安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)皖12民终1713号上诉人（原审被告、反诉原告）：阜阳金牛房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区清河东路678号金牛小区16#楼505，统一社会信用代码91341200719906006D。法定代表人：程子侠，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙兰杰，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告、反诉被告）：潘杰，男，1984年7月5日出生，汉族，户籍所在地安徽省亳州市谯城区，经常居住地安徽省阜阳市颍州区。上诉人阜阳金牛房地产开发有限公司（以下简称金牛公司）因与被上诉人潘杰房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2017）皖1202民初7187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月9日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提出新的事实、证据或者理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。金牛公司上诉请求：撤销一审判决，改判其公司承担支付违约金时间的合理责任，并解除涉案《商品房买卖合同》。事实与理由：1、根据双方签订的协议，其公司已支付给潘杰的50000元包括逾期交房违约金和2014年12月31日前的逾期办证违约金，故本案逾期办证违约金应从2015年1月1日起开始计算，同时，与潘杰同一栋楼的其他业主已于2016年8月办理房产证，其公司也已经通知潘杰办证，本案逾期办证违约金应计算至2016年8月，一审判决计算逾期办证违约金自2013年2月12起至协助办理房产证之日止显属错误；2、其公司已经通知潘杰办理房产证，但潘杰未在90日内按通知要求提供办证资料，根据涉案《商品房买卖合同》约定，其公司有权收回房屋，一审判决对于其公司要求解除合同的反诉请求不予支持显系不当。潘杰辩称：金牛公司上诉理由不属实，其多次找到金牛公司要求办证，但金牛公司不予办理。潘杰向一审法院起诉请求：1、判令金牛公司赔偿未依约办理房地产权属证书违约金166836.18元（暂计算自2012年10月1日起至2017年10月1日，请求判令金牛公司支付违约金至取得房产证之日，计算标准参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。加收利息50%）；2、判令金牛公司擅自改变规划导致房屋实际面积与合同约定面积增加部分归潘杰所有；3、判令金牛公司继续履行合同并立即为潘杰办理房屋权属登记手续。金牛公司向一审法院提出反诉请求：判令解除潘杰与金牛公司签订的《商品房买卖合同》。一审法院查明事实：2010年10月29日，潘杰与金牛公司签订《商品房买卖合同》，约定：潘杰购买金牛公司开发的阜阳天韵怡城小区5幢5305室房屋，建筑面积共115.98平方米，总金额453976元，首期付款为153976元，余款300000元办理银行按揭。金牛公司应当在2011年10月1日前将符合本合同约定的商品房交付使用。同时合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：3.由于政策因素或主管部门的原因暂时不能办理产权登记的，日期相应延长，最长不超过两年。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。合同附件四补充约定：买受人应按照出卖人通知提供相关资料配合出卖人办理房产权属证书，超过90天未能提供相关资料，出卖人有权收回房屋，由此造成的经济损失由买受人承担。合同签订后，潘杰按约支付了购房款。2012年2月11日，金牛公司交付了房屋。该房屋经测绘实际面积为118.95平方米。比约定面积多2.97平方米。金牛公司应在2013年2月11日前协助潘杰办理产权登记。但金牛公司没有按约履行协助办证义务。潘杰因金牛公司逾期交房、逾期办证等多次向有关部门反映。2013年3月29日，潘杰与金牛公司签订协议书一份，内容为：“甲方阜阳颍州区金牛房地产开发有限责任公司乙方潘杰、赵李敏甲乙双方在友好协商的基础上，现就乙方反映的延期交房一事达成如下协议：一、甲方一次性补偿乙方人民币五万元，做为延期交房的费用。二、甲方同意不再追究乙方居住事实。三、乙方保证接到上述款项后不再纠缠延期交房一事，撤销所有投诉；保证不向小区其他业主及其相关人员透漏甲乙双方签订的本协议的一切内容；并保证不得鼓励、参与小区其他业主的上访、投诉、上诉及有关司法诉讼等。四、甲方同意在2014年以内为乙方办理产权证，乙方提供相应的办理产权手续及缴纳相关费用后在规定时间内办妥，如因甲方原因导致不能办理产权证甲方同意乙方继续追究责任。五、若乙方违反上述保证事宜，乙方同意返还上述补偿款项，并同意按原价将其所购商品房退给甲方。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，不得传阅。”当日，金牛公司给潘杰转款50000元。金牛公司未在承诺期限内为潘杰办理产权证。后判决又多次找金牛公司要求办理房产证，金牛公司要求判决签署协议放弃追究逾期办证的违约责任，判决不愿签署，金牛公司拒绝配合办理。潘杰又多次向信访局等有关部门反映，有关部门建议判决通过诉讼途径解决。