安徽省潜山县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0824民初671号 原告：马炎，女，1967年10月10日出生，汉族，个体工商户，住安徽省安庆市潜山县， 委托诉讼代理人：杨刘调，安徽明启律师事务所律师。 被告：安徽中广置业有限公司，住所地安徽省安庆市潜山县梅城镇南岳路秀狮步行街，统一社会信用代码91340824796414275J(1-1)。 法定代表人：范江贵，经理。 委托诉讼代理人：徐安生，安徽皖激扬律师事务所律师。 原告马炎与被告安徽中广置业有限公司物权保护纠纷一案，本院于2017年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马炎及委托诉讼代理人杨刘调、被告安徽中广置业有限公司委托诉讼代理人徐安生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马炎向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿因其对原告房屋停电侵害原告对房屋使用、收益的民事权益给原告造成的房屋租金损失186885元；2、判令被告赔偿原告因其停电给原告红舞鞋舞蹈班造成的损失20万元；3、本案鉴定费5000元及诉讼费由被告负担。事实与理由：2013年4月22日，被告将其开发的本县梅城镇秀狮步行街1单元60室一层、二层B50、B52、B56、B58、B60（以下简称讼涉房屋）以每年45000元租给原告以及本县梅城镇居民黄成全。2014年3月1日，被告在未通知原告的情况下将讼涉房屋以1537998.85元的价格卖给本县源潭镇居民储志伟、郭满兰夫妇。2014年4月，储志伟、郭满兰二人告知原告其每年要向原告收取租金92000元，原告当即拒绝,并向被告以及储志伟、郭满兰主张在同等条件对讼涉房屋享有优先购买权。2014年4月9日，原告向潜山县人民法院起诉，要求以储志伟、郭满兰同等条件购买讼涉房屋。案经安徽省安庆市中级人民法院终审判决，支持了原告的诉讼请求。法院终审判决之前，被告以讼涉房屋为储志伟、郭满兰在中国建设银行潜山县支行办理了按揭贷款，该行无法再为原告办理按揭贷款，故双方就按揭贷款部分的购房款支付方式问题再次发生争议，被告亦诉请法院判决原告以按揭贷款的方式支付部分购房款；由于原告不能按揭贷款系被告过错导致，故双方调解达成协议，由原告以按揭贷款的利率、期限、方式直接向被告付款；原、被告双方房屋买卖合同纠纷至此终结。由于被告与储志伟、郭满兰约定的交房期限是2014年5月19日，被告通知原告及黄成全于七日内迁出讼涉房屋。2014年5月25日，被告书面通知原告及黄成全停电。2014年5月26日，被告指示其公司电工胡师傅截断原告的电源，并拆除原告的电表。原告及黄成全报警，警方居中调解未果。黄成全因其一楼无电经营被迫迁出，但原告二楼的“红舞鞋舞校”有学员四百多人，无法安置，其中两人中暑脱水并伴发高烧。在此情况下，原告被迫在本县工人文化宫易地安置部分学员，但文化宫无处停车，家长及学员均不愿在此学习，学校被迫解散。被告对原告的房屋停电令原告苦不堪言，损失惨重。原告开设舞校对室内的装潢也因此闲置报废。2016年10月13日，被告始恢复对原告供电。被告对原告购买房屋的停电行为给原告造成下列损失：一、房屋租金损失；既然讼涉房屋法院最终判决由原告买得，若非被告违法停电，则原告完全有权向房屋另一使用人黄成全重新商定并取房租。原告自己办理舞校使用的房屋亦应计算房租损失。二、原告因开设舞校对讼涉房屋室内装潢损失；关于此项损失，原告已列举清单。三、原告因无处办学造成的生员流失损失。上述三项损失原告另行申请评估鉴定。原告认为，原告既然依法买得讼涉房屋，在合同约定交付房屋之日起即依法享有对讼涉房屋占有、使用、收益的民事权益，包括使用该房屋配套的电力设施的权利。被告擅自对原告房屋停电给原告造成损失理应予以赔偿。故诉请依法支持原告的诉讼请求。 安徽中广置业有限公司辩称，1、2013年4月22日讼涉商铺出租给原告，租赁期限一年，从2013年5月18到2014年5月18日。在其承租期间，被告将房屋出卖给储志伟、葛满兰后，原告主张优先购买权，安庆市中级人民法院支持了原告的诉求。后因原告没有按照约定支付购房款，被告将原告起诉到法院，要求解除双方的买卖合同，经法院主持调解，双方在2016年9月份达成调解协议，双方确认“别无其他争议”。原告再次就该事提起诉讼，违背了一事不再审及诚实信用的原则。