贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终5039号上诉人(原审被告):宋济平，男，1965年1月6日出生，苗族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：周剑青，贵州黔信律师事务所律师。被上诉人(原审原告):梁宜，女，1975年2月7日出生，侗族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：范述喜，贵州九紫星律师事务所律师。委托诉讼代理人：万明鑫，贵州九紫星律师事务所律师。原审第三人：贵州正平投资有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路****。法定代表人：郭洪，公司经理。原审第三人：伍智多，男，1977年2月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人宋济平因与被上诉人梁宜、原审第三人贵州正平投资有限公司、伍智多房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院(2017)黔8601民初438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋济平上诉请求：一、撤销贵阳铁路运输法院(2017)黔8601民初438号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一审、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1、本案涉及的“8平方米门面”系消防通道，是不能出租的。2、上诉人的房租费一直都交给第三人贵州正平投资有限公司,不存在还要向被上诉人支付房租。上诉人和第三人贵州正平投资有限公司存在借贷关系，且明确约定由贵州正平投资有限公司应向上诉人支付的借款利息来抵扣上诉人房租直至还清借款。3、上诉人就本案涉及的“8平方米门面”向一审法院起诉要求优先购买权，该案已立案受理，本案应该待该案审理结果后再审理本案。被上诉人梁宜答辩称，1、一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审依法维持。2、被上诉人购买涉案房屋的行为没有侵犯上诉人的优先购买权，涉案的房屋依法过户给被上诉人，被上诉人依法取得其所有权；3、涉案房屋并非消防通道，在被上诉人购买的房屋产权之内，如果是消防通道，第三人伍智多不可能占用这么久。4、被上诉人在购买涉案门面的过程中是依法购买的，不存在侵犯上诉人的优先购买权问题。根据相关法律规定，即便涉案房屋的出售人没有尽到通知义务，即使上诉人的优先权受到侵犯，也应是向出售人主张，买卖租赁房屋的过程中，被上诉人作为买受人，根据合同及相关法律规定，被上诉人在购买中不负有通知义务，上诉人的主张对被上诉人不能成立。梁宜向一审法院起诉请求：1.解除被告宋济平与第三人正平公司关于原告所有的8平方米门面部分的房屋租赁合同，被告与第三人立即将部分门面房屋返还原告；2.被告支付原告2016年1月1日至5月31日的房屋租金20000元；3.被告赔偿从2016年6月1日起至归还门面时止的损失（按房屋租金计算）；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年3月25日，第三人正平公司（甲方）与被告宋济平（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于贵阳市××水中路××号房屋（以下简称“4号房屋”）的左上角隔出的部分的8平方米门面、该门面旁的过道（约8.4平方米）及1239.91平方米的地下室出租给乙方，租赁期限为14年（2011年4月1日至2025年3月31日）；其中，1层门面租金为每月每平方米500元，按月支付，先交后用；乙方拖延交付房租超过10天，视为乙方违约，甲方有权终止合同并收回房屋。合同签订后，正平公司依约履行了合同。2012年4月25日，正平公司将4号房屋（面积121.96平方米，其中含8平方米门面）卖予案外人钟燕。2015年12月17日，钟燕、贵阳丰业房地产经纪有限公司与原告梁宜签订《房屋买卖居间合同》，钟燕将4号房屋房卖予梁宜。从2016年1月13日，梁宜取得4号门房屋的所有权，至判决时被告宋济平未向原告支付租金。