文书内容江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏10民终1822号上诉人(原审原告):叶建军，男，1985年5月17日出生，汉族，高邮市人，住高邮市。上诉人(原审原告):钱久静，女，1986年5月20日出生，汉族，高邮市人，住高邮市。两上诉人共同委托诉讼代理人：盛勇，江苏薛济民律师事务所律师。被上诉人(原审被告):江苏民生置业发展有限公司，住所地高邮经济开发区科技产业园内。法定代表人：高爱琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏勇，江苏民泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王敏，江苏民泰律师事务所律师。上诉人叶建军、钱久静因与被上诉人江苏民生置业发展有限公司（以下简称民生公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服高邮市人民法院（2016）苏1084民初6238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日立案后，依法组成合议庭,于2018年6月25日公开开庭进行了审理，叶建军、钱久静共同委托诉讼代理人盛勇、民生公司委托诉讼代理人夏勇、王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶建军、钱久静上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持叶建军、钱久静一审第2、3、4、5项诉讼请求；2.本案一二审诉讼费用由民生公司负担。事实和理由：一、案涉地下储藏室协议使用格式条款排除叶建军、钱久静主要权利，应认定为无效。一审认定为仅存在歧义，且判决民生公司返还25%的地下储藏室购买款无事实与法律依据。1.地下储藏室协议以格式条款排除叶建军、钱久静知晓标的物状态的权利，且未尽提醒、说明义务，符合法定无效情形。2.一审推定地下储藏室为非机动车位，仅为歧义的理由不成立。首先，车位与地下储藏室不是同一概念；其次，地下储藏室、车位以顿号区分，无法得出前者即为非机动车位，后者不包含非机动车位的结论；再次，案涉小区目前存在砌墙分隔，具备私密性的储藏室；最后，叶建军、钱久静购买的地下储藏室如仅作停放非机动车之用，无须这么大面积。3.一审判决民生公司返还25%的地下储藏室购买款无事实及法律依据。二、一审法院错误认定房屋交付时间，民生公司实际交付时间应为2017年6月17日。一审法院认定交房时间为2016年10月6日是错误的。1.民生公司的证据只能证明通话的时间而不能证明通话的内容。2.民生公司将房屋与地下储藏室捆绑销售，逼迫叶建军、钱久静同意其只返还25%储藏室购买款是房屋延期交付的原因。3.2017年5月，叶建军、钱久静曾主动要求民生公司交付房屋，民生公司拒绝，故叶建军、钱久静报警。后经法院协调民生公司才于2017年6月17日交付。三、叶建军、钱久静无任何过错，地下储藏室购买款利息及律师费均是实际损失，应当判由民生公司承担。民生公司辩称，1.民生公司不构成逾期交房，不应承担逾期交房的违约金。2.叶建军、钱久静与民生公司签订的地下车位转让协议不构成格式条款无效的情形，无须向叶建军、钱久静返还地下储藏室的购买款。3.民生公司是严格按照工程规划图纸的要求进行工程建设。规划图纸上所使用的名称即为储藏室，民生公司签订合同时也是使用图纸上所规定的名称，并无违规情形。叶建军、钱久静在签订合同时不会对该用词产生歧义，合同也约定储藏室的交付以最终交付现状为准。4.民生公司不应承担叶建军、钱久静的律师代理费，律师代理费并非叶建军、钱久静必然产生的损失，双方合同也未约定律师费由谁承担。叶建军、钱久静向一审法院起诉请求：1.判令民生公司立即向叶建军、钱久静交付东城首府第1幢2单元403号房屋；2.判令民生公司以购房款68万元日万分之一的标准向叶建军、钱久静支付自2016年7月31日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（暂计至2016年10月31日的金额为6324元）；3.判令民生公司立即向叶建军、钱久静返还地下储藏室购买款35000元并支付以该金额为基数按银行同期贷款利率自2015年12月15日计算至实际之日的利息（暂计至2016年10月31日金额1357.56元）；4.判令民生公司承担叶建军、钱久静因聘请律师产生的损失3754元；5.本案诉讼费由民生公司负担。一审法院认定事实：叶建军、钱久静与民生公司于2015年12月15日签订《商品房买卖合同》一份，叶建军、钱久静以价款68万元购买民生公司开发的位于东城首府第1幢2单元403号房屋，合同约定“出卖人应当在2016年7月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备下列条件，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.取得建设工程规划核实合格通知书；2.