广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终13323号上诉人（原审原告）：莫钧发，男，壮族，住广西合山市。被上诉人（原审被告）：魏佳楠，女，蒙古族，住内蒙古通辽市科尔沁区。委托代理人：刘伟渊，广东纵横天正律师事务所律师。委托代理人：袁东杰，广东纵横天正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邹杰兴，男，汉族，住湖北省通山县九宫山风景名胜区。委托代理人：关艳冰，广东杰信律师事务所律师。委托代理人：谢浩华，广东杰信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市中都房地产中介有限公司，住所地：广东省广州市增城区新塘镇经典酒店商业街北街2号。法定代表人：李回菊，总经理。委托代理人：罗伟敏，该公司员工。上诉人莫钧发因与被上诉人魏佳楠、邹杰兴、广州市中都房地产中介有限公司（下简称中都公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初3437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人莫钧发上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、改判确认魏佳楠、邹杰兴、中都公司于2017年2月27日针对增城市新塘镇××街××房所签订的《房地产买卖合同》(NO.0XXXXXXXXXX5)无效；3、改判增城市新塘镇××街××房所有权归莫钧发一人所有，且魏佳楠立即协助将涉案房屋所有权转移登记到莫钧发名下；4、本案一、二审诉讼费、财产保全费由魏佳楠、邹杰兴、中都公司承担。事实与理由如下：一、莫钧发与魏佳楠确立恋人关系后，协商用魏佳楠的名义购房。2011年5月22日，莫钧发用魏佳楠之名购买了涉案房屋，总价为3049863元。《商品房买卖合同》和贷款合同由魏佳楠签署，但购房的首期款1229863元及每月的按揭供楼款都是由莫钧发一人承担。2016年3月开始，魏佳楠要求离婚。双方经多次谈判，于2017年2月5日签署了《离婚协议书》，约定涉案房屋归莫钧发所有。之后，莫钧发发现魏佳楠与邹杰兴及中都公司恶意串通，签订了虚假的《房地产买卖合同》，意图转移涉案房屋。莫钧发因此提起本案诉讼；二、依照广东省高级人民法院2017年10月《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的相关规定，假如邹杰兴与魏佳楠的案件在法院审理，必须追加莫钧发作为共同被告，但邹杰兴与魏佳楠故意签订了仲裁条款，去广州仲裁委员会审理。广州仲裁委员会未通知莫钧发参加仲裁案的审理，也未追加莫钧发作为当事人，剥夺了莫钧发的权利；三、魏佳楠恶意出卖莫钧发所有的房屋，没有征得莫钧发的同意，也没有通知莫钧发。即使涉案房屋登记在魏佳楠一人名下，出卖房屋也要莫钧发的签名同意，已经过户的按善意取得处理，没有过户的应通知买方解除合同。莫钧发和魏佳楠的《离婚协议书》在2017年2月签订，魏佳楠在离婚后擅自恶意联合邹杰兴和中都公司签订买卖合同。依据前述《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的相关规定，法院必须告知邹杰兴变更诉讼请求，即解除合同，将房屋归还莫钧发，至于解除合同的责任应由魏佳楠自行承担；四、一审中，莫钧发除了提出合同无效的诉请之外，还提出了要求确认房屋的所有权归莫钧发所有的诉请。