广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0102民初1238号 原告：广西宝竹物业管理有限公司，住所地：南宁市长湖路36号金湖富地广场十楼，统一社会信用代码：914501037479940744。 法定代表人：丁秋声，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：丁挥，广西欣和律师事务所律师。 被告：南宁市兴宁区三塘镇那况村民委员会甘村坡第二村民小组，住所地：南宁市兴宁区三塘镇那况村民委员会甘村坡。 负责人：方仁桂，该组组长。 委托诉讼代理人：熊瑞阳，广西欣源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨耿荣，广西欣源律师事务所律师。 第三人：广西中巽投资有限公司，住所地：南宁市青秀区民族大道131号航洋国际城1号楼18层1813号房。 法定代表人：蔡宗霖，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：熊瑞阳，广西欣源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨耿荣，广西欣源律师事务所律师。 原告广西宝竹物业管理有限公司（以下简称宝竹公司）与被告南宁市兴宁区三塘镇那况村民委员会甘村坡第二村民小组（以下简称甘村坡二组）、第三人广西中巽投资有限公司（以下简称中巽公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宝竹公司的委托代理人丁挥，被告甘村坡二组组长方仁桂，被告甘村坡二组、第三人中巽公司的共同委托代理人熊瑞阳、杨耿荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宝竹公司向本院提起诉讼请求：1、确认原、被告于2009年11月30日签订的《第三产业土地租赁合同》因被告不履行交付土地义务而在2015年11月12日解除；2、被告赔偿原告在双方履行2009年11月30日签订的《第三产业土地租赁合同》后原告可以获得的利益收入16965108元及评估费100000元，合计17065108元；3、本案诉讼费、公告费由被告承担。事实与理由：2009年11月30日，原、被告签订了《第三产业土地租赁合同》，原告在签订合同后向被告交付了30万元的合同定金，同时开始办理建设手续并在2010年12月20日进场施工平整土地，但2011年3月被告多次组织200多名不明身份的人员阻拦原告施工。原告多次报警要求处置，但兴宁区公安分局建议双方通过法律途径解决合同纠纷。后原告试图进场施工，但均遭到被告村民阻拦，致使原告一直无法使用承租土地。2011年12月14日，被告村民100多人起诉要求确认上述合同无效，2015年7月28日南宁市中级人民法院作出（2013）南市民一终字第1058号民事判决确认上述合同未超过20年租赁期的部分有效。该判决生效后，原告多次要求被告交付涉案土地，但被告均予以拒绝。后原告了解到被告和第三人已经在涉案土地上进行施工建设。2015年11月12日原告申请兴宁区三塘镇政府进行调解，被告不同意交付土地，在协调会上明确其愿意承担违约责任。 被告甘村坡二组辩称：1、被告认为2009年11月30日签订的《第三产业土地租赁合同》不存在于2015年11月12日解除的理由，该合同已于2009年12月15日自动解除失效；2、原告要求被告赔偿可以获得的利益收入16965108元与评估费10万元没有事实和法律依据。 第三人中巽公司述称：同意被告的答辩意见，本案合同已经自动失效，不存在解除的问题，不存在赔偿问题。目前第三人承租被告的土地用于建设，被告从来没有履行过与原告的合同，因此应驳回原告全部诉请。第三人认为本案之诉属于另一个法律关系，应该驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2009年11月30日，原告宝竹公司（乙方）与被告甘村坡二组（甲方）签订一份《第三产业土地租赁合同》，约定：一、租赁土地用途及面积：1、甲方出租给乙方土地使用权的土地为第三产业用地，位于南宁市面路边（即南宁金桥农产品批发市场东面），规划第三产业实际用地面积约26亩，最终以南宁市规划管理局划定的第三产业用地规划定点红线图确定的实际用地面积25.9495亩为准。