四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川01民终15992号 上诉人（原审被告、反诉原告）：韩发云，男，1949年1月5日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：张述芬，女，汉族，1951年9月25日出生，住四川省双流县，系韩发云配偶。 委托诉讼代理人：褚立宁，四川君合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告,反诉被告）：曹玲，女，1984年10月22日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：欧阳力，男，1976年6月6日出生，汉族，住成都市金牛区。 上诉人韩发云因与被上诉人曹玲房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2017）川0116民初3259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月6日公开开庭进行了审理。上诉人韩发云及其委托诉讼代理人张述芬、褚立宁，被上诉人曹玲的委托诉讼代理人欧阳力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩发云上诉请求：撤销原判，发回重审或者查清事实后改判驳回曹玲的诉讼请求，支持韩发云的反诉请求。事实和理由：1.一审法院认定“韩发云构成违约，而曹玲不构成违约”系基本事实认定不清。案涉合同解除是曹玲发律师函的单方行为表示，且案件纠纷均是因为曹玲未按期缴纳次年租金、拖欠电费等引起，是曹玲违约在先。商铺与教室使用不同电源线路，韩发云对商铺短暂断电并及时恢复用电并不影响教室用电，不属于根本违约，不会导致合同目的无法实现。韩发云对铁楼梯短暂锁门是出于安全考虑，也不影响曹玲对二楼房屋的正常使用。房屋租金上涨系双方协商结果，并非韩发云单方要求，更不属于违约；2.一审法院对于双方实际损失认定严重显失公平，违约金认定、适用法律错误。一审法院忽视了韩发云的实际损失，未考虑曹玲自身过错及在先的违约行为，且曹玲实际损失轻微，不过数千元而已，一审法院却判决支持曹玲主张的6万元违约金；3.本案中韩发云与曹玲在知识阅历、风险意识等多方面相比明显属于弱势一方，整个租赁关系中，都是由曹玲主导、支配的，曹玲拟定的涉案合同权利义务完全不对等，承租方单方享有解除权，轻易解除合同后还能因此获得赔偿，违背诚信原则、显失公平。 曹玲答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。韩发云在租赁期内无故上涨房租，断电上锁等违约行为，已违反《商铺租赁合同》第十一条之约定，且已违反《合同法》第九十四条第四款之规定，损害了曹玲的合法权益，致使曹玲的合同目的无法实现，曹玲依法解除合同符合法律规定。曹玲本可根据《商铺租赁合同》的约定要求韩发云支付10万元违约金，但仅仅按照实际损失要求韩发云支付违约金6万元实属遵循诚实守信原则，亦符合法律规定。 曹玲向一审法院起诉请求：1.判令确认曹玲、韩发云双方于2016年1月9日签订的《商铺租赁合同》及2016年4月9日签订的《房屋租赁合同》（补充合同）自2017年1月4日起解除；2.判令韩发云立即支付曹玲违约金60000元；3.判令韩发云立即退还曹玲房屋租赁押金3000元。 韩发云向一审法院反诉请求：1.判令曹玲向韩发云支付单方解除合同违约金10万元；2.判令曹玲向韩发云支付赔偿款3000元（损毁的墙体墙面、楼梯拆除费、更换门锁钥匙、电卡等）。 一审法院认定事实：2016年1月19日韩发云与曹玲签订《商铺租赁合同》，约定韩发云将商铺出租给曹玲：该商铺座落于，建筑面积491.56平方米。商铺二楼楼房屋六间（暂租四间），一层院子房屋四间（目前暂住人使用中），租赁期自2016年1月9日起至2026年1月9日止；该商铺每年租金为40000元。商铺二层房间和院子内房间2500元／间／年。曹玲应于每年12月9日前向韩发云支付租金；租赁期间使用该商铺所发生的水、电等费用由曹玲承担；二楼六间及后面院落四间房间合同期间不增加房租，底商铺面保证自合同签订日期三年不涨房租，第四年起随市场行情酌情调整上浮比例不超10%，即不超过4000元／年。二楼暂住人现正使用两间房屋和后面院子四间房屋于合同到期后，韩发云承诺不再续租，并移交给曹玲；韩发云无权解除合同，曹玲若因经营不善或转向未达合同期满前可提前解约；租赁期间，非合同规定的情况韩发云提前收回该商铺或提高租金或存在其他违反合同事项的情形，韩发云应向曹玲支付拾万违约金赔偿曹玲因此而遭受的损失。曹玲若合同期内转让商铺，赔偿韩发云违约金拾万。