广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终10839号上诉人（原审原告）：深圳市招商置业顾问有限公司。住所地：深圳市南山区招商路招商大厦801-804、821-827、831A、838-839。统一社会信用代码：914403007525337584。法定代表人：谢水清，董事长。委托诉讼代理人：钟胜荣，广东中安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱浩，男，汉族，1974年6月19日出生。身份证住址：广东省深圳市南山区。被上诉人（原审被告）：李带有，女，汉族，1942年9月14日出生。身份证住址：广东省增城市。被上诉人（原审被告）：李旭航，男，汉族，1970年3月3日出生。身份证住址：广东省深圳市南山区。上诉人深圳市招商置业顾问有限公司（以下简称招商置业公司）因与被上诉人朱浩、李带有、李旭航居间合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初12288号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。招商置业公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判朱浩、李带有、李旭航立即共同、连带向招商置业公司支付4.5万元，以及该款按中国人民银行规定的同期贷款利率从2014年12月31日起计至判决确定付款之日止的利息；三、朱浩、李带有、李旭航承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、招商置业公司已提供了完整的居间服务，促成了朱浩、李带有、李旭航之间房地产买卖合同的成立。所以，依照合同法第一百一十三条、四百二十四条、四百二十六条规定及《广东省高级人民法院民二庭民商事审判实践中有关疑难法律问题的解答意见》第十六条规定，朱浩、李带有、李旭航应向招商置业公司支付全额居间报酬（违约金）4.5万元，该金额不应作任何调低。且同类型案件的生效判决中，只要居间人促成合同签订即取得支付报酬的权利，即居间合同中并未约中介公司需完成其他相关工作才可以取得报酬。招商置业公司主张的4.5万元仅仅相等于招商置业公司所受的实际损失，根本没有“过分高于实际损失或预期利益损失”，也没有“超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的损失”，所以不应作任何调低。另外，一审中，朱浩、李带有、李旭航均没有明确请求调低违约金，故法院不应当主动将其承担的付款金额（实质为违约金金额）调低为3.5万元。招商置业公司提供的一系列深圳市中级人民法院参考判例进一步印证了目前司法机关对此类案件的裁判标准是“判令违约方支付全额居间报酬，不作任何调低”。二、此外，招商置业公司起诉主张的4.5万元仅相等于合同成交价的2.31%，没有超过国家规定的房地产经纪服务指导价标准3.9%。在此情形下，更不应作任何调低。朱浩辩称，一审判决是合理的，因此我方没有上诉。一、居间方确实存在过失。合同约定的定金是5万元，但是朱浩只给了3万元，当时签订合同的时候就已经违约了，按照合同的约定，这5万元是要给卖家，在这个买卖中居间方是存在一些过失的。二、居间方有义务协助朱浩完成后续的交易程序，但居间方没有提供后续的服务。签订合同后，朱浩一直处于被动的等待状态，居间方没有及时提供关于合同履行过程中的卖方的信息。希望法院可以按照比例分清各方的责任。李带有、李旭航未发表答辩意见。招商置业公司向一审法院起诉请求：1.朱浩、李带有、李旭航立即共同、连带向招商置业公司支付4.5万元，以及该款按中国人民银行规定的同期贷款利率从2014年12月31日起计至判决书确定付款之日止的利息（暂计至起诉之日为5000元）；2.朱浩、李带有、李旭航承担本案件受理费等一切诉讼费用。一审法院认定事实：2014年12月31日，经招商置业公司居间撮合，李带有、李浩与招商置业公司（居间方）三方签订了《房地产买产买卖居间合同》，约定：买卖双方确认独家委托居间方提供的居间服务为向买卖双方报告订立第三条所指房地产交易合同的机会和提供订立该合同的媒介服务，如居间方促成买卖双方签署本合同，则标志居间方已促成买卖双方就房地产转让的真实意思达成一致意见并订立合约，居间方有权据此向买卖双方收取约定的居间报酬（佣金）（第二条第1款）；居间方促成买卖双方就该房产转让事宜达成本合同（第三条第1款）；该房产的成交价195万元，定金50万元（第四条第1款）；买方采取“按揭付款”方式，应于2015年5月30日前将首期款40万元存放于买方按揭银行监管，卖方须配合办理监管手续，签署所需文件，剩余105万元由买方以向银行申请按揭贷款的方式支付给卖方（第五条第二款“按揭付款”部分第1、2项）；鉴于居间方签署本合同前已提供之服务，买卖双方同意在签署《深圳市二手房买卖合同》前向居间方支付居间报酬（佣金），其中买方同意向居间方支付居间报酬（佣金）4.5万元（第九条第4款）；本合同签署后，如因买方或卖方其中一方或双方的违约行为导致本合同未能履行，且居间方尚未收到约定的居间报酬（佣金），则违约方应向居间方支付违约金，违约金数额相等于本合同约定的居间方应收取的居间报酬（佣金）总额（第十条第三款第2项）；如买卖双方在向居间方支付居间报酬（佣金）前协议解除本合同，且未向居间方支付本合同约定的居间报酬（佣金），则买卖双方应共同承担向居间方支付解除合同违约金的连带责任，违约金数额相等于本合同约定的居间方应收取的居间报酬（佣金）总额（第十条第三款第3项）；本合同履行过程中产生争议且无法协商解决的，交由该房产所在地人民法院诉讼解决（第十一条第1款）；签署本合同时，该房产处于绿本状态，卖方承诺自行解决该房产的绿本转红本，如无法转成红本，则本合同自动解除，双方互不追究责任，卖方应于次日将定金5万元退回买方(第十二条“补充条款”第1点)；另外定金45万元由买方直接支付给卖方作为办理绿本转红本费用，以指定银行账户转账记录为准（第十二条“补充条款”第2点）；将来办理首期款监管和按揭贷款申请手续及到国土局办理过户手续时，可由买方指定人选作为产权人（第十二条“补充条款”第3点）。