上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初14379号原告：孙小玲，女，1963年2月2日生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：张辉，上海明伦律师事务所律师。被告：潘杰(曾用名：潘大成)，男，1979年5月13日生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：缪娇娇，上海华勤基信律师事务所律师。原告孙小玲与被告潘杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2017年11月16日、2018年1月18日公开开庭进行审理。原告孙小玲的委托诉讼代理人张辉、被告潘杰均到庭参加诉讼，原告孙小玲、被告潘杰的委托诉讼代理人缪娇娇到庭参加第二次庭审。本案经本院院长审批，适用简易程序延长三个月审理。本案现已审理终结。原告孙小玲向本院提出诉讼请求：1、解除上海市松江区泗泾镇泗砖路XXX弄XXX号XXX-XXX层的房屋租赁合同；2、被告搬离上述房屋并将房屋返还给原告；3、被告支付自2017年4月25日起至实际搬离之日止的租金及使用费，按每年44,670元的标准计算至2018年2月28日，自2018年3月1日起按每年46,904元的标准计算。事实和理由：2012年2月25日，被告与案外人阙某某签订了关于上海市松江区泗泾镇泗砖路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称“系争房屋”)的《房屋租赁合同》。协议约定租期为2012年3月1日至2022年2月28日，租期十年。租金第一年为35,000元，以后每年递增5%，每年3月1日支付。在松江区人民法院处理申请执行人上海松江九和小额贷款股份有限公司(以下简称“九和公司”)与被执行人郑翔、阙某某、阙庆羽、郑招龙公证债权文书纠纷一案中，依法拍卖了阙某某名下的系争房屋。2016年9月19日，原告以最高价竞得系争房屋。2017年2月23日，原告取得成交确认书。对此，法院相关拍卖告知已经送达被告。现原告已经取得系争房屋的所有权。根据买卖不破租赁的原则，2017年开始被告应当按协议约定的时间和金额将租金直接支付给原告，而被告至今未支付。被告的行为严重违反合同约定，故原告诉至法院，请求判如诉请。被告潘杰辩称，自2012年起被告承租系争房屋，租期十年。2016年9月，九和公司和其一起到执行法官处做了一个笔录，九和公司认可被告的租金支付至2019年3月1日，并同意带租拍卖。对此原告应当是知晓的。直至原告向被告发送律师函，被告才知道产权变更到了原告名下，原来其并不清楚产权人变更的事情，在收到原告律师函之后，其向原告出具了回复函。被告支付给阙某某最后一期租金是在2016年3月，事后其查询了房屋登记状况，发现产权人仍是阙某某，且阙某某同意如果四年租金一并支付给予优惠，所以其将四年的租金一并支付给了阙某某。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年2月25日，被告(乙方)与案外人阙某某(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租系争房屋用于经营酒水，租期自2012年3月1日至2022年2月28日。第一年租金(2012年3月1日至2013年2月28日)35,000元，以后每年以5%递增，租金由乙方每年支付一次，即每年3月1日交款。甲方收取乙方押金2,000元，做违约之用，租赁期满，无违约外，全额退还给乙方。合同另对其他权利义务进行了约定。2017年3月20日，本院出具(2013)松执字第3207号执行裁定书，载明：本院在执行申请执行人九和公司与被执行人郑翔、阙某某、阙庆羽、郑招龙公证债权文书纠纷一案，上海市松江公证处于2013年6月17日作出的(2013)沪松证执行字第13号执行证书，已经发生法律效力。本院于2016年12月14日，依法委托上海天城拍卖有限公司拍卖被执行人阙某某名下上海市松江区泗砖路XXX弄XXX号房产。2016年9月19日孙小玲以224万元的最高价竞得。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条之规定，裁定如下：一、被执行人阙某某名下上海市松江区泗砖路XXX弄XXX号房产所有权及相应的其他权利归买受人孙小玲所有；……。另查明，2017年4月25日，原告对松江区泗泾镇泗砖路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋取得不动产权证书。2017年7月20日，原告向被告发送律师函，告知被告现原告已取得系争房屋的所有权，故通知被告在收到本函后七日内向原告支付2017年度(2017年3月1日至2018年2月28日)的房租计44,670元。若被告未按期履行的，原告将依法诉诸法律途径解决，并将依法向被告主张解除合同并赔偿相关损失。被告收到该律师函后，于2017年7月24日向原告回复如下：被告于2016年3月付款给原房东阙某某房租时，至松江区房地产登记处，调阅过《上海市房地产登记簿》，当时房产证权利人名字是阙某某，于是同意支付给阙某某现金15万元。在原支付给阙某某的房租使用完后，被告同意后续房租支付给新房东(孙小玲)，但需要看到相关证据。2017年8月4日，原告再次向被告发送律师函，载明因被告其严重违反合同约定，现通知被告在收到本函后即解除与被告的《房屋租赁合同》，解除上述房屋租赁关系，并通知被告在收到本函后七日内搬出房屋返还房屋给原告，并支付实际使用房屋期间至今的租金。被告认可收到该函，但未回复。