福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0102民初5289号 原告：余苏娥，女，汉族，1951年4月8日出生，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：陈立新，福建谨而信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高冰清，福建谨而信律师事务所律师。 被告：厉蓉，女，汉族，1948年6月10日出生，住上海市。 委托诉讼代理人：马亮，上海市光大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈玉霞，上海市光大律师事务所商丘分所律师。 第三人：福州市鼓楼区水东麦田房产经纪服务点，住所地：福建省福州市鼓楼区水涧新村。 经营者：张爱军，女，汉族，1974年10月10日出生，住福建省福州市鼓楼区，系负责人。 委托诉讼代理人：汪丁闽，系第三人职员。 第三人：福建金诚丰担保有限公司，住所地：福建省福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城。 法定代表人：林根秀，系公司总经理。 委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高梦佳，福建名仕律师事务所实习律师。 原告余苏娥与被告厉蓉、第三人福州市鼓楼区水东麦田房产经纪服务点（以下简称“水东麦田服务点”）、第三人福建金诚丰担保有限公司（以下简称“金诚丰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高冰清、被告委托诉讼代理人马亮和陈玉霞、第三人水东麦田服务点委托诉讼代理人汪丁闽、第三人金诚丰公司委托诉讼代理人池建伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告余苏娥向本院提出诉讼请求：1.判令被告应立即向原告支付解除合同违约金50万元，其中，被告已存入第三人指定账户的购房保证金26万元由第三人福建金诚丰担保有限公司直接支付给原告；2.判令由被告承担本案诉讼费、诉讼保全费。 事实与理由：2017年3月1日，包正龙（系原告儿子）代理原告与被告签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定原告将其所有位于福州市鼓楼区东侧）锦江悦府单元商品房（权证号：闽（20**）福州市不动产权第9012078号）以515万元的价格出售给被告。《房屋买卖合同》第六条约定原告通过向第三人借款并向相关担保方申请借款担保的方式办理前述商品房的解押手续。原告应在第三人通知后三个工作日内向其提交符合担保方要求的夫妻双方征信材料等，并在第三人作出通知后三个工作日内与出借人、相关担保方分别签订借款协议、担保协议并将出售该房屋以及收取售房款等权利以公证形式委托给该担保方指定人员，在取得该公证书原件后，原告应将公证书原件提交给担保方。担保费、公证费由原告承担。原被告另有约定的除外。被告应在该担保方或第三人作出相关通知后三个工作日内将大于原告借款金额的购房款（具体金额以前述通知为准）托管于担保方指定银行，待原告的担保申请获得担保方批准后，由第三人将款项转入原告还款账户予以还款。第八条约定被告应在本合同签订时支付购房保证金35000元，应在本合同签订后15日内支付购房保证金225000元。购房保证金应存入第三人指定账户，由第三人无息代管。第九条第（一）项约定房屋所有权变更完毕前被告违约的，自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金50万元；第（二）项约定交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。守约方已经依约支付居间服务费、交易服务费的，在本合同解除时，有权要求违约方作出赔偿。《补充协议》第5点约定原被告双方约定，被告应在2017年3月12日前向原告以及第三人出具是否继续履行《房屋买卖合同》的书面确认函。若乙方在2017年3月12日前未向原告及第三人出具前述确认函或被告书面确认不继续履行《房屋买卖合同》的，则《房屋买卖合同》解除，被告同意向原告支付违约金5万元；若被告在2017年3月12日前向原告及第三人书面确认继续履行《房屋买卖合同》的，则甲乙双方依据《房屋买卖合同》约定办理相关交手续。双方还就房屋买卖交易涉及的其他权利义务作出细化约定。 