上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初32386号原告(反诉被告)：上海老西门新苑置业有限公司，住所地上海市。法定代表人：齐大鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：单新宇，上海市单新宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏元林，上海市单新宇律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：上海澳伟投资管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：倪华，该公司执行董事。被告(反诉原告)：李伟康，男，1966年8月25日出生，汉族，住江苏省常熟市。被告(反诉原告)：倪华，女，1970年9月23日出生，汉族，住江苏省常熟市。上列三被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人：周懿懿，上海市锦天城律师事务所律师。上列三被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人：吴圣卿，上海市锦天城律师事务所律师。第三人：上海小荧星教育培训有限公司，住所地上海市成都北路XXX号XXX层南楼。法定代表人：沈莹，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘炘，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏天慧，上海市君悦律师事务所律师。原告上海老西门新苑置业有限公司与被告上海澳伟投资管理有限公司(下简称澳伟公司)、李伟康、倪华及第三人上海小荧星教育培训有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告澳伟公司、李伟康、倪华提出反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人单新宇、夏元林，三被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人周懿懿，第三人的委托诉讼代理人刘炘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海老西门新苑置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与三被告之间关于租赁上海市西藏南路682、686号老西门新苑商业建筑三楼的《房屋租赁协议》及《变更协议》于2017年10月17日解除；2.判令被告澳伟公司搬离上海市西藏南路682、686号老西门新苑商业建筑三楼租赁房屋，并将该房屋恢复原状归还原告；3.判令被告澳伟公司支付拖欠的租金XXXXXXX元(2017年6月18日至10月17日)、电费137350.58元(2017年7月至9月)；4、判令被告澳伟公司支付2017年10月18日起至实际搬离之日止的房屋占用费(以年租金XXXXXXX.05元的标准折算日租金，按照日租金的2倍计算)；5.判令被告澳伟公司承担逾期支付租金的滞纳金(按拖欠金额的日千分之一计算)；6.判令被告李伟康、倪华对被告澳伟公司上述应承担的法律义务承担连带责任；7.判令第三人从系争房屋内搬离，并将该房屋恢复原状归还原告。2018年1月18日，原告撤回电费的诉讼请求。事实和理由：2013年3月，原告与被告李伟康、倪华签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将上海市西藏南路682、686号老西门新苑商业建筑三楼(下简称系争房屋)出租给被告李伟康、倪华，租期为2013年3月18日至2018年3月17日。同年10月，原告与三被告签订《变更协议》，变更租赁方为被告澳伟公司，被告李伟康、倪华为连带保证责任人，原租赁合同其他条款不变，继续有效。期间，被告将系争房屋的部分面积转租给第三人。由于被告从2017年6月起开始拖欠租金、公用事业费，且在租赁期间，未按照约定合法使用租赁房屋，违规非法经营，被公安部门依法查封。原告认为，被告的行为已经构成违约，故提起本案诉讼，请求判如所请。澳伟公司、李伟康、倪华辩称，同意解除合同，但对原告解除合同的理由不认可，且合同应在法院判决生效后才能解除。2017年6月18日至10月17日的租金，被告暂时没有支付，且无力支付。由于商场的业态从2017年3月起发生改变，整个商场仅剩下被告租赁的三楼尚在经营，其余的一楼、二楼及其地下一层均已经清空，商场不具备经营条件。且除了三楼有灯光外(三楼照明由被告控制)，其余楼层均无灯光。导致被告的客流从2017年3月起就明显减少，被告的营业额骤降。由于客源的减少，被告从2007年3月起就只能在双休日的白天做生意，晚上商场漆黑一片，无法经营。