文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初11898号原告（反诉被告）：田娟，女，1969年3月17日出生，汉族，住本市雨花台区。委托诉讼代理人：陈俊，江苏钟山明镜律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑秀兰，女，1940年7月27日出生，汉族，住本市六合区。委托诉讼代理人：吴学华（系被告郑秀兰女儿），女，1966年3月19日出生，汉族，住本市秦淮区。委托诉讼代理人：卢欣欣，江苏恩格律师事务所律师。第三人：南京丰润房地产经纪有限公司，住所地本市鼓楼区西康路****。法定代表人：王志峰，总经理。委托诉讼代理人：刘振华，男，该公司职工。原告（反诉被告）田娟与被告（反诉原告）郑秀兰、第三人南京丰润房地产经纪有限公司（以下简称丰润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）田娟的委托诉讼代理人陈俊，被告（反诉原告）郑秀兰的委托诉讼代理人吴学华、卢欣欣，第三人丰润公司委托诉讼代理人刘振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田娟向本院提出诉讼请求：1.被告郑秀兰继续履行《房地产买卖中介合同》，将房屋交付原告田娟，并协助原告办理房屋转移登记手续；2.被告支付违约金50000元。诉讼过程中，田娟放弃要求被告支付违约金50000元的诉讼请求。事实和理由：2017年2月11日，田娟与郑秀兰的女儿吴学华签订《房地产买卖中介合同》，约定郑秀兰将其位于本市鼓楼区万价格出售给田娟，同日田娟支付定金5万元。2017年2月14日，田娟以资金监管的方式向郑秀兰支付50万元，同时约定剩余50万元在2017年3月11日办理过户手续时支付。田娟于2017年2月13日办理了收款人为郑秀兰的50万元银行本票。后郑秀兰以房屋价格过低为由，拒绝履行合同。为维护自己的合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。郑秀兰辩称，1.双方签订的房地产买卖中介合同约定房价为1088000元，为了避税又签订价格为60万元的存量房买卖合同，田娟要求按照60万元办理过户，郑秀兰予以拒绝；2.房地产买卖合同约定田娟应于2017年3月11日前支付郑秀兰首付款100万元，至今田娟未能支付，郑秀兰有权解除合同；3.田娟以60万元购买涉案房屋未果情况下，又已1088000元强行购买，现房屋价格大幅上涨，田娟的行为违反公平原则。郑秀兰向本院提出反诉请求：1.解除双方签订的房地产买卖中介合同；2.定金5万元不予退还。事实和理由：2017年2月11日，双方签订《房地产买卖中介合同》，约定郑秀兰将其位于本市鼓楼区万价格出售给田娟，后田娟为了避税，又和郑秀兰签订房屋总价为60万元的南京市存量房交易合同，在办理过户时田娟坚持按照60万元价格强买房屋，郑秀兰拒绝。2017年7月12日，田娟诉至法院要求已60万元价格继续履行合同，法院驳回其诉讼请求。现又以1088000元价格继续购买涉案房屋，田娟行为违反了诚实信用原则。田娟辩称，1.按照60万元过户，进行避税系郑秀兰提出，田娟从未提出以60万元履行合同；2.田娟在另案中提出以60万元履行合同是为了让郑秀兰追认房地产买卖中介合同效力，因为该房地产买卖中介合同郑秀兰没有签字，系吴学华签字。丰润公司述称，2017年2月11日，签订房地产买卖中介合同时，郑秀兰未到场，合同系田娟和吴学华签订，约定房屋价格为1088000元，吴学华提出房屋未满2年，税费很高，遂提出以60万元价格缴税；2月13日，三方到房产交易中心过户，因涉案房屋系平房，房产交易部门需要进行评估后确定缴税金额，以郑秀兰名义办理资金监管账户后，田娟将50万元存入郑秀兰账户，并开具名字为郑秀兰的50万元银行本票；2月20日，三方到房产交易部门办理过户手续，后郑秀兰拒绝协助办理过户手续；3月11日，三方到房产交易中心，南京市存量房交易合同约定的价格是60万元，郑秀兰提出异议，田娟表示按照房地产买卖中介合同约定的1088000元缴税，并办理过户手续，郑秀兰拒绝配合。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴学华系郑秀兰的女儿。