安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书(2018)皖0203民初2291号原告：伍明星，男，1962年6月10日出生，汉族，职业监理工程师，住芜湖市弋江区。被告：江苏向正物业管理服务有限公司芜湖中央城分公司，住所地安徽省芜湖市弋江区澛港新区西区社区服务大楼5楼510室，统一社会信用代码91340200MA2NF8GJ2C（1-1）。负责人：刘莉莉，总经理。委托诉讼代理人：刘瑞，女，1984年10月7日出生，汉族，被告公司员工，住安徽省芜湖市弋江区。原告伍明星与被告江苏向正物业管理服务有限公司芜湖中央城分公司（以下简称向正物业中央城分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法由审判员程叙强适用简易程序于2018年7月27日公开开庭进行了审理。原告伍明星、被告向正物业中央城分公司委托诉讼代理人刘瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍明星向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付房屋共用部位维修费5600元；2、判令被告赔偿原告装修损失3000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告位于芜湖市弋江区中央城B区4幢2单元1102室的房屋于2010年元月12日领房，2014年经装修入住，自2016年7月份开始，如连续下雨几天原告家室内就漏雨遭淹，造成卫生间木门、客厅石膏板吊顶及墙面损坏。原告多次向被告反映此情况并要求尽快维修，被告在没有经过专业人员检查的情况下予以否认。无奈之下，原告委托芜湖娜翔建筑工程有限公司进行排查维修基本确认涉案房屋的渗漏正是该房屋顶层共用部位电梯机房的屋面防水损坏造成的。为了避免扩大损失，原告只有自己于2016年11月份委托芜湖娜翔建筑工程有限公司对该共用部位电梯机房屋面防水进行了维修，维修好后至今未发生渗漏。根据《中央城B区物业管理服务合同》第二章第三条1项约定，小区房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房和架空层等）的养护和管理属于被告提供的物业管理服务内容。而造成涉案房屋的渗漏正是因为被告没有按照《中央城B区物业管理服务合同》的约定，对该屋面进行正常的养护和管理造成的。综上所述，原告于2016年11月份委托芜湖娜翔建筑工程有限公司对电梯机房屋面防水维修产生的费用5600元及装修部位受损3000元费用理应由被告承担。被告向正物业中央城分公司辩称：1、根据弋江区法院（2017）皖0203民初1794号判决书以及芜湖市中级人民法院（2017）皖02民终2579号判决书可以得出原告就房屋渗水事件已经得到了判决和赔偿；2、原告诉称是2016年7月份开始发现渗水维修，然后11月份维修完毕。但被告公司进入中央城物业的时间是2016年的10月31日，就是说事件发生的时间在被告公司入驻中央城物业进行服务之前，不在被告公司入驻中央城的服务期限内。故请求法庭依法驳回对被告的诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告向正物业中央城分公司向本院提交2018年1月11日原告伍明星与安徽安兴华安物业管理有限责任公司芜湖分公司签订的协议书用以证明原告诉请的维修费用已经处理，但根据协议中列明的案号及协议内容反映，协议所处理的是原告与安徽安兴华安物业管理有限责任公司芜湖分公司关于2011年6月1日至2016年10月31日的物业费和2014年发生的房屋质量维修费用。故本院对被告的该项证据证明目的不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告伍明星系芜湖市弋江区中央城B区4幢2单元1102室的业主。2010年元月12日验收领房时，原告即发现该房存在入户门无法从室内开启、厨房水管漏水、跃层顶棚电线外露、跃层过道顶棚有水迹、墙体有裂纹及室内粉刷色差过大等质量瑕疵。2014年原告对此房进行了装修后入住。自2016年7月份开始，如连续下雨几天原告家室内就渗水。原告即向该小区原物业公司安徽安兴华安物业管理有限责任公司芜湖分公司（以下简称华安物业）报修，因后来没怎么下雨和渗漏，物业公司没有进行维修。2016年10月31日，被告向正物业中央城分公司的总公司与芜湖市中央城B区小区业主委员会签订《中央城B区物业管理服务合同》，正式接替华安物业负责中央城B区的物业管理。2016年11月，原告发现渗漏严重后，向被告向正物业中央城分公司多次反映，被告认为不是房屋外面公共部分渗漏，故没有做维修。2016年11月底，原告委托芜湖娜翔建筑工程有限公司对该房可能存在渗漏的地方进行了全面排查，最后基本确认涉案房屋的渗漏是该房屋顶层共用部位电梯机房的屋面防水损坏造成的。为了避免损失扩大，原告伍明星于2016年11月底至12月初委托芜湖娜翔建筑工程有限公司对该共用部位电梯机房屋面防水进行了维修，为此支付维修费用5600元。此次维修后，原告房屋至今未再发生渗漏。另查明：原告伍明星领取中央城B区4幢2单元1102室房屋后至今未主动缴纳过物业服务费，其中2016年10月31日前的物业费因华安物业提起物业服务合同纠纷诉讼以及伍明星提起商品房买卖合同纠纷诉讼后，双方协商两抵方式处理。伍明星拖欠的2016年11月1日至2017年12月31日物业费已经被告公司向本院诉讼后依法作出判决，案号为（2018）皖0203民初1282号。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案被告向正物业中央城分公司作为中央城B区的物业管理公司，应当按照2016年10月31日与芜湖市中央城B区小区业主委员会签订的《中央城B区物业管理服务合同》来履行自己的物业管理职责。根据上述《中央城B区物业管理服务合同》第二章第三条第一项的约定，房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房和架空层等）的养护和管理属于物业管理服务内容。本案原告所有的中央城B区4幢2单元1102室房屋因公用电梯机房的屋面防水损坏造成房屋渗漏向被告报修后，被告未能依照物业合同约定组织对该公共部位维修属于未履行合同义务，应当依法承担相应的法律责任。原告为解决房屋渗漏问题自己委托第三方公司对小区公共部位进行维修所发生的费用，被告应予赔偿。被告辩称公共部位的维修费用应从维修基金中列支，物业公司无权启动维修资金，物业公司对共用部位进行维护保养的养护费从物业收费中列支，但不包括维修费用，故不应由物业公司承担责任。本院认为，根据上述《中央城B区物业管理服务合同》第三章第四条第二项第二目约定，物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用属于物业服务费主要开支项目。同时根据《安徽省物业管理条例》第六十七条规定，物业服务企业应当将规定比例的物业公共服务费独立建账，专项用于物业共用部位、共用设施设备维修养护，每年公布一次收支使用情况，接受业主监督。因此本院对被告辩称共用部位的维修费用不在物业服务费用范围及应由专项维修资金支付的意见不予采信。另，根据《安徽省物业管理条例》第八十九条的规定，发生屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的情况下，物业服务企业可以提出建议，经业主委员会同意并报专项维修资金代管或监管部门审核后，可直接申请使用专项维修资金。故本院对被告辩称物业公司无权启动维修资金的意见不予采信。综上，本院对原告维修共用电梯机房屋面防水发生的5600元维修费用应由被告支付的主张予以支持。原告主张因渗漏导致的装修费用损失3000元，但未提供相关证据予以证实，且原告长期拖欠物业费，自身存在过错，故本院对此项费用不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、《物业管理条例》第三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告江苏向正物业管理服务有限公司芜湖中央城分公司应于本判决生效之日起十日内支付原告伍明星共用部位维修费5600元；二、驳回原告伍明星其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告伍明星负担8元，被告江苏向正物业管理服务有限公司芜湖中央城分公司负担17元。本判决为终审判决。审判员  程叙强二〇一八年八月二十一日书记员  吴宗易附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。