内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内07民初58号原告：呼伦贝尔天宇房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市。法定代表人：于苗苗，总经理。委托诉讼代理人：于东镇，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈旭，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。被告：呼伦贝尔市国土资源局海拉尔分局，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市。法定代表人：雪松，局长。委托诉讼代理人：王进生，内蒙古博园律师事务所律师。第三人：中国联合网络通信有限公司呼伦贝尔市分公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市。法定代表人：贺俊伟，总经理。委托诉讼代理人：仉长健，男，该公司法律事务员工。委托诉讼代理人：秦萌，内蒙古铁源律师事务所律师。原告呼伦贝尔天宇房地产开发有限公司（以下简称：天宇公司）因与被告呼伦贝尔市国土资源局海拉尔分局（以下简称：国土资源局海拉尔分局）、第三人中国联合网络通信有限公司呼伦贝尔市分公司（以下简称：联通呼伦贝尔分公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。被告国土资源局海拉尔分局于2017年11月6日向本院申请追加联通呼伦贝尔分公司为第三人，本院于2017年11月15日追加联通呼伦贝尔分公司作为第三人参加诉讼。原告天宇公司的委托诉讼代理人于东镇、陈旭，被告国土资源局的委托诉讼代理人王进生，第三人联通呼伦贝尔分公司的委托诉讼代理人仉长健、秦萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天宇公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令国土资源局海拉尔分局在30日内以净地形式向天宇公司交付坐落于海拉尔区西至规划路、海拉尔加格达奇路18号联通呼伦贝尔分公司院内、宗地编号为×××的土地，并为天宇公司办妥该幅土地的国有土地使用权证；2.请求人民法院依法判令国土资源局海拉尔分局支付因其迟延交付土地而应当承担的违约金。违约金以天宇公司已缴纳地价款1440万元为基数，按照每日千分之一的标准，自2013年6月2日计算至实际给付之日止，计算至起诉之日为人民币3010万元；3.请求人民法院依法裁判由国土资源局海拉尔分局承担本案的全部费用，包括诉讼费、保全费等。2012年9月21日，天宇公司与国土资源局海拉尔分局签订《国有建设用地使用权出让合同》（编号：【海】20120069号）。约定：国土资源局海拉尔分局将位于海拉尔区西至规划路、海拉尔加格达奇路18号联通呼伦贝尔分公司院内的宗地出让给天宇公司，宗地面积9553平方米。本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币1440万元，定金为人民币720万元。出让人国土资源局海拉尔分局在《国有建设用地使用权出让合同》中承诺在2013年6月1日前将出让宗地交付给受让人天宇公司。如果未按时提供土地致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经缴纳的国有建设用地使用权出让价款的千分之一向受让人天宇公司给付违约金，土地使用年限自实际交付土地之日起算。在《国有建设用地使用权出让合同》签订后，天宇公司累计向国土资源局海拉尔分局或者其他部分缴纳税费1502.16万元。其中包括土地出让金1440万元，契税432432元、印花税7207.2元、土地交易服务费182000元。在天宇公司缴纳土地出让价款和全部税费后国土资源局海拉尔分局却未按照约定期限将宗地交付给天宇公司，其行为已经构成违约。现该幅出让宗地依然由联通呼伦贝尔分公司占有，出让宗地并未达到净地出让的条件。而且根据联通呼伦贝尔分公司向海拉尔区房屋征收安置管理局出具的《关于海区建设大街土地资产处置的说明》，联通呼伦贝尔分公司明确"因2012年内蒙古联通呼伦贝尔分公司印发了《关于进一步规范物业资产处置有关事宜的通知》文件，要求未经集团公司批准，不得将资产提前拆除。我公司将建设大街土地资产处置申请已报送集团，但集团尚未批复，因此目前我公司无法进行资产处置"。根据联通呼伦贝尔分公司的函件，能够确定目前案涉出让宗地根本不具备交付条件，而保证土地具备交付条件并交付给受让人，是出让人国土资源局海拉尔分局的法定义务，其时至今日仍然怠于履行该项义务，已经构成违约，给天宇公司造成了巨大损失和严重的资产运转困难。现天宇公司依法向贵院提起诉讼，要求国土资源局海拉尔分局在30日内以净地的标准将出让宗地交付给天宇公司，并且办妥出让宗地的国有土地使用权证，同时支付因其延期交付土地按照合同约定应向天宇公司支付的违约金，请求人民法院依法审理、公平裁判，维护天宇公司的合法权益。