安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1502民初137号 原告:王海燕,女,1974年10月28日出生,汉族,安徽赛易市场建设管理有限公司职工，住安徽省天长市。 原告:王跃良,男,1975年6月2日出生,汉族,安徽赛易市场建设管理有限公司职工，住江苏省金湖县。 原告:陈树华,男,1982年7月25日出生,汉族,安徽赛易市场建设管理有限公司职工，住安徽省合肥市瑶海区。 原告:许菊,女,1972年6月10日出生,汉族,安徽赛易市场建设管理有限公司职工，住安徽省合肥市蜀山区。 上述四原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：胡良生，男，1943年2月5日出生，回族，退休干部，住六安市。 上述四原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：曾海凡，男，1977年4月16日出生，汉族，安徽万兴集团置业有限公司职工，住六安市。 被告:朱晓冬,男,1981年1月30日出生,汉族,无业，住六安市金安区。 委托诉讼代理人（特别授权）：方娟，安徽庆同律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：丁磊，男，1982年4月30日出生，汉族，无业，住六安市，现租住六安市裕安区。 原告王海燕、王跃良、陈树华、许菊与被告朱晓冬租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王海燕、王跃良、陈树华、许菊的委托诉讼代理人胡良生、曾海凡，被告朱晓冬及其委托诉讼代理人方娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王海燕、王跃良、陈树华、许菊向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金391200元及其违约金或利息；2、判令被告承担本案一切诉讼费用；庭审中原告增加诉讼请求，要求终止合同、返还租赁物。事实与理由：2015年3月31日，四原告与被告朱晓冬签订《商铺租赁合同》，将位于六安市商铺租赁给被告从事餐饮业。合同约定：租赁期为六年，第一年租金为244500元，第二年租金为256700元，第三年租金为269090元，被告按合同约定支付第一年租金，第二年及第三年计一年半租金391200元至今未付。经原告多次催要未果，遂诉至法院，请求判如所请。 被告朱晓冬辩称，四被答辩人主体不适格，合同效力有异议，原因如下：1、签订合同时没有看到四个被答辩人，是项目部杨主任拿着已经有出租方签过字的《商铺租赁合同》让答辩人签字，答辩人无法判断该合同出租方的真实身份；2、履行合同过程中，支付租金汇入“陈桂林”账户，并无被答辩人，假如该合同是由他人代签，应当提供由被答辩人出具的授权委托书。综上所述，一、四被答辩人作为原告主体不适格；二、即使答辩人与被答辩人之间订立的的租赁合同有效，被答辩人主张的391200元的租金和逾期支付违约金，没有事实和法律依据；三、答辩人自2016年10月1日至被答辩人起诉时止共拖欠15个月租金，而非一年半租金；四、被答辩人于2017年10月强行将答辩人正在营运的徽香阁私房菜店门锁上，未书面通知答辩人解除合同，其行为违背了《商铺租赁合同》第十条第1款约定，应承担法律责任；五、合同约定按应付款项的10%支付违约金，明显超过实际损失，应予以调整。 原告围绕诉讼请求依法提交了原、被身份证复印件、销售不动产统一发票复印件、《商铺租赁合同》，被告提交了中国建设银行及中国工商银行汇款单、合伙协议、股权转让协议，本院组织当事人进行了质证，上述证据予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，本院认定事实如下：四原告均系安徽赛易市场建设管理有限公司职工。2015年2月3日原告王海燕、王跃良、陈树华、许菊分别购买了安徽万兴置业有限公司开发的万兴·明月港湾29幢103＃-203＃、104＃-204＃、111＃-211＃、116＃-216＃商铺，后委托安徽万兴置业有限公司综合部办理对外租赁商铺事宜。2015年3月31日，四原告（甲方）通过安徽万兴置业有限公司综合部与被告朱晓冬（乙方）签订一份《商铺租赁合同》，将位于六安市建筑面积81.82平方米，二楼建筑面积556.54平方米，合计建筑面积638.36平方米）租赁给被告从事餐饮业。合同约定：租赁期为六年，自2015年3月31日至2021年3月30日（含装修期四个月）；第一年年租金244500元（扣除装修期四个月，实际年租金163000元），第二年年租金256700元，第三年年租金269090元，第四年年租金282400元，第五年年租金296500元，第六年年租金311300元，押金20000元，第一年租金以及租房押金在签订合同时由乙方一次性付清，以后每年度租金在该年度的2月28日前一次性支付给甲方；同时该合同约定乙方若逾期向甲方支付租金，逾期付款超过10日的，由乙方向甲方按应付款项的10%支付违约金。被告朱晓冬于合同签订日支付第一年租金163000元及押金20000元，之后即对商铺进行装修。被告用该商铺经营“徽香阁私房菜”期间，租金交付至2016年9月30日，2017年10月6日饭店关门停止经营。截止2018年1月3日，被告欠原告租金共计为330166元。原告多次向被告催要租金未果，遂引起讼争。庭审中，原、被告对涉案商铺附合的装饰装修及店内添置的餐饮设备、空调残值价值达成一致意见，同意折价为70000元，双方并于2018年2月13日清点移交完毕，原告收回涉案商铺。 另查明，“徽香阁私房菜”系被告朱晓冬与丁磊、江沛洋合伙经营，2017年2月22日朱晓冬将自己的股份转让给丁磊，该饭店由丁磊、江沛洋实际经营。 本院认为，王海燕、王跃良、陈树华、许菊向本院提供的购房发票，能够认定其作为原告诉讼主体适格。原、被告双方签订的《商铺租赁合同》不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方均应依约履行各自的义务。合同签订后，原告依约将商铺交付给被告使用，但被告在合同期内未依约缴纳租金，其行为已构成违约，原告要求被告按所欠租金的10%支付违约金，合法有据，本院予以支持；被告租赁期内拖欠租金并停止经营的行为已表明其不履行主要债务，原告现要求终止租赁合同并返还租赁物，本院予以支持；原告要求被告支付所欠租金391200元，经核算，自2016年10月1日至2018年1月3日被告计欠原告租金330166元，原告请求租金的合理部分本院予以支持；被告租期未满即停止经营，其添置的设备及投资并附合于租赁房屋的装修物，原告同意使用，且双方协商折价70000元，本院予以确认；现被告已将租赁物返还给原告，支付的20000元押金，原告亦应予以退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（二）、（三）项，第一百零七条、第一百零八条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、终止原告王海燕、王跃良、陈树华、许菊与被告朱晓冬签订的《商铺租赁合同》并返还租赁房屋（已返还）； 二、被告朱晓冬支付原告王海燕、王跃良、陈树华、许菊租金330166元； 三、被告朱晓冬支付原告王海燕、王跃良、陈树华、许菊违约金33016元； 四、原告王海燕、王跃良、陈树华、许菊支付被告朱晓冬装饰装修及设备残值70000元； 五、原告王海燕、王跃良、陈树华、许菊返还被告朱晓冬房屋押金20000元； 上述二至五项款项相互抵销后，被告朱晓冬于本判决生效之日起十五日内支付原告王海燕、王跃良、陈树华、许菊273182元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7220元，减半收取计3610元，原告王海燕、王跃良、陈树华、许菊负担1000元，被告朱晓冬负担2610元，诉讼保全费2020元，由被告朱晓冬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员 朱 莉 二〇一八年二月十四日 书记员 段晓强 附适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。