咸阳市渭城区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0404民初438号原告:陈某某,女,汉族。被告:陕西某某房地产开发有限公司。住所地：咸阳市。法定代表人：王某，执行董事。委托诉讼代理人：任杰，陕西方强律师事务所律师。被告:陕西省某某研究院。住所地：咸阳市。法定代表人：王某甲，院长。委托诉讼代理人：李某，该单位职工。原告陈某某诉被告陕西某某房地产开发有限公司（以下简称：某某公司）、被告陕西省某某研究院（以下简称：某某研究院）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告陈某某，被告某某公司的委托诉讼代理人任杰，被告某某研究院的委托诉讼代理人李某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陈某某向本院提出诉讼请求：一、请求某某研究院和某某公司于2015年4月给原告签发的某某佳苑入住通知书中所标注的应缴费用明细单（一）和（二）的缴费项目原告交费后，某某公司与某某研究院将原告2013年5月15日与某某研究院签合同购买的新建综合楼中单元6层A号房屋交付于原告，购房合同价400914.40元，面积143.8㎡。二、要求某某研究院和某某公司支付原告1、按购房合同约定从2014年12月31日至2017年12月6日日万分之二的违约金85956.05元；2、按房贷年息5.31%计算应付原告集资建房的利息91008.56元。事实和理由：原告于2013年4月25日根据某某研究院建房领导小组所公布的房源信息和选房须知，排队挑选了综合楼中单元6层A号的房屋，建筑面积143.8㎡，总价400914.40元。并于2013年5月15日和某某研究院签订了《陕西省某某研究院经济适用房购房合同》，按合同要求于2013年5月20日交60%购房款包括一万元定金共交240548.64元，在2014年元月22日综合楼封顶后交了剩余40%购房款160365.76元，共计向某某研究院交清购房款400914.40元。2015年4月下旬，某某研究院和某某公司共同发了“某某佳苑入住通知书”，应缴费用明细单（一）包括综合楼由经济适用房转为商品房所需的150元/㎡的商品房转换费等，因原告未向某某公司交款领取钥匙，同时原告于2015年5月5日向咸阳市渭城区人民法院、2016年元月向咸阳市中级人民法院和2016年12月向陕西省高级人民法院提起长达两年的诉讼，但三级法院虽然都认定原告和某某研究院签的购房合同为有效合同，但是因购房合同特别约定，为了落实咸阳市对某某研究区域的整体改造规划，乙方必须无条件服从某某研究院综合楼经济适用房的整体变性，即由经济适用房转变为全产权的商品房并补足差价的约定，某某研究院原领导杜芳平已于2015年4月9日将综合楼的交易权转让给了某某公司，因而渭城区法院判定原告应给某某公司交款才能接收房屋。为了尽快得到所购房屋，原告于2017年10月20日向某某研究院写了申请要求按“某某佳苑入住通知书”所标注的收费项目，提出向某某公司交款并领取房屋钥匙，但某某研究院传达某某公司意见，让原告用现住的房屋与所购的房屋进行产权调换，原告只得诉至法院维护原告的合法权益。某某研究院与某某公司违背购房合同约定，在综合楼未经政府正式审批为商品房的情况下却按商品房给原告发了“某某佳苑入住通知书”，根据市住建局缴费大厅关于办理新建住宅房产证时应缴纳契税和大修金的规定，而某某公司未能向已交款接房的职工提供正式的综合楼商品房增值税发票，原告有不安抗辩权未向某某公司接房，某某公司的行为已构成违约，因而，原告要求按购房合同约定的违约责任，某某研究院和某某公司共同支付从2014年12月31日至2017年12月6日的日万分之二的违约金，并按房贷年利息5.31%支付原告缴纳集资建房款的利息计算至2017年12月6日。