河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0305民初4416号原告：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧西区丽春东路23号（珠江路办事处院内）。法定代表人：尹欢，董事长。委托代理人：安学锋，河南焦点律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托代理人：畅陶杰（实习），河南焦点律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：赵震宇，女，1972年5月18日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。第三人：中国银行股份有限公司洛阳分行，住所地：洛阳市西工区中州中路439号。负责人：武超，行长。委托代理人：王浩田，河南安多律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告洛阳尚锦置业有限公司诉被告赵震宇、第三人中国银行股份有限公司洛阳分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案后，依法适用普通程序，于2018年1月22日，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洛阳尚锦置业有限公司的委托代理人安学锋、畅陶杰（实习）、第三人中国银行股份有限公司洛阳分行的委托代理人王浩田到庭参加了诉讼。被告赵震宇经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告洛阳尚锦置业有限公司诉称：原、被告于2013年03月15日签订编号为YS0190382《商品房预售合同》包括合同附件及补充协议，合同约定被告购买原告开发的涧××路××区××单元××房屋，合同总价款为767400元。付款方式为商业按揭贷款，其中首付款为237400元。2013年04月26日，原、被告及第三人签订编号2013年洛个房字××号《中国银行股份有限公司洛阳分行个人一手住房贷款合同》，合同约定，被告向第三人贷款530000元，原告为该贷款合同承担阶段性担保责任，被告用位于涧××路××区××单元××房屋为第三人设立抵押权预告登记。合同签订后，由于被告未按合同约定还款，致使第三人要求原告履行保证责任,截止至2017年6月，第三人已从原告保证金账户扣划47632.52元。《商品房预售合同》附件四合同补充协议第七条第4项规定“如买受人未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人向其发出交款通知书后3日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日百分之一的标准向出卖人支付违约金，同时，还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用”；第七条第5项规定“如因买受人未能按期归还到期贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担连带担保责任的，或如因买受人连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的”“出卖人有权随时选择以通知方式解除该商品房的《商品房买卖合同》包括合同附件、本补充协议，自通知到达买受人时合同解除，买受人应配合出卖人办理退房相关手续，且买受人须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之二十的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可从买受人己付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用”。综上，由于被告违反《个人一手住房贷款合同》的约定，不按时履行还款义务，导致原告多次承担保证责任，严重影响了原告的正常经营，为维护自身合法权益，原告特根据法律规定及《商品房预售合同》的约定，提起诉讼，请人民法院依法审理，支持原告的诉求！诉讼请求：一、判令解除原、被告于2013年3月15日签订的《商品房预售合同》（合同编号YS0190382），包括合同附件及补充协议；二、依法判令被告向原告返还涧××路××区××单元××房（房屋代码：642280）；三、依法判令被告配合原告办理以上《商品房预售合同》（含合同附件及补充协议）备案登记注销等相关手续；四、依法判令被告与第三人中国银行股份有限公司洛阳分行配合原告办理涉案房屋抵押权预告登记注销等相关手续；五、依法判令被告向原告支付代其偿还的款项及罚金（暂计至2017年6月为47632.52元，之后以第三人出具的扣划清单为准）；六、判令被告向原告支付代其偿还款项的违约金（以代其向贷款银行还款的金额为本金，按日百分之一，从原告代其实际还款之日起计算至被告将原告代其偿还的款项全部还清之日止）；七、判令被告向原告支付解除《商品房预售合同》违约金153480元；八、判令本案诉讼费、律师费、公告费、邮寄费、保全费、保函费由被告承担；九、判令原告从商品房预售合同解除后原告应退还被告的已付房款中直接扣除上述诉求第五项、第六项、第七项及第八项款项。