重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 裁 定 书 (2017)渝0106民初11673号 原告:重庆市沙坪坝区凤天锦园小区业主委员会，住所地重庆市沙坪坝区凤天大道77号。 诉讼代表人：陈金沙，重庆市沙坪坝区凤天锦园小区业主委员会主任。 委托诉讼代理人:冉洪，重庆法霖律师事务所律师。 被告:重庆渝开发物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区学田湾正街90号-1#，统一社会信用代码9150010320329108X3。 法定代表人：陈蔚纲，重庆渝开发物业管理有限公司董事长。 委托诉讼代理人：王琴，重庆双吉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭方**，重庆丰力律师事务所律师。 原告重庆市沙坪坝区凤天锦园小区业主委员会与被告重庆渝开发物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法进行审理。 原告凤天锦园业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即与原告办理凤天锦园小区的交接手续（即小区公共设施设备、广告位租赁合同、消防设施、监控系统、小区内公共场地的租赁合同、管网及竣工资料、车库的管理设施、物业服务用房、业主活动中心）。2、判令被告立即从重庆市沙坪坝区凤天锦园小区撤场。事实与理由：位于重庆市沙坪坝区凤天大道77号的凤天锦园小区的开发企业是重庆渝开发股份有限公司，凤天锦园小区的前期物业服务企业是重庆渝开发股份有限公司的关联企业即被告。前期物业服务结束后，原告于2007年11月15日与被告签订了《重庆市沙坪坝区凤天锦园小区物业服务合同》，合同期限从2007年11月15日起至2010年11月15日止。原告又于2011年6月24日与被告签订了《重庆市沙坪坝区凤天锦园小区物业服务合同》，约定由被告对凤天锦园小区提供物业服务，合同期限从2011年7月1日起至2016年6月30日止。上述合同期间届满后，原告未与被告续签物业服务合同。原告认为，在被告对凤天锦园小区提供的物业服务以及被告在履行物业服务合同方面存在以下严重的违约行为：1、长期不按合同约定服务质量标准提供相应的物业服务，且长期不履行业委会的各项整改要求。2、长期侵占小区业主公共收益，拒不缴纳。为了维护凤天锦园小区广大业主的合法权益；为了使凤天锦园小区尽快恢复正常状态，原告于2016年10月22日召开了业主委员会会议，经业主委员会委员表决通过了如下决议：1、要求被告向原告办理交接手续；2、要求被告从凤天锦园小区撤场。原告根据业主委员会会议决议的内容制作了《撤场通知》并于2016年10月28日通过EMS快递送达了被告。但是，被告至今拒绝与原告办理交接手续，拒绝撤场。综上所述，原告认为，被告作为拥有一级资质的物业服务企业，理应不断提升对凤天锦园小区的物业服务水平并应在履行《重庆市沙坪坝区凤天锦园小区物业服务合同》中严格遵守诚实信用原则。但是，被告为了达到拒绝向原告交纳凤天锦园小区公共收益款项等非法目的，竟然用诋毁业委会声誉、制造、散布谣言、非法干扰、破坏由原告领导下选聘下一任凤天锦园小区物业服务企业的正常工作等方法在小区制造混乱。原告为了维护凤天锦园广大业主的合法权益，为了尽快结束凤天锦园小区混乱的局面，特依法向人民法院起诉并提出上诉请求事项，请求依法裁判。 被告渝开发公司辩称，1、原告起诉不符合法律法规的相关规定，是无权代理的行为。2、目前业委会没有选定新的物业管理企业，更没有与任何一家新的物业管理企业签订物业服务合同。因此，被告暂时继续按照原有合同履行是严格遵守合同的行为，没有过错及违约。3、被告继续经营的行为是经过了覃家岗街道办事处、社区及政府相关部门的同意与认可。4、目前凤天锦园小区业主委员会委员人数只有三人，不符合相关的规定，已经丧失履行职责的资格，不能形成有效的议案。目前业委会所作出的任何决定都是违规的。5、被告于2016年11月1日收到原告发出的撤场通知，但被告认为该通知的作出是非法无效的，没有达到双过半要求，并违反了物业服务合同第9条第1项的约定，即“本合同期限为五年，自2011年7月1日起至2016年6月31日止。合同期满前三个月内，甲方作出续聘和选聘的决定，在甲方与续聘和选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止”。