江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1102民初3734号原告：余金玉，女，1985年4月16日生，汉族，江西省上饶市信州区人，住江西省上饶市信州区。委托代理人：苏友金，男，1980年9月15出生，汉族，江西省上饶市信州区人，住江西省上饶市信州区，系原告配偶，特别授权代理。委托代理人：江波，江西时空律师事务所律师，特别授权代理。被告：上饶万达广场投资有限公司，住所地上饶市信州区上饶外商国际商务中心****，统一社会信用代码：9136110009443663X9。法定代表人齐界，该公司执行董事。委托代理人：姜豫玮，江西盛义律师事务所律师，一般授权代理。委托代理人：冷冀，江西盛义律师事务所实习律师，一般授权代理。原告余金玉与被告上饶万达广场投资有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告余金玉的委托代理人江波到庭参加了诉讼，被告上饶万达广场投资有限公司的委托代理人姜豫玮、冷冀参加了第二次庭审质证。本案现已审理终结。原告余金玉向本院提出诉讼请求：1、请人民法院依法判决被告立即为原告所购的房产漏水问题给予解决；2、判令因被告造成房屋不能交付而产生的租金损失计每月24,905.6元（40号店面每月11,404.8元，41号店面每月13,500.8元，自2017年7月31日起算），由被告赔偿支付给原告，暂计八个月，即199,244.8元，直至该漏水问题被解决之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月,原告与被告签订了《商品房买卖合同》两份,向被告购买上饶万达广场10#1-40(10座1层40号商业用房)和10#1-41号(10座1层41号商业用房)。其中40号房单价每平米31,140.45元,面积142,56平方米,房款金额4,431,380元;41号房单价每平米28,812,49元,面积168.76平方米,房款金额4,862,395元;均系按揭方式购买,首付款和按揭款均已经办妥,双方此时尚无争议。合同第八条约定该房应当由出卖人在2017年7月31日前交房。原告在收到被告《入伙通知书》后立即到现场察看房屋,却发现房产存在漏水安全隐患,便提出要求被告先整改再办理入伙手续。同时,基于被告系一个全国知名度甚高的开发商,当时原告对其整改前述漏水安全隐患的能力和效率均十分信任和有信心,遗憾的是,经过原告多次催促,被告派员也到了现场,却对该漏水质问题束手无策,据被告所派到现场的物业人员称,其根据现场的漏水、滴水情况认定系上一层的物业的某隐蔽处漏水,并表示其不可能仅仅为了原告就去全部挖开楼上的隐蔽工程来(对症)解决漏水问题。为此,原告所购房产的漏水问题一直拖延至今,造成不能按时交房,并且导致了原告的重大租金损失。原告为了促使问题尽早解决,多次寻求与被告的领导沟通,但是被告的工作人员却连领导的电话都拒绝向原告提供。被告开发的房产存在严重漏水问题却经过了验收,且还通知原告入伙,本就诚信不足且与其作为知名开发商的一贯宣传的开发实力和具有品质保证的企业形象严重不相符,在原告提出漏水问题之后却迟迟未予解决,眼看着自己花巨资所买的店铺因为被告的原因造成不能按时交付,不能及时发挥物的使用价值,原告心急如焚,为了购买此房,原告承受着巨大的资金压力,每月不但要支付巨额按揭还款,还要承担巨额的利息损失,尤其是租金损失。无奈之下,原告为了维护公民的合法权益,依据法律和司法解释有关规定诉至贵院,望秉公裁断。被告上饶万达广场投资有限公司提交了书面答辩意见称：1、原告因自身原因怠于收房,收房之前并不存在损失问题。根据双方《商品房买卖合同》的约定,案涉40号、41号店面的交房时间为2017年7月31日前。但实际上,被告早在2017年7月12日就书面通知原告于2017年7月29日前来办理交房手续,但被告收到原告书面通知后,基于自身原因迟迟不来收房,直至2017年11月15日才与被告正式办理了交房手续。故,在2017年8月1日至11月15日期间,因原告自身原因,双方未正式办理交房手续,该房一直未实际交付原告使用,既然没有交付使用,自然就不存在原告所谓的租金损失。原告主张2017年8月1日至11月15日期间的租金损失无事实与法律依据；2、原告故意破坏被告正常维修工作,导致损失进一步扩大,无权就扩大的损失要求赔偿。案涉房屋交付后,原告向被告反映存在漏水,被告得知后即在第一时间派出维修人员,分别在2017年11月17日、11月23日、11月27日、12月2日等时间多次上门进行维修。