江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0505民初1391号 原告：马明华。 委托诉讼代理人：陈志伟，江苏震宇震律师事务所律师。 被告：赵仁义。 委托诉讼代理人：陈光明，江苏安珀志律师事务所律师。 第三人：汤英红。 委托诉讼代理人：姚明，江苏剑桥人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐晓南。 原告马明华与被告赵仁义排除妨害纠纷一案，本院于2018年4月4日立案后，依法适用简易程序,由代理审判员田德强独任审判。诉讼中，本院依被告的申请追加了汤英红作为本案的第三人。本院于2018年5月16日公开开庭进行了审理，原告马明华的委托诉讼代理人陈志伟，被告赵仁义的委托诉讼代理人陈光明，第三人汤英红的委托诉讼代理人姚明及徐晓南到庭参加诉讼。后本院又于2018年7月18日公开开庭进行了审理，原告马明华的委托诉讼代理人陈志伟，被告赵仁义及其委托诉讼代理人陈光明，第三人汤英红的委托诉讼代理人姚明及徐晓南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马明华向本院提出诉讼请求：一、请求确认第三人汤英红与被告赵仁义于2015年3月25日签订的租赁合同对原告不产生效力；二、请求判令被告立即搬离所占用的XX房屋，并支付所占用房产的使用费6万元（目前根据中介计算该房产出租价格为每年6万左右，使用费自2017年3月31日起暂计算至2018年3月30日止，实际计算至被告搬离之日止）；三、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年3月8日，第三人汤红英将其名下的位于苏州市XX房屋进行了最高额抵押登记，他项权利人为中国工商银行苏州分行。2015年3月25日，汤红英将上述房屋出租给被告，租期5年，2017年1月1日至2021年12月31日，5年租金共158000元。2016年5月5日，被告交付汤英红租金158000元。2017年3月30日，苏州市XX区人民法院拍卖涉案房屋，原告竞得涉案房产。根据担保法解释第六十六规定，第三人汤红英与被告签订的租赁合同对原告不产生拘束力。原告自取得物权后，物权被人占用，原告有权要求排除妨碍并取得物权产生的收益。原告为维护合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告赵仁义辩称：1、其自2011年至今就一直承租涉案房屋，从未中断过，其与原房屋所有权人汤英红签署的租赁合同期间尚未届满，且租赁期间的租金已经支付完毕，依照买卖不破租赁的原则，现被告要求其搬出涉案房产，于法无据；2、涉案房产在拍卖时法院即已告知涉案房屋存在租赁，且至2021年的12月31日前的租金已经支付完毕，现马明华在竞拍得该房产后，至该事实于不顾，直接要求其搬离涉案房屋，于法无据，也违反诚信原则。 第三人汤英红辩称：1、本案所涉房屋是先租赁后抵押，抵押权人接受该房屋作为抵押物的原因之一就是考虑到有稳定的租金收入可以作为抵押权的担保，且抵押权人同意该房屋继续出租。第三人与被告之间签订的租赁合同对于买受人具有法律约束力；2、拍卖公告标的物介绍一栏已经注明案涉房屋的状况是出租，并且注明了出租的期限和租金已经全部付清的事实，拍卖须知第十条黑体字，明确提示竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切未知的瑕疵，原告对于案涉房屋存在权利负担这一事实是明知的，并且这一事实对于标的物的拍卖价格也会产生影响，原告要求确认租赁合同对其不产生效力，其实是否认法院拍卖须知的效力。 经审理查明，位于苏州市房屋原为第三人汤英红所有，建筑面积104.26㎡，房屋用途为非住宅。他项权利摘要显示，2012年3月8日，上述房产设有最高额抵押权，抵押权人为中国工商银行股份有限公司苏州分行，债权金额为118万元。其后，因中国工商银行股份有限公司苏州分行与汤英红等人金融借款合同纠纷执行案，涉案房产由苏州市XX区人民法院在淘宝网公开司法拍卖,该房屋的评估价值为917700元。2017年3月13日，苏州市XX区人民法院发布网拍公告。在淘宝网司法拍卖平台发布的竞买公告一栏中的相关附件为评估报告及租赁合同；同时，其发布的《竞买须知》一栏中，第十条写明“……就拍卖的标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中做了详尽的说明。……所以请竞买人要在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的视为对标的物的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦做出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵”。另，在标的物介绍一栏拍卖现状中写明：出租，2017.1.1-2021.12.31，158000元/五年，已全部付清；权利限制情况为有查封情况，抵押权人为工商银行苏州分行。2017年3月30日，原告马明华竞得涉案房产，并签订《拍卖成交确认书》，成交价为人民币719912元。