湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂02民终884号上诉人（一审被告暨反诉原告）：王青，女，1993年9月9日出生，汉族，住大冶市。上诉人（一审被告暨反诉原告）：闵星星，女，1987年3月16日出生，汉族，住大冶市。被上诉人（一审原告暨反诉被告）：张真喜，女，1977年3月27日出生，汉族，住大冶市。委托诉讼代理人：程婷，湖北华全律师事务所律师。上诉人王青、闵星星因与被上诉人张真喜房屋租赁合同纠纷一案，不服大冶市人民法院(2017)鄂0281民初3715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月16日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王青、闵星星上诉请求：一审判决事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决。案件受理费由张真喜负担。事实与理由：一、张真喜在2016年11月17日将门面门锁予以更换，其行为即表示已经将双方的租赁合同予以解除。故合同解除时间并非为2016年11月26日，张真喜将门锁更换，其二人无法腾退，不应当继续支付租金；二、张真喜更换门锁的行为导致其二人无法继续经营，应当赔偿其二人因此造成的各项损失共计28,880元。张真喜答辩称：一、其书面通知王青、闵星星解除合同，并告知其二人于2016年12月4日腾退房屋，合同解除时间应当是书面通知解除时间，王青、闵星星在合同解除之后无故不腾退门面，且其并未阻止王青、闵星星取走货物，其二人应当承担因占用门面的租金损失；三、王青、闵星星主张的货物损失依据不足不应当支持，营业损失已经酌情认定3,315.14元。张真喜向一审法院起诉，提出诉讼请求如下：一、双方的房屋租赁合同已于2016年11月26日解除；二、王青、闵星星立即腾退并返还合同所涉门面；三、王青青、闵星星比照租金标准赔偿从2016年12月4日至门面腾退之日的租金损失。王青、闵星星针对张真喜的诉讼，向一审法院提起反诉称：张真喜未在合理期限之前通知其二人，在2016年11月17日强行更换租赁门面门锁，导致我方无法正常经营，货物滞销贬值，要求张真喜赔偿其二人货物滞销贬值损失12,456元，营业损失10,424元，支付雇请的员工工资6,000元，合计28,880元。一审判决认定的事实：2015年11月11日，王青、闵星星租用张真喜位于大冶市××路育才华府7-21号门面（大冶市房权证01字第××号，建筑面积17.17平方米）从事服装经营。双方口头约定年租金24000元，租房时付清一年租金。此后，王青、闵星星分三次给付了一年租金24，000元。2016年11月11日,张真喜要求王青、闵星星给付下年度租金,双方未能达成一致。同月17日，张真喜将门面门锁予以更换。同月25日，张真喜通过其委托代理人向王青、闵星星寄送解除合同通知书及律师函，提出其二人自2016年11月11日起拒付租金，经协商未能达成一致，故解除双方的房屋租赁合同，限收到通知之日起七日内将门店内物资腾退完毕，并与张真喜办理交接确认手续，逾期将诉诸法律。王青、闵星星于次日收到解除通知及律师函后未腾退门面，张真喜遂于2016年12月5日提起诉讼。诉讼中，王青、闵星星提出反诉，要求张真喜赔偿损失。一审判决认为：王青、闵星星租赁张真喜房屋，双方成立租赁关系。根据法律规定，实际租赁期限六个月以上但未采用书面形式的，应视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。合同自通知到达对方时解除。张真喜于2016年11月25日向王青、闵星星发出解除合同通知，该通知于次日到达，故双方租赁合同已于2016年11月26日解除。王青、闵星星收到解除合同通知后，应在通知期限内（即2016年12月4日前）腾退讼争门面。逾期未退，应赔偿张真喜租金损失。关于王青、闵星星提出2016年11月17日张真喜更换门锁合同即已解除问题，经查，双方庭审均陈述张真喜更换门锁系为催促王青、闵星星交纳租金，并非解除合同。张真喜在合同解除前更换门锁，妨碍王青、闵星星经营，应赔偿相应的损失。