福建省福州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）闽01执异142号 案外人：程莹，女，汉族，1973年9月29日出生，住湖南省宁乡县。 申请执行人：王彦武，男，汉族，1972年9月26日出生，住福建省福州市鼓楼区。 被执行人：宁乡新宏房地产开发有限公司，住所地湖南省宁乡县玉潭镇宁乡大道商业广场。 法定代表人：陈立标。 被执行人：陈立标，男，汉族，1965年3月9日出生，住福建省福州市鼓楼区。 被执行人：陈敏，男，汉族，1964年9月4日出生，住福建省福州市鼓楼区。 被执行人：胡学昌，男，汉族，1952年3月1日出生，住福建省福州市晋安区。 本院在执行申请执行人王彦武与被执行人宁乡新宏房地产开发有限公司（以下简称“新宏公司”）、陈立标、陈敏、胡学昌借款合同纠纷一案中，案外人程莹对本院执行新宏公司名下位于湖南省宁乡县二环路“铂金汉宫”第2栋112、113商铺提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人程莹称，其与新宏公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，支付全部购房款，并合法占有房屋，且非因买受人原因未办理过户登记，已经办理了合同网签备案登记。2017年3月24日，程莹向新宏公司交付定金6万元，2017年4月7日，其与新宏公司签订《商品房买卖合同》，购买“铂金汉宫”商业2栋112、113号商铺，面积分别为43.95平方米、71.74平方米，在新宏公司售楼部经理唐莉的授意下将房屋余款691985元转账给徐琼（在交款前去房管中心查过系备案在徐琼名下），新宏公司向程莹开具销售不动产统一发票，确认收到程莹的购房款751985元，徐琼也于2017年4月7日出具了收据。一共汇给徐琼11569**元，其中112、113号商铺总金额751985元，另外一套5#805单元付款（面积115.6平方米，每平米3500元，共404915元）。同日，程莹向新宏公司缴纳维修基金、契税、印花税及其他办证所需费用，新宏公司亦开具收据及发票确认收到款项。因新宏公司办证工作人员办事拖延导致未办理过户手续，非案外人原因。2017年4月12日房屋交付后，程莹交到2018年6月30日的物业费，并将房屋一直当存放爱心物资仓库使用。2017年4月21日，宁乡县住房保障局对上述两套商铺进行了合同备案登记。2018年5月22日，程莹向宁乡市公证处申请对上述商铺的现状保全证据。 申请执行人王彦武辩称，徐琼是新宏公司股东，新宏公司与徐琼之间的抵债并未完成，徐琼没有权利卖公司的房子。程莹再向公司缴纳6万元订金后，剩余购房款应交给公司而不是徐琼。当时，其已监管公司财务，徐琼发现6万元订金取不出后，就不再向公司账户汇款，程莹发现公司这么多债务诉讼，为什么还继续购买，不合理。程莹占有手续是公司配合她做的，并不是实际占有。 本院查明，王彦武与新宏公司、陈立标、陈敏、胡学昌借款合同纠纷一案，本院于2016年6月30日作出的（2015）榕民初字第643号民事判决书已发生法律效力，判令新宏公司应偿还王彦武借款本金人民币2600万元并支付利息、律师费10万元；陈立标、陈敏、胡学昌承担连带清偿责任。在执行过程中，本院于2017年4月24日向宁乡县住房保障局送达本院（2016）闽01执1299号之三执行裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人新宏公司名下位于宁乡县二环路“铂金汉宫”包含案涉房产在内的房产。2018年5月7日，本院作出(2016)闽01执1299号之七裁定，裁定拍卖（变卖）被执行人宁乡新宏房地产开发有限公司名下位于宁乡县二环路“铂金汉宫”商业1栋101、102、105、109、110、111、112店面；住宅1栋109、110、111、112、114、115店面、17B02房产；住宅2栋104、105、106、109、110、111、112、113、114、115、117店面；住宅4栋101、102、103、105、106、107店面、2606房产；5栋111、113店面、706、1205、2102、2105、2907房产；6栋101、102、103、104、111、113、114、115、116、210店面、201、306、509、908、1203、1502、1708、2709、2806、2808、2905、2906、2909房产。 另查明，徐琼与新宏公司民间借贷纠纷一案，湖南省宁乡县人民法院作出（2015）宁民初字第02013号民事调解书，调解内容为“一、被告新宏公司欠徐琼借款本金500万元，此款限被告于2015年7月3日前还清；二、如被告未按期履行协议第一项，则被告除应支付500万元外，还应以500万元为基数按中国人民银行同期贷款利率的四倍向原告支付自2017年7月4日至还清之日止的利息损失；三、案件受理费51000元，减半收取25500元，财产保全费5000元，共计30500元，由被告新宏公司负担，此款原告已自愿垫付，由被告在应支付给原告的款项中支付；四、双方无其他争议”。第三人徐琼对“铂金汉宫”第2栋112、113商铺出售作出说明，称新宏公司将上述房产作价抵债给她，2017年3月24日，程莹通过销售现场选中上述房产后，电话联系谈话价格单价6500元每平方米，两铺总价751985元，为确认成交，新宏公司财务帮忙代收订金6万元。2017年4月7日，她和程莹在项目销售中心办理付款和交楼手续，当天程莹向她支付了剩余售房款691985元，新宏公司也出具了一次性付款发票及相关网签手续。 本院认为，湖南省宁乡县人民法院（2015）宁民初字第02013号民事调解书仅是对徐琼与新宏公司的欠款及还款作出调解书，并没有以房抵债的内容。案涉房产所有权仍登记在被执行人新宏公司名下，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”，本院查封案涉房产并无不当。案外人虽然与新宏公司签订《商品房买卖合同》，其自称将购房款汇给第三人徐琼，但不符合《宁乡县商品房预售款监管办法》第十一条“开发企业与预购人签订《商品房买卖合同》前，须将预售款监管银行及专用账户明确告知预购人。签订合同后，预购人应按《商品房买卖合同》约定的付款时间，直接将预售款存入商品房预售款监管银行专用账户，预购人凭银行出具的存款凭证，向开发企业换领交款专用票据。开发企业不得自行收存预购人交纳的商品房预售款。”的规定，且程莹2017年4月7日汇给徐琼的款项也与购房款金额不符，不能认定为程莹已按照合同约定向新宏公司支付全部购房价款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的情形。其异议理由不成立，不足以排除本院的执行。因此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、第二款的规定，裁定如下： 驳回案外人程莹的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 林 娜 审判员 孙军挺 审判员 严丽仙 二〇一八年八月六日 法官助理王秋华 书记员侯珊珊 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。