海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2017）琼0107民初5305号   原告：海南金鹿投资集团有限公司，住所地海口市海府路。   法定代表人：施序能,总经理。   委托诉讼代理人：许仁春，北京直方（三亚）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：董祥宇，海南信达律师事务所律师。   被告：古斯琴，女，1965年8月17日出生，汉族，住海南省儋州市。   原告海南金鹿投资集团有限公司（以下简称金鹿投资公司）与被告古斯琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金鹿投资公司的委托诉讼代理人许仁春、董祥宇到庭参加诉讼，被告古斯琴经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告金鹿投资公司向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告向原告支付铺面占有使用费187800元及管理费125200元、利息56230.44元（以313000元为本金，按照人民银行同期贷款利率自2014年3月6日计算至被告实际付清之日止，暂计算至2017年6月30日为56230.44元）；二、被告承担本案的案件受理费、公告费等诉讼费用。事实和理由：2012年1月10日，原告与被告双方签订《房屋租赁合同》，约定，被告承租原告位于海南金鹿装饰大世界内第10栋9-12号商铺，房屋铺面使用面积为：第一层313㎡，第二层313㎡。房屋租金标准为：第一层第一年每月每平方米30元计缴，第二年每月每平方米35元计缴，第三年每月每平方米40元计缴；第二层第一年每月每平方米15元计缴，第二年每月每平方米20元计缴，第三年每月每平方米20元计缴。每月缴交40元作为市环卫部门清运生活垃圾费用。房屋租赁合同期为叁年，从2012年1月1日至2014年12月31日止。计租时间从2012年1月1日开始计算，在每月5日前一次性交清当月租金。并约定被告如不能按时交付租金的，除需及时如数补交外，每逾期一天则按月租金总额的3‰给原告支付违约金，如逾期一个月仍未交付租金，原告有权终止合同，收回房屋使用权，并从被告所交合同保证金中扣除租金后，余款当作违约金处罚。同日，双方签订《管理合同》，约定按照被告租赁面积，其每月应缴纳的各项管理费用总额为第一年12520元/月，第二年12520元/月，第三年12520元/月。被告须于每月10日前一次性缴纳当月应缴管理费用。合同签订后，原告按照合同约定履行了全部合同义务。但被告却自2014年3月至2014年12月合同期满，共拖欠原告铺面占用使用费187800元及管理费125200元，共计313000元。原告曾多次向被告主张拖欠款项，但被告均置之不理。综上所述，原告依约履约了义务，但是被告拖欠原告铺面占有使用费及管理费的行为违反了合同约定，严重损害了原告的合法权益。原告为了维护自己的合法权益，特提起本案诉讼。   被告古斯琴未到庭，未作答辩。   原告围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：房屋租赁合同、管理合同、租金与管理费发票两张，经审查，本院对原告提交的证据的真实性、合法性和关联性予以确认。被告未提交证据。   根据本院采信的证据，以及庭审查明的内容，本院认定事实如下：2012年1月10日，原告金鹿投资公司（甲方）与被告古斯琴（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方将坐落在海口市××路号金鹿装饰大世界内第10栋第9-12号商铺（房屋铺面使用面积第一层313㎡，第二层313㎡）出租给乙方；房屋租金标准为：第一层第一年每月每平方米30元，第二年每月每平方米35元，第三年每月每平方米40元；第二层第一年每月每平方米15元，第二年每月每平方米20元，第三年每月每平方米20元；每月缴交40元作为市环卫部门清运生活垃圾费用；房屋租赁合同期为三年，即从2012年1月1日至2014年12月31日止；计租计费时间从2012年1月1日开始计算，租金按月结算，由乙方在每月5日前一次性交清当月租金和市场管理费。乙方应当按照合同约定交付租金，如不能按时交付的，除需及时如数补交外，每逾期一天则按月租金总额的3‰给甲方支付违约金，如逾期一个月仍未交付租金，甲方有权终止合同，收回房屋使用权，并从乙方所交合同保证金中扣除租金后，余款当作违约金处罚。   