淮安市洪泽区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0813民初2143号原告（案外人）：黎伏华,女，1976年6月21日出生,汉族，住江苏省淮安市洪泽区。委托诉讼代理人：张友智，淮安市洪泽区高良涧法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘烨，淮安市洪泽区高良涧法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：江澄治,男,1947年12月4日出生,汉族,住江苏省淮安市洪泽区。被告（申请执行人）：江淇洲,男,1973年1月12日出生,汉族,住江苏省泗洪县。第三人（被执行人）：孙广再,男,1967年8月30日出生,汉族,住江苏省淮安市洪泽区。第三人：刘培珍，女，1967年5月4日出生，住淮安市洪泽区。原告黎伏华诉被告江澄治、江淇洲、第三人孙广再、刘培珍案外人执行异议之诉一案，本院于2017年9月13日立案后，依法适用普通程序，于2018年1月18日公开开庭进行了审理。原告黎伏华及其委托诉讼代理人刘烨到庭参加诉讼，被告江澄治、江淇洲、第三人孙广再经本院传票传唤未到庭参加诉讼。在案件审理过程中，本院依法通知刘培珍作为第三人参加诉讼，于2018年6月29日公开开庭进行了审理。原告黎伏华及其委托诉讼代理人张友智到庭参加诉讼，被告江澄治、江淇洲、第三人孙广再、刘培珍经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，江澄治、江淇洲与孙广再民间借贷纠纷一案，本院于2016年10月11日作出民事调解书：从2016年10月起，被告孙广再于每月的20日向原告江澄治、江淇洲支付20000元，如被告孙广再按期足额还款，连续支付36次后，视为债务履行完毕；如被告孙广再不能按期足额还款，原告有权以660000元本金为标的额，向人民法院申请执行未付余款的本息（月利率为1.5%），从2014年9月30日起计算利息至实际还款之日止，届时扣除已支付的40000元，及被告孙广再按照本调解协议履行的还款数额。该调解书发生法律效力后，根据江澄治、江淇洲申请，本院于2016年11月4日立案执行，案号为（2016）苏0829执1463号。在该案执行过程中，本院依法作出（2016）苏0829执1463号执行裁定书，裁定“查封被执行人孙广再名下所有的房产”，实际查封了登记在刘培珍和孙广再名下的位于淮安市洪泽区××街道××家园××室房屋一套。案外人黎伏华提出异议后，本院于2017年8月7日作出（2017）苏0813执异50号执行裁定书，裁定驳回黎伏华的异议请求。原告黎伏华向本院提出诉讼请求：1、不得执行洪泽区高良涧街道办事处惠民家园6幢506室房屋（即证号20081568号孙广再、刘培珍名下的房产）；2、请求确认洪房字第××号登记在孙广再、刘培珍名下的房产为原告所有。事实和理由：涉案房屋实际系刘培友拆迁房所得，为此刘培友借用了刘培珍户籍，涉案房屋交付后，刘培友出售给了郭士际，2005年7月，郭士际又将房屋出售给了原告，原告已实际入住使用至今，故原告诉至法院。被告江澄治、江淇洲、第三人孙广再、刘培珍未作答辩。本院查明：2004年7月13日，第三人孙广再之妻刘培珍与原洪泽县高良涧镇人民政府签订了《洪泽湖周边洪泽县城区段移民搬迁安置协议书（购买安置房）》，该协议载明：第三人刘培珍被确定为搬迁户，获得一套建筑面积为66.6平方米的安置房。第三人刘培珍、孙广再于2008年7月10日取得位于惠民家园6幢506室的房屋产权证（证号为洪房字第××号），孙广再于2011年6月24日取得位于惠民家园6幢506室的洪国用（2011）第2320号土地使用权证。另查明，涉案房屋系刘培友拆迁安置，因要求安置两套房屋，故借用了其姐姐刘培珍的户口，后将房屋出卖给郭士际。2005年7月24日，郭士际（甲方）与原告黎伏华（乙方）签订《房屋转让协议》，约定：甲方现有拆迁安置房一套，面积66.6㎡，同意转让给乙方。当日郭士际收取了原告黎伏华购房款人民币5万元整，出具收条一张。涉案房屋一直由黎伏华居住至今，并由其缴纳了应当由房屋所有权人承担的相关费用，同时，登记在第三人名下的房产证和土地使用权证亦由原告持有。因原告一直无法联系到第三人孙广再、刘培珍，房屋未能办理产权转移手续。上述事实，有原告的当庭陈述、房屋转让协议、收条、洪泽湖周边洪泽县城区段移民搬迁安置协议书、洪房字第××号房屋所有权证、洪国用（2011）第2320号土地使用权证书、出庭证人刘培友、郭士际的证言、缴费票据等证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点为：原告是否具有足以排除执行的权利？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，郭士际从刘培友处购买挂名刘培珍的房屋，后郭士际又向原告黎伏华出售该房屋，当时买卖合同应属无效，但事隔多年且涉案房屋已取得产权证书，应当确认房屋买卖有效。原告与郭士际于2005年签订了涉案房屋转让协议后，及时付清购房款，并实际入住生活至今，涉案房屋的房屋所有权证及国有土地使用证在取得后也由原告实际持有，没有办理产权转移手续系原告无法联系两第三人所致，原告对此不存在过错。原告主张不得执行洪泽区高良涧街道办事处惠民家园6幢506室房屋以及确认房屋所有权的诉讼请求，本院予以支持。被告江澄治、江淇洲、第三人孙广再、刘培珍经本院传票传唤后没有到庭参加诉讼，应当承担不利的法律后果。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行淮安市洪泽区人民法院（2016）苏0829执1463号民事裁定书对淮安市洪泽区高良涧街道办事处惠民家园6幢506室房屋（洪房字第××号）的查封；二、确认位于淮安市洪泽区高良涧街道办事处惠民家园6幢506室房屋（洪房字第××号）为原告黎伏华所有。案件受理费4300元，公告费600元，合计4900元，由第三人孙广再负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院；收款银行：中国银行股份有限公司淮安城中支行；收款账号：62×××71）预交上诉案件受理费。审 判 长  汤 涛人民陪审员  谢秀兰人民陪审员  高登戈二〇一八年八月八日书 记 员  余珊珊附：相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。