贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0222民初3713号原告：张粉娥，女，1978年6月16日生，彝族，住贵州省盘州市。诉讼委托代理人:严昭，贵州典正律师事务所律师，执业证号15201201410411941。代理权限：特别授权代理。被告：贵州强顺房地产开发有限公司，住所地,贵州省六盘水市盘州市干沟桥320国道旁1层，统一社会信用代码91520000565016544H。法定代表人：吴小强，系该公司董事长。诉讼委托代理人：何德忠，贵州忠章律师事务所律师，执业证号15202199910537680。代理权限：特别授权代理。诉讼委托代理人：纪影，贵州忠章律师事务所律师，执业证号15202201711661834。代理权限：特别授权代理。原告张粉娥与被告贵州强顺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案受理后，依法适用简易程序由审判员罗静独任审理。2018年6月26日，被告贵州强顺房地产开发有限公司以案外人盘州市育才学校向水城县人民法院就本案争议商品房所涉土地有关问题提起行政诉讼为由，向本院提出中止本案审理未获准许。本案于2018年8月21日公开开庭进行了审理，原告张粉娥的特别授权委托诉讼代理人严昭，被告贵州强顺房地产开发有限公司的法定代表人吴小强、特别授权委托诉讼代理人何德忠、纪影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张粉娥向本院提出诉讼请求：一、判令被告贵州强顺房地产开发有限公司支付原告违约金57033.39元（2015年8月5日至2018年4月28日期间，以总房款321340元为基数，按照2015年中国人民银行基准中长期贷款利率5%/年的1.3倍计算），从2018年4月29日之后的违约金，以此方式计算至原告取得房屋产权证书时止；二、本案诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告提出增加诉讼请求，请求由被告协助办理原告所购买的本案争议房屋的产权登记。原告诉请的事实及理由：原被告于2014年6月11日签订《商品房买卖合同》，约定原告以321340元的总价款向被告购买位于盘州市××杜鹃××路××单元××号的房屋，房屋面积为103.93平方米。《商品房买卖合同》约定：“第十一条交付时间和条件（1）出卖人应当在2015年5月5日前向买受人交付该商品房…”。合同签订后，原告依照合同约定支付了购房款321340元。被告按约定时间通知原告交房，但违反《商品房买卖合同》约定，未将办理产权登记需由被告提供的资料交付给原告，也未报产权登记机关，导致原告至今未能取得房产证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定“第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；…合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（即贷款利率的1.3倍）的标准计算”，被告应于2015年8月5日前（交房后90日内）为原告办理房屋权属登记，但被告至今未为原告办理房屋权属登记，需支付原告逾期办理房产登记的违约金。故诉请法院支持原告全部诉讼请求。被告贵州强顺房地产开发有限公司辩称，一、在原被告签订的商品房买卖合同中，并没有约定被告有为原告办理房产证的义务，只约定办理初始登记和向相关部门提交房屋转移登记的材料给买受人的义务。根据相关法律规定，也只是要求房地产开发企业提交办理房屋产权登记的相关资料，协助买受人办理房屋产权登记，并没有为原告办理房屋产权登记手续的义务，原告主张被告办理产权登记不能成立。二、被告未能提交办理房屋转移登记资料的原因，是因本案所涉房屋的土地使用手续与政府相关管理部门发生争议所导致而非被告原因，不能提交手续的原因属于被告不能预见、不能避免、不可抗力的情形，依照合同法的规定应当免除被告的责任。三、即使认定被告有一定的责任，由于原告所购买的房屋已经办理抵押登记，房产证办理后仍属于抵押状态，并没有对原告造成损失，约定的违约金比例超过原告的实际损失，依照相关司法解释的约定应当予以减少。请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本案经审理查明，被告贵州强顺房地产开发有限公司与盘县育才学校合作开发位于盘州市××杜鹃××路的XX项目。2014年6月11日，原告张粉娥与被告贵州强顺房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告以321340元的总价款向被告购买位于盘州市××杜鹃××路××单元××号的房屋，房屋面积为103.93平方米。合同第二十二条第三款对房屋登记约定：“（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按下列约定处理：约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同签订后，原告向被告支付了321340元购房款，被告向原告交付了房屋。另查明，本案争议的房屋至今未办理并取得产权登记手续。