河北省石家庄市新华区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0105民初2488号原告：黄某某。委托诉讼代理人：成某某。被告：杨某甲。法定代理人：杨某（系被告杨某甲父亲）。委托诉讼代理人：和某某（系杨某甲祖母）。原告黄某某与被告杨某甲、河北某某房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月20日公开开庭进行了审理。原告黄某某的委托诉讼代理人成某某，被告杨某甲的法定代理人杨某、委托诉讼代理人和某某到庭参加诉讼，被告河北某某房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不参加诉讼，本案现已审理终结。黄某某向本院提出诉讼请求：1、要求人民法院继续查封、拍卖被告河北某某房地产开发有限公司开发建设的位于新华区某某。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：一、事实部分。被告杨某甲仅仅提供《房屋认购合同》、收款收据，并提供了银行转帐手续。但该帐户为某某公司，并非被告河北某某房地产开发有限公司账户，仅以此为证来证明买卖关系存在显然证明力不足，应承担证明不能的不利后果。（一）被告杨某甲提供的房屋认购合同及相关的认购付费凭证存在诸多伪造问题。首先，从付款凭证来看，被答辩人是通过POS机支付的认购款，其收款单位应为某某公司，而凭证上显示的收款单位却是某某公司。同时，被答辩人也未提供任何银行流水凭证。其次，从收款凭证来看。某某房地产开发有限公司在被答辩人支付全部房款后，仅出具了两张收款收据，而非合法有效的凭证。而且两张收款收据，一张编号为225941，另一张编号却被刻意涂销。另外，两张收款收据皆无经手人签字，且64万元转账凭证为2014年5月21日，而收据日期为2014年5月1日，岂有先开票后打款之理，明显不符合属伪造证据。（二）对资金缴纳后去向进行求证。被告某某公司收到款项后应存入公司现金收入账目内，作为销售收入列账，被告某某公司应提供相应的账簿佐证，该证据亦是客观存在的。（三）被告杨某甲未能提供所提供收据的原始票据存根，据此可以推断票据前后票号间及销售情况的真实情况。综上，仅仅提供《房屋认购合同》和收款收据来证实被告杨某甲已如实缴纳房款，而被告杨某甲的父亲为杨某，杨某的父亲为杨某甲，杨某甲为河北某某房地产开发有限公司的副总经理，无法排除当事人之间恶意串通嫌疑。二、我要求对被告杨某甲提供的《房屋认购合同》的签订时间、收款收据的开出时间进行司法鉴定。原告申请法院查封时，法院已经查明被查封房产尚未对外销售和备案。现被告杨某甲提供的《房屋认购合同》、收款收据明显不符合当时销售情况，存在恶意串通，造假嫌疑，应进行司法鉴定。三、本案执行过程中，被告河北某某房地产开发有限公司于2015年3月20日提出查封超标异议，并未提出该房屋已经出售；2015年5月8日中院调解时，被告河北某某房地产开发有限公司亦未提出该房屋已经出售。2015年9月29日，对该房屋进行现场勘验时，发现该房屋正在装修并准备入住，2015年10月28日执行法官传唤了被告河北某某房地产开发有限公司法定代表人，该法定代表人承认了违法行为，但并未有人提出该房屋已经出售或已经购买。上述执行过程，我要求人民法院依法调取新华区人民法院的执行案卷中2015年10月28门询问法人代表的笔录或申请执行法官贾某某和书记员小韩对本案的传唤执行过程予以证实。四、适用法律不当。（一）根据2003年6月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。根据该规定，即使假设被告签订房屋认购合同为真实的，因签订合同时尚未取得预售许可证，该合同并非合法有效的房屋买卖合同。同时，二被告签订的是房屋认购合同，不是房屋买卖合同，因此，被告提出执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一条款之规定。(二)被告杨某甲名下有无其他房产？是否用于居住用？上述事实被告均未提供任何证明。同时，杨某甲本人收入情况显然与此大额款项不符，而且为未成年人，此款项用于购房，应视为家庭财产。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二条款之规定。（三）被告杨某甲仅仅提供收据，无法证实资金来源及资金去向。明显证明力不足。现有证据不足以证明被告交付房款超过合同约定总价款的百分之五十，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三条款之规定。五、2014年10月22日人民法院对和谐家园4号楼2单元402室进行查封时，该房屋并未有人入住，该房屋状态在人民法院查封后即进入冻结状态。不得有任何改变。但被告杨某甲是在2015年9月29日左右才进行装修，准备入住的，明显破坏了法院查封财产的原始状态，而且恶意将法院封条撕毁，罔视法律，属违法行为，亦是无效行为，其违法抢占入住行为理应进行法律惩处。综上所述，二被告恶意串通，伪造房屋买卖事实，对一些关键证据不能提供，不能自圆其说。其事实不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。故请求人民法院依法查明事实，公正断决，继续查封、拍卖位于新华区某某。杨某甲辩称，此房于2014年4月11日我全家集中资金交付全款，购买于某某房地产开发有限公司，装修后入住至今。杨某甲系杨某甲、和某某唯一的孙子，故在购房合同上写在了杨某甲名下。杨某甲名下无房，杨某甲女儿杨某名下无房（房管局可查）。杨某甲名下唯一一套福利住房位于新华区某某号民政厅宿舍3-3-202，现由女儿杨某居住，杨某甲、和某某现无住房，居住在和谐家园4-2-402（可查）。