陕西省咸阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)陕04民终1412号上诉人（原审原告）：王贤涛，男，1970年2月1日生，汉族，住陕西省三原县，委托诉讼代理人：谈未来，陕西五功律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西秦阳房地产发展有限公司，住所地陕西省西咸新区沣西新城西咸大道中段佳境天城综合楼3层1号。法定代表人：高华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈志荣，男，1964年5月20日生，汉族，系该公司法务员，住陕西省咸阳市秦都区，上诉人王贤涛因与被上诉人陕西秦阳房地产发展有限公司（以下简称秦阳公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市秦都区人民法院(2018)陕0402民初1499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年07月17日立案后，依法组成合议庭，因各方当事人均无新证据，在征得当事人同意后，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王贤涛上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人履行合同义务，即将上诉人购买的先河国际西区1号楼1单元12层11204号住房的所有权转移登记到上诉人名下并办理房屋所有权证，并要求被上诉人按约定支付逾期取得该商品房所在楼栋权属证明和房屋所有权证期间的违约金。其上诉的主要事实和理由为：1.本案属争议极大的案件，原审法院适用简易程序错误；2.原审法院认定签订合同时，被上诉人已经取得办理房屋所有权证需要的五证错误，被上诉人至今未提供1号楼的《建设用地规划许可证》和《土地使用证》；3.原审法院认定上诉人所购房屋的初始登记正在办理过程中没有证据支持，也与客观事实不符；4.被上诉人未按约定时间办理初始登记，取得上诉人购买房屋所在楼栋的产权证，也未按约定时间给上诉人办理转移登记，已构成违约；5.原审法院依据无效免责条款，免除被上诉人逾期两年半之久，未能取得上诉人购��房屋所在的1号楼产权证，以及未给上诉人办理房屋所有权证的违约责任，应予纠正。秦阳公司辩称，一审判决程序和实体合法，应予维持。被上诉人承认对上诉人负有产权登记义务，但在办理过程中遭遇不可抗力，不存在违约行为，故不应承担违约责任。王贤涛向一审法院起诉请求：1.要求被告履行合同义务，即将原告购买的先河国际西区1号楼1单元12层11204号住房的所有权转移登记到原告名下并办理房屋所有权证；2.要求被告给原告支付逾期取得该商品房屋所在楼栋权属证明和房屋所有权证期间的违约金193063.07元（暂计算至2018年3月18日）；3.本案的受理费由被告承担。一审法院经审理查明：2012年1月13日，原告王贤涛与被告秦阳公司签订《西咸新区商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告秦阳公司开发的位于世纪西路三号桥南什字西南角先河国际西区1栋1单元12层11204号房屋一套，建筑面积126.3平方米，总价款380795元。付款方式为贷款方式购买。原告于2012年4月11日付清了全部房款。双方签订商品房买卖合同时，被告公司已取得该项目国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等许可。《商品房买卖合同》中约定被告秦阳公司应当在2015年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。……在商品房交付使用后，买受人同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。买受人应当在商品房交付之日起870日内取得房屋所有权证书。补充条款第三条中约定：对本合同第十九条关于产权登记的约定作如下补充……受政策或专业部门或有关机构的有关规定、工作程序的影响，造成不能按本合同约定时间办理相关手续的，出卖人不承担责任……。原、被告于2013年8月27日办理了交接房手续。2013年8月31日原告向被告秦阳公司交纳了契税和维修基金。