贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔02民终1294号上诉人（原审原告）：唐性波，女，1981年7月26日出生，汉族，住贵州省盘县。被上诉人（原审被告）：王照书，女，1979年2月10号出生，彝族，住贵州省盘州市。委托诉讼代理人：吴克云，系贵州永达律师事务所律师，执业证号：15202201711307869。委托诉讼代理人：杨辉，系盘州市红果街道法律服务所法律服务工作者，执业证号：32409051102133。被上诉人（原审被告）：张安兴，男，1980年10月20日出生，回族，住贵州省盘州市。上诉人唐性波因与被上诉人王照书、张安兴确认合同无效纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院（2018）黔0222民初860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人唐性波，被上诉人王照书的委托诉讼代理人吴克云到庭参加诉讼；被上诉人张安兴经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人唐性波上诉请求：一、撤销一审判决，改判确认王照书与张安兴于2008年8月17日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人唐性波与被上诉人张安兴系夫妻关系，共同出资购买了位于贵州省××州市××开发区××（开发区职工住宅小区）3幢1-1号房屋（1-2层）一栋，面积241.93平米。2008年8月17日，张安兴与王照书私下达成《房屋买卖协议》，将上述房屋低于当时市场价值，以45万元出卖给了王照书。该买卖协议未告知唐性波，也未取得唐性波的同意，故一审认定王照书相信张安兴有处分权的理由是错误的，虽集资购买案涉房屋是在唐性波与张安兴婚前，但王照书的丈夫李兴作为张安兴的好友，明知2005年唐性波与张安兴以夫妻关系同居，案涉房屋的集资款是唐性波父母所出。一审法院以张安兴与李兴的微信对话记录认定唐性波对房屋买卖一事知情，缺乏严谨。同时一审认为45万元的价款与2008年的物价相当也没有事实依据。而唐性波提交的相应证据足以证实案涉房屋属于唐性波与张安兴的夫妻共同财产，唐性波对于案涉房屋享有合法利益，王照书明知案涉房屋属于唐性波的夫妻共同财产，仍隐瞒唐性波，与张安兴签订《房屋买卖协议》，主观上存在故意，客观上实际损害了唐性波的利益，属于《合同法》规定的恶意串通且损害第三方利益的情形，应认定无效。另按照《房地产法》的规定，共有房产未经其他共有人书面同意的，不得转让，该《房屋买卖协议》也违反了法律的强制性规定，应认定无效。王照书不具备善意，不构成善意取得，唐性波有权予以确认合同无效，并享有另行追回房屋的权利。不动产权属证书即是权利人享有不动产物权的证明，房产证一直在唐性波的手里保管，唐性波是此房屋的共同所有人。综上，请求法院判如上诉人所请。被上诉人王照书辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，唐性波的上诉请求及理由都不成立，依法应予以驳回。理由如下：涉案房屋集资于2006年，属于张安兴的婚前个人财产，张安兴依法享有处置权，即使涉案房屋属于唐性波与张安兴的共同财产，在签订房屋买卖协议书后，至今已长达十年之久，在此期间王照书对该房屋进行装饰装修及管理使用，唐性波并未提出异议，其提出现在才知情涉案房屋已经被转让，显然不符合常理，且签订的房屋买卖协议书系双方真实意思表示，转让价格明显高于张安兴所交集资款的价格，并不存在恶意串通，损害第三人利益的行为，双方签订的协议并不存在合同无效的情形。就算涉案的房屋属于唐性波与张安兴的共同财产，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，上诉人的上诉请求亦不应得到支持。综上，请求依法驳回唐性波的上诉请求。被上诉人张安兴未作答辩。唐性波向一审法院提出诉讼请求：一、依法确认张安兴与王照书于2008年8月17日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、本案全部诉讼费由张安兴与王照书承担。