西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0113民初2435号原告（反诉被告）：胡伟，男，汉族，1992年9月29日出生，住陕西省镇安县。原告（反诉被告）：张楠，女，汉族，1991年9月21日出生，住陕西省镇安县。共同委托代理人：余日升，陕西百望律师事务所律师。被告（反诉原告）：西安地铁置业有限公司。住所地：西安市雁塔区兴善寺西街**号*号楼*层。法定代表人：杨凤良，该公司董事长。委托代理人：刘方，陕西弘业律师事务所律师。原告（反诉被告）胡伟、张楠与被告（反诉原告）西安地铁置业有限公司（以下简称“地铁公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）共同委托代理人余日升、被告（反诉原告）委托代理人刘方均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡伟、张楠共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告向二原告支付逾期交房违约金（暂定截止2017年10月20日）11448.64元，并从2017年10月21日起向二原告支付逾期交房违约金每天102.22元直至达到交付条件并实际交房时止；2、判令涉案房屋在达到交付条件并实际交房之前的物业费由被告承担；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月24日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定二原告购买位于西安市雁塔区××商品房××套，房屋总价款为1022157元，交房日期为2017年6月30日。合同签订后，二原告已按照合同约定履行完毕，现交房日期已过，二原告要求被告按照合同约定履行交房义务时，被告因房屋仍未达到合同约定的交房条件，故无法交付房屋。综上，根据合同约定，被告无法按照合同约定的交付条件履行义务，已构成违约，应按照合同约定向二原告承担相应的违约责任。为维护其合法权益，故诉至法院。被告地铁公司辩称，被告已按合同约定向原告发出交房通知，是原告拒不收房，并不是被告不交付房屋，被告不应承担违约责任。即便逾期交房有被告的原因，原告所主张的违约金明显高于损失，依法应予减少。反诉原告地铁公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉原告与二反诉被告签订的《商品房买卖合同（预售）》解除；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2017年3月24日，反诉原告与二反诉被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同签订后，反诉原告按照合同约定向二反诉被告发出《交房通知书》，然二反诉被告至今未前来反诉原告处办理收房手续，既然二反诉被告无意继续履行合同，反诉原告也不愿将房屋出售给二反诉被告，双方均无继续履行合同的意愿，那么反诉原告将解除《商品房买卖合同（预售）》，将本案所涉房屋另行出售，并为二反诉被告办理退购房款事宜，二反诉被告应在收到本反诉状十日内向反诉原告提供收款账户。为维护自身合法权益特提起反诉，请求法院并案审理，依法支持反诉原告的反诉请求。反诉被告胡伟、张楠共同辩称，反诉被告不同意解除双方签署的《商品房买卖合同（预售）》，至今其没有合同约定的任何违约行为，反诉原告不享有合同解除权。依据合同第十二条之约定，反诉被告是在继续履行合同的条件下，要求反诉原告履行违约责任。此外，反诉原告也无任何法定解除的条件，请求法院依法驳回其反诉请求。经审理查明，2017年3月7日，原告（反诉被告）胡伟、张楠累计向被告（反诉原告）地铁公司支付了首期房价款212157元。2017年3月24日，原告（反诉被告）胡伟、张楠（买受人）与被告（反诉原告）地铁公司（出卖人）签订了合同登记号为Y17035636的《商品房买卖合同》（预售），约定胡伟、张楠购买地铁公司开发的位于西安市××××号置地时代MOMOPARK第2幢2单元24层22402号房屋，建筑面积90.60平方米，房屋总价款为1022157元。该商品房层高2.9米，所在建筑总层数为30层，其中地上30层，地下0层。合同约定的付款方式为商业贷款，2017年3月7日前支付首期房价款212157元，余款810000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。合同第八条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。买受人在办理该商品房的交接手续前，应当付清全部应付房价款（含贷款部分），违约金（如有）、面积差价款、办理完毕面积差价款结算手续、偿还由出卖人代偿的按揭款及其利息（如有）、提交及签署委托出卖人代办房屋产权证、国有土地使用权证（如有）及他项权利登记的各项手续、资料等，否则，出卖人有权拒绝交付，直至买受人按前述约定履行完毕全部义务，因此而导致延迟交付的，出卖人无须承担本合同第十二条约定的违约责任。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。2017年4月6日，胡伟、张楠通过银行按揭贷款方式向地铁公司支付了剩余房价款810000元。2017年6月24日，地铁公司将《交房通知书》以特快专递的方式邮寄给胡伟、张楠，告知其按照预约的入伙日期办理相关交房手续。胡伟、张楠以案涉房屋未达到交付条件为由未按约办理收房手续。另查明，案涉房屋至今已取得房屋测绘报告，尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件。上述事实，有《商品房买卖合同》（预售）、收款收据、个贷放款记帐操作记录单、房产测绘成果报告、EMS快递单等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，胡伟、张楠与地铁公司签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其它无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。胡伟、张楠按照合同约定向地铁公司支付了全部购房款，地铁公司亦应当按照约定在2017年6月30日前向其交付符合合同约定及法律规定的商品房，但案涉房屋至今尚未取得合同第九条约定的建设工程竣工验收备案证明文件，尚不具备交付条件，地铁公司的行为构成违约，应当按照合同第十二条之约定按日向胡伟、张楠支付已交付房价款万分之一的逾期交房违约金。2017年7月1日至2018年8月20日地铁公司逾期交房416天，按约定地铁公司应向胡伟、张楠支付逾期交房违约金42522元，故胡伟、张楠要求地铁公司支付2017年7月1日至2018年8月20日期间的违约金42522元的诉请，本院依法予以支持。至于胡伟、张楠主张的自2018年8月21日至房屋实际交付之日的逾期交房违约金，因案涉房屋的实际交付日无法确定，故该部分违约金无法计算，暂不予处理，待实际发生后可另行主张。地铁公司辩称系胡伟、张楠拒不收房并非其不交付房屋故不需承担逾期交房的违约责任，无事实及法律依据，本院不予采信。关于地铁公司辩称违约金约定较高一节，违约金除了弥补损失，还有一定的惩罚性，由于地铁公司的原因导致案涉房屋至今尚不具备交付条件，其违约行为明显，应当承担一定的违约责任。根据合同双方的履约情况及过错程度，《商品房买卖合同》（预售）约定的逾期交房违约金并不存在过高的情形，故对地铁公司的辩称本院不予采信。关于胡伟、张楠要求地铁公司承担案涉房屋在达到交付条件并实际交房之前的物业费的请求一节，因其并未提供证据证明该物业费已实际发生亦未明确具体金额，故对该项请求本院不予支持。关于地铁公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的反诉请求，其并未提供证据证明胡伟、张楠在履行合同过程中存在符合合同约定或法定解除的违约行为，故该诉请无事实及法律依据，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）西安地铁置业有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）胡伟、张楠支付逾期交房违约金42522元（2017年7月1日至2018年8月20日期间）。二、驳回原告（反诉被告）胡伟、张楠的其余诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）西安地铁置业有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费86元，反诉费7000元，均由被告（反诉原告）西安地铁置业有限公司承担。因胡伟、张楠已预交案件受理费，故西安地铁置业有限公司应在支付上述款项时向其一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  邹姣凤人民陪审员  张居仁人民陪审员  王 力二〇一八年八月二十日书 记 员  许楠楠打印：相丽华校对：许楠楠2018年月日送达