广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0304民初673号原告储桂芳，女，汉族，1983年9月14日出生，住所地安徽省合肥市蜀山区，委托代理人储德宝，男，汉族，1986年3月25日出生，住所地安徽省合肥市蜀山区，系原告配偶。被告唐琦琼，女，汉族，1964年3月20日出生，住所地广东省深圳市福田区，被告黎广海，男，汉族，1964年1月5日出生，住所地广东省深圳市福田区，两被告共同委托代理人夏学义，广东国晖律师事务所律师。第三人深圳市住宅物业管理有限公司益田村管理处，住所地广东省深圳市福田区益田村中心广场康乐中心二楼，统一社会信用代码91440300760484554D。负责人李东升。委托代理人贾利伟，男，汉族，1978年6月10日出生，住所地河南省鲁山县，该公司员工。委托代理人王淑仪，女，汉族，1990年10月21日出生，住所地广东省深圳市福田区，该公司员工。上列原告诉两被告及第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日受理后，依法组成合议庭，于2017年6月28日公开开庭进行了审理。原告储桂芳及其委托代理人储德宝、被告黎广海、两被告共同委托代理人夏学义、第三人的委托代理人贾利伟、王淑仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年12月29日，原告和被告通过深圳房天下房地产经纪有限公司的居间介绍就位于深圳市福田区××与××西北××单元物业签订《二手房买卖合同》（编号NO.SZFTTJJ000××），约定：原告以349万元的价格购入该物业；卖方应在收到全部楼款后三日内将物业交给买方，卖方在定金中预留1万元作为交楼押金，此款在卖方实际交付该物业时进行结算；卖方在交房前，应将附属于该物业的水费、电费、物业管理费等费用结清，结清单据交买方确认，否则买方有权要求交楼押金的监管方从交楼押金中抵扣上述欠费。涉案房产于2016年2月24日完成交易过户，被告于2016年3月4日收到全部供楼款，但是被告在约定的交房时间内没有结清物业管理费、水费等费用，尚欠第三人37273.84元，其中管理费27387.36元，维修基金、代收水费等其他费用合计9886.48元。因被告拖欠物业等费用，原告入住该房屋遭到物业公司的阻碍，原告通过电话、短信、微信等多种方式多次要求被告结清拖欠的物业管理费，被告均不予配合，原告无奈只能先行垫付该笔物业费。原告认为，原被告之间的买卖合同合法有效，被告应按合同约定在交房前结清附属于该物业的水费、电费、物业管理费、垃圾清运费等费用，被告经原告多次催告后仍不支付该费用已经构成违约。据此，诉至本院请求判令：1、被告支付拖欠的物业管理费共计37273.84元；2、被告向原告支付物业管理费利息共计540元(以被告应付未付的物业服务费37273.84元为本金,按银行同期贷款利率标准从2016年6月17日起计至被告付清之日止,暂计至起诉之日);3、被告承担逾期交房的违约责任，以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金共计167520元；4、被告承担本案的律师费及诉讼费用。庭审时，原告明确第三项诉讼请求的违约金计算期间为2016年3月4日至2016年6月17日。两被告口头答辩称，一、被告没有拖欠第三人管理费。1、第三人利用非法手段进驻益田村小区进行管理，未得到业主同意，第三人无权向被告收取物业管理费，被告不存在拖欠第三人物业管理费的事实。2015年9月28日，福田区人民法院以（2015）深福法民三初字第2131号民事裁定书，准予第三人撤回诉请被告支付管理费的起诉，至今被告是否存在拖欠第三人物业管理费没有任何结论。2、在本案中，原告主张被告拖欠第三人管理费，大部分已过了法定诉讼时效，第三人并没有向被告主张过任何权利。因此，被告并没有拖欠第三人管理费。二、原告无权代被告向第三人支付物业管理费，原告向第三人支付的管理费与被告无关。如前所述，被告是否需要向第三人承担所谓物业管理费，至今并没有确定的结论。原告主张其为被告代偿了物业管理费，没有事实及法律依据。2、就算被告拖欠了第三人物业管理费，原告向第三人支付的管理费，未征得被告同意也未通知被告，37273.84元的金额只是第三人单方的主张，被告对此并不认可。三、原告请求以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金，没有事实依据，且违约要求过高。1、被告已按约定将房产交付原告，并不存在未按合同约定期限履行义务的情形，原告无权要求被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金。2、被告在交付房产时，已口头将被告与第三人存在纠纷的情况明确告知原告，原告对此还同被告黎广海到了家里看到相关诉讼案件材料。原、被告在二手房买卖合同第9条明确约定，被告在交房前应将附属物业的水电费、物业管理费、煤气费等费用结清，将结清单据交原告确认，否则原告有权交楼押金接管方从交楼押金中抵扣欠费。被告已交付了1万元水电押金在中介公司，如被告拖欠物业管理费可以从该水电押金中扣除，因此被告不存在违约的事实。3、原告与第三人非法确认所谓拖欠物业管理费，与被告无关。原告未提供任何证据证明其因被告的违约受到任何损害，因此其主张16万余元的违约金，没有事实依据，且要求过高。四、依照法律规定，如被告存在未结清物业管理费问题，第三人依法应向法院起诉，由法院裁判，而非由原告与第三人商定欠费数额。这样不公平也不符合法律规定。益田村的物业公司与业主之间存在纠纷将近二十年，如被告直接到物业管理公司交纳费用，第三人不会收取。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。第三人未发表意见。