广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2018)粤01民终10997号上诉人（原审原告）：邝国恒，男，1992年9月15日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：潘健欢，广东古谷律师事务所律师。上诉人（原审被告）：林妃弟，男，1989年5月20日出生，汉族，住广东省雷州市。委托诉讼代理人：黄学辉，广州市花都区新华街法律服务所法律服务工作者。原审第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所地广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室。法定代表人：扶伟聪。委托诉讼代理人：伍志辉，男，公司员工。委托诉讼代理人：孔志斌，男，公司员工。上诉人邝国恒、林妃弟与原审第三人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初5422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。邝国恒上诉请求：1.林妃弟支付解除合同违约金87850元；2.一、二审诉讼费由林妃弟承担。事实与理由如下：一审认定邝国恒对《存量房买卖合同》的解除存在过错。一、涉案房屋是通过合富公司进行交易的，林妃弟签订《存量房买卖合同》时清楚房屋的情况，包括当时该房屋未取得产权证，而且合同中也约定办理产权转移登记的时间是2016年6月30日前，而涉案房屋在2016年6月15日取得产权证，已具备办理产权转移登记的条件，因此邝国恒并未违约。二、涉案房屋在签订合同后已交付林妃弟使用，涉案房屋的剩余贷款由林妃弟负责偿还，其中就包括房屋过户前需要提前还款涂销银行抵押手续的这笔款项，一审将未提前还款的责任归咎于邝国恒有误。三、邝国恒是通过专业的中介机构销售房屋的，当时林妃弟提供的是本地身份证，邝国恒理所当然认为林妃弟有购房资格，一审不认定林妃弟提供虚假资料隐瞒事实的责任，反而认定邝国恒审查资料不力，实属本未倒置。针对邝国恒的上诉请求，林妃弟二审辩称：双方于2015年11月30日签订的合同没有违反法律规定，应该认定合同合法有效。本案合同可以继续履行，林妃弟提供的两组证据都证明了林妃弟具备购房资格，双方约定的还贷和涂销的工作由于对方至今没有去办理，所以到现在还未办理过户手续，假如对方已经履行还贷和涂销抵押手续，完全是可以进行办理过户手续的。林妃弟上诉请求：1、撤销一审第一、第二项判项，改判驳回邝国恒全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由邝国恒承担。事实与理由如下：一审认定事实和适用法律错误。一、在履行合同方面，邝国恒有先履行合同的义务，即主动并提前还款并涂销抵押手续。林妃弟已向邝国恒交纳了垫资赎契款370000元和部分首期款，但邝国恒没有主动向银行申请提前还贷和涂销抵押，至今涉案房屋仍处于贷款和抵押状态，在邝国恒未履行先前义务的情况下，林妃弟可以拒绝办理过户手续，况且未还贷和涂销抵押前是不能办理过户手续的，一审审查林妃弟是否具备广州市购房资格，应在邝国恒向银行申请提前还贷和涂销抵押之后，否则应当驳回邝国恒的全部诉讼请求。二、购房资格可以从多种途径获得，例如还贷和涂销抵押后，购房政策放松；林妃弟迁移户籍至广州市；林妃弟与广州市户籍的人结婚等，都可获得广州市购房资格，如邝国恒未还贷和涂销抵押前，是无从谈及林妃弟是否具备购房资格的。一审片面地认为林妃弟不具备广州市购房资格，而认定合同不能继续履行错误。只要在过户时取得购房资格的，应当符合广州市购房限制令的规定，房管部门也将依法办理房屋过户手续，一审在林妃弟和邝国恒未进入房屋过户手续阶段，认定涉案房屋不能继续履行即过户，不符合政策规定。邝国恒要求解除合同条件未成就，法院以现阶段的情形认定林妃弟不具备购房资格致本案合同不能继续履行缺乏事实和法律依据。针对林妃弟的上诉请求，邝国恒二审辩称：1、涉案房屋剩下的贷款偿还的责任由林妃弟承担，因为双方在交易的时候涉案房屋已经交付给林妃弟使用。按照合同约定，是付清房款才交楼的，所以房屋交付之后，由于还未取得房产证，不能办理过户手续。房屋交付给林妃弟之后，剩余的按揭贷款及房产证办理后的提前还贷都是由林妃弟承担。林妃弟从2015年6月份开始每个月偿还贷款，除了2017年10月没有偿还，邝国恒担心会影响征信，所以于2017年10月1日下班前直接到柜台办理了还款。邝国恒实际上没有收到林妃弟直接支付的任何款项，因为双方的交易是与邝国恒向林妃弟的老板黄志航购买商铺的交易一起进行的，中介方都是合富公司。