福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0524民初78号 原告：苏清河，男，1987年9日10日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：林家宝，福建冠德律师事务所律师。 被告：安溪县新湖房地产开发有限公司，住所地福建省安溪县湖头镇前进路。 法定代表人：赖永元，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王锦隆，福建天衡联合律师事务所律师。 原告苏清河与被告安溪县新湖房地产开发有限公司（以下简称新湖房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏清河的委托诉讼代理人林家宝、被告新湖房地产公司的委托诉讼代理人王锦隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏清河向本院提出诉讼请求：1.新湖房地产公司支付苏清河逾期交房违约金69,188.95元（以购房款460,339元为基数，自2016年7月1日起按日万分之三计算至新湖房地产公司实际交付符合合同约定及法律规定的房产之日止，暂计至2017年11月13日为69,188.95元，并自2017年11月14日起按年向苏清河支付逾期交房违约金）；2.由新湖房地产公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年10月6日，苏清河与新湖房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：新湖房地产公司以出让方式取得位于安溪县地块的土地使用权，规划用途为商住，在上述地块上建设商品房，现定名“蓝溪国际•翠湖城”；苏清河以总价款460,339元向新湖房地产公司购买蓝溪国际•翠湖城第4幢十层1102室；新湖房地产公司应于2016年6月30日前交付符合约定条件的商品房。合同签订后，苏清河依约支付了全部购房款，但新湖房地产公司未依约履行合同义务，未依约将讼争房产交付苏清河使用。按照《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期交房的新湖房地产公司应按日向苏清河支付已付款万分之三的违约金。苏清河多次与新湖房地产公司交涉，要求其依约交房并支付逾期违约金，但新湖房地产公司均不予以理睬，请求支持如上诉讼请求。 新湖房地产公司辩称，一、苏清河计算逾期交房违约金时未扣除可顺延天数，直接按照合同书面约定自2016年7月1日起算是错误的，新湖房地产公司根据合同约定可以顺延的天数应当从苏清河主张的逾期天数中予以扣减。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第三条第5款的约定，如遇气象原因（台风、中雨或以上降水、6级或6级以上大风）、市政配套工程等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房。根据湖头镇政府文件、安溪县水利局文件等，新湖房地产公司开发建设商品房的整体进度需要配合河道改造工程及规划区内的高压电力线杆迁移及排洪沟改道迁移、改道工程。根据湖头镇政府出具的《蓝溪国际•翠湖城高压电力杆线路迁移及排洪沟改道工程进度情况说明》，高压电力线杆迁移及排洪沟改道直到2015年7月30日才完工并交付建设用地，历时一年零7个月。因此，自2014年10月6日起至2015年7月30日共计297天可顺延交房；2015年7月31日至约定的交付时间2016年6月30日，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延56天，故新湖房地产公司可顺延至2017年6月18日前交房。2016年7月1日至2017年6月18日，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延60天，新湖房地产公司可顺延至2017年8月17日前交房。2017年6月19日至2017年8月17日，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延7日，新湖房地产公司可顺延至2017年8月24日前交房。2017年8月18日至2017年8月24日，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延2天，新湖房地产公司可顺延至2017年8月26日前交房。 二、苏清河已于2017年12月27日接收诉争房产，因此，即使存在逾期交房的情形，逾期交房违约金也仅应当计算到2017年12月27日止。 三、苏清河实际支付的购房款为410,339元，比合同约定的减少5万元。该款项是新湖房地产公司给予符合条件的业主减免的购房款，由新湖房地产公司承担并支付给业主，并非政府部门提供的困难补助。