北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终6195号上诉人（原审被告）：付美珍，女，1947年11月28日出生。上诉人（原审被告）：陆静（付美珍之女），1977年7月9日出生。二上诉人共同委托诉讼代理人：赵三平，北京广衡律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：郭敏，北京广衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：申璐，女，1989年2月26日出生。委托诉讼代理人：杨博（申璐之夫）。委托诉讼代理人：方博，北京市同创律师事务所律师。上诉人付美珍、陆静因与被上诉人申璐房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初37632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陆静、付美珍上诉请求：撤销一审判决，改判驳回申璐一审的全部诉讼请求。事实和理由：1.涉案房屋为陆静所有，按照某某公司规定，付美珍代陆静签订房屋买卖合同需要持有经过公证的授权委托书。但付美珍在与申璐签订房屋买卖合同时没有取得陆静的授权委托书。此外，某某公司未能出具委托书，证明付美珍在要求某某公司出售房屋的时候也没有提供授权委托书。由于付美珍没有权利出售陆静的房屋，所以陆静与申璐之间的房屋买卖合同不成立。2.表见代理要求相对人善意且无过失，但在申璐和付美珍商谈买卖的过程中申璐知道付美珍没有授权，所以申璐不是善意的，付美珍与陆静之间不构成表见代理。3.某某公司员工的证言与申璐的陈述存在矛盾，不应当采信某某公司员工的证人证言。4.付美珍在签合同当场就提出不干了，当天退还了部分定金，第二天就把定金全部返还了，申璐完全知道这个交易是不成立的，付美珍的行为不会影响申璐再次购房，所以申璐不会有损失，陆静不应当支付违约金。申璐辩称，1.公证的授权委托书不是签订房屋买卖合同的必须手续，某某公司只要求受托人持有委托书即可。在签订合同当天付美珍持有陆静出具的授权委托书，我和某某公司的工作人员都看过。2.签约前一天付美珍带申璐去看房，第二天陆静送付美珍前往某某公司与申璐谈判，签订合同时付美珍出示了陆静的房产证、二人的身份证原件、委托售房的委托书，付美珍还签订了代理人关于代理权的承诺书，并以陆静的名义签订房屋买卖合同，收取了定金。通过以上事实以及付美珍的录音都能够看出陆静对售房是知情并且同意的。付美珍与陆静之间存在委托关系，付美珍有权代理陆静出售房屋，我与陆静之间的房屋买卖合同成立、有效。3.某某公司员工的证人证言与我的陈述是一致的，是合理的，应当采信。4.付美珍签订合同后将合同收走，我多次联系付美珍，她也没有明确表示不卖了，只是让我们等，此后付美珍代表陆静拒绝出售房屋，陆静构成根本违约。由于合同在付美珍手里，导致我无法购买其他房屋产生损失，陆静应当支付违约金。同意一审判决，不同意陆静的上诉请求及理由。申璐向一审法院起诉请求：判令付美珍、陆静赔偿我违约金884000元。对双方当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.申璐申请证人王某1、南某、王某2（均系某某公司员工）出庭作证。王某1陈述如下：2016年9月8日晚上，南某说有客户要看涉案房屋，要求王某1陪看，于是晚上带着申璐去看付美珍家的房子，当时付美珍说去店里聊聊，于是便回店聊；谈到房价，付美珍要450万元，后来谈到445万。约定第二天签合同，付美珍说要去某店签，但第二天比当时约定的时间迟到了一会；付美珍女儿陆静送她过来，西南三环有车自燃，陆静说着急上班，将身份证给付美珍之后就走了，留下付美珍签合同。11点多时，杨博有事走了，因为合同已经签完，只等着交定金，就留下申璐和付美珍在场。王某1当时也在场，申璐在其左边，付美珍在其右边，申璐给付美珍转定金，付美珍收了并签了定金合同后的收条，合同都放在王某1处，三方在等定金到账的时候付美珍突然将所有的合同抢走，并说她要再想想，王某1说只能拿走一份，付美珍坚决不交出合同，双方僵持了很长时间，后来付美珍把合同拿走。王某1给付美珍打电话，付美珍说过两天再见面聊聊。一开始付美珍还接电话，后来就不接了。付美珍把合同拿走一段时间后，因为公司规定合同签订后要上报，但合同被付美珍拿走，公司会对王某1有处罚，于是其报警，具体时间记不清，大概9月20号，某派出所民警出警，民警说这是经济纠纷，民警称给付美珍打电话，付美珍的爱人接电话，她爱人说合同在他们那里，他们会与某某公司解决，王某1再给付美珍打电话，但付美珍不接了，此后一直联系不上付美珍。