江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终5667号上诉人（原审被告）：杨雨，男，1981年6月28日生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：张世亮，江苏诺法律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴在路，江苏诺法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：屠余敏，女，1981年1月25日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：王潇，江苏泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文，江苏泰和律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：南京链家房地产经纪有限公司，住所地南京市江北新区中山科技园科创大道9号D5幢111室。法定代表人：黄月平，该公司董事长。委托代理人：张献捷，男，该公司员工，住南京市玄武区。上诉人杨雨因与被上诉人屠余敏、南京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2018）苏0104民初548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨雨上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、上诉人在出售该房屋时客观如实陈述情况，双方签订的合同是双方真实的意思表示，合同签订后，双方也按照约定履行了各自的义务。房屋交付后，被上诉人在装饰装修时发现所谓的白蚁和地板“被水浸泡”，一审法院认定存在严重的白蚁腐蚀、地板被水浸泡霉变腐烂，明显与事实不符。房屋出现霉变可能是因为南京的梅雨天气的潮气和霉质所致，不能直接认定地板被水浸泡。2、一审法院认定涉案房屋的质量问题构成房屋的重大质量瑕疵，影响合同的目的实现。如果按照一审法院的认定，合同目的无法实现，则应当解除合同。被上诉人未有任何证据证明上诉人存在隐瞒的情况，上诉人也不可能知晓地板下有白蚁活动。3、对于损失的合理性和合法性、必要性一审法院均未有审查。4、二手房的交付应当以现状为准。一审法院认定上诉人更换地板的损失由上诉人承担，缺乏事实依据。屠余敏辩称，二手房现状交付并不能否认出卖人承担房屋的瑕疵担保责任，涉案房屋存在的白蚁及地板渗水问题，影响居住使用。发生房屋质量问题后，屠余敏及时通过链家公司通知了杨雨，但是其对此事未予理睬，屠余敏为了及时止损，避免产生更多的租房费用，自行进行了维修，支付了合理的市场对价，该损失理应由杨雨承担。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。链家公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意屠余敏的意见。屠余敏向一审法院起诉请求：1.杨雨赔偿房屋修缮费共计17106元；2.杨雨承担房屋修缮期间租房费用共计2600元；3.杨雨承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：杨雨是座落于南京市江宁区××明月港湾花园旭日××室房屋原所有权人。其委托链家公司代为出售该房。链家公司安排员工上门勘验，并予以拍照。勘验时该房装修精美，家具齐全，墙面等施设无明显瑕疵。2017年6月29日，屠余敏、杨雨与链家公司签订《居间服务合同》一份，约定由链家公司居间出售该房。同日，屠余敏、杨雨与链家公司还签订《南京市存量房买卖合同》一份，其中第三条，有关房屋产权及具体状况的承诺第（三）项约定：甲方确认该房主体结构内（不含公共区域：如公共管道、外墙、屋顶等）不存在漏水（“漏水”指房屋顶部、墙面、室内管道或地面发生渗水或漏水现象）的情况。若该房屋主体结构内存在漏水情况，甲方应当在交付房屋前完成修复，如甲方未予修复，乙方在房屋交付后自行维修的，甲方应当承担全部维修费用。因维修影响乙方使用的，甲方应赔付乙方因此所受的实际损失。同日，双方签订《房屋状况说明书》，其中载明：房屋质量瑕疵，渗水，无；白蚁，无。精装房。甲方承诺以上信息，自签订本合同前均真实、合法、有效。