上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0109民初33127号原告(反诉被告)：卫剑颢，男，1972年4月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：钱磊，上海创远律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海丰悦投资管理有限公司，住所地上海市崇明县新河镇新申路****(商务大楼)**。法定代表人：杨文益，董事长。委托诉讼代理人：李爽。委托诉讼代理人：彭文龙，上海上华律师事务所律师。原告卫剑颢与被告上海丰悦投资管理有限公司委托合同纠纷一案，以及反诉原告上海丰悦投资管理有限公司与反诉被告卫剑颢委托合同纠纷一案，本院于2017年12月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告暨反诉被告卫剑颢的委托诉讼代理人钱磊律师，被告暨反诉原告丰悦公司的委托诉讼代理人彭文龙律师、李爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卫剑颢向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告其代扣的前五个委托管理年度(自2010年4月18日至2015年4月17日止)税款的剩余款项1,420.79元；2、判令被告给付原告第六个委托管理年度(自2015年4月18日至2016年4月17日)的收益175,506.50元及违约金(自2016年4月29日起，以175,506.50元为基数、按照日万分之一计算至实际支付之日)；3、判令被告给付原告第七个委托管理年度(自2016年4月18日至2017年4月17日)的收益175,506.50元及违约金(自2017年4月29日起，以175,506.50元为基数、按照日万分之一计算至实际支付之日)；4、判令被告给付原告第八个委托管理年度(自2017年4月18日至2018年4月17日)的收益175,506.50元；5、确认被告向原告发出的《通知》或《解除协议通知》不发生解除其与原告就上海市大连路XXX号地下一层17室房屋(以下简称系争房屋)签订的《委托经营管理协议》的效力；6、判令被告继续履行与原告就系争房屋签订的《委托经营管理协议》；7、判令被告给付原告第九个委托管理年度(自2018年4月18日至2019年4月17日)的收益175,506.50元；8、判令被告给付原告第十个委托管理年度(自2019年4月18日至2020年4月17日)的收益175,506.50元；9、本案受理费由被告负担。审理中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告向原告支付第六个委托管理年度(自2015年4月18日至2016年4月17日止)的部分收益41,215.22元及违约金(自2016年4月29日起，以175,506.50元为基数、按照日万分之一计算至2018年7月12日止，计14,128.27元；自2018年7月13日起，以41215.22元为基数，按照每日万分之一，计算至实际支付之日)，并撤回第五项诉讼请求。事实与理由：2009年6月，原、被告签订《委托经营管理协议》，约定：原告委托被告经营管理系争房屋，管理期限为十年(自2010年2月1日起至2020年1月31日止)；被告按照1,005元/平方米/年向原告支付第一、二、三、四个管理年度的收益，按照1,675元/平方米/年向原告支付其余委托管理年度的收益，并在每个委托管理年度结束后10日内支付前一管理年度的收益；因被告原因造成逾期支付约定收益的，每逾期一日按照应付金额的日万分之一向原告支付违约金。2010年1月18日，原告与被告签署《房屋委托经营交接书》，原告向某某交付系争房屋。