湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书(2018)湘0102民初6044号原告王某某。委托代理人郭祖云，湖南天恒健律师事务所律师。委托代理人毛诚明，湖南天恒健律师事务所律师。被告周某某。原告王某某诉被告周某某房屋租赁合同纠纷一案，于2018年5月31日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后,依法适用简易程序，并于2018年7月30日公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托代理人毛诚明、被告周某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某某诉称，2016年12月15日，王某某与周某某签署了一份《房屋租赁合同》，合同约定王某某将位于长沙市人民西路379号的房屋租赁给周某某使用，租期为5年，从2016年12月15日起至2021年12月15日止；租金第一年和第二年按每月21000元计收，第三年起按5%递增收取；租金每季度支付一次，下次租金支付必须提前10天时间。周某某无故拖欠租金的，王某某有权按欠付租金每天1%向加收违约金。租赁期内，周某某经王某某书面同意可将房屋转租给第三方使用，取得使用权的第三方即自动成为该合同的承租方。该合同签订后，王某某如约将租赁房屋交付周某某使用，但周某某从2017年9月起即停止向王某某支付租金。2018年3月12日，经王某某书面同意，周某某将租赁房屋转租给第三方使用，双方的租赁合同已依约解除，但周某某至今仍拒向王某某支付欠付租金63000元及违约金。周某某的上述行为已经构成严重违约，故请求：一、判令周某某向王某某支付租金63000元及违约金159800元（违约金按欠付租金每日1%计算至租金付清之日止，暂计止2018年5月24日的违约金为159800元）；二、由周某某承担本案全部诉讼费用。被告周某某辩称，一、王某某起诉的被告主体错误。2016年12月15日王某某与周某某签订《房屋租赁合同》时，双方都清楚合同标的物房屋是用于长沙缘印巷餐饮文化有限公司经营所需，只是由于当时公司尚在工商注册申办当中，所以才由周某某进行代签，公司在注册完成后，即于2016年12月25日由公司出具函认可王某某的代签是公司授权的职务行为，并明确该合同中约定承租方的所有权利义务均由公司承担。在《房屋租赁合同》签订过程中公司的有关股东也全程参与了，王某某对公司租房情况及公司经营模式没有任何异议。二、王某某所诉事实严重失实。2018年3月12日签订《转让协议》现场，应王某某与其家属要求，第三方将部分转让款共计57000元转至周某某与其家属银行卡内，按照《转让协议》约定转让费用为159800元，在周某某与其家属的要求下，实际收到的款项为102800元。长沙缘印巷餐饮文化有限公司自2017年10月至2018年3月12日租金应为112700元，在扣除转让款57000元及原合同约定已交付的押金21000元，实际欠付租金为34700元。因此，王某某应依法向长沙缘印巷餐饮文化有限公司主张偿还实欠的租金只有34700元，而不是63000元。三、延付租金是王某某认可的，并不是周某某的违约行为，而是王某某在准许参与转租过程中存在恶意损害周某某利益扩大不利后果的行为，故按照合同法第一百一十九条的规定没有向承租方主张违约金的权利，且房屋租赁合同中约定违约金标准过高。综上，请求驳回王某某对周某某的起诉以及其他的诉讼请求。经审理查明，2016年12月15日，王某某与周某某签订《房屋租赁合同》，合同约定：王某某将位于长沙市人民西路379号的房屋租赁给周某某使用，租赁期限为五年，从2016年12月15日起至2021年12月15日止；租金标准为第一年和第二年每月租金为21000元，年租金为252000元；周某某需向王某某交纳押金21000元；租金暂定为每季支付一次，下次租金支付必须提前十天时间；周某某必须按照约定时间向王某某缴纳租金，若无故拖欠，王某某有权向周某某每天按实欠租金的1%加收滞纳金；租赁期间，周某某如因转让或其他原因将房屋转租给第三方使用，必须事先书面向王某某申请，由第三方书面确认，征得王某某的同意，取得使用权的第三方即成为合同的当事乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。合同签订后，王某某按约将房屋交付给周某某使用。租赁期间，周某某通过银行转账的方式向王某某支付了2016年12月15日至2017年9月15日期间的租金，共计189000元。2018年3月12日，周某某与案外人刘正午签订《房屋转让协议》，协议约定：周某某于2018年3月12日将位于长沙市人民西路379号的房屋转让给刘正午使用。协议第三条约定：刘正午在签订协议时一次性向周某某支付转让费共计159800元整，上述费用已包括周某某的装修费用及其他相关费用，周某某不得再向刘正午索取任何其他费用。协议第五条约定，2018年3月12日之前的水电费及其他债务费用与刘正午无关，周某某承担责任，由于周某某欠付水电费导致刘正午在经营当中停水停电造成刘正午经济损失由周某某负责。协议第七条约定，周某某于签订合同当日交付5000元押金给房东王某某作为水费，多退少补。协议落款处王某某称，同意转让，但转让费用与房东无关，有关责任与周某某、刘正午有关，王某某签字确认。2018年3月12日，刘正午通过银行转账的方式代周某某向王某某支付费用57000元。