广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初5273号原告（反诉被告）：邵仕伟，男，1972年7月18日出生，汉族，住四川省阆中市。原告（反诉被告）：杨正坤，男，1978年11月20日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。两原告共同委托诉讼代理人：蔡艳雪，广东登鼎律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：杨惠娴，广东登鼎律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：蔡健铭，男，1966年8月18日出生，汉族，住广东省中山市。被告（反诉原告）：王仁平，男，1977年6月4日出生，汉族，住福建省福鼎市。两被告共同委托诉讼代理人：潘建世，广东奥纪律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：陈素敏，广东奥纪律师事务所律师。原告邵仕伟、杨正坤诉被告蔡健铭、王仁平合同纠纷一案，本院于2016年5月17日立案受理后，被告在答辩期内向本院提起反诉，本院将本诉和反诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵仕伟、杨正坤的共同委托诉讼代理人蔡艳雪、杨惠娴，被告蔡健铭、王仁平及其共同委托诉讼代理人潘建世到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、两被告共同向原告支付承包经营御塞纳王子足浴店期间产生的费用共计690180元及产生的利息（费用明细见附件，从起诉之日起计算至清偿之日止）；二、两被告向原告支付损失费300000元。诉讼中，原告将诉求第一项请求金额变更为646680元。事实和理由：两被告于2015年1月1日与原告签订《承包合同》，就两被告承包经营御塞纳王子足浴店（商铺位置：灯都新天地D11号铺一、二层和D9、10、12、13号铺二层）一事达成协议，双方分别在第二条中约定被告每月须向原告支付的原始租金及承包金的数额：合同第三条约定了两被告承包经营的期限；合同第四条约定了对于两被告经营期间产生的其他费用（包括工人工资、水电费用等）由两被告承担。另外，合同第六条约定了如一方违约则须向对方支付的损失费数额。现两被告已搬出承包场所不再经营，但仍拖欠原告巨额的承包金与原始租金。另外因原告拖欠工人工资与水电费用，为了维护劳动者利益与恢复承包场所的正常使用，原告代为支付了该笔费用，也因此给原告造成了较大的经济损失。在两被告欠款后，原告曾多次发函催促两被告结清因承包经营产生的所有费用，但两被告仍拒不支付欠款。为此，原告向本院提起上述诉请。原告邵仕伟、杨正坤就其主张的事实，在本诉和反诉中向本院提供如下证据：1.《“灯都新天地”商铺租赁合同》，2.《合作合同书》，证据1-2证明两原告名下的御塞纳王子足浴馆经营场所是由承租使用，足浴馆由原告与另外一名股东投资设立，有将足浴馆再次发包给他人控制经营并收取承包金、原始租金的权利，两被告需要承担的原始租金的数额与原告主张的数额一致（具体见附件一）；3.《承包合同》，证明原被告双方约定由两被告承包经营足浴馆，两被告除了需要承担商铺每月的原始租金及经营产生的费用，还需每月支付原告承包金80000元，以及证明合同明确约定因被告违反合同约定，应当向原告支付损失费30万元；4.《中山市御塞纳足浴馆工资验收表》，证明原告已代为支付本应由两被告支付的足浴馆12月份、1月份的工人工资；5.缴纳水电费发票，证明原告已代为支付了2015年12月至2016年2月19日被告承包经营期间拖欠的水电费用；6.律师函、退件，证明原告曾因被告拖欠其款项的事项委托广东登鼎律师事务所发出律师函，但被告拒不接收。被告蔡健铭、王仁平辩称：1.被告认为原告的诉讼请求第二项没有事实依据和法律依据，也与事实不符，原告主张拖欠的租金、承包金及相关费用的款项是错误的，被告没有拖欠原告主张的租金，被告拖欠原告租金是90000元，按照双方的口头协议，该90000元租金由被告蔡健铭承担，与被告王仁平无关。