同日，曹玲向韩发云交付房屋租赁押金3000元，同时支付了2016年1月9日至2017年1月9日房租费50000元。 2016年4月9日，曹玲与韩发云签订了《房屋租赁合同》（该合同为2016年1月9日签订房屋租赁合同的剩余房间补充合同），其中约定韩发云将位于天府新区间房屋出租给曹玲，租期参照2016年1月9日签订合同，此次缴费为一年租金3000元整，自2016年4月9日起至2017年4月9日止，后曹玲向韩发云支付一年租金。 2016年12月19日，韩发云向曹玲出具一份由韩发云签字的《关于房屋续签合同说明》，载明:2017.1.9—2018.1.9房东韩发云要求院内租金调整为3000/间/年。要求九间住房整租，否则不予以承租原使用中房间（二楼5间）。 2017年1月1日中午左右，韩发云将所租房屋一楼商铺的电闸拉下致商铺停电，并将商铺通往二楼房间的门锁上。 2017年1月3日，曹玲委托四川公生明律师事务所以邮寄的方式向韩发云发送关于解除房屋租赁合同的《律师函》一份，告知韩发云双方2016年1月9日签订的《商铺租赁合同》及2016年4月9日签订的《房屋租赁合同》（补充合同）于韩发云收到律师函当日正式全部解除，韩发云于2017年1月4日签收。次日，曹玲搬离所承租的房屋，在拆除的过程中对该房屋内的墙体造成了一定的损害。 一审法院认为，韩发云与曹玲于2016年1月9日签订的《商铺租赁合同》及2016年4月9日签订的《房屋租赁合同》（补充合同）系双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应属合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。曹玲要求确认双方签订的两份合同于2017年1月4日韩发云收到律师函时已经解除，审理中韩发云对于解除合同不持异议，故该院予以确认。韩发云在合同解除后应当退还曹玲房屋租赁押金3000元。关于违约责任，该院认为，在租赁期限内，韩发云对租赁房屋拉闸停电、锁门的行为，严重影响曹玲对所租房屋正常使用，属违约，应当承担违约责任。曹玲因韩发云要求涨房租而未支付2017年1月9日后的房屋租金，后因韩发云停电和锁门致使房屋不能正常使用而单方解除合同，曹玲的行为不构成违约。曹玲仅按照实际损失60000元主张违约金，系其对自己权利的处分，该院予以确认。故该院对于曹玲要求韩发云支付违约金60000元的诉讼请求予以支持，对于韩发云要求曹玲支付违约金100000元的反诉请求不予支持。关于韩发云要求曹玲赔偿损失3000元的反诉请求，该院认为，庭审中曹玲对腾退房屋时造成该房屋内的墙体一定损害的事实不持异议，故对于韩发云的该项反诉请求，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决：一、曹玲与韩发云在2016年1月9日签订的《商铺租赁合同》及2016年4月9日签订的《房屋租赁合同》于2017年1月4日解除；二、韩发云于判决生效之日起十日内向曹玲退还房屋租赁押金3000元，支付违约金60000元；三、曹玲于判决生效之日起十日内赔偿韩发云房屋损失3000元；四、驳回韩发云的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1375元，反诉案件受理费2360元，共计3735元，由曹玲负担235元，由韩发云负担3500元。 本院二审期间，韩发云提交了房屋照片一组，拟证明房屋装修装饰仅仅是粉刷墙面，费用极少。曹玲质证认为这组照片仅是教室和过道的照片，不包括商铺的照片。本院认为韩发云提供的该组证据仅系部分出租房屋的照片，只凭照片也不能判断出房屋装修装饰的实际价值，故对该组证据本院不予采信。韩发云又提交《房屋场地租赁合同》一份，拟证明韩发云断电、锁铁楼梯门的行为不是合同解除的原因，曹玲在2017年1月1日双方租赁合同期间就和案外人四川军氮化工有限公司签订了新的房屋租赁合同用于办学，在此之前已经准备和韩发云解除合同，构成违约。曹玲质证认为《房屋场地租赁合同》真实合法，但合同实际签订时间是2017年1月4日，另行签订《房屋场地租赁合同》的前提是韩发云涨租、锁门断电的在先违约行为导致案涉房屋已经不能承租的事实，是为了减少韩发云违约造成的损失。本院认为《房屋场地租赁合同》系曹玲与案外人四川军氮化工有限公司签订的合同，与本案缺乏直接的关联，故本院不予采信。 除韩发云认为《关于房屋续签合同说明》的出具人不是其本人，以及上锁的是加装的铁楼梯而非通往二楼的门外，双方当事人对一审查明的事实均无异议。本院对一审查明的且双方无争议的事实予以确认。 结合双方提交的证据和庭审中的陈述，二审另查明：曹玲系武侯区融解英语培训学校副校长，于韩发云处租赁案涉房屋系用于该校办学。