福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽02民终3809号 上诉人（原审被告）：王聪，男，1977年6月22日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：郑溪欣、李毅芬（实习），北京大成（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蔡丽仙，女，1976年11月18日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：张军、卢江雄，福建汇丰联盟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：董万康，男，1976年9月18日出生，侗族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王祥涛，福建重宇合众律师事务所律师。 原审第三人：周建华，男，1985年7月25日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：黄平旺、陈景杭，福建方与圆律师事务所律师。 上诉人王聪因与被上诉人蔡丽仙、董万康、原审第三人周建华房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市同安区人民法院（2016）闽0212民初5561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。 上诉人王聪委托诉讼代理人郑溪欣、李毅芬，被上诉人蔡丽仙委托诉讼代理人张军，原审第三人周建华委托诉讼代理人陈景杭到庭参加诉讼。被上诉人董万康未出庭应诉，提交了《不能参加开庭的情况说明》和书面答辩状。本案现已审理终结。 上诉人王聪上诉请求：1、撤销一审裁定及一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定上诉人王聪与被上诉人董万康签订的《房屋买卖居间协议书》并非出于房屋买卖之目的，而是作为民间借贷债权的担保，不符合事实，被上诉人董万康自始至终都确认，讼争房屋是出售给上诉人王聪的，且已实际交付给上诉人王聪使用和占有，被上诉人蔡丽仙非法侵入讼争房屋的行为系违法行为。一审法院有关驳回上诉人王聪起诉的裁定，属程序违法。请求撤销一审判决及裁定，依法支持上诉人的全部诉讼请求。 被上诉人蔡丽仙辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人董万康未到庭参加诉讼，提交书面答辩意见称，一审判决认定其与上诉人王聪签订的《房产买卖居间协议书》并非出于房屋买卖目的，而是民间借贷债权的担保是错误的认定，与事实不符，请求依法改判。 原审第三人周建华辩称，从现有交易看，王聪与董万康之间的房屋买卖合同并不是真实的，客观上并没有实际履行。请求法院依法判决。 一审时，原告蔡丽仙与被告董万康房屋买卖合同纠纷一案，一审法院受理开庭后，第三人周建华、王聪提出其与被告董万康之间就案涉房屋亦存在房屋买卖合同纠纷，分别主张独立的请求权，一审法院决定对上述三起房屋买卖合同纠纷予以合并审理。 蔡丽仙向一审法院提出诉讼请求：1.董万康继续履行与蔡丽仙所签订的就厦门市同安区禹洲溪堤尚城3＃地块14＃-1（Ｈ＜2.2）跃3层106室房屋（以下简称案涉房屋）的《房产买卖协议》，由被告立即办理该房屋的一手产权，并协助蔡丽仙向厦门市房地产交易权籍登记中心办理将该房屋产权过户给蔡丽仙的交易过户手续；2.董万康承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年5月2日，蔡丽仙与董万康在厦门市同安区鼎盛世房屋中介服务部的中介主持下签订了《房产买卖协议》。该合同约定：蔡丽仙购买董万康位于厦门市同安区禹洲溪堤尚城3＃地块14＃-1（Ｈ＜2.2）跃3层106室的个人住房，购房合同号为03192143，建筑面积为191.07平方米，原、被告双方同意上述房产以3660000元成交。