海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2017）琼0107民初5306号   原告：海南金鹿投资集团有限公司，住所地海口市海府路。   法定代表人：施序能,总经理。   委托诉讼代理人：许仁春，北京直方（三亚）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：董祥宇，海南信达律师事务所律师。   被告：董新民，男，1983年5月18日出生，汉族，住湖南省衡阳市祁东县。   原告海南金鹿投资集团有限公司（以下简称金鹿投资公司）与被告董新民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金鹿投资公司的委托诉讼代理人许仁春、董祥宇到庭参加诉讼，被告董新民经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告金鹿投资公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付租金40454.7元及管理费27622元，以上合计68076.7；二、判决被告向原告支付违约金20423.01元（按欠款金额68076.7元×30%计算）；三、被告承担本案的案件受理费、公告费等诉讼费用。事实和理由：2012年9月1日，原告与被告双方签订《房屋租赁合同》，约定，被告承租原告位于海南金鹿装饰大世界内金鹿公寓之房屋第二层的A2-36号商铺，铺面使用面积98.67㎡。房屋租金标准为：第一年每月每平方米20元计缴，第二年每月每平方米25元计缴，第三年每月每平方米30元计缴。被告每月缴交20元作为市环卫部门清运生活垃圾费用。房屋租赁合同期为叁年，从2012年9月1日至2015年8月30日止。计租时间从2012年9月1日开始计算，在每月5日前一次性交清当月租金。并约定被告如不能按时交付租金的，除需及时如数补交外，每逾期一天则按月租金总额的3‰给原告支付违约金，如逾期十五天仍未交付租金，原告有权终止合同，收回房屋使用权，并从被告所交合同保证金中扣除租金后，余款当作违约金处罚。同日，双方签订《管理合同》，约定按照被告租赁面积，其每月应缴纳的各项管理费用总额为第一年1973元/月，第二年1973元/月，第三年1973元/月。被告须于每月10日前一次性缴纳当月应缴管理费用。合同签订后，原告按照合同约定履行了全部合同义务。但被告却自2014年7月至合同期满共欠原告租金40454.7元及管理费27622元，共计68076.7元。原告曾多次向被告主张拖欠款项，但被告均置之不理。综上所述，原告依约履约了义务，但是被告拖欠原告铺面占有使用费及管理费的行为违反了合同约定，严重损害了原告的合法权益。原告为了维护自己的合法权益，特提起本案诉讼。   被告董新民未到庭，未作答辩。   原告围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：房屋租赁合同、管理合同、保证金收据、房产证、租金与管理费发票两张、购电费发票三张，经审查，本院对原告提交的证据的真实性、合法性和关联性予以确认。被告未提交证据。   根据本院采信的证据，以及庭审查明的内容，本院认定事实如下：2012年9月1日，原告金鹿投资公司（甲方）与被告董新民（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方将坐落在海口市××路号金鹿装饰大世界金鹿公寓之房屋第二层的A2-36号的98.67㎡铺面出租给乙方；房屋租赁合同期为三年，即从2012年9月1日至2015年8月30日止；计租时间从2012年9月1日开始；房屋租金标准为：第一年每月每平方米20元，第二年每月每平方米25元，第三年每月每平方米30元；甲方每月收取乙方20元，用于市环境卫生部门清理装运生活垃圾的费用；租金、水电费、垃圾清理费等按月结算，由乙方在每月5日前一次性交付给甲方；如逾期未付清，甲方有权停止向乙方供水、供电。为确保合同顺利履行，乙方在合同签订之日须向甲方缴付月租金三倍的合同保证金10000元；乙方缴付给甲方的合同保证金，均不计算利息。租赁期满时，如房屋、设备及公用设施完好，且已缴交全部租金、水电费、垃圾清理费和违规罚款等费用及交回房屋商铺后，甲方即退还乙方所交保证金，如房屋、设备及设施有损坏，乙方照价赔偿或修复完好后，方退还保证金。乙方应当按照合同约定交付租金，如不能按时交付的，除需及时如数补交外，每逾期一天则按月租金总额的3‰给甲方支付违约金，如逾期十五天仍未交付租金，甲方有权终止合同，收回房屋使用权，并从乙方所交合同保证金中扣除租金后，余款当作违约金处罚。   同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《管理合同》，约定乙方向甲方缴纳管理费用，管理费的标准为第一年每月每平方米10元，公摊水电费每月每平方米8元，网络推广服务费每月每平方米2元，合计每月每平方米20元；第二年和第三年的收费标准与第一年相同；乙方承租期间每月应缴纳的各项管理费用总额为1973元；乙方须于每月10日前一次性缴纳当月应缴管理费用。对于乙方在违反本合同任一条款，甲方相关管理部门将视情节轻重予以口头警告或广播通报批评、或公告栏批评和发放《整改通知书》，并处以100-1000元的违约金或执行本合同和《租赁合同》的有关规定。此合同还约定了双方共同遵守的管理规定：营业时间管理、秩序管理、安全管理、清洁卫生管理、商品及销售管理、促销（或推广活动）的管理、广告及广告宣传品管理、其它管理等内容；管理合同是铺面租赁合同的附属合同，若铺面租赁合同解除（终止），管理合同同时解除（终止），但责任方仍需承担违约责任。   