深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0303民初18736号原告（反诉被告）：深圳派金投资发展有限公司，住所地深圳市龙华新区龙华街道东环一路天汇大厦**940，统一社会信用代码914403003350152717。法定代表人：李文芳，该公司总经理、执行董事。委托诉讼代理人：许东虹，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁媛，广东华商律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：深圳益会文化传播服务管理有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路******，统一社会信用代码914403000685676955。法定代表人：高志勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：李伟相，广东知恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈郸，广东知恒律师事务所律师。原告深圳派金投资发展有限公司与被告深圳益会文化传播服务管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案后，被告深圳益会文化传播服务管理有限公司提起反诉，本院经审查，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行合并审理。原告深圳派金投资发展有限公司（以下简称派金公司）的法定代表人李文芳及其委托诉讼代理人许东虹，被告深圳益会文化传播服务管理有限公司（以下简称益会公司）的委托诉讼代理人陈郸均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告派金公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还已付款项329,000元及利息（按中国人民银行公布的一年以内贷款利率4.35%计算，自2017年4月25日起至全部款项实际支付之日止，暂计至2017年8月24日止为4,783.57元）；2.被告向原告支付因被告恶意签署无效合同，迫使原告提起诉讼追讨欠款而支付的律师费用的损失5,000元；3.由被告承担本案的诉讼费用。原告在举证期内向本院申请增加诉讼请求：请求依法解除原告与被告于2017年3月31日签订的《办公场地使用协议》，后原告向本院申请变更上述增加的诉讼请求：请求依法确认原告与被告于2017年3月31日签订的《办公场地使用协议》无效。事实及理由：2017年3月31日，被告与原告签署《益会俱乐部办公场地使用协议书》（下称“涉案协议”），涉案协议约定包括但不限于以下内容：（1）被告将被告声称拥有合法使用权的位于深圳市××××号世界金融中心第五层第B座02区域的建筑面积为550平方米的场地（下称“租赁物”）出租给原告作为办公场所使用；（2）租赁期为3年，自2017年5月1日起至2020年4月30日止；（3）押金259,050元、首期租金86,350元及水电押金10,000元于涉案协议签署后三日内支付，此后每月租金86,350元于当月5日前支付；（4）原告在取得被告及物业管理公司书面许可后方能对租赁物进行装修。原告已经履行了涉案协议项下的全部义务，如期缴纳了应缴纳的款项合计329,000元。但原告在试图装修租赁物时从第三方得知，租赁物实际为架空层或避难层，相关装修工程根本无法通过消防验收，租赁物根本无法用于办公场所。原告遂于2017年6月份数次前往被告处，要求被告提供租赁物的产权证明、《建设工程规划许可证》及有权转租的证明文件，并说明该等租赁物是否属于不得用于商业目的的架空层或避难层，但被告均拒绝了委托人的要求。2017年6月21日，原告委托代理律师在深圳市房地产权登记中心查询租赁物的权属信息，但该中心的工作人员口头答复，该中心的电脑系统中没有有关“世界金融中心第五层”或“世界金融中心第五层第B座02区域”的任何产权登记信息；同日，该律师在深圳市城建档案馆调查获得了该档案馆存档的“世界金融中心五层裙房屋顶架空平面层”之图纸，该图纸显示，被告出租给原告使用的场所实际为裙房屋顶架空层。2017年7月3日，原告委托代理律师向被告发出（2017）粤晖函字第1188号律师函，通知被告涉案协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效；被告应在收到该律师函的三日内向原告返还已付款项329,000元，并支付该等款项自支付之日起至实际返还之日止的利息；被告应在收到该律师函的七日内向原告赔偿因涉案协议无效而遭致的全部损失。但是，被告至今没有向原告返还或支付任何款项。