北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初12188号原告（反诉被告）:李春成，男，1980年4月20日出生，汉族。委托诉讼代理人：任杨，北京市北方律师事务所律师。委托诉讼代理人：张垚，北京市北方律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京信和行投资有限公司，住所地北京市东城区东直门外大街××号院公交商业用房南侧×层及夹层。法定代表人：陶郑，该公司总经理。委托诉讼代理人：高峰，北京市国振律师事务所律师。委托诉讼代理人：张天宇，北京市国振律师事务所实习律师。原告（反诉被告）李春成（以下简称李春成）诉被告（反诉原告）北京信和行投资有限公司（以下简称信和行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月25日作出（2015）东民初字第15676号民事判决。判决后，信和行公司不服，上诉于北京市第二中级人民法院。2017年5月10日，北京市第二中级人民法院作出（2017）京02民终1601号民事裁定，撤销本院（2015）东民初字第15676号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2017年6月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李春成向本院提出诉讼请求：1、解除李春成、信和行公司之间的《商铺租赁合同》；2、信和行公司返还李春成租赁保证金102808元；3、信和行公司返还李春成租金308424元、管理费44000元；4、信和行公司赔偿李春成装修损失323787.87元；5、信和行公司赔偿李春成不锈钢操作台1个1500元、电磁炉1台180**元、2015年5-9月固定税19460元、办理卫生环保及验收费用20000元、装修管理费5000元、加盟费7000元、印花税600元、税务报道1000元、监控系统5800元、叫号及扩音系统5100元、电脑宽带费1800元。事实和理由：2014年11月28日，李春成、信和行公司签订《商铺租赁合同》，双方约定李春成承租信和行公司位于北京市东城区东直门外大街××号×层第×××号商铺（以下简称涉案商铺）用于餐饮（张亮麻辣烫和麻辣香锅）经营。合同签订后，李春成按约定交付了租金、保证金等费用，并对涉案商铺进行了装修并购买经营所需设备。后在试营业期间，消防部门告知涉案商铺没有进行消防验收，且涉案商铺所在的工程项目即东城区公交枢纽工程整体属于未完工工程，没有验收手续。李春成认为信和行公司提供的涉案商铺没有取得验收手续，致使李春成合同目的无法实现，故此成诉。信和行公司答辩：涉案商铺及所在的工程项目即东城区公交枢纽工程整体都是经过消防验收合格的，不存在李春成所述验收不合格的情况，涉案商铺附近其他的商户在装修前后都已经办理完了消防的照，李春成所述不属实。信和行公司另向本院提出反诉请求：1、解除李春成、信和行公司签订的《商铺租赁合同》；2、李春成向信和行公司支付拖欠的房屋租金105626元（2015年9月6日至2015年11月10日）；3、李春成向信和行公司赔偿免租期（95天）的实际损失160550元；4、李春成向信和行公司支付拖欠2015年11月10日之前的水、电费39178.5元及滞纳金9373.6元；5、李春成向信和行公司支付违约金152100元（3个月租金数额）。事实和理由：2014年11月28日，李春成、信和行公司签订《商铺租赁合同》，双方约定信和行公司将涉诉房屋出租给李春成用于李春成餐饮经营，租赁期自2014年12月1日至2021年12月31日止，租金按合同附件约定的时间和金额支付。合同签订后，信和行公司依约向李春成交付房屋，李春成验收房屋后向信和行公司交付了第一期半年租金308424元及约定的其他费用。李春成对房屋装修并办理了营业执照，但李春成拒绝向信和行公司支付剩余租金。信和行公司认为，信和行公司提供的房屋具有合法的手续，李春成拒交租金构成违约。李春成对信和行公司的反诉答辩：涉案商铺没有规划验收、消防验收等合法手续，双方合同无法履行，信和行公司要求支付租金、水、电费及赔偿违约损失没有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：案外人北京城建东华房地产开发有限责任公司系涉案商铺所在东直门交通枢纽建设项目的建设单位。2008年初，案外人北京城建东华房地产开发有限责任公司向北京市公安局消防局报请东直门交通枢纽集散大厅（包括地下1层、地上**及地上**夹层，涉案商铺即位于地上**夹层）及公交场站工程初步设计的消防审核。