徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0312民初4号原告：朱正丹，男，1989年10月3日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：王淑林，江苏永辰律师事务所律师。被告：中住佳展地产（徐州）有限公司，住所地徐州市铜山区玫瑰大道**西会所**。法定代表人：张桐，该公司经理。委托诉讼代理人：赵如剑，该公司员工。第三人：班孝军，男，1976年6月9日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：李斌，江苏金华星律师事务所律师。原告朱正丹与被告中住佳展地产（徐州）有限公司（以下简称中住公司）、第三人班孝军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱正丹及其委托诉讼代理人王淑林、被告中住公司的委托诉讼代理人赵如剑，第三人班孝军的委托诉讼代理人李斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱正丹向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理位于徐州市铜山区××室房屋、××号房屋的过户登记手续（对被告违约造成的损失保留诉权），办理过户手续时产生的税费原告同意自行承担；2、确认被告中住公司与第三人班孝军签订的房屋买卖合同无效；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月19日，原被告签订了泉山森林海认购书，约定原告以698880元购买被告开发的位于徐州市××××室房屋、以34190元购买DP12-1-112号房屋。原告按约于当天支付共计374190元购房款。双方约定余款由原告以按揭贷款的方式支付。后被告一度人去楼空，处于失联状态，导致原告无法办理按揭手续。经交涉，被告于2014年8月6日向原告交付房屋，双方当天签署了交钥匙确认书。后原告装修入住至今。近期被告派人向原告主张余款，原告同意支付房款，但被告不同意配合原告办理过户登记。原告认为双方签订的认购书性质属于商品房买卖合同，被告违约应承担相应责任。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。被告中住公司辩称，1、房屋的产权现已登记在第三人班孝军名下，被告无法也无义务协助原告办理涉案房屋的过户登记手续。2、原告应于签订认购书后一个星期至被告处签订商品房买卖合同，但原告未办理，至于被告当时是否通知原告去签订商品房买卖合同，因公司曾出现过混乱，现在不清楚。3、被告将房屋交付的手续包括交钥匙等委托物业公司办理。按照被告的管理规定，购房人在房款交清后，物业公司才能向其交付房屋，当时原告未付清房款，不应取得房屋。故原告诉请不应得到支持。第三人班孝军述称，2011年7月13日，被告与第三人签订了商品房买卖合同并办理了预售备案登记。第三人与被告之间有借款纠纷，大概是1000万元的债权，是否有借款合同不清楚。后来第三人发现涉案房屋已有人居住，就与中住公司联系，中住公司称朱正丹在2013年的时候签订过认购书，但是没付清房款，中住公司找到朱正丹同意退钱，一直没有协商成功。第三人愿意以2011年备案的合同价格购买该房屋及车库，中住公司同意并办理了手续。双方用借款抵扣了购房款，抵扣后的欠款数额尚未结算。原告要求被告与第三人之间的商品房买卖合同无效没有依据，不予认可。请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下案件事实：2009年，原告朱正丹曾与被告中住公司签订认购书购买位于徐州市铜山区汉王镇泉山森林海DP26-3-302号房、DP26-108号房。后原告提交换房申请书，申请调换为下文所涉房屋。2013年11月19日，原告朱正丹作为乙方与被告中住公司作为甲方签订泉山森林海认购书（编号100和编号101）两份，主要内容为：乙方认购甲方位于徐州市铜山区汉王镇泉山森林海DP12-3-302号房，总价698880元，定金340000元；付款方式为商业按揭贷款，首付款340000元于2013年11月19日前付清，余款358880元办理按揭（51%，20年银行按揭付款方式，按揭年限和贷款额度以银行最终批复为准）；另购该小区DP12-1-112号房屋，总价34190元，签订认购书同时一次性付款。乙方在签订本认购书后，待甲方通知乙方后，凭本认购书和已付清房款或首期房款之收据，与甲方签订商品房买卖合同。若乙方逾期七日内未与甲方签订商品房买卖合同则视为乙方弃权，甲方可将该物业另行处置，乙方无权要求返还定金。当日，原告交付DP12-3-302号房的定金340000元及房屋全款34190元，被告出具两份收据予以确认。2014年8月6日，原告在徐州西宇嘉业物业服务有限公司签署了交钥匙确认书一份，确认领取涉案房屋钥匙。原告从该公司领取了住宅质量保证书、住宅使用说明书，并与该公司签订了前期物业管理服务协议。原告收到房屋后进行装修并入住至今。2017年，被告联系原告，要求原告支付余款。原告要求被告协助办理贷款手续及房屋过户登记手续。双方协商无果，引发本案诉讼。案件审理过程中，原告将DP12-3-302房产的房款余款358880元交至本院。另查明，2011年7月13日，被告与第三人签订两份商品房买卖合同并网上备案，约定两套房产价款为1397760元、273520元，付款方式均为买受人签署本合同时一次性付清房款，交付时间均为2012年1月14日。合同签订后，第三人未实际履行约定的付款义务，被告也未向第三人交付房屋。2018年1月，在被告与第三人均得知原告交付部分房款及实际入住的情况下，口头协商同意以2011年7月13日签订的合同总价继续房屋交易，双方未重新签订书面合同。2018年1月16日，被告向第三人出具发票两张，载明DP12-3-302房产，1397760元；DP12-1-112地下室，273520元。