呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2018）内0102民初4045号原告：李玉强，男，1971年5月4日出生，汉族，住呼和浩特市。原告：孔泠蓉，女，1971年8月4日出生，汉族。二原告共同委托诉讼代理人：马冀春，内蒙古仁众律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：马博娟，内蒙古仁众律师事务所律师。被告：呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区呼哈路西侧正源小区1号楼。法定代表人：马正正，该公司董事长。委托诉讼代理人：薄艳荣，内蒙古陀力律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢雪彦，内蒙古陀力律师事务所律师。原告李玉强、孔泠蓉诉被告呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司（以下简称正源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李玉强、孔泠蓉的委托诉讼代理人马冀春、马博娟，被告正源公司的委托诉讼代理人薄艳荣、邢雪彦到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告李玉强、孔泠蓉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》第十七条第5款原告委托被告办理房屋产权登记的委托关系，并承担逾期办理违约金250.7元，待房屋具备办理产权登记手续时开发商配合原告完成办理房屋产权登记手续；2、判令被告返还原告支付的维修基金12776.4元，安装热计量表1000元，契税25071.5元、印花税422.9元、测绘图费20元、登记费90元，他项产权费100元，房产办理手续费425.9元，多收取购房款2531.5元，共计42438.2元，以及占用上述费用期间的利息12052.45元，从2013年10月1日起开始暂计算至2018年6月1日，实际计算至返还之日（按年利率6%计算）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告购买被告开发的位于赛罕区展西路东侧的国际长乐湾住宅小区，被告于2012年10月6日向原告交付使用房屋，合同约定被告于交付房屋使用360日内办理房屋产权，但是至今被告仍未为原告办理房屋产权证，被告已经构成违约，根据合同约定应当承担逾期办理房屋产权违约金。另，被告在交付房屋使用当日向原告收取维修基金、安装热计量表费、多收取购房款、契税、印花税、测绘图费、登记费、他项产权费、房产办理手续费，且维修基金至今未交存至住宅专项维修资金专户里，导致其无法为原告办理房屋产权证。鉴于被告多年未给原告办理房屋产权证的违约行为，原告要求解除委托代办房屋产权关系，被告返还上述费用，并支付占用上述费用期间的利息。等该房屋具备办理产权登记手续时，由原告自行办理，届时被告配合原告完成产权登记手续。综上，被告违约行为严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，诉至法院。被告正源公司辩称：一、双方所签《商品房买卖合同》第十五条、第十七条系合同主要内容，房屋产权登记为商品房买卖合同主要条款，不能被单独解除，解除后发生权利义务终止的后果，对于业主办理房产证事宜，被告无权、无法配合。二、行使合同解除权适用一年的除斥期间，本案中原告的解除权已经消灭。三、退一步讲，原告诉请成立，合同第十七条可以解除，其主张退还的费用部分不实，主张逾期办理违约金及资金占用利息无事实及法律依据。1、关于原告诉状的利息问题，合同第十五条明确规定，买受人不能在规定期限内办理权属证书的，双方同意按下列一或二项处理：一、买受人退房。二、买受人不退房，按已付房款的0.03%向买受人支付违约金。合同第十五条、第十七条均未约定按照年利率6%支付利息。最高院关于商品房买卖合同的司法解释也未规定按照年利率6%赔偿损失，所以原告主张逾期办理违约金及按年利率6%支付资金占用期间的利息于法无据。2、关于原告实际交付的办理房产费用。因逾期交房原因被告与各业主商定，用逾期交房违约金抵顶办理房本的费用，所以各业主实际交付的办理房本费用为扣减违约金以后的费用，所以退还办理房本的费用，应以交付实际数额为准。3、原告主张退还多收购房款的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。购房款是以房屋面积测绘成果报告书测量的实际面积乘以单价计算所得，被告并未多收取原告购房款，故原告主张被告退还购房款的诉讼请求没有事实依据，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月20日，呼和浩特市标准房产测绘所出具呼标准房测字（2012）第009-6号《房屋面积测绘成果报告书》，其中载明，6号楼2单元1001号房建筑面积为141.96平方米。2012年9月15日，被告为原告出具《销售不动产统一发票》两张，写明付款方孔泠蓉，收款方正源公司，经营项目不动产的销售，金额305989元、50万元，以上合计805989元。2012年10月6日，原告孔泠蓉与被告签订《致业主书》，其中写明，被告经与绝大多数业主协商，决定对长乐湾小区延期交房的业主进行一次性补偿：1、补偿比例：被告负担合同约定违约金的55%；2、补偿方式：冲减2012年物业服务费、2012年采暖费、购房契税、维修基金，差额多退少补、一次性补偿完毕。同时，原告孔泠蓉为被告出具《收据》，写明，今收到正源房地产交来违约金15692元。同日，被告正源公司为原告出具《收据》两张，分别写明：今收到孔泠蓉（6号楼2单元1001室）交来测绘图费20元、房产办理手续费425.9元、物业费2725.6元、装修公司管理费283.9元、垃圾清运费354.9元、暖气费3134.5元、热计量表1000元，人民币7944.8元；今收到孔泠蓉（6号楼2单元1001室）交来契税25071.5元、维修基金12776.4元、印花税422.9元、他项产权费100元、登记费90元，人民币38460.8元。