辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽民初38号原告：辽阳银行股份有限公司。住所地：辽阳市白塔区民主路**。法定代表人：徐雅清，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜玉华，该公司职员。委托诉讼代理人：王恒阳，该公司职员。被告：宏运地产集团有限公司。。住所地：葫芦岛市龙港区锦葫路**楼法定代表人：张新建，该公司董事长。委托诉讼代理人：李强，辽宁昌汉律师事务所律师。原告辽阳银行股份有限公司（简称辽阳银行）与被告宏运地产集团有限公司（简称宏运地产）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年4月16日受理后，依法组成合议庭，于2018年8月2日公开开庭审理了本案。原告辽阳银行股份有限公司的委托诉讼代理人杜玉华、王恒阳，被告宏运地产集团有限公司委托诉讼代理人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽阳银行股份有限公司诉讼请求：1、请求法院依法判决宏运地产偿还所欠我行贷款本金39800万元，欠息47,314,541.58元（截至2018年3月21日），本息合计445,314,541.58元至给付之日止。2、请求法院依法判决辽阳银行对抵押物优先受偿。3、因本案发生的一切费用由宏运地产承担。事实与理由：宏运地产于2015年12月8日向辽阳银行申请借款40000万元，签订了编号为2015年（辽阳同信）字0175号《房地产业借款合同》，借款期限自2015年12月8日至2017年6月7日。担保方式为：签订了2015年（辽阳同信抵）字0175号《抵押合同》，由宏运地产集团有限公司房产（合计面积：51063.76㎡）及土地（合计面积：30577.1㎡）提供抵押担保并依法办理了抵押登记：房产他项权证：葫房他证龙字第××号；土地他项权证：葫芦岛他项（2015）第**号。签订合同后，辽阳银行依照合同约定履行了放款义务，宏运地产于2016年5月27日偿还本金100万元，于2017年1月25日偿还本金100万元。宏运地产从2017年3月21日开始欠息，该笔借款于2017年6月7日到期，贷款到期后辽阳银行多次催收，宏运地产均拒不履行还款义务。截至2018年3月21日，我方在起诉时计算宏运地产尚欠辽阳银行贷款本金39800万元，欠息47,314,541.58元，本息合计445,314,541.58元。辽阳银行当庭申请变更诉讼请求：本金不变，宏运地产所欠的利息减少变更为41,920,303.93元。本息合计为439,920,303.93元。综上，宏运地产的行为已经侵害了辽阳银行的合法债权，影响了辽阳银行正常的经营和发展，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国担保法》及相关司法解释，依法对上述宏运地产提起诉讼，恳请公正判决。被告宏运地产集团有限公司答辩称：一、宏运地产对辽阳银行诉称的借款事实及抵押事实没有异议，对宏运地产尚未归还本金人民币39800万元的事实也没有异议。宏运地产只是由于资金紧张，无法以现金形式清偿债务。宏运地产在案涉贷款到期前，即向辽阳银行申请延展贷款期限；贷款到期后，宏运地产亦积极主动与辽阳银行协商贷款偿还方式，多次主张以物抵债的方式偿还贷款，只是辽阳银行拒绝而最终未能实现，非辽阳银行所称拒不履行还款义务。二、辽阳银行要求宏运地产支付利息金额47,314,541.58元（截至2018年3月21日）及当庭变更后的本息合计439,920,303.93元，明显过高，不符合法律规定。辽阳银行主张的利息包含贷款本金的应付利息、逾期罚息及复利构成的，复利和罚息均具有惩罚性，属违约金范畴，辽阳银行通过主张罚息已经足够弥补其损失，再要求宏运地产支付复利属于双重处罚，请法院驳回辽阳银行利息中复利部分的请求。退一步说，即使辽阳银行主张的复利能够得到支持，按照《中国人民银行人民币利率管理规定》及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，复利的计算基数应仅为正常利息即合同期内的应付利息，不包括逾期罚息，故案涉《房地产业借款合同》第十一条11.2条中的“未支付的利息”应指贷款期内产生的利息，而不应包括贷款逾期后的罚息。