黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑10民终837号上诉人（原审被告）：黄应凤（曾用名黄英凤），女，1955年2月25日出生，住黑龙江省绥芬河市阜宁镇。被上诉人（原审原告）：闫凤亮，男，1958年1月30日出生，汉族，住黑龙江省绥芬河市阜宁镇。委托诉讼代理人：闫藻红（系闫凤亮二女儿），住黑龙江省绥芬河市。上诉人黄应凤因与被上诉人闫凤亮土地租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省绥芬河市人民法院（2018）黑1081民初440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月18日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。黄应凤上诉请求：依法改判。事实和理由：原审法院判决解除土地租赁合同，腾让西侧房屋，给付租金11252.05元适用法律错误，认定四只羊相抵租金，每只羊定价500元是凭空设想，没有评估羊的价值，视听资料里每只小羊500元，成品奶羊每只3000多元，法院判决每只羊作价500元错误。闫凤亮诉讼中提出尚欠12200元租金与事实不符，闫凤亮从未主张或通知合同的解除，诉讼后才提出解除合同，黄应凤有证据证实已经交了2018年租金1400元。期间，闫凤亮在黄应凤处吃饭三年多，黄应凤未索要过伙食费。2017年双方结算房屋��金及三亩地费用，闫凤亮承认欠钱抓羊，四只羊相抵租金，并已结清。黄应凤又开荒土地和所建厂房与黄应凤无关，因房屋所盖土地属于集体和林业部门所有，不在闫凤亮主张范围内，若闫凤亮单方终止合同应承担由此造成的损失，因合同期限尚有10年之久，故黄应凤投入资金买羊100余只，且黄应凤向法庭出示证件足以证明不欠原租金，没有违约，若闫凤亮要求必须解除合同，根据合同第五条，甲方解除合同赔偿乙方2万元的违约金、建厂房，羊圈，玉米篓子及开荒地费用，闫凤亮请求解除合同不具备合同法第94条解除条件，黄应凤没有违约，若违约应按照合同法第107条、第109条规定，继续履行合同或支付价款。合同法第221条明确规定，房屋维修应由出租房负责，黄应凤维修房屋款应予支持，法院判决无结论。关于四只羊的抵租金价格，当时羊的价格9400元（每斤15元×160斤×4只）、维修费395元、购羊粪1000元（5车×200元）、种地补偿款594元（198/每亩×3亩）四项共计11389元，此款抵租金，不欠闫凤亮租金，一审法院判决错误，原审庭审闫凤亮已经承认羊的价格也承认上诉事项，法庭判决明显错误，请求二审法院依法改判。闫凤亮辩称，合同从2007年10月11日签定的，租赁期为20年，因为我们向黄应凤要租金黄应凤不给，所以才抓羊吃，租金不是虚假诉讼，我有录音证实是用羊抵顶房租，一只羊伍佰元，四只羊抵顶9600元不符合事实，黄应凤还欠我们租金，地一年租金1400元，房子是无偿使用的，地只是用西侧，但现在两侧黄应凤都使用了，所以黄应凤还欠我们的租金，我要求解除合同。闫凤亮向一审法院起诉请求：要求解除闫凤亮、黄应凤于2007年10月11日签订的土��租赁合同；黄应凤立即腾让其租赁的土地和房屋并将土地恢复原状；黄应凤向闫凤亮支付租金14000元(2008年10月11日至2018年10月10日)；黄应凤向闫凤亮支付违约金18920元。一审法院认定事实：2007年闫凤亮(甲方)、黄应凤(乙方)签订土地租赁合同，甲方自愿将自已的承包地租赁给乙方，就租赁事宜达成如下协议：租赁土地位于宽沟火车站道北，河东侧，有一泉水，地四临东临山，南临荒地，西临小河，北临荒地(实际租赁土地的四至为：西边到小河，东边到山根，北边到夏良里的地，南边到李志田的地)，面积3亩，土地东北附有一处房屋，该房屋为甲方所盖，甲方住房屋东侧，在土地租赁期间内，由乙方无偿使用房屋西侧至合同期间届满；租赁期限为20年，从2007年10月11至2027年10月10日止；租金每年1400元，交付方式为每年的10月11日交付下���年度期间的租金。