铜川市耀州区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0204民初1665号原告（反诉被告）：吴雄仂，男，汉族。委托��讼代理人：吴水凤，女，汉族。委托诉讼代理人：薛源，陕西秦人律师事务所律师。被告（反诉被告）：张昆，男，汉族。委托诉讼代理人：毛同军，铜川市印台区法律援助中心律。被告（反诉原告）：郝豪，男，汉族。委托诉讼代理人：杨凤珍，女，汉族。委托诉讼代理人：王金生，铜川市王益区青年路法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）吴雄仂与被告（反诉原告）郝豪、张昆租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员张梅担任审判长，审判员杨敏主审，人民陪审员张仁全参加评议,公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）吴雄仂的委托诉讼代理人吴水凤、薛源，被告（反诉被告）张昆及其委托诉讼代理人毛同军，被告（反诉原告）郝豪的委托诉讼代理人杨凤珍、王金生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴雄仂诉称，请求人民法院依法判令：一、二被告按照原告与被告张昆签订的租赁合同约定的租赁标准支付自2015年6月15日至腾房之日的租金（2015年6月15日至2016年9月14日租金为84150元），支付原告代被告垫付的水电费40672.7元及腾房之前发生的所有水电费2796元。二、二被告按照逾期一天支付所拖欠租金10%的滞纳金的标准支付原告滞纳金计5000元；三、二被告对上述义务互付连带责任；四、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由:2012年5月26日,原告与被告张昆签订租赁合同一份，约定原告将铜川新区长虹北路平房二间和被告张昆所建房共计三间租赁给被告张昆作为停车、擦洗车辆用房。租期五年，2012年6月15日起至2017年6月14日。前三年每年度租赁费为6万元，三年后每年递增10%,2015年6月15日至2016年6月14日租金为66000元，2016年6月15日至2017年6月14日租金为72600元。租金每年支付一次，首次支付期限为签订合同当日，随后每年3月底前支付下一年的租金，每逾期一天，被告张昆按应该收取年租金费用的10％支付滞纳金，超过十五天视为违约，原告有权解除合同，并追究被告张昆违约责任。租期内水、电、税、卫生等一切费用被告张昆自付。租赁期满被告张昆建房和建筑物上的装修被告张昆不得破坏，归原告所有，原告不给被告张昆补偿。合同签订后，被告张昆基本按照合同约定支付了第一年、第二年租金，经过催要被告张昆逾期支付了第三年租金，之后被告张昆再没有支付��告租金，并且拖欠水电费。为此，原告多次找被告张昆协商解除合同，支付租金、滞纳金、水电费，被告张昆让原告找被告郝豪的母亲处理，原告找被告郝豪的母亲，被告郝豪的母亲既不缴纳租金、滞纳金、水电费，也不腾房。直到2016年9月8日原告才知道被告张昆转让给被告郝豪，由被告郝豪代替被告张昆履行原告与被告签订的合同权利义务。鉴于上述事实，原告认为，被告张昆未经原告同意进行转让，转让行为无效，被告张昆拖欠原告租金、水电费，原告有权要求解除与被告张昆的租赁合同，要求被告张昆返还房屋、支付租金、滞纳金、水电费。并且，日前房屋由郝豪实际占用，下欠租金、滞纳金、水电费是郝豪使用期间产生，因此，被告郝豪应当对返还房屋、支付租金、滞纳金、水电费承担连带责任。原告为了维护自己的合法权益，依法向贵院起诉，请依法受理判如所请。原告吴雄仂提交以下证据以支持其诉讼请求:1、租赁合同一份，证明合同相对人的权利义务，该租赁合同是出租方吴雄仂与张昆两个主体之间的约定，对双方具有约束力。2、水费发票4张，证明2014年12月2日、12月26日原告两次清付了水费，之后到2016年6月3日交给水厂水费9172.7元。