广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终11183号上诉人（原审原告）：黄金萍，女，1982年5月21日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。委托诉讼代理人：邱盛，广东达熙律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江少薇，女，1958年10月30日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：刘泽丰，广东宏安信律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：汤意胜，男，1979年7月29日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审第三人）：谈然斌，男，1982年7月29日出生，汉族，住广州市越秀区。汤意胜、谈然斌共同委托诉讼代理人：区智杰，广东德良律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市力强房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区较场东路首层81号铺。法定代表人：张俊能，该公司总经理。委托诉讼代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢玉婷，广东广岭律师事务所律师。上诉人黄金萍因与上诉人江少薇、汤意胜、谈然斌及被上诉人广州市力强房地产代理有限公司（以下简称力强公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初6090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄金萍上诉请求：1.维持一审判决第一项、第二项；2.撤销一审判决第三项，改判江少薇、汤意胜、谈然斌支付30万元违约金；3.诉讼费由江少薇、汤意胜、谈然斌承担。事实和理由：（一）一审判决逻辑错误，认为黄金萍要求江少薇、汤意胜、谈然斌按照房屋成交价的10%支付违约金没有合同依据是错误的，原《存量房买卖合同》第八条约定了违约责任，逾期履行合同理应包括迟延交付或者无法交付，汤意胜、谈然斌在与黄金萍协商的过程中将涉案房屋转卖给第三人，导致黄金萍无法买受该房屋，应属该条约定情形。（二）《广州市存量房买卖合同》对违约责任也进行了补充约定，根据第十条的约定，“甲方不按本合同约定将房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已支付的全部费用”，汤意胜、谈然斌转卖涉案房屋的行为符合该条约定情形，其行为造成两份房屋买卖合同均无法实现。（三）一审法院遗漏了黄金萍要求一并解除《广州市存量房买卖合同》的诉请。江少薇二审答辩称，江少薇对汤意胜、谈然斌与黄金萍之间的买卖合同关系均不知情，不应由江少薇承担法律责任。汤意胜、谈然斌二审答辩称，不同意黄金萍的上诉请求，黄金萍先行违约导致交易不能继续履行，因此不存在江少薇、汤意胜、谈然斌三人共同支付违约金的问题。力强公司二审答辩称，不同意黄金萍的上诉请求，在一审当中黄金萍的诉讼请求是要求江少薇承担30万元的违约金，汤意胜、谈然斌对此承担连带责任，其在一审中并未对力强公司提出该项主张，因此其在二审中要求力强公司与汤意胜、谈然斌、江少薇共同承担30万元的违约金已经超过一审的诉讼请求，且在整个交易过程中力强公司已经尽到了全部的居间义务，不应承担任何法律责任。江少薇、汤意胜、谈然斌上诉请求：1.改判江少薇、汤意胜、谈然斌无需返还定金100000元给黄金萍；2.改判江少薇、汤意胜、谈然斌无需支付赔偿金50000元给黄金萍；3.诉讼费由黄金萍、力强公司承担。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清，忽视了双方重新洽谈签订《存量房买卖合同》的过程，错误认定《存量房买卖合同》只是办理产权过户手续所用，该合同才是双方洽谈后的真实意思表示。