计算逾期交房违约金应以410,339元为基数。 四、苏清河主张按照已付购房款每日万分之三的比例计算违约金，虽有合同约定，但与其因此而遭受的损失相比，明显过高，特依法申请法院调减违约金。逾期交房给业主造成的损失，实际上是房屋在逾期交付期间，业主无法对房屋行使占有、使用和收益的权利而受到的损失，按市场化标准衡量，即为房屋的租金损失。新湖房地产公司委托泉州名城资产评估房地产估价有限公司对讼争商品房的房屋租金标准进行了评估。根据泉名城评（询）[2017]68号《评估咨询报告》，已完成评估的7#702房产的月租金市场价为985元、10#701房产的月租金市场价为707元、5#802房产的月租金市场价为786元、9#702房产的月租金市场价为847元。根据该评估结果，讼争项目所涉房产的月租金普遍在1,000元以下，远远低于苏清河所主张的损失，应当参照租金予以调减。 综上所述，苏清河主张逾期交房违约金未考虑影响交房的实际因素和合同约定的可以顺延交付的情形，且其主张的违约金过分高于其损失，其诉求缺乏事实依据，恳请法院驳回苏清河不当的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、新湖房地产公司是否逾期交房的问题，即新湖房地产公司是否可顺延交房，若是，则可顺延交房的天数是多少。 苏清河认为，根据《商品房买卖合同》的约定，新湖房地产公司应于2016年6月30日前交付房屋，但至今未交付，已构成违约。苏清河提供《商品房买卖合同》复印件一份予以证明。 新湖房地产公司认为，其具有顺延交房的情形，且已于2017年12月27日交房。新湖房地产公司提供如下证据予以证明： 1.《商品房买卖合同》及补充协议复印件1份，证明苏清河与新湖房地产公司签订的《商品房买卖合同》第八条及附件六《合同补充协议》第三条第5款约定，如遇气象原因（台风、中雨或以上降水、6级或6级以上大风）、市政配套工程等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房。 2.关于要求组织评审《安溪县横山溪蓝溪国际•翠湖城河段河道改造工程规划报告》的函、安溪县水利局关于《安溪县横山溪蓝溪国际•翠湖城河段河道改造工程规划报告》的批复、蓝溪国际•翠湖城高压电力杆线路迁移及排洪沟改道工程进度情况说明各1份，证明根据湖头镇政府文件、安溪县水利局文件，新湖房地产公司开发建设商品房的整体进度需要配合河道改造工程。同时，湖头镇政府需先将规划区内的高压电力线杆迁移及排洪沟改道之后才能将建设用地交付给新湖房地产公司。根据湖头镇政府出具的《蓝溪国际•翠湖城高压电力杆线路迁移及排洪沟改道工程进度情况说明》，高压电力线杆迁移及排洪沟改道直到2015年7月30日才完工并交付建设用地。因此，自商品房买卖合同签订之日2014年10月6日起至2015年7月30日共计297天属于可顺延交房时间。 3.气象证明（雨水）、气象证明（大风天气）复印件各1份，证明新湖房地产公司因市政配套工程、气象原因等可顺延至2017年8月26日前交房。 4.入伙合约、业主入住验房签收单复印件各1份，证明苏清河已于2017年12月27日接收讼争房产，逾期交房违约金应计算至该日止。 经质证，新湖房地产公司认为苏清河提供的《商品房买卖合同》无法证明新湖房地产公司逾期交房的事实，且根据合同补充协议的约定，如出现市政配套工程、天气等原因可顺延交房。苏清河对新湖房地产公司提供的证据1，真实性没有意见，但认为翠湖城所有的业主所签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议除了购房人、商品房情况、总价、交房时间不一致外，其他条款均一致，即合同中除了涉及购房人信息、商品房情况、总价的条款外，其他条款均是格式条款，新湖房地产公司没有尽到提醒、解释义务。而且对格式条款的理解发生争议的，应当做出不利于新湖房地产公司的解释，只有“停电”、“道路施工”才是新湖房地产公司不能进行施工、可以顺延交房的合理事由；对证据2的真实性无法确认，苏清河至今未看过该份材料，且河道改造与翠湖城无关，新湖房地产公司也未提供《施工日志》或《监理日志》佐证。而且，双方签订《商品房买卖合同》时，新湖房地产公司明知存在河道改造及高压电力杆线路迁移及排洪沟改道的事实才约定交房时间，其不能据此顺延交房；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，认为气象证明不应是针对本案而使用，新湖房地产公司取得该证据的真实性有异议。即使该证据真实，合同签订前及约定的交房日期后所发生的气象情况与本案无关，依法不能据此延期，新湖房地产公司延迟交房后的气象情况也不能成为延期交房的理由。再者，气象证明不能证明天气对工程的影响程度，该证据不能证明新湖房地产公司有合理事由顺延交房，应补充提交《施工日志》、《监理日志》等进一步证明；对证据4的真实性予以确认，但新湖房地产公司交付的房屋不符合合同约定及法律相关规定，新湖房地产公司应进一步提供证据证明讼争房产已达合同约定的交付条件。 