陕西省咸阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)陕04民终1156号上诉人（原审原告）：孔彦，男，汉族，1971年8月16日生，本科文化，陕西省长武县人，教师，住咸阳市长武县。委托诉讼代理人：樊芳妮，女，陕西宇斌诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斯亮，男，陕西宇斌诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢巍，男，1980年4月21日生，汉族，本科文化，辽宁省锦州市人，系西安武警工程大学教师，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：卢俊生，辽宁吉伟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安亿万居房地产咨询有限公司。住所地：西安市雁塔区电子正街**号凯悦华庭*号楼*****室。统一社会信用代码：91610113683871840T。法定代表人：李文军，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：西安亿万居房地产咨询有限公司第一分公司。住所地：咸阳市秦都区世纪大道奥林匹克花园**号商铺。负责人：党小丽，该公司总经理。上诉人孔彦因与被上诉人卢巍、西安亿万居房地产咨询有限公司、西安亿万居房地产咨询有限公司第一分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服陕西省咸阳市秦都区人民法院(2018)陕0402民初2077号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年5月29日立案后，依法组成合议庭，二审中双方当事人均无新证据，在征得各方当事人同意后，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孔彦上诉请求：1、撤销咸阳市秦都区人民法院(2018)陕0402民初2077号民事判决，改判被上诉人卢巍赔偿上诉人孔彦损失95000元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：2017年3月5日，上诉人与被上诉人西安亿万居房地产咨询有限公司签订《意向金协议》，约定通过亿万居公司购买奥林匹克花园A4号楼5单元4层1号房屋，成交价48万元。合同签订后，其支付了诚意金5000元。2017年3月17日，上诉人孔彦、被上诉人卢巍、西安亿万居房地产咨询有限公司签订了《房屋买卖定金协议》,约定：被告卢巍将其位于秦都区世纪大道××花园小区××楼××单元××号房屋（S066975）一套卖给上诉人，面积96.90平方米，价款480000元，签约当日上诉人向卢巍缴纳购房定金10000元。签约后上诉人依约缴纳了定金，并积极准备购房首付款办理按揭手续，被上诉人告知上诉人要终止合同。后经法院调查，得知该房屋早于2017年6月以575000元将该房出卖给他人，从中多获益95000元，致使上诉人的合同目的不能实现。一审法院认定被上诉人卢巍应承担主要责任，亿万居公司应承担次要责任，但仅判令赔偿上诉人45000元，该判决未对上诉人的违约行为进行惩罚，故应查明事实，依法予以改判。卢巍辩称，其将奥林匹克花园小区A4号楼5单元4层1号房屋全权委托中介亿万居公司出售，中介公司和购房人签订《房屋买卖定金协议》，其对协议内容并不知情；2017年3月底前，其催促中介公司处理售房事宜时，因上诉人的购房流程无法顺利进行，中介公司建议解除合同，并双倍返还定金，中介公司后告知因上诉人不同意双倍返还定金，其才见到《房屋买卖定金协议》，故其在该案中并无过错；其在《房屋买卖定金协议》签订后十几天就委托中介公司通知上诉人解除合同，但上诉人并不同意，也不出面解决问题，在房价波动并不大时，上诉人可以另行选购其他房产，但上诉人一定要强买自己的房产，故认为上诉人在该案中存在过错，其要求赔偿95000元于法无据。西安亿万居房地产咨询有限公司、西安亿万居房地产咨询有限公司第一分公司经传票传唤，未到庭参加诉讼，未答辩。孔彦向一审法院起诉请求：1、判令被告卢巍及西安亿万居房地产咨询有限公司、西安亿万居房地产咨询有限公司第一分公司共同赔偿原告损失12万元并双倍返还订金2万元；2、被告承担诉讼费。一审法院经审理查明，卢巍拥有位于秦都区世纪大道××花园小区××楼××单元××号房屋（S066975）一套，面积96.90平方米。2017年3月5日，孔彦与西安亿万居房地产咨询有限公司签订了意向金协议。约定：1.西安亿万居房地产咨询有限公司收到用于购买奥林匹克花园A4号楼5单元4层1号房屋。2.孔彦要求成交价480000元。签合同时诚意金自动转为房款，所有手续费及税费25000元。当日孔彦向西安亿万居房地产咨询有限公司第一分公司缴纳购买奥林匹克花园A4号楼5单元4层1号房屋诚意金5000元。2017年3月7日，卢巍以公证书的形式将该房屋出售权（签订定金合同、买卖契约、房地产过户、转移登记、银行按揭、缴纳契税、资金监管等出售相关事宜）全权委托给潘晓华。2017年3月17日，收到定金10000元。2017年3月17日，孔彦、卢巍（潘晓华代签）、西安亿万居房地产咨询有限公司签订了“房屋买卖定金协议”,约定：1.卢巍在西安亿万居房地产咨询有限公司中介下，将其位于秦都区世纪大道××花园小区××楼××单元××房屋（××、面积96.90平方米）一套卖给孔彦，价款480000元。