重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0111民初631号原告：大足区全味德食府（统一社会信用代码92500225MA5U9EYH6L），经营场所重庆市大足区龙岗街道大足印象D区2楼1-38号。经营者：肖祖洪，女，1978年6月5日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：廖兴亚，重庆炜林律师事务所律师。委托诉讼代理人：江模国，重庆石松律师事务所律师。被告：大足区鲜厨中餐店（统一社会信用代码92500225MA5YJP3LX4），经营场所重庆市大足区龙岗街道大足印象D区1单元8幢第1层1-16号。经营者暨被告：刘安建，男，1980年1月25日出生，汉族，住重庆市大足区。二被告共同委托诉讼代理人：苏映行，重庆市大足区智凤法律服务所法律工作者。二被告共同委托诉讼代理人:杨彪,重庆市大足区正言法律服务所法律服务工作者。被告：重庆市大足区印象置业有限公司（统一社会信用代码：9150022555902971XL），住所地重庆市大足区龙岗街道办事处龙中路89号。法定代表人：赵忠华，公司经理。委托诉讼代理人：ＸＸ，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原告大足区全味德食府（以下简称全味德食府）诉被告大足区鲜厨中餐店（以下简称鲜厨中餐店）、刘安建、重庆市大足区印象置业有限公司（以下简称印象置业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，全味德食府于2018年2月22日向本院提出申请，要求对原告租赁房屋中的天花板、墙面、地面装饰装修等的损失进行鉴定。2018年6月22日，本院收到重庆勤业五联资产评估房地产土地估价有限公司的《情况说明》。2018年7月5日，本案依法由审判员刘朝文适用简易程序公开开庭进行了审理，原告全味德食府委托诉讼代理人江模国，被告鲜厨中餐店及刘安建委托诉讼代理人杨彪，被告印象置业公司委托诉讼代理人ＸＸ均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告全味德食府向本院提出诉讼请求，要求法院判决：1、由被告赔偿原告各项损失50万元(其中租金损失156388.08元，按照60149.26元/月的标准自2017年8月1日起至2017年10月18日止计算2.6个月；物业费损失21110.70元，按照8119.50元/月为标准自2017年8月1日起至2017年10月18日计算2.6个月；营业损失26万元，按照10万元/月为标准自2017年8月1日起至2017年10月18日止计算2.6个月；装修损失暂计62501.22元，以鉴定结论为依据进行计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告经营者肖祖洪与印象置业公司于2014年5月13日签订了《租赁合同》，合同约定印象置业有限公司将其所有的“大足印象项目XX号商铺租赁给原告使用，租期六年。合同签订后，原告经营者肖祖洪投入200余万元用于装修和购买项目设备设施。同年7月原告开业了两个餐饮项目，即北京片皮烤鸭和巴江水火锅，其中巴江水火锅部分投资为100万元，后巴江水火锅于2016年8月更名为家乐口福鲜菜自助火锅。印象置业公司之后又将大足印象项目XX号商铺租赁给刘安建，2017年7月30日，原告经营者肖祖洪发现被告刘安建带人进入家乐口福鲜菜自助火锅店，拆除原有设备设施，破坏原有地面墙面等装修，致使原告火锅店里面的各种物品不知去向，损失估计为50万元。原告为了保障自己的合法权益，向公安机关报案要求被告刘安建停止侵权，但被告刘安建拒绝停止侵权，也拒绝赔偿损失，印象置业有限公司也不愿意赔偿原告的损失。为维护自己的合法权益，现原告诉至法院，并提出前述诉讼请求。被告印象置业公司辩称：2014年5月13日，印象置业公司与肖祖洪签订了《租赁合同》，合同约定印象置业公司将其所有的位于大足区XX街道办事处XX号商铺租赁给肖祖洪，租赁物业经营业态为餐饮类，合同同时对租赁期限及租金给付进行了明确的约定，但肖祖洪拒绝按照合同的约定支付租金及其他费用，累计欠费已达100余万元。印象置业公司在履行合同的过程中并未给原告造成任何损失，要求人民法院驳回原告的诉讼请求，理由是：1、印象置业公司为了维护自身的合法权益，向法院起诉要求解除与肖祖洪签订的《租赁合同》，并要求肖祖洪支付2017年4月27日之前所欠付的租金608319.77元。大足区人民法院于2017年5月作出（2017）渝0111民初2370号民事判决书，判决解除了印象置业公司与肖祖洪于2014年5月13日签订的《租赁合同》，并由肖祖洪支付印象置业公司2017年4月27日前的租金503319.78元。虽然该判决由于肖祖洪的上诉并未及时生效，但由于肖祖洪在2017年3月就处于停业状态，印象置业公司为了避免损失的进一步扩大，于2017年7月又将“大足印象”项目XX号商铺租赁给刘安建。