山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1312民初483号原告（反诉被告）：王某，男，1973年10月4日出生，汉族，居民，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：张琳，临沂兰山某法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）:山东某再生资源置业有限公司。住所地：临沂市河**。法定代表人：王某，该公司经理。委托诉讼代理人：卢润松，山东某律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒磊昌，男，汉族，该公司职工。原告王某与被告山东某再生资源置业有限公司（以下简称某公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年1月18日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王东的委托诉讼代理人张琳，被告某公司的委托诉讼代理人卢润松、舒磊昌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王某向本院提出诉讼请求称：1.请求法院依法判令解除原被告签订的租赁合同；2.请求法院依法判令被告返还剩余租赁费用及剩余物业管理费、卫生保洁费、租赁押金、保证金、预付电费等共计约265000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月15日，原、被告于河东区相公街道某公司签署了租赁合同，将被告工业园内的C5-008、009、010号商铺租赁给使用，使用范围仅限于在甲方环评批复的范围内从事废旧塑料行业的生产、加工、收购、分拣；另将被告工业园内的C5院子作为仓储方租赁给原告，用于货物堆放及应急分拣使用，租赁期限为13个月，由2017年3月13日至2018年4月12日止，租赁费用共计164840元，物业管理卫生保洁费用213160元，履约保证金50000元，安全环保保证金5000元，并在后期预付电费27186元。合同租赁后，因被告方原因导致2017年4月29日至2017年5月12日环保检查，停工14天，2017年5月16日被告换变压器停工1天；2017年6月11日工业园黄总通知停水、停电至2017年6月19日，停工8天；2017年6月21日工业园李红军通知污水处理厂停中水至25日，停工4天；2017年7月1日停水至7月2日，停工2天，7月5日至6日停水2天，停工2天；7月8日至7月9日停水2天，停工2天；7月11日工业园停水停电至31日。停工21天；2017年8月1日工业园因环保检查下通知整个园区停水停电至10月22日，停工101天，共计停工165天，因被告方不能保证原告在租赁期间的租赁商铺及仓库正常使用，导致原告方的工人停工流失，给原告带来了巨大的经济损失，致使原告方不能继续生产经营，原告的厂子于2017年11月底搬走，原告于2017年12月7日正式向被告申请了退铺。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。在庭审过程中，王某申请将起诉数额变更为326393元，后因王东未缴纳诉讼费用，在第二次庭审过程中放弃对诉讼数额的变更。某公司辩称，本案是租赁合同法律关系，我公司作为出租方交付租赁物，原告方作为承租方接受货物，《合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，收益，承租人支付租金的合同”。我公司已履行出租方义务，租赁标的物符合合同约定，原告也从未提出任何异议，我公司合同主要义务已经履行。而在合同期内，租赁合同第二章第二节第三条约定“在合同期内，乙方负责租赁物及其附属设施的维护、保养、保管”。至于租赁合同期间，政府部门的行为，不是我公司的行为，对政府部门的要求，我公司只是进行了通知，而原告是否听从政府要求，是原告的个人行为。比如原告诉状中称的“2017年4月29日至5月12日”政府部门要求停工，但实际上原告仍然生产，甚至在2017年5月1日，原告生产电路发生火灾，还是我公司为其扑灭的，显然原告没有听从政府要求，而是继续生产经营。当然，假如原告听从政府要求，停止生产，也是属于原告的生产经营问题，与租赁合同无法律关系。