北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民初125号原告（执行案外人）：韩晓平，女，1962年10月16日出生。委托诉讼代理人：靳蓉蓉，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张帅，山西华炬律师事务所律师。被告（申请执行人）：北京中鑫智融投资基金管理有限公司，住所地北京市丰台区花乡郑王坟万柳桥****楼**。法定代表人：穆德荣，执行董事。委托诉讼代理人：李聪聆，北京市众鑫律师事务所律师。被告（被执行人）：葛军，男，1969年9月9日出生。第三人（被执行人）:山西鑫四海投资集团有限公司,住所地,住所地山西省太原市民营区某某路******iv>法定代表人:王爱芬,董事长。委托诉讼代理人：薛彬，男，山西鑫四海投资集团有限公司副总经理。本院受理原告韩晓平诉被告北京中鑫智融投资基金管理有限公司（以下简称中鑫智融公司）、被告葛军、第三人山西鑫四海投资集团有限公司（以下简称鑫四海投资公司）案外人执行异议之诉一案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。韩晓平之委托诉讼代理人靳蓉蓉、张帅、中鑫智融公司之委托诉讼代理人李聪聆，鑫四海投资公司之委托诉讼代理人薛彬，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。韩晓平诉称：2017年2月8日，北京市仲裁委员会（2017）京仲裁字第0199号对中鑫智融公司与鑫四海投资公司、李珺、李玲、葛军仲裁裁决一案作出裁决：（一）鑫四海投资公司向中鑫智融公司支付4720．75万元回购编号为ZJXSH-08《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》项下股份，并向中鑫智融公司支付违约金821万元；（二）鑫四海投资公司向中鑫智融公司支付504万元回购编号为ZJXSH-09《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》项下股份，并支付违约金84万元；（三）李珺、李玲、葛军对前述第（一）项、第（二）项裁决项下鑫四海投资公司应向中鑫智融公司支付的款项承担连带清偿责任；（四）本案仲裁费485310元（已由中鑫智融公司全额预交），由鑫四海投资公司、李珺、李玲、葛军共同承担，鑫四海投资公司、李珺、李玲、葛军应直接共同向申请人支付申请人代其垫付的仲裁费485310元；（五）驳回中鑫智融公司其他仲裁请求。2017年10月15日，韩晓平对执行标的提出书面异议。北京市第二中级人民法院于2017年11月21日作出（2017）京02执异792号执行异议裁定：驳回原告韩晓平的异议。2017年11月28日，韩晓平收到北京市第二中级人民法院送达的（2017）京02执异792号《执行裁定书》。韩晓平认为，北京市第二中级人民法院驳回原告提出的执行异议裁定事项，缺乏事实与法律依据。韩晓平早在2009年11月26日就与山西鑫四海房地产开发有限公司（以下简称鑫四海房地产公司）签订了《房屋认购协议书》，购买了山西省太原市某某路283号2幢4单元1层0101户房屋，并支付了全部房款，协议签订当日就将该房屋交付原告韩晓平使用至今。当韩晓平得知上述房屋被北京市第二中级人民法院查封后，立即向北京市第二中级人民法院提出执行异议，并提交了《房屋认购协议》、付款凭证、配套费等相关证据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，韩晓平认为，上述证据足以证明在北京市第二中级人民法院查封房屋之前，韩晓平早已合法占有该房屋并付清全部房款，北京市第二中级人民法院对韩晓平提出的执行异议不予采纳是完全错误的。原告韩晓平的诉讼请求为：1．不得执行位于山西省太原市某某路283号2幢4单元1层0101户房屋（以下简称案涉房屋）；并解除对该房屋的查封；2．诉讼费用由中鑫智融公司、葛军承担。中鑫智融公司答辩称，应该驳回原告韩晓平的诉讼请求。一、不认可案涉房屋买卖交易的真实性，关于案涉房屋没有支付房款，没有交付房屋，没有签订正式的商品房买卖合同，韩晓平提起执行异议之诉没有事实和法律依据。1．案涉房屋的出卖人是鑫四海房地产公司，但从韩晓平所提供的所有证据中，都看不到向出卖人鑫四海房地产公司支付房款的打款凭证，无论是林州二建，还是郑才保，还是韩晓平，都没有向出卖人鑫四海房地产公司实际支付房款。2．