3、情况证明1张，证明2014年12月26日清完电费原告移交给郝豪母亲后，供电局将原告之前缴纳的变压器押金31500元全部扣完。4、2016年11月21日铜川供水有限责任公司出具的证明1份，证明2014年12月10日酒店主楼停水后，院内其他用水正常使用。5、供电局出具2015年3月至2015年12月电费明细一份，证明酒店主楼在2015年12月电费全部交清。6、庭审后原告吴雄仂提交证人证言一份，证明2014年12月8日原告经营的酒店主楼因大房东停电而停业。对原告吴雄仂提交证据的分析予认定：1、被告张昆对租赁合同没有异议。被告郝豪对租赁合同的形式要件无异议，但对证明目的有异议，认为不能证明该合同与郝豪没有关系，原告吴雄仂已经默认且收取郝豪缴纳的房租费、水电费，也就是原告默认了郝豪经营事实，郝豪在承租期间的损失应由原告承担。租赁合同的真实性、合法性、关联性本院予以确认。2、被告张昆对水费发票的形式要件无异议，但对证明目的有异议，2014年张昆已经将洗车行转出，不能证明张昆没有按期缴纳水电费，反倒说明原告在2016年6月3日才分别缴纳了酒店2015年1、2月水费。被告郝豪对水费发票的真实性认可，但不认可证明目的，同意被告张昆的质证意见，认为从缴费发票看，2016年6月3日缴纳2015年1月和2月的水费，可以说明原告欠水电费长达1年多，因此会出现停水停电现象。水费发票的真实性、合法性、关联性本院予以确认。3、被告张昆对情况说明、供水公司出具的证明、电费明细不知情。被告郝豪认为情况说明、证明、电费明细反映原告习惯性欠水电费，所以供电局用变压器押金折抵电费。庭审后，法院到供电局调查，原告缴纳的31500元预购电费用于抵扣了2014年12月电费21661.28元，2015年1月电费5622.48元，2015年2月份电费3753.80元，剩余462.44元抵扣了2015年3月份电费。并且原告出具的情况说明上供电局孙波的签字不是本人签字。故原告提交的情况证明、电费明细本院不予认定。庭审后法院到陕西铜川供水公司调查，供水��司工作人员向法院陈述原告经营的酒店经常拖欠水费，故供水公司于2015年2月底停了酒店的供水，供水公司只针对祥云酒店供水，停了祥云酒店的水，院内其他水路不会有水。故原告提交的证明本院不予确认。4、被告张昆对证人证言真实性无法确认。被告郝豪对证言真实性认可，认为证人证言能够证明原告与大房东之间的纠纷引起了停电。证人证言的真实性、合法性、关联性本院予以确认。被告张昆辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告与被告张昆签订的租赁合同，租期五年，2012年6月15日起至2017年6月14日。前三年每年度租赁费为6万元，三年后每年递增10%。被告张昆经营不足两年，于2014年3月13日将尚御汽车会所转让给郝豪，在转让前，被告多次向原告表达了转让洗车店的想法，原告及其妻子表示，房屋店面的转让可以，只��不破坏所租赁房屋，按时交纳水、电费、房租就可以。在得到原告出租方的允许下，被告才发布、实施的洗车店的转让信息。房屋转让后，被告和郝豪及其母亲杨凤珍多次去过大酒店找到原告吴雄仂夫妇，商谈更改房屋转让重新签署房屋租赁合同一事，原告吴雄仂夫妇均口头答复还按照原合同执行，表示只要正常缴纳水电费、房租就可以了，不用再签订协议了。在多次得到吴雄仂夫妇的答复后，被告张昆和被告郝豪就没有再纠缠变更房屋租赁合同的事。2、2014年3月13日，被告与郝豪签订转让合同当日早上，张昆、郝豪、吴雄仂三方，查看、结清了张昆当时经营的水电费之后，才把结清后的水、电底数移交给郝豪的。以后的水电费、房租也都是由郝豪与原告吴雄仂计算缴纳的。在郝豪接手经营后，就在洗车店门口发布张贴了店面转让后对转让前办理洗车卡等相关事宜的通知。3、2014年年底，原告吴雄仂的妻子吴水凤给被告打电话说要停水、停电，要被告想办法自己接水电。