四川省成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0191民初1433号原告：北京中达金桥技术股份有限公司，住所地：北京市海淀区苏州街75号23号楼2层D2106。法定代表人：张蕾，系公司董事长、总经理。委托诉讼代理人：文小龙，四川原则律师事务所律师，特别授权委托代理人。委托诉讼代理人：江阿源，四川原则律师事务所律师，特别授权委托代理人。被告：蓝贤福，男，畲族，1980年8月7日出生，住江西省南康市。被告：四川誉泽讯达商务咨询有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区府城大道西段399号7栋1单元5层506号。法定代表人：龙钱平。原告北京中达金桥技术股份有限公司（以下简称：中达公司）诉被告蓝贤福、四川誉泽讯达商务咨询有限公司（以下简称：誉泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员蒲军独任审判，后本案依法转为普通程序，由本院审判员陶丽梅担任审判长，与人民陪审员蒲晓凌、吴建强共同组成合议庭于2018年7月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人文小龙到庭参加诉讼，被告蓝贤福、誉泽公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院缺席审理。现已审理终结。原告中达公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告蓝贤福签订的《房产租赁合同》；2、被告蓝贤福支付原告拖欠的房屋租金和空调物管费（房租按日租金778.61元/日，物业费及空调费合计271.7元/日，从2016年12月5日起算至2017年5月31日，扣除被告蓝贤福已支付款项150446.4元，尚欠18268.32元）；3、二被告连带支付原告2017年6月1日至8月31日房屋租金和空调物管费合计96753.72元；4、二被告连带支付原告房屋占有费用及空调物管费（从2017年9月1日起计算至二被告实际腾退房屋2017年11月14日止。支付标准按36536.64元/月计算，扣除被告誉泽公司已支付的2017年9月1日至10月31日房屋占有费用及空调物管费，还应支付36536.64元）；5、被告蓝贤福支付原告违约金71961元；6、二被告立即腾退房屋，该诉讼请求已撤诉；7、诉讼费、保全费等费用由二被告共同承担。事实与理由：2016年11月28日，原告与被告蓝贤福就位于高新区天府大道北段1700号2栋1单元9层0917、0919号房屋租赁事宜签订租赁合同。合同约定：租赁期为1年，自2016年12月5日至2017年12月4日。租金标准为23987元/月，物业及空调费为8264.24元/月。其中物业及空调费由原告代收代缴。该合同对双方违约责任等其他事项进行了明确约定。2017年6月1日，被告蓝贤福未经原告同意，将案涉房产非法转租给被告誉泽公司使用，且拖欠原告房租及物业空调费多达数万元。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告蓝贤福、誉泽公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论、最后陈述的相关权利。经审理查明：2016年11月28日，原告（出租方、甲方）与被告蓝贤福（承租方、乙方）签订了《房产租赁合同》，约定原告将位于高新区天府大道北段1700号2栋1单元09层0917号、0919号房屋出租给被告，建筑面积为436.17平方米，该房屋用途为办公，租赁期为一年，自2016年12月5日至2017年12月4日。免租装修期为7天，自2016年11月28日至2016年12月4日，免租装修期间免收房屋租金。租金标准为23987元/月，租金支付方式为按季度支付，本合同签订的同时，乙方应支付首次租金人民币71961元及本合同约定房屋租赁保证金，之后的租金乙方应每次提前15天支付给甲方。租金支付到原告指定账户内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为23987元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金在抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约金、赔偿金后，剩余部分甲方无息返还乙方。除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人，租赁期内甲方转让该房屋，甲方约定提前60日书面通知乙方，乙方在同等条件下享有优先于第三人购买的权利。