济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初3848号原告：时德瑞，女，1979年5月10日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：胡贵超，男，1980年6月12日出生，汉族，山东师范大学教师，系时德瑞配偶，住济南市。委托诉讼代理人：吴岳，山东齐鼎律师事务所律师。被告：石龙，男，1992年3月5日出生，汉族，学生，住济南市。委托诉讼代理人：魏江倩，山东舜天律师事务所律师。被告：石东明，男，1964年1月7日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：王亿辉，山东舜天律师事务所律师。第三人：济南中合房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：连智磊，总经理。委托诉讼代理人：连智华，男，1985年6月2日出生，汉族，系该公司职工，住济南市。原告时德瑞与被告石龙、石东明及第三人济南中合房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月18日、2017年12月5日公开开庭进行了审理。本案原告时德瑞及其委托诉讼代理人胡贵超、吴岳,被告石龙的委托诉讼代理人魏江倩、被告石东明的委托诉讼代理人王亿辉，济南中合房地产经纪有限公司委托诉讼代理人连智华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。时德瑞向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因信赖利益所产生的损失19.8万元（以该房屋转卖给张磊的真实价格105.8万元减去卖给原告的价格86万元计算）；2、判令被告赔偿原告中介费17200元；3、判令被告承担原告维权所产生的诉讼费、保全费等诉讼费用，律师费用，交通费用等。事实与理由：原告为让孩子上学，老公上班顾家都方便，同时也改善居住条件，2017年3月21日，在济南中合房地产经纪有限公司的居间下，与被告方签订《买卖定金协议》一份，以86万元价格购买被告位于济南市历下区文化东路78号万豪中心13号楼902号商品房屋（产权证号：历字第244572号，建筑面积38.87平方米），现场支付购房定金20000元，被告石东明出具收据一份。双方当日签订的《房屋买卖居间合同》，约定买方于网签当日支付首期房款56万，剩余房款30万元贷款支付，并在2017年6月20日前完成物业交割手续。同时约定，如有违约，违约方承担合同总房价30%的违约金。合同签订后，原告积极履行合同义务，将舜玉路居住的房子卖掉，筹集了首付款和相关款项，但是被告方却因房价上涨，借口石龙现在不同意卖房，6月12日通过中介明确表示拒绝履行合同，但只是通过中介退回原告所交付的2万元定金，这期间房价上涨，原告在同区位购买同面积房产需要多花30万元，被告的违约行为，严重违反合同约定和诚实信用，给原告造成巨大的损失，原告不得已提起诉讼，恳请法院依法公判，保护交易安全，严惩不诚信的违法行为。石龙辩称，被告石龙未授权被告石东明出售涉案房屋，更没有向第二被告出具书面授权委托书，第二被告的行为属于无权代理，第一被告不认可，不同意卖房，故原告向第一被告主张权利没有事实和法律依据，应依法驳回。石东明辩称，原告主张没有事实和法律依据，依法不能成立，被告在代理第一被告与原告签订合同时也本着诚信的原则，明确告知原告房子及房产证均不属于第二被告，签订合同时第一被告在美国，需要等第一被告回国后征求其意见再确定本案合同法律效力，第一被告回国后经询问其意见，其不同意第二被告出售房屋，第二被告并将该意见告知原告，并将2万元定金返还给原告，第二被告认为第二被告没有经过第一被告的追认，本案合同属于无效合同，恢复原状返还定金，本案不适用于违约金条款，原告向被告主张违约责任没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。济南中合房地产经纪有限公司辩称，2013、2014年第二被告通过我公司将房屋进行出租，在2017年2月份第二被告委托我公司进行出售，整个出租出售过程中，第二被告有房屋钥匙、房产证，带我公司工作人员进行看房及拍照，第二被告也时常居住在涉案房屋内，在2017年3月21日在我公司成交该房屋，原、被告双方签订了房屋买卖合同，并支付了定金及佣金，之前第二被告一直说第一被告房屋要卖，要换大房子，第二被告称涉案房屋是其出资购买，只是名字登记在孩子（第一被告）名下，2017年6月份，第二被告找到我公司，说第一被告不同意出售该房屋，我们掌握的当时房屋价格上涨较多，有人想要高价购买，从86万元涨到110多万元，我公司也和第二被告沟通，建议不要违约。第二被告从我公司要了原告的个人账号，通过银行转账给了原告2万元定金。