广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018）粤01民终11002号上诉人（原审原告）:曾令文,男,1963年12月2日出生,汉族,身份证住址湖北省洪湖市，现住广州市增城区。委托诉讼代理人：王德强，湖北正信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:喻锋，男，1982年6月17日出生,汉族,身份证住址湖南省宁乡县，现住广州市番禺区。委托诉讼代理人：滕继斌，广东创律律师事务所律师。原审第三人:广州英腾房地产代理有限公司,住所地广州市增城区新塘镇南安村新塘立交桥东路商业街5号。法定代表人：张富强。上诉人曾令文因与被上诉人喻锋、原审第三人广州英腾房地产代理有限公司（以下简称英腾公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初6878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人曾令文上诉请求：1、判令解除曾令文与喻锋于2017年1月20日签订的《房地产买卖合同》(编号：NO：0001608)；2、判令喻锋支付违约金109万元给曾令文；3、判令喻锋支付的购房定金20万元归曾令文所有；4、本案的一审、二审诉讼费用由喻锋承担。事实与理由：一、喻锋、英腾公司涉嫌进行骗取贷款，导致曾令文无法继续履行《房地产买卖合同》。曾令文于双方2017年1月20日签订《房地产买卖合同》后，一直积极履行合同义务，并多次催促喻锋、英腾公司尽快履行相关付款、贷款、网签等事务，但是喻锋、英腾公司对此一直拖延。在多次催促无效后，曾令文与喻锋通话，发现喻锋根本没有足够金钱支付房屋款项。因此，在办理涉案房屋贷款业务时，喻锋、英腾公司拟计划通过虚增房屋价格，以非法占有的目的骗取银行贷款。曾令文获悉后反对且不愿意协助喻锋、英腾公司的骗取贷款行为。2017年3月4日，喻锋、英腾公司通过冒充曾令文签名，冒充曾令文按指模，网签《广州市存量房买卖合同》，曾令文对此毫不知情，事后喻锋、英腾公司亦未向曾令文告知。这足以看出喻锋、英腾公司在曾令文不愿意配合其骗取贷款行为后，喻锋、英腾公司欺瞒曾令文独自进行网签，利用虚高购房价格6500000元(而实际上双方签订的购房合同金额仅为5450000元)的网签合同向银行骗取贷款。从中国银行广州番禺支行2017年3月23日向喻锋出具的《同意购房抵押贷款意向书》可以看出，喻锋、英腾公司已经通过提交虚高的网签《广州市存量房买卖合同》获得中国银行广州番禺支行贷款4000000元的初步同意，这足以显示了喻锋、英腾公司进行了骗取贷款行为。2017午3月29日，英腾公司向曾令文发出催促履行通知函，该函要求曾令文完成涉案房屋的交易。曾令文清楚，如果按照喻锋、英腾公司的要求，履行相关手续帮助喻锋、英腾公司骗取贷款，曾令文不能且无法继续履行合同。如果曾令文“履行合同就是犯罪”，已经从根本上导致曾令文对该合同存在事实上的履行不能，而这原因完全是喻锋、英腾公司导致的。二、喻锋、英腾公司涉嫌骗取贷款行为导致曾令文合同履行不能，造成曾令文多方面的损失，喻锋理应对曾令文承担违约责任。在《房地产买卖合同》签订后，曾令文积极履行合同项下义务，签订合同次日即前往中国邮政储蓄银行增城支行，对涉案房屋申请提前还贷手续，并且要求喻锋合同期内支付首期房款，但是，喻锋拒不履行付款义务。喻锋、英腾公司均清楚曾令文是基于购买新房而出卖涉案房屋的，但是在曾令文获悉喻锋、英腾公司有涉嫌骗取贷款行为后，已经造成曾令文在事实上不能通过合法的合同行为获得房屋款项。这导致曾令文不得不向案外人借款用于归还贷款，同时要向银行申请对涉案房屋的重新抵押，喻锋的骗取贷款行为已经造成曾令文严重的经济损失。喻锋不履行合同，要求曾令文基于《房地产买卖合同》配合其进行骗取贷款行为，已经构成合同的根本违约，理应对曾令文承担违约责任，赔偿曾令文损失。三、如果二审法院最终认为这份基于要进行骗取贷款行为的合同，不能合法解除而需要曾令文继续履行，曾令文愿意在收到判决后马上履行合同相关义务，向抵押银行申请解除涉案房屋抵押，积极配合喻锋、英腾公司办理银行骗取贷款手续。曾令文与喻锋、英腾公司签订《房地产买卖合同》目的是，要通过合法的途径出卖自有房屋，合法地获得房屋款项，但是喻锋、英腾公司在履行合同的过程中，不仅冒充曾令文签名、按指模进行网签，同时更是提供虚假的网签合同去银行进行骗取贷款，以上种种行为已经造成该合同的目的无法实现，不仅严重损害曾令文的合法权益，同时亦侵害被欺骗银行的利益，破坏正常的社会金融秩序。曾令文请求二审法院解除该合同于法有据，恳请二审法院依法改判。二审庭审中，上诉人曾令文补充上诉意见：曾令文与房屋中介曾武的微信聊天记录，2017年3月4日曾令文约曾武见面，但曾武没有回复，2017年3月4日以后直至2017年4月27日双方没有见面。被上诉人喻锋二审答辩称：曾令文的上诉事实和理由与上诉请求没有任何关联性，本案主要解决的是违约的问题，我方认为是曾令文违约导致合同不能履行下去。