在北京高级人民法院于2018年6月20日开庭的关于鑫四海房地产公司和中鑫智融之间的执行异议之诉二审庭审调查中，鑫四海房地产公司明确陈述，关于案涉房屋，没有支付房款，也没有交付房屋，还没有签署正式的商品房买卖合同，只是因为是有关系而住在里面。请参见证据一。3．从韩晓平所提供证据看，所有利害关系人之间的法律关系和资金链关系是断裂的：（1）没有向出卖人鑫四海房地产公司支付房款的打款凭证；（2）对鑫四海房地产公司和林州二建之间以房抵债之交易基础的施工关系的真实性不认可，以房抵债本身的真实性更无从认可；（3）《物权法》第186条和《担保法》第57条都对直接以物抵债的协议或约定有禁止性规定，鑫四海房地产公司和林州二建的以房抵债行为因违背法律规定应认定无效；（4）林州二建和郑才保之间的交易的真实性无法认可。可见，韩晓平提供的证据矛盾重重，不合逻辑和不合情理，答辩人认为韩晓平有与有关当事人之间恶意串通后补、后签文件之嫌，企图通过恶意诉讼方式侵害中鑫智融、葛军合法权益的，逃避被强制执行。二、《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。也即，如果发生一房多卖的情形时，有登记的效力顺序优先于未登记的，未登记的买卖合同最多只享有债权而不是物权。在本案中，鑫四海房地产公司和葛军之间关于案涉房屋的《商品房买卖合同》，不仅是正式合同，而且办理过网签登记并备案公示，具有排他性；而鑫四海房地产公司和韩晓平之间关于案涉房屋的仅仅是《房屋认购协议》，还不是正式合同，更没有办理任何登记、备案、公示手续。因此根据《物权法》第九条规定，在效力优先顺序上，登记过的《商品房买卖合同》要优先于未办理任何登记的《认购协议》，《认购协议》最多依约享有债权，而不享有物权。三、自2009年11月《认购协议》签署至本案查封前已近8年长达96个月，远超过《认购协议》第十二条规定的18个月，房屋权证没有办理，甚至网签备案登记都没有办理，也未见韩晓平提起过任何诉讼主张权利。甚至在于2015年3月份后将案涉房屋网签到葛军名下并公示时，一直到查封，长达超过两年的期间，韩晓平都未提出过任何异议。可见，未办理过户登记，实质是因为原告自身原因。四、北京市高级人民法院以（2018）京民终382号民事判决书（以下简称北京高院的382号判决书）维持了北京市第二中级人民法院的查封行为，这是二审终审生效判决。可见北京市第二中级人民法院的查封行为合法合规，并无不妥。另外，北京高院的382号判决书在第15页倒数第6行明确陈述关于房屋情况的法庭调查结果，房屋的出卖人鑫四海房地产公司称，现在占有房屋的业主并没有支付房款，只是签了《房屋认购协议》，连正式合同都没签。可见，现时原告韩晓平对房屋不是合法占有，是无偿侵占，属不当得利，应限期搬离。此外，在该判决书的第23页明确认定葛军和鑫四海房地产公司之间的《商品房买卖合同》是设定担保的途径和形式，是在没有房产证情形下的抵押登记的替代形式，不支持以未支付房款为由解除合同和解除查封。而且，在该判决书的第21页明确认定《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行条例》”）的第二十六条第二款应在本案适用。并详细阐述该条款的实质是赋予执行法院即二中院对于执行程序中案外人对执行标的物的实体异议事项的专属管辖权，即在法院查封执行标的物后，案外人要主张执行标的的实体权利，应当通过案外人执行异议之诉实现，而不是另行诉讼。并特别指出，依据在查封时间之后才生效的另案法律文书提起的执行异议，不予支持。五、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（以下简称“《北京高院指导意见》”）第九条和第八条规定，出卖人转让房屋后，有权国家机关对房屋采取了查封等强制措施的，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持；买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持。可见，即使假设原告主张的买卖交易是真实的，鉴于本案标的已被查封，原告应该要求出卖人鑫四海房地产公司承担违约责任，而不是要求继续履行合同和主张房屋所有权，如果原告坚持要求主张所有权的，应不予支持。六、《北京高院指导意见》第二十条规定，房屋买卖合同签订后，出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记的，如果买受人坚持要提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有的，应不予支持。