广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤18民终1340号上诉人(原审被告)：广东中恒房地产开发有限公司，住所地：清远市清新区太和镇。法定代表人：何卫红，执行董事。委托诉讼代理人：周密，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗秋琼，广东大观律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：罗展鹏，男，汉族，住广东省清远市清新区。委托诉讼代理人：刘振海，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人:王璟文，广东红棉律师事务所律师。上诉人广东中恒房地产开发有限公司（以下简称中恒公司）因与被上诉人罗展鹏商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院(2017)粤1803民初3328号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。中恒公司上诉请求：1、变更一审判决第一项为“上诉人自2015年10月2日起按月租金1614.18元的标准向被上诉人计付逾期交房违约金，逾期交房违约金计算至2016年7月21日为15603.82元;2、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人在一审程序中已提交《房地产估价报告》证明涉案商品房买卖合同约定的逾期交房违约金高于实际损失的30%，逾期交房违约金依法应调整为参照同一地段同类房屋的租金标准计算。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定及第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，逾期交房造成的实际损失表现为房屋租金的损失。本案中，上诉人已提交有资质的房地产估价机构出具的房地产估价报告，证明涉案商品房经评估每月租金为14.3元/平方米，按建筑面积112.88平方米推算，涉案商品房每月租金为1614.18元，折合日租金为53.81元，而商品房买卖合同约定的日万分之二的违约金为每日95.05元，已超过房屋租金30%。被上诉人虽不认可房地产估价报告，但并未提供反驳证据，法院应依法采信有资质的房地产机构出具的估价报告。因此，在上诉人已提供充分证据证明合同约定的违约金高于造成的损失30%的情况下，本案中的逾期交房违约金应调整为参照同一地段同类房屋的租金标准计算。综上所述，一审法院适用法律错误，请求二审法院依法变更一审的错误判项，维护上诉人的合法权益。罗展鹏答辩称：涉案《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，双方应按合同履行各自义务，上诉人与案外人发生的纠纷不能作为违约的抗辩理由，一审判决认定事实清楚，请二审法院维持原判，驳回上诉人的全部上诉请求。罗展鹏向一审法院提出的诉讼请求：1、判令中恒公司给付逾期交楼违约金64081元（其中2014年12月28日到2016年7月22日共569天为54081元，2016年7月22日后无效交楼违约金10000元）;2、判令中恒公司一年内办好房产证，案件诉讼费由中恒公司承担。一审法院审理查明：2013年8月7日，罗展鹏作为买受人与出卖人中恒公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定罗展鹏购买中恒公司开发的位于清远市清新区太和镇太和路x号x花园x号楼x号房，建筑面积112.88平方米，总价款475236元。第八条约定2014年12月28日前，中恒公司依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的商品房交付使用。第九条约定逾期45日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属证需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。2013年8月15日，出卖人中恒公司与买受人罗展鹏签订《广东省商品房买卖合同》补充协议，第11条约定合同第十五条中关于出卖人提交资料报产权登记机关备案的期限是指出卖人办理商品房初始登记的时限，所约定的“规定期限”是指商品房交付使用后720天内。合同签订后，罗展鹏依合同约定支付全部购房款，中恒公司于2016年7月22日将房屋交付罗展鹏使用。涉案楼房的建设过程中，中恒公司与施工单位江苏省第一建筑安装股份有限公司发生建设工程合同纠纷，施工单位拒绝提供房屋竣工验收资料，该案已经进入执行阶段。至今，涉案楼房未办理竣工验收合格备案，不具备办理产权证条件，中恒公司没有为罗展鹏办好房地产权属证书。中恒公司提交了其单方委托广东腾业房地产及土地评估有限公司作出的《房地产估价报告》，对涉案房屋的单位面积月租金进行了评估，估价时点是2017年11月27日，报告显示涉案房屋在一般标准装修和通水通电条件下平均月租金为每平方米14.3元。据此计算出涉案房屋的日租金为53.81元（14.3元/平方米×112.88平方米÷30天）。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、合同效力问题。罗展鹏与中恒公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。二、逾期交楼违约金。1.中恒公司没有依照合同约定于2014年12月28日前将竣工验收合格的讼争房屋交付罗展鹏使用，是违约行为，应从2014年12月29日起承担逾期交房的违约责任。由于罗展鹏与中恒公司双方约定按日累计计算违约金，应按每日违约金计算两年诉讼时效期间。从罗展鹏提起本案诉讼的2017年10月27日倒推两年为2015年10月27日，中恒公司辩称2014年12月29日至2015年10月1日期间按日计算的违约金超过两年诉讼时效，依法有据，一审法院予以采纳，违约金应从2015年10月2日起计付。