江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0722民初925号原告:潘彦,女,1979年9月16日生,汉族,住东海县。原告:吉光,男,1980年7月10日生,汉族,住址同上。以上二原告共同委托诉讼代理人：董洪建，江苏公善民律师事务所律师。被告:连云港安庭房地产开发有限公司，住所地东海县白塔埠镇驻地航空路（镇政府办公楼）。法定代表人：张家远，总经理。委托诉讼代理人：蒋永权、史瑞，东海县白塔法律服务所法律工作者。原告潘彦、吉光与被告连云港安庭房地产开发有限公司（以下简称“安庭公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案受理后，依法适用简易程序于2018年4月25日公开开庭进行了审理，因案情复杂，本院于2018年5月25日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告潘彦、吉光的委托诉讼代理人董洪建，被告安庭公司的委托诉讼代理人蒋永权、史瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘彦、吉光向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告承担违约责任，向原告方支付违约金60934.5元（201315元×6%年息×5年＝60934.5元）;2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：二位原告系夫妻关系，是涉案商品房共有人。2010年10月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告方从被告处购买商品房。该房位于，购房金额为201315元，该房于2011年9月30日交付使用。被告依法应于2011年12月30日前为原告办理房地产权属证书，但被告一拖就是五年，直至2017年1月19日才为原告方办理《不动产权证》。给原告方带来了诸多不便和麻烦，被告明显构成违约,应当承担违约责任。被告在格式条款合同中单方拟订的违约金明显太低，显然低于给原告造成的损失，原告依法请求予以增加。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十八条第一款第二项以及第二款等相关规定，被告依法应当向原告方支付违约金60934.5元，但被告至今未履行义务。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决，支持原告方的诉讼请求。被告安庭公司辩称，一、原告起诉要求答辩人承担违约责任己经超过法定诉讼时效，其丧失胜诉权。原告以答辩人逾期为其办理房产证为由，要求答辩人支付违约金；该权利应当属于债权请求权；根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，诉讼时效诉讼时效的抗辩可以针对债权请求权提出；根据合同约定及原告自认答辩人应当在2011年12月30日为其办理房地产权属证书；该诉讼请求的诉讼时效应当自2011年12月30日开始计算；而该案至今已经7年之久；远远超过3年的诉讼时效，因此，原告丧失该案的胜诉权。二、原告要求答辩人按照年息6%支付违约金60934.5元的诉讼请求所依据事实和法律自相矛盾。答辩人和原告2010年10月20日签订《商品房买卖合同》，合同第十五条第2款明确约定逾期办理产权证书“出卖人按照己付房款的0.1%向买受人支付违约金”；该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方都应当接受合同的约束。原告诉称合同约定逾期办理房屋权属证书违约金过低，显失公平的问题，属于可申请撤销合同的事由；民法总则及相关规定，合同当事人应当在知道或应当知道之日起1年内行使撤销权，合同签订至今己超过8年之久，原告至今未行使撤销权，因此该案原告的撤销权消灭。因此原告诉讼请求的理由和依据既确认合同条款无效，又并据此主张答辩人违约，同时又诉称订立合同时显失公平，自相矛盾。三、逾期办证责任不属于答辩人，而是政府部门之间互相推诿、不作为而造成的后果，答辩人没有过错，不应当承担违约责任。答辩人开发的“名人家园小区”的土地是乙方经过挂牌取得，并依法取得规划许可证、施工许可证、预售许可证等合法手续；但在为办理业主产权证须提供相关资料时，由于东海县规划局和东海县国土局之间对他们工作疏漏沟通不畅，互相推诿等原因，造成相关手续一直无法提供；此相关事实政府部门曾多次协调解决。以此造成逾期办证属于政府部门的原因，而不是答辩人不遵守合同，不履行合同约定;因此，答辩人不应当承担违约责任。四、该案件涉及面广，非常容易引起群体性事件，酿成新的社会矛盾。答辩人开发该案小区的商品房达500多户，因规划和国土两个部门的原因导致该小区业主办理房地产权属证全部逾期；如果按照原告诉求，答辩人应当向500多户业主支付违约金共计3000多万元；如果这样，首先，答辩人不会接受为因政府部门之间工作互相推矮，严重不作为造成的后果埋单；其次，答辩人也没有能力承担此赔偿责任;如果这样，这必将导致答辩人公司破产，后期相关工程无法履行，产生新的社会矛盾，并且500多户业主要求取得违约金的目的也无法实现，法院判决也无法执行，导致大量僵尸案件的存在。五、答辩人依法向相关部门主张权利。