广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0103民初115号 原告：黎明，男，1982年出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：钱顺武，广西鼎颂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周家鹏，广西鼎颂律师事务所律师。 被告：黄月丽，女，1967年出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：栗占武，广西金益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈青，广西金益律师事务所实习律师。 第三人：徐秋敏，女，1959年出生，汉族，住南宁市江**。 委托诉讼代理人：梁许,广西安信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马红燕,广西安信律师事务所律师。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2017年1月5日 开庭时间：2018年5月28日 当事人到庭情况： 原告方：黎明的委托诉讼代理人周家鹏到庭。 被告方：黄月丽的委托诉讼代理人栗占武、陈青到庭。 第三人：徐秋敏的委托诉讼代理人梁许、马红燕到庭。 原告诉请要点 一、确认2016年3月10日徐秋敏代黎明与黄月丽签订的《存量房买卖合同》显失公平，对该《存量房买卖合同》进行变更，房屋买卖单价变更为6404元/平方米（评估价格）； 二、黄月丽向黎明支付房产差额326200元（评估价格减去《存量房买卖合同》中价格所得）； 三、黄月丽承担本案诉讼费。 在诉讼过程中，黎明庭后向本院申请撤回第一项诉讼请求。 被告答辩要点 一、我方认为黎明的诉讼请求没有事实和法律依据。黎明把诉讼请求修改为上述请求，由此我方可以确认黎明承认买卖合同是有效的，既然承认合同有效，黎明在事实与理由部分所陈述的不属实，是相互矛盾的。如存在恶意串通，合同应属无效。我方有证据证明我方没有恶意串通，且合同没有显失公平。本案的合同存在特殊情况，影响房屋价格。二、两套涉案房屋存在大量的银行按揭，这些按揭大部分以及房屋交易税也是由我方代垫。黎明在房屋买卖前与我方之间存在民间借贷关系1495000元，所以黎明与黄月丽之间针对涉案房屋签订租赁合同，租金已抵扣部分借款。抵扣后黎明仍欠我方1150000元本金及利息的欠款，房屋的租金是一样的，总面积为408平方米，按照建筑面积计算，102号房尚有298270元、地下室**尚有租金239450元，直到本案房屋交易时，黎明已经提前收益537700元，我方代支涉案两套房屋的按揭贷款为612800元，代垫交易税92100元，我方购买涉案两套房屋共支付2390000元（1150000元+612800元+20年租期剩余537000元+92100元），评估总价为2062300元。根据上述意见，我方购买涉案房屋没有显失公平。三、本案交易过程均是合法的。黎明委托徐秋敏代为签订买卖合同、租赁、代还银行按揭是有合法的委托手续的，徐秋敏具有与我方签订租赁合同、买卖合同的合法权利。综上，请求驳回黎明的全部诉讼请求。 第三人陈述意见 我方与黄月丽之间不存在恶意串通的行为，涉案两套房屋总价除合同约定的价款外，还应包括偿还银行按揭贷款及黄月丽支付的其余费用。 事实认定 2016年3月10日，黎明（卖方、甲方）与黄月丽（买方、乙方）签订《存量房买卖合同一份》，约定：第一条、甲方自愿将坐落于南宁市青秀区出售给乙方。乙方已对甲方所要出售的房屋做了充分了解并自愿购买。第二条、甲乙双方议定上述房屋买卖成交价格为410000元。第三条、具体付款方式及时限：甲乙双方商定自行交割交易资金。1、付款方式：一次性付款。第四条、甲方应在收到乙方全部房款三日内，将房屋交付给乙方，双方在房屋移交时，结清上述房地产的物业管理费及水电费等相关费用（交付房产之前已发生的上述费用由甲方承担；交付房产当日及日后的上述费用由乙方承担）。合同落款处由徐秋敏在代理人处签名并加盖指模，黄月丽在买方处签名并加盖指模。 同日，徐秋敏代黎明申请办理涉案房产的转移登记。 