福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0102民初6911号 原告（反诉被告）：李坤连，女，汉族，1976年10月28日出生，住江西省抚州市东乡县。 被告（反诉原告）：朱碧珠，女，汉族，1976年3月22日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：宋义勇，系其配偶。 原告（反诉被告）李坤连与被告（反诉原告）朱碧珠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李坤连、被告（反诉原告）朱碧珠及其委托诉讼代理人宋义勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李坤连向本院提出本诉诉讼请求：1．依法判决被告支付原告租房押金2300元整；2．本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2017年4月1日至2018年5月31日租金为每月2200元整一年的租赁合同，期间如未住满一年扣除一个月的押金（本人已交押金，二个月4500元整）。由于住处太过吵闹，已提前一个月通知被告后搬出原住址，并承担了一个月的违约金2200元整，但被告不按合同约定返还另外的押金2300元整，为了维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。 被告朱碧珠辩称，1．租赁合同确实是被告与原告签订的，签订租赁合同时原告要求搭建一个阳台，承诺如未租满一年装修费用由原告承担。2．租赁合同是双方于2017年3月24日签订的，合同约定原告2017年4月1日开始租赁，原告才租了2个月，于2017年6月4日搬走，期间装修改阳台费用及2017年6月1日至2017年6月3日期间房租需要算给被告。3．对于原告要求退还押金，因为原告后面没有租，临时叫人进来租，被告为此支付了中介费1200元应由原告承担。 反诉原告朱碧珠向本院提出反诉诉讼请求：1．判令反诉被告赔偿反诉原告涉租赁屋的装修损失人民币5965元整；2．判令反诉被告李坤连承担本案全部的诉讼费用。 事实与理由：2017年3月，反诉原被告就案涉租屋租赁事宜进行协商，反诉被告表示如反诉原告按其要求将房屋重新装修，其则同意签订房屋租赁合同，反诉原告表示同意。于是双方于2017年3月24日签订了《房产租赁合同》，约定租期为2017年4月1日起至2018年3月31日止；关于违约责任，合同第十条第二款约定：甲乙任何一方需要提前终止本合同的，应提前一个月告知对方，并赔偿另一方与月租金等额的违约金，造成另一方经济损失的，责任方需支付赔偿金，赔偿金等同实际损失数额；合同另就其他事宜进行了约定。 后反诉原告按照反诉被告的要求即将租屋进行重装，并将租屋的其中一间卧室窗户改成了阳台，为此共花费人民币5965元。然，反诉被告出尔反尔，才租了二个月即要求解除合同，给本人造成了极大的经济损失。故为维护本人的合法权益，特提起反诉，望判如所请。 反诉被告李坤连辩称，被告反诉原告未租满一年赔偿装修款一事，原被告一概不承担。1．被告出具的补充协议只有一份而原告没有。2．未租满一年装修款得原告赔偿这一句是后面加进去的，因当时签协议时签的只是安全责任协议并没有其他的附加条款。3．从原告退房只字未提赔偿装修款一事，一直答应退一个月房租押金，并且有电话录音为证，如果有签赔偿装修款原告不可能搬石头砸自己的脚。 关于装修款收据一事：1．所有的收款收据没有一张有收款方的盖章或签名，更不用说材料明细，每一张也没有付款方的签名，钱是谁付的又是付给了谁。而且这种收据每个人都可以开。2．被告出具的收款收据一律是虚构的，如最后一张：水电材料485元、工钱400元，请问被告：你电动过吗？水就接了两根PVC自来水管，一个洗衣机水龙头，洗衣机都是我自己拿拖线板插在墙壁上接电源，什么材料那么贵？什么工钱那么贵？至于被告所提出赔偿装修款一事，被告所出具的所有虚伪证据原告概不认可。 在庭审中，针对本案的本诉与反诉，原告向本院提交了下列证据： A1．房产租赁合同，证明：双方签订的房租租赁合同关系。 A2．转账记录，证明：原告支付了押金4500元及4月、5月份份租金。 A3．录音及文字整理，证明：被告一直答应退原告一个月押金。 被告对原告提交的上述证据材料质证认为，对证据A1真实性无异议，对证明对象无异议。对证据A2真实性无异议，对证明对象无异议。对证据A3真实性有异议，对证明对象有异议，当时被告没空处理事情，想和原告调解，答应给原告退还一个月房租，且要减掉中介费用1200元，因阳台事情没处理好调解没成，原告就来起诉了。 针对本案的本诉与反诉，被告向本院提交了下列证据： B1．房产租赁合同，证明：双方之间签订的租赁合同及租赁内容。 B2．补充协议，证明：原告要求被告将窗户改成大门，向外延伸成阳台，方便被告出入。 B3．收款收据，证明：被告改门和打阳台的费用。 原告对被告提交的上述证据材料质证认为，对证据B1真实性、证明对象均无异议。对证据B2真实性有异议，对证明对象有异议，协议中“未租满一年装修费用由乙方负责”是被告自己补进去的，其字迹一大一小，如果有这一条原告不可能起诉。