湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初9273号原告盛玥，女，1988年9月22日出生，汉族，住长沙市雨花区，原告盛小进，男，1958年4月29日出生，汉族，住长沙市雨花区，两原告委托代理人吴社章，湖南日月明律师事务所律师。两原告委托代理人何晓燕，湖南日月明律师事务所律师。被告李小平，男，1959年12月12日出生，汉族，住长沙市岳麓区，被告湖南中金盛瑞投资有限公司，住所地长沙市岳麓区银杉路**绿地时代广场第****，统一社会信用代码：。表人李小平。委托委托代理人林华松，男，1958年8月8日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区，系被告公司法律顾问。原告盛玥、盛小进诉被告李小平、湖南中金盛瑞投资有限公司（以下简称“中金公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告盛玥、盛小进及其委托代理人吴社章、何晓燕，被告中金公司的委托代理人林华松到庭参加诉讼。被告李小平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛玥、盛小进向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年7月20日签订的《物业租赁合同》；2、两被告立即向原告支付拖欠的房屋租金652319元、物业管理费61658.79元、逾期缴纳租金的违约金247880元，合计961857.79元（租金及违约金计算至2017年10月31日，之后的租金及违约金另行计算，违约金按银行同期同类贷款利率的四倍计算）；3、房屋租金、物业费；违约金计算至实际腾房之日止；4、被告腾房并将房屋恢复原状；5、本案的诉讼费、财产保全费、律师费由两被告承担。事实和理由：2015年7月20日，原告与以被告一为签约代表的湖南中金盛瑞投资有限公司（筹）签订《物业租赁合同》，合同约定：被告承租原告位于长沙市岳麓区房屋，房屋建筑面积359.73平方米，租赁用途为办公，租期自2015年7月20日起至2018年7月19日止，原告应于2015年7月22日前交付房屋，2015年7月31日前该房屋不计算租金。具体租金及支付方式为2015年8月1日至2016年7月31日，租金为341640元；2016年8月1日至2017年7月31日，租金比照上年度递增5%，即358722元；2017年8月1日至2018年7月31日，租金比照上年度递增5%，即376658元。租金均按季度结算，物业管理费等其他相关费用由被告承担。被告应于每次租金到期前15天支付租金，并于合同签订之日向原告交付押金28000元。合同还约定：被告未及时足额缴纳租金及物业管理费等其他费用，每逾期一日，原告有权加收拖欠部分1%的滞纳金，拖欠租金超过七日，或拖欠租金及物业管理费等其他费用累计超过五千元，原告有权立即单方面解除合同，没收押金，并追究违约责任。合同还就双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁物，被告于合同签订当日支付押金10000元，于2015年10月21日支付剩余押金及部分租金共计10万元，于2016年2月支付租金5万元，于2017年4月支付租金10200元，累计向原告支付押金28000元，租金142200元。相关物业管理费被告也未按期支付，至今拖欠物业费等费用累计61658.79元。在原告的多次催促下，被告二向原告出具承诺书，但未实际履行。经查，被告二中金公司于2015年7月21日成立。被告一作为发起人，以被告二名义签订合同，应承担相应合同义务。综上，原告为维护自身合法权利，向法院提起诉讼，望判如所请。被告中金公司辩称：一、对原告诉请的物业费认可，租金及违约金部分不认可，因为原告从违约之日起计算到现在，没有分段计算。二、本案产生纠纷的部分原因是原告造成的，被告并未对房屋结构进行改变，不存在恢复原状。三、本案只能有一个原告，房产是谁就是谁的原告，产权证只有一个人所有。四、之所以违约是因为拖欠了租金，原告提出过终止合同并收回房屋，之后做了工作才同意按照合同续约，被告认为租金不成立。被告李小平经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。经审理查明：2015年7月20日，原告盛玥与被告中金公司（筹）签订一份《物业租赁合同》，约定被告中金公司租赁原告位于长沙市岳麓区房屋，租期自2015年7月20日起至2018年7月19日止，原告应于2015年7月22日前交付房屋，2015年7月31日前该房屋不计算租金。租赁期及免租期内，物业管理费、水电气费、电话费、卫生费等费用均由承租方支付。租金支付方式：2015年8月1日至2016年7月31日，租金为341640元，租金按季度结算为85410元；2016年8月1日至2017年7月31日，租金按上年度的5%递增为358722元，租金按季度结算为89680元；2017年8月1日至2018年7月31日，租金上年度的5%递增为376658元，租金按季度结算为94164元。