重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民终3295号上诉人（原审被告）:刘丽。委托诉讼代理人：孙绍波，重庆政远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:重庆鼎诺物业服务有限公司，住所地重庆市经开区四公里新民园4F，统一社会信用代码91500108668930494T。法定代表人：张泽云，董事长。委托诉讼代理人：陈思杏，重庆维祯律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐来庆，重庆维祯律师事务所律师。上诉人刘丽因与被上诉人重庆鼎诺物业服务有限公司（以下简称“鼎诺公司”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2017)渝0108民初9046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人刘丽的委托诉讼代理人孙绍波，被上诉人鼎诺公司的委托诉讼代理人徐来庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘丽上诉请求：1、请求撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：被上诉人资质依法不足以服务于万友七季城小区。前期物业服务合同到期后，被上诉人一直未提供符合合同约定的物业服务至今。小区业委会选取新的物业公司行为虽然经法院生效判决，但重庆市人民检察院第五分院已经对该案审查监督。被上诉人在小区公示的“整改承诺书”和“关于万友七季城小区重大事项说明”，承诺将侵占多年的3200多万公共收益退还业主，承诺不再收取2013年5月16日至2017年10月15日的物管费。鼎诺公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。鼎诺公司向一审法院起诉请求：一、被告支付原告拖欠的物业服务费7669.10元，水电公摊费350.60元；二、被告支付原告违约金（违约金从拖欠之日起，以每月拖欠的费用为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告付清时止）。一审法院认定事实：2009年4年15日，鼎诺公司作为甲方与刘丽作为乙方签订《物业服务协议》，约定由鼎诺公司为刘丽提供物业服务。合同明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、物业服务费用、合同双方的权利义务、违约责任等事项。其中约定住宅的物业服务费按建筑面积计算，1.2元/月/平方米，公摊水电费按户据实分摊；业主或物业使用人应在每月25日前交清物业服务费，未能按时交纳应按欠费金额每日千分之三的标准向原告支付滞纳金；万友·七季城由甲方根据本协议内容进行服务，为期三年（自万友·七季城整体竣工，经有关部门检验合格之日起开始计算），服务期满后，由本小区业主及使用人委员会考虑并召集业主及使用人大会决定是否续聘，并应至少提前三个月书面通知甲方是否终止或继续其服务。上述协议签订后，鼎诺公司为万友·七季城小区提供物业服务。该小区业主委员会成立后，因尚未与新的物业服务企业签订物业服务合同，目前仍由鼎诺公司提供物业服务至今。另查明，2010年7月26日，重庆市物价局作出《关于确定尚都国际等物业服务收费标准的通知》渝价【2010】29号文件，明确“万友·七季城一期1、2标段”高层住宅的物业服务费为1.00元（不含电梯费），物业服务企业可根据实际情况选择月票票价或次票票价计算电梯费。刘丽系南岸区南坪镇回龙路88号5幢28-5号房屋业主，即万友·七季城小区A区5-28-5号房业主，房屋建筑面积120.61平方米。2010年7月22日，刘丽签署交房流程确认书、房屋验收交接表接房。2011年10月18日，刘丽向鼎诺公司提交装修申请表，鼎诺公司同意刘丽进场装修。刘丽于2013年1月起未向鼎诺公司交纳物业服务费、公摊水电费，截止2017年5月，刘丽拖欠鼎诺公司物业服务费6392.33元(其中1.0元/月/平方米×120.61平方米×53个月)，水电公摊费650.60元，共计6742.93元。鼎诺公司向刘丽催收上述费用未果，遂以前述请求诉至一审法院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。双方签订的《物业服务协议》对双方均具有约束力，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。万友·七季城小区业主委员会成立后，尚未与新的物业服务企业签订物业服务合同，目前仍由鼎诺公司提供物业服务至今。上述《物业服务协议》对双方继续有效。