江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终4315号上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军南京军区司令部农副业基地，住所地南京市玄武区珠江路665号。负责人：李国平，该单位主任。委托诉讼代理人：唐舒翔，江苏苏商律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：南京北人物流有限责任公司，住所地南京市栖霞区燕子矶街道小岗下88号。法定代表人：程松，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李俊，江苏石城律师事务所律师。上诉人中国人民解放军南京军区司令部农副业基地（以下简称农副业基地）与上诉人南京北人物流有限责任公司（以下简称北人公司）租赁合同纠纷一案，均不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初13649－1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。农副业基地上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判部队不应承担补偿责任或发回重审。2.北人公司承担全部诉讼费。事实和理由：1.一审判决农副业基地支付378942元补偿款没有事实和法律依据。2.评估报告确定的评估范围超过合同约定的面积，辅助设施属于未经部队书面同意擅自建设，不应计入评估总价值。北人公司辩称，不予补偿或赔偿，必然会导致双方利益失衡，有违公平、合理、诚实、信用的法律原则，影响社会和谐稳定。请求二审法院依法驳回农副业基地的上诉请求。北人公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人的全部诉讼请求。2.本案上诉费由农副业基地承担。事实和理由：1.一审法院将评估结论作为北人公司自建厂房的最终造价，不符合法律规定，依法应当准许上诉人重新鉴定或补充鉴定。北人公司认为应当进行工程造价鉴定，一审按照资产评估的方式进行造价鉴定，不能准确反映建筑物现值或北人公司的建造成本，评估结论明显不公，不能作为本案定案依据。2.北人公司在租赁合同解除后，有权就自己的损失向农副业基地主张权利，一审判决依据公平原则对北人公司补偿损失的请求予以支持，但酌定的补偿金不足以弥补北人公司的损失。北人公司在签订租赁合同后投入巨额资金在承租土地上进行建设，现租赁期限尚未届满就提前解除合同，导致上诉人利益受损，而农副业基地获得巨大利益，利益明显失衡。农副业基地辩称，农副业基地对评估报告的形式上的真实性、合法性没有异议，但认为评估价值不能作为北人公司主张赔偿的依据。涉案合同解除，农副业基地没有违约，不应当承担赔偿或补偿损失的责任。农副业基地向一审法院起诉请求：1.解除农副业基地、北人公司双方于2015年11月23日签订的《军队房地产租赁合同》；2.北人公司搬离承租农副业基地的房屋即南京市××区××门××养殖场靶场路××号房屋及场地，并返还承租房屋和场地；3.北人公司支付拖欠的截止至2017年7月31日的租金112857元（并以年租金167000元的标准计算至北人公司实际搬离之日止），并支付截止至2017年6月27日的水电费30311元；4.北人公司承担本案的诉讼费。北人公司向一审法院反诉请求：农副业基地赔偿北人公司自建厂房价值损失1541460元（2569100万元×60%）、可期待利益损失（租金收益）1839000元、搬迁费用150000元。一审法院认定事实：2014年6月3日，农副业基地下属的南京军区司令部西村养殖场（甲方）与北人公司（乙方）签订0026513号《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将位于南京市江宁区××门靶场路××号的面积为3.5亩的场地出租给乙方使用，租赁用途为仓储物流；租赁期限自2014年6月10日至2019年6月9日，年租金为150500元，租金按年结算，乙方于每年的前十日交付甲方；租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业、生活垃圾处理等费用，按当地主管部门规定的价格另行计算计价，由乙方承担；自本合同签订后十日内乙方向甲方支付房地产租赁保证金30000元；乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金，甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息；乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。同日，双方签订了《安全责任书》，背面附有租赁标的的示意图：标明场地长度74.3米，宽31.3米，约合3.5亩。2015年11月23日，农副业基地（甲方）与北人公司（乙方）签订0060227号《军队房地产租赁合同》，约定甲方将位于南京市××区××门××养殖场靶场路××号楼（座落号：南苏字第A3442A号）的房屋建筑面积4332平方米，场地面积2333平方米，出租给乙方使用，租赁用途为仓储物流；租赁期限自2015年12月10日起至2019年6月9日止，年租金167000元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方；租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业、生活垃圾处理等费用，按当地主管部门规定的价格另行计算计价，由乙方承担；自本合同签订后十日内乙方向甲方支付房地产租赁保证金50100元；乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金，甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息；乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