广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初7813号原告（反诉被告）：詹祺艳，女，汉族，1987年6月16日出生，住湖北省蕲春县，委托诉讼代理人：艾展刚，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雅聪，广东合邦律师事务所职员。被告（反诉原告）：广州白云国际机场集团综合开发有限公司，住所地广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4-5层，统一社会信用代码91440101190497053H。法定代表人：古广汉，该公司董事长。委托诉讼代理人：雷连梅，该公司职员。原告(反诉被告)詹祺艳与被告(反诉原告)广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称白云公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年11月30日公开开庭进行审理。原告(反诉被告)詹祺艳的委托诉讼代理人艾展刚、黄雅聪，被告白云公司的委托诉讼代理人雷连梅到庭参加诉讼。诉讼中，詹祺艳和白云公司向本院申请一个月的调解期，调解期满双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告詹祺艳向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付延迟交楼违约金（按每日万分之一的标准，以总房款780000元为本金，支付从2016年1月1日起计至被告具备约定交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给原告之日止，暂计至起诉日为15600元）；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：于2014年10月8日，原告和被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的坐落于花都区××（××房。合同约定被告应于2015年12月31日前将通过质量、规划、消防、人防、环保、煤气、水电、通邮、基础设施公共配套建筑验收合格的房屋给原告使用，逾期每日按照原告已付房款的万分之一支付违约金给原告；合同签订后，原告支付了全部房款，履行了合同的全部义务。但是，被告至今没有通知原告收楼。被告的行为已构成违约，应当承担违约责任，请求法院依法支持原告的请求。被告白云公司辩称：1.我方不存在逾期交楼行为，不应承担逾期交楼的违约金，原告存在逾期支付购房款，以及至今未支付购房款所产生的违约金，根据合同附件7补充协议第5条约定，在原告未付清全部购房款以及违约金的情况下，我方有权不交付涉案商品房给原告且不承担违约责任及其他责任；2.我方在2016年4月28日已经取得四方验收合格证明，涉案房屋已经符合合同附件7第4条约定的交楼条件，故如果存在违约金的情况，也应该计算到2016年4月28日止。被告白云公司向本院提出反诉请求：1.被反诉人向反诉人支付逾期付款违约金40170元(以780000元为基数，按每日万分之五的标准，从2014年10月14日起至2015年1月24日止，共103天）；2.诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2014年10月8日，反诉人与被反诉人签订《商品房预售合同》及其附件，约定被反诉人向反诉人购买坐落于广州市花都区颐林北街6号（G-7栋）804房，合同约定总房款为人民币780000元，支付方式为按揭方式付款，首期款自预售合同网上签订之日起不超过5日，支付全部房价款的30.77%，金额为240000元；除首期款外，剩余房款金额为540000元须于2014年10月8日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同附件七：本合同补充协议第二条，约定若被反诉人逾期支付房款，每逾期一日，应按照房款总额的万分之五向反诉人支付违约金。上述合同签订后，被反诉人按约定支付了首期款l00000元，但余下的首期款140000元在2015年1月24日才支付，已经违反合同约定的付款时间。综上，被反诉人的行为已构成违约，现反诉人为维护自身的合法权益，特向贵院提起反诉，请求贵院支持反诉人的反诉请求。针对反诉原告白云公司的反诉请求，反诉被告詹祺艳辩称：我方认为被告的反诉请求是无依据的。1.原告在签订商品房买卖合同时，被告才告知我方没有购房资格，我方取得购房资格后交完了剩余的首期款。2.即使我方存在逾期支付购房款的情形，被告要求我方支付的违约金标准过高，合同约定对于延迟交楼和延迟付款的标准不一样，前者为按照购房款每日万分之一，后者的计算标准为每日万分之五，我方认为该标准过高，对我方不公平，计算基数应当按照剩余购房款140000元为基数按照每日万分之一的标准计算。双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织双方当事人进行证据交换和质证。经审理查明：白云公司是位于广州市花都区梯面镇颐林北街6号（G-7栋）804房的开发商，在与詹祺艳签订《广州市商品房买卖合同》之前取得了房管部门核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2014年10月8日，詹祺艳（乙方）与白云公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至七。该合同约定乙方向甲方购买位于广州市花都区颐林北街6号（G-7栋）804房，建筑面积共140.85平方米，总房款780000元。第八条付款方式甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.77%，金额240000元整，除首期款外，剩余房款金额540000元，须于2014年10月8日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十条逾期付款的违约责任如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的该商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2015年12月31日前将涉案房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，不解除合同的履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）由乙方承担延期交房的责任，并视同甲方已在本合同第十三条约定的交房期限内按本合同约定的标准交付了该商品房，物业管理费、公共水电费公摊费、住宅质量保修期自本合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日起计算（二者以日期较前者为准），该商品房的风险责任及其他法律责任同时全部移交予乙方。（2）乙方未能付清任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费、首期物业专项维修资金及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内，则甲方实际交付房屋的时间顺延。在此情况下，应按本条第（1）款执行。在乙方付清上述款项后，甲方可另行通知乙方该商品房的实际交付日期。（3）如甲方发出《收楼通知书》后，乙方在15日内未按《收楼通知书》的要求的日期收楼的，应视同甲方已于本合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）按本合同约定的标准向乙方交付了该商品房，即视为乙方已收楼，对收楼后的责任仍按本款第（1）项执行。第十五条房屋交付时的资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；（九）无。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第二十六条物业专项维修资金乙方应当按照有关规定交存物业专项维修资金。物业专项维修资金属于业主所有，乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期物业专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的物业专项维修资金专户。