广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民初452号原告：潘丽玲，女，汉族，1972年1月9日出生，住广东省佛山市高明区，委托代理人：李志玲，广东共明律师事务所律师。被告：仇海生，男，汉族，1969年8月13日出生，住广东省佛山市高明区，委托代理人：林海红，广东宝慧律师事务所律师。委托代理人：张路路，广东宝慧律师事务所律师。被告：佛山市高明区荣业房地产开发有限公司，住所地佛山市高明区荷城街道沧江路茶花巷荣业居A座首层车库104号，营业执照号440684000015125。法定代表人：林志超。第三人：佛山市高明区同宇商贸城有限公司，住所地广东省佛山市高明区杨和镇高明大道167号二座，组织机构代码57645195-5。法定代表人：林志超。第三人：佛山市高明区长江石化有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道沧江路茶花巷荣业居A座首层104-106号，组织机构代码61765750-4。法定代表人：林玉珍。第三人：叶剑波，男，汉族，1984年9月4日出生，住广东省佛山市高明区，第三人：李广生，男，汉族，1954年7月6日出生，住广东省佛山市高明区，第三人：林志超，男，汉族，1959年11月26日出生，住广东省佛山市高明区，第三人：林玉珍，女，汉族，1961年1月17日出生，住广东省佛山市高明区，第三人：佛山市高明德宜物业发展有限公司，住所地广东省佛山市高明区沧江路茶花巷荣业居A座104号，组织机构代码78578140-8。法定代表人：林碧燕。第三人：林碧燕，女，汉族，1986年11月14日出生，住广东省佛山市高明区，原告潘丽玲诉被告佛山市高明区荣业房地产开发有限公司(以下简称荣业公司)、仇海生案外人执行异议之诉一案，本院于2016年12月14日立案后，依法适用普通程序进行审理。在审理过程中，因本案的处理结果与佛山市高明区同宇商贸城有限公司（以下简称同宇公司）、佛山市高明区长江石化有限公司（以下简称长江公司）、叶剑波、李广生、林志超、林玉珍、佛山市高明德宜物业发展有限公司（以下简称德宜公司）、林碧燕有法律上的利害关系，本院依法追加上列当事人为本案第三人。2017年5月25日及2018年1月18日，本院公开开庭进行了审理。原告潘丽玲的委托代理人李志玲及被告仇海生的委托代理人林海红到庭参加诉讼，被告荣业公司及第三人同宇公司、长江公司、叶剑波、李广生、林志超、林玉珍、德宜公司、林碧燕经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告潘丽玲诉称，请求判令：1.确认位于佛山市高明区荷城街道欢成街欢成七巷28号裕福花苑××座××梯20××房（以下简称20××房）属于潘丽玲所有（价值255000元）；2.荣业公司立即将20××房变更登记在潘丽玲名下；3.停止对20××房的执行，并解除查封措施；4.本案诉讼费用由仇海生、荣业公司承担。事实及理由如下：广东省佛山市中级人民法院（以下简称佛山中院）于20××6年××1月30日作出的（20××6）粤06执异××54号执行裁定书，在认定事实及适用法律上存在错误，应对20××房依法停止执行。荣业公司是一间从事房地产开发经营的公司，其开发的位于佛山市高明区荷城街道欢成街欢成七巷28号裕福花苑××座已经取得预售资格，预售许可证号为20××4006604。潘丽玲于20××4年2月××1日认购了20××房，并预付了××00000元房款，于20××4年××2月27日签订了《商品房买卖合同》，并于当天付清了全部购房款。从20××5年初起潘丽玲已对20××房进行装修并已经入住至今，20××房依法属于潘丽玲所有，但由于荣业公司的原因至今仍未能将20××房变更登记在潘丽玲名下，根据相关法律法规的规定，20××房不应列为执行财产。被告仇海生辩称，××.法院依法查封、执行，于法有据，没有错误。2.潘丽玲现有证据不能证实其享有20××房的物权以及其他能够排除强制执行的实质权益。3.潘丽玲对20××房的交易过程没有尽一般购房人的合理审慎注意义务，其入住20××房也属非法占有，对目前的法律后果有明显的过错，应自行承担相应的法律后果，不能转嫁给其他债权人。4.潘丽玲与荣业公司之间的房屋买卖合同纠纷应当另行主张，有其他诉讼救济途径，不能与执行程序一并处理，如一并处理将损害包括仇海生在内的其他债权人的合法权益。5.请求驳回潘丽玲的诉讼请求，维持原执行裁定。被告荣业公司及第三人同宇公司、长江公司、叶剑波、李广生、林志超、林玉珍、德宜公司、林碧燕均未作答辩。原告潘丽玲向本院提交以下证据：1.