四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）川17民终680号之一上诉人（原审被告、反诉原告）：范元刚，男，1971年2月23日出生，土家族，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人（特别授权）：赵林，北京市信凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂广杰，北京市信凯律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军四川省达州军分区。住所地：四川省达州市通川区西外龙泉路**。法定代表人：易继强，司令员。委托诉讼代理人（特别授权）：蔡钦顺，四川法典律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡本俊，四川谷雨律师事务所律师。上诉人范元刚与被上诉人中国人民解放军四川省达州军分区（以下简称达州军分区）房屋租赁合同纠纷一案，四川省达州市通川区人民法院于2018年4月28日先行对已经查清楚的部分事实作出（2017）川1702民初2730号民事判决，判决解除原、被告双方签订的《军队房地产租赁合同》并判令被告范元刚腾退交付案涉房屋。范元刚不服，提起上诉。本院于2018年6月27日作出（2018）川17民终680号民事判决维持原判。2018年6月28日，四川省达州市通川区人民法院对达州军分区的其他诉讼请求以及范元刚的反诉请求，作出（2017）川1702民初2730号之一民事判决。宣判后，范元刚仍不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人范元刚及其委托诉讼代理人赵林、聂广杰，被上诉人达州军分区的委托诉讼代理人胡本俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范元刚上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人返还上诉人已交纳的租金142万元；赔偿上诉人装饰装修损失1310万元；赔偿上诉人经营期间利润损失500万元；赔偿上诉人罚款200元；驳回被上诉人的各项诉讼请求；并判令被上诉人承担诉讼费和反诉费用、鉴定费及审计费。事实和理由：1、一审认定上诉人为《租赁合同》的违约方错误，《租赁合同》无法履行的过错方和违约方为被上诉人，被上诉人在签订合同时的过错和违约行为表现在：明知争议房屋不符合出租条件而出租；明知争议房屋无消防合格证而欺骗上诉人能办理，并且几次给上诉人出函承诺为其办理一切证照；明知争议房屋无法办理正常经营的相关证照而在招租中承诺接手即可经营宾馆；明知无力办证而承诺给上诉人办理相关合法经营手续；明知无法正常经营而在签订合同中承诺第一次合同期为五年，后续五年合同，即承诺十年的合同期。上诉人受骗后与被上诉人签订了合同，造成了巨额的装修和人工损失。被上诉人主观上存在恶意和欺骗，造成上诉人损失应当全部赔偿。2、被上诉人提供的房屋由于无法办证而无法正常经营，故被上诉人提供的租赁物不符合合同约定的使用用途，最终导致合同无法履行，被上诉人是造成合同无法履行的违约方，也是导致上诉人不交租金的原因，上诉人交付租金的目的系开宾馆，而诉争房屋无法开宾馆，合同目的无法实现，一审对是否正常经营未作审查和认定，系对案件主要事实未查明。3、一审查明中指出，2016年8月20日作出的《房地产评估报告》，因报告估价结果有效期为一年，上诉人范元刚提出反诉请求时该报告已超过有效期，因此让范元刚重新申请鉴定。而实际造成《房地产评估报告》失效的责任恰恰是一审和二审法院，在有效期内，从2015年至2016年期间，上诉人分别向一审和二审提起诉讼，一、二审均以不予立案为由，将上诉人的起诉拒绝于法院门外，最后在被上诉人起诉被受理后，上诉人不得已提起反诉参加诉讼。因此，导致鉴定结论房屋装修价值明显降低的责任恰恰在于一审和二审法院，就此内容，我方最终将向最高人民法院提起国家赔偿。4、一审认定上诉人有违法行为，有关单位对其予以了罚款，所以被上诉人不担责任的理由不成立。