.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}甘肃省景泰县人民法院民事判决书（2018）甘0423民初1694号原告：裴莉梅，女，汉族，1972年11月14日出生，住景泰县。被告：陈怀亮，男，汉族，1976年3月5日出生，住景泰县。被告：马欢，男，汉族，1981年7月7日出生，住景泰县。被告：席建慧，女，汉族，1982年3月17日出生，住景泰县。委托诉讼代理人：马欢，男，汉族，1981年7月7日出生，住景泰县。第三人：中国工商银行景泰县支行。住所地景泰县一条山镇西街*号。负责人：卢守统，该行行长。委托诉讼代理人：刘勇，甘肃勇平律师事务所律师。原告裴莉梅与被告陈怀亮、马欢、席建慧，第三人中国工商银行景泰县支行申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告裴莉梅、被告陈怀亮、马欢及第三人中国工商银行景泰县支行的委托诉讼代理人刘勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认被告陈怀亮与被告马欢、席建慧签订的《房屋买卖协议》无效，继续执行被告马欢、席建慧名下位于景泰县一条山镇中泉路景房权景泰县字第23855号房产；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告马欢、席建慧（二被告系夫妻关系）于2015年4月12日、4月16日达成民间借贷协议，原告向二被告借款67万元，后被告未按期偿还借款，原告于2016年7月28日向法院起诉，景泰县人民法院于2016年10月12日以（2016）甘0423民初1708号民事判决书，判决由二被告偿还原告借款46万元及利息。原告起诉时同时申请诉讼保全，对被告马欢、席建慧名下位于景泰县一条山镇中泉路景房权景泰县字第23855号、23856号予以查封，景泰县人民法院于2016年7月29日以（2016）甘0423民初1708号民事裁定书查封了该房产。判决生效后，原告申请强制执行，在对该房屋评估、拍卖时，被告陈怀亮对查封被告马欢、席建慧名下的景房权景泰县字第23855号房产提出执行异议申请，2018年5月10日景泰县人民法院以（2018）甘0423执异26号执行裁定书，裁定中止对该房产的执行。原告认为，涉案房产原告在诉讼阶段申请保全，景泰县人民法院已经查封，且该房产在第三人中国工商银行景泰县支行还做了借款抵押，第三人处的借款未还清，抵押权尚未解除，因此，被告陈怀亮与被告马欢、席建慧对涉案房产所签订的房屋买卖协议无效，请求依法支持原告的诉讼请求。被告陈怀亮辨称，购买被告马欢、席建慧的房屋是通过景泰信达房产中介有限公司签订的《房屋买卖合同》，房屋总价款320000元，陈怀亮已交付250000元，下剩70000元未交付，自2016年8月被告马欢、席建慧就将房屋交付陈怀亮居住，该房屋已属于陈怀亮所有，被告马欢、席建慧将房屋过户于陈怀亮名下时，陈怀亮将下剩房款付清。被告马欢、席建慧辨称，与被告陈怀亮签订《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，陈怀亮已交付了大部分房款，2016年8月即将涉案房产交付陈怀亮居住使用，现该房产应归陈怀亮所有。第三人中国工商银行景泰县支行辨称，2013年7月31日，被告马欢在工商银行景泰县支行贷款500000元，将涉案房产进行了抵押，第三人持有他项权证书，被告马欢、席建慧将银行贷款尚未还清，第三人对涉案房产享有抵押权，被告进行房屋买卖时，第三人不知情，对该房屋买卖行为不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对证据所要证明的案件事实，做如下认定：原告提交的景泰县人民法院（2016）甘0423民初1708号民事判决书一份、（2016）甘0423民初1708号民事裁定书一份，证实经人民法院判决书确定，被告马欢、席建慧应偿还原告借款本金460000元及利息，原告在起诉时申请诉讼保全，法院依法对涉案房产进行了查封。被告及第三人对证据的真实性无异议，但对保全裁定的执行情况不知情。从保全裁定书和本院调取的协助执行通知书反映，景泰县人民法院于2016年7月29日作出（2016）甘0423民初1708号民事裁定书，裁定对被告马欢、席建慧所有的景房权证景泰县字第23855、23856号房屋予以查封，于2016年8月29日采取了查封措施。被告陈怀亮提交《房屋买卖合同》一份、收据3张，申请证人田永珍出庭作证，证实2016年8月12日，被告陈怀亮通过景泰信达房产中介有限公司与被告马欢、席建慧达成了房屋买卖协议，房屋总价款320000元（包括屋内设施），被告已交付房款250000元，下剩房款70000元未付。2016年8月交付200000元房款后，被告马欢、席建慧即将房屋钥匙交给陈怀亮。原告裴莉梅认为该证据属于伪造。