甘肃省酒泉市肃州区人民法院民事判决书（2018）甘0902民初155号原告:佘红梅（反诉被告），女，甘肃省酒泉市人，住甘肃省酒泉市。委托诉讼代理人：张海涛，甘肃神舟律师事务所律师。被告：周桐（反诉原告），女，甘肃省酒泉市人，住甘肃省酒泉市。委托诉讼代理人：魏建霞，甘肃长治律师事务所律师。原告佘红梅（反诉被告）与被告周桐（反诉原告）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佘红梅（反诉被告）及其委托代理人张海涛，被告周桐（反诉原告）的委托诉讼代理人魏建霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佘红梅（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告返还原告转让款123万元；2、由被告承担本案诉讼费用。审理中，原告申请增加诉讼请求，请求解除双方签订的《餐厅转让合同》。事实和理由：2017年5月30日，被告对原告称将其经营的位于酒泉市肃州区园林路幸福里小区东北角小食代餐厅转让，并对原告称该餐厅内绘画、装饰价值不菲，并称与房东所签订的合同届满日期为2019年10月31日。原告随后匆忙与被告在2017年6月1日签订《餐厅转让合同》，以123万元转让小食代餐厅。原告受让小食代后得知，被告转让的房屋因消防设施不健全，未取得消防许可证，原告也无法办理消防许可证。原告受让小食代餐厅后遂与房东协商签订租赁合同，继续经营餐厅，但房东不认可原告身份，不与原告签订租赁合同，并于2017年9月30日将原告诉至法院要求解除与被告签订的租赁合同，并要求原告立即返还房屋，搬离所有餐饮设备及物品，致使原告从被告处受让的餐厅无法继续经营，已停业。综上所述，原告认为被告隐瞒受让餐厅的真实状况，并将无法继续经营的餐厅转让原告。同时因转让未取得房东的同意，违反法律规定和双方约定。现因无法继续经营餐厅不能实现合同目的。原告蒙受极大损失，现起诉来院，希望依法公断，维护原告合法权益。被告周桐（反诉原告）诉辩称，原告的诉请于法无据，请求驳回。原、被告签订的合同是双方真实的意思表示，返还转让款的前提是合同无效，本案不存在合同无效的情形。1、原告以转让合同未经房东同意导致无法经营的理由不能成立。首先，转让餐厅时，被告对餐厅真实房东的情况是明确告知原告的。原告在诉状中称："原告受让小食代餐厅后遂与房东协商签订租赁合同，继续经营餐厅，但房东不认可原告身份，"可以看出，原告清楚谁是真正的房东，原告是2017年6月1日受让的餐厅，之后便马上找了房东，从房东明知该租赁物已经被承租人转租，但未在六个月内提出异议可以推定出租人即本案的房东张吉云同意转租。其次，张吉云曾向法院起诉，要求解除与承租人周桐的合同并限期搬离。但在庭审中，出租人张吉云作为原告自愿撤回了对佘红梅的起诉，同意由承租人继续履行原合同。综上，原告所说房东不同意转租导致受让餐厅无法继续经营的情形根本不存在。2、原告称受让餐厅后得知转让房屋因消防设施不健全未取得消防许可证，原告也无法办理消防许可证是不属实的。首先，本案的事实是原告受让餐厅时，被告在转让餐厅之前已经明确告知原告，原告也当着众多餐厅员工的面明确表示自己有人，有办法去消防部门自己办证。其次，最高人民法院曾下发复函，是（2003年）民一他字第11号对云南高院的"关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函"，该复函明确：租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。消防法明确规定，对大型人员密集场所和特殊建设工程必须验收，否则禁止投入使用。其他建设工程仅是报备和抽查。本案中，涉案餐厅不属于法律强制性规定的未经验收禁止投入使用的大型人员密集场所和特殊建设工程范畴。