2008年4月30日，北京市公安局消防局审核同意，并指出地上1层夹层的保安监控室、计算机房所设置的FM200气体灭火系统，此次送审涉及资料不详，应深化设计后送我局审核。后，北京城建东华房地产开发有限责任公司就上述场地报请消防验收。2008年7月17日，北京市公安局消防局验收合格，另指出此结论仅对当日验收所涉及的系统及设施情况负责，并指出此次验收区域内的公众聚集场所尚未设置疏散导流标志，应在开业或使用前设置完毕，使用或开业前应报东城区消防支队进行消防监督检查，合格后方可投入使用。2013年2月，北京城建东华房地产开发有限责任公司将东直门交通枢纽集散大厅首层南侧建筑面积2173平米的公交管理用房及首层南侧夹层2698平米（涉案商铺即位于此夹层）、连廊113平米、北侧楼梯间48平米，总建筑面积2859平米公交管理用房移交案外人北京公共交通控股（集团）有限公司。北京公共交通控股（集团）有限公司又将上述公交管理用房移交及出租经营权利授权委托其全资子企业北京公交广安商贸集团。后，北京公交广安商贸集团又将上述东直门交通枢纽集散大厅首层南侧建筑面积2173平米及首层南侧夹层2698平米（涉案商铺即位于此夹层）的公交管理用房授权本案信和行公司对外出租，期限为2013年9月23日至2021年12月31日。2014年5月13日，北京市东城区公安消防支队为涉案商铺所在东直门交通枢纽集散大厅里的×层×××号和夹层×××号铺位的北京肯德基有限公司东直门餐厅核发了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2014年11月21日，北京市东城区公安消防支队为涉案商铺所在东直门交通枢纽集散大厅里的×层×××号和夹层×××号铺位北京永和大王餐饮有限公司东直门外大街分店核发了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2014年11月28日，李春成与信和行公司签订《商铺租赁合同》约定：信和行公司将涉案商铺出租给李春成用于经营张亮麻辣烫和麻辣香锅，租赁期自2014年12月1日至2021年12月31日，交付日起至2015年1月14日止为装修免租期，2015年1月15日开业计租，2015年1月15日至2016年1月14日期间月租金标准为51404元，租金支付方式为押二付六，于每个租赁期结束前30个工作日内支付下一个租赁期的租金，拖欠租金超过30日的，信和行公司有权单方面解除合同收回商铺并不退还李春成已付的全部费用；另，李春成须年付管理服务费每月6500元（自起租日起算），租赁保证金102808元，装修管理费5000元；李春成尚需自行负担水电费，每逾期一日，应按逾期金额的0.3%交付违约金；另约定李春成在涉案商铺内进行经营活动前，须向政府有关部门申请必要的执照、批准证书或许可证等；因李春成违约或提出提前解除合同的，信和行公司有权单方解除合同并收回涉案商铺，对李春成已支付的保证金、所有租金及其他费用均不予退还，离租期结束多于6个月的，信和行公司还将收取相当于3个月租金的违约金。2014年12月初，信和行公司将涉案商铺交付李春成，李春成入场装修。2014年12月26日，北京市东城区公安消防支队致《小规模室内装修消防安全告知书》于李春成，要求建设单位和使用单位共同出具建筑工程情况说明，明确装修工程的装修范围及具体内容，留存设计图纸，装修工程不应改变原有消防设计。2015年2月11日，李春成向信和行公司支付了截止2015年9月5日的租金308424元及管理服务费39000元，另支付了租赁保证金102808元、装修管理费5000元。2015年3月6日，李春成在涉案商铺开始营业。2015年3月24日，双方签订《补充协议》，约定李春成承租了北京市东城区东直门外大街××号院公交用房夹层×××号商铺（即涉案商铺）的原定免租期为2014年12月1日至2015年1月15日，后由于商场夹层的烟道改造、中厅装修及临近春节等原因没有如期开业直至2015年3月6日才开业，故双方约定将起租日确认为2015年3月6日。2015年8月25日，信和行公司向李春成送达了涉案商铺消防验收所需材料。2015年8月31日，信和行公司致《缴费通知》于李春成，向李春成催缴2015年9月6日至2016年3月5日的租金及管理费共计347424.99元。但李春成后续未予支付。2015年9月25日，李春成将信和行公司诉至本院，称涉案商铺及所属建设工程没有取得规划验收手续，导致李春成合同目的无法实现，故起诉要求1、确认李春成、信和行公司于2014年11月28日签订的《商铺租赁合同》无效；2、信和行公司返还李春成租赁保证金102808元、管理费44000元；3、信和行公司返还李春成租金308424元；4、信和行公司赔偿李春成装修及购置经营设备损失（以评估为准）；5、信和行公司赔偿李春成不锈钢操作台1个1500元、电磁炉1台180**元、2015年5-9月固定税19460元、办理卫生环保及验收费用20000元、装修管理费5000元、加盟费7000元、印花税600元、税务报道1000元、监控系统5800元、叫号及扩音系统5100元、电脑宽带费1800元。