同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《管理合同》，约定乙方向甲方缴纳管理费用，管理费的标准为第一年第一层每月每平方米15元，公摊水电费每月每平方米8元，网络推广服务费每月每平方米2元，第二层每月每平方米15元，合计第一年每月每平方米40元；第二年和第三年的收费标准与第一年相同；乙方承租期间每月应缴纳的各项管理费用总额为12520元；乙方须于每月10日前一次性缴纳当月应缴管理费用。此合同还约定了双方共同遵守的管理规定：营业时间管理、秩序管理、安全管理、清洁卫生管理、商品及销售管理、促销（或推广活动）的管理、广告及广告宣传品管理、其它管理等内容；管理合同是铺面租赁合同的附属合同，若铺面租赁合同解除（终止），管理合同同时解除（终止），但责任方仍需承担违约责任。   签订合同后，被告使用承租商铺，并缴纳了至2014年2月份的租金和管理费。原告于2017年8月1日向本院提起本案诉讼。庭审时，原告明确主张的铺面占有使用费和管理费的期间为自2014年3月至12月。   另查，金鹿投资公司成立于1997年10月15日，2009年5月27日将企业名称由海南金鹿实业有限公司变更为海南金鹿投资集团有限公司，经营范围为：对外投资；房地产开发经营、土地、房屋租赁管理；仓储、物流。庭审中，原告称出租给被告的铺面系其公司所有，但未向本院提交涉案铺面的产权证书，也未向本院提供建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的行政审批手续。   本院认为，原告将涉案铺面出租给被告使用而签订《房屋租赁合同》，为了租赁涉案铺面的管理，双方又签订了《管理合同》，此管理合同约定的权利义务虽然有别于房屋租赁合同，但管理合同是以租赁合同的成立及履行为前提的，不能脱离租赁合同而独立存在，管理合同中也约定了管理合同是铺面租赁合同的附属合同，因此，涉案房屋租赁合同与管理合同为主从合同关系，房屋租赁合同为主合同，管理合同为从合同。涉案铺面没有产权证书，也未取得建筑工程规划许可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，以及主从合同效力的认定原则，本院认定房屋租赁合同和管理合同均为无效合同。原告未取得建筑工程规划许可，即将铺面出租给被告，存在过错；而被告承租铺面进行经营，在签订合同过程中应尽谨慎注意义务却未审查涉案铺面的产权登记及规划报建情况，亦存在过错。从本案的案情来看，本院认定双方过错程度相当。   被告在租赁期间，仅支付至2014年2月份的租金和管理费，尚欠2014年3月至12月的租金和管理费未支付，虽然双方签订的房屋租赁合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，原告要求被告参照合同约定的租金标准支付2014年3月至12月的房屋占有使用费，本院应予支持。按照合同中约定的租金标准计算，被告尚欠的铺面占有使用费为（40元/㎡/月×313㎡+20元/㎡/月×313㎡）×10个月=187800元，原告主张的数额有事实和法律依据，本院予以支持。原告与被告签订的管理合同，作为从合同亦随主合同无效。虽然管理合同无效，但原告为维护海南金鹿装饰大世界的正常运转而实施必要的管理行为应当属于企业的经营常态，被告自签订租赁合同和管理合同时起，已实际使用涉案铺面，被告未提供证据证明原告未实施管理行为，因此，本院认定原告已实施了管理行为，被告获得原告的管理服务利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告应当折价补偿给原告。原告要求被告参照管理合同约定的标准支付管理费即每月12520元×10个月=125200元，并无不妥，本院予以照准。故原告要求被告支付管理费125200元的请求，本院亦予以支持。   关于原告主张的利息。原告以被告拖欠原告铺面占有使用费及管理费的行为违反了合同约定，严重损害了原告的合法权益为由，要求被告向原告支付利息。本院认为，涉案房屋租赁合同和管理合同无效，合同自始无法律约束力，原告的此主张，于法无据，故原告主张的利息请求，本院不予支持。   被告经本院传票合法传唤未到庭，视为其放弃举证质证的权利。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：   一、限被告古斯琴于本判决生效之日起十日内向原告海南金鹿投资集团有限公司支付尚欠铺面占有使用费187800元、管理费125200元，共计313000元；   二、驳回原告海南金鹿投资集团有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费6838元，由原告海南金鹿投资集团有限公司负担1025.70元，由被告古斯琴负担5812.30元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 长 陈 肖   审 判 员 冯成壮   人民陪审员 吴 强     二〇一八年八月二十八日   书 记 员 唐 俊