福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0103民初4199号 原告：陈乐，男，汉族，1985年11月19日出生，住福建省长乐市。 原告：冯秀敏，女，汉族，1983年11月25日出生，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：林民全、何其其，北京中银（福州）律师事务所执业律师。 被告：吴茂忠，男，汉族，1962年10月13日出生，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：潘海涛、黄小良，福建名仕律师事务所执业律师。 原告陈乐、冯秀敏与被告吴茂忠房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈乐、冯秀敏的委托诉讼代理人林民全，被告吴茂忠的委托诉讼代理人潘海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈乐、冯秀敏向本院提出诉讼请求：1.判令吴茂忠向其支付购房款469万元整；2.判令吴茂忠向其支付逾期付款利息，其中本金48万元的利息按银行同期贷款利率计付，从2015年11月1日起计算到本息还清之日止，本金421万元的利息按银行同期贷款利率计付，从2015年9月9日起计算到本息还清之日止；3.本案诉讼费用由吴茂忠承担。事实和理由：2015年9月8日，陈乐、冯秀敏与吴茂忠签订了《房屋买卖合同》，由陈乐、冯秀敏将142店面和35店面作价1750万元出卖给吴茂忠。根据该合同“补充特别约定”条款中的“房产结算的具体说明和计算方式”约定，该房产的总价需扣除案外人华茂公司(即福建华茂织染有限公司)偿还海峡银行长乐滨海支行贷款本息等421万元以及其他各项费用，扣除约定的费用后，吴茂忠应当以现金方式直接向陈乐、冯秀敏支付购房款102万元，于房产过户之日起15日内付清。该合同签订后，陈乐、冯秀敏按约办理过户登记手续，将房屋转让给吴茂忠。但案外人福建华茂织染有限公司就已偿还的海峡银行长乐滨海支行贷款本息等款项，起诉了包括陈乐、冯秀敏在内的各主体，长乐市人民法院为此作出(2016)闽0182民初3166号民事判决，判令包括陈乐、冯秀敏在内的各主体应当向福建华茂织染有限公司偿还代偿款及利息；而且，吴茂忠应当向陈乐、冯秀敏现金支付的102万元购房款，也仅支付了54万元，余款48万元一直未付清。为此，陈乐、冯秀敏认为，福建华茂织染有限公司偿还的海峡银行长乐滨海支行贷款本息等421万元，并未按约从吴茂忠应向其支付的购房款中扣除，此笔购房款应由吴茂忠向其支付，故依据约定管辖，向本院提出上述诉讼请求，望判如所请。 吴茂忠辩称：一、陈乐、冯秀敏诉请不成立，双方之间讼争房产《房屋买卖合同》项下的款项和相应的债权债务已履行完毕。陈乐、冯秀敏与吴茂忠之前并不相识，仅是因为帮助福建常春专用车制造有限公司银行贷款而结识，之后因福建常春专用车制造有限公司资金链断裂，法定代表人陈堃（陈乐哥哥）因涉嫌贷款金融诈骗被刑拘，陈乐持有的店面即宝龙连接体1层142号、35号店面的兴业银行贷款已到期，在此情形下为了帮助陈乐、冯秀敏和减轻华茂公司的债务，吴茂忠高价购买了上述店面。陈乐、冯秀敏当时面临巨额债务，为化解部分债权，也想私下留一笔生活费，因此选择现金收取102万元和要求华茂公司代为偿还421万元的贷款本息。吴茂忠已履行完上述义务，原告诉请不能成立，理由如下：1.讼争房产买卖合同中约定的102万元现金给付部分已全额支付，陈乐、冯秀敏主张48万元未支付不能成立。如上所述，选择收取现金是应陈乐、冯秀敏的要求，陈乐、冯秀敏当时银行卡已被冻结，同时不想被其哥哥和父亲知道还有现金收入，且为达到避税目的，因此选择私下现金交易。陈乐、冯秀敏全额收到现金后，吴茂忠已应原告要求，双方把本案讼争的《房产买卖合同》原件销毁。2.华茂公司已代为偿还海峡银行长乐滨海支行贷款本息及招商银行长乐支行部分利息421万元。华茂代为偿还的义务已完成，相应的判决书可证明华茂已偿还完毕，若未偿还，华茂公司不可能具有诉讼主体资格。