太原市小店区人民法院   民事判决书   （2018）晋0105民初5142号   原告：李怡霏，女，1998年7月8日出生，汉族，住山西省霍州。   委托诉讼代理人：赵亚丽，山西晋浩律师事务所律师。   委托诉讼代理人：杨妮妮，山西晋浩律师事务所实习律师。   被告：山西恒实房地产开发有限责任公司，住所地太原市长风街**，统一社会信用代码×××。   法定代表人：孙国太，总经理。   委托诉讼代理人：赵凯东，山西晋商律师事务所律师。   委托诉讼代理人：袁国清，山西晋商律师事务所律师。   原告李怡霏与被告山西恒实房地产开发有限责任公司（以下简称恒实公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李怡霏的委托诉讼代理人赵亚丽、杨妮妮，被告山西恒实房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人赵凯东、袁国清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告李怡霏向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告的租赁关系已经解除；2.判令被告立即返还商铺；3.本案的诉讼等费用由被告承担。事实和理由：2007年9月27日，原、被告签订了商铺租赁合同书。合同约定原告将其所有的和信商业广场负一层UD135号商铺租赁给被告经营，被告有权将商铺转租给第三方经营，被告按月支付租金。合同签订后，被告将商铺转租给第三方经营。因被告拖欠自2017年1月始至今的租金，被告已经逾期支付租金超过210天，故原告有权依据双方签订的《合同书》第三条约定解除租赁合同。涉案商铺由原告收回自营或自行出租。因原告客观上无法收集次承租人的详细信息，故2018年1月22日，原告仅向被告送达了解除租赁合同的律师函，被告在三个月内未提出异议。根据《合同法》、《民事诉讼法》相关规定，现原告依法向贵院提起诉讼，请求确认租赁关系已经解除并判令被告立即返还商铺，愿判如所请。   被告山西恒实房地产开发有限责任公司辩称，1.被告未收到原告诉称的《关于解除租赁关系的律师函》，更不知晓其中内容，该函件对被告不发生任何法律效力，原告据此主张双方租赁关系已解除无任何事实及法律依据，被告不予认可；2.原告向贵院提交了《关于解除租赁关系的律师函》，查阅该证据时发现，该函内容与事实情况严重不符，没有任何效力。首先，被告与业主签订的是《合同书》，而不是上述律师函上所写的《租赁经营合同书》；其次，《合同书》中并无“若贵公司逾期支付租金超过210天，业主可以选择解除租赁经营专用条款/租赁合同，将商铺收回自营或自行出租”之约定，原告律师函中关于该条的表述无任何依据。因此，该函内容与事实情况严重不符，没有任何效力；3.被告与原告就合同的解除方式进行了明确约定，该约定真实、合法、有效，对双方具有严格的约束效力，且按照私法自治原则，约定优于法定，故以该约定外的任何方式行使解除权均属无效，《合同书》第六条明确约定：“本合同的变更与解除应由双方协商一致并签订书面形式的协议。否则，任何一方均不得单方变更或解除本合同”。该约定系双方真实意思表示的结果，应被严格遵守。根据该约定，解除合同书必须也只能由双方协商一致并签订书面形式的协议，用该形式外的任何方式解除合同均属无效。因此，原告主张通过发律师函的方式单方解除合同，严重违背了合同约定，无任何法律效力。此外，根据民法私法自治原则，合同当事人有约定的应优先适用约定，因此，该关于合同解除方式之约定应排除其他解除方式而优先适用，原告以该约定外的任何方式行使解除权均属无效；4.被告与原告签订的《合同书》第九条明确约定“因本合同的签订、效力、履行等发生纠纷，由双方协商解决；协商不成时，任何一方均可向商铺所在地的人民法院提起诉讼”。因此，就解除合同的事宜应由双方协商，协商不成向人民法院诉讼，而不能单方解除；5.涉案商铺目前被善意第三人沃尔玛公司租赁并占有使用，经营大型超市，该超市占地面积约一万八千平方米，具有整体经营的性质，该超市区域除原告商铺外还涉及很多其他业主，基于超市整体经营及其他业主利益，如解除合同将损害善意第三人的合法权益及其他业主的合法权益。同时，被告与沃尔玛间的租赁关系形成在先，原告对此早已明知，合同4.3亦明确约定在被告租赁期间原告不得主张对商铺的占有、使用及经营的权利，不得限制或影响被告及沃尔玛的租赁经营权利，因此，在原告明知解除合同会损害善意第三方利益且合同也有明确的情况下，原告不得解除合同；6.涉案商铺属于无隔墙分割产权性质，如未经测绘，无法准确确定原告商铺的具体位置，不具备返还的现实条件。涉案商铺是无隔墙分割产权类型的商铺，现在沃尔玛超市正常经营，无法进行测绘，而未经测绘，无法准确确定原告商铺的具体位置，不具备返还的现实条件。综上，原告要求确认解除租赁关系、返还商铺并承担案件受理费的主张无事实及法律依据，被告不予认可，请依法驳回。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：山西恒实杨家堡房地产开发有限公司为本案被告恒实公司的曾用名。