北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0113民初20287号原告:张宝利，男，1978年3月28日出生。委托诉讼代理人：梁永富，北京和丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙曦，北京和丰律师事务所律师。被告：北京市顺义区北务镇王各庄村村民委员会，住所地北京市北务镇王各庄村。法定代表人：李建国，主任。委托诉讼代理人：张楠，北京市玖典律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲歌，北京市顺义区北务镇法律服务所法律工作者。原告张宝利与被告北京市顺义区北务镇王各庄村村民委员会（以下简称王各庄村委会）农村土地承包合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张宝利及其委托诉讼代理人梁永富、孙曦，被告王各庄村委会之委托诉讼代理人张楠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张宝利向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告房屋被拆除的经济损失为50万元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告作为被告的农村集体经济组织成员，于2006年4月1日与被告签署协议书一份，约定：被告为了推动经济发展、更好地为村民致富创造条件，经村民代表大会讨论通过，将位于该村的闲置可用于建筑的土地（东至冯东升、南至道、北至道，东西南部宽18米、东西北部宽18.5米，南北长东部42.2米、南北长西部38.6米）租赁给原告，期限为50年，租金总额为25000元；被告承诺允许原告在租赁地块建筑房屋，但必须在甲方的统一安排下进行，所建建筑物受法律保护。上述协议书签署后，原告一次性缴纳了全部租金，被告亦将租赁地块交付原告。为了充分利用上述承租地块增加收益，在被告的要求和支持下，原告自2007年开始逐步建房。因原告资金紧张，一直到2017年上半年才将房屋建造完毕并进入装修收尾阶段。所建房屋采用钢筋混凝土浇筑的地梁和圈梁、墙体用砖砌成、顶棚为承重楼板及彩钢板，房屋长为18.06米、宽为12.085米，高度为4.5米，房间大小共计14间，并装有暖气片19组。原告为建造上述房屋，累计已支出50余万元。2017年10月11日，被告突然给原告下发通知，以原告所建房屋用地为基本农田系违法建设为由，要求原告拆除。随后被告组织人员对原告已经建成的房屋全部拆除。综上，原告基于被告在土地租赁协议书中允许原告在租赁地块建造房屋的承诺，原告投入了大量资金和精力将房屋建成，然而被告违反承诺义务，将原告已建成房屋拆除，给原告造成了重大经济损失，故被告应当对此承担赔偿责任。被告王各庄村委会答辩称：不同意原告的诉讼请求，涉诉房屋并非由被告拆除，涉诉房屋被定为违建是由顺义区国土局作出的决定，拆除是由北务镇人民政府拆除，与被告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2005年11月28日，王各庄村委会收取了涉诉土地费用25000元。2006年4月1日，张宝利与王各庄村委会签订了《协议书》，甲方为王各庄村委会，乙方为张宝利，该协议书载明：为了推动王各庄村经济发展、更好地为村民致富创造条件，根据上级精神，经村民代表大会讨论通过。甲、乙双方在平等互利条件下达成土地租赁协议如下：二、年限：50年，自2006年4月1号起至2056年3月31日号。三、租赁金额及付款方式：合同期内一次付清。共计贰万伍仟元整。四、允许乙方在租赁地块建筑房屋，但必须在甲方统一安排下进行。如果乙方实施再建建筑物，应经甲方同意，否则不得施工。五、如遇国家或上级征用土地，乙方享有地上物全部经济补偿权，土地补偿权归甲方所有。六、乙方对该租赁地块及建筑物受法律保护，享有出租、转让及依法继承权利。七、租赁期满，乙方在同等条件下享有继续租赁的权利，具体事宜双方协商。