江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣02民终375号上诉人（原审原告）：但小敏，男，1984年4月22日出生，汉族，住江西省。上诉人（原审原告）：但小星，男，1987年1月19日出生，汉族，住江西省。上诉人（原审原告）：王德江，男，1973年6月5日出生，汉族，住江西省乐平市。共同委托诉讼代理人：江文华，江西三人行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乐平市家家欣超市，住所地乐平市吉利商业广场**。经营者：雷志乐，该超市负责人。委托诉讼代理人：王昱松，江西景之元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：乐平市大嘉大药房，住所地乐平市家家欣超市内。负责人：王大饶，该超市负责人。被上诉人（原审被告）：叶震勇，男，1970年7月31日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。被上诉人（原审被告）：周剑凭，男，1953年8月11日出生，汉族，住江西省上饶市信州区。原审被告：乐平市市场经营服务中心，住所地乐平市中小企业局院内。法定代表人：涂少庆，系该服务中心主任。委托诉讼代理人：张镜，江西护三农律师事务所律师。上诉人但小星、但小敏、王德江因与被上诉人乐平市家家欣超市、叶震勇、周剑凭、乐平市大嘉大药房，原审被告乐平市市场经营服务中心租赁合同纠纷一案，不服江西省乐平市人民法院（2017）赣0281民初2093号民事判决，向法院提起上诉。法院于2018年4月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人但小星、但小敏、王德江及其委托诉讼代理人江文华，被上诉人乐平市家家欣超市委托诉讼代理人王昱松，原审被告乐平市市场经营服务中心委托诉讼代理人张镜参加了诉讼，被上诉人叶震勇、周剑凭、乐平市大嘉大药店经本院依法通知，未参与案件审理。本案现已审理终结。但小敏、但小星、王德江上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判被上诉人乐平市大嘉大药房立即将非法占有、使用的吉利商业广场的B240号商铺返还给三上诉人；同时改判被上诉人乐平市大嘉大药房、乐平市家家欣超市连带赔偿占用三上诉人B240号商铺租金损失暂计币119988元（注：自2015年1月份起算，暂算至2018年1月止，每月3333元，共计119988元；最后计算租金损失至被上诉人乐平市大嘉大药房返还三上诉人B240号商铺时止。）及利息（注：按同期银行贷款利率计息；至其偿清三上诉人租金损失时止）；2、本案诉讼费用由被上诉方负担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。首先，原审对上诉人的商铺是如何由被上诉人乐平市家家欣超市出租给被上诉人乐平大嘉大药房经营，及是否经过三上诉人同意的事实未查清。其次，被上诉人乐平市家家欣超市对三上诉人的商铺是从谁转租而来亦未查清。第三，本案当中出现的上饶市国金投资管理有限公司、东莞市佳欣服装城与本案上诉人及被上诉人之间是一种怎样的法律关系，原审判决没有查明并明确交代。第四，原审判決认定的焦点之一即二被告之间签订的租赁合同是否有效，该二被告是指具体哪个亦未查清。二、原审判决适用法律错误。原审判决适用《中华人民共和国合同法》第229条系适用法律错误。本案不适用“买卖不破租赁原则”，本案出租人与将租赁物让与他人的人并不是同一人，在乐平市吉利商业广场经营管理有限公司已注销的情形下，其于2009年8月20日出具的承诺书及乐平市市场管理服务中心此后与乐平市新佳欣购物中心所签租赁合同、补充合同也必然归于无效，应予终止。三、原审判决不公，严重侵害三上诉人合法权益，依法应予撤销并于改判，以维护法律的尊严和三上诉人之合法权益。三上诉人对自己拥有产权的商铺无法主张权利并予以收回，反而任由其他当事人非法以极低价格出租、转租，原审法院置事实、法律于不顾，强行剥夺三上诉人拥有的正当合法权利，请求二审法院在查明事实的基础上，秉公执法，依法判决，以实现上诉人之诉求。