山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0202民初4559号 原告：尚卫东，男，1985年2月27日出生，汉族，户籍所在地青岛市市**，现住青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：郑振，山东天颐临律师事务所律师。 被告：青岛链家兴业房地产经纪有限公司，住所地：青岛市市**通山路**-126，统一社会信用代码：91370203065085498G。 法定代表人：左晖，职务:董事长。 委托诉讼代理人：李玲瑜，女，1988年7月5日出生，汉族，系公司法务，户籍所在地即墨市，现住青岛市市**。 委托诉讼代理人：闵祥莲，女，1980年6月8日出生，汉族，系该公司经纪人，户籍所在地临沂市兰山区，现住青岛市市**。 第三人：郭洪泉，男，1967年8月24日出生，汉族，住青岛市市**。 原告尚卫东诉被告青岛链家兴业房地产经纪有限公司、第三人郭洪泉居间合同纠纷一案，本院2017年8月4日受理后，依法适用普通程序，于2017年9月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑振，被告委托诉讼代理人李玲瑜、闵祥莲，第三人郭洪泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尚卫东向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告返还居间代理费4万元、赔偿原告损失约436000元（包括定金5万元，违约金386000元）、赔偿原告律师费2万元，合计：496000元；并自起诉之日起以496000元为基数按中国人民银行公布的同期贷款利率支付原告利息至履行完毕之日（本案只向被告主张权利）；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告与被告及第三人在2016年12月17日就位于青岛市市南区江苏路XXXXXXXXX户标的房产，分别签订了《青岛市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》。合同签订后，原告依约支付了居间服务费4万元及购房定金5万元。然而涉案房产涉及抵押及法院查封保全，导致无法依约履行。根据原告与被告间的《居间合同》约定，被告应就第三人出售的房产情况进行审查并如实报告。涉案房屋买卖合同中标注该房屋未设定抵押与客观实际不符，导致涉案房屋无法依约交易，诉前原告已书面通知第三人解除房屋买卖合同并主张承担相应违约责任，然而未果。根据《合同法》第四百二十条，涉案居间合同依法有效，被告作为居间人对标的房屋具体情况应进行客观全面了解，如实披露，该为居间人应尽必要之根本义务，然本案所涉房屋买卖合同签订时，标的房屋显示未设定抵押。原告认为被告在居间过程中存在严重违约的情形，并直接导致原告与第三人间的房屋买卖合同无法履行致解除。根据《合同法》九十七条、第四百二十五条之规定被告应返还居间报酬并赔偿原告损失。再根据原告与第三人间的房屋买卖合同，由于标的房屋存在抵押、保全，导致合同无法履行，造成原告损失发生，包括已支付第三人购房定金5万元；应收取的违约金按照合同约定标的房屋总价款193万元的20%即386000元，（386000元+50000元=436000元）该违约金比照房屋升值及原告再次购房差价部分基本一致，故依据合同约定进行主张。若被告及第三人有异议，原告将对涉案房屋的升值情况申请司法鉴定，并根据鉴定结论变更诉讼请求。结合该房屋买卖合同第三条、第十条等约定，第三人亦未向原告进行赔偿。故就该损失，原告依据与被告间的《居间服务合同》根据法律规定主张被告进行赔偿。另外，根据该居间合同第五条第一款有关违约责任涉及的违约金构成约定，比照合同对等性，原告主张被告赔偿因此案支付的律师费2万元。综上，原告依据居间合同主张其诉求，依法有据，事实清楚，证据确实充分，望依法判如所请。至于被告承担责任后的救济途径，根据《合同法》第一百二十一条规定，根据已查明事实依法可向第三人进行主张。现原告诉至法院，请求判如所请。 