2、2014年5月26日被告将讼涉商铺采取停电措施，停电后原告一直在使用该商铺，而且在隔壁处借电使用，被告对原告的停电行为并没有影响原告对房屋的使用及发生损失。3、按照原告的陈述，被告对其停电的时间在2014年5月26日，此时租赁期限已届满，而这时原告没有出钱购买商铺，仍为被告所有，被告对自己的房屋停电，不对原告构成任何损害。故请求依法驳回原告的诉求。 本院经审理认定事实如下：安徽中广置业有限公司系经营房地产开发、商品房销售、租赁、置换等业务的公司。2013年4月22日，马炎、安徽中广置业有限公司签订《秀狮步行街商铺租赁合同》，约定安徽中广置业有限公司将其开发建设的位于潜山县梅城镇秀狮街一层60室及二层B50室、B52室、B56室、B58室、B60室共6间商铺出租给马炎作为商业经营使用，并注明租赁商铺均为毛坯房，室内楼梯及装修费用由马炎自理；租赁期限自2013年5月18日起至2014年5月18日止；如续租，马炎应于2014年5月18日前向安徽中广置业有限公司（或新的商铺所有人）书面提出续租要求，合意后重新签订租赁合同；除安徽中广置业有限公司（或新的商铺所有人）同意马炎续租外，马炎应在租赁期满之日返还商铺，若逾期返还，马炎除应按日租金标准向安徽中广置业有限公司支付占用费外，另按每日20元/平方米建筑面积的标准向安徽中广置业有限公司支付违约金；租赁期间，安徽中广置业有限公司或商铺产权人有权出售该商铺，出售后所签租赁合同对新的商铺所有人和马炎继续有效；合同租赁期届满，或因不可抗力因素或因马炎违约导致解除合同时，马炎对承租商铺所作的添加及装修，均无偿留给安徽中广置业有限公司；双方还约定了年租金为45000元及其他相关租赁事项。合同签订后，马炎将一层60室在保障进出二层通行的前提下转租给黄成全经营鞋店，二层五间马炎自行经营红舞鞋艺术学校（步行街教学点）。 2014年3月1日，安徽中广置业有限公司与储志伟、郭满兰签订《商品房买卖合同》，约定安徽中广置业有限公司将马炎所租赁的商铺以1537998.55元的价格卖给储志伟、郭满兰，于2014年5月19日前交付；签订合同之日支付一半价款，另一半价款办理银行按揭。2014年3月3日，实行将上述《商品房买卖合同》在潜山县房管局办理了备案登记。2014年4月，马炎向本院提起确认合同无效纠纷民事诉讼，请求依法确认安徽中广置业有限公司与储志伟、郭满兰之间签订的《商品房买卖合同》无效，并判决安徽中广置业有限公司在同等条件下将讼涉房屋出售给原告。案经审理，本院于2014年12月26日作出（2014）潜民一初字第00736号判决：驳回马炎要求安徽中广置业有限公司将讼涉房屋出售的诉讼请求。马炎不服，向安庆市中级人民法院提起上诉。安庆市中级人民法院于2015年4月23日作出（2015）宜民一终字第00365号民事判决，撤销本院（2014）潜民一初字第00736号民事判决；确认马炎、安徽中广置业有限公司就讼涉商铺的转让关系成立，双方应严格按照安徽中广置业有限公司与储志伟、郭满兰签订的《商品房买卖合同》之条款履行。 2015年1月，安徽中广置业有限公司向本院提起民事诉讼，要求解除马炎、安徽中广置业有限公司之间的商铺租赁合同，判决马炎立即将其承租的商铺腾空，并向安徽中广置业有限公司支付房屋占用费10000元。在审理过程中，安徽中广置业有限公司申请撤诉，本院作出（2014）潜民一初字第01049号民事裁定，准许安徽中广置业有限公司撤回起诉。 2015年7月，安徽中广置业有限公司向本院提起民事诉讼，因马炎未按约定支付购房款，要求解除双方的商品房买卖合同。在审理过程中，经本院主持调解，双方于2016年7月20日对安庆市中级人民法院确认的被告与储志伟、郭满兰签订的商品房买卖合同条款适用于马炎、安徽中广置业有限公司之间的具体落实达成了一致意见：马炎于2016年6月11日支付房屋首付款778000元，余下房款760000元在指定银行办理按揭贷款支付给安徽中广置业有限公司；其中自2014年5月至2015年12月储志伟、郭满兰已支付的169767.50元及2016年元月至2016年9月银行在安徽中广置业有限公司保证金帐户扣划的房屋按揭款75878.39元，马炎于2017年9月30日前支付给安徽中广置业有限公司；双方还协议了其他相关事项；马炎、安徽中广置业有限公司并共同确认“别无其他争议”。 2015年7月，储志伟、郭满兰向本院提起民事诉讼，要求解除其与安徽中广置业有限公司签订的商品房买卖合同，由安徽中广置业有限公司返还购房款778000元及该款至付清时止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计付）与按揭款及至付清时止的利息（按中国人民银行同期贷款利率计付）、赔偿储志伟、郭满兰房屋升值损失463700元。