2016年4月12日，坐落于由黎明名下转入黄月丽名下。 此外，黄月丽曾向黎明出借借款，后因黎明未按约定还款而向本院提起诉讼，我院于2015年5月8日作出（2015）青民一初字第108号民事判决书，判决黎明向黄月丽偿还借款本金1153300元并支付逾期还款利息。黎明不服一审判决，上诉至南宁市中级人民法院，南宁市中级人民法院作出（2015）南市民四终字第574号民事判决书，认定：黎明与黄月丽之间存在独立于该案的民间借贷关系的房屋买卖合同关系，不支持黎明关于过户至黄月丽名下两套房产以抵偿该案债务的主张，据此判决驳回上诉，维持原判。该判决生效后，双方仍因房屋买卖合同的履行存在争议。黎明以其委托徐秋敏代为出售涉案房产，但徐秋敏与黄月丽恶意串通，签订《存量房买卖合同》低价出售涉案房产为由向本院提起诉讼，提起上述诉讼请求。黄月丽则答辩如前。徐秋敏陈述意见如前。 另查明：2013年9月16日，黎明作出《委托书》，内容为：委托人黎明，是位于的产权人，因我要办理该房产的卖房手续，现自愿委托受托人徐秋敏为我的合法代理人，并以我的名义，在该房产解押还清贷款后，全权办理如下事项：4、到南宁市房屋产权交易中心办理该房产的产权转移手续，签订《存量房买卖合同》及领取相关资料和证件；……8、代为办理上述房屋出售变更的一切相关手续。在委托期内，受托人在办理上述委托事宜中所签署的一切文件及代理行为，委托人均予承认，并承担相应的法律责任。委托期限：从本委托书签署之日起至上述委托书事项办理完毕止。2013年9月23日，广西壮族自治区南宁市东博公证处作出《公证书》[（2013）桂东博证民字第9864号]，证明黎明于2013年9月16日来到公证处，在公证员面前，在前面的《委托书》上签名和按指印。 同日，黎明还作出《委托书》一份，内容为：委托人黎明，是位于的产权人，因我要办理该房产的解押手续，现自愿委托受托人徐秋敏为我的合法代理人，并以我的名义全权办理如下事项：1、到委托人的借款银行办理申请提前还款预约手续；2、到委托人的借款银行办理提前还款手续及领取他项权证等相关证件和资料；3、到南宁市房屋产权交易中心注销上述房产的银行抵押登记手续并领取《房屋所有权证》等相关证件和资料；4、办理上述房屋解押的一切相关手续。委托期限：从本委托书签署之日起至上述委托书事项办理完毕止。2013年9月23日，广西壮族自治区南宁市东博公证处作出《公证书》[（2013）桂东博证民字第9862号]，证明黎明于2013年9月16日来到公证处，在公证员面前，在前面的《委托书》上签名和按指印。 再查明：2015年8月11日，黎明授权钱顺武全权代理与黄月丽、徐秋敏协商签订《债务转让协议书》。2015年8月23日，黄月丽（甲方）、徐秋敏（乙方）、黎明（丙方）共同签订《债务转让协议书》，约定：一、甲、乙、丙三方一致确认，截至本协议签署之日，丙方欠乙方共计本金174000元。二、甲、乙、丙三方一致同意，丙方欠乙方共计174000元全部转让给甲方履行，由甲方按照本协议直接付款给乙方。三、本协议在《调解协议书》甲、丙方签字，并经法院依据《调解协议书》内容下达调解书，黄月丽持法院调解书办理好上述房子的全部过户手续后生效，本协议一经生效乙方不再向丙方追讨债务，丙方不再向乙方履行债务。如本协议不生效，徐秋敏与黎明之间的债权债务按原关系处理。同日，钱顺武代黎明（甲方）与黄月丽（乙方）签订《调解协议书》，约定黎明将位于车位转让给黄月丽以抵（2015）青民一初字第108号民事判决书确定的债务。在诉讼过程中，黎明明确双方虽然签订过《调解协议书》，但并未实际履行，也不同意以房抵债。 2016年2月16日，徐秋敏依据《委托书》的授权向中国银行股份有限公司南宁市琅东支行进行提前还款8254.1元、2028.87元、405820.73元。同日，中国银行股份有限公司南宁市琅东支行出具《贷款还款（已结清）凭证》。黄月丽主张因为徐秋敏受黎明委托有权提前还款，故其委托徐秋敏代为支付上述银行贷款。徐秋敏对黄月丽的主张予以认可。 又查明：在诉讼过程中，黄月丽明确未向黎明支付过购房款。 还查明：2017年7月31日，黎明申请对位于涉案房产价值进行价格评估。北京市国宏信价格评估有限公司依委托作出《关于南宁市青秀区房的价值的价格评估报告书》[国宏信（桂·南宁）（评）字2017第163号]。