福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0212民初2760号 原告：洪礼标,男，1964年10月14日出生，汉族,住福建省南安市。 委托代理人陶天猛、张英华，福建自立律师事务所律师。 被告：厦门仁文建设有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里228号109、110室，统一社会信用代码913502127516443251。 法定代表人：李雄虎，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，公司职员。 原告洪礼标与被告厦门仁文建设有限公司（以下简称仁文建设公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洪礼标之委托诉讼代理人陶天猛、张英华，被告仁文建设公司之委托诉讼代理人陈燕端均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪礼标向本院提出诉讼请求：1.判令仁文建设公司向洪礼标交付厦门市同安区滨海新城13-04片区、民安大道以南、编号为2010TP01地块B1-3子地块，金帝中洲滨海城（B1－3）地下室－1层638号车位；2.判令仁文建设公司自2016年1月1日起至实际交房之日止按每日8.66元的标准支付逾期交房违约金；3.本案全部诉讼费用由仁文建设公司承担。事实和理由：2012年7月9日，案外人厦门仁文置业有限公司、福建金帝集团有限公司、李雄虎、李德文与案外人洪礼水民间借贷纠纷一案，在厦门市中级人民法院的主持下达成调解协议：厦门仁文置业有限公司向案外人洪礼水偿还借款850万元并由福建金帝集团有限公司、李雄虎、李德文承担连带责任。当时洪礼标有意向仁文建设公司购买金帝·中洲滨海城的商品房及车位。其中本案讼争车位的售价为86684元。各方经协商后一致同意，洪礼标与仁文建设公司签订《商品房买卖合同》项下洪礼标应付购房款，与厦门仁文置业有限公司依《民事调解书》应向洪礼水支付的相应金额款项，两者相抵，洪礼标在《商品房买卖合同》项下的购房款支付完毕。洪礼标和洪礼水之间已自行结清。洪礼标认为，其与仁文建设公司签订的《商品房买卖合同》具有法律效力。仁文建设公司应当履行合同义务。现仁文建设公司逾期交房，应当依照《商品房买卖合同》第九条之约定，按照已付购房款的万分之一支付逾期交房违约金。洪礼标为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 仁文建设公司辩称：一、洪礼标与仁文建设公司不存在商品房买卖合同关系。洪礼标与仁文建设公司之所以签订《商品房买卖合同》是因为案外人厦门仁文置业有限公司与洪礼水合意以仁文建设公司开发的车位抵债，仁文建设公司代厦门仁文置业有限公司偿还洪礼水的借款。仁文建设公司代厦门仁文置业有限公司偿债的行为未经其股东会决议，该以房抵债行为无效，进而双方签订的《商品房买卖合同》亦随之无效。二、退一步讲，即便仁文建设公司代为履行债务行为有效，在政府介入监管的情况下，案涉《商品房买卖合同》因侵害其他债权人的合法权益而客观上无法履行，应予解除。三、退一万步讲，即使法院认定原、被告双方是商品房买卖合同关系，那么根据合同第八条以及附件六第四条第6款的约定，因气象、政府等不可抗力原因造成的工期延误，仁文建设公司可以顺延交房。因涉案车位是属于整个项目不可分割的一部分，所以计算可顺延的天数应从项目的开工到实际交房整个期间。气象原因可顺延交房的时间为256天，其中60毫米以上（含60毫米）大雨天气为22天、六级以上（含6级）大风天气96天、高温大于等于35度（属于其他恶劣天气）252天。 经审理查明：案外人洪礼水与案外人厦门仁文置业有限公司（以下简称仁文置业公司）、李德文、李雄虎、福建金帝集团有限公司民间借贷纠纷一案，经厦门市中级人民法院主持调解，双方达成如下调解协议：仁文置业公司应于指定期限内偿还洪礼水借款本金850万元；李德文、李雄虎、福建金帝集团有限公司对仁文置业公司的上述债务承担连带清偿责任。上述调解协议经厦门市中级人民法院于2012年7月9日作出的（2012）厦民初字第202号民事调解书确认有效。2012年7月18日，洪礼水向仁文建设公司出具一份《确认函》，函件载明：“本人同意将与厦门仁文置业有限公司的借款计人民币捌拾陆万陆仟捌佰叁拾捌元整，作为抵购厦门仁文建设有限公司开发建设的位于厦门的金帝·中洲滨海城如下房源……”,其中B1－3地块638号车位（以下简称案涉车位）建筑面积37.67㎡，作价86684元，指定购房人洪礼标。洪礼水在确认函上声明：“自本确认函签订后三日内须签订上述商品房的《商品房认购协议书》，《商品房认购协议书》签订后即视为本人以现金形式收到厦门仁文置业有限公司与《商品房认购协议书》约定总价等额的还款。”仁文建设公司法定代表人李雄虎《确认函》上签字确认“同意上述房源用于折抵，销售部按八折给予办理签约手续”。2012年7月19日，洪礼标与仁文建设公司就案涉车位签订《金帝·中洲滨海城地下停车位认购协议书》。后洪礼标与仁文建设公司就案涉车位签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同约定案涉车位的建筑面积37.67㎡，总价86684元，买受人于2012年7月18日一次性付清。《商品房买卖合同》第八条约定：仁文建设公司应当在2015年12月31日前，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。但如下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本协议所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。第九条约定：仁文建设公司逾期交房超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。