双方合同约定：其中第二条：本协议签订之日，乙方即蔡丽仙支付甲方即董万康购房定金100000元；第四条：乙方向银行申请2000000元贷款，该贷款直接转至甲方账户；第五条：上述房产已经办理土地房屋权证，但处于抵押状态，甲方应于产权办理出来十日内办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续；第六条：甲乙双方应于产权证书出来后十五日内，以本协议为基础签订房管部门印制的《厦门市存量房买卖合同》并前往房管部门办理交易过户登记手续；第十二条约定：若甲方不能按期交付房产或乙方不能按期支付购房款，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产总价值的0.05%的违约金。补充约定：2016年5月31日乙方向甲方支付总款1500000元（含定金）；待产权证办出来七日内支付甲方余款160000元。合同签订后，蔡丽仙于2016年5月2日依合同约定向董万康支付购房定金100000元，于2016年5月6日、5月20日、6月4日依约向董万康转账支付购房款共计1400000元，以上总共支付了1500000元。蔡丽仙全面履行了合同约定的义务，在一手产权可以办理后，蔡丽仙与中介随即多次通知董万康去办理一手产权证，办理过户手续，但董万康却以各种理由推诿，直至最后连电话、短信都不予回复。蔡丽仙多方打听得知，董万康与第三方达成房产买卖协议，严重侵犯了蔡丽仙的权益。请求判如所请。 董万康一审时辩称：蔡丽仙的起诉缺乏事实与法律依据，原、被告之间的《房产买卖协议》正在履行，开发商正在办理产权证，董万康并未违反合同约定，相反，蔡丽仙无故起诉并查封董万康的房屋给董万康带来诸多不便，请求法院驳回蔡丽仙的诉讼请求；蔡丽仙无故将其物品搬入董万康的房屋内，违反合同约定和正常的交易习惯，房屋尚未过户，房屋所有权还属于董万康，蔡丽仙的行为侵犯了董万康的合法权益，请求法院解除原、被告双方的《房产买卖协议》。 周建华向一审法院提出诉讼请求：1.董万康继续履行《房产预约买卖协议书》确定的义务，于十日内办理位于厦门市同安区禹洲溪堤尚城3#地块14#-1（H＜2.2）跃3层106室房屋的产权登记手续并协助周建华办理过户登记手续；2.董万康承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年8月8日，周建华经厦门建邺地产行销策划有限公司介绍，与董万康就位于厦门市同安区禹洲溪堤尚城3#地块14#-1（H＜2.2）跃3层106室的房屋签订了《房产预约买卖协议书》，并依约向董万康支付购房首付款1400000元，2016年8月10日，周建华支付中介代办费160000元。2016年10月31日，周建华与董万康签订《补充协议》，协议中约定，董万康于2016年11月30日前办理上述房产的一手产权。周建华多次催促董万康履行合同义务，办理产权登记手续并协助周建华办理过户登记手续，董万康均以各种借口拖延，导致该房屋至今未能办理相关手续，给周建华造成了诸多损失。请求判如所请。 王聪向一审法院提出诉讼请求：1.确认位于厦门市同安区禹洲溪堤尚城3#地块14#-1（H＜2.2）跃3层106室的房屋归王聪所有；2.被告董万康继续履行《房产买卖居间协议书》确定的义务，于十日内办理位于厦门市同安区禹洲溪堤尚城3#地块14#-1（H＜2.2）跃3层106室房屋的产权登记手续并协助周建华办理过户登记手续；2.董万康及原告蔡丽仙承担本案诉讼费用。2015年10月22日，王聪与董万康签订《房产买卖居间协议书》，约定：1.董万康将坐落于厦门市同安区禹洲溪堤尚城3#地块14#-1（H＜2.2）跃3层106室的房屋出卖给王聪；2.成交总价为2860000元；3.王聪于2015年10月22日向董万康支付300000元，于2015年10月23日前支付200000元；4.董万康应于2016年8月28日前将房产交付给王聪使用；5.该房产当前处于银行按揭状态，在2016年2月22日之前按揭款由董万康承担；6.房产产权登记过户至王聪名下后，申请人办理银行按揭将剩余购房款支付给董万康。合同签订后，王聪依约于2015年10月23日之前向董万康支付了500000元购房款，并按照约定向其支付了2016年2月22日至2017年2月22日的银行按揭款，共计159600元，董万康于2016年8月27日将讼争房产交付给王聪占有使用，并一同前往物业公司办理讼争房产相关移交手续，在物业公司办理业主备案手续，董万康亦将购房发票、房屋钥匙等相关资料移交给王聪。