北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终10047号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京泰和兴业商贸有限公司，住所地北京市石景山区阜石路杨庄西口路南石景山家具城对面2号平房。法定代表人：乔正旭，总经理。委托诉讼代理人：王新光，北京市大地律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：中国人民解放军北京军区房地产管理局，住所地北京市丰台区东大街60号。法定代表人：邵良，局长。委托诉讼代理人：黄勇，北京市百瑞律师事务所律师。上诉人北京泰和兴业商贸有限公司（以下简称泰和兴业公司）因与被上诉人中国人民解放军北京军区房地产管理局（以下简称北京军区房管局）租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初18419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰和兴业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持泰和兴业公司一审全部诉讼请求，并判令由北京军区房管局承担本案诉讼费。事实和理由：2012年10月16日泰和兴业公司与北京军区房管局签订了《军队房地产租赁合同》和《张镇坐落租赁项目补充合同》，北京军区房管局保证营区权属清楚，无任何纠纷，但泰和兴业公司支付租金（用车辆抵扣）不久发现，营区内有房屋及居住者，住户为多年拆迁不走的钉子户，其占住营区中心的一排营房至今不肯搬走，且不允许泰和兴业公司经营租赁，长时间多次商量无果，北京军区房管局承诺处理后合理交付但拖到起诉前也没有解决。同时，营区内面积（约14亩）与邻村也有纠纷，以至于泰和兴业公司虽然2013年就已经买好建筑原材但至今不能进行改造，白白产生了80多万元的原料损失。营区虽然无法正常经营但几年来的管理费用和水电等却支出36万余元。以上北京军区房管局的严重违约行为致使泰和兴业公司迟迟不能实现租赁经营的根本目的，一审法院未支持泰和兴业公司的诉求，反而支持了北京军区房管局的反诉租金诉求，与认定事实相悖。北京军区房管局未提起上诉。针对泰和兴业公司的上诉，北京军区房管局认为，交纳租金是泰和兴业公司的合同义务，其至今未付租金，却要求北京军区房管局返还租金并支付违约金没有依据。北京军区房管局要求泰和兴业公司退回房屋系落实政策文件，根据合同的约定，双方均不承担责任，而且，泰和兴业公司至今未付租金，北京军区房管局要求解除合同亦合理合法。泰和兴业公司要求北京军区房管局支付投资改造款依据不足，根据合同的约定，泰和兴业公司如需改造需征得北京军区房管局的书面同意，且在合同终止后改造物的权属归北京军区房管局所有，现北京军区房管局从未书面同意泰和兴业公司进行改造，更不应补偿其投资改造款。双方系租赁合同关系，没有劳务关系，故泰和兴业公司要求支付管理营区费用依据不足。综上，请求二审法院维持原判。泰和兴业公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除泰和兴业公司与北京军区房管局之间签订的《军队房地产租赁合同》和《张镇坐落租赁项目补充合同》；2.请求法院判令北京军区房管局返还第一年租金60万元；3.请求法院判令北京军区房管局赔偿泰和兴业公司解除合同违约金3万元；4.请求法院判令北京军区房管局赔偿泰和兴业公司投资改造款81万元；5.请求法院判令北京军区房管局赔偿泰和兴业公司管理营区的费用36.45万元；6.诉讼费用由北京军区房管局承担。北京军区房管局向一审法院反诉请求：1.请求法院判令北京军区房管局与泰和兴业公司《军队房地产租赁合同》于2017年5月6日已经解除；2.请求法院判令泰和兴业公司向北京军区房管局支付拖欠租金人民币2766575.34元（自2012年12月1日计算至2017年5月20日）；3.泰和兴业公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年10月16日，出租方（甲方）北京军区房管局与承租方（乙方）泰和兴业公司签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将张镇张各庄房屋建筑面积4084平方米，场地面积24074平方米，出租给乙方使用。租赁期限自2012年12月1日至2017年11月31日（应为30日）止。租金总额300万元（第一年适当减免），年租金60万元。