广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终5627号上诉人（原审被告）：郑艳嫦，女，汉族，1975年1月4日出生，住广东省佛山市顺德区，上诉人（原审被告）：李建华，男，汉族，1973年10月31日出生，住广东省佛山市顺德区，被上诉人（原审原告）：佛山市顺德区拓信物业管理服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区红星居委会桂洲大道中**新翼银座大楼**402，统一社会信用代码91440606699721919U。法定代表人：伍桂姬。委托诉讼代理人：马晓瑜，广东顺迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：付金华，广东顺迪律师事务所律师。上诉人郑艳嫦、李建华因与被上诉人佛山市顺德区拓信物业管理服务有限公司（以下简称拓信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初15042号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人郑艳嫦、李建华上诉请求：一、撤销原审判决第一项，依法予以改判。2.本案原审、二审诉讼费用由拓信物业公司承担。事实和理由：一、本案事实。1.委托经营管理期限届满后，拓信物业公司并没有按照约定按时通知郑艳嫦、李建华前去收楼，将房屋交付给郑艳嫦、李建华，经郑艳嫦、李建华催要拓信物业公司才发通知去收楼，但因拓信物业公司交付的房屋不符合交楼标准，所以郑艳嫦、李建华至今不能收楼，拓信物业公司主张郑艳嫦、李建华交纳物业服务费的诉讼请求没有事实和法律依据。2.拓信物业公司占用和使用总建筑面积中的公摊部分，并将所有收益据为己有，故拓信物业公司要求按建筑面积交纳物业服务费是错误的，也是不合理的。其一，根据双方签订的《顺德区（前期）物业服务协议》第三条第一项的约定，郑艳嫦、李建华按照建筑面积交纳物业管理费，郑艳嫦、李建华的房屋总建筑面积为132.06平方米，套内建筑面积为107.94平方米，公摊面积为24.12平方米，但是郑艳嫦、李建华发现拓信物业公司在分摊的公共走廊、通道等位置加设摊位用来出租经营，收益据为己有，那么郑艳嫦、李建华就不应当支付分摊部分的管理费。其二，根据《前期物业管理备案表》的显示，涉案房屋的物业管理费收费标准为36元/平方米，是包含公共水电分摊费用在内。拓信物业公司在2017年6月开始关停中央空调，整个商场的温度一直处在30多度的高温状态，导致租户和业主无法正常经营，郑艳嫦、李建华等业主曾向政府相关部门和媒体反映，但拓信物业公司拒不理睬，至今没有正常开中央空调，郑艳嫦、李建华认为应将中央空调的电费等费用扣除。其三，拓信物业公司管理上处处不符合管理要求和管理标准，管理上存在“脏、乱、差”等现象。拓信物业公司及开发商擅自将临街空地和车位出租，允许租户在商铺前用集装箱搭建成经营铺位，挡住店铺的门面和通道，无法正常经营。涉案楼盘的楼顶堆满灰尘、楼梯口垃圾乱摆乱放、洗手间及电梯间没有清洁，随意关停洗手间、消防设施设备缺失损坏、设置营业时间极不合理、不按时提供服务，导致客户无法正常出入和使用电梯，严重影响正常生产经营。甚至因拓信物业公司管理不善，涉案楼盘曾出现集装箱发生火灾等现象，所以拓信物业公司按照36元/平方米收取管理费不合理，应当不收费或降低收费。二、原审法院判决存在以下错误：（一）原审判决认为，涉案商铺于2011年5月18日已经由郑艳嫦、李建华确认交付，故涉案商铺自2011年5月18日起，业主就负有向物业服务企业的拓信物业公司交纳物业服务费用的义务。原审认定事实错误，判决忽略了以下几点：1.