河南省汝南县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1727民初2222号原告（反诉被告）：汝南县立伟物业管理有限公司法定代表人：胡立伟，任公司经理。委托诉讼代理人：张春芝，女，1972年11月14日生，汉族，系原告公司员工，住汝南县。委托诉讼代理人：扈家齐，河南安澜律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗坷垃，男，1964年2月4日生，汉族，住汝南县。委托诉讼代理人：罗亚杰（系罗坷垃之子），男，1986年4月11日生，汉族，住汝南县。委托诉讼代理人：王翔宇，河南一帆律师事务所律师。原告（反诉被告）汝南县立伟物业管理有限公司（以下简称“立伟公司”）与被告（反诉原告）罗坷垃物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告立伟公司委托诉讼代理人张春芝、扈家齐，被告罗坷垃委托诉讼代理人王翔宇、罗亚杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告立伟公司向本院提出诉讼请求：请求被告罗坷垃交纳物业费1500元，并承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与鼎盛华府开发商驻马店市驿城区鹏程房地产开发有限公司（以下简称“鹏程公司”）签订有前期物业合同，并一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范化的物业管理。被告罗坷垃系鼎盛华府业主，房屋位于鼎盛华府二号楼一单元十层南户，面积84.94平方米。被告自2016年10月18日起拖欠物业费至今。被告罗坷垃对其住房面积和原告在鼎盛华府小区做出的物业服务认可。但辩称，被告在入住房屋时已经向鹏程公司交纳了一年的物业费，而这部分物业费没有在诉请中扣除，据法院裁定原告也认可这一部分费用，因此该部分费用应当扣除。物业费按0.98元收取，因未与被告签订物业服务合同，且未获得业主的同意，因此不应作为收取物业费的标准，虽原告实施了物业服务管理，但其并不必然符合0.98元的收费标准。物业公司未建立相应完善的物业管理方案、质量管理、财务管理、档案管理等制度；房屋维护方面，物业公司并未做到日常的维护以及及时的维修；保洁方面、现小区内仍然有大量的垃圾并未清理，物业公司并未履行清理垃圾的服务责任；车辆管理方面，小区车辆任意停放，放任车辆乱停乱放；安保义务方面，物业并未履行安全巡视义务，小区内出现大量电瓶车电瓶被盗事件；原告在住建局的备案中，商业住房和住宅住房的物业费收取一致，违反常理，商业住房应当高于住宅住房。原告并未履行其责任，仅是看管小区的行为，其诉求没有事实和法律依据。并提出反诉请求：1.确认反诉被告在本案中的《前期物业服务合同》无效；2.判令反诉被告公示其在管理本小区期间的物业服务制度、物业服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目、所属员工从业质证情况；3.判令反诉被告返还小区公共收益冲抵物业费100元；4.判令反诉被告未按规定管理小区的违约行为包括房屋维修、小区清洁、车辆管理等费用，冲抵反诉原告请求的物业费750元；5.由反诉被告负担反诉费用。针对反诉原告罗坷垃的反诉请求，反诉被告立伟公司辩称，反诉请求的第一项和第三项属于本诉中的抗辩；且被反诉人并未因此获得任何收益，关于消防安全的滚动字幕也是为了小区业主的共同利益，公司并非是受益方，其第三项诉讼请求无依据。关于反诉请求的第二项，公司是依法成立的物业管理服务公司，根据公司法等法律规定只有相关股东及其他司法机关因案件需要才可以查询，反诉原告无权查询，应当驳回起请求。关于从业资质的问题，住建部发布有建办房2017（75）号文件有规定，物业管理资质已被取消，反诉被告已方无法提供。第一项和第四项请求相互矛盾，折抵物业费的前提是认可前期物业合同有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告罗坷垃系汝南县汝宁街道鼎盛华府小区二号楼一单元十层南户业主，其房屋的建筑面积为84.98平方米。原告立伟公司于2016年10月18日与被告居住小区的房屋开发商鹏程公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对被告所在小区进行物业管理，期限自2016年10月18日至2026年10月18日，小区物业服务收费标准为0.98元/月/平方米。物业管理费每年交纳一次，时间为每年的5月1日。2016年3月9日，被告罗坷垃购房时向鹏程公司交纳了一年的物业费1000元。之后至今，被告罗坷垃一直未交纳物业费。该小区至今尚未成立业主委员会。诉讼中，原告提供的证据显示原告对于在小区内的广告等没有收取费用，且原告已于2018年7月28日就该情况在小区内进行了公示。