江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏03民终4606号上诉人（原审被告）：郭永忠。上诉人（原审被告）：谢小妹。二上诉人共同委托诉讼代理人：宣健，上海市协力（徐州）律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：张清溪，上海市协力（徐州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：焦莉。委托诉讼代理人：王彦明，江苏永安律师事务所律师。上诉人郭永忠、谢小妹因与被上诉人焦莉商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2017）苏0303民初4290号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人郭永忠、谢小妹及其委托诉讼代理人宣健、张清溪，被上诉人焦莉及其委托诉讼代理人王彦明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人郭永忠、谢小妹向本院提出上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、双方签订的合同属于预约合同而不是本约合同，不具备房屋买卖合同的基本构成要素。合同第五条仅约定了房屋价款的组成，但是对于具体房款组成的比例、首付款支付时间、贷款支付时间等基本构成要素均无约定，且买方至今未实际支付任何购房首付款，已经明确构成违约。卖方应当返还定金，而不是承担违约金及损失。一审在事实认定及法律适用上存在错误。二、由于限购政策原因，房地产买卖合同客观上无法继续履行，符合“情势变更”构成要件。对卖房人来说合同目的无法实现，卖方仅有此一套住房，出售房屋是出于改善住房条件的原因，所得房款用于另行购置新房。由于政策原因导致房屋不具备上市交易的条件，原购房合同至少两年以后才允许买卖，卖房人无法即时过户，再购房将因二套房原因受到贷款、税收等多方面限制，这显然与签订买房合同的目的相违背。根据当时的房屋买卖市场行情，房屋价格与两年后过户时必然存在巨大差异，理应由双方协商变更合同价格。三、一审事实认定不清。买方首先存在违约行为，直至约定的过户时间仍未支付任何购房首付款且其于2017年6月24日已经重新购买和平壹号的一套商品房。因买方在合同备注中承诺所购房屋为首套房且为首次贷款，其虚假表述应当承担违约责任。买方在已经另行购房的情况下，隐瞒购房事实并且采用录音及微信的方式误导取证，属于“陷阱取证”，不属于双方的真实意思表示，根本目的是逃避自身违约责任，依法不应采信。四、证据效力认定错误。徐州市政府33号文件于2017年6月1日实施，中介公司随即向买卖双方告知原合同无法继续履行，双方均同意解除原合同并进一步协商。后续电话录音及微信联系，均是在双方已经同意解除原合同以后的进一步协商行为，不能作为卖方违约的证据。五、《全国民事审判工作会议纪要（2011年）》、《2015年度全国民事审判工作会议纪要》均明确规定：因限购政策导致合同无法履行的，不应支持损失赔偿。被上诉人焦莉答辩称：一、2017年的限购政策对合同效力不产生影响，仅是推迟房产过户时间，上诉人郭永忠的户籍在徐州市，不符合限转政策。二、本案争议的不是过户问题，而是上诉人是否按照合同约定的价格出售房产，上诉人不愿意出售房产的理由是提高房屋价格，其主张不承担违约责任的理由不能成立。三、被上诉人在2017年6月24日购买其他房屋的行为与本案在法律上没有关联性，本案购房资金另有渠道。四、房产增值是合同履行的预期利益，是公平合法的，上诉人认为不公平无事实和法律依据。一审时被上诉人的举证能证明上诉人不愿意出售房屋，是因上诉人要求提高房屋价格而产生争议，上诉人违反诚信原则单方违约。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。焦莉向一审法院起诉请求：1、解除双方之间订立的房屋买卖合同；2、郭永忠、谢小妹双倍返还焦莉定金100000元；3、郭永忠、谢小妹赔偿焦莉中介服务费11000元、代理费12000元、损失500000元。一审法院查明事实：2017年1月9日，谢小妹（甲方）与焦莉（乙方）、居间方云龙区宝泓房产中介所（丙方）签订《房地产买卖合同》一份。合同约定甲方自愿将自有的和平上东24-2-140X室房屋所有权及该房屋占用的土地使用权出售给乙方，产权证号：徐房售许字2015第X号，建筑面积为108.82㎡，议定售价810000元，售价含煤气、暖气和维修基金。双方约定2017年8月1日前到产权部门办理上述房地产过户手续；如逾上述日期视为违约（双方签订补充协议除外）。居间服务费12300元，由乙方承担，在签订本协议时付清给丙方。在签订本协议时，乙方交付给甲方购房定金50000元。违反合同任何一条款均为违约，违约方赔偿给守约方违约金100000元，另外赔偿给守约方的直接和间接的经济损失。违约方另需支付居间方本合同约定的服务费，违约方还需承担守约方为实现债权发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费等相关费用。