安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)皖01民终4545号上诉人（原审原告）:安徽新亚物业管理发展有限公司，住所地安徽省合肥市包河区九华山路18号，统一社会信用代码91340000752990334U(1一1)。法定代表人:徐辉，总经理。委托诉讼代理人:张亚洁，安徽事茂律师事务所律师。委托诉讼代理人:王明红，安徽事茂律师事务所律师。上诉人（原审被告）:梁华琴，女，1975年6月28日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。上诉人安徽新亚物业管理发展有限公司（以下简称新亚物业公司）因与上诉人梁华琴物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院(2018)皖0111民初631号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。新亚物业公司上诉请求:一、依法改判一审判决第一项，支持被上诉人支付上诉人自2014年12月15日至2017年12月14日期间的物业管理费合计5813元;二、依法改判一审判决第二项，支持上诉人要求被上诉人按同期银行贷款利率自2014年12月15起向上诉人支付滞纳金的诉讼请求;三、被上诉人承担本案上诉费用。事实与理由:一、一审法院认定被上诉人未按期缴纳物业服务费事出有因，不属于无故拖欠，没有事实依据，也无法律依据。事实上，被上诉人已拖欠上诉人物业费长达3年之久，在接受了上诉人全部的物业服务后，却拒绝支付物业费，实属故意拖欠、严重违约。而被上诉人庭审中所述事实均未提交任何证据子以证实，且一审法院也未对其陈述予以采纳，但一审法院就此认为被上诉人拒绝缴纳物业服务费系“事出有因、不属于无故拖欠”，不符合常理。被上诉人如主张被上诉人在履行涉案物业服务合同提供物业服务过程中有任何违约情形，均可通过诉讼或.其他途经予以主张，在被上诉人并未提出任何异议的情况下，连续3年拖久上诉人物业服务费严重违反合同约定。另，被上诉人应举证证明其所述事实，被上诉人却未予以举证应当承担举证不能的责任，被上诉人对于拖欠物业服务费不存在合理抗辩事由，且陈述均无证据予以证明，故一审法院仍认定其“事出有因，不是无故拖欠”，故而驳回上诉人的滞纳金诉讼请求，没有法律依据。二、被上诉人应当按照同期银行贷款利率自拖欠之日起向上诉人支付滞纳金。根据双方达成的物业服务合同，明确约定逾期支付物业费应当自逾期之日起缴纳滞纳金，虽然约定过高，但是上诉人在起诉时已降低主张标准，要求按照同期银行贷款利率来主张滞纳金，符合法律规定，被上诉人严重违约属实，依法应当支付滞纳金。三、一审法院认定被上诉人主张的室内电线整改占用被上诉人三周的房屋使用时间，没有相应证据予以证明。案涉房屋在交房时已将相应问题予以整改完毕，上诉人并未占用被上诉人房屋使用的时间，对被上诉人陈述的整改三周时间上诉人不予认可，被上诉人应当举证该部分主张，一审法院扣除该部分整改周期物业费没有事实依据。综上，上诉人已按合同约定完全的履行了合同义务，向被上诉人提供优质的物业服务，被上诉人并没有拒绝缴纳物业服务费的合法事由，被上诉人连续拖欠3年以上的物业服务费，严重违约，给上诉人带来重大损失和不良影响，同时也损害了其他众多缴费业主的合法利益，故请求二审法院依法予以改判。梁华琴辩称：我拿房子的时候服务费已经交过，我开门的时候房间没有安全保护，电线电闸都被盗窃。梁华琴上诉请求：1、请求撤销合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初631号判决中第一项“被告梁琴于本案判决生效之日起十日内给付原告安徽新亚物业发展有限公司自2014年12月15日至2017年12月14日期间的物业管理费计5693元”并依法予以改判；2、判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、原判决认定欠交物业服务费时间，事实不清并有误。