广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终9906号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡伟星，男，1957年1月9日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：祁海涛，广东德比律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈文超，男，1971年8月27日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：方倩玲、马灼儿，广东百健律师事务所律师。上诉人胡伟星因与被上诉人陈文超房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2017)粤0113民初5735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。胡伟星上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判确认陈文超与胡伟星的房屋租赁合同关系于2017年5月28日解除；2.撤销一审判决第二项；3.判令陈文超支付胡伟星2017年5月租金16000元。事实和理由：一审法院遗漏确认陈文超不经胡伟星同意转租的事实，陈文超私自转租，损害了胡伟星的利益，所交保证金理应不予退还．胡伟星与陈文超2017年1月初步约定成立租赁关系，同年3月份开始交付租金每月16000元。根据陈文超委托其律师发出给案外人蔡某威的《律师函》表明，2017年3月3日陈文超与案外人蔡某威另签订了《商铺合同》，承认转租的事实，另从陈文超自己提交的证据也证实蔡某威已交付转租租金的事实。陈文超未经胡伟星同意私自转租，违反了双方签订合同的本意，已交付的保证金胡伟星应不予退回。二、一审判决胡伟星补偿陈文超卷闸门4000元证据不足。陈文超一审中提交的《卷闸合同》是其与个人签订的合同，且相应的收款收据并非发票，证据主体不清，真实性无法确定，不应被采信。三、一审法院认定2017年5月6日解除租赁关系有误，2017年5月陈文超仍占有使用租赁场地，陈文超应支付胡伟星5月份租金16000元。2017年5月18日陈文超委托律师向案外人蔡某威发出《律师函》，2017年5月28日陈文超与转租案外人蔡某威签订《商铺租赁合同终止协议书》，并约定“双方签字生效后乙方在1天内将铺位退回甲方”，由此可以证明2017年5月28日前租赁场地仍为陈文超转租的案外人占有。一审法院仅凭陈文超2017年5月6日发出的解除租赁关系的律师函就认定解除租赁关系，却罔顾陈文超没有在2017年5月6日交还场地的事实，故此其相关判决有误。陈文超辩称：一、胡伟星认为陈文超未经其同意转租，损害了其利益，并请求没收保证金没有事实和法律依据。胡伟星与陈文超并未签订书面租赁合同。虽然双方在2017年1月13日达成口头租赁协议，但并未对转租等事宜进行约定，胡伟星在达成口头协议以及收取租赁保证金之前，均未向陈文超明确禁止转租。在此情况下，陈文超即使存在转租行为，也未构成违约。胡伟星在上诉状中认为转租行为违反了合同的本意，并未有相关的证据予以证实。胡伟星与陈文超在达成协议后，胡伟星于2月份将涉案的房屋交付给陈文超使用。陈文超作为承租人，享有占有，使用，收益等权利。即使陈文超将涉案部分场地转租，也并未突破胡伟星与陈文超之间的租赁约定。陈文超的转租行为并未造成胡伟星的任何损失。因此，胡伟星认为陈文超损害其利益并无事实和法律依据。二、一审判决胡伟星支付卷闸费用(装修补偿)4000元，符合事实和法律规定。一审判决已经大大减轻了胡伟星对装修费用的承担责任。陈文超是经胡伟星的同意对涉案商铺进行装修的。根据胡伟星在一审反诉状中陈述，双方在2017年1月已经就租赁商铺达成一致协议，但起租日期为2017年3月。