广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0281民初589号原告（申请执行人）：乐昌市农村信用合作联社，住所地乐昌市河南大昌路**。法定代表人：吴新华，该社理事长。委托诉讼代理人：邓国丰，广东金韶律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓友陆，广东金韶律师事务所律师。被告（案外人）：蒋世城，男，1993年8月27日出生，汉族，住广东省清远市连南县。委托诉讼代理人：黄艾琳，广东捷高律师事务所律师。被告（被执行人）：连南瑶族自治县友联房地产发展有限公司，住，住所地：广东省连南县顺德大道新车站对面/div>法定代表人：曾庆勋，公司经理。第三人（被执行人）：曾庆勋，男，1969年6月19日出生，汉族，住广东省连州市。第三人（被执行人）：梁志兰，女，1985年6月10日出生，汉族，住广东省连州市。原告乐昌市农村信用合作联社(下简称乐昌农信社)与被告蒋世诚、连南瑶族自治县友联房地产发展有限公司及第三人曾庆勋、梁志兰申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年5月3日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卓友陆到庭参加了诉讼，被告蒋世诚、连南瑶族自治县友联房地产发展有限公司及第三人曾庆勋、梁志兰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令准许对位于广东省连南县××大道××广场××区××号房（以下简称涉案房产）恢复执行；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告二及第三人金融借款合同纠纷一案经贵院依法审理，并于2016年5月6日作出(2016)粤0281民初186号民事判决书，该判决生效后，因被告二及第三人均未履行生效判决确定的义务，原告向贵院申请了强制执行。在执行过程中，贵院于2017年3月13日作出(2016)粤0281执278号之三执行裁定书，裁定:拍卖被告二所有的包括位于广东省连南县××大道××广场××区××号（以简称涉案房产)在内的多处房产。为此，被告一提出执行异议，贵院经书面审理后，作出(2017)粤0281执异35号民事裁定书，裁定:中止对涉案房产的执行。原告对此裁定不服，特依法提起本案诉讼。一、涉案房产权属归被告二所有，被告一未取得涉案房产的物权。根据我国《物权法》第九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力:未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”和第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，不动产所有权的归属应以登记为准，未经登记不发生物权效力。换言之，涉案房产所有权仍登记在被告二名下，即便被告一与被告二所签订的合同真实、合法有效，被告一也仅取得债权，而非涉案房产的物权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条:“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(一)已登记的不动产，按照不动产登记簿判断:未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断;……”的规定，被告一并非涉案房产的权利人，其不具有主张排除执行异议的权利。二、原告对涉案房产享有的抵押权、优先受偿权已经生效判决所确定。生效的(2016)粤0281民初186号民事判决书，判决:原告对包括涉案房产在内的被告二名下的多处房产享有抵押权，并有权对上述抵押房产拍卖、变卖所得价款优先受偿。贵院(2016)粤0281执278号之三执行裁定书，裁定对涉案房产进行拍卖，据此实现原告的优先受偿债权，无疑有充分、合法的执行依据。三、被告一的债权依法不能对抗原告的抵押权。被告一虽与被告二签订了涉案房产买卖合同，但并未办理房产所有权变更登记，故此，被告一仅享有向被告二主张交付并办理所有权变更登记的合同权利，属于普通债权。原告对涉案房产享有的抵押权已经合法登记，并由贵院生效判决所确定，可见，原告享有的是特定物之债。根据我国《担保法》第三十三条:“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”，《物权法》第一百七十九条:“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”的规定，被告一的普通债权依法不能对抗原告在涉案房产的抵押权及变现价款的优先受偿权。四、被告一如主张受让涉案房产，其依法应当向原告代为清偿被告二所负的全部债务，以消灭抵押权。贵院在执行异议案中没有对被告一主张的买卖合同关系真实性进行实质审查。贵院对被告一提出的执行异议案采取书面审理的方式，没有对被告一主张的涉案房产买卖交易行为所涉及的相关事实，如购房合同的签订、购房款的支付、涉案房产的交付等行为进行实质审查，其他诉讼当事人也未对被告一所提交的证据进行质证、辩证，因此，（2017）粤0281执异35号执行裁定书查明的案件事实可能并不真实。五、贵院(2017)粤0281执异35号执行裁定书适用法律错误。执行裁定书依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、第二条:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，认定被告一的债权优先于抵押权是错误的。