取得工程质量监督报告；3.取得商品房交付备案证明”。同日，叶建军、钱久静、民生公司又签订《东城首府地下储藏室、车位使用权转让协议》一份，其中约定：“出卖人应当在交付房屋时交付储藏室。……本储藏室、车位转让时所示的布局图仅为位置示意，储藏室、车位实际情况以最终交付为准。……”。2016年8月1日，民生公司因不符合交付条件及地下储藏室问题而被高邮市住房保障和房产管理局下发《行政督办告知书》，要求其暂停交房行为，停止一切交房手续的办理，抓紧部分配套工程的建设，两个月之内补办各项验收手续。2016年8月2日，民生公司出具承诺书，承诺“坚决执行房管局下发的暂缓交房的通知并立即停止交房行为，待完成交付要求后的所有手续，再通知业主交房，并按合同约定承担延期交房的责任。对于业主指出地下储藏室问题，于2016年8月15日给予答复。……”并同时说明此承诺书于2016年8月3日上午10点前公布于销售中心。2016年9月30日，高邮市住房保障和房产管理局出具《高邮市商品住宅小区交付使用备案公示》，其中载明东城首府房屋达到交付条件。2016年10月6日及11月22日，民生公司电话通知叶建军、钱久静拿房，但叶建军、钱久静未前去办理房屋交接手续。2017年6月17日，叶建军、钱久静、民生公司双方完成房屋交接手续。另查明，东城首府的储藏室在规划图纸上的名称为“储藏间”，其中用虚线隔开，根据高邮市规划局出具的情况说明，虚线表示为非封闭。《东城首府地下储藏室、车位使用权转让协议》中未对地下储藏室的状态进一步解释。一审法院认为：本案的争议焦点如下：一、民生公司是否构成逾期交房并承担逾期交房违约金。双方在《商品房买卖合同》中已经约定2016年7月30日交付房屋，民生公司虽提交相关证据证明下雨、高温天气影响工期，导致其逾期交房，但下雨、高温并不属于不能克服的因素，因此，民生公司于2016年9月30日方才具备合同约定的交付商品房的条件，已构成逾期交房。民生公司在具备合同约定的交房条件后，于2016年10月6日和11月22日已通知叶建军、钱久静办理房屋交接手续，但因叶建军、钱久静、民生公司双方就是否返还叶建军、钱久静购买地下储藏室的款项发生争执，后2017年6月17日方才办理房屋交接手续，叶建军、钱久静于2016年10月6日与11月22日接到民生公司电话通知后，未及时办理房屋交接手续，逾期责任应由叶建军、钱久静承担。因此，虽叶建军、钱久静于2017年6月17日方才办理房屋交接手续，但民生公司的交房时间应确定为2016年10月6日，故按合同约定计算得逾期交房违约金为4556元（逾期时间为自2016年7月31日起至2016年10月6日）。二、双方签订的地下储藏室的转让协议是否因重大误解、欺诈可撤销，抑或构成格式条款无效的情形？民生公司应否退还叶建军、钱久静地下储藏室的全部购买款项？叶建军、钱久静主张返还全部地下储藏室的购买款，其拟涉两方面的法律依据：一是叶建军、钱久静方对转让协议中“地下储藏室”的重大误解、民生公司的欺诈而行使的撤销权，需在一年的除斥期间内行使；二是因格式条款的未尽说明义务而导致的无效。因叶建军、钱久静方要求返还地下储藏室价款的诉讼请求系请求权，而基于重大误解、欺诈而行使的撤销权系形成权，若叶建军、钱久静要达到返还价款的法律效果需以行使形成权作为前提，经一审法院在庭审中的两次释明，叶建军、钱久静明确表示不增加行使撤销权的诉讼请求，故视为叶建军、钱久静放弃行使撤销权。因此，排除行使撤销权，叶建军、钱久静主张返还地下储藏室全部价款的法律依据只剩余主张格式条款无效的情形。根据《中华人民共和国合同法》关于格式条款的无效之规定，格式条款的无效需具备的情形为：“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害公共利益的；违反法律、行政法规的强制性规定；造成对方人身伤害的，因故意或者重大过失造成对方财产损失的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”，本案中叶建军、钱久静所诉称的关于地下储藏室转让协议存在歧义不属于以上无效情形中的任何一种，故《东城首府地下储藏室、车位使用权转让协议》有效，因此不存在全部返还地下储藏室的购买款及支付相应利息。但民生公司作为提供格式条款的一方，其明知规划的地下储藏室为非封闭的状态，在签订转让协议时未提示叶建军、钱久静方注意，并做特别的说明，在发生歧义时，应当作出对民生公司不利的解释。由于东城首府小区系人车分流管理，叶建军、钱久静购买地下储藏室的主要目的系停放非机动车，为了服从小区整体管理，发挥地下储藏室的最大功能，需保证房屋与地下储藏室的一对一配比。且从《东城首府地下储藏室、车位使用权转让协议》的标题文义上理解，车位使用权指的是机动车车位使用权，以此推断，地下储藏室主要作为非机动车车位。民生公司现提供的非封闭的地下储藏室已能满足停放非机动车这一功能，只影响了储藏的私密性。综合上述因素，确定民生公司承担不利责任的方式为向叶建军、钱久静返还部分地下储藏室的购买款。关于返还的数额。高邮市住房保障和房产管理局在2016年9月15日处理类似事件时，对地下储藏室若建为封闭状态进行了预估，成本为百分之四至百分之七之间。