虽然双方并未签订书面合同，但根据租赁惯例，出租人会给予承租人一定的装修免租期，即胡伟星是同意陈文超在2017年2月对商铺进行装修装饰并免除装修期内租金的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同解除时，未形成附合的装修装饰物，可由承租人拆除，但已经形成附合的，因出租人的过错导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内的装修装饰残值损失，人民法院应予支持。”胡伟星在双方协商租赁合同时，承诺陈文超在承租后可以搭建雨棚，使用房屋前面的空地，但最后均没有兑现。因此，陈文超认为胡伟星是存在过错。陈文超对涉案商铺的装修装饰包括卷闸门，水电，五金，玻璃门窗等，大部分为已经形成附合的装修，不宜进行拆除，应依法由胡伟星进行赔偿。一审法院是根据胡伟星提供的证据，证明在陈文超交还租赁场地后，胡伟星仍然利用了卷闸，且胡伟星的反诉请求中也并未要求陈文超拆除卷闸，从公平合理的原则出发，因此酌情判决胡伟星赔偿卷闸费用4000元。陈文超为证明支出了卷闸的费用，提供了《卷闸合同》和收款收据。上述证据是具备相应的证明力的。首先，卷闸合同对造价，尺寸等条款进行了详细约定，该约定既符合租赁场地的现实状况，也符合市场价格。事实上，按照市场规律，这样数千元的卷闸合同，一般也不会提供发票。因此，如果仅因陈文超未能提供发票就不予支持该部分的费用，是不合理的。而且，陈文超主张加装卷闸花费六干多元，一审法院也酌情支持了4000元，已经是减轻了胡伟星对装修费用的承担责任。三、一审法院认定双方在租赁合同关系在2017年5月6日解除，认定事实清楚，适用法律正确。胡伟星与陈文超形成租赁合同关系。但双方对租赁期限的约定不明确，陈文超主张是3—5年，胡伟星主张是1年。根据《合同法》第二百一十五条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。以及第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。的规定，陈文超、胡伟星双方既未签订书面租赁合同，对租期的约定也不明确，依法视为不定期租赁，陈文超作为承租人，可以随时解除合同。解除租赁关系的函件已于5月6日送达胡伟星，因此，双方的租赁关系应自2017年5月6日起解除。由于双方未签订书面合同，对保证金的处理没有约定，在合同解除后，胡伟星应依法将保证金32000元返还给陈文超。更何况，陈文超对履行合同没有过错。胡伟星为收回场地在2017年5月11日通过停水停电，以及在商铺外围起挡板等方式收回了涉案商铺的使用权、控制权。在租赁关系已经解除，且胡伟星已经实际收回商铺的情况下，一审法院酌情判决陈文超支付半个月的场地使用费，既合理也合法。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法庭依法查明事实，驳回胡伟星的全部上诉请求。陈文超向一审法院起诉请求：1.请求确认陈文超与胡伟星的租赁合同关系于2017年5月6日解除；2.判令胡伟星向陈文超返还租赁保证金32000元；3.请求判令胡伟星向陈文超赔偿装修损失40056元；4.本案的全部诉讼费用由胡伟星承担。胡伟星向一审法院提出反诉请求：1.判令陈文超支付拖欠胡伟星的租金32000元（2017年4-5月，每月16000元）；2.陈文超将承租的涉讼场地恢复原状并清除附着地上的设备；3.案件受理费由陈文超承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实和证据，一审法院认定如下：涉讼场地包括：1.番禺区市桥镇云星云桥头村的房屋，集体土地建设用地使用证（番府集建宗地92字第02-00XXX、02-00XXX号），土地使用者为胡伟星，土地用途为住宅，房屋所有权证（粤房字第××号），所有权人为胡伟星，占有份额为全部，所有权来源为1988年新建，住宅面积159㎡；2.广州市番禺区市桥街市新路XX号的房屋，房地产权证（粤房地权证穗字第××号），登记权属人为胡伟星，共有情况为单独所有，建筑面积为283.82㎡，土地性质为国有，城市规划房屋用途为厂房。