上诉人梁华琴收房时间为2014年7月29日，迟于被上诉人收费的起算日2014年6月14日是有正当理由的。因为开发商交房时，上诉人梁华琴没有接收到开发商的交房通知书，原因如下：上诉人梁华琴于2009年4月向开发商安徽省地矿置业有限责任公司交付了第一次首付款，由于开发商自身的原因，直至2010年6月才通知所有业主办理房屋贷款事宜，并且贷款银行必须是在开发商指定的几家银行中选取，上诉人梁华琴选取在开发商指定银行之一的“交通银行宁国路支行”办理20万的房屋贷款申请，并与开发商签订了《购房买卖合同》，合同约定开发商与2013年12月31日交房。上诉人梁华琴按照交通银行宁国路支行要求积极提供了完整的个人贷款资料，后因交通银行资金紧缺，一直没有放款下来。上诉人梁华琴也多次与银行贷款经理联络了解情况。后来因开发商施工耽误工期，交房延期，上诉人梁华琴因20万的贷款一直没到位，所以开发商没有通知上诉人梁华琴拿房，上诉人梁华琴是从朋友口中才知道拿房的事情（有朋友也在开发商处买了房，她收到了拿房通知）。后来我自己找开发商，开发商负责人说我剩余房款没交齐不会通知你拿房，上诉人梁华琴说自己是在你们开发商指定的银行贷款，因为银行的放不下贷款，不是上诉人梁华琴的责任，交行宁国路支行经办的客户经理张伟先生与开发商负责人也沟通过，同意上诉人梁华琴缓期拿房，直到继续等下一批贷款审批下来。上诉人梁华琴考虑此房自交首付款至今已跨过5年的等待，也想早点拿房，于是上诉人梁华琴决定撤回交通银行贷款申请，自己筹借20万元交给了开发商，这时开发商才现场给我签发了拿房单。上诉人梁华琴凭开发商签发的拿房单去物业拿房。当时被上诉人强势开具为缴费时间段为2014年6月15日—2014年12月14日，因物业费的交纳时间段问题，上诉人梁华琴和被上诉人的工作人员理论，被上诉人的工作人员让上诉人梁华琴找开发商出具书面的同意迟拿房证明，此段时间物业费才能由开发商支付。但是上诉人梁华琴找开发商开证明，开发商负责人说就以上诉人拿房单上面的时间为准，不需要开什么证明。被上诉人因此还是将此时间段的物业费强加与上诉人梁华琴。根据“合肥市星隆购物广场”物业管理委托服务合同书第四章第二条：由于甲方在销售过程中违反对业主的承诺或者违反原则规划设计而导致业主拒付物业管理服务费用，由开发商承担偿付责任。所以上诉人梁华琴迟拿房期间的物业费，被上诉人应该直接找开发商索要，开发商签给被上诉人的拿房单子上面拿房时间是2014年7月29日，拿房单复印件被上诉人并没有提供，上诉人梁华琴当时交给了被上诉人。可是被上诉人要求上诉人梁华琴预缴半年的物业费才可以拿钥匙，上诉人梁华琴迫于无奈只有预交半年的物业服务费。故上诉人梁华琴主张被上诉人必须退回2014年6月14日至7月28日期间的物业服务费约241.50元（1.42元×113.37㎡×45天=241.50），被上诉人应该找开发商索要此款。二、原判决“梁华琴自2014年12月15日至2017年12月14日期间欠交物业费合计为5813元，（1.42元/㎡/月×113.72㎡×36月，现抵扣整改周期物业费120元，经核算确认欠付金额为5693元。”此判决中计算服务费时使用单价1.42元/㎡，单价过高，根据被上诉人对星隆购物广场3栋住宅房的服务质量，达不到该收费单价的服务标准。包河区人民法院基于开发商安徽省地矿置业有限责任公司与被上诉人所签订的《“合肥市星隆购物广场”物业管理委托服务合同书（下简称《合同书》）的内容，判令上诉人对相应的物业管理服务费进行足额支付，但包河区人民法院忽视了被上诉人对于《合同书》存有违约行为，其判决排除了被上诉人一方的责任，明显有损于上诉人一方的合法权益。被上诉人的违约行为主要有以下服务质量方面：被上诉人未能按照《合同书》的约定提供相应的物业管理服务。