赔偿张宏安装修损失26411元；三、驳回张宏安的其他诉讼请求。宣判后，张宏安不服，提出上诉。2018年4月16日，陕西省宝鸡市中级人民法院作出（2018）陕03民终376号民事判决书，判决：一、维持岐山县人民法院（2017）陕0323民初116号民事判决第一项、第二项和诉讼费负担部分即：一、解除张宏安与成金贵签订的房屋租赁合同；二、成金贵于本判决生效后三十日内赔偿张宏安装修损失26411元；案件受理费2300元，张宏安承担1590元，成金贵承担710元。二、撤销岐山县人民法院（2017）陕0323民初116号民事判决第三项即：三、驳回张宏安的其他诉讼请求。三、成金贵于本判决生效后三十日内返还张宏安房屋租赁费7000元。四、驳回张宏安的其他诉讼请求。二审案件受理费2300元，由张宏安承担1500元，成金贵承担800元。上诉事实，有原被告的陈述，有原告成金贵提供的房屋租赁合同及陕西省宝鸡市中级人民法院（2018）陕03民终376号民事判决书，及本院（2017）陕0323民初116号民事判决书在卷，经当庭质证，被告无有异议，当庭予以认定。本院认为，原告成金贵与被告张宏安签订的《房屋租赁合同》已经生效的民事判决书判决予以解除，且已生效的民事判决书认定原告成金贵应承担70%的违约责任，被告张宏安应承担30%的违约责任。被告张宏安于2017年12月6日将涉案房屋移交给原告成金贵，但双方签订的房屋租赁合同系2017年12月22日作出的生效民事判决予以解除的，交还房屋系在解除房屋租赁合同之前，即房屋租赁合同履行过程中，故原告成金贵请求被告张宏安支付房屋占用费不妥，应为支付房屋租赁费。由于被告张宏安应承担30%的违约责任，故原告请求被告支付至房屋交还之日的房屋租金26666元及从2017年11月日至实际腾房之日的房屋占用费（2017年11月1日至2018年8月31日期间房屋占用费案3333元/月计算）与本院查明的事实相悖，被告张宏安应承担30%的房屋租赁费即（20000元+10556元）×30%=9167元。关于违约金，合同中约定的违约金具有惩罚性和补偿性双重属性。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知规定，对于违约金过分高于违约造成损失的，坚持补偿性为主，以惩罚性为辅的原则，合理调整裁量幅度；《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。根据以上规定，结合本案的实际，因原告的损失是逾期付款的利息，原告请求每日按年租金的1%交纳违约金并请求支付违约金96000元明显高于损失。基于合同法规定当违约金过分高于或低于违约造成的损失时可以予以调整的立法本意，旨在弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性，因此涉案违约金的计算，在中国人民银行同期贷款利率为标准的基础上，按照逾期罚息利率标准的30%上浮确定利率。2016年9月1日至2017年8月31日，双方约定房屋租赁费为30000元，故违约金应为30000元×4.75%×1.3=1853元；2017年9月1日至2018年8月31日房屋租赁费为40000元，2017年12月6日被告张宏安移交涉案房屋给原告成金贵，故违约金为[（40000元×4.75%÷12个月×3个月）+（40000元×4.75%÷12个月÷30天/每月×5天）]×1.3=651元。违约金合计为2504元。因被告张宏安承担30%的违约责任，故其承担违约金为2504元×30%=751元。被告辩称其已承担30%的损失不应再承担房屋租赁费的意见，与法律规定相悖，其意见本院不予采纳。被告辩称违约金过高的意见，与法有据，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告张宏安于本判决生效后三十日内支付原告成金贵房屋租赁费9167元，并支付违约金751元；二、驳回原告成金贵其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2750元，由原告成金贵负担2200元，由被告张宏安负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审 判 长  李文翠人民审判员  王德堂人民审判员  张洪恩二〇一八年八月二十三日（院印）书 记 员  康应敏