广东省高州市人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）粤0981执异62号 案外人：周艺，男，1966年9月1日出生，汉族，高州市人，住高州市。 委托代理人：林皓，广东宇杨律师事务所律师。 委托代理人：夏妹，广东宇杨律师事务所实习律师。 申请执行人：中国建设银行股份有限公司高州支行。地址：高州市府前路57号。 负责人：朱**，行长。 委托代理人：何炳锐，男，该行员工。 被执行人：高州市金麦食品冷冻厂。地址：高州市金山开发区金山大道。 原负责人：麦丰（已故）。 被执行人：陈某，女，1976年9月15日出生，汉族，吴川市人，教师，住吴川市。 被执行人：麦某，男，2003年10月1日出生，汉族，吴川市人，住吴川市。 法定代理人：陈某，系被执行人麦某的母亲，基本情况同上。 被执行人：麦恒辉，男，1944年9月23日出生，汉族，吴川市人，住吴川市。 被执行人：吴月芳，女，1949年3月12日出生，汉族，吴川市人，住吴川市。 被执行人：梁荣尧，男，1954年10月6日出生，汉族，高州市人，住住高州市。 被执行人：吴川市金麦冷冻厂。地址：吴川市海滨街道塘尾村大路坡。 负责人：麦志强。 本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司高州支行与被执行人高州市金麦食品冷冻厂、陈某、麦某、麦恒辉、吴月芳、梁荣尧、吴川市金麦冷冻厂金融借款合同纠纷一案中，案外人周艺于2017年9月22日向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2017年11月8日举行了听证。案外人周艺的委托代理人林皓、夏妹，申请执行人中国建设银行股份有限公司高州支行的委托代理人何炳锐到庭参加了听证。本案现已审查终结。 案外人周艺称：位于高××市潭头镇供销社第一商场七间铺位，土地使用权面积956平方米，国有土地使用证号为高府国用89第0002983号、高府国用89第09221700013号，是麦丰与梁汉燕签合作开发的项目，各占50%股份权益。2012年10月4日，异议人与麦丰签订了一份《套房转让协议书》，该协议书的甲方麦丰将位于高州市潭××墟车站对面麦丰地块（现定名：金盈雅居）新建一幢十九层高的综合楼，甲方麦丰转让1号楼16层1601房给异议人，总房价为378429元，异议人已交付房款384609元。由此可见，异议人已合法购买该楼房，但由于麦丰拖欠相关债务，却被法院查封了，以致该楼房建好后依然不能交付，严重损害了异议人的合法权益。为此，请求撤销高州市人民法院（2014）茂高法立保字第22-1号《民事裁定书》对异议人已购买的房屋1号楼16层1601房的查封保全。 本院查明，被执行人陈某、麦某、麦恒辉、吴月芳分别是麦丰的妻儿父母。2014年10月6日，麦丰在高州水库溺水死亡。2014年10月10日，根据梁英华提出的诉前财产保全申请，本院依法作出（2014）茂高法立保字第18-1号民事裁定书，对麦丰名下的位于高××市潭头镇潭头圩的国有土地[国有土地使用证证号为：高府国用（2012）第0398号，土地面积为956.5平方米]及该土地上的19层楼房共94套房屋（房屋产权证分别为：高0200038954至高0200039004共51套；高0200039008是1套；高0200039011至高0200039012共2套；高0200039014是1套；高0200039016至0200039017共2套；高0200039019至0200039043共25套；高0200039046至0200039048共3套；高0200039052至0200039054共3套；高0200040524至0200040529共6套；上述房屋共94套）进行查封保全。2014年10月13日，根据中国建设银行股份有限公司高州支行提出的诉前财产保全申请，本院依法作出（2014）茂高法立保字第22-1号民事裁定书，查封了麦丰名下的房产及国有土地使用权，该民事裁定书第二、三项主要内容是：“二、对被申请人陈某、麦恒辉、吴月芳、麦某已故亲属麦丰名下位于高××市潭头镇潭头圩的3套房产[该3套房产已于2014年5月9日办理抵押登记，他项权证号为：粤房地他项权证高押字第0200001324号。