广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终11684号上诉人（原审原告）：广州捷骏房地产开发有限公司，住所地：广州市荔湾区宝华路133号。法定代表人：张方明，职务：董事长。委托诉讼代理人：钟艺伟，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州妮姮餐饮有限公司，住所地：广州市荔湾区宝华路133号3层16铺。法定代表人：曾刚。委托诉讼代理人：黄彩英，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈紫嫣，广东科韵律师事务所实习律师。上诉人广州捷骏房地产开发有限公司（以下简称捷骏公司）因与被上诉人广州妮姮餐饮有限公司（以下简称妮姮公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2018)粤0103民初301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人捷骏公司上诉请求：1.支持捷骏公司要求妮姮公司赔偿租金损失的请求(解除之日起至2020年1月19日期间的租金收益，2017年10月1日至2018年1月19日，每月租金为7185l元；2018年1月20日至2019年1月19日，每月租金为77600元；2019年1月20日至2020年1月19日，每月租金为人民币83808元，不足一个月的，按每月30.5天比例分摊)；2.支持捷骏公司要求妮姮公司支付商铺还原费83720元；3.支持捷骏公司要求妮姮公司承担律师费3000元；4.一、二审诉讼费由妮姮公司承担。事实和理由如下：一、一审不支持捷骏公司提出的剩余租期租金的请求错误。《租赁合同》是双方真实意思表示，符合契约精神，合法有效，但因妮姮公司的违约，而提前擅自终止合同，导致捷骏公司合法、可预期的租金收益权落空，权益受损。二、一审不支持捷骏公司提出的商铺还原费的请求错误。根据双方签订的补充协议第十二条12.1的约定，妮姮公司擅自撤场，未能将涉案商铺恢复原状交还给捷骏公司，而由捷骏公司委托有资质的第三方进行还原，所产生的费用应当由妮姮公司承担。三、一审不支持捷骏公司提出要求妮姮公司承担律师费人民币3000元错误。本案的产生是由于妮姮公司的违约行为，其应当承担相应的赔偿责任。捷骏公司聘请律师代理本案诉讼，是捷骏公司的权利，因本案需要涉及较为专业的诉讼知识，聘请律师进行代理本案合法合理，所产生的代理费用应当由妮姮公司承担。被上诉人妮姮公司二审辩称：1、妮姮公司没有违约，捷骏公司不存在租金损失的事实，妮姮公司没有擅自终止合同，相反捷骏公司自2017年8月底起对涉案广场进行装修改造，封闭通往商场包括我方承租店铺的扶手电梯通道，其在质证中也承认因为二楼百佳超市撤场而封闭扶手通道，其封闭通道后不采取有效改进措施，严重影响商场客流，导致整个商场的店铺，包括妮姮公司的店铺营业额一落千丈，其违约行为致使租赁合同目的落空，应对其违约行为承担损失。自妮姮公司征得捷骏公司同意离场，捷骏公司已经迅速转租给第三方，第三方在案涉商场营业执照成立日期在妮姮公司搬离涉案商铺之后，我方一审中提交了第三方的工商登记信息，一审中也有质证，所以捷骏公司不存在租金损失的事实。2、捷骏公司请求的商铺复原费没有事实和法律依据。其提供的还原广场合同约定的合同固定价为195220元，但开具的发票金额总共只有8万多元，而且该合同显示签订时间明显早于一审开庭时间，但其一审时并未提交该合同，而且其一审与二审提的商铺还原费不一致，该合同明显是捷骏公司为达诉讼目的而与其他公司恶意串通制作的，而且妮姮公司搬离商铺是征得捷骏公司的同意，并由其出具放行条才得以搬离，妮姮公司不存在违约行为。3、捷骏公司请求的律师费损失无事实和法律依据。妮姮公司不存在违约行为，律师费的损失无双方确认的协议基础，一审庭审时捷骏公司亦对此予以确认，而且其并未提供任何发票和证据证明该笔费用的实际发生。综上所述，捷骏公司构成根本违约，无权主张妮姮公司赔偿任何损失，相反其应返还妮姮公司所缴纳342631.5元押金。捷骏公司向一审法院起诉请求：1、妮姮公司与捷骏公司于2017年6月6日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》于起诉之日解除；2、妮姮公司支付2017年10月1日起至解除之日止的租金；3、妮姮公司支付拖欠租金的滞纳金（按每月拖欠租金为标准，从当月6日起计至付清之日止，按每日千分之二计算）；4、妮姮公司赔偿租金损失（2017年10月1日至2018年1月19日，每月租金为71851元，2018年1月20日至2019年1月19日，每月租金为77600元，2019年1月20日至2020年1月19日，每月租金83808元，不足一个月的，按每月30.5天比例分摊）；5、妮姮公司向捷骏公司支付商铺还原费用50000元；6、妮姮公司承担捷骏公司为实现债权而支付的律师费3000元；7、妮姮公司承担本案的所有诉讼费用。