广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0115民初204号原告（反诉被告）：黄森荣，男，1972年6月30日出生，汉族，住广东省大埔县,委托诉讼代理人：廖富昌，广东树本律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢卓才，广东骏和律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈燕芬，女，1967年2月23日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，委托诉讼代理人：何镇波，广东华誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉丽，广东华誉律师事务所律师。被告（反诉原告）：曾秀联，女，1972年9月6日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，委托诉讼代理人：何镇波，广东华誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉丽，广东华誉律师事务所律师。原告（反诉被告）黄森荣与被告（反诉原告）陈燕芬、曾秀联租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。黄森荣的委托诉讼代理人廖富昌、卢卓才，陈燕芬、曾秀联的共同委托诉讼代理人何镇波、陈嘉丽，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄森荣向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2015年11月9日签订的租赁合同、补充协议无效；2.陈燕芬、曾秀联返还黄森荣租金1060O00元并支付从起诉之日起至实际付清款项之日止的利息；3.陈燕芬、曾秀联返还黄森荣合同保证金260000元；4.陈燕芬、曾秀联赔偿因合同无效给黄森荣造成的损失2505665.86元；5.本案诉讼费由陈燕芬、曾秀联承担。事实和理由：2015年11月9日，黄森荣与陈燕芬、曾秀联签订了租赁合同和补充协议。租赁合同约定：陈燕芬、曾秀联将坐落在广州市南沙区××镇××号的物业出租给黄森荣使用，租期自2015年11月9日起至2035年2月22日止；陈燕芬、曾秀联须提供相关证明证件和相关资质材料，协助黄森荣办理办学许可证等相关证照。合同签订后，黄森荣依约交付了租金1060000元和保证金260000元，并投入了大量的物力和财力对该物业进行施工改造，目的是为了创办“励业实验学校”。然而，黄森荣在工程装修基本完工，向有关部门申请办理办学许可证时，才被告知该物业不能用于办学用途。鉴于上述物业为工业用途，但在租赁合同中却约定为办学用途，该约定违反了土地管理法关于改变土地用途性质必须经土地管理部门审批批准的规定，故租赁合同及补充协议当属无效，陈燕芬、曾秀联应将其已收取的租金及保证金返还给黄森荣。陈燕芬、曾秀联明知上述物业不能用于办学，却依然向黄森荣作出承诺，存在明显过错，故其应赔偿黄森荣因此所造成的经济损失。陈燕芬、曾秀联辩称：1.案涉租赁合同及补充协议的承租人为黄森荣与祝河清，其二人是合伙关系，黄森荣无权代表全体合伙人提起诉讼；祝河清与黄森荣对本案的意见不一致，故即便黄森荣有权利起诉，也应予驳回。2.案涉租赁合同及补充协议没有违反国家强制性规定，不存在合同无效的情形，而且原告黄森荣也已实际占用了租赁物，故其无权要求陈燕芬、曾秀联返还租金和保证金。陈燕芬、曾秀联向本院提出反诉请求：1.黄森荣向陈燕芬、曾秀联支付其所拖欠的2017年5月至2017年8月的租金353333元；2.黄森荣向陈燕芬、曾秀联支付上述拖欠租金的滞纳金（以353333元为本金，从2017年3月11日起计至实际付清款项之日止，按每日1%的标准计算）；3.本案诉讼费由黄森荣承担。事实和理由：案涉合同签订后，黄森荣只支付了2017年4月30日之前的租金，并未按合同约定，于2017年3月10日前支付当年上半年的租金，故应按合同约定每日按欠付金额的1%收取滞纳金。黄森荣辩称：陈燕芬、曾秀联的反诉主张不符合事实，于法无据，请法院予以驳回，具体理由：陈燕芬、曾秀联没有按照补充协议的约定，在2015年12月10日前完成案涉租赁物两栋标准建筑物的外墙翻新，故其并没有真正完成租赁物的交付，而且黄森荣已于2017年1月以诉讼方式明确向陈燕芬、曾秀联提出解除合同的意思表示，故不存在拖欠租金的问题。