天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0102民初4291号原告：孙明胜，男，汉族，1973年10月3日出生，住址：天津市河东区。委托诉讼代理人：乔婷、天津易道律师事务所律师。委托诉讼代理人：周月、天津易道律师事务所律师。被告：文登市金谷房地产开发有限责任公司，住所地：山东省威海市文登区经济开发区泰浩华居6-5号。法定代表人：从旭日，总经理。（未出庭）。被告：威海市文登区蓝海投资开发有限公司，住所地：山东省威海市文登区天福办文山路107-1号。法定代表人：丛民，董事长。委托诉讼代理人：王振华，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。被告：威海市文登区人民政府，住所地：威海市文登区文山路303号。法定代表人：林恒，区长。委托诉讼代理人：吕燕，威海市文登区人民政府工作人员。委托诉讼代理人：李学江，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。被告：宋佳，女，汉族，1994年2月10日出生，住址：天津市河东区。委托诉讼代理人：张慧敏，北京盈科（天津）律师事务所律师。第三人：杨陈艳，女，汉族，1986年8月26日出生，住址：天津市南开区。委托诉讼代理人：曲治，天津易道律师事务所律师。原告孙明胜与被告文登市金谷房地产开发有限责任公司（以下简称文登金谷公司）、威海市文登区蓝海投资开发有限公司（以下简称蓝海公司）、威海市文登区人民政府、宋佳、第三人杨陈艳商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙明胜的委托诉讼代理人乔婷，被告威海市文登区蓝海投资开发有限公司委托诉讼代理人王振华、被告威海市文登区人民政府委托诉讼代理人吕燕、李学江、被告宋佳委托诉讼代理人张慧敏、第三人杨陈艳委托诉讼代理人曲治均到庭参加诉讼，被告文登市金谷房地产开发有限责任公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告孙明胜向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原告与被告文登市金谷房地产开发有限责任公司2014年9月2日签订的《商品房买卖协议》；2、请求依法判令被告文登市金谷房地产开发有限责任公司立即返还原告已支付的购房款人民币10944192元及按照银行同期贷款利率标准支付自付款之日起至实际返还购房款之日期间的利息损失（暂计至起诉之日为人民币1257077元）；3.请求判令被告文登市金谷房地产开发有限责任公司按照现市场标准向原告支付所购房屋的差额损失，暂计为人民币6384112元（最终差额损失数额以评估确定的房屋单价计算的结果为准）；4、请求判令被告威海市文登区蓝海投资开发有限公司、被告威海市文登区人民政府对上述第二、三项诉讼请求承担连带赔偿责任；5、请求判令被告宋佳对上述第二、三项诉讼请求承担补充赔偿责任；6、本案诉讼费用、保全费用及担保费用均由四被告承担。事实与理由：原告与被告文登市金谷房地产开发有限责任公司（以下简称文登金谷公司）签订《商品房买卖协议》，原告购买被告文登金谷公司开发建设的位于山东省威海市大五里百汇城居民小区的共计7万余平方米的商品房。双方办理了文登区房管局网签合同备案登记手续，应原告要求，被告文登金谷公司同意，将其中部分房屋登记在第三人杨陈艳名下。被告文登金谷公司迟迟不向原告交付约定房屋，后原告得知被告文登金谷公司与被告威海市文登区蓝海投资开发有限公司（以下简称蓝海公司），于2015年3月20日及2015年7月26日分两次，将包括原告名下在内的将近10万平方米房产及土地使用权一并转让给被告蓝海公司，转让价款约人民币2.28亿元。被告蓝海公司已在2015年3月及7月间取得了诉争房产所在土地的国有土地使用权证。被告文登金谷公司与被告蓝海公司合谋转让原告购买的房产及土地的行为，已致使原告无法实际取得购买房产。据此，原告有权要求与被告文登金谷公司解除合同，并要求被告文登金谷公司返还原告已支付的购房款、利息并赔偿原告的全部损失。损失数额应按照诉争房产现在每平方米市场价格计算的数额与原告支付款项的差额支付。被告蓝海公司明知被告文登金谷公司所转让的房产及房产所在土地已经被原告购买，却与被告文登金谷公司合谋转让诉争房产及土地，并已实际处置了房产，与被告文登金谷公司共同实施侵犯原告合法财产权益的行为，给原告造成了财产损失，应对原告的损失承担连带赔偿责任。被告文登金谷公司通过被告文登区政府招拍挂程序，合法取得涉诉土地，并全额缴纳了土地出让金，办理了土地证。