四川省资阳市雁江区人民法院民 事 判 决 书(2018)川2002民初2304号原告：何运川，男，汉族，1987年5月4日出生，住四川省资阳市雁江区。原告：刘健英，女，汉族，1986年9月4日出生，住四川省资阳市雁江区。被告：资阳市四海房地产开发有限责任公司，住所地资阳市雁江区松涛镇雁家村三社，统一社会信用代码91512000769953943R。法定代表人：陈磬，总经理。委托诉讼代理人：宰福春，系资阳市四海房地产开发有限责任公司公司员工。原告何运川、刘健英与被告资阳市四海房地产开发有限责任公司（以下简称四海房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月11日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何运川、刘健英与被告四海房产委托诉讼代理人宰福春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何运川、刘健英向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理位于资阳市雁江区位置的四海国际社区25（Z）1-6-2商品房过户登记，并向原告交付该套商品房的不动产权证；2.判令被告向原告支付逾期过户违约金（从2015年9月30日起算，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金）；3.判令被告缴纳代缴契税；4.判令被告向原告退还超额契税费及其资金占用损失（按同期贷款利率计算利息）；5.本案的诉讼费由被告承担。在本案诉讼中，二原告明确表示放弃第3.4项请求判令被告缴纳代缴契税和退还超额契税费及其资金占用损失的诉讼请求。事实和理由：2012年10月05日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，约定原告采用按揭方式购买被告位于资阳市雁江区，房屋编号1单元602号商品房一套，价值人民币467362元；被告于2012年09月24日收取原告住宅专项维修基金人民币6438元；原告于2012年10月05日向被告支付首付款人民币237362元，并于2013年03月26日办理完毕公积金贷款；被告于2012年10月05日收取原告预抵押登记费人民币160元；被告于2013年03月13日收取原告档案证明费人民币100元；被告于2013年10月01日收取原告代办费人民币200元、契税费人民币9347.24元、产权登记费人民币90元、国土证费人民币66元、印花税人民币10元，并向原告交付房屋，但被告并未实际代原告缴纳以上契税。原被告双方签订的《商品房买卖合同》第二十条明确约定：“……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证之日起30日内由出卖人支付。”依据合同约定被告应当于2015年9月30日为原告办理过户登记；但是至今，被告没有为原告办理房屋权属转移登记，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当立即为原告办理商品房过户登记，并支付违约金。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判决如诉请。被告四海房产辩称，原告提出的各类费用的计算被告认可，是按照合同约定正常交房的，愿意为其办理相关手续，但是因为公司资金困难，不能马上无法办理。原告主张逾期违约金，被告对时效提出异议。另原告主张逾期违约金过高，希望法院酌情考虑。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：原告何运川与刘健英系夫妻关系。2012年10月05日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告位于资阳市雁江区的住宅房屋。合同签订后，原告以按揭方式支付购房款467362元，合同约定被告应当在2015年9月30日向原告交付房屋。2013年10月1日，原告接收房屋。《商品房买卖合同》第二十条约定，““……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证之日起30日内由出卖人支付。”。2017年6月19日，被告发布关于后续解决四海国际社区房产证办理事宜的告示。因被告一直未按约履行义务，为原告办理房屋所有权证书，原告于2018年5月11日诉来本院，请求判决如诉请。上述事实有原告的当庭陈述、二原告身份证、《商品房买卖合同》、《补充协议》、住房公积金借款合同、交房清单、房款缴纳收据、住宅专项维修资金收据、代办费收据、预抵押登记费收据、档案证明费收据复印件、四川省资阳市雁江区地方税务局信访事项处理意见书、被告关于后续解决四海国际社区房产证办理事宜的告示等证据在卷佐证。本院认为，原告何运川、刘健英与被告四海房产签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。被告未在约定期限内履行办理不动产证书构成违约。原告要求被告为其办理房屋不动产证书，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。二原告按约支付了购房款，被告未按约在商品房交付的720日内为原告办理房屋所有权证书应当承担违约责任。被告抗辩违约金过高要求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、预期利益等综合因素，对原告主张的逾期办证违约金，酌情确定为从2015年10月1日开始计算至实际办理房屋产权证之日止，按总购房款即467362元的每日万分之零点四为标准计算违约金。被告发布的告示及相关部门出具的信访事项处理意见书能够证明原告一直在主张自己的权利，故被告抗辩逾期违约金已经超过诉讼时效的主张不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告资阳市四海房地产开发有限责任公司于本判决书生效之日起十日内为原告何运川、刘健英办理位于资阳市雁江区房屋不动产权证书；二、被告资阳市四海房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告何运川、刘健英逾期办理不动产权证书的违约金（以购房总价款467362元为基数，自2015年10月1日起按日万分之零点四计算至办证之日止）;三、驳回原告何运川、刘健英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8310元，减半收取4155元，由被告资阳市四海房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于资阳市中级人民法院。审判员  伍建波二〇一八年八月八日书记员  罗一夫