按照相关法律规定，即使合同不是无效，也不影响莫钧发依照《离婚协议书》的约定主张房屋的所有权。《离婚协议书》合法有效，一审法院却没有按《离婚协议书》的约定判决魏佳楠协助将涉案房屋产权过户给莫钧发，程序和实体都存在错误；五、一审法院认为《房屋买卖合同》还在仲裁中，其效力状态未明确，从而认定莫钧发要求房屋过户系侵害魏佳楠、邹杰兴权益的行为，该认定错误。莫钧发与魏佳楠签订的《离婚协议书》合法有效，且已办理备案与离婚手续，魏佳楠在离婚后出卖房屋，侵害了莫钧发的权益。被上诉人魏佳楠答辩称：魏佳楠签订买卖合同时，莫钧发确实不知情。在签订合同之前，魏佳楠曾告知莫钧发，但莫钧发不同意出售，之后魏佳楠坚持出售涉案房屋。当时中介公司找到魏佳楠，表示魏佳楠可以自己出售，所以签订了买卖合同。但莫钧发一直认为是魏佳楠与中介公司合谋，才促成了本案纠纷。房屋确实是莫钧发出资的，但魏佳楠也有付出，也是可以主张权利的。被上诉人邹杰兴答辩称：一、邹杰兴与魏佳楠之间的房地产买卖关系真实合法，应当得到法律的保护。其一，魏佳楠作为涉案房屋的唯一登记所有权人，对该房屋具有完全独立的处分权。其二，莫钧发于2017年3月27日下午三点与邹杰兴、魏佳楠及中都公司员工共同到中国银行广州新塘支行协商合同继续履行事宜，当时其并未对魏佳楠出售该房屋的行为向邹杰兴表示任何异议，并敦促邹杰兴按协议执行。邹杰兴作为善意第三人，在本案房屋买卖过程中的合法权益应当受到法律保护。其三，2017年3月30日，广州市人民政府办公厅发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，导致增城区的房价激烈上涨，莫钧发因此反悔违约拒绝履行合同。莫钧发与魏佳楠在房价上涨后才提出所谓的离婚协议，有恶意串通转移房产的嫌疑，其目的是与魏佳楠以离婚为由通过虚假诉讼达到转移房屋并致使房地产买卖合同无法继续履行的不法目的；二、在涉案房屋买卖合同履行过程中，双方均存在过错，但魏佳楠却仅要求邹杰兴承担违约责任，未就其自身违约的部分向邹杰兴承担违约责任，且存在欺诈的行为。邹杰兴已经于20l7年3月28日将首期款100万元支付至魏佳楠名下还贷账户，但在广州仲裁委开庭过程中，魏佳楠的代理人向仲裁委确认，银行贷款尚有170多万，但从邹杰兴申请财产保全当时房屋的查封情况来看，魏佳楠名下还贷账户余款为128.17元。也就是说，魏佳楠并未将首期款用于清偿银行贷款，而是转移了。在原审庭审过程中，莫钧发与魏佳楠均回避了“定金50万元以及首期款100万元为何没有用于赎契”的问题。这是莫钧发与魏佳楠夫妻合谋，违反诚实信用原则的欺诈行为；三、莫钧发诉请确认《房地产买卖合同》无效及确认涉案房屋所有权归其一人所有，没有事实依据和法律依据。其一，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，涉案房地产买卖合同有效且应当继续履行。其二，本案案由为房屋买卖合同纠纷，而非房屋所有权确认纠纷。邹杰兴作为合理支付对价的善意第三人，对房屋的权属仅有形式审查义务，在邹杰兴已经尽到了合理的缔约审查义务的情况下，合法权益应该得到保障。其三，莫钧发基于《离婚协议书》主张合同无效及房屋归其个人所有，但该协议仅为莫钧发与魏佳楠双方签订，邹杰兴并不知晓该协议的存在，该协议不能对抗《物权法》关于不动产登记的规定。如果合同继续履行，邹杰兴付出的对价符合合同签订时的市场价，莫钧发仍可以向魏佳楠主张分割该笔房款，莫钧发亦不存在任何损失。被上诉人中都公司答辩称：不同意莫钧发的上诉请求。