山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁02民终4611号上诉人（原审被告）：孙岩。委托诉讼代理人：苏旬磊，山东银河源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：迟建恺。委托诉讼代理人：张绍铠，北京大成（青岛）律师事务所律师。原审被告：青岛兴源房地产开发有限责任公司。法定代表人：李华。上诉人孙岩与被上诉人迟建恺、原审被告青岛兴源房地产开发有限责任公司（以下简称兴源房地产公司）确认合同效力纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初3181号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙岩上诉请求：1.撤销青岛市市南区人民法院（2017）鲁0202民初3181号民事判决；2.依法改判上诉人与兴源房地产公司的房屋买卖合同合法有效；3.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由主要为：一、上诉人与兴源房地产公司的房屋买卖合同真实、合法有效的。上诉人与兴源房地产公司于2001年11月16日签订了房屋买卖合同，并于当年缴纳了大部分购房款。上诉人一直要求兴源房地产公司办理房屋过户手续，后兴源房地产公司以办理过户手续为由，把上诉人手中的合同收回，后又称合同丢失。2017年兴源房地产公司以补缴剩余房款为条件同意为上诉人办理房屋过户手续，上诉人于2017年2月21日缴纳了剩余10万元购房款。同时，兴源房地产公司又与上诉人重新补签了房屋买卖合同，2017年5月19日房屋过户至上诉人名下。该房屋买卖合同虽未后来重新签订，但并不是虚假合同，是与双方2001年签订的房屋买卖合同一致的。二、上诉人与兴源房地产公司没有恶意串通，原审法院认定恶意串通系事实认定错误。1.上诉人与兴源房地产公司不存在恶意串通的前提，即损害他人利益。上诉人仅仅是为了维护自身合法权益为目的，如涉及损害他人利益，那也是价值冲突问题，不涉及恶意串通。2.上诉人与兴源房地产公司达成一致继续履行房屋买卖合同的时间为2017年2月份，也于2017年2月份补齐房款，被上诉人起诉的时间为2017年4月25日。3.上诉人与兴源房地产公司没有实施串通、勾结的行为。双方自2001年就存在房屋买卖法律关系，重新签订的合同行为仅仅是对于丢失合同做的补救措施，该补救措施是建立在真实有效房屋买卖合同基础上的，是2001年房屋买卖合同的延续。4.根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条之规定，对于恶意串通的证明标准是高于一般事项的证明标准（高度盖然性），即要达到排除合理怀疑的标准。本案没有达到该标准。三、不动产所有权的取得以登记为准，在多重房屋买卖合同均为有效的情况下，各买受人均主张取得房屋的，应适用登记优先原则。上诉人在2017年5月19日办理了房屋登记，理应取得房屋的所有权。四、上诉人已取得房屋所有权，被上诉人应通过行政诉讼的途径来解决。迟建恺辩称，一、上诉人一审中称其提交的房屋买卖合同系2001年与兴源房地产公司签订，后司法鉴定认定是2017年所签，现二审中上诉人又称合同为2017年重新补签，其行为构成反言，其主张毫无事实依据，不应支持。二、上诉人及兴源房地产公司故意提交虚假证据，理应进行处罚。三、上诉人与兴源房地产公司构成恶意串通，其所签房屋买卖合同无效。被上诉人在涉案房屋居住使用近二十年，上诉人及兴源房地产公司从未向被上诉人主张权利。上诉人主张的支付购房款60万元，均无任何转账记录或取款记录，不能证明其付款事实。在兴源房地产公司向上诉人办理过户手续前，被上诉人已向法院起诉，要求兴源房地产公司履行义务，在此情况下，兴源房地产公司为上诉人办理房产证，存在恶意。一审庭审中，兴源房地产公司陈述其已告知上诉人涉案房屋已与被上诉人签订买卖合同，并告知房屋所有人，需自行清理，亦证明上诉人并非善意。综上，本案系兴源房地产公司在收到法院传票后与上诉人恶意串通，伪造房屋买卖合同，侵害被上诉人合法利益。