山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0202民初6834号 原告：孙靖雯，女，1991年12月2日生，汉族，户籍地黑龙江省哈尔滨市道里区。 原告：赵哲，男，1991年4月20日生，汉族，住黑龙江省宾县。 两原告共同委托诉讼代理人：冯波，北京市汉衡律师事务所律师。 被告：青岛市市南区丽兰芳养生坊。住所地青岛市市南区漳州二路25号甲。 经营者：单连忠，男，1972年6月14日生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：肖渊文，山东睿德律师事务所律师。 原告孙婧雯、原告赵哲与被告青岛市市南区丽兰芳养生坊（简称丽兰芳养生坊）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙婧雯、原告赵哲及委托诉讼代理人冯波，被告青岛市市南区丽兰芳养生坊委托诉讼代理人肖渊文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙婧雯、原告赵哲向本院提出诉讼请求：1、依法确认《房屋转租合同》、《补充协议》无效，判令被告返还租赁费450000元、转让费220000元及转让押金50000元，共计720000元；2、判令被告赔偿装修损失125000元；3、判令被告承担诉讼费及其他损失共计120000元。事实与理由：两原告2015年到青岛创业，偶遇被告经营者之母，得知被告拟转让信息，遂于2015年11月18日签订《房屋转租合同》，后又于11月25日签订《补充协议》。双方约定租期一年九个月，自2015年12月1日至2017年8月31日。2015年12月6日至2016年12月5日租金为450000元，2016年12月6日至2017年9月5日租金为354375元。被告营业执照、“外婆故事”注册商标使用权、加盟业务及厨房设备等均转让予原告，转让费220000元、押金50000元。合同签订后，原告依约交纳费用720000元（含定金），又投资125000元进行装修整理，另购置40000元餐具、桌椅等设备进行经营。原告经营不到三个月，2016年3月，涉案房屋产权人因索要被告拖欠租赁费事宜告知原告，被告无转租权利，迫使原告停止经营，搬离涉案房屋。后被告拖延解决退费事宜，侵犯原告合法权益，故具状起诉，请求判如所请。 被告丽兰芳养生坊辩称，租赁合同合法有效，不存在违法问题，因1、被告已充分告知涉案房屋实际情况，原告承租涉案房屋后需以被告名义对外经营并办理相关业务，《补充协议》约定不得泄露转租事实，且《补充协议》明录中已清楚表面被告出示先租赁合同。2、两份合同名为转租，实为经营权租赁合同。3、协议已经履行完毕，原告尚欠租赁费350000元，及燃气费、物业管理费等费用。故原告所诉应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院确认如下： 2015年11月18日、2015年11月25日，两原告与被告丽兰芳养生坊先后签订《房屋转租合同》和《补充协议》，约定将位于青岛市××××（甲）房屋一处转租给原告作经营场所使用。租期一年九个月，自2015年12月1日至2017年8月31日止。 双方共同商定主要条款：1、租金、转让费及付款方式为：该房屋自2015年12月6日至2016年12月5日期间的租赁费为人民币肆拾伍万元整(450000元)，2016年12月6日至2017年9月5日的租赁费为叁拾伍万肆仟叁佰柒拾伍元整(354375元)。支付方式为：2015年11月25日前支付2015年12月6日至2016年12月5日期间的租赁费人民币肆拾伍万元整（450000元)，2016年11月5日前支付2016年12月6日至2017年9月5日的租赁费叁拾伍万肆仟叁佰柒拾伍元整(354375元)。转让费：转让费共计贰拾贰元万整(220000元)，包括被告所有的营业执照、外婆故事注册商标的永久使用权，以被告名义开展加盟的权利及租赁房屋内所有设施包括整套厨房设备的所有权。转让费的支付方式为，本合同签订生效后7个工作日内一次性支付给被告。