山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁1091民初1123号原告：威海佑好物业服务有限公司，住所地威海市文化西路75号，统一社会信用代码9137100026419243X7。法定代表人：孙佑状，董事长。委托诉讼代理人：张培军，系该公司员工。被告：吕大尉，男，1972年12月2日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。原告威海佑好物业服务有限公司（以下简称佑好物业）与被告吕大尉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佑好物业之委托诉讼代理人张培军与被告吕大尉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。佑好物业向本院提出诉讼请求：判令被告给付物业服务费2511.98元及逾期付款违约金和诉讼费。事实和理由：2010年11月26日，原告与威海高技区田和办事处寨子社区居委会签订《前期物业服务合同》，合同约定原告服务的古山五巷小区地处高区古山五巷路，东至环山路，西至名流小区，南至古寨南路，北至昆明路。2012年10月22日、2013年9月14日、2016年8月30日原告又分别与宏隆房地产开发有限公司、东山家园小区业主委员会签订了物业服务合同，服务期限至2019年8月31日；约定物业服务费可按月交纳，也可按季度、半年、一年预交，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业费的，从欠交之日起按所欠金额的千分之三按日累计收取违约金。合同签订后，原告即开始为小区提供物业服务，大部分业主都能如约缴纳物业费。但被告从2012年5月1日即开始拖欠原告物业费，到2018年3月31日已累计拖欠71个月，被告名下的404室面积为88.44平方米，每月应交物业费35.38元，共计欠费2511.98元。故诉至法院。吕大尉辩称，原告提供的前期物业服务合同，显示的物业公司进驻要经过全体业主选举，业主代表大会根本没有开过，被告一直没有见过物业服务合同，直到开庭才收到。该两份合同是假的，对于原告起诉的物业费，因原告根本没有服务，所以不同意交纳。本院经审理认定事实如下：本案所涉及的被告物业房屋为威海火炬高技术产业开发区东山家园小区6#楼404室（古山五巷），建筑面积88.44平方米，原、被告均认可涉案房屋属于新小区。2012年10月22日，原告与威海宏隆房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定物业服务期限自2012年11月1日起两年或至业主委员会增补后，代表全体业主重新选定物业服务企业并签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业费启动时间：2012年12月1日。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准是：老小区住宅物业费0.35元/平方米/月，新小区住宅物业费0.40元/平方米/月，商业网点物业费0.70元/平方米/月。业主应当于物业实施物业服务之日起交纳物业服务费用；物业服务费按月交纳，也可以按季度或年度预交，业主或者物业使用人应当在每月履行交纳义务。业主或物业使用人逾期未交纳物业服务费的，应当自逾期之日起按照逾期每日3‰标准承担相应的滞纳金。2013年9月14日，原告与威海高技区东山家园小区业主委员会签订物业服务合同，约定由原告对被告房屋所在的小区提供物业服务。物业服务期限为三年，自2013年9月1日起至2016年8月31日；新区住宅物业费为0.40元/平方米/月；物业服务费可按月、季度、半年、一年交纳，业主或者物业使用人应积极履行交纳义务；业主或物业使用人不交纳物业费的，从欠交之日起按所欠金额的3‰每日累计收取违约金。物业服务内容中约定,每年1次征询业主对物业服务的意见，对提出的意见及时整改；楼道、楼梯扶手每周拖擦一次，玻璃每半年擦拭一次；广场、道路、绿地每周清扫一次，及时清理小区内的乱贴乱画；封闭小区，主出入口24小时值班，无证、卡车辆实行登记出入，人行边门实行人行刷卡管理，有交接班和外来车辆登记记录；白天巡查次数不少于四次，夜间重点部位巡查不少于二次，有巡查记录；对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护；定期清除绿地杂草、杂物；等等。2016年8月30日，原告与威海高技术东山家园小区业主委员会签订物业服务合同，约定由原告继续对被告房屋所在的小区提供物业服务。物业服务期限为三年，自2016年9月1日起至2019年8月31日；新区住宅物业费为0.40元/平方米/月。其它内容均与前述物业合同相同。庭审中，被告认为前期物业合同约定，物业公司进驻要经过全体业主选举，而所在小区根本没有开过业主代表大会，且前期物业合同是原告与房地产开发公司签订，与被告没有关系；因小区未召开过业主大会，无从产生业主委员会，物业合同上签名的业主委员会负责人是否在物业所在小区居住被告不清楚；没有业主大会授权的业主委员会所签订合同是无效的。2016年的物业服务合同明显作假，业主委员会对公司存在的问题视而不见，还继续与原告签订合同，是假合同。原告认为，合同合法有效，业主委员会的产生程序与原告无关。