此后，王聪进行了简单的装修，并将家具搬进房屋，一直按时缴纳相应的物业管理费等费用，至今仍占有和使用讼争房产。协议约定，2016年10月28日前应前往房管部门办理交易过户登记手续，但是经王聪多次催促，董万康始终不配合办理。2017年2月，王聪至房管局办理了解到，案涉房屋已于2016年12月20日依据厦门市同安区人民法院作出的（2016）闽0212民初5561号民事裁定书查封，无法办理过户手续。 一审时，蔡丽仙围绕其诉讼请求依法提交了《房产买卖协议》（0005834号）、收款收据、中国银行交易记录单、《厦门市商品房买卖合同》、董万康的公民身份证复印件、蔡丽仙与董万康的手机通话记录、报警回执单、微信对话记录截图作为证据。董万康围绕其答辩意见依法提交了案涉房屋的增值税普通发票一张作为证据。周建华围绕其诉讼请求依法提交了《房产预约买卖协议书》（0002521号）、《补充协议》、《厦门市商品房买卖合同》、《预购商品房预告登记证明》、《商品房买卖合同备案证明》、收款收据、收条、中国建设银行交易记录、支付宝转账电子回单、（2016）厦证内字第23916号《公证书》、（2016）厦证内字第23884号《公证书》作为证据。王聪围绕其诉讼请求依法提交了《房产买卖居间协议书》、中国工商银行交易凭证、中国民生银行账户交易记录、收条、收据、交房清单收据、购房发票、公摊水费发票、公共维修金收款收据、公摊电费及综合管理服务费发票、房屋照片、（2015）厦证内字第27320号《公证书》、（2016）厦湖证内字第378号《公证书》、林晨的公民身份证复印件、《厦门市商品房买卖合同》、《预购商品房预告登记证明》、《商品房买卖合同备案证明》、《个人购房担保借款合同》、门禁卡、收据作为证据。另有一审法院向厦门市公安局同安分局五显派出所调取的执法记录仪视频作为证据。上述证据经一审法院审查核实并予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2014年12月31日，董万康与案外人厦门舜洲房地产开发有限公司签订了《厦门市商品房买卖合同》（商品房预购合同号：03192143），该合同约定：厦门舜洲房地产开发有限公司将坐落于厦门市同安区禹洲溪堤尚城3＃地块14＃-1（Ｈ＜2.2）跃3层106室的房屋出售给董万康，售价3374860元。2015年3月19日，董万康与中国农业银行厦门分行签订《个人购房担保借款合同》，向中国农业银行厦门分行办理房屋按揭贷款2360000元。2015年10月22日，第三人王聪与董万康签订了《房产买卖居间协议书》（编号：1586005），该协议书约定：董万康将案涉房屋出售给王聪，售价2860000元整；协议签订当日，王聪应支付董万康购房定金200000元；王聪应于2015年10月22日向董万康支付购房款300000元（含定金），于2015年10月23日前向董万康支付购房款200000元；涉案房屋的土地房屋权证已在办理中；王聪与董万康应于2016年10月28日前以本协议书为基础签订房管部门印制的《厦门市存量房买卖合同》并前往房管部门办理交易过户登记手续；董万康应于2016年8月28日前将房产交付给王聪使用；“该房产当前处于银行按揭状态，在2016年2月22日之前的按揭款由董万康承担”；“2015年10月23日前所支付的200000元以现金方式支付，2015年10月22日前所支付的300000元以转账方式支付户名：董万康，账号：62×××50，开户行：民生银行厦门分行营业部”。2015年10月23日，董万康与案外人陈玲委托王聪办理案涉房屋的相关事宜，厦门市公证处以（2015）厦证内字第27320号《公证书》对上述委托手续进行了公证。2016年3月25日，董万康与陈玲又委托案外人林晨办理案涉房屋的相关事宜，厦门市公证处以（2016）厦湖证内字第378号《公证书》对上述委托手续进行了公证。2015年10月21日，王聪以其招商银行账户向董万康的中国民生银行账户（账号：50×××82）转账支付两笔款项，金额分别为30000元和50000元；2015年10月22日，王聪又以其招商银行账户向董万康的中国民生银行账户（账号：50×××82）转账支付五笔款项，金额分别为50000元、50000元、50000元、50000元、20000元，上述转账的钱款共计七笔，金额共计300000元。2015年10月23日，王聪从其中国工商银行账户（卡号：62×××48）取款150000元。