双方于2016年11月17日达成合意，根据交易流程和习惯，黄金萍、汤意胜、力强公司于2016年12月21日共同到房管局办理递件过户手续，故《存量房买卖合同》的时间为2016年12月21日，一审法院认为合同落款时间与付款时间有违交易习惯和常理并不属实。《存量房买卖合同》是双方对在2016年11月17日达成合意的合同进行进一步确认，一审法院认为该合同只是为交易所用没有事实依据。（二）《存量房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，江少薇、汤意胜、谈然斌有权没收定金，涉案房屋不能交易并非因为涉案房屋存在违章部分，该情况已告知黄金萍，但黄金萍因此多次要求降价购房，导致涉案交易不能继续进行，违约方在于黄金萍，一审法院支持黄金萍的索赔请求于法不合。（三）2016年12月21日约定过户递件的当天，黄金萍并没有足够支付的首期款，亦没有提供证据证明其已经具备了支付购房款的条件，故其以各种理由要求拖延交易，要求降价购房，其行为已构成违约。（四）江少薇对汤意胜、谈然斌将涉案房屋出售给黄金萍的事实完全不知情，江少薇通过以签发授权委托书的形式将涉案房屋出售给汤意胜、谈然斌，且双方的交易已经全部完成，汤意胜、谈然斌将涉案房屋再转售他人所产生的全部法律关系不应由江少薇承担。黄金萍二审答辩称，（一）违约主要是由汤意胜、谈然斌的代理行为造成，在合同磋商过程中汤意胜、谈然斌隐瞒了事实真相，将房产转让给第三人，黄金萍对此不知情，也正是由于汤意胜、谈然斌的行为才导致双方签订的两份《存量房买卖合同》的目的无法实现。（二）关于黄金萍履行能力的问题，黄金萍在开庭之前已经向二审法院提交了相关证据补充证明，在2016年12月21日黄金萍的账户上已经有120多万元。（三）对于江少薇是否应承担责任的问题，其作为完全民事行为能力人，出具公证授权书时应当意识到相应的法律后果。力强公司二审答辩称，谁违约由法院认定，在本案中力强公司已经尽到审慎义务，诉讼费用及其他相关费用不应当由力强公司承担。黄金萍向一审法院起诉请求：1.解除黄金萍与江少薇、力强公司签订的0000558《存量房买卖合同》；2.江少薇立即返还黄金萍定金10万元，支付违约金30万元，汤意胜、谈然斌承担连带责任；3.力强公司立即返还黄金萍支付的中介费15000元；4.江少薇、力强公司共同赔偿黄金萍支付的按揭办理费用10200元，律师费60000元，汤意胜、谈然斌承担连带责任。一审法院认定事实：涉案房屋即广州市越秀区东风中路太华坊×××，建筑面积67.63平方米，用途为住宅，钢筋混凝土结构和砖木结构，2-2∕3层，登记附注记载今后城市建设需要无偿拆违章DA第三层及阳台，面积20.80平方米。2016年7月1日，江少薇（甲方，卖方）与汤意胜、谈然斌（乙方，买方）签订了《存量房买卖合同》。其约定，江少薇将涉案房屋广州市越秀区东风中路太华坊×××转让给汤意胜、谈然斌。房屋建筑面积47平方米，实际面积以《房地产权证》为准。该房地产按整套出售并计价，成交价款138万元。第十二条、补充约定：备注：1.本次交易经双方友好协商，由于乙方暂时未有购房资格需要做全权委托公证，甲方需无条件配合乙方办理一切手续。2.甲方保证该房屋交吉交楼，并在收齐楼款后一周内将上述物业全部户口迁出。3.甲方在收齐楼款后，移交房产证原件，公证委托书原件等资料给乙方。2016年6月21日至同年7月25日，谈然斌通过转账汇款等方式向江少薇付清购房款138万元。2016年7月12日，江少薇、王某（系夫妻关系）签订《委托书》，委托受托人汤意胜、谈然斌及刘某作为代理人，代理执行和处理以下事项：一、查询委托人名下房地产登记情况；二、向房管等部门办理涉案房屋的登记，领取房地产证（包括遗失补领）手续；三、缴纳涉案房屋有关的税款和支付一切必要的费用；四、出售涉案房屋，办理该房屋买卖的一切转名过户手续，收取售房款，办理网签；五、协助买家办理银行按揭贷款事宜和手续；六、办理上述房屋维修基金、水、电等等转名过户的相关事宜和手续；七、查询、查册、复印、调档、更正、变更、测绘、退案、退税、退保险。上述任何一受托人均可单独办理上述委托事项。受委托人无转委托权。受委托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件和合同，委托人均予以承认。