湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0602民初432号 原告：岳阳市某有限公司，住所岳阳市岳阳楼区。 法定代表人：高某，董事长。 委托诉讼代理人：陈某，女，汉族，某年某月某日出生，住岳阳县。 被告：长沙市某餐饮管理有限公司，住所地：长沙市岳麓山岳麓街道。 法定代表人：刘某，总经理。 原告岳阳市某有限公司（以下简称某百货）与被告长沙市某餐饮管理有限公司（以下简称某公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈某、被告法定代表人刘某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告某百货诉请本院判令：1、确认原告与被告某公司之间的《房屋租赁合同》及其附件、补充协议于2017年10月30日解除；2、被告向原告支付自2017年3月至2017年10月未付的租金、管理费、水电费等合计196045.2元，逾期付款违约15570.4元（自2017年8月16日起，按逾期付款金额每日0.05%的标准，暂计算至2018年1月30日止）；3、被告向原告支付违约金10000元，工程改造费用的损失55000元，被告已支付的履约保证金不予退还；4、被告归还场地。将其设施设备、货柜等物品搬离原告商场；5、被告承担诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年4月3日在平等自愿、协商一致下签订了《房屋租赁合同》及其附件、补充协议。租赁合同约定：原告将位于岳阳某商场负一楼Z04、Z05号房屋出租给被告用于经营韩式料理，房屋建筑面积560平方米，使用面积280平方米。租赁合同期限为2015年4月2日至2020年5月31日，合同约定了租金支付方式。截止至2017年8月1日，被告尚未支付原告的各项费用合计158886.8元，在原告的多次催收及沟通下，双方于2017年8月1日签订《补充协议》，拖欠费用分期支付。尔后，被告于2017年8月30日仅向原告转账支付10000元，2017年9月4日支付21011.6元。被告在擅自停止经营后，于2017年10月30日向原告提交申请函，鉴于被告提交申请后，不再营业，双方的房屋租赁合同已实际解除。 被告某公司辩称，双方签订合同之后，原告某百货没有达到招商要求，租赁费用之外被告还支付了55000元物业改造费用，但排烟没有达到要求，后来原告又招了小吃街，共用被告的排烟，导致排烟效果更差。污水池就在被告商铺门口，原告也没有解决。电梯常年是坏的，被告发出了解除合同函，原告也不予答复。 查明的事实 2015年4月3日，原告（甲方）某百货与被告（乙方）某公司签订了《房屋租赁合同》、《补充协议》各一份，合同约定：1、甲方将位于岳阳市某路42号某广场负一楼的Z04、Z05号场地租赁给乙方，建筑面积582平方米，使用面积280平方米，租赁期限自2015年4月2日至2020年5月31日；2、免租期60天，自2015年6月1日开始计收租金，第一年度月租金25200元，第二年度月租金26712元，第三年度月租金28315元，第四年度月租金30013.6元，第五年度月租金31814元；乙方每月15日前向甲方先行缴纳当月租金，逾期每日按照未交租金的0.5%支付滞纳金，逾期30日的，甲方可以解除合同，并要求乙方承担违约金75600元；3、乙方向甲方交纳租赁保证金75600元，因乙方违约导致合同解除的，保证金不予退还；4、乙方交纳管理费按照使用面积计算，10元/平方米/月；5、排烟管道需要重新改造，费用11万元，各承担50%，如乙方提前解除合同或其他任何原因不再履行合同，乙方须赔偿工程改造费全部损失11万元。双方还就其他事项进行了约定。2017年8月1日，双方再次签订《补充协议》，协议约定：1、租赁场地面积缩小为建筑面积360平方米，使用面积180平方米，自2017年8月1日起开始执行；2、双方一致确认，至2017年8月1日，乙方共欠租金、管理费、水费合计158886.8元，乙方除正常缴纳每月费用外，欠交的费用需在2017年8、9、10、11、12月以及2018年1、3、4、5、6月期间每月补交10000元（交纳日期为每月15日之前），在2018年2余额5日补交58886.8元，如因乙方原因不按时交纳费用，乙方需支付违约金10000元，且甲方有权要求乙方一次性偿还剩余款项，乙方拒不缴纳的，甲方可以单方解除合同，要求乙方承担违约金10000元。