江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0303民初4315号原告：徐州创发物业管理有限公司。住所地：徐州市泉山区二环西路西湖美景*#******室。法定代表人：曹开良，该公司总经理。委托诉讼代理人：于洪，该公司副总经理。委托诉讼代理人：张影，该公司办公室经理。被告：姜明，男，1979年6月20日出生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：史伟（系姜明妻子），女，1979年10月14日出生，汉族，住址。原告徐州创发物业管理有限公司（以下简称创发公司）与被告姜明物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年8月16日公开开庭进行了审理。原告创发公司的委托诉讼代理人于洪、张影，被告姜明的委托诉讼代理人史伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创发公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告支付物业服务费2374元、违约金2374元。事实和理由：原告系云龙区民富园小区的物业服务企业，承担着该小区的物业服务工作。被告拖欠原告2010年7月1日至2018年6月30日期间的物业服务费2374元，由于被告未按时给付物业服务费其应支付违约金2374元。被告姜明辩称，一、原告因物业服务质量问题，遭业主投诉较多，影响了业主的正常生活和工作，其在2011年度、2012年上半年连续被徐州市住房保障和房产管理局记入不良行为记录的物业企业，并在全市范围内被通报；二、在房屋管理方面，对于违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为，如圈占公共绿地变为自家花园、菜园，一楼部分业主破坏居民楼主体结构在阳台位置开设后门，甚至作商业用途，原告未能及时制止或采取有力措施要求业主改正；三、在协助维护公共秩序方面，对于消防通道堵塞，车辆乱停乱放，公共停车位被占，原告不管不问；我和邻居的地下室多次被盗，车辆被划；四、在共用设施设备维修养护方面，小区改造前下水道经常堵塞，雨天积水外溢，原告置之不理，小区改造后原告仅疏通两次下水管道；五、在保洁服务、绿化养护管理方面，原告未能定期清除绿地杂草、杂物；楼道及地下室脏乱差，打扫不及时；六、原告收取物业服务费未做到公开、公正、公平，同样的房屋建筑面积，有的业主物业服务费按100元/年收取，有的业主是按年凑数收取；七、原告将小区公用部位对外出租，相关收益未向业主公开；八、根据法律规定，物业服务合同纠纷的诉讼时效应为两年，我不常在民富园11#-4-501室居住，从未见原告上门催收，我收到催交函后和原告协商，但原告负责人电话无人接听，短信不予理睬。综上，原告未按物业服务合同约定履行义务，提供的物业管理服务存在严重质量问题，其违约在先，物业服务费不应全额收取，也无权要求业主支付违约金。经审理查明，2010年7月5日，徐州市民富园社区业主委员会（甲方）和原告创发公司（乙方）签订徐州民富园小区物业管理服务合同，合同约定：甲方选聘乙方对民富园小区提供物业管理服务事宜；乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准服务质量；物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.20元/平方米/月，空置房按70%收取，商业用房1元/平方米/月；业主应于物业项目托管之日起交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主或物业使用人应按期履行交纳物业服务费义务；乙方违反物业管理服务合同的约定，未按照合同规定擅自提高收费标准的，业委会有权要求乙方清退，造成业主经济损失的，乙方应给予赔偿；业主或物业使用人不得无故拖延交纳物业管理费，逾期未交的，乙方可从逾期之日起按每天一元收取滞纳金；本合同期限自2010年7月5日起至2013年6月30日止，在双方合作满意的情况下可续签合同。双方还就物业服务人员的配置、物业的经营与管理、物业的承接、专项维修基金等其他内容进行了约定。合同签订后，原告创发公司开始为民富园小区提供物业管理服务。同年7月6日，徐州市云龙区房产服务中心对2010年7月5日签订的徐州民富园小区物业管理服务合同进行了登记备案。2012年6月30日，徐州市民富园社区业主委员会和原告创发公司签订关于调整物业服务费标准的协议，从2012年7月1日起将住宅物业服务费由原来的0.20元/平方米/月调整至0.30元/平方米/月，对2012年6月底前已交纳了下半年和2012年物业服务费的业主，差额部分不再补交。2013年6月12日，徐州市民富园社区业主委员会（甲方）和原告创发公司（乙方）再次签订徐州民富园小区物业管理服务合同，合同约定：物业服务费收费标准为多层住宅0.30元/平方米/月，空置房按70%收取，商业用房2元/平方米/月；交费方式为每半年一次，于每半年的第一周交纳；本合同期限自2013年7月1日起至2016年6月30日止；业主或物业使用人不得无故拖延交纳物业管理费，逾期未交的，乙方可从逾期之日起按欠费额每天万分之五收取违约金。合同约定的其他内容同2010年7月5日签订的徐州民富园小区物业管理服务合同。同年7月11日，徐州市云龙区房产服务中心对2013年6月12日签订的徐州民富园小区物业管理服务合同进行了登记备案。2016年6月28日，徐州市民富园社区业主委员会（甲方）和原告创发公司（乙方）又签订徐州民富园小区物业管理服务合同，合同约定：本合同期限自2016年7月1日起至2019年6月30日止。合同约定的其他内容同2013年6月12日签订的徐州民富园小区物业管理服务合同。2018年3月16日，徐州市云龙区房产服务中心对2016年6月28日签订的徐州民富园小区物业管理服务合同进行了登记备案。被告姜明系民富园小区11#-4-501室业主，房屋建筑面积为89.90平方米，其尚欠原告2010年7月5日至2018年6月30日期间的物业服务费。另查明，2015年3月25日，徐州市云龙区人民政府办公室发布的云政办发[2015]9号关于印发云龙区老小区整治方案的通知载明：……三、整治范围2016年计划整治老居民小区2个，分别为民富园、圆梦花园，建筑面积65.40万平方米。