江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0583民初10166号 原告：马巧梅,女,1979年3月3日生,汉族,住上海市浦东新区。 委托代理人：孟利民，男，系原告丈夫。 被告：欧阳美晶,女,1992年4月16日生,汉族，住黑龙江省鹤岗市向阳区。 被告：许流洋，男，1989年6月28日生，汉族，住武汉市洪山区。 原告马巧梅与被告欧阳美晶、许流洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月25日立案后，依法由审判员孙学谦独任审理，于2018年7月16日、2018年8月15日两次公开开庭进行了审理。原告马巧梅的委托代理人孟利民、被告欧阳美晶到庭参加诉讼。被告许流洋到庭参加了2018年8月15日的庭审。本案现已审理终结。 原告马巧梅向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方的房屋租赁合同；2、请求判令被告支付拖欠的房租3600元；3、请求判令被告支付延迟支付房屋租金的违约金328.68元；4、请求判令被告支付违约金18533元；5、请求判令被告赔偿房屋及家具家电损失6001.76元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月12日原被告双方签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），原告将昆山花桥万科ＭＩＸＴＯＷＮ10＃-1105室房屋租赁给被告作为居家使用，月租金为2000元，租赁期限为2017年7月17日至2018年7月16日，被告于7月12日支付了前六个月的租金12000元及保证金2000元，原告并于7月12日将房屋交付给被告，被告对房屋内饰及设备设施进行了查验确认。原告于2018年3月11日到房屋查看，发现被告在未告知原告的情况下已搬离出租房屋。原告进一步查验发现：房屋内未予清理打扫，卫生较差；墙面多处污渍；部分踢脚线被拆除丢弃；沙发、洗衣机、淋浴花洒固定架、阳台上洗手盆、阳台上纱窗、阳台移门等设施设备损坏严重，台灯、沙发罩、沙发靠枕、晾衣架等物品遗失。原告多次要求被告协商解决，被告皆推读出皮置之不理，且不配合原告办理任何交接手续。原告于3月12日发书面告知函给被告，要求解决相关事宜，时至今日，未得到被告任何形式的回应。根据原被告双方在合同第四条第（二）款中约定“乙方（即被告）应于每月10日前向甲方（即原告）支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的3%支付违约金”，按合同约定被告应于2018年1月10日前支付房租，但被告至2018年3月11日都未向原告支付房租；原告多次电话催告无果。根据双方《租赁合同》第九条第（二）款第6项约定：“甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的壹倍支付违约金；。6、乙方逾期不支付租金累计超过半个月的”；《租赁合同》第十条第（六）款约定：“租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的2倍向甲方支付违约金”；截止2018年3月1日被告逾期不支付租金已累计54天，原告送书面告知乙方解除双方签订的租赁合同，并对损坏及遗失没备设施原样恢复，并依约支付拖欠的房租3600元及依约应支付的违约金18533（2000元+16533元）。以上事实，虽经原告催告，被告并不履行其合同义务，于是诉到法院，请法院判如所请。原告明确第5项诉请的计算方式如下：踢脚线拆除丢弃2米：50*2＝100元；沙发损坏2700元；沙发罩遗失300元；沙发靠枕四个遗失80*4-320元；洗衣机变形：798.76元；阳台上洗手盆上下水拆除：288元；电视机墙面固定架250元；淋浴花洒固定损坏：150元；晾衣架2.5*10-25元；台灯遗失120元；小房间衣橱玻璃破裂50元；阳台纱窗损坏150元；阳台一扇移门无法启闭维修150元；墙面污损150*20＝300元；卫生清洁300元。 被告欧阳美晶辩称，1、退租事实上双方已认可，不存在擅自退租的说法。