成都市温江区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0115民初2716号原告：胡小伟，男，汉族，1979年6月22日出生，���成都市温江区。委托诉讼代理人：黄强，四川淳明律师事务所律师，特别授权代理。被告：四川西财置业有限公司。住所地：成都市温江区柳城街办万盛**组、天府街办金桥村。法定代表人：蒲果平，董事长。委托诉讼代理人：李郭翔，四川联一律师事务所律师，特别授权代理。原告胡小伟与被告四川西财置业有限公司（以下简称西财公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月26日公开开庭进行了审理。原告胡小伟的委托诉讼代理人黄强、被告西财公司的委托诉讼代理人李郭翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡小伟向本院提出诉讼请求：1、确认被告向原告发出的《解除通知书》无效；2、确认原被告双方签署的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议有效；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月，原告与被告之间签订了《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，约定购买被告开发的“西财·学府尚郡”房屋一套。合同签订后，被告以合同需要集中盖章为由，一直没有将合同原件返还原告，导致原告一直不敢贸然打款。后由于担心继续拖延会产生更多的违约金，原告在2018年5月23日将房款及其违约金全部一次性支付给被告，打款数日后收到被告发出的解约通知。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖���同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，被告没有向原告进行付款催告，而且其超过一年没有按照合同约定书面行使解除权，其解除权已经灭失，因此双方之间的合同关系至今仍合法有效。且原告在被告发出解约通知之前已经履行了付款义务，被告更没有任何法律依据来解除合同。原告逾期交房款并非原告的本意，被告在该解除合同的期间没有解除合同的，逾期不行使的解除权消灭。在此期间被告一直没有进行催告，原告在被告发出解约之前已经全额支付了房款，已经履行了义务。买卖合同第三十六条，证明这个解除通知需要书面发出，原告并没有收到书面通知，原被告的合同合法有效。为维护原告合法权利，起诉至温江区人民法院，希望判如所请。原告胡小伟当庭增加诉讼请求：判令被告为原告办理商品房买卖合同预售备案登记。被告四川西财置业有限公司辩称，双方合同及补充协议签订属实，但因原告一直不付房款，所以对于该合同及协议我方一直以作废处理，合同约定原告应该在2016年11月1日签订合同当天支付全部房款，但是原告在2018年5月10日之前一直没有支付房款，被告有理由相信原告没有履行合同的意思，依据合同约定和《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，被告通知解除合同行为有效，且至今原告没有支付房款，所以请求法庭驳回原告诉讼。按照合同约定，原告应该在签订合同当天支付全部房款，2017年3月17日原告在短信中也表明要来支付房款，说明被告已经通知原告催收房款，在2016年11月被告已经完成了拟订合同登记手续，被告在2018年4月10日已经通知解除合同，2017年3月17日到法律规定的催促期限三个月之后，也就是2017年6月16日，到2018年4月10日短信通知解除合同、5月10日书面通知解除合同，没有超过最高人民法院规定的解除权的除斥期间。从长达一年多时间原告没有支付一点房款的行为就可以表示原告无意履行合同，是被告在表示一年多以后要解除合同的时候原告才履行了付款义务，而且我们已经把房款退还给了原告，所以被告解除合同行为符合合同和法律的规定，应属有效。在2018年4月10日和2018年4月18日被告销售人员通过短信的方式告知原告解除合同。根据买卖合同第三十六条，上面约定可以以电子方式送达，我们已经采取短信通知和书面通知相结合的方式，我们已经履行了通知原告的义务，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，��院组织当事人进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月1日，西财公司与胡小伟签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》，约定胡小伟购买西财公司开发的西财．学府尚郡B1区43幢2单元7层701号房屋，房屋总价款361002元。《四川省商品房买卖合同（预售）》第九条第二款约定：“买受人（胡小伟）采取下列第1种方式付款：1、一次性付款。买受人在2016年11月1日前支付该商品房全部价款……”。《四川省商品房买卖合同（预售）》第十条第一款约定：“除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第一种方式处理：……（2）逾期超过60日后，出��人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）”。《四川省商品房买卖合同（预售）》第二十四条关于预售合同登记备案的约定：“买受人以一次性付款或分期付款方式支付购房款的，出卖人在买受人付清全部房款后10日内办理商品房预售备案手续……”。《四川省商品房买卖合同（预售）》第三十六条约定：“出卖人和买受人承诺在本合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮件均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以【邮政快递√】【邮寄挂号信】【电子邮件】【报纸公告√】方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话、传真、电子邮件的，自变更之日起5日内通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，承担相应法律责任”。