广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初14649号原告：任勇，男，1979年5月17日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，现住广东省中山市南区，原告：黄绮旋，女，1973年11月21日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，现住广东省中山市南区，被告：郑德发，男，1978年4月27日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区，被告：中山市众城房地产代理有限公司，住所地广东省中山市石岐区兴盛路5号D区123幢5卡，统一社会信用代码91442000MA4UWHDG6R。法定代表人：熊金华。原告任勇、黄绮旋与被告郑德发、中山市众城房地产代理有限公司（以下简称众城公司）房屋买卖合同及居间合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任勇、黄绮旋，被告郑德发到庭参加诉讼；被告众城公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任勇、黄绮旋向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2017年3月28日签订的房地产买卖合同，被告郑德发按照房地产买卖合同约定承担违约责任即向两原告双倍返还定金共计200000元；2.被告众城公司按照房地产买卖合同追加的约定，退还购房预付中介代理费10000元。事实与理由：2017年3月28日，两原告经被告众城公司介绍，与被告郑德发就购买位于中山市××区兴盛路××信海岸家园××区××房签订了房地产买卖合同。当天，原告黄绮旋向被告郑德发预付定金10000元，并由被告众城公司代为托管。2017年3月30日，原告黄绮旋向被告郑德支付购房定金100000元，被告众城公司托管的定金10000元则转为中介代理费。在两原告办理贷款期间，被告众城公司告知涉案房屋于2017年4月因被告郑德发的另案债务被查封。由于涉案房产被查封导致无法办理过户，两原告与被告众城公司约谈被告郑德发协商退还购房定金事宜,但被告郑德发一再拖延并拒绝退还购房定金，两原告遂诉向法院提出诉讼。诉讼中，原告增加一项诉求：被告郑德发按照合同成交价的20%（即300000元）承担违约责任。原告任勇、黄绮旋对其诉讼请求以及主张的事实在举证期限内提交以下证据：1.房地产买卖合同；2.购房定金收据；3.定金转账凭证；4.中介预付费用收据；5.中介预付款转账凭证；6.中山市不动产资料证明表。被告郑德发辩称，1.涉案房产出售时，被告郑德发对涉案房产被查封并不知情，不同意原告按成交价20%承担违约责任的诉求。2.签订合同时，原告称需要办理贷款，如果是何原因导致不能交易，互不追究责任。后涉案房屋被查封，被告众城公司将被告郑德发带到银行签合同，但两原告并不在场，且所签合同为空白合同。2017年3月31日，被告郑德发问被告众城公司能否取得银行贷款，被告众城公司回复原告尚未签字，可看出原告不具备买房资质。同时原告存在信用卡逾期等问题，没有取得贷款的能力。被告郑德发在2017年7月21日、8月18日询问银行工作人员得知，两原告以及被告众城公司向银行表示不签订贷款合同。3.被告郑德发不同意与原告解除合同、双倍返还定金的诉求，涉案房屋可通过置换解除查封，不影响交易。被告郑德发对其辩解意见在举证期限内提交以下证据：1.文字材料；2.视频录像。被告众城公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状和证据。本院经审理认定事实如下：2017年3月28日，原告任勇、黄绮旋（买方）与被告郑德发（卖方）、众城公司（经纪方）签订房地产买卖合同。合同约定:买卖方通过经纪方提供服务出售及购入位于中山市××区兴盛路××信海岸家园××区××房，不动产权证号为粤（2016）中山市不动产权第0215826号，房屋转让成交价为1500000元；经买卖双方协商，买方同意在签署合同时向卖方支付定金100000元，卖方需将物业的产权证或相关正式法律文书原件放于经纪方处以备过户之用；卖方须在买卖双方签署广东省房地产买卖合同（适用于二手房买卖）当日支付楼款640000元；买家以银行按揭方式支付尾期楼款760000元；买方办理银行按揭，买方需于合同签订之日起15个工作日内提交买方按揭申请所需资料，具体贷款金额以银行出具的同意购房抵押贷款通知书为准，办理银行按揭所发生的费用概由买方自理，卖方须无条件配合买方提交申请银行所需全部自理并按银行规定签署所需法律文书；如银行承诺贷款之金额不足尾期楼款金额，则买方须在买卖双方签署广东省房地产买卖合同（适用于二手房买卖）并递件至国土部门前向卖方支付差额部分的款项；在银行按揭贷款承诺金额通知后7天内，买卖双方须签署广东省房地产买卖合同（适用于二手房买卖）并递件至国土房管部门；鉴于经纪方已提供之居间服务，买卖双方应在签订合同当日买方须向经纪方支付中介服务费25000元，在签署合同后合同被取消、解除或未实际履行，均不影响经纪方收取中介服务费的权利；如买方未能履行合同之条款以至合同不能顺利完成，则已付之定金将由卖方没收，而卖方有权再将该物业转让于任何人，唯卖方不可再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失；如卖方未能履行合同之条款以至合同不能顺利完成，则卖方须返还双倍定金予买方，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行合同；卖方或买方任何一方未能依合同卖出或买入该物业，则违约方须即时付予经纪方违约金25000元；签署合同后，如买卖双方在未得经纪方同意下协议取消合同，则买方须付予经纪方违约金12500元，卖方须付予经纪方违约金12500元；备注（如备注条款与合同前述与冲突的，以备注条款为准）如下，买方先支付壹万元托管在经纪方，待买方贷款在2017年3月30日银行回复能贷到六成后，买方支付卖方定金壹拾万元含托管定金壹万在内，卖方、买方不是本人原因所导致交易失败互相不追究责任，卖方退回买方定金，经纪方不收取中介费，买方先支付部分首期款给卖方赎楼含定金陆拾万。