四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川01民终14329号 上诉人（原审被告、反诉原告）：金堂淮口同辉汽修门市。经营场所：四川省金堂县淮口镇城南高速服务区。 经营者：朱波，男，1983年8月13日出生，汉族，住四川省金堂县。 委托诉讼代理人：李至平，四川蜀望律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：金堂县淮口成南高速服务区同辉餐饮经营部。经营场所：四川省金堂县淮口镇城南高速服务区。 经营者：孙健，男，1972年9月15日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 委托诉讼代理人：鄢玲，四川万帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胥琢莹，四川万帆律师事务所律师。 原审第三人：四川成南高速公路有限责任公司。住所地：四川省成都市武侯区武侯祠大街180号。 法定代表人：邓洪，董事长。 委托诉讼代理人：徐庆忠，四川运逵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张华英，四川运逵律师事务所律师。 原审第三人：嘉兴市同辉高速公路服务区经营管理有限公司。住所地：浙江省桐乡市梧桐街道庆丰南路名人公寓6楼。 法定代表人：李梅冬，总经理。 委托诉讼代理人：鄢玲，四川万帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胥琢莹，四川万帆律师事务所律师。 上诉人金堂淮口同辉汽修门市（以下简称同辉汽修门市）因与被上诉人金堂县淮口成南高速服务区同辉餐饮经营部（以下简称同辉经营部）、原审第三人四川成南高速公路有限责任公司（以下简称成南公司）、嘉兴市同辉高速公路服务区经营管理有限公司（以下简称同辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2017）川0121民初1086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 同辉汽修门市上诉请求：撤销一审判决第二、四项，维持第一、三项，判令同辉经营部给付同辉汽修门市22.625万元（含退还的房租费、加水项目费、赔偿装修费），一、二审诉讼费由同辉经营部承担。事实与理由：1.一审判决认定同辉汽修门市从2016年9月1日至2017年6月19日使用案涉房屋的时间是错误的。同辉经营部于2017年3月13日将案涉房屋门市租给黄强，故同辉汽修门市在2017年3月后根本没有在案涉门市营业，而是黄强在营业。此前黄强以与同辉经营部签订了合同为由，强行入住汽修门市，为此同辉汽修门市还到派出所报过案。原审判决以2017年6月20日同辉汽修门市与黄强办理租赁物交接、撤离现场为退租时间是认识上的错误。2017年6月20日同辉汽修门市写给同辉经营部的交接清单即是黄强购买同辉汽修门市部分设备的交接手续。同辉经营部与黄强于2017年3月13日签订合同后就收取了黄强租金，同辉经营部再收取同辉汽修门市2017年3月至6月20日租金的行为不合情理。2.一审判决将同辉汽修门市要求同辉经营部退还的“加水项目费用”6万元，认定为应由同辉汽修门市负担的水电费属于认定事实错误。同辉汽修门市与同辉经营部从2010年起至2016年签订的“转租合同”中没有约定同辉经营部收取同辉汽修门市6万元“加水项目费用”，水电费每月结算一次，均由成南公司收取，而同辉经营部收取该6万元“加水项目费用”属于乱收费，故其理应退还合同约定之外收取的“加水项目费用”6万元。3.一审判决认定同辉汽修门市未经同辉经营部同意私自进行装修，装修费用由同辉汽修门市承担是错误的。同辉汽修门市根据成南公司的“整改通知”要求，以及迫于争创“全国百佳服务区”的压力下，无奈将汽修门市进行装修，花费12万元，一审反诉要求同辉经营部赔偿装修费8万元，实际上同辉汽修门市租赁多年未对此门市进行装修，不可能在租赁门市即将到期时再进行装修。