四川省成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0191民初1790号原告（反诉被告）：杨荫君，女，1944年11月4日出生，汉族，住成都市高新区。委托诉讼代理人：杨桦，四川华敏律师事务所律师。一般授权代理人。委托诉讼代理人：邓智勇，四川华敏律师事务所律师。一般授权代理人。被告（反诉原告）：黄诗诒，女，1988年4月18���出生，汉族，住四川省阆中市。委托诉讼代理人：王敏，四川惠博律师事务所律师。一般授权代理人。委托诉讼代理人：冯斌，四川惠博律师事务所律师。一般授权代理人。原告（反诉被告）杨荫君与被告（反诉原告）黄诗诒房屋买卖合同本、反诉纠纷一案，本院于2018年1月8日收到杨荫君起诉状后，先行调解未果，受理黄诗诒提出的反诉后，依法由本院审判员周寓先适用简易程序公开开庭进行审理。后因涉及当事人利益纠纷较大且当事人申请，该案转为适用普通程序由本院审判员周寓先担任审判长，与人民陪审员吴清华、刘翠才组成合议庭进行了审理。原告（反诉被告）杨荫君及其委托诉讼代理人杨桦、邓智勇，被告（反诉原告）黄诗诒及其委托诉讼代理��王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨荫君向本院提起诉讼，请求人民法院依法判令：1.确认黄诗诒解除《房产买卖合同》无效，黄诗诒继续履行房产买卖合同，办理房屋所有权过户手续，并交付房屋；2.黄诗诒将户口自成都市高新区天府一街1566号5栋1单元4楼402号房屋迁出，并支付保险服务费10920元；3.黄诗诒支付违约金1092000元。事实与理由：2017年6月13日，杨荫君与黄诗诒经中介签订《房产买卖合同》，约定黄诗诒将位于成都市高新区天府一街1566号5栋1单元4楼402号房屋（以下简称：诉争房屋）以5460000元价格转让给杨荫君。杨荫君依约支付了定金700000元，并且多次直接或者通过中介要求黄诗诒履行合同，黄诗诒至今不予履行。故杨荫君起诉至院，请求人民法院判如所请。��告（反诉原告）黄诗诒答辩称：依照合同杨荫君应当在黄诗诒归还诉争房屋的按揭贷款之前向黄诗诒支付首付款2200000元，杨荫君没有履行该义务。在杨荫君长期不支付首付款用于黄诗诒偿还按揭贷款的情形下，黄诗诒于2017年12月5日自行偿还了诉争房屋的按揭贷款并且通知了杨荫君，杨荫君仍然未依约将首付款2200000元支付给黄诗诒。基于杨荫君的逾期付款行为，黄诗诒于2017年12月18日向黄诗诒正式通知解除合同。因此，本案真正的违约方是杨荫君，应当驳回杨荫君的诉讼请求。依据前述事实与理由，黄诗诒向本院提起反诉，请求人民法院依法判令：1.解除杨荫君、黄诗诒于2017年6月13日签订的《房产买卖合同》；2.杨荫君承担定金责任700000元，并支付违约金1092000元。针对黄诗诒在答辩中主张2017年12月18日解除合同，在反诉中又主张��决解除合同，法庭释明后，黄诗诒认为合同是否解除处于争议状态，明确主张判决合同解除。针对被告（反诉原告）黄诗诒的反诉请求，杨荫君答辩称：合同约定的支付首付款2200000元时间并不是在按揭贷款之前，同时2017年12月5日收到黄诗诒已经偿还按揭贷款通知后，杨荫君鉴于款项数目较大，提出要求黄诗诒出具还款凭证的合理要求，黄诗诒不闻不问，2017年12月18日接到黄诗诒解除合同的通知，黄诗诒的行为是故意的。黄诗诒因为房价上涨，在2017年12月5日之前就不想出售房屋。请求驳回黄诗诒的反诉请求。结合当事人的诉、辩，法庭总结争议焦点为：杨荫君在黄诗诒偿还按揭贷款之前是否负有支付首付款2200000元的义务；2017年12月5日黄诗诒通知杨荫君已经偿还按揭贷款，此时杨荫君是否应当��付首付款。根据本案的争议焦点，本院经审理认定本案事实如下：2017年6月13日，黄诗诒与杨荫君经中介签订了《房产买卖合同》，约定由杨荫君购买黄诗诒所有的诉争房屋，约定房屋总价款为5460000元，付款方式为签订合同时支付定金700000元，首付款2200000元在黄诗诒结清银行贷款当日支付，其余房款2560000元在过户递件当日支付，合同特别约定2200000元首付款用于偿还诉争房屋银行按揭贷款，税费由杨荫君100%负担。逾期付款超过10日的，黄诗诒有权解除合同，已收取的定金不予退还，同时有权要求总房款20%的违约金。杨荫君、黄诗诒任何一方导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向对方支付总价款20%的违约金。合同还约定了户口迁移等其他事宜。合同签订当日，黄诗诒向杨荫君出具收条表示收到诉争房屋定金700000���。2017年11月28日，诉争房屋产权登记至黄诗诒名下。合同签订后，在履行合同过程中杨荫君、黄诗诒围绕诉争房屋买卖产生争议和分歧。2017年12月3日，黄诗诒通知杨荫君已经联系好银行，12月5日还清诉争房屋的按揭贷款，希望杨荫君把资金准备好，以便后面办理房产交接手续。杨荫君回复称，办理完成后通知她。2017年12月5日，黄诗诒偿还了诉争房屋的按揭贷款。黄诗诒通知杨荫君按揭贷款已经还清，请把钱转给她。