此委托书有效期自签署之日起至2018年7月12日止。前述委托书于次日经广东省广州市广州公证处以（2016）粤广广州第140083号《公证书》公证。2016年11月6日，江少薇（甲方，卖方）及其委托代理人汤意胜与黄金萍（乙方，买方）、力强公司（丙方，中介方）签订了《存量房买卖合同》（NO.000558）。其约定，房地产地址为广州市越秀区东风中路太华坊×××，《房地产证》编号：第0023××45号。建筑面积：67.63平方米（实际面积以《房地产权证》为准）。甲方保证对该房地产享有完整产权，乙方已查看该房地产现况及其房产证并无异议。该房地产按整套出售并计价，成交价款为300万元。第三条、付款方式及产权转移：签订本合同时，乙方向甲方支付10万元作为购房定金（乙方首次支付房款时作为房款的一部分），并按照下列第2种方式付款及办理产权转移手续：2.按揭付款及产权转移：（1）甲乙双方应于本合同签订后25日内提供及签署办理按揭手续所需的全部资料。乙方应于本合同签订后25日内委托按揭服务机构协助向银行提出按揭申请，按揭的方式为商业贷款。（2）甲乙双方应于本合同签订后25日内签订网签系统的《广州市房地产中介服务合同》和《广州市存量房买卖合同》。（3）甲乙双方应于银行出具同意贷款通知书后（即批准乙方的按揭申请）5个工作日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记。（4）乙方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天向甲方支付首期房款（含定金）100万元。（5）剩余房款200万元待办妥全部按揭手续后由银行直接划至甲方账户。买方承担全部税费。第六条、中介费用。丙方已提供独家居间服务并已促成甲乙双方签订本合同，甲乙双方同意于本合同签订之日连带向丙方支付成交价款3%的中介服务费及咨询费。若甲方或乙方向丙方出具了《服务收费确认书》，则中介费及咨询费数额按《服务收费确认书》执行。第八条、违约责任。甲乙双方任何一方逾期履行合同的，逾期每日违约方应向守约方支付相当于成交价款万分之五的违约金，逾期超过20日的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同。守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金。甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利，应书面通知另一方，合同自通知达到对方时解除。第十二条、附则条款。1.本合同取代三方在谈判中的声称、承诺以及协议，合同各方的权利义务均以本合同为准。2.甲乙双方于广州市房地产交易所或网签系统签订的《广州市存量房买卖合同》仅用于办理产权过户手续，若与本合同不一致的，均以本合同为准。4.甲乙双方现授权丙方将本次交易的相关信息录入网签系统，不论甲乙双方是否已在打印出来的网签《存量房买卖合同》上签名，未经甲乙双方书面一致同意，丙方不得单方面撤下网签信息，甲方或乙方亦不得单方面要求丙方撤下网签信息等。该合同甲方签名栏由代理人汤意胜签名及按捺手印。2016年11月6日，黄金萍向汤意胜支付购房定金10万元，并向力强公司支付中介咨询及服务费15000元。同年11月14日，黄金萍向广州玮瑜房地产中介有限公司支付了按揭费5200元。2016年12月21日，黄金萍（买方，乙方）、江少薇（甲方，卖方）及其委托代理人刘某、广州市诺俊置业有限公司（丙方，房地产中介服务机构）签订了《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字16110375592号）。其约定，广州市越秀区东风中路太华坊×××，房地产权证号码：23××45，建筑面积67.6276平方米，钢筋混凝土结构和砖木结构，总层数3层，该房地产所在层数：1.该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况。甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益。否则，承担相应的法律责任。该房地产按整套出售并计价，总金额260万元整。