云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初4775号原告：昆明某某房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市盘龙区。法定代表人：刘某某，系公司董事长。委托诉讼代理人：杨贽亦，系云南北川律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨某，男，汉族，1984年2月7日出生，住云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县。委托诉讼代理人：孙体旭，系云南典传律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：文清龙，系云南典传律师事务所实习律师，特别授权代理。原告昆明某某房地产开发有限公司诉被告杨某商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月9日受理后，依法组成合议庭于2018年7月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨贽亦，被告杨某及其委托诉讼代理人孙体旭、文清龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2015年3月25日签订的编号为HL某号《商品房购销合同》及《合同补充协议》；2、判令被告配合原告办理解除该商品房买卖合同登记备案手续；3、由被告支付原告违约金117229.8元；4、由被告支付原告为实现债权而支出的律师代理费5000元，以上款项合计:12229.8元；5、由被告承担本案的诉讼费、保全费、公告费等实现债权的费用。事实与理由:2015年3月25日,原、被告签订编号为HL某号《商品房购销合同》及《合同补充协议》,双方约定由被告以银行按揭贷款的方式向原告购买位于昆明市盘龙区虹桥立交桥西北侧某·某4幢901号房屋一套,购房总价款为586149元。被告支付首付款176149元,剩余的410000元房款通过被告向中国建设银行股份有限公司云南省分行(以下简称建行云南省分行)贷款支付,原告于2015年5月4日收到该笔贷款,原告为该笔贷款提供了连带责任保证。2018年3月16日,由于被告未按期归还贷款本息,原告在建行云南省分行的要求下承担了连带担保责任,代被告向建行云南省分行一次性归还贷款本金393014.9元、利息28990.12元、罚息2466.96元,合计424471.98元。根据《合同补充协议》第五条第2款的约定,因被告原因未及时归还银行按揭贷款,从而导致原告承担连带保证责任的,原告有权向被告追偿的同时解除《商品房购销合同》,并有权要求被告支付购房总价款20%的违约金并承担原告为实现债权的一切费用(包括但不限于案件受理费、律师代理费、保全费、公告费等)。现根据合同法之规定，原告认为被告的行为已经侵害了其合法权益，特起诉。被告杨某答辩称：1、被告支付房屋价款的义务已经履行完毕，《合同补充协议》违反相关规定，应该属于无效。故原告诉求1无事实及法律依据，应当驳回；2、商品房购销合同已经备案，被告支付完毕购房价款已经依法取得原告履行交房义务，原告诉求2无法律依据；3、被告无违约行为，不承担违约责任，相反原告未按时交房构成违约；4、被告与银行个人住房借款合同已经履行完毕，该合同一并设立保证担保和抵押担保，保证人对有抵押担保的物权不承担责任。即便原告代偿，原告仅取得担保责任追偿权，被告愿意支付原告代偿的按揭款。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织被告进行了质证，对被告无争议的证据本院予以采信，并在卷佐证。本院认为，《合同补充协议》具有真实性，但关于被告因逾期还贷导致原告解除合同后“被告还应承担20%的购房总价款作为违约金”的约定因加重了被告的责任属于格式条款，该部分无效。被告杨某未向法庭提交证据。综合上述证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：原告昆明某某房地产开发有限公司与被告杨某于2015年3月25日签订编号为HL某号《商品房购销合同》及其补充协议，主要内容为：一、原告将其开发建设的座落于昆明市盘龙区虹桥立交桥西北侧领东山语城?某4幢9层901号房出售给被告，房屋建筑面积为88.52平方米，房屋总价款为人民币586149元，交房时间为2016年6月30日前。二、被告首期支付购房总价款的30.05%，即人民币176149元，付款日期：2015-03-25。其余价款410000元向中国建设银行第五个贷中心贷款支付。