被告说你知道房屋店面被告已经转让给郝豪，有什么事直接找郝豪商谈，被告没有能力也没有权利和义务接水电。后得知，大酒店的经营者吴雄仂夫妇因为欠交水费被停水，而且还因为拖欠大酒店的房屋租赁费被祥云大酒店的出租方告上法庭，并且被强制执行。4、2016年上半年，原告吴雄仂妻子吴水凤多次打电话要被告张昆告诉郝豪将所租赁的房屋必须腾空归还所房屋，被告张昆告说房屋已经转让给郝豪，还在合同期，郝豪正常经营原告把水给停了，郝豪的经营损失原告如果愿意给人家赔付你们商谈，被告张昆凭什么能让郝豪腾房子。5、房屋转让后，郝豪向原告缴纳了第三年的租金以及截至2014年12月3日之前的水电费，原告也向其出具了收条，能够证明原告知���洗车店已经转让的事实，也不存在拖欠房费、水电费一说，原告也并未向被告张昆催要。综上所述，被告与原告签订的房屋租赁合同合法有效，与郝豪签订的房屋转让合同原告是知情的，合法有效。由于原告单方面停水毁约，造成郝豪无法经营，原告与郝豪之间的租赁合同纠纷与被告张昆没有关系，被告张昆不应该承担责任。被告张昆提交以下证据以支持其抗辩理由:1、合同复印件一份，证明张昆与郝豪之间的合同是合法有效的。2、证人证言两份，证明原告吴雄仂对于张昆转租郝豪一事是清楚的。3、庭审后张昆提交收条4张，证明张昆在原告经营的酒店院内建房支付的费用。对被告张昆提交证据的分析予认定：1、原告吴雄仂对合同复印件的形式要件、内容均不认可，认为该合同不是三方意思表示一致的协议，与原告没有权利义务关系，原告不是合同相对方。被告郝豪对合同复印件的形式要件、证明目的均无异议。被告张昆与郝豪2014年3月13日签订了转租合同，原告2014年4月16日收取了郝豪缴纳的2014年6月15日-2015年6月14日的房租60000元，并向其出具了收条，直至2014年12月份原告酒店停业，也未对张昆将房子转租郝豪提出异议，原告以行动默认了张昆与郝豪之间的转租合同，故原告的质证意见本院不予采纳，被告张昆提交的合同的真实性、合法性、关联性本院予以确认。2、原告吴雄仂对两份证人证言不认可，认为该证据的形式要件不符合证据规则，证人应当出庭作证，接受法庭质询，该证据不能辨别两份证言的真实性。被告郝豪对两份证人证言的形式���件、证明目的均无异议。原告吴雄仂的质证意见本院予以采纳，被告张昆提交的两份证人证言未提交证人身份信息，并且证人未到庭接受询问，该证据存在瑕疵，本院不予认定。3、原告对张昆提交的收条认为与本案无关，自己不知情。被告郝豪认为张昆提交的收条自己不清楚，无法确认真实性。本院认为张昆提交的收条没有载明是建造涉案房屋支付的费用，故不予认定。被告郝豪辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告与张昆签订的租赁合同合法有效，张昆经营到2年左右对租赁房屋进行转租并对自己的资产进行转让，转租、转让给郝豪双方签订了合同，合同第二条约定必须基于张昆与原告签订的合同条款履行权利义务。2、郝豪接手房屋后，开始筹备，2014年4月16日，郝豪向原告缴纳了2014年6月15日至2015年6月14日房租共计6万元整，经营到8月左右，原告来收水电费，郝豪母亲向原告缴纳水电费7000余元一直缴纳到2014年12月3日，郝豪经营期间按时缴纳水电费用，从未拖欠房租，交完房租水电费后，原告在2014年12月26日给张昆发出通知送到洗车行（宣读略），郝豪在经营到2014年12月底已经基本停水停电，无法正常经营。3、张昆与郝豪签订合同合法有效，三方参与了水电移交并且原告接受了郝豪缴纳的租金和水电费，转租成立。因为原告长期性不缴纳水电费的行为，造成2015年停水停电，导致郝豪经营的洗车行停业，原告存在过错，原告主张的相关费用不应得到支持。反诉原告郝豪诉称,请求人民法院依法判决：一、反诉被告吴雄仂赔偿反诉原告郝豪营业损失30个月，每月按照11000元计算，合计33万元；二、二反诉被告吴雄仂、张昆承担连带赔偿责任；三、反诉被告��昆返还反诉原告转让费8万元；四、反诉费由二反诉被告承担。