广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0305民初17451号原告：深圳市跨越投资控股有限公司（反诉被告，以下统称原告），住所地深圳市南山区西丽镇新光路新源工业区第**501-5，统一社会信用代码：9144030005397276XY。法定代表人：汪红梅，总经理。委托诉讼代理人：王仲彦，广东同观律师事务所律师。委托诉讼代理人：何玲玲，广东同观律师事务所实习律师。被告：雷正委（反诉原告，以下统称被告），男，1983年7月3日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：郭志彬，广东德纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹霞，广东德纳律师事务所实习律师。原告深圳市跨越投资控股有限公司诉被告雷正委房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院依法受理并适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人王仲彦、何玲玲，被告的委托诉讼代理人郭志彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《房屋租赁协议》于2017年4月20日解除；2、被告支付拖欠的2016年10月17日至2017年4月20日期间的房屋租金304162.17元（人民币，下同）：3、被告支付免租期间（2014年3月17日至2014年4月30日）的租金63925.16元；4、被告支付滞纳金49278.86元（以各期拖欠租金为基数，按年利率24%计算，自拖欠各期租金之日起暂计至2017年9月4日，至全部款项付清之日止，详见滞纳金计算表）；5、被告支付逾期未搬离承租房屋的占用费199481.94元（以月租金47495.7元为基数，按200%计算，自2017年4月21日起计至2017年6月23日，详见占用费计算表）；6、被告承担原告为强制搬离、清理承租房屋所支出的费用14600元，其中物品搬迁运输费9000元，对强制搬离、清理的全过程进行电子证据固化费用5600元；7、被告支付原告保管费51460.8元（按21744元/月计算，保管费暂计自2017年6月24日至2017年9月4日，保管面积453平方米，保管费单价48元/平方米，至保管合同关系终止之日止）；8、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年1月17日，原告与承租人郑春生签订《房屋租赁协议》（下称“协议”），原告将承租房屋出租给郑春生作音乐餐吧使用。协议约定：租赁期限自2014年3月17日至2022年12月31日；租金自2014年3月17日至2016年3月16日为43080元/月，自2016年3月17日起每年将在上年度的基础上递增5%;承租方每月5日前向原告支付租金，逾期支付的，须向原告按欠缴费用总额每日2%加付滞纳金；承租方连续拖欠租金达30天以上的，原告有权解除协议，承租方应补缴免租期间的租金；承租方逾期迁离或拒交付承租房屋的，原告有权按当月租金标准的200%收取占用费，并可强制搬离。后被告与郑春生签署《合同转让协议》，受让郑春生与原告签署的上述《房屋租赁协议》项下的全部权利和义务。2016年10月起，因被告未按约向原告支付过任何租金，原告于2017年4月20日向被告送达了《解约通知书》，通知被告解除协议。但是，被告接到原告通知后仍拒不履行义务，原告依约强制搬离，与深圳市顺又顺搬迁服务有限公司签订《搬运合同》，将承租房屋内的所有物品搬至他处保管，支出物品搬迁运输费9000元，以及产生保管费用21744元/月。此外，原告聘请深圳市版权协会对承租房屋内的设备拆除、物品搬离的全过程进行电子证据固化，支出电子证据固化费用5600元。以上原告为强制搬离、清理承租房屋所支出的费用合计14600元。截至原告起诉之日，被告仍拒不履行协议约定义务。为维护自身合法权益，原告现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向法院提起诉讼，请依法裁决。被告辩称：一、原告未提供涉案出租房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，也未提供合法的房产证证书，涉案房屋应属于违法建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，被告与原告订立的房屋租赁合同应属无效。