广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终11677号上诉人（原审被告）：蔡玉安，男，1976年2月11日出生，汉族，住广东省广州市增城区。上诉人（原审被告）：吴丽，女，1977年10月19日出生，汉族，住广东省广州市增城区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：卢玉婷，广东广岭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张滨生，男，1980年8月7日出生，汉族，住广东省饶平县。委托诉讼代理人：王育民，广东圣和胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛志峰，广东圣和胜律师事务所律师。原审第三人：广州皇朝置业有限公司，住所地广东省广州市萝岗区东区开创大道106号001房。法定代表人：余明珍。上诉人蔡玉安、吴丽因与被上诉人张滨生、原审第三人广州皇朝置业有限公司（以下简称皇朝公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初2564号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，上诉人蔡玉安、吴丽共同委托诉讼代理人麦丽妍、被上诉人张滨生委托诉讼代理人王育民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人蔡玉安、吴丽上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项，并改判蔡玉安、吴丽无须向张滨生支付利息、无须赔偿148000元违约金、无须赔偿20000元中介服务费及利息；2.本案一审、二审诉讼费用由张滨生承担。事实和理由：一、合同不能履行并非蔡玉安、吴丽的原因造成，而是因为合同约定不明且无法履行造成的，蔡玉安、吴丽不须赔偿148000元违约金及20000元中介服务费。《房地产买卖合同》第十三条约定，“买方贷款方式，以亲戚名义作为借款人”，但合同并没有约定房子以他人名义进行落名，合同主体是张滨生本人，蔡玉安、吴丽从来没有同意过房子可过户到他人名下，蔡玉安、吴丽只同意将房子过户到张滨生名下。蔡玉安、吴丽是第一次卖房子，对交易流程不熟悉，因此签订合同时，蔡玉安、吴丽对“以亲戚名义作为借款人”未提出异议。但签订合同后，经蔡玉安、吴丽向银行及房管局了解，落户人与贷款人必须一致，贷款主体与交易主体必须一致，才可以正常过户及得到银行放款。贷款主体与交易主体不符，这种约定在客观上是不能履行的。就本案合同，如果张滨生用其他人的名义作为贷款人，而房子过户给张滨生后，银行是根本不可能放款的，那就意味着蔡玉安、吴丽不可能收得到张滨生的房款。合同付款方式的约定事实上是不能履行的。基于合同履行对蔡玉安、吴丽来说存在的极大风险，蔡玉安、吴丽才以“合同不合规”为由而提出解除合同，不存在任何过错。再加上经蔡玉安、吴丽向朋友了解，这种约定明显就是炒房的行为，所以蔡玉安、吴丽及时提出解除合同。蔡玉安、吴丽绝对不会将房子卖给炒家的，这种扰乱房地产市场的行为应当予以禁止。案涉合同本身就没有“借名买房”或“指定过户到他人名下”相关约定，蔡玉安、吴丽根本没有义务配合将房子过户到他人名下。而一审法院却错误地认为“法律并未明确禁止采用借名亦或是用他人名义借款的方式买房，同时法律也未明确禁止购房一方享有将其所购买的房屋指定过户至其他人名下的权利”。本案的合同主体是确定的，就只有蔡玉安、吴丽和张滨生，蔡玉安、吴丽的房子就只能是过户到张滨生名下。二、张滨生提出可以一次性付款，是蔡玉安、吴丽提出重新签订合同，但张滨生不同意，而不是蔡玉安、吴丽不同意。张滨生在一审中提交了一份“协商谈话记录”，“协商谈话记录”第1页第2段张滨生提出一次性付款都没问题，第3段蔡玉安、吴丽就提出重新签合同，但之后张滨生就没有再提出过一次性付款如何支付、什么时候支付的任何方案，相反张滨生一直还是坚持原来的《房屋买卖合同》没有问题。