在整个交易过程中，一开始魏佳楠有提过莫钧发不同意出售，但根据中都公司在一审中提交的微信聊天记录截图，魏佳楠在之后签订合同之前表示已征得莫钧发的同意。当时，中都公司也与魏佳楠和莫钧发到中国银行会面，商谈支付首期款及赎契的问题，但双方都没有提及离婚问题，莫钧发也没有表示不同意出售房屋，只是坚持要按照合同办事。中都公司认为，莫钧发是因为邹杰兴转首期迟延而不愿意出售房屋。莫钧发于2017年5月24日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认魏佳楠、邹杰兴及中都公司于2017年2月27日就增城市新塘镇××街××房所签订的《房地产买卖合同》（NO.XXXXXXXXXXXXXX5）无效；2.增城市新塘镇××街××房其所有权归莫钧发一人所有；3.本案诉讼费由魏佳楠、邹杰兴、中都公司负担。原审法院经审理查明：2011年5月22日，魏佳楠与增城市碧桂园物业发展有限公司签订《商品房预售合同》，购买增城市新塘镇××街××房。总房款3049863元。2011年5月22日，增城市碧桂园物业发展有限公司出具发票，载明“付款方名称魏佳楠……定金10000元”，同日，增城市碧桂园物业发展有限公司出具发票，载明“付款方名称魏佳楠……售房款1189945元”2011年5月23日，增城市碧桂园物业发展有限公司出具发票，载明“付款方名称魏佳楠……定金20000元”。2011年9月13日，莫钧发与魏佳楠登记结婚。2013年1月30日，魏佳楠与中国银行股份有限公司广州增城新塘支行签订《个人一手住房贷款合同》，贷款金额为1820000元，期限30年。2013年1月30日，增城市碧桂园物业发展有限公司出具发票二张，均载明“付款方名称魏佳楠……售房款4959元”。2013年3月13日，增城市碧桂园物业发展有限公司出具发票，均载明“付款方名称魏佳楠……售房款910000元”。2015年2月17日，增城市国土资源和房屋管理局出具粤房地权证穗字第××号《房屋产权证》，载明房屋所有权人为魏佳楠，共有情况为单独所有。莫钧发提供一份日期为2017年2月5日的《离婚协议书》，载明“甲方：莫钧发……乙方：魏佳楠……双方于2011年9月13日结婚，因双方感情破裂、自愿离婚。现经双方友好协商一致，……达成如下离婚协议：一、甲方莫钧发与乙方魏佳楠自愿离婚……。三、夫妻财产的分割（一）房产：增城市新塘镇××街××房，该房产目前登记在乙方魏佳楠名下，但是在婚前购买，首期及月供款都是甲方莫钧发出资，乙方承认这是甲方个人的财产。该房产归还甲方莫钧发一个所有，银行贷款由甲方在本协议签订后的两个月内自行筹资提前还款，乙方协助提前还贷及涂销抵押手续，且乙方应在涂销抵押后的七天内将该房屋过户给甲方。（二）公司：1、广州沃盛塑料制品有限公司及公司现有的货品库存全部归乙方魏佳楠一人所有。……2、广州延芃电子商务有限公司的股权全部归乙方一人所有，……3、广州漫谱休闲用品有限公司的股权全部归乙方一人所有，……0.9%股权登记在谭琳名下。故甲方应当在乙方协助将上述房屋涂销抵押后的三天内将该公司的99.1%股权以及法定代表人变更过户给乙方。……”2017年2月27日，魏佳楠（卖方）与邹杰兴（买方）、中都公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，载明“……买卖双方分别独家委托经纪方就买卖位于增城市新塘镇××街××房（以下简称该物业）提供中介服务，……现合同三方就该物业达成以下协议：……二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币肆佰柒拾万元整……”附件载明“……二、所售物业已办理抵押登记情况适用……1、人民币伍拾万元整须在2017年2月27日支付作为定金。