湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鄂0192民初2136号 原告：武汉市常青藤名苑二、三期小区第一届业主委员会，住所地武汉东湖新技术开发区关东街梳子桥路**。 主要负责人：李志明，该业委会主任。 委托诉讼代理人：胡少波，湖北瀛楚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周志，湖北瀛楚律师事务所律师。 被告：湖北地龙实业集团有限公司，住所地武汉市武昌区徐东路纺机村**。 法定代表人：袁学政，该公司董事长。 委托诉讼代理人：龚科，湖北羚圣律师事务所律师。 原告武汉市常青藤名苑二、三期小区第一届业主委员会（以下简称：常青藤业委会）诉被告湖北地龙实业集团有限公司（以下简称：：地龙公司建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2016年7月25日立案后，依法由审判员吴边担任审判长，与人民陪审员张作华、李红英组成合议庭于2016年10月20日公开开庭审理。因工作原因，合议庭组成人员变更，由审判员吴边担任审判长，与人民陪审员孙小菊、李必华组成合议庭于2018年7月26日公开开庭审理。原告常青藤业委会的主要负责人李志明及其委托诉讼代理人胡少波，被告地龙公司的委托诉讼代理人龚科到庭参加诉讼。诉讼过程中，当事人申请调解，本院予以准许，但未能达成协议。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告常青藤业委会向本院提出诉讼请求：1．判决确认常青藤名苑二、三期小区二期地下车库为常青藤名苑二期业主共有，被告立即向原告交付；2．判决被告向常青藤名苑二期业主交付常青藤名苑二期A座业主活动房A-505、A-805、A-1105、A-1405、A-1705，并向常青藤名苑二期A座业主交付房屋占用费（从2016年6月1日起按每间活动房每月1000元的标准计算至判决实际履行之日止）；3．判决被告立即向常青藤名苑三期住房专项维修资金账户缴入专项维修资金336024元及利息（从2007年5月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决实际履行之日止）；4．判决被告负担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告常青藤业委会申请撤回上述第1、2、3项诉讼请求，并最终确认其诉讼请求为：1．判决确认常青藤名苑二期架空层为常青藤名苑二期业主共有；2．判决被告负担本案全部诉讼费用。事实和理由：2005年期间，武汉市常青藤名苑二、三期小区业主陆续与被告地龙公司签订房屋买卖合同。被告地龙公司交房后，置规划于不顾，拒绝承认常青藤名苑二期架空层为常青藤名苑二期业主共有，并占据架空层用于有偿停车。被告地龙公司的上述行为严重侵犯了小区业主的利益，原告常青藤业委会多次与被告地龙公司沟通，向有关行政主管部门反映无果。为维护小区业主的合法权益，现诉至人民法院，请求人民法院依法支持原告常青藤业委会的诉讼请求。 被告地龙公司辩称：常青藤名苑小区二期架空层的所有权为被告地龙公司所有，商品房买卖合同约定没有进入公摊部分归开发商所有，根据武汉市房产测绘中心2012年12月出具的《常青藤名苑翰景苑AB座商品房面积实测技术报告》显示，该小区二期架空层不属于公摊部分。此外，常青藤名苑三期怡景苑商品房面积实测算技术报告表明，三期的架空层计入了公摊，为全体业主所有，故通过这两份报告的对比，如果二期架空层计入了公摊，一定会在该《常青藤名苑翰景苑AB座商品房面积实测技术报告》中显示。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：位于武汉东湖新技术开发区关山街梳子桥路**地龙常青藤名苑小区系被告地龙公司开发建设，原告常青藤业委会于2015年1月15日成立。武汉市常青藤名苑三期怡景苑小区附属的架空层属于武汉市常青藤名苑三期怡景苑小区全体业主共有，原、被告对此不持异议。武汉市常青藤名苑二期翰景苑小区业主与被告地龙公司签订的《武汉市商品房买卖合同》第十八条（合同内容未采取足以引起业主注意的文字、符号、字体等特别标识）约定被告地龙公司享有该小区未计入分摊建筑的所有权、使用权。被告地龙公司以武汉市常青藤名苑二期翰景苑小区A、B座附属的架空层未计入业主公摊面积为由，主张该架空层为被告地龙公司所有。 诉讼过程中，经原告常青藤业委会申请，本院依法向武汉市房产测绘中心进行调查，该中心向本院回复：“武汉市常青藤名苑翰景苑A、B座为一栋住宅性质的楼房，由湖北地龙实业集团有限公司开发建设，2005年我中心受该公司委托进行了房屋面积测量，该楼房底层为架空层，其中的门厅、管理间、消费控制室等满足《房产测量规范》计算面积和分摊的条件，共计214.87平方米计入了公摊面积。其他部分因为层高小于2.20米，根据《房产测量规范》的规定不符合计算建筑面积的条件，故未计算建筑面积。” 本院认为：本案双方当事人争议的焦点为：1．本案争议的架空层的权属如何确定；2．本案争议的合同条款是否有效。 