广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤02民终1419号上诉人（原审被告）：陈永富，男，1992年4月3日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。委托诉讼代理人：刘丹丹，广东天行健律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李路娇，女，1984年7月12日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。委托诉讼代理人：黄伟明，广东秦唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘德政，广东秦唐律师事务所律师。原审第三人：武江区珈华置业房屋中介服务部。住所地：广东省韶关市武江区新华南路粉末冶金厂内第**幢首层**号商铺。经营者：江峰，男，1974年7月21日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。委托诉讼代理人：黄扬军，该服务部员工。上诉人陈永富因与被上诉人李路娇、原审第三人武江区珈华置业房屋中介服务部（以下简称珈华服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2018）粤0203民初817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后,依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈永富的委托诉讼代理人刘丹丹，被上诉人李路娇及其委托诉讼代理人刘德政，原审第三人珈华服务部经营者江峰及其委托诉讼代理人黄扬军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈永富上诉请求：一、改判原判决第一项为陈永富向李路娇退还购房款32000元；二、维持原判决第二项；事实和理由：原审判决认为：“陈永富认可其已与李路娇协商解除了双方签订的《房地产买卖合同》，且在2017年12月30日即《收据》的落款日期当天即知道其委托办理涉案房屋买卖及解除合同等事宜的受托人冯伟强向李路娇退回68000元的事实，但其对主张的因李路娇违约导致双方解除合同未提供任何证据予以证明。而李路娇与珈华服务部对于《收据》的形成的陈述一致，且陈永富并未提供证据推翻该《收据》，故对该《收据》予以采信。”的认定存在错误如下：首先，陈永富已就李路娇违约导致双方解除合同提供了证据，即双方签订的《房地产买卖合同》，该合同第4条约定了“乙方（李路娇）在支付定金120个工作日内，甲（陈永富）乙双方即办理房屋买卖手续，双方不得拖延，双方在韶关市不动产权登记中心办理过户，乙方将第l期房款壹拾万元整于签订合同l5个工作日内支付给甲方，第二期房款柒万元整在30个工作日内支付给甲方……”，李路娇未按约定履行支付第二期房款的义务，且经陈永富多次催促，李路娇均未履行支付义务，李路娇的违约行为是导致合同解除的根本原因，因此其缴纳的购房定金33000元依照合同约定及法律规定不予退还。其次，原审法院不得以“李路娇与珈华服务部对于《收据》的形成的陈述一致，且陈永富并未提供证据推翻该《收据》”，便认为收据的内容系陈永富认可的。因为原审已查明，在该收据形成时，陈永富作为房屋的卖方并未到场，也未事后签名确认，同时也没有授权给冯伟强出面处理，而且冯伟强也没有在收据上签名，连表见代理都不构成，原审法院的推断是没有事实依据的，同时也不符合法律的规定。综上所述，原审判决有误，恳请改判陈永富只需清退购房款32000元给李路娇。李路娇口头辩称，一审判决认定事实清楚，裁判正确。陈永富与李路娇解除房屋买卖合同的原因是：陈永富明确表示不将房屋出售给李路娇，这有李路娇开具的《收据》为证。收据70000元中65000元是购房款，5000元是利息。这5000元也是解除房屋买卖合同的违约金。在一审庭审中，各方当事人均确认该收据为双方真实意思表示。