北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终6358号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京昌盛鸿峰物资有限公司，住所地北京市海淀区永定路甲4号B院西楼3号。法定代表人：崔学峰，执行董事。委托诉讼代理人：吴宪，女，北京昌盛鸿峰物资有限公司股东，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：荀恒栋，北京市荣德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军66343部队。法定代表人：李本涛，大队长。委托诉讼代理人：曹露，北京顶言律师事务所律师。上诉人北京昌盛鸿峰物资有限公司（以下简称昌盛公司）因与被上诉人中国人民解放军66343部队（以下简称66343部队）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初57450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昌盛公司上诉请求：请求撤销原审判决第一项至第四项，驳回66343部队全部诉讼请求改判支持我方全部一审反诉诉讼请求，或者将本案发回重审。事实和理由：我方不交租金是行使不安抗辩权，逾期办理租赁许可证是66343部队违约其应当赔偿我方损失；我方一直想交纳租金，但由于军队停止有偿服务政策，部队没有催缴也不收租金，我方不存在过错。66343部队辩称，同意原审法院判决。66343部队向一审法院起诉请求：1．解除我方与昌盛公司于2012年6月8日签订的《军队房地产租赁合同》及《租赁合同补充协议》；2．昌盛公司向我方支付2016年1月1日至2017年11月20日期间的房地产租金283150元；3．昌盛公司以15万元为基数，按千分之三的标准支付2016年1月1日至实际给付之日的违约金；4．昌盛公司将承租的海淀区甲4号B院旧三中队楼腾退、交还我方；5．诉讼费由昌盛公司负担。昌盛公司向一审法院反诉请求：1．继续履行我方与66343部队于2012年6月8日签订的《军队房地产租赁合同》及《租赁合同补充协议》；2．66343部队因迟延办理《军队房地产租赁许可证》赔偿我方损失233100元；3．66343部队赔偿我方2017年12月5日至2022年12月31日期间的租金收入1308337元；4．66343部队承担本案反诉费。一审法院认定事实：海淀区甲4号为中国人民解放军66400部队保障部土地，该地块南侧部分（甲4号B院）由该部下属单位66343部队管理和住用，地上建筑物归66343部队所有。2012年6月8日，66343部队（甲方、出租人）与昌盛公司（乙方、承租人）签订《军队房地产租赁合同》（以下简称租赁合同），该合同第一条载明：甲方同意将位于北京海淀区甲4号B院旧三中队楼(砖混结构、建筑面积约1400平方米)的房屋（以下简称旧三中队楼）租给乙方,由乙方自行经营、使用或转租，但未经甲方同意不得整体转让。乙方自愿承租该房屋。第二条载明：依据2007年5月16日签定的军队房地产租赁合同，续租5年，租期自2013年1月1日起至2017年12月31日。租赁期满，若甲方继续出租该房屋，乙方优先续租。第三条载明：年租金为15万元整。租金每半年结算一次,由乙方在每半年末向甲方交纳全年租金的二分之一。乙方逾期交付房地产租金,每逾期20日，由甲方按年租金额的千分之三向乙方加收违约金。逾期30日，即视为乙方不履行本合同,甲方有权终止合同,造成的一切损失由乙方承担。第四条载明，双方责任：．．．2、因军队或地方需要,甲方依上级通知确需收回该出租房屋,甲方应提前六个月以上通知乙方,乙方应按时将承租的房屋交还给甲方，但甲方须赔偿乙方和乙方租户对该房屋的装修、新增设备的投资款和因此给乙方造成的其它经济损失。．．．6、甲方所出租房屋若由于不可抗力因素造成乙方不能正常经营、转租或使用时,乙方可从该日起停止支付租金,直至可正常使用为止,且租赁期限自动顺延。7、乙方承租的军队房地产,不得开办违反国家法律、法规禁止的经营项目。租赁期内,该房地产涉及与地方各行政管理部门管理的相关事项,由甲、乙双方共同出面解决,若发生费用由乙方承担。8、租赁期内,若甲方无故中止合同,则甲方应赔偿乙方和乙方租户对该房屋的投资(包括设计、装修、新增设施等全部费用),并支付因此给乙方造成的其它经济损失。第五条载明：合同生效后,任何一方未能履行本合同规定的条款,另一方有权提前解除本合同,所造成的损失由责任一方全部承担。第六条载明：本协议未尽事项,由甲乙双方另行议定,并可增订附加条款或签订补充协议,与本合同具有同等法律效力。