北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0102民初4211号原告：刘秀文，女，1921年10月14日出生，汉族，无业，住北京市西城区。法定代理人：王继兰，女，1958年12月20日出生，汉族，中华合作时报社退休职工，住北京市西城区。被告：王超，女，1981年3月2日出生，汉族，广安门内街道干部，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：杨幼南，北京首北律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈相，北京首北律师事务所律师。原告刘秀文与被告王超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘秀文法定代理人王继兰，被告王超及其委托诉讼代理人杨幼南、陈相到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘秀文向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告所签订的房屋买卖合同；2.返还房屋财产权；3.诉讼费用由被告方承担。事实和理由：原告刘秀文与被告系孙女关系，原告丈夫王玉钧1992年去世，所遗本市校场口xx号祖宅5间半屋计100.3平方米。原告婚生五子女遵父生前口头遗嘱及原告要求，因无工作，无经济收入，为保证今后生活医疗护理等费用，由公证处公证均放弃父亲所遗房屋的部分继承权，由原告全部继承，房屋所有权证证号（2007）宣字第18908，享有房屋全部产权。2007年11月原告年事已高，加之经济拮据，将所遗租屋出售给被告王超和其他被告以及其他子女，买受方均委托王继庄与原告分别签订房屋买卖合同。原告二儿王继忠因经济拮据无力购买，未参与买卖房屋。王继端经评估价128480元，购得17.6平米。被告之父王继庄经评估价133590元，购得18.3平米。被告王超经评估价59860元，购得8.2平米。并分别进行了房屋所有权变更登记，由各被告及三儿王继谦，二女儿王继兰分别取得房屋所有权。由于委托代理人王继庄签订房屋买卖合同时，对支付房屋款项时间并无具体约定，被告方所欠购房款故意拖延至今未能支付，也超出必要准备合理支付期限，因此原告交易的房屋一直未能实际交接给被告方。原告九旬逐年衰老，无钱雇佣人给予生活上照料，故原告2010年要求由二女儿王继兰提前退休，日夜专人照料，并指定监护，代为掌管房屋及处理事务至今。原、被告所持《北京市存量房屋买卖合同》至今不能顺利履行，诉求根源并不在原告未交接房屋给被告持有所造成。被告之一王继端八年来从未看望或电话问候，原告缺乏医疗、面对重大疾患，无力支付。以及经济上无人供养、均因被告方所欠购房款不履行支付，在于被告长期任意无视老年人合法权益所造成。为此，原告代理人方才投诉北京电视台第三调解室栏目组，准备在媒体公众注目下为原告母亲讨一说法，当其工作人员联系被告之一王继端时，遭被告严词拒绝。近期，被告王超以孩子就近上学为借口，侵占原告未交付的房屋半间，以促成条件，成就原告房屋已交付的事实，致使原告不能实现合同目的。综上所述：由于双方签订的房屋买卖合同，原告房屋所有权变更登记改变产权关系后，被告方故意违反协议，以自己的行为表明不履行约定支付所欠款项，以骗取方式侵犯老年人的财产权益。造成了履行合同已成为不必要。请求法院依法解除原、被告所签订的房屋买卖合同，据此被告方返还原告的房屋财产权。希望法院保护老年人合法权益，依法支持原告的诉讼请求。被告王超辩称，一、本案房屋买卖合同是双方的真实意思表示。2007年11月，在被答辩人刘秀文将位于校场口20号的5.5间房产进行了析产。母亲刘秀文、长女王继端、长子王继庄、次女王继兰、三子王继谦各得房屋一间（二子王继忠因2003年取得落实政策的果子巷xx号38平米的房子，未参与校场口xx号房产的分配），半间给了孙女王超，因采取买卖方式过户手续费用较低，在过户形式上选择了买卖形式，刘秀文亲自到房屋管理局签订房屋买卖合同，房屋买卖合同是双方真实的意思表示。二、诉争房屋在2007年12月4日答辩人取得房产证，本案房屋买卖合同已履行完毕。三、被答辩人不能以答辩人未支付购房款为由解除合同。《房屋买卖合同》第七条违约责任条款中对逾期付款责任没有约定，被答辩人只能要求支付购房款，不能要求解除合同。四、解除合同之诉已超诉讼时效。本合同已于2007年12月4日履行完毕，解除合同之诉已超过诉讼时效。五、被答辩人刘秀文现在至少有70万元及每月房屋出租收入七八千元，不存在王继兰所说老人经济拮据无法生活的情况。“老人经济拮据无法生活”是王继兰变造的谎言，如果现在真是存款没有了，那就是王继兰挥霍老人的存款。六、本案是王继兰利用被答辩人的身份企图霸占答辩人的房屋。综上，请求人民法院驳回被答辩人的起诉。本院经审理认定事实如下：刘秀文与王玉钧系夫妻关系，二人共育有王继端、王继庄、王继兰、王继谦、王继忠、王继香六个子女。其中，王继香幼年夭折，于1958年1月18日因死亡注销户口。王玉钧于1992年1月21日死亡。王超系王继庄之女。北京市西城区（原宣武区）校场口xx号3幢、7幢、13幢、14幢、15幢、16幢共六间房屋原登记在王玉钧名下，王玉钧去世后，1992年8月30日，刘秀文及子女在北京市宣武区公证处办理了继承公证，所有子女均表示放弃对上述房屋的继承，上述房屋由刘秀文一人继承。后刘秀文依据继承公证取得了上述房屋的所有权。2007年11月1日，王继庄作为王超的代理人与刘秀文签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》（网签合同，即本案争议合同），其上记载如下：“根据《中华人民共和国合同法》……第一条房屋基本情况。