甲方在合同租赁期限内擅自解除合同，赔偿乙方因扣大棚等损失20000元。乙方在合同租赁期间擅自解除合同，应将土地恢复原状，如果没有恢复原状，赔偿甲方20000元。中间人绥芬河市绥芬河镇司法所在土地租赁合同上加盖了公章。黄应凤在签订合同当日向闫凤亮支付了首年的租金1400元，2008年10月11日起至2017年1月25日的期间未向闫凤亮交付过土地租金，2017年1月26日，闫凤亮在黄应凤处抓羊4只用于抵顶部分租金，抵顶多少租金黄应凤未提供任何证据予以证明。承租期间，黄应凤在承租的3亩土地范围之外，投资建设了羊圈、玉米篓子等设施，并在土地的周边开垦过荒地。2017年4月20日，绥芬河市阜宁镇宽沟村民委员会出具证明，证明载明：闫凤亮该人员于2001年5月在老宽沟、铁路北、小河东(猪厂东侧)耕地北头，山根建一处4间无产权平房一处。2017年8���4日，闫凤亮代理人闫藻红打电话给黄应凤商议收回承租土地、房屋的事宜，电话录音的大概内容为：黄应凤称与闫凤亮在一起生活过三、四年，合同签的是20年，合同没到期，其盖的房子、棚子、刨地等要闫凤亮补偿7-8万元。闫藻红称：闫凤亮没承诺过任何东西。头一年黄应凤给了租金1400元，第二年以后始终没给过租金，闫凤亮牵了黄应凤的4只羊就是不大点的小羊，都是小羊崽子，还不是什么大羊。黄应凤称小羊崽子现在我还卖500一只，事过去了就别老找后账了，就这往前推……。2018年1月3日，换发农村土地承包经营权证书时，承包方代表登记成了公丕英，承包方式为家庭承包，承包方家庭成员有公丕项、闫凤亮、闫藻红等人。闫凤亮租赁给黄应凤的3亩土地就在土地承包经营权证书的第3块地块中，该地块登记的承包面积为4.3亩。2018年4月19日，绥芬河市阜宁镇宽沟村民委员会出具证明，证明载明：闫凤亮宽沟村村民，在我村道北有耕地一块，将该地块租于外地人黄应凤(应为黄英凤)协议签订于2007年10月，用于种植农作物，协议签订未经村委会，但村委会人员知晓此事，特此证明。一审法院认为，闫凤亮、黄应凤达成的土地租赁合同，是双方当事人在平等自愿的基础上协商一致达成的，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，上述合同成立并生效。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金……”。黄应凤租赁闫凤亮的土地，负有按约期限支付租金的义务。第五条第二款规定：“对合同���否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。”黄应凤主张已履行了给付9年租金的义务应承担相应的举证责任，黄应凤主张四只羊抵顶了9600元租金，但其提供的证据仅能证明闫凤亮在黄应凤处抓羊4只，黄应凤未提供任何证据证明抵顶了多少租金及抓的是大羊，故一审法院对黄应凤主张用4只羊抵顶了9600元租金的主张不予支持。在黄应凤与闫凤亮代理人闫藻红的对话录音中，黄应凤并未否认闫藻红说的抓的是四只小羊这一事实，并称小羊现在还卖500元一只，通过对话可证实黄应凤认可每只羊的价值为500元，4只羊应为2000元，故一审法院对4只羊抵顶租金2000元的事实予以确认。黄应凤主张用羊粪抵顶了租金1000元，闫凤亮予以否认，黄应凤并未提供任何证据证明双方存在用羊粪抵顶租金及抵顶多少租金的约定，故一审法院对黄应凤主张的用羊粪折顶1000元租金的主张不予支持。关于闫凤亮在黄应凤处拉羊粪的争议，黄应凤可另行向闫凤亮主张权利。黄应凤主张三亩地的补偿款594元，但未提供任何证据予以证明，一审法院不予支持。关于黄应凤主张维修费395元应由闫凤亮负担，因黄应凤未提供充分证据予以证明，且闫凤亮予以否认，故一审法院不予支持。黄应凤在签订合同当日向闫凤亮支付了首年的租金1400元，从2008年10月11日起至2017年1月25日的期间黄应凤再未向闫凤亮交付过土地租金，2017年1月26日，闫凤亮在黄应凤处抓羊4只抵顶租金2000元。