四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终2761号 上诉人（原审被告）：四川省银河投资集团有限公司。住所地：四川省成都市成华区二环路东三段40号附1号。 法定代表人：郑光清，董事长。 委托诉讼代理人：彭骏，四川方舟达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘天豪，男，汉族，1984年1月13日出生，住四川省成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：贺飞鹏，四川恒和律师事务所律师。 上诉人四川省银河投资集团有限公司（以下简称：银河投资公司）因与被上诉人刘天豪商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2017）川0112民初2554号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 银河投资公司上诉请求：一、撤销原判，改判驳回刘天豪的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费均由刘天豪负担。 事实和理由：一审认定事实不清。（一）一审法院认定因为工行龙泉支行终止了与银河投资公司的合作关系，故刘天豪未能办理按揭贷款。但刘天豪并未提交充足有效证据证明工行龙泉支行与银河投资公司终止了合作关系，且影响了刘天豪在工行的贷款。 在补充协议约定，买受人未付清应付款和违约金的，出卖人有权据实延期交付。本案中，刘天豪仅支付了首付款，未付清全部购买款，银河投资公司有权延期交房，刘天豪据此主张解除购房合同并退还房款不应得到支持。 （二）刘天豪办理商品房预告登记、公证委托等手续费不应由银河投资公司承担。上述费用系房管部门收取，银河投资公司并未收取该费用，不应由银河投资公司承担。 刘天豪答辩称：1.关于违约金是否满足支付条件的问题，合同约定的房屋交付时间已过，支付条件已成就，上诉人至今属于持续违约状态；2.关于实际损失的问题，若房屋没有实际交付，我方就不能达到购买房屋进行居住经营的目的。 刘天豪向一审法院起诉请求：1.解除刘天豪、银河投资公司于2014年4月27日签订的《成都市商品房买卖合同》；2.银河投资公司返还刘天豪已付的购房款253763元；3.银河投资公司支付刘天豪违约金7612.89元；4.银河投资公司赔付刘天豪房管局登记费、公证费等2340元；5.银河投资公司自2017年5月2日起至实际给付之日止，按日向刘天豪支付已交付房价款万分之二的违约金；6.诉讼费用由银河投资公司承担。 一审法院认定事实：2014年4月27日，刘天豪作为买受人与作为出卖人的银河投资公司签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），约定刘天豪以493763元的价格购买银河投资公司开发建设的位于房屋。合同第十条约定“出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房”。合同第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理…（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房，出卖人应自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。”合同附件五：付款方式及期限约定第2条约定“（1）买受人于2014年4月27日支付首付款253763元，其余购房款240000元采取银行按揭的方式支付。（2）买受人应备齐银行规定的抵押款资料，自合同签订之日起7个工作日内向银行提交。（3）买受人申请房贷的利率、额度与年限最终以银行核定为准。若银行核准贷款的额度与年限低于双方约定，买受人应当提高首付款。……如买受人不愿意提高首付款的，应当在出卖人或银行电话或书面通知提高首付之日起10个工作日内一次性支付全部房款”。补充协议第五条约定“出卖人如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付（不计利息或者违约金）：……（2）买受人未付清应付款和违约金；……”。补充协议第六条约定“如出现下列原因，出卖人不承担延期交房违约责任：本补充协议第五条第一款第（1）、（2）、（3）、（4）项及买受人未按照合同约定支付按揭贷款……”。 2014年3月23日，刘天豪向银河投资公司支付了定金20000元。2014年4月27日，刘天豪向银河投资公司另行支付首付款233763元，并花费1580元用于办理商品房预告登记等手续。2014年5月4日，刘天豪花费760元用于办理声明、委托等手续。后刘天豪将向中国工商银行股份有限公司成都龙泉支行（以下简称工行龙泉支行）申请按揭贷款的相关资料提交给银河投资公司。后由于工行龙泉支行终止了与银河投资公司的合作关系，刘天豪未能在工行龙泉支行成功办理银行按揭贷款，银河投资公司也未通知刘天豪向其他合作银行申请按揭贷款，其余购房款240000元至今仍未向银河投资公司支付。 另查明，案涉商品房建设项目因银河投资公司资金链断裂已于2015年4月停工，银河投资公司至今未向刘天豪交付房屋。 一审法院认为：刘天豪、银河投资公司双方所签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方具有约束力。合同签订后，刘天豪负有按约向银河投资公司付清全部房款的主要义务，银河投资公司负有按约向刘天豪交付商品房的主要义务。银河投资公司依照补充协议第五条、第六条之规定，以刘天豪未按约付清全部房款为由延期交付房屋并不承担延期交房违约责任的主张的实质系行使先履行抗辩权。