重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝05民终4056号上诉人（原审被告）：重庆国能投资开发有限公司，住所地重庆市綦江区（原万盛区）万东北路**，统一社会信用代码91500110056486265X。法定代表人：陈祖华，董事长。委托诉讼代理人：阳长荣，重庆北信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张远飞，重庆北信律师事务所律师。上诉人（原审原告）：刘大寨，男，1971年3月7日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。原审第三人：重庆鑫国能家居建材有限责任公司，，住所地重庆市綦江区（原万盛区）红枫路**第**统一社会信用代码91500110MA5U3CFN6X。法定代表人：彭章勇，总经理。上诉人重庆国能投资开发有限公司（以下简称“国能投资公司”）与上诉人刘大寨、原审第三人重庆鑫国能家居建材有限责任公司（以下简称”鑫国能公司“）商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院（2018）渝0110民初2676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国能投资公司上诉请求：撤销重庆市綦江区人民法院（2018）渝0110民初2676号民事判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉求。事实和理由：根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议书》第四条第一款约定，被上诉人刘大寨同意在按照付款方式付清首付款并提供给上诉人所有合格按揭资料后，上诉人国能投资公司予以办理合同登记备案。但被上诉人刘大寨未按合同约定向上诉人国能投资公司提供按揭资料，合同登记备案的条件不成就，上诉人国能投资公司不存在合同登记备案的违约行为。同时，合同对违约金标准约定明显过高。因此，请求二审法院依法改判。刘大寨辩称：根据双方签订的补充协议约定，双方在签订《商品房买卖合同》当日上诉人国能投资公司应当指定按揭贷款银行与被上诉人刘大寨签订《借款合同》和《抵押贷款合同》，但在双方签订《商品房买卖合同》当日上诉人国能投资公司并未联系指定银行与被上诉人刘大寨办理按揭贷款的相关手续，因此，被上诉人刘大寨没有提交按揭资料，合同条件的不成就是上诉人国能投资公司所致，没有提交按揭资料并不影响合同登记备案。鉴于双方在签订合同后，上诉人国能投资公司未履行合同义务，存在违约情形，理应承担相应违约责任。被上诉人刘大寨要求上诉人国能投资公司按照合同约定支付违约金，并不存在违约金过高的情形。刘大寨上诉请求;撤销重庆市綦江区人民法院（2018）渝0110民初2676号民事判决，依法改判:1、判令国能投资公司支付刘大寨逾期办理预购商品房合同登记备案违约金11887.40元及2018年3月20日起至实际取得受理单为止的违约金；2、判令国能投资公司办理预购商品房合同登记备案。事实和理由;一审法院以取得栋证的时间2018年3月7日作为违约金截止时间违背双方合同意愿，且栋证的取得与合同登记备案并无任何关系，只要被上诉人国能投资公司未按照双方合同约定履行合同备案登记义务，其违约行为就一直处于延续状态，就应当承担相应违约责任。同时一审法院未主张被上诉人国能投资公司依法到有关机构办理合同登记备案，明显不当。国能投资公司辩称：被上诉人国能投资公司已于2017年3月8日取得涉案房屋的栋证，按照相关规定，取得栋证后房屋转为现房，被上诉人国能投资公司再为上诉人刘大寨办理合同登记备案，已属事实履行不能。同时双方合同约定登记备案的前提是预售房屋，涉案房屋转为现售房屋后，再办理备案登记无合同依据。原审第三人鑫国能公司未作答辩。刘大寨向一审法院起诉请求：1、判令国能投资公司支付刘大寨逾期办理预购商品房合同登记备案违约金17467.20元及2018年3月20日起至实际取得受理单为止的违约金；2、判令国能投资公司办理预购商品房合同登记备案。一审法院认定事实：刘大寨系具有完全民事行为能力的自然人。国能投资公司系依法成立的有限责任公司，是能够独立承担民事责任的企业法人，其经营范围包括房地产开发（二级）、物业管理等。2016年10月31日，刘大寨（乙方）与国能投资公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定，刘大寨购买由国能投资公司开发建设的位于万盛经开区X号商业用房；房屋建筑面积为86.80平方米；房屋总价款为482608元；刘大寨于2016年10月31日向国能投资公司支付首付房款242608元，剩余房款240000元向银行申请贷款等内容。该合同第二条载明：“甲方销售的商品房为下列第（2）项：1、现房。2、预售商品房。该合同第十二条载明：“1、预售商品房的，自本合同登记之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单……3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：……（2）逾期超过30日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”该合同补充协议第四条载明：“1、乙方同意在按照付款方式付清首付款并提供给甲方所有合格按揭资料后，甲方予以办理合同登记备案。