广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1322民初3450号原告：博罗县湖镇镇建成建材门市部，个人独资企业，住所地：博罗县湖镇镇光辉墩头村湖梅路边。统一社会信用代码：91441322MA4UNRU60N。投资人：苏惠国，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘厚顺、卢海兰，广东泰伦律师事务所律师。被告：邹志才，男，汉族，1984年10月28日出生，住广东省博罗县，委托诉讼代理人：黄景辉，广东惠泰律师事务所律师。原告博罗县湖镇镇建成建材门市部诉被告邹志才确认合同无效纠纷一案。本院于2018年7月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博罗县湖镇镇建成建材门市部委托诉讼代理人刘厚顺，被告邹志才及委托诉讼代理人黄景辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博罗县湖镇镇建成建材门市部向本院提出诉讼请求：１、请求广东省博罗县人民法院依法判令确认原、被告双方于2017年8月7日签订的《土地转让合同》无效。开庭审理中增加请求原告返还被告已经支付的土地价款。２、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告系位于博罗县湖镇镇光辉管理区墩头村、总面积为8575平方米国有土地的使用权人(不动产权证号:粤20**博罗县不动产权第**)。2017年8月7日，原告与被告签订了《土地转让合同》，其中约定：原告将前述国有土地中A-13单元、面积为75平方米的土地使用权转让给被告，转让总价格为220000元，每平方米约2933元;前述转让总价分二期支付，第一期在签订合同之日支付150000元，第二期在2018年12月30日前支付70000元;合同还约定原告应办理好前述土地的固有土地使用权证，并变更登记至被告名下。上述合同签订后，原告按照合同之约定向博罗县国土资源局湖镇国土资源所、博罗县湖镇镇人民政府村建办申请对上述8575平方米国有土地使用权证分割出上述《土地转让合同》中约定的A-13单元、面积为75平方米的国有土地使用权证，但因政策原因，规划和国土主管部门不同意对涉案地块调整规划，无法将原告所有的位于博罗县湖镇镇光辉管理区墩头村内面积为8575平方米的国有土地使用权中分割出75平方米土地使用权证并变更至被告名下。现原告与被告签订的上述《土地转让合同》无法继续履行，合同目的根本无法实现。据此分析，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项之规定，原告与被告签订的上述《土地转让合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。被告邹志才辩称，1、答辩人认为本案土地转让合同依法有效，特作如下答辩。涉案土地转让合同依法有效，合同的履行、目的的实现与合同有效性是两个概念，合同能否最终履行不影响合同的有效性，被答辩人称其与代办人签订的土地转让合同无法继续履行，合同目的无法实现，故诉请涉案土地转让合同无效是没有法律依据的。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，土地使用权可以依法转让，根据最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条，土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让后，当事人一方与双方之间为办理双方土地使用权为由，请求确认合同无效的不予支持。第九条，转让方未取得转让权证书与受让方订立合同转让土地使用权起诉前转让方已经取得土地转让权证书或者有批准权的人民政府同意转让应当认定合同有效。本案中，被答辩人已取得土地使用权证书，依据上述规定，被答辩人称不能办理国有使用权证，合同履行不能，诉请涉案合同无效是没有法律和事实依据的。2.被答辩人与答辩人签订土地转让合同是双方的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定，不适用合同法第五十二条的规定，被答辩人为是涉案土地的权属人，且已经取得涉案土地的不动产权书及建设用地规划许可证，根据前面所述法律法规，应当认定有效，被答辩人诉请确认涉案合同无效没有任何法律依据且未提供相关事实依据，请求依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，原告被告双方于2017年8月7日签订《土地转让合同》，约定原告将其位于博罗县湖镇镇光辉管理区墩头村总面积为8575平方米国有土地中分割出的A-13单元、面积为75平方米的土地使用权转让给被告，转让总价格为220000元，转让总价分二期支付，第一期在签订合同之日支付150000元，第二期在2018年12月30日前支付70000元。被告已经按合同约定向原告支付价款150000元。本院予以确认。当事人有争议的事实是原被告之间签订的合同是否是属于无效合同；转让国有土地使用权中规划和国土管理的相关要求是否属于合同无效的法定事由，是否能通过对合同进行修改变更达到符合规划和土地管理的要求。原告提供的证据是：证据1.原告营业执照、法定代表人身份证明，证明原告的诉讼主体资格。证据2.被告身份证复印件，证明被告诉讼主体资格。证据3.建设用地规划许可证，证明涉案土地取得了用地规划许可。证据4.中华人民共和国不动产登记证，证号是粤（2018）博罗县不动产权0009683。证据5.《土地转让合同》。被告没有提供证据。对于原告提供的证据，经过质证本院予以确认，建设用地规划许可证能够证明原告使用的位于博罗县湖镇镇光辉管理区墩头村是总面积为8575平方米的国有土地居住用地。不动产登记证能够证明原告拥有总面积为8575平方米居住用地的国有土地使用权。《土地转让合同》能够证明原告将涉案土地分割不同的面积出让给被告，并收取相应的土地转让款。本院认为，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合两个条件：一是按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；二是按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。未同时具备上述两个条件，而进行转让的转让合同无效。原、被告双方转让土地使用权没有按照建设用地规划许可证和不动产登记证能够证明的8575平方米居住用地的土地使用权出让条件进行投资开发、利用土地，对8575平方米居住用地不进行任何进行建设投资开发，把规划属于成片开发的土地直接分割为大小不等的面积，原告和被告等分别签订《土地转让合同》进行转让，本案8575平方米居住用地投资开发属于房屋建设工程，原告和被告对8575平方米居住用地前后投资没有达到完成开发投资总额的百分之二十五以上，没有办理土地使用权转让登记手续，同时双方没有提供当地有关主管部门同意补办土地使用权转让手续或者建设用地规划调整变更的证据。原告和被告的《土地转让合同》违反了法律的强制性效力性规定，转让合同应当认定为无效。原告主张确认该协议无效的请求成立，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告主张向被告返还土地转让款，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告博罗县湖镇镇建成建材门市部与被告邹志才于2017年8月7日签订的《土地转让合同》无效；二、原告博罗县湖镇镇建成建材门市部于本判决生效之日起七日内向被告邹志才返还土地转让款150000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告博罗县湖镇镇建成建材门市部负担25元；被告邹志才负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  付晓畅二〇一八年八月二十八日法官助理欧辉娟书记员陈锴晴适用的法律规定1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。2、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。