江西省赣州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）赣07民初44号原告：钟元伟，男，1950年2月9日生，汉族，住赣州市章贡区。委托诉讼代理人：李华斌，江西宋城律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈辉，江西宋城律师事务所律师。被告：赣州景荣集团有限公司。住所地江西省赣州市章贡区水西河排上**。法定代表人：彭景荣，系该公司经理。委托诉讼代理人：李健，江西海融律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢代宏，江西海融律师事务所律师。原告钟元伟与被告赣州景荣集团有限公司（以下简称“景荣公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李华斌、陈辉，被告景荣公司管理人的委托诉讼代理人李健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟元伟向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2014年6月7日签订的一份《赣州市商品房买卖合同》(合同编号为20140600913)合法有效，被告管理人关于《解除房屋买卖合同》的通知无效；2.判决被告继续履行上述《赣州市商品房买卖合同》，限期交房并协助办理不动产权登记手续；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年6月7日，原告与被告签订一份《赣州市商品房买卖合同》,约定由原告购买被告开发的位于赣州市XX区的XX城X期X#楼1401号商品房,上述商品房的建筑面积为102.74平方米，单价为每平方米7280元，合同价款为人民币747947元，付款方式为一次性付款。由于被告欠原告借款本息未归还，经协商一致，双方将被告所欠的借款本息747947元作为原告对被告房款的支付，被告向原告出具同等金额的收款发票。合同签订并经当地房地产主管部门备案后，被告并未在约定的2015年12月31日前将原告所购商品房交付，反而在2017年11月中旬以管理人的名义向原告发出解除上述商品房买卖合同的通知。原告认为，双方将借款本息转为已付购房款的做法符合民法的意思自治原则，法律并不禁止。原被告签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故而合法有效。被告管理人关于解除《房屋买卖合同》的通知中主张的理由并不成立，原告已全面履行自己的合同义务，故被告管理人解除合同的行为无效。被告景荣公司答辩称，1.景荣公司基于《破产法》第十八条的规定有权解除原告与景荣公司双方以房抵债行为签署的房屋买卖合同。本案中，房屋买卖合同实质是景荣公司用代物清偿的方式来履行债务，不属于房屋买卖合同中房屋的物权权属的变动，并不当然地产生房屋物权变动效力。用房屋代为清偿的目的在于用它履行原来的债务，该履债行为并不能改变原债务的同一性，只有在房屋的物权已经转移给原告后，原来的债务才会消灭，景荣公司并未向原告实际交付房屋，履债的目的没有实现，原债务并没有消失，房屋买卖合同当然未履行完毕，故景荣公司发出解除房屋买卖合同的通知，并不违反法律规定。2.解除以房抵债的房屋买卖合同符合破产法的立法本意，更有利于保障全体债权人公平受偿的合法权益。本案中原告是以房抵债的债权人，并非真正意义上的购房者，仅有物权期待权，不具有完整物权，也不具备对抗其他债权人的效力。景荣公司账目上并未收到原告实际支付的购房款，原告是以债权抵扣房款，原告的债权并未经过审计，债权的真实性、合法性均无法确认。即使债权真实有效，但在原告在与景荣公司签订以房抵债的房屋买卖合同时，景荣公司已处于资不抵债的状况，不能履行到期的债务。