江西省武宁县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0423民初607号原告：刘微莉，女，1976年10月15日出生，汉族，江西省武宁县人，住江西省武宁县。委托代理人：赵道喜，江西一博律师事务所律师。委托代理人：谢丽霞，江西一博律师事务所律师。被告：南昌市金鑫房地产开发有限公司武宁分公司，住所地：江西省武宁县城豫宁大道**。法定代表人：刘斯汉，该分公司经理。委托代理人：聂文虎，江西修江律师事务所律师。原告刘微莉与被告南昌市金鑫房地产开发有限公司武宁分公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵道喜、谢丽霞及被告委托代理人聂文虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期交房违约金11557.04元（从2014年12月31日起计算至2016年3月30日止，共计455天）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月25日，原告刘微莉与被告南昌市金鑫房地产开发有限公司武宁分公司签订《武宁县商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买武宁县鑫海国际小区31栋3单元201室商品房，房屋价款为508002元，原告通过支付首付款和按揭贷款方式付清了全部购房款。合同还约定被告于2014年12月30日前向原告交付商品房，且应当取得房管局批准的《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》。但被告于2016年4月1日才取得《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》，其没有完全履行交付商品房的义务，具有逾期交房的违约行为，应当根据合同约定支付原告违约金。因原、被告多次协商未果，为维护自身合法权益，故原告诉至法院。被告辩称：应驳回原告全部诉讼请求，理由：1、合同已明确约定逾期交房和交房不符合约定条件的违约责任，违约金只能计算至实际交房之日止；2、在房屋交付时，涉诉房屋已达到法律规定的交付条件，原告于2015年3月6日实际接收了该房屋，原告接收房屋时明知被告并未取得《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》，该行为表明原、被告已对交付条件进行了变更；3、被告已根据合同约定的交付期限通知原告前来接收房屋，但原告一直拖至2015年3月6日才到被告处接收房屋，那么诉讼时效最迟应从2015年3月6日起开始计算，至原告起诉已超过法律规定的诉讼时效，依法不再享有胜诉的权利。为证明其诉讼主张，原告向本院提交了证据如下：一、商品房买卖合同复印件1份（与原件当庭核对无异）；购房发票复印件1张（与原件当庭核对无异）。证明：1、原、被告于2013年11月25日签订的商品房买卖合同对于交房条件及逾期交房违约金标准的约定；2、原告已将购房款506598.07元全部给付被告。经质证，被告对该组证据的三性均无异议，但认为：1、该组证据同时也证实了出卖人逾期交房和交付房屋不符合约定条件进行处罚的情形，出现该两种违约情形的违约金均应计算至实际交房之日止；2、原告主张2014年12月31日起就开始计算违约金，说明原告在2014年12月30日就已经知道被告交付的房屋不符合约定的交付条件，从该日起其权利就已经受到损害，但原告直到2018年3月13日才向法院提起诉讼，已经超过法律规定的诉讼时效，依法不再享有胜诉的权利。经审查，该合同及发票来源形式合法，内容明确，且被告对其亦无异议，本院予以采信。二、武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书复印件1份。证明：1、被告开发的鑫海国际小区1-3#、5-9#、15-21#、31-33#、35#楼于2016年4月1日才达到交付条件；2、鑫海国际小区1-3#、5-9#、15-21#、31-33#、35#楼的竣工日期为2016年1月26日。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，关联性有异议，其认为：1、原告已于2015年3月6日实际接收了该房屋，表明原、被告对交付条件予以实际变更；2、该备案书上记载的竣工日期2016年1月26日是验收备案的日期，并不是实际竣工日期，该工程在交付时已经验收合格，依照法律规定可以交付。经审查，对该证据的真实性，被告无异议，本院亦予以采信。为证明其抗辩主张，被告向本院提交了证据如下：一、1、入伙通知书复印件1张（原件在物业处，复印件已加盖复印属实章）；2、鑫海国际一期交房告知书复印件1张（原件在物业处，复印件已加盖复印属实章）；3、邮政回执单1张。证明：被告于合同约定的交房时间之前已按合同补充协议约定以挂号信形式向原告送达了交房通知书。经质证，原告对该组证据的真实性有异议，对关联性有异议，其认为该组证据无法证实被告已经履行了通知交房义务，理由：1、入伙通知书及交房告知书无法证明被告已通知原告前来接收房屋；2、即使被告提供的该组证据属实，该房屋也未达到交付条件；3、邮政回执单并不代表被告邮寄的内容就是交房通知书等，被告是否真实邮寄应当以邮政局出具的相关证明为准。经审查，对入伙通知书及交房告知书，因其属被告单方出具，无原告确认，故无法证明被告主张的事实。对邮政回执单，因无其它证据佐证，无法证明被告邮寄给原告的是否为交房告知书，故对原告的证明目的不予支持。二、房屋竣工验收备案表复印件1份。证明：涉诉房屋竣工日期为2014年11月18日，竣工验收合格时间为2015年4月21日，备案日期为2016年1月26日，被告通知原告前来接收房屋时，该房屋就已达到交付条件。