河南省范县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0926民初1378号原告：郭勋，男，1989年6月8日出生，汉族，住范县新区。委托诉讼代理人：郭景林（郭勋之父），男，1963年10月29日出生，汉族，住范县新区。委托诉讼代理人：孙春雪，河南泽民律师事务所律师。被告：濮阳领秀置业有限公司，住所地范县新区板桥路与杏坛路交叉口。法定代表人：王振方，董事长。委托诉讼代理人：赵登双，河南金谋律师事务所律师。被告：马霞，女，1980年10月1日出生，汉族，住范县。委托诉讼代理人：程伟东，河南振鹭律师事务所律师。原告郭勋诉被告濮阳领秀置业有限公司（以下简称领秀公司）、马霞确认合同无效纠纷一案，本院于2018年5月3日受理后，依法适用简易程序，因争议较大，依法变更为普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭勋及其委托诉讼代理人郭景林、孙春雪，被告领秀公司的委托诉讼代理人赵登双，被告马霞的委托诉讼代理人程伟东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭勋向本院提出诉讼请求：依法确认二被告签订的商品房（范县领秀城一期11号楼1单元1楼西户）买卖合同无效。事实和理由：2011年11月份，原告郭勋的父亲郭景林与王运召、许某共同成立了领秀公司，领秀公司成立后开发了领秀城一期项目。2012年6月1日，领秀公司三名股东一致同意郭景林退出领秀城一期项目，并签订了《股权转让协议书》，该协议第三条约定，因领秀城小区由郭景林发起，王运召同意给予郭景林一套面积为161.21ｍ２的住房和面积44.51ｍ２的地下室。2013年10月28日，领秀公司实际控制人王运召因不能按时偿还郭景林欠款，写信向郭景林求助，要求以房产抵偿欠款，并向郭景林交付了涉案房屋。郭景林将房屋转让给原告郭勋，原告将房屋装修后居住至今。2014年1月18日，被告领秀公司与原告郭勋签订了房屋买卖合同，并在范县房管所备案登记。2017年9月，被告领秀公司指使物业人员强行进入该房屋，原告发现后报案，公安机关将该房屋贴上封条。在此期间，二被告恶意串通以明显低于市场价格签订房屋买卖合同，将房屋备案登记到被告马霞名下，原告得知后，提起诉讼，要求领秀公司配合原告办理该房屋的不动产登记手续，范县人民法院于2017年10月31日作出（2017）豫0926民初3204号民事判决，判令领秀公司协助郭勋办理房屋的不动产登记手续，原告方将该判决结果告知马霞，但在案件上诉期间，被告办理了该该房屋的不动产登记。领秀公司在2014年1月与原告签订商品房买卖合同时，该涉案房屋的出售价格为3500元/m2，现范县的商品房均价达到4300元/m2，一楼带院的商品房达到4800元/m2，该涉案房屋还带有地下室，原告装修该房屋花费20余万元，根据目前范县房价，该房屋价值在90万元以上，二被告签订的合同价格仅为3100元/m2，明显低于市场价格。原告郭勋购房后一直在此居住，被告马霞作为购房人，应当进行实地查看，马霞明知该房屋有人居住，还与领秀公司签订买卖合同，二被告的行为属于合同法规定的恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的行为。领秀公司辩称：被告领秀公司与原告郭勋对涉案房屋没有买卖的真实意思表示，郭勋未向领秀公司支付过购房款，领秀公司也没有向郭勋交付过涉案房屋。领秀公司与王运召不是同一主体，领秀公司原股东之间的约定与领秀公司没有关系，郭勋、郭景林如对王运召履行《股权转让协议书》有异议，应向王运召主张权利。领秀公司是涉案房屋的原所有权人，有权处分房屋，二被告签订买卖合同是正常交易，房屋价格是根据房屋综合状况自愿平等协商确定的。马霞付清房款后，领秀公司将房屋交付马霞，并办理了所有权转移不动产登记手续，房屋所有权属于马霞，二被告不存在恶意串通，请求驳回原告的诉讼请求。马霞辩称，二被告是在真实公平的基础上签订的房屋买卖合同并在范县房产部门备案登记，且被告马霞已交付房款64万元，于2017年11月16日依法办理了不动产权证，整个购房过程中二被告并不存在恶意串通，不存在非正常交易，马霞主观没有过错，至于原告郭勋与被告领秀公司之间存在其他纠纷，马霞并不知情。购房过程中马霞是善意，马霞已取得了不动产权证书，该房产实际所有权人为马霞，请求驳回对被告马霞的诉讼请求。