湖南省吉首市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘3101民初103号 原告（反诉被告）：湘西兰天武陵投资有限公司。住所地：湖南省湘西经济开发区投资服务中心综合大楼**。 法定代表人：鲁文涛，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨婷，女，1993年12月26日出生，土家族，住湖南省泸溪县，系该公司职员。 委托诉讼代理人：邓辉，湘西自治州武陵法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：湘西州安达机动车性能检测有限责任公司。住所。住所地：湖南省湘西经济开发区武陵山大道**吉凤投资服务中心综合大楼**div> 法定代表人：吴悠，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴龙友，男，1960年12月17日出生，苗族，住湖南省吉首市，系被告公司员工。 委托诉讼代理人：董艺，湖南董艺律师事务所律师。 原告湘西兰天武陵投资有限公司与被告湘西州安达机动车性能检测有限责任公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案，应原告的申请于1月19日对被告的银行存款予以财产保全，被告于6月19日提起反诉，本院经审查后对被告的反诉予以立案，依法适用普通程序于7月5日公开开庭合并进行了审理。原告湘西兰天武陵投资有限公司的委托诉讼代理人邓辉，被告湘西州安达机动车性能检测有限责任公司的委托诉讼代理人董艺、吴龙友到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告土地使用权转让款870万元；2.判令被告自2015年12月起按银行最高贷款利息2倍支付利息303.24万元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2015年10月21日签订了《兰天国际汽车城项目招商暨土地使用权转让合同》，协议转让原告依法取得的15亩土地使用权共计价格1140万元。合同签订后，被告于2015年12月25日支付200万元，2016年2月4日支付30万元，2016年3月28日支付40万元，至今仍拖欠原告的转让款870万元。其已付款时间均已超过《合同》第三条约定的付款期限，构成违约。根据《合同》第三条第5款约定，如逾期一个月以上应由被告按支付款总额银行贷款最高息2倍支付逾期违约金。原告多次找被告协商要求其履行支付剩余转让款并承担违约责任，被告均以种种借口推脱。综上，为了维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告辩称，1.原告要求被告支付转让价款的条件不成就。①根据合同第三条约定的付款方式及付款时间，被告支付第三期价款的时间是原告将临时工棚拆除及红线内未征收的0.5亩征收到位后，付第三期价款200万元；②第四期价款在原告方能够确定将土地使用权分割到被告名下时7个工作日内再付尾款，到目前为止红线内的0.5亩一直没有征收到位，土地使用权不能确定分割到被告名下；2.正因为支付价款条件不成就，原告要求支付逾期利息没有事实和法律依据；3.在本案中，本诉被告没有违约，而是本诉原告违约，所以本案被告依法提起反诉（具体见反诉状），并且要求驳回本诉原告的诉讼请求；4.102号案件不应当成为一个单独的案件，本来就是本案履行合同过程中发生的事实，是合同履行中的一部分。 反诉原告（本诉被告）向本院提出的反诉请求：1.判令反诉被告立即为反诉原告办理合同约定的0.5亩国有土地使用权的征收手续；2.判令反诉被告对已转让的土地给反诉原告办理《不动产登记证》；3.判令反诉被告承担违约金100万元；4.判令反诉被告承担本案的诉讼费。 反诉被告（本诉原告）辩称：1.本诉被告对反诉的诉求无事实和法律依据。①合同约定0.5亩国有土地征收，是国家一级市场，应有国家政府职能部门完成的工作；②要求办理不动产登记证，也是国家相关职能部门的工作，要求反诉被告承担违约金100万元没有任何依据，反诉被告没有构成违约，无需承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、关于本案支付土地款转让款的数额问题。