北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0107民初11581号原告（反诉被告）：北京贵清世纪家家福超市，住所地北京市石景山区五里坨石门路***号。经营者：张贵清，男，北京贵清世纪家家福超市经营者，住浙江省。委托诉讼代理人：范文彦，北京中银律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京兴盛恒泰投资管理公司，住所地北京市石景山区五里坨石门路288号。法定代表人：白志军，董事长。被告：北京市南宫五里坨农贸市场中心，住所地北京市石景山区五里坨南宫。法定代表人：陈景忠，总经理。共同委托诉讼代理人：马海平，北京和铭律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：李二柱，男，北京兴盛恒泰投资管理公司经理，住北京市石景山区。原告（反诉被告）北京贵清世纪家家福超市（以下简称贵清超市）诉被告（反诉原告）北京兴盛恒泰投资管理公司（以下简称兴盛恒泰公司）、被告北京市南宫五里坨农贸市场中心（以下简称南宫农贸中心）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员张鸣担任审判长，人民陪审员杨尚云、人民陪审员周丽萍组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贵清超市之经营者张贵清及其委托诉讼代理人范文彦，被告（反诉原告）兴盛恒泰公司、南宫农贸中心之共同委托诉讼代理人马海平、李二柱均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）贵清超市向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金180万元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告之间签有《市场承包合同书》和《市场承包附加合同书》，原告投资兴建了近1万平方米的市场，原告有权经营和转租，自2016年6月开始，被告未经原告同意对该市场进行腾退和重建，采取拆除市场牌匾、非法解除转租户合同等行为，严重侵害了原告的合法权益，应按照约定对原告出资建设的建筑物、经营损失、违约金等进行赔偿。被告（反诉原告）兴盛恒泰公司辩称：1、本案发生是因为原告起诉我方而产生的，原告起诉时就认可了原被告的租赁关系，在原庭审中对原被告的租赁关系和主体关系都进行了审查，不仅如此，本案就主体问题进行了二审，二审法院针对主体问题已经作出了裁判，因此对于本案的主体问题，本庭不应该再进行审理；2、原告提出被告强拆问题，被告对原告所称的建筑物拆迁是发生在原被告租赁合同到期之后，依照双方租赁合同，合同到期以后所有的建筑物应归被告所有，因此被告的拆迁行为符合政府关于疏解治乱的要求，也符合双方租赁合同的约定；3、原被告签订租赁合同之后，原告拖欠被告租赁费、工人工资、水电费，并且合同到期后长期非法占有被告的建筑物，拒不腾退，给被告造成损失，我们提出了反诉，我方请求驳回原告诉讼请求。被告南宫农贸中心答辩称：同北京兴盛恒泰投资管理公司的意见一致。南宫农贸中心已经没有实际的工作人员，也没有资产，由北京兴盛恒泰投资管理公司进行管理。是北京兴盛恒泰投资管理公司和原告建立租赁关系，南宫农贸中心只代北京兴盛恒泰投资管理公司履行合同收取租金的义务。被告（反诉原告）兴盛恒泰公司向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告给付反诉原告拖欠的2016年半年的租金95万元，2016年9月至12月的工人工资4.8万元，2016年9月至2017年2月拖欠的水电费21.4552万元，以上共计121.2552万元；2、要求反诉被告从2016年12月29日起至2017年4月19日止的场地占用费462498元；3、要求反诉被告从2016年12月29日起至付清全部租金之日止，按每年租金185万的日千分之二向反诉原告支付迟延付款违约金；4、要求反诉被告支付全部的诉讼费用。