江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)赣04民终1451号上诉人（原审被告）：九江市闳宇房地产开发有限公司，住所地江西省九江市开发区长城路与康一路交汇处1栋，统一社会信用代码913604065686680979。法定代表人：ＸＸ，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐锦河，该公司员工。（特别授权）被上诉人（原审原告）：占巧平，女，汉族，1986年10月9日出生，住江西省九江市都昌县。委托诉讼代理人：徐银国，江西柴桑律师事务所律师，执业证号13604201810030025。（特别授权）上诉人九江市闳宇房地产开发有限公司（以下简称闳宇公司）因与被上诉人占巧平商品房预售合同纠纷一案，不服九江市浔阳区人民法院（2018）赣0403民初1528号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人闳宇公司的委托诉讼代理人徐锦河，被上诉人占巧平及其委托诉讼代理人徐银国到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人闳宇公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判上诉人退回被上诉人33万元购房款以及相应的利息损失（以33万元为基数，按月利率2%计算，从2018年4月26日起至该33万元付清为止）；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。一审判决依据上诉人于2018年4月13日向被上诉人出具的《承诺函》，认定该《承诺函》中上诉人同意支付的违约金为逾期归还购房款的违约金，以及被上诉人有权要求上诉人因违约双倍返还定金，并有权要求上诉人支付逾期付款违约金，属于认定事实错误。首先，《承诺函》己经就3万元定金如何处置问题另行达成一致。《承诺函》中明确表明，“承诺人将于2018年4月25日前一定向占巧平女士无息退还上述已付购房款33万元”，以上约定证明：该33万元中既包含30万元购房首付款，也包含原约定的3万元定金，而在上诉人作出该《承诺函》且被上诉人签字同意的情况下，应当认定双方已经就该3万元定金如何处置问题达成了新的一致意见：即由上诉人无息退还该33万元购房款，其中也必然包含了该3万元定金，被上诉人已经放弃了向上诉人主张双倍退还定金的权利。其次，《承诺函》己经就如何赔偿被上诉人损失问题进行了新的约定。《承诺函》只约定上诉人无息退还被上诉人33万元购房款，且在上诉人逾期退款的情况下，上诉人才有义务向被上诉人支付逾期退款违约金。上诉人认为该逾期退款违约金属于对被上诉人被占用所产生损失的一种补偿，且为上诉人主张要求双倍返还的定金处置的新措施，即上诉人收取的原3万元定金与30万购房款一起按时无息返还，逾期返还的才按上述方式补偿资金占用费；2、一审判决适用法律错误。如上所述，上诉人与被上诉人已经在《承诺函》中就3万元定金处置问题进行了新的约定，即由上诉人无息退还该3万元定金，且仅在逾期退款时，上诉人才有义务支付资金占用费，没有约定上诉人还有其他义务。在此情况下，一审判决仍然适用《合同法》关于“定金法则”的规定，属于适用法律错误。被上诉人占巧平答辩：1、一审法院事实认定清楚，法律适用正确，恳请贵院予以维持。2、因上诉人的违约导致被上诉人在支付定金3万元和首付款30万元的情况下，仍未签成商品房买卖合同，经双方沟通，上诉人多次承诺，但又多次违约，严重违反约定的履行义务，严重违反诚实信用原则，2018年4月13日上诉人再次出具承诺函，约定在2018年4月25日前退还被上诉人已付的款项33万元，但是上诉人又再次违约，被上诉人在此情况下不得已向一审法院寻求救济，针对该承诺函，是双方附生效条件的协议约定，现因上诉人违约导致该协议未生效，但违约责任条款仍继续有效，因此被上诉人要求对3万元适用定金罚则完全符合法律的规定。被上诉人占巧平向一审法院起诉请求判令：1、被告向原告双倍返还购房定金6万元，返还30万元购房款并按月息2分支付利息及违约金27320元（暂计至起诉日，并实际支付至履行完毕之日），2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年12月23日，原告占巧平在被告闳宇公司开发“长江国际”房地产楼盘代销部签订了长江国际认购单，且支付定金3万元整，订购了九江市“长江国际”项目2幢601号房，2017年12月25日原告占巧平向被告闳宇公司支付了30万元首付款，后原告多次要求被告闳宇公司签订正式的《房屋买卖合同》，2018年2月13日被告闳宇公司委派周晓东写出承诺书，承诺书的内容为“今闳宇房地产有限公司，因占巧平购房壹套（2栋601室），未签订合同壹事，承诺于2018年3月31日前签订购房合同，如违约一切损失由闳宇房地产有限公司负责”。