湖南省娄底市娄星区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1302民初916号 原告罗花莲，女，汉族，1973年2月15日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。 原告杨葆辉，男，汉族，1967年5月12日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。 委托诉讼代理人谢青峰、罗海珍，湖南广维律师事务所律师。 被告刘兆换，男，汉族，1967年4月27日出生，户籍所在地湖南省涟源市。 被告刘又花，女，汉族，1970年4月18日出生，户籍所在地湖南省涟源市，系被告刘兆换之妻。 原告罗花莲、杨葆辉诉被告刘兆换、刘又花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗花莲、杨葆辉的委托代理人谢青峰到庭参加了诉讼，被告刘兆换、刘又花经本院合法传唤未到庭参加诉讼。现本案已审理终结。 原告罗花莲、杨葆辉诉称：原告与被告于2013年5月14日签订了《房地产转让合同》，合同约定：被告经坐落于娄底市娄星区涟滨西街食品公司左起第4、第5号门面转让给原告、转让价格为捌拾肆万元整，签订合同当日支付64万元，余款在办理完过户手续后一次性支付，被告承诺在6个月内办理好房屋产权证，办证费用由被告承担，并约定了相应违约责任。合同签订后，原告依约向被告支付了64万元，被告出具了收据，被告亦于2013年5月29日将案涉两门面交付给了原告，但一直未按约定办理房屋产权证书。原告为维护自身合法权益，遂提起本案诉讼，请求法院：1、依法确认原告与被告签订的《房地产转让合同》合法有效；2、依法判令被告为原告办理好房屋不动产证书并承担所有办证费用；3、依法判令被告承担违约责任并支付违约金168000元；4、依法判令被告承担本案诉讼费用。 被告刘兆换、刘又花未到庭参加诉讼，未提交相关答辩意见，也未向本院提交证据，视为其自动放弃诉讼权利。 查明的事实 根据原告提交的证据及庭审查明情况，本院确认如下法律事实： 2007年2月8日，被告刘兆换与案外人邱业才、邱业中、邱慧、龙奉莲、吴细南签订《合伙建造门面住房协议书》，约定由其六人自愿组合、各自出资在现娄底市娄星区涟滨西街食品公司旁土地(土地使用权证号：娄国用（2007）第SG1907号，使用权人为：刘兆换、邱业才、邱业中、邱慧、龙奉莲、吴细南)建造房屋。房屋建好后，该六人对所建房屋进行分配，被告刘兆换分得从东往西起第4、5间门面（现门牌号为××、428号）及所对应的二楼住房。 2013年5月14日，原告罗花莲、杨葆辉经人介绍与被告刘兆换、刘又花签订《房地产转让合同》，约定：1、由被告刘兆换将其所有的上述第4、5间门面（面积为96㎡）及楼上房屋（面积为112㎡）转让给两原告；2、转让价格为84万元（含所有办证费用），付款方式为分两期付款：第一期付款为双方在签订上述合同时，由原告方支付购房款64万元给被告，且被告须将门面交付给原告；第二期付款为原、被告共同到娄底市房产管理局、国土局办理完过户手续，经原告确认无误后，再将购房余款20万元一次性支付给被告；3、合同第五条约定：该两门面的房产证和土地使用证手续均由被告负责办理，手续费用由被告承担，被告承诺在3个月内办好房产证，在6个月内办好土地使用证，如被告不能按合同约定的日期交付门面、房产证、土地使用证，每逾期一天按总转让价款的3‰计算违约金支付给原告，如房屋产权证上的面积少于约定面积，原告有权在余款中扣除相应金额。因原、被告签订该《房地产转让合同》时，案涉的两间门面已由案外人何心明承租，故案外人何心明（甲方）、被告刘兆换（乙方）、原告罗花莲（丙方）三方共同签订了《补充协议》,内容如下：“由于刘兆换将娄底市娄星区涟滨西街食品公司左起第4、5各门面转让给丙方，经刘兆换本人同意，从2013年5月29日起甲方将以上两个门面租金支付给丙方。乙方与丙方的债权债务与甲方无关。” 2013年5月15日，原告罗花莲即向被告刘兆换43×××99银行账户转账64万元，被告刘兆换于同日向原告出具了《收条》。2014年4月10日，原告罗花莲从案外人何心明处收回案涉的两间门面，将二楼装修后一直居住至今。2016年5月26日，两原告案涉两门面用于开办“双板桥杨氏骨伤诊所”进行经营。 另查明，原、被告签订《房地产转让合同》时，该两间门面所属的房屋仅办理了建设工程规划许可证、建设用地规划许可证及国有土地使用权证总证，至今尚未办理单独的房屋产权证书及相应权证。 上述事实，由原告提交的原、被告身份信息、《合伙建造门面住房协议书》、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、房屋分配图、《房地产转让合同》及《补充协议》、付款凭证、《收条》、《证明》、医疗机构执业许可证及照片、当事人陈述等在卷佐证，足以认定。 判决的理由与结果 本院认为：原告罗花莲、杨葆辉与被告刘兆换签订的《房地产转让合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规，合法有效，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，两原告已按照合同约定向被告刘兆换支付了第一期购房款64万元，被告刘兆换亦按照约定向原告交付了房屋，但一直未履行为两原告办理单独的房屋产权证和国有土地使用权证的义务，故对两原告要求被告刘兆换为其办理房屋不动产证书并承担所有办证费用的诉讼请求，本院予以支持；被告刘兆换已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，在承担继续履行合同的义务后，还应承担相应的违约责任，因原、被告双方约定的违约金计算标准过高，原告在庭审中自愿将违约金的计算标准调整为合同总价款的20%，故对原告要求被告按合同总价款20%的标准支付违约金168000元的诉讼请求，本院予以支持。 被告刘兆换、刘又花经本院合法传票传唤，未到庭参加本案的诉讼，系对自身诉讼权利的放弃，其不影响本院根据查明的案件事实，依法作出裁判。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四判决如下： 一、确认原告罗花莲、杨葆辉与被告刘兆换、刘又花于2013年5月14日签订的《房地产转让合同》合法有效； 二、由被告刘兆换、刘又花在本判决书生效之日起十日内为原告罗花莲、杨葆辉办理位于娄底市娄星区涟滨西街、门牌号为430号、428号两间门面的房屋产权证书，办证费用由被告刘兆换、刘又花承担； 三、由被告刘兆换、刘又花在本判决书生效之日起十日内支付原告罗花莲、杨葆辉违约金168000元。 如果未按本判决所指定的期间履行支付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，由被告刘兆换、刘又花负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审 判 长  简少泽 人民陪审员  喻日光 人民陪审员  廖 瑛 二〇一八年八月二十日 书 记 员  幸婷婷 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人诶案判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。