成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初714号 原告：成都思源物业服务有限公司，住所地：成都市金牛区泰宏路118号1栋3层6号。 法定代表人：刘伟，总经理。 委托诉讼代理人：傅杰，男，1963年3月9日出生，汉族，住成都市锦江区，系公司员工。 被告：成都昱瑞物业管理有限公司，住所地：成都市成华区一环路东二段15号附4号601。 法定代表人：马之春，总经理。 委托诉讼代理人：梁明，男，1955年6月25日出生，汉族，住成都市锦江区，系公司员工。 委托诉讼代理人：李永兴，男，1971年2月13日出生，汉族，住成都市锦江区，系公司员工。 原告成都思源物业服务有限公司（以下简称：思源物业公司）与被告成都昱瑞物业管理有限公司（以下简称：昱瑞物业公司）排除妨害纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法由审判员蒲均适用简易程序，于2018年1月30日公开开庭进行了审理。原告思源物业公司的法定代表人刘伟、委托诉讼代理人傅杰，被告昱瑞物业公司的法定代表人马之春、委托诉讼代理人梁明和李永兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告思源物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告停止对原告的经营妨害和侵权行为，自行撤离位于成都市金牛区物业管理区域；2、判令被告就其恶劣行为在平福里小区公开书面道歉；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月1日，被告持2017年8月所签订《平福里小区物业服务合同》强行进入位于成都市金牛区，导致同一物业管理区域出现两家物业公司同时在场的情况。原告在向上级行政主管部门汇报后，于2017年9月15日下午，由成都市金牛区房管局、金牛区驷马桥街道办事处等单位联合召开调解会议并审查了相关资料，认为其进场行为不符合规定，要求被告立即退出平福里小区物业管理区域。会后，被告自行撤离了小区。被告撤离后，原告恢复正常工作。2017年10月17日上午9时50分，被告又持另外一份《平福里小区物业服务合同》（2017年9月23日所签）再次强行进入平福里小区物业管理区域，又一次强行进入原告办公区域，又引发多次报警。原告避免与其发生正面冲突，再次向上级行政主管部门上报。后行政主管部门介入，多个部门于2017年10月下旬至11月上旬，召开多次协调、调解会议，均要求被告应自行撤离平福里小区物业管理区域，被告仍然拒绝自行撤离。2017年11月8日，金牛区房管局工作人员到达平福里小区物业现场，向被告下达了限期退场的整改通知书，要求其限期退出。但在限期届满后，被告仍然拒绝退出，至今仍然滞留管理区域内。被告无视法律法规和行业管理规章的野蛮行径，在侵犯原告的合法权益同时，还严重的扰乱了该物业管理区域全体业主的正常生活秩序，给业主、商家均带来了诸多不便。所以，请求贵院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。 被告昱瑞物业公司辩称，思源物业公司自2016年进驻平福里小区至2017年10月16日合同期限届满之日期间，由于不按与平福里小区业主委员会所签订合同履行合同义务，并挪用公共资金，擅自改建物业用房，恶意拖欠市政供水供电及其他第三方费用等行为，业委会为制止其违法违规行为，分别于2017年4月5日、6月2日、6月29日要求思源公司整改。思源物业公司对业委会的正当要求置之不理，拒绝整改，无视广大业主的合法权利。2017年8月28日，业委会为维护小区业主合法权益，保证小区稳定安定，防止故意欠费后果危害扩大化，在7月14日作出了不再续聘的决定。业委会在7月14日通知思源物业不再续聘的决定后，就组织召开小区业主大会，就选聘新的物业进行表决，包括我公司在内的三家公司参加竞聘。我公司与业委会签订合同后，业委会在8月28日通知思源物业公司提前终止合同后，通知我公司9月1日进入接续。我公司进入后，思源物业公司拒不与业委会办理移交，也不退出。在区房管局、街办、社区介入协调后，房管局领导王青山科长建议，让思源物业做到合同期满，完善相关事项后办理交接。参与协调的房管局、街办、社区、业委会、思源和我公司都同意如此解决，各方均未持异议。我公司先行退出小区。2017年10月16日，思源物业公司合同到期，业委会依据先前去思源物业的书面通知和各方协调办法，通知其合同期满之日依法退出并办理移交手续。我公司与业委会签订的合同是业主大会表决后业委会与我公司签订，是双方当事人合法、真实、平等的意思体现，是合法的民事行为。前后二次所持合同内容完全一致，因出现意外情况，在相关方协调后，对合同的生效时间作了调整，是合同双方协商一致的结果，不影响合同的法律效力，更与思源物业公司没有任何关系。思源物业公司在合同期限届满后拒不退出物业管理区域，至今仍强占物业用房。思源物业公司混淆权利义务主体关系，起诉理由和对象错误，适用法律不当，举证错误。请求人民法院驳回思源物业公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：成都市金牛区平福里小区位于成都市金牛区。金牛区平福里第一届业主委员会任期为2012年9月25日至2017年9月25日。2016年10月17日，金牛区平福里第一届业主委员会与思源物业公司签订了《成都市金牛区平福里物业服务合同》。