安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0705民初4520号原告：铜陵恒大置业有限公司，住所地安徽省铜陵市翠湖一路3018号办公大厦。统一社会信用代码9134070056342734XF。法定代表人：谢宏纲，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋黎黎、陈璋浩，该公司员工。被告：刘清华，男，1977年7月5日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官山区。委托诉讼代理人：谈春明、左冬生，安徽众佳律师事务所律师。原告铜陵恒大置业有限公司与被告刘清华房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年10月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告铜陵恒大置业有限公司委托诉讼代理人蒋黎黎、陈璋浩，被告刘清华委托诉讼代理人谈春明、左冬生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。铜陵恒大置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告之间签订的《会所租赁合同》；2、请求依法判令被告按原状立即返还承租的铜陵市开发区石城大道和翠湖四路恒大绿洲楼盘运动中心及设备设施，并迁出运动中心及办理该房屋地址作为企业注册地址的登记变更手续；3、请求依法判令被告支付原告租金1064388.3元；4、请求依法判令被告支付逾期支付租金的违约金369660元（暂计算至2017年8月31日，之后的违约金按日千分之三标准计算至实际清偿完毕之日止）；5、请求判令被告所交保证金391666元不予退还；6、请求依法判令被告支付原告物业费201838.05元（暂计算至2017年8月31日，请支付至迁出房屋之日止〕；7、请求依法判令被告支付原告水费42191.2元、电费538856元（暂计算至2017年8月31日，请支付至迁出房屋之日止）；8、请求依法判令被告支付原告建筑垃圾清运费14399元；9、请求依法判令被告赔偿原告损失459288.13元（预估，具体金额以司法鉴定为准）；10、本案诉讼费用由被告承担。对我方第九、十项诉讼请求，根据庭审情况，如需要鉴定，鉴定费用由被告承担。诉讼过程中，原告放弃第2项中“办理该房屋地址作为企业注册地址的登记变更手续”的诉讼请求。事实及理由：2014年10月27日，原、被告签订了《会所租赁合同》，合同约定原告将坐落在铜陵市开发区石城大道和翠湖四路恒大绿洲楼盘运动中心出租给被告，涉案房屋面积为13455.87平方，租赁期限为8年，自2014年12月1日至2022年11月30止。租金、管理费及水电费等自房屋交付被告之日开始起算，其中，租金标准合同也明确约定。如逾期交付租金的，每逾期一日，被告须按未付租金额的千分之三向甲方支付违约金。逾期期限超过30天，原告有权解除合同并不予退还租赁保证金等。合同签署后，原告依约于2014年12月1日将涉案房屋交付给被告，被告交纳了391666元保证金。但被告未按时支付租金、水电费等，并且被告未经原告同意私自将涉案房屋转租第三方，此外，被告未经原告允许私自改造涉案房屋，经多次催告，被告仍拒之不理。综上，被告的行为已严重违反合同约定并构成违约，侵犯了原告的合法权益。因此，原告为维护自身权益，特诉至贵院，望判如所请！刘清华辩称，原告提出诉讼请求的理由是被告逾期支付租金，擅自转租，擅自改变房屋结构，所以要求解除合同。1、本案被告不拖欠原告的房租；2、在原告违约的情况下，被告迫不得已转租了部分房屋，也是经原告允许的，并且默认了；3、被告承租房屋后，其进行了房屋的改造和装修，原告从未提出过异议，也是经过原告允许的，为此被告在合同履行过程中没有违约行为，相反，违约的是原告，原告没有提供符合合同约定的租赁物。4、原告为运动中心项目投入400余万元，原告之所以收回房屋是因为恒大公司政策性调整，在全国范围内收回运动中心，在安徽省就有20多家，因而原告违约在先，对给被告造成的损失，被告保留追究的权利经审理查明：2014年10月27日，铜陵恒大置业有限公司（甲方）与刘清华（乙方）签订了一份《会所租赁合同》，合同约定甲方将坐落在铜陵市开发区石城大道和翠湖四路恒大绿洲楼盘运动中心出租给乙方，房屋面积为13455.87平方。经营用途约定甲方将该房屋出租给乙方作商业用途，主要经营健身中心。未经甲方书面同意乙方不得擅自改变房屋的用途。凡经营“餐饮”用途的乙方需确保本商铺具备餐饮的功能，配套有排烟、排污等设施，并自行办理经营所需相关证照…….