黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑01民终6431号上诉人（原审被告）：哈尔滨理工大学，住所地哈尔滨市南岗区学府路**。法定代表人：李大勇，该校校长。委托诉讼代理人：肖冰，黑龙江信诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王敬淇，黑龙江信诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武洪亮，男，1974年4月12日出生，汉族，职业不详，户籍地哈尔滨市香坊区，现住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：郑殿英，黑龙江龙广律师事务所律师。上诉人哈尔滨理工大学（以下简称理工大学）因与被上诉人武洪亮房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初1775号民事判决（下称一审判决），向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人理工大学的委托诉讼代理人肖冰、被上诉人武洪亮的委托诉讼代理人郑殿英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。理工大学向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回武洪亮的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由武洪亮承担。事实与理由：一、应当追加黑龙江金麦隆建设发展有限公司（以下简称金麦隆公司）为必要共同诉讼参与人。理工大学与金麦隆公司系联建关系，临江小区虽以理工大学名义立项，但动迁补偿、回迁安置、开发建设、项目验收、税款缴付、房屋销售等均由金麦隆公司负责。武洪亮是与金麦隆公司完成的房屋交易，购房款（包括差价款）都交给了金麦隆公司，该公司为其出具了收款凭证、交付了房屋。案涉房产逾期办证，系因金麦隆公司欠缴税款所致，违约责任应由该公司承担。二、本案已超出诉讼时效期间，依据《哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书》第15条的约定及一审查明的事实，实际售房人金麦隆公司向武洪亮交付房屋的时间是2010年11月，按照合同约定向后计算480日，应当界定理工大学在2012年3月前负有为武洪亮提供办理产权证照资料的义务，逾期视为违约。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《民法总则》第一百九十五条规定，诉讼时效因权利人向义务人提出履行请求、义务人同意履行义务、权利人提起诉讼或者申请仲裁等情形而中断。从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。由此可见，“诉讼时效中断”的法律后果，是重新计算诉讼时效期间。既然是“重新计算”，就应当有时间起、始点以及期间的长短，不可能“一直处于持续中断的状态”。本案中，武洪亮在2012年3月已经知道理工大学在合同约定的限届满时未能提供办证材料的事实，诉讼时效起算点应为2012年3月。依据当时现行有效的法律规定，诉讼时效期间为二年，即作为权利人的武洪亮，最晚应在2014年3月前向理工大学明确要求给付逾期办证违约金，并需要在事后证明意思表达及于理工大学。但武洪亮并未向理工大学提出诉求，也未举证证明2012年3月至2015年7月出现过诉讼时效中断的法定事由，其请求在2014年3月就已超出法定诉讼时效期间，依法不应保护。即便2015年7月有业主提出了逾期办证违约金的主张，按此时间节点向前计算诉讼时效期间，武洪亮不能证明2015年7月前的两年内存在诉讼时效中断的法定事由；向后计算，按照当时现行有效的法律规定，诉讼时效期间为二年，武洪亮的诉讼时效期间为截至2017年7月，其在2018年1月份才提起诉讼，也早已超出法定诉讼时效期间。武洪亮的诉讼请求为“逾期办证违约金”，并非“办理产权证”。虽然一审法院以“购买房屋的业主因权益遭受损害而形成了维权群体，以各种方式多次主张权利，该群体中的代表所作出的维护合法权益的行为均可视为其他业主的维权行为”，认为诉讼时效未中断。但是从武洪亮举示的证据来看，即便其证据的真实性、合法性无疑，也只能证明业主代表维权时的权利主张是“办理产权证”，并非“逾期办证违约金”。这是两个截然不同的诉求。本案中，武洪亮主张给付逾期办证违约金的诉请若要得到法院支持，必须向法庭提供其诉讼时效期间内，明确要求理工大学给付逾期办证违约金的相关证据，武洪亮提交现有证据，不能证明其曾向理工大学主张过逾期办证违约金，因此不能作为证明武洪亮诉请的诉讼时效中止、中断的证据使用，依法应予以驳回。武洪亮辩称，一、本案中，金麦隆公司并非本案的必要共同诉讼参加人，不应追加其为共同被告。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条及黑龙江省高级人民法院（2017）黑民再364号理工大学与王世庆、金麦隆公司、朱有成执行异议之诉一案再审民事判决书可知，理工大学与金麦隆公司之间并非联建关系，实为土地使用权转让合同关系，并非同一法律关系。