我公司将场地租赁给原告，经营是原告自行经营，而不是我公司为其经营，双方是租赁合同关系，而不是代为经营关系。租赁合同第二章第二节第一条，双方约定“乙方依法进行工商、税务登记，独立经营，不以甲方名义从事任何形式的生产经营活动，做到遵纪守法，文明经营。”原告是独立经营的，经营的利润归原告，经营的风险应由原告自担。无论是来自市场的风险，还是政府行为引发的风险。原告租赁我公司场地时，我公司具备环评手续，且至今合法有效。我公司于原告的租赁合同，尚未解除，一直在继续履行的过程之中。原告曾经在2017年12月提出，想要解除租赁合同，我公司前往查看时，发现原告改变了租赁物状况，原告对此也予以认可。我公司要求原告将租赁物恢复原状后，再行协商如何处理，然而原告至今尚未恢复，也未将租赁物交接。故原告虽在诉状中主张解除租赁合同，但原告的请求缺乏事实与法律依据，而在合同解除前，租赁费等各种费用仍然继续发生。如我公司在2017年12月同意与原告解除合同，双方交接了租赁物，原告的请求也不能支持：1.租赁合同第二章第二节第四条约定“由乙方原因，经甲方同意乙方中途退租的，所交租金和保证金不予返还。”第二章第二节第九条也约定“合同期未满，乙方中途退租的，所交房租不予退还”，因此我公司已经履行主要义务的情况下，原告中途退租，费用不予退还。2.即使合同期满，租赁合同第二章第二节第三条也约定“合同期满，经甲方检查确认租赁物无毁损的，合同解除6个月内全额无息退还保证金；租赁物发生毁损的，扣除相应的赔偿费用后的余额予以退还；设施保证金抵偿设施毁损的赔偿款不足的，乙方必须补充赔偿”，合同尚未解除，6个月尚未开始计算，而且租赁物现状也被改变，原告也已经确认签字，恢复原状也需要花费费用，根据约定保证金也不能返还。综上，原告的诉请不能成立，应依法予以驳回。原告在合同履行过程中，发生很多违约行为，依法应承担违约责任，我公司经提起反诉。某公司向本院提出反诉请求为：1.判令被告支付反诉原告违约金95000元；2.诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：综合合同履行过程中种种因素，不但反诉被告的诉请不能成立，起诉应依法予以驳回，而且反诉被告在合同履行过程中，发生了很多违约行为，依法应承担违约责任。1.2017年5月1日，王东生产电路发生火灾，根据租赁合同第三章第三条第十五项，应承担30000元违约金。2.王东在生产过程中，违反约定加工洋垃圾吗，根据租赁合同第五章第十六条，应承担30000元违约金。3.王东在生产过程中，违反约定打井取水，根据租赁合同约定，应承担3万元违约金。4、王东在生产过程中，违反约定随意倾倒垃圾，根据租赁合同约定，应承担5000元违约金。反诉被告王东辩称，2017年5月1日，王某生产电路发生火灾，不是在生产过程中发生的火灾，发生火灾时，是工业园统一停产期间，发生火灾的原因，是工业园安装了不合格的旧的空气开关，发生电起火是空气开关，该起火灾与我们无关。且工业园的领导和电工认可该起火灾与王东无关。二、王某生产过程中，并没有违反约定加工洋垃圾；三、王东没有违反约定打井取地下水；四、王东没有违反约定随意倾倒垃圾。综上，反诉原告所述不属实。本院认定如下事实：2017年3月15日王某与某公司签订合同一份，双方约定：第一章租赁标的物第一条甲方将位于临沂市河东区相公街道办事处山东某再生塑料生态产业园内的C5-008009010号商铺出租给乙方使用，使用范围限于在甲方环评批复的范围内从事废旧塑料行业的生产、加工、收购、分拣。甲方将位于临沂市河东区相公街道办事处山东某再生塑料生态产业园内的C5院子号商铺作为仓储房租赁给乙方，仓储方只限于货物堆放与应急分拣，不得越权使用。第二条、甲方租赁给乙方的商铺使用面积2310平方米，公摊面积为平方米；仓储房使用面积为656平方米，公摊面积为平方米。使用面积均以房屋院墙及大门以内为界，不得越界使用。第三条、商铺租赁期限为1年，租赁时间为2017年3月13日至2018年4月12日。仓储房租赁期限为1年，租赁时间为2017年3月13日至2018年4月12日。第四条商铺租金为138600元|年，仓储房租金为26240元|年，租赁期内合计租金164840元（大写壹拾陆万肆仟捌佰肆拾元整）。第六条、卫生保洁费（含固体垃圾转运及处理费用）：每月元每平方米，租赁期内共计213160元（大写贰拾壹万叁仟壹佰陆拾元整），本项费用只限乙方直接生产产生的垃圾处理费，乙方每天的垃圾量不得超过20KG,且垃圾中不得掺有漂浮类固体垃圾及其它无生产利用价值的下角料，数量每超出一倍（不足一倍的按一倍计）超出部分的卫生保洁费，按照正常标准的2倍计取。