呼和浩特市新城区人民法院民 事判决书（2018）内0102民初7834号原告：内蒙古中泰物业服务有限责任公司。法定代表人：张婧，该公司经理。委托诉讼代理人：杨占文，内蒙古尚本律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩恳，内蒙古尚本律师事务所律师。被告：刘瑞霖，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：吴振宇，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：云雯，慧聪律师事务所律师。原告内蒙古中泰物业服务有限责任公司（以下简称中泰物业）与被告刘瑞霖物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中泰物业的委托诉讼代理人杨占文、韩恳、被告刘瑞霖及其委托诉讼代理人云雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告内蒙古中泰物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业管理费22175.17元、二次垃圾清运费120元；2.判令被告支付逾期缴纳物业服务费至实际付清之日止的违约金，暂计算至2018年11月5日为25513.3元，以上合计47808.47元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年11月10日，原告与内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告向其开发的兴泰御都小区提供物业管理服务。2014年7月30日原告与兴泰御都业主委员会签订《兴泰御都物业服务合同》，约定由原告为兴泰御都小区提供物业服务。后原告于2016年、2017年分别与兴泰御都业主委员会签订物业服务合同，原告依约提供物业服务，被告未按合同约定缴纳物业服务费及原告依规代收的二次垃圾清运费每户每年60元。原告多次催缴上述费用未果，故诉至法院。被告刘瑞霖辩称：1.原告没有依据物业管理服务合同完全、适当、无瑕疵的履行合同义务，业主有权利行驶抗辩权，拒交物业费。原告未提供符合标准的服务，表现为：没有做到垃圾日产日清，垃圾长期堆放在地下负一层，产生严重鼠害虫害，违反《呼和浩特市物业管理条例》第五十六条；小区路面和消防通道中随处可见随意停放的机动车和自行车，物业公司甚至将业主共有部分地下车库私自改建并对外出租，给业主带来严重安全隐患；物业公司承诺于2017年6月30日前完成小区自行车车棚建设并未兑现；物业公司保证每日拖洗楼道地面，巡回保洁，并未完成；物业公司承诺消防设施完好，定期检查，但小区消防设施老化生锈毁坏被盗，这也是小区公共部分多次发生火灾的直接原因；24小时保安巡逻和门卫形同虚设，任何人员随意进出，给小区造成安全隐患。综上，物业公司履行合同存在重大瑕疵，存在严重违约行为。2.物业服务合同是由物业公司提供的格式合同，违约金条款属于格式条款，原告应当对格式条款履行说明义务。依据《合同法》及相关司法解释，本案违约金比例过高，法院应当予以调整，驳回原告有关违约金的诉讼请求。3.关于代收二次垃圾转运费，原告没有出示过任何行政部门、企事业单位给予的授权文件与相关票据，原告的主张没有事实和法律依据，应当驳回。4.2014与2015年的物业费已经超过诉讼时效，应由原告承担不利后果。5.因物业没有及时履行维修义务，业主车辆受损，物业公司同意当年物业费仅缴纳两个月，其他部分减免，现又对减免部分作出起诉，失去业主基本信任。6.被告家中卧室插座无法使用，至今无人维修。综上，原告诉请缺乏事实和法律支撑，且原告违约在先，请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1.原告与内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司于2011年11月10日签订《前期物业服务合同示范文本》，合同约定：由原告为兴泰御都小区提供物业管理服务，物业服务收费为住宅2.8元/月/平方米，商业物业3.5元/月/平方米；业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，合同终止；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二点一的标准向乙方支付违约金。2.原告与呼和浩特市新城区兴泰御都业主委员会于2014年7月30日签订《兴泰御都物业服务合同》，合同约定：由原告于2014年7月30日至2015年12月31日期间为兴泰御都提供物业管理服务，物业服务收费为“住宅：2014年2.8元/月/平方米、2015年2.3元/月/平方米，公寓：2014年3.3元/月/平方米、2015年2.8元/月/平方米”；物业服务费按半年交纳，业主或物业使用人应在每半年前15日内履行交费义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。