湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂10民终680号上诉人（原审原告）：耿晟量，男，1972年9月25日出生，汉族，住荆州市沙市区。上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行。住所地：荆州市沙市区北京中路***号。负责人：文良智，该行行长。委托诉讼代理人：梁松，湖北三鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：荆州市滨湖房地产开发有限公司。住所地：荆州市沙市区江津东路***号。法定代表人：邓锦明，该公司董事长。上诉人耿晟量、中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行（以下简称农行沙市支行）因与被上诉人荆州市滨湖房地产开发有限公司（以下简称滨湖公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服荆州市沙市区人民法院（2017）鄂1002民初1980号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。耿晟量上诉请求：一、改判第三人中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行于判决生效30日内向中国人民银行金融管理机构及诚信中心提交消除原告耿晟量的所有相关不良记录的文件及相关材料数据等，确保原告的诚信不良记录能于判决生下后90日内得以消除。并要求第三人中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行停止对原告要求继续还贷的短信和电话骚扰；二、改判原告荆州市滨湖房地产开发有限公司返还原告购房首付351506元，并以351506元（首付款）为基数，自2013年9月23日起至实际返还之日按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息。（首付利息损失计算件附表1，其计算期限暂至2018年4月15日）；三、改判被告荆州市滨湖房地产开发有限公司返还原告已偿还给中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行的贷款194942.55元，并以上述金额（按揭款）为基数，支付自2013年12月22日起至实际返还之日按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息。（已还贷款利息损失计算件附表2，其计算期限暂至2018年4月15日）；四、改判确认原告耿晟量与被告荆州市滨湖房地产开发有限公司支架2013年9月21日签订的《商品房买卖合同》解除时间为交房逾期超过90日后，原告于2015年2月5日给被告发送《解除商品房买卖合同通知》的送达日期，即2015年2月8日；五、改判被告荆州市滨湖房地产开发有限公司，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，向原告给付自法院确认的《商品房买卖合同》解除之日起（2015年2月8日），至该上诉判决生效之日期间，按照原告购房款总额1071506元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的逾期违约金。（逾期违约金计算见附表3，其计算期限暂定自2015年3月10日至2018年4月15日期间的逾期违约金）；六、原审申请撤回2018年3月19日《对已还贷款利率计算统一采用4.75％的处分申请》。原告请求法院明确判决原告的首付款351506元和已还贷款194942.55元计算至判决相近时间节点的利息损失数额及数据表格，以及逾期违约金计算结果及数据表格，以保证不会因法院不同部门或个人对法律法规条文的不理解及采用标准而造成原告财产的利益损失，保障原告的财产权益，并为判决后的执行提供直接数据和依据；七、判令被告荆州市滨湖房地产开发有限公司，如果未按照判决指定的期间履行判决给付金钱的义务，应当按照原告债权总额（首付款+首付利息+已还贷款+已还贷款利息+诉讼费+保全费等其他实际支出）+逾期违约金为基数计算，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行同期同类贷款利率，加倍支付延迟履行期间的债务利息。农行沙市支行上诉请求：一、撤销一审判决第二、五、六项，依法改判驳回耿晟量的诉讼请求，并支付贷款本金653771.93元、截止2017年9月22日的利息、罚息共计21941.57元，并至还清之日止按7.125%计息，滨湖公司承担连带责任；二、由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：1、法院解除《个人购房担保借款合同》违背了当事人的意思自治原则，我方在2016年6月就通知耿晟量提前偿还贷款，可是为对其履行合同的催告，但耿晟量没有发出过解除合同通知，其解除权没有在合理期限内行使而消灭；2、涉案合同没有正式解除前，耿晟量应该按时支付本息；3、个人征信的制作和认定不是我方，应当向有权部门提出异议和更正。滨湖公司未到庭答辩。耿晟量一审诉讼请求：1.判令解除原告耿晟量与被告滨湖公司于2013年9月21日签订的《商品房买卖合同》；2.判令解除原告耿晟量与第三人农行沙市支行于2013年10月16日签订的《个人购房担保借款合同》；3.判令被告滨湖公司返还原告耿晟量购房款351506元，并以351506元（首付款）为基数，自2013年9月23日起至实际返款之日按中国人民银行同期同类贷款利率给付利息；4.