北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终6162号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京信诚广聚科贸有限公司，住所地北京市丰台区大成里秀园13号楼东侧楼（卢沟桥企业集中办公区）。法定代表人：邓杰，总经理。委托诉讼代理人：孔永才，北京德恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）：中国人民解放军某部队。负责人：涂传军，所长。委托诉讼代理人：梁宜，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。上诉人北京信诚广聚科贸有限公司（以下简称信诚广聚公司）因与被上诉人中国人民解放军某部队（以下简称某部队）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初11124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。信诚广聚公司上诉请求：1、撤销原审判决第六项；2、免除我方无法经营期间的租金782187．46元；3、改判某部队赔偿我方直接经济损失189128元；4、改判某部队赔偿我方可得利益损失682496．04元。事实和理由：1、某部队未能提供租赁许可证，导致房屋空置；2、我方因某部队解除合同而与次承租人发生纠纷，支付了诉讼费、律师费、违约金等；3、某部队提前解约导致我方与次承租人的合同无法履行，某部队应当赔偿可得利益损失。某部队辩称，同意原审法院判决。某部队向一审法院起诉请求：1．解除某部队与信诚广聚公司于2012日12月31日签订的《协议书》；2．信诚广聚公司腾退并交还位于北京市海淀区田村山南路15号的甲2号楼的1101、1102、1103、2101、2102号房屋和2号楼的1101、1102、2101、2102号房屋；3．信诚广聚公司支付自2014年1月1日至实际腾空房屋之日的租金（其中2014年1月1日至2015年12月31日的年租金标准为642222．61元，2016年1月1日之后的年租金标准为722500．44元）；3．诉讼费由信诚广聚公司负担。信诚广聚公司向一审法院反诉请求：1．判令我方与某部队于2012年12月31日签订的《协议书》自2016年5月4日解除；2．判令某部队赔偿我方装饰装修损失20万元；3．判令某部队免除因租赁房屋瑕疵导致我方无法经营期间的租金损失782187．46元；4．判令某部队赔偿我方因解除合同事宜产生与次承租人纠纷造成的直接经济损失129128元；5．判令某部队赔偿我方可得利益损失2501359．09元；6．某部队承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：某部队又称中央军委联合参谋部通信工程设计研究所（以下简称研究所）。2012年8月1日，研究所与第二干休所签订《关于通信工程设计研究所有偿使用第二干休所房屋协议》，约定第二干休所将15号的甲2号楼和2号楼，共13套毛坯房屋提供给研究所使用。使用期限自2012年11月1日起至2021年11月1日止。第二干休所拥有协议范围内房屋的所有权，研究所在协议期内拥有协议范围内房屋的自主使用权。2012年12月31日，在第二干休所知晓的情况下，中国人民解放军某部队科技处（以下简称某部队科技处，甲方）与信诚广聚公司（乙方）签订《协议书》，约定甲方将位于15号的甲2号楼和2号楼，共9套房屋提供给乙方使用，门牌号分别为甲2号楼1101、1102、1103、2101、2102及2号楼1101、1102、2101、2102，合计建筑面积926．06平方米。房屋有偿使用用途为办公、开设茶艺、酒吧、商务休闲养生会馆及其他商定经营用房。乙方有偿使用房屋期限为9年，从2012年12月31日起至2021年12月31日止。甲方于2012年12月31日前将协议房屋交付乙方，2013年3月31日前为乙方装修期，使用期满后，终止本协议。乙方有偿使用付费分三个时间段执行，其中第一时间段为第1-3年，即从2012年12月31日至2015年12月31日，付费标准为1．9元/平方米每天，年租金人民币642222．61元，并以此为基数，第二个时间段为第4-6年，即从2015年12月31日至2018年12月31日，付费标准上涨12．5%．．．。有偿使用期内，甲方应当履行下列义务：（一）保证协议房屋符合军队房地产租赁条件，权属清楚，没有纠纷．．．（二）对乙方在办理经营执照、消防审批等营业手续时，提供相应的房地产文件及协助乙方办理相关的营业手续；（三）提供乙方办公所需的电话、电视、宽带入户功能,费用由乙方负担。有偿使用期内,乙方应当履行下列义务：（一）在协议期内拥有协议范围内房屋的自主使用权，在房屋装修时严格遵守营院管理的相关规定,不得擅自破坏。．．．(五)对协议房屋进行统一规划及装修,规划及装修施工方案、施工计划应报甲方,经批准后方可实施。上述《协议书》签订后，某部队将上述9套房屋交付信诚广聚公司使用。2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（以下简称停偿通知）。2016年5月4日，某部队向信诚广聚公司出具《协议事》，载明：“．．．为贯彻停偿通知要求，经我所研究决定，终止双方协议，请贵单位提前处理有关问题，于2016年8月1日前办理终止协议，房屋交接及其他相关善后工作。”