江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终3330号上诉人（原审原告）：胡安龙，男，1988年11月19日生，汉族，住江苏省海安县。委托诉讼代理人：邓军，上海申浩（南通）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏汇昌地产有限公司，住所地江苏省海安县西城街道（原海安镇）黄海大道（西）**。法定代表人：沈兆根，董事长。委托诉讼代理人：王立志，江苏慧眼律师事务所律师。上诉人胡安龙因与被上诉人江苏汇昌房地产有限公司（以下简称汇昌公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2016）苏0621民初2197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡安龙上诉请求：撤销一审判决，依法改判，一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：补充协议并未变更交房条件，更没有明确说明“进场装修”就视为完成交付。“进场装修”是补充协议赋予胡安龙的一项权利，与交付无关，虽可能对房产有一定程度的占有，但并非法律意义的转移占有。胡安龙只收取了一把进户门的装潢钥匙而非全部钥匙，其对房屋只是临时占有，汇昌公司对该房屋的控制力高于胡安龙。汇昌公司是两份格式合同的提供方，胡安龙并不知道“进场装修就视为交房”，否则胡安龙不可能在补充协议上签字。补充协议的第二条即为双方对于交付的特别约定。一审判决汇昌公司已向胡安龙交付房屋并据此确定逾期交房时间错误。汇昌公司答辩称，补充协议对原合同中的交付和违约责任进行了重新约定，该约定有效。胡安龙在2016年2月17日已实际收取房屋并进行装修，汇昌公司已按照补充协议的约定向胡安龙交付房屋，一审判决胡安龙收房之前的违约金正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。胡安龙向一审法院起诉请求判令：确认补充协议有效（即车位按约交付）；汇昌公司支付延期交房违约金98157.17元（以723873元为本金，日罚金万分之三从2016年1月1日暂计算至2017年3月28日）；支付延期交房违约金从2017年3月29日至实际交付之日止（以723873元为本金，日罚金万分之三）。一审法院认定事实：2013年10月12日，胡安龙与汇昌公司签订商品房买卖合同。合同约定，胡安龙购买汇昌公司建设的位于海安县海安镇黄海大道（西）86号的怡景湾国际花园21幢502室，建筑面积118.07㎡，单价6130.88元/㎡，总价723873元；胡安龙于2013年10月10日前支付263873元，于2013年10月31日前办清剩余460000元的贷款手续，否则视为胡安龙违约；汇昌公司应于2015年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将具备验收合格条件并符合合同约定的商品房交付胡安龙使用；除双方协商同意解除或变更合同外，遭遇不可抗力且汇昌公司在发生之日起30日内告知胡安龙的，汇昌公司可据实予以延期；汇昌公司逾期超过90天交房，胡安龙有权解除合同；胡安龙解除合同的，汇昌公司当自胡安龙解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按胡安龙累计已付款的3%支付违约金；胡安龙要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，汇昌公司按日向胡安龙支付已付房款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，汇昌公司应当书面通知胡安龙办理交付手续；双方进行验收交接时，汇昌公司应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，汇昌公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；汇昌公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，胡安龙有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由汇昌公司承担。合同签订后，胡安龙依照合同约定交纳了购房款，汇昌公司开具了发票。2015年10月13日，胡安龙、汇昌公司签订补充协议。协议约定，根据商品房买卖合同约定，交房时间原定为2015年6月30日，现因故未能按原定时间交付；小区二期多层洋房规划开发区域，规划内的部分拆迁户未按原定时间搬迁，政府逾期交地近1年，影响小区施工与开发进度；至今小区内及周边市政排污管网暂未铺设，影响整体竣工验收；汇昌公司将积极与政府部门沟通协调，抓紧办理交房相关事宜，交房时间调整为2015年12月30日；若逾期，自第二天起至实际交付日按原主合同约定支付违约金或胡安龙不愿继续履行合同的有权提出解除合同，汇昌公司应自收到解除合同通知起30天内退还全部已付款项，并支付累计已付款3%的违约金；在此期间，如胡安龙需进场装修，可向汇昌公司提出书面申请，由汇昌公司与相关部门进行协调，先行进场装修；装修期间因汇昌公司相关措施没到位影响装修的，汇昌公司须无条件及时协商解决；房屋前后预留洞填平由业主提出申请，施工费用由汇昌公司承担，施工完成期限在业主提出装修申请后1个月内；汇昌公司承诺提供可转让的地下车位1个供胡安龙使用，胡安龙不用支付车位款，就近安排，与房屋具有同等使用年限；胡安龙如需购买车棚，按2500元/㎡计算；补充协议仅适用于汇昌公司延迟交房事宜，其它未涉及之事按原合同执行，协议与原合同具有同等法律效力。补充协议签订后，2016年2月17日，胡安龙向汇昌公司提交装修申请表，汇昌公司审核后同意进场装修。同日，胡安龙在房屋完好确认单、装修重点提示、安全防火责任书等文件上签字。此后，胡安龙对案涉房屋进行了装修。