（一）根据《合同书》第1页第二章第三条，在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业公共部位的维修、养护和管理；物业公用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业公用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等。（二）根据《合同书》第1页第二章第四条，前期物业管理服务质量与标准（详见附件一合肥市星隆广场前期物业管理服务质量与标准）；（三）根据《合同书》第四章双方权利义务的第九条乙方权利义务：对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议；对业主和物业使用人违反法规、规章及《业主临时规约》的行为，进行劝阻，并视情况提请有关部门处理；负责编制房屋及管理及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划河保修期满后的大修中修、更新、改造方案；第四条内容与质量甲方权利义务中明确写明甲方应负责“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、而甲方实际上并未履行相应的义务：（一）就被上诉人对上诉人梁华琴个人服务来说，只能说“形同虚设”。（1）星隆购物广场小区只有3栋楼房，因此物业公司只请几位六、七十岁的老年人作为小区保安，导致偷盗事件不断发生。上诉人梁华琴自2014年7月29日拿到钥匙时就发现，新房入户门被撬坏，新房屋内的电线被盗。同时其他多户业主同样遭遇入户门被撬坏，屋内电路面板被拆，电线、电箱被盗事件。这样的群盗问题物业人员竟然不知，直到上诉人梁华琴反应才知。（2）物业办公室人员办事不力，业主反应问题不积极处理，能拖则拖，甚至不处理。上诉人梁华琴刚拿房时，在物业登记薄上登记卫生间楼下做防水测验，把卫生间下水道堵住，放满水，一周后我到物业公司问工作人员卫生间楼下有没有漏水现象，工作人员的回复是：没去看，你可在我这登记了？当上诉人梁华琴从被上诉人登记薄找到登记记录指给工作人员看时，她才说不好意思，信息看漏了，让我重新再做一次防水测验。就这点小事都都做不好，这就是被上诉人的优良服务质量？（3）上诉人梁华琴发现自己的房屋质量多处有质量问题，铝合金窗户、房子质量不符合验收标准，也向物业公司反应了问题，但是物业公司与开发商调解，小区有的业主得到了1万元的赔偿不换窗，上诉人梁华琴是既没得经过物业调解的开发商赔偿也没得到窗户整改问题。（4）上诉人梁华琴的房屋新装修好后，发现客厅墙面被隔壁3306户露台渗水浸坏，向物业反应调解此事，物业工作人员置之不理，后来在上诉人梁华琴的多次催问下，物业人员还是以3306业主联系不上或不在合肥而不了了之。（4）上诉人梁华琴的房子出租给第一个租户，租户欠有半年的水、电费约1500元未交，租户没和我结算偷偷用大货车搬运的电脑家具桌椅，出门岗的老年人保安没让租户出示“临时出门证”就放行。这是被上诉人管理不善，针对货车出门不开具临时出门证，保障住户的财产安全。这是被上诉人服务不规范的表现。如果被上诉要求提供临时出门证，那么租户就不能擅自搬走，上诉人梁华琴肯定要求租户结清欠费，被上诉人也会要求上诉人梁华琴把在此之前欠的物业费交清，才会开具临时出门证。正因为物业公司的不作为、服务质量差，间接造成上诉人梁华琴个人损失。当被上诉人自身的利益受损时，他就采取有损于被上诉人梁华琴的利益的手段：（1）由于被上诉人一直没解决上诉人梁华琴反映的问题，上诉人梁华琴因此暂时拒绝交纳物业费。上诉人梁华琴的房子出租给第二个房客居住时，被上诉人为了催缴欠的物业费，多次关闭天井处上诉人梁华琴家的自来水表前阀，影响租户的正常生活。第一次关闭水阀时，上诉人梁华琴找被上诉人的工作人员，一开始他们不承认是他们关的，让上诉人梁华琴自己找自来水公司问是不是自来水公司停水的，上诉人梁华琴打电话给自来水公司，自来水公司人员查了说住户家不欠水费，他们是不会停止供水的，此时上诉人梁华琴再被上诉人理论，被上诉人的工作人员就说上去看看，然后再把水阀打开。