广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2018)粤01民终9862号上诉人（原审被告）：周俊（曾用名：周天阳），女，1987年4月14日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：林伦文，男，1984年7月23日出生，汉族，住广东省海丰县。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：蒙其焕，广东平洲律师事务所律师。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：杨强华，广东明宜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁福成，男，1963年8月27日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：程德林，广东海云天律师事务所律师。上诉人周俊、林伦文因与被上诉人梁福成房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，周俊、林伦文确认涉案商铺于2017年8月2日被查封，并于2018年6月4日二审庭询当日当庭表示由于涉案商铺不是其管控，故其无法交还房屋，但同意梁福成收回房屋。梁福成在二审中述称：⒈我与周俊、林伦文是在中华广场咖啡厅签订涉案租赁合同的，现场只有我们三人，当天我就将涉案商铺唯一钥匙交给了周俊、林伦文，不知道钥匙现在何处，当时没有书面交接手续；⒉据了解，涉案商铺于2017年8月2日被越秀区食品药品监督管理局查封，没有明确的查封期限。我将于近日前往该局请求解封以便收回该房屋；⒊基于周俊、林伦文在二审庭询时已表示同意我收回涉案商铺，以及证人马某称已搬清涉案商铺内所有物品，故我也同意收回涉案商铺；⒋有关涉案商铺的租赁，没有办过租赁备案。周俊、林伦文在二审中提交了如下证据：⒈青海省西宁市城东区人民法院开庭时间为5月28日上午9时的传票、落款日期为2017年12月25日的马正伟的民事起诉状（其中事实和理由部分载明如下内容：马正伟与马某是老乡关系，马正伟于2016年10月5日将自己经营的位于广州中山三路积厚新街八号首层中国兰州拉面馆转让给马某，马某欠付转让款等），落款日期为2018年1月29日的马正伟不服西宁市城东区人民法院裁定移送管辖的上诉状（其中事实与理由部分载明如下内容：案涉争议标的物经广州市有关部门协调，马某拿到补偿后自愿将合同期内的房屋交归房主，现与马正伟无关等），以及落款日期为2018年4月13日的（2018）青01民辖终24号《民事裁定书》，以上证据均是从马某处取得的复印件，拟证明马某已经把涉案商铺交还给梁福成的事实。⒉交易日期分别为2016年11月6日、2016年12月6日的《中国工商银行自动柜员机客户凭条》复印件3张（合计转账金额为3万元）及手机上查询的转账记录截图一张，拟证明马某向梁福成支付了涉案商铺2016年11月、12月的租金共计3万元。对上述证据，经本院主持质证，梁福成发表如下意见：⒈上述证据没有原件，无法确认真实性，故不予认可。⒉其中的民事传票中只证明了马某与马正伟之间有纠纷，起诉状中虽涉及了涉案商铺首层内容，但可能是他们之间的合作关系或转让关系，我方对此并不清楚，起诉状的内容也未经法院审查认定，无法证明周俊、林伦文的主张；至于有关转让款，周俊在一审当庭说过其是代男朋友步海龙签约，我方不清楚后来周俊的男朋友如何与其他人签订合同转让房屋。⒊银行转账凭证没有原件，无法确认真实性。周俊、林伦文还提交了马某、林伦武的书面证人证言，并申请该二人出庭作证如下：一、马某称：我与岳父马云于2016年10月6日从马正伟手中接手了中山三路积厚街8号首层兰州拉面馆，马正伟答应负责从一手房东手里给我们签合同、办理卫生许可证和工商营业执照、环保许可证，他说合同有三年多，租金一直是15000元。马正伟给我看了其手机上其与梁福成签的合同，我以为是真的合同。我们接手经营期间马正伟一直避而不见，我们找到他要求签合同，他说房东出国了，等房东回来了再签合同，但最后并没有签合同和办证。我们经营期间按照马正伟给的账号，向梁福成支付租金。我们经营了50天左右时，政府部门来说该店是非法的，不能搞餐饮，属于无证经营，也不能办理餐饮手续，被查后关了店，但由于我们人口多，经政府同意我们在那里做饭生活了一段时间，期间断水断电，最后我们才知道上当受骗了，我方于2017年7、8月被公安部门赶出来了。我们一直没有见过一手房东，最后我们才知道这个店的租房合同不是与马正伟签的，而是房东跟周俊和林伦文签的合同。