陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)陕05民终1572号上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军兰州军区司令部农副业基地(原为兰州军区司令部三河口副食品生产基地)。法定代表人：徐华德，主任。委托诉讼代理人：李正刚，甘肃金致诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王卿，甘肃金致诚律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：赖祥清，女，1952年3月7日出生，汉族。委托诉讼代理人：朱东吴，男，1949年12月3日出生，汉族，系上诉人赖祥清丈夫。委托诉讼代理人：展永，陕西华岳律师事务所律师。原审第三人：杨建华，男，1965年6月24日出生，汉族。原审第三人：荆福亮，男，1977年12月2日出生，汉族，华阴市电力局职工。上诉人中国人民解放军兰州军区司令部农副业基地(简称农副业基地)因与上诉人赖祥清、原审第三人杨建华、原审第三人荆福亮租赁合同纠纷一案，二上诉人均不服陕西省华阴市人民法院（2017）陕0582民初1216号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。农副业基地上诉请求：1、维持华阴市人民法院（2017）陕0582民初1216号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第七项；2、撤销华阴市人民法院（2017）陕0582民初1216号民事判决第六项；3、依法判令农副业基地不向赖祥清支付补偿款1107000元；4、本案一、二审诉讼费由被上诉人赖祥清承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，错误的将评估范围作为补偿标准，并漏判被上诉人的违约责任。本案证据显示，被上诉人存在转租的根本违约行为，原审判决对被上诉人违约事实予以确认，但是并未就被上诉人的违约行为判令其承担相应的违约责任。原审以评估纪要为依据确定各自的损失数额显属不妥，本案是由于被上诉人向原审法院申请评估鉴定后，为明确被上诉人的评估范围双方达成的意见，但并不代表上诉人是要按照评估范围所确定的数额对被上诉人进行补偿。评估纪要仅仅是对评估范围及相互损失冲抵事宜达成的意见，并未明确上诉人将以评估机构出具的评估数额为准对被上诉人进行补偿。另，评估结果中包含了未在双方确定的评估范围之列的展厅西围墙、排污渠、厨房三项，价值为10800元，该部分存在争议；原审法院认定该部分超出双方商定的鉴定范围，请二审法院予以查明改判并不予赔偿。上诉人不应向被上诉人支付1107000元补偿款。首先，本案中被上诉人未经上诉人同意将场地、房屋转租给第三人杨建华及荆福亮，按照法律规定违法转租出租人即上诉人可以解除租赁合同，同时可以要求被上诉人承担违约责任，故被上诉人的违约行为导致合同解除，上诉人无需对被上诉人进行任何形式的补偿及赔偿；其次，被上诉人违反合同约定改变租赁用途，双方在合同中明确租赁用途为用于开发垂钓娱乐中心，但在实际使用过程中，被上诉人却并未用于垂钓中心，而是在转租之后由第三人加工废旧塑料。被上诉人违反合同约定，违约在先，依照相关法律规定上诉人无需向被上诉人进行补偿。赖祥清答辩称，答辩人将租赁院落内的一小部分转租与杨建华，当时已经征得农副业基地负责人同意。杨建华表示农副业基地给赖祥清收取电费过高，农副业基地为此给杨建华专门单立了电表，这一事实通过调查杨建华或者现场勘查可以予以证明。被答辩人否认客观事实，企图以主张答辩人违约为由，达到不予补偿的目的，不仅违背法律规定和立法精神，而且与国家政策、最高人民法院《关于做好军队与武警部队全面停止有偿服务司法保障工作的通知》中“把军队形象维护到位，把群众利益补偿到位”的精神相违背，依法不应支持。答辩人年事已高、体弱多病，近年来根本无力独自经营租赁场地，答辩人与荆福亮之间形成合作经营关系，完全是履行租赁合同的正常之举，荆福亮进行经营不属转租行为。