四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川13民终2216号上诉人（原审被告）：南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路一段236号。法定代表人：陈锦石，董事长。委托诉讼代理人：张瀚文，四川罡兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：向军，男，汉族，1987年6月10日生，现住南充市顺庆区。委托诉讼代理人：陈强，南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：赵成，南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：何玲，女，汉族，1988年9月17日生，现住南充市顺庆区。委托诉讼代理人：陈强，南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：赵成，南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。上诉人南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司（以下简称中南公司）因与被上诉人向军、何玲商品房预售合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初817号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中南公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回向军、何玲的诉讼请求。事实及理由：双方签订的《补充协议》不属于格式条款。1.双方经过协商签订的《补充协议》，系双方合意确立的合同内容，买受人享有充分的选择权，其有权不签或签订不同的内容。2.《补充协议》的主体是买房后的特定买受人，不符合法律规定格式合同主体“不特定”这一要件。3.双方签订《补充协议》时，中南公司已对买受人进行了提示和说明，提请注意免除或者限制其责任的条款。4.《补充协议》中约定的交付条件和几种情形下的据实延期，系双方意思自治的结果，是双方当事人享有的民事权利，无论主合同如何约定，双方均有权对主合同的任何条款进行变更，达成新的协议。5.《商品房买卖合同》第十三条约定除不可抗力外未按第十一条的约定时间及条件交付房屋的，需要承担违约责任，排除了其他可以导致合理顺延交付的情况，明显对中南公司不公。6.从案件本身来看，实质是中南公司未能向买受人交付《竣工验收备案书》，并非是未能交付房屋，无论《补充协议》有无约定可以据实顺延，均未对买受人收房造成任何影响，中南公司也未从中获得任何利益。向军、何玲辩称，一审判决中南公司逾期交房违约并承担违约责任正确。事实及理由：1.虽然《补充协议》中有将交房条件变更为五方责任主体验收合格的条款，但一方面，双方在《商品房买卖合同》第二十七条明确约定，《补充协议》中含有不合理地减轻与免除合同中约定的应由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以《商品房买卖合同》为准；另一方面，该《补充协议》关于交房条件的约定为中南公司提供的格式条款，不符合法定的交付条件，违反了法律的禁止性规定，根据《合同法》第三十九条第一款、第四十条的规定，该约定应当无效。2.中南公司对原类似案件生效判决向省法院申请再审，省法院认为中南公司主张《补充协议》不属于格式条款的再审理由不能成立，裁定驳回了中南公司的再审申请。向军、何玲向一审法院起诉请求：1.判令中南公司按《商品房买卖合同》第十三条约定的日万分之五支付逾期交房违约金。（违约金计算时间从约定交房时间至取得《竣工验收备案表》并满足《商品房买卖合同》第十五条交接手续条件日为止，本次违约金应计算至判决之日止，之后产生的违约金每半年支付一次）；2、责成中南公司对向军、何玲所购精装修房屋质量存在问题，按照住房《住宅质量保证书》所承诺的要求予以整改；3.诉讼费由中南公司承担。一审法院认定事实：2015年4月26日，向军、何玲与中南公司签订《商品房买卖合同》，约定：向军、何玲购买由中南公司开发的位于顺庆区，房屋价款为635,000元。交付条件为：（一）出卖人应当在2016年5月20日前向买受人交付该商品房；（二）交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。逾期交房责任为：逾期在60日之内，自交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的0.04%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。该合同随后在南充市房地产管理局办理了备案登记。《商品房买卖合同》签订后，向军、何玲按约定向中南公司支付了房款。双方在签订《商品房买卖合同》后又签订《补充协议》，对出卖人逾期交房违约责任补充约定“因公共管理部门原因（指政府及水、电、燃气、供暖、市政等从事公共事业的单位的原因等）所致的延误，导致商品房逾期交付的，可据实予以延期，不视为出卖人逾期交付房屋”。截止本案一审法庭辩论终结之日2018年3月21日止，涉案房屋所在的9号楼尚未取得《竣工验收备案书》。