2、拖欠房租金额及延迟支付房屋租金的违约金金额双方已完成确认，与被答辩人诉求不一致。3、房屋及家具家电损失，被答辩人已完成验房确认，与被答辩人诉求不一致。二、要求被答辩人返还本人租房押金2000元。综上所述，答辩人与被答辩人租赁关系解除事实上双方已认可，不存在擅自退租的说法，未支付房租及违约金前期双方已确认，房屋及家具家电损失，被答辩人已完成验房确认，被答辩人需返还租房押金。故请求法院依法驳回被答辩人不合理诉求。 被告许流洋辩称，一、原告与被告订立合同存在重大误解，在订立合同时显失公平。1、合同文本由原告提供；2、经电话咨询“昆山市市场监督管理局”，被告知从未出具“昆山市房屋租赁合同”、“昆山市房屋租赁条例”，在政府网站上亦未找到“昆山市房屋租赁条例”。具体见证据1，政府查询记录（通话记录及网站截图）。3、被告在代同事租赁房屋时，根据合同标题“昆山市房屋租赁合同”、“合同编号”、“昆山市房屋租赁条例”等字眼，认为此合同为政府公证文本，未做他想及签署，在订立合同时存在重大误解。4、原告依据此合同中违约责任约定，向被告索赔违约金18861.68元，达到总合同额24000元的78.6%，因此在订立合同时显失公平。5、经走访其他大型中介单位，了解房屋租赁合同文本中约定的违约责任，与此份合同存在较大出入。具体见证据2，其他房屋租赁中介合同样本。6、依照合同法第五十四条规定，请求人民法院变更或者撤销此合同。二、原告所诉与事实不符，被告不存在违约行为。1、被告已提前一个多月书面告知退租一事，符合正常市场租房约定要求。2018年1月14日中午，原告告知房屋要出售，并有购买人上门看房，本人已明确表示会年后换房，具体对话为“对了，既然你想要换房，我这段时间在小区内也找找看有没有合适的房源”。具体见证据3，告知函。2、双方就退租一事，事实上已达成一致认可。2018年3月2日、3月4日、3月5日原告与被告就退租后问题做细节沟通，双方就退租一事，事实上已达成一致认可。见证据4，许流洋与马巧梅的微信聊天在2018年7月16日上午9：30至10：30，法庭审理笔录（第一次），第5页，原告代理人明确表示“对证据1真实性认可，当天原告来是为了和被告办理退房交接手续。”见证据5，法庭审理笔录（第一次）。3、双方就延迟支付房租一事，事实上已达成一致认可。2018年2月11日，就房租延迟支付一事，已达成一致认可。见证据6，延迟支付房租沟通记录。三、原告事实上已着手将房屋再次出租，被告不应承担扩大损失。1、2018年3月2日上午，被告着手搬离房屋，原告已将房屋正式挂牌出租。见证据7，出租记录。2、2018年5月4日，原告委托万科中介带租客看房。见证据8，马巧梅与物业微信记录。3、在法庭审理笔录（第一次）中，记录原告对此不认可，认为没有书面委托去租售。依照《合同法》第一百一十九条，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。被告亦不应承担原告不作为产生的扩大损失。四、原告在道德上存在瑕疵。1、原告代理人在2018年7月16日上午庭审结束后，公然咆哮，表示其是做施工的，扬言要被告小心。2、2018年3月26日晚，被告在微信上，被一名为“boom”的陌生人成胁，内容与本次诉讼纠纷相关。见证据9，boom威胁欧阳美晶的微信记录。3、当天被告将此内容转述原告，未或正面回应。见证据10，欧阳美晶与马巧梅的微信聊天记录。五、房屋及家具家电损失部分，被告会承担应承担的责任，非被告责任范围内的被告不承担。1、依照合同法第二百一十八条，承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。2、翻看证据11，《验房记录》，在2018年3月11日原告现场验房，以现场拍照的形式，提出踢脚线拆除、墙面局部破损、衣柜损坏、镜子破裂4条问题点，租住期间按照租赁物的性质使用租赁物。本人房屋两把入户门钥匙、门禁卡已交还给原告，原告事实已将房屋挂牌出租，故3月11日后本人就未进入房间，不负责房间的保管责任。踢脚线拆除丢弃2米：认可，在2018年3月11日原告现场验房提出的问题点内，本人可承担恢复原状的责任。沙发损坏：被告租住期间按照租赁物的性质使用租赁物。原告在2018年3月11日现场验房未提出此项问题，3月11日后本人就未进入房间，不负责房间的保管责任。