2017年4月12日，苏州市XX区人民法院作出（2016）苏0508执934号之四执行裁定书，裁定涉案房产所有权及相应国有土地使用权归原告马明华所有，房屋所有权及国有土地使用权自裁定送达原告时转移登记至其名下。2017年11月9日，涉案房产产权由产权登记部门核准登记至马明华名下。 另查明，2011年12月31日，被告赵仁义作为乙方与第三人汤英红委托的案外人倪佳洵作为甲方签订《租赁协议书》一份，约定：一、甲方提供位于苏州市XX商铺（摊位），从事南北货经营配套设施齐全；二、乙方租赁甲方XX摊位，两年租金共计74000元，租期为2011年12月11日至2013年12月10日……。同日，案外人苏州市锦绣嘉诚投资担保有限公司（其法定代表人为倪佳洵）向被告赵仁义出具《收据》一份，载明：入账日期是2011年12月31日，交款单位是长江路4号楼东4号，收款方式为现金，人民币柒万肆仟元整，收款事由房租；2013年12月18日，被告赵仁义作为乙方与第三人汤英红委托的案外人倪佳洵作为甲方又签订《租赁协议书》一份，约定：一、甲方提供位于苏州市XX商铺（摊位），从事南北货经营；二、乙方租赁甲方XX摊位，两年租金共计81000元，租期为2014年1月1日至2015年12月31日……。2015年3月25日，被告赵仁义作为乙方（承租人）与第三人汤英红作为甲方（出租人）再签订房屋租赁合同一份，约定：应乙方续租要求，经平等友好协商，甲乙双方订立以下协议，以资信守；1、甲方将位于苏州市XX商铺出租给乙方使用，租赁期限为2017年1月1日至2021年12月31日，共五年；2、五年租金总额为158000元；乙方于合同签订后一次性付清上述租金。2016年5月5日，第三人汤英红及其丈夫向被告共同出具《收条》一份，载明：今收到赵仁义支付的2017年1月1日至2021年12月31日的门面房租金壹拾伍万捌仟（158000）元整。2015年3月25日的《租赁合同》及相应《收条》即为苏州市xX区人民法院就涉案房屋进行司法拍卖时公示的租赁合同中包含的内容。 庭审中，被告赵仁义称其自2011年至今一直承租涉案房屋，只是2016年1月1日至2016年12月31日的租赁合同找不到了。为证明该主张，其向本院提交了苏州市长江路农副产品批发市场有限公司出具的《收据》3份及工商登记信息一份，其中编号为6067872的《收据》载明：入账时间是2011年6月16日，交款单位是赵仁义，收款方式是现金，人民币伍仟圆整，收款事由南北货4#楼东4#食品安全保证金；编号为3442574的《收据》载明：入账时间是2014年10月20日，交款单位是赵仁义，收款方式是现金，人民币壹万伍仟元整，收款事由4号东4号南北货管理费2015年；编号为1161480的《收据》载明：入账时间是2015年10月24日，交款单位是赵仁义，收款方式是现金，人民币肆万伍仟元正，收款事由南北货4号楼东4号2016-2018年管理费。工商登记信息载明：名称苏州高新区仁义冷冻食品经营部，类型个体工商户；经营者赵仁义；经营场所苏州市高新区浒关分区长江路农副产品批发市场内，注册时间2011年5月11日。对上述证据的三性，原告及第三人均无异议。另，被告赵仁义申请证人张子娟出庭作证，称其在自2008年左右至今一直在苏州市长江路农贸市场东4区6号经营南北货生意，与被告承租房屋相近，第三人汤英红是其与被告共同的房东。同时，证人称被告自2008年开始至今一直在涉案房屋处经营，从未间断过。证人为证明其陈述真实性，向本院提交了其与案外人倪佳洵就东4区6号商铺签订的其中一份《租赁协议书》及其营业执照各一份。其中《租赁协议书》约定：甲方提供位于苏州市XX商铺（摊位），从事南北货经营；二、乙方租赁甲方4号楼营业厅东6号摊位，壹年租金共计42000元，租期为2016年1月1日至2016年12月31日……。营业执照载明：经营者张子娟，名称苏州高新区润德冷冻干货商行，类型个体工商户，经营场所苏州市高新区浒关分区长江路农副产品批发市场内，注册时间2009年3月11日。 庭审中，原告称其在竞拍前就已经阅读了竞买须知中的全部内容，知晓涉案房屋存在租赁及租金已支付的情况，亦知晓苏州市姑苏区人民法院进行司法拍卖时公告的租赁合同为续签合同。同时，其对被告自2011年12月11日至今一直承租涉案房屋，并且在此期间，被告与第三人存在多份租赁合同的事实予以认可。 庭审中，第三人汤英红称其于2016年1月1日至2016年12月31日期间确实与被告签订过租赁合同，只是合同找不到了。同时，第三人汤英红称，2011年12月11日至2021年12月31日的租金已全部以现金方式收取。 以上事实由房屋权属登记信息查询结果证明、苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508执934号之四执行裁定书、淘宝网司法拍卖网页打印件、不动产权证书、司法拍卖网络竞价成功确认书、收据4份、租赁协议书2份、租赁合同、收条、证人证言及本院庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，被告及第三人之间的《租赁协议书》及《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。 