北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京02民终8280号上诉人（原审被告）：邓辉，女，1977年9月21日出生，汉族，中国移动通信有限公司职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：闫杰（邓辉之夫），1974年5月26日出生，汉族，中国移动通信有限公司职工，住北京市丰台区。被上诉人（原审原告）：焦某，女，1957年2月21日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：吴某（焦某之夫），1958年11月28日出生，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：袁笑莉，北京市大地律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京珠江世纪物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区西大望路23号1号楼2602号。法定代表人：陈日群，总经理。委托诉讼代理人：张蝶，女，1988年10月15日出生，北京珠江世纪物业管理有限公司职工。上诉人邓辉因与被上诉人焦某、被上诉人北京珠江世纪物业管理有限公司排除妨害纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2017)京0106民初5069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。邓辉上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项；2、焦某的装修损失3240元应由北京珠江世纪物业管理有限公司（下称珠江世纪公司）支付；3、楼顶涉及公共部分的维修全部由珠江世纪公司负责；4、本案一、二审诉讼费由焦某、珠江世纪公司承担。事实和理由：一、一审判决提到的法制晚报载明的违章建筑并非本案排除妨害物，所提及的违建位置与门号均显示与本案无关。法制晚报所载明的位置位于2402号楼顶的砖混结构，焦某所述地址为2401号屋顶的阳光房，一审判决认定与事实严重不符。另，2015年我购买2402号房屋时已经存在北侧露台阳光房，我并不知晓之前露台原貌，且购房后我本人和家人并未收到任何关于2402号房屋存在违建的函件。北侧露台属于2402号专有区域，具有结构上的独立性，能够区分，可以排他使用。故在没有相关行政部门认定该露台阳光房系违建的前提下，我有理由认定其为合法建筑。二、根据《中华人民共和国行政强制法》，强制拆除非法建筑的主体应为行政机关而非法院，因此在未明确北侧露台阳光房系违法建筑物且无任何公告的前提下，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条判决我于30日内拆除“自建房”恢复露台原状违反法律规定。三、本案的关键点在于实际漏水点系2402号阳光房北侧的排水天沟，根据《物业管理委托合同》，珠江世纪公司负责此公共区域的维护维修。焦某发现2401号房屋漏雨后，其与珠江世纪公司联系维修无果后，我进行过多次维修，花费了大量的精力和相关费用，已经超越了作为邻居的职责。珠江世纪公司未按照合同约定履行其责任和义务，对其不作为行为应当负责。四、根据《物业管理委托合同》，公共区域由珠江世纪公司负责维护维修，然而一审法院却判决我和珠江世纪公司共同维修。我并非专业维修人员，仅需给珠江世纪公司提供便利维修条件即可。综上，一审判决认定事实错误、适用法律不当，请求二审法院查明事实后依法改判。焦某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，一、一审判决关于阳光房位置的认定是清楚的，邓辉所述购房时阳光房已经存在，并不妨碍违建房屋漏水造成损害的事实。二、邓辉依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条主张北侧露台是其专有部分，但该条适用的前提是建筑物区分经规划部门确认并列入房屋买卖合同中，邓辉未提供合法证据证明北侧露台属于2402号专有部分，且其购买2402号房屋时北侧露台阳光房是否存在与该露台是否属于2402号专有部门无关。