同日，包正龙代表原告分别与被告、第三人麦田房产、第三人金诚丰公司签订《居间服务合同》、《交易服务合同》，就麦田房产提供居间服务促成原被告签订《房屋买卖合同》以及居间服务费等相关事宜、委托第三人金诚丰公司就原告被告房屋买卖交易过程提供服务以及相关费用进行具体约定。 2017年3月3日，原告出具《授权确认函》，追认包正龙代理其于2017年3月1日与被告等签订前述《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》等相关文件的行为系经其本人授权。被告分别于2017年3月1日、2017年3月10日向第三人金诚丰公司支付了购房保证金35000元、225000元。被告于2017年3月10日出具《确认函》，表示其同意与原告就前述商品房买卖事宜依据双方签订的《房屋买卖合同》约定办理相关交易手续。 2017年4月20日，原告将合同约定的办理房屋解押手续需要提供的公证书原件交给第三人，但被告却迟迟未按第三人通知的要求，将购房款130万元托管于第三人指定的银行。为此，第三人福建金诚丰担保有限公司分别于2017年4月26日、2017年5月2日向被告去函催告，要求尽快按照《房屋买卖合同》的约定以及第三人通知的要求，携带相关证件前往第三人指定银行办理购房款130万元的资金托管手续，但被告仍置之不理。2017年5月13日，原告向被告发出《解除合同函》，通知被告因其前述的违约行为，原告决定解除与其签订的《房屋买卖合同》及其他相关合同文件。 原告认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》以及相关协议均为合法有效合同，各方均应严格履行。被告本应于第三人通知后三个工作日内将办理购房款130万元的资金托管手续，但被告至今仍未依约办理前述事项的行为，已构成根本违约，那么，《房屋买卖合同》于原告发出解除合同函之后已得以解除，原告有权要求被告支付解除合同违约金50万元，有权要求被告已存入第三人指定账户的购房保证金26万元由第三人直接支付给原告，由此产生的保全费、诉讼费均由被告承担。 鉴此，根据《合同法》等相关法律法规的规定，原告特向法院提起诉讼，恳请依法判准原告的上列诉请，以维护原告的合法权益。 被告厉蓉辩称，一、原告没有单独处分涉案房产的权利，被告享有撤销合同的权利。 在2017年3月1日被告和包正龙签订合同时，并不知道包正龙不是房屋所有权人，第三人麦田房产也未尽到告知义务。在2017年3月3日原告出具《授权确认函》后被告才知道包正龙不是所有权人。从原告提供的证据一《不动产权证书》和证据七《公证书》中可以得知，涉案房产是原告在2016年购得，虽然不动产权证书上是原告一个人的名字，但是从《公证书》中的内容上看应该是原告和包俊明的夫妻共同财产。原告没有权利单独出具《授权确认函》授权给包正龙处分是夫妻共同财产的房产。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题意见》第八十九条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第四款规定：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。最高人民法院关于婚姻法的司法解释（一）第十七条第一款规定：夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。但卖房这一房地产交易是重大财产事项,不属于“日常生活需要”，不适用家事代理，需要经双方同意。《公证书》中委托事项第六项其中一个委托事项是“代为签订上述房产的买卖合同”，这也间接的说明委托房产买卖需要共同共有人的授权。所以原告没有单独处分涉案房产的权利，包正龙没有处分的权利，其所签订的《房屋买卖合同》是效力待定合同。直到2017年4月10日被告明确表示解除合同前，共有人包俊明业没有追认包正龙的物权代理行为。《民法总则》第171条第二款规定，相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。因为被告不在福州生活，也与原告互不相识，所以被告不可能知道原告房产的情况。按《房屋买卖合同》第二条第五项和第六项的约定，双方应该如实告知交易所需信息，告知内容不实导致该房屋交易拖延或无法继续进行的，应当承担违约责任。原告应该如实告知被告涉案房产的真实信息，被告作为善意的相对人有撤销的权利。 二、合同没有履行，不是被告一方的原因，原告存在过错。 被告因丈夫去世后只身一人在上海生活，遂想投奔在福州生活的儿子才与原告签订房屋买卖合同。后因儿子、儿媳提出过分的要求，要求房产权属登记上只能写被告儿子的名字，否则将不扶养照料被告。在此情况下被告很是伤心，便没有了离开上海去福州养老的必要，便与原告商量解除合同事宜，后原告不同意。