江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏08民终2551号上诉人（原审被告）：江苏省亿力房地产有限责任公司，住所地淮安市。法定代表人：薛学飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：王建群，江苏开淮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李彬。被上诉人（原审原告）：魏颖。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张敏，江苏淮宁律师事务所律师。上诉人江苏省亿力房地产有限责任公司（以下简称亿力公司）因与被上诉人李彬、魏颖商品房预售合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2018）苏0812民初4634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亿力公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判驳回李彬、魏颖的诉讼请求。事实和理由：一、虽双方在2017年9月19日签订的《商品房买卖合同》约定2017年10月30日交房，但涉案房屋在2017年6月15日已验收合格，并在2017年7月7日取得综合备案证书。因此，涉案房屋在签订合同时已具备法律及合同约定的交房条件，即系现房。一审法院根据合同第二条否定涉案房屋为现房错误。开发商所开发的商品房在合同中均标注为预售商品房，双方所签订的《商品房买卖合同》系国家相关部门监制的统一格式文本，并非亿力公司自行制定。《商品房买卖合同》中约定的交房时间系一批房屋的统一交房时间，已经住建部门备案，亿力公司无权更改。因此，不能以交房时间否定涉案房屋为现房。涉案房屋为现房，李彬、魏颖未按合同附件四约定收房，系其自身所致，亿力公司从未拒绝交房，不存在逾期交房问题。二、即使亿力公司未按合同约定履行通知义务，根据合同附件四约定，李彬、魏颖也应在合同约定的交房日期的三个工作日内查收交房通知，如未收到，应自行到销售现场领取。李彬、魏颖未按约定执行，其在与亿力公司销售人员沟通时明确表示所购房屋系用于出租，等有人租用时再拿房。在2017年10月30日至2018年3月29日期间，李彬、魏颖从未到亿力公司处要求履行交房手续，其主观上故意不收房，导致涉案房屋逾期交付的责任完全在李彬、魏颖。因此，对所造成的扩大损失应由李彬、魏颖自行承担。李彬、魏颖辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李彬、魏颖向一审法院起诉请求：判令亿力公司自2017年10月31日起以2165738元为基数按照日万分之二的标准支付逾期交房违约金，计算至2018年3月29日为64538.99元，后续违约金计算至实际交房之日止，并由其承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年9月19日，李彬、魏颖与亿力公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：李彬、魏颖购买亿力公司出售的位于淮安市翔宇中道118号亿力•未来城商业7幢107号房，房屋总价款2165738元。合同第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为淮房预售证2016318号。合同第八条约定：出卖人应当在2017年10月30日前将经验收合格的商品房交付给买受人。合同第九条约定：逾期交房不超过30日的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；逾期交房超过30日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还应需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；买受人应支付全部购房款时方具备交房条件，买受人具备交房条件后，出卖人在商品房达到交房条件后，应当书面通知买受人办理房屋交付手续；买受人在出卖人发出的交房通知书规定的交房期限内，未会同出卖人办理房屋验收交接手续的构成买受人的逾期交房，视为出卖人已经完全履行完毕对该房屋交付责任，买受人亦已经对房屋进行了验收交接并且认同该房屋符合本合同附件三的标准。合同附件四:合同补充协议（一）约定：如果房屋为现房销售（包括比合同约定交房时间提前交房的房屋），买受人在付清房屋全款及相关费用后自行办理交房手续，出卖人不再另行通知买受人办理交房手续，本合同第十一条《交接》条款中，相关出卖人书面通知买受人办理交付手续的相关约定自动失效，买受人已完全理解并自动放弃第十一条《交接》有关交房书面通知的有关约定。