福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0582民初11492号 原告（反诉被告）：陈舒娟，女，汉族，1990年10月4日出生，住泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：王聪怀，福建华达律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴孝耿，男，汉族，1968年9月8日出生，住德化县。 委托诉讼代理人：张雄池、杜顺萌，福建联合信实（泉州）律师事务所律师。 第三人：晋江市池店镇祥源房产中介所，住所地晋江市池店镇霞福小区11栋06号店，注册号350582603630953。 经营者：张永吉，男，汉族，1983年9月30日出生，住德化县。 委托诉讼代理人：王兰兰，福建泉美律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈舒娟与被告（反诉原告）吴孝耿，第三人晋江市池店镇祥源房产中介所（以下简称祥源中介所）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈舒娟的委托诉讼代理人王聪怀，吴孝耿的委托诉讼代理人张雄池及祥源中介所的委托诉讼代理人王兰兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈舒娟向本院提出诉讼请求：判令吴孝耿继续履行与原告于2016年10月22日签订的《房产买卖经纪合同》，并立即将址于晋江市不动产权属办理变更登记手续至陈舒娟名下。事实和理由：2016年10月22日，陈舒娟与吴孝耿经第三人祥源中介所居间介绍后，签订《房产买卖经纪合同》，约定吴孝耿将址于晋江市房产出售给陈舒娟，总成交价为41.6万元。在签署合同之日，陈舒娟已支付购房定金5万元，并于2016年11月1日支付了部分购房款15万元。该房产已交付陈舒娟使用，陈舒娟已装修完毕并实际入住至今。现该房产的原始不动产权证已办理完毕，但吴孝耿无故不配合产权变更登记手续。 吴孝耿辩称，诉争房屋的一手产权证在2017年7月底就已办理完毕，其取得证件后，已通过中介通知陈舒娟，但陈舒娟拒不配合办理贷款手续。根据合同约定，陈舒娟的行为已构成根本违约，吴孝耿有权要求解除双方所签订的购房合同，其也已经提起反诉。合同解除后，陈舒娟已支付的购房定金不予退还，陈舒娟应将诉争房屋交还吴孝耿，并赔偿吴孝耿佣金损失3200元。 吴孝耿向本院提出诉讼请求：判令1.解除吴孝耿与陈舒娟于2016年10月22日所签订的房屋买卖合同；2.吴孝耿无需向陈舒娟退还购房定金5万元；3.陈舒娟立即将址在晋江市交还给吴孝耿；4.陈舒娟赔偿吴孝耿佣金损失3200元。事实和理由：吴孝耿于2016年10月22日在第三人祥源中介所居间下，与陈舒娟签订《房产买卖经纪合同》。该合同约定，陈舒娟向吴孝耿购买位于晋江市，总购房价41.6万元；陈舒娟应于2016年11月1日前向吴孝耿支付购房首期款20万元（含定金5万元）；双方应在一手产权证办理后三个工作日内备齐申请贷款材料并送件至放款银行开始办理贷款审批手续，并在银行贷款通过后三个工作日前往房地产房屋权属交易管理机构办理交易过户手续。合同签订后，陈舒娟向吴孝耿支付了购房首期款20万元（含定金5万元），吴孝耿向陈舒娟支付了诉争房屋钥匙。吴孝耿取得诉争房屋权属证书后，于2017年8月2日通知第三人办理相关过户手续，但陈舒娟以各种理由推脱，拒不配合办理过户登记。根据合同约定，陈舒娟的行为已构成根本违约，吴孝耿有权解除双方签订的合同，已收取的定金5万元不予退还，陈舒娟应当向吴孝耿交还诉争房屋并承担吴孝耿已支付给第三人的中介佣金3200元。 陈舒娟辩称，1.其不构成违约，本案合同不应解除，所以无需处理所谓定金问题，其愿意支付剩余购房款；2.涉案房产已经装修入住，水电煤气已开通使用，不应交还房产；3.吴孝耿所主张的中介费用，是吴孝耿与第三人之间的关系，居间费用应由吴孝耿自行负担。 祥源中介所述称，涉案合同合法有效，应当继续履行。陈舒娟至今仍需向其支付中介费用3200元，吴孝耿仍需向其支付中介费用3000元。 本院经审理认定事实如下：经祥源中介所居间介绍，陈舒娟与吴孝耿、祥源中介所于2016年10月22日签订《房产买卖经纪合同》一份，约定陈舒娟向吴孝耿购买晋江市，总房款为41.6万元。合同约定：陈舒娟应于该协议签订之日支付购房定金5万元，于2016年11月1日前支付购房首期款20万元（含定金5万元），剩余款项由陈舒娟按商业按揭贷款的方式支付，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，陈舒娟应于产权交易过户当日将差额部分以现金方式交付给吴孝耿。吴孝耿应于2016年11月3日之前将房产交付给陈舒娟使用。合同生效条件为吴孝耿收到陈舒娟的购房定金。吴孝耿负责办理一手产权相关手续及材料，产生的费用由吴孝耿承担。双方应在一手产权证办理出后三个工作日内备齐申请贷款材料并送件至放款银行开始办理贷款审批手续，并于银行申请贷款通过后三个工作日前往房地产房屋权属交易管理机构办理交易过户手续。合同第十一条第一款、第二款、第四款约定：1.甲乙双方在签订本合同后，双方不得中途违约。任何一方因改变买卖意向、违反本合同或有关法规造成本宗房产交易未能进行的，属于根本违约。若甲方违约，应在书面通知乙方，并自违约之日起两日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金及乙方为追究甲方违约责任而支付的合理费用。若乙方违约，支付的定金不予退还，并承担甲方为追加乙方违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费等）。