为此，被告曾三次向原告发函，希望妥善处理此事，但一直没有得到原告的有效回复。被告曾在2017年11月向法院提起诉讼，要求变更合同期内的租金。现原告提出解除合同，被告也同意，但被告已经投入了数百万元的装潢款，所以被告要求在原告给予装潢补偿款后再同意搬离。系争房屋实际交付时是“毛坯房”，但被告不同意恢复原状。如果法院认定被告有过错或双方有过错，被告认为房屋占用费及租金之滞纳金的金额过高，要求法院调整。关于原告所诉之电费，被告已经在2017年12月29日支付给原告。被告认可《变更协议》中的连带责任条款。上海小荧星教育培训有限公司述称，第三人不同意搬离系争房屋。被告将系争房屋中的部分面积转租给第三人是经过原告的同意，且第三人在履行与被告的租赁合同时没有任何的违约情形。第三人确认商场的1-2楼及地下室在装修，但3楼没有装修，且商场的装修对第三人的经营没有任何影响。大楼的电梯可以正常运行到三楼，夜间也有灯光照明。三楼除了被告和第三人外，还有其他的租客，但这些租客不经营，至于什么原因不经营第三人不知道。第三人是根据三楼的其他租客停止经营来推断被告的经营不是很理想，但该情况是否影响到被告租金的调整由法院裁决。第三人的租金、物业费、维保费均已经支付给被告至2018年1月21日止，三个月的租金为406225.08元，三个月的物业费为37374元，电费支付至2017年8月底。澳伟公司、李伟康、倪华提出反诉：1.判令原、被告签订的《房屋租赁协议》及《变更协议》所涉的自2017年3月18日起至原告提出解除合同期间的月租金变更为5万元；2.判令原告赔偿被告自2017年3月18日起至原告提出解除合同期间的经营性损失每月70万元；3.判令原告赔偿被告自合同解除次日起至2018年3月17日期间每月70万元的预期利益损失；4.判令原告支付被告装潢补偿款50万元；5.判令原告退还被告2017年3月18日至2017年6月17日期间多支付的租金541000元。事实和理由：2003年3月，原告就系争房屋对外招租，被告在对该商场进行了充分的考察后，认为该商场地理位置优越，B1至2楼的业态较为成熟，B1和1楼有易买得超市、肯德基、面包新语等大批商户，2楼是苏宁电器及健身房，整个商场业态符合大众的需求，因而客流比较稳定，遂与原告签订了《房屋租赁协议》。被告在承租系争房屋后，将一部分区域用于开设动漫游艺城，另一部分区域则转租给第三人，这样既能为来到商城逛超市或购物的客人提供游玩休闲的场所，又能为逛商场的客人安排孩子的教育、培养孩子的才艺，可以说，被告的经营既依赖于商场的客流，也为商场业态的完善做了有益的补充。经过被告的努力，被告的动漫游艺城月均营业额一直保持在150万左右。然而2016年11月，大楼的业主开始对该大楼进行整体改造，原告也开始逐步清退大楼内的大部分商家，期间原告向被告作出解除合同并赔偿1900万元的要约，被告同意该条件，但是双方没有形成最终的文件。后原告唯独将被告租赁的三楼保留在商场内，既不清退也不给予妥善的安置。2017年3月起，商场B1至2楼所有的承租商户逐一被清退离场，商场的主要通道被封闭，商场内开始有施工队进场丈量场地和施工设计。平日繁华的商场变得十分冷清，商场保留了后门狭小的通道，让被告的客人进出商场，然而因为商场其他商户的撤离，被告的客人误以为被告也已经搬离。即便有客人通过后门进入商场，也因为通往被告动漫游艺城的通道非常昏暗，没有指示标识，而无法轻易来到被告的动漫游艺城。商场内原有的手扶电梯被停运。被告的客源直线下降。2017年6、7月份，被告经营的动漫游艺城月均营业额勉强维持在10万元左右。2017年8月起因无人问津，被告的动漫游艺城全天关门停业。商场的这一改变，与被告最初承租系争房屋时的客观情况相比发生了翻天覆地的变化，双方继续执行租赁合同约定的322000元的月租金标准显失公平。为此，被告多次向原告提出减免租金，但均未得到回复。被告认为，原告在租赁期间内改造租赁物，是人为改变商场的经营环境，直接导致被告的经营损失，故被告提起反诉，请求判如所请。上海老西门新苑置业有限公司针对被告澳伟公司、李伟康、倪华的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。同意保证金在本案中一并处理，但保证金应在结算相关费用后如有多余一并返还。如果被告的营业额确实降低，但也不能证明是原告的原因所致，也可能是被告经营不善的原因。商场根据经营需要部分调整业态包括局部装修，属于正常的经营行为，并不构成被告主张大幅度降低租金乃至拒付租金的正当理由，况且同在三楼的第三人也一样在正常经营，且按期向被告支付租金。被告所说的2016年装修未经原告的同意，原告也不知道。双方的合同至2018年3月17日到期，依据合同的约定，因被告违约导致合同解除的，原告不需要给予被告任何补偿。上海小荧星教育培训有限公司针对被告澳伟公司、李伟康、倪华的反诉述称，商场的装修对商场的经营环境确实有一定的影响。对于被告的反诉请求，第三人不发表意见。