上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0116民初1879号原告：陈亮，男，1977年6月24日生，汉族，住上海市杨浦区。原告：沈杨，女，1985年2月14日生，汉族，住上海市金山区。原告：陈佳涵，男，2012年12月7日生，汉族，住上海市金山区。法定代理人：陈亮，原告陈佳涵之父。法定代理人：沈杨，原告陈佳涵之母。上列三原告共同委托诉讼代理人：朱平、程国华，北京市京大(上海)律师事务所律师。被告：上海金山新昊华资产管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：任福明。被告：上海同福易家丽企业发展有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：陈萍。上列两被告共同委托诉讼代理人：廖佩娟、邓斯玲，上海廖得律师事务所律师。原告陈亮、沈杨、陈佳涵与被告上海金山新昊华资产管理有限公司(下称被告新昊华公司)、上海同福易家丽企业发展有限公司(下称被告同福发展公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈杨、三原告共同委托诉讼代理人程国华，被告新昊华公司和同福发展公司共同委托诉讼代理人廖佩娟、邓斯玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1.被告新昊华公司支付原告第四年度(2017年1月1日至2017年12月31日)剩余的委托经营托管收入27,067.01元；2.被告新昊华公司支付原告第四年度委托经营托管收入的逾期利息(分为三笔，其中以16,240.21元为基数，自2017年10月1日起算至2017年10月11日；以64,960.83元为基数，自2017年10月1日起算至2017年12月11日；以剩余的27,067.01元为基数，自2017年10月1日起算至判决生效日。计算标准为中国人民银行同期贷款利率的1.5倍)；3.被告同福发展公司对上述第一、二项诉讼请求承担连带责任；4.被告新昊华公司承担律师费3,000元。事实和理由：原告方向被告同福发展公司购买商铺，然后委托被告新昊华公司经营，现被告新昊华公司逾期未付托管收益，被告同福发展公司依约应承担保证责任。两被告辩称：不同意原告方的诉请。因为，根据双方的托管协议，托管期限应该从2015年11月26日(产证办出日)起计算，因而第四年度的托管期间是2018年11月26日至2019年11月25日，支付时间还未到期；被告同福发展公司承担的是一般保证责任，保证条件尚未成就；被告新昊华公司承担律师费也没有法律和事实依据。经审理查明：2013年11月9日，原告方与被告同福发展公司签订《上海市商品房预售合同》(编号XXXXXXXXXXXX)，约定购买被告开发的位于金山区城河路XXX号(易家商业中心)X幢XXX室的商铺一套(下称涉案商铺)，房屋总价1,461,164元。2015年11月8日前后，原告方与被告同福发展公司就涉案商铺签订《上海市商品房预售合同补充协议》，约定依测绘部门实测报告，确定涉案商铺产权登记面积为59.91平方米(《上海市商品房预售合同》中的面积为60.64平方米)，被告同福发展公司应退还原告方房款17,590元。因此，涉案商铺实际房屋总价为1,443,574元。2013年10月26日，原告方向被告同福发展公司支付房款20,000元；2013年11月9日，原告方向被告同福发展公司支付房款272,232元；2013年12月29日，原告方向被告同福发展公司分两次各支付房款390,000元和463,321元。剩余房款315,611元由涉案商铺前三年的托管收益予以折抵，由被告新昊华公司支付给被告同福发展公司。2015年11月8日，被告同福发展公司开具发票，载明原告方共计支付房款1,443,574元。涉案商铺的房地产权证由被告同福发展公司代为办理，正式取得产证的时间为2015年11月26日。涉案商铺所在的易家商业中心(金山区城河路XXX号)的竣工时间为2013年，易家商业中心大产证的取得时间为2015年9月30日。2013年12月31日和2015年11月8日前后，原告方与被告新昊华公司分别就涉案商铺签订《商业物业托管协议》及《商业物业托管协议补充协议》。其中，第二条约定：甲(原告方)、乙(被告新昊华公司)双方确认，在易家商业中心开发企业(即被告同福发展公司)收到甲方按《商品房买卖合同》(即前述《上海市商品房预售合同》，下同)支付的全部房款且办出相应产权证明后，委托经营托管的具体起始日期以签订购房合同且全款付清的次月的第一天起算或银行放款日的次月的第一天起算。第五条约定：第一年至第三年的委托经营托管收入为涉案商铺总价的7.2%，第四年至第五年的委托经营托管收入为涉案商铺总价的7.5%，在易家商业中心开发企业收到甲方按《商品房买卖合同》支付的全部房款后，乙方可先行支付甲方第一年至第三年的委托经营托管收入，第四年起的委托经营托管收入将于当年的10月1日前(遇节假日顺延)汇入甲方指定账户。