2、……卖方应在签订合同后15天内向抵押银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行通知还贷之日起10天内一次性还清贷款，卖方承担还贷之一切手续费用。……3、首期楼款（不含定金）人民币；壹佰万元须于A、经纪方或银行通知还贷之日起10天内付至卖方贷款账号内……3、楼价余款叁佰二十万元应于该物业交易完税过户后由银行直接划至卖方账内……”。同日，邹杰兴支付500000元定金给魏佳楠，魏佳楠出具《收款收据》给邹杰兴收执。2017年2月27日，魏佳楠向中国银行股份有限公司广州增城新塘支行就涉案房屋申请提前还款并签署《变更还款计划申请书》。2017年3月21日，中国银行股份有限公司广州增城新塘支行出具《提前还款受理回执》，告知魏佳楠将于2017年5月10日前进行提前还款自动扣划。2017年3月22日，魏佳楠向中都公司发出《房地产买卖首期楼款支付通知书》，告知魏佳楠已于2017年2月27日向抵押银行申请提前还贷手续。要求中都公司通知邹杰兴支付首期款1000000元至还款账户。2017年4月9日，邹杰兴向中都公司发出《催告书》，告知中都公司魏佳楠尚未依约提前还贷。要求中都公司催促魏佳楠配合邹杰兴办理银行按揭贷款且魏佳楠应还清涉案房屋的银行贷款。2017年4月19日，邹杰兴通过银行转账支付1000000元给魏佳楠。同日，邹杰兴通过银行转账支付14100元给魏佳楠。2017年4月26日，邹杰兴向广州仲裁委员会申请仲裁，广州仲裁委员会受理该案。另查明：莫钧发在2014年6月6日转账魏佳楠房贷金额10000元，2015年1月30日转账魏佳楠房贷金额10000元，2015年3月12日转账魏佳楠房贷金额10000元，2015年7月29日转账魏佳楠房贷金额5000元，2015年7月30日转账魏佳楠房贷金额5000元，2016年6月29日转账魏佳楠房贷金额10200元，7月30日转账魏佳楠房贷金额789.26元，8月1日转账魏佳楠房贷金额10200元，11月30日转账魏佳楠房贷金额10200元，12月30日转账魏佳楠房贷金额10200元，2017年2月1日转账魏佳楠房贷金额10200元。原审过程中，莫钧发提供其账号转款记录，载明2011年5月22日，向增城市碧桂园物业发展有限公司转账489945元与莫钧发向碧桂园物业刷卡消费489945元的单据相互印证。同日，莫钧发在碧桂园物业刷卡消费700000元。莫钧发提供其与魏佳楠的微信通话记录，莫钧发陈述“你找个时间回来签份协议吧。……之前的债务等房子卖了按共同财产平分吧。”、“房子不用我的名是我一生犯下的大错……”，魏佳楠微信记载“我也没有霸占它的想法……毕竟是你主动写我名字，……”。四、邹杰兴提供中都公司与魏佳楠的微信通话记录，载明魏佳楠陈述其先生450万元才考虑出售涉案房屋，并出示涉案房屋房产证照片给中都公司。且陈述其配偶已经同意出售。2017年3月20日微信记录记载其将中国银行股份有限公司广州增城新塘支行出具的《变更还款计划申请书》发送给中都公司，魏佳楠在收到首期款和违约金后还表示没有异议。五、莫钧发提供《结婚证》，证明2017年9月7日，莫钧发与罗杨登记结婚。原审诉讼中，莫钧发作如下陈述：1、确认中都公司陈述的见面时间地点。但是莫钧发之所以前往是找中都公司吵架，莫钧发让魏佳楠带其去中都公司办公场所，魏佳楠称不是在中都公司的办公场所签订的合同，而是在外面签的，因此莫钧发认为魏佳楠与邹杰兴之间签订的买卖合同是不合法的。