潘丽玲身份证、企业机读资料档案登记资料、企业机读档案变更登记资料各××份，拟证明潘丽玲的诉讼主体资格，荣业公司是林志超独资成立的公司，荣业公司由林志超及其妻子林玉珍经营，公司财产与其个人财产混同；2.佛山中院（20××6）粤06执异××54号执行裁定××份，拟证明该执行裁定书在认定事实及适用法律上存在错误，应对20××房依法停止执行；3.《商品房买卖合同》××份、《荣业房地产开发公司收据》2份、《账户明细查询》××份、客户回单2份、借记卡账户历史明细清单××份、广东高明农村商业银行股份有限公司富民支行银行流水××份、广东高明农村商业银行股份有限公司西华支行银行流水××份、中国农业银行活期存折明细清单××份、户口簿登记资料、中国工商银行凭证及个人业务凭证，拟证明20××房是潘丽玲于20××4年2月××1日向荣业公司认购，并预付了房款××0万元，20××4年××2月27日正式签订《商品房买卖合同》，并于当日一次性支付了购房款扣除预付款部分剩余金额××55000元。其中××0万元预付款按照荣业公司要求从潘丽玲账户直接转入林志超的妻子林玉珍账户，购房款××55000元中的73000元从潘丽玲账户直接转入林玉珍的工行账户，其余82000元直接现金存入林志超账户，27000元现金从潘丽玲的农村商业银行账户提取，40000元现金从潘丽玲父亲潘元初的农业银行账户提取。荣业公司出具的两份收据金额和时间与潘丽玲转账、提取现金的金额和时间是一一对应的；4.20××6年××2月3日的《情况说明》××份和20××6年9月××9日、××2月3日的《证明》各××份，拟证明20××房原内部编号为D座××梯202房，后正式门牌编号为××座××梯20××房，该座××梯二楼只有潘丽玲一套房，双方重新更正了《商品房买卖合同》；5.佛山中院（20××6）粤06执异××92号执行裁定书××份及《荣业房地产开发公司收据》2份，拟证明20××房原内部编号为D座××梯现正式门牌号为××座××梯，这事实已经得到法院确认；6、照片8张及20××6年××1月××6日的《证明》2份，拟证明20××房潘丽玲已经装修完毕并已经入住两年，××座××梯二楼只有潘丽玲家一套房，即现在的20××房，原内部编号为202房；7.《结婚证》及《个人名下住房登记信息查询结果》各××份，拟证明20××房是潘丽玲一家唯一住房；8.《广东增值税电子普通发票》和缴纳电费收费凭据各××份，拟证明20××6年××0月开始，整栋楼房的电费是由住户自行组织缴纳的；9.《结婚申请书》、《证明》及广东省佛山市高明区人民法院（20××6）粤0608民初757号民事判决书各××份，拟证明结合证据3，林志超和林玉珍是夫妻关系，荣业公司由林志超和林玉珍夫妻经营，林志超和林玉珍的个人财产与荣业公司的财产存在混同。另外，除20××房的购房款是按荣业公司的要求转入林志超和林玉珍的个人账户外，其他房的购房款也是直接转入林志超和林玉珍的个人账户；××0.裕福花苑D座（即现编号为××座）的二层平面设计图，拟证明结合证据4的《情况说明》，裕福花苑D座（即现编号为××座）××梯二层只有一套住房。经质证，被告仇海生发表如下质证意见：证据××的真实性与合法性无异议，关联性有异议，企业机读资料档案登记资料及企业机读档案变更登记资料不能证明荣业公司财产与林志超、林玉珍的财产混同。证据2的真实性、合法性、关联性（以下简称证据三性）没有异议，佛山中院认定正确。证据3对《商品房买卖合同》中双方签名盖章的真实性没有异议，但该合同在执行异议听证中已经查实合同签订时间是20××6年，而非落款日期20××4年，在法院查封之后事后补签的合同不能认定为合法有效的合同。对于收据及其他支付凭据的真实性无异议，但关联性有异议。按常理，向开发商支付购房定金应当真实转入开发商账户，而不是私人账户；潘丽玲没有提供证据证实从潘元初账户支取的现金82000元直接用作支付20××房房款，另外无法证明73000元是转账林玉珍或荣业公司账户。20××房于20××4年××2月才取得预售许可，在预售许可证上注明了房款转入账户应为荣业公司名下账户，潘丽玲现有证据对于购房款支付是分期进行的，且付款人与收款人均与买卖合同双方当事人不一致，付款方式也与买卖合同所约定的一次性支付不一致，故证据不能证明潘丽玲已支付20××房购房款。证据4的证据三性均不予认可，执行异议听证中已确认合同签订时间是20××6年，并非重新更正买卖合同，潘丽玲的陈述与执行异议听证记录不一致。门牌号的变更应以公安等部门作出的证明为依据，潘丽玲提交的单方证明无效力。证据5的执行裁定书的真实性与合法性无异议，关于关联性，执行裁定书并未对门牌号码的一致性直接确认，该案异议人所主张事实与本案不一致，不应作为本案处理的参照；关于收据的证据三性均不予认可。