长春经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）吉0191民初1644号 原告：张利军，男，汉族，1953年4月15日生，中国人民保险公司退休人员，住长春市朝阳区永昌街道东朝阳路**。 委托代理人：王玉辉，吉林尚信律师事务所律师。 原告：张李娜，女，汉族，1979年8月6日生，无职业，住长春市朝阳区东朝阳路**。 法定代理人：朱国宝(朱国宝系张李娜丈夫)，男，汉族，1974年6月12日生，，住长春市朝阳区东朝阳路** 委托代理人：王玉辉，吉林尚信律师事务所律师。 被告：杨忠莲，男，汉族，1969年12月27日生，新视力眼镜店业主，，住长春市二道区阳光华尔兹**** 委托代理人：乔楷，吉林泉商律师事务所律师。 第三人：孙英平，女，汉族，1979年9月9日生，纤羽瘦身馆业主，住长春，住长春市二道区八里堡力旺康城****iv> 原告张利军、张李娜与被告杨忠莲、第三人孙英平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月8日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张利军和张李娜的委托代理人王玉辉、被告杨忠莲及其委托代理人乔楷、第三人孙英平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张利军、张李娜诉称，二原告系父女关系。原告张利军受其女儿张李娜及女婿朱国宝的委托，于2011年5月15日与被告杨忠莲签订了《出租门市房协议书》一份，该协议约定，张利军将位于长春经济技术开发区松苑名邸13栋106号，建筑面积为207.24平方米的门市房一套（共两层）出租给被告。该房屋的租赁期限为14年，自2011年5月15日起至2025年5月15日止。本协议签订后，被告使用租赁房屋开设了一家新视力眼镜店。租赁期内，被告在未经原告张利军同意的情况下，擅自将租赁房屋的主体结构及室内设施进行了改动，并且被告又擅自将租赁房屋的第二层转租给了第三人孙英平，孙英平开设了一家美容瘦身养生馆。张利军与被告签订的《出租门市房协议书》中约定的租金本身就很低、租期很长，被告已经获得很多利益，现在被告又擅自转租房屋牟利，变相的侵害了二原告的利益。并且被告现在还拖欠租赁房屋的租金迟迟不予支付。张利军曾多次找被告希望就上述事实情况进行协商，但被告始终态度恶劣，双方无法协商成功。由于被告未经张利军同意擅自改动租赁房屋的主体结构及室内设施、擅自转租房屋以及拖欠房屋租金的行为已经给原告张李娜造成了巨大的经济损失。 基于上述事实，原告张李娜曾作为原告于2015年8月19日将被告诉至法院，经审理，法院于2016年6月16日作出2015长经开民初字第1293号民事裁定书，认为虽然张利军受张李娜委托与被告签订《出租门市房协议书》，但因被告在签订合同时并不知晓二原告之间的委托代理关系，所以上述合同只在张利军与被告之间发生效力，张李娜并非合同当事人，因此法院以诉讼主体不适格为由驳回了张李娜的起诉。为维护合法利益，现二原告诉至法院。请求：1、判令解除原告张利军与被告签订的《出租门市房协议书》；2、判令被告及第三人孙英平立即返还租赁房屋，并将房屋恢复原状；3、判令被告支付拖欠的房屋租金人民币121323元（自2015年5月15日起开始计算，暂计算至起诉之日，要求支付至返还租赁房屋之日止，按照《出租门市房协议书》中约定的租金标准计算），同时判令被告支付违约金36397元。4、判令本案诉讼费由被告承担。 被告杨忠莲辩称：被答辩人张李娜与张利军两人并不是共同的适格诉讼主体，不应当共同作为本案原告。一（一）按照合同相对性的原则，被答辩人张李娜与父亲张利军两人并不是共同签订《出租门市房协议书》当中的订立人，订立合同时不知道张李娜与张利军系父女关系。