后来莫钧发前往中国银行是带了人一起过去，本意是想教训中都公司的，想用拳头解决问题，在现场中都公司说了一大堆说辞，邹杰兴夫妻则一问三不知。当时在现场，莫钧发就要求不出售房屋；2、邹杰兴购买涉案房屋前，没有前去现场看过；3、关于第二项诉讼请求，莫钧发是要求确认涉案房屋全部份额是其一人所有，不希望支付50万元的补偿费。魏佳楠作如下陈述：1、确认邹杰兴在2017年4月19日通过银行转账支付1000000元为首期款。转账支付14100元为延迟支付首期款的违约金；2、魏佳楠收到1000000元首期款后，没有用于提前还贷；3、如莫钧发在2017年3月27日现场见面时已经不同意出售，为何魏佳楠还要接受首期款的问题，魏佳楠解释是因为邹杰兴是汇款过来的。之所以收到邹杰兴首期款后没有退回而是转走，代理人不是很清楚，可能用于支付货款；4、魏佳楠之所以在2017年3月27日到中国银行新塘支行，也是想谈谈合同的问题；5、对于莫钧发的要求确认涉案房屋归其一人所有的请求，魏佳楠表示如果莫钧发给其100万元补偿，就同意莫钧发的该项请求；6、莫钧发将购买涉案房屋的合同及相关收据均从魏佳楠处强行拿走；7、离婚协议中的其他财产并未分割完毕。邹杰兴作如下陈述：1、莫钧发一直和邹杰兴说的是按合同办事，邹杰兴担心莫钧发将1000000元首期款转出不用于赎契，但是莫钧发一直要求按合同办事；2、莫钧发陈述邹杰兴购买涉案房屋时没有去现场，是因为邹杰兴一直在找合适的房屋，与涉案房屋周边类似的房屋均看过，因此，才没有前去看涉案房屋。中都公司作如下陈述：1、2017年3月27日，在中国银行的新塘支行二楼见过莫钧发，与莫钧发见面的原因是沟通首期付款及赎证的问题。邹杰兴担心赎证的问题，但是莫钧发、魏佳楠要求当天必须马上付款，于是邹杰兴回去后就马上支付了首期款100万元。且当时莫钧发在场，提出了邹杰兴拖延了支付首期款的时间，还说莫钧发一天能赚多少钱，中都公司听莫钧发这样说，担心房款会被莫钧发、魏佳楠拿去做投资，而非用来赎契。莫钧发、魏佳楠告诉邹杰兴只需要打钱过来，不需要管银行何时扣款，且也没有告诉邹杰兴关于莫钧发与魏佳楠存在离婚纠纷等事宜。当时银行是有监控的；2、当时中都公司员工在微信上与魏佳楠的通话记录可知，魏佳楠是同意出售涉案房屋的，但是价格要470万元，且房屋不需要莫钧发的签名也可以出售，房屋也只是在魏佳楠一人名下，那么中都公司就相信了魏佳楠的说法。后来魏佳楠也没有提出其与莫钧发闹离婚，否则中都公司是不会要求邹杰兴转100万元首期款给魏佳楠。当时莫钧发还说了句，不管邹杰兴钱转不转首期款，都按合同办事。邹杰兴也听到了，所以当天邹杰兴就转了首期款及违约金。邹杰兴在购买前没有看涉案房屋因为邹杰兴已经看过了同户型的均是毛坯的房屋。至于没有在中都公司办公地点签买卖合同是因为邹杰兴当时不方便，就约在了邹杰兴的公司签订合同，邹杰兴的妻子与中都公司员工共同去看过涉案房屋，签合同是邹杰兴本人签的，邹杰兴还将该合同拍照发给其从事中介的堂弟看过。原审法院认为：莫钧发在本案中的诉讼请求为：一、确认魏佳楠、邹杰兴、中都公司于2017年2月27日就增城市新塘镇××街××房所签订的《房地产买卖合同》（NO.0002235）无效；二、增城市新塘镇××街××房其所有权归莫钧发一人所有。原审法院针对莫钧发的上述诉讼请求，进行分析。