吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书(2018)吉2401民初3152号原告：延吉市远洋物业管理有限公司，住所吉林省延吉市河南街330-3号。法定代表人：崔永福，经理。委托诉讼代理人：徐秀芹，女，1970年10月27日，汉族，延吉市远洋物业管理有限公司办公室主任，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：金永彬，吉林衡丰律师事务所律师。被告：权风今，女，1975年1月5日生，朝鲜族，个体工商户业主，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：片星海，吉林檀君律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔光哲，吉林檀君律师事务所律师。原告延吉远洋物业管理有限公司（以下简称远洋物业公司）诉被告权风今物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年7月20日公开开庭进行了审理。原告远洋物业公司的委托诉讼代理人徐秀芹、金永彬，被告权风今及其委托诉讼代理人片星海、崔光哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。远洋物业公司向本院提出诉讼请求：1.权风今支付2012年6月23日至2017年12月31日拖欠的物业管理费33384元；2、权风今按每日万分之十计付逾期交纳物业费的滞纳金至缴清全部物业费之日；3、本案诉讼费由权风今承担。权风今辩称：首先，原告未与小区业主委员会签订物业服务合同，其收费没有合法依据；物业合同中业主代表签字虚假，并非业主代表本人签字，物业合同不成立，没有法律效力。其次，原告没有向业主提供相应的物业服务，即没有履行相应的合同业务，故无权主张物业管理费：1.被告房屋几乎每年漏水，原告从未曾提供服务，修复漏水管道，也未对漏水的部分进行补救，均是由被告自费补救；2.原告为被告楼上住户提供便利，擅自在被告房屋上方安装暖气管道设备，致使被告无法享受正常暖气服务，在法院生效判决判令由原告拆除自行连接的供暖管道，但至今仍不予拆除，；3.被告房屋周边公共区域一直由被告自行负责清扫，原告一直未进行清理；4.不及时清掏马葫芦等，给业主造成很大的不便。再次，原告因未尽到物业管理义务，所以一直放弃对被告主张的权利，直至本案起诉为止，被告从未接到过任何缴费通知书，且被告认为本案中原告的诉请超过诉讼时效，即从2017年10月1日往前追溯两年的2015年10月1日之前的请求，已超过诉讼时效。原告的合同服务期限自2013年9月至2016年9月，假设原告提供了物业服务，也只能向被告主张合法范围内的物业服务费，其他时间段的物业费原告没有依据。另外，因原告未提供物业，也未催缴过任何物业费的情况，故滞纳金的部分被告不予认可。即使物业服务合同成立，违约金约定过高，原告应在合理范围内主张。经审理查明：远洋物业公司于2005年11月9日依法成立，经营范围为物业管理。2013年9月10日，远洋物业公司与延吉市怡华家园业主委员会签订物业服务合同书，约定服务期限为2013年9月10日至2016年9月9日，收费标准为非住宅每月每平方米1元，如逾期交纳则按日万分之十缴纳滞纳金。2017年11月23日，远洋物业公司与延吉市怡华家园业主委员会签订物业服务合同书，约定服务期限为2017年11月23日至2020年11月22日，收费标准为非住宅每月每平方米1元，如逾期交纳则按日万分之十缴纳滞纳金。位于延吉市怡华家园1号楼2-5、2-6号，面积为234.1平方米和269.69平方米的房屋一直由权风今使用并管理。远洋物业公司按照合同约定为延吉市怡华家园提供物业服务，但权风今没有交纳自2013年9月10日起至2017年12月31日期间的物业费。另查，已生效的延边朝鲜族自治州中级人民法院（2017）吉24民终1978号民事判决书认定，2017年1月2日，涉案房屋棚顶排水管破裂，当日远洋物业公司工作人员对管道进行了维修。被委派维修该排水管道的工作人员金基哲陈述本次涉案排水房屋顶棚排水管漏水原因系其三通管道处爆裂所导致，对权风今、金成德主张远洋物业公司立即将擅自嫁接的供暖管道拆除、恢复原状的诉讼请求予以支持，对权风今、金成德请求排除妨害的涉案管线的诉求，认为是经相关设计单位设计后施工，并已经工程竣工验收合格后由业主共有并使用的，涉案管线的所有人和维护人并未以非法、不正当的行为对涉案管线改动，故认为该诉讼请求无法得到支持。认定上述事实的证据有：营业执照、物业服务合同二份、延吉市物业管理区域业主委员会备案登记证明，延边朝鲜族自治州中级人民法院（2017）吉24民终1978号民事判决书及照片一张，以及当事人的陈述。对原告提交的2008年1月26日的物业服务合同，因与本案无关联性，故本院未予采信；对原告提交的物业费催费通知单，因该通知书没有加盖公章，且权风今不予认可，故本院未予采信；对原告提交的欠缴物业费明细，因其系原告单方制作，故本院未予采信。对被告提交的照片、收据、供货清单、房屋下水管、水管漏水视频、吉发改收管联字{2004}537号文件，原告对其真实性无异议，故对上述证据的真实性均予以采信本院认为，远洋物业公司依法成立，该公司具有物业服务管理和根据规定标准收取物业服务管理费的合法资质。远洋物业公司与延吉市怡华家园业主委员会签订的物业管理服务合同，符合有关法律、法规及有关行政主管部门的规定，该合同合法有效，对小区全体业主具有约束力。远洋物业公司为延吉市怡华家园提供了相关的物业服务，权风今直接或间接的受益。远洋物业公司要求权风今支付拖欠的物业费33384元，因远洋物业公司自2013年9月10日开始为怡华家园小区提供物业服务，故权风今应交纳自2013年9月10日至2017年12月30日的物业费。但因远洋物业公司未取得相关部门许可的情况下自己嫁接供暖管道，致使权风今的权益受到侵害，故本院认为应减免20%的物业费，权风今应交纳21222.67元【（234.1平方米+269.69平方米）×1元×52个月20天×80%】。关于远洋物业公司以其与延边远航物业管理有限公司法定代表人为同一人为由主张权风今交纳2012年6月23日起至2013年9月9日的物业费的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，故本院不予支持。远洋物业公司要求权风今按日万分之十计付滞纳金的诉讼请求，因远洋物业公司提供服务存在瑕疵，故本院不予支持该诉讼请求。权风今主张远洋物业公司提供的物业服务合同中业主委员的签字均虚假，但其未能提供证据证明，故其抗辩意见不成立。权风今关于远洋物业公司的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩意见，因远洋物业公司提供物业服务具有连续性，不存在超过诉讼时效问题，故其抗辩意见不成立。权风今关于远洋物业公司未尽到管理、维护责任的抗辩意见，权风今所指的排水管破裂原因是楼上住户中掉落的硬物砸穿而导致，延吉远洋物业并非是直接侵权主体，其破裂排水管为涉案两套门市房在内的该楼层业主的专有设施，不属于共有设施部分，且远洋物业公司在权风今报修后没有不作为的行为，也没有导致权风今的损失扩大，其主观上无故意和过失，故其抗辩意见不成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、中华人民共和国物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，本院判决如下：一、被告权风今于本判决生效后立即支付给原告延吉远洋物业管理有限公司自2013年9月10日起至2017年12月31日期间的物业费21222.67元；二、驳回原告延吉远洋物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告权风今未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费635元（原告已预交50元），由被告权风今负担330元，由原告延吉远洋物业管理有限公司负担305元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  崔海兰二〇一八年八月二十日书记员  金勋斌