成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0124民初6187号 原告：成都市郫都区安德学校（原名郫县安德学校），住所地：成都市郫都区安德镇上场口。 法定代表人：肖蓉，该校校长。 委托诉讼代理人：夏恩静，四川诺瑞特律师事务所律师。 被告：郫县颐园生态休闲养老院，住所地：成都市郫都区安靖镇方桥村6组。 法定代表人：张英，该院院长。 委托诉讼代理人：陈思，女，1991年11月27日出生，汉族，住四川省内江市市中区，系该院院长助理。 委托诉讼代理人：钟家治，男，1957年2月11日出生，汉族，住成都市武侯区，系该院办公室主任。 被告：郫县安德镇颐园日间照料中心，住所地：成都市郫都区安德镇中心上街164号。 法定代表人：张英，该院院长。 委托诉讼代理人：陈思，女，1991年11月27日出生，汉族，住四川省内江市市中区，系该单位院长助理。 委托诉讼代理人：钟家治，男，1957年2月11日出生，汉族，住成都市武侯区，系该单位办公室主任。 第三人：成都市郫都区安德镇人民政府（原名郫县安德镇人民政府），住所地：成都市郫都区安德镇政府路2号。 法定代表人：林明西，该镇镇长。 委托诉讼代理人：张翼，男，1979年5月14日出生，汉族，住成都市郫都区，系该镇副镇长。 原告成都市郫都区安德学校与被告郫县颐园生态休闲养老院、被告郫县安德镇颐园日间照料中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭适用普通程序审理，并通知第三人成都市郫都区安德镇人民政府参加诉讼，在本院公开开庭进行了审理。原告成都市郫都区安德学校特别授权委托诉讼代理人夏恩静，被告郫县颐园生态休闲养老院、被告郫县安德镇颐园日间照料中心特别授权委托诉讼代理人陈思、一般代理委托诉讼代理人钟家治，第三人成都市郫都区安德镇人民政府一般代理委托诉讼代理人张翼，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成都市郫都区安德学校向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告郫县颐园生态休闲养老院于2013年11月30日与安德镇人民政府签订的《房屋租赁协议》无效；2、判决二被告退还原告位于安德镇中心上街164号土地、房屋等财产；3判决被告支付房屋使用费317800元人民币（2016年12月31日至2017年10月30日止，以后使用费按31780元每月支付至土地、房屋等财产实际退还之日止）。事实和理由：郫都区安德镇中心上街164号土地使用权人及房屋所有权人为原告，后借给安德幼儿园使用，现因原告改扩建需要将场地及房屋收回，但得知原告的场地和房屋已于2013年11月30日由安德镇人民政府租赁给了被告郫县颐园生态休闲养老院使用，双方签订了租期十年、从2016年12月30日起按每平方米20元收取租赁费用的《房屋租赁协议》，现该场地和房屋由被告郫县安德镇颐园日间照料中心实际使用。该协议签订时并未征得原告同意，因此根据我国《合同法》第五十一条的规定应该认定该协议无效。 被告郫县颐园生态休闲养老院辩称，1、2013年11月30日，被告郫县颐园生态休闲养老院与第三人安德镇人民政府签订了《房屋租赁协议》，合同主体是被告郫县颐园生态休闲养老院与第三人，《房屋租赁协议》没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的关于合同无效的情况。被告郫县颐园生态休闲养老院与原告之间不存在房屋租赁合同关系，更没有其他合同关系，本案的第一项诉请不能成立，应当予以驳回。2、本案案由为房屋租赁合同纠纷，原告在合同之诉中提出要求被告郫县颐园生态休闲养老院退还土地、房屋的诉讼请求系物权纠纷，原告在同一诉中既要求解决债权纠纷又解决物权纠纷，不符合法律规定。该诉请应当予以驳回。3、被告郫县颐园生态休闲养老院与第三人安德镇人民政府签订了《房屋租赁协议》，对租金进行了约定，原告并非协议一方当事人，被告郫县颐园生态休闲养老院对原告没有支付义务，原告向被告郫县颐园生态休闲养老院主张房屋使用费没有依据。