文书内容江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0281民初7180号原告：江苏泓安物业管理有限公司，住所地江阴市澄江中路155号。法定代表人：邓峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：程心源，该公司法务。委托诉讼代理人：薛翔文，该公司法务。被告：刘小红，女，1972年8月7日出生，汉族，住江阴市。原告江苏泓安物业管理有限公司(以下简称泓安公司)与被告刘小红物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月14日受理后，依法由代理审判员田遥适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泓安限公司的委托诉讼代理人程心源、薛翔文、被告刘小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泓安公司向本院提出诉讼请求：1、判令刘小红立即支付拖欠的物业费25655元（2016年8月1日起至2018年12月31日）；2、判令刘小红支付截止至2018年4月26日的逾期付款滞纳金4899元，具体金额计算至实际缴纳之日；3、本案诉讼费用由刘小红承担。事实与理由：刘小红是和院西区别墅20号房业主，该房屋建筑面积为268.1平方米，于2013年1月18日交付刘小红。交房当日，他公司与刘小红签订了《和院前期物业管理服务协议》一份，约定由他公司为和院西区提供物业管理服务，约定物业管理费为3.3元/平方/月（因工作人员3失误，导致错误签订了本属于和院东区高层业主2.2元/平方/月的物业服务合同），即刘小红每年应缴纳物业费10616元，现刘小红已缴纳至2016年7月31日的物业费，尚结欠2016年8月1日至2018年12月31日的物业费25655元。根据合同约定，物业费应于每年首月10日前一次性缴纳，逾期缴纳按照日千分之三计算滞纳金，现他公司自愿按照日万分之五计算滞纳金，故刘小红尚结欠截止至2018年4月26日的滞纳金4899元，具体如下：物业费应交时间              计算期间              欠付物业费              逾期天数2018.4.26              滞纳金      （按日万分之五）                  2016.1.10              2016.8.1-2016.12.31              4423元              836天              1848元                  2017.1.10              2017.1.1-2017.12.31              10616元              470天              2494元                  2018.1.10              2018.1.1-2018.12.31              10616元              105天              557元                  合计              25655元              4899元      为维护他公司的合法权益，故诉至法院，望判如所请。2018年8月1日，泓安公司自愿撤回了关于滞纳金的诉讼请求。被告刘小红辩称：她签订的物业协议约定的物业费标准为2.2元/平方/月，交房的时候她已经交了1万多元物业费，开发商又赠送了1年的物业费，泓安公司起诉后她又交了1万多元物业费，按照合同约定的2.2元/平方/月标准计算物业费的话，她认为她现在只欠2018年的物业费，她愿意按此标准缴纳尚结欠的物业费，但泓安公司并不接受本院经审理认定事实如下：涉案物业位于和院20号，建筑面积为268.10平方米，由江阴泓泰置业有限公司（以下简称泓泰公司）开发，刘小红于2010年12月24日向泓泰公司购买了涉案物业。和院20号属于和院小区内的联排别墅，位于整个和院小区西侧。2013年1月18日，泓泰公司向刘小红交付了涉案物业。同日，泓安公司与刘小红签订了《和院（东区）前期物业管理服务协议》一份，合同约定的物业名称为和院（东区），业主所购商品房类型为六联排，座落位置为20号，建筑面积为268.10平方米。物业服务期至区域正式成立业主委员会并签署本区域《物业管理委托合同》之日止。关于物业费，协议约定入伙时一次性交纳为期12个月的物业费，物业费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为2.2元/平方米/月，物业费按壹年/期交纳，业主或物业使用人应在每年首月10日前向泓安公司交纳当期物业费。业主应按时交纳物业管理费，如业主连续三个月未交纳物业管理费，泓安公司将采取法律诉讼方式追缴物业管理费及滞纳金。滞纳金的收取标准为每逾期一日加收应缴额的千分之三。当日，泓安公司向刘小红出具了金额为10617元的收据一张，收据载明的缴款单位为：和院20号，收款事由为：物业费2013.1.1至2013.12.31。2017年5月24日，泓安公司向刘小红出具了金额为10617元的收据一张，收据载明的缴款单位为和院20号（刘小红），收款方式为：房产抵扣，收款事由为：物业费2014.1.1-2014.12.31。