北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京02民终7784号上诉人（原审被告）：北京圆恩咨询有限公司，住所地北京市东城区东交民巷8号烽火联发宾馆202室。法定代表人：刘文华，经理。委托诉讼代理人：单华春，女，北京圆恩咨询有限公司员工。委托诉讼代理人：王俊，北京知仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国青少年发展基金会，住所地北京市朝阳区望京西路51号。法定代表人：王剑，理事长。委托诉讼代理人：朱军，北京市君宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳琳，北京市君宁律师事务所律师。上诉人北京圆恩咨询有限公司（以下简称圆恩公司）因与被上诉人中国青少年发展基金会（以下简称青基会）合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院(2018)京0101民初2525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。圆恩公司上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判驳回青基会的诉讼请求；2、本案诉讼费用由青基会负担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。第一，双方是公益合作关系，不是租赁关系。双方的协议是公益项目的合作协议，不是房屋租赁合同。第二，一审法院未查清青基会的损失，径行做出要求圆恩公司赔偿的结果，没有事实依据。青基会未提出要求圆恩公司赔偿损失的诉讼请求，亦未提交青基会受到损失的证据。第三，一审法院未查清系青基会违约在先导致合同不能顺利履行。圆恩公司已提交充分证据证明未支付房租的原因系青基会于2015年9月将该院落的后院出让给希望义卖服务中心。第四，一审法院忽视了圆恩公司为涉诉院落房屋的改造装修花费大量金钱的事实。青基会在圆恩公司修缮房屋后不久，即将房屋转交给希望义卖服务中心使用，丧失诚信原则，严重损害圆恩公司的合法权益。第五，青基会应依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，向圆恩公司支付剩余租赁期内装饰装修残值损失。第六，青基会未提供证据证明其向上级单位缴纳了房租，故青基会无权要求圆恩公司支付房租。青基会辩称，同意一审判决，圆恩公司的上诉请求缺乏事实依据。第一，公益捐赠合同与本案系不同的法律关系，两者不可混同。第二，违约赔偿损失系因圆恩公司持续占有房屋而发生的房租损失。第三，《安全管理工作整改通知书》中的入住事实未实际发生，在此之前圆恩公司已拖欠一年的租金。青基会向一审法院起诉请求：1、确认青基会与圆恩公司签订的《圆恩公益空间合作协议书》已解除；2、判令圆恩公司立即搬离、腾退所占用的北京市东城区XX房产；3、判令圆恩公司向青基会支付其使用XX房产应支付的房租50万元及拖欠资金的相应利息（按银行同期贷款利率计算）18368．49元；4、本案诉讼费由圆恩公司承担。一审法院认定事实：经审理查明，北京市东城区XX号为青基会租赁房产。2013年5月15日，青基会（甲方）与圆恩公司（乙方）签订《圆恩公益空间合作协议书》，约定双方开展“圆恩公益空间”合作，期限为十年，甲方将北京市东城区XX房产交付乙方管理。甲方支持、配合乙方完成房产的修缮和装修工作，修缮及装修费用由乙方承担。鉴于甲方每年须向其主管上级交纳房产的房租，该房租自2013年8月15日起由乙方承担，通过甲方支付，房租目前为每年20万元，乙方须于每年7月31日前将当年8月15日至次年8月14日的房租款一次、足额缴存到甲方账户。合作期内乙方负责房产的日常维护及“圆恩公益空间”的运营管理。合作期间，该房产发生的水费、电费、房屋租赁税费、室内设施维修费等均由乙方承担。在合作期内，如果出现产权人或甲方主管上级单位要求收回XX房产的情况，甲乙双方应首先争取保住对该房产的使用权，若被收回，甲乙双方应向收回方共同争取合理的补偿。合作期内，若出现以下情况，甲方有权单方终止协议，收回房产使用权：1、乙方违背“圆恩公益空间”的使命，将该房产主要用途改为商业或其他非公益目的；2、乙方未按时向甲方支付房租；3、欠缴各项费用达10000元；……6、擅自将房屋转租给第三人的。2016年10月18日，青基会向圆恩公司发送《催款通知》，告知圆恩公司截止2016年10月17日，其累计欠房租80万元（期间：2013年8月15日至2017年8月14日），要求圆恩公司在2016年10月31日前履行付款义务。同月19日，圆恩公司执行董事长单华春确认收到上述通知。同年12月29日，圆恩公司向青基会回函，称因其董事会未能按时换届，致使2014年8月至2015年8月、2015年8月至2016年8月的40万元房租款未能在2016年12月底如期向青基会交纳，推迟至2017年1月20日前支付。2016年8月至2017年8月的房租费20万元将于2017年3月25日前交纳。2017年7月7日，青基会向圆恩公司发送通知函，称：“自2013年8月15日开始计算，截至2017年6月31日，贵司应交纳租金80万元。但贵司只交了房租50万元。……前一时期，中国青基会对XX房产进行实地了解房屋使用情况，发现贵司已擅自将XX房产的部分房屋转给第三方用于经营书店使用。贵司的行为已严重违反《合作协议书》第九条1、2、3、6、7款的约定，构成严重违约。