湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0104民初1453号之一原告（反诉被告）：中国人民解放军陆军勤务学院，住所地：武汉市硚口区罗家墩***号。法定代表人：周炎明，院长。委托诉讼代理人：张国强，湖北卓创德赛律师事务所律师（一般授权）。委托诉讼代理人：汪浩，湖北卓创德赛律师事务所律师（一般授权）。被告（反诉原告）：武汉市塞勒酒店管理有限公司，住所地：武汉市武昌区中北路愿景广场1幢2单元15层1号。法定代表人：冯文安，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李慧林，湖北嘉顺律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：周坤，湖北嘉顺律师事务所实习律师（特别授权）。原告中国人民解放军陆军勤务学院（以下简称陆军勤务学院）与被告武汉市塞勒酒店管理有限公司（以下简称塞勒酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案后，被告塞勒酒店向本院提出反诉，本院予以受理并决定合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆军勤务学院的委托诉讼代理人张国强、汪浩，被告塞勒酒店的委托诉讼代理人李慧林、周坤到庭参加诉讼。诉讼中，被告塞勒酒店于2018年4月16日向本院提出鉴定申请，本院委托湖北天马资产评估有限公司进行鉴定，该公司于2018年8月15日出具鉴定意见。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陆军勤务学院向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《承包经营合同》已解除；2.被告向原告支付拖欠的租金997.92万元并承担逾期支付租金的违约金（以拖欠租金为基数，按同期银行贷款利率标准，从2017年5月1日计算至实际付清之日止）；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年7月，原告就位于武汉市硚口区罗家墩122号的综合培训楼承包经营事宜进行公开招标，具备酒店管理资质的被告中标。2011年10月30日，原、被告签订《承包经营合同》，约定：“原告将综合培训楼整体使用权和经营权交由被告承包经营，承包经营期为七年；被告按季支付租金，于每季度第二个月的15日前支付当季租金；如被告未按合同约定时间向原告足额支付租金，除不可抗力外，被告每逾期一天按本季度租金的2‰向原告支付逾期违约金。”2011年底，原告将培训楼交付被告。合同履行期间，被告多次逾期支付租金。2016年9月21日，被告向原告送达了《关于变更或终止合同的申请》，提出变更或终止合同。2016年11月10日，原告向被告送达《终止并解除合同回复函》，明确表示同意终止并解除合同。2017年5月9日，双方办理了资产移交。经核算，截至2017年4月30日，被告累计拖欠原告租金997.92万元。原告为维护自身合法权益，故向本院提起诉讼。被告（反诉原告）塞勒酒店辩称：1.原、被告签订的合同性质属于承包经营合同，而非租赁合同。首先，合同的宗旨为引进先进的酒店管理理念，保障军队后勤服务内容和质量，满足学院教学和培训任务需要，提高经济效益和社会效益。其次，原告在合同期限内将培训楼整体使用权及经营权交由被告，且每年均为被告设定承包费用指标，原告要求被告必须在保障原告内部消费前提下才可对外经营，对原告内部消费均给予七五折或八折优惠，表明被告的经营收益是直接与原告承包费用收益挂钩的。第三，被告从2012年开始承包经营以来，经营收入基本上都是依赖原告的消费数额，案涉房屋位置偏僻，客源不足，原告曾在招标大会等公众场合多次公开承诺在被告处的年消费额不少于2000万元，被告因此才同意按照合同约定支付承包费用。但实际上年平均消费不足300万元。原告签订合同之前所作承诺纯属误导被告，合同中每年上缴不低于558万元承包经营费的条款严重脱离实际，导致被告巨额亏损。2.根据被告方的统计，原告2012年至2017年在被告处累计消费14227577.94元，被告2012年至2017年共计向原告缴纳承包经营费16786594元，因双方签订的是承包经营合同，若将原告在被告处的消费收入不计成本全部计算为利润，并将这些利润全部上缴给原告，也仅需缴纳承包费用14227577.94元，而被告实际向原告缴纳承包费16786594元，被告多缴了2559016.06元，原告应予退还，原告要求被告再支付997.92万元没有事实依据。