成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0104民初3706号 原告：成都维仕小额贷款有限公司。住所地：成都市锦江区总府路**时代广场******。 法定代表人：廖世宏，董事长。 委托诉讼代理人：熊虹，女，1991年9月10日出生，汉族，住成都市锦江区，系公司员工。 委托诉讼代理人：冯艳秋，女，1994年6月23日出生，汉族，住四川省犍为县，系公司员工。 被告：杨开勇，男，1980年4月2日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被告：周娜娜，女，1985年6月13日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 以上二人共同委托诉讼代理人：李腾华，四川宗正律师事务所律师。 原告成都维仕小额贷款有限公司（以下简称维仕公司）与被告杨开勇、周娜娜民间借贷纠纷一案，本院于2018年4月11日立案受理后，依法由审判员杨琴适用简易程序独任审判，于2018年5月17日公开开庭进行了审理。原告维仕公司的委托代理人熊虹、冯艳秋，被告杨开勇、周娜娜的共同委托代理人李腾华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告维仕公司诉称，原告（贷款人、抵押权人、乙方）与杨开勇（借款人、抵押人、甲方）、周娜娜（保证人、抵押物共有人）于2015年1月9日签订《房地产最高额抵押贷款合同》，约定：由原告向杨开勇发放金额为16万元，月利率为0.9%的房屋抵押贷款，并为其提供贷款后续管理服务。杨开勇承诺自2015年2月起连续36个月，分期每月放款日对应日期的前一日即每月11日向原告偿还本息5884.44元及支付管理费640元。杨开勇提供名下房产为债务提供抵押担保，周娜娜作为房屋共有人并作为合同保证人。合同还分别约定：1、被告未能按合同约定及时履行其在本合同或借据项下的全部或部分付款义务，即构成违约;2、发生违约情况时，原告有权采取下列措施：（1）停止发放贷款，立即宣布所有贷款提前到期，并解除本合同及借据，要求被告立即偿还全部贷款本金，剩余贷款期的全部利息、违约金及其他应付款项；（2）要求被告支付已发放贷款总额的30%作为违约金；（3）被告未偿还或未全部偿还贷款本金、利息、管理费、相应违约金及其他应付款项的，每逾期一日，应支付逾期款项的0.1%作为延迟支付违约金，直至所有应付款项付清;（4）以合法程序处分本合同项下的抵押房产以清偿全部贷款，相应利息及应付款项;（5）要求保证人无条件履行保证责任，且该保证责任的履行不以原告抵押权的行使为前提条件；3、出现下列情形时，原告可以行使抵押权:（1）被告不按照本合同或借据的约定，偿还到期应付贷款本息或其他应付款项；（2）被告违反本合同或借据的约定，原告依约宣布提前收回贷款，原告债权未受清偿或未受完全清偿的；4、如因包括但不限于被告账户余额不足、被告办理账户挂失、销户、银行止付等原因导致银行扣划失败，被告应就失败的次数向原告支付每笔每次100元的费用；5、保证人应就被告履行本合同及所有借据约定的全部义务负连带保证责任，保证人同意：保证人无需签署逐笔贷款对应的借据。保证担保人承担的连带保证责任的范围为：本合同及所有借据项下全部甲方的义务（包含合同约定义务、合同派生义务）。 该合同签订后，原告在2015年1月12日依约将贷款支付给了杨开勇。二被告以其所有的位于成都市房屋为上述贷款提供了担保，并办理了抵押权登记。但杨开勇借款后，仅归还了2015年2月至2016年5月共15期应还款项，并归还了第16期应还款项中：本金1075.18元，管理费640元，罚息84.82元，扣款失败手续费100元。之后，杨开勇便再未履行还款义务。另，被告提及的收取手续费的一方为成都国利民投资管理有限公司，与本案无关，且管理费系根据合同约定扣收，因此不应抵扣本金。每月扣款顺序系依据合同约定确定，2016年5月扣收了本金但没有扣收利息，所以逾期时间应为2016年5月11日。 故此，原告起诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《房地产最高额抵押贷款合同》；2、被告向原告偿还尚欠借款本金92258.22元、利息30240元、支付扣款失败手续费2000元（截至2018年3月23日）、合同违约金4.8万元、截至2018年3月23日的延迟支付违约金50206元，以上合计人民币222704.22元。如逾期不付，每逾期一日，按逾期款项的0.1%支付延迟支付违约金，直至全部款项付清为止；3、原告对被告提供其名下位于西航港街道川大西二段1号15栋2单元1层2号的房产行使抵押权，并对其处置享有顺位优先受偿权；4、二被告承担连带责任；5、案件受理费由二被告承担。 