听说后来房屋可能卖了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：对于原告提交的短信记录打印照片6张，具有客观性，对其真实性本院予以认可；齐鲁楼市物业需求看房单，真实性、关联性均不能确认，本院不予采信。对济南中合房地产经纪有限公司提交的通话录音证据及中国联通查询通话详单，能够相互印证通话双方的身份，录音完整，来源合法，具有客观性、真实性、关联性，本院予以采信。另，本院依时德瑞申请，到济南市国土局及工商银行调取了《济南市存量房屋买卖合同》及《个人购房担保合同》，在案作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于济南市历下区文化东路78号万豪中心13号楼902房屋（以下简称涉案房屋）的登记所有权人为石龙，产权证号为：244572，建筑面积为38.87平方米，规划用途为居住式公寓。石东明与石龙系父子关系。2017年3月21日，石东明以被告石龙的委托代理人的身份在中介方济南中合房地产经纪有限公司的居间介绍下与时德瑞签订《房屋买卖居间合同》一份，约定由时德瑞购买石龙位于济南市历下区文化东路78号万豪中心13号楼902房屋，房屋买卖总价款为86万元，在签订合同时原告需支付定金2万元，合同第八条违约责任约定：“……2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款30%的违约金，具体承担哪种违约责任，由守约方选择）……4、委托代理人签定合同需出示委托人的书面授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性；否则由此产生的违约责任由委托代理人按照本条款第2项的计算标准承担损失。合同签订当日，被告石东明收取了时德瑞支付的定金2万元，济南中合房地产经纪有限公司收取了时德瑞支付的佣金1万元。另查明，由石龙母亲王燕作为代理人，将涉案房屋以105.8万元出售给了案外人。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，虽然在签订《房屋买卖合同》时石东明系以石龙的委托代理人的身份签字但石东明未能提供出石龙的相关授权,时德瑞辩称石东明有口头授权但无证据证明，亦无其他证据证实对于涉案房屋的买卖石龙知情并同意，且石龙在本案中明确表示未授权石东明出售涉案房屋，在此情况下，应认定石东明并未取得石龙的授权委托，石东明的行为应属无权代理。时德瑞认为合同有效。本院认为房屋属于公民日常生活中的重大财产，交易人在进行交易行为时应当尽到必要的审慎注意义务，以保障交易的安全和稳定性。时德瑞在与石东明签订房屋买卖合同时明知房屋为石龙所有，应当认真审查石东明是否获得石龙的授权。但涉案合同签订时，石龙尚在国外上学，时德瑞对此明知且明知石东明因办理授权需要公证、手续繁琐并未办理授权；时德瑞在石东明未出示石龙的授权委托书的情况下，仅凭石东明和石龙的父子关系和石东明出示的房屋所有权证书即认定石龙委托石东明卖房，主观上存在疏忽大意，未尽到合理审慎的注意义务，因此应当承担相应的过失责任。故此，石东明的行为属于无权代理，石东明以石龙的名义与时德瑞签订的《房屋买卖合同》对石龙不发生效力。故时德瑞请求石龙承担责任的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款、第四款规定：“行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。”本案中，时德瑞知道石东明为无权代理，双方应当各自承担责任。据悉，石东明已将收取的定金2万元返还给时德瑞。又根据济南中合房地产经纪有限公司提交的通话录音，涉案房屋由石龙母亲王燕作为代理人，将涉案房屋以105.8万元出售给了案外人。涉案房屋的房屋差价19.8万元是石龙追认时时德瑞所能获得的利益，故时德瑞主张石东明赔偿其因信赖利益所产生的损失19.8万元的诉讼请求，本院根据双方的责任，石东明承担10万元损失，其余损失由时德瑞自行承担。对于时德瑞要求石东明支付律师费2万元的诉讼请求，律师费并非时德瑞的必要损失，故本院不予支持。对于时德瑞要求石东明支付交通费200元的诉讼请求，其提交的加油发票不足以证明交通费是由本案而产生，故本院不予支持。对于时德瑞要求石东明赔偿中介费17200元，没事实及法律依据，本院不予支持。时德瑞可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告石东明于本判决生效之日起十日内赔偿原告时德瑞定金10万元；二、驳回原告时德瑞的其他诉讼请求。案件受理费人民币4710元，被告石东明负担2710元、由原告时德瑞负担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  王 东人民陪审员  郭小云人民陪审员  胡丽颖二〇一八年二月二十七日书 记 员  郭 帅