四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川04民终911号上诉人（原审原告、反诉被告）：何立航，男，2000年1月27日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人：何忠刚（曾用名何忠钢，系何立航父亲），男，1976年6月21日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。上诉人（原审被告、反诉原告）：张晓华，女，1966年1月7日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人：伍泗桥，男，1951年2月11日出生，汉族，四川省攀枝花市仁和区前进镇人民政府渡口村村民委员会推荐代理，住四川省攀枝花市仁和区。上诉人何立航因与上诉人张晓华房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2018）川0402民初1203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何立航上诉请求：1.张晓华修复房屋地板砖（按每块80元计算，修复人工费用600元，共计被损坏8块，合计1240元）；2.张晓华支付违约金10000元，且保证金不予退还；3.张晓华支付2018年2月1日至2018年3月20日房租4722.22元及换锁费用100元；4.张晓华支付违约金5666.66元；5.张晓华返还灯箱3个，承担制作费用每个200元，共计600元；6.撤销一审认定的5000元诚信保证金纳入张晓华支付费用总额；7.张晓华承担上诉费用。事实和理由：张晓华应当赔偿修复其所损坏的地板。何立航是经警察调解无效，多次想换锁均遭到张晓华阻拦后才于2018年3月20日取得案涉房屋的控制权，故张晓华应当支付租金至2018年3月20日，其还应承担换锁费用。一审时张晓华口头承认归还3个灯箱，但其至今未归还。张晓华将5000元诚信保证金纳入其缴纳给何立航的总金额不符合逻辑。一审时张晓华的代理人对案件的关键处支支吾吾，回避真相，故张晓华应当到庭。张晓华辩称，何立航共计收取了张晓华27000元。张晓华承租后没有进行装修，也没有改变房屋的面貌。张晓华没有用过灯箱，也没有租赁过灯箱，故不应返还。何立航没有在一审判决范围内提出上诉，应不予采信。张晓华上诉请求：1.撤销一审判决，减少房租4250元；2.确认3500元系押金，应予退还。事实和理由：何立航应当赔偿违约金5666.67元。案涉房屋原为住宅，被拆除了承重墙增大了危险性，违反了《房屋租赁管理条例》的禁止性规定，故《房屋租赁合同》系无效合同。《住宅改变为经营性用房备忘录》系复印件，不符合证据三性，张晓华不予认可的抗辩合理合法。2018年1月31日的手机通话录音证明张晓华已尽到通知何立航解除租赁合同的义务，何立航询问搬空没有，表明双方已口头（电话）解除租赁合同。双方已在2018年1月31日达成解除合同的要约与承诺，故房租应计算至2018年1月31日，一审计算至2018年3月15日，多计算了4250元。一审未认定3500元为张晓华交纳的押金错误。何立航辩称，张晓华应当对案涉房屋恢复原貌。何立航总共只收到张晓华18500元，没有收到27000元。何立航向一审法院起诉请求：1.解除何立航、张晓华之间的《房屋租赁合同》；2.判令张晓华恢复租赁房屋原状，并立即向何立航交付租赁房屋（位于四川省攀枝花市东区炳草岗大街222号2单元2号）及房屋钥匙；3.判令张晓华支付何立航自2018年2月1日起至房屋归还之日止的租金及利息；4.判令张晓华承担其使用期间的水、电、物管等费用294元；5.判令张晓华支付给何立航违约金10000元，且保证金不予退还；6.判令张晓华支付给何立航违约金5666.66元；7.本案的诉讼费用由张晓华承担。张晓华向一审法院反诉请求：1.确认《房屋租赁合同》无效；2.判令何立航返还多收的房租15374元；3.判令何立航赔偿张晓华交通费、工资损失费400元；4.本案的反诉费用由何立航承担。一审法院认定事实：张晓华与何立航之父何忠刚就何立航所有的位于四川省攀枝花市东区炳草岗大街222号2单元2号房屋（住宅改为经营性用房）的租赁事宜达成一致意见。2017年10月9日，张晓华支付给何忠刚房屋押金5000元，双方约定如何忠刚违约双倍赔偿张晓华，张晓华违约自动放弃押金。2017年10月16日，张晓华（乙方）与何立航（甲方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将位于四川省攀枝花市东区炳草岗大街222号2单元2号房屋（65平方米）租赁给乙方经营洗衣店。租期从2017年11月1日起至2019年4月30日止。