浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0110民初2707号 原告（反诉被告）：杭州恒达瓶业有限公司，住所地杭州市江干区笕丁路**。 法定代表人：张达法，该公司执行董事。 委托代理人：沈月萍，浙江春煦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州兴良米业有限公司，住，住所地杭州市余杭区塘栖镇水北街**/div> 法定代表人：沈士良，该公司执行董事。 被告：杭州同福永酿酒有限公司，住所，住所地杭州市余杭区塘栖镇水北街**div> 法定代表人：沈士良，该公司执行董事。 被告：沈士良，男，1962年10月16日出生，汉族，住杭州市余杭区。 三被告共同委托代理人：刘海云，浙江莫干山律师事务所律师。 三被告共同委托代理人：徐力，浙江诺利亚律师事务所律师。 原告（反诉被告）杭州恒达瓶业有限公司（以下统称恒达瓶业）与被告（反诉原告）杭州兴良米业有限公司（以下统称兴良米业）、被告杭州同福永酿酒有限公司（以下统称同福永酿）、被告沈士良合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案受理，依法组成合议庭审理。被告于答辩期内提起反诉，本院依法予以受理，并于2018年5月4日、2018年6月29日公开开庭审理了本案。原告恒达瓶业的委托代理人沈月萍、被告兴良米业、同福永酿、沈士良的共同委托代理人刘海云、徐力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒达瓶业起诉称：恒达瓶业与兴良米业于2016年4月10日签订了一份《土地使用权转让合同》。合同约定兴良米业把位于杭州市余杭区块土地面积为13307平方米的国有工业用地及相关的项目开发权转让给恒达瓶业，转让价为1535万元整。按照合同第七条第一款规定，合同签订后三个工作日内，恒达瓶业应该支付定金100万元；第二款规定，兴良米业办妥涉及土地投资的工商注册登记后两个工作日内，恒达瓶业再支付定金100万元。恒达瓶业按约支付了定金200万元。但兴良米业未按照合同第七条第二款约定办妥土地投资入股的工商注册登记事宜，也没有按照合同第八条第一款规定在30个工作日内将涉及转让的地块的土地使用权及项目开发权资料，该土地出让合同书、红线图、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建筑设计要点、涉及图纸、单行开发权批文及资质证书等原件资料给乙方存档。违反合同第九条特约事项规定以及第十二条规定，构成根本违约。恒达瓶业有权解除合同，兴良米业应该双倍返还定金，另行补偿给恒达瓶业300万元整。同时同福永酿、沈士良对兴良米业应承担的债务承担连带保证责任。诉讼请求：1、判决解除原被告之间的土地使用权转让合同；2、兴良米业双倍返还定金400万元，补偿原告恒达瓶业经济损失300万元，共计700万元；同福永酿、沈士良对兴良米业该支付的700万元承担连带责任担保；3、本案诉讼费由三被告承担。 兴良米业、同福永酿、沈士良共同答辩称：原告恒达瓶业诉称不实。根据合同约定，工商入股手续是双方共同办理，并不是兴良米业单方代为履行。而且办理入股，土地要有基础建设达到20%。2、相关的权证和资料：在履行合同后，设计、报批规划、材料交接，都是原告恒达瓶业进行，兴良米业也将相关报批材料交予恒达瓶业。3、被告方一直积极办理证照，恒达瓶业也是在参与的。合同已于2017年解除，三被告认为恒达瓶业解除合同构成违约。恒达瓶业不能再次解除合同。 兴良米业反诉称：恒达瓶业与兴良米业于2016年4月10日签订了《土地使用权转让合同》，约定兴良米业将位于杭州市余杭区块13307平方米的土地使用权转让给恒达瓶业，转让价格为1535万元。合同第九条约定：反诉人须在合同签订后三个月内向有关部门办理规划、建筑许可证等证照，费用由被反诉人承担。合同第十三条还约定：乙方未能按约履行的，除定金不予返还外，乙方还应补偿甲方300万元。 合同签订后，恒达瓶业累计支付了定金200万元，兴良米业在合同签订后就立即和恒达瓶业法定代表人张达法一起找设计院按乙方的设计需求进行施工图设计，并委托该设计院在设计图完成后代为申请办理规划、建筑许可证等证照。