山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初4948号 原告（反诉被告）：李川，女，1986年1月29日出生，汉族，住山东省商河县。 委托诉讼代理人：路光亮，山东垠鹏律师事务所律师（特别授权）。 被告：刘明明（反诉原告），男，1989年6月22日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：李斌，山东律雨人律师事务所律师（特别授权）。 第三人：济南中豪房地产经纪有限公司，住所地济南市。 法定代表人：陈传敬，经理。 委托诉讼代理人：贾苗苗，女，1994年7月1日出生，汉族，该公司工作人员，住济南市。 原告李川与被告刘明明、第三人济南中豪房地产经纪有限公司(简称中豪经纪公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月19日公开开庭进行了审理。原告李川的委托诉讼代理人路光亮，被告刘明明及其委托诉讼代理人李斌到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序，并于2018年1月16日再次公开开庭进行了审理。原告李川的委托诉讼代理人路光亮，被告刘明明的委托诉讼代理人李斌，第三人中豪经纪公司的委托诉讼代理人贾苗苗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李川向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2017年7月29日签订的《存量房买卖合同》已经解除；2、判令被告刘明明双倍返还定金5万元，计10万元；3、判令第三人中豪经纪公司返还原告李川延伸服务费11000元，第三人根据约定收取的居间代理费29000元由被告刘明明承担；4、诉讼费用由被告刘明明承担。事实与理由：2017年7月29日，经中豪经纪公司居间，原告李川与被告刘明明签订《存量房屋买卖合同》，被告刘明明同意将坐落于济南市*房屋出售给原告李川。合同约定的房屋总价款为145万元，原告李川依约支付了定金5万元，并向中豪经纪公司交纳了居间服务费4万元。合同签订后，原告李川积极履行了合同约定的内容。房屋价格上涨后，被告刘明明却以各种理由意图毁约。经原告方与被告刘明明多次沟通，被告刘明明最终明确表示拒不履行合同。原告李川认为，被告刘明明的违约行为给原告造成了巨大损失。为此，诉至法院，请求判如所请。 刘明明辩称，原告李川要求依法确认合同已经解除的请求不成立，合同是否解除无需通过法院进行判决确认。被告刘明明的对象邱丽丽没有在合同上签字，合同未生效，故被告刘明明要求撤销本合同。撤销的理由是，在该居间合同中没有约定居间费用，被告刘明明作为买受人不知道原告李川缴纳居间费用的数额，而根据第五条的约定最终的违约责任由被告刘明明承担显失公平。因此法院无需确认合同是否解除的事实，应当审查合同是否有效，是否应当被撤销。对于原告李川的第二项诉讼请求，被告刘明明认为无论是未生效还是被撤销都不适用于双倍返还定金。对于原告李川的第三项诉讼请求，被告刘明明认可由第三人中豪经纪公司返还延伸服务费，但被告刘明明不应承担居间费用。第三人中豪经纪公司收取的29000元的服务内容根据合同第一条第一项的约定总共有六项内容，中豪经纪公司最多完成了一至两项内容，而且中豪经纪公司也应该提供相应的证据证明收取29000元后如何完成了六项居间服务内容。根据第一条第二项的内容居间行为完成的标志是甲乙双方签订存量房屋买卖合同，本案邱丽丽没有签字，说明双方没有签订存量房屋买卖合同，居间行为没有完成，所以29000元也应当予以退回，不应当由被告刘明明承担。 第三人中豪经纪公司述称，存量房屋买卖合同和居间服务合同合法有效，合同无法继续履行的原因是一方违约，第三人没有过错，已经收取的中介费不应当退还，应当由违约方承担。第三人收取的4万元费用中确实有11000元的金融服务费，这部分费用因为没有实际发生第三人同意退还，但剩余的29000元其不同意退还，应当由违约方承担。 刘明明向本院提出反诉请求：撤销刘明明与李川以及第三人于2017年7月29日签订的《存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》。事实与理由：2017年7月29日，经中豪经纪公司居间，刘明明与李川签订《存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》。《存量房屋买卖合同》约定的房屋总价款为145万元，李川于2017年8月29日支付第一笔购房款，于刘明明下房产证7个工作日内支付第二笔购房款。因房产证办理需要很长时间，且房产证下发之后李川也仅能支付95万元的购房款，但合同规定刘明明于2017年10月15日之前要交房，因此，李川支付少量购房款便能入住，会导致刘明明交房后迟迟拿不到购房款，对刘明明极不公平。刘明明曾与李川协商迟延交房，但李川不同意。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，刘明明要求撤销该合同，请求判如所请。 李川针对反诉请求辩称，刘明明的反诉请求应予驳回。