陕西省咸阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)陕04民终1437号上诉人(原审被告)：张敏，女，1980年1月21日出生，汉族，住陕西省泾阳县，委托诉讼代理人：李军民，男，1969年11月9日出生，汉族，住陕西省泾阳县,系张敏丈夫。被上诉人（原审原告）:陕西永兴物业有限责任公司,住所地西安市碑林区广大巷2号楼2-1。法定代表人：王素英，系该公司总经理。委托诉讼代理人:邱胜文,陕西万兴律师事务所律师。上诉人张敏因与被上诉人陕西永兴物业有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服泾阳县人民法院(2018)陕0423民初295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年07月18日立案后，依法组成合议庭，经征询双方当事人同意，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张敏上诉请求：1、依法撤销泾阳县人民法院(2018)陕0423民初295号民事判决，将该案发回泾阳县人民法院重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审认定上诉人未能证明自己于2015年10月12日入住，明显违法了证据规则。上诉人提供的《装修管理服务协议》可以证明被上诉人的物业管理人员王建民在2015年10月12日签字验收后，上诉人才入住的，入住之前的物业费用已经全部付清。2015年7月1日，董永奇以该小区业委会主任的身份与被上诉人签订《物业管理委托合同》，后被上诉人因服务质量问题被泾阳县人民法院及咸阳市中级人民法院两级法院判决退出大地鑫园物业服务区域，因此2015年10月12日之后的电梯费与物业费应按照50%缴纳，2010-2015年取暖费因为已经过诉讼时效，不应缴纳。关于上诉人在一审中的反诉问题，上诉人提出口头反诉请求之后，一审未向上诉人下发缴费通知书，导致上诉人无法办理相关手续，违反了当事人诉讼权利平等原则，应与纠正。被上诉人辩称：上诉人提出在2015年10月12日入住并不属实，事实上2010年6月9日上诉人已经入住，有用电售电收费报表为证，因此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。陕西永兴物业有限责任公司向一审法院起诉请求：一、依法确认原告与被告于2010年6月9日签订的《前期物业管理服务协议》为有效合同；二、判令被告清偿原告物业费2177元、暖气费11718元、电梯使用费932元、水费770元，合计15753元，并承担违约金3749元，以上共计19502元。一审法院认定事实：原告系合法的物业管理公司，被告系陕西省西咸新区泾河新城大地鑫园小区1号楼1单元602室的业主，此房属高层住宅，房屋建筑面积119.58平方米。2006年大地鑫园小区建成后，开发商将小区的物业管理委托给原告管理，2010年6月8日原告与被告签订《前期物业管理服务协议》。2013年6月23日董永奇以该小区业委会主任的身份与原告签订《物业管理委托合同》，委托管理期限自2013年7月1日至2015年6月30日。合同到期后，董永奇再次以该小区业委会主任的身份与原告签订《物业管理委托合同》，委托管理期限自2015年7月1日至2018年6月30日。因物业服务质量问题，业主委员会自2016年9月30日起多次要求原告退出小区物业管理，原告拒不退出。之后，该业主委员会诉至本院，经过两审终审，2017年11月21日咸阳市中级人民法院作出（2017）陕04民终字1833号民事判决书，判决原告于判决生效后十日内退出大地鑫园物业服务区域。另核实，2015年冬季开始，原告不再向该小区居民供暖。原告物业费及暖气费收费标准经政府物价管理部门备案并向业主公示。泾阳县城乡市容环境管理局委托原告代收垃圾费，泾阳县自来水公司委托原告代收用户水费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主对物业公司的服务不满时应通过正常途径解决，业主委员会通过诉讼，确定原告退出小区物业管理的时间为2017年11月30日。对此之前的各项物业管理费用，被告应予缴纳。由于业主委员会自2016年9月30日起多次要求原告退出小区物业管理，原告拒不退出，双方的纠纷直到2017年11月21日才予以解决，故2016年9月30日至2017年10月31日期间的物业费按照物价部门备案标准的80%计算；水费及垃圾处理费是原告代有关部门收取的费用，被告应按期足额缴纳。原告从2015年冬季起不再供暖，故对2010-2015年取暖费被告应予以缴纳。被告辩称取暖费已过诉讼时效一节，因物业服务合同未约定取暖费缴纳时间，对于没有支付期限的债务，债权人可随时主张，只有债务人明确表示不履行时，诉讼时效才可依法起算，故对被告的辩称不予采纳。被告提出反诉，要求原告退还装修押金1500元，但并未办理相关手续，本院不予处理。