沙发罩遗失：不认可，原告在2018年3月11日现场验房未提出此项问题，3月11日后本人就未进入房间，不负责房间的保管责任。沙发靠枕四个遗失：不认可。原告在2018年3月11日现场验房未提出此项问题，3月11日后本人就未进入房间，不负责房间的保管责任。洗衣机变形：被告租住期间按照租赁物的性质使用租赁物。原告在2018年3月11日现场验房未提出此项问题，3月11日后本人就未进入房间，不负责房间的保管责任。阳台上洗手盆上下水拆除：租住期间未使用此物品，年前发现阳台经常有积水，排查发现为洗手盆水管漏水，联系工人处理发现洗手盆上下水与水管连接处已锈蚀腐烂，故拆除水管，用堵头堵住阳台龙头。电视机墙面固定架遗失：被告租住期间按照租赁物的性质使用租赁物。原告在2018年3月11日现场验房未提出此项问题，3月11日后本人就未进入房间，不负责房间的保管责任。淋浴花洒固定损坏：被告租住期间按照租赁物的性质使用租赁物。入住后不久淋浴花洒固定器就损坏，一直采取用绳索绑定的方式应对。晾衣架遗失：不认可。该物品不在合同清单内。台灯遗失：不认可。该物品不在合同清单内。小房间衣橱玻璃攻裂：认可。阳台纱窗损坏：不认可。该物品不在合同清单内。阳台一扇移门无法启闭维修：被告租住期间按照租赁物的性质使用租赁物。原告在2018年3月11日现场验房未提出此项问题，3月11日后本人就未进入房间不负责房间的保管责任。墙面污损：被告租住期间按照租赁物的性质使用租赁物。在2018年3月11日原告现场验房提出的问题点内，本人可承担恢复原状的责任。卫生清洁：不认可，搬离前已进行清理。六、要求原告返还本人租房押金2000元翻看证据12，《付款证明》，我提出诉求：原告返还本人租房押金2000元。综上所述，原告与被告租赁关系解除事实上双方已认可，不存在擅自退租的说法，未支付房租及违约金前期双方已确认，房屋及家具家电损失，被告已完成验房确认，被告需返还租房押金。故请求法院依法驳回被告不合理诉求。 本院经审理认定事实如下：2017年7月12日，原告（甲方）与被告欧阳美晶（乙方）签订《昆山市房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于昆山市花桥镇万科MIXTOWN10#-1105室房屋出租给被告欧阳美晶居家使用。租赁期限自2017年7月17日起至2018年7月16日止。租金及付款方式约定：月租金为2000元，乙方应于每月10日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的3%支付违约金。保证金约定：甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金，即2000元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第7条“房屋返还时的状态”第2款约定：乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。合同第9条“解除本合同的条件”第二款约定：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的1倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后7日内仍未交付的；2、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；3、乙方未征得甲方同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；4、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；5、乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；6、乙方逾期不支付租金累计超过至半个月的。合同第10条“违约责任”第6款约定：租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的。乙方应按提前退租天数的租金的2倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。