杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0109民初19192号 原告：杭州市萧山区新世纪幼儿园，统一社会信用代码52330109730315469E，住所地杭州市萧山区北干街道北干二苑。 负责人：陈慧娟，系园长。 委托代理人：徐建军、朱虹莹，浙江耕道律师事务所律师。 被告：华强建设集团有限公司，统一社会信用代码91330100255711074X，住所地杭州市萧山区义蓬街道办事处内。 法定代表人：王尚军，总经理。 被告：山东美达建工集团股份有限公司浙江分公司,统一社会信用代码913301040639895067，住所地杭州市江干区德胜东路3313号写字楼B610、B612室。 法定代表人：杨水芳，总经理。 委托代理人：马寅，浙江德帅律师事务所律师。 原告杭州市萧山区新世纪幼儿园（以下简称新世纪幼儿园）诉被告华强建设集团有限公司（以下简称华强建设公司）、山东美达建工集团股份有限公司浙江分公司（以下简称美达建工浙江分公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2017年11月12日立案受理后，依法由审判员陈龙适用简易程序于2017年12月19日、2018年1月16日、2018年2月8日公开开庭进行了审理。原告新世纪幼儿园的委托代理人徐建军、朱虹莹，被告美达建工浙江分公司的委托代理人马寅到庭参加三次庭审，原告新世纪幼儿园的负责人陈慧娟到庭参加第二、三次庭审，被告美达建工浙江分公司的法定代表人杨水芳到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。 原告新世纪幼儿园向本院提出诉讼请求：1.确认被告华强建设公司与被告美达建工浙江分公司于2015年3月1日签订的《房屋租赁合同》无效。2.被告美达建工浙江分公司腾退房屋，并支付自2016年12月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（按1.3元/平方米/天计算）。 事实和理由：2016年9月，原告通过司法拍卖竞得被告华强建设公司名下的位于杭州市萧山区总面积为2083.67㎡的房屋。2016年11月，案涉房屋过户至原告名下。因案涉房屋拍卖时附有租赁合同，原告于2017年3月缴纳物业费时得知2015年承租案涉房屋并非被告美达建工浙江分公司。原告经查询发现，两被告在得知案涉房屋进入拍卖程序后，恶意串通，虚构2015年3月1日签订的《房屋租赁合同》，该合同租赁年限为10年，且租金价格明显低于市场价，并作出物业费由出租方承担等不符合常理的约定。另，被告美达建工浙江分公司于2015年5月6日对工商登记住所地进行变更，其于2014年8月承租位于杭州市作为办公场所，租期自2014年8月1日起至2016年7月31日止，与案涉房屋租赁合同租期重叠，与常理不符。综上，两被告于2015年3月1日签订的《房屋租赁合同》系恶意串通、伪造而成，损害了作为房屋买受人的原告的合法权益，应确认无效。被告美达建工浙江分公司没有依据占用案涉房屋至今，应腾退房屋并支付占用使用费。 被告华强建设公司未作答辩也未向本院提供证据。 被告美达建工浙江分公司辩称：1.原告无权主张案涉《房屋租赁合同》无效，原告在拍卖案涉房屋前，已经知道案涉房屋系带租拍卖，且萧山区人民法院已将两被告签订的租赁协议上传至拍卖公告，原告的拍卖行为表明原告认可两被告之间签订的租赁协议。两被告签订租赁协议在前，当时原告并非业主，与案涉房屋无法律关系，故无权主张租赁协议无效。2.两被告之间不存在串通的行为，协议约定前六年租金是50万元，后四年为55万元。案涉房屋在2015年3月1日出租，当时萧山区房价低，在2016年期间房价开始上涨，原告买入案涉房屋的价格为800余万元，租售比合理。两被告并非关联企业，租金也不存在极低的情况，案涉房屋是在被告美达建工浙江分公司承租一年多以后才进入拍卖程序，故两被告不存在恶意串通。3.原告已经领取了案涉房屋至2018年5月31日前的租金，表明原告认可两被告之间的租赁协议且原告愿意与被告美达建工浙江分公司继续履行原租赁协议。4.被告美达建工浙江分公司因发展需要，设备资料和人员多，承租的江干区厂房已经不能满足日常运营需要，故另行租赁一处办公场地符合常理。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 针对被告美达建工浙江分公司的辩称，原告新世纪幼儿园述称：1.