3.原告于2016年11月10日回函同意解除合同，此时《承包经营合同》已经解除，但此后恰逢原告学院放假，无人与被告对接做资产移交，直到2017年5月9日双方才办理移交手续。原告已接收被告所有资产，移交资产的账面价值达945万元，但原告一直未与被告办理资产清算，也未与被告协商确定资产剩余价值，原告应当将移交全部资产的价值退还给被告。4.合同解除后原告应给予被告合理期限处理资产盘点、财务清算等后续事宜，承包费用只应计算至2016年11月10日。被告已完全缴纳承包费用，不存在要计算逾期违约金。即使被告未完全支付承包费用，因被告已于2017年5月9日将培训楼资产移交给原告，待资产进行估价核算后亦可冲抵未付承包费用，故原告要求计算逾期违约金没有事实和法律依据。综上，同意解除合同，请求法院驳回原告其他诉讼请求。被告（反诉原告）塞勒酒店向本院提出反诉请求：1.反诉被告退还反诉原告多缴纳的承包经营费2559016.06元；2.反诉被告退还反诉原告所移交全部自购资产实际价值款项（包含装修折价款）共计9457816.82元；3.反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：《承包经营合同》签订前，原告曾在招标大会等公众场合多次公开承诺在被告处年消费额不少于2000万元，但原告2012年在被告处的消费额为2172947.09元，2013年为5140893元，2014年为3612730.01元，2015年为2149087.01元，2016年为1151920.83元。原告签订合同之前所作承诺纯属误导被告，合同中每年上缴不低于558万元承包经营费的条款严重脱离实际，导致被告巨额亏损。被告每年书面发函原告协商处理此事，要求降低承包费未果。被告2012年至2016年共计缴纳承包经营费16786594元，因双方签订的是承包经营合同，即使原告在被告处的消费收入不计成本全部计算为利润，并将这些利润全部上缴给原告，也仅需缴纳承包费用14227577.94元，而被告实际缴纳了16786594元，被告多缴纳了2559016.06元，原告应予退还。被告于2017年5月将“江湾一号”的全部资产移交给原告，但原告至今未与被告进行清算。经被告对资产进行盘点清算，资产总额账面价值为9457816.82元，原告应当将资产实际价值退还给被告。原告（反诉被告）陆军勤务学院对反诉答辩称：1.被告要求返还承包经营费的诉讼请求无事实依据；2.合同解除是因为被告在合同履行过程中长期拖欠租金，其因经营不善主动提出解除合同，原告考虑其经营投入同意接收其移交的部分物品，原告同意按照评估价值冲抵被告欠付的租金，被告的装饰装修并无利用价值。综上，请求法院驳回被告全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2011年10月30日，中国人民解放军军事经济学院（甲方，以下简称军事经济学院）与塞勒酒店（乙方）签订《承包经营合同》，约定：“为加强军事经济学院综合培训楼的经营管理，通过引进先进的酒店管理理念和手段，不断强化军队后勤服务内容和质量，最大限度地满足学院教学和培训任务需要，努力提高军事经济效益和社会效益。双方经过友好协商，自愿订立本合同。一、培训楼位于武汉市硚口区罗家墩122号军事经济学院东南角，紧临沿河大道，是集会议、餐饮、住宿等功能于一体的宾馆类综合建筑物。培训楼主要面向军队干部，同时面向社会提供服务。培训楼高65.8米，东西长47.2米，南北宽40米，总建筑面积14286平方米，地下1层，地上15层（裙楼三层）。培训楼预计在2011年10月底由甲方装修完毕（装修内容为不可移动的硬件设施，详见附件-装修施工图及资产移交清单）交付给乙方，再由乙方添置相关设备（室内家具、电器等）或局部改造后正常经营，改造费用由乙方自行负责。二、甲方将培训楼整体使用权及经营权交由乙方承包经营，承包经营合同期内，乙方自主管理、合法经营、独立核算、安全运行、自负盈亏，在依法经营并确保安全的前提下，积极防范经营风险，不断提高经济效益。乙方独自承担承包经营所发生的所有债权债务和由此产生的一切法律责任。三、乙方根据国家有关财务管理政策、法规，自行进行财务管理，甲方无权干预。由于甲方培训工作任务性质和军队接待任务需要，对于培训楼内发生的与军队有关的接待活动，甲方负责提供“中国人民解放军通用收费票据”作为收款凭证，相应的款项收入暂入甲方财务账户，甲方按乙方要求每月结清，七天内转入乙方财务账户。