北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终6514号上诉人（原审被告）：大象联盟（北京）科技有限责任公司，住所地北京市海淀区三里河路甲11号三层308。法定代表人：陈镜如，总裁。被上诉人（原审原告）：国家建筑材料展贸中心，住所地北京市海淀区三里河路***号。法定代表人：屈交胜，主任。委托诉讼代理人：任旭光，北京宏健仁和律师事务所律师。委托诉讼代理人：何徐凌，女，国家建筑材料展贸中心租赁开发部经理。上诉人大象联盟（北京）科技有限责任公司（以下简称大象公司）因与被上诉人国家建筑材料展贸中心（以下简称展贸中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初49829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。大象公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回展贸中心一审的全部诉讼请求。事实和理由：1.我公司租赁的房屋存在漏水、冬季室温不达标、屋内有异味、风机盘管小导致屋内空气不流通、地下二层噪音大导致几个房间不能用等问题，此外，由于一层施工导致地下一层的厕所跑水一直维修到2016年十一期间才完工，由于房屋存在以上问题，公司员工不愿意下去办公，所以我公司与展贸中心协商要求减免租金，双方没有达成一致。由于展贸中心在签合同时没有提前告知我公司房屋存在问题，导致我公司几乎没有使用房屋，同时给我公司造成了很大损失。展贸中心辩称，1.涉案房屋位于地下一层，因此租金比地上便宜；2.设备设施确实有一定问题，但是没有大象公司说的那么严重，我中心没有欺骗行为；3.房屋在夏天下大雨时出现过漏水，但我中心及时进行了修理；4.对于噪音大的房间我中心收回，给大象公司换了一间；5.每一楼层的厕所都在维修，是物业的正常维修，没有影响大象公司使用；6.双方就房屋存在的问题达成补充协议，我中心免除了大象公司两个月的租金作为补偿。同意一审判决，不同意大象公司的上诉请求及理由。展贸中心向一审法院起诉请求：1.判令大象公司给付2016年7月1日至2017年7月31日期间房屋租赁费1589488.92元；2.判令大象公司给付违约金249089.08元；3.大象公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年12月，展贸中心（甲方）与大象公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将“中国某大厦”地下一层部分面积出租给乙方用于办公；租赁期间为2016年1月15日至2019年1月14日；年租金为1494534.48元；乙方第一年应按押一付三的方式向甲方支付房屋租金，第二年和第三年按押三付三的方式向甲方支付房屋租金，乙方应于每年1月15日、4月15日、7月15日、10月15日前向甲方分别交纳三个月租金；乙方出现下列任何一种情况，甲方有权提前30日书面通知乙方解除合同，并追究乙方违约责任：（5）未按合同第六条之规定交纳任何一期租金；本合同因上述情况而解除的，除乙方押金应予全部扣除外，乙方还应向甲方支付相当于两个月租金作为违约金；对于乙方的任何违约行为，包括逾期缴纳租金的，甲方有权中断租赁单位的水、电、空调、电话等。2016年5月10日，展贸中心（甲方）与大象公司（乙方）签订补充协议，约定：为妥善解决因租赁面积内进行修缮喷淋设施、降噪、除味、更换风机盘管等房屋修护工程给乙方造成一定的损失和不便，双方达成一致协议：甲方同意免收乙方两个半月的租金（从2016年1月15日至3月31日），以补偿乙方因房屋修护事由未能正常使用房屋等相关全部损失，乙方则同意由乙方修缮恢复顶棚受损面积的装修，双方同意因租赁房屋修护相关事宜以执行本条约定全部了结；乙方同意承担2016年5月9日以后的全部电费及租赁相关费用；双方进行明确分工，甲方负责地下一层重大事故的修缮工作，乙方负责地下一层日常基本的维护工作。大象公司已向展贸中心支付一个月租金作为押金及2016年4月至6月租金，此后，大象公司未再支付租金。2017年7月24日，大象公司、北京大象联盟国际经贸中心（有限合伙）向展贸中心出具还款计划，写明：因我公司自身原因，未能向贵中心及时支付房屋租赁费用，现我公司申请在本周内的2017年7月30日之前先还80万元所欠房屋租金，在下周内的2017年8月6日之前还清剩余所有所欠租金。大象公司未按还款计划支付本案欠付租金。