被告青岛链家兴业房地产经纪有限公司辩称，1、被告不存在隐瞒房屋产权状况或提供虚假情况的故意，原告依据《合同法》第四百二十五条之规定及《居间服务合同》的约定请求被告承担赔偿责任不成立。按照《合同法》第四百二十五条规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况才应当承担损害赔偿责任。《居间服务合同》约定丙方不得在交易中故意隐瞒真实情况或提供虚假信息。事实上，房屋产权状况信息由第三人提供，被告事先对交易房屋的产权状况并不知情，不存在主观故意。原告请求被告赔偿的主张无法律及合同依据。2、涉案纠纷系买卖合同纠纷，原被告之前为居间合同法律关系，原告依据买卖合同违约责任条款的计算方式向作为居间方的被告主张赔偿违反合同相对性原则、平等原则、公平正义原则。买卖合同主体为原告与第三人双方主体，约定此双方主体之间的权利义务及违约责任，被告并非买卖合同当事人，仅为买卖合同的履行辅助人。原告诉状中向被告主张的违约金是按照《青岛市存量房屋买卖合同》第十条约定的房屋总价款的20%的计算方式，而原被告之间的权利义务确认应依据《居间服务合同》，原告此主张违反合同主体相对性、内容相对性、责任相对性原则。被告与第三人的法律地位平等，任何人的违法违约行为都应受到法律制裁，不能让任何人逍遥法外。否则违反法律的平等原则、公平正义原则。3、根据法律规定及买卖合同第三条第一款及第十条第二款的约定，作为产权人的第三人负有保证房屋产权清晰无债权债务纠纷的义务，第三人明知而故意隐瞒房屋查封状况，应对本案纠纷承担主要责任；原告得知涉案房屋产权状况后要求继续履行买卖合同等待第三人解封，原告应就其扩大的损失承担责任；被告没有房屋出售人给予的提前核实交易房屋产权的授权，青岛市房产有权机关也并未赋予房产经纪机构自由核实房屋产权的权利，被告已在其权限与义务范围内履行了必要义务且无损害原告利益的故意，不应承担赔偿责任。原告的损失是因第三人故意隐瞒涉案房屋产权状况造成的，则应由第三人承担原告的损失；被告告知原告涉案房屋产权状况后，原告表示继续履行买卖合同，则原告诉状中所主张的涉案房屋升值及原告再次购房差价的损失应由原告承担责任；原告诉状中主张的律师费无法律及合同依据。4、原告与第三人所签订的关于《青岛市存量房屋买卖合同》的买卖合同纠纷，尚未经法院或仲裁等有权机关的认定，作为居间人的被告不应承担损害赔偿责任。买卖合同纠纷未经有权机关确认，无法确定买卖合同能否继续履行，更无法确定违约方、违约承担方式、违约金金额、守约方损失程度，定金是否应退还、违约金能否得到支持等情况。在一切不确认的情况下原告放弃向责任人第三人主张权益，而直接向作为居间方的被告主张赔偿责任，不应得到支持。综上，答辩人认为原告诉请无事实与法律依据，请求依法驳回。 第三人郭洪泉辩称，对原告的起诉，我无意见。责任是被告造成的，与我无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院确认如下： 2016年12月17日（周六），原告尚卫东与第三人郭洪泉在被告青岛链家兴业房地产经纪有限公司的居间下签订《青岛市存量房屋买卖合同》，郭洪泉将青岛市市南区江苏路XXXXXXXXX户以193万元的价格出售给尚卫东。合同第三条：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。第五条：原告于2016年12月18日前将第一笔定金5万元支付给第三人。第十条：（2）该房屋被查封或限制转让导致买受人无法取得房屋所有权的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金；居间机构收取的买卖双方的所有费用不予退还，由违约方直接向守约方赔付。同日，原告尚卫东、第三人郭洪泉与被告青岛链家兴业房地产经纪有限公司签订《居间服务合同》，合同约定：居间服务费4万元由原告承担。第四条：被告不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。第五条：3、被告违反本合同第四条约定，应承担相应的违约责任。