江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终5646号上诉人（原审被告）：杨爱国，男，1967年9月7日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：戴萍，江苏同盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：周俊凤，系杨爱国妻子，住江苏省淮安市清浦区。被上诉人（原审原告）：彭杏，女，1980年12月28日生，汉族，住广东省深圳市南山区，现住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：朱云，江苏博事达律师事务所律师。上诉人杨爱国因与被上诉人彭杏物权纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初3104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨爱国上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。和理由：一、上诉人杨爱国与钱晓云买卖协议中己明确上诉人有权借住涉案房屋。2004年8月28日钱晓云（甲方）和上诉人杨爱国（乙方）签订的书面协议，内容如下：“经友好协商，甲、乙双方就房屋转让事宜，达成一致意见：甲方愿意将涉案房屋转让给乙方。在房屋转让手续未办完前，甲方同意乙方以向甲方借住的形式提前进住。……”基于此，上诉人杨爱国在支付购房款后，便一直居住在案涉房屋内。依据双方的协议，上诉人购买涉案房屋而合法借住不应承担任何费用，且在居住期间，也从未接到任何形式要求其搬离案涉房屋的告知。二、一审法院认为涉案房屋登记至彭杏名下即应当支付占有使用费，这是错误的。一审判决中两处记载：前案己作出认定，在被上诉人基于房屋买卖合同而合法取得涉案房屋的物权权利，在被上诉人、王生大、钱晓云均表示不同意杨爱国继续居住涉案房屋之后，杨爱国占用涉案房屋的行为即构成无权占有他人不动产。这与最终判决认定支付占有使用费从被上诉人被登记为涉案房屋所有权人时起算也明显矛盾。上诉人在收到（2016）苏0106民初5265号案件传票之时，才得知被上诉人不同意上诉人继续居住涉案房屋，上诉人完全不知房屋己被悄然过户给被上诉人，且在前案诉讼过程中，被上诉人也未提出过占有使用费的诉请。一审法院没有考虑被上诉人等人均不同意上诉人继续居住的告知何时才有效送达上诉人，故作出裁判是不负责任的。本案具有特殊性，被上诉人等人在涉案房屋转移登记过程中，违反诚实信用原则，隐瞒上诉人完成了转移登记手续。在前案审理过程中，也将上诉人与钱晓云签订的房屋买卖协议作为核心争议焦点进行了审査，此案也经过二审。因此，退一步说，如果最终认定上诉人应承担占有使用费，也应以二审判决确认的腾空并交付房屋的时间节点起算。彭彭杏辩称：1、涉案房屋经被上诉人彭杏购买后归彭杏所有，该事实已经由相关证据及生效判决文书确认，钱晓云无权处分涉案房屋。杨爱国与钱晓云协议抗辩和居住缺乏事实及法律依据，同时杨爱国与案外人钱晓云签订的协议，经生效法院确认为意向性购房协议，再依据协议内容在杨爱国不同意购买涉案房屋之日起，杨爱国合法居住涉案房屋的条件已经不能成就，因此杨爱国依据涉案协议主张合法居住缺乏法律依据。2、杨爱国以被上诉人彭杏不同意其居住为由，且未举证证明彭杏同意其居住涉案房屋的情形下，推定其有权占有房屋，缺乏事实和法律依据。3、杨爱国主张以二审确认的腾空并交付房屋的时间节点计算房屋占有使用费缺乏事实和法律依据。理由是彭杏就涉案房屋办理房产权证以及土地使用权证后，就对涉案房屋已经取得了物权权利，而杨爱国未取得彭杏同意情形下，居住涉案房屋属于无权占有，且该占有的情形一直具有延续性。因此杨爱国应当依据相关规定，向彭杏支付房屋占有使用费。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。彭杏向一审法院起诉请求：杨爱国支付彭杏房屋占有使用费12万元。一审法院认定事实：涉案房屋即南京市鼓楼区清江花苑清风园06幢1单元201室房屋（建筑面积为66.77平方米），系由南京金世界房地产开发有限公司（以下简称金世界公司）开发建设。1999年2月5日案外人王生大与金世界公司签订了一份《南京市商品房买卖契约》，约定王生大以165916元的价格购买涉案房屋，1999年5月17日该合同办理了备案登记，合同上加盖了南京市房地产市场管理处商品房买卖契约登记专用章。案外人钱晓云系彭杏的公婆，钱晓云之子顾海荣与彭杏系夫妻关系。钱晓云与王生大夫妻因单位业务关系而熟悉。钱晓云曾陪同王生大妻子办理购买涉案房屋有关事务。2000年后王生大将涉案房屋交由钱晓云居住管理，并委托其办理产权过户等事项。钱晓云在办理上述事项过程中，因装修等事项而与杨爱国认识，之后曾因房屋装修、借款等事项产生多次经济往来。