陕西省榆林市榆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0802民初7996号 原告:榆林市皇家内务物业服务有限责任公司，住所地陕西省榆林市高新技术产业园区北东环路风景家园小区****，统一社会信用代码916108006911450804。 法定代表人:张爱英，该公司总经理。 委托诉讼代理人：殷曼丽，陕西驼城律师事务所律师。 被告：王某。 原告榆林市皇家内务物业服务有限责任公司（以下简称皇家内务物业公司）与被告王某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告皇家内务物业公司的委托诉讼代理人殷曼丽，被告王某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告皇家内务物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告王某立即向原告支付物业费8231.04元、电梯维保费4481.28元、换热站运行费571.59元、生活垃圾清运费90元，共计13373.91元；2、判令被告王某向原告支付逾期违约金4011元；3、案件诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月25日，原告与榆林市赛维利亚小区业主委员会签订物业管理与服务合同，约定：住宅物业费单价1.2元，电梯维护费一楼每月单价0.2元，每增高一层递增0.03元，生活垃圾费按政府规定收取。2015年12月31日，双方签订补充协议，约定：自2016年1月1日起，将电梯费基准价调整为0.16元，生活垃圾费调整为每年30元/户。2016年12月25日，双方对前述物业服务合同进行续签至2019年12月14日，前述物业服务合同约定了业主逾期交纳物业费须按日千分之三支付违约金。另外，在2013年、2014年、2015年受榆林市开发区汇通供热有限公司委托，向业主代收供热费，因原告在代收取暖费期间提供换热站的维护并自行支付维护费用，因此在单价3元的取暖费基础上加收0.6元的换热站运行费。被告对换热站运行费571.59元一直拖欠。被告系赛维利亚小区**楼****的所有权人，该房产建筑面积为190.53㎡，自2015年1月1日起至今的上述费用一直拖欠。为此原告向法院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 被告王某：被告拖欠物业费、电梯维保、换热站运行费、生活垃圾清运费是事实。但被告是从2015年6月15日从案外人处购买该房屋，所欠各项费用应从该时间起算。换热站运行费被告不清楚。被告不交纳各项费用的原因是其房屋厨房漏水，被告多次联系被告物业公司，但被告迟迟不给答复，后来被告说会向开发商协商处理，到现在还没有结果。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于原告请求的费用起算时间的问题，原告提供的房屋买卖居间合同，被告无异议，能够证明被告于2015年6月15日购买涉案房屋的事实，有关涉案房屋产生的各项费用被告应从该时间开始向原告支付的事实，对以上证据和事实，依法予以确认；二、关于换热站运行费的问题，原告提供的证据汇通供热公司出具的情况说明仅能够证明原告在代收取暖费期间赛维利亚小区的换热站所产生的费用由小区自行承担，原告提供的证据赛维利亚换热站成本核算表系其自行制作，被告对证明目的有异议，不能证明原告的证明目的，故对以上证据和事实不予确认。 本院经审理认定事实如下：被告王某于2015年6月15日购买榆林市开发区塞维利亚小区11号楼B单元1702室，该房屋最终登记面积为190.53㎡。2013年12月25日，原告皇家内务物业公司与赛维利亚小区业主委员会签订物业管理与服务合同，合同约定：合同期限从2013年12月30日至2016年12月30日，物业管理服务费的标准和收取办法为:住宅物业费单价1.2元/㎡.月，电梯维护费一楼每月单价0.2元，每增高一层递增0.03元，生活垃圾费按政府规定收取。并约定被告逾期不交上述约定的费用，原告可按规定收取1-3‰滞纳金。约定物业管理服务事项有：门禁实现智能化，安保管理的目标为全覆盖监控，24小时巡逻，消防设施正常使用，景观、运动场、休闲地整洁，可正常使用，公共绿地实施科学管理，电梯按规定保养，供水、供电、供气系统使用正常，排除安全隐患，污水排放畅通，垃圾清运及时等。合同还约定其他事项。2015年12月31日，双方签订补充协议，约定：自2016年1月1日起，将电梯费基准价调整为0.16元，生活垃圾费调整为每年30元/户。2016年12月25日，双方对前述物业服务合同进行续签至2019年12月14日。被告自购买涉案房屋入住后，至今未向原告缴纳的物业服务费6981.02元（1.2元/㎡.月×190.53㎡×30月16天）、电梯维修费3772.36元（0.68元/㎡.月×190.53㎡×6月16天+0.64元/㎡.月×190.53㎡×24月）、生活垃圾费76.33元（2.5元/月×30月16天），共计10829.71元。 本院认为，2013年12月，赛维利亚小区业主委员会代表业主与原告皇家内物物业公司签订物业管理与服务合同；2015年12月31日，双方签订补充协议；2016年12月25日，双方续签物业管理与服务合同，委托皇家内物物业对该住宅小区进行物业管理，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，案涉物业服务合同有效，对赛维利亚小区业主具有约束力。王某作为该小区的业主，应按照合同约定的物业费标准支付物业费，现王某未按合同约定支付物业费，应承担相应的民事责任。王某以其房屋漏水为由拒不支付物业费，对此，其未向本院提出明确的反诉请求，且漏水问题与本案不属于同一法律关系，该辩称意见，本院不予采纳，应当认定王某不能以此为由拒付物业费。本案中，原告请求的物业费、电梯维修费、垃圾清运费从2015年1月1日开始起算，但原告提供的证据房屋买卖合同能够证明被告于2015年6月15日购买涉案房屋的事实，故该三项费用应从2015年6月15日起算。对于原告请求的换热站运行费，被告有异议，原告提供的证据不能证明原告收取该费用的合理性，故原告该请求依法不予支持。 故原告主张由被告支付以上所欠的物业服务费6981.02元、电梯维修费3772.36元、生活垃圾费76.33元，共计10829.71元。其核定的数额未超出本市物价部门确定的公益性收费标准，且未超出合同约定的收费标准，该主张本院依法予以支持。原告诉请被告逾期交纳各种费用，应按所欠费用的30%向原告支付违约金，双方合同约定被告逾期交纳物业等费用，原告可按规定收取1-3‰的滞纳金，原告该请求已经调整为所欠费用的30%，本案中根据原告的实际损失，兼顾合同的履行情况，及当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，应当调整为所欠费用10829.71元的20%即2165.94元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具有应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、本判决生效后五日内，由被告王某支付原告榆林市皇家内务物业服务有限责任公司物业服务费6981.02元、电梯维修费3772.36元、生活垃圾费76.33元、违约金2165.94元，共计12995.65元。 二、驳回原告榆林市皇家内务物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费110元，由原告榆林市皇家内务物业公司负担30元，由并被告王某负担80元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审判员  葛美云 二〇一八年八月三十日 书记员  王 萌