北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终6360号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京向民物业管理有限公司，住所地北京市海淀区永定路4号A院。法定代表人：王文华，总经理。委托诉讼代理人：郝萍，北京金尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑玲，女，北京向民物业管理有限公司职员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军66429部队，住所地北京市海淀区甲4号院。法定代表人：郭杰，副政委。委托诉讼代理人：周小云，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人北京向民物业管理有限公司（以下简称向民公司）因与被上诉人中国人民解放军66429部队（以下简称66429部队）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2018)京0108民初5064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。66429部队上诉请求：撤销原审判决第二项；上诉费由66429部队承担。事实和理由：部队欺诈我方在空白合同上盖章后自行填写租金数额，部队在收据上故意填写不实的年份以符合虚假合同。我方实际交租是随时交纳、提前交纳了下一年度租金。66429部队辩称，同意原审法院判决。66429部队向一审法院起诉请求：1、判令我方与向民公司于2007年9月10日签订的《军队房地产租赁合同》于2017年12月31日解除；2、向民公司向我方支付2016年1月1日至2017年12月31日期间的租金676万元；3、诉讼费由向民公司承担。向民公司向一审法院反诉请求：1、要求66429部队向我方支付违约金10万元；2、66429部队向我方支付搬家费213333元及以213333元为基数按照中国人民银行同期存款利息标准计算自2017年8月9日至实际支付之日的利息；3、66429部队返还我方已交房期间的租金126120．4元；4、反诉费由66429部队承担。一审法院认定事实：1990年4月16日，中国人民解放军51128部队（后更名为66429部队）取得位于海淀区A院的房屋所有权证。2017年7月20日，卫戍区营房处出具《证明》，载明：兹证明，如下《军队房地产租赁合同》系接受66429部队委托，以我营房处的名义与合同相对方签订，合同实际履行、租金收取、房屋（场地）的管理均由66429部队实际承担相应权利、义务。…3、合同相对方向民公司，合同约定的房屋（场地）所在地北京市海淀区4号。2007年9月10日，卫戍区营房处（出租方、甲方）与向民公司（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》（以下简称租赁合同），约定甲方自愿将位于北京市海淀区4号（以下简称甲4号）（坐落号:京京字第××A号）的房屋建筑面积5000平方米出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。租赁用途为商业办公。租赁期限自2008年1月1日起至2012年12月31日止。房地产年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）118万元。租赁合同第七条载明：租赁期内，甲方应当履行下列义务：．．．（二）保证出租给乙方使用的房地产，按照《军队空余房地产租赁管理规定》所规定的审批权限，业经军队审批机关批准出租；（三）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续，申领《军队房地产租赁许可证》（以下简称许可证）．．．。第九条载明，合同的解除与终止：．．（二）甲方因非军事需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并加付银行同期存款利息退还房地产租赁保证金；…．（四）因不可抗力原因（含政府行为、国家和军队政策法规调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。