事实和理由:2012年5月26日，吴雄仂与张昆签订了房屋租赁合同一份，约定将吴雄仂位于铜川市新区长虹北路平房二间和张昆所建房一间共计三间租赁给张昆作为停车、擦洗车辆营业用房，租期为2012年5月15日起至2017年6月14日止，共租5年，合同签订后被告张昆经营到两年左右，于2014年3月13日把房屋又转让转租给郝豪，双方合同第二条约定，郝豪承接被告张昆的所有权利义务，向吴雄仂缴纳房租、水电等相关费用，合同签订后，被告张昆履行了自己的义务，同时郝豪于2014年4月份向吴雄仂交纳了一年房租，于2014年12月3日又向吴雄仂交纳水电费用，吴雄仂各打有收条一张。郝豪完全按合同履行了义务，到2015年2月份吴雄仂在经营中忽然停水，造成无法营业，直到现在还未能供水，显然吴雄仂未按合同履行义务，其行为严重违约。给郝豪造成重大营业损失，为此反诉人郝豪认为吴雄仂的行为己侵害了自己的合法权益，并给反诉人郝豪造成经济损失，应由被反诉人吴雄仂、张昆承担。本案中，在张昆与郝豪签订转让、转租合同后，郝豪按照张昆与吴雄仂所签订的租赁合同履行了权利和义务，向吴雄仂交纳了租赁费和水电费用，吴雄仂打有收条各一张，也就是说吴雄仂在这期间默认了张昆与郝豪所签订的转让、转租行为。如果吴雄仂认为张昆与郝豪所签订的转让、转租合同侵害了第三人的利益的，或合同违法的，吴雄仂可在一年内依法提起撤销和解除，而本案中吴雄仂已默认合同的合法性，也未主张权益。解决水、电问题本身就是吴雄仂的义务和责任。综上所述，反诉被告吴雄仂的行为己经给郝豪造成重大营业损失应承担赔偿责任，请求人民法院依法公正公平判令此案。被告（反诉原告）郝豪向本院提交以下证据以支持其反诉请求和对本诉的抗辩理由:1、郝豪身份证复印件，证明郝豪身份。2、营业执照、税务登记证，证明洗车行是经过合法登记注册的。3、租赁合同一份，证明张昆与原告签订租赁合同期间，没有约束需要经过原告书面是否同意转租，说明张昆转让转租合同延续有效，合同没有约定水电费的缴纳时间，以及合同第三条约定房屋产权归郝豪所有。4、委托书一份、转让转租合同一份，证明张昆受其岳母崔银珍委托办理转让事宜，张昆与郝豪之间的转租合同约定张昆与原告签订的合同继续合法有效。5、水电费收条一张、房租收条一张，证明郝豪向原告缴纳了2014年8月3日至12月3日水费3022.5元，电费4316.5元，共计7339元；郝豪2014年4月16日向原告缴纳了2014年6月15日至2015年6月14日房租6万元整。6、原告吴雄仂送达并在洗车行大门张贴通知一份，证明2014年12月原告水电总表已经被关闭，2015年元月洗车行无法经营。7、司法鉴定书一份，证明反诉原告的营业损失。8、收条一份，证明张昆收到郝豪转让费13万元。对被告（反诉原告）郝豪提交证据的分析予认定。1、反诉被告吴雄仂、张昆对郝豪身份证复印件没有异议，该证据本院予以确认。2、反诉被告吴雄仂对营业执照、税务登记证有异议，认为郝豪以个人身份提起反诉，而其提供的营业执照、税务登记证个体工商户崔银珍，与本案当事人无关，本案二被告不是合法经营人，针对经营损失、停业损失不成立，如果用此主张权利，必须是营业执照上名称主张权利，但营业执照名称与原告没有租赁合同。反诉被告张昆对营业执照、税务登记证没有异议，营业执照上登记的经营者崔银针是张昆的岳母，岳母年龄大了洗车行的事情委托张昆办理，有向张昆出具授权委托书。营业执照、税务登记证的真实性、合法性、关联性本院予以确认。3、反诉被告吴雄仂、张昆对租赁合同无异议，本院予以确认。4、反诉被告吴雄仂对转让转租合同、委托书不认可，自然人个体行为以及法人行为是不同的法律行为，被告张昆无权出租，郝豪是否是承租人没有前提和基础，转租合同无效。该合同第4条约定，张昆与郝豪之间合同对本案原告不具有约束力，原告不是合同相对方。被���张昆对转让转租合同、委托书认可，转租合同、委托书的真实性、合法性、关联性本院予以确认。5、反诉被告吴雄仂对收条的真实性无异议，认可收到了相应的款项，但是不能反映是收取郝豪的相关费用，郝豪的母亲是洗车行的管理人员，代洗车行交付给原告，并且交费期限是2014年6月15日至2015年6月14日，并非合同约定交纳房租的时间，显系违约。