贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔01民终6000号上诉人（原审被告）：刘宇，男，1984年10月3日出生，汉族，住贵州省修文县。上诉人(原审第三人)：贵州鑫永源贸易有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳新区碧海花园金蝶苑a幢1单元3层23b号。委托诉讼代理人：徐志鸿，广东晟典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军成都军区房地产管理局贵州分局，住所地贵州省贵阳市南厂路225号。委托诉讼代理人：谭昌毅，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何丹，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。原审第三人：贵州贵龙机动车驾驶技能培训有限公司，住所地贵州省贵阳市修文县阳明大道牌坊。委托诉讼代理人:李涵,贵州语和律师事务所律师。委托诉讼代理人:费兴怡,贵州语和律师事务所律师。上诉人刘宇、上诉人贵州鑫永源贸易有限公司（以下简称鑫永源公司）因与被上诉人中国人民解放军成都军区房地产管理局贵州分局（以下简称成都军区房管局贵州分局）、原审第三人贵州贵龙机动车驾驶技能培训有限公司（以下简称贵龙驾训公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省修文县人民法院（2018）黔0123民初394号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。刘宇上诉请求：1、依法撤销原判第三项、第四项，依法改判或将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由成都军区房管局贵州分局负担。事实和理由：刘宇与成都军区房管局贵州分局签订的成黔【2012】070013号《军队房地产租赁合同》项下土地的实际使用认为贵龙驾训公司，刘宇系贵龙驾训公司法定代表人,刘宇签署《军队房地产租赁合同》的行为系职务行为，其法律责任应由第三人贵龙驾训公司承担。贵龙驾训公司系成黔【2012】070013号《军队房地产租赁合同》的实际承租人，支付租金、违约金的义务人应为贵龙驾训公司。鑫永源公司上诉请求：1、撤销原判第二项，改判驳回成都军区房管局贵州分局对鑫永源公司的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由成都军区房管局贵州分局承担。事实及理由：一、鑫永源公司没有与成都军区房管局贵州分局建立过租赁合同关系，也未签署过协议，第三人贵龙驾训公司及其关联方冒用鑫永源公司名义盗用鑫永源公司印章签署合同，鑫永源公司没有占用或使用案涉土地，无法返还。二、案涉合同系贵龙驾训公司与李健恶意串通，损害鑫永源公司利益，该合同当属无效。刘宇针对鑫永源公司的上诉辩称，贵龙驾训公司系成黔【2012】070013号《军队房地产租赁合同》的实际承租人，支付租金、违约金的义务人应为贵龙驾训公司。鑫永源公司针对刘宇上诉辩称，对租赁合同签订及履行情况不清楚，与鑫永源公司无关。贵龙驾训公司针对鑫永源公司、刘宇的上诉辩称，同意鑫永源公司、刘宇的上诉请求，贵龙驾训公司是案涉场地的实际使用人，同意承担租赁关系项下承租人的义务。成都军区房管局贵州分局辩称，鑫永源公司没有否认盖章的真实性，没有证据证明系盗用印章，租赁关系中，成都军区房管局贵州分局只负责提供场地，不因为用途可以免除鑫永源公司的责任，协议是双方签字，且合同由审批部门确认，不存在合同无效的情形。鑫永源公司继续使用场地需要支付租金，现拖欠租金，应该承担违约责任。上诉人主张2016年7月之后没有租赁许可证，所以合同无效，但是有无租赁许可证不是法律认定合同是否有效的条件。根据法律规定，本案没有过诉讼时效，本案租金是分期支付，但不影响整体支付，成都军区房管局贵州分局提交的资料显示土地是移交管理的，故成都军区房管局贵州分局主体适格。关于违约金的问题，双方合同约定了违约金，不存在违约金过高的事实。签订合同之后，是贵龙驾训公司使用土地，其继续使用应该支付租金以及承担违约责任。