山西省太原市杏花岭区人民法院（2017）晋0107民初2171号民事判决书，却明确支持了原告提起的要求房屋归其所有的诉讼请求，和上述《北京高院指导意见》的第二十条规定恰恰相违背。七、本案房屋查封时间在2017年4月12日，山西省太原市杏花岭法院（2017）晋0107民初2171号判决的出具时间在2017年12月28日，判决书的时间远在查封时间之后，根据《执行条例》第二十六条的规定，该判决书不能作为排除执行的依据。综上所述，可见，北京市第二中级人民法院查封已网签登记到葛军名下的房屋符合法律法规的规定，并无不妥，对此北京高院已有终审生效判决予以确认。而且，原告没有向房屋的出卖人鑫四海房地产公司支付过房款，不是合法占有是无偿侵占应限期搬离，原告关于本案房的买卖交易不具有真实性，并在查封之后在不具管辖权的非执行法院的山西当地法院与出卖人擅自串通形成法院不应支持的房屋所有权确权判决书，原告有与被执行人串通以后补后签文件协议、恶意诉讼逃避强制执行的嫌疑。即使原告有任何损失，也应该向出卖人鑫四海房地产公司主张违约赔偿，若其主张房屋所有权应不予支持。因此，恳请北京市第二中级人民法院驳回原告的执行异议之诉讼请求，维护中鑫智融公司的合法权益。葛军辩称，应驳回原告韩晓平的诉讼请求，答辩意见同中鑫智融公司。鑫四海投资公司述称，韩晓平是案涉房屋的实际购房人，韩晓平在案涉房屋居住至今。山西鑫四海房地产开发有限公司与原告签订《房屋认购协议》后，未办理网签合同备案及所有权登记手续。原因如下：鑫四海房地产公司与葛军之间曾经签订54份《商品房买卖合同》并办理了网签备案手续。但该合同未实际履行，据此，鑫四海房地产公司向葛军提起解除合同之诉，经两审判决，确认解除与葛军签订的54份《商品房买卖合同》，葛军协助配合54份《商品房买卖合同》网签合同的撤销手续，恢复至山西鑫四海房地产开发有限公司名下。上述鑫四海房地产公司与葛军之间签订的54份《商品房买卖合同》包含了郄志华、李锋、张剑波、韩晓平所有的案涉6套房屋。经太原市杏花岭区人民法院一审判决（（2017）晋0107民初1106号）、太原市中级人民法院二审判决（（2017）晋01民终3818号），该房屋的网签备案手续将恢复至山西鑫四海房地产开发有限公司名下，届时，山西鑫四海房地产开发有限公司将该6套房屋的所有权分别办理至郄志华、李锋、张剑波、韩晓平名下。经审理查明：葛军与鑫四海房地产公司签订的《商品房买卖合同》载明葛军以一次性付款207475元方式购买涉案房屋，鑫四海房地产公司于2009年12月30日前将涉案房屋交付葛军。鑫四海房地产公司于2015年3月13日向葛军开具内容为收到葛军上述金额房款的收据一张。案涉在太原市房地产管理局办理了网签登记备案。2014年12月17日，债权人中金瑞鼎投资管理中心（以下简称中金瑞鼎中心）（甲方）与债务人鑫四海养殖公司（乙方）签订了《山西鑫四海养殖有限公司股东借款合同》，中金瑞鼎中心、执行事务合伙人中鑫智融公司、执行事务合伙人代表葛军、鑫四海养殖公司及该公司法定代表人王爱芬均盖章确认。双方约定，鑫四海房地产公司将其持有的58套未售商品房共计10216平方米抵押于中金瑞鼎中心作为担保。2015年4月11日，甲方：王爱芬；乙方：鑫四海集团、李珺、李玲、葛军；丙方：鑫四海现代农业新三板股权投资基金I期；基金管理人：中鑫智融公司签订ZJXSH-08号《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》。其中载明，“鑫四海养殖公司股东葛军同意以其名下位于太原市杏花岭区约10000平方米的54套商品房为上述条款约定的回购义务承担连带担保责任。该54套商品房已在太原市房管局做了网签备案手续，产权无异议。”王爱芬、鑫四海集团、李珺、李玲、葛军、中鑫智融公司及该公司法定代表人穆德荣均签字或盖章予以确认。鑫四海房地产公司股东及股权比例自2014年9月2日变更为鑫四海集团占51%、王爱芬占25．48%、李珺占23．52%；鑫四海养殖公司在2015年3月31日前股东及股权比例为鑫四海集团83．53%、李珺7．92%、王爱芬6．05%。后因到期未偿还借款及股权回购款项，中金瑞鼎中心和中鑫智融公司按约定仲裁条款分别诉至北京仲裁委员会，北京仲裁委员会以（2017）京仲裁字第0196号裁决书裁决被申请人应向中金瑞鼎中心偿还其全部借款本金及利息、违约金和仲裁费，以（2017）京仲裁字第0199号裁决书裁决被申请人应向中鑫智融公司全额支付股权回购款及违约金和仲裁费。