河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)冀04民初28号 原告（申请执行人）：袁平年，男，1956年8月2日出生，汉族，身份证住址：邯郸市邯山区，送达地址：邯郸市经济开发区新园街1号。 委托诉讼代理人：王梅，河北精深律师事务所律师。 被告（案外人）：王梦琪，女，1994年9月8日出生，汉族，现住邯郸市。 委托诉讼代理人：吴书军，河北邑锋律师事务所律师。 第三人（被执行人）：邯郸市华信房地产开发有限公司，住所地：邯郸市华信路58号。 法定代表人：袁静波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王鹏，该公司员工。 原告袁平年与被告王梦琪、第三人邯郸市华信房地产开发有限公司（以下简称华信房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，宣判后，王梦琪不服本院(2016)冀04民初247民事判决提起上诉，河北省高级人民法院发回重审，本院于2018年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁平年委托诉讼代理人王梅、被告王梦琪委托诉讼代理人吴书军及第三人华信房地产公司委托诉讼代理人王鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁平年向本院提出诉讼请求：1.依法判决继续执行华信房地产公司开发的山水文苑秀园1-1-2201号房屋；2.本案全部诉讼费用由王梦琪承担。 事实与理由：一、王梦琪主张的执行异议不符合相关司法解释规定，依法不应支持。1.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，王梦琪申请执行异议所提供的《华信山水文苑房屋认购协议书》内容不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不具备《商品房买卖合同》的合法有效性；2.王梦琪未有提供用于居住和其名下无其他用于居住房屋的证据，不符合该法条规定的能够排除执行的权利，人民法院不应予支持王梦琪执行异议的请求，邯郸市中级人民法院(2016)冀04执异58号裁定书在缺乏事实根据的情况下中止执行是错误的；3.王梦琪提供的认购协议签订时间为2015年8月5日，收款收据开具时间为2015年7月29日，银行转款凭证转款时间是2012年9月20日、2013年1月17日、12月2日，整个时间线错乱，而且转款金额与认购房款明显不符，王梦琪在没有签订认购协议，不能确定房屋价款的情况下先予交足房款，不符合客观事实，不具有真实性。王梦琪提供的华信房地产公司开具的收款收据系单方面开具，提供的银行转款凭证交款人不是王梦琪，收款人非华信房地产公司，无法证明其收、交款的真实性，因此以上证据均不能证明王梦琪付清房款和已支付价款超过合同约定总价款的50%。综上，王梦琪所提起的执行异议，显然不符合上述法律规定的其权利能够排除执行的构成要件，依法不应支持。二、王梦琪未有提供已实际占有山水文苑秀园1-1-2201号房的相关证据。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，王梦琪未向法院提供实际占有该房产的相关证据，经法院现场勘察王梦琪也未有实际居住、占有。同时该房产也不符合交付条件（水、电、暖未通，消防设施、道路、电梯等配套设施均未达到使用条件），王梦琪不存在实际占有的事实，法院查封、冻结依法有据。三、王梦琪不具备该房产权利人的资格。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，房屋属于不动产，应当以登记来判断权利人的归属，而王梦琪与华信房地产公司的房屋交易信息，既没有在房管部门登记，也没有相关财产权属证明，不能确认王梦琪是山水文苑秀园1-2201号房权利人。综上所述，请求法院依法支持袁平年的诉讼请求。 王梦琪主要辩称，2012年，华信房地产公司开发山水文苑秀园小区，王梦琪认购了该小区1-1701号、1901号、2001号、2201号房屋，并于2012年9月20日至2013年12月2日，经孙飞飞、张江涛手通过银行转给华信房地产公司。分别是2012年9月20日经孙飞飞通过邯郸银行转给华信房地产公司会计张双美80000元，转给华信房地产公司会计徐颖1000000元；2013年1月17日经孙飞飞通过中国邮储银行转给华信房地产公司1000000元；2013年12月2日经孙飞飞通过中国邮储银行转给华信房地产公司1000000元；2012年9月20日经张江涛通过中国农业银行网上银行转给华信房地产公司420000元；累计转给华信房地产公司款3500000元。