重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0104民初1834号原告：张维波，男，汉族，1976年9月22日出生，住重庆市长寿区。原告:姚红梅,女,汉族,1986年10月4日出生,住四川省资阳市。二原告的委托诉讼代理人:赵奎,重庆昂正律师事务所律师,特别代理。被告：王万炜,男,汉族,1972年4月6日出生,住重庆市渝北区。被告：沈邦利，女，汉族，1970年10月6日出生，住重庆市沙坪坝区。二被告委托诉讼代理人：陶键，重庆思涌律师事务所律师，特别授权。被告：重庆银运房屋经纪服务部，住所地重庆市大渡口区春晖路街道天辰华府5-6号门面，统一社会信用代码：91500104057792117C。投资人：柏亚。委托诉讼代理人：刘曾，重庆潜卫律师事务所律师，特别授权。原告张维波、姚红梅诉被告王万炜、沈邦利、重庆银运房屋经纪服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员张科独任审判，公开开庭进行了审理。原告张维波、姚红梅及其委托诉讼代理人赵奎，被告王万炜、沈邦利及其委托诉讼代理人陶键，被告重庆银运房屋经纪服务部的投资人柏亚及其委托诉讼代理人刘曾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张维波、姚红梅向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房地产买卖及经纪合同》；2、判令被告重庆银运房屋经纪服务部退还原告中介费8000元；3、判令被告王万炜、沈邦利、重庆银运房屋经纪服务部连带赔偿原告按揭服务费损失10200元；4、判令三被告连带支付原告违约金138000元。5、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系，2018年3月5日，三方签订《《房地产买卖及经纪合同》，约定由原告购买被告王万炜、沈邦利所有的位于重庆市大渡口区春晖路街道天辰华府8-21号房屋，总价为920000元。合同签订后，原告按约向被告王万炜、沈邦利支付了20000元定金，并支付了中介费8000元，按揭服务费10200元。但原告办理好按揭贷款手续，并准备缴纳首付款及办理后续房屋过户手续时，却被被告告知房屋已经转卖他人，三被告故意隐瞒事实真相欺骗原告，最终导致合同无法继续履行。经多次协商未果，特诉至法院。被告王万炜、沈邦利辩称，1、原、被告之间没有签订过房屋买卖协议，被告王万炜、沈邦利也没有收取过原告的定金，不存在违约的情形，签订合同时被告王万炜、沈邦利并不在场。被告王万炜、沈邦利已经将房屋卖给了案外人李桂香（音），李桂香（音）之后又卖给了曾强。2、原告违约在先，没有在3月8日支付相应的房款。3、关于原告的过错问题，原告没有审查签订合同的相对方，签订合同的当事人不是被告王万炜、沈邦利本人。4、本案违约金过高，应当予以调整。因此不同意原告的诉讼请求。被告重庆银运房屋经纪服务部辩称，1、案外人李桂香在代理被告王万炜、沈邦利签订房屋买卖合同时是有代理权限的，被告王万炜、沈邦利已经授权其办理房屋相关事项，李桂香持有该房屋产权证原件以及身份证明等相关资料，被告王万炜、沈邦利在此后履行了涉案的买卖合同，表明李桂香有代理权限，中介公司在签订合同的时候已经尽到了审查义务，不存在过错；2、根据三方签订的合同的约定，中介公司的审查义务不能代替买卖双方的审查义务；3、中介公司已经履行了看房、签订合同、办理银行按揭的居间义务，仅收取了8000元中介费，虽然没有交易完成，但中介公司已经完成了大部分的中介服务，8000元应不予退还。4、合同中的违约金的规定是对原被告双方违约情形的约定，原告要求中介方承担违约金、按揭服务费的连带责任没有法律依据，应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：2018年3月5日，原告张维波、姚红梅(买方)与案外人（卖方）及被告重庆银运房屋经纪服务部（经纪方）三方签订《房地产买卖及经纪合同》，主要约定：张维波、姚红梅购买王万炜、沈邦利位于重庆市大渡口区春晖路街道天辰华府8-21号房屋，房屋价格为920000元，定金为20000元，房款通过按揭方式支付，买卖双方应于本合同签署之日起15日内办理按揭贷款手续，买方应支付首付款400000元，须于过户当日支付给卖方。服务佣金为16800元。若买卖任何一方未能按照合同约定履行合同，视为违约。违约方需向守约方支付本合同约定房屋总价款20%的违约金。经买卖双方同意，买方向卖方支付的定金由经纪方托管，待双方按揭贷款合同签订后再转交给卖方。