三、一审法院判令邓辉拆除的是自建房，而非违建房，与《行政强制法》规定的拆除违建房需经告知后由行政机关依法拆除的流程并不矛盾。同时，对于没有强制执行权的行政机关仍可按照法律规定，向法院申请强制执行，故一审法院根据《物权法》作出的判决具有充分的事实和法律依据。四、本案案由为排除妨害，审理焦点围绕我方是否具有物权以及2402号和2401号屋顶上方搭建的自建房是否侵害了我方的物权，漏水点并非本案关键点。综上，邓辉的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。珠江世纪公司辩称，不同意一审判决，也不同意邓辉的上诉请求，邓辉的上诉请求与事实严重不符。一、违建的认定有明确规定，未经规划、自行搭建是不可以的。邓辉主张北侧露台阳光房在购买房屋前即存在，与事实不符，该露台阳光房系邓辉自行搭建的，我公司曾向其送达要求其拆除违建的函件，邓辉也已经签收。二、关于维修主体问题，物业合同约定我公司负责的是公共区域的小修，大中修有公共维修基金来承担，案涉小区此前已经过维修，2402号屋顶违法搭建的阳光房影响正常维修，施工单位反馈需邓辉同意拆除违建后才能进行维修。邓辉作为本案的侵权人，其应该对侵权行为承担法律责任，漏水点在天沟，系邓辉自行搭建造成的损坏。综上，邓辉的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判焦某向一审法院起诉请求：1.邓辉、珠江世纪公司拆除建在焦某楼顶上的阳光房，并恢复原状；2.邓辉、珠江世纪公司修复防水层和室内屋顶；3.邓辉、珠江世纪公司赔偿焦某损失，自房屋出租日期至房屋修缮合格日期的租金及退租租金损失和赔偿金等。（租金按照租赁合同计算，每月4400元，2016年7月至2017年11月底共17个月74800元）；赔偿租户2岁女儿惊吓精神损失1000元（焦某已经赔付给租户），合计总金额75800元。4.邓辉、珠江世纪公司按照装修报价标准赔偿焦某房屋屋顶修缮费用（旧墙铲除10元／平米，墙面石膏找平（打腻子）、墙面刷顶面涂料、墙顶面涂刷界面剂等58元/米，刷漆费用20元/平米，涂料20元/平米，受损面积共30平方米，修缮费用共计3240元，以上有装修公司报价借鉴），所有赔偿费用共计79040元。5.诉讼费由邓辉、珠江世纪公司负担。一审法院认定事实如下：焦某、邓辉提交房屋所有权证，载明：焦某系2401号房屋的所有权人，邓辉系2402号房屋的所有权人。焦某称邓辉在其楼顶搭建阳光房导致其2401号房屋漏水；其提交照片、法制晚报等证据材料，确认邓辉在其2402号房屋北侧的露台自建了房屋两间，该自建房下系焦某的2401号房屋，另自建部分有20厘米左右的排水天沟。在本案审理过程中，法院到诉争房屋现场进行了勘验，焦某、邓辉、珠江世纪公司对勘验照片及笔录均予以认可；经现场勘验，确认上述事实，2401号房屋的北侧厨房、客厅部分的顶部有渗水痕迹，未发现滴水。邓辉对此不予认可，称其已做防水。法院依法调取邓辉的2402号房屋的房屋档案材料，未有上述自建部分的相关材料。另，2017年6月及9月的法制晚报载明：北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局公告，下列地区的建筑物包含2402号楼顶的砖混结构，30平米，属于未经城市规划行政管理部门批准，属于违法建设，违反《北京市城乡规划条例》第二十三条第一款的规定。另，焦某要求赔偿房屋屋顶修缮费用，邓辉对此予以认可；关于焦某要求对方按照每月4400元标准2016年7月至2017年11月底的租金74800元及租户2岁女儿惊吓精神损失1000元的诉讼请求，焦某提交房屋租赁合同、退房收据、解约协议，显示其与案外人邓海军于2016年6月签订租赁合同将2401号房屋出租给邓海军，租期自2016年7月至2017年6月底，租金每月4400元；2016年8月退房收据载明：焦某退还房屋押金4000元、三个月房租13200元、损失赔偿1000元等共计18260元。邓辉对上述证据不认可，其提交2017年3月的照片称当时2401号房屋已存在漏水问题，焦某已知晓漏水事实，其后其将上述房屋再次出租，系对方自身扩大损失，且租户损失并非自身损失，不认可证明目的。珠江世纪公司称2401号房屋系用于业主自住，租金损失并非合理损失，而其他损失与本案无关，不认可证明目的。