2015年，原告曾基于上述《委托经营管理协议》向某某提起诉讼，法院作出生效判决：被告应向原告交付2010年4月28日起至2015年4月27日止的租金收益完税证明。但被告仅将其从原告代扣的前五个委托管理年度的税金之部分用于缴税，余款1,420.79元应退还原告。按照《委托经营管理协议》约定，第六、七、八个委托管理年度收益的履行期限已经届满，但被告至今尚未履行，已经丧失商业信誉，并以自己的行为明确表明不履行《委托经营管理协议》项下的给付金钱义务，而且未提供适当的担保。因此根据法律规定，原告起诉至法院，判如所请。被告丰悦公司辩称，对2010年4月18日至2015年4月17日期间代扣税款余额的金额无异议。按照合同约定，被告以原告方年度租金收益的5%扣除的税费，被告代扣税费之后，每年都是按照被告对每个商铺的实际年度租金收益的5%向税务部门交税，但是因为是被告公司代缴整栋大楼的税金，因此税费发票是整栋大楼为单位开具。由于法院判决，被告需要向原告单独提供税费发票，因此被告才至税务部门补开了原告一户的税费发票，为此补交了税费，故不同意返还。第六个委托管理年度的收益被告已经委托上海翔悦建筑工程公司(以下简称翔悦公司)向原告支付，虽存在逾期，但原告并未提出异议，故不同意承担违约金。被告不同意向原告支付第七、八管理年度的租金收益和违约金，自营改增之后，被告与原告多次进行交涉，要求原告自行向税务部门开具税费发票，被告在收到税费发票后，扣除税金和物业管理费确认租金收益金额之后再予结付租金收益。但是原告一直不予配合，致使被告无法确定支付租金收益的金额。原告的行为给被告的管理行为造成不便，故被告于2017年2月28日向原告发出《通知》，要求原告配合被告办理开具税票等事宜，但原告一直未予答复，2017年4月被告提出解除协议。且第九、十个委托管理年度的收益尚未发生，故不同意原告全部诉讼请求。被告丰悦公司向本院提出反诉请求：1、判令解除原、被告之间签订的《委托经营管理协议》；2、判令原告退还被告前五年度多交税款7,111.49元；3、判令原告返还被告第七、八个委托管理年度代缴的物业管理费64,879.78元；4、判令原告向某某支付第七、八个委托管理年度租金收益损失156,101.24元；5、本案受理费由原告负担。事实和理由：原告委托被告经营管理系争房屋，并签订《委托经营管理协议》，约定：原告将系争房屋交付被告经营管理时，应在与被告签订上述协议的同时，签订《授权委托书》；在与系争房屋的开发商签订房屋交接书的同时，与被告签订《房屋委托经营交接书》，此附件生效后，才视为原告已按约将系争房屋交付给被告经营。根据约定，原告同意在取得系争房屋的房地产权证后暂交被告代为保管，一年之后，若被告在经营管理过程中仍需要使用上述权证，原告应当随时提供。2016年5月1日起随着税收政策的变化，原先被告代原告开具税费发票，并在租金收益中扣除税收已经无法实现，因此被告要求原告提供身份证以及房产证原件，方能为原告到税务部门办理开具税费发票的手续，但是原告一直不予配合。也因为原告没有提供上述证件原件，导致系争房屋的消防设施无法验收获批，但经被告多次催告，原告仍不提供系争房屋的房地产权证及身份证原件，且不配合被告的经营管理活动，致使被告无法顺利配合承租人办理注册登记等合法经营手续，故要求解除双方签订的《委托经营管理协议》，并按合同约定的计算标准，向某某返还已经缴纳的税费及物业管理费，并赔偿租金收益损失。原告卫剑颢对反诉辩称：不同意解除合同，被告声称通过职员联系原告要求提供身份证和产权证原件，但除了落款日期为2017年12月30日、2018年2月13日以及4月11日的三份函件，要求原告提供证件原件外，原告没有收到过其他解除合同的函件。原告收到函件后没有提供证件原件是因为，在前案执行过程中，原告已经陪同被告工作人员一同前往税务部门办理前五管理年度的税费。因此被告要求原告提供证件原件不合理，双方可以相约共同前往税务部门办理相关手续，而且根据相关部门规定，非首次办理税务手续，不需要再提供证件原件。