协商不妥，乙方应予全部拆除或由甲方折旧收买。诉讼中，张宝利明确诉讼请求为：1.判令被告赔偿原告房屋拆除后的经济损失598587元；2.判令被告赔偿原告预期利益损失90万元；3.诉讼费、鉴定费由被告承担，并放弃其他诉讼请求。2017年10月11日，王各庄村委会作出的《关于拆除永久基本农田内违法用地的通知》载明：张宝利：根据国家土地督察北京局督察现状耕地（基本农田）与实地不一致确认问题，经市、区国土资源局核查，你在王各庄村承租地内存在违法用地行为。按照国家土地督察北京局要求，北务镇自4月份开始进行基本农田违法用地行为整治，你所涉及违法用地行为一直并未清理整治，现通知你2017年10月12日上午8:30对你承租地内所涉及的违法用地设施进行拆除。2017年11月28日，顺义区北务镇人民政府出具的《证明》载明：张宝利与王各庄村委会农村土地承包纠纷一案，因张宝利（于2006年4月1日与王各庄村签订协议）承包王各庄村土地性质为基本农田，顺义区国土资源局核查认定，该承包地内存在违法用地行为，2017年10月12日由顺义区北务镇人民政府组织人员对违法用地内涉及的建筑物进行了拆除，特此证明。诉讼中，张宝利申请对被拆除的涉诉房屋进行评估。北京联首资产评估事务所有限公司出具的《资产评估报告》载明：评估目的：评定估算委估资产在评估基准日2018年3月22日的市场价值，为委托人对该案的审理提供价值参考。评估范围：位于北京市顺义区北务镇王各庄村的涉案房屋，建筑面积218.35平方米，评估范围内的详细情况以当事人所提供资料为准。评估基准日：2018年3月22日。评估结论：经评定估算委估资产在评估基准日2018年3月22日的评估结论如下：598587元（已取整），人民币大写：伍拾玖万捌仟伍佰捌拾柒元整。该报告第十二项，特别事项说明部分载明：3.本项目为工程造价鉴定，重置成本仅考虑项目建安成本，建设方管理费、利息、利润不在评估范围。6.应委托人要求，因涉案的房屋及装修已拆除无实物，故我公司未对委估资产进行现场勘查。按照委托人提供图纸及视频资料确定评估范围，其中房屋基础、构造柱、圈梁、保暖管道、电气布线、屋内保温及屋内防水等根据一般标准计算，若当事人提供充分的证据证明事实与评估结论存在差异，并经法庭准许的前提下，可据此对评估结论存在差异，并经法庭准许的前提下，可据此对评估结论进行相应调整。7.评估人员无法对装修部分资产“复原”过程进行假设和估计，故仅以重置成新价作为复原成本。如当事人双方对该部分资产的处置方式另有约定，请法院酌情判定。该报告后附的《单位工程费用表—建筑》中载明的项目有安全文明施工费、企业管理费、利润、规费、社会保险费、住房公积金费、税金等；该报告后附的《单位工程费用表—装饰》中载明的项目有企业管理费、利润、规费、社会保险费、住房公积金费等；该报告后附的《单位工程费用表—电气》中载明的项目有企业管理费、利润、规费、社会保险费、住房公积金费、税金等。诉讼中，王各庄村委会称协议书明确写了为了推动王各庄村经济发展更好的为村民致富创造条件，基于该原因村委会是要进行统一安排来建设的，而张宝利是自行建筑涉案房屋，签订本合同时该地块是作为商业街来规划的，和协议书的目的一致，而张宝利却将房屋建设成了居住用的住宅，其建设行为本身与合同目的违背。诉讼中，王各庄村委会称涉案的地块属于沟边地，闲置地，在农田的南侧本不属于基本农田，但卫片拍摄涉案土地属于基本农田，北务镇原设想把涉案地块打造成商业街，没有形成文件，也没有具体实施。对此，张宝利称建房过程中村里领导也去现场看过，对于建设标准村里没有提出异议，也没有阻止。诉讼中，张宝利称涉诉房屋是2006年陆续建的，但是具体哪一年建了多少不清楚，其承租涉诉土地的目的是一部分用于自住，一部分用于出租，涉诉房屋没有装修好，还没来得及出租。上述事实，有原告张宝利提交的协议书、专用收据、照片、房屋平面图及光盘、拆除通知、照片、预算方案，被告王各庄村委会提交的北务镇2016、2017年土地督查问题暨卫片执法相关问题总台账明细、北京市国土资源局顺义分局的通知、北务镇人民政府出具的证明，北京联首资产评估事务所有限公司出具的《资产评估报告》及本院的庭审笔录等在案佐证。