大连市西岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）辽0203民初2973号 原告大连恒隆地产有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区五四路**。 法定代表人劳建亮，该公司董事长。 委托代理人毛晓涛、于耀程，辽宁智库律师事务所律师。 被告喜运祥（大连）餐饮有限公司，，住所地辽宁省大连市西岗区五四路**恒隆广场商场**铺位 法定代表人辛德敏。 被告营口喜运祥酒店管理有限公司，住所地，住所地营口市鲅鱼圈区盐场-09-新海小区**楼**门市iv> 法定代表人辛德敏。 原告大连恒隆地产有限公司与被告喜运祥（大连）餐饮有限公司（下称“喜运祥餐饮公司”）、营口喜运祥酒店管理有限公司（下称“喜运祥酒店公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人毛晓涛、于耀程到庭参加了诉讼。被告经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称，2016年5月6日，原告与被告喜运祥酒店公司签订了《大连恒隆广场商场房屋租赁合同》（以下合称“租赁合同”），约定：被告喜运祥酒店公司承租原告位于大连市西岗区大连恒隆广场建筑面积约199平方米的706号铺位用于喜运祥品牌餐饮类经营，租赁期限为60个月，自房屋交付之日起计算。被告喜运祥酒店公司应于每个自然月的1日前向原告缴纳当月的基本租金、管理费，其中交付日起算的第一年（2016年8月12日至2017年8月11日）基本租金为每月35712元；管理费为每月15920元，装修期（即2016年8月12日至2016年10月5日）管理费减半收取。被告喜运祥酒店公司应于每月向原告支付公用事业费，其中电费1.2元/度，水费4.72元/吨。被告喜运祥酒店公司应于每年1月向原告支付推广宣传费，标准为每年5000元。同时，租赁合同对保证金、押金、被告逾期支付各项费用的滞纳金标准、违约责任等事项进行了明确约定。原告于2016年8月12日将商铺交付给被告喜运祥酒店公司。租赁合同签订后，原告与被告喜运祥酒店公司及被告喜运祥餐饮公司签订了《协议书》，约定租赁合同中的承租方由被告喜运祥酒店公司变更为被告喜运祥餐饮公司，租赁合同继续履行，二被告就租赁合同中承租方的义务共同向原告承担连带责任。2017年2月15日，原告与被告喜运祥餐饮公司签订《大连恒隆广场宣传位置使用协议》，约定原告将商场广告位置出租给被告喜运祥餐饮公司用于发布宣传画面，使用期限为2017年2月17日至2017年5月16日，使用费为每月400元，共计1200元。合同签订后，原告将广告位交给被告喜运祥餐饮公司使用，但被告喜运祥餐饮公司仅向原告支付400元保证金，剩余使用费至今未付。原告交付商铺后，二被告未按照租赁合同约定向原告支付租金、管理费、公共事业费、推广费等各项费用。经原告多次催告，被告仍拒绝支付。被告喜运祥餐饮公司欠付租金等费用的行为已构成严重违约，且已达到合同解除的条件。原告于2017年5月10日向被告喜运祥餐饮公司邮寄送达了《解除合同通知书》，告知被告喜运祥餐饮公司双方签订的租赁合同于2017年5月16日解除，并要求被告喜运祥餐饮公司交还商铺，支付欠付的租金、管理费、违约金、滞纳金等费用。被告于2017年5月12日签收了《解除合同通知书》。但截止原告起诉之日，二被告未向原告支付任何款项。故诉至法院，请求：1、判令被告喜运祥餐饮公司向原告支付欠付租金211176元及滞纳金（自每月租金支付日之次日起至实际支付之日止，按照日千分之一标准计算。至起诉日约31000元）；2、判令被告喜运祥餐饮公司向原告支付欠付管理费103223元及滞纳金（自每月管理费支付日之次日起至实际支付之日止，按照日千分之一标准计算。至起诉日约16000元）；3、判令被告喜运祥餐饮公司向原告支付欠付公用事业费10771元；4、判令被告喜运祥餐饮公司向原告支付推广费5000元；5、判令被告喜运祥餐饮公司向原告支付围挡费2816元；6、判令被告喜运祥餐饮公司向原告支付装修期租金64512元及滞纳金（自2017年5月16日起至实际支付之日止，按照日千分之一标准计算.