西藏自治区拉萨市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）藏01民终618号上诉人(原审被告)：吴美红，女，1975年9月22日出生，汉族，浙江省台州市人，经商，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：陶韬，北京市盈科（拉萨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘齐，北京市盈科（拉萨）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：拉萨金蕃餐饮服务有限公司，住所地拉萨市林廓北路12号。法定代表人：周金洪，系该公司总经理。原审被告：德克士林廓北路店，经营场所西藏自治区拉萨市林廓北路金蕃餐饮服务有限公司商品房。经营者：吴美红，女，1975年9月22日出生，汉族，浙江省台州市人，经商，公民身份号码×××。上诉人吴美红因与被上诉人拉萨金蕃餐饮服务有限公司（以下简称金蕃公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初1238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴美红的委托诉讼代理人陶韬、刘齐、原审被告德克士林廓北路店到庭参加诉讼。被上诉人金蕃公司经传票传唤无正当理由拒不出庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人吴美红上诉请求：1、请求二审法院依法将案件发回重审。2、请求二审法院依法撤销一审判决并改判，3、请求二审法院判令本案一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院错误的使用简易程序，并且遗漏了必要的诉讼参加人，程序违法，应依法发回重审。（一）本案审理时限达一年零二个月，不符合简易程序三个月内审结的规定，应转为普通程序审理，但一审法院仍按照简易程序审理，程序违法。根据《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》第二条第二款的规定，适用简易程序审理的案件必须在三个月内结案。上诉人与被上诉人房屋租赁纠纷案件于2017年8月3日立案受理，于2018年9月23日做出判决，审判时限长达一年零二个月，应依法转为普通程序。但一审法院仍按简易程序审理此案，程序违法，应发回重审。（二）本案有权利要求返还租赁物的主体应该是中国农业银行股份有限公司西藏自治区分行（以下简称农行西藏分行），农行才是租赁物的所有权人。被上诉人已经在拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初852号生效判决书中被确认租赁合同已经在2016年12月31日终止。也就是说被上诉人金蕃公司不再有权利要求上诉人返还租赁物。一审法院应该依法驳回被上诉人的起诉或者追加农行西藏分行参加诉讼。（三）被上诉人一审起诉的租户（即一审被告）多达十几人，根据《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第一条：“共同诉讼中一方或双方当事人人数众多的，不适用简易程序。”本案中一审被告人数众多，一同起诉的案件也多达十起，不应适用简易程序。（四）简易程序适用的案件应该是事实清楚，争议不大的简单案件，本案中涉及到农行西藏分行与被上诉人的案件审理，同时也涉及到房屋占用费收取主体的确认问题，属于复杂案件，不应适用简易程序。（五）一审法院将适用简易程序审理案件中止诉讼没有法律依据。《民事诉讼法》第一百五十条规定了中止诉讼的情形，而该条规定是在《民事诉讼法》第十二章，第十二章是关于第一审普通程序的规定，中止诉讼是第一审普通程序可以适用的法律规定。而《民事诉讼法》第十三章规定的简易程序中没有中止诉讼的规定，适用简易程序审理的民事案件是不能适用普通程序案件的规定的。可见，适用简易程序审理的案件中止诉讼是没有法律依据的。二、一审法院事实认定错误，导致判决错误。（一）一审判令上诉人支付超出2017年6月6日的占用费，认定事实错误。一审法院判令上诉人向被上诉人支付2017年1月1日至2017年10月31日期间的房屋占有使用费1190580元的事实认定错误，依据西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初852号判决书，被上诉人与农行西藏分行签订的《房屋租租赁合同》已于2016年12月31日终止，并且农行西藏分行只向被上诉人主张了2017年1月1日至2017年6月6日期间的占用费，故被上诉人不是主张2017年6月7日至2017年10月31日房屋占用费的实际权利人，因此一审法院判令上诉人向被上诉人支付2017年1月1日至2017年10月31日期间的房屋占用使用费是错误的。