2015年10月23日，王聪以其招商银行账户向董万康的中国民生银行账户（账号：50×××82）转账支付20000元。董万康向王聪出具了落款日期为2015年10月23日的《收条》一张，载明收到王聪支付的案涉房屋购房首付款500000元。董万康向王聪出具了落款日期为2015年10月23日的《收据》一张，载明收到王聪支付的案涉房屋银行按揭款履约保证金20000元。董万康向王聪出具了落款日期为2016年3月18日的《收据》一张，载明收到王聪支付的案涉房屋自2016年2月22日至2016年5月21日的银行按揭款现金39900元。董万康向王聪出具了落款日期为2016年6月20日的《收据》一张，载明收到王聪支付的案涉房屋自2016年5月22日至2016年8月21日的银行按揭款现金39900元。董万康向王聪出具了落款日期为2016年8月20日的《收据》一张，载明收到王聪支付的案涉房屋自2016年8月22日至2016年11月21日的银行按揭款现金39900元。董万康向王聪出具了落款日期为2016年12月17日的《收据》一张，载明收到王聪支付的案涉房屋自2016年11月22日至2017年2月22日的银行按揭款现金39900元。董万康与王聪联名书写了落款日期为2016年8月27日的《交房清单收据》一张，载明王聪收到董万康交付的案涉房屋购房发票五份、房屋钥匙一把、购房合同复印件一份、银行按揭贷款合同复印件一份、委托公证书六本及2016年9月30日前的物业水电费缴纳清单。王聪向案涉房屋的物业管理企业禹洲物业服务有限公司缴纳了综合管理服务费（自2016年10月至2016年12月）、公摊水电费（自2016年4月至2016年9月）、房屋公共维修金。 2016年5月2日，蔡丽仙与董万康、厦门市同安区鼎盛世房屋中介服务部共同签订了《房产买卖协议》（编号：0005834）。该协议约定：蔡丽仙（乙方）购买董万康（甲方）位于厦门市同安区禹洲溪堤尚城**地块**-1（Ｈ＜2.2）跃3层106室的个人住房，成交价格为3660000元；本协议签订之日，蔡丽仙应支付董万康购房定金100000元；蔡丽仙向银行申请2000000元贷款，该贷款直接转至董万康的银行账户；董万康应于一手产权办理出来十日内至原申贷银行办理提前还贷手续，将银行按揭余款一次性还清，同时办理解除抵押登记手续；双方应于一手产权办理出来后十五日内，以本协议为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易过户登记手续；董万康应于收到蔡丽仙支付的全部购房款后三日内将房屋交付给蔡丽仙使用。双方在该协议的第十七条手书补充约定：2016年5月2日蔡丽仙应支付100000元定金；2016年5月31日蔡丽仙向董万康支付总款1500000元（含定金）；待产权证办出来七日内支付董万康余款160000元；蔡丽仙所付1600000为房屋解押款，剩余解押款由董万康支付；交房前所有物业水电费用由董万康支付，交房后所有物业水电费用由蔡丽仙支付。2016年5月2日，蔡丽仙向董万康支付购房定金现金100000元，董万康向蔡丽仙出具《购房定金收条》一张。2016年5月6日，蔡丽仙的丈夫叶化平以其中国银行账户（账号：41×××02）向董万康的银行账户（账号：41×××61）转账支付500000元；2016年5月20日，蔡丽仙的丈夫叶化平以其中国银行账户（账号：41×××02）向董万康的银行账户（账号：41×××61）转账支付500000元；2016年6月4日，蔡丽仙的丈夫叶化平以其中国银行账户（账号：41×××02）向董万康的银行账户（账号：41×××61）转账支付400000元，董万康先后出具三张《收款收据》交给蔡丽仙收执以确认收款，至此，蔡丽仙共向董万康支付1500000元。事后，蔡丽仙多次联系董万康，催促其配合履行购房协议，双方协商未果，董万康至今未履行合同义务。蔡丽仙已将床、桌子等部分家具搬进案涉房屋内，董万康发现后要求蔡丽仙搬离未果。 2016年8月8日，周建华与董万康、厦门建邺地产行销策划有限公司共同签订了《房产预约买卖协议书》（编号：0002521）。该协议约定：周建华（乙方）购买董万康（甲方））位于厦门市同安区禹洲溪堤尚城**地块**-1Ｈ＜2.2）跃3层106室的个人住房，成交价格为4000000元；协议签订当日，周建华应支付董万康购房定金100000元；2016年8月10日前办理担保当日，周建华应支付董万康1400000元（含定金）；过户当日，周建华应支付董万康250000元；周建华于办理担保当日办理银行贷款2350000元；自2016年8月8日起，案涉房屋的银行按揭贷款由周建华向贷款银行偿还；董万康应于办理担保手续当日将案涉房屋交付给周建华使用。