宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院   民事判决书   （2018）宁0205民初1693号   原告：中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行，住所地石嘴山市惠农区广场东路**，统一社会信用代码×××。   负责人：祁军，中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行行长。   委托诉讼代理人：徐新平、李彦良，中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行职工。特别授权代理。   被告：金亚楠，男， 回族，原住石嘴山市。   被告：金学林，男， 回族，原住石嘴山市。   被告：宁夏金泉置业有限公司，住所地石嘴山市惠农区南大街**，统一社会信用代码×××。   法定代表人：陶风军，宁夏金泉置业有限公司董事长。   委托诉讼代理人：孙波，宁夏金泉置业有限公司职工。特别授权代理。   原告中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行（以下简称建设银行惠农支行）与被告金亚楠、金学林、宁夏金泉置业有限公司（以下简称金泉置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案受理后,依法适用普通程序于2018年8月16日公开开庭进行了审理。原告建设银行惠农支行的委托诉讼代理人李彦良，被告金泉置业公司的委托诉讼代理人孙波到庭参加诉讼，被告金亚楠、金学林经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   建设银行惠农支行向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的2011658号《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令被告偿还尚欠原告借款本金（人民币）197946.03元及本金罚息1239.53元，利息15872.59元及利息罚息1067.84元，合计本、利、罚息金额216125.99元，利息暂结付至2018年4月29日，2018年4月29日后产生的利息判决利随本清；3.判决原告享有依法追索被告抵押的房屋所得价款，原告依法享有优先受偿权；4.法院判决金学林承担连带保证责任；5.判决宁夏金泉置业有限公司（原石嘴山龙江房地产开发有限公司）承担连带保证责任；6.本案诉讼费等由被告负担。事实与理由：金亚楠于2011年9月25日向建设银行惠农支行申请个人住房按揭贷款263000元，抵押物为金亚楠所购买的个人住房，位于石嘴山市××区号。建设银行惠农支行经调查落实承诺，同意向金亚楠发放贷款263000元，期限20年，等额本金还款法，于2031年10月25日到期。金亚楠自建设银行惠农支行发放贷款后，从2016年9月开始出现连续逾期，至今已拖欠19次，期间建设银行惠农支行采取电话、上门等措施多次催收，但无法联系，也找不到借款人。建设银行惠农支行为防范此笔借款风险的发生，于2011年10月25日与金亚楠签订了2011658号《个人住房（商业用房）借款合同》，并办理了预售商品房抵押权预告登记，金亚楠用属于自己所有的房产为其债务予以抵押。金学林、金泉置业公司承担连带保证责任。为维护建设银行惠农支行的合法权益，使其信贷资金不受损失，建设银行惠农支行依据合同约定诉至法院。   金亚楠、金学林未到庭答辩，也未向法庭提交书面答辩材料和证据。   金泉置业公司对建设银行惠农支行起诉的事实没有异议，但认为应当配合建设银行惠农支行对金亚楠所购买的房屋进行拍卖，用于偿还借款。   建设银行惠农支行提交了《个人住房（商业用房）借款合同》1份（复印件，与原件核对无误原件当庭退回）、个人贷款支付凭证1份（复印件，与原件核对无误原件当庭退回）、个人贷款对账单1份；金亚楠户口本、身份证、无婚姻登记证明、金学林身份证各1份（均系复印件，来源于贷款资料中）；个人贷款委托扣款转账协议1份（复印件，与原件核对无误原件当庭退回）；房屋预告登记证1份（复印件，与原件核对无误原件退回）；《贷款保证》1份（复印件，与原件核对无误原件当庭退回）。证明：建设银行惠农支行与金亚楠、金泉置业公司签订借款合同及金亚楠的还款和拖欠情况；金亚楠、金学林的身份信息；建设银行惠农支行与金亚楠约定有权于每月从金亚楠的存款账户扣除贷款本息；金亚楠所购买的xx房屋办理了预告登记；金学林对金亚楠所购买的房屋xx提供连带保证。金泉置业公司对上述证据均无异议，因建设银行惠农支行提交的上述证据客观、真实，故本院对上述证据的真实性予以采信。个人贷款对账单虽系建设银行惠农支行单方出具，但利息的计算方法能与合同及借款凭证约定相符，且利息计算并未超过法律规定年利率24％，本院对金亚楠已返还本金、支付利息及拖欠本金、利息数额予以认定。   金泉置业公司未提交证据。   本院审理认定如下事实：2011年10月25日，金亚楠作为借款人与建设银行惠农支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：金亚楠为购置坐落于石嘴山市××区号住房，向建设银行惠农支行借款263000元，借款期限自2011年10月25日至2031年10月25日；利率，贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；罚息利率，合同项下借款逾期的，罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，借款逾期是指借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一起借款本息的行为；违约责任，借款人不按合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，借款人构成违约可解除与借款人的借贷关系。同时在《个人住房（商业用房）借款合同》中约定：合同担保方式为抵押加阶段性保证，金亚楠以所购置坐落于石嘴山市××区号住房进行抵押。双方于2011年9月27日进行预购商品房抵押预告登记，但并未办理抵押登记；金泉置业公司作为保证人在《个人住房（商业用房）借款合同》中签字盖章，约定保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。《个人住房（商业用房）借款合同》中金泉置业公司签名盖章名称为"石嘴山市龙江房地产开发有限公司"，该公司系金泉置业公司变更公司名称前的公司名称。