贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0502民初3277号原告：刘磊，男，1989年12月24日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：赵新春（特别授权代理），贵州本芳（黔西）律师事务所律师，执业证号15224201210828144。委托诉讼代理人：陈雄（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号15224201710691943。被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91520502314331435G，住所地贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号。法定代表人：黄士冯，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈诗思（特别授权代理），系该公司员工。委托诉讼代理人：陈颂新（一般授权代理），国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号15201200910733764。原告刘磊与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘磊委托诉讼代理人赵新春、被告碧桂园公司委托诉讼代理人陈诗思、陈颂新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘磊向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告刘磊向被告碧桂园公司购买毕节南山凤凰郡二栋301号房的协议；2.判决被告碧桂园公司返还原告刘磊已经交付的购房款人民币447,150.00元及利息损失暂定10,000.00元（具体计算标准：以447,150.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%从2016年11月18日计算至履行完毕之日止）；3.判决被告碧桂园公司赔偿原告一倍的购房款损失447,150.00元；4.判决被告碧桂园公司返还原告物业专项维修基金人民币14,245.00元及利息损失暂定500.00元（具体计算标准：以14,245.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%从2016年7月30日计算至履行完毕之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年7月，原、被告签订《南山碧桂园认购书》，约定原告刘磊认购被告毕节碧桂园公司开发的南山碧桂园峰景1栋二单元102（YJ245型）洋房，建筑面积259平方米，认购价为人民币1,323,832.00元，原告选择的付款时间为定金50,000.00元在签署认购书时付清，第一期楼款397,150.00元需于2016年7月31日之前付清（含定金），第二期楼款926,682.00元于2016年8月31日之前付清。原告在签订本认购书后，在与被告签署上述合同文件之前，在经被告同意的情况下，原告可另选择认购其他物业（仅限一次且已被他人认购或他人享有优先认购权的物业除外），但原告须另行支付费用2,000.00元给被告。当日，原告向被告支付首期购房款及维修基金。后原告认为其所购房屋与预想不一致，遂与被告进行协商并最终达由原告将所购房屋调换被告开发的凤凰郡二栋301室，以原购房屋的购房款冲抵凤凰郡二栋301室的购房款。2016年11月17日，原告支付凤凰郡301室的购房订金人民币50,000.00元。后原告查知，被告公司将出售给原告的凤凰郡二栋301室另行出卖给他人。原告认为，合法的民事权益受法律保护。本案中，原、被告双方所达成的换购凤凰郡二栋301室的协议系当事人双方真实意思表示的体现，合法有效，不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效。但由于被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司已经将凤凰郡二栋301室出售他人而致该协议不能履行，故原告请求解除双方达成的购买毕节南山凤凰郡二栋301号房的协议依法能获得支持。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。本案被告在将毕节南山凤凰郡二栋301号房出卖给原告后又将该房屋出卖给他人，故其应当承担返还原告所交购房款、维修基金并承担利息损失及赔偿原告已付购房款一倍的损失的责任。据此，特具状诉至法院，恳请法院判如所诉。被告辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，依法应予驳回。一是原告第一项诉请要求解除原被告之间的协议，但我方与原告并没有签订任何协议，只是收取订金；二是原告要求我方返还原告已经交付购房款，购房款必须在合同协议解除或履行完相关手续后才谈是否返还，条件未成就不存在返还，利息更是无从谈起；三是请求双倍赔偿无事实及法律依据；四是第四项诉请观点和第二项观点一致；五是诉讼费应由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对双事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：第一，原告提供的《南山碧桂园认购书》、《收据》（四张）、银行流水（三张）、《商品房买卖合同》、《收据》、银行流水、（2017）黔0502民初2849号《民事判决书》、（2018）黔05民终103号《民事裁定书》，证明刘磊原向碧桂园公司购买其开发的二期房1幢2单元102号房并签订商品房买卖合同，共计缴纳房款411,395.00元，后经协商将该房换为凤凰郡301号房后，支付给购房人50,000.00元，该事实经（2017）黔0502民初2849号《民事判决书》、（2018）05民终103号《民事裁定书》予以确认。