广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终138号上诉人（原审被告）：黄金河，男，汉族，1986年9月2日出生，住广东省揭阳市。上诉人（原审被告）：林碧单，女，汉族，1981年12月2日出生，住广东省陆丰市。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：何逸翔，广东广捷律师事务所律师。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：潘一露，广东广捷律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘伟，男，汉族，1984年10月17日出生，住广西壮族自治区。委托诉讼代理人：何瑞华，广东熊何律师事务所律师。原审第三人：佛山市安鼎房地产策划有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：潘振声。委托诉讼代理人：黄志彪，男，汉族，1967年12月28日出生，住广东省佛山市禅城区。上诉人黄金河、林碧单因与被上诉人刘伟、原审第三人佛山市安鼎房地产策划有限公司（以下简称安鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初5551号民事判决，向本院提起上诉。本案经本院依法组成合议庭进行公开审理，现已审理终结。上诉人黄金河、林碧单共同上诉请求：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初5551号民事判决；二、改判驳回刘伟全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由刘伟承担。事实和理由：一、刘伟前后两次于举证期限届满后变更诉讼请求，一审法院均准许并受理，属于程序违法。二、案涉《房地产买卖合约》因刘伟在签订时存在重大过错而无效。刘伟明知案涉房屋是按份共有的房屋，其有责任和义务查明共有人是否均同意出售。在共有人林碧单未到场，且无书面同意出售或授权黄金河代签订合同的情况下，刘伟还要求黄金河代林碧单签名，其行为属于明知故犯，《房地产买卖合约》因此而无效。刘伟在签订《房地产买卖合约》时使用了不实的身份信息资料瞒骗黄金河，使黄金河在违背真实意思的情况下与其签订《房地产买卖合约》。林碧单委托律师按照刘伟使用的虚假地址寄发阐明林碧单对涉案合约的异议及无效申明的律师信，但因地址虚假邮政部门查无此人而退件。刘伟在签订《房地产买卖合约》时提供虚假身份信息产生了严重的法律后果，案涉合同无效，由此产生的全部法律后果和责任应由刘伟承担。三、刘伟参与擅自处分他人按份共有的不动产的行为因违法而无效。《房地产买卖合约》的卖方“林碧单（代）”的签名是黄金河在未取得林碧单同意的情况下，瞒着林碧单代签的，刘伟及安鼎公司对此十分清楚。案涉《房地产买卖合约》因未取得按份共有人林碧单的同意或追认而无效。黄金河在未取得其他按份共有人同意的情况下，出卖共有房屋属于无效行为。四、一审判决支付违约金、赔偿刘伟中介费及房屋差价损失是处理错误。案涉《房地产买卖合约》应认定为无效合同，由此导致的法律责任和后果应由刘伟自行承担。上诉人黄金河补充上诉意见称，即便二审法院认定案涉《房地产买卖合约》有效，黄金河、林碧单须承担的违约责任也过高。一、一审判决认定的违约责任明显超过了黄金河在签订合同时可以预见的因违反合同可能造成的损失，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定。二、一审判决在计算损失时没有综合考虑守约方未采取合理措施不当扩大的损失以及守约方的履约情况。三、评估报告中确定案涉房屋价值的时间明显错误。评估应以林碧单不同意出卖房屋而无法履行合同的时间作为确定案涉房屋价值的时间。上诉人林碧单补充上诉意见称，其没有与刘伟签订《房地产买卖合约》，其并非该合约的当事人，不应当承担违约责任。一、刘伟未尽审查义务，存在过错。二、黄金河擅自处分案涉房屋仅为其个人行为，因此形成的债务应由其自行承担。三、黄金河所负的债务并非因家庭日常生活需要所负的债务，不能认定为夫妻共同债务。四、如法院认定黄金河须向刘伟承担双倍返还定金的违约责任，即黄金河对刘伟所负的是定金之债，其性质属于债权的担保，担保之债不属于夫妻共同债务。被上诉人刘伟答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。