四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川01民终13559号 上诉人（本诉原告、反诉被告）：吴定根，男，1979年11月28日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：王义，四川金领律师事务所律师。 被上诉人（本诉被告、反诉原告）：成都马立可汽车服务连锁有限公司。住所地：成都市高新区天泰路145号1栋107室。 法定代表人：熊文。 委托诉讼代理人：刘文平，四川领邦律师事务所律师。 上诉人吴定根因与被上诉人成都马立可汽车服务连锁有限公司（以下简称马立可公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初4859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴定根上诉请求：撤销一审判决，改判案涉合同于二审程序终结时解除，支持吴定根一审全部诉讼请求。事实与理由：1.根据合同相对性，吴定根将商铺转租给马立可公司，马立可公司若要解除租赁合同，应该向吴定根解除租赁合同不是向所谓的房东代理人交付承租的房屋，因此原审认定基本事实错误。2.一审法院认定马立可公司与房东代理人协商一致解除合同属于基本错误，房东的代理人不能代表吴定根与马立可公司解除合同。 马立可公司辩称，在签订案涉租赁合同时有王义出具的委托书，表明王义有权代表房东收回房屋。王义参加了签订合同前的谈判协商，并实际联系处理房屋交付、装修、催收房租等问题，也证明该授权合法有效。马立可公司搬走设备、腾退房屋后，王义作为房东的代理人对外招租，并带领其他拟承租人现场查勘房屋内部情况，充分证明合同已经于2016年5月26日实际解除。因此一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回吴定根的上诉请求，维持原判，本案上诉费由吴定根承担。 吴定根向一审法院起诉请求：1.判令马立可公司向吴定根支付2016年4月1日至2016年9月30日期间的房屋租金938966.18元及违约金（以房屋租金为基数从2016年4月1日至实际支付之日止每日千分之三计算）。2.判令马立可公司向吴定根支付为其垫付的物管费20592元和垃圾清运费108元；3.马立可公司承担本案诉讼费用、律师费及其他费用。 马立可公司向一审法院反诉请求：1.确认吴定根、马立可公司双方签订的《房屋租赁合同》已于2016年5月26日解除；2.判令吴定根返还马立可公司马立可公司租赁保证金20万元；3.吴定根承担诉讼费用。 一审法院认定的事实：案涉房产位于成都市武侯区，面积746.18平方米，所有权人为吴金秀、周琼、黄志明、彭德云共有。2009年9月，周琼与吴定根签署《房屋租赁合同》，约定将该房屋出租予吴定根，期限为2009年9月13日至2021年12月31日；合同第八条授权吴定根有权转租。2011年9月16日，吴定根与马立可公司签署《房屋租赁合同书》，约定将涉案房屋转租马立可公司，租期为十年，从2011年9月16日至2021年9月30日，租赁保证金20万元，年租金第一年为1432665.6元，第二年至第十年每年递增7%。合同签订后，马立可公司实际交付保证金20万元。合同正常履行至2016年期间，吴定根于2016年9月13日向一审法院提起诉讼【（2016）川0107民初9760号】，要求马立可公司支付2015年9月15至2016年3月14日所欠房屋租金938966.18元及违约金。后一审法院判决马立可公司向吴定根支付2015年9月15日至2016年3月14日期间的房屋租金938966.18元及违约金。一审法院另查明，马立可公司持有《委托书》一份，该委托书由周琼、吴金秀出具给王义，记载身份为“四川金领律师事务所律师”，委托事项为本案所涉房屋租赁所涉事项，授权范围为：“与承租方谈判租赁合同及相关补充合同所涉事项，代为处理该房屋与物管方所涉相关事项，代为催收房租费、物管费、水电费等费用，代为出租该房屋和收回该房屋，代为处理该房屋装修所涉事项”。 一审庭审中，证人孙某出庭作证，其身份为马立可公司6号店店长，作证陈述称：2016年5月，李总（李小刚）给我说已和王义说好，安排商铺钥匙交接事宜，5月26日，王义安排一个女性工作人员，在建设银行门口给我打电话，我把钥匙交与她。一审庭审中，法庭询问商铺钥匙的形制，答复为黑色遥控器，用于遥控卷帘门的起落。证人何某出庭作证，何某提交书面《情况说明》，另陈述称：1.2016年6月底，在寻找开设超市的商铺，发现涉案房屋悬挂招租横幅及商铺大门内部张贴招租信息。经法庭出示马立可公司提交的房屋招租横幅、商铺内的招租广告的照片，何某确认与其看到的情况一致；（2）次日，再次前往商铺，遇到王义及另一名女性在商铺，遂随之进入商铺查看商铺情况。法庭向何某出示王义律师证复印件，何某确认所遇王义即为王义律师。