安徽省宁国市人民法院民 事 判 决 书(2018)皖1881民初1799号原告:田存芳，女，1971年11月13日出生，汉族，住安徽省宁国市。委托诉讼代理人（特别授权）：程义华，系原告丈夫。委托诉讼代理人（一般代理）：汪念，安徽地益律师事务所律师。被告：邓申维，男，1984年01月17日出生，汉族，住安徽省宁国市。委托诉讼代理人（特别授权）：方向明，宁国市。原告田存芳与被告邓申维房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理��原告田存芳的委托诉讼代理人程义华、汪念，被告邓申维及其委托诉讼代理人方向明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田存芳向本院提出诉讼请求为，1、依法判令被告立即支付所欠原告购房款50000元及相应利息；2、依法判令被告向原告支付违约金50000元；3、依法判令被告承担本案所有诉讼费。事实与理由：2016年10月14日，原、被告签订《房屋转让协议》，原告将位于河沥溪红檀树安置区三期（95号）的安置自建房一幢转让给被告，《协议》第四款约定：“协议签订后，乙方付甲方订金伍万元整，余款玖拾万元在合同签订后一个月内一次性付清；第五款约定：双方如有违约，违约方付伍万违约金给守约方”。合同签订后，原告即在一个月内将房屋交付给被告，而被告至今仍拖欠原告房屋转让款50000元，虽经多次催要，仍拒不支付，致原告起诉。被告邓申维辩称，1、原告主体不适格，原告并未能提供所有的证据证明房屋属于原告所有；2、即便房屋属于原告所有，也不存在违约，原告至今未将房屋所有权手续及钥匙交付给被告，被告已经付了90万元，尚欠5万元，是因原告违约在先；3、原告房屋存在严重的质量问题，如房屋后墙裂缝、房间地面裂缝、房前地坪开裂、房顶瓷砖脱落等，多次向原告反映，都没处理；4、本案是一起安置自建房，涉及转让协议的效力问题，被告认为转让协议无效，原告未能提供规划许可证、土地使用证、施工许可证等合法的建房手续；另外，双方约定的违约金过高，即使被告有违约行为，亦要求减少。原告为证明其所主张的事实,在本院开庭审理时出示了以下证据:1、原、被告身份证复印件各一份，拟证明原、被告身份基本信息；2、《房屋转让协议》一份，拟证明原告向被告转让房屋的事实;3、《自建房安置协议》一份;4、《拆迁安置临时准建通知单》一份；5、红檀树安置区三期图纸一份；6、《开发区河沥园区拆迁户红檀树三期安置点选号通知单》及《河沥溪园区燕子山安置区自建房动工通知单》各一份。以上证据拟证明房屋归原告合法所有。以上证据，庭审质证时，被告质证意见为：对证据的真实性没有异议，但是没有合法性，协议上载明是安置区自建房，禁止转让，不能证明房屋属于原告所有。被告提交房屋现场图片10张，拟证明案涉房屋有质量问题。原告的质证意见为：照片可能是房屋的照片，提供的照片反映不了房屋质量问题，其中3张照片反映的是房屋外院地坪有裂缝，但与房屋质量没有关系，不能反映房屋的结构等有质��问题，2张照片反映的是瓷砖脱落问题，但房屋这么大，一两块瓷砖脱落，实属正常，也不能反映房屋质量存在问题，4张照片反映的房屋后墙裂缝，不能证明是争议房屋的照片，也不能证明是墙体裂缝，1张照片反映的三楼楼顶裂缝问题，当时交房的时候，没有发现这个问题。对原、被告经质证的证据，本院认证如下：被告对原告证据的真实性无异议，应予确认；被告证据系证明涉案房屋的质量问题，但仅以照片只能直观证实房屋表面现象，不能足以证明其是否有建筑质量问题，故对被告证据在本案中不予采信。根据证据的认证，并结合当事人相一致的陈述，查明本案事实为：原、被告均系宁国市河沥办事处畈村村村民，因河沥开发区征地拆迁，原、被告均系拆迁户。原告选择拆迁安置自建房屋，安置地点的地名叫“红檀树”，亦隶属畈村村，��告选择货币补偿。2016年10月14日，原、被告签订一份《房屋转让协议》，约定：“原告将位于河沥溪办事处红檀树安置点三期（95号）安置房一套所有权、使用权转让给被告，转让价950000元；原告转让的房屋产权，现以原告名义办理安置房手续，待条件成熟后，原告积极无条件协助被告办理房产证及过户手续，由此产生的所有费用被告承担，原告不得借故另收取其他任何费用；被告付原告订金50000元，余款900000元，在合同签订后一个月内一次性付清，余款付清后交钥匙；双方如有违约，违约方付50000元违约金给守约方”；合同还对其他事项作了约定。协议签订后，原告向被告交付了房屋，被告合计向原告支付了购房款900000元，余款50000元，被告以房屋质量等问题未付，致原告起诉来院。本院认为,本案争议的焦点主要是双方签订的《房屋转让协议》是否合法��效，该房屋是否有建筑质量问题。审理认为，第一，原告自建的房屋系经过“安徽省宁国市经济技术开发区建设投资有限公司河沥溪园区”于2010年8月29日向原告下发“红檀树三期安置点选号通知单”，组织拆迁户对安置点的宅基地进行了选号，原告所选宅基地号为**号；2010年8月30日，就该处宅基地的建设与原告签订了“自建房安置协议”；2011年9月28日向原告下达了“安置区自建房动工通知单”；2011年11月3日，经宁国市规划局同意，向原告下发了“安徽省宁国经济技术开发区拆迁安置临时准建通知单”，故原告自建房屋非其擅自乱建行为，而是依据相关合法部门下达的通知等而有序进行建造的；第二，原、被告均系同一集体经济组织河沥办事处畈村村村民，案涉房屋坐落的地点“红檀树”亦在畈村村境内，双方又均系拆迁户，且双方签订的《房屋转让协议》及其交易行为，未损害第三人利益；第三，关于涉案房屋是否存在建筑质量问题，因被告未能提供足以证明该项事实的证据，且又未提出反诉，故在本案中不予审理，被告可另行依法处理。因此，原、被告双方签订的《房屋转让协议》依法成立，双方应当依约履行。原告向被告交付了房屋，被告应依约向原告付清全部购房价款，故对原告要求被告给付购房余款50000元的诉讼请求，依法予以支持；合同法规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。被告在答辩意见中已就原告的该项诉请，提出减少请求，故对原告主张的50000元违约金，结合本案实际情况以及对原告有可能造成的预期利益损失等综合因素，审理认为应按《房屋转让协议》中“在合同签订后一个月内一次性付清”购房价款的约定，即自2016年11月14日起按照中国人民银行同期贷款���率计算逾期付款违约金较为合适。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第二款、第一百三十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款的规定，判决如下:一、被告邓申维于本判决生效后十日内给付原告田存芳购房余款人民币50000元及逾期付款违约金（以50000元购房款，自2016年11月14日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至给付清结之日止）；二、驳回原告田存芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2300元，已减半收取1150元，由被告邓申维负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  胡跃武二〇一八年八月十日书记员  王 影附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时起生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。第一百一十四条第二款……约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。