北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终9319号上诉人（原审被告）：北京京北鑫民房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区北房镇经纬工业区。法定代表人：刘振辉，总经理。委托诉讼代理人：肖丽建，北京王晓玉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐宝林，男，1964年9月3日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：刘琳，北京市双利律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：和谐置家（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市怀柔区。法定代表人：桑桂江，总经理。上诉人北京京北鑫民房地产开发有限公司（以下简称京北鑫民公司）因与被上诉人徐宝林、和谐置家（北京）房地产经纪有限公司（以下简称和谐置家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2018）京0116民初1339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。京北鑫民公司上诉请求：撤销一审判决，驳回徐宝林的全部诉讼请求；一二审诉讼费由徐宝林承担。事实和理由：1、一审法院认定事实不���，京北鑫民公司未与徐宝林形成房屋买卖合同关系；2、徐宝林向王晓东个人账户转账300万元不能视为和谐置家公司收到了房款；3、京北鑫民公司并未在《北京市商品房现房买卖合同》上盖章，合同并未成立，一审法院判决京北鑫民公司履行该合同是错误的。徐宝林辩称，不同意京北鑫民公司的上诉请求及理由，同意一审判决。和谐置家公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。徐宝林向一审法院起诉请求：1.判决京北鑫民公司、和谐置家公司继续履行《北京市商品房现房买卖合同》、《房屋买卖居间合同》；2．判决京北鑫民公司、和谐置家公司将位于北京市怀柔区××号房屋（以下称101号房屋）过户至徐宝林名下；3．判决京北鑫民公司、和谐置家公司赔偿因逾期交房而产生的违约金8850元（按房价款295万元的日千分之一，自2017年12月18���至2017年12月20日止）；4．判决京北鑫民公司、和谐置家公司赔偿因逾期办理产权过户而产生的违约金（按房价款295万元的日千分之一为标准，自2017年12月17日至实际办理完房屋产权证书之日止）；5．诉讼费用由京北鑫民公司、和谐置家公司承担。事实和理由：徐宝林与和谐置家公司于2017年9月17日签署《房屋买卖居间合同》，约定徐宝林向京北鑫民公司购买了101号房屋。该房屋系京北鑫民公司委托和谐置家公司代理销售。上述合同签署后，徐宝林于2017年9月18日支付和谐置家公司房屋购房款300万元，并预交了契税及公摊费80200元；同时京北鑫民公司和谐置家公司出具了收据。2017年9月21日，徐宝林向京北鑫民公司和谐置家公司支付佣金59000元。2017年9月22日，京北鑫民公司为徐宝林开具了购房发票，确认徐宝林交付房款10万元。至此，徐宝林已付清了全部购房款。后经徐���林一再催促，京北鑫民公司和谐置家公司于2017年12月21日才向徐宝林交付101号房屋钥匙。徐宝林装修后居住在房屋，且京北鑫民公司、和谐置家公司办理了网签，并将网签合同交付给了徐宝林。为此，徐宝林多次要求京北鑫民公司、和谐置家公司继续履行房屋过户手续，但京北鑫民公司、和谐置家公司总以各种理由拖延。为维护徐宝林的合法权益，特诉至法院，望依法判决。一审法院认定事实：2017年9月17日，徐宝林（乙方）作为买受人与出卖人和谐置家公司（甲方，亦为居间人丙方）签订《房屋买卖居间合同》。该合同第一部分为《居间服务合同》有关内容（摘要），约定丙方提供房地产信息、实地看房、价格磋商、合同拟定等方面的服务；该合同第二部分为《房屋买卖合同》有关内容（摘要），其中，第二条房屋价格约定：乙方以295万元的价格购买甲方所有的101号房屋；房屋交易过程中应交税费包括但不限于契税、营业税、个人所得税、土地出让金、收益返还金、印花税、综合地价款、土地增值税、测绘费及工本费均由乙方承担。