四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0402民初4278号原告：攀枝花攀大安信物业服务有限责任公司，住所地攀枝花学院办公楼201、202室，统一社会信用代码：9151040268041744XQ。法定代表人：王文树，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：兰青颖，女，该公司副总经理。委托诉讼代理人：段春梅，四川三才律师事务所律师，执业证号：15104201511379818。被告：陈淑春，女，1974年1月19日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。委托诉讼代理人：袁孔成（系陈淑春之夫），住四川省攀枝花市东区。原告攀枝花攀大安信物业服务有限责任公司（以下简称安信公司）与被告陈淑春物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安信公司的委托诉讼代理人兰青颖、段春梅，被告陈淑春的委托诉讼代理人袁孔成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安信公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2015年11月1日至2017年10月31日期间的物业服务费373454.52元、违约金105716.35元，并从2017年11月1日起支付物业费及违约金至判决生效之日止（物业费标准：面积为395m2，年交物业费44万元，折算下来每平方米每天为3.05元；违约金的计算标准：按应付未付的物业费的30%计收）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年11月1日签订《物业管理服务合同》，约定原告为被告承租的攀枝花市东区（辅助房）临街房屋第一、二层楼提供物业管理服务，合同还约定了支付物业服务费的金额、方式、违约责任等。合同签订后，原告依约提供了物业管理服务，但被告自2015年11月至今，未按约支付物业费。原告遂诉至本院，请求判如所诉。被告陈淑春辩称，原、被告双方签订的《物业管理服务合同》当中约定的物业费收费标准显失公平，严重违背了物业收费与服务水平应相对应的原则，也违背了市场行情，应属无效条款；原告亦没有履行任何物业服务义务，被告不应当再支付物业费；请示法院认定《物业管理服务合同》因显失公平而无效，并驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《物业服务管理合同》、租赁房屋的平面图、物业费发票4张、2016年7月5日《授权委托书》、《攀大安信物业费用催缴通知单》、2013年11月12日《授权委托书》、陈淑春与攀枝花盛远房地产开发有限公司签订的《协议书》、2014年10月31日中国建设银行客户回单、2014年10月31日《收款收据》、物业费发票2张、2016年2月4日《收据》、2015年12月11日安信公司出具的《关于原“金沙水悦”房屋即将拆除的告知函》2份、《攀枝花学院水电收费通知单》3张、2016年4月18日结算票据、《攀枝花市物业服务收费管理细则》、《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告举示2016年8月12日《关于协商解决陈淑春诊所房屋租赁问题的会议纪要》、2017年10月10日《关于协商解决陈淑春诊所房屋租赁问题的会议纪要》，欲证明：被告仅支付了2015年11月之前的物业费，被告未再向原告支付物业费，原告多次催要，被告仍未交纳；2.原告举示2014年10月31日签订的《房屋租赁合同》，欲证明：双方在2014年10月31日签订的《房屋租赁合同》未区分租金和物业费，因此，次日又分别签订了《房屋租赁合同》和《物业服务管理合同》；3.原告举示《攀枝花攀大安信物业服务有限责任公司保洁员工作要求及流程》、《学府广场保洁流程表》、《保安交接班记录表》、《工程维修登记表》、照片、2013年5月24日安信公司与李存和签订的《协议书》及付款票据、2016年4月19日安信公司与攀枝花皓通环保科技有限公司签订的《管道疏通及化粪池清理合同》及付款票据、2017年4月1日安信公司与攀枝花市实腾环卫清理服务有限公司签订的《协议书》、安信公司与攀枝花市四季青服务部签订的《物业绿化承包合同》3份及付款票据、安信公司与攀枝花市春雷楼宇自动化防灾工程有限责任公司签订的《消防设施给保、维修协议》2份及付款票据，欲证明：在合同期限内，原告按照法律规定及合同约定对案涉房屋进行了管理，提供了物业服务，履行了物业服务合同义务；4.