2018年5月19日，湖南天恒健律师事务所接受王某某委托，就周某某拖欠房屋租金及违约金事宜，向周某某出具律师函，要求周某某于收到律师函之日起3日内支付所欠租金及违约金。2018年5月31日，王某某诉至本院，要求判如所请。另查明，王某某诉请周某某支付租金63000元系2017年第四季度三个月租金，周某某亦承认2017年10月以后租金没有交纳。周某某承认房屋押金21000元由上一个承租人代为缴纳（包括在周某某向上一个承租人的转让费用中），王某某在庭审中确认收到周某某押金21000元，但称己转为次承租人刘正午的房屋押金，刘正午出具证明称转让费159800元包括房屋押金，周某某则称刘正午的转让费中不包括房屋押金的转让，应抵扣欠付房租。长沙缘印巷餐饮文化有限公司从未向王某某支付过房屋租金。以上事实，《房屋租赁合同》《转让协议》、律师函、王某某的招商银行交易明细表、刘正午的证明、长沙缘印巷餐饮文化有限公司确认授权函、租赁合同书、内资企业登记基本情况表、长沙缘印巷餐饮文化有限公司确认告知函、转让协议、银行交易明细、微信聊天记录以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，王某某与周某某签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。周某某承租使用房屋，应按合同约定支付租金。合同签订后，王某某按约将租赁房屋交付周某某使用，符合合同约定。周某某未按时支付房屋租金，违反合同约定，应承担违约责任。关于周某某辩称王某某起诉的被告主体错误，周某某是代长沙缘印巷餐饮文化有限公司签订的租赁合同，承租方的所有权利义务均由公司承担的意见，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案租赁合同签订和解除的双方均为周某某与王某某，交纳房屋租金亦是周某某向王某某交纳，长沙缘印巷餐饮文化有限公司并未实际向王某某支付过任何租金。根据合同相对性原则，周某某是承租人，长沙缘印巷餐饮文化有限公司不是租赁合同的承租人。故周某某的该辩称意见不符合法律规定，本院不予支持。关于欠付租金数额的问题。双方对欠付2017年第四季度租金的事实并无异议，争执的焦点则是已交押金21000元抵扣问题。王某某称己转为次承租人刘正午的房屋押金，周某某则称刘正午的转让费中不包括房屋押金的转让，应抵扣欠付房租。本院认为，转租协议中约定：刘正午一次性向周某某支付转让费共计159800元整，上述费用已包括周某某的装修费用及其他相关费用，并未明确包括房屋押金，周某某亦表示不包括房屋押金，故王某某并未提供充分证据证明自已的上述主张。周某某表示该房屋押金已抵扣房屋租金，根据本院庭审查明的事实以及双方提供的银行交易明细等证据，能够确认周某某实际欠付王某某的租金应为42000元。周某某辩称其实际欠付租金仅为34700元的意见无事实依据，本院不予支持。王某某要求周某某支付欠付租金63000元的诉讼请求，本院部分予以支持。《房屋租赁合同》第二条第3项明确约定：租金暂定为每季支付一次，下次租金支付必须提前十天时间。因此，周某某应于2017年9月5日支付2017年第四季度租金。周某某未按合同约定支付租金，属于违约行为，应按合同约定的违约金标准或法律规定承担违约责任。但《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》第二条第4项约定，出租人对承租人拖欠租金有权要求承租人按每天实欠租金的1％加收滞纳金。周某某认为违约金过高的辨称意见符合法律规定，本院予以支持。周某某辩称延付租金是王某某认可的，并不是周某某的违约行为，周某某并未提供证据予以证明，故本院对该辩称意见不予支持。王某某要求周某某支付违约金159800元（暂计算至2018年5月24日）并按欠付租金每日1％计算至租金付清之日止的诉讼请求，本院部分予以支持。周某某欠付租金，王某某的损失是应收租金的利息损失。根据我国合同法关于违约责任补偿性为主、惩罚性为辅的一般原则，支付违约金一般应与损失相当的立法精神，综合考虑王某某的损失和本案实际情况，周某某应按中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率标准支付违约金为宜。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告周某某在本判决生效之日起五日内向原告王某某支付房屋租金42000元；二、被告周某某向原告王某某支付违约金（以欠付租金人民币42000元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率标准，自2017年9月6日起，计算至实际付清之日止）；如未按本判决指定的期限履行上述第一、二项给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告王某某的其他诉讼请求。本案案件受理费4642元，减半收取2321元，由原告王某某负担1000元，被告周某某负担1321元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 李革文二〇一八年八月十五日法官助理 文 魏书 记 员 廖 燕附本判决引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。