被告便与案外人徐小玲诉说此事，案外人徐小玲愿意以合同约定的价格515万元购买此房产。这时原告又提出涨价比合同约定的价格高出85万元，即600万元，后案外人徐小玲因房价过高不愿购买。被告已经积极的履行合同，是因为原告违反合同约定擅自涨价的行为，才导致合同最终无法履行。 三、退一步讲，即使《房屋买卖合同》成立并有效，合同中约定的违约金过高，远远超过原告的实际损失，请求予以减少，并且原告并没有及时地采取适当措施防止损失的扩大。 根据《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，是以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。而过高的违约金会存在通过不正当的方式获取暴利，这与设置违约金的目的是相悖的。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合本案，原告、被告在房屋买卖合同中约定的价款是515万元，因合同没有履行，现原告房屋所在的小区房价已经上涨，在这一点上原告并没有实际损失。被告在2017年4月10日已经通知第三人麦田房产要解除合同，并且在4月10日以后又多次和被告沟通要解除合同，根据《合同法》第119条第一款的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告在被告2017年4月10日第一次明确表示要解除合同后，又去办理公证委托、办理担保借款等一系列扩大损失的行为，原告这种不采取适当措施防止损失扩大的行为，造成的损失被告不应当承担赔偿责任。原告的实际损失只有居间服务费103000元、交易服务费400元等。双方约定的违约金远远高于原告实际损失的30%，造成合同无法履行并不是被告一方的原因，原告也存在过错，没有采取适当措施防止损失的扩大。 综上，被告享有撤销合同的权利，并且原告也存在过错，合同中约定的违约金过高，远远超出原告的实际损失，并且没有采取适当措施防止损失的扩大，应当予以减少。 第三人水东麦田服务点述称，1、2017年3月1日，本第三人与本案原、被告双方签订居间服务合同，本第三人是本案的居间方，依照居间合同第一条约定，第三人提供的居间合同在买卖合同成立时终止，本案为原、被告双方在履行买卖合同过程中产生的纠纷，第三人的居间义务已经终止。2、签约当日，原、被告双方在协商一致的基础上签订了房屋买卖合同及其相关文件合法有效，在纠纷产生后，第三人基于诚信义务也在居间合同之外协助双方就本案纠纷进行协商，但双方未能达成一致，有关本案被告方违约责任的认定相关问题，请法庭依法裁量。 第三人金诚丰公司述称，2017年3月1日，原、被告双方与本第三人签署交易服务合同，由第三人提供交易手续，合同履行过程中，被告确未按合同约定办理相关手续，为此，第三人也发函进行督处，就本案纠纷问题原被告双方多次进行协调，但没有达成一致意见，本案违约责任的承担请人民法院依法裁决。 在庭审中，原告向本院提交了下列证据： A1.闽(2016)福州市不动产权第9012078号《中华人民共和国不动产权证书》； A2.2017年3月1日，原告与被告签订的《房屋买卖合同》以及《补充协议》； A1、A2共同证明：1、包正龙代理原告与被告于2017年3月1日签订该《房屋买卖合同》及《补充协议》，由原告将其所有的锦江悦府花园单元商品房以515万元的价格出售给被告。2、《房屋买卖合同》第六条约定原告通过向第三人借款并向相关担保方申请借款担保的方式办理前述商品房的解押手续。原告应在第三人通知后三个工作日内向其提交符合担保方要求的夫妻双方征信材料等，并在第三人作出通知后三个工作日内与出借人、相关担保方分别签订借款协议、担保协议并将出售该房屋以及收取售房款等权利以公证形式委托给该担保方指定人员，在取得该公证书原件后，原告应将公证书原件提交给担保方。担保费、公证费由原告承担。原被告另有约定的除外。被告应在该担保方或第三人作出相关通知后三个工作日内将大于原告借款金额的购房款（具体金额以前述通知为准）托管于担保方指定银行，待原告的担保申请获得担保方批准后，由第三人将款项转入原告还款账户予以还款。3、合同第八条约定被告应当在本合同签订时支付购房保证金35000元，应在本合同签订后15日内支付购房保证金225000元。购房保证金应存入第三人指定账户，由第三人无息代管。4、合同第九条第（一）项约定房屋所有权变更完毕前被告违约的，自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金50万元；第（二）项约定交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。