上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初3018号原告：上海赫米莱工贸有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈柄材，执行董事。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：何煦，上海龙元律师事务所律师。被告：上海利瑞家具有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李介勤，总经理。第三人：上海艺响家具装饰有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：李明，总经理。上列被告及第三人的共同委托诉讼代理人：王跃斌，上海市国瑜律师事务所律师。原告上海赫米莱工贸有限公司与被告上海利瑞家具有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用简易程序进行审理。2018年4月28日，依原告申请，本院追加上海艺响家具装饰有限公司为第三人参加诉讼，并于2018年7月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何煦、被告及第三人各自的法定代表人以及被告和第三人的共同委托诉讼代理人王跃斌到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人同意并由本院院长批准，本案延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除2015年12月4日原、被告签订的《工业厂房租赁合同》(以下简称系争合同)；2.判令被告搬离并向原告返还上海市松江区新浜工业园区新工路XXX号1幢建筑面积3,119.36平方米的厂房(以下简称涉案房屋)；3.判令被告支付原告欠付租金人民币(下同)565,493.25元(算至2018年6月30日)以及自2018年7月1日起至实际搬离返还房屋之日止的租金及使用费(按56,928.25元/月的标准计算)；4.判令被告支付原告解除合同的违约金409,883.40元(计算方式：月租金56.928.25元×剩余租期36个月×20%，36个月系从本案立案之日的2018年2月6日算至租期届满的2021年2月14日约计，再乘以20%为原告自愿调低该违约金金额)；5.判令被告支付原告暂计至2018年3月31日的欠付电费332,791.80元及相应的逾期付款违约金(以332,791.80元为基数，按照日千分之二的标准，从2018年4月1日起计算至实际清偿之日止)；6.判令第三人与被告一并搬离涉案房屋。事实和理由：2015年9月11日，原告与案外人上海新虞实业有限公司(以下简称新虞公司)签订《厂房租赁合同》一份，约定由原告向该案外人承租上海市松江区新浜工业园区新工路XXX号1、2幢厂房，建筑面积为8,455.29平方米。租期为2015年10月15日至2020年10月14日。2016年3月22日，原告与新虞公司又签订补充协议一份，将租期约定至2021年3月1日止。2015年12月4日，原、被告签订系争合同，约定由被告向原告承租涉案房屋，租期为2015年12月5日起至2020年12月4日止。此后双方又签订补充协议一份，将租期变更为2015年12月5日至2021年2月14日，计租日调整为2016年3月1日起。2017年2月17日，因办理环评所需，根据被告要求，原告又与第三人签订《厂房租赁合同书》，但约定该合同仅作为环评之用，实际未履行。但因被告及第三人的法定代表人系父子关系，故第三人也实际使用涉案房屋。由于被告逾期支付租金、电费，2017年11月9日原告向被告发出《律师函》，要求被告支付租金及水电费，否则原告有权解除合同。但被告仍未支付。原告无奈提起诉讼。被告辩称，首先，被告并无恶意拖欠房租、电费的事实，原告的解约事由不成立。一则，双方在诉讼期间对过账，但对账时有部分租金及电费尚未到履行期限或未实际发生，原告却将其纳入对账范围，故原告有恶意诉讼之嫌。即便如此，被告仍在合理期限内支付了相应款项。二则，合同约定电费的支付时间是在被告收到缴费通知后七个工作日内，但被告从未收到原告的书面通知。三则，涉讼后，被告一直积极与原告协商。虽协商未果，但由于双方存在争议且涉诉，故被告享有中断房租支付义务的权利。若系争合同能够继续履行，被告同意立即支付相应的租金和电费。另外，原告尚欠被告货款，这也是被告在诉讼中未向原告支付涉案钱款的原因。第三人述称，其所签租赁合同仅是办理环评之需，并未实际履行。其既非承租方，亦非实际使用人，故本案中不应承担任何责任。本院经审理认定事实如下：涉案房屋的登记权利人为新虞公司。2015年9月，原告向新虞公司承租了该房屋，租期为2015年9月15日至2020年10月14日。嗣后的2016年3月，原告和新虞公司又签订补充协议，将租期变更为2016年2月15日至2021年2月14日。2015年12月4日，原告作为甲方(出租方)，与被告作为乙方(承租方)签订系争合同，约定由乙方向甲方承租涉案房屋，租期五年，从2015年12月5日至2020年12月4日，其中装修免租期为2015年12月5日至2016年1月15日，除双方另有约定，2016年1月15日为计租日。租金每日每平方米0.60元，年租金为683,139元，月租金为56,928.25元。第一年至第三年内不变，自第四年起每年在前一年租金的基础上递增5%。租金每四个月为一期支付，先付后用。该租金不包括乙方在租赁期间发生的水电通讯等各种能源通讯费用及物业费。具体支付时间为当期应付租金的7个工作日内或者收到甲方缴费通知单的7个工作日内。保证金为一个月租金即56,928.25元。乙方延期支付租金或物业及其他能源费用，按欠付租金的日千分之二向甲方支付违约金，延期超过九十天的，甲方有权解除该租赁合同并处置乙方在该厂房内的不动产以抵充租金及其他乙方拖欠的费用且乙方须支付剩余租期内全部租金作为违约金。