重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民终3079号上诉人（原审被告）:卢俊义。委托诉讼代理人：吴和平,系九龙坡区石坪村社区居委会推荐。被上诉人（原审原告）:重庆千山房地产开发有限责任公司，住所地重庆市綦江区文龙街道孟家院，统一社会信用代码91500222622083568Y。法定代表人：翁国正，系董事长。委托诉讼代理人：殷灿，重庆圣世律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斯惠，重庆圣世律师事务所实习律师。上诉人卢俊义因与被上诉人重庆千山房地产开发有限责任公司（以下简称“千山公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2018)渝0107民初454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人卢俊义及其委托诉讼代理人吴和平，被上诉人千山公司委托诉讼代理人殷灿、张斯惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢俊义上诉请求：请求撤销一审判决或发回重审。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律不当。诉争房屋系重庆第八建公司于1985年分配给卢俊义的职工福利房，2015年7月1日的合同系欺骗卢俊义所签；诉争房屋至今登记的所有权人为重庆第八建公司而非千山公司。故诉争房屋并非系卢俊义向千山公司的租赁房屋。千山公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求并维持原判。千山公司向一审法院起诉请求1、确认原、被告之间签订的房屋租赁合同已于2017年9月16日终止；2、被告立即腾空石坪桥正街21号附5号房屋，并将该房屋交还原告；3、被告向原告支付2016年7月1日至2017年9月15日期间的租金合计7685元；4、被告向原告支付房屋占用使用费，自2017年9月16日起至实际返还房屋止，按17.6元/日计算；5、被告向原告支付逾期腾房违约金，自2017年9月16日起至实际返还房屋止，26.5元/日计算。一审法院认定事实：2015年7月1日，原告作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告，双方就位于石坪桥正街21号附5号房屋签订房屋租赁合同，该合同约定，原告将该房屋出租给被告使用，租赁期限为一年自2015年7月1日起至2016年6月30日止；租金为500元/月，租金支付方式为每季度支付，第一期租金在双方签订租赁合同之时由乙方一次性支付给甲方，第二期租金在上一期租金对应的期限到期前10日内支付给甲方，以后每期租金的计租时间及支付时间以此类推，合同约定的租赁期到期后，续约租金单价在上一年度的基础上递增6%。乙方不按时支付租金的，除补足应缴租金外，每逾期一天按应付金额的5%支付违约金，逾期30日仍未足额缴纳租金的，甲方有权解除合同等。合同到期后，原、被告双方未续签租赁合同。另查明，2012年1月21日，原告作为受让方与作为出让方的重庆建工第八建设有限责任公司签订了国有资产转让合同，该合同主要约定，重庆建工第八建设有限责任公司将位于九龙坡区石坪桥正街20号出让性质的25236.9平方米土地、21号划拨性质的123.3平方米土地以及17144.69平方米的地上建筑物有偿转让给原告。后原告与重庆建工第八建设有限责任公司等就上述国有资产转让合同发生纠纷，原告诉至重庆市高级人民法院，2014年4月22日，重庆市高级人民法院作出（2012）渝高法民初字第0000号民事调解书，该调解书第一项确认：原告与重庆建工第八建设有限责任公司继续履行双方于2012年1月21日签订的《国有资产转让合同》。2015年5月14日，重庆建工第八建设有限责任公司将位于位于九龙坡区石坪桥正街21号等房屋移交给原告。2017年8月28日，原告通过邮政EMS邮寄的方式向被告出具了《重庆千山房地产开发有限责任公司解除租赁合同关系的通知》，该通知主要载明：原告决定解除双方的无期限租赁合同关系，并且通过现场和邮寄方式送达，送达之日的15天后即为租赁合同解除的日期，最后的搬离腾空房屋期限可以协商处理等。根据邮件查询信息显示，该解除租赁合同关系的通知于2017年8月31日由单位收发章签收。诉讼中，被告表示当时原告律师拿着解除租赁合同通知让其签字，其没有签。诉讼中，原告陈述，被告租金已经支付至2017年3月，故被告实际从2017年4月1日起开始欠付租金；2018年1月28日，九龙坡区房管局在案涉房屋处修建了围墙，原告认为自该日起，案涉房屋已不在被告控制和使用并视为被告已将该房屋返还给原告，故房屋占用使用费应计算至该日止。2018年2月6日本案开庭时，被告陈述，该房屋已经被围墙围住，故其没有控制和使用案涉房屋，围墙于半个月前修建；案涉房屋系单位福利分房，故本案不属于普通租赁关系，应按照国务院征收补偿条例处理。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原、被告双方所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，双方均应按约行使权利、履行义务。房屋租赁合同明确约定了租赁期限为1年也即从2015年7月1日至2016年6月30日止。