后来这样是事经常发生，给租户的生活造成很大不方便。（2）当上诉人梁华琴的房子出租给第三个租户，被上诉人采取的手段更为恶劣。2017年11月份被上诉人打电话让上诉人梁华琴缴费，上诉人梁华琴再次提出被上诉人有那么多问题不解决，上诉人梁华琴交多少费用给被上诉人合适呢？被上诉人的工作人员让上诉人梁华琴见面商量，上诉人梁华琴说现在没时间，被上诉人的工作人员问上诉人梁华琴什么时间有空谈，上诉人梁华琴说要到2018年1月份才有空，被上诉人的工作人员说那太迟了。于是，被上诉人为了年底收缴物业费，竟然不分白天、黑夜多次上门骚扰上诉人梁华琴的租客。租客反映晚上经常是男士上门找租户，白天经常是女士上门找租户。租户明确告诉他们物业费找房东所要，可是他们居心不良、无理取闹说：“房东不来交物业费，我们就找你们。”并且在2个月内入将户门锁眼被胶水堵死两次，上诉人梁华琴两次换锁花费600元，租客被骚扰无奈，只好向上诉人提出提前退租。（此事实事有换锁师傅收款记录、租户聊天记录作证）。（二）就被上诉人对星隆购物广场整个小区的服务来说，整体服务质量也特别差，无法达到《合同书》及附件一规定的服务质量标准：根据《合同书》附件一：合肥市星隆购物广场前期物业管理服务与质量与标准（详见复印件），故物业公司与开发商签订的《物业服务补充合同》约定的服务费单价过高，业主也没见到物价局的相关批文。目前服务不到位的情形列举如下：1、物业公司入驻4多年了，小区仍然基本没有绿化，零星的草皮稀疏，黄土凸显，绿化树更是寥寥无几，物业公司没有提供进行绿化养户、栽培；2、小区的进出不安安全，地下车库没有门禁岗，外面的人进入小区太简单，经常有人在楼道内经常有张贴广告传单。3、小区人行通道不齐全，从东门岗厅进小区必须与机动车共用通道，带孩子走时有很大安全隐患。4、小区无牌摩托车横行小区，物业未尽到保障业主安全的责任，如果冲撞了业主，无从问责。物业公司未尽到保障业主安全的责任。5、小区安全功能薄弱，物业公司请几个六、七十岁的老年人来门岗待着，就是保安了。因此小区偷盗事件常有发生，业主的电动车电池被盗是常事,业主找物业公司洽谈维护护治安，物业公司则向业主催缴物业费以1个电池扣除100元物业费，2个电池扣除200元物业费来解决问题，业主不同意，至今事情还没解决。物业公司对外来人员管理不严，保安工作巡视，名存实亡。被上诉人应该对小区业主物品丢失、盗窃频发事件负主要责任。6、小区电梯常坏，电梯门没有安装红外线感应器，电梯门夹人时有发生，被上诉人不予以处理解决，安全隐患多；7、小区道路不畅，大润发大巴车出口处，无人行道，有车出时人不敢出，危险；8、小区管理混乱，小区内有群租客，一套房子隔成多间，能租住10多个人，火灾安全隐患大；9、小区一直无充电桩，有的业主只好电动车进电梯家中冲电，有的住户从楼上牵拉电线下楼给电动车充电，存在严重火灾隐患，物业公司也疏于管理。10、小区单元门锁常坏，长时间不维修；单元门襟卡质量差，用不到两个月了坏开不了门，不给換只能重买。欠物业费的业主，被上诉人拒绝购买门襟卡。11、保洁服务不到位，经常楼道的垃圾几天不处理。公共走道墙面污迹到处都是，物业保洁人员不擦洗，业主代表让物业公司沟通一楼电梯口墙面贴瓷砖，也遭到被上诉人拒绝。12、小区地下停车库下水管道不畅，一遇到下雨天、污水横流，也没人处理。13、小区场地小，原一直无健身嚣材，最近经业主的强烈要求，被上诉人形式上建了3个健身器材，根本无法满足小区400多户业主使用，被上诉人只是者在做的表面工作，建3个健身器材就代表小区业主也有健身场所了？14、小区一直无业主及老年活动室。15、关于业主养宠物的管理，仅在近期社会事件发生后贴纸公示，未见物业公司有其他有效措施。纵观星隆购物广场小区的问题，被上诉人有什么资格要求业主按合肥市普通住宅最高支付标准1.42元/㎡的物业服务费？当业主反问被上诉人凭什么收费那么高时，工作人员回答说：我们公司是一级资质，按照合肥市物价局服务统一标准收费。请问物业服务费是按被上诉人的服务质量收费？还是按被上诉人办的资质收费？