湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂03民终2754号上诉人（原审被告）：丹江口市中鸿实业发展有限公司。住所地：湖北省丹江口市水都风情6楼。统一社会信用代码：914203817959007731。法定代表人：郭晓燕，该公司经理。被上诉人（原审原告）：冠群驰骋投资管理（北京）有限公司丹江口分公司。住所地：湖北省丹江口市沿江路水都风情602室。营业执照注册号：420381000032360（1-2）。负责人：胡涛，该分公司经理。委托诉讼代理人：娄春，北京惠诚（武汉）律师事务所律师。上诉人丹江口市中鸿实业发展有限公司（以下简称中鸿公司）因与被上诉人冠群驰骋投资管理（北京）有限公司丹江口分公司（以下简称冠群投资丹江公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省丹江口市人民法院（2017）鄂0381民初1761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案后，依法组成由审判员王广泉担任审判长并主审，审判员王宇鹏、审判员袁昆参加评议的合议庭，经过阅卷及询问调查当事人，合议庭认为本案的基本事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。中鸿公司上诉请求：1、撤销原判、发回重审；2、冠群投资丹江公司负担上诉费。事实与理由：1、原审没有追加刘建为第三人参加诉讼，程序不合法；2、原审未查明冠群投资丹江公司拖欠房屋租赁费、办公设施租赁费共计21190元，判决结果错误。冠群投资丹江公司未予书面答辩。冠群投资丹江公司向一审法院起诉请求：判令中鸿公司返还房屋租赁保证金30000元，并承担本案诉讼费。中鸿公司向一审法院反诉请求：判令冠群投资丹江公司支付所欠租金21884.26元。一审法院经审理查明：冠群投资丹江公司于2014年12月8日注册登记，注册登记负责人为胡涛。该公司的前期筹备工作由时任十堰分公司业务经理刘建办理。刘建代表冠群驰骋投资管理（北京）有限公司与中鸿公司签订了《房屋租赁合同》并加盖该公司合同专用章，合同中的负责人为刘建，该合同落款处没有签订日期，该房屋作为冠群投资丹江公司的办公场所使用。合同约定：冠群投资丹江公司承租中鸿公司所有的位于湖北省丹江口市沿江路水都风情602室房屋，租赁期限为2014年11月15日至2015年11月14日，免租期自2014年11月1日至2014年11月15日，该房屋建筑面积300平方米，房屋租金按建筑面积每日1.5元/㎡，月租金为13500元（含房屋、空调使用费），年租金总额为162000元，移交房屋时，冠群投资丹江公司缴纳保证金30000元。租赁期满，退还房屋时，如房屋内设施设备无损坏、无拖欠租金等费用，中鸿公司应于冠群投资丹江公司退还房屋之日一次性返还保证金（不计息）。2015年11月12日，冠群投资丹江公司与中鸿公司续签订了《房屋租赁合同》，租赁期为一年，自2015年11月15日起至2016年10月15日止，房屋租金、保证金同前期签订《房屋租赁合同》约定的条款没有变动。该合同期满后，冠群投资丹江公司以将所租房屋返还给中鸿公司，结清了所有费用，但中鸿公司一直拒绝退还冠群投资丹江公司房屋租赁保证金30000元。为此，冠群投资丹江公司提起诉讼。庭审中，双方认可续签订的《房屋租赁合同》中的终止时间应为2016年11月15日止，不是2016年10月15日止；中鸿公司法定代表人郭晓燕当庭认可在其留存的第一份《房屋租赁合同》尾部落款处填加日期为2014年10月20日。中鸿公司就反诉请求提交证据证明：2014年10月27日，刘建（承租方）与中鸿公司（出租方）签订《水都风情写字楼租赁合同》，承租方租用出租方位于沿江路88号6层写字楼作为商业用途使用，租赁期限为一年，从2014年11月1日至2015年10月31日止，该写字楼的月租金，第一年租金为18万元，一年后双方协商确定，租金交付期限，每年10月28日和每年4月28日分别支付半年租金。保证金为30000元。写字楼交付使用后所发生的水电费、物业费、有线电视天线使用费等有关费用，由承租方负责缴纳等。该合同签名尾部注办公家俱租金每年1万元。2014年11月6日刘建签名的六楼财务清单一份，中鸿公司认为刘建所签订的合同、清单是代表冠群投资丹江公司补充《房屋租赁合同》签订的。为此，中鸿公司提起反诉请求，要求冠群投资丹江公司支付下欠房屋租金31900元、办公家俱租用费20000元、电费694.26元，合计51884.26元，扣减房屋保证金30000元后，实际下欠21884.26元。庭审中，中鸿公司称《房屋租赁合同》与《水都风情写字楼租赁合同》中的房屋系同一房屋；冠群投资丹江公司对本诉被告提交的与刘建签订的合同及刘建签名的六楼财务清单未加盖公司印章不予认可，并请求依法驳回其反诉请求。另查明：冠群投资丹江公司与中鸿公司均认可《房屋租赁合同》中约定的连续两年的房屋租金计324000元已履行。冠群投资丹江公司增加的诉请，要求中鸿公司开具2015年11月至2016年11月期间的房屋租金正式发票。中鸿公司当庭陈述并出示收款方记账凭证2016年4月前期的租金发票已开出，已开出的发票交给了刘建，自2016年5月至11月期间的发票因对方未告知税号尚未开出，若对方告知税号后即可开出2016年5月至11月期间的租金正式发票。冠群投资丹江公司经当庭核查收款方记账凭证，截止2016年4月前期的租金发票确实已开出。对此，冠群投资丹江公司表示放弃其增加要求中鸿公司提供2015年11月至2016年4月期间的租金发票的诉讼请求。