同时张利军与女儿张李娜及女婿朱国宝在签订合同中未发生委托人与受委托人之间代理关系，更没有张李娜是委托人父亲张利军是受托人作为签订合同中的代理关系出现。《出租门市房协议书》签订时，只有张利军一人代表甲方签字，乙方只有杨忠莲一人签字。（二）依据《中华人民共和国合同法》第402条及229条规定及按照2016年6月16日经开法院第01293号民事裁定书和按照合同相对性原则，结合2011年5月15至2016年五年多时间甲乙双方共同执行签订的合同过程中，只有原告张利军一直以房主的身份出现签订合同收取租金，本案原告张李娜与被答辩人之间无任何合同关系发生。即便，2014年12月11日，租赁房屋登记在原告张李娜名下，因买卖认购房屋发生产权转移，原房主张利军与被告杨忠莲及新房主张李娜，对甲乙双方签订的合同继续执行有效，不影响租赁合同的法律效力。张李娜与父亲张利军也不能违反法律规定单方共同作为原告要求解除签字生效执行中的合同。故请求法院驳回诉讼主体不适格的两位原告所有一切诉讼请求，并承担本案诉讼费。（三）两位原告张利军与张李娜共同在诉状中擅自篡改《出租门市房协议书》中租期年限及门市房面积，其诉讼主体不适格。同时，执行合同中途提出转嫁甲方承担的冬季采暖费及物业管理费，两位原告不能违反法律规定及合同的约定单方提出收回租赁房屋，因此不应当作为本案原告。 二、两位原告张李娜与张利军诉状中所述内容与实际情况不符，明显歪曲事实，严重违反了我国民法的诚实信用原则。 （一）两位原告在诉状陈述，租赁期内，杨忠莲在未经张利军及张李娜同意的情况下，被告擅自将租赁房屋主体结构及室内设施进了改动。其事实情况是：被告从2011年5月15日装修期间到2011年6月26日新视力眼镜店开业之后，至今五年多未对两层租赁房屋进行过任何一次装修及改动，在2011年签订合同期间，张利军对房屋装修情况是非常同意与满意的，并在装修完租赁房屋开业当天参加了开业典礼，并且赠送了两个花篮祝贺。 （二）两位原告在诉状中陈述，未经过原告张利军与张李娜同意的情况下，被告杨忠莲擅自将租赁房屋的第二层转租给了第三人孙英平开设养生瘦身馆使用。原告上述情况均为其个人凭空杜撰并无实质证据证明，严重违反了诚信原则。事实是从2011年5月15日签订房屋租赁合同起到2014年11月17日租赁期间，房主张利军与妻子李彦共同同意情况下，到租赁房屋一年两次收取房屋租金的。具体事实是，从2011年11月份起被告杨忠莲在原告张利军同意情况下将涉案门市房二楼楼上一套面积约为104平方米转租给韩锐开设少儿英语培训班，之后在2015年1月15日转租给刘燕经营课后培训班，租期一年。到后来，刘燕与孙英平合伙经营纤羽奇罐瘦身馆，到最后今年12月2日被告杨忠莲与合伙人孙英平共同合伙经营纤羽奇罐美容瘦身养生馆，法院也是这样审理查明的。事实证明整个五年多租赁期间，张利军与妻子李彦分别在2011年5月15日至2014年11月17日租赁期内亲自到店内，按两层房屋实际用途收取租金的，更加证明两位原告对两层租赁房屋第一层开设眼镜店第二层转租使用情况是同意的，如果按原告陈述所说，未经自己同意又怎能按两层使用房屋收取多年的租金呢，所以两位原告歪曲被告擅自转租二层房屋他人使用事实不成立，纯属编造谎言，违反了我国民法的诚信原则。 （三）原告张李娜在2015年8月1日诉状中陈述被告未经原告同意擅自转租第二层房屋他人使用。之后一年，其父张利军又在2016年8月19日诉状中陈述，改为未经张利军同意，被告杨忠莲擅自将第二层房屋转租他人使用。通过如下事实证明，父女二人共同歪曲事实，编造谎言，违反诚信原则。证明如下：房主张利军在2012年5月15日收取两层租赁房屋租金时，是清楚看到、同意第一层房屋开设新视力眼镜店；第二层转租韩锐开设少儿英语培训班，并在收取租金收条中下方写出，上述转租房屋使用情况明确，甲乙双方继续按合同执行的亲笔证据及说明。由此证明，两位原告作为委托人及受委托人对此房屋使用情况是同意的、看到的、明确的，并且多年房主原告张利军按此事实情况收取租金的。