北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终10358号上诉人（原审原告）：秦昭珊，女，1963年2月13日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：尹丽，北京市赢嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓文英，女，1955年12月14日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵丽丽，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛林凤，北京盈科（天津）律师事务所律师。原审当事人（原审第三人）：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：王达，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。上诉人秦昭珊因与被上诉人邓文英，原审当事人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初726号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。秦昭珊上诉请求：撤销一审判决第二项，改判邓文英支付秦昭珊违约金86万元。事实和理由：第一，一审认定事实错误，因邓文英的违约造成秦昭珊的机票损失1万元、售房损失135万元，共计损失136万元，远高于一审法院酌定的违约金75万元，一审判决不公。第二，一审审判程序违法。邓文英辩称，不同意秦昭珊的上诉请求及事实理由。房屋买卖合同未能继续履行违约责任在于秦昭珊，邓文英不应当承担任何违约责任。我爱我家公司述称，尊重法院判决，秦昭珊的上诉请求与我方无关。秦昭珊向一审法院起诉请求：1.解除秦昭珊与邓文英签订的《房屋买卖合同》及补充协议；2.判令邓文英支付违约金121万元（按照合同约定，邓文英应支付违约金171万元，抵扣邓文英已经支付的50万元，还需支付121万元）。一审法院认定事实：2017年4月10日，秦昭珊（甲方）、邓文英（乙方）经我爱我家公司（丙方）居间，签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：E1704079514）（以下简称《合同》）及《补充协议》。《合同》约定甲方出售位于北京市朝阳区某某路12号院1号楼1层1F号（以下简称1F号房屋）。房屋总价855万元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金10万元，于查档当日支付40万元，于2017年6月10日支付150万元，于过户前7日内支付350万元、300万元，于物业交割完毕当日支付5万元。乙方未按本合同及补充协议约定时间付款超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第11条第1款约定。第11条第1款约定如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向乙方承担违约责任。甲方于本合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。《补充协议》约定甲乙双方同意，在2017年6月10日前，乙方自行支付甲方房款前与甲方共同与丙方指定第三方机构人员就甲方全权委托第三方机构指定人员办理标的房屋的出售事宜办理公证并公证费用由甲方支付。公证办理完毕后，甲方需要立即将房产证、原购房发票、契税票等产权转移所需资料原件交给丙方，甲乙双方就与第三方机构人员办理全权委托手续事宜权利义务及收费以甲乙双方与第三方机构人员签订的《委托服务合同》为准。如甲方未按照本条款约定时间移交相关资料，则视为甲方违约，甲方应退还乙方已经支付的全部款项，并按照《买卖合同》、《履约服务合同》中违约条款的约定承担违约责任。合同签订当日，邓文英向秦昭珊支付定金10万元，查档当日支付40万元。后买卖双方因公证问题产生争议，未再继续履行合同。一审庭审中，秦昭珊提交证据如下：1、邓文英告知函，记载：因国家房产政策导致本人所出售的房屋没有卖掉原因，致使本人无法继续履行买卖双方签订的编号为E1704079514的《北京市存量房屋买卖合同》及与之相关联的《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》、《存量房网签合同》、《资金监管（托管）协议》及全部相关材料。特此书面通知卖方和居间中间，特此告知。落款：邓文英张某代。时间2017.6.8。秦昭珊称2017年6月28日我爱我家公司职员薄路军告知其邓文英不再购房了，并且向秦昭珊提供2017年6月8日邓文英给薄路军的告知函。邓文英称其并不知情，其本人没有参与后续合同违约协商的事情，是其女儿和女婿参与的。我爱我家公司对证据认可，称邓文英向其陈述因为要换房，自己的房子没有卖出去，所以无法购买1F号房屋；2、秦昭珊于2017年6月28日向薄路军送达的告知函，邓文英称其没有收到。我爱我家公司认可收到；3、秦昭珊于2017年7月14日向邓文英送达的通知书，证明秦昭珊同意解除合同，并要求邓文英承担违约责任。邓文英认可通知书确实收到了，但不认可其内容。我爱我家公司称是秦昭珊发给邓文英的；4、公证委托书、公证费收费清单，证明秦昭珊于2017年4月17日办完委托书公证，2017年4月19日出具公证书。邓文英对真实性、合法性、关联性均不认可，称该公证书未体现其及我爱我家公司对公证事宜有指定行为，对公证书和受托人段振航也不知情。我爱我家公司认可秦昭珊确实向其说过委托段振航作为第三方处理房屋出售事宜，对该证据予以认可；5、段振航收条，证明秦昭珊把售房的相关手续交给受托人段振航。