四川省乐山市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川11民终887号上诉人（原审原告）：马边劲安投资有限责任公司，住所地：马边彝族自治县民建镇建设街138号。法定代表人：陈志勇，该公司负责人。委托诉讼代理人：先红，四川金顶律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建，四川金顶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马边彝族自治县发展改革经济信息化局，住所地：马边彝族自治县民建镇金叶路127号。负责人：石光华，该局局长。委托诉讼代理人：陈伟，男，该局副局长。委托诉讼代理人：张海东，男，该单位法律顾问。原审第三人：马边彝族自治县住房和城乡规划建设局，住所地：马边彝族自治县民建镇东光大道427号。负责人：李卫东，该局局长。委托诉讼代理人：蒋有军，男，该单位工作人员。上诉人马边劲安投资有限责任公司（以下简称劲安公司）因与被上诉人马边彝族自治县发展改革经济信息化局（以下简称马边发改经信局）、原审第三人马边彝族自治县住房和城乡规划建设局（以下简称马边住建局）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省马边彝族自治县人民法院（2018）川1133民初131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年8月14日公开开庭进行了审理。上诉人劲安公司的委托诉讼代理人先红、陈建，被上诉人马边发改经信局的委托诉讼代理人张海东、原审第三人马边住建局的委托诉讼代理人蒋有军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。劲安公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认马边彝族自治县房产（权X1、权X2、权X3）的拆迁补偿款1286175.16元归劲安公司所有;3.一审、二审案件受理费由马边发改经信局和马边住建局承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。原马边彝族自治县物资管理供应公司(以下简称物资公司)是1999年8月16日经批准进入破产清算程序，而非一审法院认定的2003年1月16日直接解体。原马边彝族自治县二轻建筑工程公司(以下简称二轻建筑公司)与劲安公司签订的《买卖房屋协议书》的价款系双方友好协商确认的，并无“折价”二字，劲安公司是分七次支付购房款，而不是一审载明的四次。二、1.物资公司与二轻建筑公司签订的协议实质为以物抵债协议。马边发改经信局一审未提供任何证据证明二轻建筑公司欠物资公司64000元货款且履行其已届满，抵债协议不能成立，并因违反了禁止流押的规定而无效。2.以物抵债协议为实践性合同，除双方应有真实债务关系及以他给付代替原给付外，还应清偿受领人现实接受他种给付，本案中二轻建筑公司并未将房产交付给物资公司，物资公司并未收到二轻建筑公司支付的76000元购房款，该协议并未成立或无效。三、2001年5月23日，物资公司已经进入破产清算程序，不能从事清算范围外的活动，其与二轻建筑公司之间签订的协议应认定无效协议，物资公司不能取得本案争议的房产所有权。四、1.一审法院认定劲安公司与二轻建筑公司签订的合同无效法律适用错误。二轻建筑公司与物资公司签订协议后，明知物资公司已进入破产清算程序且没有任何资产可实现以物抵债的情况下，事隔5个月后与劲安公司签订《买卖房屋协议书》，双方并不存在恶意串通的情况，且劲安公司已支付了相应对价，并未损害国家、集体和第三人的利益。2.劲安公司分多次支付购房款，支付最后一笔款时因二轻建筑公司已解体，由其上级主管单位马边彝族自治县财政局国资办代收并出具相关票据，此前国资办也向劲安公司催缴所欠房款，表明其对案涉房屋所有权为劲安公司的事实是认可的。3.马边彝族自治县民用爆破器材专营有限责任公司(以下简称民爆公司)于1999年批准成立至2003年工商登记前属于公司设立阶段，该期间签订的合同权利义务由成立后的公司承继。4.二轻建筑公司与民爆公司签订《买卖房屋协议书》当日，二轻建筑公司就将案涉房屋及房产证原件交给民爆公司，至房屋拆迁之前，该房屋一直由民爆公司占有、经营、使用和收益，根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定，该房产所有权已转移给买方，不属于破产财产。马边发改经信局辩称，二轻建筑公司与物资公司签订的《协议》合法有效，事隔5个月后二轻建筑公司与民爆公司签订的另一份协议由于损害国家利益无效。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，依法应当予以维持。马边住建局陈述称，二轻建筑公司与物资公司签订在前的《协议》是有效的。