至起诉日约3000元）；7、判令被告喜运祥餐饮公司向原告支付广告位租金800元；8、判令被告喜运祥餐饮公司向原告支付违约金154896元；9、判令被告喜运祥酒店公司对被告喜运祥餐饮公司应承担的上述给付义务承担连带给付责任；10、由二被告承担本案全部诉讼费用。 二被告均未到庭，未陈述答辩意见。 经审理查明，2016年5月6日，原告与被告喜运祥酒店公司签订租赁合同，约定：被告喜运祥酒店公司承租原告位于大连市西岗区大连恒隆广场建筑面积约199平方米的706号铺位用于喜运祥品牌餐饮类经营，租赁期限为60个月，自房屋交付之日起计算。被告喜运祥酒店公司应于每个自然月的1日前向原告缴纳当月的基本租金、管理费。其中第一年基本租金为每月35712元，管理费为每月15920元，装修期（即2016年8月12日至2016年10月5日）管理费减半收取。被告应于每年1月向原告支付推广宣传费，标准为每年5000元。被告应于每月向原告支付公用事业费，其中电费1.2元/度、水费4.72元/吨。同时租赁合同对保证金、押金、被告逾期支付各项费用的滞纳金标准及违约责任等进行了明确约定。租赁合同签订后，原告于2016年8月12日将案涉房屋交付给被告喜运祥酒店公司。2016年10月27日原告与二被告签订《协议书》，将租赁合同中的承租方由被告喜运祥酒店公司变更为被告喜运祥餐饮公司，租赁合同继续履行，二被告就租赁合同中承租方的义务共同向原告承担连带责任。2017年2月15日，原告与被告喜运祥餐饮公司签订《大连恒隆广场宣传位置使用协议》，约定原告将商场广告位置出租给被告喜运祥餐饮公司用于发布宣传画面，使用期限为2017年2月17日至2017年5月16日，使用费为每月400元，共计1200元。 2017年5月10日，因被告未按照约定向原告支付租金等各项费用，原告向被告喜运祥餐饮公司邮寄送达了《解除合同通知书》，告知被告喜运祥餐饮公司双方签订的租赁合同于2017年5月16日解除，并要求被告喜运祥餐饮公司交还商铺，支付欠付的租金、管理费、违约金、滞纳金等费用。被告喜运祥餐饮公司于2017年5月12日签收了《解除合同通知书》。被告喜运祥餐饮公司于5月16日撤出。 按照合同约定，自2016年8月12日至2017年5月15日，案涉房屋共产生房屋租金合计326016元，其中2016年8月12日至2017年5月11日期间为321408元（35712元/月×9个月）；2017年5月12日至2017年5月15日为4608元（35712元/月÷31天×4天）。 按照合同约定，自2016年8月12日至2017年5月15日，案涉房屋共产生管理费130954元，其中2016年8月12日至2016年8月31日期间5135元（15920元/月÷2÷31天×20天）；自2016年9月1日起至2016年9月30日止管理费为7960元（15920元／月÷2）；自2016年10月1日起至2016年10月5日止管理费为1284元（15920元／月÷2÷31天×5天）；自2016年10月6日起至2016年10月31日止管理费为13352元（15920元／月÷31天×26天）；自2016年11月1日起至2017年4月30日止管理费为95520元（15920元／月×6个月）；自2017年5月1日至2017年5月15日止管理费为7703元（15920元/月÷31天×15天）。 租赁合同履行期间，案涉房屋共产生公用事业费合计29618.60元，其中电费28368.74元（3044.22度×1.2元+20596.40×1.2元），水费1249.86元（264.8吨×4.72元）。 按照合同约定，案涉房屋共产生推广费5000元（5000元/年×1年）。 按照合同约定，案涉房屋共产生广告位租金为1200元（400元/月×3个月）。 被告于合同签订后，被告向原告支付款项共计270677元，其中公用事业费押金20000元，合同保证金154896元，质量保证金5000元；预交费用71640元（其中装修施工管理费23880元，装修押金(装修保证金)47760元）；公用事业费合计18741元；广告位租金400元。