内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2017）内民再179号抗诉机关：中华人民共和国最高人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）：鄂尔多斯市黑胡子房地产开发有限责任公司。法定代表人：何庆光，该公司经理。委托诉讼代理人：朱伟兴，该公司股东。委托诉讼代理人：丁继明，内蒙古振耀律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：杨乃，男，1942年6月16日出生，汉族，个体户，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：贺引利，男，1962年7月13日出生，汉族，个体户，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：杨二宝，男，1976年8月12日出生，汉族，个体户，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：杨宝，男，1971年9月16日出生，汉族，个体户，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。上述四被申诉人的共同委托诉讼代理人：刘尔晓，内蒙古首佳律师事务所律师。申诉人鄂尔多斯市黑胡子房地产开发有限责任公司（简称黑胡子公司）因与被申诉人杨乃、贺引利、杨二宝、杨宝（简称杨乃等人）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服本院（2012）内民一终字第230号民事判决，向检察机关申诉。最高人民检察院作出高检民监（2016）256号民事抗诉书，向最高人民法院提出抗诉。最高人民法院作出（2017）最高法民抗21号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。申诉人黑胡子公司的委托诉讼代理人朱伟兴、丁继明，被申诉人杨乃、贺引利、杨二宝、杨宝及其委托诉讼代理人刘尔晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。最高人民检察院抗诉认为，本院（2012）内民一终字第230号民事判决适用法律确有错误且有新的证据足以推翻原判决。理由如下：一、终审判决仅以涉案土地证为依据认定涉案土地性质为商服业用地，属于适用法律确有错误，并由此导致对案件基本事实的认定错误。《中华人民共和国物权法》第十四条规定"不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自载于不动产登记簿时发生效力"。第十六条规定："不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机关管理。"第十七条规定："不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。"本案中，达拉特旗国土资源局于2016年1月22日出具的《达拉特旗国土资源局关于达国用（94）字第0003803号等七本土地证性质的说明》载明："经我局调查核实档案，现就达国用（94）字第0003803号等七本土地证有关情况作如下说明：1、达国用（94）字第0003803号土地证的档案里国有土地使用权登记卡内面积为280平方米，用途为住宅，土地使用者为杨乃。2、达国用（94）字第0003805号土地证的档案里国有土地使用权登记卡内面积为280平方米，用途为住宅，土地使用者为杨宝。3、达国用（94）字第0003807号土地使用证的档案里国有土地使用权登记卡内面积为800平方米，用途为住宅，土地使用者为杨宝。4、达国用（2001）字第0001958号土地证的档案里国有土地使用权登记卡内面积为448平方米，建设用地现场勘测表用途填写为住宅，土地使用者为杨二宝。5、达国用（2001）字第0001959号土地证的档案里国有土地使用权登记卡内面积为398.8平方米，用途填写为住宅，土地使用者为杨乃（曹文清转杨乃）。