江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏08���终2863号上诉人（原审被告）:魏家法。委托诉讼代理人：王东娟，江苏六仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：章月，江苏六仁律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：朱建双。上诉人魏家法因与被上诉人朱建双房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2018）苏0812民初5122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏家法上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人未能按约办理房屋过户系因被上诉人申请的银行贷款迟迟未发放，故被上诉人违约在先，应承担违约责任。2、即使上诉人违约导致合同不能履行，但双方在解除合同时已经达成一致，上诉人归还被上诉人房屋首付款14.4万元后给付2万元违约金即可，现在上诉人已经返还15.1万元，尚欠被上诉人1.3万元。3、为便于查清案件事实，一审法院应当追加房产中介作为第三人。被上诉人朱建双辩称，上诉人称房屋贷款未能成功办理不属实，被上诉人于2018年2月26日去审批贷款，次日银行就通知被上诉人贷款审批通过。被上诉人与上诉人协商过户，但上诉人一直拖延不过户，涉案合同签订后，上诉人还以该房屋设立抵押，故房屋不能过户。当时双方协商过，将已付房款全部退还被上诉人，再给付2万元违约金。朱建双向一审法院起诉请求：判令两原审被告向原审原告双倍返还购房定金3.3万元，并承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2018年2月24日，朱建双（乙方）与魏家法（甲方）签订房屋买卖合同，约定：甲方愿意将座落于大河新城24号楼206室的房屋出售给乙方；房屋成交价为48万元整，乙方预付甲方购房定金4万元，7天内付首付款给甲方还贷；甲乙双方约定于2018年3月25日前办理产权过户手续；首付14万元左右含定金4万元，给甲方还邮储银行贷款，其余由银行贷款发放，最终看银行贷款发放时间，款清应给一个月的时间给房客找房。合同签订后，魏家法在甲方一栏签字，班魏雷在甲方委托代理人一栏签字。2018年2月23日朱建双向魏家法给付2万元定金，魏家法在合同背面出具了收条，载明：“收到朱建双购大河新城24号楼206室定金2万元整”。2018年2月24日，朱建双向班魏雷给付2万元定金，班魏雷也在合同背面出具收条。2018年2月26日朱建双给付两原审被告104000元，两原审被告出具收条，载明：今收到朱建双购大河新城24号楼206室首付款壹拾肆万零肆仟元（含定金4万元）。2018年3月25日魏家法未按约将房屋过户给朱建双，班魏雷于2018年4月4日在合同背面收条下方备注：甲方承诺于2018年4月12日前将房屋过户给乙方，如于2018年4月12日无法完成过户，甲方应退还乙方房款，并按合同约定赔偿相应金额共计18.4万元。2018年4月12日魏家法仍未按约将房屋过户给朱建双，班魏雷退还朱建双14.4万元购房款以及违约金0.7万元，同时班魏雷出具欠条一份，载明：今欠朱建双违约金1.6万元。另查，合同签订前，涉案房屋已被抵押给邮储银行，合同签订后，魏家法又将房屋两次抵押给第三方。在审理过程中，因班魏雷是以委托代理人身份在合同上签字，朱建双申请撤回对班魏雷的起诉，一审法院予以准许。一审法院认为：朱建双与魏家法签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方在合同中约定朱建双向原��被告支付14万元首付款（包括4万元定金）用于偿还银行贷款，原审被告应于2018年3月25日前办理过户手续。之后，班魏雷又在合同背面备注承诺于2018年4月12日前将房屋过户给朱建双，否则应退还房款并赔偿相应金额共计18.4万元，因班魏雷以魏家法委托代理人身份在房屋买卖合同上签字，之后又收取朱建双的定金和购房款，其作出的承诺对魏家法发生效力。朱建双按约向魏家法给付了14.4万元首付款（含定金4万元），原审被告理应按照承诺最迟于2018年4月12日前将房屋过户给朱建双，但原审被告不仅没有将房屋过户给朱建双，也没有按照合同约定用朱建双支付的首付款偿还邮储银行的贷款解除抵押，反而在签订房屋买卖合同之后又对涉案房屋设定了新的抵押，致使合同无法履行，其行为显属违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，朱建双向两原审被告支付了定金4万元，原审被告收取定金但不履行合同，朱建双主张双倍返还定金，予以支持。朱建双共计支付定金在内的购房款14.4万元，按照定金罚则，两原审被告应向朱建双双倍返还定金8万元及购房款合计18.4万元，现原审被告已经返还了15.1万元，尚欠3.3万元，故朱建双要求原审被告支付双倍返还定金的余额3.3万元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，依法予以支持。原审被告抗辩朱建双没有钱购买房屋才导致合同不能履行，由于其未提供证据，不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第��百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：魏家法于判决生效后五日内返还朱建双定金3.3万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费313元（已减半收取），由魏家法负担。本院二审确认一审查明的事实。二审中，上诉人提交收条复印件一份，意图证明双方在解除房屋买卖合同时就违约责任达成一致，即上诉人给付被上诉人2万元违约金，一审判决双倍返还定金没有依据。被上诉人对证据真实性无异议，但认为上诉人未按双方约定给付违约金，其可以按照合同主张双倍返还定金。本院认为：第一，关于一审判决认定上诉人构成违约是否正确的问题。依照双方买卖合同约定以及卖方出具的承诺书，在房屋过户之前，买方的合同义务为给付定金和首付款，买方已按约履行了付款义务。上诉人在签订涉案合同后又将房屋抵押给第三方导致房屋无法在双方约定的时间内办理过户手续，上诉人行为明显构成违约，故一审法院认定上诉人应承担违约责任并无不当。第二，上诉人应如何承担违约责任的问题。被上诉人一、二审中均认可双方对合同解除事项达成一致，即由上诉人退还房屋首付款14.4万元（含定金），再给付违约金2万元。双方当事人对于违约责任的承担已经达成一致，视为对房屋买卖合同中于违约责任承担方式的变更，应以变更后的合同条款作为双方违约责任承担的合同依据。双方当事人对已返还金额为15.1万元并无异议，故上诉人仍应给付被上��人违约金13000元。第三，关于一审法院未追加房产中介作为案件当事人是否正确的问题。因本案为房屋买卖合同纠纷，双方当事人与房产中介之间系居间合同关系，与本案并非同一法律关系，故房产中介并非本案必要共同诉讼当事人。再者，一审法院对于违约事实已经查明，并无追加房产中介作为当事人之必要。故二审中，上诉人申请追加房产中介作为本案第三人，本院不予准许。综上，上诉人的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销淮安市清江浦区人民法院（2018）苏0812民初5122号民事判决；二、上诉人魏家法于本判决生效后五日内给付被上诉人朱建双违约金13000元。如果未按本判决指定的���间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理313元，由上诉人魏家法负担150元，被上诉人朱建双负担163元；二审案件受理费625元，由上诉人魏家法负担325元，被上诉人朱建双负担300元。本判决为终审判决。审 判 长  孙 坚审 判 员  许银朋审 判 员  宋慧林二〇一八年八月二十七日法官助理  柏娟娟书 记 员  刘 青