第三人租赁的部位是由第三人进行装修，第三人的租金也按照合同的约定正常支付给被告。对于第三人的装修部分，第三人不需要任何的补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是上海市西藏南路XXX弄XXX号等的业主，建筑面积161903.07平方米。在产证上记载：“另有门牌路号：西藏南路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、688弄19-24号、肇周路XXX号”。其中，上海市西藏南路682、686号3层(即系争房屋)的建筑面积为3160.09平方米。2013年3月，原告与被告李伟康、倪华签订《上海市老西门新苑置业有限公司与“儿童乐园综合体”房屋租赁协议》一份，约定：原告为甲方，被告李伟康、倪华为乙方；乙方承租系争房屋开设“炫酷儿童乐园综合体”(暂定名)，租赁物的建筑面积为3160.09平方米；租期为2013年3月18日至2018年3月17日，其中2013年3月18日至2013年9月17日为免租期；2017年3月18日至2018年3月17日的年租金为XXXXXXX.05元，月租金为322000元，按季度支付，乙方应在每季度首月的第十天或之前向甲方支付单季度的租金，支付至甲方指定的银行账户内；乙方拖欠租金或任何其他乙方在本协议下应付之费用的，乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日数乘以拖欠金额的千分之一；乙方向甲方或甲方指定的物业管理公司支付物业管理费，目前的物业管理费标准为每月每平方米建筑面积9元，该物业管理费应在租金支付日同时支付；乙方应向甲方支付租赁保证金XXXXXXX.43元；租赁关系终止时，在乙方付清其在本协议项下的全部应付款项，办妥以租赁标的物为注册地址(如有)或营业地址(如有)的工商注销或变更手续，乙方所交还的租赁标的物及其装修、设备和设施已按照本协议的规定恢复原状，办妥公用事业过户给甲方(如有)，且租赁标的物为可租赁状态的前提下，甲方应在乙方交还租赁标的物后十个工作日内将租赁保证金一次性无息退还给乙方；乙方将在本协议签署后立即以租赁标的物为注册/经营地址，注册成立一家经营范围中包含“儿童乐园综合体”的有限公司，乙方保证在2013年9月17日前办理完成该公司的注册成立手续(取得营业执照)，且被告倪华为该公司的法定代表人；若该公司早于2013年9月17日注册成立且乙方在本协议项下无任何违约情形，则乙方同意自该公司成立之日起，乙方将其在本协议项下的全部权利与义务转让给该公司，同时被告倪华代表该公司承诺同意受让乙方在本协议项下的全部权利义务；在本合同租赁期间，乙方可以使用货梯2(该货梯为乙方与大厦内其他使用人共用)；在本协议租期内，乙方可在租赁标的物内进行乙方认为适当的任何装修或安装、改装、维修任何装置；乙方在获得甲方的事先书面同意后，可将该租赁标的物内的部分面积(不超过2000平方米)转租给第三方，用于经营与“儿童乐园综合体”定位相符的品牌；无论本协议的其他条款如何规定，若乙方拖欠租金达到或超过一个月的，或乙方无正当理由连续15日不营业的，甲方有权解除本协议，甲方书面通知送达日为本协议的解除日；甲方未经有关部门的批准，将租赁标的物进行改建、扩建或装修而对租赁标的物结构造成影响的，乙方有权解除本协议；若任何一方严重违反本协议的，违约方应赔偿另一方因此而遭受的实际损失，且该赔偿金额最高不超过违约事项发生时所对应的当年年租金金额；乙方应在本协议租期届满之日或本协议被解除之日将租赁标的物交还给甲方；未经甲方书面同意，乙方未能在上述期限内交还租赁标的物的，每逾期一天，按当年租金折算每日租金乘以2向甲方支付占用费；乙方的受转租户的行为导致租赁标的物不能交还的，均视同乙方未能交还；乙方同意在本协议租期届满之日或本协议被解除之日将租赁标的物恢复至本协议交付日租赁标的物的状态，乙方自费拆除其自行装修、增建或改建的任何部分并归还甲方；若届时甲方依其自主决定无需乙方恢复原状的，甲方仍无任何义务就乙方对租赁标的物及其装修、设备和设施进行的增建或改建作出任何补偿、赔偿；在乙方交还租赁标的物时，如相关设施、设备、装修属正常使用、损耗、环境因素所导致以及本协议另有约定的损坏、磨损，乙方不承担责任，否则甲方还可向乙方予以追偿；如乙方未能按照本协议约定恢复原状，则甲方有权代为恢复，由此产生的任何费用由乙方承担，甲方并可直接从租赁保证金中予以扣除，租赁保证金不足以支付该费用的，甲方还可向乙方追偿；在本协议租赁期限届满或本协议被解除时，乙方应拆除租赁标的物内所有由乙方改建和安装的财物并清扫干净，同时乙方应拆除所有户外招牌，并恢复墙面和附近地方的良好状态；如乙方未能按照本协议的约定向甲方交还租赁标的物，则甲方除有权按照本协议约定向乙方收取占用费及其他费用外，还有权在租赁期满之日或本协议解除之日起10个工作日后，直接进入租赁标的物内，将该租赁标的物内的所有物件、装修、装置及其他添置物搬出，并将此腾空收回，甲方对因此而引起的损坏或乙方损失概不负责；对乙方遗留租赁标的物的物件，甲方有权向乙方收取仓储费用，并有权按照甲方认为合适的方式出售、转让、抛弃或以任何方式处分该等物件，并将处分所得(如有)用于偿付乙方所欠甲方的任何款项及赔偿甲方因本条规定事由所发生的及将发生的费用和损失，但不论何种情况，甲方均无义务就该等物件、装修、装置及其他添置物向乙方作出赔偿；乙方的通知地址为江苏省常熟市虞山镇报慈北村一区13幢504室；本协议从签署之日起即对双方具有法律约束力。