2014年3月17日，承租人郑春生与原告签订《房屋租赁协议》，约定郑春生承租原告租赁物业，面积为718平方米，租赁期限为2014年3月17日至2022年12月31日，用途为音乐餐吧使用，租赁保证金为两个月租金，即86160元，免租期为2014年3月17日至2014年4月30日，约定2014年3月17日至2016年3月16日每平方米租金为60元，2016年3月17日至2017年3月16日每平米租金为63元，2017年3月17日至2018年3月16日每平米租金为66.15元；原告提供发票向承租人收款。2015年9月10被告与承租人郑春生签订《合同转让协议》，由被告承继郑春生与原告签署的《房屋租赁协议》项下的全部权利义务，转让价格为19万元，该合同转让得到原告的书面认可，原告也持有一份《合同转让协议》。违法建筑，是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑。《城乡规划法》第40条第l款规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”可见，建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“房屋租赁合同解释”）第2条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”原告未提供涉案出租房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，也未提供合法的房产证证书，被告案发事后曾电话咨询涉案房屋所在地的西丽租赁办，答复涉案房屋属于违法建筑，综上，涉案房屋属于违法建筑无疑。据此，被告与原告签订的《房屋租赁协议》应属无效，自始无效。二、被告关于未付的租金、免租期间租金、滞纳金、逾期未搬离承租房屋的占用费、强制搬离清理承租房屋的支出费用、保管费、诉讼费用的答辩意见。本案双方的权利义务按《房屋租赁合同解释》和《合同法》相关法律规定进行处理，主要涉及租赁保证金、未付的租金、免租期间租金、滞纳金、逾期未搬离承租房屋的占用费、强制搬离清理承租房屋的支出费用、保管费、诉讼费用等，具体答辩如下：关于未付的租金。《房屋租赁合同解释》第5条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”2016年9月至2016年10月17日期间，原告及其关联物业管理公司（深圳市经泰隆物业管理有限公司）屡次恶意停水停电，索要高额滞纳金，使得被告无法正常经营，根本没有有效提供相关租赁和物业服务；从原告关联的物业管理公司提供的2016年10月、11月物业通知单的水电读数可佐证，被告于2016年10月17日后未经营使用涉案房屋，2016年10月17日开始涉案房屋被原告占有控制，被告无奈停止经营，原告及其关联物业管理公司强行占有控制涉案房屋，一再阻拦被告取回涉案房屋内的物品，2017年6月原告委托深圳市版权协会拍摄的视频也可佐证该事实；因租赁合同无效，被告可随时搬离涉案房屋，被告于2016年10月17日也未实际使用涉案房屋，不存在被告需要以合同约定的租金标准支付房屋占有使用费；经被告现场调查了解得知，涉案房屋己于2016年11月租赁给魔杰电竞，被告更不应该支付涉案房屋的占有使用费。关于免租期间租金。免租期间（2014年3月17日至2014年4月30日）的租金系承租方郑春生与原告之间的债权债务关系，系郑春生占有使用免租期内的涉案房屋，被告并未占有使用，被告理应不承担免租期间（2014年3月17日至2014年4月30日）的租金（房屋占有使用费）63925.16元。关于滞纳金。涉案租赁合同无效，关于滞纳金约定条款亦属无效，原告依据涉案无效租赁合同主张被告支付滞纳金，没有合同依据，被告理应不承担滞纳金。关于逾期未搬离承租房屋的占用费。2017年4月20日原告发出《解约通知书》，要求被告支付租金且承担高额的滞纳金670243.85元，恶意停水停电，且强行锁住涉案房屋不让被告撤离房屋内的物品及装饰，并于2017年6月23日未经被告同意将被告的物品财产搬离至第三方场地。2017年4月20日至2017年6月23日期间的涉案房屋占有使用费完全是因为原告一意孤行，强行扣押被告物品及财产，过错应由原告自行承担，被告理应不承担逾期未搬离承租房屋的占用费。关于强制搬离、清理承租房屋的支出费用。原告一意孤行，强行扣押被告物品及财产，物品搬迁费用9000元和对强制搬离清理全过程进行电子证据固化费用5600元均系原告过错，被告理应不承担强制搬离、清理承租房屋的支出费用。关于保管费。原告声称2017年6月24日开始已自行把被告的物品财产移转至第三方场地保管，保管面积为453平方米，保管费单价为48元/平方米，保管费计算至保管合同终止之日。