四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初2527号 原告（反诉被告）：成都致方置业有限公司，住所地：成都市青羊区苏坡中路**商业****。 法定代表人：史立同，总经理。 委托诉讼代理人：钟林江，四川致高律师事务所律师。一般代理。 被告（反诉原告）：刘正佳，男，1983年10月25日出生，汉族，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：李伟明，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。一般代理。 原告（反诉被告）成都致方置业有限公司（以下简称致方置业）诉被告（反诉原告）刘正佳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）致方置业的委托诉讼代理人钟林江，被告（反诉原告）刘正佳的委托诉讼代理人李伟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）致方置业向本院提出诉讼请求：1.确认解除商铺租赁合同；2.刘正佳向致方置业支付所欠房屋租金75344元、违约金3013.76元，合计78357.76元；3.本案的诉讼费用由刘正佳承担。审理中，致方置业增加诉讼请求：刘正佳支付致方置业物管费10595.97元、所欠电费1467.81元、违约金3072.83元，合计15136.61元。庭审中，致方置业变更第一项诉讼请求为：解除房屋租赁合同；并明确第二项诉讼请求中房屋租金的计算标准为：2017年2月1日至2017年9月30日，按照月租金9418元标准计算。事实与理由：2016年5月17日，致方置业与刘正佳签订《商铺租赁合同》，约定刘正佳承租致方置业位于成都市青羊区东原时光道项目的光华南三路199号负一楼1126、1079、1080号商铺。合同签订后，致方置业按约定向刘正佳交付了商铺，但是刘正佳却拖欠房租至今，违反了合同约定。致方置业代刘正佳支付的物业费、水电费应由刘正佳承担。致方置业为维护自身合法权益，诉至法院。 被告（反诉原告）刘正佳辩称，1.致方置业出租的房屋改变了建设规划导致房屋多处漏水，商铺无法正常经营，致方置业构成违约；2.致方置业主张2017年2月至2017年9月的租赁费用与事实不符，刘正佳于2017年7月向东原时光道物业公司提出撤场申请，物业公司员工的证言也证明了该事实；刘正佳在撤场过程中多次被物业公司员工阻止致使撤场失败；3.物管费、电费应当由四川新东原物业管理公司收取，致方置业主张物管费、电费主体不适格，致方置业即使代刘正佳垫付了物管费与电费，那也是双方之间的其他债权债务之诉，不应当在租赁合同纠纷中一并处理；4.刘正佳未支付房屋租金系房屋存在质量瑕疵且致方置业未及时尽修缮义务，刘正佳拒付租金有合理理由，不构成违约，在合同解除的情况下致方置业应当返还刘正佳依约支付的保证金28255元；5.致方置业违约导致合同解除应承担因租赁物瑕疵对承租人造成的损失，赔偿刘正佳装修损失128000元，三个月租金28255元作为违约金；6.刘正佳已支付2016年12月1日至2017年2月28日的物管费3532元，并且双方从未约定物管费滞纳金。故请求驳回致方置业全部诉请。 被告（反诉原告）刘正佳向本院提出反诉诉讼请求：1.判令解除刘正佳与致方置业签订的《商铺租赁合同》；2.致方置业返还刘正佳保证金28255元，赔偿违约金28255元，经济损失128000元，以上合计184510元；3.诉讼费由致方置业承担。事实和理由：2016年5月17日，刘正佳与致方置业签订《商铺租赁合同》，约定致方置业将其所有的位于光华南三路199号负一楼附1126号、1079号、1080号出租给刘正佳；商铺交付后，因致方置业原因导致合同无法履行，致方置业应向刘正佳无息退还保证金和已缴纳的租赁费、推广服务费、商场管理费并赔偿刘正佳三个月租金作为违约金，除此之外，刘正佳与该商铺运营产生的一切费用由致方置业赔偿。因商铺存在质量问题，致方置业将交房时间延期三个月。商铺交付后，刘正佳对商铺进行装修并营业。营业后发现商场负一楼负二楼存在大面积漏水，致使商铺墙壁渗水、室内过度潮湿，墙壁和货物出现发霉现象，导致刘正佳无法正常经营，给刘正佳造成严重经济损失。且与致方置业多次协商维修后仍不能解决发霉问题。致方置业构成根本违约，应退还保证金、赔偿违约金及经济损失。刘正佳为维护自身合法权益，反诉至本院。 原告（反诉被告）致方置业针对反诉辩称，1.刘正佳诉称于2017年7月撤场仅仅凭照片，完全不符合撤场标准的约定，双方应按照标准进行撤场；2.刘正佳不符合退还保证金的前提；3.刘正佳没有证据证明漏水。故请求驳回刘正佳的反诉诉请。 