2001年2月1日，钱晓云将涉案房屋的商品房买卖契约（副本）一份、发票（购房款金额165916元）一张、王生大身份证复印件、现金5000元交付杨爱国，委托杨爱国办理涉案房屋产权过户至王生大名下的相关手续，杨爱国对此出具了一份字据。2004年8月28日钱晓云（甲方）和杨爱国（乙方）签订了一份书面协议，具体内容如下：“经友好协商，甲、乙双方就房屋转让事宜，达成一致意见：甲方愿意将涉案房屋转让给乙方。在房屋转让手续未办完前，甲方同意乙方以向甲方借住的形式提前进住。乙方同意从签字之日起支付该房屋的物业、水、电、气、电话等所有费用，其欠费甲方不再承担。”在该书面协议签订后，杨爱国实际居住在涉案房屋，并交纳了有关物业、水、电等费用。2014年5月王生大公证委托彭杏的丈夫顾海荣办理涉案房屋购房手续，在交纳了公共维修基金之后，将涉案房屋所有权证从开发商金世界公司名下过户至王生大名下，2014年6月又将涉案房屋土地使用权证办至王生大名下。彭杏的丈夫顾海荣作为王生大的代理人，代为办理了申请登记、领取房屋权属证书等手续。2014年左右钱晓云与杨爱国曾就涉案房屋买卖事宜进行过沟通，钱晓云提出按市价130万元转让房屋，杨爱国没有同意，不同意按市价购买。2014年7月24日彭杏和王生大及经纪机构南京坤驰房地产投资顾问有限公司就涉案房屋买卖事宜签订了一份《南京市存量房买卖合同》，约定王生大将涉案房屋以130万元的价格出售给彭杏，2014年8月31日前办理更名手续，腾空交付房屋等等。2014年7月30日彭杏办理了涉案房屋的新的所有权证，2014年8月8日彭杏办理了涉案房屋土地使用权证，2014年9月1日又办理了抵押登记等等。由于对涉案房屋交付及所有权归属发生争议，彭杏曾于2016年5月30日另案向一审法院起诉，要求王生大向彭杏履行交付涉案房屋的义务；杨爱国腾空并协助王生大向彭杏履行交付涉案房屋的义务。王生大主张涉案房屋钥匙早已交付钱晓云，故不同意再承担交房义务。杨爱国认为彭杏和王生大、钱晓云之间关系特殊，存在恶意串通损害杨爱国利益的行为，彭杏和王生大之间的合同无效，不同意迁出涉案房屋。2016年11月28日一审法院对上述案件作出（2016）苏0106民初5265号民事判决，认为虽然彭杏和王生大、钱晓云在订立房屋买卖合同之前存在意思联络，但均系行使权利的正当行为，且征求过杨爱国购房意愿，该房屋买卖合同的订立及履行，并未侵犯杨爱国的合法权利，故对杨爱国认为《南京市存量房买卖合同》存在恶意串通损害其利益、应属无效的主张，不予采纳；关于涉案房屋交付问题，彭杏及钱晓云均认可王生大早在2000年即将涉案房屋交付钱晓云占有、使用，且其一直未交还王生大，对于杨爱国在《南京市存量房买卖合同》订立时实际居住该房屋的事实，彭杏及钱晓云均明知，且之前杨爱国也是基于钱晓云的同意才入住该房屋，彭杏在订立合同时对于钱晓云的行为并无异议，故彭杏要求杨爱国交付涉案房屋的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持；彭杏基于房屋买卖合同而合法取得涉案房屋的物权权利，在彭杏、王生大、钱晓云均表示不同意杨爱国继续居住涉案房屋之后，杨爱国使用涉案房屋的行为即构成无权占有他人不动产，现彭杏要求杨爱国腾空并交付涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；对于杨爱国、钱晓云之间因装修、借款等事由产生的债权债务纠纷，双方可另行依法处理，遂判决如下：一、驳回彭杏对杨爱国王生大的诉讼请求；二、第三人杨爱国于本判决生效之日起二十日内将涉案房屋腾空并交付彭杏。杨爱国不服上述判决提出上诉。2017年3月17日江苏省南京市中级人民法院作出（2017）苏01民终711号终审判决，认为杨爱国明知涉案房屋的物权权利人系王生大，以及钱晓云未经王生大授权或者事后追认的情况下，钱晓云与杨爱国双方签订的协议对王生大并不具有法律约束力，应由行为人自己承担责任，杨爱国与钱晓云因订立协议而产生的过错责任纠纷，不属于本案处理范围，杨爱国可另行主张，后判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，杨爱国以存在装潢损失等为由未立即搬离涉案房屋，彭杏遂于2017年5月向一审法院申请强制执行。2017年10月11日杨爱国另案向一审法院起诉钱晓云、顾海荣、彭杏房屋买卖合同纠纷，要求钱晓云返还杨爱国购房款17万元及利息（暂计算1万元），并承担杨爱国装潢损失10万元。2018年1月8日一审法院对该案作出（2017）苏0106民初10345号民事判决，认为杨爱国与钱晓云于2004年8月28日签订的书面协议，缺乏房屋价款、过户时间等房屋买卖合同成立的必备条款，故应当认定为意向性购房协议，而不构成房屋买卖合同，钱晓云应当遵循诚实信用原则，将收取的有关款项返还杨爱国，杨爱国要求钱晓云返还17万元款项及相关利息的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；在双方为涉案房屋买卖交涉过程中，杨爱国已经根据钱晓云同意在涉案房屋内实际居住达十余年，杨爱国基于对钱晓云的信任，同时也为了改善居住状况而对涉案房屋进行了数次装修，根据本案现场勘查等事实，可以确认杨爱国对涉案房屋进行了装潢改造，由于钱晓云未能依照诚实信用原则及时取得案外人王生大的授权，导致双方最终未能签订买卖合同并办理过户手续，钱晓云应对其过错造成杨爱国的装潢损失承担适当的赔偿责任，根据当事人陈述等证据，结合一审法院现场勘查等事实，酌定钱晓云赔偿杨爱国装潢损失7万元，遂判决：一、钱晓云于本判决生效之日起十日内一次性返还杨爱国17万元并承担相应利息；二、钱晓云于本判决生效之日起十日内一次性赔偿杨爱国装潢损失7万元。