原告未提供与第三方签订的保管合同及付款依据，被告不认可该保管关系及保管合同，认为保管面积过大，保管费单价过高，从原告罗列的物品清单也可以初步否认被告物品需要453平方米进行保管。该保管（如真实存在）系原告一意孤行，强行扣押被告物品及财产，过错应由原告自行承担，被告理应不承担保管费。关于诉讼费用。本案由于原告一味索取高额滞纳金、停水停电导致被告无法继续经营及扣押被告物品财产导致，主要过错在于原告，理应由原告承担本案所有诉讼费用。三、根据《中华人民共和国合同法》第58之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，被告要求原告返还被告的租赁保证金和被扣留的物品财产，要求原告返还涉案房屋装修的残值折合426767元。关于租赁保证金86160元。因涉案租赁合同无效，依据《合同法》第58条之规定，原告扣留被告交纳的租赁保证金没有合同依据，原告应当予以全部返还租赁保证金86160元给被告。关于被扣留的物品财产。因涉案租赁合同无效，依据《合同法》第58条之规定，原告应当返还被扣留的物品财产，详见清单以及原告委托深圳市顺又顺搬迁服务公司签订的《搬运合同》第三页蔺月民的签字补充未搬走的物品。关于涉案房屋装修的残值。《房屋租赁合同解释》第11条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，本案中承租人郑春生经原告同意对涉案房屋进行装修，并以19万元转让给被告，被告经原告同意对涉案房屋于2016年9月进行再次装修，装修工程费花费35万元、设计费6万元、酒吧招牌费用29800元、音响设备安装调试费22000元，租赁期间为2015年9月1日至2022年12月31日，装修总成本合计461800元，按照7.25年计算，截止到2017年6月装修残值约426767元。关于被扣留的物品财产。被告对原告提交的物品清单存有异议，如从原告提供的视频里可以明显看到被告在酒柜里遗留数十支未开封的轩尼斯vsop，而原告提供的清单却列明的是43个空酒瓶。综上，被告请求人民法院依法判令驳回原告的诉讼请求，判令原告返还被告的租赁保证金和被扣留的物品财产，判令原告返还涉案房屋装修的残值，本案诉讼费用均由原告全部承担。被告向本院提出反诉请求：l、确认被告和原告签订的《房屋租赁协议》无效：2、原告解除扣押并归还被告原本留在深圳市南山区西丽镇新围旺棠工业区X号楼厂房X楼整层的物品；3、原告返还租赁保证金86160元；4、原告承担被告装修产生的装修残值折合426767元；5、原告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、原告未提供涉案出租房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原告就未取得建设工程规划许可证的房屋与被告订立的房屋租赁合同无效。2014年3月17日，原告与承租方郑春生签订《房屋租赁协议》（以下亦简称为“租赁合同”），原告作为深圳市南山区西丽镇新围旺棠工业区X号楼厂房X楼整层房屋的出租方向承租方郑春生提供房屋租赁服务。2015年9月1日被告与承租方郑生春生签订《合同转让协议》（以下简称“转让协议”），以19万元受让承租方郑春生与原告签订的深圳市南山区西丽镇新厨旺棠工业区X号楼厂房X楼整层房屋的《房屋租赁协议》，被告承继《房屋租赁协议》项下的全部权利义务。自原告起诉被告以来，被告及其诉讼代理人要求原告提供涉案出租房屋的房产证和建设工程规划许可证，原告拒不提供涉案出租房屋的建设工程规划许可证或其他合法报建手续，且被告曾电话咨询西丽租赁办涉案出租房屋是否为合法建筑，答复其为违法建筑物。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原告就未取得建设工程规划许可证的房屋与被告订立的《房屋租赁合同》应属无效。二、根据《中华人民共和国合同法》第58之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，被告要求原告返还被告的租赁保证金和被扣留的物品财产，要求原告返还涉案房屋装修的残值折合426767元。关于租赁保证金86160元。因涉案租赁合同无效，依据《合同法》第58条之规定，原告扣留被告交纳的租赁保证金没有合同依据，原告应当全部返还租赁保证金86160元给被告。关于被扣留的物品财产。因涉案租赁合同无效，依据《合同法》第58条之规定，原告应当返还被扣留的物品财产（详见清单）。关于涉案房屋装修的残值。