广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1821民初1090号原告：曾兰香，女，1965年8月28日出生，汉族，住广东省佛冈县。委托诉讼代理人：谢玉良，广东正诺律师事务所律师。被告：佛冈煌盛房地产开发有限公司，住所地：广东省佛冈县石角镇。法定代表人：汤贵华，该公司董事长。委托诉讼代理人：詹景辉，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗诗琪，女，该公司人事专员。原告曾兰香与被告佛冈煌盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月17日公开开庭进行了审理。原告曾兰香的委托诉讼代理人谢玉良到庭参加了诉讼，被告佛冈煌盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人詹景辉、罗诗琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾兰香向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2015013136×××）；2、判令被告自2016年4月1日起至实际向原告交付符合交房条件的房屋之日止，按日向原告支付全额房款万分之一的逾期交房违约金（暂计算至2018年5月28日（789天）为40851.43元）。若判决生效后被告仍无法交付符合交房条件房屋的，被告先行向原告支付直至执行之日为止产生的违约金，实际交房之日前每月1号向原告支付上一个月产生的违约金；3、判令被告自2018年1月2日起至实际向原告交付符合要求的《房地产权证》之日止，按日向原告支付全额房款万分之一的逾期办证违约金【暂计算至2018年5月28日（147天）为7611.11元】。若判决生效后被告仍无法交付符合要求的《房地产权证》的，被告先行向原告支付直至执行之日为止产生的违约金，实际交房之日前每月1号向原告支付上一个月产生的违约金；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年1月31日，原告与被告签订了编号为2015013136×××的《广东省商品房买卖合同》，约定被告以总价517762元将预售商品房（广东省清远市佛冈县××镇××路××号××城商住区×栋×梯××房梯×房）出售给原告。根据《广东省商品房买卖合同》第八条及第九条约定，被告应在2016年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件并经验收合格的案涉房屋交付给原告，否则需向原告支付逾期交房的违约金，违约金自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，以原告全部已付款的万分之一按日计算。同时，根据《合同补充协议》第七条规定，被告应当自该商品房全部交付使用后360个工作日内，向产权登记机关申请确权，并在商品房确权后120天内办理《房地产权证》、若原告未能在规定的期限内取得《房地产权证》，则被告应按原告已付房款的万分之一向原告支付违约金，直至原告取得商品房的《房地产权证》。若合同约定时间交楼，则应于2018年1月2日办妥《房地产权证》，若未按时办妥的，视为逾期办证，应承担逾期办证违约金。《广东省商品房买卖合同》签订后，原告已如约支付全额房款。然而，被告虽曾向原告发出交楼通知书拟交付案涉房屋，但经原告向佛冈县住房和城乡规划建设管理局咨询了解，案涉房屋事实上并未验收合格，更未办理验收备案。佛冈县住房和城乡规划建设管理局于2016年8月11日、2016年11月7日的信访回复，均表示篁胜新城商住区尚未办妥工程竣工验收备案手续就向业主交楼的行为是违法的，建议业主通过法律途径要求被告履行合同约定的违约责任。截止起诉之日，案涉房屋仍未办妥工程竣工验收备案手续。综上所述，原告认为被告违约事实明确，迟延交房损害了原告的合法利益，且不存在法定及约定的免责事由，应按照《广东省商品房买卖合同》的约定承担违约责任。原告为维护自身合法权益，严惩被告罔顾弱势群体利益肆意践踏契约精神的行为，现根据我国相关法律法规的规定向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告佛冈煌盛房地产开发有限公司辩称：1、原告于2018年3月17日已收楼，我方已基本履行合同。2、关于逾期交房违约金。原告已于2018年3月17日收取涉案房屋，并与被告约定以银行转账方式支付违约金25629.22元（从2016年4月1日计算至2018年3月17日止），且对于后续的延迟交楼不予追究。因此，原告关于2018年3月17日后的违约金诉求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。3、关于办理《房地产权证》在合同补充协议第七条明确约定，我司至今未违约，原告关于逾期办证违约金的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告曾兰香在举证期限内提交了如下证据：证据一、《广东省商品房买卖合同》；证据二、购房发票；证据三、契税完税证明；证据四、佛冈县住房和城乡规划建设管理局出具的《关于篁胜新城强迫交楼事项的信访件的回复》、《关于反映篁胜新城强行交楼情况的信访件回复》。被告佛冈煌盛房地产开发有限公司向本院提交如下证据：证据一、篁胜新城违约金确认单（现金支付）；证据二、篁胜新城延期交楼违约金支付申请书；证据三、篁胜新城违约金现金支付申请书；证据四、收楼手续办理流程（会签单）；证据五、入伙收楼确认书；证据六、附件四：合同补充协议。上列证据来源合法，内容真实，与本案相关联，证据之间能相互印证，形成证据链条，本院予以采信，并作为本案定案的依据。结合上列采信的证据及庭审笔录，本院经审理认定事实如下：被告佛冈煌盛房地产开发有限公司是佛冈县篁胜新城商住区的开发商，于2013年9月3日注册成立。2015年1月31日，原告曾兰香（买受人）与被告佛冈煌盛房地产开发有限公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2015013136×××，约定：原告向被告购买佛冈县××镇××路××号××城商住区×栋×梯××房梯××房，总价为517762元；交付期限（第八条）：出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的。逾期交房的违约责任（第九条）：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不少于第（1）项中的比率）的违约金。