广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0109民初497号 原告：中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行，住所地南宁市邕宁区红星路******，统一社会信用代码91450109898523472F。 代表人：刘琼璋，该支行行长。 委托诉讼代理人：李锦川，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李锦秀，北京市盈科（南宁）律师事务所实习律师。 被告：韦兆丰，男，壮族，1978年12月13日出生，身份证住址住广西鹿寨县。 委托诉讼代理人:伍博，广西厚荣律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行（以下简称农行邕宁支行）与被告韦兆丰金融借款合同纠纷一案，本院于2018年4月15日立案后，依法适用普通程序于2018年7月24日公开开庭进行了审理。原告农行邕宁支行的委托诉讼代理人李锦川和李锦秀、被告韦兆丰的委托代理人伍博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行邕宁支行诉称：2007年12月17日，中国农业银行南宁市邕宁支行与被告韦兆丰签订《个人购房担保借款合同》（合同编号No4510520070002351），约定：被告韦兆丰向原告借款人民币205000元，借款总期限自2007年12月28日起至2027年12月28日止，共240个月。借款合同中的抵押条款约定被告以其所有的位于南宁市良庆区房作为借款担保，并办理了抵押登记。原告依约向被告发放了借款205000元，而截止2018年1月29日被告逾期多起未按照约定偿还本息，尚欠原告贷款本金153746.65元、利息19978.08元（含合同约定利息、罚息、复利），经原告多次催收被告仍拖欠未还。根据合同约定，被告的行为已经构成违约，侵犯了原告的合法利益，为维护自身合法权益，原告提起诉讼，请求法院判令：1.解除原告与被告韦兆丰于2007年12月17日签订的《个人购房担保借款合同》[合同编号No4510520070002351]；2.被告韦兆丰向原告偿还借款本金153746.65元；3.被告韦兆丰支付利息、罚息及复利共计19978.08元（暂计至2018年1月29日，之后的利息、罚息按约定利率计至还清欠款时止）；4.判令被告韦兆丰向原告支付为实现债权而支付的律师代理费7643元及本案全部诉讼费用（包括诉讼费、保全费、公告费、执行费等）；5.原告对权属被告名下的南宁市良庆区房折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。 原告农行邕宁支行向本院提供的证据及主张证明的内容是：1.韦兆丰的居民身份复印件，证明被告韦兆丰的身份情况和诉讼主体资格；2.《中国农业银行个人购建房贷款申请表》、《中国农业银行个人购房担保借款合同》、《房地产抵押清单》，证明被告向原告申请贷款并以住房作为抵押物向原告借款的事实；3.《中国农业银行个人借款凭证》，证明原告已向被告发放贷款的事实；4.《房屋他项权证》，证明用以抵押的房产已办理抵押登记；5.《个贷凭证基础信息》、《贷款合约查询》、《还款明细》，证明被告偿还、拖欠借款本金及利息的具体数额；6.《委托代理协议》、《广西增值税普通发票》，证明原告为实现债权支出的律师费；7.《企业变更通知书》（2份）、《核发及归档情况》，证明农行邕宁支行名称变更情况。 被告韦兆丰辩称：1.同意解除双方之间的借款合同；2.律师费、诉讼费等应以实际发生为准；3.本案借款合同产生的债务应当以抵押物处置所得价款优先受偿。 被告韦兆丰未向本院提交证据。 本案经庭审举证质证，综合本案案件，本院认为原告农行邕宁支行提供的证据均客观真实、合法，与本案有关联，可以作为本案认定事实的根据。 本院根据上述确认的证据和当事人在庭审中的陈述，认定案件事实如下： 2007年12月17日，中国农业银行南宁市邕宁支行（称贷款人）、被告韦兆丰（称借款人、抵押人）、广西鑫利华房地产开发有限公司（称保证人）签名或盖章后共同签订一份合同编号为No45105200700023510的《个人购房担保借款合同》，合同通用条款和特别条款主要约定内容是：1.借款金额205000元，借款用途为购买房产，借款人购买的房产位于鑫利华商厦无单元3018号房，建筑面积83.94平方米，套内建筑面积为61.64平方米，借款人的购房合同编号为鑫房售2007-30-1067；2.借款期限自2007年12月28日起至2027年12月28日止，共计240个月；3.借款利率在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率7.83%的基础上下浮15%，执行年利率6.6555%；浮动利率下借款发放后货混合利率下借款进入利率浮动期后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应期限档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行利率，不另行通知借款人、保证人或抵押人；4.借款人应在贷款人处开立结算账户（卡号62×××16），借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人的账户（户名广西鑫利华房地产开发有限公司，开户行中国农业银行南宁大沙田支行，账号20×××52）。借款人承诺：贷款人将借款资金划入上述账户，即视同贷款人已依据约定向借款人发放贷款，且借款人收妥借款资金。借款人了解并自愿承担与借款资金划入上述账户相关的所有风险；5.借款采用分期还款，借款人以每1个月为一个还款周期，共240期，自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日，没有借款对应日的，以该还款周期末月的最后一日为还款日，借款人与贷款人商定采用等额本息还款方式归还借款本息，每期还款额=[借款本金×期利率×（1+期利率）借款期数]÷[（1+期利率）借款期数-1]}；6.本合同项下借款采用保证+抵押担保方式。