合同到期后，被告虽继续使用案涉房屋并交付租金至2017年3月，但双方并未就租赁事宜重新达成协议，故应视为原、被告双方之间形成了不定期租赁合同关系。本案中，根据原告举示的证据显示其于通过邮政EMS邮寄的方式于2017年8月28日向被告出具了《重庆千山房地产开发有限责任公司解除租赁合同关系的通知》，2017年8月31日该解除租赁合同关系的通知被签收，且结合被告庭审陈述，被告对该解除租赁合同关系的通知也是知晓的。因此，本院认为，在原、被告双方存在不定期租赁合同关系期间，原告要求解除租赁合同关系，并无不当，且原告也给予了15天的合理期限，故2017年9月16日即为双方不定期租赁合同解除的时间。合同解除的，合同权利义务终止，故原告请求确认原、被告之间签订的房屋租赁合同已于2017年9月16日终止，理由正当，本院予以支持。本案中，因原告陈述，案涉房屋处已经修建了围墙即视为被告已将该房屋返还给原告，故原告诉请被告立即腾空并将该房屋交还原告的诉讼请求，本案已无判决之必要。对于原告主张2016年7月1日至2017年9月15日期间的租金问题。本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案审理中，原告已自认该房屋租金交付至2017年3月份，故租金应从2017年4月开始计算至2017年9月15日；因双方合同约定合同到期后，续租租金单价在上一年度的基础上递增6%，故原告请求按照530元/月计算租金并无不当，本院予以支持，故该期间租金为2915元。对于房屋占用使用费的问题。本院认为，合同解除后，被告继续占用使用租赁房屋，依法应当支付房屋占用使用费，原告请求参照租金标准530元/月支付房屋占用使用费，并无不当，本院予以支持。对于房屋占用使用费的计算期间，本案中，被告虽未将案涉房屋主动交还给原告，但案涉房屋已被修建围墙遮挡，被告实际上已不能控制和使用租赁房屋，故房屋占用使用费应计算至围墙修建之时。但是对围墙修建时间双方陈述不一，原告陈述2018年1月28日修建的围墙，但被告认为应在本案开庭前半个月修建的围墙。本院认为，因原告未举示证据证明围墙于2018年1月28日修建，故本院根据被告陈述，确定2018年1月22日为房屋占用使用费计算截止时间。故从2017年9月16日至2018年1月22日期间的房屋占用使用费为2260.8元。对于逾期腾房违约金问题。本案中，原告未举示证据证明因被告未搬离房屋给原告造成的其他损失，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告重庆千山房地产开发有限责任公司与被告卢俊义于2015年7月1日签订的房屋租赁合同于2017年9月16日终止；二、被告卢俊义于本判决生效后十五日内支付原告重庆千山房地产开发有限责任公司2017年4月至2017年9月15日期间的房屋租金2915元；三、被告卢俊义于本判决生效后十五日内支付原告重庆千山房地产开发有限责任公司2017年9月16日至2018年1月22日期间的房屋占用使用费2260.8元；四、驳回原告重庆千山房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为25元，由被告卢俊义负担（该款原告重庆千山房地产开发有限责任公司已预交，被告卢俊义于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆千山房地产开发有限责任公司25元）。二审中，千山公司向本院申请调查令，调取并举示了存档于重庆联合产权交易所集团股份有限公司的两份证据，分别为1、重庆第八建筑工程公司与卢俊义于2009年12月25日签定的《房屋租赁合同》，载明重庆第八建筑工程公司将案涉房屋出租给卢俊义，租期自2010年1月1日至2011年12月30日；2、重庆第八建筑工程公司于2011年10月21日向卢俊义出具的《函告》，载明包括案涉房屋在内的房屋、土地在重庆联合产权交易所挂牌转让，卢俊义可报名并缴纳保证金参加竞买，逾期报名的视为放弃购买权。卢俊义质证后不认可两份证据的真实性。本院对一审判决查明的其他事实予以确认。本院认为，千山公司于二审中举示的两份证据系从处理案涉房屋权利变更的有权机构取得，其证据真实性予以确认。该证据能够证实案涉房屋系原重庆第八建筑工程公司出租给卢俊义而非分配的职工福利房，在案涉房屋挂牌转让时，重庆联合产权交易所已经告知了卢俊义可以行使购买权利。千山公司于一审中举示的证据证实诉争房屋系从原重庆第八建筑工程公司处合法取得所有权，在卢俊义并未购买案涉房屋产权的情况下，千山公司与卢俊义于2015年7月1日签定的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。卢俊义称该合同不是其真实意思表示，但未举证证明，故不予采信。因该房屋租赁合同约定的租赁期限届满，双方形成不定期租赁合同关系，在千山公司提前函告卢俊义要求解除合同并给予合理期限的情况下，千山公司行使合同解除权合理正当，卢俊义欠付的租金应按照合同约定予以支付。在合同已经解除的情况下，卢俊义继续占有案涉房屋产生的房屋占用使用费亦应参照租金标准计算。综上所述，上诉人卢俊义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人卢俊义负担。本判决为终审判决。审判长  胡智勇审判员  芦明玉审判员  陈 华二〇一八年八月二日书记员  孙 翠