另查明，2016年10月28日，在中南公司处购买顺庆区清泉坝“中南世纪城”小区房屋的彭一航、赵婷、张敏等210户购房人与中南公司曾因商品房买卖发生诉讼；其中张敏以该小区11幢1单元7层1-701号房买受人身份提起诉讼时的一项诉讼请求即为“判令中南公司赔偿逾期交房违约金43781.63元（违约金计算至被告房屋满足法定和约定交付条件为止，本次违约金至2016年11月30日止，之后产生的违约金按月月底前支付”，四川省南充市中级法院以（2017）川13民终2206号民事判决对张敏与中南公司的纠纷作出终审判决，认为补充协议虽约定中南公司因公共管理部门原因（指政府及水、电、燃气、供暖、市政等从事公共事业的单位的原因等）导致逾期交房不承担违约责任；但双方在《商品房买卖合同》第二十七条明确约定，《补充协议》中含有不合理地减轻与免除合同中约定的应由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以《商品房买卖合同》为准；且该《补充协议》关于逾期交房违约金的约定为中南公司提供的格式条款，免除了中南公司不能按时交付房屋的违约责任，排除买受人主张逾期交付相关违约责任的权利，中南公司并没有提供证据证实对该条款采取了合理的方式提请买受人注意，因此根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，认定《补充协议》中关于中南公司因公共管理部门原因导致逾期交房不承担违约责任的约定无效；判决中南公司自2016年5月20日起至取得《竣工验收备案书》之日止按每日万分之零点五的标准向张敏支付逾期交房违约金，该案判决现已生效。一审法院认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效的合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。关于中南公司是否应当承担逾期交房违约责任的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案”之规定，竣工验收合格并经备案登记系商品房交付的法定条件。原、被告双方合同约定中南公司应于2016年9月20日前向原告交付案涉商品房，且必须满足合同约定的交付条件，即：取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、出具商品房面积实测技术报告书、满足第十二条中市政基础设施达到的条件。中南公司开发的楼盘虽然已经五方责任主体验收合格，但其未在合同约定的2016年9月20日前达到法定和约定的交付条件，已构成逾期交房。双方虽在《补充协议》中对出卖人逾期交房违约责任进行了补充约定，但该类似补充协议约定已被人民法院的生效判决认定为无效，故中南公司因公共管理部门原因（指政府及水、电、燃气、供暖、市政等从事公共事业的单位的原因等）所致的延误导致商品房逾期交房的，也应向房屋买受人承担逾期交房违约责任，截止2018年3月21日中南公司未取得原告购买房屋所在的9号楼的《竣工验收备案书》，故中南公司已构成逾期交房，应当承担相应的违约责任，违约金算至2018年3月21日。2018年3月21日之后的违约金因为尚未产生，向军、何玲如果要主张，可以待实际产生并慎重考虑后，另案主张权利。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”。由于中南公司在此前与200多户买受人的合同纠纷案件中请求减少违约金，人民法院根据该楼盘所处地段、周边配套设施等相关情况，已酌定将违约金标准调整为日万分之0.5，且判决已发生法律效力，故本院在本案中亦采用日万分之0.5的标准计算违约金；对向军、何玲要求中南公司按日万分之五的标准支付违约金的请求，不予支持。对于向军、何玲要求责成中南公司对向军、何玲所购精装修房屋质量存在的问题，按照《住宅质量保证书》所承诺的要求予以整改的诉讼请求，因房屋因所在9号楼尚未取得《竣工验收备案书》，本案没有认定房屋依法律和合同约定完成交付，从而认定中南公司承担逾期交付责任。如果装修确实存在质量问题，中南公司应该在取得《竣工验收备案书》及依法完成交付前进行整改，这一期间还属于中南公司履行义务的期间。故对向军、何玲的这一诉请，在本案中不予支持。此外，向军、何玲也没具体提出双方约定的精装修装修标准、要求、住宅质量保证书等证据。如果中南公司到时未完成整改，确实违约违法，向军、何玲可以适时另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项之规定，判决：一、中南公司于本判决生效之日起十日内向向军、何玲支付2016年6月20日至2018年3月21日期间的逾期交房违约金20,288.25元；2、驳回原告向军、何玲的其他诉讼请求。案件受理费1，674元，由中南公司负担。本院二审查明，上诉人中南公司与上诉人向军、何玲间的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系同日签订。《补充协议》所有条款文字均未加粗、加黑或用其他颜色以作区别。《商品房买卖合同》关于交付条件的约定为第十一条，关于逾期交房责任的约定为第十三条，该条对出卖人除不可抗力外未按照第十一条约定的期限和条件交房情形的违约责任进行了约定。《商品房买卖合同》第十五条第一款约定：“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的七日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或者不满足第十一条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。”《补充协议》关于“商品房交付”中一条款为：“对合同第十一条的特别约定：买卖双方同意买方将达到以下条件的商品房交付买受人使用，该商品房经卖方、勘察、设计、施工、监理单位五方验收合格。合同第十一条不再执行。达到该交付条件后买方承诺不以其他任何理由而拒绝收房，否则，在通知收房之日视为买方已收房，且每延期一日办理收房手续，需承担每日房款总价万分之一的违约金责任”。《商品房买卖合同》第二十七条约定，《补充协议》中含有不合理地减轻与免除合同中约定的应由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以《商品房买卖合同》为准；《补充协议》的内容还有：买受人确认，出卖人在签订本合同及相关补充条款附件前，已就合同条款尤其是可能会免除或者限制出卖人责任的条款按照买受人的要求进行了提示和说明，买受人已充分理解并同意其全部内容。