安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0103民初3007号原告：安徽盈投商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区长江中路**（原**）。法定代表人：陈飚，总经理。委托诉讼代理人：傅震，男，系该公司员工。被告：张江华，男，1962年6月15日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：杨海军，安徽文征律师事务所律师。原告安徽盈投商业经营管理有限公司（以下简称安徽盈投公司）与被告张江华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安徽盈投公司的委托诉讼代理人傅震，被告张江华及其委托诉讼代理人杨海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安徽盈投公司向本院提出诉讼请求：1.解除安徽盈投公司与张江华在2012年11月1日签订的《房屋租赁经营合同》，要求张江华交还承租房屋；2.判令张江华向安徽盈投公司支付逾期租金679770元（2016年12月1日至2018年5月31日）及滞纳金106212.9元（2016年12月1日至2018年5月31日，以后计算至实际清偿之日止）；3.判令张江华向安徽盈投公司支付免租期租金135000元（2012年11月1日起至2013年5月31日期间3个月标准）；4.判令张江华向安徽盈投公司支付违约金100000元；5.判令张江华向安徽盈投公司支付物业费35965元（2016年12月1日至2018年5月31日，以后计算至实际返还房屋之日止）及滞纳金5771.15元（2016年12月1日至2018年5月31日，以后计算至实际清偿之日止）；以上合计：1162719元；6.判令张江华承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2012年11月1日，安徽盈投公司与张江华签订《房屋租赁经营合同》，约定：安徽盈投公司将位于合肥市长江中路262号“长江壹号”街区东楼C3、C4房屋出租给张江华用于经营乐器、培训，经营品牌为吉达琴行、欧华培训、杰迪咖啡；租赁期限自2012年11月1日起至2022年9月30日止，租金按六个月为一个支付期，先支付后使用，提前一个月一次性全额支付下一支付期租金；水、电费按一个月为一个支付期，支付时间、方式及金额均按安徽盈投公司付款通知单的要求；物业费的支付期按租赁房屋租金支付期执行，与租金一并支付；张江华逾期支付上述费用，每日按照未付款项的千分之五支付滞纳金；张江华不按时或不足额支付上述费用超过15日的，安徽盈投公司有权解除合同；因张江华原因导致合同解除的，应按照装修免租期所在租赁年度的月租金向安徽盈投公司全额支付装修免租期的租金，履约保证金不予退还，并且张江华另支付该租赁年度50%的租金作为违约金，违约金不足抵付安徽盈投公司经济损失的，张江华还应负责赔偿。合同生效后，安徽盈投公司依约向张江华交付了房屋，履行了全部合同义务。但张江华自2016年11月2日起开始没有足额支付租金、物业费，经多次催要，仍未支付。故安徽盈投公司诉至法院，请求判如所请。张江华辩称：一、安徽盈投公司与张江华及其案外人第三方均达成三方协议，相应租金由第三方直接向安徽盈投公司支付，安徽盈投公司部分诉请无事实依据；二、安徽盈投公司主张的租金支付期限并没有成就；三、张江华不存在违约行为，不需要支付违约金。经审理查明：2012年11月1日，安徽盈投公司与张江华订立《房屋租赁经营合同》一份，约定：安徽盈投公司将合肥市长江中路262号“长江壹号”街区东楼C3、C4房屋出租给张江华作为“吉达琴行”、“欧华培训”、“杰迪静吧”品牌经营乐器、培训使用，租赁房屋面积约C3部分75㎡、C4部分312㎡（含公摊，公摊系数为建筑面积的百分之六点三）；租赁期限自2012年11月1日起至2022年9月30日止，双方认可2012年11月1日为房屋交接日期，装修免租期为7个月，自2012年11月1日起至2013年5月31日止，装修免租期内免收租金，若因张江华违约导致合同解除的，张江华应按照装修免租期所在租赁年度的月租金向安徽盈投公司交纳装修免租期的租金；C3部分首个租赁年度房屋租金180元/平方米/月，C4部分为80元/平方米/月；租金从2015年6月1日开始在上一年租金的基础上按照6%的标准逐年递增，从2018年6月1日开始在上一年租金的基础上按照8%的标准逐年递增；自2016年6月1日起至2017年5月31日止，优惠后月租金为42135元，2017年6月1日起至2018年5月31日止，优惠后月租金44663元，租金一个支付期限为6个月，先付后用，张江华应提前一个月一次性全额支付下一支付期租金；租赁房屋物业服务费为4元/平方米/月，支付按合同约定面积自租金起租之日起计算，2015年6月1日逐年递增10%，支付期按租赁房屋租金支付期（即6个月）执行，与租金一并支付；张江华不按时支付或者不足额支付租金、水电费、物业服务费、停车费超过15日的，安徽盈投公司有权解除合同，因张江华违反合同约定导致合同解除的，张江华还应支付该租赁年度50%的租金作为违约金，违约金不足抵付损失的，还应负赔偿责任。