杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0103民初5701号 原告（反诉被告）：刘英，男，1985年11月14日出生，汉族，户籍地浙江省丽水市莲都区。 原告（反诉被告）：孙莲莲，女，1984年9月18日出生，汉族，户籍地浙江省丽水市莲都区。 共同委托诉讼代理人：柳雄飞，浙江德名律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄磊磊，男，1978年6月18日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：赵德新，浙江时融律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州宜家房屋置换有限公司。住所地浙江省杭州市萧山区萧然东路众安花园配套楼。 法定代表人：单雅红，董事长。 委托诉讼代理人：赵德新，浙江时融律师事务所律师。 原告刘英、孙莲莲与被告黄磊磊、杭州宜家房屋置换有限公司（以下简称宜家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案后，依法适用简易程序进行审理。案件审理期间，被告黄磊磊、宜家公司分别提出反诉，本院决定本诉与反诉一并审理，依法组成合议庭，适用普通程序，于2018年1月2日公开开庭进行了审理。原告刘英及其委托诉讼代理人柳雄飞，被告黄磊磊、宜家公司的委托诉讼代理人赵德新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘英、孙莲莲向本院提出诉讼请求：1.解除房屋买卖定金合同；2.被告黄磊磊归还原告定金70000元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年9月24日，原被告签订房屋买卖定金合同一份，约定被告黄磊磊将其所有的坐落于萧山区北干街道沁园春公寓8幢1单元501室以1800000元的价格出售给原告，原告依约支付定金70000元。协议同时约定房款支付方式为首付三成，组合贷款七成。协议签订后，被告宜家公司告知原告，由于公积金管理中心认为交易房屋的价格高于市场价值，故不同意按1800000元的价格给予办理组合贷款，只能办理商业贷款，为此，原被告多次协商未果，原告认为，由于被告黄磊磊房屋销售价格过高，公积金管理中心拒绝向原告提供购房组合贷款，该行为不属于原告过错。被告宜家公司在协议签订前未能与相关部门核实能否办理组合贷款，有一定的过失，现协议已无法履行，望法院支持原告诉请。 被告黄磊磊、宜家公司辩称：原告解除双方签订的定金合同以及委托合同是违约行为，原告应承担违约责任。本案是组合贷款，并没有改变首付3成的客观事实，仅仅在公积金比例下降，可以用商业贷款弥补，本案不存在不能履行的情况。 反诉原告黄磊磊向本院提出反诉请求：1.反诉被告刘英、孙莲莲共同支付反诉原告违约金100000元，扣除已支付的70000元定金后，需再支付30000元；2.反诉被告刘英、孙莲莲共同负担诉讼费用。事实和理由：2016年9月24日，反诉被告与反诉原告通过中介公司签订了一份《房屋买卖定金合同》，约定反诉被告购买反诉原告所有的房屋一套，反诉被告支付定金70000元，合同第十条约定，反诉被告不履行本合同的，支付违约金100000元。此后，反诉被告因无法办理组合按揭贷款而单方解除合同并起诉，已经违约，故反诉原告提出反诉，要求反诉被告支付违约金100000元，因其已经支付了70000元，故需再支付30000元，望判如所请。 反诉被告刘英、孙莲莲辩称，反诉被告不认可反诉原告的诉讼请求，对于事实理由部分，双方签订定金买卖合同的时间以及支付定金的情节属实，但是反诉被告认为，双方签订的居间协议是预约合同，在居间协议中明确约定该房的首付比例以及办理贷款的形式为组合贷款，但由于公积金管理中心对本案所涉房屋评估价格低于居间合同约定价格，导致原告无法办理7成的组合贷款，属于当事人意志意外的因素，不可归责于原告。中介公司后提出的新方案属于居间合同发生根本变化，在无法达成新的协议的前提下，双方不具备签订正式房屋买卖合同的基础，因此反诉被告不存在违约，请法庭驳回反诉原告的诉讼请求。 