.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}沈阳市和平区人民法院民事判决书（2018）辽0102民初8539号原告（反诉被告）：王洪莲，女，1980年11月8日出生，汉族，住辽宁省鞍山市岫岩满族自治县。委托代理人：赵玉斌，男，1948年7月8日出生，满族，系辽宁省企业法律顾问协会工作人员，住沈阳市和平区。委托代理人：韩晓玮，女，1967年6月9日出生，汉族系辽宁省企业法律顾问协会工作人员，住沈阳市和平区。被告（反诉原告）：沈阳珍宝古玩百货有限公司，住所地沈阳市和平区，统一社会信用代码×××。法定代表人：李东勋，系该公司执行董事。委托代理人：郑文哲，系辽宁明辰律师事务所律师。原告（反诉被告）王洪莲诉被告（反诉原告）沈阳珍宝古玩百货有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，由审判员刘静明担任审判长并主审，人民陪审员邹士芳、费秀云参加评议。于2018年10月8日和2019年1月24日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人赵玉斌、韩晓玮和被告（反诉原告）委托代理人郑文哲均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称：2016年8月份起被告在新建沈阳珍宝古玩城的数份招商宣传单中载明"有专业的管理团队、最先进的安防监控和消防设施、长期举办中小型展览展销会等活动，一楼经营花、热带鱼、各种水族器具、渔具、盆景。二楼经营珠宝翡翠、文玩把件、红木雕件、三楼经营古玩杂项、奇石根雕、瓷器唐卡、首饰加工。四楼经营文房四宝、书画装裱、紫砂茶具、佛教用品。五楼经营古玩地摊广场、多功能厅、专业拍卖、博物馆。"根据被告诱导性极强的宣传单内容，原告欣然与被告签订了合同，后原告在经营中发现被告纯属虚假宣传，由于被告的一楼、四楼没有正常营业加上宣传及展销活动没有到位，导致商场宛如倒闭状态、客流稀少没有人气，全体业户发现上当后找到被告协商经营方针，而后被告于2017年9月29日承诺并以书面《通知》方式，发给全体业户人手一份，并在古玩城楼内张贴公告，《通知》的内容是为了创造和谐共赢的优良环境，被告向原告作出以下承诺：1、因为要马上进入冬季无法进行装修，外加需要审批，所以元旦前完成简单装饰。开春后进行外观系统装饰，如实在发生不可抗拒因素，马上与业户沟通。2、宣传活动每年不少于两回。三、物业费第一年免费，第二年每月每平米5元。四、四楼招商目前已经完成一半。一楼四楼的营运正在进行中，2018年五一劳动节前，一楼四楼正常营运；时至今日被告没有兑现承诺，由于一楼四楼没有正常营运，大部分档口闲置，来这里的人到一楼看了如此荒凉的景象转身就走，都不知道二楼三楼还有经营古玩、文玩、珠宝、书画的商户，这一切说明了被告没有履行承诺，给商户带来了经营上的巨大损失；日前商户还发现被告没有取得消防许可证，如此会给商户造成生命财产安全隐患，还有被告所谓的先进安防监控设备也是子虚乌有，曾经有商户发生被偷盗的事件（有报警立案过），同时被告还存在乱收费问题。例如收取商户每度电费1.2元，物业费超标准，租金收费多收15%的"档口公摊"面积租金等，被告的行为已经根本违约，请求法院支持原告的诉求。诉讼请求：1、依法判令原、被告继续履行合同，返还原告的保证金5800元，返还多收（15%的公摊面积）的租金3240元，合计共9040元；2、依法确认被告虚假宣传、不兑现承诺的行为对原告已构成违约，并且承担相应的违约金26000元；3、依法判令被告立即解决商场消防许可证问题，商场违法违约经营在先，返还原告档口租金21600元；4、依法判定解决电费和物业费超收问题；5、诉讼费及由此产生的一切费用由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的租赁合同，返还原告保证金5800元；2、判令被告承担6480元违约金；3、被告承担诉讼费用。