上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初68号原告(反诉被告)：上海置润投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：丁培君，该公司经理。委托诉讼代理人：吴锡林，上海市中和律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹然。被告(反诉原告)：上海弘灏投资管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：谢连平，该公司总经理。委托诉讼代理人：张美英。委托诉讼代理人：蔡丽丽，上海喜睦律师事务所律师。原告(反诉被告)上海置润投资管理有限公司(以下统称原告)与被告(反诉原告)上海弘灏投资管理有限公司(以下统称被告)间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人丁培君、原告的委托诉讼代理人吴锡林、曹然、被告的委托诉讼代理人张美英、蔡丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、解除原、被告于2015年5月23日签订的《租赁合同》，被告向原告返还位于嘉定区民丰路XXX号XXX幢二楼A区的房屋；2、要求被告支付租金，从2015年5月20日支付至返还房屋之日止，暂计算至2017年3月9日为1,058,969.04元(租金的支付标准2015年5月20日至2016年5月19日为671,308元/年，2016年5月20日至2018年5月19日为704,873.40元/年)；3、要求被告支付滞纳金，按照两倍的房屋租金付至归还房屋之日止，暂计算至2017年3月9日为2,117,938.08元。事实与理由：2015年5月23日，被告与原告签订一份《租赁合同》，被告租赁位于上海市嘉定区民丰路XXX号XXX幢二楼A区原告的商铺(即涉案房屋)，用于经营“和秋公寓”。被告自租赁初期就不正常履行《租赁合同》。自2015年5月起拖欠租金已一年有余。经原告及委托律师发函催讨未果。原告为维护自身的合法权益，依据双方签订的《租赁合同》提起诉讼。被告辩称：同意解除合同。被告拒付租金有正当理由：1、原告两次清退被告的租客，第一次清退发生在2015年5月26日，原告强行退租被告公寓的91户租客，至2016年3月公寓才逐渐有了新的租客。被告的租金缴纳了20万元，第一次退租发生后的租金原告应当退还被告。第二次退租发生在2016年7月26日，两次退租均给被告造成经济损失；2、2016年7月2日原告非法停电，被告考虑到公寓的租客的人身安全才另行租赁发电机发电；3、原告未配合被告办理营业执照，合同约定出租人应协助承租人办理营业执照，但原告并未履行该合同义务。被告不仅未拖欠租金，扣除已缴纳的租金，被告实际损失1,069,250元。被告提出反诉：1、原告赔偿被告实际损失1,069,250元(实际损失=第一次退租的营业利润损失476,294元+第二次退租的营业利润损失298,588元+第二次退租时自退房客的费用36,500元+自行租赁柴油机发电的费用139,350元+被告多交的两个月租金118,518元)；2、判令原告赔偿被告的可得利益损失，即营业利润，自2017年2月16日计算至判决生效之日止，按每月51,817元计算。针对被告的反诉，原告辩称：不认可被告诉请。1、被告在使用房屋的过程中不遵守消防规则，存在安全隐患，政府部门联合执法才导致了两次退租的发生，租客退租时也书面承诺系其考虑到消防安全自愿搬离，而非原告造成的；2、“和秋公寓”被查封也是因为存在安全隐患，政府要求被告予以整改，被告未拿出整改方案，公寓才被查封，与原告无关；3、由于被告用电超负荷才导致的电路故障引发停电，并非原告断电；4、被告并未发生实际损失，也并不存在可得利益损失；5、根据合同约定，原告不存在配合被告办证的义务。本院经审理认定事实如下：系争房屋系产权人上海舒辉工贸发展有限公司(以下简称舒辉公司)出租给案外人上海东幸资产管理有限公司(以下简称东幸公司)，并由东幸公司转租给本案原告，系争房屋的土地用途为工业，房屋的性质为厂房。2013年11月20日，原告将位于嘉定区民丰路XXX号二幢A区房屋(以下简称涉案房屋)出租给案外人温晓敏经营公寓，租赁合同约定建筑面积1,900平方米，按实际面积计算。