《关于房屋续签合同说明》是由曹玲打印，经韩发云签字后交给武侯区融解英语培训学校进行审批。通往案涉房屋二楼除铁楼梯的门之外，还有其他通道。 本院认为，韩发云与曹玲于2016年1月9日签订的《商铺租赁合同》及2016年4月9日签订的《房屋租赁合同》（补充合同）系双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应属合法有效。围绕当事人的上诉请求、事实理由与答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、曹玲是否享有合同解除权；二、韩发云是否应当向曹玲退还押金、支付违约金；三、曹玲是否应当向韩发云支付违约金。现分别评述如下： 对于第一个争议焦点，曹玲主张依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款行使法定解除权，理由是韩发云在租赁期内无故上涨房租、断电上锁的违约行为导致合同目的不能实现。《商铺租赁合同》约定了房屋租金标准，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，但法律也不禁止合同当事人在履行过程中对合同条款进行协商变更。从《关于房屋续签合同说明》的形成过程和用于武侯区融解英语培训学校审批的使用目的来看，该说明是当事人双方就合同条款变更进行协商的过程中形成的文件，不应认定为韩发云单方提高租金的违约行为。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款要求合同的一方当事人必须构成根本性违约才可以主张解除合同，根据查明的事实，韩发云在2017年1月1日切断一楼商铺电源数小时，未影响二楼房屋的正常供电，同时其虽锁闭的了通往二楼铁楼梯的门，但另有通道可以通到二楼曹玲承租的房屋，韩发云的该行为确实存在违约，但尚不构成根本性违约，并未对曹玲实现合同目的造成实质影响，曹玲并不因此而取得合同解除权。 对于第二个争议焦点，曹玲虽然不享有合同解除权，但韩发云在一审庭审中明确表示对2017年1月4日律师函解除合同及补充合同无异议，故双方已于2017年1月4日合意解除2016年1月9日签订的《商铺租赁合同》及2016年4月9日签订的《房屋租赁合同》（补充合同），一审法院对此认定正确，本院予以确认。合同解除后，韩发云应当退还曹玲房屋租赁押金3000元。对于韩发云应当支付的违约金，《合同法》第一百一十四条第二款规定：“违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”该条规定赋予了当事人一方调整违约金的请求权。如上所述，韩发云断电、锁门的行为确实违反了其应提供适租房屋的义务，构成违约，但并非根本性违约，韩发云请求法院对违约金予以调减，曹玲也未证明其实际损失的金额，故本院酌情确定韩发云向曹玲支付违约金500元。 对于第三个争议焦点，韩发云主张曹玲未按时缴纳次年租金、拖欠电费、单方解除合同构成违约，应当支付违约金10万元。首先，如上所述，商铺租赁合同及补充合同系双方合意解除；其次《商铺租赁合同》第四条第二款约定曹玲应于每年12月9日前向韩发云支付租金，从文意解释上得不出是支付次年租金的意思，韩发云也没有其它证据予以佐证；最后，韩发云对于曹玲拖欠电费的事实也未充分举证。故本院对韩发云要求曹玲支付违约金的请求不予支持。对于韩发云要求曹玲赔偿腾退房屋损失3000元的请求，曹玲并未上诉，本院予以维持。 综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下： 一、维持成都市双流区人民法院（2017）川0116民初3259号民事判决第一项、第三项、第四项，即“曹玲与韩发云在2016年1月9日签订的《商铺租赁合同》及2016年4月9日签订的《房屋租赁合同》于2017年1月4日解除”、“曹玲于本判决生效之日起十日内赔偿韩发云房屋损失3000元”、“驳回韩发云的其他反诉请求”； 二、变更成都市双流区人民法院（2017）川0116民初3259号民事判决第二项“韩发云于本判决生效之日起十日内向曹玲退还房屋租赁押金3000元，支付违约金60000元”为“韩发云于本判决生效之日起十日内向曹玲退还房屋租赁押金3000元，支付违约金500元；” 三、驳回曹玲的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3735元，由曹玲负担1325元，由韩发云负担2410元。二审案件受理费3735元，由曹玲负担1375元，由韩发云负担2360元 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员曹洁 审判员张卫敏 二〇一八年二月一日 书记员刘奕君