.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} 呼和浩特市新城区人民法院民 事 判 决 书 （2018）内0102民初2127号 原告：内蒙古华润万家生活超市有限公司。法定代表人：沈彤，该公司董事长。委托诉讼代理人：张顺，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李旭红，慧聪律师事务所律师。被告：内蒙古众森房地产开发有限公司。法定代表人：张永强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：阿如汗，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告内蒙古华润万家生活超市有限公司（以下简称华润万家公司）与被告内蒙古众森房地产开发有限公司（以下简称众森公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华润万家公司的委托诉讼代理人张顺、李旭红，被告众森公司的委托诉讼代理人锡林图雅、阿如汗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润万家公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2013年12月25日签订的《协议书》及《房屋租赁合同》（包括相关附件）；2、判令解除原告与被告于2014年5月16日签订的《租赁合同之补充协议（一）》；3、判令被告依据2013年12月25日签订的《协议书》第四条第（一）款之约定支付原告违约金500万元；4、请求判令被告依据2013年12月25日签订的《协议书》第四条第（一）款之约定返还原告金额为100万元的银行保函；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月25日，原告与被告同时签订了有关房屋租赁的《协议书》及《房屋租赁合同》各一份，约定被告将其开发的位于呼和浩特市××区暂计13461平方米房屋出租给原告用于“购物中心”的开办经营使用。合同约定租期为20年，从移交日即2015年10月31日开始计算，租金标准为计租面积每日每平方米人民币0.9元；还约定每满三个租约年租金上浮5%。同时合同第10条第一款明确约定，被告逾期交房超过三十天的，原告有权选择解除合同，被告应当返还原告银行保函原件并赔偿违约金500万元。2014年5月16日，因建筑物内部结构微调及乙方经营需求，甲乙双方经协商后又签订了一份《租赁合同之补充协议（一）》，约定对租赁范围进行了相应调整，即在原13461平方米的基础上，增加3191平方米，增加部分按照每日每平方米0.45元的标准执行。另2013年，原被告之间还就有关物业服务内容签订了一份《物业管理协议》，2014年6月20日，原告向被告提供了一份额度为100万元的中国工商银行保函原件一份，被告予以签收。根据合同约定，被告应当于2015年10月31日向乙方交付租赁房屋，但在合同履行过程中，因被告施工手续原因导致工程无法顺利施工，房屋无法按时交付。于是2015年5月8日，被告致函原告希望将房屋移交日期从2015年10月31日变更为2016年6月30日，但鉴于房屋的拖延交工导致原告的整体规划与布局被打乱，故有关交房时间的问题双方几经交涉不能协商一致。于是，原告即向被告提出解除合同的要求。之后，双方经协商一致，同意解除合同，但对于赔偿违约金的问题，协商未果，无奈诉至法院。综上所述，原被告之间签订的租赁合同基于双方真实意思表示，并达成合意，该租赁合同真实存在且合法有效。原告根据合同约定，已经履行了全部义务，但被告却不能按照约定履行其交房义务。因此，被告已构成违约，应当承担违约责任。现经协商双方已一致同意解除合同、返还保函，但就被告一次性支付原告500万元违约金问题被告却不愿承担。故，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告众森公司辩称，一、被告同意解除租赁合同及补充协议，并同意返还原告履约保函；二、合同中约定的违约金条款属于格式条款，应属于无效，华润万家超市为全国知名超市品牌，签约时具有优势地位，租赁合同为原告提供的华润万家超市全国通用合同模板，是原告为重复使用而拟定的；其中违约金500万的条款，明显加重被告责任。故，根据合同法的规定，该巨额违约金的条款加重被告责任，属于格式条款，应属无效；三、退一步讲，即便该条款有效，则约定的违约金标准明显过高，被告请求人民法院予以调整降低，根据双方合同约定，租赁房屋交付后原告才进行开业筹备，而由于房屋最终未能交付，原告除交付履约保函外，就没有实施任何与合同履行有关工作，没有发生诸如进场施工、采购材料、货物等实质性准备工作，原告并未遭受实质性的经济损失。