因此遵守执行甲乙双方签订生效的合同，原告两位是不能共同擅自更改解除及提前收回租赁房屋的。 （四）两位原告在诉状中共同捏造谎言，欺骗法庭歪曲被告拖欠租金。事实和证人证据证明：（1）原告房主张利军及妻子李彦于2015年4月26日起就答应被告明天到租赁房屋收取租金，至今一年多的时间，两位原告及家属任何人谁都没有到租赁房屋收取过租金。（2）被告于2015年5月11日将租金五万元通过银行汇款到两位原告家中，原告知道后拒绝拖延收取。（3）被告在法庭开庭之时，当庭给房主张利军租金，原告张李娜及张利军当众拒绝接收。（4）被告于2016年4月8日，将2015年5月15日至2017年5月14日租金194750元寄存到经开法院银行账户，时刻期待原告房主随时支取，但是至今原告不予理睬。上述4项事实证明：原告在租赁期内违违反收取、支付租金办法的约定，有意不取、不要、不收到期租金，不等于被告拖欠原告租金迟迟不予支付。 （五）被告有第二份共计34页答辩状意见，需要向法庭提供宣读，如果法庭时间允许，需要被告更深的说明被告没有违约、违法行为，被告就当庭继续宣读。反之原告拒收房屋租金，同时不按时缴纳所承担的物业费已经构成违约应当承担违约金50万元赔付被告，而且两位原告及家属李彦在租赁期内擅自篡改《出租门市房协议书》，并且擅自毁约改动增涨租金，自拟补充调解协议转送法院要求法庭制作调解书，而且又转嫁物业供暖费用让被告承担，两位原告无论是基于债权的请求还是债务的请求都无权主张篡改解除合同，因此要求法庭驳回两位原告对被告的一切诉讼请求。 第三人孙英平述称，不同意返还租赁房屋，我和杨忠莲是合作关系，我们合作楼上的美容美体瘦身馆，杨忠莲出房屋，我出人员和技术，利润一人一半，我和杨忠莲是从2016年12月份开始合作的。 原告针对自己的主张举证如下： 1、2014年12月11日取得的房屋所有权证书1份、2011年5月15日出租门市房协议书1份，用以证明原告张利军受其女儿张李娜的委托与被告杨忠莲于2011年5月15日签订了《出租门市房协议书》，该份协议约定，由杨忠莲承租位于长春经济技术开发区松苑名邸13栋106号房屋，租期自2011年5月15日起至2025年5月15日止，前五年的租金为每年人民币95000元，后三年出租价按原租金的5%递增，八年后按原租金10%递增，同时证明本案出租所有权人系张李娜。 因被告、第三人对上述证据的真实性无异议，故对上述证据所载明的内容予以采信。 2、长春松苑小区A区13号楼一层、二层平面图1份、长春市百英房地产开发公司证明1份、房屋现状照片1份，用以证明被告杨忠莲在未经原告同意的情况下，擅自改变房屋主体结构，扩大了原入户门的面积，并将一楼的窗户变成了大门；同时，在一层室内增设了一面墙壁和一个通往二楼的楼梯。 虽被告对原告举证的上述证据真实性有异议，但因原告举证的上述证据客观真实，第三人亦无异议，故对上述证据所载明的内容予以采信。 3、纤羽瘦身养生馆个体工商户变更登记申请书1份、2015年5月1日由杨忠莲代张利军签字与孙英平签署的出租协议1份、房屋现状照片1份、2015长经开民初字1293号民事裁定书1份，用以证明2015年5月1日被告杨忠莲在未经原告同意，再次将涉案租赁的房屋转租给第三人孙英平，用于开设美容瘦身养生馆。 因被告、第三人对上述证据的真实性无异议，故对上述证据所载明的内容予以采信。 4、残疾人联合会发布的残疾人证书3份，用以证明朱国宝系张李娜的丈夫，系肢体残疾三级；朱国宝与张李娜婚生子一名张洪语言语精神残疾一级；张李娜智力残疾三级，被告承租房屋的租金系张李娜、朱国宝和张洪语的生活及医疗费用来源。原告张李娜及丈夫没有能力对涉案房屋进行实时查验并到场收取租金。 因被告、第三人对上述证据的真实性无异议，故对上述证据所载明的内容予以采信。 5、2014年度涉案房屋的照片，用以证明租赁房屋的二楼在出租给孙英平之前是由次承租人租赁并开办金话筒培训班，原、被告因此对房屋租赁事宜发生争议，被告在2015年双方争议期间，再次转租房屋。 