湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0112民初2278号原告：湖南长沙金房子物业管理有限公司，住所地长沙市天心区涂新社区****。法定代表人：彭桂先，董事长。委托诉讼代理人：肖翔，系该公司员工。委托诉讼代理人：张书美，湖南红雨律师事务所律师。被告：罗建国，男，1966年5月24日出生，汉族，住长沙市望城区。被告：张萍，女，1969年4月2日出生，汉族，住长沙市望城区。原告湖南长沙金房子物业管理有限公司与被告罗建国、张萍物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南长沙金房子物业管理有限公司的委托诉讼代理人肖翔、被告罗建国、张萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南长沙金房子物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付原告拖欠的物业费5472元（计算至2018年3月31日止），并支付逾期缴纳的违约金2000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月1日，原告与被告签订了《业主前期物业服务协议》，约定原告为兴邦花城小区提供物业服务，并对物业服务的内容、收费标准、违约责任等方面做了约定，服务期限约定为“从协议签订生效日开始，直至兴邦花城小区业主委员会成立并与新选聘的物业管理公司签订《物业管理服务协议》生效当日，本协议自然终止”。合同履行期间，原告依约为被告及其所在小区提供了物业服务，但被告从2015年12月1日起一直拖欠物业费，经原告多次催缴仍不履行。其违约行为严重损害了原告的合法权益。故依据民事诉讼法有关规定，特提起诉讼，恳请判如所请。被告罗建国、张萍辩称，被告是征收户，住的是安置房，属国家的保障房，国家已扣除相关费用，但优惠政策未落实。合同为无效合同，损害了业主的利益，物业收取的广告费从未向业主公示，一块四物业费数据从何来，物业管理不到位，被告没有负一楼，两个单元只有一条路，严重影响了消防通道。多次向物业反映但没有任何回应。垃圾卫生不到位，放臭了都没人管，物业称只负责打扫不负责清运，最后还是自己处理的。电梯与楼道没有监控，多次遭遇小偷。物业费收取不合理，保安打瞌睡、消防设施不到位，消防栓没有水，灭鼠药到处放，被告小孩才两岁多。小区只有三百多户征收户，还有七百多户是被开发商卖掉了，请法院依实情进行审理。原告湖南长沙金房子物业管理有限公司围绕其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、用户信息登记表，拟证明业主接受物业服务时登记的真实身份信息；证据二、业主前期物业服务协议，拟证明原告与被告之间签订了物业服务合同，原告为其提供物业服务；证据三、楼宇交接书，拟证明房屋已交房；证据四，催收函（照片），拟证明被告欠费期间，原告向被告催缴的时间和事实；证据五、望城区国土资源局不动产信息登记表，拟证明兴邦花城2栋701房为被告所有的房产。被告罗建国、张萍向本院提交如下证据：证据一、照片二组，拟证明有安全隐患，没有放车的地方，老年人没有休息的地方都坐马路边；证据二、住宅房屋补偿费标准、望城区拆迁安置条文表中4-1房屋补偿费标准，拟证明不购保障房领取该2.53万元补助之后可以买到外面的商品房；证据三、长沙市望城区拆迁安置限价商品房购房证明（望征证[2014]2791号，拟证明被告住的是国家保障房。本院经审核认为，原告提交的证据均与本案事实相关，证据的形式、来源符合法律规定，证据的内容真实，本院予以采信。被告提交的证据一，部分能够被告物业服务确有瑕疵，本院予以采信，其他部分与本案被告物业服务无关，本院不予采信；证据二、三、与本案无关联，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：被告罗建国、张萍系位于长沙市望城区的业主，房屋产权面积139.77平方米。2014年12月1日，原告与被告签订《业主前期物业服务协议》，约定原告为兴邦花城小区提供物业服务，并对物业服务的内容、收费标准、违约责任等方面做了约定，服务期限约定为“从协议签订生效日开始，直至兴邦花城小区业主委员会成立并与新选聘的物业管理公司签订《物业管理服务协议》生效当日，本协议自然终止”。合同约定物业费收费标准住宅为1.4元/平方米/月，合同履行期间，原告依约为被告及其所在小区提供了物业服务，被告罗建国、张萍交付了2014年12月1日至2015年11月30日的物业服务费，但从2015年12月1日起至2018年3月31日止，被告共拖欠28个月的物业服务费未交，共计金额5471.93元（实际产权面积139.77平方米，原告主张按139.59平方米，每平方米1.4元计算，取整后合计5472元）。原告多次催促被告履行交费义务，但是被告至今仍未履行。另查明，原告在物业管理服务等方面存在瑕疵。本院认为，原告湖南长沙金房子物业管理有限公司与被告签订《业主前期物业服务协议》之后，原、被告之间的物业服务合同关系已经依法成立，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告根据合同约定为被告提供物业管理服务，被告应当按照合同约定履行支付物业服务费的义务。被告自2015年12月1日起至2018年3月31日止未交纳物业服务费，故对原告湖南长沙金房子物业管理有限公司在本案中要求被告支付物业服务费的主张，本院依法予以支持。被告在支付部分物业服务费后，拒不继续交纳物业服务费，经查，被告提供的证据能够证明原告提供物业服务的小区确实存在物业服务不到位的情况，物业服务有瑕疵，本院酌情确定按照合同约定标准的90%计算物业服务费，即被告应当向原告支付自2015年12月1日起至2018年3月31日止的物业服务费为4924.74元（139.59平方米×1.4元/平方米/月×28个月×90%）。原告提供的物业服务有瑕疵，被告延迟交纳物业服务费的行为，本院酌情认定不违约，原告要求被告支付逾期付款违约金，本院不予支持。被告提出签订的《业主前期物业服务协议》为无效合同、物业服务有瑕疵、收费过高等抗辩意见，本院认为，《业主前期物业服务协议》为原被告双方真实意思表示，不违反法律规定，被告提出合同无效的抗辩意见不成立，关于物业服务有瑕疵的意见，本院予以采纳，关于物业服务收费过高的意见，因物业服务收费系原被告签订的《业主前期物业服务协议》约定，故该抗辩意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、由被告罗建国、张萍于本判决生效后十日内支付原告湖南长沙金房子物业管理有限公司自2015年12月1日起至2018年3月31日止的物业服务费4924.74元；二、驳回原告湖南长沙金房子物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告罗建国、张萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  刘典闳二〇一八年八月十四日代理书记员  黄 宇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。