青海省互助土族自治县人民法院民事判决书（2017）青0223民初2336号原告：刘辉平，女，汉族，1984年3月6日出生，住青海省互助县，个体户。原告：蔡晓慧，女，汉族，1988年6月5日出生，住青海省互助县，现住西宁市，个体户。被告：仲桂英，女，藏族，1975年2月26日出生，住青海省互助县，现住海州，个体户。原告刘辉平、蔡晓慧与被告仲桂英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘辉平、蔡晓慧,被告仲桂英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘辉平、蔡晓慧向本院提出诉讼请求：1、判令与被告解除租赁合同；2、判令被告赔偿原告的各项损失107255元。其中租金29952元，物业费2304元，押金1000元，拉电费3000元，装修费28999元。停业损失20000元每月，员工工资2000元/月，8万元货品折旧费20000元。事实和理由：原、被告经口头协商，原告于2017年9月13日租赁了被告在互助县威远镇七彩星河湾购物中心三层的96平米的铺面，并交付了1000元押金，2017年10月1日签订了正式合同，租期为三年，第一年租金为29952元，并立即按合同交付了一年的租金29952元和物业费2304元。在营业期间被告经常出现与其他商铺骂架打仗，多次断电，拉卷闸门，强迫停业，严重影响本店的正常经营，直到2017年11月1日，被告仲桂英因她本人原因导致我的店铺无辜停业且还在持续停业中，在这期间，我们多次找她无果，更可气的是被告撒泼耍赖，更多次以跳楼老威胁，始终得不到解决，万般无奈之下，请求法院给予我们帮助。直到11月9日晚找到他家人才给了回话，说为留下来的租户延长免租期，也没有具体的免期和具体的说法，我们已定8万多元的货。现在已过调换期，货品已成陈品，只延迟免租期是不合理的。综上，我们强烈要求搬走并赔偿我们的所有费用和损失。被告仲桂英辩称，1、不解除租赁合同。本人经营面积大，于2017年10月1日开业，生意好，月收入为8万元，解除与原告的合同会给我造成经济损失；2、原告提出赔偿的损失不是我造成的，不应由我赔偿。2017年11月11日，总电表没电，因没有测量使用面积，没有交费标准，就将6000元暖气费和4200元的电费交给出租方周有林，所以造成暂时的停电，原告也是在欠交电费、房费、暖气费和装修费。商场一期商户总共有7家，有5家没交费，为顾全大局，2017年7月-2017年11月，一直是我在垫交，我无力继续垫付费用的情况下，经与各租户协商，等交清费用后再开业，停业期间，经协商原告交了电费承诺其他费用也愿意交清，其他商户也愿意交纳费用。2017年11月13日我通知各商户开业时间为2017年11月14日。2017年11月14日周有林要以自行开业为由，不让商户经营，2017年11月17日周有林通知所有商户开会，以管理商场为由，更改我的经营期限，由原来10年变为3年，不答应就收走鞋城，以低租金为条件和原告协商重新签订租赁协议，和我解除合同，当时我在场，原告同意和我解除合同，当场表示愿意和周有林签订合同。为避免损失扩大，我请求各商户继续营业，商户表示不愿意经营。周有林的目的没达到，就关闭商场，让损失进一步扩大。2017年12月2日，周有林声称没有锁门，是消防门坏了，我强行打开商场大门，通知原告和各商户来营业，原告和各商户都表示不愿意营业，开发商继续断电，让保安堵住楼梯口，不让商户继续营业，期间，周有林找他朋友刘总给出40万元收购鞋城被拒绝。2017年12月4日，原告和各商户起诉法院解除合同，巨额赔偿给我施加压力，原告不交清正常费用及与开发商私自签订租赁合同使我遭受巨大损失。综上，不同意解除合同和赔偿各项损失。经过原、被告陈述，法庭归纳本案争议的焦点是：1、原告诉讼请求的依据是什么；2、被告的抗辩理由是否成立。围绕法庭争议的焦点，双方当事人向法庭提交如下证据：（一）原告刘辉平、蔡晓慧为支持自己的诉讼请求，向法庭提交以下证据：1、租赁合同复印件一份和交费用的收据复印件两页，证明与被告签订合同及向被告交付房租、物业费、押金的事实。2、互助县个私协会出具的回复函一份，证明个私协会已对纠纷调解6次，均未果，要求走司法程序。3、银行转账的凭证复印件及收据复印件共16张，证明我们营业期间的投资费用，其中65000元的货款，760元的玩具，3599元的宝宝内衣，23124元的柜子装修款，4235元的拉柜子物流费，柜子组装费及地面装修费3242元，227元衣服的运费。该证据证明诉求中装修费及80000元货品的折旧费。4、被告与周有林签订房屋租赁合同一份，证明被告骗我们，与我们签订合同时，被告称三楼是其自己一人营业。该合同是假的。5、手机视频一份，证明被告仲桂英关了商场卷闸门的事实。经质证，被告仲桂英对证据1，不持异议。对证据2，被告称未收到该材料，但认可工商局调解过原被告之间的纠纷。对证据3，被告仲桂英对真实性持异议。对证据4，被告仲桂英称合同是真实的，只是为了办理营业执照公司临时出具的一份合同。对证据的证明方向持异议。对证据5，被告仲桂英认为关门是为了配合消防的安全检查，对证明方向持异议。（二）被告仲桂英为支持自己的抗辩理由，向法庭提交以下证据：1、2017年11月1日的交费凭证原件两张，证明断电的原因及垫交费用。