内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2017）内民终229号上诉人（原审被告、反诉原告）：呼伦贝尔市汇德置业有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市牙克石市兴安西街城北工商所。法定代表人：刘峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：田春生，男，该公司办公室主任。委托诉讼代理人：刘涛，内蒙古君海律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：哈尔滨东安房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市平房区南厂街17号。法定代表人：麻中新，该公司董事长。委托诉讼代理人：包玉新，内蒙古铁源律师事务所律师。上诉人呼伦贝尔市汇德置业有限公司（以下简称汇德公司）因与被上诉人哈尔滨东安房地产开发有限公司（以下简称东安公司）合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院（2017）内07民初7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汇德公司的委托诉讼代理人田春生、刘涛，被上诉人东安公司的委托诉讼代理人包玉新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇德公司上诉请求：1.撤销呼伦贝尔市中级人民法院（2017）内07民初7号民事判决，改判支持上诉人一审中的反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由东安公司负担。事实和理由：一审法院对双方举证责任分配不当，认定事实错误。本案双方争议的焦点是涉案的7350平方米土地是否为净地，争议四户是否在转让净地范围之内。依据双方《拆迁补偿协议书》约定，汇德公司的义务是支付补偿款，东安公司负责交付转让土地，故东安公司应当承担证明交付土地为净地的举证责任，而东安公司没有提交任何证据证明上述事实，其应当承担举证不能的法律后果，一审法院将上述举证责任分配给汇德公司错误。另，本案可确定的土地转让面积为7350平方米，而东安公司主张的以围墙为界的土地面积数远大于7350平方米，且东安公司已经与争议四户签订了《房屋征收安置补偿协议书》，证明争议四户房舍在东安公司转让净地范围内。东安公司辩称，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确。事实和理由：1.东安公司早在2007年就完成了案涉7350平方米土地的拆迁工作，形成了净地。汇德公司曾多次到拆迁土地现场进行查看，最终签订了《拆迁补偿协议书》，支付了100万元补偿款，证明汇德公司对涉案7350平方米土地的情况清楚，且认可其为净地。对此，一审法院认定事实正确。2.汇德公司主张案涉土地有四户没有拆迁完毕，根据民事诉讼法谁主张谁举证的原则，应当由汇德公司承担举证责任。一审法院要求汇德公司承担举证责任，在其未能举证的情形下，判令其承担相应法律后果正确，不存在举证责任分配不当的问题。3.东安公司虽与案涉四户签订过拆迁补偿协议，但协议并未实际履行，且没有证据证明涉案四户在7350平方米范围内，汇德公司的推理不能成立。4.以围墙为界的土地面积远不止7350平方米，汇德公司的推定无事实依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。东安公司向一审法院起诉请求：1.判令汇德公司给付欠款本金560万元；2.判令汇德公司按照中国人民银行同期同类贷款利率给付自2013年10月31日起至付清全部欠款之日止的利息。汇德公司向一审法院提出反诉请求：1.判令东安公司赔偿汇德公司实际支出的清场费及补偿费共计2756559元，营业损失及违约金共计198万元，以上合计4736559元；2.诉讼费用由东安公司承担。一审法院认定事实：东安公司开发牙克石市林都新城项目，该项目尚未开发完毕时，转由汇德公司承接开发。