2017年1月份，胡伟星与陈文超就租赁涉讼场地达成口头协议，陈文超承租涉讼场地用于二手车买卖，月租金标准为16000元，没有签订书面的合同，双方没有对装修事项进行约定，也没有对保证金如何处理作出明确约定。2017年1月13日，陈文超向胡伟星交纳了租赁涉讼场地的诚意金3000元，2017年1月15日，陈文超向胡伟星转账支付了保证金29000元，之后胡伟星将涉讼场地交付给陈文超使用。双方确认涉讼场地2017年5月的租金没有缴纳。2017年5月1日陈文超通过EMS向胡伟星（单号：1043627432522，妥投查询显示：他人收）邮寄了一份《律师函》，写明：……2017年2月，阁下向陈文超交付涉讼场地……履行租赁合同的过程中，阁下均未能履行承诺……搭建雨棚……被周边商户告知，搭建雨棚影响通行……多次要求阁下出具收据，但阁下至今未向陈文超交付收据，且阁下至今未与陈文超先生签订书面租赁合同……陈文超先生在2017年4月24日曾向阁下提出立即解除租赁关系……双方构成租赁合同关系，双方口头约定租期为3-5年，由于双方没有签订书面合同，陈文超可以……随时解除合同，合同解除的，阁下应将已经收取的保证金返还给陈文超……阁下应承担陈文超为装修所支付的费用的50%……自本函发出之日立即解除与阁下的租赁关系，请阁下在收到本函之日起三日内联系陈文超，返还保证金32000元以及支付装修费用10000元，合共42000元，并接收涉讼场地等内容。妥投查询回执显示该邮件于2017年5月6日被他人签收，胡伟星确认收到该律师函，但认为陈述的内容不是事实。对于双方争议的事实和证据，一审法院认定如下：一、关于陈文超与胡伟星之间的房屋租赁关系是否已经解除。双方确认没有签订书面的合同，陈文超称口头约定租期为3至5年，胡伟星称为一年一租，而根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”及第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确……视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同……”的规定，陈文超与胡伟星之间为不定期租赁关系，陈文超作为承租人可以随时主张解除合同。故陈文超主张其与胡伟星之间的房屋租赁合同已于2017年5月6日胡伟星签收《律师函》时予以解除的请求，一审法院予以支持。二、关于涉讼场地2017年4月租金是否已经缴纳的问题。陈文超称：双方口头约定租期自2017年2月开始，租期初步定为3至5年，其中2017年2月为免租期，从2017年3月开始支付租金，我方已经支付2017年3月、4月的租金，我是当月支付当月的租金，不然为何2017年3月的租金收据时2017年3月7日开具的，不存在先使用再支付租金的情况。为证明上述主张，陈文超提交了以下证据：账户历史交易明细清单（2017年3、4月初各一笔转账16000元的记录）、2017年3月7日胡伟星向陈文超出具的收到铺租的收据，为证明陈文超已按时足额交纳了2017年3、4月的租金。胡伟星质证认为：我方在2017年1月已经将涉讼场地交付给陈文超，2017年1月是免租期，从2017年2月开始缴纳租金，交租时间是下月交付本月租金；确认明细中的3月7日转账的16000元对应3月7日的租金收据，至于4月4日那笔钱需要庭后当事人核对。一审法庭告知胡伟星在一审庭后五个工作日内补充提交关于4月4日转账的16000元的说明，逾期不提交的视为对该笔款项没有异议，但胡伟星在一审庭后没有补充提交相关说明。胡伟星先是在反诉状中称2017年3月陈文超支付当月租金16000元，质证中称陈文超已经足额缴纳3-4月的租金，后又在一审庭审中称陈文超实际缴纳的是2-3月的租金。一审法院经审查认为，双方没有签订书面的合同，但双方均确认本案租赁合同关系存在免租期，只是对于免租期是1月还是2月存在争议。根据交易习惯，免租期一般给予承租方进行装修，结合陈文超提交的相关装修的合同和收据、报价表来看，陈文超进行装修的日期发生在2017年2月至3月之间，陈文超陈述2017年2月为免租期有一定合理性。