相关的材料交接与联系等事务均由张达法负责。设计院于2016年5月完成了设计图并立即代为向有关部门申请办理规划、建筑许可证等证照，办证过程中需要先通过文化保护部分的审批后，才能进行规划、建筑许可证等证照的审批，因此，暂时中止了审批程序。设计院将该情况反馈给了原、被告，兴良米业立即开始办理文化保护部门的审批手续，由于该审批需要经过多部门审核且需相关部门实地勘察，因此，直到2017年6月份才陆续完成全部的文保审批手续，该情况恒达瓶业一直都是知晓的。恒达瓶业却在2017年4月20日发出《告知书》，解除《土地使用权转让合同》。收到《告知书》后，兴良米业立即联系了恒达瓶业，告知此种情况不属于违约。我方认为：恒达瓶业的解除行为给兴良米业造成了损失，双方协商无果，因此，兴良米业于2017年7月18日发《告知书》，告知恒达瓶业其解除属于违约行为，因此，定金不予退还，还应另行给予合理赔偿。反诉请求：1、判令恒达瓶业补偿兴良米业300万元；2、判决恒达瓶业已支付的200万元不予返还；2、判决反诉受理费由恒达瓶业承担。 恒达瓶业答辩称：本案系兴良米业未按合同约定履行义务。1、合同明确约定了协议签订后，作为原告方支付100万定金，第二次支付定金时间是兴良米业把双方合作投资股权变更办妥后，恒达瓶业方再支付100万元。但是兴良米业在未办妥情况下，要求恒达瓶业提前支付100万元，并承诺10天内一定办妥，但是实际兴良米业并未履约。2、本合同明确约定兴良米业应在3个月内办理相关的投资土地上的规划、建设许可证等证照，但是兴良米业未积极履行，也没将履行过程告诉恒达瓶业，亦违反了合同约定。恒达瓶业签订合同的目的不能达成，故兴良米业应该按照合同约定双倍返还定金，并补偿恒达瓶业300万元的损失。 被告同福永酿、沈士良对兴良米业的反诉无异议。 针对本诉与反诉，恒达瓶业所为支持其主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1.《土地使用权转让合同》一份，证明恒达瓶业与兴良米业于2016年4月10日签订合同，双方约定了权利义务及违约责任； 2.收据两份，证明2016在4月12日、5月24日恒达瓶业给兴良米业转账200万元的事实； 3.告知函一份，因兴良米业迟迟不履行合同约定义务，恒达瓶业根据合同约定解除本合同的这一事实； 4.户籍证明及银行存款单一份，证明恒达瓶业为履行合同，将款项1000万元存放在银行闲置； 5.建设工程规划许可证的申请表，证明兴良米业没有在期限内向建设规划部门提交申请书。 6.建设工程施工许可证的申请表，证明兴良米业没有按照合同约定在3个月内向建设管理部门提出申请的事实。 针对本诉与反诉，兴良米业为支持其主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1.证明一份，证明双方委托设计院按照原告要求设计，并委托该设计院办理规划许可证，且相关过程均有恒达瓶业的法定代表人参与，设计费恒达瓶业也未支付等事实； 2.杭州市余杭区文化广电新闻出版局文件、杭州市文物考古研究所文件、浙江省文物局文件各一份，证明本案的案涉土地的建设，在建设许可证前需要文保部门审批； 3.告知书一份，证明恒达瓶业解除合同构成违约，双方就赔偿事宜进行协商； 4.开工申请建设报告一份，证明2016年9月兴良米业正式办理审批； 5.文物影响评估报告一册、图纸2份、设计方案一册，证明兴良米业是按照约定时间办理手续的； 6.京杭大运河的遗产保护条例，证明原被告在签订合同时候，均不知道该工程要文保部门审批的手续； 7.杭州市规划局余杭分局的意见记录一份，证明被告在2016年7月1日，已经提出要办相关证照、要申请去文广新局征求意见； 8.请示一份，证明兴良米业一直在及时办理审批手续，更进一步证明本案工程需要特殊审批的事实，兴良米业不存在懈怠行为； 9.短信记录一组，证明本案恒达瓶业明确知道相关的程序，对于相关费用也拖延不付，违反合同约定； 10.土地使用权证、工程规划许可证、工程施工许可证一组，证明案涉地块属于合法的； 被告同福永酿、沈士良未向本院提交证据材料。 本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2016年4月10日，兴良米业（甲方）与恒达瓶业（乙方）、同福永酿、沈士良（丙方、保证人）、上海澳连贸易有限公司、张达法（丁方、保证人）签订一份《土地使用权转让合同》，约定：第一条、转让土地基本情况：1、土地位于杭州市余杭区。