2016年5月至11月间的租金正式发票，若中鸿公司在2017年9月22日前提供，亦予放弃其主张增加的诉讼请求。2017年9月21日，中鸿公司已向冠群投资丹江公司开具了2016年5月至11月间的租金正式发票。再查明：冠群投资丹江公司陈述涉案租赁房屋于2016年9月交于中鸿公司，并称刘建自2016年年初至今处于失联状况。中鸿公司对冠群投资丹江公司陈述的交房时间基本属实，但没有办理租赁房屋交接手续。中鸿公司的原名称为“丹江口市中鸿投资管理有限公司”，2016年1月28日变更登记现名称为丹江口市中鸿实业发展有限公司。一审法院认为：本案争议的焦点为：1.本案《房屋租赁合同》与《水都风情写字楼租赁合同》及六楼财务清单之间的关系效力问题；2.2016年7、8月的电费计694.26元是否支付的问题。关于第一个争议焦点，一审法院认为：双方就《房屋租赁合同》约定的权利义务已履行完毕；对于中鸿公司与刘建签订的《水都风情写字楼租赁合同》及刘建签名的六楼财务清单是否属代理行为，从双方所签订的《房屋租赁合同》形式上看，刘建代表冠群驰骋投资管理（北京）有限公司与中鸿公司签订的《房屋租赁合同》并盖有该公司合同专用章印章。2014年10月27日，本中鸿公司与刘建签订的《水都风情写字楼租赁合同》中承租方系刘建，庭审中，中鸿公司陈述该合同是对《房屋租赁合同》的补充合同，冠群投资丹江公司抗辩称是否真实有待核查，且又没有加盖公司印章不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款之规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。据此，经审查，对《水都风情写字楼租赁合同》及刘建签名的六楼财务清单在本案中不作为有效证据使用。关于第二个争议焦点，一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。双方签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，亦不违反法律规定，该合同合法、有效。冠群投资丹江公司按照合同约定向中鸿公司支付了房屋租金并退还了所租赁的房屋，中鸿公司亦应当按照合同约定返还冠群投资丹江公司房屋租赁保证金30000元。因此，对冠群投资丹江公司要求中鸿公司返还房屋租赁保证金30000元的诉讼请求，予以确认支持；对于冠群投资丹江公司增加诉讼请求，即要求中鸿公司提供2015年11月至2016年11月支付两期房屋租金的正式发票，经核查自2016年5月至11月的房屋租金发票未提供。庭审中，冠群投资丹江公司明确表示如中鸿公司在2017年9月22日前将此房屋租金正式发票提供后，冠群投资丹江公司予以放弃主张增加的诉讼请求，中鸿公司已于2017年9月21日提供了房屋租金正式发票。由此，对于冠群投资丹江公司表示放弃主张增加的诉讼请求，予以确认。关于中鸿公司反诉要求冠群投资丹江公司支付房屋租金、办公家俱租赁费计21190元的反诉请求，因冠群投资丹江公司对《水都风情写字楼租赁合同》不予认可，加之，又未在续订的《房屋租赁合同》中改变房屋租金和办公家俱租金的约定，双方仍按签订的《房屋租赁合同》履行各自的义务，因此，对中鸿公司的该项反诉请求，不予支持，依法予以驳回；对于中鸿公司反诉要求冠群投资丹江公司支付电费694.26元的反诉请求，冠群投资丹江公司对电费数额予以认可，故对该项反诉请求，予以支持。对于冠群投资丹江公司抗辩称该费用已转到中鸿公司法定代表人的女儿刘鑫账户中，因其不是《房屋租赁合同》履行的相对人，其抗辩理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十四条第二款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条之规定，判决：一、丹江口市中鸿实业发展有限公司于本判决生效后十日内返还冠群驰骋投资管理（北京）有限公司丹江口分公司房屋租赁保证金30000元；冠群驰骋投资管理（北京）有限公司丹江口分公司于本判决生效后十日内支付丹江口市中鸿实业发展有限公司电费694.26元。两项抵减后，丹江口市中鸿实业发展有限公司仍返还冠群驰骋投资管理（北京）有限公司丹江口分公司房屋租赁保证金29305.74元；二、驳回冠群驰骋投资管理（北京）有限公司丹江口分公司的其他诉讼请求；三、驳回丹江口市中鸿实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费550元，反诉受理费174元，合计724元，由冠群驰骋投资管理（北京）有限公司丹江口分公司负担124元，丹江口市中鸿实业发展有限公司负担600元。二审期间，双方均未提交新证据。经审理查明，一审判决认定的双方发生纠纷的原因、经过等基本事实属实。本院认为：1、关于一审程序问题。本案系租赁合同纠纷，租赁法律关系双方当事人的主体明确，本案的处理结果与刘建个人并无法律上的利害关系，一审未将其列为第三人程序并不违法。2、一审判决是否错误的问题。刘建并非冠群投资丹江公司的负责人，其经手签订《水都风情写字楼租赁合同》的行为系无权代理行为，其经手签订的《水都风情写字楼租赁合同》及刘建签名的六楼财务（物）清单在本案中不能作为有效证据使用。中鸿公司以此作为证据提出的冠群投资丹江公司尚拖欠租赁费的主张不能成立。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费724元，由上诉人丹江口市中鸿实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王广泉审判员  王宇鹏审判员  袁 昆二〇一八年二月七日书记员  刘亚琼