2013年11月30日，原告与温晓敏签订补充协议一份，确认经双方实地测量，涉案房屋的建筑面积实际为2,090平方米，前两年的租金为0.88元/平方米/天，年租金为671,308元。同日，温晓敏出具商铺装修承诺书，载明正式装修前，须将最终装修方案交予原告审核备案，取得原告书面盖章确认后方可施工，还须到政府相关部门进行报批登记，否则不得施工等内容。嗣后，温晓敏未向消防部门进行装修报批，即开始对涉案房屋进行装修，装修完成后用于开设“和秋公寓”。2015年3月10日，安亭镇政府安全办、综治办、消防支队、派出所等六家职能部门召开“和秋公寓”消除安全隐患专题会议，认为“和秋公寓”存在安全隐患应当整改，整改不成则取缔。2015年3月12日，公安嘉定分局安亭派出所向“和秋公寓”的股东之一郭就惠送达消防监督检查意见通知书，告知因“和秋公寓”存在未办理消防备案手续、将工业用房改为居住、在门窗上设置铁栅栏影响逃生等问题，要求“和秋公寓”立即进行整改。2015年5月11日，温晓敏向原告支付租金355,554元，对应租赁期限为2014年11月20日至2015年5月19日。2015年5月23日，原告、温晓敏及被告签订转租协议一份，约定温晓敏将涉案房屋转租给被告，租期至2028年5月19日止，租金由被告直接向原告支付，温晓敏已经支付的租赁保证金5万元由被告支付给温晓敏，待租赁结束结清所有费用后由原告返还被告，温晓敏与被告交接涉案房屋的日期为2015年5月10日，并结清水电等相关费用。2015年5月23日，原告与被告签订一份《租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告经营公寓房，其建筑面积为1,900平方米，按实际面积计算，租赁期限自2015年5月23日至2028年9月30日止，原告提供100千伏安用电给被告使用，被告单独装充值电表。被告承租该物业作为商业使用，并在开业前办妥经营所需的各类证照。在申请及办证过程中，如政府相关部门需原告提供相关证照的，原告将予以配合。双方约定，租金每两年在上一年基础上递增5%，前两年的租金为0.88元/平方米/天，每两年递增一次，具体如下：2016年5月20日至2018年5月19日的租金在前一年基础上递增5%，2018年5月20日至2020年5月19日的租金在前一年基础上递增5%；……。该房屋押金5万元，租金半年一付，提前15天支付，先付后用。被告拖欠租金超过15天以上的，原告有权单方面解除合同并收回出租房屋，以及采取停水、停电等措施。被告逾期支付租金，每逾期一日须按日租金的3倍向原告支付滞纳金。签订该合同后，被告向原告支付租金20万元，之后未继续支付过租金。原告多次通过短信、律师函向被告催讨租金，被告仍未支付。原告诉至本院。另查明，2015年5月25日，消防支队工作人员约谈舒辉公司、东幸公司、原告及被告等几家单位的负责人，要求清退和秋公寓的租客，配合政府部门进行整改，被告的股东之一谢连芳表示同意清退租客进行整改。2015年5月底，被告的租客被清退。之后，被告继续招租，陆续有了新的租客。2016年7月2日，“和秋公寓”发生停电，之后被告自行租赁柴油发电机进行发电。2016年7月26日，嘉定区公安消防支队、安亭镇人民政府安全办、安亭派出所联合向“和秋公寓”的租客发出告知书，告知租客：“和秋公寓”存在擅自发电，且电器产品使用及其线路、管路的设计、铺设、维护保养、检测不符合消防技术标准和管理规定，存在严重消防隐患。故建议租客即日起3天内办理目前住所，否则公安消防部门将依法采取责令停产、停业、罚款、临时查封、拘留等措施，造成严重后果的，将依法追究刑事责任。2016年7月底，被告的租客全部被清退。2016年8月初，“和秋公寓”被上海市嘉定区公安消防支队查封。上述事实原、被告均无争议，本院予以确认。双方对于被告是否已经返还了涉案商铺存在争议。被告为证明其主张提供以下证据：1、2017年2月15日由上海市嘉定区安亭镇人民政府安全办公室出具的《情况说明》，内容为：2016年7月初，经安全办、安亭派出所、顾浦村(房屋产权所有人)联合排摸，“和秋公寓”实有住户86户，截止8月初全部完成清退，并由公安消防部门进行了临时查封，经核实，由顾浦村(房屋产权所有人)清退住户70户，其余住户由“和秋公寓”经营者自行清退。2、2018年1月24日的《情况说明》，内容为：2016年8月2日，安亭镇对“和秋公寓”进行整治，“和秋公寓”经营者为配合整治将民丰路XXX号XXX幢一、二楼房屋钥匙交至物业办公室后全体人员撤离，公寓被嘉定区消防支队临时查封，安亭镇安全办、派出所、顾浦村(房屋产权所有人)工作人员在场。