四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终1037号等九案(详见附表一） 上诉人（原审被告）：四川华晟泰投资有限公司，住所地：四川省邛崃市体艺健身中心二楼。 法定代表人：张峻玮，经理。 委托诉讼代理人：李伟，四川华敏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：向春艳，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人：鄢宋娇等人（详见附表一）。 委托诉讼代理人：杨直甲，四川厚积律师事务所律师。 上诉人四川华晟泰投资有限公司（以下简称华晟泰公司）因与被上诉人鄢宋娇等人房屋买卖合同纠纷等九案，不服四川省邛崃市人民法院民事判决（详见附表一），向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人华晟泰公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决；2、请求依法改判、驳回被上诉人的诉讼请求；3、请求一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 上诉理由：一审判决部分事实认定错误，部分适用法律不当，有失公允，具体理由如下：一、原审法院判决为被上诉人办理不动产登记的义务未到期，且判决不准确、期限有失公允。1、原审法院判决的办证义务未到期。上诉人与被上诉人双方于2012年6月签订了《商品房买卖合同》(以下简称为合同)及《补充协议》(以下简称为协议)。被上诉人在起诉状中主张的不动产证（原合同签订时应办理的证件为国土证和房产证）办理期限约定于协议中第八条第8.4点：对国土证的办理期限约定为：房屋所有权证办理完毕之日起2年内。故依据该约定，国土证（即现在的不动产证）的办理期限还未届满，被上诉人的请求不应该被支持。2、原审法院判决的办证义务内容不合理、不准确，该办证义务应仅限于受被上诉人委托，配合提交材料。依据协议中第八条第8.4点的约定，上诉人为被上诉人办理房产及国土证的义务仅限于配合办理，帮助被上诉人提交资料，协助申请。故即使要求上诉人为被上诉人办理不动产证，也应当仅限于原合同约定的协助办理（提交资料）义务。3、原审判决上诉人办理不动产证的义务期限过短，有失公允。即使需要配合办理不动产证，原审法院判决应在判决生效之日起十日内办理完毕也不符合实际情况，上诉人在提交了办理资料后即履行完毕协助办理义务，实际办理期限上诉人无法控制，受到相关政府机构规定的影响，故原审法院的该判决没有依据且不合理，应予撤销。二、被上诉人主张的逾期办理产权证的违约金已超过诉讼时效，不应支持。上诉人与被上诉人在合同中约定办理产权登记时间，并约定了逾期办证的违约金计算方式。故该逾期办证违约金系基于合同违约事实产生的债权请求权，应当受诉讼时效规定的约束。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，诉讼时效应当自被上诉人知道或者应当知道其权利被侵害时起计算，被上诉人自合同约定办证之日起即知道逾期办证已产生其可以主张的违约金，但截至2017年8月才提起诉讼，且被上诉人未能提交证据证明本案诉讼时效存在中止、中断的情形，故不应支持其请求。综上所述，原审法院在审理过程中部分事实认定不清，部分适用法律不当，判决结果有失公允。为此，上诉人特依据我国民事诉讼法的相关规定，提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判或驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人辩称：一、上诉人在一审中无故缺席，根据相关法律规定，当事人的一切抗辩应当在法庭上进行，上诉人无故缺席一审的庭审活动是对法庭的藐视，因此，应当视为本案的上诉人在一审中从未提出诉讼时效的抗辩。根据最高法院的司法解释，一审中未提出诉讼时效抗辩的，在二审中提出，人民法院不予支持。二、关于办证时间的问题，本案时间已久，我方已给对方足够的时间办证。三、关于面积差购房款违约金诉讼时效的问题，被上诉人同单元的人取得房产证后才知晓相同户型的房屋面积有差异。该面积差购房款违约金诉讼时效的问题与我方第一点意见一致。 鄢宋娇等人向一审法院起诉请求：1、判令华晟泰公司立即为鄢宋娇等人办理不动产登记证书（详见附表二）；2、判令华晟泰公司向鄢宋娇等人支付逾期办证违约金（详见附表三）；3、由华晟泰公司承担本案全部诉讼费用。 原审法院认定事实如下：九案件的原审原告鄢宋娇等人与邛崃市海宁置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由邛崃市海宁置业发展有限公司向鄢宋娇等人出售房屋，鄢宋娇等人按约支付了购房款及税费，华晟泰公司按照约定交付了案涉房屋，案涉房屋至今未办理产权登记。2013年11月21日，邛崃市海宁置业发展有限公司经工商管理部门核准对企业名称进行了变更，邛崃市海宁置业发展有限公司变更为四川华晟泰投资有限公司。 以上事实有鄢宋娇等人的陈述，《商品房买卖合同》、《补充协议》、税费清单、收据、POS单、企业名称变更核准通知书等证据在案佐证。 原审法院认为，鄢宋娇等人与邛崃市海宁置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方真实意思表示，属于有效合同，双方应按照合同的约定承担合同义务。鄢宋娇等人已按照合同约定给付了购房款并缴纳了税费，邛崃市海宁置业发展有限公司企业名称变更后，应当由华晟泰公司为鄢宋娇等人办理相关产权登记。 逾期办证违约金的主张是否经过诉讼时效的问题。原审法院认为，华晟泰公司一直未办理产权证书，违约行为一直持续，当违约行为结束（也就是办理完产权证书）时才能起算诉讼时效，故本案的诉讼时效并未经过。双方签订的《商品房买卖合同》第十九条第二款第二项约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日（或者720日）内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：…….（2）买受人不退房，合同继续履行，自买受人应该取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得所有权证书之日止，出卖人按买受人已付房款同期活期存款利率向买受人支付违约金。对于购买车位的违约金则按已付款每日万分之一的标准计付。华晟泰公司超过双方约定的期限办理产权登记已构成违约，根据上述条款的约定，华晟泰公司应当向鄢宋娇等人支付违约金。而违约金计算的起止时间应当从鄢宋娇等人交纳相关税费后约定办理产权登记手续合理期间（双方约定为365日或者720日）届满次日起计算至实际取得产权登记手续之日止。双方签署的《补充协议》第六条第三款约定：“出卖人协助买受人办理分户国有土地使用权证。如买受人委托出卖人办理分户国有土地使用权证的，出卖人应在买受人房屋所在项目建筑区划范围内所有物业的分户办理产权证办理完毕之日起三年内，将办理分户国有土地使用权证所需由出卖人提供的资料交国土部门（地下车库的国有土地使用权证办理按成都市国土局的规定进行）。如因出卖人未能完成上述工作的过错造成买受人不能办理《国有土地使用证》的，出卖人承担相应责任。”