同日，66343部队（甲方、出租人）与昌盛公司（乙方、承租人）签订《租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），载明：．．．经双方平等协商,就2012年6月8日签定的租赁合同特补充以下条款:第一、租赁期满甲方同意让乙方继续再承租五年,租期自2018年1月1日起至2022年12月31日,(年租金上调百分之十)即年租金为165000元整;2016年12月甲乙双方续签合同文本。第二、2022年12月31日租赁期满，若甲方继续出租该房屋，同等条件下乙方优先续租。第三、补充协议与原合同具有同等法律效力。针对补充协议中关于租期的约定，66343部队认为该条款为意向性条款，实际租期应以续签合同的正式文本为准，其与昌盛公司的租赁合同期限应至2017年12月31日届满。昌盛公司则认为双方租期已经以补充协议的形式延长至2022年12月31日。因双方在签订租赁合同之前已经存在房屋租赁合同关系，故本案租赁合同签订前，66343部队已将旧三中队楼交付昌盛公司使用。昌盛公司依约缴纳租金至2015年12月31日。昌盛公司认可2016年1月1日至2017年11月20日的租金没有交纳，但对其欠付租金事宜，昌盛公司抗辩称其于2016年3月多次前往66343部队交纳租金，但66343部队因部队停止有偿服务，故暂停收取租金导致其未成功交付。后因部队停止有偿服务活动，故其同意66343部队提出的暂缓交纳租金的意见。其未交付租金亦是行使不安抗辩权。对此，其提交该公司经理崔雪峰的证人证言，但该证人未到庭接受质询。66343部队对此亦不予认可，认为本案不属于合同法第六十八条中法定中止履行情形，昌盛公司并非先履行义务方，且未尽到行使不安抗辩权的通知义务。经询问，昌盛公司亦未将其预交纳的租金予以提存。昌盛公司承租旧三中队楼后，将该房屋整体转租给金坛乐公司用于住宿。昌盛公司主张根据租赁合同第四条第七款的规定，66343部队有办理《军队房地产租赁许可证》的义务，现其迟延履行该义务应赔偿昌盛公司因此产生的经济损失233100元。针对该主张，昌盛公司提交了以下证据：（1）昌盛公司（出租方）与毛球生（金坛乐公司法定代表人、承租方）于2007年1月16日签订的《房屋租赁合同》，该合同约定甲方将位于北京市海淀区永定路甲4号B院、建筑面积1539．01平方米房屋出租给乙方经营合法生意，乙方自愿承租甲方现状房屋。租赁期限为五年，自2007年4月18日起至2012年4月18日止。乙方须向甲方缴纳租金，租金按天算，即按建筑面积每天每平方米不含税金额为1．15元，年租金646000元，若含税则租金额每天每平方米为1．3元。甲方应充分保证有权出租该房屋给乙方，并提供相关租赁手续以配合乙方办理营业执照；在合同有效期内，不得无故收回该房屋。如遇军队或地方政府的需要，甲方确需收回该房屋，甲方应提前两个月通知乙方，并将剩余租金退还乙方，若给乙方造成装修损失，则甲方按双方认可的正规机构评估后的价格给予乙方一次性补偿。该合同承租方加盖有金坛乐公司的印章。（2）昌盛公司（甲方、出租方）与毛球生（乙方、承租方）于2007年1月16日签订的《补充协议》，载明：五年租赁期满，若未遇军队或地方政府确需收回该房屋，乙方可将租赁期限延长至2017年4月18日，自2012年4月18日起两年内租金不变（即年租金仍为646000元）。自2014年4月18日起，租金增长百分之五（即年租金678000元）…。（3）2008年2月1日签发的《军队房地产租赁许可证》。出租人：北京卫戍区后勤部基建营房处，承租人：金坛乐公司，房地产位置：北京市海淀区甲4号B院，租赁规模：房屋建筑面积1980平方米。有效期自2007年10月1日至2008年9月30日。（4）昌盛公司（甲方、出租方）与毛球生（金坛乐公司）（乙方、承租方）于2008年3月11日签订的《补充协议（二）》，载明：甲乙双方友好协商就军队关于办理房地产租赁许可证政策发生变化、使乙方办理营业执照推迟一事达成以下协议：1、据甲乙双方2007年1月16日签定的房屋租赁合同，甲方同意2008年4月18日至2009年4月18日这一年的房租减免50万元整，乙方只缴纳220万元整。原补充协议中约定房屋到期日为2017年4月18日，现将租期延长至2017年6月18日，原租金不变（即延期的两个月不收租金）。3、以上1、2两条作为对乙方的一次性补偿，双方互不追究责任。…66343部队认可上述证据的真实性，但不认可其证明目的。