2.原、被告双方签订《承包合同书》后，最初约定每月原始租金为43500元，承包金每月80000元，但双方最后协商同意从2015年4月开始每月承包金从80000元变更为50000元，2015年8月开始，双方口头协商同意每月承包金50000元下调为45000元。经被告统计，原告从2015年3月至2015年12月期间所有原始租金已经支付完毕。对于承包金截止至2015年12月止，被告尚欠原告115000元，被告于2016年1月26日支付承包金20000元，所以被告尚欠原告的承包金为95000元。原、被告于2015年12月双方协商同意终止承包合同，原告于2015年12月底将足浴管收回经营，所以原被告之间的承包关系到2015年12月31日截止，原、被告在谈话录音当中，原告是承认双方协商一致解除承包合同的事实，同意退回押金16万元，也承认被告尚欠承包金为90000元。原告主张拖欠的租金与事实不符，根据诉状及欠租明细表内容，原告主张被告拖欠2016年1、2月的租金、承包金都是无事实依据，原告主张被告拖欠原告的工人工资、水电费合计74000元，也是无事实依据。3.原告第二项诉讼请求无事实及法律依据。《承包合同书》第6条约定一方违约应当向对方赔偿30万元的损失费，该约定无效，因为损失必须以损失的事实为依据，不能以双方约定的固定金额为准。该条款只适用于当事人根本违约责任的一方，本案中，被告并无违约，是双方经过协商一致解除合同，被告不应承担违约责任。4.原告已提出反诉，具体详见反诉状。反诉原告蔡健铭、王仁平向本院提出诉讼请求：一、确认反诉原告与反诉被告于2015年1月1日签订的《承包合同》已于2015年12月31日经双方协商一致解除；二、反诉被告共同向反诉原告返还押金160000元，并赔偿逾期还款给反诉原告造成的利息损失（以160000元为基数，从2016年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至反诉被告还清之日止）；三、反诉被告向反诉原告支付设备款154000元，并赔偿因逾期付款而给反诉原告造成的利息损失（以154000元为基数，从2016年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至反诉被告还清之日止）；四、反诉被告向反诉原告赔偿装修损失（已减除折旧）420000元，并赔偿因逾期付款而给反诉原告造成的利息损失（以420000元为基数，从2016年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至反诉被告还清之日止）。事实和理由：2014年12月底，反诉原告和反诉被告就反诉原告承包经营中山市镇御塞纳王子足浴店事宜进行协商，反诉原告于2014年12月28日向反诉被告支付了租赁押金壹拾陆万元整。2015年1月1日，双方签订了《承包合同》，约定由反诉原告向反诉被告承包御塞纳王子足浴店，由反诉原告一次性支付租赁押金（保证金）壹拾陆万元整，合同期满或解除合同时退回给反诉原告。同时约定，承包费用每年1、2月份免承包金和租金，每月3月至12月共十个月每月承包金为80000元，每月租金为43500元。合同签订后，反诉原告聘请了中山市鑫汇广告有限公司为该店重新装修，支付装修600000元，同时新增加设备的花费超过220000元。2015年3月底，反诉原告与反诉被告经自愿平等协商，从2015年4月开始，每月承包金由80000元变更为50000元，租金每月43500元不变。反诉原告经营至2015年12月底，反诉原告与反诉被告双方协商一致达成口头协议，双方协商一致解除承包合同，由反诉原告将该店交还给反诉被告自行经营，由反诉被告向反诉原告退还押金160000元及向反诉原告补偿设备款及装修款。而截至该时止尚欠反诉被告租金90000元由反诉原告蔡健铭个人承担，与王仁平无关。之后，反诉原告于2015年12月底将王子足浴退还给反诉被告，并由反诉被告杨正坤接收并将王子足浴大门上锁。但反诉被告之后并未向反诉原告退还押金160000元及支付设备款和装修款。经反诉原告统计，反诉原告增加设备款为22万元，增加装修的费用为60万元，按70%的折旧余值计算，反诉被告应向反诉原告支付的设备款为15.4万元，装修费为42万元。