涉案商铺在购买时是以6年返租作为卖点，郑艳嫦、李建华在2010年9月30日签订商铺买卖合同的同时也签订了委托经营管理协议，由拓信物业公司负责经营管理，且拓信物业公司在商铺交付前已对商铺进行重新分割布局，故郑艳嫦、李建华于2011年5月18日只是在开发商和拓信物业公司的引导下办理形式上的签收手续，根本没有实质性的办理收铺事项。2.当年拓信物业公司和开发商虽然表面上为两间公司，但实质上为同一利益集团，从其当年的法定代表人为同一人及相同注册地址可体现。由于是同一利益集团，且由拓信物业公司经营管理，故郑艳嫦、李建华没有作实质上的收铺，都是由拓信物业公司和开发商直接对接收铺。3.商场铺有别于街铺，其交收并不是一个单纯的个体交收，而应该是整个商场整体配套齐备下的交付使用，而涉案商铺由于委托经营期限届满后拓信物业公司未能提供消防、电梯、中央空调、停车场等正常使用，故不能视作完整交付。（二）拓信物业公司占用和使用郑艳嫦、李建华总建筑面积中的公摊部分，并将所有收益据为己有，故郑艳嫦、李建华交付物业管理费的标准不但不能以总建筑面积计算，而且占用公摊部分的收益还要公示全体业主并将收益归还全体业主。郑艳嫦、李建华提供了大量图片证据证实拓信物业公司占用和使用总建筑面积中的公摊部分，但原审判决忽略这一事实。（三）根据《前期物业管理备案表》的显示，涉案房屋的物业管理费收费标准为36元/平方米，是包含公共水电分摊费用在内。拓信物业公司在2017年6月开始关停中央空调，整个商场的温度一直处在30多度的高温状态，导致租户和业主无法正常经营，郑艳嫦、李建华等业主曾向政府相关部门和媒体反映，但拓信物业公司拒不理睬，至今没有正常开中央空调，郑艳嫦、李建华认为应将中央空调的电费等费用扣除。（四）拓信物业公司物业管理存在脏乱差，将临街空地和车位出租，允许租户在商铺前用集装箱搭建成经营铺位，既挡住店铺的门面和通道，也令停车位减少给前来消费的顾客造成不便，影响商户正常经营，所以拓信物业公司按照36元/平方米收取管理费不合理，应当降低收费。拓信物业公司管理不善是人尽皆知的事实，所以当业委会一成立，由全体业主一致否决作为原物业管理公司的拓信物业公司继续经营管理，重新表决聘请新物业公司接手，而且新物业公司的收费标准也按原来不变。由此可见，全体业主并非因收费原因否决拓信物业公司的管理权，而是由于拓信物业公司的管理水平不符合36元/平方米的收费标准，拓信物业公司未能按照该收费标准提供应有的管理服务，但原审法院判决时忽略收费标准与服务水平的对等性，没有对此进行处理。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，显失公平，依法应予改判，支持郑艳嫦、李建华的诉请。拓信物业公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律不正确。原审判决除了应支持拓信物业公司的物业管理费，还应支持拓信物业公司主张的违约金以及诉讼费用，但拓信物业公司为了不增加诉累，才不提起上诉。拓信物业公司向原审法院提出诉讼请求：1.郑艳嫦、李建华向拓信物业公司支付2017年5月至11月14日的物业服务费30901元；2.郑艳嫦、李建华向拓信物业公司支付违约金4360.66元（每月违约金自当月6日起按年利率36%暂计至2017年12月20日，以后顺延至物业服务费实际清偿之日止）；3.郑艳嫦、李建华向拓信物业公司赔偿律师费损失3000元，以上合共38261.66元；4.本案诉讼费用由郑艳嫦、李建华承担。原审法院认定事实：郑艳嫦、李建华是佛山市顺德区容桂街道办事处红星社区居民委员会桂洲大道中61号新翼银座大楼325号商铺的业主，其建筑面积为128.4平方米。拓信物业公司与郑艳嫦、李建华签订《顺德区（前期）物业服务协议书》，约定内容主要有：1.由拓信物业公司对郑艳嫦、李建华所有的新翼银座大楼325号铺物业进行物业管理；2.拓信物业公司负责对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；3.拓信物业公司有权向郑艳嫦、李建华收取物业服务费以及其他应由郑艳嫦、李建华承担之款项；4.