中华人民共和国北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初2998号原告：程熙，女，1939年7月13日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：刘锋，北京元陆律师事务所律师。被告：张淑英，女，1953年9月13日出生，住北京市海淀区。被告：郭正普，男，1954年8月17日出生，住北京市海淀区。上述二被告委托诉讼代理人：李绍飞，北京市盈科律师事务所律师。被告：翟程，男，1970年4月24日出生，香港特别行政区居民。被告：赖东平，女，1970年10月26日出生，香港特别行政区居民。上述二被告委托诉讼代理人：王伟，北京信汉律师事务所律师。原告程熙诉被告翟程、被告赖东平、被告张淑英、被告郭正普确认合同效力纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程熙委托诉讼代理人刘锋与被告张淑英及被告郭正普、被告张淑英共同委托诉讼代理人李绍飞，被告翟程、被告赖东平共同委托诉讼代理人王伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。程熙向本院提出诉讼请求，要求确认四被告签订的房屋买卖合同无效，本案诉讼费由四被告负担。事实和理由：我与翟程系母子关系，翟程与赖东平系夫妻，赖东平是张淑英的外甥女。我是北京市海淀区×号楼×号房屋（以下简称涉案房屋）的产权人。2017年8月21日，我起诉张淑英夫妇腾退涉案房屋，在庭审中我才得知，2004年1月1日赖东平、翟程与张淑英夫妇擅自签署了《房屋买卖协议》（以下简称协议），将涉案房屋出售给了张淑英夫妇。张淑英夫妇明知我是涉案房屋产权人，翟程、赖东平对该房屋没有处分权，仍强行要求赖东平、翟程在协议书上签字认可。翟程、赖东平并未构成表见代理，且约定的房屋价款不足市场价格的70%，故张淑英、郭正普不符合善意取得的构成要件，为维护我的合法权益，特诉至法院。张淑英、郭正普辩称，2000年我们原有房屋拆迁分得拆迁款。程熙有一套涉案房屋，翟程觉得房屋太小想卖了换大房子，但当时涉案房屋没有产权证，无法在市场上出售。正好我们也需要买房，翟程就提出让我购买涉案房屋，我们看过房子后就同意了。程熙让翟程和赖东平处理卖房的事情，因为涉案房屋就是给翟程买的，所以我们与翟程、赖东平签订了买卖合同。自2004年1月起，我们搬入涉案房屋居住至今，并交纳了2006年之后的供暖费、卫生费等费用。期间我找翟程、赖东平询问过何时过户，也跟程熙说过此事，他们告知此房是托别人办下来的，该人还未退休，让其知道房屋出售不合适，因此就未办理产权证。翟程夫妇用我们支付的购房款购买了大房子，几年后将房屋出售去了香港，我们认为买卖合同是有效的，故不同意程熙的诉讼请求。赖东平辩称：涉案房屋是程熙单位所分，并于2001年用成本价购买，后程熙将涉案房屋交给我们夫妇居住，我们进行了装修。张淑英将其女儿的赃款存在我父亲处，不是拆迁款。我向张淑英借了钱，约定借期一年，并写有借条。到期后，我未能及时偿还借款。此期间，张淑英一直在我父母的房子借住，但房屋准备开店使用，所以就让张淑英一家搬到涉案房屋内居住。我跟张淑英表示过涉案房屋不是自己的，但张淑英要求写成房屋买卖合同。合同内容是由张淑英口述，我本人书写的，当时翟程不在场。过了一段时间，我找机会让翟程签字，翟程不同意，我就以离婚相威胁，后翟程只好在买卖合同上签字。收条是我所写，但我并未收到张淑英交付的购房款。此事程熙并不知情，现我同意程熙的诉讼请求。翟程辩称：有次在我们夫妻吵架，我又喝酒的情况下，赖东平才告诉我，她欠张淑英钱未还的事，并拿出协议和收条让我签字。起初我并不想签字，但考虑到夫妻感情和家庭完整，我才签的字。此事程熙并不知情，现我同意程熙的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：程熙之子翟程与赖东平系夫妻，赖东平母亲与张淑英系同母异父姐妹关系，张淑英、郭正普系夫妻。2001年4月5日，程熙就涉案房屋与所属单位外交部钓鱼台宾馆管理局签订《房屋买卖契约》，根据房改政策购得该房屋，房屋建筑面积56.62平方米，后于2001年11月23日发放该房屋产权证。自单位将涉案房屋分配给程熙后，程熙即将该房屋交予儿子翟程及儿媳赖东平管理、使用，翟程、赖东平对房屋进行了装修。2004年1月1日，四被告签订了《房屋买卖协议》一份，约定：“甲方：翟程、赖东平（以上为卖方），乙方：郭正普、张淑英（以上为买方），现甲乙双方经协商达成以下协议：将甲方所有的×号楼×号卖给乙方（包括装修、家俱、电器），共作价壹拾玖万叁仟元整。待国家政策允许公房上市时，约二年到三年的时间，甲方、乙方再办理房屋过户手续。其它未尽事宜，双方友好协商解决。本协议一式二份，待双方签字之日起生效”。赖东平书写了上述协议，买方张淑英、郭正普，卖方赖东平在协议下方签名。同日，还签订《收条》一份，内容为：“现收郭正普交来×号楼×室内买房款壹拾玖万叁仟元正（193000）”，收条中有“翟程”、“赖东平”签名。自2004年1月起，张淑英、郭正普在涉案房屋居住至今，并交纳了自2006年起的供暖费和其他费用。庭审中，程熙以张淑英、郭正普明知其是产权人，赖东平、翟程无权处分涉案房屋，还与赖东平、翟程签订协议构成恶意，且购房款明显低于市场价，不属于善意取得为由要求确认合同无效。