广东省翁源县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0229民初1206号原告：刘守金，男，1955年6月30日出生，汉族，住广东省翁源县。被告：翁源县龙仙镇罗坑水村委会罗坑水村小组，地址：广东省翁源县龙仙镇罗坑水村。负责人：杨财，村小组长。委托诉讼代理人：陈奕寰，广东韶源律师事务所律师。原告刘守金与被告翁源县龙仙镇罗坑水村委会罗坑水村小组（以下简称“罗坑水村小组”）合作、开发房地产合同纠纷一案，本院于2017年8月8日作出（2017）粤0229民初172号民事判决。罗坑水村小组不服该判决，向广东省韶关市中级人民法院提起上诉。广东省韶关市中级人民法院于2017年11月7日作出（2017）粤02民终1557号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘守金，被告罗坑水村小组的负责人杨财及委托诉讼代理人陈奕寰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘守金向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担违约责任，赔偿原告经济损失50000元；2.判令被告归还所占原告位于龙仙镇朝阳路边村委会办公楼对面的房屋；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2001年2月20日与被告罗坑水村小组签订《建房合同》，约定将位于龙仙镇（村委会办公楼对面）因暴雨倒塌而荒废多年、粪水横流、蚊虫滋生的牛栏空地，由原告出资建造门店与住房，合同约定建成后的一层门店及二层住房，甲、乙双方各拥有50%的产权，三层以上归原告所有。合同签订后，原告攻艰克难，借贷资金数十万元，进行紧锣密鼓的施工，就在工程快接近完工时，被告在未告知原告的情况下，突然与他人签订合约，抢先霸占了首层二间大面积的店面，到工程验收丈量方知被告多占了42.25平方的门店，后原告多次与被告罗坑水村小组协商解决问题，而被告只给原告出具了验收条承认多占42.25平方的事实，但并不作任何补偿。时过境迁，到陈培想接任村小组长时，连这一基本事实都不承认了，不但不作分毫补偿，就连原告作为一个普通村民应有的福利养老金和其他待遇都一并取消了。更有甚者，陈培想竟无中生有，捏造事实，反说原告多占了被告的房屋面积，妄图混淆视听，逃避责任。综上所述，被告目无法纪，新官不认旧账，不履行前任所签订的合同责任等违约行为给原告造成了不应有的经济损失，以致原告债台高筑，度日唯艰。被告却没花一分钱，在以前白送也没人要的地方突然间多了一万多元的店租年收入，这合理吗？公平吗？我不祈求双赢，但也不能使人血本无归呀！为使原告合法权益不再继续遭受侵害，请求法院主持公道，依法判决，以保护公民的法律尊严和合法权益。被告罗坑水村小组辩称，一、原告所诉内容不实事求是，诉讼请求缺乏事实依据，应依法驳回原告的诉讼请求，理由是：1、2001年2月20日被告与原告订立一份《建房合同》约定由原告在被告罗坑水村小组所有的土地上建设楼房，《建房合同》第二条规定“建成后，首层门店及二楼全部甲、乙双方各拥有50%的产权，并由甲方优先选择位置，三层以上（含三层）归乙方所有”。据此，原告在建设过程就已优先选择门店出卖他人，答辩人现在门店是按《建房合同》约定取得，并没有占有原告的房屋。2、原告在答辩人罗坑水村小组土地上建房二栋，前面一栋门店按《建房合同》约定各占50%，但门店中的其中一间的一半用于建楼梯通往三层以上原告的楼房使用，因此，在验收丈量门店面积时，答辩人的门店多了24平方米，而原告在门店中一间一半用建楼梯使用，因此，按现答辩人丈量原告占用建用楼梯使用面积13.52平方米，原告门店后面建筑面积未计入验收时12.25平方米，从答辩人实际丈量门店面积原告共有99.07平方米，而答辩人却只有91.99平方米，答辩人少了共7.08平方米，详见图纸丈量面积，可见，原告诉答辩人门店占用的使用权交还其原告，不符事实，是出尔反尔的做法，法院不应支持原告的无理不守承诺的做法。3、原告在答辩人土地上建楼二栋，原告只拿出前面一栋的楼房楼层和门店按《建房合同》约定50%分配，而后面第二栋楼房却不按《建房合同》约定50%分配，一直由原告占用，为此，答辩人将另行起诉维护权利。以上事实分析说明，原告所诉不实事求是，与客观事实不符。二、原告请求赔偿经济损失没有事实依据，因为答辩人从未占有原告的房屋。