江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0585民初4623号原告：太仓市南园房地产开发有限公司，住所地太仓市城厢镇南郊，统一社会信用代码91320585713219520E。法定代表人：姜菊明，总经理。委托诉讼代理人：姜亚军，江苏金太律师事务所律师。被告：徐荣铮，男，汉族，1986年11月30日生，住太仓市。委托诉讼代理人：黄海峰，江苏孙剑良律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵炜卓，江苏孙剑良律师事务所律师。原告太仓市南园房地产开发有限公司与被告徐荣铮所有权确认纠纷一案，本院于2017年6月1日作出（2017）苏0585民初3092号不予受理的民事裁定。太仓市南园房地产开发有限公司不服该裁定，提起上诉。2017年8月8日，江苏省苏州市中级人民法院作出（2017）苏05民终6711号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）苏0585民初3092民事裁定，并指令本院立案受理。本院于2017年8月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序再次公开开庭进行了审理。原告太仓市南园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人姜亚军，被告徐荣铮及其委托诉讼代理人黄海峰、赵炜卓，证人高某、万某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太仓市南园房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告不享有城厢镇南郊房屋所有权登记中的附3号车棚一只面积5.72㎡的所有权。事实和理由：1998年10月16日，被告向原告（原太仓市综合开发公司南郊分公司）购买城厢镇南郊房产，但对于可以配套购买的底层3号车库（面积5.72㎡），被告因觉得太小，放弃了购买，而是选择购买了新园新村4幢的底层3号大车库（面积16㎡）。对此，双方在《商品房订购协议》第八条中予以明确。2000年9月10日，新园新村3幢203室业主朱某某以1000元向原告购买了上述3幢3号车库（面积5.72㎡），并一直占有使用。2012年2月8日，被告申领了房产权证（证号XXXXXX），由于当时的3幢103室房产注册证仍记载着被告没有购买的“5.72㎡”车库，登记部门没有审核购房合同中实际的车库购买情况，就将该车库登记在被告产权的附一栏中。2016年11月，被告就以房屋所有权证（证号XXXXXX）为依据，起诉实际权利人朱某某，要求其从5.72㎡车库中腾退。朱某某应诉并予以反驳，指出被告申领的房产登记中的“附3号车棚一只面积5.72㎡”系登记错误，该车库并不为被告所有。审理中，法庭向朱某某释明，可以申请异议登记并在法定期间内起诉，但朱某某放弃了该权利。法院依据房屋产权证登记的信息，判令朱某某败诉。朱某某在败诉、腾退后，又向法院起诉，要求原告赔偿损失。原告认为，原、被告双方签订的《商品房订购协议》中明确，被告实际购买的是4幢3号车库，而不是3幢3号车库，被告申领权证时，房产登记部门由于疏忽，依据注册证，作出3幢3号车库产权的错误登记。对此，原告作为利害关系人，依据《物权法》第十九条的规定，于2017年4月向被告发函要求其对上述登记错误申请更正，在要求无果的情况下，又于5月16日向太仓市不动产中心申请房屋所有权异议登记。现原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告徐荣铮辩称：1.根据太仓市综合开发公司南郊分公司提供的商品房屋登记注册证的记载，被告购买的主房是与5.72㎡的车库登记在一起的，该车库是不能够进行分割销售的；经原告询问相同时期的购房业主，当时的销售模式是主房和车库捆绑销售的；2.对于被告另行购买的大车库因无法办证，因此在《商品房订购协议》第八条中予以注明，以便于确认权利，并非原告所述因车库小而放弃了购买；3.