海南省第二中级人民法院民事判决书（2018）琼97民终918号海南省第二中级人民法院民事判决书（2018）琼97民终918号上诉人（原审被告）：东方市鸿丰实业有限公司，住所地海南省东方市八所镇。法定代表人：吴永强，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：孙有娟，女，1966年7月3日出生，汉族，现住黑龙江省哈尔滨市南岗区。上诉人东方市鸿丰实业有限公司（下称：鸿丰公司）因与被上诉人孙有娟商品房销售合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院（2018）琼9007民初838号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人鸿丰公司上诉请求：1.撤销（2018）琼9007民初838号民事判决，发回重审；2.一二审案件受理费由孙有娟负担。事实与理由：一审法院没有追加东莞建工集团有限公司（下称：东莞建工）为共同被告或无独立请求权的第三人，违反法定程序，应依法发回重审。因项目的建设单位东莞建工违反《建设工程施工合同》约定，导致项目未能按期完成竣工验收，最终导致鸿丰公司无法按照《商品房买卖合同》约定日期办理入户手续。依据“第三人侵害合同债权”理论，鸿丰公司迟延交房并无过错，应当由东莞建工承担孙有娟的损失。另，我国设计的“第三人”制度的初衷就是为了节约诉讼资源，直接追加有利害关系的第三人参加诉讼，便于直接确定责任承担者。本案中，如果不追加东莞建工为第三人或共同被告，势必引起鸿丰公司另外向其追偿诉讼，造成鸿丰公司增加额外的诉讼成本及浪费法院司法资源。故应追加东莞建工为第三人。被上诉人孙有娟答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。鸿丰公司主张追加东莞建工，没有法律依据。鸿丰公司与东莞建工的法律关系与本案无关，应另诉解决。孙有娟一审起诉请求：1.判决鸿丰公司履行合同约定的交房义务。2.判决鸿丰公司支付逾期交房违约金人民币陆万陆仟捌佰壹拾玖元贰角整（66819.20元），计算公式为219800元乘万分之五乘608天（违约金暂从2016年8月1日至2018年3月31日计算）。3.该案诉讼费由鸿丰公司承担。一审法院认定事实：2016年6月20日双方正式签订了《东方市商品房买卖合同》，合同编号DFL000010586，约定购买鸿丰公司的××园号房。合同约定的房款总价为219800元，交房时间为2016年7月31日。合同第十一条约定了逾期交房的违约责任：逾期在180日之内，违约金按已付房价款的日万分之一支付；逾期超过180日后，买受人有权单方面解除合同，“出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金”。鸿丰公司在与孙有娟签订购房合同前已经支付了全部购房款219800元，而鸿丰公司至今未交房。另查明，案涉房屋至今仍不具备交付条件。一审法院认为，该案的争议焦点为，鸿丰公司是否构成逾期交房及是否需要承担逾期交房违约金。一、关于鸿丰公司是否逾期交房的问题。双方的购房合同约定的交房时间是2016年7月31日，但因为孙有娟购买的房屋至今仍不具备交付条件，因此鸿丰公司至今都未能依约将案涉房屋交付孙有娟，鸿丰公司构成逾期交房违约。鸿丰公司逾期交房已近两年，孙有娟未行使约定的合同解除权而是要求鸿丰公司继续履行合同交付房屋，故鸿丰公司应根据诚实信用原则继续履行合同，待具备交房条件时将案涉房屋交付孙有娟。二、关于逾期交房违约金是否需要承担及如何承担的问题。鸿丰公司逾期交房违约并不存在法定或者约定的免责情形，且双方的购房合同明确约定了逾期交房违约金的计算方式，即：逾期在180日之内，违约金按已付房价款的日万分之一支付；逾期超过180日后，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。双方对该逾期交房违约金条款有不同理解，鸿丰公司认为违约天数在180天以上的，违约金从违约之日起按日万分之五计算；孙有娟认为违约金是按阶段计算的，前180天，违约金按日万分之一计算，超过180天的部分，按日万分之五计算。一审法院认为，双方购房合同第十一条第一款明确注明“按逾期时间分别处理，不作累加”，也就是说根据逾期的天数，分阶段计算违约金：即逾期180天之内的，违约金按已付购房款×逾期天数×0.0001计算；逾期180天以上，前180天的逾期交房违约金按日万分之一计算，180天之后的违约金按已付购房款×（逾期天数-180天）×0.0005计算，以日万分之五计算的逾期日数指的是超过180天之后的日数。该案中，鸿丰公司主张的逾期交房违约金的逾期日数是从购房合同约定的交房日次日即2016年8月1日至2018年3月31日，逾期天数607天，按照双方约定的逾期交房违约金的计算方式计算，鸿丰公司应向孙有娟支付的逾期交房违约金为219800元×180天×0.0001+219800元×（607-180天）×0.0005=50883.70元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、待东方海岸假日花园（二期）B座8层810号房达到交付条件之日起三日内，东方市鸿丰实业有限公司应向孙有娟履行合同约定的交房义务。二、东方市鸿丰实业有限公司于判决生效之日起十日内向孙有娟支付逾期交房违约金50883.70元。三、驳回孙有娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费735.24元（已减半，孙有娟已预交），由孙有娟负担180元，东方市鸿丰实业有限公司负担555.24元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实相一致，本院予以确认。本院认为，当事人二审争议的焦点是：本案是否应当追加东莞建工为第三人。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一、第二款“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”规定，第三人包括有独立请求权的第三人和无独立请求权的第三人两类，有独立请求权的第三人对当事人双方的诉讼标的，有独立请求权的；无独立请求权的第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的。本案中孙有娟与鸿丰公司之间是商品房销售合同法律关系，鸿丰公司与东莞建工之间是建设工程施工合同法律关系，两个是分别独立的法律关系，且合同效力及违约责任等分别由各自合同双方协商确定，互相没有关联性，一个合同的处理结果并不影响另一合同的处理，本案的处理结果同东莞建工没有法律上的利害关系，故鸿丰公司上诉主张追加东莞建工为第三人参加诉讼，没有法律依据，本院不予支持。另，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”规定，鸿丰公司上诉主张其未能按期交房是因为东莞建工未按期完成工程施工造成，其与东莞建工之间的纠纷，可另行起诉解决。综上所述，鸿丰公司上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1072.09元，由东方市鸿丰实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 何 亮审 判 员 龙蜀娟审 判 员 张模金 二○一八年八月十三日法官助理 平英梅书 记 员 王雪娟附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。