同月，原告与被告李伟康签署了《单元交付表》、《商场设施设备移交清单(3F)》。在移交清单中记载：自动扶梯2台、升降客梯2部、升降货梯1部。2013年10月1日，原告与被告李伟康、倪华、澳伟公司签订《变更协议》，约定：原告为甲方，被告李伟康、倪华为乙方，被告澳伟公司为丙方；丙方已于2013年4月成立，其法定代表人是被告倪华；自2013年10月1日起，乙方同意将其在租赁协议项下的全部权利义务转让给丙方，丙方同意接受转让，甲方亦同意转让；各方同意丙方将“炫酷儿童乐园综合体”(暂定名)变更为“动漫城”(正式名)；除租赁协议中约定的解除条件外，如丙方发生利用租赁房屋进行违法活动，或甲方具有违反租赁协议，且经甲方书面整改通知，在限定时间内仍未改正或完成整改的，或……情形的，甲方也有权解除租赁协议；乙方对丙方在租赁协议项下全部义务承担连带保证责任；本协议自三方签署之日起生效，系租赁协议的组成部分，租赁协议仍有效，且对各方有约束力；如租赁协议与本协议有不一致之处的，以本协议为准。2017年10月16日，原告委托律师致三被告《律师函》，表示：因三被告自2017年7月起拖欠系争房屋的租金、水电等相关费用，且三被告“因违法经营，内容涉赌博，现场被老西门派出所予以查封”，故原告依据租赁协议的约定正式通知三被告，自本律师函送达之日起解除与三被告签订的系争房屋的租赁合同及《变更协议》，要求三被告在收到律师函后腾清系争房屋并恢复原状，将系争房屋归还原告，付清拖欠的租金等相关费用。若逾期，则将追究三被告的法律责任，由此造成的责任和后果由三被告承担。三被告于2017年10月17日收到该《律师函》。又查明：2013年4月22日，被告李伟康、倪华与上海上视小荧星文化艺术培训学校签订《租赁协议》，约定：被告李伟康、倪华为甲方，第三人为乙方；租赁标的物为上海市黄浦区西藏南路XXX号XXX层1162平方米；租期为2013年4月22日至2018年3月17日，其中2013年4月22日至2013年5月21日为免租期；第一年租金为XXXXXXX元，第二年租金为XXXXXXX元，第三年租金为XXXXXXX元，第四年租金为XXXXXXX元，第五年租金为XXXXXXX元；租金按季度支付，乙方应在每季度首月的第10日或之前向甲方支付单季度的租金；租赁保证金为339303元等。2013年4月24日，原告出具《证明》，内容为：“本公司在此同意李伟康先生、倪华女士(即承租方)将上海市黄浦区西藏南路XXX号商业建筑物第三层的部分面积(1162平方米)按承租方与本公司签署的《房屋租赁协议》的规定转租给小荧星文化艺术学校使用，转租期自2013年4月25日起至2018年3月17日止。但本公司对小荧星文化艺术学校不作任何承诺和保证”。2013年10月22日，被告李伟康、倪华与上海上视小荧星文化艺术培训学校、第三人签订《权利义务转让协议》，约定：上海上视小荧星文化艺术培训学校为甲方，被告李伟康、倪华为乙方，第三人为丙方；自2013年10月22日起，乙方与甲方签订的《房屋租赁合同》项下的甲方权利义务全部转移给丙方，由丙方继续行使和承担《房屋租赁合同》下甲方的权利义务，乙方亦同意该转让；自2013年10月22日起，甲方不再行使和承担《房屋租赁合同》下的权利义务；甲方、丙方之间关于权利义务转让所产生的结算问题，由甲方、丙方自行解决。2016年7月21日，被告李伟康、倪华、澳伟公司与第三人签订《委托开票、收款协议书》，约定：被告李伟康、倪华为甲方，第三人为乙方、被告澳伟公司为丙方；甲方委托丙方代为向乙方开具原合同中约定的租金及物业管理费所对应的增值税专用发票；甲方委托丙方代为向乙方收取原合同中约定的租金及物业管理费，乙方向丙方指定账号支付上述款项；丙方向乙方开具增值税专用发票是乙方向丙方支付款项的前提条件，若丙方迟延提供发票的，乙方有权顺延支付期限；本协议只涉及对原合同开票方和收款方的变更，原合同中的其他服务内容及甲乙双方的权利义务等其他合同内容均不发生变化；甲方、丙方之间关于权利义务转让所产生的结算问题，由甲方、丙方自行解决。2017年9月，第三人根据澳伟公司开具的发票将2017年8月份的电费31281.98元支付给被告澳伟公司。2017年10月，第三人根据澳伟公司开具的发票将2017年10月22日至2018年1月21日的房屋租金406225.08元、物业费及维保费37374元支付给被告澳伟公司。