四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川15民终1208号上诉人（原审原告）：兴文三鼎房地产开发有限公司明德分公司，住所地四川省兴文县古宋镇体育馆1-5-1。负责人：丁明德。委托诉讼代理人：陈进，该公司职工。委托诉讼代理人：任奉密，四川晏州律师事务所律师。上诉人（原审原告）：兴文三鼎房地产开发有限公司,住所地四川省兴文县古宋镇打鱼村财富苑。法定代表人：李丹,董事长。委托诉讼代理人：陈进，该公司职工。委托诉讼代理人：任奉密，四川晏州律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨再兴，男，1963年7月12日出生，汉族，住四川省兴文县。委托诉讼代理人：鲁鲜富，兴文县中兴法律服务所法律工作者。上诉人兴文三鼎房地产开发有限公司明德分公司（以下简称三鼎房地产公司明德分公司）、兴文三鼎房地产开发有限公司（以下简称三鼎房地产公司）、杨再兴房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省兴文县人民法院（2018）川1528民初22号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。三鼎房地产公司明德分公司、三鼎房地产公司上诉请求：1.撤销四川省兴文县人民法院（2018）川1528民初22号民事判决；2.改判被上诉人杨再兴在判决生效之日起三日内到三鼎房地产公司明德分公司接收位于兴文县住宅房屋及1幢27、28号门市，同时结算并支付房屋补差款及相关费用248302元；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人杨再兴承担。事实及理由：一审判决认定事实错误。虽然《房屋产权置换及补偿协议书》约定以产权证核准面积为准，三鼎房地产公司明德分公司也向杨再兴提供了交付房屋的测绘图，该测绘图来源于案涉小区的总产权证，一审法院认为没有提供杨再兴名下的产权证系认定事实错误。办理杨再兴名下房屋产权证，须杨再兴配合才能完成。关于水、电、天然气等户头费，三鼎房地产公司明德分公司、三鼎房地产公司是以项目开发整体向相关单位申请，整体支付的总费用，然后分摊到各户形成的户头费，这合乎客观实际。一审法院只判决杨再兴接房，未判决其支付补差款及相关费用，差欠的相关款项，三鼎房地产公司明德分公司、三鼎房地产公司还要通过另行起诉主张，明显增加诉累，浪费司法资源。被上诉人杨再兴答辩意见与其上诉事实与理由一致。杨再兴上诉请求：1.撤销四川省兴文县人民法院（2018）川1528民初22号民事判决，依法改判驳回三鼎房地产公司明德分公司、三鼎房地产公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由三鼎房地产公司明德分公司、三鼎房地产公司负担。事实与理由：本案争议的后门市尚不具备房屋交付条件，原判支持先行交付住宅及前门市的诉求不符合《房屋产权置换及补偿协议》约定；《房屋产权置换及补偿协议》对安置的前门市具体位置约定不明，依照《合同法》第61条规定，应按照交易习惯确定交付门市的位置；三鼎房地产公司明德分公司、三鼎房地产公司曾口头承诺交付前门市为1幢第一间、第二间，现拟交付的前门市位置与其口头承诺的安置位置不一致；三鼎房地产公司明德分公司、三鼎房地产公司在拆迁杨再兴房屋时承诺，区分前门市与后门市的标准为：纵深10米以内为前门市，10米以后为后门市，根据产权置换、门市等面积交换的拆迁安置原则，三鼎房地产公司明德分公司、三鼎房地产公司拟交付的1幢27、28号门市纵深已远超10米，存在以后门市冲抵前门市面积的行为；三鼎房地产公司明德分公司、三鼎房地产公司多次恶意诉讼，查封杨再兴大量安置补偿款，致使杨再兴经济、精神遭受严重打击。