石家庄市长安区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0102民初4212号原告：石家庄惹目房地产经纪有限公司，住所地石家庄市长安区中山东路**嘉和广场****。法定代表人：杨利军，执行董事。委托诉讼代理人：薛少培、魏瑞峰，河北天捷律师事务所律师。被告：河北嘉和房地产开发有限公司，住所地石家，住所地石家庄市长安区谈固西街**嘉和商务中心**>法定代表人：赵炼钢，总经理。委托诉讼代理人：徐振增、司丽佳，河北庄铭律师事务所律师。原告石家庄惹目房地产经纪有限公司诉被告河北嘉和房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，本院2017年5月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年7月11日、10月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人薛少培、魏瑞峰，被告委托诉讼代理人徐振增、司丽佳到庭参加诉讼。庭审后，被告将委托诉讼代理人司丽佳变更为河北恩为律师事务所律师张可新。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付代理销售的佣金720万元，并自回款之日起按银行同期贷款利率支付利息；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告原名河北广垣嘉和房地产开发有限公司，后变更为河北嘉和房地产开发有限公司。2012年11月30日原、被告签订了《河北广垣嘉和地产“嘉和广场”项目全程营销代理合同》，该合同约定被告将嘉和广场项目3号公寓楼委托原告独家销售，并约定按项目回款额的1.2%支付代理销售的佣金。因前期销售工作非常顺利，原、被告又签订了两份补充协议将原告的销售代理范围增加了2号写字楼和1号写字楼，其他条款未变。现原告已依约将上述公寓楼及写字楼销售完毕。被告已将3号公寓楼及2号写字楼的代理销售佣金支付完毕，但对1号写字楼的代理销售佣金一直拒不支付。原告认为：原告精心策划、努力宣传将被告委托销售的嘉和广场项目1号写字楼整体出售。现被告已与买受人签订销售合同，并进行了相关备案，且买受人已将全部款项6亿元支付被告。但被告却拒不按合同约定支付佣金，该行为明显有违合同及相关法律规定。被告辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，法院应予驳回。1.原告起诉的是委托合同纠纷，依法应由原告对履行合同义务承担举证责任，原告所提交的证据，都是证明其在履行双方签署的嘉和房地产公司与惹目公司推广代理协议的内容，没有证据证明其参与了1号楼的销售，因此原告不能向被告主张佣金；2.原告因履行代理协议未完成约定的任务，双方已协商解除合同，原告并于2015年底，从嘉和公司销售厂撤场，原告提供的证据显示，嘉和公司与邮储银行签订的购房合同为2016年6月份，原告早已不具备参与1号楼销售的条件；3.1号楼的销售，全程是由嘉和公司的领导及受托的员工，直接与邮储洽谈协商，并最终签订购房合同，原告从未参与这一过程的实质性工作；4.依双方签署的协议约定，原告主张销售佣金，有特定的报批程序，在合同的第5.11条、第8.12条都有明确约定，原告每月上报上月的销售额，被告核实双方对账清楚后结算佣金，并先前原告销售佣金的结算方式也按此方式办理的，原告如果确实参与了1号楼的销售，可以照此程序向被告主张佣金，现原告无法通过该途径主张佣金是因为其没有参与1号楼的销售，而将被告诉至法院，是原告极不诚信的表现，综上，原告的诉讼请求没有依据，请求依法驳回。