庭审中，一审法院要求汇昌公司提供案涉房屋已经具备交付使用条件的相关证据，汇昌公司未提供；同时汇昌公司陈述案涉房屋相关的施工及配套已于去年年底前完成，目前，由于江苏省供电公司收回了原来由县级供电公司对建设工程电力接入的权利，相关的工程均已通过验收，但江苏省电力公司由于主管全省的建设工程的电力接入，时间按每个行政区进行推磨进行，因此该工程目前仅剩电力无法由县级供电公司接入，要等省级供电公司接入后即可以办理相关证件。一审法院要求汇昌公司提供案涉房屋已经过分部分项验收的手续，汇昌公司亦未提供。一审庭审中，胡安龙陈述从未收到案涉房屋的正式钥匙，只收到1条装潢钥匙，且未收到住宅质量保证书、使用说明书等文件。一审法院认为，胡安龙、汇昌公司签订的商品房买卖合同、补充协议未违反法律、行政法规的禁止性规定，系双方当事人的真实意思表示，应当认定为合法有效，双方应当按照商品房买卖合同及补充协议的约定履行各自的义务，一方违约应当承担相应的违约责任。本案中，汇昌公司未能按照双方补充协议约定的时间交付房屋已经构成违约。但是胡安龙于2016年2月17日领取了案涉房屋的钥匙并对案涉房屋进行了装修。胡安龙虽然认为其对房屋进行装修系基于双方补充协议的约定，汇昌公司同意胡安龙可以先行进场装修，但是胡安龙实际上已经实现了对房屋的转移占有，且双方并未明确约定该转移占有不能视为房屋交付。对此，法院认为，胡安龙在明知房屋不符合交付条件的情况下仍然领取了房屋的钥匙，对案涉房屋进行装修，应当视为胡安龙放弃了约定的交付条件，系胡安龙对其自身权利的不利处分，案涉房屋已经于2016年2月17日完成交付。故汇昌公司应当按照已付购房款日万分之三的标准向胡安龙支付2015年12月31日至2016年2月16日期间的逾期交房的违约金10423.77元（723873元×0.0003/天×48天）。同时，汇昌公司虽然未提供案涉房屋的住宅质量保证书、住宅使用说明书，但是胡安龙明知汇昌公司未提供上述文件仍然对房屋进行了交付，不能视为汇昌公司未完成房屋的交付。在汇昌公司已经向胡安龙交付案涉房屋的情形下，胡安龙再要求汇昌公司承担2016年2月17日之后逾期交房的违约责任无事实和法律依据，法院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、确认胡安龙与汇昌公司于2015年10月13日签订的补充协议合法有效。二、汇昌公司于判决发生法律效力后10日内向胡安龙支付逾期交房违约金10423.77元。三、驳回胡安龙的其他诉讼请求。案件受理费2254元，由胡安龙负担2193元，汇昌公司负担61元。二审中，胡安龙提供物品交接单一份及视频光盘一张，证明汇昌公司并未完成交付。汇昌公司质证认为，对两份证据真实性均不予认可。本院审查后认为，物品交接单上无经办人签字和单位印章，视频光盘不能确认被拍摄人的身份，对其真实性均不予确认，不作为本案证据采信。经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，二审中，汇昌公司陈述，若当事人没有进场装修，则其同意按照补充协议第一条的约定支付违约金。本院认为，本案争议焦点为汇昌公司是否向胡安龙交付房屋？一审判决的逾期交房违约金是否正确。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，汇昌公司未能按照合同约定的时间交付房屋，为此双方签订补充协议，将交房时间调整为2015年12月30日，并约定了逾期交房的违约责任，同时约定在调整后的交付期前，如胡安龙需进场装修，可向汇昌公司提出书面申请后，由汇昌公司协调先行进场进行装修。汇昌公司同意业主提前进场装修的本意在于尽量减少因逾期交房对业主造成的损失，出发点是善意的，但并不能因此免除其违约责任。胡安龙提出进场装修申请时，补充协议约定的交房时间已届至，汇昌公司仍未能交付房屋，且胡安龙的申请已经汇昌公司审核同意。按照上述司法解释的规定，案涉房屋虽由胡安龙转移占有，但由于汇昌公司与胡安龙在补充协议中对于提前进场装修另有约定，故不能将胡安龙提前进场装修的行为视为汇昌公司履行了交付义务。一审认定胡安龙对案涉房屋进行装修即视为交付明显不当，应予纠正。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。现胡安龙已按约支付全部购房款，但汇昌公司仍未提供案涉房屋验收合格的手续，亦未履行交房义务，汇昌公司的行为已构成违约，依法应当承担逾期交房的违约责任。双方在补充协议及商品房买卖合同中对逾期交房的违约责任进行了约定，此约定合法有效，胡安龙依上述约定主张相应违约金，依法有据，应予支持，即汇昌公司支付胡安龙延期交房违约金98157.17元（以723873元为本金，按日罚金万分之三的标准自2016年1月1日计算至2017年3月28日）；支付自2017年3月29日起至实际交房之日止的延期交房违约金（以723873元为本金，按日罚金万分之三的标准计算）。综上所述，胡安龙的上诉请求成立，应予支持；一审判决适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持海安县人民法院（2017）苏0621民初2197号民事判决第一项；二、撤销海安县人民法院（2017）苏0621民初2197号民事判决第二项；三、江苏汇昌地产有限公司于本判决生效后十日内支付胡安龙延期交房违约金98157.17元（以723873元为本金，按日罚金万分之三的标准自2016年1月1日计算至2017年3月28日）；支付自2017年3月29日起至实际交房之日止的延期交房违约金（以723873元为本金，按日罚金万分之三的标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2254元，二审案件受理费2254元，均由江苏汇昌地产有限公司负担（一、二审案件受理费已由胡安龙预交，江苏汇昌地产有限公司在履行本判决确定的付款义务时一并给付胡安龙）。本判决为终审判决。审判长  倪红晏审判员  杨 谦审判员  卢 丽二〇一八年二月二日书记员  邱 晴