事实和理由：2006年12月19日，反诉原告和反诉被告签订一份市场承包合同书，合同约定，反诉原告将位于北京市石景山区五里坨农贸市场中心15亩土地（约9900平米）租赁给反诉被告使用，租赁期限10年，自2006年12月28日至2016年12月28日止。租金第二年起每年185万元，如有拖欠按185万元的日千分之二交付违约金。水电费按每月实际发生额交纳。反诉被告在正式营业后负责安排12名职工工作。2016年8月，五里坨街道治乱疏解建高端分指挥部发出了“关于清理整治农贸市场的通告”，要求农贸市场各商户积极配合产权单位做好腾退工作，但是，反诉被告拒不腾退所占土地和地上建筑物。2016年12月28日，原租赁合同也已到期，反诉被告至今仍欠反诉原告合同内租金95万元，工人工资4.8万元，拖欠水电费21.4552万元。租赁合同到期后，反诉被告继续占用租赁场地，至2017年4月20日被清除，期间拒不支付占用费。原告（反诉被告）贵清超市针对反诉答辩称：1、二审只是认可了原告的问题，主体应根据合同约定，合同约定是石景山区五里坨农工商蔬菜站、北京市南宫五里坨农贸市场中心收取租金，和我们产生了关系，应依据合同和事实在本次庭审中查清；2、被告提出的诉求均不成立，是合同相对方违约在先，应该向我方支付租金；3、如果构成违约，合同约定的针对我方的违约金过高，请求法院依法酌减；4、合同相对方和北京兴盛恒泰投资管理公司对我方的财产造成损失，造成我们超市的设备冰柜大量的财产损失，是强拆行为造成的。请求驳回被告反诉请求。被告南宫农贸中心针对反诉答辩称：没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2006年12月19日，出租方北京市石景山区五里坨农工商公司蔬菜站(以下简称甲方）与承租方张贵清（以下简称乙方）签订《市场承包合同书》，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律，法规，甲、乙双方就乙方承租甲方蔬菜管理站加以改建并从事商业经营活动等事宜协商一致，自愿签订本合同，以兹信守。一、租赁地点及占地面积，承租地点：位于北京市石景山区五里坨农贸市场中心（以下简称租赁场地），占地面积为15亩，约计9990平方米。二、租赁期限为10年，自2006年12月28日起至2016年12月28日止。合同期限内如遇国家征用或政府行为拆迁的情况下，地面的新建筑物补偿和营业损失补偿费由乙方所有。甲方应将未满期的多余租金退还给乙方。三、租金标准和交纳方式：乙方第一年上交承包费70万元，所有维修费和折旧费是30万元，农业地使用费80万元，共计180万元，一次性交清。第二年起在第一年基础上递增3%，计人民币185万元。第三年起至第十年按第二年的185万元交纳，不再递增。如有拖欠，甲方收取185万元的滞纳金2‰计算，按日计算。四、甲方义务：(1)甲方在为乙方经营投资80万元进行电力增容到250千瓦，供乙方使用。水、电费根据每月实际发生额按国家收费标准由乙方缴纳……(3)乙方在承租甲方房屋、场地的同时，在原有的建筑面积上，此市场改造的形式由乙方自建经营大厅约1300平米，但由于目前规划政策有限，甲方不能为其办理各种建筑手续，遇有政策拆除时，责任乙方自负。但乙方经营期未满，甲方应退还乙方所未满期的多余租金（按月计算）……五、乙方义务：(2)乙方的改建工程确保在9月30日前竣工，10月1日由甲方交给乙方正式经营管理，按意向书条款签订正式合同。改造工程由乙方负责施工建设，如工程不能按期完成，影响正常营业，甲方扣除乙方承包费和农业地使用费计180万元的2‰(按日计算）。(3)乙方在正式营业日起负责安排甲方的12名职工（包括保安4名），每个职工必须服从乙方管理与调配，每个职工月薪为1000元人民币，及保险费400元人民。(4)乙方在10年承包经营中，如遇国家占地，拆迁征用时，乙方所新建的经营大厅，如遇国家占地拆迁征用如有补偿费，补偿费归乙方所有，乙方在原有的市场房屋设施拆除改造翻建后，如遇国家占地，拆迁征用如有补偿费，补偿费归甲方所有。