阜新市海州区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)辽0902民初1148号 原告，高某，男，1983年5月20日出生，汉族，现住阜新市海州区。 委托代理人刘某某，女，1970年12月25日生，汉族，现住阜新市海州区。 被告，盘锦荣旭物业管理有限公司阜新分公司，住所地，阜新市海州区振兴路**。 负责人，张庆丰，系该公司经理。 委托代理人，阚某，1987年11月21日出生，汉族，现住盘锦市兴隆台区。 委托代理人，黎某，1988年1月16日出生，汉族，现住辽宁省大洼县。 原告高某与被告盘锦荣旭物业管理有限公司阜新分公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵洪斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高某的委托代理人刘玉梅，被告盘锦荣旭物业管理有限公司阜新分公司的委托代理人黎莹、阚娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2016年12月2日，原告高某与阜新中地信房地产开发有限公司签订了房屋买卖协议，购买房屋坐落于阜新市海州区振兴路49-2-1182，面积89.26平米，并在阜新市房地产信息中心网上备案。原告到被告物业公司办理入户手续时，被告收取了2015年10月1日至2020年9月末共5年物业费，共计9105元（89.26平米X1.7元X60个月），同时收取拆改押金2000元。自物业公司计费日期2015年10月至原告买房应交费日期2016年12月，被告多收取了原告15个月的物业服务费2276元，要求被告返还。对于拆改押金2000元，根据《中华人民共和国物业管理条例》第53条规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。这说明物业公司仅有告知义务，法律并未赋予其收取拆改押金的权利，不交拆改押金就不办理入户手续，是一种侵权行为。根据辽宁省建设厅颁发的《关于规范住房入住环节收费的通知（辽价发【2008】97号）》第二条及第五条规定，严谨在商品房销售价格以外向购房者收取对讲门及对讲系统等设施费用。办理房屋入住时严格按照当地物价部门制定的物业服务收费有关规定执行，不得擅自收费。我家基础装修承包给装饰公司完成，装饰公司负责垃圾清运，没有垃圾落地，不存在缴纳垃圾清运费，电梯属于公共设施，物业费已经包含电梯费用，物业无权利在收取二次电梯使用费。综上所述，为维护原告的合法权益，请人民法院查清事实，判令被告立即返还原告物业费2276元，拆改押金共计2000元，判令被告退还原告可视对讲门费用500元，垃圾清运费用500元，装修期间电梯使用费300元。 被告辩称，原告主张返还物业费、拆改押金、垃圾清运费、装修期间电梯费、可视对讲系统没有事实及法律依据，被告不应退还上述款项，应驳回原告的诉讼请求。 原告高某购买的振兴路49-2幢1182号房屋开发公司已于2015年1月14日售于个人，原告系从他人处购买。因原告购买此房屋低于市场价很多，所以签订承诺书，承诺所购房屋不得再次低于市场价出售，并且涉及一切费用由高某自行承担。现代城小区办理进户日期为2015年2月，按照物业管理相关条例，该户房屋物业费缴纳时间应为2015年2月起，但高某办理进户日期为2015年10月，费用从2015年10月1日起收取实则是给她的优惠政策，所以原告所诉多交了15个月物业费，实则是少收了8个月的物业费，有此户房屋买卖合同、原告从他人处购买房屋的买卖协议、原告当时签订的承诺书以及进户通知单作为证据证明以上事实。因此，不应向原告退还物业费2276元。 物业公司担负着小区公共设施的监管维护任务，收取装修保证金是为了规范室内装修，防止住户随意拆改损害其他业主或公众利益，也是为了给小区更好的规范服务，这在全国包括阜新市都有实施，业主在办理进户时，物业公司与业主签订相关装修协议明确告知注意事项，并收取装修保证金，经业主签字确认后生效，装修保证金在业主装修后经验收合格予以全额返还，如业主将房屋主体或公共部位设备设施、管道等损坏导致验收不合格的经整改或恢复后，验收合格予以退还。已向原告高某返还拆改押金。 关于垃圾清运费，根据《城市建筑垃圾管理规定》第九条的规定，任何单位和个人不得擅自设立弃置场受纳建筑垃圾。