四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川13民终2201号上诉人（原审原告）：袁鹏程，男，生于1963年10月12日，汉族，住四川省营山县。上诉人（原审原告）：胡碧娟，女，生于1966年5月12日，汉族，住四川省营山县。二被上诉人委托诉讼代理人：陈强，南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。二被上诉人委托诉讼代理人：赵成，南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路一段236号。法定代表人：陈锦石，董事长。委托诉讼代理人：张瀚文，四川罡兴律师事务所律师。上诉人袁鹏程、胡碧娟因与被上诉人南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司（以下简称中南公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初798号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁鹏程、胡碧娟上诉请求：撤销一审判决，改判支持袁鹏程、胡碧娟在一审中的全部诉讼请求。事实及理由：中南公司未举证证明符合、达到交房条件，其在取得《竣工验收备案书》后，并未按约定书面通知交付，袁鹏程、胡碧娟于2018年1月25日接收房屋，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》关于房屋交付的约定，中南公司应承担至袁鹏程、胡碧娟实际接收房屋止逾期交房的违约责任，一审判决违约金仅计算至《竣工验收备案书》取得之日不当。中南公司辩称，中南公司在各栋楼取得《竣工验收备案书》后，均通过书面或者电话通知上诉人接房，故即使法院认定中南公司逾期交房违约，违约金也应计算至《竣工验收备案书》取得之日，请求维持一审判决。袁鹏程、胡碧娟向一审法院起诉请求：1.判令中南公司按《商品房买卖合同》第十三条约定的日万分之五支付逾期交房违约金。（违约金计算时间从约定交房时间至取得《竣工验收备案表》并满足《商品房买卖合同》第十五条交接手续条件日为止，本次违约金应计算至判决之日止，之后产生的违约金每半年支付一次）；2.本案诉讼费由中南公司承担。一审法院认定事实：2014年4月24日，袁鹏程、胡碧娟与中南公司签订《商品房买卖合同》，约定：袁鹏程、胡碧娟购买由中南公司开发的位于顺庆区，房屋价款为502406.00元。交付条件为：（一）出卖人应当在2016年5月20日前向买受人交付该商品房；（二）交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。逾期交房责任为：逾期在60日之内，自交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的0.04%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。该合同随后在南充市房地产管理局办理了备案登记，《商品房买卖合同》签订后，袁鹏程、胡碧娟按约定向中南公司支付了房款。2016年5月20日，中南公司开始陆续向业主交付10-15号楼的房屋。南充市城市建设管理支队于当日向中南公司发出南建管支责停〔2016〕第001号《关于责令停止交房且尽快办理相关建设手续的通知》，2016年5月21日，中南公司决定暂缓交房。2017年4月25日，涉案房屋所在的13号楼取得《竣工验收备案书》。另查明，2016年10月28日，在中南公司处购买顺庆区清泉坝“中南世纪城”小区房屋的彭一航、赵婷、张敏等210户购房人与中南公司曾因商品房买卖发生诉讼；其中张敏以该小区11幢1单元7层1-701号房买受人身份提起诉讼时的一项诉讼请求即为“判令中南公司赔偿逾期交房违约金43781.63元（违约金计算至中南公司房屋满足法定和约定交付条件为止，本次违约金至2016年11月30日止，之后产生的违约金按月月底前支付）”，四川省南充市中级法院以（2017）川13民终2206号民事判决对张敏与中南公司的纠纷作出终审判决，认为补充协议虽约定中南公司因公共管理部门原因（指政府及水、电、燃气、供暖、市政等从事公共事业的单位的原因等）导致逾期交房不承担违约责任；但双方在《商品房买卖合同》第二十七条明确约定，《补充协议》中含有不合理地减轻与免除合同中约定的应由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以《商品房买卖合同》为准；且该《补充协议》关于逾期交房违约金的约定为中南公司提供的格式条款，免除了中南公司不能按时交付房屋的违约责任，排除买受人主张逾期交付相关违约责任的权利，中南公司并没有提供证据证实对该条款采取了合理的方式提请买受人注意，因此根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，认定《补充协议》中关于中南公司因公共管理部门原因导致逾期交房不承担违约责任的约定无效；判决中南公司自2016年5月20日起至取得《竣工验收备案书》之日止按每日万分之零点五的标准向张敏支付逾期交房违约金，该案判决现已生效。一审法院认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效的合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案”之规定，竣工验收合格并经备案登记系商品房交付的法定条件。