广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终9940号上诉人（原审原告）：冯世雄，男，住广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：邝建祺，男，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：吴莲莲，广东明盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄逸，广东明盛律师事务所律师。上诉人冯世雄因与被上诉人邝建祺房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2017)粤0113民初3595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯世雄上诉请求：撤销一审判决或者将本案发回重审，涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、商铺是邝建祺出售的，事实也是邝建祺施工建设的，按照《中华人民共和国建筑法》规定，建设单位和施工单位，对建设工程应该负责，邝建祺应该组织竣工验收，邝建祺却没有组织任何部门验收。更明白地说，邝建祺可以随便在街边请几个工人，施工也不用办理任何有关的手续，无证施工，用几块烂铁皮搭建起来的所谓商铺，没有经过建筑验收，就可以交铺，没有这个道理。二、商铺是邝建祺建设、施工和出售的商品，本来邝建祺的一切建筑活动都应该在国家法律法规的框架内进行，邝建祺却可以无证施工，而且不用承担任何法律责任，邝建祺一个人带来的社会矛盾，百度上一搜，触目惊心，如此社会矛盾的始作俑者，邝建祺却可以一路绿灯，无法对其进行法律���规的约束，这不公平。三、冯世雄给了邝建祺60多万元购买商品，按理来说，邝建祺应该将一个合格的商品交给冯世雄，一审法院却判决冯世雄要承担相应责任，冯世雄不明白要承担什么责任。冯世雄买一件商品，商品都还没有交给冯世雄，却要冯世雄承担相应责任，法院判决是不公平的，没有体现出法律的公平、公正，严重不公平、不正义。邝建祺二审答辩：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判、驳回上诉。二、涉讼商铺买卖合同中约定的出卖人的义务，邝建祺已完全履行完毕，不存在迟延交楼的情形，广州市盈日市场管理有限公司（以下简称盈日公司）早已将涉案商铺移交给冯世雄。冯世雄以涉讼商铺消防不合格为由单方拒绝收铺，要求邝建祺支付迟延交楼违约金没有事实依据、合同依据和法律依据。三、涉讼商铺权属人是冯���雄，涉讼商铺符合交楼标准且合同中并没有约定商铺改建消防验收由邝建祺负责，冯世雄作为涉讼商铺的受益人因其对商铺进行改建而产生的二次消防要求邝建祺立即办理消防验收合格没有事实依据和法律依据。冯世雄于2017年5月2日向一审法院提起本案诉讼，请求：1、判令邝建祺支付违约金每日人民币310元，从2016年5月1日起至2016年10月13日，违约金总计51460元（违约金计算至涉讼商铺通过消防审核之日止）；2、判令本案诉讼费用全部由邝建祺承担。一审法院经审理，对当事人无异议的证据，认定如下：1.2013年1月25日，邝建祺作为出卖人，盈日公司作为出卖人的委托代理人和承租人，冯世雄作为买受人，三方签订《商铺买卖合同》一份，其中约定：买受人购买的位于广东省广州市番禺区市桥街富华中路55号鸿成花园首层xx号铺（以下简���为涉讼商铺）为出卖人拥有产权的物业，所购涉讼商铺的建筑面积为5.85平方米，套内建筑面积3.2平方米，商铺最终面积、地址及权属年限以房管部门权属分割后的登记为准，本合同签署之前出卖人的宣传资料仅作为要约邀请，不构成本合同的组成部分；涉讼商铺按套内建筑面积计价，房价款总额为620544元，以上房价款未含买受人办理房地产权证时应向政府相关部门缴交的税费（包含契税、交易印花税、交易服务费、证本印花税等），房价款中未含的税费由买受人承担；买受人以一次性付款方式支付房价款：于2013年1月25日前支付全部房价款的10%（包含定金）共60000元，2013年1月28日前支付全部房价款的50%共312326元，2013年2月25日前支付全