广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初7264号原告：中国建设银行股份有限公司广州花都支行，住所地广州市花都区新华街新华路68号。负责人：肖志斌，该行行长。委托诉讼代理人：张军，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪云妹，广东东方昆仑律师事务所律师。被告：梁郑武，男，1975年1月8日出生，汉族，住广州市番禺区，被告：李琳清，女，1978年12月10日出生，汉族，住广东省化州市，被告：广州市金柏利房地产开发有限公司，住所地广州市花都区龙珠路13号E幢101商场。法定代表人：夏锦飞。委托诉讼代理人：黎广华，广东合誉律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司广州花都支行（以下简称建行花都支行）与被告梁郑武、李琳清、广州市金柏利房地产开发有限公司（以下简称金柏利公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建行花都支行的委托诉讼代理人纪云妹，被告金柏利公司的委托诉讼代理人黎广华到庭参加诉讼。被告梁郑武、李琳清经本院传票传唤没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。建行花都支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告梁郑武之间于2011年3月l0日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号440550009-011-2011000361）；2.被告梁郑武、李琳清立即共同偿还原告借款本金228759.86元及利息、本金罚息、利息罚息（截至2018年1月22日尚欠利息33287.2元、本金罚息1253.45元、利息罚息4134.36元；从2018年1月23日起以本金228759.86元为基数按借款合同约定计算至付清之日止）；3.被告梁郑武、李琳清立即向原告支付本案律师服务费7812元；4.原告对被告梁郑武、李琳清用作抵押的位于广州市花都区炭步镇花都大道东好美嘉园3号楼L座901房的房产经折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5.被告金柏利公司对上述债务承担连带保证责任；6.本案的案件受理费、财产保全费由三被告承担。事实和理由：2011年3月10日，被告梁郑武因购房资金不足，以位于广州市花都区炭步镇花都大道东好美嘉园3号楼L座901房的房产作为抵押，向原告申请贷款人民币240000元，并与原告签定了编号为440550009-011-2011000361的《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定，借款期限30年，总期为360期，每月偿还贷款本息1532.78元，偿还贷款本息日期为放款日的每月对日。合同签订后，原告在2011年4月13日将贷款发放给被告梁郑武，案涉房产于2011年8月4日办理抵押权预告登记。被告梁郑武还款初期能够如约履行，但至起诉时止已连续拖欠数月未还款，经原告多次催告后仍拒不还款。被告李琳清与被告梁郑武于2001年7月25日登记结婚，被告李琳清应对夫妻关系存续期间的债务承担共同还款责任。原告与被告金柏利公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》约定被告金柏利公司对上述贷款在原告取得他项权利证前承担无条件、不可撤销的连带保证责任，但至原告起诉之日止，仍未收到相关的他项权利证，因此被告金柏利公司应对被告梁郑武的借款及相关费用承担连带保证责任。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望法院判如所请。建行花都支行围绕诉讼请求提交证据：1.《个人住房（商业用房）借款合同》，证明原告与被告梁郑武签订借款合同，约定了借款金额、还款期限、还款方式、抵押财产等；2.粤房地预告登记证明，证明涉案房产办理了抵押权预告登记；3.中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书、个人贷款支付凭证，证明被告梁郑武指定收款人账户和委托扣款账户，原告向被告梁郑武指定账户划款；4.中国建设银行个人贷款对账单、拖欠明细单，证明被告梁郑武拖欠原告贷款本息明细；5.结婚证复印件，证明被告梁郑武、李琳清为夫妻关系，应共同承担还款义务；6.《楼宇抵押贷款合作协议》，证明被告金柏利公司对被告梁郑武的借款承担连带保证责任；7.委托代理协议，证明原告为此支付律师服务费。金柏利公司辩称：1.对原告的第1、4项诉讼请求无异议。2.对原告的第2项诉讼请求中本金、利息部分无异议，但我方认为原告仅提供罚息及复利的数额，没有提供计算方式，且罚息及复利的计算有违中国人民银行的有关规定。3.对原告的第3项诉讼请求有异议，原告仅提供了一份委托代理协议，该证据无法证实原告已支付律师费，原告还应当提供律师费发票及相应的支付凭证才能证实该笔律师费已实际发生。4.对原告的第5项诉讼请求有异议，我方不应当承担连带清偿责任。原告与被告梁郑武签订《个人住房（商业用房）借款合同》，并将涉案房屋办理预告抵押登记。虽然我方与原告签订的《楼宇抵押贷款合作协议》中约定我方在原告未取得涉案房屋他项权证前承担连带保证责任，但本案中对原告实现债权的顺序并未作出明确约定。依据《物权法》第一百七十六条的规定，我方仅对被告梁郑武抵押的涉案房产在拍卖、变卖后未能清偿的部分承担连带清偿责任。如果法院认定我方应对被告梁郑武的欠款承担连带清偿责任，应当判决我方在清偿后享有追偿权，以及对涉案房产经拍卖、变卖后享有优先受偿权。梁郑武、李琳清未作答辩，亦未提交证据。建行花都支行所举证据和所作陈述，因无相反证据反驳，亦无影响证明效力的因素，且建行花都支行保证真实，本院经审查核证后予以认定，确认建行花都支行诉称的事实为本院查明的事实。