广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初11204号原告：方毓明，男，1952年5月7日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：蒲松涛，广东蓝天柱律师事务所律师。被告：东莞市厚街镇河田股份经济联合社。住所地：广东省东莞市厚街镇河田郡马路1号。组织机构代码为61833583-0。负责人：方伟强，系该单位理事长。委托诉讼代理人：刘函秋，广东法仕律师事务所律师。委托诉讼代理人：方福甜，广东法仕律师事务所律师。第三人：东莞市厚街汽车客运站有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇汀山社区汀博路。统一社会信用代码为9144190077096536XJ。法定代表人：林灿培。原告方毓明与被告东莞市厚街镇河田股份经济联合社(以下简称“河田经联社”)、第三人东莞市厚街汽车客运站有限公司(以下简称“厚街客运站”)合同纠纷一案，本院于2017年9月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告方毓明的委托诉讼代理人蒲松涛，被告河田经联社的委托诉讼代理人刘函秋、方福甜到庭参加诉讼。第三人厚街客运站经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方毓明向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还原告人民币3661600元；2.判令被告赔偿原告资金利息损失人民币5858560元【以3661600元为基数，按中国人民银行公布同期同类贷款利率计算，暂算16年（从2001年11月16日到2017年11月15日），应计算到被告付清之日止】；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：东莞市××街镇河田角元经济合作社（以下简称“角元合作社”）于2001年11月16日与原告签订了一份《协议书》，约定将山路口一块面积约1687.373平方米的商业用地出租给原告使用，使用年限为50年，即从2001年12月1日到2051年11月30日，并约定一次性交角元合作社租金人民币3661600元。原告于2001年11月16日在签订协议书当日向角元合作社交付租金人民币3661600元，角元合作社当天向原告开具了收到原告交租金人民币3661600元的收款收据，并加盖角元合作社的公章，收款收据编号0847561。2011年上半年厚街镇实施农村集体股份经济体制改革，撤销了原村民小组，角元合作社被合并入被告。原告支付租金后，开始的数年间原告每年都找角元合作社要地，合并后原告每年都找被告要地，都称是会给地。但如今16年过去了，被告至今无法给1687.373平方米的商业用地让原告使用。被告收取原告巨额资金后获得了原告所交3661600元的资金利息，同时将原告所交360多万元资金用于生产经营，获得了巨大的经济利益，但原告却遭受了包括资金利息损失在内的巨大经济损失。《中华人民共和国合同法》第113条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。中国人民银行在2001年到2017年间所公布的５年期贷款利率在5%到8%之间，时间越长利率越高，被告使用原告所交租金已经16年而不是５年，故以年贷款利率10%计算原告16年的资金利息损失为：3661600×0.1×16年＝5858560元。被告河田经联社辩称，一、被告已履行土地交付义务，原告无权要求返还租金及支付相应利息。1.根据被告与类似土地承租人的交付惯例，由于租赁的土地上没有任何东西，被告与土地承租人、甚至村民均认为在签订土地租赁合同当时即是移交租赁土地，因此，均没有另行办理其他移交手续。实际上，在整个当时的集体土地租赁都是这样操作的，而且也没有承租人对此向被告提出异议。2.本案中，租赁合同已明确约定了所租赁土地的位置、面积，原告在该合同签订后即可行使权利，利用该土地进行经营。况且在签订案涉租赁合同前后，当时的村长方兴祖均有亲自带领原告到案涉土地查看指明租赁土地范围。3.原告提交的案涉土地红线图是租赁合同的附件《协议书》第一条已明确注明由厚街镇城建办测量队测量出此土地面积并附有四至图，显然案涉土地的范围是明确的，即原告在签订合同时已清楚案涉土地的范围，则已经视为被告移交了土地给原告使用。4.需要强调的是案涉租赁合同未明确约定以何种方式交付土地，基于前述可知，原告也认可案涉土地是在租赁合同签订时交付的。