重庆市渝中区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）渝0103民初1178号 原告：重庆市渝中区巴蜀俊秀第三届业主委员会，地址重庆市渝中区**路**附**。 负责人：周义华，该业委会主任。 委托诉讼代理人：彭剑春，上海市建纬（重庆）律师事务所律师。 被告：重庆光华控股（集团）有限公司，，住所地重庆市九龙坡区九龙园区云湖路**统一社会信用代码915001072028063369。 法定代表人：陈洪，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张涛，重庆彰义律师事务所律师。 第三人：重庆市渝中区物业专项维修资金管理中心，，住所地重庆市渝中区中山一路****统一社会信用代码125001030605186536。 法定代表人：吴秀琴，该中心主任。 委托诉讼代理人：梁丽静，该单位员工。 原告重庆市渝中区巴蜀俊秀第二届业主委员会（以下简称巴蜀俊秀第二届业委会）诉被告重庆光华控股（集团）有限公司（以下简称光华公司）、第三人重庆市渝中区物业专项维修资金管理中心（以下简称渝中区物业资金中心）共有纠纷一案，本院于2017年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及第三人均到庭参加诉讼。审理过程中，因巴蜀俊秀第二届业委会任期届满，且重庆市渝中区巴蜀俊秀第三届业主委员会（以下简称巴蜀俊秀第三届业委会）依法成立，本院变更原告为巴蜀俊秀第三届业委会。本案现已审理终结。 巴蜀俊秀第三届业委会向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即交存其所有的位于重庆市渝中区北区路XX号巴蜀俊秀小区附XX号31/30-4号房的首期物业专项维修资金31302.77元（3920*3%*266.18）至第三人处代管；2、依法判令被告承担因其拒绝交纳涉案物业首期物业专项维修资金而产生的律师代理费1000元；3、依法判令被告交存涉案房屋首期物业专项维修资金利息至第三人处，利息暂计2936.76元（利息暂计算至2017年11月29日，计算方式：3920*3%*266.18*13*0.72%，被告应从2004年4月30日起至交清时止）；4、本案受理费、评估费等一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：光华公司系重庆市渝中区北区路XX号巴蜀俊秀小区开发建设单位，自该小区开发建设至今，涉案房屋一直登记于其名下（权证号：**地证2008字第**），并一直由光华公司使用。重庆市渝中区北区路XX号巴蜀俊秀小区附XX号31/30-4号房屋的建筑面积为266.18平方米。根据《重庆市物业专项维修资金管理办法》相关规定，光华公司应当在办理房屋初始登记前将未出售房屋的首期物业专项维修资金存入第三人处代管，但其将涉案房屋登记为自有后一直未依法交纳。现原告依据相关法律、法规诉至法院，请求判如所请。 光华公司辩称，一、该公司系该小区的开发建设单位。该房屋所在楼栋办理了房屋初始登记，登记于光华公司名下，该房屋至今没有对外销售。但原告所陈述的涉案房屋并未实际登记于光华公司名下，不能对应具体的房号、面积、无法确认应交大修资金的相应金额。二、按照《重庆市物业专项维修资金管理办法》第21条第4项的规定，房屋未出售的开发建设单位应当按照未出售部分的建筑面积所占比例分摊相应的维修、更新和改造费用。而本案所涉房屋物业并未涉及维修资金的使用，不存在相应分摊。三、按照该办法第53条的规定，逾期未交存由业主承担，由相关业主自行负责。四、按照该办法第50条规定，即使光华公司存在不交存的情形，也应由业委会通知限期交存，逾期不交存的才可以向法院起诉，而原告直接向法院起诉，不符合上述规定。五、原告的律师费请求没有法律依据，双方对律师费的分摊没有具体约定，不应得到主张。六、原告明确的诉讼请求中要求按同时期同地段同类房屋售价的4%为标准交纳专项维修资金于法无据。