第七条租赁期内，乙方需交纳履约保证金5000元（大写伍仟元整）。第八条电费：乙方定期向甲方预购电，即先付费后用电。仓储房不提供用电，乙方需使用照明电的，应向甲方提出申请并经甲方同意，全部用电的电价按1.1元每度收取，遇国家调价作相应调整。第九条上述租金、卫生保洁费（含固体垃圾转运及处理费用）、保证金、污水排放处理费、中水使用费在合同签订时一次性付清；如乙方合同期满后要求续租的，应于合同期满前60日于甲方另行签订租赁合同，并支付费用；电费按上述约定预交后使用。乙方如续租，以上三项费用应于合同到期前60日内足额缴纳，电费预交后使用……第二章相关责任第二节关于园区秩序的约定第一条乙方应遵守山东某再生塑料生态产业园制定的公共秩序维护相关规则及园区管理服务制度、业户手册规定的所有内容（相关规则公开置放于甲方市场运营部，乙方以了解并随时查阅），乙方依法进行工商、税务登记、独立经营，不以甲方名义从事任何形式的生产经营活动，做到遵纪守法、文明经营。第三条在合同期内，乙方负责租赁物及附属设施的维护、保养、保管。合同期满，经甲方检查确认租赁物无损毁的，合同解除6个月内全额无息退还保证金；租赁物发生毁损的，扣除相应的赔偿费用后余额予以退还；设施保证金抵偿设施毁损的赔款不足的，乙方必须补充赔偿。第四条属于乙方原因，经甲方同意乙方中途退租的，所交租金和保证金不予返还。第九条本合同期满后，乙方有优先续租权。合同期未满，乙方中途退租的，所交房租不予退还，期限届满乙方不予续租的，应在租期届满之日退还商铺。乙方如需续租，应在租期届满前二个月向甲方提出，并在期限届满之日30日前，经双方协商一致重新签订租赁合同。第三章第三条第十五项乙方因违反国家有关安全法律法规、标准以及本协议有关条款，而产生事故隐患，每发生一次须向甲方承担违约金5000元至30000元，以促进乙方对事故隐患进行整改。第四章环境保护第一条乙方应自觉保护产业园内清洁卫生，爱护园区绿化带内花草树木；将垃圾堆放在指定地点，由园区统一处理。乙方清理垃圾应在下午17点至早晨8点之间完成，违反规定者须向甲方支付违约金1000-5000元。……第五章违约责任第十六条乙方严禁收购、加工、经营、存放国家明令禁止的危险废弃物、医疗废弃物、染料瓶、剧毒容器、易燃易爆危险品、进口的废塑料洋垃圾等违法违禁物品，如乙方有违反园区相关规定者，乙方将根据情节支付甲方违约金10000-30000元。合同签订后王东于2017年3月15日向某公司缴纳了C5院子的租赁费26240元，物业管理费31488元，共计57128元；同日王东向某公司缴纳了C5-008、009、010商铺的租赁费138600元、物业管理费181672元，共计320272元；同日王东向某公司缴纳租赁设施押金5万元。2017年12月4日王东通过换单方式向某公司缴纳安全环保保证金5000元。王东租赁商铺及仓储房后，因国家政策调整，期间某公司多次通知停产，并停水停电。2017年12月7日王东向某公司递交商铺退铺申请表，申请退铺转行。同日王东在某公司商铺现状统计表中签字确认，经确认王东在租赁期间建设简易房五间，厕所两间9*4*2.5沉淀池三个分别为1.5*2*1.51*1*0.51*2*0.5排水沟12*1*0.2还有垃圾若干，经某公司市场部确认将上述设施恢复原状费用为26000元。另查明，2017年5月1日王东租赁商铺内生产电路空气开关发生火灾。在王东租赁商铺期间，因政府政策调整，环保政策趋严，政府多次要求某公司生态园区停产整顿。2017年8月1日，某公司因环保检查，通知园区停水停电至10月22日。本院认为：原告王某与被告某公司签订租赁合同书一份，系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定内容履行合同义务。合同签订后，双方均按照约定履行了义务，某公司将涉案的商铺及仓储房交由王东占有使用，王东按照约定向某公司缴纳了租赁费、物业管理费、租赁押金及环保保证金，并由某公司向王东出具了收款收据。＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）＞第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，因国家政策调整，加大环保治理力度，某公司从事的再生塑料回收行业面临环保压力增大，多次停产整顿，王东从事的行业无法进行正常生产经营。