北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京02民终5656号上诉人（原审原告）：于慧，女，1985年10月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：原晓青，北京大成律师事务所律师。上诉人（原审被告）：阳荣华，男，1968年7月22日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王来明，湖南弘一律师事务所律师。上诉人于慧因与上诉人阳荣华房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2017)京0115民初11923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人于慧之委托诉讼代理人原晓青、上诉人阳荣华之委托诉讼代理人王来明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于慧上诉请求：同意一审判决第一、二项，撤销一审判决第三、四项，改判：阳荣华支付我违约金117万元，以及阳荣华承担本案诉讼费、保全费等全部费用。事实和理由：一审法院已认定阳荣华违约，则应当按照双方合同明确约定判令阳荣华支付我违约金。阳荣华在签约时因急需资金而隐瞒房屋事实，在收到我支付款项后恶意违约，两次加价100万元委托其他中介机构出售房屋，属于严重违约；因阳荣华违约导致我的巨大损失，包括但不限于：因筹措支付给阳荣华购房款低价出售我的唯一住房造成的损失，因不能及时迁出户口而由我对买房人承担的购房价5%近20万元的违约金，因向金融机构贷款近90万元支付的手续费和利息损失，特别是3.17新政后使得我的首付款比例从40%的232万元增加到80%的464万元，贷款利率从基准利率的85折到基准利率上浮20%的利息损失，因不得不长期承租房屋导致的租金损失，律师费、申请保全费、诉讼费、保全担保费等各项支出，以及房价波动风险，上述损失累计可达到150多万元，且因阳荣华持续违约给我造成的损失也在持续增加。阳荣华辩称，不同意对方的上诉请求。阳荣华上诉请求：同意一审判决第一、四项，请求撤销一审判决第二、三项，改判我无需支付于慧购房款580000元、违约金600000元。事实和理由：于慧对阳荣华出售的房产权属状况及上市交易条件自始知情，自身存在重大过错。我事先已告知于慧及北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称：我爱我家公司）出售房产需要通过离婚等方式做到满五唯一并取得我配偶同意；我爱我家公司在合同签订及履行过程中存在审核不严、未履行提醒告知义务、引诱签约等重大过错；限购新政出台后，于慧的购房资格发生了变化，是否有能力继续履行合同暂不确定，我有权行使不安抗辩权；根据我与于慧、我爱我家公司三方私下约定，我办理抵押解除的资金实际应由于慧垫付，于慧一直未履行垫付义务，自身也存在违约行为；于慧以等政策为由拖延履行合同，我办理房产抵押解除手续的截止日期应顺延至2017年5月22日，4月18日于慧即表示不再购买本案房产，开始向我索赔，自身存在严重违约行为。一审法院在适用法律上存在错误，不应判决我返还于慧定金58万元，酌情认定的违约金数额过高且不合理，未充分考虑我的实际损失、违约行为和主观过错情况。于慧辩称，不同意对方的上诉请求。于慧向一审法院起诉请求：1.请求法院判令于慧与阳荣华签订的《北京市存量房屋买卖合同》已于2017年6月20日解除；2.请求判令阳荣华返还于慧已付房款58万元；3.请求判令阳荣华支付于慧违约金117万元；4.请求判令阳荣华承担本案诉讼费、保全费等全部费用。一审法院认定事实：2017年2月27日，于慧与阳荣华在我爱我家公司的居间下，签订了《房屋买卖定金协议》（以下简称：定金协议），约定：阳荣华将其所有的位于大兴区西红门镇福星花园4号楼3-302房屋（面积164.17平方米，房产证号：京房权证兴字第XX**号）出售给于慧，阳荣华确保所出售之房屋权属无瑕疵、无债权债务纠纷、符合上市交易条件；房屋总价585万元，不包含国家规定应由出卖方承担的税费；出卖方认可买受方以上述价格购买其房屋，且接受买受方在前述本协议当日交付的购房定金10万元；双方应于协议签署后2个工作日积极前往我爱我家公司前述《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文书。2017年3月1日，于慧与阳荣华签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称：房屋买卖合同），约定：阳荣华所售房屋坐落大兴区西红门镇福星花园4号楼3-302号住宅，建筑面积164.17平方米，房屋为满五唯一住房；该房屋已设定抵押，抵押权人为中信银行，抵押金额为150万元，阳荣华应于2017年4月28日前办理抵押注销手续；房屋成交总价585万元，于慧应于本合同签订当日向甲方支付定金58万元，定金通过自行交接方式划转；出卖人已如实陈述该房屋权属状况、设备、装修情况，出卖人保证本人、共有权人同意出售上述房屋，保证所提供的设计本房屋交易的全部资料真实、有效，除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍买受人取得房屋所有权的情况；如上述任何一原因导致合同无效或不能履行，出卖人应退还累计已收全部房款，并向买受人承担房屋成交总价20%的违约责任及全部赔偿责任；因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同；除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，构成本合同解除情形的，守约方可以书面方式单方解除合同；若买受人依照合同约定解除合同，则本合同自买受人向出卖人发出的解除通知到达出卖人之日起自动解除，出卖人应于5个工作日内将其已收取的全部款项返还给买受人，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金，且在房屋交易过程中已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。