出卖人或买受人违反合同约定，导致被告不能继续履行义务的，被告不承担责任，且被告有权收取本合同约定的居间代理费用，已收取得则无需退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。 合同签订当日，原告向第三人郭洪泉支付购房定金5万元，向被告支付中介费4万元。 2017年4月，原告向被告及第三人邮寄《解除合同通知》，第三人郭洪泉拒收。被告收到并于2017年5月17日进行了回复，《回复函》称：…因签署合同时，郭洪泉未如实告知该房屋存在查封的情形，且买卖合同在星期六签署，我司无法陪同房屋出售人前往房产交易中心核实产权状况。2016年12月21日我司核实房屋存在查封情形，我方立即联系您给出解约建议并询问您的意愿，您方欲继续履行合同。经我司多次催促，房屋出售人郭洪泉仍未按约定解除查封…。现答复如下：1、我司同意解除与您签订的《居间服务合同》并认可已于2017年4月17日解除完毕。2、我司同意退还您已支付的居间代理费4万元。 对当事人有异议的证据，本院认定如下： 对原告提交的：1、原告与代理律师的代理合同，证明原告为本案花费律师费2万元，该费用应当由被告支付给原告。被告质证后称，被告质证后认为真实性无法确认，委托代理合同无法证明原告已支付了代理费。居间合同并没有约定原告有权向被告主张律师费。第三人质证后对证据真实性及证明事项均没有异议。对于该组证据，真实性无法确认，且原、被告间未约定律师费支付事宜，故对该证据原告的证明事项本院不予认可。 2、被告公司基本情况，证明被告系北京链家地产经纪有限公司全资子公司，法定代表人均是左晖，故链家地产对外宣传及承诺同样适用被告。被告质证后认为真实性无异议，对证明事项不认可，被告公司为北京链家公司的子公司，两公司是独立的法人主体，可独立对外承担责任。北京链家公司在全国各地有十余个全资子公司，每个子公司均分别对外发布了自己的服务承诺，各不相同。因此，北京链家公司所发布的服务承诺不应适用于被告。第三人质证后对证据真实性及证明事项均没有异议。对于该组证据，真实性因各方均认可，本院予以确认。但该组证据无法证明原告的证明事项。 3、链家地产公开承诺、网上下载材料，证明链家公司对社会公开“四大承诺”，承诺内容之一是“签前查封先行垫付”但根据现行法律等规定，中介机构无权查询房屋查封情况，该承诺存在虚假宣传，故对于本案，结合被告该承诺即应赔偿原告损失。被告质证后认为真实性无法核实，原告所提交的链家承诺，均为在网上下载打印，多数为新闻报道，被告无法确认其是否与链家网所发布的承诺一致；且链家承诺的先行垫付是对购房人所有已实际支付且无法追回的购房款，而本案中原告已实际支付的购房款仅为5万元定金，目前无法确认无法追回。被告也曾发回复函，愿意先行垫付5万元定金，符合被告的服务承诺。第三人质证后对证据真实性及证明事项均没有异议。对于该组证据因系网上下载打印，对其真实性本院不予认可。 4、网上截图一份，证明第三人对涉案房屋现市场报价为280万-299万元，该增值部分约100万元，远高于违约金数额。该增值部分为原告之实际损失。被告质证后对真实性不认可，该证据为网上打印件，不具有任何证据效力。在原告之前的举证中可以证明，原告在得知房屋有查封后，2017年4月才发出解除合同通知，则该房屋上涨造成的损失，应由原告自行承担。第三人质证后对证据真实性及证明事项均没有异议。对于该组证据系网上打印复印件，故对其真实性及证明事项本院不予认可。 对被告提交的：1、2016年12月17日，原告与第三人签署的《房地产经纪服务事项告知书》。第三条记载：双方了解房屋查封、抵押情况。第四条其他签约注意事项中提醒双方：务必确认交易房屋的抵押、查封等直接影响房屋交易的情形。证明被告在签约时已向原告及第三人双方询问并提示过要注意确认交易房屋的查封情况，并提示房屋查封会直接影响房屋交易的严重性。被告已尽签前告知义务，而在星期六无法核实产权且在被告提醒告知原告与第三人注意房屋产权信息的情况下仍自愿选择签约，表示原告及第三人均自愿承担由此带来的风险。原告质证后对真实性无异议，但认为该证据不能作为被告之免责，原告是基于居间合同，依赖被告之专业、职业操守，而且被告之前也认可其相关的签约、查封、查询问题，故被告该证据不能免责任。