我不清楚现在涉案商铺的状况；一共关了两次店，第一次是2016年12月，第二次是2017年7、8月，涉案商铺被查封后，我方把东西都拿走了，就没有回来过，当时梁福成没有来，我不知道场地有无交还。二、林伦武称：林伦文是我哥哥，我不认识周俊，认识梁福成，我由2013年开始租用梁福成的中山三路积厚新街8号2楼房屋，租金每月为28000元，租期6年，租金以银行转账方式支付，我是交租人，收租人为梁福成。本人确定积厚新街8号2楼与积厚新街8号1楼绝对没有任何关联，我哥林伦文也不是该房屋一楼的实际经营者。我不知道涉案商铺首层的出租签约双方是谁，只知道经营者是新疆人，好像叫马兴旺，他是2014年开始用的，具体日期不记得了。2016年12月时，我因纠纷就没有继续使用涉案商铺二楼了，不清楚之后有关涉案商铺的情况。我与我姐姐没有代涉案商铺一楼交过租金，交给梁福成的全部是涉案商铺二楼的租金，二楼的租金已经交清，我不知道一楼的租金是多少。涉案商铺二楼租金开始是每月28000元，2016年生意不好，就与梁福成协商减租到2万元。至于2016年3月12日转账25200元，是因为之前的房屋出租税是我与房东一起出的，我方在租金中扣减；2016年4月6日转账1.5万元是水电费。对上述证人证言，梁福成认为：⒈我不认识马某和马云，不排除周俊、林伦文与马某、马云之间有交易或者达成协议。马某没见过我，也不认识我。我只是确认所收租金是周俊、林伦文支付的就行了，没有必要追究是谁支付的款项。我因为比较相信周俊、林伦文，所以一直没有关心涉案商铺，后来发生了违法经营被投诉到中央巡视组，巡视组下达了意见之后，才找到我，我才知道发生了违法经营的情况，目前涉案商铺还在政府查封之下，我还没有收回本案争议商铺。⒉林伦武的证人证言不属实，且林伦武与林伦文是亲属关系，我不认可其证言的真实性。涉案商铺二楼是由林伦文承租的，不是林伦武承租的。涉案商铺二楼的租金是2.8万元，我确认曾经收过林伦武的2.8万元，也收过林伦武转账的2.5万元和1.5万元，林伦武转账的钱并非全部是二楼的租金，林伦武已经走了但还欠租，其通过林伦文的姐姐也转过帐，转账金额也不完全是2.8万元，还有其他的数额，我认为转账款项中包含有二楼及首层的租金。如果按林伦武称转账款项是缴纳涉案商铺二楼的租金的说法，只能说明周俊、林伦文欠的租金更多。周俊、林伦文还向本院提交《调查取证申请书》，申请法院依职权向越秀区大东街道办事处调取有关广州市越秀区中山三路积厚新街8号首层租赁材料、环保处罚通知签收材料；向越秀区环保部门调取上址房屋的环保处罚通知书及签收材料；向越秀区食品卫生局调取向上址房屋发出的处罚通知书及签收材料；向越秀区大东街道办事处来穗人口管理中心调取马兴旺、马正伟、马文奎的人口信息；调取梁福成所有银行流水，特别是工商银行的收款账号36×××89银行流水；向越秀区质量安全监督部门、大东街街道调取其组织梁福成、实际租赁人马某协商处理梁福成补偿给马某转让、马某退租出场的相关材料。对此，周俊、林伦文表示其曾向一审法院申请调取证据，但一审法院对此未予答复和处理。本院认为，梁福成依据其与周俊、林伦文于2013年7月1日签订的《广州市房屋租赁合同》和《补充协议》提起本案诉讼，要求解除上述房屋租赁合同、收回房屋、清付欠租及违约金等，周俊、林伦文则抗辩称其并非本案适格主体。而根据一审查明事实，案外人马文奎向一审法院陈述涉案商铺系马兴旺从房东处承租经营后转让给马正伟，马正伟再转让给马某等，并向一审法院提交了一份出租人为梁福成、承租人为马兴旺、签约时间为2013年8月15日的《广州市房屋租赁合同》复印件。虽然梁福成否认该份合同中“梁福成”的签名的真实性，但表示不申请鉴定。另，双方当事人均确认涉案商铺于2017年8月2日被相关行政部门查封。基于此，从现有证据及双方陈述意见来看，本案存在以下疑点未予查明：⒈梁福成并无举证证明其向周俊、林伦文交付涉案商铺的事实及时间；⒉从一审法院查询的梁福成的银行账户流水清单来看，其中并无周俊、林伦文的转账付款记录，但有马兴旺、马正伟、林丽娜、林伦武等人的转账记录，且转账金额与本案所涉租赁合同约定的金额长期不相符；⒊梁福成有关涉案商铺的租赁合同是否向相关部门办理了租赁合同备案手续，如办理了，那么备案的租赁合同中的承租人是否为本案上诉人；⒋涉案商铺被相关部门查封的期限，及查封后对涉案商铺的处理情况；⒌马某与马正伟之间的另案诉讼对本案事实认定及处理结果有无影响。鉴于上述事实的查明和认定对本案最终处理结果存在一定影响，为充分保障当事人诉讼权利，本案宜发回重审。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初57号民事判决；二、本案发回广州市越秀区人民法院重审。上诉人周俊、林伦文预交的二审案件受理费11063元予以退回。审判长 刘 卉审判员 韩志军审判员 郭东升二〇一八年八月六日书记员 林飘云