此外，即使转租构成违约，按照“成物不可毁原则”，面对高达几百万价值的不动产，农副业基地也没有无偿取得而不予补偿的理由。评估报告中价值10800元的展厅西围墙、排污渠、餐厅厨房属于约定评估范围不可分割的组成部分。本案中双方确认调整彼此关系的契约为2005年4月26日签订的20年《农场场地租赁合同》，期间部队为了应对内部相关检查，于2014年与赖祥清丈夫朱东吴签订了与原合同内容一致的三年期限合同，该三年期限合同属于应对上级检查的产物，并非双方真实缔约的意思表示，也不是双方认可遵照履行的合同。赖祥清上诉请求：撤销华阴市人民法院（2017）陕0582民初1216号民事判决，依法发回重审或者改判由农副业基地根据重新鉴定结论赔偿上诉人赖祥清的损失；一、二审诉讼费、鉴定费由农副业基地承担。事实和理由：赖祥清与杨建华之间的转租事实发生于2014年11月1日，2017年10月31日租赁关系已经终止。农副业基地于2017年11月28日提起诉讼。杨建华在租赁院内经营长达三年之久，农副业基地对转租事实是完全明知的，农副业基地主张转租违约要求解除合同，超过法律规定的六个月期限，依法不应支持。上诉人因年事已高身体多病，2017年4月14日与荆福亮签订承包合同，合同明确注明为合作经营。一审判决认定赖祥清与荆福亮之间为转租关系，属于认定事实有误。2017年4月13日农副业基地以国家政采变化为由，向上诉人发出通告，要求上诉人停止投资甚至腾退，由此可见导致合同解除的原因，完全是由于国家政策变化，并非是农副业基地已知认可的转租事实。农副业基地之所以在诉讼中主张转租违约，无非是为了达到解除合同，又不承担损失的目的。一审法院剥夺了上诉人赖祥清要求重新鉴定的程序性权利，属于程序错误，应予纠正。上诉人赖祥清在一审开庭前两天收到高新公司的评估报告，第二天对评估报告提出异议，认为评估报告存在对资产成新率计算过程不明，确定资产成新率严重不符合客观事实。高新公司的评估报告存在诸多错误，一审判决采信并认定明显不当。根据现行法律规定，鉴定机构之间是平等的，没有高低贵贱之分，也就是说本案高新公司和昌鹏公司出具的两份评估报告不存在谁的效力更高，在两份鉴定结论明显悬殊的情形下，上诉人要求予以重新鉴定，合情合理合法。《陕西省涉案财物价格鉴定条例》第六条规定，办案机构办理案件时，涉案财物需要进行价格鉴定的，应当依法委托价格鉴证机构鉴定；第九条规定，民事诉讼案件的涉案财物需要进行价格鉴定的，应当由办案机构委托县级以上价格行政主管部门设立的涉案财物价格鉴证机构鉴定。据此，涉案物品鉴定应当由价格鉴证机构进行鉴定，而不应当由财政部门许可的评估机构进行评估。本案中，高新公司作为财政部门许可的评估机构，主体资格并不适格。高新公司对其评估报告的复函，内容仅仅涉及部分资产的成新率，对其他绝大多数资产的成新率并未说明。上诉人认为高新公司的复函说明中，对作出结论存在重大影响的诸多事实，认定明显错误，评估报告确定的多项资产使用年限参数与国家公布的评估资产使用年限参数不符。农副业基地答辩称，被答辩人转租的违约事实已经被一审法院核实确认，被答辩人理应依法承担转租的违约责任。被答辩人一直极力否认自己和第三人杨建华之间的转租关系。既然被答辩人刻意隐瞒，那么答辩人必然不会知道双方实际存在转租关系。本案立案后，答辩人向杨建华宣讲政策后，杨建华才将租赁合同原件提交给答辩人。被答辩人认为其与第三人荆福亮之间属于合作关系，而在原审庭审时，第三人荆福亮本人当庭自认与被答辩人之间存在租赁关系，被答辩人的谎言不攻自破。故本案被答辩人的转租事实及隐瞒转租的事实确实充分，被答辩人应当承担违约转租的法律责任。被答辩人违反合同约定擅自转租，违约在先，答辩人依法有权解除合同。本案中被答辩人擅自转租及改变租赁用途是导致合同解除的根本原因，而全军停止对外有偿服务政策仅是合同解除的另一原因。原审审理程序合法，被答辩人要求重新评估没有事实和法律依据。农副业基地向一审法院起诉请求：1、判令解除与赖祥清签订的《场地租赁合同书》；2、被告立即返还租赁场地；3、诉讼费用由被告负担。赖祥清向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告农副业基地赔偿其经济损失约500万元(最终以实际支出或鉴定结论为准)，后赔偿数额确定为固定资产投资2966543元；2、判令反诉被告退还其交纳的保证金7000元。