河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1002民初929号原告：河南华美居物业服务有限公司，住所地河南省许昌市建安区新许路东段。法定代表人：杨海威，任总经理。委托诉讼代理人：李丽敏，女，该公司员工。被告：边伟娟，女，1980年12月26日出生，汉族，住河南省建安区。原告河南华美居物业服务有限公司（以下简称华美居物业公司）诉被告边伟娟物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华美居物业公司的委托诉讼代理人李丽敏、被告边伟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华美居物业公司向本院提出诉讼请求：被告支付2016年11月－2017年10月公摊电费、生活垃圾处理费、电梯运行费、物业管理费共计1740元。事实和理由：2016年11月，菁华名家小区原物业河南美科物业管理有限公司停止为小区进行物业管理服务，我公司于2016年11月受社区及菁华名家业主委员会的委托进驻小区进行物业服务工作，并与业主委员会签订物业服务合同。在合同履行过程中，原告均按照合同要求进行服务，但被告以主卧室顶及顶层排烟管周围渗水为理由，拒绝缴纳所有费用。该套房屋于2010年交工入住，该业主反映部位早已过了房屋质保期，且在我公司进驻小区进行服务前，美科物业就此问题向房地产开发公司上报过，当时开发公司也告知被告，此问题已过房屋维修质保期，不属于开发公司维修范围。我公司也多次向被告解释，并告知业主维修此部位渗水问题已经上报业委会，需后期动用维修基金对该部位进行维修，但被告不听解释，执意不交。故诉至法院。边伟娟辩称，1.原告起诉违反国务院物业管理条例相关规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳，逾期仍不缴的，物业服务企业可以向人民法院起诉。被告未接到过业主委员会的催缴手续，也无人口头催缴。按照上述规定，没有催缴就达不到起诉条件，应驳回原告起诉。2.原告违反合同规定，违约在先。原告2016年11月2日与菁华名家业主委员会签订的协议为一年，于2017年11月2日到期。合同到期后，原告仍在收取2018年的物业费系违法收费，被告有权拒缴。3.2016年11月原告与业主委员会签订的合同第15条规定服务期限为一年，按规定一次性缴纳一年物业费可优惠2个月费用，且原告不按合同约定擅自延长收费时间。4.原告物业服务合同到期后未与我小区业主委员会续签物业服务合同且拒不离开我小区，致使我小区新签订的物业服务公司无法入驻，严重损害了我小区业主的自身利益。5.原告服务期间，对小区的收入支出从不公布，不经业主同意对小区绿地私自改建。未经业主或业主委员会同意私自在3号楼A单元楼顶安装信号发射器，致使电梯线路脱落、电梯电机损坏，一部电梯停止运行十几日，后由我3号楼A单元全体业主共同出资修复。消防器材不到位，服务质量差，东门门岗经常脱岗，楼道公共照明损坏无人修复等，原告前述行为严重影响了小区居民的生活质量。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对本案事实，本院认定如下：被告为菁华名家小区3A号楼1单元1702室业主，该房屋面积127.73平方米。2016年11月2日，华美居物业公司与菁华名家小区业主委员会签订《小区物业管理委托合同》一份，由原告为菁华名家小区提供物业服务，合同期限为一年（自2016年11月2日起至2017年11月1日）止。上述合同签订后，原告入驻菁华名家小区提供物业服务。自华美居物业物业公司入驻菁华名家小区后，边伟娟即以原告提供物业服务不符合标准为由拒绝向原告支付物业管理费用。根据原告提供的证据，原告曾于2017年7月26日以在被告门前张贴费用催缴单的形式向原告催收物业服务费。原告主张，其诉请费用的价格分别为：公摊电费每月3元，垃圾处置费每月7元，电梯运行费每月20元，物业管理费每月0.9元每平方米。被告对上述价格真实性无异议，但认为存在不合理情形。被告主张，原告服务期间有私自改建绿地、安装信号发射器、消防器材不到位等违约情形，并向本院提供照片及业主委员会证明以支持其主张。经质证，被告提供照片不能显示摄制的时间、地点且无其他证据佐证；书面证明无负责人或经办人人员签字。上述证据，不符合民事诉讼证据相关规定，对被告主张的事实，本院不予确认。另查明，原告与菁华名家小区业主委员会签订的《小区物业管理委托合同》到期后，该小区业主委员会以选聘方式于2017年12月27日与案外人许昌博信物业管理有限公司签订新的《物业管理服务合同》。上述事实，有《物业管理服务合同》、催费单、照片、证明、公告、告知函、会议记录及当事人陈述在卷为证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与菁华名家小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，是原告与该小区业主委员会的真实意思表示，合法有效，华美居物业公司与小区全体业主均应依约履行。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。根据庭审中查明的事实，被告自2016年11月即拒绝向原告交纳物业服务费用，且原告曾以书面方式向被告进行过催交，故原告要求被告支付2016年11月至2017年10月的相关物业服务费用的请求，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称，原告所持《物业管理服务合同》已于2017年11月1日到期，但其仍在收取2018年的物业费，被告有权拒交。本院认为，原告所主张的物业管理费均系产生于《物业管理服务合同》约定的服务期限内，有合同根据。被告就2018年度产生的物业费向原告提出抗辩，其内容不属于本案审查的范围。被告辩称，菁华名家小区业主委员会未督促其限期缴纳所欠物业费，故根据《物业管理条例》，原告不符合起诉条件。本院认为，《物业管理条例》第六十四条关于业主委员会的督促义务的规定属于管理性规范，并非诉讼法意义上的诉讼前置程序，不影响原告依法向人民法院提起诉讼。被告辩称，原告提供服务期间，存在违约情形，其有权拒交物业费。但其提供的证据，不足以支持其主张，对其答辩意见，本院不予采纳。关于物业费收费标准，原告主张的物业费收费标准不超过有关法规、规章关于限制价格的有关规定，符合现阶段许昌市物业服务市场定价情况。被告主张物业费定价不合理，但未向本院提供证据证明，对被告的相关答辩意见，本院不予采纳。被告拖欠原告的物业费经核算为，2016年10月至2017年11月：公摊电费3元/月（价格）×12（欠费月数）=36元，垃圾处置费7元/月（价格）×12月（欠费月数）=84元，电梯运行费20元/月×12月（欠费月数）=240元，物业管理费每月0.9元/月（价格）×127.73平方米（建筑面积）×12月（欠费月数）=1379.48，以上共计1739.48元。原告诉请过高部分，本院不予支持。综上所述，边伟娟拖欠华美居物业公司物业服务费，是形成本案诉讼的原因，边伟娟应承担本案民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：被告边伟娟于本判决生效之日起五日内支付原告河南华美居物业服务有限公司物业服务费1739.48元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由边伟娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  华冬梅审 判 员  丁 伟人民陪审员  杨永申二〇一八年八月二日书 记 员  孙 科