四川省成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0191民初6575号原告（反诉被告）：曹科，男，1980年5月19日出生，汉族，住成都市高新区。委托诉讼代理人：刘惠，女，1978年5月12日出生，汉族，住成都市锦江区。系曹科配偶，特别授权代理人。委托诉讼代理人：李艳，四川昊通律师事务所律师。一般授权代理人。被告（反诉原告）：邹力，男，1975年3月20日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。被告（反诉原告）：汪媛君，女，1979年5月13日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。委托诉讼代理人：邹力，男，1975年3月20日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。系汪媛君配偶，特别授权代理人。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：杨震，四川思朗律师事务所律师。一般授权代理人。第三人：成都瑞都不动产经纪有限公司，住所地：成都高新区紫竹北街16号。法定代表人：彭晓莉，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴淼，男，1993年7月16日出生，汉族，住四川省广汉市。系该公司员工，一般授权代理人。原告（反诉被告）曹科诉被告（反诉原告）邹力、汪媛君、第三人成都瑞都不动产经纪有限公司房屋买卖合同本、反诉纠纷一案，本院于2018年3月27日收到曹科起诉状后，先行调解未果，受理邹力、汪媛君提出的反诉后，依法由本院审判员周寓先适用简易程序于2018年5月16日、2018年7月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曹科及其委托诉讼代理人刘惠、李艳，被告（反诉原告）邹力、汪媛君及其委托诉讼代理人杨震，第三人成都瑞都不动产经纪有限公司的委托诉讼代理人吴淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）曹科向本院提起诉讼，请求人民法院依法判令：1.邹力、汪媛君继续履行2017年10月22日签订的《房屋买卖合同》，包括邹力、汪媛君在判决生效之日起3日内配合原告将位于高新区益州大道北段777号4栋3单元5层501号房屋权属转移登记至原告名下并交付房屋；2.邹力、汪媛君支付违约金243660元（以房屋总价1310000元为基数，从2018年1月17日起计算至二被告实际配合原告办理完毕权属转移登记手续之日，按每日千分之三计算）。事实与理由：2017年10月22日，曹科与邹力、汪媛君经第三人中介签订《房屋买卖合同》，约定由曹科购买邹力、汪媛君所有的位于成都高新区房屋（以下简称：诉争房屋），房屋总价为1310000元，首付款支付时间为签订《成都市存量房交易资金监管协议》后存入监管账户。约定于邹力、汪媛君预约银行还款通过且曹科贷款银行按揭贷款资料审核通过后7个工作日内办理权属转移手续。如因邹力、汪媛君未按照合同约定的期限办理权属转移登记的，每逾期一日应按照房屋成交价千分之三支付违约金。曹科按约向邹力、汪媛君支付了定金并于2018年1月5日通过了银行贷款审核。依照合同约定邹力、汪媛君应当在2018年1月16日之前办理诉争房屋权属转移登记，但邹力、汪媛君至今未履行该义务。故曹科起诉至院，请求人民法院判如所请。被告（反诉原告）邹力、汪媛君答辩称：曹科的起诉没有法律和事实依据，邹力、汪媛君不存在任何违约行为，反而是曹科违约在先，邹力、汪媛君根据合同约定书面通知解除房屋买卖合同，因此请求法院依法驳回曹科的诉讼请求。在审理过程中，邹力、汪媛君提出反诉，请求人民法院判令曹科立即支付违约金252000元。事实与理由：2017年10月22日，双方签订的关于诉争房屋的买卖合同，具体要求为双方应在2017年11月1日前备齐办理按揭贷款770000元所需资料，前往银行签订贷款合同。届时如果不能申请到贷款或者贷款额度不够，由曹科补齐，且曹科应于递件前将首付款490000元存入资金监管账户，但曹科既未依约贷款也未存入监管资金，曹科违约在先。