北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终6383号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京西泰隆酒店管理有限公司，住所地北京市海淀区闵航路2号。法定代表人：胡燕平，执行董事。委托诉讼代理人：李云辉，北京易准律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军95959部队保障部。法定代表人：程晓晖，部长。委托诉讼代理人：刘雪梅，北京市清华源律师事务所律师。原审被告：胡燕平，男，1965年11月29日出生，汉族，北京西泰隆酒店管理有限公司执行董事，住北京市海淀区。上诉人北京西泰隆酒店管理有限公司（以下简称西泰隆公司）因与被上诉人中国人民解放军95959部队保障部（以下简称95959部队保障部）、原审被告胡燕平房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初5073（1）号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。西泰隆公司上诉请求：1、撤销原审判决，在事实认定方面改判我方不构成违约；2、确认涉案租赁合同及补充协议已经解除，驳回95959部队保障部要求解除涉案租赁合同及补充协议的诉讼请求；3、在法律适用方面改判；4、95959部队保障部承担一、二审诉讼费。事实和理由：2017年9月部队要求我方停止酒店营业，部队与我方共同张贴封条上锁，双方已经合意解除了合同，但因补偿问题没有达成一致，原审判决不顾事实判决存在错误。95959部队保障部辩称，同意原审法院判决。胡燕平未提起上诉。95959部队保障部向一审法院起诉请求：1、解除我方与西泰隆公司于2008年7月21日签署的编号0800141的《军队房地产租赁合同》及《西泰隆合同更名后补充协议》、2014年3月29日签署的《补充协议》；2、西泰隆公司与胡燕平腾退位于海淀区闵航路2号房屋（建筑面积4954平方米，场地面积3000平方米）；3、西泰隆公司及胡燕平支付自2014年9月30日至实际腾退之日止的租金；4、诉讼费由西泰隆公司及胡燕平承担。西泰隆公司向一审法院反诉请求：1、要求95959部队保障部赔偿我方补偿款820万元（具体数额需鉴定结果出具后再行调整）；2、95959部队保障部承担本案诉讼费。一审法院认定事实：1997年10月6日，海淀区房屋土地管理局向中国人民解放军39123部队签发《国有土地使用证》，载明土地座落为海淀区四季青乡，土地使用权面积为2894872平方米。变更记事一栏记载：2005年6月20日，土地使用权人名称变更为中国人民解放军95959部队。2013年7月1日，中国人民解放军95959部队后勤部（以下简称95959部队后勤部）出具《授权书》，载明：95959部队后勤部为95968部队的上级单位，95959部队后勤部于2013年6月将西泰隆公司租赁项目移交给95968部队，同时授权95968部队可以以自己的名义与该租赁项目签署合同、收取房屋租金、水电暖费用等事项。我部对以上行为予以认可。2017年12月13日，95959部队保障部出具《证明》，载明95959部队后勤部现已并入95959部队保障部。2006年4月1日，95959部队后勤部（出租方、甲方）与瑞隆公司（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》，合同编号：[2005]空房租合字第085427号。该合同第一条载明：甲方自愿将坐落在北京市海淀区2号（以下简称2号）的房屋建筑面积4954平方米，场地面积3000平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。第三条载明：租赁期限自2006年1月28日起至2015年5月8日止。第四条载明：房地产年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为100万元。…。该合同的落款处有双方法定代表人签字，并加盖有双方印章。军队房地产管理部门意见处亦加盖有相应租赁合同审核专用章。2008年7月21日，95959部队后勤部（出租方、甲方）与西泰隆公司（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》（以下简称租赁合同），合同编号：0800141号。该合同第一条载明：甲方自愿将2号房屋建筑面积4954平方米，场地面积3000平方米，出租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。第二条载明：租赁用途为综合服务业。第三条载明:租赁期限为9年，自2006年1月28日至2015年5月8日止。第四条载明:房地产年租金(不含水、电、暖、煤气、设备等费用)为100万元。租金按半年结算，乙方于每年1月和7月的前十日内交付甲方。付款方式为支票或现金。第九条合同的解除与终止载明：…（四）因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。…。第十一条乙方违约责任载明：…（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产。...第十三条载明：本合同（含补充协议），经甲乙双方签字盖章，业经军队房地产管理部门审查批准并加盖“合同审核专用章”后生效。