广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0784民初2603号原告（反诉被告）：魏金铭，女，1998年11月6日出生，汉族，住四川省阆中市，。委托诉讼代理人：游珍玲，广东威格信律师事务所律师。被告（反诉原告）：冯渭胜，男，1977年6月9日出生，汉族，住广东省鹤山市，。被告（反诉原告）：冯秀洪，女，1977年4月13日出生，汉族，住广东省鹤山市，。两被告的共同委托诉讼代理人：叶辉，广东鹤明律师事务所律师。原告魏金铭与被告冯渭胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月3日立案后，依法适用普通程序，后因原告申请追加冯渭胜的妻子冯秀洪为共同被告，本院经审查予以准许，后因被告冯渭胜、冯秀洪提出反诉，本院于2017年11月29日受理反诉，将本诉和反诉合并审理，于2018年6月12日公开开庭进行了审理。原告魏金铭的委托诉讼代理人游珍玲、被告冯渭胜、冯秀洪及其共同委托诉讼代理人叶辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏金铭向本院提出诉讼请求：1.判令两被告与原告之间签订的租赁合同无效；2.判令两被告向原告返还租赁合同按金13500元，返还房屋（商铺）内装饰物品竹子押金20000元（或由原告拆除商铺内装饰物品的全部竹子），搬迁、拆迁、运输未形成附合餐厅的配套设备、用品用具费用3800元，停水停电食材损失2169元，委托代办工商注册费1500元；3.判令两被告赔偿原告商铺装饰装修费暂计46895.5元（以法院的评估报告为准），赔偿原告与第三人周奇峰厨房承包合同终止的违约金36000元及经营损失费暂计36000元（从2017年10月20日起计算至法院判决生效之日止，按每月12000元计算，现暂计3个月是36000元）；4.判决两被告承担本案诉讼费和其他费用（评估费）。以上暂计是159864.5元。事实和理由：原告于2017年7月1日同家人到鹤山市中东西中社村××看一商铺，当时原告看到的是200平方米左右的商铺面积，同时也要求被告出示房产证给原告看，当时被告说原告无权利看房产证，请原告放心，到原告办理相关证件时会主动出示相关证件。当时原告信以为真，遂签订租赁合同，交了押金和第一个月房租，被告也给了原告10天时间的装修期，故合同从7月10日生效。每月10号交租和水电，当时被告只写了押金和收据给原告，当时问被告要本月的租金收据，他说没有，下个月收水电费一起给，原告就从第二天开始装修，一直到7月14日，原告去政府要办相关证件时，政府要求房东出示相关证件，原告才知房东没有房产证，同时也就知道被告的产权只有86平方米，当时原告就感到这样不行，可能会给原告带来不必要的麻烦，当时原告就要房东给一个解释，因为原告要合法经营，就必须要在一个合法场地才行，也就从那一天开始被告一直不见原告，打电话基本不接，信息不回，就算接一次电话也叫去找老板娘，同时，也就从那时起，不来收房租和水电，原告打几次电话叫被告过来，但都不来，这样一直到本月20号早上，原告进货回来发现没电，原告还以为是电路故障，到处检查，没发现异常现象，当时原告就打房东电话，一直不接，最后原告去厨房时也发现断水、电了，因为原告每晚十二点才收工，应该是晚上十二点以后断了原告水电的，而且断电断水之前原告没有收到任何相关信息，直接给原告造成很大的经济损失。一、被告用欺诈的手段将未经城市规划部门审批建设的房屋出租给原告，双方签订的租赁合同无效，被告存在主观过错，应负全部责任。1.被告未提供合法商铺给原告使用，违反合同约定；2.被告收取原告租金和商铺内装饰竹子按金后，不向原告开具收款凭证，属欺诈行为；3.被告将场地使用证明交给原告办理工商营业执照。二、被告故意对原告经营的餐厅停水停电，应该赔偿损失。被告冯渭胜、冯秀洪辩称，请驳回原告的所有诉讼请求。对原告的诉讼请求一，原、被告所签订的租赁合同是双方的真实意思表示，被告把自己拥有所有权的商铺出租给原告作为经营餐厅使用，原告经实地勘察、检验，确定与被告签订租赁合同，合同合法有效；对原告的诉讼请求二，因为原告不按时缴纳租金和支付水电费及其他杂费，经被告多次催收，仍拒不缴纳，违反双方签订的租赁合同约定，违约在先，故依法和合同约定，没收按金13500元。