浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0424民初6519号 原告：张培芬，女，1970年4月28日出生，汉族，住海盐县。 委托诉讼代理人：马洪培、吴勇巍，浙江海赛律师事务所律师。 被告：宋钟海，男，1983年4月23日出生，汉族，住海盐县。 被告：张月亚，女，1987年12月21日出生，汉族，住海盐县。 以上二被告共同委托诉讼代理人：陈金峰、金香，浙江金驰律师事务所律师。 第三人：海盐保利地产有限公司。住所地：海盐县武原街道海兴中路161号。 法定代表人：方光明。 原告张培芬为与被告宋钟海、张月亚房屋买卖合同纠纷一案，于2016年11月8日向本院申请预立案，本院于同日受理后，由审判员方丽燕于2016年12月20日进行证据交换。被告宋钟海、张月亚申请追加海盐保利地产有限公司（以下简称保利公司）为第三人，经本院依法追加后，由审判员李夏琰于2017年7月10日进行证据交换。原告张培芬申请对本案所涉房屋的市场价值进行评估，本院委托嘉兴捷顺房地产评估事务所有限公司进行评估。评估结束后，本院于2017年12月19日正式立案，并于2018年1月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴勇巍三次庭审均到庭参加，原告张培芬到庭参加第一、三次庭审，二被告的共同委托诉讼代理人陈金峰到庭参加第一次庭审，二被告的共同委托诉讼代理人金香到庭参加第二、三次庭审，第三人保利公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加第二、三次庭审。本案现已审理终结。 原告起诉称：2016年9月20日，原告通过房屋中介向被告购买了位于海盐县房屋一套。为此，原、被告双方签订房屋转让合同一份，合同约定付款方式为：合同签订生效起，原告支付购房定金60000元，2016年9月27日前原告支付880000元，余款520000元更名结束付清。合同签订后，原告向被告支付定金60000元。2016年9月27日前原告准备好880000元购房款，并通知被告（包括原告直接联系通知及房产中介通知），但被告告知原告及中介在与房产公司（即保利一品）商量更名一事，让原告等待。后经原告了解本案涉案房产并非被告所有，且该套房产现已转卖给他人。故原告请求判令：1、解除原、被告之间签订的房屋转让合同；2、被告承担违约责任，向原告双倍返还定金120000元，赔偿原告损失暂计100000元（按该套房以商业用房当下的评估价格与购买价格差为准）；后原告该项诉请变更为双倍返还定金120000元，赔偿原告损失450000元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。 被告宋钟海、张月亚答辩称：关于双倍返还定金的诉请事实依据是基于不卖他房子的，事实上被告方不是说不卖，按照合同的约定要更名，但更名手续在事实、法律上履行不能而引起的；另外涉及到第二笔款项880000元的事情被告是有异议的，原告称所谓的准备好和依约履行之间有严格的法律界限，由于原告没有按时在2016年9月27日将首付房款880000元如期打入或交付被告是本案双方协议不履行的原因之一。原告根本无权要求赔偿房屋溢价款，原告请求赔偿款的要求是基于合同约定、法律的规定，双方签订的合同当中没有房屋溢价款的约定，且也没有法律规定，所以原告无权主张溢价相关的赔偿。如果真的存在溢价款，也不是被告违约给原告造成损失，本身就是原告先违约。假设房价下跌，卖方也不可能就房屋下跌部分进行索赔，这显然是不可能的。从物权法角度讲，双方签订的买卖合同并不是正式的房屋买卖合同、也没有过户手续，被告提供了相关预告登记的材料，房屋的所有权并没有转移，也没有进行一个交付，理论上相关的物权还是在被告这边，无论房价是上涨还是下跌都是属于被告的权益。被告早已经明确告知过原告房屋交易不可能继续下去，双方之间也存在一些协商过程，从原告提供的证据当中可以看出来，但是原告没有采取任何的止损措施。所以原告要求被告按照定金相关法则进行处理后再另行主张相关的损失，没有任何的合同法律依据的，应当驳回诉请。综上原告要诉请双倍返还定金适用定金罚则的诉请依据不成立，原告所谓的损失客观上不存在，也没有事实、法律依据，请求法庭驳回原告的诉请。 原告为支持其诉讼请求，向本院举证如下： 1、海盐县房屋转让合同一份，证明原、被告之间存在房屋买卖的事实。 2、收条一份，证明原告向被告支付购房定金60000元的事实。 