黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0603民初315号原告张丽，女，1981年4月12日出生，汉族，大庆市第五医院医生，住大庆市龙凤区，委托代理人王显坤，大庆市龙凤区中心法律服务所法律工作者。被告大庆久隆房地产开发股份有限公司，住所地黑龙江省大庆市龙凤区龙凤大街北1号楼，统一社会信用代码：91230600725328417D。法定代表人孙洪海，总经理。委托代理人卢俊良，男，1969年10月26日出生，汉族，大庆久隆房地产开发股份有限公司员工，住黑龙江省大庆市龙凤区，原告张丽与被告大庆久隆房地产开发股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月17日受理后，依法由审判员孙景耀适用简易程序，于2018年2月9日公开开庭进行了审理。原告张丽委托代理人王显坤，被告大庆久隆房地产开发股份有限公司委托代理人卢俊良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年1月17日，原告与被告大庆久隆房地产开发股份有限公司签署购买其建造的东城领秀华彩园B48栋C单元001号车库认购确认书，2010年12月8日交付2万元，2011年1月22日交付15万元，共计全款17万元并与被告交接使用。曾多次找被告协商办理产权证书。2013年到大庆石化公司信访办求助（王东伟主任接待）办理产权证。2016年6月28日被告张贴通知说预售许可证办理完毕，告知缴纳尾款或贷款等相关工作。售楼处以各种理由推脱，拒不办理，直至2017年11月20日张贴告知函通知可以办理不动产证，要求12月20日前办理尾款缴纳、合同签订及发票开具。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”和第十八条一款（三）项和第二款：“商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，由于出卖人的原因，买受人自合同签订之日起90日期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，原告请求法院判令被告赔付自2011年4月22日至2017年12月20日逾期办理房屋产权证违约金68012元（购房款170000元×年利率6%÷365天×2429天）；被告承担本案诉讼费。被告辩称，原、被告之间没有签订正式商品房买卖合同，没有约定办理产权证期间及违约金计算方式，按照中国人民银行贷款利率标准计算利息无依据；原告通过选房资料应知道购买车库时久隆不能办理相关证照的事实，其中第二条第二段有明确说明。且久隆公司在购买人选购房屋时就已经告知购买人不能办理相关证件的事实。对原告诉请不予支持。车库是2011年1月22日原告交付全款的同时，被告将车库交付其使用。本案在庭审过程中，原告提供如下证据：证据一、原、被告签订的华彩园后七栋认购确认书（复印件经与原件核对无异）一份，欲证明2011年1月17日，原被告就购买被告开发的龙凤区东城领秀华彩园后七栋B48栋C单元001号23.16平方米车库事宜，协商签订了认购确认书，议定合同价款为170000元。自接到被告营销策划中心通知一周内原告持本人身份证和100%的房款收据及认购确认书到东城领秀接待中心签订商品房买卖合同。原被告各自在相关位置签名及加盖了公章。原被告之间的买卖合同关系依法成立。被告质证，对真实性及证明问题没有异议。证据二、大庆市龙凤区公证处出具的公证购房发票的复印件二份，欲证明原告为购买被告开发的龙凤区东城领秀华彩园后七栋B48栋C单元001号车库，先后于2010年12月8日和2011年1月22日向被告交付了购房款17万元后，被告将该车库交付给原告使用。被告质证，对真实性及证明问题没有异议。鉴于被告对原告提供的证据一、二的真实性均无异议，本院对该组证据的真实性予以采信。庭审过程中，被告出具东城领秀华彩园后七栋住宅摇号及选房资料复印件一份，欲证明原告通过选房资料应知道购买车库时久隆不能办理相关证照的事实，其中第二条第二段有明确说明。且久隆公司在购买人选购房屋时就已经告知购买人不能办理相关证件的事实。原告质证，对真实性没有异议，对证明问题有异议，第七条中没有关于涉案房屋暂时不能办证的记载，因此不能作为被告的证据使用，证明不了被告的主张。鉴于原告对被告提供的证据的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以采信。依据认定的证据和当事人的陈述，本院确定如下法律事实:2011年1月17日，原告与被告签订大庆市龙凤区东城领秀华彩园后七栋认购确认书，原告购买被告开发的大庆市龙凤区东城领秀华彩园B48栋C单元001号车库，车库面积为23.16平方米，价款为人民币17万元。原告先后于2010年12月8日和2011年1月22日向被告交付了购房款17万元。2011年1月21日，原告购买的车库交付使用。原告购买的车库所有权证书至今未办理。本院认为，原、被告签订华彩园后七栋认购确认书，双方主体合格，意思表示真实，约定内容不违反国家强制性法律规定，该确认书具备商品房买卖合同的主要特征，具有合同性质，依法成立，合法有效。本案争议的焦点系被告是否应当承担逾期办理房屋产权证书的违约责任。关于被告是否违约问题：根据合同法第一百三十五条的规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。据此，出卖人协助买受人办理房屋所有权证书是其应履行的主合同义务。原告按合同约定交纳了全部购房款，已履行了合同义务，被告做为房屋出卖方应履行协助原告办理所购车库权属证书的义务，并就未按约定或法定期限履行办理房屋所有权证书义务系其自身原因亦或行政主管部门原因所致承担举证责任。具体而言，被告应就其是否履行了在约定或法定期限届满前完成了房屋初始登记，并将协助办证所需材料备齐提交房屋登记机关等义务负举证责任，如举证不能，将承担合同约定或法律规定的违约责任。被告未举证证明其已履行了协助办证义务，其提供的证据不能证明其与原告间有免责约定，本院认定系由于被告原因致原告未取得房屋所有权证书的事实。关于违约期限问题：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。由于出卖人的原因致使买受人在该期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定，出卖人应承担违约责任。本院依据原、被告签订合同的时间2011年1月17日，按照90日的届满期限，计算至被告通知原告办证的时间2017年12月20日。原告主张被告支付自2011年4月22日至2017年12月20日的违约金，属于对其实体权利的自由处分，符合法律规定，本院准予。据此，计算被告的违约期间为：自2011年4月22日起至2017年12月20日止。关于违约金计算问题：本院认为，原告主张按年利率6%计算逾期违约金不当，应予以调整。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款相关规定，参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率4.90%(五年以上)计算，被告应支付的违约金为55549元（购房款170000元×年利率4.90%÷365天×2434天）。综上，被告未按法定的期限按时为原告购买的车库办理房屋所有权证书，应承担逾期办证的违约责任，向原告支付违约金。本院对原告诉讼请求合理部分予以支持。被告的辩解主张，无证据证实，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告大庆久隆房地产开发股份有限公司支付原告张丽违约金55549元，于本判决生效后七日内履行。二、驳回原告张丽其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元（已减半收取），原告承担137元，被告承担613元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  孙景耀二〇一八年二月二十七日书记员  高 洁附：相关法条《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。