安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0202民初3330号原告：曹恒兰，女，1963年10月5日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。原告：芜湖中民普健健康咨询有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区镜湖万达广场**楼**，统一社会信用代码91340200MA2MXCHU7H。法定代表人：曹恒兰，总经理。两原告共同委托代理人：赵蕙，安徽徽瀚律师事务所律师。被告：刘建军，女，1966年10月17日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。委托代理人：贾良俊，安徽安然律师事务所律师。委托代理人：王晶，安徽安然律师事务所律师。原告曹恒兰、芜湖中民普健健康咨询有限公司与被告刘建军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹恒兰、芜湖中民普健健康咨询有限公司（以下简称“中民普健公司”）的委托代理人赵蕙，被告刘建军的委托代理人王晶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告曹恒兰、中民普健公司向本院提出诉讼请求：一、解除原告曹恒兰与被告刘建军于2016年6月7日签订的芜湖市镜湖区万达广场步行街*号楼**室商铺《租赁合同》；2、被告刘建军赔偿原告芜湖中民普健健康咨询有限公司停业损失73877.5元、装修折价损失477000元，合计550877.5元；,3、本案诉讼费用由被告承担。两原告当庭变更诉讼请求为：1、被告刘建军赔偿原告芜湖中民普健健康咨询有限公司停业损失73877.5元、装修折价损失405750元；合计479627.5元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年6月7日，在中民普健公司成立前的筹备阶段，原告曹恒兰以个人名义分别与芜湖万达广场有限公司、被告刘建军签订《租赁合同》，承租了芜湖市镜湖区万达广场步行街1号楼114、115室商铺，并对两间商铺进行了整体装修，用作中民普健公司的经营场所。2016年7月5日，中民普健公司成立，2016年10月底，中民普健公司完成所有装修和筹备工作，2016年11月底公司正式营业。然而，在公司正式营业之前（2016年11月初），被告刘建军所出租的115室发生了大面积的外墙漏水和下水道溢水事件，导致公司内部装修装饰被水浸湿后遭受大面积破坏、设备被烧毁、电路短路的严电事故，特别是下水道所溢脏水带有恶臭和粪便，给主营健康理疗服务的公司经营带来了极大的负面影响，公司被迫为此延迟开业并进行了紧急维修和清理，直至2016年11月底才勉强开业，原告为此垫付了较大的维修和清理费用。事故发生以后，原告及时通知了被告和万达物业公司，被告及物业公司虽多次上门查探，但至今仍不能给予有效解决，被告也拒不赔偿原告的各项损失。原告正式营业后，每逢下雨天气均会发生严重的漏水情况，屋内如同下雨一般，经营活动只能中断。为防止下水道溢水，原告被迫封死了商铺第一层的卫生间，导致公司主要的年老客户和行动不便的客户无法上楼梯前往三楼使用卫生间，客户资源大量流失，给原告的正常经营活动造成了极大的不利影响。一年多以来，原告不停向被告和万达物业公司反映情况，要求及时解决，被告及物业公司现场勘察几十次，均不能找到有效的解决方法，而此期间所产生的装修破坏范围已经增大到无法修缮的程度，木制家具出现大面积的发霉现象，墙壁发生大面积脱落，至今仍无法予以解决，致使原告的合同目的完全无法实现。原告认为，被告出租给原告的房屋严重不符合质量要求，在发生漏水和下水道溢水事件后长达一年多的时间内仍不能给予修缮，被告已经构成根本违约。被告刘建军辩称：1、房屋漏水及下水道的溢水均不是被告的原因所致，而是房屋主体结构和设计不合格的因素导致的，被告并无过错，故应当由开发商承担相应的赔偿责任。2、事情发生以后，被告一直协助原告找开发商及物业公司协商解决，开发商和物业公司安排人员查看了数十次均没有结果，被告已经尽到了相应的义务。3、原告主张的停业损失没有直接的证据予以证实，且数额过高，依法应当予以驳回。4、对于原告所主张的装修损失，其提供的合同中列明的装修价款仅为47万元，而其提供的付款凭证中有9.5万元系支付给安徽良工建筑安装有限公司的工程款，该公司既不是合同的相对人，同时也并非实际施工人，此笔款项和本案并没有实际的关联性，依法不应予以支持。5、原告尚欠被告房租6万元(2017年10月1日至2018年4月30日)至今没有支付，我们认为应当在原告诉请的金额中予以扣除。