对于被告陈述因为原告未提供产权证和身份证原件，导致消防无法获批并非事实，合同也未有原告必须提供上述证件原件的约定。原告认为身份证和产权证原件交付给被告不妥，但可以接受配合被告一同前往相关部门办理相应手续。被告要求退还税款的反诉请求不成立，原先被告实际以其与实际使用人之间的租赁合同约定的租金标准支付税费，而在原告租金收益中扣除的是以原告年度租金收益计算的税金，且事实上也按照原告的年度租金收益标准补交了税费，因此不存在返还。支付物业管理费的责任应当由原告向物业公司承担，而非原告向某某履行。第七、八委托管理年度的租金收益被告尚未向原告支付，故不存在被告损失的情况，不同意该项反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人为原告，建筑面积为104.78平方米。2009年6月15日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《委托经营管理协议》约定，甲方委托乙方经营管理系争房屋，该物业类型为商铺；甲方应于2009年10月31日或之前向乙方交付该物业；甲方同意自2009年10月31日至2010年1月31日(共计三个月)为经营过渡期；甲方委托乙方经营管理的期限为十年，自过渡期届满的2010年2月1日至2020年1月31日止；若甲方交付日延迟，则上述期限均作相应顺延，但乙方有权对系争房屋进行装修；在协议确定的委托经营管理期限(包括过渡期)内，甲方授权乙方全权进行经营管理活动，包括但不限于乙方以自己或甲方名义自主经营、对外招租、与客户签订租约、代为收取租金、经营管理和解除租约等事项；如果需要，乙方可以要求甲方协助办理系争房屋对外经营事宜。甲方应当在收到乙方书面通知后，按照乙方书面通知的要求及时提供相应文件[该等文件包括但不限于应营业执照(如有)、税务登记证(如有)、组织机构代码证(如有)、身份证明等]、出具书面授权委托书、以协助乙方办理租赁合同登记等相关事宜；甲方和乙方共同确认，在经营过渡期结束后的正式经营管理期限内，乙方按照以下约定向甲方支付收益：第六个委托管理年度甲方收益为1,675元/㎡/年(该年总收益最终按照实际房地产权证上载明的建筑面积计算)；第七个委托管理年度甲方收益为1,675元/㎡/年(该年总收益最终按照实际房地产权证上载明的建筑面积计算)；第八个委托管理年度甲方收益为1,675元/㎡/年(该年总收益最终按照实际房地产权证上载明的建筑面积计算)；第九个委托管理年度甲方收益为1,675元/㎡/年(该年总收益最终按照实际房地产权证上载明的建筑面积计算)；第十个委托管理年度甲方收益为1,675元/㎡/年(该年总收益最终按照实际房地产权证上载明的建筑面积计算)；甲乙双方根据有关法律、法规的规定各自承担相应的税费；乙方在每一委托管理年度结束后10日内支付给甲方前一管理年度的收益。甲方应在每一委托管理年度届满前三十日向乙方提供年收益部分的发票，该发票应当符合税务机关相关规定，并满足乙方的要求。甲方可委托乙方代开发票，并由乙方代甲方从收益中扣除应缴税款；甲方应自行开设银行账户，乙方应在收到甲方提供的发票后15日内，并按照国家规定代扣代缴相应税款以及其他相关费用后，使用人民币以电汇或银行转账的方式支付到甲方帐户；甲方违反本协议约定以任何方式干预乙方经营或未能按约定向乙方提供相关证明的视为甲方违约，甲方需支付乙方自违约之日起至乙方能够正常经营之日止双倍日经营收益的违约金，并承担给乙方即承租人造成的经济损失，乙方有权从支付给甲方的收益中直接扣除。甲方支付违约金后，并不免除甲方的协议义务，甲方仍应继续履行本协议。若因甲方原因导致乙方无法经营管理该商铺的，则乙方有权单方面解除本协议，甲方需承担因此给乙方即承租人造成的经济损失；因乙方原因造成逾期支付约定的收益的，每逾期一日按照应付金额的日万分之一向甲方支付违约金。