原告为支持其诉讼请求，向法庭提交了下列证据材料：1.2012年11月20日原、被告签订的《全程营销代理合同》，证明三号楼为我方独家代理，履行期限为签订协议之日至双方协议终止，佣金结算方式为项目回款额的1.2%；2013年10月18日签订的2#《补充协议》，证明2号楼为我方独家代理，其他同全程营销代理合同，约2014年4月份，双方签订《补充协议》，证明1号楼为我方独家代理，其他条款同《全程营销代理合同》，以上三证据证明，我方对一号楼为独家代理销售，被告方及其他第三方均不能代理销售；设计、策划、营销案《光盘》，证明我方为出售1号楼，做了大量的实质性工作，包括项目的营销、定位、宣传等，为1号楼的整体销售准备了充分的方案并予以实施；《1号楼营销推广方案及街景图》，证明我方为1号楼做了全面的大量的实质性营销工作，并已实施，该营销方案已经由被告的赵炼钢总经理、侯永强副总经理听取和同意实施；《1号楼拓展方案》，证明我方已经做了大量实质性营销工作，为1号楼的整体销售打下了良好的基础，是促成1号楼整体销售的必要工作；2014年7月11日《接待日志》及2014年10月份《照片》两张和七八月份的《照片》一张，证明我方首次接待邮储银行的工作人员，并主导和参与了1号楼整体销售的考察和谈判、提案等工作，促成了1号楼整体出售；侯永强副总2015年3月9日《认购意向书截图》，证明我方主导和修改了认购意向书，并实质性的全面的参与了1号楼的整体出售和合同的签订；邮储银行的《整体购置报告》及被告给原告的《通知》，证明报告是我方起草，向邮储银行全面分析了1号楼购置的可行性，并向邮储银行做了当面汇报，邮储银行认可我方的报告，并同意整体购买，通知证明了我方已经将嘉和广场独家代理销售的1号楼销售完毕，要求我方撤离销售团队；《电话录音》2份，包括被告方侯永强副总、谢总、赵丹销售总监，证明均认可是我方整体销售的1号楼，并要求我方走程序，但三人互相推脱，均不办理，也证明了1号楼的备案合同已经备案两份，还有一份未备案，价款已经支付了93%左右；9.《司法协助工作联系表》，证明嘉和公司与邮储银行河北分行已经备案两份购房合同，总价款约为4.48亿元；10.证人我方当时的销售总监韩某、当时的现场接待人员王某、市场部工作人员乔某，证明我方独家销售1号楼并成功促成1号楼整体销售。被告质证称，对证据1，真实性无异议，对证明目的有异议，3号楼和2号楼与本案无关，1号楼签署但原告并没有实际履行；对证据2，三性均不认可，来源不明确，另，经被告仔细查看，光盘的内容均为嘉和广场的推广资料，没有关于1号楼的信息，而且是另一个合同项下的业务；对证据3，不认可，时间与原告陈述的有矛盾，证据是伪造的；对证据4，接待日志不认可，是原告伪造的，前后时间相矛盾，与我方记载的日期不一致，登记的是路过；对照片不认可，来源不明确，照片上的人物我方不能确定具体是谁，可能是原告接待替他客户的照片；对证据5，三性均不认可，来源不明确，原告不能证明上述记录的两人的身份，我方认为该证据是伪造的，日期不一致；对证据7，三性均不认可，邮储的报告不是原告所做的，对方的陈述是虚假的，是邮储公司直接通过邮件发来的湖北分行可行性报告的模板，发给嘉和的员工，由嘉和总工办的员工负责修改，直接与邮储的人联系，与原告无关，来源无从得知；对通知，真实性认可，证明目的不予认可，该通知恰证明2015年12月1日原告收到了撤场的通知，并已完全撤离被告销售场地；对电话录音，不认可，录音全程都没有提1号楼的事，而原告凭借该录音说嘉和公司三个员工均认可是他们销售的，是毫无根据的，电话录音的时间2017年2月、4月，时间相隔较长，我们怀疑原告为本次诉讼后补的证据，对谈话的内容，2017年2月3号，第五行韩某说的前期做的推广，证明二人通话的内容是对嘉和广场的推广谈的，与1号楼的销售无关，4月27日的录音，倒数16行，原告打电话与侯永强说1号楼的佣金，我方销售部拒绝走手续，原告没有成功销售1号楼，并非认可原告销售1号楼；对证据9，真实性认可，证明目的不认可，合同签约日期为2016年6月14日，此时原告早已撤场，销售与原告无关。