事实为行政机关对上诉人的罚款及处罚行为均系无法办理相关合法经营的证照所导致的，而无法办证的原因是被上诉人造成的，上诉人装修酒店目的是合法经营，正因被上诉人不履行相关手续而导致上诉人无法正常经营，上诉人数次找被上诉人解决，被上诉人承诺为上诉人办理证照，但一直不予办理，最终导致了行政机关的罚款，被上诉人应当承担责任。一审虽然认定被上诉人违约，但判决显失公平、公正，被上诉人为导致合同无法履行和造成上诉人经济损失巨大的直接责任方，被上诉人的违约最终导致上诉人后期不交付租金，上诉人系行使不安抗辩权，并未违约。一审判决被上诉人补偿不当，被上诉人构成合同根本违约，造成上诉人已付各项费用和损失应当由被上诉人承担全部违约和赔偿责任。达州军分区答辩称，一审认定事实清楚，法律关系定性准确，责任确定合理，应予维持。被上诉人是房产出租方，合同约定上诉人应当向被上诉人交纳租金，上诉人支付了142万元租金，下欠230多万元租金，作为出租方收取租金是合理的，没有理由进行退还。根据合同约定，上诉人在签订合同时已经对出租标的物进行了详细了解，自愿签订合同，后上诉人对标的物进行装修，是出于经营目的，且上诉人对其装修损失提交的评估报告显示1310万元，但该评估报告的款项没有正式发票，评估机构作出的报告是违法的，一审质证时该评估报告已经过了一年的有效时间，已无效力，被上诉人不应当赔偿所谓的装修费用。被上诉人作为出租方，只是将房地产出租给上诉人，而且合同约定上诉人承担经营相关的风险和责任，与被上诉人无任何关系，无论盈亏，上诉人应自行承担责任。双方签订的租赁合同中，明确约定上诉人必须依法经营，任何罚款或处罚均应由上诉人承担。达州军分区一审中提出诉讼请求：1、判决解除原、被告之间签订的《军队房地产租赁合同》；2、判决被告立即支付拖欠租金2305472.5元（计算截止2017年8月25日）、违约金690000元、2017年8月25日至被告实际移交原告全部租赁房屋之日的剩余租金。事实及理由：2013年1月7日，在被告已对原告所要出租的房地产现状做了充分了解，并自愿承租该租赁标的物的基础上，被告与原告签订了《军队房地产租赁合同》，该合同约定了租赁标的物、租赁用途、租期、租金及付款方式、违约责任等。合同签订生效后，原告已经将约定的房地产交付给了被告经营，被告向原告支付了2013年度的房屋租金82万元和保证金10万元。2014年度被告没有按照合同约定支付租金，2014年11月26日原告给被告发书面催款函，被告在2015年1月15日、2015年8月11共支付租金60万元。2016年1月20日，原告再次向被告发出书面催款函。2017年8月8日，原告第三次向被告发出催收租金及解除合同通知书，被告仍未交纳拖欠租金及支付违约金，也未归还租赁的房屋和场地。被告长期拖欠租金不履行主要义务，已构成严重违约。原告依据租赁合同第八条（八）项约定以及合同法第九十三条、第九十四条等规定，要求被告结清全部租金及部分违约金，并归还全部租赁房地产。为维护原告的合法权益，原告根据法律规定，请求人民法院依法判决。范元刚一审中辩称，对原告诉求第一项，被告方同意在原告按实际损失赔偿被告之后解除合同，否则不同意；对原告诉求第二项，请求驳回原告要求支付租金和违约金的诉请；对诉讼费用，应由原告负担。原告作为国家正式军事机构，明知自己没有相关出租房屋手续的情况下，却公开在报纸上向社会招租，并明确承诺接手即可经营。在被告投入大量人力、物力、财力后，原告多次采取欺骗的手段对被告承诺会尽快办理相关证照，但原告至今未办成任何证照，导致被告租赁合同目的无法实现，造成被告经营损失。原告首长表态同意止损，被告申请了不交租金。由于原告不断承诺和欺诈，被告不能与招聘、培训的员工解除劳动合同，造成被告亏损巨大。2016年8月，原告又将被告装修的200余平方米豪华包间强占，不顾被告及员工死活，采取各种威逼手段继续收取租金。原告的上述行为不仅构成合同违约，更是违法行为，应依法受到严惩。范元刚一审中提出反诉请求：1、判令反诉被告达州军分区退还反诉原告保证金10万元；2、判令反诉被告返还反诉原告已交纳的租金142万元；3、判令反诉被告赔偿反诉原告装饰装修损失1310万元；4、判令反诉被告赔偿反诉原告经营期间利润损失500万元；5、判令反诉被告赔偿反诉原告罚款200元。