广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0304民初8504号原告深圳市凯利达投资发展有限公司，住所地广东省深圳市福田区新洲路新洲大厦裙楼**。法定代表人赵淑加，总经理。委托代理人江波，广东晟典律师事务所律师。被告深圳市福田区群海培训中心，住，住所地广东省深圳市福田区新洲路新洲花园大厦裙楼**A4/div>法定代表人申群海，董事长。被告深圳市群海文化传播有限公司，住，住所地广东省深圳市福田区新洲路新洲花园大厦裙楼**A4/div>法定代表人申群海。被告申群海，男，汉族，1970年12月3日出生，住址湖南省邵阳市大群区，三被告共同委托代理人张锦杨，广东微众律师事务所律师。上列原告深圳市凯利达投资发展有限公司诉被告深圳市福田区群海培训中心（以下简称群海中心）、被告深圳市群海文化传播有限公司（以下简称群海公司）、被告申群海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案受理后，被告群海中心在答辩期内提出管辖权异议，本院在审查后作出裁定予以驳回；被告不服该裁定，提起上诉；经审查，深圳市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。之后，本院依法组成合议庭适用普通程序，于2017年11月17日公开开庭审理本案，原告委托代理人江波、被告申群海（亦系被告群海中心、群海公司的法定代表人）、三被告共同委托代理人张锦杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告群海中心是由被告群海公司开办的培训中心，属于民办非企业机构，无独立法人资格；群海公司是由被告申群海个人开办的自然人独资有限公司，注册资本金10万元。2014年12月22日，原告与群海中心签订（续签）了《深圳市房屋租赁合同》，约定：原告将其拥有使用权的新洲花园大厦裙楼x层x号447平方米的商铺出租给群海中心做商业用途，期限从2015年6月10日至2020年2月23日，2015年至2017年每月租金分别是24938元、25686元、26457元，管理费每月3458元；群海中心每月20日前交清下月的租金及管理费，逾期按每天欠款额的3%的标准支付滞纳金，拖欠租金超过30天，原告有权单方面解除租赁合同收回商铺，并没收群海中心的租赁保证金。但从2016年12月起至今，群海中心拖欠4个月的租金和管理费达到11万余元，群海中心的行为严重违反了双方合同的约定，侵害了原告的合法权益。原告认为，被告群海中心是由被告群海公司开办的无独立法人资格的机构，被告群海公司有义务为其偿还债务；被告群海公司是被告申群海个人开办的自然人独资有限公司，其需偿还债务数额己经超过了其自有资本，被告申群海作为开办人有义务承担连带清偿责任。遂诉至本院请求判令：1、解除原告与被告群海中心签订的《深圳市房屋租赁合同》，并将房屋交回给原告；2、被告群海中心按照每月29144元的标准支付房屋租金、管理费至其将所租赁的房屋交回之时止（从2016年12月10日起暂计至2017年3月15日止为116576元）；3、被告群海中心按照每月2%的标准支付滞纳金至其将所租赁的房屋交回之时止（从2016年12月10日起暂计至2017年3月15日止为3747元）；4、确认原告有权依照租赁合同的约定没收被告群海中心的履约保证金44312元；5、被告群海公司对被告群海中心的债务承担连带清偿责任；6、被告申群海对被告群海公司的债务承担连带清偿责任；7、三被告承担本案的诉讼费。庭审时，原告明确滞纳金以每月拖欠的租金和管理费为基数，从拖欠当月10日起按照每月2%计算。三被告共同答辩称，一、原告要求解除合同、返还房屋、支付租金、管理费和滞纳金、没收履约保证金没有事实依据。1、涉案房屋权属不清，原告主张相应的诉求缺乏事实根据，应当依法予以驳回。本案是租赁合同纠纷，原告向群海中心主张诉求的前提条件为原告对所涉案房屋拥有所有权或者合法使用权，即要有权属依据。