江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0412民初3765号原告：常州银湖商业管理有限公司，住所地武进区高新技术产业开发区广电西路166号,统一社会信用代码：91320412754643547X.法定代表人：虞亚芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：闵贤，江苏红雨律师事务所律师。被告：查建文，男，1977年4月23日生，汉族，户籍地常州市武进区，现住常州市武进区。原告常州银湖商业管理有限公司（以下简称银湖物管）诉被告查建文物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案受理后，依法适用简易程序，由审判刑员包曦民独任审判，并于同年6月27日公开开庭进行了审理。原告银湖物管的委托诉讼代理人闵贤和被告查建文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告银湖物管向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告第一年下半年度物业管理费计42632元、支付水费110元。2、判令被告每逾期一日按应付未付金额的5‰向原告支付违约金至判决确定的付款日止（暂计100天，计21371元）。事实和理由：2017年3月2日，原、被告双方签订了一份物业管理协议，由原告对被告租赁XXXX广场X层编号为XXXX的商铺（面积为263.16㎡）提供物业管理服务。协议2.1.1约定：被告按建筑面积向原告交纳物业管理费，标准为27元/㎡。协议2.1.4约定先付后用，支付方式为：半年付。被告应于办理进场手续前，向原告支付首笔六个月物业管理费，共计人民币42632元（已付清）。被告应在每年缴费周期开始前提前一个月向原告一次性足额支付本期物业管理费。协议6.3约定，如被告逾期支付的，除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的5‰向原告支付违约金。2017年10月1日，原、被告及出租人三方签订了一份租金及物业费支付时间节点表，明确约定，物业费从2017年8月7日开始计费。被告于进场前支付半年物业费计42632元（即从2017年8月7日至2018年2月6日止）。被告依约定应于2018年1月7日日支付下半年度的物业管理费，但被告至今未付，原告屡催无果，遂提起诉讼。被告查建文辩称，被告不同意支付物业管理费。原告诉请的物业费42742元不知道是如何计算的，原告的物业管理未达到合同约定的标准，被告缴纳了物业费，原告未能提供对等的物业服务，被告租赁的房屋常年漏水，6个月中有4个月在修理，被告每个月都发微信给原告。原告银湖物管为支持其诉讼请求提交了如下证据：1、原、被告双方于2016年9月19日签订的物业管理协议，证明双方存在物业服务合同关系的事实。2、租金及物业费支付时间节点表，证明双方约定物业费从2017年8月7日开始计收。经质证，被告对原告提供的证据的真实性无异议，但认为原告主张的2018年2月7日至2018年8月6日期间，被告根本未享受物业服务，被告在2018年3月19日就已实际退场，是原告不同意被告退场，被告已于2018年3月19日将租赁房屋的钥匙交给了原告的营运总监。另欠水费110元是事实。本院对原告提交的证据予以确认。本院依据原、被告的陈述及审查确认的证据，认定如下事实：2016年9月19日，原告（即甲方）与被告（即乙方）签订物业管理协议，该协议载明，鉴于常州惠琪置业有限公司（下称出租方）与乙方签订了银谷广场房屋租赁合同（下称租赁合同），乙方承租使用位于常州市××区××中路××号XXXX广场（下称“本物业”）X层编号为XXXX商铺，建筑面积为263.16平方米，物业类型为商业物业。根据有关法律、法规的规定，在自愿、平等协商一致的基础上，甲乙双方分别作为常州银谷广场的物业管理人和本物业商铺使用人，就甲方为乙方提供物业管理服务达成本协议。甲方为乙方提供如下物业管理服务：本物业共用部位及共用设施设备的管理、维护、维修、保养服务；本物业区共用域的保洁、安防（涉及刑事犯罪的由公安机关管理，涉及第三人侵权的向第三人主张权利）、秩序维持、公共绿化养护等服务；本物业装饰装修管理服务；物业管理区域内其他双方协商的有偿服务。根据租赁合同约定乙方按合同面积向甲方支付物业管理费。物业管理费的收费标准为人民币27元/平方米/月，自租赁合同中约定的装修期届满之次日起计收。在租赁期间，经营管理公司可根据实际经营情况调整物业管理费收费标准。因乙方自身原因导致承租商铺空置，乙方仍支付物业管理费。物业管理费采用先付后用的方式，物业管理费支付方式为半年付；乙方应于办理进场手续前向甲方支付首笔六个月物业管理费，共计人民币42632元。