依据《深圳市城市规划条例（2001修正）》第五十条规定，在城市规划区内扩建、改建建筑工程，应向市规划主管部门或其派出机构领取《建设工程规划许可证》后，方可办理开工手续；第五十七条规定，已建成的建筑确需改变使用性质的，须经市规划主管部门批准，签订土地使用权出让合同书补充协议、付清地价款后，持设计文件等，向市规划主管部门申请核发《建设工程规划许可证》或建筑工程装饰、装修许可文件；第七十四条第（二）款规定，对擅自改变原申请用途的违法临时建筑，限期改正，逾期不改正的，限期拆除。《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》又规定，未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程许可证，擅自改建、加建的建筑物和构筑物属于违法建筑；禁止租用违法建筑的房屋从事生产经营；发现生产经营者租用违法建筑从事经营活动的，应责令其立即停业，暂扣其营业执照，并依照有关规定进行处罚。显然，被告将原本使用性质为“裙房屋顶架空平面层”的场所在未获得《建设工程规划许可证》的前提下改建为封闭空间，并在明知原告的租赁用途为办公场所的情形下恶意出租给原告之行为已经严重违反了上述法律的强制性规定。而依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。据此，原告与被告签署的涉案协议无效；原告有权要求被告返还全部已付款项，并赔偿原告由此造成的全部损失。被告益会公司辩称，1.被告对本案争议场所享有合法的使用权，而且本案争议场所能用于办公，双方协议真实有效，被告不存在恶意签订合同的行为。被告于2013年10月28日与深圳茂业集团有限公司签订了位于深圳市××××号世界金融中心裙楼5层的房屋租赁合同，房地产权利证书号码：深规土建许字2001032号，合同有效期自2014年1月1日至2021年12月31日，因此被告对该争议场所享有合法使用权。被告与深圳茂业集团股份有限公司之间签订的房屋租赁合同第6条明确写明了该租赁房屋的用途为办公，且双方按规定将该租赁合同备案于罗湖区南湖租赁所，备案号为：AN008107，被告有充分理由相信该场所能用于办公。综上，被告不存在恶意签订合同的行为，被告与茂业公司签订了房屋租赁合同在先，合同明确写明该场地用途为办公，被告将合法租赁且能用于办公的场所有偿提供给原告使用，并签订了场地使用协议，符合法律的规定，而且原、被告双方签订该场地使用协议是基于原告是被告的会员这一前提条件，在原告成为被告会员后为了其公司运行的需要，先申请使用了被告位于同一楼层的卡座并安排其工作人员在此办公，后因其公司运转需要增加办公场地，其主动与被告提出签订本案的争议的场地使用协议，双方在协商一致的基础上签订了该协议，完全符合合同法的规定，合同真实有效。被告不存在恶意签订合同的行为。而且根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定，合同法实施后人民法院确认合同无效应当以全国人大及其常委会制订的法律和国务院制订的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。原告认为原、被告双方的合同因违反深圳市城市规划条例的相关规定而应当认定为无效。但该条例仅仅是深圳市人大常委会颁布的城市条例，并不属于法律所规定的强制性规定，因此被告认为因此判定双方合同无效。2.建筑物能否通过消防验收与其是否能用于办公没有必然的联系，本案中被告与茂业公司签订的租赁合同明确写明该场所的用途为办公，且该合同已备案，被告有充分理由相信该场所可用于办公用途，众所周知，一个场所能否通过消防验收取决于很多的因素，即便可以用于办公的场所，也会因为某些原因比如：烟感等消防设施布点不合理的原因而不能通过消防验收，可见能否通过消防验收与能否用于办公没有必然的联系。而且事实上本案争议场所的同一层同一区域被告将另一场所提供给了与原告性质相同的会员使用，对方已装修完成并投入办公，被告向该会员出具了正规的深圳市增值税普通发票。3.双方协议真实有效，不存在解除合同的法定条件，原告应依合同约定履行相应的义务，现原告已构成了违约，应承担违约责任。原、被告双方所签订的《场地使用协议书》是基于原告是被告会员而产生的原告享有有偿优惠使用被告所提供办公场所的权利，因原告业务发展的要求需要原告提出使用被告B座空置的办公场地及本案的争议场地，双方是在2017年3月31日签订了该协议，该协议的签订是原、被告双方自愿签订的，符合意思自治和诚实信用原则，根据《中华人民共和国合同法》第44条的规定，依法成立的合同自成立时生效，不存在无效的情形。