三、原告举证不实事求是，依法不能作为定案依据：1、原告现提供验收条与原告于2016年1月18日起诉答辩人提交的证据验收单不一致，显然，原告现提交的验收条是伪造的，不应采信。2、原告起诉提交证据证明2017年2月23日出具证明，罗坑水村委会证明没有出具此证明，是原告存空白条填写的，是无效的。综上所述，以上分析说明，原告起诉，不实事求是，缺乏事实依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2001年2月20日刘守金、赖兆尧（乙方）与被告罗坑水村小组（甲方）签订一份《建房合同》，合同主要约定：由甲方提供位于朝阳路（罗坑水村委会办公楼对面）的旧平房给乙方，由乙方出资建房，一切办证手续费用均由乙方自理，甲方不负，但要协助办证；建成后，首层门店及二楼全部甲乙双方各拥有50%的产权，并由甲方优先选择位置，三层以上（含三层）归乙方所有。按双方所述，本案《建房合同》所涉土地的集体土地建设用地使用证编号为翁府集建字1990第0200140号，登记使用者为罗坑水村小组，登记自有使用权面积为120.48M2，登记建筑占地面积为84.04M2。2001年2月26日刘守金的合伙人赖兆尧退出合伙关系，《建房合同》内乙方的权利义务全部由原告刘守金承担。合同签订后，原告筹资建房，该楼房2003年竣工，原告所建楼房共六层，首层六间为门店，每间面积不同，第二层以上为住房，每层两套房屋。目前，被告罗坑水村小组占用的是靠南浦方向的三间门店（即本院委托测量的房屋面积图中的门店E、门店F、门店G），刘守金占用的是靠工业路方向的三间门店（即房屋面积图中的门店A、门店B、门店C）；二楼刘守金占用的是户型B，罗坑水村小组占用的是户型A）。2005年1月29日罗坑水村小组的干部黄日生、谢垂花、刘守银出具《验收条》给刘守金，内容为：“刘守金承建村小组楼房（村委会对面），其私人部分门店为67.12M2，村小组部分门店109.92M2，按合同约定村小组超过42.75M2。”该验收条有黄日生、谢垂花、刘守银三人签名。2005年7月13日再次验收，经赖月鑫、陈培想、张伟变、黄日生、谢垂花、刘守银、肖相修签名确认并出具《验收条》给刘守金，内容为：“刘守金做牛栏背楼房经验收得一楼村小组多24M2，二楼刘守金比村小组多4M2”。原告刘守金起诉时提供一份翁集建（2005）字第0200158号集体土地建设用地使用证。该证注明：土地使用者刘守金，用地面积肆拾肆点捌柒平方，其中建筑占地叁拾陆点肆柒平方，四至为东：距何国荣门店陆米（道路），南：朝阳路（门坪），西：与罗坑水村小组门店共墙，北：巷道。被告罗坑水村小组认为原告提交的《集体土地建设用地使用证》存在虚假性，要求本院核实该证的真实性。本院到翁源县国土局核实，该局答复：“根据贵院提供的翁集建（2005）字第0200158号《集体土地建设用地使用证》及申请查询情况，经查核，我局现存土地登记发证资料中没有查到该证相关的土地登记内容和登记发证资料。”原告刘守金庭后补充提交一份《建设规划选址意见书》（编号0000282），该意见书登记的建设单位为刘守金、何卫军。本院向翁源县住房和城乡规划建设局核实相关情况，该局回函称“近日，翁源县人民法院提供一份2001年3月22日由翁源县建设局城建规划股核发的《建设规划选址意见书》（编号0000282）及附图的复印件到我局查档，我局规划股人员到局档案室多次查找，都查找不到存档原件。该复印件上建设单位写的是‘刘守金、何卫军’，字迹明显与其他字体不同，存在涂改迹象，但因无原件核对，无法确定建设单位是谁。依据该份选址意见书及附图，当时同意建设单位建七层，建筑基底面积约为170平方米，建筑总面积约为1400平方米。经查我局我从八十年代至今的建设工程规划许可台帐，查找不到该地点建筑物的报建资料”。因《建设规划选址意见书》（编号0000282）登记的的建设单位有何卫军的名字，本院于2018年8月17日传唤何卫军到庭，何卫军称：其与刘守金是合伙人，因为建房合同是刘守金与罗坑水村小组所签的，所以在房子两次验收时他都没有出面参与，本案原、被告争议的楼房分配与他无关，是刘守金与罗坑水村小组之间的争议，他不参与本案作为原告、被告或第三人。因原、被告双方对房屋面积有争议，双方申请对房屋面积进行测量，经本院释明，双方一致选择韶关华地勘测技术有限公司作为测量机构，本院按照双方意见委托该公司对双方争议的房屋进行面积测量，经该公司测量确定双方争议房屋的面积为，一楼：门店A18.69M2、门店B16.95M2、门店C32.14M2、门店E15.44M2、门店F40.66M2、门店G36.61M2、楼梯间D14.28M2、杂物间H6.08M2、隔间N13.05M2（N13.61M2+N25.64M2+N33.8M2）；二楼：户型A98.07M2、户型B102.48M2，楼梯间14.28M2。