上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初98999号原告：费越，男，1974年11月11日生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：宋永刚，上海兴浦律师事务所律师。被告：上海龙骧房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：周安桥，总经理。委托诉讼代理人：罗婕，女。原告费越与被告上海龙骧房地产开发有限公司(以下简称龙骧公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后于2018年5月24日转为普通程序，于2018年8月21日再次开庭审理。原告费越及其委托诉讼代理人宋永刚，被告委托诉讼代理人罗婕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告费越向本院提出诉讼请求：请求判令被告因违约向原告支付赔偿金人民币(以下币种相同)144,300元。事实和理由：2015年5月8日原、被告签订了上海市商品房预售合同，约定原告向被告购买位于浦东新区春源路58弄《绿城玉兰苑》80号1层101(复式)室房屋(以下简称涉案房屋)，房屋总价款为10,166,900元，双方就付款方式、付款期限、合同解除、房屋交付、违约责任、合同条款附件等进行了约定。其中补充条款一第十条约定被告出于维护地面首层业主私密性的考虑，被告已为绿地分别设置了围挡，围挡内的绿地也称为“庭院”，专属于特定房屋的露台、庭院为购买该特定房屋的业主专属使用。另根据被告在销售房屋的宣传广告及图画展示中，原告所购买的房屋庭院应为实体墙围，原告根据被告的宣传广告及图片展示认为该小区房屋的私密性、观赏性及安全性价值极高，随后决定购买该小区房屋并与被告签订合同。合同签订后，原告依约履行了自己的付款义务。2015年4月，原告被告知房屋样板区、样板房一楼庭院的实体围墙非交付标准，房屋交付时一楼庭院的围挡将不会采取实体围墙形式，原因系被告广告宣传中房屋围墙为违章建筑，没有通过规划审批，需依法进行拆除，被告之行为超出了原告的预期购买房屋价值。为此原告向被告反映此事，被告于2015年12月22日向小区房屋一楼业主包括原告发函表示愿意参照绿城葛洲坝·臻园同类型问题赔偿解决，后未能按其作出的承诺进行赔偿，明显违反了诚实信用原则。原告认为，被告在未依法获得政府管理部门合法审批的情况下，以小区房屋庭院的实体围墙作为销售时的卖点进行宣传，使原告确信被告的宣传广告可以实现，为此付出高昂的房屋价款，并在原、被告双方签订房屋预售合同后仍告知原告愿意赔偿，但至今未兑现其承诺义务，故起诉来院，提出上述诉讼请求。被告龙骧公司辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，双方在签订购房合同前，被告已经通过让原告签署相关告知书的形式明确告知了原告围挡材质变更的事实，原告对上述情况不仅知情而且也予以认可，故双方才于此后签订了购房合同，因此被告不存在任何违约行为。其次，告玉兰苑多层房屋一楼业主书并不代表被告向原告承诺将按照绿城葛洲坝·臻园法院判决的赔偿标准赔偿原告，且本案与原告要求参照的案件情况并不一致。综上，被告不同意原告的诉请及所依据的事实与理由。本院经审理认定事实如下：被告系绿城玉兰苑(又名绿城·玉兰公馆)的开发商，为售楼宣传所需，被告在其于2014年12月印制的绿城·玉兰公馆国宾15墅宣传材料中附上了两张显示有实体高墙围挡的绿地庭院图片，且被告当时所建样板房的庭院围挡亦采用了实体高墙围挡。2015年3月绿城葛洲坝·臻园的绿地庭院高墙实体围挡被浦东新区政府认定为违章建筑依法予以了拆除。被告随即将绿城玉兰苑样板房庭院的实体高墙围挡变更为绿篱形式，并于同年4月6日向原告出示《关于一楼庭院围挡的告知书》，上载明“一、样板区、样板房一楼庭院的实体围墙并非交付标准，房屋交付时一楼庭院的围挡将不会采取实体围墙形式；二、开发商将采取绿篱等符合规划验收的方式作为庭院的围栏，同时保证庭院归一楼业主使用。本人已知悉上述事项。”上述告知书落款处有原告费越的签名，但原告在该份告知书上另手写载明“知道了但不认可”。2015年5月8日，原告费越(乙方)与被告龙骧公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买浦东新区春源路58弄《绿城玉兰苑》80号101(复式)室房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为181.08平方米，其中套内建筑面积为160.34平方米、公用分摊建筑面积为20.74平方米，另有地下附属面积0平方米；乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为53,125.69元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为9,620,000元；第八条约定，签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计(见附件二)，确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起60天内与乙方签订本合同变更协议。