事实和理由：2012年12月20日，反诉被告在达州晚报公开对外招租，出租宾馆接手即可经营，反诉原告应邀承租，双方2013年1月7日签订了《军队房地产租赁合同》，合同约定租赁用途为宾馆、茶房、餐饮，反诉被告积极配合反诉原告办理相关合法经营手续。装修期五个月，自2013年1月15日至2013年6月15日止，租赁期限为五年，自2013年6月15日至2018年6月15日止。若反诉原告诚信合法经营，到期后，该房地产由反诉原告续租五年，租金另议。第一年租金为82万元，此后每年按前一年租金的5%递增，租金按年结算。反诉原告向反诉被告交纳保证金10万元，租赁期满退还。同时约定：反诉被告保证所出租的房地产符合军队空余房地产出租规定，权属清楚，没有纠纷，若发生产权纠纷，责任由反诉被告承担并负担损失，并约定反诉被告因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，按当时评估价补偿。签订合同同时反诉原告即交纳保证金10万元和当年租金82万元，后又交纳租金60万元，合计交纳租金142万元。反诉原告基于承诺租赁经营十年的目的，于2013年3月6日与达州市工匠装饰工程有限公司签订了标的为1300万元的装饰装修合同，加上实际增项，实际支付装修费1310万元。反诉原告装修结束后使用房屋，由于缺少消防合格手续和军产空余房地产租赁许可证等手续，酒店无法办理消防许可证和特种行业许可证、营业执照等必须证照，多次请求反诉被告协助办理，反诉被告也多次书面表示愿意办理，但实际均未办成，最终导致反诉原告无法正常经营而被朝阳派出所罚款200元，强制关闭。反诉被告作为国家正式军事机关，多次采取欺骗的手段向反诉原告承诺会尽快办理相关证照，但反诉被告至今未办成任何证照，导致合同目的无法实现，造成反诉原告亏损巨大。后又将豪华包间强占，构成合同违约，严重损害了部队和军人在老百姓心中的形象，反诉原告大量的投资血本无归，且又不敢撤离，上百名职工的工资无力发放，反诉被告始终没有赔偿的想法。据此，提起反诉，希望能够得到平等对待，希望法庭公正判决，维护正义。达州军分区一审中对范元刚的反诉辩称，1、关于退还保证金，承租人结清拖欠的全部房屋租金、违约金、水电费等之后，可以退还该笔保证金；2、关于反诉原告已经缴纳的租金，反诉原告租用房屋使用至今，出租方不可能返还已经收取的租金；3、关于反诉原告要求赔偿其巨额的装修损失问题，反诉原告投入巨额资金装修，是用于其租赁反诉被告出租的房屋五年租期之用，现剩余租期几个月，虽然反诉被告曾发函要求提前解除合同，收回租赁房屋，但反诉原告尚未实际交回租赁房屋，假如有装修损失，也是基于装修费用分摊至租赁期限之中的每一年或者每一月当中，没有实际使用租赁房屋的期间才能计算损失，况且该损失是其自身没有履行租赁房屋的主要义务，长期拖欠巨额租金造成的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（二）项之规定，法院依法应不予支持其装饰装修损失；4、关于反诉原告要求赔偿其经营期间的利润损失问题，一是双方租赁合同对此没有约定，二是不论是行业惯例还是有关房屋租赁的法律法规，都没有规定任何生意必须有利润而不能出现经营亏损的情况，即反诉原告所提该反诉要求既没有合同约定、也没有事实和法律依据；5、关于反诉原告要求赔偿其罚款问题，租赁合同第八条（五）、（六）项约定承租人必须合法经营，其违法经营遭罚款应当责任自负，与出租方无关。一审法院认定事实如下：2013年1月7日，原告达州军分区后勤部作为甲方与被告范元刚作为乙方签订了《军队房地产租赁合同》，该合同主要约定，甲方自愿将西外军分区培训中心（除一楼左半边外）以及该承租楼的前、后停车场在内出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租房地产做了充分了解，并愿意承租该房地产。租赁用途为宾馆、茶房、餐饮，甲方将积极配合乙方办理相关合法经营手续。装修期五个月，自2013年1月15日至2013年6月15日止；租赁期限为伍年，自2013年6月15日起至2018年6月15日止。