上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初612号原告(反诉被告)：朱福全，男，1980年1月27日生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：黄东，上海筑业律师事务所律师。委托诉讼代理人：季严敬，上海筑业律师事务所律师。被告(反诉原告)：陆昕婷，女，1989年8月9日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：李锋。委托诉讼代理人：宓静毅，上海市江南律师事务所律师。第三人：上海市宝山第一房屋征收服务事务所有限公司，住所地上海市宝山区淞滨支路**。法定代表人：孙玮，总经理。委托诉讼代理人：徐志豪。原告(反诉被告)朱福全诉被告(反诉原告)陆昕婷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月7日、2018年5月8日公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加上海市宝山第一房屋征收服务事务所有限公司(以下简称第一征收事务所)作为本案第三人参加诉讼。原告(反诉被告)朱福全的委托诉讼代理人黄东、被告(反诉原告)陆昕婷及其委托诉讼代理人李锋、第三人第一征收事务所的委托诉讼代理人徐志豪到庭参加第一次庭审。原告(反诉被告)朱福全的委托诉讼代理人季严敬，被告(反诉原告)陆昕婷及其委托诉讼代理人宓静毅到庭参加第二次庭审，第三人第一征收事务所经本院合法传唤，未到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告(反诉被告)朱福全向本院提出诉讼请求：判令被告支付房屋装修、附属设施、违章建筑补助费人民币(以下币种均为人民币)219,099元；搬家补助费8,000元；设备迁移费18,050元。事实和理由：2016年11月30日，双方续签《房屋租赁协议》，陆昕婷将其位于上海市宝山区刘场路XXX弄XXX号房屋及院内场地(以下简称系争房屋)租赁给朱福全，约定，续租租期为5年，2016年11月28日起至2021年11月27日止等。履行中，系争房屋被列为宝山区政府集体土地征收范围，且现陆昕婷与第三人就征收事宜已签署补偿协议，但陆昕婷未将应归属于朱福全的征收补偿款给付给朱福全，故朱福全提出上述诉请。被告(反诉原告)陆昕婷反诉并辩称，不同意朱福全的诉请。2017年5月开始朱福全就未再支付房租。陆昕婷享有的安置补偿还没有拿到。双方于2016年11月30日签订协议之前，系争房屋内的物品全部属于陆昕婷，不存在设备迁移费。朱福全应对装修、附属设施、违章建筑进行举证，且至今未搬离，不应享有搬家补助费。陆昕婷未与第三人签订过任何协议。根据协议约定，遇到动拆迁朱福全应当无条件搬离，安置补偿协议于2017年7月签订，故双方租赁协议于2017年7月解除。故，陆昕婷向本院提出反诉请求：1、判令朱福全与陆昕婷签订的房屋租赁协议于2017年7月解除，朱福全立即迁出系争房屋；2、判令朱福全支付自2017年5月27日起至2017年7月26日止房租16,666元，并支付自2017年7月27日起的房屋使用费，按每月8,333元计算至实际搬离之日止。原告(反诉被告)朱福全针对反诉辩称，不同意陆昕婷的反诉请求。对反诉请求1，未收到解除通知书。2017年4、5月份，系争房屋被列为拆迁对象，且已将系争房屋移交给了村委会，陆昕婷拒绝接受朱福全支付的下半年租金。租赁协议已无法履行。对反诉请求2，没有事实和法律依据。系争房屋已经被列为拆迁对象，相关权利义务移交给了村委会。第三人第一征收事务所述称，其与本案处理无直接关联，不发表具体意见。经审理查明，陆昕婷与朱福全于2011年就上海市宝山区刘场路XXX弄XXX号房屋的出租事宜达成合意，约定，朱福全向陆昕婷承租系争房屋，租期5年。朱福全承租系争房屋后，对系争房屋进行了装修后，转租给他人居住。