《合同补充协议》（以下简称附件六）第四条第6款约定：“在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件，为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令、政府部门行为或政策变化、政府规划调整、政府相关部门要求项目暂停施工、市政设施及相应配套设施建设不全、施工过程中遇到重大技术难题和困难（技术部门提供证明）、施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况（包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏）、24小时累计60MM以上（含60MM）降雨、六级以上大风（含六级）、地震，以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误（包括但不限于持续6小时以上的停电、停水、交通管制、噪音管制、高考、九八、创卫、工人停工、罢工、各种合法/非法集会、游行、骚乱、动乱、武装冲突第三方对房屋或者所在小区施工和交付实施阻挠行为等）等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将商品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。若出现前款所列可以据实延期交房的情况，买受人同意出卖人仅需提供前述事由产生的证明，而无需证明前述事由与延期交房之间的因果关系，也无须通知买受人”。上述《商品房买卖合同》未办理备案登记。至今仁文建设公司尚未履行交房义务。 诉讼中，仁文建设公司举示了2011年1月至2017年4月的《气象资料证明》及《气象灾害证明》，用以证明根据《合同》第八条、附件六第四条第6项的约定，因天气原因可以顺延交房的天数共256天，其中高温天气（≧35℃）为134天，降雨量达60MM以上共计22天，大风达6级以上天气共计96天。洪礼标质证认为：气象科技咨询服务中心不具有出具《气象资料证明》的资质，对《气象资料证明》的真实性不予认可。同时仁文建设公司未提交施工日志和监理日志，要求顺延交房期限没有事实与法律依据。 上述事实，有《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》、（2012）厦民初字第202号民事调解书、《确认函》、气象资料证明、《关于指定抵债房产买受人即确定备案价格的函》等证据在案为凭,以上证据均经庭审当庭举证、当庭质证，并经本院审查核实，对其相应的证明力予以确认。 本院认为，案外人洪礼水与仁文建设公司协商一致，将洪礼水对案外人仁文置业公司享有的部分债权转化为已付购房款，并指定洪礼标作为买受人与仁文建设公司签订《商品房认购协议书》及《商品房买卖合同》。上述以房抵债行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《物权法》第一百八十六条规定禁止的情形；该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”，应认定合法有效。仁文建设公司以上述抵债行为未经股东会决议为由，主张案涉商品房买卖合同无效。仁文建设公司法定代表人李雄虎于《确认函》上对抵债的事实予以认可，其作出的意思表示代表仁文建设公司，因股东会是公司内部决策机构，仁文建设公司该抗辩不能对抗洪礼标，该抗辩不能成立。仁文建设公司另主张以物抵债行为损害其他债权人利益，未提供证据证实，本院不予采纳。 根据《商品房买卖合同》之约定，仁文建设公司应于2015年12月31前将符合约定条件的商品房交付买受人使用，否则买受人有权要求仁文建设公司自逾期之日起按照已付款的日万分之一支付逾期交房违约金。现案涉房产已具备交房条件。洪礼标要求仁文建设公司交付案涉车位的诉求，本院予以支持。同时，由于仁文建设公司至今未履行交房义务，已经构成逾期交房违约，应当依约承担逾期交房的违约责任。洪礼标要求仁文建设公司按照合同约定，每逾期一日支付购房款万分之壹的违约金，依法应予支持。关于承担逾期交房违约责任的起、止时间点的问题，仁文建设公司主张2011年1月至2017年4月期间，因天气原因可以顺延交房的天数共256天，其中高温天气（≧35℃）为134天，降雨量达60MM以上共计22天，大风达6级以上天气共计96天。对此，本院分析认定如下：1.《商品房买卖合同》及其补充协议并未明确约定气温达到35℃以上天气为恶劣天气可以成为出卖人延期交房的事由，仁文建设公司关于因35℃以上天气可以顺延交房时间的抗辩缺乏合同约定和法律依据，且未能举证证明当气温达到35℃以上时导致案涉商品房所在工程停止施工作业，因此对该抗辩主张不予采纳；2.仁文建设公司关于因降雨量超过60MM、六级以上大风可以顺延交房时间的抗辩，有合同约定依据。但是在合同签订之前降雨量超过60MM、六级以上大风的天气，是当事人已知的客观事实，不属于不可抗力的原因；在合同约定的交房期限届满之后、仁文建设公司不能交房的期限内，出现降雨量超过60MM、六级以上大风的天气，如果把这类恶劣天气造成延误的期间计入可以顺延交房时间，无异于把仁文建设公司的违约行为造成的后果转嫁给买受人，显失公平。因此可顺延交房的特殊情况应自合同签订之日起算。因双方无法确认案涉商品房买卖合同的签订时间，故本院以商品房认购协议书签订时间即2012年7月19日作为起算点。因此仁文建设公司逾期交房期限应扣减自2012年7月19日起至合同约定的交房之日2015年12月31日止，因出现《商品房买卖合同》约定的降雨量超过60MM以及六级以上大风可以顺延交房的55天。因此，仁文建设公司应向洪礼标支付逾期交房违约金的天数为：自2016年1月1日起计算至实际交房之日止，扣减可以顺延交房的55天。每日按照已付款（86684元）的万分之一即8.66元计付。洪礼标诉求超出部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告洪礼标交付金帝.中洲滨海城(B1－3)地下室-1层638号车位； 二、被告厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告洪礼标支付逾期交房违约金（按8.66元/日计付，自2016年1月1日起计算至实际交房之日止，扣减可以顺延交房的天数55天）； 三、驳回原告洪礼标的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费人民币50元，适用简易程序减半收取25元，由被告厦门仁文建设有限公司负担，款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  林荣堂 二〇一八年二月十三日 书记员  叶彩女 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。