6、对原告陈述的签订物业服务合同经过无异议。被告依约履行了自己的义务，除了个别业主未交物管费外，其他业主都按照原物业服务合同约定继续缴纳物业费，包括到今天为止，绝大多数业主仍按合同缴纳物管费。个别业主主要是目前业委会的几个委员，被告已将他们起诉到沙坪坝区人民法院，要求其支付拖欠的物业费，沙坪坝区人民法院已经判决他们败诉。综上，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。 本院经审理查明事实如下： 渝开发公司系“凤天锦园”小区前期物业服务企业。 2011年6月24日，凤天锦园业委会（甲方）与渝开发公司（乙方）签订了《重庆市沙坪坝区凤天锦园小区物业服务合同》（含附件），约定甲方同意续聘乙方继续对凤天锦园小区进行物业服务，合同期限五年（自2011年7月1日起至2016年6月30日止），物业服务费选择包干制，按建筑面积计算。合同第七条双方的权利义务（二）乙方的权利义务约定，……6、对欠费业主停止约定服务、在服务区域公示欠费业主门牌号或进行法律诉讼，直至其履行交费义务，并按每日千分之三缴纳滞纳金……。第八条物业管理用房约定，1、甲方按照有关规定向乙方提供物业管理用房，物管用房位于：1栋裙楼及13栋架空层。2、物业管理用房属全体业主所有，由乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。3、本合同终止时，乙方应当将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财产及时如数地移交给甲方。第十条违约责任约定，……4、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金……。此外，双方还在合同中对物业服务区域、委托服务事项、物业服务质量、双方的权利及义务等事项进行了约定。该合同于2011年7月18日在重庆市沙坪坝区房屋管理局备案。 《重庆市沙坪坝区凤天锦园小区物业服务合同》约定的合同期间届满后，凤天锦园业委会未与渝开发公司续签物业服务合同，渝开发公司一直为凤天锦园小区提供物业服务。 2016年9月11日，凤天锦园业委会作出业委函（2016）第19号公告，该公告载明，经业主大会表决，选聘重庆市天骄爱生活服务股份有限公司为凤天锦园小区下一任物业服务企业，该表决经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意。 2016年10月28日，凤天锦园业委会向渝开发公司作出业委函（2016）第26-2号撤场通知，要求渝开发公司于2016年10月31日前撤离凤天锦园小区，并支付拖欠的小区公共收益。凤天锦园业委会将该撤场通知对凤天锦园小区业主进行了公示。 2016年11月2日，渝开发公司作出《关于依法认定凤天锦园业主委员会〈撤场通知〉的回复》，不同意撤场。 现凤天锦园业委会向本院提起诉讼，要求判如所请。诉讼过程中，凤天锦园业委会又于2017年9月18日作出业委函（2017）第0908-1号撤场通知，要求渝开发公司立即与业委会办理交接手续，从凤天锦园小区撤场。渝开发公司收到通知后仍未撤场。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权力的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，凤天锦园业委会向本院提起诉讼，要求渝开发公司支付小区公共收益，但未能举示证据证明其起诉经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，因此，凤天锦园业委会向本院提起诉讼不符合法律规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，立案后发现不符合起诉条件的，应裁定驳回本案原告的起诉。 据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下： 驳回原告重庆市沙坪坝区凤天锦园小区业主委员会的起诉。 案件受理费80元，减半收取40元（原告已预交），本院依法予以退还。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员 李 勤 二〇一八年二月二十六日 书记员 张玲玲