针对原告的诉讼请求三，因原告拒不缴纳租金和其他费用，严重违约，双方同意解除租赁合同，被告同意原告搬出被告的商铺，原告违约在先，拒不缴纳租金和其他相关费用，如有损失，也应由原告承担。停水停电的食材损失是原告造成，被告无停水停电，因原告违约，故损失应由原告承担。针对原告的诉讼请求四，商铺的所谓装修损失，也是由原告不缴纳租金和其他费用，违约所造成，故如有该损失，也是由原告承担。针对的诉讼请求五，因为原告称把其从被告处租赁过来的商铺转包给第三人，首先，转包没有经被告的同意确认，这即使已经转包给第三人，也因为原告严重违约和自己所造成的损失，应该由原告自己承担。针对原告的诉讼请求六，注册费用1500元、诉讼费用和其他费用，由于原告违约造成，原告起诉被告没有任何事实和法律依据。引起本案纠纷，原告有严重的过错，故应由原告承担诉讼费用和其他所有费用。综上，被告拥有使用权的商铺，租赁合同是双方真实意思表示，原告拒不缴纳租金和其他费用，构成严重违约，应当承担所有的过错责任，所有损失责任应由原告承担，且还要支付占用租赁物的相关租金和其他所有费用。被告冯渭胜、冯秀洪向本院提出反诉请求：1.判令原告支付2017年7月10日至2017年12月10日的租金22500元给两被告；2.判令原告支付2017年7月10日至2017年12月10日的垃圾费和水电费7616.40元给两被告；3.判令被告没收按金13500元；4.判令原告支付违约金9000元给两被告；5.判令本诉及反诉的诉讼费用由原告承担。后被告增加反诉请求：6.判令原告支付给两被告：①2017年12月10日至2018年1月9日的租金4500元，垃圾、水电费合共476元，总共4976元；②厨房阁楼租金484.50元／月×6个月=2907元（2017年7月10日-2018年1月9日），上述合共7883元；7.增加诉讼请求的诉讼费由原告承担。法庭辩论结束前，被告将诉讼请求中的租金变更为占有使用费，同时撤回反诉请求四。事实和理由：2017年7月10日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告同意将位于鹤山市沙坪镇中东西中社村××商铺出租给原告作合法商品经营使用，租期3年，自2017年7月10日起至2020年7月10日止，每月租金为4500元，每月10日前为交租日。订约当天，原告只支付按金13500元给被告。后被告一再电话、书面向原告催交租金、水电费等费用，原告却以各种借口迟迟不支付，原告的行为已构成根本性违约，据双方签订的《租赁合同》第二条“乙方有下列情况之一时，甲方可以终止此合同，收回其所属物业并限乙方在壹个月内将其物品搬走。否则甲方可以在乙方不在场的情况下换门锁，乙方所交按金不退回：……3、乙方拖欠租金达贰个月的”约定，原告应即支付所欠租金、水电费等费用。增加诉讼请求的事实和理由：被告于2017年7月将涉案商铺出租给原告并依约交付原告使用，但原告使用商铺六个月仍不支付租金和水电费、垃圾费等费用，故原告严重违约并赔偿被告相关损失7883元，被告反诉遗漏厨房阁楼未计租金2907元。原告魏金铭对被告冯渭胜、冯秀洪的反诉辩称，被告的反诉请求一缺乏法律依据，判令反诉人支付垃圾费，目前原告没看见被告提供的证据，水电费7616.40元，与被告方提供的多份水电费的清单相矛盾，且是被告方自己制作的，没经过原告确认，水电费的收据不具有真实性和合法性，而应供水供电部门打印的盖公章凭证，水费分别有××和147号的水费，147号的水费与本案无关联，原告租赁的是××商铺，电费也有两份清单，分别是××、××、××与本案无关。水电费是××的，被告方也是在××的房屋的楼上居住，涉案的房屋是6-7层，原告方租赁的只有一层，故水电公司盖章确认的××的水电费，原告只能承担其中的六分之一，且水费和电费应是从2017年7月10日开始计算，因为2017年7月1日到10日的水电费，被告已经向原告收取，但是被告方没有向付款人出具收款凭证，而是出具一份他的前任承租方的名字的收款凭证，收款金额是233元水电费。