经申璐提问，王某1称签合同时付美珍带了陆静的房产证，付美珍和陆静的身份证；签合同时房价款445万元，没有变更；当时签订的合同与申璐证据6中的某某公司房屋买卖业务签约文件合订本、4.2版补充协议（有房本）、买卖定金协议书、代理人关于代理权的承诺书一样，付美珍都签字了；定金收据表格也签字了，定金10万元；其提前告诉了付美珍要带的委托手续，包括陆静写的售房委托书，付美珍写的代理人关于代理权的承诺书；合同签完后付美珍将所有合同都收走，包括某某公司的那份。经付美珍、陆静提问，王某1称看见陆静送付美珍，陆静从包里拿出本人身份证，给其看了一眼之后给了付美珍，当时九点多；其当时是某店店长；根据某某公司的流程，非本人售房需要房本原件、委托人身份证件、代理人关于代理权的承诺书、委托人手写的售房委托书；其给买房人出示了这些手续；杨博11点多走、申璐12点多走，其下午3点左右把付美珍送到家；民警告诉其陆静之父接的电话并回复其证言内容，经法院询问，其称付美珍抢走合同时，在场人有其和几个工作人员及申璐在；报警的民警不记得了，出警有两个警察，不知道名字和电话，但能认出来。南某作证称2016年9月初，具体时间忘了，付美珍说她在某公寓有房子，之前跟某房产成交过，但是已经解约了，现在让某某公司找客户想出售。陆静是房屋业主，房屋有租户，付美珍下午六、七点钟约的租户，并带南某和申璐看房，当天约定第二天9点到某某公司某店签约。之后的事情是王某1在会议室里谈的，其在外面，就不清楚了。后来业主将合同拿走，具体细节不清楚。经申璐提问，南某称是陆静要出售涉案房屋，报的450万元，签约445万元，大概是这样；申璐是否向付美珍付定金不清楚；其进去收合同的过程中，付美珍拿走合同；之后其打电话与付美珍沟通，问她如何处理合同的事情，一开始她接，后来就不接了，其公司还报警处理过这件事；申璐证据4通话录音是其签完约第二天早上跟付美珍通话并录音的；经付美珍、陆静提问，南某称付美珍之前没有找其卖房，这是第一次找其说要卖房，大概是在2016年8月左右，因为当时租户不在看不了房，一直看的是同户型；如果有人要委托卖房需要房产证和身份证，然后公司登记再挂到网上；一直是付美珍跟南某联系；2016年9月9日南某见到陆静到店了，大概是9点到10点之间见到，在店外面马路边；南某跟王某1一起看到的；申璐先走，付美珍后走，不记得将付美珍送回去时间；付美珍抢合同时申璐在场。王某2作证称2016年9月上旬，具体时间忘了，王某2是小组长，南某是其组员，王某1是店长；早上南某与王某1叫其一起去某店；到了之后业主才到，王某1和南某见到业主之后，王某1与业主在会议室里谈，南某一会出去一会进来，其在会议室外面的电脑上打印合同；打印完王某2送到会议室，王某1讲解合同，之后当事人签字，当时王某2在旁边，双方签完字其就出来了；过了一会，王某2发现付美珍好像有反悔的意思，将合同拿走了，好像想撕但没撕。具体谈的时候王某2没在，后来也没再参与这件事；后来王某1和南某从会议室出来说付美珍把合同拿走了。经申璐提问，王某2称当时签订的合同与申璐证据6中的一样，是使用的这一版本的合同；付美珍在合同上都签字了，后来拿走了；经付美珍、陆静提问，其称如果有第三人要来卖别人的房子，需要房产证、委托书和身份证；付美珍在去签合同时持有代理权承诺书，其他的不知道；付美珍到店时间不记得了，其9点多到豪柏店，后来到某店，付美珍在9点半之后到的；后来杨博先走，申璐和付美珍后走，她俩离开的时间不太记得了。经质证，付美珍、陆静称没有见到卖房的授权；根据某某公司工作流程和王某2的陈述，某某公司收到卖房信息后需要将房源挂到网上，否则属于私藏房屋。南某说2016年8月左右付美珍说要卖涉案房屋，委托某某公司找客户，此时某某公司应当拿到陆静的委托书；申璐提供的证据6显示要签订的这一套合同并没有所有权人给代理人的授权委托书，因为业主在委托卖房时就已经将授权委托书交给某某公司了，如果没有的话，那就完全是违规操作，这是不可能的，某某公司在这方面是非常正规的。证据6中没有授权委托，因为制式合同中就没有。因此，付美珍去签合同时没有任何授权，结合三份证人的证言，可以得出结论，付美珍是没有得到陆静授权的，双方以及某某公司都是知情的，此事与陆静无关；王某1提到付美珍在和申璐签合同时是有授权的但被付美珍拿走，在之前的案子中，申璐与杨博明确表示没有见过授权，但他们认为某某这么大的公司应当是正规的。