由于涉案房屋至今未销售，无法确认该房的实际销售价格，按照之前的专项维修资金收取办法，是按售价的2-3%的比例，而原告主张的4%高于重庆市和国家的相关规定，没有法律依据。现行《物业专项维修资金管理办法》第53条规定，本办法实施前按照规定的标准交存，逾期不交存的由相关业主自行负责。而该条规定中并未明确办法实施前具体的交存标准，因此光华公司认为应当按实际发生的专项资金分摊，具有合理性和合法性。七、按照涉案房屋当时的政策，大修资金交纳应按房屋销售的百分比进行交纳，而本案涉案房屋至今未实现销售，相应法律法规未作出具体的规定，对于大修资金的交纳从法律和政策层面存在法律依据和理解的不同，即使按第三人解释政策交纳，也应从生效文书确定的交费之日才为光华公司的履行交纳之日，而原告从2004年4月30日起算，没有法律和实施依据，其计算的利率标准也是错误的，因为计算的时间段是从2004年至2017年，这期间人民银行对利率进行了若干次调整，而原告按2004年4月30日利率统一计算，计算方法错误。 渝中区物业资金中心辩称，该中心是渝中区物业专项管理资金的管理单位，渝中区的所有小区都向该中心交纳和代管物业专项管理资金。本案所涉小区也是由该中心代管，且已经有业主按（2004）11号文所规定的住宅和非住宅的标准向该中心交纳了物业专项管理资金。根据2011渝国土房管发（2011）19号文件第三条第1点规定，在2011年3月1日之前已办理房屋预售合同备案登记的仍然按各地区原有的交存标准交存物业维修资金；第3条规定，开发建设单位在2011年3月1日之后办理房屋初始登记的，要按《办法》规定的标准交存未出售房屋首期的物业专项维修资金。本案争议房屋是2004年建成并交房使用，2008年办理的初始登记，所以应当适用渝中府发（2004）11号文《渝中区物业维修资金暂行管理办法》第二章第六条第（一）、（二）点交纳。现对原告的诉讼请求无异议，同意由该中心代管涉案房屋的物业专项维修资金。 本院经审查认定事实如下，2004年6月14日，重庆市房屋勘测院受光华公司委托作出的《重庆市房产面积测算报告书》载明，“巴蜀俊秀”第1幢A单元30（跃下）4号房屋建筑面积139.25平方米、第1幢A单元31（跃上）4号房屋建筑面积116.2平方米、第1幢A单元屋顶4号房屋建筑面积10.73平方米。另该房屋所在同一楼栋的第1幢A单元30（跃下）5号房屋建筑面积151.33平方米、第1幢A单元31（跃上）5号房屋建筑面积142.02平方米、第1幢A单元屋顶5号房屋建筑面积7.06平方米。光华公司于2008年7月26日就重庆市渝中区北区路XX号附XX号、附3号、附4号等房屋向重庆市国土资源和房屋管理局提交《重庆市土地房屋权属登记申请书》。重庆市渝中区北区路XX号附XX号、附4号共计建筑面积9514.43平方米于2008年8月7日办理了初始登记，登记于光华公司名下。 另查明，涉案小区重庆市渝中区北区路XX号附XX号30/31-5号业主向渝中区物业资金中心提出的《维修资金交交申报表》载明该房屋建筑面积300.41平方米。 审理过程中，经巴蜀俊秀第二届业委会申请，本院委托重庆同诚房地产土地资产评估有限公司对重庆市渝中区北区路XX号巴蜀俊秀小区附XX号31/30-4号房屋进行评估，该公司出具《评估报告书》载明该房屋在2004年4月30日的市场价值为：建筑面积单价3920元/平方米。巴蜀俊秀第二届业委会支付评估费3000元。巴蜀俊秀第二届业委会另举示了《重庆市渝中区巴蜀俊秀小区业主大会临时会议决议》及业主签名表，载明对于表决事项“关于授权第二届业主委员会代表本小区全体业主采取法律手段追收欠交的物业专项维修资金”，该小区应到346人中实到222人，同意人数222人。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十九条规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。 本案中，原巴蜀俊秀第二届业委会经该小区业主投票同意，具备诉讼主体资格。因巴蜀俊秀第二届业委会任期届满，且巴蜀俊秀第三届业委会依法成立，巴蜀俊秀第三届业委会有权起诉要求光华公司交存其应当承担的物业专项维修资金。 