北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终6011号上诉人（原审被告）：北京盛世嘉瑞科技有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇金燕龙大厦13单元06号。法定代表人：李小晋，总经理。委托诉讼代理人：冯红峰，北京市恒圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：史衍津，北京市恒圣(天津)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军空军北京军械修理厂。法定代表人：姚学军，厂总会计师。委托诉讼代理人：薛晶，北京市海嘉律师事务所律师。上诉人北京盛世嘉瑞科技有限公司（以下简称盛世嘉瑞公司）因与被上诉人中国人民解放军空军北京军械修理厂（以下简称军械修理厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初8115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛世嘉瑞公司上诉请求：将本案发回重审，或改判驳回军械修理厂的全部诉讼请求。事实和理由：涉案土地是军事用地、未经军队有关管理部门审批，应当认定合同无效。军械修理厂辩称，同意原审法院判决。军械修理厂向一审法院起诉请求：1、盛世嘉瑞公司向军械修理厂交还租赁85号工厂大门口外原食堂第二层房屋、第三层房屋、原食堂房屋基础上加建的第四层房屋及原食堂房屋北侧加建的玻璃墙门厅；2、盛世嘉瑞公司向军械修理厂交还租赁85号工厂大门口外原招待所共计四层房屋；3、盛世嘉瑞公司向军械修理厂交还承租期间在85号工厂大门口外原食堂房屋与工厂大门口外原招待所四层房屋之间新建的共计四层房屋；4、盛世嘉瑞公司向军械修理厂支付房屋租赁合同到期后的房屋使用费：（1）原食堂房屋占用费186410.96元;（2）原招待所房屋占用费，按照2013.69元/天乘以自2016年6月10日起至该房屋实际交付给军械修理厂之日止实际占用天数计算；5、盛世嘉瑞公司支付拖欠的取暖费112476元；6、盛世嘉瑞公司支付拖欠的水费21753.25元。一审法院认定事实：2009年7月13日，军械修理厂（甲方）与盛世嘉瑞公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》（《合同一》），约定：“甲方将坐落于北京市85号房屋建筑面积1800平方米出租给乙方使用。租赁用途为商务酒店，租赁期限自2009年10月10日起至2014年10月9日止，年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为人民币648000元，租金按季结算，乙方于每季的前十日内交付甲方，付款方式为支票。租赁期内的水、电、煤气、设备、物业管理等费用按照当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担，乙方于每月的前十日向甲方交纳。租赁期内，乙方应当履行下列义务：……（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有、租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方；（四）不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给甲方……”。2009年12月16日，双方签订《军队房地产租赁合同》（《合同二》），约定：“甲方将坐落于北京市85号房屋建筑面积2000平方米出租给乙方使用。租赁用途为商务酒店，租赁期限2010年1月10日起至2015年1月9日止，年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为人民币735000元，其中包含场地费15000元。租赁期内的水、电、煤气、设备、物业管理等费用按照当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。”关于乙方义务等内容与《合同一》中约定的内容一致。合同签订后，军械修理厂向盛世嘉瑞公司交付了涉案场地，盛世嘉瑞公司向军械修理厂交纳了相应租金。盛世嘉瑞公司在承租期间，在原承租的房屋基础上进行了加建。