第三条房款支付方式约定，乙方全款购房且于2017年9月18日前向甲方支付首付款295万元（包含定金10万元）。第四条对办理产权过户一节约定，甲乙双方应当于丙方通知之日3日内到房屋权属登记部门办理房屋产权过户手续。第五条约定甲方应于全款到账90日内向乙方交房。第六条对于逾期办理产权过户的责任约定（①项和②项不做累计），甲乙双方未按本同约定期限办理房屋产权过户的，逾期在15日内（①项），每逾期一日，违约方按日计算应向守约方支付已付房款1‰的违约金，合同继续履行；逾期15日后（②项），守约方有权解除合同。守约方不解除合同的，双方协商违约赔偿责任；��约方解除合同的，违约方应当承担违约赔偿责任。若违约方为甲方，甲方应当自乙方解除合同通知送达之日起5日内退还乙方已付房款，并赔偿乙方相当于购房定金金额的违约金及乙方支付给丙方的佣金；若违约方为乙方，甲方应当自乙方解除合同之日起5日内将已付房款扣除购房定金及甲方支付给丙方的佣金后，余款退还乙方。对于逾期交房责任约定，除不可抗力外，甲方未按照本合同第二部分第五条约定的期限和条件将该房屋交付给乙方的（①项和②项不做累计），逾期在15日内，每逾期一日，甲方应向乙方支付已付房款1‰的违约金，合同继续履行（①项）；逾期15日后（②项），乙方有权解除合同。乙方不解除合同的，双方协商违约赔偿责任；乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知送达之日起5日内退还乙方全部已付房款，并赔偿乙方相当于购房定金金���的违约金及乙方支付给丙方的佣金。该合同第三部分其他约定“乙方（夫妻）为首套购房；自交房之日起40日内，甲方安排办理产权手续”。合同签订次日，徐宝林向和谐置家公司支付101号房屋购房款285万元，并交纳了契税6万元、公共维修基金20200元。2017年9月21日，徐宝林向和谐置家公司支付信息咨询费59000元。2017年9月22日，京北鑫民公司向徐宝林开具了购房款发票一张，其上载明“东关一区房款10万元”。2017年12月21日，和谐置家公司向徐宝林交付101号房屋钥匙8把（包括A、B钥匙），并注明“因合同交房日期已到，和谐置家公司未能约上网签，所以提前交付钥匙”。徐宝林接收101号房屋后进行了装修。另查，徐宝林于2017年9月18日向案外人王晓东名下的中国工商银行账户、华夏银行账户分别转账148万元、152万元。时任和谐置家公司的法定代表人田苗与王���东原系夫妻关系，法院从审理涉和谐置家公司房屋买卖合同纠纷众多案件中发现，王晓东期间亦收取过其他买房人的大量房款，且和谐置家公司对此出具了相应收据。再查，徐宝林向法院申请财产保全，请求查封101号房屋。2018年2月11日，法院裁定查封101号房屋一套，查封期限自2018年2月12日至2021年2月11日止。101号房屋现处于法院查封状态。一审法院认为，综合双方的诉辩意见，本案争议焦点之一为徐宝林与京北鑫民公司之间是否形成房屋买卖合同关系；焦点之二为徐宝林请求支付逾期交房违约金及逾期办证违约金有无事实与法律依据。对此，法院逐一论述如下：关于焦点一。京北鑫民公司认可将其开发建设的涉案房屋委托和谐置家公司进行销售，双方之间为委托代理销售合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人���自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”和谐置家公司与徐宝林所签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人真实的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。该合同签订后五日内，徐宝林向和谐置家公司支付了信息咨询费，而京北鑫民公司向徐宝林开具了金额为10万元的购房款发票。由此可以认定，徐宝林在该合同签订时知晓两公司之间的委托合同关系，且京北鑫民公司也认可与徐宝林之间的房屋买卖。故京北鑫民公司与徐宝林之间形成了房屋买卖合同关系，而和谐置家公司因房屋买卖行为所导致的法律后果应由京北鑫民公司承担。关于京北鑫民公司主张其向徐宝林开具发票的行为不足以证明其对涉案房屋买卖知情并同意，以及徐宝林已付清购房款的事实；即使徐宝林付清了房款，亦是由案外人王晓东收取的，与和谐置家公司及京北鑫民公司无关。