四川省古蔺县人民法院民 事 判 决 书(2018)川0525民初1907号原告：古蔺县恒信物业服务有限责任公司。住所地：古蔺县古蔺镇天立壹品上城度假小镇**号楼*单元*层*****号。统一社会信用代码：91510525586485569K。法定代表人：李成吉，总经理。委托诉讼代理人：朱可，四川朝旭律师事务所律师。被告：刘伟，男，1972年12月27日出生，汉族，居民，住四川省古蔺县。原告古蔺县恒信物业服务有限责任公司（以下简称恒信物业公司）与被告刘伟物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒信物业公司的委托诉讼代理人朱可，被告刘伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告恒信物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告给付原告物业管理费4150元（2015年1月1日至2018年5月31日，共41个月，每月交纳物业管理费101.216元，共欠4150元），并从2015年1月1日起按欠款金额每日支付万分之三违约金；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：古蔺天立盛众实业有限公司开发经营了天立壹品上城（度假小镇），2011年8月17日原泸州宇宏物业有限公司与古蔺天立盛众实业有限公司签订了《前期物业服务委托合同》，约定泸州宇宏物业有限公司为天立壹品上城（度假小镇）提供前期物业管理服务，物业管理服务费为住宅按0.8元/月/平方米计算，非住宅按1.2元/月/平方米计算，期限至天立壹品上城（度假小镇）正式成立业主委员会止，后泸州宇宏物业有限公司古蔺分公司依约履行了相应的物业服务管理。被告于2013年7月28日收到古蔺天立盛众实业有限公司交付的天立壹品上城（度假小镇）小区9号楼2单元101室，面积126.52平方米房屋使用，从2015年1月1日起至今未交纳物业管理费。2016年12月28日泸州宇宏物业有限公司古蔺分公司与原告在古蔺天立壹品上城业主委员会的主持下签订《债权债务转让协议》，约定泸州宇宏物业有限公司古蔺分公司撤出天立壹品上城（度假小镇），并将其前期物业服务管理的相关债权债务一并转让与原告。2017年1月3日，2018年1月26日古蔺天立壹品上城业主委员会与原告达成《物业服务委托合同》，约定天立壹品上城（度假小镇）7号楼地块1-37号楼小区的物业由原告进行物业管理。被告享受了相应的物业管理，应依约履行给付物业管理费的义务，故诉至法院请求依法判决。被告刘伟辩称，被告拒绝交纳物管费有正当理由，请求人民法院依法驳回原告不合情理、不合规矩的诉讼请求。事实和理由：一、违规收取物管费：（一）擅自扩大收费范围，根据《物业管理条例》第四十一条和第二十五条规定，原告于2014年7月16日办理装修保证金退还手续时，强行扣缴了合同交房日至逾期交房日之间3个月（2013年5月-7月）的管理费303.66元；（二）违反按月收取规定，提前累积预收物业费；（三）未按法定产权面积收费。被告房屋最终测绘面积即房权证面积为126.27平方米，原告却按126.52平方米计收管理费；（四）原告收费定价形式违规，原告不应按市场调节价收费；（五）违规提高收费标准，价格欺诈。《泸州市城区普通住宅物业服务收费指导价标准》：非电梯住宅一级物业服务为每平方0.8元-1.0元，二级为0.6元-0.8元，三级为0.4元-0.6元。原告的物业管理资质等级为三级，不能提供二级标准的物业服务，却按一级标准收费。二、未履行物业合同的服务责任，已提供的服务质量达不到标准：（一）原告对违规搭建等违规行为未履行及时制止义务，也未履行及时报告有关部门处理的义务；（二）原告提供的服务达不到《泸州市城区普通住宅物业服务收费指导价标准》要求，服务“短斤少两”、价高质不高、质价不符。根据本小区实际收费标准，原告按规定应提供一级标准的服务，可原告实际只提供了三级标准的物业服务。三、未履行法定的告知义务，侵害业主知情权：（一）法规、规章、规范性文件赋予原告应履行相应的告知义务；（二）原告从未履行相应的告知义务，侵害业主知情权。