四川省遂宁市安居区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0904民初2017号 原告：王建权，男，汉族，生于1969年10月28日，住遂宁市安居区。 特别授权委托代理人：赵影，遂宁市船山区高升法律服务所法律工作者。 被告：李晓青，女，汉族，生于1997年10月2日，住遂宁市安居区。 特别授权委托代理人：康林碧（李晓青之母），汉族，生于1977年9月23日，住遂宁市安居区。 委托代理人：李仁贵，四川华敏律师事务所律师。 第三人：遂宁市实发投资有限公司，住所地遂宁市开发区滨河路实发物贸集资楼，统一社会信用代码91510900MA62637UOW。 法定代表人：石岩，该公司董事长。 原告王建权与被告李晓青、第三人遂宁市实发投资有限公司（以下简称实发公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年11月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年1月18日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理。原告王建权特别授权委托代理人赵影，被告李晓青及其特别授权委托代理人康林碧、委托代理人李仁贵到庭参加了诉讼，第三人实发公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告王建权向本院提出诉讼请求：1.撤销遂宁市安居区人民法院（2017）川0904执异6号执行裁定书。2.准许对实发公司所有的位于遂宁市安居区丽景金海岸2号楼112铺（所有权证号3645432，房屋编号13941610694274）商业房予以继续执行。事实和理由：原告因与第三人房屋买卖合同纠纷一案，安居区人民法院于2017年6月27日作出（2017）川0904民初499号民事判决：第三人返还原告购房款和办理产权费872000元及利息，并给付原告违约金320000元。现该判决已生效，原告已申请强制执行。由于该案在诉讼前，原告申请了对第三人所有的位于遂宁市安居区丽景金海岸2号楼112铺商业房予以财产保全，安居区人民法院作出（2017）川0904财保8号民事裁定：对上述房产予以查封。原告申请强制执行时，被告对上述保全裁定提出异议。安居区人民法院于2017年11月7日作出（2017）川0904执异6号执行裁定：中止对位于遂宁市安居区丽景金海岸2号楼112铺商业房的执行。原告不服，特提起异议之诉。认为本案被告在2013年3月时只有15岁，系在校学生，其与第三人签订《商品房买卖合同》购买案涉门面，根本无经济能力。该房现仍登记在第三人名下，仍属于第三人所有，而根据《物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。即物权登记对外产生公信和公示力，未办理转移过户登记，不发生所有权转移的法律后果，故该房仍然属于第三人所有。所以，被告提出的异议不成立，其就该执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院应当准许继续执行该执行标的。 被告李晓青辩称，本案所查封的房产已经卖给被告李晓青，并签订了买卖合同，被告李晓青已实际占有、使用和收益该房产。开发商只办理了产权初始登记，尚未办理产权过户登记，这并不影响《商品房买卖合同》效力，系开发商原因造成。 第三人实发公司未到庭参加诉讼，亦未提交陈述意见。 原告王建权为证明其主张向本院提交了以下证据： 1.原告、被告及第三人身份信息，以证明当事人的诉讼主体资格。 2.李晓青母亲的户籍证明，以证明李晓青系康林碧之女，康林碧曾用名为康艳。 3.房屋登记簿，以证明案涉房屋至今仍登记在第三人实发公司名下。 4.房屋信息摘要，以证明康林碧在第三人实发公司名下购买了与案涉房屋同一楼盘的住房一套，2014年2月25日已办理过户登记。 5.（2017）川0904财保8号民事裁定书，以证明原告申请对案涉房屋进行保全，当时该案的当事人并未提出异议。 6.第三人实发公司与王建权关于丽景金海岸A栋103、104铺买卖合同及康艳出具收条一份，以证明康艳系实发公司销售部经理，2016年2月，康艳代表第三人实发公司经中介方遂宁市德财房地产开发投资有限公司二手房安居经营部向原告出售门面两个，收条有康艳电话，康艳的签字、收款行为系代表第三人实发公司的行为。 7.房屋租赁协议，以证明房屋出租方既代表被告李晓青，又代表第三人实发公司作为出租方签署房屋租赁协议。 上述证据，经被告李晓青质证认为，对证据1、2均无异议。对证据3无异议，但不能证明案涉房屋没有出售给被告李晓青。对证据4真实性无异议，但与本案无关联性。对证据5无异议，但被告没有收到过该裁定。对证据6的真实性予以认可，但与本案无关。对证据7无异议，因协议约定出租的两个门面写在同一合同上，因此需要两个房东同时在合同上签字，一起出租的两套门面一套属于第三人实发公司所有，另一套属于李晓青所有。 对于原告王建权提交的证据，本院认为，原告提供的证据1、2、3、4、5、6来源合法，内容真实，与本案有关联，能证明案件的基本事实，作为有效证据予以采信，证据7真实性无法确认，但可以表明康林碧于2017年5月签订租赁协议时仍在代表第三人实发公司履行其职务行为。 