签订合同后，被告使用承租商铺，并向原告缴纳了保证金10000元，以及至2014年6月份的租金和管理费。原告于2017年8月1日向本院提起本案诉讼。庭审时，原告明确主张的租金和管理费的期间为自2014年7月至2015年8月。   另查，金鹿投资公司成立于1997年10月15日，2009年5月27日将企业名称由海南金鹿实业有限公司变更为海南金鹿投资集团有限公司，经营范围为：对外投资；房地产开发经营、土地、房屋租赁管理；仓储、物流。   诉讼过程中，因被告下落不明，本院于2017年9月12日在《人民法院报》上向被告公告送达了起诉状副本、应诉通知书、权利义务告知函、证据副本、开庭传票、合议庭组成人员通知书等诉讼材料。   本院认为，原告将涉案铺面出租给被告使用而签订《房屋租赁合同》，双方形成房屋租赁合同关系。为了租赁涉案铺面的管理，双方又签订了《管理合同》，此管理合同约定的权利义务虽然有别于房屋租赁合同，但管理合同是以租赁合同的成立及履行为前提的，不能脱离租赁合同而独立存在，管理合同中也约定了管理合同是铺面租赁合同的附属合同，因此，涉案房屋租赁合同与管理合同为主从合同关系，房屋租赁合同为主合同，管理合同为从合同。《房屋租赁合同》《管理合同》系双方当事人的真实意思表示，且已经实际履行，未违反法律、行政法规的强制性规定，均属合法有效合同，双方当事人均应依约履行各自的义务。   被告在租赁期间，仅支付至2014年6月份的租金和管理费，尚欠2014年7月至2015年8月的租金和管理费未支付，已构成违约。按照合同中约定的租金标准和管理费标准，被告尚欠的租金为40454.7元（25元/㎡/月×98.67㎡×2个月+30元/㎡/月×98.67㎡×12个月），尚欠的管理费为27622元（1973元/月×14个月），原告主张的这两项费用，有事实和法律依据。被告签订合同时已向原告缴纳了合同保证金10000元，现双方租赁合同期满，根据房屋租赁合同“租赁期满时，如房屋、设备及公用设施完好，且已缴交全部租金、水电费、垃圾清理费和违规罚款等费用及交回房屋商铺后，甲方即退还乙方所交保证金，如房屋、设备及设施有损坏，乙方照价赔偿或修复完好后，方退还保证金；乙方应当按照合同约定交付租金，如不能按时交付的，除需及时如数补交外，每逾期一天则按月租金总额的3‰给甲方支付违约金，如逾期十五天仍未交付租金，甲方有权终止合同，收回房屋使用权，并从乙方所交合同保证金中扣除租金后，余款当作违约金处罚”等约定，此保证金10000元应当从未交租金中予以扣除。故被告尚拖欠原告2014年7月至2015年8月租金30454.7元（40454.7元-10000元），管理费27622元，原告请求的租金超出的部分，本院不予支持。   关于原告要求被告支付违约金20423.01元的请求。被告未依约按期支付租金和管理费，应承担违约责任。1、逾期支付租金的违约金。根据房屋租赁合同“乙方应当按照合同约定交付租金，如不能按时交付的，除需及时如数补交外，每逾期一天则按月租金总额的3‰给甲方支付违约金，如逾期十五天仍未交付租金，甲方有权终止合同，收回房屋使用权，并从乙方所交合同保证金中扣除租金后，余款当作违约金处罚”的约定，被告每逾期一天按月租金总额3‰向原告支付违约金。诉讼中，原告认为每逾期一天按月租金总额3‰计算违约金明显过高，主动提出按欠款金额×30%标准计算。被告自合同期满后拖欠原告租金30454.7元至今未付，原告提出按欠款金额的30%为标准计算逾期支付租金的违约金，并无不妥，本院予以照准。故被告应向原告支付逾期支付租金违约金9136.41元（30454.7元×30%），原告请求超出的部分，本院不予支持。2、逾期支付管理费的违约金。根据管理合同“对于乙方在违反本合同任一条款，甲方相关管理部门将视情节轻重予以口警告或广播通报批评、或公告批评和发放《整改通知书》，并处以100-1000元的违约金或执行本合同和《租赁合同》的有关规定”的约定，被告逾期支付管理费，原告可处以100-1000元的违约金，或执行本合同和租赁合同的有关规定。经审查，房屋租赁合同中并无关于逾期支付管理费计算违约金的具体约定。被告自合同期满后尚欠原告管理费27622元至今未付，本院依双方在管理合同中的约定，确定被告应向原告支付逾期支付管理费违约金1000元，原告请求超出的部分，本院不予支持。   被告经本院公告送达开庭传票未到庭，视为其放弃举证质证的权利。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：   一、限被告董新民于本判决生效之日起十日内向原告海南金鹿投资集团有限公司支付尚欠租金30454.7元、管理费27622元，共计58076.7元；   二、限被告董新民于本判决生效之日起十日内向原告海南金鹿投资集团有限公司支付逾期支付租金违约金9136.41元、逾期支付管理费违约金1000元，共计10136.41元；   三、驳回原告海南金鹿投资集团有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2012元，由原告海南金鹿投资集团有限公司负担463元，被告董新民负担1549元；公告费780元，由被告董新民负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 长 陈 肖   审 判 员 冯成壮   人民陪审员 吴 强     二〇一八年八月二十八日   书 记 员 唐 俊