一审法院经审理查明：广州市荔湾区宝华路单号房屋为捷骏公司所有的房产。2017年6月6日，捷骏公司与妮姮公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定捷骏公司将荔湾区宝华路房出租给妮姮公司作商业使用。房屋建筑面积552.77平方米，租赁期限从2017年5月1日至2020年1月19日，其中2017年5月1日至2018年1月19日的租金为每月71851元；2018年1月20日至2019年1月19日的租金为每月77600元；2019年1月20日至2020年1月19日的租金为每月83808元。同日，捷骏公司、妮姮公司签订《广州市房屋租赁合同》之《补充合同》，其中第3.5条约定：妮姮公司应于每月第五（5）日或之前向捷骏公司交付当月款项。第3.7条约定：如妮姮公司逾期交纳租金和其它应付款项，逾期交纳须按逾期天数向捷骏公司缴纳逾期付款滞纳金，租金滞纳金每日按应交款额之千分之二计算。第12.1条约定：租赁期届满或者本合同提前终止（无论任何原因）时，妮姮公司应在租赁期届满或本合同提前终止当日或按捷骏公司规定的期限（如有的话）将已恢复至场地交付时的原状的该房产，交还捷骏公司，由此发生的任何风险和费用由妮姮公司承担。12.4约定：妮姮公司迁出该房产后，如该房产内遗留有妮姮公司的任何装饰、家俱装备、物料、设备及其它任何物品，捷骏公司以本合同约定任何通知方式通知妮姮公司，而妮姮公司未在7日内答复的，均视为妮姮公司放弃前述物品的所有权，捷骏公司有权留置或以其它任何方式处理前述物品，妮姮公司不得异议，也不得追究捷骏公司责任包括要求捷骏公司赔偿。同时，捷骏公司有权向妮姮公司追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的所有费用。上述《租赁合同》及《补充协议》签订后，妮姮公司承租使用涉案商铺，并依约交租至2017年9月。之后，妮姮公司向捷骏公司提出撤场申请。2017年10月24日，捷骏公司回复不同意妮姮公司的撤场申请。2017年10月27日，妮姮公司向捷骏公司发函称其在9月底向捷骏公司申请退场，并要求在保证金中扣除租金管理水电费。另，捷骏公司分别于2017年10月25日及2017年10月30日通知妮姮公司解除双方的《租赁合同》及《补充协议》，并要求妮姮公司清缴费用，腾空场地等。妮姮公司也分别在2017年10月25日、30日收到捷骏公司上述两份通知。妮姮公司于2017年10月30日搬出涉案场地。妮姮公司在一审庭审中提供了一组照片拟证明捷骏公司对恒宝广场内部进行大面积的施工改造，封闭主要通道，严重影响商场客流，连百佳超市也撤场，构成根本违约。捷骏公司称百佳超市因合同到期而且经营问题撤场，恒宝广场内因百佳超市撤场有恢复场地的施工，但不影响通往三楼扶手电梯的使用，不确认妮姮公司提供图片显示的时间和地点。妮姮公司称捷骏公司在妮姮公司搬出涉案场地后就将涉案场地出租给了案外人，并提供了案外人在涉案场地注册登记的工商资料。一审法院认为，捷骏公司、妮姮公司就涉案场地签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应当自觉履行。合同履行过程中，虽捷骏公司最初不同意妮姮公司的撤场申请，但在2017年10月25日、30日分别通知妮姮公司解除合同，且妮姮公司实际于2017年10月30日搬出涉案场地，双方的租赁关系可确认在2017年10月30日解除。捷骏公司诉请双方签订《租赁合同》及《补充协议》在起诉之日即2018年1月2日解除没有依据，一审法院不予支持。妮姮公司于2017年10月30日搬出涉案场地，应当向捷骏公司支付2017年10月1日至2017年10月30日的租金71851元。妮姮公司欠缴租金，依约应当支付租金滞纳金，租金滞纳金以欠缴租金71851元为本金，从2017年10月6日起按每日千分之二计算至妮姮公司实际支付之日止，滞纳金总额不得超过本金。因双方没有约定提前解除合同的损失承担以及律师费的承担，捷骏公司要求妮姮公司支付合同剩余期限的租金作为租金损失及律师费的请求没有依据，一审法院不予支持。捷骏公司诉请妮姮公司支付商铺还原费用50000元，但没有提供其为还原商铺支付的费用，该诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条之规定，于2018年3月21日作出如下判决：一、自判决生效之日起10日内，广州妮姮餐饮有限公司向广州捷骏房地产开发有限公司支付2017年10月1日至2017年10月30日的租金71851元以及租金滞纳金（滞纳金以欠缴租金71851元为本金，从2017年10月6日起按每日千分之二计算至广州妮姮餐饮有限公司实际支付之日止，滞纳金总额不得超过本金）。