昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书(2018)云0114民初1121号原告：云南浙商投资开发有限公司，住所地云南省昆明市呈贡区。法定代表人：彭宇兴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨举、马配娟，云南瀛滇律师事务所律师，特别授权代理。被告：李庆菊，女，汉族，1968年8月7日生，住址：昆明市官渡区，身份证地址：云南省昭通市镇雄县。原告云南浙商投资开发有限公司（以下简称浙商公司）与被告李庆菊商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告浙商公司的委托诉讼代理人马配娟、杨举到庭参加了诉讼，被告李庆菊经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。原告浙商公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《商品房购销合同》及合同补充协议，并由被告立即配合原告办理购房合同备案登记注销手续，向原告返还房屋；2、判令被告赔偿造成的损失2486.36元及向原告支付违约金30713元；3、判令被告向原告支付为实现债权、解除合同等产生的费用，暂计律师费5000元；上述款项共计：38199.36元；4、判令被告承担本案的诉讼费、公告费260元。事实及理由：根据原告与被告签订的《商品房购销合同》，以及原被告与贷款银行签订的《贷款合同》：被告作为购房人向原告购买房屋【以下简称“该房屋”，房屋地址：昆明市呈贡洛羊物流片区昆明东盟商贸港项目二1幢商业507号房】，应按约向原告支付购房总价款￥307130元，并按期向银行清偿房屋按揭贷款；原告作为保证人，为被告向贷款银行承担保证责任；若因被告不按时支付银行规定的月付按揭款，导致原告承担连带清偿责任的，视为被告单方解除合同，原告有权自行处置该房屋，且被告应按购房总价款的10%向原告支付违约金；合同中，同时对各方权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约办理了该房屋的备案登记。但是，因被告未及时履行付款义务，原告作为保证人为其向银行代偿房屋按揭贷款。代偿后，虽经原告多次催要，被告仍拒绝向原告支付。综上所述，被告的严重违约行为导致原告遭受巨额损失，且双方合同目的已无法实现。为此，原告特依法向贵院提起诉讼，以维护自身合法权益。被告李庆菊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见和证据，视为其放弃答辩、举证和质证以及辩论的权利，不利后果由其自行承担。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据材料，经审查，本院认为原告提交的证据符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人的陈述及经本院确认的证据，确认以下法律事实：2013年5月24日原告浙商公司（甲方）与被告李庆菊（乙方）签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同约定：被告李庆菊向原告购买东盟森林小区项目二组团第N1幢第5层07号房，属钢混结构，该房屋总价款为307130元。《商品房购销合同》第六条第三款约定：买受人支付首付款157130元，付款日期：2013年5月7日。余额150000元向银行按揭贷款，乙方须于2013年5月7日前将办理银行按揭贷款所需的所有相关有效资料、证明、文件，提交贷款银行进行审查，并按银行规定的时间办理相关贷款手续”。第八条规定：“乙方如未按本合同第六条的约定付款，按下列（一）方式处理，一、自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止60天内，乙方按每天10元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，乙方按下列（3）种约定承担违约责任。……。3、若乙方自本合同约定的应付款时限届满60天后仍未付清款项，视为乙方单方解除合同，甲方有权自行处置该物业，同时乙方须按总房款的10%支付违约金，甲方在扣除违约金后将乙方所剩房款以不计息的方式退还乙方。”第十三条第三款第2项规定：“甲方无过错的情况下，乙方单方提出解除合同的，乙方应按合同总金额10%向甲方支付违约金，乙方应在30日内与甲方办理解除合同的相关手续，同时甲方应在扣除违约金后以不计息的方式退还乙方所剩房款。合同解除后甲方有权自行处置该房屋。”《合同补充协议》第一条第5款规定：“在按揭贷款过程中若出现如下情况均视为乙方单方解除合同，应按主合同第十三条第三款执行：……；（2）乙方不按时支付银行规定的月付按揭款，导致甲方代乙方履行担保责任的。”该条第6款规定：“因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，甲方有权解除商品房购销合同，并有权凭银行相关证明文件，单方到有关部门办理合同登记注销手续，……。”合同签订后，被告李庆菊向原告支付了20000元的首付款，另向中国银行股份有限公司呈贡支行贷款150000元用于支付本案的房款，原告浙商公司为保证人。后因被告未按借款合同约定向中国银行股份有限公司呈贡支行偿还贷款，中国银行股份有限公司呈贡支行向原告主张承担保证还款责任，原告于2014年3月20日替被告偿还了银行该房屋涉及的剩余按揭贷款本息。另查明，本案律师费5000元，公告费260元。本院认为，本院认为：关于合同应否解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议合法有效，双方约定了解除合同的条件及违约责任。被告未能按时偿还银行贷款，致原告承担了连带担保责任，依合同约定视为被告的违约行为使得原告具备合同的单方解除权，故本院对原告要求解除与被告签订的《商品房购销合同》及合同补充协议的诉请予以支持。解除合同的时间认定为浙商投资公司向银行代偿贷款本金、罚息、利息的时间即2014年3月20日。在本案中，原告作为保证人为被告承担保证责任，向被告行使追偿权，因此本院对原告要求被告赔偿其违约行为带来的代偿部分利息及罚息的损失2486.36元的诉请予以支持。关于违约责任如何确定。因被告未按时支付银行按揭贷款，而导致原告承担担保责任，根据《商品房购销合同补充协议》第一条第5款约定，此种情况视为原告单方解除合同，《商品房购销合同》第十三条第三款约定，原告单方解除合同，应承担合同总金额10%的违约金，故原告主张违约金有相应的合同依据。涉案合同解除后，但至今备案登记仍在被告名下，原告无法使用或另行出售，给原告造成了实际损失，合同约定的违约金不属于约定过高的情形，被告应按合同总金额10%计30713元向原告支付违约金。关于被告应否支付律师费的问题，补充协议第一条第6款约定：“……甲方有权将所涉房屋另行处置，并由乙方承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等事宜所产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。”原告按照合同约定支出的律师费和保险费系因被告违约，原告为实现债权而支出的必要、合理费用，该笔费用应由被告承担。关于原告要求被告立即配合其办理购房同备案登记注销手续的诉请，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，双方之间的商品房购销合同已经解除，按照上述法律规定，原告有权要求被告配合办理涉案房屋的备案登记注销手续，因此本院对原告的该诉请予以支持，但原告应给予被告必要的履行准备时间，该时间本院确定为本判决生效之日起十日内。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条，判决如下：一、原告云南浙商投资开发有限公司与被告李庆菊于2013年5月24日签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》于2014年3月20日解除；二、被告李庆菊在本判决生效十日内向原告云南浙商投资开发有限公司支付违约金30713元、律师费5000元，利息及罚息2486.36元，上述费用合计38199.36元；三、被告李庆菊在本判决生效十日内协助原告云南浙商投资开发有限公司办理《商品房购销合同》备案登记注销事宜；四、驳回原告云南浙商投资开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费755元，公告费260元，由被告李庆菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  普 熙人民陪审员  白豫三人民陪审员  李建波二〇一八年八月二十八日书 记 员  王嘉琪