成都军区房管局贵州分局向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《军队房地产租赁合同》、《房地产租赁补充协议》；2、判令被告和第三人将成黔字第7445Ａ号内面积4000平方米（6亩）的场地腾空并归还原告；3、判令被告支付2015年07月01日起至实际返还之日止的租金及违约金（租金暂算至2018年02月28日止为278268.00元，违约金按照欠付租金每日千分之三计算，暂算至2018年02月28日止为547603.70元）。一审法院认定的事实：一、成都军区房地产管理局贵州分局与成都军区房地产管理局贵阳房地产管理处系同一主体，军内队列编制为成都军区房地产管理局贵阳房地产管理处，对外称谓为成都军区房地产管理局贵州分局。二、2012年04月23日，原告作为甲方，被告刘宇作为乙方，签订成黔［2012］070013号《军队房地产租赁合同》约定：“……第一条甲方自愿将位于贵州省××文县××阳明路坐落号：成黔字第7445Ａ号的场地面积4000平方米（6亩），出租给乙方使用。……第二条租赁用途：汽车销售及物资存放第三条租赁期限自2012年7月1日起至2015年6月31日止第四条租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币（大写）贰拾柒万伍仟壹佰元（￥275100.00元）。年租金为人民币（大写）捌万柒仟叁佰元至玖万陆仟壹佰元（￥87300.00元至96100.00元）。租金按年结算，乙方于每年的前十日内交付甲方。付款方式：转账。……第六条自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金人民币（大写）壹万元（￥10000.00元）。甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息……第十一条乙方违约责任：……（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。第十二条本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。……第十五条附加条款根据乙方的需要，经甲乙双方多次协商，就贵阳市修文县军用土地租赁达成以下条款：一、投资规模及折旧补偿投资规模及产权归属，甲方同意乙方在场地内搭建640平方米钢架房，总投资146万元内，投资项目及经费必须经甲方书面认可。所建房屋产权属军队所有。折旧补偿：合同期满乙方必须完好无损将房屋交还甲方，甲方对此不作任何补偿；在合同期内，如甲方因军事需要收回该场地，甲方按照书面认可的投资自第一合同期起始时间开始，按每年十五分之一的折旧率对残值进行补偿后收回土地和房屋。乙方因使用需要在部队书面认可的投入范围外自行修建的建筑物、构筑物及设施、设备，不论合同是否到期而终止合同，甲方对这部分投入不作任何补偿，除可移动的设施设备外，一切建筑物、构筑物必须无条件移交甲方。二、合同期限合同租期为3年，期满后如无军事需要，根据当时市场调查情况，对租金进行调整，同等条件下，乙方有优先续租权。可再签1个3年期合同，但全部合同时间，不超过3个合同期。合同起算时间从军队上级批准后第10日起算。三、合同租金、递增及交纳方式租金：年租金捌万柒仟叁佰元整（￥87300.00），甲方出租场地面积4000平方米（约6亩），乙方用于汽车销售及物资存放。递增方式：合同经报上级批准后，第2年起（含第2年），以第1年租金的5%逐年累计增加租金（即在上一年租金基础上每年增加0.44万元），本款约定仅适用第一合同。租金交纳方式：乙方在合同起算后5日内一次性交纳第一年租金，下一年租金在下一合同年度开始前10日内交纳。”主合同尾部甲方加盖了原告的合同专用章并在法定代表人处加盖了丁振洲的印章，张维志、潘远柱在委托代理人处签字，被告刘宇在乙方处签名，中国人民解放军成都军区房地产管理局在军队房地产管理部门意见处加盖了该局合同审核专用章，附加条款后刘宇签字捺印并签署意见同意附加条款约定。同日，杨培剑、李强、第三人贵州鑫永源公司及贵州永润物流有限公司分别与原告签订成黔［2012］070012号、成黔［2012］070014号、成黔［2012］070015号、成黔［2012］070016号《军队房地产租赁合同》，分别租赁原告方位于贵州省××文县××阳明路成黔字第7445Ａ号不等面积的场地。