四川省乐至县人民法院民 事 判 决 书(2018)川2022民初1976号原告：成都鸿博物业咨询服务有限公司，住所地成都市金牛区抚琴小区抚琴街南三巷1号，统一社会信用代码：915101066743129833。法定代表人：袁晓虹，总经理。委托诉讼代理人：陆桂琼，女，系原告职工。被告：冯大莲，女，1963年9月23日出生，汉族，住四川省乐至县。被告：黄德亮，男，1963年5月24日出生，汉族，住四川省乐至县。原告成都鸿博物业咨询服务有限公司（简称“鸿博物业公司”）诉被告冯大莲物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案，依法适用简易程序审理，同年7月25日，原告鸿博物业公司以案外人黄德亮系案涉房屋共有人，与本案具有利害关系为由向本院申请追加黄德亮为共同被告参加诉讼，本院经审查，依法追加黄德亮为本案共同被告。该案定于2018年8月7日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陆桂琼、被告冯大莲、黄德亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿博物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告拖欠的物管费1118.82元及从2017年6月16日起至付清之日止按合同约定每日0.2%标准计算至付清时止的违约金（截止2018年6月30日的违约金为825.82元）2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年6月1日，原告公司与乐至众信房地产投资有限公司签订了《新天地前期物业管理服务协议》。约定委托原告对位于通达路105号“新天地小区”进行前期物业管理服务，约定在每季度第一个月10日前交纳物业服务费，住宅用房物业服务费按建筑面积每月每平方米1.5元收取，逾期交纳按每日应交费用的0.2%支付违约金。2015年6月17日，原告设立成都鸿博物业咨询服务有限公司乐至分公司对小区实施前期物业管理服务。被告系该小区业主，房屋建筑面积为59.83㎡。被告于2015年6月17日入住该小区，从2017年6月16日至2018年6月止，被告无正当理由拖欠物业服务费12个月零14天共计1118.82元，经催收未果，特诉至法院，请求支持其诉讼请求。被告冯大莲、黄德亮辩称：原告陈述被告房屋的基本信息、被告入住时间及自2017年6月至今未交纳物管费属实。未交纳物管费的原因为：被告自2015年6月16日接房后未在家居住，2016年12月底回家，发现楼上业主空调外挂机未安装在指定预留位置，违规悬挂在被告窗户外墙上，外机淤水侵入窗户导致内墙受损，同时外挂机产生噪音影响被告休息，经多次向原告公司反映，原告公司却以其非执法部门无法处理为由一直未予解决。原告作为物业公司有权利、有义务对该违规行为予以制止，在业主与物业公司签订的前期物业管理服务协议中明确约定如物管公司违反协议，给业主造成损失，应承担责任。综上，要求原告公司督促违规业主限期纠正违规行为，并赔偿原告产生的损失。原告为证实自己的主张，向本院提交以下证据材料：证据材料1：原告营业执照、资质证书、被告身份信息。拟证明双方当事人的主体资格；证据材料2：新天地前期物业管理服务协议。拟证明原告与被告签订物业管理服务协议，对物业服务费收费标准、时间、违约责任进行了约定；证据材料3：新天地交房流程表。拟证明被告接房时间；证据材料4：催缴通知书。拟证明原告对被告进行催收的事实；证据材料5：工作衔接函。拟证明原告为被告客厅渗水问题进行处理；证据材料6：照片3份。拟证明原告对被告楼上业主空调外挂机采取了改道处理。二被告对证据1中营业执照、资质证书不清楚，对身份信息无异议；对证据2、3无异议；对证据4不清楚，未曾看到；证据5中载明的客厅外墙渗水系楼上空调外挂机的淤水导致；证据6照片不清楚，该管道是楼上业主通知的空调师傅来进行的，当时原告物管公司也在场。二被告为证实自己主张，向本院提交以下证据材料：证据材料7：照片4张。拟证明楼上业主空调外挂机未安装在指定位置，原告公司不作为，未予以处理，导致原告方受损；证据材料8：不动产权证书。拟证明二被告系房屋��有权人及房屋基本信息情况。原告对被告以上证据材料均无异议。本院对原告所举证据材料认证如下：证据材料1系原、被告身份信息，由相关职能部门出具，来源合法，反映内容客观真实，予以采信；证据材料2系原始书证，来源合法，反映内容客观真实，与证据材料3交房流程表形成有效锁链，能证实被告系新天地小区业主，与原告签订了《前期物业管理服务协议》，合同约定了原被告的权利义务及物业服务收费标准，与本案具有关联性，应予采信；证据材料4系催缴通知书，无证据证实向被告送达，且被告不予认可，不予采信；证据材料5系原告方就被告客厅外墙渗水问题向开发公司反映的衔接函，被告对此不予否认，只是陈述客厅外墙渗水系楼上空调外挂机的淤水所致，对该证据的真实性，���以采信；证据材料6照片未载明拍摄时间、地点，被告称对此不清楚，无法确定是否与本案具有关联，不予采信；证据材料7照片，经原告质证对其真实性无异议，予以采信；证据材料8系国家职能部门出具的不动产权证书，原告对此无异议，与本案具有关联性，予以采信；经上述由本院确认的证据证实，并结合原告的陈述，查明本案事实如下：2015年6月17日，二被告就购买新天地小区商品房办理交房程序，同日，原告（甲方）与被告冯大莲（乙方）签订《新天地前期物业管理服务协议》。