二、华茂公司取得判决后，相应的421万元款项已向长乐法院释明不再强制执行，陈乐、冯秀敏及其代理律师对此事是充分知悉的。可见，吴茂忠已履行完毕上述全部义务，原告的诉请不能成立，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、陈乐、冯秀敏提交了其与吴茂忠签订的《房屋买卖合同》复印件，证明买卖双方对于房屋买卖和价款支付做出的约定。吴茂忠质证认为陈乐、冯秀敏未提供原件，故对该合同复印件的真实性有异议，但对于双方存在房屋买卖合同关系不持异议，并认为款项已经支付完毕。本院分析认为，从双方当事人在庭审的陈述来看，原被告均确认双方存在房屋买卖合同关系，交易的标的物为台江区宁化街道工业路193号宝龙城市广场1#、2#楼连体1层35店面和142店面，买卖总价款1750万元，合同约定的以房产抵扣部分债务后吴茂忠尚需现金支付购房款102万元等。原告提供的合同虽是复印件，但具备合同形式上的完整性，该合同约定的标的物、总价款、付款方式、抵扣购房款的数额等均与双方确认情况无异，故其真实性在本案中应当予以采纳。 2、吴茂忠提交一份华茂公司向福建省长乐市人民法院发出的《承诺函》，内容为：华茂公司同意按照吴茂忠与陈乐签订的《房屋买卖合同》中约定的支付方式履行付款义务，即：将已代偿的福建海峡银行长乐滨海支行贷款本息4089697.39元及招商银行股份有限公司福州长乐支行利息128241.75元（共计4217939.14元）作为吴茂忠向陈乐支付的购房款。就上述款项，本公司不再向陈乐或陈乐关联方主张偿还责任。陈乐、冯秀敏质证对于该承诺书的真实性无异议，但认为承诺的内容为不再主张偿还的权利，而不是不再申请强制执行，故与(2016)闽0182民初3166号、(2016)闽0182民初3167号判决内容相悖，该证据也无法保证吴茂忠以后也不会再申请执行。对于该证据，本院分析认为，吴茂忠系华茂公司法定代表人，华茂公司出具的该《承诺函》在内容上可以与上述《房屋买卖合同》相印证，可见以华茂公司代为偿还的款项抵付吴茂忠的购房款确是华茂公司的真实意思表示；华茂公司在长乐市法院审理(2016)闽0182民初3166号、(2016)闽0182民初3167号追偿权纠纷时，未如实向法院陈述代偿款已用于抵扣吴茂忠购房款的情况，其在长乐市法院作出判决并发生效力后作出的上述承诺，已不能排除判决书的确定力，上述承诺内容未经执行法院确认，尚无法证明相关款项已经执行法院允许，可直接用于抵扣吴茂忠应向陈乐、冯秀敏支付的上述购房款。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院审理查明：2015年9月8日，以陈乐、冯秀敏为甲方（卖方），以吴茂忠为乙方（买方），双方签订《房屋买卖合同》，约定：甲方房屋坐落于台江区宁化街道工业路193号宝龙城市广场1#、2#楼连体1层142店面（榕房权证Ｒ字第××号）和台江区宁化街道工业路193号宝龙城市广场1#、2#楼连体1层35店面（榕房权证Ｒ字第××号）；甲乙双方约定成交总价1750万元；甲乙双方应于2015年9月20日前申请办理该房屋所有权过户登记；违约责任的约定如下，（一）房屋所有权过户登记前的违约责任1.自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定成交价的万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。……自违约行为发生之日起超过十日仍未履约的，守约方可解除合同。2、甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币500万元，同时守约方有权要求违约方支付因主张前述违约责任所产生的律师代理费；（二）房屋所有权过户登记后的违约责任，自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定成交价的万分之五向守约方支付违约金，甲乙双方另有约定的除外。