四川省达州市达川区人民法院民 事 判 决 书(2018)川1703民初2681号原告：黄学贵，男，汉族，1972年11月9日出生，住四川省达州市达川区。委托诉讼代理人：于昌安，达州市达川区法通法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：曹峻峰，达州市达川区法通法律服务所法律工作者。被告：余绍珍，女，汉族，1954年5月3日出生，住四川省达州市达川区。委托诉讼代理人：朱世健，四川果然律师事务所律师。原告黄学贵与被告余绍珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月15日公开开庭进行了审理。原告黄学贵的委托诉讼代理人于昌安、曹峻峰，被告余绍珍的委托诉讼代理人朱世健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄学贵向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的房屋买卖合同有效；2.依法判决被告立即将出卖的住房壹套和工具房壹间交付原告所有、使用；3.依法判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年4月17日，被告女儿蒋起辉（曾用名：蒋启辉）急需资金周转，在原告处借现金20万元，原告按蒋起辉指定将该借款以银行转账方式汇入张善德个人账户，原告与蒋起辉口头约定借款只周转几天，蒋起辉未向原告出具借条。2018年4月29日，经原告与被告及其女儿协商，被告及其女儿向原告出具借条一份，并自愿用被告位于安置房作抵押。2018年6月10日，经原、被告自愿协商一致，双方签订了《买卖协议》，被告将位于达川区水桶坝安置房13区2幢3-1号住房壹套，工具房壹间作价32万元出卖给了原告所有。签订《协议》当日经双方算账，扣减被告及其女儿蒋起辉在原告处借款20万元，扣减被告女儿蒋起辉2018年1月至5月底在黄红量处的借款14000元、陈亮处借款67000元，李静处借款40000元，被告向原告出具了收条一份，收到原告全部购房款32万元。同日被告将住房和工具房内的可移动物品搬离，把住房和工具房交付给了原告。2018年6月12日上午9时许，达州市公安局达川区分局平滩乡派出所通知原告，告知被告余绍珍在派出所反映其住房和工具房卖了后，无处居住，要求派出所帮助解决，派出所建议原告让被告在出卖房中暂时居住，如双方协商不成，可经诉讼程序解决，当天原告就将房屋钥匙经派出所给了被告，让其暂住，但原告要求被告尽快找房，时间不能过长。而时至今日被告不另找住房，拒绝将出卖住房和工具房交还给原告，以致形成纠纷。综上，原、被告的买卖合同关系成立，被告拒绝将出卖的住房和工具房交还原告的行为损害了原告的合法权益，现诉讼来院，望依法支持原告的诉讼请求。原告黄学贵为证明其主张，向本院出示了下列证据：1.黄学贵、余绍珍身份证复印件，证明原、被告的身份及主体资格情况；2.转账汇款回执单、借条，证明：（1）.2018年4月17日原告按被告女儿蒋起辉的要求，汇款20万元到张善德个人账户；（2）.2018年4月29日被告及其女儿蒋起辉向原告出具借条一份，借条载明：“蒋起辉在黄学贵处借得人民币20万元，以平滩安置房13区1号1楼作为抵押，如不能如期归还，安置房由黄学贵处置”；3.买房协议、余绍珍出具收条、余绍珍确认收条并盖手印照片、微信转账记录、李静、陈亮、黄红量出具收条，证明：（1）.原告与被告于2018年6月10日签订了《卖房协议》，被告自愿将水桶坝安置房13区3-1房屋作价32万元卖给原告；（2）.签订《协议》当天原告与被告算账后，将原告向被告支付的20万元借款及被告女儿蒋起辉在李静、陈亮、黄红量处借款121000元抵做购房款，其中李静、陈亮、黄红量处的借款由原告在购房款中支付，被告向原告出具了32万元全部购房款收条；4.平滩乡石峰村村委会证明、石峰村五组安置房村民选房登记表，证明：（1）.达川区平滩乡石峰村村委会于2018年7月10日出具证明一份，证明平滩乡场镇安置点的安置还房实行“套房＋工具房”进行配套安置还房，五组村民余绍珍的的套房和工具房位置均为13-2-3-1，该套房和工具房为一个房产整体；（2）.石峰村五组安置房村民选房登记表载明被告选中13-2-3-1套房＋工具房，由被告女儿蒋起辉签字确认；5.李静、王兵、黄红量调查笔录、周厚奎证明、何能安证明，证明：（1）.被告女儿蒋起辉在原告处借款20万元，原告于2018年4月17日按蒋起辉要求汇款20万元到张善德个人账户，2018年4月29日被告及其女儿向原告出具借条一份，并自愿用被告平滩安置房作抵押；（2）.2018年6月10日，原、被告自愿协商一致，签订了《买卖协议》，被告将位于达川区住房＋工具间作价32万元出卖给原告，原告将被告及其女儿的借款20万元以及蒋起辉在李静、陈亮、黄红量处借款121000元抵做原告应交的购房款，2018年6月10日被告向原告出具32万元全部购房款收条；（3）.