河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1503民初4746号原告：孙华章，女，汉族，1954年12月10日生，住信阳市平桥区。被告：信阳市南湖房地产开发有限公司（以下简称南湖公司）。法定代表人：詹开久，系执行董事。委托代理人：段刚，河南振蓼律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：李立英，女，汉族，1953年3月6日生，住信阳市。委托代理人：王荣巍，河南法正律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告孙华章与被告南湖公司、被告李立英侵权纠纷一案，本院于2018年7月2日受理后，依法适用简易程序，于2018年8月3日公开开庭进行了审理。原告孙华章、被告南湖公司的委托代理人段刚、被告李立英的委托代理人王荣巍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年5月28日，原告的近亲属陶世武与被告南湖公司签订一份《房屋租赁合同》，合同约定内容如下：“房屋位于平桥区××与××路交汇处××花园小区××楼门面房；租赁期限五年，即自2007年6月1日至2012年6月1日止；租金每年为14400元；在本合同期内出租房若出卖该房屋，在同等条件下承租方有优先购买权…。”在租赁合同还有一年多才到期的情况下，即2011年5月7日，被告南湖公司将出租房屋出售给被告李立英。直到2011年5月29日，南湖公司带着一位叫李俊杰的人来到出租房屋处，说该房屋已经卖给了李立英，让陶世武与李立英重新签订房屋租赁合同。陶世武立即说在同等条件下享有优先购买权，南湖公司员工说房屋价格为100万元，说陶世武买不起。无奈之下，同日，陶世武重新与李立英签订了一份房屋租赁合同。2013年8月26日，南湖公司才将房屋过户到李立英名下。后经查证，南湖公司所说的房屋出售价格为1030560元纯属虚假，其在房屋登记部门的备案价格只有50万元。自2012年开始至2018年，陶世武与两被告就收回租赁房屋及房屋优先购买权问题，多次进行诉讼、申请再审和抗诉，陶世武均无法行使优先购买权。2017年11月，陶世武因病去世。原告认为，原告作为陶世武的近亲属，有权作为继承人提前诉讼。被告南湖公司在出售房屋前的合理期限内，没有通知陶世武，直至房屋出售后，才通知陶世武，已经侵犯了陶世武的优先购买权，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。”被告南湖公司应当承担赔偿责任。被告李立英明知房屋已经被陶世武所租赁，却直接与南湖公司签订商品房买卖合同，主观上不具有善意，且与被告南湖公司恶意串通，虚报房屋出卖价格，导致陶世武不能在同等条件下行使优先购买权，损害了陶世武的合法权益，应当承担连带赔偿责任。请求判决两被告连带赔偿原告损失共计550000元。被告南湖公司辩称：1、原告不是本案唯一适格的诉讼主体。原告与陶世武系夫妻关系，在陶世武去世后，不只是原告一个为遗产继承人，原告没有完全诉权。2、原告的诉请已被生效判决书驳回，不应当重复起诉。原告起诉赔偿损失的证据是陶和我公司签订的合同约定的优先购买权，但平桥区法院和信阳中级法院的生效判决均认定，陶与李立英重新签订租赁协议，视为陶放弃了与南湖公司的租赁权及其衍生权利，应当驳回原告的起诉。3、我公司系从事房地产开发的公司，诉称的房屋是对外销售的商品房，公司与陶签订合同时，房屋一直在售楼部处于待售状态，价格是公开的，陶一直没有要购买该房屋的意思表示，原告对售卖其租赁房屋的事实是知道的。原告诉请的经济损失为55万元无依据，从起诉状中可以看出，原告是以其自己猜测的房屋出售价格，而实际交易价格为1030560元，该价格有平桥区法院和信阳市中级人民法院生效判决书中确认。原告诉请主张两者之间差价无依据。4、原告主张的优先购买权，不仅仅被两审法院驳回，还被河南省检察院和河南省高级人民法院驳回。5、南湖公司将房屋卖给李立英后，原告方又与李立英签订新的租赁合同，原告的优先购买权已由南湖公司转移到李立英处。