山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0282民初5615号原告：中国建设银行股份有限公司青岛市分行，住所地青岛市崂山区深圳路**，统一社会信用代码证号91370200863581525Q。负责人：郝子健，行长。委托诉讼代理人：仲昭利，山东众成清泰（黄岛）律师事务所律师委托诉讼代理人：孙作金，男，系原告工作人员。被告：左希东，男，1983年1月14日出生，汉族，住莱西市。被告：庄晓琴，女，1982年1月7日出生，汉族，住址同上。被告：青岛润通置业有限公司，住，住所地青岛市即墨区通济街道办事处城马路**/div>法定代表人：王思舟，总经理。原告中国建设银行股份有限公司青岛分行（以下简称：建设银行青岛分行）与被告左希东、庄晓琴、青岛润通置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人仲昭利、被告庄晓琴到庭参加诉讼，被告左希东、青岛润通置业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行青岛分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告左希东签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告偿还借款本金168826.29元及截至2017年12月31日的借款利息及罚息707.16元；3、被告偿还自2018年1月1日至本息还清之日的利息及罚息；4、被告支付律师代理费14000元；5、原告对抵押物位于青岛市即墨区户房产享有优先受偿权；6、青岛润通置业有限公司对上述2、3、4项承担连带保证责任；7、被告本案诉讼费用全部由被告承担费用。庭审过程中，原告变更诉讼请求第2项为：被告偿还借款本金153646.06元及截至自2017年7月1日至本息还清之日的利息及罚息。事实和理由：2013年12月23日，原告与被告左希东签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告向被告提供借款24万元，用于购买位于青岛市即墨区户房屋，借款期限从2013年12月13日起至2023年12月13日止；被告左希东将购买的上述房屋抵押给原告。同时，被告庄晓琴出具共同还款声明。合同签订后，原告履行了放款义务，但被告未完全按照约定偿还贷款。为维护原告合法权益，原告具状起诉。被告庄晓琴辩称，逾期的款项已经还清了，要求和银行继续履行合同。律师费太高，负担不了。被告左希东、青岛润通置业有限公司未作答辩原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：中国建设银行青岛市分行个人贷款业务申请表、《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、个人贷款支付凭证、房地产他项权利证、委托代理协议、律师费发票各一份及个人贷款对账单及被告左希东贷款账户基本信息一宗，经对上述证据的合法性、真实性、关联性予以审查，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：2013年11月22日，被告左希东、庄晓琴向原告提交《中国建设银行个人住房借款申请及贷款调查申报审批表》，向原告申请贷款24万元，庄晓琴在同意抵押声明书及共同还款声明书中签字。2013年12月23日，原被告签订371997609-2012-20130160553《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告左希东为借款人，向原告建设银行青岛分行借款24万元用于购买第一套房产，房产坐落青岛市即墨区户房屋，建筑面积83.83平方米。借款期限120个月，自2013年12月13日至2023年12月13日，合同所载借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日为准，借款到期日根据借款期限相应调整。贷款利率为浮动利率，在基准利率水平上上浮0%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率及上述幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次。利率调整日为每年的1月1日。借款逾期的，罚息利率在所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利息自划款之日起计算。借款人不可撤销的授权贷款人将款项一次性划入青岛润通置业有限公司37101997606051024428账户。借款人采用等额本息还款方法，约定还款日为借款期限起始日在每月的对应日，还款方式为委托扣款方式，扣款账户为左希东开立于建设银行的62×××82账户。借款合同担保方式为抵押，并附抵押物清单，抵押物为位于青岛市即墨区户房屋，抵押担保范围包括本合同贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。合同约定了包括借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项在内的13项借款人违约事项（第十六条）及贷款人有权停止发放本合同项下的借款贷款；宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系等14项违约救济措施（第十七条）。如合同有两个以上（含两个）借款人，则各借款人应就本合同项下全部合同义务承担连带责任，及贷款人有权要求任何一个借款人履行全部合同义务。除合同另有约定外，本合同项下与借款有关的登记、评估、保管、鉴定、公证、律师服务、保险等费用（如有）以及依据法律法规规章规定贷款人可以向借款人收取的费用，由借款人承担。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。左希东在该合同借款人及抵押人处签字捺印。2013年10月8日，原告与被告青岛润通置业有限公司签订37120131014000033301《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定青岛润通置业有限公司为购置坐落于青岛市即墨区《润通润园一期》项目所属住房、商用住房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证担保，担保的债权为自2013年10月8日至2016年10月8日期间（即“债权确定期间”）因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），担保责任的最高限额为壹亿陆千万元整。被担保债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围；主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制。保证方式为连带责任保证，保证期间按原告对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，抵押物为普通商品房的，保证期间自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。2014年2月19日，位于青岛市即墨区户房屋办理预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人为原告。2014年4月3日，原告向被告发放贷款24万元，初始年利率6.55%。2018年1月其被告发生逾期偿还借款本息情况。2018年7月3日，被告清偿逾期本息。原告委托山东众成清泰（黄岛）律师事务所及本单位职工处理本次纠纷。本院认为，原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行与被告左希东签订的371997609-2012-20130160553《个人住房（商业用房）借款合同》是双方真实意思表示，且符合法律规定，合同真实有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据《个人住房（商业用房）借款合同》约定，借款人如不按本合同约定按时足额偿还借款本息，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。本案中，被告左希东未足额偿还贷款确已构成违约，但二被告于2018年7月3日庭审前已经清偿逾期本息。被告虽有违约事实，但被告因其违约行为已经向原告支付罚息，且原告对被告履行合同的行为已经接受，应当认为原告以其实际行为同意双方继续履行合同。双方约定的合同解除事由已经消灭，原告要求解除合同无事实及法律依据，本院不予支持。原被告虽已经办理预售抵押登记，但行使担保物权应以债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形为前提，现原被告继续履行《个人住房（商业用房）借款合同》，并无将该房屋变现必要，原告要求确认其对抵押物的变现价款优先受偿权本院不予支持。根据原告与被告青岛润通置业有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》约定，在主合同项下债务到期或者原告根据主合同约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行或者债务人违反主合同的其他约定，青岛润通置业有限公司应在保证范围内立即承担连带保证责任，本案原告与被告左希东继续履行借款合同，不满足约定的由青岛润通置业有限公司承担保证责任的情形，原告要求青岛润通置业有限公司承担连带保证责任本院不予支持。关于律师代理费，原被告所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》明确约定贷款人为实现债权而实际发生的全部费用包括但不限于律师费等由借款人承担，但原告仅提交委托代理协议和代理费发票，未提交律师费支付凭证，且原告主张的律师费支付情况与委托代理协议约定并不一致，原告主张律师费已经产生证据不足，并且原告所诉违约事实已经消灭，原告向被告主张律师代理费本院不予支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，因被告左希东及其配偶、共同还款人庄晓琴违约造成原告诉讼的事实，由此产生的诉讼费用应由二被告承担。被告左希东、青岛润通置业有限公司经本院传票传唤无正当理解拒不到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条,《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告中国建设银行股份有限公司青岛市分行对被告左希东、庄晓琴、青岛润通置业有限公司的诉讼请求。案件受理费3991元减半收取1995.5元，由被告左希东、庄晓琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  兰振福二〇一八年八月十三日法官助理乔婧书记员姜晴附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。