三鼎房地产公司明德分公司、三鼎房地产公司答辩称，杨再兴认为后门市不具备交付条件，一审法院判决其先行接收1幢30-1、7-3住宅房屋及1幢27、28号门市不符合法律规定的请求不能成立。案涉“裕景华庭”商住小区共分三期建设，一期工程已经竣工验收并完成备案登记，二期工程尚在备案过程中，第三期尚在修建。其中安置给杨再兴的1幢30-1、7-3住宅房屋及1幢27、28号门市属于第一期工程，3幢61号门市属于第二期工程，但不影响第一期工程所涉及的杨再兴的住宅房屋及门市交付，原判决要求杨再兴履行接房义务并无不当；杨再兴认为安置房屋位置错误以及使用后门市面积进行冲抵无事实依据。《房屋产权置换及补偿协议》签订后，为公平起见，对所有安置对象采用的是地产行业通用的就近安置原则，安置给杨再兴的1幢27、28号门市均临近杨再兴原来的房屋；根据《房屋面积测绘报告》案涉1幢27、28号门市面积为103.48平方米，超出了《房屋产权置换及补偿协议》约定的90.1平方米，不存在以后门市冲抵前门市面积的问题；《房屋产权置换及补偿协议》签订后，杨再兴既不按照合同约定腾退房屋，安置房屋及门市达到交付条件后又拒不收房，三鼎房地产公司明德分公司、三鼎房地产公司被迫通过诉讼维护合法权益，并不存在恶意诉讼的问题。一审法院查明：三鼎房地产公司明德分公司为三鼎房地产公司的分公司。三鼎房地产公司明德分公司与杨再兴于2015年10月8日签订了《房屋产权置换及补偿协议书》，约定：1.杨再兴将其所有的位于兴文县古宋镇建筑面积为382.5㎡的房屋交给明德分公司拆除，三鼎房地产公司明德分公司支付杨再兴过渡费等共计361266元；2.三鼎房地产公司明德分公司安置如下住宅（1幢30-1面积为116.65㎡、1幢7-3面积为116.84㎡）、门市（1幢27号#、28#面积共为90.1㎡）、后门市（3幢61#面积为43.1㎡），若与实际面积不符时，以房权证核准面积为准，并以超过或不足约定应得面积相互补差（住房按2800元/㎡计算，后门市按3500/㎡计算，前门市按15000/㎡计算）；3.安置的住房、后门市、前门市超出面积税费概由杨再兴承担；4.实行产权调换的，房屋交付使用时间为房屋竣工验收合格并备案为准；5.房屋验收合格后，杨再兴接到三鼎房地产公司明德分公司的安置房交房通知书之日起十五日内完清余款及相关物管、税费等经济结算手续，办理交房手续，并领取安置房钥匙，逾期未办理或未完清经济手续者，作为自行放弃，三鼎房地产公司明德分公司有权对安置房另行安排处理；6.水、电、闭路、天然气过表到户，室内由买受人自己安装，户头费由买受人承担。2016年12月25日，三鼎房地产公司明德分公司建设的“兴文裕景华庭商住小区”1号楼和2-1号楼经主管部门竣工验收合格并办理备案登记，即：涉及本案安置的住宅房屋（1幢30-1面积为116.65㎡、1幢7-3面积为116.84㎡）和门市（1幢27#、28#面积共为90.1㎡）已经验收合格，但安置的后门市（3幢61#面积为43.1㎡）尚未经验收合格。2017年7月12日，三鼎房地产公司明德分公司、三鼎房地产公司向法院提起诉讼，请求判令：1.杨再兴支付三鼎房地产公司明德分公司、三鼎房地产公司房屋拆迁安置补偿差额款及其他相关费用共计248302元；2.案件受理费由杨再兴承担。2017年8月23日，法院认为三鼎房地产公司明德分公司、三鼎房地产公司未提供证据证明拟安置房屋已通过竣工验收并符合交付条件，判决驳回其诉讼请求。三鼎房地产公司明德分公司、三鼎房地产公司不服法院判决，上诉至宜宾市中级人民法院，后宜宾市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。诉讼中，三鼎房地产公司明德分公司、三鼎房地产公司向法院提出财产保全申请，并提供了相应担保。法院依法冻结了杨再兴在法院拟领取的执行款250000元，并依法查封了担保人丁明德、温华勤位于兴文县的房屋。