抵押人同意以房屋所有权设定抵押，抵押物详见房地产抵押清单No45105200700023510，该抵押清单为合同组成部分，与本合同具有同等法律效力，抵押物暂作价257049元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的价款为准；抵押担保的范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；本合同项下债务履行期限届满，贷款人未受清偿的，贷款人有权与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。处分抵押物所得价款不足以清偿本合同项下所担保的债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者费用等；阶段性保证担保保证人为广西鑫利华房地产开发有限公司，阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；7.借款人未按合同约定期限归还借款本金的，对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定的借款执行利率计算复利，自借款到期之日起按逾期贷款利率计算复利。逾期借款的应付未付利息，按逾期贷款利率计算复利；8.本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施：（1）借款人未按本合同约定用途使用借款；（2）借款人未足额偿还借款本息超过90天……；9.按照本合同约定收回或提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权、抵押权的费用时，贷款人均可直接从借款人在贷款人处开立的账户中划收。借款人账户中的款项不足以偿还本合同项下应付款项的，贷款人有权决定款项偿还本金、利息、罚息、复利和费用的顺序；10.争议解决按诉讼方式解决，由贷款人住所地人民法院管辖；等等。编号为No45105200700023510的《房地产抵押清单》上主要记载：抵押权人中国农业银行南宁市邕宁支行，抵押人韦兆丰，抵押物名称房屋所有权，产权人韦兆丰，坐落鑫利华商厦无单元3018号房，房产建造日期2006年9月，房产用途住宅，房产建筑面积83.94平方米，本次房产抵押面积83.94平方米，本次抵押房地产暂作价257049元整，被告韦兆丰在抵押人（签章）出签名并捺手指印，中国农业银行南宁市邕宁支行在抵押权人（签章）出加盖公章并有法定代表人签名，本清单为个人购房担保借款合同（合同编号：No45105200700023510）的组成部分；等等。 以上《个人购房担保借款合同》签订后，原告方依合同约定将贷款划入账号为20×××52的账户中，2007年12月28日的《中国农业银行个人借款凭证》主要记载内容是：借款人韦兆丰、借款种类住房一手楼贷款，借款用途购鑫利华商厦住宅无单元3018号，借款合同编号No45105200700023510，借款日期2007年12月28日，到期日期2027年12月27日，收款人账号20×××52，扣款账号62×××16，金额205000元，还款方式等额本息还款，还款周期（月）1，还款日28日，执行利率6.65550%，逾期利率9.98325%；等等。 2009年8月24日，经南宁市工商行政管理局邕宁分局核准登记，中国农业银行南宁市邕宁支行名称变更为中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行。 2011年1月17日，《房地产抵押清单》上的抵押物房屋办理了抵押登记，邕房他证字第××号的《房屋他项权证》主要记载：房屋他项权利人农行邕宁支行，房屋所有权人韦兆丰，房屋所有权证号邕放权证字第01840101号，房屋坐落良庆区五象大道1号鑫利华商厦3018号，他项权利种类一般抵押，债权数额205000元，登记时间2011年1月17日；等等。 根据本案证据记载和原、被告双方的确认，贷款发放后至2015年5月28日止，被告韦兆丰陆续偿还借款本金和支付借款利息（包括正常期利息、罚息和复利，下同），共偿还了借款本金51253.35元、支付了借款利息75513.34元（其中正常利息75485.18元、罚息10.56元、复利17.60元）。2015年5月29日起至庭审日即2018年7月24日期间被告韦兆丰未偿还过款项。阶段性保证人广西鑫利华房地产开发有限公司也未履行过阶段性保证责任。至庭审日被告韦兆丰尚欠原告农行邕宁支行借款本金153746.65元及部分借款利息。 2017年9月30日，原告农行邕宁支行（称甲方）与北京市盈科（南宁）律师事务所（称乙方）签订一份《委托代理协议》，主要约定乙方接受甲方委托指派李锦川律师作为诉讼代理人具体办理甲方所委托的事务，并根据《广西壮族自治区律师服务收费标准》规定协商收取律师费7643元，等等。2018年7月24日，原告农行邕宁支行提交了由税务部门于该日开具的《广西增值税普通发票》，该发票记载应税名称为经纪代理服务费+委托代理费，价税合计7643元。受委托的北京市盈科（南宁）律师事务所的李锦川律师、李锦秀实习律师出庭进行了一审阶段的诉讼代理活动。 本院认为：在2007年12月17日，原告农行邕宁支行的前身中国农业银行南宁市邕宁支行、被告韦兆丰、中国鑫利华房地产开发有限公司共同签订的编号为No45105200700023510的《个人购房担保借款合同》，是各方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方应严格遵守和履行。中国农业银行南宁市邕宁支行更名为中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行后，其在本案中的合同权利义务应由后者即原告农行邕宁支行继受。 关于合同编号为No45105200700023510《个人购房担保借款合同》应否解除、何时解除的问题。原告向被告韦兆丰发放借款后，被告未按合同约定按期足额偿付借款本息已经大大超过90天，且逾期至今仍未履行约定的义务，已属根本性违约。本案合同约定，借款人未足额偿还借款本息超过90天的情形下，贷款人有权停止发放借款、提前收回发放借款，有权提前行使担保权，等等。提前收回借款与解除合同后果相同。