甘肃省景泰县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0423民初2137号 原告（申请执行人）：黄明强黄某，男，汉族，1972年11月15日生，景泰县一条山镇居民。 被告（案外人）：彭海彭某，男，汉族，1976年10月16日生，景泰县一条山镇居民。 委托诉讼代理人：韩贵林韩某，男，甘肃赤辉律师事务所律师。特别授权。 第三人（被执行人）：段宝贤，男，汉族，1977年7月9日生，景泰县芦阳镇城关村村民，住该村2组57号。 原告黄明强黄某与被告彭海彭某、第三人段宝贤申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年8月21日作出（2017）甘0423 民初64号民事判决书，原告黄明强黄某不服该判决，向白银市中级人民法院提起上诉，该院于2018年5月8日作出（2018）甘04民终289号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回重审。本院于2018年7月6日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄明强黄某、被告彭海彭某委托诉讼代理人韩贵林韩某到庭参加诉讼,第三人段宝贤经公告送达诉状副本、应诉通知书及开庭传票等相关诉讼文书后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄明强黄某向本院提出诉讼请求：1.请求依法强制拍卖执行第三人位于景泰县一条山镇长城路云宇小区2栋1单元301室位于××县；2.请求被告承担由本案造成的全部费用。庭审中，原告增加一项诉讼请求要求法庭依法查清彭海彭某虚假诉讼的事实。事实和理由：2013年3月28日，第三人段宝贤向原告借款80万元，用于建房周转，并将其所有的位于景泰县一条山镇长城路云宇小区2栋1单元301室位于××县的的位××县、3栋3单元502室的《房屋买卖合同》抵押给原告作为担保。到期后，第三人段宝贤未按期偿还借款。2014年7月，原告提起诉讼。2014年9月23日，法院作出（2014）景民二初字第280号民事判决书，依法判令段宝贤偿还原告黄明强黄某借款80万元及利息。同时，法院于2014年7月3日作出（2014）景民二初字第280号民事裁定书，依法查封了位于景泰县一条山镇长城路云宇小区2栋1单元301室位于××县和3栋3单元502室位于××县住宅楼。8月12日，法院向景泰县房管所发出协助执行通知书，要求停止办理涉诉房产的过户登记手续。判决生效后，原告依法申请强制执行，对涉诉房产予以评估拍卖。期间，被告彭海彭某提出执行异议。2016年12月19日，法院作出（2016）甘0423执异39号执行裁定书，中止对该房屋的执行。原告认为，其与段宝贤之间的民间借贷纠纷业经贵院判决生效。段宝贤已将涉诉房产买卖合同书交付原告作为抵押，未经原告同意，段宝贤不能处分该房产。由于开发商的原因，涉诉房产尚未办理产权登记手续。被告以签订《房屋买卖合同》为由提出执行异议，明显存在规避法律、阻碍执行的行为。无奈，特提起诉讼。 被告辩称，1.不管是景泰县云盛房地产开发有限公司（以下简称云盛公司）一房二卖还是段宝贤涉嫌诈骗，涉诉楼房是答辩人所有，并非第三人所有，原告申请执行错误；2.答辩人、段宝贤、云盛公司三方抵顶债务，是三方真实意思的表示，而与原告抵押是意思表示虚假，答辩人与云盛公司签订的房屋买卖合同是合法有效的，应当受到法律的保护；3.原告诉状中称被告炮制合同存在欺诈的行为，应当提交证据；4.本案根据相关规定应当排除对被告房屋的执行。原告申请执行是基于借款合同，抵押无效,不动产抵押以登记为准。彭海彭某签订的合同在前，共同协商后签订的，是云盛公司的真实意思表示，彭海彭某在查封前已经支付全部价款，在执行前已实际占有涉案房屋，但因工程未竣工而未办理过户登记,故应当排除对执行标的的执行；5.彭海彭某无虚假诉讼的行为。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人段宝贤未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据有：1.借条；2.民事判决书；3.房屋买卖合同（段宝贤与云盛公司）；4.执行裁定书各1份（以上均为复印件）。被告提交的证据有：1.房屋买卖合同1份（彭海彭某与云盛公司），以证实2013年1月15日被告已经取得了涉诉房屋的所有权，该时间早于原告和段宝贤债务形成时间；2.光碟1张，形成时间是2014年6月份，以证实被告持有涉诉房屋的钥匙，并在合同签订后法院查封前一直占有涉诉房屋。本院组织当事人进行了证据交换和质证。1.被告对原告提交的证据1、2、4，亦即借条、判决书、执行裁定书的真实性没有异议，对证明内容有异议，认为上述证据不能证明涉诉房屋的所有人就是段宝贤；2.本案债务属于金钱债务；3.涉诉房屋已经在债务形成之前即2013年1月15日由云盛公司抵顶给了被告；4.对商品房买卖合同的真实性有异议，认为2013年1月15日涉案房屋已经抵顶给被告，不可能同年2月28日进行第二次抵顶。即便合同是真实的，其形成时间也迟于被告和云盛公司签订合同的时间。云盛公司和彭海彭某签订的合同已经实际履行，但与段宝贤的合同没有实际履行。被告提交的证据1、2，原告提出异议，认为1.魏占富的笔录中明确表明涉案房屋属于段宝贤，没有和彭海彭某签订过房屋买卖合同；2.上次开庭彭海彭某与段宝贤及开发商之间将借款转为商品房的行为是虚假的，因为魏占富的笔录中表明没有签订过合同，合同是魏占富与段宝贤签订的；3.彭海彭某没有与云盛公司签订合同，也不存在房屋的占有权；4.视频的资料不符合实际情况。