4.一审判决认定同辉汽修门市租赁同辉经营部100平米门市的年租金按11.5万元交纳，与合同约定事实不符。同辉汽修门市与同辉经营部签订的2014年8月31日至2015年8月31日、2015年8月31日至2016年8月31日两份合同中都明确约定：同辉经营部将“成南高速淮口服务区汽修门市200平米经营权转租给同辉汽修门市”使用，年租金为11.5万元，但同辉经营部实际交付给同辉汽修门市面积只有100平米左右，应在11.5万元基础上减半收取。 同辉经营部辩称，从2010年开始，约定年租金是30万元，但实际是3年30万元，折算一年只有10万元。从第二份合同里面每年租金11万多元，通过合同履行的情况，跟实际交付的房屋面积是相符的。因而，合同虽然约定面积是200平米，但实际交付面积100平米，属于合同实际履行对合同约定的变更。关于6万元加水费用的问题，同辉汽修门市没有举证证明已支付6万元，而且应该返还6万元的合同或者法律依据。装修是同辉汽修门市自己的需要，同辉经营部不应支付任何装修费。2017年6月20日之前案涉房屋是同辉汽修门市在控制占用，故应由其支付费用。 同辉公司的陈述意见与同辉经营部相同。 成南公司述称，对一审判决与成南公司有关的事实认定无异议，请依法裁判。 同辉经营部向一审法院起诉请求：1.依法解除同辉经营部与同辉汽修门市之间的转租合同；2.判令同辉汽修门市支付2016年9月1日起至实际搬离之日时的租金，暂计为57500元（以年租金115000元为标准计算），以及延期支付租金的资金占用利息；3.案件受理费由同辉汽修门市承担。 同辉汽修门市向一审法院反诉请求：判令同辉经营部返还同辉汽修门市交纳的租金66万元、押金5万元、加水项目费6万元，并赔偿装修费8万元。 一审法院认定事实：2010年4月8日，成南公司与同辉公司签订了一份《四川成南高速公路淮口服务区整体租赁合同》。合同主要约定：甲方（出租方）：成南公司；乙方（承租方）：同辉公司；甲方将所属淮口服务区（位于四川省金堂县场地等租赁给乙方从事餐饮、客房、超市、汽车维修等（不含加油站、户外广告业务、汽车加水）经营。本合同有效期为10年，自2010年9月30日起至2020年9月30日止。合同总金额为1500万元。不得以任何名义或形式将使用的动产和不动产转让、抵押、租赁等；乙方不得将使用项目中的任何项目外包或租赁给他人经营等。2010年8月25日，同辉公司与孙健签订一份《转租合同》。合同主要约定：甲方：同辉公司；乙方：孙健；甲方将四川成南高速淮口服务区的经营权转租给乙方，由乙方办理相关证件。期限10年，从2010年8月25日起至2020年8月25日止。共计租金为150万元。2010年8月27日，孙健以同辉经营部名义与朱波签订一份《租赁合同》。合同主要约定：甲方：同辉经营部；乙方：朱波；甲方将成南高速淮口服务区汽修部及成都管理处管辖内的高速路段承包给乙方经营管理和洗车，为期三年，自2010年9月1日至2013年8月31日止；每年租金30万元，每年9月10日前一次性缴清，保证金5万元于2010年9月10日前缴清，水电费每季度结算一次，按服务区标准收取等。合同签订后，朱波办理了同辉汽修门市工商营业执照开始经营，于2010年10月1日交纳保证金5万元，并交纳了期间的租赁费30万元以及水费6万元。2013年8月31日，同辉经营部（甲方）与同辉汽修门市经营者朱波（乙方）签订了一份《转租合同》。合同约定：一、甲方将四川成南高速淮口服务区汽修部（200平方米左右）的经营权转租给乙方，由乙方自负经营和办理相关证件。期限为3年，从2013年9月1日至2016年8月31日止。每年租金13万元。二、乙方在经营期间必须服从甲方和相关部门的管理，自负盈亏，发生任何事故和甲方无关，一切费用由乙方自己承担等。2015年8月31日，同辉经营部与同辉汽修门市经营者朱波又签订了一份《转租合同》，除约定租赁期限1年，即2015年9月1日起至2016年8月31日止，年租金11.5万元外，其余合同内容与上份合同相同。