（二）一审判决第二项要求上诉人向被上诉人返还租赁物，认定事实错误，没有搞清真正的权利人是谁。本案中被上诉人与农行西藏分行的《租赁合同》已经被生效判决终止，现在案涉房屋的权利人是农行西藏分行，被上诉人没有权利主张返还房屋。（三）一审判令第一被告吴美红支付占用费并确认第一被告吴美红与金蕃公司的《租赁合同》已终止，忽略了作为自然人的第一被告吴美红与作为个体工商户的经营者吴美红（第二被告德克士林廓北路店）的诉讼主体是有区别的。认定事实错误导致判决错误。本案中上诉人与金蕃公司的《租赁合同》第一条明确写着：门面租赁给上诉人用作德克士销售，也就是说该店实际是租赁给个体工商户的，不是租赁给自然人吴美红。一审判令解除的租赁合同的主体应该是个体工商户德克士林廓北路店，而不是吴美红个人。同样应该判令个体工商户德克士林廓北路店支付占用费。退一万步，也应该是判令自然人和个体工商户共同支付占用费。（四）根据上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》，合同约定上诉人向被上诉人缴纳了贰拾万元的履约保证金，同时也约定了保证金可以直接冲抵水费、租金或滞纳金，故一审法院在认定房屋占有使用费的事实上应扣除上诉人已缴纳的履约保证金，但一审法院未一并处理，导致一审法院最终认定的房屋占用费数额不对。（五）上诉人在租赁期间存在装修，费用不菲，但一审法院没有充分考虑到上诉人的装修损失，只单方面判令上诉人支付占用费，有悖情理。（六）一审法院认定被上诉人尽到了搬离返还房屋的通知义务，但是上诉人根本没有收到任何通知，被上诉人也没有任何证据证明。该事实认定是错误的。金蕃公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。金蕃公司向一审法院起诉请求：1、请求确认原告与被告于2015年5月31日签订的《租赁合同》终止；2、请求判令被告立即返还租赁物；3、依法判令被告支付占用房屋期间使用费至实际返还租赁物时止（暂计1190580元，2017年1月1日至2017年10月31日止）；4、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2015年5月31日，金蕃公司作为出租方即甲方与作为承租方即乙方的吴美红，转租方即丙方拉萨城关区雅鲁藏布大酒店有限公司签订《租赁合同》，合同约定：“租赁商铺的地址、经营范围：丙方将位于拉萨市林廓北路12号拉萨金蕃大酒店楼下西6间门面租赁给乙方用作德克士销售；租赁合同期限：2015年4月1日至2016年12月31日止；租赁面积、租金及交款方式：经营面积396.86㎡，每月租金300元／㎡，每月租金119058元，每季度357174元（大写：叁拾伍万柒仟壹佰柒拾肆元整），每季度最后五天乙方向甲方交纳下个季度的租金，租金要求一次性交纳。”该合同项下还就甲乙双方的权利、门牌及外墙线的管理、经营管理、违约责任及其他事项进行了具体约定。该合同落款处甲方加盖有金蕃公司的印章，乙方处附有吴美红的签字及捺印，丙方处附有拉萨城关区雅鲁藏布大酒店有限公司的印章。合同签订后，吴美红取得了租赁房屋。于2017年1月1日，金蕃公司作为甲方、吴美红作为乙方、拉萨城关区雅鲁藏布大酒店有限公司作为丙方在租赁合同尾页签订了一份《补充说明》，该说明上载明：“1、该合同已经到期，甲乙丙三方已结清全部费用；2、后续一切事项与丙方无关；该合同一切后续事项有甲乙负责处理。”在甲方处加盖有金蕃公司的印章，乙方处有吴美红的签字，丙方处加盖有拉萨城关区雅鲁藏布大酒店有限公司的印章。于2015年4月1日起吴美红向金蕃交纳租金至2016年12月31日。吴美红租赁案涉房屋从事经营活动，且办理了相应的营业执照、营业执照上名称为“德克士林廓北路店”，经营者为吴美红。2004年7月12日案外人农行西藏分行与金蕃公司的法定代表人周金洪签订了一份《房屋租赁合同书》，约定将位于拉萨市××路房产出租给周金洪使用，租赁期限为12年，自2005年1月1日至2016年12月31日止。2017年6月28日，农行西藏分行以租赁期限届满，未续签书面合同，并在租赁期满前通知要求返还租赁物为由诉至一审法院，要求确认其与周金洪于2004年7月12日签订的《房屋租赁合同》终止，返还所租赁的房屋，并支付房屋占有使用费866668元及直至吴美红实际返还租赁物为止的占有使用费。针对农行西藏分行提起的诉讼，本院经审理后作出（2017）藏0102民初852号民事判决书，依法确认农行西藏分行与周金洪签订的《房屋租赁合同》于2016年12与31日终止；金蕃公司于本判决生效之日起十五日内向农行西藏分行返还租赁物；金蕃公司于本判决生效之日起十五日内向农行西藏分行自2017年1月1日至2017年6月6日止的房屋占有使用费866668元。该判决于2018年8月24日发生法律效力。金蕃餐饮服务有限公司、吴美红双方的租赁期限届满后，吴美红至今仍占有使用该租赁房屋。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。