根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条之规定，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。兴源房地产公司未出庭答辩。迟建恺向一审法院起诉请求:一、确认兴源房地产公司与孙岩之间的商品房买卖合同无效，兴源房地产公司为迟建恺办理涉案房屋的房产过户手续；二、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1997年7月4日，迟建恺（乙方）与兴源房地产公司（甲方）签订《房地产买卖契约》一份，双方约定，由迟建恺向兴源房地产公司购买位于青岛市市南区燕儿岛路x号x号楼x单元x户房屋，总价款52万元。第二条约定，乙方于1997年10月31日前将购房款分三次付清给甲方，购房定金在最后一次付款时冲抵。付款方式：本合同签订后15日内付人民币贰拾柒万元正（接第十条）。第三条约定，双方同意于1997年10月31日前甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。第十条约定，竣工验收后五日内付224000元，同时减定金30000元，即实付人民币壹拾玖万肆仟元整。余额5%即人民币贰万陆仟元整，待接通暖气、煤气管道后，五日内一次付清。1997年7月4日、1997年7月17日，迟建恺分别向兴源房地产公司支付购房款3万元、27万元，兴源房地产公司向迟建恺出具《收款收据》贰份。1998年10月15日兴源房地产公司向迟建恺出具收条一份，载明：“以上存款单正本已收到，全额：人民币叁万元整，美元壹万伍仟元整。”在该收条上方，另附有中国银行人民币3万元定期存款单及中国银行1.5万元美金外币定期存款单复印件各一份。迟建恺称，当日美元与人民币的汇率官方是1:8，民间市场价是1:10，当时是按照民间市场价进行折算的。兴源房地产公司对此质证称，对该两笔款项，我方不认可；我方认为是按照官方汇率1:8进行折算的。后，兴源房地产公司向法院提交书面质证意见，认可其收到上述3万元人民币及1.5万元美金。因迟建恺与兴源房地产公司双方在履行合同过程中产生纠纷，2017年4月25日，迟建恺向法院起诉兴源房地产公司[案号：（2017）鲁0202民初2474号]，要求兴源房地产公司协助迟建恺办理涉案房屋的房地产产权手续。2017年5月2日，兴源房地产公司收到该案的开庭传票及民事起诉状等其他法律文书。另查明，庭审中孙岩提交《房屋买卖合同》一份，证明其于2001年11月16日与兴源房地产公司签订《房屋买卖合同》，约定由孙岩购买青岛市市南区兴源花园4号楼3单元网上3层301户房屋，房屋总价款662792元。孙岩另提交购房发票、收据各四张、照片一张，证明其于2001年11月1日、2001年11月16日、2001年11月18日、2017年2月21日分别支付购房款100000元、262792元、200000元、100000元，共计662792元。2017年5月19日，该房屋过户至孙岩名下，房屋登记地址为市南区东海西路52号4号楼3单元301户。庭审中，迟建恺提交以下证据证明其系涉案房屋所有权人，并一直占有、使用涉案房屋：1、山东有线青岛出具《回执单》、录像及交费凭证各一份，证明开户名为迟建恺，开户地址为涉案房屋，该房屋有线电视自2000年11月至2017年4月一直由迟建恺使用。2、2017年5月青岛能源开源热电有限公司出具的《供热系统查询实录》一份，证明涉案房屋供热开户的户名为迟建恺，开户时间为2010年。3、2015年、2016年涉案房屋交纳供热费的《发票》二张，证明涉案房屋用户名称为迟建恺。4、青岛燃气费手机缴费系统截屏信息一份，其中注明涉案房屋开户的户名为迟建恺。5、青岛燃气费缴费系统截图一份，证明涉案房屋用户名称为迟建恺，目前账户余额为66.69元。迟建恺称，以上第1至5项证据证明迟建恺在支付涉案房屋全部购房款后，兴源房地产公司为迟建恺办理了入住等相关手续，涉案房屋一直由迟建恺居住、使用，兴源房地产公司及孙岩未提出异议。6、（2005）北民法初字第661号民事调解书、（2013）南民初字第10895号案件卷宗材料、（2013）南民初字第10982号案件卷宗材料各一份，证明涉案房屋一直由迟建恺占有、使用。7、律师函、EMS邮寄单及邮件查询单各一份，证明迟建恺因涉案房屋办证问题多次跟兴源房地产公司沟通协商，均未果。