山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁13民终5152号上诉人（原审被告）：临沂市食品药品检验检测中心。住所地：临沂市兰山区沂州路**。法定代表人：胡立新，主任。委托诉讼代理人：于大海，山东衡正源律师事务所律师。委托诉讼代理人：李坤，该单位职工，住山东省临沂市兰山区。被上诉人（原审原告）：许桂芳，女，汉族，居民，1944年10月1日出生，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：刘雪慧，女，汉族，1976年10月20日出生，住临沂市兰山区。原审第三人：刘钤（又名刘乾），男，汉族，居民，1944年4月4日出生，住临沂市兰山区。上诉人临沂市食品药品检验检测中心因与被上诉人许桂芳、原审第三人刘钤房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2017）鲁1302民初17867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。临沂市食品药品检验检测中心上诉请求：1、撤销原审判决第二项、第三项、第四项，并依法予以改判。事实和理由：一、原审判决第二项判由上诉人按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算欠付购房款12万元的利息是错误的。对于未付的12万元的购房款，不是由于上诉人不付导致的，而是被上诉人和第三人不领取导致的，对此上诉人没有过错，不应当承担其利息损失。即使判决上诉人承担利息，也不应当按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息，而应按中国人民银行发布的同期存款利率计算较为公平合理。二、原审判决第三项、第四项判由上诉人支付面积差购房款24185元并按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算欠付购房款24185元的利息是错误的。上诉人支付给被上诉人24万元购房款已经包括全部房地产的出售价款，不存在面积差导致的购房款计算错误。本案不存在被上诉人主张的东屋l间未出售给上诉人的问题。1、涉案房产档案中，登记在第三人刘乾名下的房产为北屋4间，建筑面积100.82平方米，东屋l间，建筑面积14.44平方米，西屋2间建筑面积31.69平方米，建筑面积合计146.95平方米；房地产买卖契约亦表明第三人刘乾出售房屋建筑面积为146.95平方米。第三人刘乾将房屋出售并过户到上诉人名下后，上诉人房产登记为北屋4间建筑面积100.10平方米，东屋1间建筑面积13.49平方米，西屋2间建筑面积31.69平方米，建筑面积合计145.28平方米。2、1997年12月5日上诉人与第三人签订的《房地产买卖协议》第三条亦明确约定是4间平房、3间偏房，与房产档案记载一致。3、房产档案登记的东屋l间的建筑面积为13.49平方米，不存在房产登记建筑面积与《房地产买卖协议》面积差正好与东屋建筑面积相等的问题。况且，房产档案中登记的面积均为建筑面积，而《房地产买卖协议》约定的房屋面积未明确是否为建筑面积，存在面积差或者笔误应当属于正常，即使房产档案中对于东屋1间的建筑面积亦有差额。4、依据上诉人与第三人签订的《房地产买卖协议》，包括房产和土地，第三条约定，第三人出售房屋及院落土地面积共233.3平方米，但实际登记到上诉人名下的土地面积为223.326平方米，如按被上诉人以及原审判决的逻辑，被上诉人及第三人是否应当将土地面积差9.974平方米的土地交付给上诉人？许桂芳辩称:一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。一、关于未付的12万元购房款。12万元的购房款就是由于上诉人不付导致的，12万元的购房款是整个房子的一半，是我一生的财产，半生的心血。我既没有在协议上签字，更没有同意卖房子的书面材料。二、关于东屋两间的面积差。