重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民终2747号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：重庆勤脉诚教育科技有限公司，住所地重庆市经开区桃源路89号别墅甲型13幢，统一社会信用代码915001083052081369。法定代表人：刘永刚，总经理。委托诉讼代理人：向利家，重庆华立万韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：重庆市荣昌区东邦置地有限公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道迎宾大道29号附99号5幢26-4，统一社会信用代码91500226072349412M。法定代表人：胡昌东，董事长。委托诉讼代理人：郑宪，重庆思融律师事务所律师。原审第三人：谢文霞,女,1992年7月19日出生。上诉人重庆勤脉诚教育科技有限公司（以下简称勤脉诚公司）与被上诉人重庆市荣昌区东邦置地有限公司（以下简称东邦公司）及原审第三人谢文霞房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市荣昌区人民法院（2017）渝0153民初5908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人勤脉诚公司的法定代表人刘永刚及委托诉讼代理人向利家、被上诉人东邦公司的委托诉讼代理人郑宪到庭参加诉讼。原审第三人谢文霞经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。勤脉诚公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、上诉人与被上诉人于2015年3月26日签订的《幼儿园房屋租赁合同》系合法有效的合同，并且已经开始实际履行。被上诉人无权单方解除合同，上诉人有权要求被上诉人继续履行合同。二、本案涉案房屋不存在事实上不能履行的情况。一审判决后该房屋仍处于清水房闲置状态。一审法院未及时到现场核实，采信了被上诉人和第三人关于房屋已经另行租赁的虚假陈述，属于认定事实不清；对出现事实上不能履行的情况应承担责任。被上诉人东邦公司答辩称：上诉人与被上诉人签订的租赁合同已经解除，涉案房屋已经另行出租给第三人，且第三人已将该房屋装修接近完成。租赁合同客观上继续履行不能。请求维持一审判决。原审第三人谢文霞未提交答辩意见。勤脉诚公司向一审法院提出诉讼请求：东邦公司立即将本案的合同标的物（位于重庆市荣昌区昌州街道向阳北路60号幼儿园房屋）交付给勤脉诚公司使用。东邦公司向一审法院提出反诉请求：确认东邦公司与勤脉诚公司之间签订的《幼儿园房屋租赁合同》于2017年9月5日解除。一审法院经审理查明：重庆勤脉诚商贸有限公司于2015年10月20日变更名称为重庆勤脉诚教育科技有限公司。荣昌县东邦置地有限公司于2017年6月16日变更名称为重庆市荣昌区东邦置地有限公司。2015年3月26日，东邦公司（甲方）与勤脉诚公司（乙方）签订《幼儿园房屋租赁合同》，勤脉诚公司承租东邦公司所有的位于重庆市荣昌区北部新区东邦城市花园小区的幼儿园房屋（即重庆市荣昌区昌州街道向阳北路60号，以下简称案涉房屋），租赁期限为2017年6月1日至2032年5月30日。该合同载明：“1.2幼儿园园舍房屋建筑面积为1763.08㎡左右（以实测面积为准）……3.2甲方于2017年5月31日将建成后通过竣工验收（包含消防验收）并符合本协议约定的房屋交付给乙方，甲方将园舍房屋交付给乙方时，双方签订“交接确认书”，本合同起租期以交接确认书日期为准……。4.1从本合同起租日起，前21个月每月租金为2.57元/平方米/月……4.2租金明细2017年6月1日至2019年2月28日，租金合计95205元……。5.1乙方向甲方支付租金的时间为：以季度为租金支付周期，具体为上一季度最后15日内预付下季度租金。