若乙方诚信合法经营，到期后，该房地产由乙方续租伍年，租金另议。第一年租金（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币捌拾贰万元，（￥820000.00），此后每年按前一年租金的5%递增。租金按年结算，2013年的租金签定合同时付清，从2014年起乙方于每年6月15日前交付下年度租金，分别为：2014年（￥861000.00），2015年（￥904050.00），2016年（￥949252.50），2017年度（￥996715.12）。乙方向甲方交纳履约保证金壹拾万元（￥100000.00），租赁期满后退还乙方（不计息）。甲方应当保证所出租的房地产符合军队空余房地产出租规定，权属清楚，没有纠纷。若发生产权纠纷，责任由甲方负责，造成的损失由甲方负担。乙方负责所承租的房地产的消防安全达标，做好环境卫生、防火、住用人员登记管理以及安全等工作。乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额千分之三向乙方加收违约金；每逾期30日，甲方有权解除本合同并收回本合同约定属于甲方的全部房地产，同时停止向乙方供水供电，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得搬走；逾期60日，自然收归甲方所有，以抵扣所欠经费，乙方不得有异议；若抵扣不足，乙方应当补足。合同的解除与终止约定，甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，按当时评估价补偿给乙方，提前三个月通知乙方，乙方应自接到甲方通知之日起一个月将所承租及改建的房地产全部交还甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；租赁期满，乙方完整无损移交房地产及设施、设备后，甲方无息退还保证金，合同终止；合同还约定了双方其他的权利义务。合同签订后，原告依约履行了合同，交付该房屋。被告范元刚签订合同后，即交纳履约保证金10万元及2013年度租金82万元。被告范元刚提交《装饰、装修工程合同》，合同主要载明，2013年3月6日，被告范元刚（甲方）与达州市工匠装饰工程有限公司（乙方）签订《装饰、装修工程合同》，合同主要约定：工程地点，达州军分区司令部（军官培训中心）酒店；工程造价1300万元；工程承包方式，工料双包；工程期限自2013年4月1日起至2014年4月1日，总工期360天；设计图在施工前以打印或电子文档传递方式交甲方一份，乙方按照施工图及工程造价单的项目施工……；合同签订当日或七日内付工程造价290万元为开工备料款，当工期进度到90天时付款260万元，当工期进度到180天时付款260万元，当工期进度到240天时付款100万元，剩余400万元工程款待工程整体竣工交付一年内支付。工程维修期限为壹年。被告范元刚提交收款人为刘建国并加盖“达州工匠装饰工程有限公司”印章“收条”五份，载明，刘建国、达州工匠装饰工程有限公司分别于2013年3月10日收到西外军分区君港之夜酒店装修款290万元，2013年6月11日260万元、2013年9月20日260万元、2013年12月13日100万元、2014年12月13日400万元。君港之夜酒店在申办酒店消防许可手续及工商营业执照过程中，2014年9月22日，达州军分区后勤部书面函告君港之夜酒店，其内容载明：“因我部（军官培训中心）房屋主体消防验收合格手续暂未找到，导致你部不能办理酒店消防和工商营业执照等经营手续。因此，我部承诺：酒店的消防手续由我部负责办理并完善。达州军分区后勤部（加盖中国人民解放军四川省达州军分区后勤部印章）”。2014年10月9日，达州军分区后勤部向通川区公安分局函告，其内容载明：“通川区公安分局：兹有我部君港之夜酒店（原军分区军官培训中心），位于通川区龙泉路**。由于消防验收报告正在办理之中，现需在贵局办理相关的手续和安装设备，请给予协助为谢。达州军分区后勤部（加盖中国人民解放军四川省达州军分区后勤部印章）”。