黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黑08民终568号上诉人（原审原告）:王某某1，男，1967年11月7日出生，汉族，现住。委托代理人：丁伟，黑龙江中东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王某某2，男，1976年9月20日出生，汉族，现住桦南县。委托代理人卢儒同，黑龙江明阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:宋某某，男，1980年2月14日出生，汉族，现住ｌｌ桦南县。被上诉人（原审被告）:鹤岗市北方房地产开发有限公司。法定代理人:郭某，职务董事长。上诉人王某某1与被上诉人王某某2、宋某某、鹤岗市北方房地产开发有限公司执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省桦南县人民法院（2017）黑0822民初572号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，不开庭审理了本案。现已审理终结。上诉人上诉请求依法撤销桦南县人民法院（2017）黑0822民初572号民事判决书并作出改判确认上诉人对执行标的享有足以排除强制执行外的民事权益或裁定发回重审；请求法院判决不得对该执行标的即（价值471,600元）位于桦南县××农场别墅小区××楼××下××套住宅房屋进行执行；本案一，二审诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：一、原审判决中作出的所谓上诉人“未举示出对涉案房屋享有足够的事实上的管理、控制、支配和使用的证据，且用投资款抵房款”的认定存在事实不清的错误。1、早在法院查封该45号楼项下2套住宅房屋之前，上诉人即已与被上诉人鹤岗市北方房地产开发有限公司签订了房屋买卖合同。同时，上诉人以工程款项抵房屋方式交付了全部房款。2、早在法院查封前，上诉人即已实际占有使用该涉案房屋。应当强调的是：（1）上诉人在法院查封前即已办理交接手续并取得涉案房屋钥匙，其房屋所有权已发生转移至上诉人名下。（2）该涉案房屋因不具备供热条件而无法缴纳供热费，进而形成夏天居住、冬天作仓储房的情形。（3）因曙光农场承诺三年内免交物业费等各项费用，使得上诉人无需提供相应缴费票据。3、未能及时办理房产证的原因不在上诉人一方，而是由于曙光农场的过错原因所致。二、原审判决作出的所谓“原告关于排���对特定标的物执行异议的主张不符合《最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定以及不能享有涉案房屋的物上请求权和不享有足以排除强制执行的民事权益”的认定亦存在原则性错误。1、从上诉人取得涉案房屋所有权的时间和空间到实际占有使用该涉案房屋加之非因上诉人原因而未及时办理房产证等相互间逻辑关系，上诉人对涉案房屋所拥有的物权足以具备《最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定下全部法定要件。因此，上诉人对属于自己的该涉案房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益，也有权获得不得对该执行标的进行查封和执行的法律文书。2、在原审判决中，原审法院对上诉人早在法院查封前即已签订房屋买卖合同、交付了全部房款的客观事实是认可的。同时，原审法院对上诉人早在法院查封前即已取得房屋钥匙和实际占有该涉案房屋以及未能及时办理房产证的原因不在上诉人一方等一系列事实并未否定。原审判决只是认为上诉人未举示出物业费票据等。然而，正是曙光农场之前作出的关于“各购房房主在买受和占有使用该涉案房屋后的三年内可免交物业费等政策规定”使得上诉人虽未持有相应的物业票据，但丝毫不影响上诉人占有和使用该涉案房屋。三、上诉人对涉案房屋享有物权，而被上诉人王某某2对宋某某仅仅享有债权。根据物权大于债权的司法原则，上诉人对涉案房屋的物权应当受到优先保护。同时，上诉人基于工程款抵顶对涉案房屋享有物权，按照工程款优先法律规定，上诉人的诉求应完全得到支持。综上，原审判决存在认定事实不清和适用法律不当等错误。为此，上诉人为维护自身合法权益不受损害，特���照我国《民事诉讼法》相关规定提出前列上诉请求。请法院依法准予上诉人上诉请求。被上诉人王某某2答辩称，一、原判认定事实清楚。原判认定：上诉人王某某1对本案执行标的，位于曙光农场福裕别墅小区45号楼房2套房屋，不享有足以排除强制执行的民事权益。判决驳回上诉人的诉讼请求。属于认定事实清楚。第一，本案诉争的房产，位于曙光农场福裕别墅小区的45号楼2套住宅房屋，是被执行人宋某某挂靠鹤岗市北方房地产开发有限公司实际投资开发建设的，其出资款项大部分都是向答辩人所借。鹤岗市北方房地产开发有限公司也出具证明，证明宋某某对实际投资建设的房屋具有自行销售、处置的权利。实际上该房屋的所有权人应为宋某某，而非上诉人。第二，上诉人与鹤岗市北方房地产开发有限公司不是真实的房屋买卖合同法律关系，双方于2014年8月5日签订的《商品房买卖合同》，是以房抵债的合同，是用房屋抵所欠水暖工程款的合同，双方不是真实的房屋买卖合同。上诉人与鹤岗市北方房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》，本质上为债权关系，在法律范畴上属于代物清偿。房屋买卖合同的效力不能代表物权变动的效力。双方签订房屋买卖合同后并未办理物权转移变更登记手续，所以，本案涉案的房屋未发生物权变动的效力，仍属于被执行人宋某某的财产，上诉人对该房屋不具有所有权。同理，针对本案涉案执行标的房屋，鹤岗市北方房地产开发有限公司及宋某某也与答辩人签订了房屋买卖合同，也为答辩人出具了购房款收据，并实际将房屋钥匙交付给答辩人，也完成了房屋的交付，与答辩人也属于代物清偿法律范畴。第三，上诉人在一审中未举示出对本案执行标的，位于曙光农场福裕别墅��区45号楼房2套房屋，有足够的事实上的管理、控制、支配和使用的证据。本案涉案执行标的房屋的附属设施水、电、暖至今没有建设完，没有通水、通电、通暖气，至今仍未经竣工验收合格，根据《建筑法》第六十一条之规定，不得交付使用。涉案房屋在法律上不符合交付条件，上诉人也未实际接收、占有涉案房屋。第四，本案涉案执行标的房屋，没有完成房屋初始登记，根据《物权法》第三十一条：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”的法律规定，本案执行标的房屋至今仍未发生物权效力。