郑艳嫦、李建华有权监督拓信物业公司的物业管理行为，就物业管理的有关问题向拓信物业公司提出意见和建议；5.物业管理服务费用采用包干制，标准为36元/月?平方米，郑艳嫦、李建华房屋的总建筑面积为128.4平方米，故郑艳嫦、李建华每月应缴纳的物业服务费为4622.4元，该物业管理费包含了物业公共部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，不包含二次供水设备设施维护保养费、居民生活垃圾处理费、排污费，也不包含二次供水运行电费。公共水费、电费按第四条的约定执行，但是第四条关于公共水电分摊的处理方式没有作出选择；6.郑艳嫦、李建华从合同约定交收楼之日起或房屋交付使用之日起缴纳物业服务费，物业服务费按季交纳，以后每次缴交物业服务费的时间为每月5号前；7.郑艳嫦、李建华不按约定标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，拓信物业公司有权要求郑艳嫦、李建华限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。无正当理由连续三个月不交物业服务费的，拓信物业公司可向郑艳嫦、李建华收取拖欠额三倍的违约金之后，每逾期一天，还须按拖欠额5%支付违约金；8.如郑艳嫦、李建华拖欠拓信物业公司代收代缴的水、电、燃气、通讯、有限电视、生活垃圾处理等费用，该费用已由拓信物业公司代为垫付的，则拓信物业公司有权向郑艳嫦、李建华追讨，郑艳嫦、李建华应及时清偿并支付相应的违约金（滞纳金）、违约金（滞纳金）按相关行业规定的具体标准计收，拓信物业公司可循法律途径追讨。拓信物业公司为追讨所欠费用而产生之费用（如诉讼费、律师费、财产保全费、执行费等连带的经济责任）由郑艳嫦、李建华全部支付。郑艳嫦、李建华在该协议书登记的居住地址为：佛山市顺德区大良东乐路名门豪苑1座304号，联系电话为136××******。2010年9月30日，拓信物业公司与郑艳嫦、李建华签订了《委托经营管理协议书》，约定涉案325号商铺从2011年5月1日至2017年4月30日止由拓信物业公司进行经营管理，拓信物业公司于2011年5月10日前一次性支付郑艳嫦、李建华81405.00元作为首年回报；本协议终止时，拓信物业公司按照合同第六条第一款的约定【第六条第一款约定为：甲、乙双方委托期限到期后，若乙方（即本案郑艳嫦、李建华）不再委托该委托物业的经营，则甲方（即本案拓信物业公司）应该在委托期限到期之日起十天内将该委托物业交还乙方，交付标准为在不破坏主体结构安全的情况下按照合同约定之交付标准或该店铺经营户撤场时的格局交还给乙方】交付给郑艳嫦、李建华。郑艳嫦、李建华作为购房者于2011年5月18日签署了《业主收楼手续书》、签署了《商铺验收记录、认可表》，《业主收楼手续书》记载：“至工程部办理收铺事项：无需，验收已通过，特此声明”，《商铺验收记录、认可表》记载：“新翼银座大楼325号商铺业主/受托人郑艳嫦、李建华在物业管理处的陪同下对本单元验收，检查了建筑质量和初装修情况表示满意，本人正式接收该商铺。本人已从2011年5月1日将该物业交予拓信公司统一经营管理，经营期由2011.5.1-2017.4.30，并已收到2011年5月1日至2012年4月30日之委托经营收益。委托期满，拓信公司按合同约定之交付标准交还业主。特此声明！”涉案商铺在签订《委托经营管理协议书》之后至本案拓信物业公司提起诉讼时止，一直未能对外出租，处于闲置状态。2016年11月2日，拓信物业公司通过顺丰速递向郑艳嫦、李建华发出《通知函》（落款时间为2016年10月31日），通知郑艳嫦、李建华返租期将在2017年4月30日届满，请郑艳嫦、李建华于2017年1月1日前带齐相关证件到拓信物业公司办理返租期满后的物业管理费银行扣费协议及相关手续。