广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤06民终5633号上诉人（原审被告、反诉原告）：秦刚，男，1982年7月10日出生，汉族，住湖北省石首市，委托诉讼代理人:余丹霞，广东顺庆律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李志强，男，1990年9月26日出生，汉族，住湖南省衡阳县，委托诉讼代理人：卢玉婷，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。上诉人秦刚与被上诉人李志强因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初7561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月29日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。秦刚上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持秦刚一审反诉请求；2.李志强承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、李志强严重违约导致合同不能继续履行，秦刚要求解除买卖合同合法，一审法院认定事实错误。秦刚于2017年4月下旬离职到江苏任职，因而在秦刚与李志强于2017年3月18日签署房地产买卖合同时与李志强及中介明确需要尽快办妥房屋过户手续，李志强和中介明确告知可以在2017年5月18日前取得银行同贷书，该约定属于房产的交易习惯也是本次交易的必然约定，但中介在其提供的买卖合同中没有约定取得同贷书的期限，但由于秦刚是第一次卖房没有经验，签订了合同。三方在签订合同时已口头约定会在2017年5月18日前取得银行同贷书，并于2017年5月18日支付秦刚第一期楼款人民币11万元。秦刚依约于2017年3月20日申请还贷，并于4月20日还清银行贷款就是为了在5月18日之前双方能办好银行的贷款手续之后收取首期款，达到过户的目的。但李志强因自身过错并没有依约在签订合同七日内到银行办理按揭贷款，而在秦刚陪同李志强于2017年4月7日到银行办理贷款按揭手续时，李志强要求以高出房产当时价值几十万元的数额申请贷款，才导致5月18日之前未能得到同贷书，而且签合同时李志强已经表示了其炒房的目的，而且缺乏资金，完全没有支付购房款的能力，所以秦刚才会于5月18日明确表示解除合同，但李志强从未向秦刚证明其具有一次性购买的能力，一审法院错误认定李志强具有一次性购买的能力。二、2017年5月18日秦刚明确向李志强表示解除合同，应以2017年5月18日为合同解除时间点，而且秦刚明确提出反诉要求在该时间点解除合同。该时间点之后，李志强就没有预期利益的损失。而且李志强一审第一次庭审辩论后都没有变更诉求，仍然是要求继续履行合同。李志强在第二次庭审开庭才要求变更诉求解除合同，属于程序违法。李志强自始至终只支付秦刚3万元定金和1万元，且由于李志强逾期未办理按揭贷款手续及李志强虚夸贷款数额等自身过错行为致同贷书迟迟未能批出，李志强明确表示没有支付能力，但中介却称其有能力全额支付房款以求能继续履行合同，而且中介从未在5月12日向秦刚表述李志强有一次性支付的能力，是5月18日秦刚表明解除合同后，中介之后则称李志强有一次性支付的能力，但秦刚已经和中介表达了不相信李志强有该能力，所以要解除合同，中介及李志强一直都没有拿出一次性付款的能力的证明，至今仍未出具任何证据证明其有能力一次性支付涉案房屋全款的能力，但一审法院单凭中介在庭上的陈述就认定本案，明显错误。由于李志强的过错行为致合同目的不能实现，李志强没有权利要求解除合同，且其要求解除合同这个变更诉求的时间已经明显在辩论结束之后，并且在第二次开庭时才提出，一审法院不应允许其该变更诉求的申请。秦刚在第二次开庭时已经明确表示不同意李志强这样变更诉请，但一审法院表示李志强该做法合法，这有庭审录像录音为证。一审法院以预期利益损失作为秦刚赔偿依据明显错误。本案因李志强自身过错才导致合同无法履行。秦刚已经于5月18日明确表示由于李志强的同贷书出不了没有购买能力，所以解除合同，李志强没向秦刚拿出购买能力的证据，根本不存在继续履行买卖的条件。