江西省丰城市人民法院民 事 判 决 书(2018)赣0981民初748号原告：范艳民，男，1964年4月23日出生，个体户，住江西省丰城市。委托代理人：范广龙，江西浩剑律师事务所律师。执业证号码：13609199810871986。代理权限：特别授权。被告：丰城市民达房地产开发有限公司，住所地江西省丰城市泉港集镇，统一社会信用代码：91360981589227995D。法定代表人：黄爱民，系该公司经理。委托代理人：邹永正，江西龙太律师事务所律师。执业证号码：13609201080831689。代理权限：特别授权。原告范艳民（以下简称原告）与被告丰城市民达房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告范艳民及其委托代理人范广龙、被告丰城市民达房地产开发有限公司委托代理人邹永正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认被告抵付工程款的丰城市泉港镇农副产品交易中心第10幢1至2单元4号、5号商铺、第10幢1单元302号住房房屋所有权归原告所有。2、判令被告立即为原告办理上述房屋的不动产所有权证。3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年8月份，原告为被告开发的丰城市泉港镇农副产品交易中心小区的外墙漆涂料施工，双方签订了《工程施工合同》，竣工后，进行了工程量算账，被告共拖欠工程款1507230.08元。施工过程中，被告以资金周转困难为由不及时支付工程款，并提出以房冲抵工程款。于是，双方签订了三份购房合同，被告以第10幢1至2单元4号、5号商铺、第10幢1单元302号住房冲抵原告的工程款。但之后被告却拒绝为原告办理不动产所有权证，并强行霸占商铺。原告只有于2016年3月18日提起诉讼，丰城市人民法院于2016年6月8日根据双方签证的工程批量文件，以（2016）赣0981民初648号《民事判决书》判令被告偿还工程款1344986.88元，扣除保修金67249元。余款1277737.90元及逾期付款利息于判决书生效后10日内付清给原告。被告不服提起上诉，宜春市中级人民法院于2016年11月1日作出（2016）赣09民终783号民事判决，认为“4、关于民达公司应否向范艳民支付工程款的问题。因民达公司与范艳民所签订的合同约定用案涉工程的房产抵付部分的工程款，为此民达公司与范艳民签订了三份《商品房买卖合同》将丰城市泉港镇农夫交易中心第10幢1至2单元4号、5号商铺、第10幢1单元302号住房以抵工程款的形式交付给范艳民，范艳民对上述住房已装修入住、对上述商铺也已出租给他人使用。据此，应当认定民达公司与范艳民以案涉工程的房产抵付工程款的行为已经完成。原审法院以上述商铺及住房未办理产权登记手续为由，对民达公司以房抵债的行为不予认可，没有法律依据。”也就是说，宜春市中级人民法院的生效判决已经“认定了房屋抵工程款。认定了以房抵债符合法律规定、认定了涉案房屋所有权已归原告所有”这些事实。那么原告所取得房屋所有权有法可依，应予以支持并确认房屋所有权归原告所有，被告应立即为原告办理不动产所有权证。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所诉。被告辩称，1、原告在2016年3月18日向法院提起诉讼，要求被告支付工程款，当时的案由是建设工程合同纠纷，说明原告置双方在2013年12月20日签订的商品房买卖合同不予履行，以实际行动要求履行建设工程合同，现在原告又要求履行2013年12月20日的商品房买卖合同，违反了一事不在理的原则，而且违反了民事法律行为；2、原告在诉状中所提到的宜春市中级人民法院738号民事判决所认定的第四项理由，只能说明双方在2013年12月20日达成过以工程款抵扣房款这个要约已承诺，双方实际并没履行，原告到现在也没有交纳一分钱房款；3、原告要取得所有权必须要履行商品房买卖合同向被告交纳房款，才有可能取得物权；4、原告在被告处施工的外墙粉刷工程，工程量没有确定下来，工程总价款没有明确，工程质量不合格，原告还存在工期过长等违约行为和需要扣除工程款的事项，原告的工程款大概在60万元左右，而我们的房屋价格两个店面和一套住房在2013年就价值150多万元，时隔5年之后，现在的价值在200万元左右；5.涉案房屋及土地使用权已经向银行抵押贷款，而且被法院查封，首先要法院解封，银行解除抵押，再办理施工竣工验收，验收合格后还要补办建设用地规划许可，建设工程规划许可，建筑施工许可，消防验收，绿化验收等才可以办理房屋产权，原告要确权只有待所有的土地和房屋产权登记在被告名下以后才可以进行，目前涉案房屋被告无法取得房屋所有权。希望法庭驳回原告的诉讼请求。综合原告的诉称和被告的答辩，并征询到庭当事人的意见，本案的争议焦点是：涉案房屋所有权能否确认归原告所有，并办理不动产所有权证。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2014年8月份，原告为被告开发的丰城市泉港镇农副产品交易中心小区的外墙漆涂料施工，双方签订了《工程施工合同》，施工过程中，被告以资金周转困难为由不及时支付工程款，并提出以房冲抵工程款。于是，2013年12月20日，原、被告签订丰城市泉港镇农副产品交易中心第10幢1至2单元4号、5号商铺商品房买卖合同两份，2014年8月13日，原、被告签订丰城市泉港镇农副产品交易中心第10幢1单元302号住房商品房买卖合同一份，上述三份商品房买卖合同的国有土地使用证号为丰国用（2012）第1155、1156、1159、1160号，丰国用（2013）A025、026号，原、被告一直没有为上述房产办理过户手续。另查明，2013年5月14日，被告用其开发的国有土地使用权（土地证号：丰国用2012第1159、11**）向中江国际信托股份有限公司抵押贷款，2013年5月31日，被告用其开发的国有土地使用权（土土地证号：丰国用2012第1155、11**向高安市永生小额贷款有限公司抵押贷款，两地块至今均没有解除抵押。丰城市人民法院，宜春市中级人民法院先后于2015年7月29日，2015年8月19日，2017年7月13日对被告开发的国有土地使用权（土地土地证号：丰国用（2013）第A025、A0**行了查封，至今没有解封。即原、被告签订的三份商品房买卖合同中的房产所占有的土地使用权均已抵押给银行，且法院对该土地使用权进行了查封。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”之规定，即“房随地走”原则，原、被告签订的三份商品房买卖合同中的房产所占有的土地使用权均已抵押给银行，那么该三份合同中的房产也视为抵押给银行。又根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，涉案房产所占有的土地使用权已抵押给银行贷款，故被告无权转让涉案房产，更无法确认涉案房产的所有权，原告诉请确认涉案房产（丰城市泉港镇农副产品交易中心第10幢1至2单元4号、5号商铺、第10幢1单元302号住房）所有权归原告所有，并办理上诉房屋不动产所有权证的诉讼请求，与法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百九十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告范艳民的诉讼请求。案件受理费16300元，由原告范艳民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 长  甘院华人民陪审员  王林风人民陪审员  付荣辉二〇一八年八月十日书 记 员  邬 琳附：《中华人民共和国物权法》第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。第一百九十条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的的除外《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。