本案为金融借款，并非建设工程价款，原告享有的系优先于所有权和普通债权的抵押权，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定的是建设工程承包人依法所享有的建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，以及承包人享有的工程价款不得对抗买受人，而并未规定买受人交付购房款后享有的权利优先于抵押权。贵院在没有法律规定的前提下，通过推断得出的被告一享有的债权效力优先于原告依法享有的抵押权，是运用了错误的类推解释，属于适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:……”，前述规定适用的执行范围为金钱债权执行，而涉案房产己被合法设定抵押权，原告申请贵院强制执行该抵押物属于实现抵押权的行为，抵押权系物权而非债权，根据物权优先于债权的原则，在金钱债权的执行中，被告一即使具备前述规定的情形也不能对抗抵押权。另补充两点：1.被告蒋世城与被告连南友联公司签订的房屋买卖合同依法无效，两被告在签订涉案房屋买卖合同时友联公司并没有取得涉案房屋的初始登记，也没有取得预售证明，根据我国《城市房地产管理法》第三十七条“未依法登记领取证书的房产不得转让”以及第四十五条的规定，涉案买卖合同依法应属无效。此外，本案的购房合同即使是真实的，该合同签订的时间是在2014年2月5日，签订合同时该房屋并没有办理初始登记，房屋的初始登记是在2014年12月18日，根据城市房地产管理法的规定，未办理权属登记的房屋依法是不能转让，因此该买卖合同依法无效；2.被告蒋世城对涉案房屋不享有排除执行的权益，根据最高院执行异议司法解释第29条规定只有在法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，买受人才具有提出异议的权益，由于本案被告签订的合同并非合法有效，因此其不享有排除执行的权益。综上所述，被告一在涉案房产中不具有对抗强制执行的权益，请贵院查明本案事实，依法支持原告的各项诉请。原告为其主张的事实在举证期限内向本院提交了如下证据：1.企业营业执照，证明原告诉讼主体资格；2.蒋世诚的身份证，证明被告蒋世诚的诉讼主体资格；3.企业营业执照，证明被告连南友联公司诉讼主体资格；4.曾庆勋、梁志兰的身份证，证明第三人的诉讼主体资格；5.（2016）粤0281民初186号民事判决书，证明生效判决确定原告对涉案房产享有抵押权，并有权对抵押房产拍卖、变卖价款优先受偿；6.（2016）粤0281执278号之三执行裁定书，证明该执行裁定合法有效，法院应当恢复涉案房产的强制执行；7.（2017）粤0281执异35号执行裁定书，证明执异裁定案为书面审理，没有对涉案房产是否真实合法交易进行实质审查，执异裁定适用法律错误；8.房地产权证、他项权证书，证明涉案房产为被告连南瑶族自治县友联房地产发展有限公司所有，原告对涉案房产享有抵押权。被告蒋世诚辩称：原告的起诉没有事实和法律依据,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。乐昌市人民法院(2017)粤0281民撤1号、韶关市中级人民法院(2018)粤02民撤9号生效民事判决书,判决确认撤销(2016)粤0281民初186号民事判决第四项关于乐昌市农村信用合作联社对连南瑶族自治县三江镇帝豪广场X区展豪苑XX栋第XX层XXXX号房屋享有抵押权并享有优先受偿权的判项,并判决确认乐昌市农村信用合作联社对连南瑶族自治县三江镇帝豪广场X区展豪苑XX栋第XX层XXXX号房屋不享有抵押权、不享有优先受偿权。原告的起诉要求继续执行连南瑶族自治县三江镇帝豪广场X区展豪苑XX栋第XX层XXXX号房屋,已经完全没有事实和法律依据,请求法院判决驳回原告的诉讼请求。被告蒋世诚针对其辩解在举证期限内向本院提交了如下证据：1.(2017)粤0281民撤1号民事判决书；2.(2018)粤02民撤9号民事判决书。被告连南瑶族自治县友联房地产发展有限公司及第三人曾庆勋、梁志兰均未作答辩，亦未提交任何证据。原告对被告蒋世诚提交的证据发表了如下质证意见：对两组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。该两组证据是对原告是否享有优先权、抵押权事实的审理所作的判决结果，与本案需要解决的涉案房屋是否能够继续执行无关。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2014年12月11日，连南瑶族自治县友联房地产发展有限公司与乐昌市农村信用合作联社的下属机构坪石镇信用社签订《借款合同》，合同主要约定：连南瑶族自治县友联房地产发展有限公司向坪石镇信用社借款人民币4200万元，借款期限五年。连南瑶族自治县友联房地产发展有限公司出具了相应的还款计划书。该公司为确保《借款合同》的履行，自愿以其名下的71处房产（其中包括涉案房产）为债务提供抵押担保，并与坪石镇信用社签订《抵押担保合同》，并于2014年12月24日办理了抵押登记。同年12月11日，为了确保债务的履行，曾庆勋与坪石镇信用社签订了《保证合同》，曾庆勋与梁志兰分别用其名下的财产提供抵押担保。因连南瑶族自治县友联房地产发展有限公司未按借款合同约定履行还款付息义务，乐昌农信社于2016年1月27日向本院提起诉讼，同时申请诉讼财产保全。本院于同年1月29日查封了连南瑶族自治县友联房地产发展有限公司所提供抵押的包括涉案房产在内的不动产。本院于2016年5月6日作出（2016）粤0281民初186号民事判决，判决如下：一、解除乐昌市农村信用合作联社与连南瑶族自治县友联房地产发展有限公司于2014年12月11日签订的编号为乐农信[2014]借字第1211-1号《借款合同》。