本院经审理认定事实如下：2016年5月17日，致方置业（甲方）与刘正佳（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：刘正佳承租致方置业位于成都市青羊区东原时光道项目的光华南三路199号B区B1层40号、B区B1层47-48号商铺（暂定商铺号），面积117.73平方米，用于经营婴童零售类品牌野迈拓；租赁期限36个月，自2016年8月15日起至2019年8月14日止；交付时间暂定2016年8月15日；从2016年8月15日到2017年8月14日期间，月租赁费用9418元；2017年8月15日至2018年8月14日期间，租赁费用每月10007元；2018年8月15日至2019年8月14日期间，租赁费用每月10596元；商场管理费用10元/平方米·月，即每月1177元；租赁费用按照先付款后使用的付款原则于每月25日支付下一月度租赁费用；在商铺交付之后，非本合同约定或者法律规定，因致方置业原因导致本合同无法履行而提前收回商铺的，致方置业应向刘正佳无息退还保证金和已缴纳尚未使用的租赁费、推广服务费、商铺管理费，并赔偿刘正佳三个月租金作为违约金；因刘正佳原因解除合同的，致方置业有权不予退还刘正佳已缴纳所有款项（包括但不限于保证金及其它款项），并将其作为违约金处理，同时致方置业有权留置刘正佳在商铺内的物品；若刘正佳违反合同约定，未在约定期限内全额缴纳租赁费、商场管理费及其他各项费用，致方置业有权每日向刘正佳按所欠费用的0.4%计算收取滞纳金，若刘正佳迟延缴纳前述款项超过7日的，致方置业有权单方解除合同；在租赁期内，若刘正佳拖欠致方置业租赁费、保证金、商场管理费、水电气任一费用或拖欠滞纳金，或因刘正佳违约或由于刘正佳的过错给致方置业造成损失，致方置业可以在无须预先通知刘正佳的情况下从保证金中扣除相关费用，并要求刘正佳在10天内补足所扣除部分。 2018年5月，四川新东原物业服务有限公司出具的《姚星星等五商户欠租欠费清单》，其中载明：刘正佳欠电费（未计算滞纳金）1467.81元、欠2017年1月至2017年9月的物管费10595.97元（每月1177.33元）、欠物管费滞纳金6357.58元（应交物业费的6%），合计15136.61元。 2018年2月13日，致方置业向四川新东原物业服务有限公司支付物业费1000000元。 2016年12月22日、2017年1月22日、2017年2月20日、2017年2月24日、2017年3月30日、2017年4月21日、2017年5月25日、2017年6月23日、2017年7月25日、2017年8月22日、2017年9月25日、2017年10月24日、2017年11月27日、2017年12月25日、2018年1月25日、2018年2月26日、2018年3月27日，致方置业分别向四川省电力公司成都市高新供电分公司缴纳电费141472.5元、141695.57元、224600.10元、133467.28元、176575.97元、211006.92元、209298.58元、238615.34元、329808.11元、444341.53元、298984.59元、278424.85元、231275.79元、230552.41元、339200.99元、434632.18元、304129.26元。 2016年11月29日，四川新东原物业服务有限公司向刘正佳出具《四川新东原物业服务有限公司收款收据》6页，载明：预交2016年12月1日至2017年2月28日期间的物业管理费3532元、商业物管费补差78.49元、水电押金2354元、预交收款物业服务费0.4元、装修垃圾清运费353.19元、消防改造泄水费600元、装修管理费141.27元。 庭审中，双方确认刘正佳从2017年2月起欠付租金。 以上事实，有致方置业的营业执照复印件、刘正佳的身份证复印件、《商铺租赁合同》、四川新东原物业服务有限公司出具的《姚星星等五商户欠租欠费清单》、中国民生银行转账凭证、四川增值税普通发票、《四川新东原物业服务有限公司收款收据》以及当事人陈述和庭审笔录为证，具有真实性、合法性、关联性及相应的证明力，本院予以采信。 庭审中，致方置业还提交以下证据：1.2017年10月25日，致方置业出具的《关于解除商铺租赁合同的告知函》，载明：根据双方签订的《商铺租赁合同》，刘正佳应当于每25日前支付下月租金；截止2017年9月30日，刘正佳所欠租赁费用等共计75344元，为此，致方置业告知如下：双方签订的合同及与合同有关的补充协议从即日起因刘正佳违约而解除；刘正佳于2016年5月25日缴纳了三个月租赁保证金28255元，致方置业将扣除租赁保证金，剩余需缴纳的欠费为50102.76元；2017年11月5日前支付欠费；合同解除之日前将商铺内所有设备、货物、可移动物品搬出并撤场。