2014年10月17日达州军分区后勤部又出具《证明》，载明：“达州市工商局：兹有我部培训中心，现租赁给范元刚开办君港之夜酒店，情况属实，我部空余房地产租赁许可证正在办理当中，特此证明。达州军分区后勤部（加盖中国人民解放军四川省达州军分区后勤部印章）”。2015年1月20日，达州市通川区公安消防大队出具给范元刚并加盖该消防大队印章《证明》一份，载明：“达州市军分区招待所（君港之夜酒店）开业在即，按照一般程序向我大队进行申报，经核，军分区招待所（君港之夜酒店）为军产，根据中华人民共和国消防法第一章第四条之规定：军事设施的消防工作，由其主管单位监督管理，公安机关消防机构协助，故而军分区招待所（君港之夜酒店）不属于我大队开业前消防安全检查合格证办理范围。特此证明”，该消防大队向君港之夜酒店送达达市通公消审凭字[2014]第2号《建设工程设计审核申请不予受理凭证》，载明：“……经审查，依法不属于本公安机关消防机构管辖，应当向有关行政机关申请。……”。2016年4月27日，达州市君港之夜酒店向达州军分区首长《请示》，载明，酒店从开业至今都是在非法经营，偷税漏税、违法用工，不能名正言顺合法经营，全凭关系在经营，消防部门书面回复酒店系军产，无权管辖和办理消防许可证，导致工商营业执照等合法经营手续无法办理，要求军分区收回酒店评估补偿，或减免租金，并办理消防、公安、工商营业执照等合法经营手续，或书面出具认可酒店是军分区招待所，或军分区各执50%股份合作经营等要求。达州军分区主要负责人于同年5月3日在该请示上批复：“按合同办，请郑部长阅处。”2016年5月20日，达州军分区后勤部向各租赁户发出《关于关停空余房地产租赁项目的通告》，通知，凡在2016年12月31日前到期的租赁项目到期自动关停，其余项目于2017年6月30日前全部关停；停止空余房地产租赁是全军性重大政策调整，属不可抗力范畴，请各租赁户予以配合。2016年8月4日，向被告范元刚发出《解除合同通知书》：“致：范元刚根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》精神，达州军分区后勤部严格按照军委和上级部门的相关指示，全面停止军队有偿服务，现决定与你解除2013年1月7日《军队房地产租赁合同》，具体函告如下：1.你于2013年1月7日与我部签订的《军队房地产租赁合同》，约定租赁期五年，但你并未按照合同约定全额交付租金，已拖欠租金116.50万元，我部已于2014年11月26日和2016年1月20日2次对你进行书面催收，但至今你仍未缴清所拖欠租金，已严重违约，现根据你与我部签订的《军队房地产租赁合同》第八条第八款之约定，因你逾期交付租金超过六十日，我作为出租人与你解除租赁关系。现郑重通知你：自本通知函发之日起，你与我部之间的不定期房屋租赁关系终止，请你并要求在收到该通知书后2个月内搬离该房产，归还租赁房产。……”。2016年11月19日达州市公安局通川区分局朝阳派出所对范元刚作出达通公（朝）行罚决字[2016]1706号《行政处罚决定书》，其内容主要载明，现查明，2016年11月19日20时许，朝阳派出所民警对辖区进行治安检查，发现君港之夜大酒店没有办理消防许可和特种行业许可证，民警随后将负责人带回派出所接受调查。经查：君港之夜大酒店至2015年2月份开业以来，一直没有办理消防手续，以及特种行业许可证，决定对违法行为人范元刚处以罚款贰佰元，对君港之夜大酒店予以取缔。罚款限十五个工作日内到公安机关指定银行缴纳。2016年12月1日，被告范元刚缴纳了罚款200元。后该酒店实际仍继续经营。2016年12月6日，原告达州军分区首长与被告范元刚双方在达州军分区见面沟通，达州军分区同意范元刚继续经营，解除合同和收回房屋待军队政策下来后按政策办理，并表态交纳部分租金。后范元刚未交纳租金，但占有使用。2014年11月26日，达州军分区后勤部向范元刚发出缴纳房租催款函，范元刚分别于2015年1月15日交款30万元、2015年8月11日交款30万元，两次交纳租金计60万元。2016年1月20日，达州军分区后勤部再次向被告范元刚发出交纳房租催款函。2017年8月8日，达州军分区经四川省达州市佳诚公证处公证，采用邮政特快专递方式向范元刚送达《催收租金及解除合同通知书》，范元刚至今未支付下欠租金。