嘉定区安亭镇人民政府安全办公室确认上述情况属实并加盖印章。上述证据拟证明在2016年8月2日，被告交出了涉案房屋的钥匙，返还了房屋。原告对上述证据不予认可，认为原告在民丰路XXX号XXX幢房屋内并没有设置物业办公室，原告并未收到被告交出的钥匙，也未与被告办理过房屋交接手续。经与嘉定区安亭镇安全办工作人员核实，上述两份情况说明确实由安全办出具，且被告于2016年8月2日从交出公寓钥匙并从涉案房屋中撤离的情况属实，本院对上述证据予以采信，认定被告已于2016年8月2日返还房屋。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》合法有效，双方当事人均应当全面履行自己的义务。系争房屋登记的土地用途为工业，按照相关规定不能进行商业用途。因公寓存在安全隐患，在温晓敏承租涉案房屋期间，消防部门就发出过整改通知。但在公寓未进行整改的情况下，原告明知被告承租涉案房屋继续经营公寓，仍然与被告签订合同，将不符合公寓开设要求的房屋继续出租给被告使用。被告在签约时对于涉案房屋不符合消防安全要求的状况也是明知，被告承租后未按相关部门要求对房屋进行整改，随着被告不断招租，致使涉案房屋存在的安全隐患越来越大，房屋最终被政府部门查封。被告在合同履行中也未按合同约定向原告支付租金。鉴于原、被告在合同履行中均有过错，本院确定原、被告互不承担违约责任。对于原告提出的解除合同的诉请，因被告于2016年8月2日交出了房屋的钥匙，涉案房屋被查封，租赁合同实际上已终止履行，故对于该诉请本院予以支持。关于原告主张的租金，2015年5月23日至2016年8月2日，被告共需向原告缴纳租金810,306元，基于双方对合同的履行的过错程度，及被告的实际使用情况，本院确定由被告承担70%的租金即567,214元，扣除被告已支付的租金20万元，再扣除被告已经支付的押金5万元，被告仍需向原告支付的租金为317,214元。关于原告主张的滞纳金，因原、被告互不承担违约责任，故本院不予支持。对于被告诉请的实际损失，其中两次清退租客的主要原因在于公寓存在安全隐患，政府部门要求整改，被告要求原告赔偿由此造成的损失缺乏依据，本院不予支持。关于被告主张的其另行租赁发电机发电的费用，因被告未提供证据证明停电系原告造成，即便停电系原告造成，根据合同约定，在被告拒付租金的情况下，原告也有权采取停水、停电的措施。故对该笔费用，本院不予支持。关于主张的退还2个月的租金，因对被告应付的租金，本院已予以确认，被告再要求退还2个月租金，于法无据，本院不予支持。对于被告主张的可得利益损失，即营业利润，因被告已于2016年8月2日返还了房屋，返还房屋后被告不存在营业利润，故本院对该诉请不予支持。鉴于被告虽然交出了房屋钥匙，但涉案房屋中仍有被告的物品，故合同解除后，被告应当将涉案房屋中的物品搬离。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告上海置润投资管理有限公司与被告上海弘灏投资管理有限公司于2015年5月23日关于上海市嘉定区民丰路XXX号XXX幢二楼A区签订的《租赁合同》；二、被告上海弘灏投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海置润投资管理有限公司租金人民币317,214元；三、被告上海弘灏投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区民丰路XXX号XXX幢二楼A区房屋内属于被告的财产搬离；四、驳回原告上海置润投资管理有限公司的其余诉讼请求；五、驳回被告上海弘灏投资管理有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费30,119元，减半收取15,059.50元，由上海置润投资管理有限公司负担13,555.06元，上海弘灏投资管理有限公司负担1504.44元。反诉受理费7,211元，由上海弘灏投资管理有限公司负担(已缴纳)。上海弘灏投资管理有限公司负担的本诉受理费应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 韩 颖二〇一八年二月二十八日书记员 凌东媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。