吉林省镇赉县人民法院民 事 裁 定 书（2018）吉0821民再12号原审原告：陈伟男，男，1994年11月22日出生，汉族，农民，现住镇赉县大岗林场。原审被告：镇赉县裕东房地产开发有限公司，住所吉林省镇赉县正阳街东民康路南。法定代表人：毕凤杰，该公司经理。委托诉讼代理人：隋星媛，吉林高军律师事务所律师。第三人：陈和，男，1971年3月19日出生，汉族，农民，现住镇赉县大岗林场。第三人：刘春英，女，1979年8月30日出生，汉族，无业，现住镇赉县大岗林场。原审原告陈伟男与原审被告镇赉县裕东房地产开发有限公司（以下简称裕东公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院(2016)吉0821民初138号民事调解已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2017年12月27日作出（2017）吉0821民监11号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告陈伟男、原审被告裕东公司委托诉讼代理人隋星媛到庭参加了诉讼，本院依法追加第三人陈和、刘春英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审陈伟男起诉称，1.确认双方当事人签订的房屋订购协议书合法有效；2.要求裕东公司履行合同义务，待房屋建成后立即将镇赉县御翠豪庭9幢5单元401号住宅交付给陈伟男。事实与理由：陈伟男与裕东公司于2014年10月4日签订房屋订购协议书，陈伟男支付全部购楼款现金292248元，因裕东公司迟迟未交付房屋，故诉至本院。原审裕东公司辩称，如合同、交款真实，裕东公司同意在楼房竣工后向陈伟男交付楼房。本院原审查明：陈伟男与裕东公司于2014年10月24日签订商品房买卖合同，购买镇赉县御翠豪庭9幢5单元401号房屋（建筑面积88.56平方米），并交清所有房款。陈伟男于2016年1月5日诉至本院，要求裕东公司交付楼房，裕东公司亦同意交付。双方当事人于2016年3月24日达成如下调解协议：一、陈伟男于2014年10月24日与裕东公司签订的商品房买卖合同合法有效；2.裕东公司应于镇赉县御翠豪庭9幢5单元401号房屋（建筑面积88.56平方米）竣工验收合格后立即交付给陈伟男，并协助陈伟男办理产权过户手续。案件受理费100元，减半收取50元，由陈伟男负担。本院再审过程中，陈伟男认为，2014年其与裕东公司签订合同，向裕东公司买涉案房屋，并交付8万元定金。现该房屋已经交工。2015年5月份与裕东公司发生的借贷，裕东公司先后借款38万元，其中20万元出借人为陈伟男母亲刘春英，18万元出借人是陈伟男父亲陈和与王敏。裕东公司的宋岩雨找到陈和用借款的本金20万元及18万元中的12248元合计冲抵购房款212248元。再审裕东公司辩称，裕东公司虽与陈伟男于2014年10月24日签订了镇赉县玉翠豪庭9幢5单元401号房屋（建筑面积88.56平方米）的商品房买卖合同，但双方之间实为借贷关系，有借款凭证。另外该房屋已竣工，但未通过最终验收合格不具备交付的条件，因此（2016）吉0821民初138号民事调解书认定事实不清，违反了法律规定。请求撤销并驳回起诉。再审陈和、刘春英述称，2014年10月24日交的8万元买的房子，2015年5月份经李勇刚联系借给裕东公司20万元，用两套房子做的抵押，并出具了借款协议。李福东去世后，裕东公司的宋岩雨通过李勇刚找到陈和说希望放弃利息，20万元冲抵陈伟男的房款，裕东公司收回抵押房屋，并出具全额房款的收据。后来又借18万元，用于抵顶陈伟男的房款的借款包含一笔刘春英20万元的借款及陈和的18万元中12248元，剩余约16万余元裕东公司用一套房屋抵顶了。剩余的楼房差价款后补。再审陈伟男提供证据如下：情况说明一份及御翠豪庭房屋订购协议书一份，证明2014年10月24日陈伟男与裕东公司签订了订购协议书并交了8万元定金；情况说明证明事件发生过程，协议书原件以及刘春英签订的商品房买卖合同已经交回裕东公司。裕东公司对房屋订购协议书真实性无异议，对情况说明具体办理事宜的详情，代理人不清楚，对其他无异议。陈和、刘春英对真实性无异议，认为8万元是首付款。本院认为，裕东公司对房屋订购协议书的真实性无异议，本院对该证据予以采信；情况说明与李勇刚的证人证言相互印证的部分，本院予以采信。再审裕东公司提交证据如下：1.