因被告、第三人对上述证据的真实性及所证明的内容未予否认，故对上述证据证明的内容予以采信。 6、2015长经开民初字第1293号庭审笔录2份（第一次、第二次），用以证明被告方确实将二楼转租给第三人经营养生瘦身馆，时间是2015年；被告在1293号案件中第二次庭审笔录下数第七至第九行，下数第一至第二行明确表示其与孙英平不认识，且没有建立过任何转租关系，而本案第一次庭审中，庭审笔录第五页以及被告质证过程中明确承认，其与孙英平系合作关系，双方共同经营养生瘦身馆，以上证据能够说明被告没有如实向法庭陈述其转租案涉房屋的事实，关于被告与孙英平之间的真实法律关系，被告向法庭虚假陈述。 因被告、第三人对上述证据的真实性无异议，故对上述证据所载明的内容予以采信。 被告针对自己的主张举证如下： 1、《出租门市房协议书》1份（与原告举证的该协议书内容一致），用以证明被告在平等自愿的基础上与房主张利军签订了《出租门市房协议书》，双方之间形成了合同关系，合同约定了租赁房屋一、二层共208平，租赁房屋第一笔租金从2011年5月15日交纳，给两个月装修时间，房租从2011年7月15日开始计算，累计租期15年，总房屋租金约为人民币1505750元。根据合同相对性原则，原告张李娜与被告之间没有合同关系。 因原告、第三人对上述证据的真实性无异议，故对上述证据所载明的内容予以采信。 2、2011年5月16日长春市百英房地产开发有限公司证明1份、2011年5月16日房费收据1份，用以证明张利军是松苑明邸A13栋106室房主，并是在2011年4月2日以购买方式购得此房屋，产权证正在办理；A13栋106室门市房购房款1250000元，房主张利军对一楼开眼镜店，二楼转租等事宜是同意的，并且主动提供办理营业执照需要的房屋购房款凭据及证明。 因原告、第三人对上述证据的真实性无异议，故对上述证据所载明的内容予以采信。 3、收条9张（包括证据2中的收据1份），用以证明被告在合同履行期内从未拖欠房屋租金，没有违约行为。特别是张利军在2012年5月15日收条上签字后又特别注明“继续按合同执行，上述情况明确”的字据。在2013年5月7日收条上写到“收杨兄房费人民币五万元整，证明两家合作的非常愉快，已经达到称兄道弟的程度，收条内容逐渐改变也能侧面反映出双方对合同的遵守执行的非常满意，房主对房屋结构、室内外装修及二楼转租第三方均是认可同意的。 因原告、第三人对上述证据的真实性无异议，故对上述证据所载明的内容予以采信。 4、证人赵胜利证言：证明赵胜利经营的火锅店是新视力眼镜店旁边的邻居，自从2012年10月24日证人经营的火锅店开业以来，西侧邻居新势力眼镜店一直在一楼开店营业，包括牌匾、门面、室内外从未装修变更过；新视力眼镜店的二楼是单独开门的，以前是一个培训班，2015年之后是美容瘦身的一个店。 第三人对证人证言真实性未予否认；虽原告对该证人证言所证明问题的真实性有异议，但该证人证言与原、被告陈述举证证明的相关事实相近，真实客观，应予采信。 5、2015年5月4日、2015年5月6日通知书各1份，用以证明被告用EMS邮递方式通知张李娜、张利军、李彦收取2015年房屋租金，上述三人均拒绝接收，并不是原告在诉状说的被告迟迟不支付租金。 因原告、第三人对上述证据的真实性无异议，故对上述证据所载明的内容予以采信。 6、2015年5月11日邮政储蓄银行汇款收据1份、2016年4月8日中国建设银行客户回单1份，用以证明被告用实名邮政储蓄银行汇款方式向张利军缴纳房租，张利军拒绝接受，不是原告在诉状中所述被告迟迟不交房租，被告愿意向原告方履行，并且2016年4月8日中国建设银行的客户回单证明被告在庭审后向法院汇款194750元，被告杨忠莲履行了房屋租金的义务，如果原告再拒绝接收租金，被告将按照合同约定向原告主张50万元的违约金。 