贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0502民初3602号原告（反诉被告）：石露，女，1994年8月15日出生，白族，贵州省毕节市人，住毕节市七星关区。被告（反诉原告）：包桃，女，1963年6月30日出生，汉族，贵州省毕节市人，住毕节市七星关区。原告（反诉被告）石露与被告（反诉原告）包桃房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理。原告（反诉被告）石露、被告（反诉原告）包桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）石露提出如下诉讼请求：一、依法判决解除原被告之间签订的《租房合同》并返还原告租房押金2000元。二、判决被告向原告支付违约金3600元。三、由被告承担诉讼费用。事实和理由：2017年10月30日，原告与被告签订租房合同，约定由原告承租被告毕节××××区碧阳国际城9栋1单元11-5号房屋，作普通住房使用，年租金18000元，押金2000元，分两次支付租金，第一次在签订合同之日支付前半年租金9000元及押金2000元共计11000元，2018年4月30日之前支付后半年租金9000元。被告方应确保该房屋有独立产权，若因房屋产权发生纠纷，按合同总租金的20%向原告支付违约金。合同签订后，原告支付了前半年租金及押金11000元，入住后频繁遭到被告债权人的骚扰和威胁，甚至上门追债、半夜堵门，严重影响原告日常生活，威胁着原告人身、财产安全。原告多次要求被告解决，被告拒不处理，原告要求解除合同，被告却拒不退还押金。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求支持原告诉讼请求。被告（反诉原告）包桃答辩并反诉称，反诉人房屋系以女儿廖月菡名字购买的普通住房，产权独立合法，不存在争议。被反诉人租用反诉人房屋，租赁期2017年10月30日至2018年10月29日。2018年4月初，被反诉人单方面要求解除合同，并于5月2日自行搬离，违反一年的租房协议。被反诉人在使用房屋期间拒交物管费等费用，在房屋内收养猫和狗，对房屋地板、墙面造成毁损。被反诉人主诉被被告债权人上门催债，反诉人要求被反诉人提供所谓“被告债权人”等证据。综上，被反诉人违约在先，拖欠费用，捏造事实，对反诉人造成物质和精神损失。现提出反诉请求：一、判决被反诉人向反诉人支付违约金3600元；二、判决被反诉人向反诉人支付房屋使用期间所欠物管费534元、水费76.65元、电费41元、燃气费29.68元，共计681.33元。三、判决被反诉人向反诉人支付在使用期间对房屋地板、墙面毁损修复费900元。四、判决被反诉人向反诉人支付超过交费期三天租金150元。五、判决被反诉人向反诉人支付卫生费300元。六、判决被反诉人向反诉人支付拒交钥匙被迫破门、换锁费用260元。七、判决被反诉人对反诉人诬告造成的声誉及精神损失进行赔礼道歉并象征性支付费用1元。八、判决被反诉人承担诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了举证、质证。原告（反诉被告）所举第一组证据租房合同、接警记录，证明原告因为在承租房屋内被骚扰报警。第二组证据微信聊天记录，证明因被人骚扰，2018年3月20日，原告向被告提出解除房屋租赁合同，被告表示同意，但提出需要时间。被告对原告所举证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告（反诉原告）所举第一组证据《不动产权证书》、委托书、户口簿，证明出租房屋属被告之女廖月菡所有，被告有权管理使用。原告质证认为租房时被告未向原告出示上述资料。经审查，该组证据能够证明出租房屋属被告之女所有，被告有权管理使用，应予采信。第二组证据物管费、电费、水费、煤气费缴费票据，证明原告所欠上述费用为681.33元，原告无异议，应予采信。第三组证据照片5张，朋友圈截图12张，证明原告因调换工作单位所以不租被告房屋及原告喂养猫狗损坏被告房屋。原告质证称自己3月20日就提出不租房屋，4月16号才到其他单位入职，且猫狗并未损坏被告房屋。经审查，该证据不能证明原告不租房屋原因及房屋没有明显损坏痕迹，达不到被告证明目的，不予采信。根据各方当事人的陈述及对双方所举上述证据分析，本院认定事实如下：被告（反诉原告）包桃将其女廖月菡所有的由被告管理使用的位于毕节××××区碧阳国际城9幢1单元11层5号房屋出租给原告（反诉被告）石露，双方于2017年10月30日签订《租房合同》，租赁期2017年10月30日至2018年10月29日。合同约定作普通住房使用，年租金18000元，押金2000元，分两次支付租金，第一次在签订合同之日支付前半年租金9000元及押金2000元共计11000元，2018年4月30日之前支付后半年租金9000元。被告方应保证拥有该房屋的产权和支配权，如产生房屋产权纠纷，原告有权终止合同，被告应向原告支付合同总租金20%违约金。合同签订后，原告支付了前半年租金及押金11000元，入住后遭到他人骚扰，遂于2018年3月20日向被告提出解除租房合同，被告表示同意，但双方因解除合同的事宜未达成一致意见，原告要求被告扣除应交费用后退还原告押金，被告认为原告解除合同原因并非受骚扰而是调换工作单位，且原告喂养猫狗损坏房屋，因此，双方无法达成协议，故原告起诉至法院提出前述诉讼请求，被告针对本诉提出前述反诉请求。本院认为，本案为租赁合同纠纷案件,应当适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。原告与被告签订的《租房合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效。原告与被告签订的《租房合同》约定被告违约责任为应保证拥有该房屋的产权和支配权，如产生房屋产权纠纷，原告有权终止合同，被告应向原告支付合同总租金20%违约金。原告违约责任为原告在租赁期内如擅自将房屋转租、转借他人使用、擅自改变房屋租赁用途或利用该房屋进行违法活动，被告有权收回该房屋，原告应向被告支付合同总租金20%违约金，若支付的违约金不足弥补被告损失，原告应负责赔偿直至达到全部损失为止。本案中被告房屋产权无争议，原告提前解除合同，被告也表示同意，且原被告双方未对提前解除合同约定违约责任，因此，原被告双方均无违约行为，均不应承担违约责任。对原告的第二项诉讼请求不予支持。原告诉请返还押金2000元，因其未结清物管费、水费、电费、煤气费共计681.33元，从押金中扣减后，被告应返还原告剩余押金1318.67元。因原告无违约行为，对被告第一项反诉请求不予支持。被告所举证据不能证明原告喂养猫狗损坏其房屋，未举证证明原告超期3天搬出承租房屋，其反诉因原告未交还房屋钥匙产生破门费、换锁费，亦未举证证明，故对被告第三项、第四项、第六项诉讼请求均不予支持，卫生费未约定由原告缴纳，故对被告第五项反诉请求不予支持，被告反诉原告对其造成声誉及精神损失，要求原告赔礼道歉并支付费用，因本案系房屋租赁合同纠纷，被告的这一反诉请求不在本案审理范围，故对被告第七项反诉请求不予支持。被告反诉请求原告支付房屋使用期间所欠物管费、水费、电费、煤气费共计681.33元，原告认可该费用未支付给被告，对被告这一反诉请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四第（二）项条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、解除原告（反诉被告）石露与被告（反诉原告）包桃双方于2017年10月30日签订的《租房合同》。二、被告（反诉原告）包桃于判决生效之日起三天之内返还原告（反诉被告）石露租房押金1318.67元。三、驳回原告（反诉被告）石露的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）包桃的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币25元（已按简易程序减半收取），由被告（反诉原告）包桃承担，反诉案件受理费25元（已按简易程序减半收取），由原告（反诉被告）石露承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  罗卫东二〇一八年八月十日书记员  邵 琰