成都市郫都区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0124民初987号原告（反诉被告）：何锦安，男，汉族，1964年6月3日出生，住四川省郫县。委托代理人：杨红霞，泰和泰律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）：殷建均，男，汉族，1995年3月12日出生，住四川省郫县。委托代理人：杨春梅，四川蜀西律师事务所律师（特别授权）。第三人：四川链家房地产经纪有限公司，住所地：成都市高新区民丰大道西段405号附25号1层。法定代表人：徐万刚。委托代理人：赵海燕，该公司员工。委托代理人：廖洪英，该公司员工。原告（反诉被告）何锦安与被告（反诉原告）殷建均、第三人四川链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何锦安的委托代理人杨红霞、告（反诉原告）殷建均的委托代理人杨春梅、第三人四川链家房地产经纪有限公司的委托代理人赵海燕、廖洪英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）何锦安诉称，2017年9月22日，原告与被告通过居间人四川链家房地产公司签订《成都市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭服务合同》、附件及补充协议》等，合同约定原告购买被告位于成都市房屋，建筑128.53平方米，包括房屋及房屋内的家具家电、装饰装修、配套设施设备等在内，合同成交价为680000元。2017年9月22日，原告按合同及补充协议约定向被告支付50000元的定金，并向中介支付12000元的佣金。2017年11月17日，原被告签订了《成都市存量交易资金监管协议》；原告根据合同约定缴纳个人所得税6800元及契税10205元；2017年12月1日，原告根据监管协议约定向成都市郫都区房产管理局在中国工商银行股份有限公司开立的存量房交易资金监管专用账户存入首付款人民币230000元。在原告贷款申请通过贷款机构的审批后，经纪方通过协调各方的时间情况，通知原被告双方于2017年11月17日前往房管局办理过户递件手续。但经原告和经纪方多次催促，截止原告起诉之日，被告仍然拒绝办理上述手续，并拒绝将房屋交付给原告，却要求原告到经纪方签订《房屋买卖合同》解约协议，被告的行为已构成违约，原告起诉至人民法院，请求：1、判决被告继续履行双方签订的房屋买卖合同及相关协议，立即到房屋登记机构为原告办理房屋所有权转移登记手续，并将房屋交付给原告。2、判决被告向原告支付逾期办理房屋所有权登记转移手续的违约金21760元。判决被告向原告支付逾期交付房屋的违约金20740元。判决被告向原告赔偿原告支出的律师费2万元。3、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）殷建均辩称，不同意原告要求继续履行合同的诉请以及支付违约金的诉请。其要求解除合同因为原告违约。该案是原告违约在先。2017年10月19日原告的按揭贷款审批已经通过，中介通知双方于2017年10月20日办理过户，在办理过户之前原告就应当将首付款存入资金监管帐户，但原告未存入。10月23日、26日、31日、11月7日，被告通过第三人多次催促原告要求存入首付款，但原告均没有理睬，双方后约定11月17日去过户，过户当天按照协议约定在前3天就应当将首付款存入，原告表示已将首付款存入了之后被告才与原告签订网签等各项协议，直到签完所有手续后才发现原告并没有将首付款存入。故被告向原告表示因其违约，超过15天，被告要求解除合同，并向其送达催告解除相关协议，但原告没有履行。双方签订的基础合同是以在中介处签订的合同；资金监管协议是原告欺骗被告和中介，原告告知被告、中介其存入了首付款后才签订的网签协议。第三人四川链家房地产经纪有限公司述称，2017年9月22日签订的合同，后面贷款批下来后，10月19日通知双方过户，10月20日双方过来时就做资金监管，因首付款没有存入银行，协商第二天过户也没有过到，一直拖到2017年11月17日最后一次去过户，当时资金监管的钱未到账也没有过到户。原告表示别人借款没有还给他就没有存入首付款，期间催促原告多次，至到2018年1月26日才存入首付款，通知被告过户时被告没有办理过户。反诉原告殷建均提出如下诉讼请求：一、解除反诉原告与反诉被告签订的《成都市存量房屋买卖合同》及相关的《过户、按揭服务合同》；二、判令反诉被告支付反诉原告违约金6.8万元；三、本案诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：2017年9月22日，反诉原告与反诉被告经第三人提供居间服务，签订《成都市存量房买卖合同》及相关的《过户、按揭服务合同》，约定：反诉原告将其所有的位于郫县万元出售给反诉被告。合同签订当日，反诉被告支付5万元定金，首付款23万元在过户递件前一个工作日存入监管账户，尾款40万元通过贷款方式支付。同时该合同第六条第四款约定过户条件。第八条第一款第2项约定合同解除条件。