综上，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年10月20日，原告潘彦（买受人）与被告安庭公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告潘彦购买被告安庭公司开发的位于，购房金额为201315元。该合同第六条载明：买受人于签订合同当日付清首付款61315元，余额140000元于签订合同之日起10日内办理银行按揭贷款。第八条载明：交付时间为2011年8月30日前。第十五条载明：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同订立后，原告潘彦办理了按揭贷款14万元。涉案房屋于2011年9月30日交付使用，被告安庭公司未依约在90日内为原告办理房地产权属证书，2017年1月19日原告潘彦、吉光取得《不动产权证》。在本案诉讼中，原告潘彦、吉光未提供诉讼时效中止或中断的证据。另查明，原告潘彦、吉光对涉案房屋系共同共有。庭审中，被告安庭公司出示2016年10月12日东海县人民政府办公室第20期会谈纪要（《白塔埠名人家园小区业主信访事项协调会议纪要》）复印件一份，主张“被告延期办理房产证责任是规划局、国土局规划的土地的土地证和规划证之间产生矛盾，因此两家单位互相推诿，不向被告出具办证的相关手续，在县政府主要领导参与协调下，形成了会谈纪要，要求必须出具相关手续给被告，为原告等业主办理产权手续。逾期办证是政策原因，而不是被告的原因，此原因对被告来说是无法抗拒，无法通过自身的履行合同来实现的，应当属于不可抗力”，原告潘彦、吉光则质证称“该会议纪要系复印件，无公章，对真实性无法确认，对其合法性、关联性、证明目的均有异议，房地产开发是依法开发，开发后房屋交付使用五、六年了，未依法办理产权手续，还拿会议纪要进行推诿，会议纪要非国家规范性文件，无法豁免被告应承担的责任。根据合同相对性商品房买卖合同只是约束双方人合同当事人，和本案非同一法律关系。不能达到被告违约而不承担违约责任这一证明目的”。被告安庭公司还出示白塔大道东侧兴隆路南侧出让地块用地红线图、东海县规划局建设项目规划申请条件函、东海县国土局东国用（2011）第001359号土地证，主张“从规划局出示的规划红线图和东海县国土局出具的国土使用证的相关图纸可以证明国土局和规划局所出具相关手续的位置出现交差，导致双方在被告要求验收时，双方均拒绝出具相关手续，该证据与证据一相互印证，从而进一步证明延期办证责任不属于被告，也不属于被告未履行合同，未按诚实守信原则履行合同的责任”，原告潘彦、吉光则质证称“真实性无异议，但对于关联性、证明目的有异议，造成今天的违约责任局面是被告不依法开发，如果依法开发的话，没有这些问题。被告构成违约应依法承担违约责任，没有搪塞的理由,不能达到其证明目的”。上述事实，有《商品房买卖合同》、《房地产抵押合同》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《住宅使用说明书》、《不动产权证》、《白塔埠名人家园小区业主信访事项协调会议纪要》复印件、白塔大道东侧兴隆路南侧出让地块用地红线图、东海县规划局建设项目规划申请条件函及双方当庭陈述等证据予以证实。本院认为，原告潘彦与被告安庭公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行义务。该合同第十五条载明“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。被告安庭公司未依约在房屋交付使用后90日内为原告办理房地产权属证书，其行为已构成违约。被告安庭公司辩称“原告起诉要求答辩人承担违约责任己经超过法定诉讼时效，其丧失胜诉权”。本院认为，双方约定的逾期办证违约金责任是一种合同债权，应适用关于诉讼时效的规定。双方约定的办理房屋所有权证时间为交付房屋后90日内，涉案房屋交付时间为2011年9月30日，故双方约定的办证时间为2011年10月1日至2011年12月29日。该违约金请求权的诉讼时效自双方约定的期限届满之次日即2011年12月30日起算，但原告潘彦、吉光于2018年1月24日才向本院提起诉讼并主张权利，且在本案诉讼中未提供诉讼时效中止或中断的证据，故原告潘彦、吉光要求被告安庭公司支付违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，被告安庭公司的抗辩理由成立。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告潘彦、吉光的诉讼请求。案件受理费1323元，由原告潘彦、吉光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向二审法院预交上诉案件受理费1323元（收款人：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94），交款后将票据交至本院立案庭。逾期不交，则报请江苏省连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。审 判 长  李明哲审 判 员  李 梅人民陪审员  魏忠田二〇一八年八月十七日法官助理季二超书记员赵方会法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。（二）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。