四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0105民初7973号 原告：成都荣盛房地产开发有限公司，住所地：成都市青羊区苏坡中路**商业****。 法定代表人：李维刚。 委托诉讼代理人：马丽华，泰和泰律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：彭雪露，泰和泰律师事务所律师，一般授权。 被告：成都市丛林网吧，住所地：，住所地：成都市青羊区光华东一路******1-10v> 投资人：郝海舟。 委托诉讼代理人：张皓，四川明炬律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：华小榕，四川明炬律师事务所律师，一般授权。 被告：郝海舟，男，汉族，1981年2月25日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：张皓，四川明炬律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：华小榕，四川明炬律师事务所律师，一般授权。 原告成都荣盛房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）与被告成都丛林网吧（以下简称丛林网吧）、郝海舟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月13日受理后，依法适用简易程序，由审判员袁丽雅独任审判，公开开庭进行了审理。原告荣盛公司的委托诉讼代理人马丽华到庭参加诉讼，被告丛林网吧、郝海舟的委托代理人张皓、华小榕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告荣盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令丛林网吧，郝海舟向原告支付从2016年6月15日起至2017年8月2日止欠付的租金共计511228.46元；2、判令丛林网吧，郝海舟向原告支付违约金人民币309474.41元（暂计至2018年4月30日，应计算至实际付清之日止）；3、判令丛林网吧、郝海舟共同承担本案诉讼费。庭审中，荣盛公司变更诉讼请求为：1、判令被告丛林网吧、郝海舟支付2017年1月20日至2017年8月2日的租金199133.6元；2、判令丛林网吧，郝海舟向原告支付违约金人民币280461.6元，暂计算至2018年7月17日，应计算至实际付清之日止；3、判令丛林网吧、郝海舟共同承担本案诉讼费。事实与理由：丛林网吧是个人独资企业，郝海舟是该企业的投资人。原告与丛林网吧于2014年9月3日签订了《成都荣盛花语城租赁合同》，由丛林网吧承租原告位于成都市青羊区的荣盛花语城2栋3楼01-10号商铺用于经营之用，合同约定租期为10年，自2014年10月31日起至2024年10月30日至，同时双方就房屋租金、及相关费用的支付方式、支付时间及双方的权利义务、双方违约责任等内容均进行了约定。合同第20.4条约定，被告丛林网吧延迟缴纳本合同项下租赁及其他费用的，则每延迟一日，丛林网吧应向原告支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，迟延超过30日的，原告有权单方解除合同。合同签订后原告依约履行了合同义务，但丛林网吧，郝海舟未按照合同约定履行租金支付义务，综上所述，丛林网吧、郝海舟的行为不仅违反了双方合同约定，也严重损害了原告的合法权益，为维护原告合法权益，特诉至贵院。 被告丛林网吧、郝海舟共同辩称：1、丛林网吧是个体工商户，已经注销了。实际租期是2015年6月25日至2017年8月2日，2014年10月30日原告没有履行交房义务。2、实际租赁期间的租金已经全部交付，不再欠付租金，荣盛公司要求支付租金的诉请不成立。荣盛公司对2015年9月25日至2016年12月24日期间的租金已经出具收据，该期间之前的租金，请求即便成立也已经过了诉讼时效。3、逾期支付部分租金是因为双方对应付租金的争议大，荣盛公司的主张前后自相矛盾，对纠纷产生有责任，本案诉讼费应由荣盛公司承担。 原告荣盛公司围绕诉讼请求向本院提交了房屋产权证书、成都市城乡房产管理局房屋明细清单、成都荣盛花语租赁合同及其附件、律师函及妥投信息、竣工验收备案表、解除合同、沟通记录等证据。被告丛林网吧、郝海舟向本院提交了《成都荣盛花语城租赁合同》、《商品买卖合同》、《入住通知书》、廊坊荣盛物业服务有限公司成都分公司出具的收据、网络文化经营许可证、装修管理费收据、竣工验收备案表、租赁合同、银行对账单、租金收据、律师函等证据。对于当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对于无争议的事实和证据，本院认定如下：丛林网吧系个人独资企业，投资人为郝海舟。丛林网吧原与荣盛公司签订《成都荣盛花语城租赁合同》，租赁位于成都市青羊区荣盛花语城2栋4楼1-8号商铺用于经营。后因在4楼经营达不到消防条件，经营十分困难，荣盛公司、郝海舟又于2014年9月3日签订《解除合同》，同意解除4楼商铺的租赁合同，重新就荣盛花语城2栋3楼1-10号商铺签署新的租赁合同。 