三、2012年05月14日，刘宇、贵州永润物流有限公司、李强、杨培剑分别出具委托书，将其分别租用的原告方成黔字第7445Ａ号的场地委托给第三人贵州鑫永源公司经营使用，并委托第三人贵州鑫永源公司与原告洽谈所有事宜。2012年05月24日，原告作为甲方，第三人贵州鑫永源公司作为乙方，签订《房地产租赁补充协议》，约定：“乙方和贵州永润物流有限公司、李强、刘宇、杨培剑五家单位（个人）分别与甲方签订的《军队房地产租赁合同》，合同编号分别为成黔字（2012）070015、070016、070014、070013、070012。由于贵州永润物流有限公司、李强、杨培剑、刘宇四家单位（个人）分别自愿将租用甲方的军队房地产全权委托乙方经营使用。为明确双方责任和义务，经甲、乙双方充分协商，就有关事项达成如下协议。第一条甲方同意四家单位（个人）将所租用的军队房地产全权委托给乙方经营使用。第二条乙方同意并认可代表四家单位（个人）执行与甲方签订的《军队房地产租赁合同》的全部条款，同时承担该四家单位（个人）所签合同项目下的全部义务及责任。……。”协议尾部甲方加盖了原告的合同专用章并在法定代表人处加盖了丁振洲的印章，张维志在经办人处签字；乙方加盖了第三人贵州鑫永源公司的公章并在法定代表人处加盖了宁波的印章，刘宇在经办人处签字。后原告将成黔字第7445Ａ号的场地交给被告用于经营贵州贵龙机动车驾驶技能培训有限公司。双方约定的租赁期限至2015年06月30日届满后，成黔字第7445Ａ号的场地仍然由贵州贵龙机动车驾驶技能培训有限公司使用，原告未提出异议，但从2015年07月01日起被告及第三人一直未向原告交纳租金。四、原告主张其向被告及第三人催要过租金，并提供占用费收缴通知书一份佐证。因该占用费收缴通知书系原告单方制作，且通知书上没有被告及第三人的任何签章，原告也未提供其他证据证明其向被告和第三人送达了该占用费收缴通知书，故对原告提供的占用费收缴通知书，不予采信，对原告提出其向被告及第三人催要过租金的主张，不予确认。五、第三人贵州贵龙培训公司未提供证据证明原、被告双方约定的租赁期限为15年。第三人贵州贵龙培训公司主张根据原被告双方在《军队房地产租赁合同》第十五条附加条款中约定按每年百分之十五的折旧可以推断出双方约定的租赁期限是15年。但《军队房地产租赁合同》第三条明确约定租赁期限自2012年07月01日至2015年06月30日，且第十五条附加条款第二项也明确约定租赁期限为3年，附加条款中关于每年十五分之一折旧率仅是对如原告因军事需要收回该场地，原告按照书面认可的投资自第一合同期起始时间开始，按每年十五分之一的折旧率对残值进行补偿后收回土地和房屋的约定，该折旧率的约定不能推翻上述两处明确约定的3年租赁期限。第三人也未提供其他证据证明双方约定的租赁期限为15年，故对第三人贵州贵龙培训公司提出原、被告双方约定的租赁期限为15年的主张，不予确认。一审法院认为本案争议的焦点为：一、《军队房地产租赁合同》及《房地产租赁补充协议》是否有效；二、原告要求解除《军队房地产租赁合同》及《房地产租赁补充协议》并要求被告及第三人返还涉案场地的主张是否应得到支持；三、原告要求被告支付租金及违约金的主张是否应得到支持。关于焦点一，依法成立的合同，自成立时生效。当事人对合同的效力可以约定附条件。附条件生效的合同，自条件成就时生效。本案中，原告与被告签订的《军队房地产租赁合同》及原告与第三人贵州鑫永源公司签订的《房地产租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，且原、被告双方在《军队房地产租赁合同》约定的经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效的条件已经成就，该两份合同合法有效。第三人贵州鑫永源公司主张《房地产租赁补充协议》上第三人法定代表人的签字不是本人签字，其对该租赁关系不知情，故该协议无效。因《房地产租赁补充协议》上加盖了第三人贵州鑫永源公司公章及其法定代表人宁波的印章，即使该公章和印章并非其法定代表人亲自加盖上去的，但根据第三人贵州贵龙培训公司委托诉讼代理人李健的陈述，第三人贵州鑫永源公司法定代表人系委托李健办理租赁土地的相关事宜，故代理人李健在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，由被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。