原审第三人英腾公司经本院依法传唤，未到庭参与诉讼，也无提交书面意见。曾令文于2017年8月1日向一审法院提出本案诉讼请求：一、判令解除曾令文与喻锋于2017年2月20日签订的《房地产买卖合同》（编号NO：0001608）；二、判令喻锋支付违约金109万元给曾令文；三、判令喻锋支付的购房定金20万元归曾令文所有；四、本案的诉讼费用由喻锋承担。事实和理由：2017年2月20日，曾令文与喻锋在英腾公司的促成下签订了《房地产买卖合同》（编号NO：0001608），约定由曾令文将其所有的位于增城市新塘镇××东碧××凤凰城××街××号的房产卖与喻锋，转让款总价为545万元，合同约定喻锋应当在合同签订后45天内签订《购房抵押贷款合同》并提交贷款所需的资料，同时约定喻锋应当支付首期楼款130万元至曾令文的贷款账号内。合同签订后，曾令文依约提前向贷款银行申请提前还款并在银行通知后要求喻锋支付首期楼款至曾令文的贷款账户，但是喻锋拒不履行付款义务，导致曾令文不得不向案外人借款用于归还贷款。同时，喻锋不按期付款，曾令文为了减少损失，向案外人支付高额利息，喻锋的行为给曾令文造成了严重损失，构成根本违约，依法应承担违约责任。为维护曾令文的合法权益，特提起诉讼，请法院判如所请。喻锋一审辨称：不同意曾令文的诉讼请求，曾令文所主张的违约事实根本不存在。曾令文要求喻锋支付130万首期款是有条件的，即曾令文需要先行申请提前还款手续并在银行出具提前还款通知后才履行。但曾令文从来没有办理过提前还贷手续，故该首期款没有支付，喻锋也不存在违约情形。再者，房屋交易也是需要具备一定条件，即曾令文将涉案房屋办理抵押登记的涂销后才能办理过户手续。现曾令文明显不想履行合同，如果曾令文申请提前还款后，喻锋可以立即支付首期款，但曾令文却舍近求远，不符合常理。英腾公司一审未到庭参加诉讼，亦未向一审法院提交书面意见及证据。一审法院经审理认定事实如下：2017年1月20日，曾令文（卖方）、喻锋（买方）与英腾公司（经纪方）签订一份《房地产买卖合同》及《附件》。其中，《房地产买卖合同》主要约定：买卖双方分别独家委托经纪方就买卖位于增城市新塘镇××东碧××凤凰城××街××号提出房地产经纪服务；买卖双方同意该物业总楼价为5450000元，为本次交易而按规定向有关政府部门支付的一切税费由买方承担；因买方或卖方违反本合同约定导致无法交易过户或本次交易无法继续进行，如拒不配合提供交易买卖或按揭所需资料、逾期办理交易按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同各项义务，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1%支付违约金，合同未约定履行期限的，则以经纪方向违约方发出敦促履行通知书之日起五天内为履行期限。该合同的落款处有曾令文、喻锋分别签字以及英腾公司的盖章。《附件》主要约定：双方一致同意按如下方式支付楼款并办理交易程序：定金200000元在2017年1月20日前支付；卖方在签订合同后45天内向抵押银行办理提前还贷手续并在中介方或银行通知还贷之日起3天内一次性还清贷款；首期楼款（含定金）1300000元买方应于中介方或银行通知还贷之日起3天内付到卖方贷款账号内，到账即为卖方已收取，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约。对于楼价余款，在贷款银行批准按揭的金额，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的账户内，银行实际贷款额与应付楼价金额的差额由买卖双方协商后另行支付。剩余20000元楼款应在物业管理处办理完物业交接、水、电、煤气等相关手续当天支付。2017年2月11日曾令文向中国邮政储蓄银行增城支行申请提前结清房贷。2017年3月21日，曾令文（乙方）与案外人深圳前海大道金融服务有限公司（甲方）签订《咨询服务合同（现金版）》，约定：甲乙双方同意由甲方围绕物业（产权编号：10004754，地址广州市增城区新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤泉苑x街3x号）为乙方提供借款咨询及全流程操作服务；甲乙双方约定服务内容为提供归还原贷款相关的借款咨询、借款管理和解押、过户（如有）、抵押操作服务，借款金额为1030000元。2017年4月10日曾令文收到1030000元，次日即与贷款银行办理了提前结清房屋贷款手续。在一审庭审中，曾令文述称，对于银行提前还款的通知其已告知英腾公司，但未告知喻锋。喻锋则表示未曾收到过英腾公司关于提前还款的任何通知。以上事实，有《房地产买卖合同》及附件、银行交易明细、咨询服务合同、关于房贷客户曾令文提前结清贷款的说明及证明、个人授信及担保协议、个人贷款借款合同及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，曾令文、喻锋以及英腾公司签订的《房地产买卖合同》及《附件》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家利益、公共利益以及第三人合法权益，合同依法成立、有效，各方均应恪守履行。