本案的争议焦点为：一、涉案房屋中的租赁权是先于抵押权设立还是后于抵押权设立；二、苏州市姑苏区人民法院在进行司法拍卖时在标的物介绍一栏中关于涉案房屋存有租赁情况的说明是否是一种负担行为。 针对争议焦点一，本院认为，首先是关于被告赵仁义承租涉案房屋的有关事实。1、关于2011年12月11日至2013年12月10日的租赁事实，本院认为，结合相应的《租赁协议书》、《收据》、证人证言及当事人陈述，该段期间的租赁事实本院予以确认。2、关于2013年12月11日至2013年12月31日的租赁事实，虽该段期间双方均未签订书面合同，但时间仅有20天，结合证人证言、当事人陈述及被告赵仁义所经营的个体工商户对场地固定化需求，本院认定双方之间存在事实上的租赁关系，该期间无合同，仅仅是由于疏忽所致。3、关于2014年1月1日至2015年12月31日的租赁事实，结合《租赁协议书》、证人证言及当事人陈述，该段期间的租赁事实本院予以确认。4、关于2016年1月1日至2016年12月31日的租赁事实，关于该段期间的租赁合同，被告称找不到了，第三人称在此期间亦签订过租赁合同，本院认为，结合证人证言、当事人陈述、后一份合同的“续租”二字及2015年10月24日赵仁义就涉案房屋向苏州市长江路农副产品批发市场有限公司交纳的2016-2018年度管理费《收据》，该段期间的租赁事实本院予以确认；5、关于2017年1月1日至今的租赁事实，结合《租赁合同》、《收条》、证人证言及当事人陈述，该段期间的租赁事实本院予以确认。综上，被告赵仁义自2011年12月11日至今基于租赁关系一直占有、使用涉案房屋。其次，关于抵押权及租赁权设立先后问题，本院认为，案涉房屋于2012年3月8日设立抵押权，抵押权设立系在第一份《租赁协议书》的履行期间（2011年12月11日至2013年12月10日）。后被告赵仁义与第三人汤英红签订多份租赁合同，之后所签订的数份租赁合同应为续租合同。续签合同与2011年12月31日签订的《租赁协议书》构成同一租赁关系。故被告自2011年12月11日至今基于同一个租赁关系一直占有、使用涉案房屋，从未中断过，该租赁期间应视为一个整体的期间，即2011年12月11日至2021年12月31日，故本案属于先租赁后抵押情形，而不属于先抵押后租赁情形。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条之规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”，被告赵仁义及第三人汤英红于2015年3月25日的签订《租赁合同》对受让人即原告具有拘束力。故本院对原告诉称“本案属于先抵押后租赁”的意见不予采信。 针对争议焦点二，首先，根据《中华人民共和国合同法》第十五条的规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。…拍卖公告等为要约邀请。司法拍卖公告系要约邀请，买受人在拍卖过程中出价的行为是希望拍卖人与其签订拍卖合同，属于要约行为，而《拍卖成交确认书》属于合同法第二十一条规定的承诺行为，故应认定原告参与司法拍卖的行为系成立新的买卖合同的意思表示，该买卖合同已依法成立并生效。而在对案涉的房屋进行网络司法拍卖的公告以及标的物介绍表中，已明确注明拍品现状存在租赁且5年租金已支付的情况，原告在竞得该房屋后，在《拍卖成交确认书》上签字，其应受到涉案房屋存有租赁的约束；其次，原告在知悉竞买须知全部内容并明知涉案房屋上存有续租合同且租金已支付的情况，并未实际对上述权利瑕疵进行实地调查，以决定是否要参加竞拍，根据《竞买须知》第十条，即表明原告愿意接受该标的物的现状及存在的权利瑕疵。再次，涉案房屋的评估价值为917700元，原告以719912元价格竞得涉案房屋，虽然该成交价系市场自主行为产生的价格，但苏州市XX区人民法院在进行司法拍卖过程中，标的物介绍中告知竞买人涉案房屋存有租赁且5年房租已支付的情况，上述事实的存在客观上肯定会对竞买人的竞价产生一定影响；最后，原告明知买受标的物上附有租赁合同且5年房租已支付而自愿购买，事后又以该租赁合同对其作为买受人不具有约束力为由不认可该租赁合同，有违诚实信用原则。 综上，本院认为，本案中租赁权设立于抵押权之前，应优先于抵押权，原告依据实现抵押权的拍卖行为取得涉案房屋，根据买卖不破租赁的原则，其无权要求被告搬离涉案房屋；并且原告在明知涉案房屋存有租赁且5年租金已支付的情况下参与竞买，表明其原意受合同租期约束，故被告与第三人于2015年3月25日签订的《租赁合同》对原告具有拘束力，在上述合同未解除情况下，原告要求被告搬离所承租的房屋并支付占用使用费，无事实及法律依据，故本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第十五条、第二十一条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条之规定，判决如下： 驳回原告马明华的全部诉讼请求。 案件受理费1300元，减半收取650元，由原告马明华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名苏州市中级人民法院；开户行中国农业银行苏州苏福路支行；账号105553010********。 代理审判员  田德强 二〇一八年八月七日 书 记 员  张沛力