广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初4871号原告：黄芳，女，1975年6月15日出生，汉族，住，被告：佛山市卓越房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区轻工三路****首层**，统一社会信用代码91440600553613691Y。法定代表人：彭湛铁。委托诉讼代理人：谢志诚，男，1993年5月13日出生，汉族，住，系公司员工。原告黄芳诉被告佛山市卓越房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案受理后，依法适用简易程序，被告在答辩期内提出管辖权异议，本院经审查后裁定本院有管辖权，驳回该异议，被告未在上诉期内提起上诉。本案于2018年5月22日公开开庭进行了审理。原告及被告诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、解除双方签订的商铺租赁合同；2、被告退回原告预交租金22915元、保证金55708元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订的坐落于佛山市禅城区轻工三路11号卓景花园一期14座首层P1号商铺租赁合同。当时原告向被告征询时提出该商铺用于开办教育培训机构，被告业务员陈小姐介绍，该商铺用于开办教育培训机构没任何问题，并要求预交租金和保证金。原告于2017年12月22日将租金22915元和保证金55708元转入被告账户，并于2018年1月6日签订商铺租赁合同。合同经营范围明确规定为教育培训，经多方咨询，该商铺不能经营教育培训，理由如下：1、根据《中华人民共和国民办教育促进法》（2002年12月28日中华人民共和国主席令第八、九、十号，自2003年9月1日起实施）第十一条：筹设文化教育类非学历培训机构审批之租赁条件第二条第二点：校舍建筑面积为500㎡以上。涉案商铺两层的建筑面积为286.44㎡。2、根据《中华人民共和国国家标准之建筑设计防火规范》（2014年8月27日发布，2015年5月1日实施）的公共建筑第5.5.8条：公共建筑内每个防火分区或一个防火分区的每个楼房，其安全出口的数量应经计算确定，且不应少于2个。涉案商铺第二层的楼梯口只有一个不符合防火要求的安全出口。被告辩称：一、被告不存在违约的情形。2018年1月14日至今，原告多次发函，认为被告存在虚假宣传和误导，案涉商铺不符合相关消防手续，要求解除合同。被告认为，原告提出的事实理由毫无依据，案涉商铺已通过国家消防验收合格，完全符合消防法等法律法规的规定。结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条等规定，足以认定合同不存在违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，被告不存在违约情形，已收取的保证金和租金均不予退还。二、原告应自主承担涉案商铺不能开办文化技术培训中心的责任。根据原告的诉状，原告租用商铺的用途为开办文化技术培训中心。原告在开办相关的文化技术培训中心前，应充分了解相关的法律法规。现原告根据相关法规，以涉案的商铺不具有开办文化技术培训中心为由解除合同，有违诚实信用原则。原告因自身的疏忽，未充分了解开办文化技术培训中心的条件，应自主承担文化技术培训中心开办不能的责任。三、原告的第一点理由属于偷换概念，于法无据。《商铺租赁合同》（下称合同）第六条约定商铺可供经营教育培训，而原告引用的《筹设文化教育类非学历培训机构审批》中相关条文是关于设立文化技术培训中心，二者并非同一概念。根据《中国汉语词典》的解释，“教育培训”一词的内涵和外延要远远大于“文化技术培训中心”，故上述政策文件条文并不适用于审理本案争议，更不能凭此证明被告有违约行为。综上所述，为维护被告的合同权益，请求法院驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1、原告的身份证复印件、被告的营业执照复印件，证明原、被告的诉讼主体资格。2、《商铺租赁合同》，证明商铺租赁合同约定涉案商铺的用途为教育培训。3、中国农业银行转账业务客户回执2张、收款汇总单1张，证明原告于2017年12月22日向被告支付预付租金22915元、保证金55708元。