贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2018)黔2601民初2541号原告：贵州乾唐物业服务有限责任公司。住所地：凯里市北京东路**号。法定代表人：吕琳，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：张昌胜、龙建，贵州铁力律师事务所律师。被告：杨某某，男，1959年11月16日出生，水族，身份证住址贵州省凯里市。委托诉讼代理人：李应兵，男，1987年7月27日出生，汉族，贵州省天柱县人，身份证住址麻江县，系香山别苑小区8栋2单元602室实际住户。原告贵州乾唐物业服务有限责任公司（以下简称：乾唐物业公司）与被告杨某某物业服务合同纠纷一案，本院2018年5月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乾唐物业公司的委托诉讼代理龙建，被告杨某某的委托诉讼代理人李应兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告乾唐物业公司向本院提起诉讼，请求：1.判令杨某某支付2016年4月1日至2018年4月30日的物业服务费4035元；2.判令杨某某承担违约责任，向原告支付违约金1211元（4035元×30%）；3.由杨某某承担诉讼费。事实与理由：原告与被告签订物业管理服务合同，被告将其购买的香山别苑小区住房委托原告实行物业管理。合同签订后，原告按照合同约定为被告提供了各类物业管理服务。被告之前也按照合同约定向原告交纳了物业服务费。自2016年4月1日起，被告便没再向原告交纳物业服务费，原告多次通知和催告，但被告却不予理睬。为了维护原告的合法权利，特提起诉讼。被告杨某某及其委托诉讼代理人书面辩称：1.自2012年6月30日接房至2016年4月1日前，杨某某都是按时交纳物业管理费的，但2015年12月15日贵州大地联创物业服务有限责任公司更换名称后，未在杨某某的住宅楼下粘贴相关材料告知业主更换的缘由及足以证明两者之间只是更换企业名称的关系，法律关系未变的证明材料，且乾唐物业公司亦未曾找过业主签订任何法律手续的相关材料。2015年12月20日小区业主委员会成立时，物业公司也未告知业主此事项，杨某某有权怀疑乾唐物业公司管理香山别苑小区的合法性和合理性；2.贵州大地联创有限责任公司、贵州大地建设工程有限责任公司、贵州大地建设集团投资有限公司、贵州乾唐物业服务有限责任公司均有共同的出资人，对于业主的诉求四家公司相互推诿责任，把业主当皮球踢来踢去，规避法律责任与社会担当，影响正常良好的市场关系；3.合同双方虽在合同中约定“当月最后一日未缴纳物业管理服务费的，每逾期一日乙方（物业服务公司）按甲方（业主）欠费总额的0.3%收取违约金”，而在实际操作中物业公司在收取物业管理服务费时是按年费来收取的，且只开具收款收据，未开具发票，有偷税漏税之嫌疑；3.物业管理公司对小区的管理存在严重瑕疵，一是公共安全未到位，如：两处机动车出入口中的一处未设置有岗位亭及出入关卡，外来人员可以随便出入，大部分保安亭形同虚设并无人员值班看守，未及时更换已坏的单元门锁，围墙已变“危墙”，外墙脱落无人维修等；二是未按合同约定对业主公开维修养护费用收支情况；4.杨某某无拖欠物业费之故意。2014年中旬杨某某的房屋出现渗水，导致两个卧室屋顶、楼梯屋顶发霉变质，后，杨某某向物业公司进行了反映，物业公司及其项目部相关人员到宅子查看后答应进行维修，但从未有人来维修，渗水问题至今未予解决，由此才导致杨某某户消极交纳物业管理费；5.根据《物业管理服务合同》的约定和《中华人民共和国合同法》的规定，物业公司未对房屋屋顶进行维修、养护，李应兵享有“先履行抗辩权”，有权拒绝履行物业公司要求的续交物业服务费的无力要求；6.由于房屋霉变，导致杨某某的女儿、李应兵的妻子只能迁居他处，小孩亦因空气不好经常患呼吸系统疾病，各项费用支出已超2万元。综述，要求物业公司针对杨某某提出的小区管理与财务管理作出回应，整改小区服务管理工作，提升服务态度，公开财务；赔偿杨某某各项损失57868.33元；关于违约金及诉讼费的诉请予以驳回。经审理查明：2012年6月，黔东南大地物业服务有限责任公司与杨某某签订《物业管理服务合同》，约定由杨某某授权黔东南大地物业服务有限责任公司管理香山别苑住宅小区楼宇共同部分及小区公用设备设施、小区公共地方。双方对物业管理服务项目进行了明确，同时约定物业管理服务费为0.8元/㎡；合同第十条约定“物业管理服务费收取方式：物业管理服务费于每月1日前按月交纳当月的物业管理服务费。