湖北省宜昌市点军区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0504民初351号原告：罗来朋，男，1968年6月11日出生，汉族，住宜昌市点军区。委托诉讼代理人：周雪阳，湖北西陵律师事务所律师。被告：湖北隆图置业有限公司，住所地宜昌市点军区江南大道99号，统一社会信用代码：91420500559736684N。诉讼代表人：李兴兵，湖北隆图置业有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：胡峻峰，湖北百思特（点军）律师事务所律师，系湖北隆图置业有限公司破产管理人成员。委托诉讼代理人：陈凡，湖北百思特（点军）律师事务所律师，系湖北隆图置业有限公司破产管理人成员。原告罗来朋与被告湖北隆图置业有限公司（以下简称湖北隆图公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2018年6月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗来朋及其委托诉讼代理人周雪阳、被告湖北隆图公司的委托诉讼代理人陈凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗来朋向本院提出诉讼请求：1.依法确认罗来朋与湖北隆图公司签订的三份商品房买卖合同及一份车位使用权债权7000031元为湖北隆图公司的破产债权；2.判决罗来朋作为买受人的合同债权在湖北隆图公司破产债务清偿方案中享有优先受偿权；3.判决湖北隆图公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年5月12日，罗来朋与隆图公司签订三份《商品房买卖合同》，约定罗来朋以640743元的价格购买湖北隆图公司开发的磨基山旅游综合体国华锦都1号楼1单元28层012801号房，产籍号为04-0002-0423-012801，以4554400元的价格购买湖北隆图公司开发的磨基山旅游综合体国华锦都B3号商铺，以1728000元的价格购买湖北隆图公司开发的磨基山旅游综合体国华锦都别墅B3-1号房。湖北隆图公司于2015年5月12日向罗来朋出具了收到购房款4554400元、1728000元、390743元及车位使用权转让费76888元的收据。2014年1月2日，湖北润恒投资发展有限公司出具收到罗来朋团购房订金250000元的收据。根据合同约定，上述三套房屋及车位应于2016年12月31日交付使用。2015年下半年，湖北隆图公司因公司内部人员变动，经营陷入窘境，未按照合同约定将房屋交付给罗来朋。2017年11月9日，湖北隆图公司因债权人申请进入破产清算阶段。2018年3月25日召开第一次债权人会议，罗来朋依法向湖北隆图公司成立的清算组申报了购房合同债权7000031元，但清算组在随后公布的债权表中对罗来朋申报的债权不予确认。罗来朋认为其拒绝确认购房合同债权为破产债权的行为损害了自己的合法权益，故诉至法院。湖北隆图公司辩称，经核查：1、湖北隆图公司至今未取得别墅及商铺的预售许可证，罗来朋与湖北隆图公司就别墅及商铺签订的商品房买卖合同无效。罗来朋也没有向湖北隆图公司支付别墅及商铺的购房款；2、地下车库停车位使用权转让协议未实际履行，罗来朋也没有向湖北隆图公司支付车位使用权转让款。同时根据破产法第十八条的规定，该地下车库停车位使用权转让协议已经实际解除；3、罗来朋主张的国华锦都1号楼012801号商品房买卖合同，罗来朋实际支付订金250031元，余款尚未付清，罗来朋仅对该250031元享有债权，且不享有优先权；综上，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据审查确认的证据和当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2013年11月至12月，罗来朋通过转账借给翟国华4000000元，后因上述借款逾期未归还，翟国华与罗来朋协商以宜昌市点军区磨基山旅游综合体国华锦都项目04-0002-0423-012801号商品房、B3号商铺、B3-1号别墅及C1区第058号地下车库停车位抵卖给罗来朋。2015年5月12日，罗来朋与湖北隆图公司签订了宜昌市点军区磨基山旅游综合体国华锦都项目04-0002-0423-012801号商品房、B3号商铺、B3-1号别墅的《商品房买卖合同》及地下车库停车位使用权转让协议。合同约定罗来朋以640743元的价格购买湖北隆图公司开发的磨基山旅游综合体国华锦都1号楼1单元28层012801号房，产籍号为04-0002-0423-012801、以4554400元的价格购买B3号商铺、以1728000元购买B3-1号别墅、以76888元购买C1区第058号地下车库停车位，该公司于2015年5月12日向罗来朋出具了上述购房款收据，收据上注明“抵翟总借款”。其中，2014年1月2日，罗来朋通过刷卡付给湖北润恒投资发展有限公司团购房订金250031元。