上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初8301号原告：田美娥。原告：李佳丽。两原告委托诉讼代理人：郭友宝，上海乐言律师事务所律师。被告：上海新城创域房地产有限公司。法定代表人：唐XX，总经理。委托诉讼代理人：金XX，该公司员工。委托诉讼代理人：陶XX，该公司员工。原告田美娥、李佳丽与被告上海新城创域房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告委托诉讼代理人郭友宝、被告委托诉讼代理人金伟清、陶立元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于上海市嘉定区云谷路1531号1层1-2层商铺（以下简称涉案商铺）交付原告；2、判令被告支付逾期交房违约金（按4元/天/平方米标准，自2016年2月26日计算至实际交付之日止）；3、判令被告支付原告未按照合同约定装修损失120万元。事实和理由：原、被告于2016年1月14日就涉案商铺的买卖事宜达成一致意见，原告购买该房屋需一次性付款，被告承诺在交房时将外立面、内饰及花台广告牌等原封不动全部留给原告。当日，双方签署了《附议》一份。2016年1月16日，原、被告双方签订了《上海市商品房出售合同》一份，对房屋总价、付款方式、交房时间和交付标准等达成一致。该合同约定：“a、甲方在收到乙方全部房价款之日起30天内，甲方向乙方交付该房屋；b、该房屋的交付条件、标准以现状为准。”该合同签订后，原告按约支付了全部购房款，并于2016年2月16日取得该房屋的产权证。然被告却未按约将涉案商铺交付原告，甚至将房屋内的内饰及花台广告牌等拆除变卖。双方就房屋交付和拆除装饰等问题多次磋商未能达成一致，故原告诉至本院。被告辩称，按照合同约定，装修并不在涉案商铺范围内，约定的是按现状交付，现房屋已经满足交付条件，被告数次要求交房，原告拒绝履行收房义务，故原告要求的逾期交房违约金和装修损失并无事实和合同依据。并且，双方在合同中约定若被告违约承担的最高限额为总房款的1%，不包括原告的间接损失和预期可得利益损失，该补充条款并非格式条款且被告已经尽到了提示义务。本院经审理查明：2016年1月16日，原、被告双方签订了《上海市商品房出售合同》，约定原告向被告购买涉案商铺，该房屋面积281.34平方米，房屋总价(不包含房屋全装修价格)为532万元，单价（不包含房屋全装修价格）为18,909.50元，约定付款方式如下：原告应于2016年1月16日支付首付180万元，并于2016年1月23日支付剩余房款352万元；若逾期付款，原告需按未付款的日万分之五向被告支付违约金；被告应于收到全部房款后30天内交付房屋，如逾期交付，应向原告支付违约金，违约金按原告已付房款的日万分之0.1的标准，自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；另约定，双方应于2016年12月31日前办理过户手续。该合同附件三明确了装修及设备标准。合同补充条款一第六条对房屋交付进行了如下约定：买受人应当在出卖人书面通知的交房时间内接收房屋；该房屋（含简/精装房屋）的交付条件、标准仅以现状为准，双方对装饰装修产生的纠纷不得成为拒绝接受房屋交付的理由；房屋交付后，买受人可就不符合精装修约定内容的部分要求出卖人整改或维修；装饰设备：商品房的装饰、设备标准以现状交付为准（合同附件约定的装饰、设备标准与交付现状不一致的，以交付现状为准）；补充条款一第七条合同违约及赔偿中约定：因买受人原因导致合同违约、无效、撤销、解除或终止时，买受人应承担违约或赔偿责任，其范围包括违约金、赔偿金及房屋销售损失，该损失不低于本合同标的房屋售价的20%；买受人同意出卖人向其承担之违约金、赔偿金、补偿金、其他损害赔偿总额最高不得超过买受人实际支付房款的百分之一，出卖人如需向买受人承担赔偿责任，其范围仅为直接损失，不包括间接损失或可得利益损失。上述合同签订后，原告分别于2016年1月16日和同年1月27日分别向被告支付房款180万元和352万元，合计支付532万元，房款已经全部支付完毕。2016年2月16日，涉案商铺经核准登记至两原告名下，但至今尚未实际交付原告。对上述事实，原、被告双方并无争议，本院予以确认。双方主要争议焦点如下：一、被告应否承担逾期交房违约金，若需支付，违约金如何计算？可否酌情调高或限额？二、双方买卖的涉案商铺是否包含原售楼处的装饰装修？围绕上述争议焦点，原、被告双方均向本院提交了证据，本院组织双方进行了举证和质证。原告为支持其主张，向本院提交下列证据为证：1、附议，系原告与被告公司员工唐倩于2016年1月14日签订的，证明被告承诺装修原封不动；2、售楼处照片，证明涉案商铺在签约时有内饰装修和广告牌；3、上海市商品房买卖合同，证明双方就房屋交付时间和交付标准达成一致；4、现状照片，证明涉案商铺目前情况，被告已经拆除全部装修和广告牌；5、电费收据，证明被告一直在使用系争房屋。被告对原告提交证据发表质证意见如下：对证据1，不认可，该份附议内容存在涂改，且并无被告公司盖章，唐倩并非其公司员工；对证据2，不认可，照片并未显示拍摄时间和地点；对证据3，真实性无异议，但对证明内容有异议，根据合同第三条约定，该房价款是不包含装修的；合同第十三条约定的逾期交房违约金标准为总房款的1%；补充条款第七条约定原告同意被告支付的所有赔偿不超过总房款的1%；补充协议第一、四、五、六条约定原告同意房屋以现房交付，原告知晓涉案商铺的瑕疵，不得以装修瑕疵拒绝接收房屋；原告在补充协议的每一页均有签字，被告已尽提示义务；对证据4，真实性无异议，对证明目的有异议，为了满足房屋的交付条件，被告于2016年10月对售楼处原装修进行了拆除，该照片现状符合交付标准，原告应接收涉案商铺；对证据5，真实性无异议，因原告迟迟未接收房屋，为了确保房屋正常通电，被告代为缴纳了空置期的电费。