另外，租赁合同中关于拖欠租金的滞纳金标准约定过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。依据证据和庭审陈述，本院认定事实如下：位于广州市南沙区××镇××号厂房（下称“案涉物业”）于1997年5月30日办理了房地产权证（证号：粤房地产证字第××号），权属人为南沙区东涌镇官坦村经济合作社，建筑面积为3041.47平方米，用地面积为3857平方米。案涉物业于1997年4月15日办理了国有土地使用证[证号：番国用（1997）字第19-0002XX号]，土地用途为工业用地；于2006年5月29日办理了建设用地规划许可证（编号：穗规地证[2006]77XX号）。广州市公安消防支队第六大队于2005年2月25日出具穗公消（六）审[2005]第0291号建筑工程消防设计审核意见书，于2005年4月1日出具穗公消（六）验[2005]第0288号建筑工程消防验收意见书，载明：“番禺区东涌镇励业路9号的厂房（一栋三层，建筑面积2900㎡）、宿舍（一栋五层，建筑面积1713.85㎡）工程已竣工，根据你单位的申请，按我大队审核意见书（穗公消（六）审[2005]第0291号）的要求，经检查验收，消火栓基本正常，土建项目基本符合消防安全要求，在消防方面具备使用条件。并提出以下要求：……二、已经验收的建筑如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审批。三、厂房只能作丙类或以下危险等级厂房使用。”2017年6月30日，广州市番禺弘盛房屋鉴定事务所就案涉物业的厂房、宿舍分别出具了弘盛鉴字[2017]0695、0696号房屋完损性鉴定报告，鉴定结论均为“评定该房屋为基本完好房，按现状，可安全使用，但应对房屋的损坏部位作修缮处理”。在庭审中，陈燕芬、曾秀联陈述其二人为合作关系。陈燕芬于2015年8月21日向南沙区东涌镇官坦村经济合作社承租了案涉物业，双方签订了“励业路9号厂房租赁合同”，约定租赁期自2015年8月23日起至2035年2月22日终止；合同期内，承租方可自行对厂房进行转租。2015年11月9日，陈燕芬（甲方）与黄森荣（乙方）、广州市坤成房地产中介有限公司（中介方）签订了“租赁合同”，约定：“现广州市坤成房地产中介有限公司促成甲、乙双方租赁关系，乙方在该公司员工带领下已对甲方物业作现场实地视察，乙方对甲方物业之现状及权属情况清楚了解，经甲、乙双方充分协商，自愿达成如下租赁合同条件：第一条物业基本情况甲方将坐落在广州市南沙区××镇××号之物业出租给乙方使用，该物业为工业性质，经营范围只限于符合国家法律法规的行业。该物业总建筑面积约为6323平方米，空地面积约为2500平方米。第二条租赁期、租金及支付方式1.本合同租期为2015年11月9日至2035年2月22日，其中自2015年11月9日至2016年4月30日为免租装修期。在交付之前（含当天），该物业所产生的相关费用由甲方承担，在交付之后由乙方承担。2.2016年5月1日起租，每年租金为人民币106万元，2019年11月9日递增10%计算……3.租金乙方每半年转账方式向甲方支付（即每年3月10日前支付上半年租金，9月10日前付下半年租金）。……第三条保证金、租金支付时间1.乙方在签定本合同的当天向甲方支付人民币26万元作为保证金，该保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收该物业后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起叁天内由甲方不计利息返还给乙方。2.2016年5月1日向甲方支付5、6、7、8月份的租金，9月10日前交下半年9、10、11、12月及2017年1、2月份租金，以后每半年3月10日前支付上半年租金，9月10日前支付下半年租金。第四条甲方责任及权利……5.甲方须提供相关证明证件和相关资质材料，协助乙方办理办学许可证等相关证照。……第五条乙方责任及权利1.租赁期内，乙方逾期支付租金，每一天按欠租的1%收取滞纳金；逾期支付租金达15天的，则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金。……甲方签名：陈燕芬、曾秀联，乙方签名：黄森荣、祝河清，中介方：广州市坤成房地产中介有限公司（公章）。”同日，陈燕芬、曾秀联（甲方）与黄森荣、祝河清（乙方）签订“补充协议”，约定：“经甲乙双方友好协商达成以下协议：1.乙方提供所需同意筹建办学相关资料由甲方代办，如因甲方原因不能办理，则退还乙方双倍保证金。2.关于交付的标准：甲方负责两栋标准建筑物外墙翻新。3.甲方同意在同服装厂相间的围墙做隔音板。4.