辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0281民初1848号 原告：中国农业银行股份有限公司大连瓦房店支行，住所地瓦房店市新华路**。统一社会信用代码：×××。 负责人：林治伟，该行行长。 委托诉讼代理人：刘传科，辽宁昌信律师事务所律师。 被告：曲继丰，男，1963年12月6日出生，汉族，户籍地瓦房店市。公民身份号码：×××。 被告：曲吉英，女，1965年1月21日出生，汉族，户籍地沈阳市皇姑区。公民身份号码：×××。 被告：大连盛虹达房地产开发有限公司，住所地瓦房店市复州城镇永丰村**。统一社会信用代码：×××。 法定代表人：蔡广吉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张晓东，男，该公司总经理。 原告中国农业银行股份有限公司大连瓦房店支行与被告曲继丰、曲吉英、大连盛虹达房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司大连瓦房店支行的委托诉讼代理人刘传科及被告大连盛虹达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张晓东到庭参加诉讼，被告曲继丰、曲吉英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国农业银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称农行瓦房店支行）向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告曲继丰、曲吉英在继承遗产范围内偿还全部贷款本金281152.36元(原告在诉讼过程中变更为114900.99)及利息、罚息（自2017年6月22日欠款之日起至还清之日止，按约定的计息方式计算利息、罚息）；2.请求判令被告大连盛虹达房地产开发有限公司对上述借款承担连带的还款责任；3.请求判令原告对被告贷款购买的房屋享有优先受偿权；4.本案一切费用由被告承担。事实与理由：2015年9月16日，原告与曲吉政（已死亡）签订《个人购房担保借款合同》，合同编号为×××，贷款金额为130000元，贷款期限自2015年9月16日至2025年9月15日，执行利率为年息4.635%，逾期利率为年息6.9525%，如遇法定利率调整，依中国人民银行年度内最后一次公布的利率和合同约定的调整幅度，在次年1月1日起进行调整，贷款的偿还方式为等额本息还款法，借款人未按期足额偿还借款本息，贷款人有权提前收回已发放的贷款，有权提前行使抵押权，担保方式为抵押加阶段性保证，保证人对该借款承担连带保证责任。曲吉政（已死亡）以其购买的瓦房店市复州城镇东和大街盛世豪庭小区43号楼4单元4层1室的房屋，为原告发放个人购房贷款提供抵押担保，被告大连盛虹达房地产开发有限公司作为保证人在《个人购房担保借款合同》签字盖章，同时双方对抵押担保及保证范围也进行了约定。合同签订后，原告依约履行了发放贷款的义务，截止2018年2月25日，曲吉政（已死亡）已经连续12期（自2017年3月16日起）没有按时偿还原告贷款，经查，发现借款人曲吉政已于2017年2月22日死亡，其妻子已于十四年前离婚，独子也于2014年死亡，父母均早已亡故，再没有第一顺位继承人，仅有第二顺位继承人兄弟姐妹，即被告曲继丰、曲吉英，原告认为，作为曲吉政的继承人，应当在继承遗产的范围内，承担该借款的还款责任。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。 被告曲继丰、曲吉英未到庭，未答辩、亦未举证。 被告大连盛虹达房地产开发有限公司（以下简称盛虹达公司）辩称：不同意原告第2项诉讼请求。我公司与原告农行瓦房店支行签订了个人购房担保借款合同，合同约定我公司承担的是阶段性保证担保责任，阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房产权属证书之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。现在由于借款人曲吉政已经死亡，导致我公司无法给他办理房产权属证书。曲吉政生前与别人有经济纠纷，法院在执行过程中对此套房屋进行评估拍卖程序，我公司现在没有能力和办法履行与原告农行瓦房店支行签订的阶段性担保，所以我公司不应当承担责任。此房屋的价值远远超过银行贷款114900.99元，银行不能造成损失，故不应当把我公司列为被告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告农行瓦房店支行共提交了6组证据：1.商品房买卖合同，拟证明2015年8月19日曲吉政与大连盛虹达房地产开发有限公司签订购房合同，合同编号为WHT201503465，购买瓦房店市复州城镇东和大街43号4单元4层1号、建筑面积为63.35平方米房屋，房屋总价款258530元；2.销售不动产统一发票，拟证明曲吉政2015年8月31日支付案涉房屋首笔购房款128530元；3.中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同，拟证明原告农行瓦房店支行与曲吉政签订个人购房担保借款合同，合同编号为×××，曲吉政为借款人，合同约定借款本金130000元，曲吉政以瓦房店市复州城镇东和大街43号4单元4层1号房屋作为抵押，借款期限120个月，借款利率:借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之十确定、以及曲吉政未按约定按期足额偿还借款，原告农行瓦房店支行有权提前收回已发放借款、提前行使担保权；被告盛虹达公司应在曲吉政取得房屋权属证书前对该借款承担连带保证责任；4.中国农业银行借款凭证，拟证明2015年9月16日原告农行瓦房店支行按约定向曲吉政发放借款130000元，借款日期自2015年9月16日至2025年9月15日；5.还款明细，拟证明曲吉政借款本金130000元，未还本金114900.99元；6.阎店乡薛家村村民村委会证明，拟证明曲吉政已死亡，被告曲继丰、曲吉英是案涉房屋的继承人，是适格被告。被告盛虹达公司对原告提交的上述证据均无异议，被告曲继丰、曲吉英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为对自己质证权利的放弃。本院经审查原告提交的证据，认为真实、合法，符合证据形式要件，本院对原告提交的上述证据予以确认，并在卷佐证。 