因这九件案件的分户产权并未办理完毕，则国有土地使用权证的办理起算时间无法确定，但原审法院已查明鄢宋娇等人向华晟泰公司缴纳了办理产权证的税费且委托华晟泰公司进行办理，则在具备办理产权证条件的前提下，华晟泰公司应当协助鄢宋娇等人办理相关产权证书。另外由于政策原因，房产证与国有土地使用权证由不动产登记证所替代，故原审法院将鄢宋娇等人诉请要求华晟泰办理国有土地使用权证的请求适当调整，以办理不动产登记证替代。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一—九、四川华晟泰公司于判决生效之日起十日内为鄢宋娇等人办理案涉房屋的不动产登记证（详见附表二）；十、华晟泰公司于判决生效之日起十日内向芦文玉、付碧、宋利下、阎志伟、鄢宋娇、鄢月明、李丹、姜玲、李红霞、熊显娥、李天禄支付逾期办理产权登记的违约金（详见附表三）；十一、芦文玉、付碧、宋利下、阎志伟、鄢宋娇、鄢月明、李丹、姜玲、李红霞、熊显娥、李天禄的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费（详见附表四）。 本院经审理查明的案件事实与一审法院审理查明的事实一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为：鄢宋娇等人主张的逾期办证违约金是否已超过诉讼时效。 本院认为，在本案审理过程中，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”以及《中华人民共和国立法法》第九十二条“同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定；新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定”的规定，本案尚在审理过程中，故应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定确定逾期取得房屋所有权证书违约金的诉讼时效。 鄢宋娇等人请求华晟泰公司支付逾期办证的违约金，应从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间，鄢宋娇等人与华晟泰公司约定的房屋办证期限为交付商品房之日起365日内办理房屋所有权证书（交付日期详见附表二），车位办证期限为交付商品房之日起720日内办理房屋所有权证书，诉讼时效应从该办证期限届满之次日起计算。鄢宋娇（车位）、宋利下（车位）、李红霞起诉时诉讼时效尚未经过（起诉时间详见附表二）。宋利下、鄢月明、阎志伟、鄢宋娇、付碧、芦文玉、李丹、姜玲、李天禄、熊显娥起诉时诉讼时效已经过（起诉时间详见附表二），故其主张华晟泰公司向其支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。原审法院对宋利下、鄢月明、阎志伟、鄢宋娇、付碧、芦文玉、李丹、姜玲、李天禄、熊显娥起诉华晟泰公司六案中逾期办证违约金的诉讼时效期间认定有误，本院予以纠正。 对于鄢宋娇等人委托诉讼代理人在二审中答辩认为，华晟泰公司缺席一审庭审，视为没有对诉讼时效问题进行抗辩，故华晟泰公司在二审中提出违约金诉讼时效已经过的上诉请求，不应得到支持。本院二审中查明，华晟泰公司虽未参加庭审，但以向一审法院提交书面答辩状的方式进行了答辩，在答辩状中提出了违约金诉讼时效已经过的抗辩。对此，本院认为，华晟泰公司已以书面答辩的方式对诉讼时效问题进行了有效的抗辩，故对于鄢宋娇等人在二审中的该答辩意见，本院不予支持。 综上所述，华晟泰公司的上诉理由部分成立。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定依法予以改判，判决如下： 一、维持四川省邛崃市人民法院（2017）川0183民初2283、2284、2285、2293、2296、2297、2299、2301、2303号民事判决第一—九项； 二、维持四川省邛崃市人民法院（2017）川0183民初2284、2297、2301号民事判决第十项； 三、撤销四川省邛崃市人民法院（2017）川0183民初2283、2285、2293、2296、2299、2303号民事判决第十项； 四、撤销四川省邛崃市人民法院（2017）川0183民初2283、2284、2285、2293、2296、2297、2299、2301、2303号民事判决第十一项； 五、驳回原审原告鄢宋娇、宋利下、鄢月明、阎志伟、付碧、芦文玉、李丹、姜玲、李红霞、李天禄、熊显娥的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费按一审判决确定的方式执行。二审案件受理费（详见附表四），由四川华晟泰投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 赵 韬 审判员 王 果 二〇一八年二月六日 书记员 龙春光                            附表一                               序号                       一审案号             （2017）川             0183民初                       二审案号             （2018）川             01民终                       被上诉人身份信息                               1                       2297号                       1029号                       鄢宋娇，女，汉族，1987年11月11日出生，住四川省邛崃市。                               2                       2301号                       1034号                       宋利下，女，汉族，1965年10月12日出生，住四川省邛崃市。                               3                       2284号                       1037号                       李红霞，女，汉族，1975年12月6日出生，住四川省邛崃市。                               4                       2296号                       1030号                       宋利下，女，汉族，1965年10月12日出生，住四川省邛崃市。             鄢月明，男，汉族，1964年9月8日出生，住四川省邛崃市。                               5                       2299号                       1031号                       阎志伟，男，汉族，1976年9月10日出生，住四川省邛崃市。                               6                       2293号                       1032号                       鄢宋娇，女，汉族，1987年11月11日出生，住四川省邛崃市。                               