浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0122民初6584号 原告：谭青龙，男，1977年11月26日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：邵万高、许瑞文，浙江春江明珠律师事务所律师。 被告：桐庐碧桂园房地产开发有限公司，住所地：浙江省桐庐县城南街道乔林路青山工业园区办公楼**。 法定代表人：杨文杰。 委托诉讼代理人：刘晶晶，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：张文波，浙江凯富律师事务所律师。 原告谭青龙与被告桐庐碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月30日立案受理后，依法适用简易程序于2017年1月5日和2018年2月1日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告谭青龙的委托诉讼代理人邵万高、许瑞文，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人张文波、刘晶晶到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告谭青龙的委托诉讼代理人邵万高与被告碧桂园公司的委托诉讼代理人张文波、刘晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭青龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿因取消次卧室飘窗造成的原告购房款损失8503.99元；2、判令被告赔偿因取消次卧室飘窗导致原告契税损失2806.62元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月，原告看到被告关于碧桂园楼盘“给你一个五星级的家”宣传广告后，前往被告的售楼处进行咨询，详细阅读了被告的广告宣传册。被告宣传称楼盘全部房屋均为五星级豪华精装修，每间卧室均有飘窗。在察看了精装修样板房和样板花园里漂亮的小桥流水、亭台楼阁、绿树草坪的园林景观后，原告最终选中了碧桂园珑园1幢1单元202室房屋。2014年5月10日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定向被告购买碧桂园珑园1幢l单元202室的精装修商品房，建筑面积90.33平方米（实际建筑面积90.25平方米），总房价544316元，按建筑面积每平方米单价6025.86元（实际单价6031.2元），定于2015年7月30日前交付使用。合同还约定逾期交房且原告愿意继续履行合同的，被告每日按照己支付房款的万分之二支付违约金。合同签订后，原告付清了全部房款。令人遗憾的是，到了交房日期原告发现房屋内只有两个房间有飘窗，次卧室的飘窗被取消了，导致原告多付本属于飘窗部位的1.41平方米建筑面积的房款8503.99元。同时，该飘窗部位面积计入房屋建筑面积后，也使得该房屋建筑面积超过90平方米。按照现行契税政策，购买的第二套住房90平方米以下的，相应的契税按照结算价1%税率计算，而建筑面积超过90平方米的普通住宅是按照1.5%的税率计算契税的。按照该房屋总价计算，原告要多支付2806.62元税款。不难看出，被告违背承诺，取消次卧室飘窗，给原告造成了房款损失和契税损失合计11310.61元。更让原告难以接受的是，被告拟交付的房屋装修品质极为简陋，实在难以让人相信这就是被告口口声声宣称的所谓的一流精装品质豪宅。室外的园区绿化更是简陋，原来楼盘内样板花园的美丽园林景观只是为了吸引人们前来购房而设置。原告多次与被告交涉，但被告一直强调售楼宣传资料上的内容未写入合同，不属于违约。嗣后，原告获悉该小区已有业主通过诉讼途径维权，法院生效判决确认被告的售楼宣传资料关于三卧室均有飘窗的宣传内容依法构成合同的组成部分，具有合同效力，被告擅自取消飘窗属于违约行为，应承担赔偿责任。原告为维护自身权益提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告碧桂园公司答辩称：一、原告的起诉已过诉讼时效。2015年7月15日，原告到被告处收楼时并未提出次卧缺少飘窗，并于同日办理了入住手续。原告直至2017年11月30日才向法院起诉，已过诉讼时效，法院应当驳回原告的诉讼请求。二、原告所称的宣传单页系三卧室有飘窗J473T-B户型，与本案无关。被告开发的桐庐碧桂园小区J473T-B户型分为三卧室有飘窗和两卧室有飘窗户型，其中3、10幢（总层高为11层）为三卧室有飘窗J473T-B户型，1、2、4、5、6、7、8、9幢（总层高为18层）为两卧室有飘窗J473T-B户型，被告针对该户型并未制作宣传单页，也未设置样板间。三、原告提交的宣传单页系要约邀请，不构成合同要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料视为要约需要满足如下条件：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。