2017年12月28日，第三人通过EMS向被告李伟康、倪华送达《关于行使不安抗辩权、中止付款的通知函》，称：因法院通知第三人，原告已向法院起诉要求确认与被告李伟康、倪华的租赁协议于2017年10月17日解除，判令被告李伟康、倪华与第三人立即腾退并交还房屋，要求被告李伟康、倪华支付拖欠的租金、电费等。根据上述诉讼情况，第三人有理由相信被告李伟康、倪华不再享有出租该房屋并取得租金收益的权利，为保证第三人的合法权益，特通知被告李伟康、倪华，因担心被告李伟康、倪华在租赁期限届满后，不具有返还第三人已经支付的租赁保证金的能力，故在被告李伟康、倪华提供相应的担保之前，第三人将自发函之日起中止向被告李伟康、倪华委托的开票、收款方被告澳伟公司交付租金、物业费、设备维护费、电费等《租赁协议》下全部费用。2017年12月29日，该函件被“本人”签收。第三人在被告李伟康、倪华处尚有租赁保证金339303元。再查明：被告澳伟公司成立于2013年4月11日，注册地为上海市黄浦区西藏南路XXX号XXX楼E座，股东为被告李伟康、倪华，法定代表人为被告倪华；注册资本为10万元；经营范围为投资管理，投资咨询，企业管理咨询，企业营销策划，房地产咨询(不得从事经纪)，日用百货、玩具、电子产品、家居饰品、家用电器的销售。案外人上海鑫泰华文化传播有限公司(下简称鑫泰华公司)成立于2013年9月16日，注册地为上海市黄浦区西藏南路XXX号XXX楼A区，原股东为被告倪华和案外人詹某1，法定代表人为被告倪华。2014年4月28日，案外人鑫泰华公司的法定代表人变更为案外人王21。2014年6月18日，案外人鑫泰华公司的股东变更为案外人詹某1和王21。2016年4月21日，案外人鑫泰华公司的股东变更为案外人吴某1、詹某2，法定代表人变更为案外人吴某1。现被告李伟康是案外人鑫泰华公司的总经理。该公司的注册资本为710万元。所属行业为文化、体育和娱乐业。经营范围为文化艺术交流与策划。2017年12月５日，本院向系争房屋所在地的中信泰富(上海)物业管理有限公司老西门新苑管理处进行了调查。该管理处经理陈述：被告李伟康一直以被告澳伟公司的名义在经营“动漫城”，被告李伟康也将系争房屋的一部分面积转租给第三人。被告澳伟公司在2017年7月前一直在正常经营。2017年7月，被告澳伟公司经营的该“动漫城”被老西门派出所查封，原因不知。原来该“动漫城”的大门上一直贴着有派出所盖章的封条，原告起诉时，管理处向原告提供了贴着派出所封条的照片。但该大门上的封条何时没有其不知，但封条肯定是在2017年10月24日后才没有的。“动漫城”大门上“线路检修，暂停营业”的告示是被告澳伟公司、李伟康他们所贴，该大门也是被告澳伟公司、李伟康他们锁的。第三人是在正常经营，但上课时间大多为周末、晚上。“永乐公司”是在2016年11月底撤出，“易买得”是在2017年5月底撤出，因为租赁期限届满。“永乐公司”、“易买得”的撤出，并不影响“动漫城”的经营，因为大楼的另一侧有专门的电梯可以上下楼，该电梯运行正常。楼面上的照明正常。派出所查封前，该“动漫城”一直在正常经营，并没有因为超市和“永乐公司”搬走而受到影响。被告李伟康他们的装修是在2013年刚承租的时候，之后没有装修过，第三人承租的部分是由第三人装修，与被告李伟康他们没有关系。2016年左右，“动漫城”里面曾进行了一些小隔断，只是小装修。2017年12月5日，本院至现场进行了查看。现场显示：有电梯可以到达系争房屋所在的3层，不需要经过原来的1层、2层商场。电梯厢内有“鑫泰华乐园”的动漫画。出电梯即可看到“动漫城”的玻璃门(在楼道的右侧)。该玻璃门上锁，已不见派出所的封条，但贴着“线路检修，暂停营业”的告示。楼道内灯光正常。在楼道的左侧是第三人在使用，有工作人员在里面办公。经询问，第三人在此正常办公和教学。在大楼内未见装修。2018年1月2日，本院再次至现场查看，现场显示：电梯可以正常运行到系争房屋所在的3层，不需要经过原1层、2层的商场。电梯厢内有“鑫泰华乐园”的动漫画。出电梯即可看到“动漫城”的玻璃门(在楼道的右侧)。该玻璃门上锁，玻璃门上仍贴着“线路检修，暂停营业”的告示。楼道内照明正常。在大楼外见底层在装修。被告李伟康、倪华、澳伟公司在2017年12月7日陈述：“动漫城”不存在被公安部门查封的事实。2017年10月18日前，老西门派出所在“动漫城”的大门上贴了封条。2017年10月24日后，被告方已将该封条撕掉。在2017年10月18日至2017年10月24日期间，“动漫城”没有经营。原告称被告方连续15天不经营不属实，“动漫城”每周都在经营。三被告曾经对租赁场地装修过三次，最后一次是在2016年。“线路检修，暂停营业”的告示是被告方所贴，是因为担心派出所的封条会引起误会，该告示在2017年10月24日后就已经撕掉。第三人在3层正常经营。被告李伟康、倪华、澳伟公司在2018年1月18日陈述：2017年12月时，“动漫城”天天经营，但没有客人。现在“动漫城”主要是每周双休日的晚上经营。没有客人的状态是从2017年8、9月份开始的。