贵州省纳雍县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0525民初300号原告：向某军，男，某年某月某日出生，汉族，住贵州省某县。原告：李某，女，某年某月某日出生，汉族，住贵州省某县。上列二原告的委托诉讼代理人（特别授权）：丁坤，贵州钝初律师事务所律师。被告：贵州齐安房地产开发有限公司，住所地贵州省纳雍县雍熙办事处环城路。法定代表人：王克舜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王明胜，该公司员工。原告向某军、李某与被告贵州齐安房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“齐安公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用简易程序，于同年2月9日公开开庭进行了审理。原告向某军、李某委托诉讼代理人丁坤与被告委托诉讼代理人王明胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向某军、李某向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期将办理纳雍县中景濠庭2幢3单元13层3-13-5号房产权转移登记的有关文书交付给原告，并协助原告办理房地产权属登记；2、判令被告向原告支付迟延办理房地产权属登记期间违约金，自2014年3月30日起计算至涉案房屋转移登记到原告名下为止（暂计算至2018年1月1日为15139.77元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年11月26日原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于纳雍县中景濠庭第2幢3单元13层3-13-5号房，购房总价款为367825元，被告承诺于2014年3月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，应自约定日期之日起至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告将商品房交付给原告使用。但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，致使原告不能在约定期限内取得房地产权属证书。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告齐安公司辩称，1、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，不应支持；2我公司未能办理房屋转移登记的原因是新消防规范的调整和政府实施房屋拆迁难度增大，导致消防登高操作平台不能达标，无法办理相关手续，我公司已于2014年3月30日前向纳雍县房产事业局提交办理房屋初始登记相关资料，故根据双方合同约定办理房屋转移登记时间顺延，我公司不存在支付违约金的法定事由；3、涉案合同约定的违约金标准过高，已经超过房价的30%，司法实践中一般按日万分之零点五计算。本院经审理认定事实如下：2009年，被告齐安公司以出让方式取得纳雍县雍熙办事处新街路编号为(2009)第090号、使用权面积为9209平方米地块的建设用地使用权。2010年，被告齐安公司取得名为“中景濠庭”建设项目的建设工程规划许可证，2011年取得建筑工程施工许可证，同年取得商品房预售许可证。2012年11月26日，被告齐安公司为出卖人与原告向某军、李某为买受人签订《商品房买卖合同》(合同编号:QA2012-044)，被告将其开发建设的纳雍县新街路中景濠庭2幢3单元13层3-13-5号商品房售予二原告。合同约定，该商品房的规划用途为住宅，建筑面积128.61平方米，套内建筑面积109.28平方米；按套计算，该商品房总价款为367825元，原告应于合同签订之日向被告支付首期房款110825元，余款25.7万元以银行按揭支付；被告应当在2013年3月30日前向原告交付该商品房；被告承诺于2014年3月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；被告不能在约定期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订当日，二原告向被告支付了首期房款110825元，余款25.7万元以银行按揭方式支付。2013年3月30日，被告齐安公司按合同约定将中景濠庭2幢3单元13层3-13-5号商品房交付给二原告占有使用。2014年3月30日前，被告向纳雍县房产事业局申请办理中景濠庭项目2号楼房屋初始登记并提交相关资料，经审查因其没有消防验收合格证明，未达到办理条件，该局未予受理。因中景濠庭建设项目消防登高操作平台不能达标，该项目未通过消防验收，致使被告齐安公司在2014年3月30日前未能取得该商品房所有权初始登记,不能按约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告,导致二原告至今未能办理中景濠庭2幢3单元13层3-13-5号商品房产权证。另查明，被告原名称为纳雍县齐安房地产开发有限公司，2014年6月19日更名为贵州齐安房地产开发有限公司。结合双方当事人的诉辩主张和本案事实，本案争议焦点是1、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效？2、被告逾期向原告交付办理商品房转移登记相关文书是否应承担违约责任；3、双方约定的违约金标准是否过高？本院认为，被告齐安公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告向某军、李某签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定条款全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因被告开发建设的中景濠庭建设项目未通过消防验收，致使被告未能按约定期限将办理商品房转移登记的有关文书交付二原告，导致二原告至今未能办理中景濠庭2幢3单元13层3-13-5号商品房权属登记，属被告责任，被告构成违约，应当向二原告承担违约责任。关于焦点1，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，二原告自被告齐安公司逾期交付商品房转移登记的有关文书之日起即应当知道自己的权利受到侵害，其未能提供证据证明有诉讼时效中止、中断、延长等事由。因双方合同约定违约金是按日计算，每日的违约金诉讼时效期间在民法总则施行前已经届满二年的被告即取得抗辩权，该抗辩权不因民法总则的实施而消灭。故被告应从2017年10月1日倒计二年即2015年10月1日按照合同约定的已付房款日万分之三的标准支付违约金，违约金计至被告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。关于焦点2，被告虽向纳雍县房产事业局提交了办理中景濠庭项目房屋初始登记的相关资料，但该局未受理，属于被告不具备办证条件，故被告应承担违约责任。被告称因新消防规范调整和政府拆迁难度增大导致无法办证，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，被告齐安公司该辩称主张于法无据，本院不予采纳。鉴于被告至今仍不具备为案涉房屋办理产权转移登记的法定条件，被告负有的交付办理房屋产权转移登记有关文书的合同义务事实上不能履行，该项合同义务亦不能采取其他方式替代履行，故原告要求被告交付办理案涉房屋产权转移登记有关文书无事实依据，本院不予支持。关于焦点3，双方签订的《商品房买卖合同》违约条款内容明确，且不违反法律、法规的强制性规定，被告应当依照合同约定向原告承担违约责任。被告称按日万分之三支付逾期交付办理案涉房屋产权转移登记有关文书的违约金过高，应当以日万分之零点五标准计算的抗辩主张，因该标准系原、被告双方协商一致的结果，且未超出合理限度，故被告的抗辩无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百三十五条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州齐安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告向某军、李某支付以购房款367825元为基数从2015年10月1日起至被告将办理纳雍县中景濠庭2幢3单元3-13-5号商品房转移登记的有关文书交付原告止期间按日万分之三计算的违约金；二、驳回原告向某军、李某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3328元，减半收取计1664元，由原告向某军、李某负担653元，被告贵州齐安房地产开发有限公司负担1011元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴咏梅二〇一八年二月九日本件与原本核对无异书记员  刘丰元