上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0105民初20478号之一原告：沈飞宇，男，1958年7月1日出生，汉族，住上海市长宁区。原告：沈舟凝，女，1987年11月3日出生，汉族，住上海市长宁区。上列两原告的共同委托诉讼代理人：黄海品，上海市君志律师事务所律师。上列两原告的共同委托诉讼代理人：杜洁，上海市君志律师事务所律师。被告：上海全寅实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：王杭，职务不详。第三人：上海豪盛物资贸易有限公司，住所地上海市宝山区呼兰路****楼**。法定代表人：秦康，职务不详。原告沈飞宇、沈舟凝与被告上海全寅实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年4月13日公开开庭审理了本案，两原告的共同委托诉讼代理人黄海品、杜洁到庭参加诉讼。同日，根据原告沈飞宇、沈舟凝的申请，本院追加上海豪盛物资贸易有限公司为第三人参加诉讼。本院于2018年8月27日再次公开开庭审理了本案，原告沈飞宇、沈舟凝的共同委托诉讼代理人杜洁到庭参加诉讼。被告上海全寅实业有限公司、第三人上海豪盛物资贸易有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈飞宇、沈舟凝向本院提出诉讼请求：1.解除2016年4月29日原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告支付两原告2017年3月-8月的租金共计246,000元；3.被告支付两原告相当于两个月租金的违约金82,000元；4.被告支付两原告租赁期间欠付的水电煤、电话和物业管理费共计11,656.80元。诉讼过程中，原告放弃了第一项诉讼请求，并变更诉讼请求为：1.被告支付两原告2017年3月-8月的租金共计236,433元;2.被告支付两原告违约金82,000元，以被告支付的租赁保证金82,000元抵充;3.被告支付两原告租赁期间欠付的水电煤、电话和物业管理费共计11,656.80元。事实和理由：2016年4月29日，原告沈飞宇委托其母与第三人订立《房屋租赁合同》，由第三人向两原告租用上海市长宁区虹桥路XXX号C-15房屋(以下简称涉讼房屋)。合同约定，租赁期间为2016年5月10日至2019年5月9日止，月租金为41,000元。签订合同后第三人支付了押金，并支付租金至2016年8月。自2016年9月起，由被告向原告支付租金，并出具营业执照复印件且注明房屋改为由其租赁使用。从2017年3月始，被告未再支付租金，原告多次催告未果。2017年8月23日，被告在未付清租金及相关费用的情况下搬离该房屋，故两原告起诉来院。被告上海全寅实业有限公司未作答辩。第三人上海豪盛物资贸易有限公司未作答辩。两原告围绕诉讼请求依法提交了证据。对《上海市房地产权证》、《房屋租赁合同》、《上海增值税普通发票》、《律师函》、《告知书》、中国电信上海公司付费通知单、国网上海市电力公司发票联、上海大众燃气有限公司发票联、上海城投水务(集团)有限公司发票联、物业服务付费通知单等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据两原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋权利人系两原告。2016年4月29日，两原告(甲方、出租方)与第三人(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方使用，租期自2016年5月10日起至2019年5月9日止，甲方于2016年5月1日将房屋交付乙方；房屋用途为办公，建筑面积约334.93平方米；月租金为41,000元，每两个月支付一期，乙方每期租金提前7日向甲方支付；如乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按日租金的0.5%支付逾期违约金；乙方逾期不支付租金累计超过15日的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额相当于两个月的月租金……；双方约定在交房时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金(押金)82,000元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金(押金)除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；租赁期间内发生的水费、电费、煤气费、电话(通讯)费、物业管理费等由乙方承担；如乙方未及时结清的，甲方有权根据合同约定直接从押金中扣除相关费用……合同订立后，两原告收到第三人支付的租赁保证金(押金)82,000元以及2016年5月10日至9月9日的租金。2016年10月7日，被告向两原告提供其法定代表人张昌明的身份证及其公司的营业执照，在营业执照空白处写明：兹由上海豪盛物资贸易有限公司租赁虹井路XXX号XXX幢，现改上海全寅实业有限公司租赁。被告在该执照上加盖公章对上述内容进行确认。自2016年9月起至2017年2月止的房屋租金由被告支付。自2017年3月起被告未再支付租金。2017年8月23日，两原告收回涉讼房屋。被告在搬离涉讼房屋时尚有水、电、燃气、电信、物业管理费等费用未结清，其中水费896.50元、电费2,828元、燃气费466.20元、电信费97.60元、物业管理费7,368.50元,共计11,656.80元。2017年11月23日，两原告(甲方)与被告(乙方)签订《庭外和解协议》，其中约定：甲方因乙方承租涉讼房屋欠租等事宜，于2017年9月诉至上海市长宁区人民法院，现甲、乙双方经庭外协商，达成如下协议：甲方诉请：1.解除2016年4月29日双方签订的《房屋租赁合同》；2.乙方支付甲方2017年3月至8月的租金共计246,000元；3.乙方支付甲方相当于两个月租金的违约金82,000元；4.乙方支付甲方租赁期间欠付的水电煤、电信和物业管理费共计11,656.80元；5.诉讼费3,197.40元。综上，合计涉案金额342,854.20元。乙方对上述款项全部认可，承诺在2017年12月31日前就上述款项(除违约金82,000元与已付保证金抵充)260,854.20元如数支付给甲方，甲方同意在收到上述款项后，立即向上海市长宁区人民法院申请撤销(2017)沪0105民初20478号诉讼。之后，被告未按该协议约定付款。另查明，被告于2010年4月14日成立，2017年5月26日之前法定代表人为张昌明。第三人于2008年12月19日成立，张昌明系该公司监事。本院认为，原告与第三人订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。当事人协商一致可以变更合同。合同履行期间，第三人将其合同项下的权利和义务转让给被告，虽然原、被告及第三人未就此签订书面协议，但根据被告提供其法定代表人的身份证及营业执照，并书面确认由其承租涉讼房屋，而第三人自此开始不再支付租金，改由被告支付租金等事实，结合被告与第三人之间的关联，可以认定三方已对《房屋租赁合同》中承租人变更为被告达成一致意见。据此，被告理应按原合同约定履行义务。由于被告未能按时支付房租及相关费用，引起纠纷，责任在被告。鉴于被告已于2017年8月23日自行搬离涉讼房屋，故原、被告之间的房屋租赁合同已解除。被告自2017年3月1日起未支付房屋租金，故原告要求被告支付2017年3月1日至2017年8月23日的租金236,433元及水费、电费、燃气费、电信费、物业管理费11,656.80元的诉讼请求于法不悖，应予支持。被告逾期支付租金并自行搬离涉讼房屋，导致合同提前解除，已构成违约，应当承担相当于两个月租金的违约金。原告主张被告支付违约金82,000元，以保证金相抵充，符合法律规定及合同约定，该项诉讼请求合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告上海全寅实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告沈飞宇、沈舟凝支付2017年3月1日至2017年8月23日的租金236,433元；二、被告上海全寅实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告沈飞宇、沈舟凝支付违约金82,000元，以租赁保证金82,000元进行抵充；三、被告上海全寅实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告沈飞宇、沈舟凝支付水费、电费、燃气费、电信费和物业管理费共计11,656.80元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,251.35元，由被告上海全寅实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽审 判 员  吴 钧人民陪审员  杨耀丰二〇一八年八月二十七日书 记 员  杨 芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。