广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤13民终4059号上诉人（原审被告）：惠州市太东实业投资有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道**。法定代表人：苏志团。委托诉讼代理人：李某，系公司员工。委托诉讼代理人：蓝洪波，系广东卓凡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐某，男，汉族，1972年2月4日出生，住广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：余守学,系广东先见律师事务所律师。上诉人惠州市太东实业投资有限公司（以下简称太东公司）因与被上诉人徐某商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初2645号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人太东公司向本院提出上诉请求：1.请求二审法院依法变更一审判决书中第二项判决为：上诉人太东公司无需向被上诉人支付迟延办证违约金8445.83元，驳回原告关于请求支付迟延办证违约金的诉讼请求。2.维持一审判决书中关于第一项和第三项判决的处理。3.二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人请求支付逾期办证违约金无事实和法律依据，一审法院作出的第一项判决属于错误理解合同约定。1.根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案。如因上诉人责任，被上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，该第3项为由被上诉人自愿委托上诉人办理房屋产权手续。该约定属于双方对产权登记的特别约定。双方对合同第十五条第一款和第二款（前两款均有违约金数额的约定）内容的放弃，已明示了因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书且买受人不退房情况下，出卖人不承担违约金。该约定系双方真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该约定应为合法、有效，双方均应依合同的约定履行合同义务。对于买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方约定为：“自愿委托上诉人办理房屋产权手续”，该约定属于办证期限约定不明确，不应属于违约金约定不明确。根据《合同法》第六十二条第一款第四项关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，因合同中对于答辩人协助办理产权证的截止时间未作明确的约定，故被上诉人可以随时请求答辩人为其履行办证义务，但应当给予答辩人必要的准备时间，答辩人如在宽限期内仍然未能履行办证义务的，则宽限期届满后，被上诉人才能按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，向上诉人主张支付逾期办证的违约金。2.按照购房合同第十五条前半句的约定：“出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”这里的“权属登记”应为确权至出卖人（即开发商）名下的初始登记，并非权属转移登记，也就是说，前面限定的“商品房交付使用后365日”，是指上诉人应当在商品房交付使用后365日内将办理初始登记的材料提供给产权登记机关备案即可，如果上诉人未能按期提供，合同并没有约定违约责任。而合同第十五条后半句约定为：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”，这里的“取得房地产权属证书”应为办证至被上诉人名下的权属转移登记，但该后半句并没有明确约定办理权属转移登记的期限，仅仅是约定“不能在规定的期限内”，但规定的期限是多长并未约定。因此，综合第十五条约定的前后两句话，该条款实际上对于权属转移登记是没有约定期限的，对于合同期限约定不明的，应按照《合同法》第六十二条第一款第四项处理。二、退一万步而言，即便要计算逾期办证的违约金，一审法院判决超出被上诉人（即一审原告）诉讼请求范围，对于超出部分，应予改判。被上诉人在一审诉讼请求第五项中请求支付逾期办证违约金是按照同期贷款利息损失计算的，根据一审判决认定的逾期办证违约天数为111天，适用的应是“六个月内”的短期贷款利率，而目前“六个月内”的贷款基准利率是4.35%（中国人民银行2015年10月24日发布适用），一审法院直接适用年利率6%超出了上述范围，属于超出原告诉请范围的判决，违背了民法的“处分原则”，因此，即便要计算逾期办证违约金，也只能根据被上诉人一审的诉讼请求，按照同期贷款利息损失计算，即按照年利率4.35%计算。综上所述，一审法院对于一审判决中的第二项判决错误，请求二审法院依法变更一审判决书中的第二项错误。被上诉人徐某发表答辩意见：我方认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。原审原告徐某向一审法院提出起诉请求：1.被告继续履行《商品房买卖合同》所确定的交房义务，并为原告办理房产证件；2.被告因逾期交付房屋而向原告支付违约金人民币51593.10元（暂计至2017年11月20日）；3.被告因逾期交付房屋而向原告赔偿的经济损失人民币22711.59元；4.依法确认未通过验收合格的交付房屋行为无效；5.被告支付原告因逾期办理房产证件的同期银行贷款利息损失人民币37500元（暂计至2017年11月20日）；6.本案诉讼费由被告承担。一审法院查明的事实：2015年10月15日，原告徐某与被告太东公司签订了《广东省商品房买卖合同》及补充协议，约定的主要内容有：一、物业情况，原告购买被告开发的位于惠州××西区××大道××时尚岛花园××单元××号，建筑面积92.76平方米，总价462872元；二、付款方式及期限，原告于2015年10月14日前付清首期房款142872元（含定金），余款320000元申请办理银行按揭贷款，于2015年12月14日前付清；三、交付期限，被告应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用，但如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起90日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期；四、逾期交房的违约责任，被告逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过120日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金；五、关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理，即原告自愿委托被告办理房屋产权手续。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告于2015年10月17日前向被告付清了首期购房款，购房余款申请银行按揭贷款并于2015年11月11日支付至被告名下账户内。2016年9月9日，原告收到入伙通知书。2016年9月30日，原告签署了收楼意见书。另查明：被告开发的“时尚岛花园”项目已于2014年3月10日完成了建设工程消防验收，于2015年2月11日完成了电梯监督检验，于2015年4月28日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收。