四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终8921号 上诉人（原审原告）：曾晓英，女，1975年10月18日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：丁松林，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胥家信，四川衡平律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：于显升，男，1978年12月18日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：丁松林，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胥家信，四川衡平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都心怡房地产开发有限公司，住所地：成都市双流区东升街道紫东阁街**。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：叶义，男，公司员工。 上诉人曾晓英、于显升因与被上诉人成都心怡房地产开发有限公司（以下简称心怡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院(2016)川0116民初4349号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理，曾晓英及其与于显升的委托诉讼代理人丁松林、胥家信，心怡公司的委托诉讼代理人叶义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾晓英、于显升上诉请求：撤销一审判决，支持曾晓英、于显升的全部诉讼请求，本案一审、二审诉讼费用由心怡公司承担。事实和理由：一、曾晓英、于显升与心怡公司签订的《商品房买卖合同》第10条约定2009年12月31日交房，但该合同第14条约定涉案房屋达到交付条件后，出卖人在7日前告知买受人。曾晓英、于显升在2011年1月8日之前未收到任何交房通知。一审法院根据《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》来认定没有法律和事实依据。《补充协议》是与《商品房买卖合同》同时签订，其中第三条第三项约定涉案房屋达到交付使用条件后，无需一定以书面形式通知，该条只改变了通知方式而不是不通知，同时该协议是格式条款，应认定无效。另外《商品房买卖合同》第26条约定补充协议有不合理加重买受人责任的、排除买受人主要权利的以本合同为准。另在双方签订的《交房确认书》中载明了交房时间为2011年1月8日，因此一审法院认定保修期从2009年12月31日到2014年12月30日的事实错误，而应从2011年1月8日起算。二、一审中曾晓英、于显升提交的电子邮件截屏、《别墅103-1、103-2二楼屋面及屋檐防水施工方案》、洽谈会录音、陈海林短信记录、加盖心怡公司公章的告知函以及签收回执及函件均能证明心怡公司一直在对涉案房屋进行维修，是在保修期内的；另外一审中提交的鉴定报告也能证明涉案房屋存在质量问题。因此一审认定的103-2号别墅无充分证据证明存在于保修期内且可归责于开发商的质量问题的事实认定错误。 心怡公司辩称，1、关于保修期的起算，根据补充协议第三条第三项的约定，保修期应当从合同约定的时间起算5年。补充协议第三条第三项没有不合理的加重买受人的责任，是合理合法的。房屋按照合同约定的时间已进行交付。2.、关于保修期内是否维修的问题，由于心怡房地产公司股权在2015年年底发生变化，之前是否维修不清楚，只能根据曾晓英、于显升举证证明。但曾晓英、于显升提供的证据不能证明现在存在的质量问题是否存在保质期限内，应承担举证不能的责任。 曾晓英、于显升向一审法院诉讼请求：1、确认与心怡公司之间的商品房买卖合同有效；2、判令心怡公司排除涉案房屋外墙外保温系统的质量隐患；3、判令心怡公司在判决生效之日起30日内启动对涉案房屋“河畔新世界103-2栋”进行修缮，所有费用全部由心怡公司承担；4、判令心怡公司在启动修缮涉案房屋前，提供相当于涉案房屋标准的过渡房居住，费用由心怡公司承担；5、判令心怡公司承担因房屋质量问题造成的直接经济损失；6、判令心怡公司承担本案全部检测鉴定和诉讼费用。 一审法院认定事实：2009年11月24日，曾晓英、于显升（买受人）与心怡公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定曾晓英、于显升购买心怡公司开发的河畔新世界103栋1单元1层2号别墅（以下简称103-2号别墅），测绘建筑面积364.93平方米，总价款4466009元。