上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终6079号上诉人（原审被告）：杨贵，男，1974年9月6日生，汉族，户籍地云南省楚雄彝族自治州楚雄市；现住上海市金山区。委托诉讼代理人：蒋雪华，上海达真律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金明华，男，1963年9月22日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：赵忠敏，上海市昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾帅，上海市昆仑律师事务所律师。原审第三人：赵东灵，女，1982年10月8日生，汉族，住山东省梁山县。上诉人杨贵因与被上诉人金明华、原审第三人赵东灵房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初3195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨贵及其委托代理人蒋雪华，被上诉人金明华及其委托诉讼代理人赵忠敏，原审第三人赵东灵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨贵上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1、上诉人与被上诉人订立的买卖合同是一份房地产买卖的三方居间协议，具有预约性质，且合同的第三方也没有房地产中介的经营资质。合同签订后，被上诉人也没有支付任何合同约定的房款。上诉人将房屋交给被上诉人居住至今，被上诉人每月支付房租并打款至上诉人的银行账户。上述事实表明双方之间并不存在买卖房屋的真实意思；2、涉案房屋是在上诉人与赵东灵同居期间购买，贷款婚前及婚后亦均由上诉人和赵东灵偿还，故涉案房屋应系夫妻共同财产。上诉人与被上诉人签订买卖合同是为了转移夫妻共同财产，并非出售涉案房屋；3、上诉人是在2013年1月办理的抵押权人为黄某的涉案抵押，而且是用从被上诉人处取得的房产证办理的，如果存在真实买卖，被上诉人怎可能同意用自己的房屋作抵押；4、上诉人在2004年是以27万元的价格购买的涉案房屋，在房价上涨的情况下，上诉人不可能低于该价格出售给被上诉人；5、即便合同有效，一审法院在被上诉人未支付完毕全部房款的情况下即判决上诉人涤除抵押并办理过户手续，亦属不当。况且，系争房屋处于查封状态。金明华辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。赵东灵述称，请求法院保护其作为涉案房屋共有人的合法权益。金明华向一审法院起诉请求：1、判令金明华、杨贵签订的《房屋买卖合同》依法有效；2、判令杨贵协助金明华办理位于奉贤区XX镇XX社区XX幢XX号XX室房屋的过户手续；3、涤除系争房屋的抵押权；4、案件受理费等均由杨贵承担。一审法院认定事实：杨贵和赵东灵系夫妻关系，双方于2005年4月30日登记结婚。系争位于上海市奉贤区XX镇XX小区XX幢XX号XX室房屋房地产权利人为杨贵，不动产登记日为2004年2月8日。2004年2月5日，杨贵向中国银行上海市分行办理了216,000元的贷款合同。2006年7月1日,金明华与杨贵签订了《买卖合同》，约定杨贵将上述房屋以216,000元价格转让金明华，金明华向杨贵预付定金20,000元。在房屋的交割及金明华付款方法约定：一次性付款，以后债权债务与杨贵无关；产权所有归金明华所有。上述合同签订后，金明华向杨贵支付了20,000元。其后金明华居住使用上述房屋，并由金明华出面向银行按月归还贷款。2013年初，杨贵补办了上述房屋的房地产权证，办理了抵押权人为黄某的500,000元抵押。2017年期间，杨贵因涉嫌诈骗被公安部门传唤，在公安部门的多次讯问笔录中，杨贵均认可将上述系争房屋以216,000元转让给金明华，已收取金明华20,000元房款的事实。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，金明华、杨贵签订《买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。杨贵称与金明华系租赁关系的抗辩意见一审法院不予认可。赵东灵称系争房屋为夫妻共同财产，金明华和杨贵存在恶意串通，合同无效。一审法院认为，首先系争房屋房地产登记在杨贵和赵东灵婚前，且权利人为杨贵一人，作为权利人杨贵有处分权；其次，金明华、杨贵买卖合同签订并履行至今已超过10年之久，贷款一直由金明华在予以归还，而赵东灵称系房屋权利人之一，却对房屋状况及贷款归还情况等一直未曾过问，明显与客观事实不符；再次，赵东灵也未能提供证明金明华、杨贵存在恶意串通的客观证据，故一审法院对于赵东灵的意见亦不予认可。作为出卖人的杨贵，在签订买卖合同后，除有交付房屋的义务外，尚有协助办理过户手续的义务，故一审法院对金明华要求杨贵协助办理过户手续的请求予以支持。杨贵在房屋已经出售的情况下，其办理抵押权，有涤除的义务。一审法院判决：一、确认金明华与杨贵于2006年7月1日签订的《买卖合同》有效；二、杨贵于判决生效之日起十日内涤除上海市奉贤区XX镇XX小区XX幢XX号XX室房屋上的抵押权；三、杨贵于判决生效之日起十日内协助金明华办理上述房屋的房地产过户手续。案件受理费4,540元，减半收取计2,270元，由杨贵负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。经本院审理查明，金明华表示2013年初曾将系争房屋初始房地产权证出借给杨贵，后杨贵归还。一审法院认定其他事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，系争房屋于2016年4月20日被一审法院司法查封，限制期限为2016年4月20日至2019年4月20日。另，系争房屋登记簿显示2014年2月12日曾补发房地产权证书。本院认为，上诉人虽主张其与被上诉人就系争房屋存在租赁关系而非买卖关系，但本案的实际情况是，第一，被上诉人提交了双方签署的房屋买卖合同，系争房屋的抵押借款合同、还款存折以及产权证书等资料均由被上诉人持有；第二，上诉人向被上诉人出具了定金收据，系争房屋的按揭贷款亦由被上诉人实际归还，且被上诉人占有、使用房屋至今；第三，上诉人在公安机关的讯问笔录中对于双方之间的房屋买卖事实亦多次予以认可，其对此亦未有合理解释；第四，上诉人虽主张双方之间系租赁关系，但其并未提供充分的依据，仅根据被上诉人曾出借房产证的事实并不足以证明上诉人的该项主张。由此，基于在案证据及当事人的庭审陈述，一审法院认定双方之间就系争房屋存在真实有效的买卖关系，并无不当，本院予以维持。但本院须指出的是，根据二审查明的事实，系争房屋处于司法查封状态，房屋过户存在客观的履行障碍，故在该履行障碍没有消除之前，一审法院对于被上诉人要求上诉人协助过户的诉讼请求予以支持，显属不当，本院依法予以纠正。至于被上诉人关于涤除抵押的诉讼请求，考虑到系争房屋所涉抵押与法院执行的关联性以及被上诉人的诉讼目的和利益，对其该项诉请本案不再处理，当事人可以另行主张。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初3195号民事判决第一项；二、撤销上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初3195号民事判决第二、三项；三、驳回金明华要求杨贵配合办理房屋过户手续的诉讼请求。一审案件受理费人民币4,540元，减半收取计2,270元，由杨贵负担。二审案件受理费人民币4,540元，由金明华和杨贵各半负担2,270元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 娄 永审判员 蒋庆琨二〇一八年八月八日书记员 许 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……