天宇公司增加诉讼请求：判令国土资源局海拉尔分局返还赔偿已收取土地出让金的利息损失，利息损失按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍，以1440万元为基数，其中1350万元自2012年11月20日计算至实际给付之日，其中90万元自2013年1月7日计算至实际给付之日，利息至2017年12月1日，暂计算为2400万元。国土资源局海拉尔分局辩称，一、本案国土资源局海拉尔分局不应该成为被告，本案的被告应该是呼伦贝尔市国土资源局，涉案宗地系呼伦贝尔市国土资源局决定挂牌出让，国土资源局海拉尔分局仅仅是执行人。二、国土资源局海拉尔分局在履行合同过程中不存在违约行为。涉案土地天宇公司是通过挂牌方式取得，国土资源局海拉尔分局在挂牌出让该宗土地时，在"国有土地使用权挂牌竞买须知"及"挂牌出让现场竞价须知"均表明挂牌出让的土地系毛地出让，竞拍取得土地后竞拍人需自行解决后续土地征拆补偿事宜。天宇公司在确认取得国有土地使用权后，国土资源局海拉尔分局依法与天宇公司签订《国有建设用地土地使用权出让合同》。由于天宇公司没有按照"国有土地使用权挂牌竞买须知"完成征拆补偿，因此无法为天宇公司办理该幅土地的国有土地使用权证。此外，由于涉案土地系"毛地出让"，《国有建设用地土地使用权出让合同》一经签订就视为国土资源局海拉尔分局已经履行宗地交付义务。后续征地拆迁按照约定应该由天宇公司自行完成。天宇公司自身原因无法完成征地补偿事宜，造成后续工作无法完成，损失应该由天宇公司自行承担。三、天宇公司明知涉案宗地系毛地出让而非净地出让，明知取得该宗土地后需要自行解决征地拆迁补偿事宜。具体理由及证据如下：1.国土资源局海拉尔分局在"挂牌出让现场竞价须知"第二条中明确挂牌土地系毛地，竞拍取得土地后需自行解决后续土地征拆补偿事宜，否则由此产生的法律后果由竞买人全部承担。2."国有土地使用权挂牌竞买须"第十条第（四）项中也体现"本次挂牌出让均以毛地方式出让"。3.2002年9月7日天宇公司给国土资源局海拉尔分局出具的"竞买申请书"，体现天宇公司在竞拍前已经认真阅读"国有土地使用权挂牌竞买须知"，其知道挂牌出让的土地系毛地出让。4.挂牌竞拍的现场录像也证明，天宇公司知道竞拍土地系毛地出让。综上，国土资源局海拉尔分局认为天宇公司诉求没有事实及法律依据，请求人民法院依法驳回其诉求。如果天宇公司认为其自行征地拆迁补偿工作无法完成，无法实现合同目的，可以请求与国土资源局海拉尔分局解除合同而不是状告国土资源局海拉尔分局违约。联通呼伦贝尔分公司述称，联通呼伦贝尔分公司作为争议合同之外的主体，既不享有合同权利，亦不承担合同义务所以无权对双方的争议进行评价。联通呼伦贝尔分公司现在仍然持有2002年由海拉尔区人民政府颁发的争议土地的国有土地使用证。根据2012年内蒙古联通公司印发的《关于进一步规范物业资产处理处置有关事宜的通知》，联通呼伦贝尔分公司据本级单位无权对资产进行处置，须经集团公司批准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对有争议的证据，作如下认定：天宇公司共提交十组证据，第一组证据是《国有建设用地使用权权出让合同》，证明：1.2012年9月21日，天宇公司与国土资源局海拉尔分局签订《国有建设用地使用权出让合同》，电子监管号×××，天宇公司出让取得位于海拉尔加格达奇路18号联通公司院内编号为×××的宗地，宗地面积9555平方米；2.国土资源局海拉尔分局同意在2013年6月1日前将出让宗地交付给受让人。宗地建设用地使用权出让价款为1440万元；3.《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条约定，因出让人未按时提供出让土地而使受让人占有延期的，每延期一日，出让人应当按照已支付出让价款每日千分之一的标准向买受人给付违约金。国土资源局海拉尔分局质证称，真实性无异议，证明目的有异议，出让合同出让的是毛地，这一点作为本案原告是非常清楚的，国土资源局海拉尔分局会提供证据证明，既然是毛地出让对于该土地交付，双方在签订出让合同后该土地已经完成交付，后续的征拆补偿事宜根据当时约定应由天宇公司自行完成，造成现在天宇公司没有实际控制涉案征地，完全是由于天宇公司自己原因造成的，该证据不能证明国土资源局海拉尔分局存在违约行为。联通呼伦贝尔分公司质证称，根据合同相对性，原、被告作为合同双方，联通呼伦贝尔分公司作为合同之外的主体。对该合同执行过程当中出现的问题不发表任何质证意见。本院认为，因该合同系国土资源局海拉尔分局与天宇公司签订，双方对该合同真实性均认可，本院对该合同的真实性予以确认，对其证明目的将结合其他证据予以综合认定。第二组证据是非税收收入一般缴款书（三张收据），证明天宇公司已经按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定缴清案涉宗地的出让价款。国土资源局海拉尔分局质证称，对土地出让金三笔费用，合计1440万元认可。联通呼伦贝尔分公司质证称，根据合同相对性，原被告作为合同双方，联通呼伦贝尔分公司作为合同之外的主体。