被告在办理房屋及涉案车库的权证时，税务部门也出具了相关的现金完税证及备注栏中明确记载包含了5.72㎡的车库；4.商品房屋登记注册证记录的时间是1997年4月17日，至今已经二十年，如原告认为登记注册证错误，早应进行变更，而非现在提出登记错误。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：1997年4月17日，太仓市建设委员会颁发了太房交商字第XXX号《商品房屋登记注册证》，载明注册单位为太仓市综合开发公司南郊分公司，房屋坐落于新园小区3#楼，建筑面积（㎡）为89.37+5.72，竣工验收日期为97年3月，注册编室号为1XX，房屋状况为：住宅，89.37㎡；车库，5.72㎡。1998年10月16日，太仓市综合开发公司南郊分公司作为供方，被告徐荣铮作为需方，双方签订《商品房订购协议》。订购协议约定：需方为了解决住房困难，向供方订购商品房，房屋坐落于新园小区3幢103室，建筑面积89.5㎡，一次性定销售价81000元；双方订立协议后，需方当天向供方交纳81000元，房屋为现房交付。订购协议第八条还约定“其他事项：其中包括（1）人防费（2）墙改费（3）白蚁费（4）配套费（5）有线电视初装费（6）绿化费（7）地方教育附加费（8）市场管理费（9）防盗门（10）车库（4#楼底层3号车库）”。因徐荣铮当时未成年，订购协议落款“需方”处由其母亲代为签字；屠某某作为联系人在“供方”处签字。订购协议签订后，徐荣铮按约支付款项81000元。太仓市综合开发公司南郊分公司向其开具了1份房地产开发销售扣税发票和6份收款凭证，发票载明主房价为63536.01元，其中建筑面积89.37㎡、单价710.93元/㎡；收款凭证均载明交款人姓名为徐荣铮，收款事项及金额分别载明：配套费4468.50元，白蚁费178.74元、绿化费330.67元，地方教育附加费1787.40元、物价调节税1787.40元，房产交易费311.28元、有线电入网费600元，车库8000元，但收款凭证未注明或对应具体房屋位置。上述7份票据金额合计81000元。原告太仓市南园房地产开发有限公司设立于1999年4月13日。2000年10月12日，太仓市城厢镇农工商总公司作出《关于同意太仓市南园房地产开发公司、太仓市综合开发公司南郊分公司转制的批复》（太城总[2000]XX号），同意两公司从2000年9月30日起实行转制，转制后企业性质从原来的镇属集体企业变更为有限责任公司。2001年2月5日，太仓市城厢镇农工商总公司在上述批复上添注“经商，原南园房地产开发公司、综合开发公司南郊分公司均属镇办集体企业，2000年10月12日批复转制成‘南园房地产开发有限公司’，企业性质：私营企业公司制”。2002年3月12日，太仓市城厢镇人民政府作出情况说明，转制后的企业名称从原来的太仓市综合开发公司南郊分公司改名为太仓市南园房地产开发有限公司（即本案原告）。2012年2月8日，徐荣铮取得了的房屋所有权证（太房权证城厢字第××号），该证载明房屋建筑面积为89.37㎡，附记上有“附3号车棚一只面积为：5.72平方米”的内容，其交税后取得的现金完税证也备注有“包含车库5.72平方”的内容。2016年11月15日，徐荣铮以其名下的5.72㎡的车库被朱某某、李某某占有使用为由向本院提起诉讼请求，要求对方将的3号车库腾退返还，并自2000年10月1日起按每月100元的标准支付使用费。徐荣铮诉称其因工作原因未居住在房屋，也未使用3号车库，2016年回太仓居住并需要使用该车库时发现车库已被朱某某、李某某占有并使用；朱某某、李某某夫妇辩称诉争车库系其于2000年9月10日向本案原告支付1000元后购买取得，并提供了原告出具的收款凭证及情况说明，收款凭证载明收款事由为“3#楼车库壹只”，原告亦在情况说明中陈述诉争车库系朱某某所购、徐荣铮并未购买此车库、朱某某购买了3号楼中的两个自行车库等事实。在该案审理过程中，本院组织双方进行现场勘查，其中4号楼3号车库面积为13.7㎡，朱某某、李某某在3号楼占有使用两间车库，其中1间系其房屋所有权证上登记的车库（面积6.6㎡），另1间为诉争车库（面积5.72㎡）。本院依法向朱某某、李某某释明，如认为不动产登记部门登记有误，可以申请异议登记并在法定期间内起诉，朱某某、李某某明确放弃该权利。