被告方手工制作的水电费和租金、垃圾费的收款凭证明显存在瑕疵，因为2017年7月10日还没发生，收据却出现了7月份的水电费，故这些收据是诉讼需要而制作的，被告方没通知原告方共同确认水电费的度数，也没有把收据送达原告，这证据缺乏真实性。应驳回第三项反诉请求，因为涉案的租赁合同违反了城乡规划法、土地管理法、广东省的相关法律法规规定，涉案租赁合同是无效的，据合同法的规定，被告应向原告返还按金13500元，被告无权没收原告的按金。应驳回第四项反诉请求，原告方无需向被告方支付违约金9000元，被告方的反诉缺乏事实和法律依据。第五项，反诉费由反诉人即本案被告承担。关于被告方增加的诉讼请求一，4500元租金缺乏法律依据，被告存在严重的过错，根据法律规定，原告无需向被告支付租金4500元。被告没有向原告提供垃圾费的任何凭证，故原告无需向被告支付垃圾费、水电费（没有看见凭证），被告应当承担举证不能的责任。原告只承担政府部门盖章确认的涉案房屋××的水电费六分之一。第二，租赁合同没有厨房阁楼的租金的约定，且厨房阁楼也属××的，缺乏事实和法律依据。增加诉讼请求的诉讼费由被告承担。除原告承担租赁期间××的水电费（政府部门盖章确认的）六分之一外，其他反诉请求应予驳回。本院经审理认定事实如下：2017年7月10日，原告魏金铭与被告冯渭胜签订《租赁合同》，约定被告将位于鹤山市沙坪镇中东西村民委员会中社村××房屋出租给原告使用，用途为商品经营使用，租赁期限为3年，自2017年7月10日起至2020年7月10日止，每月10日前为交租日，约定按金13500元，期满后如无违约行为而续租，按金可退回；租赁期限内所产生的管理水电费等均由原告支付，还约定电费每度1.2元，水费每立方米3.50元，等等。订约后，被告依约定时间将上述商铺交付原告使用，原告于2017年7月10日交付按金13500元给被告。2017年10月20日凌晨，被告在未通知原告的情况下，对涉案商铺即原告经营的金铭茶餐厅停水、停电。当天开始，原告停止经营金铭茶餐厅至今。另查明，涉案商铺位于鹤山市沙坪镇中东西村民委员会中社村，被告将其享有土地使用权的证号分别为鹤集用（2000）字第001224号和鹤集用（2000）字第001223号的集体土地上的两座旧宅拆除，再利用上述两块集体土地连同两座旧宅中间的无土地使用权证的土地重新建造六层高的房屋，涉案商铺属该六层高房屋中的首层。其中，集体土地使用证证号为鹤集用（2000）字第001224号的土地使用面积为86.8平方米，证号为鹤集用（2000）字第001223号的土地使用面积为21平方米。涉案商铺正门面向鹤山市沙坪镇中东西大道方向为门牌号××，背向门牌号为××。涉案商铺的建设未经主管部门批准，也未取得乡村建设规划许可证等合法报建手续。本案在审理过程中，原告于2017年11月21日向本院提交《评估申请书》，申请对涉案商铺已形成附合的装饰装修物进行评估。本院经审查，对原告的申请予以准许，本院依法公开摇珠随机选定由深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司进行评估鉴定。经评估，深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司于2018年4月10日作出HN18－600009号《价格鉴证报告》，对原、被告无争议的原告添附的装饰装修项目价值鉴定为28160元（包括正门装饰装修中的门面广告招牌制作、门面灯管及投光灯安装；餐厅内堂装饰装修中的灯管投光灯及线路改装、洗手间外挡板及贴纸安装、洗手间水龙头、水管安装、广告牌制作、广告画制作安装；厨房装饰装修中的鱼池制作、环保炉油管及排污管制作、灯饰线路改装、水管安装、窗纱制作安装；烧腊房装修中的不锈钢台面制作、玻璃安装、水管安装、吊灯、灯管安装、挂烧腊横杆制作、自动闭门器安装、菜单贴纸制作、烧腊房天花板安装；餐厅监控器安装中的摄像头、线路安装）；对原告、被告有争议的装饰装修项目价值鉴定：天花板整体价值为4800元、较新部分天花板价值为300元、厨房排烟工程装修价值为2300元。另，本案在审理过程中，本院向原、被告释明，因为涉案租赁物没有办理相关建设规划许可等报建手续，故双方当事人签订的租赁合同违反法律的效力性强制性规定而无效，并征询双方是否需要变更诉讼请求，原告表示以最后一次庭审陈述的诉讼请求为准，被告则将诉讼请求中的租金变更为占有使用费，同时撤回反诉请求四，即撤回请求原告支付违约金9000元的反诉请求。