乐平市家家欣超市答辩称：本案中有两份合同，家家欣超市与吉利广场签订的合同是2009年，而上诉人购买案涉店铺的时间是2010年，晚于被上诉人租赁时间，同时上诉人取得产权证的时间是2012年，完全符合《合同法》及买卖不破租赁原则，故只要家家欣超市与吉利广场签订的租赁合同未到期，家家欣超市就不存在返还原物的问题，同时，应为在签订的租赁合同中已对租金计算方式及整体租赁的租赁方式已进行了明确约定，依法应得到保障。恳请二审法院依法驳回三上诉人的诉请，维持原判。乐平市市场经营服务中心答辩称：2009年签订租赁合同时，商场还没有卖出去即所有的散户都还没有购买商铺，产权还属于开发商，当时是整体委托其签订的租赁合同。其先行签订的租赁合同，散户是在之后购买的商铺，其对散户签订的返租合同不知情，故散户主张的损失应向开发商即吉利达公司主张。其与家家欣超市之间的合同是合法有效的，租金既然已经明确，就不能突破相应约定。另其并未收取家家欣的租金。叶震勇、周剑凭、乐平市大嘉大药房未答辩。但小星、但小敏、王德江向原审法院起诉请求：1、判令被告乐平市大嘉大药房立即将非法占有、使用的吉利商业广场的B240号商铺返还给三原告；2、判令被告乐平市大嘉大药房、乐平市家家欣超市连带赔偿占用三原告B240号商铺租金损失暂计人民币103323元（自2015年1月份开始起算，暂算至2017年8月止；每月3333元，共计103323元，最后计算租金损失至被告乐平市大嘉大药房返还三原告B240商铺时止。）及利息（按同期银行贷款利率计息；至其偿清三原告租金损失时止。）；3、本案诉讼费用由各被告负担。原审法院认定事实：2009年8月20日乐平市吉利商业广场经营管理有限公司出具承诺书，承诺自2009年12月29日开始至2014年12月28日止，与乐平市市场经营服务中心统一租赁管理吉利商业广场B区二楼超市;自2014年12月29日起至2020年2月28日由乐平市市场经营服务中心行使该超市统一租赁管理权。2009年8月27日乐平市市场经营服务中心与东莞市佳欣服装城签订《租赁合同》，双方约定：一、项目概况：项目地点，乐平市吉利商业广场（二期）二层，项目面积：约6125平方米，其中乐平市市场经营服务中心前五年占1765平方米产权面积，联合租赁方乐平市吉利商业广场经营管理有限公司占有租赁面积为4360平方米，后五年乐平市市场经营服务中心拥有全部二期二层统一租赁权。二、10年租赁期内（应东莞市佳欣服装城要求，乐平市市场经营服务中心同意自2019年12月29日起再给东莞市佳欣服装城两个月的租期，到2020年德2月28日止，这两个月的租金标准为每月每平方米16元），超市每平方米场地的不同月租金标准为第一、二年（2009年12月29日至2011年12月28日）8元/月平方米；第三、四年（2011年12月29日至2013年12月28日）10元/月平方米；第五、六年（2013年12月29日至2015年12月28日）12元/月平方米；第七、八年（2015年12月29日至2017年12月28日）14元/月平方米；第九、十年（2017年12月29日至2019年12月28日）16元/月平方米。2010年4月12日，原告但小敏等三人与乐平市吉利达置业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定：原告购买乐平市吉利商业广场B座二层240店面，建筑面积31.91平方米。之后，原告但小敏等三人与乐平市吉利达置业有限公司又约定将店面返租给乐平市吉利达置业有限公司，租赁期自2009年12月29日至2014年12月28日。2012年3月12日三原告办理了产权登记，产权证号为乐房权证私字第**，产权登记面积为31.91平方米。同日，原告但小敏、但小星、王德江（乙方）与乐平市吉利商业广场经营管理有限公司（甲方、已注销）签订《协议书》，约定：1、乙方自愿将吉利商业广场的商铺B240委托给甲方公司经营；2、委托经营期限为2014年12月29日至2019年12月28日；3、委托经营期内的年收益金不低于壹万零八百四十四元（10648）整。2013年5月29日，乐平市吉利商业广场经营管理有限公司申请注销并经乐平市工商行政管理局审核通过。2013年6月，王君英注册成立个体工商户乐平市家家欣超市，住所地为乐平市吉利商业广场**。2010年4月6日，王大饶注册乐平市大嘉大药店，2013年5月3日核准。住所地为乐平市新佳欣购物中心内。2014年2月14日，乐平市吉利达置业有限公司（案外人）向乐平市家家欣超市发出《关于上饶国金公司等收取房屋租赁费用的函》，将其所有的房屋产权销售给上饶国金公司，总面积3068.57平方米，季度租金110468元等内容函告知乐平市家家欣超市。