甘肃省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘民终372号 上诉人（原审原告）：兰州国贸大厦有限公司，住所地兰州市城关区庆阳路**。 法定代表人：战春瑶，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李成、郭琦，甘肃方域西涛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：兰州万佳家具有限公司，住，住所地兰州市城关区天水北路**/div> 法定代表人：张建华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：祁琳郡、李昕，甘肃正鼎律师事务所律师。 上诉人兰州国贸大厦有限公司（以下简称国贸公司）因与被上诉人兰州万佳家具有限公司（以下简称万佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市中级人民法院（2017）甘01民初126号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人国贸公司的委托诉讼代理人李成，被上诉人万佳公司的委托诉讼代理人祁琳郡、李昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国贸公司上诉请求：依法撤销兰州市中级人民法院作出的（2017）甘01民初126号民事判决，改判被上诉人向上诉人支付拖欠的租金、房屋使用费共计11841191元；诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.原审错误认为我公司在与万佳公司租赁合同到期前已转让租赁房产，以此认定我公司无权向万佳公司主张返还房屋占有使用费。该认定不符合案件事实，显属认定事实错误。2.一审判决未考虑到诉讼时效中断的法定情形。首先，我公司与万佳公司之间的债权债务问题在城关区维稳办召开的相关会议过程中，我公司就万佳公司欠付租金的问题提出过明确要求。其次，2011年2月至2012年2月间国芳工贸（集团）股份有限公司（以下简称国芳集团）居间调解我公司与万佳公司之间的债务纠纷，并作为中间人组织双方对账并提供债务偿还担保。因此，我公司提起诉讼存在诉讼时效中断的法定事由。3.我公司请求万佳公司支付拖欠的租金、房屋使用费共计11841191元的诉讼请求符合案件基本事实，依法应当予以支持。综上，原审判决在事实认定及适用法律上均存在错误。 万佳公司辩称，1.关于租金，答辩人截止2010年9月30日，共付租金38905603.45元，和应付租金相比，还多支付1108103.45元。在万佳公司诉国贸公司原法定代表人战春湖返还购房款700万元及利息的诉讼中，国贸公司及战春湖均未提出双方互负债务抵消的请求，该事实足以说明辩人不存在拖欠上诉人房租的问题。2.国贸公司违约在前，其与国芳集团签订房屋买卖合同时，未告知答辩人，侵犯了答辩人对租赁房屋优先购买的合法权利。自2010年8月10日发生国芳集团员工打砸抢群体性事件后，答辩人虽实际占有租赁房屋，但已无法正常营业，且损失严重。3.国贸公司法人和员工拉家具欠款和借款按双方约定抵顶房租。2002年9月9日，经双方财务对账签署了《万佳租金清单》，该清单可以看出双方存在用家具款和借款抵顶房租的情况。4.国贸公司存在拖欠万佳公司借款3200万元未还的事实。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求：驳回上诉，维持原判。 国贸公司向一审法院起诉请求：依法判令被告返还房屋使用费11841191元；本案诉讼费用由被告承担。原审法院经审理查明：2000年5月18日，国贸公司与万佳公司签订两份《房屋租赁合同》，约定：万佳公司承租国贸公司兰州国际贸易中心半地下层及地上1-3层，计租面积为14500m2，租赁期十年，自2001年1月1日起至2009年12月31日止。