原告将被告预交费用71640元抵扣了租金43908元、管理费27732元。 2016年8月25日，原告与案外人大连志于道导示设计工程有限公司（以下简称“志于道公司”）签订了《大连恒隆广场工程施工合同》，约定志于道公司为原告的大连恒隆广场进行商铺改造围挡与贴膜制作及安装工程，2017年6月5日，志于道公司作出《工程服务项目完成验收报告》，完成了案涉房屋及其他案外店铺的围挡贴膜装饰施工，原告向志于道公司支付了施工费用。其中案涉房屋共产生围板安装费2816元。 本院所确认的上述事实，有原告提供的《大连恒隆广场商场房屋租赁合同》、《商铺交付凭据》、《706店铺钥匙移交明细单》、《协议书》、《解除合同通知书》、《快递单》、邮件派送记录单、《租户送电接收确认表》、大连恒隆广场店铺给排水系统水压测试表、水表照片、电表照片、《大连恒隆广场工程施工合同》、《706店铺围挡贴膜服务服务项目完成验收报告》、《恒隆贴膜报价单》、《恒隆广场店铺贴膜制作费增值税专用发票》、《大连恒隆广场宣传位置使用协议》等证据材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些材料已经本院审查，可以采信。 本院认为，原、被告签订的合同及协议书，系双方真实意思表示，其内容符合法律规定，本院认定为有效，合同各方均应按照约定履行合同义务。 关于租金一节，被告作为案涉房屋的承租人，应按合同约定履行支付租金的义务。截止至2017年5月16日被告撤出案涉房屋时止，被告尚欠租金282108元（326016元-43908元）。租赁合同第四条第三款约定，如承租人违约，视为承租人自始不享有装修期，承租人需向出租人补交装修期所有租金。被告欠付租金、管理费、公用事业费等费用的行为，已符合上述违约条件，被告应当按照约定补交装修期租金，装修期为2016年8月12日至2016年10月5日，被告应补交的租金为64512元（35712元+35712元÷31天×25天）。故原告要求被告支付欠付租金211176元及装修期租金64512元，共计275688元的诉讼请求未超出欠付的金额，本院予以支持。 关于管理费一节，被告作为案涉房屋的承租人，应按合同约定自房屋交付之日起至2017年5月15日止，向原告支付管理费。在被告使用期间，装修期内管理费减半，案涉房屋尚欠管理费103223元（130955元-27732元）。故原告主张被告支付管理费103223元的诉讼请求，本院予以支持。 关于公用事业费一节，根据租赁合同第十六条及附表一第四部分的约定，承租人应向出租人支付实际发生的公用事业费。在被告使用期间，案涉房屋尚欠公用事业费10877.60元。故原告主张被告支付公用事业费10771元的诉讼请求，未超出欠付的金额，本院予以支持。 关于推广宣传费一节，根据租赁合同第十六条及附表一第四部分的约定承租人应在每年1月向出租人支付5000元的推广宣传费，在承租期间，被告尚欠推广宣传费5000元，故原告主张被告支付推广宣传费5000元的诉讼请求，本院予以支持。 关于围挡安装费一节，租赁合同第十一条第（1）项约定，在合同提前解除的情况下，被告应承担在案涉房屋安装装修围挡的相关费用，原告已就案涉房屋的相关施工与大连志于道导示设计工程有限公司签订了施工合同，并按合同约定支付了施工费用2816元。故原告主张被告支付围挡安装费2816元的诉讼请求，本院予以支持。 关于广告位租金一节，根据《大连恒隆广场宣传位置使用协议》第四条第1款，自2017年2月17日至2017年5月16日被告应支付广告位租金为1200元（400元/月×3个月），被告已付400元，尚欠800元。故原告主张被告支付广告位租金800元的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金一节，根据租赁合同第二十五条第（o）项的约定，租赁合同解除，作为违约方，应按照合同约定向原告支付相当于三个月的基本租金及三个月管理费之和的违约金。