2018年1月18日，第三人缴纳涉案两套房屋的契税39936元、7945.16元。2018年2月2日、2月11日，第三人取得不动产权证书两份，证号为苏（2018）铜山区不动产权第0001915号、苏（2018）铜山区不动产权第0002515号，坐落铜山区中新·泉山森林海一期DP12号楼3-302、DP12号楼1-112，权利人班孝军，附记本不动产分别于2018年2月2日、2018年2月11日通过转移登记换发不动产权证，原证注销。再查明，本院曾于2017年9月8日受理了张海丽与被告中住公司房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2017）苏0312民初9395号，该案于2017年11月13日开庭审理时，被告中住公司称：被告与班孝军存在债权债务关系，所以被告将坐落于徐州市铜山区泉山森林海小区CP16-102室房屋抵押给了班孝军，办理了网上备案手续，但实际上是以物抵债。现在被告已经将班孝军的借款还清了，班孝军已经同意将房屋过户给被告或者协助过户至原告名下，被告与班孝军之间有协议。本案庭审过程中，被告和第三人均称双方存在债权债务关系且被告欠第三人的款项约1000万元，房款系用欠款抵扣。双方对于款项发生、还款情况、欠款结算等事实均称不清楚，也未提供有关的证据。本案争议焦点为：一、原告要求确认被告与第三人之间的商品房买卖合同无效，是否有事实及法律依据。二、原告要求被告协助办理涉案两房屋的过户登记手续，是否应当得到支持。本院认为，关于争议焦点一，原告要求确认被告与第三人之间的商品房买卖合同无效的问题。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。首先，依据物权法第二十条，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，被告与第三人于2011年7月13日签订两份商品房买卖合同并网上备案，虽约定买受人签署本合同时一次性付清房款，交付时间均为2012年1月14日，但双方未按该约定实际履行付款及交付义务。被告之后未在法律规定期限内申请登记，该预告登记依法已失效。其次，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告朱正丹与被告中住公司于2013年11月19日签订的泉山森林海认购书，内容包括房屋坐落、面积、总价、付款方式等，且原告已按约付清约定的房款。故该认购书依上述法律规定，应属于商品房买卖合同。该合同系双方真实意思表示，内容不违背法律规定，应属有效，双方均应恪守。在认购书的履行过程中，原告依约支付了首付款340000元及DP12-1-112房屋全款34190元。被告违约未按认购书第4条履行通知原告签订商品房买卖合同的义务，导致房屋交易未能顺利完成。在此情况下，原告积极要求办理上房手续，并实际从物业公司处领取了钥匙、住宅质量保证书、住宅使用说明书，一直使用至今。本案审理过程中，原告已向本院付清了房款余款358880元。至此，原告已履行全部付款义务并实际取得房屋，被告应协助原告办理房屋产权登记手续。再次，被告于2017年向原告催要剩余房款，其应明知原告已付部分房款且已实际使用房屋。在此情况下，被告与第三人于2018年1月对于涉案房屋交易进行口头协商并同意继续按2011年7月13日商品房买卖合同中约定的总价履行。被告出具发票等手续协助第三人将房屋产权登记在第三人名下。据此，本院确认被告与第三人通过口头方式重新达成涉案房屋的商品房买卖合同，只有总价照旧，至于合同的其他重要条款，包括付款方式、交房时间和方式、产权登记协助时间和方式等均重新约定。被告和第三人均称其履行的是2011年7月13日的商品房买卖合同内容，与事实不符，本院不予采信。最后，在上述过程中，被告未将另售第三人的事情告知原告，可以认定，被告的上述行为具有明显的恶意。纵观被告与第三人就上述房屋的买卖过程，根据第三人出具的发票和契税票据，虽形式上第三人支付了购房款，但第三人支付购房款的过程中存在诸多疑点，被告及第三人均认可购房款系用被告欠付的借款抵扣，但是未提供双方对于欠款抵扣购房款的书面协议，被告作为公司也未对该笔款项记入账册，双方更是称对于抵扣前和抵扣后的欠款数额均不清楚。另外，2011年7月13日的商品房买卖合同中约定的付款时间和房屋交付时间已超过六七年，双方均未追究对方的违约责任，也未重新签订变更后的合同即行交易。被告和第三人的上述行为不合常理。另外，被告在（2017）苏0312民初9395号案件庭审时称其已经将班孝军的借款还清了，被告在本案中陈述借款尚未结清，两次陈述明显矛盾。故现有证据法院无法确认第三人是出于善意而购买系争房屋。综上，本院确认被告与第三人之间于2018年1月就系争房屋的买卖系恶意串通，损害了原告的利益。现原告要求确认被告与第三人之间的房屋买卖合同无效的请求，符合法律规定，予以支持。关于争议焦点二，原告要求被告协助办理涉案两房屋的过户登记手续的问题。如上所述，被告将涉案房屋一房二卖，在第三人预售登记失效的情况下，原告作为买受人实际履行部分房款且已实际取得房屋，再加上原告现已付清全部房款，故原告主张被告履行过户登记义务，对原告该诉请，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认被告中住佳展地产（徐州）有限公司与第三人班孝军于2018年1月达成的商品房买卖合同无效。二、被告中住佳展地产（徐州）有限公司于本判决生效之日起二十日内协助原告朱正丹办理坐落于铜山区中新·泉山森林海一期DP12号楼3-302室房屋、DP12号楼1-112室房屋的产权登记手续，办理产权登记手续过程中产生的相关税费由原告承担。案件受理费11130元，由被告中住佳展地产（徐州）有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  常江红人民陪审员  金生贵人民陪审员  滕绍林二〇一八年八月三十一日书 记 员  许 冰