华信房地产公司办理售房许可证后，2015年7月29日，王梦琪与华信房地产公司协商一致，该公司出具购房款收据，于2015年8月5日签订《华信山水文苑房屋认购协议书》（分别是山水文苑秀园1号楼1单元1701号、1901号、2001号、2201号），并交付了房屋钥匙，现在王梦琪居住使用该房产。袁平年是因借款给华信房地产公司资金，通过法院诉讼强制执行华信房地产公司财产，在法院查封前，王梦琪已经购买并属于其所有的财产，因此邯郸市中级人民法院(2016)冀04执异58号执行裁定书，中止执行诉争房屋是正确合法的，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，法院应依法驳回袁平年的诉讼请求。 华信房地产公司述称，同王梦琪答辩意见。 袁平年围绕其诉讼请求依法向本院提交了法院查封告知书、法院勘验笔录及现场照片、商品房买卖合同预售示范文本及预售销售管理办法2017年1月7日秀园小区照片等证据；王梦琪围绕其答辩意见依法向本院提交了华信山水文苑房屋认购协议书、购房交款凭证、银行转款凭证、转款人证明、华信房地产公司证明、房屋钥匙、不动产登记资料查询结果证明及本院(2016)冀04执异58号裁定书，王梦琪提供其以实际居住照片等证据；华信房地产公司未提交证据；本院组织当事人进行了证据交换和质证，经综合认证后，本院认定如下事实： 2012年，华信房地产公司开发山水文苑秀园小区。2012年9月20日，案外人孙飞飞通过邯郸银行转给华信房地产公司会计张双美80000元，转给华信房地产公司会计徐颖1000000元；2013年1月17日，孙飞飞通过中国邮储银行转给华信房地产公司1000000元；2013年12月2日，孙飞飞通过中国邮储银行转给华信房地产公司1000000元；2012年9月20日，案外人张江涛通过中国农业银行网上银行转给华信房地产公司420000元；以上累计转给华信房地产公司款3500000元。 2015年7月29日，华信房地产公司给王梦琪出具收款收据，该收据显示“交款人王梦琪、收款方式转、人民币844054元、收款事由秀园房款（1#-2201）143.06㎡”。2015年8月5日，甲方华信房地产公司与乙方王梦琪签订《华信山水文苑房屋认购协议书》，主要约定：“一、标的乙方自愿认购位于山水文苑小区1号楼1单元22层01号房屋，该房屋的建筑面积为143.06平方米，交房日期为2015年12月31日；二、计价方式及价款：双方同意计价方式按建筑面积计算价款，该房屋的成交单价为5900元/㎡，总价款暂定为844054元；三、付款方式及期限乙方承诺按以下第【1】种方式支付1.乙方承诺以一次交清全款方式支付房款。乙方于年月日一次性向甲方交纳房款844054元；……。”双方在该协议中盖章、签字。孙飞飞、张江涛于2016年12月15日出具证明证实该两人所转给华信房地产公司款项系王梦琪、王亚琪（另案）的款，2015年7月29日，王梦琪、王亚琪用于购买华信国际广场（山水文苑）秀园小区商品房，购房房号为1号楼1单元1701号、1901号、2001号及2201号（即本案争议房屋）。 另查明：华信房地产公司于2014年12月9日取得本案诉争房产商品房预售许可证，华信房地产公司与王梦琪未签订正式的商品房买卖合同，王梦琪至今未办理产权登记手续；邯郸市不动产登记中心于2017年3月3日出具的不动产登记资料查询结果证明显示王梦琪提出不动产登记资料查询申请，经查询，结果如下：未查到住房登记信息。 再查明：袁平年曾因民间借贷纠纷向本院起诉华信房地产公司及邯郸市华信实业集团有限公司（以下简称华信实业集团）、王富信，该判决生效后袁平年向本院申请执行，在执行过程中案外人王梦琪提出案外人执行异议，本院于2016年7月28日作出(2016)冀04执异58号执行裁定书，该裁定书查明“袁平年与华信房地产公司、华信实业集团、王富信民间借贷纠纷一案，本院于2015年10月10日作出(2015)邯市民一初字第00071-1号民事裁定书，查封了争议房产。同年12月21日，本院作出(2015)邯市民一初字第00071号民事判决书，判决华信房地产公司偿还袁平年借款本金60000000元及利息；华信实业集团和王富信分别在部分款项上承担连带责任等。华信房地产公司不服该判决提起上诉，2016年3月8日，河北省高级人民法院作出(2016)冀民终70号民事判决，驳回上诉，维持原判。依袁平年申请，本院于2016年4月5日立案执行。在执行过程中，案外人王梦琪提出书面异议。另查明，2015年8月5日，王梦琪与华信房地产公司签订房屋认购协议书，购买该公司山水文苑秀园1号楼2201号房屋，建筑面积约143.06平方米，成交单价为5900元/平方米，总价款为844054元，王梦琪于2015年7月29日交清全部购房款。