被告在签订《买卖协议》的当天就将房屋及工具房腾空，原告对该房屋及工具房进行了换锁；6.视听资料及内容说明，证明：被告及其女儿于2018年4月29日向原告出具的借条、2018年6月10日原、被告签订的买房协议及被告向原告出具的32万元全部购房款收条，均系被告真实意思表示。被告余绍珍经质证其质证意见为：1.对证据一无异议；2.对证据二，我方认为转款真实性无异议，关联性有待证据支持，借条与本案没有关联性，有待证据确认；3.对证据三《卖方协议》的真实性无异议，合法性有异议，因余绍珍签订该协议的时候不是其真实意思表示，且签订协议后立即报警可以证明。协议上没有32万这些事实的出现，协议不是被告真实的意思。且余绍珍是否是唯一的产权人，该房屋的性质是安置房，性质不明，不得对外进行出卖。借条上相加是321000元，而不是原告所述的32万，可见其不是真实的。收条跟协议持一个意见，李静、陈亮、黄红量所出具的收条的真实性我方不清楚，与本案无关联；4.对证据四证明的内容是真实的，但是本案涉及房屋是被告及其家人共计6人共同安置在内的，我方有证据可以证明；5.对证据五，证人应当出庭作证，因证人未出庭作证，所以还需其他证据加以佐证，所以证据五不能作为本案定案证据使用。被告余绍珍辩称：一、原告诉称部分不属实:1.原告诉称被告女儿借款一事答辩人根本不知情，借条签字是女儿蒋起辉要求去帮忙签字解决她借钱的事，自已本就不识字，在不知情的情况下的签字，该签字行为不是被告真实意思表示;2.原、被告双方并非自愿协商一致将房屋作价32万元出卖给原告，并非自愿将被告及女儿蒋起辉在原告处借款20万元，以及在在黄红量处借款14000元，陈亮处借款67000元，李静处借款40000元抵作购房款，被告根本就不知蒋起辉在黄红量、陈亮、李静处有借款。二、从法律角度上看双方签订的买卖合同是无效合同：1.根据《民法总则》第一百四十三条规定:行为人具有相应的民事行为能力;意示表示真实;不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中被告然被告是一个完全民事行为能力人，但不识字，对买卖协议的内容不知情，不是其真实意思表示;根据《民法总则》第一百五十一条规定:一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。该房屋现在的产权是否明确，是不是余绍珍的合法财产，余绍珍是不是唯一的合法产权所有人，没有证据支持的情况下，就是违背了法律、行政法规的强制性规定;2.在被告的这样家庭中不只是她一个人享有该房的所有权，其居住在一起的还有大家庭中的六个人，其安置也是以六个人安置的，只是写的户主的名字而已，至今该房是以六个人的名义在居住，其产权是由六个人共同共有，且其他债权人未在协议上签字，故原被告之间签订的买卖合同是原告恶意患通损害被告家人及第三人的利益;其次，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条:当事人签订买卖合同作为民间借贷的担保，借款到期后借款人不能还款，借款人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明，变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回诉讼请求。《物权法》第一百八十六条:抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押物归债权人所有;该法律依据明确规定在不能履行到期债权时，抵押物不能直接抵债来实现债权，有损当事人双方或者第三人的利益;综上所述，从事实与法律两方面都不能支持原告的诉讼，请求驳回原告的诉讼请求。被告余绍珍为证明其主张，向本院提交下列证据：1.余绍珍身份证复印件一份，证明余绍珍个人的身份情况；2.余绍珍户口本复印件一份，证明在余绍珍户口名下除了有自己户口外，还有蒋起辉也是同一户口；3.石峰村委会证明1，证明：余绍珍与其女儿蒋起辉同属一个户口，余绍珍之子蒋华与蒋华之子蒋峰，长女蒋钰涵、二女蒋钰彤同属一户口，以上五人分户未分家，于2014年一起安置在水桶村3区3-1房屋；4.石峰村委会证明2，证明余绍珍与蒋兴玥在1979年12月结婚，婚后1982年9月23日生育一子，取名蒋华，1992年2月24日生育一女取名蒋起辉；蒋兴玥在2008年4月13日去世；5.蒋华一家人户口登记情况，证明蒋华户口上除蒋华外还有梁梓锋、蒋玉涵、蒋钰彤同在一户口。原告经质证其质证意见为：1.对证据一无异议；2.证据二与本案没有关联性；3.证据三只能证明被告家里人口信息，不能以证明的形式达到被告的证明观点，被告应当提交房屋产权原始证件来证明其目的；4.证据四与本案无关联性。本院经审理认定的事实如下：2018年4月17日，被告余绍珍及其女蒋起辉在原告处借款20万元，原告通过中国工商银行股份有限公司达州达川支行转账给被告指定账户。