四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川01民终13052号 上诉人（原审被告）：骆小彬，男，汉族，1981年10月2日出生，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：陈乾波，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：彭淞，男，汉族，1986年12月26日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：胡玲玲，四川新开元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗万里，四川新开元律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王廷华，男，汉族，1973年6月15日出生，住四川省自贡市沿滩区。 原审第三人：陈联盟，男，汉族，1963年5月26日出生，住成都市武侯区。 上诉人骆小彬因与被上诉人彭淞、王廷华、原审第三人陈联盟房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2014）青羊民初字第5417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年12月26日公开开庭进行了审理。上诉人骆小彬及其委托诉讼代理人陈乾波，被上诉人彭淞委托诉讼代理人胡玲玲、罗万里到庭参加诉讼。被上诉人王廷华经本院公告传唤未到庭。原审第三人陈联盟经本院传票传唤也未到庭。本案现已审理终结。 上诉人骆小彬上诉请求：撤销成都市青羊区人民法院（2014）川0105民初5417号民事判决第三项，改判驳回彭淞要求骆小彬返还转让费190000元的诉讼请求。事实与理由：1.《房屋租赁权转让合同》第五条约定有效，骆小彬花了160000元从王廷华和上一家面馆转让而来，并花费了50余万元装修。骆小彬在王廷华将案涉商铺再次转租时，将其投入的装饰装修、设施设备以及长期经营形成的商业价值转让给彭淞。彭淞自愿接受，不违反法律及行政法规禁止性规定，应当有效；2.转让费190000元让没有过错的骆小彬独自承担，不符合法律规定，且合同第七条约定案涉房屋发生权属争议而影响彭淞使用由王廷华承担一切责任并赔偿损失；3.合同无效给彭淞造成的损失是王廷华、彭淞的过错造成的，应当由王廷华按照过错程度及合同约定给予赔偿，骆小彬没有过错不应承担责任。4.案涉房屋租赁权转让合同纠纷应以王廷华与陈联盟之间的租赁合同纠纷的处理为依据。即使陈联盟解除与王廷华之间的租赁协议，案涉合同也是因客观上履行不能而解除，不应为无效。 被上诉人彭淞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人王廷华未答辩。 原审第三人陈联盟未作陈述。 彭淞向一审法院起诉请求：1.解除彭淞与王廷华、骆小彬签订的《房屋租赁权转让合同》；2.王廷华、骆小彬连带向彭淞偿还已支付的房屋租金及押金50000元、房屋转让费用190000元；3.王廷华、骆小彬连带向彭淞赔偿损失140129元。在审理过程中，彭淞变更第一项诉讼请求为确认《房屋租赁权转让合同》无效，第二项诉讼请求为王廷华返还房屋租金及押金50000元及骆小彬偿还房屋转让费用190000元；放弃第三项诉讼请求。 一审法院认定事实：陈联盟系位于成都市青羊区商业用房的所有权人。2013年10月9日，陈联盟与王廷华签订《房屋租赁合同》，将前述房屋租赁给王廷华使用，期限自2013年10月21日至2016年10月20日，其中约定租赁期内，王廷华需转让该房屋使用权，应征得陈联盟书面同意，否则视为私自转让，陈联盟有权无条件收回房屋。 2014年3月12日，王廷华（出租方）、骆小彬（转让方）与彭淞（顶让方）签订《房屋租赁权转让合同》，三方约定王廷华同意骆小彬将其承租的上述涉案房屋转让给彭淞使用，租赁期自2014年3月13日至2019年3月12日，月租金为25000元，每三个月交付一次，彭淞于本租赁转让协议签订之时交付王廷华押金25000元，同时退还骆小彬原来所缴纳押金，转让协议生效后，骆小彬将房屋现有装修交给彭淞并归彭淞所有，王廷华应征得房屋持有人同意后方可签订此合同，王廷华应保证该房屋权属无争议，如发生权属争议而影响彭淞使用该房屋，由王廷华承担一切责任，并赔偿彭淞造成的一切损失等。签订合同时，王廷华出具一份有“陈联盟”签字，时间为2012年7月16日的委托书及房屋所有权证复印件，载明全权委托王廷华办理涉案房屋的租赁合同及租金代收事宜。陈联盟在庭审中否认该委托书系其书写签名，并已另行向彭淞、王廷华及骆小彬提起诉讼，要求其腾退涉案房屋并支付占用使用费。 合同签订后，三方约定从2014年7月16日起算租期。2014年7月16日，彭淞通过他人向王廷华转帐支付了三个月租金及一个月押金合计100000元，向骆小彬支付了190000元的铺面转让费。彭淞自2014年7月开始进行经营。 2014年9月18日，陈联盟向彭淞发出《函告》，称原租赁合同中约定王廷华需转让房屋使用权，应征得其书面同意，否则视为私自转让，其有权无条件收回房屋，而王廷华违反租赁合同规定，将房屋又转租给彭淞，故要求彭淞于2014年9月28日腾退该房，逾期引起的法律责任和后果由彭淞自行承担。庭审中，陈联盟与彭淞确认涉案房屋已于2015年1月底腾退。 另查明，该涉案房屋由骆小彬从上一家面馆转让而来，其租赁期为2014年4月至7月。 一审法院认为，王廷华、骆小彬与彭淞所签订的《房屋租赁权转让合同》因未取得房屋所有权人陈联盟的书面同意和授权，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，该合同违反法律的禁止性规定，应属无效合同，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，王廷华应承担返还相应财产的过错责任，故彭淞要求王廷华退还已交付的除实际经营期外的租金25000元及押金25000元合计50000元的诉讼主张，符合法律规定，一审法院予以支持。