一审法院认定事实：2005年4月26日，原告农副业基地(原为兰州军区司令部三河口副食品生产基地)与被告赖祥清签订《场地租赁合同》一份（农副业基地为甲方，赖祥清为乙方）。由被告租赁原告原副业队所占场地69亩，用于开发垂钓娱乐中心；所租赁场地中包括养猪场、养鸡场、鹅舍、鱼池、水泥晒场、库房等总面积45954平方米的建筑物，租赁期限自2005年4月26日起至2025年4月25日止，共计20年；租赁费用按年交纳，前三年的租赁费每年33000元，2008年至2025年的租赁费用，每年36000元，于每年4月26日之前付清；为了维护合同的严肃性和双方的利益，赖祥清在签订时向农副业基地交纳保证金7000元，该保证金于合同到期最后一年如数退还给赖祥清；若赖祥清不按规定足额交纳租赁费，也未提出延期交款申请，即视为违约，农副业基地将收回场地经营权，租赁保证金不予退还；赖祥清租赁的场地可根据经营规划给予改造和建设，现有建筑物赖祥清可以自主维修，如需大的变动，如拆建或改变用途时，需要征得农副业基地同意；为了方便管理，赖祥清应在租赁场地南开一大门，或利用现有西门另成一院。合同第三条7项约定：“……在合同期内，乙方未经甲方同意不得将该场地转租（或转让）给第三方。如乙方到期后不愿继续经营，乙方在租赁场地内的不动产部分和乙方栽种的绿化树木、花草无偿移交给甲方。”第8项约定“……合同自双方签字盖章之日起生效。双方要严格按合同规定条款执行，如发生单方面违约时，违约方要承担因违约而给对方造成的一切经济损失。”场地租赁合同签订后原告依约履行交付场地的义务，被告亦按合同要求交纳保证金7000元和场地租赁费。2005年7月赖祥清以租赁场地为住所地，自己为法定代表人注册成立了华阴市金鲤岛生态养殖有限责任公司用于家禽、家畜养殖。随后被告按照自己的规划在租赁场地上修建了大门、门房、照壁，拆除了部分建筑物，改造并修建了妊娠舍、产仔舍、育肥舍等养猪设施，修建了追鱼湖、室内大棚鱼池、厕所、化粪池、围墙等固定设施，并将仓库改造装修成为餐厅，用于经营垂钓园。2012年7月被告丈夫朱东吴又在租赁场地成立华阴市荷花金鲤岛农业观光有限公司，朱东吴任法定代表人，经营范围为农业观光、畜禽养殖，垂钓。2014年朱东吴以华阴市金鲤岛农业观光公司的名义与杨建华签订土地房屋租赁合同，将赖祥清所承租场地内的部分场地转租给杨建华，范围为：东起小四合院西墙至西围墙止，南起小四合院外南墙至北五分场生产路南沿止。房屋为小四合院(即鸡舍)的所有房屋，期限三年，即从2014年11月1日起至2017年10月31日止。杨建华每年交纳租金18000元。杨建华在租赁场地内养殖家禽、在追鱼湖内种植莲菜、养鱼。租赁合同到期后，双方再未签订书面合同。2017年12月杨建华承租的四合院（鸡舍）发生火灾，烧毁部分房屋。2017年4月13日农副业基地向赖祥清送达《关于腾退租赁场地的通告》，通知赖祥清自接到通知之日起，不得在场地内进行固定设施建设和其它投资，否则造成的损失由赖祥清自行承担。赖祥清不得将场地进行任何性质的转租、转让，否则视为违约自行放弃租赁权利。如赖祥清违反合同约定转租、转让，农副业基地有权依据法律规定行使房屋场地所有权人的权力，所有责任及后果由赖祥清自行承担。终止合同造成的损失由甲乙双方协商解决，如果协商不成可由法院“仲裁”。2017年4月14日，朱东吴将租赁场地东半部分(四至为院内东至路东围墙，西至大棚东墙外，南至猪场北墙外，北到北围墙，除办公室外，其余建筑归荆福亮使用)承包给荆福亮，期限三年，从2017年4月20日起到2020年4月19日止，承包费每年18000元，于每年4月20日前交清。当年5月荆福亮、苗鹏等在承租场地开办塑料加工厂，6月23日因未依法报批环评手续、擅自建设并投入生产为由被华阴市环境监察大队以责令停业，拆除设备、恢复原状。后荆福亮增建了部分设施，发展养殖业。2018年5月16日，农副业基地向本院申请先予执行，案涉场地及所附固定设施除荆福亮占用鹅舍、鱼池外(原告同意由荆福亮使用到8月1日)，现均已收回交还农副业基地。