本院认为：原、被告间系物业服务合同纠纷。对于本案争议的问题，本院分述如下：（一）被告是否应当交纳物业费问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，原告提供的原告与鹏程公司签订的《前期物业服务合同》，不违背法律法规的强制性规定，为有效合同，因此对该小区的全体业主具有约束力。被告罗坷垃要求确认合同无效，因没有提供证据证明该合同符合《中华人民共和国合同法》第五十三条规定的关于合同无效的情形，本院不予支持。国务院《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。本案原告立伟公司就被告居住的小区，与该小区开发商鹏程公司签订了《前期物业服务合同》，原告在合同期间为小区提供了物业服务，被告罗坷垃对此认可，且事实上被告也接受了原告所提供的物业服务，因此被告应承担支付物业服务费的义务。故原告请求被告支付物业费理由正当，本院予以支持。被告罗坷垃作为业主对物业服务公司的服务提出不满（如车辆管理、小区卫生、治安安全等），是行使自己的权利，但应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；也可向有关部门要求，通过成立业主委员会，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。因此，其以所辩理由不履行支付物业费的理由不足，本院不予支持。（二）关于原告所诉物业费的期限及数额问题。被告罗坷垃提供的鹏程公司于2016年3月9日向被告出具的被告交纳一年的物业费票据，原告认可，但原告认为被告在2016年3月9日购买了房产后就应当交纳物业费，因此原告认可的一年是指从2016年3月9日开始计算至一年，即至2017年3月9日；被告认为，既然原告认可一年，就应该从原告进驻小区的2016年10月18日开始扣除一年，即至2017年10月18日；对此，本院认为，被告从2016年3月9日就已经购买了住房，因此，其从购房之日开始交纳物业费是应当的，且被告也没有提供证据证明鹏程公司同意在该段时间内是免费为被告提供物业服务的，再加之，原告认可的一年可以延续到原告开始进行物业服务的时间段内。因此，相比较而言，原告的理由更为公平合理。故本院认定，原告请求被告交纳的物业费应从2017年3月9日起开始计算至2018年4月18日，每月83.28元（84.98平方米×0.98元/平方米=83.28元），计款1107.62元。原告请求超出的部分，本院不予以支持。被告辩称物业费过高应予减少，以及原告收取的住宅物业费不应该高于商业用房的物业费等，均没有法律依据，且该收费标准是原告与鹏程公司签订的对被告亦有约束力的《前期物业服务合同》中约定的，被告也已经按约定交纳了一年的物业费了，故对被告该方面的辩称理由，本院不予采纳。被告辩称小区内有业主的部分财产被盗等，不是被告不交纳物业费的理由，本院不予支持。需要说明的是，原告在物业服务方面存在服务不到位等情况，给小区业主的生活造成了一定的影响，但如前所述，法律已经规定了业主的救济途径，而这同时也需要被告等业主应按照合同的约定按时交纳物业费用作保障。从查明的事实可以看出，原、被告双方对合同履行均存在一定的瑕疵，因此被告请求扣减物业费的抗辩理由，本院不予采纳。（三）关于反诉原告的反诉请求问题。1.反诉原告要求反诉被告公示其在管理本小区期间的物业服务费用收支情况、所属员工从业质证情况，因没有法律依据，本院不予支持，其要求反诉被告公开共有部分收益的收支账目，因没有证据证明反诉被告对共有部分取得了收益，因此，本院亦不予支持；2.反诉原告要求反诉被告返还小区公共收益冲抵物业费100元及因未按规定管理小区的违约行为，冲抵反诉原告请求的物业费750元问题。一是因为如前所述的双方对履行物业服务合同均有瑕疵，二是被告也没有提供应当冲抵100元和750元的证据，本院均不予支持；3.反诉原告的其他请求，实质上就是本诉的抗辩理由，本院在前文已经作过论述。依据上述事实与理由，另依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告罗坷垃于本判决生效后五日内支付原告汝南县立伟物业服务管理有限公司物业费1107.62元；二、驳回原告汝南县立伟物业服务管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告罗坷垃的反诉请求。如果被告罗坷垃未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，反诉费减半收取25元，合计50元，均由被告罗坷垃负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  姚汝生人民陪审员  胡捞抹人民陪审员  张 成二〇一八年八月三十一日书 记 员  梁 丰