对该合同执行过程当中出现的问题不发表任何质证意见。本院认为，国土资源局海拉尔分局作为合同相对方即收款方，对该组证据予以认可，本院对该证据予以采信。第三组证据是建设用地规划许可证，证明2013年7月22日，呼伦贝尔市规划局已向天宇公司颁发《建设工程规划许可证》。国土资源局海拉尔分局质证称，不发表质证意见，因为没有原件。该证据跟本案没有关系，证明不了天宇公司的诉求。联通呼伦贝尔分公司质证称，根据合同相对性，原被告作为合同双方，联通呼伦贝尔分公司作为合同之外的主体。对该合同执行过程当中出现的问题不发表任何质证意见。本院认为，因天宇公司提交的该组证据系复印件，无法原件进行核对，国土资源局海拉尔分局对该组证据的真实性亦不予认可，本院对该组证据的真实性不予确认，对该组证据不予采信。第四组证据是《关于减免呼伦贝尔天宇房地产有限公司土地出让金滞纳金的通知》，证明2013年7月5日，海拉尔区人民政府经研究后同意减免天宇公司土地出让金滞纳金，并通知国土资源局海拉尔分局。国土资源局海拉尔分局质证称，没有原件，不发表质证意见，该证据与天宇公司的诉求也没有关系。联通呼伦贝尔分公司质证称，根据合同相对性，原、被告作为合同双方，联通呼伦贝尔分公司作为合同之外的主体。对该合同执行过程当中出现的问题不发表任何质证意见。本院认为，因天宇公司提交的该组证据系复印件，无法原件进行核对，国土资源局海拉尔分局对该组证据的真实性亦不予认可，本院对该组证据的真实性不予确认，对该组证据不予采信。第五组证据是《关于天宇公司获得的9553平方米建设用地未按合同规定开工情况说明》，证明2014年9月4日，天宇公司向海拉尔区人民政府作出此情况说明，告知因出让宗地地上附着物的拆迁遇到阻力，联通总公司尚未批准案涉宗地拆迁，天宇公司恳请海拉尔区人民政府予以协调解决。国土资源局海拉尔分局质证称，从天宇公司向法庭所提供这份证据可以看出，对于本案所涉案争议的土地当时是天宇公司与国土资源局海拉尔分局签订完《国有土地使用权出让合同》以后，由天宇公司负责征拆而且证据也说明了天宇公司已经和联通公司联系，只不过天宇公司没有和联通公司就拆迁达成合意，与国土资源局海拉尔分局没有任何关系。联通呼伦贝尔分公司质证称，根据合同相对性，原被告作为合同双方，联通呼伦贝尔分公司作为合同之外的主体。对该合同执行过程当中出现的问题不发表任何质证意见。联通公司呼伦贝尔分公司没有资产处置事宜，该项在这个起诉状当中有体现。2012年内蒙古联通公司印发的关于进一步规范物业资产处置有关事宜的通知当中，明确未经集团公司批准，不得将资产提前拆除，虽然联通呼伦贝尔分公司已经将这个土地资产处置报送集团，但是集团尚未批复，也就是说目前为止本级公司无法对资产进行处置。本院认为，因国土资源局海拉尔分局、联通呼伦贝尔分公司对该组证据真实性均未提出异议，本院对该组证据的真实性予以确认，对该组证据证明目的亦予以采信。第六组证据是《关于进一步规范土地物业资产处置有关事宜的通知》（复印件）和《关于海区建设大街土地资产处置说明》（复印件），证明：1.2012年10月22日，中国联通内蒙古分公司向各盟市公司下发《关于进一步规范土地物业资产处置有关事宜的通知》，明确闲置土地、房屋的处置必须经集团公司审理，未取得区公司或者集团公司批复文件不得将房屋等资产提前拆除，要求各盟市公司与地方政府做好沟通、协调和解释工作；2.2014年4月30日，中国联通呼伦贝尔市分公司向海拉尔区房屋征收安置管理局出具《关于海区建设大街土地资产处置说明》，告知案涉宗地的处置申请已报送集团公司，但集团尚未批复，无法进行资产处置，案涉宗地仍然由中国联通呼伦贝尔市分公司占有。国土资源局海拉尔分局质证称，第一，文件属于复印件，无法对其真实性予以核对；第二，该文件即使有原件，那么该文件对国土资源局海拉尔分局也不发生法律效力。因为征拆行为是天宇公司与联通呼伦贝尔分公司之间的事情与国土资源局海拉尔分局无关。如果天宇公司不能够顺利征拆，由此而产生的相应法律后果，应该由天宇公司自行承担。联通呼伦贝尔分公司质证称，联通呼伦贝尔分公司手中也没有该两份证据的原件，没有其他质证意见。本院认为，因国土资源局海拉尔分局、联通呼伦贝尔分公司对该组证据真实性不认可，本院对该组证据的真实性不予确认。第七组证据是《股权转让协议》、《收据》、《企业信用信息公示报告》各一份，证明因国土资源局海拉尔分局迟延交付土地，导致天宇公司投资目的不能实现。2017年5月7日，天宇公司原投资人曲怀军将持有的天宇公司100%股权转让给现投资人于苗苗，证明国土资源局海拉尔分局的违约行为造成了严重的损害后果。国土资源局海拉尔分局质证称，该组证据与本案无关，不能证明是国土资源局海拉尔分局迟延交付土地，通过天宇公司向法庭出示的证据及诉状中陈述，天宇公司与联通呼伦贝尔分公司没有达成征拆协议是天宇公司合同目的不能实现的主要原因，该征拆在签订出让协议前，天宇公司清楚签订出让协议后，征拆工作由天宇公司负责，由此产生的后果天宇公司负责，在竞拍须知中已经告知天宇公司。联通呼伦贝尔分公司质证称，不发表质证意见。本院认为，该组证据无法证明天宇公司所要证明的证明目的，无法证明股权转让与涉案建设用地使用权转让之间的关联性，因此，本院对该组证据不予采信。