云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云28民终309号上诉人（原审原告）：吴明宏，男，1967年8月16日出生，汉族，身份证住址浙江省龙游县，现住勐海县。委托诉讼代理人:刘云龙、刀泽元，云南民定（景洪）律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：西双版纳合力天地房地产开发有限公司。社会统一信用代码：91532800688595996F。住所地：云南省西双版纳州景洪市民航路**。法定代表人：唐圣林，董事长。委托诉讼代理人：李孙明，云南唯真律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：丁承中，男，汉族，1950年10月5日出生，系该公司法律顾问。特别授权代理。上诉人吴明宏与被上诉人西双版纳合力天地房地产开发有限公司（以下简称合力公司）商品房预售合同纠纷一案，不服勐海县人民法院（2017）云2822民初555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日立案后，依法成合议庭，于2018年7月3日公开开庭进行了审理。上诉人吴明宏及委托诉讼代理人刀泽元和被上诉人合力天公司的委托诉讼代理人李孙明、丁承中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴明宏上诉请求：依法撤销勐海县人民法院作出的（2017）云2822号民初555号民事判决第一项，改判由合力公司承担逾期交房违约金14,260元（自2014年10月31日计算至2015年6月8日，50元/天×60元+351,900元×0.0002×160天）。事实与理由：一审判决采信证据错误，导致认定事实错误。在本案中，被上诉人以勐海县人民法院（2016）云2822民初595号民事判决书确认的法律事实来证明本案房屋是在2014年11月26日经组织验收合格，但是，上诉人在本案中提交了勐海县建筑工程质量监督站发布的《工程质量整改通知书》，该份证据能够证明截止2014年12月22日，涉案房屋尚在整改中，并未通过竣工验收。同时，上诉人提交了被上诉人、施工单位、监理单位等盖章确认的《工程竣工验收报告》，该份证据能够证实涉案房屋的竣工验收时间为2015年6月8日。一审法院在认可以上证据真实性、合法性的基础上，却以“但是本院之前已经确定了工程验收合格时间为2014年11月26日”为由，依然认定涉案验收合格的时间（即符合交房条件的时间）为2014年11月26日，属于认定事实错误。合力天地公司辩称：一审法院采信证据正确，认定事实正确，双方约定交房条件为建设单位组织验收合格，并不以备案为条件，所以上诉人的上诉请求及事实理由不能成立，请求二审人民法院驳回上诉人的上诉，维持原判。吴明宏一审诉讼请求1、请求判决合力公司承担逾期交房违约金43,820元（50元/天×60天+351,900元×0.0002×580天）；2、判决合力公司支付逾期办理房屋所有权证违约金21,019元（351,900元×0.0475÷365天×459天）；并且请求判决合力公司在判决之日一个月内为吴明宏办理房产证，如再逾期按中国人民银行的贷款利率加倍赔付违约金；3、判令合力公司返还以附属设施费名义多收的2,000元。一审法院认定事实：吴明宏与合力公司于2013年2月17日签订了《商品房购销合同》，约定吴明宏购买合力公司开发的位于勐海县，房屋总价款为351,900元。双方约定于2014年10月31日交房，并约定逾期交房60日内合力公司按每天50元向吴明宏支付违约金，逾期60日后合力公司按已付款的0.02﹪乘以逾期天数向吴明宏支付违约金。合同签订后吴明宏按约定付清了合力公司购房款。合力公司于2014年10月28日在西双版纳报上刊登了交房公告，公告从2014年10月31日起正式交房，合力公司所开发的楼盘工程质量实际验收合格时间为2014年11月26日。合力公司交房至今未办理房屋所有权证。一审法院认为，吴明宏与合力公司之间形成合法、有效的商品房预售合同关系。双方应严格按双方约定的合同履行自己的义务，吴明宏按合同交付了购房款履行了自己的义务，而合力公司没有按合同约定时间交房属违约行为，应按合同约定承担逾期交房的违约责任。根据（2016）云2822民初595号民事判决书可以确定勐海广场一期工程竣工验收合格时间为2014年11月26日，合同约定交房时间为2014年10月31日，逾期交房26天。即26天×50元=1,300元。对吴明宏要求合力公司支付逾期交房违约金43,820元的诉讼请求，予以部分支持。对于逾期未办理房产证，双方在合同中约定“甲方自交付商品房给乙方使用之日起180日内，将需要由甲方提供的办理房产证资料报送房产登记部门，协助乙方申请办理房屋所有权证。甲方逾期未向房产登记部门提交办证资料，甲方支付给乙方违约金1,000元”，合力公司交付房屋给吴明宏使用已经超过180日，而仍未协助吴明宏办理房屋所有权证，已构成违约。合力公司提出，合同约定的逾期违约金过高，希望人民法院予以调整，并要求通过司法鉴定来计算损失。