同时，致方置业提供EMS邮单1份，载明：收件人为刘正佳，内件品名一栏载明“成都东原时光道与野迈拓儿童零售的合同解除函”，收件人签收处为空白。致方置业拟证明已经履行解约手续。刘正佳陈述未收到该《关于解除商铺租赁合同的告知函》。 2.商铺（物品）移交清单，刘正佳签字确认。致方置业拟证明致方置业已履行合同义务。刘正佳对该份证据的关联性有异议。 刘正佳还提交以下证据：1.照片17张（光盘），刘正佳拟证明案涉商铺漏水并有潮湿现象，导致房屋不能正常经营使用。致方置业认可该证据的真实性，案涉商铺有漏水现象，但不影响正常经营。 2.刘正佳与“东原莎莎”的微信聊天记录，刘正佳拟证明其已经于2017年7月退场。致方置业对该份证据的三性不予认可。 3.2016年11月13日，刘正佳与青羊区宗杭建材装饰经营部签订的《装修施工合同》及青羊区宗杭建材装饰经营部出具的《收据》，载明青羊区光华南三路199号负1楼附1126∕1079∕1080号装饰人工、材料费128000元。刘正佳拟证明装修损失。致方置业对该份证据不予认可。 本院认为，致方置业与刘正佳签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，双方均应按照合同约定全面履行合同义务并享有合同权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”及《商铺租赁合同》中关于“从2016年8月15日到2017年8月14日期间，月租赁费用9418元；2017年8月15日至2018年8月14日期间，租赁费用每月10007元；租赁费用按照先付款后使用的付款原则于每月25日支付下一月度租赁费用”的约定，刘正佳从2017年2月起逾期支付房租，构成根本违约，故致方置业要求解除双方签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。刘正佳辩称其已经于2017年7月退场并提交其与“东原莎莎”的微信聊天记录，本院认为“东原莎莎”的身份无法核实，刘正佳与“东原莎莎”聊天记录的真实性亦无法确认，且刘正佳也未按照“商铺（物品）移交清单”的标准进行移交退场。故刘正佳辩称其已于2017年7月退场的理由，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，刘正佳从2017年2月起逾期支付房租，致方置业有权要求刘正佳支付拖欠的2017年2月至2017年9月期间的房租75933元（9418元/月×7个月+10007元/月）。致方置业要求刘正佳支付房租75344元，系在法律规定的范围内放弃自己的诉讼权利，本院予以准许。故致方置业要求刘正佳支付房租75344元的诉请，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定及《商铺租赁合同》中关于“若刘正佳未在约定期限内全额缴纳租赁费、商场管理费及其他各项费用，致方置业有权每日向刘正佳按所欠费用的0.4%收取滞纳金”之约定，刘正佳从2017年2月起拖欠租金，构成违约，致方置业有权每日按刘正佳所欠费用0.4%收取滞纳金。致方置业仅要求刘正佳支付违约金3013.76元，系在法律规定的范围内放弃自己的诉讼权利，本院予以准许。故致方置业要求刘正佳支付违约金3013.76元的诉请成立，本院予以支持。刘正佳抗辩其不缴纳房租系因致方置业交付的房屋漏水存在质量问题导致不能正常经营，刘正佳主张对其应缴未缴的房租予以减免没有法律依据，《商铺租赁合同》中也无约定。故对刘正佳的该项抗辩理由，本院不予支持。 关于致方置业要求刘正佳支付欠缴电费、物业费及违约金的诉讼请求。根据《商铺租赁合同》的约定，商场管理费用10元/平方米·月，即每月1177元，承租期间的水、电、气等能源费用由刘正佳自行承担，按致方置业或物业服务公司的收费通知所约定的日期向致方置业或物业服务公司支付；若刘正佳未在约定期限内全额缴纳租赁费、商场管理费及其他各项费用，致方置业有权每日向刘正佳按所欠费用的0.4%收取滞纳金。致方置业提交了其向四川新东原物业服务有限公司支付物业管理费的转账凭证及2016年12月至2018年3月期间的电费缴费发票，并且四川新东原物业服务有限公司出具了《姚星星等五商户欠租欠费清单》，其中载明：刘正佳欠电费1467.81元、欠2017年1月至2017年9月的物管费10595.97元、欠物管费滞纳金6357.58元（应交物业费的6%），合计15136.61元。但四川新东原物业服务有限公司向刘正佳出具《四川新东原物业服务有限公司收款收据》已载明刘正佳预交2016年12月1日至2017年2月28日期间的物业管理费3532元，故刘正佳尚欠的2017年3月1日至2017年9月30日的物业管理费应为8239元（1177元×7个月）。