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：一、原、被告双方签订的《租赁合同》的效力；二、原、被告双方在本纠纷的责任；三、原告的诉讼请求是否支持；四、被告的反诉请求是否支持。一、关于原、被告双方签订的《租赁合同》的效力问题。《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第二款规定：“在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。”同法第六十五条规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”《广东省城乡规划条例》第五十一条规定：“在村庄规划确定的宅基地范围内建设农村村民住宅的，应当持村民委员会签署的书面同意意见、土地使用证明、住宅设计图件等材料，向镇人民政府提出申请，由镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。镇人民政府应当自受理申请材料之日起五个工作日内将申请材料报送城市、县人民政府城乡规划主管部门。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当自收到申请材料之日起二十个工作日内作出是否许可的决定，并告知镇人民政府。城市、县人民政府城乡规划主管部门可以委托镇人民政府核发本条规定的乡村建设规划许可证。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”准此，在一审辩论终结前，被告方建设涉案房屋既未取得乡村建设规划许可证，也未经主管部门批准建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》上述效力性强制性规定，依《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条第五款规定，故被告就涉案房屋与原告订立的《租赁合同》无效。二、关于原、被告双方在本纠纷的过错及责任问题。首先，被告明知涉案商铺未取得乡村建设规划许可证等合法报建手续，仍将涉案商铺出租给原告，导致双方签订的《租赁合同》无效，被告方对合同无效存在主要过错；其次，在签订租赁合同前，原告作为有意承租的一方应当审查租赁物有无合法证照手续，包括权属证书或报建手续等，如果存在无权属证书或无合法报建手续等异常情况，则不应轻率签订租赁合同，原告未尽此合理注意义务，而贸然与被告方签订租赁合同，因此造成合同无效，原告对此也有一定的过错，原告虽在事后向被告方索要相关证照手续，但不能以此排除或抵销原告的过错，况且，本纠纷系由于原告拖欠租金，被告对涉案商铺停水、停电所产生的，原告对此也有一定的责任。综合以上各情，基于公平和诚信原则，本院酌定两被告承担80%的责任，原告承担20%的责任。三、关于原告的诉讼请求是否支持的问题。（一）原告请求确认原、被告签订的租赁合同无效。如上所述，原、被告签订的《租赁合同》因涉案商铺未经主管部门批准建设，也没有取得乡村建设规划许可证等报建手续而无效，故对原告的该请求，应予支持。（二）原告请求被告向原告返还租赁合同按金13500元，返还房屋（商铺）内装饰物品竹子押金20000元（或由原告拆除商铺内装饰物品的全部竹子），搬迁、拆迁、运输未形成附合餐厅的配套设备、用品用具费用3800元，停水停电食材损失2169元，委托代办工商注册费1500元。