第三条、付款：甲乙双方选择自行交割房款：签订本合同时，乙方向甲方支付人民币10万元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款按期付款。首期款：乙方应于2016年11月25日前向甲方支付房款90万元，剩余房款170万元由乙方于2016年12月5日前，甲乙双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭方式为商业贷款。甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料。如银行不批准乙方的贷款申请，乙方于2016年12月5日前以现金方式向甲方支付剩余房款。如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额，乙方于2016年12月5日前以现金方式向甲方补足差额。甲乙双方应当于楼款交割当天向房地产登记机构申请办理产权转移登记。甲乙双方按政府规定各付各税。各方当事人不履行合同约定或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。第十条、交易不成的违约责任。1.甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。2.乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。第十二条、逾期付款的违约责任。乙方未按照本合同第三条约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期过3日未支付的，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方。第十四条、单方解除权的行使：甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知一方，合同自通知到达对方时解除等。该合同甲方签名栏由委托代理人刘某签名。一审庭审中，针对《存量房买卖合同》（NO.000558）与《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字16110375592号）效力问题，黄金萍认为，按照《存量房买卖合同》（NO.000558）第十二条第2款“甲乙双方于广州市房地产交易所或网签系统签订的《广州市存量房买卖合同》仅用于办理产权过户手续，若与本合同不一致的，均以本合同为准”的约定，两份买卖合同不一致的，应以《存量房买卖合同》（NO.000558）约定为准。黄金萍原来打算通过银行按揭贷款200万元，但是为了减轻还贷利息压力，黄金萍多筹集了首付款，最终黄金萍只是申请了银行按揭贷款170万元。因此，按揭贷款数额的变化并不影响黄金萍支付购房款的能力。江少薇称，其对两份买卖合同的签订均不知情。力强公司称，应当以《存量房买卖合同》（NO.000558）约定为准，由于按揭贷款办理的居间方审核黄金萍贷款资质的时候发现黄金萍只能贷款170万元，考虑到黄金萍的支付能力后，汤意胜、谈然斌同意在原来约定的总房价价款基础上便宜40万元即以260万元卖给黄金萍，因此涉案房屋的交易价格、方式均完全发生了变更，交易的实际情况应当以网签的合同即《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字16110375592号）为准。汤意胜、谈然斌称，网签合同到房管部门进行了备案，对房价款重新进行了约定，房价款由原来的300万降至260万，并对交易的程序进行了变更。网签合同才是买卖双方真实意思表示，黄金萍起诉要求解除的《存量房买卖合同》（NO.000558）在网签合同之后已经失效。《存量房买卖合同》（NO.000558）第十二条第2款是对该条第4款进行约束而不是对整个买卖合同进行约束。根据《存量房买卖合同》（NO.000558）第三条第2款第（5）项的约定，剩余房款200万元要通过按揭贷款方式支付，但本案中银行实际同意贷款的额度是170万元，二者并不相符。银行贷款额度与网签合同也对的那个的按揭贷款支付数额是相符的，由此可见网签合同才是双方真实意思表示和双方真正遵照履行的合同。