一审法院认定事实：2017年9月27日，陈永富（甲方）与李路娇（乙方）以及珈华服务部（丙方）签订一份《房地产买卖合同》，约定：“1、甲方自愿将位于韶关市武江区芙蓉大道2号恒大城1栋301房，房产证登记建筑面积为91.01平方米（以实际测绘结果为准）的房屋卖给乙方所有，乙方对甲方该房屋已充分了解并愿意购买。2、甲、乙双方商定成交总价为613000元；该成交价格包括该房屋水、电、管道煤气、有线电视等使用权及现有房屋内的装修设备。……4、付款方式：甲、乙双方在签订本合同后，乙方支付给甲方定金33000元。甲方在签订合同的当天应存放押金￥3000元在中介方，留待双方交楼之日由乙方确认甲方已付清该物业之前的水、电、煤气、管理费、有线电视等费用后，押金无息返还给甲方。乙方在支付定金120个工作日内，甲乙双方即办理房屋买卖手续，双方不得拖延，双方在韶关市不动产登记中心办理过户，乙方将第一期房款100000元整于签订合同15个工作日内支付给甲方，第二期房款70000元整在30个工作日内支付给甲方，剩余410000元在银行做贷款按揭，交易成功上述定金33000元用作购房款。5、交房时间为收齐房款当天，交房前甲方负责缴清由自己使用的水电费、电视费、物业管理费等费用。甲方负责保持房屋配套设施的完整，及交付清该房屋的全部使用权给乙方。在双方签好合同，收付定金后，乙方即支付丙方咨询劳务费、按揭服务费合计16300元。……7、悔(注：应为违)约责任：甲、乙双方签订本合同后，如甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起三日内将所收定金退还给乙方，另赔偿乙方所交定金的一倍悔约金；如乙方中途悔约，则乙方所交定金不予退回作悔约金。乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由悔约一方向对方给付房地产交易价款千分之五的悔约金。不论甲方或是乙方违约，违约方应按已收定金的50%付给丙方（珈华服务部）以作为违约金。已经支付办证费用、加急费用、咨询劳务费、按揭服务费由悔约方赔偿。由于政策原因造成的税费变化与丙方无关。……”签订上述合同当天，李路娇以转账形式向陈永富支付了100000元购房款，李路娇另于2017年9月23日向陈永富支付了定金33000元。现李路娇以一份内容为：“今收到陈永富退还李路娇购买韶关市武江区芙蓉大道12号恒大城1栋301房购房款68000元，总房款138000元，剩余70000元于2018年1月31日之前退还给李路娇，如逾期按每日5‰作为违约金，结清退款后双方签订购房合同失效无用，特立此据。此款68000元由冯锦清代付。备注：此收据一式两份。收款人：李路娇，2017年12月30日”的《收据》主张陈永富未按约定如期退款而提起本案诉讼，请求：1.解除李路娇与陈永富于2017年9月27日签订的《房地产买卖合同》；2.陈永富向李路娇支付定金33000元；3.依法判决陈永富向李路娇退返购房款70000元及滞纳金（滞纳金以70000元为基数，自2018年2月1日起按每日5‰计算至实际清偿之日）；4.本案诉讼费由陈永富承担。关于《收据》的形成，李路娇称因陈永富不配合办理房屋过户手续，故李路娇、陈永富双方协商解除《房地产买卖合同》，并对合同解除后购房款的退还及违约责任协商一致且在珈华服务部的见证下形成了《收据》的内容，《收据》中所记载的总房款138000元实际只有133000元为购房款，另5000元为涉案房屋未能成功交易，由陈永富作为利息补偿给李路娇，该《收据》由珈华服务部根据李路娇、陈永富双方协商的内容打印出来由李路娇、陈永富各执一份。珈华服务部对《收据》形成的陈述与李路娇的陈述一致，并称陈永富在涉案房屋交易过程中包括协商《收据》中的内容均由冯伟强出面处理。陈永富称不清楚《收据》的内容，但认可其与李路娇已于2017年12月底协商一致解除了《房地产买卖合同》，并认可其委托冯伟强出面协商、办理涉案房屋买卖事宜以及协商解除合同、退回购房款事宜，其于2017年12月30日李路娇出具《收据》当天即知晓冯锦清（陈永富称系冯伟强父亲）退回了68000元给李路娇，但称系因李路娇未按约定支付第二期房款而协商解除了合同，并主张双方协商因李路娇违约故其支付的33000元定金不予退还，其仅需退回100000元购房款给李路娇。