而胡伟星先是说陈文超于2017年3月支付当月租金16000元，后又称下月支付上月的租金，其陈述前后矛盾，故对于胡伟星称下月支付上月租金的主张，一审法院不予采纳。胡伟星一审庭后没有提交关于陈文超提交的2017年4月4日转账租金16000元的书面说明，视为对该笔款项没有异议，故对于陈文超所称已经缴纳涉讼场地2017年3月、4月租金的主张，一审法院予以采信。三、关于租赁期间装饰装修物的处置问题。陈文超称：交付涉讼场地时是简单的装饰，其余是我方自行装修的；因胡伟星未履行租赁的承诺，协助我方在涉讼场地外加盖遮雨棚，我方发函解除租赁关系，2017年5月中旬胡伟星停水停电并用挡板将涉讼场地围住，事实上收回了涉讼场地，造成我方装修损失。陈文超提交了以下证据：1.卷闸门合同、收款收据、卷闸门现场照片，为证明陈文超在涉讼场地两个房屋之间的通道加装卷闸门支出6456.5元；2.报价表（其中第1项拆天花，第2项拆墙，第3项拆装铝合金间墙，第10项挖升降台、倒水泥等）、收据、拍摄时间为5月的现场照片，为证明陈文超为涉讼场地装修（除上述卷闸门以外）支付了30000元；3.照片若干，拍摄日期为2017年5月中旬，证明胡伟星在5月中旬将涉讼场地用挡板围住。胡伟星质证认为：对证据1真实性不确认，安装卷闸门没有经过我方同意，应当恢复原状，该合同没有资质和公章，也没有发票；对证据2，对真实性无法核实，关联性是没有征得我方同意，也没有合同和发票，我方不认可；对证据3的真实性不认可，我方看不出跟涉讼场地的关联，也不能证明是我方安装挡板。胡伟星主张：当时是直接交付场地的，没有清晰的交付手续，出租前的原状我方没有证据提交；陈文超未经其同意转租、装修涉讼场地，拆除了番禺区市桥镇云星云桥头村房屋（住宅）的两面承重墙，建设起重机并拖欠租金，拆除墙体的位置详见该住宅的平面图，为首层的西南位置房间的北面墙体和西面墙体；恢复原状明确要求陈文超重建两面承重墙体，清除陈文超提交的报价表中的第十项的内容，即拆除地面的升降台并抹平地面；陈文超在2017年5月底才解除了其与案外人之间的转租关系，说明其占有使用涉讼场地直至2017年5月底，要求陈文超支付2017年5月的租金。胡伟星提供了以下证据：1.2017年5月18日陈文超向案外人蔡某威发出的律师函，其中写明“……陈文超与胡伟星于2017年1月13日就陈文超承租涉讼场地达成一致的协议，双方口头约定租期自2017年2月开始……2017年3月3日，陈文超与阁下签订《商铺合同》……陈文超2017年5月5日向胡伟星发函，即时解除双方的租赁合同关系……要求阁下腾空商铺并交还给胡伟星，但经多次协商，阁下仍拒绝交还商铺……即时解除与阁下签订的《商铺合同》……”，证明陈文超擅自转租；2.2017年5月28日陈文超（甲方）与蔡某威（乙方）签订的商铺租赁合同终止协议书，写明：“甲乙双方原于2017年3月3日签订的合同，经双方友好协商一致，同意该合同于2017年5月28日予以解除……双方签字生效后乙方在1天内将铺位退回甲方……乙方无需交清租金，由于房东5月11日开始停水停电……”，证明陈文超于2017年5月底才与案外人解除租赁关系；3.陈文超提供的报价表复印件和照片，证明陈文超拆墙、更改涉讼场地的事实；4.照片一组，拍摄时间是2017年9月26日前，证明涉讼场地仍未恢复原状；5.房屋平面图一份，证明陈文超所拆除墙体的位置为番禺区市桥镇云星云桥头村房屋（住宅）首层西南位置房间的北面墙面和西面墙面两面墙体。陈文超质证认为：对证据1的真实性合法性确认，关联性不认可，胡伟星对分租场地是知情的，其曾多次到涉讼场地查看情况，也未提出异议，我方是分租其中一部分场地，租金是7500元，此函反映我方提出解除合同后，积极协商要求案外人蔡某威把场地交还给胡伟星；对证据2的真实性合法性认可，关联性不认可，协议书中确认胡伟星从2017年5月11日开始停水停电以此收回涉讼场地，从5月11日开始无法实际使用涉讼场地，何时交还涉讼场地不影响解除合同的认定；对证据3、4和5，承重二字是由胡伟星自行写的，无法证明陈文超拆除承重墙，从照片看，陈文超进行的装修已经形成了附合，与陈文超提交的照片相印证的，胡伟星主张陈文超擅自拆除承重墙影响安全性的证据不足。