济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初6550号 原告：张军，男，1978年8月10日出生，汉族，无业，户籍所在地济南市。 委托诉讼代理人：褚浩言，山东德康律师事务所律师。特别授权。 被告：李雪霞，女，1980年10月27日出生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：张亚芝，山东泉兴律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：任海畅，山东泉兴律师事务所实习律师。 被告：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。 法定代表人：金田，董事长。 委托诉讼代理人：解学鑫，男，1989年11月19日出生，汉族，该公司员工，住济南市。特别授权。 第三人：中国工商银行股份有限公司济南东郊支行，住所地济南市。 代表人：孙雪，行长。 委托诉讼代理人：董宏，男，1958年5月7日出生，汉族，该公司法律顾问，住济南市。特别授权。 第三人：济南恒大金碧房地产开发有限公司，住所地济南市， 法定代表人：廖嘉宁，董事长。 委托诉讼代理人：张政敏，女，1979年6月2日出生，汉，该公司员工，住济南市。特别授权。 原告张军与被告李雪霞、被告山东中住地产经纪有限公司（简称中住地产经纪公司）、第三人中国工商银行股份有限公司济南东郊支行（以下简称工行东郊支行）、第三人济南恒大金碧房地产开发有限公司（以下简称恒大金碧房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张军及其委托诉讼代理人褚浩言，被告李雪霞的委托诉讼代理人张亚芝、任海畅，被告中住地产经纪公司的委托诉讼代理人解学鑫、第三人工行东郊支行的委托诉讼代理人董宏，第三人恒大金碧房地产公司的委托诉讼代理人张政敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张军向本院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行原、被告及中住地产经纪公司三方签订的编号为*号房屋买卖合同；2、判令被告中住地产经纪公司代被告李雪霞向第三人工行东郊支行支付购房贷款52万元（具体金额以第三人核算为准），并由第三人向被告中住地产经纪公司交付办理涉案房屋不动产权属证书的全部手续；3、判令二被告协助原告张军办理涉案房屋的所有权过户手续；4、本案诉讼费、保全费、律师费等诉讼费用由二被告承担。审理中，原告张军申请撤回第二项诉讼请求，本院予以准许。事实与理由：2016年6月10日，张军与李雪霞经中住地产经纪公司居间，就历城区工业北路以南、开源路以东恒大城四地块项目*号房产（房屋编号：*）签订了编号为*的《房屋买卖合同》一份，张军按照合同约定向李雪霞支付了定金及首付款，并已经实际入住。张军在入住涉案房屋后为李雪霞垫付了应由李雪霞缴纳的其他费用若干。现因李雪霞的原因影响了张军所购房屋的不动产权属证书的办理，经张军催促，李雪霞仍拒绝履行合同义务。为维护张军合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告李雪霞辩称，双方签订房屋买卖合同以后，李雪霞根据约定的时间已经将房屋交付，交房时间是2016年7月5日，张军也已实际入住。2017年10月份开发商通知办理房产证，接到通知后，李雪霞就将所有材料交到了房管局。目前房产证仍然没有下发，李雪霞一直按照合同积极履行义务。 被告中住地产经纪公司辩称，张军与李雪霞在其居间服务下签订了房屋买卖合同。若张军及李雪霞同意按照合同继续履行，其将积极配合办理后期手续。三方于2017年8月30日签订补充协议一份，对于该房屋的解押款项已经进行了明确的修改，解押款项由卖方自筹和买方的购房尾款，该约定已经将原合同的相关条款进行了修改，其没有义务代李雪霞向第三人支付贷款。该房产至今未办理完毕所有手续，其作为居间人不存在任何违约行为，不应承担责任。 第三人工行东郊支行述称，2012年9月26日，李雪霞与恒大金碧房地产公司签订《商品房买卖合同》，李雪霞该买该公司开发的涉案房产。2012年10月22日，李雪霞因购买上述房产向其贷款57万元，贷款期限自2012年10月23日至2042年10月23日，并以所购房产设定抵押，恒大金碧房地产公司提供连带责任保证。截至2017年12月25日，抵押房产尚未办理抵押登记，抵押权未设立。贷款发放后，自2014年7月23日至2017年12月23日，李雪霞共计32期未按期归还贷款本息，未按期还款本息合计为11541.36元。工行东郊支行行使担保权，将该款项从恒大金碧房地产公司的存款账户扣划11541.36元，收回贷款本息。截止2017年12月25日李雪霞欠银行尚未到期贷款本金523193.63元。工行东郊支行在李雪霞本息全部偿还之前，不同意李雪霞将所购房产向张军转让，请求驳回张军的诉讼请求。 第三人恒大金碧房地产公司述称，其认可工行东郊支行关于在其公司保证金账户扣款的陈述，目前李雪霞仍有2893.88元款项由其公司代偿，在李雪霞清偿所有银行贷款及其公司代偿的款项后，其同意依据法院判决书履行相应义务。 经审理本院认定事实如下： 2016年6月10日，原告张军（买受人、合同乙方）与被告李雪霞（出卖人、合同甲方）通过21世纪不动产济南中住加盟店（中住地产经纪公司）的居间服务，签订了《房屋买卖合同》一份。