被告李立英辩称：1、首先同意南湖公司的答辩意见。同时，原告诉请赔偿经济损失的前提条件是被告南湖公司的侵权而来，但根据河南省高级人民法院和河南省人民检察院的相关文书，均认定了被告南湖公司没有侵犯其优先购买权。李立英购买该房屋后，与陶世武重新签订了房屋租赁合同，此时陶世武并没有提出优先购买权问题，应当认定陶世武当时没有购买房屋的意愿，放弃了优先购买权。两被告没有侵权，也就不存在赔偿经济损失。2、李立英系善意取得该房屋。签订了合同，支付了相应购房款，通过南湖公司的告知后，李立英与陶世武又签订了租赁合同。期间，没有任何人向李立英主张过权利，因此，李立英取得房屋合法有效，不构成侵权。3、李立英与陶世武签订租赁合同后，由于陶世武没有缴纳房屋租金还另案起诉，判决陶世武支付租金并搬出该房屋。因此，应当依法驳回原告对李立英的起诉。经审理查明，原告孙华章与陶世武系夫妻关系，陶世武于2017年11月因病去世。2007年5月28日,被告南湖公司作为出租人与陶世武作为承租人签订一份《房屋租赁合同》，载明“一、出租房屋坐落在平桥区××与××路交汇处××花园小区××楼门面房，从西往东第四间。二、租赁期限伍年，即自2007年6月1日至2012年6月1日止”等。2011年5月7日，被告南湖公司将该争议房屋“馨澳花园小区1号楼门面房103号”出卖给案外人李立英。信阳市平桥区房产管理所备案显示该房产于2013年8月26日自被告名下过户至案外人张秀军、李立英名下。2014年4月30日，李立英作为出租人与陶世武、孙华章签订了《房屋租赁合同》，约定将“馨澳花园小区1号楼门面房103、203号一层”出租给陶世武、孙华章，租期三年。信阳市平桥区人民法院于2012年9月5日作出的（2012）平民初字第1336号生效民事判决书查明事实如下：李立英于2011年5月7日出资1030560元购买了该争议房屋，2011年5月29日，李立英作为出租人与陶世武签订了一份房屋租赁合同，将此房出租给陶世武，租期一年，从2011年6月1日至2012年6月1日止，年租金25000元，陶世武也按约定向原告交纳了租金。该合同到期后，李立英通知陶世武，要求收回此房，自己使用，陶世武不同意，称李立英购买此房是虚假的，他作为原承租人应享有优先购买权，故不同意搬出。李立英遂诉至法院，要求原告立即搬出房屋，支付超期租赁房屋费用。平桥区人民法院2012年9月5日作出的（2012）平民初字第1336号生效民事判决书认为李立英对该房屋属合法善意购买，其享有所购房屋的所有权，判决陶世武搬出所租房屋并交还给李立英并支付拖欠租金。2014年，陶世武作为原告起诉本案被告南湖公司，陶世武认为南湖公司在处置租赁房屋时侵犯了其优先购买权，信阳市平桥区人民法院（2015）平民初字第00385号民事判决书和信阳市中级人民法院（2015）信中法民终字第858号民事判决书均判决驳回了陶世武的该诉讼请求。陶世武不服该判决，向河南省高级人民法院申请再审，经河南省高级人民法院（2016）豫民申925号民事裁定书裁定，驳回了陶世武的再审申请。本院认为，原告以两被告侵犯其优先购买权为由起诉要求两被告向其赔偿经济损失55万元，因原告的亲属陶世武在其他诉讼案件中要求的对涉案房屋享有优先购买权的诉请被法院生效法律文书予以判决驳回，原告基于此而提出的诉请，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告孙华章的诉讼请求。案件受理费9300元，减半收取4650元，由原告承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。同时在提交上诉状之日起七日内，通过本院向河南省信阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。河南省信阳市中级人民法院诉讼费专户名称：收款单位：河南省信阳市中级人民法院；账户：41×××96；开户行：河南省建行信阳市分行老城支行。逾期未预交也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤诉处理。审判员  邹存琴二〇一八年八月二十八日书记员  余启娜