经维修部门现场勘查,案涉房屋渗漏问题并不严重,其中41号店面经被告采取引流措施并修复之后,已可以正常使用,40号店面,被告采取同样方法,分别在11月23日、12月2日先后两次安装引流管,计划将水引出后再进行修复,但在引流管安装完成后,原告就立即故意拆除,破坏维修,才导致积水一时无法排除,损失进一步扩大,而并非被告不愿承担房屋漏水的修复责任。根据《合同法》第119条之规定,本案原告故意对被告的修复施工行为进行阻扰及破坏,致使损失扩大,原告无权就扩大的损失要求赔偿,也恳请法院以事实为依据,判令原告配合被告进场维修,以根本解决问题；3、原告主张的租金损失赔偿无事实与法律依据：(1)、根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定,房屋存在一般质量问题的,开发商应承担修复责任,开发商拒绝修复的,才应当赔偿业主修复费用等直接损失。而本案中,被告已多次积极的履行修复责任,41号店面漏水也已通过引流基本解决,不影响使用。但因原告自己不予配合并故意破坏引流管,才导致40号店面损失进一步扩大,被告不应承担赔偿责任。再者,所谓直接损失是指该等一般质量问题造成的与之有直接关系的损失,并不包括租金等间接损失,故原告主张租金损失的请求不能成立；(2)、案涉店面的约定交房时间为2017年7月31日,而早在2017年7月12日,被告就通知过原告前来收房,原告因自身原因拖延至2017年11月15日才收房,故在2017年8月1日至11月15日期间,因原告怠于收房,房屋未正式交付,根本不存在损失问题,原告主张该期间的损失没有依据；(3)、案涉两处店面的漏水问题并不严重,经维修后已不影响正常使用,且该两处店面均已出租并于2017年12月1日都投入装修使用,漏水问题并未对原告造成持续性损失,故原告主张2017年12月1日之后所谓的租金损失也没有依据；(4)、原告诉求的租金损失,客观上来讲,只存在于2017年11月15日至2017年12月1日这半个月的时间,且在此期间,被告曾多次积极上门维修,无奈原告不但不予配合还故意阻挠、破坏,故就该期间损失的产生,原告自身负有严重过错与责任,无权向被告主张赔偿。综上所述,原告的诉讼请求没有事实与法律依据,恳请贵院依法查明本案事实后,判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据：原告提供了原告身份证、商品房买卖合同两份、收据四份、2017年7月底被告送达的入伙通知书、案涉房屋漏水问题的视频资料及照片、物业费缴纳票据及房屋面积差额结算票据、原告与被告工程部工作人员微信聊天记录及处理漏水施工照片、证人徐某出庭作证证言、上饶市中和资产评估有限公司出具的评估报告；被告提交了案涉房屋入伙通知书及EMS快递邮寄单、被告防水维修记录登记簿、案涉40号店面房屋租赁合同复印件一份、40号、41号店面装修管理服务协议一份、安全承诺书及装修保险承诺书各一份；本院依职权向案涉房屋承租人徐某、林荣斌作的调查笔录两份、于2018年1月26日到案涉房屋现场勘查所拍视频及现场勘查笔录。上述证据经庭审质证，当事人对对方证据无异议的本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：1、被告对本院委托上饶市中和资产评估有限公司出具的评估报告关联性有异议，其认为房屋质量的损失赔偿应当是因漏水问题产生的修复成本，租金属于间接损失，不属于本案赔偿范围；本院审核认为，案涉房屋在交付时存在漏水问题从而影响了正常使用，租金损失当然属于损失赔偿范围，况且案涉房屋已达成租赁协议；2、原告认为被告提供的证据均超过举证期限，不予质证；本院审核后，被告提供的证据虽超过举证期限，但有部分涉及案件事实，故本院对被告提供的证据真实性均予以确认，对于其提供的证据的证明对象不予采信。3、原、被告对于本院依职权取得的调查笔录、现场勘查视频及笔录均无异议。基于当事人提供的证据，本院经审理认定事实如下：2014年8月26日，原、被告签订商品房买卖合同两份，合同及补充协议约定：乙方（原告）购买甲方（被告）开发的上饶万达广场第10幢1单元40号、41号商业用房，40号房屋总价款为4,439,382元，41号房屋总价款为4,862,395元，甲方应当于2017年7月31日前交房；房屋的具体交付时间以甲方发放的入伙通知书载明的交房时间为准，乙方对此无异议；乙方逾期办理房屋交付手续，或因乙方原因造成房屋未能按期交付的，乙方应按日向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在入伙通知书送达之日起的第五日已经将该房屋交付给乙方。合同签订后，原告按约定支付了购房款，2017年7月12日，被告通过邮寄方式向原告送达了入伙通知书，通知原告于2017年7月29日办理入伙，原告以房屋存在漏水问题为由未办理入伙手续。