2014年11月7日，被告秦阳公司行文至陕西省西咸新区建设环保局，要求为包括原告在内的先河国际西区1#、6#楼业主办理房屋产权证。2014年11月28日，陕西省西咸新区沣西新城建设环保局向秦阳公司出具情况说明称：你公司申请办理先河国际西区1#、6#房产证事宜已受理，根据省政府相关文件，我局针对相关办理流程正与省住建厅、西咸新区相关部门进行积极沟通，协商结果将及时通知。2011年8月起至2013年11月秦阳公司先后向咸阳市城乡建设规划局缴纳包括原告所购房屋在内的先河国际西区项目配套费5497936.47元，欠缴1580485.53元。2014年7月14日，秦阳公司向西咸新区沣西新城规划局缴纳了欠缴的先河国际西区剩余配套费1580488元，截止2014年7月14日，秦阳公司已交清原告所购房屋所在楼栋的城市基础设施建设配套费。2017年11月21日秦阳公司行文至咸阳市住房和城乡建设规划局称，2011年8月被告公司在咸阳住建局报建先河国际西区项目，并已缴纳配套费5497936.47元，欠缴1580485.53元。由于在未缴清欠款时该项目隶属区域发生变化，原告所购房屋所在项目管辖范围内行政和社会管理职能由咸阳市转为西咸新区沣西新城实施，沣西新城规划局收缴秦阳公司欠款1580485.53元。根据2017年1月21日中共陕西省委、陕西省政府文件，先河国际西区1#楼所属管辖范围内行政和社会管理职能委托咸阳市实施。目前，原告所购房屋所属楼栋房屋产权证办理机关为咸阳市不动产登记中心，该楼栋初始登记���在办理过程中。一审法院认为，原、被告签订的《西咸新区商品房买卖合同》为双方真实意思的表示，符合相关法律规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。原告依约支付了全部房款及契税、维修基金，已经履行了其合同义务。现该房屋已经交付原告使用，被告即应按照合同约定，办理原告所购房屋所在楼栋权属证明并为原告办理所购房屋权属转移登记。被告秦阳公司在合同约定的期限内办理上述权属证明过程中，原告所购楼栋所在区域行政管辖一再变更，致使秦阳公司办证流程一再延缓，原告无法在合同约定的期限内取得所购房屋的产权证书。这一结果并非基于被告秦阳公司的违约行为，而属不能归责于被告秦阳公司一方的政策原因所致。因原告所购楼栋正处于初始登记办理期间，故原告要求被告为其办理所有权转移登记并办理房屋所有权证的请求目前无法实现，原告可待其所购房屋所在楼栋初始登记办理完毕后另行主张。因秦阳公司就为原告办证事宜并无违约，故原告要求被告承担违约责任的请求，不予支持。遂判决：驳回原告王贤涛的诉讼请求。案件受理费4162元，减半收取2081元，由原告王贤涛负担。本院二审期间，依被上诉人秦阳公司申请，向咸阳市不动产登记中心核实，涉案楼栋初始登记正在办理过程中。另，因涉案1号楼《建设用地规划许可证》原件丢失，被上诉人秦阳公司在二审中提交了咸阳市住房和城乡建设规划局建设用地规划局盖章证明的复印件及《土地使用证》原件，经上诉人核对无异议。一审查明事实正确，本院予以确认。本院认为，自双���当事人签订《商品房买卖合同》后，秦阳公司因行政原因未能在约定的期限内办理房屋产权登记手续，一审判决认定秦阳公司并未违约，不应承担违约责任正确。王贤涛在购买房屋后，未能在合同约定的期限内取得房屋所有权证书，鉴于涉案楼栋的初始登记是办理房屋产权登记的前提条件，开发商应当在初始登记完成后的合理期限内向不动产登记部门递交相关的过户资料并协助做好产权登记工作。另外，作为开发商的秦阳公司未能将办证过程中因行政原因出现的新情况及时告知购房者，导致王贤涛以提起民事诉讼的方式来保护自己的合法权利，由此产生的诉讼费用损失应由开发商秦阳公司承担。综上所述，王贤涛的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销陕西省咸阳市秦都区人民法院(2018)陕0402民初1499号民事判决；二、被上诉人陕西秦阳房地产发展有限公司在先河国际西区1#楼初始登记完成后三十个工作日内将为上诉人王贤涛办理转移登记的全部资料递交到咸阳市不动产登记部门，并协助做好王贤涛所购商品房的所有权登记工作；三、驳回王贤涛的其它诉讼请求。一审案件受理费4162元，减半收取2081元；二审案件受理费4162元，均由被上诉人陕西秦阳房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李春丽审判员  席晓颖审��员王丽丽二〇一八年八月十四日书记员  郑 洁