本院认为，在本院保全查封争议房产之前，案外人王梦琪与被执行人华信房地产公司签订了购房协议，购买上述争议房产并交清全部房款，其对房屋享有的权利可以排除执行，故对其异议理由予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定：中止对山水文苑秀园1号楼2201号房屋的执行”。后袁平年向本院提起申请执行人执行异议之诉。 本院认为，根据原告袁平年起诉理由与被告王梦琪答辩意见及第三人华信房地产公司陈述意见，各方当事人争议的主要焦点是：关于应否继续执行华信房地产公司开发的山水文苑秀园1-2201号房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，复核下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，即符合上述条件规定，法院应予支持买受人提出的排除执行的申请。 对于本案，王梦琪虽然提供了其与华信房地产公司所签订的房屋认购协议书，该协议签订时间在法院查封之前，也提交了他人代其足额交纳购房款的相关证据，华信房地产公司予以认可，同时也开具了在当地无其他用于居住房屋的证明，但其在该小区同时购买两套商品房即1-1901号、1-2201号，不能视为其均用于居住，也不符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件，本院只能依法保护其一套用于居住；经征求王梦琪意见其两套房屋均愿意保留，本院综合考虑确认1-1901号房屋予以保护，而1-2201号房屋不予保护。袁平年诉称王梦琪在该小区有两套房屋不能均视为其用于居住的理由，部分成立，本院予以支持。 关于袁平年诉称《华信山水文苑房屋认购协议书》不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定不具有合法有效性的问题。本院认为，王梦琪与华信房地产公司签订的《华信山水文苑房屋认购协议书》对商品房基本状况、销售方式、价款确定方式、付款方式及时间、交房时间及违约责任等等内容均进行了约定，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且华信房地产公司已经按照约定收受购房款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该房屋认购协议书应当认定为商品房买卖合同，应为合法有效；且该房屋认购协议书的签订时间在本院于2015年10月10日查封该房屋之前，符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件。故袁平年该诉称主张不成立，不予支持。 关于袁平年诉称商品房预售许可证显示房屋性质为公寓式办公不能视为住宅的问题。本院认为，该房屋是按住宅建造，且王梦琪辩称其购买房屋亦是用于居住，应认定为具有居住功能的住宅。故袁平年该诉称主张不成立，不予支持。 关于袁平年诉称王梦琪提交的他人转款凭证不能证明其实际支付房款的问题。本院认为，孙飞飞、张江涛已出具证明，证实该款系王梦琪用于购买秀园小区商品房的款项，尽管转款数额与购房款数额不符及转款时间是在华信房地产公司开具收据之前，但华信房地产公司认可此款系购买房屋款，结合房屋认购协议书等相关证据，综合认定能够证实王梦琪在签订房屋认购协议书时已实际足额交纳了本案争议房屋的全部房款，并超过“已支付价款应超过合同约定总价款的百分之五十”的条件。故袁平年该诉称主张不成立，不予支持。 至于袁平年诉称诉争房屋不具备交付条件且王梦琪没有实际占有诉争房屋，诉争房屋是否实际交付由王梦琪占有，并不影响本院依法对本案是否应该继续执行的认定。袁平年诉称王梦琪不具有诉争房屋的所有权，由于王梦琪与华信房地产公司签订《华信山水文苑房屋认购协议书》后，未签订正式的商品房买卖合同，至今亦未办理产权登记手续，王梦琪目前不拥有诉争房屋的所有权，王梦琪已提供照片证实其实际居住；但已有本院生效的判决佐证王梦琪在本小区购买了另一套住房。 综上所述，袁平年请求应继续执行华信房地产公司开发的山水文苑秀园1-2201号房屋的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 准许执行邯郸市华信房地产开发有限公司开发的山水文苑秀园1-2201号房屋。 案件受理费12240元，由被告王梦琪负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 本院(2016)冀04执异58号裁定书于本判决生效时自动失效。 审判长  王继荭 审判员  盖自然 审判员  赵玉剑 二〇一八年二月二十七日 书记员  张利峰 附相关法律条文： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 第三百一十四条第二款对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。