被告盛虹达公司为证明自己的主张提交1份证据：关于盛世豪庭项目按揭贷款阶段性担保承诺书，拟证明盛虹达公司对曲吉政的偿还借款担保是阶段性的，即只负责到为曲吉政办理房产权属证书为止。现在虽然没有办理房产权属证书，是因为曲吉政死亡，盛虹达公司不存在过错，不应对原告农行瓦房店支行主张的借款偿还承担连带责任。原告农行瓦房店支行对被告盛虹达公司提交的上述证据真实性有异议，认为该证据内容虽然与原告农行瓦房店支行提供的借款担保合同第32条约定是一致，但是该证据没有加盖印章，所以不予质证。本院经审查认为被告盛虹达公司提交的证据无印章，无法确认真实性，本院对该证据不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2015年8月19日，曲吉政与被告大连盛虹达房地产开发有限公司签订合同编号WHT201503465的《商品房买卖合同》，合同约定曲吉政购买被告盛虹达公司开发建设的位于瓦房店市复州城镇东和大街43号4单元4层1号房屋，付款方式：于2015年8月19日支付首期房款128530元，剩余房款130000元以银行按揭贷款方式支付，自合同登记备案后30个工作日内办理完毕。 2015年9月14日，原告农行瓦房店支行与曲吉政、盛虹达公司共同签订合同编号×××的《个人购房担保借款合同》。合同约定：曲吉政向原告农行瓦房店支行借款13万元，用于购买位于瓦房店市复州城镇东和大街43号4单元4层1号房屋，购房合同编号WHT201503465；借款期限为120个月，自2015年9月14日起至2025年9月13日止；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之壹拾后确定，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；还款方式为等额本息还款法；合同项下借款采用阶段性保证＋抵押，由阶段性保证人大连盛虹达房地产开发有限公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为借款到期日起二年，曲吉政以案涉房屋作为案涉借款的抵押担保；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止，逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放的贷款，有权提前行使担保权。曲吉政在该合同借款人处、抵押人处签名捺印，被告盛虹达公司在该合同保证人处加盖“大连盛虹达房地产开发有限公司”印章及代理人宋晴霖签名。 2015年9月16日，原告农行瓦房店支行按合同约定向曲吉政发放贷款13万元。原告对曲吉政的座落于瓦房店市复州城镇东和大街盛世豪庭小区43号4单元4层1室的房屋办理抵押预告登记，未办理抵押权登记。贷款发放后，曲吉政自2017年3月16日起至今，没有依约向原告偿还借款，已构成违约。曲吉政至今尚欠原告贷款本金114900.99元及自2017年6月22日起的利息、罚息等。 另查，借款人曲吉政已于2017年2月22日死亡，于十四年前离婚，其子于2014年死亡，其父母均早已亡故，其亲属只有哥哥曲继丰、妹妹曲吉英，再无其他亲属。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案原告农行瓦房店支行与借款人曲吉政、盛虹达公司签订的《个人购房担保借款合同》，系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约全面履行义务。 合同签订后，原告依约向借款人曲吉政发放全额贷款，但借款人曲吉政未按合同约定的时间及数额偿还借款本息，系违约，应按合同约定承担违约责任。因曲吉政已死亡，其法定继承人为被告曲继丰、曲吉英。被告曲继丰、曲吉英虽然向本院提交书面说明表示放弃继承借款人曲吉政的遗产，但本案并非继承纠纷，继承人在被继承人“遗产处理前”的放弃继承行为处于一种极不稳定状态，不能发生确定的法律后果。故原告请求被告曲继丰、曲吉英在继承遗产范围内承担还款责任即偿还全部借款本金114900.99元及自借款人曲吉政逾期之日即2017年6月22日起的利息、罚息等，均合法有据，本院予以支持。 被告盛虹达公司作为案涉借款的阶段性保证人，按照合同约定，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。现被告盛虹达公司未提交证据证明案涉房屋已办理权属证书，故其不应承担连带责任的抗辩意见于法无据，本院不予支持。原告主张被告盛虹达公司对案涉借款承担连带责任的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。 合同签订后，原告农行瓦房店支行对抵押物即案涉房屋仅办理了抵押预告登记，未办理抵押权登记，亦未取得房屋他项权证。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。因此，原告农行瓦房店支行作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押权登记条件成就对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并非享有现实的抵押权，故原告主张对抵押物享有优先受偿权无法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十一条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告曲继丰、曲吉英于本判决生效后十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司大连瓦房店支行借款本金114900.99元及利息、罚息（自2017年6月22日起至本判决确定给付之日止，利率按原告中国农业银行股份有限公司大连瓦房店支行与借款人曲吉政于2015年9月14日签订的《个人购房担保借款合同》的约定执行）； 二、被告大连盛虹达房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司大连瓦房店支行其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5517元，由被告曲继丰、曲吉英、大连盛虹达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长 王 敏 人民陪审员 刘 洋 人民陪审员 马李梅 二〇一八年八月二十四日 书 记 员 化凌弘