合同第十条约定，出卖人应当在2009年12月31日前向买受人交付该商品房。第十四条约定，该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、、地点以及应当携带的证件验收交接后，双方应当签署商品房交接单。第十六条约定，该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《合同》附件八《补充协议》第三条第3项约定，出卖人在商品房达到买卖合同约定的交付条件后，无须一定以书面形式通知买受人办理房屋的交付手续，无论出卖人的通知在客观上是否能够送达买受人，买受人均应于买卖合同约定的交房日或其他相关补充协议约定的交房日届满前前往出卖人处办理房屋交付手续，逾期未来办理，则以本协议或其他相关补充协议或其他书面通知中约定的交房最后期限届满日，视为出卖人的交付日，且视为出卖人已完成交付。房屋的物业管理费等费用自该交付日起由买受人承担。同时，房屋保修期也自该交付之日起算。该条第4项约定，在交付房屋时，买受人如对商品房有异议，应具体、详细地以书面形式提出。否则，视为买受人无异议。《合同》附件十《住宅质量保证书》第四条约定，住宅交付之日起，在正常使用情况下保修期：2、屋面防水为5年；3、外墙面、厨房和卫生间地面防渗漏为5年。 2009年6月29日，103-2栋别墅所在的“河畔新世界一期住宅（1-3,5、6#楼）及别墅”项目取得《房产测绘技术报告书》，2009年11月3日，103-2栋别墅所在的“河畔新世界”大一期取得《竣工验收备案表》，2009年11月9日，103-2栋别墅所在的“河畔新世界”一期工程取得《建设工程规划验收合格证》。2011年1月8日，曾晓英、于显升至心怡公司处办理103-2栋别墅收房手续，双方签署《房屋交付确认书》。《房屋验收表》的各项内容均未勾选。2012年4月10日，103-2栋别墅在心怡公司处办理了装修手续，《入户装饰装修前房屋状态确认书》中各项内容均勾选为“正常、完好”。 2016年1月6日，曾晓英、于显升向心怡公司送达《关于房屋质量问题的函》，内容为认为其在心怡公司处购买的103-1、103-2两套住宅在收房后即发现该两处房屋均存在地面严重返潮、外墙严重渗漏等质量问题，心怡公司虽已多次进行维修，但均未得到有效改善，曾晓英要求心怡公司提供两套房屋的设计文件、施工图纸及工程技术资料，协助鉴定机构进行鉴定。 2017年10月19日，经一审法院依法委托的四川省建筑工程质量检测中心就103-2栋别墅墙面、、地板天花板渗水的原因出具《检测鉴定报告》一份，检测鉴定结论如下：（1）施工方不能提供出符合规程要求的该房屋外墙外保温系统相关质保资料，因此，该房屋外墙外保温系统的施工方案、施工工艺和施工质量检验存在有质量隐患的可能。（2）下列部位出现渗水及发霉，主要系施工不当导致：1）底层原设计花池处墙体内侧出现渗水痕迹、墙体发霉；2）底层/—轴、/轴处墙体脚部出现渗水痕迹，墙体木质踢脚线腐朽；3）门框与墙体处出现渗水痕迹，墙布发霉；4）楼梯间外墙内墙面出现渗水痕迹，墙体发霉。（3）底层后加花池处墙体内侧出现渗水痕迹、墙体发霉，主要系后加花池对墙面防水措施考虑不当所致；（4）室内其他墙面出现霉点，主要系室内环境潮湿和通风不畅的环境所致。（5）屋盖挑檐处板底出现渗水裂缝主要系应力集中所致，该部位的水迹主要系飘雨或屋面雨水飘入所致。（6）未发现具有现场检查条件的地板、天花板出现渗水现象。 一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》及其附件的有效性双方均无异议，依法予以确认。曾晓英、于显升诉讼请求中的判令心怡公司排除涉案房屋外墙外保温系统的质量隐患以及判令心怡公司承担因房屋质量问题给曾晓英、于显升造成的直接经济损失，均非明确的诉讼请求，一审法院不予支持。此外，心怡公司虽辩称本案诉讼时效已经经过，但一审法院认为，据《检测鉴定报告》可知，曾晓英、于显升起诉后案涉房屋的渗水问题依然存在，故一审诉讼时效并未经过。 对于交房时间以及保修期的起算时间，曾晓英、于显升主张应认定为房屋实际交付之日即2011年1月8日，心怡公司则主张应认定为合同约定的交房日即2009年12月31日。一审法院认为，曾晓英、、于显升与心怡公司签订的《补充协议》第三条第3项明确约定，出卖人在商品房达到买卖合同约定的交付条件后，无须一定以书面形式通知买受人办理房屋的交付手续，无论出卖人的通知在客观上是否能够送达买受人，买受人均应于买卖合同约定的交房日或其他相关补充协议约定的交房日届满前前往出卖人处办理房屋交付手续，逾期未来办理，则以本协议或其他相关补充协议或其他书面通知中约定的交房最后期限届满日，视为出卖人的交付日，且视为出卖人已完成交付。