带租拍卖只是拍卖当时的状态，不代表原告认同该租赁关系。2.租金金额与市场行情不符，租期为10年且租金波动小。3.原告领取被告所谓的租金不代表原告认可租赁合同，原告系案涉房屋的实际所有权人，被告使用应当向原告支付费用。4.被告于2015年5月6日变更住所地，如果确实存在案涉租赁协议，被告在进行工商登记变更时应当备案。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1.《房屋租赁协议》1份（复印件），欲证明两被告于案涉房屋进入司法拍卖程序后向法院提交租赁协议的事实。经质证，被告美达建工浙江分公司无异议，本院予以采纳。 2.拍卖成交确认书（复印件）、浙（2017）萧山区不动产权第0009395号登记证各1份，欲证明原告通过司法拍卖竞得案涉房屋的事实。经质证，被告美达建工浙江分公司对拍卖成交确认书的真实性无法确认，对浙（2017）萧山区不动产权第0009395号登记证无异议。本院经审查后认为，该组证据来源形式合法、内容客观明确，与本案具有关联性，故予以采纳。 3.变更登记情况、《房屋租赁合同》、房屋租赁备案证、房屋他项权利信息查询记录（均系复印件）各1份，欲证明案涉《房屋租赁协议》系两被告恶意串通虚构的事实。经质证，被告美达建工浙江分公司对真实性无异议，对关联性有异议。本院经审查后认为，该组证据来源形式合法、内容客观明确，与本案具有关联性，故予以采纳。 4.资金往来结算票据2份（复印件，其中开票时间为2015年12月23日的票据拍摄于杭州市萧山区城厢街道办事处，开票时间为2017年5月26日的票据留存于原告处，但因财务不在本地故无法提供原件），欲证明被告美达建工浙江分公司关于其无需缴纳物业费的陈述与事实不符，其缴纳物业费的行为与案涉《房屋租赁协议》的约定不符，即便租赁事实存在也不是发生在2015年3月份以及原告缴纳物业费15000元的事实。经质证，被告美达建工浙江分公司对关联性有异议，在2015年缴纳的费用非物业费，而系南门江社区向其收取的过路费。被告美达建工浙江分公司实际在2015年7月份以后正式使用案涉房屋，故费用自2015年7月起计算。本院经审查后认为，原告提供的开票时间为2015年12月23日的资金往来结算票据符合有效证据的“三性”特征，故予以采纳；开票时间为2017年5月26日的资金往来结算票的真实性无法确认，且和本案无必然关联性，故不予采纳。 5.抵押物状况确认书1份（复印件），欲证明案涉房屋被抵押时不存在租赁情况的事实。经质证，被告美达建工浙江分公司认为该证据与本案无关。本院经审查后认为，该证据客观、真实，与本案事实相关，故予以采纳。 被告美达建工浙江分公司为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1.《萧山区人民法院协助执行通知书》、汇款凭证各1份，欲证明被告美达建工浙江分公司已按法院要求支付租金的事实。经质证，原告对真实性无异议，可以证明被告美达建工浙江分公司未按合同约定于2016年6月1日支付租金的事实。本院经审查后认为，该组证据符合有效证据的“三性”特征，故予以采纳。 2.公证书、汇款凭证、收款收据各2张，欲证明被告美达建工浙江分公司按约支付2018年5月31日前的租金且原告已领取该两笔租金的事实。经质证，原告对真实性无异议，原告领取款项不代表认可两被告之间的租赁合同，被告美达建工浙江分公司通过提存的方式支付租金，说明原告之前拒绝领取租金。本院经审查后认为，该组证据符合有效证据的“三性”特征，故予以采纳。 3.房屋拍卖公告1份，欲证明案涉房屋以带租拍卖的形式进行拍卖，原告在拍卖之前已经知道两被告之间存在租赁关系且案涉房屋的租金、评估价、成交价等不存在不合理情况的事实。经质证，原告对真实性无异议，对待证事实有异议，即便是带租拍卖，该租赁协议的效力应当由法院确认且租金和成交价格存在不合理的情况。本院经审查后认为，该证据符合有效证据的“三性”特征，故予以采纳。 4.家具销货清单2份，欲证明被告美达建工浙江分公司于2015年6月及8月购买家具等的事实。经质证，原告对证据“三性”不予认可。本院经审查后认为，仅凭现有证据，对该证据的真实性尚无法进行确认，故本院不予采纳。 5.电脑保修卡2份，欲证明被告美达建工浙江分公司于2015年6月及8月购买办公电脑的事实。经质证，原告对证据“三性”不予认可。