信和行公司诉讼中提起反诉，主张1、解除李春成、信和行公司签订的《商铺租赁合同》；2、李春成向信和行公司支付拖欠的房屋租金105626元；3、李春成向信和行公司赔偿免租期（95天）的实际损失160550元；4、李春成向信和行公司支付拖欠的水、电费39178.5元及滞纳金9373.6元；5、李春成向信和行公司支付违约金152100元。2015年10月上旬，李春成停止在涉案商铺的经营。2015年11月10日，李春成给了信和行公司涉案商铺钥匙，但未办理涉案商铺交接。2016年3月30日，经司法鉴定，涉案商铺可确定的装修工程造价为254217.87元。另，涉案商铺内可移动的家具及可移动设备共涉及金额69570元。2016年5月3日，双方自述交接了涉案商铺。但截止本案法庭辩论终结，司法鉴定涉及的涉案商铺内可移动的家具及可移动设备仍在涉案商铺内，且双方对上述物品的归属没有明确约定存在分歧。2016年9月16日，东城区公安消防支队向本院出具《关于东直门外大街××号东直门交通枢纽夹层消防情况的说明》。《说明》称该支队从未有过东直门交通枢纽集散大厅夹层餐饮改造的消防行政许可申报，但在2015年12月14日，位于该东直门交通枢纽集散大厅**的商户北京五方食色餐饮管理中心曾经申报过装修工程消防审批，因夹层与一层部分已通过一部敞开楼梯间联通，破坏了原有消火分区划分，不符合现行规范要求，故未予通过审批。《说明》另称未发现夹层部分因未经消防验收受到行政处罚；但曾于2015年9月4日，因本案信和行公司一层室内装修改造工程未依法进行消防设计审核给予信和行公司责令停止施工并处罚款3万元的行政处罚。2016年11月25日，本院作出（2015）东民初字第15676号民事判决书，判决认定“李春成、信和行公司签订的《商铺租赁合同》，属于房屋租赁合同纠纷，合法有效。现李春成主张合同无效，依据不足，本院不予支持。信和行公司主张解除，李春成同意解除，本院不持异议。合同当事人应依约全面履行合同义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。李春成基于合同生效后因相信信和行公司会全面履行合同义务而对租赁物进行装修，并购买经营设备。而信和行公司未按合同约定提供可供餐饮经营的房屋，客观上不符合消防验收标准，信和行公司的违约行为导致李春成合同目的无法实现，故应认定信和行公司构成根本违约。李春成要求信和行公司返还租金308424元、管理费39000元、租赁保证金102808元、装修管理费5000元的诉讼请求成立，本院予以支持。李春成主张信和行公司赔偿李春成装修损失、设备损失及加盟费、卫生环保等损失系信和行公司的违约行为所致，本院对李春成的上述诉讼请求予以支持，但李春成主张金额过高，本院将结合评估报告书并考虑房屋使用及占用情况酌定。信和行公司主张李春成赔偿免租期的实际损失，并支付违约金的反诉请求，依据不足，本院不予支持；信和行公司主张李春成支付拖欠的水、电费及滞纳金，信和行公司仅向本院出示了自制缴费通知单作为证据，证据不足，本院亦不予支持”。由此，本院判决：一、解除李春成与北京信和行投资有限公司于二〇一四年十一月二十八日签订的《商铺租赁合同》；二、北京信和行投资有限公司于本判决生效后七日内返还李春成租金三十万八千四百二十四元、管理费三万九千元、租赁保证金十万二千八百零八元、装修管理费五千元；三、北京信和行投资有限公司于本判决生效后七日内赔偿李春成损失三十万元；四、驳回李春成的其他诉讼请求；五、驳回北京信和行投资有限公司的其他反诉请求。本院一审判决后，北京信和行投资有限公司不服，上诉于北京市第二中级人民法院。2017年4月21日，北京市东城区公安消防支队回函北京市第二中级人民法院，函称涉案商铺夹层所在的东直门外大街39号整体于2008年经消防验收合格。针对如果涉案商铺商户进行申请，涉案商铺是否具备通过消防验收条件的问题，消防支队答复“涉案商户在装修工程经过消防设计审核，施工完成后准备资料后申报消防验收，经资料审核并现场符合现行消防规范后即可通过消防验收”。关于涉案商铺所在东直门外大街××号在2008年消防验收合格后是否仍需要进行报验的问题，消防支队答复“在使用期间如果该场所进行了扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），完工后应申请消防验收”。