三、根据《房屋买卖合同》，秦刚根据合同约定在3月20日申请房贷，在4月20日还清房屋的抵押贷款，注销了抵押登记。但李志强没有按照合同的约定在签订合同后7日内去办理贷款手续，一直拖了很长的时间才去办理银行贷款，秦刚也有协助办理。但是办理过程中李志强出现严重过错，虚贷了很多的房款，银行贷款只需要600000元，但是李志强申请了超过800000元，导致同贷书一直出不来，双方也跟中介约定第一期的楼款要在5月18日之前支付同时要出具相应的同贷书，整份合同都没有写明何时出具同贷书，但是三方约定了在5月18日出具同贷书。等快到5月18日时秦刚一直在问中介，银行是否有出具同贷书，如果没有就不卖房子，因此秦刚提出解除合同的时间并非一审法院认定的5月12日而是5月18日，李志强无法出具同贷书秦刚也无法接收第一期楼款，所以不能卖这个房子。四、由于李志强多次提出没有足够的钱支付房款，而且李志强是炒房的导致秦刚无法信任李志强所述的一次性给付全款的说法，而且无论是中介还是李志强都从来没有拿出过实质性的凭证证明李志强有能力一次性给付，不管是5月18日还是到现在都没有看到相应的证明。一审判决没有体现李志强的过错，秦刚卖房子是为了到外地发展，所以一直等待李志强的同贷书，等了很长时间，因此5月18日提出解除合同是合法有理的，秦刚在7月11日提出了解除合同的反诉，即使存在逾期利益的损失，但是李志强明确知道秦刚从5月18日开始就不卖房子了，即使要计算逾期利益的损失，也不应计算到李志强评估的9月4日的时间点。五、中介偏向李志强做出了不实陈述，当时一审出庭的中介并非是个售后，是一直跟进整个交易过程的，所以其在一审庭审时说不清楚是在说谎。秦刚的确是一直没有收到房屋被查封的法律文书，不清楚房屋被封，所以秦刚向李志强明确表示不卖房屋之后就跟其他的买家签订了《房屋买卖合同》，但是到一审开庭后才知道房屋被查封，所以秦刚要跟别人解除合同，赔偿对方损失63500元，赔偿中介费23000元，李志强知道这个事实所以在第二次开庭时提出变更诉讼请求，称要解除双方的合同，所以根据一审判决，秦刚的确遭受了多重损失。因此秦刚认为一审判决有误，应该考虑到李志强变更诉讼请求是否有违反法律程序，而且也要考虑到李志强的过错问题。李志强辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应该予以维持。李志强之所以没有在合同签订后7日内办理按揭申请，是因为秦刚未能提供离婚证，也没有办法让其配偶配合办理，一直到2017年4月7日秦刚在办理了离婚证后才共同办理按揭申请，秦刚在2017年5月12日就已明确提出要解除合同，不再向李志强出售案涉房屋，即使李志强一次性支付房款，秦刚也坚决不再出售。李志强从来没有约定过或者承诺过5月18日银行出同贷书，银行何时出具同贷书不在李志强掌控范围内，秦刚不再履行合同的真实原因是因为房价上涨，秦刚反悔想要卖更高的价格，秦刚违约的事实明显，因此李志强认为一审判决正确。李志强向一审法院起诉请求：1.解除李志强、秦刚双方签订的《房地产买卖合同》；2.秦刚向李志强返还定金40000元；3.秦刚赔偿李志强楼价差价部分损失237020元，中介费损失10000元、律师费损失20000元、担保费损失2800元；4.秦刚承担本案诉讼费。秦刚向一审法院提出反诉请求：1.解除双方签订的《房地产买卖合同》；2.秦刚对李志强已支付的30000元定金不退还；3.李志强赔偿秦刚律师费8000元；4.李志强自行承担中介费及违约金；5.本案诉讼费、保全费由李志强承担。一审法院认定事实：2017年3月18日，李志强与秦刚及案外人佛山市顺德区中惠房产中介服务有限公司（以下简称中惠中介公司）签订一份《房地产买卖合同》，约定：买方（李志强）以740000元的价格向卖方（秦刚）购买碧桂园xxxx号房屋，此价格包括买方买入该物业后至本次售出交付使用前已产生及已支付的一切费用，为本次交易按规定向有关政府部门支付一切税费的方式为买方承担；双方按下列方式办理交易付款：签订合同时支付30000元定金；买方应在签订本合同七日内办理银行按揭贷款申请，签订《购房抵押贷款合同》并提交贷款所需全部资料，卖方需配合买方办理按揭申请手续并提供银行或公积金中心需要的相关资料，办理按揭所需费用由买方承担；第一期购房款110000元于2017年5月18日支付给卖方；卖方应在签订本合同七日内向抵押银行申请提前还贷，并于成功还款七天内完