本院认为，对苏清河提供的《商品房买卖合同》和新湖房地产公司提供的《商品房买卖合同》及合同补充协议系苏清河与新湖房地产公司签订的同一份完整的购房合同，本院予以采信；新湖房地产公司提供的证据2、3，系由相关部门出具，对其真实性本院予以确认，具体可顺延天数应结合本案实际情况予以确认；新湖房地产公司提供的证据4，对其真实性予以确认。 综上，本院认定该事实：1.2014年10月6日，苏清河与新湖房地产公司签订一份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；2.新湖房地产公司在开发建设本案讼争房产所在楼盘的过程中，涉及到河段河道（排洪沟）改道工程及高压电力杆线路迁移，经政府多方协调审批，于2015年4月完成征地动工、2015年7月30日完工；3.2015年7月31日至2016年6月30日，中雨及以上、6级或6级以上大风天气共56天；4.新湖房地产公司于2017年12月27日将讼争房产交付给苏清河使用。 二、新湖房地产公司支付给苏清河的5万元是否应在购房款中予以扣减的问题。 苏清河认为，其已按照合同约定支付全部购房款，新湖房地产公司支付的5万元应属于政府补贴款，而非新湖房地产公司给予的购房优惠款，并提供销售不动产发票2张及个人住房借款合同1份予以证明。 新湖房地产公司认为，该5万元系新湖房地产公司给予的购房优惠款，而非由政府部门提供的困难补助，且由新湖房地产公司实际支付给苏清河，应在购房款中扣除，计算逾期交房违约金应以410,339元为基数，并提供安溪县党委、政府《关于开展帮助无房户、住房困难户解决住房问题专项活动的通知》、《说明》以及《代付款说明》、个人身份证、银行流水复印件各1份予以证明。 经质证，新湖房地产公司对苏清河提供的证据的真实性无异议，但无法证明苏清河已在合同约定期限内足额交付购房款，新湖房地产公司还给予5万元的优惠，在认定购房款时应予扣除。苏清河对新湖房地产公司提供的《关于开展帮助无房户、住房困难户解决住房问题专项活动的通知》的真实性予以确认，认为该证据明确写明该5万元系政府补助，苏清河在购房时确实按照合同约定交足首付款并办理借款手续，其已全部支付合同约定的购房款；对《说明》，认为真实性无法确认，新湖房地产公司并没有对苏清河减免购房款，且该说明体现的是“中共湖头镇委员会、湖头镇人民政府并未对新湖公司的该项支出予以补贴或者返还”，是“并未”，而不是“不会”，新湖房地产公司与政府之间如何合作约定，苏清河无从知晓；对《代付款说明》、个人身份证、银行流水的真实性无法确认，认为苏清河确有收到5万元，但该款项是政府给予苏清河是住房困难户而给予的经济补助，而非所谓“退还”的购房款。 本院认为，对苏清河提供的销售不动产发票、个人住房借款合同及新湖房地产公司提供的《关于开展帮助无房户、住房困难户解决住房问题专项活动的通知》、《说明》、《代付款说明》、个人身份证、银行流水的真实性均予以确认，可证明1.苏清河已支付全部购房款460,339元给新湖房地产公司；2.新湖房地产公司根据政府出具的《关于开展帮助无房户、住房困难户解决住房问题专项活动的通知》于2014年10月17日通过彭天才账户转账给苏清河5万元。 三、苏清河主张的违约金是否高于其损失，是否应予以调整的问题。 苏清河认为，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，应按日万分之三计算逾期交房违约金。 新湖房地产公司认为，《商品房买卖合同》的约定过分高于苏清河因此造成的损失，应予调减，并提供评估咨询报告1份，证明讼争项目所涉房产的月租金普遍在1,000元以下，远低于苏清河所主张的损失，应参照租金予以调减。 经质证，苏清河对新湖房地产公司提供的评估咨询报告的真实性、合法性、关联性均无法确认。该报告系新湖房地产公司自行委托鉴定，苏清河因未交房而造成的损失无法以金钱予以衡量。 本院认为，泉州名城资产评估房地产估价有限公司出具的评估咨询报告虽具有一定的客观真实性，但参照物却是未投入实际使用的商品房，因此，新湖房地产公司欲以房地产估价有限公司将未投入实际使用的商品房所进行的租金评估来证明苏清河主张的违约金损失过高，显然依据不足，且该咨询报告系新湖房地产公司单方自行委托鉴定，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年10月6日，新湖房地产公司作为出卖人与苏清河作为买受人签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201410060013）及附件六《合同补充协议》，约定：苏清河向新湖房地产公司购买址在安溪县蓝溪国际•翠湖城第3、4号楼十层4#1102号房屋，建筑面积119.88平方米，每平方米3,840元，总价款460,339元。合同第八条约定：出卖人应当于2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付给买受人使用……4.