天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2018)津0105民初213号原告：储志喜，男，汉族，1955年7月13日出生，天津市金捷光明电力工程有限公司经理，住天津市河北区。委托诉讼代理人：储信文（系储志喜之子），男，1981年2月23日出生，汉族，天津市金捷光明电力工程有限公司职员，住天津市河东区。被告:天津力信房地产开发公司，住所地天津市和平区睦南道106号。法定代表人:乔志钢。被告:厦门卓信成投资有限责任公司，住所地厦门市思明区塔埔东路170号9层903G单元。法定代表人:吴文炼，董事长。委托诉讼代理人:胡飞，天津宸寰律师事务所律师。委托诉讼代理人:吴尚，天津宸寰律师事务所律师。原告储志喜与被告天津力信房地产开发公司（以下简称力信公司）、被告厦门卓信成投资有限责任公司（以下简称卓信成公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告储志喜的委托诉讼代理人储信文、被告卓信成公司的委托诉讼代理人吴尚到庭参加诉讼，被告力信公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告储志喜向本院提出诉讼请求：1.确认案涉房屋（天津市河北区建国道2幢5层502号，现荔苑公寓2门501号）的《天津市商品房买卖合同》有效；2.确认原告为案涉房屋（天津市河北区建国道2幢5层502号，现荔苑公寓2门501号）的所有权人（权利人）；3.要求被告协助原告办理案涉房屋的产权转移登记手续；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：我与被告力信公司于1997年8月4日签订《天津市商品房买卖合同》。该合同约定，由我购买被告开发建设的天津市河北区建国道2幢5层502号房屋一套，建筑面积143.60平方米，总房款567000元。我于1997年8月5日一次性向被告力信公司支付购房款567000元。我于1997年8月入住并装修。我于1998年1月开始要求被告力信公司为我办理房屋产权登记手续（房地产权证书），被告力信公司以各种理由一拖再拖，为此我每年都向被告力信公司及有关部门反映，但均无果。现依法提起诉讼，望判如所请。被告力信公司未作答辩。被告卓信成公司辩称，第一、诉争房屋未进行变更登记，不发生物权变动效力，而且先抵押后买卖，原告请求所有权的主张不能对抗抵押权。1996年11月6日，被告天津力信房地产开发公司与案外人中国银行天津市分行签订不动产抵押合同；1996年11月5日，办理了房地产抵押登记。1997年8月4日，原告与被告力信公司签订《天津市商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，不动产物权的转让须经依法登记方能发生物权变动的效力。本案诉争房屋并未依法登记，所以不发生物权变动效力。关于为何未能进行变更登记，是由于诉争房屋在先设立了抵押，后进行买卖。如果未对抵押物进行处置或者对抵押权人进行清偿债务从而确认原告具有房屋所有权，那么就会侵害抵押权人的合法权利。第二、被告力信公司至今尚未向债权人清偿债务，致使该诉争房屋无法办理他项权注销手续。因诉争房屋存在他项权登记，涉及债权人的合法权益，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”和《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任”之规定，即使认定房屋买卖合同有效，但鉴于本案诉争房屋已经在先设立了抵押登记，故原告请求所有权的主张不能对抗抵押权，除非代为清偿债务。第三、原告起诉被告卓信成公司无事实和法律依据。原告与被告力信公司之间签订了《商品房买卖合同》，被告卓信成公司并非合同的相对方，因此原告起诉被告卓信成公司无事实和法律依据。请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1997年8月4日，原告与被告力信公司签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号：9708001），约定原告购买被告力信公司开发建设的坐落天津市河北区建国道X号（现为天津市河北区建国道）房屋一套，面积143.6平方米，总房款567000元。该合同已在天津市房地产产权市场管理处备案登记。1997年8月5日，原告一次性向被告力信公司交纳购房款567000元。