成涂销抵押登记及归档等手续，双方应在物业涂销抵押之日起60天内共同到房管部门办理交易过户递件手续；银行贷款600000元于过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行或公积金中心直接划入卖方账号，实际贷款额少于原贷款额的，由买方取得房地产登记部门受理回执的当天支付；实际贷款额多于原贷款额的，可于买方支付首期款时减少相应的余额；若因不可抗力因素导致贷款申请未获批准，买方亦不能一次性补足全部楼款余额给卖方的，买卖双方可解除合同并各自返回楼款；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同以下义务，则:（1）逾期未超十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过十五天未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金；守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收房款应于解除合同发出之日起五天内退还；（2）逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之五支付违约金，至违约方履行时止；（3）合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天内为履行期限。基于经纪方（中惠中介公司）为买卖双方提供居间服务，买方应向经纪方支付居间服务费22200元。合同还就其他方面的权利义务进行约定。合同签订当日，李志强依约向秦刚支付定金30000元，后又于2017年4月30日支付10000元款项给秦刚。李志强另向中惠中介公司支付了服务费10000元。此期间，秦刚于2017年4月7日提交相关资料给李志强向银行申请贷款，此后，秦刚向中惠中介公司员工麦文俊了解贷款进展情况并要求李志强在2017年5月18日取得银行同意贷款的相关手续，中惠中介公司及李志强未作明确答复。2017年5月12日，麦文俊电话联系秦刚询问其次日在买方付清全款的情况下能否办理房屋过户，秦刚则以买方只交了3万元钱要其等了两个月为由回复不再出卖房屋。2017年5月16日，麦文俊电话联系秦刚告知其买方可在同月18日前再转购房款10万元，秦刚回复则表示如同月18日没有取得银行同意贷款手续则不再出售房屋。2017年5月18日，麦文俊电话联系秦刚告知其买方希望协商继续履行合同事宜，秦刚表示未予接受。李志强遂于2017年5月19日起诉要求继续履行合同并由秦刚支付违约金等，后在诉讼中于2017年9月4日庭审中变更诉讼请求为要求解除合同并返还定金及赔偿损失等。诉讼中，一审法院依法委托广东三瑞资产土地房地产评估咨询有限公司对案涉房屋出具价格评估报告，该房屋在价值时点2017年5月18日的市场价值为80.19万元，在价值时点2017年9月4日的市场价值为101.55万元。另查明，李志强委托律师代理本案诉讼支付律师费20000元，因进行诉讼财产保全需委托广东明华融资担保有限公司提供担保并支付担保费2800元。秦刚委托律师代理本案诉讼支付律师费8000元。一审法院认为，案涉《房地产买卖合同》合法有效，双方在合同中约定李志强通过向银行申请贷款的方式支付部分购房款，但对于取得银行同意贷款的期限未作明确约定，双方本应继续诚实信用地按照合同目的继续进行协商，对李志强获得银行贷款或另行筹款支付购房款的期限予以明确，李志强在未取得银行贷款审批手续之前已于2017年5月12日通过中介方告知秦刚，表示愿全款支付并要求按合同约定的期限办理过户手续，在双方约定的2017年5月18日办理过户期限届至前亦表示了继续履行合同并愿意另行协商付款方式的意思，故李志强当时是否取得银行的同意贷款并不影响双方继续履行合同，秦刚拒绝接受李志强继续支付款项并表示不再出售房屋，其行为已构成违约，李志强有权据此要求解除合同并由秦刚承担相应的违约责任。秦刚提出李志强未按期申请银行贷款及未按期支付首期款110000元属于违约的意见，但根据查明的事实，双方均确认已于2017年4月7日提交了贷款申请手续，只是不能明确获得银行同意贷款的具体时间，李志强对此亦表示能通过一次性付款或另行协商付款方式，秦刚在2017年5月18日前已明确表示不再履行合同，故秦刚的上述意见缺乏事实依据，不予采信，对秦刚反诉要求李志强承担违约责任的诉讼请求，不予支持。