本院遂于2017年2月10日作出（2016）苏0585民初7740号民事判决，支持了徐荣铮的上述诉讼请求，该判决业已生效。朱某某、李某某亦按判决将5.72㎡的3号车库归还给徐荣铮，并于同年2月17日支付了使用费15000元。2017年3月17日，朱某某、李某某以本案原告将其开发的小区车库（面积5.72㎡）先后出卖给徐荣铮、朱某某为由向本院提起诉讼请求，要求对方赔偿车库的溢价损失33000元并承担其支出的使用费损失15000元。在该案审理过程中，原告就登记在徐荣铮名下的南郊新园新村3幢3号车库（面积5.72㎡）的权属向不动产登记部门提出异议，并于同年5月17日取得异议登记的证明。朱某某、李某某遂于同年6月2日向本院申请撤回起诉，本院于同日口头裁定准许撤诉。后原告提起本案诉讼。上述事实，有原告提供的不动产登记证明、商品房订购协议、商品房登记注册证、房屋权属登记信息、（2016）苏0585民初7740号民事判决书、太城总[2000]XX号批复、情况说明、收款凭据，被告提供的收款凭据，本院调取的工商登记信息、收条、（2017）苏0585民初1533号民事起诉状及口头裁定笔录以及本案庭审笔录等予以证明。原告为证明徐荣铮未购买5.72㎡的诉争自行车库，申请证人高某出庭作证。高某（曾用名屠某某）当庭陈述：我曾是原告处副总，新园新村小区3号、4号、5号楼由我负责销售，并在1999年12月底离职；新园新村小区建造的时候是一套房子配一个自行车库，配套的自行车库都是按造价出售的；我记得就徐荣铮一家没有购买配套的自行车库，大概20年前，不是业主本人，有两个女的来看新园小区3号103室，其中一个女的说自行车库小，我就推荐了4号楼汽车库，大车库是不能办证的，我经手的大车库价格在8000元至10000元间，她提出自行车库不买，换一个大的，虽然没有书面声明放弃购买自行车库，但合同里肯定有体现，对方没有买我肯定不会写的，但因为法律意识差，登记注册证也没有去变更，这家人来拿钥匙的时候自行车库的钥匙就保存在公司；一两年后，住在3号楼的朱某某要买这个自行车库，就由我经手以1000元还是2000元卖给了他，没有签任何协议，但财务开了收据，卖给他的时候我还在公司；我经手的购买自行车库的在合同里都有体现，盛某某来买房屋应该也有配套的自行车库，合同也都体现的，万某是老总卖给她的，一口价，包括自行车库等各种费用在内，但没有签订合同，徐某也购买了自行车库，他因为契税调整的问题重新又签了份合同，更改了日期。徐荣铮为证明自行车库系与主房捆绑销售，提供了其代理人对证人徐某、万某的调查笔录。徐某陈述：我购买的是新园新村4幢402室，房屋自带的有一个车库，当时和房屋捆绑在一起的，买这个房子固定有一个车库，自带车库跟着房屋产权证的，后来我还买了一个大车库，买的时候开发商说大车库是不能办理房产证；万某陈述：我购买的是新园新村3幢101室，房屋自带有一个车库，购买的时候就说总价多少钱，开发商还问我买不买大车库，自带车库多少钱的事情没有说到。万某还出庭陈述：我买的是现房，没有签订合同，小车库多少面积也没有说，反正8万元一口价都在内，自行车库钥匙是一起给的，给了钥匙后自行车库我就用到现在。经徐荣铮申请，本院向不动产登记部门调取了4幢404室的房屋权属登记材料。材料显示：盛某某与作为供方的太仓市综合开发公司南郊分公司于1996年8月24日签订《商品房订购协议》，约定由其购买的房屋坐落于新园小区4幢404室，建筑面积90.07㎡，一次性定价85000元，订购协议第八条约定“该套商品房住宅为一次性定价，包括人防费、墙改费、白蚁费、市场管理费、房屋产权登记费、教育附加费、绿化统筹费、配套费、投资调节税、防盗门在内”，落款的供方联系人处“屠某某”签字；太仓市综合开发公司南郊分公司向盛某某开具发票及收款凭证，载明4幢404室主房价75466.58元（建筑面积90.07㎡、单价837.87元/㎡）、房产交易费313.72元、有线电入网费600元、配套费4503.50元、白蚁费180.14元、绿化费333.26元、物价调节费1801.40元、地方教育费1801.40元，上述票据合计金额85000元；盛某某于2007年6月13日取得了城厢镇南郊新园新村4幢404室房屋的所有权证（证号：XXXXXXXXXX），载明建筑面积为90.7㎡，附记上载明“附：自行车库一间建筑面积10.4平方米”；该房屋于2007年7月出售他人。