属于法律规定的其他建设工程，且消防部门并没有因此而责令该餐厅停止经营，并没有实施依法查封的行政措施，就没有导致原告无法继续经营的情形。未经消防验收不是导致合同无效的必然条件。再次，原告作为受让人，有义务向消防机构申报消防安全检查，原告自己不向消防部门申报，该部门自然不会主动将证件审批办理送至原告手中，该餐厅不存在无法办理消防许可之说。合同第五条约定转让后，由原告自行办理相关经营手续文件，若有周桐配合协助事项，周桐应积极协助办理。因此原告自己经营自己办证是合同约定的义务，原告怠于履行合同义务而导致没有办理相关证照的法律后果应由原告自己承担。现依法提起反诉，1、依法判令反诉被告支付反诉原告垫付的2017年11月1日至2018年10月30日的房屋租赁费16万元；2、依法判令反诉被告支付反诉原告垫付的供应商沉淀保证金88500元。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2017年6月1日签订了餐厅转让合同，反诉原告于签订合同当天按照合同约定将正常经营的小食代餐厅、涮餐吧及餐厅和涮餐吧内全部的设施设备交付反诉被告，反诉被告佘红梅于2017年6月1日即开始接手餐厅自主经营，此后，因反诉被告单方原因导致该餐厅及涮餐吧经营停滞后迟迟不交纳租赁费用及支付供应商沉淀保证金引发纠纷，反诉原告周桐为反诉被告垫付了2017年11月1日至2018年10月30日房屋租赁费16万元及合同约定的应付供应商的沉淀保证金88500元。反诉被告佘红梅辩称，佘红梅不能作为反诉被告，主体错误。垫付的房屋租赁费用并不在周桐和佘红梅的转让合同中，不能成为原告的反诉请求。反诉原告声称垫付了16万房租，佘红梅对此并不知情，反诉原告应该向房东去要，该笔款是房东收取的。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的租赁合同三份，以证实被告在转让餐厅之前房屋的租赁情况，被告没有以本人身份签订租赁合同。被告有异议，认为三份合同与本案涉案房屋无关，其真实性、关联性均不予认可。因以上合同系被告为了经营餐厅与房屋出租人签订，租赁房屋分别用于小食代餐厅经营、员工宿舍，对以上合同的真实性本院予以认定。2、原告提供的房屋租赁协议复印件一份，以证实张吉云是小食代房屋的房东，周桐在向原告转让时未得到房东的认可。被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为无法判断房东是否对转让认可。该合同只能证实小食代餐厅经营用房系被告周桐从张吉云处租赁，从合同内容无法证实转让时是否征得张吉云同意，对合同的真实性本院予以认定，对其证明目的不予认定。3、原告提供的肃州区工商行政管理局询问通知书原件一份，注册登记提示单原件一份，以证实被告未办理经营许可，导致原告收到了此告知，被告签订合同意思不真实。被告不予认可，认为根据双方合同约定，房屋转让后由原告自行办理相关经营手续，是原告自身不履行办证义务，由原告自己承担。对于询问通知书，该通知书的主要内容为因小食代餐厅在居民楼下从事餐饮被投诉的事宜，要求原告到西城工商所接受询问。该通知上加盖了肃州区工商行政管理局的印章，对真实性本院予以认定。对于注册登记提示单，主要内容为限原告一个月内办理消防合格证后方可开业。该提示单上加盖了肃州区工商行政管理局西城工商所的印章，对真实性本院予以认定。4、原告提供的房东张吉云与原告手机短信，催缴通知一份，证明房东告知周桐撤离该店所有物品，周桐转让房屋未告知房东，房东认为佘红梅未取得房屋受让权。被告对真实性不予认可，认为原告还应该提供相互往来的移动终端的数据，短信内容说明张吉云清楚此事，不能证明房东对其转租不同意；催缴通知与本案无关，且无法证明是张吉云本人书写。对于短信内容，原告提供了原始载体予以核实，对真实性予以认定，短信内容证实周桐未经张吉云同意转让餐厅，因租金到期未交租金，房东张吉云向周桐和佘红梅催收租金未果引发纠纷。对于催收通知，原告未提供原件予以核实，本院不予认定。