连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0706民初1729号 原告：李宇龙，男，1985年4月7日生，汉族，住连云港市海州区。 委托诉讼代理人：王薇、杜浩谦，江苏海郡律师事务所律师。 被告：刘培玉，男，1965年12月17日生，汉族，住连云港市海州区。 被告：刘志，男，1989年10月5日生，汉族，住连云港市云台山风景区。 两被告共同委托诉讼代理人：刘鹏，江苏维尔利律师事务所律师。 原告李宇龙与被告刘培玉、刘志房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李宇龙及其委托诉讼代理人杜浩谦、被告刘培玉、刘志的共同委托诉讼代理人刘鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李宇龙向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还原告定金40000元；2.判令被告支付中介服务费3000元，共计43000元；3.诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求：解除原、被告之间签订的房屋买卖合同。原告明确要求两被告承担连带责任。事实与理由：两被告系父子关系。2017年1月2日，原告李宇龙、被告刘培玉与连云港儒房房地产经纪有限公司就被告位于连云港市海州区房屋签订《房屋买卖居间合同》，被告刘志作为被告刘培玉的代理人。合同约定，原告购买被告刘培玉房屋，向被告刘培玉交付定金20000元，向连云港儒房房地产经纪有限公司交付中介费3000元。合同签订当日，原告通过连云港儒房房地产经纪有限公司向被告交付定金20000元及中介服务费3000元。此后，原告多次联系两被告共同前往银行办理银行贷款手续，但两被告均以各种理由拒绝履行合同。 被告刘培玉辩称，1、涉案房屋买卖居间合同不是我与原告签订的，而是被告刘志与原告所签，我没有同意和授权任何人出售涉案房屋，该合同对我没有约束力。2、原告明知房屋所有权人是我，却依然与刘志签订该合同，双方行为是恶意的，涉案的房屋买卖居间合同无效。3、我从未收到原告的任何款项，至于原告诉求的中介服务费，根据合同相对性原则，原告应向中介机构要求返还中介服务费。原告因自身过错导致合同无效，应承担相应责任。 被告刘志辩称，1、涉案合同的签名及手印均我是所为，该合同是我与原告在中介公司三方当场签订的。2、原告明知被告刘培玉是房屋所有权人，却在刘培玉未授权的情况下签订该合同，导致合同无效，原告存在过错。3、涉案合同因无权处分而无效，原告应承担全部责任，我同意返还定金20000元给原告，但不同意双倍返还。4、对于中介服务费的答辩意见同被告刘培玉的观点一致。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖居间合同、收据、录音等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院经审理认定事实如下：涉案的位于连云港市新浦区振兴公寓11号楼2单元502室房屋（丘号229052-22）登记在被告刘培玉、案外人龚某名下，系刘培玉、龚某共同共有。被告刘培玉与刘志系父子关系。 2017年1月2日，原告李宇龙（购买方、乙方）、被告刘培玉（出售方、甲方）、刘志（甲方代理人）及案外人连云港儒房房地产经纪有限公司（丙方、中介方；以下简称儒房公司）签订《房屋买卖居间合同》，李宇龙在乙方处签字，刘志在甲方代理人处签字，甲方处“刘培玉”的签字系刘志所签，儒房公司在合同上加盖公章。协议约定：第一条：房屋基本情况1、甲方自愿将座落于连云港市新浦区振兴公寓11号楼2-502室房屋出售给乙方。2、该房屋的基本情况如下：房屋性质：私产房所有权人：刘培玉……第二条：成交价格及付款方式（本条各款项均不计利息）（一）、经甲、乙双方协商一致，同意上述房屋转让价格为人民币69.8万元，大写陆拾玖万捌仟元整。（二）、乙方应在签订本合同时，支付人民币20000元，大写贰万元整，作为定金……（三）、乙方采取以下第2种方式付款：2、（1）甲乙双方约定自签订本合同60日内，双方配合到丙方指定银行办理银行贷款手续，并且按该银行规定将首付款27.8万元打到云城担保资金监管账户，暂定银行贷款金额为人民币40万元……第三条：中介服务费及支付（一）甲、乙、丙三方签订本合同时，乙方须向丙方支付中介服务费人民币6981元……第七条:责任2、在签订本合同后，甲、乙双方必须按时（以中介方电话或者短信通知为准）共同到房地产交易部门办理该房屋所有权过户手续，超过约定期限，每逾期一日，违约方支付给另一方该房屋转让价万分之五的违约金。超过一个月的可单方解除合同，解除时应双倍支付定金和违约金。