上述合同签订当日，李浩支付了定金3万元，李带有以定金名义签收后托管在招商置业公司。2015年3月10日，李带有、李旭航与李浩、招商置业公司签署了《招北小区15栋103房卖方产权变更补充协议》，约定买方主体不变，卖方主体由李带有一人变更为李带有、李旭航两人。李带有、李旭航未能办理完成绿本转红本手续，朱浩要求返还已经支付的款项，李带有、李旭航表示同意，各方未再履行该合同。李带有、李旭航后来办理完成绿本转红本手续，并将房产卖给他人并完成过户。各方未向招商置业公司支付佣金。一审法院认为，《房地产买卖居间合同》及《招北小区15栋103房卖方产权变更补充协议》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方应本着诚实信用原则履行合同。招商置业公司为买卖双方提供房屋买卖居间服务，其促成买卖双方签署了《房地产买卖居间合同》及《招北小区15栋103房卖方产权变更补充协议》，根据约定，招商置业公司有权主张佣金。上述合同签订后，买卖双方事实上协商一致解除合同，各方均未向招商置业公司支付佣金，此种情形符合居间合同第三条之约定，佣金应由买卖双方连带向招商置业公司支付；另外，因招商置业公司未履行后续的居间义务（包括协助办理递件过户手续等），故买卖双方无需全额支付佣金。关于佣金的数额，结合《房地产买卖居间合同》的履行情况，该院酌定买卖双方应向招商置业公司支付的佣金为3.5万元。各方约定的佣金支付时间是签约之日即2014年12月31日，因逾期未付，招商置业公司主张从该日起按银行同期贷款利率标准支付佣金利息，有事实和法律依据，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、朱浩、李带有、李旭航应于该判决生效之日起三日内向招商置业公司连带支付佣金3.5万元及利息（以3.5万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率之标准，从2014年12月31日起计至款项还清之日止）；二、驳回招商置业公司的其他诉讼请求。如果朱浩、李带有、李旭航未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，公告费520元，合计1570元，由朱浩、李带有、李旭航负担。本院查明，一审查明的事实清楚,本院予以确认。本院认为,涉案《房地产买卖居间合同》及《招北小区15栋103房买卖产权变更补充协议》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，各方应依约履行。本案的争议焦点是：是否应当对招商置业公司收取的佣金进行调低。《房地产买卖居间合同》第二条第一款约定“买卖双方独家委托居间方提供的居间服务为向买卖双方报告订立第三条所指房地产交易合同的机会和提供订立该合同的媒介服务，如居间方促成买卖双方签署本合同，则标志居间方已促成买卖双方就房地产转让的真实意思达成一致意见并订立合约，居间方有权据此向买卖双方收取约定的居间报酬（佣金）”，本案中经招商置业公司居间促成了李带有、李旭航和朱浩签订《房地产买卖居间合同》和《招北小区15栋103房买卖产权变更补充协议》，标志着招商置业公司完成了居间义务，招商置业公司有权向买卖双方收取约定的居间报酬。一审法院认为招商置业公司未完成后续的居间义务，酌定买卖各方向招商置业公司支付佣金3.5万元。本院认为，《房地产买卖居间合同》并未约定招商置业公司在促成双方签订房屋买卖合同之后，需要配合后续的房屋买卖相关工作，也无相关法律法规对此作出强制性规定，一审法院调低佣金数额缺乏依据，本院予以纠正。朱浩辩称其少交了定金，居间方招商置业公司对此存在过失，该主张明显不能成立，本院不予采纳。综上，招商置业公司的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初12288号民事判决；二、李带有、李旭航、朱浩应于本判决生效之日起三日内向深圳市招商置业顾问有限公司连带支付佣金4.5万元及利息（以4.5万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准，从2014年12月31日起计至本判决确定的还款之日止）。如果李带有、李旭航、朱浩未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1050元、公告费520元，二审案件受理费1050元，均由李带有、李旭航、朱浩负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 朱    宽二〇一八年八月七日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。