广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0703民初1454号原告：冯敏仪，女，1993年6月29日出生，汉族，住佛山市顺德区。委托诉讼代理人：冯永坚，广东衡德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽仪，广东衡德律师事务所律师。被告：任煜明，男，1982年8月23日出生，汉族，住鹤山市。被告：曾令维，男，1990年8月2日出生，汉族，住河北省蕲春县。被告：江门市唯民商务数据服务有限公司，住所地江门市蓬江区建设三路******，统一社会信用代码91440703MA4UKHRU44。法定代表人：曾令维，执行董事、经理。原告冯敏仪与被告任煜明、曾令维、江门市唯民商务数据服务有限公司（下称唯民商务）租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年8月9日公开开庭进行了审理。原告冯敏仪的委托诉讼代理人冯永坚到庭参加诉讼，被告任煜明、曾令维、唯民商务经本院公告送达应诉及开庭传票，公告期届满，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯敏仪向本院提出诉讼请求：1、解除原告与任煜明、曾令维于2015年11月20日签订的《写字楼租赁协议书》；2、任煜明、曾令维支付租金144591.5元及水电费、物业费29172.54元，合计173764.04元给原告；3、任煜明、曾令维支付逾期付款违约金（自2016年6月20日起按年利率24%计算计算至欠款清偿之日止，暂计至2018年2月13日为36368.6元）给原告；4、唯民商务对任煜明、曾令维的债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2015年11月20日，原告与任煜明、曾令维分别签订《写字楼租赁协议书》，约定两被告租赁原告位于江门市蓬江区建设三路135号绿岛商城1栋1203室（面积229.2㎡），第一年（2015年11月20日至2016年11月19日）租金为30元/㎡/月，即6876元。第二年起每年租金增加5%，即第二年（2016年11月20日至2017年11月19日）每月租金为7219.8元。每月20日交下月租金。逾期交租超过5天视为违约，需承担违约责任，原告可以解除合同，收回物业，并不退还保证金。被告交付了租金押金13582元、水电押金5000元。被告自2016年3月起不按时交租，原告与被告协商可以等被告经营状况好些再交租，直至2017年2月10日才收到被告租金6000元。2017年6月12日，原告曾委托律师向被告发出律师函，但被告仍不积极协商解决问题。被告拖欠租金及水电费的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。原告向本院提交证据有：1、写字楼租赁协议书2份、建设三路135号1幢1203室不动产登记证书、企业信用信息公示资料；2、绿岛1203出租及欠租情况统计表计至2017年10月26日；3、一幢1203室（唯民商务）欠费明细表（2016年12月至2017年6月）、绿岛商城收费表（2017年6月至2018年2月）8页；4、绿岛物业管理有限公司出具的管理费、电费、水费收据及发票（18页）；5、一幢1203室（唯民商务）收费明细表（2016年12月至2018年1月）、绿岛1203出租及欠租情况统计表计至2018年1月31日；6、原告与衡德律师事务所签订的租赁合同；7、建设三路135号1幢1204室不动产权登记证。被告任煜明、曾令维、唯民商务经本院传票传唤，没有到庭参加诉讼，没有提出答辩意见，也没有向本院提交证据。三被告已知悉原告的起诉内容及其相关的诉讼权利，其没有到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证、质证的权利。原告所提供的证据有原件，证据之间能相互印证，且无相反证据反驳，本院确认原告所举证据的真实性及与陈述事实的关联性，并据此查明以下事实：2015年11月20日，冯敏仪（甲方）与任煜明、曾令维（乙方）分别签订《写字楼租赁协议书》，约定冯敏仪将江门市蓬江区建设三路135号绿岛商城1栋1204室（面积229.2㎡）租赁给任煜明、曾令维经营使用，租赁期限自2015年11月20日至2020年11月19日；第一年（2015年11月20日至2016年11月19日）租金为30元/㎡/月，即每月租金6876元。第二年起每年租金增加5%，即第二年（2016年11月20日至2017年11月19日）每月租金为7219.8元，第三年（2017年11月20日至2018年11月19日）每月租金为7580.79元，以此类推；每月20日前交下月租金；物业管理费、水电费、空调费及租赁期间的一切费用由乙方承担，每月汇入甲方指定账户；乙方逾期缴纳租金及相关费用，甲方有权按欠款额每日计收5%的违约金，乙方逾期交租超过5天视为违约，甲方有权收回本写字楼，追收所欠租金及违约赔偿金，并不退还保证金，等等。