包头市中级人民法院   民事判决书   （2018）内02民终2999号   上诉人（原审原告）：李丹萃，女，汉族，1978年12月30日出生，石拐区宏福水泥制品厂员工，住内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区。   委托诉讼代理人：李凤英（系李丹萃姑姑），女，汉族，1961年12月25日出生，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：杜明斌，男，汉族，1949年1月16日出生，石拐区宏福水泥制品厂员工，住内蒙古自治区包头市。   上诉人（原审被告）:杨启哲，女，汉族，1995年2月16日出生，学生，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：杨俊（系杨启哲父亲），男，汉族，1969年9月2日出生，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：王晓君（系杨启哲母亲），女，汉族，1969年5月17日出生，退休职工，住内蒙古自治区包头市。   被上诉人（原审被告）：包头市郡府物业服务有限公司，统一社会信用代码：×××。   法定代表人：原勇，董事长。   委托诉讼代理人：邬波，女，汉族，1989年2月22日出生，该公司员工，住内蒙古自治区包头市达尔罕茂明安联合旗明安镇塔拉嘎查**。   被上诉人（原审被告）：包头原创香江置业有限责任公司，统一社会信用代码：×××。   法定代表人：董辉，董事长。   委托诉讼代理人：冯冠宇，内蒙古孚本律师事务所律师。   上诉人李丹萃、上诉人杨启哲因与被上诉人包头市郡府物业服务有限公司、被上诉人包头原创香江置业有限责任公司财产损害赔偿纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2018）内0291民初672号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   李丹萃上诉请求：（一）依法撤销一审民事判决；（二）判令三被上诉人赔偿上诉人财产损失2424元；（三）判令三被上诉人停止侵害、排除妨害，立即修复首创加州花园17-505室的漏水（上诉人的楼上）;（四）本案一审、二审的案件受理费及鉴定费全部由三被上诉人承担。主要理由是：（一）一审法院片面引用鉴定结论，不尊重事物发展的因果关系，楼上漏水，责任是楼下密封不严，判决原告承担50%的责任，认定事实不清，判决不公，应判令三被上诉人共同承担全部赔偿责任。（二）一审判决没有全面细致的考虑该报告成因鉴定意见，对于鉴定分析、鉴定结论没有全面衡量。（三）上诉人房屋南面阳台漏水原因是下雨楼上无人看管，排水不畅（地漏下水不通），长时间渗漏导致，与封包阳台和密封不严不存在任何关系。（四）房屋漏水造成损失反而被判决负担各种费用，远大于修理阳台造成的损失。（五）一审判决驳回上诉人“请求三被告停止侵害、排除妨害，立即修复首创加州郡府加州花园17栋505室的漏水”，缺乏依据。   杨启哲针对李丹萃上诉请求和理由辩称，购房合同补充协议第六条明确阳台不得封闭，李丹萃是自己封闭的。而且楼上房子钥匙在物业，并未交付我，物业应负责巡视管理。滴水槽属于建筑专业要求，我不清楚。   杨启哲上诉请求：（一）依法撤销一审民事判决；（二）判决上诉人对被上诉人李丹萃的财产损失及鉴定费用不负有赔偿责任，由被上诉人承担责任；（三）判决一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由是：（一）房屋未办理产权登记且未实际交付，风险与责任应由包头原创香江置业有限责任公司承担；因未尽到义务，包头市郡府物业服务有限责任公司应承担责任；上诉人杨启哲不负有任何责任。（二）被上诉人李丹萃对阳台擅自进行封闭改造的行为，违反购房合同中房屋买受人的义务，对于其财产损失应当自负其责。（三）原审判决认定上诉人杨启哲阳台下部未做滴水槽与被上诉人李丹萃房屋财物受损有关，法律与事实上都有误。   李丹萃针对杨启哲上诉请求和理由辩称，购房合同中没有禁止封闭阳台的约定，我们曾交纳过装修押金，但物业并未扣除我们的押金。而且小区大多数业主阳台都已经封闭，并没有被禁止。楼上漏水到楼下并不是因为楼下装修所造成，上诉人的上诉理由不能成立。   包头市郡府物业服务有限公司针对李丹萃和杨启哲上诉请求和理由辩称，（一）物业公司服务于公共区域，阳台属于业主自用部分，不属于物业服务范围，物业公司也提出业主封闭阳台造成的损失自行承担，业主也签署了保证书。（二）房内的质量问题在质保期内由施工方负责维修，超出质保期应由业主自行处理。（三）已出售的房屋，所有者应对房屋内部配套设施和设备有管理义务，相邻关系由楼上造成的损失应由楼上负责，而不是物业公司。（四）关于17-405房屋称钥匙放置于物业公司，是受开发商委托为业主办理接房手续，对于空置房，物业公司做到了日常巡查，并没有常驻的义务。综上，物业公司没有责任进行赔偿。   包头原创香江置业有限责任公司针对李丹萃和杨启哲上诉请求和理由辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   李丹萃向一审法院起诉请求：（一）判令三被告赔偿原告损失2424元。（二）判令三被告承担本案鉴定费18250元。（三）判令三被告停止侵害、排除妨害，立即修复首创加州郡府加州花园17栋505室的漏水。（四）本案全部诉讼费由被告承担。   一审法院经审理认定事实：原告李丹萃是位于包头稀土高新技术产业开发区首创加州郡府加州花园17栋405室房屋业主，被告杨启哲为首创加州郡府加州花园17栋505室业主。2017年夏季，被告房屋阳台发生漏雨，导致原告装修封闭好的阳台顶部受损。经内蒙古昆岗工程管理有限责任公司鉴定，原告的房屋阳台外窗顶部及侧面漏水与楼上阳台雨水管排水不畅、下雨积水外溢且阳台下部未做滴水槽，外窗顶部及侧面密封不严存在因果关系。