该诉请应当予以驳回。 被告郫县安德镇颐园日间照料中心辩称，1、被告郫县安德镇颐园日间照料中心系经成都市郫都区民政局及本案第三人同意设立建成的养老机构，系第三人为解决社区老人相关养老问题引入的服务于当地群众的养老机构。第三人及成都市郫都区民政局均系具有高度公信力的国家机关，根据被告郫县颐园生态休闲养老院与第三人安德镇人民政府签订了《房屋租赁协议》第一条：第三人将原安德镇中心幼儿园房屋出租给被告郫县颐园生态休闲养老院。又据2016年3月10日《郫县民政局关于安德镇颐园日间照料中心的项目确认通知书》确定，安德镇颐园日间照料中心位于安德镇望乐社区，安德镇原公立幼儿园。由此可见，郫县安德镇颐园日间照料中心使用的是安德镇中心幼儿园房屋，并非原告所有的房屋。2、2013年11月30日，被告郫县颐园生态休闲养老院与第三人安德镇人民政府签订了《房屋租赁协议》，合同主体是被告郫县颐园生态休闲养老院与第三人安德镇人民政府，原告与被告郫县安德镇颐园日间照料中心不是合同主体，且该合同没有损害任何社会公共利益及国家利益，没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的任何规定。原告与被告郫县安德镇颐园日间照料中心非合同当事人，无权就合同效力作出任何主张。3、原告与被告郫县安德镇颐园日间照料中心基于被告郫县颐园生态休闲养老院与第三人安德镇人民政府的租赁协议及成都市郫都区民政局批准同意在当地开办养老机构，被告郫县安德镇颐园日间照料中心与原告之间没有任何权利义务关系，原告无权要求被告郫县安德镇颐园日间照料中心退还房屋，更无权要求被告郫县安德镇颐园日间照料中心支付房租。 第三人成都市郫都区安德镇人民政府述称，休闲养老院与安德镇政府签了协议，当时是要求安德镇这个地方必须要有养老机构，刚好学校这块地是一个空地，安德镇新建了一个幼儿园，老的幼儿园这块空地就租给休闲养老院了。这个场地确实是安德镇人民政府出租给养老院，到现在安德镇人民政府也没有收取任何租金，因为有2年的免租期，现在免租期已经过了，但是被告还是没有交租金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告成都市郫都区安德学校提交的《成都市地籍调查表》复印件记载以下内容：（1）土地坐落安德镇中心上街（2）土地权属来源划拨（3）土地使用者名称安德镇中心小学校（4）“本宗地系一九七二年镇政府划拨”。2、原告成都市郫都区安德学校提交的《国有土地使用权申报登记申请书》复印件载明，1989年1月24日郫县安德中心小学校申请权属登记，土地权属来源划拨。3、原告成都市郫都区安德学校提交的郫机编办[2005]54号郫县机构编制委员会文件记载“撤销郫县安德镇中心小学校，新成立郫县安德九年制学校；原郫县安德镇中心小学校和原友爱职中安德校区初中部调出的28人的教职工编制数划转入郫县安德九年制学校”。4、原告成都市郫都区安德学校提交的郫机编办[2006]26号郫县机构编制委员会文件记载“郫县安德九年制学校更为郫县安德镇学校（九年制）”。5、合议庭依职权向成都市郫都区不动产登记中心查询，郫都区安德镇中心上街164号无不动产登记在信息。原告成都市郫都区安德学校提交的成都市郫都区教育局《证明》，载明“原由郫县安德镇幼儿园使用的资产编号为000000220和FW20120926000001的幼教楼及面积为108平方米的早教中心系成都市郫都区安德学校资产。”6、2013年11月13日第三人成都市郫都区安德镇人民政府与被告郫县颐园生态休闲养老院签订《房屋租赁协议》，约定将位于安德镇中心上街164号（原安德镇中心幼儿园）房屋出租给被告郫县颐园生态休闲养老院用于建设安德镇社区微型养老机构，租赁期限10年，自2013年12月30日起至2023年12月29日止。其中，前三年免除房屋租赁费用，至2016年12月30日起按每平方米20元/月收取房屋租赁费。合同签订后，由被告郫县安德镇颐园日间照料中心使用租赁房屋。7、有证据证实的被告郫县安德镇颐园日间照料中心使用租赁房屋面积为：早教中心房屋108平方米、幼儿教学楼778平方米、幼教楼670.88平方米，计1556.88平方米。