惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1391民初2262号原告：吴锋敏，女，汉族，1983年2月1日出生，住址：广东省和平县，委托代理人：钟小小，广东金卓越律师事务所律师。被告：王启平，男，1966年10月22日，住址：深圳市宝安区，第三人：惠州市齐家置业有限公司，统一社会信用代码：91441300WA4UNARC4M，住所地：惠州大亚湾**西南大道**龙光城****房。原告吴锋敏诉被告王启平、第三人惠州市齐家置业有限公司（以下简称“齐家置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案受理，依法由审判员曾日华担任审判长，与审判员邓赛花、徐黎组成合议庭适用普通程序，于2018年1月11日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人钟小小，被告王启平、第三人齐家公司法定代表人郑伟洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2017年3月14日签订了《二手房买卖合同》，约定被告将其所有的惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城53栋一单元802号房(建筑面积175平方米，房地产证号：33××74)以180万元的价格转让给原告。合同签订后，原告分别于签订当天即2017年6月14日支付了定金30万元。2017年9月18日，原告缴纳了相关税费及支付剩余的首付款28万元，其中3万元支付至被告指定的账户，25万元办理了制符冻结在原告名下邮政银行，待买方名下的新产权办出后一天内解止付。2017年9月29日，原告得到大亚湾房管局的工作人员通知，该房屋已被深圳市龙岗区人民法院查封，无法完成交易。于是，原告多次尝试与被告沟通，但其一直拒绝回复。原告认为，被告在涉案房屋被查封后，不采取积极补救措施，致使合同无法继续履行，已构成违约，应当按合同第十五条之约定向原告支付转让成交价20%的违约金并双倍返还已支付定金。涉案房屋按现在市场价格估算为235万元（以评估价为准）,原告因被告的行为造成的购房成本增加的损失预估为55万元，而双倍返还定金并不足以弥补原告的损失，根据合同法第一百一十四条之规定，被告应赔偿原告差价损失。原告因本次交易向第三人支付了1万元居间费，应由被告赔偿。原告按《二手房首付款付款协议》向被告指定账户支付了3万元，被告应当返还。综上所述，请求贵院判令：1、请求贵院判令被告向原告双倍返还定金60万元；2、请求贵院判令被告向原告赔偿房屋差价21万元；3、请求贵院判令被告向原告返还首付款3万元；4、请求贵院判令被告向原告赔偿中介费损失l万元；五、本案诉讼费、保全费、公告费（若有）由被告承担。诉讼中，原告变更其第一项诉讼请求为：请求判令解除原告与被告、第三人签订的《二手房买卖合同》，并判令被告向原告双倍返还定金60万元。被告王启平辩称：1、买方未能按期付清首期款45万元，造成过户手续延迟一个多月，由此造成的过户无法完成的风险，应由买方自行承担。原告要求被告双倍返还定金60万元的要求不合法。按照合同第四条约定：买方应于签订合同的150日之内付清首期款约45万元整，但原告拖到2017年9月18日才付清，延迟了34天。2017年9月18日，被告与原告重新签订了冻结止付首期款之后，当天即完成了过户手续，并于当天向大亚湾房产管理局办理过户登记手续。2、房屋的市场评估价，应当以惠州大亚湾区税务局的房屋计税金额或者销售收入为准。2017年9月18日，惠州大亚湾区地方税务局出具的税收缴纳款书显示：房屋计税金额或者销售收入是1507150元。原告提出的房屋市场价的价格是235万元，没有法律依据。3、中介损失费应由原告自行承担。4、原告应自行承担全部律师费、诉讼费和保全费。第三人齐家置业公司述称：原告起诉的事实与理由属实的。经审理查明：2017年3月14日,原告与被告在第三人齐家置业公司的居间服务下，三方签订了一份《二手房买卖合同》，约定：“1、被告将其所有的座落于惠州大亚湾西区西南大道88号龙光城53栋一单元802号房（建筑面积约175平方米，房地产证号：33××74）以180万元的价格转让给原告；2、房产交易定金30万元整，买方应于签署本合同同时支付15万元，于签署本合同之日起80日内再支付定金15万元；3、买方应于签订本合同之日起150日内付清首期款约人民币45万元，并于签订本合同120个工作日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方需无条件配合；4、被告应在签署合同之日起10日（含当日）自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续并将产权证原件交于居间方；5、双方约定交房日期为过户当天；6、如一方未按照本合同约定的期限履行义务，对方有权要求违约一方以转让成交价为基数按日万分之5的违约金并继续履行合同，如一方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，则对方可要求继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求违约一方支付转让成交价20%的违约金并双倍返还已支付定金。