湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂03民终1297号上诉人（原审被告、反诉原告）：十堰汇盈商业管理有限公司。住所地：湖北省十堰市北京北路***号。法定代表人：程幸吉，该公司董事长。委托诉讼代理人：孟爱民，该公司法务人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：雷尚青，男，1972年1月25日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。上诉人十堰汇盈商业管理有限公司（以下简称汇盈商业管理公司）因与被上诉人雷尚青房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2017）鄂0302民初4498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案后，依法组成由审判员王广泉担任审判长并主审，审判员袁昆、审判员王宇鹏参加评议的合议庭，经过阅卷及询问调查当事人，合议庭认为案件基本事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。汇盈商业管理公司上诉请求：撤销一审判决，改判雷尚青按日0.1%的标准支付汇盈商业管理公司自2017年1月16日开始直至全部款项支付完毕为止的延期支付租金违约金；改判雷尚青支付汇盈商业管理公司单方解除合同违约金28425元；改判汇盈商业管理公司不支付雷尚青损失14212.5元；上述拖欠的租金及两项违约金在雷尚青向汇盈商业管理公司支付的保证金中抵扣，不足部分要求雷尚青立即支付；本案一、二审诉讼费由雷尚青承担。事实和理由：1、上诉人是拒绝被上诉人雷尚青单方解除合同的，上诉人接收房屋是为了避免房屋损失扩大以及保证房屋及屋内资产的安全，依据合同规定，被上诉人雷尚青应当支付单方解除合同违约金28425元；2、上诉人要求雷尚青支付迟延支付租金的违约金的诉求，应当得到支持；3、一审判决上诉人赔偿雷尚青的损失没有法律依据。雷尚青书面答辩请求二审法院维持原判。雷尚青向一审法院起诉请求：1、解除雷尚青与汇盈商业管理公司所签《房屋租赁合同》；2、汇盈商业管理公司返还雷尚青所交房屋租赁保证金13200元；3、汇盈商业管理公司赔偿因中途维修房屋给雷尚青造成的停业经营费用（仅租房费用部分）损失1200元；4、汇盈商业管理公司赔偿雷尚青店面装修损失60000元；5、汇盈商业管理公司支付雷尚青违约金26319.5元；6、汇盈商业管理公司向雷尚青支付因房屋产权转让未按合同16-1条约定而给雷尚青造成的投资损失50000元；7、本案诉讼费用由汇盈商业管理公司承担。汇盈商业管理公司向一审法院反诉请求：1、判令雷尚青支付汇盈商业管理公司租金7264元，并自2017年1月16日开始按日0.1%支付延期支付租金违约金，直至全部支付完毕为止；2、判令雷尚青支付汇盈商业管理公司单方解除合同违约金28425元；3、上述两项在雷尚青向汇盈商业管理公司支付的保证金中抵扣，不足部分要求雷尚青立即支付；4、本案诉讼费由雷尚青承担。一审法院经审理查明：2015年11月11日,雷尚青与十堰汇盈贸易有限公司（以下简称汇盈贸易公司）签订《房屋租赁合同》。合同约定：雷尚青租赁茅箭区五堰街办北京中路1号41幢1-26号（马街26号）商业用房，租赁期限自2015年12月1日起至2018年11月30日止，租金为90元／平方米／月，自2016年12月1日开始，每年租金逐年递增8%，自2015年12月1日至2016年11月30日期间涉案房屋租金为52639元，自2016年12月1日至2017年11月30日期间涉案房屋租金为56850元，自2017年12月1日至2018年11月30日期间涉案房屋租金为61398元，上述租金共计170887元；雷尚青须向汇盈贸易公司支付房屋租赁保证金13200元；雷尚青应爱护并合理使用所租房屋，发现有危及安全使用情况应及时向汇盈贸易公司报告，汇盈贸易公司应及时进行维修，雷尚青应予以配合。合同还约定：租赁期间汇盈贸易公司欲将租赁房屋产权出让的，应提前20天书面告知雷尚青出让的条件，在同等条件下雷尚青有优先购买权；雷尚青在收到汇盈贸易公司出让条件后，必须在20天内书面回复汇盈贸易公司是否愿意优先购买，不及时回复或提出与汇盈贸易公司商谈降低任何汇盈贸易公司出让条件的均视为放弃优先购买权，汇盈贸易公司即可将房屋出让与任何第三人，并将新业主（第三人）的名称、联系方式及有关基本信息书面告知雷尚青；租赁房屋产权转移后，该租赁合同继续有效。