四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0781民初166号 原告：江油市润航物业服务有限公司，住所地江油市中坝镇大河坝街红鹰小区4栋1楼3号，统一社会信用代码：91510781080725334E。 法定代表人：陈贞鹏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：喻向东，四川独树律师事务所律师。 被告：谢波，男，汉族，生于1989年5月10日，住四川省梓潼县。 委托诉讼代理人：张毅，四川经义律师事务所律师。 被告：谢在全，男，汉族，生于1964年4月17日，住四川省梓潼县。 委托诉讼代理人：张毅，四川经义律师事务所律师。 原告江油市润航物业服务有限公司（以下简称：润航物业公司）诉被告谢波、谢在全物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法由审判员邹艾岑适用简易程序于2019年1月28日公开开庭进行了审理。原告润航物业公司的委托诉讼代理人喻向东，被告谢在全，被告谢波、谢在全的委托诉讼代理人张毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告润航物业公司诉称：2014年10月20日,原告与四川品润房地产开发有限公司(以下简称：品润房产公司)就品润房产公司开发的江油市“公园一号”小区前期物业服务事宜签订了《前期物业服务合同》，并在相应行政管理机关备案。二被告于2015年6月14日与四川品润房地产开发公司签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号52476）购买了江油市“公园一号”小区的一套房屋（建筑面积为77.86㎡）。之后，二被告于2016年9月27日与原告就上述房屋的物业服务签订了《前期物业服务协议》，约定物业服务收费标准按房屋建筑面积1.20元/月/㎡标准缴纳，同时原告代收生活垃圾外运处理费6.00元/月。原告自“公园一号”小区竣工验收交房之日起，启动相应物业服务。“公园一号”小区的房屋已于2016年9月26日交付给二被告，截止起诉之日止，被告欠缴物业服务费12个月1,121.00元，欠缴原告代为支付生活垃圾外运处理费12个月72.00元（2017年10月12日—2018年10月11日）。《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》等协议系合同签约方真实意思表示，不违背相应法律禁止性规定，合法有效，应当得到法律支持。二被告享受了原告提供的物业服务权利，却拒不履行支付相应费用的义务，应当承担相应法律责任。经原告多次催收无果，为维护原告合法权益，原告提起诉讼，请求判令：1、判决二被告连带支付原告2017年10月12日至2018年10月11日期间物业服务费1,121.00元，代收生活垃圾外运处理费72.00元，合计1,193.00元；2、判决二被告自2018年10月12日起，以1,193.00元为基数，按日千分之一标准，连带支付原告违约金，至付清之日止，总金额6,193.00元；3、判决二被告连带支付本案原告律师代理费用5,000.00元；4、本案诉讼费用由二被告承担。 被告谢波、谢在全辩称：原告依据物业服务协议起诉，但原告存在严重违约。按照协议原告应提供午夜场管理服务，执勤及保安应该24小时对小屋看护，但原告并未没有履行该约定的服务内容；物业设施设备日常维护存在缺陷，消防栓长期缺水、没有灭火器；原告向被告提供绿化管理不到位；清洁管理脏乱差；小区内秩序混乱，车辆乱停乱放，小区内有安全问题未履行救治及报警的义务；小区内乱贴广告，利用空闲位置张贴广告未公示；多年来未对小区业主提供公众保险，未履行义务；按合同约定，应履行税收义务，被告交纳费用包括税费，原告拒不提供税收发票；合同约定原告要对公益设施进行管理，原告未公示设施利益开支；原告收取物业费未经正规法律程序私自将被告的门禁卡封锁，侵犯了被告方的合法权益；原告收取了管理费用，但并未尽责，原告享受了权利，应该履行义务，原告没有尽到应尽的义务。原告与被告签订的前期物业服务协议，被告处于不平等地位，且未经协商，被告方主要是购买房屋，但捆绑了物业服务商品，被告没有选择的余地。请法院仅支持原告部分的诉讼请求。诉讼请求的违约责任及律师费用，合同中并未约定，根据相关法律，原告请求不合理。请驳回该诉讼请求。 审理查明：2014年10月20日，原告与品润房产公司签订了《前期物业服务合同》，约定：由原告为江油市“公园一号”小区提供物业服务，原告按照《江油市普通住宅物业服务标准》中的二级物业服务标准提供物业服务；履行期限：自2014年10月20日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止；高层住宅：1.20元/平方米/月，商业：2.50元/平方米/月等，并对其他相关事项进行了约定。合同签订后，原告开始为江油市“公园一号”小区提供物业服务。 2015年6月14日，被告谢波、谢在全与四川品润房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，被告谢波、谢在全购买了“公园一号”小区的一套住房，建筑面积77.86平方米。该合同载明管理企业为原告，物业服务收费为1.20元/月。2016年9月26日，被告谢波、谢在全接手该房屋，并办理了交接手续。 