成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初892号 原告:周新志，男，1966年9月8日出生，汉族，住四川省成都市武侯区 原告：黄静，女，1970年8月4日出生，藏族，住四川省成都市武侯区。 二原告委托代理人：曾艳、金吉巧，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告：朱文财，男，1989年12月3日出生，汉族，住四川省资中县。 委托代理人：周家洋，四川蜀航律师事务所律师。 第三人：成都大唐房屋中介有限公司。住所地：四川省成都市双流区东升街道龙桥路6号129栋1单元9层902号。 法定代表人：唐军。 委托代理人：刘浪，男，1990年3月15日出生，汉族，住四川省古蔺县，系公司员工。 委托代理人：刘晓刚，男，1996年12月4日出生，汉族，住四川省屏山县，系公司员工。 原告周新志、黄静与被告朱文财房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，因该案与（2017）川0116民初10288号案件涉及同一套房屋且法律关系相同，本院将二案合并，并在本案中依法追加第三人成都大唐房屋中介有限公司（以下简称“大唐公司“）参加诉讼后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。周新志以及其与黄静的共同委托代理人金吉巧，朱文财及其委托代理人周家洋，大唐公司的委托代理人刘浪和刘晓刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周新志、黄静向本院提出诉讼请求：1、解除2016年8月28日与朱文财签订的房屋买卖合同。2、判令朱文财退还房屋。3、判令朱文财支付违约金171000元。4、判令不退还朱文财支付的定金20000元。5、判令朱文财支付自2017年11月起至其搬出房屋时止的房租，暂计至起诉之日为1800元（按每月800元计）。事实及理由：朱文财、周新志和黄静于2016年8月28日签订房屋买卖合同，约定由周新志和黄静将位于西航港街道川大路文星花园小区X栋X单元X号房屋以570000元的价格出售给朱文财。合同签订后，朱文财支付定金20000元、首付款280000元。双方约定剩余房款270000元在房屋过户时支付。周新志和黄静为显示诚意，将房屋交其暂时使用。周新志领取不动产权证后，于2017年9月25日通知大唐公司的工作人员刘浪可以与朱文财办理过户，但朱文财并未前来办理。2017年10月17日，周新志电话告知朱文财要求其办理过户，朱文财告知自身无购房资格，要求将房屋过户至其指定的他人名下，周新志予以拒绝。之后，朱文财又提出迟延两年办理过户，周新志再次拒绝。后周新志多次与大唐公司和朱文财协商，均未果。故提起诉讼。 被告朱文财辩称，周新志和黄静曲解了合同关于产权办理的约定，其理解错误。朱文财、周新志和黄静于2016年8月28日签订房屋买卖合同，约定由周新志和黄静将位于西航港街道川大路文星花园小区X栋X单元X号房屋以570000元的价格出售给朱文财。双方于2016年8月31日办理了公证。合同签订当日，朱文财支付定金20000元，于公证当日支付首付款280000元，剩余房款270000元待房屋不动产权证办理后支付。周新志和黄静于合同签订当日向朱文财交付房屋，朱文财装修后一直居住至今。现周新志和黄静已取得不动产权证，而二人因房屋溢涨，以限购为由拒绝履行合同，拒绝收取房款。其行为违约，故请求驳回其全部诉讼请求。 第三人大唐公司述称，朱文财和周新志以及黄静签订签订房屋买卖合同后，因为成都市人民政府办公厅出台了限购政策，双方无法办理该房的过户手续，大唐公司遂于2017年10月11日通知周新志办理将房屋过户至他人名下的公证，但被周新志拒绝。之后，双方又再次于2017年10月14日协商。协商过程中，周新志提出由朱文财补偿300000元的意见，朱文财对此不予认可，周新志遂于当日12时离开。