7                       2303号                       1033号                       芦文玉，女，汉族，1987年7月13日出生，住四川省邛崃市。             付碧，男，汉族，1984年5月17日出生，住四川省邛崃市。                               8                       2285号                       1036号                       李丹，男，汉族，1984年6月17日出生，住四川省邛崃市。             姜玲，女，汉族，1985年7月4日出生，住四川省邛崃市。                               9                       2283号                       1038号                       李天禄，男，汉族，1957年4月2日出生，住四川省邛崃市。             熊显娥，女，汉族，1960年2月22日出生，住四川省邛崃市。                                           附表二                               序号                       二审案号             （2018）川01民终                       当事人                       房号                       约定交房时间                       实际交房时间                       约定办证时间                       实际办证时间                       一审起诉时间                               1                       1029号                       鄢宋娇                                             2013年6月30日                       2014年1月2日                       2015年7月1日                       未登记                       2017年8月22日                               2                       1034号                       宋利下                                             2013年6月30日                       2014年1月2日                       2015年7月1日                       未登记                       2017年8月22日                               3                       1037号                       李红霞                                             2013年6月30日                       2013年11月27日                       2014年7月1日                       未登记                       2017年8月22日                               4                       1030号                       宋利下             鄢月明                                             2012年10月30日                       2013年1月13日                       2013年10月31日                       未登记                       2017年8月22日                               5                       1031号                       阎志伟                                             2012年12月31日                       2013年1月31日                       2014年1月1日                       未登记                       2017年8月22日                               6                       1032号                       鄢宋娇                                             2012年10月30日                       2013年1月13日                       2013年10月31日                       未登记                       2017年8月22日                               7                       1033号                       芦文玉             付碧                                             2013年6月30日                       2013年7月9日                       2014年7月1日                       未登记                       2017年8月23日                               8                       1036号                       李丹             姜玲                                             2012年10月30日                       2013年1月18日                       2013年10月31日                       未登记                       2017年8月22日                               9                       1038号                       李天禄             熊显娥                                             2012年10月30日                       