四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0402民初922号原告：攀枝花金城物业管理有限责任公司，住所地：四川省攀枝花市东区攀枝花大道东段489号1栋1单元，统一社会信用代码：91510402775842027H。法定代表人：杨大志，该公司总经理。委托诉讼代理人：任劲峰，四川渡攀律师事务所律师，律师执业证号：15104201710350483。被告：赵丽华，女，1968年9月12日出生，汉族，系攀钢集团公司生活服务公司职工，住四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人：何仁陆（系赵丽华丈夫），男，1966年1月3日出生，汉族，系攀钢集团矿业公司退休职工，住四川省攀枝花市东区。原告攀枝花金城物业管理有限责任公司（以下简称金城公司）与被告赵丽华物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案后，依法适用简易程序，由审判员刘学明独任审判，依法公开开庭进行了审理。原告金城公司的委托诉讼代理人任劲峰，被告赵丽华及其委托诉讼代理人何仁陆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结���原告金城公司诉称，2010年6月1日，原告与“良康花园业主委员会”签订了《良康花园物业管理服务合同》合同约定：合同期限为一年，自2010年6月1日起至2011年5月31日止，由原告为被告等业主提供物业服务，物业服务费由业主按其拥有的建筑面积支付，住宅每半年支付一次，商业用房每月支付一次，业主逾期不支付的，按应收费用的千分之三（每日）支付滞纳金。随后，原告与良康花园业主委员会分别在2011年、2012年、2013年、2015年签订了《良康花园物业管理服务合同》，并服务至2018年1月20日。被告系良康花园房屋业主，建筑面积为127.66平方米。被告自2008年7月30日起至今未向原告支付物业费及垃圾清运费，原告多次催收未果，被告的行为违反了合同的约定，依据相关法律，请求法院判令被告支付从2008年7���30日起至2018年1月20日止的物业服务费及垃圾清运费14269.12元，滞纳金4280.74元，以上两项合计人民币18549.86元，并判令本案诉讼费由被告承担。在庭审过程中，原告变更诉讼请求为：判令被告支付从2009年1月起至2018年1月20日止的物业服务费13428.7元，垃圾清运费682元，滞纳金为4233.21元，合计18343.91元。被告赵丽华辩称，从2009年1月起至今是没有缴纳物业费，由于2017年12月25日前成立的业委会不合法不合规，仅代表少数业主利益，原告与“良康花园业主委员会”签订的《良康花园物业管理合同》为无效合同。经审理查明，被告赵丽华系良康花园房屋所有权人，其实际房屋建筑面积为128.52平方米，（原告主张以诉状上的127.66平方米面积计算）。2010年5月之前其与攀枝花市瑞信物���管理有限责任公司（以下简称瑞信物业公司）签订了《物业服务合同》。合同约定：瑞信物业公司为良康花园小区提供物业管理服务，物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积缴纳，标准为0.8元/月/m2，物业服务费每半年一交，每半年第一月十日前履行交纳该半年的物业管理服务费用义务。逾期交纳的，从逾期之日起按每天应交纳物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。合同中双方还就各自的权利义务、违约责任、具体服务质量标准等进行了明确的约定，瑞信物业公司为该小区服务至2010年5月结束。在此期间，被告赵丽华拖欠物业费从2009年1月至2010年5月，共计15个月，物业费为1531.92元（15个月×0.8元×127.66平方米）。2010年6月1日原告金城公司进驻良康花园小区进行物业管理服务，并与良康花园业主委员会签订《良康花园物业管理服务合同》，合同中约定物业服务费���标准为1.1元/月/m2，根据该合同服务至2011年7月，期间，被告赵丽华拖欠物业服务费1965.96元（14个月×1.1元×127.66平方米）；2011年8月，原告金城公司与良康花园业主委员会签订《良康花园物业管理服务合同》，合同中约定物业服务费标准为1元/月/m2。同时约定，此合同到期，在未确立新的物业管理企业前，此合同顺延执行，按照该合同的收费标准，原告金城公司为良康花园小区服务至2018年1月20日结束。