通过一审庭审可知，金麦隆公司虽然实际承担了临江小区的开发建设工作，但小区建设规划许可、建筑工程施工许可、内部预售许可等均登记在理工大学名下，因此临江小区的合法建造人为理工大学，其负有缴纳税费及协助业主办理产证证书的法定义务，应就其违约行为向武洪亮承担违约责任。武洪亮是与理工大学签订的《哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书》，与理工大学具有合同相对性，金麦隆公司并非合同当事人，不能依据其与理工大学签订的《联建协议》参与本案诉讼，理工大学与金麦隆公司之间的纠纷与本案无关。二、武洪亮及小区业主代表针对要求理工大学支付逾期办证违约金的这一请求，自2012年起便以各种方式多次向理工大学及有关部门主张权利，一审中武洪亮已举示充分的证据证明本案未超过诉讼时效。根据武洪亮在一审庭审中举示的证据五至证据九可知，武洪亮及小区业主代表至少曾在2012年11月，2014年1月、3月、4月，2015年4月、7月、10月、2016年6月、2017年3月向理工大学、哈尔滨市住房保障和房产管理局、黑龙江省教育厅、哈尔滨市解决国有土地上房地产开发建设项目房屋权属登记问题工作领导小组办公室等主张过办理权属证书及逾期办证违约金事宜，能够说明因理工大学逾期履行出卖人提供办理权属登记资料到产权登记机关备案义务引发了武洪亮及小区业主代表以不同形式多次向有关机关、部门投诉、信访，提出办理权属证书、给付逾期办证违约金等权益主张。而根据《民事审判指导与参考》2017年第4辑最高人民法院民一庭明确民法总则与民法通则有关诉讼时效的规定适用规则可知，权利人的权利受到损害的事实，发生在民法总则实施之前，按照民法通则的规定，诉讼时效期间在2017年9月30日前已经届满的，义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定，武洪亮及小区业主代表组成的维权主体多次主张权利，诉讼时效中断情形系在民法总则施行后发生的，因此应以有利于保护权利人的因素考虑及溯及力适用民法总则关于诉讼时效的规定。此外，在小区业主代表王建坤案中，王建坤举示的业主维权签到表、业主维权费用收款明细及相应票据，以及武洪亮庭审时说明的事实，均能够证实涉案小区业主形成了维权群体，并已按照《信访条例》的相关规定推选了代表进行维权，维权代表所出的合法权益的行为能够视为其他业主的维权行为，能够说明武洪亮已主张了权利，本案未超过诉讼时效。武洪亮向一审法院起诉请求：理工大学给付逾期办证违约金18,632.10元。一审法院认定事实：2010年2月2日，出卖人理工大学与买受人武洪亮签订了《哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书》。合同第十五条约定：“出卖人应当在单位自建职工住房交付使用后480日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1％赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的5％向买受人支付违约金。3.出卖人负责办理该物业的商品房产权证，办理过程中国家法律约定的办理产权相关费用由买受人承担；因出卖人原因导致办理产权所产生的附加费用由出卖人承担。买受人应按合同约定积极配合出卖人办理产权登记手续，如因买受人原因导致产权不能办理，责任由买受人承担。”合同签订后，武洪亮向金麦隆公司交纳购房款，理工大学向武洪亮开具增值税普通发票，武洪亮交付购房款共计372,642.00元。理工大学于2010年11月21日向武洪亮交付房屋。理工大学未在合同第十五条约定的期限内履行出卖人提供办理权属登记的资料到产权登记机关备案的义务。相关的房屋买受人在权益受侵害后，以不同形式多次向有关机关、部门投诉、信访，提出办理权属证书、给付逾期办证违约金等权益主张。武洪亮并非理工大学的职工。一审法院认为，关于《哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书》的性质及效力问题。双方签订的合同虽名为单位自建职工住房内销合同，但买受人并非理工大学的职工，除本案当事人外，理工大学还向其他校外不特定人员销售了房屋，故虽然名称不同，但合同内容与商品房销售合同内容一致。理工大学关于单位自建职工住房内销合同不是商品房买卖合同的抗辩意见不能成立，不予采纳。双方签订的合同，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。关于是否应追加金麦隆公司参加本案诉讼的问题。买受人向金麦隆公司交纳购房款系基于与理工大学之间的买卖合同关系，与金麦隆公司之间并未成立合同关系。《中华人民共和国合同法》第六十四条规定：“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。”第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”故理工大学提出的应追加金麦隆公司为被告、由金麦隆公司承担本案违约责任的抗辩意见，不能成立，不予采纳。