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第七十二条规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。显失公平的构成应包括两个方面：一是主观要件，即一方面故意利用其优势或另一方轻率、无经验等订立了显失公平的合同，另一方面是客观上当事人之间利益不平衡。而从本案的事实情况来看，首先，从构成显失公平的主观条件来看，李川没有故意利用其优势或刘明明轻率、无经验等订立合同。双方不存在交易经验的明显失衡。李川系第一次购买二手房，对二手房买卖仅具备一般的观察和了解能力，不存在比对方更加精通，或者可以利用自己的知识优势来要求对方的情形。刘明明也并非轻率决定或没有经验。在李川实地查看房屋之前，已有数人就该房的买卖事宜与刘明明进行洽谈，因李川出价较高，刘明明同意出售该房屋给李川，相对于李川，刘明明在二手房买卖方面具有更丰富的经验。2017年7月29日，在中介公司工作人员付长伟和刘欢的带领下，李川到涉案房屋内进行查看，并与刘明明及其妻子就房屋买卖事宜进行沟通。当日下午一时许，双方经过长达3个小时的平等协商，就涉案房屋的买卖事宜达成一致协议。交易过程不存在时间紧迫，更不存在刘明明缺乏经验的情形。其次，从构成显失公平的客观条件来看，双方的利益并没有不均衡。关于付款方式及交房时间，李川购买涉案房屋支付较高首付，刘明明按照合同约定按期交房，合理、合法。根据合同约定，刘明明交房后，李川取得的仅仅是房屋的居住权，所有权仍然属于刘明明。交房时间是买卖合同的关键条款，此为房价定价的基础。正因为刘明明交房时间较早，李川才同意出价145万元购买该房屋。该买卖合同约定的交易方式符合二手房买卖的一般交易规则，显然不存在利益的明显失衡。再次，从协议的生效要件来看，双方订立的合同是合法、有效的。双方均是具有完全民事行为能力的、平等的民事主体，双方所签订的合同是各自真实意思表示，依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条之规定，该合同合法、有效，且不存在可撤销的情形。最后，刘明明并未提交证据证实李川的行为是利用其优势恶意要求其签订合同，造成合同明显违反公平、等价有偿原则。综上，刘明明的反诉请求应予驳回。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以评判和认定。经审理，本院认定如下： 2017年7月29日，原告李川（买受人、合同乙方）与被告刘明明（出卖人、合同甲方）通过中豪经纪公司的居间服务，签订了《存量房屋买卖合同》一份。合同主要约定：甲方自愿出售坐落于济南市*房产给乙方；该房屋商品房买卖合同编号为销售（字）201512973239；房屋所有权人为刘明明，共有权人为邱丽丽；房屋建筑面积为81.25平方米，房屋有抵押，无租赁；房屋成交价格为145万元，买受人在2017年7月29日买卖合同签订时向卖方支付定金5万元；付款方式：买受人于2017年8月29日前将首付房款60万元（包含前期定金）支付给出卖人，并于房主刘明明下房产证七个工作日内将第二笔购房款30万元支付给出卖人。买受人于出售人过户到买受人名下通过指定的银行放款将第三笔购房款55万元支付给出卖人。关于房屋的交付，合同第五条约定，出卖人应当于2017年10月15日之前将该房屋交付给买受人。关于违约责任，合同第八条约定，（一）出卖人与买受人双方任何一方逾期履行本合同义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。（二）出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……4、拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；……出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金；……第十条其他约定……5、共有人邱丽丽同意出售此房屋，与刘明明承担同等的法律责任。……第十三条本合同自双方签字（或盖章）之日起生效。被告刘明明在出卖人处签字捺印予以认可，原告李川在买受人处签字捺印予以认可。 合同签订当日，原告李川支付给被告刘明明定金5万元。被告刘明明给原告李川出具了定金收付书一张，内容为：“今经甲乙双方共同确认，就位于济南市*房屋，甲乙双方达成如下一致买卖意向：成交价格为壹佰肆拾伍万元整，付款方式为按揭贷款乙方向甲方交纳定金（人民币）伍万元整。本定金收付书经甲乙双方签署后，如乙方违约，则相应定金不予退还。如甲方违约，则已收定金双倍返还。”被告刘明明在甲方签字处签明捺印，原告李川在乙方签字处签名，第三人中豪经纪公司在经纪方签字处加盖公章。 同日，被告刘明明、原告李川及第三人中豪经纪公司签订《居间服务合同》一份。该合同主要约定：甲方（出卖人）：刘明明邱丽丽乙方（买受人）：李川丙方（居间人）：中豪经纪公司第一条居间服务内容以及收费标准1、甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客户信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的存量房买卖合同。