2、照片8张，证明锁门是开发商周有林造成的及被告自营区的品牌，原告的经营行为和被告的经营相关。3、单据复印件14张，证明我自营区每日的销售额，2017年10月1日至2017年11月31日，近8万的营业额。4、视听资料1份，其中含录音7段，第一段：与原告的录音，证明：12月25日原告的鞋和柜子搬离了三楼鞋城；第二段：胡生清的录音；第三段：20171114，周有林找借口不让继续营业；第四、五段：商户雷永菊的录音，证明在商户在歇业协商费用的问题；第六段：周有林让其朋友以40万元收购鞋城，周有林锁的门；第七段：是店员给我打电话的录音，周有林将被告的店长和店员以诱人条件挖走的安排；经质证，原告对证据1、2、3、4的关联性和证明方向均持异议。法庭根据双方当事人举证、质证，综合分析后认定：原告提交的证据1，2，5，能够证明二原告与被告仲桂英签订租赁合同及被告仲桂英收取原告租金等费用的事实，证据3，被告仲桂英对证据的真实性持异议，原告就此未提交证据印证该证据的真实性，不作为本案认定案件事实的依据；原告提交的证据4，与本案无关联性不作为本案定案的依据。被告仲桂英提交的证据1，2，3、4均不能证明其主张的证明方向，与本案无关联性，不作为本案定案的依据。法庭根据双方当事人的举证、质证，结合当事人陈述和法庭认证，认定事实如下：2016年11月14日，被告仲桂英与互助县林顺实业有限公司签订商铺合作意向协议，约定由被告仲桂英“意向入驻由甲方（互助县林顺实业有限公司）经营并管理的位于互助县迎宾大街21号七彩星河湾城市广场购物中心三层商铺”。原、被告经口头协议，原告于2017年9月13日租赁了互助县威远镇七彩星河湾购物中心三层的96平米的铺面。即日，原告交付被告押金1000元。2017年9月19日，原告与被告仲桂英签订房屋租赁合同，即日，原告给被告仲桂英交付物业费2304元（2017年至2018年），租金29952元（2017年至2018年），租期为三年。2017年11月1日，被告以部分商户未交电费等为由，关闭消防卷闸门。经工商管理部门等多次调解未果。现原告要求解除与被告仲桂英签订的房屋租赁合同，由被告仲桂英赔偿经济损失与其他费用。另查明，因被告仲桂英与其转租的商户发生纠纷，一直未能解决，互助县林顺实业有限公司也起诉要求解除与被告仲桂英签订的商铺合作意向协议，本纠纷另案处理。本院认为，法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告仲桂英与原告签订租赁合同，并收取了相关费用，应当全面履行合同义务，即提供租赁商铺给原告，并使该租赁物正常使用。因被告仲桂英与租户发生纠纷，无法正常解决，互助县林顺实业有限公司又与被告仲桂英发生纠纷，现被告仲桂英无法将合同中约定的租赁物交付原告正常使用，无法实现合同的目的，故原告要求解除合同的请求，合理合法，应予支持。被告仲桂英称，解除与原告的租赁合同会损伤自己的经营利益，该抗辩理由，即违背法律规定，又不合理，故不予采纳。原告要求被告仲桂英返还租金等请求，因合同无法实际履行，原告交付被告仲桂英的押金1000元应予返还。租金应扣除实际使用的费用予以退还。原告于2017年9月13日实际使用商铺，被告仲桂英于2017年11月1日关闭消防卷闸门，致使原告无法使用商铺，即每天租金为82.06元（29952元÷365天＝82.06），扣除9月13日至11月1日的租金应为4020.94元（82.06元×49天＝4020.94），被告仲桂英应返还原告租金25931.06元（29954元－4020.94元＝25931.06）。物业费2304元，每天为6.31元（2304元÷365天＝6.31元），扣除原告实际使用的9月13日至11月1日的309.19元（49天×6.31），被告仲桂英应返还1994.81元（2304元－309.19元＝1994.81元）。原告要求被告仲桂英赔偿拉电费用3000元，装修费用28999元整。停业损失20000元每月，员工工资2000元/月，8万货品折旧费20000元，就此未提交相应证据，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第二百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告刘辉平、蔡晓慧与被告仲桂英于2017年9月19日签订的房屋（商铺）租赁合同；二、被告仲桂英返还原告刘辉平、蔡晓慧交付的押金1000元，租金25931.06元，物业费1994.81元，合计28925.87元，于判决生效后10日内履行；三、驳回原告刘辉平、蔡晓慧其他诉讼请求。案件受理费523元，减半收取261.5由被告仲桂英负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。审判员 刘俊兰 二○一八年二月二十三日书记员 黄雅洁附页：本判决所依据的相关法律及有关法律规定《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定有下列情形的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。