文书内容广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0491民初519号原告：珠海横琴港置地产有限公司，住所：广东省珠海市横琴新区宝华路****1511。法定代表人：张锦成。委托诉讼代理人：唐丽莉，系公司员工。委托诉讼代理人：薛红，广州金鹏律师事务所律师。被告：珠海荔枝湾投资发展有限公司，住，住所：广东省珠海市横琴新区宝华路****-172/div>法定代表人：林新武。委托诉讼代理人：陈昱，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄仕浩，北京大成（珠海）律师事务所律师。原告珠海横琴港置地产有限公司（以下简称港置公司）诉被告珠海荔枝湾投资发展有限公司（以下简称荔枝湾公司）居间合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年7月30日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐丽莉、薛红，被告委托诉讼代理人黄仕浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告港置公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告向原告支付中介服务费570390.21元，以及自应付之日其至实际支付之日止的滞纳金，暂计至2018年5月29日为60705元。合计631095.21元；2.请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年5月，原被告双方签订了《荔枝湾项目中介服务合同》，原告拥有荔枝湾项目的代理权，原告推介成交的客户，由原告收取相当于销售额的3%-5%作为代理佣金。被告应于原告推荐客户签订荔枝湾花园预售单位确认书后第二天向原告付清应付之代理佣金，否则，每天应向原告支付当期应付未付款总额千分之0.1的滞纳金。签订合同后，原告积极推荐客户，推荐成功的客户及被告应付之佣金费用如下：            认购日期              ISF号              房号              业主姓名              未收佣金                  2015/5/31              H20150500008              荔枝湾6-2-2705              龙娟 赵艳萍              ￥104,326.59                  2015/7/1              H20150700034              荔枝湾6-2-2905              高云              ￥100,984.76                  2015/7/1              H20150700054              荔枝湾7-2-2001              顾云霞              ￥5,907.63                  2015/7/1              H20150700060              荔枝湾6-1-2201              莫天石              ￥8,910.61                  2015/7/1              H20150700061              荔枝湾4-1011              区志峰              ￥2,953.37                  2015/7/1              H20150700062              荔枝湾5-2-202              许秀凤              ￥9,568.28                  2015/7/1              H20150700066              荔枝湾6-2-2903              黄耀庭              ￥7,527.56                  2015/7/1              H20150700069              荔枝湾8-715              闻俊              ￥62,893.86                  2015/7/26              H20150700071              荔枝湾12-2-1605              寇艳平 胡杨              ￥143,181.38                  2015/8/16              H20150800001              荔枝湾12-1-1105              林秀花              ￥124,136.17      但对于上述款项，被告一直未予支付，原告多次催促，并向被告发出催促支付中介服务费的函，但被告至今未有任何实际的支付行动。综上所述，原告与被告居间合同关系成立，是双方真实意思表示，合法有效，当事人应当全面履行各自义务。被告不支付款项的行为造成了原告的经济损失，原告为保护自身合法利益，特向法院提起诉讼，请法院依法支持原告的请求。2018年6月11日，原告向本院提交变更诉讼请求申请书，将其前述第一项诉讼请求变更为：请求法院判决被告向原告支付中介服务费人民币1051932.96元，以及自应付之日起至实际支付之日止的滞纳金，暂计至2018年5月30日为111985元。合计1163920.96元人民币。