九、合同的解除约定乙方不支付或者不按照约定支付租金达7日的或欠缴各项费用达人民币11994元的，擅自改变该房屋用途的或擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的或擅自将该房屋转租给第三人的，乙方有该情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。乙方有该行为的，应按照月租金的3倍向甲方支付违约金。11.1条约定甲方应在本合同签订时向居间方支付居间服务报酬19190元。合同签订后，原告将该房屋交付给被告蓝贤福使用，被告蓝贤福通过案外人叶玉账户于2016年11月29日向原告支付了76758元（该款包括2016年12月至2017年2月租金71961元、押金23987元再减去居间费19190元），通过案外人兰红燕账户向于2017年4月28日向原告支付了15000元，于2017年5月10日支付了30000元和20400元，于2017年5月15日支付了6540元，于2017年5月16日支付6524.4元和21元。2017年8月10日《业主入驻申请表》载明，被告誉泽公司以租户性质申请入驻环球中心E32-1-917，租户租赁期限2017年6月1日至2020年5月31日。2017年9月5日，原告出具委托书，载明原告委托物业公司对四川省成都市高新区天府大道北段1700号2栋1单元9层917、919号房屋进行管理，物业公司可以在接到上述通知后，对该房间进行断水、断电处理。2017年9月8日，原告出具通知，载明因四川省成都市高新区天府大道1700号2栋1单元9层917、919号房屋租户到期未付房租，原告将于2017年9月8日收回房子，请贵公司员工清理个人物品离开该房屋，原告将对房屋进行封锁等情况。2017年9月11日，被告誉泽公司通过案外人杨丽账户向原告转账36536.64元，于2017年9月26日支付36536.64元，庭审中原告称该款系原告与被告誉泽公司达成口头协议约定将租金标准提高，该款项系被告誉泽公司支付的2017年9月和10月的租金及空调物业费。另查明，位于高新区天府大道北段1700号2栋1单元9楼917号房屋归原告单独所有，建筑面积为150.36平方米，位于高新区天府大道北段1700号2栋1单元9楼919号房屋归原告单独所有，建筑面积为284.6平方米。2011年2月17日，原告与案外人成都世纪城物业管理有限公司（以下简称物业公司）签订了《成都新世纪环球中心东2区前期物业管理服务合同》，约定物业公司为高新区天府大道北段1700号2栋1单元9楼917、919号房屋提供物业服务，物业管理服务费为建筑面积每月每平方米14元的标准交纳，中央空调系统采取按建筑面积定额计费的方式收费，按照5元/㎡/月的标准收取。庭审中原告称被告蓝贤福支付了2017年1月至3月的空调费和物业服务费，此后未支付该费用，此后的物业费和空调费除被告誉泽公司支付的2017年9月、10月部分外，均由原告支付给物业公司。庭审中原告称被告誉泽公司已于2017年11月14日搬离该房屋。上述事实，有原告的当庭陈述及房屋所有权证、《房产租赁合同》、业主入驻申请表、委托书、申请书、转账明细、缴纳物业费和空调费票据、支付居间费收据、《成都新世纪环球中心东2区前期物业管理服务合同》等证据材料予以证明。本院经审查认为，上述证据可以相互印证、来源合法、内容真实，与本案具有关联性，能够证明本案待证事实，故予以采纳。本院认为，原告与被告蓝贤福签订的《房产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的相关规定，根据双方合同约定9.4条，“乙方不支付或者不按照约定支付租金达7日的或欠缴各项费用达人民币11994元的，擅自改变该房屋用途的或擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的或擅自将该房屋转租给第三人的，乙方有该情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。”被告蓝贤福未按照合同约定按时足额支付房屋租金，且其转租给被告誉泽公司未征得原告同意，符合双方合同约定甲方单方解除合同的条件，故对原告诉请要求解除原告与被告蓝贤福签订的《房产租赁合同》的主张，本院依法予以认可。按照原告与被告蓝贤福签订的《房产租赁合同》的约定，被告蓝贤福每月应支付房屋租金23987元及物业管理费和空调费，其中物业管理费和空调费按照《成都新世纪环球中心东2区前期物业管理服务合同》的约定，物业管理服务费为建筑面积每月每平方米14元的标准交纳，中央空调系统采取按建筑面积定额计费的方式收费，按照5元/㎡/月的标准收取。而位于高新区天府大道北段1700号2栋1单元9楼917号房屋归原告单独所有，建筑面积为150.36平方米，位于高新区天府大道北段1700号2栋1单元9楼919号房屋归原告单独所有，建筑面积为284.6平方米。两套房屋面积共计150.36平方米+284.6平方米=434.96平方米，每月应缴纳物业管理费和空调费标准为434.96平方米×（14元/月/平方米+5元/月/平方米）=8264.24元/月，即被告蓝贤福每月应付款项为租金23987元+物业费和空调费=8264.24元=32251.24元。