福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0524民初4832号 原告：李秀月，女，1981年3月15日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：李树芳，福建一心律师事务所律师。 被告：安溪县新湖房地产开发有限公司，住所地福建省安溪县湖头镇前进路。 法定代表人：赖永元，任执行董事。 委托诉讼代理人：赵志强，福建联谊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈培兰，福建联谊律师事务所律师。 原告李秀月与被告安溪县新湖房地产开发有限公司（以下简称新湖公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李树芳、被告委托诉讼代理人沈培兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨堤岗向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1.被告立即支付原告李秀月逾期交房的违约金（自2016年7月1日起以购房款358,815元按日万分之三计算至实际交房之日止，至起诉时暂计45,210元）；2.被告立即支付给原告李秀月因在规定日期内未达到约定交付条件的违约金1000元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年10月3日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买址在安溪县汤头村蓝溪国际-翠湖城第5、6、7号楼XX室套房，价款358,815元。合同约定被告应于2016年6月30日前将商品房交付给原告使用，约定若被告未能按期交付商品房，如逾期超过90日，原告有权要求继续履行合同，同时自交房期限届满次日起至实际交房之日止，被告应按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告已按合同约定缴清购房款，履行完合同约定的义务，但被告未能在合同规定时间内完成交付任务，至今依然未能向原告交付商品房。被告的行为已构成违约，应当按合同约定向原告支付相应违约金。 新湖公司辩称，(一)根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条第三款以及《合同补充协议》第三条第5项的约定，答辩人因“市政配套工程”、“市政建设”、“气象原因(台风、中雨以上降水、6级或6级以上大风)”等非答辩人原因引起的施工延误，答辩人依约可据实予以顺延一年半的时间交付商品房，即2018年1月份交付房屋还是没有违约。1.本案所涉及的商品房开发区内地势起伏且横山溪河道弯曲，建立商住区首先要确保防洪设施安全，因此，2013年在湖头镇政府的组织和安溪县水利局评审、批复下，湖头镇政府开始对开发区内河段进行河道改造。答辩人自2014年以来，开发建设商品房的整体进度需要配合河道改造工程，以确保商品房建设安全，该段时间应当给予抵扣。2.开发项目因电力部门的110KV、10KV高压电力线杆横穿开发区，湖头镇政府应当给予迁移，才能将土地交付给答辩人。高压电力杆线路迁移过程中涉及财政、征地、三安钢铁公司的停电等问题，该高压迁移自2013年底设计、迁移直到2015年7月才完成。另外，开发区地块原设计的排洪沟也由于征地拆迁受阻，需要重新设计改道建设。这都大大影响了商品房开发的整体进度，致使竣工验收手续延误一年，该段时间应当给予抵扣。3.根据安溪县气象局统计，安溪县从2014年至2017年9月30日，中雨日天数共计98天，大雨以上降水日数达83天，总计181天，根据合同约定，该天数应给予抵扣。（二）被答辩人诉求答辩人交付违约金1000元未达到交付条件，没有事实根据。（三）合同约定的按日万分之三的违约金偏高，因为延期交房无非是带来租金的损失而已，而湖头租一套房子一个月才1000多元，合同约定的违约金高达4000多元。综上，被答辩人的诉讼请求没有事实根据，请给予驳回。 本案争议的焦点是：一、被告是否存在逾期交房以及应当予以抵扣并应顺延的日数？二、被告是否应当按照合同约定向原告支付逾期交房违约金？ 围绕上述争议焦点，原告为支持自己的诉讼主张，在举证期限内提供以下证据： 1.原告身份证复印件，证明原告身份情况及诉讼主体资格。 2.被告企业信息情况表复印件，证明被告企业法人身份情况及诉讼主体资格。 3.《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》复印件，证明原告向被告购买商品房及原告已交付全部房款，而被告未能如约交付房产，已构成违约的事实。 对原告提供的上述证据，被告质证认为:证据1、2真实性，合法性、关联性无异议；证据3真实性，合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，该份证据不能证明有逾期交房的事实。 围绕上述争议焦点，被告为支持自己的答辩主张提供以下证据： 1.营业执照复印件，证明答辩人的诉讼主体资格。 2.《合同补充协议》复印件，证明合同约定答辩人可据实延期交房的特殊原因内容。 3.湖头镇人民政府文件、安溪县水利局文件复印件，证明答辩人商品房开发过程中伴随着政府河道改造工程进行的事实。 4.湖头镇人民政府《蓝溪国际•翠湖城高压电力杆线路迁移及排洪沟改道工程进度情况说明》复印件，证明答辩人因高压电力杆线路迁移和排洪沟改道工程建设而致使商品房竣工验收手续延误近一年的事实。 5.气象证明、降雨情况统计复印件，证明2014年至2017年9月30日，中雨降水天数达98天，大雨以上降水天数达83天的事实。 