2.孔彦承担中介服务费9000元，于成交之际支付。3.孔彦和卢巍若私下交易，双方向西安亿万居房地产咨询有限公司支付违约金10000元。4.孔彦自该协议签订之日起要向卢巍缴纳合同定金10000元，由卢巍收取。自孔彦定金交付之日起，孔彦和卢巍双方应在60个工作日内签订《买卖契约》并办理过户手续。5.孔彦和卢巍应协助西安亿万居房地产咨询有限公司办理按揭过户手续，并按国家规定向西安亿万居房地产咨询有限公司提供办理按揭过户过程中所需的证明材料，如因资料不全产生的问题由过失方承担。6.若卢巍提供有关房屋的虚假信息资料或反悔改变出售条件等，导致不能成交，卢巍将定金全额退还给孔彦，并承担违约金10000元，并向西安亿万居房地产咨询有限公司支付中介费10000元。7.协议除不可抗力因素及国家、政府政策原因外不得撤销。签约当日孔彦向卢巍支付了定金5000元。2017年5月15日，西安亿万居房地产咨询有限公司第一分公司收到卢巍退回的房屋定金10000元，违约金10000元。由于卢巍的公证书有问题，导致按揭手续没有办理。2017年4月9日，卢巍通过西安亿万居房地产咨询有限公司告知孔彦终止合同。另查明，卢巍通过西安亿万居房地产咨询有限公司第一分公司，于2017年6月27日将涉案房屋出售给宋欢欢，售价575000元。一审法院认为，原告、被告卢巍、西安亿万居房地产咨询有限公司签订了“房屋买卖定金协议”，是三方协商一致意见的结果，形式及内容均合法有效，是有效合同。合同签订后各方应依据诚实信用原则，各自履行自己的法律义务。原告支付定金，履行了自己的义务，但被告采取一房售两家高者得的方式，拒绝履行合同义务，是违约行为。致使原告合同目的无法实现。现原告要求被告双倍返还购房定金后，可以要求合同履行后可以获得的利益，本案中被告售出房屋价款575000元，多获得收益95000元，而这正是原告可以获得的现实利益，其要求理由正当，本院予以支持。本案中被告明知因自己的原因，致交易目的无法达成，应积极与原告协商，弥补由此给原告造成的现实损失，从而达成谅解。却放任这种损失扩大，并把房屋买与他人。其做法是错误的，应承担本次纠纷的主要责任。至于被告西安亿万居房地产咨询有限公司和其第一分公司在本案中名称混同使用，系管理不善。被告西安亿万居房地产咨询有限公司明知是被告卢巍的原因，致交易目的无法达成，应积极与原被告协商，不要使原告现实损失扩大，却以经济利益为唯一导向放任这种损失扩大，并促成被告卢巍把房屋买与他人，从而为自己盈利。其做法是错误的，应承担本次纠纷的次要责任。遂依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十三条之规定，判决：一、被告卢巍在本判决书生效后十日内返还原告孔彦双倍定金计20000元；二、被告卢巍在本判决书生效后十日内赔偿原告孔彦损失45000元；三、被告西安亿万居房地产咨询有限公司对孔彦损失45000元承担连带责任。案件受理费100元，由被告卢巍、被告西安亿万居房地产咨询有限公司各半负担。二审中，当事人均未提交新证据。对一审判决查明事实各方当事人均无争议，本院予以确认。本院认为，上诉人孔彦与被上诉人卢巍、西安亿万居房地产咨询有限公司签订的《房屋买卖定金协议》，系各方真实意思表示，且内容合法，故各方均应依据诚实信用原则，履行自己的合同义务。上诉人孔彦依约支付定金，履行了自己的义务，但被上诉人卢巍通过被上诉人西安亿万居房地产咨询有限公司，在与上诉人孔彦商议合同解除未果的情况下，一房二卖，致使上诉人孔彦合同目的无法实现，故其对孔彦的购房损失应承担相应的赔偿责任。西安亿万居房地产咨询有限公司以其名义与孔彦、卢巍签订合同，从事中介服务，其在孔彦与卢巍交易出现纠纷时，以经济利益为导向放任损失扩大，促成卢巍将涉案房屋卖与他人，故其对孔彦的损失亦应承担相应责任。因卢巍与西安亿万居房地产咨询有限公司就孔彦的损失承担的是过错相应对的赔偿责任，且连带责任需有法律的明确规定，故一审判决双方连带赔偿孔彦购房损失明显适用法律错误，应予纠正。关于上诉人的损失数额，考虑到双方2017年3月签订《房屋买卖定金协议》后，4月双方已经开始商议解除合同等事宜，此时该处房价并未出现较大幅度的改变，因此原审判决根据本案实际，认定上诉人孔彦的购房损失为45000元合理。综上所述，一审判决虽认定事实清楚，但在责任承担上适用法律有误，故应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持陕西省咸阳市秦都区人民法院(2018)陕0402民初2077号民事判决第一项，即“一、被告卢巍在本判决书生效后十日内返还原告孔彦双倍定金计20000元”。二、变更陕西省咸阳市秦都区人民法院(2018)陕0402民初2077号民事判决第二项内容为：由卢巍在本判决书生效后十日内赔偿孔彦购房损失36000元。三、变更陕西省咸阳市秦都区人民法院(2018)陕0402民初2077号民事判决第三项内容为：由西安亿万居房地产咨询有限公司赔偿孔彦购房损失9000元。一审案件受理费100元，由被告卢巍负担80元，西安亿万居房地产咨询有限公司负担20元；二审案件受理费1050元，由孔彦负担850元，卢巍负担160元，西安亿万居房地产咨询有限公司负担40元。本判决为终审判决。审判长  樊国强审判员  张作儒审判员  王丽丽二〇一八年八月二十日书记员  田 甜附：相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；执行提示根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。