广西壮族自治区兴业县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0924民初1214号 原告：广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司。住所地：兴业县城隍镇鹿峰山风景区内。统一社会信用代码：91450924052742786。 法定代表人：杨军，董事长。 委托代理人：盘达，广西鸿州律师事务所律师。 委托代理人：卢水全，广西鸿州律师事务所律师。 被告：李仁勇，男，1967年6月21日出生，汉族，住广西桂平市。 第三人：甘坤梅，女，1980年10月7日出生，汉族，住广西桂平市。 第三人：兴业县农村信用合作联社，住所地：兴业县玉贵公路北侧。统一社会信用代码：91450924682129628Ｂ。 法定代表人：丘庆辉，理事长。 委托代理人：刘业瑚，女，1986年8月出生，汉族，住该社，系兴业县农村信用合作联社法律合规部办事员。 原告广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司与被告李仁勇、第三人甘坤梅、第三人兴业县农村信用合作联社商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司的委托代理人卢水全、第三人兴业县农村信用合作联社委托代理人刘业瑚到庭参加诉讼，被告李仁勇及第三人甘坤梅经本院合法传唤，期满无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和被告2015年12月28日签订的合同编号为20151501、20151502、20151503、20151504、20151505、20151506、20151507、20151508、20151509、20151510、20151511的《商品房买卖合同》；2、判令被告在判决生效后三天内到兴业县不动产登记主管部门办理20151501、20151502、20151503、20151504、20151505、20151506、20151507、20151508、20151509、20151510、20151511《商品房买卖合同》备案登记注销手续；3、判令被告支付逾期还款利息给原告，利息计算方式以130103.58元为基数，按日利率1‰，从2016年9月30日起至还清之日止。（暂计至2017年10月30日的利息为51391元）；4、判令被告支付违约金897870元给原告；5本案的诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告以出让方式取得位于兴业县城隍镇鹿峰山风景区内天外天休闲度假区B、C、D区号为45092403201GB00004地块的土地使用权，土地证号为兴国用（2013）第000**，经开发建设，2014年取得证号为兴房预字（2014）第006号商品房预售许可证。 2015年12月28日被告向原告购买位于天外天休闲度假区Ｂ区商铺－1层的11间商铺，分别签订了《商品房买卖合同》和在兴业县房产管理局办理了《商品房买卖合同》备案登记，这11间商铺共计建筑面积897.87平方米，购房总价为897.87万元，被告选择按揭贷款方式购买。 另，兴业县农村信用合作联社城隍信用社(以下简称城隍信用社)是兴业县农村信用合作联社的下属分支机构，2016年1月28日借款人李仁勇、贷款人城隍信用社、担保人甘坤梅（李仁勇的妻子）、保证人原告共同签订《个人购（建）房担保借款合同》，被告共向城隍信用社按揭贷款350万元，按揭10年，从2016年1月28日起至2026年1月27日止，按月等额还本付息。2015年6月12日原告与城隍信用社签订《按揭贷款业务合作协议》，约定：在《房屋他项权证》未办妥之前，原告同意为贷款人（购房人）提供偿还贷款本息及实现债权所发生费用的阶段性连带责任保证。其中第五条约定，“如借款人在乙方（原告）提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的帐户中扣收。” 2016年9月28日城隍信用社向原告送达《告知函》，告知原告提供阶段性保证担保的购房人李仁勇，截止2016年9月28日已逾期4个月未按期归还按揭款，经城隍信用社多次向借款人李仁勇催收，均没有按期还款，城隍信用社将按照《按揭贷款业务合作协议》约定从原告的保证金帐户中扣还违约贷款本金和利息。2016年9月30日城隍信用社从原告保证金帐户中划扣了130103.58元用于偿还被告李仁勇欠付城隍信用社的2016年5月－9月4个月的按揭款。之后，被告不但没有偿还原告为其垫付按揭款给原告，而且在原告垫付本次按揭之后还一直持续“断供”至今。 原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》附件四“合同补充协议”第二条（合同第六条增补内容）第4款约定：“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的代偿行为发生之第二日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项；如逾期，买受人则应按所欠出卖人代偿款项总额的每日千分之一向出卖人支付逾期还款利息及违约金……。