鼎诺公司已按照合同约定为刘丽提供了物业服务，刘丽应按约向鼎诺公司足额支付物业服务费及公摊水电费，即刘丽应支付鼎诺公司2013年1月至2017年5月期间的物业服务费6392.33元，水电公摊费650.60元，共计6742.93元。关于违约金。刘丽逾期交纳物业服务费及公摊水电费的行为，已构成违约，应向鼎诺公司支付违约金。双方在《物业服务协议》中约定的滞纳金系对刘丽违约行为的惩罚，实为违约金性质，但由于其约定的计算方式过高，现鼎诺公司自愿降低，一审法院予以支持。违约金以每月拖欠的费用为基数，自欠费之日起按照中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算至付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第十六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“一、被告刘丽于本判决生效之日起十日内支付原告重庆鼎诺物业服务有限公司2013年1月至2017年5月期间的物业服务费6392.33元、水电公摊费650.60元，共计6742.93元；二、被告刘丽于本判决生效之日起十日内支付原告重庆鼎诺物业服务有限公司违约金（违约金以每月拖欠的费用为基数，自欠费之日起按照中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算至付清之日止）；三、驳回原告重庆鼎诺物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘丽承担（此款已由原告重庆鼎诺物业服务有限公司垫付，被告刘丽支付上述款项时一并付清）。”二审中，刘丽提交下列新证据：1、《关于移交物业资料、撤离物业区域的通知》复印件，拟证明2013年5月16日万友七季城业委会书面通知鼎诺公司撤离该小区，并移交相关物业资料；2、《承诺书》、《关于万友七季城小区重大事项的说明》，拟证明鼎诺公司于2017年9月15日向全体业主作出承诺，不再收取2013年5月16日至2017年10月15日期间的物业服务费，如果有业主已缴纳，可以全部返还，同时鼎诺公司还承诺2017年10月15日至2020年10月15日免费向该小区提供物业服务；3、重庆市人民检察院第五分院关于本院（2016）渝05民终344号民事判决一案受理民事监督案件通知书。鼎诺公司对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性不认可，鼎诺公司没有收到，且与本案无关；对证据2三性均不认可，该两份证据的用印不符合正常的用印程序，印章系在文字打印前已经加盖，不符合常理，且该两份文件的落款均是重庆鼎诺物业服务有限公司，但其加盖的印章却为鼎诺公司物业服务中心，该物业中心仅作为鼎诺公司的一个项目部，其无权代表鼎诺公司作出公司重大权利的意思表示，但鼎诺公司对加盖的印章不申请鉴定；从两份证据内容来看，文字表述内容涉及金额达1亿元，鼎诺公司作为一个经营性企业作出长期免收、退收物业服务费的意思表示不符合常理。万友七季城业委会已于2017年9月3日被南塘人民政府确认为不复存在，因此鼎诺公司也不可能在向已被人民政府确认为不存在的业委会作出任何承诺。综上，该两份证据形成方式违背常理，内容表述显失公平，不是鼎诺公司真实意思表示，对鼎诺公司不具有任何法律约束力；鼎诺公司对证据3举示了重庆市人民检察院第五分院《不支持监督申请决定书》，载明对本院（2016）渝05民终344号民事判决一案正确，不支持该案的监督申请。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，刘丽上诉认为鼎诺物业公司不具备为万友七季城小区提供物业服务的资质，该问题经过了一、二审生效判决进行了处理。小区业委会选取新的物业公司行为已经法院生效判决确认，且重庆市人民检察院第五分院对该案生效民事判决的监督申请已经明确不予支持，故刘丽的该上诉请求不能成立。刘丽上诉认为物业服务合同早已届满，鼎诺物业公司服务质量差，无权收取物业服务费用。虽然鼎诺物业公司与开发商所签订的前期物业服务合同已届满，但期限届满后鼎诺物业公司依然为万友七季城小区提供了物业服务，一审参照前期物业服务合同的标准判决由刘丽支付物业服务费并无不当。物业服务具有整体性和连续性，刘丽未举证证明鼎诺公司所提供的服务违反了其承诺，刘丽以此为由拒缴物业服务费用无事实依据。刘丽上诉认为鼎诺物业公司承诺免收物业服务费用，并举示了加盖鼎诺公司万友七季城项目部印章的一份承诺函，该承诺函所涉及的金额高达数千万元，鼎诺公司万友七季城作出该承诺超出了其作为一个项目部的权力范围，对该承诺函的法律效力，本院不予确认。综上所述，上诉人刘丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘丽负担。本判决为终审判决。审判长  胡智勇审判员  芦明玉审判员  陈 华二〇一八年八月十日书记员  张远馨