四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川01民终14684号 上诉人（原审被告）：叶鹏，男，1988年9月30日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：文利平，四川广都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓俊，四川广都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都戛纳湾商业经营管理有限公司。住所地：四川省成都市天府新区华阳街办滨河路二段368号。 法定代表人：杨东，总经理。 委托诉讼代理人：王天澜，四川策耀律师事务所律师。 上诉人叶鹏因与被上诉人成都戛纳湾商业经营管理有限公司（以下简称戛纳湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2016）川0116民初2989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人叶鹏上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决不公。1.一审判决未查清叶鹏与戛纳湾公司的三份《租赁合同》是否已解除、何时解除。如在《租赁合同》尚未解除的情况下，戛纳湾公司将叶鹏的财物损毁，应依法进行赔偿，并在本案中进行抵扣；2.戛纳湾公司已从第三方收取过的租金未查明，未进行扣减；3.一审判决未对叶鹏支付的租赁保证金进行裁决，而且租赁保证金属于违约责任的承担，一审判决还另外判决了违约金，有失公允；4.戛纳湾公司实际收回租赁房屋的时间未查明，叶鹏向戛纳湾公司承担租金及占用费应计算至何时未查明；5.叶鹏应支付给戛纳湾公司的水费、电费、垃圾清运费计算有误，应予以调整。 被上诉人戛纳湾公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 戛纳湾公司向一审法院起诉请求：1.判令确认叶鹏、戛纳湾公司分别于2014年6月30日、2014年7月1日签署的三份《租赁合同》已解除，并判决叶鹏立即返还租赁商铺；2.判令叶鹏立即向戛纳湾公司支付拖欠的租金1665762.54元（其中含截至2016年1月23日欠缴租金1499209.51元，应补足不享受免租期的租金166553.03元，以及支付自2016年1月24日起至叶鹏实际返还商铺之日止的商铺占用费暂计算为325437.04元）；3.判令叶鹏立即向戛纳湾公司支付截至2016年2月29日拖欠的管理费150764.85元，以及按14538.45元/月支付自2016年3月1日起至叶鹏实际返还商铺之日止的商业管理费；4.判令叶鹏立即向戛纳湾公司支付截至2015年11月30日的电费156368.2元及2015年12月1日起至实际返还商铺的电费；5.判令叶鹏立即向戛纳湾公司支付截至2015年11月30日的水费16194.2元及2015年12月1日起至实际返还商铺的水费；6.判令叶鹏立即向戛纳湾公司支付截至2015年11月30日的垃圾清运费5283.87元及2015年12月1日起至实际返还商铺的垃圾清运费；7.判令叶鹏向戛纳湾公司支付违约金2248054.72元。 一审法院认定事实：2014年6月30日，叶鹏、戛纳湾公司签订《租赁合同》（以下简称《合同一》），约定戛纳湾公司将位于成都市商铺出租给叶鹏用于经营养生、浴足，店名暂定华府浴足，建筑面积242.03平方米。租期期限4年零11个月，从2014年7月1日至2019年5月31日止。租金优惠期：自2014年7月1日至2014年11月30日止（租金按三个月计收）。优惠期费用：优惠期租金收取详见合同第四条第2款。其他费应由叶鹏承担的费用，包括但不限于商管费、电费、水费、气费等相关费用被告按照本合同第四条第5款缴纳。但戛纳湾公司提供该优惠期系针对合同约定的整个租赁期间而设置，若因叶鹏原因导致实际履行的租赁期限不足本合同约定的租赁期间的，则该实际未履行租赁期限对应的优惠期不再生效，届时叶鹏须向戛纳湾公司补足该期间的租金，该期间的租金按照当年度租金标准执行。戛纳湾公司租赁给叶鹏的物业按建筑面积242.03平方米计收租金。租金递增：每年作为一期，自第二期开始，每期在上一期租金单价基础上递增8%。