如果张滨生确定要将付款方式变更为一次性付款的，那么是分期付还是全部一次性付清，什么时候付等，都需要双方进行协商确定。而张滨生提出一次性付款之后，又没有给出具体的付款方案，蔡玉安、吴丽要求重新签订合同，但张滨生也没有任何回应，只坚持原来的合同没有问题，在付款方式都没有约定清楚的情况下，合同无法继续履行。对于张滨生一次性付款的提议，蔡玉安、吴丽要求重新签订合同，对一次性付款进一步明确约定，是再合理不过的要求。而一审法院错误地认定蔡玉安、吴丽对张滨生一次性付款的建议不予接受，其实不是蔡玉安、吴丽不予接受，相反是张滨生根本没有一次性付款的能力或意愿。三、一审判决中的购房定金的利息及中介服务费的利息均没有法律依据。本案不是借款合同纠纷，合同解除也不是蔡玉安、吴丽的原因造成，且蔡玉安、吴丽在2017年3月10日便要求张滨生提供账号退还定金，只是张滨生没有提供，拒绝收取，并非蔡玉安、吴丽恶意占用定金，一审法院判令蔡玉安、吴丽支付定金所产生的利息，甚至从2017年3月11日开始计算，缺乏事实和法律依据。至于中介服务费的利息问题，首先合同的解除并非蔡玉安、吴丽的原因造成，其次蔡玉安、吴丽根本没有实际占用该笔资金，再次在判决生效之前，根本不能确定蔡玉安、吴丽必须赔偿中介服务费，一审法院判令蔡玉安、吴丽支付中介服务费所产生的利息，甚至判令从2017年3月11日开始计算，亦没有任何事实和法律依据。四、皇朝公司在一审中的陈述是虚假的，双方始终没有约定过涉案房屋要过户至他人名下，如果当时双方有口头约定涉案房屋过户至他人名下的话，那么为何不以书面的形式进行确认？皇朝公司的陈述没有任何的依据，也不符合常理。五、即使法院认定是蔡玉安、吴丽违约的情况下，违约金也已经弥补了张滨生的损失。但一审判决还另外支持了张滨生定金以及中介服务费所谓的利息，没有任何事实及法律依据，也属于重复的赔偿。被上诉人张滨生答辩称：一、一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。二、蔡玉安、吴丽关于皇朝公司虚假陈述的主张，认为与本案争议焦点无关。无论是否有约定涉案房屋登记在张滨生或他人名下，蔡玉安、吴丽与张滨生经过协商后，张滨生也同意一次性付款并过户至张滨生名下，但蔡玉安、吴丽仍然坚持合同违规并要求解除协议。三、根据房屋买卖合同第七条约定，本案中的经纪方代理费应由蔡玉安、吴丽承担，该事实是十分清楚的。四、即使本案维持原判，目前涉案房屋的均价已经超过两万，蔡玉安、吴丽再次出售可获得的溢价已经超过50万元，因此蔡玉安、吴丽通过非法解除合同以获得更高的售价已达到，张滨生保留追究其非法所得的权利。原审第三人皇朝公司没有陈述答辩意见。2017年4月12日，张滨生向一审法院起诉请求：1.解除张滨生与蔡玉安、吴丽签订的《房地产买卖合同》；2.蔡玉安、吴丽归还张滨生定金50000元；3.蔡玉安、吴丽向张滨生支付违约金148000元；4.蔡玉安、吴丽赔偿张滨生中介服务费20000元；5.蔡玉安、吴丽向张滨生支付第二项、第三项、第四项的利息，利息从2017年3月11日开始计至款项付清之日止。一审法院认定事实：2017年3月5日，蔡玉安、吴丽（卖方）与张滨生（买方）、皇朝公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，载明“……买卖双方就买卖位于增城市新塘镇××大道××房的买卖条件达成一致意见……二、买卖双方同意该物业总楼价人民币壹佰肆拾捌万元整，……六、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金。（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。……七、基于经纪方为买卖双方提供的中介代理服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费。……在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。