……第九条约定，甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局(见附件六)，确需变更的应当征得乙方书面同意。……补充条款一第五条第1款约定，改变房屋结构、户型、空间尺寸或朝向的设计变更须征得乙方同意；除此之外，均无须征得乙方同意；补充条款一第十条第1款约定，出于维护地面首层业主私密性的考虑，甲方已为绿地(如有)分别设置了围挡，围挡内的绿地也称为“庭院”。庭院内的绿化、景观由物业公司统一管理，……补充条款一第十八条第1款约定，买卖合同及本补充协议作为确定甲、乙双方权利义务的最终依据；第2款约定，甲方发布的有关商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，不作为确定甲、乙双方权利义务的依据；……第5款约定，乙方可依据甲方展示的样板房作为房屋装修、家具采购、软装摆设等事项之指引，但样板房不作为甲方房屋交付之依据和标准。合同签订后，被告按约交付了房屋，但所交房屋绿地庭院围墙采用了绿篱形式。2015年12月22日被告发出《告玉兰苑多层房屋一楼业主书》，上载：“尊敬的玉兰苑多层房屋一楼业主：对于附属于本小区平层房屋一楼住宅的小院围合形式，我司由示范区所展示的实体墙围合变更为绿篱围合。同时，为了保证庭院的私密性和观赏性，我司对绿篱的高度和种类均予以慎重考虑。若您对上述小院围合形式的变更有异议，则贵我双方可以参照绿城葛洲坝·臻园的同类型问题的法院判决书协商解决。因绿城葛洲坝·臻园的同类型问题的诉讼案件正在上海市浦东新区法院审理当中，烦请各位业主耐心等待法院判决的结果。……”。此后法院陆续对绿城葛洲坝·臻园所涉纠纷作出判决，认定绿城葛洲坝·臻园的开发商存在违约行为须承担相应的违约责任。以上事实，有上海市房地产权证、《上海市商品房预售合同》、《关于一楼庭院围挡的告知书》、《告玉兰苑多层房屋一楼业主书》以及原、被告双方的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应依约履行。现本案的争议焦点在于被告以绿篱形式作为庭院的围挡是否构成违约以及《告玉兰苑多层房屋一楼业主书》是否系被告对赔偿事宜的承诺。关于第一个争议焦点，本院认为双方在签订预售合同前，被告已经以书面形式明确告知原告，样板房一楼庭院的实体围墙并非交付标准，房屋交付时一楼庭院的围挡不会采取实体围墙形式，而将采取绿篱等符合规划验收的方式作为庭院的围挡，即便原告在该份告知书上载明“知道了但不认可”，但被告发送告知书仅履行的是通知义务，更何况原告在表达“知道了但不认可”之后仍与被告签订了预售合同，合同中亦未对庭院围挡的材质做其他进一步的约定，故即便被告此前对庭院围挡采实体高墙形式有过宣传，且样板房展示的绿地庭院围挡为实体高墙，亦不能将相关宣传作为确定原、被告权利义务的依据，因此被告实际交付的庭院围挡采用绿篱形式并不违反合同约定，被告上述之行为并不构成违约。关于第二个争议焦点，本院认为，从《告玉兰苑多层房屋一楼业主书》内容来看，被告仅表示双方可以参照葛洲坝·臻园同类型问题的法院判决书协商解决,看不出被告有对原告同意按照绿城葛洲坝·臻园法院判决所确定的赔偿比例进行赔偿的明确意思表示，而且本案中双方在签订预售合同前原告对庭院围挡采绿篱形式系明知，被告以绿篱形式作为庭院围挡并不构成违约，这与绿城葛洲坝·臻园所涉纠纷存在明显不同，故原告据此要求被告承担赔偿责任缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第三十条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告费越的诉讼请求。案件受理费3,186元，由原告费越负担。如不服本判决，可在收到本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的数量提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  何璐依人民陪审员  曹 璐人民陪审员  白美娟二〇一八年八月二十三日书 记 员  陆振东附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第三十条承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。