故对第三人贵州鑫永源公司提出《房地产租赁补充协议》并非其法定代表人签字，其对该租赁关系不知情，所以合同无效的主张，不予采信。关于焦点二，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中，在《军队房地产租赁合同》约定的租赁期限届满后，被告仍然继续使用涉案场地，原告未提出异议，《军队房地产租赁合同》、《房地产租赁补充协议》继续有效，但双方形成不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。现原告起诉要求解除与被告签订的《军队房地产租赁合同》具有事实和法律依据，予以支持。在（2018）黔0123民初396号原告成都军区房管局贵州分局与被告贵州鑫永源公司及第三人贵州贵龙培训公司租赁合同纠纷一案中已判决解除原告与第三人贵州鑫永源公司签订的《房地产租赁补充协议》，故对本案原告再次要求解除《房地产租赁补充协议》，不予支持。第三人贵州贵龙培训公司主张双方约定的租赁期限为15年，但未提供证据佐证，不予采信。合同解除后，被告应当将涉案场地腾空并返还给原告。根据《房地产租赁补充协议》约定，第三人贵州鑫永源公司同意并认可代表被告执行与原告签订的《军队房地产租赁合同》的全部条款，同时承担被告与原告所签合同项目下的全部义务和责任，第三人贵州贵龙培训公司基于被告与原告之间的租赁合同而对涉案场地实际占有使用，现原告与被告之间的租赁合同解除，第三人贵州贵龙培训公司占有使用涉案场地的前提消失，且第三人自愿承担原、被告因租赁关系产生的责任，故对原告要求被告及第三人贵州鑫永源公司、贵州贵龙培训公司将涉案租赁物即成黔字第7445Ａ号内面积4000平方米（约6亩）的场地腾空并返还给原告的主张，予以支持。关于焦点三，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，从2015年07月01日起，被告未再向原告支付租金，因双方从2015年07月01日起形成不定期租赁关系，被告仍应按照《军队房地产租赁合同》向原告支付租金，原告与第三人贵州鑫永源公司签订的《房地产租赁补充协议》并未转移被告在《军队房地产租赁合同》中的权利义务，故对被告提出其不承担支付租金及违约金的责任，应由第三人贵州鑫永源公司承担的抗辩，不予采信。《军队房地产租赁合同》第四条约定年租金87300.00元至96100.00元，第十五条附加条款约定年租金为87300.00元，故确认从2015年07月01日起租金标准为每年87300.00元。根据《军队房地产租赁合同》的约定，被告应当在2015年07月10日前向原告交纳2015年07月01日至2016年06月30日的租金87300.00元，至2015年07月11日，被告尚未向原告交纳2015年07月01日至2016年06月30日的租金87300.00元，原告已经明知其权利受到侵害，该部分租金的诉讼时效应当从2015年07月11日起算，原告未提供证据证明其向被告送达了占用费收缴通知书，该通知书不能产生诉讼时效中断的效力，原告也未提供其他证据证明有诉讼时效中段的情形，至2017年10月01日《中华人民共和国民法总则》施行前即2017年09月30日已经超过《中华人民共和国民法通则》规定的2年诉讼时效期间，当事人超过诉讼时效期间向人民法院提起民事诉讼，请求保护其民事权利，对方当事人提出诉讼时效抗辩的，其诉讼请求不受法律保护。现被告提出诉讼时效抗辩，故对原告要求被告支付从2015年07月01日至2016年06月30日的租金及违约金的主张，不予支持。从2016年07月01日之后的租金，未超过诉讼时效，被告应当向原告支付。故对原告主张的租金，支持从2016年07月01日起，被告按每年87300.00元的标准向原告支付租金至实际返还涉案场地之日止。关于原告主张的违约金，因双方在《军队房地产租赁合同》约定逾期支付租金的违约金每日为欠付租金总额的千分之三，虽然被告未明确提出调整违约金的请求，但如按照双方约定的违约金计算标准计算，违约金的数额明显超过了被告欠付租金的数额，有违公平原则，且导致双方利益严重失衡，亦加重债务人的履行负担，不利于矛盾的解决和纠纷化解。