《房屋租赁合同解释》第11条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，本案中承租人郑春生经原告同意对涉案房屋进行装修，并以19万元转让给被告，被告经原告同意对涉案房屋于2016年9月进行再次装修，被告经原告同意对涉案房屋于2016年9月进行再次装修，装修工程费花费35万元、设计费6万元、酒吧招牌费用29800元、音响设备安装调试费22000元，租赁期间为2015年9月1日至2022年12月31日，装修总成本合计461800元，按照7.25年计算，截止2017年6月装修残值约426767元。关于诉讼费用。本案由于原告一味索取高额滞纳金、停水停电导致被告无法继续经营及扣押被告物品财产导致，主要过错在于原告，理应由原告承担本案所有诉讼费用。综上，被告请求人民法院依法判令《房屋租赁协议》无效，判令原告返还被告的租赁保证金86160元和被扣留的物品财产，判令原告返还涉案房屋装修的残值折合426767元，本案诉讼费用均由原告全部承担。针对被告的反诉，原告辩称：一、原告与被告签署的《房屋租赁协议》合法有效。本案涉案房屋系原告向深圳市新围实业有限公司承租，双方签订的《房屋租赁合同》已经深圳市南山区房屋租赁管理办公室备案登记，登记的租赁用途为商业，同时，深圳市新围实业有限公司向原告出具《同意转租证明》，同意原告将该房屋进行转租。2014年3月17日，原告与郑春生签订《房屋租赁协议》，原告将承租房屋转租给郑春生作音乐餐吧使用，2015年9月1日，被告与郑春生签订《合同转让协议》，被告受让郑春生与原告签署的《房屋租赁协议》项下的全部权利和义务，使用该房屋。原告与被告2015年9月1日签字生效的《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，该协议没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受到法律保护。二、被告物品已由原告安排保管。自2016年10月起，因被告未按约向原告支付过任何租金，原告于2017年4月20日向被告送达了《解约通知书》，通知被告解除协议。但是，被告接到原告解约通知后仍拒不搬离，导致原告损失进一步扩大，原告被逼无奈，只有在聘请第三方见证的情况下，将被告留存物品强制搬离并对被告的物品进行妥善保管。原告不存在扣押被告物品的行为，被告亦可随时取回已由原告保管的物品。二、被告无权要求退还租赁保证金。原告与被告签署的《房屋租赁协议》合法有效且长期履行，根据《房屋租赁协议》第8.3条：原告因8.2款所列情形解除本租赁协议的，应书面通知被告，自通知送达被告之日起，协议解除。因被告负责人去向不明无法送达的，经原告登报“公告七日”后协议自动解除。协议解除后被告应“完好”向原告交回承租房屋，缴清承租期的租金及其他费用，补缴免租期间的租金，并赔偿原告由此造成的损失，对被告缴纳的租赁保证金，原告不予退还。因此被告无权要求退还租赁保证金。四、被告无权要求原告承担所谓装修残值损失。1、根据《房屋租赁协议》第8.7条，被告同意无论本协议因何原因解除或终止，被告遗留在承租房屋内的物品、自行添置的固定装修饰面（无论是否经原告同意），原告均有权自行处理或无偿归原告所有。因此被告无权要求原告承担装修产生的装修残值。2、被告主张原告返还装修残值无事实依据。被告提供的《工程施工承包合同》及《室内设计顾问合同》与被告承租时间矛盾，被告在未承租涉案房屋时不可能对房屋进行装修。其次，被告提供的《工程施工承包合同》、《酒吧招牌制作合同》及《室内设计顾问合同》中乙方身份无法核实，收据出具人身份不明，其中《工程施工承包合同》的签订主体为八克拉俱乐部（深职院店）与张朝焱签订，该合同并非被告签订。所谓转账记录指向性不明确，无法确认被告付款原因，真实性、合法性、关联性原告均不予确认。3、被告主张的装饰装修残值并非形成附合部分的装饰装修残值，关于装饰装修残值的计算方法亦不符合法律规定，根据法律法规关于折旧年限的规定，经营场所装饰装修一般在3至5年折旧完毕。4、所谓装修残值损失是被告过错造成的，与合同有效或无效没有关系。被告因经营不善没有继续使用该装修，如果被告继续使用，装修照样为其所利用。原告没有过错，对此不应当承担责任。综上所述，被告对涉案物业一直正常使用，包括办理了合法正当的营业执照对外正常营业、正常管理、正常获益。当市场原因和经营能力出现问题，无法获取利益的时候，就想办法将自己的过错转嫁他人，将自己的商业风险转嫁他人，有违公平正义原则、有违诚实信用的原则。