江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1322民初13418号 原告：江苏华宝建设工程有限公司,住所地滨海县蔡桥镇蔡桥街蔡桥路88号。 法定代表人：李永生，该公司董事长。 委托代理人：陈燕，江苏森鸿律师事务所律师。 委托代理人：徐华芬，江苏森鸿律师事务所律师。 被告:沭阳县西圩乡人民政府,住所地沭阳县西圩乡西圩街。 法定代表人：邱建成，该乡乡长。 委托代理人：杨月明，江苏正伍律师事务所律师。 原告江苏华宝建设工程有限公司诉被告沭阳县西圩乡人民政府土地使用权出让合同纠纷一案，本院于2017年2月26日作出（2016）苏1322民初12471号民事判决，被告不服提出上诉。宿迁市中级人民法院于2017年7月24日作出（2016）苏13民终1657号民事裁定，撤销原审判决，发回重审。本案立案后，本院依法适用普通程序，组成合议庭，于2017年11月23日、12月20日公开开庭进行审理了本案。原告委托代理人陈燕、被告委托代理人杨月明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：被告公开招投标处置乡政府所在的土地及地面资产，原告中标签订协议，约定原告对中标地块进行商住开发，被告负责水电增容。原告依约向被告支付了270万元土地及资产转让款。后因出让地块变小，原告应支付的转让价款变更为60万元，被告应当于2014年3月底前多付的210万元归还。被告对尚欠的60.4万元一直拖欠不付。因出让合同无效，被告还应返还已付转让款60万元。请求判令：1、原、被告双方签订的合同无效；2、被告返还原告的土地及资产转让款120.4万元（包括经结算未退还的60.4万元及因合同无效返还已付的60万元转让款），支付资金占用期间利息62600元（以120.4万元为基数，按照同期银行贷款利率5.2%年息计算，从2016年11月16日起算至被告还清之日止，暂算至2017年11月14日）；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告辩称：1、原、被告之间签订三份合同属实，但系无效合同；2、涉案土地拆迁及房屋建设因无合法的建房手续、无产权证并且坐落于集体土地上，该案不属于法院受理范围；3、本案实际上是房地产开发，涉案土地已经由原告及夏兵建设了相应的楼房并且销售给第三方，原告实际无法返还涉案土地以及恢复原状，原告主张返还全部土地款不符合实际，挂靠公司有重大过错导致合同无效，原告主张返还120.4万元的土地转让款没有事实法律依据。 经审理查明：2012年底，被告决定对西圩乡政府所在地（包括西圩派出所、西圩国土资源所）土地及地面固定资产进行公开处置。因两次公开招投标未达报名人数，被告决定与原告议标，并于2013年1月12日签订《合同书》，约定处置的地亩：约11.09亩，用地相关手续根据乙方（原告）意愿，甲方协助办理。2013年12月18日，原、被告重新签订一份《合同书》，双方约定终止第一份合同书（2013年1月12日签订），但以第一份合同书为基础，重新约定：将土地出让面积由约11.9亩变为约2137平方米，商住用地相关手续由甲方负责办理，如不能办理商住土地使用证，则由甲方与相关主管单位协调，确保乙方项目顺利完工交付；出让价为60万元；因乙方已经交给甲方270万元，本合同签订后，甲方退还乙方210万元。甲方同意十日之内先退还100万元，春节前再退还50万元，余款60万元在2014年3月底前全部还清；还约定甲方负责水电增容到位；还约定违约条款：协议签订后双方均不得违约，任一方违约需付给对方50万元，同时赔偿对方已发生的经济损失。 原告于2012年11月29日、2013年7月6日、8月14日分别向被告支付土地款200万元、50万元、20万元。后原告在涉案的2137平方米土地上进行了商住楼开发建设，将建设的楼房向社会进行销售，并已交付使用。庭审中，原告不能就其商品房开发建设行为提供国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证（以下简称“四证”）。 被告分别于2014年1月25日、2015年2月11日、2016年11月15日支付原告100万元、30万元、19.6万元。 上述事实，由原被告当事人陈述、原告出示的合同书2份、三张被告出具给原告的收款共270万元的收据；被告出示的给予原告149.6万元的条据四张等证据证实，原被告对对方出示的证据的真实性也均无异议，本院予以确认。 本院认为：原告与被告2013年12月签订的《合同书》是一份综合性的合同，内容既包括土地使用权出让合同，也约定了出让面积变更而结算价款的条款、原告受让土地并建设商住楼水电增容的负担条款、委托代建条款等，主要内容是土地使用权出让合同。有关结算条款、水电增容负担条款、委托代建条款与土地使用权出让合同在合同权利义务对等意义层面上并无关联性，系双方约定的独立条款，法律效力互不影响，仅写入合同书而已，均可单独处理认定。据此，原告要求被告给付结算条款中尚欠的60.4万元及按年息5.2%支付利息的诉讼请求，本院予以支持。 关于土地使用权出让合同，根据土地管理法及其实施条例等及相关司法解释的规定，有权出让建设用地使用权给用地人进行商业开发的主体为市、县人民政府土地管理部门，被告作为乡一级人民政府，不能作为建设用地使用权出让的主体，其作为出让方订立的国有土地使用权出让合同，属于无效合同。原告主张土地使用权出让合同无效，本院予以支持。 关于原告要求返还因出让合同无效而已支付的60万元问题。原告已实际在涉案的约2137平方米土地上进行了商业开发，所建设的商住楼已出售并交付使用，已取得实际利益。但原告的商住楼建设未取得“四证”。根据法律规定，行政主管部门对未取得“四证”的建设用地处理时，有可能认定为违法用地进行罚款、拆除、没收等行政上的实体处理，也可能通过要求有关单位补办相关的行政手续，缴纳相关费用使得该类用地转化为合法用地。如果行政主管部门对涉案土地认定为违法用地而进行行政上的实体处理造成原告损失的，原告可再行主张，本案中对其要求返还60万元的请求不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、原告江苏华宝建设工程有限公司与被告沭阳县西圩乡人民政府于2013年12月18日签订的土地使用权出让合同的内容无效； 二、被告沭阳县西圩乡人民政府于本判决发生法律效力之日起五日内向原告江苏华宝建设工程有限公司给付604000元及利息（自2016年11月16日起以604000元为基数，按年利率5.2%计算至实际归还之日止）； 三、驳回原告江苏华宝建设工程有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16200元，由原告江苏华宝建设工程有限公司负担5740元，被告沭阳县西圩乡人民政府负担10460元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费16200元。 审 判 长  曹庆玉 人民陪审员  王秀富 人民陪审员  刘光霞 二〇一八年二月五日 书 记 员  蒋 希 书 记 员  卢光荣 附录法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第五十三条经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。