期间，赵丽华共拖欠物业费9930.82元（从2011年8月至2018年1月20日，【（77个月+20天）×1元×127.66平方米】）。以上合计，被告赵丽华从2009年1月至2018年1月20日止共计拖欠物业服务费13428.7元。按照攀枝花市东区炳草岗环境卫生管理所给金城公司出具的授权委托书，依照攀枝花市物价局《关于调整市区（东区、西区、仁和区）城市生活垃圾处理费标准的通知》的规定，城市居民生活垃圾缴费每户每月6元，被告赵丽华从2009年1月至2018年1月20日，共计拖欠垃圾清运费652元【（108个月+20天）×6元/月】。以上物业服务费和垃圾清运费合计14080.7元。另查明，瑞信物业公司于2010年5月27日将良康花园小区的物业管理移交给原告金城公司，良康花园小区业主在2010年5月27日之前未缴纳的物业管理费、垃圾清运费及水费等即《良康花园项目财务收支结算表》的全部费用由原告金城公司收取。原告金城公司于2018年1月20日，终止对良康花园的物业管理。上述事实有原告金城公司提交的营业执照复印件、《良康花园物业管理服务合同》、催费通知单及照片、良康花园业主委员会出具的《证明》及移交手续、攀枝花市物价局《关于调整市区（东区、西区、仁和区）城市生活垃圾处理��标准的通知》及攀枝花市东区炳草岗环境卫生所出具的《授权委托书》、被告提供的《炳草岗街道办事处关于“良康花园”成立及备案的证明》、《物业服务合同》、照片及发票等证据以及双方当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，原告金城公司与良康花园业主委员会之间签订的《良康花园物业管理服务合同》符合法律规定的合同生效要件，为有效合同，合同签订后，金城公司为良康花园所有业主提供了物业管理服务，被告赵丽华为该小区业主，实际享受了瑞信物业公司和金城公司为其提供的物业服务，理应按合同约定的时间及收费标准支付相应的物业管理费。被告赵丽华未按约交纳费用的行为已构成违约，应当依约承担违约责任。金城公司主张的被告赵丽华从2009年1月起至2018年1月20日期间拖欠的物业服务费13428.7元、垃圾清运费652元，合计14080.7元，合法有据，本院予以支持。原告金城公司主张的违约金按应交总额的30%计算，本院认为，按应交总额的30%计算标准过高，故本院参照实际损失，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则，对违约金酌情调整为按应交总额的10%计取（14080.7×10%）为1408元，超出部分不予支持。因此，被告赵丽华应向金城公司缴纳物业服务费14080.7元以及违约金1408元。被告赵丽华辩称，不清楚业委会与原告签订的物业合同，收费标准不清楚，也没有公示的辩解意见，本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》之规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主不能以不知情来拒交物业服务费，对此辩解意见本院不予采信。关于被告赵丽华提出原告的起诉超过诉讼时效的辩解意见，庭审中，原告当庭提交了催费通知单及照片，并且在不同时段将催费通知单张贴于小区公示栏以及被告赵丽华的家门上，这说明原告在不同时段主张过权利，符合《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条关于诉讼时效中断之规定，因此，对被告提出的关于原告起诉超过诉讼时效的辩解意见不予支持，被告赵丽华的其余辩解意见，亦不能作为不缴纳物业服务费的理由。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及最高人民法院《关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第一条之规定，判决如下：一、赵丽华于本判决生效之日起十日内向攀枝花金城物业管理有限责任公司支付2009年1月至2018年1月20日期间的物业管理费、垃圾清运费共计14080.7元，违约金1408元，合计15488.7元。二、驳回攀枝花金城物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取66元，由赵丽华承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员  刘学明二〇一八年八月七日书记员  杨 昕