2013年1月16日                       2013年10月31日                       未登记                       2017年8月22日                                           附表三                               序号                       二审案号（2018）川01民终                       当事人                       购房款（元）                       一审起诉逾期办证违约金（元）                       一审判决逾期办证违约金                       二审判决逾期办证违约金                               1                       1029号                       鄢宋娇                       100000                       逾期办证违约金：自2015年7月1日至实际取得房屋的不动产登记证书止，按每天10元计算（算至2017年8月31日，违约金数额为7820元）。                       逾期办证违约金：以100000为基数，按照每日万分之一，从2016年1月3日起计算至实际办理不动产登记证之日止。                       维持原判                               2                       1034号                       宋利下                       155000                       逾期办证违约金：自2015年7月1日至实际取得房屋的不动产登记证书止，按每天15.5元计算（算至2017年8月31日，违约金数额为12121元）。                       逾期办证违约金：以155000为基数，按照每日万分之一，从2016年1月3日起计算至实际办理不动产登记证之日止。                       维持原判                               3                       1037号                       李红霞                       318592                       逾期办证违约金：自2014年7月1日至实际取得房屋不动产登记证书止，以318592元为基数，按人民银行活期存款利率计算（算至2017年9月1日，违约金数额为3587元）。                       逾期办证违约金：以318592元为基数，按照同期活期存款利率，从2014年11月28日起计算至实际办理不动产登记证之日止。                       维持原判                               4                       1030号                       宋利下             鄢月明                       450290                       逾期办证违约金：自2014年1月14日至实际取得房屋不动产登记证书止，以662878元为基数，按人民银行活期存款利率计算（算至2017年9月14日，违约金数额为8629元）。                       逾期办证违约金：以450290元为基数，按照同期活期存款利率，从2014年1月14日起计算至实际办理不动产登记证之日止。                       撤销原审判决第十项，改判驳回宋利下、鄢月明的该项诉请。                               5                       1031号                       阎志伟                       443231                       逾期办证违约金：自2014年2月1日至实际取得房屋不动产登记证书止，以443231元为基数，按人民银行活期存款利率计算（算至2017年9月1日，违约金数额为5636元）。                       逾期办证违约金：以443231元为基数，按照同期活期存款利率，从2014年2月1日起计算至实际办理不动产登记证之日止。                       撤销原审判决第十项，改判驳回阎志伟的该项诉请。                               6                       1032号                       鄢宋娇                       682878                       逾期办证违约金：自2014年1月14日至实际取得房屋不动产登记证书止，以662878元为基数，按人民银行活期存款利率计算（算至2017年9月14日，违约金数额为8629元）。                       逾期办证违约金：以682878元为基数，按照同期活期存款利率，从2014年1月14日起计算至实际办理不动产登记证之日止。                       撤销原审判决第十项，改判驳回鄢宋娇的该项诉请。                               7                       1033号                       芦文玉             付碧                       319774                       逾期办证违约金：自2014年7月1日至实际取得房屋不动产登记证书止，以319774元为基数，按人民银行活期存款利率计算（算至2017年9月1日，违约金数额为3600元）。                       逾期办证违约金：以319774元为基数，按照同期活期存款利率，从2014年7月10日起计算至实际办理不动产登记证之日止。                       撤销原审判决第十项，改判驳回芦文玉、付碧的该项诉请。                               8                       1036号                       李丹             姜玲                       538343                       逾期办证违约金：自2014年1月18日至实际取得房屋不动产登记证书止，以538343元为基数，按人民银行活期存款利率计算（算至2017年9月18日，违约金数额为7008元）。                       逾期办证违约金：以538343元为基数，按照同期活期存款利率，从2014年1月19日起计算至实际办理不动产登记证之日止。                       撤销原审判决第十项，改判驳回李丹、姜玲的该项诉请。                               