被告为证明其意见，向本院提交如下证据：1、逾期交付风险提示函（2017年2月20日）和快递凭证（2017年2月22日送达），证明原告存在逾期收房行为；2、相邻商铺网上备案销售合同六份，证明涉案商铺所在的16号楼原为项目售楼处，除原告购买的1531号商铺外，其余6户商铺即云谷路1515号、1519号、1523号、1527号、1535号和1539号商铺已经在2015年9月至2015年12月期间出售，出售单价分别为：23,352.48元、23,818.42元、23,500元、23,800元、22,995元和22,901元，为了满足其余各户的交付条件，被告不可能承诺保留售楼处装修；3、涉案商铺照片，证明售楼处原为几家商铺打通使用，交付时需要分割交付，为了满足部分商铺餐饮用途及楼梯灯交付条件，必须铲除售楼处原装修。对被告提交证据，原告发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，但对内容不予认可；对证据2，该六份合同所涉商铺与涉案商铺不相邻，是否分割交付与原告无关，被告也明确告知原告是销售部与售后部沟通不到位才出现误拆变卖的情况，双方在签约时也考虑过相邻的分割层会有部分损坏，原告对此认可的，但这并不影响内饰以及外面的花台和广告牌；对证据3，不认可，并非签约时的现状，原告购买的是整个售楼处，不存在分割售楼处的问题。另查明，2017年2月21日，被告向原告发出逾期交付风险提示函，通知原告应于2017年3月30日前办理涉案商铺的交付手续。该函件于同年2月22日送达原告。签约时，涉案商铺原为售楼处，带装修，现装修已经拆除，审理中，被告确认系2016年10月进行了拆除。本院认为，关于第一个争议焦点，即被告应否承担逾期交房违约金，若需支付，违约金如何计算？可否酌情调高或限额？原、被告签订的《上海市商品房出售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已于2016年1月27日将全部房款532万元支付完毕，被告却未按约于收到全部房款后30天内交付房屋，显属违约，故原告要求被告交付涉案商铺并按约支付逾期交房违约金合法有据，本院予以支持。至于逾期交房违约金的计算标准，双方合同约定的违约金计算标准为已付房款的日万分之0.1，即53.2元/天，该标准明显过低，且与双方约定的逾期付款违约金标准即未付款的日万分之五存在明显不对等，故本院酌情调整该项违约金标准为已付房款的日万分之1.5。至于逾期交房违约金的计算起点，按照合同约定应为2016年2月27日。因被告于2017年2月22日将交房通知送达原告，且并无证据证明此前已经通知原告交房，故逾期交房违约金计算截止时间应为2017年2月22日。经核算，该项违约金金额为288,876元。至于被告辩称双方在补充条款中约定被告承担违约金、赔偿金、补偿金及其他损害赔偿的最高限额为原告实际付款的百分之一。该条款系被告为了重复使用而预先拟定的格式条款，该条款免除了已方责任，限制了对方即原告的主要权利，违背公平原则，且字体甚小，在订立合同时并未采取足以引起对方注意的文字、符号和字体等特别标志予以提醒，被告辩称补充条款每一页中均有原告的签字，但在合同所有附件及补充条款共三十多页中每一页均有原告签字，无法证明被告就系争格式条款对原告进行了合理的提示与说明，故本院认定该格式条款无效。关于第二个争议焦点，双方买卖的涉案商铺是否包含原售楼处的装饰装修？首先，双方在合同中明确约定房屋总价不包含全装修价格，合同附件三约定的装修及设备标准中也未显示有原售楼处的装修，双方亦未就装饰装修另行签订补充协议；至于原告提供的与唐倩签订的附议，因并无被告公司盖章，被告亦不予认可，原告未提供证据证明唐倩系被告公司员工，亦未能提交其他证据加以佐证，故本院对该证据无法认可；其次，双方合同补充条款一中明确装饰设备标准以交付现状为准，且被告通知原告交付房屋时房屋的现状为毛坯，双方并未明确约定以签订合同时的状态为交付标准；再次，与被告提供的同一项目内其他商铺的出售合同对比，原告的签约价格亦无法体现包含了原售楼处的装饰装修价值。综上，本院认定双方交易的涉案商铺并不包含原售楼处的装饰装修，故对原告主张的装修损失，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条之规定，判决如下：一、被告上海新城创域房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区云谷路1531号1层1-2层的商铺交付原告田美娥、李佳丽；二、被告上海新城创域房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告田美娥、李佳丽逾期交房违约金人民币288,876元；三、驳回原告田美娥、李佳丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19,292元，减半收取计9,646元，由原告田美娥、李佳丽负担7,916元，被告上海新城创域房地产有限公司负担1,730元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内缴付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 韩 颖二〇一八年二月二十六日书记员 凌东媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。