2004年9月13日，山西恒实杨家堡房地产开发有限公司与沃尔玛深国投百货有限公司（以下简称沃尔玛公司）签订《房屋租赁协议》，约定由沃尔玛公司承租山西恒实杨家堡房地产开发有限公司位于太原市长风街和信商业广场地下一层的房屋，租用面积为18339平方米，租期为15年，后双方确认了租金起付日为2005年4月1日，到期日为2020年3月31日。2007年9月27日，原告与被告签订编号为20051005171的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于和信商业广场第1幢-1层UD135号商铺（建筑面积33.23㎡），原告向被告一次性支付房款571699元。同日，原被告签订《合同书》，约定原告（乙方）将上述商铺出租于被告（甲方），每个租赁年度的租金为57170元，合同签订生效后，被告恒实公司接收原告商铺之日起开始起算租金，并在每月30日前按月平均等额支付原告租金。该合同正常履行至2016年12月，之后被告便不按时给付租金。   原告陈述，2018年1月22日，原告委托山西晋浩律师事务所通过直接送达、邮寄送达等方式向被告送达《关于解除租赁关系的律师函》。2018年1月26日，太原市城南公证处分别作出（2018）并南证经字第723号、（2018）并南证经字第722号《公证书》对上述送达过程进行证据保全。庭审中，被告不认可收到律师函，并抗辩不知晓其内容，认为原告无权通过发律师函的方式解除合同，且不同意解除合同。   确认以上事实的证据有《合同书》、中国银行历史交易明细清单、《关于解除租赁关系的律师函》、《公证书》、《房屋租赁协议》、《商品房买卖合同》以及庭审笔录等在案为凭，足以采信。   本院认为，本案的争议焦点为原告是否向被告送达了《关于解除租赁关系的律师函》及原告的诉讼请求是否应得到支持。关于律师函是否送达的问题，对于原告通过邮寄送达方式（EMS特快专递邮寄）向被告邮寄律师函，该邮件邮寄至被告处时显示“未妥投，原因：无人认领”，后该邮件被退回，原告未将该律师函邮寄送达至被告，邮寄送达未产生送达效果；对于原告通过直接送达方式向被告送达律师函，原告委托代理人赵亚丽、李宪斌到山西恒实华德中心广场五层送达律师函，经与法务人员沟通拒绝接收后，李宪斌将律师函及相关资料放置在前述接待人员的办公桌上，且上述送达行为经过公证，应视为完成送达。被告抗辩未收到律师函，不知晓其内容，理由与依据不足，本院不予采纳。关于原告的诉讼请求是否应得到支持的问题。原被告之间签订的《合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告依约将所有的位于和信商业广场第1幢－1层UD135号商铺（建筑面积33.23㎡）交付被告管理，由被告统一进行经营管理，被告尚欠原告2017年1月至今的租金未支付，已构成违约。原告以被告恒实公司拖欠租金已超过210日，要求按合同约定解除合同，虽原告通过直接送达方式向被告送达了《关于解除租赁关系的律师函》，但双方在《合同书》第三条3.2中约定：“……被告逾期支付租金超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：……（2）有权解除合同，并在乙方提出要求甲方回购的申请后，甲方按乙方最初的购铺原价回购乙方的商铺。本合同的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务”，本案原告仅要求解除合同，并未要求被告回购涉案商铺，该行为与双方约定解除条件不符，不能产生解除的法律后果；且上述《合同书》第六条中还对合同解除方式进行了约定，即“本合同的变更与解除应由双方协商一致并签订书面形式的协议。否则，任何一方均不得单方变更或解除本合同”，现原告仅以向被告送达律师函的方式要求确认解除合同，违反合同约定，本院不予支持。退一步讲，即便原告按照《合同书》约定要求被告回购涉案商铺，被告不按约定履行后，也不宜单方解除该合同。由于2004年恒实公司已经与沃尔玛公司签订了房屋租赁合同，该时间早于原告购买商铺及与被告签订房屋租赁合同时间，而且两份租赁合同的到期日均为2020年3月，因此，原告明知其合同的履行与被告恒实公司和沃尔玛公司之间租赁合同的履行互相关联，且原告与被告恒实公司签订的租赁合同中也约定了一方行使权利不能影响或者限制沃尔玛公司的经营，现原告要求解除合同，会影响沃尔玛公司与恒实公司之间租赁合同的履行，同时因本案涉及的房产属于无隔墙分割产权房产，沃尔玛公司仍在整体租赁，该商铺与他人的商铺连为一体未作区分，在只有部分房产买受人要求解除合同的情况下，解除合同将会导致在实践中无法执行，而且可能损害其他业主的合法权益，故对原告要求确认原、被告的租赁关系已经解除并由被告立即返还商铺的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   驳回原告李怡霏的诉讼请求。   案件受理费减半收取100元（原告已预交），由原告李怡霏负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判员 侯慧慧     二〇一八年八月二十二日   书记员 闫 琼