被告质证意见：1.商品房买卖合同相关内容与我方准备提交的证据不完全相符，证据内容以我方提交的合同为准；2.买卖合同签订的是峰景一号楼2单元102号房；3.2016年7月29日“认购书”真实性予以认可，认购书载明的是102号房；4.打款凭证因没有原件，真实性不予认可，请法庭依法核实；5.银行流水没有银行盖章，“三性”不予认可；6.收据虽是复印件，但我方收了50,000.00元订金，对“三性”予以认可；7.判决书和裁定书“三性”予以认可。但以上证据达不到原告证明目的。经审查，该组证据符合有效证据要件，本院予以采信。第二，原告提供的照片（三张）、查询结果说明，证明凤凰郡二栋301号房不是备案登记在刘磊名下，而是备案登记在他人名下，且他人已入住该房。被告质证意见：查询结果说明的“三性”予以认可，301号房未登记在原告名下的证明目的予以认可，301号房已经有人入住的证明目的不予认可。经审查，该组证据符合有效证据要件，对该证据载明的事实予以确认，予以适当采信。第三，被告提供的优秀企业奖牌，证明被告在2018年3月被评为优秀企业，是合法、诚信经营的事实。原告质证对该证据的真实性无异议，但认为无关联性，不能证明被告是否合法经营的问题。经审查认为，该证据与本案待证事实无关联性，本院不予采信。第四，被告提供的凤凰郡2栋301号房同类型户型从2016年11月17日至现在的价格变动资料，证明该房售价从2016年11月起价格不断升高。原告对该证据的关联性、真实性均不认可。经审查认为，该证据与本案的待证实事实没有关联性，本院不予采信。第五，被告提供的2017年4月4日原购房人张晓景解除购房合同申请书、2017年5月12日电子回单、终止协议书，证明凤凰郡2栋301房同类户型在原告缴纳定金前及当时的销售状况，说明被告在原告缴纳定金时是愿意的，也可将房屋出售给与给原告，原告未交购房款的真实原因是其不接受当时该房的售价。原告对该证据的真实性无异议，认为结合被告收取原告50,000.00元钱的时间为2016年11月17日，说明被告在与原告换房时隐瞒该房屋已出卖给他人的事实，同时再结合原告2018年6月查询被告方为原告所换301号房已登记于他人名下的事实，无论是换之前还是换之后，被告方均对原告构成欺诈。经审查，结合（2017）黔0502民初2849号案件中刘磊的辩称“后来一名姓甄的销售员告诉我说凤凰郡二栋301室（属一期现房）原购房人要退房”，该证据载明的事实属实，应予确认。第六，被告提供的燕正兰于2017年6月27日签订《商品房买卖合同》，证明在长达7个多月（从2016年11月17日至2017年4月27日）的时间里，原告不签凤凰郡2栋301室《商品房买卖合同》，不交首期房款的实际行动拒绝购买该房后，被告才将该房屋出售给第三人燕正兰。被告对该证据的真实性不持异议，但认为该合同刚好能够印证被告将出卖给原告的房屋出卖给案外人，同时从合同本身来看，并不能印证其要求与原告签订商品房买卖合同的事实，原告与被告签订的有商品房买卖合同，所收取原告50,000.00元仅仅是为了表明双方换房的事实，该收款收据实际相当于补充协议，不存在原被告双方需另行签订商品房买卖合同，即便因为备案或预告登记需要签订合同，但由于该签订协议本身需要被告通知，但是否通知和是否办理备案登记不影响民事法律关系存在。经审查，该证据符合有效证据要件，本院应予以采信。第七，被告提供的原、被告2016年7月29日签订的《商品房买卖合同》，证明原告与被告买卖的是102号房，而不是301号房。原告对该证据的真实性不持异议，但被告并未结合民事判决书和相应收据从整体上体现原被告双方购买102号房换301号房的事实，故该合同是过去的事。该证据符合有效证据要件，本院应予以采信。第八，被告提供的民事判决书，证明2016年11月17日，原告向被告支付了凤凰郡2栋301号房50000.00元定金，达成被告购买原告凤凰郡2栋301号房屋的合意的事实。原告对该证据真实性不持异议，但认为该证据恰好能证明原告向被告原告购买102号房后，换为301号房的事实。该证据符合有效证据要件，本院应予以采信。第九，被告提供的证人何某的证言，证明：1.原告主张我方同意将102号房换为301号房不是事实；2.原告迟迟不签署购买301房的买卖合同和不缴纳购买301房的首期款真实原因是：（1）原告要求把购买201房房款转移或冲抵301房购房款；（2）原告要求以购买102房的价格来购买301房。该两个原因均没有得到我方同意，所以原告放弃了签署301房购房协议和缴纳首期款，以实际行为证明原告不愿购买301房。证人何某出庭证实：刘磊认购102房并签订签订购房合同后，支付了首付款，剩余款项约定在一个月后付清，但并未按期付清，我们因为此事起诉追款。另外，301号房是刘磊是联系另外的销售顾问买的，认购之后通知其签订商品房买卖合同，其到现场后要求将102房首付款转为301号房的首付款。因102房比301房便宜，刘磊要求301房按照102单价卖给他，公司不答应，无法操作。刘磊不签署301房买卖合同的原因是因为价格原因和转款原因。原告认为证人做虚假陈述，表现在三个方面：一是证人属利害关系人，二是证人接受原被告发问回答与其陈述不一致，三是证人陈述可以收订金时，301房已经撤销备案，与事实不一致。经审查，该证人陈述的事实部分符合客观事实，部分不真实，予以适当采信。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月10日，原告刘磊向被告碧桂园公司预订南山碧桂园峰景1栋二单元102（YJ245型）洋房，并支付预订金5,000.00元。