吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉01���终3143号上诉人（原审原告）：张学俭，男，1956年8月29日生，汉族，现住在长春市宽城区。被上诉人（原审被告）：高峰，男，1978年8月6日生，汉族，现住长春市宽城区。上诉人张学俭因与被上诉人高峰房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2018）吉0103民初786号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。张学俭上诉请求：1.变更一审判决，依法改判高峰向张学俭支付2017年—2018年采暖费1875元，2015年2月—2016年12月物业费11366元；或发回重审。2.高峰支付违约金30000元。3.一、二审诉讼费用由高峰负担。事实和理由：1.张学俭与高峰���订的《租赁合同》明确约定水费、电费、采暖费、物业费等一切费用均由高峰按实际发生数额缴纳。高峰未缴纳上述费用，张学俭依法请求高峰承担。且高峰承认未缴纳上述费用，对此无异议，一审法院也认定属实，根据合同法第六十条第一款及民法通则第88条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，但一审法院不当驳回张学俭此项诉讼请求。2.一审法院对违约金保护过低，有违诚实信用原则。张学俭与高峰签订的《租赁合同》约定的租赁期限为2015年2月4日至2020年2月3日，租期5年。现租赁合同未到期，高峰违约，不履行合同约定义务，应当承担违约责任，向高峰支付违约金。一审法院判决高峰以120000元为基数，自2018年2月4日起至实际支付时止按中国人民银行同期贷款基准利率的130%向张学俭支付违约金。此项判决属��高峰占用房屋期间应给张学俭占用资金的利息补偿，与张学俭诉求的高峰违约赔偿张学俭剩余合同租期的租金不是一个诉求。此项判决有违诚实信用原则，因为张学俭再次将房屋出租尚需时间（寻找租户和免租期）。根据合同法第一百一十二规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条规定：当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，请求二审法院支持三个月租金作为违约金，保护张学俭合法权益。3.一、二审诉讼费用全部由高峰承担。高峰过错在先，到���不交房租，也不腾房，大门上锁，电话拉黑，沟通无果，张学俭才诉至法院，张学俭根据合同约定提出各项诉求，均是因高峰而起，高峰应当作出赔偿。张学俭认为赔偿额度的高低调整不是诉求胜败的依据，根据诉讼费用缴纳办法第二十九条规定：诉讼费由败诉方承担，胜诉方自愿承担的除外。高峰辩称：张学俭主张的2017-2018年的采暖费和2015年2月到2016年12月的物业费，如其出示正式票据高峰同意给付。高峰不同意支付对方违约金3万元，只同意一审判决的违约金数额。张学俭向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原告与被告之间的房屋租赁合同；2.判令被告向原告支付违约金人民币24万元；3.判令被告向原告支付自2018年2月4日起至迁出时止占用该房屋期间的使用费；4.判令被告向原告支付2017年-2018年采暖期采暖费人民币1875元、2015年-2016年7月物业费人民币8895元。一审法院认定事实:1.2015年2月4日，张学俭（合同甲方）与高峰（合同乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于长春市宽城区地铁名典小区F3栋104号门市房，建筑面积199.66平方米出租给乙方使用，租期5年，自2015年2月4日至2020年2月3日止，年租金12万元，每年度支付一次，每年度前十五日内一次向甲方交齐全年租金，上打租金；水费、电费、采暖费、物业费等一切费用均按实用数量由乙方按规定缴纳。未经甲方允许不得将租赁房屋转借、转租他人或抵押承租房屋。乙方在合同履行期间内不得无故终止合同。如有违约乙方将赔偿甲方剩余合同租期的租金。乙方未按约定缴纳租金，超期一个月之内视为自动解除合同，乙方无条件撤出，并赔偿剩余合同期的所有租金。2.自2018年2月4日至今的房租金，高峰没有按约定交付房屋租金。一审法院认为：原、被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。被告至今未交纳租金，按合同约定应视为解除合同，故原告要求解除原、被告签订的《租赁合同》的请求，予以支持。被告应自2018年2月4日起向原告支付房屋占用费，占用费按双方签订的《租赁合同》约定的租金标准计算。因双方约定的违约金过高，庭审中被告表示要求调整，违约金应保护至不高于同期银行贷款利率的130%为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十八条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告张学俭与被告高峰签订的《租赁合同》；二、被告高峰于判决生效后十五日内，从地铁名典小区F3栋104号门市房中迁出，并自2018年2月4日起每月向原告张学俭支付房屋占用费10000元，超出整月不满一个月的按每天328.77元（120000元/365天）支付占用费；三、被告高峰以120000元为基数，自2018年2月4日起至实际支付时止按中国人民银行同期贷款基准利率的130%向原告张学俭支付违约金；四、驳回原告张学俭其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5060元，被告高峰负担550元，原告自行负担4510元。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。另，张学俭二审提交以下证据：1.长房轻轨名典物业服务中心出具的《物业费和垃圾处理费陈欠情况说明》，该说明记载：地铁名典F区3栋104号门市房业主张学俭，建筑面积199.66平方米，物业费收���标准每月2.4元／㎡，每月物业费479.18元，垃圾处理费每月15元。2014年10月—12月，物业费陈欠1437.54元，垃圾处理费45元。2015年1月—12月，物业费陈欠5750.16元，垃圾处理费180元。2016年1月—12月，物业费陈欠5750.16元，垃圾处理费180元，共计陈欠13342.86元。2.长春龙泰供热物业有限责任公司出具的2017年度—2018年度金额为1874.28元的《热费催缴通知》。高峰对上述证据的意见为：其同意交纳供暖费；但其并未享受物业服务，物业公司已经弃管了，高峰并未享受正常的物业服务。其对物业公司出具的欠缴情况说明无法确认。本院认为：1.关于采暖费、物业费。双方《租赁合同》第一条第5项约定，“水费、电费、采暖费、物业费等一切费用均按实用数量由乙方按规定缴纳”，故高峰应当承担其承租期内的采暖费、物业费，但收取采暖费、物业费的主体应为供热公司和物业公司，张学俭非代收主体，故张学俭主张高峰向其缴纳上述费用无依据，但鉴于高峰二审认可支付采暖费1874.28元，本院对高峰向张学俭支付采暖费予以确认。但在高峰不认可物业费的情况下，张学俭主张高峰向其支付此笔费用不予不予支持。张学俭可在自行缴纳物业费后向高峰追偿。2.关于违约金。双方合同第二条对违约责任有明确约定，现因高峰原因致使双方合同提前解除，高峰应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机���予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”高峰一审主张违约金过高应予调整，张学俭作为房屋出租人，在与高峰解除合同后，存在房屋闲置期间损失的问题，故张学俭以三个月带租期的损失为依据主张违约金较为适宜，本院予以支持。3.关于诉讼费。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”张学俭主张高峰承担全部诉讼费用无法律依据，本院不予支持。综上，原判决认定事实不清，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持长春市宽城区人民法院（2018）吉0103民初786号民事判决第一、二项；二、撤销长春市宽城区人民法院（2018）吉0103民初786号民事判决第四项；三、变更长春市宽城区人民法院（2018）吉0103民初786号民事判决第三项为高峰于本判决生效后立即向张学俭支付违约金30000元；四、高峰于本判决生效后立即向张学俭支付2017年—2018年采暖费1874.28元。五、驳回张学俭其他诉讼请求及其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费5941元，由高峰负担1199元，张学俭负担4742元。本判决为终审判决。审 判 长  王晓艳代理审判员  李 迪代理审判员  李东鹤二〇一八年八月九日书 记 员  梁 芳