杨荫君称，我们要核查清楚了才能转钱给你，请把你办理的银行还款手续资料交给中介或我。2017年12月18日，黄诗诒通知杨荫君因为其没有履行合同，解除2017年6月13日签订的房产买卖合同。杨荫君称自己一直在履行合同。黄诗诒称因为你已经违约，我只能解除合同。杨荫君称，我一再叫你把银行的还款手续交给中介与我，你一直不交，你要交了，我们看后把钱给你，钱我们早准备好了，就等你的还款清单。关于2017年12月5日到2017年12月18日之间，双方有无接触。黄诗诒称，杨荫君知晓自己的银行账号，应当及时支付首付款，而且自己没有合同义务向杨荫君提供还款证明。杨荫君称，2017年12月5日之后，中介和自己给黄诗诒打电话都不接。钱早已经准备好，就等看了还款资料就还钱。以上事实有本案证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，本案黄诗诒提出杨荫君应当在其偿还银行按揭贷款前支付首付款，该主张不符合合同约定。依照合同解释方法，如果合同明确约定的内容优先于推论可以得出的内容。黄诗诒认为合同明确约定首付款2200000元用于偿还按揭贷款，因此应当推论出首付款应当在银行按揭贷款偿还前支付，该推论有一定合理性，但是双方当事人明确约定偿还银行贷款当日支付首付款，该约定明确具体，优先于推论的结论。因此杨荫君未在黄诗诒偿还诉争房屋银行按揭贷款之前支付首付款2200000元，并不构成违约。关于黄诗诒在2017年12月5日已经偿还银行按揭贷款并且通知杨荫君时，杨荫君以需要查看还款证明为由未支付首付款，杨荫君是否构成违约。本院认为，杨荫君并不构成违约。其道理在于：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”该条第二款则规定：“当事人应当遵循诚实信用原则���根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”这表明，当事人一旦建立合同关系，合同的具体义务既来自于双方当事人的约定，也来自于诚实信用原则对当事人的要求。本案中杨荫君和黄诗诒在合同的履行过程中本身发生了一些争议，杨荫君在黄诗诒称已经偿还按揭贷款之时，要求黄诗诒提供还款证明，属于合理要求。同时从黄诗诒的角度，由其提供还款证明也不会给黄诗诒造成额外的严重负担。因此，杨荫君提出要求黄诗诒提供还清证明，依照诚实信用原则，黄诗诒具有该项义务，黄诗诒拒绝履行该项义务，不能以杨荫君未依约支付首付款为由解除合同。没有合法理由解除合同，属于根本违约行为，应当承担违约责任。违约责任包括继续履行合同、承担约定违约金。同时，黄诗诒的反诉诉讼请求因其存在违背合同诚实信用原则要求义务的行为，本院不予支持。关于本案的违约金，黄诗诒提出如果法庭认定其存在违约行为，请求人民法院予以调整降低。本院认为，本案中黄诗诒提出反诉请求，其主张违约金与原告相同，证明黄诗诒认可该案违约金的约定。更为重要的是，从今年起因房屋买卖而产生诉讼猛增，其原因也许正是人民法院过于依职权调整违约金，使拒绝履行合同义务一方经过诉讼后，最终回到合同履行的原点，这样必定无法督促当事人自动履行义务，因此，在本案中本院不调整违约金。关于杨荫君主张的保险服务费，因违约金已经是对其损失的支持，本院不再重复支持。关于办理户口迁移的诉讼请求，本院认为，双方当事人已经发生纠纷，合同法也有关于债务提前到期的规定，本院对此予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉被告）黄诗诒解除《房产买卖合同》无效；原告（反诉被告）杨荫君与被告（反诉原告）黄诗诒于2017年6月13日签订的《房产买卖合同》继续履行：被告（反诉原告）黄诗诒于本判决生效之日起3日内向原告（反诉被告）杨荫君交付位于成都市高新区天府一街1566号5栋1单元4楼402号房屋，并协助将房屋权属变更登记至原告（反诉被告）杨荫君名下（杨荫君应当在本判决生效后3日内向黄诗诒支付首付款2200000元，并于房屋权属登记之日支付剩余购房款）；二、被告（反诉）黄诗诒在完成本判决第一条义务后3日内将户口自成都市高新区天府一街1566号5栋1单元4楼402号房���迁出；三、被告（反诉）黄诗诒于判决生效之日起3日内向原告（反诉被告）杨荫君支付违约金1092000元（双方可主张从判决第一条义务中进行品迭）；四、驳回原告（反诉被告）杨荫君的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）黄诗诒的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费收取57664元、反诉案件受理费收取10464元、保全费5000元，由杨荫君负担1000元，由黄诗诒负担72128元（本诉案件受理费、保全费杨荫君已预交，反诉案件受理费黄诗诒已预交，���诗诒在履行本判决支付违约金义务时一并向杨荫君支付61664元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  周寓先人民陪审员  吴清华人民陪审员  刘翠才二〇一八年七月二十五日书 记 员  陈思芸书 记 员  李媛媛