第八组证据是三份借款协议（附凭证），证明天宇公司用于缴纳涉案土地的出让金大部分来源于借贷，国土资源局海拉尔分局迟延交地是行为已经给天宇公司造成了巨大的财务压力，需要向出借人支付巨额利息。国土资源局海拉尔分局质证称，1.用这三份借款协议书来证明其在本案中所提的损失问题，意思就是自己的资金压力比较大，全是借款，因此而造成了损失，但是通过核对其中2017年5月1日的借款协议书中5610152元，天宇公司无法提供相应的票据，证实借款行为的存在；2.天宇公司所提供的这三份借款协议可以说明，这三份借款协议都是天宇公司后补的，而且天宇公司当庭向法庭所提供的银行汇款凭条中，也没有约定利息，因为当时这几笔贷款都发生2012年，但是都没约定利息。这几笔钱都是无息借款，如果借款存在的话，属于无息借款。2017年的借款协议，用来证明2012年所发生的事情即借款行为，对于该借款协议的真实性不予认可。因为2012年借款行为发生时，没有约定利息，在2017年5月10日约定之前应该给付利息，应该按多少钱给付的话，这个约定不好使。联通呼伦贝尔分公司质证称，不发表质证意见。本院认为，因该三份借款协议系天宇公司与案外人签订，国土资源局海拉尔分局对该组证据真实性不予认可，天宇公司亦未提交其他相应证据佐证，不能认定该组证据与涉案土地出让金之间的关联性，本院对该组证据不予采信。第九组证据是涉案土地现场照片，证明涉案土地仍然由呼伦贝尔联通公司实际占有且用于经营使用。国土资源局海拉尔分局质证称，该组证据与国土资源局海拉尔分局无关，征拆行为发生在天宇公司与联通呼伦贝尔分公司之间，双方没有达成征拆补偿协议，责任应该由天宇公司与联通呼伦贝尔分公司来承担，与国土资源局海拉尔分局无关。联通呼伦贝尔分公司质证称，不发表质证意见。本院认为，因该组证据无其他证据相佐证，无法证实是否系现场土地照片，本院对该组证据不予采信。第十组证据是关于加格达奇路18号联通公司院内地块征收情况的说明，证明2017年6月5日联通呼伦贝尔分公司向国土资源局海拉尔分局告知天宇公司已经取得建设用地批准书和建设用地规划许可证，但是因为联通呼伦贝尔分公司未得到集团公司的批复，尚未启动房屋征收，未进行开发建设，进而说明本案中，房屋征收的工作应该由政府进行也就是应由房屋征收安置管理局进行，但是房屋征收的行为与国土资源局海拉尔分局所承诺的按照期限交地交付土地系两个不同的行为。国土资源局海拉尔分局应该协调相关的政府部门按时完成房屋的征收工作并按时交付土地，同时也能够证明案涉土地迟迟不能交付是因为联通呼伦贝尔分公司作出有效的承诺之后，因未得到集团公司的批复，从而怠于向集团公司申请相应的批复，也就是说联通呼伦贝尔分公司在本案当中也存在过错。国土资源局海拉尔分局质证称，对这份证据客观真实性没有异议，但是对证明目的有异议。这份证据证明不了征收工作应该由国土资源局海拉尔分局完成。文件中谈到的尚未启动房屋征收行为，天宇公司认为本案所涉案的房产应该启动房屋征收，但政府没有启动，因此而造成的本案涉案的涉案土地无法交付。房屋征收行为应该是一种行政行为，其与本案国有土地使用出让合同没有任何关系。如果说天宇公司认为造成涉案土地没有及时交付是因为政府没有对土地进行征收，那么天宇公司应该启动行政诉讼，而不应该依据国有土地使用权出让合同提起民事诉讼。联通呼伦贝尔分公司质证称，该份证据与本案争议不具有关联性。本院认为，因国土资源局海拉尔分局对该组证据真实性没有异议，本院对该组证据的真实性予以确认，对该组证据的证明目的将结合其他证据予以综合认定。国土资源局海拉尔分局共提交五组证据，第一组证据是呼国储告字（2012）14号公告，公告有本案涉案的土地，证明挂牌出让土地是呼伦贝尔市国土资源局决定，国土资源局海拉尔分局仅仅是执行单位。天宇公司质证称，对真实性认可，证明目的不认可，因本案所涉合同为国有土地使用权出让合同纠纷，确定原告、被告应当依据合同签订主体认定，不能以呼伦贝尔市国土资源局土地使用权挂牌出让公告为依据，该出让公告仅是国土资源部门履行土地招牌挂职能的证明文件，与确定本案诉讼主体没有关联性。联通呼伦贝尔分公司质证称，不发表任何质证意见。本院认为，因天宇公司对该组证据的真实性予以认可，本院对该组证据的真实性予以确认，证明目的将结合其他证据予以综合认定。第二组证据是：1.国有土地使用权挂牌竞买须知；2.挂牌出让现场竞价须知；3.2012年9月7日天宇公司向国土资源局海拉尔分局递交的竞买申请书；4.竞买现场光盘一张，证明本案涉案的征地当时挂牌是毛地出让，挂牌时国土资源局海拉尔分局曾经给天宇公司看了所有的相关挂牌文件，其中国有土地使用权挂牌竞买须知、挂牌出让现场竞价须知均体现了涉案征地系毛地出让，在挂牌现场竞价须知中第二条进一步体现竞买人在竞得土地后自己解决后续土地征拆补偿事宜，否则由此产生后果由竞买人承担，且该条款写明竞买人在竞买前需全面阅读有关挂牌文件，该组证据的竞买申请书第一段就体现了天宇公司清楚的知道涉案征地系毛地出让，也认真读取了相关出让文件，光盘进一步证明了在竞买的现场挂牌一方明确了该涉案征地的客观情况，涉案征地系毛地，并非净地。天宇公司质证称，对于该组证据的真实性认可，但是对于其证明目的不予认可。