8、房屋租赁合同及租赁人李某手写证明一份、付款记录一宗，证明涉案房屋自2014年3月出租给李某，该期间从未有人到房屋进行查看或主张权利。9、报警记录一份及录音录像一份，证明涉案房屋于2017年5月26日被孙岩抢走，迟建恺已报警；另证明兴源房地产公司与孙岩系恶意串通。10、照片一宗，证明兴源房地产公司将房屋交付给迟建恺后，迟建恺对房屋进行了精装修，系第二次装修。对于以上证据，兴源房地产公司、孙岩质证称，对证据1回执单及交费凭证真实性无异议；对证据2真实性不认可，无形成时间，无签字，不符合诉讼法对证据的要求；对证据3真实性无异议，对证据4、5截屏显示的是“*建恺”，与本案无关。对证据1、2、3、4、5所有证据证明事项不认可，迟建恺没有交齐房款；因兴源房地产公司在与迟建恺签署买卖协议后确实将房屋交付给了迟建恺，所以迟建恺有权办理有线电视、燃气等手续，但不能证明涉案房屋一直由迟建恺居住、使用。因按常理若房屋出售给他人，原出卖人不配合办理更名，买受人没有拿到房产证书强行更名，仍一直显示原出卖人的名字。对证据6中民事调解书真实性无异议，但因系调解书，确认的相关事实并未经过法庭庭审确认，只是双方对所有房屋的确认，但该事实与两被告签署购房合同且房屋实际已归孙岩所有的事实相悖，所以该调解书中确认涉案房屋部分的内容有错误，且该调解书是迟建恺与其原配偶间的，不排除利用该调解书间接确认该房屋所有权。对证据6中另外两份卷宗材料真实性无异议，但对关联性有异议，诉状中迟建恺与买卖协议的迟建恺身份证信息不一致，并非同一人，该案件未经审理撤诉结案，所以对其证明内容不认可，无本案无关。对证据7未收到，且系打印件、复印件，真实性不认可。对证据8中租赁合同真实性无法确认，若租赁关系真实应当提交相关部门备案的租赁合同；对李某手写证明真实性不认可，与本案无关，与出庭的李某非同一人；对证据9不予认可，录像不能证明兴源房地产公司、孙岩恶意串通，孙岩清房行为系其合法行使所有权；对证据10真实性无法确认，无法证明拍摄时间、地点，无法证明迟建恺证明事项。庭审中，迟建恺申请证人李某出庭作证。证人李某称，迟建恺所出具的我方手写证明中所载明的身份证号码有误系笔误，该内容系我书写，同意当庭补正。其另称，我系涉案房屋租客，租赁期限2014年3月至2018年3月，房租半年一付，现已经支付至2017年9月份。2017年5月20日左右，有人（孙岩）称是新房主要我搬出房屋。我从来不认识他，他一去就叫我腾房。在租住期间并未有他人向我方主张房屋权利。经询问，迟建恺称，孙岩于2017年5月份强行破坏房屋，实际占有了涉案房屋。孙岩称，房屋目前由孙岩实际占有，但我方是跟承租人商量后更换的门锁，不承认迟建恺所称更换门锁系破坏房屋。经调解，三方未达成一致调解意见。后迟建恺申请就孙岩提交的《商品房买卖合同》封面上买受人一栏中“孙岩”二字的指纹以及该合同第1页“孙岩”二字上的指纹是否系合同上标注的时间（2001年11月）形成，还是为近期（2017年后）形成进行司法鉴定，并申请由省外权威鉴定机构进行鉴定。兴源房地产公司、孙岩认为省外鉴定成本过高，要求在青岛市内鉴定。在鉴定过程中，迟建恺对法院提出的鉴定机构广东南天司法鉴定所存有异议，并另外提供西南政法大学司法鉴定中心以及中国广州分析测试中心司法鉴定所两个鉴定机构进行摇号选择。孙岩同意由广东南天司法鉴定所进行鉴定；兴源房地产公司同意由广东南天司法鉴定所进行鉴定，不同意迟建恺提交的两家鉴定机构进行摇号。经法院司法鉴定管理中心审查，西南政法大学司法鉴定中心以及中国广州分析测试中心司法鉴定所系重庆市司法局和广州省司法厅批准成立并在所在地司法部门官网公示的鉴定机构，鉴定机构资质清晰，具备鉴定本案鉴定项目的资质和能力。经法院摇号，确定由中国广州分析测试中心司法鉴定所进行鉴定。后，中国广州分析测试中心司法鉴定所向法院出具《司法鉴定意见书》（穗司鉴18010080600021号），鉴定意见为：送检的《商品房买卖合同》封面上买受人一栏中的“孙岩”笔迹指印、合同第1栏中的“孙岩”笔迹指印是在2017年期间制作形成。该鉴定花费鉴定费用26740元，由迟建恺先行垫付。该鉴定费发票加盖“广东省测试分析研究所（中国广州分析测试中心）”公章。