……十、经纪方已就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释。合同三方对上述每一条款之含义均清楚明白且无异议。……备注：买卖贷款方式：以亲戚名义贷款。……（二）涂销抵押后付款1.定金：伍万元买方须在2017年3月5日支付给卖方。……3.出资赎契：卖方应在签订本合同后5天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷之一切手续费用，买卖双方同意按以下方式办理赎契手续：A.卖方出资赎契。……6.楼价余款……（2）按揭付款买方按揭付款的，买方须在本合同签订后15天内到贷款银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供所需资料与协助。……”。2017年3月5日，张滨生支付定金50000元给蔡玉安、吴丽，蔡玉安、吴丽出具《收款收据》给张滨生收执。2017年3月7日，张滨生支付中介服务费20000元，皇朝公司出具《收款收据》给张滨生收执。2017年3月24日，张滨生委托律师向蔡玉安、吴丽发出《律师函》，告知蔡玉安、吴丽须退还定金50000元、支付违约金148000元、房地产咨询及买卖代理费20000元。2017年4月12日，蔡玉安、吴丽委托律师向张滨生发出《关于取消房地产买卖交易的函》，载明“根据国家金融法律法规的有关规定，个人住房按揭贷款只能发放给购房人，而不能发放给购房人以外的第三人。该合同备注栏注明以亲戚名义作为借款人，违反国家金融法律法规，……试图以欺诈方式骗取银行住房按揭贷款、涉嫌金融诈骗。……为无效合同。……”。一审另查明，一、张滨生提供蔡玉安、吴丽的微信记录，载明蔡玉安、吴丽以买卖合同不合规为由不履行合同。二、张滨生提供与吴丽的通话记录及文字整理内容，表明吴丽、蔡玉安存在违约。三、蔡玉安、吴丽提供相关录音证据，拟证明涉案《房地产买卖合同》无法履行，因为贷款人与落户人必须一致。四、张滨生在诉讼中向一审法院申请诉讼保全，一审法院依法作出（2017）粤0183民初2564号民事裁定书，查封吴丽、蔡玉安名下共有的位于广东省广州市增城区新塘镇南埔村海伦堡大道2号74幢1501房。一审审理中，张滨生陈述以下事实，1.之所以用亲戚名义贷款，是因为张滨生已有一套房屋，贷款的首付会较高，贷款的审批也更严格，担心如果无法贷款下来，张滨生做联名的贷款人，吴丽、蔡玉安当时也是同意的，但是蔡玉安、吴丽后来说不同意继续履行合同，以贷款人不是买方本人为由，于是在协商时张滨生也同意不以亲戚名义贷款，或者一次性支付房款，在张滨生提供的录音中可以证明。2.张滨生提出一次性支付房款后，吴丽、蔡玉安从来没有要求重新签订合同，坚持以合同存在问题为由不履行了。在张滨生提供的录音中可以证明。蔡玉安、吴丽陈述以下事实，1.皇朝公司很多都是虚假陈述，签订合同时，皇朝公司没有告知过户给几个人，只是告知张滨生会以其亲戚名义贷款。2.之所以当时签订合同，是因为蔡玉安、吴丽急于出售房屋。3.如果不以借款人签订合同，银行贷款就不会发放至蔡玉安、吴丽的账户中。4.蔡玉安、吴丽是在2017年3月10日提出不出售涉案房屋的。5.张滨生提出过一次性支付房款，但是蔡玉安、吴丽要求重新签订合同。皇朝公司陈述以下事实，1.签订《房地产买卖合同》的过程中，张滨生担心其已有一套房屋，张滨生担心其无法贷款，才用其亲戚名义贷款，且合同是在买卖双方都同意的情况下才签的，也提出了如果张滨生无法贷款，吴丽、蔡玉安同意张滨生一次性付款，后来房价上涨，吴丽、蔡玉安提出无法再次购买房屋，不想继续出售房屋了，叫皇朝公司与张滨生沟通，后来蔡玉安、吴丽去查询各种资料，就提出要退回定金，不赔偿了，要求解除合同。故张滨生才起诉至法院。2.在签订《房地产买卖合同》后，皇朝公司通知吴丽、蔡玉安办理评估手续，但是在2017年3月10日蔡玉安、吴丽就提出不再出售涉案房屋了。一审法院认为：张滨生与吴丽、蔡玉安签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法有效，双方当事人均应恪守履行。双方争议的焦点为《房地产买卖合同》中约定的“备注：买卖贷款方式：以亲戚名义贷款。”