2016年1月1日，同辉汽修门市交纳了2015年8月31日至2016年8月31日期间的租金11.5万元。2016年9月1日以后，双方未签订租赁合同，但同辉汽修门市继续使用租赁物，也未交纳租金。2017年6月20日，同辉汽修门市办理了租赁物的交接，并撤离现场。 一审法院另查明，2016年4月19日，因同辉汽修门市未达到一货一签，营业资料未达标，以及卫生脏、乱、差，成南公司要求整改。同辉汽修门市则对门市进行装修。 一审法院认为，案涉租赁物所有权人成南公司。成南公司与同辉公司所签订的整体租赁合同，明确约定不得转租他人，但同辉公司将租赁物租给同辉经营部、同辉经营部又将租赁物转租给同辉汽修门市。同辉公司、同辉经营部并非案涉租赁物的所有权人，转租也未经原出租人成南公司书面同意，擅自转租，事后也未得到出租人追认，故所签转租合同无效，应认定合同无效并返还财物。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，同辉经营部应主张占有使用费。占有使用费涉及占用时间和参照合同约定的租金。关于占用时间，一审法院认为，2016年9月1日以后，同辉经营部与同辉汽修门市虽然未签订租赁合同，但同辉汽修门市继续在占有使用案涉租赁物，至2017年6月20日才与同辉经营部交接了案涉租赁物。因此，同辉汽修门市占有使用案涉租赁物的时间应从2016年9月1日起，算至2017年6月19日止，共计291天。关于租金的金额，同辉汽修门市认为合同约定的租赁物是200平方米，年租金为11.5万元，而同辉汽修门市实际使用为100平方米，因此年租金应减半。同辉经营部则认为以前合同约定的年租金为30万元，但同辉汽修门市只按10万元交纳。2015年以后上调了租金，考虑到同辉汽修门市实际使用租赁物为100平方米，年租金上调为11.5万元。同辉汽修门市也是按年租金11.5万元交纳租金，因此年租金为11.5万元。一审法院采纳同辉经营部意见，认定双方约定的年租金为11.5万元，同辉汽修门市在上述期间应付的租金为91685元（年租金11.5万元÷365天×291天）。 关于同辉汽修门市反诉请求同辉经营部返还租金23万元问题。一审法院认为，同辉汽修门市支付了截止2016年8月31日以前的租金，而同辉汽修门市至2010年8月27日签订租赁合同以来一直占有使用案涉租赁物，因此应支付占有使用案涉租赁物的费用，故收取的租金抵作占有使用费而不予返还。关于水电费返还问题，因同辉汽修门市在使用租赁物期间产生了水电费，根据双方签订的合同“水电费每季度结算一次，按服务区标准收取”的约定，故水电费应由同辉汽修门市承担，同辉经营部则不予返还。关于装修费赔偿问题，因成南公司仅要求对“一货一签、内业资料、卫生”进行整改，而同辉汽修门市却进行装修。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”的规定，同辉汽修门市反诉同辉经营部赔偿装修费，一审法院不予支持。关于保证金问题。同辉经营部与同辉汽修门市所签转租合同，同辉经营部也未举出同辉汽修门市应赔偿租赁物的证据，故同辉经营部应退还同辉汽修门市交纳的保证金5万元。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第五项、第五十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一、二、三款规定，判决：一、同辉餐饮经营部经营者孙健与同辉汽修门市经营者朱波所签《转租合同》无效；二、同辉汽修门市经营者朱波于判决生效后十日内给付辉餐饮经营部经营者孙健占有使用费91685元；三、同辉餐饮经营部经营者孙健退还同辉汽修门市经营者朱波保证金5万元；四、上述二项、三项品迭后，同辉汽修门市经营者朱波实际给付同辉餐饮经营部经营者孙健41685元。