依据原告向法院提供的证据，仅凭一份房屋租赁合同，尚不足以证明原告对于群海中心现在使用的房屋拥有所有权或者合法使用权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，目前本案涉案房屋权属不清，原告并非涉案房屋的所有权人，其也未提供任何证据证明其对涉案房屋拥有出租权和管理权，故原告仅凭一纸租赁合同向我方主张解除合同、返还房屋、支付租金和滞纳金以及没收履约保证金并无事实依据。2、根据相关法律规定以及双方实际履行的《深圳市房屋租赁合同》约定，原告亦无权向我方收取管理费、滞纳金以及没收保证金。（1）关于合同履行问题。原告与群海中心在2014年12月16日以及2014年12月22日先后签订了两份内容不同的《房屋租赁合同》，实际上双方一直均是按照2014年12月22日签订的合同履行合同义务，正如原告起诉状所述“2014年12月22日原告与被告群海中心签订了《深圳市房屋租赁合同》”一致，本案原告对此也是确认的。（2）关于管理费问题。根据原《深圳经济特区房屋租赁条例》第二十六条第三款的规定：“出租人不得因房屋租赁向承租人收取租金以外的其他费用”，原告既非涉案物业的管理人，也并非涉案物业管理服务的提供者，根本无权向我方收取相应的物业管理费。（3）关于滞纳金问题。滞纳金属于行政制裁方式的一种，滞纳金具有法定性、强制性和惩罚性的特点，原告并非行政机关，根本无权收取滞纳金，且双方实际履行的《深圳市房屋租赁合同》中更是没有任何关于滞纳金的约定。事实上，在双方长期履约过程中，我方由于一时经营困难、资金周转问题确实存在延迟支付租金的情况，但原告在这过程中也从未向我方主张或者收取任何的滞纳金。故原告主张滞纳金，不仅没有任何事实依据与法律根据，而且有违诚实信用原则。（4）关于没收履约保证金问题。《深圳市房屋租赁合同》第九条明确约定，只有存在群海中心对涉案租赁房产结构有损坏的情形，原告才有权不予返还保证金。故本案原告主张要求没收履约保证金也没有任何事实依据与法律根据。二、群海中心并不存在违约行为。群海中心与原告签订房屋租赁合合同时，原告承诺不在新洲花园大厦裙楼范围内引进其它从事民办教育活动培训机构，避免同类机构抢占生源、恶性竞争等严重影响群海中心承租涉案房屋进行合法正当经营。事实上，自2016年以来，原告在新洲花园大厦陆续引进了数十家从事民办教育培训活动的机构，并且该数十家培训机构均是非法培训机构，无一具备从事民办教育活动的许可资质。故原告不仅严重违反诚信信用原则，并且存在违法出租行为，以上事实有我方当庭提交的证据予以证实。对于原告在履约过程存在前述严重违约、违法行为，群海中心曾多次要求原告依法清退非法培训机构，并赔偿群海中心因此造成的经营损失，但原告一直拒不改正，严重影响了群海中心的正当合法经营，经营收入每况愈下。面对群海中心存在经营日渐困难的局面，原告更是变本加厉，多次要求大幅提高租金，有意压榨群海中心的生存空间，其根本目是胁迫群海中心解除涉案承租合同，以便将涉案房屋出租给其他非法培训机构，攫取更大的非法收益。根据合同法第二百二十七的规定，显然将承租人拒付租金的“正当理由”作为抗辩支付租金的法定理由。原告承诺在合同履行期间不再引进其它教育培训机构抢夺群海中心的生源，原告违约引进十数家非法培训机构，显然是违反其当初订立合同的承诺，构成严重违约；根据《中华人民共和国安全生产法》第四十六条的规定，原告作为新洲花园大厦裙楼物业的出租方，应当将房屋出租给具备安全生产条件或者相应资质的单位或者个人，这也是原告的法定义务。根据合同法以及《深圳经济特区房屋租赁条例》的规定，原告违法将新洲花园大厦裙楼物业出租给不具备办学资质的培训机构，不仅严重扰乱了群海中心的正常承租经营活动，而且造成了其巨大经营损失。原告该违法行为严重扰乱了社会经济秩序，损害社会公共利益，属于原告故意而为之，故被告拒付租金既是为保护其合法权益，也是为维护社会以及国家公共利益。因此，被告并不构成违约，原告未按照合同约定以及法律规定履行义务，被告依法享有合同先履行抗辩权，被告为维护其合法权益而拒绝继续支付租金，也不存在违约行为，属于合法实现自己的权利的体现。