四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川13民终1954号上诉人（原审被告）：贾超，男，1984年12月28日生，汉族，户籍地重庆市南岸区，现住南充市顺庆区。上诉人（原审被告）：董嘉懿，女，1984年5月27日生，汉族，户籍地四川省南充市顺庆区，现住南充市顺庆区。二上诉人共同委托诉讼代理人：胥文，四川泰宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南充市北湖公园，住所地南充市文化路***号。法定代表人：文志平，该园主任。委托诉讼代理人：林勇，四川首力律师事务所律师。上诉人贾超、黄嘉懿与被上诉人南充市北湖公园房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初2333号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。贾超、黄嘉懿上诉请求：1、依法撤销原审判决发回重审。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决中上诉人贾超在答辩中明确表示并未实际收到《解除合同通知书》，而上诉人董嘉懿未出庭，被上诉人也无证据证明上诉人董嘉懿收到《解除合同通知书》。然一审法院错误认定被上诉人向上诉人于2018年1月30日发出“解除租赁合同通知书”，上诉人对此并未提出异议。其前后自相矛盾,认定事实错误。双方合同并未达到《合同法》规定的解除条件，合同并未解除。一审法院认定违约金也过高依法应予调减。此外，还补充一点：在租赁期间内，上诉人对租赁物进行了大量的装修，根据公平原则，如果解除合同会对上诉人造成重大的损失，且上诉人愿意缴纳租赁费用，因涉及路面改造，造成上诉人资金困难延迟缴纳租金，并不是恶意拖欠租金。南充市湖公园答辩称：1、上诉人提出没有收到解除合同通知书不是事实，在一审中上诉人自认解除合同通知书不是其本人实际签收，但是是其员工收的，上诉人是知晓通知书已经实际送达的情形，如果法庭觉得有必要，我方可以举证证明上诉人是收到通知书的，是经其同意后员工签收的通知书；2、一审在送达法律文书时上诉人均是知晓的，上诉人认为判决书中的内容自相矛盾是其理解错误。上诉人知晓解除的内容，已经达到了解除的条件；3、上诉人认为违约金过高的问题，合同约定的违约金比我方在一审中主张的要高；4、上诉人补充的关于装修的上诉意见，是由于上诉人违约造成合同的解除，所以应该由上诉人自行承担。我方多次催收租金，上诉人均未履行，在解除合同后至今上诉人才缴纳37万，履约能力存在问题。合同是双方真实意思表示，应该依合同履行，经营困难不能作为延迟缴纳租金的理由。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。南充市湖公园向一审法院起诉请求：1、判令贾超、黄嘉懿立即腾退位于南充市湖景区内“鸡鸣楼”的房屋及室外临湖平台，恢复房屋及场地原状（对已形成附合的装饰装修物及其他无法拆除的固定设施设备不得拆除）并退还南充市湖公园；2、判令贾超、黄嘉懿向南充市湖公园支付场地占用费（按每天2055元的标准，从应当支付租金日起计算到南充市湖公园腾退房屋及场地日止）；3、判令贾超、黄嘉懿按合同约定向南充市湖公园支付违约金75000元；4、本案诉讼费由贾超、黄嘉懿承担。