根据合同约定，上述房屋、商铺及车位应于2016年12月31日交付给罗来朋使用。2015年下半年起，湖北隆图公司因经营陷入窘境，故未按照合同约定将房屋交付给罗来朋。2017年11月9日，湖北隆图公司因债权人申请进入破产清算阶段。罗来朋依法向湖北隆图公司成立的清算组申报7000031元购房合同债权。2018年5月23日，湖北隆图公司破产管理人通知罗来朋，认可其与湖北隆图置业有限公司签订的04-0002-0423-012801号房屋购房合同有效，认可原告实际缴纳房款250031万元，不认可债权冲抵购房款6750000元；同时通知罗来朋，若无异议，三日内签署《继续履行合同承诺函》或《解除合同承诺函》；若有异议，15日内向法院起诉。同时查明，宜昌市点军区磨基山旅游综合体国华锦都别墅及商铺项目至今未取得预售许可证。本院认为：本案争议焦点为：一、罗来朋与湖北隆图公司签订的《房屋买卖合同》是否有效及之间是否存在债权债务关系；二、案涉房屋买卖合同是否已经解除；三、罗来朋享有的债权性质及数额、是否享有优先受偿权。一、关于罗来朋与湖北隆图公司签订的《房屋买卖合同》是否有效及双方是否存在债权债务关系。1、本案中，翟国华向罗来朋借款，双方形成民间借贷法律关系，借款到期后因翟国华无力偿还借款，经双方协商一致，约定用湖北隆图公司开发的磨基山旅游综合体国华锦都房屋抵偿借款，罗来朋分别与湖北隆图公司签订了04-0002-0423-012801号房屋及C1区第058号地下车库停车位使用权转让协议书。以上行为系当事人各方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，故本案所涉的购买04-0002-0423-012801号房的《商品房买卖合同》及地下车库停车位使用权转让协议有效；同时，截止2017年11月9日，湖北隆图公司未取得别墅、商铺项目的预售许可证，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。故本案所涉的购买商铺B3号、别墅B3-1号的《商品房买卖合同》无效。2、结合罗来朋与湖北隆图公司签订的三份《宜昌市商品房买卖合同》及车位转让协议、湖北隆图公司向罗来朋出具的收据，以及罗来朋向翟国华转账4000000元的事实，可以认定湖北隆图公司自愿承担翟国华对外所欠债务这一事实客观存在，即罗来朋与湖北隆图公司之间存在债权债务关系。二、关于案涉房屋买卖合同是否已实际解除。1、根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。现湖北隆图公司管理人在人民法院受理破产申请后，二个月内未通知罗来朋解除或者继续履行C1区第058号地下车库停车位使用权转让协议，故该协议已经解除，不再继续履行，符合法律规定。2、湖北隆图公司破产管理人于2018年5月23日书面通知罗来朋自接到本通知3个工作日内到湖北隆图公司就购买04-0002-0423-012801号房事宜签署《继续履行合同承诺函》或《解除合同承诺函》，罗来朋在上述通知规定时间内未选择签署相关承诺，应视为双方已解除04-0002-0423-012801号房屋买卖合同。三、关于罗来朋享有的债权性质及数额、是否享有优先受偿权。在04-0002-0423-012801号房屋和地下车库停车位买卖中，罗来朋实际缴纳房款250031元，剩余房款390743元、车位款76888元以其对翟国华享有的债权相抵，这种以房抵偿债务467631元的合意，没有逃脱一般债权债务关系的范畴。因此罗来朋与湖北隆图公司签订的《商品房买卖合同》和地下车库停车位协议在解除后，该以房抵债的390743元购房款、以车位抵债的76888元车位款的债权性质应当按照其基础的法律关系来确认，即为一般债权，不具有优先权。对于罗来朋实缴的250031元购房款，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”基于房地产企业破产案件中对消费型购房者利益的特殊保护，认定具有优先权较为适宜。同时，在罗来朋购买商铺B3号、别墅B3-1号的《商品房买卖合同》无效后，该部份购房款6282400元亦应当按照其基础法律关系来确认其性质，为不具有优先权的普通债权。综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、第五十八条第三款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，判决如下：一、确认原告罗来朋对被告湖北隆图置业有限公司享有7000031元普通债权，其中250031元有优先权，6750000元无优先权；二、驳回原告罗来朋的其他诉讼请求。案件受理费60262元，由原告罗来朋负担30131元，由被告湖北隆图置业有限公司负担30131元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判长  杨忠山审判员  王立立审判员  鄢裴培二〇一八年八月二十日书记员  李铭治