江苏省南通市崇川区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0602民初3351号 原告：南通九天文化旅游产业投资有限公司，住所地南通市崇川区。 法定代表人：张星旅，总经理。 委托诉讼代理人：薛祖望，江苏洲际英杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王鑫，江苏洲际英杰律师事务所律师。 被告：李烽，男，1984年10月22日生，汉族，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：何路，江苏普泰律师事务所律师。 被告：钱耀国，男，1959年6月22日生，汉族，住南通市崇川区。 被告：南通牙博士口腔门诊部有限公司，住所地南通市港闸区鸿鸣摩尔购物中心3幢101、201室。 法定代表人：雷建华，执行董事。 委托诉讼代理人：何路，江苏普泰律师事务所律师。 原告南通九天文化旅游产业投资有限公司（以下简称九天公司）与被告李烽、钱耀国、南通牙博士口腔门诊部有限公司（以下简称牙博士公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月19日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年12月20日公开开庭审理了本案。原告九天公司委托诉讼代理人薛祖望，被告李烽、牙博士公司委托诉讼代理人何路（法庭辩论阶段其表示终止对牙博士公司的代理）到庭参加诉讼，被告钱耀国经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告九天公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告李烽、钱耀国之间的租赁合同关系解除，被告李烽、钱耀国、牙博士公司立即交还青年东路71号金桥大厦一楼西部、一楼东部、二楼东部租赁房屋给原告；2.判令被告李烽、钱耀国立即支付原告租金人民币183410.13元；3.判令被告李烽、钱耀国就所欠房租支付逾期付款滞纳金（要求按照约定的每日万分之六从欠款之日起计算至实际付清之日）；4.判令被告李烽、钱耀国向原告支付提前解除合同违约金人民币768625.69元；5.判令被告李烽、钱耀国、牙博士公司按照每日人民币3396.49元标准连带支付自2017年3月17日至实际交还房屋之日的房屋占用费；6、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年5月28日签订房屋租赁合同一份，约定被告向原告租赁青年西路71号金桥大厦一楼西部、一楼东部、二楼东部。被告凭现状承租，租赁期限8年。第一、二年租金为619858.33元，之后每两年的租金在前两年的基础上递增5%，以此类推。每6个月支付一期租金，先付后用。原、被告于2016年3月10日签订补充协议约定原告增加给予被告总共8个月的免租期，已缴纳的2015年9月28日至2015年11月27日的租金顺延作为2016年5月28日至2016年7月27日的租金。合同签订后，被告长期拖欠租金，逾期天数远超合同约定的可以停水停电、解除合同的单次连续10天、累计15天的限额，构成根本性违约。此外被告擅自改变房屋用途，转租房屋给被告牙博士公司，同样构成根本性违约。原告多次催款无效，不得不于2017年3月16日宣布解除合同，并要求被告退还房屋，清偿债务，赔偿损失。被告已付保证金10万元不予返还。 被告李烽辩称，原告的诉请和事实部分违背客观事实，租赁物不符合合同条件，导致承租人无法正常使用。在合同履行中，原告的违约行为在客观上已造成被告的实际损失。 被告牙博士公司辩称，牙博士公司与李烽之间的合作关系符合承租双方的权益。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月28日，原告（甲方）与被告李烽（乙方）签订一份房屋租赁合同，约定甲方将坐落南通市青年西路71号金桥大厦一楼西部（建筑面积372.8平方米）、一楼东部（建筑面积83.31平方米）、二楼东部（建筑面积772平方米）出租给乙方，乙方对租赁物及附属设施、设备性质和现状已充分了解，凭现状承租。房屋用途为餐饮娱乐。租赁期限自2015年5月28日至2023年5月27日。免租期四个月，即2015年5月28日至2015年9月27日。第一、二年年租金619858.33元（月租金51654.86元），以后每两年的租金在前两年的基础上递增5%，以此类推。租金每合同年度分两期交纳，每期6个月租金，先付后用。合同签订后三日内乙方交清第一期租金103309.72元，此后乙方提前30天交下一期租金。乙方拖欠租金超过15天，甲方有权提前解除合同。乙方在合同签订后三日内交付第一期租金时向甲方交纳履约保证金10万元。钱耀国自愿为承租人提供担保，保证承租人按时按约全面履行合同义务。如承租物业为商业用房，承租人应自行办妥环保、消防、安全审批等事宜。乙方存在擅自转租，改变承租房屋用途，拖欠租金或者水电、物业费用连续达10日或累计达15日等情形，甲方有权单方解除合同并立即收回房屋。乙方不依约按时缴纳租金和应承担的费用，除必须缴纳所欠租金和费用外，每逾期一日，按所欠租金和费用总额的0.1%偿付逾期付款违约金，逾期10日内仍未缴纳的，甲方有权对乙方采取停水停电等措施，逾期15天仍未全部交纳，甲方有权解除合同，收回租赁物，并由乙方按未履行期间租金金额的20%向甲方支付解除合同违约金。租赁合同期满或提前解除后，乙方必须立即交还租赁物，乙方未经甲方书面同意继续占有或使用租赁物的，应按合同租金标准的三倍交纳租赁物占用费，直至实际交还全部租赁物。被告钱耀国作为乙方担保人在合同上签字。租赁房屋中一楼东部部分及二楼东部现由牙博士公司使用。 