租金及付款方式：合同签字生效后，万佳公司给付国贸公司租房定金10万元，国贸公司对所出租的半地下层至三层进行吊顶、地面、空、地面、电工程的完善。万佳公司所付定金在首期房租中扣除。单位面积租金的执行标准：2001年1月1日至2001年12月31日20元／m2·月，2002年1月1日至2003年12月31日25元／m2·月，2004年1月1日至2005年12月31日30元／m2·月。付款方式：按月付款，每月3日前交清当月租费。一年期满后，各项费用按实际情况调整，满五年后租金按市场价另行商定。2001年4月19日，国贸公司与万佳公司就兰州国际贸易中心四层部分房产签订了一份《房屋租赁合同》，计租面积为4500m2，租赁期为十年，自2001年6月1日至2010年5月30日止。租金及付款方式：合同签字生效后，万佳公司给付国贸公司押金27万元（三个月的房租），本合同终止后，国贸公司将押金一次性退还万佳公司。单位面积租金的执行标准：2001年7月1日至2002年6月30日20元／m2·月，2002年7月1日至2004年6月30日25元／m2·月，2004年7月1日至2006年6月30日30元／m2·月，满五年后租金按市场价另行商定。付款方式：按月付款，每月3日前交清当月租费。2002年10月30日，双方就兰州国际贸易中心小广场部分房产的租赁签订《房屋租赁合同》一份，租赁面积680m2，租赁期限采用逐年签约的方式，每次签约期两年，首期自2003年3月1日至2005年2月28日止，期满后可以约签。国贸公司需在计租期前3个月，即2002年12月31日把场地交给万佳公司进行装修，此期间为免租期。租金及付款方式：租金每月为20000元，签约后万佳公司一次性支付第一年全年租金240000元给国贸公司，第二年的租金于每月3日前交纳。期满续约，每次续约租金的升幅为30％，付款方式另议。合同期满后，双方未续约，万佳公司使用该租赁场地至2008年2月。 上述合同签订后，国贸公司向万佳公司交付了租赁场地，万佳公司向国贸公司分期支付了租金。2002年9月9日，国贸公司与万佳公司进行了财务账目核对，并签署了《万佳租金清单》，该清单记载的结算结果为：国贸公司欠万佳公司97513元，约定此款从10月份万佳公司应付的租金中抵减后，按协议如期支付租金。双方均在清单上签字盖章。 2009年11月22日，国贸公司与国芳集团签订《房屋买卖合同》，将其建设的“兰州国贸大厦”综合项目已竣工房产包括地上1—10层、地下二层、地下**约65144.23m2的房产（含土地范围内的临时自建房）整体转让给国芳集团。万佳公司与国芳集团、国贸公司因搬离事宜发生矛盾，引发重大群体性事件，2010年10月11日、2011年1月8日，兰州市城关区维护稳定领导小组办公室召开协调会，研究处理万佳公司、国贸公司及国芳集团因租赁问题、消防整改等矛盾引发的重大群体性事件。经协调，于2010年10月11日形成会议纪要，要求万佳公司“严格履行合同，限期尽快搬迁，15日内完成搬迁”，“万佳可以与国芳就是否继续租赁问题双方进行协商，但不能影响对纪要内容的严格执行”，“万佳认为与国贸之间的债务纠纷问题，可以先行协商，若协商不妥则通过法律诉讼途径解决”。2011年1月8日再次形成会议纪要，要求：“国贸大厦的消防整改由国芳集团履行落实；万佳公司要严格履行2010年10月11日会议纪要，撤场；万佳公司认为与国贸公司的债务纠纷问题，可以先行协商核算，对账核查，若协商不成，则应通过法律诉讼渠道解决。”2011年3月14日，万佳公司与国芳集团签订《租赁房屋移交确认书》，将租赁房屋交付给国芳集团。 另查明：万佳公司在履行房屋租赁合同的过程中，2003年1月至2010年9月，以货币方式支付房屋租金共计人民币30552800元，2000年至2010年9月，国贸公司以家具款抵顶房屋租金共计人民币2034145.45元。2010年9月以后，万佳公司再没有向国贸公司支付房屋租金。 一审法院认为，双方争议的焦点为：1.国贸公司主张的房屋租金是否成立；2.国贸公司的起诉是否超过诉讼时效。