包头市中级人民法院   民事判决书   （2017）内02民终2526号   上诉人（一审原告）:张玉莲，女，1957年11月15日出生，汉族，无职业，住内蒙古包头市。   委托诉讼代理人：刘翔，内蒙古诚誉律师事务所律师。   被上诉人（一审被告）: 范俊玲，女，1967年12月26日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古包头市。   委托诉讼代理人：王洪涛，内蒙古北琛律师事务所律师。   一审第三人：杨清泉，男，1968年2月5日出生，汉族，无职业，住内蒙古包头市。   委托诉讼代理人：马琳，内蒙古圣凯达律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘宏伟，内蒙古圣凯达律师事务所律师。   一审第三人：包头市亨达工贸有限责任公司。   法定代表人：卢贤群，董事长。   委托诉讼代理人：马琳，内蒙古圣凯达律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘宏伟，内蒙古圣凯达律师事务所律师。   上诉人张玉莲因与被上诉人范俊玲，一审第三人杨清泉、包头市亨达工贸有限责任公司（以下简称亨达公司）案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2016）内0203民初4667号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张玉莲及其委托诉讼代理人刘翔，被上诉人范俊玲的委托诉讼代理人王洪涛，一审第三人杨清泉、亨达公司共同委托诉讼代理人马琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   张玉莲上诉请求：撤销一审判决，改判支持张玉莲的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由范俊玲承担。其上诉主张的事实和理由为：一、一审认定张玉莲对诉争房屋未过户存在较大过错，属事实认定错误。2011年7月20日，张玉莲与杨清泉达成合意并签署了《售房协议》，双方约定张玉莲以人民币1247400元的价格购买杨清泉名下莫尼路底店。协议签订后，张玉莲于2011年10月5 日向杨清泉支付了90万元的首付款，杨清泉即将房屋钥匙交付给了张玉莲。双方约定张玉莲将剩余房款支付后，杨清泉协助办理房屋过户登记手续。后张玉莲于2011年12月26日支付剩余房款，至此张玉莲己履行完毕全部合同义务，杨清泉也将上述房屋交付张玉莲使用。购房时，诉争房屋虽存在杨清泉办理银行贷款时所设的抵押权登记，但日常生活中购买存在银行贷款的房屋是十分正常的，并不能够凭此就认定张玉莲对房屋未能办理过户登记手续存在过错。同时双方在签订购房协议时约定了房屋办理过户登记的期限，即支付剩余房款后第三人杨清泉协助张玉莲办理房屋过户登记。过户登记未能办理的主要原因系杨清泉未能及时在收到张玉莲购房款后将诉争房屋的银行贷款还清，至今诉争房屋依然存在杨清泉所办理的银行贷款，同时在张玉莲支付完毕购房尾款后杨清泉因躲避债务离开包头市，诉争房屋在当时是不具备办理房屋产权变更登记的可能性的。另一方面，张玉莲依照双方所签订的购房协议，己经履行了全部的合同义务，且杨清泉已经在2011年10月5日就将诉争房屋钥匙交付给了张玉莲，自2011年10月5日至今一直实际控制争议房屋。从张玉莲的角度考虑，交易已经实际完成，房屋未办理过户登记手续仅仅只是影响张玉莲对于房屋的出售，并不影响张玉莲对房屋的使用。同时，想要办理房屋过户登记手续必须找到杨清泉，而杨清泉多年不在包头，张玉莲无法联系到杨清泉，因此办理过户登记手续事宜就搁置下来，未过户的主要原因系杨清泉所导致的，不应归于张玉莲。二、本案发生时张玉莲己经实际控制、使用、收益诉争房屋达5年之久，已经对诉争房屋形成了稳定的占有，一审判决是对房屋交易稳定性的严重破坏。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《物权法解释》第二条之规定“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”上述两条法律均是对物权登记与实际权力人不符如何处理的说明，同时这两条法律中确定了保护物权实际占有人的原则。张玉莲自2011年10月就己经实际占有该房屋，虽未办理物权登记，但未办理物权登记的主要原因是房屋不具备办理登记的条件，并非是张玉莲主动寻求的结果。本案中所有法律事实均已满足《执行规定》第十七条所规定的情形，即已支付全部房款、己实际占有使用房屋、虽未办理过户登记手续但张玉莲对此无过错。因此，张玉莲对诉争房屋的物权期待权己经足以产生排除强制执行的效力。一审法院认定张玉莲的物权期待权不具备排除强制执行效力属事实认定错误，应当予以纠正。   范俊玲答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   杨清泉及亨达公司共同答辩称，认可张玉莲主张的事实，同意张玉莲的上诉请求。   张玉莲向一审法院起诉请求：1、判令立即停止对张玉莲所有的位于包头市昆都仑区底店的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、确认张玉莲与杨清泉所签订的房屋买卖协议合法有效，并确认标的房产为张玉莲实际所有；3、判令杨清泉协助张玉莲办理标的房屋的产权过户登记；4、本案诉讼费由范俊玲、杨清泉、亨达公司承担。   