同时出卖人有权解除合同，并买受人支付合同总价款10%的违约金给出卖人。出卖人解除合同的，买受人应将房产归还给出卖人，如已办理不动产登记的，应当将不动产登记变更到出卖人名下，买受人承担由此产生的一切费用、损失。” 综上所述，被告存在未依约向银行偿还贷款本息而导致原告承担保证责任且没有向原告偿还的行为，“断供”持续至今，情况十分严重，被告已经构成根本违约，根据原告和被告双方的约定，原告有权解除合同，且要求被告支付逾期还款利息130103.58元×1‰×395天＝51391元（暂计算自2016年9月30日至2017年10月30日共395天，之后另计），支付违约金897.87万元×10%＝897870元，以及办理注销合同备案登记手续。故，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，恳请予以支持。 被告李仁勇未作书面答辩，也未向法庭提供证据。 第三人甘坤梅未作书面答辩，也未向法庭提供证据。 第三人兴业县农村信用合作联社述称，对于原告的第3、4、5项诉讼请求没有意见，但原告的第1、2项诉讼请求损害第三人的合法权益，因此请求法院驳回原告的第1、2项诉讼请求。被告李仁勇于2016年1月28日与第三人兴业县农村信用合作联社签订《个人购（建）房担保借款合同》，借款金额350万元，用于购商铺，借款期限为2016年1月28日至2026年1月27日，使用购买的11间商铺抵押，原告承担连带保证责任。截止2018年7月4日，被告尚欠贷款本金2817958.31元及相应利息。被告李仁勇购买的位于天外天度假区B区的11间商铺已经抵押给我联社，我联社已经按照《个人购（建）房担保借款合同》履行发放贷款义务，因为我联社合理拥有李仁勇购买的11间商铺的抵押权，在贷款本息尚未还清前，我联社享有的抵押权受法律保护，未经我联社同意，不能解除。原告要求解除《商品房买卖合同》及注销登记，即是损害我联社所享有的抵押权。原告要解除《商品房买卖合同》及注销登记，那么原告必须替被告向我联社还清所有贷款本息，否则我联社必须依照借款合同的约定，依法处置抵押物，并同时追究原告的连带担保责任。 为支持其诉请，原告提交的证据有：1、营业执照，证明原告诉讼主体适格。2、李仁勇身份证，证明被告主体地位适格。3、甘坤梅身份证、结婚证，证明第三人身份信息。4、《合同备案证明》、《商品房买卖合同》，证明(1)、2015年12月28日被告购买位于天外天休闲度假区B区商铺-1层B2-15、16、17、18，B2-35、36、37、38，B2-51、52、53号共11间商铺，分别与原告签订了《商品房买卖合同》和兴业县房产管理局办理了《商品房买卖合同》备案登记，建筑面积897.87平方米，购房总价为897.87万元。(2)、《商品房买卖合同》附件四补充协议第二条第4款约定，被告未依约向银行偿还贷款本息而导致原告承担保证责任且没有向原告偿还的，原告有权解除合同，且被告需支付逾期还款利息、违约金，以及办理注销合同备案登记手续。5、《个人购（建）房担保借款合同》，证明2016年1月28日借款人李仁勇、贷款人兴业县农村信用合作联社城隍信用社，担保人甘坤梅签订《个人购（建）房担保借款合同》，被告共向城隍信用社按揭贷款350万元，按揭10年，从2016年1月28日起至2026年1月27日止，按月等额还本付息。6、《按揭贷款业务合作协议》，证明原告与城隍信用社约定，原告同意为贷款人（购房人）提供偿还贷款本息及实现债权所发生费用的阶段性连带责任保证，如借款人在保证期间未按合同约定履行还款义务，原告保证在接到甲方书面催款通知后5日内履行还款义务。如原告未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收。7、《告知函》、《收贷收息凭证》，证明告知原告提供阶段性保证担保的购房人李仁勇，截止2016年9月28日已逾期4个月未按期归还按揭款，经城隍信用社多次向借款人李仁勇催收，均没有按期还款，城隍信用社将按照《按揭贷款业务合作协议》约定从原告的保证金账户中扣还违约贷款本金和利息。2016年9月30日城隍信用社从原告保证金账户中划扣了130103.58元用于偿还被告李仁勇欠付城隍信用社的2016年5月—9月4个月的按揭款。 第三人兴业县农村信用合作联社提供的证据有：1、企业法人营业执照正副本、金融许可证复印件各1份。2、法人代表证明、身份证复印件各1份。证据1、2共同证明第三人主休资格。3、李仁勇身份证、甘坤梅身份证、结婚证复印件各1份，证明被告借款主体资格。4、李仁勇购买11套房合同备案证明复印件11份。5、李仁勇购买11套房预告权利人证件复印件11份。6、李仁勇购买11套房税收缴款书复印件11份。7、李仁勇购买11套房发票复印件11份。8、李仁勇购买11套房契税完税说明书复印件11份。证据4－8共同证明被告合法取得房屋。9、借款借据0007064复印件1份。10、贷款用途真实性承诺书复印件1份。11、个人购（建）房担保借款合同复印件1份。