金蕃餐饮服务有限公司与吴美红，案外人拉萨城关区雅鲁藏布大酒店有限公司所签订的《租赁合同》是在双方平等、自愿、协商的基础上形成的，代表了双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原租赁合同变更、解除或者终止，转让合同已随之变更、解除或者终止。依据已发生法律效力的民事判决书的内容，作为诉争房屋的转租方金蕃公司与作为出租方的案外人农行自治区分行的租赁合同关系于2016年12月31日因履行期限届满而依法终止，由此导致，原告与作为次承租方被告之间的租赁合同关系也相应地随之终止，且在2017年1月1日金蕃餐饮服务有限公司与吴美红、拉萨城关区雅鲁藏布大酒店有限公司签订《补充协议》明确注明案涉合同已到期，后续一切事项与拉萨城关区雅鲁藏布大酒店有限公司无关的内容。故关于金蕃主张吴美红按照合同约定返还房屋的诉讼请求，一审法院认为，农行西藏分行选择合同关系向金蕃公司主张返还租赁物及支付房屋占有使用费，且生效判决已明确金蕃公司负有向农行西藏分行交还房屋并支付房屋占用使用费的义务时，金蕃公司可基与吴美红之间的转租关系以及吴美红实际占有状态要求其搬迁，故该项诉讼请求符合法律法规，予以支持。德克士林廓北路店作为实际使用人无权继续占有使用租赁房屋，对金蕃餐饮服务有限公司要求德克士林廓北路店返还租赁物的诉讼请求予以支持。吴美红继续占有租赁物是导致金蕃公司无法及时向农行自治区分行返还房屋及承担相应费用的原因所在，而金蕃公司已应承担了迟延搬迁期间的房屋占有使用费，因此金蕃餐饮服务有限公司有权请求具有腾房义务的实际占有人支付逾期腾房的占有使用费。据此，结合吴美红有实际占有使用案涉房屋的实际情况和时间，金蕃餐饮服务有限公司主张自2017年1月1日至2017年10月31日的止房屋占有使用费1190580元的诉讼请求，参照双方现已终止的《租赁合同》中的租金标准计算该期间的房屋占有使用费确定为1190580元（计算方法119058元／月×10月），对该项诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十七条第一款之规定判决：一、确认2015年5月31日原告拉萨金蕃餐饮服务有限公司与被告吴美红签订的《租赁合同》于2016年12月31日终止；二、被告吴美红、被告德克士林廓北路店于本判决生效之日起十日内向原告拉萨金蕃餐饮服务有限公司返还位于拉萨市林廓北路12号拉萨金蕃大酒店楼下西6间租赁物；三、被告吴美红于本判决生效之日起十日内向原告拉萨金蕃餐饮服务有限公司支付自2017年1月1日至2017年10月31日止该期间的房屋占有使用费1190580元。上诉人吴美红在二审中向本院提交了证据：1、收款收据两张，拟证明金蕃公司先后收取了门面房履约保证金20万元；水费、诉讼费预付押金6000元。2、CD光盘一张，拟证明金蕃公司不让商户在一审中出庭应诉。二审期间，金蕃公司未向本院提交证据。本院经核查认证如下：对吴美红提交的证据1，因有原件予以核对，本院确认其真实性；对证据2，由于该证据与本案的事实不具有直接的关联性，故本院不予采信。本院二审审理查明的事实与一审法院事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1.金蕃公司是否本案适格主体；2.吴美红、德克士林廓北路店应否就案涉商铺的占有使用向金蕃公司支付相应的房屋使用费及案涉租赁物返还金蕃公司；3.金蕃公司应否向吴美红、德克士林廓北路店退还履约保证金及水电费押金的问题。关于金蕃公司是否本案适格主体的问题。2015年7月1日金蕃公司在经农行西藏分行同意后与吴美红签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。西藏自治区拉萨市城关区人民法院2018年5月20日作出的已生效的（2017）藏0102民初852号民事判决书，确认金蕃公司与农行西藏分行签订的《房屋租赁合同》于2016年12月31日终止。本院认为，在转租法律关系中，转租合同的存续时间应在租赁合同的存续时间期限内，租赁合同已终止，转租合同也应随之终止。因此，金蕃公司与吴美红、德克士林廓北路店之间的房屋租赁合同终止。由此，金蕃公司与吴美红、德克士林廓北路店之间的转租合同丧失了存在基础，一审法院据此确认金蕃公司与吴美红、德克士林廓北路店之间的房屋租赁合同终止，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定“原告必须是与本案有直接利害关系的公司、法人和其他组织”，金蕃公司作为本案一方当事人必须与本案的处理有直接利害关系，据前述，生效判决文书已判定金蕃公司向农行西藏分行返还租赁物，并支付案涉房屋占有使用费，金蕃公司应当全面履行该义务。但至今案涉房屋仍由吴美红、德克士林廓北路店占有使用，作为次承租人的吴美红、德克士林廓北路店退房屋是金蕃公司向农行西藏分行返还租赁物的前提，且金蕃公司已承担房屋占有使用费，故因此，本案的处理涉及到金蕃公司的实体权利义务，金蕃公司要求返还房屋系合同履行后义务，金蕃公司有权基于与吴美红的转租关系以及吴美红、德克士林廓北路店实际占有使用状态要求其腾房。