四川省夹江县人民法院民 事 判 决 书(2018)川1126民初517号原告：四川广博置业发展有限公司。住所地：夹江县漹城镇李牌坊街**号。统一社会信用代码：91511126678392765X。法定代表人：黎加军，董事长。委托诉讼代理人：韩秀兰，女，1982年5月18日出生，该公司工作人员。委托诉讼代理人（特别授权）：陈建荣，四川索理律师事务所律师。被告：曾宋勤，女，1973年8月20日出生，住夹江县。原告四川广博置业发展有限公司与被告曾宋勤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川广博置业发展有限公司的委托诉讼代理人韩秀兰、特别授权委托诉讼代理人陈建荣，被告曾宋勤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四川广博置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求二被告履行合同，立即支付原告2017、2018年度的租赁费各4534元，两年合计9068元；2.要求二被告支付从2016年11月12日起至款项付清之日止第一年的违约金。（违约金按4534元×5‰/日计算），要求被告支付从2017年11月12日起至款项付清之日止第二年的违约金。（违约金按4534元×5‰/日计算）；3.本案诉讼费由二被告全部承担。事实和理由：2016年7月19日原被告双方签订一份《品牌入驻租赁合同》，合同约定：原告将位于“广博国际家居生活广场”商场第一幢二层BXX号商铺出租给被告用于集成吊顶类商品经营；年租金为4534元；实行先付费后使用原则，乙方应按季向甲方支付租赁费，并从商场正式开业当天起算；租期三年；违约责任：如乙方未按期足额向甲方交纳（或补足）相应费用或款项的，应按于逾期应付款项的每日千分之五向甲方支付违约金。合同生效后，原告如约向被告交付了租赁物，被告也进驻经营。但是被告并没有按约向原告支付2017、2018年度租金9068元。经原告多次催收，被告拒绝支付。综上所述，被告未按照约定支付原告租赁费，违反《品牌入驻租赁合同》之约定，应当承担违约责任。原告故诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告明确，2017年度系指2016年11月12日至2017年11月11日，2018年度系指2017年11月12日至2018年11月11日。被告曾宋勤辩称，本案所涉合同是没有生效的；整个建材馆根本没有开业；每年的租金只有1511元；其还有11000元在原告处，故违约金不应承担。本院经审理认定事实如下：2014年被告与原告签订了《品牌商家认租意向协议书》，协议书签订了载明：“乙方意向向甲方承租广博城市广场商铺：建材馆……乙方意向认租商铺总面积约100㎡（最终以房地产测绘机构测定的为准）。……签订本意向书同时，乙方需向甲方交纳认租“意向金”人民币￥10000.00元（大写：壹万圆整）。甲方收到款项后开具财务凭证给乙方。……签订正式租赁合同前，甲方有权对乙方作最后资质联审，以保证品牌及产品类别的统一性；合格后即可签订正式租赁合同，“意向金”转为相关合同款项（不计利息）；如乙方资质未通过审核，甲方将全额退还乙方“意向金”。……”。后，被告按约向原告缴纳了入驻诚意金10000元。原告在收到诚意金后向被告出具了收据。2016年6月6日，被告向原告缴纳招商入驻定金1000元，原告向被告出具了收据。2016年7月19日，原告四川广博置业发展有限公司作为甲方与被告曾宋勤作为乙方签订了《广博国际家居生活广场品牌入驻租赁合同》，约定“甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他相关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、诚实、信用原则的基础上，同意就乙方向甲方租用其商场事项达成如下协议：第一条租赁商铺的位置、面积、用途1.1乙方租赁的商铺（下称该商铺）位于“广博国际家居生活广场”商场第一幢二层BXX号（具体位置详见附图）。