被告辩称:原告违约在先，不应返还经营保证金；原告计算的违约金没有法律及事实根据，合同中没有约定违约金的计算标准。反诉原告诉称：反诉原告与反诉被告于2016年8月9日签订《沈阳北市珍宝古玩城管理服务合同》，约定反诉被告承租反诉原告建筑面积22.5平米053号档口，租金每月每平米80元，物业管理费每平米每日1.5元，经营文玩商品。档口不计租金经营近一年后，补充签订《补充协议》，约定自2017年7月1日起开始计算商铺经营租金。2018年6月30日租赁期限届满，反诉被告并未按照合同约定表明继租意愿，也未支付下一经营年度租金，因而合同自然终止。现查明反诉被告仍实际占用053号档口至今，且不予清退。按照我国《民法总则》和《合同法》规定的利益均衡的公平原则和诚实守信的诚信原则，反诉被告理应及时清退档口并支付占用档口费用。然而，反诉被告不仅无意缴付租金，而且滥用司法资源以期实现不法利益。为此，反诉原告为保护自身合法权益，请求贵院判令反诉被告立即清退商铺，并缴付至完全清退商铺之日止发生的档口占用费和物业管理费。诉讼请求：1、请求判令反诉被告向反诉原告支付自2018年7月1日起至本案开庭日2018年10月8日档口占用费5940元（99日×22.5平方米×80元/平方米/日），以及直至完全清退档口之日止发生的实际占用费；2、请求判令反诉被告补缴自2017年7月1日起至本案开庭日2018年10月8日止的物业管理费15660元（464日×22.5平方米×1.5元/平方米/日），以及直至完全清退档口之日止发生的物业管理费，两项合计21600元；3、承担本案本、反诉发生的一切费用。庭审中反诉原告变更反诉请求：要求反诉被告腾退档口，并支付至腾退之日止的占用费，按照合同约定租金标准计算，从2018年7月1日起至2019年1月24日，共计207天，占用费为12420元。反诉被告辩称：反诉原告违约在先，不同意支付占用费。经审理查明：2016年8月9日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了一份《沈阳北市珍宝古玩城管理服务合同》，约定：乙方承租甲方位于沈阳市北市场的"沈阳北市古玩城管理有限公司"所属的商铺经营文玩，建筑面积22.5平方米，经营使用期限一年，场地租金80元/平方米/月，物业管理费1.5元/平方米/日，经营保证金200元/平方米，乙方经营使用期满，甲方有权收回该商铺，乙方愿意继续承租经营的，应在最后1个月经营使用年度（本合同的"经营使用年度"批开始使用日起满12个月为第1个经营使用年度，以此类推，下同）结束之日起计算60日前向甲方提出书面要求，申请继续承租经营的，在同等条件下乙方享有继续经营使用的优先权，否则视为乙方放弃优先经营使用权，合同到期自然终止；乙方在签订本合同时按每平方米200元的标准向甲方交纳经营保证金，合计4500元，经营保证金系为保证乙方严格履行本合同各条款而提供的资金担保，经营使用期满后，乙方若无违约行为，则由甲方如数无息返还乙方。但具有下列情形之一的，甲方有权扣留乙方交纳的经营保证金：1、乙方未足额及时交纳物业管理费、场地租金、电费等与经营使用商铺相关费用的；2、乙方未按照本合同第四条"营业时间"要求按时开市及保证营业时间的；3、违反市场管理秩序，造成严重后果的。乙方具有前款第1项情形，若经营保证金抵扣不足以支付以上费用，乙方应在接到甲方通知起3日内向甲方补齐不足部分，否则，本合同自动终止，乙方退场，甲方保留继续追诉不足部分金额的权利；乙方具有2、3款情形，乙方无权请求返还已交纳的经营保证金，该保证金归甲方所有，本合同自动终止，乙方退场；本合同中未约定事宜，依照本合同"违约责任"的有关约定办理，但为鼓励和支持开业初期入住的业户第一年免收全额物业费，以后每个经营使用年度的物业管理费须在上一个经营使用年度结束之日起计算2个月前，由乙方向甲方一次性交纳，乙方不按时向甲方交纳物业管理费的，甲方有权无条件收回商铺，合同终止。