因为国土资源局海拉尔分局的证明目的不符合国有建设用地使用权正常的出让流程和出让条件，如果国土资源局海拉尔分局的主张能够成立，那么本身就是一种行政违法行为。首先，目前是不允许毛地出让的；其次，出让之前的征收行为应该是政府行为。也就是说，国土资源局海拉尔分局出让土地之前应该先行完成房屋的征收工作，将该幅土地上之前已经设立的土地使用权进行注销，收回该幅土地使用权后才能出让，根据国土资源局海拉尔分局的证明目的，其明显违反了土地使用权正常的出让流程，是一种行政违法，而且根据双方合同中的约定，交付土地是国土资源局海拉尔分局的一个主要合同义务。很显然本案当中国土资源局海拉尔分局没有完成该项义务，理应承担相应的违约责任。联通呼伦贝尔分公司质证称，不发表任何质证意见。本院认为，因天宇公司对该组证据的真实性予以认可，本院对该组证据的真实性予以确认，证明目的将结合其他证据予以综合认定。第三组证据是：1.挂牌出让国有土地使用权成交确认书；2.国有建设用地出让合同，证明天宇公司取得涉案征地是通过挂牌方式取得成交确认书，在取得成交确认书后，天宇公司与国土资源局海拉尔分局依据该确认书签订了出让合同。天宇公司质证称，对真实性认可，证明目的无异议，肯定是先有确认是再有合同，但是与国土资源局海拉尔分局抗辩的内容该组证据没有关联性。联通公司质证称，不发表任何质证意见。本院认为，天宇公司对该组证据认可，本院对该组证据予以采信。第四组证据是2011年9月13日中国联合网络通信公司内蒙古自治区分公司给国土资源局海拉尔分局出示关于同意土地挂牌的函，证明中国联合网络通信公司内蒙古自治区分公司是同意该土地挂牌出让的。天宇公司质证称，对真实性认可，该证据能够证明国土资源局海拉尔分局明知在出让之前应当完成土地征收工作，而本案中国土资源局海拉尔分局也认为其完成了这项工作，其之所以将该幅土地出让，是因为在这之前联通呼伦贝尔分公司正式向国土资源局海拉尔分局出具了该份证据，也就是说当时联通呼伦贝尔分公司是同意该幅地块进行出让，也就是说联通呼伦贝尔分公司同意国土资源局海拉尔分局将该幅土地收回，但是，联通呼伦贝尔分公司后来以其公司内部决策流程和批准权限的变更导致国土资源局海拉尔分局出让的前提丧失。说明在本案中最终导致国土资源局海拉尔分局不能交地的原因是由于联通呼伦贝尔分公司的不诚信行为导致的。联通呼伦贝尔分公司的内部文件不能损害先前民事法律行为相对人的信赖利益。作为国土资源局海拉尔分局在联通呼伦贝尔分公司出现反复的情况下，国土资源局海拉尔分局应当履行交地的义务，积极协调联通呼伦贝尔分公司完成征收工作，但国土资源局海拉尔分局怠于履行该义务。联通呼伦贝尔分公司质证称，对真实性无异议，对证明目的有异议。函内的0.664公顷即6640平方米与合同争议的9553平方米面积不一致，合同争议面积大于中国联合网络通信公司内蒙古自治区分公司同意挂牌的面积。本院认为，天宇公司、联通呼伦贝尔分公司对该组证据真实性没有异议，本院对该组证据的真实性予以确认。因该函件上载有同意挂牌出让的内容，对该组证据的证明目的亦予以采信。第五组证据是建设用地批准书、国有土地使用权招拍挂出让共地审批表、《最高民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，证明关于涉案的土地挂牌，审批同意是经过呼伦贝尔市国土资源局审批同意的，该表中最后审批同意的是呼伦贝尔市政府，建设用地批准书也是由呼伦贝尔市国土资源局批准的，同时，《最高民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条明确本解释所称的土地出让权合同是指市县人民政府的土地管理部门作为出让方，由该条还法律条款可知，作为土地出让一方本案被告没有出让的主体资格。出让的主体资格，根据法律规定只有市县一级人民政府的管理部门，也就是土地管理部门才能作为出让方。国土资源局海拉尔分局不符合法律规定的土地出让方，合同是因为呼伦贝尔市国土资源局授权国土资源局海拉尔分局签订的，作为受委托方如果发生问题由委托方来承担相关责，所以说本案的被告应该是呼伦贝尔市国土局。天宇公司质证称，证据的真实性认可，但是证明目的不予认可。无论是供地审批表、还是出让方案的审批都是政府内部在土地出让之前必须要完成的工作，是政府内部行为，与确定本案的诉讼主体无关。本案是国有建设用地使用权出让合同纠纷，政府内部的审批行为不能导致发生突破合同相对性的法律效果。确定本案的诉讼主体应当严格遵守合同相对性，被告是合同的签订主体，其在本案中作为被告是适格。联通呼伦贝尔分公司质证称，对该组证据没有异议。本院认为，因天宇公司、联通呼伦贝尔分公司对该组证据真实性均无异议，本院对该组证据的真实性予以确认。对该组证据的证明目的将结合其他证据予以综合认定。联通呼伦贝尔分公司提交国有土地使用权证（复印件）一份，证明其合法持有海拉尔区建设大街18号的土地使用权。天宇公司质证称，首先对于该证据的真实性认可，证明目的不予认可。该证的颁发时间是2002年的4月9日、使用权面积是22785.32平方米，大于案涉的争议土地面积。目前，该证仍然没有注销，联通呼伦贝尔分公司仍然持有，但是其持有的状态是由于联通呼伦贝尔分公司不诚信行为所造成。