判令被告滨湖公司赔偿原告耿晟量已偿还给第三人农行沙市支行贷款本金66228.07万元及利息128718.54元（本息计算至2017年1月底），并以上述金额（按揭款）为基数支付自2013年12月起至实际返还之日按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；5.判令被告滨湖公司支付合同违约金53575.30元；6.判令被告滨湖公司偿还第三人农行沙市支行的个人剩余贷款本金及相关损失、利息；7.判令第三人农行沙市支行立即消除原告耿晟量于2017年2月停止还贷后造成的诚信不良记录，并对该记录造成的影响和损失进行赔偿；8.判令被告滨湖公司如果未按判决书指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。农行沙市支行一审诉称：1.依法判令耿晟量偿还本金653771.93元及截止到2017年9月22日的利息21115.70元、罚息365.59元、复利460.28元；2.依法判令耿晟量在贷款本金653771.93元及利息21115.70元、罚息365.59元、复利460.28元的范围内承担赔偿责任；3.依法判令滨湖公司承担连带还款责任；4.依法判令第三人对沙市区滨湖国际第一栋1单元6层603号房屋享有优先受偿权；5.本案诉讼费、律师费等实现债权的费用由被告承担。一审认定，2013年9月21日，原告耿晟量与被告滨湖公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同备案号：荆房备N1374091623343号），约定原告耿晟量购买被告滨湖公司开发的位于沙市区××路滨湖国际第1栋1单元6层603号商品房（建筑面积160.16平方米）一套，总价款为1071506元，付款方式为按揭付款351506元、银行贷款72万元。该合同第八条约定，被告滨湖公司应在2014年10月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告耿晟量使用。合同第九条约定，被告滨湖公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告耿晟量使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告滨湖公司按日向原告耿晟量支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告耿晟量有权解除合同，原告耿晟量解除合同的，被告滨湖公司应当自原告耿晟量解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告耿晟量累计已付款的5%向其支付违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告滨湖公司应当书面通知原告耿晟量办理交付手续。双方进行验收交接时，被告滨湖公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，被告滨湖公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；被告滨湖公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告耿晟量有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。合同签订后，原告耿晟量向被告滨湖公司交付了首付房款351506元。2013年10月16日，原告耿晟量作为借款人、被告滨湖公司作为保证人、第三人农行沙市支行作为贷款人共同签订了一份《个人购房担保借款合同》，并于2013年11月20日就抵押物（位于沙市区××路滨湖国际1栋1单元6层603号）办理了预购商品房抵押，由荆州市房屋产权市场管理处出具了沙字第201311017号《荆州市预抵押证明》。2013年11月22日，第三人农行沙市支行将贷款本金72万元发放给原告耿晟量，并将贷款转存至被告滨湖公司账户。2014年10月16日，被告滨湖公司向原告耿晟量发出《交房通知书》，通知耿晟量于2014年10月30日到滨湖国际销售中心办理交房手续。此后，原告耿晟量分别于2014年11月14日、2014年12月1日、2015年2月5日向被告滨湖公司邮寄发出《退房通知书》、《拒绝收房通知书》和《解除商品房买卖合同通知书》，但无证据证实被告滨湖公司已收到及何时收到上述通知书。另查明，截止至2017年1月底，原告耿晟量已偿还第三人农行沙市支行贷款本金66228.07元及利息128718.48元，尚欠第三人贷款本金653771.93元。被告滨湖公司出售给原告耿晟量的商品房至今仍未办理不动产初始权登记。一审认为，本案争议的焦点为：一、原告耿晟量与被告滨湖公司之间的商品房买卖合同及其与第三人农行沙市支行之间的借款合同应否解除；二、上述两份合同解除后三方的责任如何承担。一、关于两份合同的解除问题第一，关于商品房买卖合同的解除。本院认为，原告耿晟量与被告滨湖公司于2013年9月21日签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行合同义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。原告耿晟量与被告滨湖公司于2013年9月21日签订的商品房买卖合同中第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；第八条约定，出卖人应当在2014年10月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。