2011年11月16日，军械修理厂（甲方）与盛世嘉瑞公司（乙方）签订《补充协议》，内容为：“甲乙双方自2009年7月13日和2009年12月16日签署两份房屋租赁合同后，乙方数次以装修被延误、未及时办理《军队租赁许可证》、消防验收未通过等诸多事由与甲方交涉，甲方依据双方合同及法律规定在回函中做出了解释，并指出乙方存在不按时交纳租金、承租场所多家经营等违约行为。甲方经研究决定，出于考虑缓解乙方的经营困难，再做一次维护双方合作发展的努力：减免乙方租金人民币伍拾贰万玖千伍佰元整。但以乙方承诺遵守下列条款为前提：第一条：将承租场所内几家公司的具体情况及与乙方的关系以书面形式呈报甲方。第二条：将加盖建筑物（妈祖阁加层及妈祖阁与2#楼之间的楼层）的报批手续及建筑图纸交予我方审核备案。第三条：本协议签署前乙方所提出的相关问题及要求可视为以一次性减免租金人民币：伍拾贰万玖千伍佰元整获得解决，不得再以任何方式重复提及。第四条：在租赁场所交付乙方使用的前提下，应无条件如实缴纳租金。乙方承诺于本协议签署之后，按合同规定按时交纳房租（本次减免后，下次交租金日起分别为2011年9月15日和2011年10月12日之前）。如出现延误，甲方将以行政和法律手段维护己方权益。第五条：甲方同意与乙方所签订的2009年7月13日和2009年12月16日两份合同到期后自动再顺延20个月和17个月，即合同到期日均为2016年6月9日。本协议视为主合同的一部分，如上条款与主合同具有同等法律效力。”2011年11月16日，盛世嘉瑞公司向军械修理厂提交《申请函》，载明：“由于北京盛世嘉瑞科技有限公司锦泽榕酒店管理分公司需在海淀工商局申请办理营业执照等手续，故特此申请贵厂协助办理盖章事宜。”对有争议的证据和事实，法院认定如下：第一部分，租期证据。盛世嘉瑞公司主张涉案房屋租期已实际延长，向法庭提交1、《租赁证明》复印件（“房屋1”）（以下简称租赁证明1）及（2016）京求是内经证字第1117号《公证书》。其中，租赁证明1中载明：“甲方将85号租赁给乙方使用，使用期限：自2016年6月9日至2031年6月10日止，租赁面积：2433平方米。”该内容左侧上下两处有“甲方”字样覆有军械修理厂公章、右侧上下两处有“乙方”字样覆有盛世嘉瑞公司公章，落款日期为2011年11月21日。《公证书》内容为：“申请人：北京盛世嘉瑞科技有限公司，住所北京市昌平区回龙观镇金燕龙大厦13单元06号。法定代表人：李小晋，女，1970年6月17日出生，公民身份号码×××。公证事项：保全证据。李小晋于2016年10月10日来到我处，称北京盛世嘉瑞科技有限公司与中国人民解放军空军北京军械修理厂有租赁关系，北京盛世嘉瑞科技有限公司持有《租赁证明》为证。上述证明的原件只有一份，为防止原件灭失，申请对该文书办理保全证据公证。根据《中华人民共和国公证法》、《公证程序规则》的规定，本公证处受理了公证申请。本公证员与公证人员谷丽娜于2016年10月10日在我处监督李小晋使用我处复印机对上述《租赁证明》进行了复印。兹证明本公证书后附的复印件（一页）与李小晋初出示给本公证员的《租赁证明》相符，原件已交还李小晋。”公证书后附租赁证明1复印件一份。2、《租赁证明》复印件（“房屋2”）（以下简称租赁证明2）及（2016）京求是内经证字第1116号《公证书》，租赁证明2中载明：“甲方将座落于北京市85号租赁给乙方使用，使用期限：自2016年6月9日至2031年6月10日止，租赁面积：3472平方米。”该内容左侧有上下两处“甲方”字样覆有军械修理厂公章、右侧有上下两处“乙方”字样覆有盛世嘉瑞公司公章，落款为2011年11月21日。《公证书》内容与1117号公证书内容一致，后附租赁证明2复印件1份。3、《租赁证明》原件（以下简称租赁证明3），载明：“甲方将座落于北京市85号租赁给乙方使用，使用期限：自2016年6月9日至2031年6月10日止，租赁面积3472平方米”。该内容左侧有上下两处“甲方”字样上覆有军械修理厂公章、右侧有上下两处“乙方”字样覆有盛世嘉瑞公司公章，落款为2011年11月21日。其中“2016年6月9日”为在原内容处划线后更改，并按有指纹。对于三份租赁证明的形成过程，盛世嘉瑞公司陈述系为办理工商登记并延长租期，法定代表人李小晋前往军械修理厂办理手续，在军械修理厂出具租赁证明3后，发现内容有误，进行了涂抹更改，因此要求修理厂重新开具了租赁证明1和租赁证明2。军械修理厂对该三份证据不予认可，称租赁证明3系为配合盛世嘉瑞公司办理工商注册手续开具，且文件内容已被盛世嘉瑞公司更改。其主张租赁证明1、2未提交原件，在复印件中两处“甲方”字样和军械修理厂公章叠加位置与租赁证明3完全重合，系通过扫描租赁证明3形成。