签约时乙方负有查验义务。以上《居间服务合同》、《南京市存量房买卖合同》、《房屋状况说明书》屠余敏方均由其同学丁恒代为签订。2017年10月10日，屠余敏、杨雨再次签订《南京市存量房买卖合同（经纪机构版）》、《房屋状况说明书》各一份。《南京市存量房买卖合同（经纪机构版）》第五条甲乙双方的义务第1条约定：甲方保证未隐瞒房地产的权利瑕疵和影响交易的重大情况。第六条丙方义务第5条约定：如实提醒甲乙双方注意房屋状况说明书涉及的该房地产权利瑕疵、质量瑕疵和其他影响交易的重大事项。《房屋状况说明书》内容同前一份《房屋状况说明书》。同日，屠余敏缴纳了购房款，并开具增值税发票。2017年11月1日，屠余敏领到了变更后的不动产登记证书。2017年11月14日，屠余敏、杨雨双方在第三人居间下进行了物业查验交接。2017年11月15日，杨雨向屠余敏交付了该房。同年11月26日左右，屠余敏在该房打扫卫生，发现壁龛与小房间门连接处有洞。屠余敏准备装修一下，但敲开后发现有白蚁，并且发现客厅餐厅地板底部有被水浸泡过的痕迹，地板基层及底部已霉变腐烂。屠余敏于是打电话给链家公司，要求解决。链家公司接到屠余敏通知后上门进行查看并拍照，发现情况确如屠余敏所陈述。链家公司联系到杨雨，但杨雨表示其在居住的时候没有白蚁，拒绝处理，也不同意协商。屠余敏于是聘请南京市秦淮区洁净害虫防治服务中心（以下简称洁净害虫防治中心）进行检测、治理，该中心检测发现该房多处木质结构已被白蚁蛀蚀。洁净害虫防治中心为屠余敏灭白蚁，并且于同年11月26日向屠余敏开具发票，载明收到灭白蚁费用900元。并且于2017年12月28日为屠余敏出具《南京市白蚁鉴定书》一份，载明：经师傅现场勘察鉴定，位于南京市××区明月港湾月亮××室××路明显，门边被白蚁腐蚀明显并且蚁路清晰可见，位于门边下端有少量兵蚁活动（即白色小蚂蚁），墙壁处留有明显蚁道，蚁道呈现梅花状，蚁路明显腐蚀的门边清晰可见。经鉴定此处有白蚁。为更换地板，屠余敏向南京市江宁区钟国清装饰材料经营部购买实木地板，价款10700元。向南京明月物业管理有限公司支付装修垃圾清运费400元，向名叫张爱国的人支付地板拆除及搬运费500元。另外，屠余敏还主张小房间及门套更换费1000元，书柜（含拆除）、壁龛制作费1000元，储藏间木工修缮2000元。但对后三项费用，屠余敏未提供证据证明。另，屠余敏还主张地板保护及安装费1056元，屠余敏提供其于2017年11月23日向木工转账的微信截屏为证。屠余敏于2017年7月26日与潘时满签订《房屋租赁合同》一份，承租座落于南京市××区明月港湾月亮××室房屋，租期2017年7月27日至2017年12月31日。月租金2600元。因所购买的房屋出现白蚁及渗水等问题需要检测、治理、维修、建新，屠余敏在租期届满后不得不继续承租该房，一直住到2018年1月底，屠余敏于是向潘时满另行支付租金2600元。屠余敏对此提供了与潘时满微信截屏一份为证。为查明事实，屠余敏申请追加链家公司为一审第三人参加诉讼，一审法院予以准许。一审法院认为，本案争议焦点为：1.检测、治理涉案房屋白蚁的费用及更换涉案房屋客厅餐厅被水浸泡霉变腐烂地板所产生的费用该由谁承担。具体费用应如何认定；2.屠余敏租金损失2600元是否应由杨雨承担。关于争议焦点1，一审法院认为，第一，根据法律规定，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以要求出卖人承担修理、更换、重作、减少价款、支付违约金、采取补救措施、赔偿损失等违约责任。本案中，屠余敏、杨雨双方系房屋买卖合同关系。作为买卖合同标的物的房屋，应当符合居住使用的一般品质。作为出卖方，保证房屋的一般品质，是其应尽的一般、通常义务。房屋内存在严重白蚁腐蚀现象、客厅餐厅地板被水浸泡霉变腐烂，是房屋的重大质量瑕疵，显然不符合居住使用的一般品质，甚至影响到房屋的交易，影响到合同目的的实现。第二，屠余敏、杨雨及第三人签订的《南京市存量房买卖合同》明确约定甲方（也就是杨雨）应确认该房主体结构内不存在漏水的情况，若存在漏水情况，甲方应当在交付房屋前完成修复，如甲方未予修复，乙方在房屋交付后自行维修的，甲方应当承担全部维修费用。因维修影响乙方使用的，甲方应赔付乙方因此所受的实际损失。屠余敏、杨雨双方签订的《房屋状况说明书》也载明甲方承诺房屋无渗水，无白蚁。2017年10月10日，屠余敏、杨雨再次签订的《南京市存量房买卖合同（经纪机构版）》也明确约定甲方保证未隐瞒房地产的权利瑕疵和影响交易的重大情况。