该房屋一直由原告居住使用至今，但被告力信公司一直未给原告办理上述房屋产权转移登记手续。另查，被告力信公司于1996年11月5日与案外人中国银行天津市分行（现更名为中国银行股份有限公司天津市分公司）签订不动产抵押合同一份，该合同约定，被告将河北区建国道民生路交汇处1416平方米新建商品房抵押给中国银行天津市分行贷款2000000元。抵押期限：自本合同手续生效之日起直至抵押人在贷款合同和本合同项下的一切责任全部履行完毕为止。该合同所付抵押物清单中包括建国道荔苑公寓2幢5楼两套房屋（包括本案讼争房屋）。合同签订后，双方在天津市房地产行政管理部门办理了天津市房地产抵押手续，中国银行天津市分行取得了包括本案讼争房在内的天津市房地产抵押确认书。但被告力信公司未能按约定向中国银行天津市分行偿还上述贷款，为此中国银行天津市分行曾在天津市第二中级人民法院起诉被告力信公司，后双方达成调解协议，天津市第二中级人民法院以（2001）二中经一初字第390号调解书认定：中国银行天津分行与被告力信公司共同确认被告力信公司尚欠中国银行天津市分行借款本金人民币195万元、利息人民币814757.76元及自2001年9月21日至被告力信公司实际给付之日止的利息（自2001年9月21日至2001年12月2日以200万为基数；自2001年12月3日至实际给付之日以195万为基数，按合同约定的逾期利率计付利息）；被告力信公司于2002年7月31日之前一次性给付中国银行天津市分行上述贷款本金及利息。被告力信公司未按上述协议约定支付借款本金及利息。中国银行天津市分行于2005年将被告力信公司所欠其单位的借款本金及利息划转给案外人中国东方资产管理公司天津办事处。2009年中国东方资产管理公司天津办事处将上述债权转给案外人东信联合资产管理有限公司。2011年东信联合资产管理有限公司又将上述资产转让给被告卓信成公司。至今被告力信公司未予偿还上述贷款本金及利息，亦未办理他项权注销手续。被告力信公司已于2001年12月10日被吊销营业执照，其股东珠海力信实业投资公司因连续两年以上未年检，于1998年1月5日注销。本院认为，原告与被告力信公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效，本院依法予以确认。合同签订后，双方均应按照合同享受权利履行义务，现原告提供的证据已证明其将全部房款交付被告力信公司，被告力信公司亦将房屋交付原告使用。原告要求被告依约协助其向房屋产权登记行政部门办理讼争房屋（天津市河北区建国道荔苑公寓2门501号房屋）产权登记手续，并无不当，本院予以支持。关于被告卓信成公司提出的讼争房屋未进行变更登记，不发生物权变动效力，而且先抵押后买卖，原告请求所有权的主张不能对抗抵押权及被告力信公司至今尚未向债权人清偿债务，致使该讼争房屋无法办理他项权注销手续的抗辩主张，因取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全部或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持。本案中，原告作为买受人签订了房屋买卖合同，支付了全部购房款，且该合同已经备案登记，故对于被告卓信成公司的抗辩主张，本院不予采纳。原告的诉请属于已合法占有转让标的物的受让人请求转让人办理物权变更登记，该类请求权不应适用诉讼时效的相关规定，故本院对被告卓信成公司提出的诉讼时效抗辩亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条,《中华人民共和国物权法》第九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告储志喜与被告天津力信房地产开发公司就天津市河北区建国道荔苑公寓2门501号房屋签订的《天津市商品房买卖合同》合法有效；二、本判决生效后十日内，被告天津力信房地产开发公司协助原告储志喜到房屋产权登记行政部门办理天津市河北区建国道荔苑公寓2门501号房屋产权转移登记手续；所产生的相关费用由原告储志喜承担；三、驳回原告储志喜的其他诉讼请求。案件受理费80元，公告费560元，共计640元，由被告天津力信房地产开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  张 岩审 判 员  陈国欣人民陪审员  聂惠源二〇一八年八月六日书 记 员  高嘉艾附：本判决适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。