三、原告要求被告群海公司、申群海对群海中心的债务承担连带责任没有任何事实与法律根据。根据《民办非企业单位登记管理暂行条例》第二条的规定，民办非企业单位根据其依法承担民事责任的不同方式分为民办非企业单位（法人）、民办非企业单位（合伙）和民办非企业单位（个体）三种。群海中心是依法设立的法人型民办非企业单位，具备独立的法人资格，依法具有民事权利能力和行为能力，依法独立享有民事权利并承担民事义务，是以其自有的资产对外独立承担民事责任，原告要求群海公司、申群海承担连带责任依法应当予以驳回。综上所述，原告不是涉案房屋的所有权人或合法使用权人，原告的主张没有事实依据与法律根据；即使原告对涉案房屋具有合法出租权，群海中心也不存在违约行为，原告要求解除合同、返还房屋、支付租金、管理费以及滞纳金、没收保证金的诉求没有事实依据与法律根据，依法应当驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2014年12月16日，原告（甲方、出租方）与被告群海中心（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于深圳市福田区××花园大厦××楼××号房屋（以下简称涉案房产）建筑面积477平方米及其分摊公共面积出租给乙方使用，租期自2015年6月10日起至2023年2月23日止；涉案房产单位租金按建筑面积计算，第一年为每月每平方米52.28元，每月租金合计24938元；以后每年以上一年租金标准为基数递增3%，即从2016年6月10日起每月租金为25686元，以此类推；涉案房产管理费每月每平方米7.25元（包括保安、清洁费用），共计3458元；乙方须在合同签订后10个工作日内交纳2015年6月10日至2015年7月9日管理费3458元、租金24938元，甲方向乙方开具发票；租金及管理费支付方式为乙方在每月20日前交纳下一个月的租金及管理费，逾期交纳的，每日按应交纳金额的3%支付滞纳金；在签订本合同时，乙方向甲方交纳相当于两个月租金的履约保证金，共计44312元，租赁期满后，在乙方全面履行合同义务并完好退还涉案房产后，甲方向乙方退还该保证金，因违约导致保证金扣款的，乙方应在指定期限内补交保证金；乙方拖欠租金达30天以上或拖欠各项费用达25500元以上，则甲方不予退还履约保证金；甲方延迟交付涉案房产30天以上或不承担物业维护维修义务的，则乙方有权请求甲方双倍退还履约保证金。2014年12月22日，原告（甲方、出租方）与被告群海中心（乙方、承租方）又签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房产出租给乙方使用，租期自2015年6月10日起至2020年2月23日止；涉案房屋单位租金按建筑面积计算，每月每平方米52.28元，每月租金合计24938元；乙方应在2015年6月10日前交付首期租金24938元；租金支付日期为每月10日前；甲方交付涉案房产时向乙方收取相当于两个月租金的租赁保证金44312元，在涉案房产结构无损坏且乙方租赁期满交清所有费用后，甲方退还该保证金；在涉案房产结构有损坏时，甲方不予退还保证金；租赁期间，乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、房屋物业管理费、因使用租赁房屋所产生的其它费用；租赁期间，乙方不得将租赁房屋全部或部分转租给他人；乙方拖欠租金达30天以上或拖欠可能导致甲方损失的各项费用达25000元以上，甲方可就因此造成的损失向乙方请求损害赔偿、不予退还租赁保证金，并有权依据上述情形解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方解除合同登记（备案）；甲乙双方可就本合同未尽事宜在附页中另行约定，附页之内容作为本合同的一部分，经双方签章后与本合同具有同等效力；本合同自签订之日起生效。