四川省崇州市人民法院民 事 判 决 书(2018)川0184民初443号原告：卢伟，男，1979年10月21日出生，汉族，住四川省隆昌县。委托诉讼代理人：徐茂辉，四川蓉城律师事务所律师。原告：杨琳，女，1986年6月28日出生，汉族，住四川省崇州市。委托诉讼代理人：徐茂辉，四川蓉城律师事务所律师。被告：成都中铁正和置业有限公司，住所地：四川省崇州市崇阳镇蜀州南路180号。法定代表人：孔浩，董事长。委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。原告卢伟、杨琳与被告成都中铁正和置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐茂辉、被告的委托诉讼代理人袁敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢伟、杨琳向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理位于四川省崇州市崇阳镇蜀州南路180号28栋1单元8楼1号房屋的不动产权证；2.判令被告向原告支付延期办理分户权属证明的违约金至分户证办下止，截止起诉日暂为37092.18元（从2015年10月29日至2017年6月5日，暂定585天，总房款×0.02%×585天）。在庭前会议中原告将第2项诉讼请求中计算时间变更为从2015年10月29日起至起诉之日止，按照每日万分之二计算。事实与理由：原告与被告于2013年4月1日签订了一份《商品房买卖合同》《补充协议》，原告购买被告开发的位于崇州市的“中铁·汉嘉御景”28栋1单元8楼1号普通商品房，成交总价为317570元。2014年10月25日，被告向原告交房，原告办理了入住手续，同时向被告交纳了办理产权证的契税和国土证费。按双方签订的买卖合同约定，被告应于2015年10月25日前为原告办理房屋权属转移登记，但时至今日，被告仍未向原告办理房屋产权证及国土使用权证。按照合同约定“如因出卖人的原因未能在约定时限内为买受人办理完毕房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按照买卖合同中约定总房款的万分之二支付违约金”。故提起诉讼。成都中铁正和置业有限公司辩称，原告购房及所购房屋未办理案涉房屋权属证书是事实，但是未办理的原因不在被告，案涉房屋不能按期办证的根本原因，在于政府的延迟交地；被告在交房时统一向原告方提交了交房通知书，告知了原告应交付的办证资料及税费，而原告并未举证证明向被告交付了办证资料，针对原告要求被告支付逾期办理分户房产证、国土使用证违约金的诉讼请求，应该计算至崇州市实行不动产登记的2016年10月8日止，且每日万分之二的违约金标准过高，请求法院予以调整。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：一、《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）；二、《交房通知书》《购房发票》《收据》。拟证明交房的时间为2014年10月25日，交房时向被告交了代收的各项税费4420元，在交房的同时原告将办证的各项资料交给被告。经被告质证后对第一组证据的“三性”无异议，但提请法庭注意《补充协议》第四条四款的约定；对第二组证据真实性无异议，但认为不能达到其证明目的，依据《补充协议》第四条第四款以及交房通知书，可以看出被告已告知原告办证需交纳的税费和提供的资料，但买受人委托开发商办证需签订的委托书以及办理房产证、国土证、办理他项权证的资料并未提交给出卖人，故，第二组证据仅证明了原告向被告交付各种税费但并未证明他向被告出具了办证的委托授权书以及办证的相关资料。本院对上述证据的真实性、合法性予以采信，其证明力将结合本案事实综合予以评判。被告为支持其辩解意见，向本院提交了如下证据：一、“中铁·汉嘉御景”28栋权属证书，拟证明案涉房屋所在楼栋的大产权于2016年1月25日取得；二、二份《崇州市人民政府关于同意出让国有建设用地使用权给成都中铁正和置业有限公司的批复》、二份《关于建设用地使用权出让合同》、崇州市国土局土地利用科《关于土地整合置换的回复》《关于整合两宗国有土地的情况说明》《公告》《关于成都中铁正和置业有限公司购买长钢厂土地及实际使用情况的说明》，拟证明崇州市政府本应2010年将出让的全部土地交付被告，但由于政府的公建配套征用以及拆迁问题，导致2017年9月12日政府才与被告就公建配套征用的土地签订置换协议。