乙方必须配合甲方严格遵守军队票据使用管理规定，依法使用军队票据，否则甲方有权无条件收回所有军队票据并不再向乙方提供，且不承担任何违约责任。四、本合同承包经营期为七年，暂定自2012年2月1日起至2019年1月31日止（实际承包经营期的起止时间按甲方实际将培训楼整体移交时间起向后顺延开业准备工作期80天后据实确定，移交时可由双方通过签订补充协议予以明确）。实际承包经营期起算之日向后顺延365天为一个年度，若甲方迟延交付综合楼，则各期间相应顺延，据实确定承包经营期的年度。甲乙双方办理培训楼整体移交手续之次日起的80天，为乙方办理综合楼承包经营手续、购置家具家电、局部改造等开业准备的工作时间，此期间不含在承包经营期内，免交承包费。五、乙方年度上交承包费基数为558万元（其中30万元为甲方提供三副单位汽车牌照用于培训楼正常经营活动并由乙方支付的使用费，若甲方未提供或乙方不需要牌照则扣除使用费30万元。牌照使用费按实际提供数定额交付，不参与年度承包费比例递增）。第1—2年度，乙方按基数标准向甲方交付承包费；第3—5年度，承包费在上一年度基础上按2%的比例逐年递增收取；第6—7年度，承包费在上一年度基础上按3%的比例逐年递增收取。七年内，乙方承包费共计4085.78万元（含牌照使用费）。六、乙方年度承包费按季度通过现金或银行转账的方式支付给甲方，每季度第二个月的15日前支付当季承包费。乙方逾期付款，甲方有权按本合同第十一条的规定向乙方收取违约金。付款季度是指从承包经营期起算之次日起顺延三个月的期间，此后各季以此类推确定。……十一、如果乙方未按本合同约定的时间向甲方足额支付承包费，除不可抗力外，乙方每逾期一天按本季度承包费的2‰向甲方支付逾期违约金。如果乙方连续两年不能足额支付承包费，甲方可无条件解除本合同，并从乙方的履约保证金或乙方对培训楼的前期投入中获得等额赔偿。本合同生效后，任何一方不得无故解除和变更。任何一方单方面提前解除合同，应提前2个月向对方提出书面意见，经双方协商一致并签订书面协议，结清有关费用和履行赔偿事宜后方可解除合同。如遇不可抗力或军队重大决策致使本合同无法继续履行，双方均可以提前解除合同，由此造成的损失由双方协商解决。对无故单方提前解除合同或有严重违约行为的，除结清有关费用和进行赔偿外，还需向对方支付违约金100万元。”合同履行过程中，塞勒酒店共计向军事经济学院支付租金16786594元，最后一次支付租金时间为2016年1月29日，之后未再支付租金。2016年9月21日，塞勒酒店向军事经济学院发出《关于变更或终止合同的申请》，内容为：“我公司自承包经营贵院江湾一号以来，为强化军队后勤服务内容和质量，精细管理，顽强拼搏，在地域偏僻，客源奇缺的困境里，充分发挥全体员工的主观能动性，较好的保障了贵院教学和培训任务的需要。酒店开业初期，我公司曾投资950万元用于部分装修和酒店启动。进行正式运营近5年来，除向贵院缴纳租金1662.66万元外，还向贵院和国家缴纳税费117.22万元。在我公司忠实履行合约期间，江湾一号却因多方面的原因，一直以来是亏损和负债经营。据账面反映，江湾一号不仅每年亏损达200多万元，而且还欠贵院租金600多万元。究其原因，我公司深刻认识到，除了我们在经营和管理方面存在问题外，还相应存在以下几方面的客观因素：一是国家政策调整。中央八项规定下达后，贵院及周边政府部门在政策调控下招待类消费锐减。二是市场预测不足。前期签订承包合同时，双方预测贵院每年的会议、培训、接待可到酒店消费2000万元左右，但在实际经营中一直没有达到这样的期望值。如账面反映，2016年贵院在江湾一号的消费每月仅10多万元。三是最初中标的承租费过高。当时我们中标的承包费是每年530多万元，另外还有逐年按比例递增的约定。鉴于上述原因，我公司曾多次向贵院申请变更合同、调整租金，但一直没有得到贵院的认可。根据江湾一号目前已无法继续经营，也没有能力清缴所欠贵院租金的困境，我公司申请：1、变更合同。如贵院能将年租金按350万元/年计算，同时免除实际欠缴的600多万元租金，我公司将会继续努力经营下去，并切实为贵院做好后勤保障服务工作。2、终止合同。如贵院不同意第一方案，我公司恳请贵院解除合同。我公司将会本着友好协商的原则，积极配合贵院进行资产盘点、财务清算、人员安抚等后续善后事宜。”2016年11月10日，军事经济学院有偿服务管理办公司向塞勒酒店发出《终止并解除合同回复函》，内容为：“贵公司2016年9月21日关于变更或终止合同的申请，经学院研究同意终止并解除合同。