合同第十条载明，甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付人民币10万元作为违约金。合同第十一条载明，乙方的违约责任：．．．（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电．．．。合同第十三条载明，本合同（含补充协议）经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效。合同落款处加盖有中国人民解放军北京军区房地产管理局租赁合同审核专用章。租赁合同签订后，66429部队将上述房屋交付向民公司使用，向民公司依约交纳租金。2010年4月16日，向民公司向66429部队出具《申请函》，载明：我公司于2006年4月18日，根据贵部《空余营房租赁招标文书》要求，…取得了贵部位于甲4号A院空余房地产的承租权，中标面积10888平方米，中标年租金为261万元，签订中标合同后我公司按约定给贵部交了261万元订金，但因北京运通物业管理有限公司未按时交房而导致我公司迟迟未能进住，后又因贵部营院西北角空余土地出让而拆除中标约定中的门面房约1000平方米，目前我公司实际只承租了贵部空余营房9988平方米，实际租金为248万元，单方租金比中标价增加了3．58%。我公司进住贵部营院后，根据军队空余营房租赁正规化管理规定和北京市“08办”要求，经与贵部协商，我公司筹集了1100多万元做了八件事…。下一步我公司还拟再自筹200万元，将院内的危房进行翻建…。因我公司投资较大，收益慢，故向贵部申请将租期再延长十年，租金在原合同到期后再分别增加10万元。…妥否，请指示。2010年4月19日，66429部队向向民公司出具《关于北京向民物业申请函的回复》（以下简称《回复》），载明：贵公司申请函已收到，…经研究，我部回复如下:…2、鉴于贵公司建设装修投入较大，永定路4号承租项目合同期满后，我部同意续租五年。在市场租赁价格无大的涨幅情况下，每年租金在原合同定额基础上再增加10万元，即128万元和140万元；…4、因不可抗力原因（含军队和政府行为、国家和军队政策法规调整等）造成合同无法履行的，贵公司要无条件予以配合。2016年5月12日，66429部队向向民公司出具《关于停止向民公司（含百乐宾馆）租赁项目的通知》，载明：…我团按上级指示要求，严格抓好全面停止对外有偿服务工作。本项目租赁合同已于2012年12月31日到期，依据上级要求和合同规定，我方定于2016年6月30日前停止本项目租赁工作。接此通知后，请提前做好停止经营、撤收人员、腾空租赁地产等准备工作，确保关停工作按期完成。2016年12月26日，66429部队向向民公司出具《通知》，载明：根据停止有偿服务工作要求及我部与贵公司所签订的租赁合同约定，现将停止有偿服务工作及所欠租金缴纳工作的有关事项通知如下：1、请于2017年1月1日前补齐2016年陈欠租金及2017年上半年租金724．5万，若逾期未能清缴，后果自负…。2017年10月15日，66429部队全面停止有偿服务工作领导小组办公室向向民公司出具《通知》，载明：…依据租赁合同的约定，现通知如下:一、本通知发送之日，我方终止／解除双方的租赁关系，贵公司应在2017年12月30日前完成腾退归还所有房产工作。二、贵公司应立即上缴陈欠租金866万元（2016年、2017年两年租金共计966万元，已交100万元）及腾退归还房产之日前的房屋占用费，如不及时交齐租金、占用费，我方将采取法律手段追偿。三、贵公司应及时做好12月30日关停的一切准备工作，提前安排公司人员、清退转租户、清理物品和装备设施。在2017年11月1日前完成腾退50%房产（233间），2017年11月30日前腾退80%房产（372间）…。关于2013年1月1日至2017年12月31日期间的租赁合同年租金标准问题，向民公司认为该租赁合同的年租金应为128万元，66429部队认为，自2013年1月1日至2014年5月31日年租金标准为130万元，2014年6月1日至2017年12月31日年租金标准为338万元。66429部队针对上述年租金标准的主张，提交了以下证据：（1）66429部队与向民公司于2009年5月30日签订的《军队房地产租赁合同》（以下简称租赁合同二）,双方就该租赁合同已经另案诉讼，案号为（2018）京0108民初5066号，租赁合同二约定甲方自愿将位于北京市海淀区甲4号院（京京字第××A号）即新建战士宿舍楼3号楼一栋、2号楼的一半（西侧）加上5层的东侧，建筑面积共4988平方米，场地面积约4390平方米，出租给向民公司使用。