新疆维吾尔自治区阜康市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）新2302民初1489号 原告：阜康市爱升房地产开发有限责任公司，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市博峰街南侧金穗小区。 法定代表人：汪爱玲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙振刚，新疆慧聚律师事务所律师。 被告：刘文涛，男，1991年10月18日出生，汉族，中泰化学职工，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 委托诉讼代理人：刘志中，男，1956年10月25日出生，汉族，阜康市村民，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州，系被告刘文涛父亲。 被告：阜康市久居房地产经纪有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市阜兴花苑小区20幢一、二层12号。 法定代表人：季双来，该公司经理。 委托诉讼代理人：李志成，新疆万和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞志敏，新疆万和律师事务所律师。 原告阜康市爱升房地产开发有限责任公司(以下简称：爱升房产公司)与被告刘文涛、阜康市久居房地产经纪有限公司(以下简称：久居经纪公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告爱升房产公司的委托诉讼代理人孙振刚、被告刘文涛的委托诉讼代理人刘志中、被告久居经纪公司的委托诉讼代理人李志成、庞志敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阜康市爱升房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：l.二被告支付购房借款60000元；2.二被告支付逾期付款违约金50000元；3.二被告承担本案全部诉讼费、邮寄费。事实与理由：2014年3月5日，第一被告与原告签订《商品房买卖合同》。约定第一被告购买原告开发的阜康市博峰花园小区15栋1单元402室商品房一套，该房屋建筑面积为101.36平方米，总房款为425712元。第一被告采取按揭付款的方式支付以上房款，因第一被告一次拿不出首付房款，原告给第一被告借首付款60000元，双方签订了借款协议，约定了还款时间，约定逾期还款应当支付违约金50000元。购房合同签订后至今，截止起诉之日止第一被告尚未归还60000元借款，在此期间原告曾多次催促第一被告履行合同付款义务，但被告称将上述借款支付给第二被告，二被告至今仍未予支付。原告已经按照合同全面履行了约定的义务，二被告至今不支付借款，已经构成严重违约。原告在多次催告、协商无果的情况下，只得诉至法院，请求判如诉请。 刘文涛辩称，我已经将60000元借款交给了久居经纪公司，应该是被告久居经纪公司向原告承担给付责任，请求驳回原告对被告刘文涛的诉讼请求。 久居经纪公司辩称，本案诉争的是借款纠纷，谁借款谁还款，与我公司无关，我公司与原告没有签订博峰花园小区的商品房代理合同，我公司没有义务向原告还款，原告的第二项、第三项诉讼请求没有法律依据。请求驳回原告对我公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告爱升房产提交的以下证据： 1、商品房买卖合同一份，证实原告与被告刘文涛签订商品房买卖合同，约定了房屋的购买时间、和购买价款。被告刘文涛对真实性、合法性及关联性均无异议。被告久居经纪公司对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与久居经纪公司无关。本院对真实性、合法性及关联性均予以确认。 2、借款协议书一份，证实被告刘文涛向原告借款60000元的事实以及协议约定了违约金的事实。被告刘文涛对真实性、合法性及关联性均无异议。被告久居经纪公司对真实性、合法性、关联性均有异议，认为借款协议是原告与被告刘文涛签订，无法确认是否真实，并且与久居经纪公司无关，且就证据来看本案已过诉讼时效。本院对真实性、关联性予以确认。 3、商品房代理销售合同、补充协议各一份，证实原告与被告久居经纪公司之间存在销售代理关系，实际销售范围中也包括博峰花园小区的商品房，销售佣金的计取方式与销售康城雅居的佣金计取方式一致。被告刘文涛无异议。被告久居经纪公司对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为本案涉及的房屋系博峰花园小区，原告与本公司未签订博峰花园小区的代理销售合同，但认可双方之间实际存在博峰花园小区商品房的代理销售关系。本院对该组证据的真实性、合法性及关联性予以确认。 4、原告公司法定代表人汪爱玲与被告久居经纪公司法定代表人季双来的微信记录一份，证实2017年7月20日，因被告久居经纪公司违反合同约定私自收取客户房款，原告解除了与被告久居经纪公司之间的代理销售合同。被告刘文涛无异议。被告久居经纪公司对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为久居经纪公司收到信息后并不认可原告的意见，并且2017年2月8日，久居经纪公司就已经解除了与李发军、朱传红的承包关系。本院对真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。 5、催款律师函一份，证实原告一直在向被告刘文涛主张房款。被告刘文涛无异议。被告久居经纪公司对真实性、合法性及关联性均有异议，认为与久居经纪公司无关，到底实际是否发生不清楚。由于该催款律师函是向被告刘文涛发出，被告刘文涛无异议，本院对真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。 6、(2018)新2302民初250号民事调解书一份，证实该案的情形与本案一致，经法院调解由买受人承担了偿还责任。被告刘文涛认为自己不清楚此事。被告久居经纪公司对真实性、合法性无异议，对关联性有异议。因该调解书为生效法律文书，本院对真实性、合法性予以确认。 被告刘文涛提供的收据一份，证实已将本案诉争的60000元交付给被告久居经纪公司的事实。