云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初5207号原告昆明银海物业服务有限公司，住所云南省昆明市关上关兴路**银海花园**物业管理办公楼。法定代表人范晓薇，董事长。委托代理人张萌、王正达，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。被告梁艳华，女，1987年7月13日出生，汉族，身份证住址江西省瑞金市，现住昆明市。原告昆明银海物业服务有限公司诉被告梁艳华物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案受理后，依法由审判员苏燕适用简易程序，于2018年7月31日公开开庭进行了审理。原告昆明银海物业服务有限公司的委托代理人张萌、王正达、被告梁艳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年1月1日至2017年12月31日间欠缴的物业服务费5565.6元、二次加压费360元，共计5925.6元；2、判令被告按每日千分之三的标准支付自2016年2月15日起至实际结清之日止的违约金；3、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：2014年11月2日，被告入住银海尚御小区4栋2608号房屋，在办理入住手续时，原告与被告签订了包括《前期物业服务协议》等在内的《银海尚御住户手册》，双方建立了物业服务法律关系。协议签订后，原告一直按协议约定为包括被告在内的小区业主提供物业服务至今，但被告未按协议约定支付物业服务费、二次加压费，2016年1月1日至2017年12月31日期间共计欠缴5925.6元，虽经原告多次催告，但被告均置之不理，至今仍未支付。被告辩称：1、原告严重违反了《云南省物业服务收费管理实施办法》、《昆明市物业管理办法》、《昆明市物业服务收费通知》标准，对政府监管部门下发的管理办法，收费标准置若罔闻。昆明市官渡区发展和改革局下发官发改物业（2014）9号《关于银海物业服务有限公司银海·尚御小区物业服务收费的批复》中第二条约定：“电梯和二次供水等设施设备，其设备的维护保养及运行费用由业主或物业使用人支付，实行代收代管。你公司应单独列账，专款专用，滚存使用，并定期公布收支账目”，针对此规定，被告曾多次找原告申请公开相关账目，但时至今日，原告仍拒绝公开。2、原告违反了《银海尚御住宅小区物业服务收费标准》综合管理基本要求第三条关于“财务管理运作规范，账目清晰，并按规定定期公布物业服务费和维修基金收支账目”之规定，本小区自交房3年多以来，被告及其他业主均未见原告公布过账目清单，包括电梯广告性收入、小区内5栋1楼云鹿绘本馆出租收入、电梯维护运行费用等收支明细。3、电梯使用费高昂。原、被告签订前期服务合同，约定的费用包含物业费1.38元/平米/月，以及电梯使用费1.22元/平米/月，被告多次咨询原告主动支付物业费1.38元/平米/月部分，电梯使用费等原告公布相关账目后再支付，均遭到原告拒绝。被告不是恶意拖欠物业费，而是原告剥夺了被告对物业费服务明细的知情权。4、原告违反了《银海尚御住户手册》，存在以下不合格的服务：⑴长时间不打扫楼道卫生，3栋入户大堂苍蝇乱飞；⑵2栋和3栋之间设有卸货平台，晚上甚至是凌晨仍有大货车装卸货物，分贝大影响休息，被告多次找原告协商，原告一直推诿；⑶消防通道堵塞。2栋10楼与11楼之间的安全通道被物业用铁门锁死；⑷乱搭乱建；⑸未征得业主同意，擅自出租业主共有部分场地经营牟取私利，私自占用电梯和楼道等公共资源，悬挂广告牌和电子传媒显示屏出租，私自出借5栋1楼大堂以牟利，且从未对该部分收益公示；⑹部分住户长期将电动车停放在楼道中充电，消防通道长时间堆放建筑垃圾；⑺2栋设有酒店，每层楼9户业主，本应共同使用四部电梯，但11-29楼业主却只能使用三部电梯，其中一部电梯为1-10楼酒店专用。⑻电梯内张贴的应急设备公示牌中应急电话为空号，如业主遇到紧急情况，生命将遇到威胁；⑼绿化树木挖坑后长期不处理，不设置安全警示牌，同时对小区内养狗不栓安全绳不作为，不顾业主人身安全。综上，被告只同意支付按每平方米1.38元计的物业费，电梯使用费需要等原告测算以后才同意支付。二次加压费同意支付。违约金不同意支付。原告针对其诉请向本院提交了如下证据：1、银海尚御小区业主房屋验收交接表，欲证明2014年11月2日，被告入住银海·尚御小区房屋；2、银海尚御住户手册（含前期物业服务协议等），欲证明在办理入住手续时，原告与被告签订了包括《前期物业服务协议》等在内的《银海尚御住户手册》，双方建立了物业服务法律关系。