邓文英称有一个人和其本人谈过合同事宜，但不知道是段振航。我爱我家公司予以认可；6、收条，证明因邓文英违约，段振航交还给秦昭珊售房材料。邓文英称系秦昭珊自行书写，不认可。我爱我家公司称无法核实；7、电子行程单、房屋买卖合同，证明因邓文英违约造成秦昭珊的机票损失1万元、售房损失135万元。邓文英均不予认可。我爱我家公司称无法核实。邓文英提交《补充协议》，证明秦昭珊违反该协议第5条的约定。秦昭珊不认可，称已经按照协议履行，做了公证。我爱我家公司对真实性认可。我爱我家公司提交薄路军与秦昭珊、段振航微信记录。记载“2017年4月17日，秦昭珊：赶紧看看这个公证行不行，除了无转委托。要几份，我在公证处，抓紧。薄路军：好的。要3份就可以了，我再看一遍。2017年4月24日，秦昭珊：我的事交给段先生办理了。薄路军：收到。2017年4月至5月期间，秦昭珊数次向薄路军询问邓文英房屋是否出售，薄路军表示没有出售。2017年6月9日，薄路军：昨天晚上谈了，客户是没钱支付，肯定买不了了。”秦昭珊对真实性认可。邓文英称真实性无法核实，但是从微信记录可以看出，在签订合同之前，双方就邓文英换房协商过，秦昭珊是清楚的。一审庭审中，秦昭珊申请段振航出庭作证。段振航称：因为秦昭珊要出国，售房后续事宜就委托给我办理。我见过薄路军，还有邓文英的一个家人，不知道是儿子还是女婿，没见过邓文英本人。做公证之前秦昭珊和薄路军说同意我作为这个买卖的第三方。在2017年5月31日，薄路军和邓文英孩子告诉我说邓文英自己的房子卖不掉，所以也没法买1F号房屋。我们三方见面的时候，我还给他们出主意，让他们把自己的房子抵押出去把1F号房屋的首付付了。邓文英家人说回去考虑，也就没有回复了。证据1，薄路军约邓文英孩子谈合同履行事宜，我也在。邓文英孩子说自己的房子卖不出去，买1F号房屋也是赔钱，违约也是赔钱，所以宁可违约也不买了。还说赔50万就算了，我说我做不了主。证据5上的材料我确实收了，2017年5月10日我交给了薄路军，薄路军给我打了收条。我把材料和邓文英的告知函取回之后，薄路军把收条收走了。关于公证书，我领了6份，给了薄路军1-2份，剩下的给了秦昭珊。薄路军出庭作证称：5月中下旬，邓文英表示自己的房子一直没有卖出去，想和秦昭珊商量一下把房价降一降，否则只能违约。5月底我们把邓文英女儿、女婿以及秦昭珊代理人段振航约到一起。邓文英女儿、女婿说想降点钱，段振航说做不了主。后来秦昭珊和段振航说可以降一点，邓文英说不同意，提出违约。关于公证，在签订合同时秦昭珊、邓文英都在场，秦昭珊说要出国，全权委托段振航处理买卖房屋事宜。当时秦昭珊说公证已经做好了，因为签订合同不需要，也就没有带。后来我询问了一下公证的内容，发现公证书的内容不全，秦昭珊又重新做了一份公证书。4月17日秦昭珊把修改后的委托书发给我看，说他当日就在做公证。公证书在6月10日交接首付才能用得上，所以我也没有公证书。重新修改公证书的事情我没有告诉邓文英，邓文英也没有询问过公证事宜。邓文英说自己的房子卖不出去，所以也没法买1F号房屋。证据1，是6月8日邓文英的女儿、女婿当面给我的，签字是女儿、女婿代签的。秦昭珊确实将房屋过户资料的复印件交给了我，但是段振航没有给过我。一审法院认为，秦昭珊与邓文英签订的《合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。现双方均同意解除《合同》及《补充协议》，法院对此不持异议。根据本案查明事实及在案证据，段振航作为秦昭珊的代理人，参与合同签订及履行的过程，秦昭珊、邓文英、我爱我家公司对段振航的代理人身份均应知情，且未提出异议。在2017年4月17日，秦昭珊已按照《补充协议》约定办理公证，委托段振航办理房屋买卖相关事宜，且我爱我家公司对此予以知情。邓文英以秦昭珊未按约定履行公证义务为由，拒绝于2017年6月10日向秦昭珊支付购房款的答辩意见，法院不予采纳。邓文英未按照《合同》约定支付首付款，已构成违约，因此应向秦昭珊支付违约金。关于违约金的金额，法院结合买卖双方交易成本、合同履行情况等因素，酌定违约金为75万元。因双方已开始履行《合同》，因此10万元定金应转化为首付款。根据《合同》约定，邓文英支付的首付款50万元不足以抵扣违约金。邓文英应向秦昭珊支付违约金25万元。一审法院判决：一、秦昭珊与邓文英签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于判决生效之日起解除；二、邓文英于判决生效之日起七日内向秦昭珊支付违约金二十五万元；三、驳回秦昭珊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审询问笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，具有约束力，各方均应恪守，违反者，当依法承担法律责任。本案中，依据秦昭珊的上诉请求，焦点集中在邓文英应当承担的违约金数额。关于违约金，除却双方的合同约定之外，尚需结合实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。涉诉合同签订于2017年4月，至迟于2017年6月底，各方均已明确知晓合同不再履行。对于房地产市场价格的大幅波动、出卖人再次出售房屋的时间，买受人均难以预料，且上述因素与房屋价格的确定均具有一定的关系。故此，一审法院结合合同的履行时间、交易成本所酌情确定的违约金数额并无明显不当。综上所述，秦昭珊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9900元，由秦昭珊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京审 判 员  咸海荣审 判 员  张 帆二〇一八年八月三十一日法官助理  史智军法官助理  邱 江书 记 员  王秋岩