的约定是否导致涉案合同无法继续履行，是否存在贷款诈骗的问题。首先，上述约定只是双方选择支付涉案房款的一种方式，法律并未明确禁止采用借名亦或是用他人名义贷款的方式买房，同时，法律也未明确禁止购房一方享有将其所购买的房屋指定过户至其他人名下的权利。其次，张滨生以亲戚名义贷款是否构成金融诈骗，则需相关机关予以认定，其是否能够取得贷款资格，须银行自行进行审核。而且双方在协商沟通过程中，张滨生已经提出可以一次性全款购买，对此蔡玉安、吴丽亦不予接受，表明双方只是对付款方式存在争议。综上，一审法院认定蔡玉安、吴丽的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。一审法院认定蔡玉安、吴丽存在违约行为。张滨生认为吴丽、蔡玉安违约并依约解除合同于法有据，故一审法院对张滨生请求解除《房地产买卖合同》的诉讼请求，予以支持。因蔡玉安、吴丽违约，故张滨生依据《房地产买卖合同》的约定要求蔡玉安、吴丽返还定金50000元并支付违约金于法有据，一审法院予以支持。违约金应适用《房地产买卖合同》第六条约定，经核算，违约金总额为148000元。至于张滨生请求蔡玉安、吴丽支付中介费20000元的请求能否支持的问题。依据《房地产买卖合同》第七条“在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方”的约定，且上述费用确实是张滨生因此次交易造成的损失，故一审法院予以支持。至于张滨生起诉要求蔡玉安、吴丽支付返还定金、违约金、中介费利息的诉讼该请求能否支持的问题。现张滨生在本案中选择适用违约金条款，因此蔡玉安、吴丽应将已收取的定金予以返还，蔡玉安、吴丽占用上述资金期间对张滨生造成一定损失，故张滨生要求蔡玉安、吴丽支付50000元利息于法有据，一审法院予以支持。因张滨生于2017年3月5日已经支付定金，故张滨生主张利息从2017年3月11日开始，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计至返还之日止，并无不当，一审法院予以支持。因违约金148000元，已经是对蔡玉安、吴丽违约行为的惩罚，故张滨生主张违约金应计算利息，显然于法无据，一审法院不予支持。至于张滨生已经支付的中介费20000元，因蔡玉安、吴丽的违约行为导致涉案合同无法继续履行，故张滨生起诉要求吴丽、蔡玉安支付20000元中介费的利息，于法有据，张滨生已于2017年3月7日支付中介服务费，现张滨生主张从2017年3月11日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至返还之日止，并无不当，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2017年12月18日作出判决：一、解除张滨生与吴丽、蔡玉安签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系；二、蔡玉安、吴丽在判决发生法律效力之日起十日内返还购房定金50000元及利息（利息从2017年3月11日开始，以50000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至返还之日止）给张滨生；三、蔡玉安、吴丽在判决发生法律效力之日起十日内赔偿违约金148000元给张滨生；四、蔡玉安、吴丽于判决发生法律效力之日起十日内赔偿中介服务费20000元（利息从2017年3月11日开始，以20000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至返还之日止）给张滨生；五、驳回张滨生的其他诉讼请求。案件受理费18120元、诉讼保全费1610元，由蔡玉安、吴丽负担。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院二审期间，张滨生提交以下证据：1.个人名下房地产登记情况查询证明（原件），拟证明张滨生购房时夫妻名下均无房产，购买涉案房屋系用于自住，不存在炒房行为。