依据上述合同约定，截止2015年4月14日商品房买卖合同约定办理房屋所有登记的期限已届满，至2016年4月15日，该期限届满后已超过一年，而从查明的事实来看，被告滨湖公司作为出卖人，虽然于2014年10月16日已通知原告耿晟量接收房屋，但迄今仍未能办妥所售商品房的不动产初始权登记，致使原告耿晟量无法办理所购房屋的所有权登记。对原告耿晟量要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，本院依法予以支持，并依法确认合同解除的时间应为被告滨湖公司收到应诉通知书之日，即2015年8月5日。第二，关于借款合同的解除。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;……”。在重审过程中，原告耿晟量提出了解除与第三人农行沙市支行之间的借款合同的诉讼请求，本院依法应对双方的请求予以合并审理。原告耿晟量与第三人农行沙市支行签订的个人购房担保借款合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行合同义务。但原告耿晟量与被告滨湖公司之间的商品房买卖合同依法解除后，原告耿晟量与第三人农行沙市支行就上述商品房买卖合同中所涉房屋签订的个人购房担保借款合同的目的已经无法实现。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。故，原告耿晟量主张解除其与第三人农行沙市支行之间的个人购房担保借款合同的诉讼请求，本院予以支持，该合同的解除时间以原告耿晟量变更诉讼请求后，本院将该申请书送达第三人农行沙市支行的时间为准，即2017年9月12日。二、关于本案两份合同解除后三方的责任如何承担的问题最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案中，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同根据原告的请求依法均应予解除，被告滨湖公司作为出卖人，应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给第三人农行沙市支行和原告耿晟量。第一，关于被告滨湖公司对原告耿晟量的责任承担问题原告既主张被告滨湖公司给付首付购房款和月供贷款的利息损失，同时又向被告主张违约金53575.30元。本院认为，原告耿晟量所遭受的利息损失高于其所主张的违约金，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条所规定的“约定的违约金低于所造成的损失”的情形，依法可以向人民法院请求增加；但原告耿晟量同时主张违约金和利息损失，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的规定，应当以违约造成的损失确定违约金数额。故，本院依法对原告关于“首付购房款和月供贷款的利息损失”的请求予以支持。被告滨湖公司应将耿晟量所给付的购房首付款351506元及其向贷款银行所还贷款194942.55元全部返还给原告耿晟量，同时按中国人民银行同期同类贷款利率标准，向原告耿晟量给付上述款项的相应利息。但原告耿晟量向本院提交的利息计算清单及申请书中，对首付款351506元的利息损失按中国人民银行同期贷款利率计算至2018年1月31日止，对已向第三人农行沙市支行偿还的银行贷款194942.55元的利息，请求自还款的次日起至2018年1月31日止，按照一年期贷款年利率4.75%计算利息损失。本院认为，自2013年12月至2018年1月31日，中国人民银行的贷款利率共进行过5次调整，4.75%的年利率是其中最低的利率，原告耿晟量的上述请求符合法律的规定，依法应予照准；原告耿晟量自愿将其所有的利息损失计算至2018年1月31日止，是对其自身合法权利作出的处分，依法亦应予照准。在具体金额方面，原告已付的购房首付款351506元的利息，自付款后的次日即2013年9月24日起至2018年1月31日按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息为81312.48元（详见附表1）；原告按月已还的银行贷款共计194942.55元的利息损失，以其每月所还具体金额为依据，从还款日的次日开始按年利率4.75%计算利息至2018年1月31日为24200.49元（详见附表2）。第二，关于原告耿晟量、被告滨湖公司对第三人农行沙市支行的责任承担问题第三人农行沙市支行要求原告耿晟量在解除借款合同的情形下应当承担继续偿还尚欠贷款的责任。本院认为，原告耿晟量贷款的目的是购买按揭房屋，现商品房买卖合同既已解除，其贷款的目的无法实现，如果仍由原告耿晟量对其解除合同后的尚欠贷款承担偿还或者连带偿还责任，显然不公平。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条第二款已经明确了此项责任的承担问题。所以，对原告耿晟量尚欠第三人农行沙市支行的贷款本金653771.93元及第三人请求的截止到2017年9月22日的尚欠利息21941.57元，应由被告滨湖公司直接向第三人农行沙市支行偿还。第三，关于原告耿晟量及第三人农行沙市支行的其他诉讼请求问题1.原告耿晟量关于第三人农行沙市支行应消除其停止还贷后在银行系统产生的诚信不良记录，并对该记录造成的影响和损失进行赔偿的请求问题本院认为，原告耿晟量与被告滨湖公司之间的商品房买卖合同解除后，原告耿晟量继续还贷已不能实现其签订借款合同的目的，停止还贷系耿晟量对减少自身损失所采取的合理措施，同时考虑到原告耿晟量系在诉讼过程中停止还贷，应与社会上恶意拖欠贷款的行为区别对待，故对其请求农业银行消除其相关不良记录的请求予以支持，但考虑到现实中相关记录的消除均在相关金融管理机构进行，故本院仅判定第三人农行沙市支行有协助义务。