甲方房产档案中的实际房产包括北屋4间100.82平方米，西屋3间31.69平方米，东屋14.44平方米，总建筑面积146.95平方米，但在买卖协议里第二条第三人刘乾被骗后将4间平房，3间偏房131.98平方米出售给乙万，买卖协议第三条双方议定上述房地产成交价24万元，东屋14.44平方米在协议中没有文字出现，东屋没有卖，24万元不包括全部的房产出售价，全部的房产建筑面积是146.95平方米，房屋平面图修改的乱七八糟，出现了多个数字，但东屋14.44平方米乙方无权改成13.49平方米，因东屋没有卖，也无权过户到上诉人的名下。第三人刘乾将房屋出售是酒后受骗，乙方私自过户是事实。(1)过户时间是1997年11月27日，签订买卖协议是12月15日，先过户后签协议是违法。(2)买卖协议出售的房产面积是131.98平方米，而过户契约是146.95平方米。(3)过户契约的出卖人的签字是别人的笔迹，有书面证据证明是剥夺了出卖人的合法权。(4)过户契约的第11条本契约应该是一式三份，但甲方却被划掉，剥夺了出售人的财产知情权。三、关于土地面积差。土地面积不管是233.3平方米还是223.326平方米，国有土地依然在原地，至于要被上诉人交出9.974平方米的土地，真是无稽之谈。原审第三人刘钤未到庭参加诉讼。许桂芳向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付购房款12万元及利息（按同期人民银行贷款利率自1997年12月15日起至支付全部欠款之日止）；2、请求判令被告赔偿原告损失20万元；3、请求判令被告协助原告办理东屋的变更过户手续；4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：第三人刘钤，曾用名刘乾，身份证号。1972年12月23日，原告许桂芳与第三人刘钤自愿结婚，并共同到婚姻管理机关领取结婚证。1992年12月10日，临沂市土地管理部门向第三人颁发了编号为临国用（1992）字第06674号《国有土地使用证》，该证书载明：土地使用者刘乾，地，地址临沂市启阳路北侧地面积为223.326平方米，四至为：东邻小巷、西邻张继新、南邻地区药品检验所、北邻小巷。1997年9月8日，临沂市房产管理部门向第三人颁发了编号为字第13250011号的《山东省城镇私房所有权证》一份，该证书载明：所有权人姓名刘乾，住址兰山区，房屋坐落兰山办事处东关居委，产权来源为自建。房屋情况为北屋4间、建成年代为1980年、结构为砖木、建筑面积为100.82平方米、房屋用途为住宅；东屋1间、建成年代为1993年、结构为砖木、建筑面积为14.44平方米、房屋用途为住宅；西屋2间、建成年代为1988年、结构为混合、建筑面积为31.69平方米、房屋用途为住宅。1997年12月13日，原临沂市药品检验所向临沂市房产管理部门提交了《临沂市房屋所有权登记申请书》。1997年12月15日，临沂市房产管理部门向被告颁发了《临沂市城镇公房所有权证》，该证书载明：字第1459号，所有权单位名称临沂市药品检验所，产别为全民单位自管产，房屋坐落启阳路皇姑桥西巷14号，房屋情况为北屋4间、建成年代为1980年、结构为砖木、建筑面积为100.10平方米、房屋用途为住宅、产权来源及取得日期为购买；东屋1间、建成年代为1993年、结构为砖木、建筑面积为13.49平方米、房屋用途为住宅；西屋2间、建成年代为1988年、结构为混合、建筑面积为31.69平方米、房屋用途为住宅。1997年11月27日，临沂市房地产评估事务所出具《房地产评估证明书》一份，该证明书载明：“产权人刘乾，标的物名称庭院式住宅，标的物坐落兰山办事处东关居委皇姑桥西巷13#，评估内容土地与建筑物，评估目的课税，评估日期1997年11月27日，标的物情况：该标的物为庭院式住宅，北屋4间，砖混结构，瓦顶，沿高3.2m；东屋2间，砖木结构，瓦顶，沿高2.2m；西屋3间，砖混结构，平顶，沿高3.2m。均为外墙粗抹，内墙抹白灰，水泥地面，木制作门窗，水电齐全，交通不便，周围环境差，总建筑面积146.96平方米，占地面积230.23平方米（合0.34亩）”。上述房产过户登记手续完成后，第三人（甲方）刘钤和原临沂市药品检验所（乙方）于1997年12月15日签订《房地产买卖协议》一份，该协议约定：“一、甲乙双方严格执行国家房地产交易管理机构为甲乙双方签订的买卖契约。