2、土地使用权面积13307平方米。第二条、土地项目开发权状况：1、甲方已领取了建设用地批准书。未办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。2、甲方已经杭州市支付批准在拟转让的地块上取得单项开发权，并领取了单项开发资质证。3、甲方未办理土地规划用途和报建手续，没有缴纳报建所需费用。…第五条、转让期限：1、本合同所述土地使用权转让期限为自乙方变更后申领的该场地国有土地使用权证载明的起始日起至变更后的土地使用权证上登记的终止期限日止。第六条、转让价格：1、甲乙双方确认本合同的转让价格以甲方土地使用权证所载面积为计价面积（13307平方米）转让价为1535万元整；2、上述转让价格已包含甲方取得转让土地的使用权与项目开发权所已付和应付的一切款项、费用等；第七条、支付期限：1、为确保合同顺利履行，在本合同生效之日起三个工作日内，乙方应支付甲方定金100万元。该定金直接打入甲方银行账户，由甲方出具定金收条。2、为确保合同顺利履行，且根据杭州市对土地转让的相关规定，经甲乙双方共同协商，甲方将该宗土地作为出资投入乙方公司，乙方以设备、技术等作为出资，甲方占公司的35%股份，乙方其他股东占公司的65%股份。甲方办理好工商部门的相关登记手续后两天内，乙方再支付甲方定金100万元整。3、根据杭州市政策规定，该宗土地转让必须完成开发投资总额的25%，甲方负责办理规划图、规划许可证、建筑许可证等相关建房许可的证照，办理证照的费用由乙方承担。所以合同签订后该25%的基建由乙方完成，乙方投入的最高金额为500万元，如果完成25%的基建超过500万元的，超出部分由甲方垫付，土地使用权过户至乙方名下之后两天内，乙方应全部归还甲方的垫付款。乙方应保障500万元内的基建资金及时到位，并在8个月内完成。第八条、资料的交付及手续的办理：1、在本合同生效后30个工作日内，甲方应将涉及转让地块的土地使用权及项目开发权资料，该土地出让合同书、红线图、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑设计要点、设计图纸、单项开发权批文及资质等原件资料给乙方存档。2、在本合同生效并基建完成达25%要求后的20天内，甲乙双方备齐有关资料共同向市规划、国土等相关部门申请办理本合同所指土地的使用权转让登记手续及项目开发权的更名过户手续。第九条、特约事项：1、鉴于目前政策，该地块需要在土地上完成基建达25%，才能办理过户变更登记手续给乙方，为此，甲方先将该宗土地交由乙方，因该宗土地目前还在甲方名下，为此，甲方需在合同签订后三个月内向有关部门办理、规划、建筑许可等建房的相关证照，该费用由乙方负担，有利于尽早完成25%的基建，以达到双方的合同目的。乙方必须交由有资质的建筑公司进行基建。乙方对25%的基建完成只投入500万元以内，超出部分由甲方垫付。第十二条、甲方的违约责任：1、甲方须依照本合同的约定，确保、全面履行自己的义务，否则均构成违约；如甲方未能在约定的时间内确保顺利过户，协助乙方办理项目改变，其他未能按约履行、拖延履行本合同应尽义务超过三十个工作日，均视为甲方构成根本性违约。为此，乙方有权解除合同，甲方应双倍返还乙方定金，退还已由乙方投入的工程基建款500万元（以乙方实际支出为准），并按银行同期贷款利率支付利息给乙方及另行补偿给乙方300万元整，同时由丙方向乙方承担连带担保责任。2、因甲方隐瞒事实，出现第三人对本合同所指的土地使用权及项目开发权出现权利瑕疵或其他甲方的原因，致使本合同不能履行，视甲方单方违约。3、甲方迟延履行本合同的规定义务未达到根本性违约，应按乙方已付转让款每日万分之二点一向乙方支付违约金。5、由于甲方违约给乙方所导致的一切经济损失和法律后果均由甲方承担，并由丙方承担连带保证责任。第十三条、乙方的违约责任：1、乙方迟延支付转让价款给甲方或未能按约履行、拖延履行本合同应尽义务，应按未付额每日万分之二点一支付违约金给甲方，逾期三十个工作日，甲方有权解除本合同，乙方应按本合同总价款的百分之二赔偿甲方的经济损失，定金不予返还，乙方应另行补偿给甲方300万元。