被告李晓青为证明其主张向本院提交了以下证据： 1.户口登记信息，以证明主体资格和被告在购买房产时因系未成年人，故由其母康林碧代为其行使相关民事权利。 2.《房屋预定合同》《商品房买卖合同》及付款凭证，以证明房屋预订时间，买卖合同签订时间，合同约定内容及房款支付事实，表明“丽景金海岸”2号楼112铺已经出售给了被告李晓青，李晓青付清了全部房款。 3.交房结清单、小区费用收缴协议、入住通知单，以证明案涉房屋已完成交付，被告李晓青已占有标的房产的事实，只是尚未办理产权转移过户手续。 4.自来水公司证明、房屋租赁合同，以证明被告李晓青已经对案涉的2号楼112铺占有、使用和收益。 上述证据，经原告王建权质证认为，对证据1无异议。对证据2的真实性有异议，基于被告母亲康林碧的特殊身份系实发公司销售经理，预定合同出售方是四川明星万达房地产开发有限公司项目部，项目部无售房资质。房屋买卖合同有准确面积，是套用预定合同的面积，两个合同约定交房时间也不相同。四份收据不真实，收据的落款时间在买卖合同签订的时间之前。收据载明收款人是实发公司，经手人却不尽相同。对银行转账单虽无异议，但并不能证明此款项是用于购买的案涉门面。对证据3有异议，入住通知没有房屋准确面积记载，系虚假的，交房结算单笔迹是康林碧一人之手，不能达到被告证明目的。证据4中的租赁合同不具有真实性，但反而证明门面属于实发公司。自来水公司证明不能达到被告证明目的。 对于被告李晓青提交的证据，本院认为，对证据1当事人均无异议，予以确认。对被告提交的其他证据，本院综合分析认为不予采信，其理由如下：第一、从康林碧以被告李晓青名义于2013年3月4日分别与四川明星万达房地产开发有限公司项目部、第三人实发公司签订《房屋预定合同》及《商品房买卖合同》购买丽景金海岸2幢1-112号营业门面的两个合同文本填写内容来看，合同文本均为格式合同，庭审中，康林碧也认可订立合同时其身份系第三人实发公司的销售经理，两个合同系其本人填写，公司及公司代理人在“出卖人”一栏监章，按照订立商品房买卖合同签署惯例，此类格式合同一般均由提供格式合同一方，即出卖人或其销售代理人填写，买受人审核同意后签字，上述两个合同文本中，买受人均为被告李晓青，出卖人则分别是四川明星万达房地产开发有限公司项目部和第三人实发公司，又在同一时间签订预订和买卖合同本身就与常理不符，加之康林碧此时身份特殊，其一方面代表其女李晓青，另一方面又代表自己工作的公司签署如此重大合同更应非常慎重并避免产生合理怀疑，而康林碧对其作为买受人来填写两个合同未作出合理解释。第二、《商品房买卖合同》第六条“付款方式及期限”约定的是分期付款，但在相应的合同附件五“付款方式及期限的约定”一栏中内容为空白，此项条款在商品房买卖合同格式条款中属于最核心条款之一，康林碧作为买受人的代理人，又作为出卖人的销售经理，理应不会如此疏忽。虽然康林碧以被告李晓青名义于2010年11月2日向第三人实发公司账户缴款50000元，而收据所反映的用途为“丽景金海岸住房房款”，并非用于购买商业用房的购房款，同时，另外两张收据分别显示于2012年10月29日、2013年3月3日交纳营业门面定金和营业门面房款，前述三笔款项均显示在房屋预订合同及商品房买卖合同签署前已完成购房款的支付，但在预订合同和买卖合同中均对此未作出交待，有违常理，而且，后两笔款项虽有第三人实发公司财务专用章及出纳“余波”签名，却没有如第一笔款项进入第三人实发公司账户的依据。另外，在2014年12月20日交纳门面房款的收据显示收取现金200000元，此收据的交款人、经手人均为李晓青，除盖有第三人实发公司财务专用章外，既无出纳签字，也无此款项进入第三人实发公司账户的依据。再则，按照被告主张，其在接收房屋前已支付了上述四笔款项共计金额383875元，已超出合同约定总价14125元。康林碧在质证中陈述出现交款在签订买卖合同之前，是因为之前想购买住房，后调换成门面房，但就此未提供相应证据证明，亦未作出合理解释。第三、从被告提供的2017年5月16日《房屋租赁合同》来看，康林碧将案涉房屋与第三人实发公司的一间门面共同出租给他人，该合同系康林碧代被告及第三人与承租人签订，而第三人实发公司并未签章，据此可以表明，康林碧认可此时仍在代第三人实发公司履行职务行为。综合上述几个因素，被告李晓青主张与第三人实发公司形成买卖合同关系的真实性存疑，其提供的证据2、3、4不予采信。 本院根据经庭审采信的证据和到庭当事人的陈述，综合认定如下事实： 原告王建权因与第三人实发公司房屋买卖合同纠纷，原告王建权诉前申请了对登记在第三人实发公司名下的位于遂宁市安居区丽景金海岸2号楼112铺（所有权证号3645432，房屋编号13941610694274，建筑面积41.94㎡）商业房予以财产保全，本院作出（2017）川0904财保8号民事裁定：实发公司所有的位于遂宁市安居区丽景金海岸2号楼112铺予以查封。后王建权向本院提起民事诉讼，本院于2017年6月27日作出（2017）川0904民初499号民事判决：对实发公司返还王建权购房款800000元和办理的产权费72000元，共计人民币872000元及利息，利率按照中国人民银行公布的人民币同期同档的贷款基准利率计算，从2016年2月6日起至判决确定履行义务之日止；实发公司给付王建权购房违约金320000元；案件受理费12764元，由实发公司负担。