3、调查访问记录以身份证复印件各二份，证明被告在本次购房当中的违约行为，该两份调查访问记录的对象是本次购房当中的中介。 4、工商银行存款凭证、浙商银行账户明细、工商银行定期款项明细、建行存款账户查询表各一份，共计2180000元，证明原告持有的钱远远超过了原告要支付的款项。 二被告质证意见：对证据1转让合同的真实性没有异议，但关于本案当中转让合同所涉及的房产过户是用更名来解决，这种方式与普通的二手房交易是不一样，一个专业的中介对于更名手续如何完成他们是很清楚的。但作为本案被告是不清楚的，在中介的专业支持下由中介方写下了这些条款，比如说是12条内容也是在专业中介方的支持下，事实上该份合同在客观履行环节是存在履行不能的情况。对证据2收条无异议。对证据3调查询问笔录形成真实性没有异议，但有些表述尤其是夏福根的表述存在与事实不符的情况，当问到“9月27日应将880000元房款要付给对方、张培芬有无准备好，回答是准备好了，但是对方没有收，”这个事实客观上不存在，准备好是放在哪里，放在卡上还是放在中介部门，对方没有收，是怎么没有收。当问到有无催促宋钟海，他说是催促的，而且是合同签订之后基本上天天催，天天催是什么意思，催他收款还是催他办事。从常理上讲，收款方不用催，对方只要把钱准备好，打过来；问现在这个房子怎么样，也只是听说这个房子卖给别人。另外在沈丽枫的访问记录上讲到当时宋钟海一直在推托不予配合，而且说道张培芬早就准备好付给他了，准备好的钱是在银行卡上还是在中介里面，有无打印好了银行记录，说宋钟海不予配合，他是怎么跟宋钟海联系的，宋钟海不配合什么，不配合收款还是不配合更名，关于这两个访问记录上涉及的夏福根、沈丽枫这两个人要求法庭准许该两个人到庭接受质询。对证据4原告提供的工行存款单的真实性、合法性没有异议，但关联性有异议，从银行存单当中到期是2020年2月15日，是一个定期的存单，并不能说合同约定的9月27日已经把钱取出来给被告；浙商银行账户明细查询三性不予确认，根本无法看出是原告的卡号收支情况，浙商银行从2016年9月21日余额有340000元多，但是2016年9月27日也就是双方合同约定的最后一次截止日马上又用于购买了理财产品。对建设银行的的查询单，与本案的关联性无法确认，从原告提供的明细表看2016年9月21日账户余额是4000多元。总体来说这几份银行账户能说明原告的财力，证明原告有能力支付但没有付，更说明原告不想支付约定的房屋首付款，反而证明了二被告的观点。 为反驳原告的主张，被告向本院提供证据如下： 1、调查访问记录（吴金忠与夏福根）一份，证明2016年9月27日张培芬所谓准备好了880000元由中介的人员证实说准备好了，但夏福根明确答复没有看到这个钱，夏福根是没有直接与本案的原告张培芬直接接触的，张培芬方面是由沈丽枫也就是转让合同当中的中介合作方沈丽枫去跟原告接触的，夏福根在回答原告方的调查记录时往往是传来证据，不是他的亲身经历。 2、浙江省商品房买卖合同一份（复印件），关于本案的房产是由二被告向保利公司在2015年11月24日签订买卖合同购置的，这个合同也是二被告申请保利公司作为第三人参加诉请以解答本案争议的事实，尤其是房产的更名手续，到底是二被告不主动办理更名手续还是由于法律不允许办理这个更名手续，之前了解过这个房产是可以办理更名手续，但事实上这个更名手续是办理不了的，原、被告之间的损失到底谁来承担，故根据民诉法120条的规定追加第三人参加诉讼。 3、海盐县不动产登记查询证明及相关商品房买卖合同各一份，证明本案所涉房屋现在的所有权人为马立言，且保利公司作为新房于2016年10月13日与马立言签订买卖合同。 4、预告登记材料一份，证明2015年11月26日二被告因购买房屋办理过预告登记。 5、与保利公司徐经理通话录音及文字整理资料一份，证明第三人前期说可以更名，后期称又不能更名，正因为保利公司的原因导致了本案纠纷，与保利公司徐经理通话的吴金忠是宋钟海的表弟。 原告质证意见：对证据1调查访问记录并不具备民诉法规定的法律要件，上面所载明的内容、问的问题也是跟被告律师所要证明的事实、对象有很大差距。本次购房当中存在原、被告、沈丽枫、夏福根的事实，从而证明原告提供的访问记录的相关性以及真实性；这份访问记录与被告所要证明的内容在该份访问记录中没有体现。对证据2商品房买卖合同，原告相信宋钟海、张月亚向保利公司购买了该房产，对于二被告要求追加房产公司，原告认为这些与房产公司没有关系。对证据3商品房买卖合同的真实性、合法性、关联性予以确认，上述证据可以佐证原告主张因被告的原因导致合同无法继续履行的事实。