2016年12月26日，拓信物业公司通过顺丰速递向郑艳嫦、李建华发出《通知函》，通知称郑艳嫦、李建华可在2017年4月30日前在返租不变的情况下，从2017年1月1日起郑艳嫦、李建华可将商铺通过中介公司出租或自行经营使用并于2017年1月1日前带齐相关证件（房产证、身份证、扣费帐户本）到4楼物业管理处办理返期满后的物业管理费银行扣费协议及预缴物业管理费。2017年4月25日，拓信物业公司出具通知函，通知郑艳嫦、李建华涉案物业的委托租赁期将于2017年4月30日届满，合同期满后按照有关协议收取物业管理费，请于2017年5月5日前交纳5月、6月、7月的服务管理费和分摊费押金。该通知函通过顺丰速运寄出，寄往地址为：佛山市顺德区大良东乐路名门豪苑1座304号，联系电话为136××******。该邮件于2017年4月26日被门卫签收。2017年4月28日，拓信物业公司作出《通告函》，通知各业主自2017年5月1日起各业主按照建筑面积36元/月/平方米的标准缴纳物业管理费，管理费按季度收取，于2017年5月5日前交纳2017年5月、6月、7月的物业管理费，上述物业管理费不包含公共水电分摊费用，公共水电费用按建筑面积分摊至各户，每月8日前公示上月公摊费用，各业主及商户与每月10日前交纳上月公摊费用。该函通过顺丰速递寄出，同样寄往郑艳嫦、李建华在《顺德区（前期）物业服务协议书》记载的地址及电话，该邮件与2017年4月29日由门卫签收。2017年5月8日，拓信物业公司再次向郑艳嫦、李建华寄出管理费催缴通知函，该函件于2017年5月10日由门卫签收。2017年5月31日至10月31日期间，拓信物业公司通过三网短信云平台给李建华的尾号为136××××****的手机号码发送了九次短信，催缴了2017年5月至11月份的相应月份的物业管理费。2017年7月1日，拓信物业公司还通过上述短信方式通知李建华办理325号商铺的交接手续。2017年7月11日，拓信物业公司发出《关于停止提供商铺中央空调的通知函》，通知各业主缴纳6月份的中央空调运行分摊水、电费，否则将停止提供欠费商铺的中央空调。2017年7月14日，郑艳嫦、李建华向拓信物业公司发出《新翼银座业主收铺要求》，要求交付的商铺必须符合《商品房买卖合同》中的相关要求，结算完毕相关的水电费、拆除一切临时（非法）商业及经营设施，并停止一切损害业主利益的行为，严格按照36元/平方米的标准缴交费用执行，并声明在业主没有真正移交前，视为继续经营管理，拓信物业公司需要继续支付租金给业主，且相应的物业管理费由拓信物业公司承担。2017年9月12日，拓信物业公司与广东顺迪律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定由该所负责本案一审诉讼，为此，拓信物业公司支出了3000元律师服务费。2017年9月18日，拓信物业公司提起本案诉讼。诉讼中，郑艳嫦、李建华承认收到拓信物业公司2017年4月24日的通知函，以及拓信物业公司发送的手机短信信息。2017年10月29日，郑艳嫦、李建华前去拓信物业公司处办理商铺的交接手续，拓信物业公司工作人员当天确认涉案铺位内有杂物，将于2017年10月30日下午5点前将铺内杂物清理，325商铺电表数为011946。2017年10月30日，佛山市顺德区容桂街道国土城建和水利局作出《关于容桂新翼银座物业管理移交工作协调会议纪要》，达成意见有：拓信物业公司同意按小区原管理模式继续提供管理服务至11月14日止，到期后准时撤出等内容。2017年11月17日，拓信物业公司与案外人广州虹宇物业管理有限公司签订《协议书》，约定：2017年11月14日前新翼银座的物业管理费由拓信物业公司收取，2017年11月14日后的物业管理费由案外人广州虹宇物业管理有限公司收取。另查明：涉案商铺的开发商佛山市顺德区新粤丰房地产投资有限公司填报的《前期物业管理备案表》的内容显示，物业管理费标准36元/平方包含公共水电分摊，管理期限为2010年8月30日至2011年8月30日止。