重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0109民初5720号原告：刘海涛，男，汉族，1968年2月22日生，住重庆市潼南县。委托诉讼代理人：向君(原告之妻)，住重庆市潼南县。委托诉讼代理人：刘敏，重庆依斯特律师事务所律师。被告：重庆隆鑫锐智投资发展有限公司，住所地重庆市石坪桥横街谢陈路大公馆南侧，统一社会信用代码91500107790715640M。法定代表人：杨小红，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡子贡，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张捷，男，该公司员工。原告刘海涛与被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司（以下简称隆鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告刘海涛的委托诉讼代理人刘敏，被告隆鑫公司的委托诉讼代理人胡子贡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘海涛向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告依据与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》建筑设备安装标准约定，将可视对讲机、红外探头、紧急报警按钮安装到位至正常使用；2、请求判被告支付原告2015年12月28日至2018年6月30日期间的物业管理费6416.96元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月4日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市北碚区××镇××路××号房屋，建筑面积93.03㎡，总成交金额595508元。合同附件三约定了被告应配置室内智能化可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。但原告接房至今，被告没有安装合同附件三中约定红外探头、紧急报警按钮、可视对讲机，都无法正常使用。根据合同第十六条第2款约定，被告还应支付原告2015年12月28日至2018年6月30日期间的物业管理费6416.96元。原告起诉来院。被告隆鑫公司辩称，原被告双方签订合同情况属实，被告依约向原告交付了验收合格的房屋。原告所称的智能化设备尚在调试中，调试完毕统一投入使用。该智能化设备不属于房屋设施，应属于小区公共安全所配备的设施，且该设施无法使用不影响原告装修和使用房屋，也没有对原告造成损害，被告不应承担违约责任和物管费。原告实际接房时间为2015年12月28日，当时就已经知道或应当知道智能化配置无法正常使用。现原告诉讼请求已过诉讼时效，不应得到支持。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2014年5月4日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定，原告购买被告开发的位于重庆市北碚区××镇××路××号预售商品房一套，建筑面积93.03㎡，总成交金额595508元。合同第七条第（一）款第2项约定，属预售商品房的，甲方应当在2015年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十六条约定，甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：……2、限期整改至双方约定标准；若装饰设备整改期间乙方装修或使用房屋的，则装饰设备达到约定标准前的物业管理费由甲方承担。该合同附件3第二条第12款约定：室内智能化配置：可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮。另查明，原告取得了坐落于重庆市北碚区××镇××路××号房屋的房地产权证,建筑面积93.03平方米。2016年12月20日，原告入住涉案房屋。庭审中，原告举示了证据1、2016年11月4日的会议纪要、2017年3月10日的会议记录；证据2、北碚区××镇隆鑫××（二期）小区业主委员会于向被告发出的交涉函（2016年12月16日）、催办函（2016年10月24日）及联系函（2016年11月29日）；证据3、重庆隆鑫物业管理有限公司××管理处于2017年6月25日在小区张贴的公告、通知。拟证明原告通过业委会向物管公司反映涉案房屋的智能化配置的使用情况，业委会与被告多次沟通，智能化配置至今无法正常使用。被告对证据1、2的真实性有异议，对证据3的真实性无异议。被告认为证据1、2，被告从未收到。对于证据3，原告取得该通知手段违法，不应采信。