焦某提交《物业管理委托合同》载明：珠江世纪公司负责房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构等；共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；包括共有的上下水管道、落水道等。2016年8月，珠江世纪公司曾就2402号业主在顶层楼台搭建房屋一项，向2402号发出函，告知将顶层露台恢复原貌；邓辉称系因为两个排水孔严重堵塞导致雨水堵塞，而公用的上下水管道的维修责任系珠江世纪公司承担；珠江世纪公司称已向邓辉出示函件，并告知拆除，但因无强拆权利，所以没有实际拆除。一审法院认为：业主对于建筑物专有部分以外的共有部分享有共有及共同管理的权利，对于违章搭建等侵害到自己合法权益的行为，有权向人民法院提起诉讼。依据现有证据来看，邓辉未经相关部门的行政审批及其他相关业主的同意，擅自在其2402号房屋北侧露台自建房屋，占用了楼顶的共有部分，侵害到其他业主的权利，并可能对楼顶防水、防雷及承重构成危害；且焦某在邓辉自建房的下方，系与邓辉行为联系最为紧密的利害关系人，因此，邓辉行为已经侵害到焦某的合法权益，焦某据此有权向人民法院提起诉讼以维护自身权利。故焦某要求邓辉拆除自建房将露台恢复原状，于法有据，本院应予支持。关于焦某要求赔偿房屋屋顶修缮费用，邓辉对上述合理损失认可，且属于维修漏水的合理费用，故本院予以支持。关于焦某要求赔偿租金损失的诉讼请求，本院尚需说明的是，依据邓辉出具的照片及双方当事人的陈述，本院可确认焦某应已知晓房屋漏水情形的存在，作为权利人应积极采取措施防止损失扩大，另一方面，依据现场勘验情况来看，2401号房屋并非不能居住，故焦某要求租金损失，证据不足，本院不予支持。关于焦某要求精神损失，无事实及法律依据，本院不予支持。因珠江世纪公司属于诉争房屋的物业管理单位，负有对房屋建筑包含屋顶、外墙等共用部分的维修、养护和管理责任和义务，依据现有证据来看，未有证据佐证珠江世纪公司已履行上述义务，故本院确认珠江世纪公司与邓辉共同对2401号房屋楼顶公共部分的维修负有连带责任。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十条、第八十四条之规定，一审法院于2018年6月判决：一、邓辉于本判决生效后三十日内将其在北京市丰台区×××2402号房屋北侧所建的自建房予以拆除，恢复露台原状。二、邓辉于本判决生效后三十日内赔偿焦某装修损失3240元。三、邓辉、北京珠江世纪物业管理有限公司于本判决生效后三十日内将北京市丰台区×××2401号房屋楼顶公共部分修至不漏水。四、驳回焦某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审一致。二审期间，各方当事人均未提交新证据。邓辉在本院审理中表示认可焦某提出的装修损失3240元，但不同意承担赔偿责任。本院认为：业主对于建筑物专有部分以外的共有部分享有共有及共同管理的权利，对于违章搭建等侵害到自己合法权益的行为，有权向人民法院提起诉讼。邓辉未经相关部门的行政审批及其他相关业主的同意，擅自在其2402号房屋北侧露台自建房屋，占用了楼顶的共有部分，侵害到其他业主的权利，并对楼顶防水、防雷及承重构成危害；且焦某的房屋位于邓辉自建房的下方，系邓辉搭建自建房的直接利害关系人，根据一审法官现场查看，焦某的屋内墙壁存在漏水痕迹，因此，邓辉行为已经侵害到焦某的合法权益，焦某要求邓辉拆除自建房将露台恢复原状，于法有据，本院予以支持。邓辉上诉称案涉自建房非其搭建，其购买房屋时就已存在。本院认为，即使案涉自建房系原房主所建，邓辉在购买产权房屋同时取得了自建房的使用权，其作为该自建房屋的实际使用控制人，有义务拆除该非法建筑。邓辉上诉称自建房属于其专有使用面积，但未提供证据予以证明，本院对其主张不予采信。邓辉对焦某提出的装修损失3240元数额认可，但不同意承担赔偿责任，本院认为，经现场查看，焦某房屋确有顶部墙壁渗水痕迹，而焦某房屋顶部上方即为邓辉的自建房，珠江世纪公司也证明漏水与邓辉搭建自建房有关，因此，一审判决邓辉承担赔偿责任并无不当，本院予以维持。综上所述，邓辉的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由邓辉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 王军华审 判 员 曹 雪二〇一八年八月二十八日法官助理 黄 骏书 记 员 赵鸿飞