广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初2128号原告：广州市嘉合物业管理有限公司，住所地广州市白云区*街*一路*段自编****。法定代表人：黎耀祖，总经理。委托诉讼代理人：李梦玲，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洪波，广东智洋律师事务所律师。被告：黄光导，男，1963年12月4日出生，汉族，住广东省揭西县，被告：黄育群，男，1971年5月7日出生，汉族，住广东省揭西县，两被告委托诉讼代理人：陈源珊，广东邦昊律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：王续喜，广东邦昊律师事务所实习人员原告广州市嘉合物业管理有限公司与被告黄光导、黄育群物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市嘉合物业管理有限公司的委托诉讼代理人李梦玲、李洪波，被告黄育群及被告黄光导、黄育群的共同委托诉讼代理人陈源珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市嘉合物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付物业管理费122490元，违约滞纳金751408.1元；2、判令二被告向原告支付水、电费及卫生费96299元；3、判令二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年12月21日，原告与二被告签订《*商务大厦物业管理服务协议》，协议约定原告为二被告位于广州市白云区*街*一路*段自编226号十二、十三楼及一楼大堂位置提供物业管理服务，管理服务期限自2014年1月1日起至2018年12月31日。被告须于每月1日前，向原告交付当月物业管理服务费及其他应缴费用（包括水电费和公共分摊费用等），2016年1月1日至2017年12月31日管理服务费为6805元/月。如被告逾期支付物业管理服务费及其他应交的费用，则每天按应付总额的2%承担违约滞纳金。原告一直依约为二被告提供物业管理服务，但二被告自2016年7月份后一直未向原告支付物业管理费、水电费及卫生费，直至2017年12月20日原告才知悉被告当日将物业内全部物品搬离上述地址。二被告欠付的物业管理费从2016年7月份至2017年12月份共计122490元，物业管理费违约滞纳金暂计751408.1元，水电费及卫生费96299元，以上合计970197.1元。二被告的违约行为已严重侵犯原告的合法权益，为此原告特向法院提起诉讼，以维护原告的合法权益。被告黄光导、黄育群辩称，1、被告并没有拖欠原告诉讼请求第1项中所述122490元物业管理费，被告只拖欠原告2016年7月的物业管理费。2、原、被告之间的物业管理合同是无效的合同，因为被告与涉案物业的出租人黎固章之间的租赁合同已经被法院判决无效，而本案的物业合同建立于租赁合同的附属合同。无效的理由还有：原告与案外人黎固章恶意串通，导致被告与原告签订的本案物业服务合同无效，因黎固章是涉案物业的出租人也是原告的股东，是原告实际控制人，就是说原告和案外人黎固章是知道涉案物业是违章建筑物，已经有法律上的违法事由，并隐瞒了该情况继续与被告签订合同；3、即使被告承担管理费，那么承担的期限也是到2016年7月月底为止，超过7月的时间被告没有理由需要向原告支付物业管理费，因为被告租赁的物业2016年7月底已经被公安部门以无消防证而勒令停业，停业这个事情原告和案外人黎固章也是知道，原告从被告经营的酒店停业开始就没有提供过物业管理服务，没有提供物业管理服务就不可能产生物业管理费；4、原告没有道理向被告主张2016年7月物业管理费，更应该赔偿被告的经济损失，原告自2016年10月1日开始不仅不提供物业管理服务，并强行于被告经营的酒店门口贴了封条，不允许被告进入涉案物业，更不允许被告使用涉案物业。2016年7月以后所产生的水电费、卫生费被告不需要支付，理由与前述一致，被告没有对物业进行使用，不存在产生费用。原告所计算的2016年7月之前的物业管理费存在阴阳合同，原告提供法院的证据物业服务协议第3条管理费标准，与被告提供的物业服务合同所约定的管理费不一致，原告提供的物业服务合同没有缔章，而被告提供是有盖章的，证明是有阴阳合同的情况，被告提供的合同有盖章，具有法律效力。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《*商务大厦物业管理服务协议》、（2016）粤广南方第082539号公证书、《黄育群、黄光导拖欠嘉合物业管理有限公司管理费、水电费用》，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月21日，案外人黎固章（甲方、出租方）与被告黄育群、黄光导（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于广州市白云区*街*一路*段自编226号*商务大厦12、13层物业及附属一楼大堂用于经营。