……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理……2.买受人同意接收，出卖人支付买受人1,000元违约金……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.详见附件六。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。附件六《合同补充协议》第三条第5款约定：本合同第八条所指的“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害、战争及其他不可抗力外，还包括如下：（1）非出卖人原因造成的市政配套工程引起的延误：包括但不限于停电(以安溪县电力公司提供的资料为准)等情况造成无法正常施工的；（2）为配合政府的法规、规章、命令（含高考、中考、重要领导视察）或市政建设（如道路施工等）而引起的延误；（3）施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决；（4）气象原因（台风、中雨以上降水、6级或6级以上大风）；（5）……（6）政府原因导致竣工手续延误以及其他非出卖人原因造成的延误。该合同及合同补充协议同时对讼争房屋的其他权利义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，苏清河已将购房款460,339元支付给新湖房地产公司。2014年10月17日，新湖房地产公司通过彭天才账户转账给苏清河5万元。2017年12月27日，新湖房地产公司将讼争房屋交付给苏清河使用。 另查，新湖房地产公司在开发建设涉案房屋所在楼盘的过程中，涉及到河段河道（排洪沟）改道工程及高压电力杆线路迁移，安溪县人民政府于2013年10月12日开始对该市政配套工程进行函复请示，于2015年4月完成征地动工、2015年7月30日完工。2015年7月31至2016年6月30日期间，中雨以上、6级或6级以上大风天气共56天。 本院认为，苏清河与新湖房地产公司签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定全面履行各自的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。合同签订后，苏清河依约向新湖房地产公司支付了购房款460,339元。根据该《商品房买卖合同》第八条、《合同补充协议》第三条第5款的约定，新湖房地产公司在双方签订《商品房买卖合同》后至约定的交房时间前出现合同约定的事由可顺延交房。本案中，新湖房地产公司因所在楼盘中河段河道（排洪沟）改道工程及高压电力杆线路迁移和中雨以上、6级或6级以上大风天气的原因可顺延交房，其可顺延交房的时间为2014年10月6日至2015年7月30日河段河道（排洪沟）改道工程及高压电力杆线路迁移天数297天、2015年7月31日至2016年6月30日期间中雨以上、6级或6级以上大风天气56天，共计353天，即新湖房地产公司可顺延至2017年6月18日前交房，但新湖房地产公司于2017年12月27日才将讼争房屋交付给苏清河，其行为已构成违约，依约应承担逾期交房的民事责任。按照合同约定，新湖房地产公司逾期交房已超过90日，苏清河有权选择继续履行合同，故新湖房地产公司应支付给苏清河逾期交房违约金（违约金自2017年6月19日起按苏清河已付购房款460,339元的日万分之三计算至2017年12月27日止，计26,515.5元）。苏清河主张合同补充协议及天气原因系格式条款，不应扣除的意见，于约不符，不予采纳，但认为2016年6月30日之后的天气原因不能扣除的意见，符合情理，本院予以采纳。新湖房地产公司认为逾期交房违约金过高，应参照租金予以调减，因双方约定的违约金并未违反法律规定，故其该辩解本院不予支持。新湖房地产公司辩称其退给苏清河购房款5万元，因该款系属政府补助款，不应从购房款中扣除，其辩解本院不予支持。 综上，苏清河请求新湖房地产公司支付违约金中于法于约有据的部分，本院予以支持；新湖房地产公司辩解中合法、合理的部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、安溪县新湖房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付苏清河逾期交房违约金26,515.5元； 二、驳回苏清河的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,530元，减半收取765元，由苏清河负担302元，由安溪县新湖房地产开发有限公司负担463元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈炳泉 二〇一八年二月二十三日 书记员  陈淑婷 附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。