合同主要约定：甲方自愿出售坐落于济南市历城区工业北路恒大城*室房产出售给原告，房屋所有权证书号为销售*，房屋所有权人为李雪霞，产别为私有房产，房屋建筑面积为127.56平方米，附属设施包括水、电、暖燃气、有线电视、网等，房屋有抵押，无租赁；房屋成交价格为98万元，乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金2万元，付款方式：甲乙双方同意使用按揭贷款的付款方式，乙方于甲方收房之日起壹个月前，将首付房款50万元存入甲方指定账户，剩余房款48万元，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付；关于甲、乙双方办理过户等手续所产生的相关税费：甲方承担办理自己房屋产权证所有费用，乙方承担房屋产权过户产生的契税、个税、增值税、交易手续费等、丙方居间佣金、金融代理服务费；甲乙双方应在本房屋产权证下发之日起五日内，委托并协助21世纪不动产济南中住加盟店权证部办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，甲乙双方应互相配合协助税费的缴纳；甲乙双方同意，甲方于首付款当日通知乙方进行房屋验收交接……。被告李雪霞在甲方处签字捺印予以认可，原告张军在乙方处签字捺印予以认可，中住地产经纪公司在丙方处加盖公司公章。 合同签订当日，张军支付给李雪霞定金2万元。李雪霞给张军出具了定金收条一张。同日，张军与山东中住地产经纪有限公司签订了佣金确认单，载明成交金额为98万元，佣金金额为15000元，支付日期为2016年6月10日。 2016年7月5日，张军交付李雪霞购房首付款48万元，李雪霞为张军出具了首付款收条，注明收到首付款50万元（含定金）。同日，李雪霞将涉案房屋交付给张军，双方签订了《物业交割单》。李雪霞未将首付款用于偿还银行贷款，且在庭审中明确表示因经济困难无力偿还银行贷款。 2017年4月30日，张军代李雪霞向恒大金碧房地产公司缴纳涉案房屋第二期首付款98834元及逾期付款违约金7181元，共计106015元。 因李雪霞与案外人李兰兰存在经济纠纷，2016年7月28日，济南市天桥区人民法院对该涉案房产进行查封。2017年11月6日，济南市天桥区人民法院对张军下发（2017）鲁0105执653号通知书，要求张军向申请执行人李兰兰履行对被执行人李雪霞到期债务283434元。张军按要求通过代理人褚浩言的账户将283434元转入济南市天桥区人民法院的银行账户后，济南市天桥区人民法院解除了对该涉案房产的查封。 另查明，截至2017年12月25日，李雪霞逾期向工行东郊支行还款本息共计11541.36元，该笔款项由工行东郊支行从恒大金碧房地产公司保证金账户中予以扣划，之后，张军代李雪霞向恒大金碧房地产公司偿还了8647.48元。2017年9月26日，张军又代李雪霞偿还该月银行贷款2893.43元。截至2017年12月25日，李雪霞尚欠恒大金碧房地产公司2017年11月份银行贷款2893.43元。张军为将房产证及时办理至李雪霞名下，2017年10月10日代李雪霞缴纳商品住房买卖契税12389.22元，2017年10月16日代李雪霞缴纳办证服务费300元。截至2017年12月27日，张军尚欠李雪霞购房款尾款66320.87元。另外，张军为本案诉讼支付律师代理费33920元。 本院认为，原告张军与被告李雪霞在中介公司居间下签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定诚信履约，否则应承担违约责任。张军按照合同约定支付了李雪霞首付款50万元，李雪霞应当忠实履行合同义务，为办理产权登记及产权过户做准备。李雪霞虽口头表示其积极履行义务，但却存在持续不偿还银行贷款导致开发商账户被银行扣划、不偿还开发商代偿款项、不支付开发商应付购房款项等行为，且明确表示因经济困难无力承担上述款项，以实际行为表明其没有继续履行合同的意愿和能力，在应办理产权证的情况下未能办理房产证，显然构成违约，应承担相应的违约责任。张军要求李雪霞办理产权过户，应当消除办证过程中的障碍。关于济南市天桥区人民法院对涉案房屋的查封，张军按照法律文书的要求支付相应款项并无不当，该查封业已解封。在此情况下，张军还应代李雪霞偿还涉案房屋的银行贷款及恒大金碧房地产公司代偿的款项。恒大金碧房地产公司也同意在这种情况下协助将房产登记到李雪霞名下。李雪霞应当在取得房产登记后及时协助张军办理产权过户手续。张军主张的律师费，有单据在案证实，符合合同约定，且不违反收费规定，本院对此予以支持。关于张军超额支付李雪霞的购房款，张军可另行依法主张权利。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告张军于本判决生效之日起三十日内代被告李雪霞向第三人中国工商银行股份有限公司济南东郊支行支付济南市历城区工业北路以南、开源路以东恒大城四地块项目二期*号房屋的贷款本金及利息（具体金额以中国工商银行股份有限公司济南东郊支行核定为准）。 二、原告张军于本判决生效之日起三十日内代被告李雪霞向第三人济南恒大金碧房地产开发有限公司支付济南市历城区工业北路以南、开源路以东恒大城四地块项目二期*号房屋代偿款项本金及利息（具体金额以济南恒大金碧房地产开发有限公司未受清偿的实际代偿金额为准，利息按银行贷款基准利息计算）。 三、原告张军履行第一、二项判决义务后十日内，被告李雪霞在第三人济南恒大金碧房地产开发有限公司协助下办理济南市历城区工业北路以南、开源路以东恒大城四地块项目二期*号房屋的不动产权登记手续。 四、被告李雪霞待取得第三项判决中的不动产权证后十日内协助原告张军将济南市历城区工业北路以南、开源路以东恒大城四地块项目二期*号房屋过户至张军名下。 五、被告李雪霞于本判决生效之日起十日内赔偿原告张军律师费33920元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。 案件受理费13600元，减半收取6800元，保全费5000元，均由被告李雪霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  于东亮 二〇一八年二月六日 书记员  岳 静