反诉原告认为，双方已于2015年12月底经协商一致解除了承包合同，按当时达成的口头协议，反诉原告已将王子足浴交还给反诉被告自行经营，反诉被告应于2015年12月底向反诉原告返还押金16万元，支付设备款154000元、装修款42万元，但其逾期支付相关款项，应向反诉原告赔偿相应利息损失。反诉原告没有任何违约行为，相反是反诉被告没有履行当时达成的口头协议，是一种违约行为。为此，原告向本院提起反诉请求。反诉原告就其辩解的事实，在本诉和反诉向本院提供如下证据：1.押金16万元的《收据》1张，证明原告邵仕伟于2014年12月28日收到被告蔡健铭交来的“王子足浴”押金现金16万元后，向被告蔡健铭立具《收据》一份；2.录音文字资料1份及刻录光盘1张，证明两原告与两被告、杨斌（杨东松）等人于2015年9月25日下午5时许，曾在中山市蔡健铭的办公室里对补偿款和退回押金的事宜进行过协商，被告邵仕伟确认承包金从2015年4月起由原告的每月8万元变更为每月5万元，双方曾协商一致解除承包合同，被告蔡健铭负责向两原告交清租金9万元，由两原告向两被告退回押金16万元，并补偿设备款和装修款；3.承包方购置安装设备的单据41张，合计金额为192091元，证明承包方即蔡健铭、王仁平为“王子足浴”投入了192091元用来购置设备以及安装设备，该实际花费的设备款已远远超过反诉诉讼请求要求的设备款154000元；4.《承包合同书》、《王子足浴装修包工包料结算单》各1份，证明承包方王仁平于2015年1月5日与中山市鑫汇广告有限公司签订了《承包合同书》，约定由该公司为“王子足浴休闲中心”进行包工包料装修，装修项目包括砖墙、地板、瓷片、天花等等，经结算，装修工程总价款为60万元；5.单据、转款汇款证明1份，证明被告部分租金是通过出纳蔡某的个人账户向原告邵仕伟转账，蔡某转账的金额是被告向原告支付租金的部分款项。反诉被告邵仕伟、杨正坤辩称：1.涉案《承包合同书》是因为被告拖欠租金及承包金的违约行为，导致提前解除，并非经双方协商一致解除。原告于2016年3月才收回场地。2.被告主张设备款及装修损失并无任何依据，原告在收回场地时候，现场并未有被告所称的设备及大量装修，现场已经一片狼藉，没有有价值的财产。3.按照法律规定，因双方租赁及承包关系是由于被告的违约行为提前解除，即使存在少量装修残值，依法作为守约的原告也无需承担赔偿责任。4.被告主张酌情确定损失，并没有法律依据。5.关于押金，按照合同约定，被告必须先清偿拖欠的款项，目前，被告尚未清偿，因此原告无需退还。本院经审理认定事实如下：2015年1月1日，邵仕伟、杨正坤与蔡健铭、王仁平签订《承包合同》一份，约定邵仕伟、杨正坤将位于中山市镇御塞纳王子足浴店租赁给蔡健铭、王仁平经营使用。蔡健铭、王仁平在合同签订时向邵仕伟、杨正坤交纳160000元保证金，该保证金在租赁期间不产生利息，不能作为房租费、水电费、员工工资等用途，期满后退回蔡健铭、王仁平；承包费用每年1、2月份免承包金，由蔡健铭、王仁平自行负担原始租金（现租金为43500元/月）每年3月至12月共十个月，蔡健铭、王仁平交纳除原始租金外每个月捌万元给邵仕伟、杨正坤；租赁期限，由2015年1月1日起计租，至2018年8月8日止，租期共三年零捌个月；租期满后，固定装修不得拆除或有意损坏，场内所有设备必须完好归还邵仕伟、杨正坤，不得搬走，保证到邵仕伟、杨正坤接手后可以继续营业；违约责任：双方在合同期间皆不可违约，任何一方违约必须向对方赔偿人民币叁拾万元的损失费，并追究其连带责任。蔡健铭、王仁平违约必须结算清所有员工工资、房租、水电、供应商货款等场所内所有费用；合同到期后如蔡健铭、王仁平有意续租，需提前3个月通知邵仕伟、杨正坤，双方协商后在平等条件下蔡健铭、王仁平有优先权续签。现邵仕伟、杨正坤以蔡健铭、王仁平未支付承包经营期间租金690180元及损失费300000元为由提起本案诉讼；而蔡健铭、王仁平以双方从2015年12月31日就协商一致解除双方签订的《承包合同》，并要求邵仕伟、杨正坤返还押金160000元、设备款154000元、装修损失420000元及相应利息损失向本院提起反诉，请求解决。