北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终6152号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京昌盛鸿峰物资有限公司，住所地北京市海淀区永定路甲4号B院西楼3号。法定代表人：崔学峰，执行董事。委托诉讼代理人：吴宪，女，北京昌盛鸿峰物资有限公司股东，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：荀恒栋，北京市荣德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军66343部队。法定代表人：李本涛，大队长。委托诉讼代理人：曹露，北京顶言律师事务所律师。上诉人北京昌盛鸿峰物资有限公司（以下简称昌盛公司）因与被上诉人中国人民解放军66343部队（以下简称66343部队）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初57449(1)号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昌盛公司上诉请求：撤销原审判决第一项，判决驳回66343部队的诉讼请求，或者将本案发回重审。事实和理由：由于军队停止有偿服务政策，导致66343部队丧失了履行合同义务的能力，我方不交租金是行使不安抗辩权，一审查明事实不是本案全部事实。66343部队辩称，同意原审法院判决。66343部队向一审法院起诉请求：1、解除我方与昌盛公司签订的《军队房地产租赁合同》及《租赁合同补充协议》；2、昌盛公司支付2016年1月1日至2017年11月20日期间的房地产租金1185863元；3、昌盛公司支付自2016年1月1日至实际给付之日的违约金；4、昌盛公司将其承租的房产交还我方；5、昌盛公司支付电费1446642．31元、水费95225．5元；6、诉讼费由昌盛公司负担。昌盛公司向一审法院反诉请求：1、判令继续履行66343部队与我方于2012年6月8日签订的《军队房地产租赁合同》及《租赁合同补充协议》；2、判令66343部队因单方解除《军队房地产租赁合同》与《租赁合同补充协议》赔偿我方自筹资金建造的建筑面积约6800平方米房屋的残值损失830万元、装修（包括1台电压器）残值损失130万元（房屋及装修残值损失数额以最终的评估结果为准）；3、判令66343部队因迟延办理军队房地产租赁许可证赔偿我方损失739400元；4、判令66343部队偿还我方垫付1台变压器的工程款48万元、购买和使用电缆款15000元和变压器使用费171667元；5、66343部队承担全部诉讼费。一审法院认定事实：4号为中国人民解放军66400部队保障部土地，该地块南侧部分（4号B院）由该部下属单位66343部队管理和住用，地上建筑物归66343部队所有。2012年6月8日，66343部队（出租人、甲方）与昌盛公司（承租人、乙方）签订《军队房地产租赁合同》（以下简称租赁合同），租赁合同第一条载明：甲方同意将4号B院沿阜石路长度约150米地方租给乙方，地上建筑物均由乙方全部出资自建而成，由乙方自行经营、使用或转租，但未经甲方同意不得整体转让。乙方自愿承租该房地产。第二条租赁期限载明：依据2006年8月1日甲乙双方签定的军队房地产租赁合同，续租5年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止，年租金为60万元整。第三条房屋租金载明：1．房屋租金每年为60万元，租金按季结算，由乙方在每季度末向甲方交纳全年租金的四分之一。乙方逾期交付房地产租金，每逾期20日，由甲方按年租金额的千分之三向乙方加收违约金。逾期30日，即视为乙方不履行本合同，甲方有权终止合同，造成的一切损失由乙方承担。第四条双方责任载明：1．甲方保证所出租的房地产权属清楚，没有纠纷…。2．因军队和地方需要，甲方依上级通知确需收回该出租房屋，甲方应当提前六个月以上通知乙方，乙方应按时将承租的房屋交还给甲方，但甲方须赔偿乙方兴建该房屋的投资款、乙方租户的装修投入和因此给乙方和乙方租户造成的其它经济损失。…4．乙方不得在承租的场地上新建各种永久性建筑物、构筑物。如确实需要，必须征得甲方书面同意，费用由乙方自理；合同期满后，乙方保证将所承租房屋完好移交给甲方。…7．甲方所出租房屋若由于不可抗力因素造成乙方不能正常经营、转租或使用时，乙方可从该日起停止支付租金，直至可正常使用为止，且租赁期限自动顺延。8．甲方每年应及时为乙方办理军队房地产租赁许可证。9．租赁期内，若甲方无故终止合同，则甲方应按乙方兴建该房屋的投资款（…）补偿给乙方，并支付因此给乙方造成的其它经济损失。第五条载明：合同生效后，任何一方未能履行本合同约定的条款，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方全部承担。第六条载明：本合同未尽事项由甲乙双方另行议定，并可增订附加条款或签订补充协议，与本合同具有同等法律效力。第八条载明：本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效。在租赁合同落款处加盖有双方印章。同日，66343部队（出租人、甲方）与昌盛公司（承租人、乙方）签订《租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），载明：…经双方平等协商，就2016年6月8日签订的租赁合同特补充以下条款：第一、考虑乙方自建该建筑物时资金投入大，而出租房屋场地小、无车位、人流量稀疏、出租难、空置期长、租金低、甲方未能及时提供军队租赁许可证给乙方造成经济损失等诸多原因，致使乙方成本无法正常回收；经甲方研究同意在2016年12月31日租期满时，乙方可再续租五年，租期为2017年1月1日起至2021年12月31日止，年租金上调10%，即年租金为人民币66万元整。2016年12月甲乙双方续签合同文本。第二、2021年12月31日租赁期满，若甲方继续出租该房屋，同等条件下乙方优先续租。第三、补充协议与原合同具有同等法律效力。补充协议落款处加盖有双方印章。因双方在签订租赁合同之前已经存在房屋租赁合同关系，且涉诉区域的房屋为签约前昌盛公司自建房屋（以下简称自建房屋），可视为本案租赁合同签订前，66343部队已将自建房屋交付昌盛公司使用。昌盛公司承租上述自建房屋后将房屋转租给次承租人。