对此法院认为，徐宝林根据两公司之间的房屋委托代理销售合同关系及其与和谐置家公司所签《房屋买卖居间合同》支付购房款，其提供的收据及银行汇款凭证能够证实和谐置家公司收取了购房款，京北鑫民公司虽对此持有异议，但并未提供相反证据予以推翻上述认定事实，故法院对京北鑫民公司的辩称意见不予采纳。至于和谐置家公司是否将收取的购房款给付京北鑫民公司，则系两公司之间的另一法律关系，与本案无关，故法院不予审查。关于焦点二。如前所述，涉案房屋买卖合同合法有效，双方当事人应本着诚实信用原则履行各自义务。现徐宝林主张继续履行该房屋买卖合同的���讼请求，理由正当，法院予以支持。徐宝林与和谐置家公司之间的居间合同与涉案房屋买卖合同虽不属同一法律关系，但鉴于该合同的甲方（出卖人）与丙方（居间人）均为和谐置家公司，三方各自的权利义务密不可分，为减轻当事人的诉累和节约司法成本，本案中对此一并处理。同理，徐宝林要求和谐置家公司继续履行居间合同的诉讼请求，亦应支持。因合同中约定“房屋交易过程中应交税费包括但不限于契税、营业税、个人所得税、土地出让金、收益返还金、印花税、综合地价款、土地增值税、测绘费及工本费均由徐宝林承担”，故房屋产权变更登记过程中产生的相关税费应由徐宝林承担。因徐宝林已向和谐置家公司支付了房屋契税6万元，上述税费应从中予以扣除；如仍有不足的，由徐宝林继续承担。对于逾期交付房屋一节，在徐宝林付清101号房屋购房款后���京北鑫民公司应按照合同约定在90日内向徐宝林交付房屋，但和谐置家公司直至2017年12月21日才向徐宝林交付房屋钥匙，超过了约定期限，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。现徐宝林按照“逾期在15日内，每逾期一日，甲方应向乙方支付已付房款1‰的违约金”约定，主张逾期交房违约金具有事实和法律依据，应予支持。对于办理产权过户一节，该合同第三部分其他约定“乙方（夫妻）为首套购房；自交房之日起40日内，甲方安排办理产权手续”。如上所述，和谐置家公司、京北鑫民公司按照合同约定交付房屋的截止时间为2017年12月17日。因此，和谐置家公司、京北鑫民公司无正当理由应于2018年1月27日前为徐宝林办理房屋过户手续，但两公司至今仍未履行上述义务，已构成违约，对此应承担相应的违约责任。现徐宝林主张逾期办理产权过户违约金具有事实和法律依据，亦应予支持。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。和谐置家公司经法院合法传唤后，无正当理由未出庭应诉，亦未提交书面答辩状，视为其放弃了答辩及质证的权利，且不影响本案依法审理。判决如下：一、和谐置家（北京0房地产经纪有限公司继续履行与徐宝林于二○一七年九月十七日签订的《房屋买卖居间合同》；二、北京京北鑫民房地产开发有限公司继续履行与徐宝林所订立的《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：×××）；三、北京京北鑫民房地产开发有限公司于判决生效后十日内向徐宝林出具办理位于北京市怀柔区××号房屋的产权过户手续及申领房地产权属证件所需相关手续，并由和谐置家（北京）房地产经纪有限公司协助徐宝林办理房屋产权变更登记手续；房屋产权变更登记中产生的��关税费在扣除徐宝林已支付的6万元后，如有不足的，由徐宝林继续负担；四、北京京北鑫民房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付徐宝林因逾期交房而产生的违约金8850元；五、北京京北鑫民房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付徐宝林因逾期办理房屋产权过户而产生的违约金（以295万元为基数，按照每日千分之一的标准，自二〇一八年一月二十八日起计算至房屋产权过户手续办理完成之日止）；六、驳回徐宝林的其他诉讼请求。在本院审理中，京北鑫民公司称徐宝林系向案外人王晓东个人账户而非和谐置家公司账户支付的钱款；2017年12月21日和谐置家公司向徐宝林交付的钥匙仅有一把看房钥匙。徐宝林对京北鑫民公司所述不予认可，称和谐置家公司向其出具了盖有和谐置家公司财务专用章的收据，应认定为和谐置家公司收取的房款，和谐置家公司向徐宝林交付了8把钥匙（包括A、B钥匙），并当庭向法庭出示。又，京北鑫民公司在本院审理中提出，根据《北京市商品房现房买卖合同》第九条的约定，双方约定的房屋交付日期为2018年11月10日，截止诉讼时尚未到期，故不应产生逾期交房违约金；根据第十七条的约定，双方对于交付房屋所有权证书的时间没有约定，故不应产生逾期办理过户而产生的违约金。