江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0903民初2901号原告（反诉被告）:姚万标,男,1966年4月19日生,汉族，居民，住盐城市亭湖区。原告（反诉被告）:翟效燕,女,1980年3月2日生,汉族，居民，住盐城市亭湖区。两原告共同委托诉讼代理人：卞国民、井宁（实习），江苏盐海中亚律师事务所律师。被告（反诉原告）:江苏创世纪置业有限公司,住盐城市盐都区新区刘朋村。法定代表人：朱海中，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈广信，江苏锐智律师事务所律师。原告（反诉被告）姚万标、翟效燕与被告（反诉原告）江苏创世纪置业有限公司（以下简称创世纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚万标、翟效燕及其共同委托诉讼代理人卞国民、井宁，被告创世纪公司的委托诉讼代理人陈广信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚万标、翟效燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付位于盐城市盐都区房屋，并协助办理该房屋权属登记手续。2、被告向原告支付违约金20018元（从2016年1月1日至2018年4月10日按日万分之零点五计算，截止判决确定履行之日）。事实和理由：2015年1月29日，原、被告签订商品房买卖合同，约定，被告将位于御景湾花园18幢1705室房屋出售给原告，房屋价款为482373元，于2015年12月31日前交房，逾期交房则承担违约金。现原告付清了全部购房款，被告拖延至今未能交付房屋。被告创世纪公司辩称：1、根据双方签订的借款协议，原告在偿还相当于首付款152373元及利息前，被告有权拒绝交付房屋，被告享有先履行抗辩权。因此，被告不交付房屋，不需要承担违约责任。2、如果原告按借款协议约定偿还本金和利息，被告同意交付房屋并办理产权登记手续。对此我方提起反诉，1、请求法院判令反诉被告姚万标、翟效燕共同偿还反诉原告借款152373元，并自2015年1月29日起按照年利率24%支付利息。（截止原告提起反诉之日为125638.85元）事实与理由：2015年1月29日，姚万标与创世纪公司签订借款协议，约定，姚万标向创世纪公司借款152373元用于购房首付款，于2015年10月31日归还，如不按期归还，则从借款之日起按同期银行贷款利率的四倍计算利息。该借款用于购房房屋，属于夫妻共同债务。原告姚万标、翟效燕对反诉辩称：1、两原告实际在签订合同时已经向被告支付了全部首付款152373元，对此有被告向原告开具的正式的税务发票等证据证实。2、该首付款原告实际已经偿付，且根据被告的指示要求，将该款项当场交付给了该工程的水电工包工头杨玉连，用以抵充被告应付杨玉连的工程款。3、根据日常经验法则及行业惯例，被告反诉及抗辩不符合常理，原告作为买房人不可能连一分钱首付款都没有，被告作为开发商不可能连首付款都要借给买房人便达成交易。另外，被告实际也没有向原告完成首付款的交付，双方没有借款合意，不是真实的借款，目的是为了平账。如果按常理，该款项出借至今3年多时间，被告不可能从未向原告进行催要借款，而是在原告起诉后才提出要求首付款交付。综上，被告的反诉不能成立，应当驳回。本院经审理认定事实如下：2015年1月29日，原告姚万标、翟效燕向被告创世纪公司签署《江苏创世纪合同要素表》，原告意向购房被告御景湾楼盘18幢1705室，于2015年1月30日前签约。被告方经办人员在该表下方签署“朱总同意首付打欠条（贷款自己还）”。当日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：被告将位于盐城市盐都区房屋出售给原告，面积为95.88平方米，单价为5031.01元/平方米，房款合计482373元，于2015年1月29日一次性支付首期房款152373元，剩余房款33万元通过银行按揭贷款方式于2015年2月1日前支付；逾期付款按应付款日万分之二支付违约金，于2015年12月31日前交付经验收合格的房屋，逾期交房按已付房款日万分之0.5支付违约金，合同还对其他事项作了约定。合同签订后，被告于2015年1月29日向原告出具金额为152373元首付款的购房发票。原告主张该首付款支付给了案外人杨玉连，以抵充欠付杨玉连的水电工程款，对此，杨玉连予以证实，但杨玉连未能向被告提供用以冲账的收据，亦未能提供创世纪公司或承建单位欠付其工程款的相应证据。2015年2月10日，原告用工商银行按揭贷款向被告支付33万元剩余房款，被告于2015年2月11日向原告出具同等金额的购房发票。