2012年12月10日，牙克石市人民政府办公室下发（2012）26号专题会议纪要，题为《专题研究哈尔滨东安房地产开发公司遗留问题有关事宜》，该会议纪要载明：“…三、关于企业未开发地块拆迁费用问题。东安公司提出已拆迁成净地但未开发面积为7350平方米，补偿金额按1200元/平方米计价，合计882万元。会议明确，此项问题由承接该项目的开发企业与东安房地产开发公司共同聘请专业测绘机构测量确认具体面积，补偿金额由双方协商确定。…”双方当事人共同委托呼伦贝尔市铭泰房地产价格评估事务所对东安公司开发后剩余面积7350平方米土地测算被征收房屋拆迁直接费用。2013年3月27日，呼伦贝尔市铭泰房地产价格评估事务所作出呼铭房估字（2013）第0002号房地产估价报告，结论为该地块征收房屋拆迁直接费用为660万元。一审法院向呼伦贝尔市铭泰房地产价格评估事务所副所长王少华核实查明，评估报告中所评估的地块的具体位置及面积均为双方当事人所提供，评估单位并未进行现场勘查，并不清楚该地块的具体位置和面积。2013年4月25日，东安公司与汇德公司签订《拆迁补偿协议书》，双方加盖公章，并由东安公司代表张会清、汇德公司法定代表人刘峰签字确认。协议中约定“双方经协商，就牙克石市东安公司已拆除房屋地块拆迁补偿达成以下内容：一、东安公司已拆迁未开发地块占地面积为7350平方米（净地），经牙克石市铭泰房地产价格评估事务所评估后双方确认，房屋拆迁补偿款共计660万元（不含税）。二、因双方不具备房屋征收主体资格，因此汇德公司协商后由东安公司与牙克石市征收安置补偿办公室签订征收协议。三、房屋征收补偿款由汇德公司直接汇入牙克石征收安置补偿办公室账户，东安公司从牙克石市征收安置补偿办公室领取补偿款。四、东安公司保证本征收土地无任何经济纠纷，包括不抵押或另交他人使用，否则视为东安公司违约，汇德公司有权解除协议，同时要求东安公司退还汇德公司已付拆迁补偿款，赔偿汇德公司总拆迁补偿款30%的违约金。五、东安公司同意补偿款按以下方式收取：1.汇德公司在东安公司将在牙克石市溪林路东、兴安街南、光明路西、人民街北的地块三本土地证上缴注销前此协议签订后，先行付款100万元，直接汇入牙克石市征收安置补偿办公室账户，此款东安公司确认领取后，同时将以上三地块土地证上缴注销。2.在今年东安公司注销土地的第一块土地进行招拍挂结束后7天内，由牙克石市征收安置补偿办公室付给东安公司230万元。3.2013年10月30日前汇德公司付清余款330万元，如不及时还款，则东安公司将收取汇德公司担保的房产，自行处置。六、汇德公司以所开发的物业作为本协议付款担保，担保楼盘房源按每平米1400元作价（二至六层平均价），同时申请牙克石市政府将所抵押的楼盘房源冻结禁止销售。房源明细见附表。七、汇德公司违约，东安公司将向哈尔滨市平房区法院提起诉讼。东安公司违约，承担汇德公司一切经济损失。…”实际履行中，双方并未按照第六条的约定以汇德公司所开发的楼盘作为付款担保。双方签订《拆迁补偿协议书》的当日，东安公司与牙克石市房屋征收与补偿中心签订《牙克石市房屋征收与补偿安置协议书》，协议约定溪林路东、兴安街南、光明路西、人民街北的地块为东安公司所有，开发后剩余土地占地面积7350平方米，经牙克石市铭泰房地产评估事务所评估价值为660万元，牙克石市征收安置补偿办公室向东安公司付款660万元，付款方式按《拆迁补偿协议书》中第五条第1、2款支付，如汇德公司未按该条款按时汇款到牙克石市征收安置补偿办公室账户，牙克石市征收安置补偿办公室不负责向汇德公司催款，也不负责向东安公司付款。双方一审庭审时确认，汇德公司于2013年4月26日将第一笔款项100万元汇入牙克石市房屋征收与补偿中心账户。东安公司认可收到此笔款项。此后，汇德公司未按照《拆迁补偿协议书》的约定支付剩余款项。2014年12月19日，东安公司向黑龙江省哈尔滨市中级人民法院提起诉讼，要求判令汇德公司给付欠款560万元及利息60万元。汇德公司提出管辖权异议，认为本案属因合同纠纷提起的诉讼，应当由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖，请求移送至内蒙古自治区牙克石市人民法院审理。黑龙江省哈尔滨市中级人民法院作出（2015）哈民一民初字第7号民事裁定书，裁定汇德公司提出的管辖权异议成立，移送至内蒙古自治区牙克石市人民法院处理。