但本案中被告在预售阶段印制的宣传材料并未满足上述条件：1、被告所举示的宣传材料仅是对三卧室有飘窗J473T-B户型进行的宣传，并未对原告所购买的两卧室有飘窗J473T-B户型进行宣传；2、宣传单页下方明确告知客户该宣传资料仅为要约邀请，不作为出卖人向买受人发出之购房要约，具体交楼标准按照《商品房买卖合同》所示；3、被告在2014年2月份才开始制作三卧室有飘窗J473T-B户型的宣传单页，而原告在起诉状中自称2014年1月份即看到了原告的宣传单页，明显与事实不符；4、原告在2014年1月份即到被告处进行咨询，直到5月份才与被告签约，这中间长达4个月，原告完全有能力对房屋户型情况进行详细了解，原告称看了被告宣传单页后才决定签约明显不符合常理；5、2014年5月3日、5月10日，原告在与被告签署《商品房买卖合同》及附件之前，两次签署了案涉房屋的《认购书》，根据《认购书》第五条第l款、第六条第1款的约定，被告在签订《商品房买卖合同》之前己向原告明示包括《商品房买卖合同》附件一房屋平面图在内的文件，原告已对上述文件仔细阅读并理解，不存在异议及需要进一步明确的事项，同意接受包括《商品房买卖合同》附件一房屋平面图内的全部条款内容；6、从《商品房买卖合同》附件一房屋平面图中可以清晰地看出案涉房屋的书房及相邻卧室共有两个飘窗，且原、被告均已在该房屋平面图上签字盖章，原告在购房时就知晓其所购房屋飘窗位置及个数，现又以被告承诺每个房间均有飘窗进而要求赔偿，没有事实和法律依据；7、如原告认为其所购买的系三卧室有飘窗J473T-B户型，其在2015年7月15日办理收楼时不可能不提次卧缺少飘窗的情况，但其直至2017年11月30日才向法院起诉，明显不合常理。四、原告所主张的损失无任何事实与法律依据：1、原告所购买的户型就是两卧室有飘窗J473T-B户型，被告也是按此标准进行交付，原告无任何损失；2、原告主张次卧飘窗的有无会导致房屋建筑面积的增减，认为其多付了本属于飘窗的1.41平方米建筑面积房款8503.99元没有规划、设计、测绘等任何科学依据，也不符合《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50535-2005)的规定。五、(2015)杭桐民初字第1497号民事判决对本案并无既判力：1、民事中的既判力仅限于双方当事人对同一事项再度发生争执时的情形，而本案与（2015）杭桐民初字第1497号案件的当事人不一致、诉讼请求不一致、事实基础也不一致，属于两个完全独立的案件；2、我国非判例法国家，之前的判例对本案没有影响，法院应当以事实为依据、以法律为准绳对本案进行审理。 原告谭青龙向本院提供的证据：1、商品房买卖合同，证明原、被告签订房屋买卖合同时对于商品房坐落位置、面积、价款等的约定；2、销售不动产统一发票，证明原告已经将房款付清的事实；3、契证及税收缴款书，证明原告缴纳契税的事实；4、售楼书，证明被告销售推广楼盘时所作的房屋系五星级家、三卧室均有飘窗的承诺；5、税务政策告知单，证明90平方米以下房屋的契税按照1%的税率计算，90平方米以上按照1.5%的税率计算；6、房产证，证明案涉房屋的建筑面积、套内面积、分摊面积。 被告碧桂园公司向本院提供的证据：1、房屋维修申请记录表，2、入住登记表，均证明2015年7月15日，原告收房时并未提出次卧缺少飘窗，并于同日办理了入住手续，原告直至2017年11月30日才向法院起诉，已过诉讼时效；3、商品房买卖合同，证明3幢1单元1002室系三卧室有飘窗J473T-B户型，也就是被告宣传单中所宣传的户型，与原告所购的两卧室有飘窗J473T-B户型存在明显差异；4、认购书，证明2014年5月3日、5月10日，原告在与被告签署《商品房买卖合同》及附件之前，两次签署了案涉房屋的《认购书》，根据《认购书》第五条第l款、第六条第1款的约定，被告在签订《商品房买卖合同》之前己向原告明示包括《商品房买卖合同》附件一房屋平面图在内的文件，原告已对上述文件仔细阅读并理解，不存在异议及需要进一步明确的事项，同意接受包括《商品房买卖合同》附件一房屋平面图内的全部条款内容；5、买卖合同补充协议，证明根据补充协议第2条的约定，案涉房屋不需要进行面积补差，原告自行计算的实际单价没有意义；6、吴琪户的房屋维修申请记录表（复印件），证明（2015）杭桐民初字第1497号案件与本案有实质性差异，吴琪在收房时提到了次卧缺少飘窗，且在诉讼时效内提起诉讼。 为审理案件需要，本院在审理过程中派员实地勘察了案涉房屋，并对房屋次卧窗户位置的相关尺寸进行了测量，形成测量记录一份。 对于以上证据，原、被告的质证意见和本院认证如下：原告谭青龙证据1，被告碧桂园公司对真实性无异议，对证明目的有异议，认为从买卖合同附件一房屋平面图中可以看出案涉房屋的书房及相邻卧室共有两个飘窗，且原、被告均已在该房屋平面图上签字盖章，说明原告在购房时就知悉房屋飘窗的位置及个数；证据2，被告碧桂园公司无异议；证据3、被告碧桂园公司对关联性有异议，认为案涉房屋次卧飘窗的有无并不会导致房屋建筑面积的增减，更不会导致契税金额的变化；证据4、被告碧桂园公司对真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，认为原告提交的该份宣传单系三卧室有飘窗J473T-B户型，与本案无关，且该份宣传单下方明确告知宣传单仅为要约邀请，不为要约，具体交楼标准按照商品房买卖合同确定，另原告在诉状中称2014年1月份就看到该宣传单与实际不相符，被告在2014年2月份才制作该户型单页；证据5，被告碧桂园公司对真实性不予认可；证据6，被告碧桂园公司对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，意见为：1、原告次卧本来就没有飘窗，对建筑面积不会有影响，即使对建筑面积有影响，也无法确认为何种影响；2、该户型飘窗对套内面积没有任何影响；3、从房产证分户图中可以看出原告的次卧明显是没有飘窗的，原告主张飘窗损失没有事实依据。