协议签订后，原告一直按协议约定为包括被告在内的小区业主提供物业服务至今；3、房屋信息查询摘抄表，欲证明被告系银海·尚御小区****房屋的所有权人，应当按约缴纳物管相关费用；4、欠费明细表，欲证明被告未按协议约定支付物业服务费、二次加压费共计5925.6元；5、物业费违约金计算表，欲证明因被告逾期未缴纳物业服务费，应按约定承担违约金，截止2018年4月30日共计10383.98元；6、银海物业银海尚御项目物业服务费测算电梯运行费计算表、官发改物业（2014）9号昆明市官渡区发展和改革局关于昆明银海物业服务有限公司银海·尚御小区物业服务收费的批复，欲证明原告的收费标准是有依据的，同时2.6元/平方米的收费是双方在合同中自愿约定的，被告在2015年接房使用电梯至今，没有根据双方约定的收费标准支付；7、短信截图、电表过户申请、保证书，欲证明整个小区电表是从2018年4月才由开发商名下过户到银海物业名下，之前的公共电费原告不知情也不是原告承担，所以无法审计及公示，没有公示不能作为被告拒绝缴纳物业费的原因，被告至今一直接受物业服务并使用电梯至今，原告没有公示有客观原因，并且被告不能以没有公示拒缴物业费；8、公共区域阅览室照片，欲证明阅览室是公益的，名称为银海社区阅览室，向整个小区开放，阅览室基于人工管理和图书费而对进去看书的人员收取一定费用，但是银海物业从中未收取任何费用也没有收益产生。经质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4真实性认可，对证据4中电梯使用费按1.22元/平方米计算方法有异议，原告没公布计算标准，应该每月按1.38元/平方米计算物业费，电梯使用费按政府文件规定专款专用，需要原告提供测算依据，被告从2015年入住就一直找原告问电梯使用费，不是不交是要算出来才交；对证据5真实性不认可；证据6测算表中年检费项下1栋是写字楼与业主无关，2栋原本配置四台电梯其中一台1-10楼是给酒店使用的，实际只有3台是给业主使用，1.22元只是测算，被告自2015入住至今原告一直没有对电梯使用费实际测算且没有公布；对发改委的批复无异议；对证据7真实性认可，证明目的不认可；对证据8真实性认可，证明目的不认可，不能证明阅览室是公益的。被告针对其辩解向本院提交如下证据：1、照片5张，其中一张是2栋10-11楼之间的安全通道铁门锁死的照片，欲证明11楼以上只能坐电梯，下不去，安全通道被锁死，其余4张是关于电梯的照片，欲证明2栋只有3部电梯给业主使用，1-10楼是酒店，以上是业主，业主只能乘坐其他3部电梯；2、被告从发改委查的原告制作的银海尚御维护监督卡、物业服务收费标准，欲证明银海物业没有按合同约定执行；3、电梯广告照片3张、云鹿绘本馆收据，欲证明原告没有公布公共区域的收入；4、照片、收据，欲证明原告没有尽到相关义务；5、昆明官渡区发改委2014年9号批复，欲证明原告没有按照政府相关规定公布专款专用；6、昆明市收费指导价标准，欲证明物业公司有义务公布账目，但是原告没有公布；7、昆明市政府133号令，证明物业公司有义务公布账目，但是原告没有公布；8、关于小区内有噪音的视频，欲证明原告没有履行义务；9、关于二栋消防通道铁门的视频，欲证明原告花了30秒才打开消防通道铁门，业主自己打不开门；10、业主打不开门的视频及住酒店的人员可以坐其他三部电梯上到10楼以上的视频；11、照片三张，欲证明原告换过消防通道的门。经质证，原告对被告提交的证据1真实性认可，但认为2栋2-10楼被一家酒店买下来了，用于酒店经营，属于半封闭管理，原告怕外来人员乱窜到其他地方，就将其中一部客梯做了限制性措施，10-11楼之间为了安全问题加了门，但是可以用门卡刷卡，与消防联动遇到火灾会自动打开，四部电梯中有三部电梯是每层都停，还有一部酒店专用的电梯可以从-2楼坐到10楼，酒店专用电梯只能到达10楼，业主可以坐到10楼出来再刷门禁卡去11楼，所有2栋住户购买房屋时就知道2-10楼可能作为商业用，实际上酒店承担的电梯费是四部电梯的费用；对证据2真实性认可；对证据3真实性认可，这些收入全部用于小区公共支出，如果业主认为原告侵占权益可以单独提起诉讼；对证据4真实性认可，证明目的不认可，该场地是公益基金捐建的，所以就利用架空层改造成了一个可以用的场地，里面的图书所有业主都可以借用借读，兴趣班是工程配套的服务，物业没有向世恒基金收取费用。该场地交房的时候是一块空地，但是世恒基金愿意以公益性质建设阅览室供业主使用，因为业主去的人太少，之后物业就把门关了，如果业主要去就用钥匙打开，现在派了专人管理，原告没有收取任何费用，云南同德物业收据与本案无关，公共空间楼梯不打扫的照片，不能反映整个银海物业的真实服务，即使有也是小瑕疵，不足以导致被告长期拖欠物业费；对证据5、6、7真实性认可，证明目的不认可，原告确实没有公布专款专用的项目，但是是因为电梯费及公共费用是开发商承担，对于支付情况原告不知情，是从2018年4月才由开发商名下过户到银海物业，导致原告不知情也无法做审计，审计做不了无法公示；对证据8真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可，视频真实存在，但不是每天随时随刻都发生，2栋和3栋有商用性质，规划中有一个华润超市的卸货平台，噪音产生与本案无关，不应当作为被告拒交物业费的理由，物业公司只能做协调，华润公司的答复是货车只能晚上十一点进城，但是只是一小部分车辆才会产生声音，只能与华润超市协商，物业解决不了这个问题，不属于物业管理范围；对证据9真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可，住，住建部和消防部去年就检查过没有提出整改意见据10真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可，无法确认业主使用的门禁卡是否是2栋的，只有2栋的门禁卡才能刷开，门禁每年都有升级，原告不知道被告是否有去升级，门禁也不存在出现状况从楼上下不去的情况；酒店的电梯只能从二楼坐到10楼，酒店也属于业主，原告在这栋楼专门设置了保卫岗，酒店的大堂在二楼，尚御小区交房至今没有发生盗窃事件，物业已经尽可能采取安保措施，所以被告的怀疑没有根据；对证据11真实性不认可，从照片上看不出换门的痕迹，事实上也没有换过。