一审法院认定事实：2016年6月2日，出租人（以下简称甲方）南充市湖公园与承租人（以下简称乙方）贾超、董嘉懿签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于南充市湖景区内“鸡鸣楼”的房屋及室外临湖平台合计约1280.3平方米（其中一层房屋475.7平方米、二层房屋253.6平方米、室外临湖平台5**平方米）租赁给乙方使用，其具体使用范围以图纸标示为准；租期为五年，租赁期从2016年9月30日起至2021年9月29日止；该房屋前三年年租金均为75万元（其中房屋租金15万元、室外场地租金60万元），从第四年起，每年年租金在上一年年租金的基础上逐年递增10%；每年的租金分两次给付，其中：第二年的租金75万元，在2017年9月29日前付45万元，2018年3月29日前付30万元。“鸡鸣楼”是甲方精心打造的北湖景区功能性景观茶楼，乙方租赁该房屋用于经营茶艺、咖啡及中西式简餐使用。乙方在租赁期内，未经甲方同意，不得擅自增加或更改经营项目，不得改变房屋结构及场地用途，不得改变和破坏建筑物外观形态。乙方应于本合同签订前向甲方缴纳履约保证金75000元，如乙方有违约行为或其他应向甲方履行付款义务而未履行的，甲方有权扣减履约保证金，不足部分有权向乙方追偿。乙方须在履约保证金被扣减后三个工作日内补足履约保证金。合同期满，房屋交接完毕且乙方无违约行为并结清所有费用后，无息退还乙方。……合同期满，未形成附合的装饰装修物，可由乙方拆除。因拆除造成房屋毁损的，乙方必须恢复原状。对已形成附合的装饰装修物及其他无法拆除的固定设备、设施不得拆除，其残值由甲方无偿接受。……乙方认可甲方以本合同约定的电话、传真、信函、QQ、电子邮箱等任意一种方式作为通知乙方关于该房屋相关事项的有效方式。乙方的联系方式或通讯地址若有变更，须在3日内书面通知甲方，否则，甲方有权仍按上述任意一种方式进行通知，由此产生的法律后果由乙方承担。违约责任：……2、乙方有下列行为之一的，属于违约，甲方有权解除合同，收回出租房屋，追究乙方违约责任并要求其赔偿全部经济损失。（1）未按本合同约定的期限交纳房屋租金的超过15日；……甲、乙双方任何一方违约，应按年租金10%的标准向对方支付违约金，乙方逾期未交纳租金的，除应交清租金外，并按每逾期一日，乙方还应按年租金1%的标准向甲方另行支付违约金。贾超、黄嘉懿系夫妻关系。租赁房屋的第二年租金应为75万元，在2017年9月29日前贾超、黄嘉懿应当向南充市湖公园付清租金45万元。南充市湖公园在2017年11月3日、12日、20日、2018年1月5日、10日分别向贾超、黄嘉懿送达了催交租金的通知。2018年1月30日，南充市湖公园向贾超、黄嘉懿经营场所送达了解除合同通知书。截止2018年3月8日，贾超、黄嘉懿向南充市湖公园支付了第二年的租金37万元。一审认为：案涉双方签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。南充市湖公园按照约定向贾超、黄嘉懿提供了租赁房屋，贾超、黄嘉懿亦应当按照约定及时向南充市湖公园付清租金，现因贾超、黄嘉懿未及时向南充市湖公园付清租金引起本案纠纷，贾超、黄嘉懿应当对本案承担全部责任。由于贾超、黄嘉懿未按约定及时向南充市湖公园支付租金，南充市湖公园曾多次向贾超、黄嘉懿催收，但贾超、黄嘉懿均未付清第二年应当交纳的房租，构成严重违约，南充市湖公园于2018年1月30日向贾超、黄嘉懿发出“解除租赁合同通知书”，贾超、黄嘉懿对此并未提出异议，南充市湖公园向贾超、黄嘉懿发出解除租赁合同通知书的行为符合双方合同约定，对南充市湖公园通知贾超、黄嘉懿解除租赁合同的效力，予以确认，其《房屋租赁合同》解除的时间为通知到达贾超、黄嘉懿时即于2018年1月30日。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，现因贾超、黄嘉懿违约导致租赁合同解除，根据双方约定贾超、黄嘉懿在租赁房屋中已形成附合的装饰装修物及无法拆除的固定设备和设施不能拆除，属于南充市湖公园无偿享有，因此，对南充市湖公园请求贾超、黄嘉懿立即腾退房屋、恢复房屋及场地原状（对已形成附合的装饰装修物及其他无法拆除的固定设施设备不得拆除）并退还南充市湖公园的主张，予以支持。