二、甲方将坐落在乙方后部的4间平房、3间偏房131.98平方米，房屋及院落共计233.3平方米，自愿出售给乙方。三、甲乙双方议定的上述房地产成交价格人民币24万元。四、经房地产交易管理机关审查批准成交后，甲方交给乙方房权证及土地使用权证。乙方先支付甲方成交价的50%，即12万元。五、本协议按房权证过户之日算起，即1997年12月15日。甲方在5月15日不搬出，承担每日违约千分之一的违约金，即240元，甲方在搬出时要保持房屋原貌。六、应由甲、乙双方共同承担的房地产办理交易监督手续所需缴纳的税费，由乙方承担。七、甲方搬出原住房，一切交接完毕，乙方付清剩余款项。八、甲方家庭在售房问题上如有纠纷，由甲方自行解决，乙方不承担任何责任。九、违约方承担对方一切损失。十、本协议作为房地产买卖契约的附件，双方签字后生效”。协议还对其他权利义务进行约定。1998年1月5日，原临沂市药品检验所向第三人刘钤支付了购房款12万元。第三人刘钤向原临沂市药品检验所出具了编号为0046102的《收据》一份，载明：交款人为临沂市药品检验所，交款金额为12万元。1998年5月18日，原告许桂芳与第三人刘钤从涉案房屋搬离。除东屋外，其他房屋均被拆除处理。1998年8月10日，临沂市土地管理局作出临土用字[1998]221号《关于征用土地并将土地使用权划拨给临沂市药品检验所使用的批复》，内容：“临沂市药品检验所，你单位临药检办字（1998）2号文，关于购买民宅两套申请办理使用土地的请示收悉。经研究批复如下：同意征用兰山区兰山办事处东关居民委员会代管的国有居民点用地672平方米（1.01亩），并将该宗土地使用权划拨给你单位使用，具体事宜，按国有土地使用权划拨合同执行。用地面积不列入我市九八年度非农业建设用地指标”。1999年9月15日，原临沂市药品检验所向土地管理部门申请变更第三人刘钤名下223.326平方米和案外人张继新名下323.258平方米的土地使用权登记。后经批准，原临沂市药品检验所上述共计672平方米的土地使用权，并由土地管理部门向原临沂市药品检验所颁发了编号为临兰国用1999字第1014号《国有土地使用证》。2012年2月21日经临沂市机构编制委员会批准，临沂市药品检验所更名为临沂市食品药品检验检测中心。一审法院认为，第三人刘钤将其与原告许桂芳婚姻存续期间取得的房屋出售给被告并协助办理过户登记手续且已搬离房屋的事实，以及被告已经支付购房款12万元且已将除东屋以外的房屋拆除的事实，由《房地产买卖协议》、《收据》等证据予以证实，对上述事实依法予以确认。本案争议焦点为：1、原告是否存在诉权的问题；2、第三人出售的房屋是否包含东屋？被告应否协助办理东屋的过户手续；3、原告主张的利息起算时间问题以及被告应否赔偿损失的问题。关于争议焦点一、原告许桂芳及第三人刘钤于1972年12月23日登记结婚，双方在婚姻存续期间内合法取得了涉案房屋，根据婚姻法的相关规定，涉案房屋应系原告许桂芳及第三人刘钤的夫妻共同财产，双方均享有相应的权利和义务，故原告具有本案的民事诉讼主体资格。根据《房地产买卖协议》第七条的约定：“甲方搬出原住房，一切交接完毕，乙方付清剩余款项”。本案中，原告许桂芳及第三人刘钤于1998年5月18日搬离房屋后，被告应向原告及第三人支付剩余购房款12万元。现第三人刘钤在提交的书面答辩状中声明剩余合同价款12万元、利息以及没有出售的东屋归原告许桂芳所有，应视为其已书面放弃了相关权利义务。故对于原告许桂芳主张被告临沂市食品药品检验检测中心应向其支付剩余合同价款12万元的诉求，依法成立，应予支持。对于原告主张的利息，被告临沂市食品药品检验检测中心应自原告许桂芳及第三人许钤于1998年5月18日搬离房屋之日起支付欠付合同价款12万元的利息。关于争议焦点二、第三人分别于1992年12月10日和1997年9月8日取得编号为临兰国用（1992）字第06674号的《国有土地使用证》和编号为字第13250011号的《山东省城镇私房所有权证》，以及被告分别于1997年12月15日和1999年9月15日取得编号为字第1459号的《临沂市城镇公房所有权证》和编号为临兰国用（1999）字第1014号《国有土地使用权证》的事实，由房产档案材料、土地变更登记档案材料等予以证实，依法予以确认。