原审第三人安鼎公司答辩称，同意一审判决所认定的事实。刘伟向一审法院起诉请求：一、黄金河、林碧单及安鼎公司继续履行案涉《房地产买卖合约》；黄金河、林碧单将佛山市禅城区***房过户至刘伟名下；二、黄金河向刘伟支付违约金80000元；三、黄金河赔偿刘伟中介代理费23850元；四、林碧单对黄金河债务承担连带清偿责任；五、黄金河、林碧单共同承担本案全部的诉讼费用。一审诉讼过程中，刘伟向一审法院申请变更诉讼请求，变更后诉讼请求为：一、解除案涉《房地产买卖合约》；二、黄金河向刘伟支付违约金80000元；三、黄金河赔偿刘伟中介代理费23850元；四、黄金河向刘伟支付赔偿金9万元（实际以鉴定结果为准）；五、林碧单对上述债务承担连带清偿责任；六、黄金河、林碧单共同承担本案全部的诉讼费用。一审法院认定事实：佛山市禅城区***房屋权属人为黄金河、林碧单，黄金河、林碧单各占二分之一份额，中国农业银行股份有限公司佛山分行对该房屋享有抵押权。刘伟（买方）与黄金河、林碧单（卖方）、安鼎公司（经纪方）于2017年3月5日签订了一份《房地产买卖合约》，合同主要约定如下：买卖双方均独家委托经纪方促成以下物业的买卖事宜：第一条物业权属情况，物业地址为佛山市禅城区***房。第二条成交价、付款方式和税费等，该物业成交价为795000元……第五条违约责任，本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一的，视为违约，届时守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按【定金的双倍】【相当于成交价10%】作为赔偿。（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买该物业的；……。附件付款方式，一、所售物业已办理抵押登记情况适用，1、定金人民币40000元，买方须在签署本协议同时自行支付给卖方……3、（一）卖方自行赎契（1）卖方收取定金后7日内自行向抵押银行申请提前还贷手续……5、付款方式（二）银行按揭付款（2）首期房款235000元买方须于申请交易核价当天直接支付卖方或存进卖方账户……（4）楼款余价人民币560000元以银行贷款额为准，在办妥交易过户和抵押后由贷款银行直接划给卖方。黄金河在该合同上签名并捺印，黄金河代替林碧单签名，林碧单签名后括号注明“代”字样，刘伟在合同上签名。上述合同签订当日，刘伟支付了40000元定金，黄金河出具收据一份。2017年3月5日，刘伟向安鼎公司支付了23850元的中介服务费及咨询费。安鼎公司在庭审中陈述：合同是在我公司签订的，签订合同前，我和黄金河、刘伟去看过房屋；签合同当天，我问过黄金河，问他老婆同不同意这个价格卖，黄金河说同意，且黄金河带着房产证原件、林碧单的共有证原件、林碧单本人的身份证复印件来签合同，身份证复印件上面有林碧单的签名以及手指印，所以我认为黄金河是有权代表老婆签名的。庭审黄金河陈述：林碧单是我妻子，我们夫妻关系正常，出卖涉案房产前，我没怎么跟我妻子商量过，签合同当天也没有告诉她，签完合同回家后我才告诉她，她坚决不同意卖，但我当时也没有告诉刘伟和安鼎公司我妻子不同意的事，过了二十几天商量无果，我才告诉刘伟和中介公司；签合同当天我没有真正地想卖房子，是由于中介的误导，中介让我赶紧拿房产证、签合同，我糊里糊涂就签了合同，我是拿着房产证和共有证的原件去给中介和刘伟看，我的包里经常带有林碧单的身份证复印件，是为了方便办理其他事情；涉案房子还有抵押贷款，没有还清房贷。刘伟于2016年6月27日向一审法院提交《变更诉讼请求申请书》，一审法院于2016年6月28日向黄金河、林碧单送达。本案一审诉讼中，经刘伟申请，一审法院摇珠选定广东贵源土地房地产与资产评估有限公司对涉案房产的现价值进行估价，2017年9月26日，广东贵源土地房地产与资产评估有限公司出具《房地产估价报告》，对佛山市禅城区***房估价1230000元。刘伟支付了评估费5575元。第三次庭审中，刘伟明确经评估后，其诉讼请求第四项中的赔偿金为房屋差价损失435000元。另查明，黄金河与林碧单系夫妻关系，涉案《房地产买卖合约》签订及本案诉讼均处在夫妻关系存续期间。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。首先，关于涉案《房地产买卖合约》的效力问题。黄金河、林碧单主张涉案房产系夫妻共同财产，而黄金河处分该房产时没有经得林碧单的同意，故该合同无效。