四川省江安县人民法院民 事 判 决 书(2018)川1523民初576号原告：成都雷亚巨幕影视文化传播有限公司，住所地：成都高新区天府大道北段1700号9栋1单元13层1329号。统一社会信用代码：91510100MA61RKB19F。法定代表人：霍春雷，总经理。委托代理人：李自宝，四川华敏律师事务所律师。执业证号：15115201310484822。被告：四川博润商贸有限公司，住所地：四川省江安县江安镇竹都大道江安国际C区1幢3层3-20号。统一社会信用代码：915115230807362360。法定代表人：唐雪颖，总经理。委托诉讼代理人：陈兴云，四川戎城律师事务所律师。执业证号：15115199410267453。原告成都雷亚巨幕影视文化传播有限公司与被告四川博润商贸有限公司（以下简称博润商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告成都雷亚巨幕影视文化传播有限公司的委托诉讼代理人李自宝，被告博润商贸公司的委托诉讼代理人陈兴云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告成都雷亚巨幕影视文化传播有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《租赁合同》；2、判令由被告向原告退还原告履约保证金100000元及逾期利息损失2794.52元（暂计算至2018年3月20日，剩余利息以100000元为基数，按年利率6%，从2018年3月21日计算至被告付清之日止）；3、由被告向原告支付直接损失326135.82元；4、由被告向原告支付违约金1000000元；5、由被告向原告支付预期损失1000000元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月21日,原、被告签订了《租赁合同》，约定被告将位于江安县面积约2261平方米的物业出租给原告，用于经营影城项目，并由被告按照影城设计要求进行建设和交付。合同签订后，原告向被告支付了履约保证金100000元。此后，双方人员包括物业管理公司的负责人对影院设计、效果等通过ＱＱ等方式进行沟通和处理。2017年2月27日，原告按照合同第八条第五款约定，在被告出具场地租赁证明、配合办理的情况下，原告成立江安县龙之泉电影放映有限公司，注册资本500000元。2017年3月，江安县龙之泉电影放映有限公司招聘员工、租赁房屋，用于影城前期工作的开展。2017年9月30日，被告向原告发出《关于终止的函》，以“贵公司无电影放映的经营范围”为由，单方面解除合同。事实上，江安县龙之泉电影放映有限公司于2017年2月27日成立，在其经营范围中明确包括“电影放映”，被告已完全知晓。被告系违约一方。据了解，案涉物业现已经由第三人使用，导致原被告签订的合同无法继续履行。由于被告根本违约，按照合同的约定，原告有权追究因被告根本违约给原告造成的损失，包括违约责任和赔偿责任。其中违约金1000000元，合理损失包括公司注册费、设计费、项目介绍费及预期利益损失。原告仅主张1000000元的预期损失。综上，原被告签订的《租赁合同》真实、合法、有效，被告根本违约，造成合同无法履行，原告有权请求解除合同，并有权依法向被告主张违约责任和赔偿责任。现原告诉至人民法院，提出上述诉讼请求。被告博润商贸公司辩称，一、原被告双方于2016年7月21日签订《租赁合同》属实，是双方真实意思表示，应当是有效合同。二、因为原告的经营范围里面没有电影放映资质，原告又未提供其工商登记信息，致使被告在原告没有电影放映资质的情况下签订合同。合同签订以后，被告于2017年9月22日调取了原告的工商登记情况，发现原告没有电影放映资质，才将房屋重新租赁给取得了电影放映资质的另一单位，被告于2017年9月30日发出终止合同的函，明确告知由于原告没有经营范围，要求终止合同。原告发了特快专递函，但是被告拒签。原告又微信发给了原告终止函。原告收到后并没有提出异议和抗辩，因此原被告双方签订的租赁合同已经于2017年9月30日后终止。三、租赁合同终止的主要原因是原告没有经营资质，没有得到有关部门批准，也没有按约定出资新设立电影放映公司，原告违约在先，应该由原告承担民事责任。