；租赁期限约定为8年，自2014年12月1日至2022年11月30止。租金、管理费及水电费等自房屋交付被告之日开始起算，租金标准约定：1、2014.12.01-2015.02.28为免租装修期；2、2015.03.01-2015.11.30月租金为195833元；3、2015.12.01-2016.02.29为免租装修期；4、2016.03.01-2016.11.30月租金为195833元；5、2016.12.01-2017.02.28为免租装修期；6、2017.03.01-2017.11.30月租金为201838.05元；7、2017.12.01-2018.11.30月租金为215293.92元；8、2018.12.01-2019.11.30月租金为242205.66元；9、2019.12.01-2020.11.30月租金为269117.40元；10、2020.12.01-2021.11.30月租金为296029.14元；11、2021.12.01-2022.11.30月租金为322940.88元。如逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按未付租金额的千分之三向甲方支付违约金。逾期期限超过30天，甲方有权解除合同并不予退还租赁保证金等。本合同签字当日，乙方须向甲方交纳租赁保证金391666元和首期租金195833元，在本合同租赁期届满且乙方完全履行合同约定的义务、没有违约行为的情况下，甲方将该租赁保证金在本合同终止后退还乙方（不计利息），乙方违反本合同任何条款，甲方均有权从租赁保证金中抵扣乙方应支付给甲方的款项，直至将租赁保证金全部抵扣完毕，不足部分甲方可向乙方追偿，抵扣保证金后，乙方应在7日内补足保证金抵扣部分。若乙方未在7日内补足保证金，甲方有权于期满后次日解除合同。乙方向甲方委托的物业管理公司支付物业管理费，物业管理费为2.50元/月/平方米，在签订本合同的，乙方应与物业管理公司签订相应的物业管理合同。该房屋暂约定在2014年12月1日前交付使用。非经甲方书面同意，乙方不得擅自改变房屋的结构、装修或对房屋之装置、设施、电路及合同约定功能用途作出更改。如因乙方擅自改变租赁物的结构、装修、及合同约定功能用途等致使房屋受到损失的，甲方有权要求乙方恢复原状并赔偿损失。关于违约责任约定租赁期内任何一方无法定或约定理由而单方解除合同，另一方有权要求违约方支付与租赁保证金等额的违约金。乙方有权按房屋的功能和用途及营业范围使用物业，未经甲方书面同意，不得转租，否则，甲方有权解除本合同，收回该房屋，且不退还乙方已交付的租赁保证金，乙方还须按违约时一个月的租金向甲方支付违约金，由此造成的一切损失，由乙方负责赔偿等相关约定。合同签署后，原告依约于2014年12月1日将涉案房屋及房屋设施（双方办理了移交清单）交付被告。被告交纳了391666元保证金。移交清单中注明部分设施不完善：1.主体结构及建筑工程（大部分场馆都有屋顶漏水现象，篮球场下雨无法营业，游泳池大量渗漏水）；2.室内外精装修工程（大面积屋顶脱落，墙纸脱落，墙砖脱落，洗手池需要全部更换）；3.中央空调工程、锅炉工程、消防工程（未投入使用）；4.智能化系统（弱电，网线功能残缺）；5.泛光照明系统、专业场馆照明系统（大多数灯不亮，开关不能用）；6.干湿蒸房工程（木头结构腐烂、散架已报废）7.自管配电房工程（中心用电与园区等其他用电捆在一起，不能单分出计量）。及屋顶与副一层大量建筑垃圾，地下室排水系统报废，大门口地面、柱子损坏严重等。2016年3月2日，原告经上级公司同意补贴被告24个月租金及物业费。被告在经营期间将部分房屋转租给他人，庭审中被告称转租经过原告同意，被告不认可。在合同履行中，因被告经营困难，双方协商解除合同，2017年9月1日被告将涉案房屋一层篮球场和三层健身房等交付原告，2017年12月13日，原告自行收回被告转租场所（涉案房屋原告已全部收回）。庭审中对原告提出的第3项支付租金1064388.30元（2017年3月-2017年8月，6个月合计1211028.30元，扣除被告已付租金146640元）诉讼请求依据，原告认为，签订合同是2014年12月1日，扣除会议纪要额外免租期24个月，应从2016年12月I日开始计算租金，原合同免9个月装潢期分3年，故装潢期只能免3个月。庭审中对原告提出的第9项赔偿损失诉讼请求，本院告知原告如认为被告改造设施破坏了房屋主体结构及损失应提交证据证明或对此提出鉴定申请，2017年12月14日，原告提出被告未经原告许可擅自改造涉案商铺，要求对房屋造成损害及维修费用申请鉴定，2018年6月19日，铜陵华诚资产评估有限责任公司作出铜华诚评报字（2018）第51号评估报告，被告租赁房屋室内装饰拆除及复原费用为9.68万元，鉴定费用为1.5万元。