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，但认为：1、该房屋竣工验收备案表上的竣工时间与原告提供的《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》上的竣工时间不一致；2、被告提供的竣工验收备案表只能说明该房屋达到了验收条件，并不代表该房屋已经验收合格；3、房屋符合交付条件应当是以取得《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》的时间为准。经审查，对该证据的真实性，被告无异议，本院予以采信。对于被告交付的房屋是否达到交付条件，将结合全案，待后予以论述。三、商品房买卖合同复印件1份。证明：1、原、被告签订的合同第十三条对逾期交房违约责任作了明确约定，该违约金计算的截止时间为实际交付之日止；2、合同约定房屋交付时间为2014年12月30日前，故本案的诉讼时效应当从房屋交付期限届满次日起开始计算。经质证，原告对该组证据的三性均无异议，对被告的证明目的有异议，其认为：虽原告已于2015年3月6日与被告办理了房屋交接手续，但此时并未达到合同约定的房屋交付条件，所以违约金应当计算至2016年4月1日止，而不是计算至实际交房时止；2、逾期交房是一个连续性行为，其诉讼时效应当在原告知道其不具备交付条件时开始计算，而不能以双方约定的交房日期为准，原告是通过胡旦洪与被告商品房销售合同纠纷案才知道本案涉诉房屋从2016年4月1日起才具备交付条件。经审查，对该合同的真实性，本院予以采信。对于被告交付的房屋是否达到交付条件，将结合全案，待后予以论述。经审理查明：2013年11月25日，原告刘微莉与被告南昌市金鑫房地产开发有限公司武宁分公司签订《武宁县商品房买卖合同》。合同约定：被告将武宁县鑫海国际小区31栋3单元201室商品房以508002元的价格出售给原告，付款方式为贷款方式付款。合同还约定：出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合已取得房管局批准的《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》。逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告通过支付首付款和按揭贷款方式付清了实际的全部购房款506598.07。被告已于2015年3月6日向原告交付了该商品房。因原告认为涉诉房屋在交付时未达到合同约定的交付条件，经双方协商未果，故诉至法院。另查明：被告于2015年4月21日向武宁县建设局申请备案的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示鑫海国际住宅小区1#-8#、31#-35#楼进行了竣工验收并验收合格，后武宁县建设局于2016年1月26日在该备案表上核盖了“武宁县建设局工程竣工验收专用章”。武宁县房产管理局于2016年4月1日向被告核发了武房备2016007号《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》，项目名称为鑫海国际1-3、5-9、15-21、31-33、35栋楼。本院认为，原告刘微莉与被告南昌市金鑫房地产开发有限公司武宁分公司在协商一致的基础上自愿签订的《商品房买卖合同》符合相关法律规定，属有效合同，双方应严格按约履行各自义务。原告按照约定支付了全部购房款，被告亦应依约履行交付房屋的义务。现双方争议的焦点为被告是否存在违约交房的行为。本院认为，商品房交付既应符合法律、行政法规的强制性规定，又需达到合同约定的交付条件。经竣工验收合格为法律规定商品房能够交付使用的基本条件，即商品房必须达到该最低标准方可交付使用，而本案约定应取得房管局批准的《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》属高于法定交付条件的合同约定，因该约定系双方当事人自由意思表示，原、被告均应依约遵守。但本案中，购房人即原告在收房时，并未因被告尚未取得房管局批准的《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》而拒绝接收该房屋，而是出于本人意思表示选择收房，该行为说明双方以各自行为变更了合同约定的房屋交付条件，即交房时被告无需取得房管局批准的《武宁县房地产开发项目竣工交付使用备案书》。虽双方以其行为改变了房屋交付条件，但在商品房交付前，该房屋也必须达到法定最低交付标准，即经竣工验收合格。从被告提交的竣工验收备案表看，虽该备案表对竣工验收合格的日期无明确标注，但备案表上的工程验收时间及建设单位将工程验收合格备案表报送武宁县建设局备案的时间均为2015年4月21日，结合工程竣工验收属建设单位组织监理、设计、施工等单位验收合格后报送行政主管部门备案的流程，在没有证据证明本案行政主管部门即武宁县建设局备案前指出该工程尚存质量问题的情况下，本院依法采信2015年4月21日即为工程验收合格日期。自2015年4月21日起，该商品房才达到法定交付条件。故虽被告在该时间节点前完成了对该商品房的事实交付，但因该商品房尚未达到法定交付条件，被告仍未完全履行交付商品房的义务，被告逾期交房违约行为的截止时间应计算至该房屋符合法定交付条件的2015年4月21日。综上，原告要求被告支付逾期交房违约金的主张符合法律规定及合同约定，被告应按合同约定支付原告从2014年12月31日起至2015年4月21日止按日计算全部已付购房款万分之零点五的违约金，故对原告要求被告支付违约金2836元的诉请，本院予以支持。对原告超出部分违约金的诉请，本院不予支持。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告南昌市金鑫房地产开发有限公司武宁分公司于本判决书生效之日起三日内支付原告刘微莉逾期交房违约金2836元。二、驳回原告刘微莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费89元，由原告承担39元，被告承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  邱 湘审 判 员  吴 猛审 判 员  刘梦三二〇一八年八月三十一日代书记员  王泰兰