安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)皖0104民初8262号 原告:马家兰，女，1974年10月14日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：邵德发，安徽蓝雁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江磊，安徽蓝雁律师事务所律师。 被告：合肥鸿元商业运营管理有限公司，住所地合肥市蜀山区潜山北路**城市经典小区商铺**，统一社会信用代码91340104MA2NKDQ36E。 法定代表人：王芝荣，董事长。 委托诉讼代理人：陆其会，安徽易尚律师事务所律师。 原告马家兰与被告合肥鸿元商业运营管理有限公司（以下简称鸿元商管公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员占峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马家兰及其委托诉讼代理人邵德发、江磊，被告鸿元商管公司的委托诉讼代理人陆其会均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告马家兰向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除《商业用房租赁合同》；2.依法判决被告返还原告剩余房租预付款7280元、剩余物业费780元；3.依法判决被告返还原告的保证金20000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告鸿元商管公司运营管理合肥市百花齐放商场，为吸引商家入驻，被告对外招租时多次宣传承诺商场周边即将建设医院、学校等各类配套设施，保证商户经营稳定。2017年6月，原告在被告的宣传与承诺下，与被告签订了《商业用房租赁合同》，原告按照合同约定，按时足额支付了租金、保证金及物业费。但是，自原告入驻经营至今，商场宣传的配套设施、各种承诺无一兑现，相反的是，该商场十分冷落，客源稀少，且管理混乱，由于被告的欺诈行为，导致原告生意惨淡，一直处于亏本状态，无法实现原告订立合同的根本目的，遂于2017年10月27日被迫停业。综上所述，为维护原告合法利益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告鸿元商管公司辩称：该租赁合同是双方真实意思表示，受法律保护，我方不同意解除合同。我方认为原告诉请没有事实和法律依据，原告陈述解除合同的理由不能成立，应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中，原告提交的收款收据3张，被告不持异议，本院对其证据效力予以确认；原告提交的《商业用房租赁合同》及《补充协议》、《解除告知函》及邮寄单，被告认可其真实性，本院亦对其真实性予以确认，但该两组证据均达不到原告所称的证明目的；原告提交的视频资料、出警记录，与涉案纠纷并无关联性，本院对其关联性及证明效力均不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月6日，原告马家兰（乙方、承租方）与被告鸿元商管公司（甲方、出租方）签订《商业用房租赁合同》及《补充协议》一份，约定甲方出租给乙方的该商业用房位于合肥市的地块上，租赁区域为潜山北路百花齐放商场一楼餐饮区，编号为Ｎ7，用途为商业；乙方承租使用期限为叁年，甲方自2017年7月19日起将租赁房产交付乙方使用，至2020年7月18日收回；房屋租金第1年为33600元，计月租金为2800元.首次支付租金16800元。自第2年起，每年房屋租金均按上一年度租金标准递增7%。租金每半年支付一次，先支付后使用，乙方须在合同签订之日起当日内向甲方交清首期费用，以后每期租金应在每个租金支付周期开始计算日时，提前15天向甲方支付；乙方首次租赁使用时，须向甲方一次性缴纳保证金20000元，与首期费用一并支付。《商业用房租赁合同》终止且乙方未违反合同约定后，该保证金将会无息返还乙方。如若乙方违反合同规定造成履约困难或未按合同第二条规定完成租赁期限，甲方有权扣除乙方全部保证金作为违约金，同时享有向乙方追讨相关损失的权利；甲方与乙方合同签订生效后当日内将房屋按现状交付给乙方；乙方经营期间除因政府（征收、征用等）行为、不可抗力等因素导致终止经营以外，不得擅自停止经营；如需停、歇业必须提前向甲方书面报告并征得甲方同意，否则甲方有权终止与乙方的租赁合同，由此产生的一切违约损失（包括因违约导致的保证金全部扣除）由乙方承担；租赁期内，乙方需提前结束运营的，应提前30天通知甲方，甲方有权扣除与保证金数额相等的违约金作为补偿，同时甲方享有向乙方追讨相关损失的权利；该合同的租金自交房之日起计算，交房日另行通知等内容。 同日，原告向鸿元商管公司支付了案涉商铺半年的租金16800元、物业费1800元及合同约定的保证金20000元，并自2017年7月9日开始使用案涉商铺开展经营活动。 2017年10月30日，原告委托安徽蓝雁律师事务所向鸿元商管公司在《商业用房租赁合同》中载明的地址邮寄了《解除告知函》一份，称因鸿元商管公司对百花齐放商场（潜山北路菜市场）管理不善，服务存在重大瑕疵，原告自入驻以来一直处于亏本状态，致使合同根本目的不能实现，特通知鸿元商管公司解除双方签订的《商业用房租赁合同》。原告称其已经于前后搬离案涉商铺。 2017年12月8日，鸿元商管公司收到本院向其送达的起诉状副本及证据材料等。庭审中，被告对上述《解除告知函》不予认可，并称不同意返还保证金。 本院认为,原、被告之间签订的《商业用房租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，双方形成合法、有效的租赁合同关系，双方均应恪守履行。合同履行过程中，原告自行搬离房屋，系以其行为表明不再履行租赁合同，构成根本违约。鉴于承租人不愿继续履行合同，该义务性质不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，结合本案实际情况，本院认定案涉《商业用房租赁合同》及《补充协议》于起诉状送达之日即2017年12月8日解除。合同解除后，对于原告预付的但未实际使用商铺期间的剩余房租款2800元（16800元-2800元/月×5个月）及物业费300元[1800元÷6个月×（6-5）个月]，被告应当返还，原告该项诉请中超出部分，本院不予支持。对于违约行为给被告造成的实际损失，原告应当承担赔偿责任。双方在合同中虽约定被告有权扣除原告缴纳的全部保证金作为违约金，但其数额标准过分高于其实际损失，且被告作为出租人亦有义务防止损失的扩大。综合案涉合同剩余租期长短、出租人另行出租的差价、承租人的过错程度等因素，对于违约金数额，本院酌定以被告因原告的提前解约行为而致的实际损失数额即按合同约定标准计算的3个月的租金为宜。在扣除原告应承担的违约金后，剩余的保证金11600元（20000元-2800元/月×3个月）被告应予返还，原告该项诉请中超出的部分，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十四条第（二）项、第（四）项、第九十七条、第一百一十条第（二）项、第一百一十四条第一、二款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告马家兰与被告合肥鸿元商业运营管理有限公司签订的《商业用房租赁合同》于2017年12月8日解除； 二、被告合肥鸿元商业运营管理有限公司于本判决书生效之日起十日内一次性返还原告马家兰房租款2800元及物业费300元； 三、被告合肥鸿元商业运营管理有限公司于本判决书生效之日起十日内一次性返还原告马家兰保证金11600元； 四、驳回原告马家兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费502元，减半收取计251元，由原告马家兰负担120元，被告合肥鸿元商业运营管理有限公司负担131元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 占 峰 二〇一八年二月二日 书记员 时丁玲 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条第（二）项有下列情形之一的，合同的权利义务终止： …… （二）合同解除； …… 第九十四条第（二）项、第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； …… （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； …… 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十条第（二）项当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： …… （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； …… 第一百一十四条第一、二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。