北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京02民终8611号上诉人（原审被告）：彭锦琼，男，1974年12月10日出生，汉族，新华通信社职工，住河南省信阳市浉河区。被上诉人（原审原告）：北京金港家园物业管理中心，住所地北京市丰台区黄土岗金港家园北区内*号楼北侧。法定代表人：刘奎旺，总经理。委托诉讼代理人：张蕾，北京市泽韬律师事务所律师。上诉人彭锦琼因与被上诉人北京金港家园物业管理中心物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2018)京0106民初17547号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。彭锦琼上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回北京金港家园物业管理中心（下称金港物业中心）的诉讼请求，或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用全部由金港物业中心承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清且有误，忽视了重要事实，认定《房屋使用、管理、维修公约》就是合同约定无法律根据，公约内容不符合法律规定，一审判决适用法律错误。1、我办理案涉房屋入住手续时，北京黄土岗投资管理有限公司（下称黄土岗投资公司）相关工作人员向我表示：这个公约不算是合同，只是个交房材料，后续会签正式的物业管理合同。基于这个解释我才领取了一份公约并在承诺书页上签名。2005年至2008年期间，金港物业中心几次联系我，希望签署物业管理服务协议，但我因金港物业中心员工误操作导致我家家电损坏赔偿问题没有解决，坚决拒绝与之签订任何合同，故双方一直没有真正建立合同关系。一审判决不把公约认定为合同却又以合同法的相关规定进行判决，让我遵守公约约定这个“合同”，严重不顾基本事实，程序和逻辑错误。首先，金港物业中心作为物业服务方提供前期物业服务身份来源不明，房屋的开发商和出让人是黄土岗投资公司，北京元亨房地产开发有限公司（下称元亨房地产公司）无权指定金港物业中心提供前期物业服务。其次，我与金港物业中心在公约中并不是对等的法律关系，只有我作为当事人在公约上签字，而金港物业中心仅作为见证人在公约上签字，金港物业中心主动放弃了作为合同缔约方的权利与责任，视同放弃当事人的法律地位。再次，如按合同理解，公约存在重大缺陷，公约内容并没有对一般民事合同中的签订地点、收费标准、生效时间、有效日期、违约责任、付款方式、解除方式等重要内容做出明确约定，有违合同法的基本规定，不能视为合同。最后，作为前期物业服务的指定人黄土岗投资公司和时任物业公司的负责人都向我明确解释和承诺过，公约不是合同，将来要签合同。另外，金港物业中心向一审法院提供的公约为复印件，部分内容与事实有出入，原公约中并没有第11页所显示的“物业管理服务统一收费标准”，金港物业中心有故意误导审判人员之嫌。2、一审法院认定金港物业中心“先后多次入户进行维修，已维修好，但该业主拒绝在维修单上签字”，未经质证即采信金港物业中心庭审后的单方面解释，该认定存在程序错误。二、一审法院在事实认定与判决结果上自相矛盾，一方面认定金港物业中心未尽到物业管理服务责任，另一方面又判决我给付物业费，采用的是双重标准，严重损坏了公平公正的法律原则。金港物业中心严重违反物业管理条例和北京市物业管理办法，在宜兰园物业管理服务过程中惯于胡作非为，与业主发生冲突是家常便饭，存在乱收费、乱罚款，不及时对楼顶和墙体等设施进行巡查和修缮，疏于对公共设施的维修和保护，管理保洁等严重不到位，对圈占公共绿地、私搭乱建、乱拉绳索和电线等不管不问，不经同意擅自改变建设规划大面积拆除公共绿地扩建停车位，违反规定把本属业主共有停车位凭关系长期出售、出租给个人，经常非法处置变卖业主停放在自行车棚内的自行车等财产物品，不投入必要的安保巡防力量，长时间以从自备井抽取的地下水冒充自来水公司市政供水销售给住民使用等问题。一审庭审过程中我均提供了充足的证据以证明上述事实，但一审法院对此未予采信。三、一审法院忽视了民事诉讼法中关于诉讼时效的重要法律规定，不应支持金港物业中心过期的诉讼请求。综上，请求二审法院纠正一审法院在审理和判决中出现的种种不当和错误，依法改判支持我的上诉请求。金港物业中心辩称，同意一审判决，我公司为彭锦琼提供了物业服务，彭锦琼应缴纳相应的物业费，请求二审法院驳回上诉，维持原判。金港物业中心向一审法院起诉请求：1、彭锦琼支付2005年7月14日至2016年12月31日的物业费8509.6元，并按3‰利率支付滞纳金8509.6元（自2005年7月15日至实际给付之日止）；2、本案诉讼费用由彭锦琼承担。