本案中，刘天豪已将办理银行按揭贷款的相关资料交付给了银河投资公司，因银河投资公司原因致使刘天豪未能在工行龙泉支行成功办理银行按揭贷款，而银河投资公司亦未能举证证明其已按约定通知刘天豪采取更换贷款银行或者一次性付清等方式支付剩余房款，致使刘天豪未按约先行履行完毕其作为购房者应当履行的付清剩余房款的主要义务，银河投资公司对此虽存在一定过错，银河投资公司仍有权据此延期交付房屋并且不承担延期交房违约责任，故刘天豪要求银河投资公司按照全部已付购房款253763元的3%支付逾期交房违约金的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。现案涉商品房开发建设项目已于2015年4月起停工，至今尚未竣工验收，且已远逾过约定房屋交付期限，即银河投资公司在合理期限内未能恢复履行能力且未能提供适当担保，故依照《中华人民共和国合同法》第六十八条和第六十九条之规定，刘天豪有权中止履行合同，且银河投资公司在合理期限内未恢复履行能力也未提供适当担保，刘天豪有权要求解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。合同解除后，刘天豪有权要求银河投资公司返还其已支付的购房款253763元并赔偿相应损失。关于损失数额，刘天豪要求银河投资公司以已付购房款253763元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率向其支付资金占用损失至返还购房款之日止的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。而起算时间点，应分别以刘天豪支付20000元、233763元之次日即2014年3月24日、2014年4月28日起分别进行计算，现刘天豪仅主张以253763元为基数从2014年4月27日起计算系对自身民事权利的处分，故一审法院对自2014年4月28日起计算的数额予以支持。刘天豪所支付的用于办理商品房预告登记、声明、委托等手续费用合计2340元系因商品房买卖所产生的实际支出，合同解除后，银河投资公司应当予以赔偿，故刘天豪要求银河投资公司支付上述费用的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。刘天豪所收取的租金非基于案涉商品房买卖合同法律关系，不影响其主张商品房买卖合同的权利，银河投资公司关于刘天豪未产生实际损失的抗辩主张不能成立，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第六十八条、第六十九条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除刘天豪与四川省银河投资集团有限公司于2014年4月27日就龙泉驿区龙泉街办驿都中路588号2幢7楼729号房屋买卖所签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；二、四川省银河投资集团有限公司于本判决生效后十五日内向刘天豪返还购房款253763元并承担资金占用损失（损失以253763元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准自2014年4月28日起计算至实际返还完毕之日止）；三、四川省银河投资集团有限公司于本判决生效后十五日内向刘天豪支付办理商品房预告登记、公证委托等手续费用合计2340元；四、驳回刘天豪的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2934元，由四川省银河投资集团有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于银河投资公司上诉提出工行龙泉支行是否中止与其合作从而影响刘天豪办理按揭贷款的问题。经本院审查，在原审庭审笔录第五页中载明银河投资公司特别授权委托诉讼代理人陈述的以下内容：“经与银行公司财务部副部长核实，由于湘银国际资金链断裂，工行终止了与银河投资公司的合作关系，但是，后来银河集团与集团与龙泉中信、兴业银行建立了业务关系，当时湘银国际还联系了客户来做按揭手续……后来通知刘天豪就按揭手续进行沟通，刘天豪未来”；对于原审法院调查何时与工行终止合作关系以及何时与龙泉中信、兴业银行建立合作关系，该委托诉讼代理人陈述“均不清楚”；对于原审法院调查银河投资公司有无依据证明当银河投资公司与工行龙泉支行终止合作关系后，要求刘天豪向其他合作银行重新申请贷款这个事实，该委托诉讼代理人答复“暂时没有，因为财务部负责管理，这部分信息存储在公司”。 故本院认为，在原审庭审中银河投资公司已确认了其与工行终止了合作关系，系当事人自认的事实；在原审庭审中银河投资公司也未提交其他证据证明其变更合作银行后通知了刘天豪向其变更后的合作银行重新申请贷款，故应当承担举证不能的不利后果。原审法院对该项事实认定正确，本院予以确认。银河投资公司的该项上诉主张无事实依据，本院不予支持。在案涉合同解除的情况下，刘天豪向银河投资公司支付的款项应予退还，包含商品房预告登记、公证委托等手续费。虽银河投资公司提出上述款项由他人收取，但该费用系刘天豪用以履行案涉合同的相应支出，原审法院判决由银河投资公司予以返还正确，本院予以维持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费5142元，由上诉人四川省银河投资集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵锋 审判员曹洁 审判员张卫敏 二○一八年二月二十八日 书记员龙春光