5、被告提供的告知书两份，以证实原告不履行相关义务，周桐催促原告办理的事实。原告不予认可，认为告知书没有送达给佘红梅本人，原告未见过此告知。因被告未提供证据证实向原告送达了以上告知书，对原告的证明目的本院不予认定。6、被告提供的合同原件四份、收条原件，以证实周桐向供应商退付保证金88500元的事实，依照转让合同约定保证金应该由原告支付。原告认为与本案无关。因合同系被告周桐与案外人签订，收条也是案外人出具，被告未提供其他证据予以印证，真实性无法核实，本院不予认定。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：肃州区小食代餐厅系被告周桐设立经营，于2015年4月29日在工商局登记注册为个体工商户，依法办理了营业执照。2017年6月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《餐厅转让合同》，约定：一、甲方将自己位于酒泉市肃州区幸福里小区东北角14号2-1、1-1的小食代餐厅第一季、然后.涮餐厅转让给乙方。二、各项房租租期及费用说明：1、小食代餐厅租期到2019年10月30日止，年租金为160000元人民币；2017年10月30日前房租已由甲方全部交清，以后续交房租由乙方自理：押金20000元。2、小食代.然后.涮餐厅租期到2017年12月9日，年租金50573元，2017年7月30日之前的租金已由甲方全部交清，以后续交房租由乙方自理，押金3000元。3、小食代.然后.涮厨房租期到2020年3月19日，年租金8640元，2017年6月1日之前的租金已由甲方全部交清，以后续交房租由乙方自理，押金5000元。4、员工宿舍租期到2018年4月30日，年租金16000元，2018年4月30日前房租已由甲方全部交清，以后续交房租由乙方自理，押金5000元。店铺转让给乙方后，乙方同意继续履行所有租赁合同，保证经营项目符合国家法规。交纳水电费、物业费等各项经营使用费用。待合同租期满，由乙方自行续租。该合同期满后如乙方不继续租赁该房屋，由乙方领回交纳的所有押金，该押金归乙方所有。三、现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方全部转让金后无偿归乙方使用，租赁期内乙方有转让权。四、乙方在2017年6月1日前一次性向甲方支付全部转让费，共计123万元。五、乙方给甲方全部付清所有转让费后，乙方自行积极办理相关经营手续文件（包括营业执照、税务登记证、食品安全许可证、银行对公账户、交税三方协议等）；如需甲方配合协助事项，甲方应积极协助办理，但相关费用由乙方全权承担；在乙方接手管理以后，所有经营手续未办理期间，由于经营管理不善造成的一切经济损失由乙方全部承担，同时乙方对小食代餐厅全部人财物安全负有第一责任，由乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关。六、甲方与各个供应商合作签订合同继续有效，乙方同意继续履行所有供应合同，如乙方在日后经营管理中与某供应商解除合作关系后，该供应商所沉淀的保证金由乙方负责清退，与甲方无关。七、在乙方正式接手进店以后，甲方在3天内对乙方进行各种管理资料、印章、银行对公账户等交接工作，不得拖延。甲方有义务协助乙方熟悉现行的各种管理流程和制度；甲方有义务积极稳定各岗位工作人员，让乙方顺利开展各项经营活动。八、本合同所有条款内容甲乙双方必须保密，不得让第三方知晓，如若因为某方泄露合同信息带来不必要的经济损失，由泄密者全权承担，并给对方支付合同总价款15%的违约金。九、本合同一式两份，双方各执一份，签字之日生效。合同签订当日，原、被告即将餐厅进行了交接，由原告开始经营，原告向被告支付了123万元转让费。根据庭审中原告的陈述，原告经营至2017年10月，小食代餐厅房东张吉云要求原告佘红梅交纳租金，因佘红梅没有交房租，张吉云发信息通知原告停止经营，同年11月3日，原告佘红梅停止经营小食代餐厅和小食代.