一审法院认定事实：2006年，张安兴参与红果经济开发区职工集资建房，此后共计交纳集资款22.50万元。2008年7月18日，唐性波与张安兴办理结婚登记，2008年8月17日，张安兴与王照书签订《房屋买卖协议书》，约定张安兴将其参与红果开发区集资建设的坐落于红果经济开发区江源路王家山一套面积为285平方米的住房卖给王照书，价格为45万元。王照书从2011年开始对该房屋进行装修后用于居住，并以张安兴的名义交纳了水表安装费及水电费等相关费用。涉案房屋建成后，张安兴所在的单位根据集资建房过程中收集到的集资户提供的相关材料到房屋管理部门办理产权登记。2011年5月24日，原盘县住房和城乡建设局对涉案房屋颁发了盘房权证盘县字第××号房屋所有权证，登记的房屋所有权人为张安兴，共有人唐性波。2017年9月15日，王照书的丈夫李兴通过微信与张安兴沟通房屋过户事宜，张安兴表示其妻子即唐性波要赎回房屋，做不通工作，无法协助办理过户。王照书于2018年1月29日起诉要求唐性波与张安兴履行协助办理过户手续的义务，唐性波遂于2018年2月6日起诉要求确认王照书与张安兴签订的《房屋买卖协议书》无效。一审法院认为，本案的争议焦点是王照书与张安兴签订的《房屋买卖协议书》是否无效。首先，张安兴于2006年参与红果开发区职工集资建房，其与唐性波于2008年7月18日办理结婚登记，王照书与张安兴于2008年8月17日签订《房屋买卖协议书》，王照书与张安兴签订《房屋买卖协议书》的时间虽在唐性波与张安兴办理结婚登记之后，但张安兴参与集资建房是在其与唐性波办理结婚登记之前，在王照书与张安兴签订《房屋买卖协议书》时，涉案房屋并未办理房屋所有权证，王照书有理由相信张安兴对该房屋有权进行处分；其次，张安兴对签订的《房屋买卖协议书》并无异议，即该协议的签订系双方真实的意思表示。根据双方的陈述，涉案房屋张安兴共计交纳了集资款22.50万元，而转让价格为45万元，结合转让时即2008年当地的物价水平，双方约定的房屋价款与当时的市场价格也相当，据此，可以认定王照书与张安兴在签订协议时并无恶意行为；第三，从签订《房屋买卖协议书》之日起至今已长达10年之久，根据王照书与张安兴的陈述，王照书在2011年左右就对该房屋进行装修后用于居住，而房屋管理部门于2011年5月24日向张安兴颁发房屋所有权证后，唐性波也知道其被登记为该房屋的共有人，但在此之后，至今也有7年之久，唐性波在此期间并未对该房屋的使用权或所有权主张过任何权利，其作为张安兴的妻子，现主张其不知情明显不符合常理。另外，从张安兴与王照书的丈夫李兴的微信聊天记录看，张安兴将转让房屋的事宜告知过唐性波，只是因为当时转让价格低，现唐性波不同意协助办理房屋过户手续而已。综上，唐性波提交的证据并不能证实王照书与张安兴签订《房屋买卖协议书》存在恶意串通的行为，其以王照书与张安兴恶意串通签订《房屋买卖协议书》损害其利益为由，主张该协议无效的理由不能成立，其诉请应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第二项之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回唐性波的诉讼请求。案件受理费30元，由唐性波负担。二审中，上诉人唐性波当庭提交以下证据：第一组：唐性波与张安兴结婚的视频。拟证明唐性波与张安兴的结婚时间是2008年2月24日，结婚地点是绿草原，李兴是张安兴的好友，是到场参加结婚酒席的人员，与一审提交的证据（绿草原的酒席结算单、复印李兴名字的礼单、证人何某的证言）相互印证，拟证明对方是恶意的购买涉案房屋，故意不告知上诉人。被上诉人王照书质证认为，对三性均不予认可，达不到上诉人的证明目的。首先，视频不能当庭播放，不能观看内容；其次，视频属于容易改动的证据材料，对其真实性无法核实，不符合证据的三性，不能达到上诉人的证明目的；最后，上诉人陈述结婚礼单中显示有李兴的名字，但不能证明就是王照书丈夫本人，在一审中王照书提交的微信聊天记录，经张安兴质证无异议，该聊天的内容显示张安兴不止一个亲戚朋友叫李兴，王照书购买房屋时不知道张安兴已结婚。第二组：涉案房屋的土地使用证。拟证明涉案房屋土地分摊面积302个平方，房屋是别墅而不是普通的住房，张安兴在当初签订协议书时对房屋价值存在重大误解。