商品房买卖合同两份、收据一份，补充借款协议书一份，记账凭证两份以及收据三份，证明2015年4月17日裕东公司与刘春英签订了补充借款协议书，借款数额是23万元，但实际借款金额是20万元，借款期限是5个月，裕东公司用御翠豪庭住宅楼3号楼4单元1001室、1002室为其提供抵押担保，此外另与刘春英签订了两份商品房买卖合同，实际上亦为借款提供担保，按照协议约定裕东公司在约期内还不清欠款，所有抵押物归刘春英所有，但该约定违反了法律强制性规定，是无效的。后刘春英、陈和与裕东公司之间重新达成约定将其借款38万元抵顶陈伟男购买的御翠豪庭9幢5单元401室和3幢4单元1001室购房款，从抵顶行为上看实际上裕东公司与刘春英、陈和之间存在借贷关系。陈伟男对证据本身无异议，但认为涉案协议是在裕东公司原法定代表人李福东去世后与现任法定代表人毕凤杰协商达成一致意见。没要利息，只要本金。2.审计报告一份，证明经延边诚信会计师事务所审计裕东公司资不抵债，报告出具时间为2016年7月10日，因此陈伟男、裕东公司及第三人三方之间的以房抵债行为有可能会侵害其他债权人的权益。陈伟男对真实性及证明问题有异议，抵顶的时候不知道裕东公司已经资不抵债，裕东公司也没有说明。陈和、刘春英认为抵顶的时间早于审计报告出具的时间，抵顶的时候不知道裕东公司已经资不抵债。本院认为，陈伟男、陈和、刘春英对证据1均无异议，本院对该份证据予以采信。证据2出自延边诚信会计师事务所，能够比较真实的反映裕东公司现有资产、负债状况，本院对该份证据的真实性予以确认。再审陈和、刘春英举证如下：证人李勇刚证人证言，证明2014年7月或8月，陈伟男在裕东公司买房子，交了万7或8万元首付款，尾款等着办理贷款。知道两笔借款存在，但没有经手。裕东公司原法人李福东去世后，裕东公司的宋岩雨找到证人，同意在不支付陈和、刘春英利息的情况下，借款本金可用于抵顶陈伟男购买的房款。陈伟男对证人证言无异议；裕东公司委托诉讼代理人不清楚整个抵顶过程，不发表意见。本院认为，李勇刚的证人证言可以与双方提供的书证相互印证，本院予以采信。本院再审认定案件事实如下：2014年10月24日，陈伟男与裕东公司签订御翠豪庭房屋定购协议书一份，购买其开发的御翠豪庭9幢5单元401号房，建筑面积88.56平方米，单价3300元/平方米，房屋总价292248元。陈伟男交付定金8万元，裕东公司为其出具了8万元（首付款）的收据一份。裕东公司于2015年4月17日向刘春英借款20万元，双方签订了补充借款协议书一份，约定裕东公司因资金周转不畅，向刘春英借款23万元，期限为2015年4月17日至2015年9月17日，期限为五个月。裕东公司用自行开发的御翠豪庭3号楼4单元1001室、1002室（抵押），到期后一次性归还。如裕东公司在约期内还不清欠款，所有抵押物归刘春英所有，如果还清欠款，抵押物收回。同日，刘春英与裕东公司就上述两套房屋签订商品房买卖合同两份。裕东公司向法庭提供由其出具的12万元的收据一份。后裕东公司又向陈和（王敏）借款18万元。2015年，裕东公司原法定代表人李福东去世后，法定代表人变更为毕凤杰，裕东公司、陈和、刘春英、陈伟男协商同意以裕东公司所欠刘春英借款20万元及所欠陈和借款18万元中的12248元，合计212248元充抵陈伟男所欠裕东公司购房款212248元。双方签订了商品房买卖合同，并出具了一份数额为212248元的收据一份，签订合同及出具收据的时间倒签为2014年10月24日。陈伟男于2016年1月12日起诉至我院，双方达成调解协议，本院出具了(2016)吉0821民初138号民事调解书。陈和、刘春英为夫妻关系（再婚）；陈和为陈伟男的父亲。本院再审认为，陈伟男与裕东公司于2014年10月24日签订御翠豪庭房屋订购协议书，并向裕东公司交付8万元定金（首付款），房屋买卖合同成立并生效。双方当事人于后签订的商品房买卖合同是对房屋订购协议的进一步确认。2015年裕东公司分别向陈和、刘春英借款，双方的借贷关系发生在商品房买卖合同成立并生效之后，现没有证据显示两个不同的法律关系间存在关联性，故裕东公司主张双方间名为买卖实为借贷的辩解，不予支持。2015年裕东公司与陈和、陈伟男、刘春英间达成协议以借款中212248元抵消陈伟男购楼款212248元，本院认为，裕东公司与陈伟男签订房屋订购协议及与陈和、陈伟男、刘春英达成抵消协议时，陈和、刘春英、陈伟男属于一个家庭的成员，三人与裕东公司达成抵消协议不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、参照《最高人民法院关于适用的解释》第四百零九条第一款第二项的规定，裁定如下：本案终结再审程序。审判长 冯立中审判员樊杰审判员黄春凤二〇一八年八月三十日书记员 张       莹       莹