北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终9461号上诉人（原审被告）：北京市密云区西田各庄镇卸甲山股份经济合作社，住所地北京市密云区西田各庄镇卸甲山村。法定代表人：王亮，董事长。被上诉人（原审原告）：张凤印，男，1958年4月24日出生，住北京市密云区。委托诉讼代理人：张文生，北京市檀州律师事务所律师。上诉人北京市密云区西田各庄镇卸甲山股份经济合作社（以下简称卸甲山股份经济合作社）因与被上诉人张凤印租赁合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2018）京0116民初1294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卸甲山股份经济合作社上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张凤印的诉讼请求，一审、二审案件受理费由张凤印负担。事实和理由：一、本案系租赁合同纠纷，租赁合同中并未明确约定租赁期满后卸甲山股份经济合作社应当补偿张凤印投资损失，因此，根据合同意思自治原则，一审法院判决卸甲山股份经济合作社补偿张凤印投资损失，缺乏合同依据。二、张凤印作为承租人，对于其地上物投入，应当综合考虑租赁年限、市场环境等因素进行合理投资，然而张凤印在租赁期限届满前两年内对于租赁场地进行大量投资，不符合正常经营投资常理，卸甲山股份经济合作社不应当承担赔偿责任。三、一审法院错误的适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释的范围限于城镇房屋，不适用于本案农村集体土地的出租。四、评估鉴定机构在鉴定过程中，未考虑原有地上物花墙的价值，同时将围墙中的90米重复计算，鉴定结论与事实不符。且张凤印栽种的树木已经成材，可以申请林业主管部门报批采伐，卸甲山股份经济合作社不能补偿。五、卸甲山股份经济合作社出具的四份证明，是为张凤印办理行政审批用，并非同意其投资扩建。张凤印辩称，同意一审判决。一审期间，鉴定机构进行现场勘验，双方均到场并签字确认，卸甲山股份经济合作社没有对于鉴定的范围提出异议，对于鉴定结论也未持异议。张凤印向一审法院起诉请求：1.判令卸甲山股份经济合作社给付张凤印租赁期间的投资建设补偿款1191200元；2.本案诉讼费由卸甲山股份经济合作社承担。一审法院认定事实：2007年8月13日，卸甲山股份经济合作社（甲方）与张凤印（乙方）签订《市场承包协议书》，约定：“1、甲方将村南市场延包给乙方经营管理，时间由2007年9月1日至2017年8月31日止；2、乙方向甲方每年交纳租金壹万伍仟元，10年壹拾伍万元一次性交齐；3、市场面积北至东西路南边，西至水管站房山外，南至花墙，东至花墙内，有三间市场办公用房归乙方使用；……13、如果机务队院，村委会要出租或拍卖，市场三间办公用房收回，就近新盖市场办公用房。村委会有权在水管站墙外15米内搞建设；……20、合同期满后的财产解决办法：乙方购置的财产归乙方所有，乙方租用甲方的资产完好无损的返回甲方。”协议签订后，卸甲山股份经济合作社与张凤印双方依约履行各自义务。上述协议中约定的三间办公用房被卸甲山股份经济合作社收回并给付张凤印部分钱款。张凤印经工商登记办理北京卸甲山村农副产品市场有限公司的工商营业执照，并自2007年开始陆续在市场内建办公用房和商品经营用房、垒砌砖墙、栽种部分树木，并对市场进行改水改电等设施建设。2016年3月29日，经卸甲山村委会同意，张凤印对市场内路面进行硬化。2017年8月13日，卸甲山股份经济合作社与张凤印约定的租赁期限届满后，因涉及张凤印在租赁期间对市场投入补偿问题至今尚未确定市场承包人，市场现暂由张凤印继续经营。2018年1月30日，张凤印持诉称理由及请求起诉至一审法院。本案在审理过程中，经一审法院询问，卸甲山股份经济合作社与张凤印就下列问题回答如下：1、本案所涉土地原系卸甲山村老场院，后被卸甲山村用于农贸市场经营。张凤印与卸甲山股份经济合作社签订2007年《市场承包协议》前即经营管理此市场，但双方未签订书面租赁协议；2、本案所涉土地性质北边一半是农村集体建设用地，南边一半是绿化用地；3、卸甲山股份经济合作社收回市场后用途仍对外发包用于经营；4、张凤印改造市场未得到政府财政拨款。