上述事实，有原被告的陈述、原告提交的商品房买卖合同、商品房预售专用收据、贵州省住宅专项维修资金专用收据，被告提交的合作开发房地产合同书、红开发国用97字0026号国有土地使用证、红果育才学校用地地形图、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程消防设计审核意见书、施工设计文件审查合格书、盘土国用2013第0430号土地使用权证、征地图、建设用地规划许可证，建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、盘府复（2013）162号批复，本院依职权向贵州省盘州市国土资源局调取的查询情况说明、盘土国用（2013）第0430号土地使用证档案材料在卷佐证。以上证据均经庭审举证质证，在本案中可以作为认定事实的依据。综合原被告的起诉、答辩、举证、质证，本案争议焦点是：被告是否违约，应否承担原告诉请主张的履行协助办理产权登记及赔偿违约金的违约责任。本院认为，原告张粉娥与被告贵州强顺房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律法规强制性效力性规定，依法成立有效，原被告应按合同约定全面履行各自的义务。关于被告是否违约的问题。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，本案中，原告有按双方约定支付购房款的义务，被告有按双方约定交付房屋及协助为原告办理产权登记的义务。原告已履行了支付购房款的义务，被告虽已将房屋交付给原告，但被告并未按照合同约定在2015年12月30日前为原告办理相关权属证书，故被告未在约定时间内为原告办理完毕相关权属证书的行为已构成违约。被告提出合同中仅约定将办证文件资料交付原告，并未约定为原告办证的辩解，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《商品房销售管理办法》第三十四条规定，被告作为房地产开发企业，负有协助原告即商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续并提供必要的证明文件的义务，故对被告的该辩解不予采信。关于被告应如何承担违约责任的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告因未按合同约定履行协助办理产权登记义务，应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任，故对原告主张的由被告协助办理产权登记及赔偿违约金的诉讼请求应予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，房地产开发企业为买受人办理房屋产权登记手续的时间一般为房屋交付使用后90日，参照该时限，被告应当于本判决发生法律效力后90日内向产权登记机关提交办理房屋产权登记手续需要被告提交的相关材料，协助原告办理房屋产权登记手续。对于被告提出系第三人原因导致土地使用权性质发生争议，属于不可预见的商业风险及不可抗力，不应承担违约责任的辩解，因土地使用权性质争议不属于本案审理范围，也不属于不可抗力，且依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，被告违约应当向原告承担违约责任，故对被告的该辩解不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，原被告在合同中已约定不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，故被告应当按照合同约定向原告支付违约金。原告主张的按金融机构逾期贷款利率标准计算违约金的主张不予支持。违约金应为从2015年12月30日起算，按支付房款为基数，按日万分之一予以计算。原告诉请的超出金额于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告贵州强顺房地产开发有限公司于判决生效之日起九十日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关，协助原告张粉娥办理位于盘州市××杜鹃××路××单元××号房屋的产权登记手续；二、由被告贵州强顺房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告张粉娥从2015年12月30日至2018年4月28日止的违约金27313.90元（按照原告支付房款321340元为基数，按每日0.01%从2015年12月30日算至2018年4月28日）；并应以已付房款321340元为基数，按0.01%每日计付2018年4月29日起算至被告贵州强顺房地产开发有限公司向原告张粉娥交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金；三、驳回原告张粉娥的其他诉讼请求。如义务人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1226元，减半收取613元，由原告张粉娥承担372元，由被告贵州强顺房地产开发有限公司承担241元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  罗静二〇一八年八月二十一日书记员  易举