江苏省盐城市盐都区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0903民初5682号 原告：沈红友，男，1968年8月23日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。 委托诉讼代理人：彭长春，江苏知本律师事务所律师。 被告：盐城兴都置业有限公司，住所地在盐城市西环路297号。 法定代表人：钟辉，该公司董事长。 被告：李海伟，男，1985年12月26日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。 被告：邓思园，女，1990年1月1日生，汉族，居民，住址同上。 三被告共同委托诉讼代理人：葛荣贵，江苏锐智律师事务所律师。 第三人：盐城华荣建设工程有限公司，住所地在盐城市华邦国际东厦18楼。 法定代表人：杨琴，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卞国民、陈榕青，江苏盐海中亚律师事务所律师. 原告沈红友诉被告盐城兴都置业有限公司（以下简称兴都公司）、李海伟、邓思园、第三人盐城华荣建设工程有限公司（以下简称盐城华荣公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。沈红友及其委托诉讼代理人彭长春，兴都公司和李海伟、邓思园的委托诉讼代理人葛荣贵、第三人盐城华荣公司的委托诉讼代理人卞国民、陈榕青到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 沈红友诉讼请求：1、依法确认兴都公司将坐落于盐都区神州路176号兴都公寓10幢1604室的房屋产权过户登记李海伟、邓思园无效；2、判令兴都公司将涉案房屋及车库产权过户登记给我，第三人盐城华荣公司承担协助义务；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由，2012年6月2日，兴都公司与盐城华荣公司签订了一份《建设工程施工合同》，约定兴都公司将其开发的兴都公寓9#、10#楼及幼儿园工程发包给盐城华荣公司承建，并对其他相关事项作了约定。在该合同的专用条款中双方对工程款的支付作了特别约定，工程款的支付一律以转让等额的本小区商品住宅销售权的方式抵充；商品住宅的价格一律按均价每平方米4700元计算，工程开工时给10套现房施工单位预售作为备料款，其余均按期房按付款进度支付（以房抵款）。 2013年7月26日，兴都公司又与盐城华荣公司签订了《补充协议书》，双方约定，该项目支付的工程款兴都公司按原合同约定的时间及工程施工节点全部以等价值的兴都公寓小区商品房及配套的非机动车车库抵充工程款的方式支付；抵充部分工程款的商品住宅房的房号及价格按附表执行；该部分商品住宅房的销售合同仍由兴都公司与购房户签订，其销售收入非按揭贷款部分房款直接支付给盐城华荣公司，由华荣公司开具等额的建安发票抵充工程款。 2013年10月15日，盐城华荣公司向我出示了上述的《建设工程施工合同》和《补充协议书》，我确认华荣公司有权对外销售兴都公寓10号楼的房产，故与盐城华荣公司签订了《协议书》，约定我购买兴都公寓10号楼1604室，面积99㎡，单价每㎡4500元，房款为445500元，我还购买一间非机动车库，有关车库号及价格双方另行商定。已付购房款20万元，在10号楼具备交付条件后再支付10万元，余款在与兴都公司签订格式商品房买卖合同前结清。 2014年3月，兴都公寓10号楼竣工验收合格。2014年4月2日，我又支付盐城华荣公司购房款10万元。2015年6月5日，我与盐城华荣公司签订一份《协议书》，约定我购买10号楼17号车库。面积为14.44㎡，单价每㎡2999元。合计价款为43306元。具体手续待与兴都公司签订格式商品房买卖合同时一并办理。2015年12月，兴都公寓10号楼具备交付条件后，兴都公司于12月15日将兴都公寓10号楼1604室及17号车库的钥匙交给我，我经简单装修于当月25日入住。后我多次与盐城华荣公司去兴都公司要求签订格式商品房买卖合同，兴都公司以正在审计为由搪塞。 2016年1月30日，由于兴都公司拖延签订合同，我与盐城华荣公司签订了一份《协议书》，约定我购买的房屋顺延签订合同，具体时间待9、10、11号楼工程审计后，于2016年4月份签订合同，故我将房屋及车库款全部结清，合计为413806元，但到期，兴都公司以与盐城华荣公司的工程款正在结算诉讼为由再次搪塞。 