原审法院认为，拓信物业公司与郑艳嫦、李建华签订的《顺德区（前期）物业服务合同》、《委托经营管理协议书》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方应按照合同约定履行己方义务。本案争议焦点有四方面：1.涉案商铺在委托经营管理期限届满后是否交付；2.物业服务费交付标准、方式及违约金；3.拓信物业公司的物业管理是否存在脏乱差、占用属于郑艳嫦、李建华的公摊部分、中央空调关停及由此郑艳嫦、李建华是否可以拒交或少交物业服务费；4.拓信物业公司律师费是否应当收取以及是否存在过高、不合理。具体分析如下：一、关于涉案商铺在委托经营管理期限届满后是否交付的问题。根据国务院颁行的《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”、第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”的规定以及《顺德区（前期）物业服务合同》的约定，涉案商铺于2011年5月18日已经由郑艳嫦、李建华确认交付，故涉案商铺自2011年5月18日起，业主就负有向物业服务企业的拓信物业公司交纳物业服务费用的义务。根据《委托经营管理协议书》的约定，对于委托经营管理期间内的物业服务费用由物业服务企业负担，而对于委托经营管理期间届满并且拓信物业公司向郑艳嫦、李建华交还涉案商铺之后的物业服务费用，根据前引行政法规以及《顺德区（前期）物业服务合同》约定，应当由业主继续自行承担。因此，本案的关键是拓信物业公司是否已经履行了向郑艳嫦、李建华交还商铺之义务，对此，原审法院分析如下：首先，根据查明的事实，涉案商铺于房地产开发商交付给第一手确认接收并签订《委托经营管理协议书》之后，至委托经营管理期满时止一直未能出租，处于闲置状态。拓信物业公司分别于2016年11月2日、12月31日、2017年4月25日以《顺德区（前期）物业服务合同》所记载的郑艳嫦、李建华的居住地址向郑艳嫦、李建华邮寄了通知函，通知其可在2017年1月1日前可通过中介公司出租或自行经营并在合同期满后交付物业服务费，其中2017年4月25日的邮件被门卫签收。之后，拓信物业公司还通过顺丰速递多次投递了相关函件，并通过短信平台向郑艳嫦、李建华预留在合同中的手机号发送了相关的物业服务费催收短信及商铺交接通知。郑艳嫦、李建华主张未收到交铺通知及催款通知但未能提供相反证据证实，因此，原审法院认定拓信物业公司已经履行了通知交付义务。其次，《委托经营管理协议书》明确约定了委托期限至2017年4月30日结束，《委托经营管理协议书》终止后的商铺交接属于双方的后合同义务。郑艳嫦、李建华作为业主以及《委托经营管理协议书》的合同相对人，交接商铺是其权利也是其义务，郑艳嫦、李建华在知晓合同终止时间且没有达成新的合意下，根据民事活动应当遵循诚实信用原则，应积极处理涉案的商铺的交接事宜，不能以未接到商铺交接通知为由拒收商铺及拒交物业管理费，根据以上证据分析与事实认定，本案郑艳嫦、李建华存在不配合协助办理交接商铺之情形。第三，涉案商铺的交付是否符合交付条件的问题。本案属于物业服务合同纠纷，开发商与郑艳嫦、李建华的买卖合同关系与拓信物业公司与郑艳嫦、李建华的物业服务合同关系是两个不同性质的法律关系，开发商与郑艳嫦、李建华的买卖合同关系存在争议不能作为对抗拓信物业公司依据物业服务合同关系收取相应的物业服务费的理由。拓信物业公司属于涉案商铺的物业服务企业，依据《委托经营管理协议书》的约定，拓信物业公司在委托经营管理期限届满后的交付条件为“不破坏主体结构安全的情况下按照合同约定之交付标准或该店铺经营户撤场时的格局交还给郑艳嫦、李建华”。根据查明的事实，郑艳嫦、李建华在涉案商铺《业主收楼手续书》及《商铺验收记录、认可表》上签名确认，表示其已经检查了建筑质量和初装修情况并表示满意，正式从开发商处接收该商铺。