徐宝林对京北鑫民公司所述不予认可，称根据《房屋买卖居间合同》第五条的规定，甲方应在全款到账后90日内向乙方交房；根据第三部分其他约定第三条补充说明，自交房之日起，40日内甲方安排办理产权手续。经询，京北鑫民公司认可其与和谐置家公司签订了委托售房合同，但无法向法庭提供合同文本。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的其他事实��一审法院查明的事实无异。本院认为，本案的争议焦点有二：一是京北鑫民公司与徐宝林的房屋买卖合同是否成立且生效，二是京北鑫民公司是否应向徐宝林支付逾期交房违约金、逾期办理房屋产权过户而产生的违约金。关于争议焦点一。本案中实际上存在三个法律关系，一是京北鑫民公司与和谐置家公司之间的委托代理关系，二是和谐置家公司与徐宝林之间的居间合同关系，三是京北鑫民公司与徐宝林之间的房屋买卖关系。首先，关于京北鑫民公司与和谐置家公司之间的委托代理关系。京北鑫民公司认可其与和谐置家公司签订有委托销售房屋的合同关系，但不能提供书面合同文本，就101号房屋而言，其称双方对委托事项进行了口头约定，但是对于约定内容并未提供证据予以证明。但是据此应认定，和谐置家公司对外销售101号房屋系取得京北��民公司的授权。其次，关于和谐置家公司与徐宝林之间的居间合同关系。和谐置家公司与徐宝林签订了《房屋买卖居间合同》，该合同中对于徐宝林所购房屋的具体情况及双方的权利、义务有十分详尽的约定，且该份合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。最后，关于京北鑫民公司与徐宝林之间的房屋买卖关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”和谐置家公司与徐宝林签订《房屋买卖居间合同》的行为应认定为系和谐置家公司在履行其与京北鑫民公司之间的委托事项；《房屋买卖居间��同》签订后，徐宝林依约支付了房款、咨询费等，京北鑫民公司亦以徐宝林为相对人开具了10万元的购房款发票，据此可以推定徐宝林在签订合同时知晓两公司之间的委托合同关系，京北鑫民公司对于101号房屋出卖给徐宝林未提出异议且以开具发票的形式对该买卖行为表示了认可。京北鑫民公司现以其与和谐置家公司的内部约定并未包括收取房款，其开具10万元购房发票并非是对徐宝林购买房屋的认可为由作为其与徐宝林之间的房屋买卖合同不成立的抗辩，缺乏法律依据，本院不予采信。京北鑫民公司又称徐宝林向王晓东个人账户转款不能视为和谐置家公司收到了房款，但是根据以查明的事实，和谐置家公司向徐宝林出具了收取101号房屋房款的收据，应认定徐宝林已经向和谐置家公司交纳了房款，京北鑫民公司的该项上诉理由，本院亦不予采信。关于京北鑫民公司��诉称其未在网签合同商盖章确认，本院认为根据前述分析，能够证明京北鑫民公司与徐宝林在网签合同形成之间已经构成了房屋买卖合同关系，网签合同系根据行政管理部门办理房屋产权过户的必经程序，京北鑫民公司是否在该份合同上盖章确认，不影响双方之间合同关系的成立。关于争议焦点二。京北鑫民公司与徐宝林之间形成了房屋买卖合同关系，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据前述，和谐置家公司系京北鑫民公司的受托人，其与徐宝林签订《房屋买卖居间合同》出售101号房屋应认定系在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，又因法院认定徐宝林在订立合同时是知道和谐置家公司与京北鑫民公司之间的代理关系的，故该合同可直接约束京北鑫民公司与徐宝林。《房屋买卖居间合同》对于房屋交付时间及办理房屋产权过户时间有具体���约定，双方均应依约履行。一审法院结合案件事实认定京北鑫民公司应向徐宝林支付逾期交房违约金、逾期办理房屋产权过户而产生的违约金并无不当，所认定的数额及标准亦是正确的，本院均予以确认。综上所述，北京京北鑫民房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31510元，由北京京北鑫民房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 齐晓丹审 判 员 孙 京审 判 员 周 易二〇一八年八月二十日法官助理 樊思迪书 记 员 张 鑫