四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川01民终14656号 上诉人（原审原告）：李丽鑫，女，1987年2月5日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：张晓刚，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨群，女，1984年9月7日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：朱超溪，四川银证律师事务所律师。 原审第三人：四川正誉房地产经纪有限公司。住所地：成都市青羊区东城根上街87号。 法定代表人：陈昌文，职务不详。 上诉人李丽鑫因与被上诉人杨群、原审第三人四川正誉房地产经纪有限公司（以下简称正誉公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2017）川0116民初1166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李丽鑫上诉请求：撤销一审判决，依法支持李丽鑫原审所有诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由杨群承担。事实和理由：1.李丽鑫有权要求杨群支付《房屋买卖合同》解除前因杨群违反约定而产生的违约金。杨群在《房屋买卖合同》解除前已实际构成违约，应按合同约定承担违约责任。杨群于2016年12月1日以前已取回了注销抵押登记后的房产证，达到了过户递件的要求，但是杨群却故意拖延办理过户递件手续。杨群的行为已构成了违约，应当按照合同的约定承担违反责任。合同解除的效力不具有溯及力，因此李丽鑫有权要求杨群支付合同解除之日前的违约金。2.原审法院对李丽鑫损失的确定显失公平。李丽鑫因错过购房受到的损失，即使全部诉讼请求得到支持也没有办法全部损失。3.原审法院的判决有违反法律的公平与正义，间接地保护了背信弃义之人，其社会效果只会鼓励见利忘义的行为，难以维护社会需要的诚信价值。去年上诉人已经决定增加人口，改善生活条件，上诉人是工薪阶层，李丽鑫选择购买案涉房屋已经到达最大极限，而杨群为了得到更大的利益把案涉房屋出卖给出价更高的第三人。杨群这一行为，让李丽鑫五口之家目前还挤在80平方米的小房子里面。请求二审法院考虑本案背景，能够为李丽鑫主持公道。 杨群辩称，案涉合同已经解除，杨群只应承担合同解除的违约金。合同解除后的违约金过高，因李丽鑫只交付了2万元定金，2万元定金不至于给李丽鑫造成了如其所说的损失。杨群代替李丽鑫支付的贷款服务费9300元，我方可以不要求偿还，也相当给李丽鑫的另外一种补偿。如果按照合同解除前的违约金来计算的话，逾期一天按照房屋成交价的千分之五支付违约金，超过了法律规定的违约金标准。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。 李丽鑫向一审法院起诉请求：1.解除李丽鑫与杨群于2016年9月14日签订的《房屋买卖合同》；2.杨群返还李丽鑫定金20000元；3.杨群向李丽鑫支付逾期办理房屋过户递件违约金110250元；4.杨群向李丽鑫支付合同中约定的合同解除后的违约金73500元。 一审查明的事实：2016年9月14日，李丽鑫（买方）、杨群（卖方）、正誉公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》，约定：杨群将位于成都市天府新区房屋（权0339569），建筑面积为120平方米，该房屋产权性质为商品房，所有权人杨群，目前是否按揭：是。李丽鑫确认截止本合同签订之日在成都市六城区，李丽鑫确认李丽鑫或其家庭成员之一的户籍为成都市。房屋成交价为735000元。在本合同签订之日，李丽鑫向杨群交付定金20000元。房款支付按以下第②种方式执行。特别说明：在本合同中，“过户递件”是指买卖双方到房屋所在地房管局提交过户所需的房产证等相关证件并通过房管局审核合格，“过户递件”是指从房屋所在地房管局领取过户到买方名下的新产权证。②由买卖双方自行交接房款，按下列Ｂ方式执行：Ｂ、按揭贷款方式支付房款，过户递件完成后当日内，买方将首付款95000元支付给卖方；剩余房款620000元由放贷银行直接支付给卖方，若银行实际贷款额不够支付房款，则由买方补足差额。买方委托经纪方办理的其他事务：买方委托经纪方代办银行按揭贷款（贷款金额620000元，期限约30年），买方应按经纪方通知及时向经纪方提交其贷款所需的相关手续，并协助经纪方向贷款银行提交按揭贷款申请，买方同意在本合同签订当日内向经纪方支付贷款担保服务费9300元。在过户递件之前买方须将贷款费用预付给经纪方。为保证该房屋交易的顺利进行，买卖双方应在2016年9月20日之前向经纪方交齐相关证件（以下简称“交件”，即交齐过户需由买卖双方各自提供的相关证件、证明等）。该房屋目前为按揭状态，卖方负责在2016年12月1日前到其贷款银行办理结按手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房产证。买方、卖方不同意全权委托经纪方代办过户并办理委托公证书。不同意委托的双方须在交件后30日内或按经纪方通知亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内须按经纪方通知再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续。该房屋不带租约。在卖方收齐房款当日内，卖方将该房屋交付给买方。 另约定，买方擅自解除本合同或买方单方面违约致使本合同被解除的，须向卖方支付该房屋成交价10%的违约金或不得要求退还定金。买方逾期支付房款，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权解除本合同，本合同解除的，买方须向卖方支付该房屋成交价的10%的违约金或不得要求退还定金，并承担卖方支付的佣金损失。卖方擅自解除本合同或卖方单方面违约致使本合同被解除的，须向买方支付该房屋成交价10%的违约金或双倍返还定金。