文书内容江苏省扬州市中���人民法院民 事 判 决 书(2018)苏10民终2046号上诉人(原审被告):扬州市中宸房地产开发有限公司，住所地在扬州市江都区新都南路1号。法定代表人:孟辉，该公司董事长。委托诉讼代理人:王俊，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：窦立清，男，1979年10月21日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：臧志林，扬州市江都区龙城法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：窦可亮，男，1954年12月24日出生，汉族，住扬州市江都区，系窦立清的父亲。被上诉人（原审原告）：姚礼燕，女，1974年10月27日出生，汉族，住扬州市���都区。委托诉讼代理人：臧志林，扬州市江都区龙城法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：窦可亮，男，1954年12月24日出生，汉族，住扬州市江都区，系窦立清的父亲。上诉人扬州市中宸房地产开发有限公司（以下简称中宸公司）为与被上诉人窦立清、姚礼燕房屋买卖合同纠纷一案，不服扬州市江都区人民法院(2016)苏1012民初5846号民事判决，于2018年7月10日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理完毕。中宸公司的上诉请求为，撤销原审判决，并依法予以改判或发回重审。事实与理由：1、按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，中宸公司应当在2014年12月31日前向窦立清、姚礼燕交付经验收合格的房屋。现该房屋在2014年12月30日前已经江都区房屋建设主管部门竣工验收并备案。因此，在双方合同约定的交房期限前，该房屋已经具备经竣工验收合格交付的条件。2、窦立清、姚礼燕在原审以及其诉状中均认可，中宸公司向其曾经���付房屋的事实。但是由于窦立清、姚礼燕主观认为该房屋存在质量问题，而拒绝接受交付。因此，窦立清、姚礼燕至今未领取房屋钥匙，其责任应由其自行承担，而不应当归咎于中宸公司违约所致。3、原审期间，尽管南京安夏房屋安全司法鉴定所出具了司法意见书，但是该鉴定意见书没有该房屋存在主体结构质量不合格的结论，也不存在因房屋质量瑕疵问题严重影响正常使用居住的情形。因此，原审以该鉴定书认为，该房屋并未达到合同约定的交付条件；窦立清、姚礼燕有理由拒绝接收房屋，缺乏依据。综上所述，中宸公司不应向窦立清、姚礼���承担违约金。请求二审法院支持中宸公司的上诉请求。窦立清、姚礼燕答辩称：1、中宸公司的上诉理由是作出有利于自己的解释，是对事实和法律的曲解，是一种逃避违约责任的行为。原审期间，经司法鉴定，该房屋的楼高和楼板厚度都不符合合同约定和国家标准，明显存在偷工减料，影响房屋质量安全，不符合双方合同约定的房屋交付条件。2、该房屋应当于2014年12月30日交付，至今已有43个月。中宸公司逾期交房给窦立清、姚礼燕造��重大损失。按照市场行情，其房租就可以算到86000元。如按双方合同约定，该逾期交房的违约金应为234624.4元（其中包括司法鉴定费为20500元）。因此，原审判决中宸公司承担违约金10万元尚不能弥补窦立清、姚礼燕的损失。综上，中宸公司的上诉请求不能成立，请求二审法院支持窦立清、姚礼燕的全部诉讼请求。窦立清、姚礼燕向原审提出诉讼请求:被告向两原告赔偿损失5万元（以评估为准）、给付违约金78000元。审理中，两原告明确诉讼请求为，被告向两原告支付违约金及鉴定费合计234624.4元、物业管理费6979元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原审法院组织当事人进行了证据交换和质证，认定事实如下：2013年5月29日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的中江御龙湾1幢701号房，房款809728元；被告应当在2014年12月31日前，依照国家规定和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违���金；本条所称建筑面积，是指房屋墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且各具备上盖，结构牢固，层高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑……。2014年12月30日，中江御龙湾1幢楼进行竣工验收备案。当日，被告向两原告交付1幢701号房屋，双方因房屋质量发生纠纷，致未能交付成功。2016年10月13日，扬州市江都区建设工程质量监督站出具情况说明，载明“中江御龙湾1#楼701室窦可亮于2015年2.3日前往我处投诉，经我们协调，未能达成一致。2015年7.31日业主再次前往我处投诉，经协调仍然未能达成一致。建议双方通过司法途径解决。”后两原告诉至本院，申请对案涉房屋净高、客厅大梁及顶面质量问题进行鉴定，交纳了鉴定费20500元。南京安厦房屋安全司法鉴定所于2018年2月12日出具南安厦司鉴所［2018］房安鉴字第1号鉴定意���书，鉴定结论为：1.根据现场检测结果，701室24xF～D轴梁高度符合规范要求；2.根据现场检测结果，701室24xF～D轴梁两端浇筑未在同一水平面，存在高差，最大高差为26mm；701室23～24xF～D轴实测净高度与设计要求偏差为-51mm，不符合规范要求。