对于被告碧桂园公司的证据1、2，原告谭青龙对证明目的有异议，认为证据1是关于房屋装修部分存在瑕疵要求重新整改的申请，并没有涉及到飘窗的问题，在（2015）杭桐民初字第1497号民事判决书生效后原告才认识到自己的权利受到损害，在这之前被告也一直拒绝和原告交涉；证据3，原告谭青龙认为一般购买者根本分不清楚J473T-B户型又分两个户型，甚至连开发商自己也不一定能分清楚；证据4、5，原告谭青龙认为根本没有提到飘窗的问题，整份合同都是霸王条款，没有提到飘窗缺少的免责问题，也没有提到原告购买的房屋只有两个飘窗；证据6，原告谭青龙认为该证据系复印件，对形式要件存有异议，且该证据与本案无关联性，这是其他业主的收房记录，该业主提出异议不能说明本案原告没有提出异议，正是该业主的案件结束之后，原告才得知自己的权益受到侵害。本院对原、被告提交的以上证据的真实性均予以认定。对于本院现场勘查形成的测量记录，原告谭青龙无异议，被告碧桂园公司对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为：1、该次测量的是次卧窗户部分的长、宽、高，而非飘窗的尺寸；2、该户型本来就未涉及飘窗，根本就不存在原告所称的损失；3、根据《建筑工程建筑面积计算规范》3.0.13的规定，窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.1米及以上的飘窗应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积，根据3.0.27第7项规定，窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.1米及以下的飘窗以及窗台与室内楼地面高差在0.45米及以上的飘窗不计算建筑面积，本案中无法确认可能存在的这个飘窗到底是否计入建筑面积，因而原告主张的损失没有依据。因双方对本次测量记录的真实性均无异议，本院予以确认。 经审理查明：2014年5月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告谭青龙购买被告碧桂园公司开发的位于桐庐县县城城南路799号碧桂园·珑园1幢1单元202室住宅房屋一套，户型为J476T/J473T型精装，建筑面积为90.33平方米，其中套内建筑面积72.56平方米、公用分摊建筑面积17.77平方米，每平方米房屋建筑面积单价（包含房屋装修价格）为6025.86元，总房价款（包含房屋装修价格）为544316元，交付期限为2015年7月30日前。合同第十一条约定：经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化；（2）无。此外，作为该合同附件一的房屋平面图标示书房以及与书房相邻的卧室各有一个飘窗，次卧无飘窗。 同日，双方又签订《补充协议》一份，关于面积差异处理约定如下：该商品房交付后，如产权登记面积与《商品房买卖合同》约定面积发生差异的，以建筑面积为依据进行面积确认以及面积差异处理，关于面积差异双方同意按以下原则处理：1、差异值为：±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按《商品买卖合同》第五条约定的商品房单价进行多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择多退少补的，买卖双方按《商品房买卖合同》第五条约定的商品房单价进行多退少补；退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；除此之外，出卖人无须承担其他任何责任，买卖双方其他各自的损失由买卖双方各自承担。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积*100%。 合同签订之后，原告谭青龙依约支付了全部购房款544316元。2015年7月15日，被告碧桂园公司通知收房，原告谭青龙查验后在《房屋维修申请记录表》上签字确认，该《房屋维修申请记录表》关于卧室维修申报事项未记载次卧飘窗问题。 2015年11月27日，原告谭青龙缴纳了契税8164.74元（计税面积90.25平方米，适用税率3%，应缴16329.48元，减免8164.74元，实缴8164.74元）。2015年12月29日，原告谭青龙取得房屋产权证，登记的建筑面积为90.25平方米、套内面积72.54平方米、分摊面积17.71平方米。 