其中第七条：租赁期内，甲方应当履行下列义务：（一）保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚；（二）负责处理与出租房地产权属有关的纠纷……第八条规定：租赁期内，乙方应当履行下列义务：……（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需要进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构造物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。第十条甲方违约责任：甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付人民币叁万元作为违约金。第十一条乙方违约责任：（一）乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付人民币叁万元作为违约金；（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。第十五条附加条款：1．乙方所需军队内部手续、证件等事宜，甲方配合协调办理，所需费用乙方另行承担。2．第一年为危旧营房维护、修缮期，年租金适当减免；第二至第五年，营房维护、修理费用乙方全部自行承担，产权归甲方所有，年租金不予减免。2012年10月16日，甲方北京军区房管局与乙方泰和兴业公司另签订《张镇坐落租赁项目补充合同》，约定租赁期限自2012年12月1日起至2030年11月30日止，租期18年，年租金60万元。其中第七条：原建筑物、构筑物、附着物的处置，在甲方该宗土地上新建建筑物、构筑物及固定配套设施，须经得甲方同意，书面提交设计方案、主要材料、经费投资等主要事项，经甲方同意后方可施工竣工验收需甲方代表参与并签字，确保工程质量达到国家标准；一切地方报批手续均由乙方协调办理，甲方予以配合；甲方宗地内，如有矿石、宝藏、古物等地埋物品，全部由甲方处理，乙方不得干涉；如遇国家、地方、军队调整使用，所有设备设施及补偿款归甲方，甲方根据情况减免乙方部分年租金或双方协商给予适当补偿，如遇自然灾害，自行承担损失，互不予以补偿；如遇其他事宜，双方遵守国家、地方、军队有关政策规定。2017年5月6日，北京军区房管局向泰和兴业公司下发《通知》，内容为：遵照习主席“下决心停止军队一切有偿服务”的指示，依据中国共产党中央军事委员会军发［2016］58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》文件精神，根据双方签订的《军队房产地租赁合同》约定，现通知解除合同。请你单位在接通知后于2017年5月20日之前搬迁完毕，搬迁中禁止损坏合同约定房屋等固定设施设备。否则我们将视你单位私自占用和破坏军队房地产行为，触犯《中华人民共和国军事设施保护法》，我们将依法追究责任。双方存在争议的事实和证据有：（一）是否存在以泰和兴业所购车辆折抵租金。泰和兴业公司对此提供了如下证据：1.三张机动车销售统一发票、一张《收据》，其中《收据》内容为“今收到北京泰和兴业商贸有限公司购买的叁台别克商务旅行车（总价：62.1万元），用于抵扣该公司张镇项目的房屋租赁费用。张某2012.12.5。”泰和兴业公司据此证明，其已按合同给付了租金。北京军区房管局质证意见为：对发票的真实性、合法性不持有异议，三张发票总计金额是567000元；对收据合法性、关联性均持有异议。理由:该发票只能证明泰和兴业公司曾经因为购车取得过发票。收据上张某的签名，并没有得到北京军区房管局授权，如果该签字是真实的，仅仅代表其个人行为，不能视为单位行为。北京军区房管局没有与泰和兴业公司签署过以车抵租金合同，目前车辆行驶证上登记所有权人是泰和兴业公司或者其他第三人，北京军区房管局并不清楚，因而，泰和兴业公司主张已经按照合同支付租金是不真实的，也不能成立的。一审审理中，泰和兴业公司申请张某出庭作证。证人出庭前，泰和兴业公司表示，车辆系在北京市海淀区玉泉山西郊机场附近的别克4S店购买，购买时间是2012年12月2日。张某出庭作证证实：1.张某与泰和兴业公司法定代表人系同乡，是原北京军区房管局副局长；2.张某知晓以车辆折抵租金一事，购车前一个月左右，房管局党委会曾开会决定购买，并有会议记录；3.购车地点为北京市海淀区闵庄路达世行别克4S店；4.购买车辆时，北京军区房管局有张某、车管助理余进及两名司机参与，记不清购车时间；5.