湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1002民初2270号 原告:罗娅，女，汉族。 委托诉讼代理人：杜泉江，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱艳菊，桂阳县东升法律服务所法律工作者。 被告：郴州汇龙置业有限公司。 法定代表人：汤斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：段炼，湖南锐鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖丽娟，湖南锐鹏律师事务所律师。 原告罗娅与被告郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杜泉江、被告汇龙公司的委托诉讼代理人廖丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗娅向本院提出诉讼请求：一、判决被告依合同约定给原告办理房屋产权证；二、判决被告给付逾期办证违约金21062元（违约金按银行同期贷款年利率上浮40%计算，从2017年10月15日暂计算至2018年5月7日，此后计算至被告为原告办理房屋产权证之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。 被告汇龙公司辩称：一、办证时间长是政策变动导致，系不可抗力因素，并非被告故意违约；二、原告主张的逾期办证违约金没有合同约定，也不符合法律规定；三、涉案房屋已办妥首次登记；四、原告所购房屋超出合同约定的面积，但原告对超出部分未交清房款；五、请求大幅度核减原告诉请的违约金，违约金计算至被告向产权登记机关提供齐应当由出卖人提供的相关材料之日止，判决被告承担原告因延期办证受损数额30%以内的违约责任。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： （一）2016年1月2日，原告（买受人）罗娅与被告（出卖人）汇龙公司签订编号为20120293206的《郴州市商品房买卖合同》及附件。该合同第三条、第四条约定：原告购买汇龙公司开发的“汇龙•万宝国际城”第A1栋2层206号房，建筑面积123.02㎡，单价4552.11元/㎡，总房款为560000元。第九条约定：出卖人应当在2016年1月30日前将经设计、质监、监理、出卖人验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的房屋交付买受人使用。第十六条“关于产权登记”约定：“出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内完成初始登记或手续，双方同意按第3项处理：……3、详见附件四：合同补充协议”。附件四《合同补充协议》第五条约定，双方同意本合同第十六条“关于产权登记的约定”补充如下：以综合验收之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540个工作日内，向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记。 （二）上述合同签订后，原告依约向被告汇龙公司付清了合同约定的全部购房款560000元，并向汇龙公司交纳了代为办理产权证的费用200元。汇龙公司于2016年7月14日向原告出具了销售不动产统一发票。涉案房屋已于2018年6月12日办妥不动产首次登记（即初始登记），证号为：湘（2018）北湖不动产权第0023486号，权利人为汇龙公司，证上载明涉案房屋的竣工时间为2016年10月30日。 （三）2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》（2014年11月24日正式公布）取消了原来的“商品房初始登记”制度，实行“不动产首次登记”。郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通〔2016〕3号《关于实施不动产统一登记的通告》明确：“1、自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18：00起停止颁发各类权利证书，……。2、自2016年6月21日起，市不动产登记中心开始受理各类不动产登记；2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明，……。” （四）因汇龙公司超规划审批建设，郴州市城乡规划局2016年9月12日对汇龙公司作出郴规罚字[2016]14号行政处罚决定书，对汇龙公司予以罚款。 判决的理由与结果 本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且未违背法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。本案的争议焦点在于：原告要求被告依合同约定为其办理房屋产权证应否支持；能否认定被告汇龙公司存在违约行为;如果被告汇龙公司存在违约行为，则如何承担违约责任。 