租赁期限自2009年6月1日起至2014年5月31日止。房地产年租金（不含水、电、暖等费用）50万元。租金支付方式为半年付，即合同期内每年6月份和12月份的前10日内一次性向66429部队交纳半年租金。（2）出租方为卫戍区营房处（甲方），承租方为向民公司（乙方），租赁期限自2014年6月1日起至2019年5月31日止的《军队房地产租赁合同》（以下简称租赁合同三），该合同第一条约定甲方自愿将位于甲4号的房屋建筑面积9260平方米，出租给乙方使用。年租金338万元。该合同落款处有向民公司的法定代表人签字与加盖有向民公司的印章。甲方处及军队房地产管理部门意见处均未签字或加盖印章，该合同年月日处均为空白。66429部队表示因向民公司对涉诉房屋进行加建，导致租赁面积在租赁合同约定的基础上有所增加，年租金标准也相应提高，其虽然没有在租赁合同三上签字盖章，但双方是按338万元的标准实际履行的；（3）2017年1月16日，向民公司向66429部队出具的《关于请求减免房租情况的说明》（以下简称《免租说明》），载明:我公司自2008年租用贵部甲4号A院房屋13205平米，主要经营写字楼和宾馆。自租用以来能够严格遵守国家的法律法规和部队有关房屋出租经营各项规章制度，严格按规定的时间缴纳各种费用。…近期贵部通知要求于2017年12月31日前提前解除租赁合同，我公司已开展工作，积极配合贵部按规定时间要求交接，绝对不会拖部队的后腿。但由于贵部与我公司提前终止合同，给我公司造成重大经济损失，望贵部认真考虑，并给予适当减房租。一、工程投资大。…二、补偿商户费用高。…三、三年未发经营许可证，对我方经营活动造成重大影响。2015年、2016年、2017年部队未给我公司下发许可证，…四、公司员工解除合同需要进行补偿。…综合以上考虑，我公司诚恳希望贵部认真考虑我公司最后经营状况和前期各项投资，望能减免房租600万元。该说明后附《向民物业装修自建项目费用支出》。（4）中国人民解放军通用收费票据收据联及中国人民解放军资金往来结算票据（以下简称发票）。向民公司认可租赁合同二、免租说明、发票的真实性，不认可其证明目的。同时其认可对涉诉房屋存在加建，但其不认可租赁合同三，认为该合同未签字生效，双方未按此实际履行。庭审中，向民公司表示租赁合同及租赁合同二的租金交纳存在混同问题，双方均认可自2013年4月15日起至2017年9月12日止，向民公司分31次向66429部队交纳租金共计11358168．7元，经核算该数额计算错误，应为11358167．7元，其中2013年度，向民公司分8次交纳租金共计2250367．7元；2014年度，向民公司分五次向66429部队交纳租金共计1887800元，对应发票中均载明为2014年度租金；2015年度，向民物业分12次向66429部队交纳租金共计487万元，其中77万元对应的发票载明为2014年下半年租金，50万元对应的发票载明为2014-2015年租金，170万对应的发票载明为2015年租金，190万对应的发票仅载明为租金。2016年度，向民物业分4次向66429部队交纳租金共计135万元，对应的发票均载明为2015年租金。2017年向民物业分2次向66429部队交纳租金100万元，发票载明该款项为补交2016年租金，向民公司表示该100万元为租赁合同二项下的租金。同时，向民公司提交66429部队营房处分别于2006年9月19日、2006年5月23日、2006年8月28日出具的《借条》，共载明借款金额合计12万元。2011年1月7日66429部队出具的函，载明借款金额15万元。向民公司主张在本案中抵扣租金。66429部队表示上述借款与本案无关，且已经冲抵了之前的租金。另查，双方对租赁合同二的年租金标准亦有争议，向民公司认为租赁合同二的年租金标准应为95万元，66429部队认为租赁合同二的年租金标准应为145万元。庭审中，双方均认可向民公司于2017年8月9日起陆续腾退房屋，至2017年12月31日前将租赁合同项下其承租的房屋全部腾退并交还66429部队。其中因部分房屋的腾退时间早于2017年12月31日，向民公司主张66429部队按照每天每平方米0．379元的租金标准退还部分租金，对此其提交了《提前退租房间应免除房租明细》，66429部队对上述明细中的房屋腾退时间、面积及退租计算方式认可，表示其在主张欠付租金时尚未扣除向民公司提前腾退房屋对应的租金，其认为每天每平方米租金标准应为1元。