四、未履行承诺及时答复义务，给答辩人造成了4495.4元的经济损失。五、原告诉讼程序违法。六、原告诉讼主体不适格：（一）原告诉称签订有《债权债务转让协议》，1.原告的该行为实际是违规委托物业管理服务行为，违反《物业管理条例》第三十九条的规定；2.《物业服务企业资质管理办法》第八条规定，原告物业管理资质等级为三级，天立壹品上城建筑面积远超过了20万平方米，原告行为违反了《四川省物业管理条例》第四十四条关于禁止物业服务企业从事与其资质等级不相符合的物业服务活动，因此，原告诉讼主体不适格；（二）原告又诉称：于2017年1月3日、2018年1月26日和天立壹品上城小区业委会签订的《物业服务委托合同》，此两次协议均为无效合同，主体仍不适格。本院审查认定的事实与原告认定的事实一致。本院认为，本案的主要争议焦点为原告是否按照《物业服务委托合同》的约定提供了物业服务，被告刘伟是否应交纳相应的物管费，从原、被告提供的证据来看，被告有理由暂不予交纳物管费，理由如下：一、2016年12月28日，泸州宇宏物业有限公司古蔺分公司与原告签订了《债权债务转让协议》，将其在天立.一品上城（度假小镇）7号地块小区从事前期物业管理期间（从2011年8月17日—2016年12月31日）的相关的权利义务一并转让被告，根据《中华人民共和国合同法》第八十条：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债权人不发生法律效力”和《物业管理条例》第十一条：“下列事项由业主共同决定：………（四）选聘和解聘物业服务企业………”的规定，该《债权债务转让协议》虽有古蔺天立壹品上城委员会的盖章和主任的签名，但选聘和解聘物业服务企业应由该小区的业主共同决定，而不是由业主委员会在未经其业主共同决定就代表其业主选聘和解聘了物业服务企业；再有债权债务的转让应通知债务人，被告仅在公告栏上张贴了该《债权债务转让协议》，并未履行法定的通知程序，不能已业主委员会已盖章或签字来免除其法定的通知义务，故该《债权债务转让协议》对被告不发生法律效力；二、原告与天立.一品上城业主委员会签订的《物业服务委托合同》约定：其提供的服务质量按照泸州市普通住宅物业服务二级标准执行，物业管理费按业主拥有物业的产权面积交纳，多层住宅按0.8元每平方米计算，根据现有证据来看，原告并未达到合同中约定的二级服务的标准，该小区房屋外观不整洁、公共环境不整洁、不美观、绿化损坏严重、残枝枯叶随处可见、公共设施路灯、座椅路牌损坏严重、私搭乱建、小区无人值守、垃圾清理不及时等等；三、被告购买的房屋约定的是2013年4月20日前交房，但前期物业公司（泸州宇宏物业有限公司古蔺分公司）代表开发公司于2013年7月28日才将房屋交付被告，后被告多次找物管公司要求解决延期交房所产生的违约金，并于2014年12月31日向该公司和开发公司发出了书面的关于请求结算逾期交房违约金的报告，后该公司的杨泽于2016年12月22日回复被告说不具备交房条件的责任在开发公司，与物业公司无关，要求被告根据国家相关法律、法规处理。前期物业公司未及时解决被告的问题，既然原告承受了泸州宇宏物业有限公司古蔺分公司的权利义务，那对于被告的该请求应及时处理，原告的该行为有可能致使被告权益受损害；四、原告作为物业服务企业，如按照《物业服务委托合同》的约定履行了管理义务、提高了物业服务质量、所管理的小区整洁、卫生、设施完备，也不存在向法院起诉追交物管费的情形了。依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十九条、《物业管理条例》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告古蔺县恒信物业服务有限责任公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告古蔺县恒信物业服务有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员 张 秀二〇一八年八月十四日书记员 魏京华