江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1183民初5769号原告（反诉被告）：路传强，男，汉族，1987年6月生，山东省临沂市人，住句容市。委托诉讼代理人：顾璇，江苏高旗律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹宝琴，江苏高旗律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张霞，女，汉族，1983年1月生，山东省莘县人，住山东省聊城市莘县。委托诉讼代理人：叶志红，江苏雨花石律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丹，江苏天茂律师事务所律师。原告路传强与被告张霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案受理后，依法由本院审判员薛宏曜适用简易程序，于2017年12月4日、2018年1月15日公开开庭进行了审理。审理中，被告张霞提起反诉，本院依法对本诉和反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）路传强及其委托诉讼代理人顾璇、曹宝琴；被告（反诉原告）张霞及其委托诉讼代理人叶志红二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告路传强向本院提出诉讼请求：1、被告张霞继续履行2016年1月24日签订的房屋买卖居间合同；2、被告张霞协助原告办理句容市房屋的过户手续；3、被告张霞支付原告律师代理费30000元；4、被告负担诉讼费用。事实和理由：2016年1月24日，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告将坐落于句容市房屋出售给原告，房屋面积为86.7平方米。双方合同约定，原告支付人民币252000元给被告首付款和两年的银行贷款费用，后期银行解押的钱由原告自行承担解决。合同第八条第2款约定被告在拿房后将房屋交给原告居住，后续所有物业等一切与房屋相关的费用由原告承担。还约定对首付款和两年贷款费用的支付在两三年内付清。合同签订后，原告依据约定偿还涉案房屋的贷款。被告于2016年1月将房屋交付原告使用至今。2017年1月，原告凑足252000元欲支付给被告，被告却告知原告不打算卖房了。双方对此发生争议。2017年10月27日，原告短信通知被告，要求被告提供银行卡支付该笔款项，被告明确拒绝出售涉案房屋。现诉至法院请求支持原告诉请。被告张霞辩称，不同意继续履行双方的房屋买卖居间合同，因双方已于2016年12月协议解除了合同。被告张霞向本院提出反诉诉讼请求，1、请求法院确认反诉原告张霞和反诉被告路传强之间签订的《房屋买卖居间合同》自2016年12月起解除；2、反诉被告将涉案的句容市房屋返还反诉原告；3、反诉被告支付反诉原告涉案房屋占有使用费（自2017年11月1日起计算至房屋实际返还之日止。按照每月1000元标准计算）；4、反诉被告支付反诉原告律师费30000元；5、反诉被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年1月24日，反诉原、被告签订房屋买卖居间合同一份，约定反诉原告张霞将坐落于句容市房屋出售给反诉被告路传强，双方约定路传强支付252000元给张霞作为首付款和两年的贷款费用，后期银行解押的钱由路传强自行承担解决。自2016年1月起，房屋所有贷款均由路传强偿还。2016年1月，张霞将涉案房屋交付给路传强，但路传强一直没有支付过任何费用给张霞。2016年10月，张霞口头告知路传强解除合同，并表示愿意将涉案房屋的装修款及还贷的钱款退还给路传强，路传强也表示同意。2017年春节期间，张霞前往南京和路传强结算费用未果。因路传强未能履行合同义务，且张霞已通过微信向路传强通知了解除合同事宜，故双方之间的合同已经协商一致解除。现提起反诉，请求支持反诉诉请。反诉被告路传强辩称，反诉被告和反诉原告之间未就房屋买卖居间合同的解除达成一致。庭审中，反诉原告提交的证据也仅能反映双方就合同解除有过协商，不能证实最终达成了一致意见。同时，双方约定首付款和两年贷款的费用由路传强于三年内付给张霞252000元，后续的贷款由路传强负担，路传强一直想支付张霞费用，但张霞不愿接收。故系反诉原告违约。请求驳回反诉原告诉请。本院经审理认定事实如下：2014年3月14日，张霞与句容天正天泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定张霞购买句容天正天泰房地产开发有限公司开发的位于句容市房屋一套。建筑面积为86.7平方米，总价款为607854元。