原被告签订的只是一份安全责任协议，协议文本也是由被告提供的，并且只有一份，没有给原告。对证据B3真实性有异议，对证明对象有异议，收据都是虚构的，没有体现收款人、付款人。 对当事人提供的上述证据，本院予以分析认证如下： 原告提交的证据A2、被告提交的证据B1、B3均有原件佐证，被告对原告提交的证据A1的真实性无异议，上述证据的真实性本院予以确认，可以作为本案定案的依据。被告提交的证据B2有原件佐证，其形式真实性本院予以确认。原告对被告提交的证据B1的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。 根据本案庭审内容和当事人提交的证据材料，本院查明如下法律事实： 2017年3月24日，原告李坤连和被告朱碧珠签订《房产租赁合同》一份，约定：1．被告将坐落于鼓楼区凤凰池新村1号楼201单元出租给原告居家使用；租赁期限从2017年4月1日至2018年3月31日止，共12个月。2．月租金为2200元，原告应在当月1号前支付月租金2200元。3．被告于签订本合同之日收取原告人民币4500元作为押金，作为承租该房产及有关设施使用的信用保证金，待租期届满，一切费用结算清楚后无息退还。4．违约责任：原、被告任何一方需提前终止本合同的，应提前一个月告知对方，并赔偿另一方与月租金等额的违约金。造成另一方经济损失的，责任方需支付赔偿金，赔偿金等同实际损失数额。2017年3月24日，原告向被告支付4月份租金和押金共计人民币6700元；2017年5月1日，原告向被告支付5月份租金2200元。2017年6月3日，原告搬离租赁房产。原、被告因租金及押金等问题产生争议，本案纠纷由此产生。 被告分别于2017年3月26日、2017年3月28日、2017年3月29日因租赁房产改装支出费用共计人民币5965元，并持有三张收款收据。 另，2017年3月28日，原告配偶冯爱辉和被告签订《补充协议》一份，该协议载明：关于福州市鼓楼区凤凰池新村1#201承租给乙方冯爱辉住家用，经乙方要求客厅旁小房间的窗户改成大门，所有的安全问题由乙方负责。未租满一年，装修费用乙方负责。本案庭审中，被告自认协议最后一句内容“未租满一年，装修费用乙方负责。”是其在签订补充协议后一个月后自行添加的，且当时并未告知原告。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，依法受到我国法律的保护。原、被告于2017年3月24日签订的《房产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，应当受到我国法律的保护，双方当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。本案中，原告提前终止租赁合同并同意支付违约金，被告应当在扣除违约金及其他相关费用后，将剩余押金返还给原告，被告未能按约返还，已经构成违约，应承担相应的违约责任。 关于原告的本诉诉请，本院认为，如前所述，根据合同约定，原告提前终止租赁合同，应向原告支付违约金2200元，该金额应在押金中予以扣减。原告于2017年6月3日搬离租赁房产，还应向被告支付2017年6月1日至2017年6月3日止的租金共计220元，被告应向原告返还的押金金额为：4500元-2200元-220元=2080元，故原告诉请金额的相应部分，本院予以支持，超过部分不予支持。被告辩称中介费应由原告负担，无法律和事实依据，本院不予采信。 关于被告的反诉诉请，本院认为，被告所主张的费用依据并非正式发票，且即使如被告所述支出若干，该笔支出系被告为吸引原告承租而自愿为之，不属于合同第十条约定的经济损失，不应由原告承担。被告自认补充协议中关于装修费用承担问题的内容系其自行添加，该内容不能对原告产生约束力，被告不能据此向原告主张费用。故被告的反诉诉请，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）朱碧珠于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李坤连返还押金人民币2080元； 二、驳回原告（反诉被告）李坤连的其他本诉诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）朱碧珠的全部反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费50元，由原告（反诉被告）李坤连负担5元，由被告（反诉原告）朱碧珠负担45元；本案反诉受理费50元，由被告（反诉原告）朱碧珠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  罗登煌 人民陪审员  林建勇 人民陪审员  李晓玲 二〇一八年二月十三日 书 记 员  王 耀 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。 执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。