关于违约责任，合同约定：汇盈贸易公司逾期向雷尚青交付涉案房屋超过60天或以上，或交付的房屋存在严重缺陷，因修理整改致使雷尚青不能正常使用超过60天或以上的，雷尚青有权单方面解除上述合同；因汇盈贸易公司原因致使雷尚青无法正常营业超过60天的，雷尚青有权单方面解除上述合同；若雷尚青未按时足额向汇盈贸易公司支付租金，每逾期一日，按未付金额的0.1%向汇盈贸易公司支付违约金，未按时足额支付租金超过30天（含30天）及以上的，雷尚青同意汇盈贸易公司采取停电、停水处理，超过60天（含60天）及以上的，汇盈贸易公司有权单方面解除上述合同；在合同期满终止或提前解除导致合同终止后，雷尚青应在10天内将所租房屋归还汇盈贸易公司，该10天仍应按合同约定的每日租金标准支付租金，若逾期交还房屋超过该10天的，每逾期一天，按3倍的每日租金额向汇盈贸易公司支付占用费；依合同约定，单方面解除权的情况发生时，拥有单方面解除权的一方行使单方面解除权的，必须向对方发出书面的解除通知；对方在解除通知书发出后15天内无异议的，上述合同即告解除；因一方违约，使拥有单方面解除权的一方行使解除合同权导致合同终止或任一方无理解除合同以及因不可抗力外的任何原因导致合同无法继续履行而合同终止的，违约方或导致合同无法继续履行方必须向对方支付6个月租金额（按合同解除或终止前的月租金计算）的违约金；若因汇盈贸易公司违约提前解除导致合同终止的，必须按以下摊销方式计算雷尚青尚未收回装修装潢成本损失：租赁期五年以下的，其装修装潢真实成本按租赁年数减1平均摊销尚未收回的装修装潢成本损失；在汇盈贸易公司支付违约金后尚不足补偿该装修装潢损失的，汇盈贸易公司应就不足补偿部分的损失给予赔偿，而装修装潢有价值保留的部分则归汇盈贸易公司所有，无价值保留的雷尚青应予拆除，恢复约定状况；若因雷尚青违约提前解除导致合同终止的，汇盈贸易公司无须对雷尚青尚未收回的装修装潢成本承担任何赔偿责任；雷尚青将租赁房屋恢复至规定状况交还汇盈贸易公司后，若雷尚青有欠租、欠相关费用或需要向汇盈贸易公司支付违约金、赔偿金或其他费用的，保证金在冲抵租金、相关费用、违约金或赔偿金后，若有剩余的，应于交还房屋后不计息地返还给雷尚青等。2015年10月15日，雷尚青向汇盈贸易公司支付了租赁涉案房屋的保证金13200元，以及自2015年12月1日至2016年11月30日期间的租金52639元，汇盈贸易公司将约定房屋交付雷尚青，雷尚青装修后即用于经营。涉案房屋存在漏水现象，雷尚青多次反映，汇盈贸易公司进行了维修，但此后仍存在漏水问题。2016年11月21日，雷尚青再次向汇盈商业管理公司提出要求：1、在2016年12月1日前彻底解决拖延一年多的漏水问题；2、赔偿因漏水造成的全部装修损失和其他在维修期间影响经营造成的损失。并表示：若在2016年12月1日前仍然不解决上述问题，将解除合同等。汇盈商业管理公司在雷尚青要求的时间内开始对房屋进行了维修。2016年11月29日，雷尚青通过其委托诉讼代理人向汇盈贸易公司邮寄送达了《律师函》，该《律师函》表示自2016年12月1日起解除雷尚青与汇盈贸易公司签订的租赁合同等，汇盈商业管理公司于2016年11月30日收到了上述《律师函》。2016年12月14日，雷尚青再次通过其委托诉讼代理人向汇盈贸易公司发出第2份《律师函》，汇盈商业管理公司于2016年12月15日收到了上述第2份《律师函》，并作出了回复，表示雷尚青解除合同的理由不存在、不成立、不符合法律规定和合同约定，不同意雷尚青提出的解除合同。此后，汇盈商业管理公司实际收回了雷尚青交还的房屋。在汇盈商业管理公司提交的《商铺退租验收退款会签表》（2017年1月16日）中，汇盈商业管理公司反映：雷尚青因自身原因申请提前退租，租金交至2016年11月30日，应补交2016年12月1日至办理退铺交还钥匙日止租金，从履约保证金中抵扣。另查明，茅箭区五堰街办北京中路1号41幢1-26号商业用房原属于湖北汇城置业有限公司所有。2016年8月25日，上述房产权利人变更登记为秦磊,转让该房产前，汇盈商业管理公司未通知雷尚青。2016年7月5日，十堰汇盈贸易有限公司名称变更为十堰汇盈商业管理有限公司。汇盈商业管理公司受湖北汇城置业有限公司委托，全权代理湖北汇城置业有限公司名下商铺的招商和租赁管理业务，对外开展商业招商和管理活动。