同日，双方签订《补充协议》，约定：租金递增方式为2015年6月10日至2016年6月9日的月租金为24938元；2016年6月10日至2017年6月9日的月租金为25686元；2017年6月10日至2018年6月9日的月租金为26457元；2018年6月10日至2019年6月9日的月租金为27251元；2019年6月10日至2020年2月23日的月租金为28069元；租赁期间，乙方除按时支付房租外，应负责按时支付租赁房屋的水电费及物业管理费，物业管理费每月每平方米7.25元。该份合同上没有租赁管理部门的备案盖章，没有证据显示该合同经过备案登记。合同履行过程中，因被告群海中心未能按期支付租金及相关费用，2016年4月26日，原告向群海中心发出《催租通知》，载明：群海中心拖欠3-7月份租费合计47720元（租金39876元、管理费6916元、水电费928元），群海中心应在2016年5月3日前交清所欠租费，未交清则按合同第四条第六款约定执行，未按期交纳费用时，逾期每日按应交金额3%加计滞纳金，拖欠各费用超过五天，原告有权停水停电；由此产生的损失由群海中心承担。该通知由群海中心的员工黄玉香于2016年4月28日签收。2016年5月3日，群海中心向原告出具《还款计划书》，称，群海中心因经济形势问题，拖欠原告各项费用，还款计划为：“1、今天结清一个月余款；2、下周五（5月13日）前结清一个月租金管理费；3、5月23日前结清5月份租金管理费”。2016年7月27日，原告向群海中心出具《催租通知》，载明：群海中心拖欠7月份租金及管理费合计29144元，6月份水电费1919元，群海中心应在2016年7月31日前交清所欠租费，未交清则原告按合同第四条第六款约定执行，未按期交纳费用时，逾期每日按应交金额3%加计滞纳金，拖欠各费用超过五天，原告有权停水停电；超过30天原告有权进行清铺处理，由此产生的损失由群海中心承担。当日，被告申群海签收并在该通知上手写加注“不符合合同约定，又签入一个培训机构，造成我们经营雪上加霜”。2016年8月7日，群海中心向原告出具《情况说明》，称：“因法定代表人申群海母亲病危，需要预留部分资金处理家事，本月租金请求推迟到本周末交清”。2016年8月12日，群海中心向原告出具《关于申请延期交租的申请》，称“因法定代表人申群海母亲病危，需要预留资金，再加上有些股东出差在外，特向贵公司申请将租金延期到8月19日交清”。2017年2月20日，原告向群海中心出具《催租通知》，载明：群海中心拖欠2016年10月至2017年2月租金及管理费合计100349元，群海中心应在2017年2月24日前交清所欠租费，未交清则原告按合同第四条第六款约定执行，未按期交纳费用时，逾期每日按应交金额3%加计滞纳金，拖欠各费用超过五天，原告有权停水停电；超过30天原告有权进行清铺处理，由此产生的损失由群海中心承担。2017年3月3日，群海中心向原告出具《关于2月20日催租通知的回复》，称：“因贵公司引进多家非法培训机构，对我中心经营造成非常严重的不利影响，所以本中心对拖欠管理费一事存疑，对于管理费的问题暂缓缴纳，以后再协商。希望我们以后打款的时候请按照我们的用途开票，以方便我们做账。实欠100349元-17290元（已开票的2016年7、8、9、10、11月份管理费）-12917元（2月24日已付）-10374元（2016年12月、2017年1、2月份管理费）＝59768元。现计划如下：水电费已交清到2017年2月份为止，3月3日贵公司无正当理由对我中心停电，造成经济损失25686元，本中心暂不追究法律责任但保留追究法律责任的权利。3月27日付25686元租金，4月10日付8396元租金，4月24日付25686元租金”。关于被告群海中心的租金及管理费、水电费的交纳情况。被告群海中心提交的《中国建设银行股份有限公司活期存款明细账》显示：2017年1月16日群海中心向原告转账17686元；2017年2月17日转账25686元；2017年2月24日转账12917元；2017年3月27日转账25686元；2017年4月17日转账26609元。