2017年10月26日，案外人徐某就41号店铺租赁事宜向原告支付定金10,000元，双方尚未签订书面租赁协议。11月2日，原告与案外人林荣斌签订就40号店铺签订了房屋租赁合同，约定租赁期限自2018年1月1日至2022年12月31日，第一年月租金8,430元，第二年月租金8,851.5元，第,三年月租金9,294元，第四年月租金9,758元，第五年月租金10,246元，2017年11月10日至12月31日为房屋装修期。同年11月15日，原告签署了涉案房屋交接单并缴纳了自2017年8月1日起至2018年7月31日期间物业费，房屋至今未办理产权登记手续。本案审理过程中原告对涉案店面的租金提出评估申请，上饶市中和资产评估有限公司作出的饶中和评字[2017]第036号评估报告书评估出40号店铺月租金7,841元，41号店铺月租金9,282元，原告为此支付评估费3,000元。2018年1月19日，本院依职权向涉案房屋承租人徐某及林荣斌做了两份调查笔录，其明确表示因房屋存在漏水问题，故租金不予支付。1月26日上午，本院同原告、被告工作人员、承建商及承租人对涉案房屋现场进行了勘查，40号店面存在较为严重漏水问题，41号店面存在渗水及修复痕迹，但店铺内未见明显漏水。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效，合同双方应按合同约定履行。本案争议的焦点为：1、本案的交房时间如何认定？2、涉案店面损失如何确定？针对第一个争议的焦点，阐述如下：首先，合同约定交房期限为2017年7月31日，合同补充协议载明买受人逾期办理房屋交付手续或因买方原因造成房屋未能如期交付的，视为出卖人在入伙通知书送达之日起第5日已经将房屋交付给买受人，本案中原告签署房屋交接单时间为2017年11月15日，原告逾期收房因本案存在房屋漏水的客观事实，并非原告原因导致；其次，商品房买卖合同及房屋交接单等交房资料均系被告提供的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故本案交房时间应以合同约定为准；再者，原告缴纳物业费开始时间为2017年8月1日；故综合上述事实，本院认定涉案房屋交房时间为2017年8月1日。针对第二个争议焦点，论述如下：1、根据法律及相关司法计算规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、或者赔偿损失等违约责任；对方还有损失的，应当赔偿；2、本案涉案房屋存在漏水、渗水问题，被告不仅应当继续履行合同义务即承担修复责任，还应当赔偿相应损失，损失能确定的，按违约行为所导致的实际损失计算，损失不能确定的，按有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算为宜；3、关于40号店铺，2017年11月10日至12月31日为装修免租期，该期间系原告放弃收取租金的意思表示，故该期间的损失不应计算在内，该店面暂算至2018年1月31日租金损失为：7,841*3+7,841/30*10+8,430=34,566.67元，之后损失按房屋租赁合同约定租金计算至漏水问题修复之日止；4、关于41号店铺，被告称在2017年11月份就解决了漏水问题，被告未提供相应证据予以证明，原告对此存有异议，且从被告提供的维修记录单显示，被告工作人员在2017年12月份还多次对该店面渗水进行处理，故被告的抗辩不成立，本院对该意见不予采纳，漏水问题的解决时间应以本院现场勘查时间为准，该店面租金损失为：9,282元*5+9,282/30*26=54,454.4元。综上所述，原告的诉讼请求符合法律规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上饶万达广场投资有限公司于本判决生效之日立即对上饶万达广场10#1-40漏水问题进行修复；二、被告上饶万达广场投资有限公司赔偿原告损失：上饶万达广场10#1-40号店铺34,566.67元（暂计算至2018年1月31日，后续按租赁合同约定租金计算），上饶万达广场10#1-41号店铺54,454.4元，上述暂合计为89,021.07元。三、被告上饶市万达广场投资有限公司支付原告评估费3,000元；四、上述第二、三项合计92,021.07元，被告于本判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费4,284元，由被告上饶万达广场投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判长  章凯审判员  郑剑审判员  杨立二〇一八年二月八日书记员  许也