陈永富对其陈述的解除合同的原因及解除合同后如何退还购房款的约定未提供证据予以证明。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，李路娇、陈永富双方对各自所主张的事实均负有举证责任。本案中，陈永富认可其已与李路娇协商解除了双方签订的《房地产买卖合同》，且在2017年12月30日即《收据》的落款日期当天即知道其委托办理涉案房屋买卖及解除合同等事宜的受托人冯伟强向李路娇退回68000元的事实，但其对主张的因李路娇违约导致双方协商解除合同且不予退还定金的事实未提供任何证据予以证明。而李路娇与珈华服务部对于《收据》的形成的陈述一致，且陈永富并未提供证据推翻该《收据》，故该院对该《收据》予以采信。该《收据》的内容系对解除李路娇、陈永富双方签订的《房地产买卖合同》后购房款的退还等所进行的约定，即李路娇、陈永富双方最迟于2017年12月30日即已协商一致解除了《房地产买卖合同》，现李路娇仍然主张解除该合同，因该合同早已解除，故该院对李路娇的该项诉讼请求不再作出处理。至于李路娇主张陈永富向李路娇支付定金33000元的请求，因李路娇、陈永富已在《收据》中对解除合同后的双方的权利义务进行约定，其中并无关于支付定金的内容，故李路娇的该项诉讼请求无事实和法律依据，该院不予支持。李路娇共向陈永富支付了133000元购房款，扣减陈永富已退还的68000元，尚有65000元未按照约定的期限退还，现李路娇主张陈永富予以退还的请求有事实和法律依据，该院予以支持。因陈永富未按约定于2018年1月31日前清退购房款给李路娇，按照约定陈永富应向李路娇计付违约金，但因约定的按日5‰的违约金计算标准过高，且李路娇未提供证据证明因陈永富未能如期退款所造成的损失，故该院予以调整为从2018年2月1日起以月利率2%计付违约金至判决确定的履行之日止。一审法院判决：一、陈永富应于判决发生法律效力之日起十日内清退购房款65000元及违约金（违约金的计算：以65000元从2018年2月1日起按月利率2%计付至判决确定的履行之日止）给李路娇；二、驳回李路娇的其他诉讼请求。本院二审查明，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对陈永富的上诉意见，本案二审争议焦点：一、案涉《收据》的效力；二、陈永富不予返还定金33000元给李路娇的理由是否成立。一、关于案涉《收据》的效力。根据已经查明的事实，案涉《收据》是案外人冯伟强接受陈永富的委托，在珈华服务部经与李路娇就解除陈永富与李路娇签订的《房地产买卖合同》事宜协商一致，由珈华服务部工作人员根据双方协商意见打印好后，由李路娇签名形成。虽然陈永富没有在该收据上签名，但鉴于陈永富已经按收据的约定依时足额支付首期退购房款68000元给李路娇，陈永富以自己的履约行为对该《收据》予以认可。因此，原审法院对该《收据》的效力予以确认并无不当。二、陈永富不予返还定金33000元给李路娇的理由是否成立。李路娇在履行《房地产买卖合同》过程中，未按约定期限履行支付第二期房款的义务。究其原因，李路娇与陈永富双方各说不一。但如上所述，在此后陈永富与李路娇就解除《房地产买卖合同》事宜已经达成一致意见，并以李路娇立具的《收据》内容予以确定。鉴于双方在解除《房地产买卖合同》达成的合意中，无确定李路娇违约，李路娇已付定金33000元不予退还。且《收据》中明确陈永富除退还李路娇已付全部购房款133000元外，还要多支付5000元给李路娇。基于此，加之陈永富主张双方同意解除《房地产买卖合同》，李路娇已付定金33000元不予退还没有提供证据证明，故陈永富依据解除的《房地产买卖合同》约定，主张不予返还定金33000元给李路娇的理由不成立。综上所述，陈永富的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由陈永富负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇一八年八月十五日书记员  沈燕山