双方各自向法庭提交载明日期为2011年11月22日的《企业住所（经营场所）证明》一份。军械修理厂提供的证明中，产权人证明一栏内容为：“同意将位于上述地址2000㎡的房屋以出租方式提供给该企业使用，使用期限为5年。”该证明为复印件，证明下方有“肖四清”签字。盛世嘉瑞公司提交的证明为原件，下方无肖四清签字，产权人证明一栏内容除“2800㎡”、“15年”外，其余内容与军械修理厂证明均相同。对此，军械修理厂称该证明开出后，由盛世嘉瑞公司工作人员肖四清将证明原件取走，复印件在肖四清签字后由军械修理厂留存。盛世嘉瑞公司将证明取走后，在原件“2000㎡”和“5年”处进行了涂改，故两份证明内容出现了不同。盛世嘉瑞公司认可肖四清曾系其公司监事，但对签名不认可，亦不申请对签名真伪进行笔迹鉴定。另查，盛世嘉瑞公司曾在海淀法院第一次庭审中提交甲方军械修理厂与乙方盛世嘉瑞公司2009年7月9日《补充协议》一份，租期内容为：“甲乙双方于2009年7月份和2009年12月份签署的两份《军队房地产租赁合同》的租期分别为十五年……”并对租期届满后续租期限和方式进行了约定。后盛世嘉瑞公司以其提交的三份租赁证明对其主张更有利为由撤回了上述《补充协议》的举证。而在北京长城司法鉴定所出具的长城司鉴【2016】文鉴字第66号《鉴定意见书》中对该《补充协议》落款处“中国人民解放军空军北京军械修理厂合同专用章”意见为：该印章印文不是直接盖印形成，是扫描打印形成，打印前扫描的原件印文与样本上的印文不是出自同一枚印章。经审查，盛世嘉瑞公司主张租赁期限延长提交的多份证据中存在以下疑点：1、三份《租赁证明》中“甲方”字样与军械修理厂的公章重合位置高度相似；2、三份《租赁证明》中两份原件丢失，且盛世嘉瑞公司法人在庭审中不能清楚陈述丢失原因和时间；3、两份公证书仅能证明后附的租赁证明系李小晋持有的租赁证明复印而来，对于李小晋手中持有的租赁证明“原件”中公章是否为直接盖印形成，显然不具备专业的认定资质和能力；4、两份《企业住所（经营场所）证明》多处内容位置相似，“2800㎡”、“15年”两处内容为后更改及添加的可能性较高；5、盛世嘉瑞公司先以《补充协议》进行举证，又撤回《补充协议》以《租赁证明》进行举证，举证过程存在反复不统一的情形；6、三份《租赁证明》与《企业住所（经营场所）证明》中租赁期限记载不一致；7、在2011年11月16日签订《补充协议》时，双方已为缓解盛世嘉瑞公司经营困难做出减免租金并延长租期的约定，而仅过五天双方又签订《租赁证明》，再次约定延长租期，加之延长十五年租期涉及利益巨大，对租赁合同其他内容不做约定与交易常理不符；8、《租赁证明》时间与盛世嘉瑞公司提交《申请函》时间相近，且“证明”这一名称也更符合申请函所述为办理营业执照办理手续的形式。综上，盛世嘉瑞公司提交的相关租期延长证据存在较多疑点，而军械修理厂提交的相关证据与证据来源陈述符合逻辑常理。因此，鉴于盛世嘉瑞公司提交的上述租期延长证据存在多处疑点，法院不予采信。第二部分，房租及水费、取暖费证据。盛世嘉瑞公司向法庭提交北京农商银行业务结算申请书、转账支票存根、转账打印单证明其自2016年6月7日至8月31日通过转账汇款方式分次向军械修理厂缴纳房租共863750元，军械修理厂认可收到该笔费用，但不认可性质为租金，主张系盛世嘉瑞公司自行汇款。双方均同意该笔费用在法院判决中进行扣减。军械修理厂主张盛世嘉瑞公司欠付2015年度供暖季取暖费，计算方式为未交费面积2678乘以42元/平方米共计112476元，盛世嘉瑞公司对欠付取暖费标准、面积、时间均认可，但认为该费用应当向实际使用人主张。盛世嘉瑞公司提交水费计算单共7张，其中未交纳水费金额为20275.7元，称系军械修理厂后勤处处长交给盛世嘉瑞公司要求其催缴案外人占用期间的水费。庭审中，军械修理厂表示同意按照盛世嘉瑞公司提交的水费单计算欠付水费。法院在审理过程中，组织双方对现场房屋进行了实地勘验，《合同一》中1800平米为场地南侧原食堂二层、三层房屋，后盛世嘉瑞公司加盖第四层房屋并在北侧加盖玻璃墙门厅。《合同二》中2000平米场地为北侧原招待所共四层房屋，盛世嘉瑞公司在上述两处房屋中间加盖四层钢结构房屋。2016年6月9日后，双方未就租赁场地和房屋进行交接，2016年9月23日，军械修理厂将《合同一》中原食堂二层、三层房屋及加盖第四层房屋与北侧加盖玻璃墙门厅出入口封闭。盛世嘉瑞公司主张其自2017年1月14日后无法使用《合同二》中原招待所四层房屋，军械修理厂称该房屋于2017年12月6日封门。