湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0281民初2893号原告：王青，女，1980年12月3日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：杜惠英，黄石市天诚法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：邬寅生，男，1960年7月10日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。被告：孙敏，女，1958年1月22日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：严祖发、张明星，黄石市金秋法律服务所法律工作者。原告王青与被告孙敏买卖合同纠纷一案，湖北省黄石市黄石港区人民法院立案受理后，以本案双方当事人系因不动产纠纷提起诉讼，且争议的不动产位于湖北省大冶市为由，于2018年5月8日作出裁定，将本案移送本院处理。本院于2018年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及各自委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王青向本院提出诉讼请求：判令被告返原告购房款11.6万元及支付违约金5万元。事实和理由：2013年3月28日，原、被告签订购房协议，双方约定：孙敏将大冶市罗桥金港小区一套116㎡的在建还建房出卖给王青；房屋总价款20万元；合同签订之日付款10万元，交房一周内付5万元，余款2013年12月31日付清；一方违约，应支付对方违约金5万元。合同签订的当日，我支付给孙敏10万元，孙敏出具了收条，但将收条时间误写为2013年2月28日。在我多次催促孙敏交房的情况下，我们于2014年3月17日签订《补充协议》，孙敏同意将房价下降5万元。2014年3月21日，孙敏拿着她与案外人江正贤签订的房屋买卖合同，告诉我房子是江正贤以12.6万元卖给她的，同意以12.6万元转卖给我。我再次支付孙敏1.6万元，余款1万元待交房后支付。被告孙敏至今未能交房，为维护我的合法权益，请判如所请。被告孙敏辩称：1、本案购房合同的权利义务已经转移，应由案外人江正贤履行合同义务；2、江正贤一房多卖，已被公安机关刑事拘留，本案应当中止审理，待刑事案件处理完毕后再恢复审理。案件审理中，本院依职权调取了江正贤、周秋英涉嫌诈骗罪卷宗材料中大冶市经济技术开发区管理委员会与江正贤签订的《拆迁还建安置补偿协议书》、孙敏和王青的作证笔录等证据。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院根据当事人双方陈述的事实，结合经审查确认的证据认定事实如下：2011年1月27日，原大冶市经济技术开发区管理委员会与案外人江正贤签订《拆迁还建安置补偿协议书》，约定，因金港小区建设规划需要，江正贤位于大冶市××桥办事处金桥村的“家具厂”及地面附着物被拆迁，大冶市经济技术开发区管理委员会还建江正贤一户116㎡和二户136㎡，合计三户还建指标房（即江正贤可以每平方米700元的低价购买房屋），房屋还建时间未具体约定。2012年上半年，江正贤、周秋英夫妻与孙敏签订《房屋买卖合同》，江正贤、周秋英同意将其中的一套面积约116㎡的还建房，作价12.6万元卖给孙敏。江正贤、周秋英承诺在收到还建房七日内将房屋交付给孙敏，在过户条件成就后30日内协助孙敏办理房屋产权过户手续。签订合同时，江正贤隐瞒了交房时应当每平方米交付700元房款的事实。2013年3月份，王青与孙敏签订《房屋转让协议》，孙敏将上述房屋作价20万元转让给王青，孙敏承诺在收到房屋七日内交付给王青，付款方式为，合同签订时付10万元，房屋交付一周内付5万元，余款5万元于2013年12月31日前一次付清，双方任何一方违约，应赔偿对方违约金5万元。合同签订的当天，王青支付给孙敏10万元。2014年2月23日，王青再次给付孙敏房款1万元。2014年3月17日，孙敏与王青签订补充协议，明确上述116㎡的还建房包括储藏室一间，同时变更房价为15万元。2014年3月20日，孙敏在与江正贤、周秋英在双方签订的《房屋买卖合同》中签注：“孙敏同意将此房转让给王青，由王青直接与江正贤联系后续之事。”同时江正贤也在该合同中签注：“同意孙敏转让给王青合同价，到期王青不得再转让，若转让，江正贤有权收回此房。”还建房建成后，由于江正贤不能补交每平方米700元的房价款，孙敏和王青也不同意补齐此款，江正贤承诺出售的116㎡还建指标房至今未能从大冶市经济技术开发区管理委员会领取。另查明，江正贤、周秋英夫妻因涉嫌诈骗罪，于2018年3月16日被大冶市公安局刑事拘留，同年4月12日经大冶市人民检察院批准逮捕，2018年7月9日，大冶市人民检察院向本院提起公诉。本院认为，本案争议的主要焦点是：孙敏与王青签订的《房屋转让协议书》权利义务是否转移给江正贤。被告孙敏认为，我转让给王青的房屋是从江正贤手上购买，我带王青多次找过江正贤要求交房。2014年3月20日，我和王青拿着我与江正贤、周秋英签订的《房屋买卖合同》找到江正贤，我们三人协商，江正贤同意我将房屋转让给王青，后续交房事宜由王青直接找江正贤。该约定应认定为我将与王青签订的《房屋转让协议书》权利义务转移给江正贤。为证明主张事实，孙敏向本院提供的她与江正贤、周秋英签订的《房屋买卖合同》和2014年3月20日孙敏与江正贤在合同上的批注说明；原告王青认为，孙敏与江正贤、周秋英签订的《房屋买卖合同》上的批注说明，我没有签字，他们约定的内容不包括我与孙敏签订的《房屋转让协议书》上权利义务的转让；本院认为，合同权利义务一并转让，必须由合同签订的双方与第三人协商一致才能成立。本案孙敏主张她与王青签订的《房屋转让协议书》上权利义务已经转让江正贤，但未提供证据证明王青同意转让的事实。因此，孙敏主张合同权利义务已经转移给江正贤的事实，证据不足，不予认定。综上所述，本院认为，孙敏与王青协商一致，同意将她从江正贤、周秋英处购买的116㎡还建房转让给王青，并签订《房屋转让协议书》，该协议不违反法律规定，为有效协议。由于案外人江正贤、周秋英隐瞒所转让房屋属于还建指标房（交房时应当每平方米交付700元房款）的重要事实，致使房屋至今未能交付，导致孙敏不能履行与王青签订《房屋转让协议书》中约定的交付房屋义务，构成违约。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的的，另一方可以解除合同。因此，王青要求解除与孙敏签订《房屋转让协议书》，并要求孙敏返还11.6万元购房款的请求，理由充分，应予支持。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。王青与孙敏约定，双方任何一方违约，应赔偿对方违约金5万元。该违约金约定金额过高，本院不予全部支持。本案因王青的损失数额难以确定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。孙敏认为与王青签订的《房屋转让协议书》中权利义务已经转移给江正贤，自己不承担房屋交付义务的抗辩主张，没有事实依据和法律依据，不予采纳。孙敏与江正贤、周秋英之间的纠纷，可以依照双方约定和法律规定另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十八条、第一百一十四条第二款、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告孙敏于本判决生效之日起十日内返还原告王青购房款11.6万元；二、被告孙敏于本判决生效之日起十日内赔偿原告王青损失，以11.6万元为基数，按中国人民银行颁布的同期同类银行贷款利率的1.5倍计算。其中，10万元自2013年3月28日计算至购房款返还之日，1.6万元自2014年2月23日计算至购房款返还之日；三、驳回原告王青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1810元，原告王青负担130元，被告孙敏负担1680元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  柯彬二〇一八年八月一日书记员  陈征