2017年底才算是将全部土地交付被告，再加上不动产证政策实施导致办证工作从2016年5月至2016年9月一直停滞。因为不动产证办理需整个土地的大证才能办理，故导致分户不能办理的原因在于政府的逾期交地。原告质证后对第一组证据的真实性无异议；第二组证据的真实性无异议，但认为二份出让合同并没有约定什么时间向被告交地，手续上有严重的先天不足，被告将责任推给政府是不对的；置换协议、批复，产生于2017年9月12日，原告已经起诉之后，正好证明了被告在用地手续上有严重的过失，才导致不能给原告办理权属证明。整合置换的回复产生于2014年6月5日，双方的房屋买卖关系已成立，并且双方已履行，回复证明了被告的用地手续严重不完备。整合情况说明，和本案无直接关系，但从内容上看仍然表明了被告的用地手续上的严重缺陷。公告，是应该由政府发布的，内容上看仍然说明了被告的用地手续严重缺陷。长钢厂土地说明，证明了被告在使用原长钢厂土地的过程中，发生了土地性质变更登记事项，也证明了被告在用地手续上有先天严重的不完备。本院对上述证据的真实性、合法性予以采信，其证明力将结合本案事实综合予以评判。本院经审理认定事实如下：2013年4月1日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了一份《商品房买卖合同》和《补充协议》，《商品房买卖合同》第三条约定：出卖人将位于崇州市的“中铁·汉嘉御景”28栋1单元8楼1号房屋售与买受人，成交总价为327354元。第五条约定买受人采取公积金贷款（成房担保公司担保）方式付款，首期支付购房总价款的30%，其余价款买受人以向银行申请个人住房按揭贷款的方式进行支付。第十条约定出卖人在2014年10月30日前向买受人交付案涉房屋。第十九条产权登记（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理权属转移登记。《补充协议》第四条：关于办理房屋权属证书的约定4、买受人须在办理接房手续之日或……，签订《委托书》委托出卖人代为办理房屋所有权证和分户国有土地使用权证手续，上述委托为无偿委托，同时买受人必须将办理房屋分户产权证和国有土地使用权证书手续所需资料提交给出卖人并将办理房屋所有权证和分户国有土地使用权证手续缴纳的税费支付给出卖人。买受人通过按揭贷款购买商品房的，还须委托出卖人代为办理房地产抵押手续，并同时交付办理他项权证所需要的资料及抵押登记手续费。因买受人的原因导致未在上述期限内向出卖人支付上述费用并提交资料的，买受人应向出让人支付总房款每日万分之三的违约金，同时出卖人有权拒绝办理交房手续，且办理分户房屋所有权证和分户国有土地使用权证的时间顺延……。5、“出卖人应当在买受人交清全部资料和税、费及房屋专项维修资金且办理完毕房屋交付手续后的365天内协助买受人办理房屋分户产权登记，在房屋所有权证办理后的两年内，协助买受人办理分户国有土地使用权证书。如因出卖人原因未能在约定时限内为买受人办理完毕房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按照买卖合同约定总房款的万分之二支付违约金。”2014年10月13日被告向原告发出《交房通知书》，2014年10月25日，被告向原告交房，原告办理了入住手续，同时向被告交纳了办理产权证的契税和国土证费。另查明，一、2018年1月29日，我院向崇州市不动产登记中心发函询问案涉被告开发的“中铁·汉嘉御景”项目“是否具备办理不动产登记证书条件，如具备办证条件，是什么时间具备的？”崇州市不动产登记中心于2018年1月31日复函称：“成都中铁正和置业有限公司‘中铁汉嘉御景’项目用地所涉及的置换、整合手续已完成，并已于2017年12月领取了《不动产权证书》。经核实，截止2018年1月30日，我中心受理窗口已收到开发商提交的换发证书及新办证书材料共106宗。”；二、崇州市于2016年10月8日开始实行不动产统一登记工作；三、原告认可被告出示了案涉房屋所在的楼栋的权属证书，同时认可了涉房屋已经由建设、勘查、设计、施工、工程监理、消防等单位验收合格。本院认为，原被告之间签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。在原告支付了房款，被告按约定的时间交付了房屋，且原被告在合同中约定原告委托被告向权属登记机关申请办理权属转移登记，被告也认可案涉房屋已具备办理不动产证的条件，故对原告的该主张本院予以支持。