前一阶段我们按照法院要求，提供了购房时所有资料（即房屋认购合同、交款收据、银行交易流水、POS机银行转账流水、购房说明书、物业公司收款收据等手续），经新华区人民法院审核后杨某甲购房完全符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的3项规定，于2018年6月22日裁定解除查封。关于收款到某某公司还是到某某房地产开发有限公司（附有购房款说明书）与我无关，另64万元银行流水转账凭证为2014年5月21日，收款收据日期也显示为2014年5月21日请原告认真查看。综上所述，我方提供的（房屋认购合同、交款收据、银行交易流水、POS机银行转账流水、购房说明书、物业公司收款收据等材料）已证实我方按购房合同约定交付了全额房款，该房产归我们所有，我们不知道查封之事，如果知道该房产有纠纷谁也不碰这麻烦事，至于某某房地产开发有限公司与某某房地产开发有限公司原总经理黄某某之间的债务纠纷一事，我们出钱买房不希望卷入不必要的纷争，也希望各方不要拿我们业主的房子做筹码，以达到自己的目的。恳请新华区人民法院以事实为依据，维护我们的合法权益，维持2018年6月22日新华区人民法院（2018）冀0105执异87号执行裁定书的裁定。经审理查明，本院在审理（2014）新民二初字第625号原告黄某某与被告河北某某房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案过程中，原告黄某某提出财产保全申请，本院于2014年10月20日作出（2014）新民二初字第625号民事裁定书，并于2014年10月22日对被告河北某某房地产开发有限公司名下的位于石家庄市新华区某某等房产进行了查封。被告杨某甲于2018年5月25日提出执行异议，认为其于2014年4月11日与河北某某房地产开发有限公司签订房屋认购合同，购买位于石家庄市新华区某某房产，分别于2014年4月11日、2014年5月21日分两次付清购房款1274000元，河北某某房地产开发有限公司已于2014年5月21日交付房产，要求中止拍卖行为并解除对该房产的查封。本院于2018年6月22日作出(2018)冀0105执异87号执行裁定书，裁定异议人提出的异议成立，解除登记在被执行人河北某某房地产开发有限公司名下位于新华区某某的房屋一套查封。2018年7月17日，原告黄某某向本院提出执行异议之诉，请求撤销(2018)冀0105执异87号执行裁定书。又查，2014年4月11日被告杨某甲父亲杨某代杨某甲与河北某某房地产开发有限公司签订房屋认购合同一份，合同约定杨某甲购买位于石家庄市新华区某某房屋一套，建筑面积约185.34平方米，单价6873.85元，总价款1274000元，合同约定，被告杨某甲采取分期付款方式支付房款，分别于2014年4月11日支付634000元、2014年5月21日支付640000元，被告河北某某房地产开发有限公司于2014年5月21日交付房产。合同签订后，被告杨某甲的父亲杨某于2014年4月11日通过POS机刷卡至某某公司634000元，于2014年5月21日通过POS机刷卡至石家庄市某某汽修有限公司640000元，被告河北某某房地产开发有限公司分别于2014年4月11日为被告杨某甲出具金额634000元的收款收据、于2014年5月21日出具金额640000元的收款收据。被告杨某甲于2015年8月4日交纳了水卡、地暖电卡开户手续费，2016年1月29日被告杨某甲奶奶和某某与物业公司签订入住手册，交纳2015年8月至12月物业费927元，被告杨某甲爷爷、奶奶居住至今。被告杨某甲名下无其他房产。另查，被告杨某甲提供河北某某房地产开发有限公司出具的购房款说明书一份，称“河北某某房地产开发有限公司在销售和某某购买的房屋款时，指定汇款到河北某某房地产开发有限公司合作的某某公司、石家庄市某某汽修有限公司的销售终端（POS）机上，某某公司及石家庄市某某汽修有限公司的销售终端收取的交易钱款视为河北某某房地产开发有限公司与某某购房者的购房款。”再查，被告河北某某房地产开发有限公司开发的和谐家园已办理商品房预售许可证。上述事实有房屋认购合同、银行流水、收款收据、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案的争议焦点即作为房屋买受人的杨某甲对登记在被执行人河北某某房地产开发有限公司名下的不动产提出的异议，是否符合排除执行的上述三个情形。一、本案被告杨某甲与河北某某房地产开发有限公司签订房屋认购合同在2014年4月11日，本院查封时间为2014年10月20日，合同的签订时间早于本院查封该房屋时间。关于合同效力问题，经查询，被告河北某某房地产开发有限公司已办理该楼盘的商品房预售许可证，双方签订的合同虽名为认购合同，但合同内容具备买卖合同的必备条款，故应认定为买卖合同，被告主张合同无效，理据不足，本院不予支持。二、被告杨某甲名下无其他房产且由其祖父、母居住至今。三、被告杨某甲于2014年4月11日、5月21日已将购房款1274000元全部付给河北某某房地产开发有限公司。原告称被告杨某甲付款至某某公司、石家庄市某某汽修有限公司，而非付至河北某某房地产开发有限公司，结合河北某某房地产开发有限公司为原告开具的收据，以及河北某某房地产开发有限公司出具的购房款说明书，可以认定被告杨某甲的上述付款即为购房款。综上，被告杨某甲对（2014）新民二初字第625号民事裁定书所提异议成立，本院作出的(2018)冀0105执异87号执行裁定书正确。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：驳回原告黄某某的诉讼请求。案件受理费80元，由原告黄某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长 田 丰人民陪审员 李 悦人民陪审员 王海涛二〇一八年八月三十一日书 记 员 孟 娜