广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0784民初1040号原告：鹤山市沙坪街中东西村民委员会，住所地：广东省江门市鹤山市沙坪街道中东西大道**，统一社会信用代码：54440784007086089C。法定代表人：冯德洪，该村委会主任。委托诉讼代理人：程广辉，北京市高界律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄英龙，北京市高界律师事务所律师。被告：黄文忠，男，1958年12月1日出生，汉族，住广东省鹤山市，被告：李英朝，男，1968年10月10日出生，香港特别行政区居民，A），以上两被告的共同委托诉讼代理人：黄丽斌，广东汉铎律师事务所律师。原告鹤山市沙坪街中东西村民委员会（以下简称中东西村委会）与被告黄文忠、李英朝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案，依法适用普通程序，于2018年6月21日公开开庭进行了审理。原告中东西村委会的委托诉讼代理人程广辉，被告黄文忠、李英朝的共同委托诉讼代理人黄丽斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中东西村委会向本院提出诉讼请求：l.确认中东西村委会与黄文忠、李英朝分别于2008年5月21日所签订的两份《房地产买卖契约》及2009年12月22日所签订的一份《房地产买卖契约》无效；2.判令黄文忠、李英朝将位于鹤山市沙坪镇中山路64号之八、九、十房产返还给中东西村委会，即将上述房产过户并交付给中东西村委会。事实和理由：中东西村委会原主任冯维根等与他人勾结，在未经中东西村委会民主法定议事程序决议的情况下与江门市晓业拍卖有限公司勾结将包括涉案房产在内的若干房产以他人名义拍得，后又与他人相互配合以中东西村委会名义与黄文忠、李英朝于2008年5月21日就沙坪镇中山路64号之八、九房产分别签订《房地产买卖契约》，于2009年12月22日就沙坪镇中山路64号之十房屋签订一份《房地产买卖契约》，将涉案房产过户至黄文忠、李英朝名下。中东西村委会认为，涉案房产属中东西全体成员集体所有，集体资产的处置属涉及集体成员的根本利益，应经法定集体决议程序决定。冯维根等人以中东西村委会名义与黄文忠、李英朝所签订的三份《房地产买卖契约》未经中东西村委会集体决定，违反了法律强制性规定，侵犯了全体中东西村民的根本集体利益，应属无效。根据法律规定，依无效合同所取得的财产应当返还，故黄文忠、李英朝应当将涉案房产返还给中东西村委会，即应将涉案房产配合过户回中东西村委会名下并交付给中东西村委会。黄文忠、李英朝辩称，中东西村委会的诉讼请求没有事实和法律根据，应予驳回。理由如下：一、黄文忠、李英朝是从张荣耀处以正常价格购得涉案房屋，无论张荣耀从中东西村委会拍卖竞得涉案房屋的行为是否有效，黄文忠、李英朝取得该房屋的行为均合法有效，且已进行了房屋权属转移登记，符合物权法善意取得的相关规定，黄文忠、李英朝合法取得了涉案房屋的所有权。1.张荣耀通过拍卖竞得涉案房屋，又委托拍卖行拍卖所竞得的物业，但流拍，黄文忠、李英朝得知后，与张荣耀一方联系，分别于2008年5月和2009年11月与张荣耀签订相关房屋转让合同，按约定支付了全部价款（分别为3616800元、1538000元），并由张荣耀一方负责将房屋过户至黄文忠、李英朝名下。整个过程是再正常不过的市场买卖行为，不存在所谓的勾结、串通或者其他违法事宜。2.涉案房屋是张荣耀从中东西村委会处通过拍卖竞得，再转让给黄文忠、李英朝，属房屋连环买卖。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第九条规定：“房屋连环买卖中，前一手买卖合同被确认无效，不影响后一手买卖合同的效力。后一手买卖合同的买受人能否取得房屋所有权，依照善意取得的规定处理”，故无论张荣耀与中东西村委会的买卖关系是否有效，黄文忠、李英朝从张荣耀处购得涉案房屋均有效。3.