广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0402民初7996号原告（反诉被告）：黄开军，男，汉族，1990年8月7日出生，户籍地广东省紫金县。委托诉讼代理人：冯伶俐，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽明，北京大成（珠海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：周钟光，男，汉族，1966年5月18日出生，户籍地广东省珠海市。委托诉讼代理人：李雪辉，广东平正信诚律师事务所律师。原告黄开军诉被告周钟光房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，在审理过程中被告周钟光提出反诉。本案依法组成合议庭公开开庭对本、反诉合并进行了审理。原告黄开军的委托诉讼代理人黄丽明、被告周钟光及其委托诉讼代理人李雪辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄开军起诉时向本院提出诉讼请求：一、被告向原告双倍返还定金40万元；二、被告向原告支付为主张权利而产生的律师费1.8万元；三、被告承担本案全部诉讼费用。由于被告退回20万元定金给原告，在审理过程中，原告变更第一项诉讼请求为被告向原告赔偿20万元。原告起诉的事实和理由：2017年2月21日，原告在中山市三乡镇德缘房地产中介服务部（以下简称德缘中介）的中介下，与被告签订《房地产权转让居间服务合同》，约定：原告以208万元的价格，向被告购买位于中山市三乡镇振华路金振街8号雅居乐新城十一期2区x幢x房（以下简称涉案房产）；付款方式为银行按揭付款，其中定金20万元、首期款30万元于被告向银行办理赎楼当天支付；被告应于收取定金之日起20个工作日内向抵押银行申请办理赎楼手续；双方于2017年8月20日前办理过户手续；因违约方拒不承担违约责任的，违约方还应承担守约方因主张权利而产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。2017年2月22日，原告通过张楚芳广发银行账户向被告指定的李培毓平安银行账户汇入20万元定金。被告及李培毓向原告出具了收据。但被告收到原告支付的定金后，却迟迟不前往银行办理赎楼手续。虽经德缘中介工作人员多次催促，原告也委托律师向被告寄发律师函催告，被告还是置之不理。直至原、被告约定的办理过户手续期限，即2017年8月20日，被告未办理赎楼，也未与原告办理过户。2017年8月25日，原告向被告寄发催告函，要求被告于收到催告函后两日内双倍返还定金。被告于2017年8月26日收到该函，但仍未在指定期限内给予原告任何回复。后经原告了解，由于涉案房产的交易价格在原、被告签订《房地产权转让居间服务合同》后上涨了约35万元，被告才拒绝继续履行合同。经多次协商无果，原告诉至法院。被告就本诉辩称，一、被告不存在违约的事实，真正的违约方是原告。2017年2月21日，在德缘中介，被告与原告签订合同，被告将涉案房产卖给原告。第二天，被告收到原告定金20万元。该定金通过中介人员张楚芳汇入被告指定的李培毓的账户。3月14日，张楚芳、被告以及李培毓一同前往中山三乡办理了提前还贷，有银行出具的个人提前还贷申请复印件为证。3月25日，张楚芳通过李培毓约被告去三乡广发银行办一张银行卡，用来接收房款。被告在银行开设了银行账户，中介取走被告的银行卡复印。3月25日上午11时左右，张楚芳和原告却突然拿出另一份购房合同要被告签，即合同的主体乙方变更为原告的“表弟”，被告不同意将原告的姓名变更，大家不欢而散。二、违约行为在原告。依据合同约定，被告汇回给原告的20万元定金，应当返还给被告予以没收。被告与原告均为完全行为能力人，签订合同时并无受任何人的胁迫，签订合同的意思表示应当真实。原告明知自己不可能一次性付款买下涉案房产。原告负债过高，贷不了款，没有购房能力，想用“表弟”的名字去贷款。原告在出现以上不能履行合同的因素下还要以原告的名义与被告签订合同，明显是违约，甚至有欺诈的意思。