四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川14民终739号 上诉人（原审原告）：先云清，男，生于1962年3月29日，汉族，四川省金口河区人，住四川省乐山市金口河区。 委托诉讼代理人：杨文明，乐山市金口河区法律援助中心律师。 上诉人（原审原告）：马书琴，女，生于1966年5月7日，汉族，眉山市彭山区人，住四川省眉山市彭山区。 委托诉讼代理人：杨文明，乐山市金口河区法律援助中心律师。 被上诉人（原审被告）：张利，女，生于1977年7月2日，汉族，眉山市彭山区人，住四川省眉山市彭山区。 委托诉讼代理人：彭禄林，四川达宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚美娟，四川达宽律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：罗祥，男，生于1975年12月4日，汉族，眉山市彭山区人，住四川省眉山市彭山区。 委托诉讼代理人：彭禄林，四川达宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚美娟，四川达宽律师事务所律师。 上诉人先云清、马书琴因与被上诉人张利、罗祥房屋买卖合同纠纷一案，不服眉山市彭山区人民法院（2018）川1403民初366号判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人先云清、马书琴及其委托诉讼代理人杨文明；被上诉人张利、罗祥的委托诉讼代理人彭禄林，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人先云清、马书琴上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人在一审中的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认为上诉人与被上诉人同属同一集体经济组织属于认定事实错误。上诉人马书琴属彭山区观音镇文昌8社（现6社）村民、被上诉人张利、罗祥属彭山区观音镇文昌10社（现7社）村民双方分属于同村不同的组；案涉房屋所占的土地不是彭山区观音镇文昌村的村集体财产，而是属于文昌村8社（现6社）集体的土地。案涉土地的《集体土地使用权证》登记事项中“土地所有权人观音镇文昌社（现6社）”。二、一审法院适用法律错误，不应适用《中华人民共和国物权法》第60条第一项，而应当适用《中华人民共和国物权法》60条第二项的规定。该法第60条：“对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权。（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。”三、在非试点区农村住宅禁止买卖。依据《第八次全国民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条:“……在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。……” 被上诉人答辩：一审认定案件事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。 先云清、马书琴向一审法院诉请：1.确认双方于2005年11月23日签订的《房屋出售协议》无效；2.判决张利、罗祥退还位于眉山市彭山区的楼房一幢（共计8间），由先云清、马书琴退还张利、罗祥购房款3万元。 一审法院认定事实如下：先云清、马书琴系夫妻关系，且于1987年5月10日在原彭山县观音乡政府登记结婚，先云清的户籍没有迁移到马书琴所在的集体经济组织；先云清系城镇居民，属于乐山市金口河区税务系统职工。张利、罗祥系夫妻关系。马书琴与张利系亲姑侄女关系，马书琴与张利母亲系亲姐妹关系。先云清、马书琴于1990年在眉山市彭山区修建涉案房屋，修建后马书琴与其父母居住在涉案房屋，居住后不久，马书琴到其丈夫先云清单位所在地乐山市金口河区新市街80号居住生活至今。先云清、马书琴在其父母生日或者在春节期间回家看望父母。马书琴于2005年11月23日与张利、罗祥签订《房屋出售协议》，该协议的甲方：原房主观音镇文昌村8组马书琴，乙方：购房人观音镇文昌村10组罗祥、张利。经双方协商将甲方原有住房出售给乙方达成如下协议：一、甲方原有住房一楼一底共计6间，另外楼梯到顶。二、四周界线：北面靠马和平，东面机场围城公路，西面靠马某自留地，南面红石为界靠郭留超围墙。三、此房按3万元价格出售给乙方，一周内付清。四、此协议从双方签字之日起生效，本协议一式二份。该协议有马书琴的签名，有张利、罗祥的签名，张利的签名是由张利的妹妹张娟代签的。见证人马某是马书琴的父亲，也是张利的外公；见证人张某是马书琴的兄弟媳妇，也是张利的舅妈；见证人罗某1、罗某2系罗祥的姐姐和弟弟。张利、罗祥于签订《房屋出售协议》后的次日将购房款支付给马书琴。 彭山区观音镇文昌村委会于2018年3月26日出具的证明载明：兹有我村村民罗祥、张利为夫妻关系，夫妻二人于2005年11月23日购买了村民马书琴楼房一栋，房屋购买后张利、罗祥及家人便住进该房，至今张利父母（张崇江、马书群）、妹妹张娟及侄女蓝天一直居住此房，期间原房主马书群从未住进过该房。 另查明，马书琴与张利、罗祥于2005年11月23日签订的《房屋出售协议》并没有经眉山市彭山县观音镇文昌村8组集体经济组织同意和批准，也没有经相关部门审批。 涉案房屋于2001年4月取得集体土地使用证，证号为彭集用（2001）字第14075号，该证载明使用权面积为90㎡，用途住宅，使用权类型：划拨，图号05-09-08-058。 以上事实有先云清、马书琴提供的证据：1.案涉双方的身份证复印件，2.彭山区观音镇政府、文昌村6组及其村委会于2018年1月2日出具的证明，3.马书琴与张利、罗祥于2005年11月23日签订的《房屋出售协议》一份复印件，4.