如2017年9月5日转租期满后，因被告不能促成原告与房屋所有者签订新的租赁合同或被告未能与房屋所有者续签租赁合同导致不能继续转租给原告，则被告无条件退还原告所有转让费，原告仍具备在青岛市区内指定一新地址继续拥有外婆故事注册商标的使用权。2、责任和义务为：合同签订之日7日内，原告需向被告缴纳押金伍万元整(50000元)，该押金在双方转租合同终止时，双方结清费用后(原告需结清所有水电费、物业费等相关费用)，由被告于原告搬出当日一次性退还给原告，逾期不退还的，按每日千分之五计算滞纳金。3、增加被告责任和义务：被告保证原告在转租期间，因被告或原房东原因无法正常使用该转租房屋，则被告退还原告剩余时间的租赁费、转让费。4、增加原告义务：转租期限内，原告有对外保密义务，不得告知他人双方间的转租协议，否则，被告不承担《房屋转租合同》与本补充协议中的所有违约条款。5、其他：2017年9月5日后，原告拥有本合同涉及的厨房所有设备设施的所有权，有权转让，费用归属于原告。如双方以“外婆故事”名义开设分店，分店原告投资51%，被告投资49%，盈亏按投资比例计算，具体事宜双方另行签订协议。6、附件：被告与转租房屋所有者签订的原租赁协议复印件。落款为“出租方：王建国（捺印）、承租方：青岛市市南区丽兰芳养生坊”。 《房屋转租合同》及《补充协议》签订后，两原告依约向被告支付租赁费450000元、转让费220000元、押金50000元，共计720000元。 2016年3月，涉案房屋产权人王建国因与被告租赁费交纳事宜，向原告处送达通知，限被告于2016年3月18日前交纳租赁费。2016年8月18日，产权人王建国以被告欠交租赁费为由，通知自2016年8月18日终止合同，导致原告搬离涉案房屋。 被告丽兰芳养生坊系个体工商户，设立于2004年，经营者为单连忠。 对有异议的事实和证据，本院认定如下：被告认为原被告之间实施的民事行为，名为转租，实为经营权转租协议。原告则主张乃房屋租赁关系。对该主张本院认为，从原被告签订的《房屋转租合同》及《补充协议》内容看，含有租赁费、转让费约定，其中转让费项下含有营业执照、外婆故事永久使用权、加盟业务及涉案房产所有设施包括厨房设备所有权，从立约目的推断，被告存有全部让渡丽兰芳养生坊权利义务之意图，更多兼有转让本意，故该行为应为转租转让行为。 本院认为，明确合同性质是进而确认合同效力以及明确合同双方当事人权利义务的前提，原被告所实施的民事法律行为包括两个民事法律关系，一是房屋租赁行为，二是丽兰芳养生坊经营权和物品转让行为，案涉焦点一为两个民事法律行为效力，二为法律后果，三为责任承担。 关于焦点一，合同法规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”从《房屋转租合同》及《补充协议》内容看，双方约定将位于青岛市××××（甲）转租给原告作为经营场所使用，同时课以原告交纳租赁费义务，符合租赁合同构成要件，系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效；同理，双方还就丽兰芳养生坊营业执照、外婆故事永久使用权、加盟业务及涉案房产所有设施包括厨房设备所有权作出了明确约定，具备转让合同基本形式，系当事人对自己权利的处分，亦为合法有效。原告要求确认《房屋转租合同》及《补充协议》无效，应承担相应证明责任，但其所提交的证据均不符合合同法第五十二条关于合同无效之情形，故其主张于法无据，本院不予采纳。 关于焦点二，合同法第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。原告依约履行合同后，因被告欠缴租赁费问题，涉案标的产权人行使租赁合同解除权，强制原告停业，收回涉案房屋，进而确认被告未经出租人同意擅自转租事实。因被告无权处分行为导致原告不能依约取得涉案标的占有使用权，背离合同签订之目的，造成合同事实上的履行不能，被告之行为已经构成根本违约。同理，依据合同本意，原告签约之目的不仅是取得诉争标的物占有使用权，亦通过转让行为取得丽兰芳养生坊的经营权，两者不可分割。既然原告占有使用诉争标的物原因已经消失，则经营可能亦随之灭失，其原因均为被告未经出租人同意擅自转租所致，应当承担违约责任。 关于焦点三，合同法第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因本案诉争协议已经履行不能，原告可要求被告承担违约责任。