因原告、第三人对上述证据的真实性无异议，故对上述证据所载明的内容予以采信。 7、2015年5月11日手机短信2条（打印件）内容：“张嫂你好，我考虑到张哥住院家里正是用钱的时候，我先按原合同签订的数额把2015年下半年房屋租金通过邮局邮寄给您，合计人民币5万元整通过邮局邮寄给您，注意查收。至于与咱们后续协商的房租价格之差额部分，我以后再补给您。这几天我岳母又病危了，店里事也挺多，请张嫂容我几天，稍有时间我再与王律师联系，张哥这几天好多了吧，我们这些善良的人都会有好报的”对方回复“复函收悉！房租不必送了。孩子们的要求并不高，你也不必怜悯。用残疾之家的房子当二房东，你已违约在先。若不想往好了处，拜托您另觅佳处。孩子们要收回房子。祝晚安”，用以证明被告积极履行给付房屋租金的义务，只是原告方拒收，不是我方违约，而是原告方违约。 因原告、第三人对上述证据的真实性无异议，故对上述证据所载明的内容予以采信。 8、2014年8月27日、2014年8月31日张利军与杨忠莲的两段电话录音，用以证明房主张利军否认了原告张李娜三个虚假的事实及理由，即房主主体室内擅自改动主体结构和私自转租第三方及拖欠房屋租金这三个理由，张利军知道房屋转租的事实，而且也说对房屋结构装修非常满意和认可，并没有提到被告改变主体结构的相关事宜，只是要求被告承担物业费和采暖费，他的主要意思没有要解除合同的意愿。 因原告、第三人对上述证据的真实性无异议，故对上述证据所载明的内容予以采信。 9、2015年9月15日、2016年10月5日催缴物业费通知2份，用以证明张利军没有按照合同缴纳物业费已经违约需要承担违约责任。没有按照双方约定第五条履行。甲方（张利军）没有按《出租门市房协议书》约定承担采暖费和物业管理费。 因原告、第三人对上述证据的真实性无异议，故对上述证据所载明的内容予以采信。 10、经济技术开发区新视力眼镜店营业执照1份，用以证明从2011年6月26日开业到现在经营者杨忠莲没有改变，也证明了被告一直在诚信遵纪守法经营。 因原告、第三人对上述证据的真实性无异议，故对上述证据所载明的内容予以采信。 11、2015年长经开民初字第1293号已生效民事裁定书1份，证明该另民事裁定书第四页“经审理查明部分”和第五页“本院认为部分”事实认定清楚，请法庭在此次审理中参考。 因原告、第三人对上述证据的真实性无异议，故对上述证据所载明的审理查明部分内容予以釆信。 12、照片13张，用以证明被告从开业至今从没有改变过眼镜店的主体结构，同时也能证明与川王府的火锅店相邻，应采信赵胜利的证人证言。 照片拍摄于2015年后，被告举证的该份证据证明的事实与证据4的证人证言证明的事实能够相互印证，该证据真实客观，故予以采信。 13、2016年5月17日《调解协议》1份，用以证明原告曾提供过调解方案，原告当时就是想要钱，并没有提违约的事。原告在此协议中第三条，明确表示“本协议签订前，被告对房屋进行的装修装饰，甲方（原告）不再提出任何异议和干涉，不以此作为解除租赁协议的理由，本协议签订后对租赁的房屋进行装饰装修再不改变房屋主体结构的情况下，甲方不予干涉。此协议是原告方真实意思的表示。被告认为他们对诉争房屋装修装饰部分，已经没有异议，所以证明不了被告方改变主体结构的事实。（该调解协议没有双方的签名） 虽第三人对该份证据无异议，但因原告对被告举证的该《调解协议》不认可，且该份证据并非原件亦没有原告签名确认，故对被告举证的该份证据不予采信。 14、《出租门市房协议书》最后一页，手写添加部分，两行并勾画掉的字迹作为证据，证明2014年11月14日原告张利军的爱人李彦代表二人收取房屋租金时，明确表示经协商从2014年起采暖费、物业费由乙方交给甲方1万元，其他两年后协商，后因双方发生争执，此行字勾掉，上述字体是由李彦亲笔所述，上述字迹也系由李彦勾抹掉，说明被告方积极配合原告方履行合同，尽量满足其提出的一切要求，但是增长的租金幅度过大，结合2014年11月17日的收条说明以上问题。 