本院对原、被告提交的证据认证如下：原告提交的证据1、2、3、4内容真实，来源、形式合法，为有效证据，本院予以采证；原告提交的证据5及证据6中的电梯运行费计算表系原告单方制作，本院不予采证；证据6中的发改委批复内容真实，来源、形式合法，为有效证据，本院予以采证；证据7不能证明原告确因客观原因不能公开收支账目的主张，本院不予采证；证据8与本案无关，本院不予采证。被告提交的证据1、2、3、4因原告对其真实性予以认可，本院予以采证；证据5、6、7内容真实，来源、形式合法，本院予以采证；证据8、9、10、11不能证实被告的主张，本院不予采证。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：原告系银海·尚御小区的物业服务企业。被告系银海·尚御小区房屋的业主，该物业建筑面积为89.18平方米。2014年11月2日，被告入住该小区，在办理入住手续时，原、被告签订了《前期物业服务协议》，约定了物业管理的范围及标准，确定物业费为2.6元/平方米/月（含电梯运行维护保养费用），二次加压费为15元/月/户，并约定物业服务费及相关费用按年缴纳，于当年2月15日前交清，被告不得以工程质量问题、销售承诺、市政配套等地产或其他相关部门、单位造成的问题为由，迟交或拒交本协议规定的物业服务费及其他相关费用，不得以空置为由少交或拒交物业服务费；被告不按约缴纳费用的，原告有权要求被告补交所欠费用，并从逾期之日按每天千分之三的比例加收违约金。合同签订后，原告开始按照协议内容提供物业服务，被告未按约定支付2016年及2017年的物业服务费，截至2017年12月31日，被告尚欠原告物业服务费5565元、二次加压费360元。另查明，2014年10月28日，昆明市官渡区发展和改革局下发关于昆明银海物业服务有限公司银海·尚御小区物业服务收费的批复，其中第二条明确：“电梯和二次供水等设施设备，其设备的维护保养及运行费用由业主或物业使用人支付，实行代收代管，昆明银海物业服务有限公司应单独列账，专款专用，滚存使用，并定期公布收支账目。”原告至今未按上述规定定期公布收支账目。现原告诉至本院，主张前述诉请。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》属于物业服务合同，该协议系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同依法成立并生效，双方均应按照诚实信用原则予以履行。根据庭审查明，原告已依约履行了其合同义务。因物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运作所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利。被告未按约定缴纳物业费构成违约，故对于原告要求被告支付物业服务费及二次加压费的主张，本院依法予以支持。对于原告主张的违约金，本院认为，本案中，原告未按照昆明市官渡区发展和改革局下发的关于昆明银海物业服务有限公司银海·尚御小区物业服务收费的批复定期公布收支账目，在履行《前期物业管理服务协议》过程中存在瑕疵，对被告拒绝缴纳物业费具有一定的责任，故本院对该诉请不予支持。对于被告辩解的电梯使用费过高，该费用需要等原告测算公示以后才予以支付的意见，本院认为，本案中，原、被告在《前期物业管理服务协议》中约定物业费按2.6元/平方米/月计算，并于每年2月15日前交清当年的物业费，被告应按约定支付物业服务费及电梯使用费，故本院对该抗辩意见不予采纳。综上，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第三十五条、第四十条、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告梁艳华于本判决生效之日起十日内支付原告昆明银海物业服务有限公司欠缴的物业服务费5565元及二次加压费360元；二、驳回原告昆明银海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费208元，减半收取104元，由被告梁艳华承担38元，由原告昆明银海物业服务有限公司承担66元，剩余104元退还原告昆明银海物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 苏 燕二〇一八年八月八日书记员 何婧琳