经原告及重庆银运房屋经纪服务部确认，当日代表王万炜、沈邦利在合同中签字的为案外人李桂香。合同签订后，原告于当日支付了定金20000元并由重庆银运房屋经纪服务部托管，原告还向重庆银运房屋经纪服务部支付了中介费8000元，并向案外人重庆朗创置业代理有限公司支付了按揭服务费10200元。2018年3月8日，张维波、姚红梅与王万炜、沈邦利在中国工商银行九龙坡支行处又签订房屋买卖合同一份，约定将前述房屋按照920000元出售，其中首付420000元，银行贷款500000元。同日，王万炜、沈邦利出具同意售房授权书一份，载明：兹有位于重庆市大渡口区春晖路街道天辰华府8-21号房屋，其建筑面积90.65平方米，系王万炜、沈邦利的共同财产。房权所有人自愿将上述房屋出售给张维波，并同意将购房人的银行按揭贷款划入王万炜账号，一旦此款划入该账户，就视为此款已由售房方收妥。之后，张维波与中国工商银行九龙坡支行签订了购房借款担保合同一份，约定贷款金额为500000元。又查明，2018年3月23日，王万炜、沈邦利通过公证委托的方式，委托案外人李桂香作为代理人，出售重庆市大渡口区春晖路街道天辰华府8-21号房屋，代为将房屋的产权买卖过户登记到案外人曾强名下。2018年4月3日，李桂香作为王万炜、沈邦利的委托代理人，将上述房屋出售给案外人曾强。再查明，重庆市大渡口区春晖路街道天辰华府8-21号房屋权利人原为沈邦利、王万炜。以上事实，有原、被告陈述、《房地产买卖及经纪合同》、《房地产买卖合同》、《同意售房授权书》、《购房借款担保合同》、《公证书》、《收据》等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，关于二原告与被告王万炜、沈邦利及重庆银运房屋经纪服务部签订《房地产买卖及经纪合同》的问题，虽现有证据查明王万炜、沈邦利未于2017年3月5日在前述合同中签字，但通过王万炜、沈邦利于2017年3月8日在中国工商银行九龙坡支行与张维波、姚红梅就同一涉案房屋签订房屋买卖合同及同意售房授权书等行为，应当视为王万炜、沈邦利对2017年3月5日签订的《房地产买卖及经纪合同》的追认，该《房地产买卖及经纪合同》系三方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，该合同对原、被告各方均具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案中，《房地产买卖及经纪合同》合法有效，对被告王万炜、沈邦利具有约束力。但根据查明的事实，现讼争房屋已出售给案外人，故原告张维波、姚红梅基于该事实行使合同解除权，于法有据，但解除的效力应及于《房地产买卖及经纪合同》中的房屋买卖合同关系。因被告王万炜、沈邦利已将涉案房屋出售给案外人，已构成根本违约，根据《房地产买卖及经纪合同》的约定，应承担给付违约金的责任，现原告主动将违约金调整为138000元，未超过法定标准，本院予以支持，即被告王万炜、沈邦利应支付张维波、姚红梅违约金138000元。关于张维波、姚红梅主张由王万炜、沈邦利赔付中介费、按揭服务费的诉讼请求，因上述违约金足以弥补张维波、姚红梅的损失，因此，对上述请求，本院不予支持。关于被告重庆银运房屋经纪服务部是否承担法律责任的问题，虽被告重庆银运房屋经纪服务部在履行中介服务过程中存在瑕疵，但也促成了张维波、姚红梅与王万炜、沈邦利之间订立了房屋买卖合同，其不应承担违约金及按揭服务费的赔付义务和中介费的退还义务。审理中被告王万炜、沈邦利虽主张违约金调整，但未举示相应证据证明原告张维波、姚红梅实际损失低于该金额，且原告张维波、姚红梅已主动将违约金标准调整为合同约定的15%，故本院依法不再予以调整。被告王万炜、沈邦利辩称不予承担违约金的抗辩理由，本院不予采纳。被告重庆银运房屋经纪服务部辩称不应承担法律责任的抗辩理由，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告张维波、姚红梅与被告王万炜、沈邦利、被告重庆银运房屋经纪服务部基于2018年3月5日签订的《房地产买卖及经纪合同》形成的房屋买卖合同关系；二、被告王万炜、沈邦利于本判决生效后十日内支付原告张维波、姚红梅违约金138000元；三、驳回原告张维波、姚红梅的其他诉讼请求。如果未按被判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2317元、由被告王万炜、沈邦利承担1530元，由原告张维波、姚红梅承担787元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起算。审 判 员  张 科二〇一八年二月十四日法官助理  夏 伟书 记 员  张珊珊