守约方已经依约支付居间服务费、交易服务费的，在本合同解除时，有权要求违约方作出赔偿。5、《补充协议》第5点约定原被告双方约定，被告应在2017年3月12日前向原告以及第三人出具是否继续履行《房屋买卖合同》的书面确认函。若乙方在2017年3月12日前未向原告及第三人出具前述确认函或被告书面确认不继续履行《房屋买卖合同》的，则《房屋买卖合同》解除，被告同意向原告支付违约金5万元；若被告在2017年3月12日前向原告及第三人书面确认继续履行《房屋买卖合同》的，则甲乙双方依据《房屋买卖合同》约定办理相关交手续等。 A3.2017年3月1日，原被告与福州市鼓楼区水东麦田房产经纪服务点签订的《居间服务合同》、原告被告与第三人福建金诚丰担保有限公司签订《交易服务合同》，证明：包正龙代理原告于2017年3月1日分别与被告、福州市鼓楼区水东麦田房产经纪服务点、第三人福建金诚丰担保有限公司签订《居间服务合同》、《交易服务合同》，就麦田房产提供居间服务促成原被告签订《房屋买卖合同》以及居间服务费等相关事宜、委托第三人就原告被告房屋买卖交易过程提供服务以及相关费用进行具体约定。 A4.2017年3月3日，原告出具的《授权确认函》，证明：原告于2017年3月3日出具《授权确认函》，追认包正龙代理其于2017年3月1日与被告等签订前述《房屋买卖合同》、《居间服务合同》》、《交易服务合同》等相关文件的行为系其本人授权。 A5.2017年3月1日、2017年3月10日被告的刷卡POS单，证明：被告分别于2017年3月1日、2017年3月10日向第三人支付了购房保证金35000元、225000元。 A6.2017年3月10日，被告出具的《确认函》，证明：被告于2017年3月10日出具《确认函》，表示其同意与原告就前述商品房买卖事宜依据双方签订的《房屋买卖合同》约定办理相关交易手续。 A7.2017年4月18日，福建省厦门市鹭江公证处出具的《公证书》，证明：原告于2017年4月18日办妥将前述商品房包括申请按揭还款、抵押注销等相关手续公证授权给第三人福建金诚丰担保有限公司的指定人员叶丽雯、江燕、刘芳的相关手续。 A8.2017年4月26日，第三人福建金诚丰担保有限公司向被告发出的《告知函》及妥投凭证； A9.2017年5月2日，第三人福建金诚丰担保有限公司向被告发出的《履约通知函》及妥投凭证； A10.2017年5月13日，原告向被告发出的《解除合同函》及妥投凭证； 证据A8-A10共同证明：1、第三人福建金诚丰担保有限公司分别于2017年4月26日、2017年5月2日向被告去函催告．要求尽快按照《买卖合同》的约定以及第三人通知的要求，携带相关证件前往第三人指定银行办理购房款130万元的资金托管手续；2、原告于2017年5月13日向被告发出《解除合同函》，通知被告因其前述的违约行为，原告决定解除与其签订的《房屋买卖合同》及其他相关合同文件。 被告对原告提交的上述证据材料质证认为，对证据A1、A2真实性无异议，但对证据A1证明对象有异议：房产证上有手写的包正龙名字，因为房产证是国家正规证件，原件上写包正龙名字，包正龙本身就有欺诈被告的可能性。对证据A2证明对象无异议。对证据A3真实性及证明对象无异议。对证据A4真实性无异议，但对证明对象有异议：第三人麦田房产并未在2017年3月3日将授权确认函的事情告诉被告，被告当时也不知道包正龙不是房主。对证据A5、A6真实性、证明对象无异议。对证据A7真实性无异议，对证明对象有异议，公证书是2017年4月18日作出的，被告2017年4月10日已经明确表示解除合同，原告没有采取适当措施防止损失的扩大，因此造成的损失被告不承担责任。对证据A8、A9、A10真实性无异议，对证明对象有异议：被告回信要求解除合同并说明解除合同原因，被告在防止损失发生，都是原告在扩大损失。 第三人水东麦田服务点对原告提交的上述证据材料质证认为，对证据A1-A10真实性及证明对象均无异议。 第三人金诚丰公司对原告提交的上述证据材料质证认为，对证据A1-A10真实性及证明对象均无异议。 被告向本院提交了下列证据： B1.通话记录，证明：从2017年4月1日至6日，与麦田中介黄辉雄联系、主动要求解决问题。 B2.微信记录，证明：从2017年6月4日至14日间与麦田中介的黄辉雄及店长李坛张的对话（因为没有准备打官司，所以许多通话记录未保留），可见被告解决问题的诚意。 B3.给原告的回信，证明：请求原告谅解，求得调解解决。 B4.证明，证明：被告积极找人代为履行合同，因原告擅自提高房屋价款，造成合同无法履行。 B5.微信图片（4张），证明：房屋价格上涨，原告并没有因为合同没有履行遭受损失。 