原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）截止至2016年3月28日共支付土地转让款270万元；被告（反诉原告）主张共支付了土地转让款390万元。双方所差距的120万元为：邓学东于2015年1月16日向吴龙友出具的借条，该借条注明“借到吴龙友100万元，借期一年，作为购土地款周转，返款时即支付土地款。”被告（反诉原告）提交该证据主张该借款为原告（反诉被告）单位借款，应当在借期届满时作为土地转让款交纳。原告（反诉被告）质证称：借条系邓学东与吴龙友个人之间的行为，与本案无关。本院经审查后对该证据认证如下：该借条出借人及借款人均为自然人，借款时借款人不是原告（反诉被告）公司的法定代表人，出借人亦不是被告（反诉原告）公司的法定代表人，故被告（反诉原告）主张该借款应当作为土地转让款的证明目的，本院不予采信。2016年1月31日，吴龙友与邓学东签订的《个人二手车辆转让协议》约定：吴龙友将自有车辆作价20万元出售给邓学东。被告（反诉原告）提交该证据主张该购车款应当作为土地转让款。原告（反诉被告）质证称：购车行为系邓学东与吴龙友个人之间的行为，与本案无关。本院经审查后对该证据认证如下：购车行为系吴龙友与邓学东二自然人之间的民事行为，与本案无关联性，本院不予采信。综上，本院认定本案被告（反诉原告）于2015年10月26日支付了土地转让款200万元，2016年2月4日支付了土地转让款30万元，2016年3月28日支付了土地转让款40万元，共计270万元； 二、关于被告（反诉原告）所提交湖南湘西经济开发区管理委员会二份会议纪要的证明效力问题。被告（反诉原告）向本院提交湖南湘西经济开发区管理委员会二份会议纪要拟证明原告（反诉被告）违约。原告（反诉被告）质证称：该证据不能达到被告（反诉原告）的证明目的，反而证明被告（反诉原告）未履行会议纪要的相关内容。本院经审查后对该证据认证如下：会议纪要系相关行政管理部门针对本案原、被告对争议标的各自诉求进行了解、协调、化解矛盾并形成建议意见的一种程序，被告（反诉原告）以自己在会议中的诉求拟证明原告（反诉被告）违约，无事实及法律依据，故本院对该证据的证明目的不予采信； 三、关于被告（反诉原告）所提交《建设项目规划设计条件通知书》的证明效力问题。被告（反诉原告）向本院提交湘西自治州住房和城乡建设局出具的编号为：5-171-1-14号《建设项目规划设计条件通知书》，拟证明原告（反诉被告）所转让的土地使用权用地性质与合同约定不符，构成违约。原告（反诉被告）质证称：土地使用权的权利人为原告，通知书的内容与被告无关。本院经审查后对该证据认证如下：原、被告所签订的《兰天国际汽车城项目招商暨土地使用权转让合同》第二条3项中约定：鉴于转让的土地为商住用地、容积率为4.5，乙方如需变更土地性质应依法经国土、规划部门办理审批手续，全部费用和责任由乙方承担。《建设项目规划设计条件通知书》中注明原告公司12394.81平方米为居住用地，用地性质确与《兰天国际汽车城项目招商暨土地使用权转让合同》中约定不符，但原、被告在购地合同中同时约定被告需变更土地性质应依法经国土、规划部门办理审批手续，全部费用和责任由被告方承担。故被告（反诉原告）仅以用地性质不符要求认定原告（反诉被告）违约，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告双方于2015年10月21日签订《兰天国际汽车城项目招商暨土地使用权转让合同》，约定原告（反诉被告）将自有的兰天国际城的部分土地使用权，即15亩左右土地使用权转让给被告（反诉原告），转让价款共计1140万元，并约定了付款方式及违约责任等合同条款。合同签订后，被告（反诉原告）于2015年10月26日支付了土地转让款200万元，2016年2月4日支付了土地转让款30万元，2016年3月28日支付了土地转让款40万元，共计270万元。2015年10月30日，被告（反诉原告）与湖南湘西经济开发区管理委员会签订了《入区项目投资协议书》，次日，湖南湘西经济开发区管理委员会规划建设局向被告（反诉原告）发放《临时建设工程规划许可证》，准予被告（反诉原告）临时建设机动车检测中心项目。现该项目已建成投入使用。 本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷，双方当事人的争议焦点是：本案在履行合同中原、被告是否存在违约情形，违约责任如何承担？本案原、被告所签订《兰天国际汽车城项目招商暨土地使用权转让合同》合法有效，本院予以确认。