山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民初104号原告：烟台利嘉置业有限公司，住所地：烟台市芝罘区海港路22号36幢（海港商务A座）4楼。法定代表人：刘绪义，经理。委托诉讼代理人：孙小茗，山东明朗律师事务所律师。被告：烟台华兴置业有限公司，住所地：烟台高新区纬三路28号。法定代表人：薛照光，董事长。委托诉讼代理人：姜华，该公司职工。委托诉讼代理人：刘晓，山东凯平律师事务所律师。原告烟台利嘉置业有限公司与被告烟台华兴置业有限公司合资合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙小茗，被告的委托诉讼代理人刘晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告欠款36398879.68元、工程保修金800万元、交房保证金1000万元、房产销售税及滞纳金5470698.75元（暂计至2016年12月31日）、土地使用税433415元（暂计至2016年12月31日）、销售房产费用23675.91元，合计60326669.34元，案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年5月19日，原、被告签订《房地产合作开发合同》，约定原、被告合作开发柏林春天项目的18至22号、75号、76号七栋楼，合同就合作方式、费用负担、违约责任等进行了约定。之后，原、被告签订补充协议，约定由被告向原告支付交房保证金1000万元。2016年7月6日，原、被告进行对账并签订《协议书》，确认被告尚欠原告补偿款36398879.68元。截至2016年12月31日，被告尚欠原告补偿款36398879.68元、工程保修金800万元、交房保证金1000万元、房产销售税费及滞纳金5470698.75元、土地使用税433415元、销售房产产生的费用23675.91元，合计60326669.34元。原告多次催要，被告以种种理由推脱。被告辩称，一、《协议书》第4条约定，原告销售被告的房屋价值为20034201元，该款属被告所有，应从被告欠原告的36398879.68元补偿款中抵扣。《房地产合作开发合同》第三条第8款约定，对于合作项目范围内的75号楼的商业网点和物业，原告承诺采用立体切块的方式用合作项目以外的柏林春天小区的同等面积（以房产交易中心的竣工测绘面积为准）一、二层网点进行置换。现该面积已确定为1068.13平方米，但原告至今未置换给被告，应将上述置换网点面积评估作价后从36398879.68元的补偿款中抵扣。二、原告所称104864020元房屋销售款应缴税款与事实不符。该部分缴税金额为将被告部分房屋抵押给山东信东投资有限公司、王旭东向其借款的抵押物，当时约定先办理网签作为还款的保证，等款项还清后再解除网签，将房屋返还给被告。该部分网签房屋的销售款项名为房屋买卖，实为民间借贷，因此不应产生税款。即便产生税款，原告提交的证据也不足以证明其所缴税款是合作开发项目应交税款，柏林春天项目其他楼盘也会产生缴税问题。三、《房地产合作开发合同》第三条第（二）款第6项约定：“当合作项目可销售住宅面积达到80%时开始，原告从以后的销售房款中累计扣除800万元，作为被告所建工程的工程保修金。在未出现工程质量问题的情况下，工程保修金在合作项目交房一年后由原告返还被告50%；合作项目在交房两年后由原告返给被告25%；合作项目在交房五年后由原告返给被告25%”。《协议书》第6条约定：“……柏林春天五期北区合作项目工程保修款为800万元，双方确认扣留被告2000万元房产作为工程保修款抵押，按照维修进度分批解压”。《补充协议》第二条约定：“为保证被告按时完成上述任务，被告同意在合作项目可售住宅销售率达到60%时，在以原告名义开户的华夏银行或建行卧龙支行双方的共管户中存入人民币壹仟万元作为保证金（简称交房保证金，加上原合同编号为利华第001号合作协议的质量保修金800万元，累计保证金的金额为人民币壹仟捌佰万元整），交房保证金用于原告向客户支付违约金，如延期交钥匙，造成客户索赔，从交房保证金中扣除。