（2017）京仲裁字第0199号裁决书之具体内容为申请人中鑫智融公司与鑫四海投资公司（第一被申请人）、李珺（第二被申请人）、李玲（第三被申请人）、葛军（第四被申请人）、山西鑫四海大酒店有限公司（第五被申请人）、李国英（第六被申请人）、王爱芬（第七被申请人）、盖春梅（第八被申请人）、曹刚（第九被申请人）之间因《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》、《股份回购保证承诺函》所引起的争议仲裁案，北京仲裁委员会于2017年2月8日作出（2017）京仲裁字第0199号裁决书，裁决：“（一）第一被申请人向申请人支付4720．75万元回购编号为ZJXSH-08《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》项下股份，并向申请人支付违约金821万元；（二）第一被申请人向申请人支付504万元回购编号为ZJXSH-09《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》项下股份，并支付违约金84万元；（三）第二被申请人、第三被申请人、第四被申请人对前述第（一）项、第（二）项裁决项下第一被申请人应向申请人支付的款项承担连带清偿责任；（四）本案仲裁费485310元（已由申请人全额预交），由第一被申请人、第二被申请人、第三被申请人、第四被申请人共同承担，第一被申请人、第二被申请人、第三被申请人、第四被申请人应直接共同向申请人支付申请人代其垫付的仲裁费485310元。（五）驳回申请人其他仲裁请求。上述裁决各项，上述各被申请人应自裁决书送达之日起十日内支付完毕。逾期履行的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。”另，裁决书中载明，中鑫智融公司于2015年7月1日经北京市工商行政管理局丰台分局核准，更名为中鑫智融公司。上述仲裁裁决书生效后，各被申请人均未履行裁决确认的给付义务或责任，中鑫智融公司于2017年3月6日向本院申请执行。在执行中，本院作出（2017）京02执180号执行裁定书，主文载明“一、冻结、划拨被执行人鑫四海投资公司、李珺、李玲、葛军的银行存款人民币六千一百七十八万二千八百一十元，并加倍支付迟延履行期间债务利息的相应银行存款。二、冻结、划拨被执行人鑫四海投资公司、李珺、李玲、葛军应负担的申请执行费、执行中实际支出费用的相应银行存款。三、采取上述措施后仍不足以履行生效法律文书确定的义务，则依法查封、扣押、拍卖、变卖被执行人山西鑫四海投资集团有限公司、李珺、李玲、葛军应当履行义务部分的其它财产。裁定立即执行。”后于2017年4月12日北京市第二中级人民法院就网签在葛军名下的案涉房屋予以查封。后鑫四海房地产公司以案外人身份就执行标的物的查封提出执行异议，本院于2017年10月27日作出54份执行裁定书裁定驳回了鑫四海房地产公司的异议请求。该裁定书送达后鑫四海房地产公司于2017年11月23日以案外人身份向北京市第二中级人民法院提起案外人执行异议之诉，后北京市第二中级人民法院依法受理案件。鑫四海房地产公司诉葛军商品房买卖合同纠纷一案，山西省太原市杏花岭区人民法院于2017年7月31日作出（2017）晋0107民初1106号民事判决，判决解除双方签订的包括案涉房屋在内的54份《商品房买卖合同》；葛军在30日内协助配合鑫四海房地产公司办理上述54份《商品房买卖合同》的网签合同的撤销手续，恢复至鑫四海房地产公司名下。后葛军已上诉至太原市中级人民法院。山西省太原市中级人民法院于2018年4月9日作出（2017）晋01民终3818号民事判决：驳回葛军上诉，维持（2017）晋0107民初1106号民事判决。山西省太原市杏花岭区人民法院（2017）晋0107民初2171号民事判决认定事实如下：2009年11月26日，韩晓平、鑫四海房地产公司签订了《房屋认购协议》，韩晓平购买了鑫四海房地产公司开发的位于太原市杏花岭区某某路283号鑫四海花园2幢4单元1层0101户房屋，建筑面积为123．08平方米，房屋总价为372932．4元。《房屋认购协议》关于产权登记的约定，鑫四海房地产公司应当在房屋交付韩晓平后18个月内，将办理权属登记需由鑫四海房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。如因鑫四海房地产公司的责任，导致韩晓平不能在合理期限内取得房屋产权证书的，每超过一个月，鑫四海房地产公司按已收房款的万分之一向韩晓平支付违约金。协议签订当日，鑫四海房地产公司将上述房屋交给韩晓平，并出具收款收据给韩晓平，但并未按约定的期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现鑫四海房地产公司尚不具备给韩晓平办理权属登记的条件。