部房价款余额248218元；涉讼商铺出售后，自买卖双方签订商铺买卖合同之日起至2016年4月30日止，承租人享有该商铺的使用权及收益权，有权对该商铺进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，并承担此期间产生的管理费、水电费及其他经营费用；根据本合同约定，该商铺的使用权及收益权在2016年4月30日之前归承租人享有，买受人同意遵守出卖人与承租人签订的租赁协议，买受人同意在2016年4月30日之前不得以任何理由向承租人索取任何租金及管理费用；买受人知悉出卖人在该商铺出售前已将其出租，并确认同意出卖人以商铺房价款扣减的方式对该商铺2016年4月30日前的租金和其他使用经营收益作出了对应补偿，以补偿买受人2016年4月30日前商铺使用权和收益权由出卖人或承租人所享有的收益损失；本合同约定的房价款已为扣减后的最终定价，即买受人以此最终定价的价格购买的该商铺，从2016年5月1日起才获得该商铺的使用权和收益权，买受人不得以任何理由或方式向出卖人主张租赁费用；2016年5月1日后买受人和承租人未能就该商铺建立租赁关系的，承租人需按时交还商铺给买受人，如逾期交还商铺给买受人的，承租人每日按房价款的万分之五计付违约金给买受人，直至交还之日止；承租人保证交还商铺的装修、设备标准不应低于附件一之标准（装修及设备自然损耗及折旧除外），达不到约定标准的，买受人有权要求承租人按照下述方式处理：（1）承租人以装饰、设备差价为标准，双倍赔偿；（2）在商铺保修范围和保修期限内发生质量问题，承租人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人、承租人原因造成的损坏，承租人不承担责任但可以协助维修，维修费用由买受人承担；承租人应于租赁期满时，将符合本合同约定的涉讼商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使涉讼��铺的使用权及收益权；买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人；买受人购买的该商铺仅作商铺使用，买受人使用期间不得擅自改变该商铺的建筑主体结构、承重结构和用途；该商铺应统一进行经营，买受人服从物业管理公司对商铺经营类别、项目的统一规划和管理；买受人同意并确认在2016年4月30日前将该商铺所在楼宇的屋面、外墙委托出卖人或者出卖人指定的单位或个人进行经营管理及维护，所得收益归出卖人所有；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知本合同的其他当事人；本合同的其他当事人根据合同上的通讯地址或买受人书面通知变更的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第３天即视为有效送达。该合同附件一是“装修标准”，其中“公用设备、设施及公共区域”约定：“消防设备：采用消防自动报警、自动喷淋系统”；附件二是商铺间隔平面图。2.冯世雄于2013年5月17日前已向邝建祺交齐了购房款620544元，税务机关已代开发票。国土资源和房屋管理部门已于2014年1月21日登记涉讼商铺的不动产权，权属人为冯世雄。3.2016年4月1日，邝建祺邮寄收铺通知函给冯世雄，通知其接收涉讼商铺。发出收铺通知时，涉讼商铺已经间隔好。同年4月23日，冯世雄以涉讼商铺“不符合收铺要求”拒绝收铺。4、拒收商铺的产权人曾就与涉讼商铺所在的番禺儿童新天地商场有关的要求撤销合同约定的选聘物业管理公司问题、提供商铺钥匙检查商铺问题、明确消防验收通过时间问题等进行信访，有关部门曾组织双方进行调处，商铺业主代表与盈日公司、邝建祺的共同代表于2016年6月6日签订了《备忘录》。5.邝建祺提供的番公消审字[2012]第0029号《番禺区公安消防大队建设工程消防设计审核意见书》和番公消验字[2012]第0116号《番禺区公安消防大队建设工程消防设计审核意见书》（均为复印件）显示：2012年7月10日涉讼商铺所在的番禺儿童新天地项目的内部装修工程经广州市番禺区公安消防大队综合评定该工程消防验收合格；验收意见书载明“该工程设置有室内、外消火栓系统、火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、……根据国家工程建设消防技术标准和番公消审字[2012]第0029号《番禺区公安消防大队建设工程消防设计审核意见书》进行验收，……综合评定该工程消防验收合格”；验收意见书同时载明“该工程在投入使用、营业前，应当向我消防大队申请消防安全检查，经消防安全检查合格后，方可投入使用、营业。