经查，原告于2017年7月10日依合同约定交付按金13500元给被告，现因《租赁合同》无效，根据合同法第五十八条规定，被告因该合同取得的按金13500元应返还给原告；原告请求被告返还房屋（商铺）内装饰物品竹子押金20000元（或由原告拆除商铺内装饰物品的全部竹子）的问题，经查，因原、被告双方均确认涉案商铺内的装饰物品竹子是被告所有的，原告主张被告收取了原告竹子押金20000元，但其未举证证明，而原告否认收取竹子押金20000元，故原告的该请求，明显缺乏依据，应予驳回；原告请求被告搬迁、拆迁、运输未形成附合餐厅的配套设备、用品用具费用3800元，停水停电食材损失2169元，委托代办工商注册费1500元的问题，经查，原告经营的是餐厅，冰箱、空调、杂物等物品较多，现因《租赁合同》无效，需要搬迁以上物品，由此所生的搬迁费属于信赖利益损失的范围，原告提供《拆迁、搬运、安装合同》及相关收据证明，且搬迁费金额未超出合理范围，故原告请求被告搬迁、拆迁、运输未形成附合餐厅的配套设备、用品用具费用3800元理据充分，应予支持；原告主张因停水停电造成食材损失2169元，原告虽无提供发票予以证明，但停水停电时原告经营的餐厅尚在正常营业中，必然存在上述食材损失，且该损失金额尚未超出合理范围，故本院采信原告的该主张，酌情认定原告的食材损失为2169元；原告请求被告支付委托代办工商注册费1500元的问题，原告虽提供了合同，但未提供发票证明，即使该委托代办工商注册费真实发生，也属于餐厅正常经营的成本，而不属损失，故本院对原告的该请求不予支持。（三）原告请求被告赔偿原告商铺装饰装修费暂计46895.5元的问题，经查，原告经营的餐厅，其自行购置及改造、装修的项目，经深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司作出HN18－600009号《价格鉴证报告》，对原、被告双方无争议的原告添附的装饰装修项目价值鉴定为28160元，该损失是因合同无效造成的，故本院核定原告的商铺装饰装修物价值为28160元，原告主张被告赔偿原告商铺装饰装修费46895.5元，金额过高，应以本院确定的金额为准。此外，对于原、被告有争议的装饰装修项目价值鉴定为7100元，包括涉案商铺天花板整体150平方米，鉴定价值共4800元（已包含较新部分天花板9.37平方米，鉴定价值300元）、厨房排烟工程装修2300元，原告主张涉案商铺天花板整体150平方米及厨房排烟工程装修全部是其承租商铺后安装的，并提供原告与鹤山市沙坪虹星装饰工程部签订的《承包合同》《收据》以及其与蒋太平签订的《承包合同》证明，被告则主张是其安装的，涉案商铺出租给原告之前已经出租过给他人经营过餐厅，并提供长廊美食店等照片在卷佐证。对此，本院认为，第一，涉案商铺天花板整体150平方米，其中大部分是旧的，只有9.37平方米的天花板是比较新，而且是不同款式和花纹，新、旧和花款是比较明显；第二，原告虽提供其与鹤山市沙坪虹星装饰工程部签订的《承包合同》、《收据》、其与蒋太平签订的《承包合同》、合同实际履行的证据等证据证明，但无提供鹤山市沙坪虹星装饰工程部的营业执照、收款发票、蒋太平的身份信息等证据；第三，被告的涉案商铺出租给原告之前已经出租过给他人经营过餐厅；第四，被告主张大部分天花板系被告冯秀洪经营鹤山市沙坪长廊美食店时期所装修设置，在原告承租涉案房屋之前已经存在，仅颜色较新部分的天花板为原告承租时所设置，并提供鹤山市沙坪长廊美食店的装修照片在卷佐证。综合以上各情，根据日常生活经验，原告提供的证据不足以证明其主张，应负举证不能的不利后果，故本院对原告提出的全部天花板为其设置的主张不予采信，涉案商铺天花板整体150平方米中旧的部分和厨房排烟工程装修是被告出租涉案商铺给原告前已安装的可能性比较大，9.37平方米较新的天花板是原告承租涉案商铺后翻新安装的可能性比较大，故本院认定涉案商铺天花板整体150平方米中旧的部分和厨房排烟工程装修是被告出租涉案商铺给原告前已安装好的，属被告所安装，而较新的9.37平方米天花板为原告所安装，该较新的9.37平方米天花板的价值为300元。综上，本院认定原告添附的装饰装修项目价值共28460元（300元＋28160元）。至于原告请求被告赔偿原告因与案外人周奇峰的《厨房承包合同》终止后的违约金36000元的问题，本院认为，原告虽提供该《厨房承包合同》、违约金收款《收据》佐证为凭，但无提供周奇峰身份证、收款发票、合同实际履行的证据等佐证，且违约金的计算方法不明确，况该损失即使存在，也不属于信赖利益损失范围，故本院经审查后，对原告的该请求不予支持；另，原告请求被告赔偿原告经营损失费暂计36000元（从2017年10月20日起计算至法院判决生效之日止，按每月12000元计算，现暂计3个月是36000元），该经营损失不属信赖利益损失范围，也无证据支持，故原告的该请求明显缺乏理据，应予驳回。