江苏省常州市新北区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0411民初3543号原告：常州万科房产代理有限公司河海分公司，住所地常州市新北区河海综合市场58-30号。统一社会信用代码9132041159256225XE。负责人：张晴，系该分公司总经理。委托诉讼代理人：诸小燕，江苏其久律师事务所律师。被告：戴和平，男，1968年7月22日生，汉族，住常州市新北区。被告：王红妹，女，1969年7月18日生，汉族，住常州市新北区。委托诉讼代理人：秦鑫、沈秀，江苏禾邦律师事务所律师。原告常州万科房产代理有限公司河海分公司（以下简称“万科公司”）诉被告戴和平、王红妹居间合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案受理后，依法由审判员邹科琦适用简易程序，于2018年8月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人诸小燕，被告王红妹的委托代理人秦鑫到庭参加诉讼。被告戴和平经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科公司向本院提出诉讼请求：一、判令两被告向原告支付违约金85160元及利息（从2018年4月12日起计算致付清之日为止，按银行同期贷款利率计算）。二、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：两被告系夫妻关系，2018年4月7日，通过原告居间服务，两被告向曾育艺、李美艳出售常州市新北区天逸城别墅31幢-4号房屋。三方签订房屋转让协议，约定房屋出售价位4258000元；甲方若中途毁约，应在毁约之日起三日内退还房款赔偿乙方违约金10万元，同时甲方必须赔偿中介方劳务、通信、广告等费用，赔偿金额为议定房屋总价的2%。2018年4月8日，被告表示不再出售房屋，中途毁约。依照协议约定，应于三日内向原告承担议定房屋总价的2%即85160元的违约金。故原告向法院提起诉讼，请求判如所请。被告王红妹辩称，1、被告王红妹与卖方协商终止合同，并在原告参与的情况下对原合同进行了作废处理，因此，被告王红妹并没有违约行为。另仅就原告主张的违约金明显过高，不但超出了原合同约定的中介费，也远远超出了一方违约为另一方造成的实际损失，因此原告的诉请无事实和法律依据。2、被告戴和平不应成为本案被告，房屋转让协议系被告王红妹一人所签，协议最后进行了备注，原告对此明知，被告戴和平不知情且未参与该房屋转让协议的签订。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告戴和平未到庭亦未作答辩。经审理查明：被告戴和平、王红妹系夫妻。2018年4月7日，甲方（戴和平、王红妹）、乙方（曾育艺、李美艳）在中介方常州市万科房产代理有限公司河海分公司的居间服务下，签订《常州市发布房屋转让协议》一份，约定：甲方自愿将自己所拥有坐落于天逸城别墅31幢-4的房屋出售给乙方，该房屋建筑面积230平方米，成交价为4258000元；甲乙双方签订协议之时，乙方于2018年4月7日前付给甲方购房定金人民币壹拾万元整（其中壹万元暂存中介方，玖万元由甲方收取，购房定金冲抵购房款）。基于中介方的居间服务，乙方承担63000元中介费，于签约时付清；甲方若中途毁约，应在毁约之日起三日内退还已收取的全部房款，并赔偿乙方违约金人民币壹拾万元整，同时甲方必须赔偿中介方劳务、通信、广告等费用，赔偿金额为议定房屋总价的2%；该协议备注：由于甲方共有人戴和平因有事不能到场签订该房屋转让协议，如发生产权纠纷和法律问题，则由共有人王红妹独自承担。甲、乙双方及万科公司均在该协议上签字盖章，其中戴和平名字由王红妹代签。合同订立后，乙方支付定金100000元，甲方收取90000元，万科公司收取10000元。2018年4月8日，甲方（戴和平、王红妹）、乙方曾育艺和中介方又签订了一份关于天逸城别墅31幢-4房屋转让协议的补充协议，约定：“经甲、乙、中介方三方协商：因甲方原因，天逸城别墅31幢-4房屋不出售给乙方，此合同中止，甲方退还乙方定金壹拾万元整，乙方没有违约责任，不承担任何费用，中介费______由甲方支付给中介方。此补充协议一式叁份，甲、乙、中介方各执一份”。甲方王红妹签字并代戴和平签字，乙方由曾育艺签字，中介方盖印并由张晴签字。随后，被告王红妹将定金100000元退还给乙方。原告认为系甲方中途毁约，依照协议约定应当向中介方支付违约金85160元，经协商未果，遂诉至本院。审理中，被告王红妹认为原告万科公司已在房屋转让协议上盖章，并标注“此合同作废”，由原告负责人张晴签字确认，因此，4月7日签订的房屋转让协议已终止。上述事实，由原告提供的常州市发布房屋转让协议、关于天逸城别墅31幢-4房屋转让协议的补充协议，被告提供的收条、常州市发布房屋转让协议照片等证据及到庭原、被告的陈述与自认予以证实。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。根据上述规定，中介费的支付与合同订立直接相关，与合同的履行无直接关系。本案中，买卖双方就买卖的房屋、价格、付款方式等进行了约定，甲乙双方之间形成买卖的法律关系；因原告的参与，合同中也存在关于原告提供中介服务，而买方支付中介费的约定，这就构成了居间合同的法律关系。因此，甲乙双方虽然只签订常州市发布房屋转让协议，但三方当事人已形成两个法律关系。原告提供居间服务，促成了双方于2018年4月7日订立了房屋转让协议，且无证据证明存在隐瞒重要事实或提供虚假情况损害委托人利益的情况，故案涉房屋转让协议已成立并生效，甲乙双方应依约支付中介费。关于补充协议的效力问题。根据《合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。对于甲乙双方解除合同的要求，属合同各方当事人的合同权利，不是买卖合同当事人的原告无权阻止买卖双方解除买卖合同关系。当然，房屋买卖合同关系的解除并不影响中介与买卖双方之间的居间合同关系，原告仍然享有居间合同关系中的权利，即在促成双方签订合同后有权向委托人收取中介费。2018年4月8日，王红妹、曾育艺以及原告万科公司协商签订补充协议，明确房屋买卖协议中止原因及甲、乙双方的权利义务，经三方签字、盖章确认，应当认定该补充协议对三方均有约束力。通过该补充协议，甲、乙双方约定解除双方的房屋买卖法律关系，甲、乙双方基于该房屋买卖法律关系的权利义务也予以终止，互不承担违约责任，但根据该补充协议，甲方需向原告支付中介费。经原告催要，被告未予支付中介费，应承担违约责任。原告依据房屋转让协议第七条第1项的约定主张的违约金，其实质为损害赔偿金，该请求权有事实依据，本院予以支持，但议定房屋总价百分之二的标准过高，本院综合考虑房屋议定价格、预期居间佣金损失以及原告实际提供的居间服务情况，酌情确定为30000元。结合原告收取10000元暂存款的事实，应予以抵扣，故被告戴和平、王红妹应另行支付原告20000元，原告对逾期利息损失的主张，于法有据，本院亦予以支持。被告戴和平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对原告所举证据质证权利和对本案实体抗辩权的放弃，依法可以缺席审理。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告戴和平、王红妹于本判决生效之日起十日内共同支付原告常州万科房产代理有限公司河海分公司30000元（包括原告已收取的10000元暂存款）及逾期付款利息（本金20000元，自2018年4月12日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。二、驳回原告常州万科房产代理有限公司河海分公司在本案中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1929元，减半收取964.5元，由原告负担400元，两被告共同负担564.5元。（该款原告已预交，被告方承担的诉讼费用由被告方在本判决生效之日起十日内向原告直接支付，本院不再退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  邹科琦二〇一八年八月二十日书记员  陈溯馨