在一审诉讼过程中，上诉人梁华琴一方亦曾向包河区人民法院阐述过相关事实缘由，因为上诉人梁华琴不懂得要用书面形式表达，只是将一些证据作为电子档储存在手机里。被上诉人代理律师对此不认可，故一审法院对此不予采纳，并判令上诉人按照《委托合同》约定的金额足额支付物业费用，对此，上诉人不能接受。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，并按照《协议》第十一条中有关违约责任的约定，基于前述被上诉人的所作所为，被上诉人应当承担相应的违约责任，并对上诉人予以赔偿。亦正因如此，一审法院判决上诉人全额支付相关的物业管理费用明显不公正。综上所述，一审包河区人民法院判决并未全面考虑被上诉人存在的违约行为，忽视了被上诉人在本次物业纠纷中应负的主要责任，此判决显失公正，应予纠正。上诉人梁华琴恳请合肥市中级人民法院在查明事实的基础上予以改判！新亚物业公司辩称：一、按照双方合同约定，被上诉人梁华琴应当缴纳欠付物业服务费及滞纳金，其已实际欠付物业服务费三年多，系恶意拖欠。对于被上诉人在其上诉状中陈述的事实理由，我方发表以下意见：1、被上诉人梁华琴延迟收房并无正当理由，应当缴纳2014年6月14日一2014年7月29日物业服务费。被上诉人在上诉状中明确陈述是因房屋贷款未办下来从而导致了延迟收房，这系被上诉人自身原因造成，与上诉人无关，不能以此来抗辩应缴的物业服务费。2、上诉人我方作为物业服务公司，收费标准是经过合肥市包河区物价局依法核准的，涉案小区住宅物业服务费标准为1.42元／月／m2，且该收费标准系经双方签订物业服务合同明确约定的，被上诉人上诉称物业收费标准过高不能对抗明确约定的合法事实。3、被上诉人上诉称的管理不善、小区环境不佳、催要物业费手段极端等均无任何证据予以证明，被上诉人上诉称的其与租户之间的纠纷，认为物业未尽保护业主财产安全的义务没有事实依据，其在一审庭审中明确说明认可物业工作人员曾多次电话通知，但因自己没时间为由没有处理，物业工作人员为保障业主权利，扣押了租户的身份证件后对租户放行，从这一细节事实可知，上诉人积极履行一切自身应尽义务，而被上诉人对物业服务要求过于苛刻。4、被上诉人上诉称的房屋质量问题、墙面渗水问题等均无证据于以证明，且非本案审理范围，被上诉人不应以此拒交物业服务费。二、一审判决认定电线整改时间为三周，从而扣除了整改期间物业服务费没有事实依据。三、被上诉人恶意拖欠物业费，已经严重违约，应当按合同约定承担违约责任。一审法院认定被上诉人拖欠物业费事出有因，没有事实依据和法律依据，即使系一审判决中认定的“事出叉因”也无法对抗其己实际严重违约的事实，被上诉人所称的对抗缴纳物业费的原因首先无任何证据予以证明，其次均非法律规定的合理抗辩事由，即便其所称事实均为属实，也无法以此对抗缴纳物业服务费，应当通过合理途径来主张权利。因此，根据合同法规定及双方的合同约定，上诉人主张按同期银行贷款利率主张滞纳金符合法律规定，应当被采纳支持。综上，被上诉人梁华琴恶意拖欠近四年的物业服务费，性质恶劣，不仅给上诉人的物业服务造成压力，更是损害了其他缴费业主的合法利益，在小区中造成严重恶劣影响，形成恶性循环。法律是守护社会公正的最后一道防线，上诉人面对恶意违约的业主，无奈3年之久才予以起诉处理，请求法院支持我方请求，给广大业主发挥正确的指引。新亚物业公司向一审法院起诉请求：一、判令被告支付原告2014年12月15日至2017年12月14日的物业管理费5813元、滞纳金828元(以未缴纳金额为基数按同期银行贷款利率自2014年12月15日至2017年12月14日，其后顺延);二、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院查明：2011年4月20日，物业建设单位安徽省地矿置业有限责任公司（甲方)与原告安徽新亚物业管理发展有限公司(乙方)签订《“合肥市星隆购物广场”物业管理委托服务合同书》，委托原告对星隆购物广场住宅小区及商业进行前期物业管理。