对于被告蓝贤福应当支付原告租金的具体金额，因《业主入驻申请表》载明被告誉泽公司自2017年6月1日起开始租赁案涉房屋，转账明细和原告当庭陈述表明被告誉泽公司与原告对2017年9月开始被告誉泽公司的承租行为予以认可，故对被告誉泽给实际搬离该房屋的日期2017年11月14日前的费用可分为三笔，即2016年12月至2017年5月租金和物业费、空调费应由被告蓝贤福支付。2017年6月至8月租金、物业费、空调费因被告蓝贤福擅自将房屋转租给被告誉泽公司，但根据合同相对性原则，原告与被告蓝贤福签订的《房产租赁合同》相对方系被告蓝贤福，原告未认可该期间被告誉泽公司的次承租行为，故该笔费用应由被告蓝贤福支付，被告誉泽公司不承担该期间向原告支付租金的义务。而2017年9月至2017年11月14日被告誉泽公司搬离该房屋的实际占有使用费、物业费、空调费，因原告与被告誉泽公司达成口头协议，将该房屋的租金提高并由被告誉泽公司直接将租金支付到原告账户上，即此时原告与被告蓝贤福的房产租赁合同事实上解除，原告与被告誉泽公司达成的口头协议为被告誉泽公司租赁案涉房屋的租赁协议，且被告誉泽公司已实际支付2017年9月和10月的租金至原告账户上，故该笔款项应由被告誉泽给承担，被告蓝贤福并非新的租赁协议的相对方，不应承担该期间的费用。被告蓝贤福支付了2016年12月至2017年2月的租金71961元及物业费、空调费，对2017年3月至5月的租金、物业费、空调费共计96753.72元，被告蓝贤福仅支付了=78485.4元，尚欠18268.32元未支付。根据原告与被告蓝贤福《房产租赁合同》关于保证金的约定“租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金在抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约金、赔偿金后，剩余部分甲方无息返还乙方。”被告蓝贤福已缴纳的保证金23987元抵扣尚欠的18268.32元后，尚余5718.68元。对原告应收取的2017年6月至8月租金、物业费、空调费共计96753.72元，应扣除被告蓝贤福尚余的保证金5718.68元后，余款91035.04元由被告蓝贤福支付给原告。对原告诉称应收取的2017年9月至2017年11月14日的房屋占有使用费、物业费和空调费，因原告称其与被告誉泽公司达成口头协议将该笔费用调整为36536.64元/月的标准支付，其递交了转账明细表表明被告誉泽公司按双方调整后的标准向原告实际支付了2017年9月、10月的房屋租金、物业费和空调费，实际为原告与被告誉泽公司之间就案涉房屋达成新的租赁协议，故对2017年9月至2017年11月14日房屋租金、物业费和空调费的标准应适用36536.64元/月，对原告诉请的房屋占有使用费应为口头协议的房屋租金。而按照原告与被告蓝贤福签订的《房产租赁合同》约定的租赁期从2016年12月5日至2017年12月4日，被告誉泽公司已支付的2017年9月、10月的费用计算时间应为2017年9月5日至2017年11月4日，故对原告诉请的该期间的费用的计算，应从2017年11月5日计算至被告誉泽公司实际腾退之日2017年11月14日止，该款计算为36536.64元/月÷30天×10天=12178.88元，由被告誉泽公司支付给原告，被告蓝贤福并非新的租赁协议的合同相对方，不应承担支付该笔款项的义务。对原告要求被告蓝贤福支付违约金71961元的主张，符合双方合同关于违约责任的约定，被告有9.4条约定的情形之一的，应按月租金的3倍支付违约金，该约定系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告北京中达金桥技术股份有限公司与被告蓝贤福签订的《房产租赁合同》；二、被告蓝贤福于本判决生效之日起十日内支付原告北京中达金桥技术股份有限公司2017年6月至8月的房屋租金、物业费和空调费共计91035.04元；三、被告四川誉泽讯达商务咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告北京中达金桥技术股份有限公司房屋占有使用费、物业费和空调费共计12178.88元；四、被告蓝贤福于本判决生效之日起十日内支付原告北京中达金桥技术股份有限公司违约金71961元；五、驳回原告北京中达金桥技术股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4378元、公告费300元及后续公告费，由被告蓝贤福、四川誉泽讯达商务咨询有限公司承担案件受理费3084元、公告费300元及后续公告费（此款原告已预交，被告支付上述款项时一并支付给原告），原告北京中达金桥技术股份有限公司承担案件受理费1294元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  陶丽梅人民陪审员  蒲晓凌人民陪审员  吴建强二〇一八年八月三日书 记 员  于 娜