原审法院认为：原被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有约束力。根据合同约定，被告应当于2014年12月31日将符合合同约定且经验收合格的商品房交付原告。现案涉房屋虽然验收合格，但经鉴定发现701室24xF～D轴梁两端浇筑未在同一水平面，存在高差，���大高差为26mm；701室23～24xF～D轴实测净高度与设计要求偏差为-51mm，不符合规范要求。净高度的偏差与补充协议中约定的“本条所称建筑面积，是指房屋墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且各具备上盖，结构牢固，层高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑”不符，故案涉房屋并未达到合同约定的交付条件，原告有理由拒绝接收房屋。现原告同意继续履行合同，被告应当按照合同约定支付逾期交房违约金，每日按已付房款809728元的万分之二即161.9元支付违约金。截至目前，违约金约20万元。因上述质量问题并不属于主体结构的质量问题，部分可以修复，截至目前一直未能交付的原因在于双方对于维修方案及赔偿金额未协商一致，本院依照实际现状，结合至今未能交付的实际原因，酌定违约金10万元。关于物业费，原告未提供相应票据，且原告亦不是物业费收取主体，故本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条的规定，判决如下：一、原告窦立清、姚礼燕与被告扬州市中宸房地产开发有限公司于2013年5月29日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：124F010DBE47）继续履行；二、被告扬州市中宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告窦立清、姚礼燕交付坐落于扬州市江都区新都南路中江御龙湾1幢701号房产；三、被告扬州市中宸房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告窦立清、姚礼燕支付违约金10���元；四、驳回原告窦立清、姚礼燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2860元，鉴定费20500元，合计23360元，由被告中宸公司负担。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明,原审法院所查明的案件事实属实，本院对此予以确认。本案双方争议的焦点为：中宸公司是否应向窦立清、��礼燕承担违约金及原审所酌定的违约金10万元是否适当？本院认为，原审酌定中宸公司应向窦立清、姚礼燕承担违约金10万元，并无不当，其理由为：1、中宸公司拟交付的房屋存在质量瑕疵。双方所签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有约束力。根据合同约定，中宸公司应当于2014年12月31日将符合合同约定且经验收合格的商品房交付窦立清、姚礼燕。现该房屋虽然在2014年12月30日前，已经江都区房屋建设主管部门竣工验收并备案。但经相关鉴定机构现场检测发现：701室24xF～D轴梁两端浇筑未在同一水平面，存在高差，最大高差为26mm；701室23～24xF～D轴实测净高度与设计要求偏差为-51mm，不符合规范要求。因此，本院确认，中宸公司拟交付的房屋存在质量瑕疵。2、双方对房屋未能及时交接均存在过错。本案现有证据表明，2014年12月30日，案涉中江御龙湾1幢楼进行竣工验收备案。当日，中宸公司拟向窦立清、姚礼燕交付房屋，双方因房屋质量发生争议，致房屋未能交付。对此，本院认为，中宸公司作为商品房的开发商应按约将符合合同约定的房屋交付给买受人，该房屋虽然经过竣工验收合格，但经窦立清、姚礼燕验房提出房屋存在质量问题，并拒绝接收房屋时，中宸公司认为，该房屋主体结构并不存在质量问题，而窦立清、姚礼燕所提出的房屋质量问题属于外观瑕疵，但其未能就该房屋外观瑕疵问题向窦立清、姚礼燕提出协商解决的具体方案。窦立清、姚礼燕作为商品房的买受人，在中宸公司通知其收房时，进行验房符合合同约定，但其提出的房屋质量问题属于外观瑕疵的情形下，其可以与中宸公司协商解决问题，但其长期不接收房屋，并主张至今逾期交房的违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。因此，本院确认，双方对房屋未能及时交接均存在过错。3、原审所酌定违约金的金额并无不当。中宸公司拟交付的房屋，虽然已经江都区房屋建设主管部门竣工验收并备案，不存在房屋主体结构的质量问题，不影响窦立清、姚礼燕居住使用，但是经窦立清、姚礼燕验房及司法鉴定确认，该房屋24xF～D轴梁和23～24xF～D轴梁浇筑不符合规范要求，该房屋存在外观瑕疵。如果仅从该房屋外观存在瑕疵来说，要求中宸公司承担10万元违约金依据不足，但在双方对该房屋瑕疵的维修方案及赔偿金额未能协商一致，而窦立清、姚礼燕同意按现状接收房屋的情况下，综合双方对于该房屋未能及时交接均存在过错过及窦立清、姚礼燕实际已形成损失考量，为及时解决争议、减少当事人的讼累，原审法院所酌定的10万元违约金，用以赔偿窦立清、姚礼燕所购房屋的损失，并无不当。综上所述，中宸公司的上诉请求，因无事实和法律依据，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2860元，由中宸公司负担。本判决为终审判决。审判长  宦广堂审判员  邱世国审判员  陈少君二〇一八年八月二十日法官助理唐宏杰书记员王兵