同时，若张江华逾期支付租金、水电费、物业费等费用，还需每日按照未付款项的千分之五支付滞纳金；双方当事人还对其他权利和义务、合同变更和解除条款、违约责任等作出详尽约定。合同订立后，安徽盈投公司依约向张江华交付了租赁房屋，张江华依约向安徽盈投公司支付了首期租金、物业管理费。2014年3月24日，安徽盈投公司就其与张江华案涉房屋的租赁合同纠纷在本院提起诉讼，本院作出（2014）庐民一初字第01209号民事判决书，该判决中确认双方租赁合同于2014年1月28日解除，同时判决，张江华向安徽盈投公司支付2013年12月1日至2014年2月11日期间的租金90000元，2014年2月12日暂计至2014年3月20日期间的房屋闲置费用45000元，2012年11月1日至2013年5月31日期间的装修免租期租金262500元；2013年12月1日暂计至2014年2月12日期间的物业管理费3470元，违约金93000元等；张江华不服一审判决，向合肥市中级人民法院提起上诉，在二审诉讼期间，双方当事人于2014年11月14日就和解（2014）庐民一初字第01209号民事判决书及变更租赁合同条款达成一份协议：租赁合同的租金自2013年12月1日开始C3部分房屋的租金调整为130元/月/平方米，C4部分80元/月/平方米，租金及物业费的递增时间及递增率继续履行原租赁合同等。后张江华向合肥中院申请撤诉，（2014）庐民一初字第01209号民事判决书发生法律效力。2015年11月30日，安徽盈投公司作为出租方，张江华作为承租人，杨五一作为次承租人就房租物业费支付签订一份说明，约定应由张江华支付的2015年6月1日至2015年11月30日的房租、物业费226217元，由杨五一于直接向安徽盈投公司支付115096元，剩余部分仍由张江华自行支付；如次承租人未按照约定付款，安徽盈投公司有权根据合同约定追究张江华违约责任等。2016年1月25日，安徽盈投公司作为出租方，张江华作为承租人，宋少七作为次承租人就房租物业费支付签订协议书一份，约定应由张江华支付的2015年6月1日至2016年5月31日的房租、物业费，由宋少七于2016年起直接向安徽盈投公司支付，剩余部分仍由张江华自行支付；如次承租人未按照约定付款，安徽盈投公司有权根据合同约定追究张江华违约责任等。2017年4月25日，安徽盈投公司向张江华发出解除租赁合同及催收租金物业管理费通知书。限张江华在2017年5月10日前付清逾期租金、物业管理费并交还房屋，否则安徽盈投公司将按照租赁合同约定采取必要措施。2018年1月18日，安徽盈投公司作为出租方，张江华作为承租人，刘臧军与王勇作为次承租人签订协议书一份，约定截至2017年11月30日，张江华尚欠安徽盈投公司房租、物业费共计504632元；根据安徽盈投公司与张江华所签订的租赁合同约定，张江华应向安徽盈投公司支付的房租、物业费由刘臧军、王勇自2018年5月31日起每半年直接向安徽盈投公司支付150000元（张江华、刘臧军与王勇2018年1月已经支付安徽盈投公司150000元），并遵照张江华与安徽盈投公司所签租赁合同约定的增幅比例；刘臧军、王勇与另一次承租人杨五一（丝绪造型，系张江华转租给杨五一）支付租金、物业费的总额与张江华应付租金的差额部分，由张江华自行补足；如张江华、刘臧军与王勇未按照前述约定付款或者张江华未完全付清拖欠安徽盈投公司的房租、物业费，安徽盈投公司有权根据合同约定追究张江华违约责任等。2018年1月22日，张江华向安徽盈投公司提交一份承诺函，承诺转租给六月餐厅、宏翠珠宝的租户（另案处理中），因欠张江华房租物业费，由张江华进行诉讼，诉讼判决、执行后的欠款，作为其支付给安徽盈投公司的欠款，不足部分仍由张江华承担支付，安徽盈投公司在该份承诺函中加盖公章。另查明，2018年3月31日、2018年6月30日，杨五一分别向安徽盈投公司支付租金41495.3元、46738元，安徽盈投公司同意从张江华应付租金中扣除。案涉房屋现由次承租人杨五一、刘臧军与王勇使用，本院向安徽盈投公司释明是否要求次承租人让房，安徽盈投公司明确表示不要求次承租人让房。上述事实，由安徽盈投公司提交的营业执照，房屋租赁合同，装修、装潢、迁出协议书，合作经营协议书，2017年4月25日解除租赁合同及催收租金物业管理费通知书，快递单签收证明；张江华提交的2014年11月14日的协议书，2015年11月30日协议书，2016年1月25日协议书，2018年1月18日协议书，承诺函以及当事人庭审陈述等予以证实。对于安徽盈投公司提交的2014年1月27日解除租赁合同及催收租金物业管理费的通知书，因发生在本案诉争的租金及物业费之前，该份证据与本案无关，故本院不予采信。本院认为：安徽盈投公司与张江华签订的《房屋租赁经营合同》以及《协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，双方当事人均应依约履行。1、关于解除房屋租赁合同以及返还案涉房屋的诉请。