12、支付委托书复印件1件。13、转帐凭证复印件1份。14、借款抵（质）押承诺书复印件1份。15、11套房屋抵押预告登记权利证复印件11份。16、贷款结清明细、贷款还款明细登记簿。证据9－16共同证明：一是被告与第三人签订的借款合同是双方真实的意思表示，内容没有违反法律的规定，且第三人依照借款合同的约定发放了贷款，履行了义务，并依法办理了抵押预告登记，是合法抵押权人；二是贷款资金已经按合同约定支付至原告帐户，贷款尚未结清，原告负有承担连带担保责任，有义务偿还贷款。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交证据进行质证的权利。本案被告李仁勇及第三人甘坤梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对答辩、质证权利的放弃。原告广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司和第三人兴业县农村信用合作联社提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，经与原件核对，合法、真实有效，证据与本案具有直接关联性，故本院对原告广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司、第三人兴业县农村信用联社提供的证据予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 原告以出让方式取得位于兴业县城隍镇鹿峰山风景区内天外天休闲度假区B、C、D区编号为45092403201GB00004的地块的土地使用权，土土地证号：兴国用（2013）第000**经有关部门批准，在上述地块上建设商品房，建设工程规划许可证号为建字第450924-2013-047号，施工许可证号为450924201409174701号，商品房预售许可证号为兴房预字（2014）第006号。 2015年6月12日，原告与第三人兴业县农村信用联社的下属机构城隍信用社签订《按揭贷款业务合作协议》，协议第五条约定：在《房屋他项权证》未办妥之前，开发商同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息及实现债权所发生费用的阶段性连带责任保证，并在甲方（城隍信用社）指定帐户上存入相当于全部按揭贷款余额3%的款项，作为履行保证金，未经甲方同意，乙方（原告）不得动用该款项。如借款人在乙方（原告）提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后5日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的帐户中扣收。 被告李仁勇与第三人甘坤梅为夫妻关系。2015年12月28日，被告李仁勇以按揭贷款方式向原告购买坐落于兴业县城隍镇鹿峰山风景区内天外天休闲度假区B区商铺-1层的B2-15、16、17、18，B2-35、36、37、38及B2-51、52、53号11间商铺。分别签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并在兴业县房产管理局办理了《商品房买卖合同》备案登记，11间商铺共计建筑面积897.87平方米，购房单价为每平方米1000元，购房总价为897.87万元。2016年1月28日，被告李仁勇与城隍信用社签订《个人购（建）房担保借款合同》，李仁勇为借款人，甘坤梅及李仁勇为担保人，原告为保证人，合同项下借款的担保方式为阶段性保证+抵押。被告共向城隍信用社按揭贷款350万元，贷款期限为10年，即自2016年1月28日起至2026年1月27日止，按月等额还本付息。被告并于当日出具《支付委托书》，委托城隍信用社将贷款资金350万元通过其本人帐号转帐支付给原告帐号。从2016年2月20日开始还款，每个月应当还款的本息为33600元左右。 2016年1月29日，被告李仁勇与城隍信用社到兴业县房屋权属登记交易监理所就案涉11间商铺分别办理了抵押预告登记手续。 2016年2、3、4、5月被告李仁勇按合同约定按时向城隍信用社偿还按揭贷款。2016年6月之后，李仁勇没有继续还款给城隍信用社。2016年9月28日，城隍信用社向原告送达《告知函》，告知原告提供阶段性保证担保的购房人李仁勇，截止2016年9月28日已逾期4个月未按期归还按揭款，经城隍信用社多次向李仁勇催收，均没有按期还款，城隍信用社将按照《按揭贷款业务合作协议》约定从原告的保证金帐户中扣还违约贷款本金和利息。2016年9月30日城隍信用社从原告保证金帐户中划扣了130103.58元用于偿还被告李仁勇欠付城隍信用社的2016年6月－9月共4个月的按揭款。之后，2016年10月至2017年4月被告仍继续偿还按揭贷款。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行合同义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，原告、被告及第三人甘坤梅与兴业县农村信用合作联社城隍分社签订的《个人购（建）房担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，合同形式及内容不违反法律规定，属有效合同。 