广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0402民初7796号原告：杨丰，男，1970年3月10日出生，汉族，户籍住址珠海市香洲区。委托诉讼代理人：谭伟华，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周志毅，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被告：珠海市闽商财富投资有限公司，住所地珠海市横琴新区南山嘴路156号第12层写字楼之97号。法定代表人：林锥。委托诉讼代理人：吴浩，广东非凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤莹，广东非凡律师事务所律师。被告：顾庆升，男，1976年9月13日出生，汉族，户籍住址珠海市香洲区。被告：刘蔚丝，女，1983年10月14日出生，汉族，户籍住址珠海市香洲区。原告杨丰与被告珠海市闽商财富投资有限公司（以下简称闽商公司）、顾庆升、刘蔚丝申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年8月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谭伟华、周志毅和被告闽商公司的委托诉讼代理人吴浩、汤莹到庭参加诉讼，被告顾庆升、刘蔚丝经本院公告送达应诉材料及开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨丰向本院提出诉讼请求：准许执行被告（被执行人）刘蔚丝名下的位于珠海市××路××号××珠海市××路××号××。事实和理由：珠海市香洲区人民法院依据已经发生法律效力的（2016）粤0402民初1942号民事判决，在执行申请执行人杨丰与被执行人顾庆升、刘蔚丝民间借贷纠纷一案过程中，案外人闽商公司对执行标的提出书面异议。珠海市香洲区人民法院于2017年7月28日作出（2017）粤0402执异185号执行裁定书，裁定在（2017）粤0402执5114号案中，中止对位于珠海市××路××号××（权证号码：×××82）、位于珠海市××路××号××（权证号码：0××2）的执行。原告不服该裁定，依法向珠海市香洲区人民法院提起执行异议诉讼。原告认为，闽商公司对刘蔚丝名下的位于珠海市××路××号××房产不享有足以排除强制执行的权利，执行法院依法应当继续执行该房产，强制顾庆升、刘蔚丝履行生效判决确定的金钱债务。理由如下：闽商公司在执行异议纠纷一案（案号：（2017）粤0402执异185号）中提交的证据《房地产买卖合同》属于名为“房产”买卖、实为提供房产作为担保的借款担保合同。法院应当依法据实认定合同各方之间的法律关系。理由如下：1、该买卖合同不具备房地产买卖合同的基本条款。特别是没有约定转移“Ａ、Ｂ房产”所有权即办理产权变更登记的不动产买卖最基本的权利与义务，也没有约定办理过户手续的期限，不符合买卖房地产的基本特征。2、该买卖合同约定的交易价格明显不合理，不符合等价交换的市场交易规律。在房地产持续上涨期间，合同约定交易价格仅为房产市场评估总价七成，没有正当理由说明如此不合理低价的合理性和必要性，但符合民间借贷通常仅出借担保物价值七成以下贷款的“借贷比例”。3、该买卖合同附件有《借款合同》、《委托买卖公证与还款公证》、《借款抵押登记》等民间借贷及担保的所需文件，符合民间借贷中订立借款担保合同的交易惯例。尤其是附有《借款合同》，充分说明双方之间存在作为担保合同之基础法律关系的借款合同，即该买卖合同实际上属于借款合同的从合同-担保合同。4、房产“出卖人”刘蔚丝、顾庆升出具公证《委托书》，委托“买受人”闽商公司业务经理王文超对外出售其公司“买受”的“Ａ、Ｂ商铺”，不符合房地产权属人的交易方式。如果闽商公司是“Ａ、Ｂ商铺”的买受人，其买受该房产后成为新权属人，可以自由处分并以自己名义再次转让该房产，根本无需原产权人的售房委托。可见，闽商公司并非“Ａ、Ｂ商铺”的真实买受人,充其量属于房产买卖的居间介绍人。因此，《委托书》应当是借款人刘蔚丝、顾庆升授权出借人闽商公司在借款到期未归还时，以出售借款人房产方式收回借款本息。5、法院应当依法认定合同法律关系之性质，确定合同各方的权利义务。