一审法院另查明：2016年12月9日，上海浦东发展银行广州分行向黄金萍出具了《同意贷款意向书》，就黄金萍购买涉案房屋即广州市越秀区东风中路太华坊×××房屋同意发放个人综合授信贷款人民币170万元，期限30年，贷款款项直接划至借贷双方签订的借款抵押合同约定收款账号。同年12月12日，黄金萍向广州玮瑜房地产中介有限公司支付了按揭费尾款5200元。据黄金萍、力强公司及汤意胜、谈然斌一致陈述，在2016年12月9日上海浦东发展银行广州分行向黄金萍出具了《同意贷款意向书》之后，黄金萍、力强公司、汤意胜、谈然斌及按揭公司按照约定于2016年12月21日共同前往广州市不动产交易登记中心递件申请办理交易过户登记手续。关于递件的过程。黄金萍称，直到递件当天经广州市不动产交易登记中心工作人员提醒后，黄金萍才知道涉案房屋存在违章建筑；当天黄金萍与汤意胜前往城管部门了解违章建筑是否会拆除，城管部门答复称，如果有人举报就会拆除；黄金萍于是和汤意胜约定继续协商涉案房屋的交易；在协商的过程中，黄金萍要求降价至240万，汤意胜说回头再考虑，直到2017年2月16日双方见面，汤意胜不同意降价出售，要求没收黄金萍支付的定金。力强公司称，黄金萍在递件当天经广州市不动产交易登记中心工作人员提醒有违章建筑，说违章建筑部分有可能会记入新的房产证，也可能不记入新的房产证，建议黄金萍去城管部门了解清楚；随后是黄金萍和汤意胜前往城管部门了解情况，但力强公司并没有一同前往；黄金萍和汤意胜在2016年12月21日递件后至2017年2月16日期间一直有对房屋价格及买卖进行协商，直到2017年2月16日双方到力强公司面谈，汤意胜拒绝降价出售。汤意胜、谈然斌称，在递件当天广州市不动产交易登记中心工作人员提醒黄金萍涉案房屋存在违章建筑，黄金萍说她知道有违章建筑；黄金萍问到违章建筑会不会被拆除，广州市不动产交易登记中心工作人员说具体要向城管部门核实；当天黄金萍遂和汤意胜一同前往城管部门询问了解情况，城管部门答复称一般情况下不会拆除，有人投诉的情况下违章建筑才可能拆除，黄金萍表示要回去考虑一下，当天黄金萍并未递件成功，广州市不动产交易登记中心也没有出具递件受理回执；之后黄金萍和汤意胜就价格问题进行过协商，但一直谈不拢，黄金萍要求房屋降价至240万，汤意胜不同意；双方于2017年2月16日进行了面谈，汤意胜明确表示没收定金后再解除合同。江少薇称，对于买卖双方的交易以及递件过程完全不知情，其与江少薇无关。以上陈述，各方均没有提供任何证据证实。一审法院另查明：2017年1月9日，朱雅宾申请涉案房屋转移，同年1月16日，广州市不动产交易登记中心核准登记，以2017登记字1001315号（东风中路太华坊×××）存案。针对黄金萍与江少薇之间就涉案房屋签订的前述买卖合同为何没有最终履行以致后来转让给他方的原因。黄金萍称，因为汤意胜、谈然斌隐瞒了涉案房屋存在违章建筑的事实，在签订买卖合同的过程中没有将载明有违章建筑内容的房产证附注部分以及查册表登记附注部分出示给黄金萍查看，后来涉案房屋已经转让给了他人，导致合同实际无法履行。汤意胜、谈然斌称因为黄金萍没有按照网签的《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字16110375592号）约定支付首期款，直到2016年12月黄金萍告知汤意胜、谈然斌其不履行房屋买卖合同，后来居间方广州市诺俊置业有限公司解除了该网签合同。江少薇称，其对《存量房买卖合同》（NO.000558）及《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字16110375592号）的签订均毫不知情。一审庭审中，针对江少薇、王某与汤意胜、谈然斌及刘某2016年7月12日签订《委托书》的具体原因，江少薇称，其通过委托公证书的形式将涉案房屋出卖给谈然斌，因为谈然斌称其当时并无购房资格，其母亲才有购房资格，但是当时其母亲尚在国外，因此2016年7月1日江少薇与汤意胜、谈然斌签订了《存量房买卖合同》并进行了前述委托公证手续；江少薇签订该委托书的本意是委托谈然斌将涉案房屋过户给其母亲，而不是让谈然斌等受委托人将房屋出售给他人。