同时，房屋保修期也自该交付之日起算。103-2栋别墅在合同约定的交房日前已经取得了面积实测报告书以及规划验收合格证，达成了交付条件，曾晓英、于显升在明知交房期限的前提下，未按期前往出卖人处办理房屋交付手续，亦未提出任何异议，故交房时间及保修期起算时间应认定为《商品房买卖合同》约定的交房日，即2009年12月31日。 关于案涉房屋的渗水问题是否发生于保修期内，开发商是否应承担维修责任，一审法院认为，103-2号别墅的屋面防水及外墙面防渗漏保修期应于2014年12月30日届满。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。一审中，103-2号别墅在《房屋验收表》及《入户装饰装修前房屋状态确认书》中均未见存在质量问题的记录，曾晓英、于显升虽主张案涉房屋的渗水问题是从2012年起即持续反复发生，且一直未得以根治，但并未提供充分的证据证明这一事实，也即一审中并无充分证据证明103-2号别墅存在产生于保修期内且可归责于开发商的质量问题，曾晓英、于显升关于保修期应于每一次维修后重新进行计算的主张亦于法无据，故对于曾晓英、于显升主张心怡公司对案涉房屋进行修缮、承担修缮费用、提供过渡住房以及承担检测鉴定费用的诉讼请求，一审法院均不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认曾晓英、于显升与成都心怡房地产开发有限公司于2009年11月24日签订的《商品房买卖合同》及其附件有效。二、驳回曾晓英、于显升的其他诉讼请求。案件受理费2150元，由曾晓英、于显升负担。 本院审理过程中，心怡公司未提交新证据。曾晓英、于显升为支持其上诉请求，提交了：1.新世界中国地产网页截图、2.陈海林领英网站截图、支付宝操作截图、陈海林微信截图，拟证明陈海林是心怡公司员工，151尾号为6599的电话号码是陈海林使用，且经过支付宝实名认证。3.263客服咨询的录音及文本，拟证明一审中提交的邮箱是心怡公司的企业邮箱，陈海林通过该邮箱发送给曾晓英的房屋维修方案是针对案涉房屋的。4.视频资料一份，拟证明案涉房屋还是漏水、发霉。5.鉴定费发票两张，拟证明曾晓英预付了103-1和103-2号别墅鉴定费各6万元。 心怡公司质证认为，证据1、2的网页截图是2012年的，现在陈海林不是心怡公司的负责人，微信截图的真实性无法确认，无法达到曾晓英、于显升的证明目的。证据3企业邮箱是股权变更之前做的，无法确认。且邮件发送的时间是2015年1月，附件写的时间是2015年4月，创建时间是2015年4月27日，对邮件和邮箱无法确认。对证据4，之前的鉴定报告有确认，不知道现状。证据5的三性予以认可。 新世界中国地产网页截图、支付宝操作截图、陈海林微信截图、263客服咨询的录音及文本虽为电子证据，但能够互相佐证，本院对其三性予以认可，对证明目的结合其他证据综合认定。领英网站截图无法证明是陈海林本人注册，本院对其三性不予认可。视频资料拟证明内容已经鉴定报告确认，本院对其三性予以认可。鉴定费发票系原件，本院对该证据的三性予以认可。 二审中，曾晓英、于显升申请证人李某、张某、唐某、严某、陈某出庭作证。证人李某陈述，2015年12月13日，其作为丁松林律师的助理，与曾晓英、丁松林一起到案涉小区售楼部，与开发商就案涉房屋的渗水等问题进行商议，开发商陈总保证春节前把问题处理好。证人张某陈述，其于2012年与曾晓英签订103-2号别墅装修合同，施工期间见过穿物业工作服的工作人员来维修过103-1和103-2号别墅的外墙，2013年到成都结账的时候，也看到有工作人员在维修两套别墅靠近河边的位置。证人唐某陈述，其是张某的员工，2013年在装修期间见过有3个穿新世界公司标志衣服的人员对103-1和103-2号别墅进行维修。证人严某陈述，其于2010年5月至2016年在心怡公司工作，2013年夏天的时候，业主说有渗水现象，其确认103-1和103-2号房屋确实出现了渗漏，并配合业主维修。证人陈某陈述，其于2012年开始在成都新世界河畔物业服务有限公司（以下简称新世界物业公司）工作，到2013年间所有的整改都是与其进行协调，2013年下半年房屋出现渗水情况，开发商到现场进行了维修，物业公司也一直在整改，但整改后又出现了问题。 心怡公司质证认为，李某是曾晓英、于显升委托律师的助理，有利害关系，不应当采信；对张某的证言，认为在房屋漏水的情况下还进行装修，不合常理；对唐某的证言，认为有利害关系；对严某、陈某的身份有异议。 李某系曾晓英、于显升委托的律师丁松林的助理，与本案有利害关系，其证言本院不予采信。