原告陈某某为支持其主张，向本院提交证据如下：1、某某研究院经济适用房购房合同、交款单及房源信息、选房须知。欲证明，综合楼中单元6楼A户是原告排队挑选并集资的职工福利房。2、某某研究院工程建设办公室通知及“某某佳苑入住通知书”。欲证明，综合楼无商品房任何政府审批件，某某研究院与某某公司联合发出入住通知书要求以商品房形式交付是对原告的欺骗行为；某某研究院将综合楼的交易权交给某某公司，某某公司应交付原告房屋。3、物业区域采集需提供要件及购买新建住宅交纳契税所需资料。欲证明，某某公司按商品房给职工交付综合楼违反市住建局关于办理新建住宅房产证的强制性规定。4、接房申请书。欲证明，原告写申请要求给某某公司交款接房。被告某某公司辩称：第一、本案起诉主体错误，原告系某某研究院职工，纠纷房屋是享受优惠政策的职工集资建房，房款交给了某某研究院，签订的“购房合同”相对方也是某某研究院，与某某公司无关。第二、本案不属于人民法院受理范围，单位集资房不同于商业化建房，原告作为某某研究院职工，已经向其单位提出了退房申请，单位已经同意。因此，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，本案不属于法院主管工作范围，应当依法不予受理或驳回起诉。第三、原告早在2015年5月已经收到入住通知书，原告没有履行其补交房款义务，而是向其单位某某研究院申请退房，其单位予以准许，因此，本案房屋买卖合同已经解除，原告诉请继续履行合同及支付违约金没有事实和法律依据。综上所诉，原告拒不接收集资房屋，申请退房后又提起本案之诉，违背诚实信用的基本原则，其诉请理由不成立，应依法驳回。被告某某公司为支持其主张，向本院提交证据如下：2016年7月28日陈某某的《退房申请》。欲证明，原告与某某研究院已解除房屋买卖合同。被告某某研究院辩称：一、原告按某某研究院和某某公司于2015年4月给其签发的“某某佳苑入住通知书”中所标注的应缴费用明细单（一）和（二）的缴费项目缴费后，某某研究院协调某某公司，将原告2013年5月15日与某某研究院签合同购买的“某某佳苑”1号楼二单元6层A号房屋交付原告。二、原告未按《购房合同》和“某某佳苑入住通知书”约定接收房屋，违约在先，某某研究院不存在违约情况，原告诉请的违约金和购房款利息无理无据，不能成立。综上所述，原告系某某研究院退休职工，因个人原因未按《购房合同》和“某某佳苑入住通知书”约定接收房屋，违约在先。从和谐稳定的大局出发，在原告补齐房款后，某某研究院协调某某公司交付其所购房屋，原告的其他诉讼请求不成立，应依法驳回。被告某某研究院为支持其主张，向本院提交证据如下：1、某某研究院经济适用房购房合同及“某某佳苑入住通知书”。欲证明，某某研究院未违约。2、陕西省某某研究院综合楼合作建设合同。欲证明，综合楼经济适用房是某某研究院与某某公司合作建设的事实。3、房屋缴款单。欲证明，原告缴纳房款的情况。4、民事判决书及民事裁定书。欲证明，某某研究院没有违约。5、咸阳市人民政府专项问题会议纪要（2012年第18号）。欲证明，某某研究院的经济适用房转为商品房的事实。庭审中就原、被告提交的证据，进行了质证及认证。原告提交的证据1-4，质证时，某某公司对证据1、2、3的真实性认可，对证明的目的不认可，对证据4，不发表质证意见。机械研究所对证据1，无异议，对证据2、4的真实性认可，对证明的目的不认可，表示原告补交房款，可协调将房交于原告，对证据3不认可，认为与原告无关。某某公司提交的证据，质证时，原告对该证据不认可，认为钱没有退，合同未解除。某某研究院对该证据无异议。某某研究院提交的证据1-5，质证时，原告对证据2、3，无异议，对证据1、4、5，真实性认可，对证明的目的不认可。某某公司对证据1、2、3、4无异议，对证据5的真实性认可，对证明的目的不认可，认为约定房屋可以变性，全产权房不是商品房，是有社会福利性质的房。