广州市南沙区人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤0115民初3964-1号原告：广州南沙国际物流有限公司，住所地广州市南沙区万顷沙镇广东南沙出口加工区管委会大楼一楼105房，统一社会信用代码91440115747565587Q。法定代表人：黄翔龙，职务总经理。委托代理人：李伟斌、王敏燕，广东卓信律师事务所律师。被告：广州诺一国际货运代理有限公司，住所地广州市黄埔区石化路195号713室（仅限办公用途），统一社会信用代码91440112755599904C。法定代表人：曹玲。被告：广州高瓴汽车销售有限公司，住所地广州市南沙区龙穴岛保税物流园区D地块展厅B号，统一社会信用代码91440115050646774B。法定代表人：刘权高。两被告共同委托代理人：李腾庆，广东江盈律师事务所律师。两被告共同委托代理人：连宝，广东江盈律师事务所律师。本院审理的原告广州南沙国际物流有限公司（以下简称南沙物流公司）诉被告广州诺一国际货运代理有限公司（以下简称诺一公司）、广州高瓴汽车销售有限公司（以下简称高瓴公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李伟斌、王敏燕，两被告共同委托代理人李腾庆、连宝到庭参加了诉讼。原告南沙物流公司诉称：其与诺一公司签署《租赁合同》及补充协议，约定原告将位于广州市南沙龙穴岛围垦区西南侧D地块出租给诺一公司，租赁面积为8000平方米（后又扩租897平方米），租赁期限从2011年11月1日至2021年10月31日，租金按月结算，诺一公司在每月5日前结清等。上述合同签订后，租赁场地由诺一公司、高瓴公司共同实际使用及经营，高瓴公司的工商登记注册地址也为涉案场地，并向物流公司支付租赁合同约定的费用，且诺一公司、高瓴公司的股东均为曹玲和刘权高，二人系夫妻关系，诺一公司、高瓴公司为关联公司，应对原告诉请承担连带责任。诺一公司、高瓴公司长期拖欠租金及水电费等费用，经多次催缴未果，已构成严重违约，故原告向本院诉请要求：1、解除原告与被告诺一公司于2011年11月1日签署的《租赁合同》；2、两被告向原告支付从2015年10月1日至实际交还租赁土地之日止（2016年10、11月份除外）的租金、水费60351.6元、电费15319.2元及违约金；3、两被告立即将位于广州市南沙龙穴岛围垦区西侧D地块及其上盖物品（包括展厅A、展厅B、维修车间）交还给原告。4、原告有权没收被告高瓴公司交纳的保证金40000元；5、本案诉讼费由两被告共同承担。被告诺一公司、高瓴公司共同辩称：不同意解除涉案合同。经审理查明：南沙物流公司是位于南沙龙穴岛围垦区西南侧D地块土地的权属人，使用面积为90649.83平方米，登记日期为2007年12月21日。2011年11月1日，原告南沙物流公司（甲方，出租人）与被告诺一公司（乙方，承租人）签订《租赁合同》约定：一、出租土地占地面积为8000平方米，位于南沙龙穴岛围垦区西南侧D地块，交付标准为现状；二、租赁期限共10年，从2011年11月1日至2021年10月31日，用途为乙方建设拖车4S店，经营拖车整车销售、零配件、售后服务、信息反馈等，以及与港口物流服务配套相关的其他业务；租金第一年为7元/平方米/月（租金4元，管理费3元），之后每两年递增一次，递增率15%，建设期给予乙方免租优惠，建设期限为8个月，由2012年7月开始计租。租金按月结算，每月5日前缴纳当月租金。六、甲方义务。2、负责D地块整体公共设施设备的统一规划、建设和维护，并为该地块的公共设施设备与乙方租赁场地相应的设施设备的接驳预留好接口。3、在乙方承租期间，甲方应协助乙方办理有关4S店项目报批报建事宜，尽量提供便利条件，使乙方前期报建及业务经营能顺利开展。七、乙方义务。1、按时缴纳租金和其它相关费用，并应遵守甲方有关场地的各项管理制度。2、乙方必须依法经营，在属地工商、税务、交管等部门办理经营活动所需要的所有证照，并自行承担经营风险。3、乙方的具体建设方案，应符合D地块整体规划和建设要求，有关资料应书面报甲方同意后方可实施。4、乙方租赁场地范围内的所有设施设备建设等费用由乙方负责，包括所有上盖物、围网围墙、道路、水、电、消防、防雷、排污、监控等设施设备。7、合同期满乙方不再续约，或双方协商一致解除合同的，租赁场地范围内的所有物业（乙方购置的维修等机械设备除外）均应无偿移交给甲方，归甲方所有。八、合同的变更与解除。1、如因乙方原因不能在属地工商、税务、交管等部门办理经营活动所需要的所有证照，本合同自动终止，甲方不承担任何赔偿责任。2、乙方在租赁期内确需中途退租，或将承租的土地及物业全部、部分转让或转接的，应提前2个月书面申请并征得甲方同意。