2014年9月3日，荣盛公司（甲方）与丛林网吧（乙方）签订《成都荣盛花语租赁合同》，合同0.2条约定，甲方受产权人委托同意将成都荣盛花语城的2栋3楼1-10号商铺出租给乙方使用。乙方作为网吧业态的经营商，同意承租该房屋。合同第一条约定，该房屋的建筑面积为673.34平方米。第二条约定，租赁期限为10个租约年（2014年10月31日至2024年10月30日止），自计租日开始计算。第三条约定，甲乙双方共同确定，本合同项下的免租装修期为6个月，免租期换算成同比例租金分摊在租期前2年扣除，免租装修期内，乙方无需承担租赁费，但是应当承担装修管理费（0.04元/m²/天），以及该房屋发生的水、电、燃气、热力能源费用。除非本合同另有特别明确的约定，免租装修期不因任何原因而延长。乙方应在免租装修期内完成装修、通过甲方及政府部门验收，具备合法开业条件。第四条约定，该房屋的租赁费按计租面积计付，每月每平方米53元，该租赁费用仅为物业租金，在该房屋区域内所产生的水、电、燃气等费用由乙方承担。乙方自计租日开始承担该房屋的租赁费。租赁费递增幅度为从第三年开始每两年增幅8%。实际按照：第一、二个租约年每月每平方租赁费用为53元，按673.34平方米计租面积计算，该房屋每月租赁费用为35687.02元，优惠后该房屋每月租赁费为26765.26元；第三、四个租约年每月每平方租赁费用为57.24元，按673.34平方米计租面积计算，该房屋每月租赁费为38541.98元。本合同项下的租赁费支付方式为：以一个季度为缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的15日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租赁费。第六条约定，本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币107061.06元（相当于第一个租约年优惠前的三个月租赁费）作为履约保证金。合同终止后30日内，履约保证金余额无息退还。甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租赁费，乙方应在7日内补足保证金。合同第七条约定，双方约定，合同的进场日为2015年1月20日，以甲方通知交房时间为准，若交房时间提前或推后合同租赁期限随之变动。届时该房屋应达到交付条件为现状交付。如该房屋符合约定的交付标准，而乙方未在第7.1款所述进场日进入该房屋并签署《房屋交接验收确认书》，则本合同项下进场日即为第7.1款所述日期。第九条约定，乙方应在本合同签约后15日向甲方支付5000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。第十条约定，自进场日起，乙方应当承担并支付该房屋所发生的水、电、燃气等能源费用。合同第20.4条约定，乙方延迟缴纳本合同项下租赁费及其他费用的，则每延迟一日应当向甲方支付相当于欠付金额1‰的延迟履行违约金。 丛林网吧向荣盛公司支付的款项明细如下：2014年7月23日支付50000元；2014年9月12日支付108820.02元；2016年3月25日支付274424.18元；2016年7月8日支付80295.78元；2016年10月9日支付80295.78元；2018年6月22日支付209411.34元。以上共计支付803247.10元，包括合同约定的履约保证金107061.06元及质量保证金5000元。 2017年7月26日，因荣盛公司将荣盛花语城的2栋3楼1-10号商铺出卖给了段志强、胡晓燕，丛林网吧重新与段志强、胡晓燕签订了一份新的《租赁合同》。确认应缴纳给荣盛公司的租金截止日期为2017年8月2日。另外，丛林网吧支付给荣盛公司的履约保证金107061.06元、质量保证金5000元作为段志强、胡晓燕向荣盛公司购买商铺的购房款进行了抵扣。 对有争议的事实和证据，本院认定如下：（一）荣盛公司向本院提交了一份《花语城物业与丛林网吧沟通记录》，该记录为郝海舟与荣盛公司就丛林网吧进行装修的沟通记录，其中第2条提到“1月份开始装修，7月份装完（丛林网吧装修期间）”，同时郝海舟在此沟通记录上记载：“过完年开始装修的，7月份装完”。郝海舟在此沟通记录上签名并捺印。但此沟通记录未载明签订时间。无落款时间。荣盛公司认为，此沟通记录签署于2015年，商铺实际交付时间为2015年1月20日。而丛林网吧、郝海舟认为签署于2016年，且真正的装修时间应该是2016年6月开始。本院对此《沟通记录》的真实性、关联性予以采信。（二）丛林网吧、郝海舟向本院提交的《竣工验收备案表》，拟证明花语城项目竣工时间为2015年4月10日，此时才具备交房条件。荣盛公司提交《竣工验收备案表》中记载竣工验收日期为2014年12月24日，2015年4月10日是主管部门备案时间。本院认为对花语城项目的竣工日期为2014年12月24日予以采信。（三）郝海舟向本院提交了一份其向荣盛公司购买2栋102号商铺的《商品房买卖合同》，拟证明2栋的竣工日期为2015年3月24日，房屋交付日期为2015年7月30日前。同时郝海舟还向本院提交一份《入住通知书》，2栋1单元105号房于2015年7月4日通知办理房屋交接手续。荣盛公司质证称，《商品房买卖合同》、《入住通知书》与本案无关，虽然花语城项目的集中交付的时间是2015年5月，但郝海舟所经营的网吧是提前交付的。