《商品房买卖合同补充协议》第十条约定：“任何一方以邮寄方式通知对方的，合同中列明的各方通讯地址或身份证地址（单位注册地址）为送达地址，通知方以该通讯地址或者身份证地址（单位注册地址）寄出三日（本省）或七日后（外省）视为送达。如一方拒收或者因地址不明确或者合同上载明的联系电话有误导致邮件被退回的，亦视为送达”。因胡小伟未按照合同约定支付购房款，西财公司于2018年5月10日按照合同载明的胡小伟通讯地址：四川省渠县友庆镇元宝村1组26号，向胡小伟发出《解除商品房买卖合同（预售）通知书》。2018年5月27日胡小伟通过中国农业银行向西财公司转账383208.77元，用于支付购房款以及逾期支付购房款的违约金。2018年5月28日，西财公司通过中国民生银行向胡小伟转账377433.97元，并且备注：退房款，胡小伟不履行合同违约金5776.03元，合同已解除，余下全额予以退还。另查明，关于案涉房屋的买卖合同未办理合同登记备案,合同中也未约定解除合同的期限。以上事实有当事人陈述、《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》《解除商品房买卖合同（预售）通知书》、快递物流信息、中国农业银行转款凭证、中国民生银行电汇凭证等证据在案佐证，本院予以采信。本院认为，西财公司和胡小伟签订《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第九条第二款约定，胡小伟应当在2016年11月1日前向西财公司支付完毕购房款。根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第十条第一款约定，如果胡小伟未按照合同约定期限支付购房款，逾期超过60日的，西财公司有权以书面形式通知胡小伟解除案涉房屋的买卖合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人��以解除合同”。因此，在胡小伟逾期60日付款后，西财公司有权依法行使约定解除权，解除双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中双方没有约定解除权的行使期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，结合《四川省商品房买卖合同（预售）》第十条第一款的约定，西财公司有权行使解除权解除双方签订的案涉房屋的《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》的期限为2017年1月1日至2017年12月31日，经过该期限则西财公司享有的约定解除权消灭。西财公司于2018年5月10日按照合同载明的胡小伟通讯地址：四川省渠县友庆镇元宝村1组26号，向胡小伟发出《解除商品房买卖合同（预售）通知书》，告知胡小伟解除双方签订的案涉房屋的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，虽然解除合同的通知有效送达给胡小伟，但西财公司享有的约定解除权已经消灭。故，��解除合同的通知不能导致双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》发生解除的效果。根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第二十条第三款第一项约定：“买受人以一次性付款或分期付款方式支付购房款的，出卖人在买受人付清全部房款后10日内办理商品房预售备案手续……”。涉案合同约定胡小伟采取一次性付款方式，胡小伟于2018年5月24日一次性通过中国农业银行向西财公司转账383208.77元，用于支付购房款以及逾期支付购房款的违约金。西财公司当庭承认收到该购房款，虽然西财公司辩称2018年5月28日将该购房款通过中国民生银行退还胡小伟，但案涉合同没有解除，西财公司退还购房款的行为属于单方行为，未取得胡小伟的同意，不影响���财公司收到胡小伟支付的剩余购房款的事实，双方均应继续履行合同中约定的义务。西财公司在收到全部购房款后未给胡小伟办理案涉房屋买卖合同的登记备案手续，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，西财公司应当承担为胡小伟签订的案涉房屋买卖合同办理合同登记备案手续的继续履行合同义务的责任。故，对胡小伟要求西财公司办理案涉房屋买卖合同的登记备案手续的诉讼请求有合同依据，本院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干���题的解释》第十五条第二款的规定，判决如下：一、确认四川西财置业有限公司与胡小伟于2016年11月1日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》《商品房买卖合同补充协议》有效；二、确认四川西财置业有限公司向胡小伟发出的《解除商品房买卖合同（预售）通知书》无效；三、四川西财置业有限公司于本判决生效之日起三十日内前往成都市温江区房产管理局为胡小伟办理双方于2016年11月1日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》登记备案手续。案件受理费减半收取50元，由四川西财置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按���方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  魏义欢二〇一八年八月八日书记员  陈 霞