后金亚楠向建设银行惠农支行清偿借款本金65053.97元，支付利息80127.51元，截止2018年4月29日，金亚楠尚欠本金197946.03元，本金罚息1239.53元，利息15872.59元，利息罚息1067.84元。   同时查明，2011年9月19日，金学林与金亚楠、建设银行惠农支行签订贷款保证，约定金学林为金亚楠购买上述房屋借款提供全程连带责任担保，保证期间为借款发放之日起至借款人的债务履行届满之后两年止，保证范围为借款本金和利息以及为保证贷款偿还而发生的相关费用。   本院认为，建设银行惠农支行与金亚楠签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及建设银行惠农支行与金学林签订的《贷款保证》均系当事人真实意思表示，且不违背法律规定，合法有效。建设银行惠农支行依据合同约定向金亚楠发放了贷款263000元，金亚楠应积极偿还全部贷款及利息，因金亚楠未能按约定按时返还借款本金和支付利息，已经构成违约，故对建设银行惠农支行要求解除与金亚楠签订的2011658号《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求本院予以支持；对建设银行惠农支行要求金亚楠返还本金197946.03元，本金罚息1239.53元，利息15872.59元，利息罚息1067.84元，合计216125.99元（利息计算至2018年4月29日）的诉讼请求本院予以支持。建设银行惠农支行要求金亚楠支付自2018年4月29日以后的利息，因双方对贷款利率以及逾期利息进行了约定，依据建设银行惠农支行利息清单记载，年利率为5.39%，逾期年利率即8.085%（5.39%×150%），该利息标准在法律允许的范围内，故2018年4月30日以后的利息，本院按年利率8.085%计算至本案判决确定的给付之日。金亚楠与建设银行惠农支行在合同中约定以所购置坐落于石嘴山市××区号住房进行抵押，上述房产虽办理抵押预告登记，但该房产并未办理正式的抵押登记，建设银行惠农支行尚未取得他项权利证书，其要求对房产行使优先受偿权缺乏法律依据，故本院不予支持。金泉置业公司自愿为金亚楠的上述借款提供连带保证且双方约定保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，因金亚楠与建设银行惠农支行并未对抵押物进行抵押登记，该担保仍在保证期间内，故对建设银行惠农支行要求金泉置业公司担连带清偿责任的诉讼请求本院予以支持。金学林与金亚楠、建设银行惠农支行签订贷款保证时间上虽早于金亚楠与建设银行惠农支行所签订《个人住房（商业用房）借款合同》，就合同的属性而言，保证合同是主合同的从合同，但是从合同不一定要签订于主合同签订之后，二者是否发生法律效力不以签订日期的先后为依据，金学林在贷款保证中约定为金亚楠购买上述房屋借款提供全程连带责任担保，对借款用途、担保方式、保证期间、保证范围均作了明确约定，应当认定金学林已经充分了解主合同条款内容及其本人承担的担保范围，故该份保证合同系金学林本人真实意思表示，且双方约定保证期间为贷款发放之日起至借款人的债务履行届满之后两年止，本案借款仍在该保证期间内，对建设银行惠农支行要求金学林承担保证责任的诉讼请求，本院依法予以支持。金亚楠、金学林经本院合法传唤未到庭，视为其放弃答辩、举证、质证、陈述、辩论的诉讼权利，由此产生的不利后果由金亚楠、金学林自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、解除原告中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行与被告金亚楠签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；   二、被告金亚楠于本判决生效后十日内返还原告中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行贷款本金197946.03元，本金罚息1239.53元，利息15872.59元，利息罚息1067.84元，合计216125.99元（利息计算至2018年4月29日）；2018年4月30日以后的利息按年利率8.085%计算至本判决确定的给付之日；   三、被告宁夏金泉置业有限公司对被告金亚楠的上述借款本息承担连带还款责任；被告宁夏金泉置业有限公司承担保证责任后，有权向被告金亚楠追偿；   四、被告金学林对被告金亚楠的上述借款本息承担连带还款责任；被告金学林承担保证责任后，有权向被告金亚楠追偿；   五、驳回原告中国建设银行股份有限公司石嘴山惠农支行要求对金亚楠所有的位于石嘴山市××区号住房行使优先受偿权的诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费4542元，公告费600元，由被告金亚楠、金学林、宁夏金泉置业有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。   在上诉期届满后七日内凭本判决书到石嘴山市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，视为放弃上诉。   如本判决生效后，被告拒不履行，原告应在履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。   审 判 长 常 朔   人民陪审员 曹建山   人民陪审员 徐慧霞     二○一八年八月二十一日   书 记 员 杨海燕   附相关法律条文：   1、《中华人民共和国合同法》   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。   第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。   第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。   2、《中华人民共和国担保法》   第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。   连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。   第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。   第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。   3、《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。