如在当月最后一日未交纳物业管理服务费的，每逾期一日乙方（黔东南大地物业服务有限责任公司）按甲方（杨某某）欠费总额的0.3%收取违约金”。第二十三条约定“业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交数额0.3%向乙方支付违约金”。后，杨某某领取了房屋钥匙并在装修后入住，房屋面积201.75㎡。2014年起，杨某某的房屋屋顶开始渗水，杨某某及其家人多次向物业管理公司反映，但至今未予处理。自2016年4月1日起，杨某某开始拒绝交纳物业管理服务费，至2018年4月30日共计4035元。原告在催收未果的情况下向本院提起诉讼。庭审中，因双方意见分歧较大，调解未果。另查明，2012年1月17日，经凯里市住房和城乡建设局审核同意，黔东南大地物业服务有限责任公司更名为贵州大地联创物业服务有限责任公司。2015年12月15日，贵州大地联创物业服务有限责任公司更名为乾唐物业公司。2016年初，由于小区业主欠费户数较多等原因，乾唐物业公司欲退出香山别苑小区物业服务，黔东南大地房地产开发有限责任公司与乾唐物业公司进行协商后，乾唐物业公司继续负责该小区物业管理。上述事实，有原告的起诉状、被告的口头答辩以及原告所举的证据材料和庭审记录在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。本案原告与被告签订的《物业服务合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，对其真实性及有效性，本院予以确认。原告已履行物业服务义务，杨某某户作为接受服务的业主，理应按约支付相应的物业管理服务费。原告对物业费的诉请事实清楚、证据充分、于法于约有据，本院予以支持。关于57868.33元的损失，杨某某未在答辩期内提起反诉，本案不予审理。关于房屋渗水的问题，涉及多种原因，乾唐物业公司应在查明基本事实后，与业主积极协商解决，而不应置之不理。关于乾唐物业公司与贵州大地建设集团有限责任公司等公司的关联问题，乾唐物业公司是一家有限责任公司，具有独立的法人资格，股东以其出资额为限，公司以其资产为限对外承担责任。关于黔东南大地物业服务有限责任公司变更名称为贵州联创大地物业服务有限责任公司，后又变更名称为乾唐物业公司的问题，企业的名称只是代表一个企业的称谓符号，企业的名称发生变更，也只是这一称谓符号发生了变化，而企业的性质未发生变化，并不影响变更前签订的合同的效力，更名后的公司继承原来公司的权利和义务。但作为乾唐物业公司来说，名称变更后仍应在显著位置张贴公告，告知业主，如业主需要，可另行签订补充协议。关于物业公司未出具发票的问题，不属于民事案件审理范畴，本案不予处理。关于杨某某是否享有先履行抗辩权的问题，本案涉及的是物业管理合同，从合同约定来看，业主应当先行交费，同时，物业管理服务涉及众多的服务对象，服务的范围亦较为广泛，杨某某不能以一个方面的问题否定全盘，从而拒绝交纳费用，作为乾唐物业公司来说，也不得因为部分业主的迟延交纳物业管理费而降低服务质量，损害小区其他已交费用的小区业主的利益。关于违约金，鉴于杨某某拖延交纳物业管理费的前因系乾唐物业公司未积极处理杨某某房屋屋顶的渗水问题，且时间长达四年，乾唐物业公司主观上存在过错，故乾唐物业公司诉请杨某某支付违约金的诉求不予支持。乾唐物业公司在香山别苑小区部分业主拖欠物业管理服务费的情况下，对小区的物业管理出现了一些亟待整顿和规范的地方，对此，也应予以注意，及时加以整改，提高服务质量，优化小区环境，公布物业管理费的开支情况，以赢得业主的理解与支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨某某在本判决生效之日起五日内支付原告贵州乾唐物业服务有限责任公司2016年4月1日至2018年4月30日的物业管理服务费4035元。二、驳回原告贵州乾唐物业服务有限责任公司的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告贵州乾唐物业服务有限责任公司负担5元，由被告杨某某负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内，直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决确立的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  宋红燕二〇一八年八月十五日书记员  杨水燕