另查明，被告于2017年8月31日尚欠原告水费42191.2元、电费538856元未付。以上事实，有双方签订的租赁合同、房屋设施移交清单，免租请示函，评估报告及双方当事人陈述、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律行政法规的效力性强制规定，依法应受法律保护，双方当事人均应当依据合同约定全面履行各自的义务。对原告请求解除合同返还租赁物诉请，因双方合同已实际终止，租赁的房屋及设施原告已收回，原告解除合同之请求予以支持；对原告请求被告支付（2017年3月-2017年8月共6个月）租金1064388.30及逾期支付租金违约金，依据《租赁合同》的约定，“2014.12.01-2015.02.28为免租装修期、2015.12.01-2016.02.29为免租装修期、2016.12.01-2017.02.28为免租装修”及原告认可的24个月免租期，原告认为6个月免租装修期不应当计算，不符合合同约定，本院不予支持；对原告请求被告所交保证金391666元不予退还，依据《租赁合同》的约定，“在本合同租赁期届满且乙方完全履行合同约定的义务、没有违约行为的情况下，甲方将该租赁保证金在本合同终止后退还乙方（不计利息），乙方违反本合同任何条款，甲方均有权从租赁保证金中抵扣乙方应支付给甲方的款项，直至将租赁保证金全部抵扣完毕及乙方有权按房屋的功能和用途及营业范围使用物业，未经甲方书面同意，不得转租，否则，甲方有权解除本合同，收回该房屋，且不退还乙方已交付的租赁保证金”本案中，被告认为在经营期间将部分房屋转租给他人，是经过原告默认，而被告不予认可，依合同约定被告转租应经原告书面同意，被告该辩称，本院不予支持，从本案查明的事实来看，被告在承租房屋期间，双方存在诸多矛盾纠纷，其中，原告交付房屋设施不完善，双方就免租计算发生争议，且双方实际已提前终止合同的履行，原告要求全额保证金不予退还，诉请予以部分支持，酌定被告10万元保证金不予退还，尚余保证金291666元抵扣所欠水费、电费。对原告请求被告支付物业费，依合同约定，被告应与物业管理公司签订相应的物业管理合同，该诉请与本案不属同一法律关系，应由物业公司另行主张。对原告请求被告支付建筑垃圾清运费，原告未举证证明租赁房屋建筑垃圾是被告堆放，且在原被告交付房屋交接单中已反映建筑垃圾存在，对原告该诉请，证据不足不予支持。对原告请求被告承担房屋改造损失的赔偿，依合同约定“非经甲方书面同意，乙方不得擅自改变房屋的结构、装修或对房屋之装置、设施、电路及合同约定功能用途作出更改。如因乙方擅自改变租赁物的结构、装修、及合同约定功能用途等致使房屋受到损失的，甲方有权要求乙方恢复原状并赔偿损失”。依评估报告评估项目，被告改造部分为室内增设隔断、卫生间等设施，该改造设施原告未举证证明对房屋造成损害，被告虽是为经营改造设施，但未经原告书面同意，酌定赔偿原告2万元。据此。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告铜陵恒大置业有限公司与被告刘清华《会所租赁合同》；二、被告刘清华在本判决生效后三日内支付原告铜陵恒大置业有限公司水电费289381.20元（保证金291666元已抵扣水电费，原告不予退还被告）；三、被告刘清华在本判决生效后三日内赔偿原告铜陵恒大置业有限公司房屋改造损失20000元；三、驳回原告铜陵恒大置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31458元，由原告铜陵恒大置业有限公司负担25000元，被告刘清华负担6458元。鉴定费15000元，原告承担10000元，被告承担5000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审 判 长  郑宏伟审 判 员  余卫东人民陪审员  操海舟二〇一八年八月十五日书 记 员  王 瑞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条——依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条——当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条——当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条——租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。