更涉及不到物权变动效力。第五，作为案外人执行异议之诉纠纷案件，法院应主要审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益？是否能阻止法院对执行标的强制执行？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的法律规定，案外人对执行财产享有排除强制执行的民事权益必须同时满足以下四个要件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。而就本案诉争的执行标的45号楼2套房屋，一、在人民法院查封之前，上诉人未与开发公司及实际投资人宋某某签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前，上诉人未占有该房产，该房产一直由答辩人实际占有；三、上诉人至今仍未支付���部价款，实际是以抵顶水暖工程款方式，不是真正的付款购房方式。四、上诉人未依法办理物权登记。因此，上诉人就本案执行财产45号楼2套房屋，不享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院可以对本案涉案执行标的45号楼2套房屋进行查封、执行。因此，原审判决认定上诉人对执行标的45号楼2套房屋，依法不享有排除强制执行的民事权益，判决驳回其诉讼请求，属于认定事实清楚。上诉人的该项上诉请求及上诉理由，没有任何事实及法律依据。二、原判适用法律正确。原判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，第一百四十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第三百一十二条的法律规定，对本案进行判决，上述法律规定均与本案密切相关，原判属于适用法律正确。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉请求及上诉理由依法不能成立。在此，答辩人请求二审法院依法判决驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实，2012年5月19日，曙光农场与鹤岗市北方房地产开发有限公司签订了协议书一份，开发建设曙光农场福裕住宅小区工程。该工程由被告宋某某与他人共同出资所建，原告承包了该工程中45号房屋的水暖工程，工程完工后，因资金紧缺，一直未给付原告水暖工程款，经协商，2013年4月10日范蕴涛、王彬、宋某某、陈滨与原告王某某1签订顶账协议一份，协议约定将福裕嘉园小区45号别墅抵给王某某1作为水暖工程的工程款。2014年8月5日由北方公司与原告王某某1对45号别墅另行签订商品房买卖合同两份。黑龙江省曙光农场住���和城乡建设局于2017年2月7日出具情况说明，证明曙光农场福裕别墅小区办房证手续尚未完备，暂时不能办理房屋产权证。自2013年开始，被告宋某某因陆续向被告王某某2借款用于建设曙光农场福裕别墅小区投资建设，双方于2016年5月28日签订顶账协议书一份，将包括本案争议45号别墅在内的共计八套别墅抵顶宋某某欠王某某2805万元欠款中的部分欠款，剩余36万元欠款另行出具欠据。2016年11月10日，被告王某某2以宋某某只给付了八套别墅中的3套为由诉至法院，要求被告给付剩余欠款，在审理中双方达成调解协议，由宋某某于2016年11月20日一次性给付王某某2借款本金6986504元及利息。因宋某某未履行该调解协议书，王某某2申请强制执行，在执行过程中，我院于2016年11月25日作出（2016）黑0822执1883号执行裁定书，对曙光农场福裕别墅小区45号别墅予以查封。原告王某某1于2017年1月18日对此提出异议，我院经审查后，于2017年1月23日作出（2017）黑0822执异1号执行裁定书驳回王某某1的异议请求。现原告诉至法院，请求：1、撤销桦南县人民法院（2016）黑0822执883号执行裁定书中有关对原告位于曙光农场福裕别墅小区45号楼2套住宅房屋的查封裁定、撤销（2017）黑0822执异1号执行裁定；2、请求确认原告与被告鹤岗北方公司之间签订的商品房买卖合同合法有效，确认原告为本案诉争该45号楼2套房屋买卖合同合法有效。确认原告为本案诉争45号楼2套房屋合法所有人并且享有排他性物权；3、请求立即终止对原告该45号楼项下房屋的查封和执行。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证明责任的当事人承担不利后果。案外人或者申��执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人就执行标的不享有足以排除强制执行民事权益的，判决驳回诉讼请求。占有是对物的控制支配状态，确定法律意义上的直接占有，不但要有房屋钥匙，还要有水、电、物业消费记载等能够证明直接占有或者自行居住的证据，否则不能确认为合法占有。在本案中原告未举示出对本案涉案房屋有足够的事实上的管理、控制、支配和使用的证据，且原告是因被告宋某某欠其工程款不能偿还，而后以工程款抵顶房款签订的的商品房买卖合同，原告关于排除对特定标的物执行异议的主张，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不能享有涉案房屋的物上请求权，其不享有足以排除强制执行的民事权益，应判决驳回其诉讼请求。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条、一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第三百一十二条之规定，判决驳回原告王某某1诉讼请求。案件受理费8374元，由原告负担。本院二审审理中，当事人没有提交新证据，本院对原审认定的事实予以确认。本院认为，因上诉人王某某1所举示的证据不足以证实其对本案涉案房屋有事实上的管理、控制、支配和使用权，且上诉人关于排除对特定标的物执行异议的主张，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不能享有涉案房屋的物上请求权，其不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8374元由上诉人王某某1负担。本判决为终审判决。审判长 陈 嵩审判员 姚剑英审判员 丁思竹二〇一八年八月九日书记员 姜 博