合同还对其他事项进行了约定。 2017年1月2日，被告刘志出具《收据》一份，载明“今收李宇龙购买振兴公寓11号楼2-502室定金贰万元整（￥20000元整）收款人：刘志”。该笔20000元定金仍在被告刘志处。同日，原告李宇龙向案外人儒房公司支付中介费3000元。 另查明，在签订《房屋买卖居间合同》时，刘培玉未在场。 原告举证了录音证据五份，欲证明“刘志已经取得刘培玉的授权，后因刘培玉不同意贷款一事，要求必须一次性付清才导致合同不能履行”。两被告质证意见为：“对证据的真实性不予认可，对录音的内容可以采用现在科学技术剪切……合法性也不认可，属于偷录来源不合法，关联性予以认可……反而证明被告刘培玉事后才知道涉案房屋买卖的事情，知道并不等于授权出售，且被告刘培玉明确表明，只能全款买房，否则不同意出售涉案房屋，所以涉案房屋买卖合同并没有得到被告的追认……”。庭审中，被告刘培玉明确表示不同意以涉案《房屋买卖居间合同》约定的条件出卖涉案房屋给原告。 诉讼中，涉案房屋共有人龚某向本院出具《说明》一份，载明：“我和刘培玉均没有授权任何人出售我们的房屋，刘志与李宇龙签订房屋买卖的过程没有与我们协商，是在合同签订后，事后刘志才告诉我们，与李宇龙签订了房屋买卖合同……后来，李宇龙找我们协商卖房事宜，因房款支付方式没有达成一致意见……本案也无需追加本人为被告，本人观点与刘培玉一致，刘志无权出售本人房屋，其与李宇龙签订的合同无效，我们不同意出售涉案房屋”。 本院认为，本案争议焦点为1、《房屋买卖居间合同》的合同相对人是谁，该合同是否有效，对刘培玉是否具有约束力；2、《房屋买卖居间合同》是否具备解除条件，原告要求两被告双倍返还购房定金并承担本案中介服务费3000元有无依据。 针对第一个争议焦点，本院认为，尽管《房屋买卖居间合同》载明刘培玉系涉案房屋出卖人、刘志系出卖人刘培玉的代理人，但被告刘培玉并未在该合同上签字。根据原告举证的录音证据，录音中刘培玉同意以合同约定的价格出卖涉案房屋给原告，但要求一次性付清全款，而非同意合同约定的银行按揭贷款方式支付；且两被告对该证据真实性不认可。结合本案证据，不能认定被告刘培玉授权或追认了刘志所签的《房屋买卖居间合同》；且诉讼中涉案房屋共有人被告刘培玉、案外人龚某均明确不同意出卖涉案房屋给原告，故该《房屋买卖居间合同》对被告刘培玉没有约束力，刘培玉不是该合同的相对人；刘志没有得到授权却又在该合同上签字，应认定为刘志系该合同相对人、系涉案房屋的出卖人，该合同对被告刘志有约束力。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。依据上述规定，尽管被告刘志对涉案房屋没有处分权，但原告李宇龙与被告刘志签订的《房屋买卖居间合同》有效。 对于第二个争议焦点，本院认为，鉴于涉案房屋共有人被告刘培玉、案外人龚某于诉讼中均明确不同意出卖涉案房屋给原告，故在客观上刘志无法继续履行合同、将涉案房屋过户至原告名下，被告刘志构成违约，依照定金罚则，被告刘志应双倍返还原告购房定金40000元。由于刘培玉并非合同相对人，故原告诉求被告刘培玉双倍返还购房定金，没有事实与法律依据，本院不予支持。 根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，涉案的《房屋买卖居间合同》具备解除条件，对于原告要求解除《房屋买卖居间合同》的诉求，本院予以支持。对于原告诉求的中介服务费3000元，该3000元系原告的实际损失，被告刘志应赔偿原告该笔损失3000元。 综上，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告李宇龙与被告刘志于2017年1月2日签订的《房屋买卖居间合同》； 二、被告刘志于本判决发生法律效力后十日内双倍返还原告李宇龙定金40000元； 三、被告刘志于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告李宇龙3000元； 四、驳回原告李宇龙的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费880元（原告已预交），由被告刘志负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 代理审判员  董延磊 二〇一八年二月二十三日 书 记 员  李冬玲 法律条文和上诉须知 一、法律条文 （一）、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 （二）、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 收款人：连云港市中级人民法院 账号：44×××94 开户行：连云港市农业银行苍梧支行