同时，至今原告并没有任何新店开业，仍为新华大街万达广场一家。根据合同法第一百一十四条，及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，被告认为双方约定的违约金明显过高，依法应由人民法院予以调整降低。综上，被告恳请法院综合考量双方合同履行情况，驳回原告不合理的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》，第一条第二款第1项约定：甲方应于2015年10月31日之前向乙方交付租赁物业，且在交付物业前该建筑物主体工程竣工验收完成，并且具备乙方进场装修条件；第二条约定：自本协议书签订之日起10个工作日内，甲方向乙方提供金额为人民币100万元的收款收据，乙方在收到甲方提供的前述文件的次日起的三十个工作日内，向甲方提供一份额度为壹佰万元人民币的中国大陆银行出具的银行保函；第三条约定：本协议及与本协议同时签署的《房屋租赁合同》互为有效补充，乙方按照本协议书支付给甲方的银行保函人民币100万元，该银行保函作为乙方履行本协议书及《房屋租赁合同》的担保；第四条违约责任（一）如发生下列情形之一的，甲方须承担违约责任，若乙方依约定决定解除本协议及《房屋租赁合同》，甲方应返还乙方的银行保函并一次性向乙方支付违约金人民币500万元，以补偿乙方在整体发展规划、重新选址、迟延开业等方面的损失。1、如租赁物业未能按本合同第一条第（二）项中约定的移交日移交，逾期超过一日的甲方应按每日壹万元的标准向乙方支付违约金；逾期移交超过三十日时，乙方有权选择继续履行或单方面解除本协议及对应的《房屋租赁合同》，若乙方选择单方解除本协议及对应的《房屋租赁合同》，甲方应返还乙方的银行保函原件并一次性支付违约金人民币500万元。同日，原、被告签订了《房屋租赁合同》。2014年5月7日，被告众森公司向原告发出《告知函》，告知：被告自补充协议正式生效起十日内，向原告提供金额为100万元的收款收据，请原告在收到被告的收据的次日起的三十个工作日内，向被告提供房屋租赁合同约定的一份额度为100万元的中国大陆银行出具的银行保函。2014年5月16日，原被告签订了《租赁合同》之补充协议（一），约定：租赁物业面积暂定为16652平方米，调整后的计租面积比原计租面积增加了3191平方米。2014年6月20日，被告众森公司收到中国工商银行股份有限公司深圳罗湖支行出具的《履约保函》，保函金额为100万元。2015年5月8日，被告众森公司向原告发出《关于呼和浩特喜悦广场物业移交日期变更的洽商函》，就物业移交日期变更问题与原告进行沟通洽商：一、将物业移交日期自2015年10月31日，变更为2016年6月30日；二、由于被告公司物业移交日期的变更给原告的工作造成了一定的不便，故被告公司决定给予原告在项目计租日起3个月的免租期限。2015年8月12日，被告众森公司向原告发出《洽商函》，内容为：公司于2015年5月9日向贵司发送了呼和浩特喜悦广场华润万家超市租赁物业移交变更涵电子版，至今没有得到明确回复。喜悦广场项目本月即将封顶，二次结构、消防工程、机电安装工程队伍均已经进场施工。为保证尽快达到装修标准，公司特致函贵司：一、请贵司尽快确认地下一层的超市租赁区域的超市平面布局和卖场吊顶区域；二、如有问题随时电联。2015年8月21日，被告众森公司向原告发出《洽商函》，内容为：公司于2015年5月9日向贵司发送了呼和浩特喜悦广场华润万家超市租赁物业移交变更涵电子版，至今没有得到明确回复，喜悦广场项目本月即将封顶，二次结构、消防工程、机电安装的工程队伍均已经进场施工。为保证项目整体工程进度和超市租赁区域的工程建设，公司特致函贵司：一、请贵司给公司提供超市地下一层卖场区域的吊顶区域范围，卖场吊顶区域公司消防喷淋按照向上设计处理，无吊顶区域公司消防喷淋按照向下设计处理，目前此项工程处于停工状态，请尽快给予图纸确认公司才可以进行超市区域消防工程，保证明年6月超市的顺利进场；二、如有问题随时电联。2015年9月16日，被告众森公司向原告发出了《关于呼和浩特喜悦广场物业移交日期变更补充说明》，主要内容：由于公司的原因，物业移交时间不能按照之前租赁合同约定的时间按时交付，公司于2015年5月8日向贵司发出了移交时间变更的说明，至今未得到贵司的答复。