同时由丁方向甲方承担连带保证责任。3、对乙方向甲方承担的付款义务和违约责任损失的赔偿由丁方向甲方承担连带保证责任。4、由于乙方违约给甲方所导致一切经济损失和法律后果均由乙方承担，并由丁方承担连带保证责任。第十四条、声明及保证：6、丙方就甲方按本合同应承担的义务、违约责任等向乙方承担连带保证责任，保证期限为4年，保证范围包括该宗土地能够顺利过户到乙方名下及开发项目的改变、土地使用权过户义务、甲方违约后定金的双倍返还和转让款返还义务、违约金、损失赔偿、补偿款、乙方律师费支付等（包括所有甲方应承担的法律后果）。第二十一条、不可抗力：2、声称受到不可抗力时间影响的一方应尽可能在最短时间内通过书面形式通知另一方，并在该不可抗力事件发生后3日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及持续时间的适当证据及合同不能履行或需要延期履行的书面资料，并有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。各方就其他权利义务一并作出约定。 2016年4月11日，恒达瓶业向兴良米业支付定金100万元。兴良米业向恒达瓶业出具收条一份。2016年6月24日，恒达瓶业再次支付兴良米业定金100万元。 2017年4月20日，恒达瓶业分别向兴良米业、同福永酿、沈士良发送《告知书》各一份，内容为：兴良米业与恒达瓶业于2016年4月10日签订一份《土地使用权转让合同》，并约定了保证人。根据合同约定，恒达瓶业合计支付定金200万元。后兴良米业未能按合同约定履行办理相关的规划、建筑许可证等证照手续等业务，为此，兴良米业构成根本性违约，自合同签订至今已过一年，尽管期间恒达瓶业多次催促，但均无果。现恒达瓶业提出解除该《土地使用权转让合同》，要求兴良米业双倍返还定金，并赔偿相应经济损失等，同时由保证人承担连带清偿责任，特此告知。 2017年7月18日，兴良米业向张达法发送《告知书》一份，内容为：贵司于2017年4月20日通知我司，解除了与我司签订的《土地使用权转让合同》，并认为我司未能按约履行办理相关的规划、建筑许可证等证照手续业务，构成根本性违约。我司在收到贵司的解除告知后，已多次向贵司提出质疑，告知贵司我方并无违约行为，更不存在根本性违约，反而是贵司存在不履行合同义务的情形，而贵司本次解除更是属于单方毁约，故要求贵司承担违约责任。虽然此后双方就贵司应给与我司的赔偿标准多次进行了协商，但始终存在差距。由于双方至今未能就贵司应对我司承担的补偿标准达成合理的一致意见，故我司正式向贵司告知如下意见：贵司不但存在不及时支付相关费用等违约行为，且贵司的本次解除行为更属于单方根本性毁约。因此，依照双方合同约定，贵司之前交付的200万元定金不再退还，此外，贵司还应尽快就我司所受到的经济损失给予我司合理赔偿。 另查明，2016年5月10日，杭州市人民政府发布“关于公开征求《杭州市中国大运河世界文化遗产保护条例》意见的公告”，该条例于2017年5月1日起施行。 2016年7月1日，杭州市规划局余杭分局经规划管理例会讨论，提出如下意见：1.由于该地块位于京杭大运河风貌协调区范围，故需先征求区文广新局意见；2.在文物部门同意的前提下，原则同意建筑限高由15米提高到18米。2016年9月30日，杭州市余杭区文化广电新闻出版局向浙江省文物局将案涉项目开工建设的申请报告及项目设计方案上报请示审批。 2017年3月6日，杭州市余杭区文化广电新闻出版局向兴良米业出具《关于大运河之江南运河（杭州余杭段）保护区划内实施杭州兴良米业有限公司年产2万吨大米厂房仓库建设项目审批意见的函》，载明：你公司年产2万吨大米厂房仓库建设项目涉及到全国重点文物保护单位大运河的建设控制地带，按照文物保护法律法规规定，应报请国家文物局审批。…现将审批意见函复如下：一、原则同意所报工程项目设计方案。二、对该项目提出以下意见…。三、请你单位根据以上意见对方案进行修改完善，并报我局、浙江省文物局审核。 2017年4月25日，杭州市文物考古研究所对兴良米业出具《杭州兴良米业有限公司厂区地块勘探小结》，…并提出意见：1、该地块经考古勘探试掘，未发现重要古代文物遗存。2、考古勘探是一种局部的探查手段，不能全面反映地下文物的分布情况。