1.2该商铺预测计费面积为314.87平方米，公摊面积为113.59平方米，预测使用面积201.28平方米。该商铺的最终计费面积=乙方进场装修时双方实际测量的使用面积÷（1-公摊35%）。1.3乙方确认在该商铺区域内经营吊项类商品，专营今项类集成吊顶品牌的集成吊项系列商品，本协议签订后乙方如需变更经营品牌和产品类别的，须提前90日向甲方书面申请并经甲方书面同意后方可更改。第二条租赁期限2.1乙方的租赁使用期限为三年。本商场预计2016年09月09日正式开业。……第三条租赁费用及支付方式3.1该商铺的租赁费用按最终计费面积收取，第一年度的租赁费用为3.00元/平方米/月，（大写：叁元整），第一年度租赁费用共计：4534.00元，（大写：壹万伍仟零肆拾捌元整）（交4个月送8个月）3.2第二年杜的租赁费用为3.00元/平方米/月，（大写：叁元整），第二年度租赁费用共计：4534.00元，（大写：壹万伍仟零肆拾捌元整）（交4个月送8个月）3.3第三年度的租赁费用为3.00元/平方米/月，（大写：叁元整），第三年度租赁费用共计：4534.00元，（大写：壹万伍仟零肆拾捌元整）（交4个月送8个月）。……3.5该商铺按“先付费后使用”原则，乙方应按季向甲方支付租赁费用，并从商场正式开业当天起算。首季度的租赁费用乙方应于本合同签订时一次性付清（暂按预测计费面积收取，最后按最终计费面积收取并多退少补），后续租赁费用乙方应在下一计费季度开始的30日前交付，乙方可享受“交4个月送8个月”的优惠政策。乙方在签订本合同后应当向甲方预交第一年第一季度的租赁费用。3.6乙方可采取现金或者转账方式向甲方支付相关费用。采取现金支付的，需到甲方财务部门办理；采取转账支付的，应将相关费用转入甲方如下收款账户：账户名：四川广博置业发展有限公司广博国际家居生活广场开户行：夹江县农村信用合作联社账号：88×××36……第九条违约责任9.1如乙方未按期足额向甲方交纳（或补足）相应费用或者款项的，应按逾期应付款项的每日千分之五向甲方支付违约金，逾期30日的甲方有权解除合同，收回租赁商铺，责令乙方退场。9.2乙方有下列情形一致的，即视为乙方违约：……（9）其他违反本合同或者甲方制定的商场管理规定的；9.3乙方出现9.2条约定的违约事件的，甲方有权分别或同时采取以下措施：（1）要求乙方限期整改，立即纠正其违约行为；（2）取消追收甲方已给予乙方的部分或全部优惠政策；（3）要求乙方支付年度租赁费用10-20%的违约金；（4）部分或全部扣收乙方已缴纳的履约保证金；（5）要求乙方赔偿因违约给甲方造成的经济和声誉损失；（6）解除合同，收回经营商铺，责令乙方退场；（7）甲方认为必要的其他措施。……第十一条通讯方式11.1甲乙双方的通讯方式以本合同载明的地址、电话、电子邮箱等为准。双方保证所提供资料的真实、有效性，并对其负全部责任。如有变化，应立即书面通知对方，否则，乙方按本协议载明的通讯方式发出的通讯，一经发出即视为送达。11.2本合同所涉及的通知可以电话、短信、信函、电子邮件或者在乐山市行政辖区范围内公开发行的报纸上刊登公告的形式进行，除电话通知外，其余通知方式均视为书面通知，双方对此予以认可。采用电话、短信、电子邮件形式发出的，发出之日即视为送达，采用信函方式发出的，在夹江县行政辖区范围内的3日内视为送达，在夹江县行政辖区范围外的5日视为送达，在境外的10日内视为送达。……签约地点：广博国际家居生活广场营销中心”合同并对其他事项进行了约定。原告四川广博置业发展有限公司在甲方处加盖公章，被告曾宋勤在乙方处签名捺印并加注了身份证号码、联系地址和联系电话。2016年11月12日，广博国际家居生活广场正式开业。2017年11月17日，原告委托律师向被告曾宋勤送达了《催告律师函》。双方因2017年和2018年门市租金的支付问题发生纠纷，原告于2018年5月17日诉至本院，提出前述诉讼请求。庭审中，被告认可原告提供的“夹江县房产面积（实）测绘报告，同时在测绘图上确认了其租赁商铺的位置，根据双方确认的位置并结合测绘面积计算，被告租赁的商铺面积为314.66平方米。上述事实，有原、被告身份证明、《品牌入驻租赁合同》、《品牌商家认租意向协议书》、收据、《退股协议》、夹江县房产面积（实）测绘报告、商铺平面布置图、缴费通知书单及庭审笔录等证据证实。