云南省镇雄县人民法院民 事 判 决 书（2017）云0627民初813号原告镇雄县房地产开发有限公司，住镇雄县南台街道办事处南广社区镇雄县商业城七幢二单元二楼，统一社会信用代码为91530627217140434G。法定代理人吴富筠，董事长。委托代理人刘国顺，云南南广律师事务所律师。委托代理人王泽亮，云南北上律师事务所律师。被告龚成银，男，汉族，生于1991年4月15日，云南省镇雄县人，城镇居民，住镇雄县。委托代理人王运明，云南省镇雄县城镇法律服务所法律工作者。原告镇雄县房地产开发有限公司诉被告龚成银房屋租赁合同纠纷一案，本院于二〇一七年三月十四日受理后，依法组成合议庭，于二〇一七年六月十六日公开开庭进行了审理。原告镇雄县房地产开发有限公司的委托代理人刘国顺、王泽亮，被告龚成银及其委托代理人王运明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告镇雄县房地产开发有限公司诉称:2013年1月27日，被告龚成银与原告签订《商铺租赁合同》，租赁原告所有的位于南台街道办事处商业城二期一组团2-1-内3商铺经营使用，租期为2013年3月30日至2019年3月30日，前三年租金为9612元/年，免一年租金，后三年租金以前一年租金为基础，每年递增10%，合同签订时由被告向原告交纳保证金10000元。合同约定：若租期未到，被告私自解除合同视为违约，保证金不予退还。被告如拖欠租金及其他费用超过15天，原告有权收回房屋，并不退还被告租金及保证金。被告不能将物品摆放到门面卷帘门外的地方。如被告未经原告同意擅自将商铺转租转借，因此拖欠租金15天以上，原告有权终止合同并不退还保证金。如一方违约，应支付对方总租金20%违约金，并承担诉讼费、代理费。合同签订后，原告按约定将所租商铺交给被告经营使用，被告向原告交纳保证金10000元，并支付自2014年3月31日起至2015年3月30日的租金9612元。在合同履行过程中，被告违返合同约定，将物品堆放在公共通道导致其他商户难以经营，并拖欠2015年3月31日至2017年3月30日期间的租金20185.20元（9612+9612+9612×10%），经原告多次催收未果，特诉请人民法院判令：1、解除原告与被告间签订的《商铺租赁合同》。2、由被告龚成银支付原告2015年3月31日至2017年3月30日的租金20185.20元，并按约定支付2017年3月31日至合同实际解除之日止的租金。3、由被告龚成银支付原告违约金10844.26元。4、由被告承担案件受理费。被告龚成银辩称：被告租用原告位于南台街道办事处商业城二期一组团2-1-内3商铺属实，但是未违约。第一、被告于2015年向被告缴纳了当年租金后原告并未向被告催收租金，也没有专门的管理部门及管理人员收缴租金。第二、本案违约的是原告，具体表现在以下几个方面：1、原告未按约在商场内提供正常使用的厕所。2、原告放任商场内公共区域被占用，进出通道被阻塞。3、原告未达到约定的招商户数，导致商场生意冷清。4、原告在和谐饭店锅炉旁露天堆放煤炭，并在拆除后的花台处设置岗亭，封闭通道，已构成违约。5、原告物业管理部门未履行物业管理职责，已构成违约。第三、被告与原告签订的合同是由原告提供的格式合同，其中关于合同解除及违约金的计算方式均属加重被告责任，免除原告义务，显失公平，应属无效条款。综上所述，被告未违约，不同意解除合同，要求继续履行合同，愿意立即交纳所欠租金20185.20元，但不同意支付违约金10844.26元。根据原、被告双方陈述，本案无争议的事实是：2013年1月27日，被告龚成银与原告镇雄县房地产开发有限公司签订《商铺租赁合同》，租赁原告镇雄县房地产开发有限公司所有的位于南台街道办事处商业城二期一组团2-1-内3商铺。合同签订后，原告镇雄县房地产开发有限公司将租赁商铺交由被告龚成银管理经营，被告龚成银向原告镇雄县房地产开发有限公司交纳了保证金10000元，并支付自2014年3月31日起至2015年3月30日的租金9612元。本案争议的焦点是：1、原告镇雄县房地产开发有限公司与被告龚成银谁违约，双方签订的《商铺租赁合同》是否应当解除。2、被告龚成银是否应当支付原告2017年3月31日至合同实际解除之日止的租金及违约金10844.26元。原告镇雄县房地产开发有限公司针对其主张向法庭提交以下证据：1、镇房权证南台字第××号房屋所有权证复印件1份，用以证明原告镇雄县房地产开发有限公司出租给被告龚成银的商铺属其所有，主体适格。经庭审质证，被告龚成银对该证据无异议。2、《商铺租赁合同》复印件1份，用以证明原告镇雄县房地产开发有限公司与被告龚成银对商铺的租期、租金、违约金、租金支付时间进行了明确约定。