他们的表述与王某1的表述是冲突的，所以王某1的陈述是不真实的；根据证人证言，付美珍大概是9时30分之后到的，也就是那时陆静是在某路的，但是根据陆静公司的打卡时间，其公司是9时30分上班，并且是指纹打卡，陆静当时应当是在公司的。申璐回应称王某1说签合同当天付美珍给了某某公司陆静手写的出售房屋的委托书，这份委托是具备的；之前诉讼中其根本没有出庭，所以对方说的不真实。付美珍、陆静提交陆静单位的《证明文件》和考勤表，证明申璐和证人所称的2016年9月9号上午9点陆静开车送付美珍去中介处是虚假的；当时陆静在某大学那边上班，上午9时21分陆静上班打卡，不可能从申璐所述的签约地点到达单位地址。经质证，申璐对上述证据真实性不认可，称陆静单位是周某工作室，该证明的盖章单位是北京某建筑设计咨询有限公司（以下简称某公司），不是陆静的工作单位。指纹打卡只显示了部分日期，不是9月全部的；指纹打卡的记录可以在电脑操作，故该表格所反映的打卡时间不能证明真实性，且只显示了陆静自己的打卡记录，不能反映公司的考勤情况；同时，该证据中9月11号是星期天陆静也在上班，只有下班时间，没有上班时间，所以考勤记录不真实不完整，不是真实情况的反映；证人记的时间是大致时间，其是9点就到了某店，也就是说陆静送付美珍到店的时间大概是这个时间，陆静提前从店里离开，九点多到单位上班也是可能的，并不冲突。经法院要求，付美珍本人到庭陈述案情并接受询问，其称涉案房屋一直是由某某公司代为出租，所以其跟某某公司的工作人员很熟，关系还可以，但是该房屋被麦田公司给卖了，某某公司一直埋怨其没让他们卖，因为当时房源少，某某公司就说能不能让其做他们的房源，让他们带客户去看房，给他们增加业绩；付美珍因为没让他们卖房有点不好意思，就让他们带客户去看房；看房之后，某某公司说按照常规需要跟买方见面谈一谈，走个过程，其当时就同意了。9号上午，某某公司员工让付美珍去某某公司谈，因为是周末约的是9点谈，但是其到那的时候已经是9点多了，其当时想反正是当个托，就把价格抬高，反正什么条件都不同意，这样这件事就做不成了。可某某公司不放付美珍走，让其一直谈，一直过了12点多了，付美珍有糖尿病，当时又饿又晕，特别不舒服，不知什么时候是头，想这房子不是自己的，就跟申璐说这价格差不多，但房子是女儿的，其要回家跟女儿商量，如果女儿说同意那就可以了。因为在聊的过程中还都可以，就互相加了微信。后来申璐走之前付美珍的微信响了，付美珍也不太懂就点开了，点开了就收到钱了，付美珍就问中介这钱怎么回事，中介说没事，阿姨这是正常的程序，你就回定金收到就行。其当时就觉得不妥，但是申璐当时还在场，觉得当场捅破不太好，付美珍就回了定金收到，申璐当时下午要上班就走了。付美珍没走，问中介这钱怎么回事，中介说阿姨没事，这是正常的程序，如果买卖双方对这个价格认可，就可以交一点定金将价格锁定，其说如果其女儿不同意怎么办，中介说你回去就说女儿不同意，把定金第二天退回去就行了，付美珍就信了中介说的话。付美珍离开中介的时候已经比较晚，中介看其很累就主动送其回家，所以这一段时间付美珍与中介很愉快，没有什么争执。回家看到陆静之后，付美珍就跟陆静说了这事，陆静听说付美珍收钱了，就跟付美珍急了，还吵起来了。陆静让付美珍把钱转回去，付美珍当时就转了。由于不知道微信只能转一半，就只转了5万，第二天一早其就到银行把10万元钱汇给申璐了。付美珍以为这事就按照中介说的退了钱就没事了；后来中介再打电话时就不是这意思了，威胁恐吓还说要告付美珍，让赔钱，付美珍就很生气，也很不冷静，血压上来了，录音前面还有很多话没有，付美珍不会接电话就开始骂。经法院询问，付美珍称其当天打车去某路，没有票据，九点十五分左右到的，具体记不清了；当时没有与申璐签署合同；到某店后没带委托书和陆静身份证，房本记不清了，带了自己的身份证；当时谈的好像440多万，记不清了；之所以收定金是因为中介说这是他们的惯例，是为了锁定价格，为了走流程，让其说女儿不同意，第二天把钱退回去就行了，自己就信了；自己没有签合同，拿走了一张纸，申璐走之后，中介让其签一张纸，其没仔细看，签完之后其觉得不对，大概是收据之类的，其就把纸拿走了，中介没有提出任何异议，就把其送回家了；当时没有任何争执，中介没有提出任何异议；涉案房屋是陆静住，其不住；中介找其谈是因为其之前一直找中介出租，是其与中介联系的，去某店的时候，房子已经租给一个姓谷的人，是一对小夫妻。