本院经审查后认为，仅凭现有证据，对该证据的真实性尚无法进行确认，故本院不予采纳。 6.水费、电费发票1组，欲证明被告美达建工浙江分公司于2015年缴纳案涉房屋水电费的事实。经质证，原告对真实性无异议，对待证事实有异议，发票载明的缴费主体系被告华强建设公司，而非被告美达建工浙江分公司，且缴纳时间是自2015年5月份起，而非2015年3月份。本院经审查后认为，该组证据客观、真实，与本案具有关联性，故予以采纳。 7.杭州联合银行的取现记录1份，欲证明被告美达建工浙江分公司的法定代表人杨水芳于2015年5月29日自其个人账户取款50万元用于支付租金的事实。经质证，原告对真实性无异议，对关联性和待证事实有异议。本院经审查后认为，该证据客观、真实，与本案具有关联性，故本院予以采纳。 8.杭州联合农村商业银行股份有限公司出具的证明1份、银行转账记录3份，欲证明被告美达建工浙江分公司返还杨水芳50万元的事实。经质证，原告对银行出具证明的“三性”不予认可，对银行转账记录的真实性无异议，对关联性和待证事实有异议。本院经审查后认为，杭州联合农村商业银行股份有限公司出具的证明的内容与银行转账记录可以相互印证，该组证据客观、真实，与本案具有关联性，故予以采纳。 9.案涉房屋电梯检验报告、维修保养合同1组、维修收据1份、发票3份、银行转账凭证3份，欲证明被告美达建工浙江分公司实际使用案涉房屋的事实。经质证，原告对真实性无异议，可以证明两被告伪造租赁协议的事实。本院经审查后认为，该组证据客观、真实，与本案具有关联性，故予以采纳。 10.收据1份，欲证明被告美达建工浙江分公司于2015年5月29日向被告华强建设公司交付租金50万元的事实。经质证，原告对证据“三性”均有异议。本院经审查后认为，结合以上被告美达建工浙江分公司提供的证据7，两者可以相互印证，故本院予以采纳。 同时，根据以上对原告提供的证据4及被告美达建工浙江分公司提供的证据4、5、6、7、8、9、10的认证意见，结合庭审中被告美达建工浙江分公司的陈述，本院认定如下事实：1.被告美达建工浙江分公司于2015年5月29日向被告华强建设公司支付案涉房屋租金50万元。2.被告美达建工浙江分公司自2015年7月起开始实际使用位于杭州市萧山区的房屋。 为查明本案事实，本院依职权调取招商银行股份有限公司杭州萧山支行出具的《同意书》、被告美达建工浙江分公司出具的《要求及承诺》各1份【原件留存于（2015）杭萧执民字第13692号、（2015）杭萧执民字第13693号案卷】，欲证明招商银行股份有限公司杭州萧山支行同意对位于杭州市萧山区的房产进行带租拍卖的事实。经质证，原告对真实性无异议，可以证明案涉租赁发生于房屋抵押之后的事实。被告美达建工浙江分公司无异议。本院经审查后认为，该组证据符合有效证据的“三性”特征，故予以采纳。 根据对以上证据的认证和法庭调查，本院认定如下事实：案外人王尚军由被告华强建设公司就其所有的位于杭州市萧山区的房产提供抵押担保两次向招商银行股份有限公司杭州萧山支行借款，各方于2014年3月20日办理最高额抵押登记，载明他项权人为招商银行股份有限公司杭州萧山支行、权利价值为2000000元；于2014年3月20日办理最高额抵押登记，载明他项权人为招商银行股份有限公司杭州萧山支行、权利价值为4000000元。 被告华强建设公司、被告美达建工浙江分公司签订载明落款时间为“2015年3月1日”的《房屋租赁协议》1份，约定：美达建工浙江分公司向华强建设公司承租位于杭州市萧山区的房屋，租期为自2015年3月1日起至2025年2月28日止。房屋租金为每年50万元，第一次于2015年5月30日前付清，每年3月5日前一次性付清当年房租，租期内前六年租金不变，后四年调整为每年55万元。房租费自2015年6月1日开始计费，2015年3月1日至2015年5月31日作为租赁区域内的各类设施及装修损害部分的调试修理过渡准备期不计租费等。被告美达建工浙江分公司于2015年5月29日向被告华强建设公司支付房屋租金50万元，并自2015年7月起开始实际使用位于杭州市萧山区的房屋。 