江苏省苏州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）苏05执异68号异议人（案外人）：徐红，女，1965年9月12日出生，汉族，住江苏省常熟市。申请执行人：浙商银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州。主要负责人：徐正方，该分行行长。被执行人：常熟市金信物流投资有限公司，住所地江苏省常熟市。法定代表人：杨岩锡，该公司董事长。被执行人：杨岩锡，男，1963年4月13日出生，汉族，住浙江省瑞安市。被执行人：彭小兰，女，1965年4月30日出生，汉族，住浙江省瑞安市。被执行人：常熟市洋蕾商贸有限责任公司，住所地江苏省常熟市。法定代表人：杨岩锡，该公司董事长。在本院执行浙商银行股份有限公司苏州分行（以下简称浙商银行苏州分行）与常熟市金信物流投资有限公司（以下简称金信公司）、杨岩锡、彭小兰、常熟市洋蕾商贸有限责任公司（以下简称洋蕾商贸公司）金融借款合同纠纷一案中，本院依法查封了被执行人金信公司名下坐落于常熟市洋蕾路68号4幢101-107、201-209、301-309、401-409、501-509的房产及土地，并于2018年6月21日作出（2017）苏05执恢10号执行公告，限定上述房屋占有人限期搬离房屋，并且不带租拍卖上述案涉房屋，徐红以承租其中部分房产为由向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。案外人徐红异议称：1、请求暂停执行（2017）苏05执恢10号案件被执行人金信公司名下的不动产；2、请求确认异议人徐红与金信公司签订的房屋租赁合同有效。事实与理由：一、异议人与金信公司及洋蕾商贸公司签订《房屋租赁合同》，约定将位于常熟市××路××、××、××、××、501-509的房屋出租给异议人，异议人已经使用上述财产，且租金已经全部抵债。异议人与被执行人签订房屋租赁合同是由于申请人对被执行人享有债权，被执行人以租金抵债务。二、目前上述房屋涉及多家承租户，如果涤除异议人的租赁关系，异议人的合法权益将无法保障，必将造成异议人的巨大损失。综上，法院在执行过程中未查明被执行人房屋实际使用人，作出强制迁出的公告，涤除异议人的合法租赁权，没有充分考虑本案的实际情况，故提出执行异议，请求予以支持。本院经审查查明：浙商银行苏州分行与金信公司、杨岩锡、彭小兰、洋蕾商贸公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年8月31日作出（2014）苏中商初字第00354号民事判决书，判决：“一、金信公司于判决生效之日起十日内向浙商银行苏州分行归还借款本金2600万元及相应的罚息和复利（截止2015年8月10日的罚息和复利为3273161元，自2015年8月11日起的罚息和复利按年利率11.7%计算至实际支付之日止）。二、金信公司如到期未履行上述第一项债务，浙商银行苏州分行有权以金信公司所有的坐落于常熟市××路××、××、××、××、××房产及××古里镇××村的土地[他项权证为熟他证古里字第13000123号、常他项（2013）第00739号]折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在3173.37万元的范围内优先受偿。三、杨岩锡、彭小兰对金信公司的第一项债务在3173.37万元的范围内承担连带清偿责任，杨岩锡、彭小兰承担保证责任后，有权向金信公司追偿。四、洋蕾商贸公司对浙商银行苏州分行在实现上述第二项抵押权后的不足部分承担连带清偿责任，洋蕾商贸公司承担保证责任后，有权向金信公司追偿。”该判决还查明，2013年3月19日，金信公司作为抵押人与浙商银行苏州分行作为抵押权人签订《最高额抵押合同》一份，约定金信公司以名下坐落于常熟市××路××、××、××、××、××房产及××古里镇××村的土地，为金信公司的债务提供抵押担保。2013年3月21日，上述全部房产办理了抵押登记，抵押权人为浙商银行苏州分行。因金信公司、杨岩锡、彭小兰、洋蕾商贸公司未履行上述生效判决，浙商银行苏州分行向本院申请执行。本院于2016年1月25日作出（2016）苏05执46号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨或扣留、提取被执行人银行存款或收入人民币30479615元、申请执行费用人民币97880元以及迟延履行期间的加倍债务利息。二、不足之数，查封、扣押、冻结被执行人相应价值的财产。2016年3月15日，本院查封了被执行人金信公司名下坐落于常熟市××路××、××、××、××、501-509的房产。此后，浙商银行苏州分行向本院申请对上述抵押的案涉房产进行评估拍卖。2018年5月3日，本院作出（2017）苏05执恢10号执行公告，告知案涉房产占用人本院现已启动对案涉房屋评估程序。无权占有上述房地产的相关人员须于本公告张贴之日起60日内迁出该房地产。如相关人员认为对上述房地产享有租赁权且合法占有的，须于本公告张贴之日起15日内向本院提供租赁合同、租金支付凭证等能够证明合法租赁关系的证据及承租人身份证明材料，并停止向被执行人及其指定的人支付租金，逾期未能提供的，自行承担不利后果。2018年6月21日，本院作出（2017）苏05执恢10号执行公告，要求上述被执行房产的占用人在指定的期限内搬离，否则将强制清场。据此，异议人向本院提出执行异议，请求暂停执行。另查明，为支持其异议请求，异议人向本院提交《房屋租赁合同》、金信公司结算凭证。其中，《房屋租赁合同》落款日期为2014年8月26日，内容载明：甲方（出租方）为常熟市金信物流装饰城有限公司、常熟市洋蕾商贸有限责任公司，乙方（承租方）为彭永柱、周清、陈锡英、刘志强、吴萍、王佩华、徐红、洪蔷华，甲方将常熟市古里镇元通路158号1号、2号、3号4号楼建筑面积43561.14㎡以及东侧彩钢简易棚约1000㎡、洋蕾路沿街店面4号楼、5号楼（工程编号6号楼、7号楼）建筑面积约25251.53㎡商业用房及南侧简易棚约800㎡以及红星美凯龙二期商业用地28192㎡土地使用权整体打包租赁给乙方使用，租赁期限为18年，自2014年9月1日至2032年8月31日止，合同期内租赁场所每年租赁费为528万元，双方约定合同总租赁费为9500万元，鉴于甲方向乙方的借款本金9500万元及利息未清偿，甲方通过本合同租赁费9500万元抵偿上述借款债务。结算明细载明：出租方应偿还承租方借款本金：彭永柱：3721万元，陈锡英：4550万元，吴萍：54万元，周清：853万元，徐红：91.8万元，刘志强：160万元，王佩华：35.2万元，洪蔷华：35万元。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”由此，抵押权设立后成立的租赁关系，不能对抗已登记的抵押权。本案中，金信公司的被执行房产，早在2013年3月19日即抵押给浙商银行苏州分行并办理了抵押登记，抵押权依法成立并生效。而异议人虽然提交形式上落款日期为2014年8月26日的《房屋租赁合同》，撇开该合同落款日期的真实性不论，该租赁合同的形成日期显然晚于抵押权设立的时间，故异议人在后成立的租赁关系不能对抗已经设立的浙商银行苏州分行的抵押权。而且，从异议人主张的租金支付方式来看，其所支付的租金系以金信公司的借款抵偿，因此，双方并非真实有效的租赁关系，异议人以租抵债的行为不能对抗法院执行案涉房产。综上，徐红的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款的规定，拟裁定如下：驳回异议人徐红的异议请求。如对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十日内向江苏省高级人民法院申请复议。审判长  高小刚审判员  谢 坚审判员  丁 兵二〇一八年八月十五日书记员  荣 莉