2016年10月31日，周建华与董万康、厦门建邺地产行销策划有限公司共同签订了《补充协议》一份，约定：董万康负责办理案涉房屋一手产权，产生的补交面积差费用、手续费、一手契税由董万康缴交，至2016年11月30日前办理完毕，董万康需保证房屋产权清晰无任何债务纠纷问题；案涉房屋产生的二手过户交易税费、房管局手续费、评估费、担保费由周建华全部承担，至2016年8月8日起该房屋月供由周建华全部缴交（2016年10月份的月供由周建华承担本金，11月份的月供由董万康承担，11月份以后的月供由周建华承担）。2016年8月8日，周建华以其银行账户（账号：62×××22）向董万康的银行账户（账号：62×××90）转账支付购房定金100000元；2016年8月10日，周建华以其银行账户（账号：62×××22）向董万康的银行账户转账支付1275000元；2016年8月10日，周建华以其银行账户（账号：62×××22）向厦门建邺地产行销策划有限公司的职员张富枝的银行账户（账号：62×××91）转账支付285000元。董万康向周建华出具一张收条（无落款时间）确认收到周建华购房首付款1400000元。张富枝向周建华出具落款时间为2016年8月10日的收条一张，确认收到周建华支付的案涉房屋代办费用160000元与董万康代办一手产权的费用125000元，共计285000元均由周建华转账支付。2016年8月18日，周建华通过案外人黄岩的支付宝账户向董万康的中国农业银行账户（账号：62×××76）转账支付13262.91元；2016年10月31日，周建华通过其支付宝账户向董万康的中国建设银行账户（账号：62×××90）转账支付7000元；2016年9月18日，周建华通过其支付宝账户向董万康的中国农业银行账户（账号：62×××76）转账支付13262.91元。2016年8月10日，周建华与黄岩夫妇委托福建金海峡融资担保有限公司办理案涉房屋的相关事宜，厦门市公证处以（2016）厦证内字第23916号《公证书》对上述委托手续进行了公证。2016年8月10日，被告董万康委托福建金海峡融资担保有限公司办理案涉房屋的相关事宜，厦门市公证处以（2016）厦证内字第23884号《公证书》对上述委托手续进行了公证。庭审中，周建华表示已向董万康和张富枝支付的钱款共计1694525.82元，对此，原告蔡丽仙、被告董万康、第三人王聪无异议。协议签订后，周建华多次催促董万康履行合同义务，办理案涉房屋的产权登记手续并协助周建华办理过户登记手续，董万康一再拖延，双方协商未果，董万康至今未履行合同义务。董万康至今未办理案涉房屋的所有权登记手续。 厦门市公安局同安分局五显派出所出具的报警回执记载，2016年12月17日15时许，蔡丽仙的丈夫叶化平报警称其在案涉房屋装修房子时，案外人林晨等人到场阻止，民警至现场处理，经向叶化平、林晨、董万康进行了解，董万康于2015年向林晨的朋友及林晨借款，当时以案涉房屋为抵押。2016年12月17日，叶化平与林晨为该房屋的归属发生了纠纷，董万康向民警承诺其将与叶化平、林晨等人协商解决。民警佩戴的执法记录仪完整记录了现场处理过程，视频显示：民警询问林晨的身份，林晨表示其为王聪的朋友；民警致电董万康，董万康表示其曾向王聪借款，当时以案涉房屋作为抵押物，后又将房屋出售给叶化平夫妇。 一审庭审中，蔡丽仙陈述：蔡丽仙与董万康签订购房协议之后发现，许多债权人拿着借款凭据到案涉房屋门口喷漆、拉横幅；在购房协议签订后，董万康把房屋钥匙交给蔡丽仙，蔡丽仙因担心董万康的债权人破坏房屋，于是把一些家具搬进房屋，并让家人入住守护；开发商已经通知董万康办理房屋产权手续，董万康经蔡丽仙反复催告，迟迟不予办理，明细恶意拖延。董万康陈述：董万康并未恶意拖延办理产权手续，只是开发商到目前为止还没办好；董万康未曾将房屋钥匙交付给蔡丽仙，也没有向蔡丽仙交付房屋，房屋的物业水电费用都是董万康支付的；2016年12月初，董万康发现蔡丽仙的家人搬进案涉房屋，当时就给蔡丽仙夫妇打电话、发短信，要求其搬离。