广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0606民初12991号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：李长江。委托诉讼代理人：刘映君，女，1995年6月25日出生，汉族，住址广东省佛山市禅城区，系该公司员工。委托诉讼代理人：何启欣，男，1989年8月20日出生，汉族，住址广东省佛山市禅城区，系该公司员工。被告：朱一帆，男，1991年2月14日出生，汉族，住址广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：钟红辉，女，1971年1月25日出生，汉族，住址广东省兴宁市，系被告的母亲。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司诉被告朱一帆因物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月11日受理后，依法由审判员张锦华适用小额诉讼程序独任审判，于2018年8月15日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人刘映君、何启欣和被告的委托诉讼代理人钟红辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费本金6370元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告购买了佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司开发的位于佛山市顺德区北滘碧桂园商品房。原、被告双方于2008年8月7日签订了《顺德碧桂园前期物业服务协议书》及补充协议。协议约定由原告向被告提供物业管理服务，被告应按182元/月支付物业管理服务费。合同签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但被告自2015年7月1日起至今拖欠物业服务费，截止2018年6月8日欠款金额累计达6370元。原告多次向被告催收，被告均拒交，其行为已构成严重违约。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告辩称，1.本人与原告签订的物业服务协议，约定每月物业服费为91元，而不是182元。原告出示的协议中就有明确约定。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应按约定交纳物业服务费。2.原告主张被告从2015年7月1日起没有交物业服务费，与事实不符，实际是原告从2015年6月就没有按合同约定的物业服务费91元扣费，而是按照并未获得本人认可的182元扣费，即实际是原告违反了合同。因物业服务费应按91元/月标准缴交，且被告向原告缴交但遭拒收，故不存在被告违反合同，从原告提供的银行扣款记录中可以证明。3.原告在2014年7月就以扣缴物业费为由从被告的银行账户内扣费391元，当月物业服务费为91元，多扣了300元。被告对此不知道，原告的乱扣费行为严重违反了双方签订的具有法律效力的合同。4.本人还有一物业，原告没有依合同约定的物业服务费97元/月标准扣费，而是按2元/平方米/月的标准即194元/月扣缴物业服务费，望法庭给予公平公正的判断。5.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。6.前期物业服务协议应于业主委员会成立才终止，提前终止合同是原告违约。原告调整物业服务费是造假的，正苑、西苑不是同一个小区，也不是统一收费的两个小区，不同收费的业主签名无效。何况正苑、西苑户数全部同意仅占43%多，没有超过半数，西苑业主是无权参与的，正苑同意的户数才占16.13%。原告是严重弄虚作假，请求法院还业主一个公平公正。基于以上事实，原告对被告起诉实属无理。本人不知为何遭此起诉，本人也去找了原告的工作人员，但以原告的主管忙为由推搪被告，也没有派人找被告说明情况。原告此举对被告的心理造成极大压力，影响被告的身心健康，请求法院判原告起诉无效，判令原告承担本案诉讼费用，并赔偿被告的精神损失费，退还已扣的全部不合理的物业服务费。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：营业执照复印件、核准变更登记通知书复印件、身份证复印件、前期物业服务合同复印件、不动产权证复印件、固定收费明细、（2016）粤民申7270号民事裁定书复印件、（2017）粤0606民初16878号民事判决书复印件。本院组织双方当事人进行了质证，双方当事人对上列证据真实性没有异议，本院对上列证据予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：2015年1月19日，佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司与广东碧桂园物业发展有限公司（后更名为现原告名称）签订《前期物业服务合同》，约定由广东碧桂园物业发展有限公司为碧桂园正苑（碧桂园正苑项目包括以下苑区：中区、南区、西区、北区、中北区、中南区、花园区、豪园区）提供前期物业管理服务，物业管理区域内的物业管理服务收费实行包干制，其中业主所有物业若为住宅的，物业管理服务费按业主所有的物业的所有面积交纳，具体标准为：中区、南区、西区、北区、中北区、中南区的物业或该商品房的房屋建筑面积每月每平方米1.0元，花园面积每月每平方米0.25元；豪园区的物业或该商品房的房屋建筑面积每月每平方米2.0元，花园面积区每月每平方米0.5元。物业管理服务费收取标准每年度按物价指数及实际收支情况予以调整并通知业主，合同期限自业主委员会代表全体业主及物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。被告朱一帆是位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园某房屋（房屋建筑面积：91.19平方米）的业主，该房屋位于顺德碧桂园小区内。被告称曾与原告签订的前期物业服务协议约定按房屋建筑面积1元/平方米/月的价格支付物业服务费。2015年3月1日，原告经过前两年审计以亏损为由将物业服务费进行调整，并张贴公告通知从2015年3月起开始按调整后的标准收取物业服务费，由于部分正苑小区业主对原告涨价及调整收费标准有异议，部分业主没有按调整后的标准交付物业服务费，并向当地政府多个部门投诉和信访，双方为此多次协商。2015年5月19日后，部分正苑业主陆续向本院提起了诉讼，要求确认原告调整物业收费标准无效并请求退还多收取的物业费和无故扣收的其他款项300元。原告在此系列案件诉讼中自行将2015年3月至5月份期间按调整后物业服务费标准多收取的费用陆续退回各业主，故本院在该系列案件中对原告在2015年3月份调整物业服务费的行为没有作出认定，此系列案件在本院审理后作出判决，业主不服判决，上诉至佛山市中级人民法院，该院经审理后驳回上诉，维持原判。在袁秋婵诉本案原告物业服务合同纠纷一案中，经本院审理后，认定业主没有证据证明本案原告的调整物价标准行为无效而驳回该部分业主的全部诉讼请求。一审宣判后，部分业主上诉至佛山市中级人民法院，该院经审理后驳回上诉，维持原判。袁秋婵不服二审结果，向广东省高级人民法院申请再审，2017年8月31日，广东省高级人民法院裁定驳回业主的再审申请。原告于2018年7月11日向本院提起诉讼，请求本院判令被告按建筑面积2元/平方米/月标准即182元/月标准向其支付2015年7月至2018年5月的物业服务费6370元（182元×35个月）。本院认为，一、关于原告于2015年6月起的物业服务费涨价至以建筑面积每平方米2元、花园每平方米0.5元的收费标准是否有效问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”原告在2015年6月份实施的调整物业服务费收费标准的行为从2015年4月份开始启动，2015年5月份点票并公示表决结果，2015年6月4日备案后公示通知业主，该调整物业服务费收费标准的行为程序符合法律法规的规定。故本院对被告提出的应按照1元每平方米每月缴纳物业管理费的答辩请求不予采纳。对原告要求被告按调整后的标准向其支付2015年7月至2018年5月的物业服务费6370元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告朱一帆于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司支付2015年7月至2018年5月的物业服务费6370元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元（原告广东碧桂园物业服务股份有限公司已预交），由被告朱一帆负担。本判决为终审判决。审判员  张锦华二〇一八年八月二十日书记员  韩思韵