被告文登区政府应当承担对诉争土地地上居民的拆迁安置义务，并以净地挂牌出让。而被告文登区政府在明知被告文登金谷公司向被告蓝海公司所转让的房产及房产所在土地已经被原告购买的情况下，却与被告文登金谷公司及被告蓝海公司授意及合谋，共同转让原告的房产及土地。被告文登区政府通过强占原告合法购买房产并分配给居民，而未支付任何对价给原告的方式完成其应当承担的拆迁安置义务。被告文登区政府无任何对价强占原告合法房产并分配给居民的行为，以及与被告文登金谷公司、被告蓝海公司共同实施的侵犯原告合法财产权益的行为，给原告带来重大经济损失，应对原告的损失承担连带赔偿责任。原告与被告宋佳曾签订书面协议，由被告宋佳向原告推荐房地产项目并应保证该项目的合法性及可实际交付，但现原告却无法取得房产，被告宋佳对原告遭受的巨大经济损失具有过错，应对被告文登金谷公司、被告蓝海公司、被告文登区政府共同实施侵犯原告合法财产权益的行为承担补充赔偿责任。综上，被告文登金谷公司、被告蓝海公司及被告文登区政府在明知原告已购买诉争房产，仍恶意合谋转让原告已订立合同并实际出资购买的房产及土地的行为，严重侵害了原告的合法财产权益，给原告造成了巨大的经济损失，应对原告的损失承担连带赔偿责任。被告宋佳对原告的经济损失具有过错，应承担补充赔偿责任。原告为维护自身合法权益，依据《民事诉讼法》等相关法律、法规之规定，诉至贵院，望判如所请。被告蓝海公司辩称，不同意原告诉讼请求，蓝海公司介入百汇城项目的起因是该项目是商业性开发行为，不是政府的安置项目，该项目在开发过程中由于资金出现问题停工了，当时出现了围绕此房屋出现群体性事件，有上访情况，将百汇城列入了棚户区改造政策计划，根据棚户区改造政策，必须由国有独资公司进行，为了解决政策要求蓝海公司介入进来，就是为了执行棚户区改造政策，没有利益诉求。介入方式，介入之后他们是通过把项目买断过来，然后把后续开发继续操作下去，由此形成了2015年国有土地使用权转让协议，以蓝海公司名义争取改造贷款，贷款资金支持后续开发。我们是2015年3月将项目土地转过来，收到原告方发来的律师函，地上建筑物已经网签，我们收到律师函后落实情况，该律师函所讲情况基本属实，我们要求金谷公司说明情况并解决问题，其不能解决我们会解除合同，经过反复交涉，2016年9月，我们和金谷公司解除了买卖合同。作为蓝海公司一方，我们除了签订了土地使用权的转让合同外没有进行开发，实际也没有开发，因为发现项目存在问题，这个棚户区改造资金没有拿到，棚户区改造的意图没实施，我们没有任何的处置行为。没有参与任何对于房产的处置行为，故不同意原告诉讼请求。被告文登区政府辩称，不同意原告诉讼请求，孙明胜和金谷公司之间有一个借贷关系，以房屋进行担保。本案为房屋买卖合同纠纷，无论本案和第一被告之间是否为房屋买卖关系均属合同纠纷，合同具有相对性，除了第一被告外均不是原告所诉合同的相对方，各方对于原告不承担法律义务。在程序上文登区政府向来重视法制工作，行使职权均是依法行使，原告如果认为政府有违法行为应当提起行政诉讼，因此原告不应起诉文登区政府作为民事案件被告。被告宋佳辩称，本人为原告了解项目，提供情况，不应承担责任。第三人杨陈燕述称，原告所述属实，实际所有权人是原告孙明胜，杨陈艳仅接受孙明胜委托对于诉争房屋进行挂名。本院依据原告申请依法向威海市文登区人民法院调取（2015）威文民一初字1485号案件的全部卷宗材料，本院依据被告蓝海公司申请依法向威海市中级人民法院调取（2015）威文经民一初字第650号案件的全部卷宗材料。上述两个案件的全部卷宗材料均当庭向案件双方当事人进行出示,并由双方当事人进行了质证。根据原、被告的陈述、提供的证据及本院调取的证据，本院认定的事实如下：2014年9月2日，原告与被告文登金谷公司双方签订《商品房买卖协议》，约定原告购买被告文登金谷公司开发建设的位于山东省威海市大五里百汇城居民小区项目包括诉争34、35号在内共计30227.65平方米的商品房，合同价款合计35000000元。该商品房已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。原告于2014年6月23日、2014年6月24日、2014年7月31日分别向被告文登金谷公司转账合计35000000元，被告文登金谷公司分别于2014年6月24日、2014年7月31日向原告出具涉诉房屋34号楼、35号楼的房款收据。双方于2014年9月3日签订《商品房买卖协议补充协议》，约定将488套房屋网签至原告指定第三人杨陈艳名下。后双方在文登区房屋管理局办理了原告所购房屋的备案手续，备案合同记载34、35号两栋楼房屋面积合计9759平方米。