同日，原告向某某出具《授权委托书》，载明：根据原、被告签署的《委托经营管理协议》，委托人(原告)授权受托人(被告)全权经营管理系争房屋，具体委托权限如下：1、授权被告以被告或原告名义对系争房屋进行管理经营、对外招租、与租户签订租约、代为收取租金以及一切相关费用、代开发票、代付税费、代付物业管理费、解除租约、代购保险、代支付保费、代为索赔(包括提起诉讼、仲裁等)、代为收取赔偿/违约金等与系争房屋经营管理有关的一切事项；2、被告可以根据需要自行委托第三方负责具体的经营管理事项；授权委托期限：签约之日起至委托经营管理期限届满之日止；本委托授权在前述管理期限内不可撤销。2010年1月18日，原、被告签署《房屋委托经营交接书》，原告向某某交付系争房屋。同日，原告签署《骏丰国际财富广场文件接收表》，文件接收记录：《用户手册》、《装修守则》、《交房验收表》、《钥匙移交表》，确认原告本人收到上述资料，已阅读并充分理解《用户手册》、《装修守则》的规定，承诺遵守骏丰国际财富广场商铺《用户手册》、《装修守则》内一切之规定。《骏丰国际财富广场商铺用户手册、装修守则》约定，商场物业管理费25.80元/平米/月。每年4月28日作为该年度最后的付款期限。嗣后，被告将系争房屋对外出某，并向原告支付了前五个委托管理年度的租金收益。2012年4月23日，原告签署《骏丰国际财富广场委托经营管理租金收益办理确认书》，确认：“……；3、本人委托付款方经营管理的该物业类型为商铺，房地产权证上载明的建筑面积为104.78平方米；4、本人把该物业交付给付款方的日期为2010年1月18日；5、第二个委托经营管理年度为2011年4月19日至2012年4月18日，即本次结算周期。第二个委托经营管理年度扣除税金及物业管理费前租金收益为1,005元/㎡/年；6、本人委托付款方代开发票，并由付款方代本人从委托经营管理收益(即本文中第五条确认的扣除税金及物业管理费前租金收益)中扣除应缴税款：总额的5%(若国家对于该税率进行调整的，以最新的税率标准为准)，故扣除税金后租金收益为100,038.70元整；7、本人需向上海丰恩物业管理有限公司缴纳自2011年4月19日至2012年4月18日的物业管理费32,439.89元整；本人委托付款方代为向上海丰恩物业管理有限公司支付，且该款项由付款方直接从原告的委托经营管理收益(即本文中第六条确认的扣除税金后的租金收益)中扣除；8、按照国家规定代扣代缴相应税款以及物业管理费后，本人实际取得的第二个委托经营管理年度的净租金收益为67,598.81元。……”后原、被告因租金收益产生争议，原告于2015年9月8日向本院提起诉讼，本院经审理后确认，在被告向原告支付的租金收益中应当扣除税金及物业管理费；并确认每年4月28日作为该年度最后的付款期限，判令被告向原告交付2010年4月28日至2015年4月27日止的租金收益完税证明。2016年7月8日，上海翔悦建筑工程有限公司代被告向原告支付第六管理年度租金收益134,291.28元。之后，被告未再向原告支付合同约定的租金收益。第一至四个管理年度中，被告在每个管理年度的租金收益中扣除税金5,265.20元，第五个管理年度，被告在租金收益中扣除的税金为8,775.30元。2018年1月19日，被告实际代原告缴付2010年4月28日至2015年4月27日期间的税费共计28,415.32元。另查明，2011年9月30日，被告与案外人上海苏宁电器有限公司签订《租赁合同》，约定案外人向某某承租上海市大连路XXX号骏丰国际财富广场B1-B2层房屋，租期自2011年10月15日起至2019年10月14日。2012年1月15日至2013年4月15日期间，被告向案外人上海苏宁电器有限公司出具租金发票。2014年9月10日，被告与案外人上海翔瑞御免桌球有限公司签订《骏丰国际财富广场商铺租赁合同》，约定由案外人上海翔瑞御免桌球有限公司承租上海市大连路XXX号B1-115、116、117、118室房屋，租赁期限自2014年8月10日至2019年10月20日。