3.原告与呼和浩特市新城区兴泰御都业主委员会于2016年1月17日签订《兴泰御都服务合同》，合同约定：由原告于2016年1月1日至2016年12月31日期间为兴泰御都提供物业管理服务，物业服务收费为住宅2.3元/月/平方米，公寓2.8元/月/平方米；合同同时约定物业服务质量及服务目标承诺。4. 原告与呼和浩特市新城区兴泰御都业主委员会签订《兴泰御都小区物业服务合同》，合同约定：由原告于2017年1月1日至2019年12月31日期间为兴泰御都提供物业管理服务，物业服务收费为住宅2.3元/月/平方米，公寓2.8元/月/平方米；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之二交纳违约金；合同同时约定2017年6月30日前落实完成小区自行车棚建设。5.原告与呼和浩特市新城区兴泰御都业主委员会于2017年1月17日签订物业合同补充协议，约定：西贝后门栅栏尽快拆除，解决消防通道通畅；东侧通道大门封闭，西贝等所有小区商业排烟、排风、噪音问题，2017年6月30日前全部彻底解决；工程遗留问题，物业有义务协调地产解决，务必在2017年6月30日前彻底维修，无法解决者协商处理。6. 呼和浩特市新城区兴泰御都业主委员会于2014年分别向呼和浩特市环保局、呼和浩特市质量技术监督局、呼和浩特市消防支队、呼市房产局物业管理处执法大队、呼和浩特市城乡建设委员会反映小区墙体开裂、精装质量问题、商业排污排烟噪音问题、电梯安全隐患、消防安全问题等。另查明，被告刘瑞霖房屋面积为271.09平方米，被告拖欠2014年3月16日至2014年10月15日与2017年1月1日至2018年12月31日物业费、2017年1月1日至2018年12月31日期间二次垃圾清运费120元。本院认为，原告与内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同示范文本》及原告与呼和浩特市新城区兴泰御都业主委员会签订的各份物业管理服务合同，系双方的真实意思表示，合法有效，对业主具有约束力。被告作为兴泰御都小区业主，接受了原告提供的物业服务，应按照合同约定支付物业服务费用。原告诉请的二次垃圾清运费，该项费用为垃圾处置费用，为代市政部门收取，原告该项诉请本院予以支持。关于被告提出的原告承诺减免2014年部分物业费的主张，其未能提供证据予以证明，本院不予支持。原告于法庭辩论结束后变更诉讼请求，本院不予准许。关于被告提出的2014年物业费已过诉讼时效的抗辩，物业服务具有持续性且原告持续催缴物业费，并未怠于行使权利，故被告对于诉讼时效的抗辩本院不予支持。关于被告提出的其所居住房屋存在不能正常用电、车位上方漏水影响使用的问题，系房屋质量问题，与本案不是同一法律关系，且物业合同补充协议中亦约定物业公司的义务是协调地产解决，故上述抗辩意见本院不予支持。关于被告提出的，垃圾未能及时清理、消防通道被占用、保洁不到位、消防器材维护不到位等抗辩意见，被告提交的照片不能证明物业服务的整体状况和持续情况，但原告与呼和浩特市新城区兴泰御都业主委员会于2017年1月17日签订的物业合同补充协议表明西贝等小区商业排烟、排风、噪音问题在2017年6月30日前持续存在，原告物业服务存在瑕疵，故原告诉请中2017年6月30日前产生的物业费本院酌情支持80%，2017年6月30日后的服务情况，被告提交的证据无法证明物业服务不符合合同约定，被告的抗辩意见本院不予支持。因原告的物业服务存在瑕疵，双方对物业服务是否达标存在争议，原告诉请的违约金本院不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告刘瑞霖于本判决生效之日起十日内支付原告内蒙古中泰物业服务有限责任公司2014年3月16日至2014年10月15日与2017年1月1日至2018年12月31日物业服务费18466.65元【（271.09平方米×2.8元/月/平方米×7月+271.09平方米×2.3元/月/平方米×6月）×80%+271.09平方米×2.3元/月/平方米×18月】及二次垃圾清运费120元，以上共计18586.65元；二、驳回原告内蒙古中泰物业服务有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计601元，由原告内蒙古中泰物业服务有限责任公司负担367元，由被告刘瑞霖负担234元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员高飞宇二〇一九年二月十三日书记员刘斐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。