另，经一审庭审询问，何某能准确描述商铺为遥控门，王义所持开门钥匙为黑色遥控器钥匙；（3）双方洽谈了租金事宜，并留下王义的电话139××××7700。后证人通过与王义微信联系商铺承租事宜，并委托设计公司对商铺的内部装修进行设计，一审庭审中何某能准确描述二楼商铺中部存在隔断墙这一情况，并提交设计图说明并指示。证人向一审法院提交微信信息截图，其中登记为“王哥、丽都、房东”的电话号码为139××××7700。微信聊天记录中有王义向发出过房屋内部平面图。另查明，马立可公司通过向中国联通、中国移动缴纳手机费用的方式获取《收款收据》中显示，证人何某所留139××××7700手机号码为王义持有；商铺内部张贴的招租广告所留号码186××××0369为王义持有。另马立可公司提交以下证据以证明以下事实：1.通过《企业信用信息公示报告》显示，原租用涉案商铺的马立可公司丽都路分公司已于2016年7月8日注销；2.马立可公司另行以成都车马荟汽车服务有限公司名义承租成都市长益路16号商铺；3.四川鑫昌隆科技有限公司出具《情况说明》，证明于2016年5月2日承接马立可公司委托的搬迁业务，将设备自搬迁至长益路16号，并收取搬迁费3830元，该款有建设银行转账凭单为据。上述事实有《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同书》、《委托书》、《情况说明》、《收款收据》、《企业信用信息公示报告》、《情况说明》及当事人的一审庭审陈述等证据收集在案予以佐证。 一审法院认为，吴定根与涉案房产房东签署《房屋租赁合同》，该合同授权吴定根转租，故吴定根与马立可公司签署的《房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。本案纠纷之前，双方因马立可公司欠付2015年9月2016年3月期间租金引发纠纷，已由一审法院依法判决。此次双方再次纠纷，系针对2016年4月1日起半年租金的争议引发，其核心争议焦点为双方是否已在争议的期间内解除合同并交还房屋。而该双方对该争议焦点的举证主要集中在以下两个方面，即商铺招租广告和王义律师两个焦点上：首先，商铺内二楼悬挂了商铺招租的横幅及一楼商铺内部张贴的招租广告，该行为必然是对商铺有管理权且对出租有利益关系的行为人所为，从事该行为的人必然掌握了商铺的控制权。该商铺广告首次得以确认是证人何某在证言中的陈述，其称因开设商铺所需，于2016年6月底在看见该招租广告，遂前往商铺欲与出租人联系，偶遇王义。另至2016年10月11日，马立可公司两名工作人员路过商铺看见招租广告，遂购买当日《成都商报》对比拍照。其次，关于王义律师身份问题。在吴定根与马立可公司签署《房屋租赁合同书》时，王义律师向马立可公司出示了一份《委托书》，该委托书为房屋所有权人出具，授权王义律师有权代表房东从事“代为出租该房屋和收回该房屋”事宜。另通过对证人何某所留电话号码139××××7700，以及商铺内部张贴的招租广告所留号码186××××0369均为王义所持有，何某亦确认在2016年6月至7月期间与之洽谈房屋租赁事宜的正是王义律师。证人何某能够准确描述商铺状况、商铺钥匙形制、商铺内部结构，并出具了经现场勘查才可制作的装修效果图，说明何某确实在王义的带领下查勘了商铺内部情况，可表明商铺的控制权确实已经移交王义。 通过对以上事实及证人证言的分析，一审法院认为，王义作为商铺所有权人授权的代理人，有权代表房东出租及收回房屋，该授权为合法有效的授权。而在吴定根与马立可公司签订《房屋租赁合同书》过程中，王义向马立可公司提交了该份《委托书》，并在下方签署“本件与原件一致，王义，2011.9.16”，说明王义向马立可公司传递了其具有房东特别授权的意思表示。在本案争议的租赁阶段内，虽马立可公司无法举证证明其所称的已于2016年5月26日将钥匙交付王义安排的女性人员一事，但从此后的事实情况来看，王义确实以个人名义对外招租（张贴招商广告），也以个人身份与拟承租商铺人洽谈租赁事宜，并亲自带领承租人勘查商铺，该事实通过何某证言、微信记录，微信号及相应电话号码归属可确认。故一审法院对涉案房产钥匙已经交付王义的事实予以确认。基于以上事实的确认，一审法院认为，吴定根的转租权利来源于房东，而房东的委托代理人王义已经与马立可公司协商一致解除合同且实际返还房屋，此举是否侵犯了吴定根的转租权利属于吴定根与房东之间的租赁合同关系，应另行解决，而不应将该纠纷转嫁马立可公司。故马立可公司与吴定根之间的合同关系因房屋所有权人的介入而无法继续履行，实际已经解除。关于房屋实际移交时间，虽然证人何某作证称首次看见招租广告是2016年6月底，显然该广告的张贴时间是在此时间点之前，通过对本案证据的全面分析，以及马立可公司搬迁设备，另行寻租房屋等证据的印证下，在吴定根无相反证据证明的前提下，一审法院对马立可公司所称已于2016年5月26日向王义交还商铺控制权的事实予以确认，对因房东的介入而导致吴定根与马立可公司之间的房屋租赁关系实际解除的事实予以确认。