本案争议焦点一、关于是否解除合同问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定：“有下列情形之一的，可以解除合同（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。此法律规定了合同的解除分为约定解除和法定解除。原、被告签订的《合同补充协议》第二条第四款约定：“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的代偿行为发生之第二日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项；如逾期，买受人则应按所欠出卖人代偿款项总额的每日千分之一向出卖人支付逾期还款利息及违约金……。同时出卖人有权解除合同，并买受人支付合同总价款10%的违约金给出卖人。出卖人解除合同的，买受人应将房产归还给出卖人，如已办理不动产登记的，应当将不动产登记变更到出卖人名下，买受人承担由此产生的一切费用、损失。”此条款为原、被告就迟延履行贷款约定的违约责任承担方式。本院认为原、被告之间虽就迟延履行贷款约定有合同解除条件，但双方签订的《商品房买卖合同》仍不能解除。理由如下：第一，案涉11间商铺已办理合同备案证明及办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记手续，并订立《个人购（建）房担保贷款合同》，贷款人亦按贷款合同约定通过被告帐号转入原告帐号发放贷款。第二，贷款发放后开始几个月被告按约按月支付当月按揭贷款。至2016年6月被告逾期后，经催告又继续履行偿还贷款几个月。第三，被告未按《个人购（建）房担保贷款合同》约定迟延履行偿还贷款，原告因被告迟延履行偿还贷款后代被告偿还贷款的行为，系履行其保证人应承担的连带担保责任。第四，损害了第三人兴业县农村信用合作联社基于《商品房买卖合同》签订的《个人购（建）房担保贷款合同》的合法利益，庭审中第三人兴业县农村信用合作联社也表示不同意解除。由此，被告迟延履行还贷的行为构成违约，但该迟延行为并不致使合同目的无法实现，即不构成合同根本性违约。原告履行其保证人的责任后可以向被告追偿并承担违约责任。本案中原、被告双方约定承担违约责任同时解除合同，此约定损害了第三人兴业县农村信用合作联社的合法利益，也影响社会的公信力。即原、被告约定解除合同与法律规定相悖，被告迟延履行还款违约行为也未构成法定解除条件。故原告要求解除其与被告签订的《商品房买卖合同》，本院依法不予支持。 二、关于是否支付逾期还款利息问题。因被告逾期偿还贷款，原告已代被告向城隍信用社偿还2016年6月－9月共4个月的贷款共130103.58元，根据原、被告所签订的《合同补充协议》第二条第四款约定“如逾期，买受人则应按所欠出卖人代偿款项总额的每日千分之一向出卖人支付逾期还款利息及违约金……”，原告要求被告支付逾期还款利息，本院依法予以支持，但双方约定利息按日利率1‰计算，此约定过分高于因被告逾期偿还按揭贷款造成的损失，本院参考《个人购（建）房担保贷款合同》第二十二条违约责任“对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率（执行年利率5.39%）基础上上浮50%计收罚息”的条款，酌情确定逾期还款利息应以130103.58元为基数，从2016年9月30日起至还清之日止，按年利率5.39%基础上上浮50%双倍计算。 三、关于是否支付违约金的问题。原告基于《合同补充协议》第二条第四款其中约定“出卖人有权解除合同，并买受人支付合同总价款10%的违约金”，要求被告支付合同总价款8978700元的10%即897870元的违约金，因案涉《商品房买卖合同》不予解除，故对原告此项要求本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告李仁勇应当支付逾期还款利息（以130103.58元为基数，从2016年9月30日起至还清之日止，按年利率5.39%基础上上浮50%双倍计算）给原告广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司； 二、驳回原告广西天外天温泉度假酒店投资开发有限公司其他诉讼请求。 本案受理费14514元，由被告李仁勇负担。 上述债务，义务人应在本案判决生效后十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人应在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费14514元，（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黎永芳 人民陪审员  梁剑平 人民陪审员  罗 晓 二〇一八年八月十六日 书 记 员  梁雪玲