2.结婚证（复印件），拟证明张滨生婚姻登记情况。3.银行流水（原件）、广州市天河区龙洞金将军建材商行营业执照（复印件），拟证明张滨生已为一次性支付购房款提前筹集资金，亦有资金实力支付购房款。蔡玉安、吴丽质证称：对证据1的真实性、合法性予以确认，但不确认关联性。该查询证明与张滨生一审庭审陈述不符，张滨生在一审庭审中确认其在同一个小区拥有一套比涉案物业还要稍大一点的物业，因张滨生的陈述前后矛盾，其陈述不可采信。对证据2的真实性、合法性予以确认，但与本案无关。对证据3的真实性、合法性予以确认，但不确认关联性。从交易明细清单的页数可以看出，银行流水共有七页，但张滨生仅提供了交易明细清单的第三页及第七页，银行流水不连续，不能反映真实的资金情况。从银行流水来看，虽然张滨生账户有多次大额的入账，但每次金额进账不久（基本上也就当天或者一两天的时间），资金基本上都从账户转出。而张滨生的存款余额并没有持续地保持在148万元以上。因此该流水一方面不能证明张滨生该账户的入账是张滨生的自有的资金，另一方面也不能证明张滨生具备一次性付款的能力。即便法院认为该银行流水能够证明张滨生具备一次性付款的能力，那么该证明内容也与张滨生约定“以亲戚名义作为借款人”的目的相违背。一审庭审中，张滨生表示因其名下已经有房贷，所以担心其贷款比例受限制，所以想用他人名义贷款，房子也落到他人名下。那么既然张滨生当时存有足够的购房资金，甚至具备一次性付款的能力，为何还要担心其首付款的比例会增大？甚至为了无谓的担心而冒着如此大的风险将本属于自己的房产过户到他人名下？如果张滨生真的具备购买能力，即便当时首付比例提高，张滨生也有能力承担。因此张滨生的陈述明显与常理不符，不可采信。由此可以推定约定“以亲戚名义作为借款人”的真实目的是炒房。最后案涉买卖合同不能履行归根到底的原因是在于买卖双方对合同主要条款约定不明，之后也无法达成一致意见，蔡玉安、吴丽对合同不能继续履行不存在任何的过错。另查明，张滨生一审期间提交《协商谈话记录》，记载张滨生提出可以一次性付款，吴丽提出这种情况要重新签订合同，其后张滨生对重新签订合同的问题没有作出回应。本院认为，本案《房地产买卖合同》约定“买卖贷款方式：以亲戚名义贷款”，张滨生一审期间表示因其已有一套房屋，贷款的首付会比较高，贷款的审批也更严格，担心无法贷款下来，因此约定了上述贷款方式。张滨生没有证据证明在其“亲戚”未签订合法有效的房屋买卖合同的情况下，能够通过银行个人二手住房贷款审批并发放贷款给蔡玉安、吴丽，且涉案房屋能够过户至张滨生名下。张滨生也没有证据证明蔡玉安、吴丽同意变更合同主体。蔡玉安、吴丽以涉案合同约定“以亲戚名义贷款”违反国家金融法律法规，对交易安全提出质疑，存在合理性。《房地产买卖合同》关于“以亲戚名义贷款”的约定属约定不明，其后张滨生提出可以一次性付款，该要求变更了原合同约定的交易方式，蔡玉安、吴丽要求重新签订合同亦属合理，但张滨生对重新签订合同的问题未作出回应，双方对如何继续履行未能达成一致意见。因此本案合同无法继续履行不可归责于蔡玉安、吴丽。一审法院判决蔡玉安、吴丽向张滨生赔偿违约金、中介服务费及利息，处理不当，本院予以改判。综上所述，上诉人蔡玉安、吴丽的上诉请求成立，应予支持。一审处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第七十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初2564号民事判决第一、二项；二、撤销广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初2564号民事判决第三、四、五项；三、驳回张滨生的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18120元、二审案件受理费3660元，均由张滨生负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 蔡培娟审判员 黄春成二〇一八年八月十五日书记员 张 利彭诗敏