广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0902民初966号 原告：林芬艺，男，1987年5月8日出生，汉族，住广西玉林市福绵区。 委托诉讼代理人：陈慕平，广西玉洲律师事务所律师。 被告：玉林市恒大房地产开发有限责任公司，地址：玉林市二环北路**恒盛商住小区**楼**商铺。 法定代表人：冯荣东，执行董事。 委托诉讼代理人：黎汝鹏，广西鸿州律师事务所律师。 原告林芬艺与被告玉林市恒大房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林芬艺委托诉讼代理人陈慕平及被告玉林市恒大房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人黎汝鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林芬艺向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金14728元给原告（违约金的计算方法：每日按原告已向被告支付的全额购房款432368元的万分之2.5计，逾期时间暂计506天，违约金49182元，要求违约金14728元)；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2014年11月2日签订《玉林市商品房买卖合同》,其中合同约定：“。商品房建筑面积共129.84平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为：人民币每平方米3330元，总金额￥432368元。”双方商议签订商品房买卖合同时，原告按照约定交纳首期房款￥130368元给被告，被告于2014年12月18日向原告出具发票。余款302000元，原告向银行申请按揭贷款后于2015年4月27日支付给了被告。《合同》第八条约定：“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。”《合同》第十一条约定：“。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”《合同》第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）。合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.5的违约金。；2、但累计的违约金额不得超过买受人已支付款额的3%。”2017年3月6日被告公司登于玉林日报通知业主于2017年3月30日前来办理交房手续。按合同约定的上述计算方法计算出来的迟延交房违约金为9728元。综上所述，原、被告签订的《玉林市商品房买卖合同》合法有效,原告己按合同约定向被告支付了全额购房款，2017年3月6日被告才登报通知业主于2017年3月30日前来办理交房手续，被告的行为已然构成逾期违约。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告玉林市恒大房地产开发有限责任公司辩称：一、被告方延期交房存在合理顺延事由，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人据实予以延期：…2、连续两天以上雨天交付期限顺延；3、买受人对合同已存在违约行为；4、在施工过程中，如出现规划设计部门要求的规划变更、设计变更等导致工期延长的；…6、因法定节假日影响按时间记录减除期限日数。”根据以上约定及相关的证据证实，被告因存在雨水天气、原告方违约、规划部分要求变更、法定节假日等原因存在合理顺延事由。二、被告已于2017年3月6日公告，正式交房时间为2017年3月15日，符合双方在合同中的约定，对于公告交房后的逾期时间，被告方不承担违约责任。三、《商品房买卖合同》第九条约定：买受人要求继续履行合同的，违约金按照最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已交付房价款万分之2.5/日计付违约金，但累计的违约金不得超过买受人已交付购房款3%,原告主张超过已付购房款3%部分违约金于法无据，不应得到支持。综上，被告方认为被告方延期交房存在合理顺延期限，对于顺延期限应当予以扣除，同时对于原告方超出合同约定范围主张违约金部分不应得到法院支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院经审理认定如下：1、原、被告提交了原告向银行按揭贷款的凭证。原告以此证明已按照合同约定支付全额购房款给被告的事实。被告以此证明原告未能按照合同约定逾期贷款30日的事实。原告对被告要证明的内容不予以认可，认为该证据不能证明按揭贷款发放迟延，也不能证明贷款发放迟延原因是由业主造成，因为何时办理按揭贷款需要等待银行的通知，贷款迟延也不是合同约定可以延期交房的理由。因双方在合同第八条中约定：“…在交房时如买受人银行按揭贷款尚未发放的，或并未付清房款的，则交房时间延至银行按揭贷款发放或付清房款之日。”故本院对被告的主张不予以采信。2、原告提交被告刊登在报纸上的《交房公告》，以证明被告通知业主2017年3月30日办理领房手续的事实。被告认为公告通知是2017年3月15日交房，应按照此时间认定。根据公告显示，其中表述为“……将于2017年3月15日正式交房，请各位业主于2017年3月30日前来办理，逾期视为自动收房。”因此对被告的主张，本院予以采信。3、被告提交天气情况证明，以证明被告向原告交房期限因雨水天气顺延的事实。原告对该证据的真实性、合法性没有异议，但主张合同约定的“雨天”应为“中雨”以上的天气，逾期交房扣除连续两天以上雨天顺延的时间应为从签订合同开始到约定交房期间的连续两天中雨以上天气的时间，其他时间不应扣除。因气象资料中并没有明确降水量多少为“雨天”，商品房买卖合同系格式合同，对格式条款的理解发生争议的，应当作出不利于格式合同提供者的解释。现原、被告双方对“雨天”的理解发生争议，应作出对格式合同提供者被告的不利解释；同时，合同中把“雨天”订立为顺延交房的事由之一，其目的是为了弥补“雨天”对施工进度造成影响的时间，从合同的目的性和人们通常的理解，“雨天”应当为中雨以上天气。因此对原告的主张，本院予以确认。4、被告提交设计工作联系单，以证明涉案楼盘因设计变更延期的事实。原告对该证据的真实性、合法性没有异议，但认为工作联系单中施工建设方的规划和设计变更，不属于合同第八条约定的规划设计部门要求的规划变更、设计变更，是施工方在工作过程中自己改动设计和施工方案，有可能是为了降低成本，缩短工期等目的。根据合同第十条“规划、设计变更的约定”条款“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更……”，因此，设计单位同意的设计变更属于合同第八条约定工期延长的情形。从工作联系单来看，涉案中楼盘有关设计变更，属设计单位同意的设计变更，所导致的工期延长，属于顺延交房期限的情形，故对被告提交的该证据，本院予以认定。 