江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏05民终5319号上诉人（原审被告）:张家港京城基础工程有限公司，住所地张家港市金港镇长江中路**。法定代表人：王勇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张新华，国浩律师（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何向前，男，1978年10月3日生，汉族，住，住所地张家港市/div>委托诉讼代理人：唐曦，江苏世纪天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘唯，江苏世纪天合律师事务所实习律师。上诉人张家港京城基础工程有限公司（以下简称京城公司）因与被上诉人何向前返还财产纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院(2018)苏0582民初955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。京城公司的上诉请求：改判京城公司支付何向前拆迁款233041元。诉讼费由何向前承担。事实和理由：一、一审判决认定拆迁补偿款的范围错误，根据双方签订的协议书，京城公司给予何向前50%拆迁补偿款的范围是何向前自建的400平方米房屋及相关装修附属设施，4号楼、5号楼非何向前所建，装修及场地浇筑的补偿款根据租房协议归京城公司所有。二、何向前要求分割停产停业补助金无法律依据。何向前二审未作答辩。何向前向一审法院起诉请求：京城公司支付拆迁补偿款600578.84元；诉讼费用由京城公司承担。一审法院认定事实：张家港市金港镇长江中路223号原属于案外人北京城建中南土木工程集团有限公司所有。2006起何向前开始租赁长江中路223号部分房屋及土地进行经营，租赁期间陆续建造了长江中路223号的5号、6号、7号楼、水池、喷漆烤箱、提升机、水泥场地，另外对4号、5号、6号、7号楼进行了装修，在装修过程中，加装了挂壁空调4只、立式空调1只，电话1只。2011年京城公司从案外人北京城建中南土木工程集团有限公司通过股权转让的方式获取长江中路223号土地、房屋及附属设施等。何向前持续租用上述房屋、土地经营，2017年3月18日何向前与京城公司签订一份《租房协议书》约定的租赁期限是2016年1月1日至2016年12月31日止。长江中路223号除何向前在租用外，也有其他经营者在使用其他房屋及设施经营。2016年底，长江中路223号因政府规划需拆迁。2017年3月18日何向前、京城公司就拆迁事宜达成一份《协议书》，内容为“甲方：京城公司，乙方何向前，因甲方面临拆迁，乙方为甲方租户，现就相关补偿协议如下：1、乙方自建的约400平房的房屋及相关装修、附属设施的赔偿款（按照甲方与拆迁方所签合同为准）以及相关的拆迁补偿（设备拆迁费、关停损失等费用）50%归乙方所有。2、甲方必须向乙方出示甲方与拆迁方签订合同中相关乙方的补偿数据明细。3、乙方承诺与甲方签订的相关补偿协议保密，不得向任何第三方泄露，否则产生后果由乙方负责，如协议向外泄露，所签协议作废。4、乙方在本协议签订之日起7日内搬离。何向前因京城公司未按约支付拆迁款起诉来院。以上事实，有《协议书》、《租房协议书》、证人证言及庭审笔录予以证实。长江中路223号拆迁前，张家港市中恒房地产评估咨询有限公司对其进行了估价。2016年11月10日该公司出具了评估汇总表，其中长江中路223号5号楼房屋及装修估价87725.67元、6号楼房屋及装修估价185820.16元、7号楼房屋及装修估价260053.85元、4号楼的装修估价63510元、附属物水池估价3450元、喷漆烘箱1个18000元、提升机2个共计2000元、水泥场地136392元、挂壁空调4个共计1000元、立式空调1个350元、电话机1个208元、停产停业补助费（关停损失）440598元。长江中路223号总的房屋面积为4249.81平方米。4号、5号、6号、7号楼总面积为653.74平方米。上述事实，有《张家港市土地使用权收购协议书》及庭审笔录等予以证实。何向前、京城公司对4号楼的装修、5号楼的房屋建造、装修以及是否应当支付停产停业补助费等各执己见，未能达成调解。一审法院认为：双方对长江中路223号部分房屋及设施的拆迁补偿已经做了书面约定，该约定系当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方均应当按约履行。根据本案查明事实，长江中路223号5、6、7号楼的房屋、装修；4号楼的装修；附着物中水池、水泥场地、挂壁空调2个、立式空调1个、电话机1个、提升机2个、喷漆烘箱1个均是何向前建造或购买。根据协议，京城公司应支付上述房屋、装修、附属物的拆迁款的一半给何向前。关于停产停业补助费，尽管《租房协议书》约定了租赁期限截止2016年12月31日到，但2017年3月18日的《协议中》双方对此也了约定，京城公司抗辩所有停产停业补助费归京城公司所有，依据不足，不予采信。停产停业补助费的具体金额，可按照何向前实际经营房屋的面积占所有房屋面积的比例计算，计算公式：653.74平方米/4249.81平方米*440598元*50%（约定可得比例）。