2016年7月27日，原告刘磊向被告碧桂园公司认购南山碧桂园峰景1栋二单元102（YJ245型）洋房，并支付认购金45,000.00元。2016年7月29日，以原告毕节碧桂园房开公司为甲方，原告刘磊为乙方（由原刘磊之父刘庆贵代为签订）签订了《南山碧桂园认购书》（碧桂园认购字第GZBJNS20161113号）桂园峰景1栋二单元102（YJ245型）洋房，建筑面积为259平方米，交楼日期为2017年9月30日，认购价为人民币1,323,832.00元。乙方须在签署本认购书时支付定金50,000.00元（已付清），第一期楼款人民币397,150.00元须于2016年7月31日之前付清（含定金），第二期楼款926,682.00元须于2016年8月31日前付清。2016年7月29日，双方又签订了《商品房买卖合同》，合同约定刘磊所购房屋的面积、价款及付款时间与上述《南山碧桂园认购书》，同时，合同还对其他权利义务进行了约定。当日，原告刘磊支付首期购房费397,150.00元（包含定金50,000.00元）及维修基金14,245.00元。原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，原告认为其所购房屋与自身预想不一致，遂与被告进行协商。原、被告双方另行达成买卖凤凰郡二栋301室的合意，口头约定被告同意原告将所购涉案房屋换为其开发的凤凰郡二栋301室，以原购房屋的购房款冲抵凤凰郡二栋301室的购房款。原告刘磊依双方口头约定于2016年11月17日支付了凤凰郡二栋301室购房定金5万元，被告也以收取购房定金的实际行为表示同意原告的换房要求，原告刘磊支付了凤凰郡二栋301室购房订金50,000.00元〔上述事实已经（2017）黔0502民初2849号民事判决认定〕。另查明，凤凰郡二栋301室原已出售给张晓景，张晓景因到外地工作，想要退房，于2017年4月4日向被告申请解除合同，并双方签订了《终止协议书》，达成终止凤凰郡二栋301室房屋买卖合同的合意。原、被告双方因凤凰郡二栋301室的价款未能达成一致意见，未签订书面《商品房买卖合同》。2017年6月27日，被告将凤凰郡二栋301室出卖给案外人燕正兰，双方已签订《商品房买卖合同》，且已备案登记在案外人燕正兰名下。为此，原告诉至法院，请求判如所诉。根据原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.原告有意将购买102号房换为购买301号房是否与被告达成合意，是否符合解除条件；2.被告是否应当返原告购房款、维修基金及利息；3.被告是否应当赔偿原告购房款损失。本院认为,原、被告双方口头约定被告同意原告将其所购南山碧桂园峰景1栋二单元102（YJ245型）号房换为被告开发的凤凰郡二栋301号房，以峰景1栋二单元102（YJ245型）号房的购房款冲抵凤凰郡二栋301号房的购房款，双方已达成买卖凤凰郡二栋301号房的合意，但双方并未对凤凰郡二栋301号房的总价款及支付方式等达成一致意见。现凤凰郡二栋301号房已出卖给案外人燕正兰，并已备案登记在案外人燕正兰名下，被告以其行为明确表示不履行双方达成的“被告同意原告将其所购南山碧桂园峰景1栋二单元102（YJ245型）号房换为被告开发的凤凰郡二栋301号房，以峰景1栋二单元102（YJ245型）号房的购房款冲抵凤凰郡二栋301号房的购房款，双方已达成买卖凤凰郡二栋301号房”协议，原告可以解除协议，故对原告主张的请求解除协议的诉讼请求予以支持。协议解除后，原告可以要求被告返还购房款项，并可以要求被告赔偿损失。原告未提供证据证明其所遭受的具体损失，被告应当按照中国人民银行同期同类贷款利率计付其占用原告购房款项期间的利息损失。根据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”的规定，原、被告之间应当签订书面商品房买卖合同。本案中，原、被告之间虽然达成买卖凤凰郡二栋301号房的合意，但是双方并没有就凤凰郡二栋301号房的价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等达成一致意见，没有签订书面商品房买卖合同，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的情形，故对原告主张判决被告碧桂园公司赔偿原告一倍的购房款损失447,150.00元的请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性返还原告刘磊购房款项461,395.00元，并支付原告刘磊利息损失（利息损失以5,000.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2016年7月10日起计算至购房款项返还完毕之日；以45,000.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2016年7月27日起计算至购房款项返还完毕之日；以361,395.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2016年7月29日起计算至购房款项返还完毕之日；以50,000.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2016年11月17日起计算至购房款项返还完毕之日）；二、驳回原告刘磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,495.00元，由原告刘磊负担2,495.00元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担4,000.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇一八年八月三日书记员  肖 毅