……工��如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收或备案。”另外，商铺间隔工程中，室内装修建设工程有向番禺区公安消防大队备案，室内装修建设工程通过了消防设计审核，文件号为番公消审字[2016]第0131号。6、双方均没提供证据证实上述儿童新天地室内装修工程已经竣工，并已申报消防部门进行消防验收。双方当事人对于以下证据和事实存在争议：1.关于涉讼商铺是否符合交付条件、是否已交付冯世雄的问题。冯世雄主张,涉讼商铺未实际交付，交付责任人是邝建祺，在签订合同和登记产权时，番禺儿童新天地首层连通，无法区分涉讼商铺和其他商铺，没有交付的可能；涉讼商铺出售时已由邝建祺出租给盈日公司经营，冯世雄从来没有占有和使用涉讼店铺；盈日公司在租���届满后不再续租，因此在租赁期届满前，邝建祺组织番禺儿童新天地首层间隔工程，该次施工是无证施工，导致涉讼商铺是违章建筑，消防验收不合格，无法竣工验收，不符合合同附件一的收铺标准，不能交付使用。为此，冯世雄提交了广州市番禺区住房和建设局出具的《信访复函》复印件、广州市城市管理综合执法局番禺分局市桥街中队出具的《关于案件编号E022016051300638的回复》复印件、广州市番禺区住房和建设局出具的《广州市番禺区住房和建设局关于网上咨询书面答复的函》复印件、《信访事项处理意见书》复印件及消防监督结果公开网页打印件予以证明，其中《信访复函》载明“经检查，您反映的外墙脱落、门口阶梯破烂的质量问题属室外装修工程且未向我局报建，建议您与物业管理公司协商处理；至于您反映的室内装修（已在我局报建部分）气味问题���我局将按规定要求开发商进行室内空气环境检测，检测合格后，方同意所报建项目广州市番禺区富华中路55号鸿成花园1-3层室内装修工程（盈远儿童新天地）进行竣工验收”；《关于案件编号E022016051300638的回复》载明“经查，上述地址首层、二层、三层进行室内装修工程，该装修工程已进行室内墙体间隔，电线安装，卷闸门安装，现场未能出示《建筑工程施工许可证》，我中队已对上述地址进行立案处理”；《广州市番禺区住房和建设局关于网上咨询书面答复的函》载明“经查，你反映的工程建设单位未组织竣工验收”；《信访事项处理意见书》载明“一、经查，你反映的工程建设单位未组织竣工验收。二、因该工程报建的时间为2012年，施工图纸等资料已退还建设单位，具体是否间隔成一百多间小商铺的问题建议你向区国土资源和规划局查询”；消防监督结果公���网页打印件载明项目名称为广州市番禺区儿童新天地室内装修工程，单位名称为广州市彩环房地产咨询有限公司，两次消防验收结果均不合格。邝建祺对《信访复函》及《关于案件编号E022016051300638的回复》不予确认；对《广州市番禺区住房和建设局关于网上咨询书面答复的函》及《信访事项处理意见书》真实性确认，但认为与本案无关，办理消防验收是冯世雄的义务；对《消防监督结果公开》不予确认。邝建祺主张，根据《商铺买卖合同》，涉讼商铺签订《商铺买卖合同》之日起租赁给盈日公司，租金在购房款中予以抵扣，故涉讼商铺占有权已移交，即商铺已实际交付，并且冯世雄已取得产权登记，买卖合同权利义务履行完毕；涉讼商铺在申请产权登记时，已通过相关部门包括消防部门的审批，合法取得产权证书，符合法定的交付条件；本案纠纷是冯��雄与盈日公司因租赁合同而产生的纠纷，邝建祺非本案适格主体，而租赁期届满后，盈日公司在合同约定的时间书面通知冯世雄收铺，冯世雄拒绝，根据《商铺买卖合同》中第七条第三款约定：“买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人”，因此，涉讼商铺亦已由盈日公司实际交付冯世雄。2.关于涉讼商铺消防验收责任人的问题。