经审理，本院于2016年8月22日作出（2015）潜民一初字第01444号民事判决：解除储志伟、郭满兰与安徽中广置业有限公司之间的商品房买卖合同；安徽中广置业有限公司向储志伟、郭满兰返还购房款778000元及按揭款169767.50元；安徽中广置业有限公司赔偿储志伟、郭满兰损失296941元；储志伟、郭满兰返还安徽中广置业有限公司房屋租金75829元。该判决生效后，已全部执行终结。 本案审理过程中，马炎向本院提出申请：1、对讼涉房屋自2014后5月26日至2016后10月13日期间的租金损失进行鉴定；2、对讼涉房屋2014年5月26日至2016年10月13日期间的室内装潢的自然折旧损失进行鉴定；3、对讼涉房屋内舞校自2014年5月26日至2016年10月13日停办期间的损失进行鉴定。接受委托的安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司进行现场勘察和案情资料分析后认为：1、估价人员无法核实评定讼涉房屋自2014年5月26日至2016年10月13日此期间装潢腐损情况，无法评估其装潢自然折旧损失。2、讼涉房屋内舞校自2014年5月26日至2016年10月13日停办期间的损失评估鉴定概念模糊，应明确是经营损失还是租金损失；租金损失与经营损失不能同时进行评定，两者只能评其一；若评估经营损失，马炎应将前三年的财务报表及相关财务票据收集提交，否则也无法进行评定。该公司将上述意见函告本院，本院向马炎送达，并要求在规定时间内完善相关材料。2017年8月12日，马炎撤回要求鉴定经营损失、装潢损失的申请。2017年10月16日，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司作出皖中信房估字[2017]HZ－204号房地产估价报告，估价结果确定为：位于潜山县梅城镇××步行街××单元××室（××）、B50、B52、B56、B58、B60（二层）总面积210.12㎡商业房自2014年5月26日至2016年10月13日期间价值时点的租金损失为RM186885元。 另查明：安徽中广置业有限公司于2014年5月23日书面告知马炎讼涉房屋将停电；2014年5月26日，安徽中广置业有限公司安排电工对讼涉房屋进行了断电处理。2016年10月13日，安徽中广置业有限公司恢复讼涉房屋的供电。鉴于储志伟、郭满兰于2014年6月前与安徽中广置业有限公司已办理了讼涉商品房买卖的付款及按揭贷款手续，而马炎、安徽中广置业有限公司的讼涉房屋因马炎占用不能交房，故安徽中广置业有限公司自2014年6月至2015年6月共计支付13个月房租75829元（每月5833元）给储志伟、郭满兰。 本院认为，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括占有、使用、收益和处分的权利。2013年4月22日，原、被告签订房屋租赁合同，被告将讼涉商铺出租给原告，期限自2013年5月18日至2014年5月18日，原告此间对讼涉商铺享有用益特权。2014年3月1日，被告与储志伟、郭满兰签订商品房买卖合同，将讼涉商铺出卖于储志伟、郭满兰；原告于2014年4月9日向本院诉请保护其优先购买权，安庆市中级人民法院于2015年4月23日作出（2015）宜民一终字第00365号民事判决，认定被告未在出卖之前的合理期限内通知原告，原告享有讼涉商铺的优先购买权，实际履行中按照被告与储志伟、郭满兰签订《商品房买卖合同》之条款。被告在原告诉请保护其优先购买权期间于2014年5月26日对原告正在占有、使用的讼涉商铺采取了停电措施，乃基于原告不能享有优先购买权、原告主张优先购买权依法不会予以支持的错误判断，出于迫使原告放弃对讼涉商铺优先购买权的行使，该行为当属侵害原告作为承租人优先购买权的情形，由此造成的损失依法应当予以赔偿。被告与储志伟、郭满兰签订并履行讼涉商铺《商品房买卖合同》也系被告基于原告不享有优先购买权判断而为，因合同具有相对性，被告由此造成储志伟、郭满兰的损失与原告无涉，被告不能因此赔偿了储志伟、郭满兰的损失而减轻对原告损失的赔偿。讼涉商铺一直由原告占用，此间其未能采取必要的减损措施，如在诉讼期间申请人民法院采取先予执行措施恢复供电以减少损失等，故原告对侵害结果的扩大也有一定过错，可相应减轻被告的赔偿责任。讼涉房屋停电期间的租金损失为186885元，本院确定被告承担90%的赔偿责任，原告自行承担10%的损失。