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”虽然顾庆升、刘蔚丝与闽商公司签订《房地产买卖合同》，但实际上是刘蔚丝提供房产担保借款的借款担保合同。因此，法院应当依照上述司法解释规定，查明并据实认定买卖合同的法律关系，确定闽商公司对“Ａ、Ｂ商铺”的权利性质。综上所述，被告之间并非真实的房地产买卖关系，闽商公司不是“Ａ、Ｂ商铺”的真实买受人，不享有不动产买受人之物权期待权，本案不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的适用情形（不动产买卖）。闽商公司依据借款担保性质的《房地产买卖合同》对“Ａ、Ｂ商铺”享有的权利，也不具有能够排除执行的效力。贵院（2017）粤0402执异185号执行裁定认定被告之间买卖“Ａ、Ｂ商铺”等房产，不符合客观事实，适用法律错误。裁定中止对“Ａ、Ｂ商铺”执行，确有错误。为保障原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二十一条之规定，向贵院提起诉讼，请求判如所请。原告杨丰提交了以下证据：⒈（2016）粤0402民初1942号民事判决书及其生效证明书；⒉（2017）粤0402执异185号执行裁定书。被告闽商公司辩称，闽商公司与被执行人刘蔚丝、顾庆升、珠海市家源投资策划有限公司（以下简称家源公司）于2015年1月13日签订的《房地产买卖合同》真实合法有效，闽商公司与被执行人之间系真实房地产买卖关系。闽商公司已支付全部价款并实际占有位于珠海市香洲区××路××号××两套房产，且闽商公司无过错，闽商公司对案涉商铺享有的权利足以排除执行效力。一、案涉《房地产买卖合同》的买卖双方已履行合同义务。1、闽商公司已按合同约支付了全部的购房款：2015年1月13日闽商公司法定代表人林锥代闽商公司支付购房定金200万元；2015年1月23日林锥代闽商公司支付购房款190万元；2015年1月26日以抵扣押金方式支付购房款10万元；2015年7月20日向被执行人顾庆升的珠海市连升商贸发展有限公司（以下简称连升公司）汇款2000万元用于偿还其所欠银行贷款。2、2015年1月26日至2015年2月闽商公司与被执行人之间办理了家源公司及房屋的交接手续；3、家源公司的原股东陈仙芳、顾兰玉已于2015年1月19日将其所持有的家源公司股权转让变更登记至闽商公司的法定代表人林锥及闽商公司的经理许清水名下；4、闽商公司已向税务部门缴纳XX号Ａ及Ｂ两套房产的税费981820.16元，因房产被查封，无法办理过户手续。剩余17套房屋均已缴清税费办理房屋过户手续：其中位于珠海市××路××号××＃商铺××＃商铺××房产在2016年3月31日已办理过户至闽商公司与被执行人设立的珠海市闽福源（以下简称闽福源公司）商贸有限公司名下；其中位于珠海市香洲区××路××号××座××层××房××房产在2016年12月26日至2016年12月29日已变更登记在珠海市丰源企业策划有限公司（以下简称丰源公司）名下。二、闽商公司与两被执行人及家源公司之间的法律关系确为房地产买卖关系，原告认为闽商公司与两被执行人及家源公司之间签订的《房地产买卖合同》名为房产买卖、实为借款合同缺乏事实与法律依据。1、案涉《房地产买卖合同》具备房地产买卖合同的基本条款，合同第五条第1款双方已明确约定：“本合同签订后甲方应积极配合乙方，携带相关资料到相关部门办理个人名下产权的还款、注销、缴税和过户等交易手续”。2、案涉《房地产买卖合同》交易价格合理，符合市场交易规律。首先，被执行人的连升公司在平安银行有2000多万元贷款需要偿还，抵押物为《房地产买卖合同》的XX大厦房产，被执行人急于偿还银行贷款以2400万元价格将房地产买卖合同项下的19套房产出售给闽商公司；其次，2010年被执行人刘蔚丝向他人购买海市香洲区××路××号××两套房产的价格仅为200多万元，2015年其将上述两套房产出卖给闽商公司时价格已高达700多万元。因此案涉《房地产买卖合同》交易价格合理，符合市场交易规律。3、买卖合同附件中的《借款合同》、《委托买卖公证与还款公证》、《借款抵押登记》并非民间借贷及担保的文件。首先，附件《借款合同》为被执行人刘蔚丝因资金周转需要向闽商公司借款，后由员工王文超代为签署两份《借款合同》，2015年2月14日闽商公司向刘蔚丝支付100万元，后刘蔚丝归还借款100万元给闽商公司，该两份借款合同已经履行完毕，与上述房地产买卖合同无关。