原告未提交证据证实被告使用的其余租赁房屋面积。8、原告成都市郫都区安德学校的主管部门成都市郫都区教育局为解决原告学位不足等问题，拟改扩建原告成都市郫都区安德学校。 本院认为，1、位于成都市郫都区安德镇中心上街164号的土地、房屋是配置给原告成都市郫都区安德学校占有使用的国有资产。对该国有资产调剂处置，应当按照事业单位国有资产管理制度，报请事业单位主管部门审核、政府国有资产管理部门审批。2、第三人成都市郫都区安德镇人民政府尚未依法获得该国有资产的支配处置权，即与被告郫县颐园生态休闲养老院签订《房屋租赁协议》，由被告郫县颐园生态休闲养老院将土地、房屋交给其关联民办非企业单位被告郫县安德镇颐园日间照料中心使用，侵害了原告成都市郫都区安德学校利益。3、第三人成都市郫都区安德镇人民政府为解决当地社区养老问题引入养老企业，与被告郫县颐园生态休闲养老院签订《房屋租赁协议》，不属于恶意串通损害原告成都市郫都区安德学校利益，该《房屋租赁协议》不是《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效合同。4、第三人成都市郫都区安德镇人民政府出租涉案房屋，事前未获原告成都市郫都区安德学校授权或相关国有资产管理部门审核审批。合同签订后也未获原告成都市郫都区安德学校追认或相关国有资产管理部门审核、审批追认。该《房屋租赁协议》依法成立，对被告郫县颐园生态休闲养老院和第三人成都市郫都区安德镇人民政府发生法律效力，但对原告成都市郫都区安德学校不发生法律效力。5、被告郫县颐园生态休闲养老院和第三人成都市郫都区安德镇人民政府签订的《房屋租赁协议》已经开始履行，该合同的履行侵害原告成都市郫都区安德学校利益，阻碍原告成都市郫都区安德学校改扩建项目实施，被告郫县颐园生态休闲养老院和第三人成都市郫都区安德镇人民政府应终止履行，停止对原告成都市郫都区安德学校的侵害。6、被告郫县颐园生态休闲养老院没有在本案中向第三人成都市郫都区安德镇人民政府主张因终止履行《房屋租赁协议》而产生的权利，第三人成都市郫都区安德镇人民政府与被告郫县颐园生态休闲养老院、被告郫县安德镇颐园日间照料中心因终止履行《房屋租赁协议》而产生的损失如何分担问题，不与本案一并处理。7、按照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，《房屋租赁协议》对原告成都市郫都区安德学校不发生法律效力，被告郫县颐园生态休闲养老院应参照合同约定的租金标准向其支付房屋占有使用费。 综上所述，第三人成都市郫都区安德镇人民政府无权支配涉案土地及房屋，被告郫县颐园生态休闲养老院、被告郫县安德镇颐园日间照料中心无权占有涉案土地及房屋，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下: 一、确认被告郫县颐园生态休闲养老院于2013年11月30日与第三人成都市郫都区安德镇人民政府签订的《房屋租赁协议》对原告成都市郫都区安德学校不发生法律效力； 二、本判决生效后六十日内，被告郫县安德镇颐园日间照料中心退还原告成都市郫都区安德学校位于成都市郫都区安德镇中心上街164号的土地、房屋； 三、本判决生效后十五日内，被告郫县颐园生态休闲养老院支付原告成都市郫都区安德学校房屋使用费。使用费按每月31173.60元计算，从2016年12月31日起支付至房屋实际退还之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6070元，由被告郫县颐园生态休闲养老院负担3035元、被告郫县安德镇颐园日间照料中心3035元。本判决生效后后十五日内结清交纳。 如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状及副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  彭 勇 人民陪审员  张天福 人民陪审员  黄秀萍 二〇一八年二月二十七日 书 记 员  王耀平