原告对被告提交的上述证据材料质证认为，对证据B1真实性有异议，没有原件，从证据上只是纸质打印机，没有盖章确认，对证明对象持有异议，被呼叫对方身份无法确认，谈话内容也无法固定，关联性也持有异议。对证据B2真实性有异议，应当提供电子载体核实证据真实性，对方身份也无法确认，从聊天记录也可以看出，被告主动向房东表示歉意，说明被告对违约行为也表示的确认。微信聊天记录都是在其违约之后进行协商的过程。对证据B3真实性有异议，原告没有收到过该材料，对证明对象有异议，从信中可以看出被告已经收到原告的解除函件，不能证明被告再次明确要求解除合同意思表示。对证据B4真实性无法判断，证人证言需要出庭作证，该证据不符合证据形式，对证明对象持有异议，仅凭案外人单方陈述，与本案没有关联，本案合同签约方是被告。案外人的交易行为与本案无关。对证据B5真实性有异议，这四张都是复印件，没有原件，关联性有异议，无法确认具体拍摄时间，是否能参考应当由法院审查。关于房屋价格，不是相关权威机构出具，没有参考性。对于两张微信聊天记录，首先聊天对象身份无法确认，聊天内容中提及悦府位置和面积座落与本案诉争房屋是否一致也无法确认。因此其提及的价格不具有参考性。 第三人水东麦田服务点对被告提交的上述证据材料质证认为，对证据B1、B2真实性无异议，被告确实有找我们协调。对证据B3-B5真实性由法庭核定。 第三人金诚丰公司对被告提交的上述证据材料质证认为，对证据B1-B3真实性无法确认，无原件，但是原被告双方确实有进行多次协商。对证据B4质证意见同原告，对证据B5真实性无法确认，证明对象上第三人金诚丰公司也认为房屋价格没有下跌。 两第三人未向本院提交证据材料。 对当事人提供的上述证据，本院予以分析认证如下： 原告提交的证据A1、A2、A3、A7均有原件佐证，被告、两第三人对原告提交的证据A1-A10的真实性均无异议，上述证据的真实性本院予以确认，可以作为本案定案的依据。第三人水东麦田服务点对被告厉蓉提交的证据B1、B2的真实性无异议，两第三人均承认原、被告进行过协商，本院对此予以认可；原告诉称未收到证据B3，本院对此不予认可；证据B4虽有原件佐证，但证人未出庭作证，且与本案无关；证据B5无原件，亦与本案无关。 根据本案庭审内容和当事人提交的证据材料，本院查明如下法律事实： 位于福州市鼓楼区东侧）锦江悦府花园单元系原告余苏娥单独所有。 2017年3月1日，案外人包正龙作为原告余苏娥的委托代理人和被告厉蓉签订《房屋买卖合同》及其补充协议一份，约定：1.原告将位于福州市鼓楼区东侧）锦江悦府单元出售给被告，成交价为人民币515万元。2.合同第六条约定，涉诉房产存在抵押，原告应在2017年3月10日前向抵押权人申请还款。原告向第三人借款并向相关担保方申请提供借款担保（即现金借款解押）。原告应在交易服务方通知后三个工作日内向交易服务方提交符合担保方要求的夫妻征信材料等，并在交易服务方作出相关通知后三个工作日内与第三人、相关担保方分别签订借款协议、担保协议并将出售该房屋以及收取售房款等权利以公证形式委托给该担保方指定人员，在取得该公证书原件后，原告应将公证书原件提交给该担保方。担保费、公证费由原告承担，原、被告双方另有约定的除外。被告应在该担保方或交易服务方作出相关通知后三个工作日内将大于原告借款金额的购房款（具体金额以前述通知为准）托管于担保方指定银行，待原告的担保申请获得担保方批准后，由第三人将款项转入原告还款账户予以还款。3.合同第八条约定，被告应在本合同签订时支付购房保证金人民币3.5万元，另应在本合同签订后15日内支付购房保证金人民币22.5万元。购房款保证金由交易服务方无息代管。4.合同第九条第一款约定，房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约金发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金人民币50万元。第九条第二款约定，交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费等。5.因履行本合同所产生的争议，由原、被告双方协商解决；协商不成的，应向该房屋所在地人民法院起诉。6.补充协议第2条约定，原告应在本合同签订后三日内，向交易服务方提供委托包正龙签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》以及其他相关合同文件的授权确认函或委托包正龙出售该房屋的公证委托书，否则视为原告违约，被告有权解除《房屋买卖合同》并有权按照违约责任条款要求原告承担相应的违约责任。7.