从原告所提交的证据2并结合被告提交的证据4可以清楚的看到原告向被告支付协议约定的相关费用的时间分别为2017年4月1日、2017年4月7日、2017年4月11日、2017年4月15日、2017年4月25日，总数合计319,988元，按照双方协议约定首次应缴费为押金259,050元（具体内容同反诉状请求），原告应当承担违约责任，应当支付合同中的款项。原告实际上已经使用部分场地且实际明知场地的相关情况，所以完全是自愿真实的。被告益会公司向本院提出反诉请求：1.驳回被反诉人的全部诉讼请求；2.被反诉人支付拖欠的场地使用费共计370,800元；3.被反诉人支付违约金147,940元；4.被反诉人支付合同约定水电押金10,000元；5.被反诉人向反诉人支付因被反诉人提起反诉而支付的律师费用的损失15,000元；6.由被反诉人承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：鉴于被反诉人是反诉人的俱乐部会员，双方于2017年3月31日就位于深圳市罗湖区××大道××世界金融中心大厦××区的场地签订了使用协议书，双方约定被反诉人应当在本协议签署后三日内一次性向反诉人支付场地使用押金259,050元；并且被反诉人应当在本协议签署后三日内，向反诉人支付首月场地使用费及物业管理费合计86,350元，未按规定的期限按月支付场地使用费的，应当按照当月应交使用费总额千分之五的标准，按日向反诉人支付违约金。被反诉人延期支付当月场地费用超过三十日的，反诉人有权单方终止本协议并收回场地，所收押金作为违约金不予退还；双方约定被反诉人需要对场地进行装修的，应当书面通知反诉人，在取得反诉人和场地所在大厦物管公司书面许可后，方可开始装修；除双方另有约定外，被反诉人提前解除或终止本协议的，除场地使用押金不予退还，被反诉人还应向甲方支付相当于三个月场地使用费的违约金。双方签订该使用协议后，被反诉人在本诉中诉称已支付的款项，实际并没有按照双方协议约定的时间及要求向反诉人支付，且直至反诉人提起反诉之日，被反诉人尚拖欠反诉人以下费用：（1）2017年5月的部分场地费25,400元，2017年6月至9月场地使用费345,400元，共拖欠场地使用费计370,800元；（2）水电押金10,000元。根据双方所签订的协议的约定以及合同法第一百零七条、第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任，被反诉人应承担相应的违约责任，根据双方合同的约定，因被反诉人未按规定缴纳使用费，应当按照当月应交使用费总额千分之五的标准，按日向反诉人支付违约金。综上，反诉人认为，在被反诉人先行违约的前提下，被反诉人向法院诉请反诉人返还其已付款项，并赔偿其相关损失纯属无理滋事，其诉讼请求不能成立。原告派金公司针对被告益会公司的反诉辩称，1.原告认为原、被告于2017年3月31日签订的办公场地使用协议属于无效合同，被告无权要求原告向其支付违约金、水电押金。（1）深圳市城建档案馆出具的世界金融中心5层裙房屋顶架空平面层图（以下简称“规划图”）以及被告与深圳茂业集团股份有限公司签订并备案的房屋租赁合同后面的附图均证明了涉案的租赁场地性质为屋顶架空平面层，其整层的规划是游泳池及其配套的架空休闲设备，根据全国人大常委会制订的中华人民共和国城乡规划法2015修正版第64条，深圳市城市规划条例2001年修正的第50条、54条、74条以及深圳市人民代表大会常务委员会深圳人大常委会关于坚决查处违法建筑的规定等相关的规定，涉案的场地在没有取得建设工程规划许可证的情况下，翻建为密闭的空间已经属于违法建筑。（2）经过原告多次向不动产权中心查询及咨询，均未能查到涉案的场地办理了产权证，被告也从来没有向原告提供过涉案场地的产权证，场地的规划图证明架空层属于大厦的公用配备的设施，应该是提供给大厦的用户娱乐或配制设施等用途，被告租赁并使用该场地的行为损害了大厦的其他业主的权利，原告认为这个也是无效的。（3）根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第2条的规定。综上，原告认为双方签订的办公场地使用协议违反了法律及行政法规的强制性规定，也损害了公共利益，属无效合同。所以被告无权要求原告向其支付违约金及水电押金。2.被告作为过错方无权要求原告承担场地使用费及律师费，体现在（1）被告隐瞒涉案场地没有合法的涉案场地可用于办公的建设规划许可证，隐瞒涉案场地无法办理消防验收的事实。通过吸收原告为会员，提供部分已经符合使用条件的办公卡座供原告使用（涉案场地有三分之一有符合使用条件的办公卡座，由被告设置的，像被告所说的会员可以通过缴纳一定的会费有偿的使用被告的有部分符合条件的卡座，但是本案涉案的场地是毛坯的现状），一步步的说服原告骗得原告与其签订场地使用协议，被告隐瞒租赁场地属于违建，未取得有效的建设规划许可证，并且在深圳茂业集团有限公司与其签订的租赁合同中明确禁止被告将涉案场地提供给他人使用或者转租，在这样的情况下，被告仍欺骗原告与其签订使用协议，原告认为场地使用协议无效是被告原因导致的，被告是过错方，其无权要求原告承担场地使用费及律师费。