河北省故城县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1126民初161号原告：刘静杰，女，1980年11月13日出生，汉族，住故城县。委托诉讼代理人：赵留青，河北金箭律师事务所律师。被告：衡水明日房地产开发有限公司，住所地衡水市红旗大街**。社会统一信用代码：91131101666567070H。法定代表人：杜观明，董事长。委托诉讼代理人：李松，男，1992年1月9日出生，汉族，住衡水市。系被告公司员工。第三人：王占鹏，男，1982年9月10日出生，汉族，住故城县郑口镇南镇村**，现住。委托诉讼代理人：王立星，男，1957年8月21日出生，汉族，住故城县。系王占鹏之父。原告刘静杰与被告衡水明日房地产开发有限公司（以下简称明日公司）、第三人王占鹏为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月8日公开开庭进行了审理。原告刘静杰及其委托代理人赵留青、被告衡水明日房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李松，第三人王占鹏的委托诉讼代理人王立星均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘静杰向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告交付位于故城县××杏林××单元××号房及××号车库，并为原告办理该不动产登记于续。并要求被告向原告支付违约金自2012年5月31日起至被告实际交房为止，以已交房款148183元为基数，按每月万分之一的标准计算。二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与第三人王占鹏于2012年2月14日购买被告开发建设的杏林名苑9-4-301号楼房（面积为122.28平方米）及13号车库（面积为23.69平方米），双方于2012年2月14日签订了GF-2009－0171号《商品房头卖合同》，约定住房、车库总价款为278183元。被告应在2012年5月31日前交房。该《商品房买卖合同》于签订日就登记备案于房管部门。该合同签订当日，原告出资10万元，第三人出资48000元，及共同支付183元，共计支付了住房首付款91327元、车库款56856元，计148183元，尚欠余款13万元待办理按揭房贷。因办理公积金贷款遇到障碍及原告与第三人离婚，所以余款13万元未能付清，后加之被告要求按照2016年2700元每平的价格要求补齐房款，原告不同意，再后来原告多次要求欲补齐房款，要求被告交房，均遭被告拒绝。2017年10月13日，被告起诉至贵院，诉请解除与原告的商品房买卖合同。原告不同意解除合同，后被告申请撤诉。被告未按合同约定的期限交房，迄今已有近五年半的时间，已经构成严重违约。因被告在2017年1月已经通知第三人解除房屋买卖合同，第三人没有在法定的期限内提起诉讼，故被告与第三人解除房屋买卖合同已经生效，故要求将该房交付原告。请人民法院依法判决。举证如下：（1）商品房买卖合同复印件一份；（2）明日房地产公司于2017年9月21日的起诉状；（3）（2017）冀1126民初1762号民事裁定书；（3）（2014）故民再初字第7号民事判决书及（2015）衡民再终字第4号民事判决书各一份。被告衡水明日房地产开发有限公司辩称，我公司于2012年2月14日与被告王占鹏、刘静杰签订商品房买卖合同，合同第六条第三款约定买受人于2012年2月14日付首付款148183元，后应当在合同签订15日内办理公积金贷款手续，逾期或条件不符应当在15日内将剩余房款一次性付清，否则出卖人有权将此房屋另行出售。截止至2018年5月8日买受人仍未履行合同，未办理公积金贷款手续或一次性付清剩余房款。据此买受人于2012年3月1日已经违约，其条件不符合交房条件，5年内我公司多次催告王占鹏、刘静杰交齐房款或到我公司办理退房手续，但对方以离婚为由，迟迟未支付房款。同时我公司于2017年1月与王占鹏通话，要求到我公司就房屋事宜进行协商，王占鹏借口在外地为由，迟迟不到公司进行协商事宜。我公司要求王占鹏、刘静杰根据买卖合同承担违约责任，因其二人原因造成我公司无法交房，给我公司带来的损失应承担赔偿责任。举证如下：（1）首付款收据两份；（2）录音一份；（3）商品房买卖合同复印件。第三人王占鹏辩称：这个房子是王占鹏的，王占鹏现在租房住，孩子王艺霖也没有房子住，我们可以补交房款，要求要回房屋。房屋买卖合同确定王占鹏订购杏林名苑9-4-301室，房屋原定面积123平，单价1810元一平，主管部门测量122.8平，差额为一平方，按照实际规定房贷首付40%，应付差额2万元，本人选择车库13号，约定面积为25平，测绘面积23.69平，单价为2400元一平，差额为3144元，房款加车库总278183元，已交房款132630元，现应补交15553元，贷款13万元，认购人王占鹏。房子是在王占鹏、刘静杰登记结婚以后买的，但是没有举行婚礼。举行结婚仪式的时间是2011年农历11月26日。事实交款是2010年9月3日交款，登记的名字都是王占鹏。王艺霖是王占鹏、刘静杰共同的孩子，王艺霖无处居住，要求要房子，可以补款。办房产证只能办给王占鹏和王艺霖。举证如下：1、房屋认购单复印件一份；2、收据复印件5份；3、王占鹏答辩意见复印件一份。原告对被告提交的证据（3）无异议，对证据（2）被告与王占鹏的录音，王占鹏没有和原告说，原告不知情，王占鹏没权代表原告与被告协商解除合同。对第三人提交的证据质证意见：证据（1）房屋认购单为复印件，认购单已经被商品房买卖合同代替，认购单不能证明第三人的主张，认购人也不一定是买受人。对第三人提交的证据（2）是复印件，该收据不能证明实际缴款人。证据（3）是第三人的答辩意见，不符合事实和法律规定。被告对原告提交的证据均无异议。对第三人提交的证据（1）房屋所有权的归属以签订买卖合同的双方当事人为准，认购单只是证明此房屋被签订人预定，不享有所有权。对证据（2）与我方公司所存收据不符。以庭后我方提交的收据原件为准。证据（3）是答辩意见不是证据。第三人王占鹏对原告提交的证据均无异议。对被告提交的证据（2）录音资料的质证意见：录音中双方认可第三人向开发商交了叁万元，可又退还给了第三人，原告要求办房产证按物权法的规定，未经三分之二的物权持有人同意不能更改，如办房产证就得办王一霖的名字，应按出资份额分房。（3）无异议，认购合同是2011年，商品房买卖合同是2012年。