我国合同法规定当事人一方迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行或者当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的的情况下，当事人可以解除合同。同时也规定当事人协商一致可以解除合同。被告韦兆丰在庭审中表示同意解除合同。故对原告要求解除本案《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本院予以支持，同时该合同应自本案判决生效之日起解除。 关于被告韦兆丰如何偿还借款本金、支付借款利息以及数额的问题。原告已履行发放贷款义务，被告韦兆丰借款后未按合同约定偿还借款本金和支付借款利息，已构成违约，应根据合同约定和法律规定承担偿还本金以及支付借款利息的违约责任。被告韦兆丰至庭审日即2018年7月24日止，根据本案证据并经核算，本院确认被告韦兆丰共偿还了借款本金51253.35元、支付了借款利息75513.34元，尚欠借款本金153746.65元及部分借款利息。原告请求被告韦兆丰偿还借款本金153746.65元的诉讼请求，本院予以支持。关于借款利息如何计付的问题。本案《个人购房担保借款合同》自判决生效之日起解除，判决生效之日以前合同尚处于履行状态，故自借款日2007年12月28日起至判决生效之日止的借款期正常利息、罚息和复利仍应按《个人购房担保借款合同》约定的方法和利率计付。本案判决生效之日起至借款本金还清之日止产生的利息按合同约定的逾期贷款罚息利率计付。被告韦兆丰已经支付的借款利息75513.34元，应当从上述应支付的借款利息总额中扣减。 关于原告对本案抵押房屋优先受偿的问题。《个人购房担保借款合同》中关于抵押内容的条款，在原告农行邕宁支行与被告韦兆丰之间构成了抵押合同关系，且是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，抵押物已依法办理了抵押登记，抵押已发生法律效力。根据合同约定和法律规定，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。法律规定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用，当事人另有约定的，按照约定。本案合同约定的抵押担保范围包括抵押担保的范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。原告要求就本案全部债务对处置抵押物所得价款在合同约定的抵押担保范围内优先受偿的诉讼请求，本院予以支持。 关于被告韦兆丰是否应当向原告赔付律师代理费损失及数额的问题。被告与原告签订的《个人购房担保借款合同》约定，按照本合同约定收回或提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权、抵押权的费用时，贷款人均可直接从借款人在贷款人处开立的账户中划收。同时约定抵押担保范围包括律师费。可见本案合同双方对赔付律师代理费损失是有约定的。因被告违约，原告委托北京市盈科（南宁）律师事务所代理诉讼，受委托的律师事务所律师已出庭进行诉讼活动。虽然支付律师代理费的税务发票于庭审日才开具并提交，但仍可以认定原告已向受委托的北京市盈科（南宁）律师事务所支付了律师代理费7643元。按照《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》和《广西壮族自治区律师服务收费标准》的规定，本案律师收取代理费的数额不超过规定的标准。原告请求被告韦兆丰赔付律师代理费损失7643元的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第（三）、（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条第一款、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条的规定，判决如下： 一、解除2007年12月17日中国农业银行南宁市邕宁支行、被告韦兆丰、广西鑫利华房地产开发有限公司签订的编号为No45105200700023510《个人购房担保借款合同》，于本案判决生效之日起解除； 二、被告韦兆丰偿还给原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行借款本金153746.65元； 三、被告韦兆丰支付给原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行借款利息（包含借款期正常利息、借款期复利和借款逾期罚息，计算方法：从2007年12月28日起至合同解除之日止，分别按合同约定的利率和方法计付；从合同解除次日起至清偿借款本金之日止，以实欠借款本金为基数按合同约定的逾期贷款罚息利率计付；被告韦兆丰已支付的借款利息共75513.34元，从上述应支付的借款利息总额中扣减）； 四、被告韦兆丰赔付给原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行律师代理费损失7643元； 五、就被告韦兆丰所欠本案债务，原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行对处置被告韦兆丰名下的用作借款抵押的位于南宁市良庆区房屋[房屋他项权证号为邕房他证字第××号]所得价款在合同约定的抵押担保范围内优先受偿。 本案的案件受理费3927元（原告已预交），由被告韦兆丰负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  雷 邓 人民陪审员  黄福生 人民陪审员  马尚瑛 二〇一八年八月十五日 法官助理伍茵茵 书记员韦书磊 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2《中华人民共和国物权法》 第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。 第一百七十九条第一款为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 第一百八十条第一款第（一）项债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。