该合同补充特别约定：1、为配合办理过户登记手续双方可另行签订的《房屋买卖合同》或《房产交易合同》，房产交易价格和支付方式与本合同不一致的，以本合同为准。2、房产结算的具体说明和计算方式：该房产总价格为1750万元，扣除以下费用后的约102万元（具体金额以下述税费缴纳金额为准）在房产过户至买方名下之日起15日以现金方式支付给卖方：（1）代卖方偿还兴业银行股份有限公司福州五一支行抵押借款人民币1000万元；（2）华茂公司代卖方偿还海峡银行长乐滨海支行贷款本息及招商银行长乐支行部分利息计421万元；（3）律师费12万元；（4）税费20万元，具体税费金额以房产部门征收的为准；（5）代卖方偿还福建省和利典当有限公司借款145万元；（6）代卖方偿还徐国伟借款50万元。3、本补充特别约定与本合同其他条款相冲突的，以补充特别约定为准。 上述合同签订之后，台江区宁化街道工业路193号宝龙城市广场1#、2#楼连体1层35店面和142店面于2015年10月8日过户登记至吴茂忠名下。 诉讼中，双方就吴茂忠是否已向陈乐、冯秀敏现金支付购房款102万元，以及补充特别约定第2条第（2）项“华茂公司代卖方偿还海峡银行长乐滨海支行贷款本息及招商银行长乐支行部分利息计421万元”是否用于抵扣相应购房款产生争议。对于此两笔款项之外的购房款支付情况，双方没有争议。 另查明，2016年7月6日，福建华茂织染有限公司（以下简称华茂公司，该公司法定代表人为吴茂忠）至福建省长乐市人民法院，向福建常春专用车制造有限公司（以下简称常春公司，该公司法定代表人为陈乐的哥哥陈堃）、陈堃、陈乐、冯秀敏、陈春宝、陈俊金提起追偿权纠纷诉讼。以华茂公司作为常春公司的担保人向海峡银行滨海支行代为偿还借款本息4061654.28元为由，诉请常春公司向其偿还代垫的借款本金及利息，并要求陈堃，陈乐和冯秀敏，陈春宝和陈俊金对于常春公司不能清偿部分向华茂公司各分担支付四分之一。该案审理过程中，常春公司、陈堃、陈乐、冯秀敏、陈春宝、陈俊金均未作答辩。2017年2月23日，长乐市人民法院作出（2016）闽0182民初3166号民事判决书，判决：一、常春公司应于本判决生效之日起十日内向华茂公司偿还代偿款4061654.28元，并支付利息（以4061654.28元为基数，自2015年7月30日起按中国人民银行同期贷款基准利率计至款项还清之日止）；二、陈堃对华茂公司不能向常春公司追偿的部分承担四分之一的连带清偿责任；三、陈乐对华茂公司不能向常春公司追偿的部分承担四分之一的连带清偿责任；四、冯秀敏以与陈乐婚姻关系存续期间的夫妻共同财产，对华茂公司不能向常春公司追偿的部分与陈乐共同承担四分之一的责任；五、陈春宝对华茂公司不能向常春公司追偿的部分承担四分之一的连带清偿责任；六、陈俊金以与陈春宝婚姻关系存续期间的夫妻共同财产，对华茂公司不能向常春公司追偿的部分与陈春宝共同承担四分之一的责任；七、陈堃、陈乐、冯秀敏、陈春宝、陈俊金在承担担保责任后，有权向常春公司追偿。该判决业已生效。 再查明，2016年7月6日，福建华茂织染有限公司（以下简称华茂公司）至福建省长乐市人民法院，向福建常春专用车制造有限公司（以下简称常春公司）、陈堃、陈乐、陈春宝、陈忠飞、陈风梅提起追偿权纠纷诉讼。以华茂公司作为常春公司的担保人向招商银行福州长乐支行代偿借款本息10128241.75元为由，诉请常春公司向其偿还代垫的借款本金及利息，并要求陈堃，陈乐，陈春宝，陈忠飞、陈风梅对于常春公司不能清偿部分向华茂公司分担支付六分之一。该案审理过程中，常春公司、陈堃、陈乐、陈春宝、陈忠飞和陈风梅均未作答辩。2017年2月7日，长乐市人民法院作出（2016）闽0182民初3167号民事判决书，判决：一、常春公司应于本判决生效之日起十日内向华茂公司偿还代偿款10128241.75元，并支付利息（以10128241.75元为基数，自2015年6月19日起按中国人民银行同期贷款基准利率计至款项还清之日止）；二、陈春宝、陈乐在华茂公司不能向常春公司追偿的部分范围内分别承担六分之一的连带清偿责任；三、陈忠飞与陈风梅在华茂公司不能向常春公司追偿的部分范围内承担六分之一的连带清偿责任；四、陈堃在华茂公司不能向常春公司追偿的部分范围内承担三分之一的连带清偿责任；五、陈春宝、陈乐、陈忠飞、陈风梅、陈堃在承担担保责任后，有权向常春公司追偿。