原告违约后，2017年9月28日，被告不想追究原告的违约行为并将收取的定金20万元退回给原告，终止合同。综上所述，被告不存在违约，真正违约方是原告。原告支付的定金应不予返还。同时，原告应向被告支付为主张权利产生的一切费用。被告的反诉请求经过变更及明确，请求判令：一、解除原、被告之间关于中山市三乡镇振华路金振街8号雅居乐新城十一期2区3幢801房的房屋买卖合同关系；二、原告向被告返还已退回的定金20万元；三、原告向被告支付主张权利产生的律师费10000元以及律师住宿费用1009元；四、原告承担本案全部诉讼费用。经审理查明：2017年2月21日，原告（乙方、买方）、被告（甲方、卖方）、德缘中介（丙方、居间方）共同签订《房地产权转让居间服务合同》，主要内容包括：乙方向甲方购买涉案房产，该房地产按套出售的成交价为208万元；税费承担：甲方保证该房地产产权清晰并能过户到乙方或者乙方指定人名下，交易过程中所产生的一切税费由乙方承担，甲乙双方必须相互配合到税务部门办理核税手续及交纳相关税费，故意拖延的按违约处理；到三乡国土局办理过户手续预定日期：双方约定于2017年8月20日前办理过户手续，具体时间由丙方约定双方，如丙方确定时间并通知双方后，甲方或乙方未能带齐所需的过户材料按时出席视为违约处理；付款方式为银行按揭付款，定金20万元（甲乙双方签订本合同后，由乙方于银行转账方式转入甲方账户内），首期款30万元（甲乙双方约定，甲方向银行赎楼当天，乙方直接将楼款打入甲方赎楼账户），购房余款158万元于买卖构成并办妥各项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行账户作为楼价余款等；办理银行按揭或过户手续相关部门需要甲乙双方提供资料或签字时，甲乙双方必须积极配合，若其中一方故意拖延按违约处理等。关于违约责任，合同第四条约定：1、如乙方单方面违约导致本合同不能顺利完成，乙方已付定金将由甲方没收，其余购房款则在3天内退还给乙方，甲方有权收回该房地产另行出售，本合同终止；双方的居间服务费由乙方支付给丙方；2、如甲方单方面违约导致本合同不能顺利完成，甲方须在违约起三天内向乙方双倍返还定金及除定金外乙方已支付的房款如数退还给乙方，本合同终止；双方的居间服务费由甲方支付给丙方；3、因违约方拒不承担违约责任的，违约方还需要承担守约方因主张权利而产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费、评估费、拍卖费等）；4、如由于出现不可抗力的因素导致本合同不能顺利完成，则甲方将乙方已支付的房款如数退还给乙方，此后三方互不追究责任，本合同终止。合同第五条约定：本合同取代任何三方早前谈判中的声称、理解、承诺以及协议；且丙方已对本合同所有条款向甲乙双方作出详细解释，本合同三方对每一条款之含义均清楚明白并且无异议。此外，合同还备注约定：甲方由收定之日起20个工作日内向抵押银行申请办理赎楼手续。同日，原告通过德缘中介工作人员张楚芳向李培毓（被告指定的收款人）转账支付定金20万元。因涉案房产有贷款抵押，2017年3月14日，被告向农业银行中山三乡支行申请提前还款。2017年3月25日在广发银行办理贷款申请手续时，张楚芳向被告提出原告要以其表弟的名字申请贷款，要求被告重新签订一份房地产权转让居间服务合同，将合同的买方更名，遭到被告拒绝。2017年4月6日，原告、被告、张楚芳及李培毓在德缘中介就合同更名一事进行协商，原告要求更名并以他人名义申请贷款，被告则要求按原合同履行，如需更名则必须先终止涉案合同并重新商谈。之后双方协商未果。2017年7月21日，原告委托律师致函被告，要求被告立即向贷款银行办理赎楼手续并配合原告办理银行按揭手续，保证过户手续可以在2017年8月20日前办理完毕，否则要求被告退还双倍定金等。同年8月25日，原告向被告邮寄一份催告函，以合同约定的过户期限已届满且被告未办理赎楼、过户构成违约为由，要求被告双倍返还定金40万元。2017年8月26日，原告、张楚芳及李培毓在德缘中介再次协商未果。2017年9月28日，被告通过李培毓将20万元定金转账支付给张楚芳，之后张楚芳将该款退还给原告。