商业管理费:按建筑面积242.03平方米计算，5元／平方米，即1210.15元／月。叶鹏同意在签订本合同时，向戛纳湾公司缴纳租赁保证金24203元。合同期间若因叶鹏原因导致提前终止（解除）合同的，保证金一律归戛纳湾公司所有，叶鹏对此不持异议。叶鹏自行承担使用租赁物所发生的其他费用，包括但不限于水、电、气、电话、网络、税收等费用。戛纳湾公司每月末向叶鹏出具水、电、气费用缴费通知书，叶鹏应当在接到戛纳湾公司通知书后3天内全额付清。违约责任：本合同有效期限内，若叶鹏不按时足额缴纳租金、商业管理费、水电气等费用，则每逾期一天应当承担应缴金额万分之五的违约金；逾期一个月，叶鹏仍未缴纳的，戛纳湾公司有权单方面解除合同。戛纳湾公司解除合同的，叶鹏应当向戛纳湾公司支付相当于剩余租赁期租金总额的30%的违约金（不足三月，按三月计收）。 2014年7月1日，戛纳湾公司、叶鹏签订《租赁合同》（以下简称《合同二》），约定戛纳湾公司将位于成都市商铺出租给叶鹏用于经营养生、浴足，店名暂定华府浴足，建筑面积1497.34平方米。租期期限5年，从2014年6月1日至2019年5月31日止。租金优惠期限为2014年6月1日至2014年11月30日（租金按三个月计收）。商业管理费按建筑面积1497.34平方米计算，5元／平方米，即7486.70元／月。叶鹏同意在签订本合同时，向戛纳湾公司缴纳租赁保证金131259.6元。合同其他条款与《合同一》一致。 2014年7月1日，戛纳湾公司、叶鹏签订《租赁合同》（以下简称《合同三》），约定戛纳湾公司将位于成都市商铺出租给叶鹏用于经营茶坊、棋牌、餐饮，店名暂定玉府茶坊，建筑面积1168.32平方米。租期期限5年，从2014年6月1日至2019年5月31日止。商业管理费按建筑面积1168.32平方米计算，5元／平方米，即5841.6元／月。叶鹏同意在签订本合同时，向戛纳湾公司缴纳租赁保证金102012.2元。合同其他条款与《合同一》一致。合同签订后，戛纳湾公司按约向叶鹏交付了上述商铺。 2015年11月5日，戛纳湾公司向叶鹏送达《缴费通知单》，载明： 《合同一》项下欠缴费用：2015年10月1日至12月31日期间的商业管理费3630.45元、垃圾清运费150元、租金39208.86元，2015年8月31日至2015年10月31日欠缴电费2200.74元； 《合同二》项下欠缴费用：2015年4月1日至2016年2月29日欠缴商业管理费81635.15元，2015年8月1日至2015年12月31日垃圾清运费1497.35元，2015年4月1日至2016年2月29日租金877095.79元。 《合同三》项下欠缴费用：2015年1月1日至2016年2月29日欠缴商业管理费77328.75元，2015年2月1日至2015年12月31日垃圾清运费2570.26元，2015年1月31日至2015年10月31日水费12219.26元、电费130761.7元，2015年1月1日至2016年2月29日租金889646.45元。 2014年8月28日，叶鹏向戛纳湾公司出具《承诺书》，载明叶鹏所欠戛纳湾公司租金、物管、水电等费用按照如下方式缴纳：1、2014年8月28日缴纳6万元；2、2014年9月10日前缴纳240787.12元。 2014年10月28日，叶鹏向戛纳湾公司出具《承诺书》，载明叶鹏所欠戛纳湾公司租金、物管、水电等费用按照如下方式缴纳：1、2014年8月30日缴纳10万元。2、2014年11月30日前缴纳25万元。3、2014年12月31日前缴纳25万元。以上费用包含2014年11-12月租金物管费用。 2015年，叶鹏向戛纳湾公司出具《缴款承诺书》，载明叶鹏承诺将于2015年1月29日前向戛纳湾公司缴纳15万元，2015年2月15日前缴纳25万元，2015年3月27日前结清所有欠费。 2015年3月31日，叶鹏向戛纳湾公司出具《缴款承诺书》，载明叶鹏承诺在2015年4月25日前向戛纳湾公司缴纳欠费25万元，2015年5月25日前缴纳欠费25万元，之后每月保证缴纳金额不低于25万元直至费用结清为止。 2015年3月27日、4月27日、8月10日、11月27日，戛纳湾公司分别向叶鹏发出催缴函件，要求叶鹏尽快缴纳相关费用。 