广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初7963号原告：张玉兰，女，1976年9月5日出生，汉族，住广东省吴川市，委托诉讼代理人：莫锦湄，广东南鹏展法律师事务所律师。委托诉讼代理人：周灿宇，广东南鹏展法律师事务所律师。被告：中山市鸿远房地产开发有限公司,住所地广东省中山市横栏镇。法定代表人：蔡云伟，总经理。委托诉讼代理人：张藐文，广东康浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾勇，广东康浩律师事务所实习律师。原告张玉兰与被告中山市鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张玉兰的委托诉讼代理人莫锦湄，被告鸿远公司的委托诉讼代理人张藐文、贾勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张玉兰向本院提出诉讼请求：鸿远公司向张玉兰支付逾期交房违约金32516元（以388482元为基数，从2016年1月1日起至2018年4月17日止，按日万分之一的标准计付为32516元）。事实和理由：张玉兰与鸿远公司签订《中山市商品房买卖合同》及补充协议，约定张玉兰向鸿远公司购买位于中山市××××房的预售商品房，实际购房总价为388482元；鸿远公司应于2015年12月31日前交房；若鸿远公司逾期交房超过90日，合同继续履行的，鸿远公司应自逾期交房之日起按日支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，张玉兰已按约定支付完购房款。鸿远公司于2018年4月17日向张玉兰交付商品房。鸿远公司逾期交房已超过两年，严重侵犯张玉兰的合法权益。张玉兰为支持其诉请，提供证据如下：1.《商品房买卖合同》及补充协议、中山市商品房销售登记备案表；2.发票；3.收楼确认书。鸿远公司辩称，鸿远公司作为出卖方，在遇到新标准要求旧立项，必然导致验收审批上不确定因素的增加，对此据实作出的延期应予支持，请法院依法驳回张玉兰诉讼请求。理由：1.因政府验收标准突然变更，致使鸿远公司未能按时取得备案登记证，是属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，对鸿远公司应予以免责。鸿远公司的房地产开发项目立项为2007年，按当时房屋验收标准规定，鸿远公司可按时取得《建设工程竣工验收备案登记证》。但之后国家相关部门及中山市出台系列新标准：（1）中山市水务局据中华人民共和国水利部令第46号《水利部关于废止和修改部分规章的决定》（2014年8月19日）作出《水利工程建设项目验收管理规定》，对水利方面作了规定，直至2017年10月25日才出文发布；（2）中山市住房和城乡建设局《关于实施光纤到户工程验收备案的通知》自2015年5月1日开始实施，对光纤到户工程验收备案进行了规定；（3）中山市住房和城乡建设局《建设工程竣工验收备案》对防雷装置验收作了规定，于2017年10月17日才出文发布；（4）2017年10月17日，中山市住房和城乡建设局《建设工程竣工验收备案》【办理材料】（2017.10）第4条“规划、环保、消防、人防、绿化、光纤、档案等各专项验收文件”。以上一系列的新规，严格了商品房验收标准，以新标准要求旧立项，必然导致在验收审批上突然增加了不稳定因素，导致按原标准可顺利验收的审批事项需要更多的时间。此外，新标准增加了多项之前没有的验收事项与程序。现鸿远公司取得的验收事项文件有《水质验收意见书》《防雷装置验收意见书》《住宅信报箱工程专项验收表》《消防审核意见书》《施工图审查合格书》《人防建设核准单》。鸿远公司根据新规，取得了几乎全部的验收报告。新的验收标准出台是鸿远公司不可预料的情况，属于不可抗力事件，因此鸿远公司逾期交房应予免责；2.根据双方《商品房买卖合同》第八条第二款第二项约定，以上情形导致不能在交付期限内交房的，鸿远公司可据实予以延期。如果法院认定鸿远公司需要承担违约交房的责任，同意以388482元为基数，按每日万分之一从2016年1月1日起至2018年4月17日止计付违约金。鸿远公司就其辩解，提供证据如下：1.《中山市关于实施光纤到户工程验收备案的通知》；2.中山市建设工程竣工验收备案规定；3.《中山市建设工程施工图审查合格书》；4.《建设工程消防设计审核意见书》；5.《水质验收意见书》；6.《防雷装置验收意见书》；7.《住宅信报箱工程专项验收表》；8.《中山市防空地下室易地（分期）建设核准单》;9.《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。本院经审理认定事实如下：2014年7月29日，张玉兰（买受人）与鸿远公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于中山市××××房的预售商品房，总金额为500000元整；第八条约定出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.