四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0703民初4626号 原告：高新林，男，汉族，生于1985年9月16日，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：唐莎娜，四川法丛律师事务所律师。 被告：李贻强，男，汉族，生于1970年7月12日，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：马全林，绵阳市涪城区正义法律服务所法律工作者。 第三人：胡琼蓉，女，汉族，生于1971年9月29日，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：顾春云，四川众城律师事务所律师。 原告高新林与被告李贻强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案后依法追加第三人胡琼蓉参加诉讼，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高新林及其委托诉讼代理人唐莎娜，被告李贻强的委托诉讼代理人马全林到庭参加了诉讼，第三人胡琼蓉及其委托诉讼代理人顾春云均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 高新林向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理位于绵阳市经开区嘉来涪滨印象3-1-30-1房屋的过户手续；2.判令被告向原告支付违约金148000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2017年12月9日签订了一份《二手房经纪买卖合同》，合同约定房屋总价七十四万元，原告通过按揭的方式购买房屋；签订合同之时，原告应向被告支付伍万元定金，首付款应于过户当天支付，原告已按约定支付了伍万元定金，被告的不动产证办理出来后，双方约定于2018年5月28日在房管局准备办理过户手续，被告到房管局后临时向原告提出一次性支付全款的要求，原告表示没有支付全款的能力，双方经过协商，达成新的协议，原告应在三十日内办完按揭手续，被告又一次反悔，要求原告一次性付款，原告也同意，被告仍拒绝并明确表示不卖房子，愿意支付违约金。中介也提出愿意替原告垫付全款，协助原被告双方过户，被告仍拒绝过户，被告行为不仅侵害了原告合法权益，更扰乱了市场经济秩序，故原告诉至法院。庭审原告明确诉请二违约金金额是根据二手房经纪买卖合同第11条第4点的约定，按照房屋总价20%支付违约金。 被告李贻强辩称：被告李贻强在签订房屋买卖合同时未到场，也未向胡琼蓉出具授权委托书委托代为出售案涉房屋；通过庭审调查，原告无直接证据证明在案涉房屋交易过程中是原告与李贻强直接发生的联系；证人作证时称2018年5月28日李贻强到场同意胡琼蓉代其出售房屋，但无证据证明。被告未授权任何人以任何形式代理其出售案涉房屋；被告未委托他人代收购房款；原告签订的二手房买卖合同与被告李贻强无关。请求驳回原告对被告的诉请。 第三人胡琼蓉述称：2017年12月19日原告与第三人胡琼蓉签订买卖合同，因胡琼蓉无法取得房屋所有权证书，合同无法履行；2、合同无法履行，原告及第三人均有过错。原告在专业中介公司交易促成过程中未获取任何案涉房屋属于胡琼蓉所有的证据，未取得房屋所有权人的授权委托书，就签订合同，原告存在过错；原告未履行买卖合同中约定的先行付款义务，依据原告先行违约行为能证明原告不具有支付买卖合同房屋价款的能力，按照合同约定进入过户流程当天支付23万元，该中介合同会促使双方产生先付款还是先过户的争议。2018年5月28日交易现场，原告及第三人达成了一次性付款的一致意见，原告在诉状及庭审陈述中明确，证人予以证实。原告至今未出示具有一次性支付购房款能力的证明，原告未证明其愿意一次性支付购房款，无履行支付房款行为的证明，无权要求第三人办理过户手续，第三人不敢将案涉房屋过户至原告名下。原告主张的违约金过高，即使本案现未办理过户登记，未对原告造成实际经济损失。请求驳回原告的诉请。 本院经审理认定事实如下：2017年12月9日，高新林作为买方（甲方），胡琼蓉、李贻强作为卖方（乙方），绵阳市隆达房地产经纪有限公司作为经纪方，签订《二手房买卖经纪合同》，约定乙方将位于经开区涪滨路北段7号嘉来涪滨印象3栋1单元30楼1号房屋及该房屋所占范围内的土地使用权出售给甲方，成交价74万元整，签订合同当日支付购房定金5万元，房款支付办法为签订本合同起不动产证办理出来7个工作日内支付房款23万元整（含定金），进入过户流程的当天支付，余款51万元通过公积金或商业银行贷款放下来的当天支付，甲方承担所有税费（契税、个税、营业税、工本费），约定任何方违约违约方承担守约方直接经济损失该房总价20%。高新林、胡琼蓉签名捺印，李贻强签名捺印系胡琼蓉所为。当日，高新林支付购买该房屋定金5万元，绵阳市隆达房地产经纪有限公司及员工熊超出具了定金收据，胡琼蓉在定金收据下方空白备注“同意隆达公司代收”并签李贻强、胡琼蓉名字。2018年2月1日李贻强在四处省绵阳市众信公证处办理了公证，委托熊超代为办理案涉房屋办证事宜，于2018年5月17日取得房屋产权登记。2018年5月28日原告与胡琼蓉及隆达中介工作人员至房管局办理房屋过户手续时，胡琼蓉要求先支付购房款且要求全款，原告表示不同意，双方发生争执，后原告妥协，胡琼蓉顾虑原告的支付能力及现行过户的交易风险，不同意继续交易，双方成讼。以上事实双方没有争议，本院予以确认。 另查明，案涉房屋系李贻强单位集资建房，第三人胡琼蓉丈夫朱相成在2008年1月31日与李贻强签订《房屋买卖协议》，并支付预付款11000元，2010年9月4日双方签订《房屋买卖补充协议》，变更房屋面积为123.73平方米，购房款变更为6万元。后胡琼蓉有意出售该房，但房屋无证，遂持两份购房协议与隆达中介、原告高新林协商售房事宜，并未取得被告李贻强授权。原告高新林查看了朱相成与李贻强的购房协议，即与胡琼蓉、隆达中介签订了《二手房买卖经纪合同》。合同履行中双方成讼。以上事实双方没有争议，本院予以确认。 本院认为，胡琼蓉与高新林签订的《二手房买卖经纪合同》虽有被告李贻强的名字，各方均确认李贻强的签名及捺印系胡琼蓉所为，原告申请证人隆达中介工作人员郑某出庭作证陈述2018年5月28日过户当天李贻强到场，因隆达中介系合同一方当事人，能否促成双方的交易关系其自身利益，在欠缺其他证据佐证的前提下本院对证人证言不予采信。李贻强虽委托隆达中介工作人员熊超代为办理案涉房屋的产权证照，不能单独证明其委托胡琼蓉办理案涉房屋的出售。在无证据证实胡琼蓉出售案涉房屋取得李贻强事前授权或事后追认的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”之规定，李贻强不承担责任，行为后果应由胡琼蓉自行承担。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，该合同虽系原告高新林、第三人胡琼蓉双方当事人的真实意思表示，但因胡琼蓉至今未取得案涉房屋产权，合同无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，原告已支付的5万元第三人胡琼蓉应予返还，鉴于原告在购房时也未尽到对房屋产权及胡琼蓉委托授权的审查义务，自身也存在一定的过错，其损失应自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、第五十八条之规定，判决如下： 一、第三人胡琼蓉在本判决生效之日起10日内返还原告高新林购房款定金5万元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告高新林的其他诉讼请求。 本案受理费5600元，由原告高新林负担2800元，第三人胡琼蓉负担2800元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  李红英 二〇一八年八月十三日 书记员  许 晗