山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0105民初3902号 原告（反诉被告）：北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：王罡，该公司经理。 委托诉讼代理人：张亚伟，住济南市。 委托诉讼代理人：郑泽丽，山东广基律师事务所律师。 被告（反诉原告）：崔胜伟，住山东省济南市。 被告（反诉原告）：布伟，住山东省济南市。 原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司（以下简称中实物业公司）与被告崔胜伟、被告布伟物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中实物业公司的委托诉讼代理人张亚伟，被告崔胜伟，被告布伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中实物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令崔胜伟、布伟支付2013年11月24日至2017年5月23日物业服务费3764.46元；2.判令崔胜伟、布伟支付违约金3764.46元；3.案件受理费由崔胜伟、布伟负担。事实和理由：2012年5月24日，原、被告签订了前期物业服务协议。崔胜伟、布伟系某小区某室业主，建筑面积为89.63㎡。崔胜伟、布伟欠缴2013年11月24日至2017年5月23日期间的物业服务费。为维护中实物业公司的合法权益，诉至法院，望判如所请。 崔胜伟、布伟辩称，两被告没有恶意拒交物业服务费，两被告拒交物业服务费是因为物业服务不达标。1.自两被告入住该小区后，在供暖季节暖气不达标。2.该小区收费标准过高，中实物业公司不能达到对应的物业服务水平，属于违法乱收费。3.中实物业公司私自在公共区域划定车位对外出租，出租所得并没有公示，该费用应冲抵业主物业费。同时还存在以下物业服务问题：单元门损坏至今为修理、单元门台阶地面塌陷严重、可视门镜无法使用、安保力度不够经常发生盗窃案件、保洁不及时、供暖管道维护清理不及时、小区绿化不到位、代收水电费不开发票等等。综上，不同意中实物业公司的诉讼请求。 崔胜伟、布伟向本院提出反诉请求：1.确认物业服务合同无效；2.确认中实物业公司物业收费标准不符合国家标准；3.判令中实物业公司对单元入户门地面塌陷进行维修，将草坪灯、中心花园喷泉等恢复正常；3.确认翡翠东郡小区物业公司南侧商店属小区全体业主共有，中实物业公司返还租赁上述场地的租金，判令中实物业公司公示出租车位所得并冲抵物业费；4.判令中实物业公司因保安及监控不到位导致私家车在小区内被划伤的车辆维修费2000元。5.判令中实物业公司支付误工费3000元；6.案件受理费由中实物业公司负担。事实和理由：中实物业公司在提供物业服务过程中，服务标准不达标，导致小区业主公共利益以及崔胜伟、布伟的个人利益受到损失。为维护合法权益，诉至法院，望判如所请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：被告崔胜伟、布伟系山东省济南市某小区某室（以下简称涉案房屋）的业主。2012年5月24日，中实物业公司（乙方）与崔胜伟、布伟（甲方）签订了《前期物业服务协议》一份，协议对双方的权利义务作出了约定。第七条约定物业服务费用实行包干制。甲方交纳费用的时间为开发单位通知物业交付之日开始，首次预交半年物业管理服务费用，以后按半年度预交。业主和物业使用人应在每个收费期第一个月10日前交纳该半年度物业管理服务费，也可按照年度缴付。甲方缴纳物业服务费用的标准为多层住宅物业按建筑面积每月每平方米1.00元。违约责任部分约定如下：第十二六条，乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正并给甲方造成损失的，乙方承担相应的经济或法律责任。第二十七条，甲方违反协议使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方不承担由此造成任何损失并有权要求甲方限期改正，逾期未改正并给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。第二十八，乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退超额收取费用。第二十九条，甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应缴费用总额3‰的标准支付违约金。该协议中还约定了原、被告双方的其他权利义务。合同签订后，2013年11月24日起，崔胜伟、布伟未再交纳物业费。崔胜伟、布伟对其主张的车辆维修费损失问题，仅提交了维修费结算单，不能证实车辆系停放在涉案小区内因中实物业公司的过错造成的车辆损失，对其关联性，本院不予认定。 本院认为：中实物业公司与崔胜伟、布伟签订的前期物业管理服务协议，双方当事人意思表示真实，权利义务明确，不违反相关法律、法规的强制性规定，协议合法有效。物业管理服务协议订立后，中实物业公司按照上述合同约定内容履行了物业管理服务义务，崔胜伟、布伟在事实上接受原告中实物业公司提供的物业服务后，亦应按照上述物业管理服务协议的约定履行付费义务。从崔胜伟、布伟提交的证据来看，中实物业公司在该段期间内提供的物业服务确实存在某些一般性瑕疵。但物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断的前提下，单个业主不能以物业服务过程中的一般性瑕疵作为拒交或少交物业服务费的理由。否则，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。崔胜伟、布伟未能及时向原告中实物业公司支付相关物业服务费，应承担相应的民事责任。关于物业管理服务费以及水费的金额，中实物业公司要求崔胜伟、布伟支付2013年11月24日至2017年5月23日期间物业服务费3764.46元（89.63㎡×1元/㎡×42个月），符合合同约定，本院予以支持。中实物业公司在物业服务存在一定瑕疵的情形下，亦无权要求崔胜伟、布伟支付违约金。 关于崔胜伟、布伟的反诉请求。双方之间签订的前期物业服务合同，系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。崔胜伟、布伟主张合同无效，没有事实和法律依据。崔胜伟、布伟要求确认中实物业公司物业收费标准不符合国家标准的请求，不属于人民法院受理民事案件的范畴，其如果认为收费过高，应向价格主管行政部门反映处理；关于物业服务质量问题中存在的一般瑕疵问题，不能构成合同约定收费标准的定价依据。崔胜伟、布伟要求对单元入户门地面、草坪灯、中心花园喷泉等进行维修以及确认翡翠东郡小区物业公司南侧商店属小区全体业主共有、中实物业公司返还租赁上述场地的租金、公示出租车位所得并冲抵物业费等均属于业主共有权部分，崔胜伟、布伟作为单个业主无权起诉，如中实物业公司对其个人人身或财产造成损害的，其可以就个人损害部分提起诉讼。崔胜伟、布伟要求中实物业公司因保安及监控不到位导致私家车在小区内被划伤的车辆维修费2000元的请求，证据不足，本院不予支持。崔胜伟、布伟要求中实物业公司支付误工费3000元的请求，于法无据，本院不予支持。 鉴于原、被告之间系物业服务合同关系，原告中实物业公司应切实履行好合同约定的义务，改进自己的工作，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以便更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告崔胜伟、被告布伟于本判决生效之日起10日内向原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司支付物业服务费3764.46元； 二、驳回原告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司山东分公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告崔胜伟、布伟的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取50元，由被告崔胜伟、被告布伟负担。反诉案件受理费200元，减半收取100元，由反诉原告崔胜伟、布伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  韩 峰 人民陪审员  石兆凤 人民陪审员  张士美 二〇一八年二月十二日 书 记 员  张爱敏