双方一致确认该物业费为开发商泓泰公司赠送给业主刘小红的物业费。2018年5月16日，泓安公司向刘小红出具了金额为10440元的收据一张，收据载明的缴款单位为：和院20号（刘小红），收款事由为：物业费2015.1.1-2016.6.30（其中2014.1.1-2015.12.31空置24个月七折计算）。泓安公司称该收据载明的10440元实际上是计算至2016年7月31日的物业费，扣除了两年空置期的折扣后计算得出的，收据中的截止期限错误地记载成“2016年6月30日”。2018年5月24日，泓安公司工作人员向刘小红发送微信消息，载明内容大致如下：你家面积268.1，单价3.3，物业费期限2016.8.1-2018.12.31总29个月，268.1*3.3*29算下来金额是25658元，这个金额是到年底的物业费。刘小红回复要求扣除空置期间的折扣。另查明，2014年5月27日，江阴市综合开发管理办公室向泓泰公司出具“商品房建设项目交付使用合格证书”，载明：泓泰公司开发的商品房（高层住宅1#-3#楼，面积54155.32平方米）已按商品房项目竣工交付使用标准验收合格，具备入住条件，同意交付使用。刘小红至今尚未入住使用涉案物业。双方一致同意对于空置两年期间的物业费按照合同约定的七折进行计算。以上事实，有交房流程单、和院（东区）前期物业合同、收据、商品房建设项目交付使用合格证书以及双方当事人的陈述等予以证实。本案的争议焦点为：双方约定的物业费计算标准是多少。刘小红认为，根据双方之前签订的前期物业服务合同约定来看，双方约定的物业费计算标准为2.2元/平方米/月，她仅同意按照合同约定的标准缴纳物业费。但泓安公司认为物业费的计算标准应为3.3元/平方米/月，理由主要有：1.双方签订的物业服务合同是错拿了和院（东区）高层住宅的物业服务合同导致的，而2.2元/平方米/月是高层住宅物业费的收费标准。事实上，涉案物业在和院（西区），双方洽谈时就是协商的3.3元/平方米/月物业费标准；2.刘小红在和院（西区）的其他物业均是按照3.3元/平方米/月的标准收取物业费的；3.从刘小红缴纳物业费后他公司开具的收据中也可以看出刘小红对按3.3元/平方米/月收取物业费并无异议。本院认为，合同生效的前提条件为合同约定内容必须是双方真实意思表示。本案中，虽然双方签订的合同所载明的物业费标准为2.2元/平方米/月，但通过合同的其他内容、履行过程等方面可以看出该物业费标准并非泓安公司的真实意思表示，具体如下：1.双方签订的物业合同除合同首部的物业类型、坐落、面积需要填写之外，其他均是固定打印内容（包括物业费的计算标准），加之物业合同的名称载明的是“和院（东区）”，而和院20号别墅在整个和院小区西侧，泓安公司称拿错合同范本具有一定可信度；2.在合同签订当天，刘小红就缴纳了第一年的物业费，泓安公司也向其出具了相应的物业费收据，根据收据所载明的金额以及物业服务期间，很容易计算得出涉案物业的物业费是按3.3元/平方米/月收取的，如合同约定的物业费标准是真实的，双方不大可能在签订合同当日就不按合同履行；3.在合同履行过程中，泓安公司共向刘小红开具过三张收据，从收据所载明的金额以及物业服务期间均可以计算得出物业费是按照3.3元/平方米/月计算的，刘小红在收到收据后不仅未提出异议，而且还将收据原件保留至今，足以证明刘小红对泓安公司的物业费收取标准没有异议；4.在本案起诉后，泓安公司工作人员通过微信告知刘小红结欠的物业费数额时，微信中明确告知刘小红物业费按照3.3元/平方米/月计算，但在刘小红接下来的回复中并未看到刘小红对收费标准提出异议。综上，可以证明合同中载明的2.2元/平方米/月并非泓安公司的真实意思表示，刘小红要求按该标准计付物业费缺乏依据。因和院小区内与刘小红同样房屋类型的业主均是按照3.3元/平方米/月的标准支付物业费的，而刘小红在和院小区内享受的是泓安公司提供的同等物业服务，理应按同样的标准承担物业费，况且刘小红也已经按此标准缴纳了2013年1月1日至2016年7月31日的物业费，故剩余物业费仍应按此标准缴纳。根据双方的物业费缴费惯例，刘小红应缴纳截止至2018年12月31日的物业费25655元。泓安公司自愿撤回关于滞纳金的诉讼请求系其自由处分自己的权利，本院予以准许。因物业服务合同是由泓安公司提供，在与刘小红签订物业合同时，泓安公司错误地签订了合同导致刘小红在诉讼中对自己所应承担的物业费产生了误判，虽然泓安公司通过其他途径证明了其真实意思表示，但仍应对其过错承担相应的责任，故本案诉讼费由泓安公司自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条第一款之规定，判决如下：被告刘小红应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告江苏泓安物业管理有限公司物业费25655元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计604元（江苏泓安物业管理有限公司已预交），由江苏泓安物业管理有限公司自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。代理审判员 田 遥二〇一八年八月一日书 记 员 陶施佳本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》：第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。