上述事实，有《房屋产权置换及补偿协议书》、《竣工验收报告》、《竣工验收备案表》、《工程竣工图》等证据材料以及庭审笔录予以证实并在卷佐证。法院认为，三鼎房地产公司明德分公司与杨再兴签订的《房屋产权置换及补偿协议书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，法院予以确认。《房屋产权置换及补偿协议书》约定:“房屋验收合格后，杨再兴接到三鼎房地产公司明德分公司的安置房交房通知书之日起十五日内完清余款及相关物管、税费等经济结算手续，办理交房手续，并领取安置房钥匙……”,现该《协议书》约定安置给杨再兴的住宅房屋（1幢30-1号、1幢7-3号）和门市（1幢27号#、28#）已经行政主管部门验收合格并备案登记。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，法院对三鼎房地产公司明德分公司、三鼎房地产公司主张杨再兴接收住宅房屋（1幢30-1号、1幢7-3号）和门市（1幢27#、28#）的诉讼请求予以支持。对于拟安置给杨再兴的后门市（3幢61#），因该幢房屋尚未竣工验收合格，不符合合同约定的交付条件，故对其主张杨再兴接收该房的诉讼请求不予支持。关于三鼎房地产公司明德分公司、三鼎房地产公司主张的房屋补差款及其他费用（水、电、气户头费）248302元的问题。法院认为，《房屋产权置换及补偿协议书》明确约定：安置的房屋和门市面积若与实际面积不符时，以房权证核准面积为准，并以超过或不足约定应得面积相互补差。但三鼎房地产公司明德分公司、三鼎房地产公司并未提供证据证明拟安置的房屋已取得房权证，故双方现不具备合同约定的房款补差结算的基础条件，故法院对其主张的房屋补差款不予支持。同时，《房屋产权置换及补偿协议书》还约定：水、电、闭路、天然气过表到户，室内由买受人自己安装，户头费由买受人承担。根据该约定，杨再兴应当承担的系户头费，但三鼎房地产公司明德分公司、三鼎房地产公司并未提供水、电、闭路、天然气户头费的发票等予以证实户头费的金额，其主张按照整幢建筑水、电、气等安装建设的造价分摊费用不符合合同约定，法院不予支持。关于杨再兴提出前门市安置位置约定不明确，拟交付的位置不符合法律规定的抗辩，其提供的证据不足以证明其主张，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”之规定，法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告杨再兴于本判决生效之日起三日内到原告兴文三鼎房地产开发有限公司明德分公司处接收位于兴文县住宅房屋和1幢27号、28号门市；二、驳回原告兴文三鼎房地产开发有限公司和兴文三鼎房地产开发有限公司明德分公司的其他诉讼请求。案件受理费2512元，由原告兴文三鼎房地产开发有限公司和兴文三鼎房地产开发有限公司明德分公司负担2000元，被告杨再兴负担512元；诉讼保全费1770元，由原告兴文三鼎房地产开发有限公司和兴文三鼎房地产开发有限公司明德分公司负担。二审中，双方均未提供新证据，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2015年10月8日，杨再兴与三鼎房地产公司明德分公司签订《房屋产权置换及补偿协议书》，该协议书第一条拆迁补偿及安置第五款安置补偿面积：甲方应安置乙方住房为：1幢30-1，建筑面积116.65平方米；1幢7-3，建筑面积116.84平方米。门市为：位于1幢的27、28号门市，建筑面积共计90.1平方米，位于3幢的61号门市，建筑面积43.1平方米。三鼎房地产公司、三鼎房地产公司明德分公司陈述，当时的拆迁安置为预拆迁安置模式，该协议书签订时还没有规划设计图和平面设计图，故未附有楼栋平面图；案涉安置小区“兴文裕景华庭”共有3幢，现已完工的为1幢、2幢楼，3幢尚在修建过程中，已经完工的1幢、2幢底楼商铺尚未完成门牌号挂牌。