2016年5月25日，被告众森公司向原告发出了《关于内蒙古众森房地产开发有限公司与内蒙古华润万家生活超市有限公司就双方签约的喜悦广场项目解除合作关系的洽商函》，主要内容为：由于在项目开发过程中呼和浩特整体地产环境的下行和金融政策的收紧，导致整体工期延后，经多次与贵司进行协调，但实际交付时间与贵司要求尚存一定差距，所以贵司确认提出解除合作关系，2016年4月贵司专门派来相关同事到呼和浩特与我方董事长进行洽谈沟通，公司认为由于贵司目前尚未进场装修，同时也没有发生实际的采购事实，直接损失相对较小，而且自合作以来双方一直保持着良好的合作关系，我方愿意妥善的解决好解约事宜，我方同意支付贵司解约补偿款80万元，同时返还贵司提供的银行保函。2017年2月21日，被告众森公司向原告发出《关于内蒙古众森房地产开发有限公司与内蒙古华润万家生活超市有限公司就双方签约的喜悦广场项目解除合作关系的洽商函》，主要内容为：被告众森公司同意支付原告解约补偿款100万元，返还银行保函。本院认为，原告与被告签订的《协议书》、《房屋租赁合同》、《租赁合同》之补充协议，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告抗辩称合同中关于500万元违约金的约定，属于明显加重被告责任的格式条款，应属无效，因根据双方签订的《协议书》及《房屋租赁合同》约定，对于500万元的违约金的约定适用于原、被告双方，即违约方向守约方支付的违约金，不属于法律规定的加重一方责任，减轻另一方责任的情形，故对于被告的此抗辩理由，本院不予支持；对于原告请求解除双方签订的《协议书》、《房屋租赁合同》、及《租赁合同》之补充协议的诉请，因根据原告向本院提交的证据，均是被告向原告发出的函件，原告未提供其向被告发出的解除或磋商的函件，其中根据2016年5月25日被告向原告发出的函件内容，2016年4月原告向被告提出解除合作关系的事宜，被告于2016年5月25日同意支付解约补偿款80万元，故本院认定原、被告于2016年5月25日达成解除上述协议的合意，上述协议已经于当日解除，对于原告的此诉请，本院不予支持；对于原告请求被告支付违约金500万元的诉请，当事人双方应当遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。根据双方签订的《协议书》及《房屋租赁合同》的约定，被告应于2015年10月31日之前向原告交付房屋，2015年5月8日被告向原告发出变更交付日期的洽商函，即被告已明确表示无法于约定日期交付房屋，被告已经构成违约，应当承当违约责任；被告抗辩称违约金过高，请求予以下调，因对于违约金的约定应遵循公平及诚信的原则，符合违约金的补偿性本质，原、被告双方对于房屋租赁合同未实际履行，原告未向被告交付房屋，被告亦未对房屋进行装修及实际使用，双方约定的违约金数额明显过高，应当依法予以调整；根据原告向本院提交的被告向其发出的洽商函，被告于2015年5月8日即向原告表明无法按时交付房屋，提前约定交付日期176天，后又于2015年8月12日、2015年8月21日、2015年9月16日多次向原告发出洽商函，原告均未予以回复，而是于2016年4月向被告提出解除合同；原告对于变更交付日期即未明确表示同意履行合同，也未明确表示解除合同，在被告明确表示违约之后，原告应当采取适当措施防止损失的扩大；因原告未向本院提交证据证明因该合同未能履行而导致直接损失的证据，考虑到原告存在支付100万元保证金的银行利息损失，及为准备开业而产生的筹备损失等情况，及被告认可支付原告解约补偿款100万元，本院酌情支持原告请求的100万元违约金的诉请。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、被告内蒙古众森房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告内蒙古华润万家生活超市有限公司金额为100万元的银行保函；二、被告内蒙古众森房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告内蒙古华润万家生活超市有限公司违约金100万元；三、驳回原告内蒙古华润万家生活超市有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费：案件受理费53800元，诉讼保全申请费人民币5000元，由被告内蒙古众森房地产开发有限公司负担19600元，原告内蒙古华润万家生活超市有限公司负担39200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。   审判长  韩宇                             人民陪审员  孟丽旌                             人民陪审员  李春秀                                二〇一八年八月二十九日                              书记员 苏君洁