汤意胜、谈然斌称，涉案房屋实际上是由江少薇通过委托公证的方式出卖给了谈然斌，并且已经交付房屋给汤意胜、谈然斌使用，汤意胜、谈然斌是房屋的实际所有权人；至于具体要通过委托公证来转让房屋的原因，一审庭后三个工作日书面答复法院，但汤意胜、谈然斌在一审庭后并未就该问题答复一审法院。至于江少薇将涉案房屋通过委托公证方式出售给汤意胜、谈然斌的事实，一审庭审中，黄金萍称其在签订前述房屋买卖合同时对此并不知情；江少薇称，其并不知道汤意胜、谈然斌是否将该事实披露给黄金萍；汤意胜、谈然斌称其有告诉给黄金萍，但对该主张并未提供任何证据证明。一审法院认为：黄金萍与江少薇及其委托代理人汤意胜、力强公司签订的《存量房买卖合同》（NO.000558），系各方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。根据该合同第十二条附则条款“1.本合同取代三方在谈判中的声称、承诺以及协议，合同各方的权利义务均以本合同为准。2.甲乙双方于广州市房地产交易所或网签系统签订的《广州市存量房买卖合同》仅用于办理产权过户手续，若与本合同不一致的，均以本合同为准”的约定，买卖双方就涉案房屋签订的网签合同与该合同不一致的，以该合同为准。本案中，没有证据证明黄金萍与江少薇及汤意胜、谈然斌之间就涉案房屋的买卖合同效力进行了其他约定。另外，从《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字16110375592号）的签订时间以及约定的内容来看，该合同签订于2016年12月21日，但合同约定买方应当于2016年12月5日前通过银行按揭或现金方式支付完毕全部购房款。该约定有违一般市场交易习惯和常理。因此，一审法院对黄金萍关于该网签合同仅仅用于办理产权过户手续所用，该网签合同与《存量房买卖合同》（NO.000558）不一致的以后者为准的主张，予以支持。汤意胜、谈然斌关于涉案房屋买卖应以网签的《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字16110375592号）为准的抗辩主张，与合同约定不符，一审法院不予支持。前述《存量房买卖合同》（NO.000558）没有约定的，则依照《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字16110375592号）履行。《存量房买卖合同》（NO.000558）项下包含了黄金萍与江少薇及汤意胜、谈然斌之间的买卖合同关系以及买卖双方与力强公司之间的居间合同关系。本案诉讼审理的是房屋买卖合同纠纷，在一审法院释明后，黄金萍坚持一并起诉力强公司并要求其退还中介费用，鉴于力强公司的居间服务内容与涉案房屋买卖合同履行具有一定牵连关系，且为避免当事人诉累，一审法院对黄金萍该项诉请一并处理。根据前述查明事实，黄金萍于2016年11月14日即已经委托按揭服务机构办理按揭事宜，银行于2016年12月9日出具了同意贷款意向书。在银行出具同意贷款意向书之后，黄金萍、力强公司、汤意胜、谈然斌共同约定后于2016年12月21日共同前往广州市不动产交易登记中心递件申请办理房屋转移登记手续。根据黄金萍、力强公司及汤意胜、谈然斌的共同陈述，在递件的过程中经广州市不动产交易登记中心工作人员提醒，黄金萍和汤意胜共同前往城管部门了解涉案房屋违章建筑面积过户登记等事宜，由于城管部门答复违章建筑有被人投诉拆除的可能，随后黄金萍和汤意胜均表示将就房价款和买卖交易事宜继续协商，双方就合同履行期限等实际进行了变更。自2016年12月21日至2017年2月16日期间黄金萍与汤意胜就房屋买卖价格进行协商的过程，该过程并非黄金萍不履行购买房屋的义务。因此，汤意胜、谈然斌以黄金萍超过合同约定期限没有履行支付房款义务因而要求没收定金的抗辩主张，于法无据，本院不予支持。黄金萍要求解除《存量房买卖合同》（NO.000558）及退还定金10万元的诉请，合法合理，一审法院予以支持。关于江少薇与汤意胜、谈然斌是否应当承担连带责任的问题。如前述查明事实，2016年7月12日，江少薇、王国荣签订《委托书》并经公证，委托受托人汤意胜、谈然斌及刘某作为代理人出售房屋并办理转移登记手续，且汤意胜在与黄金萍签订房屋买卖合同过程中出示了该公证委托书。江少薇提出其通过该公证委托书将涉案房屋出售给汤意胜的抗辩主张，但该主张与《委托书》载明的内容不符，且涉案房屋并未办理转移登记至汤意胜、谈然斌名下的手续，故一审法院对江少薇该抗辩主张不予支持。