由于诉状中未将部分佣金计算在内，特作变更如下：            认购日期              ISF号              房号              业主姓名              未收佣金                  2015/5/31              H20150500008              荔枝湾6-2-2705              龙娟 赵艳萍              ￥104,326.59                  2015/7/1              H20150700034              荔枝湾6-2-2905              高云              ￥100,984.76                  2015/7/1              H20150700054              荔枝湾7-2-2001              顾云霞              ￥147,690.92                  2015/7/1              H20150700060              荔枝湾6-1-2201              莫天石              ￥111,382.75                  2015/7/1              H20150700061              荔枝湾4-1011              区志峰              ￥36,917.22                  2015/7/1              H20150700062              荔枝湾5-2-202              许秀凤              ￥119,603.58                  2015/7/1              H20150700066              荔枝湾6-2-2903              黄耀庭              ￥100,815.73                  2015/7/1              H20150700069              荔枝湾8-715              闻俊              ￥62,893.86                  2015/7/26              H20150700071              荔枝湾12-2-1605              寇艳平 胡杨              ￥143,181.38                  2015/8/16              H20150800001              荔枝湾12-1-1105              林秀花              ￥124,136.17      被告辩称：一、原告并没有履行完双方所签的《销售代理服务合同》和《销售居间委托协议》的约定，原告无权要求被告支付其中介服务费。原告与被告先后在2014年、2015年签订了《关于K2·荔枝湾项目销售代理服务合同》（以下简称合同）、《销售居间委托协议》（以下简称协议）。双方所签合同和协议均对佣金结算的方式进行了约定，双方代理佣金的支付方式为月结；结算时间分别为“一次性付款的，客户签署《商品房买卖合同》及回齐全额楼款后，全额结算佣金；按揭付款的，签署《商品房买卖合同》及回齐按揭首付楼款后结算佣金的50%，回齐全额楼款后结算余下50%的佣金；建筑期分期的，签署《商品房买卖合同》并回齐相应楼款后结算50%，回齐全额楼款后结算余下50%的佣金。”且服务佣金在协议中约定“由乙方推荐并经甲方签字确认的客户符合成交条件的，与甲方就该房屋签订《商品房买卖合同》并付清合同价款的，视为乙方代理成交该房屋。通过乙方代理渠道成交房屋以该房屋总房款的3%佣金（含税）结算。”双方所签订的合同及协议是合法有效的，是真实的意思表示，双方应遵守并履行合同中所约定的事项。从合同的条款可知，原告不仅负责被告指定代销房屋的推介工作，还需配合被告与客户签订合同，并催促客户向原告支付相应款项。在客户与被告签订《商品房买卖合同》并支付房款后，原告的居间服务完成，由被告按月结的方式向原告支付中介服务费。原告向法院所列举的10名客户，均未在被告处签订《商品房买卖合同》。原告港置公司提供的认购协议性质为预约合同，客户与被告签订认购协议是签订《商品房买卖合同》的前置程序，不能视为双方已经签订《商品房买卖合同》。原告港置公司没有促成客户与被告之间达成交易，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。”的规定，在本案中原告没有履行完居间代理服务，原告无权要求被告支付其中中介服务费。二、客户已在被告处申请退房，被告无需支付原告中介服务费。原告所出示的10名客户2015年到2016年间先后向被告提出退房申请，被告也将客户所付的房款退还客户，原告作为居间人，没有促成被告与客户之间的交易。被告与原告之间前后签订的三分合同及协议均明确写明“乙方代理成交的房屋退房的，所退房屋应从乙方完成的销售业绩中扣除，如若甲方已向乙方支付该代理佣金，乙方应予以返还，并可直接从退房当月起甲方应支付的代理佣金中抵扣；若甲方尚未支付的，甲方无须再支付该房屋的代理佣金。”原告所出示的10名客户均在签订认购协议后，签订商品房买卖合同前向被告出申请退房，且已经办理完退房手续。按照双方所签合同及协议的约定，被告是不需向原告支付10名客户的代理佣金。居间合同的标的是居间人进行居间活动的结果，其目的在于通过居间活动获取报酬。居间人的活动只有促成委托人与第三人之间建立起有效的合同关系才有意义。根据合同法第四百二十六条的规定，居间人取得报酬必须具备两个要件:第一，所介绍的合同必须成立；第二，合同的成立与居间人的介绍有因果关系。只有两者同时具备，委托人才负有支付报酬的义务。现原告所介绍的10名客户并没有与被告签订合法有效的《商品房买卖合同》，完成整个商品房买卖交易的流程。因此，被告没有向原告支付报酬的义务，无需向原告支付其所主张的中介服务费。综上所述，原告没有履行完其居间服务的约定，没有促成客户与被告建立有效的合同关系。被告不存在向原告支付其所主张中介服务费的义务。故请求法院查明事实，依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年12月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《关于K2·荔枝湾项目销售代理服务合同》，约定：2.2乙方根据下述要求为甲方该项目销售代理服务：2.2.1提供媒介服务，寻找意向购房客户……；4.1佣金结算标准：4.1.1委托期间，乙方推荐的有效客户认购该项目于澳门预售的住宅房屋，与甲方就该房屋签订《商品房买卖合同》并付清合同房价款的，视为乙方代理成交该房屋。甲方将按照以下标准向乙方支付代理佣金：通过乙方代理渠道成交房屋以该房屋总房款的3.6%佣金（含税）结算。4.1.2乙方成功销售代销房屋的（即满足4.1.1所述代理成交条件），由甲方向乙方出具《“K2·荔枝湾”预售房屋确认单》代理商联。