云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2801民初2007号原告：云南美地嘉业房地产开发有限公司。统一社会信用代码915328005600840xxx。住所地云南省西双版纳州景洪市北环路州机砖厂西侧。法定代表人占家建，职务董事长。委托诉讼代理人：杜克武，云南xx律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：曾榆杰，住云南省西双版纳傣族自治州景洪市，系云南美地嘉业房地产开发有限公司财务经理。特别授权代理。被告：阮光阳，现住景洪市。委托诉讼代理人：吴敬原，文士xx服务所法律工作者，特别授权代理。委托诉讼代理人：何静，文士xx服务所法律工作者，特别授权代理。原告云南美地嘉业房地产开发有限公司（以下简称“美地公司”）与被告阮光阳商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美地公司的委托诉讼代理人杜克武、曾榆杰，被告阮光阳的委托诉讼代理人吴敬原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美地公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2015年1月13日签订的《商品房购销合同》（备案合同登记号：NJH0037570030）以及《商品房购销合同补充协议》；2.判令被告判决生效后10日内将所购的景洪市北环路州机砖厂西侧“版纳一品”小区10幢2单元12xx号房屋腾空退回原告；3.判令被告判决生效后10日内向原告支付违约金41187.1元（合同价款的10%）；4.判令被告判决生效后10日内向原告支付本案律师代理费20000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月13日，原、被告签订了《商品房购销合同》以及《补充协议》，并进行了备案，该合同约定：被告向原告购买景洪市北环路州机砖厂西侧“版纳一品”小区10幢2单元1202号商品房一套，套内面积97.41平方米，总价411871元，付款方式为按揭付款。该合同补充协议第12条第4款约定“因甲方为乙方提供在所购房屋抵押登记前的阶段性保证担保，若乙方违反借款合同约定未履行还款义务，导致银行要求甲方履行保证责任的，或扣划甲方款项的，甲方有权解除《商品房购销合同》以及本《补充协议》，另行销售双方合同约定的房屋，对乙方处以合同价款10%的违约金，并由乙方承担甲方实现债权的费用，该费用包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费”。合同签订后，被告向原告支付了首付款，其余的房款28万元以银行按揭的方式支付，原告也按约定将房屋交付原告使用。但是被告在履行与银行订立的《个人一手房贷款合同》的过程中违约，借款银行要求解除借款合同并要求原告承担连带清偿责任，而原告已于2018年5月2日代替被告向银行清偿了全部欠款。原告多次向被告主张权利未果，为维护原告的合法权益，诉至法院。庭审中，原告申请撤回第四项诉讼请求“要求被告支付2万元律师费”。被告阮光阳辩称，1.被告长期在景洪居住，也在景洪工作，答辩人的居所是唯一住所，如果解除有违背了国家倡导的人性化；2.答辩人因出国学习，不慎将贷款银行卡遗失，但后期已经将所欠款项补清，虽有延误还款行为，但不是恶意；3.被答辩人的强势导致其诉求有失人性化；4.答辩人愿意承担一定的过错责任；5.本案请求法庭调解，答辩人愿意承担过错，也请被答辩人谅解。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据1“商品房购销合同”，虽然被告表示“在时间节点上不予认可，所以否定证据三性”以及于庭审的法庭调查阶段中陈述“该合同系其母石顺秀所签，被告不认可其内容”，但其提交的证据5“商品房购销合同”与该证据一致，且该证据的证明内容为“2015年1月13日，答辩人与被答辩人签订了《商品房购销合同》及其《补充协议》，合同第7条约定：甲方应于2013年8月31日前交房；而实际交房时间是2016年9月14日”，即表明被告实际上对该证据的真实性、合法性、关联性并无异议，但表示实际交房时间为“2016年9月14日”，而该证据亦印鉴齐全、来源合法，并能与原告提交的证据2“商品房买卖合同登记备案表”、证据3“中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同”相印证，故本院予以采信；被告提交的证据1“常住人口户口登记卡”、证据2“营业执照”、证据3“施工合同两份”、证据4“证明”，因这些证据仅记载了被告以及案外人的身份情况，或系案外人与其他案外人签订的合同，与本案无关，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月13日，原告美地公司（甲方、出卖人）与被告阮光阳（乙方、买受人）签订《商品房购销合同》（合同登记号：JH2015020501205）及其《商品房购销合同补充协议》，约定：乙方购买向甲方商品房的预售许可证号为预许西字20xx-07，该房屋坐落于景洪市北环路州机砖厂西侧“版纳一品”小区10幢2单元第12层12xx号，该房总价款411871元；买受人首期支付购房总价款的30.08%金额123871元，付款日期为2015年1月13日，其余价款288000元向银行贷款支付；甲方应于2013年8月31日前将经验收合同并符合合同约定的该商品房交付给乙方；乙方支付首付款后，以银行按揭贷款的方式向甲方支付其余购房款的，双方应遵守以下约定‘因甲方为乙方提供在所购房屋抵押登记前的阶段性保证担保，若乙方违反借款合同约定未履行还款义务，导致银行要求甲方履行保证责任的，或扣划甲方款项的，甲方有权解除《商品房购销合同》以及本《补充协议》，另行销售双方合同约定的房屋，对乙方处以合同价款10%的违约金，并由乙方承担甲方实现债权的费用，该费用包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费。’