2017年10月19日，反诉被告的按揭贷款申请审批通过经纪方通知反诉被告2017年10月20日备齐首付款到郫县房管局办理过户手续，反诉被告没去。之后，反诉原告通过微信、电话、短信多次催促经纪方通知反诉被告办理过户手续，反诉被告均不予理睬。直到2017年11月17日，反诉被告才和反诉原告及居间方共同到郫县房管局打了网签合同、交了税费、签订了资金监管协议，之后反诉被告告诉反诉原告自己没有钱付首付款，当天无法办理过户手续。至2017年11月29日反诉被告首付款仍然未到账。因反诉被告不能按期支付首付款导致不能按时过户，已构成违约，且超过15日。反诉原告给反诉被告发解约催告函，要求其在2017年12月6日前到经纪方签订解约协议，反诉被告没有理睬。反诉原告认为，反诉被告在根本没有履约能力的情况下购买房屋，其行为已涉嫌欺诈。反诉原告提出反诉，要求支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告何锦安辩称，2017年9月22日，反诉被告与反诉原告通过居间人签订〈成都市存量房买卖合同〉、〈居间服务合同〉、〈过户、按揭服务合同〉、附件及补充协议，约定反诉被告购买反诉原告的房屋，合同成交价为680000元。2017年9月22日，反诉被告按合同约定向反诉原告支付定金5万元，并向居间方支付12000元佣金。2017年双方签订《成都市存量房交易资金监管协议》，根据监管协议约定，向郫都区房管局指定的银行存入存量房交易资金监管账户存入首付款230000元，后反诉被告拒绝办理过户递件手续，并拒绝将房屋过户给原告，要求到经纪方签订解约协议。本案不符合约定或法定的合同解除条件，反诉原告的请求没有合同或法律依据。因双方就房屋过户一致在协商，并最终于2017年11月17日达成书面的《监管协议》，该协议是双方平等协商签订的，房管部门提供的是资金监管“服务”，而非行政强制行为，故反诉被告所称“监管协议是办理过户时房管部门要求必须签署的程序性文件与事实不符。反诉原告首付款存入时间并未超过双方约定的期限，不符合房屋买卖合同约定的合同解除条件。反诉原告随意行使解除权的行为损害了反诉被告的合法权益，请求法院依法驳回反诉原告的全部反诉请求。经审理查明，2017年9月22日，原告（反诉被告）何锦安与被告（反诉原告）殷建均通过第三人四川链家房地产经纪有限公司签订《成都市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭服务合同》、附件及补充协议，约定原告（反诉被告）何锦安购买被告（反诉原告）殷建均位于成都市，建筑面积128.53平方米的房屋，合同第四条约定“交易价款、付款方式1、甲乙双方协商同意该房屋成交价为人民币400000元。2、甲乙双方协商同意该房屋的家具家电、装饰装修、配套设施及配套设施设备、甲方购买该房屋替的住房贷款利息、手续费、公证费等作价人民币280000元，与该房屋一并转让给乙方。3、本合同成交价为人民币680000元。4、具体付款方式：（1）定金乙方应在签订本合同当日支付定金人民币50000元，该定金待甲乙双方完成权属转移登记后自动转为购房款。定金支付方式为：直接支付给甲方。（2）首付款甲乙双方同意按照下列方式支付：通过存量房交易资金监管专用账户划转：乙方在过户递件前一个工作日将全部或部分首付款人民币230000元存入存量房交易资金监管专用账户，待乙方取得不动产证书后，房管局发送指令由监管银行将该笔首付款支付给甲方；（3）尾款由放贷银行直接支付给甲方，乙方拟贷款金额约人民币400000元，……。第八条违约责任1、逾期付款违约责任：乙方未按照约定时间付款的（含未按照约定将监管资金存入监管账户），按逾期时间分别处理：1、逾期未超过15日（含15日）并于实际付款之日起3日内向甲方支付逾期违约金的，该合同继续履行（逾期违约金支付标准：自约定的应付款项期限届满之次日起至实际付款之日止，每逾期1日，按本合同成交价的千分之0.5支付违约金；（2）逾期超过15日（含15日）的，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照本合同成交价的10%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付房款。3、逾期办理房屋交易的其他事宜：甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算守约方支付该房屋本合同成交价千分之0.5的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方面解除合同，本合同解除的违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约定，并由甲方退还乙方全部已付房款。4、甲方出现下列第（1）种情形或乙方出现下列（2）种情形，则构成根本违约，守约方有权单方面解除合同，合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约定，并由甲方退还乙方全部已付款。