2016年，原告办理了诉争34、35号楼在内所有房产的预售商品房预告登记，并于2016年6月6日取得了诉争房屋的商品房预告登记证书。另查，被告蓝海公司为威海市文登区国有资产管理局全资设立的国有独资公司，2014年11月10日，被告文登区政府下发《威海市文登区人民政府关于文登区蓝海投资开发有限公司购买文山书香院等棚改项目的通知》（文政发[2014]27号）文件，文件内容为政府为改善民生、维护稳定、确定由被告蓝海公司购买包括大五里百汇城在内的棚改项目，争取棚改资金进行建设。根据该文件要求，被告蓝海公司与被告文登金谷公司于2015年3月6日签订《买卖合同》，约定被告蓝海公司购买被告文登金谷公司开发建设的包含涉案房屋在内的38750平方米土地及地上建筑物，交易价格为0元。又查，2015年3月6日被告蓝海公司委托案外人威海市正信土地房地产评估咨询有限公司，出具包含了34、35号楼的土地及地上建筑物价格的评估报告，转让标的评估价格为228807882元（其中房屋价值为179401632元、土地价格为49406250元）。2015年3月19日，威海市地方税务局文登分局出具文登市地方税务局房地产过户税收证明，该证明中明确被告文登公司向被告蓝海公司转让位于房产及地产，其中房产面积为93438.35平方米，地产面积为38750平方米，计税总价为228807882元。又查，2015年6月20日，原告委托天津盈诺律师事务所向被告文登区政府发送《律师函》，明确告知诉争房产已由原告实际购买，被告文登区政府确认收到该《律师函》。2015年6月26日被告文登区政府发布《威海市文登区政府办公室关于做好回迁安置房调查摸底工作的通知》，通知要求有关单位对回迁安置房进行全面统计。按照文登区政府的要求，2015年7月9日案外人文登市天福路街道办事处确认被告蓝海公司受让自被告文登金谷公司的包括诉争34、35号楼在内的房产均为还迁安置房屋，威海市文登区住房保障和房地产管理局文登区房管局据此将诉争34、35号楼在内原告及第三人名下全部房产进行行政限制的登记。2015年7月14日，文登区拆迁办公室、文登市天福路街道办事处、文登市天福路街道办事处大五里社区居民委员会共同将诉争房产作为还迁安置房分配给文登区大五里居委会回迁户，并已由居民实际占有。2015年7月26日，被告蓝海公司与被告文登金谷公司就包括诉争34、35号楼在内的32980平方米土地及地上房产签订了编号为文国土转字（2015）第026号《国用土地使用权转让合同书》。同日，被告蓝海公司取得涉诉房屋34、35号楼在内的32980平方米土地的土地使用权证。又查，2016年11月12日山东省威海市文登区人民法院（2015）威文民一初字1485号民事判决书判令被告文登金谷公司与被告蓝海公司解除2015年3月6日签订的《买卖合同》合法有效，并于2016年9月份发生解除的法律后果；被告文登金谷公司与被告蓝海公司分别于2015年3月20日签订的文国土转字（2015）第017号，2015年7月26日签订的文国土转字（2015）第026号《国有土地使用权转让合同书》无效。在该案件2016年2月26日庭审笔录中，被告蓝海公司确认受让文登金谷公司诉争土地及房产目的是按照文登区政府的文件要求，将建设好的项目交给回迁户，并办理所有权过户给回迁户的手续。再查，原告与被告宋佳于2014年4月15日签订协议书，协议约定由被告宋佳为其推荐适宜投资的房产项目。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。对于被告蓝海公司、被告文登区政府主张的原告与被告文登金谷公司之间存在借贷关系，双方签订的商品房买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定应属无效的抗辩意见，本院认为，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。故在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，且，在2014年6月24日及2014年7月31日被告金谷公司向原告出具的收款收据上明确载明为房款，故该商品房买卖合同具有法律效力。关于原告要求被告文登金谷公司解除商品房买卖协议并返还购房款一节。本案中，诉争房产的土地使用权及地上建筑物已经由被告文登金谷公司转让至被告蓝海公司名下后，已经分配给威海市文登区大五里村委的回迁户，原告现已无法取得诉争房产，鉴于此被告文登金谷公司不可能依约为原告办理涉诉房屋的产权登记手续，并且已无法实际向原告交付购买房屋，原告购买涉诉房屋的合同目的不能实现，被告文登金谷公司构成履行合同中的根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。