现昌盛公司认可自2016年1月1日至2017年11月20日期间的租金尚未交纳，但认为是66343部队不收取租金，且因部队停偿通知下发后，66343部队应给其经济补偿，但是尚未给付，故其行使不安抗辩权，不构成违约。对此其提交以下证据：（1）昌盛公司的总经理崔学峰出具的《情况说明》，但该证人未到庭接受质询；（2）2016年3月28日，人民网刊发的《军队三年内停止有偿服务，还能去军队和武警医院看病吗？》文章；（3）2016年5月5日，66343部队向昌盛公司出具的《通知》，载明：根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》和习主席在中央军委改革会上作出“必须下决心全面停止军队开展对外有偿服务”的决策指示，贵公司与我队签订的两个租赁项目…将于2016年12月31日全部终止，届时我们将收回房产，全面停止租赁活动，请贵公司给予理解和支持配合。（4）2016年6月20日，昌盛公司向66343部队出具《昌盛公司租赁（以租代建）军队房屋的情况说明》，表明本案租赁项目租期至2022年12月31日，据此其与各租户签订了租赁合同，希望继续按租赁合同及补充协议签订的租期执行至期满。（5）66343部队于2016年10月20日向各租户出具的《通知》，该通知落款处无66343部队签章。66343部队不认可《情况说明》及《通知》的真实性，对其他证据的真实性认可，但证明目的不予认可。经询问，昌盛公司亦未将其预交纳的租金予以提存。除法院审理查明的上述事实外，关于66343部队要求昌盛公司交还承租房产、支付租金及违约金的诉讼请求及昌盛公司要求赔偿的反诉请求仍在审理中。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同及补充协议符合双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的相关规定，应属合法有效。双方的租赁合同约定租期为2012年1月1日起至2016年12月31日止。补充协议约定66343部队同意在2016年12月31日租期满时，昌盛公司再续租5年，租期为2017年1月1日起至2021年12月31日。2016年12月双方续签合同文本。本案中补充协议的主要内容即为66343部队与昌盛公司对租赁合同中约定的租期及租金标准的变更，补充协议虽载明双方于2016年12月续签合同文本，但该约定并非补充协议中关于租期及租金条款的生效条件。补充协议内容应自双方签字盖章即生效。本案双方租赁合同的租期应自2012年1月1日起至2021年12月31日止。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同签订后，昌盛公司占有、使用位于北京海淀区4号沿阜石路长度约150米的场地，应依约缴纳租金。现昌盛公司自2016年1月1日至2017年11月20日的租金尚未交纳，构成违约。昌盛公司抗辩称，其并非不交纳租金，是66343部队决定暂缓收取租金，其未交纳租金行为应为行使抗辩权行为。法院认为，崔学峰作为证人未出庭接受质询，66343部队亦不认可其存在暂缓收取租金的决定。经询问，昌盛公司亦未将其预交纳的租金予以提存。故对于昌盛公司该项抗辩意见，法院不予采信。另，昌盛公司抗辩称，因军队和武警部队全面停止有偿服务要求导致合同存在履行风险，按照相关政策要求，66343部队应给予其经济补偿，在经济补偿未到位情况下，其拒付租金行为属于行使不安抗辩权。对此法院认为，根据租赁合同的约定，租金按季结算，由昌盛公司在每季度末向66343部队交纳年租金的四分之一。昌盛公司逾期交付房地产租金,每逾期20日，由66343部队按年租金额的千分之三向其加收违约金。逾期30日，即视为其不履行本合同,66343部队有权终止合同,造成的一切损失由昌盛公司承担。现昌盛公司未提交证据证明其欠付租金之前，66343部队向其下发过关于军队和武警部队全面停止有偿服务的相关通知，即无法证明其欠付租金之前66343部队存在丧失履行合同义务的能力的情形，故昌盛公司主张其拒付租金行为为行使抗辩权行为，于法无据，法院不予采信。昌盛公司逾期支付租金超过30天，构成根本违约。根据租赁合同的约定，合同生效后，任何一方未能履行合同规定的条款，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任一方全部承担。66343部队据此主张解除双方签订的租赁合同及补充协议，于法有据，法院予以支持。昌盛公司主张要求继续履行租赁合同及补充协议，没有依据，法院不予支持。人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。因上述租赁合同及补充协议解除的事实已查清，故法院就上述事项先行判决。法院同时将对本案中66343部队要求昌盛公司返还承租房产、支付租金及违约金；昌盛公司反诉要求赔偿损失的诉请继续审理，另行制作裁判文书。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，就本案纠纷先行判决：解除中国人民解放军66343部队与北京昌盛鸿峰物资有限公司于二〇一二年六月八日签订的《军队房地产租赁合同》及《租赁合同补充协议》。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，昌盛公司应交2016年第一季租金时恰逢军队停止有偿服务政策出台，且66343部队在昌盛公司未交租金的情况下出具《通知》并未提出因欠租行使解除权，而是以军队停止有偿服务为由要求终止合同，综合其他证据，法院对昌盛公司主张因协商停偿问题而暂未交纳租金的事实予以采信，昌盛公司并未构成根本违约，66343部队以此为由请求判决解除合同依据不足。鉴于该合同由于停偿政策已无法继续履行，且昌盛公司在本院审理期间表示支持国家政策同意解除合同，该合同应当予以解除。一审法院判决理由不当但结果正确，本院予以维持，双方其他诉讼请求由一审法院继续审理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京昌盛鸿峰物资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郭燕枝审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇一八年八月六日法官助理 叶康喜法官助理 张进中书 记 员 李昊婷