物业公司按照规定在涉案房屋所在小区设立了专门用于堆放建筑垃圾的地方，建筑垃圾堆放处位于小区3号楼西侧，业主进行装修时需将建筑垃圾统一运至该处，然后由被告统一进行建筑垃圾的清运处理。原告雇佣的装修公司仅是将其室内装修建筑垃圾运出房屋。物业公司设立建筑垃圾堆放处，并由物业公司将装修垃圾统一进行清运处理，原告应该缴纳垃圾清运费，被告不应退还该笔费用。 收取装修期间的电梯费是因为小区内的电梯是客梯，不是货梯，在装修期间，电梯的使用性质被改变，用于载物、载料，这就会对电梯造成非常大的损耗，同时维护电梯的人力成本也随之增加。电梯费并非强制性费用，原告为了装修时运送材料方便要求使用客梯运送建筑材料，被告因此允许原告在支付电梯损耗及人力费等费用情况下使用该电梯，原告认可并自愿缴纳该笔费用，现在原告已经在装修期间利用电梯完成了装修，又要求返还电梯费没有事实及法律依据。 可视对讲系统。现代城小区房屋销售在2010年，当时小区配套设施只是普通单元门，应业主要求，将普通单元门升级为高级智能可视对讲门，该设施由被告统一为业主进行购买和安装，使用人及受益人为小区业主，该费用理应由业主自行承担。原告在办理入住手续时经被告告知同意并自愿缴纳可视对讲系统的费用，该系统已由业主使用近四年，现在要求返还该笔费用，没有事实及法律依据。 综上，原告主张的金额均是其在办理入住手续时同意并自愿缴纳的费用，小区现已办理入住近4年，原告主张返还上述金额没有事实及法律依据，应驳回原告诉请。 经审理查明，案外人张庆丰于2014年11月20日与阜新中地信房地产开发有限公司签订商品房买卖合同书，购买了阜新现代城小区房屋一处，坐落于阜新市海州区振兴路49-2-1182，又于2016年12月2日以每平方米2100元价格转卖与原告高某，双方签订书面买卖协议，原告同时签订承诺书一份，承诺“所购房屋所涉及一切费用自行承担”。因该房屋未办理房屋产权登记，原告于2016年12月2日与开发商重新签订商品房买卖合同书。被告系阜新现代城小区物业管理方。原告于购房当日向被告缴纳2015年10月至2020年9月期间的物业费共计9105元，拆改押金2000元、垃圾清运费500元、装修期间电梯使用费300元、可视对讲门500元，同时签订《现代城装修管理规定》一份。 另查，现代城小区业主装修期间的建筑装修垃圾均弃置于被告统一设立的垃圾堆放点即该小区3号西侧，再由物业管理方负责将垃圾统一清运出小区。 上述事实，有原、被告当庭陈述，商品房买卖合同，买卖协议，承诺书，收款收据、照片等证据在卷佐证，经过庭审质证，足以认定。 本院认为，原、被告双方存在物业服务合同法律关系，应当依照法律规定和物业服务合同的约定享有和履行各自权利义务。关于物业费问题，原告所购房屋系从他人处购买的开发商已售房屋，被告以该房屋从开发商处售出时间为物业费收取起点收取物业费，其中虽包括了原告实际买房入户前的物业费用，但依据原告出具的承诺书内容，可以认定原告对该部分物业费的承担表示认可，因此在与开发商重新签订房屋买卖合同时自愿缴纳，被告向原告收取的物业费属于该房屋自开发商售出后该房屋业主应承担的物业费用，被告不存在多收取现象，原告主张的被告多收部分应认定为原告自愿替房屋实际出售人张庆丰承担部分，现原告主张被告退还多收取的物业费没有事实和法律依据，本院不予支持。关于拆改押金问题，被告于原告入户前收取装修拆改押金2000元系为约束业主在装修过程中遵守规定，对共同部位、共同设施禁止改造。因此，被告应在业主装修完毕，经验收合格后及时退还。关于原告要求退还垃圾清运费、装修期间电梯使用费、可视对讲门费用的诉讼请求，因上述三项收费系原告实际获取对等利益的收费项目，且原告交费时对收费项目明确知晓并自愿支付，三项收费未违反法律强制性规定，不违反公平原则，对原告该部分诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第七条之规定，判决如下： 一、被告盘锦荣旭物业管理有限公司阜新分公司向原告高某退还拆改押金2000元（已退还）； 二、驳回原告高某其他诉讼请求。 当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告盘锦荣旭物业管理有限公司阜新分公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省阜新市中级人民法院。 审判员  赵洪斌 二〇一八年八月二十七日 书记员  赵 阳