2017年5月10日，北京市第二中级人民法院作出（2017）京02民终1601号民事裁定，裁定撤销本院（2015）东民初字第15676号民事判决，将本案发回本院重审。2018年5月30日，本院至北京市东城区公安消防支队调查涉案商铺消防审核、验收、监督情况，该支队答复如下：一、北京市已于2013年下发文件（消监字[2013]341号）规定消防行政审批便民措施，北京已经实施。文件规定调整监管模式精简审批项目，强化事后监督。对于建筑整体已通过消防验收，且装修建筑面积不超过300平米的室内装修工程，由原来的“消防设计审核、消防验收、施工备案”统一调整为“施工备案”，即申请人在网上提出申请，填写《承诺书》，后即可取得《小规模室内装修消防安全告知书》。申请人需对申请（备案）材料的真实性及该建设工程消防安全负责。李春成等案件涉及房屋所在工程已经取得【2008】347号《消防验收意见书》，验收结论为合格。如果装修建筑面积不超过300平米或者装修不超过30万的，可以自行通过网上申请，之后即可取得《小规模室内装修消防安全告知书》，申报过程中消防部门并不现场检查、也不会审核告知书载明的文件，这些都是告知申请人负责的，消防部门事后抽查过程中，可能会要求申请人出示相关材料。二、对于商场、餐饮等公众聚集场所，依据《消防监督检查规定》在营业前需要取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。营业前，建设单位或者使用单位应当向消防机构申请消防安全检查，并提交安全检查申请表、营业执照、《小规模室内装修消防安全告知书》等文件。申请人需要到金宝街消防窗口提交材料、申请消防安全检查。现场检查中主要检查安全制度、消防设施、疏解通道等，检查合格后发放合格证。房屋用途属于规划部门职权，消防部门在申请合格证过程中并不要求提供产权证、规划等材料。三、对于申请人窗口受理流程，消防部门收取申报材料后，向申报人填发书面收取材料凭证。如果材料不齐全或不符合规定，消防部门会限期书面一次性告知需要补正的内容。如果不受理的，也会出具书面的不予受理通知书。对于仅是去咨询的并非正式申请的，工作人员会口头答复。四、经调阅档案和向建审部门核实，未发现李春成、北京春成时尚餐厅、魏金利、北京赢金利餐饮店、北京捞福餐饮有限公司、北京山城一碗餐饮有限公司申请现场检查、办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的申报材料。五、曾五光食色餐饮申报消防设计审核中，一层中心区通往夹层的楼梯，未设置纵向防火分隔，不符合规范要求，未通过审核。后该公司进行了整改，消防现场检查时楼梯问题已经整改完毕，现已经通过消防验收。六、截止目前，未对涉案4家商铺抽查，也未进行过行政处罚。2018年6月28日，北京市东城区公安消防支队函复本院，函称：一、北京市公安局消防局于2008年7月17日所做验收合格的《建筑工程消防验收意见书》为大楼的土建及竣工验收意见（不含装修），室内装修时应当重新申报消防设计审核及消防验收；涉案商铺所在的夹层公共区域已经进行了内部装修，但并未申报室内装修的消防设计审核及消防验收，因此无法确定涉案商铺所在区域的消防设计是否符合国家标准。二、李春成曾至支队窗口咨询过公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查申报事宜，支队要求其申报时需要提供所在夹层公共区域室内装修的消防设计审核及消防验收意见。该函另称李春成就涉案商铺的装修未向支队申报过消防设计审核和消防验收，但是申报过《小规模室内装修消防告知书》便民措施。针对涉案商铺所在夹层是否存在无法通过餐饮类经营消防验收情形的问题，该函称我支队需要对已经消防设计审核合格的内容组织消防验收，进行综合评定。2018年7月20日，本院组织北京市东城区公安消防支队相关人员及李春成、信和行公司来院陈述相关问题。北京市东城区公安消防支队相关人员表示涉案商铺所在的夹层和一层之间开了楼梯属于二层装修，但未就此重新申报消防验收，故在此情况下，如李春成事后就涉案商铺申请消防安全检查，支队不会向其发放《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。另查，信和行公司称李春成尚未支付2015年6、7、8、9月的水电费共计39178.5元，信和行公司提供了2015年7、8、9、10月的缴费通知单为证，通知单载明李春成应付6月水电费10734.85元、7月水电费10740.2元、8月应付水电费9679.45元、9月应付水电费8024元，其中7、8月份的缴费通知单上有李春成本人签字确认，9月份缴费通知单上“刘海艳”签字，李春成称不认可此人；10月份缴费通知单无人签署，信和行公司称因此时李春成已经撤店。