东安公司不服该裁定，向黑龙江省高级人民法院提起上诉。黑龙江省高级人民法院作出（2016）黑民辖终15号民事裁定书，裁定撤销黑龙江省哈尔滨市中级人民法院（2015）哈民一民初字第7号民事裁定，本案由内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院审理。双方当事人均未提起再审，黑龙江省高级人民法院作出的（2016）黑民辖终15号民事裁定书已经生效。一审法院立案受理后，东安公司于2017年2月7日重新提交起诉状，变更原诉讼请求第二项即要求汇德公司给付利息60万元，为按照中国人民银行同期同类贷款利率给付自2013年10月31日起至付清全部欠款之日止的利息。审理期间，汇德公司再次提出管辖权异议，认为本案诉讼标的额低于3000万元，应当移送至内蒙古自治区牙克石市人民法院审理。一审法院向其释明，管辖权异议问题已由黑龙江省高级人民法院（2016）黑民辖终15号民事裁定书作出裁决，该裁定书为终审生效裁定，对其申请不予审查，本案继续审理。2017年4月5日，汇德公司向一审法院提出反诉请求，认为东安公司移交的地块并非净地，要求东安公司承担违约责任。因汇德公司提出的反诉请求与本案本诉请求基于相同法律关系，故依法合并审理。一审法院另查明，双方当事人对《拆迁补偿协议书》中约定移交的7350平方米土地的西侧边界线存在较大争议，东安公司认为围墙是西侧边界线，汇德公司认为围墙以西也属于该地块。现围墙已经拆除，双方对该地块的南侧、北侧边界线也说法不一，故无法通过测绘明确该地块的具体位置。一审法院还查明，汇德公司反诉主张中提及的4户拆迁户即韩铁林、徐学武、姜万龙、班振生的房屋位于围墙西侧。该4户拆迁户于2010年10月分别与东安公司签订了房屋拆迁补偿安置协议书，但协议并未实际履行。东安公司与汇德公司签订《拆迁补偿协议书》时，该4户房屋尚未拆除。2013年6月，该4户拆迁户分别与牙克石市房屋征收与补偿中心签订了房屋征收与补偿安置协议书。一审法院认为，东安公司与汇德公司于2013年4月25日签订的《拆迁补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。该协议书虽名为拆迁补偿协议，但实质内容为汇德公司承接东安公司未开发完毕的地块继续开发，同时对东安公司在该地块上投入的拆迁费用予以补偿，不属于法律规定的有名合同，故本案案由设置为合同纠纷。本案争议焦点有三个：其一，涉案的7350平方米土地能否确认四至位置以及是否为净地；其二，围墙问题是否属于双方协议约定的内容；其三，东安公司主张汇德公司给付欠款利息是否成立。针对焦点一，双方当事人仅在协议中约定了移交地块的面积为7350平方米，房屋拆迁补偿款为660万元，未对地块的具体位置以及四至范围加以明确约定。在呼伦贝尔市铭泰房地产价格评估事务所出具的呼铭房估字（2013）第0002号房地产估价报告中，也仅是对7350平方米土地的位置描述为“坐落于内蒙古自治区牙克石市暖泉办事处，溪林路汇德名城C区以东，兴安西街汇德名城A区以南，东安小区建成区以西，原兽药厂以北”，没有四至范围以及界址坐标点，无法确认该地块的边界点。庭审调查中，双方当事人对该地块的西侧、南侧、北侧的边界线位置说法不一，一审法院无法通过测绘确认具体位置。不过，从双方签订的《拆迁补偿协议书》中的表述内容来看，协议载明“就牙克石市东安公司已拆除房屋地块拆迁补偿达成以下内容：一、东安公司已拆迁未开发地块占地面积为7350平方米（净地），经牙克石市铭泰房地产价格评估事务所评估后双方确认，房屋拆迁补偿款共计660万元（不含税）”，明确了涉案地块已经拆迁完毕，双方确认属于净地，可以推定围墙西侧不在涉案地块范围之内。汇德公司抗辩以及反诉主张涉案地块尚有4户拆迁户没有拆迁完毕，应当提供充分有效的证据证实该4户拆迁户的房屋位于涉案地块之上，但汇德公司提供的证据不能证明4户拆迁户房屋所在位置即围墙西侧属于涉案地块范围之内，双方协议中也没有提及过4户拆迁户的问题，现有证据中也没有显示汇德公司在协议签订之后至东安公司提起诉讼期间，曾因涉案地块是否属于净地问题向东安公司提出异议或者有过协商，一审法院认为汇德公司主张7350平方米土地不是净地缺乏事实及法律依据，故不予支持。