对于2017年4月28日之后的租金印象置业公司至今未向肖祖洪主张该项权利，故原告要求被告承担2017年8月1日至2017年10月18日期间的租金损失156388.08元于法无据，被告不予认可；2、原告提出物业费损失不成立。重庆市茂田实业集团物业管理有限公司（以下简称茂田物业公司）是“大足印象”商圈的物业服务单位，由于肖祖洪未按照合同约定向茂田物业公司缴纳物业服务费，大足区人民法院于2017年7月作出（2017）渝0111民初3169号民事判决书，该案判决书明确茂田物业公司主张物业费的截止时间为2017年3月31日，对于2017年4月1日之后的物业费茂田物业公司至今未向肖祖洪主张该项权利，故原告要求被告承担2017年8月1日至2017年10月18日期间的物业服务费损失21110.70元于法无据，被告不予认可；3、原告提出的营业损失不成立。大足区人民法院于2017年5月作出（2017）渝0111民初2370号民事判决书，判决解除了印象置业公司与肖祖洪于2014年5月13日签订的《租赁合同》，并由肖祖洪支付印象置业公司2017年4月27日前的租金503319.78元。肖祖洪对该判决不服，依法向重庆市第一中级人民法院提起上诉，在二审开庭时，肖祖洪自认从2017年3月开始就停止营业，诉争房屋一直处于停业状态，故原告要求被告赔偿经营损失于法无据，被告不予认可；4、原告提出的装修损失不成立。本案原告由于不按照合同约定向印象置业公司缴纳租金，印象置业公司为了维护自身的合法权益通过诉讼的方式解除了双方的租赁合同，合同解除后印象置业公司已将相关物资进行了妥善的管理，且原告方已于2017年10月23日将部分物资搬走，其装修损失根本不存在，被告不同意赔偿原告的装修损失。被告鲜厨中餐店、刘安建辩称：原告要求被告刘安建及鲜厨中餐店承担赔偿责任无事实及法律依据，理由是2017年7月13日印象置业公司委托了重庆茂然商业管理有限公司大足分公司与被告刘安建对本案诉争房屋签订了租赁合同，被告方在按照合同的约定交付了保证金及租金后，对该房屋行使租赁等相关权利没有过错，不应承担任何赔偿责任，请求法院驳回原告对答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了《租赁合同》、（2017）渝0111民初3169号、2370号民事判决书、（2017）渝01民终6150号民事判决书等相关证据，当事人对证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认并载卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年5月13日，印象置业公司与肖祖洪签订了《租赁合同》，合同约定印象置业公司将位于大足区XX街道办事处XX号商铺（建筑面积1623.90平方米）租赁给肖祖洪，租赁物业经营业态为餐饮类，租赁期限从2014年7月1日起至2020年6月30日，租金为2014年7月1日至2016年6月30日，按16.80元/月/平方米计算，租金共计654756.48元；2016年7月1日至2017年6月30日，按35.28元/月/平方米计算，租金共计687494.28元......。合同签订后，印象置业公司将租赁物交付给肖祖洪使用。2016年12月15日，肖祖洪作为经营者以租赁物为经营场所申请成立了名称为“大足区全味德食府”的个体工商户。分别经营“北京片皮烤鸭”和“家乐口福自助火锅”。由于在合同履行过程中，肖祖洪未按照约定向印象置业公司缴纳租金，印象置业公司于2017年3月27日向大足区人民法院提起诉讼，要求解除与肖祖洪签订的《租赁合同》，并要求肖祖洪支付2017年4月27日之前所欠付的租金608319.77元。大足区人民法院于2017年5月作出（2017）渝0111民初2370号民事判决书，判决解除了印象置业公司与肖祖洪于2014年5月13日签订的《租赁合同》，限肖祖洪在本判决生效之日起二个月内将租赁的位于大足区XX街道办事处XX号商铺交还给印象置业公司，并由肖祖洪支付印象置业公司2017年4月27日前的租金503319.78元。肖祖洪对该判决不服，依法向重庆市第一中级人民法院提起上诉，在二审法院于2017年9月11日开庭时，肖祖洪自认从2017年3月开始就停止营业，诉争房屋一直处于停业状态。2017年9月26日，重庆市第一中级人民法院作出（2017）渝01民终6150号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明：1、茂田物业公司是“大足印象”商圈的物业服务单位，由于肖祖洪未按照合同约定向茂田物业公司缴纳物业服务费，茂田物业公司向法院提起诉讼，大足区人民法院于2017年7月作出（2017）渝0111民初3169号民事判决书，判决肖祖洪向茂田物业公司支付2015年4月1日至2017年3月31日期间的物业服务费192348元；2、2017年7月13日，印象置业公司授权重庆茂然商业管理有限公司大足分公司与刘安建签订了《租赁合同》，合同约定将位于大足区XX街道办事处XX1号，XX2号商铺（建筑面积966.76平方米）租赁给刘安建用于大足区鲜厨中餐店扩大经营规模，刘安建租赁该物业后，于2017年7月底开始进场装修，期间与肖祖洪多次发生冲突，经公安机关多次协调解决未果；3、全味德食府于2018年2月22日向本院提出申请，要求对肖祖洪租赁房屋中的天花板、墙面、地面装饰装修等的损失进行鉴定。