原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为不能证实被告刘文涛已向原告履行了付款义务。被告久居经纪公司对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为收据上字迹已看不清楚。虽然收据上的字迹已不清楚，但收据上加盖的被告久居经纪公司的财务专用章清晰可见，被告久居经纪公司对真实性亦认可，同时结合本院调取的已发生法律效力的(2018)新2302刑初70号判决书所确认的事实，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院依职权调取了(2018)新2302刑初70号刑事判决书，该判决中认定2015年10月10日，被告久居经纪公司从事房屋销售业务的业务经理李发军收取了被告刘文涛的房款60000元，并开具收据。后李发军将该款从公司财务处支取并挪用。该判决已发生法律效力。原、被告对该判决书的真实性、合法性及关联性均无异议。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年4月25日，原告爱升房产公司与被告久居经纪公司签订《商品房代理销售合同》，委托被告久居经纪公司为其销售阜康市康城雅居花园小区的商品房。后被告久居经纪公司亦实际代理销售博峰花园小区的商品房。 2013年11月5日，原告爱升房产公司与被告刘文涛签订借款协议书，约定被告刘文涛购买原告开发的康城雅居小区2栋1单元402住宅一套，因资金紧张，向原告借款60000元，还款期限为2014年11月5日，逾期还款应按逾期还款额银行同期贷款利率四倍的标准向甲方支付违约金。因康城雅居小区2栋1单元402住宅已被出售，2014年3月5日，由被告久居经纪公司代理销售，原告爱升房产公司与被告刘文涛签订《商品房买卖合同》，将被告刘文涛购买的康城雅居小区2栋1单元402号商品房，更换为阜康市博峰花园小区15栋1单元402号商品房，合同约定价款为425712元，双方在签定合同三日内，买受人向出卖人支付30%的房款128712元，剩余70%房款297000元以按揭贷款方式支付。经被告久居经纪公司催要，2015年10月10日，被告久居经纪公司从事房屋销售业务的业务经理李发军收取了被告刘文涛的购房借款60000元，并以被告久居经纪公司的名义出具了收据。后李发军将该款从公司财务处支取并挪用。 另查明，除本案诉争的60000元房款外，其余首付款被告刘文涛已全部支付完毕，剩余70%房款也已办理了按揭贷款。 还查明，2018年7月14日，李发军因犯挪用资金罪被本院作出的(2018)新2302刑初70号刑事判决判处有期徒刑二年零十个月，非法挪用的资金1677911元(包括本案诉争的60000元)继续追缴退赔给阜康市久居经纪公司。 本案的争议焦点为：一、被告刘文涛是否履行了还款义务？二、被告久居经纪公司在本案中是否应当承担还款责任? 本院认为，一、原告爱升房产与被告刘文涛签订的借款协议虽为借款，实际为双方对首付款支付时间的变更，实质上规避了国家关于商品房按揭贷款政策中首付款比例要求，从而得以办理按揭贷款，但该协议内容并未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。被告刘文涛应当按照协议约定的时间向原告支付房款60000元，逾期支付构成违约。被告久居经纪公司依据其与原告爱升房产公司签订《商品房代理销售合同》，代理销售原告爱升房产公司开发的商品房，与被告刘文涛协商房屋买卖事宜、签订商品房买卖合同、对欠付的房款进行催收并收取房款，虽然原告爱升房产公司与被告久居经纪公司签订的《商品房代理销售合同》禁止被告久居经纪公司及其工作人员收取房款及定金等买房人应当交付的任何款项，被告久居经纪公司及李发军虽然没有收取房款的代理权，但该限制内容属于内部约定，作为买受人对此并不知晓，被告刘文涛系在原告爱升房产公司提供的售房部签订合同、又受久居经纪公司的催交，在其售房部向被告久居经纪公司从事房屋销售业务的业务经理李发军交纳60000元房款，其有理由相信被告久居经纪公司有权代为收取房款。综上，应当视为被告刘文涛已经履行了付款义务。故对原告要求被告刘文涛支付60000元购房款的诉讼请求，本院不予支持。原告爱升房产公司与被告刘文涛签订的借款协议书将60000元首付款的付款时间变更至2014年11月5日，而被告刘文涛支付的时间为2015年10月10日，逾期付款已构成违约，应当按照约定的违约金计算方法向原告支付违约金。原告要求被告刘文涛支付逾期付款违约金的诉讼请求合理合法，但其主张的违约金金额有误，根据借款协议书第三条第2项的约定：乙方(被告刘文涛)逾期还款，应按逾期还款银行同期贷款利率四倍的标准向甲方支付违约金。2014年中国人民银行6个月以上1年以内贷款年利率为6%，故被告刘文涛应向原告支付逾期付款违约金13200元(60000元×6%÷12个月×4×11个月)，对超出部分的违约金，本院不予支持。二、被告久居经纪公司在本案中是否应当承担还款责任?被告原告与被告刘文涛之间系商品房销售合同关系，原告爱升房产公司与被告久居经纪公司之间系委托代理关系，二者非同一法律关系，而本案诉争的是商品房销售合同关系，本案亦不符合被告刘文涛与被告久居经纪公司恶意串通，损害被代理人爱升房产公司合法权益，需要二被告承担连带责任的情形，故被告被告久居经纪公司在本案中不应当承担还款责任。原告爱升房产公司可基于其与被告久居经纪公司之间的委托代理关系，另案主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条第二款，第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、被告刘文涛于本判决生效后十日内向原告阜康市爱升房地产开发有限责任公司支付逾期付款违约金13200元； 二、驳回原告阜康市爱升房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2500元、邮寄费160元，合计2660元，由原告阜康市爱升房地产开发有限责任公司负担2280元，由被告刘文涛负担380元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 长  王云凌 人民陪审员  曾广新 人民陪审员  杨金标 二〇一九年二月二日 书 记 员  刘海丽