然后.涮餐厅，小食代餐厅停业至今，小食代然后.涮餐厅租赁房屋于2017年12月9日到期后，原告佘红梅没有续签合同，房东将房屋收回另行出租他人，小食代然后.涮餐厅中的设施均搬至小食代餐厅放置。另查明，小食代餐厅位于酒泉市肃州区园林路幸福里小区十四号楼门店1-1、2-1二层门店，系2014年9月10日，被告周桐（乙方）从案外人张吉云处（甲方）租赁，双方签订了《房屋租赁协议》，约定甲方向乙方出租房屋，建筑面积485平方米。租赁期限自2014年11月1日至2019年10月31日，租金前三年每年15万元，第四年租金16万元，第五年租金17万元，合同还对其他事项进行了约定。小食代然后.涮餐厅位于肃州区园林路88号幸福里14号楼1-1号门店，系从案外人郭吉军处租赁，面积105.36平方米，租赁期自2016年12月10日至2017年12月9日，租金每年50573元。承租人在租期内不得向第三人私自转让、转租该门店，否则应按照房租总价的20%赔偿，出租人有权提前终止合同。还查明，2017年7月3日，肃州区小食代餐厅重新办理了营业执照，工商登记名称变更为肃州区小食代第一季餐吧，经营者变更为佘红梅。原告佘红梅对办理营业执照事宜存在异议，主张其没有去办理亦没有委托让人去办理。2017年8月14日，肃州区工商行政管理局向原告出具询问通知书，主要内容为因小食代餐厅在居民楼下从事餐饮被投诉的事宜，要求原告到西城工商所接受询问。同日，肃州区工商行政管理局西城工商所向原告出具注册登记提示单一份，主要内容为限原告一个月内办理消防合格证后方可开业。审理中，经原告申请，本院向酒泉市公安消防支队肃州区大队就肃州区小食代餐厅是否办理消防消防合格证事宜进行了调查，该大队函复我院："经查，肃州区小食代餐厅未在我单位办理行政许可。"2018年3月26日，肃州区工商行政管理局西城工商所向我院出具说明："肃州区工商行政管理局西城工商所对肃州区小食代餐厅办理消防合格证已予以提示，只提示去相关部门办理，提示时间2018年8月14日。"再查明，小食代餐厅房东张吉云于2017年10月将周桐、佘红梅诉至我院，要求解除与周桐签订的租赁合同并要求被告周桐、佘红梅在2017年11月1日前搬离商铺内所有的物品。在该案审理过程中，经过法庭调解，张吉云撤回了对佘红梅的起诉，并于周桐达成调解协议，确认周桐于2017年11月30日前交清2017年11月1日至2018年10月30日期间的租金16万元；于2018年10月30日前交清2018年11月1日至2019年10月30日期间租金17万，其余事项按照原合同继续履行。调解后，周桐按照调解协议向张吉云支付了2017年11月1日至2018年10月30日期间的租金16万元。在案件审理过程中，原告申请延期举证并向我院提交了"酒泉市公安消防支队肃州区大队消防监督检查记录"（其他形式消防监督检查适用），检查时间为2018年7月5日，单位名称为肃州区小食代第一季餐吧，负责人佘红梅，检查内容和情况：根据你单位报来对肃州区小食代第一季餐吧进行消防监督检查的申请，我大队于2018年7月5日对其进行了消防检查，经查你单位主要存在以下问题：1、二层违规采用夹芯苯板搭建储藏间；2、二层东侧安全出口设置不符合规范要求；3、场所操作间与营业厅未采取防火分隔；4、灭火器配置不合符规范要求。注：该场所不属于消防行政许可单位，但属于消防监管单位。本院认为，原、被告签订的《餐厅转让合同》是双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人均具有法律约束力，不得擅自解除或变更。2017年6月1日，被告即将餐厅交由原告经营，原告随后亦向被告支付了123万元转让费。根据查明的事实，原告经营至2017年11月3日，因房东向其索要租金未果要求其停业，原告遂停止经营。原告认为被告转让餐厅时未经过出租人同意，擅自转租，转让餐厅没有办理消防许可证，无法继续经营、合同目的无法实现要求解除合同。