四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0402民初2496号原告：攀枝花钢城集团天洁物业管理有限公司。住所地：四川省攀枝花市东区向阳村(攀钢电视台旁)，统一社会信用代码：91510400797864083W。法定代表人：王拥军，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赖金洋（特别授权），四川卓乐律师事务所专职律师，执业证号：15104201611275929。委托诉讼代理人：周友琼（特别授权），四川卓乐律师事务所专职律师，执业证号：15104201311892106。被告：张兴燕，女，1982年6月2日出生，汉族，户籍地：四川省攀枝花市仁和区。原告攀枝花钢城集团天洁物业管理有限公司（以下简称天洁物业）与被告张兴燕物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天洁物业委托诉讼代理人赖金洋，被告张兴燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天洁物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业服务费4404元；2、判令被告向原告支付滞纳金1321元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与四川阳城实业有限公司（以下简称阳城实业）签订《阳城龙庭前期物业服务合同》，约定阳城实业选聘原告对阳城龙庭小区提供前期物业管理服务。物业服务费由业主按建筑面积交纳，高层住宅1.00元/月·平方米，商业物业3.00元/月·平方米。原告按约已实际履行了物业管理服务，被告未按时交纳物业管理费，且拖欠从2015年1月起至2017年12月止的物业费等合计5725元。为维护合法权益，原告遂诉至法院，请求支持其诉请。原告为了证明自己的诉讼请求成立，依法向法庭提交了如下证据，本院组织当事人进行了证据质证，双方对证据各自发表了如下意见：一、《商品房买卖合同》和《房屋信息摘要》各一份，拟证明被告购买阳城实业开发的位于攀枝花市住房一套，建筑面积122.32平方米；阳城实业依法选聘原告为阳城龙庭提供前期物业管理服务；被告为本案适格主体。二、原告与阳城实业攀枝花分公司签订的《阳城龙庭前期物业服务合同》一份，拟证明阳城实业选聘原告对阳城龙庭提供前期物业管理服务，并约定。物业服务费由业主按建筑面积交纳，高层住宅1.00元/月·平方米，商业物业3.00元/月·平方米，按半年交纳，每年1月、7月的15日前交纳该半年的物业服务费。三、《关于阳城龙庭违规行为的报告》和《攀枝花市住房和城乡建设规划局12345市民热线受理内容处理单》复印件各一份，拟证明原告针对小区楼顶乱搭建问题，已经向相关部门报告，原告已尽到管理职责。被告质证认为，对证据一、二、三的真实性、合法性和关联性认可，无异议。被告辩称，原告与被告存在物业服务合同关系，被告拖欠原告从2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费4404元是事实。但未缴纳物业服务费是因为原告服务不到位、不作为，没有尽到物业管理服务责任，主要表现在：被告家中的入户花园墙体返碱；小区楼栋的单元门从2014年-2017年期间一直都是坏的，在2017年年底才修好；小区楼顶违章搭建严重，被告家住21楼，楼顶违章搭建影响了原告的安全；2017年底前小区存在脏乱差，现已解决；故被告在2015年1月1日至2017年12月31日期间未缴纳物业服务费。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告为了证明自己的诉讼请求成立，依法向法庭提交了如下证据，本院组织当事人进行了证据质证，双方对证据各自发表了如下意见：一、彩色打印图片6张，拟证明小区内存在违章搭建；被告家中室内墙体返碱；小区在2016年存在脏乱差；二、《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告为被告所住小区的物业管理公司，出卖人和物管公司有权拆除违章搭建的，但原告未拆除，存在管理不到位。原告质证认为，对证据一的真实性、合法性和关联性均不认可，对被告提出的墙体返碱可能是多种原因导致，因物业公司承担的是小区的物业共用部位和共用设施设备的日常维修和管理，而被告家中出现墙体返碱不属于物业公司服务管理范畴；对被告拍摄的小区脏乱差不属实；对车辆的照片，只能证明停放了两辆车，不能达到被告的证明目的；对有警察的照片与客观事实不符；楼顶违章搭建原告也只有劝阻义务，而无相应的执法权力，按照城乡规划法的规定，对违章建筑的拆除属于县级以上人民政府的法定职权，原告无权实施。对证据二的真实性无异议，但补充协议是开发商和被告签订的，原告并非合同的相对方，不应承担合同的权利义务。