2017年3月17日，兴都公司带人到我居住处，说该房已卖给李海伟、邓思园，要求我让出。并且向法院起诉我排除妨害。 兴都公司辩称，案涉房屋李海伟和邓思园已经通过支付对价的方式买受并依法办理产权登记手续，李海伟和邓思园是案涉房屋的合法所有权人。原告的诉请不应得到支持。我公司与原告之间不存在商品房买卖合同关系，也没有收取过原告任何购房款，且我公司与盐城华荣公司之间的工程款账目已经结清，请求驳回原告的诉请。 李海伟和邓思园辩称，我们是通过支付对价的方式购买案涉房屋，当时购买的单价为6458元/米，且已经办理产权登记。我们与兴都公司之间不存在原告认为的恶意串通。相反通过原告提供的证据来看，不排除原告与案外人梁伟进行恶意串通企图转嫁民间借贷，借款不能偿还的法律风险，请求法庭驳回原告对我们的诉请。 盐城华荣公司述称，1、兴都公司开发的兴都公寓房产项目，系南通华荣公司与盐城华荣公司对相应的楼盘中标签订合同，但是实际的施工是由梁伟个人以自负盈亏的方式进行承建。2、盐城华荣公司未参与案涉房屋买卖合同的商谈与签订，公司的财务实际未收到案涉的房款。3、关于案涉房屋的买卖关系以及买卖效力，由法庭根据案件的事实和法律规定，依法审查处理。我公司依法不应当承担任何法律责任。同时原告也明确不要求我公司承担实体的权利义务。 根据原被告的举证、质证，本院认定事实如下，梁伟挂靠盐城华荣公司承建兴都公司兴都公寓工程。2012年6月2日，兴都公司与梁伟代表的盐城华荣公司签订了一份《建设工程施工合同》，约定兴都公司将其开发的兴都公寓9#、10#楼及幼儿园工程发包给盐城华荣公司承建，并对其他相关事项作了约定。在该合同的专用条款中双方对工程款的支付作了特别约定，工程款的支付一律以转让等额的本小区商品住宅销售权的方式抵充；商品住宅的价格一律按均价每平方米4700元计算，工程开工时给10套现房施工单位预售作为备料款，其余均按期房按以上付款进度支付（以房抵款）。 2012年6月1日，梁伟和中天公司向沈红友出具收据一份，载明，交款单位沈红友，收款方式现金转账，人民币20万元，事由购兴都公寓二期10号楼房款。 2013年7月26日，兴都公司又与梁伟代表的盐城华荣公司签订了《补充协议书》，双方约定，该项目支付的工程款兴都公司按原合同约定的时间及工程施工节点全部以等额价值（约6600万元）的兴都公寓小区商品房及配套的非机动车车库抵充工程款的方式支付；用以抵充部分工程款计62562013元的商品住宅房的房号及价格按附表一、二、三执行。该部分商品住宅房的销售合同仍由兴都公司与购房户签订，其销售收入非按揭贷款部分房款直接支付给盐城华荣公司，由盐城华荣公司开具等额的建安发票抵充工程款。 2013年10月15日，沈红友与梁伟签订了《协议书》，约定兴都公寓10号楼是盐城华荣公司承建，兴都公司授权盐城华荣公司对外销售10号楼的房屋，所得价款抵充工程款。沈红友已于2012年6月1日支付了兴都公寓10号楼购房款20万元，现确定具体购买兴都公寓10号楼1604室。沈红友购买兴都公寓10号楼1604室，面积99㎡，单价每㎡4500元，房款为445500元。还需购买一间非机动车库，有关车库号及价格价格双方另行商定。在10号楼建成具备交付条件后再支付10万元，余款在与兴都公司签订格式商品房买卖合同前结清。沈红友向本院提供了2012年6月1日梁伟出具的收据，载明，收到沈红友现金转账20万元，事由购兴都公寓二期10号楼房款，加盖了盐城中天实业投资有限公司公章，并且提供了2012年6月1日中国农业银行收款人梁伟的银行卡存款业务回单，以证明在当日汇给梁伟20万元。 2014年3月，兴都公寓10号楼竣工验收合格。 2014年4月2日，梁伟向沈红友出具收条一张，载明，收到沈红友购兴都公寓10号楼房款10万元。 2015年6月5日，沈红友与梁伟签订《协议书》，载明，鉴于沈红友购买了兴都公寓10号楼1604室房子，现将10号楼17号非机动车库协调一并售给沈红友，17号车库面积为14.44㎡，单价每㎡2999元。合计价款为43306元。待与兴都公司签订合同时一并办理。 2015年12月15日，梁伟将兴都公寓10号楼1604室及17号车库的钥匙交给沈红友。 2016年1月30日，沈红友与梁伟签订《协议书》，载明原沈红友在兴都公寓购买10号楼1604室房子顺延签订合同，具体时间待9、10、11号楼工程审计结束后，约于2016年4月份前办理购买合同。本人梁伟承诺价格按全款房每㎡4400元，另外补贴沈红友5万元房款，届时签订合同时一并兑现，在沈红友拿到钥匙后不得装修，待合同办理后自行装修。 2016年3月25日，梁伟向沈红友出具收条，载明，今收到沈红友购兴都公寓10楼1604室及17号车库款合计413806元。