另查明，碧桂园房产项目在预售阶段印制的宣传资料就J473T、J476T户型作出了说明，该二类户型又以房屋在楼层中的位置区分为J473T-A、J476T-A户型、J473T-B、J476T-B户型、J473T-C、J476T-C户型，中套J473T-B户型宣传单页明确载明“三卧均有飘窗，更有大尺度客餐厅相连，让阳光遍布每个角落”。 再查明，按照现有的房产税收政策，个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%税率征收契税，面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。 在审理过程中，经本院派员实地勘察，确认原告谭青龙购买的房屋为中套即J473T-B户型，书房以及与书房相邻的卧室各有一个飘窗，次卧无飘窗，参照J473T-B户型宣传资料显示的户型图，测量得出次卧可作飘窗位置面积约为1.45平方米。 被告碧桂园公司在诉讼中确认碧桂园房产项目三卧室带飘窗以及两卧室带飘窗户型中的飘窗均不计入建筑面积。 本院认为，本案争议焦点为：一、原告谭青龙房屋次卧无飘窗，被告碧桂园公司是否构成违约；二、如被告碧桂园公司违约成立，原告谭青龙损失如何计算；三、原告谭青龙提起本案诉讼是否已过诉讼时效。 对于争议焦点之一，被告碧桂园公司在预售宣传阶段印制的宣传资料上明确载明“三卧室均有飘窗”，该说明具体确定，对原告谭青龙购买房屋具有重大影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，该宣传资料应当视为要约，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告碧桂园公司在诉讼中称J473T-B户型又分为三卧室有飘窗J473T-B户型和两卧室有飘窗J473T-B户型，但宣传资料仅仅载明为J473T-B户型，并未注明该户型下又分为两种不同户型。虽然双方签订的《商品房买卖合同》附件一的房屋平面图标示次卧无飘窗，但该平面图无其他文字说明，且平面图对于普通消费者来说并非简单易懂，现无证据证明被告碧桂园公司在销售时对次卧有无飘窗的差异作出特别说明。故被告碧桂园公司交付仅有两卧室带飘窗的房屋已构成违约。 对于争议焦点之二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。房屋飘窗的设计提升房屋的美观度，增加房屋的通风和采光，且被告碧桂园公司在诉讼中确认碧桂园房产项目三卧室带飘窗以及两卧室带飘窗户型中的飘窗均不计入建筑面积。原告谭青龙房屋实测建筑面积为90.25平方米，较之《商品房买卖合同》约定的建筑面积90.33平方米少了0.08平方米，差异较小。但在差异值较小的情况下，被告碧桂园公司取消次卧飘窗的行为使得次卧原飘窗位置的面积纳入建筑面积计算，客观上变相减少了所交付房屋的建筑面积，导致消费者等额的购房款支出实际少购了该部分减少的建筑面积。参照被告碧桂园公司J473T-B户型宣传资料中三卧带飘窗户型图，测量得出原告谭青龙房屋中次卧可作飘窗的位置面积约为1.45平方米，该部分面积即可认定为“缩水”的建筑面积。根据合同约定，房屋单价按建筑面积计为6025.86元/平方米，故因被告碧桂园公司取消次卧飘窗给原告谭青龙造成的损失相当于变相减少的建筑面积所对应的购房款损失8737.5元。该项损失系因被告碧桂园公司违约造成，被告碧桂园公司应予以赔偿。原告谭青龙诉请被告碧桂园公司赔偿购房款损失8503.99元，本院予以确认。对于原告谭青龙主张的契税损失，如上所述，被告碧桂园公司交付仅有两卧室带飘窗的房屋对原告谭青龙的损失系房屋建筑面积变相减少导致的购房款损失，而契税的计税面积按照原告谭青龙实测房屋建筑面积计算，被告碧桂园公司交付的房屋实测建筑面积仍为90平方米以上，不存在原告谭青龙多交税费问题，故原告谭青龙诉请被告碧桂园公司赔偿契税损失2806.62元，依据不足，不予支持。 对于争议焦点之三，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案原告谭青龙主张的系因被告碧桂园公司交付缺少飘窗房屋的违约行为而导致的损失，原告谭青龙于2015年7月15日收房，自此知道或应当知道其自身权益受损，其于2017年11月30日起诉主张赔偿，未超过法定的诉讼时效期间。被告碧桂园公司抗辩本案诉讼时效期间已过，不予采纳。 据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、被告桐庐碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告谭青龙损失8503.99元。 二、驳回原告谭青龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。 案件受理费83元，减半收取计41.5元，由原告谭青龙负担16.5元，被告桐庐碧桂园房地产开发有限公司负担25元。 原告谭青龙于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告桐庐碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  楼柯柯 二〇一八年二月二十七日 书记员  徐尔迅 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。