其次，闽商公司为保证房屋买卖及股权过户交易顺利、降低交易风险的目的在合同附件中注明借款抵押登记，但实际上各方并未办理抵押登记。再次，案涉《房地产买卖合同》第五条第1款约定“本合同签订后甲方应积极配合乙方，携带相关资料到相关部门办理个人名下产权的还款、注销、缴税和过户等交易手续”，因办理产权的还款、注销、缴税和过户等交易手续程序繁琐复杂，为顺利办理房屋的过户手续，买卖双方公证委托工作人员办理上述手续并无不妥。综上，闽商公司与被执行人刘蔚丝、顾庆升、家源公司之间签订的《房地产买卖合同》真实合法有效，闽商公司已支付全部价款并实际占有位于珠海市香洲区××路××号××两套房产，且闽商公司无过错，本案符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的适用情形，请法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。被告闽商公司提交了以下证据：1、房地产买卖合同；2、契税完税证、发票；3、公证委托书；4、付款凭证、收款收据；5、平安银行回单凭证；6、移交清单表；7、房屋租赁协议；8、银行交易记录、现金收入证明单；9、工商银行电子银行回单、情况说明；10、丰源公司企业信用信息公示报告；11、协议书；12、闽福源公司企业信用信息公示报告；13、不动产权证书；14、税收完税证明；15、珠海市闽大福商贸有限公司（以下简称闽大福公司）企业信用信息公示报告；16、税收完税证明；17、借款协议、抵押担保借款合同、承诺书；18、（2015）珠香法民一初字第2825号之二民事裁定书；19、不动产权证书；20、不动产权登记表；21、银行交易记录；22、XX大厦商铺租赁合同、XX大厦商铺租赁合同补充合同、更改“XX大厦商铺租赁合同”出租方的情况说明；23、平安银行客户存款月结单；24、情况说明；25、个人活期明细查询。被告顾庆升、刘蔚丝均未作答辩，也未有提交证据。经审理查明，关于杨丰与顾庆升、刘蔚丝民间借贷纠纷一案，本院经审理后于2016年9月29日作出（2016）粤0402民初1942号民事判决，判令：一、顾庆升、刘蔚丝于判决发生法律效力之日起十日内向杨丰偿还借款本金2000000元，并支付以借款本金2000000元为计算基数，自2015年11月1日起至清偿之日止，按年利率24%计算的逾期利息；二、顾庆升于本判决发生法律效力之日起十日内向杨丰偿还借款本金790000元，并支付以借款本金790000元为计算基数，自2015年10月1日起至清偿之日止，按年利率24%计算的逾期利息；三、刘蔚丝承担对顾庆升上述第二判项的借款本金、逾期利息的连带偿还责任；四、驳回杨丰的其他诉讼请求。案件受理费32456元，保全费5000元，合计37456元，由杨丰承担2456元，顾庆升、刘蔚丝承担35000元。上述判决生效后，因顾庆升、刘蔚丝未能自觉履行，应权利人杨丰的申请，本院于2017年4月21日立案执行，案号为（2017）粤0402执5114号。上述案件诉讼过程中，依据杨丰的申请，本院于2016年3月22日作出（2016）粤0402民初1942号民事裁定书，裁定查封了刘蔚丝名下位于珠海市××路××号××（权证号码×××82）、珠海市××路××号××（权证号码0××2）两处房产及其他财产。案件进入执行后，本院依法向顾庆升、刘蔚丝发出执行通知，2017年6月14日，本院作出（2017）粤0402执5114号执行裁定，裁定拍卖刘蔚丝名下位于珠海市××路××号××（权证号码×××82）、珠海市××路××号××（权证号码0××2）两处房产。拍卖过程中，闽商公司向本院提起案外人执行异议，主张上述两处房产已因交易属闽商公司所有，本院立案审查后于2017年7月28日作出（2017）粤0402执异185号执行裁定书，认为闽商公司与顾庆升、刘蔚丝于上述执行案件诉讼前已经签订房屋买卖合同，闽商公司已经按照合同约定付清全部购房款，双方并办理了案涉房产的交接手续，案涉房产已由闽商公司对外出租及收取租金，同时闽商公司积极向税务机关缴纳案涉房产过户税费，据此初步认定闽商公司为案涉房产的权利人，闽商公司提出的异议理由成立，裁定在（2017）粤0402执5114号案中中止对位于珠海市××路××号××（权证号码×××82）、珠海市××路××号××（权证号码0××2）的执行。