第十五条载明：本合同未尽事项，由甲乙双方另行议定，并可增订附加条款或者签订补充协议。第十七条载明，甲乙双方承认的附加条款如下：一、本合同约定乙方租赁甲方综合楼包括的范围为该楼三层、四层、五层和二层以及地下室的部分房间。地上面积3952平方米、地下室1002平方米，场地面积3000平方米。…三、2006年1月28日至2006年5月8日为乙方装修时间，甲方不计取租金。…五、乙方租赁期间，如对租赁房屋进行装修或不在破坏甲方道路等设施和不影响部队的安全的基础上，自己安装通讯、网络、电缆、制冷等设备设施时，施工方案必须事先以书面形式向甲方报告，经书面同意后方可进行施工，否则造成的损失由乙方负全部责任。…八、本合同在2011年5月9日至2015年5月8日的四年间，在原年租100万元的基础上递增8%，每年租金为108万元。九、乙方在规定的日期内缴纳租金，逾期交纳租金，甲方按照乙方应交纳金额的千分之三的金额计收滞纳金。合同落款处加盖有双方印章。军队房地产管理部门意见处加盖有中国人民解放军房地产管理局租赁合同审核专用章。同日，95959部队后勤部（甲方）与西泰隆公司（乙方）签订《西泰隆合同更名后补充协议》（以下简称协议一），该协议载明：…2008年7月18日，总后房管局检查中，要求将[2005]空房租合字第085427号合同更名重签，重新签订的合同编号为0800141号。在0800141号合同中将承租方更改为实际经营的公司即西泰隆公司，附加条款内不得出现与合同通用条款租期不一致的条款。本协议为编号0800141号军队房地产租赁合同的补充协议…经甲乙双方友好协商，约定以下8个条款:1、双方签署的综合服务楼租赁合同有效期为15年，具体时间从2007年1月1日起至2021年12月31日止。…。3、…2007年1月1日起至2011年12月31日止5年内,每年租金为100万元，2012年1月1日起至2016年12月31日止5年内,每年租金为108万元，2017年1月1日起至2021年12月31日止5年内,每年租金为116.64万元。4、合同年租金分两次交纳，乙方每年的1月1日和7月1日前按照合同约定的相应金额以支票或者现金的形式将年租金的二分之一交到95959部队后勤部财务科。乙方逾期交纳租金，甲方按照主合同附加条款约定计收滞纳金，每日收取滞纳金金额按应缴纳金额的千分之三计算。…。7、本协议约定的所有条款，与主合同不一致的按照本协议约定执行，本协议没有约定的内容按照主合同约定执行。…。双方代表人在该协议落款处签字，并加盖双方单位印章。2014年3月29日，95968部队（甲方）与西泰隆公司（乙方）签订《补充协议》（以下简称协议二）。该协议载明：一、西泰隆公司租赁项目的年租金由原108万元增加到年租金138万元（含餐厅租金，不含水、电、暖等费用）。…三、付款时间。自签订本协议后7日内支付，2013年租金余额77万元。2014年5月8日前支付上半年租金69万元，2014年11月8日前支付2014年下半年租金69万元。…五、乙方逾期交纳房地产租金及有关费用，每逾期一日甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金。六、本协议约定的所有条款，与原合同不一致的按照本协议约定执行，本协议没有约定的内容按照原合同约定执行，甲乙双方遵从原合同其他条款，不得违约。…。双方法人代表在协议落款处签字并加盖有双方的印章。本案审理过程中，双方均认可租赁合同的租期为十五年，从2007年1月1日起至2021年12月31日止。租赁合同签订后，西泰隆公司占有、使用2号房屋，应依约缴纳房屋租金。95959部队保障部针对西泰隆公司欠付租金，构成根本违约提交以下证据：（1）2015年11月15日，95968部队向西泰隆公司出具的《欠费通知》，载明：贵公司自2013年6月底由上级机关移交我部后，截止到2015年11月7日，欠缴房屋、场地租金154万元。请于2015年11月20日前到95968部队财务股将所欠租金进行缴纳。如在2015年11月20日前还未缴纳，我部将按照合同约定计算滞纳金。（2）2017年8月11日，95968部队向西泰隆公司出具的《催缴欠费通知》，载明：自2014年9月30日至2017年7月31日，贵公司已拖欠我部房屋、场地租金391.5万元，我部已多次书面、口头向贵公司催要所欠租金，但贵公司一直未将租金补交齐全。请贵公司于2017年8月31日前到95968部队财务股将所欠租金补交齐全。如在2017年8月31日前还未将所欠租金全部缴纳，我部将按照双方签订的租赁合同第十一条约定采取维权措施。西泰隆公司表示无论其是否收到上述通知，其行为均不构成根本违约，对上述证据的证明目的不认可。西泰隆公司认为未付租金行为是基于国家出台了一系列针对部队房屋的清理政策，导致租赁合同的履行具有极大的不确定性，房屋时刻面临被清退，对其上述主张其提交了以下证据：（1）人民网于2014年9月24日刊发的《全军通报第一批活动单位清房清车清人情况》文章打印件；搜狐军事于2015年4月9日刊发的《部队这次动真格：清房清车清人划三红圈》文章打印件；环球网于2015年3月25日刊发《ＸＸ：扭住清房清车清人等重点整治狠刹歪风邪气》文章打印件；（2）解放军报于2015年4月26日刊发的《经中央军委主席ＸＸＸ批准全军对外有偿服务清理摸底全面展开》文章及2016年3月28日刊发的《中央军委部署军队和武警部队全面停止有偿服务工作》文章。95959部队保障部对上述证据的真实性及证明目的不予认可。2017年9月21日，西泰隆公司出具《西泰隆公司承诺函》。