关于马立可公司应当继续支付的租金，依据《房屋租赁合同书》约定，2016年4月1日至9月30日租金938966.18元，共计183日；马立可公司实际履行至2016年5月26日，期间共计56日，应承担租金为287333.91元（938966.18元×56／183）。该租金本应在2016年4月1日前预交，因马立可公司逾期，应承担相应违约金，按约马立可公司应承担每日千分之三的违约金，按照本案合同性质，以及此前双方纠纷生效判决文书对于违约金的调整情况，一审法院酌情调整为每日千分之一。另吴定根交纳商业服务费2016年5月4日至2016年12月31日为20592元，即月2574元，马立可公司实际欠付22日，应付商务服务费1887.6元；另垃圾清运费发生于2016年7月之后，马立可公司无需承担。此外，基于双方合同已解除的情况，一审法院对马立可公司要求吴定根返还租赁保证金20万元的诉讼请求予以支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认吴定根与马立可公司之间的《房屋租赁合同书》已于2016年5月26日解除；二、马立可公司于判决生效之日起五日内向吴定根支付房租287333.91元及违约金，违约金以287333.91元为基数，按每日千分之一自2016年4月1日起计算至实际支付之日止；三、马立可公司于判决生效之日起五日内向吴定根支付商务服务费1887.6元；四、吴定根于判决生效之日起五日内向马立可公司返还保证金200000元；五、驳回吴定根其他诉讼请求。案件受理费13397元，由吴定根负担9386元，马立可公司负担4011元；反诉受理费4300元，由吴定根负担。 二审中，吴定根向本院提交了如下证据： 1.成都市律政公证处《公证书》（2017）川律公证内民字第84058号），载明：2016年9月9日，该公证处根据吴定根委托代理人董明祥的申请，派工作人员在案涉房屋门外对内部进行拍照的经过，并附有22张现场照片。拟证明争议铺面的门外及内部现状，店面招牌仍然是马立可公司，马立可公司对铺面的外观及内部进行改造，案涉店内有文件柜和临时家具。该铺面存在外架已拆除及内部地面增高的情况，也没有另行出租的招租信息。 2.现场照片10张。其中第1-5张拟证明拍摄于2011年底至2012年初的照片显示，马立可公司将铺面外的铁架进行了拆除，对铺面的地面进行了垫高。照片6-10证明招租公告上预留的电话号码，证明不能仅以照片或者报纸的形式来证明王义对外招租，一审判决认定的王义对外进行招租的事实是错误的。 马立可公司质证认为，上述证据1显示有关照片的场景必须在房屋内部才能拍到，且公证书形成时间在2017年11月7日并非新证据，与本案没有关联性。同时，吴定根的委托人没有授权信息，对其身份信息无法核实。证据2中照片1-5显示的是房屋改造的信息，马立可公司有权对房屋进行改造，故不能达到吴定根的证明目的。对照片6-10的三性均不予认可，铺面上的出租电话150××××7870吴定根声称是马立可公司的员工的电话，但该号码实际是马立可公司委托诉讼代理人刘文平的电话号码。因与马立可公司只有委托代理关系，且在2017年7月左右才代理的本案，故该证据是对方伪造的铺面出租广告。 本院审查认为，吴定根出示的证据1在不能证实董明祥具有代表吴定根办理该项公证的权利，故该证据真实性存疑，本院不予采信。证据2中的照片1-5欲证明马立可公司是否存在擅自改造房产现状，因与案涉争议焦点无关，本院不予审查认定。证据2中的照片6-10反映的马立可公司员工的电话号码为该公司委托诉讼代理人刘文平的手机号码，故其证明内容与客观事实不符，该证据不具有真实性，本院也不采信。 马立可公司向本院提交了电话录音一份，拟证明：2015年3月16日马立可公司员工吴治国与王义通话，内容是王义与吴治国就房屋交付事宜进行沟通、交接。表明在房屋租赁过程中，均是王义与马立可公司联系，结合其他证据同时能证明王义有权处理案涉房屋合同的签订、解除等事宜。吴定根质证时认为，对该录音证据的真实性不予认可，不清楚录音是否经过剪辑。本院认为，该证据无证据证实其声音来源自马立可公司员工吴治国和王义，故其真实性无法确认，本院不予采信。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，成都市中级人民法院于2017年4月14日作出判决，撤销一审法院（2016）川0107民初9760号民事判决，并判决马立可公司就案涉房屋向吴定根支付2016年1月1日至同年3月30日的租金469483.18元。 在马立可公司持有的、由周琼、吴金秀出具的《委托书》复印件的尾部，由王义手写“本件与原件一致，王义，2011.9.16”字样。王义作为吴定根的委托诉讼代理人在二审中陈述，自己当时没有向马立可公司出具授权委托书，是吴定根向自己要的，自己就出具了一份复印件，并签署了与原件一致等内容。