交接（第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……。涉案商品房买卖合同签订后，原告向被告支付购房款517762元（其中180000元为银行贷款）。涉案商品房所在的篁胜新城商住区一期工程至今未完成竣工验收备案手续，原告于2018年3月17日办理收楼手续，签署了《篁胜新城违约金现金支付申请书》，确认逾期交楼的违约金为25629.22元。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告曾兰香与被告佛冈煌盛房地产开发有限公司自愿签订的《广东省商品房买卖合同》，双方的意思表示真实，内容没有违反法律、法规的规定，是合法有效的合同，双方当事人均应依约自觉履行。一、关于涉案商品房的交付标准问题。对此，根据双方的约定，被告应当在2016年3月31日前将经验收合格的房屋交付给原告。对于合同约定的交付标准“该商品房经验收合格”的理解，首先、本案双方交易的标的物为房屋，房屋的质量不仅影响居住人的生活质量，更关系到居住人的人身安全，合同约定交付标准的主要目的是保障商品房的质量。按照商品房验收的程序，商品房经建设单位组织设计、施工、勘查、监理等单位验收合格后，还要经过有关质量的检测和功能性试验，以及取得规划、消防、环保等部门的许可方能通过验收备案。由此可见，验收备案是行政主管机关监督、保障房屋质量的重要手段。其次，广东省建设厅是我省商品房验收的主管机关，其在粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中明确指出，《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。因此，对于涉案合同约定的“该商品房经验收合格”应理解为经竣工验收备案为宜。此外，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条也明确规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。故此，本案双方当事人在《广东省商品房买卖合同》第八条约定“该商品房经验收合格”应是指被告在建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，即以办理竣工验收备案手续作为房屋交付标准。综上，涉案房屋至今未完成竣工验收备案手续，被告未能依约将符合合同约定的房屋交付给原告，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定及双方在《广东省商品房买卖合同》中的约定，原告要求继续履行双方签订的《广东省商品房买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。按照双方在《广东省商品房买卖合同》第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……”的约定，被告应当在商品房达到交付使用条件后，书面通知原告办理交付手续。被告的行为已经构成违约，应当按照约定支付迟延交楼的违约金。根据查明的事实可知，原告在明知案涉房屋尚不具备交付条件的情形下仍同意接收房屋，双方已于2018年3月17日办理了收楼、入伙手续，被告已按原告的要求将房屋交付给其使用，原告已实际占有了该房屋，且原被告约定被告向原告支付25629.22元违约金后，原告不再追究被告迟延交楼的一切责任，其实质是双方已经对违约金的数额、截止日期作出了明确的确认。原告是完全民事行为能力人，其接收房屋及约定不再追究被告责任的意思表示真实，没有证据显示存在无效或者可撤销情形。原告以房屋不具备交楼条件、违约金应计算到符合合同约定的交付条件之日为由主张自其收楼后至被告取得竣工验收备案表之日止的逾期交房违约金，事实和法律依据不足，本院不予支持。被告佛冈煌盛房地产开发有限公司应向原告曾兰香支付违约金25629.22元。二、原告能否向被告主张不能在规定时间内取得《房地产权证》的违约金。根据《合同补充协议》第七点：“买卖双方同意将《广东省商品房买卖合同》第十五条修改为：（1）出卖人应当在该商品房项目全部交付使用后360个工作日内，向产权登记机关申请确权，并在该商品房项目确权后120天内，将办理产权转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案办理《房地产权证》。若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得《房地产权证》，则出卖人按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。直至买受人取得该商品房的《房地产权证》……”明确约定，被告应当在商品房全部交付使用后360个工作日内申请确权，被告于2018年3月17日将涉案商品房交付给原告使用，从2018年3月17日至原告请求之日2018年5月28日，并未超过合同补充协议第七点约定的360个工作日，因此合同补充协议第七点约定的、若因被告的责任原告不能在规定期限内取得《房地产权证》，被告需按已付房价款的万分之一支付违约金的条件并未成就，对原告此项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告曾兰香与被告佛冈煌盛房地产开发有限公司继续履行双方于2015年1月31日签订的《广东省商品房买卖合同》；二、被告佛冈煌盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金25629.22元给原告曾兰香；三、驳回原告曾兰香的其他诉讼请求。案件受理费1012元，减半收取计506元，由原告曾兰香负担238元，被告佛冈煌盛房地产开发有限公司负担268元。原告曾兰香可在本判决生效后向本院申请退回其预交的受理费268元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  蓝茂荣二〇一八年八月九日书记员  何凤兰附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：1、户名：佛冈县人民法院账号：44×××51开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行2、户名：佛冈县人民法院账号：71×××34开户银行：中国银行股份有限公司清远佛冈支行附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。