经内蒙古中恒信工程造价咨询有限公司鉴定，房屋损害部位修复的工程造价为2424元。另查明，被告包头原创香江置业有限责任公司为首创加州郡府加州花园开发商，被告包头市郡府物业服务有限公司为首创加州郡府加州花园物业公司。   一审法院经审理认为，原告提供的证据鉴定报告可证实原告房屋财物受损与被告杨启哲阳台下部未做滴水槽、原告房屋阳台的外窗顶部及侧面密封不严存在因果关系。被告杨启哲辩解其已交纳全部房款并办理房屋网签手续，但未领取房屋钥匙且未入住，不应承担赔偿责任，被告杨启哲作为房屋的所有权人，对房屋有管理义务，故对原告的财产损失承担50%责任，原告要求被告杨启哲赔偿财产损失2424元的诉讼请求，支持被告杨启哲赔偿原告1212元。原告要求被告包头市郡府物业服务有限公司、包头市原创香江置业有限责任公司赔偿财产损失无法律及事实依据，故对原告要求被告包头市郡府物业服务有限公司、包头市原创香江置业有限责任公司赔偿的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第七条、第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告杨启哲于本判决生效之日起十五日内赔偿原告李丹萃财产损失1212元。二、驳回原告李丹萃要求被告包头市郡府物业服务有限公司、包头市原创香江置业有限责任公司赔偿损失的诉讼请求。三、驳回原告李丹萃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交100元），由原告李丹萃负担25元，被告杨启哲负担25元，退还原告李丹萃50元。鉴定费18250元（原告已预交），由原告李丹萃负担9125元，被告杨启哲负担9125元。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：围绕上诉请求和理由，被上诉人包头市郡府物业服务有限公司在二审中提交如下两组证据：（一）李丹萃签字的保证书复印件一份，欲证明李丹萃于2012年9月12日因自行封闭阳台签署保证书，承诺如在封装阳台过程中或(封闭入住后)给四邻及公共部位造成的损失，由本人承担全部责任。上诉人李丹萃质证后认可本人签字，但保证书写明封装阳台是按照物业公司所规定的统一样式、尺寸、颜色和风格，李丹萃不存在违约。上诉人杨启哲质证后认为物业公司和杨启哲都违反了合同的约定。被上诉人包头市原创香江置业有限责任公司质证后认为封装阳台确实与购房合同约定不符，但保证书中产权人承诺对封装阳台造成的损失由自己承担。经本院审查，结合当事人陈述及一、二审中提交证据，可以证明首创加州花园17-405房屋阳台是上诉人李丹萃自行封装，物业公司规定了封装阳台的统一样式、尺寸、颜色和风格的事实。二审另查明，首创加州花园17-505房屋未办理产权登记且未实际交付上诉人杨启哲，在未交付前由被上诉人包头市郡府物业服务有限公司负责日常管理和巡视。经二审审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。   本院认为，本案中争议焦点是损害成因、责任主体及责任承担比例的认定问题。首创加州花园17-405房屋损害成因经鉴定机构鉴定，房屋南面客厅哑口内侧房屋漏水与楼上南面客厅下雨进水存在因果关系，房屋阳台外窗顶部及侧面漏水与楼上阳台雨水管排水不畅、下雨积水外溢且阳台下部未做滴水槽，外窗顶部及侧面密封不严存在因果关系。在涉案的首创加州花园17-505房屋未交付业主前，被上诉人包头市郡府物业服务有限公司作为房屋的实际管理人，对房屋未尽到足够的管理和维护义务，未及时进行安全巡查，因楼上雨水管排水不畅，导致积水外溢和客厅下雨进水，进而导致楼下房屋损害，应承担主要责任。而上诉人李丹萃自行改装的阳台外窗顶部及侧面密封不严也是漏水的原因之一，其自身亦应承担次要责任。同时，物业公司在允许业主按照统一样式、尺寸、颜色和风格封装阳台的同时，也应该提示并与业主配合做好楼上楼下相应部位滴水槽的设计和制作。综上，本院根据损害的成因及当事人过错程度，依法酌定由包头市郡府物业服务有限公司承担70%的赔偿责任，李丹萃自身承担30%的责任。对于李丹萃的财产损失，各方当事人对一审法院委托司法鉴定机构作出的工程造价鉴定意见均无异议，本院予以采信，并按照责任比例确定当事人各自承担的损失数额及鉴定费数额。   漏水发生时，杨启哲并未实际占有、使用和管理房屋，包头市原创香江置业有限责任公司也并非房屋实际管理人和侵权人，故均不应承担相应赔偿责任。李丹萃和杨启哲的部分上诉请求，符合法律规定和本案基本事实，本院予以支持，其他诉讼请求，依据不足，本院不予支持。   综上所述，李丹萃和杨启哲的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：   一、撤销内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2018）内0291民初672号民事判决。   二、由被上诉人包头市郡府物业服务有限公司于判决生效之日起十五日内赔偿上诉人李丹萃财产损失1696.8元。   三、驳回上诉人李丹萃和杨启哲的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一、二审案件受理费150元，由上诉人李丹萃负担45元，由被上诉人包头市郡府物业服务有限公司负担105元。鉴定费18250元，由上诉人李丹萃负担5475元，由被上诉人包头市郡府物业服务有限公司负担12775元。   本判决为终审判决。     审判长 刘 纲   审判员 沈艳萍   审判员   李雅滨     二○一九年二月二十一日   书记员 马林莹   附：本判决所适用法律条款   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。