广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0304民初2056号原告深圳市濠江春酒店管理有限公司，住所地深圳市福田区景田南路文锦阁105、二层、3E，组织机构代码73111127-3。法定代表人谢保存。委托代理人廖森林，广东海埠律师事务所律师。委托代理人王姗姗，广东海埠律师事务所实习律师。被告深圳市瑞达物业管理有限公司，住所地深圳市福田区景田南路瑞达苑楼内，统一社会信用代码9144030071523629R。法定代表人刘辉昌。委托代理人舒笑，广东安恪律师事务所律师。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案受理后，依法组成合议庭于2017年4月20日公开开庭进行了审理，原告法定代表人谢保存及委托代理人廖森林、王姗姗、被告法定代表人刘辉昌及委托代理人舒笑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年6月30日，原告与被告签订《深圳市房地产租赁合同书》【合同登记备案号：深（福）0163xx】，约定：原告作为承租方承租被告位于深圳市××楼××层北面的房地产用以酒店经营；月租金5000元，租赁期限为2006年7月1日至2016年5月31日；被告向原告交付房地产时，向原告收取两个月租金数额的租赁保证金10000元，返还租赁保证金的条件是原告在合同期满时，保证交回的房地产及其内部装修的完好；因被告的故意或者过失，致使原告在租赁房地产内受到人身或者财产损害，原告有权向被告请求相应赔偿。2014年，原告花费134万元对酒店内外进行重新装修，并大量更新酒店设施（包括更换地毯、墙纸、床垫、重新修补天花板等）。租赁期限届满之日前三个月，原、被告双方开始洽谈续租事宜。租赁期间届满后，原告继续使用租赁的房产。2016年6月6日，被告向原告送达《关于确认6月份租金的函》，目的是发函确认新的租赁合同签订前6月份的租金及物业管理费。原告按照被告的要求交纳6月份的租金及物业管理费。虽然双方没有签署新的书面合同，但原告作为承租人继续使用租赁物，按时交纳租金及物业管理费，被告收取租赁费并予以认可。2016年10月10日，被告在未通知原告的情况下，突然切断原告酒店的所有水电，并强行封锁酒店，禁止原告的员工和客人自由进出。被告以其行为明确表示不再向原告续租酒店，因此被告应当返还租赁保证金10000元。酒店内的固定资产（包括但不限于床、床头柜、电视、分体空调、桌椅、橱柜及其它未形成附和的装饰装修物等）是原告所购置，原告酒店外有原告为经营酒店安装的升降电梯，该升降梯位于被告出租房产的外墙外侧，原告为该等固定资产的所有权人，被告将该等物品扣留而拒不归还给原告，侵害了原告的所有权，被告应当立即将原告的物品归还给原告。租赁合同虽然约定原告交回房屋时保持内部装修完好，但并没有约定装修归业主所有，因此，被告作为业主获得原告完好的装修，应当折价补偿。据此，诉至本院请求判令：1、被告返还租赁保证金10000元；2、被告向原告归还被告扣留的固定资产（后附固定资产清单），如固定资产被损毁的，等额赔偿损失；3、被告对原告酒店内的无法拆除装饰装修物进行折价补偿，暂定35000元（16万元/36×8=35000元，裁决时以评估审计的结果为准)；4、被告承担诉讼费用。被告口头答辩称，涉案物业的所有权××为深圳市即达行国际投资有限公司，在原告质证时已承认该公司与深圳市深京联实业发展有限公司为同一法人，我方是另一法人。关于委托我方签订租赁合同的函，已随租赁合同同时报备至莲花租赁所。如果物权不清晰，涉案租赁合同是无法进行租赁登记备案的。我方提供的关于委托我方签订租赁合同的函，是与涉案租赁合同同时签订、同时报备、同时存档，不存在原告所称的不知情的情况。