被告举示王玉华出具的《证明》，欲证明：被告所租房屋的公共区域的保洁并不是由原告进行的，而是由环卫工人负责。上述证据，证据1，其中的2017年10月10日《关于协商解决陈淑春诊所房屋租赁问题的会议纪要》，没有被告（或其委托代理人）签字，为原告单方制作，本院不予采信；其中的2016年8月12日《关于协商解决陈淑春诊所房屋租赁问题的会议纪要》，有被告的委托代理人签到记录，本院予以采信。证据2，被告对该组证据的真实性无异议，本院采信。证据3，证据4，为证人证言，证人未到庭接受质询，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年4月，攀枝花学院将“攀枝花学院（第二家属区3、4、5号家属楼及教学辅助用房）”进行土地使用权登记，地号为5104120020140077001，地类（用途）为科教、城镇住宅用地，使用权类型为划拨。攀枝花学院陈述本案讼争房屋为在上述地块范围内绿地上的临时建筑，未进行登记备案。2011年3月25日，攀枝花学院授权安信公司为其代理人，全权管理学府广场沿街商屋，小区内地库房屋，1、2、3号楼地下车位临时停车，租赁等事宜，管理过程中，安信公司的一切行为，均代表攀枝花学院，与攀枝花学院的行为具有同等法律效力。2012年9月21日，攀枝花学院召开第十五次校务会，会议讨论了科创办提交的关于加快科技大楼建设前期工作的有关问题，会议决定：1、启动科技大楼建设前期立项工作；2、同意采取比选方式选择有资质的单位进行科技大楼可行性方案设计和科技大楼前期工作项目（可研、环评、安评、节能、水保）；3、前期工作启动资金由计财处统筹安排（含已安排的20万）；4、该项目可暂不办理土地出让性质的使用证书。会议还要求科创办要进一步加强与市发改委、住建局、环保局、国土资源局等市级相关部门的联系，加快科技大楼建设进度。2014年5月28日，攀枝花学院召开第十次校务会，会议讨论并原则同意了科创办提交的《攀枝花学院与四川西勘金地工程建设有限公司关于科技综合大楼建设及科技合作协议》。2014年10月31日，安信公司将讼争房屋内的设施设备清点后交付给陈淑春，并形成了《金沙水悦·名车会所实物清点明细表》。2014年11月1日，甲方安信公司（出租方）与乙方陈淑春（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于攀枝花市东区（辅助房）临街房屋第一、二层楼（不包括第三层）出租给乙方；乙方承租本合同房屋及相关设施、设备不得擅自转租、转借；本合同房屋及附属设施、设备租赁期限为三年，自2014年11月1日起至2017年10月31日止；租赁期限届满后，甲方继续出租的，乙方享有同等条件下的优先承租权；甲方应于2014年11月15日前将房屋、设备按约定条件交付给乙方；房屋及设施设备由乙方与甲方现场清算验收，制作《固定资产明细表》，并经双方签字盖章后生效；租赁期满或合同解除后，乙方需归还保持完好状态的房屋给甲方，设备除正常使用损耗以外产生的损坏乙方应承担赔偿责任，乙方与甲方验收认可后在《固定资产明细表》上签字盖章；乙方与盛远公司结清各自应当承担的费用；乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，依附于房屋的归甲方所有；房屋及设施设备的租金为每年6万元，乙方应于本合同签订之日起向甲方交纳设施设备保证金10万元，保证金不计利息；乙方租金以现金或转账方式支付，租金一年一次性支付，可打9.5折优惠，如每月或每季度支付，无折扣优惠；租赁期间，乙方因使用房屋而产生的水、电、气等费用及税费，由乙方承担，水、电费用按照学校相关标准收取费用；租赁期间，正常的房屋大型修理由甲方负责，房屋的日常修理维护由乙方负责（如下水道堵塞等）；甲方不负责乙方的装修、装饰部分的维修；乙方负责本合同附属设施、设备的维护、保养和维修，以保持其正常运行，并承担维护、保养和维修费用；因乙方故意损坏或者使用不当损坏本合同房屋或者附属设施、设备的，乙方应负责修复，乙方不修复的，按原价七折支付甲方设备费用并在保证金中扣取；乙方只能基于本合同现有房屋使用，不得变更房屋或增设其他建筑物；乙方在房屋内部装修、装饰的，费用由乙方承担，如遇解除合同造成的损失，与甲方无关，甲方不承担任何责任；甲方同意乙方将其原承租场地中的约部分