证据6的证据三性均不予确认，照片上没有小区的完整面貌，也没有房屋的门牌号码，不能认定装修情况与20××房有关联性，也不能证明潘丽玲实际入住的情况。关于裕福花苑小区，小区未经过整体完工验收、消防验收、水电物业等基本生活配套设施，不具备正常的交付条件，该点在同小区其他异议人提出的执行异议听证中均有表达，不能证明潘丽玲对20××房属于合法占有。证据7的真实性与合法性无异议，关联性有异议，只能证实潘丽玲家庭成员在佛山辖区内暂无住房登记记录，不能证明潘丽玲及其家庭成员无其他住房。证据8所载地址与裕福花苑小区不一致，所载时间也与潘丽玲主张入住时间不一致。裕福花苑小区没有验收前产生水电费是由于有施工，不能证明是由于潘丽玲入住而产生水电费。证据9的真实性无异议，关联性有异议。荣业公司是独立法人，虽为林志超、林玉珍夫妻设立，但不影响荣业公司主体的独立性；20××房购房款转入林志超、林玉珍个人账户是潘丽玲自愿的，并不因款项转入方式导致股东与法人资格混同。证据××0的真实性无异议，关联性有异议。该设计图出自设计院，而非政府规划部门，证据不是具有证明效力的文件，不能证实房屋地址、编号的同一性。经审理，本院对原告潘丽玲提交的证据作如下认定：证据××、2、6、7、9的真实性本院予以确认。证据3的《商品房买卖合同》本院在本院认为部分进行认定，其余证据的真实性本院予以确认。证据4的《情况说明》并无其他证据相互印证，在仇海生不予确认的情况下，本院不予确认；20××6年9月××9日、××2月3日的《证明》与证据××0相互印证，对该《证明》和证据××0本院予以确认。证据5、8与本案无关联性，本院不予采纳。被告仇海生、荣业公司及第三人同宇公司、长江公司、叶剑波、李广生、林志超、林玉珍、德宜公司、林碧燕均未向本院提交证据。本院经审理查明：申请人仇海生与被申请人林志超、林玉珍、林碧燕、叶剑波、同宇公司、荣业公司、长江公司、德宜公司、李广生民间借贷合同纠纷仲裁一案，佛山仲裁委员会于20××6年2月23日作出（20××5）佛仲字第322号仲裁裁决，裁决林志超、林玉珍向仇海生偿还借款本金××2000000元及相应利息、财产保全担保费40000元、财产保全费5000元、仲裁费38028元；林碧燕、叶剑波、李广生、同宇公司、荣业公司、长江公司、德宜公司对上述债务承担连带清偿责任。该仲裁裁决已发生法律效力，因各债务人未履行仲裁裁决确定的义务，权利人仇海生遂向本院申请强制执行，本院于20××6年3月××5日立案，案号为（20××6）粤06执228号。在仲裁阶段，本院根据仇海生提出的财产保全申请立保全案，案号为（20××5）佛中法立保字第350号。20××5年8月4日，本院作出（20××5）佛中法立保字第350号民事裁定，于同年8月××1日查封了荣业公司名下位于佛山市高明区荷城街道欢成街欢成七巷28号裕福花苑××座（预售许可证号：20××40006604）、3座（预售许可证号：20××5000××04）的未出售住宅及车位。20××6年9月××9日，本院作出（20××6）粤06执228号公告，决定评估、拍卖、变卖荣业公司名下的位于佛山市高明区荷城街道欢成街欢成七巷28号裕福花苑××座（预售许可证号：20××40006604）××梯20××、30××、302、502房，3梯302、602房，4梯20××、40××、60××、402、502、602房，××座首层车库0××至24号；3座（预售许可证号：20××5000××04）××梯60××、80××、802、303、403、503、603、703、803、903、××003、××103、704、804、××004、××104房，2梯603、703、803、903、××003、××103、604、704、904、××004、××104房，3座首层车库05至××4号。潘丽玲遂就执行20××房向本院提出执行异议，请求解除对20××房的查封并停止对该房屋采取评估、拍卖或变卖等执行行为。本院经审查后予以立案，案号为（20××6）粤06执异××54号。20××6年××1月30日，本院作出（20××6）粤06执异××54号执行裁定书，驳回潘丽玲的异议请求。潘丽玲不服该执行裁定，向本院提起本案诉讼。另查明，潘丽玲向本院提交其与荣业公司签订的《商品房买卖合同》一份，约定潘丽玲向荣业公司购买预售商品房裕福花苑××座2层××梯20××房，预售许可证号为20××4006604；该商品房单价为每平方米3××76元，总金额255000元；付款方式为一次性付清总房款255000元；交付期限为荣业公司应当在20××6年××2月3××日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付潘丽玲使用：××.