本案在审理过程中，经本院组织原、被告多次协商，双方对赖祥清添附物的评估范围以及损失冲抵相关事宜，达成一致意见：一、双方确定添附的评估范围：1.照壁、大门、三间门房现状；2.妊娠舍、产仔舍、保育舍、限位舍现状；3.展厅现状；4.餐厅的装修现状；5.追鱼湖现状；6.室内大棚鱼池现状；7.厕所、化粪池现状。二、双方确定的损失冲抵部分：1.被告自愿用添附的育肥舍冲抵失火给原告造成的损失；2.被告经营中已拆除的租赁物按45个猪圈计算，以现存猪圈状态予以鉴定其价值，从评估价值中予以扣除；3.被告经营中现有未纳入确定评估范围的其它添附物不再申请鉴定，被告经营中原告移交且现已毁损的财物不再主张，互不追究赔偿责任。后原告以此协议确认的评估范围对其添附的固定资产现价值申请本院对外委托鉴定，经渭南市昌鹏价格评估有限责任公司现场勘验后作出渭昌鹏价评字(2018)040号评估报告，确认赖祥清添附物现价值2974643元，其拆除猪圈45个现价值8100元。原告农副业基地对鉴定结论提出异议，申请重新鉴定，经本院通过渭南市中级人民法院对外委托，陕西高新资产评估有限责任公司对赖祥清添附的资产现价值评定为1107000元（含双方有争议的展厅旁围墙、排污渠、厨房，价值10800元），猪圈45个现价值为8700元。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有拘束力。合同成立后，双方均应依约全面履行各自义务。本案中，原告农副业基地与赖祥清签订的场地租赁合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告赖清祥在履行合同中未经原告同意，擅自将承租场地分别转租给本案第三人，已构成违约，原告据此要求解除场地租赁合同，返还租赁场地及地上附属物，于法有据，应予以支持；被告提出根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，不应支持原告以被告违约解除合同，由于该解释适用于城市、镇规划区内的房屋，本案租赁标的是农场的场地及地上所附养猪场、鸡舍、鱼池等建筑物，又系军产，不属司法解释适用范围。合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案租赁场地69亩及其上附属物，经本院先予执行，除原告同意鹅舍、鱼池由荆福亮使用至8月1日，其余租赁场地及附属物已返还原告，现使用期限届满，荆福亮应立即返还占有的不动产。对于赖祥清固定资产投资问题：由于场地租赁合同约定，赖祥清可以根据规划改造、修建固定设施，赖祥清也进行了较大数额的投资，对解除合同如何处理这些资产，双方并未约定，且被告添附的资产，原告可以再利用，为了化解矛盾，解决历史遗留问题，可按双方达成的协商纪要确定的评估范围确定各自的损失数额。陕西高新资产评估有限责任公司根据双方当事人的意见以委托鉴定日期为基准日取值且以建设时间为参照对固定资产的价值进行折旧，其所做鉴定，程序符合法律规定，结论具有客观性，本院依法采纳可以做为确定补偿数额的依据；被告所提重新鉴定申请，由于不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条重新鉴定的条件，且评估机构已对被告重新鉴定理由即大门、建筑物、追鱼湖、室内大棚鱼池的成新率，进行了答复，故对其重新鉴定申请不予支持。原告所诉厨房、展厅旁24墙、排污渠，超出双方商定的鉴定范围，不应赔偿，由于上述不动产，系展厅、养猪场、仓库改建餐厅的附属配套设施，不宜剔除。对于保证金7000元：场地租赁合同约定若赖祥清不按规定足额交纳租赁费，也未提出延期交款申请，即视为违约，农副业基地将收回场地经营权，租赁保证金不予退还，由于被告并未拖欠租赁费，故原告在解除合同时，应返还被告保证金。第三人要求被告赔偿其投资损失，因其已另案起诉，故本案不予涉及。