本院认为，本案的争议焦点主要有：1.1幢27、28号门市及1幢7-3、30-1住宅的交付条件是否成就；2.补偿协议书约定的面积补差、水、电、气户头费支付条件是否成就。针对本案的争议焦点一，即1幢27、28号门市及1幢7-3、30-1住宅的交付条件是否成就。关于1幢27、28号门市，因1幢所有门市尚未挂牌，双方在《房屋产权置换及补偿协议书》中并未明确27、28号门市的具体位置，根据现场走访来看，按照已经修建完毕的1幢、2幢，无论是合并计算，还是分离计算门牌号，现有争议的门市位置均不是27、28号门市编号。三鼎房地产公司、三鼎房地产公司明德分公司并未提供相应的证据证明现有的位置应为27、28号门市。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条相关规定，三鼎房地产公司、三鼎房地产公司明德分公司应承担举证不能的法律后果。故本院认为，案涉27、28号门市的位置尚需相关部门统一编号后予以明确，交付的条件尚不成就，一审法院判决支持三鼎房地产公司明德分公司、三鼎房地产公司主张杨再兴接收1幢27号、28号门市的诉讼请求系认定事实错误，本院予以纠正。《房屋产权置换及补偿协议书》系一份完整的合同，合同双方均应恪守合同约定，全面履行合同义务。合同明确约定了住宅位置为1幢7-3、30-1，面积计算方式为建筑面积，故杨再兴对住宅部分认为应计算为套内面积，不含公摊的上诉理由不能成立。鉴于双方对住宅部分的其余事项没有异议，为避免损失进一步扩大，一审法院判决支持三鼎房地产公司明德分公司、三鼎房地产公司主张杨再兴接收住宅房屋（1幢30-1号、1幢7-3号）的诉讼请求正确，本院予以支持。针对本案的争议焦点二，即补偿协议书约定的面积补差、水、电、气户头费支付条件是否成就的问题。《房屋产权置换及补偿协议书》明确约定：安置的房屋和门市面积若与实际面积不符时，以房权证核准面积为准，并以超过或不足约定应得面积相互补差。协议约定的补偿款的支付条件为房屋产权证核准面积进行确认，换言之，房屋补差的前提为杨再兴接收住房后，依照相应的程序办理了房屋产权登记证后，根据产权证载明的面积作为是否补差的条件，故房款补差结算的条件并未成就。《房屋产权置换及补偿协议书》还约定：水、电、闭路、天然气过表到户，室内由买受人自己安装，户头费由买受人承担。根据该约定，杨再兴应当承担的系户头费，但三鼎房地产公司明德分公司、三鼎房地产公司并未提供水、电、闭路、天然气户头费的发票等予以证实户头费的金额，其主张按照整幢建筑水、电、气等安装建设的造价分摊费用不符合合同约定，一审法院判决并无不当。综上所述，杨再兴的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销四川省兴文县人民法院（2018）川1528民初22号民事判决第二项，即驳回兴文三鼎房地产开发有限公司和兴文三鼎房地产开发有限公司明德分公司的其他诉讼请求；二、变更四川省兴文县人民法院（2018）川1528民初22号民事判决第一项为杨再兴于本判决生效之日起三日内到兴文三鼎房地产开发有限公司明德分公司处接收位于兴文县住宅房屋；三、驳回兴文三鼎房地产开发有限公司、兴文三鼎房地产开发有限公司明德分公司的其它诉讼请求。一审案件受理费2512元，由兴文三鼎房地产开发有限公司、兴文三鼎房地产开发有限公司明德分公司负担2000元，杨再兴负担512元；诉讼保全费1770元，由兴文三鼎房地产开发有限公司和兴文三鼎房地产开发有限公司明德分公司负担；二审案件受理费5025元，由兴文三鼎房地产开发有限公司、兴文三鼎房地产开发有限公司明德分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 范志平审 判 员 李 荷审 判 员 张力骁二〇一八年八月九日法官助理 王付兵书 记 员 王倩影