四川省彭州市人民法院民 事 判 决 书(2018)川0182民初2731号原告：成都合智商务服务有限公司彭州分公司，住所地：四川省彭州市。法定代表人：徐波，总经理助理。委托诉讼代理人：李乾江，男，1985年10月6日出生，汉族，住四川省彭州市，公司员工。被告：张贤君，女，1981年3月12日出生，汉族，住四川省彭州市。委托诉讼代理人：张志强，男，1985年9月12日出生，汉族，住四川省彭州市，系张贤君之弟。原告成都合智商务服务有限公司彭州分公司与被告张贤君物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都合智商务服务有限公司彭州分公司的委托诉讼代理人李乾江，被告张贤君的委托诉讼代理人张志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成都合智商务服务有限公司彭州分公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费1660.08元及违约金498.02元。事实和理由：被告系彭州市“置信逸都·丹郡”X区X幢X单元X号房屋的业主，与原告签订了《物业服务合同》。合同签订后，原告依约提供了物业服务，但被告却未按时交纳物业服务费。截至2017年12月31日，被告共欠交物业服务费1660.08元。原告多次催收，被告均不予理会。故原告起诉至��院，要求被告支付物业服务费，并承担违约金。被告张贤君辩称，被告是2008年购买的房屋，被告一直在交纳物业服务费，直到2017年才开始没有交纳物业服务费。被告未交费的原因是2018年原告将物业服务费涨至每月每平方米1.4元，但未告知被告。2013年原告就将物业服务费涨至每月每平方米1.1元，被告还是将物业服务费交到2016年底。现被告认为原告单方面涨价不符合法律规定，除非原告出示2013年和2018年两次涨价通过三分之二以上业主同意的手续，被告才同意继续支付物业服务费。原告为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据材料：1、原、被告身份信息。证明原、被告诉讼主体适格；2、《物业服务合同》1份、《电梯维��保养合同》2份。证明原告与被告存在物业服务合同关系，且合同到期后，原告继续提供物业服务的事实；3、房屋信息摘要。证明被告系“置信逸都·丹郡”X区X幢X单元X号房屋的业主；4、快递回执单、催收照片。证明原告向被告催收过物业服务费；5、召开业主大会照片、公示照片。证明2017年底“置信逸都·丹郡”X区召开了业主大会，物业费调价后，也进行了结果公示。被告张贤君为反驳原告的主张，支持其辩称意见，向本院提供了缴费通知单1份，证明原告于2018年涨价，将物业费标准上提至每月每平方米1.4元。经庭审举证，质证，被告对原告出示的证据1、3无异议，对证据2中的《物业服务合同》持异议，认为该合同是小区业主委员会与原告签订的，而不是被告签订的。对两份电梯合同关联性持异议，认为被告所住的是多层，电梯合同与被告无关；对证据4中的照片和快递回执单均持异议，认为被告并不在该房屋居住，无法收到催缴通知；对证据5持异议，被告实际并不在该小区居住，被告并不知晓公示结果。且原告提供的照片也不能反映全体业主都参加了业主大会。原告对被告出示的证据无异议。本院审查认为，原告出示的证据1、3，被告不持异议，本院予以采信；原告出示的证据2，客观真实，来源合法，能够证明原告与置信逸都丹郡X区第一届业主委员会签订《物业服务合同》，原告为“置信逸都·丹郡”X区提供物业服务，且在《物业服务合同》期满后仍持续提供物业服务的事实，因具有证据材料的客观性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信；原告出示的证据4，与被告出示的证据相印证，能够证明原告在被告房屋门口张贴缴费通知单对其书面催缴的事实，因具有证据材料的客观性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信；原告出示的证据5，公示新的物业费标准从2018年1月1日开始执行，与本案原告主张的2017年的物业服务费无关，上述证据因缺乏关联性，本院不予采信。被告出示的证据，本院对其真实性予以确认，但被告证明的内容为2018年物业费的调价，与原告主张的2017年的物业服务费无关，故对其证明力，本院不予确认。根据上述采信的证据并结合当事人的陈述，本院��认如下案件事实：2013年2月21日，原告与置信逸都丹郡X区第一届业主委员会签订了《物业服务合同》，约定原告为位于彭州市的“置信逸都·丹郡”X区提供物业服务，并按多层住宅用房建筑面积每月每平方米1.1元的标准向各业主收取物业服务费。合同期限自2013年3月1日至2016年2月28日。合同同时约定，物业服务费按月交纳，业主应在每月的1-30日履行当月相关费用的交纳义务。业主逾期交纳物业服务费的，逾期按每日千分之五支付违约金。合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。被告系“置信逸都·丹郡”X区X幢X单元X楼8号房屋的业主，于2008年购买该房屋，并支付物业服务费至2016年12月31日，此后未向原告支付物业服务费。另查明：1、被告的房屋面积为125.76平方米；2、诉讼中，经法庭询问，被告认为原告主张的违约金过高，并要求对违约金进行调整。本院认为，原告与置信逸都丹郡X区第一届业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，未损害社会公共利益，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，原告与置信逸都丹郡X区第一届业主委员会签订的《物业服务合同》对被告具有约束力。原告按合同约定提供了物业服务，被告应按合同约定向原告支付物业服务费。被告支付物业服务费至2016年12月31日，原告要求被告支付自2017年1月1日至2017年12月31日的物业服务费的请求合理，本院予以支持。关于被告辩称原告擅自将物业服务费标准涨至每月每平方米1.1元未通知过被告，原告需提交涨价经三分之二以上业主同意的手续，被告方才同意支付物业服务费的意见。置信逸都丹郡X区第一届业主委员会作为被告所在小区的业主委员会，代表包括被告在内的全体业主与原告签订《物业服务合同》，达成合意将物业服务费标准调至每月每平方米1.1元，对全体业主具有约束力，被告仍应按合同约定的物业服务费标准履行义务。被告的辩称意见不能成立，本院不予采纳。关于被告应支付的物业服务费金额。2017年1月1日至2017年12月31日，被告应当缴纳的物业服务费为1660.03元（125.76平方米×1.1元×12个月）。原告主张的过高部分，本院不予支持。关于原告主张的违约金498.02元。因被告未按合同约定履行支付物业服务费的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应承担违约责任。双方虽在合同中约定逾期违约金按每日千分之五计算，但该约定的违约金明显过高。同时，原告按被告拖欠物业费的三分之一主张违约金，该请求也明显过高。诉讼中，被告认为原告主张的违约金过高，请求法院调整。结合双方履行合同的情况、被告的逾期情况及过错程度、原告的预期利益等综合因素衡量，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院酌定违约金为100元。原告主张的违约金的过高部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同��》六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、张贤君于本判决生效之日起五日内支付成都合智商务服务有限公司彭州分公司自2017年1月至2017年12月期间的物业服务费1660.03元，并支付违约金100元；二、驳回成都合智商务服务有限公司彭州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依��《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由张贤君负担（此款成都合智商务服务有限公司彭州分公司已垫交，张贤君在支付物业服务费时一并给付成都合智商务服务有限公司彭州分公司）。本判决为终审判决。审判员  姜波二〇一八年八月二十八日书记员  张英