至起诉之日前2017年8月31日已拖欠租金2321951.48元。审理中，范元刚提供的2016年8月20日《房地产评估报告》，因报告估价结果有效期为一年，其提起反诉请求时该报告已超过有效期，经范元刚向一审法院申请，原、被告双方选择鉴定评估机构，由四川神州资产评估有限责任公司对达州市通川区西外镇竹阳街君港之夜酒店的装饰装修、酒店设施、设备及酒店用品进行了评估，评估基准日为2018年3月14日，评估结论：“君港之夜酒店装饰装修现值为653.56万元，君港之夜酒店设施设备及酒店用品原值为139.83万元，现值为95.07万元”。另查明，2005年11月17日达市公消审[2005]第37号《达州市公安局建筑工程防火设计审核意见书》，载明，同意中国人民解放军四川省达州军分区西迁新建建筑工程消防设计符合规范要求，同意施工；2008年1月25日《达州市公安局建筑工程消防验收意见书》，载明，达州军分区西迁建筑工程，经验收，符合规范要求。2011年1月1日《军队单位对外有偿服务许可证》复印件，载明，许可类别：空余房地产租赁许可证，有效期：二○一三年十二月三十一日；2014年1月1日《军队单位对外有偿服务许可证》原件，载明，有效期：二○一六年十二月三十一日。达州军分区提供水电费发票6张及君港之夜酒店水电费收缴情况说明，载明，至2017年8月17日交水电费共计金额333906元，拖欠水电费301827.40元。证明达州军分区有相关合法出租手续，范元刚的君港之夜酒店虽未能办理消防许可及工商营业执照等手续，但一直在营业中。达州军分区于2018年5月28日向范元刚及君港之夜酒店发出通知：“根据军队停偿政策和上级要求，你租赁的君港之夜酒店将于2018年6月1日停止经营，我部将于2018年5月31日24时起停止供水供电，请做好相关准备。特此通知四川省达州军分区”。同日，达州军分区（甲方）、范元刚（乙方）双方达成“协议”，共同遵照执行：一、甲方于2018年5月31日时起停止向乙方供水供电。二、乙方投入的装饰装修、设施设备及物品，暂由甲方负责保管。三、双方其他争议由法院判决或者协商解决。后双方按照协议履行义务，范元刚于当月31日将君港之夜酒店房地产及装饰装修、设施设备及物品移交给达州军分区保管。一审法院认为，原告达州军分区与被告范元刚签订的《军队房地产租赁合同》，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，依法予以确认。达州军分区按照合同约定履行了交付租赁房屋的义务，范元刚使用了该房屋，支付了部分租金，但未按照合同约定时限交纳其余房屋租金，经达州军分区多次催收，尚欠2014年度部分租金及之后承租期间的租金未支付。范元刚当庭陈述达州军分区同意其交纳部分租金，但其事后仍未履行交纳租金的义务，其拖欠租金至今未支付的行为已构成违约。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决”的规定，一审法院对已经清楚的部分事实，先行判决解除房地产租赁合同并判决范元刚腾退交付案涉房屋。根据合同约定，达州军分区应配合范元刚办理相关合法经营手续，履行合同中，达州军分区亦向范元刚出具承诺：“酒店的消防手续由我部负责办理并完善”，但嗣后未办理和完善，也未提供用于办理经营手续的《军队单位对外有偿服务许可证》等相关手续，因此，达州军分区在履行合同中存在不符合约定的行为，也构成违约。对原告主张被告支付拖欠租金2321951.48元（计算至起诉之日前2017年8月31日）、违约金690000元、2017年9月1日至被告实际移交原告全部租赁房屋之日的剩余租金的诉讼请求，以及反诉原告主张反诉被告返还已交纳的租金142万元、赔偿反诉原告经营期间利润损失500万元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”的规定，一审法院认为，因范元刚实际占有使用租赁物，且交纳租金是承租人应履行的合同义务，故其已交纳的142万元租金不应退还，同时范元刚对2017年9月1日前下欠的租金2321951.48元，应予支付，因2017年9月1日达州军分区起诉立案后，范元刚仍占有使用租赁物至2018年5月31日，亦应当赔偿由此给达州军分区造成的经济损失，按2017年6月15日至2018年6月15日约定的年度租金标准计算至2018年5月31日止9个月，即为747536.34元。