……3、甲方为乙方办理产权登记，以乙方交清全部产权登记所需资料，并无任何欠款（包括但不限于首付款、银行或住房公积金按揭贷款、代收费、交付房屋时的面积误差应补交款、应付违约金和损失赔偿）为前提，否则甲方不予办理产权证，一切后果由乙方自行承担。”合同签订当日，刘大寨向国能投资公司付清了首付房款242608元。2017年3月8日，国能投资公司取得涉案商业用房的不动产权证书（大证）一审法院认为，刘大寨与国能投资公司于2016年10月31日签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的民事责任。根据查明的事实，国能投资公司逾期未能办理合同登记备案并取得登记受理单，已构成违约，应当承担相应的违约责任。本案中，刘大寨与国能投资公司于2016年10月31日签订商品房买卖合同，国能投资公司应于2016年11月10日内为刘大寨办理房屋买卖合同登记备案申请，但国能投资公司一直未申请办理合同登记备案，已构成违约，应当从逾期之日（2016年11月11日）起，按日向刘大寨支付已付房款（242608元）万分之一的违约金。2017年3月8日，国能投资公司取得案涉商业用房的不动产权证书(大证)，案涉商业用房已经属于现房，不能再办理预购商品房合同登记备案，故计算上述违约金的截止日期为2017年3月8日。关于国能投资公司辩称违约金过高的意见，经查，合同约定每日万分之一的违约金并不过高，对该辩解意见，不予采纳。故国能投资公司应支付刘大寨逾期办理预购商品房合同登记备案违约金2863元（242608元÷10000×118天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，遂判决：一、被告重庆国能投资开发有限公司于本判决生效后5日内支付原告刘大寨逾期办理预购商品房合同登记备案违约金2863元；二、驳回原告刘大寨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费236元，减半收取118元，由原告刘大寨负担93元，被告重庆国能投资开发有限公司负担25元（原告已预交案件受理费，被告在履行上述款项时一并支付原告）。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明事实相同。本院认为，本案双方当事人的争议焦点为：1、涉案房屋是否具备合同登记备案的条件，上诉人国能投资公司应否承担合同逾期备案的违约责任；2、上诉人刘大寨请求的违约金，是否存在约定标准过高的情形；3、上诉人刘大寨要求上诉人国能投资公司办理预购商品房合同登记备案，应否得到支持。现就双方争议焦点评述如下：1、关于涉案房屋是否具备合同登记备案的条件，上诉人国能投资公司应否承担合同逾期备案的违约责任问题。依据上诉人国能投资公司与上诉人刘大寨签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，上诉人刘大寨在付清购房首付款后，剩余房款向银行申请贷款，且上诉人国能投资公司在签订合同之日起10日内向有关部门申请办理涉案合同的登记备案。同时，上诉国能投资公司人与上诉人刘大寨在签订的《合同补充协议》中对银行按揭贷款、合同登记备案和产权登记也作出了相应约定，按照约定，上诉人刘大寨向上诉人国能投资公司指定的贷款银行申请购房贷款，上诉人刘大寨在签订《重庆市商品房买卖合同》当日签订《个人购房借款合同》和《抵押贷款合同》等相关按揭文书，并按银行要求向上诉人国能投资公司提交齐全办理按揭贷款需要的资料。上诉人刘大寨在按照付款方式付清首付款并提供给上诉人国能投资公司所有合格按揭资料后，上诉人国能投资公司予以办理合同登记备案，因上诉人刘大寨相关资料未备齐或不配合上诉人国能投资公司办理等原因致使合同备案延期，上诉人国能投资公司不承担违约责任。根据本案查明的事实，上诉人国能投资公司与上诉人刘大寨签订《重庆市商品房买卖合同》后，上诉人刘大寨已经按照合同约定付清了购房首付款，但上诉人国能投资公司并未按照双方签订的《合同补充协议》约定，指定按揭贷款银行与上诉人刘大寨签订相关按揭文书，导致上诉人刘大寨不能按照按揭贷款银行要求向上诉人国能投资公司提交相关按揭资料，故在非因上诉人刘大寨原因致使合同存在备案延期的情形下，上诉人国能投资公司应当按照双方合同约定向有关部门申请办理涉案合同登记备案，而上诉人国能投资公司一直未申请涉案房屋合同登记备案，理应按照合同约定承担违约责任。2、关于上诉人刘大寨请求的违约金，是否存在约定标准过高的情形问题。按照双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，上诉人国能投资公司从逾期之日起，按已付房款万分之一向上诉人刘大寨支付违约金。鉴于双方对违约金的约定并未超过同期银行贷款利率，不存在约定标准过高的情形。因此，本院对上诉人国能投资公司的该项上诉理由，不予支持。3、关于上诉人刘大寨要求上诉人国能投资公司办理预购商品房合同登记备案，应否得到支持问题。根据本案查明的事实，2017年3月8日，上诉人国能投资公司已取得所售商业用房的整体《不动产权证书》，上诉人刘大寨所购涉案房屋已由“预售房”变为“现房”，其要求上诉人国能投资公司再行办理商品房预售合同登记备案手续已事实上履行不能。因此，本院对上诉人刘大寨的该项上诉请求，不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费，按一审判决执行。二审案件受理费50元，由上诉人重庆国能投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长 苏 渝审判员 韩 艳审判员 张泽兵二〇一八年八月八日书记员 刘冬梅