一审法院认为，合力公司应对违约金过高负有举证责任，合力公司并没有对其主张进行任何举证，故对合力公司提出违约金过高的辩称不予采信。违约金的计算方式双方已经在合同中有明确的约定，无需再重复鉴定，应当按照合同约定向吴明宏支付违约金1,000元，对吴明宏要求合力公司支付逾期办证违约金21,019元的诉讼请求，予以部分支持。双方签订的《商品房购销合同》约定了合力公司要协助吴明宏办理房屋产权证，但是合力公司逾期未办理，有继续履行合同的义务。对于多收的附属设施费，一审庭审中合力公司提交的《勐海广场改造项目安防监控工程承包合同》可以看出，该监控系统安装费为556,000元，分摊到606户，费用为917.49元。而合力公司称其中含200元有线电视安装费，但是未提交任何的收据，一审法院不予采信，合力公司收取了吴明宏2,000元的附属设施费，多收部分应当予以退还，即应当退还1,082.51元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款、《建设工程质量管理条例》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：1、合力公司于本判决生效之日起十日内向吴明宏支付逾期交房违约金1,300元；2、合力公司于本判决生效之日起十日内向吴明宏支付逾期办证违约金1,000元，且由合力公司继续代吴明宏申请办理房屋所有权证；3、合力公司于本判决生效之日起十日内向吴明宏退还多收的附属设施费1,082.51元；4、驳回吴明宏其他诉讼请求。案件受理费1,471元，减半收取735.50元，由合力公司负担35.50元，吴明宏负担700元。二审中，上诉人吴明宏对一审判决认定楼盘工程质量验收合格时间为2014年11月26日有异议，认为应为2015年6月8日；被上诉人合力公司认为一审判决认定其至今未办理房屋产权证的表述有异议，应表述为至今未协助办理房屋产权证。双方当事人对一审判决认定的其余事实无异议。上诉人吴明宏二审中向法庭提交《建设工程竣工验收备案表》和工程竣工永久性质量责任牌照片各一份，用以证明涉案房屋于2015年6月8日才经竣工验收合格的事实。被上诉人合力公司质证认为，对备案表的真实性予以认可，但该份证据并不是新证据，上诉人在一审中已经提交，而一审法院并没有采用，该项目的实际竣工时间为2014年11月26日，且已经被生效法律文书所认定；质量责任牌照片不符合新证据的形式，不是二审中才出现的新的情况，也不能证明拍摄时间、地点、人物，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，而且该牌子上面所载明为一期、二期，这块牌子不能证明一期实际竣工验收时间为2015年6月8日。本院认为，上诉人吴明宏提交的以上证据均真实合法，并与案件事实关联，本院予以采信。二审经审理查明：吴明宏与合力公司于2013年2月17日签订了《商品房购销合同》，约定吴明宏购买合力公司开发的位于勐海县，房屋总价款为351,900元。双方约定于2014年10月31日交房，并约定逾期交房60日内合力公司按每天50元向吴明宏支付违约金，逾期60日后合力公司按已付款的0.02﹪乘以逾期天数向吴明宏支付违约金。合同签订后吴明宏按约定付清了合力公司购房款。合力公司于2014年10月28日在西双版纳报上刊登了交房公告，公告从2014年10月31日起正式交房。合力公司所开发的楼盘工程质量初验合格时间为2014年11月26日，后勐海县建筑工程质量监督站于2014年12月22日向合力公司对发出《工程质量整改通知》，要求进行整改。2015年6月8日，合力公司组织相关部门进行复验合格后，进行了竣工验收备案登记。吴明宏接取房屋的时间为2014年11月8日，合力公司交房至今未协助吴明宏办理房屋所有权证。本案争议的焦点是：本案房屋竣工验收日期（即符合交房条件的时间）为2014年11月26日还是2015年6月8日。对此，本院评判如下：本院认为，根据双方合同约定，商品房经建设单位组织验收合格后，被上诉人应当以西双版纳报纸公告形式通知上诉人办理交接手续。因此，双方对交房条件的约定是以建设单位组织验收合格，并未特别约定以验收备案为交房条件；且从形式上看，合力公司于2014年11月26日组织的这次验收，均经过了勘察、设计、监理、施工等单位签章合格，符合《建设工程质量管理条例》第十六条的规定。此外，根据已生效的勐海县人民法院（2016）云2822民初595号民事判决书亦认定房屋竣工验收合格时间为2014年11月26日。因此，一审法院以该时间认定为本案房屋竣工验收合格，符合交房条件的时间也无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费157元，由上诉人吴明宏负担。本判决为终审判决。本判决送达即发生法律效力。如义务人未按判决指定的期间履行给付的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不自动履行本判决，权利人可在本判决履行期限届满后两年内向勐海县人民法院申请执行。（此页无正文）审判长  陈福兴审判员  蒋荣春审判员  玉的勒二〇一八年八月二十二日书记员  张秋林