双方在2015年1月30日签订存量房买卖合同的时候，房屋剩余的贷款本金是37万元，减去贷款，林妃弟应付的贷款是508500元，邝国恒购买案外商铺的时候，商铺的所有人即林妃弟的老板少收了邝国恒508500元，用于抵扣涉案房屋的房款，所以邝国恒出具了一个508500元的收据给林妃弟，付款的方式并未按照涉案合同约定的方式进行，同时房屋也一并交付给了林妃弟。此外，房屋办理过户也是由林妃弟准备提前还款的资金，所以邝国恒没有去提前还贷与事实不符，现在房屋已经交由林妃弟实际使用，邝国恒不可能还贷。2、林妃弟到现在仍然不具备购房资格，涉案房屋在2016年5月份已经取得房产证，按照合同约定，过户的时间是在2016年6月30日之前，具备过户条件的时候，林妃弟因为没有能力偿还银行贷款和购房资格，导致过户的时间远远超过合同约定的时间，基于房价在这段时间有比较大的涨幅，林妃弟提出继续交易，对邝国恒造成了一个比较大的损失，所以邝国恒不同意林妃弟要求继续履行合同的请求。原审第三人合富公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，无作陈述。邝国恒向一审法院起诉请求：1、解除邝国恒、林妃弟及合富公司于2015年1月30日签订的《存量房买卖合同》，林妃弟立即将位于广州市花都区花都永发路x号xx栋xxxx号房屋交还邝国恒；2、林妃弟支付解除合同违约金87850元；3、本案诉讼费用由林妃弟承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都区花都永发路x号xx栋xxxx房，权属人为邝国恒，2016年5月15日登记在邝国恒名下，上有中国农业银行股份有限公司广州花都支行作为抵押权人，由林妃弟每月代邝国恒偿还剩余的按揭贷款本金及利息至今，涉案房屋目前由林妃弟居住使用，并由林妃弟支付每月物业管理费。2015年1月30日，邝国恒作为卖方（甲方）与林妃弟作为买方（乙方，联系地址为广州市花都××狮岭镇光明路5号）、合富公司作为经纪方签订一份《存量房买卖合同》，约定邝国恒将涉案房屋卖与林妃弟，总价878500元，定金78500元，买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款370000元转入卖方贷款账号，剩余430000元，卖方在本次交易过户前直接支付给卖方。合同第十二条约定：“如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意：违约金支付违约金该房款成交价10%，合同继续履行。”2015年1月30日，邝国恒向林妃弟开具收到林妃弟交来的购房房款508500元的《收款收据》。关于林妃弟的购房资格，邝国恒、林妃弟均承认：林妃弟目前不具备广州市购房资格。林妃弟陈述：邝国恒在签订合同时是知道林妃弟不具有购房资格的，邝国恒急于购买商铺才会将涉案房屋卖给林妃弟，所以才会在合同中约定迟延办理房屋过户手续后不解除合同，而且违约方承担违约金后继续履行合同，邝国恒利用完林妃弟资金后借房价上涨以达到其目的违反了诚实信用原则。邝国恒陈述：其不清楚林妃弟不具有购房资格的事情，在签订合同时，林妃弟出示的身份证注明其户籍在花都××狮岭镇，合同上也是这样注明的，连中介机构也认为林妃弟具有本地户籍，邝国恒确实是为了购买商铺连带涉案房屋一起交易的模式，邝国恒购买的商铺的出售方是林妃弟老板，邝国恒没有实际收到林妃弟直接交纳的购房款，购房款是与邝国恒购买商铺的款项相抵的，交易方式也不是按照合同约定，邝国恒开具的508500元是按照总价减去银行贷款，我方不清楚林妃弟有无支付款项给他老板，但我方收到林妃弟老板给我方开具的购买商铺的508500元的收据，林妃弟偿还了涉案房屋的银行贷款。邝国恒向一审法院提交一份林妃弟的身份证复印件，住址写明广州市花都××狮岭镇光明路5号，拟证明林妃弟购房时提供的，林妃弟户籍是花都区。林妃弟向一审法院提交一份广州市花都区地方税务局出具的契税缴款书，纳税人为邝国恒，地址为涉案房屋，契税金额为11412.51元，拟证明邝国恒的契税都由林妃弟缴交，领取合同手续费也是林妃弟支付的。邝国恒对该证据的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，认为纳税人名称为邝国恒，林妃弟未能提交相应的付款凭证。林妃弟陈述：该份契税缴款书的原件单据在林妃弟手中，房屋没有过户给林妃弟，契税显示肯定是邝国恒名称。一审法院认为，邝国恒与林妃弟、合富公司于2015年1月30日签订的《存量房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”该法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，林妃弟不具备广州市购房资格，涉案合同无法继续履行。故邝国恒主张解除邝国恒、林妃弟及合富公司之间的《存量房买卖合同》，并由林妃弟交还涉案房屋的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。