被告应于每次租金到期前15天以转账方式将租金存入原告指定账户，应于本合同签订之日支付押金28000元。被告应及时足额缴纳租金、物业管理费等其他费用：每逾期一日，原告有权加收拖欠部分1%滞纳金；拖欠租金超过七日，或拖欠物业租金及物业管理费等其他费用累计超过5000元，原告有权立即单方解除合同、没收押金、并向被告追究法律责任。因被告中金公司尚在筹备当中，由被告李小平作为承租方在该合同上签字。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋。被告未按约定支付租金。2016年3月12日，被告中金公司向两原告出具一份《承诺书》，表示在2016年3月30日前将欠缴租金付清并按时支付租金等。2017年2月24日，被告中金公司再次向原告盛小进出具《承诺书》，承诺在2017年3月10日前支付欠付租金并支付完合同期内租金。但被告一直没有及时支付，截至2017年9月26日，被告分别向原告支付押金28000元、租金142200元，共计170200元。物业管理费、水费、电费被告均未支付，截至2017年12月，被告欠付物业费53959.5元（1798.65元/月）；截至2017年2月，欠付水费4324.94元、电费6970.05元，以上物业费、水、电费用共计65254.49元。因被告没有履行承诺书中的义务，原告于2017年4月10日在被告已经上锁大门上增加了锁具将涉案房屋上锁。2017年9月26日，双方经协商，原告在被告支付10200元租金后同意取锁并将房屋归还给被告使用。2017年11月17日，原告向被告发出《解除合同通知书》，通知被告解除双方签订的《物业租赁合同》并办理腾房手续。2017年11月22日，被告收到该解除合同通知书。至今，被告办公设备仍未搬离，原、被告双方未办理腾房交接手续。另查明，1.被告中金公司于2015年7月21日成立。2.涉案房屋系原告盛玥、盛小进两人共同按份共有。3.原告与其委托代理人签订了委托合同并支付了5万元的律师费用。上述事实有当事人的当庭陈述、原告提交并经庭审质证的《物业租赁合同》、《承诺书》、《解除合同通知书》、房屋产权证等证据，被告中金公司提交的照片等证据予以证实，本院予以确认。被告李小平经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。本院认为，原、被告签订的《物业租赁合同》是合同当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方应本着诚实信用原则全面履行各自义务，遵守合同约定。原告作为承租方应将租赁房屋交付被告使用，被告应按照约定按时足额交付租金。从查明的事实来看，被告至今只支付租金142200元，被告存在违约行为；原告将房屋上锁，使被告对租赁物失去控制，原告亦存在违约行为。根据“双方当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的约定，原、被告均应在各自的义务范围内承担违约责任。对原告诉请，本院作出如下评析：一、关于解除合同的诉请。当事人依据合同约定解除条件主张解除合同的，自解除通知到达对方时解除。《物业租赁合同》明确约定出租方在承租人不支付租金情况下享有合同解除权，被告于2017年11月22日收到原告发出的《解除合同通知书》，因此，对原告提出解除双方物业租赁合同的诉请，本院予以支持。双方在2015年7月20日签订的《物业租赁合同》于2017年11月22日起解除。二、关于租金的诉请。从原告在被告于2017年9月26日支付10200元租金后取走锁具的事实来看，虽然原告在涉案房屋门上增加锁具的行为只是为了督促被告及时支付租金，但原告该行为势必影响被告对租赁物的占有及使用，因此根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌定被告向原告减半支付自2017年4月10日至2017年7月31日以及2017年8月1日至2017年9月26日锁门期间的租金为85096.5元﹛（季度租金89680元/90天×112天+季度租金94164元/90天×56天）÷2﹜。现因租赁合同于2017年11月22日解除，本案被告应按照合同约定“2015年8月1日至2016年7月31日年租金341640元；2016年8月1日至2017年7月31日年租金358722元；2017年8月1日至2018年7月31日年租金376658元”的标准向原告支付自2015年8月1日起至2017年11月22日止的租金816971.2元（341640元+358722元+376658元/365天×113天），在扣减被告已支付租金142200元、押金28000元以及原告锁门期间的应少收租金85096.5元后，被告还应向原告支付剩余租金561674.7元。