其中，一楼六个门店加楼梯间的面积共174.77平方米。双方确认：一楼至二楼的楼梯间，由原、被告各占50%；二楼房屋，刘守金比罗坑水村委会多占4.41M2；按建设规划选址意见书的附图，该附图的可建面积并不包括杂物间H和隔间N。法庭调解阶段，因原告刘守金认为杂物间H是本案争议标的且实际由罗坑水村小组占用，隔间N是门店买受人后来自行加建的不属于争议标的；而罗坑水村小组认为杂物间H不是本案争议标的，是本案争议楼房后面由双方所建的另一栋楼房的附属物，隔间N是刘守金所建的属于本案争议标的。双方对杂物间H、隔间N是否本案争议房屋有争议，且坚持已见，法庭调解无法进行。以上事实，有起诉状、民事答辩状、建房合同、验收条、翁集建（2005）字第0200158号集体土地建设用地使用证、建设规划选址意见书、声明、翁府集建字1990第0200140号集体土地建设用地使用证、照片、翁源县住房和城乡规划建设局出具的证明、证明、首层平面图、开庭笔录、韶关华地勘测技术有限公司出具的房屋面积图、询问笔录等予以证实。本院认为，本案中原告刘守金与被告罗坑水村小组均对签订的《建房合同》无异议，对由韶关华地勘测技术有限公司就争议房屋面积进行测量的结果无异议，对一楼至二楼的楼梯由原、被告各占50%无异议，对刘守金所占的二楼房屋面积比罗坑水村小组所占的房屋面积多4.41M2无异议，本院对上述双方无异议的事实予以确认。关于二楼的面积差，按合同约定，二楼刘守金多占的4.41M2本应由原、被告各分50%，即刘守金应返还2.205M2给被告，但2018年8月20日本院询问，原、被告都同意由刘守金补偿3000元给罗坑水村小组以抵兑刘守金多占的二楼面积2.205M2，这是双方的真实意思表示，未违反法律规定，本院对双方就二楼面积差所达成的一致处理意见予以确认。关于一楼门店的面积差：罗坑水村小组所占的门店面积92.71M2（E15.44M2+门店F40.66M2＋门店G36.61M2），比刘守金所占的门店67.78M2（门店A18.69M2+门店B16.95M2+门店C32.14M2）多24.93M2。此面积差与2005年7月13日《验收单》的验收结果基本一致，也可以证明当时验收时并不包括杂物间H和隔间N的面积。按建房合同约定，一楼罗坑水村小组多占的门店面积24.93M2应由原、被告各分配50%，即被告罗坑水村小组应返还一楼门店面积12.465M2给原告刘守金。关于一楼的杂物间H和隔间N是否属于本案争议标的并进行分割这个问题。原告刘守金认为，杂物间H是本案争议标的且实际由罗坑水村小组占用，隔间N是门店买受人后来自行加建的不属于争议标的；而罗坑水村小组认为，杂物间H不是本案争议标的，是本案争议楼房后面另一栋楼房的附属物，隔间N是刘守金所建的属于本案争议标的。本院认为，按建设规划选址意见书附图（编号0000282）所示和翁源县住房和城乡规划建设局出具的《证明》所述，当时所批的争议楼房的建筑基底面积约为170M2，建筑面积并不包括杂物间H、隔间N，双方在2005年7月13日验收时也并不包括杂物间H和隔间N的面积，现双方对附图建筑基底面积外的杂物间H、隔间N是何时何人所建有异议，本院也无法确认，为避免侵害第三人的合法权益，本案不予一并处理。关于原告请求由被告承担违约责任并赔偿经济损失50000元。本院认为，原、被告双方在《建房合同》中并未明确约定违约责任，原告也未举证证明其损失，应由原告承担举证不能的不利后果，故本院对其该诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告翁源县龙仙镇罗坑水村委会罗坑水村小组应于本判决书生效后十五日内返还座落于龙仙镇朝阳路罗坑水村委会办公楼对面楼房的一楼门店12.465M2给原告刘守金。二、原告刘守金应在本判决书生效后十五日内补偿3000元给被告翁源县龙仙镇罗坑水村委会罗坑水村小组以抵兑被告应分得的二楼面积2.205M2。三、驳回原告刘守金的其他诉讼请求。案件受理费5332元（原告已预交），由原告刘守金负担3191元，由被告罗坑水村小组负担2141元；测量费（原、被告已各预交一半），由原、被告各负担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。审 判 长  王文玉人民陪审员  曾优顺人民陪审员  黄小琼二〇一八年八月三十一日书 记 员  曾 萍