涉案房屋系第三人协助被告按照原房产证书载明的内容进行权属变更登记后，再行签订《房地产买卖协议》的事实，双方对此均未异议，对该《房地产买卖协议》的真实性，亦依法予以确认。因房产登记和土地登记合法有效，导致被告与第三人在过户登记后签订《房地产买卖协议》的合同目的不能实现，故对于原告要求被告协助办理东屋变更过户登记的诉求，依法不予支持。但是，被告与第三人签订的《房地产买卖协议》中载明的标的物为北屋4间和偏房3间共计131.98㎡，根据被告于1997年12月15日取得编号为字第1459号的《临沂市城镇公房所有权证》中载明的房屋面积145.28㎡，应认定被告没有完全履行购房款的支付义务，故被告应向原告支付面积差的购房款24185元，具体计算方式为：24万元÷131.98㎡×（145.28㎡-131.98㎡）。关于争议焦点三、根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告许桂芳主张被告临沂市食品药品检验检测中心应向其赔偿损失20万元，但其未向法庭提交证据证实其主张，故对原告的此项诉求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告临沂市食品药品检验检测中心应于本判决生效后十五日内向原告许桂芳支付剩余合同价款12万元；二、被告临沂市食品药品检验检测中心应于本判决生效后十五日内向原告许桂芳支付欠付合同价款12万元的利息（利息以欠付购房款12万元为基数，自1998年5月18日起至实际履行之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利息计算）；三、被告临沂市食品药品检验检测中心应于本判决生效后十五日内向原告许桂芳支付面积差额购房款24185元；四、被告临沂市食品药品检验检测中心应于本判决生效后十五日内向原告许桂芳支付面积差额购房款24185元的利息（利息以欠付购房款24185元为基数，自1998年5月18日起至实际履行之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利息计算）；五、驳回原告许桂芳的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元，由原告许桂芳负担3812元，由被告临沂市食品药品检验检测中心负担2288元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审相一致。本院认为：根据诉辩双方的意见，本案争议的焦点为：1、上诉人是否应该支付给被上诉人12万元购房款的利息；2、上诉人是否应支付给被上诉人面积差房款24185元及利息。关于焦点一,根据刘钤（甲方）和原临沂市药品检验所(乙方)于1997年12月15日签订的《房地产买卖协议》第七条约定:“甲方搬出原住房，一切交接完毕，乙方付清剩余款项”，1998年5月18日，被上诉人许桂芳与原审第三人刘钤从涉案房屋搬离，但上诉人至今未付清余款12万元，一审法院判决上诉人支付12万元的利息，利息自1998年5月18日起至实际履行之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利息计算并无不当。上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点二，一审法院根据上诉人与原审第三人签订的《房地产买卖协议》中载明的标的物为北屋4间和偏房3间共计131.98㎡，上诉人于1997年12月15日取得编号为字第1459号的《临沂市城镇公房所有权证》中载明的房屋面积145.28㎡，认定上诉人应向被上诉人支付面积差的购房款24185元及利息并无不当。上诉人主张的不存在面积差的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元，由上诉人临沂市食品药品检验检测中心负担。本判决为终审判决。审判长  赵凤金审判员  申慧雁审判员  翟建光二〇一八年八月二十一日书记员  张建琨