该判决生效后，华茂公司于2017年5月3日向长乐市人民法院提交强制执行申请书，以上述判决业已生效但被执行人拒不履行为由，要求被执行人常春公司支付代偿款1000万元及利息，并要求陈春宝、陈乐、陈忠飞、陈风梅、陈堃承担连带清偿责任。 本院认为，陈乐、冯秀敏与吴茂忠在买卖台江区宁化街道工业路193号宝龙城市广场1#、2#楼连体1层35店面、142店面过程中，于2015年9月8日已经达成将华茂公司代卖方偿还海峡银行长乐滨海支行贷款本息及招商银行长乐支行部分利息计421万元，用于抵扣店面购房款的合意。2016年7月，华茂公司向常春公司及陈乐、冯秀敏等保证人提起追偿权纠纷诉讼，在诉讼过程中，华茂公司并未提及陈乐、冯秀敏与吴茂忠存在以华茂公司代卖方偿还的相关款项抵扣店面购房款的相关约定，长乐市人民法院遂依法作出（2016）闽0182民初3166号、（2016）闽0182民初3167号民事判决，判令常春公司应向华茂公司偿还代偿款并按照银行同期贷款基准利率支付利息，包括本案原告陈乐、冯秀敏在内的相关保证人应按相应比例承担连带清偿责任。吴茂忠提交的华茂公司《承诺函》并无法改变上述法院生效判决的既判力，也不属于申请执行人和被执行人在执行过程中达成的，经执行法院确定的和解协议。因此，本院认定陈乐、冯秀敏与吴茂忠在《房屋买卖合同》履行过程中并未实际完成华茂公司债权与吴茂忠应付购房款的抵扣，上述421万元款项仍应认定为买方吴茂忠尚未支付的购房款。目前讼争房产已经过户登记至吴茂忠名下，吴茂忠应继续履行向陈乐、冯秀敏支付购房款421万元的义务。 房屋买卖合同双方还约定，吴茂忠以现金方式支付的购房款为102万元，应于房产过户至买方名下之日起十五日内支付。陈乐、冯秀敏主张其已经收到54万元，吴茂忠尚欠购房款48万元（102万-54万）。而吴茂忠在诉讼中未能举证证明其已经支付该购房款，故应承担相应的不利后果。因此，吴茂忠还应向陈乐、冯秀敏支付购房款48万元。 讼争的房产已经过户登记至吴茂忠名下，吴茂忠未足额支付购房款，未完成债权债务的抵扣，导致陈乐、冯秀敏被法院判令应向华茂公司承担一定比例的连带清偿责任（包含按照银行同期贷款利率支付利息损失），已构成违约。案涉的《房屋买卖合同》第八条第二款约定，房屋所有权过户登记后，自违约行为发生之日起，违约方应按本合同约定成交价的日万分之五向守约方支付违约金。诉讼中，陈乐、冯秀敏仅诉请吴茂忠按照应付款的银行同期贷款利率给付利息损失，该标准低于合同约定的标准，且已臻于合理，本院对此予以支持。吴茂忠应于房产过户登记至其名下之日起十五日内（即2015年10月24日前）支付的48万元购房款的利息损失，依吴茂忠的请求自2015年11月1日开始计算，其余421万元购房款的利息损失，自双方签订买卖合同的次日（即2015年9月9日）自开始计算，均按照银行同期贷款利率标准计至付清款项之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下: 吴茂忠应于本判决生效之日起十五日内向陈乐、冯秀敏支付台江区宁化街道工业路193号宝龙城市广场1#、2#楼连体1层35店面和1层142店面的购房款469万元，并按照银行同期贷款利率支付逾期付款利息损失（其中48万元自2015年11月1日起计算利息损失；其余421万元自2015年9月9日起计算利息损失，均计算至付清款项之日止）。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费47695元，由吴茂忠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林 铃 人民陪审员  王秀萍 人民陪审员  赵秋平 二〇一八年二月二十六日 法官助理江紫沫 书记员郭楚楚 附：本案适用的主要法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。