一审法院认定事实如下：2004年7月14日至2016年5月30日期间，彭锦琼系北京市丰台区×××602室房屋的业主，该房屋建筑面积为89.61平方米。元亨房地产公司（开发企业）与北京金港物业管理有限公司（物业管理企业）签订《房屋使用、管理、维修公约》。该公约约定北京金港物业管理有限公司为宜兰园小区提供物业服务。2004年7月14日，原彭锦琼签订公约承诺书一份，该承诺书内容如下：本人已购买北京市丰台区黄土岗农工商联合公司与元亨房地产公司合作开发的×××602住宅。购买时开发单位向我出示了该住宅的《房屋使用、管理、维修公约》，经认真阅读，我同意该公约所有条款，并承诺按照公约的规定，享有权利和履行义务。上述公约最后附有宜兰园普通居住小区物业管理服务统一收费标准：生活垃圾清运费30元/户/年，统收服务费12元/户/年，保安费5元/户/月，保洁费4元/户/月，小区设施维修费1元/㎡/年，绿化费0.55元/㎡/年，化粪池清掏费0.3元/㎡/年，管理费一般住宅2.4元/㎡/年，小修费一般住宅2.36元/㎡/年。2016年5月31日，上述房屋产权人由彭锦琼变更为史卜国。2005年7月14日至2016年5月30日期间彭锦琼未支付物业管理费。庭审中，彭锦琼提交照片以证明其小区服务长期处于脏乱差的状态。彭锦琼在答辩状后附有公司的过错给个人造成的财产损失及其它经济损失情况说明，该说明列举其个人物品的相关损失及2011年和2012年雨水灌家的损失情况。庭审后，金港物业中心就彭锦琼所述顶层漏水问题做了情况说明，称该业主于2004年7月在物业公司办理入住手续，确曾向我维修部报修，反映该房屋漏水，物业公司随即派维修人员入户检查，并与施工单位协调，先后多次入户进行维修，已维修好，但该业主拒绝在维修单上签字。为了从根源上彻底解决屋面漏水问题，物业公司已于2014年提出申请，小区内所有楼宇屋面都重新做防水，该项程已于2015年实施并验收合格，漏水问题已解决。一审法院认为：金港物业中心与彭锦琼虽未签订物业服务合同，但彭锦琼签订公约承诺书表示其认可《房屋使用、管理、维修公约》的约定。金港物业中心向彭锦琼提供物业服务后，彭锦琼有义务依约交纳物业管理费。彭锦琼主张金港物业中心未尽到物业管理职责，并提供了相关证据予以佐证，本院对此予以采信，故本院综合本案实际情况对彭锦琼应交纳的物业费予以酌情扣减。今后金港物业中心应对其存在的服务问题予以改进，改善小区环境，鉴于金港物业中心提供服务确实存在一定问题，金港物业中心要求彭锦琼支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。彭锦琼以金港物业中心过错导致其财产损失为不交物业费的抗辩理由，缺乏法律依据，本院不予采信，且该纠纷与本案不属于同一法律关系，金港物业中心可就相关损失另行主张。另，彭锦琼房产转让后的物业费，金港物业中心主张于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院于2018年6月判决：一、彭锦琼于本判决生效后七日内给付北京金港家园物业管理中心二○○五年七月十四日至二○一六年五月三十日的物业费5656元；二、驳回北京金港家园物业管理中心其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审一致。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为：金港物业中心与彭锦琼虽未签订物业服务合同，但彭锦琼购买案涉房屋时签订了公约承诺书，表示其认可《房屋使用、管理、维修公约》的约定。该公约注明了北京金港物业管理有限公司（后正式注册名称为金港物业中心）为案涉房屋所在小区的物业服务企业。金港物业中心也实际为彭锦琼提供了物业服务，金港物业中心与彭锦琼形成事实物业服务合同关系，故《房屋使用、管理、维修公约》对双方具有约束力。彭锦琼有义务依约交纳物业管理服务费。鉴于彭锦琼提出的物业服务瑕疵，一审判决已经对其应交纳的物业费予以酌情扣减。在金港物业中心已经履行了基本服务义务的情况下，彭锦琼上诉拒绝交纳全部物业费用缺乏依据，本院不予支持。彭锦琼上诉主张金港物业中心过错导致其财产损失，其可另行主张侵权诉讼，该理由不能构成彭锦琼不承担合同义务的合法抗辩。彭锦琼上诉提出诉讼时效抗辩，但其在一审法院审理中未提出诉讼时效抗辩，按照法律规定，其在二审中提出诉讼时效抗辩不应予以支持。综上所述，彭锦琼的上诉请求缺乏依据，本院不予支持；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费226元，由彭锦琼负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 王军华审 判 员 曹 雪二〇一八年八月二十四日法官助理 黄 骏书 记 员 赵鸿飞