针对焦点二，双方签订的《拆迁补偿协议书》中并未约定围墙问题，且围墙是否属于涉案7350平方米土地范围内双方亦有争议，故汇德公司抗辩及反诉称东安公司未拆除围墙，移交土地不是净地，存在违约行为的主张，没有事实依据，故不予支持。针对争议焦点三，东安公司依约移交了涉案土地，汇德公司亦应按照协议约定给付拆迁补偿款660万元。协议约定，汇德公司应当在“东安公司注销土地的第一块土地进行招拍挂结束后7天内”，给付东安公司230万元，但汇德公司于2013年7月通过招拍挂程序取得涉案土地使用权后，未按约定支付相应款项，且直到双方约定的最后付款期限2013年10月30日期满，仍欠560万元未付，构成违约，应当承担给付本金及因逾期付款给东安公司造成相应利息损失的违约责任。本案合同属无名合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条、第一百七十四条的规定，可以参照买卖合同的有关规定处理，故对东安公司主张按照中国人民银行同期同类贷款利率给付自2013年10月31日起至给付之日止的利息的请求，予以支持。综上所述，东安公司的诉讼请求依法成立，应予支持；汇德公司的反诉请求缺乏事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十四条、第一百七十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决：（一）汇德公司于判决生效之日起十日内给付东安公司560万元，并参照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付自2013年10月31日起至给付之日止的利息；（二）驳回汇德公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55200元、反诉费22346.24元、保全费5000元，均由汇德公司负担。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：汇德公司一审中反诉请求应否得到支持。汇德公司与东安公司于2013年4月25日签订的《拆迁补偿协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效。该协议虽然仅约定了土地面积和房屋补偿款数额，未对土地的具体位置和四至范围作出明确约定，对此双方也均未提供充分证据证明该涉案地块的具体边界点，但从双方当事人签订的《拆迁补偿协议书》中的表述即：“东安公司已拆迁未开发地块占地面积为7350平方米（净地），经牙克石市铭泰房地产价格评估事务所评估后双方确认，房屋拆迁款共计660万元（不含税）”来看，双方当事人签约时均知晓涉案的7350平方米土地为“净地”，且“牙克石市人民政府专题会议纪要”也明确涉案的7350平方米土地为“净地”，可见汇德公司在签订《拆迁补偿协议书》时有条件且明知涉案地块的状况，说明其认可涉案的7350平方米土地为“净地”，由此可以确认涉案7350平方米土地不存在再拆迁的问题，应为“净地”。汇德公司反诉主张涉案土地尚有四户没有拆迁完毕且该四户在东安公司转让的“净地”范围内，应提供相应的证据予以证明，由于汇德公司在庭审中未提供“非净地”的相关证据，应承担不利的后果，故其主张应当由东安公司承担证明交付土地为“净地”的举证责任理由不能成立。此外，关于汇德公司反诉主张的拆除围墙费105000元的问题。由于双方当事人在签订协议中并无关于拆除围墙费用的相关约定，且汇德公司对东安公司交付涉案土地前没有拆除土地上的围墙的主张也未能提供证据证明，故汇德公司的该项主张亦不能成立。汇德公司关于东安公司应赔偿其实际支出的清场费及补偿费、营业损失及违约金等反诉请求均不符合合同约定，缺乏事实依据和法律依据。综上，汇德公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44692.47元由呼伦贝尔市汇德置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王彦凯审判员  徐玉蓉审判员  张志宏二〇一八年二月五日书记员  宝娜佳