浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙09民终658号上诉人（原审被告）：郭超，男，1979年1月20日出生，汉族，住安徽省涡阳县。被上诉人（原审原告）：杨永成，男，1950年11月22日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。委托诉讼代理人：翁舟娜，舟山市星光法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：丁昊，舟山市星光法律服务所法律工作者。上诉人郭超因与被上诉人杨永成房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省舟山市普陀区人民法院（2017）浙0903民初2589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郭超上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回杨永成的诉请，并由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：1.上诉人租赁案涉房屋的目的为经营餐饮，但因被上诉人未将前租户的工商营业执照注销，以致其工商营业执照无法办理，从而使其无法继续经营。且其实际已于2016年9月1日离开舟山，不再经营，并在案涉房屋外张贴转租告示。而被上诉人在其离开期间，未经其同意擅自更换案涉租赁房屋的门锁，已占有案涉房屋，被上诉人的该项行为明显侵害了其作为承租人的合法权益。另，双方曾口头约定解除租赁合同，出租人也已自行招租且未要求其支付租金，且合同约定，承租人未按约交付租金，出租人可以解除合同，但被上诉人在2017年7月20日之前一直未主张，可以间接证明双方之间已口头解除合同，上诉人不应支付租金25000元。2.一审中其申请证人出庭作证，但法院未让其出庭作证，属程序违法。杨永成辩称，1.按照双方签订的《房屋租赁合同》约定，第一年租金分两次支付，上诉人应于2016年9月20日之前支付租金25000元，但上诉人并未支付该租金，系明显违约，出租人有权决定是否行使约定解除权，现其要求上诉人支付租金依据合理。2.上诉人未告知其不再经营并回老家的状况，其也联系不上上诉人，而催缴水电费的通知贴在案涉房屋门外，考虑到水电安全等情况，才开锁入屋检查，但未占有或出租。至于上诉人认为原工商营业执照未注销，导致无法办证并继续经营，但法律对此无禁止性规定，双方也未作约定，其不存在过错。综上，一审法院事实认定清楚，程序合法，请求二审法院维持判决，驳回上诉。杨永成向一审法院起诉请求：要求郭超支付租金25000元和违约金13750元（合同中约定的三个月租金）。一审法院认定事实：2016年3月20日，出租人杨永成与承租人郭超签订一份《房屋租赁合同》，合同主要约定：租赁房屋位于舟山市普陀区，租赁期限自2016年3月25日起至2019年3月25日止，租金每年55000元，第一年分两次付，3月20日付3万元，9月20日付25000元，第二年付55000元，第三年付55000元，租金在每年的3月20日前一次性付清，承租人承担该房屋承租期间发生的水电费、卫生费等所有一切费用，承租人未按合同约定期限支付租金和其他费用，每逾期一天支付100元违约金，逾期10天出租人可以解除合同，同时承租人应当支付相当于三个月租金作为违约金。合同签订后，郭超仅支付第一期租金30000元，庭审中，杨永成与郭超一致确认2017年4月4日，郭超将租赁房屋内的自有物品取走，4月5日，杨永成将房屋出租给他人。一审法院认为，杨永成与郭超签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应予以认定。双方均应按合同约定履行义务。郭超仅支付第一期房租，在第二期房租交纳期限届满后长期未支付，构成违约，杨永成有权解除合同，郭超对解除合同也无异议，双方在庭审中一致确认郭超从租赁房屋中搬走自有物品完成腾退的时间，故确认合同解除时间和腾退时间为2017年4月4日，对杨永成要求郭超支付剩余租金25000元的诉讼请求，予以支持。