签订该《补充协议》后，被告在2017年8月30日支付10000元，2017年9月4日支付21011.6元，再未支付其他款项，2017年10月30日，被告向原告提交了解除合同的申请函，该函内容表示：鉴于商铺一直亏损，难以为继，申请终止合同，停止营业，双方还未结清的费用，望原告考虑到前期合作关系以及被告一直亏损的状况，各类保证金请直接扣除，现有设备设施尽快处理变现后支付给原告。被告之后实际停止经营。截止至2017年10月，被告共计欠租金、管理费、水费金额为196045.2元。被告在庭审中认为双方合同约定的违约金明显过高。庭后通过现场查看，租赁场地系开放式，部分已经由原告在使用，部分设施被告尚未拆除搬离。 判决的理由与结果 本院认为，一、关于合同的解除，本案被告某公司在2017年10月30日向原告某百货送达了解除租赁关系的书面申请，并实际停止经营，原告虽然没有回复，但本次诉讼中要求确认双方租赁关系在2017年10月30日解除，视为对原告解除合同的确认，故原告请求确认双方租赁关系在2017年10月30日已经解除的诉讼请求予以支持。二、关于拖欠的租金、管理费、水费，租金和水电费是合同有明确约定，被告应该按照约定支付，水费是被告实际经营使用应支出的费用，应由被告承担，故本院对原告请求被告支付拖欠的租金、管理费、水费196045.2元的诉讼请求予以支持。三、关于违约责任，原告主张了逾期付款每日万分之五的滞纳金15570.4元、违约金10000元、工程改造损失55000元、扣除保证金75600元，实际上前述项目均是对违约责任的约定，本案系被告违约逾期交付租金、经营不善导致合同解除，应承担相应的违约责任，逾期缴纳租金双方在2017年8月1日签订的《补充协议》中重新进行了约定违约金10000元，应视为对以前关于逾期支付租金滞纳金的变更，故应以新的约定为准，即违约金10000元，逾期滞纳金15570.4元不予支持；双方还就乙方原因导致合同解除约定了违约责任，即保证金不予退还，同时还约定了排烟管道损失55000元，保证金不予退还是对违约金的约定，排烟管道整改费用是指实际损失，只能选择一项予以支持，考虑到排烟管道改造费用被告已经支付一半费用55000元，原告虽然支付了另一半费用，但该管道原告可以继续利用，该项违约金约定明显过高，本院调整为3万元，余下保证金部分应予退还或抵扣租金，故被告共应支付违约金4万元。四、关于场地返还，按照法律规定，租赁合同解除的，承租人应及时清空并向出租人交还租赁物，故原告的该项请求本院予以支持。五、关于被告的抗辩意见，被告提出原告场地有多处瑕疵，本院认为，场地是被告自行查看后认可的，被告并未有特别承诺，实际上被告在经营两年后签订补充协议时并未向原告提出该类问题，直至最后请求解除合同时均没有提出场地瑕疵问题，故被告该抗辩意见无事实和法律依据，不予采信。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、原告岳阳市某有限公司与被告长沙市某餐饮管理有限公司的租赁关系于2017年10月30日解除； 二、被告长沙市某餐饮管理有限公司向原告岳阳市某有限公司支付拖欠的租金、管理费、水费共计196045.2元； 三、被告长沙市某餐饮管理有限公司向原告岳阳市某有限公司支付违约金40000元； 四、被告长沙市某餐饮管理有限公司清空并向原告岳阳市某有限公司交还租赁物； 五、驳回原告岳阳市某有限公司的其他诉讼请求。 上述第二、三、四项，限在本判决生效之日起六十日内履行完毕，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。 案件受理费5450元，由原告岳阳市某有限公司负担1000元，被告长沙市某餐饮管理有限公司负担4450元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  陈正荣 人民陪审员  方昊平 人民陪审员  王国元 二〇一八年八月三十一日 法官助理沈忱 书记员方向