内蒙古自治区鄂托克旗人民法院   民事判决书      （2018）内0624民初20号      原告任某。   被告高某1。   被告鄂托克旗鑫亨房地产开发有限责任公司（以下简称鑫亨房地产公司），统一社会信用代码91150624552846071F。   法定代表人高某2。   委托代理人高某1，代理权限为特别授权。   本院于2018年1月3日立案受理原告任某诉被告高某1、鑫亨房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员谢晓凤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告任某到庭参加了诉讼，被告高某1代表自己和被告鄂托克旗鑫亨房地产开发有限责任公司委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告任某向本院提出如下诉讼请求：1、要求二被告返还订金本金50000元；2、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年5月22日原告欲购买鄂托克旗鑫亨房地产开发有限责任公司在××旗，面积为119平方米，约定单价为2400元每平方米，总金额为285600元，其中首付款为95600元，原告当日交订金20000元，后于2011年6月10日再次向该房地产公司交了30000元，并在附件中说明首付款除订金后剩余部分45600元必须于2011年7月10日前交清，否则是原告自愿放弃购房，被告届时将收取的订金加2011年6月10日所交的30000元共计50000元不计利息原数退还任某。整个过程中该公司和被告高某1根本没有对原告出具任何正规的买卖手续如购房合同的收条，也没有在收条和给付原告的附件上加盖公章，足以证明原告和被告买卖合同的无效性，其行为严重损害了原告的合法权益。本案在审理过程中，原告增加了两项诉讼请求：1、解除2011年5月22日原告与被告鑫亨房地产公司签订的附件订房合同；2、请求二被告承担50000元购房订金的中国人民银行同期存款利息（利息从2011年7月10日起计算至2018年1月10日）。   被告高某1和鑫亨房地产公司辩称，原告起诉高某1本人是不成立的，2011年原告来被告鑫亨房地产公司说要购买房屋，交了20000元订金，约定2011年6月10日再交30000元，2011年7月10日前付清首付，但是原告2011年7月3日交付了30000元，2011年7月10日前没有交清首付也没有明确说明是否购买该房屋，对公司造成了损失。鑫亨房地产公司认为原告2011年7月3日交付的30000元是不想放弃该房屋的购买权，且30000元不属于订金的范围，经我公司股东同意原告可以分批支付首付款，后来经我公司多次催要原告交付购房首付款，原告没有交付，错过了房屋的最佳处置时间对公司造成了损失，所以鑫亨房地产公司认为不应该给原告退款，但是同意和原告解除合同，同意退还原告交付的20000元订金，关于原告对于利息的请求被告认为收条明确写明不给利息。   原告任某为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：   1、收条两份，证明颜洁于2011年5月22日代高某1收原告订金20000元、颜洁于2011年7月3日代高某1收原告订金30000元。   2、附件一份证明原告一共给被告交付50000元订金。   3、照片一张，证明涉案房屋一直处于出售中。   4、录音一份证明被告方一直克扣原告的订金。   被告高某1对原告提供收条原件真实性、关联性认可，因为公司认可，被告高洁认可；对原告提供附件原件真实性认可、关联性认可；对原告提供的照片真实性、关联性不认可，因为体现不了是本案的房屋；对原告提供录音的真实性认可，关联性不认可，因为录音内容没有反应出被告答应给原告退房款。   被告鑫亨房地产公司对证据1的真实性、合法性和关联性认可，证明目的不认可，认为30000元的性质为首付。对证据2的真实性、合法性和关联性认可，当时约定的是2011年7月10日前如果原告未能按时付清首付将自愿放弃对该房屋的购买权。对证据3认可无异议。对证据4的真实性、合法性和关联性认可，证明目的不认可，通话中没有提到克扣原告订金的事。   被告高某1、鑫亨房地产公司没有证据向法庭提供。   本院认为原告的证据一中2011年5月22日颜洁代高某1出具的收条的真实性、合法性和关联性认可并采信，虽然是颜洁代高某1收取并出具，但是被告颜洁和高某1均为鑫亨房地产工作人员，该行为属于职务行为且鑫亨房地产公司也认可，本院予以采信；对证据一中2011年7月3日颜洁代高某1出具的收条的真实性、合法性和关联性认可，理由同上，但是对证明目的不认可，该收条并未载明收取的是订金，且关于收取订金的数额在原告提供的证据2附件中明确约定订金为2011年5月22日收取的20000元。对证据3的真实性、合法性和与本案的关联性认可并采信。对证据4的真实性、合法性和与本案的关联性认可，证明目的不予认可，对该证据不予采信。   经审理查明，2011年5月22日，原告任某与被告鑫亨房地产公司约定原告购买位于××区的房屋，房屋面积为119平方米，单价为2400元/平方米，总金额为285600元，首付款95600元，订金20000元，首付款除去定金后为75600元，于2011年6月11日再交30000元，于2011年7月10日前付清首付，否则视为自愿放弃，鑫亨房地产公司将收取的20000元不计利息退还交款人任某。