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，综合被告的违约行为会给原告造成法定孳息损失、损害原告的预期利益，根据违约金兼具补偿性及惩罚性的性质及公平原则和诚实信用原则，酌情支持违约金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。根据双方《军队房地产租赁合同》的约定，被告应当在2015年07月10日前向原告交纳2015年07月01日至2016年06月30日的租金87300.00元，2016年07月10日前交纳2016年07月01日至2017年06月30日的租金87300.00元，2017年07月10日前交纳2017年07月01日至2018年06月30日的租金，因2015年07月01日至2016年06月30日的租金及违约金已超过诉讼时效不予支持，故对原告主张的违约金，支持从2016年07月11日至2017年07月10日，以87300.00元为基数，从2017年07月11日至确定履行期限届满之日，以被告实际欠付的租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。关于第三人贵州贵龙培训公司主张原告违约，给其造成损失，因第三人贵州贵龙培训公司表示其另案主张权利，故在本案中不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除原告中国人民解放军成都军区房地产管理局贵州分局与被告刘宇签订的《军队房地产租赁合同》；二、被告刘宇及第三人贵州鑫永源贸易有限公司、贵州贵龙机动车驾驶技能培训有限公司于本判决生效之日起三十日内将成黔字第7445Ａ号内面积4000平方米（约6亩）的场地腾空并返还给原告中国人民解放军成都军区房地产管理局贵州分局；三、被告刘宇于本判决生效之日起十五日内向原告中国人民解放军成都军区房地产管理局贵州分局支付从2016年07月01日至其实际返还上述场地之日止的租金（按每年87300.00元的标准计算）；四、被告刘宇于本判决生效之日起十五日内向原告中国人民解放军成都军区房地产管理局贵州分局支付违约金（从2016年07月11日至2017年07月10日，以87300.00元为基数，从2017年07月11日至确定履行期限届满之日，以被告实际欠付的租金金额为基数，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）；五、驳回原告中国人民解放军成都军区房地产管理局贵州分局的其余诉讼请求。案件受理费12058.00元，减半收取计6029.00元，由被告刘宇负担2500.00元，原告中国人民解放军成都军区房地产管理局贵州分局负担3529.00元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院查明如下：二审审理中，贵龙驾训公司向本院提交了成都军区房管局贵州分局向贵龙驾训公司出具的《占用费收缴通知书》一份，拟证明五份合同是由军区房地产管理局与贵龙驾训公司签订，由贵龙驾训公司实际使用案涉场地，一审成都军区房管局贵州分局是认可的，与其他方无关。鑫永源公司经质证：对该证据的三性认可，通知书证明成都军区房管局贵州分局至土地出租时知晓其租赁合同相对方是贵龙驾训公司，与鑫永源公司无关，鑫永源公司没有履行过租赁合同，没有占有和使用案涉场地，根据租赁合同的约定案涉场地不能转租。成都军区房管局贵州分局经质证：认为案涉场地虽由贵龙驾训公司使用，但案涉租赁合同并非贵龙驾训公司签订，实际使用人为贵龙驾训公司，这是合同签订方与贵龙驾训公司内部之间的安排，由于合同相对方不好联系，所以下发通知给贵龙驾训公司。真实性认可，但是证明目的不认可。刘宇的质证意见与贵龙驾训公司的质证意见一致。成都军区房管局贵州分局向本院提交了三组证据，第一组证据:《关于成黔字第7445号土地坐落的情况说明》、成黔字7445B号地的地籍图(在2009年10月测绘形成),拟证明案涉《军队房地产租赁合同》中约定的租赁场地的坐落号为成黔字第7445A号为笔误,双方实际租赁的场地的坐落号应为成黔字第7445B号。刘宇的质证意见与贵龙驾训公司的质证意见一致。鑫永源公司经质证：认为该证据与其无关。贵龙驾训公司经质证：对该证据不予认可，不是证据，不符合证据的三性，是成都军区房管局贵州分局自己制作的。