2015年9月22日，招商银行股份有限公司杭州萧山支行向杭州市萧山区人民法院提起（2015）杭萧商初字第4633号金融借款合同纠纷一案，案经审理，各方当事人于2015年12月7日达成调解协议，即：“一、王尚军在2015年12月17日前返还招商银行股份有限公司杭州萧山支行借款本金1964538.02元，并支付该款至2015年9月11日止的利息14948.74元及自2015年9月12日起至实际清偿日止按年利率10.0313%计算的利息；二、王尚军在2015年12月17日前向招商银行股份有限公司杭州萧山支行支付律师代理费5000元；三、招商银行股份有限公司杭州萧山支行有权对华强建设集团有限公司抵押的位于杭州市萧山区的房产【房屋所有权证号：杭房权证萧字第××号；房屋他项权证号：杭房他证萧字第××号】及国有土地使用权【杭萧国用（2010）第0100013号】以折价或者拍卖、变卖该财产取得的价款对王尚军的上述第一、二项付款义务优先受偿。四、韩华芬对上述第一、二项所确定的王尚军的付款义务承担连带责任。五、案件受理费22704元，减半收取11352元，由王尚军、韩华芬、华强建设集团有限公司负担。”2015年9月22日，招商银行股份有限公司杭州萧山支行向杭州市萧山区人民法院提起（2015）杭萧商初字第4634号金融借款合同纠纷一案，案经审理，各方当事人于2015年12月8日达成调解协议，即：“一、王尚军于2015年12月17日前返还招商银行股份有限公司杭州萧山支行借款本金2946807.04元，并支付该款至2015年9月11日止的利息22444.56元及自2015年9月12日起至实际清偿日止按年利率10.0313%计算的利息；二、王尚军于2015年12月17日前向招商银行股份有限公司杭州萧山支行支付律师代理费5000元；三、招商银行股份有限公司杭州萧山支行有权对华强建设集团有限公司余值抵押的位于杭州市萧山区的房产【房屋所有权证号：杭房权证萧字第××号；房屋他项权证号：杭房他证萧字第××号】及国有土地使用权【杭萧国用（2010）第0100013号】以折价或者拍卖、变卖该财产取得的价款，清偿（2015）杭萧商初字第4633号案件首抵债权的余值，在最高额400万元融资产生的债权范围内优先受偿；四、韩华芬、华强建设集团有限公司、王宝华、浙江万汇建设集团有限公司对王尚军的上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任；五、案件受理费30654元，减半收取15327元，财产保全申请费5000元，合计20327元，由王尚军、韩华芬、华强建设集团有限公司、王宝华、浙江万汇建设集团有限公司负担。”以上两案所涉位于杭州市萧山区的房产，于2014年3月20日办理最高额抵押登记；于2015年5月12日被上海市奉贤区人民法院查封，查封期限自2015年5月12日至2018年5月11日；于2015年6月10日被杭州市萧山区人民法院查封，查封期限自2015年6月10日至2018年6月9日；于2015年7月16日被上海市松江区人民法院查封，查封期限自2015年7月16日至2018年7月15日；于2016年4月11日被杭州市萧山区人民法院查封，查封期限自2016年4月11日至2019年4月10日。后，因王尚军等债务人未按调解协议全面履行付款义务，招商银行股份有限公司杭州萧山支行向杭州市萧山区人民法院申请强制执行。案经执行，杭州市萧山区人民法院对位于杭州市萧山区的房产进行网络司法拍卖，拍卖公告载明：“拍卖标的物系华强建设公司所有的位于杭州市萧山区，总建筑面积为2038.67平方米的房屋（其中有房屋所有权证建筑面积为1906.74平方米，无房屋所有权证建筑面积为131.93平方米、室内装修及面积为881.88平方米的国有土地使用权和地上附着物）。室内装修以现场及实际交付为准。本拍卖标的物有租赁，租赁合同详见附件。起拍价510万元，保证金60万元，增价幅度1万元等等。”经司法拍卖，原告新世纪幼儿园以最高价竞得拍卖标的物，成交价为891万元。原告新世纪幼儿园、杭州市萧山区人民法院于2016年11月1日签订《拍卖成交确认书》，对以上拍卖成交事实予以确认。2016年11月9日，杭州市萧山区人民法院向被告美达建工浙江分公司发出《协助执行通知书》，要求提取被执行人华强建设公司在被告美达建工浙江分公司处的可得租金208333元（自2016年6月1日起至2016年10月31日止），被告美达建工浙江分公司于2016年11月10日向杭州市萧山区人民法院交付208333元。2016年11月9日，被告美达建工浙江分公司将应交付原告新世纪幼儿园的租金291667元提存于杭州市湘湖公证处，原告新世纪幼儿园于2017年1月6日自杭州市湘湖公证处提取291667元。