一、原告要求被告依合同约定为其办理房屋产权证应否支持的问题 原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条明确约定“买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理”，经查，被告已收取原告200元的代办费用，而且涉案房屋已完成不动产首次登记，已具备办理房屋产权证（即办理不动产登记）的条件，被告应为原告办理房屋产权证（即办理不动产登记），故原告诉请被告办理房屋产权证（即办理不动产登记），本院予以支持。原、被告双方对于涉案房屋超面积部分是否应补交房款有争议，双方对此可另行处理。 二、关于能否认定被告汇龙公司存在违约行为的问题 1、根据上述合同第十六条、《合同补充协议》第五条的约定，被告应在交房后90日内办好涉案房屋的初始登记，如因被告责任未办好，被告须自综合验收之次日起540个工作日内，向产权登记机关提交应当由其提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记。对此，被告主张《不动产登记条例》实施后不再进行综合验收，只要有综合验收备案表即可办理首次登记。被告为此没有向本院提交综合验收报告，也没有提交综合验收备案表。本院认为：（1）被告在2016年1月2日签订上述合同前，已对涉案A1栋的部分房屋进行了销售，并约定被告应当在约定的交房日前（即2014年12月30日前）将经设计、质监、监理、出卖人验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的房屋交付买受人使用，而且被告进行了交房，据此被告应当在2014年12月30日前（即在《不动产登记条例》实施前）组织对涉案A1栋的房屋进行验收；（2）原告主张的办证期限至2017年10月14日止，早已超过双方约定的540个工作日。综上，被告在2018年6月12日才为原告办理好涉案房屋的首次登记（即初始登记），且至今未按约定为原告办理好涉案房屋的不动产登记，已构成逾期办证。 2、被告抗辩：逾期办证系实施不动产统一登记的政策变动导致，属不可抗力，不应认定为违约。对此，本院认为：（1）《不动产登记条例》2014年11月24日公布，2015年3月1日施行，已经给相关主体提供了充分的准备时间以适应政策的改变，而且上述合同在《不动产登记条例》实施后才签订；（2）郴州市、区两级房产登记机构在2016年6月20日停止受理登记业务，郴州市不动产登记中心已于2016年6月21日起正式开展不动产统一登记工作，接受相关主体的登记申请，于2016年6月28日起开始核发不动产权属证书或登记证明，但被告未提供证据证明其已向不动产登记中心递交了办证申请和资料，无法证明是不动产登记政策变动导致逾期办证；（3）被告曾于2016年9月12日被郴州市城乡规划局予以处罚，而且涉案房屋在2016年10月30日才竣工，这些事实可以证明被告所开发的涉案楼盘并不具备办证条件。综上，被告逾期办证构成违约，对被告的该辩称意见，本院不予采纳。 三、关于被告汇龙公司应如何承担违约责任的问题 1、关于违约金的计算标准。原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，请求按照银行同期贷款年利率上浮40%来计算违约金，而被告则请求调减违约金。本院认为：因被告汇龙公司存在逾期办证违约行为，如不承担违约责任，将无法督促其及时履行约定的办证义务，故原告要求被告承担违约责任，本院予以支持；但上述司法解释虽规定“可以”上浮，却并未使用“应当”一词，法院可以根据案件的具体情况具体适用；由于政策的改变确实给办证带来了困扰，且涉案房屋早已交付给原告，合同的主要目的已经实现，故应按照中国人民银行贷款基准年利率4.35%，不再予以上浮或下调来计算违约金，更为恰当。 2、关于违约金计算的起止时间。原告主张违约金自2017年10月15日起计算至被告为原告办理房屋产权证之日止，而被告主张违约金计算至其向产权登记机关提交应当由其提交的相关材料之日止。本院认为：原告主张的办证期限至2017年10月14日止，早已超过双方约定的540个工作日，故原告请求从2017年10月15日起计算逾期办证违约金，本院予以支持；虽然原告委托被告代为办理不动产登记，但因有部分事宜需原告自己办理或配合被告办理，故逾期办证违约金计算至涉案房屋的首次登记办理完成之日止较为妥当。至2018年6月12日被告汇龙公司已完成涉案房屋首次登记（初始登记），故逾期违约金为16017.53元（560000元×4.35%÷365天/年×240天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下： 一、被告郴州汇龙置业有限公司于本判决生效之日起九十日内为原告罗娅购买的位于郴州市万宝国际城小区A1栋2层206房办理房屋产权证（即办理不动产登记）； 二、被告郴州汇龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告罗娅逾期办证违约金16017.53元（从2017年10月15日计算至2018年6月12日止）； 二、驳回原告罗娅的其他诉讼请求。 如果被告郴州汇龙置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费407元，由被告郴州汇龙置业有限公司负担309元，由原告罗娅负担98元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  曹华英 审 判 员  肖 娜 人民陪审员  谷翠琳 二〇一八年八月二十二日 书 记 员  林 蒙 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。