2017年7月13日，北京市海淀区人民法院组织双方当事人前往涉案场地进行现场勘验，双方均认可原招待所四层房屋为酒店房间形式，现场显示为公寓对外出租，并有部分房屋显示为出租状态，原食堂与原招待所间加盖的四层房屋也显示为酒店房间形式，为公寓对外出租。军械修理厂同意就《合同二》原招待所四层房屋占用费主张至2017年7月13日，金额为801448.62元。一审法院认为，军械修理厂与盛世嘉瑞公司签订的《军队房地产租赁合同》及《补充协议》为双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效。双方均应按照约定履行各自义务。租赁期满后，合同终止。根据合同约定，盛世嘉瑞公司应当在租赁期满时将所承租的房地产及加盖的建筑物及改造、装修或增扩设备无偿移交给军械修理厂。盛世嘉瑞公司主张涉案房屋租期已实际延长，但未提交合法、有效证据予以证明，法院对其该项抗辩主张不予采纳，故军械修理厂主张盛世嘉瑞公司返还租赁房屋及加盖房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。盛世嘉瑞公司在合同期限届满之后未如期返还房屋，军械修理厂向其主张按照租金标准乘以实际占用时间计算的房屋占用费，理由正当，应予支持。双方均认可《合同一》地块房屋于2016年9月23日被军械修理厂封门，故该房屋占用费应为186410.96元。盛世嘉瑞公司主张其撤离《合同二》项下房屋时间为2017年1月14日，但未提交相关证据予以证明，加之2017年7月13日法院现场勘验时，该房屋仍显示对外出租状态。故军械修理厂主张《合同二》房屋占用费支付至2017年7月13日，有事实依据，应予支持。军械修理厂主张该地块房屋占用费为801448.62元。两处房屋占用费扣除盛世嘉瑞公司863750元汇款，盛世嘉瑞公司仍需向军械修理厂支付房屋占用费124109.58元。合同约定租赁期水、暖费用由盛世嘉瑞公司承担，盛世嘉瑞公司应当依约交纳。盛世嘉瑞公司主张房屋占用费、取暖费、水费应由实际使用人交纳，其未提交相关证据证明军械修理厂已将涉案场地及房屋另行出租给他人，在合同到期后盛世嘉瑞公司也未依约返还涉案房屋、场地，故法院对该项抗辩主张不予采纳。故军械修理厂主张盛世嘉瑞公司支付取暖费、水费的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京盛世嘉瑞科技有限公司于本判决生效之日起七日内向中国人民解放军空军北京军械修理厂腾空并返还北京市85号院工厂大门外原食堂第二层、第三层以及加盖的第四层房屋及北侧玻璃墙门厅；二、北京盛世嘉瑞科技有限公司于本判决生效之日起七日内向中国人民解放军空军北京军械修理厂腾空并返还北京市85号院工厂大门外原招待所四层房屋；三、北京盛世嘉瑞科技有限公司于本判决生效之日起七日内向中国人民解放军空军北京军械修理厂腾空并返还北京市85号院工厂大门外原食堂与原招待所之间新建四层房屋；四、北京盛世嘉瑞科技有限公司于本判决生效之日起七日内向中国人民解放军空军北京军械修理厂支付房屋占用费124109.58元；五、北京盛世嘉瑞科技有限公司于本判决生效之日起七日内向中国人民解放军空军北京军械修理厂支付取暖费112476元；六、北京盛世嘉瑞科技有限公司于本判决生效之日起七日内向中国人民解放军空军北京军械修理厂支付水费20275.7元；七、驳回中国人民解放军空军北京军械修理厂其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人提交了新证据，本院组织双方进行了举证质证。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，”强制性规定”是指效力性强制性规定。上诉人所主张的《军队空余房地产租赁管理规定》等文件，均不属于法律、行政法规，且仅为管理性规定，不能作为认定合同无效的依据。根据该规定，军队可以出租空余房地产，出租军事用地及房屋并不足以认定损害国家利益。综上所述，北京盛世嘉瑞科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10652元，由北京盛世嘉瑞科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郭燕枝审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇一八年八月六日法官助理 叶康喜法官助理 张进中书 记 员 李昊婷