2017年3月1日，被告美达建工浙江分公司将应交付原告新世纪幼儿园的租金500000元提存于杭州市湘湖公证处，原告新世纪幼儿园于2017年4月18日自杭州市湘湖公证处提取500000元。 另查明，被告美达建工浙江分公司于2014年8月1日与案外人杭州励九投资管理有限公司签订《房屋租赁合同》，承租位于杭州建筑面积为202.8平方米的房屋，租赁期限自2014年8月1日起至2016年7月31日止，租金每年为88826元等。被告美达建工浙江分公司于2015年5月6日经工商登记，营业场所由杭州市江干区九堡镇老街41号305室变更为杭州市江干区德胜东路3313号写字楼B610、B612室。 本院认为：本案的争议焦点为被告华强建设公司与被告美达建工浙江分公司之间的《房屋租赁协议》是否存在应认定为无效的情形，本院对此认定如下：一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”以上规定旨在保护抵押权人的利益，而对租赁关系的对抗效力予以限制，赋予了抵押权人在租赁关系妨碍抵押权实现时，可以要求人民法院涤除该租赁关系的权利，但并不能据此得出该租赁关系当然无效的法律推论。本案中，招商银行股份有限公司杭州萧山支行在实现抵押权时，并未要求杭州市萧山区人民法院涤除该租赁关系，而杭州市萧山区人民法院在对案涉房产进行司法拍卖时，也对该租赁关系予以充分披露，在此情况下，原告新世纪幼儿园认为该租赁关系因发生于抵押权设立之后而必然无效的主张不能成立，本院不予采纳。二、《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”民事法律行为因恶意串通而归于无效应满足两项要件，一是行为人与相对人恶意串通，二是损害他人合法权益。落实到本案，根据以上查明的事实，被告美达建工浙江分公司实际使用案涉房屋的时间为2015年7月，即便案涉《房屋租赁合同》签订的时间并非《房屋租赁合同》所载明的“2015年3月1日”，即两被告存在虚构合同签订时间的行为，该行为也并不必然导致原告的合法权益受到损害。首先，杭州市萧山区人民法院就案涉房产进行网络司法拍卖时，在拍卖公告中已明确载明“本拍卖标的物有租赁，租赁合同详见附件”，并在拍卖公告附件中附有案涉《房屋租赁合同》的文本文件。杭州市萧山区人民法院对该租赁情况予以充分披露，原告在参与拍卖时知道或者应当知道案涉租赁关系存在的事实。其次，根据案涉租赁物拍卖前的司法拍卖评估报告，案涉房产的评估价值已考虑该租赁情况对估价结果的影响，而带租拍卖客观上也会对拍卖成交价造成影响。故，该租赁关系的存在并不导致原告参与司法拍卖时的合法权益受到损害。再次，《房屋租赁合同》载明的房屋前六年租金为50万元，后四年租金为55万元。根据原告提供的证据，被告美达建工浙江分公司于2014年8月1日与案外人杭州励九投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》载明的房屋年租金为88826元、房屋面积为202.8平方米。案涉《房屋租赁合同》与之相较，结合该时期杭州市萧山区房地产市场行情，案涉《房屋租赁合同》所约定的年租金也并不存在明显偏低的情况。最后，原告在庭审中所提交的其他证据，也尚不足以证明两被告恶意串通，损害原告合法权益的事实。综上，原告要求确认案涉《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，事实及法律依据尚不充分，本院不予支持。同时，被告美达建工浙江分公司已向原告支付至2018年5月31日前的房屋租金，原告要求被告美达建工浙江分公司腾退房屋并支付自2016年12月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，依据不足，本院亦不予支持。被告美达建工浙江分公司的相关抗辩意见，本院予以采纳。被告华强建设公司经本院传票传唤，无正当理由没有到庭，视为对原告主张的事实理由及诉讼请求放弃抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下: 驳回原告杭州市萧山区新世纪幼儿园的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告杭州市萧山区新世纪幼儿园负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 陈 龙 二〇一八年二月十二日 书记员 贺一豪 ??2? ??1?