这种以房抵债的行为属于个别清偿，会损害全体债权人的利益。3.景荣公司在通知原告解除房屋买卖合同时也明确告知可以向景荣公司申报债权，原告申报债权后，其合法权利仍受保护。原告钟元伟为支持其主张，提交了以下证据：1.原告身份证复印件一份,拟证明原告诉讼主体适格；2.被告企业信息，拟证明被告诉讼主体适格；3.肖中转款记录以及钟俊峰与肖中、钟元伟的关系证明，拟证明钟俊峰与肖中、钟元伟是亲属关系，三人共同转款给陈其海80万元用于投资被告华夏新城项目的事实;4.2011年1月7日《房地产项目联合开发协议书》、陈其海银行转款记录、被告收条，拟证明陈其海与被告等人约定联合开发被告“景荣·华夏新城”项目，并实际投资2070万元的事实；5.2012年8月26日《协议书》，拟证明：（1）陈其海已履行2070万元的出资义务；（2）2012年8月1日起，陈其海不参与、不干涉被告对“景荣·华夏新城”的开发建设，不享受借款利率之外的任何利润，陈其海名下的投资款已转化为对原告的出借款；（3）至2012年7月31日止，陈其海名下的投资款按月利率3%计算前期收益；（4）2012年8月1日起，以原股本金和前期收益补偿金总和为出借款的基数，按照30%的年利率计算利息，且每满一年结算一次，第二年在前一年结算总额的基础上再按30%的年利率计算利息，依此类推；（5）被告可以楼盘的房屋价款冲抵陈其海名下的借款本息；6.2012年7月31日《陈其海利息计算表》，拟证明被告确认陈其海名下的借款本金为2070万元，自2010年4月1日起至2012年7月31日按3%的月利率计算借款利息；7.2013年9月14日《景荣华夏新城项目股东本息结算表》，拟证明被告已将陈其海名下的出借款在2012年7月31日前按月利率3%计息，2012年8月起按30%的年利率计息，再次确认陈其海名下的投资款转化为出借款的事实；8.《截止2014年7月31日股东本利》表，拟证明：（1）被告第三次确认陈其海名下的投资款转化为出借款的事实；（2）至2014年7月31日，被告确认欠陈其海65714636元借款本息的事实；（3）被告确认以购房款抵陈其海名下借款本息的事实，并且在以房抵债后作对借款本息作了相应的核减；9.陈其海《情况说明》及附表，拟证明：（1）陈其海确认其名下的出借款包含原告的出借款在内；（2）至签订购房合同时，原告对被告享有合法的借款本息债权为769542元；（3）原告与被告商定了以房抵债的事实；10.赣州市商品房买卖合同及补充协议、合同备案证明，拟证明原被告间成立商品房买卖合同关系，合同已备案生效，被告负有继续履行合同的义务；11.被告收款发票，拟证明：（1）被告确认其所欠原告借款本息已转为已付购房款；（2）原告付清了全部购房款项，全面履行了合同义务，不存在被告管理人所谓的合同未实际履行或只是民间借贷担保的情形；（3）被告通知解除双方的商品房买卖合同属于违法行为，解除行为无效；12.被告管理人关于解除合同的通知及补充通知，拟证明被告通过管理人作出了解除双方商品房买卖合同的违法行为；13.回复函，拟证明原告以回复函的形式作出了被告应继续履行购房合同的意思表示，不同意自己名下的债权进行破产申报。被告景荣公司经质证认为：对证据1、2没有异议；对证据3的转款记录三性均持异议，对关系证明无异议，转账记录仅能证明原告与陈其海之间存在经济往来，无法证明陈其海将该款用于投资华夏新城项目；对证据4、5、6、7、8、9的三性均有异议，陈其海与景荣公司是否存在真实有效的债权债务关系，仅凭几份协议和计算表不能得到确认且陈其海是否将原告的款项投资于景荣公司也无法确认；对证据10、11的三性均有异议，虽然原告与景荣公司签订了《房屋买卖合同》，但景荣公司的账目上并没有收到原告实际支付的购房款，原告声称是以陈其海的债权抵扣购房款，但陈其海债权的真实性、合法性均无法得到确认；对证据12、13的三性均无异议。