湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0802民初1702号原告：周莉琴，女，1983年8月22日出生，土家族，住湖南省桑植县。原告：杨文富，男，1981年10月5日出生，土家族，住湖南省桑植县。共同委托诉讼代理人：李跃升，张家界市永定区子午法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：张家界唯读房地产开发有限公司，统一社会信用代码91430800727984522R，住所地张家界市永定区永定办事处回龙路居委会金海岸。法定代表人：李唯读，董事长。委托诉讼代理人：龙章海，男，1968年9月22日出生，汉族，住湖南省张家界市永定区，系被告公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：熊群力，湖南天门律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告周莉琴、杨文富诉被告张家界唯读房地产开发有限公司（以下简称唯读公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月31日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周莉琴、杨文富的共同委托诉讼代理人李跃升，被告唯读公司的委托诉讼代理人龙章海及熊群力到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周莉琴、杨文富向本院提出诉讼请求：1、被告于法院判决生效后十日内为原告办妥房屋不动产权属证书；2、被告支付原告逾期办理房屋不动产权属证书的违约金49174元（违约金暂计算至2018年5月28日）；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系张家界市逸臣桃源小区开发商，原告于2013年12月28日与被告签订《张家界市商品房买卖合同》，购买逸臣桃源小区第2期第1栋/单元17B层1-17B03号房，价款为460000元，被告应于2013年12月31日前将符合约定的商品房交付给原告，在商品房交付使用后360日内完成该栋商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任致使买受人未在约定期限内办理上述登记或手续，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。现原告依约履行了合同义务，被告至今未给原告办妥任何权证，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告唯读公司辩称，一、被告违约事实存在，但有以下原因：1、根据合同约定，被告没有按照约定时间办理不动产证，这个事实被告认可；2、办理不动产证根据相关法律，是购房者的法定义务，被告是根据购房合同约定的委托代办，委托代办不动产证不是唯读公司单方面可以办理的，涉及到各个职能部门，各个职能部门每一个办事的环节和所花费的时间都会影响到不动产证办理的直接结果；3、被告自始至终对业主所委托的事项高度重视，殚精竭虑的办理，被告2013年12月31日交房以后，就一直在对项目进行验收，第一项验收是消防验收，2014年12月17日完成；从被告每周的工作例会，都对此项工作有安排有部署，由此证明被告没有任何主观故意不给原告办理不动产证；不动产证办理的时间拖延，最主要是规划验收方面，被告从2016年4月18日进入规划验收，一直到2018年6月1日取得建设规划核实意见书，取得规划工程许可证；造成规划验收时间延长的主要是被告在工程建设工程中，因项目后面的山体风化严重，基础开挖时造成山体滑坡，原规划二层地下室不能完成，只能建一层，规划验收时地下室停车位不能满足原规划要求，后来被告通过室外地下停车位的补救，满足规划要求；在此过程中，规划办理处罚手续，从2017年1月14日询问笔录开始，到2017年11月17日结案，所以严重影响了办证时间；4、因为政府的机构改革，严重影响办证时间。因房产证、土地证换成不动产证，相应原市房管局撤销，从2017年春节后，原市房管局停办一切业务，2017年6月25日市国土资源局办理张家界市第一本不动产证，到2017年10月份开始受理开发商办理不动产证申请。由此以上几点原因，请原告充分理解被告的苦衷，原谅被告违约的行为。二、原告是采用的银行按揭方式，不动产权证办理之后也是抵押在银行，客观上不会给原告造成损失，原告计算的违约金过高，要求进行调整，同时，考虑到办证的客观困难，在违约时间上请求核减。综上，请法官酌情减轻被告的责任。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实2013年12月28日，原告周莉琴、杨文富与被告唯读公司签订了《张家界市商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于张家界市永定区逸臣桃源（二期）第1.8栋/单元17B层1-17B03房屋一套，房屋建筑面积125.49平方米，房屋总价款为460000元，原告于2013年12月28日支付首付款140000元，剩余房款采用银行按揭方式支付，并约定被告交房时间为2013年12月31日前。合同第十八条还约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内协助办好买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列方式处理：买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。