我们在征收的时候对案涉的房屋进行了测绘,并根据测绘的情况计算了房屋补偿金额为1286175.16元，后因发现案涉房产有争议，经汇报城市建设指挥部调查认为该房产所占土地是国有划拨土地，房屋属于国有资产，故无须进行拆迁补偿。如果法院认定房屋是谁的，我们就将该补偿款支付给谁。劲安公司向一审法院起诉请求：1.确认马边彝族自治县房产（权X1、权X2、权X3）的拆迁补偿款1286175.16元归劲安公司所有；2.本案诉讼费由马边发改经信局承担。一审法院认定事实：原马边彝族自治县物资管理供应公司为国有公司，法定代表人为陈志勇。1999年8月16日，经马边彝族自治县加快企业改革工作领导小组审批同意成立了六个自然人投资的马边彝族自治县民用爆破器材专营有限责任公司，陈志勇为该公司的法定代表人和投资人，占股51%。2003年1月16日，经马边彝族自治县加快企业改革工作领导小组审批同意物资公司解体。2009年6月25日，马边彝族自治县民用爆破器材专营有限责任公司变更为马边劲安投资有限责任公司。原马边彝族自治县二轻建筑工程公司当时为集体所有制企业，隶属于二轻局，后二轻局经改革合并到乡镇企业局，乡镇企业局后又合并到马边发改经信局。2001年5月23日，二轻建筑公司与物资公司签订了《协议》，约定二轻建筑工程公司将楼房一栋折价为140000元抵给物资公司，其中货款抵扣64000元，余款76000元在乙方交房产证的同时付清。同年10月24日，二轻建筑公司又与民爆公司签订了《买卖房屋协议书》，约定二轻建筑公司将楼房一栋折价为140000元出售给民爆公司。民爆公司分四次支付了购房款，但之后二轻建筑工程公司进入破产清算程序，一直未办理上述房产的产权过户手续。该争议房产由劲安公司（原民爆公司）占有使用。另查明，1.劲安公司于2018年3月26日向一审法院提出物权确认之诉，后在庭审过程中变更诉讼请求为房屋拆迁款分配之诉。2.二轻建筑公司未与劲安公司、马边发改经信局就该争议房产办理房产变更登记，且该房产已于2016年拆除。3.民爆公司的法定代表人陈志勇同时也是物资公司的法定代表人，且签订《协议》与《买卖房屋协议书》的合同甲方代表均为陈志勇。一审法院认为，根据当事人陈述和经审查确认的证据，对双方争议的焦点认定如下：一、关于该争议房产的所有权问题。依照《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。而本案二轻建筑公司虽与物资公司、劲安公司（原民爆公司）签订了《协议》及《房屋买卖协议书》，但并未办理房产变更登记，故该院认为本案所争议的房屋所有权未发生法律上的物权变动。二、关于《协议》与《买卖房屋协议书》的合同效力问题。在本案中，马边发改经信局向该院提交了二轻建筑公司与物资公司于2001年5月23日签订的《协议》，系合同双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属有效合同。对劲安公司向该院提交的二轻建筑公司与民爆公司于2001年10月24日签订的《买卖房屋协议书》，经审查，该份《买卖房屋协议书》与2001年5月23日二轻建筑公司与物资公司签订的《协议》的合同标的物均指向位于马边彝族自治县的房产，两份合同的甲方代表物资公司与民爆公司的法定代表人均为陈志勇。据此，该院认为，鉴于陈志勇的双重身份，可以推定民爆公司与二轻建筑公司在明知二轻建筑公司与物资公司于2001年5月23日签订了《协议》，且无证据证明该协议已被撤销的情况下，仍就该房产签订了《买卖房屋协议书》，且在物资公司解体清算时隐瞒了2001年5月23日签订了《协议》的事实，其行为严重侵害了物资管理供应公司的合法利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二十一条之规定，二轻建筑公司与民爆公司签订的《买卖房屋协议书》属无效合同，劲安公司不能以此合同取得所争议房屋的所有权和合法使用权。三、关于该争议房产的房屋拆迁款分配问题。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条之规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。据此，房屋拆迁补偿的对象应是房屋的所有权人和合法使用人。依照前述关于本案的分析认定，本院认为劲安公司既不是该房产的物权人也不是该房屋的合法使用权人，对劲安公司提出的确认位于房屋的拆迁款归其所有的诉讼请求，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二十一条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条之规定，判决：驳回马边劲安投资有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费16375.58元，由马边劲安投资有限责任公司负担。本院二审期间，劲安公司围绕上诉请求提交以下证据：1.