郭超抗辩早在2016年9月15日杨永成将锁换掉，视为租赁终结，对此杨永成予以否认并陈述了换锁的原因。杨永成因长期联系不上郭超，为检查房内水电安全而换锁，杨永成换锁后毕竟并未占有、使用或出租该房屋，郭超回来后完全可以联系杨永成开门并重新换锁。故对郭超的抗辩意见，不予采纳。对于郭超抗辩所称的涉案房屋因原工商营业执照一直没有注销，郭超没有办法办证，涉案房屋不符合出租条件而不同意支付租金，一审法院认为，第一，郭超作为一个完全民事行为能力人，应当知晓涉案房屋是否符合出租条件而决定是否承租该房屋，现郭超与杨永成自愿达成房屋租赁合同，应当推定其知悉涉案房屋的相关情况，且郭超未提供证据证明涉案房屋不符合出租条件；第二，双方签订的《房屋租赁合同》对涉案房屋所在地、租金、违约责任等进行明确约定，而合同中对营业执照事宜并没有约定，亦没有约定支付租金与办理营业执照之间的先后顺序，法律对此也没有规定；第三，郭超已支付第一期租金，杨永成也将涉案房屋交付给郭超实际使用半年之久，现未有证据显示郭超曾就该问题向杨永成主张过权利。综上，对郭超的该抗辩意见，不予采纳。对于杨永成主张的违约金，郭超不同意支付，考虑到郭超在第一年租赁期的后期没有在经营，杨永成在2017年4月5日又将房屋出租出去，未对杨永成造成实际损失，故对杨永成主张的违约金，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、郭超在判决生效之日起十日内支付杨永成租金25000元；二、驳回杨永成的其他诉讼请求。案件受理费769元，由杨永成负担269元，郭超负担500元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁履行过程中发生的纠纷。争议焦点在于：一、郭超是否应向杨永成支付房屋租金25000元；二、一审审理程序是否违法。争议焦点一：本案双方所签订的涉案租赁合同具有法律效力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。现杨永成以郭超未在合同约定的期限交付租金25000元为由，要求其支付该笔租金并承担违约金。郭超则主张杨永成更换涉案房屋门锁之日，应视为杨永成已实际占有涉案房屋，双方的租赁关系即行解除，况且双方对租赁合同的解除也曾口头达成合意。根据民事证据规则，一方当事人主张租赁合同关系已解除，其应对引起合同关系变动的事实承担举证责任。但根据双方当事人的陈述及证据材料，未有证据表明双方已对解除租赁合同达成合意，故对于郭超提出的双方对于合同解除达成一致意见的主张，不予采纳。对于郭超提出杨永成的换锁行为即为杨永成以实际占有形式解除合同的上诉理由，因杨永成换锁系基于当时郭超已欠付水电费以及关闭案涉房屋不再经营等事实，该行为虽有不妥，但杨永成换锁后并未将涉案房屋腾空，也未使用或出租涉案房屋；相反，从现有的证据看，郭超在得知杨永成换锁后的较长时间内，一直未采取回应措施，直至2017年4月4日其才将涉案房屋内的自有物品取走。因此，郭超仅以杨永成换锁为由不按合同约定交付租金，依据不足，郭超应按约履行合同。现郭超未按约支付租金，系怠于履行合同主要义务，其应支付租金并承担相应的违约责任。故郭超该项上诉理由缺乏事实与法律依据，不予支持。至于郭超提出因无法办理工商营业执照致使租赁目的无法实现，无需支付租金的上诉主张，因工商营业执照问题，双方在合同中未作出约定，且不存在法律法规禁止性的情形，故该项上诉主张，亦不予采纳。综上，一审根据案件的实际情况，综合考虑各方因素，判决郭超仅支付租金25000元，尚在合理范围内，本院予以维持。争议焦点二：当事人申请证人出庭作证的，法院必须审查核实证人的真实信息，但郭超在一审期间所申请的证人开某时未提供证明身份的有效证件，故一审未准许证人出庭作证的申请，符合法律规定，郭超的该项上诉主张亦不能成立。综上所述，郭超的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由上诉人郭超负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢 佑审 判 员  张秀梅审 判 员  方 燕二〇一八年二月十一日法官助理高嘉侃代书记员  毛 贇