北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京02民终8009号上诉人（原审原告）:北京国瑞物业服务有限公司，住所地北京市东城区珠市口东大街15号。法定代表人：张倩倩，经理。委托诉讼代理人：马杰，女，1961年10月26日出生，北京国瑞物业服务有限公司职员。被上诉人（原审被告）：卓亚，女，1966年1月29日出生，汉族，无业，住本市东城区。委托诉讼代理人：金小兵，北京市昆仑律师事务所律师。上诉人北京国瑞物业服务有限公司（以下简称国瑞物业公司）因与被上诉人卓亚物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初21654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。国瑞物业公司上诉请求：1.判决卓亚支付自2004年7月12日至2017年7月11日的物业服务费共计51110.41元。2.诉讼费用由卓亚负担。事实和理由:我公司与卓亚于2003年7月12日签订《北京×××物业管理委托合同》，约定卓亚将名下位于本市东城区东花市南里×××1区8号楼3单元202号房屋委托给我进行物业管理。卓亚自2004年7月12日至今经我方多次催款，未交纳物业服务费共计51110.41元。关于一审法院认定我未能提供证据证明在诉讼时效期间内向卓亚催缴2004年7月12日至2015年4月5日的物业服务费，超过诉讼时效，我不予认可。其一，自2003年至今，我作为物业服务提供方与卓亚的物业服务合同未曾中断；其二，我有明确证据证明每年两次均在小区每楼单元内电梯旁或小区布告栏内张贴催费通知，并且物业客服台人员每年都与业主就物业费问题进行沟通；其三，自2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第189条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起算”，一审法院仅支持上诉人自2015年4月5日至2017年7月11日的物业服务费，物业费的起算期间不对。针对国瑞物业公司的上诉请求，卓亚辩称：不同意国瑞物业公司的上诉请求，同意一审判决。诉讼时效没有证据，所谓张贴的催费通知是每年的交费通知，而非催费通知。一审法院认定事实：位于北京市东城区东花市南里×××15楼3单元202室房屋（以下简称诉争房屋）系卓亚名下产权房，建筑面积126.02平方米。2003年3月9日，国瑞物业公司（原名北京国瑞物业管理有限公司，2009年8月5日更名为北京国瑞物业服务有限公司）与卓亚签订《北京×××物业管理委托合同》，约定国瑞物业公司为诉争房屋所在的小区提供物业服务，物业服务费的收费标准为每月每建筑平方米2.58元，总计3901.57元/年，卓亚应于签订物业管理委托合同时向国瑞物业公司交纳一年的物业管理费，此后每年12月31日前向国瑞物业公司交纳次年的物业管理费。未按期交纳物业服务费按逾期之日起每日千分之三的标准支付滞纳金。上述合同签订后，国瑞物业公司为该小区提供了物业服务，但卓亚未交纳2004年7月12日至2017年7月11日期间的物业服务费。就主张的受损事实，卓亚提交地下室损失清单、漏水照片若干、网络打印材料等证据。国瑞物业公司对损失清单真实性不认可，表示无法核实国瑞物业公司的地下室是否有泡水情况；国瑞物业公司对照片及网络打印材料真实性予以认可，但认为漏水原因为支管道堵塞，卓亚主张的低频噪音应由开发商承担责任，故国瑞物业公司不应对此承担责任。国瑞物业公司认为其提供的物业服务没有间断过，故不应适用诉讼时效，且国瑞物业公司一直在小区公共场所张贴催缴通知，应视为积极行使权利，并提交催费通知照片若干（通知落款年度为2006、2007、2008、2009、2011、2012、2014、2015、2016）。卓亚对照片的真实性不予认可，认为照片无法体现拍摄时间及地点，且催费通知内容为催缴当年费用，并非拖欠费用，通知亦无具体指向，故不能作为诉讼时效中断的证据。另查，国瑞物业公司曾于2017年4月6日在原审法院以同一事实理由起诉卓亚，后于6月27日撤回起诉。一审法院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。物业费的诉讼请求不属于法律另有规定的范畴，应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于诉讼时效的一般规定。国瑞物业公司曾于2017年4月6日起诉卓亚，此次起诉未超过上次诉讼后六个月，可视为对诉讼时效期间的中断；但国瑞物业公司主张其此次起诉未超过诉讼时效，但未能提供充分证据证明其在诉讼时效期间内向卓亚催缴过自2004年7月12日至2015年4月5日期间的物业服务费，因此未构成上述期间物业费诉讼时效的中断，故法院对国瑞物业公司要求卓亚支付上述期间物业费的诉讼请求不予支持。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。国瑞物业公司、卓亚之间签订有物业服务合同，约定国瑞物业公司为诉争房屋所在小区提供物业服务，卓亚作为诉争房屋的产权人亦享受了国瑞物业公司提供的物业服务，故应当对国瑞物业公司提供的物业服务支付对价。现国瑞物业公司主张按合同约定的标准收取物业服务费，理由正当，法院予以支持。关于卓亚主张地下室漏水一节，因卓亚未能提交证据证明地下室曾发生漏水，故法院对该抗辩意见不予采信；关于卓亚所述噪音、安保及厨房卫生间下水堵塞问题，因卓亚未能举证证明上述问题系由国瑞物业公司直接造成，故卓亚据此拒交物业费证据不足，法院不予采信。因国瑞物业公司的物业服务存在一定瑕疵，故法院对国瑞物业公司要求卓亚支付滞纳金的诉讼请求法院不予支持。综上所述，一审法院于2017年12月作出判决：一、卓亚于判决生效后七日内给付北京国瑞物业服务有限公司自二○一五年四月五日至二○一七年七月十一日期间的物业服务费共计8778.51元；二、驳回北京国瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。二审查明事实与一审查明事实无异，本院予以确认。本院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。本案中，北京国瑞物业管理有限公司及该公司名称变更后的国瑞物业公司均与卓亚签订了《北京×××物业管理委托合同》，因此卓亚与国瑞物业公司之间已经形成物业服务关系，卓亚接受国瑞物业公司的物业服务后理应交纳物业费。关于国瑞物业公司所提要求卓亚给付2004年7月12日至2017年7月11日期间物业费的诉请，卓亚以2015年4月5日之前的诉讼请求已超过诉讼时效进行抗辩。关于诉讼时效问题，国瑞物业公司曾于2017年4月6日起诉卓亚，本次起诉未超过上次诉讼后六个月，可视为对诉讼时效期间的中断。国瑞物业公司虽主张其本次起诉中关于2015年4月5日之前欠付的物业费之诉请未超过诉讼时效，但未能提供充分证据证明其在诉讼时效期间内向卓亚催缴过自2004年7月12日至2015年4月5日期间的物业服务费，因此未构成上述期间物业费诉讼时效的中断，故一审法院对国瑞物业公司要求卓亚支付上述期间物业费的诉讼请求不予支持并无不妥。综上，国瑞物业公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1078元，由北京国瑞物业服务有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刘苑薇审 判 员  王 云二〇一八年八月三十日法官助理  董 红书 记 员  耿 玉