第二条规定：“当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳��方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”黄应凤并未提供充分证据证明其按约定全面履行了向闫凤亮交付租金的合同义务。黄应凤迟延履行主要债务拒不给付租金的行为，致使闫凤亮无法实现合同目的，故一审法院对闫凤亮要求解除土地租赁合同、腾让其租赁的土地及房屋的诉讼请求予以支持。因黄应凤所建设的设施均未在承租土地范围外，承租土地上未建设设施无需恢复原状，故一审法院对闫凤亮要求黄应凤将土地恢复原状的诉讼请求不予支持。按合同约定黄应凤应给付闫凤亮2008年10月11日至2018年10月10日(上达租金)期间的租金为14000元，但2017年10月11日应给付的租金系2017年10月11日至2018年10月10日的租金，计算至2018年3月29日闫凤亮起诉日时，黄应凤应付租金应为13252.05元，减去用羊抵顶的2000元租金，黄应凤尚欠闫凤亮租金11252.05元未给付，故一审法院对闫凤亮主张的租金11252.05元予以支持，自2018年3月30日起按年租金1400元的标准继续给付闫凤亮租金直至本判决生效日止(总租金额以不超过14000元为限)。闫凤亮、黄应凤所签土地租赁合同并未约定违约金条款，故对闫凤亮主张违约金18920元的诉讼请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十四条第一款第四项、二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二条、第五条第二款的规定，判决：一、解除闫凤亮、黄应凤于2007年10月11日签订的土地租赁合同；二、黄应凤于本判决生效后五日内，腾让(返还)其租赁闫凤亮的3亩土地及土地东北处的房屋(西侧)。三、黄应凤于本判决生效后五日内，给付闫凤亮截至2018年3月29日的土地租金11252.05元，并自2018年3月30日起按年租金1400元的标准给付闫凤亮租金直至本判决生效日止(总租金额不超过14000元为限)。四、驳回闫凤亮的其它诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未向本院出示证据。本院二审确认一审法院查明事实。本院认为，关于黄应凤是否欠付租金的问题。依据双方签订的土地租赁合同的约定，自2008年10月11日至闫凤亮起诉���日，租金总计应为13252.05元。黄应凤主张双方以闫凤亮从其处抓走的四只羊，房屋维修费、购羊粪款及种地补偿款抵顶了上述全部租金，但黄应凤未出示证据证实其该项主张成立。对于闫凤亮从黄应凤处抓走的四只羊，黄应凤在本案一审中称用其抵顶了9600元租金，在本案二审中称用其抵顶了9400元租金，但黄应凤未能出示证据证实上述情况。黄应凤与闫凤亮的女儿闫藻红的对话录音中体现闫藻红称抓走的是四只小羊，对此黄应凤未予以否认，并称小羊现在还500元一只。一审法院据此认定四只羊抵顶2000元租金并无不当之处。故黄应凤欠付租金的数额为11252.05元。关于双方签订的土地租赁合同应否解除的问题。因黄应凤欠付8年的租金，其行为致使闫凤亮无法实现合同目的，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有���列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”的规定，闫凤亮主张解除双方签订的土地租赁合同符合法律规定，应予以支持，黄应凤认为应继续履行合同的上诉主张不成立。综上所述，黄应凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人黄应凤负担。本判决为终审判决。审判长  李冬梅审判员  杜 敏审判员  周晓光二〇一八年八月二十八日书记员  周 禹