租金为每季度8500元。每三个月支付一次，甲方提供收据。第一次付款时间为2017年10月16日前以现金存入甲方提供的账号。第二次付款时间为租期的第二个叁个月到来之前十天前（即2018年1月20日前支付），以后各期以此类推。水、电、物管费每月支付一次，乙方应在接到物业公司通知后的三天内付款。甲方收取乙方保证金10000元，租赁期满乙方按时交还房屋，付清应付甲方的各项款项，并无造成房屋和公共设施损坏，甲方须在乙方交还房屋三日内无息退还保证金。乙方装修不得改变房屋主体结构，不得损坏公共设施。租赁期满或中途解除合同、拆除和损坏装修物，装修物无偿归甲方所有。乙方须保证将房屋按租赁前之原状交付给甲方，否则视为乙方违约，乙方须向甲方支付违约金10000元，且保证金甲方有权不予退还。……乙方不按合同约定向甲方支付房屋租金的，甲方有权单方解除合同，由此造成的损失，乙方自行承担，并向甲方支付两个月房屋租金的金额作为违约金。……乙方不按合同约定支付电费的，逾期十天内，应向物业公司支付滞纳金每天1％，逾期超过十天，物业公司有权采取停电措施，甲方也可单方解除合同，乙方须向甲方支付一个月房屋租金作为违约金等。合同签订后，何立航按约将房屋交付给张晓华使用。张晓华于同日支付给何忠刚房屋租金及押金。何忠刚给张晓华出具了房租《收条》载明：“今收到张晓华房屋租金（2017年11月1日～2018年1月30日期间）8500元（捌仟伍佰元整）。”押金《收条》载明：“房屋押金3000元、水电押金7000元，合计10000元（壹万元）。”2018年1月20日，张晓华未按约定第二次支付房屋租金。2018年2月28日，张晓华将出租房屋内的物品搬空并要求何立航收回房屋。张晓华未按约定支付其使用期间的水、电、物管费用294元。2018年3月2日，双方协商交房未果。2018年3月20日，何立航收回出租房屋。一审法院认为：何立航与张晓华签订《房屋租赁合同》时，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的禁止性规定，该《房屋租赁合同》依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力。《房屋租赁合同》履行过程中，张晓华未按约定及时支付房屋租金、支付其使用期间的水、电、物管等费用，构成违约，依法应当承担支付房屋租金并按约定支付违约金的责任。由于何立航已经于2018年3月20日收回租赁房屋，双方的《房屋租赁合同》已事实上解除，何立航要求解除《房屋租赁合同》及返还租赁房屋的请求，一审法院不予支持。双方在《房屋租赁合同》中虽然没有约定不能中途解除合同，但张晓华在2018年2月28日搬空租赁房屋内物品并要求退房前，未就有关解除《房屋租赁合同》以及未按约定支付其使用期间的水、电、物管等费用的相关事项，致使租赁房屋2018年3月20日才被收回。张晓华对此应负主要责任。一审法院根据本案实际依法确认张晓华应支付房租费用至2018年3月15日。即张晓华尚欠何立航房租费用为4250元（8500元∕季度÷3个月×1.5个月）。根据双方在《房屋租赁合同》中“乙方不按合同约定向甲方支付房屋租金的，甲方有权单方解除合同，由此造成的损失，乙方自行承担，并向甲方支付两个月房屋租金的金额作为违约金”的约定，张晓华因未按约定及时支付房屋租金而应承担的违约金为5666.67元（8500元∕季度÷3个月×2个月）。张晓华主张其已支付给何立航房屋租金、押金共计27000元，但其提供的2017年11月1日的《收条》中载明系收到欠款3500元，双方对此陈述不一致且均无其他证据佐证，致使一审法院无法认定该3500元的性质。因此，一审法院依法确认张晓华已支付给何立航房屋租金、押金共计23500元。因此，扣除已支付2017年11月1日至2018年1月30日的房租8500元，张晓华尚需支付给何立航10210.67元（房屋租金4250元＋违约金5666.67元＋水、电、物管费用294元）；品迭后何立航应退还张晓华4789.33元（23500元–10210.67元–2017年11月1日～2018年1月30日期间房租8500元）。张晓华要求何立航返还其多收的费用，符合法律规定，其反诉成立。张晓华关于《房屋租赁合同》无效的反诉请求，不符合法律规定。张晓华关于何立航赔偿其交通费、工资损失费400元，但未提供证据证明。综上所述，依法成立的合同，受法律保护。何立航的诉讼请求的合法部分，一审法院予以支持。张晓华的反诉请求的合法部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、张晓华于本判决书生效之日起十日内支付给何立航房屋租金4250元，水、电、物管费用294元，违约金5666.67元，合计10210.67元（已支付）；二、何立航于本判决书生效之日起十日内退还给张晓华押金4789.33元；三、驳回何立航的其他诉讼请求；四、驳回张晓华的其他反诉请求。