李春成称忘记了是否已经交纳过2015年7、8月份缴费通知单上所载的款项。李春成庭审中未提供停业前已结清水电费证据。本院认为:经查证属实,李春成现已经取得《小规模室内装修消防安全告知书》，进行了消防施工备案，依据《消防监督检查规定》，涉案商铺在营业前应当向消防机构申请消防安全检查，并提交安全检查申请表、营业执照、《小规模室内装修消防安全告知书》等文件，取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。虽李春成现有证据不足以证明其正式申报过消防检查，但根据消防部门最终回函确认李春成曾至支队窗口咨询过公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查申报事宜，支队曾要求其申报时需要提供所在夹层公共区域室内装修的消防设计审核及消防验收意见。另，根据消防部门最终回函确认涉案商铺所在的夹层公共区域已经进行了内部装修，但并未申报室内装修的消防设计审核及消防验收，因此无法确定涉案商铺所在区域的消防设计是否符合国家标准，在此情况下，消防部门无法向李春成就涉案商铺发放《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。由此，本院认为涉案商铺客观上确实存在不能通过消防安全检查并获得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的情形，导致李春成无法正常使用涉案商铺，致使李春成的合同目的无法实现，信和行公司未能提供适租的房屋已经构成违约，李春成有权解除合同。关于李春成的本诉诉请，因双方对解除合同无分歧，故本院照准。李春成已付的租赁保证金102808元，信和行公司应予以返还。李春成已付的租金308424元和管理服务费39000元，信和行公司无需返还。至于李春成另主张的装修损失323787.87元、不锈钢操作台1个1500元、电磁炉1台180**元、2015年5-9月固定税19460元、办理卫生环保及验收费用20000元、装修管理费5000元、加盟费7000元、印花税600元、税务报道1000元、监控系统5800元、叫号及扩音系统5100元、电脑宽带费1800元，本院认为李春成客观上确会因合同提前终止产生经济损失，但鉴于其所述的经济损失客观上无法一一准确查证属实其真实性、关联性，故本院将结合原审中评估报告，综合考虑双方合同已履行期间、合同剩余期间、当事人过错等主客观因素后，酌定信和行公司应付李春成的赔偿金额。关于信和行公司的反诉请求，因李春成系于2015年11月10日给了信和行公司涉案商铺钥匙，故李春成理应向信和行公司支付2015年9月6日至2015年11月10日期间信和行公司主张的租金105626元；李春成尚应支付信和行公司截止2015年11月10日的水电费39178.5元；至于信和行公司其他反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李春成和被告（反诉原告）北京信和行投资有限公司之间的租赁合同关系；二、被告（反诉原告）北京信和行投资有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）李春成租赁保证金102808元；三、被告（反诉原告）北京信和行投资有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）李春成损失300000元；四、原告（反诉被告）李春成于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）北京信和行投资有限公司2015年9月6日至2015年11月10日期间租金105626元；五、原告（反诉被告）李春成于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）北京信和行投资有限公司截止2015年11月10日的水、电费39178.5元；六、驳回原告（反诉被告）李春成其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）北京信和行投资有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4064元，由李春成负担（已交纳）；反诉案件受理费4151.21元，由北京信和行投资有限公司负担（已交纳）；鉴定费17000元，由北京信和行投资有限公司负担（于本判决生效后三日内直接支付给李春成即可）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李成博审 判 员  闫 薇人民陪审员  曲 丽二〇一八年八月二十一日法官助理刘娅书记员牛欢