（2）原告无法使用涉案场地作为办公场所，也从未实际占用过涉案的场地。原告在作装修报批时就被深圳市公安局罗湖区消防大队告知所处的场地是架空层，不能进行密闭的装修，无法办理消防验收。涉案的场地现状是毛坯，根据现在的证据8的一系列的图片可以看出涉案场地的现状，根本无法达到办公使用的条件。在得知没有办法达到使用条件后原告多次向被告反映该问题，被告也一直承诺会负责协调，被告从未向原告移交过涉案场地，就因为双方对该问题一直有争议，所以一直没有移交涉案场地。涉案场地需要被告公司发放门禁卡才可以进出，被告从未向原告交付过该门禁卡，每次进出场地包括设计公司进场画设计图均是被告工作人员带原告及设计公司人员进入，原告未实际占有过涉案的场地。综上，原告认为原告没有实际占有使用场地，被告无权要求原告承担场地使用费。经审理查明：一、2017年3月31日，原告与被告签订益会俱乐部办公场地使用协议书，鉴于原告为益会俱乐部会员，且被告拥有本协议项下办公场地的合法使用权，就被告提供办公场地给原告使用事宜，约定：1.被告提供给原告使用的场地位于深圳市罗湖区××大道××世界金融中心大厦××区域，场地面积为550平方米；2.被告按照场地的实际状况将场地交付给原告使用，原告因装修该场地以及因使用该场地而购置的办公家具等费用，由原告自行负担；3.使用期限为三年，自2017年5月1日起至2020年4月30日止；4.原告应当在协议签署后三日内一次性向被告支付场地使用押金259,050元；5.场地使用费标准为每月每平方米157元，原告应当在协议签署后三日内向被告支付首月场地使用费86,350元，原告未按前款规定的期限按月支付场地使用费的，应当按照当月应交使用费总额千分之五的标准，按日向被告支付违约金，原告延期支付当月场地使用费超过三十日的，被告有权单方终止协议并收回场地，所收押金作为违约金不予退还；6.因被告无权使用协议项下场地，致使协议无法履行的，被告应当向原告退还场地使用押金，但原告应当按照实际使用期限向被告支付场地使用费，实际使用期限不足一月的，按比例支付。协议书还约定了场地装修及使用等其他条款。二、2017年3月15日，被告出具收款收据，载明收到原告法定代表人交来创客办公室经理卡座一个的款项2,000元。2017年3月16日，被告出具收款收据，载明收到原告法定代表人交来创客办公室经理卡座一个的款项2,000元。2017年3月21日，被告出具收款收据，载明收到原告法定代表人交来创客办公室小卡座三个的款项3,000元。2017年4月14日，被告出具收款收据，载明收到原告法定代表人交来创客办公室经理卡位一个月的款项2,000元。被告抗辩上述9,000元系原告使用其他卡座的费用，与本案涉案场地的费用无关，原告予以确认。三、2017年4月1日，被告出具收款收据，载明收到原告法定代表人交来世界金融中心B-1场地订金20,000元。2017年4月7日，被告出具收款收据，载明收到原告法定代表人交来世界金融中心B-1场地订金50,000元。2017年4月10日，被告出具收款收据，载明收到原告法定代表人交来世界金融中心B-1场地订金50,000元。2017年4月15日，被告出具收款收据，载明收到原告法定代表人交来世界金融中心B1场地订金100,000元。2017年4月24日，被告出具收款收据，载明收到原告法定代表人交来世界金融中心B1场地订金100,000元。四、2017年6月19日，原告与广东国晖律师事务所签订民事委托合同，约定原告因与被告租赁合同纠纷一案委托该所办理，前期律师费用为5,000元。同日，该所向原告开具金额为5,000元的增值税发票。五、2017年10月11日，被告与广东知恒律师事务所签订委托代理合同，约定因原告诉被告办公场地使用协议纠纷一案，被告委托该所指派人员担任代理人，律师费为15,000元。同日，该所向被告开具金额为15,000元的增值税发票。六、本院经向深圳市不动产登记中心调查取证，该中心复函称世界金融中心已于2004年8月办理房地产初始登记，开发单位为深圳茂业（集团）股份有限公司，世界金融中心裙楼05层设置有架空、泳池、服务间等，无分户数据；截至2018年3月1日，未查得“世界金融中心第五层”、“世界金融中心第五层第B座”、“世界金融中心第五层第B座02区域”的房地产登记记录。七、本院经向深圳市规划和国土资源委员会罗湖管理局调查取证，该局复函称：1.经查城建档案，在竣工图纸中，世界金融中心B座5楼为架空层；2.根据《深圳市城市规划条例》第五十条，在城市规划区内新建、扩建、改建建筑工程和市政工程，应向市规划主管部门或其派出机构领取《建设工程规划许可证》后，方可办理开工手续；3.