2、甲、乙双方签订《存量房屋买卖合同》时，居间行为完成。3、甲、乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金。……第五条违约责任……3、在居间服务中，丙方因工作疏漏，遗失甲、乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续费并给予相应的经济补偿。丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任；甲方或乙方违反买卖合同或本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，则违约方支付该笔费用给守约方。居间服务合同签订后，原告李川签署佣金确认单并支付第三人中豪经纪公司4万元，其中29000元为居间服务费，11000元为延伸服务的费用。 上述合同签订后，被告刘明明以配偶邱丽丽认为合同双方约定的交房时间过早为由，要求变更房屋交付时间，并表示否则邱丽丽不同意在房屋买卖合同上面签字，不再出售该涉案房屋。经原、被告2017年8月26日面谈，原告李川不同意更改交房时间，坚持按照合同约定履行，双方未能达成一致。后经原告方电话与被告刘明明沟通，被告刘明明仍坚持该意见。2017年8月29日，原告李川向被告刘明明邮寄解除合同通知书，表示因被告刘明明违约，解除2017年7月29日双方签订的房屋买卖合同。被告刘明明于2017年9月1日收到该通知。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原、被告争议焦点为涉案房屋买卖合同的效力及责任的承担问题。原告李川与被告刘明明均系完全民事行为能力人，双方在第三人中豪经纪公司的居间下，现场看房后经过平等协商，自愿签订了存量房屋买卖合同。该房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定,故合同成立且生效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，原、被告签订的房屋买卖合同虽然未经被告刘明明配偶邱丽丽签字确认，但该情形并不影响合同效力，涉案房屋买卖合同合法有效。原、被告均应按照合同的约定诚信履行义务，否则应承担相应的法律责任。被告刘明明认为涉案房屋买卖合同约定的交房时间显失公平，应予以撤销，对此本院认为，房屋交付时间与房屋价款具有较为密切的关系，上述条款均系双方当事人在平等自愿的基础上达成的合意，是双方真实意思表示。原告李川在房屋交付后也仅取得房屋使用权而非所有权，存在不能按期办理房产转移登记的风险，故双方约定原告李川支付60万元首付款两个半月后交付房屋、被告刘明明下房产证后支付剩余房款的约定并不存在显失公平的情形。被告刘明明要求撤销房屋买卖合同及居间服务合同，不符合法律规定，本院不予支持。被告刘明明要求变更房屋交付时间，与原告李川协商未果，因此导致房屋买卖合同不能继续，属于违约，应承担违约责任。在被告刘明明明确表示不继续履行合同的情况下，原告李川有权依法以通知的方式解除合同，故涉案房屋买卖合同于通知到达之日即2017年9月1日解除。根据被告刘明明出具的定金收付书，明确表示如卖方违约则双倍返还定金，该约定不违反法律规定，因此原告李川要求被告刘明明双倍返还定金符合法律规定，本院予以支持。关于原告李川要求第三人中豪经纪公司返还的延伸服务费11000元，第三人中豪经纪公司同意返还，对该项诉求，本院予以支持。原告李川支付的居间费用29000元，系其合理损失。居间人中豪经纪公司作为专业服务机构，促成的房屋买卖合同未得到房屋共有人邱丽丽的授权或追认，其提供的居间服务存在一定的瑕疵，也应承担一定的责任。综合考虑本案案情及被告刘明明、第三人中豪经纪公司的过错情况，本院酌定被告刘明明赔偿原告李川居间费用损失16000元。对于居间人应返还原告李川的居间费用，因原告李川未在本案中提出主张，本院不予处理，原告李川可与第三人中豪经纪公司协商处理或另行依法主张。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告李川与被告刘明明于2017年7月29日签订的《存量房屋买卖合同》于2017年9月1日解除。 二、限被告刘明明于本判决生效之日起十日内双倍返还原告李川定金10万元。 三、限被告刘明明于本判决生效之日起十日内赔偿原告李川居间费损失16000元。 四、限第三人济南中豪房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李川延伸服务费11000元。 五、驳回原告李川的其他诉讼请求。 六、驳回反诉原告刘明明的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3200元、保全费1020元、反诉案件受理费50元，均由被告刘明明负担， 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  吕春华 人民陪审员  薛 蕾 二〇一八年二月二十八日 书 记 员  刘亚楠