当日，原告嘉合公司（乙方）与被告黄育群、黄光导（黄光导为签约代表）签订《*商务大厦物业管理服务协议》，约定：物业坐落广州市白云区*街××路××自××（街道）226号12、13楼及一楼大堂位置；房屋建筑面积2012平方米（含分摊面积）；管理服务期限为60月，即自2014年1月1日至2018年12月31日；物业管理服务费的标准为每平方米3元；2014年1月1日至2015年12月31日期间，月服务金额为6360元；2016年1月1日至2017年12月31日期间，月服务金额为6805元；2018年1月1日至2018年12月31日，月服务金额7282元；甲方在服务期限内，须于每月1日前，向乙方交付当月物业管理费及其它应交费用（包括水电费和公共分摊费用等）；大厦内各业户、公共区域/部位等全部安装独立水电表，物业管理公司向大厦业户收取的水、电费遵守以下原则：商铺水费按每月每次收费，同时各业户须参与水电管线损耗分摊及公共分摊，公共分摊包括：公用水（范围略）、公用电（范围略）；每业户水、电缴费总额=水、电分表用量和+管线损耗分摊+公共分摊；甲方有义务履行支付该房屋的物业管理服务费、水电费和公共分摊费；甲方逾期支付物业管理服务费及其它应缴的费用，则每天按应付总金额的2%承担违约滞纳金；逾期10天仍未支付的，则可作为单方面违约，乙方有权停止供水供电及解除本合同；该房屋因甲方的过错，与乙方发生租赁合同纠纷，致使本协议无法履行的，甲方须承担相当于该房屋2个月的管理服务费作为违约金；……。2016年7月，被告黄育群、黄光导与出租人黎固章因消防问题发生纠纷，遂停止交纳租金，且未向原告嘉合公司交纳当月物业管理费6805元、卫生费500元、上月电费22957元、上月水费1634元。同年8月，被告黄育群、黄光导未交纳当月物业管理费6805元、卫生费500元、上月电费24397元、上月水费1539元。同年9月，被告黄育群、黄光导未交纳当月物业管理费6805元、卫生费500元、上月电费4424元、上月水费608元。同年10月，被告黄育群、黄光导未交纳当月物业管理费6805元、卫生费500元、上月电费（管线损耗与公共分摊）1692元、上月水费（管线损耗与公共分摊）424元。之后，黄育群、黄光导一直未交纳物业管理费、卫生费、水电费分摊费用。2016年12月23日，被告黄育群申请广东省广州市南方公证处（以下简称南方公证处）到涉案房屋现场进行公证。2017年1月17日，南方公证处根据上述事实作出（2016）粤广南方第082539号公证书。根据上述公证书中拍摄的照片，涉案房屋内尚存有被告的经营物品，但各处房门贴有“物管处二零一六年十月一日封”的封条。同年10月31日，被告黄育群、黄光导在原告嘉合公司制作的《黄育群、黄光导拖欠嘉合物业管理有有限公司管理费、水电费用》表格上签名确认：“本人黄育群、黄光导确认拖欠2016年6、7、8月水电费（其中7、8月水电费不包含分摊水电费4332元）和2016年7月物业管理费（包括卫生费）合计58632元。其他费用本人存在异议。”同年11月4日、5日，被告黄育群、黄光导搬离涉案场地。本院认为，本案法律关系为物业管理服务合同纠纷。原告嘉合公司为被告黄育群、黄光导提供商业物业的管理服务，并收取相关费用。上述物业管理服务合同系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当恪守履行。被告黄育群、黄光导抗辩主张上述物业管理服务合同无效没有法律依据，本院不予采纳。对于原、被告提供的合同版本的争议，本院经审查后认为原告嘉合公司提供的合同更为符合实际履行情况，故对原告嘉合公司提供的合同证据予以采信。对于原告嘉合公司主张被告黄育群、黄光导支付2016年7月至2017年12月的物业管理费、水电费、卫生费的诉讼请求，被告黄育群、黄光导抗辩主张，2016年7月其经营的酒店停业，故原告嘉合公司从停业起没有提供物业管理服务，不可能产生物业管理费。对此，本院认为，被告黄育群、黄光导作为接受物业管理服务的对象，在与物业出租人发生矛盾后，仅停止在租赁物业内经营，不能免予交纳租赁合同存续期间的物业管理费。因此，原告嘉合公司的上述诉讼请求大部分合理合法，本院予以支持。但是，被告黄育群、黄光导已于2017年11月初搬离租赁物业。故对于2017年11月、12月的物业管理服务费、卫生费、水电费分摊费用，本院不予支持。对于原告嘉合公司主张被告黄育群、黄光导支付违约滞纳金的诉讼请求，本院认为，上述违约金主张合理合法，本院予以支持，但是合同约定每日2%的违约金的标准过高，本院予以调整至每日万分之五。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告黄育群、黄光导于本判决生效之日起5日内向原告广州市嘉合物业管理有限公司支付2016年7月至2017年10月的物业管理费108880元及违约金（2016年7月至2017年10月期间，以每月欠费金额6805元为本金，按照每日万分之五的标准，从欠费当月2日起计至实际付清之日止，以本金为限）；二、被告黄育群、黄光导于本判决生效之日起5日内向原告广州市嘉合物业管理有限公司支付2016年7月至2017年10月的水电费、卫生费共计91067元；三、驳回原告广州市嘉合物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13502元，由原告广州市嘉合物业管理服务有限公司负担1500元，由被告黄育群、黄光导负担12002元并于本判决生效之日起5日内向原告广州市嘉合物业管理服务有限公司支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 军人民陪审员  谭小雁人民陪审员  金燕妹二〇一八年八月二十日书 记 员  林嘉仪