至本案庭审结束，涉案房屋未办理竣工验收备案登记，未办理房地产权属证书。一审法院认为，原告徐某与被告太东公司签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。本案的争议焦点如下：关于被告是否存在逾期交房的问题。原、被告在合同中约定于2015年10月31日前交付房屋，交付标准为：依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。国务院《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。依照上述规定，建设、勘察、设计、施工、监理五单位综合验收合格是房屋交付前的强制性规定，交付条件是“经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋”。因此，依照国家建筑工程竣工质量、消防、人防、规划等强制验收的规定，以及涉案合同的约定，涉案房产的交房标准至少应界定为经建设、监理、施工、勘察、设计五单位竣工验收合格，电梯、消防等设施也验收合格，相关配套达到具备基本生活的条件。本案中，上述条件达成的时间为2015年4月28日，涉案商品房具备了双方合同约定的交付条件。被告于该日期之前即2016年9月9日收到的入伙通知书为有效通知，应认定被告于2016年9月9日已完成交付义务，故原告请求确认交付涉案房屋行为无效及被告继续交付涉案房屋的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。但被告于2016年9月9日交付房屋，已经超出合同约定的交付时间（2015年10月31日）314日，被告存在逾期交房的违约事实，应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金的计算问题。依照合同约定，逾期超过120日，原告要求继续履行合同，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金。原告已付购房款分两部分，第一部分为142872元，于2015年10月17日付清；第二部分为320000元，于2015年11月11日付清。逾期交房违约金的计算应当分两部分计算，第一部分违约金以142872元为基数，从2015年11月1日起至2016年9月9日止，按日万分之一点五计算，计为6729.27元（142872元×0.00015/天×314天）；第二部分违约金以320000元为基数，从2015年11月12日起至2016年9月9日止，按日万分之一点五计算，计为14544.00元（320000元×0.00015/天×303天），以上逾期交房违约金共计21273.27元。被告认为合同约定的逾期交房违约金过高，请求调整为按日万分之零点七五计算，理由不充分，一审法院不予支持。关于延迟办理房产证的问题。原、被告在合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告只需完成将由被告提供的资料报产权登记机关备案即完成合同义务，不动产权证书的办理属不动产登记机关的事务，还需原告配合方能完成，故原告要求被告立即办理不动产权证书，一审法院不予支持。但被告有将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案的义务。涉案商品房已于2016年9月9日交付原告使用，被告应当在2017年9月9日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，但至本案法庭辩论终结前，被告仍未履行该项义务，已构成违约，应当承担违约责任。因此，原告主张被告支付延迟办理权属证书违约金的请求，一审法院予以支持。涉案合同第十五条中约定“如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告自愿委托被告办理房屋产权手续”，该条款并未约定违约金的数额或损失赔偿额计算方法。一审法院参照有关规定，以原告已付购房款为基数，按年利率6%的标准计算违约金。商品房办理所有权转移登记前，应当先行办理初始登记，至本案法庭辩论终结前，涉案房屋仍未办理初始登记，故延迟办证的违约金暂计至庭审之日。被告应支付从2017年9月10日起至2017年12月29日止（共111天）的延迟办证违约金，即8445.83元（462872元×6%/年÷365天/年×111天）。之后产生的违约金，原告可另行主张。至于原告请求被告赔偿逾期交房的租金损失22711.59元，原告并没有提供证据证明，且一审法院已确认被告应当向原告支付逾期交房违约金。因此，原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力后10日内向原告徐某支付逾期交房违约金21273.27元；二、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力后10日内向原告徐某支付延迟办证违约金8445.83元；三、驳回原告徐某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2536元，由原告徐某负担1862元，被告惠州市太东实业投资有限公司负担674元。本案中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：一审法院认定的逾期办证违约金计付起止日和利率是否恰当。本院对此分析如下：关于违约金计付起止日问题。本案中，涉案《商品房买卖合同》第十五条约定太东公司应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需要由太东公司提供的资料报产权登记机关备案。现太东公司以该条款后半段载明“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人自愿委托出卖人办理房屋产权手续的方式处理”为由，主张涉案合同对于太东公司协助办理产权证的截止日期未作明确的约定，则本案中不应承担违约责任。对此，本院认为，太东公司作为房地产开发企业，依据该条约定，首先负有将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。该义务的履行期限是明确的，即在商品房交付使用后365天内。如果太东公司没有依约履行，则应当承担相应的违约责任。在将相关资料提交产权登记机关备案后，房地产开发企业则是协助相关行政机关为购房者在规定期限内办理出房产证，但只要不是缺少应当由房地产开发企业自行准备以及向买受人收集的资料，相关行政机关何时能够办理出房产证非房地产开发企业所能控制。该条款后半段中的“规定期限”与前半段约定的365天并不相同，上诉人太东公司将两者混淆，其上诉主张没有法律依据，本院不予支持。由于太东公司直至一审法庭辩论终结前仍未将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，故一审法院认定逾期办证违约金起点为涉案商品房交付使用后365天之次日，截止点暂计至一审庭审之日，并无不当，本院予以维持。关于违约金计付利率问题。上诉人太东公司主张一审法院以年利率6%计付违约金超出了被上诉人的诉讼请求，对此，被上诉人根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，请求判令太东公司以同期银行贷款利息计付违约金，一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金，并未超出被上诉人的诉讼请求，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  郭志文审判员  胡 江审判员  于海砚二〇一八年八月十三日法官助理曾嘉红书记员叶秀婷