拆除从厂门口起的围墙建筑物。5.空地地面硬化，和主楼一楼的地面硬化，门卫室后面和宿舍楼左右两边建筑物及主楼一楼外墙拆除。6.甲方完成上述工程的日期为：2015年12月10日前。”黄森荣在庭审中表示，租赁合同、补充协议中乙方的另一个签名人“祝河清”是其为了在案涉物业上创办“励业实验学校”而聘请的学校校长，并非案涉物业的承租人。合同签订后，黄森荣于2015年11月10日支付保证金26万元、于2015年12月11日支付租金50万元、于2015年12月16日支付租金56万元。黄森荣为证明陈燕芬、曾秀联承诺为其办理办学许可证，向本院提交了其（微信名为金峰五金厂，下称为“黄”）与曾秀联（微信名为肥婆，下称为“曾”）的微信聊天记录。其中，于2015年12月1日的微信记录显示：“黄：昨天去区教育局办筹建牌怎样了、还有村委拆房事有进展了吗？……曾：今天下午三点东涌刘书记接见我。问题不大。”于2015年12月2日的微信记录显示：“黄：今天可以动工没？拆。曾：今早村上会。黄：昨天去办筹建牌有结果了吗？曾：一步步走向顺利。黄：上午村委开会结果出来没？曾：下午马上上村拿。黄：村委怎说、去了吗？曾：去了，刚离开。黄：较定没？怎样说。曾：为了教育强镇这两天都在镇政府开会，明天下午回村府上会，我急死了，压力大。”于2015年12月4日的微信记录显示：“黄：上午村委开会结果？曾：付款后可以拆除，你们商量一下吧。”于2015年12月8日的微信聊天记录显示：“黄：厂房多余什么时候安排拆、急。”于2015年12月8日的微信聊天记录显示：“黄：你励业路9号消防叫人过来做也、我们主体完工了、还有一楼要先硬化。”于2015年12月14日的微信聊天记录显示：“黄：办筹建牌进展怎样？曾：还可以。黄：……元月份就要招生了、到时你的筹建牌没下来以后就麻烦了。曾：握手（表情）。”于2015年12月15日的微信聊天记录显示：“曾：结果是这样子，如果今天不能到账那么50万元当预收办证和村里拆建补偿的20.8万元……黄：明天一定11点前支付。”于2015年12月16日微信记录显示：黄森荣发了于2015年12月16日转账56万元的银行客户回单。于2016年7月10日的微信记录显示：“黄：办那个筹建牌现在怎么样？……曾：努力跟踪就今天都没有放假，成功不远啦。”于2016年7月14日的微信聊天记录显示：“曾：请尽快过来当面协调，资料基本备好并递交……”陈燕芬与黄森荣的微信聊天记录显示：“黄森荣：芬姐我希望你尽快解决不然大家都不好……办学牌肯定较不定了。”2016年12月11日：“陈燕芬：你如果这个价钱就无得谈了！大家都要平心静气来讲！因为你地我地都付中介费……”。曾秀联认可上述微信聊天记录的真实性，但认为其义务仅为协助黄森荣提供案涉物业用于办理办学许可证的相关资料，且案涉物业符合民办学校设立的硬件要求，未能办好办学许可证的原因是黄森荣自己一直未去办理。黄森荣主张案涉物业未完成外墙翻新，不符合约定的交付条件，其为了减少工期于2016年初委托人员进行室内装饰装修。陈燕芬、曾秀联则表示，案涉物业已于2015年10月份完成外墙翻新，并提供了相关照片予以证明。黄森荣对此不予认可，并表示陈燕芬、曾秀联不能证明上述照片的拍摄时间。2017年9月4日，本院组织对案涉物业进行现场勘验。经勘验，双方当事人确认案涉物业位于南沙区××镇××号，包括一栋四层、一栋五层的楼房及周边空地；两栋楼房的所有门窗、水电、墙体、地板砖、墙砖、讲台、楼梯扶手等由黄森荣装修；两栋楼房的外墙翻新及楼房外的空地水泥地面则由陈燕芬、曾秀联施工。黄森荣就案涉物业的装修工程结算问题，委托广州科瑞工程信息咨询有限公司进行结算编制，该公司于2017年2月10日出具了科瑞（穗）造编字2016-JS-0050《南沙区励业实验学校装修工程结算编制报告》，确定装修工程的造价为2505665.86元。陈燕芬、曾秀联对此不予认可，并就“案涉物业已经实际完成的装饰装修工程现状”向本院申请造价鉴定，并先行收回案涉物业。经本院主持，双方协商确定了鉴定机构的名录及次序。本院经咨询后，依法确定由双方协商选定的第一家鉴定机构即广州市宏正工程造价咨询有限公司作为本案的鉴定机构。双方当事人均同意在鉴定机构现场勘验当天进行案涉物业的交还和接收手续。本院于2017年9月20日组织当事人、鉴定机构进行现场勘验后，双方确认案涉物业的实际交接时间为2017年9月28日。广州市宏正工程造价咨询有限公司于2018年2月9日出具了宏正鉴定[2017]008号《广州市南沙区××镇××号厂房装修工程工程造价鉴定意见书》。经本院对租赁合同、补充协议的法律效力行使释明权后，黄森荣仍坚持合同无效的主张，不予变更诉讼请求。