杨丰不服该异议裁定，遂致本诉。闽商公司提交的有关证据显示，闽商公司作为乙方（受让方）与刘蔚丝、顾兰玉、家源公司共同作为甲方（转让方）于2015年1月13日签订了一份《房地产买卖合同》，约定甲方将包括案争珠海市××路××号××两套房产在内的19套房产一并作价转让给乙方，全部房产交易总价为2400万元，付款方式为合同签订当日乙方支付甲方定金200万元，2000万元以乙方代甲方偿还全部房屋上抵押贷款的形式支付，具体还款金额的支付及相关手续由乙方负责办理，甲方同意配合乙方完成贷款还款手续，余款200万元在甲乙双方在珠海市工商行政管理局办好家源公司股权过户手续当日支付，合同并约定物业按现状交付，所有税费由乙方承担，甲方在乙方支付定金并办理股权转让手续之后的七日内将房产交付乙方使用，自乙方实际接收物业之日起，甲方所欠相关银行贷款利息及本金均由乙方承担实际偿还责任，合同还对双方违约责任等其他事项作了约定。合同并列有附件7项：1、《借款协议》；2、所有房产购房发票及相关费用支出票据；3、贷款合同；4、租赁合同；5、租赁合同押金收据；6、委托买卖公证与还款公证；7、借款抵押登记。合同签订当日，闽商公司通过其法定代表人林锥账户向刘蔚丝名下账户转账支付了200万元，2015年1月23日，闽商公司又通过林锥账户向刘蔚丝名下账户转账支付了190万元，刘蔚丝、顾兰玉及家源公司于2015年1月26日向闽商公司分别出具了购房定金200万元和购房房款190万元的两份收款收据；刘蔚丝、顾兰玉还另向闽商公司出具了一张金额为10万元、未载明落款时间的购房款收据，对此闽商公司庭审时陈述是由顾庆升、刘蔚丝收取平安银行的租赁押金来作抵扣支付。2015年7月20日，闽商公司通过林锥名下账户向连升公司名下账户转账支付了2000万元，刘蔚丝、陈仙芳、顾兰玉向闽商公司出具了相应的收款收据，确认该2000万元系用于支付上述房产交易的银行贷款部分。闽商公司并提交了2015年2月至7月期间付款人为家源公司、收款人为连升公司的银行回单凭证以证明其支付了该期间的上述交易房屋贷款本息。2015年1月23日，顾庆升、刘蔚丝出具了一份公证委托书，委托王文超代为办理案争两套房产的还贷、注销抵押、买卖、过户等事宜，2015年1月26日，顾兰玉、家源公司作为移交人，刘蔚丝作为监交人，闽商公司、王文超作为接收人签署了包括案争两套房产权证复印件、家源公司营业执照及印章等一系列物品的《移交清单表》，另一份移交人为顾兰玉，接收人为王文超的《移交清单表》则记载了案争两套房产钥匙等物品的移交情况，闽商公司依据上述《移交清单表》、贷款本息偿还记录以及闽商公司之后就案争两套房产对外签署的《房屋租赁协议》和租金收取记录主张闽商公司对案争两套房产的占有使用情况。因闽商公司在执行异议审查期间未向法庭提交《房地产买卖合同》附件中所列的《借款协议》和借款抵押登记，杨丰据此主张该合同名为房屋买卖，实为借款担保合同关系，闽商公司就此提交了《借款协议》、《抵押担保借款合同》和《承诺书》各一份以证明上述《借款协议》和借款抵押登记与《房地产买卖合同》是两个独立并存的法律关系，并非主从的担保关系。《借款协议》载明，乙方王文超同意借款300万元给甲方刘蔚丝，借款期限6个月，落款时间为2015年1月13日；《抵押担保借款合同》载明，“由于甲方（顾庆升、刘蔚丝）无法提供可以办理二次抵押的房产，就目前甲方提供的担保物业，刘蔚丝与王文超（乙方）在2015年1月13日签订的《借款协议》作出条款变更，双方就借款一事重新达成以下协议…”,双方约定甲方向乙方借款100万元，借款期限自2015年2月14日至2015年4月13日，甲方向乙方提供座落于中山市坦洲镇御花园梅园ＫＬ及中山市××村××角围的物业作为抵押；《承诺书》则显示，该100万元借款到期后顾庆升、刘蔚丝未能按期还款并承诺在2015年5月13日前还款。闽商公司并提交了由案外人施纯田银行账户于2015年2月14日向刘蔚丝名下账户转款100万元的记录，该转款记录备注为王文超转款。闽商公司提交的各家企业信用信息公示报告及不动产权证书等证据显示，家源公司于2015年1月19日股东由陈仙芳、顾兰玉变更为林锥、许清水，并于2016年12月14日变更名称为丰源公司；2015年10月22日闽福源公司注册登记成立，并于2016年4月12日变更原股东顾兰玉、林月霞为林月霞、林锥、王文超，属于《房地产买卖合同》交易内容中的珠海市香洲区XXX路XX号XX两套商铺已于2016年3月办理不动产权证书至闽福源公司名下；2015年10月21日闽大福公司注册登记成立，股东为刘蔚丝和闽商公司。