如果按照第三人向被告所出具的同意挂牌出让的函。如果国土资源局海拉尔分局在2012年不推翻函件当中所做出的真实意思的承诺，那么该土地使用权证将会由国土管理部门收回注销，至少其中的9553平方米是要注销的。注销掉之后，剩余的面积应该是给联通呼伦贝尔分公司重新发证。也就是说目前该证的状态只能说颁发的时候是合法的，现在是不合法。因为通过本案当中明显能够看出，联通呼伦贝尔分公司在对外已经作出有效的意思承诺之后，又因为其内部管理和审批权限的变更推翻了之前已经做出的有效的意思承诺，导致国土资源局海拉尔分局陷入了违约的一个状态，导致天宇公司基于合法有效的合同，迟迟不能取得土地使用权，投资的目的长达六年仍然不能实现。国土资源局海拉尔分局质证称，客观真实性没有异议，对方所提供的这一块宗地的一个使用权证的面积是22000多平方米，远远大于其准备出让的土地的面积，用这份证据的证明目的予认可。本院认为，天宇公司、国土资源局海拉尔分局对该组证据真实性均予以认可，本院对该组证据的真实性予以确认。该土地使用权证所载海拉尔市建设大街18号22785.32平方米土地使用者为联通呼伦贝尔分公司，因此，本院对该组证据予以采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月8日，呼伦贝尔市国土资源局对外发布了呼国储告字（2012）14号《呼伦贝尔市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告》，决定出让六块土地，其中包括涉案H-2012-036号位于呼伦贝尔市××区、海拉尔加格达奇路18号联通公司院内9553平方米。此次公告还包括《国有土地使用权挂牌竞买须知》（以下简称竞买须知），该须知由国土资源局海拉尔分局加盖公章，《挂牌出让现场竞价须知》（以下简称竞价须知），该须知加盖有"呼伦贝尔市海拉尔国有土地收购储备中心"。《竞买须知》第一条载明：此次国有土地使用权的出让人为呼伦贝尔市国土资源局海拉尔分局。第八条第（五）项载明：确定竞得人后，挂牌人与竞得人当场签订《成交确认书》。第八条第（六）项载明：出让人与竞得人依据《成交确认书》中约定的时间、地点签订《国有土地使用权出让合同》。第十条第（一）项载明：申请人须全面阅读有关挂牌文件，如有疑问可以在挂牌会开始日以前用书面或口头方式向我局咨询。申请人应到现场踏勘挂牌地块。申请已经受理确认后，即视为竞买人对挂牌文件及地块现状无异议并全部接受，并对挂牌文件和有关书面承诺承担责任。第十条第（四）项载明：本次挂牌地块均以毛地方式对外挂牌出让，竞买人竞得后须依据海拉尔地区拆迁相关规定和规划部门提供的拆迁范围的要求自行组织拆迁平整土地工作。《竞价须知》第二条载明：竞买人在竞价开始前，须全面阅读有关挂牌文件，如有疑问可以在挂牌竞价会开始前用书面或口头方式向我局咨询。竞买人资格一经受理确认后，即视为竞买人对挂牌文件内容及地块现状无异议并全部接受，并对挂牌文件和有关书面承诺承担责任。竞得土地后需自行解决后续土地征拆补偿事宜，否则由此产生的一切后果由竞买人全部承担。2012年9月7日，天宇公司向国土资源局海拉尔分局递交《竞买申请书》，其中载明：经认真阅读《国有土地使用权挂牌竞买须知》登出让文件，并经过现场踏勘编号为H-2012-036的地块，我方完全接受并愿意遵守你局国有土地使用权招标挂牌出让文件的规定和要求，对所有文件均无异议。2012年9月19日天宇公司以1440万元竞得H-2012-036号地块，并于当日与国土资源局海拉尔分局签订《成交确认书》。《成交确认书》载明：在2012年9月19日举办的国有土地使用权挂牌出让活动中，最终确定呼伦贝尔天宇房地产开发有限公司竞得编号为H-2012-036的地块的国有土地使用权挂牌出让的竞得人。该地块成交单位为每平方米人民币壹仟伍佰零柒元整（￥1507元/㎡），成交总价为人民币壹仟肆佰肆拾万元（￥1440万元）。国土资源局海拉尔分局及天宇公司法定代表人在《成交确认书》上签名并盖公章确认。2012年9月21日，天宇公司与国土资源局海拉尔分局签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》），《出让合同》载明：出让人为呼伦贝尔市国土资源局，受让人为呼伦贝尔天宇房地产开发有限公司。第四条载明：本合同项下出让宗地编号为×××，宗地总面积大写玖仟伍佰伍拾叁平方米（小写9553平方米），其中出让宗地面积为大写玖仟伍佰伍拾叁平方米（小写9553平方米）。第六条载明：出让人同意在2013年6月1日前将出让宗地交付给受让人。第十一条载明：受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款交纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。第三十七条载明：受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金。土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。