合同签订当日，焦莉向云龙区宝泓房产中介所支付居间服务费11000元，向谢小妹转账支付定金50000元。2017年6月26日，谢小妹提出想要违约，30日又表示不违约了，房证正在办理。7月21日，郭永忠、谢小妹办理了案涉房屋的产权证书。29日，谢小妹要求涨价至100万元，焦莉未同意，谢小妹表示：“不同意涨就不卖了，回头谈违约金的事吧”。经焦莉申请，法院委托徐州公信资产评估土地房地产评估有限公司对案涉房屋2017年8月1日的市场价值进行评估。该公司于2018年3月9日作出评估报告，案涉房屋的评估价为128.95万元，单价约11850元/㎡。焦莉支付评估费6100元。2017年9月11日，焦莉与徐州永安律师事务所签订《委托代理合同》，委托江苏永安律师事务所代理本案的一审、二审程序，该所指派王彦明律师为本案代理人。双方约定在签订本合同时一次性支付代理费12000元。当日，徐州永安律师事务所向焦莉开具12000元的代理费发票。一审法院认为：焦莉与郭永忠、谢小妹之间签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。合同签订后，谢小妹要求焦莉上涨购房款未得到焦莉同意后明确表示违约，构成合同法规定的在履行期限届满前，当事人一方明确表示不履行主要债务，焦莉可以据此主张解除合同并要求郭永忠、谢小妹承担违约责任。焦莉主张郭永忠、谢小妹双倍返还定金100000元，因焦莉同时主张损失赔偿，法院一并处理，但定金和损失赔偿的数额综合不应超过违约造成的损失，法院不支持焦莉主张的双倍返还定金的诉讼请求，但郭永忠、谢小妹应当向焦莉返还定金50000元。对于焦莉主张的律师费12000元及居间服务费11000元的诉讼请求，焦莉提供了代理合同、代理费发票、收据等证据证明两笔费用的实际产生，且《房地产买卖合同》约定该两笔费用由违约方承担，焦莉的该项诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。对于焦莉主张的可得利益损失，法院参考评估价值与合同约定房款的差价情形，郭永忠、谢小妹应向焦莉赔偿损失479500元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、第二十九条之规定，判决：一、解除焦莉与郭永忠、谢小妹之间于2017年1月9日签订的《房地产买卖合同》。二、判决生效之日起十日内，郭永忠、谢小妹向焦莉返还定金50000元；赔偿焦莉律师代理费12000元、居间服务费11000元、损失479500元。三、驳回焦莉其他诉讼请求。二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，焦莉与郭永忠、谢小妹之间签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照约定履行自己的义务。上诉人主张双方签订的《房地产买卖合同》未明确约定房款组成的比例、首付款支付时间、贷款支付时间，不具备房屋买卖合同的基本构成要素。本院认为，该合同包含涉案房屋的所有权人、坐落、产权证号、建筑面积，明确约定交易价款、支付方式、过户时间、违约金及违约责任等条款，具备房屋买卖合同的基本构成要素。如有未尽事宜，亦可由当事人协议补充或由人民法院按照合同有关条款或者交易习惯确定，并不影响本约的履行。上诉人的该项主张不能成立。上诉人主张因限购政策出台，导致郭永忠、谢小妹的合同目的无法实现，房地产买卖合同客观上无法继续履行，符合“情势变更”的情形。本院认为，即使涉案房屋属于限制交易的对象，但徐政发[2017]33号文件不属于法律、行政法规的强制性规定，不影响房产转让协议在上诉人与被上诉人双方之间产生法律效力。该政策只是导致被限制交易对象暂时不能办理产权转移登记，不影响郭永忠、谢小妹基于房地产买卖合同获得房款的权利实现，不必然导致房地产买卖合同目的不能实现，亦不影响房地产在双方之间的交付。上诉人主张的被上诉人另行购房的行为，并不影响本案中房地产买卖合同的履行。故，上诉人的该部分主张，本院亦不予支持。被上诉人为了证明上诉人存在根本违约，提供了2017年7月29日与上诉人之间的微信记录：（谢小妹：房证才办好，可以卖给你们，但是得涨点价……如果你们愿意100万买下就行，我们也不想折腾。焦莉回复：我们按合同约定的金额过户，不同意涨价。谢小妹：不同意涨就不卖了，回头谈违约金的事吧）。上述微信内容表明谢小妹要求上涨房款未得到焦莉同意，明确表示不愿继续履行房地产买卖合同，存在根本违约行为，焦莉享有法定解除权。被上诉人主张解除房地产买卖合同，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故，原审法院依据焦莉提供的代理合同、代理费发票、收据、评估报告等证据，判令郭永忠、谢小妹向焦莉返还定金并赔偿律师代理费、居间服务费及可得利益损失，并无不当。综上，上诉人郭永忠、谢小妹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16797元，由上诉人郭永忠、谢小妹负担。本判决为终审判决。审判长  张文超审判员  祝 杰审判员  程晓嫚二〇一八年八月七日书记员  鲁 静