关于解除合同的时间。秦刚主张其在2017年5月18日已明确表示解除合同，解除合同的时间应以此为准，但本案中是因秦刚的违约导致合同不再履行，李志强作为守约方有权解除合同，秦刚作为违约方无权主张解除合同，故秦刚以2017年5月18日作为合同解除时间缺乏法律依据，一审法院不予支持。李志强在本案起诉时仍要求继续履行合同，基于秦刚并无履行继续合同的意思，后在诉讼中于2017年9月4日变更诉讼请求为要求解除合同，其解除合同的意思亦于当天通知秦刚，故解除合同的时间应以上述变更请求通知秦刚的2017年9月4日为准。合同解除后，秦刚应将收取的定金30000元及购房款10000元返还李志强。关于李志强主张的因违约产生的相关损失的承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；……”。该法第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”对于因一方的违约行为导致合同解除，双方在合同中约定守约方可要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。本案中，首先应认定李志强主张的差价损失是否存在及是否属于合理预见范围。守约方所受损失主要为守约方基于信赖案涉合同履行原本获得的履行利益的损失，一方面，合同的继续履行最能保护守约方的履行利益，另一方面，违约方拒绝履行合同而导致合同解除，解除合同后因房屋价格上涨造成李志强另行购买同类房屋客观上需承担更高的价格成本。对此，一审法院根据李志强的申请依法委托具有相应资质的评估机构对案涉房屋的市场价值进行评估，李志强主张参照2017年9月4日的市场价值为101.55万元来确定其差价损失，鉴于李志强是在2017年9月4日变更诉讼请求为要求解除合同并赔偿差价等损失，此期间秦刚并无继续履行合同之意，也没有退还所收取的款项，李志强于2017年9月4日明确提出解除合同并主张此期间的差价损失，没有超出双方应当预见的范围，应予采信，参照该时点的市场价值101.55万元，合同约定的价款之间的差价为275500元，李志强主张房屋差价损失237020元合理，一审法院予以支持。秦刚认为房屋差价应参照2017年5月18日的时点价值，但该时点并非合同解除时间，以此时点来确定守约方的预期利益损失缺乏理据，一审法院不予采信。李志强另要求秦刚承担律师费、中介费、担保费等损失，但本案中李志强已主张房屋差价损失并获支持，该损失是基于李志强按合同履行的预期利益损失，预期利益是在合同正常履行情况下，李志强亦需通过付足首期款110000元并继续支付购房余款等履行行为才能取得，上述履行行为亦需要一定的资金成本，李志强在秦刚表示不再履行合同之时事实上只是支付定金30000元和购房款10000元，其所支付的中介费也是履行合同的正常支出，故综合其实际履行情况，李志强主张房屋差价作为预期利益损失已足以弥补其损失，再要求增加其他损失赔偿缺乏理据，一审法院对其此部分请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决：一、确认李志强与秦刚于2017年3月18日签订的《房地产买卖合同》于2017年9月4日解除；二、秦刚于判决发生法律效力之日起五日内向李志强退还定金、购房款合计40000元；三、秦刚于判决发生法律效力之日起五日内向李志强赔偿房屋差价损失237020元；四、驳回李志强的其他诉讼请求；五、驳回秦刚的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为5715元，财产保全费4020元，评估费8950元，合计18685元（李志强已预交），由李志强负担2685元，秦刚负担16000元；反诉案件受理费375元（秦刚已预交），由秦刚负担。二审期间，秦刚向本院提交了《合同解除协议书》、收据、吉翔代理连锁机构付款通知书、《房屋买卖合同》各一份，用以证明在5月18日秦刚明确向李志强提出不卖房之后，与案外人签订了《房屋买卖合同》，但是由于李志强申请查封了涉案房屋，秦刚至今也没有收到相应的查封材料，是在一审庭审后才知道房屋被查封的事实，所以与案外人解除了《房屋买卖合同》并赔偿了合计86500元的损失。李志强未向本院提交新的证据。本院组织李志强进行质证。