张某、唐某陈述其为曾晓英从事房屋装修工作，但没有其他证据予以佐证，其证言本院不予采信。严某、陈某提交了在心怡公司、成都新世界河畔物业服务有限公司工作期间的社保缴纳记录，本院对其证言予以采信。 二审查明，2016年1月6日，曾晓英、于显升向心怡公司送达《关于房屋质量问题的函》。2016年1月8日，心怡公司向曾晓英发送《告知函》，载明：“尊敬的103-2号业主曾晓英女士，阁下购买的河畔新世界大一期一标段103-2号别墅，在阁下完成室内装饰装修后，二楼楼道窗户墙面出现部分渗水现象……后我司委托专业公司出具整改处理方案，并以电邮和当面递交于阁下，后经过阁下审核后达成处理方案的共识。我司于2015年5月18日对处理后的墙面进行淋水试验……2015年12月23日，阁下再次要求我司对渗水事宜进行整改，我司计划于2016年1月13日再次前往103-2号别墅内进行现场查看……” 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，曾晓英、于显升与心怡公司签订《商品房买卖合同》及其附件为双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。曾晓英、于显升要求心怡公司排除涉案房屋外墙外保温系统的质量隐患并非明确的诉讼请求，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。曾晓英、于显升要求心怡公司承担因房屋质量问题给曾晓英、于显升造成的直接经济损失，但并未提交任何证据予以证明，本院不予支持。本案二审的争议焦点为案涉房屋的渗水问题是否发生于保修期内，心怡公司是否应承担维修责任。 本院认为，从本案事实来看，证人严某、陈某作为心怡公司和新世界物业公司的员工，陈述103-1号和103-2号别墅在2013年出现了渗漏问题，并配合进行过维修整改，之后又出现问题。心怡公司在2016年1月8日向曾晓英发送的《告知函》中也载明“阁下购买的河畔新世界大一期一标段103-2号别墅，在阁下完成室内装饰装修后，二楼楼道窗户墙面出现部分渗水现象，后我司委托专业公司出具整改处理方案，并以电邮和当面递交于阁下……我司于2015年5月18日对处理后的墙面进行淋水试验……”。上述事实，能够与曾晓英、于显升主张的案涉房屋于2013年装修后发生渗水问题，以及新世界物业公司员工陈海林通过电子邮件向其发送整改处理方案，并通过手机短信就维修事宜进行协商等事实相互印证，结合《检测鉴定报告》作出的103-1号和103-2号别墅存在渗水问题的鉴定结论，足以认定两套别墅自2013年起便存在渗水问题，曾晓英、于显升向心怡公司报修后，心怡公司一直在进行维修，截至目前渗水问题尚未完全解决。故无论房屋交付日期是2009年12月31日还是2011年1月8日，渗水问题均发生在防水保修期内（自房屋交付之日起五年）。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。由于心怡公司在保修期内对房屋没有完全履行修复义务，导致曾晓英、于显升所购买的房屋存在持续渗水的情况，故心怡公司应当承担对涉案房屋渗水问题的维修义务。心怡公司提出的房屋已超过五年保修期，其不应再承担维修义务的抗辩意见与事实不符，本院不予采纳。 心怡公司履行维修义务，必然会影响曾晓英、于显升对涉案房屋的正常居住使用。对此，曾晓英、于显升主张在维修期间由心怡公司提供相当于涉案房屋标准的过渡房居住，费用由心怡公司承担，但曾晓英、于显升并未对相应的过渡房标准及费用标准进行举证，且具体的维修时长现有证据亦无法确定，故对曾晓英、于显升的该项诉讼请求本院暂不予处理，待相关费用实际发生后曾晓英、于显升可另行主张。 综上所述，曾晓英、于显升的上诉请求部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市双流区人民法院(2016)川0116民初4349号民事判决第一项； 二、撤销成都市双流区人民法院(2016)川0116民初4349号民事判决第二项； 三、成都心怡房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内对成都市天府大道南段2618号河畔新世界103-2栋别墅的渗水问题予以维修解决； 四、驳回曾晓英、于显升的其他诉讼请求。 一审案件受理费2150元，由曾晓英负担1075元，由成都心怡房地产开发有限公司负担1075元。二审案件受理费4300元，由曾晓英负担2150元，由成都心怡房地产开发有限公司负担2150元。鉴定费60000元，由成都心怡房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 王 果 审判员 赵 韬 二〇一八年八月二十二日 书记员 刘方祺