《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，这是物权法关于善意取得的规定，本案中黄文忠、李英朝完全符合善意取得的要素：首先，受让的价格是市场价，是合理的；其次，涉案的不动产已经登记并交付；再次，黄文忠、李英朝受让涉案房屋时是善意的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意”，对于是否有重大过失，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十六条规定：“真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失”。涉案房屋转让给黄文忠、李英朝时，已通过公开拍卖程序出售给张荣耀，中东西村委会并无证据证明黄文忠、李英朝知道转让人张荣耀无处分权，而且，事实上，黄文忠、李英朝确实不知道，也不应当知道，而以下情况也足以证明黄文忠、李英朝不应当知道：（1）张荣耀是通过拍卖竞得涉案房屋的；（2）拍卖物业召开了村民小组正副组长会议及村民代表会议、经过了沙坪街道办的批准、拍卖物业的价款已由中东西村委会村民分红；（3）中东西村委会配合黄文忠、李英朝过户，且过户也被房管部门核准。而根据《房屋登记办法》第三章的相关规定，国有土地上房屋的过户手续无需村民会议决议的相关资料。4.《广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》第二十条规定：“根据物权法第六十三条第二款的规定，集体经济组织村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体经济组织成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销决定被撤销的，集体经济组织依据该决定与善意相对人形成的民事法律关系不受影响”。二、张荣耀通过晓业拍卖公司公开竞得包括涉案房屋在内的中东西村委会物业的行为应为有效。1.虽然《中华人民共和国村民委员会组织法》（2010）有“（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产”须召开村民会议决定之规定，但是，《中华人民共和国村民委员会组织法》（1998）并无此规定。张荣耀通过晓业拍卖公司公开竞得包括涉案房屋在内的中东西村委会物业的行为发生在2008年1月，应适用《中华人民共和国村民委员会组织法》（1998），并无法律规定要求处分村集体财产须村民会议决定。2.本案中的相关证据反映，当时的中东西村委拍卖物业确实经过了村民小组正副组长会议、村民代表会议同意，且经过了沙坪街道办的批准。更何况，拍卖物业的价款已由中东西村委会村民分红，由于拍卖行为的公开性，中东西村委会的村民明知系物业拍卖所得所分得红利，却坦然受之而无异议，应视为全体村民均同意拍卖且接受拍卖结果。更何况，物业是通过公开拍卖程序售出的，并非私相授受，并无充分证据显示村集体利益受到了侵害。在已决刑事案件中，亦无认定拍卖行为非法或者侵害中东西村民利益。故张荣耀通过晓业拍卖公司公开竞得包括涉案房屋在内的中东西村委会物业的行为应为有效。三、涉案《房地产买卖契约》应为有效。黄文忠、李英朝从张荣耀处以正常价格购得涉案房屋，过户手续由张荣耀一方负责。涉案的两份《房地产买卖契约》是为过户备案而由张荣耀一方安排签订的，表达的是中东西村委会将涉案房屋过户给张荣耀所指定的登记人即黄文忠、李英朝的意思。而对于价款支付等实质性义务，履行的是中东西村委会、张荣耀之间的拍卖合同和张荣耀、黄文忠、李英朝之间的买卖合同，不存在签订上述《房地产买卖契约》需要经过中东西村委会村民会议决议的问题。本院经审理认定事实如下：2007年9月30日，中东西村委会与江门市晓业拍卖有限公司签订《委托拍卖合同》，约定中东西村委会委托江门市晓业拍卖有限公司对包括上述涉案三套房屋在内的位于北街口、中华园、北秀苑、中山路等处的33处房产进行公开拍卖，拍卖保留价为64217124元。2007年12月27日，江门市晓业拍卖有限公司在江门日报上发布《拍卖公告》，内容为：“受有关单位委托，我公司定于2008年1月2日（星期三）上午10时正，在鹤山市沙坪镇东升路3号之五二楼本公司拍卖厅对位于鹤山市沙坪镇中华苑（园）、抛网苑，北秀苑等处的房产一批进行公开拍卖。