周新志离开后，在大唐公司的协调下，周新志于2017年10月14日将补偿费先后减至100000元、50000元，但朱文财仍拒绝支付补偿费。同日，大唐公司再次提出将房屋过户至他人名下，朱文财也陈述其亲戚有购房资格，周新志遂提出需考虑该问题。但在看了公证书后，周新志拒绝将房屋过户至他人名下。双方由此产生纠纷。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 位于四川省成都市双流区西航港街道川大路三段266号X栋X单元X层X号住房系周新志单独所有，该房的产权已于2017年9月5日转移登记至周新志名下。 2016年8月28日，朱文财与周新志、黄静以及中介方大唐公司共同签订房屋买卖合同。该合同约定，①由朱文财购买周新志、黄静位于四川省成都市双流区西航港街道川大路三段266号X栋X单元X层X号住房一套，房屋总价格为570000元。②签订合同时，朱文财支付定金20000元，周新志和黄静需提供房屋办理产权过户所需证件和资料（房产证原件或购房付款收据等）交给大唐公司代管，所交资料必须真实有效。朱文财在2016年9月10日前（在做公证当日）将首付款280000元支付给周新志和黄静。尾款270000元由朱文财申请银行贷款支付；如因朱文财原因贷款不成功，则由朱文财以现金方式支付尾款（在确定朱文财不能贷款时起30日内付清尾款，否则属朱文财违约）。③交房时间为周新志和黄静收到首付款5日内。④如周新志和黄静违约，赔偿朱文财171000元，同时合同终止；如朱文财违约，赔偿周新志和黄静171000元，同时合同终止。⑤如朱文财通过按揭贷款购买上述房产，应如实告知自身的资信程度，以满足银行放款需求。如朱文财因资信或在接到银行通知办理抵押后3个工作日内不能到相关部门办理房产抵押，属朱文财违约。如遇朱文财审批通过的贷款金额不足，不足部分应在过户前以现金方式补齐。如约定通过按揭方式购房，遇国家政策调整或限制无法贷款，买卖双方可另行协商付款方式。⑥产权证办理且周新志和黄静领取后，朱文财、周新志和黄静须配合办理银行贷款以及产权证过户手续，大唐公司无条件配合办理。朱文财贷款审批通过后，朱文财、周新志和黄静确认属实后再办理产权证过户。⑦在朱文财、周新志和黄静满足上述②或⑥项的情况下，到产权交易中心办理房屋产权过户手续。若交易房屋为已经备案正在办理产权证的房屋，过户时间另行协商。如果双方清楚房屋为未办理产权证的房屋，事后任何一方以无产权证为由主张合同无效或解除合同，违约方不因合同是否有效均承担不低于约定违约金的赔偿责任，实际损失大于违约金的仍应承担赔偿责任。 合同签订当日，朱文财支付定金20000元，周新志和黄静就该款出具了收条。 2016年8月31日，朱文财、周新志就案涉房屋的买卖事宜签订预约合同，并对该合同进行了公证。双方在预约合同中约定，①周新志承诺待取得案涉房屋的所有权证后将该房出售给朱文财，双方按本预约合同的约定内容签订正式的房地产买卖合同。本合同不作为房屋产权转移的依据。②房屋转让总价为570000元，该价格为不变价格，不受市场价格的变化影响。因面积误差而须向开发商补交的款项由朱文财负责缴清，因面积误差而应由开发商退还的差价款归朱文财所有。③朱文财已于2016年8月28日支付定金20000元。签订本合同当日，朱文财预付周新志首付款280000元。朱文财以按揭贷款方式购买案涉房屋，余款270000元由按揭贷款银行直接支付，不足部分由朱文财在房屋过户到自身名下当日补足，且朱文财应在办理该房买卖产权过户登记之前办妥金融机构同意贷款的保函或出具与贷款银行签订的借款合同或其他足以证明已获贷款银行批准贷款购房的材料，否则周新志有权拒绝办理房屋过户。如朱文财未能获得银行批准贷款，朱文财应在房屋过户到自身名下当日以现金或转账方式一次性付清余款270000元。④签订本合同后，周新志将案涉房屋交付给朱文财使用。交房后相关的物管费，水电气等与使用房屋相关的费用均由朱文财负担。⑤周新志取得房屋所有权证之日起30日内与朱文财签订正式的房地产买卖合同，并办理该房的产权过户登记、领取产权证等手续。⑥若周新志拒不签订正式合同、将房屋转让他人、不配合办理过户手续、提高转让价格的，应向朱文财支付房屋总价30%的违约金，同时朱文财有权要求其继续履行合同。