反诉原告宜家公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告刘英、孙莲莲共同支付反诉原告佣金19000元；2.反诉被告刘英、孙莲莲共同负担诉讼费用。事实和理由：2016年9月24日，反诉被告通过反诉原告的中介服务与黄磊磊签订了一份《房屋买卖定金合同》，约定反诉被告购买黄磊磊所有的房屋一套，房屋位于杭州市萧山区。合同第七条约定，双方需要支付中介服务佣金19000元。任何一方不履行本合同的，该费用由违约方承担。合同签订后，反诉被告因无法办理组合按揭贷款而单方解除合同并起诉，其已经违约，故反诉原告提出反诉，要求反诉被告支付佣金19000元。 反诉被告刘英、孙莲莲辩称，对于诉讼请求反诉被告均不予认可。对于事实与理由部分中，签约时间无异议，反诉原告与反诉被告除签订定金合同外，还有委托代理合同一份，其中第六条明确约定，反诉被告认为由于公积金管理中心对本案所涉房屋评估价格低于居间合同约定价格导致原告无法办理组合贷款，符合代理合同第6条约定的情形，且《房屋买卖定金合同》约定的1800000元房屋价款并非由反诉被告单方面确定，也不存在反诉被告对于自己能否以1800000元价格办理组合贷款预计不足的情况，在签订房屋买卖定金合同以及委托代理合同之前反诉原告没有尽到中介相应义务，事先了解清楚能否以1800000元7成的条件办理组合贷款，而根据反诉原告工作人员对反诉被告消息的反馈，其反复强调从业多年从未碰到这样的情况，同时要求反诉被告要么增加首付要么将组合贷款变更为商业贷款，也不能确定组合贷款中公积金部分能贷多少，这极大的单方增加反诉被告的购房成本，不是反诉被告的过错导致的，因此反诉原告的诉请不应得到法院支持。 为证明主张的事实，刘英、孙莲莲就本诉与反诉一并提交证据：房屋买卖定金合同、委托代理合同、收条、解除合同通知书、录音光盘以及文字整理。黄磊磊就本诉与反诉一并提交证据：委托代理合同、房屋买卖定金合同。宜家公司就本诉与反诉一并提交证据：委托代理合同、房屋买卖定金合同。因各方当事人对房屋买卖定金合同、委托代理合同、收条、解除合同通知书的真实性均予以认可，本院对上述证据的证据效力予以确认。对于原告提供的录音光盘以及文字整理，宜家公司对其真实性予以认可，本院对其证据效力予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年9月24日，黄磊磊（甲方卖方）与刘英、孙莲莲（乙方买方）、宜家公司（丙方居间方）签订《房屋买卖定金合同》一份，约定：甲方将座落于杭州市萧山区北干街道沁园春公寓8幢1单元501室的房屋出售给乙方，产权属性为住宅房，建筑面积116.16平方米，乙方充分了解此房，并自愿购买。该房屋总价款为人民币壹佰捌拾万元，乙方于2016年9月24日前支付甲方定金人民币柒万元，定金最终冲抵房款。房屋价款的支付方式为首付三成，组合贷款七成。甲乙双方约定本合同生效后贰拾日内签订《萧山区房屋转让合同》网签合同并共同委托丙方向主管部门申请办理权属转让手续。甲方应于收到全款后三天内，将上述房屋正式交付给乙方。甲方保证该房屋产权清晰、权属明确，无第三人异议、法院查封、扣押、强制拆迁及其他不能销售等情况，房东自行还清本房屋抵押贷款。若卖方未能如实披露上述信息或违反本条上述处理约定，导致合同无法继续履行的，则买方有权解除合同，并要求卖方支付违约金壹拾万元。因乙方银行信用不良或按揭资料提供不全及其他贷款条件不符导致无法贷款，则乙方需凑足首付款直至满足银行贷款要求或房款改为一次性支付，所有房款应于过户之日付清，如乙方未能按期付清，需承担违约责任。其他条款还约定，如果由于乙方的原因导致本合同不能执行，乙方也需承担壹拾万元违约金，甲方有权解除合同。等等。 同日，黄磊磊（甲方出让方）与刘英、孙莲莲（乙方受让方）、宜家公司（受托方）签订《委托代理合同》一份，约定：甲方于交易过户之前向受委托方支付中介费1000元，乙方于交易过户之前向受托方支付中介费18000元。若甲、乙双方其中有一方违约，导致甲、乙双方签订《房地产买卖合同》终止，双方中介费由违约方承担支付，并允许从违约金中例支。如遇政府及相关部门和银行政策等不可抗力因素导致本合同不能履行，甲方、乙方、受托方叁方互不追究责任，损失各自承担。等等。 