嗣后，被告闳宇公司未按承诺于2018年3月31日前与原告占巧平签订《商品房买卖合同》。2018年4月13日，被告闳宇公司向原告出具承诺函。主要内容为“鉴于该房屋因故无法办理预售备案登记，承诺人与占巧平女士经协商一致，决定解除双方之间的事实上的商品房买卖合同关系，且承诺人特向占巧平女士承诺将于2018年4月25日前一定向占巧平女士无息退还上述已付购房款33万元，逾期未能足额退还的，承诺人同意除退还上述购房款外，还另行向占巧平支付违约金（以逾期退还的购房款为本金，按月息两分计算），直至退清33万元购房款为止”。后被告闳宇公司亦未按承诺于2018年4月25日前归还原告占巧平购房款33万元。故原告诉来本院。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原告将定金和购房首付款给付了被告，被告未按约定与原告签订《商品房买卖合同》，应承担违约责任。被告因其它纠纷造成原告购买的房屋被法院查封从而无法与原告签订《商品房买卖合同》，不属法律规定的“不可抗力”，故被告辩称其不应承担违约责任的辩解与法律不符，不予支持。原、被告双方在庭审中均认可被告2018年4月13日记载的“鉴于该房屋因故无法办理预售备案登记，承诺人与占巧平女士经协商一致，决定解除双方之间的事实上的商品房买卖合同关系”，故认定原、被告之间的商品房买卖合同关系经双方协商已于2018年4月13日解除。被告2018年4月13日出具的承诺函承诺“承诺人将于2018年4月25日前一定向占巧平女士无息退还上述已付购房款33万元，逾期未能足额退还的，承诺人同意除退还上述购房款外，还另行向占巧平支付违约金（以逾期退还的购房款为本金，按月息2分计算），直至退清33万元购房款为止”，承诺中虽然未明确违约金是被告不按约定签订购房合同的违约金，还是逾期归还购房款的违约金，但这时双方的商品房买卖合同关系已经解除，根据上、下文的含义应认定为逾期归还购房款的违约金。原告要求被告因违约双倍返还定金，并要求被告在承诺的还款期限届满后拒不还款的情况下，承担逾期还款的违约责任，不违反法律规定。故被告辩称原告只能在定金和资金占用费中择一主张的辩论意见与法律不符，不予采纳。被告并未承诺承担2018年4月25日之前以购房款为基数，按月息2分计算的违约金，双方也没有这一方面的约定，且原告已要求被告双倍返还定金，故原告要求被告承担其付款之日至2018年4月25日止的按购房款为基数，月息2分的违约金与法律不符，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条之规定，判决：一、被告闳宇公司于本判决书生效后七日内向原告占巧平返还购房首付款300000元，双倍返还定金60000元，并承担以330000元为基数，按月利率2%计算从2018年4月26日起至欠款付清止的逾期付款违约金；二、驳回原告占巧平其他诉讼请求。一审案件受理费7110元，减半收取3555元，由原告占巧平承担205元，被告闳宇公司承担3350元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，违约金既具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错当事人所受损失的效果。2018年4月13日，上诉人闳宇公司向被上诉人占巧平出具的承诺函对违约金的承诺不够明确。事实上，在本案中，被上诉人闳宇公司存在两种违约情形，一是上诉人闳宇公司未按约定签订购房合同，二是上诉人闳宇公司逾期未归还购房款。被上诉人占巧平并没有作出放弃定金担保责任的明确意思表示。被上诉人占巧平的实际损失自上诉人闳宇公司占用其购房款时即产生，一审判决上诉人闳宇公司承担的违约责任并没有超过上诉人占巧平的实际损失，同时也体现了违约金的惩罚功能，没有违反双方的约定，符合法律规定。故，本院认为上诉人闳宇公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6521元，由上诉人九江市闳宇房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  叶常青审判员  郑敏红审判员  刘 欣二〇一八年八月十七日书记员  明 珠