四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终1563号等（详见附表一） 上诉人（原审被告）：四川省银河投资集团有限公司。住所地：四川省成都市成华区二环路东三段40号附1号。 法定代表人：郑光清，董事长。 委托诉讼代理人：彭骏，四川方舟达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：白洁等人（详见附表一） 委托诉讼代理人：蒋春城，四川荣恩律师事务所律师。 上诉人四川省银河投资集团有限公司（以下简称：银河投资公司）因与被上诉人白洁等人商品房预售合同纠纷三案，不服成都市龙泉驿区人民法院民事判决（详见附表一），向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 银河投资公司上诉请求：一、撤销原判，改判驳回被上诉人白洁等人的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费均被上诉人承担。 事实和理由：违约金尚不满足支付条件。根据《商品房买卖合同》第十二条第一款的规定，逾期交房超过60日后，买受人继续要求履行合同，合同继续履行，银河投资公司于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。案涉房屋尚未交付，故被上诉人无权在现阶段请求支付违约金。 另银河投资公司针对白洁、谢雨桓提出，被上诉人白洁、谢雨桓未遭受实际损失，无权要求支付违约金。白洁、谢雨桓与案外人成都港丽酒店管理有限公司签订《授权经营管理协议书》，约定白洁、谢雨桓授权案外人经营案涉房屋。案外人向白洁、谢雨桓支付了2017年租金。因此，虽然合同有逾期交房违约责任的约定，但由于其不存在实际损失，故无权向银河投资公司主张违约金。 被上诉人白洁等人答辩称：关于违约金的问题，满足支付条件。按照合同约定，需要房屋交付后才计算违约金，若房屋不交付或者没有交付的可能，违约金永远不会计算，这违背《合同法》第一百零八条的规定。并且在一审庭审中上诉人明确表示无法确定交付房屋的时间；上诉人在一审中提交的所授权的《经营管理协议》与本案无关；关于实际损失的问题，被上诉人购买此房屋为了实现占有、使用和处分，银河投资公司未办理产权权能均无法实现。 白洁等人向一审法院起诉请求：1.银河投资公司协助白洁等人办理房屋不动产权证；2.银河投资公司按日万分之一向白洁等人支付违约金至房屋实际交付之日止（详见附表二）；3.本案诉讼费由银河投资公司承担。 一审法院认定事实：2014年期间，白洁等人作为买受人分别与作为出卖人的银河投资公司签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同）及《补充协议》，约定银河投资公司将由其开发位于龙泉街办老成渝路以北、玉龙路以东地块“湘银大厦”的商品房出售给白洁等人，双方对商品房的位置、房号、面积、总价、价款支付方式及双方的权利义务等进行了约定。合同第十条约定“交付条件：（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。”第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]…。（2）逾期超过60日后，…。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”第十九条第（二）关于转移登记约定：“1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2中方式处理：（1）…。（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）…。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”合同及补充协议签订后，白洁等人按约向银河投资公司支付了全部购房款。现案涉商品房建设项目因银河投资公司资金链断裂已停工，银河投资公司在庭审中自认，现经济状况正在好转，项目具有复工条件。 另，白洁、谢雨桓与银河投资公司签订商品房买卖合同后，与案外人成都港丽酒店管理有限公司签订了《授权经营管理协议书》约定，白洁、谢雨桓将所购案涉房屋委托该公司经营管理，期限从2017年1月1日至2032年12月31止，该公司每年按购房款的不同比例支付收益；收益计算的起始时间为实际交房且白洁、谢雨桓向银河投资公司付完购房款全款或办理完毕按揭手续；第一期收益支付时间为签订协议并付完购房款或办完按揭手续15个工作日内。现白洁、谢雨桓已按上述合同约定分别领取了房屋第一年租金。 一审法院认为：白洁等人与银河投资公司就案涉房屋所分别签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。本案的争议焦点为：1、案涉房屋的办证条件是否成就；2、逾期交房违约金的给付条件是否成就。 关于案涉房屋的办证条件是否成就。白洁等人主张银河投资公司协助其办理所购房屋不动产转移登记。房屋的不动产登记系物权公示手段，是指权利人、利害关系人申请国家确定的职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记薄的行为。因此，办理不动产登记的前提系不动产已建成。在本案中，案涉房屋尚未建成，未经竣工验收，法定的交房条件尚未成就，客观上不具备办理不动产登记的条件。同时，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，白洁等人委托银河投资公司办理房屋权属证书的期限为交房后720天内，而合同约定的交房时间为2016年12月31日，约定的办证期限尚未届满。因此，白洁等人主张银河投资公司协助办理不动产转移登记的主张，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于逾期交房违约金的给付条件是否成就。白洁等人主张银河投资公司按已付房款万分之一每日支付2017年1月1日至房屋交付之日止的逾期交房违约金。银河投资公司则辩称合同约定违约金的付款时间为交房后15日内，现房屋尚未交付，付款条件未成就。一审法院认为，白洁等人与银河投资公司签订的商品房买卖合同已明确约定交房日期，现已逾10月而银河投资公司仍未交房，银河投资公司应当承担违约责任。白洁等人的主张符合双方约定，一审法院予以支持。银河投资公司辩称白洁、谢雨桓已领取了案涉房屋的租金，逾期交房对其未产生损失，其不应取得违约金。一审法院认为，白洁、谢雨桓分别和银河投资公司所签订的《商品房买卖合同》与二人分别和案外人签订的《授权经营管理协议书》为不同的法律关系。白洁、谢雨桓基于委托管理合同所享有的利益不影响其主张商品房买卖合同的权利。同时，委托管理合同约定白洁、谢雨桓领取的租金计算时间从实际交房开始计算，现房屋仍未交付，案外人预付白洁、谢雨桓的租金不能视为白洁、谢雨桓已享有了交房后的权利。因此，银河投资公司的抗辩主张不成立，一审法院不予支持。 综上，白洁等人与银河投资公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同，银河投资公司应当按约交房否则应承担逾期交房违约责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、四川省银河投资集团有限公司于本判决生效后十日内向白洁等人支付逾期交付房屋的违约金（详见附表三）。二、驳回白洁等人的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费（详见附表三），由银河投资公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，银河投资公司与白洁等人分别签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应当依照合同约定履行自己的合同义务。