昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0112民初4849号原告：申旭峰，男，1987年6月26日生。被告：苏桂芬，女，1985年4月1日生。被告：杨启东，男，1985年1月8日生。被告：昆明尊园房地产经纪有限公司。法定代表人：李云波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：崔美月，女，系该公司员工，特别授权代理。原告申旭峰与被告苏桂芬、被告杨启东、被告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案受理后，于2018年8月10日公开开庭进行了审理。原告申旭峰、被告尊园公司的委托诉讼代理人崔美月到庭参加了诉讼，被告苏桂芬、被告杨启东经本院依法公告送达应诉材料，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告申旭峰向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2018年2月24日签订的《房屋买卖暨居间合同》（合同编号：ZYDCNO.0055591）；2.判令三被告连带向原告双倍返还定金200000元；3.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告与三被告于2018年2月24日签订了《房屋买卖暨居间合同》（合同编号：ZYDCNO.0055591），合同约定：原告向被告苏桂芬、被告杨启东购买位于昆明市前兴路时代风华二期5幢2单元第4层401号房屋（产权证号：昆房权证西山字第**）；房屋总价款为1222000元；原告需于合同签订当日支付购房定金100000元；原告与被告苏桂芬、被告杨启东于2018年3月2日前做房屋预约转让公证。原告在签约后按时支付了定金100000元。2018年3月，原告得知三被告一直隐瞒房屋真实情况，涉案房屋已被查封，不能完成过户手续，同时，被告苏桂芬、被告杨启东在原告多次通知的情况下，也未按约定与原告进行房屋预约转让公证。此后，原告一直与三被告就继续履行《房屋买卖暨居间合同》进行协商，但一直未得回复。故原告为维护自身权益，故诉至本院。被告苏桂芬、杨启东经本院依法公告送达起诉状副本、应诉通知书，无正当理由未到庭应诉，亦未作答辩。被告尊园公司答辩称，其公司于2018年2月4日促成了被告苏桂芬、被告杨启东之间房屋买卖合同成立，本案《房屋买卖暨居间合同》包含了两个法律关系，即房屋买卖关系及居间合同关系，其公司就居间合同关系中权益尚未进行主张，因此不同意解除居间合同法律关系，同意解除房屋买卖合同关系。根据合同相对性，定金罚则并不适用于其公司，其公司不负双倍返还定金的义务，涉案房屋不能交易一切后果因由被告苏桂芬、被告杨启东承担。且在房屋买卖合同履行过程中，就查封一事，被告苏桂芬已经出具了《承诺书》，承诺在约定期限内解除查封，若未能解封其承担一切后果，亦可知其公司就此并无过错不需承担任何违约责任。原告及被告尊园公司围绕诉讼请求依法提交了证据材料，被告苏桂芬、被告杨启东无正当理由未到庭参与诉讼，视为其放弃举证、质证的诉讼权利，本院组织当事人进行了举证、质证，对本案证据，本院认定如下：1.原告提交的《房屋买卖暨居间合同》、《收条》，符合证据的形式要件，与本案具有关联性，在没有相反证据推翻的情况下，本院予以采信；2.原告提交的银行交易流水，系原件，符合证据形式要件，虽不能反映实际收款人账户信息，但该流水中转账内容可以与《收条》载明的收款金额及收款时间相互印证，与本案具有关联性，故本院予以采信；3.原告提交的微信转账截图、支付宝转账截图，虽原告未能提交原始载体，但上述截图内容可以与原告提交的银行交易流水及《收条》内容相互印证，故本院予以采信；4.原告提交的《昆明市西山区人民法院通知》，虽系照片，但该通知内容经本院核实属实，本院予以采信；5.被告尊园公司提交的《承诺书》，系原件，原告认可真实性，符合证据的形式要件，与本案具有关联性，在没有相反证据推翻的情况下，本院予以采信；6.原告提交的房产证，系复印件，虽但原告认可真实性，但并无原件可供核对，故本院仅对被告尊园公司持有该份复印件的事实予以采信。