广东省东莞市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤19民终525号上诉人（原审原告）：华蕾，女，汉族，1962年2月10日出生，住广东省深圳市罗湖区，被上诉人（原审被告）：深圳泰生房地产开发有限公司，住所地：广东省深圳市福田区香林路和农轩路的西北侧香珠花园AB栋－1711。法定代表人：杨祖顺。被上诉人（原审被告）：深圳市辰森实业发展有限公司，住所地：广东省深圳市福田区香林路香珠花园B栋1806－1809房。法定代表人：庄卫东。上诉人华蕾因与被上诉人深圳泰生房地产开发有限公司、深圳市辰森实业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1331－1333号民事裁定，向深圳市中级人民法院提起上诉。深圳市中级人民法院以（2017）粤03民终7233－7235号立案受理后，以由于特殊原因不能行使管辖权为由，报请广东省高级人民法院指定管辖。2017年7月3日，广东省高级人民法院以（2017）粤民辖67号之七、之八、之九民事裁定指令本案由本院二审审理。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。华蕾上诉请求：撤销（2015）深福法民三初字第1331－1333号民事裁定，指令深圳市福田区人民法院继续审理；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定上诉人华蕾与被上诉人深圳泰生房地产开发有限公司、深圳市辰森实业发展有限公司之间不是房屋买卖合同关系，显然错误。双方就购买案涉房屋签订了正式的房屋买卖预售合同，且该合同还在深圳市相关政府部门进行了备案。由此可见双方真实的意思表示就是进行案涉的房屋买卖。一审裁定仅凭人民法院的一份说明就认定双方之间不存在房屋买卖合同关系而是担保关系，显然不当。即便双方属于以房屋买卖作为借款担保的法律关系，在一审法院未释明并告知上诉人变更诉讼请求的情况下，就驳回了上诉人的诉讼，显然不符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，为维护上诉人的合法权益，特提起上诉。被上诉人深圳泰生房地产开发有限公司、深圳市辰森实业发展有限公司均未作书面答辩。华蕾向一审法院起诉请求：1.判令深圳泰生房地产开发有限公司、深圳市辰森实业发展有限公司立即向华蕾交付位于深圳市福田区××路××中心西××、××房产，合同价约为40万元；2.判令深圳泰生房地产开发有限公司、深圳市辰森实业发展有限公司自2001年9月1日起以深圳市指导租金为标准支付华蕾违约金至深圳泰生房地产开发有限公司、深圳市辰森实业发展有限公司交付房产之日止，暂计至起诉日约为40万元；3.判令深圳泰生房地产开发有限公司、深圳市辰森实业发展有限公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：香珠花园项目原名香珠园。1994年3月8日和4月8日，深圳市农业科学研究中心与香港华深国际发展公司就深圳市农业科学研究中心自留用地（宗地号B302－21）分别签订了《合作开发“深圳农贸综合批发市场”合同书》及《补充协议书》，合同约定，由深圳市农业科学研究中心在自留用地范围内提供用地，香港华深国际发展公司提供建设资金，共同开发房地产项目，项目建成后，双方按3：7的比例分成。同年4月8日，深圳市农业科学研究中心又与香港华深国际发展公司及深圳华深房地产开发公司（此后该公司先后改名为深圳华深实业发展公司、深圳市辰森实业发展有限公司）签订协议书，将原香港华深国际发展公司提供建设资金的约定改为香港华深国际发展公司与深圳华深房地产开发公司共同提供资金。深圳华深房地产开发公司因无力投入资金开发该土地，于1995年3月8日与深圳泰生房地产开发有限公司（原法定代表人为张兴展）签订了《合作开发农科商住楼合同书》，约定由深圳泰生房地产开发有限公司负责提供开发该项目的所有资金。1997年3月3日，深圳市农业科学研究中心、深圳华深房地产开发公司与原深圳市国土局签订了深地合字（福95）039号《深圳市土地使用权出让合同书》。1997年8月15日和10月28日，深圳市农业科学研究中心、深圳华深房地产开发公司、深圳泰生房地产开发有限公司分别签订了《合作开发农科商住楼补充合同》、《合作开发农科商住楼合同书》，最终约定，深圳市农业科学研究中心与深圳华深房地产开发公司提供合作用地，深圳泰生房地产开发有限公司提供开发项目的所有资金，建成后的房产按深圳市农业科学研究中心19.8％、深圳华深房地产开发公司15.2％、深圳泰生房地产开发有限公司65％的比例分成，其中深圳华深房地产开发公司按合同应分得的15.2％的房产以3300万人民币转让给深圳泰生房地产开发有限公司[深圳泰生房地产开发有限公司实际向深圳华深房地产开发公司（即此后的深圳市辰森实业发展有限公司）支付40016390元，其中，深圳市辰森实业发展有限公司从1997年至1998年间分七笔向成都军区驻深办付款共计2650万人民币]。