广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初4479号原告：苏迎春，女，1976年10月25日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：黄伟国，广东天胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭楚狄，广东天胜律师事务所实习人员。被告：林嫣，女，1977年6月27日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：李嘉琼，广东智洋律师事务所律师。原告苏迎春与被告林嫣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月11日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏迎春的委托诉讼代理人黄伟国、郭楚狄到庭参加了诉讼。被告林嫣经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告苏迎春向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付违约金（以369330元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2014年10月1日起计至商铺实际交付之日止）；2.被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由如下：2012年5月23日，原告与被告林嫣委托的案外人广州新东投资咨询有限公司签订了《商铺买卖合同》，约定原告以369330元，购买位于广州市白云区京溪路101号2245号铺，原告同意被告在合同签订之日起至2014年10月1日止，原告无偿将商铺委托被告方选聘的商场管理公司经营管理，被告保证在2014年10月1日前，将商铺按照合同约定的装修标准移交回原告使用。合同签订时，被告正对商场围蔽整体施工，并没有将商铺独立间隔出并依约装修，只向原告出示了商铺平面图。在《商铺买卖合同》签订后，原告依约向被告支付了全部款项，涉案商铺由被告方使用、收益。但至起诉之日，被告方仍未完成该商场的装修工程消防验收手续，故致该商铺不能达到交付的条件无法交付。原告曾于2015年向贵院提起诉讼，一、二审判决均确定被告的违约事实。由于被告是商铺的出卖方，具有办理消防验收的法定义务，根据法院生效判决查明的事实，被告占用了消防通道建设商铺，后来没有重新办理消防验收手续，导致商铺至今无法经营使用，直接导致原告投资款的损失，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因此请求法院以商铺价款为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算我方的损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所求。被告林嫣在公告期满后向本院提交书面答辩状称：一、被告已按《商铺买卖合同》的约定向原告完成交付商铺的义务。1.被告已按照合同约定为原告办理产权证书，不存在违约行为。2.原告未按通知的时间来办理商铺使用权交接手续，无理由拒不按合同约定接收商铺，应当视为商铺已实际移交，被告的合同义务已经完全履行完毕。二、被告已于2014年7月23日取得由广州市公安局白云分局颁发的案涉场地《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》【（穗云）公消安检字[2014]第0067号】,案涉场地符合投入使用的条件。综上，被告的合同义务已经履行完毕，原告无正当理由拒不接收商铺的行为导致的损失，应由原告自行承担。原告为证明其主张依法向本院提交了证据，被告经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应当视为其放弃质证的权利。本院对原告提交商铺买卖合同、房地产权证、税收通用完税证、发票、（2015）穗云法民四初字第374号民事判决书、（2015）穗中法民五终字第4004号民事判决书予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下:2011年8月24日，房管部门核发了位于广州市白云区京溪路101号二楼商铺的房地产权证，登记权属人为林嫣，建筑面积为3617.79平方米。2011年9月29日，林嫣办理公证委托广州新东投资咨询有限公司(以下简称新东公司)出售、出租上述商铺。2011年11月17日，林嫣向房管部门申请对上述商铺进行分割：201铺至246铺、2322铺至2364铺、293铺至299铺、2100铺至2138铺、2185铺至2230铺、2276铺至2321铺、2231铺至2365铺、247铺至292铺、2139铺至2184铺，以上合计454个商铺。2011年12月30日，房管部门核准上述登记商铺登记。2012年5月23日，新东公司作为林嫣（甲方、出卖人）的委托代理人与苏迎春（乙方、买受人）签订《商铺买卖合同》，约定：第一条、商铺销售依据。