虽第三人对该份证据无异议，但因原告对上述证据的合法性、关联性及证明内容均有异议，且该份证据没有原告签名确认，故对被告举证的该份证据所证明的内容不予采信。 15、2016年12月2日杨忠莲与孙英平签订《联营协议书》1份，用以证明二楼刘燕与孙英平解除合伙关系后，由杨忠莲与孙英平联合经营瘦身养生馆，并且约定了利润分配及经营管理情况，2016年12月2日至2017年12月1日。 虽第三人对该份证据无异议，但因该份证据形成时间为2016年12月2日，原告对上述证据的合法性、关联性及证明内容均有异议，并且该份证据所证明的事实没有其他有效证据予以佐证，无法确认该证据客观真实，故对被告举证的该份证据所证明的内容不予采信。 第三人针对自己的陈述未举证证明。 经审理查明：张立军于2011年4月2日在长春市百英房地产开发有限公司购买位于长春经技术开发区松苑名邸13栋106号，建筑面积207.24平方米的门市房（共二层）。2011年5月15日，张利军与被告签订了《出租门市房协议书》，该协议约定：“将原告所有的位于长春经技术开发区松苑名邸13栋106号，建筑面积207.24平方米的门市房出租给被告，租期15年（2011年5月15日至2025年5月15日止）。前五年每年租金人民币九万五千元整。后三年出租价按原租金的5%递增，八年后按照原租金的10%递增。租金每半年交一次，甲方（原告）承担冬季取暖费、小区物业费。其他一切费用由乙方承担。乙方（被告）入住后，装修、经营遵纪守法。门市房租赁期满后，同等条件的情况下，乙方拥有优先租赁权。租赁期间如一方违约赔偿对方人民币50万元”。上述协议，由张立军和被告签名予以确认。上述协议签订后，张立军将协议约定的出租房屋交付被告使用，被告将承租的门市房进行了装修后（被告将该门市房一楼的室内楼梯及门窗予以改动，扩大了原入户门的面积，并将一楼的窗户变成了大门；同时，在一层市内增设了一面墙壁和一个通往二楼的楼梯），于2011年6月26日用该门市房开设新视力眼镜店。2011年11月，被告将案涉门市房二层转租给少儿培训班。在被告承租该门市房之日起至2014年，被告支付的房租均由张立军收取。2014年8月，张立军与被告协商租金事宜，要求被告承担物业费和取暖费未果。后张立军妻子李彦就增加房租事宜与被告协商未果。双方为此，发生争议。2014年12月11日，被告承租的门市房所有权人登记在张丽娜名下（房权证长房权字第40601926**，房屋所有人：张李娜；房屋坐落经济技术开发区东环城路8188号松苑名邸A10—13；登记时间：2014年12月11日；总层数2；建筑面积：207.24平方米；丘地号：5—78/44—12-1106）。2015年始张李娜、张立军、李彦拒收被告支付的租金，被告自行将相应租金存到本院账户。 2015年1月15日，杨忠莲将案涉门市房二楼楼上一套，面积约为104平方米转租给刘燕经营课后培训班，租期一年。后刘燕将课后培训班转让给孙英平，孙英平将原培训班改为经济技术开发区纤羽奇罐瘦身馆进行经营。2015年5月30日，经济技术开发区纤羽奇罐瘦身馆，更名为经济技术开发区纤羽奇罐美容瘦身养生馆经营至今。 2015年8月19日，张李娜作为原告起诉被告，请求：“1、判令解除原告张利军与被告签订的《出租门市房协议书》；2、判令被告及第三人孙英平立即返还租赁房屋，并将房屋恢复原状；3、判令被告支付拖欠的房屋租金人民币121323元（自2015年5月15日起开始计算，暂计算至起诉之日，要求支付至返还租赁房屋之日，按照《出租门市房协议书》中约定的租金标准计算），同时判令被告支付违约金36397元。4、判令本案诉讼费由被告承担”。本院立案后，经审理，于2016年6月16日作出(2015)长经开民初字第1293号民事裁定书，以张李娜作为原告诉讼主体不适格为由，驳回张李娜起诉。上述民事裁定作出后，原、被告均未上诉，该裁定已发生法律效力。 另查明，张立军系张李娜之父，双方系父女关系。