乙方推荐有效客户以客户签署《“K2·荔枝湾”预售房屋确认单》为依据，日后双方确认代理佣金均以《“K2·荔枝湾”预售房屋确认单》中记录客户为依据，并按照合同约定计算方式结算佣金……4.1.4乙方代理成交的房屋退房的，所退房屋应从乙方完成的销售业绩中扣除，如若甲方已向乙方支付该代理佣金，乙方应予以返还，并可直接从退房当月起甲方应支付的代理佣金中抵扣；若甲方尚未支付的，甲方无须再支付该房屋的代理佣金……10.2若甲方未能按合同约定时间付款，经乙方合理期限内催告后仍未付款的，乙方有权在甲方付款期限届满后的第（10）个工作日起按照甲方应付未付金额的万分之（一）/日向甲方收取逾期付款违约金，同时乙方不得停止或拒绝履行其他合同义务。2015年原告（乙方）与被告（甲方）签订了《销售居间委托协议》，约定:委托方式1、甲方委托乙方为该项目部分房屋提供场外销售居间服务……服务佣金1、由乙方推荐并经甲方签字确认的客户符合成交条件的，与甲方就该房屋签订《商品房买卖合同》并付清合同房价款的，视为乙方代理成交该房屋。通过乙方代理渠道成交房屋以该房屋总房款的3%佣金（含税）结算……客户成交确认1、客户与甲方签订《商品房买卖合同》，银行按揭贷款客户足额交纳首期房款，且银行按揭贷款到达甲方账户的，即为成交；客户与甲方签订《商品房买卖合同》，一次性付款客户交纳全部购房款的，即为成交。2、因房屋质量、预测面积误差或逾期交房之外的原因导致乙方推荐的客户退房的，所退房屋应从乙方已完成的居间成果中扣除。若甲方已向乙方支付该房屋的服务佣金的，乙方应予以返还，并可直接从退房当月起甲方应支付的服务佣金中抵扣；若甲方尚未支付的，甲方无须再支付该房屋的服务佣金。合同签订后，原告先后向被告推荐10名客户与被告签订了《荔枝湾花园预售单位确认书》并缴纳了部分房款。《确认书》第四条第1项第二款约定：“剩余楼款购买人在开发商取得预售许可证且通知购买人后7日内付清并签署《商品房买卖合同》及相关协议。”其中客户龙娟、赵艳萍于2015年5月31日缴纳保证金15万元，2015年6月8号缴纳预购款139796元；客户高云于2014年12月13日缴纳保证金15万元，2014年12月20日缴纳预购款130513元、2014年12月30日缴纳预购款280513元、2015年3月2日缴纳预购款564106元；客户顾云霞于2014年12月13日缴纳保证金15万元，2014年12月20日缴纳预购款342303元，2015年1月3日缴纳预购款492303元；客户莫天石于2015年12月6日缴纳部分购房款1505397元和公共维修基金7504.2元；客户区志峰于2014年12月13日缴纳保证金15万元，2014年12月30日缴纳预购款96115元，2015年3月4日缴纳预购款246115元；客户许秀凤于2014年12月13日缴纳保证金15万元，2014年12月19日缴纳预购款248679元，2014年12月28日缴纳预购款398679元，2015年2月4日缴纳预购款799428元；客户黄耀庭于2014年12月13日缴纳保证金15万元，2014年12月19日缴纳预购款186052元，2014年12月30日缴纳预购款336052元，2015年2月28日缴纳预购款672105元；客户闻俊于2015年1月25日缴纳保证金15万元；客户寇艳平、胡杨于2015年7月26日缴纳保证金15万元，2015年8月4日缴纳预购款247726元；客户林秀花于2015年8月16日缴纳保证金20万元，2015年8月17日缴纳保证金130000元，2015年8月24日缴纳预购款539645元，2015年8月25日缴纳预购款675853元。2015年至2016年期间，10名客户先后申请了退房，办理了退房手续。其中客户龙娟、赵艳萍于2016年3月16日以资金不足为由申请退房；客户高云于2015年4月5日以资金周转不来为由申请退房；客户顾云霞于2015年3月14日以无预售许可证为由申请退房；客户莫天石于2016年1月21日以没有转角阳台为由申请退房；客户区志峰于2015年5月25日以资金紧张急需钱、无预售许可证为由申请退房；客户许秀凤于2015年3月26日以无预售证、个人资金周转问题为由申请退房；客户黄耀庭于2015年3月30日以未有预售许可证风险高为由申请退房；客户闻俊于2015年9月22日以资金不足为由申请退房；客户寇艳平、胡杨于2015年11月7日以资金紧张为由申请退房；客户林秀花于2015年11月15日以公司倒闭资金紧张为由申请退房。本院认为，原、被告签订的《关于K2·荔枝湾项目销售代理服务合同》、《销售居间委托协议》约定由被告向原告提供订立房屋买卖合同的媒介服务，被告为此向原告支付报酬，符合《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定的居间合同的特征，故原、被告之间成立居间合同关系。上述协议系原、被告的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按合同约定恪守履行。原、被告签订的《关于K2·荔枝湾项目销售代理服务合同》、《销售居间委托协议》中约定被告与客户签订《商品房买卖合同》并付清房款后才视为原告代理成交该房屋，被告需支付相应佣金。但被告与涉案客户并未最终签署《商品房买卖合同》，被告与涉案客户的房屋买卖交易并未完成。居间人未促成合同成立，不得要求支付报酬。且本案中客户退房原因均未包括房屋质量、预测面积误差和逾期交房，按照《销售居间委托协议》的约定，被告无须再支付该10位客户的佣金。原告辩称合同无法签订、交易无法完成系由于被告过错无预售许可证导致。本院认为，本案中被告与10名客户签订认购性质的《荔枝湾花园预售单位确认书》并约定在被告取得预售许可证后7天内通知客户签《商品房买卖合同》，依照该条款可以确定，签约时双方当事人均知悉合同指向的房产尚未办理预售许可证，不具备出售条件。原告作为一家专业的房屋租售的中介公司，应当预见因无预售许可能导致房屋买卖合同无法签订的可能性，并承担相应的商业风险。因此，对原告要求被告支付中介服务费1051932.96元的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十七的规定，判决如下：驳回原告珠海横琴港置地产有限公司的诉讼请求。本案案件受理费人民币9619元，由原告珠海横琴港置地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  聂斌华二〇一八年八月二十七日书记员  赖林聪