据此，本院确认以下法律事实：2018年2月4日，被告苏桂芬作为销售方（甲方）与原告申旭峰作为购买方（乙方）、被告尊园公司作为经纪方（丙方）签订了《房屋买卖暨居间合同》，合同第一条约定“甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市前兴路时代风华二期5幢2单元第4层401号房屋（以下简称该物业），甲方保证该房产符合昆明市国土资源和房屋管理局制定的房屋上市标准，甲方出售该房屋亦同时将该房屋已分摊的土地使用面积和土地使用期限转让给乙方，该物业产权状态有抵押浦发银行，产权证号：昆房房权证西山字第**，筑面积122.53平方米……该物业成交为人民币（大写）：壹佰贰拾贰万贰仟元整……甲方保证已陈述的该房产权属状况、装饰情况和与房产交易有关的相关关系均属实，乙方对该物业的具体情况已充分了解并实地查看，自愿购买该物业”。合同第3.1条约定“交易时间：甲、乙双方约定于2018年4月30日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续”。合同第3.3条约定“签订本合同时，乙方支付购房定金人民币（大写）拾万元整……该款由乙方支付给丙方，本合同生效后，前述款项即为定金，三方约定该定金的保管及支付为：①、乙方同意丙方向甲方转交定金人民币（大写）捌万元整（小写：￥80000.00元）②、甲方交由丙方托管人民币（大写）贰万元整（小写：￥20000.00元），在房屋权属转移登记和交房手续全部办理完毕后，前述定金（交房保证金）支付于甲方。前述支付条件未成就，非经甲乙丙三方、司法文书、政府指令，甲、乙方均无权要求托管方将定金支付于本方，且甲、乙双方不得因此要求丙方承担相关责任。合同第十二条约定“买卖合同违约责任:本合同签订后,……买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任”。合同第十四条约定“其他约定事项（如本条款与本合同其他条款有冲突，以本条款约定为准）：甲乙双方协商一致：1.因时效原因，于签订合同当日未能对该物业进行查档，若之后因此导致交易不能进行则由卖方承担相应责任，2.签合同当日共有人杨启东未到场签字，卖方承诺其共有人知晓并同意出售该物业，若之后因此导致交易不能进行则由卖方承担相应负担；3.签合同当日乙方支付购房定金十万元，其中贰万元托管于丙方，另外八万元在乙方知晓甲方未托管房产证情况下带走；4.甲方现房产证抵押在浦发银行，银行贷款尾款剩余710000.00元双方约定找垫资公司垫资；5.甲乙双方约定于2018年3月2日前做房屋预约转让公证……”，合同第十五条约定“甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权授权居间报酬……”，该份合同对其他事项亦进行了约定，合同首部写明涉案房屋的共有权人为杨启东，并写明杨启东的公民身份号码，合同尾部甲方处由被告苏桂芳进行了签字捺印，被告苏桂芬代写了被告杨启东的签名并代为捺印。乙方处由原告签字并捺印，丙方处加盖有被告尊园公司合同专用章。2018年2月4日，原告通过微信支付、支付宝支付的方式向原告苏桂芬支付了80000元。同日，被告苏桂芬向原告出具《收条》写明“今收到申旭峰……购买昆明市前兴路时代风华二期5幢2单元第4层401号（房权证号昆房权房权证西山字第**）金人民币壹拾万元整……乙方支付的购房定金100000.00元，其中捌万元（80000.00元）由甲方带走，另外贰万元（20000.00元）托管于丙方”。庭审中，被告尊园公司认可收到上述托管的定金20000元，并同意在本案中退还原告代管的上述款项。2018年3月1日，被告苏桂芬向出具一份《承诺书》，该承诺书写明“本人苏桂芬……向沈旭峰出售西山区大商汇片区时代风华2期多层5栋2单元401室签订了房屋买卖即定金合同（NO.ZYDC0055591），该房屋在2月4日前处于西山区人民法院查封状态，本人承诺于过户前即2018年4月30前解除该房屋的法院查封登记，若在承诺解封时间内未解除查封由此导致的一切法律后果，由本人苏桂芬自行承担”。2018年5月20日，本院向被告苏桂芬发出《通知》写明“杨翼荣等人申请执行苏桂芬等人民间借贷纠纷一案，本院于2017年11月1日通知你于2017年11月20日之前将位于昆明市前兴路时代风华二期5幢2单元第4层401房屋腾空并移交本院评估、拍卖，由于你未按期腾房……”。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告与被告苏桂芬、被告尊园公司签订的《房屋买卖暨居间合同》，系各方真实意思表示，约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同各方具有法律约束力，据此原告与被告苏桂芬之间就涉案房屋形成了房屋买卖合同关系,原被告之间形成了居间合同关系,合同各方应当依约履行各自义务。