合同约定服务期限为壹年，自2016年10月17日起至2017年10月16日止。对于合同终止，双方约定为：“双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续签的，均应当在期满1个月前书面通知对方。如果对方拒绝签收书面通知书，将在本小区公告栏以公告张贴的形式通知对方，也视为对方知道并签收。本合同到期后双方的权利和义务终止。合同终止不需要召开平福里业主大会，此事由平福里业主委员会决定是否聘用现场物业服务企业。本合同终止后，新的物业服务企业接管本物业前，应业主委员会的要求思源物业公司应当暂时继续提供物业服务（如果业主委员会没有要求思源物业公司继续提供物业服务，思源物业公司必须无条件立即撤离物业服务区域），一般不超过1个月；双方的权利业务继续按本合同执行。在思源物业公司提供物业服务的过程中，平福里第一届业主委员会多次向思源物业公司发出整改通知，要求思源物业公司全面履行物业服务合同。思源物业公司未按照平福里业主委员会的要求整改，平福里业主委员会于2017年7月14日通知思源物业公司：“经业主委员会决定不续聘你公司为我方的物业服务公司”。平福里业主委员会于2017年8月28日通知思源物业公司：“平福里业主委员会通过送达文件，你公司仍然对所欠水费拒绝缴纳，你公司在服务期间由于未达到成都市金牛区平福里物业服务合同所要求的物业服务事项，要求和标准，据物业服务合同第二十一条的规定，经业主委员会慎重商讨，并听取部分业主意见，维护小区广大业主的利益，审议决定提前终止合同”。2017年8月29日，平福里小区业主委员会通知昱瑞物业公司入场，并于2017年9月23日与昱瑞物业公司签订了《成都市金牛区平福里物业服务合同》。随后，昱瑞物业公司入驻平福里小区，思源物业公司以昱瑞物业公司所持合同未经平福里小区业主大会的决议、平福里业委会违法为由拒不撤出平福里小区，造成同一小区两家物业服务公司同时进驻的局面。双方的纠纷经金牛区房管局、金牛区驷马桥街道办事处组织多次协调无果。 金牛区平福里第一届业主委员会于2017年9月25日任期届满后，金牛区平福里第二届业主委员会未能依法成立并备案。 2017年11月8日，成都市金牛区房管局向昱瑞物业公司发出整改通知，认为昱瑞物业公司于2017年10月17日进驻平福里建筑区划，至今未向房管局提供该小区业主大会选聘昱瑞物业公司提供物业服务的相关证明材料，也没有履行承接查验和资料移交手续，造成小区秩序混乱。要求昱瑞物业公司进行整改，并立即中止违规进驻行为。 2017年11月9日，成都市金牛区房管局向思源物业公司发出整改通知书,通知内容为：接平福里小区部分业主向我局报告，你公司与平福里小区业主大会的物业服务合同于2017年10月16日已经到期，同时未与你公司续约，按照《四川省物业管理条例》第五十四条规定：有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业服务：（一）合同期满未续约的。请贵公司于2017年11月15日前对上述事项进行整改，逾期未整改的我局将按照相关规定进行处理。 以上事实有经过双方质证的双方当事人身份信息、物业服务合同、平福里业主委员会的整改通知、平福里业主委员会的通知、金牛区房管局的整改通知等及当事人一致的陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和相关资料交还给业主委员会。业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”。目前思源物业公司与金牛区平福里第一届业主委员签订的《成都市金牛区平福里物业服务合同》已于2017年10月16日终止。根据双方合同约定：“本合同终止后，新的物业服务企业接管本物业前，应业主委员会的要求思源物业公司应当暂时继续提供物业服务（如果业主委员会没有要求思源物业公司继续提供物业服务，思源物业公司必须无条件立即撤离物业服务区域）”，金牛区平福里第一届业主委员现没有要求思源物业公司继续提供服务，思源物业公司应当将平福里小区的物业管理用房和相关资料交还给业主委员会并退出物业服务。虽然金牛区平福里第二届业主委员会未能依法成立并备案，但通过金牛区房管局向思源公司发出的整改通知可以证明，相关部门已经明确要求思源物业公司退出平福里小区的物业服务。思源物业公司应当在物业服务合同终止之日起10日内，将相关物管用房及资料，在区（市）县房产管理部门的监督指导下，向金牛区驷马桥街道办事处、物业所在社区居民委员会办理移交事宜。故思源物业公司目前以无交接对象为由，要求继续在平福里小区提供物业服务的理由不能成立。由于思源物业公司目前在平福里小区已经没有合法提供物业服务的基础，昱瑞物业公司入驻平福里小区是否合法，对于思源物业公司而言并不构成侵权，故思源物业公司要求昱瑞物业公司排除妨害、停止侵权、撤离物业管理区域、公开书面道歉的的诉讼请求于法无据，本院不予支持。因思源物业无相应的实体权利，昱瑞物业公司入驻平福里小区是否合法并非本案审理范围，相关权利主体有异议，可以另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回成都思源物业服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由成都思源物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  蒲均 二〇一八年二月二十六日 书记员  王婷