租赁合同的主体是深圳市即达行国际投资有限公司，而非签署时的被委托人即我方，因此我方不享有租赁主体资格，也不应承担该租赁合同所涉及的权利义务关系。经审理查明，2006年5月11日，原告与深圳市深京联实业发展有限公司（以下简称深京联公司）签订《深圳市房地产租赁合同书》【合同登记备案号：深（福）0106xx】，约定：原告作为承租方承租深京联公司位于深圳市××苑三楼的房地产用以酒店经营；租赁期限为2006年6月1日至2016年5月31日。2006年6月30日，原告与被告签订《深圳市房地产租赁合同书》【合同登记备案号：深（福）0163xx】，约定：原告作为承租方承租被告位于深圳市××楼××层北面的房地产用以酒店经营，租赁房地产建筑面积共计61.03平方米；月租金5000元，租赁期限为2006年7月1日至2016年5月31日；被告向原告交付房地产时，向原告收取两个月租金数额的租赁保证金10000元，返还租赁保证金的条件是原告在合同期满时，保证交回的房地产及其内部装修的完好；在原告不能按时完好交还所租房地产，应从保证金扣除相应的费用；如果原告拖欠租金达30天，被告可就因此造成的损失，向原告不予退还租赁保证金，向原告请求损害赔偿；因被告的故意或者过失，致使原告在租赁房地产内受到人身或者财产损害，原告有权向被告请求相应赔偿。该合同于2006年8月23日在深圳市××区房屋租赁管理局进行了备案登记。原告承租上述瑞达苑三楼和涉案一楼物业后，统一装修作酒店经营使用。2016年5月31日租赁期满后，原告未搬离而继续使用上述租赁房产。2016年6月6日，深京联公司向原告发出《关于确认6月份租金的函》，称：原告租用瑞达苑一楼和三楼物业的房屋租赁合同已于2016年5月31日到期，被告已于三个月前与原告洽谈续租事宜，但至今未签订正式合同；按照被告与原告谢保存总经理口头达成的协议，6月份按照如下费用结算，即三楼的租金金额为113281.30元，一楼的租金按照原来合同金额每月5000元计算，物业管理费按原来合同约定的每月4119.32元计算，其它费用按实际产生金额结算。此后，原告按照被告发出的缴款通知书内容向被告交纳租金、管理费及相关物业费用，直至2016年9月份。原告最后一次系按照被告于2016年8月29日发出的缴款通知书交纳租金及相关费用，具体交纳的款项包括：2016年9月份三楼租金80000元、2016年9月份一楼租金5000元、2016年9月份一楼管理费366.18元、2016年9月份三楼管理费4119.32元、2016年7月20日至8月20日期间的水费2206.75元、垃圾处理费130.95元、垃圾清运费460元、2016年9月份的本体维修基金600.13元。2016年10月10日，涉案物业突然停电。原告称是深京联公司采取了停电措施，深京联公司称是故障性断电，恢复后再次断电进行检查，之后又恢复了供电，但深京联公司在另案中、被告在本案中均对此未举证证明。同日，深京联公司对涉案物业采取了停水措施，此后未再恢复供水，深京联公司称采取停水措施的原因是原告未缴纳租金。原告因无法营业，对涉案物业上锁，但是未搬离该涉案物业。2016年10月20日，深京联公司又在涉案物业的大门加了一把锁。2016年10月21日，双方到派出所进行了调解，双方同意由深京联公司给予原告一定时间搬离物品。2016年10月24日，原告保安队长周胜祥跟深京联公司总经理李广生进行电话沟通，表示要搬走涉案物业内的物品，李广生表示除了电梯和空调以外其余物品都可以随时搬走，但如果要搬离空调和电梯则不能给原告开门；两人沟通无果，原告未搬离物品。自2016年10月20日至2016年10月27日，涉案物业一直处于双方上锁状态。