有意竞买者请于2007年12月29日下午4时前将竞买保证金汇至我公司账户（以到账为准）并办理竞买手续，详细资料与本公司联系。保证金账户……。”2008年1月2日，经过公开拍卖，江门市晓业拍卖有限公司（拍卖人）与案外人张荣耀（买受人）签订《拍卖成交确认书》，载：“……买受人于2008年1月2日在江门市晓业拍卖有限公司举行的第2008-01期拍卖会上通过公开竞价成交下列拍卖标的，依照《中华人民共和国拍卖法》及有关法规的规定，双方签订成交确认书如下：一、成交金额为人民币陆仟肆佰叁拾伍万元整（￥6435万元）；成交的拍卖物见附表（共33宗）。二、本拍卖成交确认书生效后，买受人即应向拍卖人以转账方式支付拍卖物成交金额及佣金。买受人不能当场全部支付拍卖物成交金额及佣金的，应向拍卖人支付履约保证金200万，并承诺在2008年5月20日前付清余款￥6235万元。……本拍卖成交确认书自双方签字盖章后生效……。”附表显示，沙坪镇中山路东侧（房地产权证号：粤房字第**，建筑面积980.04平方米，转让底价为11429226元）。2008年5月16日，黄文忠、李英朝（甲方）与张荣耀（乙方）签订《商铺转让协议书》，约定：甲方同意购买乙方坐落在沙坪××××、之九的地下商铺，面积82.20平方米，转让价格为每平方米44000元，合共3616800元。李英朝于2008年5月16日以银行转账向张荣耀支付了三笔购房价款，分别是1800000元、16800元、1800000元，合计3616800元。2009年11月5日，黄文忠、李英朝（乙方）与张荣耀（甲方）的代表冯佳强签订《房地产买卖契约》，约定：甲方将坐落在鹤山市沙坪镇中山路64号之十的商铺出售给乙方，建筑面积676.43平方米，成交价格为1538000元，甲方已收到乙方预付的购房定金200000元，余款于一个月内由乙方付清给甲方。李英朝先后于2009年11月5日、2009年11月10日以银行转账方式支付购房定金200000元及购房余款1338000元，合计1538000元，由冯佳强代张荣耀收取上述款项。2008年5月21日，黄文忠、李英朝与中东西村委会就鹤山市沙坪镇中山路64号之八（建筑面积16.8平方米，原有的产权证证号为粤房字第**、鹤山市沙坪镇中山路64号之九（建筑面积65.40平方米，原有的产权证号证号为粤房字第**屋分别签订两份《房地产买卖契约》，约定中东西村委会将上述房屋出卖给黄文忠、李英朝，成交价格分别为651589元、2536542元，均约定在2008年5月21日前一次付清购房价款。订约当日，前述两套房屋的所有权均由中东西村委会转移登记于黄文忠、李英朝名下，即黄文忠、李英朝共同共有前述两套房屋。2009年12月22日，黄文忠、李英朝与中东西村委会就鹤山市沙坪镇中山路64号之十（建筑面积676.43平方米，原有的产权证号为粤房地证字第C6272375号）房屋签订一份《房地产买卖契约》，约定中东西村委会将上述房屋出卖给黄文忠、李英朝，成交价格为1632123元，均约定在2009年12月22日前一次付清购房价款。订约当日，前述房屋的所有权由中东西村委会转移登记于黄文忠、李英朝名下，即黄文忠、李英朝共同共有前述房屋。2013年8月15日，鹤山市公安局就有关中东西村委会资产处理等问题书面答复中东西村民。另查明，李英朝原为中国内地居民，其办理鹤山市沙坪××××、之九、之十房屋所有权登记手续时系使用其原内地居民身份证号码440725196810102418进行登记。后李英朝成为香港特别行政区居民并取得香港居民身份证。另，张荣耀是案外人冯佳强的司机；在2008年5月20日前，中东西村委会收取拍卖价款2520万元，直至2011年10月9日，中东西村委会才收齐全部拍卖价款，前述事实为已发生法律效力的广东省江门市中级人民法院作出的（2015）江中法刑二终字第4号刑事判决及（2017）粤07民终2470号民事判决所确认的事实。