本院认为：农村土地的承包方应维持土地的农业用途，不得用于非农建设。张宝利与王各庄村委会签订的《协议书》约定：四、允许乙方在租赁地块建筑房屋，但必须在甲方统一安排下进行。如果乙方实施再建建筑物，应经甲方同意，否则不得施工。而顺义区北务镇人民政府于2017年11月28日出具的《证明》载明：……因张宝利（于2006年4月1日与王各庄村签订协议）承包王各庄村土地性质为基本农田，顺义区国土资源局核查认定，该承包地内存在违法用地行为，2017年10月12日由顺义区北务镇人民政府组织人员对违法用地内涉及的建筑物进行了拆除。本案中，王各庄村委会作为发包方，在协议中明确约定允许张宝利在涉诉土地上建筑房屋，故对涉诉房屋被拆除应负主要责任。张宝利作为承包方，亦未对土地性质尽到审慎审查义务，且建筑房屋亦未取得相关部门的审批，故对涉诉建筑被拆除亦有过错，但其过错明显小于王各庄村委会应承担的责任。对于责任比例，本院综合考虑双方提交的证据、庭审陈述酌定张宝利承担30%，王各庄村委会承担70%。诉讼中，张宝利申请对涉诉建筑进行了评估。北京联首资产评估事务所有限公司出具的《资产评估报告》载明：十一、评估结论。经评定估算委估资产在评估基准日2018年3月22日的评估结论如下：598587元（已取整）。但该《资产评估报告》亦载明：第十二项，特别事项说明部分载明：3.本项目为工程造价鉴定，重置成本仅考虑项目建安成本，建设方管理费、利息、利润不在评估范围。6.应委托人要求，因涉案的房屋及装修已拆除无实物，故我公司未对委估资产进行现场勘查。按照委托人提供图纸及视频资料确定评估范围，其中房屋基础、构造柱、圈梁、保暖管道、电气布线、屋内保温及屋内防水等根据一般标准计算，若当事人提供充分的证据证明事实与评估结论存在差异，并经法庭准许的前提下，可据此对评估结论存在差异，并经法庭准许的前提下，可据此对评估结论进行相应调整。7.评估人员无法对装修部分资产“复原”过程进行假设和估计，故仅以重置成新价作为复原成本。如当事人双方对该部分资产的处置方式另有约定，请法院酌情判定。该报告后附的《单位工程费用表—建筑》中载明的项目有安全文明施工费、企业管理费、利润、规费、社会保险费、住房公积金费、税金等；该报告后附的《单位工程费用表—装饰》中载明的项目有企业管理费、利润、规费、社会保险费、住房公积金费等；该报告后附的《单位工程费用表—电气》中载明的项目有企业管理费、利润、规费、社会保险费、住房公积金费、税金等。综合考虑本案案情、双方提交的证据及农村建房的实际情况，对于该评估结果，本院将参照适用部分结论。关于张宝利要求王各庄村委会赔偿其预期利益损失90万元的问题，诉讼中，张宝利自称涉诉建筑尚未装修好未来得及出租，且其陈述该建筑一部分用于自住，故其该项主张，无事实及法律依据。对该主张，本院不予支持。关于王各庄村委会要求追加北京市规划和国土资源管理委员会为本案被告的申请，本院认为，该申请与本案的审理结果无关联，对该申请不予准许。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条之规定，判决如下：一、被告北京市顺义区北务镇王各庄村村民委员会给付原告张宝利款三十一万元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告张宝利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万八千三百元，由原告张宝利负担一万二千三百五十元（已交纳），由被告北京市顺义区北务镇王各庄村村民委员会负担五千九百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳；评估费二万元，由原告张宝利负担一万五千八百六十七元（已交纳），由被告北京市顺义区北务镇王各庄村村民委员会负担四千一百三十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李二焕人民陪审员  孙长河人民陪审员  肖永臣二〇一八年八月二十九日法官助理谢彩凤书记员王夢