河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀04民终759号 上诉人（原审被告）：冯江涛，男，1970年6月1日出生，汉族，现住邯郸市。 被上诉人（原审原告）：王彦，男，1975年4月22日出生，汉族，现住邯郸市邯山区。 上诉人冯江涛因与被上诉人王彦租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2017）冀0402民初2647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 冯江涛上诉请求：1、撤销河北省邯郸市邯山区人民法院（2017）冀0402民初2647号民事判决，驳回王彦的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由王彦承担。事实和理由：1、原一审法院认定冯江涛于2017年3月24日支付王彦2099元，5月5日支付王彦4188元两笔付款为房屋租金，系认定事实错误，该两笔款项是对王彦的违约赔偿；2、王彦从2017年1月1日接到退租房屋通知，2017年4月27日才收回房屋，放任房屋闲置近5个月，致使租金损失扩大，根据《合同法》第一百一十九条，王彦不得主张扩大部分的房屋损失；3、冯江涛已经对王彦进行了足额的赔偿，王彦没有经济损失；4、一审法院判决18245.15元的违约金过高，请求调整为每间房屋2个月的租金作为违约金，该违约金冯江涛已经超额支付。 王彦答辩称，冯江涛的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 王彦向一审法院起诉请求：1.冯江涛支付违约金36490元和延迟交房期间损失租金2099元，合计38589元；2.案件受理费由冯江涛承担 一审法院认定事实：2011年4月23日，王彦与金洲房地产公司签订合同编号00043665和00043666的两份《商品房买卖合同》，王彦购买金洲房地产公司开发的位于邯郸市邯山区两套房产，房屋面积为33.05平方米、34.04平方米，价款179759元、185114元。同日，王彦（出租方、甲方）与冯江涛（承租方、乙方）签订两份《房屋租赁合同书》，约定由冯江涛承租王彦上述两套房屋，约定：甲方将该物业出租给乙方，租赁期间内乙方对该物业拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并以乙方的名义对外经营，乙方的主要用途为“如家快捷酒店”的经营；租赁期限为10年，乙方承诺该物业的租赁期限自开发商将该物业交付乙方使用之日起开始计算（以相关交付手续的时间为准），物业交付时间为2012年4月1日；甲方的年度租金计算，第1-5年为总房价的6.8%，第6-8年为总房价的7%，第9-10年为总房价的7.2%（本总房价不含维修基金、契税、开户费、办证费、热力增容费等其他费用）；物业租金的支付方式为第一年首季按季度支付，租金为人民币2861.73元／季度，其余时间按月支付，租金为953.91元，第二至五年按月支付，支付金额每月953.91元，……；如乙方未履行应尽义务，则由此造成甲方的经济损失由乙方承担；本合同在有效期内，除本合同第十一条约定外，任何一方不得提前解除合同，如违约乙方应向甲方支付相当于本委托物业购房款10%的违约金，如甲方违约，则甲方向乙方支付本合同有效期内乙方总投资及总收益的一切经济损失；第十一条、合同的解除，存在情形之一的，本合同自动解除，双方均不承担责任，1.不可抗力导致本合同无法执行时，2.因国家政策法规导致本合同无法执行时，3.本合同有效期届满，4.经双方书面同意的其他情况；双方对合同的其他事项也予以约定。2014年2月18日金洲房地产公司向王彦开具上述两处房屋的销售不动产统一发票，发票金额为179759元和185144元，共计364903元。王彦办理了两处房屋的房权证书，分别为邯房权证国字第××号、面积33.05平方米和第0101270015号、面积34.04平方米。冯江涛按约定接收金洲房地产公司交付的包括上述王彦两套房屋在内的多套房屋，王彦两套房屋编号为623号、624号，经装修后用于“如家快捷酒店”的经营使用，并按约定向王彦等房主支付房屋租金，王彦的两套房屋月租金为2094元。2016年底冯江涛通知各出租房屋业主停止支付房租，并通过其律师张建民向房屋业主发出通知函，通知：自2017年1月1日起停止支付租金，开始办理违约赔偿及房产交接手续（我公司和金洲大厦百特物业均可办理），双方解除合同后续相关事宜一并协商处理。经协商，2017年4月27日，刘红艳（王彦妻子）代王彦接收两处房屋并签写两份收房证明载明：“收房证明我经通知于2017年4月27日接收金洲大厦623号（注：另一份为624号），房屋内的空调、电视和装修（含地板）双方协商折价2000元，作为违约金或者承租人所拖欠房租的一部分由我接收。