（2014）庐民一初字第01209号民事判决书虽然已经确认双方签订的房屋租赁合同于2014年1月28日解除，但因双方在2014年11月14日协议书中对（2014）庐民一初字第01209号民事判决书进行和解并约定部分条款继续履行原租赁合同，故原房屋租赁经营合同对双方当事人仍发生法律效力。该合同中约定拖欠房租及物业费超过十五日，安徽盈投公司有权解除合同，现张江华已逾期支付房租及物业费，且经催要后仍未支付，已构成违约，故对安徽盈投公司要求解除双方在2012年11月1日签订的《房屋租赁经营合同》的诉请，本院予以支持。因张江华作为房屋租赁经营合同的承租方，故对安徽盈投公司要求张江华返还案涉房屋的诉请，本院予以支持。2、关于房屋逾期租金。因安徽盈投公司向本院提供的租金计算方式没有超过双方2012年11月1日签订的《房屋租赁经营合同》以及2014年11月14日协议书约定的租金标准，故本院确定张江华应以安徽盈投公司提供的租金计算方式向其支付2016年12月1日至2018年5月31日期间的租金共计633032.7元（扣除已付41495.3元＋46738元）【其中2016年12月1日至2017年5月31日期间的月租金的计算方式为（42135元/月-50元/月×75平方米）×6个月，2017年6月1日至2018年5月31日期间的月租金的计算方式为（44663元/月-50元/月×75平方米）×12个月】。张江华抗辩安徽盈投公司诉请的租金中未扣除王勇支付的150000元，因该150000元已冲抵2016年12月1日之前的租金，故在本案中要求将该笔款项再次扣除没有依据，本院不予采信；张江华同时抗辩安徽盈投公司在2018年1月22日承诺函中盖章可视为其同意所欠租金由案外人直接支付以及诉请租金支付条件尚未成就的主张，因安徽盈投公司认为其在该函中加盖公章仅是收到并非表示同意承诺函内容，且与次承租人的三方协议中均约定次承租人未按约定付款，安徽盈投公司有权根据合同约定追究张江华违约责任，因而即使次承租人逾期支付款项，其法律后果仍由张江华承担，故本院对该抗辩不予采纳。3、关于物业管理费。张江华应当根据合同约定向安徽盈投公司支付物业费至实际返还房屋时止，对于2016年12月1日至2018年5月31日期间的物业管理费35963.14元【其中2016年12月1日至2017年5月31日期间每月物业费标准的计算方式为4元/平方米/月×（1＋10%）×（1＋10%）×387平方米=1873.08元/月，2017年6月1日至2018年5月31日期间的月租金标准的计算方式为4元/平方米/月×（1＋10%）×（1＋10%）×（1＋10%）×387平方米=2060.39元/月，此后租赁房屋面积按照387平方米，物业服务费每月按照5.32元/平方米，自2018年6月1日起逐年递增10%顺延计算至房屋实际返还之日止】；4、关于免租期租金。因（2014）庐民一初字第01209号民事判决书已对该部分免租期租金予以处理，故对于安徽盈投公司在本案中再次提出的该项诉请，本院不再作处理；5、违约金、滞纳金。本案关于违约责任的约定有滞纳金、条款，上述条款约定的实质在于违约责任的承担，在确定上述责任时，应以合同守约方实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以确认。安徽盈投公司出租房屋的目的是获得租金收益，张江华拖欠租金行为给安徽盈投公司造成的实际损失主要是租金的利息损失，安徽盈投公司在主张滞纳金的同时又主张违约金，且违约金主张的金额已远远超出实际造成的利息损失，故对安徽盈投公司滞纳金诉请本院不予支持。关于违约金，租赁合同约定因张江华原因导致合同解除的，张江华应支付该租赁年度50%的租金作为违约金，本案中安徽盈投公司主张张江华支付违约金100000元未超出合同约定，故本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告安徽盈投商业经营管理有限公司与被告张江华在2012年11月1日签订的《房屋租赁经营合同》；二、被告张江华于本判决书生效之日起十日内向原告安徽盈投商业经营管理有限公司返还位于合肥市庐阳区长江中路262号“长江壹号”街区东楼C3、C4房屋；三、被告张江华于本判决生效之日起十日内支付原告安徽盈投商业经营管理有限公司房屋租金633032.7元；四、被告张江华于本判决生效之日起十日内支付原告安徽盈投商业经营管理有限公司物业管理费35963.14元（自2016年12月1日起暂计至2018年5月31日止，此后租赁房屋面积按照387平方米，物业服务费每月按照5.32元/平方米，自2018年6月1日起逐年递增10%顺延计算至房屋实际返还之日止）；五、被告张江华于本判决生效之日起十日内支付原告安徽盈投商业经营管理有限公司违约金100000元；六、驳回原告安徽盈投商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为9172元，原告安徽盈投商业经营管理有限公司负担3387元，被告张江华负担5785元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  方敏二〇一八年八月二十四日法官助理汪云书记员阮晓艳附本案适用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。