2015年1月29日，被告创世纪公司（甲方）与原告姚万标（乙方）、担保人杨玉连（丙方）签订《借款协议》，主要内容：甲方借给乙方152373元，用于购买御景湾18幢1705室，该借款在约定期限内还款，则不计利息，于2015年10月31日前一次性归还，如不按规定时间、数额还款，则自借款之日起按银行贷款利率四倍付利息，同时，在该款项未结清前不予交付房屋和办理相关产权手续，甲方有权解除《商品房买卖合同》，且按房屋总价的10%支付违约金，本合同自双方签字之日起生效。姚万标、杨玉连在借款协议落款处签名捺指印，创世纪公司未在协议上签字盖章。当日，姚万标出具《借据》，载明：今借到创世纪公司人民币152373元，此款系本人购买创世纪公司开发的御景湾花园18幢1705室的购房首付款。注：此款收据已开，实际该款项未支付。被告创世纪公司对案涉房屋楼盘至今未经工程竣工验收，未办理工程竣工验收备案，未办理不动产首次登记。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方的合意，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。本案争议的焦点主要是：一、原告姚万标、翟效燕向杨玉连支付的款项能否认定为本案购房首付款。二、案涉借款的性质如何界定，是民间借贷，还是欠付购房首付款。三、被告创世纪公司是否构成违约。原、被告合同约定房屋首付款为152373元，被告虽向原告开具了相应首付款金额的购房发票，但原告未将该首付款交付给被告，而是支付给了案外人杨玉连，以抵充被告应付给杨玉连的工程款，然而，杨玉连未能提供被告单位或承建单位欠付其工程款的依据，也未能提供用以冲账的凭据。故本案能够认定原告并未向被告支付购房首付款152373元的事实，原告向杨玉连支付的款项不能认定为购房首付款。双方在《江苏创世纪合同要素表》中明确首付款以打欠条的方式完成，事实上，原告签署了借款协议并出具了借据，注明了该借款的用途为用于案涉房屋的购房首付款，该借款并未向原告实际支付。《合同法》第二百一十条规定：自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。本案，被告并未向原告实际支付借款协议和借据载明的借款，故案涉《借款协议》和《借据》不生效，本案原告实质是欠付被告购房首付款，而非借款。双方合同约定，原告于2015年1月29日前支付购房首付款，被告于2015年12月31日前交付经验收合格的房屋。《合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案，原告负有先履行义务，原告未按约向被告交付购房首付款，应当承担违约责任。被告对案涉房屋楼盘至今未经工程竣工验收及备案，未办理不动产首次登记，尚未具备交房条件，被告应当对此承担相应的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第一百零七条、第二百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）姚万标、翟效燕于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）江苏创世纪置业有限公司支付购房款152373元，并从2015年1月30日起至实际给付之日止按日万分之二支付违约金。二、被告（反诉原告）江苏创世纪置业有限公司于本判决发生法律效力之日起在姚万标、翟效燕履行上述第一项确定的给付义务后十日内向原告（反诉被告）姚万标、翟效燕交付位于盐城市盐都区经验收合格的房屋。三、被告（反诉原告）江苏创世纪置业有限公司于符合登记条件之日起三十日内协助原告（反诉被告）姚万标、翟效燕办理上述房屋的权属登记手续。四、被告（反诉原告）江苏创世纪置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）姚万标、翟效燕支付从2016年1月1日起至房屋实际交付之日止以本金33万元按日万分之0.5计算的违约金。五、驳回被告（反诉原告）江苏创世纪置业有限公司的其他反诉请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8835元，减半收取4417.5元，反诉费2735元，合计7152.5元，由原告（反诉被告）姚万标、翟效燕负担2735元，被告（反诉原告）创世纪公司负担4417.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：盐城市中级人民法院，开户行：盐城中行城南支行，帐号：52×××89）。审判员  黄约平二〇一八年八月八日书记员  肖 雯附录法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十条自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。