该判决作出后，钱晓云不服提出上诉，该案尚在二审审理过程中。在前述彭杏申请强制执行案件中，杨爱国于2017年11月搬出涉案房屋，彭杏于当月21日从一审法院领取了涉案房屋的钥匙，并实际占有使用至今。2018年3月彭杏诉至一审法院即本案，要求判如所请。一审审理中，彭杏提供网页截图证明同地段房屋在2018年2月份的月租金标准约为3200元，故杨爱国应支付房屋占有使用费12万元（=40×3000元）。杨爱国主张杨爱国系合法占有涉案房屋，且彭杏此前从未向其提出主张，该地段月租金标准之前不超过1000元，现租金标准不清楚，不同意彭杏的诉讼请求。经一审法院释明，原、杨爱国双方均不申请对租金标准进行鉴定，均表示请法院依法确定。因当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。以上事实，有当事人陈述；彭杏方提供的《南京市存量房买卖合同》、房屋所有权证、生效裁判文书、网页截图以及本案开庭笔录等予以证实。一审法院认为，当事人依法享有的物权等合法权益受法律保护，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利；无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物；侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，根据生效裁判文书的认定，彭杏基于房屋买卖合同而合法取得涉案房屋的物权权利，在彭杏等人表示不同意杨爱国继续居住涉案房屋之后，杨爱国占用涉案房屋的行为即构成无权占有他人不动产，应对此承担赔偿损失等民事责任，彭杏要求杨爱国支付涉案房屋占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。杨爱国不同意赔偿损失等抗辩理由，不符合法律规定，一审法院不予采纳。根据法律规定，请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案彭杏于2014年7月30日已登记成为涉案房屋的所有权人，2017年11月21日接收涉案房屋，2018年3月15日向一审法院提起本案诉讼。杨爱国抗辩主张彭杏从未向其主张过房屋占有使用费。彭杏未提供证据证明其之前曾向杨爱国提出过本案房屋占有使用费主张，因此基于上述法律规定，对于2015年3月15日至2017年11月21日期间的房屋占有使用费，杨爱国应当向彭杏支付。关于房屋占有使用费的标准。彭杏主张目前房屋月租金标准约为3000元，杨爱国认为之前在1000元以上，目前不清楚，经一审法院释明，双方当事人均不申请鉴定，均表示由法院予以确定。考虑到杨爱国占有涉案房屋的具体经过，双方之前发生诉讼的情况，以及本地房屋租金等案情，一审法院酌定按每月2000元计算。因此，杨爱国应给付彭杏的房屋占有使用费数额为64400元。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百八十八条、《中华人民共和国物权法》第二条、第三十二条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、杨爱国于本判决生效之日起十日内一次性赔偿彭杏房屋占有使用费64400元；二、驳回彭杏的其他诉讼请求。本案受理费2700元，减半收取1350元，由彭杏负担650元，杨爱国负担700元（彭杏已预交，杨爱国于本判决书生效之日起十日内将该700元一并给付彭杏）。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。根据查明的事实，2014年左右钱晓云与杨爱国曾就涉案房屋买卖事宜进行过沟通，钱晓云提出按市价130万元转让房屋，杨爱国没有同意，不同意按市价购买涉案房屋。后涉案房屋因买卖于2014年7月30日过户登记至彭杏名下，杨爱国占有使用房屋没有合法依据。彭杏主张自2014年7月24日至2017年11月21日止的房屋占有使用费，一审法院在考虑诉讼时效的基础上判决杨爱国给付自2015年3月15日至2017年11月21日期间的房屋占有使用费，于法有据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人杨爱国负担。本判决为终审判决。审判长  张旭东审判员  汪德全审判员  孙 伟二〇一八年八月二十二日书记员  王 慧