对范元刚主张的经营期间利润损失500万元，因其未提供证据证明因达州军分区未完善和提供相关手续而导致其经营损失，一审法院不予支持。对达州军分区主张范元刚支付违约金690000元的诉讼请求，因双方均存在违约行为，一审法院亦不予支持。对反诉原告范元刚请求判令反诉被告赔偿其装饰装修损失1310万元的主张，经四川神州资产评估有限责任公司鉴定，君港之夜酒店装饰装修现值为653.56万元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任…”的规定，该酒店装饰装修有一定使用价值，结合本案双方违约行为以及本案实际，由达州军分区接受装饰装修残值，并酌情补偿范元刚330万元。对范元刚请求达州军分区赔付君港之夜酒店现值95.07万元的设施设备及酒店用品的主张，因不属于形成附合的装饰装修物，所有权仍归承租人，故评估报告书项下的设施设备及酒店用品应归范元刚所有，范元刚该项请求一审法院不予支持。对反诉原告范元刚请求判令反诉被告达州军分区退还其保证金10万元的主张，因一审法院已先行判决解除合同，范元刚在合同规定的租期届满前于2018年5月31日将租赁的房地产已交付给出租方，该保证金应当退还范元刚，对该诉讼请求一审法院予以支持。公安机关对违法行为人范元刚处以罚款贰佰元，对君港之夜大酒店予以取缔，是相关职能部门依法行使职权的行为，与达州军分区无关联，故范元刚要求达州军分区赔偿其已缴纳罚款200元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、被告范元刚支付原告中国人民解放军四川省达州军分区租金2321951.48元（计算至起诉之日前2017年8月31日）、赔偿2017年9月1日至2018年5月31日止的经济损失747536.34元，两项共计3069487.82元；二、反诉被告中国人民解放军四川省达州军分区补偿反诉原告范元刚君港之夜酒店装饰装修残值330万元；三、反诉被告中国人民解放军四川省达州军分区退还反诉原告范元刚保证金10万元；四、驳回原告中国人民解放军四川省达州军分区其他诉讼请求；五、驳回反诉原告范元刚的其他诉讼请求。上列判项所涉款项品除后，反诉被告中国人民解放军四川省达州军分区应支付反诉原告范元刚330512.18元，在本判决生效后三十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30764.00元，由原告中国人民解放军四川省达州军分区负担7086.41元，被告范元刚负担23677.59元；反诉案件受理费69760.50元，由反诉被告中国人民解放军四川省达州军分区负担12088.85元，反诉原告范元刚负担57671.65元;评估费50000元，由反诉原告范元刚负担24500元，反诉被告中国人民解放军四川省达州军分区负担25500元。二审中，上诉人范元刚提交了下列证据：1、法院受理案件通知书、传票,拟证明2016年10月25日通川区法院受理案件，但是又以各种理由迫使范元刚撤诉；2、起诉书邮寄回执、高院立案照片,拟证明范元刚撤诉后，和达州军分区商谈无望，于2017年2月21日、2017年2月28日、2017年4月7日先后向通川区人民法院、达州市中级人民院、四川省高级人民院起诉，三级法院均不予立案受理，导致2016年8月20日的《评估报告》最终过期，法院不予受理案件，应当承担责任；3、四川省弘旺律师事务所的证明,拟证明通川区法院及达州中院不予立案，拖延诉讼造成范元刚2016年8月20日申请凯民房地产评估公司做出的《房地产评估报告》超过有效期；4、原租赁户李健情况说明,拟证明达州军分区明知自己的房屋没有房屋主体消防验收许可证，无法让承租户办理工商营业执照，仍然以宾馆招租的名义发布广告，恶意隐瞒事实，继续与范元刚签订租赁合同，属于欺诈行为，应当承担违约责任，赔偿给范元刚带来的全部经济损失。