2015年11月18日，乐平市家家欣超市支付给上饶国金公司租金441814元。2015年2月5日，乐平市家家欣超市向乐平市吉利广场二楼业主发出通告：乐平市家家欣超市与乐平市市场经营服务中心于2009年前的租赁合同，合同期限至2020年2月28日，该合同已履行五年，双方无矛盾或违法合同情况。自2014年底部分业主出于自身利益考虑，直接向超市要租金或要求自用，甚至少部分人提出封超市门。超市方因签订合同对方当事人为市场服务中心，故超市无法直接支付各业主租金或同意业主自用要求。为此，通告如下：超市是经工商行政管理部门登记的合法经营主体，现所有的吉利广场二楼场地已签有租赁合同，期限至2020年2月28日，2015年度租金超市已提备，并多次催促提取，但中心目前还没有提取，根据买卖不破租赁的原则，超市经营及租赁行为受法律保护。否则，违反当事人将承担赔偿损失等法律责任。同时超市欢迎业主在不违反租赁合同的情况下，前往合同签订出租方协商解决租金支付问题，或者依照诉讼渠道解决纠纷，维护各业主的合法权益。同日，乐平市家家欣超市向乐平市市场经营服务中心发出告知函：乐平市家家欣超市已与贵中心于2009年签订吉利广场二楼租赁合同，合同期限至2020年2月28日，该合同已履行五年。本商城多次要求中心提取2015年度租金，同时分配给各业主，至今未果，造成部分业主直接向商场要房租或者要求自用，甚至要封超市门，还发生多次肢体冲突，造成商场不能正常营业，为此，函告如下：商场与中心签订租赁合同受法律保护，中心必须严格、全面履行合同，及时提取租金以解决各项与业主的争议问题，及时与各业主沟通化解矛盾，防止再次造成超市损失，否则，贵单位将承担全部法律责任。2015年3月20日，乐平市大嘉大药店向家家欣超市交纳2015年1月至3月租金23735元。现原告认为被告乐平市市场经营服务中心未征得原告同意，擅自将原告所有的房屋出租给被告乐平市家家欣超市，而乐平市家家欣超市明知乐平市市场经营服务中心不是租赁房屋所有权人的情形下，仍然与之签订了十年的租赁合同，双方属恶意串通，严重侵犯了原告的利益，故原告诉至法院，引起本案纠纷。原审法院认为，通过庭审，本案争执的焦点为：1、二被告之间签订的租赁合同是否有效？被告乐平市大嘉大药房应否返还乐平市吉利商业广场B座二层240店面给二原告？2、原告主张的损失如何界定？责任主体如何认定？一、二被告之间签订的租赁合同是否有效？被告乐平市大嘉大药房应否返还乐平市吉利商业广场B座二层240店面给二原告？法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条的规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全、不得损害其他业主的合法权益。”原告但小敏等三人在2010年4月12日签订商品房买卖合同，2012年3月12日取得乐平市吉利商业广场B座二层240店面的产权证，其享有对该商铺享有占有、使用、收益和处分的权利。乐平市吉利商业广场面积约6125平方米，原告但小敏等三人购买的商铺占有面积为31.91平方米，在以分割式（无墙分隔）商场店铺为标的物的买卖合同，买方对商铺享有的权利，不能等同于独立的商铺，双方行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志，乐平市家家欣超市对整个商铺的运营及装饰进行了大量前期投入工作，如果因返还但小敏等三人的店铺，使整个家家欣超市不能形成规模，影响超市整体功能发挥，也损害了其他业主的利益，况且三原告是在2010年4月12日购买房屋，2012年3月12日才取得房屋产权证，三原告取得房产物权在后，故二被告之间签订的租赁合同有效，法院对三原告但小敏、但小星、王德江主张被告乐平市大嘉大药房立即将非法占有、使用的吉利商业广场的B240号商铺返还给三原告的诉讼请求，法院不予支持。二、原告主张的损失如何界定？责任主体如何认定？根据2009年8月27日被告乐平市市场经营服务中心与东莞市佳欣服装城（现为乐平市家家欣超市）签订租赁合同、（2016）赣02民终230号民事判决书，所争议店面的超市租金标准为：（2014年12月29日至2015年12月28日）12元/月平方米；（2015年12月29日至2017年12月28日）14元/月平方米；（2017年12月29日至2019年12月28日）16元/月平方米。