经甲方同意后，乙方应保证不得拆除租赁场地范围内的所有物业，并在结清应缴费用后和甲方做好场地及物业移交，同时保证金不予退还。3、如因政府调整规划等原因确需收回出租土地终止合同时，甲方须提前2个月通知乙方，并适当赔偿乙方因对该项目的全部固定投入（以乙方投标时提交的工程投资估算资料为准）所产生的损失。九、违约责任。1、承租期间除遇不可抗力原因外甲方不得提前终止合同，或收回出租的土地，否则应承担违约责任，并适当赔偿乙方因对该项目的全部固定投入所产生的损失。2、承租期间乙方必须依法经营，否则由此所产生的一切后果由乙方承担，并且甲方有权收回土地并终止合同，同时保证金不予退还。3、租赁合同签订后，乙方未按用途和要求（合同第二条第二款）进行项目建设和经营，甲方有权收回土地并终止合同，同时保证金不予退还。4、乙方应按期缴纳各项费用，否则按逾期费用的0.1%每天收取滞纳金。逾期30天以上，除必须缴清所欠费用外，甲方有权单方解除合同，收回土地及物业，保证金不予退还，乙方应承担全部违约责任及由此产生的后果。5、乙方不得擅改土地及物业使用性质；不得擅自转租、分租；不得将承租物业用作担保与抵押。乙方如违反上述规定，甲方有权提前收回土地及物业，保证金不予退还，并由乙方承担全部违约责任等。该合同的附件包括：1、D地块土地证；2、《关于广州南沙国际物流有限公司申请规划设计条件的复函》（穗南规函【2011】237号）；3、《关于广州南沙国际物流有限公司规划咨询的复函》。（穗南规函[2011]497号），4、南沙保税港运输服务中心总平面规划图等。2014年12月16日，双方约定将租赁面积扩大为8897平方米，租金与原合同价格一致、租期与原合同取齐。2011年11月1日，南沙物流公司将租赁场地交付给被告。后高瓴公司在上述土地上建设了两层钢结构A、B展厅及维修车间，并对除上述建筑物部分之外的土地面积用混泥土连锁块进行硬化，上盖物安装了水电、消防设施。并由高瓴公司经营至今。2012年12月26日，广州南沙开发区环境保护局向高瓴公司出具《关于广州高瓴汽车销售有限公司建设项目环境影响评估报告审批意见的函》，内容为收悉高瓴公司拟选址南沙龙穴岛保税物流园区D地块（租用南沙物流公司用地）建设一家拖车4S店的建设项目环境影响报告表，原则上同意报告表的结论，同意本项目定址该地块。诉讼中，广州市南沙国土资源和规划局于2018年1月18日向本院出具《关于〈（2017）粤0115民初3964-1号征询函〉的复函》，内容为案涉的维修车间、展厅A、展厅B项目于2011年12月31日取得《临时建设工程规划许可证》[穗规南建证（2011）395号]，于2014年1月8日取得《临时工程使用期限延期复函》[穗规南函（2014）8号]，同意将上述项目使用期限延长至2015年12月31日，该项目使用期限已满，建设单位应自行拆除。庭审中，原被告共同确认：上述建筑物至今未经相关行政部门处理。本院认为，虽然南沙物流公司与诺一公司签订的《租赁合同》租赁物为土地，但双方合同目的是为了诺一公司在该土地上建设拖车4S店、经营拖车销售等，南沙物流公司亦同意对方在案涉土地上建设4S店项目，并由高瓴公司在该土地上建设案涉建筑物，案涉土地及其地上建筑物具有不可分割性，否则《租赁合同》的合同目的就无法实现，涉案土地的返还问题必然涉及对地上建筑物的处理。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”的规定，对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，应由规划主管部门根据不同的情形作出不同的处理，未经行政主管机关处理的，人民法院不予受理。本案中，案涉建筑物已过规划部门批准使用期限，但至今未经相关行政部门作出处理，故南沙物流公司要求诺一公司、高瓴公司交还租赁合同项下位于广州市南沙龙穴岛围垦区西侧D地块及其上盖物品的起诉需待本案纠纷中所涉的建筑物经相关行政主管部门作出处理后，方可提起民事诉讼，故对其该项起诉，依法应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定如下：驳回原告广州南沙国际物流有限公司要求被告广州诺一国际货运代理有限公司、广州高瓴汽车销售有限公司交还位于广州市南沙区龙穴岛围垦区西侧D地块及其上盖物（包括展厅A、展厅B、维修车间）的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起10日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇一八年二月八日书记员  梁凤茵