原告利用讼涉商铺举办红舞鞋舞蹈班，因停电不能正常经营，其损失已在租金损失中体现；专业评估机构意见认为，租金损失与经营损失不能同时进行评定，且原告仅能提供相关财务票据，不能提供三年的财务报表，不具备基本的评估条件，无法证明具体的经营损失，故原告要求被告赔偿经营损失20万元的诉讼请求本院不予支持。被告认为原告在停电期间向隔壁住户借电使用讼涉商铺，停电行为没有影响到原告的正常使用，该意见未有证据证实，本院不予采信。本院于2015年5月受理原、被告因讼涉商铺买卖合同纠纷一案，审理中双方达成的调解协议中明确“别无其他争议”，其所指应为就讼涉商铺买卖合同相关的事项，而本案与其案由、诉讼标的、诉讼请求均不相同，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，不构成重复起诉，被告认为原告的本次起诉违背了一事不再审及诚实信用的原则无事实及法律依据，本院不予采信。原、被告之间的讼涉商铺租赁期限于2014年5月19日届满后，原告基于尚处主张优先购买权诉讼期间，继续占有、使用讼涉商铺；被告为此于2015年1月向本院提起诉讼，要求与原告解除商铺租赁合同并立即腾空交付，后被告撤回起诉；至此，应视为被告对原告在诉讼期间继续占有、使用讼涉商铺不持异议；故被告认为2014年5月26日对讼涉商铺采取的停电措施不对原告构成任何损害的意见于法无据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百七十六条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十九条、第二十六条、《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同司法解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、安徽中广置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿马炎商铺租金损失168196.50元（186885元×90%）； 二、驳回马炎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7600元，减半收取3800元，评估费5000元，合计8800元，由安徽中广置业有限公司负担6800元，马炎负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  储昭著 二〇一八年二月一日 书记员  徐淑娴 附：《中华人民共和国民法总则》 第一百一十四条民事主体依法享有物权。 物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国物权法》 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《中华人民共和国侵权责任法》 第二条侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任。 本法所称民事权益，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。 第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。 第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。 第二十六条被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。 《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同司法解释》 第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 履行义务告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1、扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2、将被执行人纳入失信人员名单； 3、对被执行人限制高消费、限制出境； 4、采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5、情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。