对证据4预告登记材料的三性没有异议。对证据5与保利公司经理的通话记录，因为原告不是相关当事人，对其真实性、合法性不予认可，而且二被告也没有提供原始录音载体，即便上述录音资料真实，导致合同无法继续履行的原因是二被告的原因或者二被告与第三人处理相关事情导致本案合同无法继续履行，本案解除合同的责任由二被告承担。 第三人保利公司未到庭，向本院提交合同撤销协议及撤销网上合同备案申请单各一份（复印件），时间为2016年10月8日。 原告质证意见：第三人提供的证据如真实，足以证明本案的违约行为是由二被告造成的，相应的违约损失由二被告承担。 二被告质证意见：属于过程性的文件，从时间看是在2016年9月27日之后，原告没有按期支付首付款，原、被告之间没有协商成功，一方面原告没有支付首付款，被告从第三人处得知不能变更，合同也无法进行下去，所以对房子进行了其他的处理。合同撤销协议当中记载因买受人资金困难，无法支付剩余房款，如果原告按照约定支付首付款，并不一定造成被告这边因为资金困难而后续跟第三人之间有相关的协议，当时被告这边确实有资金的困难，所以将涉案的房子卖给原告，但是原告又没有按约支付首付款，过了十几天之后原告也违约了，所以被告才对这个房子进行了手续的处理。 经原告申请及法院委托，嘉兴捷顺房地产评估事务所有限公司出具房地产评估报告书及发票，评估结果为：2016年11月8日本案房屋评估总价为1497500元；2017年9月14日（即评估当日）评估总价为2245200元，评估费用6800元。 原告质证意见：对该报告的证据三性认可，实际上原告的损失超过本案所鉴定的最高价值，实际损失有100万元多，考虑到这个案子的综合情况，原告酌情从中选取了450000元的损失向被告主张。原告支付的6800元评估费已由原告先行垫付，评估费用由被告承担。 二被告质证意见：该评估报告与本案没有关系，不能作为定案的依据或者参考资料，主张的观点是被告认为本案原告未按约定支付房款在先，被告只是先履行抗辩权，不存在违约，虽然这份报告是受法院委托，被告认为本案不存在评估的必要性，一方面原告违约在先，不存在损失，即使存在损失，也是由原告自己造成的，原告明知房子无法交易，没有采取任何的措施，其所谓的损失也是扩大部分。这个价格放在现在，被告不可能以当时的价格出售给原告。该份报告内容上存在问题，评估方法不符合实际，缺乏精准性，与本案没有关联性，不能作为定案依据。评估由原告自行启动，评估费用由原告承担。 本院认证认为：对原告提供的证据1、2，因二被告对其真实性无异议，本院予以确认。对证据3，结合原告提供的证据4，能够证明原告有将880000元准备好的事实；对证据4，因加盖银行印证，故本院对其真实性予以认定。对二被告提供的证据2、3、4的真实性予以认定；对证据1，结合原告提供的证据3，夏福根的陈述并与原告提供的调查笔录，并无矛盾之处，故本院予以认可。对评估报告及发票，本院予以确认。 经审理本院查明事实如下：2016年9月20日，原告与被告宋钟海、张月亚签订海盐县房屋转让合同一份，双方约定被告方将座落在武原街道海丰西路283号保利一品花园5幢203室的房屋（建筑面积192.21平方米、自行车车库面积7.80平方米）转让给原告；总价格1460000元，属毛坯房；付款方式为双方同意本合同签订生效起，原告向被告支付购房定金60000元（购房定金可抵作购房首付款），剩余房屋价款分2次支付被告。付款方式为：原告于2016年9月27日前首付被告购房款880000元；余款530000元更名结束付清。交房时间为在更名完成后交房。另外，合同还约定：被告承诺该房确保更名，更名费用由被告承担；被告原房产公司首付款归原告所有，被告尽拿1460000元（包括更名费）。房产中介方为夏福根和沈丽枫。同日，被告宋钟海向原告出具收条一份，载明收到原告购买武原街道海丰西路283号保利一品花园5幢203室房屋定金60000元。后因二被告与第三人就更名事宜未协商成功，合同未继续履行。2016年10月初，中介夏福根就如何返还定金及支付违约金对双方当事人进行调解，因对中介费由谁付双方未达成一致而未调解成功。2016年10月13日，第三人与案外人马立言签订浙江省商品房买卖合同，将本案涉案房屋以总价1452542元（包括地下汽车位113000元）卖于马立言。现该房屋登记在马立言名下。 另查明，本案房屋由二被告于2015年11月24日从第三人处购得，双方签订了浙江省商品房买卖合同，约定该房屋总价为1249365元，并进行了房屋备案登记。2016年10月8日，二被告与第三人就签订的商品房买卖合同进行了撤销。 