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房经竣工验收合格，潘丽玲付清房款（含银行贷款及相关费用）。荣业公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由荣业公司提供的资料报产权登记机关备案。如因荣业公司的责任，潘丽玲不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第××项处理：××.潘丽玲退房，荣业公司在潘丽玲提出退房要求之30日内将潘丽玲已付房价款退还给潘丽玲，并按已付房价款的2%赔偿潘丽玲损失；2.潘丽玲不退房，荣业公司按已付房价款的2%向潘丽玲支付违约金。该合同的落款时间为20××4年××2月27日。在执行异议审查期间，潘丽玲在听证会上陈述其与荣业公司之前签有一份购房协议，后于20××6年补签上述《商品房买卖合同》。荣业公司为自然人独资有限责任公司，林志超是该司唯一股东，其与林玉珍为夫妻关系。20××4年2月××1日，潘丽玲向林玉珍转账××00000元。同年××2月27日，潘丽玲又向林玉珍转账73000元。同日，潘丽玲从其于广东高明农村商业银行股份有限公司富民支行的银行账户取现27000元，从其父亲潘元初于中国农业银行股份有限公司佛山高明东区支行的银行账户取现××0000元和5000元，从其父亲潘元初于广东高明农村商业银行股份有限公司西华支行的银行帐户取现40000元，上述款项合计82000元。潘丽玲于当日通过无折现金存款方式向林志超的银行账户存入82000元。20××4年2月××1日和××2月27日，荣业公司先后向潘丽玲出具《荣业房地产开发公司收据》，分别称今收到裕福花苑D座××梯202房潘丽玲购房款金额××00000元（预交款）和今收到裕福花苑D座××梯202房潘丽玲购房款金额××55000元。20××6年9月××9日，荣业公司出具《证明》，证明上述收据上“裕福花苑D座××梯202房”具体位置是佛山市高明区荷城街道欢成街欢成七巷28号裕福花苑××座××梯20××房。同年××2月3日，荣业公司再次出具《证明》，证明荣业公司开发的裕福花苑，原公司内部编号为D座××梯202房现门牌编号为××座××梯20××房。佛山市高明区荷城街道月明社区居民委员会在该《证明》上加盖了公章。佛山市高明建筑设计院有限公司出具的平面图纸显示裕福花苑D座××梯2楼只有一套商品房。本院曾出具（20××6）粤06执228号之二调查取证函，向佛山市高明区国土城建和水务局查询裕福花苑的相关情况。20××6年5月23日，该局作出《关于佛山市中级人民法院调查取证函的回复》，载明：“一、高明区荣业房地产开发有限公司名下的裕福花苑××座（预售许可证号：20××40006604）和3座（预售许可证号：20××5000××04）处于预售期间还没有办理××座和3座的商品房确认登记，……二、裕福花苑××座和3座未售的住宅和车库于20××5年8月××1日由贵院首次进行预查封，具体查封对象如下：××座××梯20××房、……。”再查明，潘丽玲与陈建南为夫妻关系，二人育有一小孩。高明区国土城建国土建和水务局于20××6年9月2××日出具的《个人名下住房登记信息查询结果》，显示潘丽玲家庭在本市辖区内无住房登记记录。20××6年××1月××6日，佛山市高明区荷城街道月明社区居民委员会出具《证明》，证明潘丽玲一家从20××5年上半年起至今在其社区20××房居住。同日，荣业公司出具《证明》，证明潘丽玲一家人从20××5年初已对荣业公司开发的20××房装修入住至今一年半，水电费由荣业公司统一缴纳后再由潘丽玲交回荣业公司，或者由各住户统一缴纳（缴纳电费账户名称：陈红霞）。由于荣业公司至今尚未能开具购房款发票，故暂未能办理房产证。潘丽玲提供的照片显示20××房已装修。本院认为：本案的争议焦点为潘丽玲对20××房是否享有所有权，以及其对20××房是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、关于潘丽玲对20××房是否享有所有权。本案中，潘丽玲提交荣业公司先后于20××6年9月××9日、××2月3日出具的《证明》，证明荣业公司开发的裕福花苑内部编号为D座××梯202房现门牌编号为××座××梯20××房，佛山市高明区荷城街道月明社区居民委员会作为片区居民的基层自治组织，其于20××6年××2月3日的《证明》上加盖公章予以证明，以及佛山市高明建筑设计院有限公司出具的平面图纸显示裕福花苑D座××梯2楼只有一套商品房，上述证据形成证据链相互印证，而且在没有证据证明潘丽玲与荣业公司之间存在买卖裕福花苑其他商品房的情况下，本院认定潘丽玲向荣业公司购买的裕福花苑原D座××梯202房即为20××房。