对于以上内容，兴源房地产公司质证称，对于鉴定意见书，第一、根据《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定问题的决定》第二条规定，对于法医类、物证类、声像资料类鉴定以及司法部门商“两高”后确定纳入司法鉴定登记管理范围的鉴定类别，人民法院应当在司法行政部门编制的鉴定机构名册内选择鉴定机构。本案的鉴定属于物证类鉴定，中国广州分析测试中心司法鉴定所并未在贵院及中院的鉴定名册内，因此该机构出具的鉴定意见不应该被采纳。第二、法院委托的鉴定事项为孙岩二字上指纹的形成时间，而鉴定意见是对笔迹指印的形成时间，超出委托鉴定事项，鉴定结论无效。第三、我方不应当承担鉴定费用。鉴定意见书不合法，鉴定费应由迟建恺自行承担。孙岩对此质证称，对鉴定结果有异议，我方不认可鉴定结果，申请重新鉴定。该鉴定费用过高，我方不应当承担，该发票盖章与鉴定机构名称不符。迟建恺质证称，对鉴定意见书无异议，意见书能够充分明确证明兴源房地产公司、孙岩系恶意串通。鉴定费花费26740元，应由兴源房地产公司、孙岩承担。中国广州分析测试中心司法鉴定所具备司法鉴定许可证，且鉴定机构的选定是通过法院根据法定的程序进行的，并未有违反法律规定的相关内容。鉴定结论并未超出委托事项，鉴定内容非常明确。孙岩要求重新鉴定的申请，不符合重新进行司法鉴定的法定条件。另，对于该鉴定机构的异议应当是向法院的鉴定中心提出，而非在鉴定意见书出具之后提出，孙岩现在提出不符合程序要求，其主张不具备正当性、合法性。我方对发票真实性无异议，并且我方也有银行转账记录，就是支付了这个钱数。一审法院认为：本案争议焦点为:一、中国广州分析测试中心司法鉴定所出具的《司法鉴定意见书》是否具有法律效力；二、兴源房地产公司、孙岩签订的《商品房买卖合同》是否无效；三、本案中涉案房屋能否办理至迟建恺名下。对于争议焦点一，中国广州分析测试中心司法鉴定所出具的《司法鉴定意见书》具有法律效力。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定，当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。本案中，迟建恺申请由省外权威鉴定机构进行鉴定，并提供西南政法大学司法鉴定中心以及中国广州分析测试中心司法鉴定所作为鉴定候选机构。经审查，该两家鉴定机构均由当地司法部门批准成立并在所在地司法部门官网进行公示，均在当地司法鉴定名册内，鉴定机构资质清晰，具备鉴定本案鉴定项目的资质和能力。在鉴定机构的选择上，亦经摇号选取，鉴定程序符合法律规定，鉴定机构及鉴定人员具备鉴定资格，兴源房地产公司、孙岩未能提交证据证明鉴定结论明显依据不足以及该《司法鉴定意见书》经质证认定不能作为证据使用的其他情形，鉴定意见并未超出委托鉴定事项，故对于该《司法鉴定意见书》的法律效力，法院予以认可；对于孙岩主张重新鉴定的意见，依据不足，法院不予采纳。鉴定费用26740元，应由兴源房地产公司、孙岩各自负担13370元。对于争议焦点二，兴源房地产公司、孙岩签订的《商品房买卖合同》无效。法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据迟建恺提交的证据及证人出庭作证情况，可达到高度盖然性的证明标准，可以证明迟建恺在购房后至2017年期间实际占有并对房屋进行了处分；孙岩未能提交证据证明其在买房前就涉案房屋进行实地查看，亦未在购房后向房屋权利人或使用人主张权利，孙岩之行为与常理不符，其应当承担举证不能的责任。另，兴源房地产公司、孙岩签订的《商品房买卖合同》，根据鉴定意见，孙岩指纹形成时间均是2017年，系后补完成，并非于合同载明的日期形成，兴源房地产公司、孙岩行为构成恶意串通，损害了迟建恺的合法权益。且，兴源房地产公司明知其与迟建恺签订购房合同在先且在收到（2017）鲁0202民初2474号案件诉讼的相关法律文书后，协助孙岩将房屋过户至孙岩名下，不能排除兴源房地产公司、孙岩恶意串通的事实。根据我国合同法规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。综合以上因素考量，兴源房地产公司、孙岩签订的《商品房买卖合同》无效。对于争议焦点三，涉案房屋可恢复至兴源房地产公司名下，但不能直接过户至迟建恺名下。