湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂03民终2525号上诉人（原审原告）：龚丹勇，男，生于1967年6月5日，汉族，住湖北省丹江口市。被上诉人（原审被告）：丹江口市天河地产有限公司。住所地：湖北省丹江口市沙陀营路。统一社会信用代码：91420381676464892T。法定代表人：康杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：程显勇，湖北立丰律师事务所律师。上诉人龚丹勇因与被上诉人丹江口市天河地产有限公司（以下简称天河公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省丹江口市人民法院（2017）鄂0381民初1356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成由审判员王广泉担任审判长并主审，审判员王宇鹏、审判员袁昆参加评议的合议庭，经过阅卷及询问调查当事人，合议庭认为本案的基本事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。龚丹勇上诉请求：依法改判支持龚丹勇的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决按照日万分之一的标准计算违约金无事实和法律依据。天河公司在履行合同过程中严重违约，损害了龚丹勇的合法权益。天河公司逾期交房，应当按照双方签订《商品房买卖合同》第九条约定的按日向买受人（龚丹勇）支付已交付房价款万分之二的违约金。二、一审判决认为龚丹勇与天河公司在合同中约定的违约金标准高于同期银行贷款利率，故予以调整。即使予以调整，也应当按照同期银行贷款利率（6.4%）进行计算，那么，天河公司应当向龚丹勇支付的违约金数额为44918.60元。天河公司未予书面答辩。龚丹勇向一审法院起诉请求：1、判令天河公司立即履行交房义务；2、判令天河公司支付逾期交房违约金51418.92元（暂计至2016年10月31日，全部违约金计算至房屋交付时止）。一审法院认定事实：2012年4月11日，龚丹勇与天河公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：龚丹勇购买天河公司开发的位于丹江口市××大道××大厦楼盘××楼××单元××住宅房××套，房屋建筑面积（预测）共132.38平方米，每平方米单价1387.2元，房屋总金额183639元，付款方式为：签约之日一次性付清；房屋交付时间为2012年12月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、供水，在交付时接通；2、供电，在交付时接通；3、排水，在交付时接通；4、绿化，在房屋交付使用后3个月内；5、有线电视、电话、宽带，在交房后用户自行付费开通。经验收合格的商品房交付给原告，合同第9条约定：出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2、但遇下列特殊原因，出卖人可根据实际情况予以延期并不承担违约责任：（1）遭遇不可抗力的；（2）因规划、土地政策、市政配套、政府部门等变化或遇到重大技术问题而导致开发建设期延误的，出卖人在15日之内通知买受人；（3）如施工期间遇到恶劣天气原因导致不能施工或影响施工质量的，交房日期自动顺延等权利义务。合同补充协议（附件六）第一条约定：根据国家及地方法律法规的相关规定，买受人同意全权委托出卖人办理抵押登记和产权登记等相关事项，并按国家规定缴纳购买商品房时办理相关产权手续应缴纳的相关资料和税费（包括房屋契税、维修基金、印花税、登记费等）。第三条约定：买受人若未按照买卖合同及补充协议的约定付清其应支付款项的，无论交房期是否到期，出卖人均有权拒绝交付房屋及办理房屋产权登记手续，且不承担责任。合同签订后，龚丹勇于2012年4月11日支付了购房款183639元，天河公司给龚丹勇出具了销售不动产统一网络发票。合同约定的交付房屋时间到期后，未按合同约定的时间交付房屋，天河公司所建的楼盘至今仍在施工，未竣工验收。另查明，本案双方约定交易的房屋，因天河公司未履行丹江口市人民法院院其他案件的裁定书，在执行程序中已丹江口市人民法院于2016年10月27日查封。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。商品房的交房条件必须具备法定条件，《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款规定，“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《建设工程质量管理条例》第十六条第二款规定，“建设工程经验收合格的，方可交付使用”，因此商品房交房的法定条件之一是建设工程竣工验收合格。