郑艳嫦、李建华辩称没有实际对商铺进行验收及检查不能作为拒收的理由。需要进一步指出的是，首先，作为涉案商铺的房产开发商佛山市顺德区新粤丰房产投资有限公司与拓信物业公司交付商铺的标准不同，开发商交楼的标准依据买卖合同的约定，而拓信物业公司交付商铺标准则依据《委托经营管理协议书》的约定，合同并未约定拓信物业公司需要满足郑艳嫦、李建华所提出的《新翼银座业主收铺要求》，故在郑艳嫦、李建华没有提交证据证明涉案的商铺不符合《委托经营管理协议书》约定的交付条件的情况下，郑艳嫦、李建华对交付条件的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。其次是开发商与拓信物业公司属于不同的法人，具有独立的人格，在郑艳嫦、李建华没有举证证明二者人格混同的前提下，对开发商交铺责任的抗辩不能直接对拓信物业公司产生法律效力。综上，在郑艳嫦、李建华不能举证证明因拓信物业公司的原因即不具备交付条件或拒绝交付商铺的情况下，原审法院认定拓信物业公司已经履行了通知返还交付的义务，由于郑艳嫦、李建华的原因未能及时办理交接手续，《委托经营管理协议书》终止后，涉案商铺应当视为已经交付于郑艳嫦、李建华，拓信物业公司依据《顺德区（前期）物业服务协议书》的约定有权收取相应的物业服务费。郑艳嫦、李建华抗辩主张拓信物业公司未履行通知义务并且涉案商铺不符合交付条件的依据不足，原审法院不予采纳。二、关于物业服务费交付标准、方式及违约金问题。根据《顺德区（前期）物业服务合同》的约定，物业服务费用采用包干制，标准为36元/月?平方米，郑艳嫦、李建华房屋的总建筑面积为128.4平方米，故郑艳嫦、李建华每月应缴纳的物业服务费为4622.4元。有关物业服务费36元/平方米是否包含公共水电分摊以及有关物业服务费的交付期限，《顺德区（前期）物业服务合同》的不同条款或公布的不同文件的约定存在冲突的情形：1.开发商佛山市顺德区新粤丰房地产投资有限公司填报的《前期物业管理备案表》的内容显示，物业管理费标准36元/平方包含公共水电分摊；《顺德区（前期）物业服务合同》第四条关于公共水电分摊的处理方式，双方没有作出选择，即双方约定未明；而拓信物业公司2017年4月28日向新翼银座各业主发出的《通告函》称“自2017年5月1日起，新翼银座大楼将根据每户建筑面积按照36元/月/㎡的标准收取物业管理费，物业管理费按季度收取（三个月交纳一次），于2017年5月5日前交纳2017年5月、6月、7月的物业管理费……上述36元/月/㎡的物业管理费不包含公共水电分摊费用，公共水电费用将按每户建筑面积所占比例分摊到各户。本公司将于每月8日前公示上月公摊费用，请各业主及商户于每月10日前交纳上月公摊费用……”；2.《顺德区（前期）物业服务合同》第三条约定物业服务费按季交纳，同时又约定以后每次缴交物业服务费的时间为每月5号前。本院认为，根据该约定不能得出每收费周期的第一个月的5号前交纳该收费周期（共三个月）的物业服务费。综上，双方当事人在物业费收费标准、方式存在歧义且业主有异议的情形下，拓信物业公司没有与各业主进行沟通达成一致意见的情况下，将合同条款往自身有利的方向进行解释并据此发出通知要求业主交纳相关费用，由此而引发争议并成讼，拓信物业公司存在过错。即使拓信物业公司辩称其没有向郑艳嫦、李建华主张公摊水电费，但是在物业服务费及公摊水电费的收费标准双方存在异议的情况下，郑艳嫦、李建华不按时交纳相关费用也有其合理性，故拓信物业公司为此在本案主张郑艳嫦、李建华支付迟延交费的违约金的理由不充分，原审法院不予支持。三、拓信物业公司的物业管理是否存在脏乱差、占用属于郑艳嫦、李建华的公摊部分、中央空调关停及由此郑艳嫦、李建华是否可以拒交或少交物业服务费的问题。郑艳嫦、李建华主张拓信物业公司的物业管理存在脏乱差、占用属于郑艳嫦、李建华的公摊部分、中央空调关停问题，但郑艳嫦、李建华所提供的证据并不足以证明拓信物业公司的管理违反了管理服务合同的约定，郑艳嫦、李建华据此主张拒交或者减交物业管理费的理由不充分，原审法院不予采纳。