以上内容双方以附件形式签订了书面协议。原告于2011年7月3日交付了30000元，剩余款项至今未付。   本院认为原告和被告鑫亨房地产公司所签订的《附件》只是就房屋的价格、位置及首付款的交付方式进行了初步磋商并形成了书面的意思表示，但是该意思表示并不完整，双方就剩余价款的支付时间、支付方式、房屋的交付使用条件及日期、办理产权登记的有关事宜及违约责任等并未形成一致的意思表示，且该附件形式不完整，没有原告的签名和被告公司的盖章，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该附件欠缺《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故只能构成商品房的认购协议，而不能构成商品房买卖合同。而之后原告任某和被告鑫亨房地产公司也没有再签订过书面的房地产买卖合同，且双方开庭时均明确表示不愿意继续履行合同。原告请求解除该附件形式的房屋认购协议，被告鑫亨房地产公司也同意解除。根据我国《合同法》九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。故本院对原告解除该房屋认购协议的请求予以支持。我国《合同法》九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在合同解除前，原告与被告鑫亨房地产公司之间形成了一个认购房屋的合同关系，原告按照合同部分履行了部分付款义务，但未按约定于2011年7月10日前交清首付款，故原告继续购买该房屋的权利消灭，被告也明确知晓《附件》中的关于原告放弃购买的约定，被告鑫亨房地产公司有权再另寻买主，故被告辩称因等待原告交付房款错过了房屋最佳处置时间对公司造成了损失的意见不能成立。原告与被告鑫亨房地产公司也没有约定原告未按期交付房款的违约责任，故在双方认购房屋合同解除后，被告鑫亨房地产公司应当恢复原状，返还原告的已经履行的50000元房款。综上，原告要求被告鑫亨房地产公司返还购房款50000元的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告高某1返还购房款的诉讼请求，因被告高某1是被告鑫亨房地产公司出纳，其收取原告购房款的行为属于鑫亨房地产公司的职务行为，其行为后果应当由鑫亨房地产公司承受，故本院对该请求不予支持。关于原告请求被告支付已付购房款50000元从2011年7月10日至2018年1月10日中国人民银行同期存款利息的请求，因双方并未约定退还期限，且双方签订的附件中明确约定了不计利息退还的原则，故本院对原告关于利息的请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，参照《商品房销售管理办法》第十六条、第二十二条第二款的规定，判决如下：   一、被告鄂托克旗鑫亨房地产开发有限责任公司于本判决生效后5日内一次性返还收取原告任某的50000元购房款；   二、驳回原告其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费525元，由被告鑫亨房地产公司负担。   如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。   申请执行期限：二年。               审判员   谢晓凤         二〇一八年二月六日      书记员   孙 磊      本判决法律条款链接   《中华人民共和国民法总则》   第一百一十八条民事主体依法享有债权。   债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。   《中华人民共和国合同法》   第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。   《商品房销售管理办法》   第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。  商品房买卖合同应当明确以下主要内容：  （一）当事人名称或者姓名和住所；  （二）商品房基本状况；  （三）商品房的销售方式；  （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；  （五）交付使用条件及日期；  （六）装饰、设备标准承诺；  （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；  （八）公共配套建筑的产权归属；  （九）面积差异的处理方式；  （十）办理产权登记有关事宜；  （十一）解决争议的方法；  （十二）违约责任；  （十三）双方约定的其他事项。   第二十二条不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。   符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。