四川省德昌县人民法院民 事 判 决 书(2018)川3424民初704号原告：唐志鑫，男，1971年8月12日出生，汉族，四川省德昌县人，村民，住四川省德昌县。委托诉讼代理人：王楚云（唐志鑫之妻），女，1968年10月11日出生，汉族，四川省德昌县人，村民，住四川省德昌县。原告：唐志康，男，1978年6月22日出生，汉族，四川省德昌县人，村民，住四川省德昌县。委托诉讼代理人：邱富忠，德昌县德州镇法律服务所法律工作者。被告：刘祥华，男，2000年2月8日出生，汉族，四川省德昌县人，村民，住四川省德昌县。委托诉讼代理人：曾秀芳（刘祥华之母），女，1970年11月20日出生，汉族，四川省德昌县人，村民，住四川省德昌县。被告：刘秀成，男，1965年5月21日出生，汉族，四川省会理县人，村民，住四川省德昌县。被告：曾秀芳，女，1970年11月20日出生，汉族，四川省德昌县人，村民，住四川省德昌县。原告唐志鑫、唐志康与被告刘祥华、刘秀成、曾秀芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐志鑫的委托诉讼代理人王楚云、唐志康的委托诉讼代理人邱富忠，被告刘祥华的委托诉讼代理人曾秀芳，被告刘秀成、曾秀芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐志鑫、唐志康向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2012年3月2日签订的《房屋买卖合同》无效;2.依法判决被告退还原告的购房款96000元；3.依法判决被告承担案件受理费。事实和理由：二原告住在，因交通不便，原告经人介绍于2012年3月2日与被告签订房屋买卖合同购买被告位于德昌县王所镇大冯村的农村房屋。后来原告因资金周转困难，将该房屋转卖给马瓦则一家，该房屋转卖合同经德昌县人民法院确认无效。原告经多方咨询得知原、被告双方签订的房屋买卖合同也是无效合同，原告多次找被告协商解决未果，原告遂向法院起诉。被告刘祥华、刘秀成、曾秀芳辩称：房屋买卖合同是二原告写好后来找我们签的，我们认为房屋买卖合同是双方自愿签订的，是合法有效的。签订房屋买卖合同后，我们确实收到了房屋转让款96000元，当时我们卖房子就是为了还债，房屋转让款96000元已经用于还债了，我们不同意退还房款，即使要退我们现在也没有钱。签订房屋买卖合同时约定我们要协助原告办理修建手续，但是原告于2012年将房屋买去后始终没有找我们协助其办理手续，是原告的原因导致不能修建房屋。原告买了房屋后没有管理，现在房屋很多地方已经损毁了，在扩建德茨路时房屋被占用了一部分，因为房屋已经卖给原告了，所以我们没有管，赔偿款不知道谁领去了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院综合上述证据及当事人的陈述，认定事实如下：王楚云与原告唐志鑫系夫妻，寸正芬与原告唐志康原系夫妻，现已离婚。被告刘秀成与被告曾秀芳系夫妻，被告刘祥华系刘秀成、曾秀芳之子。2012年3月2日，原告唐志鑫、唐志康与被告刘祥华、刘秀成、曾秀芳签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：“甲方刘祥华、刘秀成、曾秀芳有四间农村旧房屋（一间烤烟房、一间灶房、一间厕所、一间空房），位于王所乡大冯村石滚子组25号附2号，建筑面积114.24平方米（长16.8米，宽6.8米）……。乙方唐志鑫、唐志康为了方便居住购买甲方114.24平方米的旧房屋。同时，甲方流转给乙方菜地面积约一分土地。房屋价款和菜园地价款合计96000元……三、甲方出售给乙方的房屋和流转的菜地，由甲方协助乙方办理房产证和土地使用证。同时，甲方协调周边农户的关系。办理房产证和土地使用证的过户税费由乙方承担。四、甲方出售给乙方的房屋和流转给乙方的菜地，发生纠纷概由甲方负责协调，乙方不承担任何损失。五、违约责任。……。甲方刘祥华、刘秀成、曾秀芳（签名、捺印）。乙方唐志鑫、唐志康（签名、捺印）”。签订合同后，原告支付了被告价款96000元。被告刘秀成、曾秀兰于2013年1月4日向原告唐志康出具收条一份，载明“收到唐志康卖房款以付清，合计玖万陆仟元（96000元）。收款人：刘秀成、曾秀芳（签名、捺印）”。2013年1月4日，原告唐志鑫、唐志康与马瓦则、吉巴莫洛洛签订《房屋转卖合同》，将该房屋及菜地以120800元的价格出卖给马瓦则、吉巴莫洛洛。2016年年底，马瓦则、吉巴莫洛洛准备对该房屋进行拆旧建新，因未能办理相关建房手续，马瓦则、吉巴莫洛洛遂于2017年2月8日，以唐志鑫、唐志康两夫妇（唐志鑫、王楚云、唐志康、寸正芬）四人为被告起诉至本院，要求确认双方于2013年1月4日签订的《房屋转卖合同》无效。本院于2017年6月30日以（2017）川3424民初91号民事判决书，判决确认唐志鑫、唐志康与马瓦则、吉巴莫洛洛于2013年1月4日签订的《房屋转卖合同》无效。判决作出后双方均未上诉，现已生效。