广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018)粤1971民初11344号原告（反诉被告，以下统称原告）东莞市艺展工艺品中心有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道袁屋边艺展路**，统一社会信用代码：91441900682485390H。法定代表人王其慎，系该公司总经理。委托代理人宋雅琪、卢淦昌，分别系广东同门律师事务所律师、辅助人员。被告（反诉原告，以下统称被告）姜玲，女，汉族，1982年7月15日出生，住湖南省湘阴县，委托代理人曾国华、谢红生，均系广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。原告东莞市艺展工艺品中心有限公司诉被告姜玲以及被告姜玲反诉原告东莞市艺展工艺品中心有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年6月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人宋雅琪、卢淦昌，被告姜玲及其委托代理人曾国华、谢红生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告关于东莞××中心××区××号铺位旁的广告位及空地的租赁关系已解除，被告拆除位于东莞××中心××区××号铺位旁的违法建筑（含广告牌），恢复原状并将广告位及空地返还原告；2.被告向原告支付2017年9月至12月租金、管理费共2432元及滞纳金（以当月应付租金、管理费为基数，从当月6日起按日5‰计至付清之日止，逐月计算，暂计至2018年4月20日为2207.04元）；3.被告向原告支付2017年7月、9月至11月停车费共200元及滞纳金（以当月应付停车费为基数，从当月6日起按日5‰计至付清之日止，逐月计算，暂计至2018年4月20日为174元）；4.被告向原告支付已垫付的电费195.48元及滞纳金（以当月应付电费为基数，从当月6日起按日5‰计至付清之日止，逐月计算，暂计至2018年4月20日为159.68元）；以上暂合计5368元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年12月31日签订《东莞艺展中心铺位租赁合同》，约定由被告租用原告位于东莞市南城区××大道××路××号东莞××中心××区××号铺位，租赁期从2015年1月1日起至2017年12月31日止，其中2016年1月1日至2017年12月31日期间，每月租金为512元，每月管理费为96元，水电费由被告自行承担；被告应于每月5日前支付当月租金、管理费及其他费用，否则每天须加付当月所有费用总额的5‰作为滞纳金。同时，案涉铺位区域的停车费为每月50元，由原告负责收取。租赁合同签订后，案涉铺位旁的广告位及空地作为附属部分供被告使用，被告自行在空地上搭建了广告牌、铁皮屋等违法建筑。现租赁期间已届满，被告仍然占用案涉铺位旁的广告位及空地。此外，被告尚欠原告数月租金、管理费、停车费及水电费。原告认为，被告作为承租人，有义务支付租金等相关费用，并在租赁期间届满后向原告返还案涉铺位旁的广告位及空地。被告辩称，一、根据双方签订的《广告位合作协议》，广告位旁边的空地长期归被告使用，被告在该空地上进行了大量投入，若解除该协议，原告应当进行赔偿。二、原告诉请的租金管理费、停车费、电费等是基于B913商铺的租赁合同，但原告在租赁期间对被告商铺进行停电，导致被告铺位物品损失严重，原告的诉请应在赔偿范围内予以抵扣。被告向本院提出反诉请求：1.判令位于东莞市××中心××区××号铺位旁的空地继续归被告免费使用；2.原告赔偿被告东莞××中心××区××号铺内物品损失43600元；3.原告赔偿被告位于东莞××中心××区××号铺位旁空地上的铁栏杆、花池设施及花草树苗等损失37500元；以上损失共计81100元；4.