被告为证明其主张，向法庭提交了下列证据材料：《嘉和广场项目品牌推广代理协议书》、《嘉和地产佣金统计表》、《客户首付款入账通知》；证明原被告共签署两套协议，一套诉争的销售代理协议，另一套是我方第一份证据，原告举证证明的事项，包括原告所称的与侯永强的通话记录提到的销售推广，原告照片证明的街景、营销方案，甚至接待客户，都属于品牌推广代理协议项下的内容，附件明确有提到，第5页的统计表，是原告在2016年5月20日撤场半年后，向被告出具的，以用于索要佣金和推广服务费，如果按原告的说法，应当在统计表上有显示，但统计表中科明确看到，没有提到1号楼的销售金额和佣金问题，据此，原告根本没有履行1号楼销售代理合同的义务，仅是履行了整个嘉和广场推广业务，该费用已结清，与本案无关；《解约通知》、《接待备案表》、《嘉和与宏拓签署的全案策划及案场销售服务合同及补充协议书》，证明2015年11月4日原被告已协商解除该合同代理关系，原告与2015年底撤场，新的销售机构宏拓公司入驻嘉和广场，原告已不具备销售代理的条件；《嘉和地产佣金统计表》及《收据》，证明对象同第一组证据；《说明》、《黄卫爽身份证复印件》、《公证书》、《电话费缴费发票》、《嘉和公司与邮储公司的邮件往来及内容》，上述证据证明由被告直接与邮储的工作人员洽谈，与原告无关；p134邮储2016年3月16日出具《证明》，证明1号楼销售与原告无关；原告提供给我方的《接待登记表》，证明原告的工作日志是伪造的，日期8月11日显示客户获悉途径是路过，王某为接待人；惹目提供的《最后一期销售报表》及《销售代理洽谈成功的商铺销售合同》、嘉和与邮储签订的《购房合同》，报表证明以合同约定，原告在每月上报上月销售记录，被告核实后结算佣金，原告向被告主张结算佣金一直依该程序办理，该报表不显示原告参与1号楼的销售；与邮储签署的合同，经办人是嘉和公司的员工，有原告参与的销售合同是原告公司的工作人员。原告质证称，对于被告所提交的第一组证据，推广代理协议书真实性和合法性认可，关联性不认可，对嘉和地产佣金统计表真实性合法性认可，关联性不认可。对于客户收付款入账通知真实性合法性认可，关联性不认可，该通知的入账时间为2016年的8月2日，根据推广代理合同的第二条付款方式的约定证明我公司在2016年8月仍然在代售1号楼，对于第二组证据，解约通知，真实性合法性关联性均不认可，我方没有收到该通知，对方也没有提供任何证据证明我方收到该通知，对于案场接待备案表真实性合法性关联性均不认可，该证据无论从形式要件上还是从实质要件上审查，均无法证明备案信息的具体情况，以及备案客户所购买的房产是属于公寓写字楼还是商铺，并且与被告所提供的宏拓公司的签署的策划销售代理合同相矛盾，策划销售合同中第5.1.1.1约定宏拓公司代理公司是具有排他性的独家代理销售，而在备案表中又出现国大、永创地产等代理公司的销售备案，两者相互矛盾，不能证明被告的诉讼主张，对于嘉和与宏拓签署的策划销售合同及补充协议，该策划销售合同中第1.3项约定项目类型：商业（商业街+大型商业中心）证明宏拓公司代理的是商业街的商铺，并非一号楼的销售，并且该合同签订的时间为2015年10月20日，于被告所提供的第四组证据中的第五份证据嘉和公司与邮储公司的邮件往来及内容在时间上内容上是互相矛盾的，在时间上，被告在2014年12月24日已经与邮储公司洽谈认购协议并进入实质签订合同阶段，一直到2015年12月14日，一直在持续对认购协议商品房买卖合同及备案进行实质性的细节谈判，被告不会再委托宏拓公司进行1号楼的独家代理销售，综合该销售合同及第四组证据中的第五份证据，宏拓公司独家代理销售的是商业街的商铺，并非1号楼，该份证据不能证明被告的诉讼主张，对于第三组证据真实性合法性认可，关联性不认可，无法证明被告的诉讼主张，第四组证据说明及黄卫爽的身份证复印件、公证书、电话费缴费单发票真实性合法性认可，关联性不认可，对于第五份证据嘉和公司与邮储公司邮件往来及内容真实性合法性认可，关联性不认可，在第三十七页被告与邮储邮件往来中记载的时间为2014年12月24日，而我公司代理1号楼的时间是从2014年的四月初开始，在于我方提供的来客登记表以及被告提供的来客登记