合同约定房屋交付期限为2016年1月31日前。2016年1月，张霞欲将上述房屋出售给路传强，双方口头约定由路传强支付张霞人民币252000元作为房屋的首付款和前期贷款费用，后期的银行解押款以及贷款均由路传强偿还。双方达成协议后，张霞将偿还房屋银行按揭贷款的银行卡交付给路传强。2016年1月15起，路传强开始偿还涉案房屋的银行贷款。2016年1月24日，张霞至房产公司办理收房手续，并将涉案房屋交付路传强。同日，张霞作为出让方（甲方），路传强作为受让方（乙方）签订《房屋买卖居间合同》一份。双方约定张霞将其所有的坐落在句容市房屋出售给路传强。双方合同第二条成交价格一栏处空白。双方合同第四条房款付款约定为：“甲乙双方约定乙方支付人民币贰拾伍万贰仟元整给甲方首付款和两年的银行贷款费用。后期银行解押的钱由乙方自行承担解决”。双方合同第八条补充约定“①甲乙双方约定，乙方自2016年1月起接受甲方贷款。后期所有贷款由乙方承担，与甲方无关。②甲方在开发商拿房之后，交于乙方居住。后续所有物业费等一切与房屋相关的费用乙方承担。③办理房屋产权证等相关费用，如契税、维修基金、过户给乙方的税费等均由乙方承担。”双方还约定违约条款：“如甲方因不得已并在乙方不知情情况下转手出售此房，应退还乙方所交的所有费用，并相应作出所付房款百分之五的赔偿。如出现房价下跌或其他外因，乙方不得退回此房，如乙方因不得已原因不继续还款或对此合同反悔，甲方可不退还任何费用”。双方合同第六条违约责任约定了“如因一方违约引发诉讼，守约方因诉讼支出的相关诉讼费、保全费、律师费等均由违约方承担”。收房和签订上述居间合同后，路传强开始装修房屋，并居住至今。2017年1月，路传强欲将252000元支付张霞，张霞告知不打算出售涉案房屋。2017年10月，路传强以短信通知张霞，要求其提供银行卡以便支付款项，但张霞明确告知拒绝出售涉案房屋。后张霞将交给路传强偿还银行贷款的银行卡注销，自2017年12月起，路传强不再偿还房屋贷款。2017年11月6日，路传强诉至本院，要求判如所请。审理中，张霞向本院提交与路传强微信聊天记录一组。其中2017年8月8日，部分内容如下：张霞：“你和弟妹把帐理一下，告诉我个清单”；路传强：“好的”；张霞：“装修的钱和还贷款的钱分开明细……”；路传强：“好的”。2017年8月15日，部分微信内容如下：路传强：“嫂子，这个月房贷冬梅打过了”；“您不用打了”；“房贷一直都是她打”。2017年8月19日，部分微信内容如下：路传强：“嫂子在吗？我听我们邻居说他去办房产证了，您办了没有？”。2017年8月22日，部分微信内容如下：张霞：“小路，去年春节前我们都说清房子不再出售的事了，让你和弟妹理一下账目，你和弟妹在徐州忙内弟结婚的事，我没错过了见面的机会……”；“过年后我说接过来房贷，你说我和张继领压力有点大，暂时还由你们夫妻代还，是不？”。路传强没有回复张霞上述微信内容。2017年9月19日，部分微信内容如下：路传强：“房贷你弟妹好像已经打了”；“房贷你弟妹已经打过了”。2017年10月27日，部分微信内容如下：张霞：“你们付出的费用我们会和你们结算的，不会让你们有损失”。路传强：“嫂子现在这个房价的确涨了，我们现在买房子还有孩子社保上学都面临困难，您要收回房子可以理解，但是你弟妹说是您当时卖给别人的话是不可能收回来的”；“所以您也要理解你弟妹”。张霞：“房子不再卖我早就和你沟通好的，离完婚不久我就和你说了，因为各种原因我们才没聚在一起理帐，去年春节错过了，今年暑假你还说在别处看房了，让我们结账的，怎么现在？”。路传强：“我当时和你弟妹沟通过多次你弟妹一直不同意”；“嫂子退伍时我说把首付给您您不要您说不卖了”；“不过说实话，嫂子您看到房价现在涨了，要收回去，一般人心里都不是滋味，况且还有合同的”。另查明，为本次诉讼，路传强与江苏高旗律师事务所签订《委托代理合同》，江苏高旗律师事务所指派律师为路传强代理本次诉讼，路传强支付律师费30000元。以上事实有原告路传强提交的房屋买卖居间合同、转款凭证、票据、短信打印内容、还款明细、付款清单、收据、委托代理合同；反诉原告张霞提交的房屋买卖居间合同、契税交款书、维修基金收据、水电费收据、垃圾清运费收据、物业费发票、微信记录、商品房买卖合同、律师费发票以及到庭当事人的庭审陈述予以证实。本院认为，张霞将其所有的句容市房屋出售给路传强，并签订《房屋买卖居间合同》，双方之间形成房屋买卖合同关系，该关系合法有效。审理中，本院依据本诉与反诉原、被告的诉辩主张确定本案的争议焦点为：1、双方是否就《房屋买卖居间合同》的解除达成一致；2、张霞与路传强之间签订的《房屋买卖居间合同》是否应继续履行。