达州军分区与李健解除合同的理由为没有房屋主体消防验收许可证，并且达州军分区承诺不会对外出租房屋；5、达州军分区对瓮福公司发出的关于收回金州宾馆房屋的通知函,拟证明达州军分区与李健解除合同并且从次承租人瓮福公司（李健承租后无法作宾馆使用又转租给瓮福公司）收回涉诉房屋时，已经承诺不再向外出租，但又将房屋出租给范元刚属于欺诈；6、四川百仕吉会计师事务所审计报告及收据,拟证明诉争房屋二楼被被上诉人强制收回后，其各项经济损失；酒店的各阶段装修费利息损失、人员工资、经营等各项经济损失；鉴定费28000元的损失；7、协议、物品交接单、水电费交接单,拟证明2018年5月28日双方签订协议，酒店被被上诉人收回，水电费交接单与一审庭审中被上诉人举证不符，一审认定事实错误。被上诉人达州军分区质证认为，6号证据是上诉人一审后自行委托鉴定，不应采信；其他证据不是新证据，一审中就应该提供，证人未出庭作证，其他证据与本案没有直接关联性，均不应采信。本院认证认为，证据1-5与本案没有直接的关联性，证据6系上诉人单方形成，本院不予采信；证据7证明双方在2018年5月28日就收回酒店事宜达成协议，本院予以采信。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，达州军分区与范元刚签订的《军队房地产租赁合同》，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。虽然达州军分区在签订合同时没有提供消防合格证，但并不影响合同的效力，且合同签订后，双方实际进行了履行，因此一审法院依法确认合同有效是正确的。对范元刚上诉主张返还已交纳的租金142万元的请求，经查，2013年1月7日，范元刚签订合同当天交纳了2013年度租金82万元。此后，达州军分区对范元刚欠交的租金多次进行催收，范元刚于2015年1月15日和8月11日共补交了租金60万元，其余下欠租金未再交纳。一审法院认为范元刚实际占有使用租赁物，且交纳租金是承租人应履行的合同义务，故其已交纳的142万元租金不应退还，并根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”的规定，判令范元刚补交其余下欠租金是正确的。对范元刚上诉主张赔偿装饰装修损失1310万元的请求，一审审理中，经范元刚申请，一审法院依法委托四川神州资产评估有限责任公司鉴定，确认了君港之夜酒店装饰装修现值为653.56万元。同时，虽然达州军分区在一审审理中提交了2008年1月25日《达州市公安局建筑工程消防验收意见书》和2014年1月1日《军队单位对外有偿服务许可证》原件，但因其未在签订合同时向范元刚提供，此后也未能配合协助范元刚办理相关合法经营手续，一审法院认定达州军分区在履行合同中存在不符合约定的行为构成违约，并根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任…”的规定，结合本案双方违约行为以及本案实际，由达州军分区接受装饰装修残值，并酌情补偿范元刚330万元，其处理结果亦是公正合法的。对范元刚上诉主张赔偿经营期间利润损失500万元的请求，一审法院因其未提供证据证明因达州军分区未完善和提供相关手续而导致其经营损失而不予支持。二审中范元刚提供了其委托四川百仕吉会计师事务所做出的鉴定报告，该鉴定报告系范元刚单方委托，其鉴定材料的真实性未依法得到达州军分区的认可，且其中涉及二楼包间强制收回造成的损失没有证据证明系强制收回还是双方协商达成的意见，鉴定报告本身也不能证明系因达州军分区违约行为而导致的经营损失。达州军分区质证时对该鉴定报告不予认可，故该鉴定报告本院不予采信，范元刚该主张也不应予以支持。对范元刚上诉主张赔偿其已缴纳罚款200元的请求，一审法院认定是相关职能部门依法行使职权的行为，与达州军分区无关联，而不予支持亦并无不当。综上所述，范元刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43092元，由上诉人范元刚负担。本判决为终审判决。审判长 杜 谨审判员 张爱东审判员 古 霞二〇一八年八月九日书记员 罗 恒