上述事实，有被告提供的调查笔录，本院调取的新园新村4幢404室房屋权属登记信息查询结果证明、商品房订购协议、商品房登记注册证、发票、收款凭证以及本案庭审笔录等予以证明。本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”上述规定表明，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。如果异议一方提出了足以证明真正权利状况与不动产登记簿的记载不一致的，人民法院可以直接确认其权利。本案中，房屋的权属证书显示诉争5.72㎡车库的所有权人系被告徐荣铮。原告太仓市南园房地产开发有限公司作为出售该诉争车库的利害关系人对房屋权属登记中附记所载事项提出异议，认为案外人朱某某、李某某是诉争车库的真正权利人，但被告作为房屋权属证书载明的所有权人，对原告的异议不予认可。在此情形下，原告应当提供证据证明上述登记确有错误。因此，原告提供的证据是否足以证明诉争车库的真正权利状况与不动产登记簿的不一致为本案的关键。原告为证明被告购买的房屋不包括诉争车库，提供了商品房订购协议、购房款票据并申请售房经办人出庭作证。虽然订购协议约定的一次性定价包括的项目中未明确记载“自行车棚（库）”的相关内容，收费票据中也仅有被告另购4号楼底层3号车库的8000元，并无诉争车库的单独计价，但合同约定总价款的各项目与原告出具的收费票据上各收款项目在总金额一致的情况下，项目名称并不一致：如被告支付了合同上未记载的物价调节税、房产交易费，而合同上记载的人防费、墙改费、市场管理费、防盗门，被告并未支付相应对价；而原告在出售同一小区4幢404室房屋时，与购房者签订的合同也是一次性定价，第八条其他事项约定的总价包括项目中也没有载明“自行车库（棚）”的内容，购房者也未为配套自行车库支付对价，但其取得的不动产权属证书上却也有自行车库的相应记录。故在原告提供的商品房屋登记注册证明确载明3幢103室的房屋状况包括主房及5.72㎡车库的情况下，原告以合同无“自行车（棚）”的内容来主张被告未购买房屋配套的诉争车库，显然依据不足。原告处售房经办人虽出庭陈述被告家人当时放弃购买诉争车库，而由案外人朱某某在之后出资购买，但其未能提供其他证据佐证其证言；证人陈述每套房子配备的自行车库都按造价出售，但原告也以资料找不到为由未能提供除被告外其余业主另行出价购买配套自行车库的证据。鉴于证人与原告的特殊关系，在无其他证据佐证的情况下，本院对原告所述的被告购房时明确放弃购买配套诉争车库的主张碍难采纳。更何况，被告在办理房屋权属证书时需要开发商提供的商品房屋登记注册证，被告支付了该证所载房屋状况中住宅的对价，另外的诉争车库可视为通过附赠的方式将权属归于被告。综上，原告虽主张新园新村3幢103号房屋权属证明附记中记载的5.72㎡车库系案外人朱某某出资购买，却错误登记在原告名下，但提供的证据不能足以证明朱某某、李某某夫妇是诉争车库的真正权利人，况且朱某某、李某某在本院审理的其他案件中明确其放弃对诉争车库申请异议登记并起诉的权利，反而以原告“一房二卖”为由另行向原告主张赔偿。根据《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告应承担举证不能的不利后果。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告太仓市南园房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告太仓市南园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，账号：10×××76，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）预交上诉案件受理费。审 判 长  王颖瑛人民陪审员  张学文人民陪审员  明声波二〇一八年二月十三日书 记 员  沈 烨