(6)10年经营承包到期，所有乙方的建筑设施归甲方所有，乙方不准拆除。六、违约责任本协议自签订之日起生效，甲、乙双方在合同期间，如有违反合同条款，甲方赔偿乙方180万元，乙方违反合同，乙方所投入市场建筑设施归甲方所有。落款甲方盖有北京市石景山区五里坨工商公司蔬菜站公章，乙方有张贵清签字并盖承德县旺源商贸有限公司章。双方均认可乙方履行主体是张贵清。2010年4月28日，出租方石景山区五里坨农工商公司蔬菜站（以下简称甲方)与贵清超市(以下简称乙方)签订《市场承包附加合同书》，约定，根据《中华人民共和国合同法》，为明确甲乙双方的权利与义务关系，乙方因五里坨地区全部拆迁和经营困难，今年再次向甲方提出2010年后下调承包费的书面申请。双方协商一致，签订以下条款内容，供双方承诺，信守条款内容和遵照执行。第一条款，甲方理解乙方的实际经营困难，同意下调年承包费30万元，今年承包费120万元，时间为2010年至2012年止，从2013年至2015年调回年承包费150万元，（壹佰伍拾万元整），从2016年开始年承包费185万元。第二条款，交款方式为上打租形式。第三条款，双方协商一致，此附加合同与2008年12月13日签订的附加合同发生冲突时，以现附加合同为准并遵照执行。第四条款，附加合同与原承包合同同样具有法律效力，受法律保护。本附加合同自签字盖章之日起生效，双方遵照执行条款内容。如有一方违约造成损失时，由违约方负责承担。落款有张贵清签字并盖贵清超市章。2012年4月29日，石景山区五里坨农工商公司蔬菜站（以下简称甲方)与张贵清（以下简称乙方)签订《市场承包附加合同》，约定，根据《中华人民共和国合同法》，为明确甲乙双方的权力与利益关系，乙方因五里坨地区2010年全部拆迁至今仍未回迁入住，导致经营困难，因此乙方今年再次向甲方提出延续三年承包费120万元的书面申请，才能维持经营，考虑到乙方的实际困难和现实情况，经站委会研究作出以下决定：1、甲方理解乙方的实际经营困难，同意承包费每年120万元的申请，时间为2013-2015年。2、交付方式为上打租形式。3、双方协商一致，此附加合同与2006年12月19日签订的合同和2010年4月28日签订的附加合同发生冲突时，以现附加合同为准并遵照执行。4、附加合同与原承包合同同样具有法律效力，受法律保护。本附加合同自签字盖章之日起生效，双方遵照执行条款内容。如有一方违约造成损失时，由违约方负责承担。落款有张贵清签字并盖北京贵清世纪家家福超市章。贵清超市2016年共交纳租金90万元。2016年9月7日，北京市南宫五里坨农贸市场中心出具《关于市场中心商户清理腾退的通告》，各商户你们好：因本市场中心已被列入石景山区大杂院整治范围之内，根据区有关部门要求，我们所有商户必须在10月15日前腾退迁出市场。为此，特通告如下：一、凡与我签订租赁合同的商户，必须于2016年10月10日前迁出本市场。二、凡是我没签订租赁合同及没交租金的商户，必须在2016年9月10日前迁出本市场，并于9月8日开始停水停电。三、签订合同未到期的，并已交付租金的，自8月至合同到期时的租金，全部退还给租户。四、凡按照要求迁出的，全部迁至新的临时市场内继续经营，没按要求迁出的不许进入新市场。五、凡是不配合要求迁出的商户，我们将适时采取强制措施清退。希望商户给予理解和支持。贵清超市提供申报损失以证明其实际损失：在2005年经总公司李总和蔬菜站陈总的多次协商下，最终以招商引资项目签订十年合同，承包了五里坨农贸市场，由我们改建并要求安排蔬菜站的员工。原有张贵清占55%股份，沈汉平占25%股份，沈春林占20%股份。三个股东共同投资1800万元人民币，改建五里坨市场，并建立贵清世纪家家福超市，安排了五里坨蔬菜站十几名员工就业问题。现在面临市场旧房升级改造，作为我们个人确实有很大的困难。在我们承包的十年里一路走来坎坎坷坷，遇到了许许多多的困难。一是五里坨地区拆迁后，市场不景气；二是又赶上经济危机等。