文书内容湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终4280号上诉人（原审被告）：湖南新达美投资置业有限公司，住所地长沙市岳麓区枫林路**共和世家住宅小区****。法定代表人：文泽军，董事长。委托诉讼代理人：刘晓彬，男，1981年5月16日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系公司员工。被上诉人（原审原告）：张琳，女，1986年7月1日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人:邓佑良，北京炜衡（长沙）律师事务所律师。上诉人湖南新达美投资置业有限公司（以下简称新达美公司）因与被上诉人张琳商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初10119号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新达美公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法改判，并由张琳承担全部诉讼费用。事实和理由：1、新达美公司不存在拒绝交房的事实，新达美公司提交的交房公告以及竣工验收备案表，均表明新达美公司的房屋具备交付条件，且符合交付义务，并按照合同约定履行了通知义务，不存在不予交付的情况。张琳并未提交任何证据证明在办理收房过程中新达美公司存在拒绝交付的行为。2、双方签订的《借款协议》在被认定有效的情况下，依法应当作为双方履行义务的依据，张琳应当按照借款协议支付违约金，其逾期付款的事实客观存在。张琳辩称：张琳在2017年4月20日还清了借款，根据《借款协议》，只有在张琳未还清借款之前，新达美公司才有权拒交房屋，且违约金不属于借款的范畴，其约定的违约金也超过了法定标准，故新达美公司最迟应在2017年4月20日将房屋交付给张琳。关于未付的违约金部分，新达美公司应当另行起诉主张，而不应拒交房屋。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉，维持原判。张琳向一审法院起诉请求：1、新达美公司履行合同约定的交房义务；2、新达美公司因逾期交房应向张琳支付违约金146064元（根据张琳、新达美公司签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，按照日万分之二的标准，暂计算至2017年12月5日，实际应支付至新达美公司向张琳实际交付房屋之日止）；3、本案的诉讼费由新达美公司承担。一审法院认定事实：2014年11月26日，张琳与新达美公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD1401583103），合同约定张琳向新达美公司购买新达美公司开发的位于长沙市岳麓区达美梅溪苑（即达美·美立方）2#栋及商业裙房、3#-5#栋N单元31层3103号房屋。约定的建筑面积为96.66平方米。买卖合同第五条约定，该商品房单价为10552.45元/平方米，房屋总价为1020000元；第六条关于付款方式及期限约定：“买受人于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）31万元，剩余房款71万元向银行申请贷款支付。”买卖合同第十条关于交付期限及条件约定：“出卖人应当在2015年12月19日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；（2）买受人未能按时支付全款、银行贷款未全部到甲方账户、因买受人原因未按时办理入伙手续的；（3）其他法律、法规的变化及政府行为影响到本合同房屋交付的情况。”买卖合同第十一条关于房屋交接及违约责任约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过30日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2、买受人有逾期支付房款或其他违约行为的，出卖人不承担逾期交房责任。”买卖合同附件四《合同补充协议》第二条第4项约定：“4、无论买受人采取何种方式支付购房款，买受人在房屋交付前均需向出卖人付清合同约定的购房款、各项税费、违约金等，否则，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，并无需承担因此逾期交房的违约责任且买受人应当承担《买卖合同》约定的逾期付款的违约责任。”2014年11月26日，张琳（乙方）与新达美公司（甲方）签订了一份《达美·美立方项目借款协议》，约定乙方认购甲方所开发的达美·美立方2栋3103号房，因乙方资金不足，特向甲方申请借款。经甲乙双方自愿协商，签订以下借款协议：“一、借款用途：乙方向甲方所借款项仅限于购买本物业之用，所借款项全部直接用于支付本物业的购房款。二、借款金额160000元。三、借款期限自乙方本协议签署之日起至2015年9月30日止。四、借款约定：（一）乙方所购上述物业之房款全额发票由甲方暂为保管，直至乙方还清所有借款时归还乙方；（二）乙方购买上述物业需缴纳的由甲方代收代缴各类购房费用的发票由甲方暂为保管，直至乙方还清所有借款时归还乙方。（三）乙方未还清本协议中所有借款之前，甲方有权拒绝交付上述物业乙方使用，并有权不履行《商品房买卖合同》中甲方对上述物业的产权办理的义务，由此所产生的所有法律后果由乙方承担。而且自该《商品房买卖合同》中约定的交房之日起所产生的该物业的物业管理费等其他与本物业有关的费用均由乙方承担。五、违约责任。（一）乙方在本合同约定的借款期限到期前偿清全部借款的，无需向甲方支付借款利息。（二）乙方在借款期限内有违反甲、乙双方签署的购买上述物业的《商品房买卖合同》相关条款行为，或出现可能影响甲方收回借款的情况，甲方有权单方面要求乙方提前还款，并保留追偿的权利。