表，形成一个证据链证明在我公司代理期间，我公司首次接待了邮储公司的工作人员，但实质性的合同细节是由被告具体确定，再结合我方提供的2015年5月11日、5月26日的黄卫爽、韩某、候永强邮政工作人员朱丽军关于商品房买卖合同及备案的谈判录音，再次证明我公司首次接待邮政工作人员实质参与了商品房合同细节的谈判工作和备案工作，1号楼是我公司代理销售的，其次，从认购意向书及商品房买卖合同关于交房时间、付款方式1号楼的楼面所有权，楼层面积等详细约定，与我方提供的5月11日、5月26日的谈判录音相一致，再次证明我方代理销售1号楼并促成与邮政公司的签订房屋买卖合同，并实质参与了合同细节的谈判，对于邮储证明真实性合法性关联性均不认可，该证明是出具给被告的，落款时间为2016年3月16日，从形式要件和实质要件审查，均不能证明被告的诉讼主张，而我公司是在2017年向法院提起诉讼，邮储出具该证明的时间为2016年，不符合实际，更不符合逻辑，如果确实邮储公司未通过销售代理公司介绍与嘉和公司进行洽谈，其完全没有必要出具该证明，此举属于画蛇添足，对于第五组证据的接待登记表，真实性合法性认可，关联性不认可，该证据的第三条记录了邮储公司王先生的来访，与我方提供的接待登记记录时间上是一致的，证明我方首次接待邮储公司的工作人员，对于第五组证据的第二份和第三份证据的真实性合法性认可，关联性不认可，无法证明被告的诉讼请求，对于第五组证据的第四份证据，嘉和与邮储签订的购房合同，真实性合法性认可，关联性不认可，该合同中关于房屋的面积付款方式等重要条款的约定与我方提供的5月11日和5月26日的录音、内容相一致，再次证明，是我公司独家代理销售的1号楼，并促成了被告于邮储签订了房屋买卖合同，我方参与了合同重要事项的谈判，被告应按照合同的约定支付我方佣金。第二次庭审中，原告提交了下列证据材料：邮件发送的截图证明，我公司员工王某发给邮储工作人员王经理的嘉和广场结构图，时间为2014年8月11日、13日，证明我公司首次接待了邮储的工作人员，并长期进行回访，应其要求发送嘉和广场结构图，实质参与了客户的接待和洽谈；2015年5月11日、5月26日黄卫爽、韩某、候永强与邮储朱丽军关于1号楼签订房屋买卖合同及备案细节的谈判录音，证明我公司一直代理1号楼的全程独家销售，从未解除过代理销售，并参与了与邮储公司关于商品房合同，签订和备案的谈判工作，促成了1号楼成功销售给邮储公司，被告应按照合同约定支付佣金；2017年1月14日被告谢伟平副总经理，该录音提到，被告是认可我方首次接待了邮储的工作人员，并促成了1号楼成功销售给邮储公司，被告只是出于自方的经济利益考虑，想支付100-200万佣金，不再按照合同约定支付剩余的佣金，证明我公司成功代理销售了1号楼，被告出于自身利益考虑，以各种理由推脱，不予支付合同约定的佣金;证人韩某、王某、乔某的证言证明我方独家代理销售嘉和广场的3号楼2号楼1号楼，被告自身都不能销售，并成功将1号楼整体销售给邮储公司，被告却已各种理由推脱拒绝支付佣金。被告质证称，对第一份证据的真实性合法性关联性都不认可，该证据没有原件，且联系人不明确，原告以一个不知道发给谁的邮件来证明其参与了1号楼的销售，这一逻辑是混乱的，原告为被告做了嘉和广场整个项目做了品牌推广代理，所以原告会有结合广场结构图，但这与1号楼的销售没有任何关系，对第二份录音证据真实性合法性关联性均不认可，我们只收到了原告提交的纸质证据，没有录音载体，不符合基本的形式要件，嘉和公司一直是与邮储公司直接接触，没有要求原告的员工参加过，对第三份证据，证人证言的真实性合法性关联性均不认可，三人均为原告公司的员工，与本案裁判结果有利害关系，其证人证言的证明效力弱，法院不应采纳，证人证言所说的内容，原告不仅没有提供任何的证据证明，而且其证人证言的内容与原告提交其他的证据证明的内容相互矛盾，证人证言出具的日期是2017年7月12日，是在第一次开庭7月11日后补的，第一份证据王某的证人证言，王某称2014年7月11日接待了邮储的王经理