综合全案的证据及双方当事人陈述的事实进行分析，本院认定事实如下： 被告玉林市恒大房地产开发有限责任公司是经工商登记的房地产开发经营企业。恒盛商住小区是被告开发的房地产项目。2014年11月2日，原告林芬艺与被告签订《玉林市商品房买卖合同》，合同明确了购买商品房的位置、价格、交款时间、交房责任。合同第一、三、四条约定，林芬艺购买恒盛商住小区第8幢104号商品房，建筑面积129.84平方米，单价为每平方米3330元，总金额432368元。合同及合同附件四约定，付款方式银行按揭。合同第八条约定：交房时间2016年12月30日前；交房条件为：该商品房经验收合格；有下列原因，交房时间予以延期：“……2、连续两天以上雨天交付期限顺延；3、买受人对合同已存在违约行为；4、在施工过程中，如出现规划设计部门要求的规划变更、设计变更等导致工期延长的；……6、因法定节假日影响按时间记录减除期限日数。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）。合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.5的违约金……；2、但累计的违约金额不得超过买受人已支付款额的3%。”合同第十条“规划、设计变更的约定”：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响买受人所购买商品质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，以书面或公告等合同认可的形式通知买受人。买受人有权有通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，未作书面答复的，视同接受变更。合同第十一条约定：“……商品房达到交付使用条件后，出卖人应当以书面或公告等合同约定认可的形式通知买受人办理交付手续，……双方进行验收交接时中，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不交全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同签订后，原告按照约定交纳首期房款￥130368元给被告，被告于2014年12月18日向原告出具发票。余款302000元，原告向银行申请按揭贷款后于2015年4月27日支付给了被告。在施工过程中，小区工程经设计单位批准出现多处变更：2014年12月10日，被告将小区（1-12#楼）“铝合金门联窗”变更交玉林市城乡规划设计院审查，2015年1月12日设计单位同意变更；2014年12月19日，被告将小区Ⅱ标（8-12#楼）“外墙做法”变更交广州智海建筑设计有限公司第二设计所审查，设计单位同意变更，但没有同意变更时间；2014年12月28日，被告将小区（1-12#楼）“二次装修百叶”工程交玉林市城乡规划设计院审查，2015年1月12日设计单位同意变更。根据玉林市气象科技服务中心证明资料，2014年12月14日至2016年6月30日期间，连续两天中雨以上的天气27天。2017年3月6日，被告通过《玉林日报》发布公告于2017年3月15日正式交房，请各业主于2017年3月30日前办理手续，逾期视为自动收房。原告至今没有收房。 2018年3月2日，原告向法院提起诉讼，要求判令被告支付逾期交房违约金9728元，庭审中变更为14728元（违约金的计算方法:按已付购房款432368元的每日万分之2.5计算，违约按506天计，实际违约金49182元，要求违约金14728元)。 本院认为，原告林芬艺被告玉林市恒大房地产开发有限责任公司签订的《玉林市商品房房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的，应受法律保护。合同签订后，双方均应依约履行。原告依约交清了购房款，被告应按合同约定交付房屋给原告。被告公告通知原告正式交房时间为2017年3月15日。2017年3月3日，被告开发的恒盛商住小区经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，因此，2017年3月15日前，涉案房屋已具备合同约定的交付条件，原告以房屋没有验收合格为由至今没有办理收房手续理由不足，应确认被告已于2017年3月15日将符合合同约定的房屋交付给原告。因原、被双方在合同中约定房屋交付期限为2016年12月30日，因此被告逾期交房为75天。双方在合同约定了可据实延期交房的多项特殊事由。其中：1、关于“连续两天以上雨天交付期限顺延”的问题。由于双方对降水量多少为“雨天”的理解存在争议，应作出不利于提供格式合同的被告的解释。同时根据合同的目的“连续两天以上雨天交付期限顺延”的约定以及人们通常的理解，合同中所指的“雨天”应当是能对施工进度造成影响的天气，而显然并不是所有的降雨都对施工进度有影响，因此本院确认双方约定的“雨天”应为中雨以上的天气。根据被告提供的气象部门的证明资料，从2014年11月2日至2016年12月30日期间，连续两天中雨以上的时间为42天；2、关于买受人对合同已存在违约行为的问题。被告主张原告未能按照合同约定按期办理按揭贷款存在违约，但何时办好按揭贷款，主动权在于银行，被告的证据并不能证明按揭贷款发放迟延原因是由原告造成且，且在交房期限前的按揭贷款迟延也不是合同约定可以延期交房的理由。故对被告的主张本院不予以采信；3、关于在施工过程中出现规划设计部门要求的规划变更、设计变更等导致工期延长的问题。根据合同第十条的约定，设计单位同意的设计变更属于合同第八条约定工期延长的情形。被告提供的工作联系单证明从2014年11月2日起至2016年6月30日期间，涉案楼盘因相关设计变更所导致的工期延长累计46天，不计重叠及法定假日时间，应为33天；4、关于法定节假日减除期限的问题。根据网上查询的有关资料，2014年11月2日至2016年12月30日，国家法定节假日共22天，广西“三月三”假日4天，共26天。被告认定的法定假日52天与事实不符，本院不予以采信。以上可据实延期交房的事由期限共计97天。被告交房共逾期75天，符合合同约定可据实延期的时间为87天，故被告不存在逾期交房的违约行为，原告起诉主张被告逾期交房，无事实根据，对其诉讼请求，应予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告林芬艺的诉讼请求。 本案受理费168元，减半收取共计84元，由原告林芬艺负担。 上述判决，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。于上述期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费168元，（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57。开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行。）逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 唐 俭 二〇一八年八月一日 书记员 周海恒