原告举示了证据4、金额为814元（包含2015年7月1日至2015年12月31日物业管理费614元和公摊水电费200元）的收据及情况说明各一份；证据5、金额为1353.62元（包含2016年1月-9月半价物业管理费837.3元、2016年9月20日至9月30日的物业管理费51.17元和装修垃圾二次清运费465.15元）发票；金额为367.98元（包含2016年10月部分物业管理费、2016年11月1日至2016年11月30日物业管理费）发票及情况说明各一份；金额为2000元（期间为2016年12月1日至2017年8月31日）物业管理费发票及情况说明各一份；金额为204.67元（期间为2017年10月1日至2017年10月31日）物业管理费发票；金额为614.01元（期间为2017年11月1日至2018年1月31日）物业管理费发票；金额为818.68元（期间为2018年2月1日至2018年5月31日）物业管理费发票；金额为214元（包含2018年6月1日至2018年6月30日物业管理费203.85元和2018年4月1日至2018年5月31日公摊费10.15元）发票；金额为30元（期间为2018年7月部分物业管理费）发票及情况说明各一份。拟证明原告缴纳了2015年7月1日至2018年7月的物管费共计6416.96元。被告对证据4、5的真实性无异议，但认为超出庭审日期的物管费不应在本案中处理，公摊费及垃圾转运费不应作为物管费。庭审中，原告陈述其于2015年12月28日接房，于2016年12月前装修涉案房屋，并于2016年12月20日入住。涉案房屋内红外探头、紧急报警按钮未安装，可视对讲分机安装了但至今无法正常使用。被告对此无异议。被告陈述物管费缴纳标准为：2015年按2.2元/平方米缴纳，2016年1月1日至2016年7月31日按3元/平方米缴纳，2016年8月起至今按2.2元/平方米缴纳。原告对此无异议。本院认为，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同内容履行各自义务。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案中，原告于2015年12月28日接房，被告辩称设备一直在调试过程中，故原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。根据合同约定，被告应为原告提供并安装室内智能化配置即可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮，且上述配置可以正常使用。因被告未为原告安装紧急报警按钮和红外探头，可视对讲分机安装后无法使用，故原告要求被告安装紧急报警按钮和红外探头，并确保室内智能化设备可以正常使用的请求，符合双方合同约定，本院予以支持。同时，因被告已安装了可视对讲分机，原告再次要求被告安装该设备，没有事实依据，本院不予支持。关于被告是否应支付原告物管费损失问题。合同第十六条约定，若装饰设备整改期间乙方装修或使用房屋的，则装饰设备达到约定标准前的物业管理费由甲方承担。本院认为该条规定的意思即：只要原告装修或使用房屋，被告应承担从原告实际接房后至装饰设备整改达到约定标准前的物管费。审理中，原被告双方均确认原告已装修涉案房屋并入住，故被告应支付原告接房后的物管费。首先，原告于2015年12月28日接房后进行了装修使用，故对其接房前即2015年12月28日前的物管费损失，因原告尚未接房，该期间的物管费损失不应由被告承担；其次，2018年7月1日起的物管费损失原告并未在本案中主张，该段期间物管费缴纳的证据与本案无关联性，本院不予采信；再次，原告缴纳的水电公摊费、装修垃圾二次清运费、公摊费不属于物管费，其要求被告承担该部分费用没有合同依据，本院不予支持。同时，按原被告双方陈述的物管费计算方式，原告每月以2.2元/平方米标准应支付的物管费为204.67元（2.2元×93.03平方米）。综上，结合原告的诉讼请求，本院认为原告主张2015年12月28日至2018年6月30日物管费损失的总金额为5124.65元（204.67元÷30天×4天+837.3元+51.17元+367.68元+2000元+204.67元+614.01元+818.68元+203.85元），有物管费票据相印证，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，被告应在涉案房屋安装红外探头、紧急报警按钮，并调试至可以正常使用，应将涉案房屋可视对讲分机调试至可以正常使用，并支付原告物管费损失5124.65元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、二百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司于本判决生效之日起30日内为原告刘海涛所有的坐落于重庆市北碚区××镇××路××号房屋安装红外探头、紧急报警按钮，并调试至可正常使用；二、被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司于本判决生效之日起30日内将原告刘海涛所有的坐落于重庆市北碚区××镇××××号房屋的可视对讲分机调试至正常使用；三、被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告刘海涛物管费损失5124.65元；四、驳回原告刘海涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 赵红媚二〇一八年八月十六日法官助理 王 睿书 记 员 张茂颖