其他部分承租人自愿赠送，承租人冯江涛承诺不影响违约金和所拖欠房租金额的解决事宜，收房后房屋内的设施归我管理使用。收房人：王彦（刘红艳代、捺印）”。2017年1月1日以后，冯江涛向王彦支付房屋租金情况如下：2017年1月19日2094元（支付2016年12月租金）、2017年3月24日2099元、2017年5月5日4188元。2017年5月15日，王彦收回房屋的水卡、电卡。双方就违约赔偿事宜协商未果，2017年5月22日王彦诉至法院。2017年6月28日，王彦申请撤诉，当日，邯山区法院作出（2017）冀0402民初1848号民事裁定，裁定：准许王彦撤诉。2017年7月20日王彦再次诉至法院，诉请如前。 一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。案涉两份《房屋租赁合同书》系双方经协商自愿签订，意思表示真实，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，不得擅自变更或者解除合同。冯江涛在租赁期限内单方解除租赁合同，应属违约，依法应承担违约责任。王彦接收租赁房屋，依法应认定双方在履行过程中达成解除《房屋租赁合同书》的合意，《房屋租赁合同书》已解除。本案争议焦点一、《房屋租赁合同书》约定的违约金是否过高，应否调整。《房屋租赁合同书》中约定“如违约乙方应向甲方支付相当于本委托物业购房款10%的违约金”，冯江涛提出违约金约定过高的抗辩，请求调整违约金。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的可以认定为“过分高于造成的损失”，违约金过高应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，王彦未举证证明因冯江涛的违约造成其损失的具体数额，根据冯江涛的的过错程度、租赁合同预期利益等综合因素，酌情确定违约金以购房款的5%计算。王彦诉请超出一审法院认定部分的违约金不予支持，冯江涛主张的违约金过高的抗辩予以支持。本案争议焦点二、冯江涛拖欠租金的数额。王彦和冯江涛对2016年以前租金已付清及2017年3月24日2099元、5月5日4188元两笔转款的事实均无异议，予以认定。当事人对其主张的事实依法应负举证责任。对上述两笔转款的性质，冯江涛主张为支付违约金，但未提交证据证明其主张的事实成立，且王彦予以否认，依法不予采信。截止王彦接收房屋之日，冯江涛拖欠王彦房屋租金2089元（扣除2017年3月24日多支付5元）的事实可以认定。收房证明中载明“房屋内的空调、电视和装修（含地板）双方协商折价2000元，作为违约金或者承租人所拖欠房租的一部分由我接收”，故两套房屋内物品折款4000元在支付租金时应予扣减。一审法院判决：一、冯江涛在判决生效之日起十日内支付王彦违约金18245.15元和房屋租金2089元，扣除折款4000元后合计16334.15元；二、驳回王彦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费765元，由冯江涛负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，本案争议的焦点问题为：1、冯江涛于2017年3月24日、5月5日分别支付王彦2099元和4188元是支付租金还是违约金；2、一审法院判决冯江涛支付的违约金是否过高。针对第一个焦点问题，冯江涛主张为支付违约金，但未提交证据证明其主张的事实成立，王彦予以否认。对此，本院认为：冯江涛支付款项的时间在双方实际解除租赁合同之前，冯江涛仍占有、管理租赁房屋并欠付租金，冯江涛支付款项未超过应付租金，故应认定为支付租金，冯江涛主张支付款项为违约金的上诉理由缺乏依据，本院不予采信。针对第二个焦点问题，冯江涛、王彦在《房屋租赁合同书》中约定“如违约乙方应向甲方支付相当于本委托物业购房款10%的违约金”，冯江涛提出违约金约定过高的抗辩，请求调整违约金，一审法院根据冯江涛的的过错程度、租赁合同预期利益等综合因素，酌情确定违约金以购房款的5%计算。对此，本院认为一审法院将违约金酌情确定以购房款的5%计算，符合诚实守信和公平效率的原则，并无不妥。冯江涛上诉主张抗辩违约金过高，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，冯江涛的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费210元，由上诉人冯江涛负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈建英 审判员  杨海山 审判员  冯 雪 二〇一八年二月七日 书记员  苏 阳