综合叶建军、钱久静方理解上的封闭储藏室和实际的非封闭储藏室之间私密性上的差异性，再结合上述建筑成本，酌定由民生公司向叶建军、钱久静返还购买地下储藏室的25%的购买款，经计算得8750元。三、关于叶建军、钱久静方要求的律师费3754元的诉讼请求。因双方在合同中未约定，且聘请律师并非必然的损失，不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第五十二条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、民生公司于判决生效之日起十日内向叶建军、钱久静支付逾期交付商品房的违约金4556元；二、自判决生效之日起十日内，民生公司退还叶建军、钱久静地下储藏室购房款8750元；三、驳回叶建军、钱久静的其他诉讼请求。如民生公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1040元，由叶建军、钱久静负担300元，由民生公司江苏民生置业发展有限公司负担740元。二审中，当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。另查明，双方《商品房买卖合同》及《东城首府地下储藏室、车位使用权转让协议》约定，房屋价款为68万元，地下储藏室价款为35000元，出卖人应当在2016年7月30日前交付房屋，地下储藏室随房屋一同交付。并约定，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2016年7月31日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。二审争议焦点为：1.民生公司是否存在延期交房的情形？是否应当承担违约责任，如应承担，应如何承担？2.双方所签《东城首府地下储藏室、车位使用权转让协议》效力应如何确定？叶建军、钱久静是否有权要求民生公司返还储藏室全部价款？一审判决确定民生公司返还25%的储藏室价款是否恰当？3.民生公司是否有义务承担叶建军、钱久静为本案支出的律师费用？本院认为，关于争议焦点1，民生公司存在延期交房情形，一审判决确定的逾期交房违约金并无不当。理由是：双方《商品房买卖合同》约定2016年7月30日交付房屋，民生公司直至2016年9月30日才具备合同约定的交付商品房的条件，即便立即交房，也已构成延期交房。民生公司一审提交的通话记录及证人证言可证实，符合交房条件后，民生公司已于2016年10月6日电话通知叶建军、钱久静办理房屋交接手续，而叶建军、钱久静未办理。此时虽存在双方就地下储藏室问题的争议尚未解决的问题，但其不属严重影响房屋正常居住使用的情形，叶建军、钱久静拒绝收房，缺乏法律依据。故2016年10月6日之后逾期交房的责任由叶建军、钱久静自行承担。案涉商品房价款68万元，按《商品房买卖合同》约定的每日万分之一的违约金标准，自2016年7月31日算至2016年10月5日，民生公司应承担违约金4556元。关于争议焦点2，双方所签《东城首府地下储藏室、车位使用权转让协议》合法有效，叶建军、钱久静无权要求民生公司返还储藏室全部价款。一审判决确定民生公司返还25%的储藏室价款并无不当。理由如下：其一，该协议内容虽存在一定歧义，“地下储藏室”易令人理解为封闭的储藏空间，但鉴于该歧义不符合《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的情形，叶建军、钱久静主张协议无效，缺乏依据，本院不予采信。其基于协议无效而要求民生公司返还全部储藏室价款，不应得到支持。其二，《东城首府地下储藏室、车位使用权转让协议》系民生公司提供的格式条款，其中“地下储藏室”的理解双方当事人发生争议，叶建军、钱久静理解为封闭的储藏室，民生公司理解为非机动车位，依法应采用对民生公司不利的解释，故民生公司应承担相应责任。其三，鉴于案涉东城首府的储藏室在规划图纸上的名称为“储藏间”，其中用虚线隔开，根据高邮市规划局出具的情况说明，虚线表示为非封闭，故民生公司建设的地下储藏室符合相应规划，其责任主要体现为未向叶建军、钱久静作必要的提示。一审法院考虑到上述因素，结合高邮市住房保障和房产管理局在2016年9月15日处理类似事件时，对地下储藏室若建为封闭状态进行预估，确定成本为百分之四至百分之七之间的因素，酌定由民生公司返还地下储藏室的25%的购买款，并无不当。关于争议焦点3，因双方在《商品房买卖合同》及《东城首府地下储藏室、车位使用权转让协议》中均未约定律师费的负担问题，叶建军、钱久静要求民生公司承担律师费用，缺乏合同依据。一审法院不予支持，并无不当。综上所述，上诉人叶建军、钱久静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1040元，由叶建军、钱久静负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  刘文辉审判员  孙建瑢审判员  陈少君二〇一八年八月二十二日法官助理葛盈盈书记员施亚芹