江西省宜丰县人民法院民 事 判 决 书(2018)赣0924民初804号原告：罗自业，男，1962年11月2日出生，汉族，住宜丰县。原告：叶爱华，女，1961年7月18日出生，汉族，住宜丰县。(系罗自业妻子)。委托诉讼代理人：熊许兴，江西崇文律师事务所律师。被告：蒲学松，男，1972年3月14日出生，苗族，户籍住址：湖南省新晃侗族自治县，现住宜丰县。委托诉讼代理人：龚明发，江西竹鄉律师事务所律师。被告（追加）：袁枚月，女，1975年3月16日出生，侗族，户籍住址：宜丰县，现住宜丰县。系蒲学松妻子。原告罗自业、叶爱华与被告蒲学松、袁枚月房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用简易程序，因案情复杂，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，本院查明袁枚月是房屋买卖合同的当事人，依职权追加其为被告。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗自业、叶爱华向本院提出诉讼请求：1、判决两原告与被告签订的《房屋买卖合同》无效,判决被告将房屋返还给两原告；96万元)。事实和理由：原告于1996年在××农场自建两层楼房(××)。2012年原告搬到另处居住，被告多次要求购买原告自建的房屋。当时原告欠考虑，以25.96万元将该房屋卖给被告。现原告发现自建房屋是法律规定不能买卖的,房屋是按农村村民性质的宅基地上自建的，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。即使该土地认定为国有划拨土地，也违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条、第40条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条规定。房屋买卖无效，要求返还房屋。考虑该房屋列入棚户区改造,面临拆迁，房屋拆迁补偿费共计98万多元。若房屋拆除，应除去被告所付购房款25.96万元，返还房屋拆迁补偿款人民币70万元。被告蒲学松、袁枚月辩称：双方所签订的《房屋出售协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。2013年被告依约定付清25.96万元房款后，房屋归被告所有。被告至今居住5年多。××农场是国营农场，土地是国有土地，不是集体土地，涉诉房屋可以买卖。该房屋没有房产证，双方都很清楚，无产权的房屋没有法律法规禁售。现因棚户区改造有拆迁补偿款，原告为谋取更大的拆迁利益而反悔，违背诚实信用原则，也违背交易安全及社会公德、社会公平，请求法院驳回原告的诉请。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告罗自业系宜丰县×××垦殖场××农场的场民，与原告叶爱华系夫妻关系。1996年9月10日，原告罗自业以公有住房紧张，不能满足全家3人需要为由，向××农场等有关单位申请自建房屋。1997年3月24日，经宜丰县人民政府及县土管局审批用地面积160㎡。1997年7月，原告在宜丰县×××垦殖场××农场的荒地上自建一栋两层楼房（现门牌号码：××）。原告陆续缴纳了有关建房管理费、土地管理费、国土补偿费、营业税、个人所得税等相关规费和税收。房屋建成后，原告搬入居住，但未办理房屋产权证书。2012年原告迁往另处居住，2012年3月13日，原告罗自业与被告薄学松经协商自愿签订《房屋出售协议》，协议约定：“甲方罗自业，乙方薄学松、袁梅月；罗自业将自建砖屋一栋（173号）出售给薄学松、袁梅月夫妇；房屋价定25.96万元整，乙方付押金2万元，2012年付满20万元，其余5.96万元在入住时付清给甲方，以甲方开出收据为准。乙方付清款后房屋归乙方所有；房屋只有场民建房用地审批手续，没有土地证、房产证，维持现状出售”等内容。过后，被告分期付清了房款，2013年农历十二月二十二日，原告将房屋交付被告，并将有关建房税费凭证交给被告留存。2014年至2015年期间，被告对该房屋进行了部份装修，花费4万余元。2018年3月，宜丰县人民政府将该房屋列入棚户区改造征收范围。2018年4月2日，第三方评估机构对该房屋进行征收补偿价格评估，正房（砖混）207.62㎡，房屋征收补偿价价值689921.26元（单价3323元/㎡），附属钢棚10965元（97.69㎡），室内装修55680.32元，共计房屋拆迁补偿价为756567元。2018年6月10日，被告蒲学松、袁枚月与宜丰县房屋征收管理局签订《宜丰县私有房屋征收补偿安置协议书》，其中房屋正房（207.62㎡）房屋补偿款689921元、房屋征迁奖励（分两次共30%）206976元、附房补偿金额及房屋装修补偿金额66645元、搬迁补偿费800元、临时过渡费11627元、空地补偿7820元（52.13㎡×150元/㎡），合计补偿总额983789元。