二、连南瑶族自治县友联房地产发展有限公司应在本判决生效之日起十日内偿还乐昌市农村信用合作联社借款本金人民币4200万元、利息2527231.56元(该利息暂计至2016年1月21日)及从2016年1月22日起按合同约定计至本判决确定的履行之日止的利息。三、连南瑶族自治县友联房地产发展有限公司应在本判决生效之日起十日内支付乐昌市农村信用合作联社5万元律师代理费。四、乐昌市农村信用合作联社对抵押物即连南瑶族自治县友联房地产发展有限公司名下房产（详见粤房地权证南字第**000011XX号至01000011XX号、第01000012XX号至01000012XX号、第××号）、曾庆勋名下房产（粤房地权证连州字第**、第××号、第××号、第××号、粤房地证字第××号）、梁志兰名下房产（粤房房地权证连州字第**）曾庆勋、梁志兰名下房产（粤房地房地权证连州字第**、×号）享有抵押权，并有权对上述抵押房产拍卖、变卖所得价款优先受偿。五、曾庆勋对上述债务承担连带清偿责任，曾庆勋承担保证责任后有权向连南瑶族自治县友联房地产发展有限公司追偿。六、驳回乐昌市农村信用合作联社的其他诉讼请求。因未及时履行上述生效判决确定的金钱给付义务，乐昌农信社向本院申请强制执行。本院立案执行后，在执行过程中，本院于2017年3月13日作出（2016）粤0281执278号之三执行裁定书，拍卖连南瑶族自治县友联房地产发展有限公司所有的抵押财产，其中包括涉案房产。在本院执行涉案房产时，蒋世诚以其为涉案房屋买受人等为由向本院提出执行异议，本院经审查后于2017年7月21日作出了（2017）粤0281执异35号执行裁定书，裁定：中止对连南县帝豪广场X区展豪苑XX栋第XX层XXXX房的执行。中止执行的裁定下达后，原告在规定的期限内向本院提起本案的申请执行人执行异议之诉。2017年9月14日，蒋世诚向本院提起第三人撤销之诉，请求：1.依法撤销(2016)粤0281民初186号民事判决第四项“关于乐昌市农村信用合作联社对连南瑶族自治县三江镇帝豪广场X区展豪苑XX栋第XX层XXXX号房屋享有抵押权并享有优先受偿权”的判项，依法改判乐昌市农村信用合作联社对该套房屋不享有抵押权、不享有优先受偿权；2.将广东省清远市连南瑶族自治县三江镇帝豪广场X区展豪苑XX栋第XX层XXXX号房屋确认为原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。本院于2017年12月28日作出（2017）粤0281民撤1号民事判决书，判决：一、撤销(2016)粤0281民初186号民事判决第四项关于乐昌市农村信用合作联社对连南瑶族自治县三江镇帝豪广场X区展豪苑XX栋第XX层XXXX号房屋享有抵押权并享有优先受偿权的判项；二、被告乐昌市农村信用合作联社对连南瑶族自治县三江镇帝豪广场X区展豪苑XX栋第XX层XXXX号房屋不享有抵押权、不享有优先受偿权；三、驳回原告蒋世诚的其他诉讼请求。乐昌市农村信用合作联社不服该判决上诉至韶关市中级人民法院，韶关市中级人民法院于2018年5月28日作出（2018）粤02民撤9号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，2014年2月5日，蒋世诚与连南瑶族自治县友联房地产发展有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定以310254元价款购买该公司销售的涉案房产。蒋世诚已向连南瑶族自治县友联房地产发展有限公司支付了购房款310254元和代办证费用12658元，并已入住涉案房产，蒋世诚至今未能将涉案房屋产权办理登记到其名下。再查明，涉案房产于2014年12月18日办理了房地产权证登记手续，产权证权属登记在被告连南瑶族自治县友联房地产发展有限公司名下，该产权证的权属人至今为止未作变更登记。还查明，连南瑶族自治县人民法院已于2017年8月15日作出（2017）粤1826民破2号民事裁定书，裁定受理唐少波对被告连南瑶族自治县友联房地产发展有限公司的破产清算申请。本院认为，本案是申请执行人执行异议之诉，本案争议的主要焦点是被告蒋世诚对原告申请执行涉案房产即位于连南县三江镇顺德大道帝豪广场X区展豪苑XX栋第XX层XXXX号房是否存在排除执行的情形。依据本院作出（2017）粤0281民撤1号民事判决书及韶关市中级人民法院于2018年5月28日作出（2018）粤02民撤9号民事判决书，乐昌市农村信用合作联社对连南瑶族自治县三江镇帝豪广场X区展豪苑XX栋第XX层XXXX号房屋不享有抵押权、不享有优先受偿权，且认定蒋世诚与原告签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效。本案中，被告蒋世诚在法院查封之前就已签订合法有效的书面买卖合同并支付全部购房价款，已合法占有涉案房产，亦非蒋世诚自身原因未办理过户登记，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”以及第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，被告蒋世诚所购涉案房产的情况符合以上情形，因此其存在排除执行的情形。综上所述，原告请求准许对位于广东省连南县三江镇顺德大道帝豪广场X区展豪苑XX栋第XX层XXXX号房恢复执行，事实依据不足，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告乐昌市农村信用合作联社的诉讼请求。案件受理费100元，由原告乐昌市农村信用合作联社负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判长  李志平审判员  李细龙审判员  胡映军二〇一八年八月二十一日书记员  王 榕