2017年9月4日，马瓦则、吉巴莫洛洛再起诉至本院，要求唐志鑫、王楚云、唐志康、寸正芬退还购房款120800元并支付利息、赔偿损失。本院于2017年12月18日以（2017）川3424民初1265号民事判决书，判决唐志鑫、王楚云、唐志康、寸正芬返还马瓦则、吉巴莫洛洛房屋转让款120800元并驳回马瓦则、吉巴莫洛洛其他诉讼请求。唐志鑫、王楚云、寸正芬不服本院（2017）川3424民初1265号民事判决，遂向四川省凉山彝族自治州中级人民法院提起上诉，四川省凉山彝族自治州中级人民法院于2018年2月26日立案受理后，经审理认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，于2018年3月22日以（2018）川34民终387号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现原告唐志鑫、唐志康认为其与马瓦则、吉巴莫洛洛签订的《房屋转卖合同》无效，与被告签订的《房屋买卖合同》亦属无效合同，遂来院提起了本次诉讼。另查明，原、被告在签订《房屋买卖合同》时，并未征得房屋及土地所在地的村集体经济组织或者村民委员会同意。本院认为，原告唐志鑫、唐志康与被告刘祥华、刘秀成、曾秀芳于2012年3月2日签订的《房屋买卖合同》的标的物为农村房屋及土地。农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转让。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；……。”的规定，原、被告之间买卖房屋的宅基地和流转的土地都属于农民集体所有，应由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。原、被告在签订合同时，并未经村集体经济组织或者村民委员会同意，因此，原、被告之间买卖房屋、流转土地的行为违反了相关法律的规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……。（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原、被告签订的《房屋买卖合同》损害了村集体经济组织的利益，违反了相关法律的规定，因此，双方签订的《房屋买卖合同》无效，故原告主张双方于2012年3月2日签订的《房屋买卖合同》无效的理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，《房屋买卖合同》被确认无效后，对于三被告取得的由二原告支付的房屋转让款96000元，三被告应予返还，故对于二原告要求三被告返还其房屋转让款96000元的诉讼请求，本院予以支持。同理二原告因该合同取得的房产也应返还三被告，由于二原告已将涉案房产转卖马瓦则、吉巴莫洛洛，因此就涉案房产返还事宜，三被告可与二原告进行协商处理，如协商不成，可另行提起诉讼。综上所述，原告要求确认原、被告于2012年3月2日签订的《房屋买卖合同》无效及要求被告退还房屋转让款96000元的诉讼请求，符合法律规定，其理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条及《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告唐志鑫、唐志康与被告刘祥华、刘秀成、曾秀芳于2012年3月2日签订的《房屋买卖合同》无效；二、由被告刘祥华、刘秀成、曾秀芳于本判决生效之日起十日内返还原告唐志鑫、唐志康房屋转让款96000元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2200元，减半收取计1100元，由原告唐志鑫、唐志康负担550元，被告刘祥华、刘秀成、曾秀芳负担550元。被告刘祥华、刘秀成、曾秀芳负担的550元原告唐志鑫已先行垫付，由被告刘祥华、刘秀成、曾秀芳在履行金钱给付义务时径行给付原告唐志鑫。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。审判员  边绍红二〇一八年八月一日书记员  尹 燕附1：本案证据目录一、原告提交的证据和证明如下：第一组：1.房屋买卖合同一份，用以证明原、被告双方于2012年3月2日签订了房屋买卖合同，被告将坐落于德昌县王所镇大冯村石滚子组的房屋卖给原告；2.收据一份，用以证明原告唐志康已经将房款96000元支付给被告。第二组：德昌县人民法院民事判决书二份[(2017)川3424民初91号、(2017)川3424民初1265号]。用以证明原告将从被告处购买的房屋转卖给马瓦则的合同被法院确认无效，判决二原告退还购房款120800元。二、被告提交的证据和证明目的：德昌县王所镇大冯村四社出具的证明一份，用以证明案涉房屋是被告的合法财产。附2：本案适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。