重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0106民初7299号原告：重庆市宾华物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区三峡广场双巷子******，统一社会信用代码91500106795870981B。法定代表人：吴土改，重庆市宾华物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：王雅莉，重庆公鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：简娇娇，重庆公鸣律师事务所律师。被告：黄湘兰，女，1957年7月2日出生，汉族，住重庆市大渡口区，现住重庆市江**。委托诉讼代理人：夏徐，重庆市江北区观音桥法律服务所法律工作者。原告重庆市宾华物业管理有限公司与被告黄湘兰物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案受理后，依法由审判员陈昊独任审理，适用简易程序于2018年6月13日公开开庭进行了审理。原告重庆市宾华物业管理有限公司的委托诉讼代理人简娇娇，被告黄湘兰的委托诉讼代理人夏徐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市宾华物业管理有限公司向本院提出诉讼请求，1、判令被告立即支付原告自2016年7月1日起至2017年4月30日期间的物业服务费42055.2元，及资金占用损失，该资金占用损失以逾期支付的物业服务费为本金，自逾期之日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。2、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年4月28日，原被告签订《重庆煌华国贸中心·新纪元购物广场物业管理服务协议》，约定由原告为被告租赁的位于沙坪坝区煌华国贸中心·新纪元购物广场LG层*-**号，面积为116.82平方米的房屋提供物业管理服务。该合同第三条约定，商场的物业管理费用标准为40元/平方米/月，被告应于每个月25日-30日将下月费用全额缴清。合同签订后，原告便按约为被告提供物业管理服务，现双方签订的物业管理服务协议履行期限已于2017年4月30日届满，但被告至今拖欠原告2016年7月至2017年4月30日期间的物业管理费。经原告多次催收，被告至今未付。为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。被告黄湘兰辩称：1、被告不是本案适格的被告，其作为重庆某某工贸有限责任公司的法定代表人，系履行职务行为，后果应当由足源公司承担。2、被告没有违约行为，无法缴纳物管费用系第三方过错造成，不应承担违约责任。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年4月28日重庆市宾华物业管理有限公司（甲方）与被告王湘兰（乙方）签订煌华国贸中心•新纪元购物广场物业管理服务协议，约定甲方对乙方承租的位于重庆市沙坪坝区煌华国贸中心•新纪元购物广场LG层*-**号商铺提供物业服务。该合同载明，“租赁面积：116.82平方米”，“物业管理服务期限与商铺租赁期限相同”。该合同对物业管理费约定为，“商场管理费标准为40元/平方米/月，按每户的租赁面积计收。商场物业管理费，乙方应在每个月25日-30日之间（遇节假日需提前）将下月相关费用全额缴清（不足1个月的以实际天数为准）”。该合同对违约责任约定为，“乙方逾期支付或少付物业管理费或其他应缴费用超过15日的，甲方有权对乙方采取封铺和终止或停止对其提供物业服务或提请出租方解除合同，并追究乙方的违约责任，由此给甲方造成的损失乙方应承担全部赔偿责任”。2015年4月24日，重庆新永基商业管理有限公司（甲方）与被告黄湘兰（乙方）签订重庆“煌华国贸中心•新纪元购物广场”租赁合同，约定甲方将位于重庆市沙坪坝区三峡广场双巷子步行街*号“煌华国贸中心•新纪元购物广场”LG层*-**号商铺及其设施出租给乙方经营使用。该租赁合同载明，“该商铺承租面积为116.82平方米”，“租赁期限为24个月零两天，自2016年5月1日至2017年4月30日止”。该合同对物业管理约定为，“甲、乙双方一致同意由重庆市宾华物业管理有限公司对该租赁物业实行物业管理，乙方在签署本合同时，已经全面、详尽地知悉《煌华国贸中心•新纪元购物广场物业管理服务协议》、《租户使用手册》、《商场装修守则》的各项规定，乙方同意在签订本合同的同时，签订该《物业管理服务协议》，并服从重庆市宾华物业管理有限公司”的物业管理。承诺遵守甲方及物业管理公司制定的《商场装修守则》、《租户使用手册》等规定并同意将其作为本合同附件，构成合同的有效组成部分。双方同意任何对《物业管理服务协议》、《租户使用手册》、《商场装修守则》及甲方与管理公司制定的各项管理条例的违反即是对本合同的违反，将按本合同对违约行为处理的约定承担相应违约责任”。同日，案外人重庆某某工贸有限责任公司向重庆新永基商业管理有限公司出具担保函，承诺该公司自愿为被告黄湘兰与重庆新永基商业管理有限公司于2015年4月24日签订的租赁合同进行担保。上述合同签订后，被告黄湘兰按约租赁了涉案商铺。在租赁期间，自2016年7月起被告黄湘兰未向原告重庆市宾华物业管理有限公司缴物业服务费。另查明，重庆新永基商业管理有限公司另案起诉被告黄湘兰、重庆足源工贸有限责任公司，要求判决1、被告黄湘兰支付原告2016年5月1日至2017年4月30日期间的租金378861.50元；2、被告黄湘兰支付原告2017年5月1日至2017年5月12日期间的房屋占用损失14382.88元；3、被告黄湘兰支付原告2016年5月1日至2017年4月30日期间的POS机租金6000元；4、被告支付原告解除合同违约金91119.60元，该违约金与被告黄湘兰缴纳的履约保证金91119.60元互相冲抵，不再另行支付；5、被告某某公司对上述款项承担连带清偿责任。