原告诉请事项可分为租赁费、转让费及押金、装修损失和其他损失四部分构成，1、原告要求返还租赁费450000元。对该要求本院认为，《补充协议》第三条第1项约定“甲方保证乙方在转租期间，乙方因甲方或原房东原因无法正常使用该转租房屋，则甲方退换乙方剩余时间的租赁费、转让费。”因原被告双方签订的协议合法有效，则原告应当依约支付租赁费。原告首期租赁费所含区间为2015年12月6日至2016年12月5日，为期一年，折算为37500元/月，原告自述其占有使用标的物仅为三个月，则应当支付相应租金112500元，故原告要求全部返还主张不当，本院不予支持，被告应返还租金337500元（450000元-112500元）。2、原告要求返还转让费220000元，双方约定转让项目包括：被告所有的营业执照，外婆故事注册商标永久使用权，以被告名义开展加盟的权利及租赁房屋内所有设施包括整套厨房设备的所有权。依据查明事实，原告不能使用涉案房屋皆因被告擅自转租，拖欠出租人租赁费导致租赁关系解除，则应当退还转让费，但补充协议仅约定退还剩余期间的转让费。合同法第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”首先，从《房屋转租合同》及《补充协议》内容看，转让项目可概括为整体打包转让，价款一次性付清，无期限约定。原告因不能继续使用涉案房屋要求全部返还转让款有其合理性；其次，从时间上看，原告仅占有使用涉案房屋仅为三个月，而合同总期限为一年零九个月，占比较小，原告诉求亦属合理；再次，综合案情，被告未经出租人同意擅自转租房屋，又拖欠租赁费，导致出租行使合同解除权，强制原告停业，被告全额返还转让费亦符合诚信原则，故原告要求被告返还转让费220000元的主张本院予以采纳。同理，被告收取的押金50000元亦应退还。3、原告要求被告赔偿装修损失125000元。原告为此提交装修施工合同、付款凭证在案佐证。被告辩称对收款人不予认可，认为系原告自主装修行为。本院认为，从证据的关联性看，装修施工合同约定施工单位代表“安康”，付款凭证收款人亦为“安康”，两组证据互相印证，足以证明原告装饰装修事实；从证据效力看，被告仅作为抗辩，但并未提交有效证据予以反驳，原告证据显然高于被告抗辩；从举证责任后果看，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，原告提交了证据证明装修事实、装修费用，形成较为完整证据链，而被告证据明显不能与之对抗。但因原告已经使用涉案标的三个月，故该装修费用应当予以相应折抵，依据合同期限21个月之约定，装修费用摊销折算标准应为5952元/月，扣除摊销费用17856元（5952x3）后，未摊销余款107144元应由被告承担。4、原告要求被告赔偿其他损失120000元。从原告提交的证据看，主要分为停业期间租赁费、交通费和律师费，原告不能证明费用为实际必然损失，故其主张缺乏事实和法律依据，其主张本院不予采纳。另原告提交所购物品清单，证明其损失，因诉争物品主要为餐具等物品，系可移动动产，原告自认被强制停业后已经自行处理，故该主张于法无据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告青岛市市南区丽兰芳养生坊于判决生效后十日内向原告孙婧雯、原告赵哲返还租赁费337500元； 二、被告青岛市市南区丽兰芳养生坊于判决生效后十日内向原告孙婧雯、原告赵哲返还转让费220000元及押金50000元； 三、被告青岛市市南区丽兰芳养生坊于判决生效后十日内向原告孙婧雯、原告赵哲支付装修损失107144元； 四、驳回原告孙婧雯、原告赵哲的其他诉讼请求。 上述一、二、三项费用共计714644元，被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13450元，减半收取6725元，由原告孙婧雯、原告赵哲负担1748.5元，被告青岛市市南区丽兰芳养生坊负担4976.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。 审判员 程 凯 二〇一八年二月十日 书记员 姜泰一