被告还应向原告支付以合同约定的2017年8月1日至2018年7月31日年租金376658元的标准自2017年11月23日起至被告实际腾房之日止的后续房屋占用使用费。三、关于租金违约金的诉请。双方在租赁合同明确约定“每逾期一日，原告有权加收拖欠部分1%滞纳金”，现原告只诉请按银行同期同类贷款利率的四倍计算违约金，虽然被告存在违约支付租金的行为，但考虑到原告在催要租金过程存在过错及原告的实际损失，本案实际情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，参照在被告应付租金金额，本院酌定被告向原告支付违约金56167元。对超出此部分的诉请，本院不予支持。四、关于物业费、水、电费的诉请。涉案租赁合同约定“租赁期及免租期内，物业管理费、水电气费、电话费、卫生费等费用均由承租方支付”，虽原告并未向物业公司或相关部门支付上述费用，但该费用已经产生。因此，对原告要求被告向其支付截至2017年12月的物业费53959.5元以及截至2017年2月水费4324.94元、电费6970.05元，合计65254.49元的诉请，本院予以支持。同时，被告还应向原告按约定标准支付至被告实际腾房之日止的物业管理费。五、关于腾房并恢复原状的诉请。双方合同已于2017年11月22日起解除，本案被告应在本合同解除后将其承租房屋内的物品予以腾空并恢复原状。故对原告要求被告腾房并恢复原状的诉请，本院予以支持。六、关于律师费的诉请。因双方在租赁合同对此没有明确予以约定，虽然原告为了解决纠纷支付了相应的律师费用，可以视为原告因被告违约行为而造成的损失，根据“人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院认为原告违约金的诉请已经能够弥补原告此部分损失，因此，对原告律师费的诉请，本院不予支持。七、关于责任承担主体问题。首先，根据“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，被告李小平系《物业租赁合同》的承租方，其作为合同的相对方应当对该租赁合同承担义务。其次，从被告中金公司多次向原告发出承诺函的实际情况来看，被告中金公司在被告李小平签订租赁合同后已经实际享有合同权利或者履行合同义务，根据“公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，对原告要求被告中金公司承担合同责任的诉请，本院予以支持。最后，对被告中金公司提出的被告李小平签订合同行为非个人行为，其作为自然人依法不应当承担责任的答辩意见，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条、第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告盛玥、盛小进与被告李小平在2015年7月20日签订的《物业租赁合同》于2017年11月22日起解除；二、被告李小平在本判决生效之日起十五日内将承租房屋腾空完毕并恢复原状；三、被告李小平在本判决生效之日起十五日内一次性向原告盛玥、盛小进支付租金561674.7元（被告李小平还应向原告支付以合同约定的2017年8月1日至2018年7月31日年租金376658元标准自2017年11月23日起至实际腾房之日止的后续房屋占用使用费）；四、被告李小平在本判决生效之日起十五日内一次性向原告盛玥、盛小进支付物业费、水电费合计65254.49元（被告还应向原告按1798.65元/月的标准支付自2018年1月1日至实际腾房之日止的物业管理费）；五、被告李小平在本判决生效之日起十五日内一次性向原告盛玥、盛小进支付违约金56167元；六、被告湖南中金盛瑞投资有限公司对被告李小平上述债务承担连带清偿责任；七、驳回原告盛玥、盛小进的其他诉讼请求；如果本案被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13419元，由原告盛玥、盛小进负担3419元，被告李小平、湖南中金盛瑞投资有限公司共同负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  肖和平人民陪审员  肖红丽人民陪审员  李曼玲二〇一八年二月二日书 记 员  廖若莎附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿其他损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。第三条发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后有证据证明发起人利用设立中公司名义为自己的利益与相对人签订合同，公司以此为由主张不承担合同责任的，人民法院应予支持，但相对人为善意的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。