合议庭经评议认为，原、被告提交的证据均具有真实性、合法性，与本案有关联性，可以作为本案的定案依据。本院根据原、被告一致认可的事实和本院认为有效的证据查明以下事实：2011年，某某研究院经咸阳市住房和城乡建设规划局批准，在其取得国有土地使用权的院内建设综合楼。2011年3月11日某某研究院与某某公司签订《陕西省某某研究院综合楼合作建设合同》，约定：陕西省某某研究院综合楼项目含地下停车场、综合办公、商业用房、经济适用房（或全产权商品房），位于咸阳市某某西路13号咸国用（2007）第087号土地上。甲方（某某研究院）提供项目实施的土地，乙方（某某公司）负责项目的实施建设及资金。并约定：一期项目中，乙方保证甲方住宅共计200户（全产权商品房），并以2950元每平方米均价结算。2013年5月15日某某研究院与陈某某签订《陕西省某某研究院经济适用房购房合同》，约定陈某某自愿购买某某研究院1号综合楼2单元6层A号住宅房一套，建筑面积143.8平方米，单价2788元每平方米，总金额为人民币400914.40元，陈某某首付款比例不低于总价款的60%，计人民币240548.64元，必须于本合同签订后七日内付清，剩余房款计人民币160365.76元待主体封顶后，陈某某须一次性付清全部房款，否则某某研究院有权拒交房屋或收回房屋，另行处置。某某研究院计划在2014年12月30日前将房屋交付使用。但以下情形可以据实顺延：1、发生影响交房的不可抗力事件；2、政府有关社会保障性住房政策发生调整；3、工程建设中遇有不能及时解决的重大技术问题，经有关部门出具证明确认后；4、政府行为停工。合同还约定，为了落实咸阳市对某某研究院区域的整体改造规划，陈某某必须无条件服从某某研究院综合楼经济适用房的整体变性，既由经济适用房转变为全产权的商品房并补足差价，以有利于促进整体改造得以顺利实施。合同签订后，截止2014年元月12日陈某某按照合同约定交清购房款400914.40元，2015年3月，某某研究院为经济适用房转换商品房一事征求职工意见，得到了绝大多数购房职工的同意。2015年4月25日，某某研究院及某某公司向陈某某送达“某某佳苑入住通知书”，通知陈某某办理入住手续，同时通知陈某某补交商品房转换费每平方米150元，并通知了其他款项的交纳。陈某某认为某某研究院私自将综合楼变更为商品房是违法行为，2015年5月陈某某将某某研究院诉至本院，要求某某研究院交付房屋并支付从2015年1月1日至交房前一天的迟延交房违约金。本院于2015年12月25日作出（2015）渭城民初字第00737号民事判决书，认为某某研究院与陈某某签订购房合同，是双方真实意思，不违反法律及行政法规强制性规定，为有效合同。某某研究院将综合楼经济适用房转换为商品房，与陈某某签订的购房合同有约定，符合咸阳市人民政府对该区域改造项目的规划要求，得到该院绝大多数购房职工的同意。虽然合同约定2014年12月30日交房，由于2014年下雨天气多于2013年37天，加之咸阳市旧城办在某某研究院确定开发区域改造项目开发商时，导致开发商之间出现纷争，开发建设停滞，根据合同约定交房时间应当顺延。在陈某某未交纳商品房转换费的情况下，某某研究院未向陈某某交房是行使合同约定的权利，未构成违约，判决驳回了陈某某的诉讼请求。陈某某不服上诉至咸阳市中级人民法院，2016年6月12日，咸阳市中级人民法院作出（2016）04民终1002号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2016年7月28日因陈某某不同意补交商品房转换费，向某某研究院递交“退房申请”，写明：“我于2013年选购了陕西某某研究院1号综合楼2单元20层A号住宅一套，已缴纳房款合计406091.20元，现申请退房，仅要求退还已缴纳所有房款”。某某研究院将该申请转交某某公司，某某公司未将房款退还陈某某。