广东省中山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤20执复161号 复议申请人（利害关系人）：林彩娥，女，1982年4月10日出生，汉族，住广东省中山市。 委托诉讼代理人：陈经文，广东雅商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖晓康，广东雅商律师事务所律师。 申请执行人：黄志荣，男，1980年9月22日出生，汉族，住广东省中山市。 委托诉讼代理人：杨升松，广东铭致律师事务所律师。 被执行人：黄炳培，男，1978年9月3日出生，汉族，住广东省中山市。 被执行人：邓转颜，女，1977年10月17日出生，汉族，住广东省中山市。 复议申请人“林彩娥”不服广东省中山市第二人民法院（以下简称执行法院）（2018）粤2072执异113号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 执行法院在执行黄志荣与黄炳培、邓转颜民间借贷纠纷一案中，作出（2017）粤2072执8217号之一执行裁定，裁定按现状带租拍卖黄炳培名下位于广东省中山市××路××海岸花园××房[房产证号：**××18，土地证号：国（2015）易1XXXXX60]（以下简称12**房），黄志荣以林彩娥对上述房地产不享有承租权为由，提起执行异议。 执行法院查明，关于黄志荣与黄炳培、邓转颜民间借贷纠纷一案，因黄炳培、邓转颜未自觉履行执行法院作出的（2016）粤2072民初8645号民事判决所确定的义务，2017年9月7日，黄志荣向执行法院申请强制执行，案号为（2017）粤2072执8217号。在执行过程中，执行法院向黄炳培、邓转颜发出执行通知书及报告财产令，责令其限期履行生效法律文书所确定的义务，但其至今仍未履行。2018年7月9日，执行法院作出（2017）粤2072执8217号之一执行裁定，裁定按现状带租拍卖黄炳培名下1201房，拍卖成交后，原租赁合同对买受人仍有约束力。2018年8月6日，黄志荣向执行法院提起执行异议，请求：1.确认林彩娥对1201房不享有租赁权；2.按不带租方式拍卖涉案房地产。理由为：（2017）粤2072执8217号之一执行裁定载明的事实理由是1201房是黄炳培于2015年7月1日签订租赁合同，将涉案房地产出租给林彩娥，租期自2015年7月1日起至2027年6月30日止，租金200000元一次性付清。1201房建筑面积为356.1平方米，带豪华装修，设施齐全，若按裁定书载明的12年租金为200000元计算，上述房地产的月租金为1389元，相当于每平米月租金为3.9元，远远低于同地段市场平均价格，是明显不合理的低价承租现象。林彩娥一次性支付12年租金的行为明显违背生活常理，透支上述房地产的长期使用权益与收益权，既阻碍上述房地产的拍卖处分，又试图继续占有上述房地产的长期收益收入，严重损害了黄志荣的合法权益。黄炳培与林彩娥编造虚假租赁合同干扰法院执行工作。 执行法院另查明，1201房权利人为黄炳培，土地使用面积为51.57平方木，建筑面积为356.1平方米，专有建筑面积为295.40平方米，抵押权人为中山农村商业银行股份有限公司、黄志荣。2015年12月17日，经中国银行股份有限公司中山分行申请，由广东省中山市第一人民法院查封；2016年4月11日，经中国银行股份有限公司广州东山支行申请，由广东省广州市越秀区人民法院查封；2016年9月13日，经中国银行股份有限公司中山分行申请，由广东省中山市第一人民法院查封；2017年4月25日，经中山市菊城融资担保有限公司申请，由广东省中山市第二人民法院查封；2017年7月24日，经中山农村商业银行股份有限公司申请，由广东省中山市第一人民法院查封；2017年10月11日，经中国银行股份有限公司申请，由广东省中山市第一人民法院查封；2017年10月16日，经中国民生银行股份有限公司中山分行申请，由广东省中山市第一人民法院查封；2017年12月4日，经中国建设银行股份有限公司中山市分行申请，由广东省中山市第一人民法院查封；2018年6月13日，经平安银行股份有限公司中山分行申请，由广东省中山市第一人民法院查封。 执行法院认为，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，本案中，林彩娥提交《住房租赁合同》只能证明其与黄炳培签订了租赁合同，并不能证明其与黄炳培间就涉案房地产存在真实租赁关系，故林彩娥应承担举证不能的不利后果。