从而，原告的损失包括原告搬迁、拆迁、运输未形成附合餐厅的配套设备、用品用具费用3800元、食材损失2169元、双方无争议的由原告添附的装饰装修项目价值28160元、原告添附的较新天花板价值300元，合共34429元。综合原、被告的过错等案件具体情况，基于公平和诚信原则，根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本院认定两被告应赔偿原告27543.20（34429元×80％）。四、被告的反诉请求是否支持的问题。（一）关于被告请求原告支付2017年7月10日至2017年12月10日的占有使用费22500元及2017年12月10日至2018年1月9日的占有使用费4500元给两被告。原告自2017年7月10日承租涉案商铺后未支付过租金或占有使用费给被告，原、被告签订的《租赁合同》虽然无效，但原告从2017年7月10日起至2017年10月20日共3个月又10日，为原告完全占有使用涉案商铺的期间，依《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，本院参照合同约定的租金标准，确定原告应向被告支付占有使用费15000元（3个月又10日×4500元/月）；因双方发生纠纷，原告自2017年10月21日起未再使用涉案商铺进行营业，但原告尚有部分物品留存于涉案商铺内，至2018年1月9日才将涉案商铺腾退返还给被告，原告在此期间占有使用涉案房屋获得的利益与正常营业占有使用涉案房屋获得的利益有所不同，理应酌予调整，故考虑双方当事人的过错、承租人实际占有使用房屋获得的利益等案件具体情况，基于公平和诚信原则，本院酌情确定原告应参照租赁合同约定租金标准的20%支付自2017年10月21日起至2018年1月9日的占有使用费，计得2340元[（4500元/月×2个月又18日×20％）]。从而，原告应向被告支付2017年7月10日至2018年1月9日的占有使用费共17340元（15000元＋2340元）。（二）关于被告请求原告支付2017年7月10日至2017年12月10日的垃圾费和水电费共7616.40元及2017年12月10日至2018年1月9日的垃圾和水电费共476元给被告。1.关于垃圾费问题，本院认为，原、被告签订的《租赁合同》无约定垃圾费由原告负担及垃圾费计算方式，且被告无提供应向原告收取垃圾费的依据，故被告请求原告支付垃圾费，理据不足，应予驳回。2.关于水电费问题，（1）因涉案商铺的门牌号码为××，被告未能举证证明中东西中社村147号与原告承租涉案房屋有关联性，故本院对被告提供的水表编号为050310、用户地址为中东西中社村147号的水费清单不予采信；水表编号为050699、用户地址为中东西中社村××的水费清单中，从2017年7月起至2012年12月的水费共119.70元，2018年1月1日－15日（该日交费）的水费共23.10元，而原告在2018年1月使用涉案商铺共9日，原告应支付给被告2018年1月1日至9日的水费为13.86元（23.10元×9日÷15日）。从而，原告应向被告支付2017年7月至2018年1月9日的水费共133.56元（119.70元+13.86元）。（2）被告提供的广东电网有限责任公司江门鹤山供电局沙坪供电所出具的电费明细表显示，用电地址为中东西中社村××、用户编号为0307005000077253、左上角手写标注“公用”字样的用户从2017年7月7日至2017年11月6日用电电费（实收总额）为12231.09元，而2017年11月7日至2018年1月11日用电电费（实收总额）为1417.52元，计得该用户2017年7月7日至2018年1月9日用电电费（实收总额）共13604.31元（12231.09元+1417.52元×62日÷64日），又鉴于该用户为涉案商铺整幢楼房的公共用电的总用户，被告未能举证证明原告在该用户所用的电量及电费，但原告主张涉案房屋六层的用户共用该电表，故其只承担电费六分之一，本院对原告的该主张予以采