房屋买卖合同还对买卖双方的其他权利义务进行了约定。同日，阳荣华（甲方，出售方）、于慧（乙方，买受方）、北京伟嘉安捷投资管理有限公司（丙方，以下简称：伟嘉安捷公司）签订《履约服务合同》，约定：“鉴于于慧、阳荣华就坐落于大兴区西红门镇福星花园的房屋交易签署了编号为M16121001的《北京市存量房屋买卖合同》，现甲乙双方就委托丙方办理合同履行事宜订立本合同”；“买卖合同履行服务的具体内容：1、保管与交易相关的产权资料、乙方购房资格审核、贷款、过户的相关资料；2、若甲方所售房屋存在抵押，丙方为其提供协助办理解押手续服务；……6、组织各方协商解决交易过程中产生的各类事项或纠纷；7、通过电话、短信、函件、面谈等方式催告履约义务方及时依合同履约；8、协助守约方向违约方发送履约告知函件”；“甲乙双方如未按照本合同约定履行义务，导致合同无法履行的，违约方应向守约方支付房屋成交价20%的违约金，丙方已收取的服务费、评估费不予退还，守约方可作为己方损失向违约方主张赔偿”。上述合同签订后，于慧向阳荣华支付了购房定金共58万元，阳荣华认可收到了上述58万元款项。2017年4月18日，房屋交易经纪人员章志刚通过微信联系阳荣华称：“按合同约定时间4月28日之前解抵押，如果您确定卖不了，需尽快三方协议解约事宜，不要耽误客户买房”；阳荣华回复称：“15号就通知你们了啊，还要怎么通知”、“于慧他们两个我也告诉他们了的”、“我夫人不同意，我想卖也卖不了啊”。2017年5月9日，章志刚通过微信向阳荣华发送了伟嘉安捷公司的《告知函》，告知阳荣华未按约定及买卖进程办理房屋解抵押手续，阳荣华未予回复。2017年6月20日，于慧通过短信及微信的方式向阳荣华发送了《关于解除房屋买卖合同及相关协议的通知函》，要求解除与阳荣华所签订的有关涉案房屋的房屋买卖合同、补充协议等合同及协议，阳荣华退还已付房款58万元并支付房屋总价款20%的违约金。阳荣华在庭审过程中称，解除合同的通知收到了，通过短信和微信发送的，6月20日短信收到了。一审法院认为，于慧与阳荣华签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应按照合同约定，全面履行各自义务。根据法院查明的事实，在于慧向阳荣华按约支付了58万元购房款后，阳荣华未能在房屋买卖合同第二条第（四）项约定的2017年4月28日前办理完毕涉案房屋的解抵押手续，且几经催告后仍未履行该义务，已属违约。根据房屋买卖合同的约定，于慧有权以书面形式向阳荣华发送解除合同通知函件；庭审过程中，阳荣华认可在2017年6月20日收到了于慧通过微信及短信形式发送的书面通知函，故法院对于慧要求确认双方所签订的房屋买卖合同已于2017年6月20日解除的诉讼请求，予以支持。合同解除后，阳荣华应将已收取的58万元购房款返还给于慧。关于违约金。于慧依据房屋买卖合同第约定，要求阳荣华支付房屋总价款20%的违约金117万元，阳荣华表示，违约金太高，于慧对自己提出的损失都有预期，而且这些损失也没有发生。对此，法院综合考虑合同履行程度、已付款数额、当事人主观过错以及实际损失等因素，酌情予以调整。判决：一、于慧与阳荣华于2017年3月1日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》已于2017年6月20日解除；二、判决生效后七日内，阳荣华向于慧返还购房款580000元；三、判决生效后七日内，阳荣华向于慧支付违约金600000元；四、驳回于慧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，阳荣华提交2017年4月15日的录像，证明解抵押资金应由于慧垫付，且于慧同意2017年4月28日不解抵押。于慧对该证据不予认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据查明的事实，双方房屋买卖合同约定阳荣华应于2017年4月28日前办理抵押注销手续。阳荣华、于慧、伟嘉安捷公司签订的《履约服务合同》亦约定若阳荣华所售房屋存在抵押，伟嘉安捷公司为其提供协助办理解押手续服务。现于慧向阳荣华按约支付58万元购房款后，阳荣华未能按约定办理完毕涉案房屋的解抵押手续，且几经催告后仍未履行该义务，已属违约。虽阳荣华主张其与于慧及我爱我家公司私下约定解抵押资金由于慧垫付，但其提交的录像证据内容并不足以证明其该主张。根据房屋买卖合同的约定，于慧有权以书面形式向阳荣华发送解除合同通知函件。一审法院综合考虑合同履行程度、已付款数额、当事人主观过错以及实际损失等因素，对本案违约金所做认定并无不当。于慧上诉主张违约金117万元、阳荣华上诉主张驳回于慧的一审诉请，因事实及法律依据不足，本院均不予支持。综上所述，于慧、阳荣华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24920元，由于慧负担9500元，阳荣华负担15420元（均已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  王晓云审 判 员  窦江涛二〇一八年八月十五日法官助理  金 铭书 记 员  周 珍