2017年9月18日，嘉兴捷顺房地产评估事务所有限公司出具房地产评估报告书，评估结果为：2016年11月8日本案房屋评估总价为1497500元；2017年9月14日（即评估当日）评估总价为2245200元。原告为此支付评估费6800元。 本院认为：原告与二被告之间签订的房屋转让合同是双方当事人的真实意思表示，双方应按约履行。现该房屋产权已由案外人马立言所有，事实上已履行不能，故原告要求解除与二被告之间签订的房屋转让合同，本院予以支持。本案争议的焦点问题为：1、该合同未继续履行系因原告违约还是被告违约？2、原告主张的损失能否得到赔偿？ 第一，关于谁违约的问题。本案中，双方约定了于2016年9月27日前由原告支付被告880000元，二被告以原告未如期支付该款项为由认为系原告违约在先。对此，本院认为，从原告提供的其银行明细账单及储蓄存单看，原告完全有财力支付该880000元，作为善意的购买人，以损失已支付的60000元定金为代价而不去支付该笔款项显然有违原告意欲购房的初衷。此外，从原、被告提供的两位中介的调查笔录中，也没有反映原告在交付定金后有不愿购买该房的意思表示。反观二被告，从其答辩意见、追加第三人的理由到提交的与保利公司徐经理的通话记录等，二被告都提出合同履行不能系第三人原因导致更名不能，并非原告的原因。而办理更名及承担办理更名费用均为二被告之义务。根据合同法第一百二十一条的规定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。故本案中即便诚如二被告所言是由第三人的原因导致更名不能，因原、被告在合同中明确约定更名事宜及费用均由二被告负责，且二被告承诺确保更名，故在本案中导致合同无法更名、合同无法继续履行的违约责任应由二被告承担。此外，从被告提供的与保利公司徐经理的通话记录可以看出，当时在协商房屋更名的事宜，保利公司要求被告方以缴纳办理房产证费用的方式进行处理，再将房屋过户至买受人。故当时二被告并非没有办法继续向原告履行合同，二被告选择以更名存在法律上、事实上的不能而拒绝继续履行合同，应向原告承担相应的违约责任。 二、关于原告的损失如何确定的问题。因二被告违约导致合同未能继续履行，原告适用定金罚则要求二被告双倍返还定金共计120000元本院予以支持。对原告要二被告赔偿房屋溢价款450000元的诉请，本院认为，我国合同法认可并支持可得利益损失，但同时也确立了可预见性和减损规则的原则。原告于2016年11月8日向本院起诉时，就已明确“解除房屋买卖合同，要求赔偿损失”；此外，从原告提供的其对夏福根的调查笔录中看出，在2016年10月初，夏福根就对双方当事人如何返还定金及支付违约金进行过调解，只是因对中介费由谁付双方未达成一致而未调解成功，故在2016年10月初时原告就已知成交无望，并已在与被告协商退赔等事宜。依据减损规则，买受人在采取解除合同、主张定金罚则、要求违约赔偿等同时，可以进行替代房屋购买等措施防止损失扩大。本案中，原告仅缴纳60000元定金，并未支付大部分房款，对原告进行替代交易并不造成影响。从2016年10月初至起诉时也已给予了原告一定的合理期间，故本院以原告起诉时的房屋评估价值考察原告的溢价损失，判断原告的可得利益损失。根据评估公司出具的评估报告，在2016年11月8日的评估价值为1497500元，相较原告与二被告签订的房屋价格溢价37500元。原告在适用定金罚则时已完全弥补其受到的损失，故对原告要求二被告另行赔偿450000元溢价款的主张不予支持，对于评估费用由原告自行承担。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百一十九条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告张培芬与被告宋钟海、张月亚于2016年9月20日签订的房屋转让合同； 二、被告宋钟海、张月亚于本判决生效之日起十日内双倍返还原告张培芬定金120000元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果被告宋钟海、张月亚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9500元，减半收取4750元，由原告张培芬负担3750元，被告宋钟海、张月亚共同负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 审判员  李夏琰 二〇一八年二月十二日 书记员  金凯维