2016年6月30日，某部队向信诚广聚公司出具《工作事》，载明：“我部于2016年5月向贵公司下达有关终止有偿使用甲2号楼和2号楼共9套房屋的通知，为妥善处理房屋清理腾退工作，经双方最终协商，拟将腾退交房时间由原2016年8月1日调整为2016年11月30日，减免2016年6月1日至11月30日期间共6个月房屋有偿使用费作为补偿，此外无其他任何形式补偿，请抓紧做好相关清理腾退工作，并按此通知时间节点向我部退还全部房屋并办理相关手续。”2016年7月，双方草拟《解除协议书》，但未签字盖章予以确认。庭审中，双方均认可除15号院2号楼2101、2102号房屋外，信诚广聚公司承租的其他房屋均已于2018年3月5日腾退并交还某部队。信诚广聚公司主张其欠付租金期限为2014年4月1日至2016年5月4日。对此其提交以下证据：（1）转账明细，载明信诚广聚公司自2013年4月1日至2013年12月4日分五次支付租金共计642224元，91605部队对此予以认可。（2）2017年4月30日由研究所出具的《关于田村山底商租房经费善后情况说明》（以下简称情况说明）的复印件，载明：信诚广聚公司2013年房租费已付清…；2014年未按约定向我所支付协议经费,共计642222．61元；2015年上半年,未按约定向我所支付协议经费,共计321111．31元。目前可统计的未缴租金共计963333．92元。2015年下半年已开始全面清退工作，信诚广聚公司已向租户提起诉讼…我所将依据法院判决与二干休、信诚广聚公司协调处理善后事宜及费用清算工作。某部队对情况说明的真实性不予认可。庭审中，双方均认可《协议书》中约定的2013年3月31日之前的装修期为装修免租期。信诚广聚公司主张其对甲2号楼的1101、1102、1103号房屋投资20万余元进行了装饰、装修，并对此提交照片8张，某部队认可照片的真实性，但认为装修行为属经营行为，应自担风险，同时照片无法体现其装饰装修的成本。经法院释明，信诚广聚公司明确表示无法提供装饰装修合同及发票等与装饰装修相关的证据，同时表示不对上述房屋装饰、装修的剩余价值进行鉴定，由法院酌定该装饰装修损失。信诚广聚公司认为某部队提供的房屋存在瑕疵及单方提前解除合同行为构成违约，故要求某部队赔偿其因房屋瑕疵导致无法经营期间的租金损失及因某部队单方解约行为导致其产生的直接经济损失、可得利益损失。针对上述主张其提交了以下证据：（1）邓杰（甲方）与周俭（乙方）于2013年9月30日签订的《房屋租赁合同》；（2）邓杰（甲方）与军福保安公司（乙方）于2013年10月30日签订的《房屋租赁合同》；（3）邓杰（甲方）与百佳服公司（乙方）于2014年1月28日签订的《房屋租赁合同》；（4）北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初15587号民事调解书；（5）北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初15588号民事调解书；（6）北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初15586号民事判决书；（7）广东广和（北京）律师事务所于2018年4月9日出具的律师费发票，发票金额4万元。某部队认可上述证据的真实性，但不认可其证明目的。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。某部队与信诚广聚公司签订的《协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该《协议书》合法有效。《协议书》履行期间，某部队依约向信诚广聚公司交付了房屋，信诚广聚公司应依约足额支付租金。信诚广聚公司抗辩称《协议书》约定了3个月的装修免租期，且双方之间的《协议书》于2016年5月4日协议解除，某部队主张的欠付租金数额有误。法院认为，现双方均认可《协议书》中所述装修期为免租期，故信诚广聚公司已交纳的租金642224元对应的租赁期间应为2013年4月1日至2014年3月31日。另，根据《协议事》内容可知，某部队于2016年5月4日向信诚广聚公司发出解除协议的通知，信诚广聚公司未对此提出异议。且双方于2016年6月30日以《工作事》方式就腾房、补偿事宜达成合意。双方亦认可于2016年7月商议签订《解除协议书》一事，只是最终没有签字确认。综上，法院认为双方已经就《协议书》解除事宜在诉讼前达成合意，《协议书》解除时间应为某部队解除合同通知送达之日，即2016年5月4日。某部队以信诚广聚公司没有交还全部承租房屋为由要求法院判决《协议书》解除，于法无据，法院不予支持。信诚广聚公司欠付租金期间应为2014年4月1日至2016年5月4日。现某部队要求信诚广聚公司支付自2014年1月1日至实际腾空房屋之日止的租金。因《协议书》已于2016年5月4日解除，故信诚广聚公司应支付租金的期间应为2014年4月1日起至2016年5月4日止。现某部队按照信诚广聚公司腾退房屋的时间主张租金，该租金计算期间有误，法院不予支持，法院将根据《协议书》解除的时间予以调整。《协议书》解除后，信诚广聚公司应将其承租的房屋返还某部队。现因双方已确认除15号院2号楼2101、2102号房屋外，其他承租房屋均已于2018年3月5日腾退并交还某部队。故对于某部队要求信诚广聚公司腾空、返还所有承租房屋的主张，法院将根据现在涉诉房屋的腾退现状予以判定。信诚广聚公司针对甲2号楼1101、1102、1103号房屋的装饰、装修属于对上述房屋形成增添的附属物。合同解除后，该装饰、装修仍存在一定价值。