就上述支付款项所对应的期间和款项性质，双方存在争议。对此，本院作如下认定：首先，合同项下的付款义务是群海中心的主要合同义务，群海中心应就其付款情况承担相应的举证责任，但群海中心仅提供证据证明2017年的付款情况，对之前的付款情况并未举证证明，虽然群海中心在转账时备注了“房租、管理费”等字样，但该备注仅为群海中心单方加注，在没有证据相佐证且原告未予确认的情况下，该单方加注内容不能作为认定事实的依据。其次，从2017年2月20日原告发出的《催租通知》以及2017年3月3日群海中心的回复所载明的内容来看，截至2017年3月3日，群海中心仍然存在拖欠原告2016年租金及管理费、水电费的情况，且群海中心在2017年3月3日之后的转账付款情况与其发出的复函所载明的付款计划能够相互印证；再次，原告就群海中心在2017年期间付款情况所作的相关说明详细合理，并能与上述证据及合同约定金额相互印证。因此，综合本案证据内容、群海中心的转账情况以及双方在庭审时关于群海中心已经付清2016年12月10日前产生的租金及管理费的确认，本院采信原告的主张，即在原告起诉之前，群海中心已付清2016年12月10日前产生的租金及管理费，起诉之后，群海中心于2017年3月27日支付了租金25686元、于2017年4月17日支付了租金25686元及2017年3月后产生的水电费923元。另查，深圳市福田区民政局出具的登记证书载明：被告群海中心为民办非企业单位（法人），住，住所地为涉案房产地址告群海中心并持有深圳市福田区教育局颁发的民办学校办学许可证，该许可证显示群海中心的举办者为被告群海公司。被告群海公司为自然人独资的有限责任公司，股东为被告申群海。本院认为，原告与被告群海中心于2014年12月16日签订《房屋租赁合同书》后，又于2014年12月22日就同一租赁标的物签订了《房屋租赁合同》及补充协议，该两份合同的租赁起始时间、租金和管理费计算标准以及其它主要条款内容基本一致，并均具备合同基本条款，在没有证据显示后一份签订的合同存在意思表示虚假情形的情况下，应认定后一份合同系双方重新签订的租赁合同，涉案房屋租赁合同关系项下双方权利义务应依照后一份即2014年12月22日的《房屋租赁合同》及补充协议进行确定。关于原告要求解除合同、交还房屋及没收租赁保证金的诉请，根据合同约定，被告群海中心拖欠租金达30天或拖欠可能导致原告损失的各项费用达25000元以上，原告有权解除合同并没收租赁保证金，而截至原告起诉之时，被告群海中心已出现上述违约情形，原告据此有权要求解除合同并没收租赁保证金。关于合同解除时间，应依照原告关于要求解除合同的通知送达至群海中心的时间确定，据此，本院认定合同解除时间为原告诉状送达至被告群海中心之日即2017年6月2日。合同解除后，群海中心应依约将涉案房产交还原告。因此，原告关于合同解除及交还房屋、没收租赁保证金的诉请成立，本院予以支持。关于原告要求被告群海中心支付租金、管理费的诉请。关于租金，根据前述认定事实，群海中心已在原告起诉前付清2016年12月10日前产生的租金，在原告起诉后又支付了两个月的租金，故群海中心还应向原告支付自2017年2月10日开始计算的租金。在合同解除后，因群海中心仍在使用涉案房产，原告有权要求群海中心按照租金标准继续支付占有使用费，因此，群海中心应向原告支付2017年2月10日至2017年6月2日的租金以及2017年6月3日至庭审之日2017年11月17日按租金标准计算的占有使用费，原告要求按照月租金25686元的标准计算，没有超过其可主张权利的范围，本院予以照准；至于庭审之后的占有使用费，由于群海中心是否实际搬离以及实际搬离时间属于未经查明的不确实事实，原告可待群海中心实际搬离后再另行主张。关于管理费，群海中心在付清2016年12月10日前产生的管理费后即未再支付管理费，原告据此有权要求群海中心支付自2016年12月10日开始计算的管理费，依照双方约定，每月管理费金额为3458.25元（477平方米×每月每平方米7.25元），原告主张每月管理费3458元（诉请的每月租金和管理费共计29144元-每月租金25686元），没有超出合同约定范围，本院予以照准，但如前所述，原告请求的管理费应计算至庭审之日即2017年11月17日，之后产生的管理费，原告可依据具体情形另行主张。