另查明，蔡健铭、王仁平于2017年1月11日向本院申请对位于中山市镇体育路灯都新天地D区9-13卡商铺一、二层“中山市御塞纳王子足浴馆”内的装修和设备的价值进行评估，经本院摇珠选定由中山成诺资产评估与土地房地产估价有限公司进行评估。该公司于2017年12月12日向本院作出《关于蔡健铭、王仁平申请评估的说明》，内容如下：贵院在受理邵仕伟、杨正坤与蔡健铭承包合同纠纷一案中，委托我司［评估委托书（2016）粤2072民初5273号］对位于中山市镇体育路灯都新天地D区9-13卡商铺一、二层“中山市御塞纳王子足浴馆”内属蔡健铭、王仁平添置的装修、设备、设施的现价值进行评估，但邵仕伟、杨正坤的诉讼代理人提交《情况说明》，声称他们收回足浴馆重新进行了装修。由于他们双方对各自添置的装修、设备、设施存在争议且无法达成一致意见，故我司无法确定哪一部分装修项目、设备、设施是由蔡健铭、王仁平所添置，因此，我所无法对委托评估的项目进行评估。由于期间的勘察测量和交通等产生一定的费用，故我司扣除正常费用后退回委托方预交的剩余评估费。特此说明。再查明，被告申请证人蔡某出庭作证，证明其曾担任该足浴店的出纳一职，当时受被告的委托多次通过自身民生银行账户（账号：62×××66）向原告邵仕伟的名下工商银行账户（账号：62×××29）支付原始租金和承包金的事实。原告对于证人转账的事实无异议。但其认为相关转账金额与原告出具的收据是重复的，这一点证人已确认，转账后承包方向原告索取收据。被告认为证人陈述事实客观。另外被告补充事实：原告主张收款收据与凭证是重复的，不是事实。被告通过转账和现金缴纳，现金缴纳的被告要求原告出具收据，转账缴纳的则不要求原告出具收据。从被告提供的22张付款凭证可以看出，从时间、金额上看，收据及凭证均不一样。如果原告认为被告提供的收据及转账凭证有重复，应当由原告明确是哪一笔款项及单据并举证。本院认为，邵仕伟、杨正坤与蔡健铭、王仁平签订的《承包合同》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方应履行合同约定的义务。合同签订后，邵仕伟、杨正坤依约将上述场地交付蔡健铭、王仁平经营使用，蔡健铭、王仁平也按合同约定支付保证金160000元给邵仕伟、杨正坤。根据双方的诉辩意见，本院作如下分析：首先，双方签订的租赁合同的解除及解除时间问题。本案中，涉案经营场所已由邵仕伟、杨正坤收回并由其经营使用，因此，双方签订的租赁合同已解除。对于解除时间。邵仕伟、杨正坤认为至2016年2月底止，蔡健铭、王仁平认为是2015年12月底止。本院认为，双方对于解除时间均提出不同意见，对此也没有提交证据证明对涉案租赁物移交手续。但结合蔡健铭、王仁平提交的录音资料内容，反映双方因租赁关系曾就补偿款及租金等事宜进行过协商。其中提到年底、1月十几号都没有给以及劳动局介入等事实，结合2016年春节（2016年2月8日）日期，本院认为双方解除退出时间难以确定情况下，结合上述事实应计算至2016年1月底止。本案是租赁合同，根据合同的种类及性质，按期交付租金是承租人的基本义务。关于邵仕伟、杨正坤诉求蔡健铭、王仁平支付承包经营期间产生的费用646680元及产生的利息（从起诉之日起计至清偿之日止）的问题。本案中，邵仕伟、杨正坤认为蔡健铭、王仁平应按合同约定支付欠付的租金387680元（其中：2015年8月31日前欠200240元、2015年9月欠16740元、2015年10月欠16740元、2015年11月欠16740元、2015年12月欠16740元、2016年1月欠60240元、2016年2月欠60240元）、承包金185000元（其中：2015年9月欠35000元、2015年10月欠35000元、2015年11月欠35000元、2015年12月欠80000元）、工人工资48000元、水电费26000元，以上合计646680元。根据蔡健铭、王仁平提交收据、转款汇款证明等相互印证，可以得出蔡健铭、王仁平已向邵仕伟、杨正坤支付2015年年底租金及承包金，至于邵仕伟、杨正坤认为蔡健铭、王仁平依据合同约定存在欠付租金及承包金情形，但从双方每月按时缴交租金及承包金时间来看，以及双方录音资料反映，双方对于租金及承包金的相应递减是有规律的、也是认可的。