四川省江安县人民法院民 事 判 决 书(2018)川1523民初1154号原告（反诉被告）王瑜柯，男，1990年9月12日出生，汉族，居民，住四川省江安县。委托诉讼代理人王平,男，1962年7月11日出生，汉族，居民，住四川省江安县，系原告之父。委托诉讼代理人王永江，四川蜀南律师事务所律师。执业证号：15115198610328259。被告（反诉原告）罗英，曾用名罗小兰，女，1972年10月29日出生，汉族，居民，住四川省江安县。委托诉讼代理人严明三，四川蜀南律师事务所律师。执业证号：15115198410631429。原告（反诉被告）王瑜柯与被告（反诉原告）罗英买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人王平、王永江，被告（反诉原告）罗英及其委托诉讼代理人严明三到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王瑜柯提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年12月27日签订的《房屋买卖合同》及2016年10月8日签订的《补充协议》；2、被告（反诉原告）向原告（反诉被告）返还位于江安县家具，由原告（反诉被告）返还被告（反诉原告）购房款216000元；3、被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付违约金100000元；4、诉讼费由被告（反诉原告）承担。事实和理由：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2015年12月27日签订《房屋买卖合同》约定：被告（反诉原告）以40.60万元的价款购买原告（反诉被告）位于江安县建筑面积为195.22平方米的房屋，合同签订之日支付6万元，余款34.60万元于2016年4月27日以前一次性支付，如违约则由违约方支付对方违约金10万元。合同签订后，原告（反诉被告）于当日将房屋交付给被告（反诉原告），但被告（反诉原告）没有按约支付购房款，双方于2016年10月8日签订了一份《补充协议》约定：由被告（反诉原告）分期支付购房款，如连续两个月未支付购房款，原告（反诉被告）权收回房屋。至今被告（反诉原告）仍未按照《补充协议》的约定全额支付原告（反诉被告）购房款，原告（反诉被告）特诉至法院提出上述诉讼请求。被告（反诉原告）罗英辩称，1、本案《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且已经履行，该合同对双方均具有法律效力，原告（反诉被告）的诉讼主张不能成立；2、本案合同履行一段时间后，被告（反诉原告）知悉了原告（反诉被告）在交易时隐瞒了已将房屋用于向银行抵押贷款的事实，致使被告（反诉原告）购买的房屋可能出现产权纠纷，原告（反诉被告）的行为已经违约，被告（反诉原告）此时停止向原告（反诉被告）支付购房款余款的行为系行使不安抗辩权的行为，应受法律保护；3、至今被告（反诉原告）已经向原告（反诉被告）支付了购房款28万元，而不是原告诉称的21.60万元；4、原告（反诉被告）没有向被告（反诉原告）按约交付车库一间，应当减少购房价款5万元；���上所述，应当依法驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。被告（反诉原告）罗英提出反诉诉求：原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）违约金10万元。事实和理由：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2016年4月18日签订的《房屋买卖合同》约定：原告（反诉被告）将其所有的位于江安县建筑面积为195.22平方米的房屋以40.60万元的价款出售给被告（反诉原告），为了保证交易的合法性和安全性，双方在合同的第五条特别约定：“甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任”。2017年上半年，被告（反诉原告）通过相关单位得知原告（反诉被告）隐瞒了之前已经将房屋用于向银行抵押担保的事实，违反���合同的约定，故提出上述反诉请求。原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉请求辩称，双方在签订《房屋买卖合同》时，被告（反诉原告）已经知晓房屋处于抵押状态，因此双方在合同中约定了房屋有关产权事项在房产证办理前办妥；本案是由被告（反诉原告）的逾期支付购房款的行为引起的纠纷，而不是原告（反诉被告）先期违约引起的；原告（反诉被告）并没有将车库转卖给第三人。