三、宏运地产为贷款提供了足额的担保，辽阳银行的债权完全能够得到保障。辽阳银行在诉讼过程中仍然保全宏运地产其它财产，且保全的财产价值远远大于其债权数额，属恶意保全，对宏运地产的商誉和经营造成严重不良影响，宏运地产对辽阳银行超标的查封给宏运地产造成的损失保留追究其法律责任的权利。四、辽阳银行对无法办理抵押登记的不动产不享有处置权，由于不可办理抵押的房产为地下公共设施和停车场，未办理抵押登记，不发生抵押的效力，辽阳银行就该部分房产没有优先受偿权，更没有处置权。综上，请求法院支持宏运地产的答辩意见。本院审理过程中，辽阳银行围绕其诉讼请求，向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人在质证中提出的质证意见，庭审中对案件事实的陈述和辩论意见，结合经法庭审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月8日，辽阳银行与宏运地产签订编号为2015（辽阳同信）字0175号《房地产业借款合同》，约定：辽阳银行向宏运地产提供中长期房地产开发贷款4亿元，期限自2015年12月8日起至2017年6月7日止。借款用途为用于偿还2012（同信）字0010号合同项下贷款。贷款利率为中国人民银行相应档次基准利率4.75%基础上浮50%，即7.125%。自贷款发放日起依据实际借款天数按日计息，按月结息，结息日为每月的20日，结息日为非银行工作日的，则顺延至下一个银行工作日。借款到期，利随本清。该借款合同还约定本借款的担保方式为抵押，宏运地产有义务向辽阳银行提供符合要求的担保人，并积极协助使辽阳银行与担保人就本合同之具体担保事项签订编号为2015（辽阳同信抵）字0175号的担保合同。对于违约责任，约定宏运地产到期不偿还本合同项下借款本金及利息的，辽阳银行有权要求宏运地产限期清偿，宏运地产授权辽阳银行扣收其开立在辽阳银行所有账户中的资金以抵偿本合同项下的债务。同时对逾期借款按借款合同载明的贷款利率水平加收50%的罚息，并对未支付利息按借款合同载明的贷款利率水平上加收50%的复利。同日，宏运地产与辽阳银行签订编号为2015（辽阳同信抵）字0175号《抵押合同》（后附抵押物清单5页），约定：宏运地产以其所有的位于葫芦岛市龙港区宏运新世界和龙湾大街188号楼共计23套房产和30577.1平方米土地使用权，对其向辽阳银行的4亿元借款进行抵押担保。2015年12月10日，双方到葫芦岛市房产管理部门对宏运地产所有的位于龙港区宏运新世界地下商业用房等16套房产办理了抵押登记，辽阳银行取得了葫房他证龙字第××号房产他项权证；对宏运地产所有的位于龙港区.1平方米国有土地使用权办理了抵押登记，辽阳银行取得了葫芦岛他项（2015）第049号土地他项权证。2015年10月28日，宏运地产向辽阳银行出具了一份《承诺书》，载明：2012年10月20日宏运地产向辽阳银行办理在建工程抵押贷款4亿元，期限36个月，贷款到期为2015年10月28日，抵押物为宏运地产名下40525平方米土地及65895.53平方米房产（其中可抵押的房产面积51063.76平方米，剩余14831.77平方米为地下公共设施及停车场，无法办理在建工程转现房抵押），该房产于2014年10月21日验收完毕。宏运地产承诺：不可办理抵押房产面积为14831.77平方米，该房产为地下公共设施及停车场，不存在出租、出借、赠予他人等影响贵行债权实现的状况。如出租、出借，本公司将及时书面通知贵行；如赠予他人，将按评估价值偿还贵行贷款。本公司同意并完全配合贵行依法处置上述财产清偿所有债务，决不以任何理由对贵行处置上述抵押物造成阻碍。2015年11月24日，宏运地产又向辽阳银行出具了一份《承诺函》，载明：2012年10月20日宏运地产向辽阳银行办理在建工程抵押贷款4亿元，2015年10月28日抵押到期，宏运地产与辽阳银行协商“重订贷款期限”，延期1.5年，在建工程抵押变为房屋产权和土地使用权抵押。宏运地产承诺：办理“宏运新世界”房屋产权登记，用房屋产权和土地使用权做抵押物，房产抵押总建筑面积为65895.53平方米，其中能办产权证房产面积51063.76平方米，不能办产权证的地下停车场及地下公共设施面积14831.77平方米。