被告杨开勇、周娜娜辩称，民间借贷纠纷中约定手续费及管理费无效，因收取手续费的收取方成都国利民投资管理有限公司与原告股东高度吻合，因此，2015年1月9日出借人收取的手续费即贷款服务费5000元，以及借款人还款15期支付的管理费10240元应从本金中予以扣除，尚欠借款本金为77018.22元；逾期时间为2016年5月11日，但因被告5月仍归还部分本金，因此逾期时间应从2016年6月起算，逾期后应支付款项以双方约定为准，但利息、违约金、延迟支付违约金及扣款失败手续费等合计超过月息2%的部分不应得到支持；本案诉讼费用应按原告起诉金额与法院确定的被告承担金额按比例分担。 本院查明相关事实与原告所述一致，并有原告提交的营业执照、二被告身份证、《房地产最高额抵押贷款合同》、房屋他项权证、房产管理局抵押受理单、借款借据、批量代发代扣成功清单、个人客户扣款授权书、个人账单等证据以及被告提供的收据在案为证。 本院认为，原、被告签订的《房地产最高额抵押贷款合同》是当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按约全面履行各自义务。合同签订后，原告按约履行了发放贷款的义务。但杨开勇取得贷款后，仅向原告履行了部分还款义务，自2016年5月起未再按约向原告还款，根据《房地产最高额抵押贷款合同》之约定，原告要求解除合同，并要求被告偿还尚欠借款本金92258.22元（16万元－4444.44元×15个月-1075.18元），符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。被告主张应从本金中扣除贷款服务费5000元及管理费10240元，因原告未提交直接证据证明成都国利民投资管理有限公司与原告股东的同一性，且管理费由合同约定，未超过法定标准，系双方当事人的真实意思表示，因此本院认为被告主张不成立。 关于原告主张的利息、管理费、扣款失败手续费以及按贷款总额30%计算的违约金、每日0.1%的标准计算的延迟支付违约金。虽然原、被告双方在合同中约定了被告每月应支付利息1440元、管理费640元、因账户余额不足导致银行扣划失败就失败次数向维仕公司支付每笔每次100元的费用以及贷款总额30%的违约金、日0.1%的延迟支付违约金标准，但上述约定标准已经超过法律允许范围，且上述费用均具有弥补原告损失的性质，故本院综合考虑杨开勇履行合同义务的情况及其未还款的期数等因素，基于公平原则，酌定对原告主张的利息、管理费、扣款失败手续费、违约金以杨开勇尚欠的借款本金为基数，从其逾期之日即2016年5月12日起按年息24%标准来计算确定，对上述费用统一表述为“逾期利息”。 周娜娜作为连带责任保证人，理应为杨开勇的上述债务承担连带清偿责任。 二被告以其所有的位于成都市房屋为杨开勇的贷款提供了担保，并办理了抵押权登记。原告主张对上述房屋优先受偿，于法有据，本院予以支持。 成都国利民投资管理有限公司收取的费用与本案无关，二被告可另行处理。原告每月扣款顺序有合同约定，2016年5月原告扣收的费用中未涉及利息，故逾期时间应为2016年5月12日，已扣收的824.82元可予以抵扣逾期利息。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，第三十一条、第三十三条、第四十一条、第四十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条之规定，判决如下： 一、解除原告成都维仕小额贷款有限公司与被告杨开勇、周娜娜签订的《房地产最高额抵押贷款合同》； 二、被告杨开勇应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都维仕小额贷款有限公司返还借款本金92258.22元； 三、被告杨开勇应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都维仕小额贷款有限公司支付逾期利息（以尚欠借款本金92258.22元为基数，按年利率24%标准，自2016年5月12日起计至款项实际付清之日止，已扣收的824.82元应予以抵扣）； 四、被告周娜娜对被告杨开勇的上述第二、三项债务向原告成都维仕小额贷款有限公司承担连带担保责任； 五、原告成都维仕小额贷款有限公司对被告杨开勇、周娜娜所有的位于成都市房屋的折价、拍卖、变卖价款按其抵押顺位享有优先受偿权； 六、驳回原告成都维仕小额贷款有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2320.5元，由被告杨开勇、周娜娜负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  杨琴 二〇一八年八月四日 书记员  高鹏