铜川市耀州区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0204民初1060号原告：韩保洪,女,汉族。委托诉讼代理人：郝秀元，铜川市148法律服务所法律工作者。被告：铜川新区千金方置业有限公司。法定代表人：夏建军，该公司董事长。原告韩保洪与被告铜川新区千金方置业有限公司（以下简称千金方公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩保洪及其委托诉讼代理人郝秀元到庭参加诉讼。被告千金方公司经传票传唤无正当理由未到庭。本案缺席审理。本案现已审理终结。原告韩保洪诉称，请求依法判令：一、解除原告与被告签订的《商品房预销售合同》；二、被告退还原告购房款300000元，并承担违约金19000元；三、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月30日，原告与被告在铜川市新区，签订了两份《商品房预销售合同》，合同约定由原告购买被告开发的千耀国际购物广场商品房两间。合同签订后，原告于2013年12月31日向被告交纳两间房子的购房款各150000元。合同同时约定，被告应在2015年3月15日，向原告交付经验收合格的商品房，但至今被告仍未向原告交付房屋。另合同亦约定出卖人逾期交付房屋的违约责任，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金，从被告应交房日期2015年3月15日至今的三年零四个月的时间里，原告多次与被告协商解除合同并退款的事宜均未果，原告现为维护自身的合法权益，向本院提起诉讼。被告千金方公司经传票传唤无正当理由未到庭未答辩，亦未提交证据。原告韩保洪提交如下证据以支持其诉讼请求：1、原告韩保洪的身份证复印件；2、《商品房预销售合同》两份、收款收据两张；3、《商品房解除合同通知》两份；被告千金方公司未到庭，视为对自己诉讼权利的放弃，未对上述证据发表质证意见。本院认为原告韩保洪提交的上述证据能够互相印证，形成完整的证据链，达到其证明目的，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。经审理查明，2013年12月30日，原告与被告签订《商品房预销售合同》，合同文本载明“…第三条：预售商品房的基本情况：第1幢2层296号房；该商品房建筑面积共22.13平方米…第四条：计价方式与价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米7607.59元，总金额为168356元…第六条：付款方式及期限：1、一次性付款：2013年12月30日签约付150000元，余款18356元于封顶前付清…第八条：交付期限：出卖人应当在2015年03月15日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用…第九条：出卖人逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金…”。同时，还对面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更的约定、交接、关于产权登记、保修责任、争议的解决方式等进行明确约定。该合同落款处有原、被告双方的签字盖章或签字捺印。另外，该合同文本后附三个附件，分别为附件一、公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件二、装饰、设备标准；附件三、补充协议。同日，原、被告双方就“第1幢2层297号房”签署《商品房预销售合同》，该合同文本中仅是所预售商品的房号与上述合同不一致，其余包括但不仅限于建筑面积、价格条款等均保持一致。上述两份《商品房预销售合同》签订后，2013年12月31日，原告向被告交纳300000元，被告千金方公司向原告分别出具两张收款收据，分别载明“今收到韩保洪购296#商铺首付款人民币壹拾伍万元（150000元）”和“今收到韩保洪购297#商铺首付款人民币壹拾伍万元（150000元）”，该收款收据加盖有被告千金方公司财务印章。2015年5月20日，原告与被告千金方公司签订《商品房解除合同通知》，该通知书载明“本人于2013年12月30日与铜川新区千金方置业有限公司签订的《商品房预销售合同》，合同买受人韩保洪，商品房房号2-296，面积22.13，已交房款150000元。根据《商品房预销售合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。现正式通知贵公司：本人与铜川新区千金方置业有限公司解除该《商品房预销售合同》”，在该通知书的下方分别有原告韩保洪的签字以及被告千金方公司的盖章。另一份《商品房解除合同通知》中仅是“商品房房号2-297”，其余内容完全一致。另查明，经本院向铜川市住房和城乡建设局业务科电话询问，被告千金方公司所开发的千耀国际购物广场项目并未取得商品房预售许可证。上述事实，有当事人陈述、商品房预销售合同、收款收据、商品房解除合同通知、谈话笔录、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案中，截止本次诉讼时，被告千金方公司就所预售的商品房并未取得商品房预售许可证，因此，韩保洪与千金方所签案涉的两份《商品房预销售合同》应属无效。合同无效即自始没有法律拘束力，原告韩保洪主张要求解除合同已无实际意义。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，被告千金方公司收取原告韩保洪共计300000元的购房款应当予以返还，故原告韩保洪的该项请求予以支持。如上所述，合同无效亦无从谈及违约条款，原告韩保洪主张违约金9000元本院不予支持。诚然，原告韩保洪作为完全民事行为能力人，在从事民事法律活动时理应考察被告千金方公司在出售商品房时有无相关证照，理应尽到基本的注意义务；被告千金方公司在未办理商品房预售许可证的前提下，仍然预售商品房，其主观明显具有过错，因此导致该合同无效原、被告双方都有过错，应当各自承担相应的责任。本案中，原告主张自2015年7月20日起至2018年7月20日止，以300000元为基数，年利率2.75%计得逾期退款利息24750元，原告韩保洪当庭自认仅主张10000元。如上所述，被告千金方公司并未及时退还购房款，客观上会给原告韩保洪造成经济损失，兼顾公平原则，原告韩保洪主张的逾期付款利息10000元并无不当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、被告铜川新区千金方置业有限公司于本判决生效后十五日内返还原告韩保洪购房款300000元；二、被告铜川新区千金方置业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告韩保洪利息损失10000元；三、驳回原告韩保洪的其他诉请请求；如果被告铜川新区千金方置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6085元，由原告韩保洪负担385元，被告铜川新区千金方置业有限公司负担5700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省铜川市中级人民法院。审 判 长  焦志成人民陪审员  李婉秋人民陪审员  赵青娟二〇一八年八月二日书 记 员  杨 笑