关于本案是否超过诉讼时效期间的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定，“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；……。”因理工大学逾期未履行备案义务等问题，致使购买房屋的业主因权益遭受损害而形成了维权群体，以各种方式多次主张权利，该群体中的业主代表所作出的维护合法权益的行为均可视为其他业主的维权行为。故理工大学关于本案超过诉讼时效期间的抗辩理由不能成立，不予采纳。关于逾期办证违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”买受人按照合同的约定主张出卖人给付违约金，符合法律规定，予以支持。判决：判决发生法律效力之日起十日内，理工大学给付武洪亮违约金18,632.10元。案件受理费266.00元，由理工大学负担。二审中，双方当事人均未举示新的证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。二审另查明，2017年10月11日，姜吉东取得案涉房屋的权属证书。此前，自2012年起姜吉东等案涉理工临江小区（爱丁堡小区）房屋买受人以群体上访形式，多次向哈尔滨市住房保障和房产管理局、理工大学、黑龙江省教育厅、哈尔滨市解决国有土地上房地产开发建设项目房屋权属登记问题工作领导小组办公室等单位，反映理工大学未按照合同约定期限办理案涉房屋产权证问题。其中2012年11月，爱丁堡小区买受人代表与理工大学信访部赵立秋主任的谈话视频中，买受人代表提出“合同写的超期了赔款怎么算”；2015年7月1日，理工大学李大勇校长和赵立秋主任在约见买受人代表的视频中，买受人代表提出“把我们的违约金给赔偿”；2015年10月13日，理工大学赵立秋主任在爱丁堡小区与买受人代表谈话录音中，买受人代表提出“违约金啥时候给”，赵立秋主任回答“违约金是按照4月份和去年1月份咱们见面的时候开发公司朱总他给你们明确答复的按协议规定走”。本院认为，理工大学与武洪亮签订的《哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书》合法有效，双方均应依约履行。该合同履行中理工大学没有在约定的期限内为武洪亮办理房屋产权证书，已构成违约，应当依照合同约定承担违约责任。双方当事人在二审中争议的焦点问题:一是应否追加金麦隆公司为被告参加诉讼;二是武洪亮请求理工大学给付逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效期间。关于应否追加金麦隆公司为被告参加诉讼的问题。本院认为，在本案中与武洪亮签订《哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书》的相对人是理工大学而不是金麦隆公司，武洪亮与金麦隆公司并不存在合同关系。在逾期办证的情况下，按照约定向武洪亮支付逾期办证违约金是理工大学的合同义务。理工大学主张其与金麦隆公司为联建关系，应追加金麦隆公司为被告，但根据合同相对性原则，即便联建的事实存在,金麦隆公司也不是本案合同的相对方，其该项主张缺乏法律依据，本院不予支持。关于武洪亮逾期办证违约金的请求是否超过诉讼时效期间的问题。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（以下简称《解释》）已于2018年7月23日起施行，《解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。本案中，根据《哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书》关于“出卖人应当在单位自建职工住房交付使用后480日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”的约定，理工大学应自涉案房屋交付之日的2010年11月21日后480日内，即2012年3月15日前履行上述合同义务，武洪亮自此时可向理工大学请求逾期办证违约金，故诉讼时效起算时间应为2012年3月16日。武洪亮举示的证据已证明其先后于2012年11月、2014年1月、2015年10月向理工大学主张过逾期办证违约金，武洪亮主张权利的诉讼时效先后在上述时间点中断并重新起算，从最后一次主张权利到《中华人民共和国民法总则》实施之日未满民法通则规定的两年诉讼时效期间，应适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，故武洪亮主张权利诉讼时效期间届满时间为2018年10月。武洪亮于2018年1月提起诉讼,尚在诉讼时效期间内，一审判决认定未超过诉讼时效期间正确。理工大学关于本案已超过诉讼时效期间的主张与事实不符，本院不予支持。综上所述，理工大学的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费266.00元，由哈尔滨理工大学负担。本判决为终审判决。审判长  孔祥群审判员  张 宇审判员  唐新元二〇一八年八月二十九日书记员  胡恬田