另查明，《个人住房（商业用房）借款合同》还约定：本合同项下的贷款利率为月利率，执行浮动利率在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按照本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；借款逾期的罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等均由借款人承担。《楼宇抵押贷款合作协议》约定：金柏利公司对建行花都支行向购房人发放的住房抵押贷款在建行花都支行最高贷款额限度内提供无条件、不可撤销的连带保证；保证期限自建行花都支行将贷款划入金柏利公司的银行账户之日起至金柏利公司办妥《房地产权证》和《他项权利证》并将领证回执交建行花都支行保管之日止；保证范围包括贷款本金、贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）、建行花都支行为实现债权而发生的有关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用）。经建行花都支行核算，截至2018年1月22日，梁郑武尚有借款本金228759.86元未还，其中拖欠到期借款本金12655.71元、利息33287.2元、本金罚息1253.45元、利息罚息4134.36元。再查，2017年7月10日，建行花都支行与广东东方昆仑律师事务所签订《委托代理协议》，约定建行花都支行因与梁郑武等人的诉讼委托广东东方昆仑律师事务所律师代理诉讼、执行中的全部事务。诉讼中，建行花都支行向本院提出财产保全申请，请求查封梁郑武价值共260386.5元的财产，并出具担保函为申请财产保全提供信用担保，本院依法作出（2017）粤0114民初7264号民事裁定，冻结梁郑武银行存款共260386.5元或查封等值的其他财产。本院认为：建行花都支行与金柏利公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》，与梁郑武签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，均系当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、法规的规定，应认定有效。梁郑武向建行花都支行贷款，建行花都支行依约向梁郑武发放贷款，梁郑武应按合同约定还款。梁郑武欠供多期，已构成违约，应承担违约责任。涉案借款合同明确约定借款人违约时，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并有权对借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按照合同约定的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。现出现借款人不能偿还到期债务的情形，建行花都支行诉请解除涉案《个人住房（商业用房）借款合同》，并请求梁郑武归还借款本金余额228759.86元及按合同约定计付利息、本金罚息、利息罚息，符合合同约定，本院予以支持。梁郑武、李琳清为夫妻关系，涉案借款发生于二人夫妻关系存续期间，且系用于购买房产，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，涉案债务应认定为夫妻共同债务，由梁郑武、李琳清共同清偿。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”根据该条法律规定和物权法定原则，在抵押权预告登记变更为抵押权设立登记之前，建行花都支行就涉案房屋经折价或者拍卖、变卖所得价款行使优先受偿权的权利在行使要件上有所欠缺，即建行花都支行并未获得现实的抵押权。因此，建行花都支行关于对涉案房产经折价或者拍卖、变卖所得价款行使优先受偿权的诉请缺乏法律依据，本院不予支持。建行花都支行与金柏利公司签订《楼宇抵押贷款合作协议》，约定金柏利公司在办妥《房地产权证》和《他项权利证》并将领证回执交建行花都支行保管之日止对梁郑武的涉案贷款承担无条件、不可撤销的连带保证责任。至本案庭审时涉案抵押房产仍未办理房地产权证和他项权利证，建行花都支行诉请金柏利公司对梁郑武的债务承担连带保证责任，符合《楼宇抵押贷款合作协议》的约定，本院予以支持。建行花都支行主张律师费，但是未提交证据证明其支出律师费的事实，故建行花都支行该主张缺乏事实依据，本院不予支持。梁郑武、李琳清经本院合法传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，视为其放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司广州花都支行与被告梁郑武于2011年3月l0日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440550009-011-2011000361）；二、被告梁郑武、李琳清于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司广州花都支行偿还借款本金228759.86元及利息、本金罚息、利息罚息（截至2018年1月22日的利息为33287.2元、本金罚息为1253.45元、利息罚息为4134.36元，自2018年1月23日起按涉案《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准计算至清偿日止）；三、被告广州市金柏利房地产开发有限公司对上述第二判项确定的债务承担连带清偿责任，广州市金柏利房地产开发有限公司承担保证责任后，有权在其承担保证责任的范围内向被告梁郑武、李琳清追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司广州花都支行的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5491.6元，财产保全费3865.79元，合计9357.39元，由被告梁郑武、李琳清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  吴 优人民陪审员  姚玉娥人民陪审员  骆锦明二〇一八年二月二十七日书 记 员  邓晓晖附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。