2017年8月28日本院作出（2017）渝0106民初53**号民事判决如下：一、被告黄湘兰于本判决生效后立即向原告重庆新永基商业管理有限公司支付2016年5月1日至2017年4月30日的期间的房屋租金378861.50元。被告重庆足源工贸有限公司承担连带清偿责任。二、被告黄湘兰于本判决生效后立即向原告重庆新永基商业管理有限公司支付2016年5月1日至2017年4月30日的期间的POS机租金6000元。被告重庆足源工贸有限公司承担连带清偿责任。三、被告黄湘兰于本判决生效后立即向原告重庆新永基商业管理有限公司支付违约金，该违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%，以56746.70元为基数，从2016年5月1日计算至付清之日止；以109371.60元为基数，从2016年7月31日计算至付清之日止；以109371.60元为基数，从2016年10月31日计算至付清之日止；以109371.60元为基数，从2017年1月31日计算至付清之日止。该违约金从被告黄湘兰支付给原告重庆新永基商业管理有限公司的履约保证金91119.60元中抵扣，超出91119.60元部分由被告黄湘兰另行支付原告重庆新永基商业管理有限公司。被告重庆足源工贸有限公司承担连带清偿责任。四、被告黄湘兰于本判决生效后立即向原告支付2017年5月1日至2017年5月12日期间的房屋占用费13918.92元。被告重庆足源工贸有限公司承担连带清偿责任。五、驳回原告重庆新永基商业管理有限公司其他诉讼请求。被告黄湘兰不服本院判决提起上诉。重庆市第一中级人民法院于2017年11月16日作出（2017）渝01民终71**民事判决确认：驳回上诉，维持原判。审理中，原告重庆市宾华物业管理有限公司举示保洁合同、保洁检查综合考核表、工作记录等证据，证明原告按合同约定进行物业服务工作。原告黄湘兰认为该证明材料真实性无法确认，与本案不具有关联性。上述事实，有原告提交的煌华国贸中心“新纪元购物广场”物业管理服务协议、（2017）渝01民终71**号民事判决书、保安工作记录、保洁服务合同、保洁检查综合考核表等以及双方当事人的陈述等在案为凭，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证并经本院审查，可以认定。本院认为，民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用的原则。本院现就物业服务合同效力问题及原告的诉讼请求评述如下：关于物业服务合同的效力问题。原被告签订的煌华国贸中心•新纪元购物广场物业管理服务协议以及重庆“煌华国贸中心•新纪元购物广场”租赁合同中的物业服务条款，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规禁止性规定，属有效合同，对原被告双方具有约束力。双方当事人均应当遵循诚实信用的原则，按照合同约定全面履行自己的义务。关于物业费的标准、期限及收取问题。原被告签订的煌华国贸中心•新纪元购物广场物业管理服务协议以及被告与案外人重庆新永基商业管理有限公司签订的重庆“煌华国贸中心•新纪元购物广场”租赁合同中的物业服务条款约定商场管理费标准为40元/平方米/月系特别约定，因该物业服务内容包含商铺和公共区域中央空调系统能源费，故被告应按40元/平方米/月向原告缴纳物业服务费。被告黄湘兰自2016年7月起未向原告重庆市宾华物业管理有限公司缴物业服务费。另根据（2017）渝01民终71**号民事判决的确认，被告黄湘兰的租赁期限至2017年4月30日止，则2016年7月1日至2017年4月30日的物业服务费应为42055.2元（40*116.82*9）。关于资金占用损失问题。原被告签订的煌华国贸中心•新纪元购物广场物业管理服务协议中约定，“商场物业管理费，乙方应在每个月25日-30日之间（遇节假日需提前）将下月相关费用全额缴清”。本案中，2016年7月1日至2017年4月30日期间，被告黄湘兰应于上月月底前将本月物业服务费4672.8元交纳原告重庆市宾华物业管理有限公司。原告要求按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算资金占用损失，本院予以支持。故资金占用损失的计算方式为：以4672.8元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2016年7月1日至2017年4月30日期间的每月1日起计算至付清之日止。关于被告黄湘兰抗辩的事实及理由，与本案查明的事实不符，其也未举证证明其抗辩事实和法律依据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告黄湘兰于本判决发生法律效力之日给付原告重庆宾华物业管理有限公司2016年7月1日至2017年4月30日的物业服务费42055.2元。二、被告黄湘兰于本判决发生法律效力之日赔偿原告重庆宾华物业管理有限公司资金占用损失，该损失以4672.8元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2016年7月1日至2017年4月30日期间的每月1日起计算至付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费852元，减半交纳426（原告已预交），由被告黄湘兰负担，此款限被告黄湘兰于本判决发生法律效力之日给付原告重庆宾华物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审判员 陈 昊二〇一八年八月十四日书记员 彭超群