经审理查明，2015年12月29日，原告与两被告签订《二手房买卖合同》，约定：两被告向原告转让位于福田区××与××西北××单元房产（以下简称涉案房产），建筑面积68.40平方米，转让价款349万元；两被告应当于收到全额楼款（除交楼押金外）3日内将涉案房产交付原告，并共同对物业及附属设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水电气读数，办理交接手续，移交房屋钥匙；双方在定金或首期款中预留1万元作为交楼押金；两被告在交房前，应将附属于该物业的水费、电费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费、煤气费、电话费等费用结清，结清单据须交原告确认，否则原告有权从交楼押金中扣减上述费用；如两被告未在合同约定的履行期限内履行义务，则原告有权要求两被告以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。2016年2月24日，涉案房产转移登记至原告名下。2016年6月17日，第三人向原告出具增值税普通发票三张，其中编号为01409××的发票载明：“益强居1-06C褚桂芳管理费”，单价167.77元，单位为月，数量为54，合计9603.36元；编号为01409××的发票载明：“益强居1-06C褚桂芳管理费”，单价167.77元，单位为月，数量为50，合计8892元；编号为01409××的发票载明：“益强居1-06C褚桂芳管理费”，单价167.77元，单位为月，数量为50，合计8892元；上述三张发票合计金额27387.36元。庭审时，原告陈述，就被告拖欠第三人的物业费用，是由房产买卖中介在扣除了交楼押金1万元后另外先行垫付了超出费用，由原告追讨后再向中介偿还。另查，2015年9月24日，第三人曾以物业服务合同纠纷为由将本案被告黎广海诉至本院并经立案受理，案号为（2015）深福法民三初字第2131号。在该案审理过程中，第三人向本院提出撤诉申请，本院于2015年9月28日作出裁定，准许第三人撤回起诉。本院认为，原告与被告签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格依照约定履行各自义务。关于双方约定的交房时间。依据合同约定，两被告应于收到全额楼款（除交楼押金外）3日内将涉案房产交付原告，但对于两被告何时收到全额楼款，双方均未提供相应证据证明，即没有证据能确定两被告应交付房产的具体时间，据此，结合庭审时原告关于“2016年3月份原告与被告准备进行房屋交接手续”的陈述以及两被告关于“双方约定好3月底交房”的陈述，本院推定在经双方协商后两被告应交房的时间至迟应为2016年3月31日。关于涉案房产的实际交付时间。交付房产系两被告的合同义务，两被告对该义务的履行情况应承担相应的举证义务，但两被告对此未予举证，既未举证证明交付房屋钥匙的时间，也未举证证明双方有办理过交接手续的事实，两被告据此应承担举证不能的法律后果。而原告已初步举证证明其于2016年6月17日结清了涉案房产物业费用，结合办理相关物业过户手续一般均以结清过户前物业费用为前提这一物业管理常态，本院采信原告的主张，即认定涉案房产实际交付使用时间为2016年6月17日。关于物业管理费。物业管理费系房屋使用人在实际使用房屋时所产生，故原告应负担涉案房产实际交付后产生的部分，实际交付前的部分应由两被告负担，原告据此有权请求两被告返还在涉案房屋实际交付使用前产生的物业管理费。在没有相反证据证明的情况下，该费用金额应以原告提交的三张物业管理费发票记载的金额为准即合计金额27387.36元，同时，原告确认涉案房产交易的中介公司处存有两被告交付的1万元押金，该笔押金已被中介公司实际用于抵扣两被告拖欠的物业管理费用，故原告实际有权主张的物业管理费用金额应为27387.36元-10000元=17387.36元。另，原告主张其代付的物业费37273.84元中包含了维修基金、代收水费等其他费用合计9886.48元，但对该费用9886.48元，原告未提供相应证据证明其代付事实，故对于该笔费用9886.48元的主张，本院不予支持。关于原告主张的代付物业管理费的利息损失。原告在庭审时陈述两被告拖欠的物业管理费实际为中介公司先行垫付，但没有证据证明中介公司有向原告要求返还垫付费用的利息，亦即没有证据证明原告实际发生了代付费用的利息损失，故原告的该项诉请缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的逾期交房违约金。如前所述，两被告应交房的时间至迟应为2016年3月31日，而本院认定涉案房产实际交付使用时间为2016年6月17日，原告据此有权要求两被告承担逾期交房的违约责任，考虑到原告未举证证明其因两被告逾期交房而受到的具体损失情况，且两被告在答辩中也提出了违约金过高的答辩意见，故本院酌情将违约金计算标准调整为按房产成交价的日万分之二计算，即两被告承担的逾期交房违约金为：349万元×0.0002×77天（2016年4月1日起计算至2016年6月16日）＝53746元，对原告诉请的超出部分，不予支持。至于两被告与第三人之间的物业服务合同纠纷，与涉案房屋买卖合同关系属相互独立的不同法律关系，不影响两被告依据涉案房屋买卖合同关系向原告承担违约责任，若两被告认为系因第三人的行为导致其向原告承担了合同责任而遭受了损失，两被告可另行主张相关权利。另，关于律师费，涉案《二手房买卖合同》未约定律师费用的承担，原告对此也未予举证，故对原告关于律师费的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告唐琦琼、黎广海应于本判决生效之日起十日内向原告储桂芳支付物业管理费17387.36元；二、被告唐琦琼、黎广海应于本判决生效之日起十日内向原告储桂芳支付逾期交房违约金53746元；三、驳回原告储桂芳的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4380元（已由原告预交），由原告负担2863元，两被告负担1517元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判审 判 长  张凌炜人民陪审员  杨海涛人民陪审员  叶钧如二〇一八年二月二日书 记 员  殷智华