被告反诉请求无事实及法律依据，法院应依法驳回，支持原告的本诉请求，维护原告的合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月17日，原告（出租方、甲方）与案外人郑春生（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将涉诉房屋出租给乙方作音乐餐吧使用，建筑面积718平方米；租赁期限从2014年3月17日起至2022年12月31日止；2014年3月17日至2016年3月16日期间月租金43080元，协议满两年后，自第三年起，月租金在上年的基础上递增5%，2020年9月15日起月租金在上年基础上递增8%，即2016年3月17日至2017年3月16日期间月租金45234元，2017年3月17日至2018年3月16日期间月租金47495.7元，2018年3月17日至2019年3月16日期间月租金49872.3元；本协议签署之日，乙方应向甲方交付租赁保证金86160元；免租期自2014年3月17日起至2014年4月30日止；乙方应于每月5日以前向甲方支付当月租金，乙方逾期支付，须向甲方按欠缴费用总额每日2%加付滞纳金；未经甲方书面同意乙方不得提前解除本协议，乙方需提前解除的，须提前三十天书面通知甲方，除完好向甲方交回承租房屋、缴清各项应缴纳费用外，还需补缴免租期间的租金并向甲方支付相当于两个月租金金额的违约金；乙方连续拖欠甲方租金及其他各项费用达三十天以上的，甲方有权解除协议、收回承租房屋；甲方因上述情形解除本租赁协议的，应书面通知乙方，自通知送达乙方之日起本协议解除，协议解除后乙方应完好向甲方交回承租房屋，缴清承租期的租金及其他费用，补缴免租期间的租金，并赔偿甲方由此造成的损失，对乙方缴纳的租赁保证金，甲方将不予退还；本协议提前解除或终止，乙方应主动结清账目，并于协议解除后三天内或租赁期限届满之日迁离承租房屋，并将承租房屋恢复原状返还甲方，除特殊情况经甲方同意不必恢复原状的以外，乙方若不能恢复原状，应向甲方支付恢复、修理的费用，乙方逾期未迁离或拒交付承租房屋的，甲方有权按当月租金标准的200%收取占用费，甲方有权强制搬离，乙方自行承担不利后果；乙方同意无论本协议因何原因解除或终止，乙方遗留在承租房屋内的物品、自行添置的固定装修饰面（无论是否经甲方同意），甲方均有权自行处理或无偿归甲方所有；及其他内容。2015年9月1日，郑春生（甲方）与被告（乙方）签订《合同转让协议》，约定：甲方将2014年3月17日与原告签订的《房屋租赁协议》的权利和义务全部转让给乙方；若乙方后期提前解除合同，乙方需向原告补交免租期的租金，与甲方无关；甲方向原告交纳的押金和保证金一并转让给乙方。2015年8月17日，原告向被告重新开具了租赁保证金86160元的收款收据。被告承租涉诉房屋后，继续经营音乐餐吧。2017年4月22日，原告向被告发出《解约通知书》，表示被告自2016年10月开始拖欠租金及其他费用，经催告仍未支付，故原告通知被告解除合同，被告应在收到通知之日起3日内迁离涉诉房屋。被告确认于2017年4月22日收到上述通知书。2017年6月21日至2017年6月23日，原告对涉诉房屋清场，并申请深圳市版权协会对现场录像、拍照，进行电子证据固化。原告与深圳市顺又顺搬迁服务有限公司签订《搬运合同》，由深圳市顺又顺搬迁服务有限公司在2017年6月21日至2017年6月23日期间搬运涉诉房屋的物品。原告提交了费用报销单、收据、发票、银行转账凭证，以证明其为此支出电子证据固化费用5600元、搬运费9000元。被告对以上证据的真实性无异议。原告提交了清运的被告物品统计表，被告对此予以确认。为证明因保管被告物品而发生的费用，原告提交了其与深圳市经泰隆物业管理有限公司签订的房屋租赁合同及收款收据，主张原告为存放被告物品承租了453平方米的房屋，并已按照21744元/月的标准支付了租金43488元，被告对此不予认可。双方确认，除物品清单所列物品之外，原告将被告的音响、显示屏、舞台灯、空调拆除，一并保管。原、被告均同意自行对被告物品进行交接。被告主张其自2016年10月17日开始停止经营，原告不予认可。被告提交了2016年10月至2017年6月涉诉房屋的水电费通知单，通知单显示涉诉房屋2016年10月、11月均有水电费发生，2016年12月有水费、无电费，2017年1月至2017年6月基本没有水电费发生。被告称其将停业事实通知了原告，原告不予认可，被告未对此进行举证。被告确认自2016年10月开始未再向原告支付租金。原、被告均确认郑春生承租涉诉房屋时进行了装修，被告称其承租后重新进行了装修，原告不予认可。为证明装修事实，被告提交了2015年7月25日韩建代表八克拉俱乐部（深职院店）与张朝焱签订的《工程施工承包合同》，以及《酒吧招牌制作合同》、设计合同、向张朝焱转账的银行交易明细（数笔合计289000元）、现金61000元的收据等证据，对于被告提交的以上证据，原告主张《工程施工承包合同》的主体并非被告，合同签订时间也早于被告承租涉诉房屋的时间，银行交易明细亦未显示付款原因，故对上述证据均不予认可。原告表示，在清场之后，已将涉诉房屋的装修予以拆除。