庭审中，被告对最后一次支付房租的具体情形表述如下：阙某某去泗砖路XXX号门店拿的房租，当时是在晚上7、8点钟左右，阙某某到被告门店，因之前双方讲好了支付现金，所以被告从店铺抽屉里取出15万元的现金支付给阙某某，阙某某用什么袋子装的钱记不清楚了。往年也都是支付现金。审理中，被告还提供了以下证据：1、2016年9月22日、9月23日在本院执行局所做的笔录，以证明申请执行人同意带租拍卖，被告支付给阙某某的租金期限至2019年3月。原告对笔录的真实性无异议，但认为租金支付情况均是被告自己口述的，法院也未进行核实。2、2016年3月7日查询的上海市房地产登记簿，以证明被告在2016年3月7日去查询过系争房屋的产权信息，当时产权仍登记在阙某某名下。原告对真实性认可，但认为与本案无关联性。3、拍卖特别规定，以证明原告拍卖系争房屋的时候是知道带有租约的。原告对真实性无法确认，认为即便是真实的，也无法证明被告的租金支付情况和支付时间。4、2016年3月1日阙某某出具的收条，以证明被告以现金方式向阙某某支付了2016年至2019年的租金共计15万元。原告对真实性及关联性均不予认可。庭审中，被告还申请证人王某某出庭作证，证人陈述，阙某某原来承租过证人的一个店面。因阙某某不会开车，在3月份(具体哪一年不记得了)，阙某某让证人开车送其到海鲜港81号拿房租，其陪同阙某某进到店铺里，看到被告从保险柜里拿出来十几万的现金给了阙某某。阙某某收到钱后放到包里，被告要求阙某某出具收条，阙某某写了张收条后，就把钱带走了。被告对证人陈述的事实予以认可，并补充说明，保险柜是放在木柜里的。原告对证人证言不予认可，认为已经过了举证期限，证人和阙某某有利害关系，和本案也有利害关系。从证人陈述的内容来看，证人对具体时间表示记不清楚，对被告取钱位置的表述和被告表述不一致。此外，被告还陈述，其向阙某某支付了押金2,000元，但无法提供收据。以上事实，有房屋租赁合同、(2013)松执字第3207号执行裁定书、不动产权证书、律师函、回复、笔录及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：本案双方当事人争议的焦点：一、被告应否支付原告自2017年4月25日起的租金；二、原告是否享有房屋租赁合同的解除权。关于争议焦点一，虽原告在庭审中一再表示，其对被告与阙某某之间的《房屋租赁合同》及拍卖特别规定的真实性不予认可，但其未能提供相反证据予以证明，根据拍卖特别规定，系争房屋为带租拍卖，故本院认定原告对系争房屋拍卖时存有租赁关系是明知的。根据买卖不破租赁的原则，原告通过拍卖方式取得房屋的所有权之后，对于该份房屋租赁合同的权利义务一并继受取得，换言之，被告与阙某某签订的《房屋租赁合同》对原告发生相当于出租人的法律效力。结合庭审查明的事实，本院认定被告应当支付原告自2017年4月25日起的租金，理由如下：1、被告对其支付给原房东阙某某的15万元租金相对应的租赁期限的表述不一，在执行笔录上陈述的为租金支付至2019年2月29日，在第一次庭审中的陈述为2016年1月1日至2019年12月31日，在第二次庭审中的陈述为2016年3月1日至2019年12月31日。被告作为付款方，理应对其所支付的租金相对应的租期有确定的认知，被告仅以“仓促”或“庭审情绪波动”作为陈述不一的理由，实难采信；2、证人王某某的证言与被告的陈述存在明显不一致，被告陈述是从店铺的抽屉里取的现金，而证人陈述是从保险柜里取的现金，故对证人证言本院亦难以采信；3、被告陈述15万元是以现金形式支付给阙某某，然这属大笔支出，以现金形式进行交易与常理亦相悖；4、被告在给原告的律师函回复中陈述，其先至松江区房地产登记处，通过调查，确认当时房产证权利人仍为阙某某，才同意支付给阙某某现金15万元。然结合其提供的收条和上海市房地产登记簿的调阅日期来看，收条出具日期为3月1日，调阅日期为3月7日，由此可见，被告支付租金在前，而调阅房产信息在后，与其陈述完全不一致。综上，本院对被告陈述的其已经支付给阙某某15万元租金的事实难以采信。原告于2017年4月25日已经取得系争房屋的不动产权证书，其要求被告向其支付自该日起的租金具有事实和法律依据，本院予以支持。关于争议焦点二，原告于2017年7月20日向被告发函催讨租金，但被告拒绝支付，故原告取得合同解除权，现原告要求解除房屋租赁合同、被告搬离并返还系争房屋，并支付自2017年4月25日起至实际搬离之日止的租金及使用费，具有法律依据，本院予以支持。关于被告所陈述的押金，因其未能提供收据予以证明，原告对此亦不予认可，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第九十七条的规定，判决如下：一、解除关于上海市松江区泗泾镇泗砖路XXX弄XXX号XXX-XXX层的《房屋租赁合同》；二、被告潘杰于本判决生效之日起十日内搬离上海市松江区泗泾镇泗砖路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋并将该房屋返还给原告孙小玲；三、被告潘杰于本判决生效之日起十日内支付原告孙小玲自2017年4月25日起至被告潘杰实际搬离之日止的租金及使用费，计算标准：自2017年4月25日至2018年2月28日，按每年44,670元的标准计算，自2018年3月1日起按每年46,904元的标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费407元，减半收取计203.50元，由被告潘杰负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 惠 蕙二〇一八年二月八日书记员 刘金鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。