4、微信聊天截图（原告与被告业务员陈小姐的聊天记录），证明被告虚假宣传，欺骗消费者。5、合同解除申请书、回复函，证明原告于2018年1月14日向被告书面告知被告涉案商铺不符合教育培训机构的开办条件，并向被告书面申请提出解除涉案租赁合同，被告函复解除涉案租赁合同的前提是预付租金、保证金不予退还给原告。6、区行政服务中心办事告知（筹设文化教育类非学历培训机构审批），证明开办教育类非培训机构的受理条件要求校舍面积500平方米以上，涉案商铺只有286.44平方米，不符合教育培训机构的开办条件。7、建筑设计防火规范，证明涉案商铺只有一个楼梯，不符合双楼梯的要求，消防不符合要求。诉讼中，被告举证如下：房产证复印件，证明涉案商铺已经符合消防要求。诉讼中，本院依职权向佛山市禅城区教育局发出调查取证，该局2018年7月23日向本院函复。原告对此无异议，被告对真实性不持异议。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据1、2、3、5、7，被告对真实性均无异议，本院予以确认；对原告提交的证据4、6，经核对，本院对真实性予以确认；对被告提交的证据，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。对禅城区教育局的复函，双方对真实性无异议，本院予以确认。本院经审理查明：2018年1月6日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《商铺租赁合同》，主要约定如下：第一条甲方将坐落佛山市禅城区轻工三路11号卓景花园一期14座首层P1号的商铺（以下简称“该商铺”）出租给乙方使用。第二条该商铺的建筑面积为286.44平方米……第四条甲方向乙方出租该商铺的期限为5年(含装修期)……第六条乙方在该商铺经营的商铺名称为：__，可供经营教育培训。第七条该商铺每月租金为22915元……第九条乙方在签订本合同时，应向甲方一次性交付租赁保证金，租赁保证金为55708元。租赁保证金由甲方保管直至租约期满，在乙方无违约和无赔偿的前提下如数（不计利息）退还乙方……除本合同另有约定外，租赁期届满或提前终止时，甲方从租赁保证金中扣除乙方应付款项（如有），且乙方按本合同约定返还该商铺……租赁保证金如有剩余的，应在45天内无息一次性返还乙方。第十条甲方须于2018年3月1日（本合同中称“交付日”）将满足本合同约定的交付标准的商铺移交乙方，乙方应当于该日（甲方不在另行书面通知，双方另有约定除外）前往甲方或甲方指定的物管公司办理商铺交接手续，交签署附件5的商铺交接确认书。第十一条若乙方未能在上条约定的交付日接受商铺并签署商铺交接确认书的，乙方应当在甲方或物管公司发出的收铺通知指定期限内办理商铺交接手续并签署商铺交接确认书，该确认书签署之日即为交付日。若乙方未能在上述指定期限内接受商铺或接收后拒绝签署商铺交接确认书的，则甲方或物管公司发出收铺通知的期限届满之日即为交付日……第二十八条甲方必须按合同规定的时间移交商铺给乙方使用。2018年1月14日，原告向被告发出《合同解除申请书》，主要内容如下：本人与贵单位签订的坐落于佛山市禅城区轻工三路11号卓景花园一期14座首层P1号商铺租赁合同，因贵单位提供的商铺不符合开办教育培训机构的消防安全要求，造成无法开办。此外由于本协议的实际交付日期为2018年3月1日，在此之前对双方均未造成较大损失。现本人提出解除与贵单位签订的商铺租赁合同。2018年1月25日，被告向原告出具回复函，主要内容如下：我司于2018年1月18日收到贵司寄来的《合同解除申请》。根据调查，我司该商铺已通过一次消防验收，符合商铺租赁标准，另办理二次消防为租户责任；且我司已于签订合同前与客户明确商铺条件，签订为“现在交付”，保证租户在知晓商铺交付状态的情况下与贵司签订的《商铺租赁协议》。故贵司提出的退租申请属于单方面违约，且根据《佛山市禅城区轻工路11号卓景花园一期14座P1商铺租赁合同》中第六十五条约定：“如本协议规定的租赁期限未满，乙方要求提前解除合同，乙方应提前三个月通知甲方，在结清乙方所有应缴费用、向甲方交付保持原状的该商铺和设备，并赔偿甲方解除合同时的租金保证金后，甲方应同意解除合同。”故我司现复函给贵司，若贵司提前解除合同，则需没收租赁保证金55708元。请贵司在收到本函件7日内书面回复我司，逾期未回复视为本租赁合同继续履行。原告于2018年1月30日向被告发出《回复函》，内容为“针对本人提出的解除《商铺租赁合同》，贵公司作出的意见，本人不能接受。