广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终11751号上诉人（原审被告）：李波，男，1972年1月26日出生，汉族，身份证住址湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：郭进，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贺财斌，男，1971年12月2日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被上诉人（原审原告）：贺艳，女，1975年2月20日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：余泓运，广东金桥百信律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：贺文华，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人李波因与被上诉人贺财斌、贺艳房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初162号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，上诉人李波委托诉讼代理人郭进、被上诉贺财斌、贺艳共同委托诉讼代理人余泓运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李波上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判继续履行合同；2.本案诉讼费用由贺财斌、贺艳承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，李波没有购房名额，贺财斌、贺艳在签订房屋买卖合同时便知情，即使双方后续协商将涉案房屋过户至李波父亲李洪名下，贺财斌、贺艳对李波父亲李洪不具备购房名额的事实也系知情，只是当时中介公司表示可以通过绿色通道将购房名额立刻办理下来。鉴于上述客观事实，贺财斌、贺艳才对李波延期办理房产过户的行为一直表示理解，并表示愿意提供过渡时间给李波，只需尽快办理完相关过户手续即可。而并非一审法院所述，李波未及时告知贺财斌、贺艳递件材料被退的事实，导致贺财斌、贺艳一直未主张相应权利，而实际上贺财斌、贺艳对李波以及李波父亲均没有购房名额系一直知情的。其次，在本案中，贺财斌、贺艳在签订房屋买卖合同时明确知晓李波不具备购房名额，但仍然与其签订房屋买卖合同，合同签订后，李波也按照合同约定将房屋全款一次性支付给了贺财斌、贺艳，仅仅只差过户程序未实际履行。可是房产不能过户的风险贺财斌、贺艳是明确知晓的，既然知晓仍然签订房屋买卖合同，就应承担相应的风险，一审法院不应赋予贺财斌、贺艳解除合同的权利，合同应当继续履行或变更履行。最后，本案李波已实际履行合同约定的房款支付义务且已实际入住，关于房产过户争议不影响合同的继续履行，现李波可变更过户人选，满足继续履行合同以及房产过户的条件，房屋买卖合同完全可以继续履行。反之，如果依据一审判决进行合同回转，激化的社会矛盾会更大，且在案件执行阶段也会产生执行难的新问题。李波在2013年已将房款82万元全数支付给贺财斌、贺艳，截至2018年涉案房产也已升值不少，如果依据一审判决执行，返还82万元并解除合同，那涉案房产的增值部分以及82万元产生的孳息或其他收益，就李波这方而言是全部丧失的，李波的经济损失难以估量。被上诉人贺财斌、贺艳答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，李波的上诉请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。首先，贺财斌、贺艳要求解除合同的依据是合同目的无法实现。鉴于李波在一审答辩终结前依旧无法取得购房资格，同时依据双方签订的房屋买卖合同第三条第3款第（4）项中的约定，交易过户手续是在合同签订后90天内完成。而李波至今也无法完成过户手续的行为已经实际构成违约，致使涉案合同无法继续履行，因此李波无权主张继续履行涉案合同。至于李波在上诉状中提出的变更履行，双方合同中并未赋予李波变更履行的权利，贺财斌、贺艳也没有同意李波变更履行，因此一审法院的判决是符合法律规定及合同依据的。第二，李波在房管部门退件后一直未将退件的事实告知贺财斌、贺艳，也没有在退件后将房产证、涂销抵押证明等相关文件交还给贺财斌、贺艳，也从来没有与贺财斌、贺艳协商过任何解决方案，这是由于李波的行为才导致了贺财斌、贺艳再次购房时遭受了损失。而且由于李波长期占用贺财斌、贺艳的购房资格，导致双方的合同一直处于不确定的状态，给贺财斌、贺艳带来了极大的法律债务风险。同时，李波也有可能会因为贺财斌、贺艳的债务风险而承担责任。鉴于这种不稳定的状态给双方都有影响，所以贺财斌、贺艳认为双方的合同应当依法予以解除，请求法院驳回李波的全部上诉请求。