又，据中东西村委会提供的证据四中的冯柏开及冯维根在鹤山市公安局的讯问笔录显示，在被问及拍卖上述33处房产的拍卖款去向时，冯柏开及冯维根均供称拍卖款经两次分配给村民，第一次分配给每名村民分配12000元，第二次分配每名村民给4000元，约有4000余名村民参与分配，每名村民分得16000元。庭审中，中东西村委会的诉讼代理人称每名村民分配12000元属实，但不能确认第二次分配每名村民4000元。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。兹就本案争议焦点及判断理由评述如下：一、关于黄文忠、李英朝与中东西村委会就鹤山市沙坪××××、之九、之十房屋签订的三份《房地产买卖契约》的效力问题。首先，前已查明，经中东西村委会委托，江门市晓业拍卖有限公司于2008年1月2日对包括涉案三套房屋在内的33处房产拍卖机构进行公开拍卖，后由张荣耀以6435万元的成交价格公开竞价买定，而后张荣耀将涉案三套房屋出卖给黄文忠、李英朝，此属房屋连环买卖，而基于公开拍卖具有的公示公信效力，黄文忠、李英朝有理由相信张荣耀对其以公开拍卖方式竞价买定的涉案三套房屋有处分权，加之涉案三套房屋在不动产登记部门顺利办理了过户手续，故黄文忠、李英朝受让该不动产时是善意的；其次，据鹤山市不动产登记中心备案的鹤山市名信房地产评估有限公司出具的《房地产评估答复书》显示，鹤山市沙坪××××、之九、之十房屋的评估价格分别为651589元、2536542元、1632123元，合计4820254元，而上述房屋的实际成交价格为3616800元和1538000元，合计5154800元，不低于前述评估价格，且黄文忠、李英朝已向张荣耀实际支付了涉案三套房屋的购房价款合计5154800元，难认有明显不合理低价转让之情形，而中东西村委会又未举证证明张荣耀未以合理价格转让涉案三套房屋给黄文忠、李英朝，故足以认定黄文忠、李英朝以合理价格转让涉案三套房屋；再次，涉案三套房屋已经进行所有权转移登记并实际交付。从而，依《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”的规定，黄文忠、李英朝作为善意的受让人取得涉案三套房屋的所有权。另，据江门市中级人民法院生效判决所确认的事实，2011年10月9日，中东西村委会已收齐涉案33处房产的拍卖价款，并已进行分配，每名村民至少分得12000元，且自2008年1月至中东西村委会于2018年4月3日提起本案诉讼，期间已逾十年，纵自2013年8月鹤山市公安局书面答复中东西村民时起算，也足四年有余，然中东西村委会在如此长时间内迟未起诉请求返还涉案房屋，而在本市房地产价格整体上升之际起诉，其时机不无疑议。综合以上各情，依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外”之规定，中东西村委会及村民集体的上述行为系可推断行为的意思表示，即虽无书面或口头形式的明示同意，但可推定中东西村委会及村民集体默示同意上述转让行为，故本院无从认定上述三份《房地产买卖契约》无效。综上所述，中东西村委会请求确认黄文忠、李英朝与中东西村委会就鹤山市沙坪××××、之九、之十房屋签订的三份《房地产买卖契约》无效，缺乏事实和法律理据，本院予以驳回。二、关于黄文忠、李英朝应否将鹤山市沙坪××××、之九、之十房屋返还给中东西村委会并协助办理过户手续的问题。如前述，黄文忠、李英朝依《中华人民共和国物权法》关于善意取得的规定取得涉案三套房屋的所有权，故中东西村委会请求返还涉案三套房屋并协助办理过户手续，亦属无据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条之规定，判决如下：驳回原告鹤山市沙坪街中东西村民委员会的全部诉讼请求。本案受理费10315.89元，由原告鹤山市沙坪街中东西村民委员会负担（原告已预交受理费10315.89元）。如不服本判决，原告鹤山市沙坪街中东西村民委员会、被告黄文忠可在判决书送达之日起十五日内，被告李英朝可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长  李子平审判员  源冠泉审判员  何建通二〇一八年八月二十八日书记员  吕艳颖