2、乙方按市规划管理部门允许的建筑比率要求，在该地块进行建设，由乙方负责投资建设，主要用于商业、停车场、汽配、物流、市场开发经营等其他用途。二、租赁期限：本合同项下的土地租赁期限为二十五年。自合同签订生效之日起，甲方给予乙方24个月时间办理手续及投资建设期限，办理手续及投资建设期限不计租赁期。租赁期：从2009年12月1日至2036年11月30日，其中2009年12月1日至2011年11月30日为乙方办理手续及投资建设期，期间免收租金。2011年12月1日至2036年11月30日为乙方租赁期。三、合同定金：合同签订生效之日起15日内，乙方需向甲方支付人民币（大写）叁拾万元整（300000.00元）作为合同定金，定金在合同生效缴纳第一期租金时转为第一期租金。四、租金计算标准及计算方法：以第三产业的实际用地面积计算，每亩土地每年租金按人民币（大写）贰万伍仟元（25000.00元），五年后每亩土地租金每五年递增人民币（大写）伍仟元（5000.00元）计算：1、第一个五年（2011年12月1日-2016年11月30日），乙方每年每亩土地应向甲方支付租金人民币（大写）贰万伍仟元（25000.00元／亩）；2、第二个五年（2016年12月1日-2021年11月30日），乙方每年每亩土地应向甲方支付租金为人民币（大写）叁万元（30000.00元／亩）；3、第三个五年（2021年12月1日-2026年11月30日），乙方每年每亩土地应向甲方支付租金为人民币（大写）叁万伍仟元（35000.00元／亩）；4、第四个五年（2026年12月1日-2031年11月30日），乙方每年每亩土地应向甲方支付租金为人民币（大写）肆万元（40000.00元／亩）；5、第五个五年（2031年12月1日-2036年11月30日），乙方每年每亩土地应向甲方支付租金为人民币（大写）肆万伍仟元（45000.00元／亩）；五、租金交付方法：乙方每年分两次交付土地租金，每半年交付一次，即每年4月1日前交清上半年租金，10月1日前交清下半年租金。乙方须按时交纳租金，不得以任何理由拖欠，如乙方拖欠租金超过30天，甲方有权单方终止本合同，并以乙方在该土地上的财产抵扣所拖欠的租金及违约金。六、甲方的权利和义务：1、甲方有权按本合同条款的约定向乙方收取应收的土地租金，甲方有义务按本合同条款的约定时间向乙方移交出租土地。2、甲方有义务协助乙方办理相关的手续，配合乙方接通出租土地的用电、用水、费用由乙方负责。3、在租赁期内，非国家征用土地时，甲方不得随意收回土地的使用权，单方终止合同，并有义务妥善处理村民与土地之间的各种问题及纠纷。……十三、违约责任：1、合同签字生效，乙方按合同约定需向甲方支付定金人民币（大写）叁拾伍万元整（300000.00元），若在规定时间内乙方不能支付合同定金，则本合同自动失效。合同生效后若乙方不能履行合同，视为乙方违约，合同定金不予退回。2、甲、乙双方任何一方不履行本合同的任一义务，均构成违约，应承担违约责任，即向对方赔偿其违约行为造成的一切直接和可预见的损失。若有争议，首先应友好协商解决。若双方在30天内未能协商一致的，任何一方均有权向人民法院提起诉讼。3、若乙方不按时向甲方支付租金，每逾期一日则按该期应交租金的万分之五作为罚金，逾期交租时间不能超过30天……。合同签订后宝竹公司遂进场开始施工建设。 还查明，2011年3月份，因甘村坡二组村民及不明身份人员聚集上述施工场地导致施工无法正常进行，南宁市公安局三塘派出所多次出警调查、调解纠纷，但均未成功。2011年12月14日，被告甘村坡二组村民黄凤玲等115人诉至本院，请求确认《第三产业土地租赁合同》无效，本院经审理后确认：2009年5月18日被告甘村坡二组经南宁市规划管理局同意，将甘村坡二组27893.53平方米（折合41.84亩）的集体所有土地转为三产用地，并取得《建设用地规划许可证》（地字第450101200900110号）。2009年11月30日，时任甘村坡二组组长的农电光、副组长农君光、村民代表农步海，代表甘村坡二组与宝竹公司签订《第三产业土地租赁合同》。甘村坡二组所在的南宁市兴宁区三塘镇那况村民委员会及存在栗爱连在合同的主管部门签字盖章，同意甘村坡二组出租该第三产业用地，甘村坡二组的49户代表在合同末尾就三产用地的出租事宜签名表示同意，并同意组长农电光代表甘村坡二组签订《第三产业土地租赁合同》。合同签订后，宝竹公司按约向甘村坡二组支付了合同定金30万元。