对此一审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，因此，黄金河以其没有处分权出让夫妻共同房产而主张涉案《房地产买卖合约》无效的理由显然不能成立。黄金河在签订《房地产买卖合约》当天，持有房产证、共有证的原件以及林碧单身份证复印件（复印件上有林碧单签名），且经安鼎公司询问是否经其配偶同意，黄金河明确表示配偶林碧单同意，因此，刘伟有理由相信黄金河获得林碧单的授权而处分夫妻共同财产，刘伟对签订《房地产买卖合约》无过错。综上，涉案《房地产买卖合约》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应当认定为合法有效，合同当事人应依约履行各自的合同义务。至于黄金河、林碧单所提出刘伟在签订《房地产买卖合约》时使用的身份证已经失效，使用虚假身份问题，刘伟庭审解释其原户籍在佛山，后户籍迁回老家，故领取了新的身份证，对此一审法院认为，刘伟在签订合同时所用的姓名及公民身份号码均是真实的，其户籍变迁不影响涉案《房地产买卖合约》的效力，黄金河、林碧单抗辩应当撤销涉案合约的意见，一审法院不予采信。其次，关于《房地产买卖合约》的解除问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案一审第一次庭审中，刘伟要求继续履行《房地产买卖合约》，但黄金河、林碧单明确表示不同意，在涉案房屋尚存在抵押、黄金河、林碧单不配合办理注销抵押以及过户登记手续的情况下，刘伟认为合同无法继续履行，在第二次庭审前变更了诉讼请求，要求解除合同、赔偿损失。黄金河在签订合同后，仅以其无权处分夫妻共同财产而拒不履行涉案合同，显属违约;另一方面，庭审中黄金河称并不是真正想卖房子，是由于中介误导才签订《房地产买卖合约》，黄金河作为完全民事行为能力人应当对自己的合同行为负责，其上述抗辩显然缺乏事实依据，因此，刘伟作为买方，在合同相对方根本违约、合同目的已经无法实现的情况下，享有解除合同的权利，故主张解除涉案《房地产买卖合约》，一审法院予以支持，解除的时间点为一审法院向黄金河送达《变更诉讼请求申请书》时，即2017年6月28日。至于黄金河、林碧单在诉讼中提出异议，认为刘伟于2017年6月27日变更诉讼请求要求解除合同，已经超过举证期限的问题。对此一审法院认为，出卖人无处分权不影响买卖合同的效力，但如果房屋买卖合同属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“法律上的不能履行”的情形，人民法院可以向当事人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失，本案刘伟在房屋共有人即林碧单不同意出让涉案房产时，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定，涉案房产的物权已经无法实现变动，即涉案《房地产买卖合约》无法继续履行的情况下，经一审法院释明，刘伟在诉讼中变更诉讼请求为“解除合同、赔偿损失”，一审法院亦重新给予黄金河、林碧单举证期限并重新开庭审理。综上，刘伟在诉讼中变更诉讼请求并无不妥，黄金河、林碧单抗辩意见一审法院不予采信。最后，关于黄金河的违约责任。涉案《房地产买卖合约》有效，黄金河以未取得房产共有人的同意为由拒不履行合同，已经构成根本违约，应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定了违约方的违约责任。本案刘伟主张黄金河支付违约金80000元、中介代理费23850元、赔偿金435000元。根据涉案《房地产买卖合约》第五条“违约责任”中相关约定，守约方可以要求违约方支付成交价10%的违约金，涉案合同成交价为795000元，故黄金河应当向刘伟支付违约金79500元。至于中介费23850元，刘伟已经向安鼎公司支付，合同解除后属于刘伟的实际损失，故刘伟诉请黄金河赔偿该费用于法有据，一审法院予以支持。至于刘伟诉请黄金河赔偿房屋差价损失435000元的请求，对此一审法院认为，合同约定的违约金不足以弥补守约方的损失的，守约方可以要求赔偿损失，具体在房屋买卖合同中，房屋买卖合同因一方当事人违约被解除的，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价或者转售利益等可得利益损失，计算损失时，要考虑守约方的履约情况，但损失不得超过违约方订立合同时预见或应当预见的因违约可能造成的损失。