江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1322民初13799号原告:王迅，男，1982年3月15日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。原告：陈士洪，女，1980年12月8日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。二原告共同委托诉讼代理人：仲东华，江苏衡上律师事务所律师。被告：江苏丰润房地产开发有限公司，统一社会信用代码：913213226978597705，住所地沭阳县沭城街道城北农贸市场**。法定代表人：唐国海，该公司经理。委托诉讼代理人：张雁军，江苏润苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘青春，江苏润苏律师事务所（实习）律师。原告王迅、陈士洪与被告江苏丰润房地产开发有限公司（以下简称丰润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月22日公开开庭进行了审理。原告王迅、陈士洪的委托诉讼代理人仲东华、被告丰润公司委托诉讼代理人张雁军、刘青春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王迅、陈士洪向本院提出诉讼请求：1、判令被告丰润公司向原告出示购买的房屋经综合验收合格的证明、在交接房屋时提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；2、判令被告丰润公司协助原告办理不动产权属登记手续；3、判令被告自2017年10月1日起按日向原告支付已付购房款万分之一的逾期交房违约金至涉案房屋通过综合验收合格后被告通知原告办理房屋交接手续之日止；4、判令被告给付逾期办证违约金1936.94元。事实和理由：2017年5月26日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告预售的新城市广场第C区538号房屋，总房款为193694元，合同约定交房时间为2017年9月30日前，逾期按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同对逾期办证及交接手续、产权登记方面均作了明确约定。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告未按合同约定履行自己义务，构成违约，请求支持原告诉讼请求。被告丰润公司辩称，双方虽签订购房合同，但涉案房屋系以抵工程款形式取得的，原告实际并未支付购房款；原告要求被告提供综合验收合格证明、提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以及协助办理产权证的诉讼请求，因尚未达到条件，不应当得到支持。根据合同约定，协助办证在合同约定交房期限后九十日内协助，现尚未具备办证条件，不应当支付逾期办证违约金。因政府原因导致未能通过综合验收，被告不应当承担违约责任。原告至今未能交纳契税、维修基金，因此要求支付逾期办证违约金不应得到支持。原告于2018年5月3日办理上房手续时签订了补充协议，自愿放弃要求追究被告违约责任，故原告不应当再主张相应权利。本院经审理查明如下事实：2017年5月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的沭阳县新城市商业广场第C区538房屋，房款总计193694元。合同约定：出卖人应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《工程竣工验收备案表》的商品房交付买受人使用；合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已缴购房款的百分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款193694元，被告向原告出具了购房款收据。2018年5月3日，原、被告双方签订补充协议一份，主要内容为“在乙方（陈士洪）的信任和支持下，经过精心的设计和工程施工，沭阳新城市商业广场工程现已建成，该房屋所含部分工程均合格，质量控制资料齐全、符合要求、合格；所含分部共鞥安全和功能检验检测符合要求、合格；观感质量综合评价为好、合格；即将办理综合验收及工程竣工验收备案手续。在本《交房补充协议》上签名确认后，即视为您认可上述房屋质量和工程的描述，表明将自愿按现状接收房屋，并放弃追究开发商未通过综合验收、未取得《工程竣工验收备案宝》以及逾期交房、逾期办理不动产证等等的所有违约责任。作为对价，开发商将承担所购房屋交付后2018年5月3日至2019年5月2日的物业服务费、电梯电费、电梯检测维护费及二次增压维护及电费，共计1709元，以上作为原合同补充条款，与原合同具有同等效力。”后原告办理上房手续。另查明，涉案房屋至今未取得《工程竣工验收备案表》。以上事实，由原、被告庭审陈述、原告提供的商品房买卖合同、购房款收据、被告提供的房屋交接验收检查表、入伙手续办理单、入住交接单、补充协议等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订购房合同后，原告按约向被告付清购房款，被告应按照合同约定时间将符合合同约定条件的房屋交付原告使用，在双方签订的合同第八条明确约定，被告应当于2017年9月30日将取得《工程竣工验收备案表》的商品房交付原告使用，逾期应承担相应的违约责任，但在原告于2018年5月3日办理上房手续时与被告签订的补充协议书，则视为双方对违约条款的重新约定，该补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应受协议内容的约束。原告称该协议系受胁迫所签，未能提供证据证明，对其主张依法不予采纳，协议书中明确载明了房屋的状况，原告也是在明知的情况下自愿签字并办理上房手续，则视为其放弃了追究逾期交房及逾期办证违约金的权利。原告称该协议内容显失公平，并要求撤销该协议的内容。本院认为，显失公平是指一方在紧迫或缺乏经验的情况下而订立的明显对自己有重大不利的合同。显示公平的成立包括三个条件：1、在订立合同时，订立双方权利义务明显不对等，利益严重失衡；2、合同一方具有明显优势，或另一方处于无经验、缺乏判断力或草率行事；3、获利方主观上存在恶意；4、受损方不具备充分自觉和真实自愿。本案中，在双方签订的补充协议中，已明确载明了房屋的具体情况，原告显然是在知道房屋状况后作出充分考虑方接收了房屋，且被告在协议中也约定由其承担原告应负担的部分费用作为对价，说明原告对其放弃追究对方违约责任的权利是明知的，被告在主观上也并不在恶意。综上，原、被告双方签订的补充协议应是双方真实意思表示，不存在显失公平的情况。现原告再次主张被告支付逾期交房违约金及逾期办证违约金，违反了该补充协议约定，本院依法不予支持。原告还要求被告履行协助办证的义务，因涉案房屋尚未取得《竣工验收备案表》，原告可待被告取得《竣工验收备案表》后另行向其主张权利。原告主张被告向其出示房屋经验收合格的证明，考虑到涉案房屋尚未通过综合验收合格，原告可在房屋通过综合验收合格后要求被告向其出示；关于原告主张的被告应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，在双方签订合同的第十一条明确约定，出卖人在交接房屋时应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，现双方已办理房屋交接手续，原告要求被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉讼请求，依法应予以支持。被告辩称原告涉案房屋系以抵工程款形式取得，原告并未支付购房款，原告提供的被告出具的购房款收据明确载明系涉案房屋房款，且涉案已交付原告使用，被告的辩解理由明显不能成立。被告辩称涉案房屋因政府原因导致未能按期交房，未提供证据证明，依法不予采纳。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告江苏丰润房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告王迅、陈士洪交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计65元，由被告江苏丰润房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费130元。代理审判员 周 艳二〇一八年八月二十八日书 记 员 万婷婷书 记 员 王敏艳附录法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。