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。卫戍区营房处与向民公司在租赁合同中约定了该合同的生效条件，即需经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。在租赁合同落款处亦加盖有相应合同审核专用章，故租赁合同合法有效。依法成立的合同受法律保护，对当事人均具有法律约束力。租赁合同履行过程中，向民公司于2010年4月16日以《申请函》的方式向66429部队发出要约，其中内容包括申请租期延长10年，年租金在原合同到期后增加10万元。2010年4月19日，66429部队以《回复》方式表示同意续租五年，在市场租赁价格无大的涨幅情况下，每年租金在原合同定额基础上再增加10万元。该内容对《申请函》中的实质性内容予以变更，构成新要约。向民公司并未就该新要约予以书面回复，即未以通知方式作出书面承诺。但承诺根据交易习惯亦可以通过行为作出。租赁合同到期后，向民公司仍旧占有、使用涉诉房屋，并向66429部队交纳房屋租金，其表示交纳租金标准为128万元，66429部队则认为自2013年1月1日至2014年5月31日年租金标准在128万元基础上又增加了2万元，即年租金标准为130万元，2014年6月1日至2017年12月31日期间则根据租赁合同三的意思表示将年租金标准调整为338万元。法院认为，虽双方对实际履行的租金标准有异议，但向民公司认可《回复》的年租金标准，66429部队主张的年租金标准亦以《回复》的租金标准为基础进行计算。综合上述实际履行情形及当事人的意思表示，应视为向民公司以实际行为对《回复》予以承诺。双方均应受《回复》内容的约束。故本案中，双方租赁合同的租期应自2008年1月1日起至2017年12月31日止。因租赁合同及租赁合同二存在租金交纳混同问题，现66429部队主张自2013年1月1日至2014年5月31日租赁合同的年租金标准为130万元，该标准未在双方往来函件及发票中体现，故其主张缺乏事实依据，法院不予采信。2013年1月1日至2014年5月31日期间，租赁合同的年租金标准应为128万元。关于2014年6月1日之后的年租金标准问题，向民公司认为年租金标准仍为128万元，66429部队认为年租金标准调整为338万元。对此法院认为，首先，根据发票可知，向民公司交纳2014年与2015年的租金总额为6207800元，另有2015年1月12日、2015年11月18日及2015年12月7日交纳的共计190万元租金，从发票的整体交纳时间及载明的缴费期间可知，该190万元亦应对应2014年-2015年的租金，故向民公司交纳的2014年至2015年度租金数额总计应为8107800元，平均每年租赁合同及租赁合同二共交纳租金总额为4053900元。上述金额远高于向民公司主张的租赁合同及租赁合同二应缴纳的年租金总额。向民公司抗辩称对66429部队开具的上述发票中载明的缴费期间不认可，但其未提交在收到上述发票后向66429部队提出异议的证据；其次，向民公司主张的租赁合同及租赁合同二的年租金标准，与其2017年1月16日出具的《免租说明》中申请66429部队减免租金600万元的内容明显不符；最后，租赁合同三中虽因缺少66429部队的签字或盖章导致合同未成立，但该租赁合同三中有向民公司的法定代表人签字且加盖有其印章，说明向民公司对租赁合同三中约定的年租金标准是知情的。租赁合同三中租赁标的建筑面积约为租赁合同约定的承租面积与向民公司在2014年6月1日前自建房屋建筑面积的总和，现66429部队亦针对年租金标准的上调做出了合理的解释。综合发票载明的租金交纳情况、租赁合同与租赁合同三中约定的承租面积与年租金标准的差异及向民公司出具的《免租说明》，双方在2014年6月1日至2017年12月31日期间，实际履行的年租金标准应为338万元。因双方在庭审中均同意，除2017年缴纳的租金共计100万元计入租赁合同二外，其余租金优先计入本案租赁合同项下，若存有剩余部分则计入租赁合同二项下租金。故经核算，2013年1月1日至2017年12月31日，向民公司应缴纳的租金总额为13925000元，其现在实缴租金总额为10358167．7元，现其尚欠付2016年1月1日至2017年12月31日的租金3566832．3元。因双方的租赁合同于2017年12月31日届满，66429部队在合同届满前向向民公司发出清退通知，要求其提前清退。向民公司亦根据其要求于2017年12月31日前腾退部分房屋。