经申璐提问，付美珍称其将涉案房屋卖给申璐的时候没有与陆静商量；陆静没有说让其签个协议也可以，陆静根本不知道这件事；签合同那天是周五；走过场收钱是因为中介说这是惯例，为了锁定价格，之后其可以说陆静不同意把钱退回去，这事就了了，其就信了；其收定金后给申璐微信回复定金收到，不明白这是什么意思，所以其留下跟中介继续协商，中介说这是正常流程；其打车到某店，堵车花了很多钱，具体多少记不清了，是自己承担；其在与南某录音中称“她（申璐）也没完全付钱，我也给转回去了，合同在我这”“她要告我去没合同，别吓唬我”，是因为其当时以为签的收据是合同；其不会一开始就吵架，等其开始吵了，南某就装作不吵了，之前他一直威胁自己；其在与南某录音中称“我就同意了，跟她谈，谈的差不多了让我签合同，我闺女说签个协议可以，我就忘了这句话了，然后巴拉巴拉看着不对赶紧的收吧”，是因为其以为签的那张纸就是合同；刚才说陆静从来不知道其卖房的事，录音中这样说是因为其回家后跟陆静说了，陆静跟其吵了一架，说不应该收钱，签协议可以；如果其知道申璐给其转账，其不知道是否会收，申璐没说给自己转账，直接给转过来了；其给申璐银行卡号是因为中介说为了锁定价格，先收一部分定金，其就信了，第二天退就行了；申璐有陆静的身份证复印件是因为之前房屋一直由某某公司出租，所以某某公司有其房屋的情况和其女儿身份证复印件；刚认识南某就帮他是因为某某公司帮其租房3年，工作人员反复求其，南某也求过，别人也求过，其叫不出名；签约前一晚7点半之后，其带申璐看涉案房屋，其答应南某带他们去看的；不清楚派出所有没有与其丈夫联系过。经付美珍、陆静代理人提问，申璐称其是某某电话通知的涉案房源信息；看房时没看到房产证，第二天签约时看了，房本上的名字是陆静；其知道签约的人不是陆静；签约时看到了陆静的授权委托书，是付美珍给的，当时其与付美珍和中介都在一个桌子上，三方都看到了；记不清授权是打印的还是手写的，签字处是手写的。付美珍、陆静后补充提交陆静劳动合同书、中国建设银行工资明细，陆静7、8、9月的打卡记录、单位证明文件，证明陆静2016年9月9日9时30分在公司，不可能同时出现在中介门店。经质证，申璐对劳动合同真实性和合法性不认可，认为劳动合同的签订时间存在矛盾，不存在劳动关系；对工资明细真实性认可，证明目的不认可，认为陆静的社保不是在某公司上的，该单位给陆静代发工资是代其他单位发放的工资，不能证明是某公司给陆静发放的工资。打卡记录真实性、合法性、证明目的均不认可，考勤表是可以在电脑上修改的，因此该表不能证明陆静当时的考勤情况，同时考勤表记录不完整，考勤表只有陆静一人的考勤，而没有其他人员的考勤，也没有相关人员签字，不能证明陆静的出勤情况；单位证明文件真实性、证明目的均不认可，周某工作室既不是某公司的下属单位，也不是分支机构，不能证明周某工作室与某公司之间的关系。根据申璐提供的工商登记打印信息，某公司的注册地址和经营地址都不是证明文件上所述的地址；该组证据均不能证明2016年9月9日陆静于9时21分到公司上班，根据其提供的证人证言等证据，可以证明购房当天陆静是送付美珍去某某公司签约卖房的；即使陆静送付美珍到某某公司之后再接着去上班也是合理的。所以陆静称其没有送付美珍去某某公司是不真实的，也是虚假的。法院当庭拨通在证明文件上签字的姜某、陈某手机，姜某称在证明文件上签字的是其本人，其与陆静是同事，在单位负责人力资源；劳动合同书中第一页的签订日期2015年9月25日与落款签字时间2016年9月25日不一致是笔误；陆静提供的考勤表取得方式是其公司同事秦某导出的，秦某电话不清楚，陆静提供的表格其审核过，该表没有问题，其每月都看；陆静是2015年9月份到其公司工作；银行明细中载明代发工资是银行的专有称号，工资是通过银行网银代发的；周某工作室是周某老师设立的，与某公司关系不方便透露。经申璐提问，其称陆静是其公司正式员工，公司没有为陆静交社保；陆静每天工作8小时，每周五天，上午10点半上班，往后推8小时；陆静是建筑设计工作，是固定工作时间。陈某称其是陆静的部门主管，陆静入职时间是2015年，主要工作是建筑设计工作；其没见过劳动合同，不负责这部分；陆静的工作时间一般是早上10时到10时30分，晚上是7时到7时30分，有半小时的弹性时间；其没有见过考勤记录表；2016年9月9日陆静是来上班了，以考勤表为准。经申璐提问，其称公司工作日是每周五天，每月共20天左右；陆静应该是每天都要上班，但是具体要问姜某。经付美珍、陆静提问，陈某称陆静的工作中有出差见客户办事的情况，这种情况没有打卡记录。陆静要出差，一个月2-3天都有可能。