2015年6月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定，原告购买的房屋为新城国际住宅小区6号楼2单元1001号，建筑面积为141.53平方米，单价为每平方米5887元，总金额为833187元；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起50日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.03%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.03%向买受人支付违约金；第十七条第五款约定，出卖人替买受人办理房屋所有权手续，相关费用由买受人承担（按呼市房产局规定），且费用于房屋交付使用前向出卖人交付。另查明，2019年1月24日，本院至呼和浩特市房地产产权交易中心查询取证，呼和浩特市房地产产权交易中心出具《房屋预售（网签）信息查询结果证明》，载明涉案房屋的面积为141.53平方米。庭审中，被告认可，涉案房屋现不具备办理房屋产权登记的条件。本院认为，原告与被告正源公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方合同第十七条第五款约定，被告替原告办理房屋所有权手续，原告于房屋交付使用时向被告缴纳了办理房屋所有权手续的契税、印花税等费用，原被告之间形成了法律上的委托关系；被告未按照合同约定为原告办理房屋产权手续，已经构成了违约，应当承担违约责任；根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，原告可以随时解除委托关系，故对于被告称原告的解除权已经消灭的抗辩理由，本院不予支持；被告抗辩称原告支付的费用存在以被告支付原告的逾期交房违约金抵顶的情形，原告实际未向被告支付相应的费用，因双方达成的以违约金抵顶缴纳费用的行为，系双方当事人的真实意思表示，原告以被告应支付的违约金抵顶部分办理房屋产权手续费，亦应视为原告向被告缴纳了相应的费用，故对于被告的此抗辩理由，本院不予支持；对于原告请求解除委托关系，返还维修基金12776.4元、契税25071.5元、印花税422.9元、登记费90元、他项产权费100元、房产办理手续费425.9元的诉请，本院予以支持；对于原告请求被告退还热计量表安装费1000元、测绘图费20元的诉请，被告抗辩称此费用每户都有，是行业惯例，不包括在购房款之中，因被告未向本院举证证明此费用为法律规定或双方约定，故被告应予以退还，对于原告的此诉请，本院予以支持；对于原告请求被告待房屋具备办理产权登记手续时配合原告办理房屋产权登记手续，因被告认可现房屋不具备办理房屋产权登记的条件，原告诉请的事实尚未发生，原告可待条件成就后，被告不履行其义务时，再行主张权利，本案不予处理；对于原告请求被告支付违约金250.7元，及按照年利率6%支付自2013年10月1日开始计算的利息诉请，根据双方合同约定，原告在约定的期限内不能取得房屋权属证书的，被告按已付房价款的0.03%支付违约金，原告认为违约金过低，请求增加按照年利率6%计算违约金，因违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的原则，综合考虑被告逾期办证违约行为的情节、过错程度以及原告可能获得的预期利益等因素，调整后的违约金应以不超过实际损失额为限，但原告未提供证据证明其实际损失额，依据现房屋状况和市场情形来看，双方合同中约定的违约金数额过低，本院酌情支持原告请求的违约金2400元；对于原告请求被告返还多收的购房款2531.5元，及按照年利率6%支付自2013年10月1日开始计算的利息诉请，被告抗辩称其根据呼和浩特市标准房产测绘所出具的《房屋面积测绘成果报告书》中载明的测绘面积收取的购房款，因上述报告书出具的时间为2012年4月20日，原被告于2015年6月30日签订的《商品房买卖合同》，且根据本院调取的涉案房屋的预售网签信息，房地产登记机关亦根据双方签订的商品房买卖合同确定的房屋面积，故被告按照之前的测绘报告向原告收取购房款，多于涉案房屋网签登记信息确定的购房款，对于原告请求被告返还多收的购房款的诉请，本院予以支持；对于原告利息的诉请，双方对于多收购房款的返还未作约定，且被告亦是根据测绘机构出具的测绘报告计算的购房款，不存在违约的情形，故对于原告的此诉请，本院不予支持；综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条、第四百一十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，判决如下：解除原告李玉强、孔泠蓉与被告呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》第十七条第5款约定的委托关系；被告呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内退还原告李玉强、孔泠蓉维修基金12776.4元、安装热计量表费1000元、契税25071.5元、印花税422.9元、测绘图费20元、登记费90元、他项产权费100元、房产办理手续费425.9元、购房款2531.5元，及支付违约金2400元，合计44838.2元；三、驳回原告李玉强、孔泠蓉的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费：案件受理费减半收取人民币584元，由被告呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司负担478元，原告李玉强、孔泠蓉负担106元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 韩 宇 二〇一九年二月二十八日书记员 苏君洁