上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终6431号上诉人（原审被告）：上海谦寿投资管理有限公司，住所地上海市宝山区同济支路****。法定代表人：居纪忠，董事长。委托诉讼代理人：李波，上海万宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：鄢烈超，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海华谊能源化工有限公司，住所地，住所地上海市闵行区龙吴路**iv>法定代表人：陈大胜，董事长。委托诉讼代理人：施海瑛，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：顾建斌，男，该公司焦化分公司工作人员。原审第三人：上海新长宁（集团）有限公司，住所地上海市，住所地上海市长宁区仙霞路**法定代表人：倪尧，董事长。委托诉讼代理人：孙曰谊，上海市新华律师事务所律师。上诉人上海谦寿投资管理有限公司因与被上诉人上海华谊能源化工有限公司、原审第三人上海新长宁（集团）有限公司合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2017）沪0105民初13531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人上海谦寿投资管理有限公司（以下简称谦寿公司）上诉状中载明的上诉请求：撤销原判，发回重审。事实和理由：一、一审法院程序违法。本案一审于2017年6月23日立案后，因谦寿公司下落不明，转为普通程序。2017年12月6日谦寿公司收到法院传票及案件诉状等材料后，即在法定期限内就本案提起管辖权异议。一审法院对谦寿公司提出的管辖权异议置若罔闻，直接开庭，剥夺谦寿公司的诉讼权利，严重违法，故本案应发回重审。二、被上诉人上海华谊能源化工有限公司（以下简称华谊公司）的租赁权截止于2018年2月28日，在本案一审判决前华谊公司已就上海市长宁区XX路XX弄XX号底层南间部位非居住公房（以下简称涉讼房屋）不享有任何权利，故其不具备本案原告主体资格，其也无权向谦寿公司主张权利。三、在一审中原审第三人上海新长宁（集团）有限公司（以下简称新长宁公司）明确表示未在争议的征询函上盖过章。华谊公司与案外人上海A有限公司（以下简称A公司）在明知涉讼房屋系非居住公房，转租需征得出租人即新长宁公司的书面同意，但仍联合作假，出具伪造的新长宁公司盖章的征询函，导致谦寿公司在拍卖成交并支付价款后不能办理变更登记手续，此是导致合同无效的根本原因。无论是谦寿公司还是其他竞买人，在拍卖成交后均无法办理变更登记手续，此与《拍卖须知》、《房屋使用租赁权转让特别说明》（以下简称特别说明）、《房屋使用租赁权转让特别告知》（以下简称特别告知）及《房屋使用租赁权转让合同》（以下简称转让合同）的约定等没有任何关系，华谊公司应对合同无效承担全部责任，谦寿公司以及所有竞买人都是受害者，华谊公司应赔偿谦寿公司的所有损失。请求二审法院依法支持谦寿公司的上诉诉请。二审审理中，谦寿公司变更其上诉诉请为：依法改判确认谦寿公司与华谊公司签订的转让合同有效且应当继续履行、驳回华谊公司的一审全部诉请，或者发回重审。事实和理由：1、一审判决违反法定程序。2、一审法院认定事实不清。3、一审认定事实存在实质性关键错误。本案核心是征询函的真实性问题，一审法院对其是否真实存在没有查明，谦寿公司认为征询函是真实的。征询函是拍卖人接受委托拍卖的必需文件，该文件在华谊公司评估结束后与拍卖公司建立委托关系时必须提供，征询函上新长宁公司的印章是真实的，新长宁公司并未否认其章的真实性。如果印章是真实的，转让合同应为合法有效。4、2018年2月28日华谊公司就涉讼房屋的租赁权已经到期，故其要求谦寿公司返还涉讼房屋显属错误。涉讼房屋应当由新长宁公司提起侵权诉讼另案处理。被上诉人华谊公司辩称：1、就征询函，根据约定，征得新长宁公司同意转让涉讼房屋租赁权的义务在谦寿公司，谦寿公司参与竞买，华谊公司信任谦寿公司受让涉讼房屋租赁权系已获得新长宁公司的认可，因无征询函原件，故华谊公司对此不作认定。