闽商公司于庭审时陈述当时准备让刘蔚丝以其名下案争两套房产作为成立闽大福公司的出资，完成出资后刘蔚丝退出闽大福公司即告完成案争两套房产的交易，对于本院关于为何如此安排的询问，闽商公司回复称是为“方便以后对案涉房产再次对外转让，到时就不用转房子，直接转股权”。另查明，案争两套房产现登记在刘蔚丝名下，无抵押，但被多轮查封。庭审时，闽商公司陈述其在2015年7月底还清房屋上抵押贷款后向银行申请注销抵押，到2015年9月办完注销抵押手续，在2015年10月闽商公司开始设立用于案争两套房产过户的公司，2015年11、12月与有关部门交涉计税过户事宜，此过程中案争两套房产在2015年12月左右被查封，以致至今未能办理过户手续。闽商公司提交的税收完税证明显示，案争两套房产已于2016年1月14日缴纳相关产权转移税费，纳税人是刘蔚丝和闽大福公司。本院认为，被告顾庆升、刘蔚丝经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃自己抗辩及举证、质证的权利，由此造成的不利后果，由上述被告自行承担。结合本案证据和到庭当事人的诉辩意见进行分析，本案的争议焦点可归纳为以下两个方面，具体分析如下：一、闽商公司与刘蔚丝之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系。原告主张闽商公司与刘蔚丝之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，而是借贷关系或是股权转让关系，闽商公司对原告该主张不予认可。对此本院认为，闽商公司与刘蔚丝、顾兰玉、家源公司签订的《房地产买卖合同》明确交易标的为包含案争两套房产在内的19套房产，从合同对有关家源公司股权的约定来看，交易双方是希望通过股权转让的手段完成全部或者部分合同标的房屋的买卖交易，综合闽商公司提交的全部证据材料可以得出结论认为交易双方的真实目的是买卖房屋而非股权转让，应当认定闽商公司与刘蔚丝之间成立的是房屋买卖合同关系而非其他法律关系，该合同关系符合交易双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效；至于《房地产买卖合同》附件中所列的《借款协议》和借款抵押登记内容，闽商公司提交的《借款协议》、《抵押担保借款合同》、《承诺书》以及转款记录足以证明该借款协议是独立于案涉房屋买卖合同关系之外的法律关系，原告亦不能进一步就其主张提供相应的证据反驳闽商公司的证据，故本院对原告关于闽商公司与刘蔚丝之间不存在真实房屋买卖合同关系的主张不予采信。二、闽商公司是否享有排除执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，具体到本案中，闽商公司在法院查封前即已就案争两套房产签订合法有效的书面买受合同并合法占有使用的事实虽然可以确认，亦已按照合同约定支付全部价款，但在案争房产注销抵押具备过户条件后，闽商公司并未及时与出卖人办理案争房产的过户手续，而是选择与出卖人一起另行成立公司代持案争房屋产权导致在该期间房产被法院查封不能继续办理过户手续，对该不能办理过户登记的后果，闽商公司自身应当承担相应的责任。故，闽商公司作为案争房产的买受人，不符合规定的物权期待权行使条件，其权利不足以排除原告等债权人对案争房产的执行，其合同权益，可根据实际情况另循途径向相对方主张。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：准许执行珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初1942号民事裁定书裁定执行标的被告刘蔚丝名下位于珠海市××路××号××（权证号码×××82）、珠海市××路××号××（权证号码0××2）。案件受理费100元，由被告珠海市闽商财富投资有限公司、顾庆升、刘蔚丝负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  陈龙飞人民陪审员  闫太民人民陪审员  郑秀云二〇一八年二月十三日书 记 员  张清亮梁慧欣周倩雯