故被告（反诉原告）的反诉请求不能成立，不应得到支持。原告（反诉被告）为了证明其诉讼主张以及针对反诉的辩解主张向本院提交了：原、被告的身份信息资料，房屋买卖合同、房屋买卖补充协议、委托书，王平与罗英的聊天记录，房屋产权证，王平在农业银行、工商银行、农商银行的交易明细��证据，被告（反诉原告）对证据的三性未提出异议，仅对部分证据的证明目的提出异议。被告（反诉原告）针对本诉辩解主张及反诉请求向本院提交了：委托书、房屋买卖合同、房屋买卖补充协议，农商行打款清单、借记卡明细清单、工商、农业、农商银行的存款回单，2017年11月20日房产信息查询情况等证据，原告（反诉被告）对农商行打款清单、借记卡明细清单、工商、农业、农商银行的存款回单真实性提出异议，认为经核对只能确认原告（反诉被告）收到被告（反诉原告）的购房款总共为23万元；对其他证据的三性无异议。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认定如下:被告（反诉原告）提交的对农商行打款清单、借记卡明细清单、工商、农业、农商银行的存款回单，经与原告���反诉被告）提交的王平在农业银行、工商银行、农商银行的交易明细核对后能相互印证的17.5万元的交易金额，本院予以确认。经审理，本院确认以下事实：2015年12月27日，王瑜柯授权其父王平与罗英签订《房屋买卖合同》，内容为：“出卖人：王瑜柯，男，公民身份号码：，住四川省江安县江安镇，联系电话：186××××7266（简称甲方）买受人：罗英，女，公民身份号码：（简称乙方）甲方因资金周转，自愿将属于自己所有坐落在江安县，建筑面积195.22平方米的房屋出售与乙方（房屋所有权证号为房权证江安字第××号、国有土地使用权号为江国用2011第4222号），双方现就买卖事宜达成如下协议：第一条房屋的基本情况。出卖方房屋坐落在江安县，建筑面积为195.22平方米的房屋出售与乙方（房屋所有权证号为房权证江安字第××号、国有土地使用权号为江国用2011第4222号），房屋结构为砖混结构，已经装修。房屋用途为住宅；该房屋内部附着设施水、电、气、闭路电视齐全。产权人名称为甲方。房屋内的其他家具、家电除一套实木的床、立柜两个、客厅空调由甲方搬离外，其余的家具、家电一并转让与乙方。另外甲方在底楼院坝有车库一间，面积约20余平方米。第二条转让价格。甲方将上述房屋以40.60万元的价款转让与乙方。第三条付款方式。乙方在签订合同之日支付甲方定金6万元，剩余购房款34.60万元在2016年4月27日以前一次性支付甲方。乙方支付完毕购房款后，双方共同到房地产、国土管理部门办理房屋所有权证、国有土地使用权证转让过户登记手续……。第五条甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在��易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。第六条违约责任：双方应当按照本协议的约定履行，如有违约，违约方应当向另一方支付违约金10万元。……”。合同签订后，罗英陆续支付了购房款5.5万元，由于没有按时付清购房款，双方协商后于2016年10月8日签订了《房屋买卖补充协议》，内容为：“根据王瑜柯（身份证号码）和罗英（身份证号码）于2015年12月27日签订的房屋买卖合同（王瑜柯由王平代理），因在执行过程中不能按原有的条款执行（主要是付款时间不能按原有合同执行）。经双方协商对原合同中的付款时间作以下修改，双方严格按以下条款执行。一、房屋转让总额为40.60万元（肆拾万零陆仟元整），乙方（罗英）已于2016年10月1日前支付王瑜柯购房款5.5万元，还余购房款35.1万元，经协商乙方于2016年10月8日支付甲方4.5万元。二、乙方购房款余额到2016年10月9日总额为30.6万元，从2016年11月起分月支付给甲方，分期付款如下：1、乙方于2016年11月30日支付甲方3.6万元购房款。2、乙方于2016年12月30日支付甲方3万元购房款。乙方于2017年1月至8月2日，每月30日前分别支付甲方购房款3万元。三、双方严格执行以上条款。乙方如不按期支付，应向甲方支付购房款的违约金，按金额的2%支付违约金，连续两个月不支付以上约定的购房款，甲方有权收回转让房屋。四、甲、乙双方于2015年12月27日签订的房屋买卖合同，除以上修改支付时间外，其他条款不变。五、本补充协议与原合同具有同等效力。本补充协议经甲、乙双方签字之日起生效，一式两份，甲乙双方各执一份，王瑜柯全权授权王平代理。一切责任由王瑜柯负责。出卖方：王瑜柯买受方：罗英2016年10月8���”。