首期租金乙方应于园舍交付之日起5日内交付……8.1甲方将于2017年5月31日前将已达到交房标准所规定的全部工作内容的房屋正式交付给乙方，如因甲方原因不能按期进场开工，甲方应书面通知乙方，经乙方认可后，甲方交房时间顺延（但延期不超过1个月），乙方免租期相应顺延。甲方不另行承担违约责任。第十条协议的解除（一）出现如下情形时，甲方有权单方解除本协议：……10.4园舍房屋符合本协议约定的交付条件，乙方在接到甲方的书面交房通知后，无正当理由超过1个月不接收房屋的。……”合同签订后，勤脉诚公司向东邦公司支付了履约保证金5万元。2017年5月25日，重庆市荣昌区公安消防支队向东邦公司送达《建设工程消防验收意见书》，该意见书载明：综合评定东邦城市花园C地块37号楼（含案涉房屋）建设工程消防验收合格。2017年5月27日，重庆市荣昌区城乡建设委员会就东邦城市花园C地块37号楼（含案涉房屋）向东邦公司颁发了重庆市建设工程竣工验收备案登记证，证号为荣昌区建竣备字［2017］0035号。2017年6月7日，勤脉诚公司的法定代表人刘永刚、东邦公司工作人员罗思雨、李娟及物业公司的相关工作人员在案涉房屋的《交房工程验收单》上签字。2017年6月30日，东邦公司向勤脉诚公司发出《关于重庆勤脉诚教育科技接铺的函》，该函载明：“根据贵我双方签订的《幼儿园房屋租赁合同》约定的交付标准，我司已达到交铺条件，于2017年6月29日发出接铺通知。对于贵司提出因我司工期延误，申请计租期顺延至2018年3月，我司不予受理。其原因：1.2017年2月9日我司在《关于明确幼儿园交房标准工作联系函》的回复函附件中再次确认交付时间为2017年7月30日。2.据合同第十条10.4项约定……。现再次通知贵司于2017年7月1日到东邦城市花园物业中心办理接铺手续。……在通知日期内未接房，视为自动接房。请贵司最迟在2017年7月30日前到我司办理接铺手续，不再另行通知。若未按时办理接铺手续，我司有权单方解除协议，由乙方自行承担违约责任。勤脉诚公司在2017年7月15日收到该份接铺函后，于2017年7月28日向东邦公司发出一份《情况说明》，该说明载明：“我公司为贵公司开发建设的案涉房屋的承租人。租赁合同约定的交房时间为2017年5月31日前，开园时间为2017年秋季学期（9月1日）。贵公司在2017年2月9日给我公司的回函（关于明确幼儿园交房标准工作联系函的回复函）中将交房时间推迟和确定为2017年7月30日。由于贵公司的交房时间推迟，不仅导致我公司不能按照原计划的时间开园，而且还将给我公司造成重大的经济损失，为此，我公司于2017年6月19日向贵公司申请将合同的租赁期限和免租期限顺延至2018年3月，但贵公司不同意。对此，我公司为了能够早日开展筹备工作，避免遭受更大的损失，愿意按照贵公司确认的交房时间（2017年7月30日）进行接房。但我公司在今日（2017年7月28日）前往贵公司接房时，贵公司的招商部门却要求将2017年7月1日作为起租日期并计算租金。我公司认为，贵公司的此要求极为不公平和不合理……对于贵公司的该要求，我公司是无法接受的。因此，我公司认为，按照公平合理的原则，如贵公司能够在2017年7月30日交房，则以2017年7月30日作为起租日期和计租日期，如要延后，则以实际交房时间作为起租日期和计租日期，望贵公司予以同意。”东邦公司在收到该份情况说明后，与勤脉诚公司仍未就案涉房屋起租日期和计租日期达成一致意见。2017年9月4日，东邦公司认为勤脉诚公司在接到书面接铺通知后，无正当理由超过1个月不接收房屋，故向勤脉诚公司邮寄《解除租赁合同通知书》，告知勤脉诚公司解除《幼儿园房屋租赁合同》，要求勤脉诚公司在收到解除租赁合同通知书后五个工作日内完成解约事宜。2017年9月12日，东邦公司与谢文霞签订《商铺租赁合同》，将案涉房屋租赁给谢文霞作经营幼儿园用途使用。2017年9月16日，谢文霞办理了接铺手续，并在《商铺进撤场交接确认书》上签字，东邦公司的工作人员李娟也在该确认书上签字。