文书内容广东省梅州市梅江区人民法院                  民事判决书      (2018)粤1402民初395号原告：黄晓辉，男，汉族，1984年5月6出生，住址：梅江区。原告：蔡许玉，女，汉族，1983年5月14日出生，住址：梅县。上列两原告的委托诉讼代理人：丘国中，广东义致律师事务所律师。被告：梅州嘉应新天地有限公司，统一社会信用代码：91441400053799311T，地址：梅州市梅江区龙安路志昌大厦1-3号。法定代表人：曾媛，该公司经理。委托诉讼代理人：曾韵冰，广东宝晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢静平，广东百德律师事务所律师。原告黄晓辉、蔡许玉诉被告梅州嘉应新天地有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人丘国中律师,被告的委托诉讼代理人曾韵冰、谢静平律师均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交付商品房的违约金96919.34元（违约金自2016年1月1日起计至2017年3月25日止，计算标准为239.84平方米×27元/平方米/月÷30天×449天=96919.34元）。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由如下：2015年10月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买了被告开发的位于梅江区江南办梅龙东路、梅水路交汇处的壹江南D1-801房，房屋总价为1970000元，房屋建筑面积为239.84平方米。合同约定的商品房交付期限为2015年12月31日，逾期交付商品房的违约责任为：“买受人已按本合同的约定交清商品房总价款，如若出卖人未按约定时间交付使用，逾期时间出卖人按银行固定资产贷款同期利率支付违约金给买受人。”合同约定的付款方式为按揭贷款。原告如约在签订合同时付清了首付款60万元。但由于被告此前已将涉案房屋向银行办理了在建工程抵押手续，被告无法按合同约定与原告办理《商品房买卖合同》网签备案手续，从而导致原告无法办理按揭贷款手续。此情形一直持续到2016年5月6日。2016年5月6日，被告将此前于与原告签署的《商品房买卖合同》收回，又另行要求原告与其签署一份新的《商品房买卖合同》，该合同的合同金额和交付时间不变，但违约责任被修改为“买受人已按本合同的约定交清商品房总价款，如若出卖人未按约定时间交付使用，按合同补充协议处理。”但合同补充协议未明确逾期交付的违约责任。原告已按约付清购房款。但被告一直到2017年3月17日才向原告书面通知要求原告于2017年3月26日前办理收楼手续。原告于是在2017年3月25日与被告办理了收楼手续。原告认为，被告超过合同约定的交付期限将房屋交付给原告，已构成了对原告的违约。由于双方于2016年5月6日重新签署的《商品房买卖合同》并未约定逾期付款的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条的规定，被告应按同地段同类房屋租金支付违约金给原告。本案起诉之前梅江区人民法院在处理壹江南房屋买卖合同纠纷系列案中委托司法鉴定机构有关壹江南同地段租金的鉴定结果，该壹江南地段的租金为27元/平方米/月。因此，被告应向原告支付违约金为239.84平方米×27元/平方米/月÷30天×449天=96919.34元。被告答辩称：一、涉案房屋在2016年1月27日已具备交付条件，原告主张逾期交房期限计至2017年3月25日收楼之日违反双方合同的约定，依法不应支持。在双方签订的《广东省房屋买卖合同》附件四《合同补充协议》第六条，已明确约定房屋的交付条件是商品房验收合格。涉案房屋于2016年1月27日经建设、勘察、设计、公共、监理五单位竣工验收合格后即具备交付条件，该交付条件符合我国《建筑法》等相关法律规定，且被梅州市中级人民法院生效判决所确认。且被告于2016年10月1日已经通知原告收楼。涉案房屋具备交付条件后，被告又多次电话催告包括原告在内的业主收楼，其他业主均陆续收楼。而原告也曾到被告处借钥匙查验房屋，但因其自身原因直至2017年3月25日才办理收楼手续。因此，逾期交房的期间仅能计至2016年1月27日，原告主张计至2017年3月25日违反双方合同约定。二、另案计算违约金所依据的司法鉴定结论明显依据不足，不能作为定案依据且判决未生效，原告主张以此为标准计算逾期交楼违约金缺乏事实和法律依据，应承担举证不能的法律后果。审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定逾期交付使用房屋的违约金可以参考以下标准确定：按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原告未提供逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的同地段同类房屋租金标准，而另案《评估报告书》的鉴定结论明显依据不足，不能作为定案依据。其评估的时间并非逾期交付使用期间而是2017年，评估对象也非同地段住宅，评估报告所载明的比较的评估方法也无一处载明当地房地产市场租赁价格以及对比的地段、小区和楼层，没有任何参照物及数据支撑其评估结论。另外，评估人员出庭时也明确陈述“该评估报告仅供参考，不能直接作为定案的赔偿标准。”鉴于上述理由，该评估报告存在重大瑕疵，所得结论明显依据不足，根本不能作为定案的依据，被告已就另案提出上诉，目前法院并未作出生效判决。因此原告要求以此为据计赔于法无据，其理应承担举证不能的法律责任。三、原告主张按建筑面积计算违约金缺乏合同依据，且违反实际使用和公平合理原则，认定应赔付逾期交楼违约金也理应按套内面积而非建筑面积计赔。原告起诉提交的证据有：1.原告身份证、结婚证复印件。2.被告企业机读档案登记资料。3.银行刷卡单位。4.《商品房买卖合同》。4.快递单。5.评估报告书，予证实其诉请。经质证，被告对证据1.2.3三性无异议；证据4关联性有异议，认为该通知书为第二次书面催告原告收楼，原告已逾期办理收楼手续；证据6三性有异议，理由与答辩意见（二）一致。被告答辩提交的证据有：1.