文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0509民初6135号原告：陈嘉良。委托诉讼代理人：韩玟，江苏凡创律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁敏姣，江苏凡创律师事务所律师。被告：任加兵。原告陈嘉良与被告任加兵房屋租赁合同纠纷一案中，本院于2018年5月28日立案受理，依法由审判员张金花适用小额诉讼程序于2018年7月12日公开开庭进行了审理。原告陈嘉良的委托代理人韩玟到庭参加诉讼，经本院传票传唤，被告任加兵未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈嘉良向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《厂房租赁合同》；2、被告支付原告房屋使用费7541.31元（自2018年2月16日至被告实际返还房屋之日，暂计至2018年5月22日）；3、被告向原告支付违约金8400元；4、被告立即腾退所租赁的场地，并恢复租赁场地的原状；5、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年2月11日，原、被告签订了一份《厂房租赁合同》，约定被告向原告承租位于吴江××××号20平方米的房屋作为生产、办公使用，租赁期限为2017年2月15日至2018年2月15日，年租金28000元，一年一付。合同签订后，原告积极按照合同约定履行了全部的合同义务，将房屋交付给被告经营使用，被告支付了当年的租金。现承租期限已经超过3个月，被告仍未搬走，且经原告核实，被告还存在擅自转租的情形，违反合同约定任意改变房屋用途，已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。经原告多次催讨，被告却总以各种理由拖延，且至今分文未付。原告于2018年5月16日发出《律师函》，要求被告支付占有费、结清水电费，并将承租房屋恢复原样腾退原告，但被告收函后仍置之不理。被告的行为构成违约，并侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院。被告任加兵未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年2月11日，陈嘉良作为出租方（甲方）与任加兵作为承租方（乙方）签订了一份厂房租赁合同，约定甲方将位于中山北路××号的厂房约20平米出租给乙方作为生产、办公使用，租赁期限自2017年2月15日至2018年2月15日，合计年租金为28000元，付款方式为一年一付（提前一个月支付房租）。第三条“维修养护责任”第二款约定：乙方不得随意损坏或更改房屋设施，如需更改需先征得甲方书面同意，承租到期后，乙方应与甲方商议将其恢复至承租前原状或按现状保留。第五条“租赁期满”约定：租赁期满后本合同终止，届时乙方必须将房屋归还甲方，如乙方需继续租用，则需在提起三个月向甲方提出，甲方一个月内给予乙方答复。（甲方如不能继续出租也应在两个月前通知乙方）。如同意继续租赁则续签租赁合同。甲方如继续出租，在同等条件下，乙方有优先承租权。租赁到期乙方装修的固定物如（隔墙、吊顶）等不得拆除，可移动物品全部带走。第六条“因甲乙双方责任终止合同的约定”：乙方有以下情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失由乙方承担。1、擅自将承租的房屋转租的；……6、拖付租金达一个月的……。第七条“违约责任”约定：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，除按约定支付违约金外，再向对方交纳年度租金的50%作为违约金。乙方逾期未交租金的，每逾期一日，甲方有权按月租的5%向乙方收取滞纳金。第十条约定：如乙方违反本合同任何约定条例，甲方将以书面形式告知乙方解除租房合同，乙方自甲方出示书面通知当日起七天内必须搬走。如超过七日，乙方没有搬迁任何物品都视为乙方自动放弃物品的所有权，甲方有权在不通知乙方的情况下进行处理。以任何形式解除合同后，乙方产生的装修经济损失都由乙方自行承担，与甲方无关。2017年3月1日、3月30日，任加兵通过转账方式分别向陈嘉良支付租金10000元、13000元，另外5000元租金通过现金支付。2018年5月16日，江苏凡创律师事务所接受陈嘉良委托，向任加兵发出一份律师函并邮寄至任加兵的户籍地，载明因双方约定的承租期限已经超过3个月，且经核实，任加兵存在擅自转租的情形，故依据租赁合同的约定及相关法律规定，要求任加兵支付2018年2月15日至5月15日的租金7000元，以及按月租的5%支付逾期支付租金的滞纳金，并结清租赁期间的物业费、水电费，支付违约金14000元，在收到函告之日后3日内将租赁房屋所涉物资、设备搬迁腾退完毕，将承租的房屋恢复原样退回陈嘉良并办理书面移交确认手续。2018年5月18日，夏长梅签收了该邮件。2018年5月16日，江苏凡创律师事务所接受陈嘉良委托，向宋记花坊（任加勇）发出一份律师函并邮寄至中山北路××号，载明了陈嘉良与任加兵所签订的厂房租赁合同的情况，该租赁合同约定任加兵不得擅自将房屋转租他人，现租赁合同约定的承租期限已经超过3个月，且任加兵擅自将房屋转租给任加勇，要求对方于收到函告之日起3日内搬离吴江××××号，如其未在该期限内搬迁腾退完毕，视为放弃对置放在租赁房屋内所涉物资、设备的全部权利。2018年5月17日，任加勇的亲属签收了该邮件。以上事实，有原告陈嘉良提供的厂房租赁合同、银行账户流水、房产证、土地证、律师函、快递回单及查询记录，以及原告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：原、被告双方的房屋租赁合同合法有效，双方应按约履行。根据该租赁合同的约定，租赁期间于2018年2月15日届满，因原告陈嘉良未提供证据证明其按照租赁合同约定提前通知被告任加兵不再继续出租，被告任加兵亦未举证证明其按照租赁合同约定提前通知原告陈嘉良续租，故根据合同法的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故原、被告之间的厂房租赁合同继续有效，被告任加兵应当按照租赁合同的约定支付租金，但被告任加兵至今未付，根据租赁合同的约定，原告陈嘉良有权解除租赁合同，原告陈嘉良于2018年5月16日向被告任加兵发出律师函，要求被告支付租金、滞纳金、违约金及返还出租的房屋，表达了解除双方房屋租赁合同的意思，2018年5月18日被告方予以签收，故双方的租赁合同于2018年5月18日解除，被告任加兵应当返还原告出租房屋，并支付自2018年2月16日起至2018年5月18日期间的租金7230元以及按照年租金28000元的标准支付自2018年5月19日至实际归还出租房屋之日止的占有使用费。因被告任加兵未按照租赁合同约定的期限支付租金，构成违约，故被告应按照租赁合同的约定向原告陈嘉良支付违约金，原告要求被告按照合同总金额的30%支付违约金过高，本院结合双方租赁合同中第五条的约定，将违约金酌情调整为两个月的租金即4667元。被告任加兵经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，是对其诉讼权利的处分，不影响本院对本案的判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告陈嘉良与被告任加兵之间所签订的厂房租赁合同于2018年5月18日解除。二、被告任加兵于本判决生效之日起十日内将位于苏州市吴江区中山北路956号的房屋腾退给原告陈嘉良，并恢复该房屋的原状。三、被告任加兵于本判决生效之日起十日内支付原告陈嘉良违约金4667元、租金7230元，合计11897元，以及占有使用费（按照年租金28000元的标准计算，自2018年5月19日起至实际归还原告陈嘉良上述房屋之日止）（上述款项，如采用转账方式，请支付至原告陈嘉良的指定账户；或支付至户名：苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账户：62×××62）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取99元，由被告任加兵负担，被告任加兵于本判决生效之日起十日内直接给付原告陈嘉良，原告陈嘉良已预交的诉讼费用，本院不再退回。本判决为终审判决。审判员  张金花二〇一八年八月三日书记员  李 婷附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。