2.虽涉案房屋至今未进行竣工验收备案，但由于涉案房屋已经于2016年7月22日交付罗展鹏使用，且满足基本生活需要，故应视为双方当事人对于合同中约定的房屋交付条件变更的认可，违约金计算时段为从2015年10月2日至2016年7月21日为294天。罗展鹏主张中恒公司于2016年7月22日的交楼行为无效，并要求中恒公司酌情支付10000元违约金，依据不足，一审法院不予支持。3.关于违约金应否调整的问题。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据案件的性质、当事人的过错程度、违约期间以及当地的实际情况按公平原则予以衡量。涉案房屋迟延交付时间近一年，影响罗展鹏居住使用。结合清远当地经济发展状况及给当事人造成的经济损失，合同约定违约金按已交付房价款的日万分之二标准计算比较合理，中恒公司主张违约金过高，并要求以租金标准进行调整的理由不成立，一审法院不予支持。中恒公司违约时间为294天，因此违约金计算为27943.87元（475236元×0.02%/天×294天），罗展鹏请求超出部分，一审法院不予支持。三、对于罗展鹏提出由中恒公司在起诉之日起一年内办理好房产证的请求，因中恒公司与施工单位发生建设工程合同纠纷，施工单位拒绝提供房屋竣工验收资料，导致中恒公司履行验收备案手续需要依赖该案的进展，且办理房产证的程序由房屋管理部门掌握，办证的期限具有不确定性，事实上难以按照罗展鹏的要求履行，因此一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、广东中恒房地产开发有限公司应付罗展鹏逾期交房违约金27943.87元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回罗展鹏的其他诉讼请求。案件受理费701元，由罗展鹏负担400元，由广东中恒房地产开发有限公司负担301元。二审期间，中恒公司向本院提交了一份证据：清远市清新区住房和城乡建设局出具的《关于“中恒公园大地范围项目”工程验收的有关事项报告》，报告的主要内容是，清远市清新区住房和城乡建设局向清新区人民政府报告“中恒公园大地范围项目”工程验收的有关事项，包括中恒公司与案外人“江苏一建”的建设工程纠纷的情况以及中恒公司工程项目完成验收备案的解决方法。拟证明：(1)涉案商品房项目竣工验收合格资料已齐备，工程质量合格，仅因施工总承包单位拒绝在竣工验收备案表上盖章导致未完成备案手续；(2)涉案商品房项目施工总承包单位因诚信等问题，丧失建筑工程施工总承包资质，导致未能按生效判决确定期限完成竣工验收备案；(3)中恒公司一直积极推进涉案商品房项目竣工验收备案工作，维护购房者的权益，中恒公司在住建部门的指导下变更施工总承包企业和施工许可证，由新的施工总承包企业完成竣工验收备案。本院组织双方当事人进行了质证。对二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的基本事实属实，本院予确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》是双方当事人在平等自愿的基础上签订，内容没有违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：涉案双方当事人约定的逾期交房违约金是否过高，是否应予调低。中恒公司的上诉理由是合同约定的逾期交房违约金高于实际损失的30%，其主要依据是其委托中介机构鉴定的《房地产估价报告》。根据中恒公司的上诉理由，围绕本案争议焦点，本院作如下分析：首先，中恒公司提交的《房地产估价报告》的估价结果是以住宅室内一般标准装修和通水通电条件下的平均租金水平。根据日常生活经验分析，房屋租金价值不仅受房屋所处地段、楼层、座向等影响，同时亦受房屋装修标准、房屋通风采光等因素影响，所以即使是同一地段的房屋，因存在影响租金价值的不同因素，其房屋租金并不尽然相同。故涉案《房地产估价报告》的估价结果不能真实反映买受人因中恒公司逾期交房造成的实际损失。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数额或者损失赔偿数额或以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”根据上述司法解释的规定，逾期交房的违约金参照同地段同类房屋租金标准的适用前提是“没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，本案中，双方对违约金的计算方法进行了明确的约定，故本案不应适用“同地段同类房屋租金标准”确定逾期交付房屋给买受人造成的实际损失。最后，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据上述法律规定，违约金制度具有补偿性和惩罚性的双重性质，是以补偿性为主，惩罚性为辅功能属性。合同约定的违约金过分高于实际造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以调低。据此应理解为只存在“过分高于造成损失“的情形下才可能适当减少违约金，而一般高于的情形并无必要调整。中恒公司未提供充分证据证明双方约定的逾期交房违约金过分高于实际损失，一审法院根据案件的性质、当事人的过错程度、违约期间以及当地的实际情况按诚实信用原则予以衡量，认定涉案合同约定逾期交房违约金按已交付房价款的日万分之二标准计算比较合理，并无不当，本院予以认可。中恒公司要求调低违约金的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，中恒公司的上诉理由依据不足，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费498.6元，由广东中恒房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一八年八月二十日法官助理李衍君书记员朱健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。