四川省江油市人民法院民 事 判 决 书(2018)川0781民初2558号原告：赵志刚，男，汉族，生于1975年8月4日，住四川省江油市大康镇旧县。委托诉讼代理人：阙林，四川本明律师事务所律师。委托诉讼代理人：任国兵，四川本明律师事务所律师。被告：吴丽萍，女，汉族，生于1965年5月14日，户籍地四川省江油市，现羁押于成都市看守所。第三人：江油摩尔玛商业有限公司川信店，营业场所四川省江油市白云路川信广场。负责人：周洪，公司经理。委托诉讼代理人：龙宁曦，公司员工。第三人：江油摩尔玛商业有限公司，住所地四川省江油市诗仙路131号。法定代表人：周洪，公司经理。委托诉讼代理人：龙宁曦，公司员工。原告赵志刚诉被告吴丽萍、第三人江油摩尔玛商业有限公司川信店（以下简称“摩尔玛公司川信店”）、第三人江油摩尔玛商业有限公司（以下简称“摩尔玛公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月14日立案受理，依法由审判员王翠翠适用简易程序，于2018年7月17日公开开庭进行了审理。原告赵志刚的委托诉讼代理人阙林、任国兵，被告吴丽萍，第三人摩尔玛公司川信店和摩尔玛公司的共同委托诉讼代理人龙宁曦到庭参加了诉讼，本案现已审理终结原告赵志刚向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告对江油市川信小区房屋租赁所签的《租赁合同》；2、被告与第三人共同返还租赁原告的房屋，第三人承担合同解除后逾期占用房屋的占用费，被告支付返还房屋前的房屋租金、占用费及发生的水电物业费等费用（暂计算至2018年6月1日为12500元），并承担违约金45000元；3、诉讼费、律师代理费由被告承担。事实与理由：2017年4月，原、被告经协商签订租赁合同。双方约定被告承租原告江油市川信小区一期二楼房屋，租赁期限三年，每年5月之前支付租金15万元。如一方未履行合同规定条款，另一方有权提前解除合同。如一方违约，应承担合同总金额10%的违约责任。合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告又将房屋转租给第三人。依据合同约定今年5月之前，被告应交纳今年的房屋租金，但至今未交。原告多次联系被告无果，于2018年5月31日通知被告解除了双方租赁合同。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告吴丽萍辩称，不同意解除租赁合同。该商场的电力、装饰装修、消防均为我投入，如果解除合同，原告应赔偿我的损失。我现在被羁押于看守所失去了人身自由，无法支付租金，属于不可抗力，非恶意拖欠租金，我承诺在我出去后三个月内或者刑事判决下来后立即向原告支付租金，为显示公平我可以先向原告支付今年5月1日到明年5月1日期间的租金，明年支付连续三年的租金。对于违约金、律师费、诉讼费等费用我不应承担。我并未收到原告解除合同的函件。因为合同涉及第三人转租，不是原告说终止就终止，我是将我的投入一并出租给第三人的。第三人摩尔玛公司川信店和摩尔玛公司共同答辩称，我公司租赁的案涉房屋所经营的商场共有三个房东，原告仅是其中一个，解除合同会影响我公司的正常经营，案涉房屋租金我公司向被告已经付至2019年12月31日。根据合同的相对性，原告无权要求我公司返还案涉房屋。请法院依法判决。本院经审理认定事实如下，自2008年原告赵志刚将其与妻子肖燕共同所有的位于江油市城区的房屋出租给被告吴丽萍，被告吴丽萍承租该房屋后对案涉房屋进行了升级改造及装饰装修，后又以四川沃得美百货有限公司的名义将案涉房屋转租给第三人摩尔玛公司由摩尔玛公司所属分公司摩尔玛公司川信店实际使用至今。租赁合同到期后，2017年4月原告赵志刚妻子肖燕代原告赵志刚（甲方）与被告吴丽萍（乙方）就上述房屋重新续签了《租赁合同》一份，约定：租赁期限三年，自2017年4月30日至2020年3月31日止；三年租金为45万元，分三年支付，每年5月之前一次性支付15万元，每次提前30天支付，房屋租金甲方爱人肖燕有权予以收取；租赁前修缮房屋是出租人的义务，甲乙双方现对房屋及设备已认真检查、修缮，可以保障乙方的正常使用，在租赁期内，房屋的维修、修缮由乙方负责；此房屋无消防、供电、供水设施、通讯管线及其设施等，由乙方负责，费用由乙方承担；乙方保证承租上述房地产的用途为经营（百货、家电、服装、餐饮等）以及办公使用，若乙方需要，在租赁期内甲方允许乙方将该房地产转租、联营；乙方可以根据经营的需要对房屋进行改装或增扩设备，但不影响房屋的安全，装修费用由乙方自行承担，甲方不予任何补偿；甲方只提供收据不提供发票，乙方经营上发生的税费（包括水、电、气、通讯、物业费等）由乙方自行承担；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反国家和地方政府房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担；如有任何一方违约，应向守约方按照本合同约定合同总金额的10%承担违约责任；乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金的2%向乙方加收滞纳金；此费用包括并不限于守约方为主张权利所产生的诉讼费、保全费和律师费等费用；合同解除的条件为：人力不可抗拒的自然灾害发生或合同双方有一方严重违反合同条款；合同还对其他事项进行了约定。