被告景荣公司为证明其抗辩主张，提交了以下证据：证据1.（2017）赣07破申2号民事裁定书、决定书，拟证明被告诉讼主体资格；证据2.关于解除《房屋买卖合同》的通知、补充通知2份，拟证明被告诉讼代表人赣州景荣集团有限公司管理人已向原告发出书面通知，解除“以房抵债”商品房买卖合同，并通知原告向管理人申报债权；证据3.EMS邮寄单回执2页，拟证明原告已签收了证据2中的两份书面通知。证据4.市中级法院（2015）赣中民二初字第282号民事判决书，拟证明2014起景荣公司已经处于资不抵债的状况，因无法清偿银行贷款，被赣州银行起诉至法院。原告钟元伟经质证认为，对证据1的三性均无异议，但这组证据可以证明被告的破产申请是在2017年8月4日才正式做出决定；对证据2的真实性及关联性无异议，但对其合法性有异议，原告与被告签订的房屋买卖合同不存在以购房合同来为民间借贷提供担保的情形，也不存在房屋买卖合同未实际履行的情形，被告无权做出解除合同的决定行为；对证据3没有异议；对证据4的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，这组证据与本案无任何关联，该份证据只能证明被告欠赣州银行款项的事实，无法得出被告资不抵债的结论。针对原、被告提供的证据，经双方质证，本院综合认证如下：1.针对原告钟元伟提交的证据：（1）证据1、2、3内容真实、来源合法、与本案具有关联性，本院予以采信；（2）证据4、5、6、7、8、9、10、11、12、13并不能充分证实原告所主张的证明目的，故本院对其证明目的不予采信；2.针对被告景荣公司提交的证据：（1）证据1、2、3内容真实、来源合法、与本案具有关联性，本院予以采信；（2）证据4并不能充分证实原告所主张的证明目的，故本院对其证明目的不予采信。经审理查明：原告钟元伟与钟俊峰系父子关系，钟元伟与肖中系岳父子关系。2010年4月13日，钟俊峰、肖中、钟元伟通过肖中的江西全南农村商业银行账户向陈其海转账80万元。2011年元月7日，景荣公司（甲方）与刘宏芳（乙方）、郭晓成（丙方）、陈其海（丁方）、张振辉（戊方）、韩勇（己方）等人签订《房地产项目联合开发协议书》，该协议约定：各方按协议约定联合投资开发章江新区J22地块，其中陈其海的投资额为2070万元，占总投资股份比例为7.962%。2012年8月26日，景荣公司（甲方）与刘宏芳（乙方）、郭晓成（丙方）、陈其海（丁方）、张振辉（戊方）、彭斌（己方）等人签订《协议书》，该协议约定：“1.本协议当事人各方经协商一致同意终止2010年2月3日签署的《房地产项目联合投资开发协议书》和2011年1月7日重新签署《房地产项目联合开发协议书》等协议的履行，按照本协议方案执行。本协议方案确定‘景荣华夏新城’商住房地产项目由赣州景荣集团有限公司负责开发建设，乙丙丁戊己方不参与项目建设管理，对原有股份按固定收益计算，景荣公司对乙丙丁戊己方进行收益补偿，包括前期补偿和后期固定收益回报。2.前期补偿：甲方同意向乙丙丁戊己方自投资资金实际到账之日起至2012年7月31日截止的基本利益进行补偿，具体金额分别为：丁方（陈其海）原股本金为20700000元，前期收益17474600元，合计前期补偿38174600元……；3.后期固定收益回报：为了支持甲方尽快完成开发‘景荣华夏新城’商住房地产项目，各方同意甲方继续使用乙丙丁戊己方上述股本金及前期补偿金，自2012年8月1日起，甲方向乙丙丁戊己方支付固定收益回报。固定收益回报的标准为：自2012年8月1日起，以原股本金和前期收益补偿金总额为基数，按照年回报30%的比例支付后期收益，但应当每满一年结算一次，第二年结算按照上年结算金额的基础上，再按照年回报30%的比例结算，以后依此类推，直至甲方支付完毕所有股本金及前期补偿和后期固定收益回报为止；……5.