关于涉案房产的交易经过。庭审时，原告本人称，签订合同前，原告与李培毓就总价、赎楼等达成一致；由于多地陆续实施限购，中介在办理贷款手续前几天告知原告中山也可能实施限购，而原告的贷款无法获批，故原告拟用表弟的名义来贷款，但涉案房产仍是原告出资购买；2017年4月6日各方协商未果后，原告考虑一次性付款，为筹集资金，原告于2017年5月向朋友借款，同时出售位于惠州的房产并收取了定金20万元；原告多次让中介向卖方转达原告愿一次性付款。被告本人表示：被告通过朋友李培毓介绍认识张楚芳，并通过德缘中介出售涉案房产，由李培毓负责与张楚芳联系；2017年2月21日下午，原、被告及德缘中介签署了《房地产权转让居间服务合同》；同年3月14日，被告、李培毓、张楚芳前往三乡农业银行申请提前还贷；同年3月25日在三乡广发银行办理贷款手续时，张楚芳拿出一份将买方更改为原告表弟的合同要求被告重新签名，被告拒绝并要求其解释原因；同年4月6日，各方在中介商谈，原告坚持要求更名，但被告拒绝，双方未能达成一致；此后被告未与中介沟通，直至2017年7月5日，张楚芳致电被告询问房屋如何处理，被告让其找李培毓商谈；同年8月30日，李培毓称与中介及原告商谈多次，被告的意见是解除合同并退还定金，互不追究责任；同年10月1日，李培毓告诉被告已将20万元定金退回给原告。对于原告何时提出一次性付款，被告称：2017年5月中旬，原告通过李培毓打电话告诉被告准备一次性付款，但仅口头提出并无任何凭证，也与原告之前的意见不一致，被告认为不可信，就拒绝了。张楚芳出庭作证称：张楚芳是德缘中介的经营者，2016年通过朋友认识李培毓；李培毓于2016年年底将涉案房产放盘，称该房是他与被告共同购买；2017年2月21日上午，李培毓与原告在中介协商确定楼价，张楚芳拟定合同，双方看过没问题，原告先在合同上签字并将定金转给张楚芳；同日下午4时，被告到中介后看了合同，提出要求原告把第二部分楼款交业主赎楼并另支付维修基金，张楚芳通过电话征得原告同意；被告签完合同后，让中介直接将定金转给李培毓；此后，张楚芳向原告提出中山可能出台调控政策，原告可能无法贷款，原告提出用表弟的名义来贷款；2017年3月25日，在银行三方见面时，张楚芳向被告提出原告要以其表弟名义申请贷款，被告称之前原告未提出该要求，需跟李培毓商量；2017年4月6日，被告称不能更名购买涉案房产，此后双方一直沟通；2017年5月初，张楚芳跟李培毓说买家可以一次性付款，李培毓称要和被告商量但未答复；之后，张楚芳经常通过电话及短信与李培毓联系；同年7月5日，被告回电话称此事已跟李培毓说了，问原告一次性付款现在情况如何。张楚芳称因被告一直未答复，不清楚原告现在意见，被告称要与李培毓商量一下，但此后未答复。李培毓出庭作证称，被告此前是其老师，两人私交不错，被告同意由李培毓联系出售涉案房产；2017年3月初在中介，张楚芳拿出合同让被告签，当时合同上有无原告的签名不清楚；2017年3月下旬某天，张楚芳通知李培毓以及被告到广发银行办贷款手续。李培毓因临时有事未去。当天，被告打电话给李培毓称原告要求更换合同主体并重新签合同；2017年4月初，各方在中介协商，原告称其无法申请贷款，换成表弟申请贷款再重新签合同，但被告不同意，认为原告违约；此后，被告告知李培毓此事就算了，但李培毓想促成交易；2017年7、8月，原告找到李培毓，希望其协调，但被告不同意继续履行。关于本案争议的《房地产权转让居间服务合同》第一条第3款内容“甲方保证该房地产产权清晰并能过户到乙方或者乙方指定人名下……”，张楚芳称：德缘中介公司的合同版本一直都有该条内容，但原告签订合同时没有特别提出这一点，双方看过合同均没有意见；张楚芳是在办理按揭贷款手续时才向被告提出要求更名，之前未跟被告或李培毓提出是因为当时限贷政策尚未出台，而双方关系友好，准备当面向被告解释。另查，2017年8月30日，原告与北京大成（珠海）律师事务所签订《委托代理协议》，由该所指派黄丽明律师在本案一审中担任原告的委托代理人，原告为此支付律师代理费18000元。同年10月14日，被告与广东平正信诚律师事务所签订《委托代理合同》，由该所指派李雪辉律师在本案一审中担任被告的委托代理人，被告为此支付律师代理费10000元。