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点在于：一、原告蔡丽仙、第三人周建华、第三人王聪分别就案涉房屋与被告董万康签订的三份房屋买卖协议的法律效力；二、三份房屋买卖协议应当如何履行。 2014年12月31日，董万康向案外人厦门舜洲房地产开发有限公司购买案涉房屋时的交易价格为3374860元，而被告董万康与第三人王聪签订的《房产买卖居间协议书》约定的交易价格却仅为2860000元，该协议约定的购房定金及首付款500000元仅占约定交易价格的17.48%，且该协议除约定购房定金及首付款500000元外，竟然未就剩余的2360000元购房款的支付时间和方式作任何约定，仅约定2016年2月22日之前的房屋按揭贷款由董万康负责偿还，该购房协议从形式到内容的疏漏与草率显然与实践中一般民事主体签订房屋买卖协议时极尽审慎与详尽的常态相违背，而且首付比例不足交易价格的20%的情况也明显不符合常理。厦门市公安局同安分局五显派出所的报警回执和执法记录仪视频均记载，董万康确认其向王聪借款故以案涉房屋作为抵押。综上，一审法院认为，王聪与董万康存在民间借贷关系，王聪为董万康的借款债权人，董万康以案涉房屋作为抵押物，通过公证先后委托王聪和林晨处理案涉房屋的相关事宜，以此担保王聪的借款债权的实现，因此，王聪与董万康签订的《房产买卖居间协议书》并非基于买卖案涉房屋的真实意思表示。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”据此，对于王聪要求董万康履行《房产买卖居间协议书》的诉讼请求一审法院不予支持，并另行裁定驳回王聪的起诉。 蔡丽仙与被告董万康签订的《房产买卖协议》、第三人周建华与被告董万康签订的《房产预约买卖协议书》系经由具有相应资质的房产中介机构提供居中服务而依法签订，均为当事人的真实意思表示，且蔡丽仙与周建华均已分别向董万康部分履行了支付购房款的义务，因此，一审法院确认，蔡丽仙与董万康签订《房产买卖协议》、周建华与董万康签订的《房产预约买卖协议书》均真实合法有效。从合同的签订时间上看，蔡丽仙与董万康的《房产买卖协议》签订于2016年5月2日，周建华与董万康的《房产预约买卖协议书》签订于2016年8月8日，董万康作为案涉房屋的所有权人先后与不同的买受人签订两份房屋买卖合同，将案涉房屋出售给两个买受人，属于典型的“一房二卖”。因标的房屋具有唯一性，出卖人不可能履行两个合同，只能履行其一，对另一合同的买受人只能承担违约责任。董万康经蔡丽仙和周建华反复催促，无正当理由至今未办理案涉房屋的所有权登记手续，也未向蔡丽仙和周建华中的任何一人交付案涉房屋，故应当依据合同签订的先后顺序确定应当实际履行的合同，因此，董万康应当继续履行其与蔡丽仙签订的《房产买卖协议》。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不能要求出卖人履行。周建华与董万康签订的《房产预约买卖协议书》客观上已无法实际履行，故对于周建华要求董万康履行《房产买卖居间协议书》的诉讼请求一审法院不予支持，周建华可另行向董万康主张要求其承担违约责任。 综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告董万康应当继续履行其与原告蔡丽仙于2016年5月2日签订的0005834号《房产买卖协议》；二、驳回第三人周建华的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币24080元，适用简易程序审理，减半收取人民币12040元，由董万康负担；第三人周建华提起独立诉讼请求的受理费27600元，适用简易程序审理，减半收取人民币13800元，由董万康负担。 本院二审中，上诉人王聪对一审查明的部分事实提出异议，认为一审判决书第十一页第二段有关“董万康表示……叶华平夫妇”这个情况与客观事实不符，关于执法记录的录音里面警察与董万康的对话显示借钱的是林晨，王聪是房屋买卖。同时，认为一审判决书第十一页最后一段蔡丽仙与董万康的陈述与客观事实不符，实际上房屋是交付给王聪的，也是王聪发现蔡丽仙非法进入案涉房屋。对一审查明的其余事实无异议。被上诉人蔡丽仙对一审查明的事实无异议，认为，一审遗漏查明董万康与蔡丽仙2016年12月18日微信记录和周建华这个时间段与董万康的微信记录。两个微信都记录，董万康承诺会按合同约定的时间交房给两人。