本次合同签订后，被告吴丽萍按照合同约定支付了第一年即2017年4月30日至2018年4月30日房屋租金15万元。因2018年2月被告吴丽萍涉嫌刑事犯罪被羁押于成都市看守所，未按约定向原告支付第二年的房屋租金，原告遂起诉来院。另查明，被告吴丽萍以四川沃得美百货有限公司的名义将案涉房屋转租给第三人摩尔玛公司后，第三人摩尔玛公司已将案涉房屋租金向四川沃得美百货有限公司付至2019年12月31日。庭审中被告及第三人均认可被告吴丽萍系四川沃得美百货有限公司的法定代表人。原告因案涉房屋租赁合同纠纷委托四川本明律师事务所代理诉讼，并支付律师代理费10000元。上述事实有原告身份证、被告户籍信息、第三人工商登记信息、房地产权登记信息、房产证、肖燕身份证、租赁合同、民事委托合同、律师代理费发票、商场租赁合同、中国建设银行网上银行电子回执及原、被告的当庭陈述等证据佐证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合同合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。原告已按合同约定向被告交付了案涉房屋，被告虽因涉嫌刑事犯罪被羁押，但该情形并非法律意义上的不可抗力，被告仍应按合同约定向原告支付房屋租金，现被告到期未向原告支付租金，符合双方约定的合同解除的条件，原告请求解除与被告签订的租赁合同符合合同约定，本院予以支持。因案涉房屋由第三人作为次承租人实际占有使用，合同解除后第三人应向原告返还房屋。第三人已将案涉房屋租金向被告支付至2019年12月31日，被告应于2018年5月1日前向原告支付2018年5月1日至2019年4月30日的房屋租金但至今未支付，故原告请求被告支付自2018年5月1日起至租赁合同解除之日止的房屋租金本院予以支持。因被告违约导致合同解除，合同解除后应为第三人返还房屋预留一定的搬离时间，第三人在本院指定的期限内向原告返还房屋的，则该期限内产生的占用费由被告承担；若第三人在本院指定的期限内未向原告返还房屋，则应由第三人承担自逾期之日起实际返还房屋之日止的房屋占用费。上述欠付的房屋租金及房屋实际返还前产生的占用费按双方租赁合同约定的年租金15万元为基数以实际使用的天数进行计算。对于原告诉请被告支付房屋返还前发生的水、电、物业费，符合双方合同约定，该费用应由被告承担；若被告与第三人对上述费用的承担另有约定，则被告可根据其与第三人之间的合同约定，另行向第三人主张。对于原告诉请的违约金，虽然合同约定按合同总金额的10%支付，但被告抗辩其因被羁押并非恶意拖欠租金故不应由其承担，该抗辩包含了对违约金调整的意思表示，且被告已按约定履行了第一年的房屋租金，本次未按期支付租金确实有被告被羁押的因素影响，故对该违约金本院酌情调整为本年度房屋租金的10%即15000元为宜。对于原告诉请的律师费系原告与被告因本次合同纠纷造成的损失，原告在本案中已经主张了违约金，且该违约金也足以弥补包括律师费在内的损失，故对该费用本院不予支持。对于被告抗辩的解除合同后其装饰装修损失，被告在本案中并未提起反诉，被告可另案主张，本案不做处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定应违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……。”第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……。”第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下:一、解除原告赵志刚与被告吴丽萍2017年4月签订的《租赁合同》；二、第三人江油摩尔玛商业有限公司川信店和江油摩尔玛商业有限公司于本判决生效后三十日内向原告赵志刚返还位于江油市城区的房屋，逾期未返还由第三人江油摩尔玛商业有限公司川信店和江油摩尔玛商业有限公司向原告赵志刚支付自逾期腾房之日起至实际返还房屋之日止的占用费（该费用以年租金15万元为基数、以实际发生的天数进行计算）；三、被告吴丽萍于本判决生效后四十五日内向原告赵志刚支付自2018年5月1日起至本判决生效后三十日内第三人江油摩尔玛商业有限公司川信店和江油摩尔玛商业有限公司实际返还房屋之日止的房屋租金和占用费（该费用以年租金15万元为基数、以实际发生的天数进行计算）；四、被告吴丽萍于本判决生效后四十五日内支付原告赵志刚违约金15000元；五、由被告吴丽萍承担房屋返还前产生的水费、电费、物业费；六、驳回原告赵志刚的其他诉讼请求。本案案件受理费5800元，减半收取2900元，由原告赵志刚承担500元，由被告吴丽萍承担2400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员  王翠翠二〇一八年八月二十一日书记员  王晓倩