2、从签订委托拍卖合同至华谊公司提起本案诉讼，华谊公司都是涉讼房屋的租赁主体，华谊公司也在与新长宁公司协商签订续租合同。故不同意谦寿公司的上诉诉请。原审第三人新长宁公司述称：1、就征询函，其在一审中已经发表意见，对该份函件其不予认可。2、其与华谊公司确实正就涉讼房屋续租问题进行商谈，其认可华谊公司有权就本案主张相关权利。不同意谦寿公司的上诉诉请，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。华谊公司向一审法院起诉请求：1、判决解除华谊公司、谦寿公司之间于2016年4月签订的转让合同；2、判令谦寿公司承担违约责任：（1）定金人民币（下同）200,000元不予退还；（2）谦寿公司赔偿华谊公司评估费5,000元；（3）谦寿公司赔偿华谊公司拍卖佣金12,000元；3、本案诉讼费由谦寿公司承担。庭审中，华谊公司变更第1项诉讼请求为：判决确认华谊公司、谦寿公司之间于2016年4月签订的转让合同无效；撤回第2项诉请中（1）定金200,000元不予退还的诉讼请求；增加要求判令谦寿公司将涉讼房屋返还给华谊公司的诉请。一审法院认定事实如下：2015年3月31日，新长宁公司（甲方、出租人）与华谊公司（乙方、承租人）签订《上海市公有非居住房屋租赁合同》，约定由华谊公司承租涉讼房屋，建筑面积69.33平方米，用途为非居住办公用房，租赁期限自2015年3月1日至2018年2月28日。乙方需转租房屋的，应当事先征得甲方书面同意。转租期间，乙方应当继续履行本合同，并向甲方支付转租收益，转租收益的标准由双方另行约定。2015年8月19日，华谊公司委托案外人上海B有限公司对涉讼房屋进行资产评估。2016年3月7日，华谊公司支付资产评估费5,000元。2016年3月，华谊公司（甲方、委托人）与案外人A公司（乙方、拍卖人）签订《上海市委托拍卖合同》（以下简称委托拍卖合同），约定由华谊公司委托案外人A公司对涉讼房屋使用租赁权进行拍卖，双方确认拍卖保留价为1,150,000元，约定佣金收费比例为1％。A公司于2016年4月1日公告涉讼房屋租赁权于同月11日进行拍卖。同年4月11日，谦寿公司分别在特别说明、特别告知及《竞买人声明》上盖章签字。特别说明第二条载明：“……请竞买人务必在拍卖人发布的拍卖公告规定的本标的竞买登记截止日前自行向上海新长宁（集团）有限公司征询，本标的拍卖成交后上海新长宁（集团）有限公司是否同意为你单位办理承租人变更，如果不同意办理承租人变更手续，则请你不要随意参与竞买，以免你违约造成你的损失；如果在拍卖人组织的拍卖会上你参与竞买，则表示你单位已经征询并得到了上海新长宁（集团）有限公司同意为你办理变更承租人手续的承诺。成交以后上海新长宁（集团）有限公司不同意为你单位办理变更承租人手续的，或者买受人在付清标的拍卖成交价款和拍卖佣金的30天内不能完成承租人全部变更手续的，或者买受人不按时支付拍卖成交价款和拍卖佣金的，则视为买受人违约，届时无条件地终止本标的拍卖成交结果和《房屋使用租赁权转让合同》的执行，买受人支付的拍卖成交定金（拍卖成交之日竞买保证金自动转为拍卖成交定金）和拍卖佣金没收不予返还……”特别告知第4条载明：“本标的拍卖成交之日起15天内买受人付清全部成交价款和拍卖佣金。在付清全部成交价款和拍卖佣金后30天内，由买受人自行解决办理完成标的《上海市公有非居住房屋租赁合同》承租人由委托人变更为买受人的所有手续，在此过程中委托人给予必要的协助，但委托人和拍卖人对变更过程中包括但不限于上海新长宁（集团）有限公司不同意办理变更承租人的，或者买受人在30天内不能完成全部变更手续的，以及对变更租赁合同中的租赁期限、租金等等不承担任何保证责任，所有责任概由买受人承担。如果上海新长宁（集团）有限公司不同意办理变更承租人，或者在30天内买受人没有办理完成承租人变更的，则为买受人违约，须承担违约责任。在办理《上海市公有非居住房屋租赁合同》承租人变更登记手续中所涉及一切费用均由买受人承担。”