本案中，国贸公司主张的租金分为两个部分，一部分为双方约定的租赁期内欠付的租金8460497元，另一部分为合同期满后万佳公司实际占用租赁房屋期间产生的占用费，比照租赁期内的租金标准计算，占用费6264000元。关于租赁期内欠付的租金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。就国贸公司主张租金的半地下层及地上1-3层14500m2租赁场地和四层4500m2租赁场地，双方签订了三份租赁合同，每份合同约定的租赁期限的起止时间不尽相同，其中，半地下层及地上1-3层，计租面积为14500m2，租赁期十年，自2001年1月1日起至2009年12月31日止；四层部分房产计租面积为4500m2，租赁期为十年，自2001年6月1日至2010年5月30日止。因此，国贸公司主张租赁期内欠付租金的诉讼时效应从最后到期的2010年5月30日起算，即从2010年6月1日开始，至2011年5月30日结束。国贸公司就本案于2013年1月29日提起诉讼，在审理中又不能提交证据证明期间存在诉讼时效中止、中断和延长的法定情形，万佳公司关于国贸公司主张租赁期内的欠付租金已超过法定诉讼时效的抗辩理由成立，对于国贸公司的该项诉讼请求不予支持。关于租赁面积14500m2房屋在租赁期外的占用费用，国贸公司主张14500m2房屋在租赁期满后，万佳公司没有交还，实际占用至2011年3月14日，按合同期内2009年的租金标准30元／m2·月计算，应交纳占用费6264000元。首先，国贸公司在与万佳公司的租赁合同到期前，已经将租赁房产整体转让给国芳集团，在租赁合同到期后，国贸公司与万佳公司之间就租赁合同产生的权利义务关系终止，万佳公司未返还租赁物，继续占有使用原租赁房屋，与国贸公司也不构成不定期租赁关系。万佳公司在租赁期满后占有、使用原租赁物，侵害的是房屋受让方的合法权益，国贸公司主张万佳公司按原租赁合同约定的租金标准向其支付租赁期限届满后实际占用期间的房屋使用费，缺乏事实及法律依据。其次，退一步讲，国贸公司已将涉案房产整体转让给国芳集团，按其与国芳集团的约定，应于2010年3月底前交付房产。因万佳公司在租赁期满后未返还租赁物且拒不搬迁，严重影响了国贸公司向国芳集团履行房屋交付义务，国贸公司的权益已经受到侵害。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，向人民法院请求保护民事权益的诉讼时效期间为2年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害之日起计算。因此，从万佳公司在2010年3月31日后拒不搬迁时起，国贸公司就应当知道其权益受到侵害。在万佳公司与国贸公司、国芳集团就搬迁等问题反复协商过程中，经城关区维稳办介入进行协调，于2011年1月8日形成的会议纪要中，已明确提出了“万佳要严格履行与国贸签订的合同，全面落实市、区维稳办2010年10月11日会议纪要，撤场”的协调意见，考虑三方之间就搬迁问题多次协调的事实，以此时间节点作为国贸公司主张权利的起始时间，其于2013年1月29日提起本案诉讼，也已经超过诉讼时效。因此，对国贸公司主张租赁期满后房屋使用费的请求亦不予支持。综上，国贸公司诉讼请求超过法律规定的诉讼时效。判决：驳回国贸公司的诉讼请求；一审案件受理费92807元，由国贸公司负担。 二审期间，双方均未提交新证据。故经审理查明事实与原审认定事实一致，本院予以确认。 本案审理的焦点是，国贸公司的起诉是否超过诉讼时效，原审判决是否适当。 本院认为，国贸公司提起诉讼，请求支付的款项包括两个部分，一是房屋租赁期内万佳公司拖欠的租金，二是租赁合同到期后万佳公司实际占有租赁房屋的房屋使用费。该诉讼请求涉及两个法律关系，一是房屋租赁合同法律关系，二是侵权法律关系。当事人双方前后共签订了4份房屋租赁合同，万佳公司对国贸公司半地下层房屋及地上1至4层房屋、小广场进行租赁经营，租金数额、缴纳时间等都有明确约定，约定租金按月缴纳，在每月3日前交清当月租金，但双方并未严格按照合同约定履行，存在经国贸公司原法定代表人战春湖同意向万佳公司借款和从万佳公司拉家具抵顶租金的情况。