贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0382民初4218号原告：袁朝兵，男，1984年9月4日出生，汉族，住贵州省仁怀市。原告：罗江燕，女，1986年3月1日出生，汉族，住贵州省仁怀市。二原告委托诉讼代理人：付登义，贵州止争律师事务所律师。被告：贵州金中正房地产开发有限责任公司，住所贵州省仁怀市中枢街道鹿鸣社区城南市场内****。法定代表人：徐显贵，系该公司董事长。委托诉讼代理人：高云峰，贵州律林律师事务所律师。原告袁朝兵、罗江燕与被告贵州金中正房地产开发有限责任公司（以下简称金中正公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁朝兵、罗江燕的委托诉讼代理人付登义，被告金中正公司的委托诉讼代理人高云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁朝兵、罗江燕向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付逾期交付转移登记文件违约金67759.26元；二、被告向原告支付逾期交房违约金15254.40元；三、被告向原告支付房屋面积差11396.83元。在诉讼过程中，原告将第一项、二项诉讼请求明确为：一、被告按购房款的日万分之一支付自2014年7月31日至2017年10月31日期间逾期交付转移登记文件的违约金67759.26元；二、被告按购房款的日万分之三支付自2013年12月31日至2014年3月30日期间逾期89天交房的违约金15254.40元。事实和理由：原告于2013年2月27日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发位于仁怀市中枢街道兴茅路××小区××号房屋，合同约定该房屋建筑面积128.10㎡，套内面积107.78㎡，房屋单价5300.85元/㎡，总价款571326元。原告将总房款571326元支付给被告，被告却未按合同约定履行合同义务。被告的行为已损害原告的合法权益，特提起诉讼。金中正公司辩称，被告之所以没有在合同约定的期限内向原告提供办理房屋权属的有关文书，是由于政府的行政审批行为的滞后、是人民政府的行政不作为导致的，因政府审批行为不属于第三人行为，故答辩人不应承担逾期交付转移登记文件违约责任，且原告没有任何经济损失，请参照仁怀市人民法院（2017）黔0382民初6103号民事判决书下调违约金；逾期交房违约责任已经处理完毕，被告为原告交纳的物业费、燃气费、电视费、装修保证金等已经业主委员会代表原告处理完毕，且原告没有因被告的逾期交房造成任何损失，请下调逾期交付违约金；房屋面积差价款，据实多退少补。原、被告围绕诉讼请求及辩解提交了：身份证、结婚证、商品房买卖合同、收据、付款凭证、商品住宅质量保证书、房产测绘分户平面图、民事判决书、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、不动产权证书、建设工程竣工规划认可证、房屋交易确认书、金汇苑业主接房登记明细表、会议记录、意见等证据及其当庭陈述，本院组织双方当事人进行了庭审质证，通过审查，认为上述证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据，本院依法予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原、被告于2013年2月27日签订《商品房买卖合同》，载明：原告购买被告开发位于仁怀市中枢街道兴茅路××小区××单元××房，建筑面积128.10㎡，套内建筑面积107.78㎡，按照套内建筑面积计算，商品房单价5300.85元/㎡，总价款571326元；被告应当在2013年12月31日前向原告交付商品房，被告未按期将商品房交付原告的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不作累加）：（1）逾期在30日内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款的万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30内向原告支付违约金，合同继续履行；该房按套内面积计价，套内面积以测绘部门实测数据为准，按套内面积单价多退少补，据实计算；被告承诺于2014年7月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起90日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第①或②项处理：②原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。双方同意按照共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记的方式办理商品房转移登记。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款，被告于2014年3月30日将房屋交付给原告，未在约定的时间内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。2018年7月18日，仁怀市城市房地产测绘所颁发《房产测绘分户平面图》，载明：产权人金中正公司，坐落中枢街道办事处兴茅路金汇苑1单元1-30-4号，房屋建筑面积127.23㎡，套内面积105.63㎡。