2017年8月11日，大象公司、北京大象联盟国际经贸中心（有限合伙）向展贸中心出具退租申请，写明：因我公司资金出现问题，迟迟不能缴纳贵中心租金，贵中心于2017年7月21日对我公司进行停电、锁门，我公司至今无法正常办公，为尽量减少双方损失，结合贵中心劝退建议，我公司决定退租，2017年8月12-15日起我公司全部搬出，腾退G1层占用贵中心面积1107.06平米，三层759.17平米，腾退后保留房间格局不动，设施完好，验收后交还所有房间钥匙，退租后根据我公司财务状况，我公司计划在半年内把所欠G1层余款1589176.08元还清。大象公司认可该证据真实性，但称系被迫出具。因拖欠租金，展贸中心于2017年7月21日对大象公司进行停电、锁门，大象公司于2017年8月份搬出租赁房屋。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：大象公司主张租赁房屋冬天温度低，加之上述补充协议中载明的内容，导致该公司于2016年10月15日才搬入租赁房屋，且展贸中心长期维修公共区域厕所，影响该公司正常办公，故租赁房屋不具备办公条件，无法正常使用。展贸中心不认可大象公司的上述主张。一审法院认为：双方签订的租赁合同及其补充协议，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按合同约定及法律规定履行。在租赁合同的法律关系中，出租人应提供符合合同约定的租赁房屋，承租人应按期支付租赁费用。本案的租赁合同履行过程中，展贸中心因进行房屋维护工程导致大象公司无法正常使用房屋，双方就此事签有补充协议，展贸中心以免除两个半月租金的方式对大象公司进行补偿，双方就此事所产生的争议已解决。租赁合同中明确约定，大象公司租用地下室用于办公，故大象公司对于承租地点应是明知的。大象公司称租赁物不符合办公条件，无法正常使用，但未就此提交证据证明，大象公司应承担举证不能的法律后果，且该公司向展贸中心出具的还款计划、退租申请中也没有关于租赁物不符合办公条件的内容。大象公司虽称退租申请系被迫出具，但未就此提交证据证明，法院对其主张不予采信。综上，法院认为，该公司应按照合同约定向展贸中心支付2016年7月1日之后的租赁费，因展贸中心于2017年7月21日对租赁房屋进行停电、锁门，大象公司客观上已无法使用租赁房屋，法院将租赁费用计算至2017年7月20日，经核算，大象公司在退租申请中确认的拖欠租金数额合理，法院对此予以确认。根据合同约定，展贸中心有权向大象公司主张相当于两个月租金作为违约金，法院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，一审法院判决：一、大象联盟（北京）科技有限责任公司于本判决生效后7日内给付国家建筑材料展贸中心2016年7月1日至2017年7月20日期间租赁费1589176.08元；二、大象联盟（北京）科技有限责任公司于本判决生效后7日内给付国家建筑材料展贸中心违约金249089.08元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理认定的事实与一审法院认定事实一致。本院认为：大象公司与展贸中心签订的房屋租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应当依约履行。大象公司作为承租人，负有按照约定的时间及金额支付租金的合同义务。大象公司现主张租赁房屋存在漏水、冬季室温不达标、屋内有异味、风机盘管小导致屋内空气不流通、地下二层噪音大导致几个房间不能使用、维修厕所时间过长等问题，导致涉案房屋不具备使用条件，作为对其支付租金义务的抗辩。但依据补充协议之约定，因租赁房屋内设施修缮、降噪、除味、更换风机盘管等问题，产生影响房屋正常使用的情形，双方当事人已经就相关问题的处理达成了一致意见，现大象公司仍以此为由拒绝支付租金，与补充协议的约定相悖，故本院对大象公司的该抗辩意见不予采纳。关于大象公司在本案中提出的冬季室温不达标、漏水、厕所维修施工等问题，因租赁房屋位于地下，大象公司理应对于租赁房屋存在的固有问题有所了解。此外，因大象公司未能提供充分证据证明相关问题的存在，以及相关问题导致涉案房屋在一年内完全无法使用，且大象公司在还款计划及退租申请中均未提出相关异议，故大象公司现以此为由拒绝支付全部租金缺乏依据，本院对此亦不予采纳。展贸中心要求大象公司支付欠付租金，并按照租赁合同中关于违约责任的约定，支付2个月租金标准的违约金，符合双方约定及法律规定，一审法院予以支持正确。大象公司提出的关于无法使用租赁房屋产生经营损失的问题，不属于本案的审理范围，本院对此不予认定。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21347元，由大象联盟（北京）科技有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  刘国俊审 判 员  刘新泉二〇一八年八月二十三日法官助理  张 超书 记 员  杜 莹