重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0156民初2279号原告：吴寄平，男，1975年12月20日出生，住重庆市江北区。被告：重庆隆鑫花漾山地产有限公司，住所地重庆市武隆县仙女山镇银杏大道148号，统一社会信用代码915002326710351168。法定代表人：赵营，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡子贡，男，1984年11月30日出生，该公司员工，住重庆市江北区。原告吴寄平与被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司（以下简称隆鑫地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月30日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员安昌荣独任审判，于2018年6月25日公开开庭进行了审理。原告吴寄平、被告隆鑫地产公司的委托诉讼代理人胡子贡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴寄平向本院提出诉讼请求：1.判令隆鑫地产公司支付逾期办理产权登记违约金的30294.41元；2.判令隆鑫地产公司支付逾期办理产权登记导致吴寄平的损失40000元；3.本案诉讼费由隆鑫地产公司承担。事实和理由：吴寄平与隆鑫地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，双方在合同中对房屋位置、面积、单价、交房时间、产权证办理等事宜及违约责任等进行了约定。合同签订后，吴寄平按照约定履行了义务，但隆鑫地产公司却违反约定迟延办理产权登记。根据合同约定，隆鑫地产公司承担逾期办理产权登记的违约金。同时，隆鑫地产公司逾期办理产权登记还给吴寄平造成了40000元的损失，也应当承担赔偿责任。被告隆鑫地产公司辩称，1.对双方签订商品房买卖合同以及吴寄平按照约定履行了付款义务等事实无异议；2.但吴寄平主张的违约金过高，请求依法调减，因为迟延办证系多方面原因所致，且隆鑫地产公司已经将房屋实际交付吴寄平使用，现在也已经为其办理了产权登记，因此逾期办理产权登记并未对吴寄平造成实际损失；3.吴寄平主张隆鑫地产公司赔偿40000元损失无事实依据，隆鑫地产公司不应当承担赔偿责任。经审理查明，吴寄平（乙方）与隆鑫地产公司（甲方）于2014年7月24日签订了《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，吴寄平出资326097元购买了隆鑫地产公司开发的位于XX镇XX道XX号X－X的现售商品房一套。《重庆市商品房买卖合同》第十三条约定：“1、现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在260日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过260日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”《补充协议》（附件五）第六条约定：“……2、甲乙双方一致同意对合同十三条作如下补充、变更约定（1）乙方同意委托甲方代办权属登记手续。乙方应按合同约定或甲方要求向甲方递交办理权属登记所需的资料；缴清房款、税款、手续费等；并完善相关手续。否则，引起的逾期办证的责任由乙方自行承担。如乙方因故不能按期履行上述义务超过6个月的，甲方解除为乙方代办权证的义务，由乙方自行向产权办理机构申请办理该房屋权证。……（2）现售商品房的，自本商品房实际交付使用之日起260日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务。……”《重庆市商品房买卖合同》签订后，吴寄平交纳了房价款326097元、契税9782.91元、大修基金2861元、合同印花税163.05元，共计338903.96元。吴寄平于2014年7月25日接受了案涉房屋。武隆区国土资源和房屋管理局于2017年11月14日颁发案涉房屋的《不动产权证书》。另查明，吴寄平与案外人薛文江于2016年10月8日签订了《房屋买卖合同》，约定：吴寄平将案涉房屋以48万元出售给薛文江，薛文江于当日支付20000元定金后合同生效，吴寄平应当在2016年10月30日将案涉房屋的房产证交付薛文江，双方签订即签订正式的房屋买卖合同，若吴寄平不能在2016年10月30日前交付案涉房屋房产证，则薛文江有权终止该合同，并要求吴寄平双倍返还定金。《房屋买卖合同》签订后，薛文江支付了20000元定金。因吴寄平未能按约向薛文江交付案涉房屋房产证，双方于2016年12月13日签订了《解除合同约定》，约定双方解除《房屋买卖合同》，并由吴寄平双倍返还薛文江定金40000元。同日，吴寄平向薛文江转帐支付了40000元。本院确认的以上事实，有原、被告的当庭陈述、认购书、重庆市商品房买卖合同及《补充协议》、特约商户签购单、物业专用收据、收楼书、《不动产权证书》、《房屋买卖合同》、《解除合同约定》、汇款凭据、公证书等证据在案为凭。上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院认为，吴寄平与隆鑫地产公司之间签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行合同义务。在吴寄平履行完毕约定义务后，隆鑫地产公司应当在约定期限内为其办理产权登记。本案争议的焦点：一、隆鑫地产公司承担逾期办理产权登记的违约金如何计算；二、隆鑫地产公司要求对违约金进行调减的请求应否支持；三、吴寄平在主张逾期办理产权登记违约金的同时再主张隆鑫地产公司赔偿40000元损失的诉讼请求应否支持。关于隆鑫地产公司承担逾期办理产权登记的违约金如何计算的问题。本院认为，案涉商品房为现售商品房，故办理产权登记的期限应当适用合同和补充协议中关于现售商品房办理产权登记的约定。吴寄平与隆鑫地产公司签订的《补充协议》（附件五）第六条第二款第二项的约定为“现售商品房的，自本商品房实际交付使用之日起260日内，……”案涉商品房实际交付日期为2014年7月25日，即隆鑫地产公司应在2015年4月11日（2014年7月25日后推260日）前办理产权登记，隆鑫地产公司未能按约取得产权登记，应当承担逾期办理产权登记的违约责任。庭审中，因隆鑫地产公司未能举示其取得产权登记受理单的时间，吴寄平主张以《不动产权证书》上载明的业务编号：201XXXXX即“2017年10月28日”作为隆鑫地产公司取得产权登记受理单但隆鑫地产公司的时间，本院认为该主张符合产权登记办理实际，本院予以确认。具体来讲，隆鑫地产公司应当承担逾期办理产权登记的违约金计算方式为：按照已付房价款326097元每日万分之一，从2015年4月12日起计算至2017年10月27日止，共929天，违约金额为30294.41元。关于隆鑫地产公司要求对违约金进行调减的请求应否支持的问题。本院认为，首先，双方在合同中已对隆鑫地产公司应承担的逾期办理产权登记违约金的计算方式进行了明确约定，且约定的违约金并不存在过高情形；其次，根据双方约定，隆鑫地产公司本应在2015年4月11日前履行完毕合同约定的办理案涉房屋的产权登记义务，但却因隆鑫地产公司自身原因导致在2017年10月28日才取得产权登记受理单，违约期限长达929天。本院综合根据隆鑫地产公司违约情形及过错程度，对隆鑫地产公司该辩称理由不予采纳。关于吴寄平在主张逾期办理产权登记违约金的同时再主张隆鑫地产公司赔偿40000元损失的诉讼请求应否支持的问题。本院认为，首先，吴寄平的损失实际应当为20000元而非40000元（先收到薛文江20000元，后退还40000元，损失实际为20000元）。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，双方在合同中已对隆鑫地产公司应当承担的逾期办理产权登记违约金计算方式进行了明确约定，而违约金本身就具有损失填补功能。本案中，本院已对吴寄平主张的逾期办理产权登记违约金予以支持，其损失已得到弥补，故吴寄平既主张逾期办理产权登记违约金，又再主张损失赔偿，因缺乏法律依据，本院不予支持。综上，对吴寄平诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司在本判决生效之日起十日内向原告吴寄平支付逾期办理产权登记的违约金30294.41元；二、驳回原告吴寄平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1557.36元，减半收取778.68元（原告已预交），由原告吴寄平负担400元，由被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司负担378.68元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  安昌荣二〇一八年八月七日书记员  徐 柠