北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0105民初66014号原告：高宇，男，1982年3月5日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘天甫，北京市京师律师事务所律师。被告：关凤侗，男，1970年2月23日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。原告高宇（以下称原告）与被告关凤侗（以下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议��，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘天甫及被告到庭参加了诉讼，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向我支付逾期交付房屋违约金100440元；2、被告偿还代付的物业费18856元、楼道照明费280元；3、被告支付欠缴物业费的违约金6.48万元；4、被告支付律师费1万元。事实和理由：2017年2月24日，我和被告在北京我爱我家房地产经纪公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定我购买被告所有的位于北京市朝阳区朝阳北路某小区某号房屋（以下简称涉案房屋），房屋交易总价648万元，房屋应于2017年6月30日前交付，每逾期交付一日按房屋总价款的万分之五支付违约金。2017年4月25日，原、被告双方又达成了《补充协议》，约定被告应于产权转移登记后五个工作日与物业结清所有费用，逾期超过15日的，按房屋总价款的10%支付违约金。2017年4月27日，双方完成产权过户登记，我取得涉案房屋产权登记证书。2017年7月31日，被告才将涉案房屋交予我。我收房后前去物业公司办理相关手续时才发现，被告仍未将物业费、楼道照明费结清。我与中介公司多次联系被告要求其支付逾期交付房屋违约金、结清物业费用，被告却不予理会，故诉至法院，望判如所请。被告辩称，我认为我没有违约行为，反倒是原告存在延迟支付房屋尾款的情况。我与原告约定于2017年5月20日之前原告将涉案房屋尾款向我付清，我在6月1日搬家。但实际上，原告向我支付最后一笔尾款是在2017年7月3日。因原告违约在先，故其要求我支付逾期交房违约金，我不同意。关于物业费、楼道照明费、欠缴物业费的违约金，我不同意支付。因为我与物业公司存在纠纷，所以我一直没有交纳物业费。我也跟原告说了，这是我与物业公司���纠纷，物业公司还欠我钱呢。涉案房屋已经交付给原告了，物业费这块与原告无关，我已多次提醒原告了。关于律师费，我不同意支付。如果法院判定我违约，原告主张的两项违约金金额过高，请求法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月24日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定甲方将涉案房屋出售给乙方，成交总价648万元，其中房屋成交价格为390万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价为258万元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金人民币10万元，定金通过自行交接方式划转。乙方选择商业贷款申办贷款的，拟贷款金额为人民币250万元。甲乙双方一致同意，乙方分3次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于2017年3月16日，乙方向甲方支付人民币54万元，资金通过自行交接方式划转。第二次，于甲方解抵押当天，乙方向甲方支付130万元，资金通过自行交接方式划转。第三次，于过户前，乙方向甲方支付人民币204万元，资金通过资金监管方式划转。甲方应当在2017年6月30日之前将该房屋交付给乙方。该房屋在交付日之前发生的费用由甲方承担，交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担。关于逾期交房违约责任的约定：1、甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之后的，甲方逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房屋成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向���方支付。甲方逾期超过10日，甲方应继续履行房屋交付义务并按该房屋成交总价的5%向乙方支付违约金，该违约金应于房屋实际交付之日支付。2、甲乙双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之前的，甲方逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房产成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金，且应于实际交付之日向乙方支付，合同继续履行。甲方逾期超过10日，乙方有权单方解除合同，乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款的约定。乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行，应于该房屋实际交付之日按该房屋成交总价万分之五/日向乙方支付逾期违约金。2017年4月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》约定，经甲乙双方协商，甲方最迟于完成产权登记转移手续后5个工作日内将该房屋所欠物��费、取暖费等各项费用与物业结清，如逾期15日内仍未履行该义务未结清，按合同约定，甲方以房屋成交价的10%向乙方支付违约金，同时继续履行该义务。合同签订后，原告依约支付了房款，最后一笔房款243万元系通过贷款方式于2017年7月3日支付至被告账户。原告于2017年4月27日取得涉案房屋房产证。2017年7月31日，北京正中方物业管理有限责任公司（以下简称正中方物业）出具费用催交通知单，确认涉案房屋欠缴2010年至2017年物业费18856元、楼道照明电费280元。2017年8月8日，原告向正中方物业交纳了上述欠缴的费用。双方均认可涉案房屋已于2017年8月1日交付给原告使用。现原告以被告未按合同约定交房构成违约为由要求被告支付违约金并偿还代付的物业费等。庭审中，原告主张被告应于2017年6月30日之前交房，被告逾期交房超过10日的，应当按照房屋成交总价的5%支付逾期交房违约金。被告则称，其与原告及房屋中介公司曾口头约定，原告于2017年5月20日前支付最后一笔款项，因此才将交付房屋的时间约定为2017年6月30日。因原告一直没有付清尾款，故其没有按照合同约定交付房屋。原告对此不予认可，且被告未能就此举证。同时，原告主张涉案房屋交付之前发生的费用应由被告承担，且被告未按约履行结清费用的义务，应按房屋成交总价的10%支付违约金。被告对此不予认可，称因其与物业有纠纷未解决，物业费其不同意交纳，原告自行交纳，与其无关。关于律师费，原告称因诉讼支出律师费1万元，并提交了发票及委托代理协议。被告称请律师系原告个人行为，其不同意承担该笔费用。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。原告与被告签订��《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议是双方真实意思的表示，双方均应按约履行。关于逾期交房违约金，房屋买卖合同中约定交房时间为2017年6月30日之前，被告于2017年8月1日向原告交付房屋，已构成迟延交付房屋。被告虽辩称双方曾约定支付最后一笔尾款的时间，且交付房屋应在原告支付全部房款后，但被告未能就此举证，原告亦不予认可，故本院对于该辩解不予采信，被告应就其迟延交付房屋的行为承担相应的违约责任。关于欠缴物业费的违约金，原告于2017年4月27日取得涉案房屋房产证，补充协议中约定结清物业费等费用的时间最迟于完成产权登记转移手续后5个工作日内。直至原告收房之时物业费等费用仍未结清。被告未按照约定向原告交付房屋并办理物业交割手续，已经构成违约，依约应当承担违约责任。现原告要求被告按照合同约定给付逾���交房违约金及欠缴物业费的违约金，被告主张违约金过高，本院考虑到被告迟延交付房屋的时间以及原告实际损失的情况，对被告应当承担的违约金数额予以酌减。关于原告主张的代为缴纳的物业费、楼道照明电费等，按照合同约定，房屋交付日之前的费用由被告承担，被告应当向原告返还代缴的费用，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告与物业公司就物业服务产生的纠纷，应另行解决。关于律师费，系原告自行发生的诉讼成本，并非其合理必要损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告关凤侗于本判决生效后七日内向原告高宇支付逾期交房违约金二万元、欠缴物业费违约金一万元；二、被告关凤侗于本判决生效���七日内返还原告高宇代为缴纳的物业费一万八千八百五十六元、楼道照明电费二百八十元；三、驳回原告高宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4186元，由被告关凤侗负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 陈 洁审判员 周 墨审判员 孙 赫二〇一八年八月三日书记员 倪世欣