乙方应在每个缴费周期开始前提前一个月（遇法定假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付本期物业管理费，甲方收到乙方支付的每一期物业管理费后应向乙方开具当地税务部门认可的合法发票。本协议签订时的公用事业费收费标准为：水费单价5.5元/吨，电费单价1.2元/度，乙方应按照甲方要求按时足额支付水、电、燃气等公用事业费。甲乙双方应全面履行本协议，任何一方违反本协议约定，应当按照规定承担违约责任。如乙方逾期支付或逾期补足物业管理费、管理保证金、公共事业费或其他应支付费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，应按应付未付金额的5‰向甲方支付违约金。逾期7日以上且经甲方书面催缴乙方仍未支付达7日以上的，甲方有权不再通知乙方直接停止对乙方提供任何物业服务和能源供应，由此造成的损失，乙方自行承担，对此乙方同意并接受。如本协议与冲印租赁合同约定存在不一致时，应以商铺租赁合同为准。乙方承租商铺租赁合同终止时，本协议自动终止，但如相关费用尚未结清，则有关费用结算、违约责任及争议解决条款继续有效。协议双方还对其他事项作了约定。协议签订后，被告于2017年3月即向原告缴纳物业管理费42632元。2017年10月1日，原告、被告及常州惠琪置业有限公司签订了租金及物业费支付时间节点表，该表明确物业费从2017年8月7日开始计费。被告在租赁商铺经营期间，多次发微信给原告，就商铺空调温度太低、商铺漏水等问题要求原告予以解决。2018年1月25日，常州惠琪置业有限公司发函给被告，要求被告于2018年1月30日前至其公司财务处缴纳相应款项，否则常州惠琪置业有限公司将会依据房屋租赁合同约定停止部分物业管理服务、解除合同，并由被告按约承担相应的违约责任。该函因被告拒收而退回。被告亦于2018年3月15日向常州惠琪置业有限公司发出退场书，因环境影响、商场人流量少导致被告经营亏损，被告决定于2018年3月19日退场，并请常州惠琪置业有限公司尽快对商铺招租，被告将租赁商铺的钥匙于2018年3月19日交付原告方人员。该退还书因常州惠琪置业有限公司拒收而退回。后因被告未能按照常州惠琪置业有限公司的函的要求按时缴纳租金及物业管理，原告遂起诉来院。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的物业管理协议及租金及物业费支付时间节点表系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应当有效，对合同当事人有约束力。依照物业管理协议约定，被告承租商铺的租赁合同终止时，物业管理协议自动终止。因常州惠琪置业有限公司要求被告于2018年1月30日前缴纳应缴纳的租金及物业管理费，否则，常州惠琪置业有限公司将解除与被告签订的房屋租赁合同，而被告未能按常州惠琪置业有限公司的要求于2018年1月30日前缴纳相应的租金及物业管理费，且被告又于2018年3月15日通知常州惠琪置业有限公司被告决定于2018年3月19日退场（即退租），常州惠琪置业有限公司的委托代理人闵贤于2018年3月19日就租金缴纳等事宜通过电话与被告进行了沟通，被告还于2018年3月19日将租赁房屋的钥匙交还给了原告。因此，依照常州惠琪置业有限公司发给被告的函，被告发给常州惠琪置业有限公司的退场书的内容，应当确认被告与常州惠琪置业有限公司的房屋租赁合同已于2018年3月19日解除，即原、被告签订的物业管理协议于2018年3月19日终止履行，被告应支付原告自2018年2月7日至2018年3月19日止的物业管理费即42632÷180天×41天=9711元；同时，被告还应向原告缴纳所欠水费110元；因此，本院对原告要求被告支付物业费、水费9821元的诉讼请求予以支持；对于原告要求被告以每日按应付未付金额的5‰计算逾期付款违约金的诉讼请求，虽被告在答辩中不同意支付，但被告在履行物业管理协议时存在逾期缴纳物业管理费的事实，被告应当承担违约责任；本院综合考量原、被告的实际损失，平衡双方的利益，本案违约金计算标准调整为以银行同期贷款利率为标准较为公平合理，因此，本院对原告该项诉讼请求中合理的部分予以支持。对于被告辩称不同意支付物业费的意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、查建文于本判决生效之日起十日内支付常州银湖商业管理有限公司物业费、水费9821元；并支付常州银湖商业管理有限公司自2018年2月7日起至债务实际清偿之日止以所欠款额为基数按银行同期贷款利率计算的违约金。二、驳回常州银湖商业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取702元，由常州银湖商业管理有限公司负担600元，查建文负担102元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  包曦民二〇一八年八月一日书记员  杨 露第7页共7页