买受人购买的物业为具备合法产权的商铺，即广州市白云区京溪路101号2245铺（以政府相关部门批复的最终地址为准。以下简称涉案商铺）。第二条、买受人所购商铺的基本情况。买受人所购的商铺属框架结构，（以下简称“该商铺”），其房屋平面图经广州市规划部门批准（详见本合同附件一，房号以附件一上标示为准）。该商铺建筑面积共11.7713平方米……该商铺移交后，买受人承诺遵守甲（出卖人）选聘的商场物业经营部管理公司制定的商场物业经营管理规定。第三条、计价方式与价款。2.该商铺按总建筑面积计价销售，单价为每平方米￥31375.46元，房价款总金额为￥369330元。第六条、商铺的交付。买受人应当于2012年10月1日前，到销售现场办理该商铺交付手续，交付前出卖人以电话或书面方式通知买受人。买受人负有积极配合出卖人办理该商铺交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订相关委托租赁、经营管理的相关协议。该商铺会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺的交付手续。如因买受人不配合出卖人办理该商铺的交付手续，而影响商场的正常经营，买受人同意在完成该商铺全部交付手续前，买受人以该商铺的全部房价款为标准，按每日1‰向出卖人支付违约金。买受人未按时前来办理收铺手续的，从出卖人发出交楼通知书之日起第十五天视为已交付。第七条、商铺的委托经营。1、该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年10月1日止，买受人同意无偿将该商铺委托出卖人选聘的商场管理公司经营管理，出卖人选聘的商场管理公司享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行整体招商、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉。第八条、商铺使用权的移交。出卖人保证其选聘的商场管理公司于2014年10月01日前，将该商铺按本合同约定的装修标准(装修标准见附件三)移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，由出卖人选聘的商场管理公司及时书面告知买受人。买受人未按书面通知的时间办理商铺使用权交接手续的，自通知确定的交付期限届满之次日起视为该商铺已实际移交给买受人，一切风险由买受人承担。第九条、逾期移交商铺的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人选聘的商场管理公司如未按本合同规定的期限将该商铺使用权移交给买受人，按下列方式处理：按逾期时间长短，分别处理（即下列两点不合并执行）（1）逾期不超过45日，自本合同第八条约定的最后移交期限的第二天起至实际移交之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过45日后，按本合同第八条规定的最后移交期限的第二天起至实际移交之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.5‰的违约金。第十一条、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人保证移交使用的商铺装饰、设备标准符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：出卖人按约定标准进行整改或以装饰、设备差价为标准双倍赔偿。合同附件一：《广州市房地产查丈原图（层图）》、首层平面图、二层平面图。合同附件三：装修标准。1、商铺装修标准：商铺地面：高级耐磨抛光砖；供电：独立电表及配电箱；间隔：轻钢龙骨石膏板间隔；门面：豪华水晶卷闸。2、公用设备、设施及公共区域：地面：主通道铺高级大理石或耐磨抛光砖；供电供水：采用自动化设备系统，确保应急照明及消防监控系统的正常使用；照明：辅以配合商场整体装修风格的照明灯具；消防设备:采用消防自动报警、自动喷淋系统；通风设备：中央空调。合同签订后，苏迎春按合同约定付清购房款369330元。2013年8月21日，房管部门核发苏迎春为权属人的涉案商铺房地产权证，登记地址为白云区京溪路101号2245铺。另查明，2015年2月10日，苏迎春曾以林嫣、新东公司未按合同约定交付商铺为由，向本院起诉林嫣、新东公司[案号：（2015）穗云法民四初字第374号]，请求判决：1.林嫣、新东公司在判决生效之日起十日内将现用作电表房的区域恢复为梯间或电梯间；2.林嫣、新东公司于判决生效之日起十日内向公安消防机构重新申请广州市白云区京溪路101号首层、二层即整个商场的装修工程的消防设计审核、消防验收手续，并重新申请《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》；3.林嫣、新东公司于消防验收合格并重新取得装修工程消防验收合格证明文件，并重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》后五日内向苏迎春交付商铺；4.