而且原告签订了合同并付租金有16年之久，原告一直没提出案涉土地没有移交及要求退还租金。5.签订合同及移交了案涉土地后，在租期内，被告也没有将案涉土地纳入规划管理范围内，也没有阻止原告使用。6.据了解，原告曾就案涉土地到市政部门申办加油站。据此，原告实际上已经接收了案涉土地。7.被告已交付土地给原告，即使原告没有使用土地，也是原告怠于行使其承租人的权利，与被告无关。二、目前，案涉土地被第三人占用，但被告出租给第三人的土地范围不包含案涉土地，不排除原告转租给第三人或第三人非法占用。1.根据被告提交的《集体土地租赁合同书》第四条约定了被告出租给第三人的土地范围，但该范围并不包含案涉土地。2.根据现场测量可知，目前案涉土地在第三人使用范围内，但在案涉土地移交给原告后，被告在租期内并没有将案涉土地纳入规划管理范围。否则，被告不会不将案涉土地一并出租给第三人。3.被告不清楚第三人使用案涉土地是基于原告转租还是非法占用，但无论基于哪种原因，被告已经交付案涉土地，被告没有过错。三、原告要求退还租金3661600元及支付相应利息没事实和法律依据。1.案涉租赁合同合法有效，是双方的真实意思表示。2.原告行使合同解除权的期间已过。根据合同法第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，本案被告已交付土地给原告16年，而原告一直没有提出解除，则早已过了法定合理期间。3.退一步说，即使因解除合同需退回租金，原告已接收土地16年，也应当按照合同约定的租金标准支付其已经使用期间的租金。4.被告没有过错，即使合同解除，被告也无需支付利息，同时原告主张的利息计算标准过高。第三人厚街客运站未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院认定事实如下：2001年11月16日，原告与角元合作社在东莞市××街镇河田村委会的见证下签订《协议书》，约定角元合作社将其屋二队位于汀山路口一块面积为1687.373平方米的商业用地地块出租给原告，出租使用年限为50年，自2001年12月1日起至2051年11月30日止，租金总共3661600元，签约后一次性交完。角元合作社无条件协助原告办理案涉土地的角元合作社集体土地使用证有关手续，办证款由原告承担，土地证由原告保管，角元合作社只能保存复印件。租期内，原告有权将租用地转让给他人作商业地使用，但使用年限不变，且需知会角元合作社。租期内，如政府部门征用本土地，土地及地上一切建筑赔偿款归原告所有，概与角元合作社无关。租期内，原告有权从事工业、商业及其他配套使用，租赁期满时，租用土地及地上建筑物等均无条件不作价地归属角元合作社所用。该协议书附有一份四至图，列明了六个坐标点。原告于《协议书》签订当日2001年11月16日向角元合作社支付了3661600元。为查清案涉土地性质及用途情况，本院向东莞市国土资源局及东莞市城乡规划局发函调查。东莞市国土资源局复函称：“案涉地块约1687平方米，已核发集体土地所有权证，土地所有权属××街镇河田股份经济联合社集体。该地块中约15.6平方米属于东府集用字（2013）第1900130414902号土地使用权发证范围内，土地使用权人为东莞市长通实业投资有限公司，用途为交通运输用地；剩余约1670.7平方米无土地使用权登记。该地块现状地类为建设用地约1333平方米，未利用地约354平方米。现行土地利用总体规划（2010-2020）为城乡建设用地。该土地现状为空地，部分作汽车站总站的停车场使用”。东莞市城乡规划局回复称：“涉案地块涉及限建区255平方米，涉及黄线143平方米（厚街客运站）；在《厚街镇总体规划》中，有143平方米为交通道路用地（S）,其余均为非建设用地；属于已批《厚街镇中心区控制性详细规划》范围内，其中143平方米为对外交通用地（H），其余为防护绿地（G22）;除厚街客运站部分外，其余均在市生态控制线范围内。该用地未在我局办理相关规划手续”。被告主张角元合作社与原告签订合同后,就视为已经将案涉土地交付给了原告。被告申请了其村民方耀文、方日芳、方佐炳出庭作证。该三位证人系《协议书》上代表河田村委会参加的洽谈人员，该三位证人称签订合同就等于移交了土地。原告对于该三位证人证言的质证意见为：该三位证人是自己认为签订合同等于移交土地，仅是其自己的理解，三位证人出庭的发言与被告河田经联社提交的《证明》内容不相符，证人在该些《证明》上的签名实际是代理人的意思，而非证人真实意思的可能性是存在的，因此，证人证言不具备真实性、合法性和关联性。