本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：2011年2月14日原被告签订《广告位合作协议》，约定将位于东莞市××中心××商铺旁××三根电杆广告位自2011年2月14日至2011年12月31日免费给被告使用，并约定该广告位做的广告设施的所有权归被告，该协议还约定该广告位旁边的空地长期免费归被告使用，空地上所添加的所有物品的所有权被告。原被告签订的《东莞艺展中心铺位租赁合同》，约定被告承租位于东莞市艺展中心B913商铺，承租期限从2015年1月1日至2017年12月31日。租赁期间，原告多次无故对B913商铺停电。2017年8月24日，原告无故对B913商铺停电，一直停电到2017年10月底，导致商铺内的冰箱、红酒、卷闸门损坏，损失达43600元。原告还对空地上被告添加的花池、花池护栏设施及花草树苗等物品肆意破坏，导致被告损失达37500元。原告的行为已经严重违约，应当承担赔偿责任。原告对被告的反诉答辩称，B913商铺旁的广告位及空地是作为铺位的附属部分供被告使用，现租赁合同已经终止，原告有权要求被告腾退。本院经审理查明认定事实如下：2014年12月31日，原告（出租方、甲方）和被告（承租方、乙方）签订《东莞艺展中心铺位租赁合同》，约定：1.乙方租用甲方位于东莞市南城区袁屋边大道艺展路29号东莞××中心××区××号铺位用于经营工艺品使用，从2015年1月1日起至2017年12月31日止，其中2016年1月1日至2017年12月31日止每月租金512元，2015年1月1日起至2017年12月31日止每月管理费96元，铺内水、电费将由乙方自行承担；2.合同签订后，乙方须缴纳1024元作为合同押金，合同到期后该押金在铺位内固定设施无破损的情况下无息退还给乙方；3.乙方必须于每月1日至5日缴交当月租金，管理费及其他各项费用，过期交费者，每天须加收当月所有费用总额的5%作为滞纳金，如一个月不交费作乙方违约处理，甲方有权收回铺位，不作补偿。合同签订后，原告收取被告押金1024元，至今没有退还。被告在2017年8月23日向原告支付7、8月租金管理费和6、7月电费，拖欠9月份之后的租金、管理费和8月之后电费至今。合同约定期限届满后，双方没有续签租赁合同，被告于2017年12月31日搬离物品并将B913商铺返还给原告。原告提交其自行制作的B913铺位水电费明细、停车费明细证明被告拖欠2017年9月至2018年2月电费195.48元，2017年7、9至11月停车费200元，其中电费分别为86.64元、65.88元、0元、17.28元、17.28元、5.4元，每月停车费均为50元。原告主张被告在商铺内电焊切割用电过度导致电表箱于2017年8月烧坏，原告在2017年9月初更换电表导致停电几天，故2017年10月电费中上月度数显示为0，由于被告没有交租金管理费，原告在2017年10月对商铺停电，故2017年11月电费显示为0。被告主张原告在2017年8月下旬停电直到10月24日，导致被告无法开启商铺的电闸门，无法进入商铺使用，原告违约在先，被告不应支付9月至12月的租金管理费，被告已经搬离，2018年1、2月的电费与被告无关。被告为此提交微信聊天记录为证，被告在9月4日问“913到期不是也还没到时间吗？为什么断我们的电，还老是锁旁边的门啊？”，在10月20日称“问题是你们断我们电了，我们一直无法进店铺”，原告工作人员称“你上次说输电才缴费是吧，你这样，周一我跟公司反映叫他们输电，你这边把7月份停车费，九月份十月份费用交了”，被告主张原告从未提及电表烧坏停电的情况。原告则称微信聊天记录可证明原告已提前通知被告腾退商铺及旁边的空地，停电是因为被告没有交租金。原告称合同没有约定停车费，但双方口头约定停车费，被告提交的微信聊天记录也有提及。被告则称正常交租的情况下免停车费，原告在8月份停电后被告没有正常经营不产生停车费，原告主张停车费没有依据。2011年2月14日，原告被告签订《广告位合作协议》，双方就位于B913商铺旁的三根电杆广告位合作使用事宜约定如下：1.原告自愿将位于东莞市××工艺品中心××商铺旁××三根电杆广告位自2011年2月14日至2011年12月31日免费给被告使用，被告在该广告位做的广告设施的所有权归被告，从2011年12月31日之后双方再协商该广告位的租金问题；2.从2011年12月31日之后，原告应优先将该广告位租给被告使用；3.被告不能将该广告位对外招租；4.