广西壮族自治区桂平市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0881民初4612号 原告：韦用珍，女，1963年2月3日出生，汉族，住广西桂平市。 委托诉讼代理人：谭伟初，广西桂力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭捷，广西桂力律师事务所实习律师。 被告：杨树明，男，1960年4月15日出生，汉族，住广西桂平市。 委托诉讼代理人：梁庆树，广西旭成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨昌伟，广西世享律师事务所律师。 原告韦用珍与被告杨树明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韦用珍及其委托诉讼代理人谭伟初、谭捷，被告杨树明的委托诉讼代理人杨昌伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦用珍向本院提出诉讼请求：1.请求判决原、被告于2014年10月3日（落款为1996年10月3日）签订的《房屋买卖合同》无效；2.请求判决被告返还购房款359000元给原告；3.请求判决被告支付359000元的利息24512元（利息的计算：自2014年10月30日起至2017年12月11日止，按中国人民银行规定的同期同类商业贷款年利率6%计）给原告；4.请求判决被告返还国有土地使用证办证费15803.6元给原告；5.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告与被告于2014年10月3日签订《房屋买卖合同》，但签合同时为了便于办理房屋权属证件而倒签时间为1996年10月3日。合同约定：被告杨树明自愿将坐落于桂平市西山镇下洁塘房屋一幢（四层）出卖给原告；房屋价款为980000元，签订合同后原告向被告支付购房订金350000元作为首期款，剩余630000元必须在1997年2月15日前贷款交清给被告；被告收到订金后，把房屋购房证办到原告名下，房屋的土地证和房产证均由原告自行办理，一切办证费用由原告负责。签订合同后原告分别于2014年10月、11月合计支付首期款359000元给被告，于2015年8月8日通过各种途径办理了国有土地使用证至原告韦用珍名下，为此支付了办证费用15830.6元。但原告于2016年年初至今多次去桂平市房产管理所申请办理房屋所有权证时，工作人员告知该房屋缺少桂平市房地产开发公司的建设用地规范许可证、建设工程规划许可证，不能办理房屋所有权证。因为房屋证件不齐全，原告也无法用该房屋向银行抵押贷款将余下的房款付清给被告，被告亦未交付房屋给原告管理使用。原、被告签订《房屋买卖合同》时，被告对该房屋是没有任何权属证明的，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的不得转让。原、被告签订的《房屋买卖合同》明显属于违反法律强制性规定，属无效合同。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告杨树明辩称，双方于2014年10月3日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反有关法律规定，合同合法有效，双方应按合同全面、主动履行。房产证不是房屋买卖合同的必备要件，买卖合同是出卖人转移买卖标的物所有权于买受人、由买受人支付价款的合同。根据合同法第一百三十一条规定，只要标的物合法、有权处分，对于标的物是否有相关证照，合同法并无特别要求。根据物权法第十五条规定，双方已经达成房屋买卖之协议，并实际履行了付款及土地权属证书办理过户到原告名下等交付义务，且被告已按合同约定办理取得了购房证，现只是原告没有办理相关物权登记手续，但并不影响合同效力。根据合同约定及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，房屋权属证书应由受让人负责办理，费用也应由原告承担，因此，原告要求被告承担相关费用无事实和法律依据。被告的房屋是有《建设工程规划许可证》和《建设用地规划许可证》的，原告的诉称与事实不符，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2014年10月3日，原告韦用珍与被告杨树明签订了《房屋买卖合同》，合同约定：被告杨树明自愿将坐落于桂平市西山镇下洁塘房屋一幢（四层）出卖给原告，房屋转让价款为980000元，定于1996年10月3日原告先交购房订金350000元给被告，剩余的630000元必须在1997年2月15日前贷款交清给被告；被告收到订金后，把房屋购房证办到原告名下，房屋的土地证和房产证均由原告自行办理，一切办证费用由原告负责。被告收完购房款后15天内搬出，并保证该房屋没有任何纠纷和债务，应完好无缺包括水、电交给原告；双方签字合同后，不得反悔，如原告反悔到期未付清所有购房款，则视作违约处理，该合同自行终止，首期付款作违约金处理归被告所有，不用归还原告；如原告首期付款后被告后悔，则视作违约处理，赔偿原告交首期的双倍。为了便于办理房屋权属证书，双方把合同签订日期倒签为“1996年10月3日”、把订金交付日期及剩余房款交付日期分别填写为“1996年10月3日”和“1997年2月15日”。签订合同后，原告韦用珍分别于2014年10月、11月期间支付首期款共359000元给被告杨树明，被告杨树明也将房屋的《桂平市房地产开发公司商品房购房证》办到原告韦用珍名下。2015年8月18日，桂平市国土资源局给原告韦用珍颁发了×××国有土地使用证。原告韦用珍为了办理国有土地使用证支付了办证费用15803.6元，但至今未办理房屋所有权登记，原告韦用珍也没有付清剩余的房屋转让款621000元给被告杨树明。双方因此发生争议，原告韦用珍遂诉至本院，并提出了上列诉讼请求。 另查明，涉案房屋的土地属桂平县房地产开发公司于1992年开发，房地产公司已按当时办文程序办理了规划手续，该宗地符合城市规划，1992年4月11日取得了《建设工程规划许可证》。被告杨树明购买建成一栋四层房屋，未办理国有土地使用证和房屋所有权登记。《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》施行后，桂平市的不动产登记工作由桂平市国土资源局负责。在诉讼中原告韦用珍和被告杨树明均申请本院向桂平市国土资源局调查取证，经本院调查，桂平市国土资源局复函认为，如果原告韦用珍名下坐落于社区下洁塘×××国有土地使用权证上的房屋具备了《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定应当提交的材料的，可以申请登记该国有土地证上的房屋所有权首次登记。 本院认为，原告韦用珍与被告杨树明于2014年10月3日签订的《房屋买卖合同》尽管倒签了1996年10月3日的日期，但该合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法、有效的合同，双方均应自觉按协议约定的内容全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”被告杨树明将房屋转让给原告韦用珍，原告韦用珍已支付了首期购房款，并且已将房屋的土地使用权登记到了自已名下。虽然未能办理房屋所有权证，但桂平市国土资源局复函认为，如果该房屋具备了《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定应当提交的材料的，可以申请该国有土地使用证上的房屋所有权首次登记。因此，原告韦用珍以被告杨树明对该房屋没有权属证明为由、主张双方签订的《房屋买卖合同》无效，与上述法律规定不相符合，本院不予支持。双方签订的合同已约定房屋的权属证书由原告韦用珍办理，办证费用由原告韦用珍负担，原告韦用珍要求被告杨树明退回购房款并支付利息、返还办证费用没有事实依据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告韦用珍的诉讼请求。 案件受理费3644元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告韦用珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费7288元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户，开户行：中国农业银行贵港分行，账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  王冰梅 二〇一八年二月七日 书记员  覃 瑶