6、达国用（94）字第0003338号的土地证，档案里居民建房和用地登记卡内填写用地面积770平方米，其中营业232平方米，土地使用者为贺引利。7、达国用（2001）字第0001956号的土地证未找到档案。"达拉特旗人民政府于2016年8月17日向黑胡子公司出具的《达拉特旗人民政府关于黑胡子公司撤销达国土资字（2012）373号文件申请的答复意见》载明："诉争的《土地证》的性质，以国土局2016年1月22日出具的《达拉特旗国土资源局关于达国用（94）字第0003803号等七本土地证性质的说明》为准。"由此可见，涉案土地性质应认定为住宅而非商服业用地。终审判决仅以涉案土地证为依据认定涉案土地性质为商服业用地，属于适用法律确有错误，由此亦导致对于案件基本事实认定错误。二、本案有新的证据足以推翻原审判决，黑胡子公司向检察机关申请监督期间，提交了《达拉特旗国土资源局关于达国用（94）字第0003803号等七本土地证性质说明》、《达拉特旗人民政府关于黑胡子公司撤销达国土资字[2012]373号文件申请的答复意见》、达拉特旗人民检察院起诉书（达检公刑诉[2015]297号）等新证据。其中，《达拉特旗人民政府关于黑胡子公司撤销达国土资字[2012]373号文件申请的答复意见》载明："涂改《土地证》的行为，以检察院达检公诉刑诉[2015]297号《起诉书》认定的事实为准。"达拉特旗人民检察院起诉书（达检公诉刑诉[2015]297号）载明：张成和在达拉特旗国土资源局地籍股工作期间，于2004年5月应杨乃的请求，在未经单位相关领导审批的情况下，私自对杨乃持有的达国用94字第0003803号、达国用2001字第0001958号、达国用2001字第0001956号、达国用2001字第0001959号四本国有土地使用证内容进行了变造，将用途一栏由"居住用地"涂改为"商服业用地"。该院认为，张成和犯罪事实清楚，证据确实充分，应当以变造国家机关证件罪追究刑事责任。由此可见，涉案部分土地性质发生变更，系达拉特旗工作人员张成和私自涂改所致，达拉特旗人民政府并不认可上述涂改行为的效力。上述新证据足以推翻终审判决关于涉案土地性质的认定。一方面，鄂尔多斯市中博房地产价格评估有限责任公司系按照商服业用地的价值对涉案房屋作价评估，而黑胡子公司又系依据评估报告与杨乃等四人签订《拆迁补偿安置协议》与《补充协议》，在有新证据证明涉案土地性质为住宅的情况下，黑胡子公司与杨乃等四人签订的《拆迁安置补偿协议》与《补充协议》明显存在权利义务不对等的问题，依法应予以纠正。另一方面，为确定黑胡子公司应当向杨乃等四人赔偿损失的数额，内蒙古正翔房地产价格评估有限责任公司作出的《房地产估价报告书》亦系按照商服业用地的价值对损失数额作出评估，在有新证据证明土地性质为住宅的情况下，该评估报告亦不足以作为确定补偿数额的依据。黑胡子公司称，达拉特旗人民政府及达拉特旗国土资源局已出具证明，证明涉案的土地应依照档案确定性质，而档案中记载为住宅，原一、二审判决对档案中记载为住宅的土地，依照商业土地进行评估确定赔偿数额，违背了法律规定，应对涉案的相关土地及房产，依照住宅确定赔偿数额。一审时，杨乃等人申请评估的住宅面积、商业房产面积、商业空地面积均存在错误，增加了黑胡子公司的赔偿责任。至于回迁协议上未对拆除房屋的性质、面积作具体说明，有具体签订协议时评估公司的评估报告及大院草图，现在依照评估报告及大院草图进行认定就可以了。黑胡子公司当时同意给杨乃等人回迁商业三层1800平方米，每层600平方米，是基于三个认识，一是误以为拆迁的房屋及土地是商业性质的，二是回迁置换1800平方米三层商业房是含杨乃等人所有的土地、地上建筑、附着物、营业损失、搬迁费、安置费等补偿，不再作其他任何补偿，三是认为第三层的商业房价格与住宅差不多，也是为了便于早日达成拆迁协议，给其他拆迁户交付回迁房屋。杨乃等人申请评估时，申请按照1199.38平方米营业房产、300.62平方米住宅房产及2100平方米商业空地进行评估，但这些数据与杨乃等人提供的杨乃大院草图、土地使用权证、房屋产权证、拆迁安置补偿协议均不相符合。评估标的不对、交易实例虚构、重复对房屋及土地进行评估、租金标准完全与实际不符，评估报告存在重大问题，不能作为法院裁判的依据。法院擅自确定鉴定基准日，无法律依据。