第三十八条载明：出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。国土资源局海拉尔分局及天宇公司法定代表人在该合同上签名并盖公章确认。2012年9月7日天宇公司向国土资源局海拉尔分局缴纳270万元，2012年11月20日天宇公司向国土资源局海拉尔分局缴纳1080万元，2013年1月7日天宇公司向国土资源局海拉尔分局缴纳90万元，天宇公司共向国土资源局海拉尔分局交纳国有建设用地使用权出让金1440万元。海国用（2002）字第00005号国有土地使用证土地使用者为中国联合网络通信有限公司呼伦贝尔市分公司，坐落于海拉尔市建设大街**，面积为22785.32平方米，颁发日期为2002年4月，终止日期为2042年4月9日。2011年9月13日中国联合网络通信有限公司内蒙古自治区分公司向国土资源局海拉尔分局出具《关于同意土地挂牌的函》，同意加格达奇路西侧，面积为0.664公顷，宗地编号×××的土地挂牌出让。涉案土地现仍由联通呼伦贝尔分公司占有使用。本院认为，根据各方当事人的诉辩主张及查明的事实，本案的争议焦点为：是否应当交付天宇公司涉案土地、办理国有土地使用权证书并支付违约金及利息。国土资源局海拉尔分局于2012年8月8日对外发布呼国储告字（2012）14号公告，根据《中华人民共和国合同法》第十五"要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请"的规定，国土资源局海拉尔分局发布公告的行为应视为要约邀请，天宇公司应约参加竞买自愿提交《竞买申请书》，竞拍成功后，国土资源局海拉尔分局与天宇公司签署了《成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》，涉案建设用地使用权挂牌出让行为及《成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条"有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定"所列的情形，且系国土资源局海拉尔分局、天宇公司真实意思表示，亦不存在损害国家、集体或者第三人利益的情况，因此，《国有建设用地使用权出让合同》合法有效，国土资源局海拉尔分局与天宇公司形成国有建设用地使用权出让合同关系，双方应当根据合同约定履行各自的合同义务。天宇公司已经按照合同约定履行了支付土地出让金的义务，国土资源局海拉尔分局理应向天宇公司交付土地，因此对天宇公司判令国土资源局海拉尔分局交付土地并办理国有土地使用权证的诉讼请求，本院予以支持。国土资源局海拉尔分局作为提供土地使用权一方当事人，应当确保用于出让的土地符合现行法律和政策规定、不存在不利于合同目的实现的障碍和瑕疵，根据国土资电发【2007】36号《国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知》第二条"实行建设用地使用权'净地'出让，出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费"的要求及国务院相关部门多次明确发文要求，土地在挂牌出让前必须完成安置补偿、做到净地出让。国土资源局海拉尔分局作为当地负责土地开发建设与管理的政府职能部门，理应了解并严格遵守相关政策和要求，且应当清楚将尚不符合条件的土地进行出让，既违反相关政策和法律，也会造成合同违约。由于国土资源局海拉尔分局未对地块仍由联通呼伦贝尔分公司使用并未完成拆迁安置补偿问题予以公开披露，且该事项即便受让人进行了现场勘查，仅从地块外观无法得出受让人应当知晓该未披露事项的必然结论。因此，天宇公司基于对政府职能部门的信任，认为相关竞拍文件中所指的地块现状是符合相关规定，上面的建筑物已经完成拆迁安置补偿等工作或可以达成拆迁安置补偿协议并进行拆除不存在任何法律障碍的理解符合常理，国土资源局海拉尔分局主张在《竞价须知》和《竞买须知》中已经明确系毛地出让，天宇公司对土地现状都清楚明知的，对此，本院认为，作为政府职能部门，在出让涉案土地时明知土地上不具备净地出让条件，且未能举证证明其事先应将出让土地属于尚未完成拆迁安置补偿的实际情况向天宇公司释明，亦未能证明天宇公司系对此事项已经知晓的情形下仍然愿意参与竞拍的事实。综上，《国有建设用地使用权出让合同》约定2013年6月1日前交付涉案地块，国土资源局海拉尔分局至今仍未能完成合同义务向天宇公司交付土地，且土地是否属于净地涉及合同目的能否顺利实现，是土地使用权出让合同关系的重要内容，国土资源局对天宇公司隐瞒土地状况亦违反了其应尽的合同义务，构成违约。根据《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条的约定，国土资源局海拉尔分局应当自2013年6月2日（合同约定应交付土地之日即2013年6月1日的次日）起以1440万元为本金，按照每日1‰向天宇公司支付违约金至实际给付之日止，计算至起诉之日即2017年9月14日为2253.6万元（1440万元×1‰×1565天）。