……四、整治内容及标准（一）改善卫生环境，包括拆除小区内违章建筑，清理楼道堆积物，定时清掏、新建、改建化粪池，合理设置垃圾桶，绿化补植；（二）修缮基础设施，包括修缮道路，增加停车位，实施划线停车，疏通、修缮地下排水管网，根据实际情况重点安排小区内主干道照明灯，完善电子监控设施。……。自2015年6月至今，原告根据上述通知的要求并结合徐州市创建文明城市工作，对民富园小区进行了整治。又查明，在我市创建国家文明城市过程中，民富园物业管理处于2018年3月被徐州市住房保障和房产管理局授予2017年度创建全国文明城市优秀物业管理小区。本院认为，2010年7月5日、2013年6月12日、2016年6月28日原告创发公司和徐州市民富园社区业主委员会签订的徐州民富园小区物业管理服务合同合法有效，对民富园小区全体业主均具有法律约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。原告为民富园小区提供了物业管理服务，被告姜明为该小区业主，其应及时给付原告物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条、《江苏省物业管理条例》第二十二条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。本院已发生法律效力的其他案件查明原告因物业服务质量问题在2011年度、2012年上半年连续被徐州市住房保障和房产管理局记入不良行为记录的物业企业，并在全市范围内被通报；2012年7月至2015年5月原告在为民富园小区提供物业服务期间未能按照中国物业管理协会中物协[2004]1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）三级项目内容与标准提供服务，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人根据标的的性质及损失的大小，可以要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案物业服务费应作相应调整，本院确定被告应向原告交纳2010年7月5日至2012年6月30日期间的物业服务费为89.90平方米×0.20元/平方米/月×24个月×70%≈300元；2012年7月1日至2015年5月31日期间的物业服务费为89.90平方米×0.30元/平方米/月×35个月×90%≈850元；2015年6月1日至2018年6月30日期间的物业服务费为89.90平方米×0.30元/平方米/月×37个月≈995元，合计2145元。虽然徐州民富园小区物业管理服务合同约定业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，应向原告支付违约金。物业服务合同的违约责任属于民事责任的一种，具有民事责任的一般法律特征，如违约责任具有惩罚性与补偿性。违约责任的惩罚性表现为法律对违约行为的一种否定性评价，而不是通过对业主处以高于物业服务企业实际损害的赔偿数额或者违约金来表现。业主未依约及时交纳物业服务费并未影响原告正常经营，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。对于被告辩称观点二，原告应及时劝阻、制止小区内部分业主违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途、圈占公共绿地的行为，劝阻、制止无效时应向业主委员会和有关主管部门报告。对于被告辩称观点三，根据徐州民富园小区物业管理服务合同约定，原告提供的物业管理服务包括小区内公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，原告应积极引导业主有序停放车辆，确保消防通道畅通。但该合同并未对业主财物保管的违约责任进行约定，且物业服务合同的性质为公共服务合同，对于物业管理服务活动中所发生的业主财物被盗情况，并不在原告的预计之中。对于被告辩称观点四，原告对小区公共雨、污水管道负有维修、养护义务，如雨、污水管道堵塞，污水外溢，应及时进行疏通。对于被告辩称观点五，虽然徐州民富园小区物业管理服务合同未约定原告提供保洁服务、绿化养护管理的具体次数，但结合被告提供的照片等证据及该小区实际情况，原告应适当增加小区楼道及地下室保洁次数，定期清除公共绿地杂草、杂物，适时喷洒药物，预防病虫害。对于被告辩称观点六，原告对部分业主的物业服务费减免收取，系其对自己民事权利的处分。对于被告辩称观点七，《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理（包括前期物业管理）期间产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。被告若认为原告未公示小区公用部位租金收益明细侵犯其知情权，其可另行主张。对于被告辩称观点八，物业服务企业主张业主给付物业服务费的诉讼时效，从合同期内最后一期物业服务费的履行期限届满之日起计算。2010年7月至今原告一直在为民富园小区提供物业管理服务，且原告第三次和徐州市民富园社区业主委员会签订徐州民富园小区物业管理服务合同的期限至2019年6月30日，因此，原告的本次起诉未超过诉讼时效。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。虽然民富园小区物业服务的收费标准较为低廉，但是原告仍应当按照物业服务合同约定积极履行物业服务义务，而不能以物业服务收费标准低廉降低物业服务水平。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告姜明应于本判决生效之日起十日内给付原告徐州创发物业管理有限公司物业服务费2145元；二、驳回原告徐州创发物业管理有限公司要求被告姜明支付违约金2374元的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告徐州创发物业管理有限公司负担10元、被告姜明负担15元。本判决为终审判决。审判员  陈涛二〇一八年八月二十三日书记员  于淼