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定，“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”，因此消防验收合格是商品房交房的第二条法定条件。天河公司出售给龚丹勇的房屋至今仍在施工，该法定交付的条件尚未成就，龚丹勇要求天河公司履行交房义务的诉讼请求，鉴于龚丹勇所购房屋至今尚在施工，未经验收，尚不具备交付条件，且该房屋现已被法院因其他案件予以查封，龚丹勇要求天河公司交付房屋不符合法律规定，不予支持。对于天河公司辩解要求驳回龚丹勇该项请求的意见予以采纳。龚丹勇要求天河公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，因合同签订后，龚丹勇按约交纳了所购房屋的全部购房款，天河公司负有按合同约定于2012年12月30日交付房屋的责任。由于天河公司未在合同约定的时间内将具备交付条件的房屋交付给龚丹勇使用，龚丹勇支付了购房款，天河公司占用了龚丹勇所交的购房款却未按约定时间交付房屋，未按期交付房屋应当承担违约责任。双方在合同中约定了违约金的计算标准为日万分之二，该标准与银行的同期贷款利率相比较来看，高于银行贷款利率，以此为标准计算违约金数额过高，天河公司辩解逾期交房违约金比例过高的意见予以采纳，并酌情确认违约金的标准按日万分之一的标准计算，天河公司应当按照合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向龚丹勇支付已交付房价款万分之一的违约金，自2013年1月1日至2016年10月31日，共1395天，被告应当承担的违约金数额为25617.64元（183639元×日万分之一×1395天），故对龚丹勇要求天河公司支付逾期交房违约金51418.92元的诉讼请求，予以部分支持。龚丹勇要求天河公司支付剩余违约金的请求，因天河公司建设的房屋目前尚在施工，未通过验收，何时交付房屋的时间不能确定，对剩余违约金龚丹勇应另行主张权利。天河公司辩解龚丹勇未缴纳涉案房屋的费税等其他项目费用享有免责事由的理由不能成立，该理由是天河公司基于合同附件六的约定提出的，合同附件六主要是对办理抵押、产权登记作出的约定，龚丹勇已按照《商品房买卖合同》的约定一次性支付了购房款，所购买的房屋并未办理抵押、亦未办理产权登记，办理抵押、产权登记的费用并未实际产生。天河公司的房屋亦未交付，应当还未到交纳费税的环节，因此，天河公司以此约定作为免责事由的理由不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、丹江口市天河地产有限公司在本判决生效后10日内偿付龚丹勇逾期交房违约金25617.64元。二、驳回龚丹勇的其他诉讼请求。案件受理费2826元，由丹江口市天河地产有限公司承担。二审期间，双方均未提交新证据。经审理查明，一审判决认定的双方发生纠纷的原因、经过等基本事实属实。本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。龚丹勇与天河公司在签订的《商品房买卖合同》中明确约定的交房日期为2012年12月30日。但是截止目前，天河公司仍然未能履行交房义务，构成了违约，应当承担违约责任。虽然双方签订的商品房买卖合同中约定了日万分之二的逾期交房违约金的计算标准，但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”；第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，龚丹勇交付相应的购房款后，天河公司在迟迟不能履行交付房屋的合同义务的情况下，承担占用购房款期间的贷款利息，符合公平原则。一审判决按照日万分之一的标准对违约金进行调整，明显低于同期银行贷款利率标准，不足以弥补龚丹勇的损失，本院依法予以纠正，对天河公司逾期交房的违约金，酌情调整为以已付购房款为基数，按照人民银行同期同类贷款利率计算。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理不当。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖北省丹江口市人民法院（2017）鄂0381民初1356号民事判决；二、丹江口市天河地产有限公司在本判决生效后10日内支付龚丹勇相应的逾期交房违约金（计算方法为：以183639元为本金，从2012年12月31日起至2016年10月31日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准分段计算）；三、驳回龚丹勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2826元，由丹江口市天河地产有限公司负担；二审案件受理费445元，由丹江口市天河地产有限公司负担345元，龚丹勇负担100元。本判决为终审判决。审判长  王广泉审判员  王宇鹏审判员  袁 昆二〇一八年二月一日法官助理柯幻书记员李大旭