昆明市西山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0112民初4432号 原告：张莉琼，女，1970年3月3日生。 委托诉讼代理人：张静、张正武，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。 被告：昆明大润房地产开发有限公司。 法定代表人：李慎，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：苏云波，男，系该公司员工，一般授权代理。 第三人：中国信达资产管理股份有限公司云南省分公司。 负责人：堵云。 委托诉讼代理人：万晓丽，云南上义律师事务所律师，一般授权代理。 原告张莉琼与被告云南大润房地产开发有限公司（以下简称大润公司）、第三人中国信达资产管理股份有限公司云南省分公司（以下简称信达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月8日公开开庭进行了审理。原告张莉琼的委托诉讼代理人张静、张正成，被告大润公司的委托诉讼代理人苏云波，第三人信达公司的委托诉讼代理人万晓丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告张莉琼向本院提出诉讼请求:1.确认原被告之间房屋买卖关系合法有效（房屋坐落：昆明市西山区荷香莲怡苑住宅小区13幢1单元301、401号）；2.由被告向房地产管理机关办理昆明市西山区荷香莲怡苑住宅小区13幢1单元301、401号房屋的备案登记手续，并立即协助原告办理上述房屋不动产权属证书并将该套房屋的不动产权属证书登记至原告名下;3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告向被告购买了位于昆明市西山区荷香莲怡苑住宅小区13幢1单元301、401号房屋，并支付全额购房款，被告于2014年10月10日将前述房屋交付原告使用至今，但经原告多次催促，被告未为原告办理房屋备案登记，也未办理上述房屋的不动产权登记手续，后经原告向房管部门了解，被告在未告知原告的情况下，已将上述房屋办理了在建工程抵押，抵押权人为第三人。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至本院。 被告大润公司答辩称，认可原告的第1项诉讼请求，但其公司暂时没有条件协助原告办理合同登记备案及不动产权证书的相关手续，涉案房屋并未完成最终验收，另其公司资金链断裂无法承担诉讼费用。 第三人信达公司答辩称，本案原被告之间并非房屋买卖合同关系，原被告双方签订的房屋认购协议书属于意向书的范畴，应为商品房预售合同，故对原告的第1项诉讼请求不应支持，另因原被告之间并非房屋买卖合同关系，故原告据此主张被告配合办理备案登记手续及办理不动产权证书亦无事实和法律依据，故第2、3项诉讼请求亦不应得到支持。此外，大润公司已经将涉案房屋抵押给了其公司，其公司就此办理了抵押登记，享有优先受偿权，并优先于原被告之间的债权债务关系，应当驳回原告的全部诉讼请求。 原告及第三人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，被告未向本院提交证据材料。本院组织当事人进行了举证、质证，对原被告、第三人无异议的证据材料，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据材料，符合证据的形式要件，虽第三人不认可，但因被告作为相对方、收款方予以认可，与本案具有关联性，本院予以采信;第三人提交的《债务重组抵押合同》,虽原告不认可,但被告作为该合同相对方认可真实性、合法性、关联性，且系原件，与本案具有关联性，本院予以采信。 综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下： 2012年1月5日，被告向原告出具《滇池润园房价计算单》2份，写明房屋编号13-1-301号房屋建筑面积为89.65㎡，单价为6900元/㎡，总价为618585元，付款时间为2012年3月19日；房屋编号为13-1-401号房屋建筑面积为89.65㎡，单价为6900元/㎡，总价为618585元，定金为12765元需于2012年3月19日，尾款为605820元。 2012年3月19日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了《“荷香莲怡苑”住宅小区房屋认购协议》，约定原告自愿认购被告开发的位于昆明滇池路“荷香莲怡苑”住宅**型183平方米住房**，为跃层住宅，单价为6900元/平米，约定原告需在协议签署之日一次性支付所购房屋总款50%，原交房款可以冲抵该金额，不足部分由原告补足，在签订《商品房购销合同》后支付余下的50%购房款。 另查明，原告于2009年12月11日向被告支付了住房首付款及认购金共260000元，于2013年1月5日支付房款605820元，于2012年3月19日支付房款371350元，被告出具了相应收据,至此，原告向被告支付全部购房款1237170元。 2013年12月16日，昆明市房屋产权交易产权管理处就被告公司建盖的84套房屋拟办理在建工程抵押登记情况进行公告，并说明有购买、订购上述拟抵押范围内房屋者可在公告发布之日起15日内向昆明市房屋为交易产权管理处提出异议。上述拟抵押范围内包括涉案房屋。 2013年12月20日，被告与第三人签订《债务重组抵押合同》，约定将涉案房屋作为抵押物进行抵押担保。2014年1月8日，第三人取得了涉案房屋的他项权利证书，证号为（昆明市）房建昆字第2014000083、201400008384号。 2015年4月24日，被告就荷香莲怡小区发出了《关于交房的通知》。另原省人口计生委建房协调小组于2015年4月29日发出《通知》，通知原告将房屋配套款及契税汇款至指定账户并凭银行交款单据办理接房手续。2015年5月13日，被告向原告再次发出《关于接房通知的补充通知》承诺在接房后251天内办好房产证。此外，原告于2014年10月10日与云南浩洋物业服务有限公司签订了《滇池润园小区业主房屋验收交接表》，确认原告接收了滇池润园小区“13-1-301”号房屋。庭审中，原被告一致陈述已于2014年10月10日完成了昆明市西山区荷香莲怡苑住宅小区13幢1单元301、401号房屋的交接手续。另原告陈述上述两套房屋实际系跃层房屋，现均由其居住使用。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十六条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款规定：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第二条规定：当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。本案中，原被告签订《“荷香莲怡苑”;住宅小区房屋认购协议书》并就荷香莲怡苑13幢1单元301、401号房屋全额向原告收取了房款，于2014年10月10日完成了上述房屋交付，虽原被告之间未签订书面的商品房购销合同，但双方已经通过付款、交付房屋的行为明确了房屋购销合同的当事方、基本状况、销售方式、付款方式、付款时间、交付时间等主要内容，履行了主要合同义务，根据上述法律规定，本院认定原被告之间就荷香莲怡苑13幢1单元301、401号房屋成立房屋买卖合同关系，并不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方具有法律约束力。就第三人认为上述合同关系会影响其抵押权的实现，其抵押权优先于原告基于房屋买卖合同关系所产生之债权，认为应当驳回原告诉讼请求。对此，本院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。该批复第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。据此可知，已交付全部或者大部分款项的消费者对其购买的商品房所享有的债权优先于建设工程承包人的优先受偿权并同时优先于抵押权和其他债权，本案中，原告与被告之间形成合法有效的房屋买卖合同关系，并已经支付了全部房款，故其对涉案房屋的债权应当优先于第三人设定的抵押权，故本院对第三人的抗辩理由不予支持。另对于原告要求被告为其办理合同备案登记并协助办理涉案房屋的不动产权属证书的诉讼请求，因涉案房屋已由被告抵押与第三人并办理了抵押登记，该房屋客观上不具备办理合同备案登记及不动产权属证书的条件，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。如被告因此违反合同义务，可由其向原告承担相应违约责任。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十八条、第四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款、第二条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告张莉琼与被告云南大润房地产开发有限公司就坐落于昆明市西山区荷香莲怡苑13幢1单元301号、401号的房屋形成的房屋买卖合同关系合法有效； 二、驳回原告张莉琼的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告云南大润房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审 判 长  李红朴 人民陪审员  李玉明 人民陪审员  吴锡莲 二〇一八年八月八日 书 记 员  杜竹馨