就原告耿晟量主张的不良记录产生后造成的影响和损失的赔偿问题，因其并未提交相应的证据，本院不予支持。2.关于农行沙市支行主张确认对本案争议房屋享有优先受偿权的问题原告与第三人农行沙市支行签订个人购房担保借款合同后，原告所购的预售房已经办理了商品房抵押预告登记，第三人农行沙市支行以此为由，主张对本案争议房屋享有优先受偿权。本院认为，涉案商品房办理抵押预告登记后第三人农行沙市支行对该房屋仅享有抵押权的期待权即物权期待权，但鉴于争议房屋的物权并未确定到原告耿晟量名下，办理抵押登记的条件尚不具备。第三人农行沙市支行的物权期待权并非实际意义上已取得的物权，在处理涉案房屋时，亦无法取得抵押权人所享有的优先受偿的权利。故，对第三人农行沙市支行的该项请求，依法不予支持。据此，经合议庭评议并经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百五十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、确认原告耿晟量与被告荆州市滨湖房地产开发有限公司之间2013年9月21日签订的《商品房买卖合同》于2015年8月5日解除；二、确认原告耿晟量与第三人中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行2013年10月16日签订的《个人购房担保借款合同》于2017年9月12日解除；三、被告荆州市滨湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告耿晟量购房首付款351506元及并给付利息81312.48元（计算明细见附表1）；四、被告荆州市滨湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还耿晟量已偿还给中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行的贷款194942.55元及并给付利息24200.49元（计算明细见附表2）；五、被告荆州市滨湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还第三人中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行本金653771.93元及截止到2017年9月22日的利息21941.57元；六、第三人中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行应协助原告耿晟量在金融管理机构消除相关诚信不良记录；七、驳回原告耿晟量、第三人中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行的其他诉讼请求。二审中双方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，依照现行的《征信管理条例》规定，信息主体认为征信机构的信息采集存在错误的，有权提出异议，确有错误的，征信机构或者信息提供者应当予以更正。本案中耿晟量已经数次提出异议，现合同非因耿晟量的原因而解除，不能视为耿晟量失信，征信机构中国人民银行非本案当事人，耿晟量要求信息提供者农行沙市支行予以更正，本院予以支持。房屋买卖合同已经解除，《个人购房担保借款合同》和合同目的已经不能实现，法院依法予以解除，并未违背当事人的意思自治原则，农行沙市支行的上诉理由不能成立，本院予以驳回。耿晟量上诉请求滨湖公司计算利息损失至2018年4月15日，因耿晟量提供的证据截止日期为2018年1月31日，且一审法院于2018年3月29日即已作出判决，耿晟量的该项上诉请求没有法律依据，本院不予支持。耿晟量没有提供于2015年2月8日送达解除通知的证据，一审法院以送达应诉通知时间2015年8月5日确定为合同解除之日并无不妥，该项上诉理由本院不予支持。耿晟量所遭受的利息损失高于其所主张的违约金，应当以违约造成的损失确定违约金数额，耿晟量要求以总房款为基数收取逾期违约金的上诉理由本院不予支持。耿晟量在二审中申请撤回《对已还贷款利率计算统一采用4.75％的处分申请》，不符合程序规定，本院不予支持。当事人未履行法院判决的给付金钱的义务，应加倍支付延迟履行期间的债务利息，耿晟量上诉请求应当按照债权总额（首付款+首付利息+已还贷款+已还贷款利息+诉讼费+保全费等其他实际支出）+逾期违约金为基数计算，没有法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销荆州市沙市区人民法院（2017）鄂1002民初1980号民事判决第（六）、（七）项；二、维持荆州市沙市区人民法院（2017）鄂1002民初1980号民事判决第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项；三、耿晟量协助中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行在金融管理机构消除相关诚信不良记录；四、驳回耿晟量、中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行的其他诉讼请求。二审案件受理费12901元，由上诉人耿晟量负担2399元，中国农业银行股份有限公司荆州沙市支行负担10502元。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  全 华审判员  谢成勇二〇一八年八月二十日书记员  程 瀛