2016年3月10日，原告（甲方）与被告李烽（乙方）签订补充协议，载明2015年5月28日双方签订的《房屋租赁合同》项下，乙方向甲方租赁金桥大厦建筑面积1228.11平方米房屋，免租期自2015年5月28日至2015年9月27日，缴纳了2015年9月28日至2015年11月27日租金。乙方提出甲方对金桥大厦装修改造过程中存在以下情况：1.甲方将金桥大厦酒店用的风管从乙方租赁房屋内通过影响乙方装修，以及因污水管施工抬高地面局部影响乙方房屋的使用；2.乙方犇记面馆因整幢大楼消防要求由走道内开门，改为对外开门，为此甲方为乙方犇记面馆重新调整开门，并于12月底改造完成。乙方要求适当给予增加免租期，作为甲方对乙方损失的补偿。双方经反复协商达成协议如下：1.甲方增加给予乙方8个月的免租期，即从2015年9月28日至2016年5月27日止；2.乙方已经缴纳的2015年9月28日至2015年11月27日的租金顺延作为2016年5月28日至2016年7月27日的租金；3.本协议作为2015年5月28日《房屋租赁合同》的补充协议，乙方对2015年5月28日《房屋租赁合同》不得再有任何违约行为；4.本协议为一揽子补偿协议，甲方对乙方不负有任何其他补偿责任；5.本协议仅对甲乙双方有效，对任何其他方无效。 2017年3月16日，原告向李烽、钱耀国发出解除合同通知书：鉴于未经许可，擅自转租和改变房屋用途及经多次催款，在宽限期内仍拒不支付，已构成根本性违约，特此宣布解除房屋租赁合同关系。被告李烽确认收到该通知。 原告明确被告李烽支付租金情况如下：2016年5月28日至2016年7月27日租金103310元已付；2016年7月8日支付2016年7月28日至2016年11月27日租金208883.8元（实际支付日期应为2016年7月18日，按合同应付金额为206619.44元）。2016年11月28日至2017年3月16日租金183410.13元未付。被告李烽对原告主张的应付租金数额183410.13元不持异议。 对于逾期付款滞纳金，原告以208883.8元自2016年4月28日至2016年7月8日计算71天为8898.45元。以183410.13元自2016年10月28日计算至实际给付之日。均按日万分之六的标准计算。 本院认为，原、被告签订的租赁合同及补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按约定全面履行自己的义务。被告李烽拖欠租金、部分房屋改变约定的用途，已达到合同约定的解除条件，原告发出解除通知，被告李烽亦已收到，故双方的租赁合同已解除。被告主张原告存在违约行为，造成损失，可以另行主张。合同解除后，被告李烽及牙博士公司再占有、使用房屋已缺乏法律依据。原告要求被告李烽、牙博士公司腾退相关房屋合法有据，本院予以支持。 合同解除前未付租金及合同解除后至返还租赁房屋期间房屋占用费原告有权要求被告李烽支付。原告按每日租金二倍计算房屋占用费远超其实际损失，本院酌情参照合同约定的租金标准计算。被告牙博士公司应对其占用部分的占用费承担连带责任，本院参考其占用部分占整个租赁面积的比例酌情确定其对其中的66%承担责任。 对于原告主张的逾期付款滞纳金，合同约定，每逾期一日，按所欠租金总额的0.1%偿付逾期付款违约金，原告虽按每日万分之六计算，但仍明显过高，综合当事人过错程度等因素，酌情对滞纳金标准调整至中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍。其中2016年7月28日至2016年11月27日租金按合同约定应为206619.44元，2016年7月18日付款208883.8元原告并无证据证明全部系租金，故该部分滞纳金以206619.44元按贷款基准利率年利率4.35%的1.3倍计算71天为2304.41元。 关于提前解除合同违约金，合同解除后的实际损失主要为房屋闲置期间的租金损失，原告主张的房屋占有费足以弥补该部分损失，对原告主张的提前解除合同违约金本院不予支持。 被告钱耀国作为连带责任保证的保证人，应对相关款项的支付承担连带责任。其并未占用房屋，原告要求其返还房屋的请求本院难以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告南通九天文化旅游产业投资有限公司与被告 李烽关于南通市青年西路71号金桥大厦的房屋租赁合同已解除。 二、被告李烽、南通牙博士口腔门诊部有限公司于本判 决生效之日起十五日内将占用的房屋返还原告南通九天文化旅游产业投资有限公司。 三、被告李烽于本判决生效之日起十五日内支付原告 南通九天文化旅游产业投资有限公司租金183410.13元及占用费（按每日1698.24元自2017年3月17日计算至实际返还房屋之日），被告南通牙博士口腔门诊部有限公司对占用费中的66%承担连带责任。 四、被告李烽于本判决生效之日起十五日内支付原告 南通九天文化旅游产业投资有限公司逾期付款违约金（部分为2304.41元，其余以183410.13元自2016年10月28日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至实际给付之日）。 五、被告钱耀国对被告李烽上述三、四项债务承担连带责任，被告钱耀国承担担保责任后，有权向被告李烽追偿。 六、驳回原告南通九天文化旅游产业投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16428元、公告费690元，合计17118元，由原告负担12562元，被告李烽、南通牙博士口腔门诊部有限公司、钱耀国负担4556元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币16428元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。 审 判 长  曹卫华 审 判 员  周继鹏 人民陪审员  马 莉 二〇一八年二月十二日 书 记 员  吴 帅