关于赔偿标准，王青、闵星星当庭表示可参照当地上年度批发零售行业收入标准计算，法院予以认可；但要求计算三个月（庭审中要求计算至法院作出判决之日止）没有依据，因2016年12月4日后王青、闵星星应腾退讼争门面，张真喜不应再赔偿其营业损失，营业损失应自2016年11月17日起计算至2016年12月3日。王青、闵星星要求赔偿其货物滞销贬值损失，经查，张真喜在2016年11月25日即向王青、闵星星发出解除合同通知，限七日内将店内物质腾退完毕，庭审中王青、闵星星亦承认收到解除合同通知后并未提出搬走货物，张真喜虽更换了门锁，但并不限制其转移店内物质，故该损失系王青、闵星星自己造成，且王青、闵星星货物并非鲜活、易腐烂变质商品，并无证据证实2016年11月17日至12月4日期间王青、闵星星服装有损失，故对其二人该项请求法院不予支持。王青、闵星星主张的其他损失依据不足，不予支持。综上，双方租赁合同已于2016年11月26日解除，王青、闵星星应腾退讼争门面并比照租金标准赔偿张真喜自2016年12月4日起至实际腾退之日的租金损失，张真喜应赔偿王青、闵星星损失3,315.14元。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：一、张真喜与王青、闵星星的房屋租赁合同于2016年11月26日解除；二、王青、闵星星于判决生效之日起七日内将位于大冶市××路7号（育才华府）7-21号门面（大冶市房权证01字第××号）腾退给张真喜；三、王青、闵星星于本判决生效之日起七日内赔偿张真喜自2016年12月4日起至实际腾退之日的租金损失（按24，000元/年计算）；四、张真喜于本判决生效之日起七日内赔偿王青、闵星星损失3,315.14元；五、驳回张真喜其他诉讼请求；六、驳回王青、闵星星其他反诉请求。二审经审理查明，一审认定的基本事实属实。本院认为：张真喜与王青、闵星星租赁合同在2016年11月11日到期后，张真喜于2016年11月25日向王青、闵星星发出解除合同通知，并于次日到达，双方租赁关系于2016年11月26日解除。王青、闵星星收到解除合同通知后，应在通知期限内（即2016年12月4日前）腾退讼争门面，但是张真喜作为门面的业主在2011年11月17日直接更换了门面的门锁，已经实际占有并控制门面。虽然王青、闵星星的货物存放在该处，但张真喜可以在合法范围内清理、提存其二人货物后继续将门面予以出租，不影响门面的实际使用价值，但张真喜未作任何处置，进一步扩大了租金损失。与此同时，张真喜虽然更换了门锁，但王青、闵星星也未提交证据证实张真喜阻碍其二人腾退货物，其二人不腾退货物的行为对张真喜继续出租门面还是会造成一定影响，本院综合考虑张真喜清理、提存货物的费用以及寻找新的承租人期间的租金损失等因素，酌情认定王青、闵星星需比照双方之间签订的租赁合同的租金标准支付张真喜2个月的租金损失4,800元。一审认定王青、闵星星不腾退货物，应当由其二人承担自2016年12月4日起至实际腾退之日止的租金损失的判决欠妥，本院予以纠正。王青、闵星星提出其二人不应支付从2016年12月4日起至实际腾退之日止租金的上诉请求部分成立。张真喜在合同解除前更换门锁，妨碍王青、闵星星经营，应赔偿相应的损失。一审判决参照当地上年度批发零售行业收入标准确定王青青、闵星星自2016年11月17日起至同年12月4日止的经营损失为3,315.14元并无不当，其二人提出的货物滞销、人员工资等损失与本案张真喜解除合同行为无关，不应当支持，故王青青、闵星星要求张真喜赔偿其二人28,880元损失的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大冶市人民法院(2017)鄂0281民初3715号民事判决主文第一项、第二项、第四项、第五项、第六项；二、变更大冶市人民法院(2017)鄂0281民初3715号民事判决主文第三项为：王青、闵星星自收到本判决之日起七日内赔偿张真喜租金损失4,800元。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费400元，反诉费522元，由张真喜负担400元，由王青、闵星星负担522元；二审案件受理费922元，由王青、闵星星负担822元，由张真喜负担100元。本判决为终审判决。审判长  王建明审判员  柴 卓审判员  黄显珠二○二○一八年八月二十三日法官助理段佳书记员田梦