对被告提供的上述证据，原告质证认为:证据1三性无异议；证据2真实性、关联性无异议，但对合法性有异议，合同补充协议包括格式条款，被告没有对延期交房特殊原因尽到解释的义务，该条款应为无效条款；证据3合法性无异议，但对真实性、关联性有异议，政府文件均发布于2013年10月，签订合同是2014年10月3日，签订合同之前的事与本案没有关联，河道改造属于开发商风险可控范围，不能成为开发商逾期交房的原因，同时被告也没有提供证据证实河道改造确实影响到施工建设；证据4三性均有异议，湖头镇政府的说明存在事后补上负责人签名的瑕疵，而且落款和盖章不一致，2015年4月就完成征地动工，2015年7月完工，即使逾期，逾期天数只有三个月；证据5真实性、关联性无异议，但对合法性有异议，对气象原因造成的逾期约定也是属于格式条款，应为无效，即使气象原因成为逾期交房的原因，2016年6月30日中雨和大雨的天数不能算在逾期交房的扣除时间。 本院认为，对原告和被告提供的上述证据，经原、被告质证，并经本院审查核实，应当确认原告和被告提供的上述证据真实性、合法性和关联性，上述证据符合证据的采信条件，本院依法予以确认，并可作为认定本案事实的依据。 经庭审举证、质证以及本院认证，对本案主要事实作如下认定： 2014年10月3日，原告李秀月与被告新湖公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2XX5）及《合同补充协议》。合同约定：原告向被告购买址在安溪县“蓝溪国际•翠湖城”XX号楼三层7＃XX号房（用途为住宅），建筑面积98.01㎡，购房总金额358,815元。合同第八条交付条件与期限约定：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：(1)买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；(2)买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）1000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：(1)遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；(2)详见附件六。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三【该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率】的违约金。附件六《合同补充协议》第三条第5款约定：本合同第八条所指的“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害、战争及其他不可抗力外，还包括如下：（1）非出卖人原因造成的市政配套工程引致的延误：包括但不限于停电(以安溪县电力公司提供的资料为准)等情况造成无法正常施工的；（2）为配合政府的法规、规章、命令（含高考、中考、重要领导视察）或市政建设（如道路施工等）而引起的延误；（3）施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决；（4）气象原因（台风、中雨以上降水、6级或6级以上大风）；（5）……；（6）政府原因导致竣工手续延误以及其他非出卖人原因造成的延误。合同签订后，原告于2015年2月13日、2015年10月13日分别向被告缴交购房款108,815元、250,000元，并由被告出具两张《销售不动产统一发票》给原告收执。因被告至今未按合同约定将址在安溪县“蓝溪国际•翠湖城”X号楼三层XX号房交付给原告使用，由此，原告于2017年9月25日向本院提起诉讼。 另查，1.根据安溪县人民政府《蓝溪国际•翠湖城高压电力杆线路迁移及排洪沟改道工程进度情况说明》，被告在开发建设安溪县“蓝溪国际•翠湖城”房屋的过程中，涉及到河道改道工程及高压电力杆线路迁移，经政府多方协调审批，于2015年4月完成征地动工，2015年7月完工。2.根据福建省安溪县气象局《气象证明》，安溪2014年10月3日至2014年12月31日中雨以上2日；2015年中雨以上43日；2016年1月1日至2016年6月30日中雨以上38日。 对本案的争议焦点，本院分析认定如下： 一、被告是否存在逾期交房以及应当予以抵扣并应顺延的日数？ 原告主张认为：原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告应于2016年6月30日前将商品房交付给原告使用，原告已按合同约定缴清购房款，履行完合同约定的义务，但被告未能在合同规定时间内完成交付任务，被告的行为已构成违约。 被告主张认为：根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第三款以及《合同补充协议》第三条第5项的约定，“市政配套工程”、“市政建设”、“气象原因(台风、中雨以上降水、6级或6级以上大风)”等原因引起的施工延误，可据实予以顺延一年半的时间交付商品房，即在2018年1月交付商品房。 本院认为，第一，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”本案原、被告于2014年10月3日签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，说明被告已经具备出售址在安溪县“蓝溪国际•翠湖城”商品房的条件。被告以市政配套工程、市政建设等原因引起施工延误，要求自2014年以来该段时间应当给予抵扣的理由不符合本案事实和法律，应当结合安溪县人民政府《蓝溪国际•翠湖城高压电力杆线路迁移及排洪沟改道工程进度情况说明》，考虑本案房地产开发涉及到河道改道工程及高压电力杆线路迁移，该工程施工期间从2015年4月至2015年7月共计122日，根据合同及补充协议约定，上述工程施工时间122日应当予以抵扣并顺延。第二，根据福建省安溪县气象局《气象证明》，安溪2014年10月3日至2014年12月31日中雨以上2日；2015年1月至3月中雨以上2日、8月至12月中雨以上18日；2016年1月1日至2016年6月30日中雨以上38日。根据合同及补充协议约定，上述气象原因(台风、中雨以上降水、6级或6级以上大风)影响施工时间60日（2日＋2日＋18日＋38日）应当予以抵扣并顺延。第三，因《商品房买卖合同》约定被告应于2016年6月30日前将商品房交付给原告使用，因此，被告主张应将2016年6月30日之后天气原因引起的日数予以扣除的意见不符合合同约定,理由不能成立，本院不予采纳。 