重庆市渝中区北区路XX号附XX号、附4号共计建筑面积9514.43平方米于2008年8月7日办理初始登记，登记于光华公司名下。对于涉案的重庆市渝中区北区路XX号巴蜀俊秀小区附XX号31/30-4号房位于该初始登记的房屋内，因该房屋现尚未出售，故光华公司作为该房屋所有权人应当依法交纳物业专项维修资金。 关于光华公司交纳标准问题，本院认为，关于物业专项维修资金的交纳标准问题，经历了如下的阶段：一、建设部、财政部发布的于1999年1月1日施行《住宅共用部位公用设施设备维修资金管理办法》，与其配套使用的有各区县指定的规范性文件，结合本案即重庆市渝中区人民政府渝中府发（2004）11号《渝中区物业维修资金管理暂行办法》以及渝中府发（2007）10号《渝中区物业维修资金管理办法（暂行）补充规定》，本案涉案房屋交存标准为购买住宅房时应当按照每平方米建筑面积购房基价的3%，且售房单位将其商品房转为租赁、经营或自用的也应按上述标准交纳；二、2008年2月1日起施行的建设部、财政部发布的《住宅专项维修资金管理办法》，其交存标准为“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整”；三、2011年3月1日施行的《重庆市物业专项维修资金管理办法》，其交存标准为“有电梯的，按每平方米建筑面积80元交存”，交存时间为“购买预售商品房的，购房者应当在办理房屋预售合同备案登记时将首期物业专项维修资金直接存入按本办法规定开立的物业专项维修资金专户。开发建设单位应当在办理房屋初始登记前将未出售的房屋的首期物业专项维修资金存入按本办法规定开立的物业专项维修资金专户”。建设部、财政部发布的《住宅专项维修资金管理办法》于2008年2月1日起施行,但《渝中区物业维修资金管理办法（暂行）补充规定》确定的专项维修资金的交存标准，与该部门规章的规定并不冲突，渝中区也未作出新规定对此进行调整，故该规定仍然有效，仍可适用，直至2011年3月1日《重庆市物业专项维修资金管理办法》施行，新标准开始执行时止。同时，重庆市国土资源和房屋管理局2011年2月23日作出（渝国土房管发【2011】19号）《重庆市国土资源和房屋管理局关于学习贯彻的通知》第三条第（三）项的规定“开发建设单位在2011年3月1日（含）以后，办理房屋初始登记的，要按《办法》规定的标准，交存未出售房屋的首期物业专项维修资金”，显然并不适用于已在该日期之前已办理房屋初始登记的涉案房屋。因此，现原告要求光华公司参照评估所确定的涉案小区约定交房日期的3920元/平方米计算交纳基数，且作为涉案物业所在地物业专项维修资金的专业代管机构渝中区物业资金中心对此交存标准亦予以认可，本院对此标准予以支持。结合涉案小区其他物业的地址描述方式及面积计算方式，本院确认涉案房屋的建筑面积为266.18平方米，应交的物业专项维修资金为31302.77元。 因涉案房屋并未出售，光华公司应在申请办理初始登记的2008年7月26日前交清相应的物业专项维修资金。因其未予交纳，会致使全体业主的合法权益受到损害。故本院对以31302.77元为基数从2008年7月26日起至交清之日止按中国人民银行同期存款利率计算的资金利息予以支持。 另原告请求的律师费1000元，并无相应法律依据以及约定，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告重庆光华控股（集团）有限公司于本判决生效之日起十五日内将其所有的重庆市渝中区北区路XX号巴蜀俊秀小区附XX号31/30-4号房屋物业专项维修资金31302.77元交由第三人重庆市渝中区物业专项维修资金管理中心代管，并以该金额为基数，向第三人重庆市渝中区物业专项维修资金管理中心支付2008年7月26日起至交清之日止按中国人民银行同期存款利率计算的资金利息； 二、驳回原告重庆市渝中区巴蜀俊秀第三届业主委员会其他诉讼请求。 本案受理费减半收取计25元，评估费3000元，共计3025元，由被告重庆光华控股（集团）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审判员 任 科 二〇一八年八月二十九日 书记员 白皇佳