原审判决解除合同错误。原一审判决超诉讼请求判决错误。请求驳回杨乃等人解除合同的请求；严格依照档案记载的土地性质评估确定杨乃等人的土地及房屋。考虑到赔偿问题还需通过重新鉴定来确定，本案应发回重审。杨乃等人辩称，驳回申诉，维持原判。杨乃等人向内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院起诉请求：请求解除双方签订的《拆迁安置补偿协议》及《补充协议》；并由黑胡子公司赔偿因其未能按期履行合同给杨乃等人造成的所有损失（以鉴定报告评估的1500平方米建筑物价值及3600平方米商用地价值以及鉴定的相关营业损失费）。内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院一审查明，黑胡子公司与杨乃等双方于2006年4月14日签订《房屋拆迁安置补偿协议》，又于2006年5月9日签订《补充协议》，协议约定：黑胡子公司拆迁杨乃等人所有的建筑物1500平米，并占用杨乃等人商业用地3600平米，黑胡子公司向杨乃等人回迁商业3层面积1800平米连体楼（每层600平米），回迁交房时间为2007年11月30日。因黑胡子公司迟迟未能开工建设，导致其不能按期履行协议，杨乃等人为此多次对黑胡子公司进行催告，但黑胡子公司至今未能履行协议。杨乃等人于2009年3月30日向法院提出鉴定其损失的请求，法院委托内蒙古正一信司法会计鉴定所对杨乃等人请求鉴定事项进行了鉴定。内蒙古正一信司法会计鉴定所评估鉴定于2009年6月9日作出内正司鉴定（2009）第3号评估报告书（鉴定杨乃等请求的各项补偿、赔偿损失共计32934485元）。因黑胡子公司对鉴定结论提出异议并申请重新鉴定，一审法院责令正一信司法会计鉴定所作出书面答复并于2010年3月2日组织杨乃等人、黑胡子公司及内蒙古正一信司法会计鉴定所在评估报告上签字的注册评估师到庭进行了质证。黑胡子公司以正一信司法会计鉴定所不是专业的房地产评估机构，且评估师不是房地产估价师，没有资质进行房地产评估为由，向一审法院申请重新鉴定，法院准许黑胡子公司提出的重新鉴定申请，并委托内蒙古正翔房地产评估公司进行鉴定。2011年5月23日内蒙古正翔房地产评估公司作出鉴定结论，出具内正翔字第0308号《房地产评估报告书》一份，鉴定报告书显示：因黑胡子公司未按时交房，其违约行为给杨乃等几人造成各项损失共计51781783元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（三）、（四）项、第九十七条之规定，内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院于2012年4月21日作出（2008）鄂中法民三初字第24号民事判决：一、解除杨乃、贺引利、杨二宝、杨宝与鄂尔多斯市黑胡子房地产有限责任公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》及《补充协议》；二、鄂尔多斯市黑胡子房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿杨乃、贺引利、杨二宝、杨宝各项损失共计51781783元；三、驳回杨乃、贺引利、杨二宝、杨宝的其他诉讼请求。案件受理费206472.43元，保全费3000元，鉴定费80万元，由鄂尔多斯市黑胡子房地产有限责任公司负担。黑胡子公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，发回重审。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院二审认为，本案存在两个争议焦点：《拆迁补偿安置协议》和《补充协议》是否应当解除；黑胡子公司应如何对杨乃等人承担赔偿责任。（一）关于《拆迁补偿安置协议》和《补充协议》是否应当解除的问题。黑胡子公司与杨乃等人签订的《拆迁补偿安置协议》和《补充协议》，是双方的真实意思表示，合法有效，应受国家法律保护。协议签订后，杨乃等人依约履行了其应尽义务，将房屋及相关权属证书及时交付给黑胡子公司，但拆除房屋后，长达六年中经杨乃等人几次催告，仍未能将回迁房交付给杨乃等人，已构成根本违约，致使《拆迁补偿安置协议》及《补充协议》的合同目的无法实现。