涉案房屋诉讼中的现价值为1230000元，《房地产买卖合约》约定的总价款为795000元，两者存在差价435000元，在黄金河已经赔偿了违约金79500元、中介费23850元的情况下，再赔偿差价损失435000元超过了违约方黄金河预见的因违约可能造成的损失，因此，一审法院确定黄金河再赔偿刘伟房屋差价损失330000元，刘伟诉请超出部分，一审法院不予支持。林碧单与黄金河系夫妻关系，涉案债务的形成系在夫妻关系存续期间，应认定为夫妻共同债务，故林碧单对黄金河的涉案债务应承担连带责任。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认刘伟与黄金河、佛山市地产策划有限公司签订的《房地产买卖合约》项下的房屋买卖合同关系于2017年6月28日解除；二、黄金河、林碧单于判决生效之日起十日内向刘伟支付违约金79500元；三、黄金河、林碧单于判决生效之日起十日内向刘伟赔偿中介费23850元；四、黄金河、林碧单于判决生效之日起十日内向刘伟赔偿房屋差价损失330000元；五、驳回刘伟其他诉讼请求。如黄金河、林碧单未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费1094.75元，财产保全费820元，财产评估费5575元，合计7489.75元，由黄金河、林碧单负担。在二审诉讼中，各方当事人均未向本院提供新的证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，综合双方诉辩意见，现将二审争议焦点归纳并评析如下：一、关于《房地产买卖合约》效力。刘伟与黄金河签订案涉合同时，黄金河出示了案涉房屋的房产证、共有证的原件以及另一共有权人林碧单身份证复印件（内有林碧单签名），且明确表示林碧单同意按照合同约定价格出售案涉房屋。基于黄金河与林碧单系夫妻关系，且黄金河提供了上述证件资料，刘伟有理由相信黄金河已获得林碧单授权出售案涉房屋，并由黄金河代表林碧单在案涉合同上签名确认。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。即使林碧单并未授权黄金河出售案涉房屋，但黄金河的行为已构成表见代理，该代理行为应产生法律效力。故案涉合同应视为双方真实意思表示，合法有效。二、关于违约责任主体。因黄金河的行为构成表见代理，故其以林碧单名义实施的缔约行为，对林碧单发生法律效力。黄金河、林碧单作为案涉合同当事人，未按合同约定履行义务，依法应承担违约责任。林碧单认为其没有与刘伟签订《房地产买卖合约》，并非该合约的当事人，不应当承担违约责任的主张，于法无据，本院不予支持。而刘伟在签订案涉合同时使用的身份证虽已失效，但对合同效力和履行并不构成影响，故刘伟无需承担违约责任。三、关于违约损失的标准。市场交易行为应遵循诚实信用原则，保护守约方的合法利益不受损害，避免违约方因违约行为而获益，以保障正常稳定的市场交易秩序。故确定违约损失主要考虑以下三个方面的因素：一是守约方所受的损失。刘伟所受最大损失为房屋差价的可得利益损失。若双方当事人依约履行，刘伟可取得案涉房屋的所有权，并享有房价上涨所产生的利益。因黄金河、林碧单的违约行为，不仅导致刘伟丧失了上述可得利益，而且使刘伟目前难以以相近的价格重新购买相类似的房产。二是违约方能否预见违约可能造成的损失。黄金河、林碧单作为具有完全民事行为能力的当事人，订立案涉合同时，理应预见房产市场价格存在波动的可能。同时，黄金河、林碧单在一审诉讼过程中，在明知涉案房产价格上涨，刘伟可得利益受损的情况下，仍拒绝继续履行涉案合同，应视为已预见其违约行为造成的损失。三是房产差价的归属。根据评估报告，涉案房产评估价格高出涉案合同约定价格435000元。若黄金河、林碧单因其违约行为，反可获得上述房产增值的利益，无疑变相鼓励和纵容合同当事人随意违约，扰乱市场交易秩序。故一审法院参考案涉房产评估价格及差价，酌定黄金河、林碧单的赔偿金额，处理并无不当，本院予以维持。此外，对于黄金河、林碧单提出刘伟在一审诉讼过程中两次变更诉讼请求，有违法律规定的主张，一审判决中已作论述回应，本院不再赘述。综上，上诉人黄金河、林碧单的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7800元，由上诉人黄金河、林碧单负担。本判决为终审判决。审判长  李少锋审判员  文 坚审判员  余珂珂二〇一八年二月二十四日法官助理欧阳莹书记员陈慧乔