关于原告主张的按每月2%标准计算的滞纳金，如前所述，原告与群海中心于2014年12月22日签订的《房屋租赁合同》及补充协议为重新签订的合同，双方权利义务应根据该合同及补充协议的内容来确定，而该合同及补充协议中所约定的违约责任条款中并无关于滞纳金的约定，即就违约责任这一项内容，双方已对之前合同的相关约定作了变更，故原告要求按照2014年12月16日合同主张滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。若原告认为群海中心的违约行为造成了其实际损失，可就损失赔偿另行主张权利。关于原告要求被告群海公司、申群海对被告群海中心的合同债务承担连带清偿责任的请求，本院认为，根据相关部门颁发的登记证书，群海中心系法人类的民办非企业单位，而法人可以其全部财产独立承担民事责任，群海公司仅系群海中心这一办学机构的举办者，原告要求群海公司对群海中心的合同债务承担连带清偿责任，缺乏依据，据此，原告进一步要求申群海作为群海公司的一人股东对群海中心的合同债务承担连带责任，亦缺乏依据，本院均不予支持。关于被告群海中心主张涉案房屋权属不清，原告没有举证证明其对涉案房屋拥有出租权和管理权从而无权向群海中心主张租金及管理费的抗辩意见，本院认为，没有证据显示涉案房屋租赁合同关系存在合同法规定的可能导致无效的情形，涉案房产的权属状况并不影响双方房屋租赁合同关系的有效成立，也没有证据证明因涉案房产的权属问题而导致了涉案合同无法正常履行，在原告已履行了合同约定的出租人相关义务的情况下，原告有权要求群海中心依约履行其作为承租人的相应合同义务，因此，对群海中心的该抗辩主张，本院不予采纳。此外，对于被告群海中心主张原告违反承诺在涉案房产所在大厦引进其它培训机构从而先行构成违约的抗辩意见，首先，没有证据显示原告存在关于不会引进其它培训机构进驻大厦的承诺；其次，没有证据显示原告引进其它培训机构进驻大厦从而导致群海中心无法正常使用涉案房产的情形存在，故群海中心以此作为其履行支付租金和管理费的合同义务的抗辩理由，不能成立，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市凯利达投资发展有限公司与被告深圳市福田区群海培训中心就位于深圳市福田区新洲路新洲花园大厦裙楼x层x号房屋所形成的房屋租赁合同关系于2017年6月2日解除；二、被告深圳市福田区群海培训中心应于本判决生效之日起十日内搬离并向原告深圳市凯利达投资发展有限公司交还位于深圳市福田区新洲路新洲花园大厦裙楼x层x号房屋；三、被告深圳市福田区群海培训中心应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市凯利达投资发展有限公司支付2017年2月10日至2017年6月2日的租金以及2017年6月3日至2017年11月17日的占有使用费（租金及占有使用费均按照每月25686元的标准计算）；四、被告深圳市福田区群海培训中心应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市凯利达投资发展有限公司支付2016年12月10日至2017年11月17日的管理费（管理费按照每月3458元的标准计算）；五、确认原告深圳市凯利达投资发展有限公司有权没收租赁保证金44312元；六、驳回原告深圳市凯利达投资发展有限公司的其它诉讼请求。本案案件受理费2706元（已由原告预交），由原告负担100元、被告深圳市福田区群海培训中心负担2606元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 张  慧  英人民陪审员 戴  自  琳二〇一八年二月一日书 记 员 殷智华（代）