上海市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）沪02执异88号案外人：上海静江建材市场经营管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：吴立袍，总经理。委托诉讼代理人：仝山杉，山东鼎川律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗林桥。申请执行人：中国工商银行股份有限公司宁波国家高新区支行，地址浙江省宁波市。负责人：王一波，行长。被执行人：春和集团有限公司，住所地浙江省。法定代表人：梁光夫，董事长。被执行人：上海鼎瑞实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：梁光夫，董事长。委托诉讼代理人：吕文科，北京盈科(上海)律师事务所律师。第三人：平安银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区。负责人：冷培栋，行长。委托诉讼代理人：王亦骏，北京市君泽君(上海)律师事务所律师。本院在执行申请执行人中国工商银行股份有限公司宁波国家高新区支行(以下简称工行高新区支行)与被执行人春和集团有限公司(以下简称春和公司)、上海鼎瑞实业有限公司(以下简称鼎瑞公司)仲裁纠纷一案中，案外人上海静江建材市场经营管理有限公司(以下简称静江建材公司)对本院拍卖鼎瑞公司名下的位于上海市静安区康定路XXX号3-7全幢(沪房地静字2013第004298号)、上海市静安区康定路XXX号8-20全幢(沪房地静字2013第004301号)、上海市静安区陕西北路802、806号底层(沪房地静字2013第004300号)、上海市静安区陕西北路XXX-XXX号底层(沪房地静字2013第004299号)的房地产(以下简称涉案房产)不服，向本院提某书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人静江建材公司称，其自2009年8月28日承租涉案房产，中间虽变更出租人，但一直合法占有、使用涉案房产。2016年2月28日，静江建材公司与鼎瑞公司委托的宁波润慧酒店经营管理有限公司(以下简称润慧公司)签订《房屋租赁合同》，承租涉案房产，约定租赁期限为5年(自2016年3月1日起至2021年2月28日止)。工行高新区支行办理涉案房产的抵押登记时间发生在静江建材公司租赁存续期间内，故不能对抗案外人租某某。现静江建材公司已对涉案房产投入人力、物力、财力，如要求搬离将造成大量损失。综上，静江建材公司与润慧公司签订的《房屋租赁合同》真实有效，《房屋租赁合同》的签订时间及静江建材公司占有涉案房产的时间均发生在涉案房产抵押权设立、被法院查封之前，故请求法院对涉案房产负担租赁拍卖。申请执行人工行高新区支行称，其于2014年5月20日对涉案房产设定抵押权，案外人所某的《房屋租赁合同》签订的时间为2016年2月28日，晚于抵押权登记时间，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。另外，法院于2018年3月9日在涉案房产处张贴公告，责令实际占有、使用人在公告张贴之日起20日内搬离涉案房产，并要求相关权利者于公告张贴之日起10日内向法院提某异议。因静江建材公司未能在规定期限提某异议，故其已丧失主张租某某的权利。综上，请求法院驳回静江建材公司的异议请求。被执行人鼎瑞公司称，其与润慧公司于2016年2月20日签订《房屋租赁授权委托书》，委托润慧公司出租及管理涉案房产，但鼎瑞公司已于2017年6月7日向静江建材公司发出解除合同通知书，且已向上海市静安区人民法院(以下简称静安法院)提起诉讼，请求解除租赁合同，案号为(2018)沪0106民初1440号。鼎瑞公司同意工行高新区支行的意见，愿意配合法院执行，请求法院驳回静江建材公司的异议请求。第三人平安银行股份有限公司上海分行(以下简称平安银行上海分行)同意工行高新区支行意见，请求法院驳回静江建材公司的异议请求。被执行人春和公司未到庭发表意见。本院查明，宁波仲裁委员会于2017年3月13日作出(2017)甬仲金字第37号仲裁裁决，确认春和公司在2017年3月17日前归还工行高新区支行贷款本金人民币199,898,987.14元(以下币种相同)及相应利息、罚息、复利；工行高新区支行对合同编号为XXXXXXXX-2014年科技(抵)字第0028号《最高额抵押合同》项下鼎瑞公司提供的涉案房产折价或变卖、拍卖该抵押物的价款在春和公司不履行该抵押合同所担保的裁决书所确认的债务中计算至2017年2月20日止的本金、利息金额在最高余额20,000万范围内优先受偿；案件受理费305,000元由春和公司负担。