被告赵震宇未提交答辩状。第三人中国银行股份有限公司洛阳分行口头辩称：一、保证金划扣的具体金额应以原告的举证为准；二、根据原告与第三人和被告签订的贷款合同的约定，被告的房屋没有取得房屋他项权证之前，原告作为保证人应当对被告的贷款承担连带清偿责任，故如果需要第三人配合被告办理房屋抵押权预告登记注销手续，应当先由原告清偿被告尚未清偿的债务。原告洛阳尚锦置业有限公司为证明其主张向法庭提供以下证据：第一组证据：编号为YS0190382《商品房预售合同》原件一份。证明方向：1、2013年03月15日，原、被告签订编号为YS0190382《商品房预售合同》一份，合同约定被告购买原告开发的位于涧××路××区××单元××房屋××套，房屋总价款为767400元，被告选择以按揭贷款方式购买该房。该合同系原、被告真实意思表示，合法有效，应受法律保护。2、根据《商品房预售合同》附件四合同补充协议第七条第4项约定，因被告逾期还贷，致使原告代其向银行偿还到期贷款本息及违约金的，原告有权主张代偿款违约金，违约金计算方式为：以代偿款款项为本金，按日百分之一，从代被告还款之日起计算至全部贷款还清之日止。3、根据《商品房预售合同》附件四合同补充协议第七条第5项约定，被告连续或累计三次逾期还贷，致使原告承担担保责任，原告即享有解除该《商品房预售合同》的权利，同时可主张总房价款20%的违约金。4、根据《商品房预售合同》附件四合同补充协议第七条第4项以及《商品房预售合同》第七条第5项之约定，原告有权主张被告承担原告为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用，并有权从被告已付房款中直接扣除上述款项。第二组证据：原、被告以及第三人签订的《中国银行股份有限公司洛阳分行个人一手住房贷款合同》原件一份。证明方向：1、为配合被告贷款，原告与被告以及第三人签订《中国银行股份有限公司洛阳分行个人一手住房贷款合同》一份，被告向第三人贷款530000元，原告为被告的贷款承担连带责任保证；2、被告用涉案房屋为第三人办理抵押权预告登记。第三组证据：扣划明细表一张、扣划清单一套（原件）。证明方向：被告多次逾期还贷，致使原告为此承担担保责任，截止至2017年12月份被第三人扣划保证金共计62319.26元。被告应向原告返还该笔费用，并按照合同约定向原告支付代偿款违约金。第四组证据：《诉讼财产保全责任保险投保单》原件一份。证明方向：为实现债权，本案中原告花去保函费共计1500元。根据《商品房预售合同》附件四合同补充协议第七条第4项以及《商品房预售合同》第七条第5项之约定，该笔费用应由被告承担第三人中国银行股份有限公司洛阳分行对原告出示的证据质证意见为:对第一组证据：和第三人无关，不予质证。对第二组证据：真实性无异议。根据合同约定，原告应当对被告的借款承担连带清偿责任，故如果与被告解除合同，要求第三人配合办理抵押解除手续，则应当由原告先代被告清偿完毕剩余贷款。对第三组证据：2017年5月和2017年9月的两份扣划保证金的清单有原件，予以认可；剩余两笔待原告出示原件后，再予以认可。对第四组证据：无异议。经审理查明：2013年3月15日，原告洛阳尚锦置业有限公司与被告赵震宇签订编号为YS0190382《商品房预售合同》一份，合同主要内容为：被告购买原告位于涧××路××区××单元××房屋××套，预测建筑面积共119.461平方米，房屋总价款为767400元。该《商品房预售合同》附件四《商品房买卖合同》补充协议第七条第4项约定：如买受人未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代买受人向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人向其发出缴款通知书后3日内将出卖人代向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日百分之一的标准向出卖人支付违约金，同时，还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用。《商品房预售合同》附件四《商品房买卖合同》补充协议第七条第5项约定：如因买受人未能按期归还到期贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担连带担保责任的，或如因买受人连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除本《商品房买卖合同》包括合同附件、本补充协议，自通知到达买受人时合同解除，买受人应配合出卖人办理退房相关手续，且买受人须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之二十的违约金，并承担合同解除的相关费用，出卖人可从买受人已付房款中直接扣除上述违约金和解除合同的相关费用。