致方置业代刘正佳缴纳的电费、物管费在刘正佳承租期间应由刘正佳承担，且上述电费、物业费损失已经实际产生，故致方置业要求刘正佳赔偿其代缴的电费1467.81元、物管费10595.97元损失的诉请，本院予以部分支持。致方置业仅要求刘正佳支付滞纳金3072.83元，系在法律规定的范围内放弃自己的诉讼权利，本院予以准许。故致方置业要求刘正佳支付违约金3072.83元的诉请，本院予以支持。 基于前述认定，刘正佳作为合同的违约方无权主张解除合同，但基于前述认定，致方置业有权主张解除合同且本院予以支持。故对刘正佳要求解除《商铺租赁合同》的诉请，本院也予以支持。 关于刘正佳主张的损失赔偿。案涉房屋交付时，刘正佳并未对漏水或返潮现象提出异议，也未举证证明因致方置业改变规划建设或致方置业交付房屋时存在质量问题导致漏水，亦未就房屋质量问题严重影响正常经营使用提供相关证据证明。对刘正佳主张的装修损失128000元，缺乏充分有效证据证明，本院不予支持。《商铺租赁合同》约定，在商铺交付之后，非本合同约定或者法律规定，因致方置业原因导致本合同无法履行而提前收回商铺的，致方置业应向刘正佳无息退还保证金和已缴纳尚未使用的租赁费、推广服务费、商铺管理费，并赔偿刘正佳三个月租金作为违约金；因刘正佳原因解除合同的，致方置业有权不予退还刘正佳已缴纳所有款项（包括但不限于保证金及其它款项），并将其作为违约金处理。刘正佳主张因致方置业原因导致合同无法履行，返还保证金及赔偿违约金的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，原告（反诉被告）致方置业的诉讼请求成立，本院予以支持。被告（反诉原告）刘正佳的诉讼请求不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）成都致方置业有限公司与被告刘正佳（反诉原告）于2016年5月17日签订的《商铺租赁合同》； 二、被告刘正佳（反诉原告）于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）成都致方置业有限公司支付房屋租金75344元及违约金3013.76元； 三、被告刘正佳（反诉原告）于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都致方置业有限公司（反诉被告）赔偿代缴的电费1467.81元、物管费8239元损失并支付违约金3072.83元； 四、驳回原告成都致方置业有限公司（反诉被告）的其余诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）刘正佳的其余诉讼请求。 如果被告（反诉原告）刘正佳未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2137元，此款已由原告（反诉被告）成都致方置业有限公司预交，由原告（反诉被告）成都致方置业有限公司承担54元，由被告（反诉原告）刘正佳承担2083元，并在履行上述给付义务时一并支付给原告（反诉被告）成都致方置业有限公司。反诉案件受理费1995元，由被告（反诉原告）刘正佳承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。                            审判长                                             隋婧                               人民陪审员                                             徐红                               人民陪审员                                             李瑛                                                                                                                                                                                   二〇一八年八月二十一日                                                                                                         书记员                                             周红华