2018年3月9日，邹力、汪媛君通知解除合同，依照合同约定曹科还应当支付相应的违约金。故邹力、汪媛君提出反诉，请求人民法院判如所请。原告（反诉被告）曹科针对反诉，答辩称：1.本案预约还款的时间为2017年11月1日，解除抵押的时间为2017年11月17日，邹力、汪媛君协助曹科提供按揭资料在2017年11月16日之后，因此，本案曹科不可能在2017年11月1日向银行申请按揭贷款，客观上履行不了；2.关于银行监管账户，根据双方的约定，曹科系在双方办理完过户手续后，到银行办理监管协议，但因为诉争房屋存在质量问题还导致了与案外人的纠纷，曹科认为支付首付款之前邹力、汪媛君应当提前解决好诉争房屋问题，在这之前，曹科可以暂时不签订资金监管协议存入首付款。本案系邹力、汪媛君违约在先，曹科按约履行了合同义务，因此，请求法院驳回邹力、汪媛君的反诉请求，依法支持原告的诉讼请求。根据曹科的答辩，邹力、汪媛君称：诉争房屋的质量问题并不是邹力、汪媛君的责任，诉争房屋尚在开发商的质量保证期范围内，邹力、汪媛君无权自行修理，自行修理造成结果要自行承担，这是开发商的责任。而且曹科与邹力、汪媛君签订合同时，已经注明已经查看了现场，曹科认可接受诉争房屋现状。根据邹力、汪媛君的陈述，曹科称，当时虽然看过房屋，但是当时并没有想到问题这么突出，已经影响到了租金收益和房屋使用。第三人陈述称，各方当事人约好2018年1月5日办理资金监管。当日邹力、汪媛君到曹科申请贷款的银行去补签了曹科申请贷款的资料，各方商定好签订资金监管协议并且支付首付款。曹科提出诉争房屋存在质量问题，要求解决好诉争房屋质量问题后再签订资金监管协议。结合当事人诉、辩及第三人陈述，本院经审理认定本案相关事实如下：2017年10月22日，邹力、汪媛君与曹科签订了《房屋买卖合同》，约定由曹科购买邹力、汪媛君所有的诉争房屋，约定房屋总价款为1310000元，房屋性质为公寓，诉争房屋已设定抵押，约定由邹力、汪媛君预约银行还款并于银行通知7个工作日内办理完成他项权证的注销。付款方式约定定金50000元，签订合同时支付；首付款490000元，双方约定于递件前与交易资金监管银行签订《成都市存量房交易资金监管协议》，并存入成都市存量房交易资金监管部门授权的银行监管账户，待办理完毕过户手续后自动转为购房款；按揭款770000元以向银行按揭贷款方式支付，由贷款银行直接划付给邹力、汪媛君。双方应在2017年11月1日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同，贷款不足部分由曹科补足。合同并约定邹力、汪媛君预约银行还款通过且曹科银行贷款资料审批通过后7个工作日内办理权属转移登记。逾期交房的，每逾期一日按照房屋成交价千分之三承担违约金，逾期付款超过7日的，应按房屋成交价的20%支付违约金。合同并注明曹科对诉争房屋已经实地查看，房屋具体情况已充分了解，自愿买受该房屋。双方还约定了其他事项。合同签订后曹科向邹力、汪媛君支付了定金50000元。诉争房屋于2016年4月15日设定中国建设银行股份有限公司成都岷江支行的抵押权，抵押金额为220000元。截止2017年11月3日，该抵押仍然存在。2017年11月3日，邹力、汪媛君提前归还前述贷款。在曹科与邹力、汪媛君交易期间，房产登记部门以我院向其发送《成高新法函（2017）3号》为由，不予受理房屋权属变更登记。截止2018年4月8日，诉争房屋已经不存在抵押或者除本案保全外的其他司法限制情形。经中介通知，邹力、汪媛君于2018年1月5日到曹科申请按揭贷款银行签字协助曹科完成贷款手续。各方并约定于当日去监管银行办理资金监管，曹科存入监管资金（首付款）490000元。当日，曹科以诉争房屋存在严重质量问题应当提前解决为由，没有到场签订资金监管协议。2018年3月9日，邹力、汪媛君向曹科发送解除合同通知书，称时至今日都没有收到曹科要求办理资金监管并存入首付款的通知，而且申请贷款多次被拒，也没有收到全款付款的通知，因此通知解除合同，定金不退还，并保留追究违约金的权利。关于诉争房屋质量问题。曹科称，当初查看房屋时，以为只是小问题，正式签署资金监管协议之前和中介一道去看发现属于防水没有处理好，问题相当严重。邹力、汪媛君称曹科当初查看了房屋，证明其接受房屋质量现状，同时这是开发商的问题，自己已经积极要求解决，目前诉争房屋质量问题已经处理完毕。