经询问，陆静称考勤记录表显示2016年9月绝大多数上班时间是10点左右，9月9日上班时间提前，原因记不得了；当天8点多出家门的时候，在车位旁边小卖部买了一瓶水，当时是8点14分，在南三环之外的某家园，其母亲也住那里，因为那段时间其家里装修；付美珍没有跟自己一起出门，自己是开车上班；付美珍出门时间不清楚；（法院拨打付美珍手机，付美珍称其出门时间快8点，具体时间记不清了，打车去的，到中介门店好像是9点多了）出门时，起来后马上去公司，早饭都不吃，不会特意看一下父母是否在家。对此，申璐认为付美珍称是8点之前出发，那么同住人员应该知道其已经出门，而且付美珍和陆静分别从家出发，去位置基本相同的地方也是不合常理的；另外，陆静是8点十几分从家里出门，只需要10时30分到公司工作即可，中间有两个多小时的时间，在时间上是充足的，因此陆静说她着急出门是不成立的；从陆静所说的考勤流程，在电脑上打卡，再导出有人进行保管并整理，在这一系列的过程中，都存在修改的可能；打卡之后是可以在电脑后台修改打卡记录的，目前看到的考勤表只是一个表格，因此在导出保管和整理的过程中都有可能进行修改；从陆静和电话询问的工作人员可以看出，考勤表是每个月或两个月打印保管，所以应当是每一个月或每两个月进行封存。根据陆静所述，开证明时才制作出了考勤表，而考勤表是2016年9月的，所以考勤表不是原始的记录；不是在2016年9月前后形成的考勤记录，因此提供的3个月的考勤表是不真实的；陆静称9月9日快迟到着急所以忽视母亲出门时间，但是7月到9月3个月中9月9日是唯一一天提前一小时到达的，不存在迟到的风险。综上，法院认为，证人王某1、南某、王某2的证人证言有双方当事人陈述和本案其他查明事实予以佐证，足以形成证据链，使法院相信其内容基本属实，陆静虽对此不予认可，并提交证据证明其当天不可能开车送付美珍到签约现场，但上述证据不足以支持其主张，且该主张亦不足以推翻证人证言的其他内容，故法院对上述证人证言予以采纳。2.申璐提交空白的某某公司房屋买卖业务签约文件合订本（内含某地产签约提示、交易资金托管提示函、交易方留存信息表、北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、居间服务合同等文件）、4.2版补充协议（有房本）、买卖定金协议书、代理人关于代理权的承诺书，称此是某某公司提供的房屋买卖的一套合同文件。其与陆静代理人付美珍已签署房屋买卖的一套合同文件，其与付美珍签署的合同文件打印内容与此套合同文件（空白）是完全一致的（合同编号除外），双方将房屋的相关信息和买卖情况填写后，双方均签字确认，证明其和付美珍签订有房屋买卖合同等相关文件，房屋买卖合同是真实存在的，付美珍有陆静的代理权委托手续，付美珍收到其支付的定金，补充协议第五条第2款约定，甲方（出卖方）拒绝将该房屋出售给乙方（买受人）的，出卖方构成根本违约，出卖方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受方支付违约金。经质证，付美珍、陆静认为这是一套某某公司的空白合同手续，申璐要证明陆静授权付美珍卖房，并证明约定违约金，没有关联性。法院认为，根据本案查明事实，付美珍确在与申璐签订合同文件并收取定金后抢走了合同文件，但其矢口否认并拒不提交，而上述合同文件及内容系某某公司提供的格式文本，签约时在场的某某公司员工亦确认上述文本与当时签约的文本一致，故法院认定申璐主张的上述证据内容为真实，对上述证据予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2016年9月8日晚，申璐在某某公司员工南某、王某1带领下，经付美珍同意，前往涉案房屋处看房。付美珍当时亦在涉案房屋内。三方约定次日上午9时去某某公司某店就涉案房屋买卖签约。2016年9月9日上午，付美珍、申璐及其夫杨博前往某某公司某店。某某公司在场员工有王某1、南某、王某2三人。付美珍向申璐出示了涉案房屋所有权证原件、其与陆静的身份证原件、陆静的授权委托书，双方签署了某某公司房屋买卖业务签约文件合订本（内含某地产签约提示、交易资金托管提示函、交易方留存信息表、北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、居间服务合同等文件）、4.2版补充协议（有房本）、买卖定金协议书、代理人关于代理权的承诺书等文件，约定陆静将涉案房屋出售给申璐，房屋价款442万元，并约定如陆静拒绝将涉案房屋出售给申璐，构成根本违约，申璐有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，陆静应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向申璐支付违约金。