况且，邵仕伟、杨正坤一直对于长达几个月时间也没有向蔡健铭、王仁平主动提出，其在双方录音对话中也承认减租事实。因此，蔡健铭、王仁平支付租金及承包金应认定已缴交至2015年年底，虽然邵仕伟、杨正坤不认同递减租金事实，但其据此也没有提交其他证据予以反驳。因此，本院认定双方对于租金及承包金增减存在协商一致。由于双方解除时间定于2016年1月底止，故蔡健铭、王仁平仍须向邵仕伟、杨正坤缴交2016年1月期间租金43500元和承包金45000元。对于邵仕伟、杨正坤提出垫付的工人工资48000元、水电费26000元。该工资表虽有案外人相应签名，但签名真实性无法确认，同时，其提出上述支付工资是在劳动部门完成，但其在本院限期内也没有提交劳动部门相应证明予以确认，因此，该证据真实性无法确认，蔡健铭、王仁平对此也不认可，其提出水电费26000元也未提交相应票据予以证明，故邵仕伟、杨正坤提出的上述请求依据不足，本院不予支持。关于邵仕伟、杨正坤诉求蔡健铭、王仁平赔偿损失300000元的问题。双方在《承包合同》第六条约定，双方在合同期间皆不可违约，任何一方违约必须向对方赔偿叁拾万元的损失费。本案中，蔡健铭、王仁平在经营退出过程中并未妥善处理好租赁物交接手续，并存在欠付租金及承包金的行为，存在违约，因此，邵仕伟、杨正坤的该项诉求合理，本院予以支持。其次，关于蔡健铭、王仁平确认与邵仕伟、杨正坤签订的《承包合同》于2015年12月31日经双方协商一致解除的问题。蔡健铭、王仁平主张事实虽提交录音资料，但该录音资料未达成一致共识，况且邵仕伟、杨正坤也不认可，结合双方举证事实，本院认为解除时间应为2016年1月底，该解除不符合双方协商一致解除情形。关于押金的处理问题。由于双方合同解除不符合双方协商一致解除情形，故蔡健铭、王仁平存在违约行为，其请求退回押金160000元，违反符合双方合同约定和法律规定，本院不予支持。最后，关于蔡健铭、王仁平主张邵仕伟、杨正坤支付设备款154000元和赔偿装修损失420000元的问题。本案中，蔡健铭、王仁平提交购置安装设备单据、承包合同书及装修包工包料结算单等证据证明上述事实，邵仕伟、杨正坤虽不确认，但结合蔡健铭、王仁平提交鉴定申请，中山成诺资产评估与土地房地产估价有限公司作出难以鉴定事实依据，本院认为，蔡健铭、王仁平承租后，相应装修是存在的。庭审中，本院组织双方到场调解，邵仕伟、杨正坤也认同蔡健铭、王仁平存在装修事实存在。结合双方签订租赁时间从2015年1月1日至2018年8月8日，蔡健铭、王仁平承租时间也不长，其所投入装修设备现由邵仕伟、杨正坤使用、得益，再加上原告接收经营后也存在装修，现鉴定机构也释明无法进行鉴定，综合上述各种情况，本院酌定由邵仕伟、杨正坤向蔡健铭、王仁平补偿设备款154000元和装修款420000元的50%计287000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告邵仕伟、杨正坤与被告蔡健铭、王仁平签订的《承包合同》于2016年1月30日予以解除；二、被告蔡健铭、王仁平于本判决生效后七日内向原告邵仕伟、杨正坤支付2016年1月1日至2016年1月30日期间的原始租金43500元和承包金45000元；三、被告蔡健铭、王仁平于本判决生效后七日内向原告邵仕伟、杨正坤支付损失费300000元；四、被告蔡健铭、王仁平交付的押金160000元原告邵仕伟、杨正坤无须返还；五、反诉被告邵仕伟、杨正坤于本判决生效后七日内向反诉原告蔡健铭、王仁平补偿设备和装修款合计287000元；六、驳回原告邵仕伟、杨正坤的其他诉讼请求；七、驳回被告蔡健铭、王仁平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13702元（原告已预交），由原告邵仕伟、杨正坤负担8326元，被告蔡健铭、王仁平负担5376元；反诉费5570元（被告已预交），由反诉原告蔡健铭、王仁平负担3392元，反诉被告邵仕伟、杨正坤负担2178元。(该款原告、被告已预交，本院不作清退，由原被告在支付上述款项时迳付对方)如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  何文璋审判员  姚红波审判员  黎 妙二〇一八年二月八日书记员  苏洁萍