江少薇作为委托人，其依法应当对受托人从事委托事项的行为承担法律后果。与此同时，从合同实际履行情况来看，汤意胜承认其实际收取了黄金萍支付的10万元定金，而汤意胜未提供证据证明其将收取的10万元定金转交给江少薇。一审庭审中，汤意胜、谈然斌也承认其是房屋的实际控制人。综上，黄金萍要求江少薇和汤意胜、谈然斌承担连带责任的诉请，于法有据，一审法院予以支持。据此，江少薇及第三人应当共同向黄金萍返还定金10万元。黄金萍认为江少薇、力强公司以及汤意胜、谈然斌在签订合同的过程中没有如实告知涉案房屋存在违章建筑，称力强公司及汤意胜、谈然斌出示涉案房屋的房产证时未将违章建筑内容出示给其查看，但与NO.000558《存量房买卖合同》载明的“乙方已查看该房地产现况及其房产证并无异议”不符，且在力强公司及汤意胜、谈然斌已经出示房产证的情况下黄金萍未认真核实有关产权登记情况，应自行承担疏于注意的相应责任。黄金萍关于江少薇故意隐瞒房屋违章建筑并要求江少薇和汤意胜、谈然斌支付违约金以及要求力强公司返还中介费1.5万元的主张和诉请，事实和依据不足，一审法院不予支持。其次，如前所述，黄金萍、力强公司及汤意胜于2016年12月21日递件申请过户登记因故未果后，黄金萍和汤意胜均表示就房屋价格及房屋买卖交易需要继续协商，买卖双方对涉案交易实际进行了相应变更。对于协商期限以及协商未果的法律责任，双方均无约定。况且，虽然前述《存量房买卖合同》均约定必须通过书面通知形式行使解除权，但无论是NO.000558《存量房买卖合同》还是穗存量房合字16110375592号《存量房买卖合同》，均没有对未通过书面形式行使合同解除权所应承担的责任进行具体约定。因此，黄金萍以江少薇及汤意胜、谈然斌没有依照合同约定行使解除权以及另行将房屋出售给他人为由要求其按照房屋成交价10%支付违约金的诉请，缺乏合同依据，一审法院不予支持。考虑到江少薇及汤意胜、谈然斌在答应与黄金萍协商的过程中未经通知将房屋另行转让给他人，有违诚实信用原则；其径行撤销网签合同的行为确实违反了《存量房买卖合同》关于行使合同解除权的相关约定，明显不当，导致黄金萍购买房屋的缔约目的落空，客观上黄金萍也遭受到一定损失。同时，黄金萍在签订合同过程中对房屋的违章建筑等产权登记情况未能尽到审慎注意义务以及在2016年12月21日因故没有成功递件导致涉案房屋买卖合同未能实际履行，其自身也负有相应责任。根据双方履约情况，从平衡双方权利义务的角度出发，江少薇及汤意胜、谈然斌酌情应当向黄金萍赔偿50000元以弥补黄金萍按揭费用等损失。至于江少薇与汤意胜、谈然斌之间的纠纷，与本案无关，由其另行协商解决，协商不成的另循法律途径解决。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第三百九十六条的规定，于2017年9月18日作出如下判决：一、黄金萍与江少薇、广州市力强房地产代理有限公司签订的《存量房买卖合同》（NO.000558）自本判决发生法律效力之日起解除；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，江少薇、汤意胜、谈然斌向黄金萍返还定金100000元；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，江少薇、汤意胜、谈然斌向黄金萍支付赔偿金50000元；四、驳回黄金萍的其他诉讼请求。案件受理费8578元，由黄金萍负担5926元，由江少薇、汤意胜、谈然斌共同负担2652元。本院二审期间，黄金萍提供了以下证据：1.广州市房地产中介协会处罚公示（网上打印版），载明：“……签订合同前。经纪人张诚招、陈佩全未以书面形式向黄某告知房地产登记资料查询机构出具的房地产自然状况及查封、抵押等权利限制情况……”，拟证明力强公司的违规行为；2.招商银行以及工商银行的银行流水，拟证明黄金萍有足够能力支付首付款。江少薇经质证认为：证据1没有原件，因此对证据1的真实性、关联性、合法性均不予认可；对证据2的真实性、合法性没有异议。