虽该份合同尾部由被告苏桂芬代被告杨启东进行了签字、捺印，但结合《房屋买卖暨居间合同》第十四条的内容，可以看出，被告杨启东并未参与合同签订过程，被告苏桂芬在签订上述合同时并未提交涉案房屋的查档表证明杨启东是涉案房屋共用权人，亦未提交杨启东的相应授权材料，原告在签订合同时知晓上述情况，本案并无证据证明被告苏桂芬有权代被告杨启东签订上述合同，亦不能证明被告苏桂芬的代签行为构成表见代理，故被告苏桂芬代签行为对被告杨启东不发生法律效力，被告杨启东不是本案《房屋买卖暨居间合同》的合同相对方。本案中，原告依据《房屋买卖暨居间合同》的约定在签约之日向被告苏桂芬支付了定金100000元，其中由被告尊园公司代为管理20000元，被告苏桂芬依约应当配合原告于2018年3月2日前完成对涉案房屋的预约转让公证，但结合本案查明情况，被告苏桂芬并未配合原告完成上述公证手续，已逾10日，且结合《通知》内容，涉案房屋在上述合同签订时已被本院依法查封，被告苏桂芬未能按照其向原告、被告尊园公司出具的《承诺书》在约定期限内解除查封状态，亦已超10日，符合本案《房屋买卖暨居间合同》第十二条约定的房屋买卖合同关系解除条件，故本院对原告主张解除其与被告苏桂芬就涉案房屋形成的房屋买卖合同关系的诉讼请求予以支持。就原告主张解除与被告尊园公司之间的居间合同关系，本院认为，根据《房屋买卖暨居间合同》第十五条的规定，被告尊园公司已经提供了居间服务，促成本案房屋买卖合同关系的成立，已履行了居间义务，现原告主张解除基于《房屋买卖暨居间合同》与被告尊园公司、被告苏桂芬之间形成的居间合同关系，上述合同并未约定居间合同解除条件，被告尊园公司不同意解除，原告不能举证证明本案存在解除居间服务合同的法定解除情形，故本院对原告主张解除居间合同的诉讼请求不予支持。就原告主张由被告苏桂芬双倍返还定金200000元，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，《房屋买卖暨居间合同》约定，由原告向被告苏桂芬支付购房定金100000元作为原告及被告苏桂芬履行房屋买卖合同约定的“房屋权属转移登记和交房手续全部办理完毕”的义务的担保，双方形成了定金合同关系，现被告苏桂芬未配合原告办理房屋预约转让公证，未履行上述义务，原告可以根据上述法律规定主张被告苏桂芬向其双倍返还定金200000元。另就原告主张被告杨启东、被告尊园公司就此承担连带付款责任，本院认为，被告杨启东并非本案合同的相对方，原告主张其承担连带付款责任没有事实和法律依据，本院不予支持；另，虽被告尊园收取了20000元定金，但系经被告苏桂芬委托代被告苏桂芬保管，被告尊园公司并非定金合同关系的相对方，原告主张被告尊园公司就双倍返还定金承担连带付款责任没有事实和法律依据，本院不予支持。此外，就被告尊园公司代管的定金20000元，该款应由被告苏桂芬返还原告，因庭审中被告尊园公司陈述同意直接退还原告，故为便于本案处理，本院认为应由被告尊园公司代被告苏桂芬向原告退还20000元，由被告苏桂芬向原告返还剩余180000元。综上，虽被告苏桂芬、被告杨启东经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票缺席未到庭参加诉讼，但鉴于本案事实清楚、证据充分，依法可作缺席判决。依据，《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第九十三条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告申旭峰与被告苏桂芬之间于2018年2月4日就坐落于昆明市前兴路时代风华二期5幢2单元第4层401号房屋形成的房屋买卖合同关系；二、由被告苏桂芬于本判决生效之日起十五日内向原告申旭峰返还180000元；三、由被告昆明尊园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告申旭峰返还20000元；四、驳回原告申旭峰对被告杨启东的全部诉讼请求；五、驳回原告申旭峰的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4300元，由被告苏桂芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  李红朴人民陪审员  郭一入人民陪审员  钱 新二〇一八年八月十七日书 记 员  何 清