故对原告主张被告支付单方解除合同违约金154896元（基本租金35712元/月×3个月+管理费15920元/月×3个月）的诉讼请求，本院予以支持。 关于房屋租金及管理费的滞纳金一节，根据租赁合同第二十五条第（e）项的约定，涉及承租人支付义务的，每延迟一日,承租人应向出租人按迟延支付金额日千分之一的标准向原告支付滞纳金。上述滞纳金，其性质实际为双方约定的逾期付款违约金，该约定虽然体现了双方的真实意思表示，被告的逾期付款也必然给原告造成一定的损失，但结合双方对合同的履行情况、过错程度、原告的实际损失及被告的经营状况等综合因素考虑，上述滞纳金计算标准确属过高，本院予以调整，应以迟延支付的金额为本金，按人民银行同期同类贷款利率自欠付之日起计算至款项付清之日止。 关于被告喜运祥酒店公司承担连带责任的一节。被告喜运祥酒店公司在原、被告三方签订的《协议书》中同意就承租方的义务共同向原告承担连带责任，故原告要求被告喜运祥酒店公司对被告喜运祥餐饮公司应承担的给付义务承担连带给付责任的请求，本院予以支持。 另外，被告向原告支付公用事业费押金20000元，合同保证金154896元，质量保证金5000元。上述费用应在被告向原告履行本判决确定的支付义务时予以扣除。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告喜运祥（大连）餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告大连恒隆地产有限公司租金275688元及逾期付款滞纳金（以迟延支付的金额为本金，按人民银行同期同类贷款利率自欠付之日起计算至款项付清之日止）。 二、被告喜运祥（大连）餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告大连恒隆地产有限公司管理费103223元及逾期付款滞纳金（以迟延支付的金额为本金，按人民银行同期同类贷款利率自欠付之日起计算至款项付清之日止）。 三、被告喜运祥（大连）餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告大连恒隆地产有限公司公用事业费10771元。 四、被告喜运祥（大连）餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告大连恒隆地产有限公司推广宣传费5000元。 五、被告喜运祥（大连）餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告大连恒隆地产有限公司支付围板安装费2816元。 六、被告喜运祥（大连）餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告大连恒隆地产有限公司支付广告位租金800元。 七、被告喜运祥（大连）餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告大连恒隆地产有限公司单方解除合同违约金154896元。 八、被告营口喜运祥酒店管理有限公司对被告喜运祥（大连）餐饮有限公司应承担的上述给付义务承担连带给付责任。 九、驳回原告大连恒隆地产有限公司的其他诉讼请求。 十、被告喜运祥（大连）餐饮有限公司向原告大连恒隆地产有限公司支付公用事业费押金20000元，合同保证金154896元，质量保证金5000元，在被告喜运祥（大连）餐饮有限公司向原告大连恒隆地产有限公司履行本判决确定的给付义务时予以扣除。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9835元、公告费600元，合计10435（原告已预交），由被告喜运祥（大连）餐饮有限公司、被告营口喜运祥酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 申请执行的期限为二年。 审 判 长  杨 晶 人民陪审员  万富君 人民陪审员  任 伟 二〇一八年二月二十八日 书 记 员  艾 莎