同日，黄磊磊出具收条一份，载明：今收到刘英购买华瑞沁园春8幢1单元501室房屋购房定金人民币柒万元。 2016年10月14日，刘英、孙莲莲向黄磊磊、宜家公司发出《解除房屋买卖定金合同通知书》认为，因公积金管理中心对涉案房屋的评估价低于转让价，造成价款的实际支付方式与合同约定不符，导致合同不能履行，依据三方签订的《委托代理合同》第五条“需要按揭的办好银行贷款，如因银行贷款政策变动导致无法贷款，则甲、乙双方及受托方互不追究违约责任，损失各自承担”及第六条“如遇政府及相关部门及银行政策等不可抗力因素导致本合同不能履行，则甲、乙双方及受托方互不追究责任，损失各自承担”，要求解除与卖方、中介方签订的《房屋买卖定金合同》，解除通知自本通知书到达卖方及中介方之日起生效。同时要求卖方退还购房定金人民币柒万元，逾期按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际退款之日。等等。 庭审中，黄磊磊、宜家公司对于解除涉案《房屋买卖定金合同》均无异议，并确认以2016年10月14日作为合同解除日期。 另查明，就涉案房屋买卖，黄磊磊已向宜家公司支付中介服务费19000元，宜家公司对此事实亦予以确认。 本院认为，涉案《房屋买卖定金合同》、《委托代理合同》系刘英、孙莲莲、黄磊磊、宜家公司的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，上述合同合法有效。合同履行过程中，刘英、孙莲莲向黄磊磊、宜家公司发出《解除合同通知书》，以“公积金管理中心对涉案房屋的评估价低于转让价，造成价款的实际支付方式与合同约定不符，导致合同不能履行”为由，要求解除合同，返还定金70000元。对于刘英、孙莲莲主张解除合同的理由能否成立，本院认为，购买房屋对于个人及家庭而言均属重大财产处分行为，购买者在购买前必然会对自身的资金储备、收入水平、还款能力进行审慎的综合评估，贷款情况的变化并不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其他途径筹措资金履行付款义务，银行能否同意足额贷款给购房人并非商品房交易的必要条件。现原告认为因情势变更影响其履约能力导致不能继续履行合同，没有事实及法律依据，本院不予采纳，原告据此行使法定解除权，本院不予支持。但因在诉讼中，黄磊磊、宜家公司均同意解除涉案的《房屋买卖定金合同》，系当事人协商一致解除合同，本院对于涉案《房屋买卖定金合同》解除的事实予以确认。对于合同解除的责任承担问题，黄磊磊根据涉案《房屋买卖定金合同》的约定，要求刘英、孙莲莲支付违约金100000元，对此，本院认为，违约金数额的确定应以实际损失为基础，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等因素，据此，本院酌情予以支持违约金70000元，以黄磊磊已经收取刘英、孙莲莲的70000元予以抵扣。关于宜家公司要求刘英、孙莲莲支付中介服务费19000元的主张，因黄磊磊已经明确表示向宜家公司支付了全部中介费用，而宜家公司对该事实也予以确认，因此宜家公司无权就同一事实再向刘英、孙莲莲主张权利，本院对宜家公司的相关主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认刘英、孙莲莲与黄磊磊、杭州宜家房屋置换有限公司签订的《房屋买卖定金合同》已于2016年10月14日解除； 二、驳回刘英、孙莲莲的其他诉讼请求； 三、驳回黄磊磊的诉讼请求； 四、驳回杭州宜家房屋置换有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1550元，由原告刘英、孙莲莲负担；黄磊磊反诉案件受理费275元，由反诉原告黄磊磊负担；杭州宜家房屋置换有限公司反诉案件受理费137.5元，由反诉原告杭州宜家房屋置换有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长 郭 彤 人民陪审员 倪 健 人民陪审员 赵招娣 二〇一八年二月九日 书 记 员 黄渭莉 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-1-?