车辆购买之后，车牌号为×××的车辆由天津房管处使用，车牌号为×××的车辆由联勤部政治部使用，有一辆记不清车牌号的车辆现由呼和浩特房管处使用，三辆车均是银灰色；6.租赁的事由租赁处负责，业务处的张德宏处长负责；7.出具收据时曾向单位领导李洪文局长、贺云书记做过口头汇报；不清楚以车折抵房租是否有会议记录，原因是以车折抵房租是违纪的。北京军区房管局对张某的证言质证意见为：1.张某与泰和兴业公司乔正旭是同乡及好友，与泰和兴业公司有利害关系，证言不足以采信；2.证人张某属于北京军区房管局的工作人员，在未征得北京军区房管局单位书面同意或授权的情况下，其行为及陈述只能代表个人，不能代表单位。（二）泰和兴业公司是否委托施工方进行施工改造，并支付81万元；北京军区房管局对此应否赔偿。泰和兴业公司对此提供了：1.《建筑钢结构工程承揽合同》，据此证明泰和兴业公司委托施工方准备施工改造。北京军区房管局对合同真实性、合法性、关联性都持有异议，北京军区房管局对该合同并不知晓，根据合同约定，工程行为必须要经过北京军区房管局书面同意，因此其证明目的不能成立；2.河北天强建筑工程有限公司出具的发票，以此证明泰和兴业公司曾预付钢结构建筑原材料款81万元。北京军区房管局对发票的真实性、合法性、关联性都持有异议，其表示并不知晓该工程合同；根据合同约定，工程行为必须要经过北京军区房管局书面同意；假设河北天强建筑工程有限公司开具了81万元发票，并不能证明泰和兴业公司向该公司支付了81万元预付款的行为；即使泰和兴业公司支付81万，也与北京军区房管局没有关联性；其证明目的不能成立。泰和兴业公司另补交：3.转账支票存根，以证明其支付了预付款，产生了购房原材料的损失。北京军区房管局对存根的真实性、合法性、关联性均不认可，其表示，上述存根上没有工商银行的公章，也不认识对存根上所写的周迎辉。（三）泰和兴业公司是否支出管理费用和水电费36万余元，北京军区房管局对此应否赔偿。泰和兴业公司对此提供了发票、收据、三份书面证明（证明人分别为刘树同、乔世豪、张宗奎，内容为打印，均为三人就职于泰和兴业公司张镇营房大院，各支取工资数额不等；证明上有三个人的签名及手印，但未注明日期，该三人未到庭）。北京军区房管局认可水电费的发票真实性，对关联性持异议，水电费应由泰和兴业公司承担，与北京军区房管局无关。针对收据（收据中的交款人是刘树同），真实性、合法性、关联性持有异议，理由：第一，收据不能证明发生过维修事实；第二，即使有维修事实的发生，费用与北京军区房管局没有任何关联。对三份证明，真实性、合法性、关联性均有异议。第一，不清楚证明中内容是否是证明人的真实意思表示；第二，即使有成本支出，与北京军区房管局也没有关联性。（四）是否因北京军区房管局根本性违约造成无法正常租赁经营。泰和兴业公司对此提供了照片，以证明其上述营区与邻村有争议土地，并有钉子户的证明目的。北京军区房管局对真实性不持有异议，对合法性、关联性都持有异议，无法证明北京军区房管局构成根本性违约。张某出庭作证时曾表示，对涉诉营房亩数短缺、钉子户、营房土地和村里有纠纷等事，张某系知情人，五六年前，房管局曾现场办公，张某去过现场。一审审理过程中，该院曾进行现场勘验。勘验时，苗福征曾在勘验现场接受询问。其表示：其父亲叫苗瑞泽，1945年参军，1966年全家在顺义张镇兵营居住，1979年支援地方建设，1990年离休又回到张镇兵营居住，一直居住在张镇兵营中部西侧的七间房内；2014年或2015年左右，泰和兴业公司拆除房屋时，苗福征曾进行阻拦，不清楚泰和兴业公司是否使用过涉诉土地。苗福征另提交了以其母亲左秀华名义所写的书面材料，以及苗瑞泽的转业证、离休证等证件。双方共同确认，泰和兴业公司已腾退完毕。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方所签订的《军队房地产租赁合同》、《张镇坐落租赁项目补充合同》系双方真实意思表示，对双方均有法律约束力。现双方均主张解除合同，且均认可合同终止日期为2017年5月6日，故该院对此照准，并确认双方合同于2017年5月6日解除。针对泰和兴业公司要求返还第一年租金60万元以及给付解除合同违约金3万元的诉讼请求，张某原系北京军区房管局副局长，曾为泰和兴业公司出具过收据，并到庭作证，由此该院认定存在以车辆折抵租金的事实。另结合张某的到庭陈述、苗福征陈述内容及所交材料，可以认定北京军区房管局已将场地交付给泰和兴业公司使用，另因案外人占有使用涉诉场地以及部分土地与邻村存在争议，造成泰和兴业公司无法整体使用，该租赁物存在权利瑕疵，故该院酌减部分租金。另考虑到北京军区房管局出租土地存在案外人占有使用涉诉场地以及部分土地与邻村存在争议，而泰和兴业公司仅支付第一年的租金，此后一直未支付剩余的租金，现有情况下，该院对要求赔偿合同违约金3万元的诉讼请求不予支持。