结合实际收费标准确定被告所欠费用：2015年至2017年10月31日：物业费335元+119.58㎡×0.7元/月·㎡×9月+119.58㎡×0.7元/月·㎡×13月×80%=1958.9元，电梯使用费144元+430元+358元=932元，垃圾处理费24元+72元+60元=156元，2017年10月31日前水费770元（以实际使用为准计算，按照每方水3.6元计算），2010-2015取暖季暖气费：2359+2439+2432+2267+2221=11718元；以上五项欠费合计15534.9元。原告要求被告从逾期之日起按照日3‰承担违约金的诉讼请求，因其约定比例过高，其未提供损失的证据，应予调整，故本院参照民间借贷法定最高月利率2%，以被告应付的物业管理费等费用总额为基数计算为宜。因物业服务合同未约定违约金起算时间，且物业服务系持续性服务，故原告起诉之日，即2018年1月15日，应视为违约金起算之日。综上所述，本院对原告主张被告清偿所欠物业费、暖气费、电梯使用费、垃圾处理费及水费的诉讼请求，符合合同约定，予以支持，但金额以本院确认为准。遂判决：一、2010年6月9日原告陕西永兴物业有限责任公司与被告张敏签订的《前期物业管理服务协议》为有效合同；二、被告张敏于本判决生效之日起十日内向原告陕西永兴物业有限责任公司支付物业费、暖气费、电梯使用费、垃圾处理费及水费，总计15534.9元，并从2018年1月15日起按照月2%承担违约金，至支付完毕之日止；三、驳回原告陕西永兴物业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费288元，减半收取计144元，由被告张敏负担100元；原告陕西永兴物业有限责任公司负担44元，原告已预交288元，本院退还原告244元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了票据号码为NO.2626681、NO.2626682的收款收据两份，证明上诉人在2015年10月12日之前并未入住，不应该缴纳取暖费。被上诉人质证认为对NO.2626681号的票据真实性认可，对NO.2626682号票据因无物业公司盖章真实性不认可，对两份票据的证明目的不予认可，该组证据恰好证明上诉人入住了，按70%缴纳费用是当时双方协商的。被上诉人提交了3期1号楼0102在2010年6月9日入住至2016年12月22日的售电表一份，证明上诉人从2010年开始入住。上诉人质证对该售电表的真实性认可，但该售电表中并无2011年7月28日至2015年10月10日的买电记录，恰好可以证明在此期间上诉人未入住的事实，而并非被上诉人所说的自2010年6月9日之后一直在此居住。对于双方提交的证据经合议庭评议认为，上诉人提交的证据中NO.2626681号的票据因被上诉人无异议对其真实性予以认可，对于被上诉人提交的售电表，因上诉人对其真实性无异议，本院予以认可。该两份证据结合，可以证明上诉人在2015年10月12日之前未入住的事实。NO.2626682号收款收据因无出具单位盖章，本院不予认可。另外，二审中明确告知上诉人张敏就退还装修押金一节，可另案起诉。对一审判决查明的其它事实，本院予以确认。本院认为，关于上诉人主张被上诉人无权足额收取2015年至2017年10月31日的物业费等费用一节，生效的（2017）陕04民终1833号民事判决书认定陕西永兴物业有限责任公司退出大地鑫园物业服务区域的时间为2017年11月30日，故其有权收取在此之前的物业管理费用及相关代收费用。上诉人在二审中对一审判决的水费和垃圾费数额表示认可，其虽认为电梯使用费与物业费应按照50%缴纳，但未提供相应的收费标准依据。关于上诉人欠缴2010至2015年五个采暖季取暖费一节，经查，2010年双方签订的《前期物业管理服务协议》第六条第2项明确约定了取暖费的缴纳期限为每季度第一个月的15日前，2013年6月23日签订的《物业管理委托合同》委托管理事项中没有关于收取取暖费的内容，仍应适用《前期物业管理服务协议》关于取暖费缴纳期限的约定，故2010年至2014年的取暖费在被上诉人起诉时已过诉讼时效，但2014-2015采暖季的取暖费2221元仍应予以缴纳。综上所述，张敏的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持陕西省泾阳县人民法院(2018)陕0423民初295号民事判决第一、三项，即：2010年6月8日原告陕西永兴物业有限责任公司与被告张敏签订的《前期物业管理服务协议》为有效合同；驳回原告陕西永兴物业有限责任公司的其他诉讼请求。二、变更陕西省泾阳县人民法院(2018)陕0423民初295号民事判决第二项为：张敏于本判决生效之日起十日内向陕西永兴物业有限责任公司支付物业费1958.9元、电梯使用费932元、垃圾处理费156元及水费770元，2014-2015采暖季的取暖费2221元，总计6037.9元，并从2018年1月15日起按照月2%承担违约金，至支付完毕之日止；三、驳回张敏其他上诉请求。一审案件受理费288元，减半收取144元，由张敏承担100元，陕西永兴物业有限责任公司承担44元；二审案件受理费192元，由张敏承担100元，陕西永兴物业有限责任公司承担92元。本判决为终审判决。审判长  李春丽审判员  樊国强审判员  王丽丽二〇一八年八月二十一日书记员  郑 洁