一审法院认为：雷尚青和汇盈贸易公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。十堰汇盈贸易有限公司名称变更为十堰汇盈商业管理有限公司后，汇盈商业管理公司享有上述《房屋租赁合同》约定的权利，并履行相应的合同义务。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。雷尚青以汇盈商业管理公司未及时履行维修义务为由解除合同不符合法律规定，亦没有合同约定，该理由不能成立。汇盈商业管理公司在转让房产前未通知雷尚青，未保障雷尚青的优先购买权，该行为构成违约，但该违约行为不是合同约定的解除条件，亦不属于法律规定的解除条件，雷尚青以此主张解除合同不能成立。因此，雷尚青请求判决解除合同不应支持，主张汇盈商业管理公司承担支付解除合同违约金和赔偿装修损失的责任不应支持。雷尚青要求退租，汇盈商业管理公司亦同意并收回房屋，双方已实际解除《房屋租赁合同》。雷尚青未能证明因维修导致其不能经营，并证明由此导致不能经营的时间，主张因维修导致的停业经营费用不应支持。汇盈商业管理公司在转让租赁房屋前未按约通知雷尚青，致使雷尚青未能行使优先购买权，该行为构成违约，应承担相应违约责任。雷尚青主张的投资损失没有证据证明，酌情按三个月的租金支持该项损失，即14212.5元。雷尚青通知汇盈商业管理公司在指定时间内彻底解决漏水问题，汇盈商业管理公司未按要求在指定期间内完成，在接到雷尚青退租申请后，接收房屋并按退租流程办理审批，应认定为双方协议解除涉诉合同，汇盈商业管理公司主张雷尚青支付解除合同违约金不应支持。雷尚青不能证明在2017年1月16日前交还房屋，汇盈商业管理公司主张2017年1月16日之前的租金应予支持。双方协议解除合同后，汇盈商业管理公司应退还雷尚青交纳的保证金，汇盈商业管理公司亦在退租审批中表示从保证金中抵扣所欠租金，主张拖欠租金的违约金不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决：一、十堰汇盈商业管理有限公司返还雷尚青保证金13200元；二、十堰汇盈商业管理有限公司赔偿雷尚青损失14212.5元；三、雷尚青支付十堰汇盈商业管理有限公司2016年12月1日至2017年1月16日的租金7164.5元；四、驳回雷尚青的其他诉讼请求；五、驳回十堰汇盈商业管理有限公司的其他反诉请求。以上款项于本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3314元，由雷尚青负担2814元，由汇盈商业管理公司负担500元。反诉案件受理费346元，由雷尚青负担50元，由十堰汇盈商业管理有限公司负担296元。二审期间，双方均未提交新证据。经审理查明，一审判决认定的双方发生纠纷的原因、经过等基本事实属实。本院认为：综合双方发生纠纷的全过程进行分析，案涉商铺存在漏水问题是导致雷尚青提出提前解除三年期租赁合同的重要原因。雷尚青举证反映的商铺漏水问题并非法定解除合同的情形，漏水问题的严重程度也尚未达到双方约定解除合同的条件，但事出有因，说明雷尚青并非单方面无理解除合同，不属于双方签订的《房屋租赁合同》第19-7条约定的支付违约金的情形，故汇盈商业管理公司据此主张雷尚青支付解除合同违约金缺乏依据。案涉商铺第一年的房租系雷尚青在租赁合同签订后一次性付清，而第一年租期届满前雷尚青已经发函要求解除合同，一审判决认定的7164.5元租金实际上属于双方因解除合同发生争议至双方协商一致解除合同、汇盈商业管理公司收回房屋期间的房租损失，并非雷尚青违反合同“先付租金后使用”的约定而拖欠房租，不符合双方签订的《房屋租赁合同》第18-4条约定的支付违约金的条件，汇盈商业管理公司据此主张雷尚青支付拖欠租金的违约金亦缺乏依据。汇盈商业管理公司未全面履行对租赁物的维修义务，亦未在转让案涉商铺时保障雷尚青的优先购买权，存在违约情形，对合同的解除存在过错，其对因过错导致的雷尚青的损失应当承担相应的赔偿责任，一审法院酌情判决其赔偿14212.5元损失并不违反法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3610元，由上诉人十堰汇盈商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王广泉审判员  袁 昆审判员  王宇鹏二〇一八年八月九日书记员  刘亚琼