对其要求骆小彬返还转让费用190000元的诉讼主张，基于前述无效合同的认定，其诉讼主张于法有据，一审法院予以支持。综上，彭淞的诉讼请求成立，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、王廷华于本判决生效之日起十日内返还彭淞租金50000元；二、骆小彬于判决生效之日起十日内返还彭淞转让费用190000元。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7002元，保全费2420元，合计9422元（此款已由彭淞预交），由彭淞负担422元，王廷华承担6000元，骆小彬负担3000元，其应承担部份在履行上述给付义务时一并支付给彭淞。 二审中，骆小彬提交以下证据：1.王廷华、王习武、骆小彬签订的《房屋租赁权转让合同》、转账记录、王习武收条，拟证明案涉房屋是王廷华转租给骆小彬，且骆小彬也向王习武支付了转让费160000元，骆小彬有理由相信王廷华取得了陈联盟的授权和同意。2.《铺面装修合同》以及装修款支付凭据，拟证明骆小彬对案涉商铺进行装修产生装修费用280000元。这是彭淞向骆小彬支付190000元转让款的依据。3.设施设备添置费用凭据，拟证明骆小彬添置设施设备共计164517元，这也是彭淞向骆小彬支付190000元转让款的依据。彭淞质证认为，对证据1中合同的真实性、关联性不予认可；对转账记录的真实性认可，关联性不认可；对收条的三性均不予认可。对证据2的三性均不予认可。对证据3的三性均不予认可，不能证明案涉商铺装修或添置了设备设施。 本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。 二审另查明，《房屋租赁权转让合同》第五条约定：“丙方（彭淞）在本协议签订之日一次性向乙方（骆小彬）支付转让款人民币（空白）万元，以上费用已包括第四条所述装修、设备等相关费用，此外骆小彬不得向彭淞所取其他任何费用。” 本院认为，本案二审争议的焦点有三个，现分别评述如下： 一、关于案涉《房屋租赁权转让合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的五种情形，其中第五种情形为“违反法律、行政法规的强制性规定”。现彭淞并无证据证明《房屋租赁权转让合同》违反了法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”法律赋予出租人在承租人擅自转租时，出租人可以解除合同的权利，并不能因此得出承租人未经出租人同意而转租，转租合同当然无效的结论。因此，本院认定案涉《房屋租赁权转让合同》有效。一审判决对合同效力认定不当，本院予以纠正。案涉房屋已于2015年1月由陈联盟收回，《房屋租赁权转让合同》事实上已无法履行，案涉合同实际上已经解除。 二、关于骆小彬是否应返还彭淞转让费190000元的问题。《房屋租赁权转让合同》约定“彭淞在本协议签订之日一次性向骆小彬支付转让款（空白）万元，以上费用已包括第四条所述装修、设备等相关费用，此外骆小彬不得向彭淞所取其他任何费用”，后彭淞向骆小彬支付190000元，骆小彬对此也予认可。本院认为该190000元转让费是彭淞有权使用设备、经营铺面的经济成本。是否该退或退多少转让费，应通过审查双方租赁关系存续时间予以判定。根据本案查明的事实，双方约定2014年7月16日起算租期，陈联盟于2015年1月底收回房屋，彭淞实际使用商铺的时间为200天，作为转租方的骆小彬有权收取该200天的转让费，剩余部分应退还给彭淞。《房屋租赁权转让合同》约定的租期为60个月，共计1826天，故彭淞支付的转让费应当扣减20810.51元（190000÷1826×200）后，剩余转让费169189.49元（190000－20810.51）应由骆小彬退还给彭淞，对彭淞提出的骆小彬向其退还转让费的诉讼请求，本院部分予以支持。 三、关于一审审理程序是否合法的问题。骆小彬认为本案应以陈联盟与王廷华之间租赁纠纷的处理结果为依据。对此，本院认为，案涉房屋已于陈联盟实际收回，案涉转租合同事实上已无法履行。陈联盟与王廷华之间的租赁纠纷如何处理不影响本案的处理，本案不以其处理结果为依据。 另，骆小彬上诉要求撤销一审判决第三项“骆小彬于判决生效之日起十日内返还彭淞转让费用190000元”，根据《诉讼费用交纳办法》第十七条关于“对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费”的规定，骆小彬应交纳案件受理费4100元。 综上所述，骆小彬的上诉理由部分成立，且一审判决认定合同效力不当，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持成都市青羊区人民法院（2014）青羊民初字第5417号民事判决第二项，即“王廷华于本判决生效之日起十日内返还彭淞租金50000元”； 二、撤销成都市青羊区人民法院（2014）青羊民初字第5417号民事判决第一、三项，即“确认彭淞与王廷华、骆小彬于2014年3月12日签订的《房屋租赁权转让合同》无效”、“骆小彬于本判决生效之日起十日内返还彭淞转让费用190000元”； 三、骆小彬于本判决生效之日起十日内返还彭淞转让费用169189.49元； 三、驳回彭淞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7002元，保全费2420元，合计9422元，由彭淞负担3989元，王廷华负担1239元，骆小彬负担4194元；二审案件受理费4100元，由彭淞负担449元，骆小彬负担3651元。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员  曹 洁 审判员  张卫敏 二〇一八年二月二十三日 书记员  刘奕君