2012年办理在建工程抵押土地使用权面积40525平方米，本次现房抵押对土地使用权进行重新估算“B1#楼、B2#楼和地下商业楼估算土地使用权面积9947.9平方米（地（地下停车场及地下公共设施面积。不能办产权证的地下停车场及地下公共设施土地使用权面积9947.9平方米一并抵押给贵行。现不存在出租、出借、赠予他人等影响贵行债权实现的状况；如出租、出借，本公司将及时书面通知贵行。如赠予他人，将按评估价值偿还贵行贷款。本公司同意并完全配合贵行依法处置上述财产清偿所有债务，决不以任何理由对贵行处置上述抵押物造成阻碍。借款合同签订后，辽阳银行于2015年12月10日向宏运地产转款4亿元。宏运地产于2015年12月16日向辽阳银行出具了4亿元借款借据。宏运地产于2016年5月27日、2017年1月25日分别向辽阳银行偿还本案借款本金100万元，共计200万元。宏运地产自2017年3月21日开始欠息，到2017年6月7日借款到期日，共欠借款本金39800万元、欠利息6,144,125元。辽阳银行多次催收，宏运地产再未偿还欠款本金及利息。截至2018年3月21日起诉前，宏运地产共欠辽阳银行借款本金39800万元，及利息、罚息、复利合计41,920,303.93元未还。上述事实，有辽阳银行提交的《房地产业借款合同》、银行业务凭证（转款）、借款借据、银行业务凭证（还款）、利息计算表、《抵押合同》、抵押物清单、房屋他项权证、土地他项权证、承诺书、承诺函，以及质证笔录、开庭笔录等在卷佐证。相关证据已经质证、认证，可资认定，本院予以采信。本院认为，本案系金融借款合同纠纷，宏运地产与辽阳银行签订的借款合同、抵押合同为双方当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。庭审中，被告宏运地产对辽阳银行诉称的借款、抵押事实无异议，对辽阳银行诉称欠借款本金39000万元亦无异议,本院予以确认。本案诉讼争议的焦点有二：（一）宏运地产应否支付借款复利；如需支付复利，应如何计算。（二）哪些已抵押的不动产未办理抵押登记，辽阳银行对该部分不动产是否享有优先受偿权及处置权。一、关于宏运地产应否支付借款复利，如需支付复利，应如何计算的问题。《中国人民银行人民币利率管理规定》（银发[1999]77号）第二十条、第二十一条规定：……。对贷款期内不能按期支付的利息，按贷款合同利率按季或按月计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条第一款规定：逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%—50%。第二款规定：对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。宏运地产与辽阳银行在《房地产业借款合同》第11.2条中约定：甲方（宏运地产）到期不偿还本合同项下借款本金及利息的，乙方（辽阳银行）有权要求甲方限期清偿，甲方授权乙方扣收甲方开立在辽阳银行所有账户中的资金以抵偿本合同项下的债务。同时对逾期借款按借款合同载明的贷款利率水平加收50%的罚息，并对未支付利息按借款合同载明的贷款利率水平上加收50%的复利。本院认为，双方当事人在借款合同第11.2条中关于借款人逾期不能归还借款本金的罚息约定，及逾期不能归还合同期内所欠利息的复利约定是双方真实意思表示，符合中国人民银行相关行政法规规定，合法有效。辽阳银行诉请按借款合同的相关条款约定给付复利，证据充分，应予支持。辽阳银行在庭审中已阐明其所诉求的复利是对合同期内未支付的利息按合同载明的贷款利率加收50%的复利，计算基数只是借款合同期内所欠利息，并不包括逾期偿还本金的罚息。辽阳银行对于欠款复利的计算符合借款合同约定，也符合中国人民银行相关规定，并无不当，本院予以确认。宏运地产抗辩主张给付罚息已经足够弥补辽阳银行损失，支付复利属双重处罚，及复利计算中含有罚息作基数，请求驳回辽阳银行的复利请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。