关于争议焦点1双方是否就《房屋买卖居间合同》的解除达成一致的问题，审理中，张霞主要依据以下观点主张双方合同已经协议解除：1、路传强在诉状中陈述，2017年1月张霞向路传强表示不卖涉案房屋，而路传强也没有要求履行合同的意思表示；2、2017年8月8日，路传强向张霞催要代为偿还的房贷以及房屋的装修费用。在其它的微信来往中，张霞也多次表达要求接回房贷，将装修款返还路传强，而路传强并没有异议；3、路传强既没有向张霞支付合同约定的房款，也没有要求张霞协助办理房屋的过户手续。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。综观双方签订的房屋买卖居间合同，双方除约定张霞“因不得已”并在路传强“不知情情况下转手出售此房”的合同解除情形外，并无其他解除条件的合同约定。至于双方是否协商一致解除合同，本院认为，首先，张霞未能提供证据证实和路传强于2016年12月协商解除了合同，虽在张霞和路传强的微信往来中有“理账”、“房子不再出售”等内容出现，但路传强并未向张霞作出直接、明确的解除合同的意思表示，也未对张霞解除合同的意思明确表示同意；其次，双方微信往来的期间，路传强妻子继续偿还涉案房屋的贷款；最后，从2017年10月27日路传强给张霞的微信中也看出路传强是不同意解除合同的。故本院认为双方并未就《房屋买卖居间合同》的解除达成一致。关于争议焦点2，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案张霞和路传强签订房屋买卖合同，且张霞已将涉案房屋交付给路传强，故在张霞不履行义务时，路传强可要求张霞协助办理涉案房屋的过户手续。关于涉案房屋的总价款和付款期限及方式，双方合同中未作明确约定。就房屋总价款，双方合同只约定了张霞支付的2016年1月之前的房屋贷款和首付款，路传强共计需支付给张霞人民币252000元；之后的房屋银行贷款由路传强承担。故本院认为，双方虽未直接约定房屋总价款，但从双方意思表示来看，买卖房屋的总价款为252000元和自2016年1月起涉案房屋尚未清偿的银行贷款总数之和。关于付款期限及方式，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项之规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行……”；《中华人民共和国合同法》第六十二条第（五）项之规定：“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”。就252000元的付款期限双方未作合同约定，庭审中路传强陈述与张霞约定三年内付清该款，但张霞不认可该约定，路传强也未能提供证据支持其主张；就涉案房屋的贷款，双方约定了自2016年1月起由路传强偿还贷款，后期所有贷款由路传强承担与张霞无关。本院从有利于合同履行的原则出发，结合路传强要求张霞办理涉案房屋过户手续的诉请以及二手房买卖中多数存在的先付款再过户的实际情况，确定路传强应及时支付张霞购房款人民币252000元，并偿还涉案房屋自2016年1月起的全部房屋银行贷款后由张霞协助路传强办理涉案房屋的过户登记手续。因双方合同履行中发生纠纷，自2017年12月起，路传强实际已无法偿还房屋贷款，故自2017年12月起，涉案房屋的银行贷款中由张霞偿还的部分，路传强应返还给张霞；未清偿的房屋贷款则由路传强予以清偿。同时，因未清偿的银行贷款本金会产生利息，其金额总数随还款期限予以变化，故本院对截止实际清偿日尚未清偿的银行贷款本息数额不作明确，以截止实际清偿日的数额为准。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告路传强与被告张霞于2016年1月24日签订的《房屋买卖居间合同》双方继续履行；二、原告路传强于本判决生效后十日内支付被告张霞购房款人民币252000元；三、原告路传强于本判决生效后三十日内结清涉案房屋，地址：句容市自2016年1月起的全部银行贷款（其中被告张霞支付的部分，由原告路传强予以返还）；四、被告张霞于原告路传强上述款项支付、结清后十日内协助原告路传强办理句容市房屋的过户登记手续（过户产生的税费由路传强自行负担）；五、被告张霞于本判决生效后十日内支付原告路传强律师费人民币30000元；六、驳回反诉原告张霞的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币15600元，减半收取人民币7800元，保全费人民币5000元，合计人民币12800元，由被告张霞负担（此款原告已预交，被告于本判决生效后十日内将此款给付原告）；反诉案件受理费15600元，减半收取人民币7800元，由反诉原告张霞承担（此款反诉原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审判员  薛宏曜二〇一八年二月六日书记员  刘 静