上述合同签订后，任煜明交纳了租金保证金13752元、水电保证金5000元合计18752元，并于2016年4月1日、6月31日、9月27日、2017年2月10日分别转账支付6000元、合计24000元租金给冯敏仪，此外未再支付租金及其他费用。根据江门绿岛物业管理有限公司（下称绿岛物业）出具的物业收费明细表显示，唯民商务1203室于2016年12月至2018年1月期间产生管理费20686.52元、空调费5730元、电费917.73元、水费4.69元、公摊费1833.6元，合计29172.54元。上述费用冯敏仪已代为交纳。庭审时，冯敏仪述称《写字楼租赁协议书》中约定的租赁物1204室有误，实际租赁房屋是1203室。其于2018年1月31日收回涉案房屋，并在物管公司见证下将唯民商务留在房屋内的桌椅搬至1202室存放。另查，蓬江区建设三路135号1幢1203室房屋建筑面积229.2㎡，权属人是冯敏仪；建设三路135号1幢1204室房屋建筑面积227.1㎡，权属人是冯日佳。唯民商务于2015年12月11日登记成立，法定代表人是曾令维，住所是江门市蓬江区建设三路******。本院认为，本案是租赁合同纠纷。冯敏仪与任煜明、曾令维签订的《写字楼租赁协议书》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合同一经订立，即具有法律效力，双方当事人均应遵照履行。冯敏仪提交的1203室房产证能与租赁合同约定的面积及唯民商务的登记地址相互印证，本院确认任煜明、曾令维租赁的房屋是1203室。冯敏仪已将涉案房屋交付给任煜明、曾令维使用，但任煜明、曾令维未按约定支付租金、物业管理费及水电费，其行为已构成违约，应负相应违约责任。冯敏仪自认于2018年1月31日收回房屋，故其诉请任煜明、曾令维支付计至2018年1月31日的租金、物业管理费及水电费，合理合法，本院予以支持。经核算，任煜明、曾令维尚欠租金144591.5元（187343.5元-24000元-18752元）未付，物业管理费、水电费等29172.54元已由冯敏仪代交纳，任煜明、曾令维应返还给冯敏仪。根据《写字楼租赁协议书》第十条约定，乙方拖欠租金超过5天，视为违约，甲方有权收回写字楼，任煜明、曾令维拖欠租金长达数月，合同约定的解除条件已成就，且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，故冯敏仪诉请解除双方的租赁合同，合理合法，本院予以支持。关于逾期付款违约金，《写字楼租赁协议书》约定按欠款额每日计收5%的违约金，明显过高，现冯敏仪主张以每月实际欠款额为基数，按月利率2%计算违约金，是其对自身权利的处分，没有违反法律法规的相关规定，本院予以支持。经核算，计至2018年1月31日的违约金是34978.48元。关于唯民商务应否承担还款责任问题。唯民商务。唯民商务登记的住所地与涉案租赁物地址一致是唯民商务的法定代表人，由此可见，曾令维租赁涉案商铺是用于经营唯民商务，此外，绿岛物业出具的欠费明细表亦载明1203室是唯民商务，故唯民商务是涉案房屋的实际使用人。在没有证据证明任煜明、曾令维与唯民商务对债务承担存在其他约定的情况下，本院推定承租人任煜明、曾令维与实际使用人唯民商务构成并存的债务承担关系。故冯敏仪诉请唯民商务对任煜明、曾令维的债务承担连带清偿责任，合理合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告冯敏仪与被告任煜明、曾令维于2015年11月20日签订的《写字楼租赁合同书》；二、被告任煜明、曾令维应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金144591.5元、物业管理费及水电费等费用29172.54元，合计173764.04元给原告冯敏仪；三、被告任煜明、曾令维应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期付款违约金34978.48元（之后违约金以欠款额173764.04元为基数，自2018年2月1日起按月利率2%计算至本判决规定的款项付清之日止）给原告冯敏仪；四、被告江门市唯民商务数据服务有限公司对上述第二、第三项判决的债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5026元，由被告任煜明、曾令维、江门市唯民商务数据服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  梁 珊人民陪审员  梁荣豪人民陪审员  李樊荇二〇一八年八月二十九日法官助理李默涵书记员李海