关于利息问题，国土资源局海拉尔分局与天宇公司2012年9月21日签订《国有建设用地使用权出让合同》，2013年1月7日天宇公司将土地出让金全部交付完毕，国土资源局海拉尔分局应当于2013年6月1日前向天宇公司交付涉案地块，但国土资源局海拉尔分局至今仍未能按照双方合同约定履行完其合同义务，长期占用天宇公司巨额资金，已经超出合理期限，故对天宇公司的利息损失应当予以赔偿。天宇公司主张按照中国人民银行同期贷款利率四倍、自土地出让金交付之日起计算至实际给付之日止，结合本案实际，本院认为，利息损失应当自2013年6月2日起，以1440万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率给付至实际给付之日止，计算至2017年12月1日为3573879.86元【1440万元×（6.4%÷12÷30）×538天+1440万元×（6%÷12÷30）×98天+1440万元×（5.75%÷12÷30）×70天+1440万元×（5.5%÷12÷30）×47天+1440万元×（5.25%÷12÷30）×58天+1440万元×（5%÷12÷30）×58天+1440万元×（4.75%÷12÷30）×768天】。联通呼伦贝尔分公司作为涉案地块的使用权人，在向国土资源局海拉尔分局出具同意挂牌出让的函件后，以未得到集团批复为由，迟迟不履行交回案涉地块土地使用权的法定义务，直接造成国土资源局海拉尔分局不能按照与天宇公司的合同约定履行交付土地的义务，致使天宇公司合同目的无法实现，损害了天宇公司取得土地使用权并进一步进行开发、使用、经营等活动的经济利益，因此，联通呼伦贝尔分公司对国土资源局海拉尔分局上述违约责任及利息损失应承担相应的责任，本院酌定联通呼伦贝尔分公司对违约金及利息承担70%的给付责任，国土资源局海拉尔分局对上述违约责任及利息损失承担30%的给付责任，即联通呼伦贝尔分公司向天宇公司给付截至起诉之日即2017年9月14日的违约金2253.6万元的70%即15775200元，并承担以1440万元为本金，按照日1‰计算至实际给付之日止的违约金的70%；截至2017年12月1日的利息损失3573879.86元的70%即2501715.90元，并承担以1440万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止的利息损失的70%；国土资源局海拉尔分局向天宇公司给付截至起诉之日即2017年9月14日的违约金2253.6万元的30%即6760800元，并承担以1440万元为本金，按照日1‰计算至实际给付之日止的违约金的30%；截至2017年12月1日的利息损失3573879.86元的30%即1072163.96元，并承担以1440万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止的利息损失的30%；综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十五条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告呼伦贝尔市国土资源局海拉尔分局于本判决生效后十五日内向原告呼伦贝尔天宇房地产开发有限公司交付坐落于西至规划路、海拉尔加格达奇路18号联通公司院内宗地编号为×××的9553平方米土地，并为原告呼伦贝尔天宇房地产开发有限公司办理国有土地使用权证书；二、被告呼伦贝尔市国土资源局海拉尔分局于本判决生效后十五日内向原告呼伦贝尔天宇房地产开发有限公司支付违约金6760800元、利息1072163.96元；三、第三人中国联合网络通信有限公司呼伦贝尔市分公司于本判决生效后十五日内向原告呼伦贝尔天宇房地产开发有限公司支付违约金15775200元、利息2501715.90元；四、自2017年9月15日起，以1440万元为本金，按照每日1‰计算至实际给付之日止的违约金，由被告呼伦贝尔市国土资源局海拉尔分局给付30%，第三人中国联合网络通信有限公司呼伦贝尔市分公司给付70%；五、自2017年12月2日起，以1440万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止的利息，由被告呼伦贝尔市国土资源局海拉尔分局给付30%，第三人中国联合网络通信有限公司呼伦贝尔市分公司给付70%。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费354100元，由原告呼伦贝尔天宇房地产开发有限公司负担156007.75元，被告呼伦贝尔市国土资源局海拉尔分局负担66630.75元，第三人中国联合网络通信有限公司呼伦贝尔市分公司负担131461.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审 判 长  李豫元审 判 员  阿 润人民陪审员  李 沫二〇一八年二月二十四日书 记 员  宋维慧附：本案判决所依据的相关法律：一、《中华人民共和国合同法》第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。