济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初5884号原告：重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司，住所地山东省济南市。负责人:崔某，总经理。委托诉讼代理人：赵扬，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张晔，男，该公司员工。被告：山东省华森置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：李某某，总经理。委托诉讼代理人：徐征年，国浩律师（济南）事务所律师。原告重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司与被告山东省华森置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案后，依法适用简易程序,于2017年11月7日公开开庭进行了审理。原告重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司的委托诉讼代理人赵扬、张晔，被告山东省华森置业有限公司的委托诉讼代理人徐征年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司向本院提出诉讼请求：1、判令山东省华森置业有限公司支付《前期物业服务合同》约定的开办费111600元、品质提升费等小计12800元，承接查验费10000元、空置房物业费1038511.67元，合同违约金50000元、合同提前终止导致公司向全体员工承担的经济补偿金等费用71500元，共计1390965.2元（截止2017年8月31日，具体截止日期以重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司实际退出之日为准）；2、诉讼费用由山东省华森置业有限公司承担。事实与理由：原被告双方于2016年9月签订了《前期物业服务合同》，合同约定由重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司向山东省华森置业有限公司开发的小区提供物业管理服务,合同第五条约定合同期限至业主委员会代表全体业主与选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。2016年10月20日开始重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司按照被告要求进入项目现场提供物业管理服务。合同第六条第二款收费标准第1项约定了收费标准：别墅3.9元/平方米·月；该条第三款交费约定了：自本合同生效之日起，甲方（山东省华森置业有限公司）尚未出售或尚未交付的物业，物业服务费由甲方足额承担；出售或已交付的物业，物业服务费由业主承担。该条第五款约定，甲方物业费从合同生效之日起按年度交纳。甲方、业主于每个缴费周期起始日前15日交纳物业服务费。甲方逾期缴纳应承担违约责任。合同第六条第六款约定：前期开办费11.16万元，现场品质改造提升费23.48万元。甲方应于物业合同签订后15个工作日内将前期开办费及相关现场改造费用全额支付给乙方。合同第十三条约定共有部分物业承接查验：本物业承接查验费由甲方包干，承接查验费用10000元。合同第十八条违约责任第二款约定：甲方、业主未按时、足额缴纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间欠费总额万分之五的违约金。第五款约定：甲方、乙方任何一方无正当理由提前解除合同的，应当向对方支付5万元的违约金；给对方、业主或其他第三方造成的经济损失，应承担赔偿责任。上述费用共计1390965.2元（截止2017年8月31日，具体截止日期以原告实际退出之日为准），经原告多次催收，被告至今拖欠。山东省华森置业有限公司辩称，一、《前期物业服务合同》为无效合同。根据《物业管理条例》第24条第二款规定，建设单位应当通过招标方式选聘物业服务企业。本案山东省华森置业有限公司与重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司签订了前期物业服务合同未经招标，违反行政法规的强制性规定，因此合同无效。二、重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司主张的费用不应得到支持。1、关于开办费、品质提升费。前期物业合同附件二、三中明确了开办费及品质提升费的具体项目，且明确上述费用系预估，重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司应当举证证明其实际履行相关义务并产生费用，否则无权要求山东省华森置业有限公司支付。另外，重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司未按照附件二约定的进行开荒、人员储备等工作，交房资料也是由山东省华森置业有限公司负责并承担费用。合同附件三中已经明确品质提升的内容并附效果图，重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司没有按照约定标准执行。2、关于承接查验费。根据前期物业服务合同第十三条约定：查验需要重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司与山东省华森置业有限公司签订《承接查验协议》并邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加。本案双方当事人并未签订承接查验协议，重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司也未实际履行承接查验工作，因此，其无权主张该费用。3、重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司无权要求承担违约金、滞纳金及遣散员工的费用。违约金是针对有效合同而言，无效合同不产生违约金、滞纳金等。物业合同的无效不会影响劳动合同关系的存续，就像劳务派遣合同，用工单位将劳动者退回劳务派遣公司，派遣公司也不能与劳动者解除劳动合同一样的道理,物业公司可以调岗等措施予以解决。4、重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司主张空置房物业费1038511.67元没有依据。根据双方签订的前期物业合同第六条第三款约定“自本合同生效之日起，甲方出售或已交付的物业，物业服务费由业主承担。本案相关房屋多数已经出售，依据上述约定重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司无权要求山东省华森置业有限公司支付已出售物业的物业费。另外，考虑到项目的具体情况，重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司与山东省华森置业有限公司于2016年12月20日召开会议，经协商后确认，2016.10.20-2016.11.19期间为储备期费用为36300元，按照前期物业合同附件二约定，已经列入前期储备费用，该期间不产生物业费；超出约定一月储备期产生的人力成本，按实际出勤的天数，经对方确定后如实结算。因此重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司无权要求支付空置房物业费。重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司向山东省华森置业有限公司出具《关于解除前期物业服务合同的回函》中所附明细中的款项名称也是这样记载。山东省华森置业有限公司收到回函后，向重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司出具《关于原山九号前期物业服务合同的答复》，要求提供证据证明费用支出，由双方进行对账。但重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司迟迟无法提供完整的证据。并且重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司物业服务未达到约定标准，存在重大瑕疵。假设按照约定标准计算物业费，本案的收费标准应扣除人员不足等相关费用，并按照收费标准的7折计算。重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司主张的空置物业费中，有部分房屋已经交付。重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司物业服务存在的重大瑕疵，请求法院从涉案小区物业管理服务现状、物价水平、服务成本考虑，参照《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》规定的一星级标准0.5元/平方米，减去应当扣除的人员等费用后，按照七折确定费用。此外，本案应当扣除重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司提供物业服务期间收取的装修保证金、应当移交的物业费等共计228378.61元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司与山东省华森置业有限公司于2016年9月签订了《前期物业服务合同》，合同约定由重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司向山东省华森置业有限公司开发的小区提供物业管理服务。2016年10月20日重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司进入项目现场提供物业服务。另查明，山东省华森置业有限公司与重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司签订前期物业合同没有采取招投标的方式。2018年1月11日，本院根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，向重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司释明，要求其按合同无效变更诉讼请求，重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司在限定的期限内未予变更。本院认为，《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司与山东省华森置业有限公司所签订的前期物业服务合同没有采取招投标的方式，应视为无效合同。在本院释明后，重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司未按合同无效变更诉讼请求，故其基于合同有效而要求山东省华森置业有限公司支付物业费、违约金、经济补偿金等各项费用，理由不当，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，判决如下:驳回原告重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司的诉讼请求。案件受理费17320元，减半收取8660元，保全费5000元，由原告重庆嘉宝管理顾问有限公司济南分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 闫 勇二〇一八年二月二十三日书记员 边江舟