《竞买人声明》第三条载明：“……保证在《房屋使用租赁权转让特别说明》、《房屋使用租赁权转让特别告知》规定期限内，由本声明人自行完成《上海市公有非居住房屋租赁合同》承租人变更全部手续。如未按照规定期限支付标的拍卖成交价款和拍卖佣金，以及支付标的拍卖成交价款和拍卖佣金之日起30天内未能自行完成《上海市公有非居住房屋租赁合同》承租人变更手续的，则本声明人违约，愿意按照《拍卖须知》、《房屋使用租赁权转让特别说明》、《房屋使用租赁权转让特别告知》及《房屋使用租赁权转让合同》约定承担违约责任，对此委托人和拍卖人不承担任何责任。”同年4月18日，华谊公司（甲方、转让方）与谦寿公司（乙方、受让方）签订转让合同，其中1.5条：双方同意，自乙方付清全部标的受让款之日起30天内，乙方自行同新长宁公司办理完成本标的《上海市公有非居住房屋租赁合同》承租人变更所有手续，在办理过程中甲方给予配合，协助乙方完成变更，但甲方不承担能否办理承租人变更的任何责任。在办理承租人变更手续中如涉及各项变更所有费用，均由乙方承担。4.1条：双方约定，乙方受让本合同标的房屋使用租赁权的价款合计为1,200,000元。4.2条：乙方自愿同意，标的受让价款于2016年4月25日前全额付清。款项由乙方汇入A公司账户。8.1条：乙方于2016年4月25日前不全额付清标的受让价款，或者乙方自付清全部标的受让款之日起30天内，没有自行同新长宁公司办理完成本标的《上海市公有非居住房屋租赁合同》承租人变更所有手续的，则为乙方违约，本合同终止，乙方须按照本标的拍卖规定承担违约赔偿责任。同日，华谊公司收到A公司转账的1,188,000元，该款中扣除了华谊公司应支付给A公司的拍卖佣金12,000元。同年6月12日，谦寿公司致案外人A公司的情况说明载明：“……现在在办理该房屋的使用权更名手续，先期由于新长宁集团关于对所管辖区域内公有非居住房屋的管理系统升级及更名手续费的相关问题的调整，导致更名手续不能办理，现本公司经过多方协调，新长宁集团办公会议对该套房屋的更名的相关问题已开会讨论通过，我公司按照要求现在已经全套更名所需的材料交于上海XX集团下属的华阳物业（该套房屋的物业管理单位）。由华阳物业审核再递交到上海XX集团物业科办理，同时上海华谊能源化工有限公司应派专人将公有非居住房租赁合同、上级单位批复等相关材料一并递交到新长宁集团物业科，按照相关正常流程需要一定的时间……”同年7月15日，华谊公司致函谦寿公司及案外人A公司，要求谦寿公司在2016年7月31日之前必须完成涉讼房屋的承租人变更手续。华谊公司称此函系寄给案外人A公司，由A公司转交给谦寿公司。同年12月22日，华谊公司致函谦寿公司，要求谦寿公司务必应于2016年12月31日以前自行同新长宁公司办理完成涉讼房屋承租人变更的所有手续。否则，华谊公司有权按照特别说明第二条和第六条、特别告知第4条和第7条、《竟买人声明》第四条以及转让合同第8.1条的规定，主张转让合同终止，同时要求谦寿公司承担违约责任，违约责任包括但不限于谦寿公司支付的拍卖成交定金200,000元、华谊公司为履行转让合同实际支出的评估费、拍卖费以及为准备交付涉讼房屋导致的租金损失等。该函件寄至上海市XX路XX号（也系谦寿公司在本案中确认的法律文书送达地），但被退回。一审审理中，谦寿公司提供一份自称从案外人A公司取得的征询函复印件，内容为：“致上海新长宁（集团）有限公司：本公司受上海华谊能源化工有限公司的委托，拍卖座落于上海市XX路XX弄XX号底层南间部位、建筑面积69.33平方米的公有非居住房屋承租使用权的业务，并拟拍卖成交以后办理变更该公有非居住房屋承租人户名相关手续时，所发生的费用由买受人承担。为此，特向贵公司征询该公有非居住房屋拍卖成交以后，贵公司是否同意办理承租人变更，以及办理承租人变更时需要注意的其他相关事宜。落款：上海A有限公司（公章），2015年12月10日。左下角处：同意两字上加盖上海新长宁（集团）有限公司租赁合同专用章（2）。”华谊公司表示在拍卖前曾收到过拍卖行提供的该份征询函复印件，故以为谦寿公司已取得新长宁公司同意。新长宁公司则表示未在该征询函上加盖过公章。