2002年9月9日，经双方财务对账签署了《万佳租金清单》，国贸公司借款、拉家具款与万佳公司租金相抵后，国贸公司欠万佳公司97513元。此后，截止发生纠纷时，再没有经双方对账签字认可形成的书面凭证。关于租赁小广场的合同，在双方发生纠纷前，万佳公司就已将租赁物交还给国贸公司，该合同已履行完毕。租赁半地下层及地上1至4层房屋的三份合同约定的合同终止时间不一致，最后终止合同的时间是2010年5月30日。2009年11月22日，国贸公司与国芳集团签订了房屋买卖合同，约定国贸公司将其建设的兰州国贸大厦综合项目已竣工房产（地上1至（地上**、地下**）65144.23平方米整体转让给国芳集团，交房时间为2010年3月底前。由于国贸公司没有提前告知万佳公司租赁房屋已出售的事实，也没有与万佳公司协商终止合同，更没有给万佳公司预留合理的搬迁时间，所以国贸公司明显不可能履行合同约定的交房时间，这是引发本案的关键时间节点。国贸公司在与国芳集团签订房屋买卖合同之前没有书面告知万佳公司，也未就合同到期后是续约还是终止履行进行告知和协商，侵犯了法律赋予房屋租赁人对租赁房屋优先购买的合法权利，对引发纠纷存在过错。 关于诉讼时效的问题，国贸公司起诉时间为2013年1月29日，万佳公司以“原告起诉超过诉讼时效”为由进行抗辩，原审法院适用《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定对本案进行审理正确（本案审理时《民法总则》尚未颁布实施）。1.国贸公司请求合同内房屋租赁费的诉讼时效。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年。本案从最后终止合同的时间作为合同期满开始计算时效，国贸公司起诉时已明显超过法律规定一年的诉讼时效。2.国贸公司请求合同外房屋使用费的诉讼时效。原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，确定保护民事权益的诉讼时效为两年，适用法律正确。是否超过诉讼时效的关键是计算两年诉讼时效的起始时间。原审以2011年1月8日城关区维稳办会议纪要形成的时间作为二年诉讼时效的起始时间，符合本案的实际情况。国贸公司未提前告知万佳公司租赁房屋出售的事实，未保障房屋租赁人优先购买的合法权益，存在明显过错；在合同约定的交房时间到期以后，国芳集团以其购买了国贸大厦为由积极介入，后发生国芳集团员工打砸了万佳公司经营场地，毁坏了场地内部分货物的群体性事件。城关区维稳办2010年10月11日、2011年1月8日两次协调纪要中明确记载“2010年10月8日18时许，国芳员工20余人前往庆阳路的万佳，要求其搬走，万佳员工以国贸欠其钱为由不搬，双方约40人对峙……”，“国芳与万佳双方多次发生矛盾纠纷，焦点是房屋租赁、债务争议、消防整改问题”，“万佳认为与国贸之间的债务纠纷问题，可以先行协商，协商不妥则通过法律诉讼途径解决。”以上证据可以证明万佳公司不搬离租赁房屋是因为其认为国贸公司欠款问题没有解决，没有国贸公司主张万佳公司拖欠房屋租赁费的记载。国贸公司提出国芳集团曾于2011年2月至2012年2月间，居间调解过国贸公司与万佳公司之间的债务纠纷，但其提交的三方协议书和担保付款协议等证据均无三方人员签字，也未加盖公章，且万佳公司在诉讼中也不认可该事实，不能证明国贸公司的诉讼主张。故国贸公司主张存在诉讼时效中断法定情形的证据不足。国贸公司主张的合同外房屋使用费亦超过法律规定二年的诉讼时效。 综上所述，国贸公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费92847元，由上诉人兰州国贸大厦有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 魏 漪 审判员 柳 虹 审判员 马小琴 二〇一八年八月三十一日 书记员 王 昕