现在，涉案房屋被发现有白蚁严重腐蚀现象及客厅餐厅地板被水浸泡霉变腐烂现象，而这些现象，显然不可能短时间内形成。该房从2017年11月15日交付到2017年11月26日左右发现以上情况，不足半个月时间。显然可以确定该房在交付之前即已存在以上情况。虽然屠余敏在签约时负有对涉案房屋查验的义务，屠余敏也确实在《房屋状况说明书》上签字确认涉案房屋无渗水，无白蚁。但以上质量瑕疵并非是屠余敏等非专业人士或非长期在该房居住的人士在短时间内所能察觉、发现。故屠余敏在不知情的情况下签署《房屋状况说明书》，不是屠余敏的真实意思表示，不能作为杨雨免责的依据。第三，虽然屠余敏提供的证据也不足以充分证明杨雨对涉案房屋以上情况存在隐瞒的故意，但该房在交付之前确实已经存在以上重大质量瑕疵，杨雨违约。在屠余敏及第三人要求下，杨雨未为屠余敏进行白蚁检测、治理及地板的维修、更换，现屠余敏自行进行了以上工作，所产生的损失应由杨雨承担。经查，第三人在本案屠余敏、杨雨房产交易过程中已经尽到核验、告知、提醒义务，故杨雨主张第三人承担相关赔偿责任，与事实及法律规定不符，一审法院不予支持。有关屠余敏主张的损失，白蚁检测、治理费用900元，屠余敏提供了《南京市白蚁鉴定书》及发票为证。有关屠余敏主张的更换地板费用10700元，屠余敏提供了南京市江宁区钟国清装饰材料经营部收据为证。有关屠余敏主张的垃圾清运费400元，屠余敏提供了南京明月物业管理有限公司收据为证。以上证据可以证明以上费用是屠余敏实际损失，一审法院予以确认。有关屠余敏主张的地板拆除及搬运费500元，屠余敏提供名叫张爱国的情况说明。虽然该证据有所欠缺，但更换地板，首先必须拆除搬运原有地板，产生费用，在情理当中，一审法院也予以支持。有关屠余敏主张的地板保护及安装费1056元，屠余敏仅提供其于2017年11月23日向木工转账的微信截屏为证，证据不足，一审法院不予支持。有关屠余敏主张的小房间及门套更换费1000元，书柜（含拆除）、壁龛制作费1000元，储藏间木工修缮2000元等三项费用，也存在可能性，但由于屠余敏未提供这方面的证据证明，故一审法院对该三项费用不予支持。对屠余敏未提供证据证明的费用，一审法院不予支持。关于争议焦点2，屠余敏提供的其与案外人潘时满签订的《房屋租赁合同》，可以证明其承租座落于南京市××区明月港湾月亮××室房屋，租期至2017年12月31日，月租金2600元。正常情况下屠余敏在2017年11月15日即可入住涉案房屋。但由于涉案房屋存在白蚁及渗水而需要检测、治理、维修、建新等问题，导致其多支出一个月租金2600元，故该租金损失也是屠余敏的实际直接损失，应由杨雨予以赔偿。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百三十条、第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、杨雨于本判决生效之日起十日内一次性赔偿屠余敏白蚁检测、治理费用900元，更换地板费用10700元，垃圾清运费400元，地板拆除及搬运费500元及租金损失2600元，合计赔偿15100元；二、驳回屠余敏的其他诉讼请求。案件受理费294元，减半收取147元，由杨雨负担（屠余敏已预交，杨雨在赔偿上述款项时加付147元给屠余敏）。原审查明的事实属实，本院予以确认。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，屠余敏、杨雨及链家公司签订的《南京市存量房买卖合同》明确约定杨雨应确认该房主体结构内不存在漏水的情况，若存在漏水情况，杨雨应当在交付房屋前完成修复，如杨雨未予修复，屠余敏在房屋交付后自行维修的，杨雨应当承担全部维修费用。因维修影响使用的，杨雨应赔付屠余敏的实际损失。《房屋状况说明书》也载明杨雨承诺房屋无渗水，无白蚁。现因房屋交付后出现白蚁腐蚀现象及地板被水浸泡腐烂现象，依据合同约定，杨雨应当承担相应责任。杨雨未为房屋进行修缮，屠余敏在自行修理过程中产生的合理损失应由杨雨承担。一审法院判决杨雨赔偿屠余敏白蚁检测、治理费用、更换地板费用、垃圾清运费、地板拆除及搬运费及租金损失合计15100元，有事实及法律依据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费293元，由上诉人杨雨负担。本判决为终审判决。审判长  张旭东审判员  汪德全审判员  孙 伟二〇一八年八月二十二日书记员  王 慧