此外，该院于审理期间现场勘察如下：市场西边建有办公用房、南部靠西边单片彩钢棚子，南部靠东边彩钢房；东边有彩钢房8间；市场地面为柏油路面；市场西边有杨树、柳树。张凤印对其主张出示下列证据：1、《市场承包协议书》及租金交纳收据，证明卸甲山股份经济合作社与张凤印双方之间存在租赁关系，协议书中的三间办公用房已经退给卸甲山股份经济合作社，张凤印要求补偿的建筑物中不包括此三间办公用房；2、密云区西田各庄镇出具的《经营场所证明》，证明市场内所建北京凤印宏运商店不属于违章建筑；3、卸甲山村委会分别于2011年6月27日、2014年3月5日、2016年3月29日、2017年8月13日出具的证明，证明张凤印在市场内建房、建厕所、垒砌砖墙、硬化路面经过卸甲山股份经济合作社同意；4、硬化路面施工合同及发票，证明硬化路面支付工程款94万余元；5、2014年安装电表收据，证明张凤印在市场内安装电表支出；6、2017年12月更换玻璃丝棉收据，证明根据消防部门要求经营场所必须更换为玻璃丝棉的支出费用；7、工程总价预算表及市场营业执照复印件，证明市场经营是经合法注册；8、照片，证明张凤印硬化路面前市场土地状况。经质证，卸甲山股份经济合作社对证据1、证据3及证据7中的营业执照复印件真实性认可，但对证据3的证明目的不认可，认为证据3仅能证明卸甲山股份经济合作社对建房知情但不能证明卸甲山股份经济合作社同意；对其余证据真实性不认可，对证据6中根据消防部门要求更换玻璃丝棉的事实认可，对花费数额不认可。就张凤印在市场内投入建设数额，张凤印于本案审理期间提出评估鉴定申请。2018年5月10日，北京中必达资产评估有限责任公司出具《北京市怀柔区人民法院委托评估的位于北京市密云区西田各庄镇卸甲山市场所涉及地上建筑物及附属物评估报告》，评估结果为1191200元。其中，树木价值30240元，厕所价值2710元，路面硬化价值642450元，地埋PVC水管4000元，下水道3500元，电表4740元，市场大门及广告牌2700元，围墙价值29310元，房屋、简易棚及构建物共计471580元。经质证，张凤印认为评估机构在计算建筑物重置成新率时过低，但同意该评估结论；卸甲山股份经济合作社对评估报告结论无异议。卸甲山股份经济合作社为此支付评估鉴定费16195元。卸甲山股份经济合作社对其主张出示《密云县西田各庄镇卸甲山村村庄规划图》一张，证明本案所涉市场土地性质北边一半土地是农村集体建设用地，南边一半土地是防护绿地。经质证，张凤印对此无异议。一审法院认为，本案系《市场承包协议》约定的租赁期限届满后对张凤印租赁期间所建房屋、设施、栽种树木等财产的处理问题。对此，卸甲山股份经济合作社与张凤印虽在协议中约定“合同期满后，张凤印购置的财产归张凤印所有，张凤印租用卸甲山股份经济合作社的资产完好无损的交回”，但该约定过于宽泛导致双方对张凤印投入财产应否进行补偿认识不一致。根据我国《合同法》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物；承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，扩建办理合法建设手续的，扩建造价费由出租人负担，扩建未办理合法建设手续的，扩建造价费由双方按照过错分担。本案中，就张凤印租赁期间的投入已经评估鉴定机构进行评估，但该评估结果仅作为该院处理案件的参考依据，该院在该依据基础上应综合案情并着重从张凤印增建行为是否经过卸甲山股份经济合作社同意，增建房屋是否经过行政机关审批等多个方面加以审查判定：首先，关于张凤印在市场内增建房屋是否经过卸甲山股份经济合作社同意的问题。张凤印对此出示了卸甲山村民委员会为其出具的四份证明，卸甲山股份经济合作社虽称上述证据不能证明张凤印建造行为系经卸甲山股份经济合作社同意，但上述建筑形成后卸甲山股份经济合作社未在合理期限6个月内提出异议，故对卸甲山股份经济合作社上述意见该院不予采信，该院认定卸甲山股份经济合作社对张凤印所有增建行为知情且同意；其次，关于张凤印增建行为是否经过行政机关审批的问题。根据《卸甲山村村庄规划图》及现场勘察可知，张凤印在市场内增建房屋位于市场内西部、南部和东部三部分，其中南部建筑所在土地性质虽不属农用地，但属于河流护坡的防护绿地。