福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0103民初4031号 原告：林瑜，女，1988年2月7日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：陈华、张弘（实习），北京市盈科（福州）律师事务所律师。 被告：张富明，男，1982年7月8日出生，汉族，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：陈桂华、王姝旻，福建天恩律师事务所律师。 第三人：福建金诚丰担保有限公司，住所地福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城2#楼18层，统一社会信用代码91350100796069117L。 法定代表人：林根秀，总经理。 委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。 原告林瑜与被告张富明及第三人福建金诚丰担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林瑜及其委托诉讼代理人陈华、张弘，被告张富明的委托诉讼代理人陈桂华，第三人福建金诚丰担保有限公司的委托诉讼代理人池建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林瑜向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告于2014年8月5曰签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判令被告协助原告办理福建省福州市台江区红星苑5座2503单元房屋权属登记手续，并将上述房屋产权变更登记至原告名下；3、判令被告向原告支付违约金95550元（以购房款910000元为基数，按购房款的日万分之五计算，从2017年1月10日起，暂计至2017年8月10日，实际计至被告办理产权变更登记至原告名下之日止）；4、判令被告赔偿原告律师费3万元：5、判令本案的诉讼费、财产保全费等一切费用由被告承担。事实和理由：2014年8月5日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，约定原告以91万元购买被告名下坐落于福州市台江区拆迁安置房。第三人福建金诚丰担保有限公司为讼争房屋买卖事宜提供交易服务。2014年9月4日，原、被告签订《补充协议》，约定原告应在2014年9月4日前将77万元购房款转入第三人福建金诚丰担保有限公司指定账户，原告于当日将77万元购房款转入上述指定账户，第三人福建金诚丰担保有限公司出具了收款收据。2014年9月起，原告占有使用讼争房屋至今。《房屋买卖合同》第5条第1款约定，被告应在第三人、原告或该房屋开发商通知可办理讼争房屋所有权证后3个工作日内至房屋登记机构办理产权登记，今讼争房屋具备办理产权证条件，虽经原告及第三人多次催促，被告拒不办理产权证及将讼争房屋权属变更登记到原告名下。综上，原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容明确、不违反法律禁止性规定，且双方已即时履行了大部分合同主要义务，买卖合同有效。为了维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告张富明辩称，一、本案合同无效。1、讼争房屋是拆迁安置房，被告未取得权属证书。因此根据法律规定，在被告未取得产权证的情况下，讼争房屋的买卖合同是无效的。2、签订合同时，被告还未向拆迁工程处缴纳拆迁购房款35万元，因此原告在对讼争房屋没有处分权的情况下，签订的房屋买卖合同是无效的。3、本案讼争房屋是被告与其妻子的夫妻共同财产，被告的妻子对本案的房屋买卖并不知情，因此在被告妻子不知情的情况下，讼争房屋的买卖合同是无效的。二、本案是原告违约。1、被告办理了公证委托，原告指定的一人作为受托人，办理产权证无需被告的配合，受托人完全可以代表我方办理房屋买卖，实际上原告是为了延后支付14万元，才一直不去办理产权证。2、我方认为，我方已将相关材料交付给原告了，是原告怠于办理产权，是原告违约。被告不存在违约行为，请求法院确认合同无效，依法驳回原告的诉讼请求，我方保留反诉或另案起诉的权利。 第三人福建金诚丰担保有限公司述称，2014年8月5日，原告与被告及第三人签订交易服务合同。在合同履行中的办理产权证环节，被告不愿意继续进行交易，并且不配合提交办证的相关材料，合同被迫中止。最后，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的庭审质证和陈述，本院对事实作如下认定： 2014年8月5日，以被告张富明为甲方（卖方），原告林瑜为乙方（买方），双方签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：甲方将坐落于福州市台江区拆迁安置房出卖给乙方；成交价款人民币910000元；甲方应在交易服务人、乙方或该房屋开发商通知可办理该房屋所有权证后三个工作日内至房屋登记机构申请办理该房屋甲方名下所有权证并在受理单规定的领证起始日起三个工作日内领取该证件并提交给交易服务人；违约责任（一）房屋所有权过户登记前的违约责任1、自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金……，自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同。2、甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币500000元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费；补充协议：3、甲方应在2014年8月25日前将出售该房屋等权利以公证形式委托给乙方指定人员……。在交易服务人领取前述公证书后一个工作日内，乙方应向甲方支付部分购房款人民币770000元，并将该款项存入甲方指定账户……；等等。同时，以被告为甲方，原告为乙方，第三人福建金诚丰担保有限公司为居间方、交易服务方（丙方），三方签订了《居间服务合同》、《交易服务合同》，约定由丙方作为甲乙上述讼争房屋买卖的居间方，并提供交易服务。2014年9月4日，原被告双方签订一份《补充协议》，约定：原告应在2014年9月4日前将770000元购房款转入第三人福建金诚丰担保有限公司指定账户。原告于当日将770000元购房款转入指定账户，第三人福建金诚丰担保有限公司出具了收款收据。之后，第三人福建金诚丰担保有限公司将该770000元购房款转入被告银行账户。2014年9月在第三人福建金诚丰担保有限公司主持下，被告向原告交付了讼争房屋，原告占有使用讼争房屋至今。原告现以该讼争房屋已具备办理权属登记条件，而被告经原告及第三人催告仍拒不办理为由诉至本院。 本院认为，原告林瑜与被告张富明签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本院对被告辩称其签约时对讼争房屋尚未取得权证、对讼争房屋没有处分权而主张合同无效的答辩意见不予采纳。被告辩称讼争房屋系其夫妻共同财产，其妻对其出卖该讼争房产不知情，但房屋买卖系处分家庭重大资产，且讼争房屋也已交付原告居住使用多年，故即使讼争房屋系被告夫妻共同财产，原告亦有理由相信被告其妻是知情的，被告出卖讼争房产的行为已构成表见代理，因此，本院对被告以此主张合同无效的答辩意见亦不予采纳。被告张富明未依约协助原告将讼争房屋权属登记至原告林瑜名下，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，即承担逾期未协助办证的违约责任，因双方在合同中对该违约行为未约定违约金数额及计算方法，故本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关逾期办证违约金的规定，被告应按照原告已付购房款770000元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算，向原告计付违约金。因合同未对办理权属登记时间作出明确约定，原告亦未提供第三人发出的《告知函》、《履约通知函》邮寄及送达被告的证据，故原告要求违约金从2017年1月10日起计算缺乏依据，而应从原告起诉之日，即2017年8月23日起计至被告将讼争房屋产权变更登记至原告名下之日止，超出部分本院不予支持。由于被告违约，原告为此提起本案诉讼而支出律师代理费30000元，该支出依约应由被告承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告林瑜与被告张富明于2014年8月5曰签订的《房屋买卖合同》合法有效； 二、被告张富明应于判决生效之日起十日内协助原告林瑜办理坐落于福州市台江区房屋权属登记手续，将上述房屋权属变更登记至原告名下； 三、被告张富明应于判决生效之日起十日内向原告林瑜支付违约金（以已付购房款770000元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算，从2017年8月23日起，计至讼争房屋权属变更登记至原告林瑜名下之日止）； 四、被告张富明应于判决生效之日起十日内赔偿给原告林瑜支出的律师代理费30000元； 五、驳回原告林瑜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13400元，由原告林瑜负担1400元，被告张富明负担12000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  傅建勇 人民陪审员  陈建珠 人民陪审员  庄智燊 二〇一八年二月八日 书 记 员  陈 慜 附：一、本案适用的主要法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  6