第三人质证后对证据的真实性及证明事项均没有异议。对于该组证据本院对其真实性予以认可，通过该组证据可以证明在原告与第三人签订合同时，被告已经多次提醒原告注意房屋是否存在查封、抵押事宜。 2、被告员工与第三人的微信聊天记录。内容有：2016年12月21日，被告：到底怎么回事？怎么还查封了呢？第三人：别急，我安排人去落实，前年我们联保的人本金都交了，他的罚金没交跑了，银行把我们都起诉了，不至于吧？我们通过法律程序接近尾声了呀，我还不知道呢。被：赶紧撤封啊要不我们不敢走这个单子了…证明被告对交易房屋的查封情况没有隐瞒的故意，不符合法律规定及合同约定承担责任的构成要件，被告不应承担赔偿或违约责任；2017年4月12日第三人表示合同已终止，证明原告是在2017年4月份才向第三人提出解除买卖合同，则原告应对其损失扩大承担责任。原告质证后认为对该证据原告方不清楚，根据第三人提出的录音证据证明被告应该清楚涉案房屋存在抵押贷款，故意隐瞒事实签订合同。第三人质证后对证据真实性无异议。对于该组证据系被告员工与第三人的微信记录，第三人认可真实性，因此本院对其真实性予以认可。通过该组证据可知，被告事先并不知道涉案房屋存在抵押、查封的事实，而被告知晓其因房屋抵押未偿还贷款被银行起诉的事实。 3、被告与原告的微信聊天记录。内容有：2016年12月27日，原告与被告员工添加微信好友。2017年1月11日，被告员工将被告与第三人的聊天记录发送给原告。原：还是查封状态我们下一步45万不能给的，什么时候能解封？被：我跟他说了，解封后再给…。证明被告在得知房屋查封后立即告知了原告，尽了告知义务，不存在故意隐瞒涉案房屋产权状况的情形；证明原告在星期六待看完后明知在不能核实产权的情况下仍要求签约，在得知涉案房屋查封的情况下仍愿意等待第三人解封，继续履行买卖合同，原告应对其损失扩大承担责任；被告坚持建议原告房款资金托管避免资金风险，证明被告在签约时对房屋查封情况不知情，不存在故意隐瞒；更证明被告积极履行居间义务，建议资金托管，才防止了原告的损失扩大；证明被告向原告转达了第三人愿意赔偿原告20万的事实，但原告拒绝接受第三人的赔偿。原告质证后对该组证据的真实性无异议，但证明不了被告所要证明的事项，恰恰证明原告没看记录前陈述，房屋在一个月后房价突涨，原告认为是第三人与被告恶意串通寻找新的买家，原告要求其出具具体的查封证明，但被告至今未出具。第三人质证后称对该组证据不知情。对于该组证据系被告员工与原告的微信记录，原告认可真实性，因此本院对其真实性予以认可。通过该组证据可知，被告在得知房屋被查封后及时告知了原告，但原告得知后并未要求解除合同。 4、被告与第三人于2017年6月7日的通话录音。证明第三人同意赔偿原告20万元，在被告转述了原告的质疑后，第三人仍坚持有能力赔偿原告20万元，即原告完全可以向涉案纠纷的责任人即本案第三人主张违约赔偿责任；第三人在签约时要求原告自行支付房款，证明业主故意隐瞒房屋查封状况，欺骗原告支付房款以达到解封的目的；与被告和原告的微信聊天记录中对资金托管的事实一致，被告坚持建议原告房款资金托管避免资金风险，证明被告不存在故意隐瞒；防止了原告的损失扩大。原告质证后对认为该证据证明了原告此前依据居间合同向被告主张损失，被告与第三方协商，以减少其自身的损失。第三人质证后称对证据真实性没有异议，因多次与被告协商未果，我现在不同意赔偿了，涉案房产的房产证至今还在被告手中，我无法卖房，所以也无法还银行贷款。对于该组证据系被告员工与第三人的录音，第三人认可真实性，因此本院对其真实性予以认可。通过该组证据可知，被告与第三人就涉案房屋买卖纠纷进行协商的事实。 对第三人提交的：1、相关权利人同意出售证明，第三人主张被告一个星期后去我家让我对象签的字，签字的日期为2016年12月18日。证明被告知道涉案房屋有查封、抵押。原告质证后认为该证据本身不结合其他证据无法证明第三人之意见。被告质证后认为与涉案纠纷无关。对于该组证据，本院对其真实性予以认可，但无法证明第三人所要证明的事项。 2、法院传票一份，证明第三人多次与被告商谈处理此事，但是未果。原告质证后认为该证据证明不了第三人的抗辩，被告质证后认为与涉案纠纷无关。