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条及相关法律之规定，判决张家港京城基础工程有限公司应支付何向前拆迁款413143元（取整），于判决发生法律效力之日起10日内履行。案件受理费减半收取4903元，由何向前负担1155元，由京城公司负担3748元。二审经审理查明，京城公司与何向前租房协议书的签订日期为2016年1月21日。协议第七条约定，租赁协议期满何向前对房屋或场所进行的装饰和加建的设施归京城公司所有。二审查明的其他事实与一审一致。本案二审争议焦点为京城公司长江中路223号列入拆迁范围的4号楼装修补偿款否应归何向前所有，5号楼房屋、水池、水泥场地是否由何向前投入建造及装修。京城公司主张4号楼、5号楼是其从前一任股东处转让来时已经存在，并非何向前建造及装修；水池和水泥场地，根据租房协议书在租赁期满后归京城公司所有。因此相应的补偿款不属于双方2017年3月18日协议约定的应分配50%给何向前的范围。京城公司在一审中提供了苏州市中意房地产估价有限公司2011年2月11日对长江中路9号房产的价报告，二审中补充提供了该估价报告附件地图，认为在评估时5号楼已经存在，并非何向前租赁场地后建造。京城公司在二审中还提供了2017年2月22日、2017年3月17日金港镇人民调解委员会对双方因征地拆迁纠纷组织调解的记录。其中2017年2月22日的调解记录载明：何向前妻子孙娟陈述“两间房子是我们在2006年的时候自己起的”。2017年3月17日的调解记录记载孙娟陈述“我们搭建的房子有400平方”。上述调解记录无当事人签名，张家港市金港镇人民调解委员会出具情况证明：经做工作，最后他们双方协商达成协议，双方并签好协议书，所以双方没有在人民调解记录上签字。何向前在一审中主张4号楼是京城公司建造，但由自己装修并实际使用，5号楼是何向前建造和装修，何向前并添加了水池、水泥场地，上述房屋设施的建造、装修补偿款应当归何向前所有。何向前在一审中申请证人王某1出庭作证，王某1称2006年为何向前建造了宿舍平顶房一栋和浇筑水泥场地。何向前还申请证人王某2出庭作证，王加明称为何向前的4号楼、5号楼进行了装修。二审中，何向前明确除证人证言外，无法提供房屋建造和装修的合同、付款凭证等证据。对京城公司二审中提供的证据，何向前认为人民调解记录不具有真实性和合法性，不应采信，仅凭宗地图也不能证明5号楼的建造时间。本院认为：2016年1月21日京城公司与何向前签订的租房协议书是双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。何向前在承租的场地上建造的房屋和设施，根据协议约定租赁期满后应当归京城公司所有。2017年3月18日，双方因拆迁补偿事项签订协议，约定何向前自建的约400平方米的房屋及相关装修附属设施的赔偿款以及相关拆迁补偿50%归何向前所有。该协议是双方自愿协商达成，亦为合法有效，对双方均有约束力。关于何向前是否能取得4号楼装修的补偿款，因双方2014年3月18日协议约定的是何向前自建房屋及相关装修的补偿事宜，而4号楼为京城公司建造，不属于该协议约定的补偿范围，因此，何向前以自己对4号楼进行了装修为由要求该部分补偿款无合同依据。关于5号楼是否是何向前建造，根据京城公司二审中提供的人民调解记录，何向前妻子认可承租期间建造了两间房屋，与审理中双方确认的6号楼、7号楼由何向前建造能够互相印证。该调解记录虽无当事人签名，但有张家港市金港镇人民调解委员会证明其真实性。因此，何向前在本案中主张其还另行建造了5号楼，与其之前陈述不一致，对此何向前负有更高的举证义务。而何向前在审理中仅提供了证人证言，并无其他证据予以佐证。因此本院认为，何向前认为上述建筑物由其建造而主张补偿款依据尚不充分。关于水池、水泥场地是否是何向前建造，同样在何向前仅提供证人证言的情况下，因依据不足，本院不予支持。综上，本院认定长江中路223号6、7号楼的房屋及装修、喷漆烘箱1个、提升机2个、挂壁空调4个、立式空调1个、电话机1个由何向前建造或购买，京城公司应向其支付上述拆迁补偿款的50%共计233716元。关于停产停业补助费，因双方在协议中约定“相关的拆迁补偿（设备拆迁费、关停损失等费用）”未明确是指何向前自建的房屋或包括其经营的全部房屋，一审判决按何向前实际经营房屋的面积占所有房屋面积的比例计算较为合理，本院予以维持。据此，京城公司应向何向前支付拆迁补偿款共计267604元。综上，京城公司的上诉理由部分成立，应予支持。一审判决认定事实有误，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省张家港市人民法院（2018）苏0582民初955号民事判决。二、张家港京城基础工程有限公司于本判决生效之日起十日内向何向前支付拆迁补偿款267604元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4903元，由何向前负担2778元，由张家港京城基础工程有限公司负担2125元。二审案件受理费3902元，由何向前负担2211元，张家港京城基础工程有限公司负担1691元。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一八年八月二十八日书记员  沈华君