贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔27民终1207号上诉人（原审被告）：惠水县永利房地产开发有限公司，住所地惠水县。法定代表人：杨小丽，该公司董事长。委托诉讼代理人：周兴益，男，系该公司员工，住贵州省贵定县，委托诉讼代理人：杨蕾，女，系该公司员工，住贵州省惠水县，被上诉人（原审原告）：胡葳蕤，男，住贵州省长顺县，上诉人惠水县永利房地产开发有限公司（以下简称永利公司）因与被上诉人胡葳蕤商品房预售合同纠纷一案，不服惠水县人民法院（2018）黔2731民初69号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。永利公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法调整赔付违约金的比例为日万分之零点五，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：被上诉人按揭下款时间为2017年3月31日，上诉人履行交付义务的时间应在被上诉人履行房价全款义务后，即上诉人履行交付义务的时间应为2017年4月1日，按照双方所签合同第十三条的约定，违约金的起算时间应为2017年5月31日；2、上诉人请求降低违约金数额有《合同法》第一百一十四条以及《合同法解释》第二十七条的规定；人民法院关于调整违约金额应按《合同法解释》第二十九条规定进行；关于违约金“过分高于造成的损失”的认定，应以实际损失为基础，而被上诉人并未举证证明因此所遭受的具体损失是多少；同时兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，而涉案房屋已修建完毕，并通过竣工验收，不能按期交房并非上诉人主观意图造成，而是因政府等相关部门修建白果变电站导致无法给上诉人正常供电造成的，且上诉人也在2016年7月7日在黔南日报进行逾期交房公告，上诉人为诚信，并无过失，不应承担过高的违约金。请求依法对违约金计算时间调整为2017年5月31日至2018年1月5日按日万分之0.5计算为3960元。被上诉人胡葳蕤二审未作答辩。原审原告胡葳蕤向一审法院起诉请求：1、判令被告及时履行合同约定交付质量验收合格的房屋；2、判令被告支付逾期交房至2018年1月5日的违约金40176元；3、判令被告2018年1月6日至正式交房日违约金，按月支付；4、判令被告赔偿原告请装修公司人员二次现浇及二次制作窗户、窗帘、防盗网等费用60000元；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告与被告于2016年7月31日签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发的位于惠水县和平镇惠明路的惠水县永利*首座楼盘2栋14楼2号房，该房屋的建筑面积为98.51平方米，总价款为36万元，被告应于2016年10月30日前按合同约定交付该房屋。如被告不能交房，可延期60日内交房，延期后不能交付房屋的，被告每日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告于2016年7月30日前按照约定向被告付清购房首付款18万元，余款18万元，原告按照合同约定将按揭贷款的资料全部交由被告，由被告办理按揭贷款的相关事宜。2017年3月31日，按揭银行将尾款18万元支付至被告。但被告未能将达到交房条件的房屋交付原告。双方经多次协商未果。原告为此诉至人民法院，请求判如所请。另查明：原告于2016年12月对该房屋进行了装修，装修完成后，原告居住在该房屋，被告未解决已入住业主的用电问题，为入住的业主安装临时用电，原告从2017年10月20日至同年11月22日，用电量为235度，电费为107元；2017年11月22日至同年12月20日，用电量为385度，电费为175元；2017年12月20日至2018年1月23日，用电量为562度，电费为256元，上述电费，原告至今未向相关部门交纳。再查明：被告开发的位于惠水县和平镇惠明路的惠水县永利*首座楼盘已经验收合格，并于2017年10月18日经消防验收合格，因供电局110KV白果变尚在建设中，故位于惠水县和平镇惠明路的惠水县永利*首座楼盘不能正常供电，被告于2016年7月7日以登报的方式向业主发出逾期交房公告，说明逾期交房系白果变电尚未建设完成所致。一审法院认为，一、本案违约金的认定问题。依法成立的合同应受法律保护，原告与被告永利公司签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，且没有违反法律或行政法规的强制性规定，故合同成立并生效。交付符合约定及相关法律规定的合格房屋系被告履行商品房买卖合同最基本的合同义务，满足购房者供电需求亦是被告的义务，供电系统是否尚在建设亦不能改变被告违约的事实，同理，被告同意原告办理入住手续亦不能免除被告交付合格房屋的基本合同义务，故被告应当向原告支付相应的违约金。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第二款约定：出卖人不能如期交付房屋，可延期60日内交房，延期后，不能交房的，出卖人每日按照买受人已付房屋价款的万分之三计算违约金。庭审中，被告认为违约金约定过高，要求调整，本院认为，我国法律规定的违约金的性质在弥补损失的同时亦有一定的惩罚性，但主要目的是弥补守约方的损失，本案中，原告对房屋已进行装修居住，一定程度上减少了损失，同时，从本案查明的事实来看，至今未交付房屋的缘由亦非被告主观上造成的，且被告为入住用户的用电一定程度上予以解决，但毕竟被告为违约方，故本院酌情将违约金调整为每日按照已付房屋价款的万分之一点五计算。