如无客户因延期交钥匙提出索赔，交房保证金在三日内返还原告”。依据前述约定可知：第一、工程保修金和交房保证金最终所有权属于被告，被告不存在向原告支付该两项保修金的付款义务。第二、工程保修金是在合作项目可销售住宅面积达到80%时开始，原告从以后的销售房款中累计扣除800万元，作为被告所建工程的工程保修金，原告要求被告向其支付该800万元保修金没有合同依据。第三、工程保修金和交房保证金两个款项均要进入双方共管户，而原告早已擅自将双方共管的银行账户变更为其实际控制，因此无法也没有必要再将交房保证金存入共管户。而且上述共管账户早已被法院查封，被告已无必要将上述保修金存入共管账户。根据合作开发合同约定，本案所涉7个楼座的房屋属于被告所有，原告应当配合被告销售房屋、办理相关手续及提供水电等各种配套。原告向被告要求支付各项款项的前提是其必须配合被告做好房屋销售工作。但其从2016年10月份开始断水断电，且拒不配合做好房屋销售、网签、备案以及房屋配套工作，导致房屋无法继续销售。根据原告提交的证据，截至2015年12月31日，双方共管账户内余额为1388559.01元。该款项应属于被告，但原告未将之支付给被告，应将之从原告诉请中扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对以下事实不存有异议：原、被告于2013年5月19日签订《房地产合作开发合同》（编号利华第001号）。合同约定，原告于2006年12月通过招拍挂方式取得柏林春天小区的国有土地使用权，并已取得房地产开发的相关手续。双方合作开发该项目18#至22#、75#、76#共七栋楼及地下车库。合作项目规划建筑面积共计80127平方米，其中可售住宅为55161平米，可售商业网点8353平米，公建613平米，地下车库16800平方米，地下车库数量为400个。原告已办理合作项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可的相关手续，并承担了相关费用。在此基础上，被告支付原告人民币贰亿元整的补偿。原告负责合作项目施工许可证前所有相关手续及所有规划、综合配套的验收手续，并承担相关费用。原告负责室外配套的供电、给水、排水、暖气（不含热计量表）、管道煤气、道路、绿化，监控智能化并承担相应费用。被告承担所有建设费用及房屋销售费用，承担合作项目范围销售总价款扣除补偿款贰亿元后产生的税金（补偿款贰亿元产生销售税金由原告承担），被告独自享有合作项目房屋销售的全部收益。对于合作项目范围内的75号楼的商业网点和物业，原告承诺采用立体切块的方式用合作项目以外的柏林春天小区的同等面积（以房产交易中心的竣工测绘面积为准）一、二层网点进行置换。原告承诺合作项目范围内76号楼的物业183平方米，由原告负责调整至合作项目以外。如果调整不成，原告从南区切183平方米的同层可售商业网点给被告。被告承担合作范围内可售房屋（含地下车位和小棚）销售过程中产生的税金及按规定非业主承担的办证费用。当合作项目可销售住宅面积达到80%时开始，原告从以后的销售房款中累计扣除800万元，作为被告所建工程的工程保修金。在未出现工程质量问题的情况下，工程保修金在合作项目交房一年后由原告返给被告50%，交房两年后返给25%，交房五年后返给25%。合同签订后五个工作日内，被告支付贰仟万元整到原告的指定账户。预售许可证办理完成并开始预售时，随销售进度按实际回款额50%比例向原告支付，支付额度至贰仟万元为止。双方前期已签订的施工合同（不含合作项目施工合同）审计结算完毕后，以工程结算额与工程已付款差额跟壹亿陆仟万元比较，双方多退少补。房屋销售时，将签订好的商品房买卖合同交由原告审核，审核通过且原告收到房款后，原告加盖印章，被告负责合同备案，原告办理房产证。应将房款全部打入原告的名义开具的银行账户（由被告指定），原告出具收据或发票。双方按月结算售楼款，扣除被告应付给原告的补偿款及被告应承担的税费后，原告支付给被告。房屋销售产生的税金在总销售款贰亿元内部分由原告承担，超出贰亿元后由被告承担。