现双方均认可按照建筑面积计价方式计算该部分房屋应免除的租金，对此法院不持异议。经核算，按照每天每平方米1元的标准，其提前腾退房屋合计租金应为332771．5元，该部分款项应自2017年度应付租金数额中扣除。综上，向民公司实际欠付的2016年1月1日至2017年12月31日期间的租金数额应为3234060．8元。66429部队要求向民公司支付2016年1月1日至2017年12月31日期间的租金676万元的主张，于法有据，法院予以支持，但其主张的数额有误，法院根据实际核算情况予以调整。向民公司依据其足额缴纳租金至2017年12月31日为由，要求66429部队退还其已交房期间的租金126120．4元的反诉请求，没有事实依据，法院不予支持。向民公司要求在本案中将27万元借款抵扣租金，因双方的借款与本案并非同一法律关系，且向民公司未提出相关反诉请求，故上述借款事宜在本案中不予处理。本案中，双方均同意租赁合同于2017年12月31日解除，对此法院予以确认。因为涉诉房屋为军队房地产性质，故双方租赁合同第九条约定：因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规调整等）造成合同无法履行的，双方均不承担责任。《回复》中亦载明，因不可抗力原因（含军队和政府行为、国家和军队政策法规调整等）造成合同无法履行的，向民公司要无条件予以配合。租赁合同实际履行过程中，66429部队向向民公司出具的《关于停止向民公司（含百乐宾馆）租赁项目的通知》及后续的《通知》中载明，因全面停止一切对外有偿服务活动的政策调整，其向向民公司提出涉诉租赁项目停止经营、解除合同的要求。该事由属不可归责于双方的原因，故向民公司要求66429部队支付搬家费及利息的反诉请求，于法无据，法院不予支持。向民公司认为66429部队没有按照合同约定为其提供许可证构成违约，应向其支付违约金10万元。租赁合同第七条虽约定66429部队负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续，申领《军队房地产租赁许可证》，虽未明确约定该许可证的申领时间，但向民公司向66429部队出具的《免租说明》对2015年、2016年及2017年66429部队未申领许可证的情形进行了说明。66429部队抗辩称，其不存在违约行为，同时根据租赁合同第十条的约定，向民物业应行使解除权的同时主张违约金。对此法院认为，约定解除权与主张违约责任的权利均为独立的合同权利，在66429部队存在违反租赁合同第七条的约定行为时，向民公司享有选择行使解除合同的权利或主张违约金的权利。本案中，66429部队认为自身不存在违约行为，但未就申领许可证一事提供合理解释，故其未办理许可证的行为构成违约，应依约向向民公司支付违约金10万元。向民公司主张66429部队支付违约金10万元，于法有据，法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第九十三条之规定，判决：一、北京卫戍区后勤部基建营房处与北京向民物业管理有限公司于二〇〇七年九月十日签订的《军队房地产租赁合同》于二〇一七年十二月三十一日解除；二、北京向民物业管理有限公司自本判决生效后七日内向中国人民解放军66429部队支付二〇一六年一月一日至二〇一七年十二月三十一日的租金三百二十三万四千零六十元八角；三、中国人民解放军66429部队自本判决生效后七日内向北京向民物业管理有限公司支付违约金十万元；四、驳回北京向民物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，租赁合同三未通过上级审批亦未盖部队章，因此未生效，但该合同文本有向民公司盖章，且与实际交租情况及减免申请相结合，足以证明双方已达成合意将租金提高至338万元。向民公司主张部队欺诈其盖章空白合同、故意在收据上填写不实年份等，均无证据予以证明，本院不予采信。综上所述，向民公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32672元，由北京向民物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郭燕枝审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇一八年八月六日法官助理 叶康喜法官助理 张进中书 记 员 李昊婷