合同签订后，原告按合同约定履行了全部合同义务，被告已将原告所购房屋交付原告使用，但被告至今未办理相关权证，原告周莉琴、杨文富为维护自身权益，于2018年5月31日向本院提起诉讼。另查明，自2016年4月起，该小区进入规划验收程序，2017年11月17日，被告因涉嫌未按规划许可的条件建设，擅自变更规划条件和规划设计方案而受到行政处罚，2018年6月1日规划验收完毕，2018年6月15日，小区建设工程竣工验收备案。国务院《不动产登记暂行条例》颁布以后，张家界市于2016年6月13日停止受理土地使用权办证申请，同年6月25日挂牌成立不动产登记中心，开始按照新规办理不动产登记。原告起诉违约金的计算方式为：房款总金额×逾期天数（交房之日起720日后开始计算违约时间至2018年5月28日）×万分之一。在庭审调解中，双方同意被告在2018年9月底之前给原告办理好不动产权证。以上事实有《张家界市商品房预售合同》、《张家界市规划勘测信息技术服务中心建筑面积核算表》、《建设工程规划核实意见书》、《行政处罚预先告知书》、《建设工程竣工验收备案表》等证据予以佐证。二、双方当事人有争议的事实原告认为，因被告唯读公司自身的原因导致迟迟未办理相关权证，应按合同约定赔偿原告损失，对于被告要求酌情调整违约金的请求，因没有法定情节及法律禁止性规定，其理由不能成立原告因起诉产生的费用等都是直接损失；被告认为，办证的首要主体是购房者，开发商只是协助义务，且开发商并没有收取任何费用，原告主张一大笔违约金显失公平和合理；被告未按法律规定的时间办理相关权属证明，存在不可控的因素，主要是政府方面，这些都是不可抗力；对于原告要求的赔偿，因原告系按揭贷款购房，即使办理了相关权证，证件也是抵押在银行，并不会给原告带来实际损失。综上，对于原告主张的违约金应予以核减。本院认为，被告对违约的事实予以认可，但对违约金的计算存在异议。被告未按约完成办证义务，以2013年12月31日次日作为被告履行土地使用权证办证义务的起始时间，被告至迟应当在2015年12月21日前为原告办妥房屋所有权证，但被告至今未办理。被告未能如期办证的主要原因是被告建设过程中有未按规划用途建设的情形，该事实不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，亦不属于合同法第一百一十七条所规定的不可抗力，不能成为被告免责的理由。《不动产登记暂行条例实施细则》于2015年6月29日通过，此后2016年6月13日政府职能部门不再办理商品房土地使用权证，但被告违约的起始日为2015年12月21日，是在2016年6月13日之前，故被告的主张是因政府方面的不可抗力的理由不能成立，本院不予支持。双方在合同中约定了违约金的计算方法，但根据《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，被告提出违约金约定过高，请求适当调减。对此，本院认为，因原告未提供任何证据证实因被告的逾期办理房屋所有权证的行为给原告造成的实际损失，本院综合考虑本案合同履行情况以及被告在履行合同过程中的违约程度等因素，根据公平合理的原则，适当将逾期交房违约金计算标准由日万分之一下调为日万分之零点三。判决的理由与结果本院认为，原告周莉琴、杨文富与被告唯读公司签订的《张家界市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效，原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。本案原告周莉琴、杨文富通过自付商品房首付款和银行按揭方式给被告唯读公司共实际支付购房款460000元，被告唯读公司就应按合同约定协助原告办理好相关产权证，但被告自2013年12月31日交房至今，并未完成办证的义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。现原告周莉琴、杨文富要求被告唯读公司支付违约金，未违反法律规定，本院予以支持，其违约期限应当从被告办证截止之日2015年12月21日的次日起至2018年5月28日止，共计逾期889天。按照合同约定，被告应当支付给原告的违约金约为12268元（460000元×0.003%×889天），对于原告周莉琴、杨文富诉讼请求的超出部分，本院不予支持。同时，双方在庭审中达成一致意见，同意被告于2018年9月底前为原告办理不动产权证，该约定不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张家界唯读房地产开发有限公司于2018年9月30日前为原告周莉琴、杨文富办妥张家界市永定区逸臣桃源（二期）第1.8栋/单元17B层1-17B03房屋的不动产权证；二、被告张家界唯读房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告周莉琴、杨文富支付逾期办证的违约金12268元；三、驳回原告周莉琴、杨文富的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1030元，适用简易程序减半收取515元，由被告张家界唯读房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  潘 琴二〇一八年八月二十八日代理书记员  何益琳附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋所有权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。