每月结算上月销售的房款时，按照4:6的比例分别由原、被告承担税金。《房地产合作开发合同》签订后不久，原、被告还就合作项目向业主提交钥匙装修的时间签订《补充协议》（编号利华第002号），协议书未载明签约日期。补充协议约定，合作协议约定被告负责施工范围部分，被告保证于2014年9月30日前完成，达到单体验收合格，达到通水，通电，电梯开通，临时道路通，业主可提前领钥匙并进场装修。为保证被告按时完成上述任务，被告同意在合同项目可售住宅销售率达到60%时，在以原告名义开户的华夏银行或建行卧龙支行双方共管账户中存入人民币壹仟万元整作为保证金（简称交房保证金，加上原合同编号为利华第001号合作协议的质量保修金捌佰万元，累计保证金的金额为人民币壹仟八佰万元整），交房保证金用于原告向客户支付违约金，如延期交钥匙，造成客户索赔，从交房保证金中扣除。如无客户因延期交钥匙提出索赔，交房保证金在三日内返还被告。2014年10月10日，原、被告签订《资产转让协议》。协议其他事项部分约定，该协议签订后被告向原告提供与保修款等价可办房产证的房产作为保修抵押，原告不再保留被告在柏林春天工程中所有保修条款。保修抵押房产被告不能销售，如被告要求销售保修抵押房产，被告必须向原告提供等额的房产抵押，如无房产则提供等额资金。具体情况双方另行签订补充协议。2016年7月6日，原、被告签订《协议书》。协议书约定，被告在原告开发的柏林春天项目施工总承包结算审定值为414492843元，原告支付给被告工程款290891722.68元，原告欠被告工程款123601120.32元；结合双方2013年5月19日《房地产合作开发合同》的约定，实际被告欠原告补偿款36398879.68元。双方认可原告销售被告的房屋价值为20034201元。双方确认被告总承包施工工程保修款为1200万元，柏林春天五期北区合作项目工程保修款为800万元，双方确认扣留被告2000万元房产作为工程保修款抵押，按照维修进度分批解压。被告欠原告的资产转让款用被告的房产抵扣。18#至22#、75#、76#共七栋楼现均已办理了商品房预售许可证。75#、76#尚未完成竣工验收。原告主张被告欠付其销售人员绩效及加班费11020元、水电费4460元、电话费7265.68元、账户利息929.63元，被告予以认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于《协议书》中原、被告双方认可原告销售被告的房屋价值20034201元的款项，被告主张应从其欠付原告的补偿款中抵扣。原告主张该款项是因其他事项发生，在本案中不应抵扣。原告为此提供了原告、被告、于华忠于2015年4月30日签订的《协议书》复印件予以证实，该协议对借款、以房产作为担保等事项进行了约定。被告对原告提供证据的真实性没有异议，但对原告的主张不认可。本院对原告提交的2015年4月30日《协议书》复印件予以采信，将之作为认定20034201元款项应否从原告诉请款项中抵扣的依据。关于可售住宅销售率是否达到60%。原告主张可售住宅销售率已达到60%，被告不予认可，原告在本院限定的期限内也未提供证据证实，本院不予认定。原告主张，原告为被告垫付涉案项目税费及滞纳金5426083.87元、2015年第四季度至2016年第四季度土地使用税433415元，并提供缴纳税金凭证一宗等以证实其主张。被告对原告的主张不予认可，也不认可前述税金是为涉案项目缴纳。本院认为，原告虽提交了缴税凭证，但未能说明其缴税金额及产生该部分税金的房屋销售款金额，也不能证实凭证所载税款是为涉案项目缴纳。原告的主张证据不足，本院不予认定。本院认为，原、被告签订的《房地产合作开发合同》《补充协议》《协议书》均是双方的真实意思表示，双方均应按约履行。关于补偿款。按照《房地产合作开发合同》的约定，被告共计应支付原告2亿元的补偿款，补偿款的结算需与双方前期已签订施工合同工程款的结算结合进行。抵扣前期已签订施工合同项下原告尚欠被告的工程款后，被告欠付原告补偿款的金额为36398879.68元，双方在《协议书》中对此予以确认。