另查明，2016年1月8日，被告与金汇苑小区物业公司代表、业主委员会代表协商签订《关于金汇苑小区物业管理情况的处理会议记录》、《关于房开公司与业主委员会处理物管问题的意见》，载明：金汇苑小区业主委员会代表与被告就小区存在的一系列问题达成会议记录，约定被告为包括原告在内的小区业主垫付物业管理费（一年）、装修保证金、垃圾清运费、装修管理费，上述垫付费用在支付违约金时从中扣除。其中，本案原告的物业管理费（一年）1998.36元、垃圾清运费512.40元、装修管理费100元、装修保证金2000元。原告同意在逾期交房违约金中予以扣除物业管理费（一年）、垃圾清运费、装修管理费共计2610.76元；但原告以房屋已装修完毕入住，被告可要求物业公司退还2000元装修保证金为由不同意在本案中扣减。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。一、因双方在合同中约定套内面积以测绘部门实测数据为准，购房款按套内面积单价据实计算，多退少补，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……。”的规定，对原告主张被告支付房屋面积差购房款11396.83元[（107.78㎡-105.63㎡）×5300.85元]的诉请，本院予以支持。二、对原告主张被告按购房款日万分之一支付自2014年7月31日至2017年10月31日期间逾期交付转移登记文件的违约金67759.26元的诉请，因原、被告在《商品房买卖合同》中约定被告有义务在2014年7月30日前完成房屋初始登记，并与原告共同向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，被告虽于2017年8月23日完成房屋初始登记，但被告未向本院提交证据证明其在完成房屋初始登记后及时向原告履行了公示告知义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。……。”的规定，原告接受了被告交付的房屋，以其自身行为表明不退房，故原告主张计付2014年7月31日至2017年10月31日期间逾期交付转移登记文件违约金的诉请，本院予以支持。现被告请求予以酌减，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……。”的规定，违约金作为一种违约救济措施，其功能主要是弥补守约方损失，更具有补偿性。在本案中，被告对逾期完成房屋初始登记不存在主观故意，继续按合同约定履行将导致显失公平；原告在支付房屋价款后，被告已实际履行交付房屋义务，原告已实际入住，且原告未向本院提交证据证明其因被告未按期完成房屋初始登记所遭受的实际损失。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”的规定，被告要求调减违约金的辩解理由，本院予以采信，本院酌情调减违约金，按已付房款日万分之零点一的标准从2014年7月31日起计付至2017年10月31日止，即571326元×0.00001×1188天＝6787元，超出部分，本院不予支持。三、对原告主张被告按购房款日万分之三支付自2013年12月31日至2014年3月30日期间逾期89天交房违约金15254.40元的诉请，因原、被告在合同中约定“逾期交房在30日内的违约金为已交付房价款万分之三，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行”，但合同未对逾期交房超出30日的违约金进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”、第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，原告购房之目的在于居住，被告迟延交房给原告带来的损失为房屋租金损失，但原告并未向本院提交证据证明其实际产生的租金损失，按原告诉请计算违约金15254.40元（571326元×3÷10000元×89日）属于过高，被告请求调减违约金的理由符合法律规定，依法予以采纳；本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错、社会经济状况等因素，根据公平原则、诚实信用原则进行综合平衡，将违约金调整为原告所交房款每日万分之一点二为宜，即被告应支付原告违约金数额为6101.76元（571326元×1.2÷10000×89日），扣减被告为原告垫付的物业管理费（一年）、垃圾清运费、装修管理费2610.76元，被告尚应支付逾期交房违约金3491元。超出部分，本院不予支持。原告房屋已装修完毕入住，被告未向本院提交证据证明原告房屋装修后是否被扣装修保证金，且装修保证金是被告统一交付的，可要求物业公司退还，故对被告要求在本案中扣减装修保证金的辩解不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，判决如下：一、限被告贵州金中正房地产开发有限责任公司在本判决生效后十五日内退还原告袁朝兵、罗江燕购房款11396.83元；二、限被告贵州金中正房地产开发有限责任公司在本判决生效后十五日内支付原告袁朝兵、罗江燕逾期交付转移登记文书的违约金6787元；三、限被告贵州金中正房地产开发有限责任公司在本判决生效后十五日内支付原告袁朝兵、罗江燕逾期交房违约金3491元；四、驳回原告袁朝兵、罗江燕的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1080元（已减半收取），由原告袁朝兵、罗江燕承担430元，被告贵州金中正房地产开发有限责任公司承担650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  吴在炯二〇一八年八月三十一日书记员  黄 莉