本院认为，被告租赁原告四川广博置业发展有限公司位于夹江县广博国际家居生活广场商场第一幢二层B13号的商铺作为经营场所，原告向被告交付了相应的商铺，被告理应按合同约定支付相应的租金。对于本案原告的诉讼请求有关的问题，本院分析如下：1.对于租金标准的问题。被告抗辩租金4534元应为一年的租金金额，合同约定了交4月免8月，就应将4534元除以12个月再乘以4个月计算每年实际租赁费的抗辩意见。本院认为，原告与被告签订的《品牌入驻租赁合同》第三条已对每年的租赁费用进行了具体约定，金额按最终计费面积以3.6元/平方米/月计算为每年4534元，并在租金后备注该款为按交4个月送8个月的优惠方式计算所得，按照该约定，本案商铺每年租金的计算方式实为预测计费面积314.87平方米×3.6元/平方米/月×4个月（交4月免8月）=4534元，该计算方式具体明确，4534元为4个月的租金，而非被告抗辩的12个月的租金。2.关于面积的问题。被告抗辩根据合同第一条约定，商铺的最终计费面积应以双方实际测量的使用面积进行计算。本院认为，合同签订后至今，原、被告双方并未对实际使用面积进行过测绘，但被告对原告提供的夹江县房产面积（实）测绘报告中涉及被告所租赁的商铺位置及测绘面积均表示认可，故本院认定，被告租赁的原告的商铺面积为314.66平方米。3.租金起算时间点的问题。原告与被告签订的《品牌入驻租赁合同》第三条3.5项约定“从商场正式开业当天起算”。原告在庭审中提交了商场开业照片证明夹江县广博国际家居生活广场的具体开业时间为2016年11月12日，同时，原告还提供了被告于2016年11月12日出具的、印有“广博国际家居”今顶专卖店的购物定单，被告认可定单中卖方签字处的“曾宋勤”系自己书写。被告对该照片的真实性无异议，但提出该开业仅针对商场家居部分开业，而非建材部分开业，对原告所主张的开业时间不认可，自己出具的定单系其他位置的店铺销售。本院认为，商场是通过开业对外进行整体宣传，开业行为即表明商场整体已进入经营状态，且原告自已于当日出具了购物定单，故原告主张夹江县广博国际家居生活广场的具体开业时间为2016年11月12日，并以此为租金起算日，符合合同约定，本院予以采信。原、被告双方在合同中并未明确约定租赁费用必须以建材部分开业为起算日，故对被告的抗辩意见，本院不予采信。4.关于违约金的问题。原告主张要求被告支付2016年11月12日至2017年11月12日期间第一年的违约金，因被告与与原告签订的《品牌商家认租意向协议书》关于“合格后即可签订正式租赁合同，“意向金”转为相关合同款项（不计利息）；”的约定，该意向金转为合同款项，且原告也同意该意向金抵扣租金，该情形不符合原告依据《品牌入驻合同》第九条违约责任“如乙方未按期足额向甲方交纳（或补足）相应费用或款项的，应按逾期应付款项的每日千分之五向甲方支付违约金，……”的约定，故对原告的上述主张，本院不予支持。综上所述，被告租赁的商铺的月租金为314.66平方米×3.6元/平方米/月=1132.776元。根据合同中先付租金后使用、付4送8的约定，被告应付原告2016年11月12日至2018年11月11日止的租金为：314.66平方米×3.6元/平方米/月×8个月=9062.2元。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、八十八条，《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告曾宋勤于本判决生效后十日内支付原告四川广博置业发展有限公司2016年11月12日至2018年11月11日期间的铺面租金9062.2元；二、驳回原告四川广博置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费77元，减半收取计38元，由被告曾宋勤负担25元，由原告四川广博置业发展有限公司负担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员  廖成芳二〇一八年八月八日书记员  徐 莹