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(五)项、第九十七条，第一百零七条、第二百二十三条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除中国人民解放军兰州军区司令部农副业基地与赖祥清签订的场地租赁合同，合同未履行期限终止履行；二、赖祥清向中国人民解放军兰州军区司令部农副业基地返还所租赁的场地69亩及其上附属物(含赖祥清在租赁场地内投资改建的所有不动产，已返还)；三、杨建华向中国人民解放军兰州军区司令部农副业基地返还其占用的场地及地上附属物(已返还)；四、荆福亮向中国人民解放军兰州军区司令部农副业基地返还其占用的鹅舍、鱼池，限判决生效后十日内履行完毕；五、赖祥清赔偿中国人民解放军兰州军区司令部农副业基地拆除租赁物损失8700元；六、中国人民解放军兰州军区司令部农副业基地补偿赖祥清1107000元，返还赖祥清保证金7000元；七、驳回赖祥清其他反诉请求。以上五、六项给付内容，相互折抵后，由中国人民解放军兰州军区司令部农副业基地给付赖祥清1105300元，于判决生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5620元，由赖祥清负担；反诉费15266元，由农副业基地负担5650元，赖祥清负担9616元。首次鉴定费3万元，由赖祥清负担，第二次鉴定费2万元，由农副业基地负担。经审理，本院认定案件事实与一审判决认定事实相同，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，农副业基地与赖祥清于2015年4月26日签订的场地租赁合同合法有效。违反合同约定构成根本性违约，权利人有权解除合同。涉案租赁合同租赁物包括场地、建筑物及房屋等。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”。因此，涉案租赁房屋尽管不在城镇规划区域内，也应受该解释规定的调整。在租赁合同履行期间，承租人赖祥清一方先后两次将部分租赁场地转租给他人，违反《场地租赁合同》第三条第7项约定，构成违约。2017年4月13日农副业基地向赖祥清发出通告说明不得将场地进行任何形式的转租、转让，而在2017年4月14日赖祥清一方由朱东吴出面又将部分场地承包给荆福亮经营并签订三年期限的承包合同，实质上属于部分场地转租行为，此次转租违约行为更为明确。因此，出租人农副业基地有权解除场地租赁合同。另，依照国家相关政策，涉案租赁合同应当停止履行，现双方均同意终止租赁合同的履行。关于合同终止后承租人赖祥清一方投资如何处理，价值如何认定，双方存在较大争议。对此本院认为，涉案合同的解除主要原因是不可归责合同双方的事由，当然也存在赖祥清一方存在的违约问题，综合考评合同解除的法律规定及政策因素，由双方公平分担合同解除后添附物的残值损失符合法律规定。上诉人农副业基地认为合同解除的原因完全是由于赖祥清一方违约导致，该项理由与本案事实存在不符之处，赖祥清即使存在转租行为，也不必然构成根本性违约，故上诉人农副业基地主张不予赔偿或者补偿的理由不能成立。关于涉案鉴定结论的认定问题，陕西高新资产评估有限公司的评估报告属于本案最终鉴定结论，该鉴定结论是当事人对前鉴定结论持有异议并经法庭许可重新作出的，后鉴定结论对前鉴定结论具有相应的否定性，因此，对于上诉人赖祥清的资产残值损失的认定，应当以最终评估报告为参考依据。上诉人赖祥清对该评估报告持有异议，要求重新鉴定，对此评估机构高新资产评估公司对其提出的资产成新率进行了明确的答复，因此，上诉人赖祥清要求重新鉴定的请求不予支持。上诉人赖祥清应当明确，本案所涉补偿仅仅是剩余租赁期限的资产残值损失，并不等同其拥有所有权的资产损失，也就是说赖祥清对所评估资产的使用权利局限于租赁合同剩余期限，其财产损失存在局限性。关于上诉人农副业基地提出的评估报告中超出双方商定范围问题，评估报告第十一条特别事项说明第4项注明：将厨房、展厅旁24墙、排污渠纳入本次评估范围是经双方代理律师签字确认，故评估报告不存在超范围问题。综上所述，上诉人农副业基地，上诉人赖祥清的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29551元，由上诉人赖祥清承担14748元，由上诉人中国人民解放军兰州军区司令部农副业基地承担14763元。本判决为终审判决。审 判 长  秦文强审 判 员  张效虎代理审判员  王军涛二〇一八年八月三十一日（院印）书 记 员  史 翌