一审法院认定，范俊玲诉杨清泉、包头亨达公司民间借贷纠纷一案，该院于2013年10月11日作出（2013）包昆民初字第2280号民事判决，判决杨清泉、包头亨达公司偿还范俊玲借款本金238750元及利息。2014年2月17日范俊玲申请强制执行，该院以（2014)包昆执字第386号立案受理，于2015年9月7日查封杨清泉名下位于包头市昆都仑区底店。2016年8月9日该院作出（2014)包昆执字第386号之二执行裁定，裁定将被执行人杨清泉名下的位于包头市昆都仑区底店的房产，作价1113670元交付申请执行人范俊玲抵偿债务；包头市昆都仑区底店房产所有权自交付时起转移给申请人范俊玲；申请执行人范俊玲可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2016年8月15日案外人张玉莲对执行位于包头市昆都仑区底店提出书面异议，该院受理后，于2016年9月13日作出（2016）内0203执异48号执行裁定驳回案外人的异议申请。案外人张玉莲不服，提起诉讼。   张玉莲提供的其与杨清泉于2011年7月20日签订的《售房协议》约定：杨清泉拥有底店一套，建筑面积226.8平方米销售给张玉莲，每平方米5500元，共计1247400元；付款方式为第一次付款900000元，7月20日前支付，剩余347400元于2011年12月31日付清。杨清泉于2011年10月5日出具收条一张，载明收到张玉莲房款90万元整；于2011年12月26日出具收条一张，载明收到张玉莲底店尾款现金347400元。   一审法院又查明，2013年8月20日张玉莲与薛海燕签订房屋租赁合同一份，张玉莲将本案涉案房屋出租给薛海燕使用，薛海燕以此房屋开办个体性质的汽车饰品经销店，租赁至2016年8月20日。现该房屋由张玉莲占有使用。本案涉案房屋于2010年3月15日向中国工商银行包头石拐支行贷款78万元，贷款期限十年，并已设定抵押。   一审法院认为，该案的争议焦点是张玉莲对位于包头市昆都仑区底店是否拥有权利，该权利是否足以排除申请人的强制执行。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人所提异议成立应同时符合四种情形。本案中，争议底店上设有他人的抵押权登记，张玉莲作为买受人明知该房已办理房产登记（因前期是第三人向张玉莲购买），但在签订售房协议时又不约定办理产权转移登记的具体时间，且不关注所购房产是否存在抵押等情形，导致自签订协议至本院查封之日未办理房产过户手续，其责任在于张玉莲，故张玉莲对争议底店提出的异议不符合法律规定的情形。   综上所述，对张玉莲的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十四条第一款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回张玉莲的诉讼请求。案件受理费16027元（张玉莲预交），由张玉莲负担。   二审中，各方当事人均未提交新证据。   本院经审理查明的案件事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案系案外人张玉莲在范俊玲与杨清泉、亨达公司民间借贷纠纷一案生效判决的执行中，对执行标的位于包头市昆都仑区底店,即诉争房产提起的执行异议之诉，张玉莲请求排除执行的理由为诉争房产由其于2011年7月购买，并一直占有使用至今。因此，张玉莲对本案的诉争房产是否享有足以阻止执行的实体权利是本案争议的焦点。对此本院认为：首先，我国《物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案诉争房产登记在杨清泉名下，杨清泉对诉争房产享有法律上直接支配和排他的权利，诉争房产为范俊玲与杨清泉、亨达公司民间借贷纠纷一案生效判决执行中合法的执行标的。其次，张玉莲作为买受人在与杨清泉签订《售房协议》时，明知诉争房产设有他项权抵押登记，而不要求杨清泉及时还清银行贷款，解除他项权抵押登记，且不约定办理产权转移登记的具体时间，截至法院查封诉争房产时仍未办理房产过户手续，张玉莲有一定的责任。再次，一审法院于2015年9月7日查封杨清泉名下位于包头市昆都仑区底店，并于2016年8月9日作出（2014)包昆执字第386号之二执行裁定，“将被执行人杨清泉名下的位于包头市昆都仑区，作价1113670元交付申请执行人范俊玲抵偿债务；包头市昆都仑区底店房产所有权自交付时起转移给申请人范俊玲；申请执行人范俊玲可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续”。综上，一审判决认定张玉莲对争议房产提出的异议不符合法律规定的情形并无不当。   综上所述，张玉莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费16027元，由上诉人张玉莲负担。   本判决为终审判决。     审判长 刘兴平   审判员 赵艳敏   审判员 贺     斌        二○一八年二月六日   书记员 王    巍   本判决所引用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。