本院于2012年12月5日做出（2012）兴民一初字第158号民事判决，判决驳回黄凤玲等人的诉讼请求。黄凤玲等115人不服该判决，上诉至广西壮族自治区南宁市中级人民法院，该院查明事实与一审查明事实一致，并于2015年7月28日做出（2013）南市民一终字第1058号民事判决，判决：一、撤销本院（2012）兴民一初字第158号民事判决；二、甘村坡二组与宝竹公司签订的《第三产业土地租赁合同》中未超过20年租赁期限的部分有效，超出部分无效。该判决已于2015年8月7日发生法律效力。 又查明，2014年3月14日，被告甘村坡二组（甲方）与第三人中巽公司（乙方）签订一份《合作开发经营三产用地协议书》，将坐落于南宁市兴宁区昆仑大道北面路边（即南宁金桥农产品批发市场东面）的三产用地与乙方合作开发，合作期限为70年（2017年5月30日至2087年5月30日止），该期限不包含建设期。《合作开发经营三产用地协议书》与《第三产业土地租赁合同》所涉土地为同一地块。现该地块中巽公司已于2014年3月14日签订合同时进场施工。 宝竹公司于2015年11月2日请求南宁市兴宁区三塘镇人民政府出面协调甘村坡二组履行合同交付土地给其使用，南宁市兴宁区三塘镇人民政府于2015年11月6日致电甘村坡二组组长方仁桂，对方不同意协商；2015年11月12日下午甘村坡二组主动要求与宝竹公司见面协商，在协商过程中，甘村坡二组组长方仁桂带两位代表（蔡长春、林宝霞）都一致表明不愿履行法院判决结果，也不愿意交付土地给宝竹公司使用。 再查明，原告宝竹公司为确定其经营损失，委托广西评值价格事务所有限公司进行价格认证。该公司于2017年9月25日做出[2017]桂评值价认9-5号《价格认证报告》，该报告认证结果为2011年12月1日至2036年11月30日经营损失为16965108元。其中在价格认证明细表中载明：“经营利润（经营损失）：1627508元（2011.12.1-2016.11.30）、2589842元（2016.12.1-2021.11.30）、3237863元（2021.12.1-2026.11.30）4145383元（2026.12.1-2031.11.30）、5364512元（2031.12.1-2036.11.30）”。原告宝竹公司为此支付评估费10万元。 本案在审理过程中，经本院向原告释明其可以变更诉讼请求，原告宝竹公司将诉讼请求：一、甘村坡二组与中巽公司停止侵犯宝竹公司土地使用权的行为，并责令甘村坡二组与中巽公司将涉案土地及已办理好的用地手续资料交付宝竹公司；二、甘村坡二组与中巽公司赔偿宝竹公司的损失，即甘村坡二组应相应延长《第三产业土地租赁合同》的租赁使用期限，延长期限为自2031年12月1日起暂计算至2037年11月30日为6年（含2年免租期），并以甘村坡二组实际交付土地的时间计算以后应当延长的期限。延长期限土地的租金按照《第三产业土地租赁合同》约定第一、二个五年的标准计付变更为本案现审理的诉讼请求。经本院向原告释明合同效力问题，原告主张合同效力由法院认定并变更诉讼请求第二项数额为获得的利益收入11600596元及评估费100000元，合计11700596元。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第三十条“债权人依照合同法第一百二十二条的规定向人民法院起诉时作出选择后，在一审开庭以前又变更诉讼请求的，人民法院应当准许”的规定，现原告宝竹公司根据现实情况在一审开庭前变更诉讼请求，符合法律规定。第三人中巽公司关于原告变更诉讼请求属于另一个法律关系，应该驳回诉请的主张无法律依据，本院不予采纳。 关于《第三产业土地租赁合同》效力的问题。广西壮族自治区南宁市中级人民法院做出的（2013）南市民一终字第1058号民事判决已于2015年8月7日发生法律效力，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条“下列事实，当事人无须举证证明：（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”的规定并结合上述判决书，本院确认：宝竹公司按约向甘村坡二组支付了合同定金30万元，甘村坡二组与宝竹公司签订的《第三产业土地租赁合同》中未超过20年租赁期限的部分有效，超出部分无效。至于甘村坡二组主张宝竹公司未支付定金30万元，并未提交相反证据足以推翻该认定的事实，本院对该项主张不予采信。 