被告企业营业执照。2.收楼通知书、快递回执。3.建筑工程竣工验收报告、验收备案表、房屋测绘报告。4.借钥匙登记材料。5.收楼确认书（同栋其他业主）。6.上诉状、开庭传票，予证实其答辩意见。经质证，原告对证据1.2.3无异议。证据4真实性无法确定，借钥匙查看房屋与知悉房屋具备交付条件之间没有因果关系。证据5真实性无法确定，对被告证明内容有异议，其他业主在不具备交付条件下收楼，是其他业主行使其处分权，不能因此强制原告在不具备交付条件下进行收楼。证据6三性无异议，但认为法院委托有资质的鉴定机构所作的鉴定结论，可作为本案的定案依据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告黄晓辉、蔡许玉系夫妻关系。被告为从事房地产开发及经营的企业，投资开发位于梅州市梅江区江南办梅龙东路、梅水路的壹江南房地产项目。2014年12月11日，梅州市住房和城乡建设局向被告颁发《广东省梅州市商品房预售许可证》（编号：2014069），被告取得壹江南D1栋(嘉应歌剧院文化综合体商住小区7号楼)的商品房的预售许可。2015年10月21日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份买卖合同，两原告向被告购买壹江南D1栋801房预售商品房。为办理网签需要，双方于2016年5月6日重新签订一份合同编号为20161000054429《广东省商品房买卖合同》，约定房款总价为1970000元，建筑面积239.84平方米，套内面积195.6平方米。出卖人应在2015年12月31日前将具备交付条件商品房交付买受人使用。合同第九条约定，逾期交房的违约责任为买受人已按本合同的约定交清商品房总价款，如若出卖人未按约定时间交付使用，按合同补充协议约定处理。合同第九条逾期交房的违约责任第2项约定，买受人已按本合同的约定交清商品房总价款，如若出卖人未按约定时间交付使用，按合同补充协议约定处理。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。合同补充协议第六条第2款约定，双方一致同意，将本合同第八条中该房屋的交付条件变更为该商品房验收合格，即本合同第八条约定不适用。合同签订后，两原告按约付清商品房总价款。涉案工程于2016年1月27日经建设、监理、施工、勘察、设计5个单位进行验收，取得《建筑工程竣工验收报告》，于2016年3月4日取得经备案机关同意予以备案的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2017年3月17日，被告向两原告发出收楼通知书，要求两原告于2017年3月26日前办理收楼手续。两原告于2017年3月25日办理了收楼手续。2018年2月27日，两原告向本院起诉，提出上述诉讼请求，被告则作出上述答辩意见。审理过程中，原告申请对涉案房屋在同地段的租金标准进行鉴定。鉴定期间，双方同意按梅州市中级人民法院对壹江南的同类系列案件中确认的租金标准计付违约金，即2016年度含有装修、家具的租金标准为每平方米每月16元（鉴定结论租金标准每月每平方米22.9元的70%），2017年度含有装修、家具的租金标准为每平方米每月18.9元（鉴定结论租金标准每月每平方米27元的70%）。原告因此也撤回鉴定申请。原告认为逾期交房时间应为2016年1月1日起至2017年3月25日止，按建筑面积计算违约金。被告则认为逾期交房时间为2016年1月1日至2016年1月27日止，按套内面积计算违约金。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，依法受法律保护。原、被告双方应按合同约定履行义务。现本案争议焦点为：1.逾期交付房屋期间的认定问题。2.按建筑面积还是套内面积计算违约金的问题。关于逾期交付房屋期间的认定问题。被告未按合同约定在即2016年1月1日前将符合交付条件的壹江南D1幢801房交付两原告使用，已构成违约，应当承担逾期交付房屋的违约责任。两原告主张逾期交房时间应从2016年1月1日起至2017年3月25日止，而被告则主张逾期交房时间应从2016年1月1日至2016年1月27日止。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。涉案商品房于2016年1月27日经竣工验收合格，即符合双方合同约定的交付条件。被告于2017年3月17日向两原告发出收楼通知书，通知两原告在2017年3月26日前办理收楼手续，两原告于2017年3月25日办理了收楼手续。据此可以认定，逾期交付房屋的时间为450天（从2016年1月1日起至2017年3月25日止，其中2016年366天，2017年84天）。原告主张逾期交房时间从2016年1月1日起至2017年3月25日止，理由充分，本院予以支持。被告辩称具备交房条件后，以电话、催收函形式通知原告收楼，但未提交相关证据证实，对其主张逾期时间从2016年1月1日起至2016年1月27日止的意见，本院不予采纳。关于按建筑面积还是套内面积计算违约的问题。根据梅州市区房屋租赁市场的交易习惯，及梅州市中级人民法院对壹江南同类系列案件中的认定事实，应予认定逾期交房违约金按不动产权证载明的建筑面积计算。综上，本案逾期交房违约金应为59509.09元【其中2016年违约金为239.84平方米（建筑面积）×16元／平方米／月÷30×366天=46816.76元；2017年违约金为239.84平方米（建筑面积）×18.9元／平方米／月÷30×84天=12692.33元】。对原告请求予以支持合理部分59509.09元，超过部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告梅州嘉应新天地有限公司应在本判决生效后五日内，向原告黄晓辉、蔡许玉支付违约金59509.09元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2222.98元，按规定减半收取1111.49元（已由原告），由原告负担311.49元，被告负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  曾士芳二〇一八年八月七日书记员  刘媛媛