说明是其自己的说明，不是证据，只是一个陈述。按照合同约定进行认定。第二组证据:修文农场建制领导关系调整《交接工作纪要》、《关于调整修文农场等单位房地产的通知》、《关于副食品生产基地撤销后土地调整使用等问题的通知》、22分部原修文副食品生产基地土地移交军区房管局《交接纪要》,拟证明包含涉案租赁场地在内的原修文农场在1994年7月21日由成都军区后勤第22分部移交给后勤第37分部进行管理(修文农场建制领导关系调整《交接工作纪要》);在2001年4月26日,整个修文农场被划分为多个部分,其中成黔字7445A号坐落贵毕公路以南土地582亩及成黔字7445B号坐落土地441亩,营房9518平方米,继续由37分部管理,其余的部分调整给贵州省军区后勤部管理(《关于调整修文农场等单位房地产的通知》);在2004年8月6日,上述由37分部管理的修文农场部分,即成黔字7445A号坐落贵毕公路以南土地582亩及成黔字7445B号坐落土地441亩,总计1023亩,移交给成都军区房管局贵州分局进行管理(《关于副食品生产基地撤销后土地调整使用等问题的通知》);在相应的《交接纪要》中也体现了案涉场地的管理调整的情况(22分部原修文副食品生产基地土地地移交军区房管局《交接纪要》)。刘宇经质证：不清楚情况。鑫永源公司经质证：不清楚，与其无关。贵龙驾训公司经质证：文件是复印件，真实性无法核实，是内部文件，不是物权法上规定的国有土地使用权证，无法核实其是否有权承租。第三组证据:《军队房地产租赁许可证》,拟证明成都军区房管局贵州分局已经按照合同约定报上级主管部门审批,并取得《军队房地产租赁许可证》。刘宇经质证：不清楚情况。鑫永源公司经质证：不清楚，与其无关。贵龙驾训公司经质证：合同约定军队办理了《军队房地产租赁许可证》，是要告知贵龙驾训公司的，许可证是复印件，无法核实真实性，2015年7月之后是没有许可证的，所以贵龙驾训公司一直与成都军区房管局贵州分局就此事进行交涉，才没有缴纳租金，成都军区房管局贵州分局提交的许可证都是2015年之前的，且许可证是现在才看到的，贵龙驾训公司一直要求对方提交2015年之后的许可证。二审经审理查明，1994年7月21日修文农场建制领导关系调整《交接工作纪要》载明：修文农场划归第37分部领导管理，修文农场3576642.19平方米基地面积及营房移交军区房管局。2004年10月26日22分部原修文副食品生产基地土地移交成都军区房管局《交接纪要》载明：现有基地面积1023亩（部分已办理《国有土地使用证》及有关设施设备随房地产一并移交。从2005年1月1日起房地产出租租金由成都军区房管局负责收取。军队房地产租赁许可证（军房租证2013成蜀字第000258号）载明：出租人成都军区房管局贵阳房管处，承租人：刘宇，有效期自2012年7月1日至2014年6月30日。军队房地产租赁许可证（军房租证2014成蜀字第00160号）载明：出租人成都军区房管局贵阳房管处，承租人：刘宇，有效期自2014年7月1日至2015年6月30日。二审审理过程中，贵龙驾训公司认可案涉场地一直为其开办驾驶培训学校所用，愿意承担租赁合同项下承租人的义务。成都军区房管局贵州分局认为鉴于贵龙驾训公司认可其系案涉场地的实际使用人，要求贵龙驾训公司承担支付租金、违约金及返还场地的责任。经二审查明的其余事实与一审认定的事实一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于案涉租赁合同及补充协议的效力问题。成都军区房管局贵州分局与刘宇签订的《军队房地产租赁合同》及成都军区房管局贵州分局与鑫永源公司签订的《房地产租赁补偿协议》有各方当事人的签字盖章，并经军队房地产管理部门审核批准，该两份案涉合同均合法有效。贵龙驾训公司主张成都军区房管局贵州分局并非案涉土地使用权人，其无权出租土地，主体不适格，且成都军区房管局贵州分局一致未取得军队房地产租赁许可证，故案涉租赁合同及补充协议无效。对此，从本院二审查明的事实来看，从2005年1月1日起案涉土地所产生的收益由成都军区房管局负责收取，而本案案涉租赁合同已经成都军区房管局审核批准，成都军区房管局也出具了军队房地产租赁许可证。成都军区房管局的行为已对其贵州分局对外签订的案涉租赁合同及补充协议进行认可，故成都军区房管局贵州分局系本案适格原告，其有权出租案涉土地，贵龙驾训公司关于案涉合同无效的上诉理由本院不予采信。