马边经贸（2000）25号、马边经贸（2001）01号批复、房产证，证明物资公司所有的办公楼和仓库经主管部门批复处置给了劲安公司的股东及员工，劲安公司的前身民爆公司在筹备阶段是具有办公场所和仓库的。2.川工办发[2001]64号通知、征用地申请，证明我公司筹备期间使用的仓库因不能达到安全标准，故重新申请征地修建仓库，从而导致2003年公司才登记注册成功。3.中国农业银行马边农行营业部出具的《证明》，拟证明案涉购房款系由我公司账户支付的。马边发改经信局提交了一份物资公司在1998年《资产评估报告》，拟证明劲安公司在2001年时并无经营场所，也未进行工商登记，所谓的民爆公司实为物资公司下属的民爆分公司。本院组织当事人进行了证据交换和质证。马边发改经信局对劲安公司的三组证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性不认可。马边住建局的质证意见与马边发改经信局的意见一致。劲安公司对马边发改经信局提交的证据的真实性和合法性无异议，但认为与本案不具有关联性。马边住建局对马边发改经信局的证据予以认可。本院认为，劲安公司提交的证据1和证据2系针对马边发改经信局的答辩意见补强的相应证据，真实、合法与本案具有关联性，证据3符合证据“三性”的要求，本院对三组证据予以采信，作为认定案件事实的依据。马边发改经信局提交的证据与本案不具有关联性，本院不予采信。本院除认定一审法院已查明的事实外，另查明：马边住建局城市建设指挥部下属拆迁办于2016年实施拆迁前，对登记在二轻建筑公司名下的案涉房屋进行了测绘，并根据测绘情况制作了《马边彝族自治县农科所城市棚户区改造项目住房征收补偿情况表》，载明案涉4层房屋的拆迁补偿项目包括旧房价值、提前搬迁奖励、搬迁费、装修费、过渡费、水电费，合计应付拆迁补偿款总额为1286175.16元（不含土地补偿）。马边住建局因该房存在一房二卖的情况，认为房产为国有资产，故未向被拆迁户支付该笔补偿款。劲安公司对马边住建局计算的案涉房屋的拆迁补偿款金额为1286175.16元无异议。1999年8月16日，马边彝族自治县加快企业改革工作领导小组作出马边企改（1999）4号《关于同意成立民用爆破器材专营公司的批复》，同意成立民用爆破器材专营公司。同日，该领导小组作出马边企改（1999）5号《关于同意物资管理供应公司依法破产的批复》，载明“鉴于物资管理供应公司已严重资不抵债，同意依法破产，破产清算中，要妥善安置职工，保持稳定。”2003年1月16日，该领导小组作出马边企改[2003]1号《关于对“县物资公司解体方案”的批复》，同意物资公司的解体方案，同意重组民用爆破器材公司。2007年2月24日，马边县联合调查组对原县物资公司职工反映情况作出了《答复意见》，包括“三、……到2002年底，县民爆公司办理工商登记手续时缺乏相关批文，主管局补办了相应的手续，这是对前期改革工作的肯定，也标志县物资公司改革工作全面结束……”“五、债权债务问题。民爆公司收了126730.91的债权，但民爆公司同样承担着原企业的债务……”等内容。民爆公司的工商登记时间为2003年1月27日，2009年6月25日该公司更名为劲安公司，该公司自1999年8月16日起即以公司名义实施购置资产、申请用地、参加培训、排查安全隐患、搬迁仓库、申报危险货物运输手续等筹备及经营活动。二轻建筑公司的注销时间为2003年11月20日。民爆公司分七次支付了向二轻建筑公司购买的案涉房屋的购房款，具体付款情况为：2001年8月10日支付25000元；2001年11月22日支付25000元；2002年4月29日支付10000元；2003年1月28日支付5000元；2003年2月21日支付12000元；2003年4月15日支付3000元；2007年10月29日支付59590.31元。其中，最后一笔款项是在2007年2月24日县联合调查组对物资公司的相关情况作出调查意见后，确认民爆公司应缴纳59590.31元，该款已缴入县财政局国资办。案涉位于的房产，至拆除时仍登记在二轻公司名下，房产证上载明：房屋共4层楼，其中1层的产权证号为权0001313号，2层的产权证号为权0001314号，3－4层的产权证号为权0001315号，该三本产权证原件由劲安公司持有。2001年10月24日合同签订后，民爆公司实际占有使用案涉房屋至2016年房屋被拆迁之时。双方当事人均认可，物资公司在破产清算时，未将案涉房产作为破产财产用以清偿债务。以上事实，有《马边彝族自治县农科所城市棚户区改造项目住房征收补偿情况表》、马边企改（1999）4号文件、马边企改（1999）5号文件、马边企改[2003]1号文件、重大危险隐患整改通知书及自查自纠情况的报告、马边国土呈[2001]106号文件、《使用国有土地申请》、《土地转让协议》、仓库搬迁的请示、关于举办安全生产企业管理培训班的通知、关于从事道路危险货物运输的申请、危险品货物运输合作经营合同、门市租赁协议、付款凭证及收条、马边农行证明、县联合调查组关于对原县物资公司职工反映情况的答复意见、工商登记信息、房屋产权证等证据及各方当事人的陈述予以证实。