再查明，2008年1月1日，上海骏丰置业发展有限公司与上海丰恩物业管理有限公司(以下简称丰恩物业)签订《前期物业管理合同》，约定有丰恩物业对大连路XXX号办公、商业用房进行物业管理。2013年9月18日，丰恩物业经工商批准，变更企业名称为上海香申物业管理有限公司。2018年5月24日，案外人上海翔悦建筑工程有限公司代被告向上海香申物业管理有限公司支付系争房屋2015年4月19日至2018年4月18日期间的物业管理费，共计97,319.67元。上述事实，由原、被告双方当事人的陈述、《委托经营管理协议》、《授权委托书》、《房屋委托经营交接书》、(2015)虹民三(民)初字第1992号民事判决书、(2016)沪02民终9282号民事判决书、税收完税证明、《骏丰国际财富广场商铺租赁合同》、租金发票、情况说明、物业管理费发票、银行业务回单等证据佐证，并经庭审质证，本院予以确认。双方当事人有争议的事实和证据：被告提供2017年12月30日，被告向原告发出的《解除协议通知》：经被告多次催告，原告仍不提供出某所必需的房产证原件、身份证原件等材料，并且不配合被告经营管理活动，致使被告无法顺利配合承租人办理租赁注册登记、办理证照、代开增值税发票等相关手续，导致长期无法正常出某，给被告造成经营困难和经济损失，故自本通知发出十日后，解除双方签订的《委托经经营管理协议》。该通知送达原告的日期为2018年4月18日。2018年2月13日，其向原告发出的《通知》，表示：因经营管理需要，需要业主在接到通知后五日内提供房产证、身份证原件等相应证件，业主不能提供或有其它不配合被告相关工作的行为，造成被告房屋无法出某等困难，影响被告收益的，被告将终止合同并追究相关责任。原告收到该通知，但对内容有异议，认为被告提出要求原告提供房产证和身份证原件，并非合理的解除合同的理由，且上述证件原件不适宜存放于被告处，被告需要使用上述证件原件时，原告可予积极配合。审理中，原告向本院提出诉讼保全申请，本院依法作出裁定：冻结被告名下银行存款人民币324,460.18元，或查封、扣押其相等价值的财产。本院认为：原、被告之间签订的《委托经营管理协议》，系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应恪守履行。对原、被告的本诉和反诉请求，本院分别阐述意见如下：关于原告要求被告返还代扣税金差额，在《骏丰国际财富广场委托经营管理租金收益办理确认书》中明确，由被告在其应支付给原告的扣除税金及物业管理费前的租金收益总额中扣除5%作为税金(若国家对于该税率进行调整的，以最新的税率标准为准)。现被告实际向税务机关代原告缴纳的税款低于其在原告租金收益中扣除的费用，故产生的差额应予返还。关于第六、七、八委托管理年度的租金收益，依据生效民事判决认定，被告向原告支付的租金收益中应当扣除税金及物业管理费，故被告向原告支付该年度的租金收益应为134,291.28元。被告已委托上海翔悦建筑工程有限公司于2016年7月8日向原告履行了第六委托管理年度租金收益的付款义务，原告要求被告支付第六管理年度的部分收益41,215.22元的诉讼请求，本院不予支持。但第六管理年度的租金收益，被告应于2016年4月28日之前支付，确有逾期，故被告应当承担相应逾期付款期间的违约责任。同理，被告应分别于2017年4月28日、2018年4月28日之前，向原告支付第七和第八管理年度的扣除租金和物业管理费之后的租金收益，但被告并未按约支付，故应当承担付款义务和相应的逾期付款违约责任。至于被告提出，原告未向税务机关开具租金发票，无法确认租金收益的具体金额，导致其未按期付款的辩称意见，因双方自签订《委托经营管理协议》后一贯的交易习惯都是被告在约定的租金收益中先行代扣代缴税金和物业管理费，且就开具发票原告亦向某某出具收权委托书，双方对此并未重新协商，亦未达成补充协议或形成新的交易习惯。因此，即便税收政策发生变动，也不应影响被告向原告支付其余租金收益的时间，故对被告的该辩称意见，本院不予采信。