鉴于该项目尚在建设之中，为保证项目的正常开发建设，乙丙丁戊己方任何一方保证自签署本协议之日起至2017年8月1日之前不得提出抽回股本金和收益补偿，甲方应当在2017年8月1日之前付清乙丙丁戊己方全部股本金及全部收益补偿……若乙丙丁戊己方愿意购买‘景荣华夏新城’楼盘，所购楼盘价款可以冲抵补偿金……。”2014年6月7日，原告钟元伟与被告景荣公司签订一份《商品房买卖合同》，合同备案编号为：20140600913，所涉房屋为：位于赣州市××区××城××室房屋。该份合同约定：被告景荣公司按照单价7280元/㎡以一次性付款方式将上述房屋出卖至原告钟元伟，合同约定上述房屋价款共计747947元。2017年8月4日，江西省赣州市中级人民法院作出（2017）赣07破申2号《民事裁定书》，裁定受理赣州景荣集团有限公司的破产清算申请。2017年9月7日，江西省赣州市中级人民法院作出《决定书》，指定江西海融律师事务所担任赣州景荣集团有限公司管理人。2017年11月9日，赣州景荣集团有限公司管理人向原告出具《关于解除的通知》，并将该通知邮寄至原告钟元伟，该通知载明“经核实景荣公司财务资料，景荣公司并未实际收到您应支付的《房屋买卖合同》约定的购房款。管理人认为，您与景荣公司签订的《房屋买卖合同》并未实际履行或者是以房抵债形式签约而非真实购房，现管理人依据相关法律规定书面通知：解除您与景荣公司签订的《房屋买卖合同》及与之相关的从合同”。2018年3月17日，陈其海出具《情况说明》，载明“本人与景荣公司等六方于2011年元月7日签订的《房地产项目联合开发协议书》中，本人名下的投资款2070万元包括钟晖、马宏全、郭永峰等13人的投资款在内（包括钟晖、郭永峰、陈美清、李爱萍、马宏全、马小红、李碧琼、陈斌、陈萍、肖中、张玉林、钟俊峰、钟元伟）。2012年8月26日，本人与景荣公司再次签订《协议书》。至此，本人名下含上述13人在内的投资款全部转化为对景荣公司的出借款。2014年6月期间，应上述13人的还款要求，在本人、景荣公司及上述各借款人三方协商下，确定了以景荣公司‘景荣华夏新城’项目新建商品房抵偿借款本息的方案。本人名下对景荣公司享有的借款本息归上述13人享有的部分分割到各出借人名下后，再由景荣公司与上述13人签订不同的《购房合同》……”审理过程中，本院向原告方释明，是否按照民间借贷法律关系变更其诉讼请求，原告表示不同意变更其诉讼请求。本院认为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”，本案中，陈其海等人与景荣公司于2012年8月26日签订的《协议书》内容可以证实陈其海等人已经与景荣公司达成借款合意，将“原股本金、收益补偿”转化为借款，陈其海等人与景荣公司之间形成民间借贷法律关系，并且该《协议书》约定2017年8月1日之前不得提出抽回“股本金和收益补偿”，即使购买景荣华夏新城项目房屋，所购价款仅仅可以冲抵“补偿金”，不包括冲抵“股本金”，但在2014年6月7日，原、被告即签订案涉一份《商品房买卖合同》，用陈其海名下的“股本金和收益补偿”所构成的借款冲抵购房款，由此可见原、被告系以签订《商品房买卖合同》形式作为民间借贷合同的担保。审理过程中，本院已向原告释明本案应当按照民间借贷法律关系进行审理，但原告拒绝变更其诉讼请求，故对原告主张双方签订的案涉一份《商品房买卖合同》合同有效并继续履行以及要求被告限期交房并协助办理不动产权登记手续等诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回原告钟元伟的起诉。案件受理费11280元，退还原告钟元伟。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审 判 长  雷勉励审 判 员  傅 忠审 判 员  王阿婷二〇一八年八月七日代理书记员  曾希希代理书记员  曾 诚