一审法庭要求陈文超一审庭后五个工作日对实际拆除墙体的情况补充作出书面说明，但陈文超未提交。一审法院经审查认为，双方对于装修事项没有明确约定，虽胡伟星称陈文超装修未经过其同意，但其在租赁期间未提出异议，且双方确认存在免租期，根据交易习惯，免租期一般用于承租人进行装修，故对于胡伟星所称对于陈文超装修不知情的主张，一审法院不予采信。陈文超对于拆除墙体的情况未作补充说明，故对于胡伟星所称陈文超在承租期间拆除两面墙体的主张，一审法院予以采纳。一审法院认为，虽陈文超与胡伟星未签订书面的租赁合同，但是双方就租赁涉讼场地的租金、用途已达成一致意见，且胡伟星已将涉讼场地交付给陈文超使用，陈文超也支付了保证金和两个月的租金，陈文超与胡伟星之间已经成立租赁合同关系，是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，是为有效。租赁期限不论是陈文超认为的3至5年，还是胡伟星认为的一年，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”以及第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，陈文超与胡伟星之间为不定期租赁关系，陈文超作为承租人可以随时主张解除合同。故陈文超主张其与胡伟星之间的房屋租赁合同已于2017年5月6日胡伟星签收《律师函》时予以解除的请求，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方对于保证金32000元如何处理没有约定，租赁合同关系解除后，该保证金应予以返还，对于陈文超要求胡伟星将收取的保证金32000元予以退还的诉请，一审法院予以支持。关于胡伟星要求陈文超支付2017年4、5月租金的反诉诉请，如前所述，陈文超已经缴纳2017年4月的租金，故其要求陈文超支付2017年4月租金的反诉请求，一审法院不予支持。陈文超称5月初向胡伟星发律师函后，5月中旬发现胡伟星已将现场围蔽，导致无法使用涉讼场地，胡伟星称不是其安装的围板，除了照片外，双方没有提交其他直接证据，结合陈文超2017年5月5日发出律师函要求解除合同的事实，及胡伟星提交的2017年5月28日陈文超与蔡某威签订的商铺租赁合同终止协议书中关于“由于房东5月11日开始停水停电”的陈述，现场的围板应是业主胡伟星所设，故胡伟星要求现场围蔽之后租金的反诉诉请，一审法院不予支持。因照片未显示日期，陈文超也没有提交其他证据以佐证，结合本案相关证据和事实，一审法院酌情支持陈文超向胡伟星支付涉讼场地的占有使用费8000元（16000元÷2）。关于陈文超要求的装修损失的问题。双方确认租赁涉讼场地用途为二手车买卖，并确认存在免租期，结合租赁市场交易习惯，免租期一般用于承租人装修场地，胡伟星在租赁期间也未提出异议，故胡伟星所称对于陈文超装修不知情的主张，一审法院不予采信。合同解除时，双方没有对装饰装修物的处理作出约定。陈文超以胡伟星未按承诺协助搭建雨棚、未签订书面合同为由，认为严重影响了经营，但胡伟星予以否认曾有该承诺，陈文超也未提交相关证据以证明，且是否安装雨棚，是否签订书面合同，并不影响合同履行和合同目的的实现。本案中，陈文超行使的是不定期租赁合同的随时合同解除权，而陈文超未充分举证证明胡伟星存在违约行为，应承担举证不能的法律后果，故陈文超要求胡伟星赔偿装修损失，一审法院不予支持。而陈文超主张的装修损失中关于卷闸门部分，并未在胡伟星反诉要求恢复原状的范围中，胡伟星主张2017年6月已经收回涉讼场地，其提交的2017年9月的照片也显示卷闸门仍在原处，则胡伟星应当给予陈文超适当补偿，结合陈文超提交的卷闸门合同、收款收据，一审法院酌情支持胡伟星向陈文超补偿4000元。关于胡伟星要求恢复原状的反诉请求。胡伟星主张恢复原状的范围包括重建番禺区市桥镇云星云桥头村房屋（住宅）首层的西南位置房间的北面墙面和西面墙面两面墙体，拆除地面的升降台并抹平地面。