原告郭勋提交了如下证据：1.股权转让协议书一份，证明郭景林因退股取得该涉案房屋；2.王运召向郭景林写的信件一份，证明涉案房屋是郭景林的分红，并非无偿赠与；3.商品房买卖合同，证明原告郭勋与被告领秀公司于2014年1月18日签订了商品房买卖合同；4.原告郭勋交纳涉案房屋的物业费、水电、垃圾清运费、空调费等单据，证明被告领秀公司向原告交付了该房屋,原告一直在涉案房屋居住；5.范县公安局新区派出所情况说明，证明2017年9月1日该小区物业人员张守义进入该涉案房屋搬运原告的东西时，双方发生冲突，公安机关接处警情况；6.（2017）豫0926民初3204号民事判决书一份，证明二被告在该判决上诉前尚未办理房屋登记，在二审期间办理不动产登记；7.范县公安局行政处罚决定书一份，证明张守义受被告领秀公司指使将屋内物品搬走，范县公安局以张守义非法侵入住宅对张守义行政拘留10日并处罚款500元，同时证明原告正在使用该房屋；8.范县格瑞斯小镇、范县海韵世纪公园置业计划书各一份，证明在范县同类商品房毛坯价格为4000余元，带院子另外加价10万余元，不包含地下室，原告装修该房花费20多万元，马霞所购买的房屋与市场价格明显差距较大，二被告属恶意串通；9.证人许某证言，证明股权转让协议内容属实，郭勋通过其父郭景林合法取得涉案房屋的所有权；10.情况说明一份，证明范县公安局新区派出所将涉案房屋自2017年9月1日封存至2017年9月底，期间二被告买卖该房屋恶意串通损害原告的合法利益。被告领秀公司对原告的证据质证意见为：证据1的真实性无法确认，不是被告领秀公司签订，其内容是郭景林、许某、王运召三人以个人名义签订的，与领秀公司没有关系。证据2的真实性无法确认，且是王运召个人行为，与领秀公司无关。证据3的真实性不予认可，该合同未在房产所备案，备案登记章不是真实印章；证据4的真实性无法确认，物业收费单据不是领秀公司开具，不能证明领秀公司将房屋交付原告；证据5没有经办人签字，对真实性不予认可；证据6没有生效，不能达到原告的证明目的；证据7不能证明领秀公司的行为不合法；证据8、9的真实性不予认可，不能仅以价格问题就认定二被告恶意串通；证据10，许某与领秀公司存在经济纠纷，与当事人有利害关系，且没有出庭作证；对证据11的真实性无异议，但不能证明二被告恶意串通。被告马霞对原告的证据质证意见为：证据1、2同被告领秀公司质证意见，同时认为证据1是其内部行为，对外没有效力；证据3真实性有异议，经查询该商品房买卖合同未在房产部门进行备案登记，该证据来源不明；证据4只能证明原告占有使用过涉案房屋，但并不能证明具有所有权；证据5只能证实原告与他人发生纠纷，但不能证明原告有对该房产的所有权；证据6并未生效，马霞也并不知道该判决书的内容，二被告办理不动产权证书，没有恶意串通，达不到其证明目的；证据7和被告马霞没有关系；证据8、9，根据周边环境、小区条件等因素影响，价格并不相同，不能达到原告的证明目的；证据10，证人许某与当事人有利害关系，且没有出庭作证；对证据11的真实性无异议，但不能证明二被告恶意串通。被告领秀公司提交的如下证据：1.房产所证明一份，证明原告提交的买卖合同没有办理过备案登记；2.领秀城二期小区买卖合同两份，该两份合同已在房产所登记备案，证明被告领秀公司在同一时段出售类似房屋价格是每平方米2900余元，二被告之间房屋买卖价格不低于市场价格，不存在恶意串通；3.二被告的商品房买卖合同一份，证明房屋买卖情况。4.交房确认单一份，证明2017年9月1日领秀公司将房屋交付给马霞。原告郭勋对被告领秀公司提交证据的质证意见：证据1，该房屋于2014年已经备案登记在郭勋名下，范县房产所在原告的商品房买卖合同上加盖了公章；证据2与本案不具有关联性，该证据是被告领秀公司与案外人签订，被告领秀公司未提供买受人支付房款的证据，不能证明其真实性；证据3签订的时间有异议，2017年9月1日在公安机关询问时，公安机关要求双方提供商品房买卖合同，原告提交了合同和水电费单据，被告领秀公司没有提交将房屋出售给马霞的任何证据，另结合范县公安局行政处罚决定书，能够证明在2017年9月1日上午领秀公司并没有将房屋出售给马霞。证据4没有销售人员签字，内容显示的小院价格是3万元，收据上的价格是4万元，且房款与合同上的价格也不一致。被告马霞对被告领秀公司提交的证据无异议。被告马霞提交如下证据：1.收据四张、维修基金一张，证明被告马霞按约定足额交付购房款达64万元，不存在市场交易价格显失公平的情况；2.