被告提交手机拍摄的照片一宗，并刻录光盘，认为从照片可以看出,原告没有按前期物业服务合同中约定的对小区进行封闭管理，办理了出入卡没有一个星期，大门就没有了，现在仍是没有大门；根本就没有做到24小时有人值班和无证无卡车辆出入实行登记出入；小区里面车辆都停在路边，消防通道都已经堵塞，没有维护的人员；白天巡查次数不少于四次，而实际情况是物业人员总共2人，根本没有做到巡查，晚上小区里面值班室亮着灯没有人，晚上回来晚了，保安就在值班室睡觉，没有人员值班，边门24小时无人看守；小区内杂草丛生，绿化养护没有人员管理，也没有人定期清除杂草杂物；小区监控杆等公共设施从未清理保养；业主楼下的公共绿地被业主侵占，物业不负责任，没有管理；小区公共用地，小区人员随便答复业主，根本没有通过业主代表大会；公共区域清洁卫生的楼梯手，每周没看见有人擦，基本一个月能擦一次；公共灯具宣传栏等设施合同约定每半年擦一次，业主也没有见过；冬天下雪之后，都是业主自己清扫，物业没有专门的人员来清扫，物业基本处于瘫痪的状态。原告对照片的真实性提出异议，照片没有显示拍摄时间和地点，不能证实是在原告的服务范围内。原告主张的物业费时间是2012年至2018年31月，但是被告提供的证据是在这个时间之后的。关于被告提出的物业服务不到位等情况，我们以往在服务的过程中，发现问题及时解决，可能存在部分瑕疵，以后争取协助有关部门对乱堆乱放等现象做好清理工作；对物业服务中存在的瑕疵，将及时发现及时改正，让业主满意。小区不作为封闭小区是经过业主委员会和居民委员会同意的。被告对物业费收费标准0.4元/平方米/月提出质疑，认为前期物业合同中约定小区为封闭小区，确定了该收费标准，而后期原告没有进行封闭管理，仍然按该标准收费应当提交有关收费依据。原告称其与开发公司签订的前期物业服务合同约定了该标准，之后业主委员会也一直延续下来，物业管理部门对于散居的小区也是按该标准确定。原、被告双方对物业费起算时间问题产生争议，原告认为被告自2012年5月领取涉案房屋钥匙，故应从2012年5月1日起算，被告认为原告提交的前期物业合同中约定物业服务期限自2012年11月1日起，虽然被告于2012年5月从房地产开发公司处领取钥匙，但当时物业公司没有进驻。本院认为，本案争议的焦点问题有三个：一是原、被告间的物业服务合同关系是否成立并合法有效；二是前期物业服务合同和之后的物业服务合同确定的收费标准0.4元/平方米/月是否有效；原告主张的物业费起算时间是否合理；三是原告的物业服务是否达到合同约定标准，其主张的逾期付款违约金是否应得到支持。关于第一个焦点问题，本院认为，被告对其是涉案房屋的业主、房屋建筑面积为88.44平方米、属于新小区没有异议，本院予以确认。尽管被告对于原告提交的前期物业服务合同和2013年、2016年两份物业服务合同的真实性及业主委员会产生程序提出异议，但并未提交能够使人对合同真实性产生合理怀疑、确认业主委员会产生程序违法的证据，故本院对三份合同的真实性予以确认。因三份合同的内容不违反法律或行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，本院确认前期物业服务合同和2013年、2016年物业服务合同对被告吕大尉具有约束力，原、被告之间的物业服务合同关系成立并有效。关于第二个焦点问题，被告对于三份物业服务合同中确定的物业收费标准0.4元/平方米/月提出异议，因物业费收费标准的管理与监督是有关物价和物业管理部门的职责，不属于法院审查范围。因物业合同有效并具有约束力，则其中约定的该收费标准有效，因此原告主张按此标准收费无不当。对于原告要求自2012年5月1日起收取被告的物业费，因前期物业合同明确约定，物业费启动时间为2012年12月1日，而原告对于同年5月1日是否进驻小区并未提供证据，因此，本院认为应当以前期物业合同确定的物业费启动时间作为收取被告物业费的起算时间。原告的主张没有事实依据，本院不予支持。关于第三个焦点问题，被告提交的照片可以确认是涉案物业所在小区的景象，存在小区未予封闭、保安夜间值班空岗、睡觉问题，小区绿化地杂草丛生、楼道内消防通道内杂物堆放等现象，原告承认小区实际并未进行封闭管理，主张经过业主委员会、居委会的同意，但未提交证据；原告也承认服务过程中存在暇疵，对反映的问题进行了及时整改，但没有提供其改进服务的相应证据。因此，本院认为，原告提供的服务没有达到合同约定的标准，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，原告应当承担相应的违约责任，即应当减少价款，根据本案的实际情况，物业费应适当降低，本院酌定按合同约定标准的50%收取为宜，即应当按照0.2元/平方米/月计算本案的物业费总额。关于违约金问题，因原告的服务质量不达标行为发生在先，被告不交纳物业费是由于其反映的问题未得到解决，因此，不应由被告承担未交纳物业费的违约责任。本院对原告要求被告支付违约金的主张不予支持。综上，原告的诉讼请求中的合理部分予以支持，不合理部分不予支持。本院确定被告自2012年12月1日至2018年3月31日应交纳的物业费为1149.72元（88.44平方米×0.2元×65个月）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告吕大尉于本判决生效后十日内向原告威海佑好物业服务有限公司交纳2012年12月1日至2018年3月31日期间的物业费1149.72元；二、驳回原告威海佑好物业服务有限公司要求被告吕大尉给付逾期付款违约金的诉讼请求。如果未在本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告山东佑好物业管理有限公司负担12元，由被告吕大尉负担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 员  焦 卫二〇一八年八月二十三日法官助理  任怀钰书 记 员  宋婉莹