房产证号分别为：粤房地权证高字第××号，建筑面积760.48㎡；粤房地权证高字第××号，建筑面积680.11㎡；粤房地权证高字第××号，建筑面积1669.11㎡]进行查封保全。三、对被申请人陈某、麦恒辉、吴月芳、麦某已故亲属麦丰名下位于高××市潭头镇潭头圩的国有土地使用权[使用证号为：高府国用（2012）第0398号，地号：17010132-1，图号：54.30-86.30，土地面积为956.5㎡]及该土地上的90套房产（房产证号分别为：粤房地权证高字第××号共25套；粤房地权证高字第××号共25套；粤房地权证高字第××号共1套；粤房地权证高字第××号共2套；粤房地权证高字第××号共25套；粤房地权证高字第××号共3套；粤房地权证高字第××号共3套；粤房地权证高字第××号共6套；上述房产共90套）进行轮候查封保全。”（2014）茂高法立保字第18-1号民事裁定查封上述房地产已届满两年，梁英华在其相关案件执行当中没有申请续行查封，（2014）茂高法立保字第22-1号民事裁定中的轮候查封已生效。另外，麦丰名下上述被查封的位于高××市潭头镇潭头圩的楼房（金盈雅居楼盘）共90套房屋，在本院查封前已签订《套房转让协议书》销售转让给他人，现大部分已交付并装修入住使用，后因麦丰死亡及本院查封，上述房屋均未办理转让登记手续。 中国建设银行股份有限公司高州支行诉高州市金麦食品冷冻厂、陈某、麦某、麦恒辉、吴月芳、梁荣尧、吴川市金麦冷冻厂金融借款合同纠纷一案，经本院审理，2015年4月6日，本院作出（2014）茂高法民二初字第579号民事判决书，该判决生效后，中国建设银行股份有限公司高州支行向本院申请执行，案号为（2015）茂高法执字第300号[恢复执行案号：（2016）粤0981执恢412号]。期间，原告梁汉燕因与被告陈某、麦某、麦恒辉、吴月芳合伙协议纠纷一案，于2016年10月17日向本院提起民事诉讼。本院于2017年3月17日作出（2016）粤0981民初2918号民事判决书，判决：一、位于高××市潭头镇原供销社第一商场，七间铺位，土地使用面积956平方米国土使用证号为高府国用89第0002983号、高府国用89第09221700013号土地上建造的商品房楼盘属原、被告合作开发的项目。二、对位于高××市潭头镇原供销社第一商场，七间铺位，土地使用面积956平方米国土使用证号为高府国用89第0002983号、高府国用89第09221700013号土地上建造的商品房楼盘属原、被告合作开发的项目，原、被告各占50%份额。在本院执行（2016）粤0981执恢412号案件过程中，案外人梁汉燕于2017年9月19日向本院提出执行异议，请求撤销本院（2014）茂高法立保字第22-1号民事裁定书第二、三项部分查封保全。另有金盈雅居楼盘的购房户共62户案外人亦同时分别向本院提出执行异议，请求撤销本院（2014）茂高法立保字第22-1号民事裁定书对其已购买的房屋的查封保全。 另查明，案外人周艺在异议过程中，提供了2012年10月4日麦丰（甲方）与周艺（乙方）签订的一份《套房转让协议书》及收据等，证实甲方将位于高州市潭××墟车站对面麦丰地块（现定名：金盈雅居）新建一幢十九层高的综合楼套房1号楼16层1601房转让给乙方，并已支付清购房款384609元。经本院现场勘验，周艺所购房屋已交付装修入住。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，登记在麦丰名下的位于高州市潭××墟车站对面的金盈雅居楼房，在本院查封之前，麦丰与周艺已签订《套房转让协议书》，将金盈雅居涉案房屋转让给周艺，周艺已支付清购房款并装修入住，至于未办理过户登记，亦非因周艺自身原因。案外人周艺异议请求理由成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 中止本院（2015）茂高法执字第300号[恢复执行案号：（2016）粤0981执恢412号]案对位于高州市潭头墟车站对面金盈雅居综合楼1号楼16层1601房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  曾国忠 人民陪审员  陆权波 人民陪审员  梁远飞 二〇一八年二月二十八日 书 记 员  陈文华