该广告位旁边的空地长期免费归被告使用，被告负责美化该广告位附近的环境，被告在该广告位旁边空地所添加的所有物品的所有权归被告。该协议签订后，被告在空地的三根电线杆上安装广告位，在空地上搭建房屋并以“青春悠吧”的名义对外进行经营。目前空地上的搭建房屋仍未拆除，由被告控制钥匙。被告主张2011年12月31日之后没有使用广告位，但一直使用空地上的搭建房屋至今，目前搭建房屋内有红木家具、酒、酒架、花草及花草工具等物品，原告在2018年4月对搭建房屋外围被告建设的一圈花池和盆栽擅自拆除，并主张毁坏的花盆、树木、花池设施、竹栏杆共计3万元，损坏铁栏杆价值7500元。原告称被告未提供证据不予确认。原告主张《广告位合作协议》于2011年12月31日终止，不再对原告产生约束力，基于双方之间就商铺存在租赁合同原告同意被告使用商铺旁边的空地，双方B913商铺的租赁合同终止时双方对广告位及空地的租赁合同于2018年1月1日正式解除，且双方针对广告位存在的是不定期租赁关系，原告有权随时提出解除合同，被告在空地上搭建违法建筑且租赁期届满后仍非法占有使用，为此提交东莞市南城实业投资集团有限公司于2018年4月20日出具的《关于艺展中心园区存在违法搭建及乱堆放垃圾的告知函》，指出B区913号铺在未办理有关手续的情况下自行搭建棚屋，属于违法搭建，要求原告对B区杂物尽快进行清理，马上停止B区913号铺的违法搭建行为及拆除相关构建物。被告主张按原告工作人员签名确认的效果图对B913商铺旁边的空地进行建设，该搭建房屋未经行政管理部门认定为违章建筑，租赁合同和广告位合作协议是两个独立的合同，虽然租赁合同解除，但广告位合作协议约定被告可长期使用广告位旁的空地，被告也投入资金建设，原告解除广告位合作协议必须对被告进行赔偿。被告提交其自行制作的损失统计表，证明因原告断电导致卷闸门无法使用，被告对卷闸门换轴维修支出2000元，原告断电2个月导致冰箱及冰箱内红酒损坏，冰箱价值1600元，红酒价值5万元，庭审中被告主张红酒价值共4万元。原告则称被告未提供相关证据佐证，对被告主张不予确认。另查，原告提交《租赁合同》证明其于2008年11月28日向东莞市南城区资产管理经营有限公司承租东莞市南城区袁屋边社区万众利（（地名工业区的厂房、宿舍、办公楼以“东莞市艺展中心”的名称共同开发市场，合作期限从2009年1月1日起至2038年12月31日止。原告没有提交证据证明B913商铺已领取建设工程规划许可证或经过主管部门批准建设，经本院释明合同效力，原告称租金变更为商铺占用费，违约金变更为按中国人民银行同期贷款利率计算，其他不变；被告称不需要变更反诉请求，但合同无效的情况下原告应当退还押金1024元。本院认为，本案是租赁合同纠纷，原告未举证证明《铺位租赁合同》约定的B区913号铺位已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉《东莞艺展中心铺位租赁合同》属无效合同。被告已将B913号铺位返还原告，本院予以确认。原告收取被告的押金1024元没有依据，应向被告返还。本案的争议焦点是：1.被告是否有权继续使用B913商铺旁的广告位及空地；2.被告是否应向原告支付各项费用；3.被告主张赔偿损失是否合理有据。关于焦点一。首先，两份合同约定的租赁物在地理位置上相邻，从双方签订合同的情况及被告使用租赁物的情况可知，《广告位合作协议》是基于双方之间B913商铺的租赁合同而签订，基于双方之间的铺位租赁合同原告同意被告使用商铺旁的空地。其次，《广告位合作协议》约定的合作期限于2011年12月31日届满后，双方没有按协议约定在2011年12月31日之后就广告位的租赁及租金进行另行约定，被告没有举证证明已将广告位的使用权返还原告，故双方之间就广告位租赁建立不定期租赁关系，原告有权随时解除双方之间的广告位租赁合同，并要求被告返还广告位使用权。再次，从协议的内容来看，广告位旁边的空地是作为广告位的附属物免费归被告使用。现原被告之间就B913的租赁合同租赁期限已经届满，原告要求被告返还广告位时双方的《广告位合作协议》解除，被告继续占有使用广告位旁边的空地依据不足。