（1）甲方提供的该房屋所有权证或原购房合同等相关产权证明手续不真实或无效，房屋被查封或限制转让、拒绝将房屋出售给乙方、擅自提高房屋交易价格，将房屋出售给第三人导致乙方无法取得房屋所有权的。2、……。合同签订后，原告（反诉被告）因原告（反诉被告）的首付款没有及时存入银行资金监管账户，经多次协商未果，双方于2017年11月17日签订《成都市存量房交易资金监管协议》，并且约定，甲方应确保2017年11月17日前将监管资金230000元到达交易资金监管账户，待监管资金到达后方可办理房屋转让交易手续；经丙方核实监管资金足额到账后，甲乙双方可完成房屋转让交易手续，领取不动产登记证书。2017年11月7日原告（反诉被告）缴纳涉案房产的所得税6800元及契税10205元。2017年12月1日原告（反诉被告）向银行监管账户存放首付款230000元。2017年11月29日反诉被告向反诉原告发出履约通知书，通知反诉原告于2017年12月6日前到经纪方签订《房屋买卖合同》解约协议。因反诉被告要求原告到经纪方签订《房屋买卖合同》解约协议，反诉被告没有理睬。后原告通过中介再次要求被告配合过户未果情况下起诉至本院。上述事实，有原告提交的原、被告身份信息、成都市存量房买卖合同、居间服务合同、过户按揭合同、合同补充协议、成都市存量房交易资金监管协议、缴税凭证、定金收据、短信等证据予以证实，足以认定。本院认为，本案争议焦点：1、资金监管协议是否属于原合同的变更。2、被告是否享有合同解除权。从庭审查明事实看，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2017年9月22日签订《房屋买卖合同》后就一直对合同履行进行交流协调，并最终于2017年11月17日就首付款的缴存达成最后一致意见，原告于2017年12月1日将首付款230000元足额存入资金监管账户，原告有违约行为但根据双方合同约定的并未超过15日，反诉被告没有合同解除权。资金监管协议是双方根据签署的合同就首付款的监管达成新的合意，该协议是双方真实意思表示，对双方具有约束力。故，本院认为首付款支付时间应以2017年11月17日约定为准，原告（反诉被告）已于12月1日将首付款存入资金监管账户后以电话、短信方式通知中介要求被告办理过户手续，而被告（反诉原告）却发出解约通知书，导致涉案房屋的过户递件手续没有完成。反诉原告提出签订资金监管协议是欺诈作出的错误意思表示没有提交证据，本院不予采信。原告(反诉被告)请求被告（反诉原告）继续履行合同，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的具体规定，本院对原告提出继续履行合同的诉请予以支持。关于违约金的问题。因双方签订资金监管协议后，原告（反诉被告）将首付款存入资金监管银行后通知被告（反诉原告）办理过户手续，但反诉原告拒绝履行合同，致合同不能履行，应承担违约责任，原告关于违约金的主张符合法律规定，本院予以支持。违约金的具体金额，结合本案的违约情形以及原告的实际损失，按照“补偿为主，惩罚为辅”的原则，本院酌定为500元。关于原告主张律师费，不符合合同约定，本院不予支持。关于合同是否已通知原告解除合同。庭审中被告提出因原告的原因致合同不能履行，于2017年11月29日通知原告已解除双方签订的协议。庭审查明事实来看，被告以原告未存入首付款为由解除合同，根据双方补充签订存量房监管协议中约定首付款存入时间之后并未超过15日，故反诉原告并不具备合同解除权，其解除行为当属无效。被告（反诉原告）辩解理由本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）殷建均继续履行与原告（反诉被告）何锦安于2017年9月22日签订的《成都市存量房屋买卖合同》及相关协议。具体包括：1、被告（反诉原告）殷建均于本判决生效后十日内协助原告办理涉案房屋的过户手续，同时原告（反诉被告）何锦安于过户当日将存入资金监管帐户230000元首付款支付给被告（反诉原告）殷建均。双方办理完过户手续后十日内由被告（反诉原告）殷建均配合原告（反诉被告）何锦安办理按揭贷款，若原告未能取得银行贷款，则应于贷款未获得批准之日起三十日内向被告（反诉原告）殷建均一次性支付剩余款400000元。2、原被告于上列手续办结后十日内被告（反诉原告）殷建均将涉案房屋交付原告（反诉被告）何锦安。3、第三人四川链家房地产经纪有限公司应协助原被告双方办理涉案房屋过户及银行贷款手续。二、被告（反诉原告）殷建均于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）何锦安违约金500元。三、驳回原告（反诉被告）何锦安的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告（被告）殷建均的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5663元，保全费3920元，反诉案件受理费700元，共计10283元由被告（反诉原告）殷建均承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  文武二〇一八年七月五日书记员  邹芳