针对泰和兴业公司要求赔偿投资改造款81万元的诉讼请求，根据双方所签订的合同，泰和兴业公司进行投资改造，应征得北京军区房管局书面同意，而泰和兴业公司并未提供其已征得北京军区房管局书面同意的证据，故该院对此不予支持。针对泰和兴业公司要求赔偿管理营区的费用36.45万元的诉讼请求，因泰和兴业公司对涉诉场地进行使用，即使发生了上述费用，上述费用也属于其使用涉诉场地及营房所必备的花销，该院对此不予支持。针对北京军区房管局要求泰和兴业公司支付2012年12月1日至2017年5月20日期间租金共计2766575.34元的反诉请求，因租赁物存在权利瑕疵，该院酌减部分租金，并酌定应给付租金的给付期限。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百二十八条之规定，判决：一、泰和兴业公司与北京军区房管局所签《军队房地产租赁合同》、《张镇坐落租赁项目补充合同》于2017年5月6日解除；二、泰和兴业公司给付北京军区房管局2013年12月1日至2017年5月20日租金163万元，于判决生效之日起7日内给付；三、驳回泰和兴业公司的其他诉讼请求；四、驳回北京军区房管局的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院已查明的事实无误。本院另查明，北京军区房管局在上诉期内向一审法院递交了上诉状，但并未缴纳上诉费，并出具书面情况说明表示不提上诉。二审审理期间，北京军区房管局明确表示服从一审判决；泰和兴业公司亦表示对一审判决第一项不持异议。上述事实还有二审庭审笔录在案佐证。本院认为，因北京军区房管局在提交上诉状之后并未缴纳上诉费，并明确表示不提起上诉且对一审判决不持异议，故本院认定北京军区房管局未针对一审判决提起上诉，本案二审将围绕泰和兴业公司的上诉请求及理由进行审理。北京军区房管局与泰和兴业公司所签订的《军队房地产租赁合同》、《张镇坐落租赁项目补充合同》系双方当事人的真实意思表示，一审法院确认其效力正确，本院亦予以确认。现双方当事人对一审判决第一项不持异议，故本院确认《军队房地产租赁合同》、《张镇坐落租赁项目补充合同》于2017年5月6日解除。关于租金的问题，根据在案证据显示，北京军区房管局已将场地交付给泰和兴业公司使用，泰和兴业公司以车辆折抵了第一年租金，且仅支付了第一年租金，故北京军区房管局有权要求泰和兴业公司支付其占有使用涉诉场地期间的剩余租金。关于泰和兴业公司提出的免除全部租金并退还已交纳租金之请求，虽然涉诉场地租赁物存在一定的权利瑕疵，即存在案外人占有使用部分土地以及部分土地与邻村存在争议的情形，导致泰和兴业公司无法进行整体使用，但该情形不足以成为泰和兴业公司要求免除全部租金的合理、合法事由，因此，一审法院结合案件实际情况，酌情减少部分租金，对于泰和兴业公司要求退还租金的请求予以驳回，并认定其应向北京军区房管局支付2013年12月1日至2017年5月20日租金163万元，合法有据，本院予以维持。同时，考虑到泰和兴业公司仅支付第一年的租金，此后一直未支付剩余的租金，在该情况下，其要求北京军区房管局赔偿合同违约金3万元，依据不足，一审法院未予支持，并无不当，本院亦予以维持。关于泰和兴业公司要求赔偿投资改造款81万元的诉讼请求，本院认为，一方面，根据双方所签订的合同，泰和兴业公司进行投资改造，应征得北京军区房管局书面同意，而泰和兴业公司并未提供其已征得北京军区房管局书面同意的证据，另一方面，泰和兴业公司提交的证据不足以证明相应款项系针对营区改造所支出，且已经形成损失，因此，综合上述情况，一审法院对于泰和兴业公司的该项诉求未予支持，合法有据，本院予以维持。关于泰和兴业公司要求赔偿管理营区的费用36.45万元的诉讼请求，本案双方系租赁合同关系，泰和兴业公司在占有使用涉诉场地过程中即使发生了上述费用，该费用也属于其使用涉诉场地及营房所必备的花销，现其要求由北京军区房管局支付上述费用，一审法院未予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，泰和兴业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21040元，由北京泰和兴业商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 咸海荣审 判 员 孙 京审 判 员 张 帆二〇一八年八月二十八日法官助理 王天水法官助理 朱宏哲书 记 员 王秋岩