一审另查明：2013年12月10日，阜阳颍州区金牛房地产开发有限责任公司变更为阜阳金牛房地产开发有限公司。一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，符合法律规定，双方当事人应按合同的约定履行各自的义务。金牛公司依据合同约定本应在商品房交付使用后365日内，即2013年2月11日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，因其责任导致潘杰至今未能办理房产权属证书，应当承担违约责任。因双方当事人没有约定违约金，判决也未能举证证明具体损失数额，故应按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。金牛公司辩称2013年3月19日支付的50000元已包括2014年年底之前的逾期办证违约金，逾期办证违约金应从2015年元月1日算起，双方签订的协议已明确表明该50000元，系为延期交房的费用，故对该辩称理由，不予采信。双方签订的《商品房买卖合同》约定面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，故潘杰请求判令金牛公司擅自改变规划导致房屋实际面积与合同约定面积增加部分无偿归其所有的诉请无事实依据和法律依据，不予支持。潘杰应据实支付房款。金牛公司称其公司多次通知潘杰提供资料办理房屋产权证书，但至今潘杰没有前来办理，构成违约，依照合同约定应当解除合同。《合同法》第九十四条第三项规定当事人一方迟延履行合同主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，合同相对方才享有合同解除权。金牛公司在没有催告潘杰履行债务的情况下径行起诉请求解除合同，于法无据，且金牛公司提供的证据不能证明已经通知到潘杰，潘杰拒绝提供有关办证资料。相反，潘杰提供的证人证言、视听资料与协议书、阜阳市颍州区城乡管理行政执法局的受理告知书、颍州区地税局稽查局的证明、颍州区信访局的证明相互印证，能够证明金牛公司拒绝为其办证，其多次向有关部门反映的事实。故对于金牛公司的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、阜阳金牛房地产开发有限公司于判决书生效之日起十日内支付潘杰因未能取得房屋权属证书而产生的违约金（以453976万元为基数，自2013年2月12日起至阜阳金牛房地产开发有限公司协助潘杰办理房产证之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；二、阜阳金牛房地产开发有限公司于判决书生效之日起十日内继续履行合同，协助为潘杰办理房屋权属登记手续；三、驳回潘杰的其他诉讼请求；四、驳回阜阳金牛房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3872元，反诉费80元，合计3952元，减半收取1976元，由阜阳金牛房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对于一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对其诉讼请求所依据的事实，或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，金牛公司与潘杰、赵李敏签订的《协议书》明确载明，金牛公司补偿给潘杰、赵李敏的50000元为“延期交房的费用”，并约定如因金牛公司原因不能在2014年以内办理房产证，金牛公司同意潘杰、赵李敏继续追究责任。金牛公司虽上诉称其公司已支付给潘杰的50000元包括逾期交房违约金和2014年12月31日前的逾期办证违约金，但该事实主张与上述《协议书》约定的内容不符，本院不予采信。故一审法院据此，根据涉案《商品房买卖合同》中有关金牛公司应当在房屋交付之日起365日内日办理权属登记的约定，结合潘杰于2012年2月11日接收房屋，以及金牛公司至今未协助潘杰办理房屋权属登记的事实，认定本案逾期办证违约金自2013年2月12日起计算至金牛公司协助潘杰办理房产证之日止并无不当。金牛公司称一审判决计算逾期办证违约金自2013年2月12起至协助办理房产证之日止显属错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。涉案《商品房买卖合同》虽约定买受人超过90天未按照出卖人通知提供相关资料办理权属证书，出卖人有权收回房屋，但该合同同时记载有潘杰的联系方式，潘杰亦在涉案房屋中居住，金牛公司在能够联系到潘杰本人的情况下，不直接通知，而采取在物业处和小区大门门岗处张贴通知的方式，不能据此证明其公司已经履行了通知潘杰办理房产证的义务，亦不能证明是潘杰未在90日内提供办证资料的事实主张，故一审判决驳回金牛公司要求解除涉案《商品房买卖合同》的反诉请求亦无不妥。金牛公司称其公司已经通知潘杰办理房产证，但潘杰未在90日内按通知要求提供办证资料，根据涉案《商品房买卖合同》约定，其公司有权收回房屋，一审判决对于其公司要求解除合同的反诉请求不予支持显系不当的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3952元，由阜阳金牛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  马 杰审 判 员  马 林审 判 员  刘 伟二〇一八年八月六日法官助理  李婉璐书 记 员  刘雅馨附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；