最后，原被告是平等主体之间的民事法律关系，被告自协议签订后已免费使用空地多年，其签订《广告位合作协议》免费使用空地的合同目的得以实现，但长期免费使用广告位旁边的空地且不设截止期限明显不符合市场经济的等价有偿原则和双方合同签订的真实意思表示。综上，被告要求继续免费使用商铺旁边的空地理据不足，本院不予支持。原告要求被告返还商铺旁边的空地于法有据，本院予以支持。被告没有证据证明商铺旁边空地上搭建的房屋已依法领取建设工程规划许可证或征得主管部门批准建设，关于地上建筑物的问题，不属于法院审理的民事纠纷范畴，当事人应向行政主管部门申请处理，本院对原告要求被告拆除铺位旁空地上建筑物的诉请不作处理。关于焦点二。虽然租赁合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被告占有使用商铺应参照合同约定的标准向原告支付房屋占有使用费和管理费。现有证据不足以证明原告在2017年8月底对商铺进行停电，微信聊天记录显示被告在2017年9月4日才向原告反映断电情况，结合原告的陈述及微信聊天记录，本院认定原告在2017年9月初至10月底对店铺进行停电。虽然被告超过合同约定时间向原告支付相关费用，但原告基于被告迟延交费对被告停电没有法律依据或合同依据，原告的停电行为必然导致被告无法正常使用商铺，故原告主张2017年9月和10月的房屋占有使用费、管理费及滞纳金于法无据，本院不予支持。被告应按合同约定向原告支付2017年11月、12月的房屋占有使用费、管理费为（512+96）×2=1216元。如前所述，原告应向被告返还押金1024元，该押金与原告应付的房屋占有使用费和管理费相抵扣，故被告还须向原告支付房屋占有使用费和管理费为192元。由于租赁合同无效，原告诉请滞纳金于法无据，本院不予支持。原告提交的水电费明细是其自行制作，2017年10月电费的上月读数为0不合理，原告在10月24日恢复商铺用电但2017年11月电费的净度数为0也不合理，电费金额与被告交纳的6、7月电费金额差距较大，该水电费明细无法证明与案涉商铺的关联性，故原告主张的电费依据不足，本院对电费及滞纳金均不予支持。被告确认正常缴费的情况下免停车费，其未按合同约定支付7、11月、12月的费用，应向原告支付上述期间的停车费共计150元，9月和10月停电期间被告无须支付停车费。合同未明确约定停车费及滞纳金，原告诉请停车费的滞纳金没有依据，本院不予支持。关于焦点三。被告主张原告停电导致店铺内物品损失43600元，但未提交相应证据予以佐证，损失情况、损失的价值认定、损失与原告停电之间的关联性均无法确定，本院对被告主张物品损失43600元不予支持。如前所述，铺位租赁合同届满后，被告占有使用商铺旁边的空地没有依据，原告已于2017年9月明确要求被告返还商铺旁边的空地，被告没有及时恢复原状和返还空地，原告根据东莞市南城实业投资集团有限公司的要求清理空地上的固定设施和物品，合理有据，被告要求原告赔偿铁栏杆、花池设施及花草树苗等损失于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市艺展工艺品中心有限公司和被告姜玲于2011年2月14日签订的《广告位合作协议》解除；二、被告姜玲应于本判决发生法律效力之日起十五日内将东莞艺展中心B区913号铺位旁的空地返还原告东莞市艺展工艺品中心有限公司；三、被告姜玲应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告东莞市艺展工艺品中心有限公司房屋占有使用费和管理费192元；四、被告姜玲应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告东莞市艺展工艺品中心有限公司2017年7月、11月、12月停车费150元；五、驳回原告东莞市艺展工艺品中心有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告姜玲全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交）、反诉费913.75元（被告已预交），均由被告姜玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  刘秋霞二〇一八年八月三日书记员  卢碧玉尹凯莉（代）