合同与本案有关的内容：甲方是建设单位通过招标选聘的物业服务企业，前期物业管理服务指自房屋出售之日起，至业主委员会成立后与物业管理服务企业签订《物业服务合同》生效止，其间的物业管理服务。物业名称为新天地商住楼。乙方所购房���基本情况为：类型：电梯公寓。第一条双方的权利和义务二、乙方的权利义务……12、乙方室内空调需按预留及指定位置安装，本小区禁止安装外置式防盗网、招牌、雨篷、托件、晾衣架等添加物。乙方须严格遵守本条款约定，一切违反本协议的行为甲方有权制止，由此造成的损失由乙方自行负责；第二条物业服务的内容：一、房屋共用部位的维修和管理，共用部位是房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、地下室、设备机房等。二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压泵、电梯、供水系统、供配电系统、通讯线路、闭路监控系统、共用照明、供气线路、消防系统、门禁系统、绿地、道路、室外上下水管道、路灯、沟渠、池、化粪池、井、绿化、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三、提供环境清洁卫生服务，包括本物业区域公共区域的清洁、养护；本物业区域内生活垃圾的清理；四、本物业规划内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。五、公共秩序维护。第四条物业管理基础服务费用。住宅用房物业管理基础服务费按建筑面积每月每平方米1.5元。以后将根据国家物价政策或物业管理相关法规的调整而做相应的调整；乙方在接房办理入住手续时，甲方将一次性收取12个月物业管理费用，乙方应一次性缴纳上述费用，在正常情况下，乙方应在每季度的第一个月10日前履行交纳义务；第十二条违约责任。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方应向甲方补交应交费用，并承担每日应交费用0.2%的滞纳金（从应缴之日起至实际补交之日止）。原告依据该协议内容对新天地小区进行物业管理。二被告系该小区电梯房屋业主。二被告自2017年6月16日起至今未交纳物业服务费。另查明，案涉房屋楼上业主的空调外挂机未安装在预留位置。庭审中，原告主张将违约金调整为以拖欠物业服务费1118.82元为基数从2018年7月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率上浮40%计算。本院认为，原告与被告签订的《新天地前期物业管理服务协议》是双方在平等自愿基础上形成，内容不违反法律规定，合法有效。协议中对原告系新天地小区物业服务企业、被告系该小区业主的身份及房屋建筑面积均予以确认，原告按协议约定为该小区提供了物业服务，被告系该小区业主，亦应按照协议约定履行义务。关于二被告辩称案涉房屋楼上业主的空调外挂机未安装在指定位置，带来噪音，空调淤水导致被告房屋内墙渗水的问题。本院认为，首先，如因空调外挂机悬挂位置导致被告权利受到侵害，属于相邻权纠纷，与本案非同一法律关系；其次，按照《新天地前期物业管理服务协议》关于“业主室内空调需按预留及指定位置安装，业主违反协议的行为物管公司有权制止，由此造成的损失由业主自行负责”之规定，原告作为物业公司，对于小区业主空调外挂机未安装在指定位置，应尽力协调达到小区业主空调外挂机统一有序的效果，但因空调外挂机所有权归各业主，如协商未果，原告物管公司对此无强制执行力，被告不应据此拒交物业服务费。故对二被告以上辩称，本院不予采纳。原告主张二被告支付物业服务费的请求成立，本院予以支持。案涉房屋每月物业服务费为59.83㎡×1.5元/㎡=89.745元，每天的物业服务费为89.745元÷30日=2.9915元/天，自2017年6月16日起至2018年6月30日，二被告拖欠物业服务费共12个月零14天，拖欠的金额为1118.82元（59.83㎡×1.5元/㎡×12个月+14天×2.9915元/天）。关于逾期交纳物业服务费的违约责任问题。被告未按协议约定时间交纳物业服务费，构成违约，依法应承担违约责任。前期物业管理服务协议约定业主未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应承担每日应交费用0.2%的滞纳金。现原告主张违约金从2018年7月1日起按中国人民银行逾期贷款利息计收标准计算至给付完毕之日止。最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三项“关于罚息利率问题。……”规定，罚息利率在贷款利率水平上加收30%-50%，2018年7月中国人民银行的贷款年基准利率（一年以内）为4.35%，逾期年利率上浮40%为6.09%（月利率5.075‰），现原告的请求未违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：由被告冯大莲、黄德亮在本判决生效后十日内给付原告成都鸿博物业咨询服务有限公司物业服务费1118.82元及以1118.82元为基数从2018年7月1日起至给付完毕之日止按月利率5.075‰计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告冯大莲、黄德亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员  李丹二〇一八年八月八日书记员  谢红