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）、（四）项之规定"当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同"，一审法院判决解除《房屋拆迁安置补偿协议》及《补充协议》于法有据。（二）黑胡子公司应如何对杨乃等人承担赔偿责任的问题。对黑胡子公司拆迁的房屋及土地价值的问题，一审法院依法委托了内蒙古正一信司法会计鉴定所。黑胡子公司对于该所作出的评估报告提出异议，申请重新评估。一审法院又依法委托了内蒙古正翔房地产评估公司，评估结果为"杨乃等拆迁的房屋及土地市场价值为47681159元、杨乃等拆迁房屋的租赁费为4100624元，共计51781783元"。黑胡子公司认为内蒙古正翔房地产评估公司所作出的评估报告存在诸多问题，不能作为定案依据。本院二审认为，1、一审法院组织双方到涉诉房地产现场实地勘察，以勘察日作为评估基准日，并无不当；2、杨乃等提交的房产证、土地证显示的涉案房地产的性质为"营业和商业"，虽然黑胡子公司对此有异议，提起了行政诉讼，但诉讼结果没有改变涉案房地产的性质，故诉称"评估公司未按照涉诉房地产登记薄记载的房地产用途进行评估"，没有法律和事实依据；3、估价对象"土地使用权总面积为3600平方米，总建筑面积1500平方米"，是依据双方《拆迁安置补偿协议》中双方实际测量的平米数，评估报告中的评估面积正确，故内蒙古正翔房地产评估公司的评估报告程序合法，结果正确，能够作为本案黑胡子公司对于杨乃等的赔偿依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。黑胡子公司的上诉请求及理由无事实及法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，本院于2012年11月16日作出（2012）内民一终字第230号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300709元，由黑胡子公司负担。2013年10月24日，最高人民法院作出（2013）民申字第1635号民事裁定，驳回黑胡子公司的再审申请。本院再审查明的事实与二审查明的事实一致。另查明，2012年8月13日，鄂尔多斯市中级人民法院作出（2012）鄂行再终字第3、4、5、6、7、8、9号行政裁定书，认定黑胡子公司的起诉已超过法定期限，并裁定维持鄂尔多斯市中级人民法院（2010）鄂中法行终字第37、38、39、40、41、42、43号行政裁定。黑胡子公司于2008年10月27日将涉案被拆迁房屋所占土地的国有土地使用权证办至其名下。达拉特旗人民检察院指控张成和变造国家机关证件罪一案，达拉特旗人民法院于2016年12月2日作出（2015）达刑初字第307号刑事判决：张成和无罪。达拉特旗人民检察院不服，提出抗诉。鄂尔多斯市中级人民法院法院于2017年7月6日作出（2017）内06刑终16号刑事裁定：一、撤销达拉特旗人民法院（2015）达刑初字第307号刑事判决；二、发回达拉特旗人民法院重新审判。2017年8月3日，达拉特旗人民检察院撤回起诉。2017年8月4日，达拉特旗人民法院作出（2017）内0621刑初205号刑事裁定：准许达拉特旗人民检察院撤回起诉。2017年8月16日，达拉特旗人民检察院作出达检公诉刑不诉（2017）13号不起诉决定书，主要内容有"达拉特旗公安局起诉意见书认定：2004年5月，犯罪嫌疑人张成和在无领导审核审批、无政府批准文件、无法律依据的情况下私自将杨乃名下的国用（94）字第0003803号、达国用（2001）字第0001956号、达国用(2001)字第0001958号、达国用(2001)字第0001959号国有土地使用证；杨宝名下的国用(94)字第0003805号国有土地使用证的内容进行了变造。经达拉特旗人民检察院撤回起诉后审查并经退回补充侦查，仍然认为达拉特旗公安局认定的犯罪事实不清、证据不足。现有证据无法认定不起诉人张成和的行为构成变造国家机关证件罪，不符合起诉条件。