故本院认定金蕃公司主体适格，对吴美红、德克士林廓北路店提出金蕃公司主体不适格的主张不予支持。第二、关于吴美红、德克士林廓北路店应否就案涉商铺的占有使用向金蕃公司支付相应的房屋占有使用费及吴美红、德克士林廓北路店是否将案涉租赁物返还金蕃公司的问题。房屋租赁合同系继续性合同，合同一旦解除或终止，承租人、次承租人占有房屋都属非法占有，负有返还房屋的义务。在占有房屋期间，占有人应当支付占有使用费。结合本案，作为承租人的金蕃公司及次承租人的吴美红占有使用房屋都属于非法占有，且吴美红所占有使用租赁物实际上来自金蕃公司的现实交付，且其应向金蕃公司返还占有的租赁物，且应当支付相应的占有使用费作为使用之对价。农行西藏分行选择合同关系向金蕃公司主张返还租赁物及支付房屋占有使用费，由拉萨市城关区人民法院（2017）藏01民初852号民事生效判决确认。一审法院根据金蕃公司的诉讼请求及案涉房屋已由吴美红、德克士林廓北路店实际占有使用的事实，确认吴美红、德克士林廓北路店向金蕃公司支付房屋占有使用费并无不当。农行西藏分行向金蕃公司主张的占有使用费计算期间为2017年1月1日至2017年6月6日，则吴美红向金蕃公司支付占有使用费的期间也应当是2017年1月1日至2017年6月6日，支付占有使用费金额确定为619101.6元（119058元／月×5个月+119058元／30天×6天），同时，应当向金蕃公司返还租赁物。金蕃公司房屋租赁合同已于2016年12月31日终止，金蕃公司向租户主张2017年1月1日至10月31日占有使用费没有事实和法律依据，故案涉租赁房屋一审法院主张2017年1月1日至10月31日占有使用费错误，本院予以纠正，对吴美红、德克士林廓北路店提出一审判令吴美红、德克士林廓北路店向金蕃公司支付超出2017年1月1日至2017年6月6日期间的占有使用费认定事实错误的上诉主张，本院予以支持。第三、金蕃公司应否向吴美红、德克士林廓北路店退还履约保证金及水电费押金的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，吴美红主张其向金蕃公司交纳的履约保证金20000元和水电费押金25000元，金蕃公司应如数退还，并提交了两张收款收据凭证原件，证明金蕃公司收取履约保证金及水电费押金的事实。对此证据金蕃公司未出庭质证。本院认为，双方当事人就保证金问题在合同中作了明确约定，应按照合同约定履行，且吴美红提供的200000元履约保证金证据与双方当事人签订的合同中约定能够相互印证，吴美红的该项上诉主张有理，本院予以支持。对于吴美红主张的退还水电费押金25000元的证据，本院认为，吴美红提交的收款收据为原件，且金蕃公司未出庭质证，吴美红的该项主张本院予以支持。故，金蕃公司应向吴美红退还履约保证金和水电费押金。综上所述，上诉人吴美红的上诉主张合理部分，本院予以支持；无理据部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初1238号民事判决第一、二项，即第一项确认2015年5月31日原告拉萨金蕃餐饮服务有限公司与被告吴美红签订的《租赁合同》于2016年12月31日终止；第二项被告吴美红、德克士林廓北路店于判决生效之日起十日内向原告拉萨金蕃餐饮服务有限公司返还位于拉萨市林廓北路12号拉萨金蕃餐大酒店楼下西6间租赁物；二、撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初1238号民事判决第三项，即被告吴美红于本判决生效之日起十日内向原告拉萨金蕃餐饮服务有限公司支付自2017年1月1日至2017年10月31日止该期间的房屋占有使用费1190580元；三、变更西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初1238号民事判决第三项为被告吴美红于本判决生效之日起十日内向原告拉萨金蕃餐饮服务有限公司支付自2017年1月1日至2017年6月6日止该期间的房屋占有使用费619101.6元；四、被上诉人拉萨金蕃餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人吴美红退还履约保证金200000元，水费、诉讼费预付押金6000元；五、驳回上诉人吴美红、德克士林廓北路店的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费15515.22元，依法减半收取7757.61元，由吴美红负担；二审案件受理费15515.22元（吴美红、德克士林廓北路店已预交），由吴美红承担8533.371元、金蕃餐饮服务有限公司承担6981.849元。本判决为终审判决。审判长 刘 一 麟审判员 拉  珍审判员 玉  珍二〇一九年二月二十一日书记员 四郎旺姆