2016年11月30日，出租方陆昕婷(甲方)与承租方朱福全(乙方)续签《房屋租赁协议》，约定，租期5年，即2016年11月28日至2021年11月27日止，租金每年10万元，每六个月支付一次金额为5万元，乙方向甲方另支付5,000元作为押金，在租赁期间内双方不得单方面提前解除合同，否则视为违约，违约金为年租金3倍；甲方向乙方提供的房屋及围墙内院子的设施为完整的、安全的可使用状态，经乙方验收认可后入住；在租赁期间内甲方同意乙方在不破坏房屋主体的情况下可分割；租赁期满后乙方搭建的附属设施及改变的房屋结构归甲方所有；若在租赁期间，如遇市、镇、村政府集体用地需要，需动拆迁所租场地，乙方应在规定期限内无条件搬出所承租的房屋；乙方应按时向甲方缴纳租金，若逾期15日未交，则视为违约，甲方有权收回租赁场地并没收保证金，乙方所建造的附属设施及改变的房屋结构也归甲方所有。双方另补充约定，租赁期间若遇政府拆除院内搭建违章房屋，甲方不承担任何责任，如有补偿归乙方所有；租赁期间，如遇政府动拆迁，乙方无条件归还房屋及所有，甲方不承担任何责任；等。上述合同履行期间，朱福全支付了押金5,000元，并支付租金至2017年5月27日止。审理中，朱福全要求押金一并处理。陆昕婷认为应予没收。2017年7月24日，陆昕婷户就系争房屋与上海市宝山区庙行镇康家村村民委员会(以下简称村委会)、第三人签订拆迁补偿安置协议。根据分户报告单，装修合计159,550元，附属物合计21,074元。根据结算表，产权人陆志兴，地，地址康家村**筑面积189.855平方米，实际过渡人口3人；装潢、附属设施、违章建筑补偿共计219,099元，其中装潢159,550元，附属设施21,074元，超证面积23,145元，无证面积15,330元；搬家补助费：10元/平方米*建筑面积=8,000元(每户低于4,000元按4,000元发放，期房安置增加一倍为8,000元每户)；设备迁移费18,050元；等。审理中，第三人表示，楼房超批面积为超证面积，违章搭建的部分为无证面积。审理中，陆昕婷确认其系征收安置对象之一，与陆志兴系父女关系，对责任主体无异议。2018年4月18日，村委会出具证明，主要内容为康家村XXX号的所有住宿房客已于2018年2月12日全部搬走。另查明，系争房屋由村委会统一建造，陆昕婷户与村委会签订了农民住宅购房合同，并支付了购房款。系争房屋没有房地产权证。关于装修及附属物等添附。朱福全表示，承租后对系争房屋进行了装修，续签租赁协议后，又进行了一次装修。2011年11月开始第一次装修，在院子里搭建了彩钢板房5间，并对一楼、二楼主屋及彩钢板房进行了装修，装修内容包括铺设地砖、墙面粉刷，未进行分割，还安置了水电、家具、空调，每间房间均有独立的水表、电表。2016年11月开始第二次装修，对一楼、二楼主屋进行分割，主屋原有4至5间房间，新隔出8间，对走道、房间的地砖重新铺设，墙面翻新，对屋顶漏水进行了修理。对新搭的8间房间进行了水电安装，配置了家具、空调。两次装修都以现金结算，无法提供收据、发票等付款凭证。陆昕婷则表示，出租时系争房屋已经过装修，场地上有花坛、水井、围栏等，出租后，朱福全在外面搭建了违章建筑。第一次装修未征得陆昕婷同意。第二次装修时，系争房屋已被列入征收范围，不可能进行大装修。为证明上述主张，朱福全向本院提供了两次装修的装修合同、送货单、明细、电器销售送货单、收条、销售清单、照片等证据，证明第一次装修共计发生费用194,754元，第二次装修共计发生费用136,907元。陆昕婷发表如下质证意见：对第一次装修的证据真实性不予确认，没有告知过陆昕婷，陆昕婷对装修情况也不清楚，空调等可以搬走；对第二次装修的证据真实性不予确认，此时已公告征收，不可能进行装修；对照片真实性认可，但无法辨认是否为系争房屋。审理中，本院至村委会就拆迁补偿事宜进行调查。村委会表示，系争房屋无产权证，也无宅基地使用权证。此次征收，康家村针对村民动迁给予的补偿原则是对建筑物及附属设施的评估标准和丈量、计算等均就高不就低，不区分材质、质量、新旧程度均以高标准给予补偿，也不计算折旧，因此，法院调取的相关补偿报告数额一般都高达三四十万元。