，这一陈述不属实，我们向法庭提交了案场接待表，王某在7月11日并没有登记接待了邮储的工作人员，乔某的证人证言，第一页最后一行到第二页谢伟平总经理所称向原告支付150-200万佣金不属实，第一，谢伟平并不实际参与公司的经营，对1号楼的销售完全不知情，更不会向其作出支付150-200万的佣金的承诺；对第四份证据谢伟平录音的意见同证据二的意见，第二点在录音内容中并没有谢伟平认可原告销售1号楼的任何谈话，首先在第三页倒数第三行谢伟平在谈话中说我不属于嘉和的人，第二页倒数第二行，证明原告的工作人员确认他们只是接待了邮储人员，并没有参与1号楼的销售及谈判过程，否则的话作为有意识的这份录音，乔某应当补充进去关于销售的情况，但她没有补充，所以对谢伟平的这两份录音，都不能证明原告的主张。对原、被告争议的事实，本院认定如下：1.被告原名河北广垣嘉和房地产开发有限公司，后变更为河北嘉和房地产开发有限公司。2.原、被告2012年11月20日签订了《河北广垣嘉和地产“嘉和广场”项目全程营销代理合同》，该合同约定被告委托原告为嘉和广场项目3号公寓楼的独家销售代理方，代理销售的佣金提取标准为项目回款额的1.2%。原告方经办人为乔某，被告方经办人为侯永强。3.后原、被告又签订了两份补充协议，将原告对被告的代理销售范再增加1号和2号写字楼。两份补充协议均约定“本协议中的所有术语，除非另有说明，否则其定义与双方于2012年11月20日签订的《河北广垣嘉和地产“嘉和广场”项目全程营销代理合同》中的定义相同。合同正文约定的销售提点、付款方式、双方权利义务等其他相关条款继续延用。”4.《中国邮政储蓄银行股份有限公司河北省分行营运办公用房购置可行性研究报告》载明，项目名称为嘉和广场A座办公大楼；分行购置项目涵盖嘉和广场1号楼附属停车位、底商、办公楼，地上、地下整，地上、地下整体平均单价14800元/平方米96.33平方米，总价款673345684元。5.在原告提交的谈话录音中，被告方工作人员候永强、谢伟平均未否认应当支付原告关于1号楼的代理销售佣金，且同意给付一定数额的佣金。本院认为，原、被告对双方之间存在代理销售合同关系无异议，本院对此予以确认。双方争议的焦点是原告是否实际代理被告销售了涉案的1号楼，进而被告是否应当向原告支付佣金及数额。对此本院认为，根据原告提交的谈话录音，被告不否认应当支付原告关于1号楼的代理销售佣金，且同意给付一定数额的佣金，且该证据与原告提交的其他证据相互印证，能够证明原告已经履行了其与被告之间关于涉案的1号楼的合同义务，被告应当向原告支付1号楼的代理销售佣金。对于佣金的数额，法庭明确要求被告在指定的期限内提供1号楼的回款金额，但被告未提供，被告应当承担对其不利的法律后果。故本院确认以《中国邮政储蓄银行股份有限公司河北省分行营运办公用房购置可行性研究报告》载明的总价款673345684元为计算佣金的依据，即佣金数额为该数额的1.2%。现原告主张720万元，低于该数额，是对其权利的放弃，本院对此予以支持。对原告主张的自回款之日起按银行同期贷款利率支付利息的主张，因被告不提供回款情况，本院认为自原告起诉之日起支付利息为宜。被告的辩解意见没有证据证实，本院不予采信。基此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百零七条之规定，判决如下：被告河北嘉和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告石家庄惹目房地产经纪有限公司代理销售佣金720万元，并自2017年5月4日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至付清之日止。案件受理费62200元，保全费5000元，均由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  闫振洲审 判 员  李继刚人民陪审员  吕 霞二〇一八年二月四日书 记 员  闫学梅