至于第九、第十管理年度的租金收益，因该委托经营管理期间尚未到达，亦未发生法律规定的先予履行的事由，故对原告要求被告先行支付第九、第十管理年度租金收益的诉讼请求，本院不予支持。对于被告反诉要求解除原、被告签订的《委托经营管理协议》，其提出的因原告未提供房地产权证以及身份证原件，导致被告无法正常对系争房屋进行经营管理，这并非是可以导致合同解除的根本违约的理由，且房地产权证和身份证原件系证明原告身份情况的重要证件，具有人身专属性，确不宜交由被告长期保管。在过去五年履行合同的过程中，被告并未提出上述要求，虽然之后税收政策发生了变动，原告提出在被告需要办理相关手续时，可以随时亲自陪同，配合提供上述证件，并无不当，故对被告据此要求解除《委托经营管理协议》的反诉请求，本院不予支持，双方仍应继续恪守履行。关于被告反诉要求原告返还多缴纳的税款，依据双方合同约定，被告在原告应当取得的租金收益中代扣代缴原告应当承担的租金收益的税金，这并不影响被告应当向税务机关缴纳其收取实际承租人支付的租金收益的税款，被告看似两次缴税，但其中一笔已经从原告的租金收益中扣得，故对该反诉请求，本院不予支持。至于第七、第八委托管理年度的物业管理费，被告确已代原告向物业管理公司缴付，因双方应当继续履行《委托经营管理协议》。依据合同约定，物业管理费应在被告向原告支付的租金收益中扣除，由被告代缴，现被告尚未按期向原告支付第七、八委托管理年度的租金收益，其要求原告返还物业管理费的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告要求原告支付第七、八个委托管理年度租金收益损失，因被告与案外人上海翔瑞御免桌球有限公司签订的商铺租赁合同所约定的租期至2019年10月20日，被告并未提供双方以及解除合同的依据，上海翔瑞御免桌球有限公司亦按约向某某支付租金。且被告向原告支付租金收益并不以其是否实际向案外人出某系争房屋取得收益为前提，故被告的这一反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告卫剑颢与被告上海丰悦投资管理有限公司于2009年6月15日签订的《委托经营管理协议》继续履行；二、自本判决生效之日起10日内，被告上海丰悦投资管理有限公司向原告卫剑颢返还税金1,420.79元；三、自本判决生效之日起10日内，被告上海丰悦投资管理有限公司向原告卫剑颢支付第六委托管理年度租金收益的逾期付款违约金940.04元(自2016年4月29日起，以134,291.28元为本金、按照日万分之一计算至2016年7月7日止)；四、自本判决生效之日起10日内，被告上海丰悦投资管理有限公司向原告卫剑颢支付第七委托管理年度期间的租金收益134,291.28元；五、自本判决生效之日起10日内，被告上海丰悦投资管理有限公司向原告卫剑颢支付第七委托管理年度租金收益的逾期付款违约金(自2017年4月29日起，以134,291.28元为本金、按照日万分之一计算至实际付款之日止)；六、自本判决生效之日起10日内，被告上海丰悦投资管理有限公司向原告卫剑颢支付第八委托管理年度期间的租金收益134,291.28元；七、原告卫剑颢其余的诉讼请求，不予支持；八、被告上海丰悦投资管理有限公司的反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费11,246.62元，由原告负担7,232.46元，被告负担4,014.16元；反诉受理费455.19元，由被告负担；财产保全费2,142.30元，由原告负担1,378.30元，被告负担764元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹北霖人民陪审员  田永生人民陪审员  朱慧勇二〇一八年八月二十七日书 记 员  蔡覙静附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。