合同载明：原告镇雄县房地产开发有限公司将其所有的位于南台街道办事处商业城二期一组团2-1-内3商铺出租给被告龚成银经营使用，租期为2013年3月30日至2019年3月30日，前三年租金9612元/年，免一年租金，后三年租金以前一年租金为基数，每年递增10%，每年12月30日前交纳租金。合同签订时被告龚成银向原告镇雄县房地产开发有限公司交纳保证金10000元，合同约定：被告如拖欠租金、水电费等超过15天，原告有权终止合同并收回房屋，不退还保证金。原告在一组团内修建公共厕所并承诺将和谐饭店锅炉房的煤炭不开放式堆放、拆除和谐饭店停车场花台以保证车辆通畅。如一方违约，应支付对方总租金20%的违约金，并承担诉讼费、代理费等。经庭审质证，被告龚成银对以上证据的真实性及关联性没有异议，但认为合同中关于解除合同的条款加重了被告一方责任，违约金的约定违反了合同法规定。被告龚成银针对自己的辩解，向法庭提交了下列证据：1、照片4张，用以证明原告镇雄县房地产开发有限公司放任商铺通道被堵塞占用，并且将一组团内厕所封堵、和谐饭店旁的煤炭开放式堆放、将和谐饭店旁的花台拆除后又设置岗亭导致车辆不能正常进出商场，原告镇雄县房地产开发有限公司违约在先。经庭审质证，原告镇雄县房地产开发有限公司对照片的真实性没有异议，但认为：第一、该图片只能反映商铺现在的状况而不能反映以前的状况；第二、封堵厕所是因为商场内租户变少，物业公司收不到水电费才于2015年将厕所封堵；第三、和谐饭店旁的煤是和谐饭店堆放的，但和谐饭店与原告是什么关系不清楚。第四、原告镇雄县房地产开发有限公司依约将花台拆除，岗亭不知是哪个部门设置，但也不影响车辆正常通行；第四、该照片也反映了被告龚成银占道经营，随意堆放杂物堵塞通道，原告镇雄县房地产开发有限公司起诉至法院履行了管理职责。2、《收款收据》复印件二张，用以证明被告龚成银于2013年1月27日向原告镇雄县房地产开发有限公司交纳了保证金10000元。2015年3月26日向原告镇雄县房地产开发有限公司交纳了商铺租金9612元。经庭审质证，原告镇雄县房地产开发有限公司对被告龚成银向法庭提交的以上证据没有异议。3、证人沈某、文某出庭作证明：龚成银是我们的朋友，平时在一起吃饭、逛街、玩耍。他在商业城内租了个门面做服装生意。2016年春节以后，我们与龚成银的妻子吴徐妹一起去御景湾售楼部缴纳商业城房租，有个女同志答复因门面要收回，所以不收取房租，没有交成租金，我们就离开了。经庭审质证，原告镇雄县房地产开发有限公司认为证人沈某对原告一方有成见，证言具有倾向性。证人文某是另一诉讼案件的当事人，与本案有利害关系，其证言不能作为定案的依据。本院经审查认为，原告镇雄县房地产开发有限公司向法庭提交的镇房权证南台字第××号《房屋所有权证》、《商铺租赁合同》以及被告龚成银提交的《收款收据》，来源合法，证明内容客观真实，且双方认可，本院予以采信。证人文某与本案有利害关系，证人沈某的证言内容单一，系孤证，故其证言本院不予采信。经庭审并结合当事人的陈述，本院认定本案法律事实如下：2013年1月27日，被告龚成银与原告镇雄县房地产开发有限公司签订《商铺租赁合同》，租赁原告镇雄县房地产开发有限公司所有的位于南台街道办事处商业城二期一组团2-1-内3商铺，租期六年，自2013年3月30日至2019年3月30日止，前三年的租金为9612元/年，免一年租金，后三年租金以前一年租金为基数，每年递增10%。双方约定，被告龚成银若在租期届满前私自解除合同、拖欠租金及其他费用超过15天、或者未经原告镇雄县房地产开发有限公司同意擅自将商铺转租转借均视为违约，原告镇雄县房地产开发有限公司有权收回房屋，并不退还被告龚成银租金及保证金，被告龚成银不能将物品摆放到门面卷帘门外的地方。原告镇雄县房地产开发有限公司在一组团内修一个公共厕所供业主使用。合同还约定：一方违约，应支付对方总租金20%违约金，并承担诉讼费、代理费。合同签订后，原告镇雄县房地产开发有限公司按约定将所租商铺交给被告龚成银经营使用，被告龚成银也于合同签订之日按约定向原告镇雄县房地产开发有限公司交纳保证金10000元，并2015年3月26日向原告镇雄县房地产开发有限公司交纳了2014年3月31日至2015年3月30日期间的租金9612元。后原告镇雄县房地产开发有限公司认为被告龚成银违返合同约定，将物品堆放在公共通道影响通行，导致其他商户难以经营，并拖欠2015年3月31日至2017年3月30日期间的租金20158.20元（9612+9612+9612×10%），被告龚成银则认为公共通道堆放杂物，系原告镇雄县房地产开发有限公司管理不善，未尽管理职责，拖欠租金是原告镇雄县房地产开发有限公司拒收所致，双方发生纠纷，原告镇雄县房地产开发有限公司向本院起诉，请求判令：1、解除原告与被告于2013年1月27日签订的《商铺租赁合同》。2、由被告龚成银给付原告2015年3月31日至2017年3月30日的租金20158.20元，自2017年3月31日起按约定计算给付租金至合同实际解除之日止。