此外，被告还提交三份律师的住宿费发票，时间分别为2017年10月14日、10月23日、11月23日，金额合计979元。再查，2017年3月26日，中山市人民政府办公室发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，其中规定对非本市（中山市）户籍居民家庭，暂停发放第二套及以上住房商业性个人住房贷款。原告非中山户籍居民，此前在中山市三乡镇雅居乐新城已有一套住房且有贷款抵押，属上述政策规定的限贷范围。根据原告提供的该房不动产登记资料证明表显示：该房于2017年5月3日二次抵押给案外人刘焕，被担保主债权数额为103万元，后又于2017年10月27日注销抵押。本院认为，原、被告以及德缘中介签订的《房地产权转让居间服务合同》从内容上包括原、被告之间关于涉案房产的买卖合同关系以及原、被告与德缘中介之间的居间合同关系。庭审时，原告对于被告请求解除双方之间关于涉案房产的房屋买卖合同关系没有异议，双方争议的焦点在于原、被告是否存在违约。本案中，首先，原、被告以及德源中介于2017年2月21日签订《房地产权转让居间服务合同》，就涉案房产交易约定的付款方式为：首期楼款50万元（含定金20万元）由原告按期支付，余款158万元则通过银行抵押贷款的方式支付。2017年3月26日，中山市发布新的房地产调控政策，原告被纳入上述政策规定的限贷范围，导致不能订立房屋担保贷款合同并获得相应贷款，属于因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行。原告主张双方就更名协商未果后曾向被告提出一次性付款购买涉案房产，但是原告并未提供证据证实其有相应的付款履行能力。在2017年7月21日邮寄的律师函中，原告仍坚持要求被告赎楼并配合原告办理银行按揭手续。因此原被告实际上也未能就最终的付款方式达成一致。其次，原告主张其之前要求更名，符合《房地产权转让居间服务合同》第一条第3款规定的内容，即“甲方保证该房地产产权清晰并能过户到乙方或者乙方指定人名下”。但正如德缘中介张楚芳所述，上述内容是该公司合同范本中使用的格式条款，原告在合同签订时具备贷款条件，并未提出要求将涉案房产过户到第三方名下。在原告办理贷款手续向被告提出更名之前，原告、被告、中介三方实际也并没有就涉案房产过户给第三方进行过协商。因此，本案不能视为被告已同意将涉案房产过户给第三方，即原告指称的表弟。因此，在与原告签订的合同尚未解除的情况下，对于原告、张楚芳当场临时提出更名并要求重新签订合同，被告予以拒绝，并无不当。综上所述，本案《房地产权转让居间服务合同》约定大部分房款以按揭贷款方式支付，因房地产调控政策变化导致原告无法获取相应贷款，原、被告经多次协商也未能就变更合同中相关内容达成一致，因此合同签订后房地产调控政策的实施导致房贷政策发生变化是涉案房产买卖合同无法继续履行的主要原因，属于不能归责于当事人双方的事由。在被告已将收取的定金20万元退还给原告的情况下，原、被告本案另请求适用定金罚则，并要求对方按照合同约定承担违约责任，如支付律师费及相关费用等，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十二条、第九十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）黄开军与被告（反诉原告）周钟光之间关于中山市三乡镇振华路金振街8号雅居乐新城十一期2区3幢801房的房屋买卖合同关系；二、驳回原告（反诉被告）黄开军的本诉诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）周钟光的其他反诉请求。本案本诉受理费实际收取人民币4570元、保全费人民币2620元，合计人民币7190元，由黄开军负担；反诉受理费人民币11763元，由周钟光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  谢 光人民陪审员  闫太民人民陪审员  王道红二〇一八年二月十三日法官助理刘晓亮书记员张景民周倩雯