签约后11点多，杨博离开。11时57分，申璐向付美珍银行转账购房定金10万元。11时59分，付美珍申请加申璐为微信好友，申璐通过该申请。12时05分，付美珍向申璐发送微信：“谢谢。已收到定金10万元整”。付美珍在签约并收取定金后，当场抢走所有合同文件。后沟通无果，申璐12点多离开，王某1于下午3点左右将付美珍送到家。17时59分，付美珍向申璐发起微信转账5万元。18时04分，付美珍向申璐发送微信：“非常抱歉。定金暂不能收，我先处理好那边的事再说。因一次转太多不行，待12点之后再转回5万。多谢了。”18时26分，申璐回复：“阿姨我先不收定金，还是某某来解决吧！”2016年9月10日11时26分，申璐向付美珍发送微信：“阿姨我刚看到您又往我的银行卡里转账五万元，咱们合同已签署，您要想解约还是通过某某解决吧，私自转账行为我们并不认可。”付美珍未回复。同日，南某与付美珍通话，协调双方纠纷并对部分通话内容录音，申璐提交的录音文字稿显示有关内容如下：“33秒付美珍：我不管，我钱转完，她也没完全付钱，我也给转回去了，合同在我这，你们踏踏实实让我把这事问清楚了该怎么处理，不清楚，爱怎么地怎么地！”“1分16秒南某：实际上就是给姐（申璐）答复，我们把这事给你解决，要不真拖着麻烦你知道嘛。1分19秒付美珍：什么解决，他们爱怎么解决怎么解决，她要告我去没合同，别吓唬我，爱解决不解决！”“1分45秒南某：阿姨，这种事是你情我愿，合同您签了。1分53秒付美珍：她也没付钱，她爱干嘛干嘛，你要真惹我急了咱还不干了呢！……”“2分54秒付美珍：你不是说的要告我吗？她不收（定金）事实在！不行我他妈都撕了，我全烧了！我烧了我没有！”“3分25秒付美珍：你们说把账号告诉她，就告诉了，我又困又累，在那就给了，给完我就觉得不对，稀里哗啦结果就（把合同）全收了。……”“6分06秒付美珍：（某某）起先告诉我那二十万算不算在内，你们（某某）忽悠着我说不在，我就同意了，跟她谈，谈的差不多了让我签合同，我闺女说签个协议可以，我就忘了这句话了，然后巴拉巴拉看着不对赶紧的收吧。……”“9分付美珍：你们不知道一房两卖不对啊？你凭什么让我签啊，还是在你们办公室签的！签的在哪呢？没有！再闹我就全烧了！”“12分29秒付美珍：明明白白这事实造成的，确实你们急于签合同造成的，这个东西我是同意了，但是我现在可以说什么都没有！”“15分39秒南某：你把我们合同拿回来，拿回来我们作废。付美珍：凭什么给你拿？南某：作废了你还不行啊？付美珍：不行！我处理完再说！南某：客户不买你房子了，合同作废不行吗？付美珍：凭什么，你爱干嘛干嘛，不买拉倒，不买她写出东西来给我，她不写东西不行！写出东西不买了，结束了，你们什么都写完给我，可以。没有这个，拜拜！”“16分31秒付美珍：你要是跟我玩这个，我更没完！你告吧，所有我都不认账了。”2016年9月11日12时58分，申璐发送微信：“阿姨，即使您退给我们定金，也不代表签署过的合同约定好的条款全都不存在，所以趁现在还可以协商，尽快跟某某解决吧。我们现在尊重您，希望您也如此。”因付美珍已从其微信好友中删除了申璐，故该信息发送失败。2016年10月9日，王某1报警称付美珍抢走涉案合同文件。海淀区某派出所接警后，与付美珍丈夫陆某取得联系，陆某称与中介协商。审理中，法院经申璐申请前往海淀区某派出所调查取证，调取了涉案报警信息，其上载明2016年10月9日王某1报警，称有人抢其合同，对方是房屋买卖的交易方；该表底部反馈信息载明：“[2016-10-0914:33:35]某派出所翟某：付美珍，女，69岁，北京人（110××××××2），卖房时与某某中介签定的合同全拿走了，目前民警帮助其联系。与其丈夫陆某取得了联系，其丈夫称与中介协商。”该派出所民警称翟某已调往市局，经电话沟通，该所民警称不是翟某联系的，是办案民警用其账号登陆的，故反馈信息显示是翟某反馈，具体联系的民警因时间较长，需要时间核实。后该民警电话联系法院，称已与该所负责出警的四位民警核实，均称不记得与本次调查取证内容相关的情况。2016年11月10日，申璐以房屋买卖合同纠纷为案由，将陆静、付美珍诉至法院，该案后于2016年12月19日撤诉结案。庭审中，法院向付美珍、陆静释明其以合同不成立为由进行免责抗辩，如法院未支持其抗辩，关于申璐主张的违约金，其是否认为过高，申请法院予以调整。其代理人称付美珍申请予以调整，陆静不申请。