广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终137号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄国文，男，汉族，1979年11月12日出生，住广东省梅州市五华县。委托诉讼代理人：刘大川，广东拓孚创展律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈应龙，男，汉族，1964年11月21日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：马引珍，女，汉族，1959年7月15日出生，住广东省佛山市禅城区，系陈应龙的表姐。上诉人黄国文因与被上诉人陈应龙房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初10642号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行公开审理，现已审理终结。上诉人黄国文上诉请求：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初10642号民事判决第二项；二、判令陈应龙向黄国文返还50000元定金及支付违约金440000元；三、本案一、二审诉讼费用由陈应龙承担。事实和理由：首先，因案涉5套房产均系通过中介交易，故黄国文与陈应龙相互间无对方的联系方式，一切均通过中介联系。黄国文在与陈应龙签订合同后，便一直等待中介安排与陈应龙去银行办理按揭，但一直催促中介都被告知找不到陈应龙，直到开庭才得知所谓中介与陈应龙曾去银行办理按揭，且陈应龙在2017年2月将涉案房产以2000000元价格卖给他人。一审判决片面采信了陈应龙与中介李承杰的单方面说法，认定黄国文因委托他人办理银行按揭没通过而违约。事实上，黄国文从未委托他人或提交任何按揭资料给中介去银行，不知道中介与陈应龙持何人的资料去银行，陈应龙也承认其所谓的资料并无黄国文的资料，因此黄国文有理由相信陈应龙与中介串通，故意撇开黄国文，另将房屋卖给他人，此情况可从陈应龙提交的证据得以印证。陈应龙曾签属委托书给其代理人马永珍，约定出卖房产不得低于220万元，但陈应龙称将房产以200万元的价格卖给了黎文坤，据其声称也是马永珍与中介操作，这明显不合常理，房价在今年大幅上涨，陈应龙却低价卖出，甚至连签定卖房协议都是明显伪造的，这无疑证明了陈应龙与中介串通。其次，在黄国文与陈应龙之间的买卖合同尚未解除的情况下，陈应龙即将房产卖给他人，显然是陈应龙违约。即使陈应龙认为黄国文违约，也应先通知黄国文解除合同，但陈应龙并未要求解除合同，而是一房二卖，故系陈应龙违约。被上诉人陈应龙答辩称，一审判决认定事实清楚，处理正确，请求二审法院驳回黄国文的诉讼请求。黄国文向一审法院起诉请求：一、解除黄国文、陈应龙双方于2016年12月5日签订的《房屋买卖合约》；二、陈应龙返还黄国文定金50000元；三、陈应龙向黄国文支付违约金440000元；四、陈应龙负担本案全部诉讼费用。陈应龙向一审法院反诉请求：一、黄国文向陈应龙支付违约金440000元；二、本案本诉及反诉费用由黄国文负担。一审法院认定事实：2016年12月5日，黄国文和陈应龙在经纪方佛山市盈福居房地产代理有限公司惠景城分公司的协助磋商下，签订了《房屋买卖合约》。合约约定：黄国文向陈应龙购买陈应龙名下坐落于佛山市禅城区共五套物业，陈应龙以房屋现状按套为单位出售予黄国文，并保证陈应龙对上述物业享有完整所有权。物业总楼价为2200000元整，此成交价已包括陈应龙自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付的一切费用（包含物业维修基金、煤气管道、有线电视初装费、装修费用等），物业现时产权状况是没有抵押。黄国文、陈应龙同意物业付款方式为银行按揭付款，黄国文应于2016年12月15日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，陈应龙必须提供贷款所需资料并协助黄国文办理按揭。双方同意于2017年1月15日前办理交易过户手续，黄国文选择商业贷款方式办理银行按揭贷款，定金为50000元，首期房款（含定金）为660000元，黄国文应当于完税当天支付；尾期房款即申请贷款1540000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入陈应龙账户，如银行批准的贷款金额少于黄国文申请的贷款金额，二者相差金额黄国文须在完成本次交易过户手续前（即房管部门核发黄国文《房地产权证》前）以现金补足给陈应龙。因黄国文或者陈应龙违反本约定，如拒不配合提供交易所需资料或者逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付或拒收房款等无故不履行本合同项下义务，则：（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之二十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。双方还在合约中约定其他事项：若买方申请银行贷款金额高于房价，则银行放款后，多出金额卖方须在银行放款当天退还给买方。买方购买以上物业，最终落款的人名，可以自行决定。黄国文、陈应龙双方在该合同上签名捺印，经纪方佛山市盈福居房地产代理有限公司惠景城分公司加盖公章，执业经纪人李承杰签名。2016年12月6日，黄国文向陈应龙转账支付定金50000元。涉案物业佛山市禅城区的产权由案外人黎文坤于2017年2月购买取得，于2017年3月登记于其名下。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。