国家环保政策的调整是原、被告双方在签订合同时无法预见的，属于法律规定的非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，故在此情况下继续履行合同无法实现王某经营的合同目的，且在2017年12月7日王东向某公司提出退铺申请，并将所租赁的商铺及仓储房基本清理干净。故本院对王某于2018年1月17日向本院请求依法解除与某公司的租赁合同的诉求依法予以支持。但某公司在本案合同解除过程中并没有过错，且依据双方签订的合同约定，在租赁期间内王某申请解除合同，租赁费用不予退还，系双方真实意思表示，故本院对王某要求退还剩余租赁费用的诉讼请求依法不予支持。王某向某公司缴纳的物业管理费用依据的是双方签订的合同第一章第六条约定的卫生保洁费用（含固体垃圾转运及处理费用），该笔费用系某公司预收的费用，其主要原因是基于王某生产过程产生的固体垃圾及卫生费用，且在双方在签订的租赁合同中并未就该部分费用在合同解除后如何处理进行约定，因王东在2017年12月7日申请退铺后，并未进行生产，相应不会产生固体垃圾及卫生费用，为衡平双方之间的利益，从公平原则出发，该期间之后的费用某公司应予以退还，并结合之前因环保多次停工，本院对退还的数额酌情支持213160元÷395天×225天=129187元。王某主张的租赁押金50000元，应在扣除某公司主张的修复费用26000元后，予以返还24000元。王某主张的环保保证金5000元，因双方的租赁合同不再继续履行，王某不再继续生产经营，故某公司应将该5000元保证金退还王东。王某主张的预付电费，应其未能提供有效证据予以证实其银行转账系预付某公司电费，且某公司对此不予认可，故对王某主张的返还电费的诉讼请求依法不予支持。综上，某公司应退还王东物业管理费、租赁押金、环保保证金158187元。某公司主张的违约金95000元，其中主张的关于发生火灾的违约金，因某公司仅提供了火灾发生的事实，双方对事故发生原因存在争议，某公司未能提供证据证实事故的发生系王某生产原因造成，故本院对某公司主张的该30000元违约金，依法不予支持。某公司主张的王某违规打井使用地下水的事实，王东辩称该水井并非其建设；关于违规使用地下水的情况，王东自认某公司向其做出了（2017）第111号临沂再生塑料生态产业园市场规范管理通知书，其中第二条对王某违规使用地下水的情况罚款20000元。某公司做出该通知后，是否对王东进行处罚，是对其权利的处分，某公司庭审中未对该事实进行陈述。依照双方签订的租赁合同，对于违规使用地下水的情形进行约定，某公司主张依照业户手册主张王某承担违约金30000元，因业户手册系某公司单方制作，并无双方的合意，某公司据此主张违约金30000元，没有依据，故本院对某公司的该主张依法不予支持。某公司主张王东违反约定加工洋垃圾，应承担违约金30000元，但其仅提供了图片予以证明，王某对此不予认可，某公司提供的证据不足以证明其主张，故本院对某公司的该主张依法不予支持。某公司主张王东在生产过程中随意倾倒垃圾，根据合同约定应承担违约金5000元，因其提供的视频无法证明王东存在随意倾倒垃圾的行为，故本院对其该主张依法不予支持。综上，本院对某公司提出的反诉诉讼请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十二条、＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）＞第二十六条、《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告王某与被告山东某再生资源置业有限公司于2017年3月12日签订租赁合同；二、被告山东某再生资源置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告王某物业管理费、租赁费押金、环保保证金共计158187元；三、驳回原告王某其他的诉讼请求；四、驳回反诉原告山东某再生资源置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5275元，减半后收取2638元，反诉案件受理费2175元，减半后收取1083元，均由被告山东某再生资源置业有限公司承担。审判员  邵明清二〇一八年八月二十日书记员  王全智