此外，宏运地产在诉讼中还抗辩主张罚息及复利从年利率转换为日利率应为：年利率除以365日，而不是年利率除以360日，否则对其不公正。因《中国人民银行关于人民币存贷款计结息问题的通知》（银发[2005]129号）第三条规定：人民币业务的利率换算公式为：日利率＝年利率÷360；月利率＝年利率÷12。此为中国人民银行颁布的具有行政法规性质的管理规定，应该得到本案当事人的一体遵循。故此，宏运地产的该项抗辩主张法律依据不足，不予支持。二、关于哪些已抵押的不动产未办理抵押登记，辽阳银行对该部分不动产是否享有优先受偿权及有无处置权问题。宏运地产在与辽阳银行签订《抵押合同》时，虽然以其位于葫芦岛市龙港区宏运新世界和龙湾大街188号楼共计23套房产和相应的土地使用权向辽阳银行作了抵押，列入了《抵押物清单》，但是在双方到房产管理部门办理抵押登记时，因抵押物中的地下停车场及地下公共设施依据相关管理规定不能办理登记，故只对宏运地产位于龙港区宏运新世界地下商业用房16套房产和30577平方米商业用地办理了抵押登记，取得了相应的房产他项权证和土地他项权证，其余《抵押清单》上所列房产和土地未能办理抵押登记。本院认为，依据《中华人民共和国担保法》第四十一条和《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，不动产和不动产物权抵押应当办理抵押登记，抵押合同自抵押物登记时才设立并生效。本案双方所签抵押合同设定的抵押物为房屋和土地，均系不动产，其中已抵押的地下停车场及地下公共设施因为依据相关管理规定不能办理登记而未办理登记，依法就不能享有优先受偿权，宏运地产抗辩主张辽阳银行对未办理抵押登记的这部分地下停车场及地下公共设施不享有优先受偿权于法有据，予以支持。但是，本案系借新还旧性质的金融借款，在签订本案借款合同前，宏运地产于2015年10月28日、2015年11月24日分别给辽阳银行出具了一份《承诺书》和《承诺函》，均阐明将不能办产权证的地下停车场及地下公共设施土地使用权一并抵押给辽阳银行，现不存在出租、出借、赠予他人等影响债权实现的状况，本公司同意并完全配合贵行依法处置上述财产清偿所有债务，决不以任何理由对贵行处置上述抵押物造成阻碍。此为其真实意思表示，并不违法，虽不能对抗第三人，但对出具这两份承诺文书的宏运地产来讲，具有合同拘束力。宏运地产在庭审中抗辩主张辽阳银行对未办理抵押登记的地下停车场及地下公共设施无处置权，在无第三人主张权利的情况下，与其出具的《承诺书》、《承诺函》中所作承诺相悖，故此对宏运地产该抗辩主张不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、二百零六条、二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、宏运地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内，偿还原告辽阳银行股份有限公司借款本金39800万元，及相应的利息、罚息、复利（利息以39800万元为基数，自2017年3月21日至2017年6月7日，按照年利率7.125%计算；罚息（逾期利息）以39800万元为基数，自2017年6月8日起至全部欠款还清之日止，按照年利率10.6875%计算；复利以2017年3月21日至2017年6月7日的欠息为基数，自2017年6月8日起至全部欠款还清之日止，按照年利率10.6875%计算）；二、原告辽阳银行股份有限公司对葫房他证龙字第××号房产他项权证项下房产和葫芦岛他项（2015）第049号土地他项权证项下的土地使用权，在上述第一项欠款本金、及相应利息、罚息、复利和实现抵押权的费用范围内享有优先受偿权。三、驳回原告辽阳银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果被告宏运地产集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,268,372.71元、保全费5000元，由被告宏运地产集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长 华 锋审判员 郑锦弘审判员 陈 建二〇一八年八月二十二日法官助理王军书记员李婷（代）