案件受理费1238元，反诉费6150元，两项合计7388元，由金堂县淮口成南高速服务区同辉餐饮经营部负担724元，金堂淮口同辉汽修门市负担6664元。 二审中，同辉汽修门市向本院提供了以下证据材料： 1.接（报）处警登记表一份及向市长公开电话的投诉材料截图各一份，拟证明2017年3月13日，已签订新合同的当事人强制进场，朱波2017年4月26日到派出所报警，应以2017年3月13日为租赁的截止日期。同辉经营部及同辉公司质证时认可报警记录的真实性，但报警记录内容均是朱波本人的陈述，不认可关联性；对于市长公开电话不认可真实性、关联性，与本案无关。成南公司质证认为，该证据具有真实性、合法性、关联性，能否达到证明目的由法院审查。 2.支付宝转账记录一份，拟证明朱波转账1.4万元给杨跃峰，加上一审提交的4.6万元转账记录复印件，共计转给同辉经营部6万元加水项目费。同辉经营部及同辉公司质证认为，4.6万元转账资料系复印件，没有原件，不认可三性，且无法证实是加水费，同时，案涉合同未约定加水项目费的问题，故该费用不属于本案的审查范围。成南公司质证时认可该证据的真实性，但该证据不符合证据的形式，同辉经营部如不认可，同辉汽修门市可向杨跃峰追偿。 本院审查认为，上述证据1中的报警记录由公安机关提供，且双方均认可其真实性，又证明了案涉房屋返还过程中发生纠纷的事实，故具有真实性、合法性和关联性，但该证据仅能证实同辉汽修门市与新的承租人发生争执的事实，而不能证明同辉汽修门市已于当日将租赁物返还同辉经营部，故不能达到同辉汽修门市的证明目的。相关市长公开电话打印材料未反映投诉人和对方当事人姓名，不能认定其真实性，本院不予采信。证据2为打印材料，且无付款人、收款人姓名、账户等基本信息，不能认定其真实性、合法性，故本院不予采信。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，二审中同辉汽修门市与同辉经营部均认可6万元加水费的性质为经营者在服务区开展加水服务应付的加水项目费。由朱波签署的《淮口服务区汽修清场交接》载明：朱波与黄强于2017年6月20日达成协议，完善了淮口服务区汽修部的清场交接。 以上事实，有同辉汽修门市与同辉经营部在二审中的陈述，经过一审质证的《淮口服务区汽修清场交接》等证据，予以证实。 本院认为，2015年8月31日同辉经营部与同辉汽修门市签订的《转租合同》系双方真实意思的表示，应认定其真实性。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”成南公司、同辉公司作为案涉房屋的所有权人和先期出租人，在知悉房屋被次承租人同辉经营部出租给同辉汽修门市后未在六个月内提出异议，且同辉经营部出租给同辉汽修门市的行为不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该租赁行为合法有效。一审判决以该合同未事先取得出租人同意，事后未得到追认为由，认定无效与上述规定不符，应当予以纠正。同时，同辉汽修门市在该合同履行期满后未签订合同而继续使用房屋，同辉经营部先期并未提出异议，应认定双方之间系不定期租赁合同关系。后同辉汽修门市与新的承租人黄强于2017年6月20日以书面形式达成协议，并完成汽修门市的清场交接，作为出租人的同辉经营部也未提出异议，应认定双方之间的不定期租赁合同关系已因该交接行为而终止，故本案不涉及合同的解除问题，因此同辉经营部、同辉汽修门市关于解除合同的诉讼请求缺乏事实基础，应当予以驳回。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是案涉房屋占有使用费应当如何确定，二是同辉汽修门市是否多交了租金，三是6万元加水项目费是否应当退还，四是同辉经营部是否应赔偿同辉汽修门市装修损失8万元。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于占有使用费截止日期的确定问题，本院认为，如上所述，同辉汽修门市经营者朱波以交接书的形式向新的承租人交付房屋，并表明已于2017年6月20日完善了案涉房屋的交接手续，故一审法院以这一日期作为同辉汽修门市支付占有使用费的截止日期正确，本院予以维持。