综上，在执行法院强制执行实现黄志荣债权的过程中，该租赁合同对受让人不具有约束力，应依法除去，故黄志荣的异议申请符合法律规定，应予以支持。2018年9月25日，执行法院作出（2018）粤2072执异113号执行裁定，裁定撤销该院作出的（2017）粤2072执8217号之一执行裁定中关于按照现状带租拍卖、变卖的内容，该房地产上现有的租赁关系不得对抗拍卖的买受人。 “林彩娥”不服，向本院申请复议，请求撤销（2018）粤2072执异113号执行裁定，裁定林彩娥对（2017）粤2072执8217号之一执行裁定中涉案房屋享有租赁权，其对该房屋的租赁权对受让人具有约束力。主要理由为：一、原裁定事实认定错误。1.林彩娥与黄炳培之间存在租赁关系。2015年7月1日，双方签订《住房租赁合同》约定黄炳培将涉案房屋以20万元的价格，租期为12年将该房屋出租给林彩娥系双方真是意思表示，符合法律规定，且没有损害其他债权人合法利益，为真实有效的租赁合同；合同自双方签字成立并生效，双方存在租赁合同关系。黄炳培将涉案房屋出租给林彩娥时，该房屋尚未完成装修，其中林彩娥直接承担并支付房屋装修的空调款80000元、水电装修尾款13000元、装修人工尾款28000元、厨房石灶款23000元、窗帘款18000元、灯具款4500元、卫浴装修款8600元、天花木框款17000元、大厅柱子款28000元，合计220100元。实际上林彩娥为承租涉案房屋付出420100元。因双方为邻居关系、林彩娥愿意一次性支付12年租金（非分期按月支付）。综合考虑承租房屋的状态（未完成装修情况下，林彩娥就剩余部分装修款直接承担支付责任）、支付租金能力与方式（一次性支付）、双方的邻里关系，以及合同交易目的（获取租金），黄炳培作为具有完全民事行为能力人参考2015年房屋租赁市场情况下（合同当时订立的情况），愿意以20万价格将其出租给林彩娥的行为完全为市场主体行为，系双方真实意思表示，不存在编造串通的行为，合同缔约系双方真实意思表示，合同合法有效。2.双方存在真实租赁关系。林彩娥在承租期间按时缴纳水电费，缴纳情况如下： 缴纳周期 金额（元） 收据时间 2015年1月17日至2015年4月17日 2015年4月17 2015年4月18日至2015年11月17日 2015年11月17日 2015年11月18日至2016年3月15日 2016年3月15日 2016年3月16至2016年8月20日 2016年8月20日 2016年8月21日至2016年12月20日 2016年12月20日 2016年12月21日至2017年3月15日 2017年3月15日 2017年3月16日至2017年6月10日 2017年6月10日 2017年6月10日至2017年10月18日 2017年10月8日 2017年10月19日至2018年2月13日 2018年2月13日 上图可见，林彩娥在承租期间发生水电费并比较稳定，反映其长期居住使用的真实情况，符合常理。二、原裁定适用法律错误。原裁定依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”为适用法律错误。林彩娥的租赁权成立在先（2015年7月1日），抵押权成立在后。应适用《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同且抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。“林彩娥”向本院提交以下证据：1.中国工商银行历史明细清单、收款收据（租金）；2.收款收据（水电费）；3.收款收据（空调机尾款、装电、装水工程款、大理石工程款、贴装砖、大理石人工款、木工尾款、窗帘、花架、圆柱子、板材、天花板）；4.住房租赁合同。 本院查明，根据复议申请人林彩娥、被执行人邓转颜的自认，本案中林彩娥与被执行人邓转颜之间的资金往来实为借款，林彩娥并未实际租赁1201房。本案复议中，“林彩娥”提交的租金及水电费收据等证据系邓转颜伪造。 本院另查明，林彩娥本人对本案异议结果及申请复议一事并不知情，林彩娥的委托代理人实际系邓转颜委托，本案复议申请书系邓转颜找人冒签“林彩娥”的签名后提交执行法院。 本院认为，本案复议并非林彩娥本人提出，并非林彩娥的真实意思表示，不应予以受理，已经受理的，应驳回复议申请。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条之规定，裁定如下： 驳回“林彩娥”的复议申请。 本裁定为终审裁定。 审判长李油欢 审判员赵娟 审判员尹四娇 二○一九年四月十二日 书记员刘勇