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，按揭贷款的材料由原告按约定向被告提供，至于银行何时将贷款发放，并不受原告控制，与被告向银行提供材料的时间等因素有关系，被告以银行放款时间为违约金起算时间既不符合双方当事人的约定亦与实际不符，故本案违约金的起算点应当为2016年12月30日（约定的交房时间为2016年10月30日，可预期60日）。据此，本院确定被告应支付原告的违约金为：以购房总价款360000元为基数，按照日万分之一点五的标准计算，从2016年12月30日至2018年1月5日期间的违约金即360000元×0.00015×371天﹦20034元；2018年1月5日后的违约金，以购房总价款360000元为基数，按照日万分之1.5的标准计算至实际交房之日止。二、原告主张的二次现浇、制作窗户、窗帘、防盗网等费用60000元，与原告逾期交付房屋并无因果关系，原告亦未提供相应的证据证实该60000元系被告违约导致的，故不予支持。三、关于原告要求被告及时交房的请求能否得到支持的问题，本案中，原告要求被告及时交付质量合格的房屋，因该楼盘整体虽经竣工、消防验收合格，但供电问题未能解决，供电部门出具的《情况说明》载明该电力设施因征地、拆迁问题长期未能解决，故对房屋何时验收合格的时间无法确定。因电力供应属于供电部门的工作责任，不属于人民法院的主管范围，交房的条件也应以房管、消防、电力等机构的验收合格为前提，在交房条件尚未成就的情况下，原告要求人民法院判决被告及时交付房屋没有法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条；《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款、第一百三十四条第一款第（八）项；《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告惠水县永利房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告胡葳蕤2016年12月30日至2018年1月5日期间的违约金二万零三十四元；2018年1月5日后的违约金，以购房总价款三十六万元为基数，按照日万分之一点五的标准计算至实际交房之日止；二、驳回原告胡葳蕤的其余诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千三百零四元，减半收取一千一百五十二元，由被告惠水县永利房地产开发有限公司承担一百五十二元，原告胡葳蕤承担一千元。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，针对上诉人永利公司所提调整赔付违约金比例为日万分之零点五的上诉请求，因一审法院综合被上诉人胡葳蕤已对房屋装修居住、上诉人的行为与主观过错等案情，结合违约金的法定性质，将双方约定的逾期交房违约金日万分之三酌情调整为日万分之一点五，调减幅度达50%；同时，上诉人在本案诉讼中未提供证据证明此调整的日万分之一点五逾期交房违约金标准仍过分高于所造成被上诉人的损失，故上诉人的此项上诉理由无事实与法律依据，不予支持。根据双方所签《商品房买卖合同》第十三条以“已付房价款”作为违约金计算基数的约定，而被上诉人分别在2016年7月30日前、2017年3月31日向上诉人支付购房款18万元、按揭贷款18万元，故本案逾期交房违约金应按被上诉人实际付款时间分段计算：2016年12月30日至2017年3月30日止，共计约90天，以上诉人首付房款18万为基数，按日万分之一点五，计算为2430元（18万元×0.00015×90天）；2017年3月31日至2018年1月5日止，共计约275天，以购房款总价36万，以日万分之一点五计算为14850元（36万元×0.00015×275天）。一审法院未分段计算逾期交房违约金不当，应予纠正。同时，一审法院对2018年1月5日后违约金的计算终止点为“至实际交房之日止”不准确，且表述不完善，故二审纠正为“符合法定交房条件之日止”，并予以明确。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，其上诉请求部分支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持惠水县人民法院（2018）黔2731民初69号民事判决第二项；二、变更惠水县人民法院（2018）黔2731民初69号民事判决第一项为：上诉人惠水县永利房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付被上诉人胡葳蕤2016年12月30日至2018年1月5日期间的违约金17280元，并按月继续支付后续违约金（后续违约金的计算方式为：以购房总价款36万元为基数，按照日万分之一点五的标准，从2018年1月6日起计算至涉案房屋符合法定交房条件之日止）。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1152元，由上诉人惠水县永利房地产开发有限公司承担252元，被上诉人胡葳蕤承担900元；二审案件受理费202元，由上诉人惠水县永利房地产开发有限公司承担101元，被上诉人胡葳蕤承担101元。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 陈福江审判员 蔡云飞二〇一八年八月二十八日书记员 张 祺