（其中2012年6月1日收到200000元，2014年4月2日收到100000元，2016年3月25日收到113806元）。上述房子及车库的价款已全部结清，原收条作废。 2016年6月16日，梁伟向沈红友出具承诺书，载明，经与沈红友协商，征得他之同意于2016年7月3日前经市仲裁委将兴都二期工程审计仲裁结果出来后，签订与沈红友的购房合同，届时不能到位，无条件退款和补贴利息，或本人无条件将丽都自住房转让给沈红友，所有优惠条件一律不变。 2017年3月13日，兴都公司与李海伟、邓思园签订《房屋买卖合同》，载明，兴都公司将兴都公寓10楼1604室出卖给李海伟、邓思园，并办理了苏2017盐城市不动产权第0043201号产权证。并办理了房产交接。现李海伟、邓思园正向我院提起诉讼，要求沈红友排除妨害。 上述事实，有《建设工程施工合同》、《补充协议书》、《协议书》、收条、《房屋买卖合同》、盐城市不动产权第0043201号产权证、庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，一、兴都公司与盐城华荣公司签订的《建设工程施工合同》和《补充协议书》的效力。双方签订的上述两份合同，内容不违反国家法律和政策的强制性规定，属有效合同，受法律保护。以房抵工程款的程序应按照合同的约定，该部分商品住宅房的销售合同仍由兴都公司与购房户签订，其销售收入非按揭贷款部分房款直接支付给盐城华荣公司，由盐城华荣公司开具等额的建安发票抵充工程款。 二、沈红友与梁伟签订的数份协议书的效力。沈红友提供的协议书都是与梁伟个人签订，未加盖盐城华荣公司印章，也没有兴都公司印章。并且2012年6月1日的收条出具人是盐城中天实业投资有限公司和梁伟。协议中虽然约定了房号和价款，但没有事先与兴都公司签订商品房买卖合同。故该协议只能约束沈红友和梁伟，由于未与兴都公司签订商品房买卖合同，故对兴都公司无约束力。 三、各方的责任认定。梁伟并非盐城华荣公司职工，但挂靠盐城华荣公司承建兴都公寓的工程。对此盐城华荣公司负有责任。梁伟代表盐城华荣公司与兴都公司签订了《建设工程施工合同》和《补充协议书》，合同中明确约定，“以房抵工程款的程序应按照合同的约定，该部分商品住宅房的销售合同仍由兴都公司与购房户签订，其销售收入非按揭贷款部分房款直接支付给盐城华荣公司，由盐城华荣公司开具等额的建安发票抵充工程款”。故梁伟欲将商品房卖给沈红友应组织沈红友与兴都公司先签订商品房买卖合同，再办理非按揭贷款部分房款支付盐城华荣公司。梁伟明知以上约定，在与沈红友房屋买卖过程中，未及时签订商品房买卖合同，且房款打入了中天公司和梁伟个人账户，梁伟对此负有责任。沈红友作为有民事行为能力的成年人，明知房屋所有权人为兴都公司，知道《建设工程施工合同》和《补充协议书》的内容，应知晓购买商品房应及时与兴都公司签订商品房买卖合同。而沈红友轻信梁伟的承诺，不慎重地向梁伟支付购房款，导致未能购房成功，亦有一定责任。且2016年6月16日，梁伟向沈红友出具承诺书，载明经与沈红友协商，征得他之同意于2016年7月3日前经市仲裁委将兴都二期工程审计仲裁结果出来后，签订与沈红友的购房合同，届时不能到位，无条件退款和补贴利息，或本人无条件将丽都自住房转让给沈红友，所有优惠条件一律不变。此进一步说明商品房买卖在沈红友和梁伟之间发生,不约束兴都公司。 四、兴都公司与盐城华荣公司之间的工程款结算。兴都公司与南通华荣公司的工程款结算，经盐城市仲裁委员会仲裁，驳回了南通华荣公司的仲裁请求。南通华荣公司正向盐城市中级人民法院申请撤销仲裁。兴都公司与盐城华荣公司之间的工程款结算尚未有明确结论。 综上，兴都公司与李海伟、邓思园签订的《房屋买卖合同》，内容合法，无证据证明双方存在合同无效的情形。由于沈红友与兴都公司之间未签订商品房买卖合同，沈红友未向兴都公司支付房款，没有经兴都公司同意和知晓，向中天公司和梁伟支付房款。故沈红友与兴都公司之间无商品房买卖关系。沈红友购房款是向盐城中天实业投资有限公司和梁伟支付。故沈红友的诉讼请求不能支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 驳回原告沈红友的诉讼请求。 案件受理费7507元，由原告沈红友负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。开户行：中国银行股份有限公司盐城城南支行。账号：52×××89。 审 判 长  郭玉国 人民陪审员  蔡宝群 人民陪审员  周秀兰 二〇一八年二月十一日 书 记 员  吴 帆