；不得以所承租的房地产作抵押或者入股连营，不得将所承租的房地产转借给他人或者与他人互换使用，不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同并报军队房地产管理部门审核备案后实施；乙方需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方，将所承租的房地产及按照本合同约定权属归甲方的全部财产完好地无条件交还甲方，乙方补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方房地产租赁保证金；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；自本合同生效起，废止2014年6月3日签订的《军队房地产租赁合同》及附加条款，编号0026513；本合同履行结束，乙方必须无偿无条件将场地和场地上的各种建筑物、构筑物及附属设施完好无偿交给甲方；年租金为首年年租金，下一年租金在上一年基础上递增5%。一审又查明，北人公司自2014年6月承租南京市××区××门××养殖场靶场路××号（坐落号：南苏字第A3442A）的场地后，在该场地上自建了房屋（钢结构厂房），就场地及房屋使用至今。承租期间，北人公司共支付房地产租赁保证金30000元，依约支付租金共计384500元。截至2017年6月27日，北人公司欠付水电费合计30311元。一审另查明，涉案房屋所在土地使用权人为中国人民解放军73665部队（以下简称73665部队），地类用途为军事设施用地，使用权类型为划拨。2017年7月6日，73665部队出具证明载明：农副业基地营区位于其西村训练场土地范围内，农副业基地已实际使用多年，农副业基地出租房地产项目均在其办理的土地证范围内。2016年2月，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。一审再查明：一审法院于2017年12月19日就本案本诉部分作出先行判决，判决：一、农副业基地与北人公司于2015年11月23日签订的《军队房地产租赁合同》于判决发生法律效力之日解除；二、北人公司于判决发生法律效力之日起30日内搬离并返还南京市××区××门××养殖场靶场路××号的房屋及场地；三、北人公司于判决发生法律效力之日起30日内向农副业基地支付截至2017年7月31日的租金81935.75元、后续租金及占有使用费（自2017年8月1日起以年租金167000元的标准计算至实际搬离之日止）、截至2017年6月27日的欠付水电费30311元；四、驳回农副业基地的其他诉讼请求。北人公司不服该判决，上诉至南京市中级人民法院。南京市中级人民法院于2018年2月8日作出（2018）苏01民终320号判决，判决：驳回上诉，维持原判。一审审理中，农副业基地与北人公司确认位于南京市××区××门××养殖场靶场路××号自建厂房项目建成时间为2015年1月1日。经北人公司申请，一审法院依法委托中财宝信（北京）资产评估有限公司江苏分公司对案涉自建厂房的造价进行鉴定。2018年3月8日，中财宝信（北京）资产评估有限公司江苏分公司作出中财评报字NJ[2018]第101号资产评估报告，评估结论为：自建厂房于评估基准日2015年1月1日重置全价的市场价值为人民币256.91万。北人公司对该鉴定结论持有异议，申请重新鉴定或补充鉴定，但未提供证据。以上事实，有《军队房地产租赁合同》、鉴定报告、判决书、当事人陈述等证据证明。一审法院认为，北人公司自2014年6月10日起承租位于江宁区××门靶场路××号的场地，合同约定的租赁期限至2019年6月9日，租赁期间北人公司经农副业基地同意在场地内自建了厂房等建筑，现因军队政策重大调整，导致合同提前解除，给北人公司造成了损失。基于公平原则，农副业基地应给予北人公司适当的补偿。北人公司在案涉场地上建造厂房等建筑，经鉴定厂房等于评估基准日2015年1月1日重置全价的市场价值为2569100元。综合考虑合同终止原因、合同已履行情况等因素，一审法院酌定上述费用由农副业基地承担378942元。北人公司对鉴定结论虽不予认可，要求重新评估或补充评估，但未提供证据，故一审法院不予准许。北人公司主张可期待利益损失1839000元，无合同和法律依据，一审法院不予支持。关于搬家费，农副业基地同意补偿两个月的租金27833.33元，不违反法律规定，一审法院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定规定，判决：一、中国人民解放军南京军区司令部农副业基地于本判决发生法律效力之日起十日内支付南京北人物流有限责任公司补偿款378942元、搬家费27833.33元，合计406775.33元；二、驳回南京北人物流有限责任公司的其他诉讼请求。本案反诉部分案件受理费减半收取17522元，鉴定费40000元，合计57522元，由北人公司负担33821元，由农副业基地负担23701元。双方对一审判决查明的事实无异议。本院予以确认。二审审理中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，农副业基地与北人公司签订的租赁合同约定的租赁期限至2019年6月9日止，合同履行期间，因军队政策重大调整，导致合同提前解除。经一审法院委托，中财宝信（北京）资产评估有限公司江苏分公司对案涉北人公司自建厂房的造价进行鉴定，确定自建厂房于评估基准日2015年1月1日重置全价的市场价值为256.91万。一审法院综合考虑合同终止原因、合同已履行情况等因素，酌定农副业基地补偿北人公司自建房屋补偿款378942元，于法有据。北人公司对鉴定结论不予认可，但未提交充分的证据证实，一审法院对其重新鉴定的申请不予准许，并无不当。北人公司主张可期待利益损失1839000元，无合同和法律依据，不应予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费合计12253元，由上诉人农副业基地负担3492元；由南京北人物流有限公司负担8761元。本判决为终审判决。审判长  张旭东审判员  汪德全审判员  孙 伟二〇一八年八月七日书记员  戴 苗