该份合同落款处下方手写备注：淋浴器*1，空调*2，彩电1，冰箱1，海尔洗衣机*1，家具沙发1套，茶几*1，衣橱*1，衣柜*1，床*2，饮水机*2，餐桌*1，椅子*4，电视柜*1。合同签订当日，被告欧阳美晶通过转账方式向原告支付了前6个月（即2017年7月17日至2018年1月16日共6个月）的租金12000元及保证金2000元。原告也于当日将涉案房屋交付给了被告欧阳美晶。被告欧阳美晶称涉案房屋系其代公司同事即被告许流洋承租，其并非实际承租人，实际承租人系许流洋，原告对此也知晓，其代许流洋支付的6个月租金12000元及保证金2000元许流洋也已向其返还。对此，被告许流洋予以认可，并在庭审中明确表示欧阳美晶与此事无关，即便最终要承担责任也由其一人承担。原告则称当时欧阳美晶口头陈述是代同事租房，但许流洋直到第一次庭审时才见到，之前不认识，涉案房屋也是直到2018年3月11日才第一次来看。 另查明：原告与两被告就涉案房屋的出租事宜曾通过微信进行过多次沟通。其中，原告与欧阳美晶的微信聊天记录显示：2017年7月12日，欧阳美晶向表达了要租房的意愿，原告介绍了房屋的基本情况。欧阳美晶回复:“看了你家是蛮好的，家具家电都挺新的，就是66平的话2100感觉好贵。”原告与许流洋的微信聊天记录显示：2018年1月14日，原告发出“小许，不好意思啊，我打算把我万科的房子出售，能坐满一年没问题的，今天有个客户想看一下房子，所以和你打个招呼，麻烦让他们看一下好伐？”许流洋回复“对了，既然你想要换房，我这段时间在小区内也找找看有没有合适的房源。”原告回复“这两天我会去看看那边房子，要拿钥匙了。嗯，我今天会去上海的房产商谈谈，我是准备先挂着，到年后6月底前再交易结束的，今天要谈不拢，可能就会放弃卖房。”2018年1月15日，原告发出“万科的不卖了，留着老了收房租养老，万科房子不值钱，卖了不够付首付，改卖星汇兰亭的房子了，星汇兰亭卖了可以付首付。”2018年2月11日，原告向被告许流洋发微信要求许流洋支付房租。许流洋回复“要不我开年过来给你吧。”原告回复“可以的。”2018年3月2日，被告许流洋发出“不好意思，我工作已确定调去上海，就不在这边住了，这两天你看什么时候有时间，把结算办了。”原告回复“那如果这样的，按照合同我得收你违约金一个月的，时间你确定好具体哪天搬？我好把房子挂出去，再做结算。具体哪天你会离开花桥？我好给中介确定好时间。”许流洋回复“10号前，快点的话5号。”原告回复“小许，日期确定好具体哪天搬吗？搬好，清空了房子后我去验收，得提前告诉我，我好准备，如果不是周末，我过去会比较晚，我是外牌不能上高架。”许流洋回复“好，今天开始收拾，这一两天可以搞定”。原告发出“和你确定下违约金的事没问题吧？没问题的话可以先把拖欠的房租打给我，2个月的，其他水电煤算好具体多少我再退还给你我到时候看，如果太晚，我可能就不过去，会找中介，帮我结算下，看那些水电我其实也看不懂。”许流洋回复“2个月？”原告回复“不到二个月。”许流洋回复“当面确认吧。”2018年3月5日，许流洋告知原告房屋已经搬完并询问原告什么时候有时间过来。到2018年3月9日，原告与许流洋协商确定2018年3月11日上午10点在涉案房屋见面并办理交接手续。2018年3月11日上午9时25分，许流洋发出“您好，不好意思，公司临时安排，今天要到外地出差。”原告于当日上午10时40分发出“小许，这个踢脚线怎么回事？”并将踢脚线拆除、墙面破损、衣柜损坏、镜子破裂的照片发送给被告许流洋。原告称因被告许流洋当日未到场办理交接，打电话也不接，微信也联系不上，就在当日下午找到被告欧阳美晶，双方一同至涉案房屋中进行了查看，欧阳美晶当面打电话给许流洋，许流洋只承认弄坏了玻璃，其他的不承认。对此，被告欧阳美晶陈述：3月11日下午3点原告找到其一起到涉案房屋内看现场，其也当面打通了许流洋的电话，后来就由许流洋和原告直接童话，但是双方协商未成。庭审中，原告认可其于2018年3月2日至11日期间委托万科租售中心将涉案房屋重新对外招租。 再查明：2018年3月12日，原告向被告欧阳美晶发出《告知函-关于解除房屋租赁合同及相关善后事宜》，主要内容为：原告以被告欧阳美晶逾期支付房租为由告知房屋租赁合同于2018年3月12日解除，并要求被告结清截止3月12日的租金3733.32元、支付逾期付款违约金230.68元、支付擅自退租的违约金21867.76元，另外还要求被告前来办理交接手续。