本诉案件受理费317元，减半收取158.5元，由张晓华承担；反诉案件受理费194.5元，减半收取97.25元，由何立航承担。二审中，何立航没有提交新证据。张晓华当庭出示如下证据：1.录音资料一份，拟证明何忠刚于2018年1月31日打电话问张晓华房屋搬完没有，表明何忠刚同意张晓华解除合同。何立航认可该录音是真实的，但是多久打的电话记不清了，且何忠刚是在张晓华口头承诺其愿意承担违约责任的前提下才打电话询问其是否搬完。2.照片3张，拟证明房屋有漏水现象，承重墙被拆除，存在完全隐患。何立航对照片的真实性没有异议，但认为该照片都是室外的照片，不在租赁给张晓华的面积范围内，租赁范围内不存在完全隐患。由于上述两组证据不能达到张晓华的证明目的，故本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，何立航与张晓华于2017年10月16日签订的《房屋租赁合同》是双方的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该《房屋租赁合同》合法、有效，案涉房屋是否由住房改为经营性用房以及承重墙是否被拆除均不影响合同的效力，因此张晓华提出上述合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。对于何立航提出张晓华修复房屋地板砖（按每块80元计算，修复人工费用600元，共计被损坏8块，合计1240元），支付换锁费用100元，返还灯箱3个，承担制作费用每个200元，共计600元的上诉请求，因超出何立航的一审诉讼请求，故本院不予处理。对于何立航提出张晓华支付违约金10000元且保证金不予退还的上诉请求，因何立航提交的证据不能证明张晓华存在《房屋租赁合同》第五条约定的违约情形，故本院不予支持。对于何立航提出张晓华支付违约金5666.66元及撤销一审认定的5000元诚信保证金纳入张晓华支付费用总额的上诉请求，因何立航的上述两项请求系重复主张，故本院根据何立航的实际损失情况并结合张晓华的过错程度等情形，对于何立航提出的张晓华支付违约金5666.66元予以支持，对于何立航提出的撤销一审认定的5000元诚信保证金纳入张晓华支付费用总额的上诉请求不予支持。对于何立航提出张晓华支付2018年2月1日至2018年3月20日房租4722.22元的上诉请求，因双方均认可张晓华仅支付租金至2018年1月30日，其后张晓华虽提出解除合同但未将案涉房屋交还给何立航，何立航于2018年3月20日才实际收回案涉房屋，因此何立航主张张晓华应当支付2018年2月1日至2018年3月20日的租金符合法律规定，应予支持，租金应计算为4533.33元（8500元／季度÷3个月÷30天×48天）。对于张晓华提出减少房租4250元的上诉请求，因张晓华提交的证据不能证明双方于2018年1月31日达成解除合同的约定，故对其该上诉主张本院不予支持。对于张晓华提出何立航应当赔偿违约金5666.67元的上诉主张，因其没有证据证明何立航存在违约情形，故本院对其该项上诉主张不予支持。对于张晓华提出《住宅改变为经营性用房备忘录》系复印件，不符合证据三性，张晓华不予认可的抗辩合理合法的上诉理由，因《住宅改变为经营性用房备忘录》系复印件，无法与原件进行核对，且该证据不能达到何立航的证明目的，故本院不予采信。对于张晓华提出一审法院未认定3500元为张晓华交纳的押金错误的上诉理由，因双方对于该款项的性质说法不一，通过本案现有证据无法确定该款与本案存在关联性，故一审法院对于该3500元未予处理正确，本院予以维持。综上所述，上诉人何立航、张晓华的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销四川省攀枝花市东区人民法院（2018）川0402民初1203号民事判决；二、张晓华于本判决生效之日起十日内支付给何立航房屋租金4533.33元，水、电、物管费294元，违约金5666.67元，合计10494元（已支付）；三、何立航于本判决生效之日起十日内退还张晓华4506元；四、驳回何立航的其他诉讼请求；五、驳回张晓华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费317元，减半收取158.5元，一审反诉案件受理费194.5元，减半收取97.25元，合计255.75元，由何立航负担158.5元，张晓华负担97.25元。二审案件受理费268元，由何立航负担218元，张晓华负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  万 伟审 判 员  董 敏审 判 员  熊 疆二〇一八年八月九日法官助理  刘 英书 记 员  倪林蓉