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有异议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交的证据3，即段宝贤与云盛公司于2013年2月28日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：GF-2000-0171）系复印件，该合同虽已被本院发生法律效力的（2014）景民二初字第280号民事判决书所确认，但被告提交的证据1，即彭海彭某与云盛公司于2013年1月15日签订的《商品房买卖合同》，系同一编号的《商品房买卖合同》原件，其证明力显然大于原告提交的证据3，亦即被告有相反证据足以推翻就案涉房屋段宝贤与云盛公司于2013年2月28日签订的《商品房买卖合同》的事实，故对该证据，本院不予采信；就此，原告仍需举证证明。被告提交的证据1、2，质证时原告虽持有异议，认为彭海彭某与云盛公司签订的房屋买卖合同系虚假合同，视频资料不符合实际情况。对此，其应提供相应的证据加以证明。因原告未提交相应证据证实其质证意见，故对被告提交的上述证据，本院予以采信。综合全案情况，对当事人举示的上述证据证明的2013年1月15日，被告彭海彭某经与第三人段宝贤及云盛公司三方协商后进行了协商，因云盛公司欠段宝贤工程款，段宝贤又欠彭海彭某借款，遂决定以房抵债,由云盛公司代为履行将欠款关系转变为商品房买卖合同关系，将欠款本息转换为案涉房屋对价，同时对房屋进行了交付并由被告彭海彭某实际占有、管控以及2013年3月28日，段宝贤向原告黄明强黄某借款80万元，并出具借条1张，孙锦龙、张宝山签字见证的事实，本院予以确认。 本院认为，申请执行人执行异议之诉中，申请执行人提起诉讼旨在恢复对异议标的的执行，其主要解决申请执行人与案外人之间就执行标的能否执行的争议。具体到本案中，就是要判断原告黄明强黄某能否享有强制执行位于景泰县一条山镇长城路云宇小区2栋1单元301室位于××县的权利，亦即被告彭海彭某是否享有足以排除法院强制执行位于景泰县一条山镇长城路云宇小区2栋1单元301室位于××县的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”另，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述司法解释规定，结合本案，分析如下： 第一，被告彭海彭某在本院查封案涉房屋前业已签订合法有效的书面合同。原告黄明强黄某、被告彭海彭某分别与第三人段宝贤之间存在借贷关系。2013年1月15日，被告彭海彭某经与第三人段宝贤及云盛公司协商后，将欠款关系转变为商品房买卖合同，并将欠款本息转为已付购房款，同时对房屋进行了交付。该交易系三方协商形成，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原告黄明强黄某诉称，涉诉房屋归段宝贤所有，云盛公司与被告彭海彭某签订合同属无效合同，被告彭海彭某持有的合同系伪造的。本院认为，被告彭海彭某提交的合同复印件与原件核对无异，且有云盛公司加盖的印章及合同代理人的签名，符合合同作为证据的法定形式要件。云盛公司作为开发商，对其开发的商品房拥有完全所有权、享有处分权能，其当然有权将涉诉房屋用以抵顶第三人段宝贤的工程欠款，且经与彭海彭某及段宝贤三方协商后，以房抵债代为履行第三人段宝贤所欠被告彭海彭某的等值借款并无不妥，故对原告黄明强黄某的诉请及主张，本院不予支持； 第二，基于已经查明的案件事实，本案的关键在于能否认定被告彭海彭某已经实际管控案涉房屋。云盛公司已经向被告彭海彭某交付房屋钥匙，此举应视为交付房屋。因此，被告彭海彭某业已对涉案讼争房屋进行了实际控制和管理，而房屋的实际占有，应以实际管控为标准，至于购房人是否实际入住并非房屋占有的必要条件。被告彭海彭某在查封之前已合法占有涉案讼争房屋，该事实有其提交的视听资料予以证实，原告黄明强黄某亦未否认视频中的房屋即为云宇小区2栋1单元301室的××区。故对该事实，本院予以确认； 第三，被告彭海彭某已经付清案涉房屋价款。第三人段宝贤与被告彭海彭某之间原系民间借贷关系，在合同签订之前，被告彭海彭某业已持有第三人段宝贤向其出具的借据。被告彭海彭某陈述，在《商品房买卖合同》签订并以房抵顶欠款后，其与段宝贤双方之间旧存的民间借贷关系随即消灭，其原先持有的借据也被段宝贤本人收回。本院认为，被告彭海彭某的上述解释符合常理和日常生活经验，能够自圆其说，加之第三人段宝贤经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，故应认定被告彭海彭某已向第三人段宝贤付讫了案涉讼争房屋对价； 最后，原告诉状中认可涉诉房屋因未实际竣工验收导致不能办理房屋产权过户登记并取得相应不动产登记证书，故被告彭海彭某对此并无过错。 综上所述，原告黄明强黄某作为申请执行人提出的执行异议之诉，其请求依法强制拍卖执行第三人段宝贤位于景泰县一条山镇长城路云宇小区2栋1单元301室位于××县没有事实和法律依据，而反观被告彭海彭某享有的权利却能够排除以案涉讼争房屋为标的物的执行，故对原告黄明强黄某的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条、第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第二款、第七十三条、第七十四条、第七十五条规定，判决如下： 驳回原告黄明强黄某的诉讼请求。 本案案件受理费100元，公告费300元，由原告黄明强黄某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。 审 判 长  贺德文 审 判 员  马登铸 人民陪审员  高子盛 二〇一九年二月二十一日 法官助理张治学 书记员罗崇玲 书记员罗崇玲