（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）为平房，坐落为：宣武区校场口xx号3幢，建筑面积8.2平方米。……第四条成交价格、付款方式及资金划转方式。（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币59860元（小写），伍万玖仟捌佰陆拾元整（大写）。买受人可以在签订本合同的同时支付定金人民币×元（小写），×元整（大写，不高于成交价格的20%）。……（二）买受人采取下列第1种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件四。1、自行交格，买卖双方签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》见附件五。……第六条房屋的交付。出卖人应当在2007年11月11日前将该房屋交付给买受人。……。”该合同及附件中对于房屋价款支付时间、违约责任、税费相关规定、权属转移登记及争议解决方式等条款均未作约定。合同签订后，双方办理了房屋所有权过户手续，2007年12月4日，王超取得了北京市西城区（原宣武区）xx号3幢房屋的产权证书。同日，王继庄本人也与刘秀文签订了《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》（网签合同），王继庄还作为王继端、王继兰、王继谦的代理人与刘秀文分别签订了三份《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》（网签合同），上述四份合同除房屋地址、面积及价款外，其余内容与本案争议合同内容相同。2007年12月4日，王继端取得了北京市西城区（原宣武区）xx号13幢房屋的产权证书，王继庄取得了北京市西城区（原宣武区）xx号14幢房屋的产权证书，王继兰取得了北京市西城区（原宣武区）xx号7幢房屋的产权证书，王继谦取得了北京市西城区（原宣武区）xx号16幢房屋的产权证书，刘秀文取得了剩余一间即北京市西城区（原宣武区）xx号15幢房屋的产权证书。2018年1月15日，王继兰以刘秀文的委托代理人身份代理刘秀文在本院立案起诉王超，以王超未支付购房款为由，要求解除与王超签订的《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》并返还房屋。本案审理中，因刘秀文的民事行为能力及指定监护人问题，双方另行诉讼，故本案中止审理。2018年4月9日，本院作出（2018）京0102民特56号民事判决书，宣告刘秀文为无民事行为能力人。2018年7月19日，本院作出（2018）京0102民特802号民事判决书，指定王继端、王继兰为刘秀文的监护人。本案恢复审理。由于王继端、王继兰均为刘秀文的监护人，但二人对于此次起诉持不同意见。王继兰坚持要求起诉。王继端则提出起诉并非刘秀文的真实意思，并要求撤回起诉。综合考虑本案情况，基于对被监护人权利的保护，本院指定王继兰作为刘秀文此次诉讼中的法定代理人。审理中，刘秀文的法定代理人王继兰主张房屋买卖合同对付款时间并无具体约定，但王超至今未付房款超过了合理的支付期限，因此刘秀文也一直未将房屋交付给王超，故双方的合同已无法继续履行，应当解除。王超主张刘秀文的真实意愿是将房屋分配给子女，并非卖房，基于过户费用的考虑，才采取的买卖形式，王继忠之前取得了其他房产，故未参与此次分配，其与四名子女均分得了一套房屋，其本人作为刘秀文的孙女对刘秀文十分孝顺，故刘秀文将半间房屋分配给了其本人，刘秀文分配房屋虽采取了买卖的形式，但实际上属于赠与，所有子女均未付款，刘秀文也从未要求过支付房款。刘秀文的法定代理人王继兰对王超主张的赠与一节不予认可，但认可所有子女均未付款，其本人未付款的原因在于其提前退休在家照顾刘秀文，故刘秀文答应其不用支付房款。审理中，王继兰就其此项主张，未向本院提供证据予以证明。另查，王继兰作为刘秀文的法定代理人代理刘秀文在本院另行分别起诉王继端、王继庄，要求解除合同并返还房屋。另案中，王继端、王继庄与本案王超的意见一致。王继兰主张之所以不起诉王继谦，是因为王继谦子女出国留学，经济紧张。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，刘秀文与王超签订的《北京市存量房屋买卖合同》只是约定了产权过户需要的必备条款，即房屋的基本情况、价款数额等，而房屋买卖合同必备的付款方式、付款时间、解决争议的方法及违约责任等重要事项均未进行约定，与一般的房屋买卖合同存在较大差异。而且刘秀文并非只是与王超一人签订合同，而是与四名子女及一名孙女同时签订了相同内容的合同，并办理了过户，但多年来，无一人付款，现有证据亦不足以证明刘秀文曾要求过支付房款。综合考虑刘秀文的家庭亲属关系、房屋分配情况及在案证据，本院认为，刘秀文与王超签订《北京市存量房屋买卖合同》将房屋过户给王超，应属于无偿给予财产的行为，名为买卖实为赠与，签订房屋买卖合同的目的是将涉案房屋赠与给王超，故王超取得涉案房屋无需支付价款，刘秀文以王超未支付房款为由要求解除房屋买卖合同并返还房屋的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回刘秀文的诉讼请求。案件受理费648元，由刘秀文负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李俊二〇一八年八月六日法官助理王德林书记员林彤