因此，本案符合法定解除合同的条件，本院对于原告解除合同的诉讼请求，予以支持。关于原告要求被告文登金谷公司返还购房款的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故本院对于原告要求被告文登金谷公司返还购房款的诉讼请求，予以支持。合同解除后，被告文登金谷公司应返还原告已支付的购房款并应以购房款为基数，以同期银行贷款利率为标准向原告支付利息损失，应自付款之日之日起算，但考虑原告主张了价格赔偿，该时点以2015年3月6日鉴定时点为准。关于原告要求被告文登金谷公司按照现市场标准向原告支付所购房屋的差额损失一节，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，原告损失包括合同履行后可以获得的利益，故原告主张房屋价格涨跌差额损失于法有据，本院予以支持。被告文登金谷公司应按照房产现市场价格计算给付原告经济损失，故本院对于原告要求被告文登金谷公司按照现市场标准向原告支付所购房屋的差额损失的诉讼请求予以支持。具体损失数额的计算，根据蓝海公司自行委托评估机构出具的评估报告显示诉争房产价格为2448.76元/平米，原告的诉讼请求第三项主张支付所购房屋的差额损失数额的计算标准，未超出评估机构的评估价格，本院予以支持。关于原告请求判令被告蓝海公司对第二、三项诉讼请求承担连带赔偿责任一节，根据原告提交的证据显示，诉争房产及土地使用权转让至蓝海公司时，土地资源管理部门在办理相关手续过程中需提供有关地上建筑物的产权证明并对土地开发情况进行详细核查，被告蓝海公司不可能对受让土地的地上建筑物已经被原告购买的事实毫不知情。被告蓝海公司在其明知原告与被告文登金谷公司之间的房屋买卖关系，且原告已经支付了购房款的情况下，仍与被告文登金谷公司订立交易金额为0的房屋及土地转让合同，致使原告已无法取得购买的房产，也无法获得被告文登金谷公司返还购房款及违约赔偿，应向原告承担赔偿责任。故原告要求被告蓝海公司对第二、三项诉讼请求承担连带赔偿责任的请求，本院予以支持。关于原告要求被告文登区人民政府承担连带赔偿责任一节，被告文登区政府下发文件后作为国有独资公司的被告蓝海公司与被告文登金谷公司签订了交易价款为0的房屋买卖合同，导致被告文登金谷公司无法向原告返还购房款及违约赔偿。客观上造成了涉诉房屋已经被第三方使用、原告无法依约取得房产的结果。被告蓝海公司为被告文登区政府国资委企业，该公司行为文登区人民政府应当知晓，且对于房屋信息文登区人民政府应当掌握，并对于房屋安置被告文登区人民政府并未出资，仅通过文件进行棚改而解决了安置问题，对本案该政府并非行政主体，应当承担民事责任。故被告文登区政府应向原告承担赔偿责任。故原告要求被告文登区政府对第二、三项诉讼请求承担连带赔偿责任的请求于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告宋佳承担补充赔偿责任的请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国侵权责任法》第八条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告孙明胜与被告文登市金谷房地产开发有限责任公司于2014年9月2日签订的《商品房买卖协议》；二、本判决生效之日起十日内，被告文登市金谷房地产开发有限责任公司返还原告孙明胜购房款10944192元并按照银行同期贷款利率标准支付自2015年3月6日始至实际返还购房款之日期间的利息损失；三、本判决生效之日起十日内，被告文登市金谷房地产开发有限责任公司向原告赔偿所购房屋的差额损失人民币6384112元；四、被告威海市文登区蓝海投资开发有限公司、被告威海市文登区人民政府对上述第二、三项判决内容与被告文登市金谷房地产开发有限责任公司承担连带赔偿责任；五、驳回原告孙明胜的其他诉讼请求。如果被告文登市金谷房地产开发有限责任公司、被告威海市文登区蓝海投资开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费133312元，由被告文登市金谷房地产开发有限责任公司、被告威海市文登区蓝海投资开发有限公司、被告威海市文登区人民政府负担。公告费600元由由被告文登市金谷房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长 王 辉人民陪审员 王 力人民陪审员 刘春洪二〇一八年八月二十三日书 记 员 杨文浩