至此，张兴展所在的深圳泰生房地产开发有限公司在与××农业科学研究中心、深圳市辰森实业发展有限公司签订一系列合作合同后，开始开发建设“香珠花园”项目。1998年至2002年间，深圳泰生房地产开发有限公司原法定代表人张兴展将香珠花园房产采取签订假销售合同向银行按揭抵押、重复销售、假销售高息借款等方式，骗取了巨额资金。张兴展于2002年7月22日被刑事拘留，于同年8月27日被逮捕。2006年1月16日，广东省高级人民法院作出（2005）粤高法刑二终字第716号终审判决，判决张兴展犯合同诈骗罪，判处有期徒刑15年，处罚金200万元。2010年6月9日，深圳市规划和国土资源委员会第一直属分局（甲方）与深圳泰生房地产开发有限公司（乙方）签署《深地合字（福95）039号第一补充协议书》，该补充协议书称：根据2010年2月10日中共深圳市委政法委员会《“香珠花园”案件“02.10”协调会议纪要》（深政法委[2010]5号）意见，结合深圳市辰森实业发展有限公司已被吊销营业执照的情况，按照2010年4月30日“香珠花园”案件善后处理工作领导小组办公室《关于“香珠花园”专案有关问题的函》的精神，甲方同意乙方承接深圳市辰森实业发展有限公司在原合同书规定的权利、责任和义务，深圳泰生房地产开发有限公司应保障深圳市农业科学研究中心在本宗地的合法权益，并按专案组上述会议纪要的要求监督落实。2010年11月12日，香珠花园项目完成初始登记，AB栋、C栋、D栋全部登记至深圳泰生房地产开发有限公司名下。2001年2月20日，华蕾与深圳市辰森实业发展有限公司签订了深（福）房预买字（1998055）第B65497号、第B65498号、第B65494号《深圳市房地产买卖合同（预售）》，分别约定华蕾向深圳市辰森实业发展有限公司购买深圳市福田区深南路农科中心内的香珠园A栋1701、1702、1703、1704号共四套房，A栋1712房、B栋1209、1210房共三套房，A栋1403、1404、1405房共三套房；建筑面积分别为217.33平方米、234平方米、176.28平方米；单价均为3500元/平方米，售价分别为762055元、819000元、616980元；交房日期均为2000年12月30日。三份合同中深圳市辰森实业发展有限公司的签约人是深圳泰生房地产开发有限公司当时的法定代表人张兴展。深圳市辰森实业发展有限公司向华蕾出具了收到上述房屋购房款的收款收据。深圳市辰森实业发展有限公司、深圳泰生房地产开发有限公司未向华蕾交付房屋。深圳市中级人民法院在《关于对本院（2003）深中法刑二初字第375号刑事判决一案所认定的“假销售高息借款”具体数额的说明》中认定，张兴展利用香珠花园房产进行假销售高息借款，向本案一审原告借款的金额为625万元。一审法院认为，华蕾虽然与深圳市辰森实业发展有限公司签订了案涉三份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定华蕾向深圳市辰森实业发展有限公司购买房屋，但每份合同购买的房屋均在3套以上、没有区分每套房屋的面积、价款，显然不符合一合同一套房的正常交易习惯，且深圳市中级人民法院《关于对本院（2003）深中法刑二初字第375号刑事判决一案所认定的“假销售高息借款”具体数额的说明》已认定张兴展是向华蕾假销售房屋真借款，因此，华蕾与深圳市辰森实业发展有限公司之间并没有真实的交易房屋的真实意思，而是以案涉房屋为借款提供担保，深圳泰生房地产开发有限公司关于华蕾与深圳市辰森实业发展有限公司之间对案涉的三份《深圳市房地产买卖合同（预售）》中的房屋不存在房屋买卖合同关系的辩称有理，一审法院予以采纳。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，裁定：驳回华蕾的起诉。1331号案件受理费11800元、1332号案件受理费7300元、1333号案件受理费7300元（均已由华蕾预交），由一审法院退回给华蕾。1331号保全费4520元、1332号保全费2520元、1333号保全费2520，由华蕾承担。本院认为：华蕾与深圳市辰森实业发展有限公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，购买的房屋在3套以上、没有区分每套房屋的面积、价款，显然有悖于一合同一套房的正常交易习惯，且深圳市中级人民法院《关于对本院（2003）深中法刑二初字第375号刑事判决一案所认定的“假销售高息借款”具体数额的说明》已认定张兴展是向华蕾假销售房屋真借款，因此，华蕾与深圳市辰森实业发展有限公司之间并没有真实的房屋交易事实存在。一审关于本案是以案涉房屋为借款提供担保，双方不存在真实房屋买卖合同关系的认定并无不当，本院予以确认并予以维持。华蕾的上诉理由不成立，本院予以驳回。综上，上诉人的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉,维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  朱海晖审判员  李远伦审判员  李达明二〇一八年二月七日书记员  杨淑芬