四、关于律师费问题。《顺德区（前期）物业服务合同》第十二条第五款第3点约定：“如郑艳嫦、李建华拖欠拓信物业公司代收代缴的水、电、燃气、通讯、有限电视、生活垃圾处理等费用，该费用已由拓信物业公司代为垫付的，则拓信物业公司有权向郑艳嫦、李建华追讨，郑艳嫦、李建华应及时清偿并支付相应的违约金（滞纳金）、违约金（滞纳金）按相关行业规定的具体标准计收，拓信物业公司可循法律途径追讨。拓信物业公司为追讨所欠费用而产生之费用（如诉讼费、律师费、财产保全费、执行费等连带的经济责任）由郑艳嫦、李建华全部支付。”该条约定是如郑艳嫦、李建华拖欠拓信物业公司代收代缴的水、电、燃气、通讯、有视电视、生活垃圾处理等费用产生的律师费由郑艳嫦、李建华承担，而本案处理的是物业服务费，合同中没有对物业服务费纠纷所产生的律师费负担作出约定，故拓信物业公司请求郑艳嫦、李建华承担律师费3000元的诉讼请求缺乏依据，原审法院不予支持。综上所述，拓信物业公司实际提供了涉案商铺的物业服务，故拓信物业公司有权从2017年5月1日至2017年11月14日止按4622.4元/月的标准计收物业服务费，物业服务费合计为29891.52元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、郑艳嫦、李建华于判决发生法律效力之日起十日内向拓信物业公司支付物业服务费29891.52元；二、驳回拓信物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费为756.54元，由拓信物业公司负担165.5元，由郑艳嫦、李建华负担591.04元。本院二审期间，拓信物业公司未向本院提交新证据，郑艳嫦、李建华向本院提交了如下新证据：证据（一）顺德区环境和城市管理局2017年11月21日出具的强拆公告，拟证明拓信物业公司非法占用公用面积，不应交纳该部分的费用。证据（二）佛山市公安消防大队2017年7月31日消防未验收的材料，拟证明拓信物业公司不符合交付的条件，故不能交付使用。证据（三）郑艳嫦、李建华于2017年4月25日委托律师向拓信物业公司提出整改意见函，但拓信物业公司至今未作出处理。证据（四）三份行政处罚决定书，拟证明拓信物业公司在被撤销管理职能后，对业主百般阻挠，被行政部门处罚。证据（五）2018年5月28日的立案告知书等五份材料，拟证明拓信物业公司在未委托管理期间仍然阻挠业主正常经营，业主在顺德区公安分局报案。证据（六）新物业公司接手后的照片十张，拟证明涉案物业中的设备管理混乱，拓信物业公司管理不到位。证据（七）《前期服务协议》，拟证明郑艳嫦、李建华前期服务协议的金额与拓信物业公司持有的协议金额不符。拓信物业公司质证称，认可证据一至证据五的真实性，但不认可其关联性；对证据六、证据七的真实性不予认可；对证据八认可其真实性，但物业服务费按合同约定是36元/平方米收取。经审查，因以上证据与本案的焦点问题并无关联，本院不予采信。另，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人郑艳嫦、李建华与被上诉人拓信物业公司的诉辩意见，本案的争议焦点是：郑艳嫦、李建华拒缴物业管理费是否有事实和法律依据；原审法院的处理是否适当。郑艳嫦、李建华拒缴物业管理费是否有事实和法律依据。郑艳嫦、李建华主张拓信物业公司在委托经营管理期限届满后没有按约定通知其收楼，且交付的房屋不符合交楼标准；拓信物业公司占用公摊面积出租经营，并将收益据为己有，明显不合理；涉案房屋的物业管理费应当包含公共水电分摊费用；拓信物业公司不符合管理要求和管理标准，严重影响业主正常生产经营，故拓信物业公司无权按36元/月·平方米收取物业服务费。本院对以上问题逐一核查，现分析如下：关于郑艳嫦、李建华主张拓信物业公司并未按约定通知郑艳嫦、李建华收楼。