四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1302民初1190号 原告：杨亚平，男，汉族，1985年11月19日出生，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人（特别授权）：何德成，四川旺川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张潇潇，四川旺川律师事务所律师。 被告：何松桃，男，1978年2月5日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 第三人：南充恒策房地产开发有限公司，地址南充市高坪区江东大道220号。 法定代表人：何亮，总经理。 原告杨亚平与被告何松涛、第三人南充恒策房地产开发有限公司（以下简称恒策公司）执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序于2018年1月15日进行了公开审理。原告杨亚平委托诉讼代理人何德成到庭参加了诉讼，被告何松涛、第三人南充恒策房地产开发有限公司经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨亚平向本院提出诉讼请求：一、请求撤销南充市顺庆区人民法院作出的(2015)顺庆民保字第244号《执行裁定书》、《协助执行通知书》；二、停止对南充恒策房地产开发有限公司的“幸福里项目”8幢1单元1303号房产的执行行为；三判令第三人南充恒策房地产开发有限公司继续履行原告与第三人的《购房合同》。事实和理由：2013年5月25日，杨亚平与第三人恒策公司就案涉“幸福里项目”8幢1单元1303号房产签订了《购房合同》，杨亚平按照合同约定支付了首付200054元购房款。合同签订后，恒策公司违反合同约定不与杨亚平签订正式《商品房买卖合同》，也不为杨亚平办理按揭手续。杨亚平于2014年8月18日对恒策公司提起诉讼。经南充市中级人民法院（2015）南中法民终字第2440号终审生效判决确认：杨亚平与恒策公司签订的《购房合同》合法有效。案件二审审理期间，杨亚平已利用到期债权冲抵了与恒策公司的购房尾款，至此，杨亚平已履行支付全部购房款的义务。 2015年3月23日，顺庆区人民法院在何松桃与第三人恒策公司民间借贷纠纷一案中，作出了(2015)顺庆民保字第244号《执行裁定书》《协助执行通知书》，对杨亚平购买的“幸福里项目”8幢1单元1303号房产予以查封。杨亚平认为顺庆区人民法院的前述执行行为，损害了自己的重大利益，为此，提出了书面执行异议申请。顺庆区人民法院经审查，作出了（2017）川1302执异2号《执行裁定书》，驳回了杨亚平的异议申请，并于2017年2月6日送达杨亚平。杨亚平认为，杨亚平与恒策公司签订的《购房合同》合法有效，目前已经付清了全部购房款。杨亚平与第三人恒策公司2013年5月25日签订《购房合同》在先，2014年8月18日立案在先，2015年3月23日顺庆区人民法院作出保全裁定在后，2015年7月3日顺庆区人民法院作出该案的民事调解书，2015年8月份后才申请强制执行该民事调解书。杨亚平在执行标的被查封前一年已就案涉房屋买卖合同提起诉讼并立案，虽然该案判决在相关法院采取保全之后作出，但未经实体审判的裁定无法对抗该判决的效力。何松涛与第三人恒策公司的债权不能阻却杨亚平合法房屋买卖合同的履行。加之，目前杨亚平已经全款支付了案涉房屋的购房款，且杨亚平实际控制并占有案涉房屋，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，人民法院不得对案涉房产进行查封。 被告何松涛未向本院提出答辩意见。 第三人恒策公司未向本院提出答辩意见。 原告杨亚平围绕其诉讼主张，向本院举出了以下证证据： （一）杨亚平的身份证复印件、恒策公司的《企业基本信息查询表》复印件，拟证明：杨亚平、恒策公司主体相关事实。 （二）《购房协议》《收据》、(2014)高坪民初字第1571号《受理案件通知书》，拟证明：(1)杨亚平与恒策公司之间存在商品房买卖合同关系。杨亚平以480054元的价格，购买恒策公司开发的位于“幸福里”8幢1单元13楼3号126.33平方米的商品房。(2)杨亚平应付现金200054元，其余280000元，由恒策公司通知杨亚平以办理按揭的方式支付。(3)杨亚平在《购房协议》签订时就已经履行了支付现金200054元的义务(因为在协议书第二页顺数第三行，恒策公司工作人员批注“已付现金200054元”的字样)。(4)《购房协议》第七条明确约定：如恒策公司未按照约定条件(包括恒策公司未按约通知杨亚平办理按揭手续)销售房屋，应按照房款总额的10%支付违约金。(5)《购房协议》第十一条规定：恒策公司应在该协议签订后的三个月内，即在2013年8月25日前办妥商品房买卖的全部手续，但恒策公司迄今尚未办妥。(6)恒策公司出具的《收据》证明了杨亚平履行了合同约定的义务。恒策公司的拖延至2013年9月28日才出具该《收据》。（7）2014年8月18日，杨亚平已经向人民法院提起诉讼，主张继续履行合同，被告何松涛是在2015年8月以后才申请查封该房产。 （三）南充市中级人民法院作出的(2015)南中法民终字第2440-1《民事裁定书》，拟证明：南充市中级作出(2015)南中法民终字第2440-1民事裁定，对案涉房产进行了查封。 （四）南充市顺庆公证处作出的《(2016)顺公证字第4284号公证书》，其附件包括《四川华宇工程监理有限公司营业执照》复印件、《组织机构代码证》复印件、杨亚平的身份证复印件、南充市中级人民法院作出的《(2015)南中法民终字第249民事判决书》（复印件）、《四川华宇监理有限公司债权转让通知书》《邮寄通知的回执》、《邮寄费发票》恒策公司签收《四川华宇监理有限公司债权转让通知书》邮寄、查询凭证（复印件），拟证明：恒策公司将位于南充市“幸福里”项目第8幢1单元13层03号商品房以总价480054元卖与杨亚平，杨亚平支付首付200054元。280000元尾款，通过受让四川华宇工程监理有限公司到期债权约315000元（经南充市中级人民法院（2015）南中法民终字第249号民事判决确定），并与恒策公司对互负的上述债务相互抵销，其后果是：案涉房屋属于杨亚平，杨亚平不再欠恒策公司房款280000元，但恒策公司还欠杨亚平约35000元，该35000元欠款用于抵扣杨亚平在案涉房屋买卖中应交付的税费。杨亚平与恒策公司的商品房买卖合同之债务，已经履行完毕。 （五）南充市中级人民法院作出的(2015)南中法民终字第2440《民事判决书》，拟证明：（1）案涉杨亚平与恒策房公司签定的商品房买卖合同有效。（2）杨亚平已经按照合同约定向恒策公司支付了房屋首付款200054元。 （六）杨亚平的《执行异议申请书》，拟证明：顺庆区人民法院执行何松桃与恒策公司民间借贷纠纷一案中，作出了(2015)顺庆民保字第244号《执行裁定书》、《协助执行通知书》，杨亚平提出了执行异议。 （七）顺庆区人民法院作出的（2017）川1302执异2号《执行裁定书》，拟证明：对于杨亚平的执行异议申请，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定。 被告何松涛未到庭发表质证意见，也为向本院举出证据。 第三人恒策公司未到庭发表质证意见，也未向本院举出证据。 对于杨亚平举出的上述七组证据，何松涛、恒策公司均未到庭提出异议，对其真实性，本院予以采信。 本院经审查认证事实如下：2015年3月16日，何松涛向本院申请对何亮和恒策公司的财产进行诉前财产保全。本院审查后，于2015年3月16日作出（2015）顺庆民保字第244号民事裁定，裁定查封冻结何亮、恒策公司名下价值350万元的财产。本院于2015年3月23日发出（2015）顺庆民保字第244号协助执行通知书，对包括“幸福里项目”8幢1单元1303号房屋在内的房产进行了查封（查封期限为三年）。何松涛与恒策公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年7月3日出具（2015）顺民初字第2630号民事调解书，对双方自愿达成的还款协议予以确认。因恒策公司未按该调解书履行全部给付义务，何松涛向本院申请强制执行。执行过程中，杨亚平向本院提出执行异议，请求解除对案涉房产查封的保全措施，撤销对该房的强制执行。本院于2017年1月25日作出（2017）川1302执异2号执行裁定，裁定驳回案外人杨亚平的异议请求。杨亚平遂向本院提出执行异议之诉。 另查明：南充市高坪区人民法院于2015年6月1日就杨亚平与恒策公司商品房买卖合同纠纷一案，作出（2014）高坪民初字第1571号民事判决：1.杨亚平与恒策公司于2013年5月15日签定的《购房协议》继续履行，并由恒策公司为杨亚平办理该房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》；2.恒策公司于判决生效后10日内支付杨亚平违约金4800元。该案二审中，杨亚平向南充市中级人民法院（以下简称二审法院）申请对恒策公司的财产进行保全，二审法院于2016年8月9日作出（2015）南中法民终字第2440-1号民事裁定，裁定对恒策公司位于南充市“幸福里”第8幢第1单元13层03号房屋进行查封。二审法院于2016年12月23日作出终审判决，该判决对一审法院查明事实予以认可。该案二审法院查明认可的事实包括：2013年5月15日，杨亚平与恒策公司签订了一份《购房协议》，协议第二条约定：乙方（原告）所购买的房屋位于“幸福里”项目第8幢1单元13层03号商品房；第三条约定：乙方所购买房屋居住面积为126.33平方米，套内建筑面积为平方米。（最终以南充市房地产管理局测绘认定面积为准）该房屋建筑面积单价为4375；房屋总价款为552694元。被告方法定代表人何亮于2013年5月15日在合同上批注“特3800/㎡”。第四条约定：按揭付款，优惠后房款总价480054元；在双方签署《购房协议》6.31日内，乙方须支付总房款的40%；即人民币200054元；余款甲方（被告）通知办理按揭贷款支付。第十一条约定：所有商品房买卖手续甲方承诺在三个月内完善。合同签订后的2013年9月28日，被告给原告出具一张收据，其内容为：收到杨亚平8-1-1303房款200054元，收据上加盖了南充恒策房地产开发有限公司财务专用章。该判决认定，该《购房协议》为双方当事人的真实意思表示，合法有效，恒策公司未按照合同的约定时间与杨亚平签定商品房买卖合同并交付房屋构成违约。