郑秀兰系南京市鼓楼区场门口**房屋登记所有权人。2016年8月19日，郑秀兰至南京市南京公证处订立遗嘱，确定在其去世后涉案房屋归吴学华一人所有。2017年2月11日，田娟（乙方）与郑秀兰（甲方）的女儿吴学华在丰润公司（丙方）居间下签订《房地产买卖中介合同》，约定甲方将其位于本市鼓楼区房屋（建筑面积39.12平方米）以1088000元价格出售给乙方；乙方于2017年2月11日前支付甲方定金50000元，于2017年3月11日前支付甲方1000000元，并于当日办理产权交易过户手续；尾款38000元于交付房屋时支付；吴学华在甲方处签字，郑秀兰未到场。合同签订当日，原告向吴学华支付定金5万元。2017年2月13日，田娟将50万元转入郑秀兰开设的资金监管账户，并办理收款人为郑秀兰，金额为50万元的银行本票。2017年2月14日，田娟与郑秀兰签订《南京市存量房交易合同》，约定涉案房屋价款为60万元。2017年2月20日，经南京市地方税务局征收税务局委托，南京大陆土地房产评估有限公司作出鉴定意见，涉案房屋合同总价60万进行校核，建议契税征收可按合同价考虑。2017年3月10日，中介公司工作人员到郑秀兰家，通知郑秀兰3月11日到房产交易中心办理房屋过户手续，按照1088000元履行合同并缴税，郑秀兰陈述房屋1088000元价格卖便宜了，不同意继续履行合同。2017年3月11日，田娟、郑秀兰、吴学华前往南京市不动产交易中心，郑秀兰拒绝继续履行合同。2017年7月13日，田娟另案诉至法院要求郑秀兰继续履行南京市存量房交易合同，协助田娟办理房屋登记手续。在该案审理中，田娟陈述房地产买卖中介合同中没有郑秀兰签字，合同未成立，南京市存量房交易合同签订在后且有郑秀兰签字，故应当履行南京市存量房交易合同。庭审中，郑秀兰对吴学华签字的房地产买卖中介合同予以追认，认为房屋真实价格为1088000元。法院于2017年10月22日作出（2017）苏0106民初7068号民事判决书，驳回田娟的诉讼请求。审理中，田娟将剩余房款538000元交至法院。本院认为，田娟、吴学华、丰润公司签订的《房地产买卖中介合同》，郑秀兰虽未在合同上签字，但事后郑秀兰对吴学华代为签订合同的行为予以追认，故该合同成立并生效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同履行问题。田娟已按照合同约定支付定金，并在2017年2月13日将50万元购房款转入郑秀兰资金监管账户，同日开具收款人为郑秀兰的50万元银行本票。田娟并未有违约情形，其已履行合同约定义务，郑秀兰应按照合同约定配合田娟办理房屋过户手续，并交付房屋。关于合同解除问题。郑秀兰认为田娟未按照合同约定于2017年3月11日前支付购房款100万元，构成根本违约，要求解除房地产买卖中介合同。本案中，田娟已于2017年2月13日将50万元购房款转入郑秀兰资金监管账户，同日开具收款人为郑秀兰的50万元银行本票，因郑秀兰在2017年3月10日明确告知对方不同意继续履行合同，且3月11日郑秀兰拒绝配合田娟办理房屋过户手续，田娟未将50万元银行本票交付郑秀兰系行使同时履行抗辩权，不存在违约情形。为继续履行房地产买卖中介合同，田娟已将剩余全部房款538000元全额交至法院。郑秀兰要求解除房地产买卖中介合同，定金不予退还的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、田娟、郑秀兰继续履行双方签订的关于本市鼓楼区房屋的《房地产买卖中介合同》（郑秀兰于本判决书生效后十日内协助田娟办理房屋权属变更登记，并在权属登记变更后十日内将房屋交付田娟）；二、驳回郑秀兰的反诉请求。本诉案件受理费14592元，反诉案件受理费7296元，保全费5000元，合计26888元，由郑秀兰负担（田娟预交19592元，郑秀兰于本判决生效之日起十日内给付田娟）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  张广鲁人民陪审员  白冰冰人民陪审员  王爱平二○一八年八月十七日书记员陈枫履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。