首先，对于莫钧发的第一项诉讼请求能否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原审法院审查魏佳楠、邹杰兴、中都公司之间签订的《房地产买卖合同》是否符合上述法律规定，现审查邹杰兴、中都公司提供的证据，并结合魏佳楠的陈述，莫钧发认为邹杰兴、中都公司、魏佳楠之间存在恶意串通、欺诈的情形，显然依据不足，故对莫钧发主张上述合同无效的主张不予支持。至于上述合同能否继续履行亦或解除，应由广州仲裁委审查认定，并非本案处理范围。其次，对于莫钧发第二项诉讼请求能否支持的问题。涉案房屋是莫钧发与魏佳楠在婚前购买，结合莫钧发提供的证据以及魏佳楠的陈述，可知涉案房屋虽然登记在魏佳楠名下，但是涉案房屋的首期款是通过莫钧发账号转至增城市碧桂园物业公司，莫钧发也通过自己的账号支付了部分供楼款给魏佳楠。但莫钧发与魏佳楠之间并未签订书面的借名协议，同时根据莫钧发的陈述，其与魏佳楠当时已处于相识恋爱阶段，在双方此种关系情况下，涉案房屋的出资及购买不宜简单认定为借名购房关系，故莫钧发主张与魏佳楠之间就涉案房屋是借名关系，显然依据不足。同时，虽然莫钧发提供《离婚协议书》拟证明涉案房屋归其所有，但魏佳楠在庭审中陈述上述《离婚协议书》的事项未履行且对财产分割双方还存在争议，且莫钧发、魏佳楠均无证据证明邹杰兴知晓上述《离婚协议书》的内容，故《离婚协议书》的效力不能及于邹杰兴。另外莫钧发主张涉案房屋的份额由其一人享有，其本质是要求涉案房屋过户至其名下，但是现在涉案房屋已由魏佳楠出售给邹杰兴并签订了《房地产买卖合同》，在邹杰兴已经提起仲裁要求继续履行合同，涉案合同是否应继续履行还是予以解除未予以明确的情况下，莫钧发要求涉案房屋登记至其名下，显然侵害了作为生效的《房地产买卖合同》相对方的权益。综合以上原因，原审法院对莫钧发的上述主张亦不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2017年11月23日作出判决如下：驳回莫钧发的全部诉讼请求。案件受理费44400元和诉讼保全费5000元，均由莫钧发负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均未向本院提交新证据。本院认为：涉案房屋登记在魏佳楠名下，魏佳楠与邹杰兴签订《房地产买卖合同》约定将涉案房屋出售给邹杰兴，邹杰兴已向魏佳楠支付部分购房款。在莫钧发未提供其他证据予以印证的情况下，即使魏佳楠出卖涉案房屋没有征得莫钧发的同意的事实成立，据此也不足以认定魏佳楠与邹杰兴构成恶意串通，故莫钧发以恶意串通为由诉请确认魏佳楠与邹杰兴签订的《房地产买卖合同》无效，缺乏法律依据，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。至于该《房地产买卖合同》是否应当继续履行，应由广州仲裁委员会通过邹杰兴提起的仲裁案件予以审查认定。莫钧发以借名登记为由，诉请确认涉案房屋归其一人所有，但莫钧发并未就借名的事实充分举证证明，且，即使借名的事实成立，莫钧发基于借名的事实主张确权亦缺乏法律依据。莫钧发依据其与魏佳楠之间签订的《离婚协议书》主张涉案房屋应归其一人所有，但涉案房屋仍登记在魏佳楠名下，《离婚协议书》仅系莫钧发与魏佳楠之间的约定，不能作为莫钧发主张确权的事实根据。因此，原审判决驳回莫钧发要求确认涉案房屋归其一人所有的诉请亦无不当，应予维持。综上所述，上诉人莫钧发的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费44400元，由上诉人莫钧发负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  张燕宁审判员  郑怀勇二〇一八年八月二十三日书记员  彭文悦