根据《深圳市城市规划条例》第五十七条，已建成的建筑确需改变使用性质的，须经市规划主管部门批准，签订土地使用权出让合同书补充协议、付清地价款后，持设计文件等，向市规划主管部门申请核发《建设工程规划许可证》或建设工程装饰、装修许可文件，设计有关专业管理部门审批的，还应取得有关部门的审核意见；4.经查，世界金融中心竣工后，该项目5层未在该委办理过改建等手续，若已建建筑改建（或改功能）事项未经规划主管部门审批，擅自改建（或改功能），均属违法行为。另查，2013年10月28日，被告与案外人深圳茂业（集团）股份有限公司（以下简称茂业公司）签订房屋租赁合同，约定茂业公司将位于深圳市××××号世界金融中心裙楼五层的房屋出租给被告使用，建筑面积共计2200平方米，租赁期限自2014年1月1日起至2021年12月31日止，被告在租赁期限内不得将租赁房屋全部或部分转租予他人。被告诉案外人茂业公司房屋租赁合同纠纷（2018）粤0303民初8991号案件正在本院审理中。被告在该案中提交了深圳市罗湖区规划土地监察局向被告出具的协助调查通知书、调查询问通知书作为证据，上述通知书载明被告办公所在地世界金融中心B座五楼架空层涉嫌违建。以上事实，有办公场地使用协议书、收款收据、民事委托合同及发票、委托代理合同及发票、深圳市不动产登记中心复函、深圳市规划和国土资源委员会罗湖管理局复函、房屋租赁合同、（2018）粤0303民初8991号案件起诉状、证据材料及当事人庭审陈述为证，本院予以确认。本院认为，原告与被告于2017年3月31日签订的办公场地使用协议书的性质为租赁合同，本案为租赁合同纠纷。根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告辩称其系有偿提供办公场地供原告使用，但被告亦在庭审中确认涉案场地有部分是毛坯状态。涉案场地事实上无法达到直接用于办公的条件，原告需要进行装修、配置设施后方能进行使用，故原、被告签订的关于涉案场地的协议书的性质为租赁合同，被告的抗辩没有事实依据，本院不予采信。关于协议书的效力，本院认为，首先，原告与被告签订的协议书所涉场地系架空层，本院经向不动产登记中心查询，该场地权属不明，被告未能证明其对涉案场地拥有合法的使用权；其次，架空层是指建筑物中仅以结构体作为支撑、无围合外墙的开敞空间层，原、被告约定原告租赁涉案场地系用于办公，但被告未能证明涉案场地的使用功能进行改变、翻建涉案场地已取得相应的《建设工程规划许可证》，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定；最后，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。综上，原、被告签订的协议书应属无效租赁合同。根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告已收取原告涉案款项320,000元，应当予以返还，对原告主张的9,000元的卡座费用，因与本案无关，本院不予支持。原告主张按中国人民银行同期贷款利率自2017年4月25日起计算涉案款项资金占用费，有事实依据，本院予以支持。对原告主张的超过本院认定款项部分的利息，本院不予支持。本案中，原告在签署协议书前已经使用了被告位于同一楼层的卡座，原告应当知晓涉案场地的相关情况，而被告亦清楚知晓涉案场地的产权状态及使用功能，双方仍签订了涉案场地的使用协议书，双方对合同无效的后果均存在过错，且过错相当，故原告主张其支付的律师费损失5,000元及反诉原告主张其支付的律师费损失15,000元，均应由双方自行负担，本院不予支持。关于反诉原告主张的场地使用费370,800元，因反诉原告在庭审中陈述涉案场地为毛坯状态，反诉被告并未实际使用，故对反诉原告该项主张，本院不予支持。因租赁合同已被确认为无效合同，故反诉原告主张的违约金147,940元及水电押金10,000元，因无相应合同依据，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳益会文化传播服务管理有限公司应自本判决生效之日起十日内返还原告深圳派金投资发展有限公司已付款项320,000元并支付利息（按中国人民银行同期贷款利率自2017年4月25日起计至款项付清之日止）；二、驳回原告深圳派金投资发展有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告深圳益会文化传播服务管理有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,382元，由原告深圳派金投资发展有限公司负担182元，由被告深圳益会文化传播服务管理有限公司负担6,200元；反诉费2,309元，由反诉原告深圳益会文化传播服务管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  林 彤人民陪审员  魏光亮人民陪审员  朱金妹二〇一八年八月二十二日书 记 员  赵中山