2016年9月27日，被告谢在全在《前期物业服务协议》上签名，该协议约定：物业服务费1.20元/平方米/月，原告向被告收取生活垃圾外运及处理费6.00元/月，接房时按一年缴纳物业服务费；日常缴费时间为每季度第一个月1号至15号；逾期不交纳物业服务费及相关费用的，每拖欠一天，原告有权按照拖欠费用1‰的标准收取违约金，如发生诉讼，被告应承担原告为实现债权而支付的律师费、交通费等其他费用等内容。 协议签订后，被告向原告缴纳了一年的物业服务费和垃圾清运费；2016年10月12日开始，被告未再向原告缴纳物业服务费和垃圾清运费。2017年10月12日至2018年10月11日期间，被告下欠原告物业服务费1,121.00元（77.86平方米×1.20元/平方米/月×12个月）、代收生活垃圾外运处理费72.00元（6元/月×12个月），合计1,193.00元。经原告书面催收，二被告仍未缴纳。 另查明：江油市“公园一号”小区现未成立业主委员会，该案涉房屋登记的权利人为被告谢波、谢在全和案外人陈永翠，被告谢在全和案外人陈永翠系夫妻关系，被告谢波系被告谢在全和案外人陈永翠的儿子。原告因诉讼委托律师代理，支付了律师代理费5,000.00元。 原告向本院明确表示不追加案外人陈永翠为本案共同被告，只要求谢波、谢在全承担本案付款责任。 被告谢波、谢在全辩称原告未起诉案外人陈永翠没有异议，但被告不承担陈永翠应承担的部分。 上述事实由以下证据佐证：双方当事人的身份资料、《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》、房屋产权证书、《江价发（2004）4》号文件、《竣工验收备案书》、《入伙程序表》、《家庭成员登记表》、缴纳垃圾清运费进账单和票据、缴费催缴通知单、律师费发票、律师费收费标准、业主告知函回复、回复函、告知函、电梯维修公示表、照片、巡楼签到表、双方当事人的陈述。 本院认为：物业管理服务费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备及相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。 原告与被告居住小区的房屋开发商签订了前期物业服务合同，原告与被告谢在全又签订了《前期物业服务协议》，均属有效。原告系取得物业服务资质的物业服务公司，其与建设单位品润房产公司签订的《前期物业服务合同》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该《前期物业管理服务合同》对江油市“公园一号”小区全体业主均具有约束力，法院予以确认；被告谢在全在办理房屋交接手续后，与原告签订了《前期物业服务协议》，该协议不违反法律规定，本院予以确认。原告依照合同约定为江油市“公园一号”小区全体业主提供了物业服务，二被告作为业主，应当根据合同和协议约定支付物业服务费。 原告主张违约金、律师代理费。根据原、被告的陈述，原告作为物业服务企业，在提供物业服务过程中客观上存在不足之处，在今后的工作中，应注重提高服务质量和水平，对业主反映的实际问题要进行整改，加强与业主沟通联系，为业主提供更好的服务；另，涉案标的仅1,193.00元，原告支付5,000.00元的代理费用系扩大损失，因此，对原告主张的违约金、律师代理费，本院不予支持。 二被告辩称原告未起诉案外人陈永翠没有异议，但二被告不承担陈永翠应承担的部分。本院认为，案涉房屋产权登记为二被告及陈永翠共有财产，陈永翠和被告谢在全系夫妻关系；但买卖房屋时签订合同的是二被告，签订前期物业协议的是被告谢在全，物业费是对整个物业提供服务、进行收费，二被告仍应向原告承担支付相关物业费的付款责任，因此，原告要求二被告支付所欠的物业费用的诉讼请求应予支持。 二被告辩称的原告未出具发票、消防设施、是否购买公众责任保险等问题不能作为拒交管业服务费的理由,消防设施若存在问题可以联系相关部门进行处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下: 一、被告谢波、谢在全于本判决生效后十日内向原告江油市润航物业服务有限公司支付2017年10月12日至2018年10月11日期间的物业服务费1,121.00元、代收生活垃圾外运处理费72.00元，合计1,193.00元； 二、驳回原告江油市润航物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告谢波、谢在全承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员 邹 艾 岑 二〇一八年二月二十一日 书记员 徐馨佩筝 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 2、《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时缴纳物业服务费用”、第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设但无选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同” 3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。” 4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”