仲裁裁决生效后，因春和公司、鼎瑞公司未履行还款义务，权利人工行高新区支行向本院申请强制执行。本院于2017年6月12日立案受理，执行案号为(2017)沪02执487号。执行中，本院于2017年6月19日轮候查封涉案房产。另查明之一，涉案房产系鼎瑞公司所有，由4个独立房地产权证号组成，分别为康定路XXX号3-7全幢(沪房地静字2013第004298号)、康定路XXX号8-20全幢(沪房地静字2013第004301号)、陕西北路802、806号底层(沪房地静字2013第004300号)、陕西北路XXX-XXX号底层(沪房地静字2013第004299号)。工行高新区支行于2014年5月19日完成陕西北路XXX-XXX号底层房地产抵押权登记，最高债权限额为1,346万元；于次日分别完成康定路XXX号3-7全幢、康定路XXX号8-20全幢、陕西北路802、806号底层房地产抵押权登记，最高债权限额分别为6908万元、10,457万元、1,150万元。后上述房产再次被抵押，中国工商银行股份有限公司宁波镇海支行于2014年6月3日完成涉案房产抵押权登记，最高债权限额为3,148万元。另查明之二，静安法院在平安银行上海分行与鼎瑞公司追偿权纠纷一案审理过程中作出(2016)沪0106民初31148号民事裁定书，于2016年12月28日正式查封了涉案房产。2017年9月4日，本院作为优先债权执行法院，函请静安法院将涉案房产处置权移交本院。静安法院出具移送执行函，同意将涉案房产处置权移交本院。本院通过上海市高级人民法院委托上海国城土地房地产估价有限公司对涉案房产进行评估，并于2017年9月21日出具房地产估价报告，估价结果为：康定路XXX号3-7全幢6,200万元、康定路XXX号8-20全幢9,260万元、陕西北路802、806号底层722万元、陕西北路XXX-XXX号底层952万元。2018年3月9日，本院至涉案房产现场张贴公告，责令占有、使用上述房产的单位及个人于公告张贴之日起20日内搬离上述房产，并告知主张相关权利者于公告张贴之日起10日内向法院提某异议。对此，静江建材公司不服，遂向本院提某执行异议。另查明之三，2016年2月20日，鼎瑞公司与润慧公司签订《房屋租赁授权委托书》，委托润慧公司出租及管理涉案房产。2016年2月28日，静江建材公司与润慧公司签订《房屋租赁合同》，承租涉案房产，约定租赁期限为5年(自2016年3月1日起至2021年2月28日止)，前三年每年租金为280万元，后二年每年租金为300万元，按季度交纳租金。该协议签订后，因静江建材公司未及时交纳租金，鼎瑞公司已于2017年6月7日向静江建材公司发出解除合同通知书，并向静安法院提起诉讼，请求解除租赁合同，受理案号为(2018)沪0106民初1440号。上述事实，有宁波仲裁委员会(2017)甬仲金字第37号裁决书、本院(2018)沪02执487号执行裁定书、函、公告、静安法院(2016)沪0106民初31148号公函、上海市不动产登记簿、房地产估价报告、《房屋租赁授权委托书》《房屋租赁合同》、当事人陈述笔录等证据证实。本院认为，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提某的排除执行异议不予支持。本案中，工行高新区支行已于2014年5月19日、20日完成涉案房产抵押权登记，而静江建材公司所依据的《房屋租赁合同》签订时间为2016年2月28日，抵押权设立先于租赁合同签订。根据有关法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权，故静江建材公司主张的租赁关系不得对抗工行高新区支行的抵押权。涉案房产系鼎瑞公司所有的抵押财产，本院根据生效法律文书依法执行上述财产，实现工行高新区支行的抵押权，符合法律规定。综上，静江建材公司主张负担租赁拍卖涉案房产的请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，裁定如下：驳回上海静江建材市场经营管理有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  张常青人民陪审员  陈元旦人民陪审员  王承奇二〇一八年八月十七日书 记 员  周乃夫附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：(一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；……三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。