之后陈某某又向陕西省高级人民法院申诉，2017年3月20日，陕西省高级人民法院作出（2017）陕民申292号民事裁定书，裁定驳回陈某某的再审申请。2017年10月20日，陈某某向机械研究申请同意按“某某佳苑入住通知书”中的交费项目交款收房。另查明，某某研究院经咸阳市住房和城乡建设规划局批准项目确定某某公司建设，但该项目却被咸阳市旧城办指定给陕西某某实业有限公司，因此，由某某公司和陕西某某实业有限公司联合开发，在联合开发过程中不断发生矛盾。陕西某某实业有限公司不断阻挡施工，无奈，2013年9月8日该项目建设全面停工，联合开发难以进行，经渭城区政府及旧城办的监督协调，2014年8月18日某某公司和陕西某某实业有限公司为联合开发而注册开办的陕西某某房地产开发有限公司与某某研究院签订协议，确定由某某公司开发实施某某研究院区域项目内的全部改造、开发项目，陕西某某实业有限公司退出该项目。本院认为，某某研究院与陈某某签订《陕西省某某研究院经济适用房购房合同》，该合同双方自愿签订，体现了双方真实意思，不违反法律及行政法规强制性效力性规定，经本院（2015）渭城民初字第00737号民事判决书，确认为有效合同。2015年4月25日，某某研究院及某某公司共同向陈某某送达“某某佳苑入住通知书”，通知陈某某办理入住手续，陈某某不同意补交商品房转换费，2016年7月28日向某某研究院递交“退房申请”，应视为陈某某要求解除陕西省某某研究院经济适用房购房合同，现陈某某同意按“某某佳苑入住通知书”中的交费项目，补交商品房转换费及相关费用，请求被告交付房屋，某某研究院表示从和谐稳定的大局出发，陈某某补交房款后，同意交付陈某某房屋,本院应予以准许，陈某某与某某研究院签订的购房合同继续履行。“某某佳苑入住通知书”为某某研究院和某某公司共同向陈某某发出，故陈某某按“某某佳苑入住通知书”中的所标注的应缴费用明细单（一）和（二）的缴费项目交费后，两被告向原告陈某某交付房屋。因陈某某未按时补交房款，属违约，应按合同约定承担日万分之二的违约金。合同约定某某研究院2014年12月30日交房，但主要由于咸阳市旧城办在某某研究院确定开发该区域改造项目开发商之外，又确定陕西某某实业有限公司为开发商，导致开发商之间出现纷争，2013年8月至2014年8月开发建设停滞，根据合同约定交房时间应当顺延，所以某某研究院及某某公司在2015年4月交房，未构成违约，故陈某某请求两被告支付其违约金及按房贷利率支付的其从缴纳集资建房款之日至2017年12月6日利息的请求，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、陈某某在判决生效之日起十日内向陕西某某房地产开发有限公司交纳“某某佳苑入住通知书”所标注的应缴费用明细单（一）中的费用65486.74元及“某某佳苑入住通知书”所标注的应缴费用明细单（二）中的费用6043元，总计71529.74元。二、陈某某在判决生效之日起十日内向陕西某某房地产开发有限公司支付违约金8016.83元。三、陕西某某房地产开发有限公司和陕西省某某研究院在判决生效之日起十日内交付陈某某购买的1号综合楼2单元6层A号房屋。四、驳回陈某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9579元，由原告陈某某承担4703元，被告陕西某某房地产开发有限公司承担2438元，被告陕西省某某研究院承担2438元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于咸阳市中级人民法院。审 判 长  段存禄审 判 员  张安民人民陪审员  曹 芳二〇一八年八月二日书 记 员  戴 倩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。