在本院指定的期限内，原告未提交涉诉房屋的产权证或建设工程规划许可证，亦未提交涉诉房屋系经主管部门批准建设的证据。本院向深圳市不动产登记中心、深圳市规划和国土资源委员会南山管理局、西丽街道办事处调查，均未查得上述材料。本院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。现无证据证明涉诉租赁房屋取得建设规划许可或经批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，原告与被告之间的《房屋租赁协议》归于无效，无效的合同自始没有法律约束力。根据上述司法解释第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故被告占有、使用涉诉租赁房屋期间应向原告支付房屋占有使用费。双方均确认被告自2016年10月开始未再向原告支付房屋占有使用费。被告称其自2016年10月17日起停止经营，但未举证证明其通知了原告，原告亦不确认，被告的物品继续占用涉诉房屋，被告应支付房屋占有使用费。故原告诉请被告支付2016年10月17日至2017年6月23日的房屋占有使用费，本院予以支持，其中2016年10月17日至2017年3月16日的房屋占有使用费为226170元（45234×5），2017年3月17日至2017年6月23日的房屋占有使用费为153569元（47495.7×3＋47495.7÷30×7），以上合计379739元。因双方合同无效，原告请求被告按照合同约定补交免租期间的房屋占有使用费，并支付2017年4月21日至2017年6月23日期间多一倍的房屋占有使用费，以及拖欠房屋占有使用费的滞纳金，本院均不予支持。被告拒不支付房屋占有使用费，原告清场而支出搬运费9000元、电子证据固化费用5600元，被告对此无异议，原告诉请被告赔偿上述费用，本院予以支持。关于原告诉请的保管费，原告虽提交了房屋租赁合同及收据，但未充分证明该证据与保管被告物品的关联性，以及承租453平方米房屋的必要性和合理性，原告亦未提交转账凭证等实际支付租金的证据，故原告请求被告按照21744元/月的标准支付保管费，本院不予支持。涉诉《房屋租赁协议》无效，被告请求原告返还租赁保证金86160元，本院予以支持。原、被告对于原告清场后制作的被告物品清单以及原告保管的被告其余物品均无异议，双方亦同意对物品自行进行交接，故被告诉请被告返还原告扣押的被告物品，本院不再支持。关于被告诉请的装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。原、被告均确认原承租人郑春生对涉诉房屋进行了装修，被告承接涉诉房屋后继续经营音乐餐吧，被告主张重新进行了装修，但其提交的证据不足以证明其实际支付35万元的装修费用。因涉诉房屋的装修已由原告拆除，无法进行价值评估，考虑到涉诉房屋确实存在装修，且被告在承接涉诉房屋时为此支付了对价，本院酌情判令原告向被告支付装修现值损失80000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市跨越投资控股有限公司与被告雷正委之间的《房屋租赁协议》无效；二、被告雷正委于本判决生效之日起十日内向原告深圳市跨越投资控股有限公司支付2016年10月17日至2017年6月23日期间的房屋占有使用费379739元；三、被告雷正委于本判决生效之日起十日内向原告深圳市跨越投资控股有限公司支付清理租赁房屋所支出的费用14600元；四、反诉被告深圳市跨越投资控股有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告雷正委返还租赁保证金86160元；五、反诉被告深圳市跨越投资控股有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告雷正委支付装修损失80000元；六、驳回原告深圳市跨越投资控股有限公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告雷正委的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费10629.08元，由深圳市跨越投资控股有限公司负担4491.08元，由雷正委负担6138元；反诉受理费4465元，由雷正委负担3019元，由深圳市跨越投资控股有限公司负担1446元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  蒋雅琴人民陪审员  王 欣人民陪审员  区显霞二〇一八年八月一日书 记 员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。