被告欠付原告补偿款的金额现已明确为36398879.68元，而双方对该款应于何时支付未作其他约定，原告现请求被告支付该款项，依法应予支持。被告主张双方在《协议书》中认可原告销售被告的房屋价值20034201元，该款项应自其欠付原告的补偿款中抵扣。原、被告双方对于款项抵扣进行约定已有先例，而《协议书》对20034201元款项应否抵扣却未作约定。原告对被告抵扣主张不予认可，认为该部分款项是因其他事项发生，并提供了相应的证据。因《协议书》对20034201元款项的抵扣未作约定，且该款项与其他事项存在关联，本院对被告的抵扣主张不予支持。关于20034201元款项，被告可另行主张。关于75#楼商业网点、物业用房及76#楼物业用房。被告主张原告不能按照《房地产合作开发合同》的约定提供该部分房屋，要求将与该部分房屋价值相应的款项从原告诉请款项中扣除。因75#、76#楼现未完成竣工验收，尚不具备交付条件，本院对被告该主张不予支持。被告可就该部分房屋另行主张。关于工程保修金。原、被告双方在《协议书》中明确约定，双方确认被告总承包施工工程保修款为1200万元，柏林春天五期北区合作项目工程保修款为800万元，双方确认扣留被告2000万元房产作为工程保修款抵押，按照维修进度分批解压。《协议书》签订于《房地产合作开发合同》《资产转让协议》之后，应当认定《协议书》是关于工程保修款的最终约定，《房地产合作开发合同》关于保修金支付方式对双方不再具有约束力。原告请求被告支付保修金800万元，理由不成立，本院不予支持。关于交房保证金。原、被告在《补充协议》中约定，被告在合同项目可售住宅销售率达到60%时，在以原告名义开户的华夏银行或建行卧龙支行双方共管账户中存入1000万元作为交房保证金。依照该约定，1000万元交房保证金的付款条件是可售住宅销售率达到60%。关于可售住宅销售率是否已达到60%，原、被告主张不一，双方未就此进行过确认，且原告在本案审理过程中未能证实可售住宅销售率已达到60%，即原告未能证实1000万元交房保证金的付款条件已成就。原告请求被告支付该款的理由不成立，本院不予支持。关于原告销售涉案项目房产产生的费用及账户内利息。被告认可其应承担该部分费用，但主张该部分款项的支付应以原告配合被告做好销售工作为前提，并以原告的行为导致被告无法继续销售为由拒绝支付。双方对该部分款项的支付未设定条件，被告拒绝支付该部分款项的理由不成立，本院不予支持。原告请求被告支付该款项，依法应予支持。关于房产销售税及滞纳金、土地使用税。原告虽提交了缴税凭证，但未能说明其缴税金额及产生该部分税款的房屋销售款金额，也不能证实凭证所载税款是为涉案项目缴纳。且按照《房地产合作开发合同》的约定，房屋销售产生的税金在总销售款2亿元以内部分应由原告承担，而原告未能证实其已负担2亿元销售款的税金。因此，原告提交的证据不足以证实其存在代为被告负担税金的情形，其关于房产销售税及滞纳金、土地使用税的请求不成立，本院不予支持。关于共管账户内的现有款项。共管账户应当是原、被告双方控制，且被告主张账户已被查封，这表明原告单方无法控制账户内款项。被告主张账户内现有款项应自原告诉请款项中扣除，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：一、被告烟台华兴置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告烟台利嘉置业有限公司补偿款（36398879.68元）、销售房产费用等（11020元+4460元+7265.68元+929.63元=23675.31元）合计36422554.99元（36398879.68元＋23675.31元）；二、驳回原告烟台利嘉置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费343433元，由原告烟台利嘉置业有限公司负担136083元，被告烟台华兴置业有限公司负担207350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  杨卫东审 判 员  吴继辉人民陪审员  赵翠娥二〇一八年二月二日书 记 员  高祎轩