对于潘丽玲主张其与荣业公司因买卖20××房而受让了物权，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，以及第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，不动产所有权的继受所得，除了法律另有规定的情形外，未经登记，不发生物权变动的效力。潘丽玲向荣业公司购买的20××房，现仍登记在荣业公司名下，在不动产登记未发生变更的情况下，物权变动尚未完成，潘丽玲只能就买卖合同对荣业公司行使债权请求权，其并未取得20××房的权属。因此，潘丽玲请求确认对20××房享有所有权以及荣业公司立即将20××房变更登记在其名下缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、关于潘丽玲对20××房是否享有排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，潘丽玲应当依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，就其因《商品房买卖合同》对20××房享有物权登记请求权而符合物权期待权的保护条件承担举证证明责任。潘丽玲提交的《商品房买卖合同》落款时间虽为20××4年××2月27日，但其在执行异议听证过程中陈述其与荣业公司之前签有一份购房协议，后于20××6年补签上述《商品房买卖合同》。诉讼中，潘丽玲并未举证证明其与荣业公司曾签订购房协议；而且，潘丽玲与荣业公司若于20××4年××2月27日签订《商品房买卖合同》，从合同签订之日起至本院于20××5年8月××1日对20××房采取查封措施之日止，荣业公司在长达7个多月的时间内未向房地产管理部门办理商品房预售合同登记备案手续并不符合商品房交易的相关规定。因此，本院认定潘丽玲与荣业公司签订《商品房买卖合同》的时间并非落款时间20××4年××2月27日，而是于本院采取查封措施之后的20××6年补签的。潘丽玲举证佛山市高明区荷城街道月明社区居民委员会于20××6年××1月××6日出具的《证明》及高明区国土城建国土建和水务局于20××6年9月2××日出具的《个人名下住房登记信息查询结果》，分别证明潘丽玲一家三口从20××5年上半年起至今在其社区20××房居住以及20××是潘丽玲一家唯一住房，由于上述证据并无其他相反证据予以反驳，本院采纳潘丽玲的上述证据和主张。关于潘丽玲是否于20××4年2月××1日和××2月27日向荣业公司支付××00000元和××55500元的20××房购房款的问题，由于潘丽玲于20××4年2月××1日和××2月27日先后转账××00000元、73000元予林玉珍，以及于20××4年××2月27日从其自己及其父亲潘元初的银行账户提取现金共82000元，通过无折现金存款方式存入林志超的银行账户，潘丽玲的付款时间、金额与荣业公司先后于20××4年2月××1日和××2月27日向其出具收取购房款收据的时间、金额吻合，且林志超是荣业公司的法定代表人，林玉珍与林志超为夫妻关系，结合上述事实和证据分析，本院认定潘丽玲向林玉珍和林志超支付的款项合计255000元是用于向荣业公司支付20××房的购房款，潘丽玲已全部支付20××房的合同价款。综上，虽然潘丽玲有证据证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款第（二）和第（三）项的规定，但鉴于潘丽玲并未能举证证明其在本院查封20××房之前已与荣业公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，本案并不符合法律规定的物权期待权的保护情形，因此，潘丽玲应承担举证不能的法律后果，其请求停止执行20××房缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于潘丽玲主张对20××房解除查封措施，因案外人执行异议之诉的审理范围限于案外人对执行标的有无实体权利以及该实体权利能否排除法院的强制执行，故潘丽玲的该项请求不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本院不予审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，缺席判决如下：驳回原告潘丽玲的诉讼请求。本案案件受理费5125元，由原告潘丽玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长  王滑明审判员  李蔚婕审判员  黄健超二〇一八年二月八日书记员  晏林欢