乙方未按规定交存首期物业专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方。附件七为本合同补充协议，其第二条约定：乙方逾期支付任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内的，甲方有权顺延办理或交付《房地产权证》的时间。且每逾期一日乙方应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金；逾期超过30日的，甲方有权单方面解除合同，乙方按总房价款的20%向甲方支付违约金。如甲方选择不解除合同的，每逾期一日，乙方仍应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金，直至乙方付清房款之日止。第五条约定：双方同意主合同第十三条补充为：1、商品房的交付条件在该商品房交付期限届满前，乙方应交清下列费用：（1）、按主合同第八条的约定向甲方交清该商品房全部楼价款；（2）、付清乙方应缴交的全部税费及违约金和其他费用；（3）乙方已按照政府规定缴纳首期住宅专项维修资金；2、无论乙方是否收到甲方的《收楼通知书》，应在该商品房交付使用期限届满前先行履行支付上述全部款项的义务，直至乙方付清上述款项和按主合同第十条约定付清全部违约金时止。……即主合同的履行顺序为乙方先履行，如乙方未付清上述款项，甲方有权不交付该商品房给乙方使用，并不需承担违约责任及其他赔偿责任。第六条约定：主合同第十五条变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）《商品住宅交楼书》；（二）《房地产（住宅）质量保证书》；（三）《房地产（住宅）使用说明书》；（四）《临时管理规约》。乙方应当向甲方提供交存住宅维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第七条：主合同第十六条变更为：乙方应当在甲方收楼通知书通知的收楼日期内对商品房进行验收，乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应当在收楼通知书通知的收楼日或合同约定的交楼日（二者以日期较前者为准）起三日内以书面形式一次性提出，逾期不提出又不接收该商品房的，视为甲方已按照合同的约定向乙方交付了该商品房。八、主合同第十七条变更为：乙方未按《收楼通知书》规定的日期收楼的，应视同甲方已于主合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的收楼之日（二者以日期较前者为准）按主合同约定的标准交付了该商品房，该商品房的风险责任于主合同第十三条约定的交房期限届满之日或《收楼通知书》通知的交楼之日（二者以日期较前者为准）转移给乙方。第二十三条、甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十四条、甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，在充分协商后可以对主合同及补充协议的相应条款作出修改。修改后的主合同及补充协议一经签订，对双方均有约束力。同时，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。此外，合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，詹祺艳于2014年8月19日向白云公司支付购房定金20000元，于2014年10月8日向白云公司支付购房款80000元，2015年1月24日支付购房款140000元。2015年1月10日，詹祺艳和中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称为建设银行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，就购买涉案房屋向建设银行申请按揭贷款。2015年1月15日，建设银行向白云公司发放了詹祺艳所购房屋的剩余房款540000元。2016年4月28日，被告取得《建筑工程竣工验收报告》，经建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘察单位、设计单位盖章确认。2017年2月4日，詹祺艳办理了收楼手续。被告认为涉案房屋在2016年4月28日已符合合同约定的交楼条件。原告对此不予确认。本院认为，詹祺艳与白云公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依法、依约履行合同，行使合同权利，履行合同义务。双方于2014年10月8日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，按照合同约定，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的30.77%，即金额240000元整，除首期款外，剩余房款金额540000元，须于2014年10月8日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。在履行合同过程中，詹祺艳于2015年1月10日向建设银行申请办理按揭贷款手续，建设银行于2015年1月15日发放贷款540000元，詹祺艳于2015年1月24日付清首期应付购房款240000元，詹祺艳逾期支付购房款事实存在，构成违约，应承担相应违约责任。按照《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第二条约定：乙方逾期支付任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费及其他应付费用），每逾期一日乙方应按房价款总额的万分之五向甲方支付违约金至付清房款之日止，故被告白云公司要求詹祺艳以780000元为基数，按每日万分之五的标准，支付从2014年10月14日起至2015年1月24日止共103天的违约金40170元的反诉请求符合双方合同约定，故本院予以支持。按照上述《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七补充协议第五条约定，主合同的履行顺序为乙方先履行，如乙方未付清上述包含违约金在内的款项，甲方有权不交付该商品房给乙方使用，并不需承担违约责任及其他赔偿责任。詹祺艳未支付逾期交纳购房首期款项的违约金，根据该约定，白云公司有权不交付该商品房给乙方使用，并不需承担违约责任及其他赔偿责任，故对原告詹祺艳要求白云公司支付其逾期交楼的违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款的规定，判决如下：一、驳回本诉原告詹祺艳要求被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司支付延迟交楼违约金（以总房款780000元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年1月1日起计至被告具备约定交楼条件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋之日止）的诉讼请求；二、反诉被告詹祺艳于本判决生效之日起十日内支付反诉原告广州白云国际机场集团综合开发有限公司逾期付款违约金40170元（以780000元为基数，按每日万分之五的标准，从2014年10月14日起计付至2015年1月24日止，共103天）。如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费190元（原告已交纳），由原告詹祺艳负担，反诉案件受理费402元（反诉原告已预交），由反诉被告詹祺艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不提交的按自动撤回上诉处理。审 判 员  李紫晖人民陪审员  邓燕梅人民陪审员  徐小贞二〇一八年二月六日书 记 员  林桂泽本案适用的主要法律条文附录第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条【先履行义务】当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。