被告张昆对收条无异议。原告认可已经收取了被告郝豪缴纳的房租、水电费，但认为不知道是郝豪缴纳以为是张昆的员工，经审理查明，张昆经营期间缴纳费用是张昆直接向原告缴纳，并且缴纳水电费是原告本人与租户抄表对账，在郝豪经营的半年多时间，原告经营酒店与郝豪在一个院内，称其不知道张昆转租给郝豪有悖常理，收条的真实性本院予以确认。6、反诉被告吴雄仂对通知的真实性无异议，但是认为实际上并没���如通知所说的关闭水电。被告张昆对通知的真实性无异议。经过法院调查，供水公司于2015年2月底停了酒店的水，后被告郝豪母亲认可洗车店是2015年2月24日停水后停业，故该证据本院不予确认。7、反诉被告吴雄仂对司法鉴定书的真实性无异议，但不认可其证明目的，认为郝豪不是汽车会所的法定代表人，以郝豪名义主张权利不成立。被告张昆对司法鉴定书无异议。司法鉴定书的真实性、合法性、关联性本院予以确认。8、反诉被告吴雄仂对收条不发表质证意见，认为与自己没关联性。反诉被告张昆对收条的真实性无异议。收条的真实性、合法性、关联性本院予以确认。反诉被告吴雄仂辩称，1、反诉原告主张赔偿营业损失无事实和法律依据。反诉原告与反诉被告之间不存在合同关系，双方没有约定。2、所谓赔偿损失33万元，反诉��告与反诉被告不存在侵权的事实，故反诉原告主张反诉被告赔偿损失既不是合同之诉也不是侵权之诉，合同具有相对性，本案吴雄仂与第一被告张昆签订的租赁合同，郝豪与张昆签订的转租合同吴雄仂不知情，没有三方解除或者变更合同的证据，本案反诉原告郝豪与张昆之间的行为及约定不能约束本案的反诉被告吴雄仂，对吴雄仂不发生效力。即便造成损失，也与反诉被告吴雄仂无关。3、本案应当看谁有违约行为，造成的相关费用及损失是谁造成的，第一被告张昆以及第二被告郝豪个人的主张是另外一个法律关系，与本案无关，过错和根源不是吴雄仂造成的，反诉请求不成立，应当驳回反诉请求。4、反诉被告把房屋移交给张小荣后，现在的洗车行还在经营。反诉原告郝豪停业的原因是自己没有缴纳水电费造成的，并非反诉被告原因，是供电局和供水公司停了郝豪���水电，不是原告停的。反诉被告张昆辩称，不同意张昆承担连带责任。1、2015年开春后，吴雄仂找张昆作为中间人协调，让郝豪中止合同返还房屋，这是出租人和承租人之间的关系，张昆当时拒绝协调，所有事情张昆不清楚。2、吴雄仂与张昆签订的租赁合同合法有效，张昆在转让之前征得原告的同意，张昆和郝豪的转让协议也是合法的，三方查看了水电表并进行交接，张昆不应该承担郝豪的损失。3、被告张昆和郝豪的租赁合同中不包括房屋的费用，对于转租的房屋反诉原告郝豪仅仅有使用权，张昆是无偿交给反诉原告郝豪使用的，期间没有收取任何费用，合同应当受到法律保护。所以被告张昆认为不应该返还转让费。经审理查明，2012年5月26日，原告吴雄仂与被告张昆签订了租赁合同一份，约定吴雄仂同意将位于铜川市新区长虹北路平房二间和吴雄仂、张昆共同出资所建三间共计五间房屋租赁给张昆作为停车、擦洗车两用房，租赁面积约100平方米，未经吴雄仂同意不得从事车辆以外的经营活动。租赁期限为五年，自2012年6月15日-2017年6月14日，到期后续租另行协商，张昆有优先续租权。租金前三年每年60000元，三年后每年递增10%，2015年6月15日-2016年6月14日年租金为66000元，2016年6月15日-2017年6月14日年租金为72600元，租金一年一付，每年3月底前支付下一年租金，每逾期一天，应按照年租金10%支付滞纳金，超过15天视为违约，吴雄仂有权解除合同。经营产生的水、电、税、卫生等费用张昆自付。并约定了其他权利义务。张昆经营期间，按约定向吴雄仂缴纳了房租，水电费由吴雄仂不定期抄表后张昆向其缴纳。2014年3月13日，张昆与郝豪签订了转租合同，��定张昆将尚御汽车会所全部资产转让给郝豪，转让价格13万元。郝豪承接张昆所有权利义务，向出租方缴纳房租、水电等费用。