（三）若乙方未在本借款协议中约定的还款期限偿还所借款项，乙方则按未偿还给甲方的借款金额的每日千分之一，向甲方支付违约赔偿金，还款逾期超过30天，甲方有权向长沙岳麓区法院提起诉讼。”上述合同签订后，张琳于2014年11月26日前向新达美公司支付了购房首付款15万元，剩余购房首付款160000元采用张琳向新达美公司借款的方式进行支付。另张琳通过银行按揭贷款支付的购房款71万元于2015年1月12日前支付给了新达美公司。2015年9月30日，张琳未按双方约定的时间向新达美公司偿还160000元的借款。新达美公司也一直未按双方在买卖合同中约定的时间将张琳所购房屋交付给张琳。至2017年4月20日，张琳将所借160000元的款项一次性支付给了新达美公司，但双方仍就逾期偿还借款张琳所应承担的违约赔偿金发生争议，新达美公司据此仍未将房屋交付给张琳，2017年8月31日，张琳向新达美公司发送了《关于交付房产物业的函》，但新达美公司未予理睬，后张琳遂诉至一审法院。另查明，张琳购买房屋所在的达美梅溪苑2#栋及商业裙房工程项目于2015年12月11日完成竣工验收备案。新达美公司于2015年12月4日在潇湘晨报发布公告，告知达美梅溪苑2-5栋业主，将于2015年12月19日-26日办理集中交房。一审法院认为：张琳、新达美公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及附件以及双方签订的《达美·美立方项目借款协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，张琳、新达美公司应当按照上述合同或协议的约定行使权利和履行义务。本案的争议焦点在于新达美公司向张琳逾期交房应当归责于哪一方的原因。第一、根据双方在《达美·美立方项目借款协议》中的约定内容，张琳在2015年9月30日前应当将所借160000元偿还给新达美公司，但张琳直到2017年4月20日才支付所借款项，张琳自身存在违约行为。根据双方在借款协议中的约定，张琳在还清所有借款之前，新达美公司有权拒绝交付上述物业给张琳使用。因此，张琳主张新达美公司支付从约定交房之日至2017年4月20日之间的逾期交房违约金，理由不当，一审法院不予支持。第二、关于2017年4月20日之后，新达美公司是否有正当理由拒绝向张琳交房的问题。新达美公司提出张琳未按约支付逾期偿还借款期的违约赔偿金，因此拒绝向张琳交房。对此，一审法院认为，根据双方在买卖合同及借款协议中的意思表示，张琳逾期向新达美公司支付的系借款而并非购房款，张琳、新达美公司双方在借款协议中并没有明确约定在张琳未支付借款违约赔偿金的前提下新达美公司可以拒交房屋。在张琳已经向新达美公司支付全部购房款及借款本金的前提下，一审法院认为新达美公司不能向张琳拒绝履行交付房屋的主要合同义务。因此，对于张琳诉请新达美公司履行交房义务，理由正当，一审法院予以支持。同时，根据双方在《商品房买卖合同》中第十一条的约定，由于出卖人的原因，未按时交房的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，对于张琳所主张的2017年4月20日之后的交房违约金，一审法院综合考虑张琳因新达美公司逾期交房可能遭受的损失，张琳自身的原因，从公平原则以及诚实信用原则出发，酌情确定新达美公司从2017年4月21日起按日向张琳支付已支付房价款万分之一的违约金，计算至本案判决之日即2018年3月7日的违约金数额为32640元。对于新达美公司所提出的张琳要承担的逾期偿还借款的违约金因新达美公司未在本案中提出反诉，新达美公司可另行主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条的规定，判决：一、限新达美公司在本判决生效之日起5日内将张琳所购位于长沙市岳麓区达美梅溪苑（即达美·美立方）2#栋及商业裙房、3#-5#栋N单元31层3103号房屋按照张琳、新达美公司签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD1401583103）约定的交房条件交付给张琳；二、限新达美公司在本判决生效之日起十五日内向张琳支付逾期交房的违约金32640元，并从2018年3月8日起，按日向买受人支付102元（已交付房价款万分之一）的违约金，直至新达美公司向张琳完成房屋交付之日止（非因新达美公司的原因除外）；三、驳回张琳的其他诉讼请求。一审案件受理费因适用简易程序减半收取1610.5元，由张琳与新达美公司各负担805.25元。二审中，双方当事人未提交新的证据。                  二审查明，张琳于2017年4月20日向新达美公司支付了借款违约金5000元。二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：新达美公司与张琳签订的《长沙市商品房买卖合同》及《达美·美立方项目借款协议》均系双方真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效。《达美·美立方项目借款协议》仅约定在张琳未归还借款时新达美公司有权拒交房屋，未明确约定张琳未按约支付借款违约金时有权拒交房屋，故在张琳已向新达美公司归还全部借款本金及借款违约金5000元的情况下，一审法院判令新达美公司向张琳交付房屋及支付相应逾期交房违约金并无不妥。对于新达美公司主张的逾期还款违约金，新达美公司可依法另行主张权利。综上所述，新达美公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费616元，由湖南新达美投资置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周坤审判员  熊伟审判员  王勇二〇一八年八月二十七日书记员  范璐附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。