第三人认为被告转让房屋时未通知第三人，第三人不知情，对证据的真实性无法确认。从被告陈怀亮提交的证据反映，三被告之间发生房屋买卖行为和陈怀交付房款及入住房屋的事实存在，原告及第三人也未提交相反证据推翻房屋买卖的事实，因此，对被告之间买卖房屋和交付房款及入住房屋的事实应予认定。被告马欢、席建慧提交的证据与被告陈怀亮一致。第三人中国工商银行景泰县支行提交借款合同一份、他项权证书两份，证实被告马欢于2013年8月1日向工商银行景泰县支行贷款500000元，用被告马欢、席建慧共同所有的景房权证景泰县字第23855、23856号房产提供抵押，并办理了他项权证书，第三人对涉案房产享有抵押权。原被告双方对上述证据均无异议，应予认定。经审理，本院认定事实如下：被告马欢、席建慧系夫妻关系，2016年7月28日，原告裴莉梅以民间借贷纠纷将被告马欢、席建慧起诉至景泰县人民法院，请求偿还借款本金460000元及利息。经审理，景泰县人民法院以（2016）甘0423民初1708号民事判决书判决由被告马欢、席建慧于判决生效后十日内一次性偿还原告借款本金460000元及利息。原告在起诉时同时申请诉讼保全，请求对被告马欢、席建慧共同所有的景房权证景泰县字第23855、23856号房产予以查封，景泰县人民法院于2016年7月29日作出（2016）甘0423民初1708号民事裁定书，裁定查封被告马欢、席建慧共同所有的景房权证景泰县字第23855、23856号房产，于2016年8月29日采取了查封措施。2016年8月12日，被告陈怀亮通过景泰信达房产中介有限公司与被告马欢、席建慧达成房屋买卖协议，将景房权证景泰县字第238**号房屋卖给被告陈怀亮，房屋总价款320000元，陈怀亮已交付房款250000元，下剩70000元房款未付。2016年8月陈怀亮交付第一笔房款200000元后，被告马欢才告知陈怀亮该房屋还有抵押，并将房屋钥匙交于陈怀亮。原告裴莉梅在判决生效后，因被告马欢、席建慧未自觉履行给付义务，申请法院强制执行，在法院评估、拍卖涉案房产时，被告陈怀亮提出执行异议申请，认为涉案房产已出卖给陈怀亮，应停止执行。经审查，景泰县人民法院于2018年5月10日作出（2018）甘0423执异26号执行裁定书，裁定中止对景房权证景泰县字第238**号房产的执行。原告不服便提起了执行异议之诉。另查明，被告马欢于2013年8月1日向工商银行景泰县支行贷款500000元，用被告马欢、席建慧共同所有的景房权证景泰县字第23855、23856号房产提供抵押，并办理了他项权证书，现贷款尚未还清，被告马欢、席建慧出卖抵押房屋时未通知抵押权人，第三人工商银行景泰县支行对三被告之间签订的房屋买卖合同不予认可。本院认为，本案当事人争议的焦点是被告马欢、席建慧与被告陈怀亮签订的《房屋买卖协议》是否有效的问题。因涉案房屋在第三人中国工商银行景泰县支行办理了抵押登记，三被告在签订房屋买卖协议时，抵押权尚未解除，被告马欢、席建慧出卖抵押房产时未通知抵押权人，也未向受让人陈怀亮告知房屋抵押的情况，现第三人作为抵押权人又不认可三被告之间签订的《房屋买卖协议》。根据《中华人民共和国担保法》第49条第1款规定：”抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人已抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。依据上述规定，被告马欢、席建慧与被告陈怀亮签订的《房屋买卖协议》无效。被告陈怀亮作为买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，请求中止对涉案房产的执行，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，买受人提出的异议符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案被告马欢、席建慧与被告陈怀亮签订的《房屋买卖协议》无效，且涉案房屋已被人民法院查封，被告陈怀亮虽已交付大部分房款，并已实际占有该房屋，但其请求不符合对案外人提出执行异议物权期待权的保护条件，不能阻却人民法院对涉案房产的执行，原告裴莉梅请求确认被告马欢、席建慧与被告陈怀亮签订的《房屋买卖协议》无效，继续执行被告马欢、席建慧共同所有的景房权证景泰县字第238**号房产的理由正当，应予支持。综上所述，原告的请求符合法律规定，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：被告马欢、席建慧共同所有的景房权证景泰县字第238**号房产可以作为（2017）甘0423执762号案件的执行标的。本案案件受理费100元，由被告马欢、席建慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审判长宁忠审判员罗海琴人民陪审员尚琴武二○一八年八月二十七日书记员王玉娟