2016年5月5日，66343部队向昌盛公司出具《通知》，载明，根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》和习主席在中央军委改革会上作出“必须下决心全面停止军队开展对外有偿服务”的决策指示，贵公司与我队签订的两个租赁项目：（1）2012年6月8日签订租赁合同，租期5年，2016年12月31日合同到期；（2）2012年6月8日签订合同，从2013年1月1日起，租期5年，2017年12月31日合同到期。以上两个项目将于2016年12月31日全部终止，届时我们将收回房产，全面停止租赁活动。请贵公司给予理解和支持配合。2017年12月5日，66343部队将涉诉房屋设置围挡。昌盛公司主张66343部队于2017年12月15日对涉诉房屋采取了停水停电措施，66343部队认可其采取了停水停电措施，但时间为2017年12月30日。昌盛公司主张其停业时间为2017年12月5日，66343部队则认为昌盛公司营业至2017年12月30日。2018年1月15日，昌盛公司将承租房屋腾退、交还66343部队。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。66343部队与昌盛公司签订的租赁合同及补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。双方的租赁合同约定租期为2013年1月1日起至2017年12月31日…租赁期满，若66343部队继续出租该房屋，昌盛公司优先续租。签订租赁合同当日，双方签订补充协议，约定租赁期满66343部队同意让昌盛公司继续再承租五年，租期自2018年1月1日至2022年12月31日，…2016年12月双方续签合同文本。2022年12月31日租赁期满，若66343部队继续出租该房屋，同等条件下昌盛公司优先续租。现双方对租期的理解有争议，法院认为，本案中补充协议的主要内容即为66343部队与昌盛公司对租赁合同中约定的租期及租金标准的变更，补充协议虽载明双方于2016年12月续签合同文本，但该约定并非补充协议中关于租期及租金条款的生效条件。补充协议内容应自双方签字盖章即生效。66343部队认为补充协议条款为意向性条款，但在租赁合同中已经约定了昌盛公司的优先承租权情况下，以单独签订补充协议的方式再次就优先承租权签订意向性条款与交易习惯不符。根据双方租赁合同及补充协议的整体意思表示，结合租赁合同及补充协议的签订时间、关于租赁期限相关约定所使用的词句综合考虑，租期应自2013年1月1日起至2022年12月31日止。本案租赁合同实际履行中，双方均认可昌盛公司自2016年1月1日至2017年11月20日的租金尚未交纳。66343部队以昌盛公司逾期交纳租金为由主张解除合同。对此昌盛公司抗辩称，其并非不交纳租金，是66343部队决定暂缓收取租金，其未交纳租金行为应为行使抗辩权行为。法院认为，崔雪峰作为证人未出庭接受质询，66343部队亦不认可其存在暂缓收取租金的决定。经询问，昌盛公司亦未将其预交纳的租金予以提存。故对于昌盛公司该项抗辩意见，法院不予采信。根据租赁合同的约定，租金每半年结算一次，由昌盛公司在每半年末向66343部队交纳全年租金的二分之一。昌盛公司逾期交付房地产租金,每逾期20日，由66343部队按年租金额的千分之三向其加收违约金。逾期30日，即视为其不履行本合同,66343部队有权终止合同,造成的一切损失由昌盛公司承担。因双方租赁合同的签订时间为2012年6月8日，租赁期限自2013年1月1日起。综合上述因素可知，租赁合同中约定的每半年末交纳全年租金的二分之一，应为在每半年末交纳未来半年的租金，即2016年1月1日至2016年6月30日期间的租金最晚交纳时间应为2015年12月31日。昌盛公司未提交证据证明在2015年12月31日之前，66343部队有丧失履行合同义务的能力的情形，故昌盛公司主张其拒付租金行为为行使抗辩权行为，于法无据，法院不予采信。昌盛公司逾期支付租金超过30天，构成根本违约。根据租赁合同的约定，合同生效后，任何一方未能履行合同规定的条款，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任一方全部承担。66343部队据此主张解除双方签订的租赁合同及补充协议，于法有据，法院予以支持。昌盛公司因违约在先，且诉争房屋已经于2018年1月15日交还66343部队，租赁合同及补充协议亦不具备事实上的履行条件，故其主张要求继续履行租赁合同及补充协议，没有依据，法院不予支持。租赁合同签订后，昌盛公司一直占有、使用租赁房屋且于2018年1月15日将诉争房屋交还66343部队。现66343部队要求昌盛公司支付2016年1月1日起至2017年11月20日止的租金283150元，于法有据，标准合理，法院予以支持。因昌盛公司逾期交纳租金行为构成违约，应承担相应的违约责任。