湖北省随州市曾都区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1303民初779号原告周珊，女，1983年7月16日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人张军仁，湖北美佳律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告随州市乐都酒店管理有限公司。统一社会信用代码91421300790572926X，住所地：随州市交通大道**。法定代表人陈兴家，总经理被告随州市乐都酒店管理有限公司乐都置业。统一社会信用代码91421300063529825X，住，住所地：随州市交通大道**/div>负责人陈兴家总经理。二被告的共同委托诉讼代理人姚凯，湖北神农律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告周珊与被告随州市乐都酒店管理有限公司（以下简称“乐都酒店公司”）、随州市乐都酒店管理有限公司乐都置业（以下简称“乐都酒店置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周珊的委托诉讼代理人张军仁到庭参加诉讼，被告乐都酒店公司、乐都酒店置业公司及其共同委托诉讼代理人姚凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周珊诉称，被告乐都酒店公司开发的“世纪.未来城”二期公寓项目在2017年上半年以被告乐都酒店置业公司的名义对外公开认筹。本人于2017年4月20日到该小区查看后，决定购买其2号楼第3层12间公寓，约500平方米。当日，本人与被告乐都酒店置业公司签订了《世纪.未来城二期商铺认筹协议书》，并缴纳认筹金50000元。被告收款后，出具了收据，注明收款事由为2号公寓第三层认筹金。当时由于本人认购的2号楼公寓尚未开盘，协议约定被告承诺2号公寓开盘之前，会以电话等方式通知各位认筹客户，凭认筹协议正式签署“认购书”或者签订《商品房买卖合同》。但是，在本人认筹的2号楼公寓正式开盘时，被告却没有任何人通知我，以至于本人一直认为2号公寓尚未开盘。直到其开盘一个月以后，才从别人口中得知被告早已开盘。为此，便找到被告询问缘由，并要求以认筹协议签订“认购书”及《商品房买卖合同》。但被告却以“认筹的房屋已经出售给他人”为由，要求本人变更房屋楼层及位置，且拒绝与我签订“认购书”及《商品房买卖合同》。本人认为，导致目前这个结果的原因完全是被告的违约行为和失职行为，践踏已认筹客户的合法权益。既然本人认筹的是2号公寓第3层约500平方米的房屋，那么在同等条件下，本人依法享有优先购买权，只有在本人拒绝购买的情况下，被告才能将认筹的房屋出售给他人。故被告的行为严重侵犯了本人的合法权益，请求法院依法判令：1、确认原、被告于2017年4月20日签订的《世纪.未来城二期商铺认筹协议书》合法、有效；2、二被告按照上述认筹协议的约定，履行与原告签订《商品房买卖合同》并向原告交付“世纪.未来城2号公寓第三层500平方米左右房屋”；3、本案的案件受理费由被告承担。被告乐都酒店公司、乐都酒店置业公司共同辩称，《世纪.未来城二期商铺认购协议书》系双方为成立预约合同（即《认购协议》）及本约合同（即《商品房买卖合同》）所形成的备忘录，本身不具有合同性质。《认购合同》及《商品房买卖合同》未订立的过错不在本公司。原告无权请求人民法院以判决形式要求公司与其签订《商品房买卖协议书》。原告的起诉没有事实和法律依据，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经本院审理查明，被告乐都酒店公司经随州市工商行政管理局登记成立，法定代表人为陈家兴，注册资本1000万元，经营范围为房地产开发、建筑材料销售等。被告乐都酒店置业公司经随州市工商行政管理局登记成立，负责人为陈家兴，系被告乐都酒店公司的分支机构。经营范围为承接本公司业务、建筑材料销售；园林绿化、物业服务等。2015年，被告乐都酒店公司开发了随州市“世纪.未来城”小区，并以被告乐都酒店置业公司名义对外公开销售、认筹。2017年4月原告周珊到该小区实地查看，了解情况后，决定购买该小区2号楼第3层12间，面积约500平方米的公寓。4月20日，被告乐都酒店置业公司与原告周珊签订了《世纪.未来城二期商铺认筹协议书》。约定：“原告自愿缴纳认筹金50000元，参加“世纪.未来城”二期商铺认筹活动，预选商铺号为2号楼第3层500平方米左右；购房时可享受“世纪.