2009年11月26日韩晓平与鑫四海房地产公司签订《房屋认购协议》，约定购买案涉房屋，房屋价款为372932．4元。韩晓平提供证明显示，以山西鑫四海房地产开发有限公司所欠郑才保（韩晓平丈夫）的工程款抵顶全部购房款，鑫四海房地产公司于2009年11月26日出具收据，收到韩晓平购房款372932．4元。《房屋认购协议》约定交房期限为2009年11月30日前。韩晓平提供的山西省鑫四海物业公司物业费收费单、采暖费收据、购水电回执单显示，现案涉房屋已被韩晓平占有使用。以上事实，有《山西鑫四海养殖有限公司股东借款合同》、《商品房买卖合同》、《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》、（2017）京仲裁字第0196、0199号裁决书、（2017）京02执180号、（2017）京02执异737号执行裁定书、（2017）晋0107民初2172号民事判决书、（2017）晋01民终3818号民事判决以及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，综合当事人陈述和辩论情况，本院归纳当事人争议焦点如下：1．韩晓平与鑫四海房地产公司之间是否成立房屋买卖关系；2．如韩晓平与鑫四海房地产公司成立房屋买卖关系，其效力如何；3．韩晓平对执行标的是否享有足以排除执行的权利。一、关于韩晓平与鑫四海房地产公司之间是否已经成立房屋买卖合同关系。2009年11月26日韩晓平与山西鑫四海房地产开发有限公司签订《房屋认购协议》，约定购买案涉房屋，房屋价款为372932．4元。韩晓平提供证明显示，以鑫四海房地产公司所欠郑才保（韩晓平丈夫）的工程款抵顶全部购房款，鑫四海房地产公司于2009年11月26日出具收据，收到韩晓平购房款372932．4元。韩晓平提供的山西省鑫四海物业公司物业费收费单、采暖费收据、购水电回执单显示，现案涉房屋已被韩晓平占有使用。双方《房屋认购协议》已对房屋买卖关系中的权利义务作出具体约定，结合《房屋认购协议》签订以及后续履行情况，以及庭审中韩晓平主张双方成立房屋买卖关系，本院认定韩晓平与鑫四海房地产公司之间已就成立房屋买卖关系达成一致意思表示。二、关于韩晓平与鑫四海房地产公司房屋买卖关系的效力。韩晓平与鑫四海房地产公司之间的房屋买卖关系符合合同成立的一般要件，如不存在无效情形，应自成立时生效。结合本案证据，韩晓平与鑫四海房地产公司房屋买卖关系的效力应属有效。三、关于韩晓平就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。本院参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定予以判断，韩晓平同时满足该条规定的条件即足以排除执行。参照该条规定，本院审查如下：1．韩晓平与鑫四海房地产公司签订《房屋认购协议》系合同当事人真实意思表示，双方成立真实买卖关系。2．根据韩晓平提供的收据等支付凭证确认的韩晓平已付《房屋认购协议》约定的总价。3．韩晓平提供的山西省鑫四海物业公司物业费收费单、采暖费收据、购水电回执单显示，案涉房屋已被韩晓平合法占有使用。4．根据本案查明的事实，案涉房屋非因韩晓平自身原因未办理过户登记。中鑫智融公司虽不同意韩晓平的诉讼请求，但未提供相应的证据予以否定。综上，韩晓平符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，其享有足以排除人民法院继续执行的权利，其请求停止对案涉房屋执行的诉讼请求且请求解除预查封，本院予以支持。综上所述，韩晓平提出的对案涉房屋停止执行并要求解除案涉房屋查封的诉讼请求具有事实和法律依据。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十六条规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，本院判决如下：一、停止对山西省太原市某某路283号2幢4单元1层0101户房屋执行；二、解除山西省太原市某某路283号2幢4单元1层0101户房屋预查封。案件受理费70元，由被告北京中鑫智融投资基金管理有限公司与被告葛军负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审判长  肖大明审判员  刘丽杰审判员  周梦峰二〇一八年八月一日法官助理曹华书记员张璐