另查明，2011年，被告宋济平将涉案房屋转租给第三人伍智多用于经营“伍先生”干果店，双方口头约定租赁期限14年，至判决时涉案房屋由第三人伍智多实际占有，租金已经支付给被告宋济平至2018年2月16日。一审法院认为，被告宋济平与第三人正平公司签订的《房屋租赁合同》系当事人双方真实意思表示，合法有效。在房屋租赁期间，包含涉案的8平方米房屋在内的4号房屋因所有权转移至原告梁宜，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，前述房屋租赁合同中关于8平方米门面的出租人的权利、义务应概括转让给原告梁宜。被告宋济平应按照合同约定向原告支付租金。关于被告宋济平抗辩其与第三人正平公司口头约定利用借款利息冲抵房屋租金的意见，因未提供证据予以佐证，不予采纳。根据房屋租赁合同约定，承租人拖延支付租金超过10天的，出租人有权终止合同并收回房屋。因涉案房屋被第三人伍智多实际经营占有，且租金已经支付至2018年2月16日，为保护第三人利益，对原告要求解除被告宋济平与第三人正平公司关于原告所有的8平方米门面部分的房屋租赁合同的诉请，予以支持，第三人伍智多应在2018年2月16日后十五日内将涉案房屋返还给原告，逾期返还的，将按照每月4000元（500元/㎡×8㎡）租金标准向原告支付房屋占用使用费。关于原告诉请2016年1月1日至2016年5月31日以及2016年6月1日后的租金，如前所述，被告宋济平未能提供与第三人正平公司口头约定利用借款利息冲抵房屋租金的证据，故应按照合同约定向原告梁宜支付租金。原告从2016年1月13日取得房屋所有权，租金应从2016年1月13日开始，并按照每平方米500元计算。前述第三人伍智多应在2018年2月16日租赁期满后将涉案房屋返还给原告，故原告租金从2016年1月13日计算至2018年2月16日（共计25个月），即500元/㎡×8㎡×25＝100000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决:一、解除被告宋济平与第三人贵州正平投资有限公司2011年3月25日签订《房屋租赁合同书》中关于原告梁宜所有的8平方米门面部分的房屋租赁合同;二、第三人伍智多于2018年2月16日后十五日内将涉案房屋返还给原告梁宜，逾期返还的，将按照每月4000元（500元/㎡×8㎡）租金标准向原告梁宜支付房屋占用使用费；三、被告宋济平自本判决生效之日起十日内支付原告梁宜2016年1月13日至2018年2月16日房屋租金100000元；四、驳回原告梁宜的其他诉讼请求。本诉案件受理费2300元，由被告宋济平负担（此款原告已经预交，被告宋济平在履行生效判决时直接支付给原告）；公告费1380元，由原告梁宜负担。二审中，上诉人提供贵州省贵阳市白云区人民法院《执行通知书》复印件一份，拟证明法院要求将本案租金交到法院执行，无法履行本案支付租金的义务。被上诉人梁宜认为该证据的真实性无法核实，涉案房屋的房号与本案房产证房号不同，与本案无关。经审查，该《执行通知书》要求上诉人宋济平履行贵阳市云岩区富水中路5号负一层1号、2层1号房屋的租金，而本案涉案房屋的房号位于贵阳市××水中路××号房屋。故上诉人提供的证据与本案租金没有关联性，本院对上诉人的证明目的不予采纳。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案所涉8平方米门面部分的房屋租赁合同虽然是上诉人宋济平和原审第三人正平公司所签，但被上诉人梁宜通过受让取得包括该8平方米门面部分房屋的所有权，故原合同的权利义务由梁宜继受。根据查明的事实，在被上诉人梁宜取得涉案租赁房屋的产权后，上诉人并未向原出租人交纳过正平公司租金，也未向被上诉人梁宜交纳。上诉人构成违约，一审判决解除涉案8平方米门面部分房屋的租赁合同符合法律规定。并判决上诉人向现房屋的所有权人梁宜交纳从取得房屋产权后至该合同之日的租金亦符合法律规定，应予维持。上诉人提出其与原出租人正平公司之间存在以借款利息来抵扣租金的主张，上诉人没有提供相应的证据证明，该抗辩理由依据不足，本院不予采纳。关于上诉人主张涉案8平方米门面系消防通道不能出租的理由，上诉人亦没有提供证据证实，与查明的事实不符，本院不予采纳。另外，上诉人主张涉案房屋的优先购买权问题，与本案系不同法律关系，其是否享有优先购买权的审理结果与本案审理没有关联，上诉人要求中止本案审理无法定事由，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人宋济平负担。本判决为终审判决。审判长  喻厚智审判员  刘 佳审判员  衷进全二〇一八年八月二日书记员  刘兰兰