董万康未对一审查明的事实发表意见。周建华对一审查明的事实无异议。本院认为，一审判决书第十一页最后一段只是记载了蔡丽仙与董万康系双方观点的陈述，并没有明确表明一审法院对双方陈述的确认。执行记录仪系一审法院向厦门市公安局同安分局五显派出所调取，其证据效力无容置疑。上诉人王聪提交了出警记录的文字摘要，被上诉人蔡丽仙不予认可。被上诉人蔡丽仙提出的两个微信记录，一审法院均予确认。因此，对一审判决查明的事实，本院予以确认。 二审时，上诉人王聪提交了董万康欠林晨借款50万元的《还款责任》和出警记录文字，蔡丽仙和周建华认为林晨不是借贷合同的当事人，均对《还款责任》真实性有异议，认为林晨与王聪是合伙放贷的关系，是同一笔借款的实际出借人，且如果林晨确实有向董万康借款，应该是林晨自己向法院起诉主张这50万元，而不应该让王聪将《还款责任》作为本案的证据。对《还款责任》，本院认为，林晨并非本案当事人，其和董万康的借贷关系是否存在与王聪是否购买讼争房屋没有必然的关系，《还款责任》与本案没有直接关联，本院不予确认。根据本院要求，上诉人提交了王聪招商银行（卡号为：62×××88）2015年6月2日至2016年3月1日期间的交易明细以及董万康招商银行（卡号为：62×××27）2013年6月5日至2017年1月6日交易明细以及厦门圣盛商贸有限公司与厦门海怡晟商贸有限公司产品供货合同，证明自2013年7月起，王聪与董万康存在生意往来，董万康从王聪处收取的总金额超过王聪从董万康处收取的金额27万元左右。蔡丽仙对两份银行交易明细真实性无异议，认为这些证据表明王聪与董万康长期有经济往来，完全有条件形成借贷或其他债务关系。同时，董万康二审时两次开庭都缺席，但王聪却能拿到董万康的银行记录，令人怀疑。对供货合同，蔡丽仙提出异议，认为没有原件，也看不出产品的真实往来。周建华对两份银行记录真实性无异议，对证明对象有异议，认为从交易记录看，没有支付购房款前，王聪是欠董万康27万元，足以证明王聪与董万康之间是存在经济纠纷的。蔡丽仙提供了其中国银行（卡号为：60×××64）2015年5月6日至2017年1月22日交易明细，证明其除了与董万康在本案中的支付房款外，在房屋买卖前后一年内均不存在任何资金往来或债权债务关系，本案系真实的房屋交易关系。被上诉人对交易明细真实性不予认可，认为没有加盖公章。本院对王聪、蔡丽仙各自提供的银行交易明细真实性予以确认，对王聪提交的供货合同，因无原件，且供货合同并没有载明供货方、购货方与王聪、董万康之间的关系，与本案没有直接的关系，故本院不予认可。 本院认为，一审法院对蔡丽仙、周建华与董万康签订的案涉房屋买卖协议真实合法有效，各方对此并无争议，因此本案的争议焦点是：王聪与董万康签订的案涉房屋买卖协议的法律效力。一审法院认为，王聪与董万康存在民间借贷关系，王聪为董万康的借款债权人，董万康以案涉房屋作为抵押物，通过公证先后委托王聪和林晨处理案涉房屋的相关事宜，以此担保王聪的借款债权的实现，因此，王聪与董万康签订的《房产买卖居间协议书》并非基于买卖案涉房屋的真实意思表示。本院认为，董万康向案外人厦门舜洲房地产开发有限公司购买案涉房屋时的交易价格为3374860元，而与王聪签订的《房产买卖居间协议书》约定的交易价格却仅为2860000元，明显低于购买价3374860元，也明显低于与蔡丽仙签订协议交易的3660000元和与周建华签订协议交易的4000000元，且该协议约定的购房定金及首付款仅占约定交易价格的17.48%，也未就剩余的2360000元购房款的支付时间和方式作任何约定，明显不符合常理。同时，董万康与王聪之间存在密切的账户资金往来，王聪主张其每月的按揭款是用现金的形式交付给董万康，与常理不符。根据以上证据，结合厦门市公安局同安分局五显派出所的报警回执和执法记录仪视频可以认定，董万康向王聪借款故以案涉房屋作为抵押。一审法院认定并不不当。综上所述，王聪的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费24080元，由王聪负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （江 伟） 审 判 员 （陈许贞） 审 判 员 （龙 辉） 二〇一八年二月二日 书记员（ 巫粤 峰） 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。