乙方在签订本合同时向甲方交纳第1个经营使用年度的场地租金，合计21600元，以后每个经营使用年度的场地租金须在上一个经营使用年度结束之日计算2个月前一次性交纳，乙方不按时间向甲方交纳场地租金的，甲方有权无条件收回商铺，合同终止......。后双方又签订了一份《补充合同》，约定：双方确认商铺经营使用年度自2017年7月1日起开始计算使用期限，并按合同约定收取租金；本补充合同系《沈阳珍宝古玩百货管理服务合同》不可分割之附件，与主合同有同等法律效力。2016年8月9日，原告向被告交纳了保证金4500元，租金21600元。2016年11月2日，原告向被告缴纳了玻璃门保证金1300元。商铺所在商场开业时间为2017年4月28日。合同期满，双方未再续签合同，现原告仍占有使用诉争商铺。上述事实，有沈阳北市珍宝古玩城管理服务合同、补充合同、收款收据、照片等证据及当事人当庭陈述笔录在卷为证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的《沈阳北市珍宝古玩城管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故双方均应按照协议约定履行各自的权利义务。原告依约交纳了租金及保证金，被告亦履行了将商铺交付原告使用的义务。在合同期限届满后，原告仍占用该房屋至今，庭审中原告要求解除合同，但因合同期限届满后双方未再续签合同，故原合同因合同期限届满而终止，本案无需再解除；对于原告要求被告返还保证金的诉请，因双方在合同权利义务终止时，被告应将保证金予以返还。对于原告主张的违约金，因其提供的证据不足以证实其主张，故本院对原告的该项请求不予支持。对于反诉原告提出的反诉被告腾退房屋的请求，因合同已终止，反诉被告无理由再占用该房屋，故反诉被告应将涉案房屋腾退给反诉原告，故本院对反诉原告的该项请求予以支持；对于反诉原告主张的占有使用费，双方签订的一年合同期限届满，尚未续签书面的合同，现反诉被告仍占用商铺，故应向反诉原告交纳2018年7月1日至实际腾房之日的占有使用费，鉴于商场未能正常经营，且原告因该纠纷已提起诉讼，故酌定占有使用费标准参照租金标准的50%即每天29.59元（21600元÷365天×50%）予以支持，截止2019年1月24日应为6125元（29.59元×207天），扣除反诉原告应返还的保证金5800元，仍需支付325元，故本院对反诉原告的该项请求予以部分支持，对反诉被告不同意支付占用费的辩解不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下一、反诉被告王洪莲于本判决生效之日起十日内支付反诉原告沈阳珍宝古玩百货有限公司2018年7月1日至2019年1月24日占有使用费325元，并参照29.59元每天标准支付2019年1月25日至实际腾房之日止的占有使用费；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、反诉被告王洪莲于本判决生效之日起十日内将位于沈阳市北市场的"沈阳珍宝古玩百货有限公司"所属的商铺腾空后完好无损的返还给反诉原告沈阳珍宝古玩百货有限公司；三、驳回本诉原告的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告的其他诉讼请求。本诉案件受理费1232元（原告已预交），由原告王洪莲承担；反诉案件受理费170元（反诉原告已预交），由反诉原告沈阳珍宝古玩百货有限公司承担145元，反诉被告王洪莲承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 刘静明人民陪审员 邹士芳人民陪审员 费秀云 二〇一九年二月十四日书 记 员 刘 雷本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。