根据《合作协议书》第九条的规定，中国青基会有权单方终止协议，收回XX房产的使用权。鉴于贵司违背“圆恩公益空间”的使命且已构成严重违约，贵我双方已不存在继续合作的基础和条件。根据中国青基会办公会议纪要【2017】14号的决定，中国青基会现郑重通知贵司如下：1、立即解除贵我双方签订的《合作协议书》；2、请贵公司在7日内向中国青基会交纳所欠房租30万元；3、请于2017年7月15日前将书店搬离北京市东城区XX房产，撤离相关机构及人员，将北京市东城区XX房产的房屋管理权交回中国青基会；4、中国青基会收回后北京市东城区XX房产的管理权之前的所有管理责任，特别是安全责任由贵司负责。”2017年7月17日，圆恩公司向青基会出具《回函》，声称收到上述通知，表达了继续合作的意愿。同年8月15日，中国青基会向圆恩公司发送律师函，通知圆恩公司双方已解除《圆恩公益空间合作协议书》，催促圆恩公司交纳欠付房租并交还房屋。同年9月11日，圆恩公司向青基会出具回函，声称收到上述律师函，但希望双方能够继续合作。2018年1月4日，青基会向圆恩公司出具《告知书》，通知其立即搬离后北京市东城区XX房产。一审法院认为，青基会与圆恩公司签订的合作协议，不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因圆恩公司未依约支付使用涉案房屋的租金，故青基会依据约定解除合同，有法律及事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”该案中，由于青基会未提供证据证明解除合同通知具体到达圆恩公司的时间，故该院以圆恩公司确认收到上述通知的时间（2017年7月17日）为合同解除时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在青基会与圆恩公司的涉案合同解除后，圆恩公司应即时腾退房屋，向青基会支付未付部分租金，并赔偿损失。圆恩公司应交纳房租的期间为2013年8月15日至2017年7月17日，按照合同约定，房租共计应为784658元。圆恩公司已交纳50万元，故现尚欠284658元。截至青基会起诉之日，青基会的房租损失应为111781元。青基会同时主张的利息损失18368．49元由于计算基数有误，且未向该院说明具体计算期间，故欠缺计算依据，该院不予支持。圆恩公司的答辩意见，欠缺事实与法律依据，该院不予采信。综上，一审法院于2018年6月21日依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条的规定，判决：一、确认中国青少年发展基金会与北京圆恩咨询有限公司于2013年5月15日签订的《圆恩公益空间合作协议书》于2017年7月17日解除；二、自判决生效之日起十五日内，北京圆恩咨询有限公司将位于北京市东城区XX房产，其依据该案《圆恩公益空间合作协议书》占用的场地全部腾空并交付给中国青少年发展基金会；三、自判决生效之日起十五日内，北京圆恩咨询有限公司给付中国青少年发展基金会房租284658元；四、自判决生效之日起十五日内，北京圆恩咨询有限公司给付中国青少年发展基金会损失111781元；五、驳回中国青少年发展基金会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人在二审中没有提交新证据，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，青基会与圆恩公司签订《圆恩公益空间合作协议书》，约定圆恩公司须于每年7月31日前将当年8月15日至次年8月14日的房租款一次、足额缴存到青基会账户。若圆恩公司未按时支付房租或欠缴各项费用达10000元，青基会有权单方终止协议，收回房产的使用权。本案中,双方签订协议后，圆恩公司仅于2013年9月23日、2017年1月20日分别支付房租20万元、30万元，圆恩公司拖延支付房租长达两年，且至今未交齐房租，故依据合同的约定，青基会有权解除合同，收回XX房产所有权。圆恩公司辩称一审法院判决其支付青基会损失111781元不当，经查，该费用系圆恩公司自2017年7月17日(即涉案合同解除的时间)至2018年2月6日（即一审立案之日）占用房产的使用费，亦包括在青基会的诉讼请求之内，故一审法院作此判决并无不当。圆恩公司辩称，青基会于2015年9月将该房产后院交给他人使用先行违约，故其未按时交纳房租，但其在2016年12月29日的回函中，明确表示按照约定金额交纳房租，并未提及此事，故对其该项主张，本院不予支持。圆恩公司辩称青基会未向上级单位交纳房租，故其不应当向青基会交纳房租，双方签订的《圆恩公益空间合作协议书》明确约定房租支付的金额、时间及方式等，并未约定以青基会向上级单位支付房租作为圆恩公司向青基会支付房租的条件，且双方在实际履行合同的过程中，亦不以此为条件，现涉案合同因圆恩公司的违约而解除，圆恩公司曾经亦表示按照每年20万元的标准支付截至2017年8月的房租，故圆恩公司的该项主张，本院不予支持。关于青基会是否应当向圆恩公司支付装修装饰的残值损失金，因圆恩公司在一审中并未提出反诉，故本院在本案中不予处理。综上所述，圆恩公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8984元，由北京圆恩咨询有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 韩耀斌审 判 员 钱丽红审 判 员 邢 军二〇一八年八月三十日法官助理 许修安书 记 员 朱 迪