现《协议书》没有约定合同解除后上述房屋返还时附属物的处理事宜。因该附属物无法拆除，故上述装饰、装修应折价归某部队所有。信诚广聚公司虽主张20万元的装饰、装修损失，但其提交的照片无法显示装饰、装修价值。结合双方约定的合同期限、照片显示的装修情况，法院酌情判定信诚广聚公司的装饰、装修损失为2万元。因双方合同提前解除原因为军队和武警部队全面停止有偿服务活动，该事由非可归责于双方的事由，故从平衡双方利益的角度考虑，法院酌定由某部队给予信诚广聚公司装饰、装修损失1万元。信诚广聚公司主张因承租房屋无法办理证照，故应免除其无法经营期间的租金损失782187．46元。某部队抗辩称其只有协助办理证照的义务，而非直接承担办理证照义务。其交付的房屋没有瑕疵，如果信诚广聚公司对其交付的房屋有异议应在合理期限内提出。法院认为，《协议书》第六条虽约定了某部队在信诚广聚公司办理经营执照、消防审批等营业手续时，应提供相应的房地产文件及协助其办理相关的营业手续，但信诚广聚公司在签订《协议书》时对涉诉房屋为军产房是知晓的，其知道或应当知道该房屋的管理与使用存在一定限制。信诚广聚公司亦未提交其催告某部队履行相应义务的证据。加之《协议书》中并未就空置房屋损失抵扣租金事宜进行约定，故信诚广聚公司主张免除无法经营期间的租金损失，于法无据，法院不予支持。信诚广聚公司主张因提前解除合同产生直接损失129128元及可得利益损失2501359．09元，其中直接损失包括其与次承租人诉讼期间产生的诉讼费9128元、律师费4万元及赔偿次承租人损失8万元。某部队抗辩称信诚广聚公司没有转租权，根据合同相对性原则，上述主张没有合同及法律依据。法院认为，《协议书》提前解除事由为军队和武警部队全面停止有偿服务政策，该事由属不可归责于双方的事由。虽《协议书》提前解除可能给信诚广聚公司造成一定的经济损失，但上述损失不应超过订立《协议书》时某部队可以预见到或者应当预见到的因提前解除合同可能造成的损失。《协议书》中并未就转租事宜进行约定，信诚广聚公司主张的与次承租人纠纷产生的直接损失129128元及可得利益损失2501359．09元皆与转租事宜相关，超出了某部队在签订《协议书》时可预见的损失范围，故对于上述主张，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、中国人民解放军某部队与北京信诚广聚科贸有限公司于二〇一二年十二月三十一日签订的《协议书》于二〇一六年五月四日解除；二、北京信诚广聚科贸有限公司于本判决生效后七日内将位于北京市海淀区田村山南路十五号的二号楼二一〇一、二一〇二号房屋腾退并交还中国人民解放军某部队；三、北京信诚广聚科贸有限公司于本判决生效后七日内向中国人民解放军某部队支付二〇一四年四月一日至二〇一六年五月四日的租金共计一百三十七万三千五百二十元零六分；四、中国人民解放军某部队于本判决生效后七日内向北京信诚广聚科贸有限公司支付装饰、装修补偿款一万元；五、驳回中国人民解放军某部队的其他诉讼请求；六、驳回北京信诚广聚科贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人提交了新证据，本院组织双方进行了举证质证。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，某部队执行军队停止有偿服务政策与信诚广聚公司解除合同，不属于违约行为，不应承担违约责任，信诚广聚公司要求其赔偿可得利益损失，没有法律依据；但信诚广聚公司因配合执行政策与次承租人提前解约支出的相关费用，某部队应当给予适当补偿，本院酌情确定为10万元。信诚广聚公司主张因部队未提供租赁许可证导致房屋难以出租的空置损失，没有充足证据证明该损失存在及该损失与租赁许可证的因果关系，本院不予采信。综上所述，北京信诚广聚科贸有限公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律存在不当，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初11124号民事判决第一、二、三、四、五项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初11124号民事判决第六项；三、中国人民解放军某部队于本判决生效后七日内向北京信诚广聚科贸有限公司支付其因解除合同事宜与次承租人纠纷造成的直接经济损失的补偿款十万元；四、驳回北京信诚广聚科贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费12873元，由中国人民解放军某部队负担5407元（已交纳），由北京信诚广聚科贸有限公司负担7466元（于本判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费17840元，由北京信诚广聚科贸有限公司负担17346元（已交纳），由中国人民解放军某部队负担494元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费19684元，由北京信诚广聚科贸有限公司负担负担18494元（已交纳），中国人民解放军某部队负担1190元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郭燕枝审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇一八年八月二十日法官助理 叶康喜法官助理 张进中书 记 员 李昊婷