本院对上述证据认证采信的理由：被告及第三人对原告提交的证据（1）（2）（3）（4）及原告对被告提交的证据（3）的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告庭后提交预付款收据系复印件，且该证据已经商品房买卖合同及（2015）衡民再终字第4号进行了认定及处理，本院对该证据首付款的金额予以确认。被告提交的证据（2）录音资料系被告与第三人王占鹏于2017年1月18日通话内容，对其真实性予以确认，但该录音内容不能证明第三人王占鹏有明确的退房意思表示。第三人提交的证据（1）（2）均为复印件，且该认购单及付款收据已经在诉讼中经过认证并作出了处理。第三人提交的证据（3）属于当事人陈述，并非证据，不予认证。综合上述有效证据，本院查明：2012年2月14日原告刘静杰、第三人王占鹏与被告衡水明日房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定刘静杰、王占鹏购买明日公司建设的商品房杏林名苑第9幢4单元301号房产122.28平方米及13号车库面积23.69平方米，房产每平方米1810元，车库每平方米2400元，总计房款278183元。合同第六条约定付款方式为买受人于2012年2月14日付清房款首付148183元，其中房款91327元，车库款56856元，余款13万元整在公积金贷款，买受人于合同签订之日起15日内办理公积金，逾期或条件不符买受人15日内将剩余房款一次性付清，否则出卖人有权将此房另行出售。第七条约定买受人逾期付款的违约责任，其中第二项约定逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。第八条约定交付期限，出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非因出卖人原因致使施工延期。第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，则按逾期时间分别处理（不作累加），1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限和第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第二十三条约定本合同自双方签订之日起生效。第二十四条约定商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向故城县建设局申请登记备案。合同签订后，原告与第三人于同日付清房款首付款及车库款共计148183元，2012年2月14日，该涉案房屋在河北省故城县房地产交易所登记备案。之后刘静杰、王占鹏办理按揭贷款未能成功，尚欠明日公司13万元购房款。至今该房屋明日公司未交付刘静杰及王占鹏，亦未另行出售。后因原告与第三人离婚诉讼并经再审后维持的故城县人民法院（2014）故民再初字第7号判决书已经发生法律效力，认定该涉案楼房的首付款中王占鹏占出资份额48091.5元，原告刘静杰占出资份额100091.5元。被告于2017年1月18日与王占鹏通话，要求解除合同，王占鹏未予同意亦未办理退房手续。被告明日公司于2017年10月13日提起诉讼要求与刘静杰、王占鹏解除房屋买卖合同，后于2017年12月8日撤回起诉。原告刘静杰于2018年1月17日向本院提起诉讼，要求被告交付该涉案楼房并办理该不动产登记手续，审理过程中，第三人王占鹏要求参加诉讼，要求将房屋交付王占鹏或案外人王一霖（原告刘静杰与王占鹏之婚生儿子）。本院认为，原告、第三人与被告双方之间成立房屋买卖合同关系，双方于2012年2月14日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。关于被告明日公司主张与王占鹏达成口头解除合同，该通知系口头通知，且时间为2017年1月18日，根据合同的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，解除权应在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。因被告未于2013年5月14日之前行使解除权，解除权消灭，且该通知未到达原告刘静杰。而原告及第三人未虽未在合同约定期间办理按揭贷款，但亦未向被告明日公司主张解除合同，其仍有向被告明日公司给付剩余购房款的义务。原告及第三人未履行给付13万元购房款的义务，应按合同约定“自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付预期应付款万分之一的违约金”，承担逾期付款的违约责任。被告明日公司主张赔偿责任，未向本院提交损失的相关证据，其主张不能成立。原告与第三人虽然离婚，但仍是该涉案房产的共同共有人，在双方交付剩余房款及违约金之后应另行起诉对该房屋所有权进行确认及分割。因该房屋系原告与第三人按份共有，故第三人主张将该涉案房屋交付给王占鹏的主张不予支持，王一霖非买卖合同当事人主体，故王占鹏主张将涉案房屋交付王一霖没有法律依据。根据合同约定及交易习惯，原告及第三人在未付清购房款的情况下，被告明日公司未交付涉案楼房并不违约，原告主张的要求被告明日公司承担违约责任的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，原告及第三人要求被告明日公司交付杏林名苑9幢4单元301号房产及13号车库并为其办理产权登记的诉讼请求，有事实和法律依据，依法予以支持。原、被告及第三人的其他诉讼请求，证据不足，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条之规定，判决如下：一、被告衡水明日房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告刘静杰、王占鹏交付杏林名苑第9幢4单元301号房及13号车库，并于交付房屋后90日内为原告刘静杰、王占鹏办理产权登记；二、原告刘静杰、王占鹏于接收房屋时支付被告衡水明日地产开发有限公司购房款13万元及违约金，以13万元为基数，按日利率万分之一计算自2012年3月15日起至履行完毕之日止）；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5473元，由被告衡水明日房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审 判 长  宋晓红人民陪审员  荣建才人民陪审员  李建国二〇一八年八月十三日书 记 员  张 姗