对于该组证据本院认可其真实性，但认为与本案证明事项无关，通过该传票可知第三人因金融借款纠纷被起诉的事实。 3、通话录音及书面整理资料，录音中记载：…第三人：对啊，我说是那个那个有抵押我说是我自己解决…。证明被告知道涉案房屋有抵押。原告质证后认为该录音及结合之前第三人提交的证据证明涉案房屋，此前存在抵押及法院查封的客观事实，而且录音资料显示对于抵押的事实，的确在签订合同前被告与第三人曾商榷过，故对于原告来讲，委托其中介机构从事居间服务，要不是居间人与第三人串通损害原告之利益，要不就是居间人存在明显过错、欺诈原告。被告质证后对录音的真实性认可，对录音中被告与第三人在签约时商谈的事项，商谈时原告也在场，三方完全透明。查封和抵押是两种不同的权利限制情况，第三人录音不能证明被告事先对该房屋的查封情况知情，并故意隐瞒；且根据青岛二手房的交易习惯，有抵押的房屋是可以先签署买卖合同，在后期交易中解除抵押，完成交易流程。因此，该录音中的事实，并不能影响合同的履行。第三人在录音中也表示，该抵押情况其什么也不知道，承诺自己能解决，不用管了，证明第三人对该房屋的抵押情况应该承担全部责任。该录音也正好证明第三人与被告事先并没有任何串通，才会有录音中的对签约时房屋产权情况的对峙。交易房屋于2016年9月份就已经查封，第三人必然收到法院的查封裁定，证明第三人在涉案房屋合同签约前对该房屋的查封情况已明知，而故意隐瞒，并不像第三人前述过程中所述的对查封情况不太确定。该组证据系被告员工与第三人的录音，被告认可真实性，因此本院对其真实性予以认可。通过该组证据可知，签订合同时被告、第三人对于合同存在抵押系知情的，但第三人称其自己能够解决抵押问题，不能证明被告明知房屋存在查封事宜。 4、房屋产权情况一组，证明涉案房屋2014年7月25日设定抵押登记，抵押金额为200万元；2016年9月6日被山东省即墨市人民法院查封。原、被告对该组证据的真实性及证明事项均无异议。本院对该组证据的真实性予以认可。通过该组证据可知，涉案房屋2014年7月25日被设定抵押登记，抵押金额为200万元；2016年9月6日被山东省即墨市人民法院查封的事实。 对于原告与第三人签订的《青岛市存量房屋买卖合同》，原告认为：被告违反了该合同的约定，应当承担相应的违约责任。被告认为：《青岛市存量房屋买卖合同》的合同主体为原告与第三人双方主体，约定的是原告与第三人的权利义务及违约责任，原告依据买卖合同中针对房屋出卖人的违约责任向居间人追究，显然没有法律依据。第三人认为：第三人当时跟被告说了涉案房屋有抵押贷款，还有可能有查封，被告说没事，就把我的房子给卖了，被告是明知我有抵押的。 对于原、被告与第三人签订的《居间服务合同》，原告认为：被告违反了该合同的约定，应当承担相应的违约责任。被告认为：根据该合同约定，被告在故意损害买卖双方利益的情况下才需要承担违约责任，且承担的责任应是与被告的违约行为相应的违约责任。本案中被告不存在隐瞒交易房屋产权信息的故意，不符合《居间服务合同》的违约构成要件，被告不应依据《居间服务合同》承担违约责任，且原告向被告主张的违约金明显过高，不符合《居间服务合同》约定的相应的违约责任。 对于被告2017年5月17日发给原告的《回复函》，原告认为：被告同意解除双方的居间合同并认可存在过错，同意返还居间代理费4万元并同意代为垫付原告已支付的5万元定金。被告认为：被告在签约当日因交易中心的工作时间问题无法核实产权，在查询产权后第一时间即2016年12月21日告知被告交易房屋的查封情况并建议解约的事实，而原告要求继续履行合同，原告应就其要求继续履行合同后的损失承担责任；涉案纠纷发生后被告一直在积极处理，被告于2016年12月21日及2017年5月17日均向原告表示过当时被告对该事件的处理意见：一建议立即解除买卖合同；二被告退还居间服务费；三被告愿先行垫付原告的已付购房款5万元整。而原告均予以拒绝，则原告应就其损失承担相应责任。 经查，招商银行股份有限公司青岛即墨支行于2016年8月10日向山东省即墨市人民法院起诉青岛桥泉工贸有限公司、付全美、郭洪泉、山东银联融资担保有限公司金融借款合同纠纷，案号为（2016）鲁0282民初9578号。2016年9月6日，涉案房屋被该案依法查封。