任何一方出现违约行为，经对方催告在合理期限内仍未能履行至符合合同约定的，对方均有权终止该合同，且有权要求对方赔偿因违约行为遭受的实际损失。该合同另对其他相关事宜进行了约定。嗣后，双方以相同身份又签订补充协议，约定将租期更改为2015年12月5日至2021年2月14日，并将计租日调整为2016年3月1日，租金及付款方式等仍按原合同履行。诉讼中，原告还提交其与第三人签订的《厂房租赁合同书》及原、被告之间另外的补充协议各一份，该租赁合同项下的租赁物即为涉案房屋，租期为2015年12月5日至2020年12月4日。补充协议载明：被告为了配合园区“排污申报”事宜，需要原告配合重新签订一份以原告和第三人为抬头的厂房租赁合同，在此声明：该合同为形式合同，不具备法律效力，只适用于乙方以第三人为抬头进行的“排污申报”事宜，其他无效。原、被告应履行的责任和义务仍以系争合同为准。诉讼中，被告及第三人均称，第三人既非涉案房屋的承租人，也非实际使用人。原告则坚持第三人系实际使用人的主张，但并未就此提供证据。2017年10月25日、11月16日，原告分别向被告发送电费催款通知书各一份，均由被告法定代表人李介勤于当天签收。此外，诉讼中，原告称其于2017年11月9日分别向被告及第三人发送了催收租金及电费的律师函，被告及第三人均称未收到。本案诉讼中，原告提交房租、电费对账单各一份，落款处载明的对账日期均为2018年2月28日，并均由被告作为对账确认人签名并盖章。另载明：1.截至2018年2月28日，被告尚欠原告房租(计算至2018年6月30日)565,493.25元；2.对于2018年3月31日前的电费，被告尚欠原告332,791.80元。诉讼中的2018年7月2日，被告向原告支付了30万元。被告主张该款系房租。原告指出，即便该30万元系房租，仍不足以清偿所欠房租。另，关于押金56,928.25元，原告称该款在双方结算时已抵充租金。另诉讼中，原告表示，对于合同解除的法律后果，除了诉请外，无其他主张要求在本案中一并处理了。至于2018年4月1日起的电费，被告如有拖欠，原告保留诉权，另行主张。上述事实，有上海市房地产权证、系争合同及其补充协议、电费催款通知书、对账单及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，首先，从在案证据尤其是对账单来看，被告确实存在欠付租金及电费的情形。其次，对于被告主张在诉讼期间所付的房租30万元，原告虽未确认该款系房租，但亦未提出实质性异议，故本院结合案情将该款性质认定为房租，并在原告主张的欠付租金中予以扣减；即便如此，被告仍欠付租金及电费。故本院统合案情认为，原告解除合同的诉请合法有据，本院予以支持。合同解除后，被告理应支付所欠费用，并可参照合同约定的租金标准向原告支付占有使用费至实际返还涉案房屋之日止。此外，被告还应按约或依法承担相应的违约责任，原告主张的解约违约金和电费逾期付款违约金均无不妥，本院亦予支持，但考虑到违约金虽兼具补偿性及惩罚性，但以补偿性为主。而对违约金的调整既要尊重双方约定时的意思自治，又要综合考虑本案原告的损失、被告的违约时间、违约程度以及双方履约的情况等因素，本案中，在双方均未提供证据证明原告实际损失金额的情况下，本院综合考虑上述因素及本案实际，将解约违约金调整为170,784.75元，并将电费逾期付款违约金的计算标准调整为日万分之五。同时，原告并无证据证明第三人系涉案房屋的实际使用人，故本院对其所提要求第三人一并搬离的诉请难以支持。至于被告所提原告尚欠其货款，故有权与欠付租金及电费进行抵消结算的主张，尚缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告上海赫米莱工贸有限公司与被告上海利瑞家具有限公司之间于2015年12月4日签订的《工业厂房租赁合同》予以解除；二、被告上海利瑞家具有限公司于本判决生效之日起十日内搬离并向原告上海赫米莱工贸有限公司返还上海市松江区新浜工业园区新工路XXX号1幢建筑面积3,119.36平方米的厂房；三、被告上海利瑞家具有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海赫米莱工贸有限公司截算至2018年6月30日的欠付租金及使用费265,493.25元；四、被告上海利瑞家具有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海赫米莱工贸有限公司截算至2018年3月31日的欠付电费332,791.80元及相应的逾期付款违约金(以332,791.80元为基数，按照日万分之五的标准，从2018年4月1日起计算至实际清偿之日止)；五、被告上海利瑞家具有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海赫米莱工贸有限公司使用费(按照每月56,928.25元的标准，从2018年7月1日计算至实际返还上述房屋之日止)；六、被告上海利瑞家具有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海赫米莱工贸有限公司解约违约金170,784.75元；七、驳回原告上海赫米莱工贸有限公司对第三人上海艺响家具装饰有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,734元，减半收取计8,367元，由原告上海赫米莱工贸有限公司负担1,082元，由被告上海利瑞家具有限公司负担7,285元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  姚洪涛二〇一八年八月二十二日书记员  周昳歆附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。