卖方逾期办理房屋过户递件或取件的或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向买方支付违约金。逾期30天，买方有权解除本合同，本合同解除的，卖方须退还买方已付的所有款项，并向买方支付该房屋成交价10%的违约金或双倍返还定金，并承担买方支付的佣金损失，卖方逾期交房，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向买方支付违约金。 合同签订当日，李丽鑫向杨群支付定金20000元。 2016年12月8日，李丽鑫通过顺丰快递向杨群邮寄一份《要求办理房屋过户递件说明》，内容为买方于2016年9月20日之前向经纪方交齐相关证件，经纪方于2016年10月告知贷款已获通过，只需等待卖方在其贷款银行办理结案及相关手续即可办理过户递件。2016年12月7日，经纪方通知买方，卖方在毫无征兆的条件下欲单方面解除本合同，而本合同并未约定卖方在何种条件下可解除本合同，买方不接受卖方欲单方面解除合同的要求。鉴于本合同于2016年9月14日签订，买方给予卖方3个月时间办理过户递件前的所有手续是合理的，因此买方要求卖方须在2016年12月13日前与买方办理房屋过户递件，并按照本合同约定积极配合后续的过户相关事宜。杨群承认其于2016年12月9日收到该邮件，但未去办理过户递件手续。 2016年12月22日，杨群与正誉公司签订一份《关于成都市华阳街道天府大道南段2036号双华麓港1栋1单元2层205号房屋买卖合同补充协议》，约定1、杨群与李丽鑫于2016年9月14日在正誉公司签订了关于成都市华阳街道天府大道南段2036号双华麓港1栋1单元2层205号房屋的《房屋买卖合同》（编号：0000079）。现杨群因个人原因，要求经纪方退还托管的产权证原件及国土证原件，若因退还产权证原件和国土证原件所产生的任何纠纷责任，均与经纪方无关。2、杨群同意在签订本协议的同时支付经纪方佣金5000元，同时代付买方因购房产生的佣金7350元、办理贷款产生的服务费9300元，同时保留对买方追偿的权利。3、本补充协议经卖方签字确认且经纪方加盖公章后方生效，本协议一式贰份，每方各执壹份。双方同意，未经本人签字或盖章的任何书面承诺、口头承诺、条款的变更等行为均不产生任何法律约束力。 杨群于2016年9月14日向正誉公司支付出售涉案房屋部分定金2500元。杨群于2016年12月22日向正誉公司支付涉案房屋买卖双方佣金及贷款服务费19150元。 一审法院认为，李丽鑫与杨群签订的《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。本案由于杨群不愿到房管部门办理过户递件手续，导致《存量房屋买卖合同》无法继续履行。杨群的行为构成违约，根据合同约定，李丽鑫有权单方面解除合同，现李丽鑫要求解除双方于2016年9月14日签订的《房屋买卖合同》，退还定金20000元，于法有据，本院予以支持。杨群抗辩认为应从定金20000元中扣除杨群代李丽鑫支付的贷款担保服务费9300元，因与本案不属于同一法律关系，且李丽鑫对《关于成都市华阳街道天府大道南段2036号双华麓港1栋1单元2层205号房屋买卖合同补充协议》不予认可，故一审法院在本案中不予处理，对杨群的该项抗辩意见，一审法院不予采纳。 关于杨群是否应向李丽鑫支付逾期办理房屋过户递件违约金110250元的问题，一审法院认为，本案中《房屋买卖合同》已解除，杨群不再负有办理房屋过户递件的义务，李丽鑫要求杨群支付逾期办理房屋过户递件的诉讼请求，不符合合同约定，一审法院不予支持。 关于李丽鑫主张的合同解除后的违约金73500元的问题，杨群对李丽鑫主张的该项诉请进行了抗辩，认为李丽鑫主张的违约金过高，且并未实际产生。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错成都以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，一审法院认为本案的损失的认定应以实际损失为基础予以衡量，且李丽鑫未举证证明其损失大小，故一审法院兼顾合同履行情况、杨群的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定损失为40000元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、李丽鑫与杨群于2016年9月14日签订的《房屋买卖合同》于判决生效之日起解除；二、杨群自判决生效之日起十日内退还李丽鑫定金20000元；三、杨群自判决生效之日起十日内支付丽鑫违约金40000元；四、驳回李丽鑫的其他诉讼请求。案件受理费2178元，由李丽鑫负担678元，由杨群负担1500元。 二审中，当事人没有提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是杨群是否应承担合同解除前的逾期违约金；二是一审法院判令杨群承担4万元违约金是否适当。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于杨群是否应承担合同解除前的逾期违约金问题，本院认为，根据双方合同约定，卖方办理过户递件逾期30日以内承担一般违约责任，逾期30日则李丽鑫有权解除合同，这一约定表明杨群逾期办理过户递件未超过30日的违约行为已被其超过30日的违约行为所吸收，也是其不可分割的内容，因此李丽鑫关于杨群应另行为合同解除前的行为承担违约责任的上诉意见与合同约定不符，本院不予采纳。 二、关于一审法院判令杨群承担4万元违约金是否适当的问题，本院认为，案涉合同签订后李丽鑫支付了定金2万元，杨群在合同签订后不满三个月即表示不愿继续履行合同，考虑李丽鑫付出的资金成本，以及杨群在较短时间内不愿履行合同李丽鑫有条件购买其他房屋以防止损失扩大，一审法院酌情认定杨群承担4万元违约金并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人李丽鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4356元，由上诉人李丽鑫负担。 本判决为终审判决。 审判长  谌辉 审判员张卫敏 审判员曹洁 二〇一八年二月五日 书记员方丽雯