协议签订后，被告（反诉原告）于2016年10月8日、2016年11月30日、2017年1月5日、2017年1月6日、2017年2月28日、2017年3月2日、2017年3月31日、2017年5月1日共计向原告（反诉被告）支付了购房款17.50万元。对于购房余款，被告（反诉原告）以原告（反诉被告）的出售的房屋上设定了抵押为由至今未向原告（反诉被告）支付。另查明，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）出售房屋前将房屋用于向银行贷款作抵押，2018年5月该房屋已经解除抵押。本院认为，本案的争议焦点之一：合同是否应当解除？原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议》系双方的真实意思表示，该合同合法有效，双方都应当按合同约定全面履行自己的义务。合同履行过程中，被告（反诉原告）已经向原告（反诉被告）支付了购房款23万元，已经履行了合同的主要义务，该房屋上设定的抵押权已经解除，合同有继续履行的条件，且被告（反诉原告）当庭表示愿意继续履行合同，对于原告（反诉被告）提出的解除合同的诉讼请求，因该请求不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的合同约定或者法定解除的条件，故对于原告（反诉被告）的该项诉讼请求，本院依法不予支持。因合同能够继续履行，故对原告（反诉被告）提出的返还房屋及相关财产的诉讼请求，本院依法不予支持。本案争议焦点之二：谁违约？根据双方签订的《房屋买卖合同》第三条、第五条：“被告（反诉原告）付清购房款后双方到房产、国土部门办理过户登记，原告（反诉被告）保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，均在交易前办妥”的约定，被告（反诉原告）应首先履行支付全部购房款的义务，而被告（反诉原告）至今未完全履行该义务；房屋作为不动产，其交易时间应当认定为在相关部门办理过户登记的时间，只有在房屋交易时有产权纠纷，原告（反诉被告）才承担违约责任，而本案的交易时间尚未成就，原告（反诉被告）没有违约行为，被告（反诉原告）提出的行使不安抗辩权的辩解理由不能成立，故本案由被告（反诉原告）违约引起，应当依法由被告（反诉原告）承担本案的违约责任；同时原告（反诉被告）在出售的房屋上设定了抵押权，即合同标的物有瑕疵，对于该瑕疵，原告（反诉被告）在订立合同时没有向被告（反诉原告）作如实说明，对本案的发生也有一定过错，故应当减轻被告（反诉原告）的违约责任；虽然双方在《房屋��卖合同》及《房屋买卖补充协议》中分别约定了不同的违约金条款，但《房屋买卖补充协议》明确除了对《房屋买卖合同》的支付时间作修改外，其他条款不变，即本案应当参照《房屋买卖合同》中有关违约条款的约定，而不是参照《房屋买卖补充协议》中有关违约条款的约定，但《房屋买卖合同》中约定的违约金10万元明显过高，且被告（反诉原告）实际尚未履行的金额仅为17.60万元，故本院依法确认被告（反诉原告）应当向原告（反诉被告）支付的违约金数额为3.52万元（17.60万元的20%）。同时，因原告（反诉被告）在本案中没有违约行为，故对于被告（反诉原告）提出的由原告（反诉被告）支付违约金10万元的请求，本院依法不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）王瑜柯提出的解除原、被告双方于2015年12月27日签订的《房屋买卖合同》及2016年10月8日签订的《房屋买卖补充协议》的诉讼��求；二、驳回原告（反诉被告）王瑜柯提出的被告（反诉原告）向原告（反诉被告）返还位于江安县家具并由原告（反诉被告）返还被告（反诉原告）购房款216000元的诉讼请求；三、被告（反诉原告）罗英于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）王瑜柯违约金人民币35200元；四、驳回原告（反诉被告）王瑜柯本案的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）罗英提出的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3020元（已减半收取），由原告（反诉被告）王瑜柯、被告（反诉原告）罗英各负担1510元。反诉案件受理费1150元（已减半收取），由被告（反诉原告）罗英负担。被告（反诉原告）在本诉中承担的1510元，原告（反诉被告）已预交，限被告（反诉原告）在向原告（反诉被告）给付上述款项时一并给付原告（反诉被告）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员  方明强二〇一八年八月二十日书记员  林 玲