结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：喻锋是否违约？本案中，曾令文以喻锋拒不履行支付首款房款1300000元的义务为由主张解除其与喻锋签订的《房地产买卖合同》并要求喻锋承担违约责任。根据双方签订《房地产买卖合同》及《附件》中约定，首期楼款1300000元买方应于中介方或银行通知还贷之日起3天内付到卖方贷款账号内。可见，喻锋履行支付首期款1300000元义务的前提条件为“中介方或银行通知还贷”，即曾令文向银行提前结清房贷获批准后，应负有通知喻锋或者通知英腾公司的义务，但曾令文在诉讼中既未提供证据证明其向银行申请提前结清房贷获同意后曾告知喻锋，也未提供证据证明其曾通知英腾公司通知喻锋还款。故此，曾令文主张喻锋违约支付首期款的理据不足，其以此为由要求解除双方签订的《房地产买卖合同》及《附件》并要求喻锋赔偿损失的诉讼请求，一审法院均不予支持。英腾公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告曾令文的诉讼请求。案件受理费24975元，由原告曾令文负担。二审庭审中，被上诉人喻锋提交如下证据：证据1、2018年4月8日打印的查册证明，证明我方在2018年4月8日没有房产的情况，即我方在一审判决之后有购房资格，所以一审判决相关查明有误；证据2、我方一审提交过《同意购房抵押贷款意向书》，由于一审时我方无法提交原件，后来我方找了银行，银行也不同意给我方，只开具了一个加盖与原件核对无误的工作章的文件给我方，现重新提交给法院。上诉人曾令文质证认为：证据1、查册表发生一审判决后，属于二审新证据，但是并不能证明2017年3月份时的真实情况，不能证明喻锋的证明目的；证据2在一审时已经有复印件，对于真实性没有异议，我方认为不属于二审新证据，不能证明喻锋的证明目的，相反证明了喻锋一方没有在房地产买卖合同约定的时间内办理购房抵押贷款合同，因为房地产买卖合同约定了双方签订合同45天内办理购房抵押贷款合同，双方的合同签订时间为2017年1月20日，而该意向书的时间为2017年3月23日，已经超过了61天，正好证明喻锋在房地产买卖合同中有违约行为。上诉人曾令文表示无新证据提交。经二审审理查明，一审查明事实无误，本院予以确认。另查明，喻锋起诉曾令文诉请曾令文协助办理过户手续、支付违约金、律师费等，一审经过审理作出（2017）粤0183民初5164号民事判决驳回其诉讼请求，喻锋不服一审判决，向本院提起上诉，二审案号为：（2018）粤01民终11001号。在该案二审中，喻锋于二审庭审前2017年11月28日向本院提交书面承诺书，称愿意代曾令文偿还《个人贷款借款合同》中曾令文尚未归还该银行的全部借款以便涂销抵押。后喻锋在二审庭审后于2018年6月22日向本院提交诉讼请求变更申请书，称经法庭关于继续履行合同的风险告知，其继续履行合同需要在短期内一次性将剩余购房款交至一审法院以备审查，此与己方购房时约定的购房款支付方式发生重大变更，导致己方无法实现该要求，基于这一事由的出现，将一审诉讼请求变更为：1、依法解除喻锋与曾令文签署的《房地产买卖合同》；2、判令曾令文双倍返还喻锋定金20万元；3、判令曾令文支付合同解除的违约金109万元；4、判令曾令文支付喻锋为办理银行抵押贷款而向中介机构支付的代理费2万元；5、判令曾令文支付喻锋无法购买诉争房屋导致的购买价与房屋现价的差额损失；6、判令曾令文支付喻锋为维护合法权益而需要为本次诉讼支付的律师费人民币15万元；7、由曾令文承担一、二审全部诉讼费。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。喻锋、曾令文以及英腾公司签订的《房地产买卖合同》及《附件》为各方当事人的真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性规定，故为合法有效，各方均应恪守履行。曾令文在本案一审中以喻锋逾期支付首期款构成违约诉请解除涉案合同、支付违约金等，喻锋在（2018）粤01民终11001号案二审中变更了诉讼请求，请求解除合同，故喻锋、曾令文双方对解除合同意见一致。因喻锋是在该案二审中变更诉讼请求，按两审终审制度，该案二审不宜直接对喻锋变更后的诉讼请求进行审理，喻锋可另行向一审法院提起诉讼主张，曾令文也可以在另案中抗辩或反诉主张喻锋逾期支付首期款构成违约，一审法院再根据双方当事人的主张，对双方在履行合同过程中有否违约进行审查，故本案对曾令文主张喻锋逾期支付首期款构成违约不作调处。虽本案不对曾令文主张喻锋逾期支付首期款是否构成违约进行审查，但一审判决结果正确，本院予以维持。英腾公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费100元，由上诉人曾令文负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一八年八月七日书记员  陈婷婷黄咏欣