一审判决后，吴定根认为王义收了钥匙，要王义来为他处理这个事情，所以请王义作为二审诉讼代理人。 以上事实，有经过成都市中级人民法院（2017）川01民终2296号民事判决书，经过一审质证且吴定根未提出异议的《委托书》，王义在二审中的证言等证据，予以证明。 本院认为，根据双方当事人在二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是马立可公司是否向王义交还了案涉房屋，以及交还时间如何确定；二是马立可公司向王义交还房屋的效力如何认定；三是应如何认定马立可公司应付的租金金额。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于马立可公司是否已向王义交还房屋，以及交还房屋的时间问题。本院认为，第一，证人何某提交并经一审质证的，与其联系出租事宜的微信号“王哥，丽都，房东”为王义手机所用微信号，二人微信联系内容反映王义曾向何某提供房屋户型图用于出租使用，可印证何某关于王义实际持有房屋并对外招租的证言内容的真实性，因而一审根据何某的证言认定房屋已由王义接收较为符合客观事实，本院予以维持。第二，马立可公司作为承租人，理应对返还房屋的具体时间举证加以证明，但孙某作为马立可公司的员工，因二者具有一定的利害关系，孙某关于2016年5月26日将房屋钥匙交给王义的证言又系孤证，故仅有孙某这一证言尚不能证明案涉房屋已于该日交付给王义。如上所述，因何某的证言具有较强的客观性，其陈述于2016年6月底第一次发现案涉商铺外有招租横幅等招租信息，考虑吴定根在合同履行中未违约，以及马立可公司应承担举证不能的不利后果，本案宜以2016年6月30日作为马立可公司向王义交付房屋钥匙的日期。 二、关于马立可公司向王义返还房屋的效力问题。本院认为，王义是案涉房屋原出租人周琼、吴金秀的代理人，结合吴定根在签约时披露了王义这一身份，二审中王义又担任吴定根的委托诉讼代理人的情况，王义代表原出租人接收房屋后吴定根理应知道房屋已被原出租人接收的事实，原出租人也不具有向吴定根主张租金的事实基础，故马立可公司向王义返还房屋的行为对吴定根具有约束力。但马立可公司在合同期限届满前提前终止合同违反了合同约定，故其解除合同的诉讼请求无合同和法律依据，本院不予支持。同时，一审中马立可公司反诉要求解除合同，二审中吴定根也请求解除合同，因双方均有解除合同的意愿，故本院确认案涉租赁合同于房屋向王义返还之日解除。 三、关于马立可公司应付租金的具体金额，本院认为，如上所述，因案涉合同于2016年6月30日解除，马立可公司未支付2016年4月1日至2016年6月30日的租金，根据双方约定的同年4月至9月的租金标准，马立可公司应支付的租金金额为938966.18×91÷183=466917.6元。因此，一审判决认定的租金金额错误，本院予以纠正。 综上所述，上诉人吴定根的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定的主要事实清楚，但认定案涉合同的解除时间及马立可公司应付的租金金额存在错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初4859号民事判决第三、四项，即：“成都马立可汽车服务连锁有限公司于本判决生效之日起五日内向吴定根支付商务服务费1887.6元”；”吴定根于判决生效之日起五日内向成都马立可汽车服务连锁有限公司公司返还保证金200000元”； 二、撤销成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初4859号民事判决第一、二、五项，即：“确认吴定根与成都马立可汽车服务连锁有限公司之间的《房屋租赁合同书》已于2016年5月26日解除”；“成都马立可汽车服务连锁有限公司于本判决生效之日起五日内向吴定根支付房租287333.91元及违约金，违约金以287333.91元为基数，按每日千分之一自2016年4月1日起计算至实际支付之日止”；“驳回吴定根其他诉讼请求”； 三、成都马立可汽车服务连锁有限公司于本判决生效之日起五日内向吴定根支付房租466917.6元及违约金（以466917.6元为基数，按每日千分之一的标准计算，自2016年4月1日起至全部付清之日止）； 四、驳回吴定根的其他诉讼请求； 五、驳回成都马立可汽车服务连锁有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费共17697元，二审案件受理费13397元，由马立可公司负担17235元，由吴定根负担13859元。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员  张卫敏 审判员  曹 洁 二〇一八年二月二十四日 书记员  方丽雯