……；2.……；3.若出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理导致的延误或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化的；4.买受人未付清购房款及其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因;第九条约定逾期交房的违约责任:逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3％向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。双方在合同中还详细约定了其他权利及义务。另，张玉兰与鸿远公司还签订了补充协议，确认《商品房买卖合同》约定其他条款需要以购房总价计算的，例如违约金等，双方确认以张玉兰实际支付的购房总价388482元作为计算基准等内容。中山市房地产交易登记管理所已对上述商品房买卖合同办理登记备案。张玉兰已按约支付全部购房款，但鸿远公司于2018年4月17日才交付上述商品房，张玉兰遂诉至本院，提出以上诉请。另查明：2014年11月3日，中山市鼎盛建设工程技术咨询有限公司出具《中山市建设工程施工图审查合格书》（中鼎审[2007]091332-2A），确认由广东政和石油化工建筑设计有限公司设计的[盛雅苑商住小区7～11栋及地下车库工程的建筑、结构、给排水、电气专业施工图]设计文件，经审查合格。同年12月12日，广东省中山市人民防空办公室出具《中山市防空地下室易地（分期）建设核准单》（业务编号：中人防易002014120519号），同意办理盛雅苑一期、二期防空地下室易地（分期）的报建。2015年12月28日，中山市公安消防支队横栏大队出具《建设工程消防设计审核意见书》（山公Q消审字[2015]第0039号），确认由鸿远公司报送的盛雅苑商住小区建设工程消防设计合格，并要求工程竣工后，须依法申请消防验收。2017年1月22日，中山市邮政管理局出具《住宅信报箱工程专项验收表》[（2017）011号]，确认盛雅苑7-11幢的住宅信报箱工程符合标准并予以验收。同年9月29日，中山市气象局出具《防雷装置验收意见书》（粤雷验[2017]第TA-3-8658号）确认盛雅苑二期（7、8、9、10、11栋）的防雷装置符合国家有关标准和国务院气象主管机构规定的使用要求。10月10日，中山公用水务有限公司水质监测中心和广东省城市供水水质监测网中山监测站联合出具《水质验收意见书》[2017水质（验）字第077号]，确认鸿远公司投资的盛雅苑二期（7、8、9、10、11栋）项目给水工程管道水质验收合格，可并入市政供水管网，实施正常供水。2018年7月17日，鸿远公司取得盛雅苑二期（7、8、9、10、11栋）的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》（中建验字2018年第2124号）。本院认为，张玉兰与鸿远公司签订的《中山市商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容也没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效，双方均应恪守。鸿远公司未按期向张玉兰交付案涉商品房，已构成违约，应承担违约责任。鸿远公司以政府验收标准突然变更，致使其未能按时取得备案登记证，是属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，对其应予以免责，其据实作出的延期应予支持为由作抗辩，但没有提供其他充分的证据予以佐证，故本院不予采纳。张玉兰要求鸿远公司从逾期交楼之日即2016年1月1日起至实际交付商品房之日即2018年4月17日止，以388482元为基数按每日万分之一计算逾期交房违约金，鸿远公司对该计算方法亦予以认可，故本院予以支持。违约金数额32554.79元，张玉兰要求鸿远公司支付32516元，是其对自身权利的自由处分，于法不悖，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：被告中山市鸿远房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起七日内向原告张玉兰支付逾期交房违约金32516元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费612元，减半收取计306元，由被告中山市鸿远房地产开发有限公司负担（该费用原告张玉兰已预交，本院不作退还，被告于履行中迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈玉珍二〇一八年八月十六日书记员  刘颖焮