一、关于本案争议的架空层的权属问题。 根据武汉市房产测绘中心的回复，武汉市常青藤名苑二期翰景苑小区A、B座附属的架空层中的门厅、管理间、消费控制室等计入了公摊面积，该部分依法应当属于该小区业主共同所有，其他层高小于2.20米的部分不符合计算建筑面积的条件，未计算建筑面积，本院主要对该部分的权属问题进行分析认定。 首先，本案中的架空层不属于专有部分。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定：“建筑物建筑区划内符合下列条件的房屋以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”架空层属于住宅楼的一部分，不具有构造上的独立性，也不能排他使用，亦没有相应宗地号的土地使用权面积份额，不能单独取得土地使用权证，亦不能登记成为特定业主所有权的客体，所以架空层不具备成为专有部分的条件。其次，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”对此，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分。”建筑物的基础是位于建筑物最下部的承重构件，承受建筑物的全部荷载，并将其传递到地基上；承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。因此，架空层部分应当属于该条规定中的建筑物的基础和承重结构，是建筑物不可分割的一部分，属于业主共有。本院认定本案争议的武汉市常青藤名苑二期A、B座附属架空层的所有权属于武汉市常青藤名苑二期小区全体业主共有。业主对损害其合法权利的行为，有权依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十五条、第三十九条、第八十三条的规定主张权利。本院对原告常青藤业委会请求确认本案争议的武汉市常青藤名苑二期A、B座附属架空层的所有权属于武汉市常青藤名苑二期小区全体业主共有的诉讼请求，予以支持；对被告地龙公司提出上述架空层归其所有的主张，不予支持。 二、关于本案争议的合同条款是否有效的问题。 《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条规定：“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”第十条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。” 根据我国房地产市场的现状，业主购买商品房时，开发商处在强势地位，业主处在弱势地位，商品房买卖合同都是开发商预先拟定好的，即便是业主对相应条款提出异议，也不允许更改合同条款，否则就不卖房。本案争议房屋所在小区的业主在购买商品房时，与被告地龙公司签订的《武汉市商品房买卖合同》第十八条约定被告地龙公司享有该小区未计入分摊建筑的所有权、使用权，被告地龙公司根据该条款提出本案争议架空层未计入分摊，所有权归被告地龙公司。上述条款所在的合同是由被告地龙公司事先打印好，在订立合同时未与业主协商，未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，上述条款排除了业主对争议房屋架空层的所有权，且上述条款的约定未经过争议房屋所在小区业主大会同意。依照上述规定，本院认定上述条款为格式条款，且上述条款的约定未经过争议房屋所在小区业主大会同意，上述条款就争议房屋架空层所有权归被告地龙公司所有的约定无效。本院对原告常青藤业委会提出上述条款无效的主张，部分予以支持；对被告地龙公司提出上述条款有效的主张，不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十五条、第三十九条、第七十三条、第八十三条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款、第三条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、第十条规定，判决如下： 位于武汉东湖新技术开发区关山街梳子桥路1号地龙常青藤名苑二期翰景苑小区A、B座附属架空层的所有权属于武汉市常青藤名苑二期翰景苑小区全体业主共有。 本案案件受理费3170元，由被告湖北地龙实业集团有限公司负担（此款原告武汉市常青藤名苑二、三期小区第一届业主委员会已预交，被告湖北地龙实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内将3170元支付给原告武汉市常青藤名苑二、三期小区第一届业主委员会）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17***************；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴 边 人民陪审员  孙小菊 人民陪审员  李必华 二〇一八年八月二十四日 法官助理孟涛 书记员白羽舒