当日，被告向原告交纳首付款237400元。2013年4月26日，原告洛阳尚锦置业有限公司与被告赵震宇及第三人中国银行股份有限公司洛阳分行签订《个人一手住房贷款合同》一份，该合同中借款人处有被告签名按手印，贷款人处有第三人签名盖章，保证人处有原告签名盖章。涉案房屋已为第三人中国银行股份有限公司洛阳分行办理抵押权预告登记。原、被告在履行合同期间，因被告未能按时还贷，原告于2016年9月28日至2017年9月30日，被第三人扣划保证金共计62319.26元。（2016年9月28日，被第三人扣划保证金18356.13元；于2017年1月18日，被第三人扣划保证金14649.94元；于2017年5月11日，被第三人扣划保证金14626.45元；于2017年9月30日，被第三人扣划保证金14686.74元）并引起诉讼。本院认为，原、被告签订的编号为YS0190382《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议）以及原、被告与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》是各方当事人真实意思表示，合法有效，应按照合同约定享有各自权利、履行各自义务。被告赵震宇逾期还贷四次，造成原告被第三人扣划保证金62319.26元，构成严重违约，根据原、被告签订的《商品房预售合同》附件四《商品房买卖合同》补充协议第七条第5项约定，原告有权解除《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议），也有权要求被告支付代偿款62319.26元(暂计算至2017年10月，之后的以第三人出具的扣划清单为准)。被告赵震宇以及第三人中国银行股份有限公司洛阳分行在《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议）解除后有义务配合原告办理《商品房预售合同》备案登记注销手续以及涉案房屋抵押权预告登记注销手续。原告要求被告赵震宇按照《商品房预售合同》约定，承担20%违约金，因约定的违约金过高，本院酌定为涉案商品房总价款的10%，即767400元×10%=76740元。原告要求被告赵震宇依照《商品房预售合同》约定，按日百分之一标准承担代偿款违约金，本院认为，原告未能证实何时向被告发出催缴通知书，且约定的代偿款违约金计算标准过高，因此本院酌定代偿款违约金暂以62319.26元为本金，自立案之日起，按中国人民银行同期贷款利率，计算至全部代偿款清偿完毕之日止。2017年10月之后产生的代偿款所对应的违约金，原告可另行起诉进行主张。对于原告主张从应退还房款中扣除上述解除合同的相关费用和违约金，属于生效后双方如何履行问题，不宜在判决中予以确定。对于原告其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告洛阳尚锦置业有限公司与被告赵震宇于2013年3月15日签订的编号为YS0190382《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议）。二、被告赵震宇于本判决生效后十日内向原告返还位于涧西区珠江路369号升龙城B区第8幢3单元3-2901号房产，并协助原告洛阳尚锦置业有限公司办理上述房屋的备案登记注销手续。三、第三人中国银行股份有限公司洛阳分行于本判决生效后十日内协助原告洛阳尚锦置业有限公司办理上述房屋的抵押权预告登记注销手续。四、被告赵震宇于本判决生效后十日内向原告洛阳尚锦置业有限公司支付代偿款62319.26元(暂计算至2017年9月30日，2017年9月30日之后的以第三人中国银行股份有限公司洛阳分行出具的扣划原告洛阳尚锦置业有限公司保证金扣划清单为准)。五、被告赵震宇于本判决生效后十日内向原告洛阳尚锦置业有限公司支付62319.26元代偿款违约金（以62319.26元为本金，自2017年9月15日起，按中国人民银行同期贷款利率，计算至全部代偿款清偿完毕之日止）。六、被告赵震宇于本判决生效后十日内向原告洛阳尚锦置业有限公司支付违约金76740元。七、驳回原告洛阳尚锦置业有限公司其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，即逾期履行则加倍执行迟延履行金的债务利息。本案受理费4317元，保全费4357元，计8674元，由被告赵震宇承担。于本判决生效之日向本院交纳。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长 于    迎    春人民陪审员 丁玉平人民陪审员胡翠微二〇一八年二月七日书 记 员 李    欣    洁