未来城”二期商铺认筹20000元抵50000元的优惠活动；购房时享受开盘其他优惠活动，具体优惠活动以开盘当日公布为准；销售价格及其他折扣优惠，以双方签订《商品房买卖合同》时公布为准；大客户及购买第二层商铺的认筹客户享有优先购买权；本项目开盘时间，将以电话通知等方式告知客户；由于认筹客户自身原因造成开盘前或开盘当日未能成功签订所预选该房产认购书的客户，视为自动放弃所享有的优惠权利；购房未成功的认筹客户自身原因造成开盘前或开盘当日未能成功签订所预选该房产认购书的客户，视为自动放弃所享有的优惠权利；购房未成功的认筹客户，可于本项目开盘十五日后携带身份证原件、《世纪.未来城二期商铺认筹协议书》和收费凭证到世纪.未来城营销中心全额无息退还商铺认筹费用”。协议签订后，原告周珊按约定向被告缴纳认筹金50000元。被告乐都酒店置业公司收款后，于当日向原告出具一份收据，收据标注明收款事由为2号楼第3层认筹金。另查明，原告周珊向被告乐都酒店置业公司认筹的商铺于2017年12月25日取得商品房预售许可证。被告乐都酒店置业公司开盘后，至今未能与被告签订认购书或《商品房买卖合同》。2018年3月，原告得知其认筹的2号楼公寓已开盘，便到被告售楼部洽谈购买事宜。被告称2号公寓第三层已经整体被其他客户购买，建议原告购买其他房屋。原、被告因此发生纠纷，未能协商一致。原告遂诉至本院。庭审中，原告申请本院依法核实“世纪.未来城”二期2号楼公寓登记备案的销售状况。经核实查明，该“世纪.未来城”二期2号楼公寓的第3、4、5层均处于待售状态，尚未销售；被告乐都酒店置业公司在随州市房地产管理局备案的2号公寓第3层商品房预售价为3250元／㎡。本院认为，原告与被告乐都酒店置业公司自愿签订的《世纪.未来城二期商铺认筹协议书》系双方的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法、有效。原被告应当按照约定履行各自的义务。原告按照约定明确了所认筹的房屋（即为2号公寓第3层）并缴纳了认筹金；被告乐都酒店置业公司公寓开盘后，应当按照约定将开盘信息及时告知原告，并通知原告签订认购书或者《商品房买卖合同》。被告乐都酒店置业公司公寓开盘时，被告乐都酒店置业公司未将开盘信息告知原告，导致原告迟迟无法完成对认筹房屋的认购；在原告知悉开盘信息后，主动找到被告乐都酒店置业公司表明其购买认筹房屋的意向，但被告乐都酒店置业公司拒不与原告签订认购书及《商品房买卖合同》，其行为侵犯了原告购买其所认筹房屋的权利，构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原告所认筹的房屋，现尚未对外出售，双方签订所的《世纪.未来城二期商铺认筹协议书》存在继续履行的基础，故本院确定由被告乐都酒店置业公司承担继续履行《世纪.未来城二期商铺认筹协议书》的义务。原告诉请理由正当，本院予以支持。被告乐都酒店置业公司辩称，《世纪.未来城二期商铺认筹协议书》不是合同法意义上的民事合同。对此，本院认为，世纪.未来城二期商铺认筹是被告乐都酒店置业公司为了促使商品房销售所发起的要约；《世纪.未来城二期商铺认筹协议书》是原被告双方在经过友好协商的前提下，对认筹房屋的商铺号、认筹金的缴纳、认筹的权益自愿签订的涉及其民事权利、义务要约和承诺的协议，属民事合同；该协议没有明确约定违约责任等内容，但并不影响合同的效力。被告乐都酒店置业公司辩称，开盘时，已按照《世纪.未来城二期商铺认筹协议书》约定将开盘信息告知原告，庭审中，被告乐都酒店置业公司仅向本院提供曾与原告通过电话的通话清单，不足以证明公寓开盘时已将开盘信息告知原告。故被告的辩解理由均不能成立，本院不予支持。被告乐都酒店置业公司系乐都酒店公司的分支机构，不具备独立的法人资格，其相关的民事法律行为依法应当由被告乐都酒店公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告周珊与被告随州市乐都酒店管理有限公司于2017年4月20日签订的《世纪.未来城二期商铺认筹协议书》合法、有效；二、被告随州市乐都酒店管理有限公司于本判决书生效之日起5日内依据《世纪.未来城二期商铺认筹协议书》与原告周珊签订《商品房买卖合同》；案件受理费1050元，由被告随州市乐都酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。审 判 长  靳鹏程人民陪审员  吴祖国人民陪审员  邓义山二〇一八年八月十三日书 记 员  黄 岗