报告书中载明：三、价格评估基准日：本次价格评估基准日为2016年3月10日。评估中所选用的价格、参数均为评估基准日有效的价格标准。价格评估标的的市场价格会随着市场条件的变化而不断改变，在价格评估时，市场条件应固定在某一时点，此时点就是价格评估基准日。四、价格定义：价格评估结论所指价格是：价格评估标的在价格评估基准日，依据国家有关部门文件规定，采用公开市场价值标准确定的客观合理的价格。六、价格评估方法：根据价格评估标的行业及评估标的本身特点，本次价格评估采用的评估方法为市场比较法。市场比较法：是指利用市场上同样或类似标的的近期交易价格，经过直接比较或类比分析得到评估标的价格的各种技术方法的总称。七、价格评估过程：公司接受委托后，成立了价格评估小组，制定了作业方案，于2017年10月11日到达南宁市青秀区。价格评估人员会同委托方及当事人（被告）对价格评估标的进行了现场勘验、照相、记录。根据评估委托书及现场勘验记录，明确了本次价格评估标的为位于南宁市青秀区枫林路16号中铁·凤岭山语城三期1号地下室20-01号房的价值。现场勘验记录由委托方及当事人（被告）核对后签字确认。八、价格评估结论：价格评估标的在价格评估基准日的价格为736200元，单价为6404元/㎡。九、价格评估限定条件：（一）委托方提供的资料客观、真实、全面；（二）以价格评估标的在基准日能够按目前状态持续使用，并可在公开市场上自由转让为前提。黎明为涉案房产支付评估费4181元。 判决理由 在案件审理过程中，黎明自愿撤回要求确定《存量房买卖合同》显失公平，买卖单价变更为6404元/平方米的诉讼请求，属于其行使诉讼权利的体现，未损害他人利益，本院予以准许。 黎明主张因为黄月丽与徐秋敏之间存在债权债务转让关系，所以黄月丽与徐秋敏恶意串通签订《存量房买卖合同》。对此，本院认为，尽管三人签订有《调解协议书》及《债务转让协议书》，但上述两份协议的签订是为了解决黎明与黄月丽之间的民间借贷纠纷，黎明与黄月丽最终未就民间借贷纠纷达成调解，没有符合上述协议约定的生效条件，黎明亦明确双方没有实际履行上述协议，故黎明所提供的证据不能证明黄月丽与徐秋敏之间存在恶意串通的事实。黎明还主张《存量房买卖合同》显失公平要求变更价款。显失公平，是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。本案中，徐秋敏是在得到黎明委托后出售涉案房产的，黎明未能提供其他证据证明签订《存量房买卖合同》时黄月丽存在利用自身优势等显失公平的情形，黎明的主张无事实依据，本院不予支持。虽然涉案房产经评估后得出市场价为736200元，而《存量房买卖合同》中约定的成交价为410000元，市场价与成交价之间确实存在差距。但黄月丽还通过徐秋敏偿还涉案房产上存在的银行贷款本息416103.7元（8254.1元+2028.87元+405820.73元），两者合计826103.7元，远超出评估市场价格，故本案中实际房屋买卖的价款不存在显失公平的情形。黎明与黄月丽签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。黎明现要求黄月丽支付差价，实际上是单方变更价款的行为，在合同合法有效且双方没有就价款变更达成一致的条件下，黎明亦未能提供充分证据证明双方所签的《存量房买卖合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的法定变更情形，故黎明请求黄月丽支付差价没有事实和法律依据，本院不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下： 驳回原告黎明的全部诉讼请求。 本案受理费14113元，保全费5000元，评估费4181元，公告费350元，合计23644元，由原告黎明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  肖 哲 人民陪审员  杨学群 人民陪审员  陈明贤 二〇一八年八月十三日 书 记 员  吕蕊冰 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》 72．一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。