（该内容约定于《补充协议》第12条第4款）。该合同还约定了其他内容。2015年5月11日，原、被告与中国银行股份有限公司西双版纳州分行（以下简称“中行”）签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定由被告向该行贷款288000元，由原告作为被告贷款的保证人，并提供阶段性连带责任保证。上述合同履行过程中，被告出现未按期偿还银行到期贷款的情况，经催告未果，中行于2018年5月4日从原告的保证金账户中将被告未归还的贷款本息277008.02元予以扣划，并由中行出具了《贷款结清通知书》，载明该贷款于2018年5月2日全部结清。在经原告以及中行多次催款未果后，原告以被告已出现逾期还贷行为，并由原告代被告清偿了银行贷款为由，诉至本院。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。诚信原则作为民法最为重要的基本原则，被称为民法的“帝王条款”，是各国民法公认的基本原则。这就要求民事主体从事民事活动应当讲诚实、守信用，言行一致，信守诺言，按照自己作出的承诺行使权利、履行义务。第一、原、被告双方签订的《商品房购销合同》及其《补充协议》，系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的强制性规定，原、被告均应按照合同的约定严格履行义务。而关于被告认为案涉合同具有“霸王性”的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，因该协议第12条并不存在导致其无效的法定情形，故该条款约定有效，本院对被告的该项抗辩意见，不予采纳。第二、本案中，作为金融借款合同的《个人一手住房贷款合同》从属于作为商品房买卖合同的《商品房购销合同》及其补充协议。而原告已履行其合同义务，为被告银行按揭贷款提供阶段性保证责任的义务，并在被告未按《个人一手住房贷款合同》约定归还贷款后，依约履行了保证担保义务。因此，依据《商品房购销合同补充协议》第12条第4款所作的特别约定，原告有权解除《商品房购销合同》及《补充协议》，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，本院对原告要求解除原告与被告于2015年1月13日签订的《商品房购销合同》以及《商品房购销合同补充协议》的诉请，予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，案涉合同解除后，原告有权收回案涉房产，故本院对原告要求被告腾退案涉房产的诉请，予以支持；但鉴于腾退房屋需要一定的准备期，故本院酌情确定该准备期为30日。第三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，鉴于被告亦认可原告所主张的双方所约定的按合同价款10%计算的违约金，故本院对原告要求被告支付违约金41187.1元的诉请，予以支持。第四、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，本院对原告当庭撤回其第四项诉请的请求，予以准许。此外，关于被告所提出“人性化”、“延误还贷非恶意”的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，被告理应承担违约责任，且被告自称“不慎遗失银行卡”并不构成法定免责事由，故本院对上述抗辩意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告云南美地嘉业房地产开发有限公司与被告阮光阳于2015年1月13日签订的《商品房购销合同》及其《商品房购销合同补充协议》；二、被告阮光阳于本判决生效之日起三十日内将景洪市北环路州机砖厂西侧“版纳一品”小区10幢2单元12xx号房屋腾退原告云南美地嘉业房地产开发有限公司；三、被告阮光阳于本判决生效之日起十日内支付原告云南美地嘉业房地产开发有限公司违约金41187.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8396元，减半收取计4198元，由被告阮光阳负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告径付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  陈德明二〇一八年八月二十二日书记员  岩香丙附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。