合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定。其中，服务内容包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理;共用设施、设备的维修、养护、运行和管理;公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理等;公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运等。对物业管理服务费，合同第十条主要约定为:住宅收费标准为1.20元/m2月，公用设施设备(如:电梯、水泵、空调、公用车库、楼道灯等)运行能耗费用及水损、电损费用，每月据实核算征收费用，或按物价部门规定，另行据实分摊。对物业服务费收取时间，其中第十条约定:房屋交付时，业主预缴半年物业服务费，之后每半年预缴一次口业主或物业使用人应在每个缴费期结束的次月10日起、按半年交纳物业服务费用;缴费期为1个月，从逾期之日起每天按应缴物业管理服务费的万分之0.5缴纳滞纳金。对物业服务期限，其中合同第七条约定:委托管理服务期限自2011年4月20日起至业主委员会签订新的物业服务管理合同止。2014年5月10日，物业建设单位安徽省地矿置业有限责任公司(委托人〕与原告安徽新亚物业管理发展有限公司(服务人)签订《“合肥市星隆购物广场”前期物业服务补充合同》，约定依据《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》的规定，对小区物业服务实施“一费制”，不再向业主另行收取公摊能耗等费用。修改物业管理服务费:住宅1.42元/m2/月。合同签订后，原告安徽新亚物业管理发展有限公司在该小区从事物业服务工作至今。期间政府物价部门核准的住宅服务收费标准为每月1.42元/建筑平方米。另查明:被告梁华琴系星隆购物广场住宅小区2幢3305室业主，该房屋建筑面积113.72平方米，房屋类型为高层住宅。2014年5月0日，物业建设单位安徽省地矿置业有限责任公司与原告安徽新亚物业管理发展有限公司向被告梁华琴发出《住宅交房通知书》要求其于2014年6月14日凭此通知书等其他材料前往指定地址验收房屋。2014年7月29日，梁华琴作为业主验收了房屋并以承诺人身份在《承诺书》等处签名表示遵守业主手册以及前期物业管理服务协议内的全部内容等。此后梁华琴交付了2014年6月14日至2014年12月14日期间的物业费，但自2014年12月15日起，梁华琴末再向原告缴纳任何物业服务费用。期间，原告曾于2015年5月10日、2016年6月10日，2017年10月1日委托安徽事茂律师事务所向梁华琴发出《律师催告函》催要费用并向其发送了催费短信。一审法院认为:原告安徽新亚物业管理发展有限公司对星隆购物广场住宅小区进行物业管理依据的是与物业建设单位安徽省地矿置业有限责任公司签订的《“合肥市星隆购物广场”物业管理委托服务合同书》、《“合肥市星隆购物广场”前期物业服务补充合同》和被告梁华琴签署的《承诺书》等，合同体现各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对原、被告双方均具有约束力。在合同履行期间，安徽新亚物业管理发展有限公司依约为包括被告梁华琴在内的小区业主提供了物业服务，因此根据合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。而被告梁华琴作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务内容后，理应负有按照合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。本案中，被告梁华琴陈述原告在服务期间管理不善、小区环境不佳、催要物业费手段极端等，但未提供相应的证据予以证实，一审法院对此项辩称不予采信。