以上事实有本案证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为：第一，邹力、汪媛君认为曹科未能在2017年11月1日之前办理完成按揭贷款手续，该主张不成立。双方约定曹科采用首付加按揭同时保证按揭到位的交易方式，在这一交易方式中，邹力、汪媛君要首先解除之前的按揭贷款才可能办妥全部第二次按揭，截止2017年11月3日，诉争房屋仍然存在第一次的抵押，因此，曹科确实不能在2017年11月1日前完成按揭贷款。同时2018年1月5日，邹力、汪媛君配合曹科办理按揭手续，也证明邹力、汪媛君以此项解除合同不成立。第二，合同并未清楚约定首付款支付时间即资金监管时间，但是各方已经约定于2018年1月5日签署资金监管协议，合同不明确的经各方明确时间，各方应当履行。而且缴纳首付款也是曹科的义务，邹力、汪媛君可以在给予合理准备时间的前提下，随时要求履行。经中介通知2018年1月5日签署资金监管，曹科并未提出合理准备期限不足的异议。因此，各方当事人尤其是曹科应当在2018年1月5日履行签署资金监管并且缴纳首付款的义务。曹科未履行该义务，曹科提出房屋质量问题不签署资金监管不支付首付款，事实上属于要求暂缓履行合同。因此，2018年1月5日曹科未履行付款义务，是否存在正当理由构成对义务的抗辩，是是否存在违约行为的关键。本院认为，曹科存在抗辩权。这是因为，邹力、汪媛君作为出卖人，负有保证诉争房屋质量的义务，而且防水作为房屋的重要内容，邹力、汪媛君对此具有解决好后再行交付的义务。邹力、汪媛君虽然抗辩这个问题是开发商造成的，应当由开发商负责。但是合同具有相对性，开发商应当对邹力、汪媛君承担责任的道理同其应当对曹科承担责任的道理是一样的。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”就是这个道理。另一方面，邹力、汪媛君称曹科已经查看了房屋，接受现状。本院认为，查看房屋并不等于接受房屋质量问题，对于质量权利的放弃，应当采取明示形式，而并非不提出异议的方式，况且在本案中确实存在曹科当时查看情况和后来发现情况不同的可能。第三，关于邹力、汪媛君在解除通知中称曹科多次贷款未成，该主张，邹力、汪媛君在本案审理中没有明确提出，当然，即使提出也应当予以证据加以证明。综上，邹力、汪媛君在没有解除权的情况下通知解除合同，属于违约行为，应当承担判决继续履行的违约责任。但是曹科在本案中提出逾期交房或者办证的诉讼请求是不适当的。因为，2018年1月5日，曹科以自己不履行义务的方式已经暂缓合同履行。诉争房屋处理防水问题后，曹科首先应当履行支付首付款义务，而不应当采用双重标准，既暂缓自己合同义务的履行又要求别人按原条款履行义务，曹科应当及时支付首付款，本案已经采取司法保全并且判决过户交房，并无资金监管必要，曹科直接向邹力、汪媛君支付。曹科对人对己采用双重标准，此做法严重违背诚实信用原则。曹科提起本案诉讼首先应当确定本人应当支付的首付款，而非不顾自己暂缓合同的事实，又要求他人按照2018年1月5日7个工作日内履行义务。故此，决定本案本诉全部诉讼费用由曹科负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款及第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）曹科与被告（反诉原告）邹力、汪媛君于2017年10月22日签订的《房屋买卖合同》继续履行，被告（反诉原告）邹力、汪媛君在收到原告（反诉被告）曹科首付款490000元后3日内向原告（反诉被告）曹科交付位于成都高新区房屋并协助将其权属变更登记至原告（反诉被告）曹科名下；二、驳回原告（反诉被告）曹科的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）邹力、汪媛君的反诉请求。本案本诉案件受理费减半后收取9391元、保全费5000元，由原告（反诉被告）曹科负担；本案反诉案件受理费收取2540元，由被告（反诉原告）邹力、汪媛君负担。（此款各方已预交）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  周寓先二〇一八年七月二十六日书记员  陈思芸书记员  李媛媛