一审庭审中，勤脉诚公司举示中国农业银行的借记卡交易明细（户名：刘基全，账号6228480478039451974）上载明：“20170802转账115743元，交易渠道：POS渠道，对手账号103311715200727，对手户名东邦公司，摘要：消费”及《重庆勤脉诚商贸有限公司章程》及《重庆勤脉诚商贸有限公司章程修订案》上均载明：“公司由2个股东共同出资设立，股东姓名：刘基全、付菊”，拟证明勤脉诚公司于2017年8月2日通过其股东刘基全的银行账户向东邦公司转账115743元用于支付案涉房屋的租金。东邦公司对上述证据的真实性无异议，并表示公司确实收到刘基全通过POS渠道转账的115743元，但公司与刘基全本人没有经济往来，不知道该笔钱的用途。东邦公司举示《解除租赁合同通知书》、快递单及回执打印件，拟证明其通过工作人员李娟于2017年9月4日向勤脉诚公司快递邮寄《解除租赁合同通知书》，勤脉诚公司的法定代表人刘永刚于2017年9月5日收到该通知书，因此《幼儿园房屋租赁合同》已于2017年9月5日解除。快递单载明：“寄方：重庆荣昌李娟；收方：重庆市经开区桃源路89号，别墅甲，重庆勤脉城（诚）商贸有限公司，刘永刚；寄件日期：2017-09-04；快递单号：221111602169。”快递回执载明：“快递单号：221111602169，2017-09-0511：41已签收。”勤脉诚公司质证后认为其并未收到《解除租赁合同通知书》，快递单及回执因系打印件，对此不认可。东邦公司当庭申请法院到顺丰速运重庆有限公司调取快递单号为221111602169的快件运单详情。经法院组织勤脉诚公司、东邦公司一同到顺丰速运重庆有限公司调取，顺丰速运重庆有限公司于2017年12月5日出具一份《派件证明》，该证明载明：“您的快递单号221111602169，于2017年9月4日寄出，9月5日派送成功，系刘永刚本人签收。特此证明！”勤脉诚公司质证后，对该证明的真实性不认可，仍坚持认为没有收到《解除租赁合同通知书》，并且明确表示坚持要求东邦公司履行合同，对东邦公司延迟交房给勤脉诚公司造成的损失以及违约责任保留追究的权利，但在本案中暂不提出。一审另查明：案涉房屋的房屋档案上载明建筑面积为2143.51㎡。勤脉诚公司向一审法院提出诉讼保全申请，请求对案涉房屋进行实地查封，并限制其过户交易；立即禁止被申请人东邦公司自行使用案涉房屋、禁止被申请人东邦公司向申请人以外的其他人交付使用案涉房屋。2017年10月26日，一审法院作出（2017）渝0153民初5908号民事裁定书，裁定驳回勤脉诚公司的财产保全申请。2017年10月31日，一审法院作出（2017）渝0153民初5908号之一民事裁定书，裁定驳回勤脉诚公司的行为保全申请。勤脉诚公司收到上述两份裁定后，对（2017）渝0153民初5908号之一民事裁定书不服，特申请复议。一审法院于2017年11月9日作出（2017）渝0153民初5908号之二民事裁定书，裁定驳回复议申请人勤脉诚公司的复议请求。一审法院经审理认为：勤脉诚公司与东邦公司签订的《幼儿园房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人应当依据合同约定和法律规定履行义务。根据勤脉诚公司、东邦公司均认可的《关于重庆勤脉诚教育科技接铺的函》及《情况说明》上载明的内容，双方当事人一致同意将案涉房屋的交房时间变更为2017年7月30日。从《幼儿园房屋租赁合同》载明的租金计算方式及案涉房屋证载建筑面积可推知，勤脉诚公司首笔应交纳的租金为115685.24元（2.57元/平方米/月×21个月×2143.51平方米）与勤脉诚公司的股东刘基全于2017年8月2日向东邦公司转账115743元的金额基本吻合，且转账时间系在双方确认的交房时间后第三天，时间相近，另外东邦公司虽称其与刘基全无经济往来但是收到该笔款项后至今未退还，且不能说明收到该款的原因，故一审法院对勤脉诚公司诉称其于2017年8月2日通过股东刘基全的银行账户向东邦公司转账115743元用于支付案涉房屋租金的事实，予以采信。