2018年1月3日，贺财斌、贺艳向一审法院起诉请求：1.解除贺财斌、贺艳与李波于2012年10月25日签订的《存量房买卖合同》；2.李波向贺财斌、贺艳支付违约金82000元（按房款的10%计算）；3.李波向贺财斌、贺艳赔偿损失70000元；4.贺财斌、贺艳向李波返还房款820000元；5.本案受理费由李波负担。一审法院认定事实：广州市白云区机场路康意街3号C510房从2010年1月20日至今一直登记在贺财斌、贺艳名下。2012年10月25日，贺财斌、贺艳（甲方）与李波（乙方）签订《存量房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买广州市白云区机场路康意街3号C510房，房款820000元等。合同签订后，李波依约支付了全部购房款820000元。2013年2月，贺财斌、贺艳将涉案房屋交付给李波使用。同年3月，贺财斌、贺艳与李波共同去办理过户手续时，发现李波不具有购房资格。为了继续履行合同，贺财斌、贺艳与李波协商并办理将涉案房屋过户至李波父亲李洪名下的手续。2013年5月，经审查，房管部门认为贺财斌、贺艳与李波办理将涉案房屋过户至李波父亲李洪名下的手续违反有关限购政策，遂将过户的有关文件退回。2017年4月23日，贺财斌（乙方）与案外人蔡学露（甲方）签订《存量房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买广州市白云区广花公路乐鸣一街73号318房，总房款1020000元等。因贺财斌、贺艳与李波于2013年的递交文件被退件导致贺财斌、贺艳不具有再次购房名额，贺财斌、贺艳只能与蔡学露协商解除合同，为此贺财斌、贺艳向蔡学露支付违约金50000元，贺财斌、贺艳为其与蔡学露的交易还支付了中介费8000元。目前，涉案房屋仍由李波居住使用，但李波仍未取得购房资格。一审法院认为，贺财斌、贺艳与李波签订的《存量房买卖合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。办理递件手续时，因李波不具有购房资格，贺财斌、贺艳与李波一致同意并办理了将涉案房屋过户至李波父亲李洪名下的递件手续。该行为可视为双方对合同的变更履行重新达成了新的一致意思表示。经审查，房管部门认为贺财斌、贺艳、李波的上述过户递件手续仍然不符合有关政策规定，遂将上述递交的过户文件退回。后李波没有主动及时将上述退件情况告知贺财斌、贺艳，贺财斌、贺艳作为房屋的所有权人，对于该大宗交易的后续情况也没有尽到谨慎的义务，直至2017年，贺财斌、贺艳因涉案房屋没有实际过户至李波名下而导致缺乏购房名额，不得不与案外人蔡学露解除购房合同，并向蔡学露支付违约金50000元、向中介机构支付中介费8000元。鉴于目前李波仍未取得购房资格，合同目的无法实现，故贺财斌、贺艳要求解除《存量房买卖合同》并由其向李波返还购房款820000元的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。但上述合同目的无法实现，及由此引起的有关损失，是贺财斌、贺艳与李波协商一致后，违背当时的房屋限购政策所共同作出的意思表示与行为所致的，双方对此均负有责任。故由此而引发的相关风险与损失，应由双方各自承担。现贺财斌、贺艳要求李波支付违约金（按房款的10%计算）并赔偿损失70000元缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2018年4月10日作出判决：一、在判决生效之日，贺财斌、贺艳与李波于2012年10月25日签订的《存量房买卖合同》予以解除；二、在判决生效之日起十五日内，贺财斌、贺艳返还房款820000元给李波；三、驳回贺财斌、贺艳的其他诉讼请求。案件受理费12000元，由李波负担。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对李波的上诉请求及理由，本院分析如下：李波与贺财斌、贺艳签订的《存量房买卖合同》约定贺财斌、贺艳将涉案房屋出售给李波，因李波不具备购房资格，合同无法继续履行，双方合意变更买受人为李波父亲李洪并办理了递件过户手续，其后因李波的父亲也不具备购房资格，房管部门将有关的过户文件退回。因李波及其父亲至今仍不具备购房资格，涉案合同目的已无法实现，一审法院判决解除合同并无不当。李波上诉主张其可变更过户人选，使合同具备继续履行的条件，贺财斌、贺艳对其上诉主张不予认可，双方对变更合同主体的问题无法达成一致意见，故李波的上诉理由不成立，本院不予支持。李波的其他上诉理由亦缺乏合同和法律依据，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12000元，由上诉人李波负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 蔡培娟审判员 黄春成二〇一八年八月三十日书记员 张 利彭诗敏