另，本院在庭审中就案涉《协议书》的效力向双方释明根据东莞市国土资源局及东莞市城乡规划局的复函，案涉《协议书》无效，询问原、被告的意见。原告认为案涉《协议书》无效，对于诉讼请求无需变更。被告则坚持认为案涉协议书有效。另查明，角元合作社现已合并入被告。本院认为，本案《协议书》虽然载明为出租50年，但根据《协议书》约定的被告无条件协助办理集体土地使用证及征用土地时土地及地上一切建筑赔偿的归原告所有的内容，本案协议书实质为涉及集体土地使用权的土地转让合同。故本案纠纷为涉及集体建设用地使用权的转让合同纠纷，案由应为合同纠纷。本案的争议焦点为：一、案涉协议书是否有效；二、被告应否退回本金及利息。对于焦点一。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十条规定：“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准”。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。从上述规定来看，集体建设用地使用权的出让和转让、出租均需依法办理审批手续，取得政府相关部门的审批。而本案根据东莞市国土局的复函，虽然案涉土地现行土地利用总体规划（2010-2020）为城乡建设用地，但其中1670.7平方米无土地使用权登记，另外15.6平方米的土地使用权登记在案外人名下；且根据东莞市城乡规划局的复函，案涉土地中除143平方米为对外交通用地（H），其余为防护绿地（G22）;除厚街客运站部分外，其余均在市生态控制线范围内。因此，原、被告约定将案涉土地用于商业一方面未取得政府部门的批准，且原、被告也未提交任何证据证明其就案涉集体土地使用权的转让取得了政府部门的审批。因此，原、被告之间的就案涉集体土地使用权的转让违背了上述法律规定，故本院认定原、被告之间就案涉土地使用权转让的协议书属无效合同。对于焦点二。首先，根据国土局的复函，案涉土地的所有权人为被告，无论将案涉土地使用权登记在哪一个主体下，都需要被告的配合。但案涉土地有15.6平方米土地使用权已登记在案外人名下。如果案涉土地已经由被告移交给原告，被告不可能再将案涉土地使用权登记在案外人名下。另被告申请的证人全部系河田村委会的村民，且系代表被告方参与案涉协议书签订的人员，单凭该些证言不足以证明被告已将案涉土地已经交付给原告。因此，被告主张将案涉土地已交付给原告，本院不予采信。其次，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。故原告请求被告返还已支付的3661600元转让款，符合法律规定，本院予以支持。至于利息，由于被告应返还原告已付款项，而原告所付款项在被告占用期间产生的利息为法定孳息，故被告应一并返还。被告应按照同时期中国人民银行同期同类贷款基准利率自被告收到全部转让款的当日2001年11月16日起支付利息至全部转让款退回之日。原告主张按照年贷款利率10％计算利息，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百一十六条，《中华人民共和国土地管理法》第六十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市厚街镇河田股份经济联合社于本判决生效之日起三日内向原告方毓明返还3661600元及利息（利息以3661600元为基数，按照中国人民银行确定的同时期中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2001年11月16日起计算至3661600元退回之日止）；二、驳回原告方毓明的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费78441元，由原告方毓明负担2441元，被告东莞市厚街镇河田股份经济联合社负担76000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  李阳河人民陪审员  李慧霞人民陪审员  李秋月二〇一八年二月十一日书 记 员  黄婉欣附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国物权法》第一百一十六条天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。《中华人民共和国土地管理法》第六十条农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。