关于双方签订的《餐厅转让合同》能否解除的问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定："当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。"本案中，被告不同意解除合同，合同中也没有约定解除合同的条件，不符合约定解除的情形。同时，本案亦不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的情形，故原告要求解除合同没有法律依据。关于原告所诉未经房东同意擅自转租的问题，首先，原、被告签订的转让合同中明确约定餐厅房屋系租赁，注明了租赁期限，并且约定了合同租期满后由原告自行续租，对于房屋的租赁情况原告转让时是明知的。其次，小食代餐厅房东张吉云于2017年10月将周桐、佘红梅诉至我院，在该案审理过程中，经过法庭调解，张吉云撤回了对佘红梅的起诉，并与周桐达成调解协议，原合同继续履行。以上事实证实，房东张吉云在知道转让事宜后同意继续履行租赁合同，认可了被告周桐的转让行为，原告可以继续使用房屋进行经营，该案审理至今，房东张吉云亦未收回房屋。小食代然后.涮餐厅经营房屋系从案外人郭吉军处租赁，租赁期自2016年12月10日至2017年12月9日，在租赁期限内房东并未要求解除合同提前收回房屋，租期届满后，房东才将房屋收回。综上，即便转让时，原、被告双方未征得房东的同意，但是在房东知道转让事宜后，在租赁期限内均未收回房屋，原告可以继续经营，原告以此为由解除合同不能成立。关于涉诉餐厅没有办理消防许可证的问题，根据查明的事实，涉诉餐厅不属于消防行政许可单位，属于消防监管单位，不需要办理消防检查合格证。在案件审理过程中，原告申请酒泉市公安消防支队肃州区大队对涉诉餐厅进行消防监督检查，从检查记录来看，该餐厅的消防设施存在问题，但是原告并未提供证据证明消防部门要求其停业，原告所诉转让餐厅无法经营的事实并不存在。综上所述，原告的诉请没有事实与法律依据，本院不予支持。对于反诉原告要求反诉被告支付2017年11月1日至2018年10月30日的房屋租赁费16万元的诉请，餐厅转让后由反诉被告经营，转让合同约定转让后的租金由反诉被告承担，但考虑到2017年11月3日至今餐厅一直处于停业状态，反诉被告损失较大，在调解阶段，反诉原告亦愿意承担此部分租金，对此期间的租金本院酌情予以处理，由双方各承担一半。对于反诉原告要求反诉被告支付反诉原告垫付的供应商沉淀保证金88500元的诉请，转让合同虽约定了供应商所沉淀的保证金由反诉被告负责清退，但根据查明的事实，该沉淀保证金为反诉原告经营期间欠付供应商的货款，反诉原告将此债务转让由反诉被告承担并未经过债权人即供应商的同意；其次沉淀保证金涉及金额较大，合同中没有明确约定沉淀保证金的数额，亦没有附应该退还的保证金明细，反诉原告要求反诉被告承担有失公允；再次，反诉原告提供的合同和退付保证金的收条系他人出具，未提供其他证据予以印证，真实性无法核实。综上，对该诉请，本院不予支持。综上所述，对原告的诉讼请求，本院不予支持；对反诉原告的部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：一、驳回原告佘红梅的诉讼请求；二、反诉被告佘红梅于判决生效后10日内支付反诉原告周桐垫付的2017年11月1日至2018年10月30日的房屋租赁费8万元；三、驳回反诉原告周桐的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15870元，由原告佘红梅负担；反诉费2514元，由原告佘红梅负担514元，被告周桐负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。审 判 长 陶 婷人民陪审员 富立生人民陪审员 杨月玲 二〇一八年八月六日法官 助理 张文静书 记 员 赵鹏丽