江西省进贤县人民法院民 事 判 决 书（2018)赣0124民初1722号原告：南昌吉瑞物业管理有限公司，统一社会信用代码：91360124664793795M。住所地：江西省南昌市进贤县滨湖大道世纪名城**号楼。法定代表人：宋晶勇，职务：该公司总经理。委托诉讼代理人：刘进忠，男，系该公司办公室主任，特别授权代理。被告：赵灵香，女，1968年8月6日出生，汉族，江西省进贤县人，原住地进贤县，现住进贤县。原告南昌吉瑞物业管理有限公司诉被告赵灵香物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告南昌吉瑞物业管理有限公司委托诉讼代理人刘进忠、被告赵灵香均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告南昌吉瑞物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告交纳物业服务费3696元，滞纳金3326元（自2016年4月30日算至2018年4月30日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告自2016年4月30日起，就没有向原告交纳物业费，至2018年4月30日共24个月，累计拖欠物业费3696元，按照物业管理公约规定，被告逾期未向原告交纳物业费，应处于每日应交物业费总额3%的滞纳金，计3326元。原告多次向被告催收，或以发短信、催款通知书、告知函等方式催收，但被告至今未交纳，特向法院提起诉讼。被告赵灵香答辩称，被告从2016年未交物业费，是事实。被告是因为停放在小区的依维柯牌汽车被人拖走了，要求物业公司协助查找，物业公司不予协助；且物业公司提供的物业服务不到位，被告所住单元楼的电梯坏了无人管、无人修；楼道及电梯内的卫生差、垃圾广告到处是，小区人员进出没有登记，存在管理混乱等等问题，上述问题不解决，被告有理由拒交物业费。原告围绕诉讼请求提出如下证据：1、原告营业执照副本复印件、法定代表人身份证明书以及授权委托书等，证明原告的诉讼主体资格及诉讼代理人的代理资格及代理权限；2、进贤县世纪名城管理公约及商品房买卖合同等，证明原、被告双方于2010年3月2日签订了《进贤县世纪名城管理公约》，双方自此建立了物业服务合同关系；被告与案外人江西省天晟房地产开发有限公司签订《进贤县商品房买卖合同》，并向其购买了进贤县滨湖大道世纪名城13栋4单元701室商品房，面积129.63平米；3、业委会的证明、催款通知书等，证明被告自2016年4月30日至2018年4月30日，欠原告物业费及滞纳金共计7022元，原告多次催收；4、收费许可证副本及物价部门审核的物业费收费标准,证明原告是按照国家有关部门核定的标准收取物业费的。被告在庭审质证时对原告所举上述证据中的真实性，均表示无异议，对证据3证明欠物业费是事实，但对交滞纳金提出异议，认为小区管理混乱，且原告对被告的车辆被人拖走了，应负物业管理之责，据此，被告有理由暂不交纳物业费。被告并当庭提供了所有权人为张振鹏、车号为赣Ｋ×××××的机动车行驶证，证明物业公司没有尽到物业管理责任，致其丈夫张振鹏的车号为赣Ｋ×××××汽车被人拖走了。原告当庭表示不同意质证，认为此事与本案无关。庭审中，双方当事人均当庭要求庭后补充提供证据，并经法庭准许于庭后3日内补充提交证据。原告补充提交的证据1、电梯保养合同及保养记录，证明小区使用的电梯每月维修保养两次；证据2、关于清理县城“僵尸车”的通知及在被告车门上张贴的图片，证明原告对长期停放在小区内的车辆，尽到了告知义务，被告应在通知规定的期限内自行将车子拖走，其未按照通知自行驶离，而被政府有关部门拖走，与原告无关；被告对原告补充提交的上述证据质证认为，对证据1的真实性有异议，称其所住单元电梯排气扇坏了，不通风透气，存在安全隐患；对证据2，提出异议称，通知不是贴在其车门上的。被告补充提交证据：其所住的单元电梯内三面都是广告牌的图片，证明电梯内被广告牌钉死了不透气，电梯排气扇通风口被灰尘堵死，不能正常运转，说明物业没有打扫、清理，无人管，证明原告未尽管理之责。