力强公司经质证认为：即使证据1是真实的，也与本案没有关系，力强公司已经向黄金萍出示过房产证的复印件，在一审过程中汤意胜、谈然斌与黄金萍的说法都是可以对应的，只是黄金萍后来不想要购买房屋就不承认有看过附注的内容；该公示只是说力强公司未以书面形式告知该房产的权属，力强公司确实没有特别作书面的另行说明，但这并不能说明力强公司没有进行告知；对证据2的真实性、合法性予以认可，关联性由法院认定。汤意胜、谈然斌经质证认为：不确认证据1的真实性，对证据2的真实性没有异议，但汤意胜、谈然斌在一审中也反复提出黄金萍支付能力的问题，在一审开庭时黄金萍是可以将该证据补充提交给一审法院的。经审理查明，一审法院查明的事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，黄金萍称其只是看过涉案房屋房产证复印件第一页、第二页，并无看过附注页，黄金萍对其该主张未提供证据证明。汤意胜、谈然斌称其二人将房产证全部交给了力强公司复印。力强公司确认汤意胜、谈然斌向该公司提供了完整的房产证复印件，力强公司无证据证明其向黄金萍出示了房产证的全部内容。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：涉案房屋买卖合同未能继续履行的违约责任在于买方还是卖方以及相应违约责任的承担问题。NO.000558《存量房买卖合同》约定“甲乙双方于广州市房地产交易所或网签系统签订的〈广州市存量房买卖合同〉仅用于办理产权过户手续，若与本合同不一致的，均以本合同为准”，而签订时间在后的穗存量房合字16110375592号《存量房买卖合同》中并无此约定，且从黄金萍按照NO.000558《存量房买卖合同》的约定于该合同签订之日支付购房定金的实际履行情况来看，一审法院认定两份合同约定不一致的，应当以NO.000558《存量房买卖合同》为准并无不当，本院予以认可。黄金萍作为买受人，负有在签约前审核涉案房屋产权登记情况的审慎注意义务。黄金萍称其只是看了涉案房屋产权证的前两页，并无查看载明有违章建筑内容的附注页，黄金萍对其该主张并无提供充分证据证明，且与NO.000558《存量房买卖合同》所载明“甲方（卖方）保证对该房地产享有完整产权，乙方（买方）已查看该房地产现况及其房产证并无异议”的约定不符，本院对其该主张不予采信。涉案房屋的产权证已清楚载明涉案房屋存在违章建筑的情况，黄金萍主张江少薇、力强公司、汤意胜、谈然斌隐瞒涉案房屋存在违章建筑的问题，依据不足，本院不予采信。根据各方当事人的陈述，2016年12月21日没有成功办理交易过户登记递件的原因在于黄金萍对涉案房屋存在违章建筑部分产生质疑而暂停。如前所述，NO.000558《存量房买卖合同》已清楚载明买方已查看涉案房屋的房产证，黄金萍在办理交易过户递件时，又以不清楚涉案房屋存在违章建筑为由暂停递件而导致涉案房屋买卖合同未能实际履行完毕，黄金萍对此有过错。交易递件暂停后，买卖双方虽同意就涉案房屋的房价款和买卖交易事宜继续进行协商，但对协商期限以及协商未果的责任并无作出约定。在双方未能就后续履行情况达成合意的情况下，买卖双方若有解除合同的意向，本应依照合同的约定通过书面形式行使合同解除权。现卖方并无充分证据证明黄金萍曾提出不再继续履行合同，在涉案房屋买卖合同尚未有效解除的情况下，即将涉案房屋另行转让给他人，一审法院认定江少薇、汤意胜、谈然斌存在违约行为并无不当。鉴于造成涉案房屋买卖合同未能实际履行完毕，买卖双方均有过错，一审法院根据各方的过错程度、合同履行情况以及从平衡双方权利义务的角度出发，酌情判令江少薇、汤意胜、谈然斌向黄金萍赔偿50000元，并无不妥，本院予以认可。黄金萍、江少薇、汤意胜、谈然斌认为造成合同不能继续履行的责任应全部归咎于对方，依据均不充分，本院均不予采信。黄金萍要求江少薇、力强公司、汤意胜、谈然斌除返还定金外还须向其支付违约金30万元的主张不能成立，本院不予支持。江少薇、汤意胜、谈然斌关于其三人无需返还定金以及支付赔偿金的上诉理由不能成立，本院亦不予支持。综上所述，黄金萍、江少薇、汤意胜、谈然斌的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8350元，由黄金萍负担5050元，由江少薇、汤意胜、谈然斌共同负担3300元。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一八年八月二十二日书记员  贾妍游瑞娜