公司领导为了五里坨的老百姓生活着想，协商让出部分承包费使我坚持到现在。好不容易步入正轨经营两年，又说准备市场旧房升级改造，此事两年前蔬菜站通知我们协议到期的商户不要再续签协议，因此市场升级改造的风声传开以后，给我们带来极大的损失和影响，使得小商户一直推迟不交租金，截止到现在还仍有很多租金没有收回来。现把我投资市场的款项给各位领导说明一下，望各位领导体谅一下我们的难处，并给予一定的补偿。二被告对此不认可。另查：北京市石景山区五里坨工商公司蔬菜站系北京市石景山区五里坨农工商公司的下属单位，属于农村合作经济组织。后北京市石景山区五里坨农工商公司更名为北京兴盛恒泰投资管理公司。2017年2月23日，北京市南宫五里坨农贸市场中心出具租金证明，2016年实收租金为90万元。2017年2月23日，北京市南宫五里坨农贸市场中心出具工资明细，2016年9月-12月欠职工工资共计4.8万元。2017年2月28日，北京市南宫五里坨农贸市场中心出具水电费明细及缴费通知单、发票等证据，证明2016年9月-2017年2月共欠水电费214552.14元，其中2018年3月交纳的7771元为2017年1月5日之前的水表数额。贵清超市对此不认可，主张2016年的水电费已经交清，2017年1-2月，张贵清回家过年，未使用水电。2018年6月4日，北京兴盛恒泰投资管理公司出具《证明》，北京市南宫五里坨农贸市场中心是我公司下属单位，受我公司委托，收取贵清超市租金，与租赁相关的权利义务均归北京兴盛恒泰投资管理公司所有。特此证明。2018年6月25日，北京市石景山区人民政府集体经济办公室出具《证明》，原五里坨农贸市场，东至水渠，西至五里坨中学，南至石门路，北至五里坨中学，占地面积10亩，土地权属为五里坨集体，土地性质为集体建设用地，由北京兴盛恒泰投资管理公司管理、经营、使用。其地上建筑物面积1545.61平方米，为1994年该公司自建。特此证明。2018年7月25日，国网北京市电力公司石景山供电公司出具情况说明，我公司对协调函涉及事项进行全面调查，回复结果如下：一、电费缴费通知单中的两个地址与用电报装资料中地址一致，但我公司无法认定是否是同一地址，两块电表的计量位置位于五里坨农贸市场内的两处不同建筑物。二、电费缴费通知单中的两个用电主体先后于1996年和2006年办理新装用电报装申请，因此存在两块电表。贵清超市对此不予认可。另查：2016年11月30日，贵清超市起诉兴盛恒泰公司租赁合同纠纷一案至本院，要求赔偿损失、支付违约金1600万元，兴盛恒泰公司反诉要求贵清超市腾退租赁场地并给付拖欠的租金及违约金、逾期腾退的占用费、欠付的工人工资及水电费。本院于2017年10月27日作出（2017）京0107民初1012号民事裁定书，裁定驳回贵清超市的起诉及兴盛恒泰公司的反诉。兴盛恒泰公司上诉至北京市第一中级人民法院（以下简称一中院），一中院于2018年2月8日作出（2018）京01民终946号民事裁定书，裁定撤销（2017）京0107民初1012号民事裁定书，指令北京市石景山区人民法院审理。庭审中，被告提供1994年4月20日北京市石景山区规划管理局的建筑施工执照，载明建设单位五里坨农工商公司，建设地点五里坨中学南侧，面积1545.61平方米。原告对此真实性不认可。庭审中，贵清超市提供北京市南宫五里坨农贸市场中心盖章的公用笺显示：2016年9-12月水电费共计95361.60元；2016年12月31日市场收入48000元。兴盛恒泰公司主张水电费未足额缴纳，48000元不是人工工资。贵清超市主张以往工人工资都是这种方式支付的。庭审中，贵清超市主张2016年6月后因被告发出腾退通知影响经营导致合同无法履行，二被告主张尽管2016年8月发腾退通知但原告一直经营到2017年4月。各方均认可2017年4月20日租赁场地被拆除。庭审中，贵清超市主张被告已经答应其免除2016年后半年的租金，为此提供录音，并主张其直接收取租金每年七八十万元，通过商贸中心收取的租金是周边的商户有一百二三十万元。兴盛恒泰公司和南宫农贸中心对此不认可，主张双方只是协商但未达成一致意见。