原告对被告补充提交的证据质证，无异议；表示每年都会对电梯进行维护保养，对垃圾广告和楼道卫生，有专人清理、打扫，不存在原告未尽责问题。对经当事人质证无异议的证据，本院予以采纳。对于当事人质证表示有异议的证据，本院结合当事人的当庭陈述作如下认证：原告庭后补充提供的证据1，仅能够证明原告自2018年2月份开始进行了电梯维护保养，但因本案纠纷发生在2016年4月至2018年4月期间，该证据不能完整的反映其在此期间为业主提供了电梯维护保养方面的物业管理服务的情况，之前其在电梯维护保养方面的物业服务存在瑕疵，故对该证据，予以部分采信；证据2，能够证明原告对长期停放在小区内车辆的业主已尽了告知义务，被告车辆被他人拖走，与原告无关，故该证据的证明力，本院予以确认。对被告当庭所举张振鹏的赣Ｋ×××××号车行驶证证据，被告当庭不同意质证，且张振鹏与被告是否存在夫妻关系，因被告未提供证据证明，故该证据的证明效力，本院不予认定。本院根据采信、确认的证据及当事人的陈述，对本案事实认定如下：被告赵灵香于2007年11月30日与案外人江西省天晟房地产开发有限公司签订了进贤县商品房买卖合同，购买了案外人江西省天晟房地产开发有限公司开发的进贤县滨湖大道世纪名城13栋4单元701室商品房，并于2010年3月2日与原告南昌吉瑞物业管理有限公司签订《世纪名城物业管理公约》，约定由南昌吉瑞物业管理有限公司提供物业服务，被告应按房屋建筑面积每月每平方米1.20元的标准支付物业服务费，如被告逾期交纳物业服务费，从逾期之日起处于每日应交物业服务费总额3%的滞纳金（违约金）。被告购买的上述商品房的建筑面积为129.63平方米，根据原、被告双方签订的《世纪名城物业管理公约》的约定，被告每月应向原告交纳的物业服务费为154元（129.63平方米×1.20元/平方米），自2016年4月30日至2018年4月30日（共24个月），累积拖欠物业服务费3696元（154元/月×24个月）。原告诉至本院，要求被告交纳物业服务费3696元，并按照物业管理公约的规定支付滞纳金3326元。本院认为，原告与被告签订的《世纪名城物业管理公约》是双方当事人的真实意思表示，受法律保护。原告按照约定提供了物业服务，被告理应按照约定向原告如期支付物业服务费。被告称其停放在小区内的车辆被人拖走，是原告物业公司叫人拖走的，未提供证据证明，本院不予认定。关于被告停放在小区内的车辆被人拖走的问题，可依法另案主张。被告称原告未尽物业管理服务之责，其有理由不交物业费，但其提供的证据不足以证明原告提供的物业管理服务所存在的瑕疵达到了减免物业服务费的程度，故被告理应按照双方签订的物业管理公约的约定，如期向原告交纳物业服务费。原告提出的要求被告支付自2014年4月30日至2018年4月30日的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持；但原、被告在物业管理公约中关于“处于每日应交物业服务费总额3%的滞纳金（违约金）”的约定过高，且被告未及时向原告交纳物业服务费，是因原告提供的物业服务存在瑕疵，而非恶意拖欠，故对原告要求被告自2014年4月30日至2018年4月30日期间因未交纳物业服务费应支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，原告应加强小区管理和小区秩序的维护，切实提高物业服务水平，为业主提供安全有序、卫生整洁、优雅的生活环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十二条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵灵香应在本判决生效后十日内，向原告南昌吉瑞物业管理有限公司一次性支付清自2016年4月30日至2018年4月30日期间应交纳的物业服务费3696元。二、驳回原告南昌吉瑞物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵灵香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 员 李建华二〇一八年八月二十七日法官助理 刘国平书 记 员 邓 琛