该承诺函载明：现因北京市政府、北京卫戍区、空军机关等相关部门对贵部租赁地产关停的要求，我司自愿作出如下承诺，2017年10月15日前完成以下事项：一、我司在贵部租赁地产上的所有经营活动全面停止关闭。…三、我司确保清退租赁地产内的所有人员，搬空租赁地产内的所有我司贵重物品。…。四、我司对租赁贵部的所有房屋进行安全检查后，所有门窗张贴封条，酒店大门由我司和贵部共同上锁，以确保租赁地产无人出入。如我司确有必要再次进入租赁地产，需征得贵部同意后，在贵部陪同下共同开锁进入。除法院审理查明的上述事实外，关于西泰隆公司反诉要求赔偿的相关经济损失仍在审理中。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。双方在租赁合同中约定了该合同的生效条件，即需经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。现租赁合同落款处亦加盖有军队房地产管理部门的相应印章。该租赁合同合法有效。当事人应依约行使权利、履行义务。95959部队保障部以西泰隆公司逾期交纳租金，构成根本违约为由要求解除租赁合同、协议一及协议二，并以西泰隆公司与胡燕平存在财务混同为由要求西泰隆公司及胡燕平腾退2号房屋及场地。西泰隆公司抗辩称，2014年开始国家政策发生变化导致合同履行存在不确定性，且双方就补偿事宜没有达成一致意见，继续支付租金会导致其损失扩大，其未支付租金行为不构成根本违约，但其认为合同已经解除，并同意腾退房屋但要求给予停产停业补偿。胡燕平抗辩称其非合同相对方，不同意承担连带责任。法院认为，在西泰隆公司占有、使用涉诉房屋期间，其应依约支付租金。95959部队保障部向西泰隆公司主张2014年9月30日至实际腾退之日的租金。其未付租金行为构成违约，95959部队保障部据此主张解除租赁合同及两份补充协议，于法有据，法院予以支持。西泰隆公司提交的文章中虽体现了关于部队对外停止有偿服务的政策调整，但其未提交95959部队保障部于上述时间通知其部队停止有偿服务的相关证据，对于其拒付租金行为不构成违约的抗辩意见，法院不予采信。租赁合同及两份补充协议解除后，西泰隆公司应将涉诉房屋腾退并归还95959部队保障部。95959部队保障部要求西泰隆公司腾退涉诉房屋的主张，于法有据，法院予以支持。胡燕平虽为西泰隆公司的法定代表人，但其并非租赁合同及两份协议的合同相对方。在合同履行期间，实际占有、使用涉诉房屋的主体应为西泰隆公司。租赁合同及两份协议解除后，西泰隆公司应腾退并交还其承租使用的2号房屋。95959部队保障部以胡燕平与西泰隆公司之间存在财务混同为由要求胡燕平个人对腾房事宜承担连带责任，没有依据，法院不予支持。人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。因上述房屋无法由西泰隆公司继续经营使用的事实已查清，故法院就上述事项先行判决。法院同时将对本案中95959部队保障部要求西泰隆公司及胡燕平支付租金；西泰隆公司反诉要求赔偿损失的诉请继续审理，另行制作裁判文书。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第四十五条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，就本案纠纷先行判决：一、解除中国人民解放军95959部队后勤部与北京西泰隆酒店管理有限公司于二〇〇八年七月二十一日签订的《军队房地产租赁合同》（编号：0800141）及《西泰隆合同更名后补充协议》，同时解除中国人民解放军95968部队与北京西泰隆酒店管理有限公司于二〇一四年三月二十九日签订的《补充协议》；二、北京西泰隆酒店管理有限公司于本判决生效后七日内腾退位于北京市海淀区闵航路二号的房屋（建筑面积四千九百五十四平方米及场地面积三千平方米）并交还中国人民解放军95959部队保障部；三、驳回中国人民解放军95959部队保障部要求胡燕平腾退位于北京市海淀区闵航路二号的房屋（建筑面积四千九百五十四平方米及场地面积三千平方米）的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，双方仅就停止营业、人员撤离达成一致，而对物品搬离、后续责任等问题均未达成一致，不能视为双方协商一致解除合同也不能免除违约责任。2016年前并未有明确的军队停止有偿服务的政策出台，西泰隆公司没有充分证据证明95959部队保障部可能丧失履行能力，且95959部队保障部从未以停止有偿服务为由要求其解除合同，西泰隆公司也未以此为由通知95959部队保障部中止履行，西泰隆公司以此为由拒绝缴纳租金理由不足，其长期拖欠租金的行为构成违约，符合合同约定的解约条件，95959部队保障部有单方解除权。西泰隆公司始终未交齐租金，违约行为持续，95959部队保障部虽后续收取了部分租金，但并未丧失合同解除权。一审法院判决解除双方的合同、西泰隆公司腾退房屋于法有据，本院予以维持，双方其他请求由一审法院继续审理。综上所述，西泰隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京西泰隆酒店管理有限公司负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长 郭燕枝审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇一八年八月六日法官助理 叶康喜法官助理 张进中书 记 员 李昊婷