原告知道后，对出售房屋行为反悔，以买卖房屋无效为由，诉至法院。审理中，依原告的申请，本院裁定冻结被告蒲学松的涉案房屋征收补偿款60万元。第二次庭审中，原告新增诉讼请求为：判决返还房屋拆迁补偿款70万元。原告未在法院指定的期限内补交诉讼费，可视为自动放弃新增的诉求。××农场的前称为宜丰县农场，属于宜丰县旅游局管理的国营农场。1994年1月7日，宜丰县农场划归宜丰县×××垦殖场管理。宜丰县×××垦殖场塔下农场的土地性质为国有土地，现已划定为宜丰县城城市规划区。以上事实，有《房屋出售协议》、原告收取房款收条、原告建房用地申请表、原告缴纳建房税费凭证、被告房屋装修清单、《宜丰县房屋室内装修价值征收补偿价格表》、《××片区房屋确权认定书》、《宜丰县私有房屋征收补偿安置协议书》、中共宜丰县委文件（宜党字[1994]01号）、县农场财务移交清单、宜丰城乡规划局证明、宜丰县国土局测绘的塔下农场土地调查成果图，以及开庭笔录等为据，可以认定。本院认为：本案双方争议的焦点主要有两点：房屋买卖合同的效力。1997年3月24日，原告经宜丰县人民政府及县土管局审批在宜丰县×××垦殖场××农场自建房屋，履行了有关报建手续，缴纳有关税费，属于合法建筑。原告对于合法建造的房屋虽然没有办理有关房屋产权证书，但依据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，该房屋建成时两原告即享有物权。原告的自建房土地性质为国有划拨土地，系当时宜丰县人民政府为解决××农场部份场民的居住条件，同意将××农场的部份国有土地以划拨方式给部份场民自建房屋的惠民政策。国家对于国有划拨土地上的房屋买卖没有效力性强制性的禁止规定。因此，本院认为，原、被告签订的《房屋出售协议》，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规效力性强制性规定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，房屋买卖合同合法有效。原告诉称房屋买卖合同无效，无事实根据和法律依据，本院不予支持。理由如下：1、原告诉称涉案房屋是农村村民性质宅基地上建造的，是农村集体所有制土地建造的，与事实不符，本院不予采信。2、原告认为房屋买卖行为违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条、第40条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条的规定，合同无效。本院认为《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条、第40条的规定属于管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，对其违反并不产生合同无效的法律后果；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条的规定，是对于涉及国有土地使用权转让合同纠纷的有关司法解释，而本案是房屋买卖合同纠纷，不适用该条款。诉争房屋的所有权问题。2012年3月13日，双方签订《房屋销售协议》，原告将诉争房屋卖给被告，被告付清房款后，原告交付房屋，被告依约定取得房屋的所有权。原告至此便丧失该房屋的所有权，该房屋的收益和风险依法由被告享有或承担，与原告无关。由于诉争房屋没有办理房屋产权证书，存在严重的缺陷，房屋买卖后又未办理过户手续，原、被告未履行国家有关不动产登记的相关规定，存在较大的交易安全隐患，容易产生纠纷。诉争房屋是俩原告于1997年合法建造的，买卖前俩原告是共同所有人，买卖后俩被告是共同所有人。两被告居住四年多以后，该房屋列入政府棚改范围将被拆除，房屋征收拆迁补偿款加上政策性奖励有98万余元，房屋有了较大的升值。原告反悔，要求返还房屋，引发纠纷。本院认为，诚实信用是民事活动的基本原则，当事人行使权利、履行义务应当遵循。综上所述，原告要求返还房屋的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。被告不予返还房屋的抗辨意见，本院予以采信。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告罗自业、叶爱华的诉讼请求。案件受理费5200元、财产保全费3520元，由原告罗自业、叶爱华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  吕 玉审 判 员  徐映晖审 判 员  漆慧兰二〇一八年八月十四日法官助理  方龙海书 记 员  熊淑琴