故此，被告乐平市市场经营服务中心、乐平市家家欣超市按照上述标准予以支付三原告租金。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告乐平市市场经营服务中心、乐平市家家欣超市在判决书生效后十日内支付三原告但小敏、但小星、王德江店面租金4595.04元（2014年12月29日至2015年12月28日，31.91平方米×12元/月平方米×12个月）、10721.76元（2015年12月29日至2017年12月28日，31.91平方米×14元/月平方米×12个月×2年），合计币15316.8元；二、驳回原告但小敏、但小星、王德江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行其间的债务利息。上列款项到期后，如被告不自觉履行，原告可在本判决履行期第二日起两年内，向法院申请强制执行。本案受理费133元，保全费150元，合计283元，决定由原告但小敏、但小星、王德江负担141.5元，被告乐平市市场经营服务中心、乐平市家家欣超市负担141.5元。二审中，上诉人但小星、但小敏、王德江及被上诉人叶震勇、周剑凭、乐平市大嘉大药房、乐平市家家欣超市及原审被告乐平市市场经营服务中心均未提交新的证据。二审查明的基本事实与一审一致。本院认为，结合双方的诉辩情况，被上诉人乐平市大嘉大药房应否返还案涉**商铺给三上诉人、三上诉人主张的损失应如何认定是本案各方当事人在二审中的争议焦点。针对该争议焦点问题，分析认定如下：经查，根据原审及二审查明的事实，本案中原审被告乐平市市场管理中心与被上诉人乐平市家家欣超市（原东莞市佳欣服装城）于2009年8月27日签订的《租赁合同》是经过乐平市吉利商业广场经营管理有限公司授权的有权处置行为，且明确了10年的租赁期限。三上诉人于2010年4月12日向乐平市吉利达职业有限公司购买B240号商铺，并于2012年3月12日办理了产权登记，在办理产权登记的当天，三上诉人与乐平市吉利商业广场经营管理有限公司签订《协议书》，约定三上诉人将案涉B240号商铺委托给该公司经营，委托经营期限为2014年12月29日至2019年12月28日，且委托经营期间的年收益金不低于10648元。根据上述查明的事实，三上诉人购买及取得产权的案涉商铺时间晚于被上诉人与原产权人签订《租赁合同》的时间，故三上诉人要求返还案涉商铺的请求于法无据，不予支持。三上诉人与乐平市吉利商业广场经营管理有限公司签订《协议书》并委托该公司经营及约定年收益金不低于10648元是客观事实，本案各方当事人对此亦均无异议，虽被上诉人乐平市家家欣超市在2009年签订的《租赁合同》关于租金有明确约定，但是结合乐平市家家欣超市从乐平市大嘉大药房收取的租金数额，基于公平原则，三上诉人就其所有的B240号商铺在委托经营期内可以按照与原乐平市吉利商业广场经营管理有限公司签订《协议书》约定的最低年收益金10648元进行主张，故原审关于三上诉人损失的认定欠妥，予以纠正。另，关于三上诉人主张损失的责任主体的认定，因被上诉人乐平市家家欣超市、叶震勇、周剑凭、乐平市大嘉大药房及原审被告乐平市市场经营服务中心对原审判决查明的事实及关于该项的认定均未提出异议，本院对此予以确认。综上，上诉人但小敏、但小星、王德江的上诉请求部分成立，对其具有事实与法律依据的依法予以支持。根据三上诉人于原审中的诉请，相应租金损失由2015年1月暂计算至2017年8月。经核算，被上诉人乐平市家家欣超市及原审被告乐平市市场经营服务中心需向三上诉人支付的租金损失为28394.67元=（10648元/年×2年+10648元/年÷12×8个月）。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省乐平市人民法院（2017）赣0281民初2093号民事判决；二、被上诉人乐平市家家欣超市及原审被告乐平市市场经营服务中心在判决书生效后十日内支付上诉人但小敏、但小星、王德江租金暂计28394.67元；三、驳回上诉人但小敏、但小星、王德江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费133元，保全费150元，合计283元，由三上诉人负担；二审案件受理费266元，由被上诉人乐平市家家欣超市及原审被告乐平市市场经营服务中心负担。本判决为终审判决。审 判 长 王慧莲审 判 员 欧阳国审 判 员 程丽君二〇一八年八月二十一日代书记员 章汝秀