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。同时，当事人订立、履行合同，应当遵循诚实信用原则。 本案中，2016年12月17日（周六），原告尚卫东与第三人郭洪泉在被告青岛链家兴业房地产经纪有限公司的居间下签订《青岛市存量房屋买卖合同》，郭洪泉将青岛市市南区江苏路XXXXXXXXXXX户以193万元的价格出售给尚卫东。该合同系双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同履行各自的权利义务。合同签订当日，原告支付被告中介费4万元，支付第三人郭洪泉定金5万元。后因涉案房屋存在抵押、查封事宜导致原告与第三人无法继续履行房屋买卖合同。 现原告主张被告作为中介机构在居间过程中存在严重违约，因此请求被告返还居间代理费4万元、赔偿原告损失约436000元（包括定金5万元，违约金386000元）、赔偿原告律师费2万元及利息等损失。被告抗辩称，被告并非《青岛市存量房屋买卖合同》的合同主体，原告依据买卖合同中针对房屋出卖人的违约责任向居间人追究，没有法律依据。 通过庭审查明：涉案房屋于2014年7月25日设定抵押登记，抵押金额为200万元，第三人郭洪泉对此系知情的。2016年9月6日，涉案房屋被山东省即墨市人民法院查封。在原告与第三人签订合同过程中，第三人告知被告房屋存在抵押，但第三人称其自己能够解决抵押问题，后双方在合同中写明该房屋无抵押。2016年12月17日，原告与第三人签订房屋买卖合同，签订合同当天为周六，无法核实房屋信息。2016年12月21日，被告查出该房屋存在查封并询问第三人，第三人表示“别急，我安排人去落实，前年我们联保的人本金都交了，他的罚金没交跑了，银行把我们都起诉了，不至于吧？我们通过法律程序接近尾声了呀，我还不知道呢”。2016年12月27日，原告与被告员工添加微信好友。2017年1月11日，被告员工将被告与第三人关于涉案房屋查封的聊天记录发送给原告，原告询问“什么时候能解封”，直至2017年4月份方要求解除合同。通过以上查明的事实可知，第三人在出售房屋时知晓涉案房屋存在抵押，并称其能解决抵押问题。被告在居间过程中对房屋存在查封事宜并不知情，2016年12月21日被告得知房屋存在查封后立即询问被告并告知原告，但原告并未要求解除合同，被告尽到了居间人相关的提醒义务。后因涉案房屋一直存在抵押、查封导致原告与第三人无法完成房屋买卖，故涉案房屋买卖无法完成的原因系第三人认为自己能够解决房屋抵押事宜但未解决并隐瞒涉案房屋存在查封事宜导致。即本案房屋买卖合同系第三人郭洪泉违约导致合同不能履行。被告作为中介公司，在居间过程中轻信第三人关于其能解决房屋抵押问题的单方陈述，其居间行为存在瑕疵，最终因郭洪泉原因导致合同无法继续履行，因此其居间行为并未发生实际效果，其收取的中介费4万元应当退还原告。 对于原告主张的被告应当赔偿原告的定金5万元、违约金38.6万元、律师费2万元。原告的主张的依据系根据原告与第三人签订的《青岛市存量房屋买卖合同》，根据合同相对性原则，该房屋买卖合同的签订主体为原告与第三人，定金在第三人处，且原告提交的证据无法证明被告作为居间人有故意或重大过失而造成原告的损失，而被告提交的证据足以证明被告已尽居间人的相关提醒义务，故原告要求被告承担定金、违约金及律师费无事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下： 一、被告青岛链家兴业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告尚卫东居间代理费4万元； 二、驳回原告尚卫东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8740元，由原告尚卫东承担8035元，被告青岛链家兴业房地产经纪有限公司承担705元，被告应承担的部分已由原告预交，被告于本判决生效后十日内直接给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  辛双武 人民陪审员  姜正华 人民陪审员  王连美 二〇一八年二月二十三日 书 记 员  孙金霞