福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽01民终6084号 上诉人（原审被告）：李奋，男，1962年12月21日生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被上诉人（原审原告）：福州浦和商业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五四路**新天地大厦**。 法定代表人：胡联敏，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：龚建华，福建瀛榕律师事务所律师。 上诉人李奋因与被上诉人福州浦和商业管理有限公司（以下简称浦和公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初8723号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 李奋上诉请求：1.判令浦和公司提供电梯广告、外墙广告、电视广告等其他非物业管理的代收费明细并按份额退还给业主；2.判令浦和公司退还2012年4月1日至2015年12月期间多收的物业费、10年来收取的水泵维修费672元、水电公摊5772元；3.本案诉讼费由浦和公司承担。事实和理由：一、浦和公司未与李奋签订前期物业服务合同，浦和公司无权提起本案诉讼，其对李奋的起诉无效。二、浦和公司从2012年4月1日起擅自将物业费从每平方米1.2元提高到1.5元，李奋从2012年4月1日至2015年12月均按每平方米1.5元的标准交纳物业费。一审判决已认定浦和公司按每平方米1.5元收取物业费没有依据，故浦和公司应退还上述期间向李奋多收的物业费。三、浦和公司每月向每户业主收取的水泵维修费6元，属于乱收费，浦和公司应向李奋退还水泵维修费672元（6元×10年即112个月）。四、从2006年6月30日交房之日始，浦和公司从未公开收支。小区内有广告费、有锅炉3个、有寺庙，绿化带被铲除作为停车场，物业用房被浦和公司占用。浦和公司应提供电梯广告、外墙广告、电视广告等其他非物业管理的代收费明细并按份额退还给业主。浦和公司未提供代收费用明细，已构成违约，损害了业主合法权益。 浦和公司辩称，请求驳回李奋的上诉请求。一、关于李奋要求退还多收取的物业费、水泵维修费和其他费用的上诉主张，不同意由二审一并审理。二、对于李奋拖欠的本案讼争月份物业费，同意按照李奋房屋的实际建筑面积计算，并以此作为收费标准。三、浦和公司与诉争小区开发商签订的前期物业服务合同，内容未违反法律规定，对业主具有约束力。李奋等全体业主应受该合同约束，依约享有物业管理服务的权利，亦应承担履行交纳物业管理费的义务。 浦和公司向一审法院起诉请求：判令李奋支付浦和公司2016年1月1日至2016年10月31日期间物业管理费2325元、代缴水费552元、公共部位水电分摊费用481.1元，以上合计3358.1元。 一审法院认定事实：2009年5月30日，福州浦和物业管理有限公司与福建港都房地产开发有限公司签订《福州市前期物业服务合同》，合同约定福州浦和物业管理有限公司为福州市鼓楼区鼓东街道井大路157号都市丽景大厦提供物业服务，住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收费，合同期限自2009年6月1日起至业主大会依法选聘新物业服务企业并且签订新的物业服务合同生效时止，2016年10月福州市鼓楼区鼓东街道井大路157号都市丽景大厦业主大会选聘了新的物业服务企业，福州浦和物业管理有限公司提供物业服务至2016年10月31日止。2016年12月16日福州浦和物业管理有限公司名称变更为福州浦和商业管理有限公司。被告李奋系福州市鼓楼区鼓东街道井大路157号都市丽景大厦7F401业主，建筑面积156.83平方米，被告李奋每月应交纳物业服务费为188.2元。被告李奋自2016年1月份起未交纳物业费及公摊水电费，自2016年1月1日计至2016年10月31日为物业费188.2元/月*10个月=1882元，水费552元。原告主张被告李奋尚欠公共部位水电分摊费用481.1元，但仅提供公共水电缴费票据。 一审法院认为，原告浦和公司与福建港都房地产开发有限公司签订的《福州市前期物业服务合同》，内容不违反法律规定，在合同期限内对原告以及原告所提供物业服务管理服务的小区内业主均具有约束力，双方均应按照协议约定全面履行各自义务。被告李奋系福州市鼓楼区鼓东街道井大路157号都市丽景大厦7F401业主，在享受原告提供的基本物业服务同时，亦应履行交纳物业服务费的义务。原告主张被告李奋每月应交纳物业服务费标准为1.5元/每平方米，但其未能提供相应依据，依据《福州市前期物业服务合同》每平方米1.2元计，被告李奋自2016年1月1日计至2016年10月31日所欠原告物业费应为1882元。关于原告主张被告李奋尚欠其代缴水费552元，被告李奋予以认可，一审法院予以确认。关于原告主张被告李奋尚欠其水电分摊费用481.1元，但其未能提供公共部分水电公摊费481.1元应由被告李奋负担的依据，一审法院不予支持。关于被告的其他答辩意见，如属实，已构成独立的诉，可另行主张，但该意见不能作为其拒交物业服务费的理由。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、被告李奋于本判决生效之日起十日内向原告福州浦和商业管理有限公司支付从2016年1月至2016年10月31日的物业管理费1882元；二、被告李奋于本判决生效之日起十日内向原告福州浦和商业管理有限公司支付从2016年1月至2016年10月31日的代缴水费552元；三、驳回原告福州浦和商业管理有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费减半收取25元（原告预交50元），由原告福州浦和商业管理有限公司负担5元，由被告李奋负担20元。 二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，二审查明，案涉房屋建筑面积为154.97平方米，李奋每月应交纳物业服务费为186元（1.2元/平方米×154.97平方米），自2016年1月1日至2016年10月31日物业服务费186元/月×10个月=1860元。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。浦和公司与福建港都房地产开发有限公司签订的《福州市前期物业服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，在合同期限内对包括浦和公司以及李奋在内的小区业主均具有约束力。浦和公司作为前期物业服务合同的当事人以及为诉争小区提供物业服务的企业，有权对业主李奋提起本案诉讼。故李奋关于浦和公司无权提起本案诉讼的上诉主张不能成立，本院不予采纳。 一审法院查明的案涉房屋建筑面积有误，本院予以纠正。对于李奋拖欠的讼争月份物业费，浦和公司同意按照案涉房屋实际建筑面积154.97平方米计算，本院予以照准。故李奋应向浦和公司支付2016年1月1日至2016年10月31日欠付的物业服务费1860元（1.2元/平方米×154.97平方米×10个月）。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”李奋上诉要求浦和公司退还2012年4月1日至2015年12月期间多收的物业费、10年来收取的水泵维修费672元、水电公摊5772元，以及广告费用等其它代收费用，属于其在二审中提出的反诉。因双方无法就此达成调解，浦和公司亦不同意由本院一并审理，故本院对李奋的上述主张不予处理，李奋可另行向浦和公司主张。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初8723号民事判决第二项、第三项； 二、变更福建省福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初8723号民事判决第一项为：“李奋于本判决生效之日起十日内向福州浦和商业管理有限公司支付从2016年1月至2016年10月31日的物业管理费1860元”。 如果李奋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由福州浦和商业管理有限公司负担5元，由李奋负担20元；二审案件受理费50元，由李奋负担。 本判决为终审判决。 审判长 林 薇 审判员 黄 锋 审判员 陈碧珍 二〇一八年八月二十八日 法官助理刘玲玲 书记员张华真