本院认为，郝海舟自行购买的商铺与案涉商铺的交房时间不具有关联性，故对以上证据不予采信。（四）丛林网吧、郝海舟向本院提交其于2015年8月28日向物业公司缴纳装修管理费的收据，以及2015年7月5日起缴纳物业费、水电费、生活垃圾费的《收据》，拟证明荣盛公司实际于2015年6月才将商铺交付给丛林网吧。荣盛公司质证对票据的真实性认可，但对拟证明的商铺交付时间不予认可。因这些缴费票据具有客观性，本院予以采信。（五）丛林网吧、郝海舟向本院提交一份《网络文化经营许可证》，拟证明其2015年7月25日取得经营资质后才实际经营，故佐证商铺交付时间为2015年6月。本院认为，该许可证真实合法，但不能证明商铺的交付时间。（六）郝海舟向本院提交3份租金《收据》，均盖有荣盛公司的财务专用章，三张分别载明收到2015.9.25-2016.6.24的租金240887.34元，2016.6.25-2016.9.24的租金80295.78元，2016.9.25-2016.12.24的租金80295.78元。荣盛公司对收款无异议，但认为因管理混乱，该收据上载明的租金期限不准确。本院对《收据》予以采信。（七）荣盛公司向丛林网吧、郝海舟发出《律师函》，对租金进行催收，丛林网吧称《律师函》中所列租金金额计算错误。本院认为，律师函能证明荣盛公司催收过租金，但租金金额应根据合同约定和实际付款情况据实结算。 本院认为，根据丛林网吧与荣盛公司签订的《成都荣盛花语城租赁合同》，丛林网吧租赁位于荣盛花语城的2栋3楼1-10号商铺用于经营，双方成立租赁关系。合同约定了租赁期限、租金金额、租金支付时间等内容。本案的争议焦点为租金实际起算时间，尽管合同约定的租期为2014年10月31日起算，但双方均确认该日期并非实际交房日，荣盛公司认为商铺交付日为合同约定的2015年1月20日，丛林网吧认为是2015年6月25日。本院认为，郝海舟签署了《花语城物业与丛林网吧沟通记录》，该记录未载明签署时间，但结合郝海舟提交的2015年缴纳物业费、水电费、房租费等费用的票据可知，该记录应签署于2015年，故记录中第2条，以及郝海舟自己的备注均提到的“1月份开始装修，7月份装完”，即指2015年1月丛林网吧开始装修，由此可以推断出商铺的交付时间为2015年1月，该推定也与合同约定的商铺交付日2015年1月20日相符，故本院对荣盛公司所称2015年1月20日起算租金予以采信。 根据合同对租金的约定，第一、二个租赁年每月租金为26765.26元，第三、四个租赁年每月租金为38541.98元，丛林网吧向荣盛公司的实际租期为2015年1月20日至2017年8月2日，故租金总额为26765.26*24+38541.98*（6+13/31）=890319.64元，加上合同约定的质量保证金5000元，履约保证金107061.06元，共计应付1002380.7元。现丛林网吧实付金额共计803247.1元，其中履约保证金107061.06元、质量保证金5000元作为段志强、胡晓燕向荣盛公司购买商铺的购房款进行了抵扣，并未抵扣丛林网吧应支付给荣盛公司的租金，因此，丛林网吧尚余199133.6元租金未支付，应当支付给出租方荣盛公司。对于丛林网吧抗辩的诉讼时效问题，因租金支付系连续性发生的债务，故荣盛公司起诉时未超过诉讼时效。 对于违约金，合同约定“乙方应当在每个缴租期最后一个月的15日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租赁费”，同时约定了每日1‰的延迟履行违约金，本院认为，根据荣盛公司向丛林网吧出具的3张收据，能够看出荣盛公司已经认可收到2015.9.25-2016.12.24的租金，因此，对于2018年6月22日丛林网吧支付的209411.34元，按照先到期的债务先抵扣的顺序，先行抵扣2015.1.20-2015.9.24的租金，2016.12.25起的租金，按约定应于2016.12.10日支付，丛林网吧逾期支付，应当支付违约金。因违约金约定标准较高，超过了实际损失，本院依法予以调减，酌定违约金计算方式为：以199133.6元为基数，自2016年12月11日起，按每日万分之四计算，直至欠付租金实际付清之日止。 对于郝海舟的责任，本院认为，因丛林网吧系个人独资企业，郝海舟作为投资人，对个人企业所负债务承担无限连带责任。故对以上应付的租金、违约金，郝海舟承担连带支付责任。 综上，根据依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，第二百三十五条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百三十四条之规定，判决如下： 一、被告成都市丛林网吧、郝海舟于本判决生效之日起十日内支付给原告成都荣盛房地产开发有限公司欠付的租金199133.6元，以及违约金（计算方式为：以199133.6元为基数，自2016年12月11日起，按每日万分之四计算，直至欠付租金实际付清之日止）； 二、驳回原告成都荣盛房地产开发有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费12008元，减半收取6004元，由被告成都市丛林网吧、郝海舟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  袁丽雅 二〇一八年八月三十一日 书记员  童 宇