四、合同中约定原告应在江安县设立电影放映公司后书面通知被告，权利义务应由新设立的电影放映公司承继，但原告并未书面通知被告，原告不是本案适格主体。五、被告在签订合同以后，为了履行合同对租赁的房屋进行改造，由于原告的违约行为给被告造成的损失,被告将另案起诉予以主张。六、双方签订的合同有违约责任条款，但因原告有违约行为，被告不应承担违约责任并赔偿原告损失，也不应退还保证金。合同签订后，原告的实际损失只有100000元保证金，并没有其他证据证明产生了损失，即使被告违约也只能赔偿原告未履行合同的实际损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、2016年7月21日,原告（乙方）与被告（甲方）签订了《租赁合同》，约定被告将位于江安县面积约2261平方米的物业出租给原告，用于经营影城项目，并由被告按照原告提交的影城设计图要求进行建设和交付。租赁合同涉及的房屋权利人为四川江均投资集团有限公司，不动产权证号为川（2017）江安县不动产权第0008955号。四川江均投资集团有限公司委托被告对南屏首座小区5号楼负一层进行统一经营、管理，并对外出租，租赁期限为10年，《租赁合同》另在租金计算及支付方式、双方权利义务、合同主体变更、合同解除和终止、违约责任等方面进行了约定。双方一致同意《租赁合同》自双方签字盖章起成立并生效。被告辩称签订合同时并不知道原告不具有电影放映资质的事实，被告作为商事合同主体，在签订合同前本应谨慎审查相对方的经营范围，其现辩称不知原告不具有电影放映资质不合常理，本院不予确认。二、合同签订后，原告向被告支付了履约保证金100000元（系通过陈海斌支付）。原告根据合同约定，拟在江安县江安镇成立江安县龙之泉电影放映公司。被告于2016年11月9日向江安县工商行政管理局出具证明，证明内容为：兹证明“江安县龙之泉影视放映公司”租用我司物业“江安县”作为成立公司的办公经营场地使用。江安县龙之泉电影放映公司于2017年2月27日成立，经营范围为：电影放映；广告业；预包装食品销售。股东为陈海斌、付明超，出资方式为认缴出资，注册资本500000元。江安县龙之泉电影放映公司成立后，原告未按约定书面通知被告。被告出具的证明中为“江安县龙之泉影视放映公司”，名字虽与原告实际设立的江安县龙之泉电影放映公司有一字之差，但根据合同的约定与各方当庭的陈述，被告是明知原告要在江安县江安镇另行设立公司，且并出具证明予以认可。公司名字虽有一定出入，不能排除系文字录入或工商行政管理部门核准的原因，但不影响本案整个合同的根本效力，不能证明原告有违约行为。江安县龙之泉电影放映公司的股东之一为陈海斌，履约保证金100000元也系其交纳，且江安县龙之泉电影放映公司的法定代表人王超出庭陈述：其系原告与江安县龙之泉电影放映公司的股东共同确定，并由江安县龙之泉电影放映公司根据公司章程指定作为法定代表人的。由此足以证明江安县龙之泉电影放映公司由原告参与设立，而原告是否出资，并不影响本案租赁合同的履行。三、双方人员在履约过程中对影院设计、效果等进行沟通和处理。2017年4月25日，被告方人员与江安县龙之泉电影放映公司的法定代表人王超代表原告方在影院设计图纸上签字。此后，被告方根据设计图纸对租赁房屋进行改造施工，并于2017年7月31日对影院相关施工项目进行了收方。被告提交影院设计图纸上有王超的签字，足以证明被告对王超系原告方代表身份的认可。四、2017年7月25日，被告与成都天道世纪影院管理有限公司签订《电影院租赁合同》，又将位于江安县即本案涉及房屋出租给成都天道世纪影院管理有限公司，租赁期限自2017年9月30日起至2032年9月30日止。2017年9月30日，被告向原告邮寄《关于终止的函》，以原告无电影放映的经营范围为由，要求终止合同。2017年10月2日，被告将《关于终止的函》通过彩信方式发送到原告方人员任某的手机号码186××××1675中。现被告已将案涉房屋交付成都天道世纪影院管理有限公司在江安县江安镇设立的江安天道世纪影院管理有限公司经营管理使用，从事电影放映等业务。原告现为维护其合法权益，遂诉至本院。审理中，被告曾辩称《租赁合同》无效，但其后又主张合同有效。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告与被告之间的《租赁合同》,系双方真实意思表示，该合同已成立并生效，应受法律保护。