本院认为，房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。只有拆迁人与被拆迁人已经签订合同，因合同履行发生的争议，才属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷。本案中，马边住建局并未与劲安公司签订拆迁安置补偿合同，劲安公司的诉讼主张是确认其依据与二轻建筑公司签订的《买卖房屋协议书》，享有合同标的物即其所购买的案涉房屋因拆迁灭失的补偿款权益，故本案的案由应为房屋买卖合同纠纷。一审法院确认的案由为房屋拆迁安置补偿合同纠纷不当，本院予以纠正。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：案涉两份房屋买卖合同的效力及履行情况，案涉房产的拆迁补偿款的归属问题。一、关于合同的效力及履行问题1.2001年5月23日，二轻建筑公司与物资公司签订的《协议》系双方当事人真实意思表示，其约定的付款方式包括货款冲抵和现金支付两种方式，并不违反法律和行政法规效力性强制性规定，劲安公司主张该协议无效的理由不成立。马边发改经信局主张物资公司已抵销二轻公司的货款64000元，但并未举证证明二轻建筑公司差欠物资公司的64000元的具体构成，故对该货款是否真实、是否到期、是否实际产生抵销的法律后果无法确认。马边发改经信局称民爆公司支付的前六笔款项共计80000元，实为物资公司下属的民爆分公司支付。本院认为，由于劲安公司持有的付款凭证上载明的付款人为“民爆公司”而非“民爆分公司”，结合物资公司自1999年8月16日已批准进入破产程序的事实，其在破产清算过程中再购置资产并不符合常理，该六笔款项金额也与合同约定的76000元不一致，且该房产并未作为物资公司的破产财产予以处置，物资公司并不持有任何付款凭证及收条的原件，故不能证明物资公司向二轻公司现金支付购房款76000元。马边发改经信局主张该份合同已实际履行的理由不成立。2.2001年10月24日，二轻公司与民爆公司签订《买卖房屋协议书》，虽合同签订时民爆公司尚在设立阶段，但其产生的法律后果由成立后的公司承担。通过马边企改（1999）5号文件和《县联合调查组关于对原县物资公司职工反映情况的答复意见》等证据可以反映出，物资公司解体与民爆公司组建工作是在马边彝族自治县加快企业改革工作领导小组的组织下同时进行的，民爆公司在物资公司解体时接收了其部分债权，同时承继相应权利义务。在物资公司并未实际履行前一份协议的情况下，二轻建筑公司与民爆公司签订的《买卖房屋协议书》将该房屋出卖给民爆公司，并未损害物资公司的利益。该合同签订后，民爆公司已分七次支付了案涉房屋的购房款，其中最后一笔款项59590.31元系由马边财政局国资办催收后支付，民爆公司实际占有使用案涉房屋至2016年房屋被拆迁之时，并持有案涉房产证原件至今。故二轻建筑公司与民爆公司签订的该协议合法有效且已实际履行，一审法院认定该协议无效不当，本院予以纠正。二、关于拆迁补偿款的归属问题合同签订后，民爆公司支付了约定的购房款，二轻建筑公司交付了房屋和房产证书原件，因二轻建筑公司解体注销，故双方至今仍未办理房屋产权变更登记手续，加之所购房屋物权已因拆迁而消灭，导致民爆公司已无法取得所购房屋的产权。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”，二轻建筑公司在已收取了购房款的情况下，本应将出卖房屋过户登记至民爆公司名下，现因二轻建筑公司被注销登记及政府拆迁政策的原因而致案涉房屋物权消灭，在此情况下，劲安公司可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价即拆迁补偿款,二轻建筑公司和物资公司的现接收主管单位马边发改经信局并不享有案涉房屋拆迁利益。马边住建局对案涉马边彝族自治县房产（权X1号、权X2号、权X3号）进行了测绘并计算出补偿款金额为1286175.16元，劲安公司对该金额无异议，并请求确认其享有该案涉房屋所对应的拆迁补偿款1286175.16元，符合法律规定和权利义务相一致原则，本院予以支持。综上所述，劲安公司的上诉请求成立，予以支持。因二审出现新证据，致一审认定的部分事实不当，且适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销四川省马边彝族自治县人民法院（2018）川1133民初131号民事判决；二、确认马边彝族自治县房产（权X1号、权X2号、权X3号）的拆迁补偿款1286175.16元归马边劲安投资有限责任公司享有。一审案件受理费16376.58元，二审案件受理费16376元，均由马边彝族自治县发展改革经济信息化局负担。本判决为终审判决。审 判 长 乌建英审 判 员 周 全审 判 员 周文勤二〇一八年八月二十三日法官助理 孙秀竹书 记 员 吴秋芸附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。