江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏07民终1598号上诉人（原审原告）:王凤和，男上诉人（原审原告）:蒋步平，女委托诉讼代理人：辛长林，江苏东方金牛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:连云港瑞利达置业有限公司，住所地江苏省东海县经济开发区法定代表人：徐永东，董事长。委托诉讼代理人：薛冰，该公司法律顾问。上诉人王凤和、蒋步平因与被上诉人连云港瑞利达置业有限公司（以下简称瑞利达公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院(2017)苏0722民初6683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日受理后，依法组成合议庭，于2018年7月12日公开开庭审理了本案。上诉人王凤和、蒋步平及其委托诉讼代理人辛长林，被上诉人瑞利达公司的委托诉讼代理人薛冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王凤和、蒋步平上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的上诉请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定上诉人逾期贷款，被上诉人不承担逾期交房的违约责任是错误的。上诉人在签订合同之后交付了首付款，及时向被上诉人提供了办理贷款需要的所有手续，贷款办理是由被上诉人安排人员到银行办理的，因被上诉人相关建房手续不齐全及工作人员懈怠而导致贷款无法及时办理，这一违约责任不应由上诉人承担，否则被上诉人也不会在房屋不能按时交付的时候提供替代用房给上诉人使用。商品房买卖合同为格式合同，是被上诉人提供的，一审法院认定在购房者付清首付后，五日内银行贷款无法办理完，则无论什么原因，都视为购房者逾期付款，则出卖方就不用交房或者不收交房期限的限制。显然对购房者是不公平的，也违背了合同公平的本意。被上诉人在逾期交房的前提下，即使存在提供替代用房的行为，上诉人也有权要求其承担违约责任。2、一审中，被上诉人提供其他业主的不动产登记证书复印件，上诉人认为该复印件不能作为证据使用，而且该房屋性质与上诉人的房屋性质不同，应不是同一批次验收交付的，不能证明被上诉人履行了涉案房屋的资料备案义务。一审法院将举证责任分配给上诉人显属不当。被上诉人瑞利达公司答辩称：1、坚持一审期间的答辩意见及代理意见。2、上诉人关于未及时办证是被上诉人原因的上诉理由没有证据证明，且与常理及交易习惯均不符。3、关于逾期办证问题，被上诉人已经举证证明被上诉人已在2016年10月23日前全部提交了办证所需的资料。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王凤和、蒋步平向一审法院起诉请求：1、判令瑞利达公司支付逾期交房违约金123348元；2、判令瑞利达公司支付逾期办证违约金161469元。一审法院认定事实：2013年5月21日，王凤和、蒋步平、瑞利达公司签订《商品房买卖合同》，约定王凤和、蒋步平购买瑞利达公司开发的位于牛山镇奔牛广场东北角东海国际水晶珠宝城第五幢1单元113号房屋一套，房屋用途为商业营业用房，单价8500/㎡，面积142.83㎡，总价1214055元。付款方式及期限，买受人已付首付款，余款在合同签订之日起5日内办理银行贷款，否则按照合同第七条（买受人逾期付款的违约责任）相关规定执行。合同第八条约定，瑞利达公司应在2014年12月31日前，将取得商品房住宅交付使用批准文件的涉案商品房交付王凤和、蒋步平，并符合合同约定。该合同的第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后150日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%按日向买受人支付违约金；由买受人原因不能在合同约定时间内办理完房屋所有权证，则买受人按日以总房价款的0.1%向出卖人支付违约金。同时，商品房买卖合同附件四《合同补充协议》第六条约定，买受人房款（贷款）为付清，交付日期不受上述交房日期限制，出卖人可以不交房。一审法院另查明，2015年1月28日，王凤和、蒋步平和中国农业银行签订《个人购房担保借款合同》，借款60万元，瑞利达公司提供阶段性保证担保，同年2月，上述60万元贷款汇入瑞利达公司的账户。一审法院再查明，2015年4月17日，东海国际水晶珠宝城第五幢楼竣工验收合格。2016年5月23日，瑞利达公司将涉案房屋交付王凤和、蒋步平。在交房之前，瑞利达公司曾提供该楼盘项目的另一处房产交给王凤和、蒋步平使用。2017年3月3日，涉案房屋办理不动产登记。在一审诉讼过程中，王凤和、蒋步平主张是瑞利达公司的原因导致逾期办证，王凤和、蒋步平一直催促瑞利达公司办理产权证书；对此瑞利达公司不予认可，抗辩2016年10月23日前，瑞利达公司已向产权登记机关提交办理权属登记所需登记资料，一审庭后瑞利达公司提供东海国际水晶珠宝城第五幢4单元1401号房屋不动产登记证书予以佐证，同一栋楼其他业主已于2016年9月18日办理产权证书，王凤和、蒋步平质证称该栋房产系住宅，不是商用房，与王凤和、蒋步平购买的房屋性质不一样，办证所需提供的资料不一致，瑞利达公司应当举证，证明王凤和、蒋步平房屋办证所需资料何时提供房管部门。