一审庭审中，华谊公司自认在转让涉讼房屋租赁权前并未向新长宁公司征询过意见及获得其同意，同时表示将收取的1,200,000元转让款退还给谦寿公司，要求在本案中一并予以处理。一审法院认为，涉讼房屋属非居住公房，华谊公司为涉讼房屋的承租人，新长宁公司系该房的出租人。根据《上海市房屋租赁条例》的规定，承租人在租赁期间将房屋承租权转让给第三人的，应当书面征得出租人同意。华谊公司在转让涉讼房屋承租权前并未书面征得新长宁公司同意，而谦寿公司提供的证据无法证明新长宁公司对华谊公司与谦寿公司之间就涉讼房屋承租权进行转让审核同意。时至今日新长宁公司仍不同意办理涉讼房屋承租人变更的手续，故华谊公司、谦寿公司签订的转让合同应为无效。根据合同法规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。鉴于华谊公司同意返还谦寿公司已支付的转让款，该行为未违反法律规定，并无不当，故一审法院予以准许。谦寿公司理应将涉讼房屋返还给华谊公司。虽然华谊公司在转让承租权前并未书面征得新长宁公司同意，但在《拍卖须知》、特别说明、特别告知中就涉讼房屋性质及竞买人需自行完成涉讼房屋承租人变更登记手续等情况作了特别提示，谦寿公司在《竞买人声明》上签字确认，同时双方签订的转让合同中也有相关约定，谦寿公司对此应是明知的，故致本案转让合同无效，双方均有过错。评估费系华谊公司就本次转让所支付的相关费用，由双方各半负担。关于拍卖佣金，买卖双方应当分担，华谊公司并无证据证明谦寿公司未付买方佣金，故对华谊公司要求谦寿公司承担拍卖佣金的诉请，一审法院不予支持。谦寿公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席审判，由此产生的不利法律后果，由谦寿公司自行负担。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二○一八年三月十五日作出判决：一、上海华谊能源化工有限公司与上海谦寿投资管理有限公司就上海市长宁区XX路XX弄XX号底层南间部位非居住公房签订的房屋使用租赁（权）转让合同无效；二、上海华谊能源化工有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海谦寿投资管理有限公司转让款1,200,000元；三、上海谦寿投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内将上海市长宁区XX路XX弄XX号底层南间部位非居住公房返还上海华谊能源化工有限公司；四、上海谦寿投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海华谊能源化工有限公司评估费2,500元；五、驳回上海华谊能源化工有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,753元，由上海华谊能源化工有限公司与上海谦寿投资管理有限公司各半负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，华谊公司与A公司于2016年3月就涉讼房屋租赁权签订的委托拍卖合同约定的附件2“委托方交予拍卖方的证明材料”第2项载明：“出让人或者代替出让人行使权利的出让方上级主管部门对本标的处置的批准文件复印件并盖委托方公章”。本院又查明，就一审审理中谦寿公司提供的争议征询函，华谊公司表示在拍卖前，A公司向其提供过该征询函的复印件，华谊公司由此认为谦寿公司受让涉讼房屋租赁权已取得新长宁公司的同意。华谊公司同时向一审法院提供该征询函的复印件，但在该复印件上没有华谊公司盖章。本院再查明，就争议的征询函复印件，谦寿公司在一审中表示：在参与涉讼房屋拍卖前，A公司询问其是否有新长宁公司同意办理变更承租人手续的征询函（并出示征询函样本给其看），其公司表示没有，故A公司不同意其参加拍卖。谦寿公司提出异议后A公司同意其参与拍卖。