原告称该份告知函已通过邮寄方式寄送给被告欧阳美晶，但欧阳美晶否认收到该函。2018年3月15日，被告欧阳美晶向原告发出一份告知函，主要内容为：针对原告提出的要求许流洋除补齐剩余租金外需额外支付一个月租金的诉求提出了4项抗辩意见。 又查明：因原、被告关于涉案房屋内的装饰装修及物品是否存在损坏存在争议，本院组织双方于2018年8月15日至涉案房屋进行了现场勘验，并将勘验全程进行录像记录。勘验过程中，原告指出的房屋出现损坏的部位及物品的损坏与其在诉状中主张的基本一致。经勘验确认：主卧室东墙面上存在的两处损坏，主卧室衣柜下方的搁板掉落，小衣柜镜子破裂。被告许流洋仅认可主卧室东墙面上存在的两处损坏并同意承担维修责任，对于原告主张的其余损坏内容均不予认可。原告表示将损坏部位恢复原状大概需6000元左右。被告许流洋则表示要求由其找人来维修墙面上的两处损坏。原告对此予以拒绝，并表示不申请对修复方案及修复费用进行司法评估。另，原告表示被告支付的保证金2000元在本案中一并处理，并要求从其诉请金额中进行抵扣。 现因原告要求解除涉案合同并要求两被告共同承担支付拖欠的租金及相应违约金，两被告予以拒绝，经调解未果，引起纠纷。 以上事实，有《昆山市房屋租赁合同》、转账记录、微信聊天记录、告知函、现场勘验视频、现场勘验笔录及当事人的陈述予以证实。 本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋租赁合同的当事人双方是谁；二、涉案房屋租赁合同无法履行应当归责于哪一方。 关于争议焦点一，原告原先以其与被告欧阳美晶签订有房屋租赁合同主张由欧阳美晶承担责任，后又申请追加实际承租人许流洋为共同被告，并明确由被告许流洋与欧阳美晶共同承担责任；两被告则认为欧阳美晶仅是代许流洋承租涉案房屋，实际承租人为许流洋，许流洋亦明确表明即便需要承担责任也应由其一人承担，与欧阳美晶无关。对此，本院认为，涉案房屋买卖合同虽系原告与被告欧阳美晶直接签订，但原告认可欧阳美晶在签订合同当日口头陈述房屋系其代同事承租，在履行合同过程中原告也是直接与许流洋通过微信联系房租支付及交房结算等事宜。结合被告欧阳美晶与许流洋均陈述双方之间仅有代为租房的关系，且许流洋已将欧阳美晶支付给原告的房租和保证金予以退还。本院据此能够认定涉案房屋租赁合同系被告欧阳美晶以自己的名义在许流洋的委托之下与原告订立，且原告在合同订立时应当知晓欧阳美晶与许流洋之间存在代理关系，该份合同应当直接约束原告与被告许流洋，即涉案房屋租赁合同的双方系原告与被告许流洋，被告许流洋享有作为承租人的权利并承担作为承租人的义务。涉案房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。被告许流洋辩称其在订立合同时存在重大误解，且显失公平，并主张变更或撤销该份合同，缺乏事实和法律依据，本院对此不予采信。 关于争议焦点二，原告认为合同无法履行的原因在于被告逾期支付房租且擅自退租，被告应当承担相应的违约责任。两被告则认为其已提前一个多月告知原告退租的事情，双方也就此达成一致，延迟支付房租双方也达成了一致，故其不存在违约行为。对此，本院认为，首先，房屋租赁合同约定每月10日前支付当月租金。被告许流洋此前通过被告欧阳美晶向原告支付是截止到2018年1月16日的租金，2018年1月17日至2018年2月16日期间的租金被告许流洋理应在2018年1月10日前支付。后原告与被告许流洋于2018年2月11日就当期房租支付事宜达成一致，即由被告许流洋在开年过来（2018年2月22日）支付。但截至目前，被告许流洋仍未支付。被告许流洋逾期支付租金的行为已构成违约。其次，原告虽于2018年1月14日向被告许流洋表示过打算出售涉案房屋，但其同时表明可以住满一年，并于次日即表示不再继续出售涉案房屋。被告许流洋对此未提出异议，并在2018年2月原告向其索要租金时表示会年后支付租金，至此其未曾表达过不再继续承租涉案房屋的意愿。而被告许流洋在2018年3月2日向原告表明因工作调动到上海不在这边住了，并向原告提出办理交房结算手续的要求。原告当即提出要收取一个月的房租作为违约金，被告对此并未及时提出异议。