但邝国恒在2015年1月30日签订合同时尚未办理涉案房屋的不动产权证，直至2016年5月15日才取得产权登记，而林妃弟一直占有使用并代邝国恒支付银行贷款及物业管理费至今，邝国恒从未办理提前还款涂销抵押手续，且在2015年1月30日至邝国恒起诉前，邝国恒并未对合同履行提出异议亦未积极履行双方的《存量房买卖合同》，也未核实林妃弟的购房资格或及时向林妃弟提出自己的主张，故对邝国恒主张林妃弟向其支付解除合同违约金87850元的诉讼请求，于理不合，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2018年2月11日作出如下判决：一、解除邝国恒与林妃弟、广东合富房地产置业有限公司于2015年1月30日签订的《存量房买卖合同》；二、林妃弟于判决发生法律效力之日起三十日内向邝国恒归还位于广州市花都区花都永发路x号xx栋xxxx房；三、驳回邝国恒的其他诉讼请求。一审案件受理费12586元，由邝国恒负担6293元，由林妃弟负担6293元。本院经二审审理，当事人对一审法院查明的事实并无异议，本院予以确认。二审期间，林妃弟提交了以下证据：1、证据一：林妃弟和林小伦结婚证、户口本、身份证及无房记录，拟证明林妃弟与林小伦为夫妻关系，林小伦户籍所在地为广州市，按规定在广州市内，林妃弟家庭可以购买两套房产的事实；2、证据二：《纳税人、扣缴义务人涉税保密信息告知书》，拟证明林妃弟在2017年3月出新政之前已经取得三年个税的缴纳情况，符合当时的购房政策，新的购房政策由三年变为五年，但3月份之前林妃弟具有购房资格，现在房管局也可以按照旧政策来办理过户手续。邝国恒质证后认为：确认林妃弟提交的证据均有原件，且原件与复印件一致；对于纳税信息真实性邝国恒不清楚，这个材料出具的日期是2018年6月5日，但是显示纳税时间段是2014年1月1日至2017年1月31日，如果情况是真实的，林妃弟在一审的时候应该要提交相关的证据证明其在这段时间缴纳税的情况，所以这个情况很有可能是事后一次性补缴的；结婚证的登记日期是2018年3月8日，真实性没有意见，但是与本案不具备关联性，根据广州市政府在2017年3月份的关于购房的政策的通知，非本市户籍要提交在本市连续缴纳5年税保证明，才能在本市购买一套住房，所以林妃弟到目前为止还不具备在广州购房的资格；对房地产登记情况查询证明及林妃弟妻子身份证复印件的真实性没有异议。二审庭后，林妃弟向本院提交了广州市花都区国土资源和规划委员会于2018年6月14日出具的《购房资格证明》，内称：根据林妃弟（44088219890520xxxx）的申请及《提交》，经核查，截至2018-6-14日止，1、林妃弟不具备本市住房限购区域内住房购买资格。原因如下：林妃弟在本市纳税或缴纳社保时间未达到规定的年限。2、林妃弟不具备本市住房限购区域内住房购买资格，但因其与林小伦（44082419791024xxxx）属夫妻关系，故两人可在本市联名共同购买。本院认为，本案一审是以林妃弟不具备广州市购房资格为由，判令解除涉案房屋买卖合同，故本案首先要判断的是林妃弟在本案诉讼之前是否具备购房资格。一审期间林妃弟自认其不具备购房资格，但是二审期间提交了《纳税人、扣缴义务人涉税保密信息告知书》，主张其在2017年3月出新政之前已经取连续三年缴纳个税，具备了购房资格。广州市花都区国土资源和规划委员会出具的《购房资格证明》只是载明按照现有政策，林妃弟纳税未达到规定年限。广州市2017年3月17日颁布的广州房产限购令细则规定，非广州户籍居民家庭，由“购房之日前5年内在本市连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险”调整为为“购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险”，限购1套住房。但该细则同时说明3月17日及之前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能提供交付房款的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行，故在2017年3月17日前，林妃弟是否具备购房资格该事实尚无法确定。鉴于林妃弟在本案诉讼之前是否具备购房资格之事实尚须进一步核查，本案宜发回重审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第第三项规定，裁定如下：一、撤销广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初5422号民事判决；二、本案发回广州市花都区人民法院重审。上诉人林妃弟预交的二审案件受理费8289元，予以退回。审判长 李 民审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一八年八月十五日书记员 李依虹