三、如因被告出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭贷款合同约定的解约条件，或因其他原因致使贷款银行要求解除按揭贷款合同并要求原告承担连带担保责任，原告有权立即单方与被告解除合同，由此给原告造成的一切损失（包括但不限于案件受理费、律师代理费、保全费、执行费、公证费、评估费、交易税、印花税等税费），均由被告承担，同时被告还应向原告支付购房总价款的20%作为违约金。签订合同后，双方依据上述合同于2015年4月1日办理商品房买卖合同登记备案，合同登记号为某。被告杨某于2014年11月15日向原告支付购房首付款人民币176149元，剩余房款410000元由被告杨某向中国建设银行股份有限公司云南省分行贷款支付，原告昆明某某房地产开发有限公司为该笔贷款提供连带担保责任。截至2018年3月16日被告杨某拖欠银行贷款本息424471.98元，贷款银行在向被告催收无果的情况下，于2018年3月16日向贷款担保人即原告昆明某某房地产开发有限公司发出《代偿杨某贷款本息情况说明》、《划账通知》及《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，要求原告履行代偿义务，同日原告代偿结清被告杨某贷款本金人民币393014.90元、利息人民币28990.12元、罚息人民币2466.96元,共计人民币424471.98元。另查明，截止本案庭审之日，案涉房屋尚未交付被告使用。原告本次诉讼支出以下费用：诉讼费人民币2745元、律师代理费人民币5000元。本院认为，关于原告请求判令解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》、解除合同备案登记手续的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》真实、合法、有效，对双方具有法律约束力，双方应恪守履行，合同及协议中明确约定了原告享有解除权的条件为如因被告出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭贷款合同约定的解约条件，或因其他原因致使贷款银行要求解除按揭贷款合同并要求原告承担连带担保责任。现被告杨某未按期归还贷款已然构成违约，原告作为履约方代被告向银行偿还相应款项，履行了连带保证责任，故原告主张解除合同及撤销合同备案登记的诉请本院依法予以支持。关于原告主张的律师代理费5000元均有约定且费用有证据证实已实际支出，本院予以支持。关于原告主张的违约金问题，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》中约定被告支付违约金的情形，即“如因被告出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭贷款合同约定的解约条件，或因其他原因致使贷款银行要求解除按揭贷款合同并要求原告承担连带担保责任，原告有权立即单方与被告解除合同，由此给原告造成的一切损失（包括但不限于案件受理费、律师代理费、保全费、执行费、公证费、评估费、交易税、印花税等税费），均由被告承担，同时被告还应向原告支付购房总价款的20%作为违约金。”原告作为被告向中国建设银行股份有限公司云南省分行贷款的保证人，其承担被告不能还款的责任是履行保证责任的法定义务，而非是原告用以约定被告向其承担违约责任的依据，且中国建设银行股份有限公司云南省分行在被告办理完毕抵押贷款手续后已将款项支付给了原告，原告没有法律依据通过格式条款的约定让被告在承担完毕中国建设银行股份有限公司云南省分行要求承担的违约责任后再向原告二次承担违约责任，故原、被告对于采用银行按揭方式逾期付款所约定的违约责任的格式条款因加重了被告的责任而无效，本院对于原告据此要求被告承担违约金的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：一、解除原告昆明某某房地产开发有限公司与被告杨某于2015年3月25日签订的编号为HL某号《商品房购销合同》及《合同补充协议》；二、被告杨某于本判决生效之日起十日内协助原告昆明某某房地产开发有限公司办理撤销商品房买卖合同备案登记手续（合同登记号为某）；三、被告杨某于本判决生效之日起十日内向原告昆明某某房地产开发有限公司支付律师代理费人民币5000元；四、驳回原告昆明某某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币2745元由原告昆明某某房地产开发有限公司承担人民币2633元，被告杨某承担人民币112元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  陈 芳人民陪审员  李洪利人民陪审员  付秋燕二〇一八年八月二十八日书 记 员  赵路娟