2016年1月15日，戛纳湾公司向叶鹏邮寄了《解约通知书》，载明因叶鹏逾期缴纳合同项下相关费用超过一个月以上，其行为严重违反合同约定，故戛纳湾公司正式以书面通知的形式解除原、叶鹏双方签订的三份《租赁合同》，要求叶鹏收到函件5日内到戛纳湾公司处完善解约手续，补缴相关费用，搬离相关物品。2016年1月23日，邮件显示他人收，丰巢。 一审法院认为，戛纳湾公司、叶鹏于2014年6月30日、2014年7月1日签订的三份《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自已的义务。叶鹏逾期缴纳租金、物业管理费等相关费用30天以上，经戛纳湾公司书面催收后仍未履行相关缴纳义务。根据合同约定，戛纳湾公司有权提前终止合同，收回租赁物业，并要求叶鹏承担违约责任。叶鹏在收到戛纳湾公司发出的《解约通知书》后未与戛纳湾公司就租金问题达成和解，也未补交相关费用，因此戛纳湾公司主张2016年1月23日双方合同已经解除符合法律规定与合同约定，一审法院予以确认。现戛纳湾公司诉请要求叶鹏返还商铺并支付拖欠的租金、物业管理费、水费、电费等相关费用及支付违约金的请求符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。 一、根据合同约定，叶鹏拖欠的租金如下：1.合同项下截至2016年1月23日拖欠租金1499209.51元；2.应补足的免租期租金，《合同一》约定2个月免租期，租金参照第一年执行。合同租赁期限为2014年7月1日至2019年5月31日，共计59个月。合同于2016年1月23日解除，未实际履行期限为40个月，故叶鹏应当补足的免租期租赁费为12101.5元×2×40/59=16408.81元；《合同二》约定3个月免租期，合同租赁期限为2014年6月1日至2019年5月31日，共计60个月。未实际履行期限为40个月，故叶鹏应当补足的免租期租赁费为74867元×3×40/60=149734元。上述两项合计租金1665352.32元。 戛纳湾公司、叶鹏之间的《租赁合同》于2016年1月23日解除，但叶鹏至今未归还商铺，戛纳湾公司主张叶鹏按照租金标准支付商铺占用费用一审法院予以支持。故叶鹏应当从2016年1月24日起按照合同分别约定的同时期租金标准支付租赁费至商铺返还时止。 二、根据合同约定及戛纳湾公司提交的欠费表，叶鹏拖欠的物业管理费如下：《合同二》项下从2015年4月至2016年1月23日的物业管理费为72216.4元（6768.15元+7486.7元/月×8月+7486.7元/月/31天×23天）；《合同三》项下2015年3月至2016年1月23日的物业管理费为61780.59元（4872.1元+5841.6元/月×9月+5841.6元/月/31天×23天）。以上合计133996.99元。 三、截至2016年1月，合同项下水费共计16194.2元、电费156368.2元、垃圾清运费4750.74元。 四、根据合同约定，戛纳湾公司要求叶鹏承担相当于剩余租赁期租金总额30%的违约金即2248054.72元。一审法院认为违约金应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。根据审理查明，叶鹏已于2016年1月停止营业。戛纳湾公司的主要损失为未收的房租、物业管理费用等相关利息损失。同时叶鹏在三份合同履行中还交纳了257474.8元的保证金。戛纳湾公司主张违约金2248054.72元，明显高于其损失。一审法院根据戛纳湾公司的损失情况及叶鹏的过错程度，对违约金酌情调整为以300000元。 据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、戛纳湾公司与叶鹏于2014年6月30日、2014年7月1日签订的三份《租赁合同》于2016年1月23日解除；二、叶鹏于判决生效之日起三日内将位于成都市商铺腾退并返还给戛纳湾公司；三、叶鹏于判决生效之日起十日内一次性支付戛纳湾公司租金1665352.32元，并从2016年1月24日起按照戛纳湾公司、叶鹏签订的三份《租赁合同》约定的同时期的租金支付商铺占用费至商铺返还时止；四、叶鹏于判决生效之日起十日内一次性支付戛纳湾公司物业管理费133996.99元；五、叶鹏于判决生效之日起十日内一次性支付戛纳湾公司水费16194.2元、电费156368.2元、垃圾清运费4750.74元；六、叶鹏于判决生效之日起十日内一次性支付戛纳湾公司违约金300000元；七、驳回戛纳湾公司的其他诉讼请求。