原、被告双方应当按照合同的约定及时、全面地履行自己的义务。本案原告（反诉被告）已将诉争土地交付被告（反诉原告）使用，被告（反诉原告）应当按照合同的约定向原告（反诉被告）支付土地转让款。被告(反诉原告)第一期土地转让款200万元于2015年10月26日支付，未超过双方约定的2015年10月28日的支付期限。2015年10月31日，湖南湘西经济开发区管理委员会规划建设局向被告（反诉原告）发放《临时建设工程规划许可证》，被告（反诉原告）应当在10个工作日后即2015年11月10日前向原告（反诉被告）支付土地转让款200万元，被告（反诉原告）于2016年2月4日支付了土地转让款30万元，2016年3月28日支付了土地转让款40万元，均超过付款期限且未足额履行。故根据原、被告合同约定，被告（反诉原告）迟延付款及未足额付款行为系违约，应当承担违约责任。原、被告合同约定的违约责任计算方式为：逾期付款一个月以上应按支付款总额银行贷款最高息两倍支付违约金，原告(反诉被告)主张按合同总价款1140万元从2015年12月起计算违约金，本院予以认可。但原告(反诉被告)主张依照原、被告在合同中所约定按银行最高贷款利息2倍计算利息为303.24万元的诉讼请求，因银行最高贷款利息不明确，原告（反诉被告）所主张违约金303.24万元过高，本院应予调整。结合本案的案情考虑到所转让土地使用权地价大幅上涨及被告（反诉原告）已在所转让土地上修建机动车检测中心等建筑物，并投入经营使用，故本院对本案违约金酌情调整为：以合同总价款1140万元为计算基数，从2015年12月起按中国人民银行一至三年商业贷款利率即年4.75%（月0.39%）的二倍计算至2017年12月底（原告起诉前），违约金为：1140万元×0.39％×2×25个月＝222.3万元。原告(反诉被告)要求被告支付土地使用权剩余转让款870万元的诉讼请求，因被告（反诉原告）已实际占有转让土地并修建机动车检测中心等建筑物，投入经营使用。故应当承担支付土地使用权剩余转让款的义务，原告(反诉被告)的该项诉讼请求，本院予以支持。 关于反诉部分，反诉原告主张反诉被告为其办理合同约定的0.5亩国有土地征收手续的诉讼请求，因土地征收属国家行政部门的职能，反诉被告作为有限责任公司不能履行国家行政部门的职能，只能申请、催促国家行政部门履行职责，将已经出让的土地办理征收手续。且反诉原告已先因迟延、未足额支付相应土地转让款构成违约，故反诉原告该项反诉请求，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告对已出让的土地给反诉原告办理《不动产登记证》的诉讼请求，因原、被告双方所签订《兰天国际汽车城项目招商暨土地使用权转让合同》第九条第3项中明确约定：甲方应在本合同签订后一年内将土地过户到乙方名下，否则应承担违约责任，并承担乙方损失。（乙方未付清合同总款除外）根据该约定，原、被告合同义务的履行具有先后顺序，在反诉原告未付清合同价款的情况下，反诉被告为其办理过户手续的条件未成就。故反诉原告该项诉讼请求本院不予支持。反诉原告要求反诉被告支付100万元违约金的诉讼请求，因反诉原告主张反诉被告违约的理由不成立，故本院不予支持。 综上所述，原告关于本诉的诉讼请求，本院予以支持。被告关于本诉的辩解意见，本院不予采纳。反诉原告关于反诉的诉讼请求，本院不予支持。反诉被告关于反诉的辩解意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告(反诉原告)湘西州安达机动车性能检测有限责任公司支付原告(反诉被告)湘西兰天武陵投资有限公司土地使用权转让款8700000元，限本判决生效后十日内履行完毕； 二、被告(反诉原告)湘西州安达机动车性能检测有限责任公司支付原告(反诉被告)湘西兰天武陵投资有限公司违约金2223000元，限本判决生效后十日内履行完毕； 三、驳回反诉原告湘西州安达机动车性能检测有限责任公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费92194.4元，财产保全申请费5000元，反诉案件受理费6900元，共计104094.4元。由被告(反诉原告)湘西州安达机动车性能检测有限责任公司承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  吴宇怀 人民陪审员  陈万东 人民陪审员  杨国平 二〇一八年八月二十三日 代理书记员  陈良美