银河投资公司迄今未向人白洁等人交付案涉房屋，其行为违反合同约定，应当按照合同约定承担违约责任。银河投资公司提出违约金的支付条件未成就的上诉理由，本院审查后认为，案涉合同中明确约定了房屋应当交付的时间，现房屋仍处于未交付状态，该状态系银河投资公司自身原因导致，故银河投资公司应当向买受人支付违约金，原审法院确定从逾期之日起计算违约金并判决给付正确。 关于银河投资公司另提出不应当支付违约金的上诉理由。本院认为，买受人与案外人签订的合同，系另一法律关系；且买受人起诉要求银河投资公司给付违约金符合双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定。银河投资公司的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费（详见附表三），由上诉人银河投资公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 曹 洁 审判员 张卫敏 二〇一八年二月二十八日 书记员 龙春光                            附表一                               序号                       一审案号             （2017）川0112民初                       二审案号             （2018）川01民终                       被上诉人身份信息                               1                       4389号                       1563号                       白洁，女，汉族，1993年6月20日出生，住重庆市北。                               2                       4390号                       1553号                       谢雨桓，女，汉族，1992年6月15日出生，住四川省成都市青羊区。                               3                       4391号                       1542号                       米星宇，男，汉族，1995年3月21日出生，住四川省成都市龙泉驿区。                               张腾月，女，汉族，1991年12月15日出生，住四川省成都市龙泉驿区。                               夏懿，女，汉族，1991年1月29日出生，住四川省成都市龙泉驿区。                                           附表二                               序号                       二审案号(2018)川01民终                       被上诉人                       房屋信息                       约定交房时间                       约定办理转移登记时间                       购房款             （元）                       一审起诉违约金的计算方式                               1                       1563号                       白洁                                             2016年12月31日前                       交房后720日内                       496423                       已付房款为基数，按日万分之一从约定交付期限届满之次日起计算至实际交付之日止。                               2                       1553号                       谢雨桓                                             2016年12月31日前                       交房后720日内                       497324                       已付房款为基数，按日万分之一从约定交付期限届满之次日起计算至实际交付之日止。                               3                       1542号                       米星宇                                             2016年12月31日前                       交房后720日内                       1048377                       已付房款为基数，按日万分之一从约定交付期限届满之次日起计算至实际交付之日止。                               张腾月                               夏 懿                                           附表三                               序号                       被上诉人                       房屋信息                       一审判决违约金计算方式                       一审受理费                       二审受理费                               1                       白洁                                             以已付款496423元为基数，按每日万分之一从2017年1月1日起，计算至房屋实际交付之日止                       25                       50                               2                       谢雨桓                                             以已付款497324元为基数，按每日万分之一从2017年1月1日起，计算至房屋实际交付之日止                       25                       50                               3                       米星宇                                             以已付款1048377元为基数，按每日万分之一从2017年1月1日起，计算至房屋实际交付之日止                       137                       273                               张腾月                               夏 懿