四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0402民初2500号原告：攀枝花钢城集团天洁物业管理有限公司。住所地：四川省攀枝花市东区向阳村(攀钢电视台旁)，统一社会信用代码：91510400797864083W。法定代表人：王拥军，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赖金洋（特别授权），四川卓乐律师事务所专职律师，执业证号：15104201611275929。委托诉讼代理人：周友琼（特别授权），四川卓乐律师事务所专职律师，执业证号：15104201311892106。被告：虞开福，男，1970年4月23日出生，汉族，户籍地：四川省攀枝花市东区。原告攀枝花钢城集团天洁物业管理有限公司（以下简称天洁物业）与被告虞开福物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天洁物业委托诉讼代理人赖金洋，被告虞开福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天洁物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业服务费5424元；2、判令被告向原告支付滞纳金1627元（所欠物业费×30%）；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与四川阳城实业有限公司（以下简称阳城实业）签订《阳城龙庭前期物业服务合同》，约定阳城实业选聘原告对阳城龙庭小区提供前期物业管理服务。物业服务费由业主按建筑面积交纳，高层住宅1.00元/月·平方米，商业物业3.00元/月·平方米。原告按约已实际履行了物业管理服务，被告未按时交纳物业管理费，且拖欠从2015年1月起至2018年6月止的物业费等合计7051元。为维护合法权益，原告遂诉至法院，请求支持其诉请。原告为了证明自己的诉讼请求成立，依法向法庭提交了如下证据：一、《商品房买卖合同》和《房屋信息摘要》各一份，拟证明被告购买阳城实业开发的位于攀枝花市住房一套，建筑面积129.15平方米；阳城实业依法选聘原告为阳城龙庭提供前期物业管理服务；原被告为本案适格主体。二、原告与阳城实业攀枝花分公司签订的《阳城龙庭前期物业服务合同》一份，拟证明阳城实业选聘原告对阳城龙庭提供前期物业管理服务，并约定：物业服务费由业主按建筑面积交纳，高层住宅1.00元/月·平方米，商业物业3.00元/月·平方米，按半年交纳，每年1月、7月的15日前交纳该半年的物业服务费。经质证，被告认为，对证据一的真实性、合法性和关联性认可，无异议；对证据二不认可，是开发商和物业公司签订的，而非与被告签订的，且合同已过期。被告辩称，原告陈述的事实属实。被告拖欠物业费的具体金额不清楚，对原告的诉请不认可。原告为小区业主服务不到位，服务质量低下，存在如下问题：小区楼道及被告所住栋楼的楼道长期无人打扫，卫生脏乱差；小区绿化长期无人整理，雨季路面积水非常多，但物业没有及时清理；小区路灯及楼道灯未进行及时维修；单元门一直未修好，家里可视对讲机不能使用；被告家中主卧室漏水，原告未作处理。被告签订前期物业服务合同是开发商强制签订的，且不是长期物业合同。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告为了证明自己的诉讼请求成立，依法向法庭提交了彩打图片7张，拟证明：图一、图二证明主卧室漏水一直未解决，被告在10天前才派人来给我处理了；图三不作为证据出示；图四是记者采访小区环境脏乱差的情况；图五是小区脏乱差的环境，图六是小区内车辆乱停乱放；图七、图八是小区物业和业主对立的图片；图九不作为证据出示，图十证明11栋楼的基底有裂缝，图十一不作为证据出示，图十二证明电梯经常是坏的，图十三、图十四不作为证据出示。经质证，原告认为，对被告出示的上述证据的真实性、合法性及关联性均不认可，被告房屋出现质量问题不属于物业公司服务范畴，应找开发商进行维修解决。本院根据当事人举证及陈述，对本案证据与案件事实的关联程度、本案证据之间的联系综合审查判断，审理查明如下事实：2010年10月1日，四川阳城实业有限公司攀枝花分公司与原告签订《阳城龙庭前期物业服务合同》，约定：四川阳城实业有限公司攀枝花分公司选聘原告为攀枝花市炳三区阳城龙庭1-12栋提供前期物业管理服务事宜，服务内容包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行维护、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；交通与车辆停放秩序管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。物业服务费由业主按其拥有的建筑面积支付，标准为高层住宅1.00元/平方米；住宅物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应于每年1月、7月的15日前交纳该半年的物业服务费。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按欠缴费用的3%按月向原告支付滞纳金。2012年12月26日，被告（买受人）与四川阳城实业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：被告购买四川阳城实业有限公司开发的位于攀枝花市东区炳草岗地龙箐龙江明珠·阳城龙庭11幢23层23-4号房屋一套，预测建筑面积为129.23平方米；被告作为买受人已详细阅读主要内容与《阳城龙庭前期物业服务合同》一致的物业服务全部内容和业主临时公约，同意由出卖人选聘的物业管理企业天洁物业提供前期物业服务。此后，原告为被告在阳城龙庭的物业提供了管理服务，但被告未交纳从2015年1月起至2018年6月止的物业费5424元。原告催要无果，遂诉至法院，请求支持其诉请。另查明，攀枝花市不动产登记中心出具的《房屋信息摘要》其中主要载明：“产源：买卖，登记事项：商品房买卖，共有方式：单独所有，房屋地址：新宏路9号11幢23－4号，建筑面积：129.15平方米，登记权利人虞开福”。本院认为，四川阳城实业有限公司与原、被告分别签订的《阳城龙庭前期物业服务合同》及《商品房买卖合同》和补充协议，系双方真实意思表示，且内容不违背相关法律、法规，该合同合法有效并对业主具有约束力。原告按约为阳城龙庭小区提供了物业管理服务，被告作为该小区物业所有人，实际享受了原告为其提供的物业服务，理应按约向原告支付相应的物业管理服务费用，被告拖欠2015年1月起至2018年6月止的物业费5424元，有违诚实信用原则，故对原告要求被告支付拖欠的物业服务费5424元的诉请，于法有据，本院予以支持。对原告要求被告按拖欠物业服务费金额的30%支付滞纳金1627元的诉请，本院认为，被告未按约定支付物业服务费的行为已构成违约，双方在合同中也对滞纳金的计算方式进行了约定，但鉴于本案的实际情况，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对原告主张的滞纳金酌情调整为按应交总额的百分之十即542.4元（5424元×10%）交纳，超出部分，不予支持。对被告提出小区存在脏乱差、电梯时常坏及小区楼栋单元门损坏等问题而拒付物业费的抗辩主张，因被告所举证据不足以证明其主张的该事实成立，且原告对此也不予认可，况且物业公司对小区物业进行管理后，已履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，被告也可依物业管理合同约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，被告以拒付物业费对抗物业服务瑕疵行为无合法依据，对被告的该抗辩理由本院不予采信。对被告提出其家中主卧漏水问题，现被告并无证据证明其屋内主卧漏水是由于房屋公共墙面的渗漏引起的，且按物业服务合同以及业主临时公约的约定，物业公司对小区的房屋、设备、设施、环境、卫生、公共秩序、绿化等统一进行管理，收取物业管理公共服务费用，物业费不仅指房屋维修一项内容的收费。况且，物业公司如果未按合同约定履行维修义务，被告也仅能就物业公司的违约责任另行诉讼，而不能以此作为拒付物业费的理由，故被告的该抗辩理由本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、虞开福于本判决生效之日起五日内一次性支付攀枝花钢城集团天洁物业管理有限公司物业服务费5424元、滞纳金542.4元，共计5966.4元；二、驳回攀枝花钢城集团天洁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由虞开福负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员  欧阳梅二〇一八年八月九日书记员  窦薇薇