2018年4月29日，被告余绍珍及其女蒋起辉向原告出具借条一份，借条载明：“本人蒋起辉于2018年4月29日在黄学贵处借得人民币200000（贰拾万元整），以平滩安置房13区1号1楼作为抵押，定于2018年10月归还，如不能如期归还，安置房由黄学贵处置，以此为据！借款人：余绍珍、蒋起辉。借款日期：2018年4月29日。见证人：王兵”。另查明，蒋起辉分别于2018年1月24日、2018年5月27日、2018年5月31日在李静处共计借款4万元；蒋起辉分别于2018年1月25日、1月29日、3月11日、4月10日、5月31日分五次在陈亮处借款共计6.7万元；蒋起辉分别于2018年4月27日、5月10日分两次在黄红量处借款共计1.4万元。2018年6月10日,原告黄学贵（买方）与被告余绍珍（卖方）签订《卖房协议》：“现经甲方乙方协商，乙方将水桐坝安置房13区三-1卖给甲方，金额320000元，大写叁拾贰万元整，付款方式：一次性付清。甲方、乙方双方签字即刻生效。甲方：黄学贵，乙方：余绍珍，在场人：王兵、李静、余绍美，2018年6月10日；余绍珍之女蒋起辉在李静、陈亮、黄红量三人处借款共计121000元转移给被告余绍珍，由原告黄学贵代被告余绍珍支付在李静、陈亮、黄红量三人处借款共计121000元用于抵付购房款，同日李静出具收条一张，内容：“今收到黄学贵现金人民币40000元，（大写：肆万元整），系余绍珍女儿蒋起辉在本人处的借款，从黄学贵支付余绍珍购房款中扣减”；同日陈亮出具收条一张，内容：“今收到黄学贵现金人民币67000元，（大写：陆万柒仟元整），系余绍珍女儿蒋起辉在本人处的借款，从黄学贵支付余绍珍购房款中扣减”；同日黄红量出具收条一张，内容：“今收到黄学贵现金人民币14000元，（大写：壹万肆仟元整）系余绍珍女儿蒋起辉在本人处的借款，从黄学贵支付余绍珍购房款中扣减”。被告余绍珍及其女儿蒋起辉将在原告处借款20万元抵作购房款，被告余绍珍当日出具收条一份，收条载明“今收到黄学贵购房款320000.00元，大写叁拾贰万正，收款人：余绍珍，2018年6月10日”。同时查明，13区三-1系达州市达川区水桶坝村、石峰村及桥梁石村安置房，位于达州市达川区，登记户名系余绍珍，编号：13-2-3-1，包括住房一套（面积108.66平方米）及工具房一间（39.47平方米）。本院认为，关于原告是否足额支付购房款问题。原告黄学贵已代被告余绍珍支付了在李静、陈亮、黄红量三人处借款共计121000元用于抵付购房款，被告余绍珍及其女儿蒋起辉将在原告处借款20万元抵作购房款，有被告余绍珍向原告出具的支付购房款的收条予以证实，其债权债务转移已完成，根据《合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外”之规定，本案债权债务转移合法有效，应认定原告已足额支付购房款。关于《卖房协议》效力问题。原告黄学贵于2018年6月10日与被告余绍珍签订《卖房协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，本院予以确认，该协议对双方当事人具有约束力，原、被告应当按照合同约定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务，本案原告按照双方签订的《卖房协议》的约定支付了全部购房款，已全面履行了交付全部价款的义务，被告应当按照约定将案涉13-2-3-1住房及工具房交付给原告占有、使用，位于达州市达川区工具房应归原告所有。故对原告要求依法确认原、被告签订的房屋买卖合同有效，并依法判决被告立即将出卖的住房壹套和工具房壹间交付原告使用、所有的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称被告及其女蒋起辉在原告处借款不知情，原、被告签订的《卖房协议》及被告及女儿蒋起辉在原告处借款20万元、在黄红量处借款14000元，在陈亮处借款67000元，在李静处借款40000元抵作购房款不是其真实意思表示，且案涉房屋系家庭共有财产，其他债权人未在协议上签字，故双方签订的买卖合同是无效合同，但没有提供足够证据予以证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第八十条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告黄学贵与被告余绍珍于2018年6月10日签订的《卖房协议》有效；二、位于达州市达川区工具房归原告黄学贵所有，被告余绍珍在本判决生效后三十日内将其交付给原告黄学贵占有、使用；案件受理费3050元由被告余绍珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员 秦 鸿二〇一八年八月二十二日书记员 易婷婷