本案的争议焦点在于：一、被告是否承担迟延办理房屋所有权证和分户国有土地使用权证的违约责任；二、原告主张的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下：一、关于被告是否承担迟延办理案涉房屋所有权证和分户国有土地使用权证的违约责任问题。本院认为被告作为案涉房屋的出卖人，办理案涉房屋权属转移登记是《商品房买卖合同》约定的合同义务，该义务是否履行直接影响到原告购买案涉房屋的目的是否得以实现；并且被告应当承担的违约责任已在《补充协议》中予以明确。被告协助原告取得案涉房屋权属证书系被告的附随义务，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，案涉房屋的所有权应当自办理房屋过户手续后才能转移到原告，但办理案涉房屋权属证书所需要的证明文件需要被告提供，若被告未提交相关文件，案涉房屋的权属证书实际无法办理，因此被告有协助取得案涉房屋权属证书的义务。原告已按合同约定，将办理房屋产权登记的资料及相关税、费缴纳后，被告未按约定期限协助原告办理案涉房屋权属登记，已构成违约。被告辩称一、是因为崇州市国土资源局没有按时向被告交地导致国土使用权大证无法办理，无论该事实是否存在，都属于另一个法律关系，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，被告仍需根据合同相对性向原告承担违约责任，故，对被告的该抗辩理由不予采纳。被告辩称二、原告只向被告交纳了契税、维修基金等费用，但原告未提交办理房屋权属登记的资料。本院认为，原告按《交房通知书》的要求交纳了该通知书中载明的各项费用，而不交纳如身份证复印件、结婚证复印件、个人家庭房屋登记记录信息证明等无需成本、更容易取得的材料，显然不符合日常生活经验法则，且被告也未出示向其他业主出具过收到上述资料的收据，故对被告的该意见也不予采纳。二、关于原告主张的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）问题。本院认为，被告逾期办理案涉房屋权属证书登记的事实清楚，按照合同约定，被告应承担违约责任。按照合同的约定被告应在2015年10月25日前协助原告办理完毕房屋所有权证书，故违约金的计算时间应自2015年10月26日计算。由于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的颁布，崇州市在2016年10月8日即实施不动产统一登记，在该时间之后，被告已经无法协助原告办理房屋所有权证书和国有土地使用权证，故被告在2016年10月8日起不应承担违约责任，违约金计算时间为347天（2015年10月26日至2016年10月7日）。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，违约金认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告未举证证明其损失的具体数额，本院兼顾合同履行情况，被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌定违约金为5679.60元（327354元×0.005%×347天）。被告辩称违约金过高的理由成立，本院予以采纳。被告辩称因办理房屋所有权证和土地使用权证合一应扣除权属登记部门暂停办证的半年时间，因被告未提交证据证明暂停办证的时间，故，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、成都中铁正和置业有限公司于本判决生效之日起九十日内向崇州市不动产登记中心申请办理卢伟、杨琳所有的位于崇州市的“中铁·汉嘉御景”28栋1单元8楼1号房屋的不动产权证；二、被告成都中铁正和置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向卢伟、杨琳支付违约金5679.60元；三、驳回卢伟、杨琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费728元，减半收取364元，由卢伟、杨琳负担218元，由成都中铁正和置业有限公司负担146元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  谭德全二〇一八年八月七日书记员  周 艳