2.甲乙双方任何一方未能及时备齐资料而导致交易延迟受理、甲方未能按时进行房产交接，乙方未能按时付款均属于延迟履约行为。每逾期一日，由延迟履行方向守约方支付以上房产总成交价的0.05%的滞纳金。逾期七日，构成根本违约行为，违约方应按上述第一条约定承担违约责任。……4.甲乙双方在签订本合同后，若出现违约情形，违约方应向丙方支付全部的中介佣金。 合同签订后，陈舒娟依约向吴孝耿支付了购房定金5万元及购房首期款15万元，吴孝耿依约将诉争房屋交付给陈舒娟使用。陈舒娟、向祥源中介所支付了居间费用3000元；吴孝耿向祥源中介所支付了居间费用3200元。涉案房屋的不动产权证于2017年7月15日完成办理。吴孝耿于2017年8月2日告知第三人祥源中介所不动产权证已取得，可办理后续的申请银行按揭贷款及产权转移登记等手续，祥源中介所将该情况告知陈舒娟的父亲陈小东。2017年9月25日，吴孝耿与陈舒娟的父亲陈小东在祥源中介所处就本案合同履行问题进行协商，经协商未成，吴孝耿于2017年9月26日以EMS快递向陈舒娟、祥源中介所的经营者张永吉发出解除合同通知，该两份邮件经查询均显示于2017年9月27日被收件人本人签收。 本院认为，陈舒娟与吴孝耿之间签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不存在违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护。合同签订后，作为合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈舒娟已依约支付了购房定金5万元及购房首期款15万元，吴孝耿亦已将诉争房屋交付给陈舒娟使用。诉争房屋的不动产权证已于2017年7月15日办理，在吴孝耿取得诉争房屋的不动产权证后，双方已经具备了办理诉争房屋产权过户手续的条件，吴孝耿有权要求陈舒娟在合同约定的期限内配合办理过户手续并支付购房余款。吴孝耿于2017年8月2日将该事实告知第三人祥源中介所，祥源中介所亦告知了陈舒娟的父亲陈小东。虽祥源中介所并未告知陈舒娟本人，但祥源中介所主张在本案房屋买卖交易中一直是由陈舒娟的父亲出面处理，陈舒娟在庭审中亦确认因其生育孩子，由其父亲代为处理相关事宜，故本院认定，陈舒娟已授权其父亲陈小东代理本案房屋买卖相关事宜，吴孝耿通过祥源中介所告知陈小东可办理相关后续事宜的行为即视为已通知陈舒娟。从吴孝耿提供的录音内容来看，吴孝耿、陈小东及祥源中介所的工作人员均确认2017年8月初，因陈舒娟在“做月子”，双方确实曾协商延期办理申请贷款及过户手续，陈小东说陈舒娟做月子要到2017年8月底，吴孝耿也确认当时同意延期至2017年8月底，因此应认定双方对于合同履行期限进行了协议变更，双方仅陈述延期至2017年8月底，并未明确日期，本院认定为2017年8月31日，故陈舒娟应在2017年9月1日即开始履行相应的合同义务。但从吴孝耿提供的录音内容来看，直至2017年9月10日吴孝耿再次通过祥源中介所联系陈舒娟时，陈舒娟仍未履行办理办理贷款审批手续及配合办理过户手续等合同义务，逾期履约已超过七日。虽然陈舒娟已支付部分购房款并已实际装修入住诉争房屋，但配合办理房屋过户手续并支付购房余款亦是陈舒娟的主要合同义务。陈舒娟怠于履行自身义务，根据双方签订的合同第十一条第二款的约定，逾期七日即构成根本违约，吴孝耿行使合同解除权符合法律规定。吴孝耿于2017年9月26日通过EMS快递向陈舒娟、祥源中介所发送解除合同通知，虽陈舒娟、祥源中介所均否认收到该通知，但经查询物流信息，该两份邮件均显示于2017年9月27日送达，系由收件人本人签收，故本院认定，该解除合同通知已送达陈舒娟、祥源中介所，本案的房屋买卖合同自该通知送达之时即2017年9月27日已解除。故关于本诉部分，陈舒娟要求吴孝耿继续履行合同，本院不予支持。关于反诉部分，吴孝耿在该合同已解除后又起诉要求解除合同，本院不予支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故吴孝耿要求陈舒娟返还诉争房屋并赔偿其佣金损失3200元，本院予以支持。陈舒娟支付的定金5万元系双方为保证合同履行而设定，现因陈舒娟的违约行为导致合同依约解除，吴孝耿要求没收定金，符合合同约定，本院予以支持。吴孝耿应将扣除该5万元定金后的剩余购房款15万元返还陈舒娟，为避免当事人诉累，本院一并进行处理。因吴孝耿交付给陈舒娟的房屋系毛坯房，陈舒娟已对诉争房屋进行了装修，必然支出装修费用，鉴于陈舒娟在本案中并未针对装修费用提出相关主张，如双方当事人之间因涉案房屋装修费用问题产生纠纷，可另案主张。 综上所述，陈舒娟的诉讼请求，本院不予支持。吴孝耿的反诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、驳回陈舒娟的诉讼请求； 二、陈舒娟应于本判决生效之日起十日内将晋江市返还给吴孝耿； 三、陈舒娟支付的定金5万元归吴孝耿所有，吴孝耿应于本判决生效之日起十日内返还陈舒娟购房款15万元； 四、陈舒娟应于本判决生效之日起十日内赔偿吴孝耿居间费用损失3200元； 五、驳回吴孝耿的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件本诉受理费100元，因适用简易程序减半收取计50元，由陈舒娟承担；反诉受理费减半收取3770元，由陈舒娟承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  蔡燕萍 二〇一八年二月十二日 书记员  黄钟越 附件：本案涉及的法律及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 －10－ －11－