经审查，秦刚提交的上述证据反映其与案外人就涉案房屋存在其他权利义务情况，与本案事实认定不具有关联性，对其关联性本院不予确认。本院审理查明，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。围绕秦刚的上诉请求，二审争议焦点为：1.涉案《房地产买卖合同》的解除，李志强是否构成违约，秦刚以此解除合同并要求李志强承担违约责任应否支持；2.如认定秦刚构成违约，一审法院关于涉案合同解除时间点及秦刚承担的违约责任认定是否合理。关于李志强是否构成违约，秦刚要求李志强承担违约责任应否支持问题。本案中，秦刚认为李志强构成违约，拒绝继续履行合同，主要事由为李志强向银行申请按揭贷款，银行未在2017年5月18日前出同贷书及未在5月18日支付第一期楼款。针对秦刚该抗辩事由理据是否充分问题，本院认为，双方签订的合同中，虽约定李志强通过申请贷款的方式支付剩余600000元购房款，但对于李志强取得银行同意贷款的期限及李志强应于那个期限前支付剩余购房款问题，双方在合同未予明确。秦刚主张双方存在口头约定，李志强必须在2017年5月18日前办妥银行同贷书缺乏证据支持，李志强也不予认可，本院不予采纳。因双方未对李志强办理好银行按揭贷款手续期限作出明确约定，而根据本案查明的事实，李志强在贷款申请手续提交后，在未取得银行贷款审批手续之前，已于2017年5月12日通过中介方告知秦刚愿全款支付，并于双方约定的2017年5月18日办理过户期限届满前表示继续履行合同，要求与秦刚另行协商付款方式。李志强基于继续履行合同的诚意而提出的上述方案，并不构成怠于履行合同义务，客观上亦不会导致秦刚的合同目的不能实现。秦刚也未能举证证明李志强怠于履行相关义务，且经其催告在合理期限内仍未履行，故秦刚以此行使合同解除权缺乏法律依据。综上论析，秦刚在2017年5月18日经中介方联系后明确表示不继续履行合同，及在李志强提起本案诉讼要求继续履行合同过程中亦明确表示拒绝履行合同，秦刚该行为已构成违约，一审法院认定秦刚为违约方，理应向李志强承担违约责任正确合理。秦刚上诉主张涉案《房地产买卖合同》履行过程中，违约方为李志刚，要求没收李志强支付的定金及赔偿律师费等损失缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于涉案合同解除时间点及秦刚承担的违约责任认定问题。针对涉案合同解除时间点认定问题，涉案合同是因秦刚的违约导致合同不再履行，秦刚虽于2017年5月18日向李志强表示解除合同，但双方签订的《房地产买卖合同》中，并无关于出卖方单方违约可行使合同解除权的条件约定。故此，秦刚作为违约方，该时向李志强主张解除合同并不具有合同解除的法律效力。李志强提起本案诉讼要求秦刚继续履行合同，基于秦刚并无继续履行合同的意思，而在诉讼中于2017年9月4日变更诉讼请求要求解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”该解除合同的主张到达秦刚后，双方签订的《房地产买卖合同》才发生解除的效力，一审法院对此认定正确，秦刚上诉主张双方合同解除的时间点为2017年5月18日理据不足，本院不予支持。针对秦刚违约责任承担问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”双方在合同中虽约定因一方的违约行为导致合同解除，守约方可要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金，但根据评估机构出具的价格评估报告，涉案房屋在《房地产买卖合同》解除时价值为101.55万元，与合同签订时约定的价款之间差额为275500元，李志强因秦刚违约所致的损失远超过合同约定秦刚违约应支付的违约金，李志强请求人民法院予以增加，要求秦刚支付房屋差价损失237020元合法有据，本院予以支持。秦刚上诉主张即便存在违约，亦应以其于2017年5月18日提出解除合同之时间点作为李志强预期利益损失截止点的理据不足，本院不予支持。综上所述，秦刚的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5455.30元，由上诉人秦刚负担。本判决为终审判决。审判长 温 万审判长 温万民审判员 徐允贤审判员 翁丰好二〇一八年八月二十三日书记员 陈子聪李雅倩