湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0802民初1714号原告：张家界碧帆超盛物业服务有限公司，统一社会信用代码91430800785380487D，住所地湖南省张家界市永定区南庄坪雅典国际家园****。法定代表人：张必凡，公司经理。委托诉讼代理人:李锡正,男,张家界碧帆超盛物业服务有限公司的员工,住湖南省张家界市永定区,系原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司的特别授权代理人。被告：全金球，女，现住张家界市永定区。原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司与被告全金球物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月27日公开开庭进行了审理。原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司的委托诉讼代理人李锡正、被告全金球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费6229元及违约金8960元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系张家界市永定区“某”前期物业服务单位。被告购置张家界越宏房地产开发有限公司开发建设的“某”小区房屋，建筑面积144.37㎡，前期物业服务合同约定物业费1.0元/㎡/月的标准缴纳。现被告欠缴自2013年9月1日至2018年5月31日期间物业服务费计8229元，减去装修押金2000元，应缴物业费6229元，按照前期物业服务合同承担逾期缴纳违约金8960元。为维护小区管理服务的正常进行，特此起诉。被告全金球答辩称：被告自2013年起至2018年期间的物业管理费确实没有支付。未付原因是被告的房屋无法装修，在房屋装修之前的物业管理主任已经变更，开发商办公室让原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司承担责任，但原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司没有承担责任。因为房屋里面两个卧室三面墙起硝，开发商办公室管理让被告找物业管理解决，办公室管理就是原告代理人李锡正，其称房屋善后处理经费已经由原告领取，由原告管理解决，原告没有表态，开发商也没有进行处理。后再次找原告协商处理，原告让被告自行处理。被告为处理房屋室内起硝问题花费了15000元，因开发商和原告没有尽到义务，所以被告没有交物业管理费。查明的事实本院结合对现有证据的认定，根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实。被告全金球购买了张家界宏越房地产开发有限公司开发的张家界市永定区商品房一套，面积144.37平方米。2009年10月28日，被告张家界碧帆超盛物业服务有限公司与张家界宏越房地产开发有限公司签订了《某前期物业管理服务合同》，合同约定由原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司对“某”小区进行物业管理服务，物业服务费收取标准为1元/㎡/月。2012年2月29日，张家界宏越房地产开发有限公司向被告全金球交付房屋。后原、被告双方因为房屋起硝问题产生纠纷，被告全金球因此拒不支付物业服务费，原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司随向本院提起诉讼。上述事实，有原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司提交的《某前期物业管理服务合同》、《准予交房函》、《业主资料》复印件各1份，被告全金球提交的《照片》打印件16份，以及原、被告双方在法庭上的陈述予以证实，本院予以认定。二、双方当事人有争议的事实。1、房屋起硝的问题是否属于不予支付物业服务费的抗辩理由。原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司认为，张家界宏越房地产开发有限公司没有支付房屋维修费用，也没有委托原告承担维修义务，房屋主体质量产生问题时，原告负责联系张家界宏越房地产开发有限公司进行维修，仅存在协助义务。被告全金球认为张家界宏越房地产开发有限公司将房屋维修责任移交给了原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司，现原告没有承担相应的维修责任，不予支付物业服务费，并向本庭提交了《照片》予以佐证。2、原告是否对未交物业服务费的业主进行书面催收的问题。原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司认为，原告曾上门进行催收，2014年和2015年均在被告全金球的家门上张贴过催收通知，且在2017年向法院进行起诉，并提交了《某物业管理费通知》予以佐证。被告全金球认为，其从未收到过书面的催收通知单，且原告所提交的证据中张贴通知单的大门并非被告自家大门。判决的理由与结果本院认为，原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司与张家界宏越房地产开发有限公司签订的《某前期物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定的内容，合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”的规定，《某前期物业管理服务合同》自2009年10月28日签订之日起，即对某小区的所有业主具有约束力，原、被告双方均应当按照合同约定履行相应的义务。本案中，被告全金球在接受了原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司提供的物业服务后，拒绝交纳物业服务费已构成违约，虽然其主张因房屋主体质量问题拒绝交纳物业服务费，但房屋主体质量问题不属于前期物业服务合同中原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司应当履行的维护义务，被告全金球应当向开发商张家界宏越房地产开发有限公司另行起诉主张诉讼权利，故被告全金球的抗辩理由不成立，本院不予认可。关于原告是否对未交物业服务费的业主进行书面催收的问题，根据《物业管理条例》第六十条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”的规定，物业服务企业向业主书面催交物业服务费，需要给予业主合理的履行期限，业主明确表示拒绝交纳或者逾期未交纳的，可以向法院进行起诉，而且书面催交是认定物业服务企业是否给予业主合理履行期限的前提，亦是人民法院认定是否支持其诉讼请求的前提。本案中，原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司虽向本庭提交了《某物业管理费通知》予以证实其向被告全金球进行书面催交物业服务费的事实，但就证据形式而言，该组证据系打印件，未向本庭提交原件予以核对，且从证据内容而言，日期有更改，亦不能证实张贴地点为被告全金球名下位于张家界市永定区商品房，原告现有的证据不足以支持原告的诉称理由，故对原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司称其对被告全金球已上门催收的理由，本院不予认可。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，书面催交是人民法院认定是否支持原告诉讼请求的前提，原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司没有证据证实其向被告全金球进行书面催收，故对于原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费180元，减半收取90元，由原告张家界碧帆超盛物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  顾 霞二〇一八年八月十四日法官助理符娅芳代理书记员  汪爱英附相关法条：《物业管理条例》第六十条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。