冯世雄主张，消防不合格涉及整个番禺儿童新天地的建设工程，冯世雄只是其中一名业主，不应承担消防责任；邝建祺应当对消防审核验收承担责任，冯世雄根据约定支付销售款，邝建祺有责任交付合格商铺；冯世雄确认2012年儿童新天地通过消防验收，但2016年邝建祺出资建设番禺儿童新天地首层间隔工程，广州市番禺区城市管理局对间隔工程无证施工的罚款对象是邝建祺，邝建祺亦曾在备忘录表示有信心通过消防验收，并多次进行施工和整改，邝建祺应当对工程消防验收负责任。为此，冯世雄提供了照片、录像及《备忘录》予以证明，《备忘录》上载明，“乙方根据申办代理人之回复，有信心在本年6月中旬可以通过现场消防检验，但最后确定的日期要看消防部门的验收”、“乙方认为，本商铺已达收铺标准，至于买受人认为本商铺不符合交付标准而拒收铺，该情形是否构成违约可以通过司法途径解决”。邝建祺则对照片、录像均不予确认；对《备忘录》的真实性予以确认，但邝建祺主张，其在《备忘录》中明确涉讼商铺已达到交铺标准，其为了避免激化社会矛盾，配合政府工作，就消防验收问题整改，是自愿行为，没有承诺承担番禺儿童新天地改建工程的消防验收责任；《商铺买卖合同》未约定租赁期届满后的商铺改建消防验收责任，附件一未约定消防验收合格为交付条件，因租赁期满对商铺进行改建而产生的二次消防申请和办理的义务人应该是商铺权属人及受益者冯世雄，邝建祺没有受益，没有负责办理二次消防的义务；商铺隔间工程是盈日公司委托施工单位进行施工，已向番禺区公安消防大队备案，因未及时向规划部门报建，城管部门进行了相应处罚后同意继续施工，截至目前为止番禺儿童新天地仍有将近80户商铺登记在邝建祺名下，因此涉讼商铺的相关消防、报建资料可能存在以邝建祺的名义申请的情形，但工程建设方及责任人并非邝建祺。一审法院认为：冯世雄与邝建祺、盈日公司订立的《商铺买卖合同》，意思表示真实，并未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，各方应遵循诚实信用原则，全面履行合同。该合同因邝建祺向盈日公司出租在���，向冯世雄出售在后，三方为明确各自的权利义务，主要是对买卖关系的权利义务、交付方式、交付日期等进行约定，同时保障盈日公司在交付日前的租赁使用权及收益权。盈日公司受出售人邝建祺指定承担了交付的义务，并受让了本应由出售人邝建祺承担的违约交付的违约责任（承租人需按时交还商铺给买受人，如逾期交还商铺给买受人的，承租人每日按房价款的万分之五计付违约金给买受人……）。虽然涉讼商铺已办理了产权变更登记，但不动产物权登记并不等同于交付，2016年4月30日前涉讼商铺仍未交付给冯世雄。关于双方争议的消防安全责任问题。一审法院认为，邝建祺向冯世雄出售涉讼商铺是二手买卖。涉讼商铺所在的建筑，主体已经过公安消防机构验收合格。涉讼商铺属经分割登记的商业用房，冯世雄已取得房地产权证，表明涉讼商铺在当��已具备法定的交付条件。至于涉讼商铺所在的番禺儿童新天地商场的改建（含室内外装修、用途变更）工程是否竣工、是否应在竣工后经消防验收合格方可交付，双方在合同中并没对此作出明确约定。在未作明确约定的情况下，番禺儿童新天地商场的消防安全责任应由商铺的权属人、使用单位或使用人承担。冯世雄认为邝建祺应承担消防安全责任，应交付商场装修后经消防验收合格的商铺，缺乏法律依据和合同依据。邝建祺和盈日公司须对合同约定的消防设备负责，但冯世雄在接到交付通知后拒绝接收，导致合同不能继续履行，冯世雄应承担相应责任。冯世雄在接收商铺后，如发现消防设备未达合同约定标准的，仍可视情况向邝建祺或盈日公司主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国消防法》第十八条���一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2017年12月1日作出一审判决：驳回冯世雄的全部诉讼请求。一审案件受理费1087元，由冯世雄负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审诉讼中，邝建祺表示商铺销售前，各间商铺已分别办有产权证。冯世雄、邝建祺均确认，《商铺买卖合同》签订时，涉案商铺没有进行间隔。经查，番禺区公安消防大队番公消验字[2012]第0116号《建设工程消防验收意见书》所作《关于对广州市番禺区盈远儿童新天地内部装修工程消防验收合格的意见》于2012年7月10日作出，载明申报单位为广州市盈远物业管理有限公司，总装修面积11502.5平方米，装修后作商场使用，综合评定该工程消防验收合格。