案涉双方合同约定中南公司应于2016年5月20日前向袁鹏程、胡碧娟交付案涉商品房，且必须满足合同约定的交付条件，即：取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、出具商品房面积实测技术报告书、满足第十二条中市政基础设施达到的条件。竣工验收合格并经备案登记是商品房交付的法定条件。中南公司开发的楼盘虽然已经五方责任主体验收合格，但其未在合同约定的2016年5月20日前达到法定和约定的交付条件，已构成逾期交房。故对袁鹏程、胡碧娟要求中南公司承担逾期交房违约金的诉讼请求予以支持。由于中南公司在此前与张敏等210户买受人的合同纠纷案件中根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定请求减少违约金，人民法院根据该楼盘所处地段、周边配套设施等相关情况，已酌定将违约金标准调整为日万分之零点五，且判决已发生法律效力，故在本案中亦采用相同标准计算违约金；对袁鹏程、胡碧娟要求中南公司按日万分之五的标准支付违约金的请求不予支持。由于袁鹏程、胡碧娟房屋所在的13号楼已于2017年4月25日取得《竣工验收备案书》，其主张的违约金应自2016年5月21日计算至取得《竣工验收备案书》之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十三条第一款第（五）项之规定，判决：中南公司于判决生效之日起十日内支付袁鹏程、胡碧娟自2016年5月21日起至2017年4月25日期间的逾期交房违约金8516元。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1657元由中南公司负担。本院二审查明，中南公司与袁鹏程、胡碧娟间的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系同日签订。《补充协议》所有条款文字均未加粗、加黑或用其他颜色以作区别。《商品房买卖合同》关于交付条件的约定为第十一条，关于逾期交房责任的约定为第十三条，该条对出卖人除不可抗力外未按照第十一条约定的期限和条件交房情形的违约责任进行了约定。《补充协议》约定中南公司因公共管理部门原因（指政府及水、电、燃气、供暖、市政等从事公共事业的单位的原因）导致逾期交房不承担违约责任。《商品房买卖合同》第二十七条约定，《补充协议》中含有不合理地减轻与免除合同中约定的应由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以《商品房买卖合同》为准；案涉《补充协议》的内容还有：买受人确认，出卖人在签订本合同及相关补充条款附件前，已就合同条款尤其是可能会免除或者限制出卖人责任的条款按照买受人的要求进行了提示和说明，买受人已充分理解并同意其全部内容。该条亦为上诉人预先拟定的条款。中南公司在取得案涉房屋所在楼栋的《竣工验收备案书》后，并无证据证明按约定通知袁鹏程、胡碧娟接收房屋，袁鹏程、胡碧娟在上诉状中自认2018年1月25日接收房屋。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”上诉人袁鹏程、胡碧娟请求将违约金计算至实际接收房屋日止。本案的争议焦点为袁鹏程、胡碧娟于房屋所在楼栋取得《竣工备案验收书》之后接收房屋，违约金给付的截止时间。双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条第一款约定：“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的七日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或者不满足第十一条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。”本案中，中南公司在2017年4月25日取得案涉房屋所在楼栋的《竣工验收备案书》后，并无证据证明按约定通知袁鹏程、胡碧娟接收房屋，故仍应承担至袁鹏程、胡碧娟实际接收房屋时的逾期交房违约责任。一审判决违约金仅计算至《竣工验收备案书》取得之日不当，本院予以纠正。综上，一审判决部分事实认定不清，适用法律部分不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”规定，判决如下：变更四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初798号民事判决为，中南世纪城（中南）房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向袁鹏程、胡碧娟支付自2016年5月21日起至2018年1月24日期间的逾期交房违约金，违约金以502406.00元为基数，按每日万分之零点五的标准计算。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1657元，二审案件受理费225元，均由南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 东审判员 刘大轩审判员 江春虹二〇一八年八月二十日书记员 杨天生