被上诉人王照书质证认为，该证据不能达到上诉人的证明目的，张安兴对房屋价值在一审中已经明确，该组证据恰好证明2012年2月1日颁发土地使用证时土地使用人仅为张安兴，地类用途为住宅，不能看出是别墅。第三组：中国信合存折一份。拟证明是用唐性波的名字贷款来交付房款，当时贷款的人是李兴，李兴是断江信用社的主任。被上诉人王照书质证认为，对该存折的三性均不予认可，达不到上诉人的证明目的，该存折不能显示贷款用途及信用社发放贷款工作人员是李兴。第四组：中国建设银行存折。拟证明案涉房屋有贷款，且贷款是由唐性波与张安兴婚后共同的收入来偿还的。被上诉人王照书质证认为，对该组证据三性均不予认可，不能证明系唐性波与张安兴共同偿还的。第五组：个人住房贷款业务明细。拟证明贷款的金额8万元是支付涉案房屋房款，有贷款账号为凭证，但由于当时贷款事宜由单位统一操作，故贷款合同私人不能调取。被上诉人王照书质证认为，对个人住房贷款业务明细的真实性无异议，但达不到唐性波的证明目的，该组证明恰好证明涉案房屋是张安兴的个人财产，张安兴所贷的8万元款项于2005年12月7日结清所有款项。二审中，被上诉人王照书未向本院提交新证据。二审中，被上诉人张安兴未向本院提交新证据，亦未到庭对上述证据发表质证意见。本院对上诉人唐性波在二审中当庭提交的证据分析认定如下：上诉人唐性波提交的五组证据不属于二审新证据，且达不到上诉人唐性波的证明目的，本院不予采信。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、二被上诉人签订涉案《房屋买卖协议书》是否存在恶意串通；二、涉案《房屋买卖协议书》是否违反法律法规的强制性规定。首先，关于二被上诉人签订涉案《房屋买卖协议书》是否存在恶意串通的问题。上诉人唐性波认为，王照书在明知其是涉案房屋共有人的情况下，仍私下与张安兴签订涉案《房屋买卖协议书》，属于恶意串通。本案中，被上诉人张安兴于2006年参与了红果经济开发区城管分局集资建房，此后陆续缴纳了集资房款。2011年5月24日，原盘县住房和城乡建设局对涉案房屋颁发了盘房权证盘县字第××号房屋所有权证，登记的房屋所有权人为张安兴，共有人为唐性波，故唐性波取得涉案房屋共有权是在2011年5月24日才经有权机关登记确认。而涉案《房屋买卖协议书》于2008年8月17日签订，是在唐性波登记取得案涉房屋共有权之前，且涉案房屋为张安兴的集资建房，该房屋除了具有商业属性外，还兼具一定的身份属性，张安兴与王照书签订涉案《房屋买卖协议书》并无不当。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”之规定，上诉人唐性波应当对二被上诉人恶意串通的事实提供证据予以证明，且该证明程度应当达到排除合理怀疑的标准，但上诉人唐性波除了其口头陈述外并未能提交充分证明二被上诉人在本案中存在恶意串通的情形，其依法应当承担举证不力的不利后果，上诉人唐性波的该上诉理由不能成立，本院不予支持。其次，关于涉案《房屋买卖协议书》是否违反法律法规强制性规定的问题。上诉人唐性波认为涉案《房屋买卖协议书》违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项“下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的”的强制性规定无效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，合同的效力与物权变动的效力无关联性，虽然涉案房屋共有人唐性波未在涉案《房屋转让协议书》上签名同意，但并不影响涉案《房屋买卖协议书》的效力。另外，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项为管理性规定，而非效力性规定。故上诉人唐性波上诉主张涉案《房屋买卖协议书》违反法律法规强制性规定无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人唐性波的上诉理由不能成立，对其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人唐性波负担。本判决为终审判决。审 判 长 张德权审 判 员 龙 婷审 判 员 孙 岩二〇一八年八月七日法官助理 杨 龙书 记 员 戴雨佳