黄国文与陈应龙签订的《房屋买卖合约》是双方的真实意思表示,内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，黄国文、陈应龙双方应按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点是：黄国文、陈应龙之间的房屋买卖合同不能继续履行的原因是什么，哪一方存在违约行为。对此，黄国文主张，双方签订合同后，陈应龙一直处于无法联系状态，没有依照约定协助黄国文办理银行按揭手续，造成合同不能继续履行，故陈应龙应承担违约责任。陈应龙主张，陈应龙已经尽了协助黄国文办理按揭贷款的义务，造成合同无法继续履行的原因是黄国文的贷款申请未获银行批准，故黄国文应承担违约责任。一审法院认为，在涉案合同的履行方面，陈应龙的陈述与合同经纪人李承杰的陈述基本一致，足以认定“原、被告双方签订合同后，被告曾与中介李承杰到工商银行递交资料协助原告办理贷款申请”的事实。涉案《房屋买卖合约》约定黄国文以按揭贷款的方式支付涉案五套房屋的购房款，且应于2016年12月15日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，并于2017年1月15日前办理交易过户手续，陈应龙称直至2016年12月26日才到银行递交相关材料，是因为需要中介与银行约定时间，陈应龙对此时间既未提出异议，亦协助提交了相关材料，视为黄国文、陈应龙对上述合约约定时间的变更。而黄国文称其本人从未到银行办理相关手续，并辩称办理不了银行贷款是因为找不到陈应龙，对此未提供证据予以证明，也未提供此后有向银行贷款申请办理行为的证据，因此，黄国文没有积极履行申请办理贷款手续的义务，导致合同不能继续履行，构成违约。根据查明事实，2017年1月15日前，黄国文并未办妥按揭贷款手续，亦未提出要求陈应龙协助办理过户，故陈应龙不配合办理过户并不构成违约。另一方面，陈应龙虽于2017年2月将涉案房屋出售给案外人黎文坤，但其是于合约约定的2017年1月15日办理交易过户手续之后才出售予他人，在此期间，黄国文、陈应龙之间的买卖合同无法继续履行的情况下，陈应龙将涉案房屋出售与他人符合常理，陈应龙亦不存在违约行为。综上，黄国文主张陈应龙返还定金50000元、支付违约金440000元的请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。陈应龙反诉要求黄国文支付违约金440000元的请求，因黄国文已经支付了50000元的定金，陈应龙没收了该定金，诉讼中陈应龙未举证证明其损失超过定金数额，故没收定金已足以弥补陈应龙的损失，一审法院不再支持陈应龙的上述诉求。关于黄国文诉请解除《房屋买卖合约》的诉请，据前查明，黄国文未能按照合同约定向银行申请按揭贷款，导致合同不能履行，构成违约，而陈应龙已于2017年2月将涉案五套房产出售给案外人黎文坤，并已经于2017年3月登记在案外人黎文坤名下，涉案《房屋买卖合约》已无继续履行的可能，故一审法院认定黄国文、陈应龙双方的《房屋买卖合约》事实上于2017年2月解除。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认黄国文、陈应龙于2016年12月5日签订的《房屋买卖合约》项下的黄国文和陈应龙之间的房屋买卖合同关系于2017年2月解除；二、驳回黄国文的诉讼请求；三、驳回陈应龙的反诉诉讼请求。一审本诉受理费4325元，反诉受理费3950元，合计8275元，由黄国文负担4325元，由陈应龙负担3950元。在二审诉讼中，双方当事人均未向本院提供新的证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，综合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为黄国文、陈应龙是否存在违约行为。黄国文主张陈应龙未按合同约定协助办理按揭贷款，陈应龙则主张黄国文以他人名义办理的按揭贷款申请未获银行审核通过，但双方均未提供证据证明各自主张。而根据一审法院依职权调取的经纪方佛山市盈福居房地产代理有限公司惠景城分公司业务经理李承杰的证言，陈应龙的主张可信度较高，理由如下：首先，李承杰为案涉交易的经纪人，理应清楚了解案涉交易情况。根据李承杰陈述，佛山市盈福居房地产代理有限公司惠景城分公司未曾收取黄国文、陈应龙的中介费用，故李承杰与黄国文、陈应龙之间并不存在利害关系。一审法院采信上述证人证言符合法律规定。其次，案涉合同约定“买方购入以上物业，最终落款的人名可以自行决定”，表明黄国文在签订案涉合同时，已有意图以他人名义办理案涉五套房产的抵押和过户手续。该约定与李承杰所称黄国文指定其亲戚办理按揭贷款手续，以及陈应龙所称黄国文本人并未到银行办理按揭贷款手续，按揭贷款合同上并无黄国文签名的情况，可以相互印证。再次，陈应龙陈述办理按揭贷款手续的过程与李承杰的证言内容，基本吻合。根据民事诉讼高度盖然性规则，综合本案现有证据，可推定陈应龙已按合同约定协助黄国文以他人名义办理按揭贷款手续，但有关申请未获银行审批同意。在此情况下，黄国文未及时提供其他付款方式，也未按合同约定在2017年1月15日前办理交易过户手续，导致合同最终无法履行，故依法应承担违约责任。陈应龙在黄国文已构成违约的情况下，将案涉房产另行出售，并未违反合同约定。故黄国文认为陈应龙构成违约的主张，于法无据，本院不予支持。综上，上诉人黄国文的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8650元，由上诉人黄国文负担。本判决为终审判决。审判长  李少锋审判员  文 坚审判员  余珂珂二〇一八年二月二十四日法官助理欧阳莹书记员陈慧乔