鑫永源公司上诉主张系第三人及关联方盗用其印章，伪造其签名签署案涉合同，故案涉合同无效。对此，根据本案查明的事实，因案涉租赁合同上加盖了鑫永源公司公章及其法定代表人宁波的印章，而鑫永源公司并未否则公章及印章的真实性，故鑫永源公司该上诉理由本院不予采信。案涉有效租赁合同在合同约定的租赁期限到期后，合同相对人并未续签合同，合同承租人也未实际使用案涉租赁场地，故成都军区房管局贵州分局与刘宇及鑫永源公司签订的案涉租赁合同及补充协议产生的权利义务因到期而终止，双方之间的合同关系即告消灭。因此，一审判决解除成都军区房管局贵州分局与刘宇签订的案涉租赁合同不当，本院予以撤销。案涉租赁合同到期后，租赁物实际使用人系贵龙驾训公司，成都军区房管局贵州分局对于贵龙驾训公司实际使用按照场地并未提出异议，双方之间形成新的不定期事实租赁合同关系，对于不定期租赁合同，任何一方在履行合理期限的通知义务后都有权解除合同。因刘宇、鑫永源公司与成都军区房管局贵州分局之间的租赁合同已经终止，案涉租赁场地的实际使用人是贵龙驾训公司而非刘宇、鑫永源公司，故一审判决刘宇、鑫永源公司与贵龙驾训公司一起返还案涉场地不当，本院予以变更为由贵龙驾训公司返还。关于租金问题，案涉租赁合同终止后，贵龙驾训公司从合同终止之次日起实际使用案涉场地，其在使用期间，应参照此前案涉租赁合同约定的租金金额标准向成都军区房管局贵州分局履行支付租金的义务，但贵龙驾训公司并未支付租金，构成违约，其应当承担支付拖欠租金的义务及相应的违约责任。一审判决刘宇承担贵龙驾训公司实际使用案涉场地期间的租金及违约金不当，本院予以纠正。贵龙驾训公司上诉还主张违约金过高。但一审根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，将成都军区房管局贵州分局请求的违约金调整为人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍并无不当，本院予以维持，对贵龙驾训公司该上诉理由本院不予采信。综上所述，上诉人刘宇、鑫永源公司的上诉请求成立。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省修文县人民法院（2018）黔0123民初394号民事判决第一项、第五项。二、变更贵州省修文县人民法院（2018）黔0123民初394号民事判决第二项为：贵州贵龙机动车驾驶技能培训有限公司于本判决生效之日起三十日内将成黔字第7445Ａ号内面积4000平方米（约6亩）的场地腾空并返还给原告中国人民解放军成都军区房地产管理局贵州分局。三、变更贵州省修文县人民法院（2018）黔0123民初394号民事判决第三项为：贵州贵龙机动车驾驶技能培训有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告中国人民解放军成都军区房地产管理局贵州分局支付从2016年07月1日至其实际返还上述场地之日止的租金（按每年87300.00元的标准计算）。四、变更贵州省修文县人民法院（2018）黔0123民初394号民事判决第三项为：贵州贵龙机动车驾驶技能培训有限公司于本判决生效之日起十五日内向中国人民解放军成都军区房地产管理局贵州分局支付违约金（从2016年07月11日至2017年07月10日，以87300.00元为基数，从2017年07月11日至确定履行期限届满之日，以贵州贵龙机动车驾驶技能培训有限公司实际欠付的租金金额为基数，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）。五、驳回中国人民解放军成都军区房地产管理局贵州分局的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12058元，减半收取计6029元，由贵州贵龙机动车驾驶技能培训有限公司负担2500元，中国人民解放军成都军区房地产管理局贵州分局负担3529元；刘宇缴纳的二审案件受理费5000元，由贵州贵龙机动车驾驶技能培训有限公司负担。贵州鑫永源贸易有限公司缴纳的二审案件受理费60元，由贵州贵龙机动车驾驶技能培训有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴杨审判员  周俊审判员  庞敏二〇一八年八月二十七日书记员  曹艳