“线路检修，暂停营业”的告示是在2017年10月18日至2017年10月24日期间张贴，现在已不张贴。本案中三被告的委托诉讼代理人在2017年12月10日期间去现场查看过。被告方曾经前后装修过三次，第一次是在2013年，第二次回忆不起来了，也没有资料，第三次是在2016年，现场的残值至少有50多万元。被告方进行装修是不需要征求原告的同意。每次装修，被告方都到物业去备案。被告李伟康、倪华为了经营“动漫城”，在系争房屋内注册了鑫泰华公司，在办理注册时，原告予以了配合。被告李伟康原是案外人鑫泰华公司的股东，后股东变更为案外人。“动漫城”对外是以三被告的名义在经营，对内是案外人鑫泰华公司在经营。审理中，三被告要求对系争房屋中其自己经营的部分进行装修评估，但原告表示不同意，认为双方的租赁合同期限已将届满，三被告已无力支付租金，再行评估将扩大原告的损失。审理中，三被告提供了《装修合同》、《装饰工程施工内容表》、《收据》、《中国民生银行支付业务回单(付款)》、《中国民生银行电子银行业务回单(付款)》。其中《装修合同》记载：2016年2月28日，案外人鑫泰华公司委托案外人吴某2对上海市西藏南路XXX号XXX楼进行装修，工期为2016年3月1日至2016年4月10日；工程总价款为130万元，包工包料；案外人鑫泰华公司于签订合同之日支付案外人吴某210万元订金，第二次付款时扣除，每次工程结算由案外人鑫泰华公司监理人员张春燕上报工程进度进行分期预支，收款人为案外人吴某2，收款账号为43406*******0907。《中国民生银行支付业务回单(付款)》、《中国民生银行电子银行业务回单(付款)》中记载：2016年5月9日，案外人张春燕通过网银转账给案外人吴某2645000元；2016年6月3日，案外人张春燕通过网银转账给案外人吴某2378000元；2016年9月14日，案外人张春燕通过网银转账给案外人吴某2391800元，合计XXXXXXX元。《收据》记载：案外人叶某于2016年3月15日收到案外人鑫泰华公司装饰工程款7万元，案外人孟某于2016年3月26日、4月8日分别收到案外人鑫泰华公司装饰工程款15000元、43000元，案外人王2于2016年4月3日收到鑫泰华公司装饰工程款22000元，合计15万元。对上述证据原告均不认可真实性，且认为与三被告无关。第三人则表示不清楚。审理中，三被告提供了照片及视频、《公证书》、《关于西藏南路XXX号XXX楼商铺考察报价》、《情况说明》。其中案外人品信房地产经纪有限公司出具的2017年11月2日《关于西藏南路XXX号XXX楼商铺考察报价》中记载：“现此栋楼正在装修，交通不畅，附近灯光比较昏暗，没有业态支持，楼层也过高，通道比较隐蔽。就此环境考察西藏南路XXX号三楼的房租约在叁万元以内”。《情况说明》为案外人中信泰富(上海)物业管理有限公司老西门新苑管理处于2017年12月15日出具，内容为：“西藏南路XXX号商场从17年3月，大楼业主对大楼进行整体改造，楼内B1、1、2楼商户陆续退出商场。大楼业主于2017年11月派施工队进入商场进行装修施工。西藏南路XXX号商场三楼租户没有退出商场，仍在经营，但2017年10月中下旬期间，因配合北京召开19大会议，暂停营业，并于会议结束后恢复营业。截止目前为止，西藏南路XXX号商场3楼租户已结清2017年11月前所有水费和物业管理费”。对上述证据原告除《情况说明》外，均表示不予认可。第三人表示，对照片及视频真实性没异议，但据第三人了解，商场内夜间三楼有照明，大门封闭，有至三楼的电梯运行；关于《公证书》，系被告的内部记录，第三人不清楚；对商铺考察报价，第三人不清楚；关于《情况说明》，确认施工装修，系争房屋所在的三楼除了第三人外，没有其他人在经营，其他内容不清楚。审理中，三被告向本院递交了2017年12月13日《实地走访申请书》，三被告向本院提出：“为了避免原告对房屋现状进行干扰，申请人(即三被告)请求法官单独前往现场勘察，且勘察的最佳时间是夜间6点至8点”。审理中，三被告曾提出调解方案，即免费让三被告经营到2018年5月底，三被告没有支付的费用全部免除。之后，原告致函本院，表示：1.关于本案的调解，鉴于三被告主张的调解方案过于严苛，原告如同意则需放弃的利益过于巨大，事关国有资产的流失，经请示公司有关领导，原告无法同意三被告的调解意见，要求法院依法判决。2.关于本案的保证金，依照双方租赁合同第5.4条的约定，必须在三被告付清本协议项下全部应付款项，且办妥该租赁标的物上注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，并且三被告所交还的租赁标的物及其装修、设备和设施已按本协议之规定恢复原状等之后，才予退还相应余额。因此，原告的意见是，扣除三被告全部应付款项，被告方办妥该租赁标的物上注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，且三被告按约定腾退房屋、恢复原状后，保证金如有剩余，退还被告澳伟公司。3.