二、驳回广州捷骏房地产开发有限公司的其它诉讼请求。广州妮姮餐饮有限公司如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12189元，由捷骏公司负担11786元，妮姮公司负担403元。本院经二审审理，当事人对一审法院查明的事实并无异议，本院予以确认。二审期间，捷骏公司提交了以下证据：1、证据一：恒宝广场还原工程合同及报价单，拟证明捷骏公司为还原涉案商铺，向第三方广州祥嘉建筑装饰工程有限公司发包还原商铺；2、证据二：9份发票，拟证明捷骏公司就商铺还原向第三方支付工程款，第三方向捷骏公司出具发票。妮姮公司对此质证称：两份证据的原件与复印件一致，但对三性不予确认，1、捷骏公司未提交转账凭证，证明其与发票开具人存在真实的合同关系；2、结合妮姮公司搬离涉案商铺时间2017年10月30日以及捷骏公司将涉案商铺转租给第三人的时间，第三人成立日期为2018年1月18日，结合上述两个时间看，发票的出具日期发生在捷骏公司转租给第三人之后差不多半年时间才出具的发票，难以排除捷骏公司与发票出具人恶意串通的嫌疑；3、捷骏公司转租的第三人同样经营餐饮业，不可能产生如此高额的商铺还原费，更有可能是第三人的装修费用发票；4、捷骏公司作为先行违约的违约方，无权请求妮姮公司赔偿任何损失费用；妮姮公司提交了以下证据：1、证据一：5张图片，拟证明捷骏公司对恒宝广场改造施工，长期围绕蔽通道，严重影响商场，食肆客流，整个商场的店铺包括妮姮公司的店铺均无法经营；2、证据二《签署租赁确认书应缴纳款项》和证据三租金保证金收据，拟共同证明妮姮公司已按时缴纳了租金押金，捷骏公司应当抵扣10月份的租金后退还相应差额部分给妮姮公司。捷骏公司对此质证称：1、确认证据一的真实性、合法性，关联性不予确认，该段时间是二楼百佳超市撤场，对妮姮公司的经营没有影响；2、确认证据二、证据三的真实性、合法性和关联性，妮姮公司在合同未到期情况下擅自搬离，按照合同约定押金应该没收。二审期间，妮姮公司述称其承租涉案商铺时还有上一手承租人，涉案商铺是直接按照上一手装修风格交付到妮姮公司手上，涉案商铺硬件设施没有任何改动已经交还，商铺内的餐桌已经搬离。捷骏公司则述称妮姮公司没有完成原状交还的义务是指涉案合同约定土建部分要毛坯状态交还，妮姮公司并没有毛坯状态交还，故没有完成原状交还的义务。捷骏公司同时述称涉案商铺于2018年1月份左右出租给第三人做卡菲亚牛扒馆。二审庭后，捷骏公司提交了其和王伟于2017年12月6日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》，将涉案房屋出租给王伟使用约定合同签订之日为合同成立生效日，捷骏公司同意2018年1月4日至2018年3月19日内，该房产供王伟用于内部装修。捷骏公司还提供了《服务质量验收单》，其中载明：工程内容是恒宝广场L-3楼1A、16号铺还原工程；施工日期2017年12月25日；承办单位广州祥嘉建筑装饰工程有限公司在2018年1月15日称已按合同要求完成该工程；综合评价意见中工作人员于2018年1月22日已确认完成。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于捷骏公司能否要求妮姮公司赔偿其租金损失和律师费的问题。捷骏公司与妮姮公司签订的涉案租赁合同中并未约定提前解约妮姮公司应承担的违约责任，捷骏公司要求妮姮公司承担未履行租期的租金损失和律师费，依据不足，本院不予支持。关于捷骏公司能否要求妮姮公司支付商铺还原费83720元的问题。首先，捷骏公司在一审诉讼前已经委托了案外人进行还原工程施工，且工程报价为83720元，但其一审只是主张50000元，二审才主张83720元，有违常理；其次，从当事人陈述来看，妮姮公司只是没有将涉案商铺的土建工程还原为毛坯状态，但设备设施都是完好交还，且涉案商铺另行出租后还是做餐饮使用，故捷骏公司要求将墙面瓷砖打掉还原为毛坯，存在社会资源的浪费；最后，从捷骏公司自身提供的其和案外人签订的涉案商铺再行出租的租赁合同来看，涉案场地在2018年1月4日已经交由案外人装修，而捷骏公司自认是在2017年12月15日才实施还原工程，且该工程是在2018年1月22日最终验收完毕，显然还原工程的施工时间和案外人自身装修的施工时间存在重合，难以证明捷骏公司聘请案外人施行还原工程的合理性和真实性。综上分析，本院不予支持捷骏公司要求妮姮公司支付商铺还原费83720元的上诉请求。综上所述，捷骏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25576元，由广州捷骏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一八年八月三十日书记员 李依虹