9                       1038号                       李天禄             熊显娥                       447788                       逾期办证违约金：自2014年1月21日至实际取得房屋不动产登记证书止，以447788元为基数，按人民银行活期存款利率计算（算至2017年9月16日，违约金数额为5829元）。                       逾期办证违约金：以447788元为基数，按照同期活期存款利率，从2014年1月17日起计算至实际办理不动产登记证之日止。                       撤销原审判决第十项，改判驳回李天禄、熊显娥的该项诉请。                                           附表四                               序号                       二审案号（2018）川01民终                       一审案件受理费                       二审案件受理费                               金额（元）                       诉讼费预交                       诉讼费承担                       金额（元）                       诉讼费预交                       诉讼费承担                               1                       1029号                       鄢宋娇                       25                       鄢宋娇                       四川华晟泰投资有限公司                       50                       四川华晟泰投资有限公司                       四川华晟泰投资有限公司                               2                       1034号                       宋利下                       52                       宋利下                       四川华晟泰投资有限公司                       104                       四川华晟泰投资有限公司                       四川华晟泰投资有限公司                               3                       1037号                       李红霞                       25                       李红霞                       四川华晟泰投资有限公司                       50                       四川华晟泰投资有限公司                       四川华晟泰投资有限公司                               4                       1030号                       宋利下             鄢月明                       25                       宋利下             鄢月明                       四川华晟泰投资有限公司                       50                       四川华晟泰投资有限公司                       四川华晟泰投资有限公司                               5                       1031号                       阎志伟                       25                       阎志伟                       四川华晟泰投资有限公司                       50                       四川华晟泰投资有限公司                       四川华晟泰投资有限公司                               6                       1032号                       鄢宋娇                       25                       鄢宋娇                       四川华晟泰投资有限公司                       50                       四川华晟泰投资有限公司                       四川华晟泰投资有限公司                               7                       1033号                       芦文玉             付碧                       25                       芦文玉             付碧                       四川华晟泰投资有限公司                       50                       四川华晟泰投资有限公司                       四川华晟泰投资有限公司                               8                       1036号                       李丹             姜玲                       25                       李丹             姜玲                       四川华晟泰投资有限公司                       50                       四川华晟泰投资有限公司                       四川华晟泰投资有限公司                               9                       1038号                       李天禄             熊显娥                       25                       李天禄             熊显娥                       四川华晟泰投资有限公司                       50                       四川华晟泰投资有限公司                       四川华晟泰投资有限公司