2014年3月13日之前全部的产权、费用、权益归张昆所有，2014年3月13日之后的全部的产权、费用、权益归甲方所有店内所有货物产品归郝豪所有。还约定了其他权利义务。合同签订后，郝豪经营洗车行期间，于2014年4月16日向吴雄仂缴纳了2014年6月15日-2015年6月14日的房租60000元，2014年12月3日向吴雄仂缴纳了2014年6月3日-2015年12月3日的水费3022.5元，电费4316.5元。2014年12月26日，原告吴雄仂经营的酒店关门停业。2015年2月24日，铜川供水公司因祥云酒店未缴纳2015年1月、2月的水费停了酒店的水，被告郝豪经营的尚御洗车会所关门停业。另查明，原告吴雄仂的妻子吴水凤与张小荣签订租赁合同一份，约定张小荣将其所有的位于铜川市新区咸丰路的房屋、院子及附属设备租赁给吴水凤经营酒店即本案中原告经营的酒店。合同履行期间，因吴水凤欠缴房租，张小荣将吴水凤诉至铜川仲裁委员会，2015年12月2日，铜川仲裁委仲裁裁决解除了双方的租赁合同，要求吴水凤履行归还张小荣租赁物并支付租金等义务。本案原告吴雄仂起诉后，2016年12月1日提出先予执行申请，请求对原告吴雄仂所出租的位于铜川市新区长虹北路14号3间门面房及场地先于执行，返还原告吴雄仂。本院于2016年12月16日依法作出（2016）陕0204民字第1665号民事裁定，裁定被告郝豪于裁定生效后十五日内腾空位于铜川市新区长虹北路3间门面房及场地，返还原告吴雄仂。2016年12月16日，被告郝豪履行了腾房义务，通过本院执行庭向原告返还了房屋。审理期间，被告郝豪申请司法鉴定，要求对其经营损失进行鉴定，经铜川市中级人民法院委托，2017年7月31日陕西中科司法鉴定所作出鉴定结论，铜川新区尚御洗车会所一个月的经营损失市场价值为11000元。再查明，原告吴雄仂经营的酒店院内有两家租户，一户是尚御洗车会所，另一户是烟酒行。酒店主楼有水、电总表，洗车会所有单独的水、电分表，烟酒行只有电表分表，水费按月向原告缴纳30元。原告吴雄仂向供电局缴纳的31500元预购电费用于抵扣了2014年12月份电费21661.28元，2015年1月份电费5622.48元，2015年2月份电费3753.80元，剩余462.44元抵扣了2015年3月份电费。2015年12月26日，原告向供水公司缴纳12月份水费3131.5元，2016年6月3日，原告向供水公司缴纳了2015年1月份水费4327.1元，2月份水费4845.6元。上述事实，有当事人陈述、租赁合同、发票、收条、司法鉴定意见书、谈话笔���、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，原告吴雄仂与被告张昆自愿协商签订的《租赁合同》，是双方真实意思表示，合法有效。被告张昆在租赁期内与郝豪自愿协商签订租赁合同，将租赁物转租给郝豪，郝豪亦向吴雄仂交纳了一年租金及部分水电费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，张昆将涉案房屋转让给郝豪后，原告未作否认表示，继续向郝豪收取租金及水电费，可视为在双方约定的租赁期限内原告对张昆将涉案房屋转租给郝豪的追认，故张昆与郝豪的转租合同有效。���事人均应全面履行合同义务。原告吴雄仂作为出租人有义务向承租人提供水电，吴雄仂因自己原因停业而通知承租人自行解决水电问题，违反了合同约定，存在过错。郝豪在收到吴雄仂的通知后直到2015年2月底停水无法经营，也没有采取措施防止损失扩大，而是占用租赁物不予返还，直至吴雄仂诉讼到本院，本院依法裁定郝豪腾房，郝豪才将房屋腾空钥匙交至法院执行庭腾退了房屋，吴雄仂请求郝豪支付占用期间自2015年6月15日至实际腾房之日2016年12月16日的租金予以支持。参照原告吴雄仂与被告张昆的约定，2015年6月15日-2016年6月14日年租金为66000元，2016年6月15日-2017年6月14日年租金为72600元，故2015年6月15日至腾房之日2016年12月16日的租金为102300元，被告郝豪应当向原告吴雄仂支付102300元租金。