2018年6月22日，本院收到重庆勤业五联资产评估房地产土地估价有限公司的《情况说明》，载明由于因申请人无法提供相关评估材料，评估工作未能开展，故退回本次司法评估委托书。本案的争议焦点：原告要求被告赔偿租金损失、物业费损失、经营损失、装修损失是否符合法律规定？本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”，据此，本院对原告提出的各项诉讼请求，作如下评述：1、关于原告要求被告赔偿2017年8月1日至10月18日期间租金损失的问题？本案中，原、被告双方于2014年5月13日签订《租赁合同》后，被告肖祖洪未按照合同约定向原告按时缴纳租金。印象置业公司于2017年3月27日向大足区人民法院提起诉讼，要求解除与肖祖洪签订的《租赁合同》，并要求肖祖洪支付2017年4月27日之前所欠付的租金608319.77元。大足区人民法院于2017年5月作出（2017）渝0111民初2370号民事判决书，判决解除了印象置业公司与肖祖洪于2014年5月13日签订的《租赁合同》，并由肖祖洪支付印象置业公司2017年4月27日前的租金503319.78元。肖祖洪对该判决不服，依法向重庆市第一中级人民法院提起上诉，重庆市第一中级人民法院判决驳回了上诉，维持原判。由此可见，印象置业公司通过诉讼要求肖祖洪给付的是2017年4月27日前的租金，并未通过诉讼的方式或实际向全味德食府经营者肖祖洪收取2017年4月27日后的租金，故全味德食府经营者肖祖洪此后并不存在租金损失的问题，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持；关于原告要求被告赔偿2017年8月1日至10月18日期间物业服务费损失的问题？本案中，由于肖祖洪未按照合同约定向茂田物业公司缴纳物业服务费，茂田物业公司向法院提起诉讼，大足区人民法院于2017年7月作出（2017）渝0111民初3169号民事判决书，判决肖祖洪向茂田物业公司支付2015年4月1日至2017年3月31日期间的物业服务费192348元。由此可见，茂田物业公司通过诉讼要求肖祖洪给付的是2017年3月31日前的物业服务费，并未通过诉讼的方式或实际向全味德食府经营者肖祖洪收取2017年4月1日后的物业服务费，故全味德食府经营者肖祖洪此后并不存在物业费损失的问题，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持；关于原告要求被告赔偿2017年8月1日至10月18日期间经营损失的问题？本案中，大足区人民法院于2017年5月作出（2017）渝0111民初2370号民事判决书，判决解除了印象置业公司与肖祖洪于2014年5月13日签订的《租赁合同》，肖祖洪不服一审法院判决向重庆市第一中级人民法院提起上诉，在二审法院于2017年9月11日开庭时，肖祖洪自认从2017年3月开始就停止营业，诉争房屋一直处于停业状态。由此可见，肖祖洪在一审法院判决解除其与印象置业公司的《租赁合同》前已停止营业，故全味德食府经营者肖祖洪此后并不存在营业损失的问题，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持；关于原告要求被告赔偿装修损失的问题？按照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大”。本案中，由于肖祖洪未按照合同约定向印象置业公司缴纳租金，印象置业公司以肖祖洪违约为由向法院起诉要求解除合同，大足区人民法院于2017年5月作出（2017）渝0111民初2370号民事判决书，判决解除了印象置业公司与肖祖洪于2014年5月13日签订的《租赁合同》，虽然肖祖洪不服一审判决提起上诉，但印象置业公司在肖祖洪处于停业状态的情况下，在二审法院审理过程中，为了避免损失的进一步扩大，将诉争物业出租给刘安建并无不当。原告认为刘安建在对诉争房屋进行装修时对其造成了损失，由于原告未能提供证据证明具体的损失项目及金额，应当承担举证不能的法律后果，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：驳回原告大足区全味德食府的诉讼请求。案件受理费8800元，已减半收取计4400元，由原告大足区全味德食府负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 刘朝文二〇一八年八月一日法官助理 龚朝菊书 记 员 艾 程