同时指出，杨亚平用水泥款充抵了上述《购房协议》约定的购房首付款，即可以认为杨亚平已经按照合同约定向恒策公司支付了房屋首付款200054元。对此事实，该案双方当事人均予以认可。在该案中，该案双方当事人（杨亚平与恒策公司）确认剩余的房款杨亚平并未向恒策公司支付。该案二审法院还依职权查明了以下事实:2014年3月25日，二审法院就四川大汉市政景观工程有限公司与南充恒策房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案，依据四川大汉市政景观工程有限公司的申请作出（2014）南中法民保字第26号民事裁定书，对被告南充恒策房地产开发有限公司价值400万元的财产予以查封、冻结，其中包括该案案涉幸福里小区8幢1-1303号商品房；2016年3月28日，二审法院作出（2016）川13执22号执行裁定书，对案涉房屋续查封。截止该案二审判决之前，案涉房屋仍然处于被二审法院及南充市顺庆区人民法院查封状态之中。 再查明，2016年11月8日，四川省南充市顺庆区公证处依照案外人“梁静”申请，对其邮寄送达有关资料的行为进行保全，并出具（2016）南顺证字第4284号公证书，以证明与该公证书相粘连的《四川华宇监理有限公司债权转让通知书》及其附件（杨亚平举出的第四组证据已列明）、《EMS国内标准快递》单、《四川省国家税务局通用机打发票》发票联的复印件与原件内容相符。其中，《四川华宇监理有限公司债权转让通知书》内容为“2010年8月,我司与贵司签订了幸福里建安工程(含附属工程)的《建设工程委托监理合同》一份。现我司已经全部履行了该监理合同，贵方部分履行了该监理合同。现南充市中级作出人民法院的(2015)南中法民终字第249《民事判决书》确认，贵司应于判决生效起三十日内向四川华宇监理有限公司支付监理费275000元和利息40000元（利息计算方式：按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，以14000元为基数从2013年11月7日其计算至欠款付清为止，以135000元为基数从2014年9月11日其计算至欠款付清为止）该币债券履行期限早已届满。依据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人”的规定，现我司通过本通知将该监理合同中我司对贵司的权利275000元及利息约40000元转让给顺庆区搬罾镇杨世坝村4组12号的杨亚平(身份证号)，本通知已经送达立即生效，请贵司向请贵司立即向杨亚平(杨亚平联系电话130××××9211)履行。特此通知。二零一六年十一月三日（四川华宇工程监理有限公司印章）。” 本院认为，本案系执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。据此，杨亚平对执行标的（即涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案需要审查的关键问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发公司企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订有效合法的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”又据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 本案中，杨亚平举证证明了其于2013年5月25日与恒策公司签定购买案涉房屋的《购房协议》，并用应收水泥款充抵了上述《购房协议》约定的购房首付款200054元，即支付了百分之四十的购房款。2015年3月本院依法查封了案涉房屋，本案审理中，杨亚平举出的公证书及其附件显示，2016年11月8日申请人“梁静”向恒策公司邮寄“四川华宇监理有限公司债权转让通知书”一份的事实。该份债权转让通知书是在案涉房屋查封期内发出，而在杨亚平与恒策公司商品房买卖合同纠纷案二审中，杨亚平与恒策公司确认剩余的房款杨亚平并未向恒策公司支付，二审法院生效判决确认“恒策公司未按照合同的约定时间与原告（杨亚平）签订商品房买卖合同并交付房屋构成违约。”没有证据表明在杨亚平向本院提起执行异议之诉前，杨亚平及恒策公司已经作出明确意思表示：用该笔债权抵消《购房协议》剩余百分之六十购房款。本案中，杨亚平并未举出其名下无其他用于居住的房屋的证据，未提供涉案房屋系其唯一住房的证据，也未举出证据证明恒策公司已经向其交付房屋并用于居住的证据。终上，杨亚平的诉讼请求不符合执行异议复议规定第二十九条规定的规定，在本案执行标的上的权利不足以排除执行，其要求停止执行的诉讼请求理由不足，不能成立。本案为案外人提起执行异议之诉，杨亚平的第一、三项诉请超出本案审理范围，故对该两项诉讼请求不予支持。 终上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下： 驳回原告杨亚平的全部诉讼请求。 本案案件受理费100元，公告费900元由原告杨亚平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  陈红光 人民陪审员  明国强 人民陪审员  欧全珑 二〇一八年二月二十六日 书 记 员  王春燕