赖东平、翟程认可程熙对签订协议一事并不知情，赖东平称其向张淑英借款无法偿还，让张淑英夫妻在涉案房屋内居住，以房租折抵欠款，应张淑英要求才签订的协议，后以离婚胁迫翟程在协议和收条中签字，郭正普、张淑英并没有实际支付购房款。张淑英、郭正普不认可借款一事，称经程熙同意从翟程、赖东平处购得涉案房屋，翟程、赖东平构成表见代理，签订协议时翟程虽不在场，但事后进行了补签，其在赖东平父母处保管的拆迁款直接折抵了购房款，故协议有效。程熙称翟程、赖东平告知将涉案房屋租给张淑英、郭正普，其知道张淑英、郭正普一直在涉案房屋内居住，因长年未收到租金，曾于2017年9月5日诉至本院要求张淑英、郭正普腾退交还涉案房屋。本院审理后作出（2017）京0108民初45748号民事判决书，认定程熙自始将涉案房屋交予儿子翟程及儿媳赖东平管理，翟程、赖东平则长期将该房屋交付张淑英、郭正普居住使用至今，双方就房屋使用存在约定，张淑英、郭正普并非非法占有该房屋。在相关争议事实不明的情况下，现尚不具备要求张淑英、郭正普腾退房屋的条件，故判决驳回了程熙的全部诉讼请求。程熙称在该案诉讼中，才得知双方签订协议一事;张淑英、郭正普称其在该诉讼中才知道涉案房屋已取得房屋所有权证书。赖东平主张与张淑英系借贷关系，卖房不是其和翟程的真实意思表示，就此主张张淑英、郭正普不予认可，赖东平、翟程未能提供相应证据佐证，故本院不予采信。另经审理查明，双方均认可协议签订时，涉案房屋尚无法上市交易，同等地段同等条件房屋的售价约为每平方米6000元。本院认为，程熙以无权处分及恶意串通，且张淑英、郭正普不属于善意取得为由，要求确认四被告于2004年1月1日签订的《房屋买卖协议》无效。就无权处分一节，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，无权处分不属于合同无效的法定事由，现程熙以无权处分为由主张协议无效，本院不予支持。张淑英、郭正普称本案中翟程、赖东平代程熙转让涉案房屋的行为构成表见代理，故协议有效。对此，本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。其中，相对人相信行为人具有代理权的事实或者理由是成立表见代理的客观要件，这一要件是以行为人与被代理人之间存在某种事实上或者法律上的联系为基础的，这种联系是否存在或者是否足以使相对人相信行为人有代理权，应依一般交易情况而定。根据本案查明的事实，涉案房屋系2001年程熙从其单位购置的住房，自入住时起程熙即将该房交由儿子翟程、儿媳赖东平使用、管理，并由翟程、赖东平出资进行了装修；根据涉案房屋的来源、程熙与翟程的母子关系，翟程、赖东平对涉案房屋的占有使用情况，张淑英、郭正普有充分理由认为翟程、赖东平具有代理权。程熙虽主张其对房屋转让事宜从不知情，因表见代理制度系以善意相对人是否有正当理由相信行为人有代理权为核心构成要件，而不问被代理人是否知情，以便于保护交易安全。因此，被代理人对于行为人的无权代理行为是否知情不能影响表见代理的成立。张淑英、郭正普主张翟程、赖东平代程熙转让涉案房屋的行为构成表见代理，具有事实与法律依据，本院予以采纳。上述协议为赖东平亲自书写，翟程亦有签字，是双方真实意思表示，赖东平所述胁迫翟程在协议、收条上签字的主张，本院不予采信。关于四被告是否构成恶意串通，恶意串通属于当事人双方之间主观动机的活动，隐藏于双方当事人内心，所以一般需要从双方当事人签订、履行合同的客观行为来进行分析，进而判断当事人的主观真意。首先，根据已查明事实，一方面，涉诉房屋系程熙从单位购置的住房，非价值较小的一般财产，涉诉房屋合同签订履行距本案一审诉讼开始已有十三年之久，程熙亦知道翟程、赖东平早已不在涉案房屋内居住，其认为房产一直处于出租状态，但从未去查看涉诉房屋实际的使用状况，亦未曾主张过涉案房屋的租金，程熙对其房产十余年置之不理的态度和行为与常理不符。综合全案案情来看，程熙主张其系2017年才知道涉案房屋已被出售，且并未将涉案房屋赠与翟程、赖东平，对此本院存有合理怀疑，亦与生活常理不符，对程熙的上述主张，本院难以采信。其次，赖东平与张淑英系亲戚关系，加之双方签订协议时，涉案房屋仍处于上市交易受限的阶段，故双方对于购房款的约定不宜以一般的市场交易价格来确认其合理性；最后，翟程、赖东平作为售房人以出售房屋获得价款为目的，张淑英、郭正普作为买房人以居住使用为目的，依据本案现有证据，无法确认四被告签订协议时具有共同侵害程熙利益之意图。现程熙以四被告恶意串通，不属于善意取得为由主张协议无效，本院亦不予支持。综上所述，本院依法驳回程熙要求确认张淑英、郭正普与翟程、赖东平所签房屋买卖协议无效的请求。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告程熙的诉讼请求。案件受理费4160元，由原告程熙负担，已交纳2080元，余款于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，被告翟程、被告赖东平可在判决书送达之日起三十日内，原告程熙、被告张淑英、被告郭正普可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  蔡 玫人民陪审员  王燕杰人民陪审员  陈萍芳二〇一八年八月三十日书 记 员  李宏志