原告吴雄仂主张被告支付其垫付的水电费40672.7元，庭审查明吴雄仂经营到2014年12月26日停业，而且吴雄仂交纳的水电费包括酒店、烟酒店和郝豪的洗车行三家，烟酒店和洗车行都有水电表分户计量，原告吴雄仂未举证证明其交纳的2014年12月、2015年1月、2月的水电费烟酒店和洗车行分别为多少，故根据吴雄仂收取郝豪水电费的平均数认定郝豪应承担的12月、1月、2月水电费，郝豪的洗车行2014年6月3日-2015年12月3日的水费3022.5元，电费4316.5元，故郝豪应当向原告吴雄仂支付2014年12月-2015年2月的水电费合计3669元。2015年3月郝豪已经停业，不会产生水电费。吴雄仂请求郝豪承担腾房之前水电费2796元没有依据，不予支持。在履行合同过程中吴雄仂与郝豪均存在过错，故原告吴雄仂请求郝豪承担滞纳金5000元，本院不予支持。张昆与郝豪的转租合同有效，郝豪承继了吴雄仂与张昆之间租赁合同的权利义务，张昆与吴雄仂之间的租赁合同关系已经终止，吴���仂请求张昆承担连带责任无事实和法律依据，不予支持。本案中，原告吴雄仂以酒店不再经营为由不履行提供水的合同义务，导致郝豪经营的洗车会所因停水而停业，郝豪在2015年2月24日供水公司因拖欠水费停水后也未就解决用水问题采取适当措施避免损失的扩大而是采取停业关门的方式，原告吴雄仂与被告郝豪双方对纠纷的发生均具有过错。郝豪反诉请求吴雄仂赔偿其支付租赁费期间即2015年2月25日至2015年6月14日的营业损失合理，应予支持。郝豪2015年2月底已经停业，其主张30个月的营业损失没有依据，不予支持。郝豪依法申请营业损失司法鉴定予以认定，按照每月11000元计算郝豪的营业损失，故反诉被告吴雄仂应当赔偿反诉原告郝豪38500元营业损失。张昆与郝豪签订转租合同约定郝豪承继张昆与吴雄仂签订租赁合同的权利义务，郝豪与吴雄仂之间形成租赁关系，郝豪请求张昆承担连带责任无依据，不予支持。反诉原告郝豪主张反诉被告张昆返还其转让费80000元。本院认为，房屋转让费是指在租赁期内，如果下家经营者希望获得店面的经营权，向原经营者支付的一定转租费用，一般包含原经营者的装修费、设备、产品等其他相关成本。也就是说，原承租人转让的是店面的经营权而不是店面本身，是向继承租人提供一个利用店面经营生意的机会，并索取一定的回报，店面的所有权属于房主。张昆与郝豪签订转租合同约定尚御汽车会所所有资产转让给郝豪，转让价格13万元，具体包括什么双方约定不明，汽车会所的资产郝豪使用最终由郝豪处置，并且张昆在与郝豪履行合同的过程中并未违约，故反诉原告郝豪主张反诉被告张昆返还其转让费80000元无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依���《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告郝豪于本判决生效后三十日内支付原告吴雄仂房屋占用费102300元。二、被告郝豪于本判决生效后三十日内支付原告吴雄仂水电费合计3669元。三、驳回原告吴雄仂的其他诉讼请求。四、驳回原告吴雄仂对被告张昆的诉讼请求。五、反诉被告吴雄仂于本判决生效后三十日内赔偿反诉原告郝豪营业损失38500元。六、驳回反诉原告郝豪的其他反诉请求。七、驳回反诉原告郝豪对反诉被告张昆的反诉请求。如果被告郝豪、反诉被告吴雄仂未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案受理费2800元，原告吴雄仂负担1012元，被告郝豪负担1788元；反诉案件受理费4925元，反诉原告郝豪负担4162元，反诉被告吴雄仂负担763元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  张 梅审 判 员  杨 敏人民陪审员  张仁全二〇一八年八月二十日书 记 员  袁 潇