2010年9月30日，拓信物业公司与郑艳嫦、李建华签订了《委托经营管理协议书》，约定委托经营期限为2011年5月1日至2017年4月30日止，委托期限届满后，若郑艳嫦、李建华不再委托该物业的经营，则拓信物业公司应该在委托期限到期起十天内将该物业交还给郑艳嫦、李建华。在委托经营期限届满前，拓信物业公司已多次通过邮件和短信催促郑艳嫦、李建华收铺，履行了通知交付义务。郑艳嫦、李建华主张未收到交铺通知及催款通知与事实不符，本院不予采信。另在签订《委托经营管理协议书》时，郑艳嫦、李建华亦清楚知晓委托经营管理期限，在委托经营管理期限届满前，郑艳嫦、李建华应主动与拓信物业公司沟通商铺交接事宜，且经营期限届满后双方就商铺进行交接是双方的义务，其迟延履行交接义务，应承担迟延交接的责任。关于交楼标准。经核查，《房屋买卖合同》与《委托经营管理协议》约定的交付标准不同，且郑艳嫦、李建华已于2011年5月18日签署《业主收楼手续书》，同意涉案商铺办理收楼，承认交付的商铺符合《房屋买卖合同》约定的交付标准。另根据《商铺验收记录、认可表》以及《委托经营管理协议书》的约定，委托经营管理期限届满后的商铺交付标准为在不破坏主体结构安全的情况下按照合同约定之交付标准或该店铺经营户撤场时的格局。郑艳嫦、李建华所有的涉案325号商铺在签订《委托经营管理协议书》后一直未能出租，处于闲置状态。郑艳嫦、李建华虽主张商铺不符合交楼标准，但没有提交证据证明涉案的商铺不符合《委托经营管理协议书》约定的交付条件的情况下，应承担举证不能的不利后果。关于拓信物业公司占用公摊面积出租经营。该纠纷已经二审法院审理终结，认定该第九条约定的租赁期限违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于最长租赁期限的规定外，其他内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。因此郑艳嫦、李建华的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。关于拓信物业公司管理不规范，严重影响业主正常生产经营的问题。郑艳嫦、李建华虽主张拓信物业公司的物业管理不规范，未能提供消防、电梯、中央空调、停车场等正常使用，应当减免物业管理费；拓信物业公司则提出系对方未交物业费导致无法保障空调正常运行。本院认为，收取物业管理服务费是物业公司维护保养整体物业设施、维护物业公司正常运转所必须的费用，业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业公司的利益亦不利于物业服务质量及水平的保障和提升，物业公司占用公摊面积出租经营即便违法，郑艳嫦、李建华等亦应通过合法途径解决，拒缴租金并非合法的抗辩权，且郑艳嫦、李建华本身存在延迟交收商铺、迟延支付物业管理费等违约行为，在原审法院已免去迟延缴费违约金、涉案商铺符合合同约定交付标准的前提下，郑艳嫦、李建华拒交或者减交物业管理费缺乏合同依据，本院不予支持。原审法院的处理是否适当。结合上文，郑艳嫦主张拓信物业公司存在违约行为的主张不能成立，因涉案合同系各方真实意思表示，未违反国家法律法规等强制性规定，合法有效，各方应按照合同的约定履行各自的权利义务。至此拓信公司在已履行合同义务的同时，要求郑艳嫦、李建华36元/月·平方米收取物业服务费有合同依据，郑艳嫦、李建华的主张明显违背诚实信用原则，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。郑艳嫦、李建华的上诉请求与事实和法律不符，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费756.54元，由上诉人郑艳嫦、李建华负担。本判决为终审判决。审判长  陈笑尘审判员  钱 伟审判员  安 静二〇一八年八月九日法官助理黄宗宗书记员梁理