关于房屋的恢复原状，在原告的诉讼请求中，要求判令被告从系争房屋腾退搬离，并将房屋恢复原状返还原告，已包括被告澳伟公司转租给第三人的相应面积，故对第三人原告只主张判令其立即从上述房屋中腾退、搬离。4.关于所谓的被告方在此租赁标的物上注册的鑫泰华公司，原告既不知情，也从未同意。原告所有的合同签订及款项结算都是与三被告发生，与案外人鑫泰华公司没有任何关系。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告李伟康、倪华签订的《上海市老西门新苑置业有限公司与“儿童乐园综合体”房屋租赁协议》、原告与被告李伟康、倪华、澳伟公司签订的《变更协议》是当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律、行政法规的禁止性规定，故为有效合同，双方均应恪守。首先，根据我国的法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据合同约定，被告承租系争房屋是用于开设“动漫城”。在被告方租赁系争房屋期间，原告始终保持该房屋符合约定的用途，并无证据证明原告有阻扰三被告正常经营的行为。况且被告李伟康、倪华在承租系争房屋后，将其中的部分面积(1162平方米)经原告同意后转租给第三人，并由被告澳伟公司正常收取租金至2018年1月21日止，第三人自认其在此正常经营。因此，原告有权根据合同的约定向被告澳伟公司收取系争房屋的租金。其次，根据合同的约定，无论合同的其他条款如何规定，若承租人拖欠租金达到或超过一个月的，或承租人无正当理由连续15日不营业的，出租人有权解除本协议，出租人书面通知送达日为合同的解除日。因此，原告鉴于被告澳伟公司拖欠租金超过一个月而通知解除合同符合合同的约定，于法无悖。第三，根据有关规定，出租人交付的房屋不符合租赁合同约定，致使不能实现租赁目的的，承租人可以解除合同。根据合同的约定，出租人未经有关部门的批准，将租赁标的物(即系争房屋)进行改建、扩建或装修而对系争房屋结构造成影响的，承租人有权解除合同。根据本院查明的事实和本院的两次现场查看，系争房屋所在的楼层并无装修，三被告也从未因为所在大楼有装修、大楼其他租客搬离，三被告所称的业态发生改变而向原告要求解除合同。相反，在本案的审理中，三被告辩称须在原告给予装潢补偿款后再同意搬离，且提出的调解方案是要求让三被告免费经营“动漫城”到2018年5月底，并免除三被告没有支付的全部费用。第四，根据本院的两次现场查看和向案外人中信泰富(上海)物业管理有限公司老西门新苑管理处所做的调查，电梯能够正常运行到系争房屋所在楼层，楼道内照明正常，系争房屋所在楼层未见装修；在2017年10月18日至2017年10月24日期间，“动漫城”的大门上被当地派出所张贴了封条；在本院2017年12月5日、2018年1月2日的两次现场查看时，“动漫城”的玻璃门上始终张贴着“线路检修，暂停营业”的告示；第三人自认其一直在正常经营。因此，三被告所称的其营业额显著降低的原因是因为原告的业态改变、大楼装修等所导致明显与事实不符。第五，如若三被告所言，其与原告签订租赁合同前对该商场进行了充分的考察，但影响企业经营效益的因素并不仅仅是外部的环境，主要还在于企业的内在素质，包括企业领导者的素质与管理水平、企业的规模、产品的市场占有率、员工的工作热情和文化素养、企业的外部形象等等。这些因素中任何一项的变化，将直接影响企业经营效益。根据三被告的陈述，“动漫城”对外是以三被告的名义在经营，对内是案外人鑫泰华公司在经营，而工商信息显示，2013年9月16日案外人鑫泰华公司注册时的股东为被告倪华和案外人詹某1，法定代表人为被告倪华。2014年4月28日，案外人鑫泰华公司的法定代表人变更为案外人王21。2014年6月18日，案外人鑫泰华公司的股东变更为案外人詹某1和王21。2016年4月21日，案外人鑫泰华公司的股东变更为案外人吴某1、詹某2，法定代表人变更为案外人吴某1。可见“动漫城”经营效益的变化与其内部经营人员频繁变动有一定的关系。综上所述，本院认为，被告澳伟公司未按约支付原告关于系争房屋的租金构成合同违约，依法应承担相应的违约责任，原告据此解除合同于法有据。鉴于原告关于解除合同的通知已于2017年10月17日到达三被告，故原、被告之间的租赁合同于2017年10月17日解除，原告关于解除合同的诉请本院予以支持。根据我国的法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。鉴于此，原告要求被告澳伟公司及其第三人搬离系争房屋，并要求被告澳伟公司将系争房屋恢复原状，支付拖欠的租金及其滞纳金，承担房屋占用费的诉请于法有据，本院予以支持。审理中，三被告要求调整房屋占用费及租金之滞纳金的标准，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情予以调整。关于原告要求被告李伟康、倪华承担连带责任的诉请，鉴于双方在《变更协议》中有此约定，且该约定于法无悖，本院予以支持。