2014年11月，被告同福发展公司向原告方出具《担保保证函》，载明被告新昊华公司不能依《商业物业托管协议》向原告方支付委托经营托管收入时，由被告同福发展公司承担保证责任，代为履行支付义务。2017年9月24日，被告新昊华公司发布《致业主函》，告知原告方无法如期全额支付涉案商铺第四年的托管收益，并作出承诺：1.2017年10月9日支付每户20%的托管收益首期款。2.余款将分别在不晚于2017年11月底支付30%、12月底支付20%，尾款30%不晚于2018年1月底支付完毕。2017年10月11日和12月11日，被告新昊华公司分两次向原告方支付涉案商铺第四年的(委托经营托管)部分收益16,240.21元和64,960.83元。及至诉讼之日，尚有第四年度剩余收益27,067.01元没有支付。以上事实，由原告提供的《上海市商品房预售合同》及《补充协议》、涉案商铺房地产权证、《商业物业托管协议》及《补充协议》、销售不动产发票、银联签购单、办证交房费用结算清单、银行账户交易明细、担保保证函、致业主函、被告提供的上海市不动产登记簿，以及双方当庭陈述等证据证实，依法予以确认。本院认为，综合案件情况，本案争议焦点主要有以下几个，下面分项论述。第一个争议焦点，第四年度期间的起止日期。对此，原告认为应该是2017年1月1日至2017年12月31日，主要理由是《商业物业托管协议》第二条的约定，其中明确约定委托经营托管的具体起始日期以签订购房合同且全款付清的次月的第一天起算，而原告全款付清的时间是2013年12月29日；被告则认为第四年度托管期间是2018年11月26日至2019年11月25日，主要理由也是《商业物业托管协议》第二条的约定，其中有个前置条件即必须办出涉案商铺的产权证明，而涉案商铺产证的登记日是2015年11月26日。本院认为，如何确定第四年度的期间，关键是看对于《商业物业托管协议》第二条约定的理解。该条约定属于被告新昊华公司提供的格式条款，现协议双方对此条款的理解发生争议，各自作出了对己有利的解释，依据法律规定应该采纳原告方的解释。此外，综合考虑被告新昊华公司已于2017年底发布《致业主函》并分两次支付了原告方第四年度的部分收益，涉案商铺的不动产权证书实际由被告同福发展公司代为办理，原告方已经支付了涉案商铺全部房款等情况，也从不同侧面印证了应该采纳原告方的解释。因此，本院认为涉案商铺委托经营托管的第四年度期间的起止日期为2017年1月1日至2017年12月31日。根据《商业物业托管协议》第五条约定，被告新昊华公司应将第四年度起的委托经营托管收入于当年10月1日前(遇节假日顺延)支付给原告方。据查明事实，对于第四年度委托经营托管收入，被告新昊华公司分别于2017年10月11日和12月11日分两次支付部分收益，尚有剩余部分收益迄今未付。被告新昊华公司的前述行为显属迟延支付，理应承担违约责任，向原告赔偿相应利息损失。根据双方协议，最后付款日恰逢国庆假日，第四年度的最后付款日应该顺延至2017年10月8日，因而相应的利息损失应当从2017年10月9日计算。第二个争议焦点，被告同福发展公司的保证责任问题。针对双方的诉辩意见，本院认为，依据《担保保证函》的内容，被告同福发展公司承担的责任形式应是一般保证责任，其行使先诉抗辩权于法有据，承担保证责任的条件尚未成就，加之原告方亦未向法院提供阻却被告先诉抗辩权的相关证据，因而原告方的相应诉请难获支持。第三个争议焦点，原告律师费的承担问题。针对双方的诉辩意见，根据已查明事实，本院认为原告方的主张缺乏法律和事实依据，难获支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海金山新昊华资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈亮、沈杨、陈佳涵第四年度剩余委托经营托管收入27,067.01元；二、被告上海金山新昊华资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈亮、沈杨、陈佳涵第四年度委托经营托管收入的利息损失(具体包括三笔，均按中国人民银行同期贷款利率计算。其中，第一笔以16,240.21元为基数，计算期间为2017年10月9日至2017年10月11日；第二笔以64,960.83元为基数，计算期间为2017年10月9日至2017年12月11日；第三笔以27,067.01元为基数，计算期间为2017年10月9日至本判决生效之日)；三、驳回原告陈亮、沈杨、陈佳涵的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1,263元、财产保全费1,061.34元，合计2324.34元(原告方已预缴)，由被告上海金山新昊华资产管理有限公司承担，并应于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王庆廷二〇一八年八月十日书记员  谢玄卿附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。