经询问，申璐称2016年9月后房价上涨很快，其和付美珍签约后，丧失购买其他房屋的机会，购房成本大幅提高，特别是银行出台相关政策较大幅度提高了首付款，其实际损失为201万元，计算方式为房屋单价提升3万元，按照起诉时2017年7月的房价计算。另查明，2015年11月19日，陆静与案外人蔡某签订《北京市存量房屋买卖合同》等文件，约定陆静向蔡某出售涉案房屋，房屋总价款359.6万元，双方应于2016年12月1日前办理税、费缴纳手续，于取得《契税完税凭证》后1个工作日内办理房屋权属转移登记手续。交易过程中，付美珍代表陆静与蔡某、中介沟通；后双方产生纠纷，合同未继续履行。2016年11月16日，蔡某以房屋买卖合同纠纷为案由将陆静诉至法院，要求判令继续履行合同，赔偿违约金及相应损失。该案2017年3月20日庭审时，蔡某称陆静将涉案房屋于2016年9月9日二次出卖；陆静对此予以否认；申璐作为旁听人员，称陆静授权给其母亲与其签订合同，有授权书；陆静对此予以否认。该案2017年5月3日庭审中，陆静出示协商流程单，称是签约时付美珍写的；该案2017年7月5日庭审时，蔡某申请南某、杨博出庭作证，南某证言内容与其在本案中证言内容基本一致，经陆静提问，其称当天陆静开丰田轿车送付美珍去店里；付美珍先下车，陆静再下车，她和客户打照面说上班就走了。杨博作证称2016年下半年签合同，当时基本达成一致，后与付美珍在某某公司签订合同，申璐打进定金，其因为有事就走了，申璐完成后续手续，下班回家时知道交易可能没有落成，当时付美珍将合同抢走，后续付美珍跟自己和申璐沟通能不能取消，自己说签合同并付了定金怎么取消，并且将合同抢走很恶劣，后续因为某某公司没有协商成功故诉至法院。经蔡某提问，杨博称签约当天看到房产证上的产权人是陆静；其与某某公司谈过，授权书应该是一起签署，其基于此信任签署的合同；经申璐提问，其称谈判和签订合同时在，和付美珍谈签约，没有见过陆静；付美珍将合同抢走，说合同不成立，其记得付美珍第二天说要将定金打回来，但没有具体微信和账户，付美珍是后续转过来的，记不清是分几次；经法院询问，其称签约前一天看房的；看房时有租户在，付美珍带着去的；签约当天其一直在门店里，某某公司提到过是陆静送付美珍过来的；其没有见过对方出具授权委托书；付美珍向其出示过房产证、陆静身份证，陆静结婚证没有见过；出售时没有提到涉案房屋是夫妻共有还是个人所有；法院当庭拨打王某1手机，其称当天签约时付美珍带过来一份陆静手写的卖房委托书，付美珍背了一个包，在文件袋里；陆静早上将其母亲送过来，她们晚了一会，付美珍说三环有点堵，陆静将身份证当面给了付美珍。法院当庭拨打陆静手机中其父亲陆某手机，陆某表示不知道有警官联系过其付美珍从某某公司将房屋买卖合同抢走的事情。一审法院认为：申璐主张陆静授权付美珍与其签署了涉案房屋买卖合同等交易文件，其虽未在本案中提交上述合同文件，但本案当事人陈述和经审查确认的证据足以形成完整的证据链，可以证明付美珍在陆静授权下代理陆静与申璐签署了申璐主张的涉案房屋买卖合同等交易文件，并抢走上述合同文件，拒绝归还和在本案中提供，故申璐未能提交合同文件，具有正当理由。陆静、付美珍虽对此不予认可，并辩称陆静未授权付美珍签约卖房，但其提交的证据不足以证明其主张，亦与本案查明事实不符，法院难以采信。退一步讲，即使陆静未向付美珍出具授权委托书，但付美珍与其系母女关系，其带申璐看房，前往某某公司与申璐谈判，出示陆静的房屋所有权证及其与陆静的身份证原件，以陆静名义签约并签署代理人关于代理权的承诺书，确认收取定金等一系列行为，亦足以使申璐有理由相信其有权代理陆静，代理行为有效，故法院认定陆静与申璐之间存在涉案房屋买卖合同关系，且该合同系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。陆静作为涉案房屋买卖合同出卖方，系本案适格被告，其代理人付美珍在以其名义签约并收取定金后通过抢走合同文件，退还定金等方式拒绝出售涉案房屋的行为应视为以陆静名义实施的代理行为，由陆静承担民事责任。付美珍并非涉案房屋买卖合同主体，不属于本案适格被告，故申璐要求付美珍赔偿其违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。付美珍上述拒绝出售涉案房屋的行为违反双方约定，构成根本违约，陆静对此应承担违约责任，申璐依约要求陆静赔偿其违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。