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，各方当事人应按照约定履行义务。本案的争议焦点如下：1、原告是否系本案适格诉讼主体。2、被告在履行合同中是否构成违约。3、被告若违约，是否应当向原告退还履约保证金并支付违约金、赔偿直接损失以及间接损失。关于争议焦点一。根据《租赁合同》第八条第五项“乙方有权依据本协议另行出资成立（暂定名），该公司注册为独立的企业法人后，乙方及新成立的公司应立即书面通知甲方，甲方收到书面通知时起，本合同的乙方履行主体无条件地变更为该法人实体，甲方应当无条件地予以确认和签订合同。”的约定，原告成立了江安县龙之泉电影放映公司，从双方的实际履行情况来看，双方均知情并予以认可。由于原告与江安县龙之泉电影放映公司未按约定书面通知被告，被告并未与江安县龙之泉电影放映公司签订合同，至今也未将案涉房屋交付给原告或江安县龙之泉电影放映公司，江安县龙之泉电影放映公司尚未承继原告《租赁合同》约定的权利义务。江安县龙之泉电影放映公司的法定代表人王超出庭作证也对原告的诉讼资格未予否认，故原告作为合同相对人，依据《租赁合同》起诉被告，系本案适格诉讼主体。关于争议焦点二。被告在未与原告解除双方签订的《租赁合同》的情况下，又于2017年7月25日同案外人成都天道世纪影院管理有限公司签订《电影院租赁合同》，将本案涉及房屋出租给成都天道世纪影院管理有限公司，违背了原被告之间签订《租赁合同》第十一条第二项“合同期内，甲方不得再将该项目涉及的物业与任何第三方签订租赁协议，否则乙方有权单方提出解除本合同，并追究甲方的违约责任，甲方还须赔偿乙方由此遭受的全部合理损失（含预期利益损失）。”的约定，且案涉房屋现已实际交付给成都天道世纪影院管理有限公司在江安县江安镇设立的江安天道世纪影院管理有限公司从事电影放映等业务。被告之行为已构成根本性违约，致使双方签订的《租赁合同》的根本目的不能实现。原告在签订合同后，按照合同履行了合同义务，并交纳了履约保证金，设立了江安县龙之泉电影放映公司。被告并未举证证明原告在此过程中有根本违约行为，却于2017年9月30日以原告无电影放映的经营范围、合同无效为由，终止与原告合同。被告作为企业法人，在签订合同前知道或应当知道原告的经营范围，其在与原告签订合同后又另行与案外人签订《电影院租赁合同》，之后才向原告发出终止合同的函，明显不讲诚信，其终止合同的理由并不充分，仅是为了掩饰其已经违约的事实。又依照《中华人民共和国电影产业促进法》第二十四条第二款“企业、个体工商户具有与所从事的电影放映活动相适应的人员、场所、技术和设备等条件的，经所在地县级人民政府电影主管部门批准，可以从事电影院等固定放映场所电影放映活动。”、第二十五条“依照本法规定负责电影发行、放映活动审批的电影主管部门，应当自受理申请之日起三十日内，作出批准或者不批准的决定。对符合条件的，予以批准，颁发电影发行经营许可证或者电影放映经营许可证，并予以公布；对不符合条件的，不予批准，书面通知申请人并说明理由。”之规定，即使企业在工商登记信息经营范围中包含有电影放映，其也应当到当地县级人民政府电影主管部门取得电影放映经营许可证才能进行电影放映。而电影放映经营许可证的取得，需要具备相应的资金、人员、场地、技术、设备以及有院线合作等条件后，通过向电影主管部门申请，并经消防安全等相关部门验收合格、符合条件后，电影主管部门才会颁发电影放映许可证。原告在与被告签订合同后，成立江安县龙之泉电影放映公司，并在工商行政管理部门取得了经营范围包括电影放映的营业执照，在积极为取得电影放映资质作准备，并未怠于履行合同。被告将房屋出租给原告的主要目的在于收取租金，原告经营范围中虽然没有电影放映的经营范围，并不影响被告收取租金的主要目的。原告设立江安县龙之泉电影放映公司后未书面告知被告，也并非根本违约。故被告于2017年9月30日发函主张合同无效而终止合同，既不符合双方合同的约定，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效条款、第九十四条关于合同解除条款规定的情形，被告终止合同的理由不能成立。