本案诉讼中邝建祺表示，涉案商铺间隔由盈日公司委托施工单位从2015年底开始施工，2016年4月初完工，于2016年4月29日取得番禺区公安大队番公消审字[2016]第0131号建设工程消防设计审核意见书，申报装修的内容就是《商铺买卖合同》附件一的内容，由盈日公司委托广州市彩环房地产咨询有限公司办理消防验收事宜。冯世雄表示该工程2016年6月15日、2016年10月13日验收都不合格。冯世雄提供一份广州市番禺区城市管理局2017年9月27日所作《群众投诉事项处理情况告知单》，载明：当事人邝建祺未取得《建筑工程施工许可证》于2016年2月开始在番禺区市桥街富华中路55号鸿成花园首层、二层、三层进行室内装修工程施工，我局市桥街执法队已立案查处，并依法作出行政处罚决定，2016年5月24日当事人已履行处罚决定，对此我局已结案。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第��审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：冯世雄以邝建祺交付的涉案商铺未取得消防验收等为由而拒绝接收涉案商铺，邝建祺是否应当按照合同的约定承担未交付商铺的违约责任。本案为邝建祺与冯世雄所签《商铺买卖合同》在履行过程中所生的争议。盈日公司作为出卖人的委托代理人和承租人，虽然受邝建祺的指定承担向买受人交还商铺的责任，但并不改变邝建祺与冯世雄之间商铺买卖合同关系的权利义务性质。《中华人民共和国合同法》第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人���当向债权人承担违约责任。一审判决认定涉讼商铺虽已办理了产权变更登记，但不动产物权登记并不等同于交付，2016年4月30日前涉讼商铺仍未交付给冯世雄，本院予以认可。而涉案商铺的交付责任主体，仍为出卖人邝建祺，事实上邝建祺也于2016年4月1日向冯世雄发出了收铺通知函。涉案商铺为交付买受人所作间隔，该项装修工程未通过消防验收的事实，邝建祺与冯世雄并无争议，但双方当事人均主张对方为消防验收的责任主体。番禺区公安消防大队番公消验字[2012]第0116号《建设工程消防验收意见书》已明确，该盈远儿童新天地内部装修工程消防验收合格后，商场如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法再向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收或备案。事实上，涉案商场为了向买受人交付商铺所作间隔进行的室内装修建设工���已向番禺区公安消防大队备案，取得了番公消审字[2016]第0131号建设工程消防设计审核意见书。该项商铺间隔装修工程消防验收的责任主体，当为商铺交付责任人邝建祺，邝建祺须采取积极措施完善该项装修工程消防验收。冯世雄作为涉案商铺的权属人，在接收商铺之后经营使用期间承担的消防安全责任，与邝建祺为交付商铺目的所作间隔装修建设工程应承担的消防验收的责任，不能等同。由于《商铺买卖合同》中约定的是逾期交付商铺的违约责任及交付商铺时装修、设备标准未达到约定标准的处理方式，没有约定交付商铺未通过消防验收或备案应如何承担违约责任，因此冯世雄本案要求邝建祺按照合同约定逾期交付商铺的标准支付违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。对《商铺买卖合同》中约定的设置“消防设备：采用消防自动报警、自动喷淋系统”，冯世雄本案诉讼中未提出相反证据。一审判决驳回冯世雄本案主张的逾期交铺违约金的处理结果，本院予以维持。如冯世雄认为邝建祺的消防验收完善工作致其损失，可根据具体情况另行主张。综上所述，冯世雄的上诉请求，不能成立。一审判决处理结果，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1087元，由冯世雄负担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  李 民审判员  柳玮玮二〇一八年八月二十日书记员  杨仁义