先云清、马书琴于1987年5月10日结婚登记申请书及婚姻状况证明复印件。先云清、马书琴提供的证据，1.马书琴与张利、罗祥于2005年11月23日签订的《房屋出售协议》原件，2.马书琴于2005年11月24日收到张利、罗祥支付3万元房款的收条原件，3.证明两份：梁学英等33人的证明，2018年3月26日彭山区观音镇文昌村委会的证明原件。案涉双方在庭审中的陈述及证人梁某、刘某证言等在卷作佐证。 一审法院认为，本案在诉讼过程中形成如下焦点：其一、马书琴与张利、罗祥是否是同一集体经济组织成员的问题。其二、马书琴与张利、罗祥于2005年11月23日签订的《房屋出售协议》的效力问题。 关于第一个马书琴与张利、罗祥是否是同一集体经济组织的成员的问题。庭审查明，马书琴是彭山区观音镇文昌村8组（现六组）的村民，张利、罗祥是彭山区观音镇文昌村10组（现七组）的村民；根据以上查明的事实，以及根据《物权法》第六十条：对于集体所有的土地和森林、山岭、草地、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权的规定得出，马书琴与张利、罗祥均属于彭山区观音镇文昌村集体经济组织的成员。故马书琴与张利、罗祥是属于同一集体经济组织的成员。 关于第二个马书琴与张利、罗祥于2005年11月23日签订的《房屋出售协议》的效力问题。先云清诉称，其对马书琴与张利、罗祥于2005年11月23日签订的《房屋出售协议》至今未知情。庭审查明，先云清与马书琴系夫妻关系，且关系尚好，马书琴与张利系亲侄女关系；从以上查明的事实得出，马书琴没有任何理由不告诉丈夫先云清涉案房屋已经出售给张利、罗祥的事实。庭审查明，马书琴已将张利、罗祥支付3万元购房款用于在乐山市金口河区新市街经营商店开支的事实得出，先云清对马书琴出售涉案房屋一事是知情的，是认可的。根据诚实信用原则，先云清在马书琴出售并交付涉案房屋十三年之后，而在房价成倍涨价的情况下起诉张利、罗祥其称对《房屋出售协议》不知情，与常理相悖。根据庭审查明的事实，以及马书琴与张利系亲侄女关系的事实判断得出，先云清对《房屋出售协议》是知情的，也是认可的。故对先云清陈述，马书琴与张利、罗祥于2005年11月23日签订的《房屋出售协议》至今未知情，一审法院不予采信。 从庭审查明的事实得出，马书琴与张利、罗祥同属于彭山区观音镇文昌村集体经济组织的成员，且双方签订的《农村房屋买卖合同》约定的内容也是双方真实意思的表示。从张利、罗祥提供《房屋出售协议》的证据得出，该协议上有马书琴的父亲马某作为该协议的见证人进行签字确认，也有张利、罗祥的亲属作为该协议的见证人进行签字确认；从而进一步得出，案涉双方签订的《农村房屋买卖合同》是双方真实意思的表示。从张利、罗祥提供马书琴于2005年11月24日出具3万元的购房款收据得出，张利、罗祥于签订合同的次日即履行了支付房款的义务，马书琴已履行了交付房屋的义务，即双方已经履行完各自的合同义务；从该证还得出，张利、罗祥支付了马书琴涉案房屋的合理房价。综上，双方在签订《房屋出售协议》时不存在欺诈行为，也不存在显失公平的行为，故马书琴与张利、罗祥于2005年11月23日签订的《房屋出售协议》合法有效。 先云清、马书琴要求确认马书琴与张利、罗祥于2005年11月23日签订的《房屋出售协议》无效的诉讼请求，因证据不足，一审法院不予支持。 先云清、马书琴要求张利、罗祥退还位于眉山市彭山区的楼房一幢（共8间），并由 先云清、马书琴退还张利、罗祥购房款3万元的诉讼请求。因马书琴与张利、罗祥于2005年11月23日签订的《房屋出售协议》合法有效，故先云清、马书琴该项诉求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决：驳回先云清、马书琴的诉讼请求。本案受理费275元，由先云清、马书琴负担。 二审中，双方未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院查明的基本事实一致，本院对一审查明的基本事实予以确认。 根据双方的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为：马书琴与张利、罗祥签订的房屋买卖合同是否真实有效？ 本院认为，首先，马书琴与张利、罗祥均系完全民事行为能力人，双方自愿签订《房屋出售协议》，且该协议并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的情形。其次，从合同履行来看，张利、罗祥之前就居住在案涉房屋内，双方自2005年11月23日签订《房屋出售协议》次日马书琴就收到了张利、罗祥的购房款，合同已经履行完毕。第三、上诉人先云清坚称其对马书琴与张利、罗祥签订的《房屋出售协议》至今不知情。根据一、二审查明事实，先云清与马书琴系夫妻关系，且关系尚好，马书琴与张利系亲侄女关系，马书琴的父母与被上诉人长期生活在案涉房屋中。从房屋出售至今13年，马书琴没有任何理由不告诉丈夫先云清涉案房屋已经出售给张利、罗祥的事实，先云清本人13年时间也曾多次进入案涉房屋，对案涉房屋已卖的事实不知情，与常理相悖。第四、同村不同组买卖房屋的问题。本院认为，马书琴与张利、罗祥虽属同村不同组的村民，但双方买卖本村房屋，法律、行政法规并未作禁止性规定。马书琴与张利、罗祥均系具有完全民事行为能力的自然人，双方自愿签署的《房屋出售协议》是双方真实意思表示且不违反法律禁止性规定，双方本是至亲，在签署协议并履行完毕十三年后诉至法院要求解除合同，其诉讼请求不应被支持，交易的稳定性应当得到维护。 综上，本院认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，裁判并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人先云清、马书琴负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 东 审判员 陈晓华 审判员 唐 部 二〇一八年八月十三日 书记员 宋鸿杰