林嫣、新东公司向苏迎春连带支付逾期交付商铺的违约金（自2014年10月1日至2014年11月14日的违约金每日按已付房款的1‰计付、2014年11月15日以后至实际交付商铺之日的违约金每日按已付房款的1.5‰计算付）；5.林嫣、新东公司承担本案诉讼费。本院于2015年6月15日作出（2015）穗云法民四初字第374号民事判决，该案中查明以下事实：“林嫣委托广州云景房地产开发有限公司（以下简称云景公司）进行装修。2014年5月19日，广州市公安局白云区分局对云景公司作出《关于同意广州市云景房地产开发有限公司商场室内装修工程消防设计的审核意见》，主要内容：云景公司报送的位于广州市白云区京溪路99号首层127-131铺、101号二层的装修工程进行审核，该工程所在的建筑地上25层，地下**，建筑高度88米，首、二层为商铺，第三层为架空层，第四至二十五层为住宅，已通过广州市公安局消防局穗公消（建）验[2004]第0932号文验收。装修部位为首层局部和第二层，装修面积4151.29平方米，装修后拟用作商铺使用。……，经审核，认为该工程消防设计符合消防法规和国家工程改建时消防技术标准强制性要求，同意该工程消防设计。……经此次审核同意的消防设计如需变更、内部装修，应重新向该局申请消防设计审核。2014年6月27日，广州市公安局白云区分局作出《关于广州云景房地产开发有限公司商铺装修工程消防验收合格的意见》，主要内容该局对云景公司申报的广州市白云区京溪路99号首层127-131铺、101号二层商铺室内装修工程进行了消防验收，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。工程投入使用、营业前，应当向该局申请消防安全检查，经消防安全检查合格后，方可投入使用、营业。工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更等），应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收。2014年7月23日，广州市公安局白云区分局核发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，场所名称：广州云景房地产开发有限公司，地址：广州市白云区京溪路**首层127-131铺****，使用性质：商场。2014年9月20日，新东公司按《商铺买卖合同》约定的原告通讯地址向原告邮寄收铺通知书通知收铺。原告以不符合收铺条件为由拒绝收铺，诉至本院成讼。其他个别商铺业主已办理收铺手续。诉讼中，本院向广州市公安局白云区分局调查取证并发函查询涉案商铺装修工程情况，该局向本院提供了云景公司提交的消防审核报告、消防工程竣工图纸，口头答复由于验收合格意见书已明确工程如改建需要重新报送消防审核、验收，相关的办理流程可网上查询，故不再书面函复。2015年5月12日，本院组织双方对涉案二层商铺现场勘验，勘验结果是现场与广州市公安局白云区分局审核验收合格的云景公司所报送的装修工程消防竣工图标示情况不一致，主要表现：1、原告房产证附图所标示的＃83风机房，现场实际用作电表房。房产证附图标示的＃93风机房现场是没有的，右边梯间实际是用作厕所；房产证附图标示的＃85、＃87、＃91的梯间实际不通二楼，相邻位置用作电表房；房产证附图标示的＃89电机房，实际用作办公室；2、房产证附图标示的2111-2123铺（共13个铺）与现场一致，但竣工图标示的上述位置是公共通道而非该13个铺。诉讼中，林嫣陈述：林嫣委托云景公司对商铺进行装修，并于2014年9月底前完成装修，新东公司另行委托广州展东投资咨询公司（以下简称展东公司）通知各业主在2014年9月底办理收铺手续，个别业主已办理收铺手续。”本院于2015年6月15日作出（2015）穗云法民四初字第374号民事判决书，判令：“一、在本判决生效之日起三日内，被告林嫣向原告苏迎春支付违约金（以369330元为本金，从2014年10月1日起至2014年11月14日按每日1‰、从2014年11月15日起至2015年6月15日止按每日1.5‰标准计算，违约金以本金为限）；二、驳回原告苏迎春的其他诉讼请求”。林嫣不服判决提起上诉，广州市中级人民法院于2015年11月16日作出（2015）穗中法民五终字第4004号民事判决书，对一审查明的事实予以确认，认为：“原审认定林嫣作为二层商铺的分割者和委托装修人，负有办理二层商铺装修工程消防验收手续、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的法定义务并无不妥。……因工程已改建，故林嫣不办理则应承担相应的违约责任。苏迎春起诉林嫣是根据《商铺买卖合同》中所约定的第九条关于逾期交付商铺的违约责任，该条约定并不适用于林嫣不重新办理二层商铺装修工程消防验收手续及重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》所应承担的违约责任，其以上述第九条约定追究林嫣不履行该法定义务的违约责任不成立。原审法院以此依据合同第九条的标准判处林嫣向苏迎春支付违约金不当，本院予以纠正。