本院根据当事人举证及陈述，对本案证据与案件事实的关联程度、本案证据之间的联系综合审查判断，审理查明如下事实：2010年10月1日，四川阳城实业有限公司攀枝花分公司与原告签订《阳城龙庭前期物业服务合同》，约定：四川阳城实业有限公司攀枝花分公司选聘原告为攀枝花市炳三区阳城龙庭1－12栋提供前期物业管理服务事宜，服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行维护、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；交通与车辆停放秩序管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。物业服务费由业主按其拥有的建筑面积支付，标准为高层住宅1.00元/平方米；住宅物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应于每年1月、7月的15日前交纳该半年的物业服务费。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按欠缴费用的3%按月向原告支付滞纳金。2012年9月24日，被告（买受人）与四川阳城实业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：被告购买四川阳城实业有限公司开发的位于攀枝花市东区炳草岗地龙箐龙江明珠·阳城龙庭11幢21层21-5号房屋一套，预测建筑面积为122.3平方米；被告作为买受人同意遵守主要内容与《阳城龙庭前期物业服务合同》一致的物业服务条款以及业主临时公约，同意由出卖人选聘的物业管理企业天洁物业提供前期物业服务。此后，原告为被告在阳城龙庭的物业提供了管理服务，但被告未交纳从2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费4404元。原告催要无果，遂诉至法院，请求支持其诉请。另查明，攀枝花市不动产登记中心出具的《房屋信息摘要》其中主要载明：“产源：离婚分割，登记事项：转移登记-离婚析产，共有方式：单独所有，房屋地址：新宏路9号11幢21－5号，建筑面积：122.32平方米，登记权利人张兴燕”。2016年8月25日，原告针对阳城龙庭小区11号楼26-1、3业主违规搭建问题向该业主发出整改通知及采取限制施工措施无果的情况下，就该业主的违规搭建行为向攀枝花市规划建设监察支队上交了《关于阳城龙庭违规行为的报告》。本院认为，四川阳城实业有限公司与原、被告分别签订的《阳城龙庭前期物业服务合同》及《商品房买卖合同》和补充协议，系双方真实意思表示，且内容不违背相关法律、法规，该合同合法有效并对业主具有约束力。原告按约为阳城龙庭小区提供了物业管理服务，被告作为该小区物业所有人，实际享受了原告为其提供的物业服务，理应按约向原告支付相应的物业管理服务费用，被告拖欠2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费4404元，有违诚实信用原则，故对原告要求被告支付拖欠的物业服务费4404元的诉请，于法有据，本院予以支持。对原告要求被告按拖欠物业服务费金额的30%支付滞纳金1321元的诉请，本院认为，被告未按约定支付物业服务费的行为已构成违约，双方在合同中也对滞纳金的计算方式进行了约定，但鉴于本案的实际情况，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对原告主张的滞纳金酌情调整为按应交总额的百分之十即440.4元（4404.4元×10%）交纳，超出部分，不予支持。对被告提出原告未及时制止违规搭建，未尽到物业服务的责任和义务而不同意缴纳物业服务费及滞纳金的抗辩主张，本院认为对于小区业主私搭乱建的行为，小区物业负有制止和报告的义务，本案中，原告在发现被告楼上业主私自搭建构筑物后，进行了劝阻并下发书面通知予以制止，其后，原告也向相关行政管理部门书面报告了被告楼上业主等人的违规行为，因而，原告尽到了制止和报告的义务，故被告的该抗辩理由本院不予采信。对被告提出其家中入户花园墙体返碱的问题，现被告并无证据证明其屋内墙体返碱是由于房屋公共墙面的渗漏引起的，且按物业服务合同以及业主临时公约的约定，物业公司对小区的房屋、设备、设施、环境、卫生、公共秩序、绿化等统一进行管理，收取物业管理公共服务费用，物业费不仅指房屋维修一项内容的收费。况且，物业公司如果未按合同约定履行维修义务，被告也仅能就物业公司的违约责任另行诉讼，而不能以此作为拒付物业费的理由，故被告的该抗辩理由本院不予采信。对被告提出小区楼栋单元门损坏及小区存在的脏乱差在2017年底前才得到解决为由拒付此期间的物业费的抗辩主张，因被告所举证据不足以支持其拒交物业服务费的主张，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、张兴燕于本判决生效之日起五日内一次性支付攀枝花钢城集团天洁物业管理有限公司物业服务费4404元、滞纳金440.4元，共计4844.4元；二、驳回攀枝花钢城集团天洁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由张兴燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员  欧阳梅二〇一八年八月九日书记员  窦薇薇