考虑到本案租赁房屋为军队房地产性质，且《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》于2016年3月27日发布，66343部队亦在2016年5月5日向昌盛公司出具书面通知，要求租赁项目于2016年12月31日终止。上述情形均会对昌盛公司是否及时补缴其欠缴的租金构成影响。综合衡量本案租赁合同履行程度、当事人过错、当事人缔约地位强弱、实际损失情况等多项因素，租赁合同约定的违约金标准过高。综上，66343部队要求昌盛公司以15万元为基数，按千分之三的标准支付2016年1月1日至实际给付之日的违约金的主张，于法有据，但违约金计算标准过高，法院将予以酌减。昌盛公司主张66343部队迟延办理《军队房地产租赁许可证》，应赔偿其因此产生的损失233100元，但其提交的证据显示66343部队延迟办理《军队房地产租赁许可证》的行为发生在2007年与2008年。虽然本案的租赁合同是延续了双方于2007年5月6日签订的军队房地产租赁合同，但现双方于2007年5月6日签订的军队房地产租赁合同已经履行完毕，在该合同履行期间发生的行为与损失并非本案租赁合同调整范围。另本案租赁合同中并未约定66343部队具有办理房地产租赁许可证的义务，亦未约定66343部队具有协助昌盛公司及其租户办理营业执照的合同义务。昌盛公司亦未提交催告66343部队办理房屋租赁许可证的证据。昌盛公司以其与金坛乐公司签订的房屋租赁合同及补充协议为依据，要求66343部队赔偿因延迟办理《军队房地产租赁许可证》给其带来的经济损失233100元，没有依据，法院不予支持。昌盛公司主张66343部队在2017年12月5日之后存在停水、停电及设置围挡的行为，导致金坛乐公司停业，应赔偿其因此产生的租金损失1308337元。租赁合同及补充协议实际履行中，因昌盛公司存在根本违约行为，66343部队于2017年12月5日通过诉讼方式主张解除租赁合同及补充协议，虽然此时租赁合同及补充协议尚处于实际履行中，但因此时昌盛公司仍未交纳其欠付的租金，相对于昌盛公司欠付租金的数额、比例及过错程度，66343部队设置围挡及停水、停电等行为未超过必要的限度，且租赁合同亦约定提前解除合同造成的损失应由责任一方全部承担，昌盛公司要求66343部队赔偿2017年12月5日至2022年12月31日期间的租金收入损失1308337元，没有依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除中国人民解放军66343部队与北京昌盛鸿峰物资有限公司于二〇一二年六月八日签订的《军队房地产租赁合同》及《租赁合同补充协议》；二、北京昌盛鸿峰物资有限公司自本判决生效后七日内向中国人民解放军66343部队支付二〇一六年一月一日至二〇一七年十一月二十日期间的租金二十八万三千一百五十元；三、北京昌盛鸿峰物资有限公司自本判决生效后七日内以十五万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准向中国人民解放军66343部队支付自二○一六年一月一日至实际给付之日止的违约金；四、驳回北京昌盛鸿峰物资有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，昌盛公司应交2016年第一季租金时恰逢军队停止有偿服务政策出台，且66343部队在昌盛公司未交租金的情况下出具《通知》并未提出因欠租行使解除权，而是以军队停止有偿服务为由要求终止合同，综合其他证据，法院对昌盛公司主张因协商停偿问题而暂未交纳租金的事实予以采信，昌盛公司并未构成根本违约，66343部队以此为由请求判决解除合同依据不足。鉴于该合同由于停偿政策已无法继续履行，且昌盛公司在本院审理期间表示支持国家政策同意解除合同，该合同应当予以解除。昌盛公司主张的租赁许可证相关损失发生于2007-2008年，已超过诉讼时效，法院不予支持。因停偿政策出台，合同已无法继续履行，昌盛公司不可能继续获得租金利益，故其主张相应损失没有事实依据，法院不予支持。2016年起昌盛公司实际占用房屋而未交纳相应租金，存在违约情形，一审法院判决其支付相应租金并参照中国人民银行同期贷款基准利率的标准判决其支付相应的违约金正确。一审法院判决理由不当但结果正确，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21418元，由北京昌盛鸿峰物资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郭燕枝审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇一八年八月六日法官助理 叶康喜法官助理 张进中书 记 员 李昊婷