实发公司未履行该判决，本院在执行该判决中，2017年10月23日被告李晓青对该执行标的物提出了书面异议，认为其在2013年3月4日由其母亲康林碧以李晓青名义与第三人实发公司签订了《商品房买卖合同》，在2014年12月28日办理了房屋交接手续，被告李晓青于合同成立之日起取得了该商铺所有权，并已实际占有了该房屋，后将该商铺出租他人使用。该套房屋不应属于执行标的物，故请求本院中止对该商铺的执行。本院于2017年11月17日作出（2017）川0904执异6号执行裁定：中止对位于遂宁市安居区丽景金海岸2号楼112铺商业房的执行。原告不服该裁定，依法向本院起诉。 另查明，根据遂宁市安居区房管所不动产登记簿显示，本案案涉商铺于2014年4月10日起一直登记在第三人实发公司名下，且为第三人实发公司单独所有。 审理中，原、被告坚持各自诉辩主张，且第三人实发公司未到庭参加诉讼，致本案无法进行调解。 本院认为，被告李晓青以其与第三人实发公司就争议商铺签订《商品房买卖合同》，并交付了房款，实际占有房屋为由，在执行中对争议商铺主张实体权利，但依照《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房屋的权属以登记为公示原则，《不动产登记暂行条例》第二条规定：“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。”原住房城乡建设部颁布的《房屋登记簿管理试行办法》第二条规定：“房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，是房屋登记机构制作和管理的，用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。”本案案涉房屋于2014年4月10日起一直登记在第三人实发公司名下，因此，本案争议房屋现仍属于第三人实发公司所有。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”另据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。依上述司法解释的规定，本案争议商铺的买受人即被告李晓青以存在房屋买卖关系来排除对争议房屋的执行，应必须同时满足已支付全部价款、实际占有争议房屋、对未办理过户登记没有过错三个要件。被告李晓青如果没有支付全部价款，或者没有实际占有争议房屋，或者对未办理过户登记有过错的，都不应排除原告王建权申请本院对争议商铺的执行，同时被告李晓青应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻却对执行标的物强制执行的事实承担举证责任，即使被执行人，即本案第三人实发公司认可与被告之间的存在房屋买卖事实，亦不能免除被告以及第三人充分举证的责任。从前述证据分析认定来看，被告李晓青主张对案涉房屋享有物权的前提是签订合法有效的合同，合法有效也蕴含合同必须真实，这势必要求被告对其母康林碧与四川明星万达房地产开发有限公司签订的《房屋预定合同》及与第三人实发公司签订的《商品房买卖合同》载明的房款支付比例、付款方式及期限、权利义务、违约责任等主要条款内容与实际履行方面均负有更加充分举证证明双方交易真实存在的责任，但被告之母当庭所作陈述并未对证据间出现的有违交易习惯和存在的矛盾的问题作出合理解释，仅认为这是因第三人管理不规范所致。故本院认为，被告与第三人就本案案涉房屋交易的真实性存疑。再则，第三人实发公司于2014年4月10日将案涉房屋登记在公司名下，而按被告李晓青主张的在同年12月28日已签收《交房结算单》，支付了案涉房屋的维修基金、税费等费用，同日又签收《入户通知》《用户手册》，此时，被告并未按照其与第三人签订的《商品房买卖合同》第二十九条约定的自行申请办理商品房预售合同登记备案手续，直至其于2017年10月23日向本院提出执行异议申请前已3年半时间，这期间被告也不及时办理房屋产权过户登记，更没有通过诉讼途径行使自己的权利。因此，被告李晓青对未办理房屋产权过户登记存在明显过错，且不论被告李晓青现是否实际占有该房屋，原告要求对本案案涉房屋继续执行的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 准许执行本院（2017）川0904财保8号民事裁定查封的登记在遂宁市实发投资有限公司名下位于遂宁市安居区丽景金海岸2号楼112铺（所有权证号3645432，房屋编号13941610694274，建筑面积41.94㎡）商业房。 案件受理费100元，由李晓青负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 本院（2017）川0904执异6号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  刘 伟 审 判 员  胡洪彬 人民陪审员  唐坤童 二〇一八年二月五日 书 记 员  刘 宇