洗车场和洗车设备予以转租，用于洗车美容经营业务；经甲方同意及政府职能部门的许可，乙方在租赁期间可使用本合同房屋的外墙面安置招牌或者广告，因此发生的费用由乙方承担；乙方应保证房屋第三层公共区域和通道畅通，如有变故，乙方应修建通往房屋第三层的楼梯，费用由乙方承担；若乙方在合同期内需提前终止合同的，应提前2个月告知甲方；乙方须服从和遵守学府广场小区所在的安信公司统一管理，并交纳相关物业管理服务费用；本合同房屋一楼出租的场地，洗车场应收回出租场地后交给乙方使用；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按逾期未付租金的百分之三向甲方支付违约金，如乙方连续2个月未交房租的，甲方可立即解除事同，违约金和租金在保证金中扣取；乙方擅自转租、转借房屋及设施设备，或未按约定用途使用房屋的，甲方将立即收回房屋，并不退还十万元保证金；因政策原因或学校建设需要致使合同无法履行的，甲方应提前2个月告知乙方，乙方应无条件退还房屋，甲方不承担任何赔偿责任。2014年12月23日，陈淑春向安信公司交纳租金57000元。2015年12月1日，陈淑春通过银行转账向安信公司支付10万元。2015年12月11日，安信公司发出《关于原“金沙水悦”房屋即将拆除的告知函》，要求陈淑春在2015年12月31日前办理合同终止手续，并于2016年3月31日前搬迁完毕。同日，安信公司发出另外一份《关于原“金沙水悦”房屋即将拆除的告知函》，要求陈淑春在2015年12月31日前办理相关手续，洗车场于2016年1月15日前搬迁完毕，其余场地于2016年2月11日前搬迁完毕。2015年12月18日，攀枝花学院后勤产业集团公司办公室召开会议，其中一项内容为“由于学校科技大楼即将开工，学校要求在2016年3月31日前将所有商家搬出洗车场。王文树口头请示校领导建议临街药店可暂缓，先将二、三楼及背后的洗车场收回做好书面文件，现洗车场场地作为安信维修公司库房及加工场地。安信公司于2016年1月31日收回了原金沙水悦洗车场。2016年8月12日，安信公司召开“关于协商解决陈淑春诊所房屋租赁问题”的会议，陈淑春的代理人袁孔成、罗洁以及安信公司的工作人员等参加会议。安信公司明确陈淑春诊所所在建筑可暂时保留，诊所可继续经营。同时查明，本案标的房屋位于攀枝花市东区（辅助房）为临时建筑，未取得产权，安信公司亦未提交相应审批手续。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”、第八十二条“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”以及国务院颁布的《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”之规定，物业管理行为以及业主委托物业服务企业或其他管理人进行物业管理而产生的物业费是基于业主享有的合法的建筑物区分所有权而产生，而业主所享有的合法的建筑物区分所有权必须以建筑物本身的合法性为基础。本案中，争议房屋为临时建筑，经本院释明并重新给予举证期限后，原告仍未能提供该临时建筑的相关审批手续，从本案查明的事实来看，该临时建筑至少已从2014年10月使用至今仍未拆除，已超过临时建筑两年的使用期限，因此，该临时建筑本身已不具备合法性，当然不能产生合法的建筑物区分所有权，因此产生的物业管理行为及物业费亦丧失了合法性基础。故，对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，原告安信公司的诉讼请求，本院不予支持；被告陈淑春的抗辩意见，本院予以部分采纳。根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十二条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，国务院颁布的《物业管理条例》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回攀枝花攀大安信物业服务有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费8488元，由攀枝花攀大安信物业服务有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审 判 长  潘雪薇人民陪审员  刘福英人民陪审员  田丰华二〇一八年八月二日书 记 员  李思琪