根据我国司法解释的有关规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。鉴于被告方在2016年进行装修是其自主行为，并不属于原告应当给予其装潢补偿的合理理由，况且系争房屋的合同解除是由于被告澳伟公司违约造成，双方约定的合同期是至2018年3月17日届满，因此，三被告反诉要求原告支付50万元装潢补偿款于法无据，本院对该反诉请求不予支持。根据我国法律及其司法解释的有关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。鉴于三被告提出的其他反诉请求，缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。关于租赁保证金，根据合同约定，租赁关系终止时，在承租人付清其在合同项下的全部应付款项，办妥以租赁标的物为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，承租人所交还的租赁标的物及其装修、设备和设施已按照合同约定恢复原状，办妥公用事业过户给原告，且租赁标的物为可租赁状态的前提下，原告应在承租人交还租赁标的物后十个工作日内将租赁保证金一次性无息退还给承租人。鉴于被告澳伟公司、案外人鑫泰华公司均注册在系争房屋内，且被告澳伟公司目前尚未结清相关费用，未将系争房屋恢复原状并归还原告，故目前租赁保证金返还被告澳伟公司的条件尚不具备。审理中，原告向本院表示，愿意在扣除三被告全部应付款项，三被告办妥该租赁标的物上注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，且三被告按约定腾退房屋、恢复原状后，保证金如有剩余，退还被告澳伟公司。鉴于此，也为了避免累讼，本院对该租赁保证金在本案中一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、上海老西门新苑置业有限公司与李伟康、倪华签订的《上海市老西门新苑置业有限公司与“儿童乐园综合体”房屋租赁协议》，以及上海老西门新苑置业有限公司与李伟康、倪华、上海澳伟投资管理有限公司签订的《变更协议》于2017年10月17日解除；二、上海澳伟投资管理有限公司、上海小荧星教育培训有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市西藏南路682、686号3层租赁房屋；三、上海澳伟投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内将其承租的上海市西藏南路682、686号3层(建筑面积3160.09平方米)恢复原状，并将该租赁房屋归还上海老西门新苑置业有限公司；四、上海澳伟投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海老西门新苑置业有限公司自2017年6月18日起至2017年10月17日止的房屋租金XXXXXXX元；五、上海澳伟投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海老西门新苑置业有限公司房屋租金的滞纳金(其中，2017年6月18日至2017年9月17日租金966000元的滞纳金从2017年６月18日起算，2017年9月18日至2017年10月１７日租金322000元的滞纳金从2017年9月18日起算，均按照欠费实际天数的每日万分之六点五计算)；六、上海澳伟投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海老西门新苑置业有限公司房屋使用费(自2017年10月17日起计算至实际归还房屋之日止，按照每月322000元的标准计算)；七、李伟康、倪华对上述第二项至第六项承担连带责任；八、上海老西门新苑置业有限公司在李伟康、倪华、上海澳伟投资管理有限公司履行上述各项义务、结清相关费用并办妥以上海市西藏南路682、686号3层租赁标的物为注册地址或营业地址的工商登记注销或变更手续后的十五日内，将租赁保证金XXXXXXX.43元返还给上海澳伟投资管理有限公司；九、驳回上海澳伟投资管理有限公司、李伟康、倪华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费48825元，由上海老西门新苑置业有限公司负担4202元，李伟康、倪华、上海澳伟投资管理有限公司负担13044元，退还上海老西门新苑置业有限公司31579元。反诉案件受理费38943.50元，由李伟康、倪华、上海澳伟投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王蓓蕾二〇一八年二月一日书记员  周 璇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。