2016年10月28日，深京联公司安排人员剪断了锁，让原告搬离涉案物业内的物品，但由于双方就搬离物品又发生争议，原告未将物品搬离涉案物业。随后，原告、深京联公司双方在深圳市××区人民调解委员会的组织下进行了调解，调解的结果是“双方自愿私下协商，如未果通过法律途径依法解决，期间双方保证不发生过激违法行为”。当日，原告和深京联公司双方又在涉案物业上加了锁。2016年11月1日，原告和深京联公司双方在经过人民调解委员会主持调解后达成如下协议：双方同意依据法律途径进行维权，保障自己的权益；双方承诺不再干涉对方的正常事项，如收房、装修等；双方同意按照法院最终的判决结果为准。调解后，原告称其于当日即将物业钥匙交给了深京联公司，原告自此未再进入涉案物业；深京联公司称其于当日即将物业开锁，原告可将除空调、电梯和固定装修以外的物品搬离物业。2016年12月8日，原告法定代表人谢保存委托古经理与深京联公司在景田派出所进行调解，深京联公司要求原告立即搬离涉案物业，原告要求深京联公司退回押金，深京联公司不同意退回押金，双方未就搬离条件协商一致，原告不同意搬离涉案物业。另外，原告指出深京联公司不同意拆除空调、电梯，而深京联公司表示只要原告搬离，除了退回押金不同意，其他条件均同意。在另案庭审中，深京联公司提出同意原告搬离可移动的设施设备，但是不同意原告搬离空调和电梯，否则会破坏墙体。原告和深京联公司均确认，在租赁开始之时，深京联公司向原告交付的涉案物业是没有安装电梯的毛坯房。2016年12月16日，深京联公司委托广东深信律师事务所指派律师邱晓静、潘龙生就涉案物业一楼、三楼原告酒店内相关物品数量及数据的真实性进行了见证；之后，广东深信律师事务所及见证律师于2017年1月10日出具了《律师见证书》，载明涉案物业一楼、三楼原告酒店内相关物品数量如下：1、濠江春酒店房间清理后，统计旧电视机41台、旧床垫78个、床架77个、圆茶几36个、椅子78个、电视柜42个、行李柜35个、桌子43个和凳子38个、落地台灯24个、台灯41个、挂镜46个、挂画大小100余个、电话45部、水壶42个，脏被子、旧枕头、脏浴巾和脏毛巾等脏旧床上用品等杂物若干；2、濠江春酒店走道和两个前台有部分杂物堆放，具体包括：①电梯走道：坏电视机4台、折叠床2个、旧枕头9个、旧被子4个；②消防电梯口附近：坏电视机5台、按摩床1个；③走道挂画17个；④前台：包装箱7个、床垫1个、行李箱1个、桌子2个、椅子3个、水壶1个；⑤后前台：椅子3个、电视1个、落地灯1个、台灯3个、挂镜2个；3、截至2016年12月16日，濠江春酒店水表数为5391立方米，电表数为240.02KW.h。另查，涉案物业的所有权××为深圳市即达行国际投资有限公司（以下简称即达行公司）。诉讼过程中，被告提交了一份即达行公司于2006年6月29日出具的《关于委托瑞达物业公司签订租赁合同的函》，载明：“我公司同意将瑞达苑1A物业出租给你公司作酒店吧台之用，现我公司授权深圳市瑞达物业管理有限公司直接以该公司名义与你公司签订房地产租赁合同。”但没有证据显示原告有收到该函件或者被告在本案诉讼前有向原告出示过该函件，原告亦表示在本案诉讼前没有收到或看到该函件，对是否系即达行公司委托被告与原告签订涉案房屋租赁合同这一情况完全不知情。又查，原告与深京联公司就瑞达苑三楼的房地产的房屋租赁合同关系发生纠纷，原告将深京联公司与本案同一时间诉至本院并经立案受理，案号为（2017）粤0304民初2055号，深京联公司在该案中提起反诉，本院将该案本诉和反诉合并审理。