建安部分按重置成本就高不就低给予补偿。动迁中对装修评估充分体现了对村民的福利待遇，如果是针对二房东的，装修补偿评估方案肯定会参照社会通用的标准进行评估，不可能以法院调取的报告来进行。对该份调查笔录，朱福全表示对真实性无异议，但对内容不认可，朱福全的投入是补偿的基础，且评估报告真实客观，应以评估报告的结论为依据。陆昕婷表示对真实性及内容均无异议。以上事实，有房屋租赁协议、补偿安置协议、结算单、分户报告单、证明、调查笔录及各方当事人的陈述等证据为证，本院予以认定。本院认为，系争房屋没有产权证，没有相应规划许可，朱福全与陆昕婷就系争房屋签订的房屋租赁协议当属无效。关于本诉。本诉的争议焦点在于朱福全是否应享有补偿利益及补偿利益的确认。根据已查明的事实，朱福全、陆昕婷自2011年始就系争房屋建立了租赁关系，朱福全承租房屋后，进行了装饰装修，并在房前院子违章搭建了房间若干，后又将房屋分割成多间小间对外转租。现涉及本案系争房屋在内土地的征收发生于双方租赁协议的履行期限内，朱福全主张其应享有征收补偿利益，于法不悖，本院予以准许。其中，装潢及附属、违章搭建、设备迁移等利益或与朱福全有关。但，根据朱福全提交的证据，并不足以证明均系由朱福全进行添附，且相关证据亦缺少对应的付款凭证和发票等，与其本人陈述也有一定出入。同时，根据村委会的反映，相关补偿不区分材质、质量、新旧程度，亦不计算折旧，系具有村民的福利性质，故即使相关利益与朱福全有关，也不能由朱福全直接享有。关于超证面积、搬家补助等利益，理应由实际安置人享有，朱福全主张该部分利益，依据不足。综上，本院根据本案实际情况，酌定陆昕婷支付朱福全补偿款共计43,000元。关于反诉。系争房屋在内土地发生征收拆迁，且房屋也已交村委会，故双方租赁协议事实上无法继续履行，陆昕婷的第一项反诉请求已无实际意义，本院不再评述。根据村委会出具的证明，可视为朱福全已于2018年2月12日清房。审理中，朱福全确认租金付至2017年5月27日止，故陆昕婷主张朱福全支付自2017年5月28日起至2018年2月12日的租金，于法有据，本院予以准许。朱福全抗辩认为，早已向村委会交房，但未提交证据证明，本院不予采信。朱福全抗辩认为，村里为清场曾采取停水停电措施。虽陆昕婷对此予以否认，但其在签订拆迁补偿安置协议并将房屋交由村委会处理后，势必对房屋的正常使用产生一定影响，故本院对之后的租金予以适当酌减，酌定朱福全支付陆昕婷租金共计42,000元。关于押金，双方租赁协议无法继续履行，实因系争房屋在内土地发生征收拆迁，朱福全主张返还押金5,000元，并无不当，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)陆昕婷于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)朱福全支付补偿款43,000元；二、原告(反诉被告)朱福全于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)陆昕婷支付租金42,000元；三、被告(反诉原告)陆昕婷于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)朱福全返还押金5,000元；四、驳回原告(反诉被告)朱福全的其他诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)陆昕婷的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为500元，由被告(反诉原告)陆昕婷负担；反诉案件受理费减半收取为425元，由原告(反诉被告)朱福全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 黄 蔚二〇一八年八月二十一日书记员 董程程附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。