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。依据查明的事实和当事人的陈述，案涉租赁合同、补充协议的真正履行主体是出租人陈燕芬、曾秀联和承租人黄森荣。结合当事人的诉辩意见，本院对本诉、反诉评析如下：关于本诉部分。黄森荣基于租赁合同、补充协议无效的事实而主张由陈燕芬、曾秀联返还租金、保证金及支付利息、赔偿损失，故本诉部分的争议焦点在于租赁合同、补充协议的效力问题。黄森荣主张案涉物业的土地性质为工业用途，不能用于创办学校的教育用途，系违反法律强制性规定应属无效。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”效力性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范，或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效，但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。虽然《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款规定：“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。”但上述法律及行政法规均未明确规定违反上述规定将导致合同无效，即上述规定属于管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定。因此，案涉物业的土地为“工业性质”不影响租赁合同的效力，黄森荣的主张于法无据，本院不予支持。因土地性质问题导致黄森荣无法获得许可创办“励业实验学校”，仅属于其签订租赁合同的合同目的无法实现，故本院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”之规定，在庭审中就租赁合同的效力问题行使释明权。在本院依法释明后，黄森荣表示不变更其诉讼请求，且陈燕芬、曾秀联亦在本案中已就案涉物业的装修工程现状的工程造价申请鉴定，进行了证据保全，据此，鉴于黄森荣依租赁合同无效提出的“返还租金及利息、保证金、赔偿损失”的主张缺乏可予支持的事实基础，应依法驳回其诉讼请求。关于反诉部分。如前述理由，案涉的租赁合同、补充协议是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，当事人均应诚信履行。双方当事人均清楚租赁合同的目的是用于创办学校，双方在租赁合同第四条第5款予以约定为“甲方须提供相关证明证件和相关资质材料，协助乙方办理办学许可证等相关证照”，后双方在补充协议第1条又进一步明确为“乙方提供所需同意筹建办学相关资料由甲方代办，如因甲方原因不能办理，则退还乙方双倍保证金。”根据双方的微信聊天记录显示，在合同签订后至2016年7月期间，黄森荣多次询问和催促曾秀联有关办理筹建办学牌照的进展情况，并且为了能尽快办妥牌照，其已按照曾秀联的要求提前支付了一年的租金，而曾秀联亦一直有对上述事宜的进展情况作出回应。由此可见，代为办妥办学许可是陈燕芬、曾秀联所应负担的合同义务。陈燕芬、曾秀联主张未能办妥办学许可的原因是黄森荣导致，但其未能提交证据予以证明，本院对此不予采信。虽然双方未就办妥办学许可的时间予以明确约定，但依据陈燕芬与黄森荣的微信聊天记录可知，双方就此问题一直进行协商至2016年12月份，黄森荣在协商无果后即提起诉讼，而陈燕芬、曾秀联至黄森荣起诉时尚未能履行上述合同义务，已经构成违约，基于教育行业的特殊性，黄森荣只有在取得办学许可后才能使用案涉物业，故陈燕芬、曾秀联的违约行为直接导致黄森荣无法使用案涉物业。黄森荣在双方就办学许可问题协商无果后即提起诉讼，并在诉讼过程中，对陈燕芬、曾秀联提出先行收回案涉物业的要求表示同意并予以配合，故黄森荣并不存在导致损失扩大的过错。综上，陈燕芬、曾秀联主张黄森荣支付2017年5月至2017年8月的租金及其滞纳金，有欠公平合理，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告黄森荣的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告陈燕芬、曾秀联的全部诉讼请求。本诉受理费32416元，由原告黄森荣负担；反诉受理费7170，由反诉原告陈燕芬、曾秀联负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  何彤文审 判 员  王 健人民陪审员  郭顺潮二〇一八年二月二十四日书 记 员  梁凤茵陈洁莹