综上，被告开发址在安溪县“蓝溪国际•翠湖城”房地产应当予以抵扣并应顺延的日期为182日（122日＋2日＋2日＋18日＋38日）。因合同约定被告应于2016年6月30日前将商品房交付给原告使用，商品房交付顺延182日后，被告应于2016年12月29日前将商品房交付给原告使用，但被告至今未能将址在安溪县“蓝溪国际•翠湖城”7号楼三层301号房交付给原告使用，因此，被告存在逾期交房。 二、被告是否应当按照合同约定向原告支付逾期交房违约金？ 本院认为，第一，《商品房买卖合同》约定被告应于2016年6月30日前将商品房交付给原告使用，依合同约定被告因市政配套工程、市政建设、气象原因等应当予以抵扣并应顺延的日期为182日，即被告应当在2016年12月29日前将商品房交付给原告使用，但被告至今未将址在安溪县“蓝溪国际•翠湖城”X号楼三层XX号房交付给原告使用，显然被告已存在逾期交房且逾期已超过90日，被告的行为已构成违约。现原告要求被告继续履行合同，因此，被告应从2016年12月30日起向原告支付逾期交房违约金。第二，根据《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……；4.如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：(1)买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；(2)买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）1000元违约金。……。”本案中，因被告开发的“蓝溪国际•翠湖城”X号楼商品房未达到商品房交付条件，原告也不同意接收不符合交付条件的“蓝溪国际•翠湖城”7号楼三层301号房，因此，原告请求被告支付1000元违约金不符合上述合同约定条件，本院不予支持。 综上所述，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同约定内容并未违反法律、法规强制性规定，合同依法成立，合法有效，具有法律约束力,双方当事人应当按照合同的约定履行。合同签订后，原告依约缴交了全部购房款；而被告未依合同约定的期限履行交房义务，已构成违约，应承担违约的民事责任，即应依合同约定向原告支付逾期交房违约金。因被告逾期交房已超过90日，而原告选择继续履行合同，故被告应当从2016年12月30日起按房屋总价款358,815元的日万分之三向原告支付逾期交房违约金。原告请求被告从2016年7月1日起支付逾期交房违约金，不符合本案事实，不予采纳。因此，原告诉讼请求合法的部分，本院依法予以支持。本案中，《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任约定：“逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告30日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”而且原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系采用格式条款订立的合同，被告作为提供格式条款合同的一方当事人应当遵循公平原则，因此，被告在答辩中辩称合同约定按日万分之三的违约金偏高，要求调整日万分之三违约金的计算标准显然缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款、第二款、第三十四条、第七十六条规定，判决如下： 一、被告安溪县新湖房地产开发有限公司应当支付给原告李秀月逾期交房违约金，逾期交房违约金以房屋总价款358,815元的日0.03%计算(即：总价款358,815元×逾期日数×0.03%/日）,自2016年12月30日起计算至本判决生效之日止的逾期交房违约金应于本判决生效之日起10日内支付给原告；此后的逾期交房违约金每满一年支付一次；若未满一年按实际天数计算，直至被告将址在安溪县“蓝溪国际•翠湖城”X号楼三层XX号房交付原告之日止。 二、驳回原告李秀月的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1041元，由李秀月负担314元，由安溪县新湖房地产开发有限公司负担727元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  林山鸿 人民陪审员  王志斌 人民陪审员  黄明锋 二〇一八年二月二日 书 记 员  谢炳炼 附相关法律条文及执行申请提示：： 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第六十条第一款:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 国务院《城市房地产开发经营管理条例》 第二十三条：房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期； （四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第五条第一款、第二款： 在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。 对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 第三十四条：当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。 对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。 当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。 第七十六条：当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。 执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。