由于现在案涉房屋实际上已不能完成交付，双方的《租赁合同》因被告的严重违约行为已经实际解除，本院对原告请求解除合同予以支持。关于争议焦点三。因被告的根本违约行为致使双方签订的《租赁合同》已经实际解除，原告的合同目的不能实现，被告应承担相应的违约责任。根据《租赁合同》的约定，被告收取的履约保证金100000元应退还原告，并支付逾期利息。原告主张的逾期利息按年利率6%计算并未超过合同约定以及法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”之规定，《租赁合同》即使解除，违约金是当事人预先确定的独立于合同债务履行之外的给付，违约金条款属于“合同中结算和清理条款”。双方签订的《租赁合同》第十一条第四项约定“在本合同生效后，任何一方违反本合同的约定，导致本合同解除或事实上不能履行的，违约方除应当向守约方支付违约金人民币100万元外，还应向守约方赔偿因此遭受的其他全部损失。”双方约定的租赁期限较长，为保证合同的严格履行，此条款约定的违约金明显具有惩罚性质，从租赁期限、租金计算和双方预期来看，违约金金额并不过高，考虑到本案合同的履行情况与当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，本院对原告请求被告支付违约金1000000元予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，原告的损失包括直接损失和预期损失。关于直接损失，原告请求326135.82元，其提交的部分票据不是正式票据，部分票据显示单位名称为“龙泉国际影城”、“泰安市龙之泉电影放映有限公司”，部分交通费并非合理支出，工资表不能确定工作人员实际领取工资，并显示存在工作人员多处领取工资的情形。绝大多数票据中涉及的时间、地点、人员等不能证明与履行本案合同之间的关联性，支出的差旅等费用也不能证明其合理性。鉴于原告公司在外地，有工作人员也在外地，与被告进行沟通联系，为项目的顺利进行作了一系列准备工作。原告因签订履行合同以及解决本案纠纷而产生的人力物力财力等是必然合理的支出，但原告举示的证据不能证明其确切经济损失，本院酌情支持30000元。关于预期损失，原告提交的江安县本地两家影院近年来的票房及单座产出情况，拟证明其遭受的预期损失，但未考虑影院营业成本、税费、市场竞争等诸多因素，并不能证明两家影院常年的经营利润，原告提交的证据不足以证明其预期损失，故本院对原告主张预期损失1000000元不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十八条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国电影产业促进法》第二十四条第二款、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告成都雷亚巨幕影视文化传播有限公司与被告四川博润商贸有限公司于2016年7月21日签订的《租赁合同》；二、被告四川博润商贸有限公司于本判决生效后十日内退还原告成都雷亚巨幕影视文化传播有限公司履约保证金100000元，并从本判决生效之日起至付清时止按年利率6%支付逾期利息；三、被告四川博润商贸有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告成都雷亚巨幕影视文化传播有限公司直接经济损失30000元；四、被告四川博润商贸有限公司于本判决生效后十日内给付原告成都雷亚巨幕影视文化传播有限公司违约金1000000元；五、驳回原告成都雷亚巨幕影视文化传播有限公司本案其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26231元，由原告成都雷亚巨幕影视文化传播有限公司负担9731元，由被告四川博润商贸有限公司负担16500元；此款原告成都雷亚巨幕影视文化传播有限公司已预交，被告四川博润商贸有限公司应负担部分于本判决生效后十日内向成都雷亚巨幕影视文化传播有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长  易 渡审 判 员  汪 泽人民陪审员  曾友成二〇一八年八月十七日书 记 员  徐 阳