一审法院认为，王凤和、蒋步平、瑞利达公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，具有法律约束力，当事人均应按照约定履行自己的义务。本案中，王凤和、蒋步平逾期支付购房款60万元，有瑞利达公司提供的《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》予以证实，一审法院予以确认，按照约定买房人未付清房款（含贷款），交房期限不受约定交付期限的限制，王凤和、蒋步平逾期付款20个月，涉案房屋交付期限理应顺延，同时瑞利达公司也提供替代房屋供王凤和、蒋步平使用，故王凤和、蒋步平主张逾期交房违约金，依据不足，一审法院不予支持。关于王凤和、蒋步平主张的逾期办证违约金，2016年5月23日瑞利达公司向王凤和、蒋步平交付房屋，按照约定瑞利达公司应当在2016年10月23日前，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，从瑞利达公司提供其他业主的不动产登记证书，能够证明瑞利达公司已于2016年10月之前提供资料报产权登记机关备案，同时根据《个人购房担保借款合同》的约定，瑞利达公司自身也希望尽快办理产权登记，尽早解除自身的阶段保证担保责任，至于涉案房屋逾期办理产权证书的原因，王凤和、蒋步平不能进一步举证予以证实，故对于王凤和、蒋步平的该项诉讼请求，一审法院亦不予支持。综上，王凤和、蒋步平的诉讼请求依据不足。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回王凤和、蒋步平的诉讼请求。一审案件受理费2786元（简易程序），由王凤和、蒋步平负担，已缴纳。二审期间，被上诉人瑞利达公司向本院提供以下证据：东海县不动产登记收件单2份，编号为20160822173850422、20160822180353244，证明：在2016年8月22日前被上诉人已经将办证所需要的材料提交给不动产登记中心，从而证明上诉人所说的被上诉人没有在2016年10月22日前提交全部材料是不正确的。上诉人王凤和、蒋步平质证称：对编号为0422的登记收件单并非是本案上诉人购买的商铺，与本案无关。该单据上可以看出申请办理的瑞利达公司的大证，并不是分部的个人的产权证。从该证明可以看出被上诉人是2016年8月22日才申请办理大证，但是对于证件是何时办理无法看出。编号为3244的收件单，登记的是5-1-112，也并非是本案上诉人购买的商铺，上诉人购买的是5-1-113，作为被上诉人应当提供其向相关部门申请办理5-1-113产权证的申请单。上述两份证据与本案不具有关联性。本院结合双方的质辩意见，对被上诉人瑞利达公司提供的该证据的真实性予以确认。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：1、涉案房屋是否存在逾期交房，被上诉人是否应承担相应的违约责任；2、涉案房屋是否存在逾期办证，被上诉人是否应承担相应的违约责任。本院认为：关于第一个争议焦点，上诉人认为其如期支付首付款，并提交了办理贷款所需要的证明材料，因被上诉人的原因导致贷款办理迟延了20个月。本院经审查后认为，上诉人应对自己的主张提供证据予以证明。从现有的证据来看，无法证明上诉人在合同约定的时间内完成了办理贷款所需提供材料的义务。亦未能举证证明因被上诉人的原因导致贷款逾期，故上诉人应承担举证不能的不利后果。加之，被上诉人亦提供了替代用房供上诉人使用直至其装修完毕且未收取任何费用，即使存在逾期交房的情况，被上诉人已采取措施进行了弥补，一审法院结合上述两点认定被上诉人不应承担逾期交房的违约责任并无不当，本院对上诉人的该项上诉理由不予支持。关于第二个争议焦点，本院经审查后认为，2016年5月23日瑞利达公司向王凤和、蒋步平交付房屋，按照约定瑞利达公司应当在2016年10月23日前，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，从瑞利达公司提供的东海县不动产登记收件单2份以及其他业主的不动产登记证书，能够证明瑞利达公司已于2016年10月之前提供资料报产权登记机关备案。上诉人王凤和、蒋步平主张被上诉人承担逾期办证违约金，应提供证据证明涉案房屋逾期办理产权证书的原因是由被上诉人造成的，从现有的证据来看，上诉人未能完成上述举证责任，故一审法院未支持上诉人的该项诉求并无不当，本院对上诉人的该项上诉理由不予支持。综上，上诉人王凤和、蒋步平的上诉请求及理由均不能够成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5572元，由上诉人王凤和、蒋步平负担。本判决为终审判决。审判长  严伟晏审判员  张淑媛审判员  万子榕二〇一八年八月六日法官助理蒋寻书记员张越仇瑞庭法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。