至于苏迎春要求林嫣不履行上述义务所应承担的违约责任，可另循合法途径解决。……”。该案判决：“一、维持广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第374号民事判决第二项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第374号民事判决第一项。”上述判决已发生法律效力。本院认为：苏迎春与林嫣签订《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。本案争议的焦点在于2014年10月1日时涉案商铺是否符合移交给苏迎春的条件。现苏迎春认为不符合移交条件主要是二层商场目前的整体装修消防工程未办妥装修工程消防工程设计审核和验收合格手续、消防安全检查合格证。本院对此分析如下：第一，《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。”2009年4月30日中华人民共和国公安部令第106号发布的《建设工程消防监督管理规定》第八条规定：“建设单位不得要求设计、施工、工程监理等有关单位和人员违反消防法规和国家工程建设消防技术标准，降低建设工程消防设计、施工质量，并承担下列消防设计、施工的质量责任：（一）依法申请建设工程消防设计审核、消防验收，依法办理消防设计和竣工验收消防备案手续并接受抽查；建设工程内设置的公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业；……”据此，虽然涉案《商铺买卖合同》没有约定出卖方要办理该商场的装修工程消防验收手续，但苏迎春购买的是商铺，合同目的是用于经营收益，所以林嫣交付的商铺必须符合经营使用的基本条件。涉案商铺位于二层大型商场内，属于公众聚集场所，涉及公共安全，依照上述规定，对于消防安全有较严格要求，亦有别于住宅消防安全要求。综上，林嫣作为二层商铺的分割者和委托装修人，负有办理二层商铺装修工程消防验收手续、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的法定义务。第二，根据（2015）穗云法民四初字第374号民事判决中的现场勘查情况显示，林嫣已取得的装修工程消防验收合格的竣工图与现场情况是不一致的，关键在于苏迎春所取得的房产证附图标示的13个商铺目前在现场是存在的，但云景公司2014年报送消防设计审核并已通过验收合格的竣工图上显示的同一位置却是公共通道，证明二层商铺现状已改变。依照公安消防机构作出的消防验收合格意见书中所明确的：“工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更等），应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收”，因工程已改建，林嫣应当重新办理消防设计审核、验收手续以及重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。综上所述，林嫣负有办理二层商铺装修工程消防设计审核、验收手续、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的法定义务，现并无证据证实林嫣在2015年5月12日本院到涉案二层商铺现场勘验后已重新办妥二层商铺装修工程消防设计审核、验收手续并重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，林嫣的行为已经构成违约，苏迎春认为林嫣的上述违约行为致使其对涉案商铺的正常使用、经营、收益受损的意见亦符合常理，苏迎春要求林嫣支付违约金以赔偿其经济损失的意见理据充分。因双方无约定林嫣不重新办理二层商铺装修工程消防设计审核、验收手续及重新取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》所应承担的违约责任，故综合本案实际情况，本院认为苏迎春主张林嫣应以已付房款为本金，按中国人民银行同期贷款利率，支付从2014年10月1日起违约金的诉讼请求合理合法，但因为何时办妥上述手续目前尚不确定，故该违约金应暂计至本判决生效之日止。之后是否继续产生违约金，苏迎春可根据实际情况另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第十一条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告林嫣向原告苏迎春支付违约金（以369330元为本金，从2014年10月1日起按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率计算至本判决生效之日止）；二、驳回原告苏迎春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费631元，由被告林嫣负担（上述受理费631元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  崔颖华审 判 员  王丽美人民陪审员  莫丽娟二〇一八年八月二十七日书 记 员  郭嘉嘉