另，贵清超市主张其违约金包括退还给次承租人半年的租金、扩建折旧损失、经营损失、补偿款等实际损失，针对退还次承租人的租金，其提交了退还租金的收据，其中有次承租人签字的有281246元，被告应当代收未收上来的有二十多万元，其余八十多万元没有书面证据。被告对此均不认可。针对折旧损失，原告主张都租赁场地有改扩建但没有批示，二被告主张合同约定原有翻建的归被告所有。贵清超市主张其建设费用1000万元，对此未提供证据加以证明。针对经营损失，贵清超市主张其年经营利润为360多万元，对此未提供证据加以证明。针对补偿款，原告主张被告取得政府500万补偿款，二被告主张其拆除后涉案的租赁场地没有补偿，如果领取了补偿会在征收过程中会扣除，而且双方合同到期了即使有补偿也不应该给原告，为此提供补偿协议及表格予以证明；原告对此证据真实性认可，由此可以说明补偿标准，但对此完整性不认可。本院认为，双方均认可张贵清成立了贵清超市，北京市石景山区五里坨工商公司蔬菜站没有主体资格，后来租金交付给了北京市南宫五里坨农贸市场中心，北京市南宫五里坨农贸市场中心受兴盛恒泰公司委托收取租金。故贵清超市和兴盛恒泰公司之间成立租赁合同关系，系当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照约定履行各自义务。本案租赁合同已于2016年12月31日期满终止。对于合同到期前的租金贵清超市应当按约支付；合同到期后兴盛恒泰公司于2017年4月20日拆除收回房屋，贵清超市应当支付合同到期后租赁房屋腾退之前的使用费，故对于兴盛恒泰公司主张租金及使用费的反诉请求，本院予以支持。对于兴盛恒泰公司主张工人工资的反诉请求，贵清超市已经提供支付的证据，故对此，本院不予支持。对于兴盛恒泰公司主张水电费的反诉请求，贵清超市已经提供支付的证据，兴盛恒泰公司提供了缴纳水电费的发票及情况说明，故对此，本院扣除已经交付的费用后予以支持。对于兴盛恒泰公司主张迟延交付违约金的反诉请求，因双方合同约定上打租金，但未约定明确交付租金的时间，兴盛恒泰公司未提交催交证据，且贵清超市主张系兴盛恒泰公司先通知不履行合同，其未交租金系行使抗辩权，故对此反诉请求，本院不予支持。租赁合同到期前，兴盛恒泰公司已作出腾退通知，明确表示不履行合同，已构成违约，关于贵清超市主张违约金的请求，本院结合合同履行程度、时间、双方过错及使用状况、实际损失等因素综合考虑酌情确定违约金。对于贵清超市主张自建建筑物补偿部分，其未提供相应证据加以证明，且兴盛恒泰公司提供证据证明其未领取租赁场地的补偿，对此，本院不予支持，双方可另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、北京兴盛恒泰投资管理公司于本判决生效后十五日内给付北京贵清世纪家家福超市违约金80万元；二、北京贵清世纪家家福超市于本判决生效后十五日内给付北京兴盛恒泰投资管理公司2016年后半年租金95万元；三、北京贵清世纪家家福超市于本判决生效后十五日内给付北京兴盛恒泰投资管理公司2016年12月29日至2017年4月19日的使用费462498元；四、北京贵清世纪家家福超市于本判决生效后十五日内给付北京兴盛恒泰投资管理公司2016年9月至2017年2月的水电费119190.54元；五、驳回北京贵清世纪家家福超市的其他诉讼请求；六、驳回北京兴盛恒泰投资管理公司的其他反诉请求。如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21000元，由北京兴盛恒泰投资管理公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费9938元，由北京贵清世纪家家福超市负担8354元（于本判决生效后七日内交纳）。由北京兴盛恒泰投资管理公司负担1584元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  张 鸣人民陪审员  杨尚云人民陪审员  周丽萍二〇一八年八月二十三日书 记 员  刘 曦