本院经审理认定事实如下：2016年6月7日，原告曹恒兰（乙方）与被告刘建军（甲方）签订《租赁合同》一份，约定：1、甲方将位于芜湖市镜湖区镜湖万达广场室外步行街***室商铺（建筑面积304.3平方米）出租给乙方使用，租期60个月，自2016年9月1日起至2021年8月31日止；2、自2016年9月1日起至2019年8月31日止月租金为1万元，2019年9月1日起至2021年8月31日止月租金按市场价格协商，每年递增不超过20%，租金每六个月一交，在每个交租期最后一个月的20日前支付下个交租期租金；3、该房屋因工程质量原因发生损坏的，甲方应予以维修，但是甲方不因为对该房屋及相关设施设备和能源供应系统进行维修而向乙方作出任何形式的赔偿或补偿。合同签订后，被告按约交付房屋，原告方对该房屋进行了装潢，并以案涉房屋作为住所地成立被告中民普健公司进行经营活动。此后，房屋多次发生外墙漏水和下水道溢水事件，原告方通知被告和物业公司，被告和物业公司多次上门查看，但未能予以维修解决，原告方承租房屋内部装潢受到损坏。审理中，原、被告双方于2018年6月21日协商一致解除了双方于2016年6月7日签订的《租赁合同》，并于2018年6月27日进行了房屋交接，原告方已将案涉房屋返还给被告。另查明，在原告中民普健公司筹备阶段，原告曹恒兰以中民普健国际贸易（北京）有限公司安徽分公司（以下简称“中民普健安徽分公司”，负责人为曹恒兰）的名义与宣城市宏泰建筑装饰有限责任公司签订《建筑装饰装修工程施工合同》，并支付款项37.5万元；原告曹恒兰以中民普健安徽分公司的名义与芜湖浚茂电器销售有限公司签订《TCL中央空调工程项目购销合同》，并支付款项13.7万元；原告曹恒兰以中民普健安徽分公司的名义与上海常晓安保设备工程有限公司安徽分公司签订《消防设施施工合同》，并支付款项2.9万元。上述款项合计54.1万元，原、被告双方一直予以认可。庭审中，被告方答辩主张原告方尚欠2017年10月1日至2018年4月30日房租6万元未支付，原告方予以认可并同意在本案中一并抵扣。本院认为，原告曹恒兰与被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定的内容履行自己的权利和义务。原告曹恒兰租赁案涉房屋后以此处为住所地成立了原告中民普健公司，案涉房屋实际为原告中民普健公司经营使用，且被告对此事项无异议，故中民普健公司作为房屋的实际使用人有权作为原告起诉被告。《中华人民共和国合同法》规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，出租人应当履行租赁物的维修义务。被告将案涉房屋交付原告方使用，在租赁期间发生外墙漏水和下水道溢水事件，对原告方的室内装潢造成了破坏，被告及物业公司多次上门查看，但未能予以维修解决。被告辩称“房屋漏水及下水道的溢水均不是被告的原因所致，而是房屋主体结构和设计不合格的因素导致的，被告并无过错，故应当由开发商承担相应的赔偿责任”，双方签订的租赁合同明确约定“该房屋因工程质量原因发生损坏的，甲方应予以维修”，结合相关法律规定，被告应承担维修责任，现被告未能对房屋进行维修，构成违约。因被告违约，原告方无法使用房屋进行经营，双方已于2018年6月21日解除租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，合同解除后，承租方即原告方对租赁物因装饰装修而形成的添附物已不能进行有效利用而存在损失，因租赁物返还后部分添附物对于出租方即被告仍有一定的利用价值，故被告应赔偿原告方剩余租赁期内装饰装修残值损失。租赁合同约定租期60个月，自2016年9月1日起至2021年8月31日止，现原告方未提供证据证明何时停止营业，结合原告方于2018年5月10日向本院提起诉讼，且被告主张的房屋租金计算至2018年4月30日，故本院确定原告方实际使用房屋的时间为2016年9月1日起至2018年4月30日，共计20个月，剩余租赁期为40个月。原、被告双方一致确认原告方在装饰装修上投入54.1万元，故被告应赔偿原告方装饰装修残值损失360667元【541000*（40/60）】，扣除原告方应支付的租金6万元，还应支付300667元。原告方要求被告赔偿停业损失73877.5元，未提交证据予以证实，本院不予支持。综上，对于原告方要求被告赔偿装饰装修残值损失300667元的诉讼请求，本院予以支持；对于原告方的其他诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘建军于本判决生效之日起十日内支付原告曹恒兰、芜湖中民普健健康咨询有限公司装饰装修残值损失300667元（已抵扣原告方应支付给被告的房屋租金6万元）；二、驳回原告曹恒兰、芜湖中民普健健康咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4655元，由原告曹恒兰、芜湖中民普健健康咨询有限公司负担1300元，由被告刘建军负担3355元（原告已预交，被告于判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员 雷 潇二〇一八年八月二十二日书记员 刘淑芳附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。