故能够认定被告许流洋已明确表明不再继续履行合同，此行为也已构成违约。被告许流洋辩称的双方已就退租事宜达成一致合意，缺乏足够的证据证明，本院对此不予采信。综上，本院认为，涉案房屋租赁合同因被告许流洋未按约及时支付到期租金并明确表明不再继续履行合同而无法继续履行。现原告要求解除涉案房屋租赁合同，符合合同约定及法律规定，本院对此予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告要求被告支付截止到2018年3月12日的租金3600元及迟延支付房租违约金328.68元的诉请，本院认为，原告与被告许流洋原本约定在2018年3月11日上午办理涉案房屋的交接结算手续，但许流洋因故未能前往。当日，原告与被告欧阳美晶共同至涉案房屋内进行了查看，原告实际在当日已收回了涉案房屋，故被告许流洋应付的租金应当为2018年1月17日起至2018年3月11日止（共53天）的租金即3533.3元（2000元/30天*53天）。被告许流洋未按约及时支付到期租金，理应承担相应的违约责任。根据合同约定，结合原告与被告许流洋在2018年2月11日达成的迟延支付当月租金的合意，本院认定，被告许流洋应当在2018年2月22日前支付2018年1月17日至2018年2月16日期间的租金2000元，在2018年2月10日前支付2018年2月17日至2018年3月11日期间的租金1533.3元。合同约定：逾期支付租金的，每逾期一日需按日租金的3%支付违约金。现原告主张逾期付款违约金328.68元低于按前述计算方式计算的被告应承担的违约金，故本院认定以原告主张的逾期付款违约金328.68元作为被告许流洋应支付的违约金。关于原告主张的擅自退租违约金18533元，其依据是合同约定乙方中途擅自退租的，应按提前退租天数的租金的2倍向甲方支付违约金。被告许流洋对此则提出了显失公平的抗辩。本院认为，被告许流洋单方表示不再继续承租涉案房屋的行为构成违约，应当承担相应的违约责任，赔偿由此给原告造成的损失。原告未能举证证明其除了有未能获得剩余租期（2018年3月12日至2018年7月16日期间）租金8400元的预期利益损失之外还有其他损失，故合同约定的提前退租天数的租金的2倍作为违约金明显过高。本院依法酌情认定以剩余租期的租金8400元作为被告许流洋应支付原告的擅自退租违约金。关于原告主张的房屋及家具家电损失6001.76元，本院认为，原、被告在合同中确认的仅为部分价值较大的家具、家电，而原告主张存在损坏的物品大多不在其内。经勘验及被告许流洋的自认本院能够认定确属许流洋在居住过程中损坏的物品仅有踢脚线拆除2米、主卧室东墙面上存在两处损坏、主卧室衣柜下方的搁板掉落、小衣柜镜子破裂。综合考虑被告未按约到场与原告办理交接手续存在的过错以及原告未就修复方案及修复费用申请司法评估的情形，本院依法酌情认定被告许流洋赔偿原告物品损失500元。综上所述，被告许流洋应当支付原告租金3533.3元、逾期付款违约金328.68元、擅自退租违约金8400元、物品损失赔偿款500元，合计12761.98元，从中扣除被告许流洋已付的保证金2000元后，被告许流洋应当支付原告的款项为10761.98元。 为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十九条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、被告许流洋支付原告马巧梅价款10761.98元，于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32×××60）。 二、驳回原告马巧梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费512元，减半收取256元，由原告马巧梅承担25元，由被告许流洋承担231元。此款原告马巧梅已经预交，本院不再退还。被告许流洋承担部分由其在履行判决付款义务时一并支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  孙学谦 二〇一八年八月二十三日 书记员  徐孙健 附： 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。