.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2018）宁0106民初3933号原告：马自海，男，1959年4月20日出生，回族，宁夏中宁县人，退休教师，住宁夏回族自治区中宁县。委托诉讼代理人：翟小春，宁夏兴业律师事务所律师。被告：宁夏蓝天房地产开发有限责任公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：钱卫东，该公司职工。委托诉讼代理人：杨华，宁夏三略律师事务所律师。原告马自海诉被告宁夏蓝天房地产开发有限责任公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马自海及其委托诉讼代理人翟小春、被告蓝天房地产公司的委托诉讼代理人杨华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马自海向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告签订的《商品房认购书》；2.判决被告退还原告购房款326208元；3.判决被告双倍返还原告定金81552元；4.判令被告支付原告利息157531.28元（利息暂计算至2018年5月8日，请求判令至实际支付之日）以上第二项、第三项和第四项共计565291.28元；5.本案诉讼费由被告承担。事实及理由:原被告于2015年3月6日签订《商品房认购合同》；该协议约定：原告定购被告所属的银川市金凤区某项目房屋一套，房屋总价款为407760元。上述协议订立后，原告依照协议约定，按照合同约定履行了相应的义务，但涉案项目始终无法继续施工，导致被告一直无法与原告签订正式的商品房买卖合同并向原告交付房屋。经原告多次催促，被告多次承诺将尽快订立商品房买卖合同并交付房屋。但截至目前，被告仍旧停工。原告认为，原被告订立的商品房认购书目前已经无法实现，且被告的行为已给原告造成了巨大的损失。为了维护原告的合法权益，依照相关法律规定，特诉至贵院，请求依法判决。被告蓝天房地产公司辩称：1.本案为商品房预购合同纠纷，被告未违反认购书中任意一条约定，且被告也无变更认购书认购的内容，因此不符合解除合同的条件，原告要求解除合同，被告不存在违约行为，不应承担违约责任；2.根据双方的承诺被告即使存在违约行为，约定的违约金超过原告实际损失的30%，违约金约定过高，请求法庭酌情调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告提交了商品房认购书一份、收据三份、承诺书六份证实其主张，上述证据符合证据三性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月6日原、被告经协商签订了一份《商品房认购书》，该认购书约定：原告认购被告开发的银川市金凤区某房屋一套，房屋面积为135.92平方米，房屋单价3000元，总价款为407760元。定金31万元。双方还对定金退还、解除认购等进行了约定，上述认购书签订后，原告按照认购书约定缴纳房款407760元，被告给原告开具了收据三张。但被告的上述开发项目因未取得施工许可证和商品房预售许可证，一直未能开工建设。经原告等认购人催问，2016年3月12日被告给原告出具一份承诺书，承诺保证于2016年5月30日开工建设，年底交付，如未按时开工，把收到原告的认筹金连本带利全部退还。从签订认购书起按月利息1分计算。但逾期后被告仍未能开工建设，至今无法与原告签订正式的商品房买卖合同并向原告交付房屋，经原告多次催促无果，原告无奈诉至本院，请求判如所请。本院认为，被告作为房地产开发企业预售商品房应当符合国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定的条件，取得建设工程施工许可证和商品房预售许可证明才能预售商品房。而原、被告签订的商品房认购书是双方为在将来一定期限内签订商品房买卖合同而订立的协议。其性质应属于商品房预约合同。由于被告作为出卖人未取得商品房预售许可证明，故原告被告双方签订的商品房认购书属无效协议，无效协议自始没有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。原告请求解除双方签订的商品房认购书，不符合法律规定，本院不予支持。因该协议无效取得的财产，应当予以返还。原告要求被告返还购房款326208元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告请求被告双倍返还定金81552元，由于双方合同中约定定金31万元超过《中华人民共和国担保法》第九十一条规定的”定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”。原告按照房屋总价20%计算为81552元作为定金，请求被告双倍返还定金的诉请，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的”出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。故被告应当双倍返还原告定金163104元。由于造成该认购书无效的主要过错责任在被告方，现原告已选择主张被告双倍返还定金条款，故其请求被告偿付利息的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条之规定，判决如下：一、被告宁夏蓝天房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告马自海购房款326208元，并双倍返还原告定金163104元，共计489312元。二、驳回原告马自海的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4777元，由原告马自海负担457元，被告宁夏蓝天房地产开发有限责任公司负担4320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员李建东二〇一八年八月二十八日书记员陈威樾附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。