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，戛纳湾公司陈述其于2016年2月1日收回《合同一》所涉3栋1101号商铺，当日即租赁给案外人使用；于2017年2月28日收回《合同一》所涉3201号商铺、《合同二》所涉商铺及《合同三》所涉商铺，同年7、8月租赁给案外人使用。叶鹏认可3栋1101号商铺戛纳湾公司于2016年2月1日收回，不认可其他商铺收回时间，但未提交证据证明具体收回时间。 叶鹏对以下事项予以认可：1.截止2016年1月23日拖欠戛纳湾公司租金1499209.51元；2.若需补足免租期租金，免租期租金为166142.81元；3.拖欠物管费133996.99元、水费16194.2元、电费156368.2元、垃圾清运费4750.74元。 戛纳湾公司向叶鹏邮寄《解约通知书》时填写的手机号137××××6090，二审中叶鹏认可系其父亲叶宗良的号码，但否认收到《解约通知书》。叶鹏在二审诉讼中也陈述案涉纠纷由其父亲在处理。 叶鹏提交的其与案外人四川伊诚房地产经纪有限公司签订的《租赁合同》所涉3栋1101号房屋面积141平方米；戛纳湾公司提交的其与案外人四川链家房地产经纪有限公司签订的《租赁合同》所涉3栋1101房屋面积140.65平方米。 本院认为，戛纳湾公司、叶鹏于2014年6月30日、2014年7月1日签订的三份《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案二审争议的焦点有五个，现分别评述如下： 一、关于案涉租赁合同解除的问题。案涉租赁合同约定，叶鹏逾期交纳租金、管理费、水电气等费用一个月，戛纳湾公司有权单方面解除合同。根据本案查明的事实，戛纳湾公司享有解除权，其于2016年1月15日向叶鹏邮寄《解约通知书》，虽叶鹏认为其未收到，但邮寄地址为其身份证地址，联系电话为代叶鹏处理案涉纠纷的叶鹏父亲手机号，邮寄送达信息显示于2016年1月23日丰巢快递柜收，此后也未有退回信息。因此，本院认为，戛纳湾公司的《解约通知书》已到达叶鹏，案涉租赁合同已于2016年1月23日解除。一审判决认定正确，本院予以确认。 二、关于戛纳湾公司是否已收回案涉房屋的问题。二审中，戛纳湾公司认可已于2016年2月1日收回《合同一》所涉3栋1101号商铺，于2017年2月28日收回《合同一》所涉3201号商铺、《合同二》所涉商铺及《合同三》所涉商铺。因此，其主张返还租赁商铺的请求已无实际意义，本院不予支持。 叶鹏仅认可3栋1101号商铺戛纳湾公司于2016年2月1日收回，不认可其他商铺收回时间，但未提交证据证明具体收回时间。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，本院对戛纳湾公司自认的收回商铺时间予以确认。 三、关于叶鹏是否应支付戛纳湾公司欠付租金及房屋占有使用费的问题。 1.叶鹏认可截止2016年1月23日拖欠戛纳湾公司租金为1499209.51元，对此，本院予以确认。 2.案涉租赁合同约定戛纳湾公司提供优惠期系针对合同约定的整个租赁期间而设置，若因叶鹏原因导致实际履行的租赁期限不足合同约定的租赁期间的，则该实际未履行租赁期限对应的优惠期不再生效，届时叶鹏须向戛纳湾公司补足该期间的租金，该期间的租金按照当年度租金标准执行。本案中，因叶鹏逾期交纳租金导致案涉租赁合同解除，实际履行的租赁期限不足合同约定的租赁期限，则叶鹏应补足租金。二审中，叶鹏认可若需补足免租期租金，免租期租金为166142.81元，本院予以确认。一审判决对上述租金金额认定正确，本院予以维持。 3.3栋1101号商铺2016年1月24日起至戛纳湾公司实际收回商铺为止的房屋占有使用费。根据本案查明的事实，3栋1101号商铺于2016年2月1日收回，则此期间租金为54元/平米/月×141平方米（以叶鹏自认的为准）÷31×8天=1964.90元。 4.其余商铺2016年1月24日起的房屋占有使用费。其余商铺于2017年2月28日收回，叶鹏陈述其已于2016年1月停业，戛纳湾公司也陈述叶鹏一直关闭商铺，在此情况下，案涉租赁合同于2016年1月23日解除，案涉租赁合同也约定“自甲方发出解除或终止合同的书面通知之日起第六日起，甲方有权直接收回物业自用或转作他用”，即戛纳湾公司在案涉商铺已停业且租赁合同解除后，本应及时收回商铺以减少损失扩大，参考3栋1101号商铺于2016年2月1日收回，可见戛纳湾公司也是有条件、有可能及时收回商铺。