因此，贵单位在该地块建设及基础开挖过程中如发现文物，应立即停止施工，妥善保护现场，并及时通知我所处置。 2017年6月16日，浙江省文物局向杭州市余杭区文虎广电新闻出版局出具《杭州兴良米业有限公司年产2万吨大米项目设计方案的审查意见》。原则同意该文物影响评估报告结论以及修改上报的设计方案。 2017年12月21日，国家文物局向浙江省文物局出具《国家文物局关于大运河之江南运河（杭州余杭段）建设控制地带内实施杭州同福永酿酒有限公司建设项目的意见》，意见如下：一、原则同意所报方案…。 2017年10月19日，兴良米业取得案涉土地的建设工程规划许可证。 2018年4月11日，兴良米业向杭州市余杭区住房和城乡建设局填报建筑工程施工许可证申请表。2018年4月12日取得案涉土地上的建筑工程施工许可证。 审理中，兴良米业确认其已于2017年7月与案外人就案涉土地的开发使用另行达成协议。 本院认为：恒达瓶业与兴良米业签订的《土地使用权转让合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。庭审中，原、被告均一致确认案涉合同于2017年4月20日解除，本院予以确认。关于违约方及违约责任：恒达瓶业认为兴良米业未按约于合同签订后三个月内办理完成相关证照，应当双倍返还定金及另行赔偿300万元。兴良米业认为合同约定系三个月内申请办理相关证照，其已于约定期限内申请办理相关证照，并未拖延办理，不构成违约，恒达瓶业的单方解除行为构成违约。本院认为，双方签约时对案涉土地开发状况均已明知。合同约定“甲方须在合同签订后三个月内向有关部门办理相关证照”，并未明确约定该期限系提交申请或办理完成。根据本案有效证据显示，规划部门于2016年7月1日例会讨论兴良米业的相关规划申请，则兴良米业至迟在2016年7月1日前已申请办理相关规划审批手续，后续根据规划部门例会意见，经文物部门逐级审批，并于2017年6月16日出具相关回复意见。就文物部门审批事宜亦对恒达瓶业有所告知。且根据《杭州市中国大运河世界文化遗产保护条例》（征求意见稿）的公告发布时间显示，双方签订《土地使用权转让合同》时，双方均未能就相关证照的办理程序及时限有所合理预期。故，案涉合同约定的相关证照办理时限非因双方能够预见和避免的，文物部门的审批手续及期限系双方均不能预见、不能避免及克服的客观因素所致。恒达瓶业于签约一年后据此提出解除合同，兴良米业虽有异议，但随后于2017年7月与案外人另行达成案涉土地使用权的相关合同，亦无继续履行合同之意愿。综上，结合案涉合同相关内容约定不明以及双方履约情况，对恒达瓶业、兴良米业主张的对方违约，并要求对方承担违约责任之请求，本院均不予支持。因案涉合同双方均已确认解除，对恒达瓶业主张的返还定金本金部分200万元的诉请，本院予以支持。对恒达瓶业要求同福永酿、沈士良对兴良米业的上述债务承担连带担保责任之主张，符合双方约定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百一十七条、《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）杭州兴良米业有限公司返还给原告（反诉被告）杭州恒达瓶业有限公司定金2000000元，于本判决生效后十日内付清； 二、被告杭州同福永酿酒有限公司、沈士良对被告（反诉原告）杭州兴良米业有限公司应承担的上述付款义务承担连带清偿责任； 三、驳回原告（反诉被告）杭州恒达瓶业有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）杭州兴良米业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费60800元，由原告（反诉被告）杭州恒达瓶业有限公司负担38000元，由被告（反诉原告）杭州兴良米业有限公司负担22800元；反诉案件受理费23400元，由被告（反诉原告）杭州兴良米业有限公司负担。被告杭州同福永酿酒有限公司、沈士良对被告（反诉原告）杭州兴良米业有限公司应负担的部分承担连带支付责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  卢 燕 人民陪审员  楼志明 人民陪审员  周燕萍 二〇一八年八月一日 书 记 员  徐 昕 ?