朱国宝系张李娜的丈夫，其肢体残疾三级；朱国宝与张李娜有婚生子一名张洪语言语精神残疾一级；张李娜智力残疾三级，被告承租房屋的租金系张李娜、朱国宝和张洪语的生活及医疗费用来源。 本院认为，一、2011年5月15日，张利军与被告签订的《出租门市房协议书》，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，合法有效。 二、虽《出租门市房协议书》中对承租人被告能否转租房屋没有约定，但被告2011年7月装修承租房屋局部改动房屋室内设施及将承租房屋二楼转租他人的情况，被告已举证充分证明作为出租人张利军当时是知情的并在六个月内未提出异议，应视为原出租人张立军的同意，原告张李娜作为新房主主张被告恢复承租房屋原状的诉求，于法无据，故对原告张李娜此项诉求不予支持。关于原告张李娜主张违约金诉求，因其举证不足，故不予支持。 三、因被告承租的门市房于2014年12月11日登记在所有权人在张李娜名下，《出租门市房协议书》约定的承租期限尚未到期，张李娜作为房屋所有权人，基于买卖不破租赁原则，承租人被告仍有权继续租赁该房屋，但《出租门市房协议书》中原房主张利军在租赁合同中作为出租人的权利义务已由新房屋主张李娜继承，张李娜作为《出租门市房协议书》中的出租方，享有《出租门市房协议书》约定的权利义务，故张李娜作为本案原告主体适格。此时张利军已不具有《出租门市房协议书》中出租人的资格，故对张利军的全部诉讼请求，不予支持。被告抗辩称原告张李娜不具有本案原告主体资格，因理由不能成立，故不予支持。 四、因《出租门市房协议书》中未明确约定可以转租，被告于2015年1月15日将承租的门市房二楼楼上面积约为104平方米转租给刘燕经营课后培训班，后又转租给孙英平的行为未取得新房主张李娜同意，张李娜以2015年5月拒收租金方式表明不再继续履行《出租门市房协议书》行为系在其知道被告转租行为的6个月内作出，依据《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”的规定，原告张李娜主张解除原告张利军与被告签订的《出租门市房协议书》、被告及第三人孙英平立即返还租赁房屋、被告支付房屋租金至返还租赁房屋之日止（按照《出租门市房协议书》中约定的租金标准计算）的诉求合法，证据充分，应予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第二百二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条、依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、2011年5月15日，原告张利军与被告杨忠莲签订的《出租门市房协议书》于本判决生效后立即解除。 二、被告杨忠莲、第三人孙英平于本判决生效后10日内从承租的位于长春经济技术开发区松苑名邸13栋106号，建筑面积207.24平方米的门市房（房房权证：长房权字第40601926**房屋坐落经济技术开发区东环城路8188号松苑名邸A10—13；总层数2；丘地号：5—78/44—12-1106）中搬出，并将上述房屋交付原告张李娜。 三、被告杨忠莲于本判决生效后立即按照《出租门市房协议书》中约定的租金标准计算给付原告张李娜从2015年5月15日起至返还租赁房屋之日止的租金。 四、驳回原告张李娜其他诉讼请求。 五、驳回原告张立军全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3454元，由原告张李娜负担790元，被告杨忠莲负担2645元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判长 胡忠宇人民陪审员王晓娜人民陪审员张帅 二〇一八年八月十日 书记员 陶        祥        曦