房地产买卖合同还约定了其他内容。合同签订当天，两原告付款10000元交由被告众城公司托管。同年3月30日，原告黄绮旋向被告郑德发合共付款100000元，被告郑德发出具收据予以确认。同日，被告众城公司出具收据，确认收到原告任勇购买涉案房屋的代理费10000元。2017年4月12日，涉案房屋因被告郑德发的另案纠纷被本院查封。两原告以涉案房屋被查封无法交易为由，诉至本院，主张前述实体权利。另查，截至2017年8月10日的中山市不动产登记资料证明表显示：位于中山市××区兴盛路××信海岸家园××区××房[不动产证书号：粤（2016）0215826]的房地产即涉案房屋，权利人为被告郑德发；涉案房屋于2016年12月19日抵押给案外人中国建设银行股份有限公司中山市分行，抵押金额为566000元；涉案房屋于2017年4月12日因被告郑德发的另案纠纷[案号：（2017）粤2071民初5723号]被本院查封。又查，被告郑德发于庭审中向本院提交了录音及视频资料，主张前述证据材料为其于2017年4月6日与被告众城公司法定代表人熊金华、于2017年7月21日及2017年8月18日与中国建设银行股份有限公司员工的录音，其于2017年3月31日在银行签订有关合同文件的视频资料。2017年4月6日的录音显示贷款尚未批复，2017年7月21日、2017年8月18日的录音及2017年3月31日的视频显示，因贷款有关合同文本信息不全以及涉案房屋有关贷款申请已应要求退回。两原告称，其于2017年3月31日到银行办理按揭贷款手续，于2017年4月底5月初获批贷款；被告众城公司于2017年4月底5月初告知其该房屋查封情况。本院认为，本案为房屋买卖合同及居间合同纠纷。原告任勇、黄绮旋与被告郑德发、众城公司签订的房地产买卖合同是各方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同均合法有效，各方均应恪守履行。由于涉案房屋因被告郑德发的另案纠纷被查封，被告郑德发在交易过程中能够及时采取措施解决其与案外人的债务纠纷，进而解除该查封措施，则房地产买卖合同仍可继续履行。但被告郑德发未能采取措施解除查封措施、消除交易障碍，违反了合同约定的瑕疵担保义务，导致房地产买卖合同目的不能实现，故两原告主张解除其与被告郑德发之间的房屋买卖合同关系，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，本院予以支持。原告的陈述及被告郑德发提供的录音材料可以看出，两原告在合同签订后已在约定期限内向银行递交了贷款所需资料。尽管房地产买卖合同备注有“待买方贷款在2017年3月30日银行回复能贷到六成后，买方支付卖方定金壹拾万元”，但该合同签订于2017年3月28日，结合合同条款的上下文可知，“银行回复能贷到六成”的意思表示是指就两原告办理贷款事宜向银行咨询后的初步判断，并非指两原告要在合同签订后两日内取得银行同意贷款的书面回复，否则在实际操作上难以实现而明显于两原告不公平，且从原告于2017年3月30日支付定金100000元亦印证了上述情况。因此，被告郑德发认为两原告未依约办理银行贷款手续的辩解意见，本院不予采信。因被告郑德发提交的证据不足以证明两原告不具备购房资质、不具有取得贷款的能力，故对其相关的辩解意见，本院亦不予采信。本案系被告郑德发违约导致合同解除，两原告主张被告郑德发双倍返还定金200000元，符合合同约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，本院予以支持。由于房地产买卖合同约定一方违约时，另一方只能适用定金条款要求违约方承担违约责任，不得要求违约方进一步赔偿，故两原告要求被告郑德发另按照合同成交价的20%承担违约责任的诉求，本院予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条之规定，居间人负有向相对人如实报告交易财产状况的相关信息的义务，但该如实报告的信息范围应限于居间人所已知道的情况，涉案房屋在签订房地产买卖合同时并无履行不能的障碍，且被告众城公司对于交易过程中发生的涉案房屋被另案查封的事宜已及时告知两原告，被告众城公司已尽居间义务且履约过程并无不当。又因涉案房屋买卖合同关系被本院判决解除，涉案居间合同关系已没有继续履行的必要，故两原告要求解除其与被告众城公司之间的居间合同关系，本院可予支持，但两原告要求被告众城公司退还中介代理费，理据不足，本院不予支持。被告众城公司不到庭参加诉讼，视为自动放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，应承担相应诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告任勇、黄绮旋与被告郑德发、中山市众城房地产代理有限公司于2017年3月28日签订的房地产买卖合同；二、被告郑德发于本判决发生法律效力之日起七日内向原告任勇、黄绮旋双倍返还定金200000元；三、驳回原告任勇、黄绮旋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8900元,诉讼保全费1520元,合共10420元（原告任勇、黄绮旋已预交），由原告任勇、黄绮旋负担6334元，被告郑德发负担4086元（被告郑德发负担部分于本判决生效之日起七日内返还原告任勇、黄绮旋）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张文辉人民陪审员  郭绮文人民陪审员  吴妙玲二〇一八年二月六日书 记 员  梁楚英王毅