同辉汽修门市主张同辉经营部与第三方另行签订转租协议的时间作为租赁物交还时间的上诉意见与常理不符，本院不予采纳。 二、关于同辉汽修门市是否存在多交租金的问题，本院认为，自2010年8月27日起，同辉汽修门市或其经营者朱波先后三次与同辉经营部租赁案涉房屋，后在第三次租赁期满后继续使用房屋，在多次租赁合同中约定的面积均为200平方米左右，并未确定具体的面积。现有证据不能证明同辉汽修门市实际使用的租赁物的面积是多少，加之双方约定的租金不与面积挂钩，而是按年整体计算，其无证据证明同辉经营部实际交付的面积与合同约定不符。加之同辉汽修门市在一审中明确其要求退还的为2014年8月31日至2016年8月31日的租金，因无证据证明其曾对这一期间的房屋面积提出异议，故本案应认定双方事实上以房屋的现有面积履行合同，同辉汽修门市要求退还多付租金的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 三、关于6万元加水项目费是否应当退还的问题，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”结合本院对相关证据的审查认定，同辉汽修门市提供的证据不足以证明曾向同辉经营部工作人员杨跃峰支付了6万元，也不能证明杨跃峰收取款项的行为系代表同辉经营部收取的加水项目费，且双方在合同中并未对加水项目费的收取和退还作出任何约定，故同辉汽修门市要求退还该项费用的上诉意见不能成立，本院亦不采纳。如果同辉汽修门市与杨跃峰之间存在相应的债权债务关系，应另行予以主张。 四、关于同辉经营部是否应赔偿同辉汽修门市装修费8万元的问题，本院认为，根据同辉汽修门市一审提交的四川成南高速公路有限责任公司及其淮口服务区下发的相关整改通知书，上述单位仅在整改通知中指出同辉汽修门市营业执照等证照过期、内业资料未达标、卫生脏乱差等问题，未明确要求同辉汽修门市进行门面装修，且同辉汽修门市也无证据证明同辉经营部曾承诺由其承担装修费用，故同辉汽修门市的装修行为应认定为未经出租人同意所进行的装修，一审判决不支持同辉汽修门市的该诉讼请求正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人同辉汽修门市的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但认定案涉租赁合同无效存在法律适用错误，并对相关加水项目费的性质认定和裁判理由存在错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省金堂县人民法院（2017）川0121民初1086号民事判决第二、三、四项，即：“金堂淮口同辉汽修门市经营者朱波于判决生效后十日内给付金堂县淮口成南高速服务区同辉餐饮经营部经营者孙健占有使用费91685元；金堂县淮口成南高速服务区同辉餐饮经营部经营者孙健退还金堂淮口同辉汽修门市经营者朱波保证金5万元；上述二项、三项品迭后，金堂淮口同辉汽修门市经营者朱波实际给付金堂县淮口成南高速服务区同辉餐饮经营部经营者孙健41685元”； 二、撤销成都市金堂县人民法院（2017）川0121民初1086号民事判决第一项，即：“金堂县淮口成南高速服务区同辉餐饮经营部经营者孙健与金堂淮口同辉汽修门市经营者朱波所签《转租合同》无效”； 三、驳回金堂县淮口成南高速服务区同辉餐饮经营部的其他诉讼请求； 四、驳回金堂淮口同辉汽修门市的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按原审判决执行，二审案件受理费6069.03元，由上诉人金堂淮口同辉汽修门市负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员张卫敏 审判员曹洁 二〇一八年二月二十三日 书记员方丽雯