合同签订后，李彬、魏颖按约交付了全部房款。2017年7月7日，淮安市住房和城乡建设局对涉案房屋给予竣工验收备案登记。亿力公司于2018年3月29日向李彬、魏颖发出交房通知书，通知李彬、魏颖办理房屋的交接手续。之后，双方发生争议，李彬、魏颖遂诉至一审法院。一审法院认为，李彬、魏颖与亿力公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应当按照合同约定履行各自的义务。李彬、魏颖按约支付了购房款，亿力公司应按合同约定在2017年10月30日前向李彬、魏颖交付房屋。但亿力公司未按约定期限履行交房义务，其行为构成违约，应承担逾期交房的违约责任。根据合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，亿力公司应当书面通知原告办理交付手续，并提供相关证明文件。亿力公司于2018年3月29日书面通知李彬、魏颖收房，且此时房屋已符合交房条件，故逾期交房时间应计算至2018年3月29日，共计150天，按照合同约定的逾期交房违约金标准，2017年10月31日至2018年3月29日亿力公司应承担的逾期交房违约金为2165738元×0.02%×150天=64972元，而李彬、魏颖对该段期间的违约金仅主张64538.99元，不违反法律规定，一审法院予以支持。至于李彬、魏颖主张的2018年3月29日之后的逾期交房违约金，一审法院则不予支持。亿力公司抗辩涉案房屋为现房，根据合同附件四补充协议的约定，李彬、魏颖只要将款项付清后即可以收房，无需亿力公司书面通知。一审法院认为，亿力公司的抗辩不能成立，理由如下：1、虽然合同补充协议（一）约定“如果房屋为现房销售（包括比合同约定的交房时间提前交房的房屋），买受人在付清房屋全款及相关费用后自行办理交房手续，出卖人不再另行通知买受人办理交房手续”，但是从其内容来看，该条属于补充选择性条款，即如果双方之间属于现房交易，该条款才能对双方产生约束力，亿力公司的交房通知义务才能免除，但合同正文第二条已明确载明李彬、魏颖购买的商品房为预售商品房，从合同内容来看，双方交易的系预售商品房而非现房，而亿力公司也未提供证据证明其已明确告知李彬、魏颖房屋为现房销售，故不能依据补充协议的约定来认定李彬、魏颖放弃了亿力公司的书面通知交房义务；2、涉案合同不管是主合同还是补充协议均系亿力公司预先拟定的格式条款，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，对格式条款解释存在争议时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，而合同补充协议中关于现房交易的条款，免除了亿力公司书面通知交房的义务，如果涉案房屋属于现房，亿力公司有义务采取合理的方式告知李彬、魏颖，如果未尽到告知义务，却要李彬、魏颖在不知情的情况下免除亿力公司的责任，有违公平原则。亿力公司的抗辩意见证据不足，一审法院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，作出一审判决：一、亿力公司于判决生效之日起三日内向李彬、魏颖支付逾期交房违约金64538.99元；二、驳回李彬、魏颖其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1413元，减半收取706.5元，由亿力公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明。《商品房买卖合同》第二条约定李彬、魏颖购买的商品房为预售商品房，而合同附件四合同补充协议（一）第二十四条“如果房屋为现房销售……”系假设性约定，并未明确李彬、魏颖购买的商品房为现房，即从合同内容看，双方交易的是期房而非现房。在此情况下，亿力公司主张其出售的商品房为现房而非期房，应当承担相应的举证证明责任。《商品房买卖合同》约定的交房时间对认定涉案房屋为现房还是期房，并无任何影响。涉案房屋如为现房，亿力公司应当在与李彬、魏颖签订合同时通过一定的方式予以明确告知，但其未能提供相应证据证明。合同附件四合同补充协议（一）第十一条的约定并不能免除亿力公司的交房通知义务，亿力公司主张李彬、魏颖怠于收房，依据不足，本院不予支持。鉴于亿力公司提供的证据不足以证明涉案房屋为现房，故一审法院根据双方合同约定并结合交房通知书，认定亿力公司构成逾期交房，并判令其承担相应的违约金，并无不当。综上所述，亿力公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1413元，由江苏省亿力房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 坚审 判 员  宋慧林审 判 员  许银朋二〇一八年八月二十七日法官助理  庞汝全书 记 员  张 琦