依照《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百七十一条第四款的规定，决定对张成和不起诉。"2005年黑胡子公司委托鄂尔多斯市中博房地产价格评估有限责任公司对被拆除的杨乃等人房屋及占用的土地进行了价格评估，鄂尔多斯市中博房地产价格评估有限责任公司出具的房地产估价报告附有房屋现状平面图，平面图记载:杨乃等人总建筑面积1491.61平方米，总占地面积3589.05平方米，空地面积2148.49平方米。黑胡子公司依据鄂尔多斯市中博房地产价格评估有限责任公司的房地产估价报告与杨乃等人签订了《拆迁安置补偿协议》。杨乃等人提供的杨乃大院草图记载：未确定面积141.75平方米，占地面积4096.29平方米，建筑面积2066.63平方米。本院再审认为，本案的争议焦点为：一、以涉案土地证为依据认定涉案土地性质为商业用地是否合法有据；二、黑胡子公司与杨乃等人签订的《拆迁安置补偿协议》及《补充协议》是否应当解除；三、黑胡子公司应当如何对杨乃等人承担赔偿责任。关于以涉案土地证为依据认定涉案土地性质为商业用地是否合法有据的问题。虽然涉案的国有土地使用证有涂改，黑胡子公司对此有异议且提起了行政诉讼，但行政诉讼结果并没有否定涉案的国有土地使用证的效力。达拉特旗人民检察院指控张成和变造国家机关证件罪一案，达拉特旗人民检察院于2017年8月16日作出达检公诉刑不诉（2017）13号不起诉决定书，故原审以涉案的国有土地使用证为依据认定涉案土地性质为商服业用地合法有据。关于双方签订的《拆迁安置补偿协议》及《补充协议》是否应当解除的问题。双方签订的《拆迁安置补偿协议》和《补充协议》，是双方的真实意思表示，合法有效。协议签订后，杨乃等人依约履行了其应尽义务，将房屋及相关权属证书及时交付黑胡子公司，但黑胡子公司拆除房屋后，经催告仍未能将回迁房交付给杨乃等人，已构成根本违约，致使《拆迁安置补偿协议》及《补充协议》的合同目的无法实现。原审判决解除《拆迁安置补偿协议》及《补充协议》并无不当。关于黑胡子公司应当如何对杨乃等四人承担赔偿责任的问题。黑胡子公司依据鄂尔多斯市中博房地产价格评估有限责任公司的房地产估价报告与杨乃等人签订了《拆迁安置补偿协议》，协议约定总建筑面积1500平方米，土地面积3600平方米，与鄂尔多斯市中博房地产价格评估有限责任公司出具的房地产估价报告附有的房屋现状平面图记载的建筑面积、占地面积，杨乃等人提供的杨乃大院草图记载的建筑面积、占地面积及杨乃等人的房屋所有权证和国有土地使用权证记载的面积均不一致，黑胡子公司已将杨乃等人的房屋拆除，无法重新勘验确定面积。黑胡子公司将杨乃等人的房屋拆除后，未能按约定给杨乃等人回迁房屋，已构成根本违约，应自行承担无法重新勘验确定面积的后果。原审以双方签订的《拆迁安置补偿协议》中约定的面积确定面积并无不当。对黑胡子公司拆迁的房屋及土地价值的问题，一审法院依法委托了内蒙古正一信司法会计鉴定所进行评估。黑胡子公司对于该所作出的评估报告提出异议，申请重新评估。一审法院又依法委托了内蒙古正翔房地产评估公司进行评估，评估结果为"杨乃等拆迁的房屋及土地市场价值为47681159元、杨乃等拆迁房屋的租赁费为4100624元，共计51781783元"。因黑胡子公司请求撤销杨乃等人的国有土地使用证提起行政诉讼，本案中止了审理，鉴定延期的原因在于黑胡子公司，故原审以勘察日作为评估基准日，并无不当；从鉴定报告内容看，估价对象"土地使用权总面积为3600平方米，总建筑面积1500平方米"，是依据双方《拆迁安置补偿协议》中约定的平米数进行评估作价，评估报告中的评估面积正确。考虑到黑胡子公司未及时赔偿杨乃等人的经济损失，且房屋市场价值随时间推移发生客观变化等原因，原审以法院依法委托的具有法定资质的专业鉴定机构内蒙古正翔房地产评估公司作出的评估报告为依据计算杨乃等的经济损失，并无不当。杨乃等人的诉讼请求是以鉴定为准，故原审判决未超出诉讼请求。综上所述，黑胡子公司的申诉理由不能成立，再审请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2012）内民一终字第230号民事判决。本判决为终审判决。审判长  张宏斌审判员  魏 英审判员  张 军二〇一八年二月二日书记员  戴红慧