补充协议第5条约定，被告应在2017年3月12日前向原告及交易服务方出具是否继续履行《房屋买卖合同》的书面确认函。若被告在2017年3月12日前未出具前述确认函或被告书面确认不继续履行的，则《房屋买卖合同》解除，被告同意向原告支付违约金人民币5万元整；若被告未在2017年3月12日前书面确认继续履行的，则原、被告双方依据合同约定办理相关交易手续。 同日，案外人包正龙作为原告余苏娥的委托代理人和被告厉蓉、第三人金诚丰公司签订《交易服务合同》，约定由金诚丰公司作为本案涉诉房产交易的交易服务方。案外人包正龙作为原告余苏娥的委托代理人和被告厉蓉、第三人水东麦田服务点签订《居间服务合同》，约定由水东麦田服务点作为本案涉诉房产交易的居间方。 2017年3月3日，原告余苏娥出具《授权确认函》一份，确认经其本人口头授权，包正龙代理其于2017年3月1日就涉诉房产签订了上述合同文件，其已知悉合同文件的全部内容，现特出具此函对包正龙的上述代理行为予以书面确认。同时授权包正龙在符合合同解除条件时行使合同解除权。 被告厉蓉分别于2017年3月1日、2017年3月10日向第三人金诚丰公司缴纳购房保证金人民币3.5万元、22.5万元。 2017年3月10日，被告厉蓉出具确认函，确认被告同意与原告继续履行合同办理相关交易手续。 2017年4月18日，原告余苏娥和案外人包俊明办理公证委托，将涉诉房产交易的相关事宜授权给叶丽雯、江燕、刘芳。 2017年4月26日，第三人金诚丰公司向被告发出告知函称，根据合同第六条第二款之约定，担保方于2017年4月20日收到原告提供的公证书原件，现应办理将大于原告借款金额的购房款人民币130万元托管于指定银行，第三人工作人员多次致电催促被告办理上述手续，但被告至今未予办理。为此函告被告即行办理上述金额的资金托管手续。 2017年5月2日，第三人金诚丰公司向被告发出履约通知函称，第三人已多次致电和发函催告，被告至今未予办理。现因原告要求特发函要求被告即行办理资金托管手续，否则原告将依法追究责任。 2017年5月13日，原告向被告发出解除合同函称，被告未能按约履行办理资金托管手续义务，第三人金诚丰公司多次致电和发函催告后仍未办理，原告通知被告解除《房屋买卖合同》及其他相关合同文件，并保留追究责任的权利。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同，依法受到我国法律的保护。原、被告和两个第三人之间于2017年3月1日签订的《房屋买卖合同》及补充协议、《居间服务合同》和《交易服务合同》，系当事人的真实意思表示，没有违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效，应当受到我国法律的保护，当事人应当按照约定全面积极地履行自己的义务。本案中，被告未能按照约定办理资金监管手续，经第三人金诚丰公司多次催告仍未履行，致使原告依约发函解除合同关系，被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。被告辩称的关于包俊明授权的意见，不影响原、被告之间享受权利、承担义务，故被告的相应答辩意见，本院不予采纳。 关于原告的诉请，如前所述，被告应当承担相应的违约责任，被告对此辩称约定违约金过高，应予减少,本院认为，原、被告均无证据证明原告的实际损失情况，故而无法明确该约定违约金是否属于违约金过分高于损失的情形。同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定被告应向原告支付的违约金为人民币40万元，故原告诉请违约金的相应金额，本院予以支持，超过部分不予支持。另，被告已在第三人金诚丰公司处缴纳购房保证金人民币26万元，该款可作为部分违约金由第三人金诚丰公司直接支付给原告。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告厉蓉于本判决生效之日起十日内向原告余苏娥支付合同违约金人民币40万元，其中被告厉蓉已支付的购房保证金人民币26万元由第三人福建金诚丰担保有限公司在上述期间内直接支付给原告余苏娥； 二、驳回原告余苏娥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费8800元，由原告余苏娥负担1760元，由被告厉蓉负担7040元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  罗登煌 人民陪审员  林建勇 人民陪审员  李晓玲 二〇一八年二月二十四日 书 记 员  王 耀 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。