文书内容苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0591民初7409号原告：苏州工业园区科技发展有限公司，统一社会信用代码：913205947206770601，住所地江苏省苏州工业园区星湖街328号。法定代表人：顾宁，总经理。委托诉讼代理人：鲁勇，北京观韬（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳松，北京市观韬（苏州）律师事务所实习律师。被告：唐晖，女，1968年5月11日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被告：上海天宇技术发展有限公司，统一社会信用代码：9131010563028903XL，住所地上海市长宁区万航渡路2453号15幢E室。法定代表人：李建平，经理。原告苏州工业园区科技发展有限公司（以下简称园区科技公司）诉被告唐晖、上海天宇技术发展有限公司（以下简称天宇公司）房屋租赁合同纠纷，本院于2017年8月21日立案受理后，因被告唐晖、天宇公司下落不明，本院依法向其公告送达起诉状等诉讼材料，并转为普通程序公开开庭进行了审理。原告园区科技公司的委托诉讼代理人鲁勇到庭参加诉讼，被告唐晖、天宇公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现本案已经审理终结。原告园区科技公司向本院提出的诉讼请求为：1、依法判令两被告向原告支付拖欠的租金76306.8元及违约金106628.8元（暂计至2017年7月20日，实际主张至付款之日）；2、依法判令两被告向原告支付拖欠的物业费46102.2元及违约金64421.8元（暂计至2017年7月20日，实际主张至付款之日）；3、依法判令两被告向原告支付拖欠代缴费用（电费）1335元及违约金1839.9元（暂计至2017年7月20日，实际主张至付款之日）；4、依法判令上述请求中被告应向原告支付的费用，原告有权从被告支付的保证金25435.7元中予以抵扣；5、本案诉讼费被告承担。事实与理由：江苏天涛信息科技发展有限公司（以下简称天涛公司）与原告签订房屋租赁合同，承租位于苏州工业园区星湖街328号创意产业园内8-401单元房屋，租期为2010年4月5日至2013年4月4日，双方对于租金及物业费、违约责任等均有约定。原告按约交付房屋，天涛公司自2011年7月之后欠付各项费用。后天涛公司于2012年3月28日注销，两被告作为其股东未履行清算义务兵提交虚假的清算报告注销公司，导致原告的债权未能获得清偿。原告故此起诉至法院。被告唐晖、天宇公司未到庭应诉答辩，也未向本院提交书面答辩意见。经审理查明：2010年3月25日，园区科技公司（出租方、甲方）与天涛公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将其所有的位于苏州工业园区星湖街328号创意产业园内8-401单元的房屋出租给乙方用于研发，该房屋面积529.91平方米，租期36个月，从2010年4月5日至2013年4月4日。其中2010年4月5日至2011年4月4日为免租期，2011年4月5日起至2012年4月4日的租金为每月12717.8元，2012年4月5日起至2013年4月4日的租金为每月25435.7元。物业管理费为每月7683.7元。租金及物业管理费均为先付后用，在每月5日前支付。甲方收取租金时应当出具由税务机关或县以上财政部门监制的收款凭证，无合法收款凭证的，乙方可以拒付。水电费甲方代收代缴，乙方在接到甲方收费通知时，应在10日内支付。乙方需要在签约后支付3个月租金的押金，押金正常情况下不能抵扣租金和其他费用，在租期结束后乙方未违约并将房屋完好退还甲方后14个工作日内全额退还。双方达成书面协议即可解除，如乙方拖欠租金、物业费及其他费用达到2个月以上的，或空关房屋2个月以上的，只要提前30日书面通知对方，甲方即可单方面解除合同。乙方逾期支付租金、物业费及其余费用的，每逾期一天按照拖欠费用总额的0.21%支付违约金。乙方提前解除合同需要提前三个月书面通知甲方并经甲方书面同意，乙方向甲方支付三个月标准租金额作为违约金，造成损失需要赔偿。双方在合同中指定书面通知的送达地址以及通知、信息的接收邮箱。合同下方，双方加盖公章。2010年4月，园区科技公司出具入住通知单，将押金由3个月调整为1个月计25435.7元。诉讼中，原告诉称：被告从2011年7月开始欠付租金及物业费，己方多次联系天涛公司的负责人，要求支付拖欠款项并口头要求解除合同，没有书面发函。被告最开始拖延，后未经原告同意擅自搬离房屋，此后无法联系，己方无奈在2012年6月将房屋转租。本案诉请给付的为2011年7月至2012年1月的租金、物业费，违约金分段计算，按照每日万分之五自当月应缴之日起算至实际缴纳之日止；电费为2011年7月至2012年1月期间己方代为垫付的费用，原告提交交付各月电费合计1335元的发票。另查明：被告唐晖、天宇公司为天涛公司的股东，天涛公司因亏损严重，经股东商讨，决定解散公司并办理注销手续，该公司于2012年3月28日经工商部门核准予以注销。经本院释明后果，原告坚持庭审陈述及所举证据属实，并自愿承担虚假陈述以及提交虚假证据的法律后果。以上事实，由房屋租赁合同、工商登记信息以及当事人的庭审陈述予以证实。本院认为：原告园区科技公司与天涛公司之间的房屋租赁合同为双方真实意思表示、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效。原告现诉请主张2011年7月至2012年1月的租金及物业费，该期间为租赁关系存续期间，原告相关主张有合同依据；合同约定原告可向被告催要电费，现原告提交证据证实已代被告交付相关电费。另一方面，被告均未出庭应诉答辩，就款项交付提出异议并举证证明，原告相关主张本院予以确认，据此支持欠付租金、物业费、水电费合计123744元。关于违约金，原告主张按照约定每天万分之五计算，但也明确同意法院依法予以调整。本院认为：违约金的计算以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。一方面，合同约定原告主张款项时应当出具税务机关或财政部门的收款凭据，否则被告有权拒绝交付，原告是否催要以及向被告出具过相关凭证不能确认；另一方面，合同约定被告拖欠租金、物业费或空关房屋的，原告有权解除合同。本案被告长期欠付费用，原告也应积极主张权利避免损失扩大。综合考量，截至原告向本院提起诉讼之日，就欠付租金、物业费及电费的违约金，在由原告没收被告已付保证金25435.7元的基础上，本院裁决由被告另行赔偿违约金20000元；2017年8月21日起至实际给付之日的违约金，本院按照同期银行贷款利率的1.3倍支持。关于两被告的责任，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》规定，有限责任公司的股东未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。故原告诉请两被告对上述债务承担责任，本院予以支持。被告唐晖、天宇公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、质证的权利，应承担由此所致不利后果。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告唐晖、上海天宇技术发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区科技发展有限公司欠付租金、物业管理费及电费123744元、违约金20000元，并从2017年８月21日起至实际给付之日止，以123744元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率的1.3倍支付利息；二、驳回原告苏州工业园区科技发展有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取5750元，公告费690元，合计6440元，由被告唐晖、上海天宇技术发展有限公负担。此款已由原告预交，本院不再退还，被告唐晖、上海天宇技术发展有限公司在给付上述款项时将该款一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘 虎人民陪审员  陈学珠人民陪审员  华为英二〇一八年二月二十八日书记员夏李扬拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。