该条亦为上诉人预先拟定的条款。2018年6月29日，中南世纪城1号、2号、5-9号、19号、22号楼取得了《竣工验收备案书》。案涉房屋所在楼栋9号楼已取得《竣工验收备案书》。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”上诉人中南公司请求不承担逾期交房的违约责任。本案的争议焦点为：1.中南公司与向军、何玲签订的《补充协议》是否属于格式条款及其效力问题。2.案涉《商品房买卖合同》第十三条约定排除不可抗力外出卖人逾期交房的需要承担违约责任，排除了其他合理顺延交付的情形，是否对中南公司不公的问题。3.关于中南公司提出本案的逾期交房实际为未按期交付《竣工验收备案书》，并非是未能交付房屋，未对买受人使用房屋造成任何影响，以及中南公司也未能从中获得任何利益，应否承担违约责任的问题。一、中南公司与向军、何玲签订的《补充协议》是否属于格式条款及其效力问题。二、一审判决仅认定《补充协议》中关于逾期交房责任的约定条款无效。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”的规定，格式条款需具备的条件，一是当事人为了重复使用而预先拟定，二是在订立合同时未与对方协商。对提供合同相对方的主体并无要求是否为特定主体。案涉《补充协议》系中南公司为了重复使用而预先拟定，其中关于逾期交房责任的约定条款，且无证据证明就该条款与对方进行协商，符合《合同法》的前述规定，为格式条款。中南公司关于《补充协议》中关于逾期交房责任的约定系与特定主体、且与买受人蒲昱余协商合意形成的条款，不属格式条款的上诉理由不成立。三、国务院发布的《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”《建筑工程施工质量验收统一标准》中的第6.0.7条规定：“单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。”建设部在《关于发布国家标准〈建筑工程质量验收统一标准〉的通知》中明确规定编号为6.0.7的条文为强制性条文，必须严格执行。中南公司就案涉《补充协议》中对交房条件为，该商品房经五方责任主体验收合格，不再执行《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件，达到该交付条件后，买方不以其他任何理由而拒绝收房，否则，在通知收房之日视为买方已收房。《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”案涉《补充协议》的上述格式条款系中南公司提供，将竣工验收合格并经备案登记这一法定交付条件予以变更，违反了法律、行政法规的强制性规定，应予无效。四、中南公司提出案涉《补充协议》中对出卖人逾期交房违约责任的约定为：对几种情形下逾期交房，买受人不得单方面解除合同，出卖人无需承担违约责任；如因出卖人的原因导致逾期交房，所产生的费用由出卖人承担。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”案涉《补充协议》的上述格式条款系中南公司提供，其内容免除了中南公司不能按时交付房屋的违约责任，排除了买受人主张逾期交房相关责任的权利，显然对买受人不利，且中南公司并没有提供证据证实对该条款采取了合理的方式提请买受人注意，至于案涉《补充协议》中”买受人确认，出卖人在签订本合同及相关补充条款附件前，已就合同条款尤其是可能会免除或者限制出卖人责任的条款按照买受人的要求进行了提示和说明，买受人已充分理解并同意其全部内容。”的内容，本就为中南公司预先拟定的《补充协议》中的一个条款，并未加粗加黑或以其他合理方式提请买受人注意，因此不能以买受人在《补充协议》上签了字，就当然地认定买受人知道该条款的内容，并进一步以该条内容认定其向买受人对免责等条款进行了提示和说明，故一审法院认定《补充协议》中关于中南公司因公共管理部门原因导致逾期交房不承担违约责任的约定条款无效并无不当。二、案涉《商品房买卖合同》第十三条约定排除不可抗力外出卖人逾期交房的需要承担违约责任，排除了其他合理顺延交付的情形，是否对中南公司不公的问题。本案中，无论是《商品房买卖合同》还是《补充协议》，都是中南公司提供的合同，《商品房买卖合同》第十三条对逾期交房责任予以约定，系当事人双方真实意思的表示，并未违反法律及行政法规的禁止性规定，中南公司在拟定条款时凭借自己掌握的相关法律、专业技术、信息交易知识等方面的优势，对逾期交房有预期判断故而制定的该条，现称该条违反公平原则的上诉理由不成立。三、关于中南公司提出本案的逾期交房实际为未按期交付《竣工验收备案书》，并非是未能交付房屋，未对买受人使用房屋造成任何影响，以及中南公司也未能从中获得任何利益，应否承担违约责任的问题。违约责任是一种严格责任，只要构成违约，就应承担违约责任，非以违约行为是否给对方造成了损失，或者违约方是否因此获得利益为前提。至于违约行为的相对方因违约行为造成损失的大小，根据《合同法》第一百一十四条的规定，仅仅是作为违约金进行调整的因素。房屋买受人购买房屋，其目的是取得所购买房屋的所有权，而房屋所有权包括对房屋的占用、使用、收益及处分四种权能，而本案中，中南公司未能按时取得《竣工验收备案书》，自然影响了案涉房屋权属证书的办理，当然对购房人诸如转让、抵押等权利造成影响，何况，违约金兼具补偿性和惩罚性两种功能，一审判决已经根据本案的具体情况，将违约金降低到每日万分之零点五，因此中南公司不应承担逾期交房违约责任的上诉理由亦不成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费307元，由南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 东审判员 刘大轩审判员 江春虹二〇一八年八月二十日书记员 杨天生