现张凤印虽出示密云区西田各庄镇人民政府出具的《经营场所证明》以证明市场内房屋—北京凤印宏运商店不属于违章建筑，但该证明并非建造房屋的行政审批手续，故该院认定张凤印所建房屋非经行政机关审批，对张凤印上述行为，卸甲山股份经济合作社与张凤印均有过错，由此对张凤印所建房屋等建筑花费应由卸甲山股份经济合作社与张凤印均担。此外，卸甲山股份经济合作社虽称卸甲山股份经济合作社在收回三间办公用房时给过张凤印补偿款，但对该款性质并未明确系对张凤印另建办公用房的投入，此种情形下，该院可将此款认定为系对租金以另一种方式的减免；第三，关于张凤印栽种树木、建造简易厕所、地埋PVC水管、安装市场大门、广告牌等不需要经过行政审批所建增设物的补偿问题。张凤印在租赁农贸市场期间，为美化环境栽种的树木，为解决市场客人需求建造的简易厕所以及农贸市场经营过程中所必需且不需要经过行政机关审批的增设物，卸甲山股份经济合作社应按评估数额给予张凤印补偿；第四，关于市场内部路面硬化的补偿问题。本案所涉土地并非农用地且一直用于农村集市市场经营，在市场内部进行路面硬化有利于减少尘土和便于市场客人出行，属于对市场环境进行的整治改造工程，故张凤印此部投入理应得到卸甲山股份经济合作社补偿。经上分析及酌算确定，卸甲山股份经济合作社应给付张凤印在市场租赁期间投入所支出补偿共计940785元。张凤印上述投入中，虽有广告牌等部分物品可予移动，但上述物品基于市场经营存在，一旦脱离市场则不再存在价值，故对卸甲山股份经济合作社辩称由张凤印移动拆除的辩称意见，该院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决：卸甲山股份经济合作社给付张凤印市场建设补偿款共计940785元。本院对于一审法院审理查明的事实予以确认，上述事实亦有二审庭审笔录在案佐证。本院认为，卸甲山股份经济合作社与张凤印签订《市场承包协议》，双方形成租赁合同关系，合同到期终止后，双方因张凤印租赁期间投资建设的财产的处理问题产生争议。对此，本院认为，卸甲山股份经济合作社与张凤印虽在协议中约定“合同期满后，张凤印购置的财产归张凤印所有，张凤印租用卸甲山股份经济合作社的资产完好无损的交回”，但该约定过于笼统，且未对张凤印投入的财产应否应进行补偿作出明确约定，故对于张凤印要求投资建设补偿款的诉求，应当结合合同的约定，综合考虑张凤印实际投入、扩建审批情况、财产现状等因素作出认定。根据查明的事实，张凤印在市场内投资建设的财产主要包括房屋、附属设施、树木及路面硬化等，其上述行为均系对租赁物进行改善及增设他物的行为，从卸甲山村民委员会为其出具的四份证明来看，卸甲山股份经济合作社对于张凤印的上述投资建设行为系属明知且未持异议；现上述增建财产已与市场形成一体，合同终止后，其将随着市场占有权的返还而归卸甲山股份经济合作社所有，张凤印无法获得上述财产的所有权，卸甲山股份经济合作社必然因此而获益，故根据公平原则，张凤印要求卸甲山股份经济合作社进行补偿，应予支持。然根据在案证据显示，张凤印建造房屋的行为未经过行政审批手续，且对张凤印上述行为，卸甲山股份经济合作社与张凤印均有过错，故对于相应建造物的价值进行补偿时，应当对该情况加以考量。关于卸甲山股份经济合作社应当对张凤印补偿的数额，卸甲山股份经济合作社在上诉中对评估报告提出了异议，但由于该报告由具备资质的评估机构作出，一审中卸甲山股份经济合作社对评估公司作出的地上物勘察明细的真实性以及评估结果均予以认可，因此，在缺乏充足有效证据予以支持的情况下，本院对卸甲山股份经济合作社在二审中提出的异议不予采信。一审法院参照评估结果，并综合考虑张凤印投资建设的实际情况，酌情确定卸甲山股份经济合作社应给付张凤印在市场租赁期间投入所支出补偿共计940785元，并无不当，本院予以维持。卸甲山股份经济合作社提出的上诉理由，依据不足，本院均不予采信，对其上诉请求亦不予支持。综上所述，卸甲山股份经济合作社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15520元，由北京市密云区西田各庄镇卸甲山股份经济合作社负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 咸海荣审 判 员 孙 京审 判 员 张 帆二〇一八年八月二十八日法官助理 王天水法官助理 朱宏哲书 记 员 王秋岩