依照合同第十一条第四款约定，现我院特向贵公司发出《终止并解除合同回复函》，告知贵公司。请接此函后，速与我院有偿服务管理办公室联系，办理商谈有关事宜。”2017年5月2日，塞勒酒店致函军事经济学院，内容为：“贵院2016年11月10日发给我公司的《终止并解除合同回复函》收悉，我公司现决定不再继续经营‘江湾一号’酒店，特来函约定2017年5月9日和贵院办理‘江湾一号’酒店的正式移交手续。移交后，‘江湾一号’酒店的房地产及相关的资产、设施、设备、资料等由贵院占有、使用和管理（移交的有关我公司投入的资产设备的价值，待移交完成后由双方共同商定）。同时，我公司停止使用‘江湾一号’酒店有关的公章、证照等。”2017年5月9日，塞勒酒店与军事经济学院办理了移交手续，双方对酒店内的物品、设备进行了清点并制作了《资产移交清单》。2017年8月，以军事经济学院和后勤工程学院为基础组建的陆军勤务学院成立。2018年3月26日，本院就本案作出（2018）鄂0104民初1453号民事判决书，判决：确认陆军勤务学院与塞勒酒店2011年10月30日签订《承包经营合同》已经解除。该判决已发生法律效力。2018年4月16日，塞勒酒店向本院提出鉴定申请，本院委托湖北天马资产评估有限公司进行鉴定，该公司于2018年8月15日就《资产移交清单》列明的物品作出《资产评估报告》，内容为：“在评估基准日2018年7月30日，塞勒酒店持有的酒店相关设施设备的评估值为62.46万元。”陆军勤务学院对《资产评估报告》无异议，并同意该金额冲抵租金。塞勒酒店对《资产评估报告》有异议，认为评估价值偏低。本院认为，军事经济学院与塞勒酒店签订的《承包经营合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。该合同虽名为承包经营合同，但塞勒酒店系以自己名义对外经营、自主管理、独立核算、自负盈亏，塞勒酒店使用军事经济学院提供的房屋和设施仅需按合同约定支付固定费用，故该合同实为租赁合同。《承包经营合同》已经生效判决解除，塞勒酒店在合同解除后应当结清房屋移交前的租金，至2017年4月30日，塞勒酒店共计应支付租金26765778元，塞勒酒店已支付16786594元，还应支付9979184元。塞勒酒店未按合同约定足额支付租金，构成违约，应当承担违约责任，合同约定的违约金明显过高，陆军勤务学院要求塞勒酒店从2017年5月1日开始以拖欠租金为基数按照同期银行贷款利率标准支付违约金的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。塞勒酒店主张返还缴纳的承包经营费2559016.06元的诉讼请求，无合同依据和法律依据，本院不予支持。对于双方2017年5月9日交接时在《资产移交清单》上列明的物品，鉴定机构确定的评估值为62.46万元，陆军勤务学院主张以该金额冲抵租金，塞勒酒店虽对鉴定意见有异议，但并未提供充分证据予以反驳，故本院对鉴定意见予以采信并以上述物品价值62.46万元冲抵塞勒酒店应付租金。对于《资产移交清单》以外的未形成附合的物品，塞勒酒店可以取走自行处置。至于酒店的装饰装修价值，因合同解除系塞勒酒店无力支付租金导致，故塞勒酒店无权要求陆军勤务学院赔偿装饰装修残值损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武汉市塞勒酒店管理有限公司于本判决生效之日起3日内向原告（反诉被告）中国人民解放军陆军勤务学院支付9354584元及违约金（以9354584元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2017年5月1日计算至款项付清之日止）；二、驳回原告（反诉被告）中国人民解放军陆军勤务学院其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）武汉市塞勒酒店管理有限公司全部反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取40827元，反诉费39002.41元，鉴定费23500元，共计103329.41元，由原告（反诉被告）中国人民解放军陆军勤务学院负担16773元，由被告（反诉原告）武汉市塞勒酒店管理有限公司负担86556.41元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 员  谢 磊二〇一八年八月二十一日法官助理  夏建飞书 记 员  杨弘帆