3、由被告龚成银支付原告违约金10844.26元，并承担案件受理费。审理中经本院多次组织调解，双方各执已见，未达成协议。本院认为：原告镇雄县房地产开发有限公司与被告签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。合同签订后，原告镇雄县房地产开发有限公司按照合同约定将位于镇雄县南台街道办事处商业城二期一组团2-1-内3商铺交付给被告龚成银经营使用，被告龚成银按照合同约定交纳保证金并支付了2014年3月31日至2015年3月30日一年的租金。按照双方签订的合同约定："被告龚成银应当于每年12月30日前支付原告租金，如拖欠房租累计15天以上的，原告有权终止合同。""原告在一组团内修建公共厕所，并承诺将和谐饭店锅炉房的煤炭不开放式堆放。"但在合同履行过程中，被告龚成银自2015年3月31日起至今未按照合同约定向原告交纳租金；原告镇雄县房地产开发有限公司将商铺交付被告使用后，亦未按照合同约定全面履行义务，对商场内设置厕所、和谐饭店煤炭堆放、岗亭隔离等问题未作处理，故原、被告双方在履行合同过程中均有违约行为，其违约行为是造成双方合同不能履行的重要原因。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定："当事人应当按照约定全面履行自己的义务"；第二百二十七条规定："承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。"；第九十四条（四）项规定："当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。"现双方履行合同的诚实信用等基础条件已经丧失，故原告镇雄县房地产开发有限公司诉求与被告龚成银解除《商铺租赁合同》诉讼请求，本院予以支持。被告龚成银提出是因原告镇雄县房地产开发有限公司管理混乱而导致其交租无门，可以向相关部门申请对其应交租金予以提存，但被告龚成银怠于作为，不能体现其对该商铺租赁合同能够继续履行之诚意，故其要求继续履行合同的辩解，本院不予支持。原告镇雄县房地产开发有限公司诉求支付违约金的主张，因解除合同系双方违约所致，故该请求本院不予支持。其诉求由被告龚成银支付自2015年3月31日至2017年3月30日止的租金20158.20元及自2017年3月31日起至合同实际解除之日止以前一年租金为基数，每年递增10%计算租金的诉讼请求成立，本院予以支持。合同签订时被告龚成银向原告镇雄县房地产开发有限公司交纳了保证金10000元，现合同解除，保证金应予返还，由于被告龚成银应当给付原告镇雄县房地产开发有限公司自2015年3月31日起至2017年3月30日止的租金是20158.20元，扣除原告镇雄县房地产开发有限公司应当返还被告龚成银的保证金10000元，被告龚成银实际应给付原告镇雄县房地产开发有限公司此期间的租金为人民币10158.20元（20158.20元-10000元）。鉴于解除合同被告龚成银需要一定时间处置其存放商品的实际，本院酌情给予其一个月的合理期限。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条（四）项，第一百零九条，第二百二十六条，第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告镇雄县房地产开发有限公司与被告龚成银于2013年1月27日签订的《商铺租赁合同》。二、限被告龚成银于本判决生效之日起三十日内将南台街道办事处商业城二期一组团2-1-内3号商铺交还原告镇雄县房地产开发有限公司。三、由被告龚成银于本判决生效之日起十日内支付原告镇雄县房地产开发有限公司自2015年3月31日起至2017年3月30日止的租金人民币10158.20元（20158.20元-10000元）；2017年3月31日起至实际交付商铺之日止的租金，以上一年租金为基数，每年递增10%计算给付。四、驳回原告镇雄县房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币576元，由被告龚成银交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人逾期未上诉的，本判决即发生法律效力。如负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的一方当事人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  付在川审 判 员  严 睿人民陪审员  颜吉翠二〇一八年二月二十六日书 记 员  周冬梅附：本判决引用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。