广西壮族自治区平南县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0821民初3553号 原告：余小坤，女，1974年11月1日出生，汉族，住广西平南县。 委托诉讼代理人：杨昭焕，广西诚济（桂平）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚金，桂平市业盛法律服务所法律工作者。 被告：平南县平南镇房地产开发公司，住所地广西平南县平南镇金水岸花园小区**。 法定代表人：陈颂华。 委托诉讼代理人：麦剑飞，广东晋元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐广凌，广东晋元律师事务所律师。 原告余小坤与被告平南县平南镇房地产开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余小坤的委托诉讼代理人杨昭焕、姚金、被告平南县平南镇房地产开发公司的委托代理人麦剑飞、唐广凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余小坤向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2014年1月24日签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》；2.判令被告返还原告购房款942380元及原告已支付房贷利息76901.06元（从原告支付购房贷款（2015年1月16日）次日计算至执行完毕之日止，现暂计算截止至2017年10月10日）；3.判令被告支付违约金84814.20元给原告；4.判令支付原告已经承担预告登记费550元、抵押咨询服务费2355元、他项权登记费550元、查档费60元、转移登记费550元、抵押登记费550元、房产状况证明费60元、保险费1689.95元、契税9423.8元，共计15788.75元；5.支付原告利息损失29449.38元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月24日，原告与被告签订《商品房预售合同》（合同编号为201401240020）及《补充协议》，约定原告向被告购买座落于平南县城湖路鼎盛时代1幢第1层1单元0101131号商品房（B区商铺），该物业建筑面积为28.49平方米，套内建筑面积为25.37平方米，总价款为942380元，被告须在2014年10月31日前向原告交付该商品房（商铺）。合同签订后，原告于2014年1月24日支付上述商品房的首付款471380元给被告，剩余的471000元购房款原告通过向银行申请按揭贷款支付。银行已于2015年1月16日将借款471000元直接汇入到被告的帐户（帐号为：61×××41）。被告未能在2014年10月31日前向原告交付商品房，被告也没有书面通知原告办理交付商品房的手续。原告于2016年2月1日向被告递交《关于解除商品房预售合同的报告》一份，由被告的员工李可经理签收。被告私自改变规划，在商铺右前方加建过街天桥式的电梯和空中通道，致使原告订立合同目的难以实现。由于被告严重违约，原告有权解除合同并要求被告承担相应的违约责任。被告逾期交房450天，被告应支付违约金84814.20元（942380元×0.0002×450天）、违约利息29449.38元（942380元×0.025×1.25年）、预告登记费550元、抵押咨询服务费2355元、他项权登记费550元、查档费60元、转移登记费550元、抵押登记费550元、房产状况证明费60元、保险费1689.95元、契税9423.8元、已支付贷款的利息76901.06元（自2015年1月16日至2017年10月10日）给原告。现诉诸法院，请求法院判如所请。 被告平南县平南镇房地产开发公司辩称，原告提出解除原、被告双方之间的《商品房预售合同》和《补充协议》，已超过法律规定的解除合同最长一年的行使期限。《商品房预售合同》第十条约定该商铺应在2014年10月31日前交付，《商品房预售合同》第十三条约定逾期交房超过60日，买受人即有权解除合同。因此，原告的解除权应自2014年12月30日起算，并且该商铺于2014年12月31日竣工验收备案后即已经达到合同约定交付条件，且被告亦已电话通知原告收楼，商铺至今未交付的原因在于原告。原告于2016年2月1日才以书面方式提出解除合同，已超过了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使的最长期限。被告从未在合同约定之外对商铺的周边环境等作出过任何承诺，而原告对此亦无任何证据证实。电梯和空中通道并未影响和改变该商铺的结构、功能及用途，原告以此为由拒绝收楼应由其自行承担不利后果。 本院经审理认定事实如下：2014年1月24日，原告与被告签订了《商品房预售合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于平南县城湖路鼎盛时代1幢第1层1单元010131号商品房（B区商铺），建筑面积为28.49平方米，该商品房单价为每平方米33077.57元，总价款为942380元。合同第十条约定，出卖人应在2014年10月31日前将符合下列条件的商品房交付买受人：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、3.经建设、施工、监理、设计、勘查单位五方联合验收合格。《商品房预售合同补充协议》第六条约定：该商品房经建设、施工、监理、设计、勘查单位五方联合验收合格后，即达交房条件。《商品房预售合同》第十二条约定：该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的30日前，书面通知买受人，买受人未收到通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接的时间，以该商品房所在地为交接手续办理地点。《商品房预售合同补充协议》第二条约定：出卖人向买受人作出的有关本合同的任何通知，可以从书面、电话、传真、邮件、公告五种形式选择其中一种。本合同有约定不用单独通知事项的，按约定执行。《商品房预售合同》第十三条约定，出卖人未按照约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期在60日内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之贰的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。合同第十五条约定，出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。签订合同后，原告于2014年1月24日支付上述商品房的首付款471380元给被告，剩余471000元通过向银行贷款于2015年1月16日支付。该商品房于2014年12月29日经五方验收合格，2014年12月30日取得竣工验收备案。被告无法按约定于2014年10月31日前交付符合约定的商品房，原告于2016年2月1日以书面方式向被告提出解除合同。 本院认为，原、被告之间签订的《商品房预售合同》、《补充协议》，系双方真实意思表示，没有违反法律规定，该《商品房预售合同》、《商品房预售合同补充协议》为有效合同。《商品房预售合同》第十条约定，被告应在2014年10月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用。《商品房预售合同》、《商品房预售合同补充协议》分别对商品房交付要达到的条件作出了不同的约定，本院认为在后约定是对在前约定的变更，因此应当以在后约定为准，涉案商品房于2014年12月29日通过五方验收，达到了双方在《商品房预售合同补充协议》约定的交付条件。《商品房预售合同》第十三条则约定，出卖人未按照约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期交房超过60日，买受人有权解除合同。在商品房未逾期60天符合交付条件的情况下，是否被告原因导致原告未领房是原告有无解除权的关键。双方对交房的通知问题，合同和补充协议约定不一致，应当以补充协议为准，补充协议约定应当以书面、电话、传真、邮件、公告等方式通知，但被告未提供证据证实其已通知原告领房，因此，该商品房符合交房条件的时间虽未超出约定的交房时间60天，但被告未及时通知原告领房，原告有权解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。因此，原告应当在解除权发生之日起一年内行使，即应当在2014年12月31日至2015年12月30日期间行使解除权，但是原告于2016年2月1日才以书面方式向被告提出解除合同，已超过法律规定的1年期限，解除权已消灭。故原告请求解除原、被告双方签订的《商品房预售合同》和《补充协议》的诉讼请求，本院依法不予支持。原告的其他诉讼请求是基于解除《商品房预售合同》而提出，本院对其解除合同的诉讼请求不予支持，并已向其释明，原告仍坚持其全部诉讼请求，因此对原告的其他诉讼请求本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，判决如下： 驳回原告余小坤的诉讼请求。 案件受理费15144元，减半收取计7572元（原告已预交），由原告余小坤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费15144元（款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：农业贵港分行；账号：20×××16）。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  黄缓健 二〇一八年二月九日 书记员  唐楚雯