贵公司提供给本人的商铺，《商铺租赁合同》明确约定用途为“开办教育培训机构。”贵单位应提供符合开办上述机构的消防安全要求的铺位给本人，并承担二次消防验收责任。现本人重申如下要求：一、本人和贵公司所签用于开办教育机构之《商铺租赁合同》如公司在2018年3月1日前将符合开办上述机构的消防手续提供给本人，租赁合同将继续履行。二、如第一条为公司不能实现，双方解除租赁合同，并退回本人所支按金和租金。”2018年2月27日，原告又向被告发出函件，主要内容为“本人于2018年1月30日通过特快专递给贵公司寄去关于解除商铺租赁合同回复函，要求解除合同和退回预交租金和保证金，但至今未见回复。当时本人向贵公司征询时是提出开办教育培训机构的，经贵公司业务员陈小姐介绍，开办教育机构这商铺是没有任何问题的，贵公司业务员采取虚假宣传手段，误导本人签订用途为因‘开办教育培训机构’的商铺租赁合同。因商铺不符合开办教育培训机构的相关消防规定，造成本人的租赁目的不能实现，故提出解除合同并退回本人的所交的款项的要求。”另查明一：原告于2017年12月22日通过银行转账方式向被告支付22915元，于2018年1月13日通过网银转账划款方式向被告支付55708元。另查明二：佛山市禅城区教育局回复本院的主要内容为：区教育局审批的民办培训机构是实施与学校文化教育课程相关或者与升学、考试相关的补习辅导机构，根据《佛山市民办学校审批条件一览表》要求，开办此类培训机构选址应为远离污染源和危险源，建筑在5层以下，且建筑面积要求为300平方米以上。案涉商铺的建筑面积不符合标准要求。庭审中，原告陈述：原告承租案涉商铺所要办理的教育培训为小学四年级-九年级的文化课补习。在辩论意见中，原告认为原告自身也存在过错，但是被告也有责任，被告应当退还预付租金和一半的保证金。庭审中，被告陈述：没有将案涉商铺交付给原告使用，因原告无按照约定的日期来签交收确认书。庭审中，双方确认：租赁合同约定的用途为教育培训。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方有约束力。关于合同解除。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。从合同约定及当事人陈述可知，原告租赁案涉商铺的用途为教育培训，而根据禅城区教育局函复，案涉商铺因房屋建筑面积不符合标准要求，不能作教育培训之用，导致原告合同目的不能实现，符合《合同法》第九十四条规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的法定解除情形，故对原告主张解除双方所签订的《商铺租赁合同》，本院予以支持。又根据上述合同法第九十六条的规定，当事人依据法定解除的规定主张解除合同的应当通知对方，通知到达对方时解除。被告确认于2018年1月18日收到解除通知，故以该日期为合同解除时间。关于预付租金、保证金退还问题。案涉合同解除后，被告占有原告保证金及预付租金已无依据，应予返还。上述合同法第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。被告未能提供符合约定用途的租赁物，对合同解除存在过错，而原告在庭审中自认其自身也存在过错，故应当各自承担相应的责任。鉴于案涉商铺未交付，原告未实际占用，考虑到双方的过错程度及原告关于被告应当退还预付租金和一半的保证金的陈述，本院确定由被告退还预付租金22915元和已交保证金的一半即27854元。对原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告黄芳与被告佛山市卓越房地产开发有限公司于2018年1月6日就佛山市禅城区轻工三路11号卓景花园一期14座首层P1号商铺签订的《商铺租赁合同》于2018年1月18日解除；二、被告佛山市卓越房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄芳返还预付租金22915元、保证金27854元；三、驳回原告黄芳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费883元，由原告黄芳负担313元，由被告佛山市卓越房地产开发有限公司负担570元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一八年八月二十二日书记员  吴章斐