勤脉诚公司按约支付了案涉房屋的租金，履行了合同的主要义务，东邦公司收到房租后未向勤脉诚公司交付案涉房屋，且东邦公司无证据证明系勤脉诚公司的原因导致其交付不能，因此东邦公司要求单方解除合同不符合合同约定和法律规定，故东邦公司辩称勤脉诚公司在接到书面接铺通知后，无正当理由超过1个月不接收房屋，其可以按约单方解除合同的理由不成立，也不发生单方解除合同的效力。但是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……。本案中，东邦公司明确表示不愿意继续履行与勤脉诚公司签订的《幼儿园房屋租赁合同》，并且已经于2017年9月12日同善意第三人谢文霞签订《商铺租赁合同》，将案涉房屋交付给谢文霞使用，谢文霞也在一审庭审中明确表示不同意解除《商铺租赁合同》，导致勤脉诚公司请求继续履行《幼儿园房屋租赁合同》成为事实上不能履行。因此勤脉诚公司诉请东邦公司将案涉房屋交付其使用的要求，不符合法律规定，一审法院不予支持。勤脉诚公司认为东邦公司与谢文霞所签订的《商铺租赁合同》系虚假合同的意见，无证据予以证明，一审法院对此不予采信。对于东邦公司的诉请，一审法院支持为勤脉诚公司与东邦公司签订的《幼儿园房屋租赁合同》于本判决生效之日解除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十条第（一）项之规定，判决如下：“一、驳回原告（反诉被告）重庆勤脉诚教育科技有限公司本诉的诉讼请求；二、原告（反诉被告）重庆勤脉诚教育科技有限公司与被告（反诉原告）重庆市荣昌区东邦置地有限公司于2015年3月26日签订的《幼儿园房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；三、驳回被告（反诉原告）重庆市荣昌区东邦置地有限公司反诉的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告（反诉被告）重庆勤脉诚教育科技有限公司负担；反诉案件受理费减半收取40元，由原告（反诉被告）重庆勤脉诚教育科技有限公司负担。”本案二审审理中，上诉人提交了一份一审判决当天到涉案房屋现场录制的视频，拟证明涉案房屋至2018年3月8日之前是清水房状态闲置的，租赁合同不存在事实上不能履行的情形。被上诉人对该视频证据的真实性和证明效力均不予认可。被上诉人提交了涉案房屋现场照片8张，拟证明在2018年5月23日幼儿园已经装修的状态，原租赁合同不具备继续履行的条件。上诉人对该照片的真实性和证明效力均不予认可。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，一审法院根据查明的事实确认东邦公司对于《幼儿园房屋租赁合同》缺乏法定或约定解除权的情形下，在勤脉诚公司按约支付了房屋租金，履行了合同主要义务后，未向勤脉诚公司交付使用租赁房屋而将房屋另行租赁给谢文霞，导致租赁合同事实上无法履行的认定正确。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一般情形下，合同守约方可以要求违约方承担继续履行的违约责任。但本案中，东邦公司明确表示不愿意继续履行与勤脉诚公司签订的《幼儿园房屋租赁合同》，并且已经于2017年9月12日同善意第三人谢文霞签订《商铺租赁合同》，将案涉房屋交付给谢文霞。谢文霞也在一审庭审中明确表示不同意解除《商铺租赁合同》，成为导致合同事实上不能履行的根本原因。至于涉案房屋为装修使用或空置的状态并非判断租赁合同是否具备继续履行条件的标准。因此一审法院对勤脉诚公司诉请东邦公司将案涉房屋交付其使用不予支持并无不当，本院依法予以维持。合同之守约方可以另行主张违约方承担违约责任，以维护自身合法权益。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，勤脉诚公司的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由重庆勤脉诚教育科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  樊 群审 判 员  周 舟审 判 员  夏兴芸二〇一八年八月二十二日法官助理  陈 莹书 记 员  杨 静