第十八条第1点约定：除已明确为工作日外，本合同项下的“日”均为工作日。”原、被告及第三人分别在合同上签名并加盖指模。原告于合签订当天向被告支付了定金15万元，2017午6月14日再次向被告支付剩余定金15万元，合计支付定金30万元。同时，原告向中国邮政储蓄银行惠州市惠阳支行申请了按揭贷款，并于2017年7月28日获得审批通过，贷款额度为122万元。2017年9月18日，原告与被告双方到大亚湾房管局办理房产过户登记申请手续，并达成了《二手房首付款付款协议》，约定：原告于2017年9月18日签字过户后，向原告支付剩余首付款28万元，其中，在2017年9月18日支付3万元至被告指定帐户（户名：宋贤军，帐号：62×××77，开户行：江西省大余县农业银行新城镇支行），剩余25万元办理止付冻结在原告名下的邮政银行，待买方名下新产权办出后一天内解止付，将人民币25万元转到卖方王启平指定收款帐户（户名：郑伟洪，帐号：62×××17，开户行：农业银行大亚湾支行）。协议签订后，被告按协议约定支付了首期款28万元。当天，原告还向第三人齐家置业公司支付了佣金1万元。2017年9月29日，原告经大亚湾房产管理局的工作人员通知，因该房屋已被深圳市龙岗区人民法院查封，导致无法完成过户交易。经与被告沟通未果，原告遂于2017年10月26日诉至本院，提出上述诉讼请求。另查明：2017年9月29日，深圳市龙岗区人民法院对涉案房屋进行了查封；2017年10月10日，惠阳区人民法院对涉案房屋进行了轮候查封；2017年10月12日，深圳市宝安区人民法院对涉案房屋进行了轮候查封。现该房屋尚处于查封状态。本案在审理过程中，经原告提出申请，本院依法裁定：1、冻结被告王启平在平安银行福田支行为62×××22的银行账户，冻结金额以50000元为限，冻结期限为一年；2、查封被告王启平名下位于惠州市××西区西南大道××单元××房（房产证号：33××**）的产权，查封价值以800000元为限，查封期限为三年。以上事实，有原告提供的身份证、第三人工商信息查询、二手房买卖合同、大亚湾房屋权属档案信息查询结果二份、收据、转账凭证、支付业务凭证、发票、不动产登记回执、二手房买卖首付款付款协议、贷款审批通知苏杭、通话记录等证据以及本案的庭审笔录、民事裁定书等在卷证实，予以认定。本院认为：原、被告及第三人签订的《二手房买卖合同》是三方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同当事人均应当按约定履行义务和享受权利。该合同明确约定其项下的“日”均为工作日，其后双方又在履行期内于2017年9月18日签订《二手房买卖首付款付款协议》，对首付款支付方式和时间达成了新的协议。原告按该协议约定支付了首期款，不存在延期付款的情形，本院予以认定。案涉房屋在办理过户登记过程中，被深圳市龙岗区人民法院等查封，经双方协商未能解决，案涉房屋仍处于查封状态，致使房屋无法完成过户，合同无法继续履行，被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。被告对合同中“日”误解为“自然日”，与合同约定的“工作日”存在偏差。鉴于该合同为第三人提供的格式合同，即使按照被告对合同中“150日内付清首期款”的理解认定原告存在延期付款的行为，可涉案房屋被法院查封，也非因原告迟延支付首付款造成，与原告的付款行为不存在因果关系；且被告在原告迟延付款后，在明知涉案房屋存在随时可能被查封的潜在风险的情况下，仍同意原告继续履行合同，房屋在被查封后又不提供有效担保或通过合法途径申请解封，明显违约，被告也应承担相应的违约责任。因此，即使原告延期支付首付款，被告提出的造成房屋无法过户的风险应由原告承担的抗辩意见，理据也不成立，本院不予采纳。原告根据合同约定主张解除合同，并要求被告双倍返还定金60万元的诉请，合法有据，本院予以支持。合同解除后，被告已收取的3万元首付款应予以退还。由于被告违约，给造成原告1万元中介费损失，亦应由被告负担。原告要求被告赔偿房屋差价21万元的诉讼请求，没有证据证实，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告吴锋敏与被告王启平、第三人惠州市齐家置业有限公司于2017年3月14日签订的关于买卖惠州市大亚湾西区西南大道88号龙光城53栋一单元802号房（房产证号：33××**）的《二手房买卖合同》。二、被告王启平自本判决发生法律效力后10日内向原告吴锋敏双倍返还定金600000元。三、被告王启平自本判决发生法律效力后10日内向原告支付首付款30000元及佣金10000元。四、驳回原告吴锋敏其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12300元、诉讼保全费4770元，共17070元（原告已预交），由原告吴锋敏负担4420元，被告王启平负担12650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  曾日华审判员  邓赛花审判员  徐 黎二〇一八年二月六日书记员  卢光明