信，计得原告应承担用电地址为中东西中社村××、用户编号为0307005000077253的从2017年7月7日至2018年1月9日用电电费的六分之一即为2267.39元（13604.31元÷6）；另，用电地址为中东西中社村××、用户编号为0307005000094351、左上角手写标注“商业”字样的用户从2017年7月11日至2017年11月16日用电电费（实收总额）共2159.19元，2017年11月17日至2018年1月11日的用电电费（实收总额）为302.67元，该用户为涉案商铺单独使用，但原告于2018年1月9日已返还涉案商铺，其后未再用电，故原告应承担从2017年7月11日至2018年1月9日用电电费2451.05元（2159.19元＋302.67元÷56日×54日）。综上，原告应向被告支付水电费合计2584.61元（133.56元+2451.05元）。（三）关于被告请求没收原告按金13500元的问题，依合同法第五十八条规定，被告因该无效《租赁合同》取得的按金13500元应当返还给原告，故对被告的该请求，本院予以驳回。（四）关于被告请求原告支付给两被告厨房阁楼租金2907元（2017年7月10日-2018年1月9日）的问题。原告主张租赁合同没有厨房阁楼的租金的约定，且厨房阁楼也属于××涉案商铺的一部分。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》没有约定厨房阁楼需另外收取租金，且厨房阁楼也属于中东西中社村××涉案商铺的一部分，故两被告请求原告支付给两被告厨房阁楼租金2907元，缺乏事实和法律依据，应予驳回。另，两被告请求原告支付违约金9000元，被告在庭审中撤回了该请求，本院经审查予以准许。两被告是夫妻关系，两被告共同出租涉案房屋发生的债务是婚姻关系存续期间产生的夫妻共同债务，应由夫妻共同偿还。综上所述，《租赁合同》无效，两被告应向原告返还按金13500元并赔偿损失27543.20元；原告应向两被告支付房屋占有使用费17340元、水电费2584.61元；对于原告的其他诉讼请求，以及两被告的其他反诉请求，应属无据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第二款、第六十五条，《广东省城乡规划条例》第五十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第五条、第九条第二款之规定，判决如下：一、确认原告魏金铭与被告冯渭胜于2017年7月10日签订的《租赁合同》无效；二、被告冯渭胜、冯秀洪于本判决发生法律效力之日起十日内返还按金13500元给原告魏金铭；三、被告冯渭胜、冯秀洪于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿27543.20元给原告魏金铭；四、原告魏金铭于本判决发生法律效力之日起十日内支付房屋占有使用费17340元给被告冯渭胜、冯秀洪；五、原告魏金铭于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费2584.61元给被告冯渭胜、冯秀洪；六、驳回原告魏金铭的其他诉讼请求；七、驳回被告冯渭胜、冯秀洪的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3497.29元，由原告魏金铭负担2599.40元，由被告冯渭胜、冯秀洪负担897.89元；评估费7700元，由原告魏金铭负担1540元，由被告冯渭胜、冯秀洪负担6160元。（原告魏金铭已向本院预交本诉受理费3900元，原告已向深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司预交评估费7700元）反诉受理费543.74元，由原告魏金铭负担210.37元，被告冯渭胜、冯秀洪担333.37元。（被告冯渭胜、冯秀洪已向本院预交反诉受理费1950元）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长  李子平审判员  何建通审判员  易钊锋二〇一八年八月二十七日书记员  吕艳颖