关于该违约金数额，根据双方约定，应为房屋总价款442万元的20%，即88.4万元，陆静以合同不成立为由进行免责抗辩，经法院释明后，仍不申请法院予以调整，同时，陆静与案外人蔡某签约出售涉案房屋在先，在双方出现纠纷尚未解决的情况下，又与申璐签约售房，一房二卖，主观过错较大，且又存在其代理人付美珍抢走合同文件的恶劣行为，而签约后至2017年3月份，北京地区房价仍在普遍上涨，申璐另行购房成本大幅提高，涉案房屋价值又上升较快，综上，法院对申璐要求陆静赔偿违约金88.4万元的诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理查明事实如下：1.关于2016年9月9日是否签订房屋买卖合同的事实，本院审理过程中付美珍陈述，2016年9月9日其在某某公司门店签署了文件，但是不知道是否是合同，其以为自己签订的不是合同。陆静陈述付美珍回家后未向其出示过任何文件。现无法提供2016年9月9日付美珍签署的文件。2.关于是否协商房屋价款的事实，付美珍陈述与申璐商谈的是400多万元，具体数额不清楚。陆静陈述当付美珍告知其签署文件但未述及价格时，陆静即与付美珍发生了冲突。本院经审理认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为：本案的第一个争议焦点在于付美珍与申璐是否签订了房屋买卖合同的事实问题。付美珍认可其于2016年9月9日在某某公司的居间下签署了文件，并将已签署文件全部收走。付美珍虽主张其不知晓所签署文件是否是合同，但付美珍是完全行为能力人，并且自述为中国某总公司退休干部并曾担任处长，理应具有一定的认知能力与理解能力，对于其所签署文件的名称、主要内容应有基本的认识，付美珍将所有文件收走的行为亦可以证明，其对于签订合同、收取定金的法律后果均有所了解。其关于仅知道签署了文件却不知晓所签文件是否是合同，记不清具体的交易价格、收取定金只是锁定价格等陈述均与其行为相悖，且与生活常理不符，本院对此不予采信。依据各方当事人陈述、某某公司员工的证人证言、报警记录、付美珍在电话录音中的陈述可以相互印证，付美珍在2016年9月9日确在某某公司的居间下，与申璐签订了房屋买卖合同。在合同签订后，付美珍当场将签署的文件全部收走。关于合同内容，因付美珍持有全部签署文件，并称其无法向法院提供，导致法院无法依据合同文本对于双方约定内容进行认定，故本院在结合该项事实以及双方当事人陈述的可信程度、证人证言、涉案房屋市场价格的基础上，对于申璐所持房屋交易价格为442万元及合同中关于违约责任约定的主张予以采信。本案的第二个争议焦点在于房屋买卖合同是否对陆静发生法律效力。陆静、付美珍主张付美珍在签订合同时未取得陆静授权，陆静事后未作追认，故房屋买卖合同未能成立。但依据现已查明的事实，在房屋买卖合同签订后，付美珍将当场签订的全部材料收走，申璐无法提供授权委托书并不能证明当时付美珍并未持有授权委托书。考虑到付美珍与陆静之间的母女关系，并结合证人证言，以及陆静与付美珍共同居住、付美珍在签订合同前一天带申璐查看涉案房屋、签订房屋买卖合同时付美珍出示了房屋所有权证原件等情节，本院认为在签订房屋买卖合同时付美珍取得了陆静授权的事实存在具有高度可能性。故付美珍代陆静签订的房屋买卖合同对于陆静发生法律效力。付美珍与陆静所持签订房屋买卖合同需要取得经公证的授权委托书的上诉主张缺乏法律依据，本院不予采信。某某公司在接受付美珍委托开始居间服务时是否取得了陆静的授权委托书，与本案争议的房屋买卖合同的签署是否取得了陆静的授权并非同一法律关系，亦无必然的关联性，对于付美珍、陆静所持付美珍构成无权代理的上诉理由，本院不予采纳。房屋买卖合同签订后，付美珍与陆静均以房屋买卖合同未成立为由表示不同意继续履行合同，该拒绝履行合同的意思表示构成违约，陆静作为合同当事人，应当承担相应的违约责任。经法院释明，付美珍与陆静仍坚持陆静与申璐之间不成立房屋买卖合同，不认可陆静应当承担违约责任，故一审法院按照约定成交价款的20%确定违约金数额并无不当，本院对此不持异议。付美珍、陆静所持申璐没有损失，故陆静不应当支付违约金的上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，付美珍、陆静的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12640元，由付美珍、陆静负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  刘国俊审 判 员  刘新泉二〇一八年八月二十四日法官助理  张 超书 记 员  杜 莹