经审理，本院已作出（2017）粤0304民初2055号民事判决，其中就关于原告物品的处理问题，因原告在承租瑞达苑一楼和三楼后系整体装修作酒店使用，而未形成附合的物品均属于可拆卸或可直接移动的物品，客观上也无法确定其归属于具体哪一部分租赁物业，且深京联公司在清理原告留存在瑞达苑的酒店内物品时，也是将三楼和一楼的物品同时进行清理而未进行区分，原告在该案中亦提出了要求返还物品的诉请，故本院在该案判决中将深京联公司经由律师见证进行清理的原告酒店物品一并作了处理，并要求原告自行予以搬离。本院认为，原告与被告签订的《深圳市房地产租赁合同书》是双方真实意思表示，合法有效。被告主张涉案租赁合同系其受即达行公司委托其与原告签订，据此主张即达行公司方为涉案租赁合同的主体，但：涉案租赁合同系被告以自己名义与原告签订，而合同中并无载明有被告系作为受托人签订合同的相关内容，也没有证据显示在订立合同时原告知道或应当知道被告与即达行公司之间的委托代理关系，此后在合同履行过程中，直至原告提起本案诉讼，没有证据显示被告或即达行公司向原告披露过其委托代理关系，也没有证据显示原告应当知道被告与即达行公司的委托代理关系并对此表示认可，因此，在被告向原告披露了其与即达行公司的委托代理关系后，原告有权选择以被告或即达行公司作为合同相对人，而原告已明确表示合同相对方应为被告而非即达行公司，即原告已选定了被告作为涉案合同相对方，故被告关于其并非涉案合同主体的抗辩主张不能成立，本院不予采纳。合同约定的租赁期限届满后，原告继续使用租赁物，被告没有提出异议并收取租金，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。瑞达苑三楼的出租人深京联公司于2016年10月10日对整个酒店物业采取停水措施且一直未予恢复，同日，物业也发生了停电情形，而提供可正常使用的物业是被告的合同义务，故本院认定自2016年10月10日涉案物业即因停水停电而无法正常使用，在出租人未能充分举证证明在此之前曾要求原告搬离的情况下，出租人对涉案物业采取停水措施且一直未予恢复可视为以其行动要求解除合同，原告自此也未再实际使用涉案物业，双方的不定期租赁合同关系自2016年10月10日解除。关于租赁保证金的处理，因本案情形不符合被告没收租赁保证金的条件，故在双方租赁合同关系解除后，被告应将租赁保证金10000元返还原告，原告的第一项诉讼请求成立，本院予以支持。需要提及的是，由于被告未在本案中提起反诉，故本院对原告是否还应向被告支付涉案租赁的一楼物业的租金及相关物业费用这一事实作出认定和处理，且因缺乏合同依据，本院也不在租赁保证金中对原告可能存在的还应付被告的相关费用进行直接扣减，被告可就此另行主张权利。关于原告遗留物品的处理，合同解除后搬离物业内的物品系原告的合同义务，而深京联公司已将全部物品另行存放。如前所述，本院已经在另案中对原告存放于包括三楼和一楼在内的酒店内无法区分的全部物品作出了处理，且原告在本案中仅就一楼物品提交了其单方制作的固定资产清单，仅此无法证明一楼物品的实际存放状况，故对原告的第二项诉讼请求，本院不予支持。对于无法拆除的装饰装修物，应属于已形成附合的装饰装修物，且此系原告经过被告同意而进行的装饰装修，而涉案租赁期间已经届满，故原告要求被告对该无法拆除的装饰装修物进行折价补偿，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市瑞达物业管理有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告深圳市濠江春酒店管理有限公司退还租赁保证金10000元；二、驳回原告深圳市濠江春酒店管理有限公司的其它诉讼请求。本诉案件受理费925元（已由原告预交），由原告负担719元、被告负担206元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 杨  海  涛人民陪审员 叶  钧  如二〇一八年二月二十八日书 记 员 殷智华（代）