陈文超在装修时改变了房屋结构，拆除了墙体，并在地面安装升降台，造成了房屋和地面的损坏，合同解除后，胡伟星要求恢复原状，属合理要求，符合法律规定，一审法院予以支持。陈文超应将番禺区市桥镇云星云桥头村房屋（住宅）首层西南位置房间的北面墙面和西面墙面两面墙体恢复原状，并拆除地面的升降台抹平地面。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，于2018年2月2日作出如下判决：一、确认陈文超与胡伟星的房屋租赁合同关系已于2017年5月6日解除；二、胡伟星在本判决生效之日起十日内向原告陈文超退还保证金32000元，并补偿4000元；三、陈文超在本判决生效之日起十日内向胡伟星支付占有使用费8000元；四、陈文超在本判决生效之日起三十日内将番禺区市桥镇云星云桥头村房屋（住宅）首层西南位置房间的北面墙面和西面墙面恢复原状，拆除地面的升降台并抹平地面；五、驳回陈文超的其余诉讼请求；六、驳回胡伟星的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1902元（其中受理费1602元，反诉费300元），由陈文超负担977元，胡伟星负担925元。本院二审期间，双方当事人均没有向本院提交新证据。本院经审理，确认一审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审争议的焦点在于，一、双方对于免租期的约定。二、涉案合同解除是否存在违约行为。三、涉案场地的交还时间。首先，对于免租期是一个月还是两个月的问题，导致给付租金的主张也基于对此的不同理解，双方在二审中仍各有表述。从合同主要权利义务的角度考虑，免租约定是出租人对自己权利的处置，双方并未书面约定，免租权利的主张应由承租人充分举证。在出租人已经明确自身表述的情况下，一审以装修时间结合推定，在事实认定上并不充分。在承租人未充分举证的情况下，承担举证不能的后果，应以出租人的陈述为准。对此，本院二审予以纠正。其次，本案审理过程中查明，承租人确存在欠租行为，而其认为出租人违反承诺的抗辩并无充分证据证实，同时，租金关系具有合同相对性，租赁双方相互间享有权利亦承担义务，在没有充分证据证实获得出租人同意的情况下，转租行为有违合同相对性原则。两者相结合，可以认定承租人陈文超存在违约行为，故此，胡伟星关于不予退回保证金的诉求可与支持。最后，关于合同解除及涉案场地交还问题，一审依据不定期租赁的规定，认定解除时间并无明显不当，本院予以维持。但是，合同解除后，涉案场地交还是承租人的主要义务，结合承租人与案外人关于转租合同解除的约定，可以认定合同解除时陈文超并未及时交还场地，一审结合场地的实际状况，酌情判定并无明显不当，本院予以维持。至于补偿金4000元，基于可查明使用的物品由出租人承担回收费用，符合公平合理原则，本院予以维持。综上，上诉人胡伟星关于租金交付及保证金退还的上诉理由成立，本院予以支持，其他上诉理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下:一、维持广州市番禺区人民法院(2017)粤0113民初5735号民事判决第一项、第四项、第五项、第六项；二、变更广州市番禺区人民法院(2017)粤0113民初5735号民事判决第二项为“胡伟星在本判决生效之日起十日内向陈文超补偿4000元”；三、变更广州市番禺区人民法院(2017)粤0113民初5735号民事判决第三项为“陈文超在本判决生效之日起十日内向胡伟星支付租金16000元及占有使用费8000元”。本案一审诉讼费1902元（其中受理费1602元，反诉费300元），由被上诉人陈文超负担1702元，上诉人胡伟星负担200元。二审案件受理费1050元，由被上诉人陈文超负担1000元。上诉人胡伟星负担50元。本判决为终审判决。审判长  郭东升审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一八年八月十六日书记员  冯冠豪林飘云