《第三产业土地租赁合同》中未超过20年（2011年12月1日至2031年11月30日）租赁期限的部分有效合法有效，双方应恪守履行。但2014年3月14日甘村坡二组在明知涉案土地有纠纷的情况又与中巽公司签订《合作开发经营三产用地协议书》。现中巽公司已于合同签订时进场施工，且2015年11月12日下午甘村坡二组组长方仁桂及两位代表（蔡长春、林宝霞）一致表明不愿履行法院判决结果，也不愿意交付土地给宝竹公司使用。甘村坡二组以其实际行为以及明确意思表示不再履行合同，已明显构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第二项的规定，在此情况下继续履行合同缺乏执行的可能性，现宝竹公司主张自2015年11月12日双方的《第三产业土地租赁合同》解除，本院予以确认。 关于原告宝竹公司可得利益收入的问题。以约履行合同义务不仅是合同法的基本原则，也是现代经济组织在社会主义市场经济中诚实信用的表现，现甘村坡二组以其实际行为以及明确意思表示不再履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，被告甘村坡二组因不履行合同义务导致双方签订的合同无法履行的违约行为给原告宝竹公司造成包括合同履行后可以获得的利益的损失，现原告宝竹公司提交《价格认证报告》证明其2011年12月1日至2036年11月30日期间经营损失为16965108元，其中2011年12月1日至2031年11月30日的经营损失为11600596元，广西评值价格事务所有限公司系具有相应价格评估资质的合法评估机构，被告甘村坡二组亦未提交证据足以反驳该评估结论，亦未向法院申请重新评估，故本院对该价格认证报告予以采信。原告宝竹公司因履行合同后可获得的利益系该合同的有效部分的损失，也即合同自2011年12月1日至2031年11月30日正常履行期间原告宝竹公司能够基于该合同产生可获得的利益，现原告宝竹公司主张该期间的可获利益11600596元，本院予以支持。 关于评估费100000元的问题。原告宝竹公司为确定其自2011年12月1日至2036年11月30日正常履行期间能够基于该合同产生可获得的利益支出了评估费100000元，有相应的评估机构出具的发票予以证实，本院对此予以确认。该费用系原告为确定其损失而支出的必要费用，因该评估包含有合同无效期间部分，故本院根据合同有限期间与评估年限比例确定被告甘村坡二组支付原告宝竹公司评估费为20年÷25年×100000元=80000元。对于原告宝竹公司主张评估费的其余部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十三条、第一百二十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、原告广西宝竹物业管理有限公司与被告南宁市兴宁区三塘镇那况村民委员会甘村坡第二村民小组于2009年11月30日签订的《第三产业土地租赁合同》于2015年11月12日解除； 二、被告南宁市兴宁区三塘镇那况村民委员会甘村坡第二村民小组赔偿原告广西宝竹物业管理有限公司利益损失11600596元； 三、被告南宁市兴宁区三塘镇那况村民委员会甘村坡第二村民小组支付原告广西宝竹物业管理有限公司评估费80000元； 四、驳回原告广西宝竹物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费92004元，由原告广西宝竹物业管理有限公司负担120元、被告南宁市兴宁区三塘镇那况村民委员会甘村坡第二村民小组91884元。 公告费300元，由第三人广西中巽投资有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李 寒 人民陪审员  周国萍 人民陪审员  黄恒派 二〇一八年二月六日 书 记 员  黄丽霖 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(一) 第三十条债权人依照合同法第一百二十二条的规定向人民法院起诉时作出选择后，在一审开庭以前又变更诉讼请求的，人民法院应当准许。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二十八条一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许。