⑦若朱文财拒不签订正式合同、拒不付款、解除合同的，应向周新志支付房屋总价款30%的违约金，同时周新志有权要求继续履行合同。⑧若朱文财违约，对方在请求赔偿时，在该房的本交易过程中出现的房地产市场价值的变化，当然列入受损方的实际损失范围。⑨合同解除的，周新志应在法律规定或约定的退款责任明确之日起10日内将朱文财实际支付的全部款项（不含利息）全额退还朱文财。同日，朱文财支付房屋首付款280000元，周新志亦将案涉房屋交付给朱文财使用。 2017年9月25日，周新志领取了案涉房屋的不动产权证书后，随即通知大唐公司可以与朱文财办理房屋过户手续。之后，因朱文财购房资格的问题，大唐公司遂于2017年10月11日通知周新志办理将房屋过户至他人名下的公证，但被周新志拒绝。 2017年10月14日，双方再次协商。协商过程中，周新志提出由朱文财补偿300000元的意见，朱文财对此不予认可，周新志遂于当日12时离开。周新志离开后，在大唐公司的协调下，周新志于2017年10月14日将补偿费先后减至100000元、50000元，但朱文财仍拒绝支付补偿费。同日，大唐公司再次提出将房屋过户至他人名下，朱文财也陈述其亲戚有购房资格，周新志遂提出需考虑该问题。但在知晓公证书内容后，周新志拒绝将房屋过户至他人名下。案涉房屋至今未能过户至朱文财名下，双方由此产生纠纷。 另查明，2017年3月23日，成都市人民政府办公厅出台成办发（2017）10号文件，自2017年3月24日起实施二手房限购政策。案涉房屋未被设立抵押权。 本院认为，案涉房屋登记在周新志名下，朱文财和周新志于2016年8月28日签订房屋买卖合同，后于2016年8月31日签订预约合同。从上述二合同的内容上看，预约合同的内容是对房屋买卖合同的补充和完善，并未改变房屋买卖合同的实质性条款，故本院认为双方于2016年8月31日签订的预约合同是2016年8月28日房屋买卖合同的补充协议。由于成都市人民政府办公厅于2017年3月23日出台成办发（2017）10号文件，自2017年3月24日起实施二手房限购政策。而朱文财与周新志就案涉房屋签订买卖合同的时间为2016年8月28日，该时间早于成都市人民政府办公厅关于二手房限购政策的出台时间，且双方在签订合同当日、2016年8月31日分别完成了定金的支付义务、首付款的支付义务以及房屋的交付义务，足以证明双方已在实际履行该房屋买卖合同。同时，双方所签的房屋买卖合同和预约合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，是双方在自由平等的情况下达成的真实合意，该合同合法有效。因此，双方应按照合同的约定履行义务，不得擅自变更或解除合同。 周新志在朱文财支付部分房款、领取案涉房屋不动产权证后及时通知大唐公司和朱文财以办理房屋产权过户手续，足以证明其充分、积极履行合同义务。在办理产权过户的过程中，大唐公司于2017年10月11日和之后再次协商的过程中提出将案涉房屋过户至他人名下，周新志对此予以拒绝。对该问题，本院认为，大唐公司提出的该项意见规避了成都市人民政府办公厅关于二手房限购政策的规定，房屋产权至今未能过户至朱文财名下的原因不能归责于朱文财，周新志要求解除合同、退还房屋、支付违约金和房租的证据不充分，不足以产生双方所签合同协议解除或法定解除的法律后果，该合同应当继续履行。故本院对上述诉讼请求不予支持。周新志不退还朱文财定金20000元。 虽然黄静在房屋买卖合同上签名，但案涉房屋未登记在黄静名下，其关于朱文财承担违约责任的诉讼请求并无法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告周新志不退还被告朱文财定金20000元； 二、驳回原告周新志的其他诉讼请求； 三、驳回原告黄静的全部诉讼请求。 案件受理费2084元，由原告周新志和黄静负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  刘宇飞 二〇一八年二月二十六日 法官助理彭海 书记员陶悦瑞