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。兴源房地产公司、孙岩签订的《商品房买卖合同》确认无效后，涉案房屋应当恢复至原始状态，即重新过户至兴源房地产公司名下；孙岩支付的购房款，兴源房地产公司应当予以返还。但因本案系撤销权纠纷，关于孙岩购房款返还事宜，与本案并非同一法律关系，本案不予处理。兴源房地产公司、孙岩可另行协商；协商不成的，可另案主张。另，对于迟建恺主张将涉案房屋过户至其名下系给付之诉，而要求确认兴源房地产公司、孙岩所签订的合同无效系确认之诉，二者并非同一法律关系，不宜在本案中一并解决。因此，对于迟建恺主张将该房屋直接过户至其名下的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十七条规定，一审判决：一、兴源房地产公司与孙岩就青岛市市南区东海西路52号x号楼x单元x户房屋签订的《商品房买卖合同》无效。二、孙岩于判决生效之日起十日内将青岛市市南区东海西路52号x号楼x单元x户房屋过户至兴源房地产公司名下。三、兴源房地产公司、孙岩于判决生效之日起十日内各自向迟建恺支付鉴定费13370元。四、驳回迟建恺其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，保全费5000元，由兴源房地产公司及孙岩各自负担2550元。因上述费用迟建恺已经预交，兴源房地产公司、孙岩于判决生效之日起十日内各自支付给迟建恺2550元。二审中，当事人没有新证据提交。二审中，孙岩、迟建恺均对中国广州分析测试中心司法鉴定所出具的《司法鉴定意见书》没有异议。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，根据双方的诉辩主张，本案二审争议焦点为，上诉人孙岩与兴源房地产公司签订的《商品房买卖合同》是否有效，对此，本院作如下判析：一、关于兴源房地产公司、孙岩签订《商品房买卖合同》的时间，二者存在不实陈述。一审中，兴源房地产公司、孙岩称商品房买卖合同签订时间为2001年，但《司法鉴定意见书》显示“孙岩”笔迹指印系2017年期间制作形成。二审中孙岩对该鉴定意见表示不再持异议，其虽又辩称该合同是对2001所签合同的重新补签，但未提交充分有效证据证明自己的这一辩解，本院对其该辩解不予采信。二、上诉人孙岩所主张的其已向兴源房地产公司全额支付购房款的事实难以确认。一审中，孙岩主张其于2001年11月1日、2001年11月16日、2001年11月18日、2017年2月21日分别支付购房款100000元、262792元、200000元、100000元，共计662792元，其中前三次付款收据开具时间分别为2001年11月1日、2001年11月16日、2001年11月18日，收据编号分别为NO.006051、NO.006052、NO.006053。孙岩主张前三次付款方式全部为现金支付，但并未提交现金提取记录等证据予以证明，且收据编号为连号，不符合正常的交易习惯。三、上诉人孙岩对兴源房地产公司已将涉案房屋早已另行出售给他人且已由他人占有使用的事实系明知。根据庭审中迟建恺提交的证据，可以认定迟建恺自购买涉案房屋后一直居住、使用至2017年5月。孙岩主张其在此期间曾实地查看过涉案房屋，结合兴源房地产公司在一审庭审中称“我方在签订合同前已告知被告2（孙岩），我方与迟建恺签订了房屋买卖合同，并告知被告2涉案房屋中有人居住，但不是迟建恺本人，被2需自行清理”的陈述，可以认定上诉人孙岩对兴源房地产公司已将涉案房屋早已另行出售给他人且已由他人占有使用的事实系明知。综上，一审认定孙岩与兴源房地产公司签订《商品房买卖合同》存在恶意串通损害他人利益的行为，并据此认定该合同无效，于法有据。孙岩上诉主张的适用登记优先原则，系“一房数卖”而数份买卖合同均有效情况下的合同履行原则，不适用于本案情形，本院对其该项上诉理由不予采信。本案涉及平等民事主体之间财产权利关系，属于民事案件受理范围，本院对孙岩主张应通过行政诉讼解决纠纷的上诉理由亦不予支持。综上，上诉人孙岩的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人孙岩负担。本判决为终审判决。审判长  王楷审判员  龙骞审判员  马喆二〇一八年八月二十九日书记员  原野书记员  孔怡