梁华琴又辩称房屋质量存在问题，与邻居的供用墙发生渗水等意见，非本案所审理范围，可在进一步证明房屋属于何种质量问题情况下向相应责任主体主张，不应以拒交物业服务费予以对抗。如果业主都以种种理由拒交物业费，势必造成物业服务质量的下降，进而损害全体业主的利益。业主对物业公司服务如果不满意，可以通过业主委员会或业主代表向物业公司反映，督促其改进服务，不能也不宜采取拒交物业费的方式，形成恶性循环，损害其他缴费业主的合法利益。被告梁华琴辩称其收房时问为2014年7月29日，迟于物业公司收费的起算日2014年6月14日，原告应退回其多收的物业费。鉴于涉案房屋的通知交付时间为201年6月14日，被告梁华琴并未举证证实其延迟收房系有正当理由，故一审法院对此节辩称不予支持。梁华琴又称验收房屋时发现室内电线被盗物业公司整改占用了三周的房屋使用时间，鉴于原被告双方均认可电线被盗已整改完毕，整改周期原告未提出相反证据予以反驳，故对此项辩称一审法院予以支持，应从应缴物业费中子以抵扣相应周期的物业费，一审法院酌定予以抵扣120元。梁华琴自2014年12月15日至2017年12月14日期间欠交物业费合计为5813元(1.42元/m2/月×113.72m2×36月)，现抵扣整改周期物业费12}元，经核算确认欠付金额应为5693元。至于滞纳金的诉请，原告主张的滞纳金收费标准高于合同约定且梁华琴未按期交纳物业服务费事出有因，不属于无故拖欠，故对原告要求其支付滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决:一、被告梁华琴于本判决生效之日起十日内给付原告安徽新亚物业管理发展有限公司自2014年1月15日至2017年1月14日期间的物业管理费计5693元;二、驳回原告安徽新亚物业管理发展有限公司的其它诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告安徽新亚物业管理发展有限公司负担5元，由被告梁华琴负担20元。如果被告梁华琴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，梁华琴提供一组照片，陈述：我家客厅、邻居的楼台渗水，其与物业公司联系，物业公司没有解决。我家拿房子的时候窗户小，不符合标准，也没有维修。还有一部分的墙不平，也没有处理。地下车库污水横流。新亚物业公司质证：照片无法达到其证明目的，照片从形式上看也没有证据证明是被告的房子，其所述的客厅与邻居家墙面渗水问题即使属实，也应向相关责任人员主张权利，与物业公司无关，物业公司无业务处理好他们之间调解问题。该证据一审已经提交过。梁华琴所提供的照片一组证明其楼台渗水，是否与物业公司或其他施工、建设单位有关，并无其他相应证据佐证系与新亚物业公司相关联，故本院不予确认。二审查明的事实与一审一致。本院认为：新亚物业公司依据前期物业管理委托服务合同，对案涉星隆购物广场住宅小区及商业进行物业服务，梁华琴系该小区业主，新亚物业公司收取物业服务费具有事实和法律依据，应予支持。梁华琴理应及时交纳物业服务费，其所称小区物业服务存在问题，可要求物业公司及时纠正，是否长期存在或对其造成侵害可另行主张，不应以此拒交物业服务费。至于新亚物业公司要求梁华琴承担滞纳金，因梁华琴认为楼台渗水系与新亚物业公司没有维修有关，新亚物业公司对此并无证据反证其已充分合理解释与其无关，虽该问题的纠纷非本案审理范围，故一审法院认为梁华琴没有及时交纳物业服务费事出有因并无不当。综上，新亚物业公司与梁华琴上诉理由均不能成立，本院对新亚物业公司与梁华琴上诉的主张依法均不予支持。一审法院处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由安徽新亚物业管理发展有限公司和梁华琴各负担50元。本判决为终审判决。审判长  钱爱民审判员  张 健审判员  陆文波二〇一八年八月十七日书记员  沈晨晨附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。