一共有两位参拍人，征询函系A公司提供给其的，拍卖成功后，住在涉讼房屋内的案外人举报说征询函上新长宁公司的公章系伪造，新长宁公司则称该函上的章不是其公司加盖的，由此造成华谊公司与谦寿公司之间的误会，无法更名。本院还查明，一审法院在2018年1月8日对谦寿公司委托代理人所作调查笔录中已经对其明确告知，华谊公司变更诉请不构成谦寿公司提出管辖权异议期间可重新起算的情形，谦寿公司提出的管辖权异议已超过法定期限，故一审法院对本案有管辖权。二审审理中，谦寿公司陈述：2015年8月，华谊公司就涉讼房屋委托评估，2015年10月开始发征询函，2016年3月华谊公司与A公司签订委托拍卖合同，2016年4月开始拍卖工作。谦寿公司参与拍卖是在2016年4月6日至8日，当时A公司说其已经做好征询函故不用谦寿公司去做了。二审中，谦寿公司坚持认为征询函原件在案外人A公司处，其依据为根据委托拍卖合同附件2中“委托方交予拍卖方的证明材料”第2项材料，可以推断征询函原件应在A公司处。另，二审审理中，谦寿公司仍未能提供争议的征询函之原件或原件所在处的切实证据。本院认为，首先，就谦寿公司关于一审法院未予处理其提出的管辖权异议而程序严重违法的上诉主张。根据在案材料显示，一审法院已就谦寿公司提出的管辖权异议申请超过法定期间对其予以了明确告知，且该认定亦无不当，故谦寿公司该项主张显然不能成立。其次，就谦寿公司关于华谊公司对涉讼房屋的承租权已于2018年2月28日到期，故现其无权要求谦寿公司返还涉讼房屋的上诉主张。对此，鉴于二审中，新长宁公司与华谊公司均表示双方对涉讼房屋租赁权续租事宜仍在协商中，新长宁公司作为涉讼房屋出租人认可华谊公司就涉讼房屋在本案中有权主张相关权利，故谦寿公司该项主张亦不成立。再次，就争议征询函。谦寿公司认为该征询函原件系在案外人A公司处，因A公司不配合，故谦寿公司无法提供。谦寿公司该主张的依据即为委托拍卖合同附件2中“委托方交予拍卖方的证明材料”载明的第2项材料。对谦寿公司关于其无法提供该函原件的相关主张，本院分析如下：委托拍卖合同附件2中“委托方交予拍卖方的证明材料”载明的第2项材料的提供方应为委托方即华谊公司，且应在合同签订当时即由华谊公司提供，其上应加盖华谊公司公章。本院注意到该征询函复印件的落款时间为2015年12月10日，而谦寿公司于2016年4月11日签署的特别说明、特别告知及《竞买人声明》等文件却明确，办理涉讼房屋租赁权转让事先应征得新长宁公司同意及变更涉讼房屋承租人的相关手续系谦寿公司的义务，如果征询函已经作为委托拍卖合同的附件由华谊公司予以提供，则华谊公司根本无需再以特别说明等方式强调相关手续的办理系谦寿公司的义务，且谦寿公司在签署上述文件时对上述相关内容亦未提出异议，谦寿公司在2017年6月12日向案外人A公司就无法及时办理完成涉讼房屋承租人变更手续而出具的情况说明中亦未明确提及征询函事宜。此外，一审时谦寿公司与华谊公司提供的征询函复印件因是否加盖有华谊公司的印章而亦不一致，其可信性显然存疑。故根据相关文件签署的先后顺序、具体内容及合理性，可以认定谦寿公司应为办理事先征得新长宁公司同意转让涉讼房屋租赁权相关手续的义务人，现其无法提供征询函原件，本院对该函的真实性实难采信。谦寿公司以委托拍卖合同附件载明的材料名称主张征询函原件应在案外人A公司处，依据不足。有鉴于此，一审法院认定华谊公司与谦寿公司签订的转让合同未经出租人新长宁公司同意而应为无效，并就合同无效的相关后果予以一并处理，并无不当，本院予以认同。谦寿公司主张转让合同应为有效，但其在一审中无正当理由未到庭应诉，理应承担相应不利法律后果。二审期间谦寿公司也未提供新的、充分的证据足以推翻一审法院的认定，故其上诉诉请不能成立，应予驳回；一审判决尚无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币15,753元，由上诉人上海谦寿投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张薇佳审判员  陈蓓蓉审判员  唐建芳二〇一八年八月二十七日书记员  丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……