契税票据、不动产统一发票各一张、房产证一本，证明被告马霞依法交纳了各项费用，取得了房屋的所有权；3.范县房产所出具的证明一份，证明被告马霞登记备案时间为2017年9月5日，之前该房屋没有进行过登记备案。4.建设银行的流水明细一份，证明马霞通过亲戚陶海庆的账户转给领秀公司的会计廖淑贤54万元购房款。剩余购房款10万元是现金交付。原告郭勋对被告马霞提交证据的质证意见：证据1四份收据与两被告在税务局开具了交纳房款发票数额不一致。证据2的不动产登记时间为2017年11月16日，在郭勋起诉被告领秀公司确权登记案件一审判决后，领秀公司对判决结果知晓，同时原告父亲也将该判决结果告知马霞；证据3，该房屋在2014年已经备案登记在郭勋名下，由范县房产所在郭勋商品房买卖合同上加盖了公章；证据4不能证明是马霞交的房款，不能证明是领秀公司收款，转账记录的转账人陶海庆收款人廖淑贤与二被告均无关系。被告领秀公司对被告马霞提交的证据无异议。对原被告提交的证据本院综合认定如下：原告提交的证据1-7，来源合法，客观真实，能够证明原告主张的领秀公司原股东经过协商，因郭景林退出转让股权而取得涉案房屋，被告领秀公司并将房屋交付原告使用，原告经过装修后一直居住的事实，被告对原告的该证据虽提出异议，但没有提交反驳证据，本院予以确认。原告提交的证据8、9以及被告领秀公司提交的证据2、4不具有客观真实性，不能证明合同履行实际情况的真实性，均达不到证明目的，本院不予采信；原被告提交的其他证据，均具有客观真实性，确认为能够证明案件事实的有效证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月1日，被告领秀公司当时的股东王运召、郭景林、许某达成郭景林退出领秀城一期项目的协议，该协议第二条第10款约定，领秀城小区由郭景林发起组建，王运召同意在领秀城小区内无偿给郭景林南大门东一套商业房，一套住房（面积为161.21m2，地下室为44.51m2），位置由郭景林自行挑选。郭景林将选定的领秀城小区11号楼1单元1层西户房屋转让给其儿子郭勋。2014年1月18日，被告领秀公司与原告郭勋签订了该房屋的房屋买卖合同，并将房屋交付原告，原告郭勋装修后一直居住。郭勋于2017年9月28日向本院提起民事诉讼，要求领秀公司协助郭勋办理该涉案房屋的不动产登记手续，本院于2017年10月31日作出（2017）豫0926民初3204号民事判决，判令领秀公司协助郭勋办理该房屋的不动产登记手续。领秀公司不服判决提起上诉，该案被发回重审，后郭勋撤诉。2017年8月31日，被告领秀公司与被告马霞签订了涉案房屋的商品房买卖合同，领秀公司将该房屋出售给马霞，合同约定建筑面积159.86m2，价格为3196.42元/m2，总价款为510980元，交房时间为2017年9月30日前，交付房屋之日起200日内出卖方将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。被告马霞以转账及现金的方式交付房款、地下室和小院价款共计64万元。该房屋买卖合同于2017年9月5日在范县房产管理部门登记备案，于2017年11月14日开具发票，缴纳住房专项维修资金及契税，于2017年11月16日办理不动产登记，马霞取得了房屋产权登记证书。本院认为：商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告郭勋、被告马霞先后分别与被告领秀公司签订的房屋买卖合同，均系双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效。被告领秀公司与原告郭勋签订商品房买卖合同后，又将该房出卖给马霞，属于“一房二卖”，违背诚实信用原则，其抗辩主张没有与原告签订买卖合同、没有向原告交付涉案房屋的意见，本院不予采信。本案中，原告诉称二被告证据的房屋买卖价格明显低于市场价格、被告马霞没有交纳房款，二被告恶意串通损害原告合法权利、要求确认二被告签订的商品房买卖合同无效，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告郭勋的诉讼请求。案件受理费100元，由原告郭勋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。审判长 路 坦审判员 段惠敏审判员 马文慧二〇一八年八月十六日书记员 刘换霞