贾超、黄嘉懿未按约向南充市湖公园付清房屋租金，经南充市湖公园多次催收，贾超、黄嘉懿向南充市湖公园交纳了第二年的部分房租37万元，扣减贾超、黄嘉懿截止解除租赁合同时应当向南充市湖公园支付的房屋租金25万元，贾超、黄嘉懿在南充市湖公园处尚余费用12万元。租赁合同解除后，贾超、黄嘉懿至今未向南充市湖公园腾退并交还租赁房屋，应当向南充市湖公园支付房屋占用费，因此南充市湖公园请求支付从解除合同后（2018年1月30）至贾超、黄嘉懿实际腾退交还房屋日止的房屋占用费，于法有据，予以支持，但应当抵扣贾超、黄嘉懿在南充市湖公园处尚余的费用12万元。贾超、黄嘉懿未按约定向南充市湖公园及时付清房屋租金构成违约，其应当向南充市湖公园支付违约金，由于合同约定“任何一方违约，应按年租金10%的标准向对方支付违约金”，因此南充市湖公园请求贾超、黄嘉懿支付违约金75000元的主张，符合双方约定和法律规定，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决：一、贾超、董嘉懿在判决生效后立即腾退位于南充市湖景区内“鸡鸣楼”的房屋及室外临湖平台，恢复房屋及场地原状（对已形成附合的装饰装修及其他无法拆除的固定设施设备不得拆除）并交还南充市湖公园；二、贾超、董嘉懿在判决生效后十日内向南充市湖公园付清房屋占用费（占用费的计算：从2018年1月31日起至实际腾退交还房屋日止，按合同约定的租金标准计算，减去已支付的费用12万元）；三、贾超、董嘉懿在判决生效后十日内向南充市湖公园支付违约金75000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1372元，由贾超、董嘉懿负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：二审中被上诉人举出一份微信记录及录像光盘一张，微信记录中有贾超打款的截图记录，有账号和姓名，亦有向贾超发送《解除租赁合同通知书》的图片。光盘中的录像显示送达《解除租赁合同通知书》时，是贾超店铺中的员工用店铺座机向贾超拨打电话确认签收的。拟证明贾超实际收到《解除租赁合同通知书》的事实。贾超、董嘉懿质证认为对三性均不予认可，不符合证据形式，不能证明是贾超本人，光盘中显示的通话行为也不能证明是与贾超本人通话。本院查明的其他事实与一审查明一致。本院认为，本案贾超、董嘉懿上诉的主要理由为未收到《解除租赁合同通知书》，所以本案合同未达到解除条件。但根据二审中南充市湖公园的举证可以确认，在送达《解除租赁合同通知书》时，南充市湖公园的工作人员前往贾超、董嘉懿租赁的案涉店铺，店铺工作人员向贾超确认后才签收的该通知书，贾超对收到该通知书的事实是清楚的。在双方的微信往来中，能够看出贾超也对南充市湖公园解除合同的要求是明知的。这也与其在一审中答辩时关于收到通知书的是其店里职工的相关陈述一致。董嘉懿作为贾超的妻子，亦是店铺的租赁者之一，对未缴清房屋租赁费用及南充市湖公园要求解除合同的事实亦应当知晓。对贾超、董嘉懿的该项上诉理由，本院不予采信。对于违约金的问题，一审起诉时，南充市湖公园未完全按照合同约定请求违约金，而是自动放弃了部分违约金，现请求的违约金并未明显过高，符合法律规定，本院予以维持。贾超、董嘉懿因违约行为造成了自身的装修等损失，该损失应由其自身承担。对贾超、董嘉懿的上诉请求，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计2744.00元，由贾超、董嘉懿负担。本判决为终审判决。审判长 朱 伟审判员 罗晓翠审判员 张梓欣二〇一八年八月二十一日书记员 胡沥文