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款关于“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，本院酌情确定案涉租赁合同解除后六个月内戛纳湾公司应收回商铺以防止损失的扩大，此外的损失应由戛纳湾公司自行承担。因此，此部分房屋占有使用费为：《合同一》所涉其他商铺为54元/平米/月×（242.03-141）平方米×6个月=32733.72元；《合同二》为80856.36元/月×6个月=485138.16元；《合同三》为68790.68元/月×6个月=412744.08元。 综上，叶鹏应支付戛纳湾公司租金及房屋占有使用费2597933.18元。 四、关于叶鹏是否应支付戛纳湾公司欠付物业管理费、水费、电费、垃圾清理费的问题。案涉租赁合同约定叶鹏自行承担使用租赁物业所发生的其他费用，包括但不限于水、电、气、电话、网络、税收等费用。二审中，叶鹏也认可拖欠物管费133996.99元、水费16194.2元、电费156368.2元、垃圾清运费4750.74元，本院予以确认。一审判决叶鹏予以支付正确，本院予以维持。 五、关于一审判决对案涉租赁保证金及违约金的处理是否适当的问题。案涉租赁合同约定“叶鹏向戛纳湾公司缴纳租赁保证金，用以担保叶鹏切实履行合同项下之义务”、“合同期内若因叶鹏原因导致提前终止（解除）合同的，保证金一律直接归戛纳湾公司所有”、“若叶鹏不按照足额缴纳租金、商业管理费、水电气等费用，……逾期一个月，戛纳湾公司有权单方面解除合同；戛纳湾公司解除合同的，叶鹏应向戛纳湾公司支付相当于剩余租赁期租金总额30%的违约金”。不予退还的保证金和解除合同后的违约金，均是为了弥补守约方戛纳湾公司的损失，性质上均属于违约金性质。我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，考虑戛纳湾公司实际收回案涉商铺的时间及另行租赁案外人使用的情况，一审法院在保证金257474.80元不予退还的基础上，酌情调整违约金为30万元并无不当，本院予以维持。 另，叶鹏上诉主张其财物损毁的问题，因其未提出反诉，本案中不予处理。 综上所述，因二审出现新的事实，导致一审判决认定事实不清，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持成都市双流区人民法院（2016）川0116民初2989号民事判决第一、四、五、六项，即“成都戛纳湾商业经营管理有限公司与叶鹏于2014年6月30日、2014年7月1日签订的三份《租赁合同》于2016年1月23日解除”、“叶鹏于本判决生效之日起十日内一次性支付成都戛纳湾商业经营管理有限公司物业管理费133996.99元”、“叶鹏于本判决生效之日起十日内一次性支付成都戛纳湾商业经营管理有限公司水费16194.2元、电费156368.2元、垃圾清运费4750.74元”、“叶鹏于本判决生效之日起十日内一次性支付成都戛纳湾商业经营管理有限公司违约金300000元”； 二、撤销成都市双流区人民法院（2016）川0116民初2989号民事判决第二、三、七项，即“叶鹏于本判决生效之日起三日内将位于成都市商铺腾退并返还给成都戛纳湾商业经营管理有限公司”、“叶鹏于本判决生效之日起十日内一次性支付成都戛纳湾商业经营管理有限公司租金1665352.32元，并从2016年1月24日，按照三份《租赁合同》约定的同时期的租金支付商铺占用费至商铺返还时止”、“驳回成都戛纳湾商业经营管理有限公司的其他诉讼请求”； 三、叶鹏于本判决生效之日起十日内一次性支付成都戛纳湾商业经营管理有限公司租金及房屋占有使用费2597933.18元； 四、驳回成都戛纳湾商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费案件43342元，二审案件受理费43342元，合计86684元，由成都戛纳湾商业经营管理有限公司负担31684元，叶鹏负担65000元。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员曹洁 审判员张卫敏 二〇一八年二月二十五日 书记员刘奕君