上海市闵行区人民法院执 行 裁 定 书（2018）沪0112执异7号案外人：杨某某，男，1976年6月19日出生，汉族，住址浙江省宁波市江**百丈东路**-1。案外人：赵某某，女，1982年7月17日出生，汉族，住址安徽省肥东县店埠镇杨坝村下**。上列案外人共同委托代理人：沈奇、孟林龙，上海祺道律师事务所律师。申请执行人：刘恩武，男，1969年10月9日出生，汉族，住，住址上海市长宁区/div>申请执行人：黄岭，女，1972年2月14日出生，汉族，住，住址上海市长宁区/div>被执行人：黄顺勇，男，1973年9月23日生，汉族，住，住址上海市闵行区/div>本院依据2016年12月1日作出的已某发生法律效力的上海市闵行区人民法院(2016)沪0112民初15160号民事判决书，在执行申请执行人刘恩武、黄岭与被执行人黄顺勇房屋买卖合同纠纷一案中，案外人杨某某、赵某某对于本院已某实施的财产保全措施的行为提2异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人杨某某、赵某某异议称：请求中止对上海市闵行区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的执行；解除对系争房屋的查封。2016年3月1日，案外人与黄顺勇通过中介在“二手房合同网上备案系统”办理了上海市房地产买卖合同登记备案手续，即“网签”手续。合同约定黄顺勇将名下系争房屋转让给案外人，转让价款300万元，并于2016年10月31日前完成过户。根据《物权法》第二十一条第一款关于预告登记的规定，案外人认为“网签”与预告登记的法律效果是一样的。合同签订后，案外人陆某向黄顺勇支付了购房款已达XXXXXXX元，另按法院要求尚有662500元由法院代管。故案外人实际支付金额已超过约定的购房款，且已于2016年4月1日实际入住涉案房屋，缴纳水、电、气等费用。及至2016年6月15日，法院以(2016)沪0112民初15160号民事裁定查封了系争房屋，导致系争房屋不能按约办理过户手续，案外人对此没有过错。案外人上述情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。案外人杨某某、赵某某提交的证据为：上海市房地产买卖合同，证明案外人与黄顺勇之间的房屋买卖合同关系且合同合法有效；定金5万元收据，购房款95万元收据、银行转账凭证，购房款30万元银行转账凭证，法院代管款238万元收据，8万元借条，房屋抵押权人缪世杰出具的收款XXXXXXX元收据，房屋抵押权人吕嬿雯出具的收款573000元收据，证明案外人已按照合同约定支付全部购房款；房屋交接书，系争房屋电费、燃气费、水费、宽带费、物业费缴费凭证，证明案外人于系争房屋被首次查封前的2016年4月1日已某合法占有房屋；上海市不动产登记簿，证明系争房屋产权人及房屋查封情况，案外人实际入住时间早于首封时间，未过户非因案外人原因；黄顺勇及与李平英自愿离婚协议书，闵行法院(2014)闵民一(民)初字第6675号民事调解书，宝山法院(2017)沪0113民初4468号案庭审笔录，证明系争房屋的产权为黄顺勇所有；闵行法院(2016)沪0112民初32399号民事判决书，证明案外人与黄顺勇的房屋买卖合同及其履行情况，合同合法有效，系争房屋不能办理过户的原因在于法院查封，不具备过户条件。申请执行人刘恩武、黄岭对于案外人杨某某、赵某某提交的证据的真实性没有异议，但其认为其与黄顺勇之间买卖合同早于案外人签订的合同，案件也经法院判决解除合同，黄顺勇退还购房款，但至今黄顺勇仍未归还购房款。根据案外人提1的证据，除了130万以外，其余款项都是在法院查封之后支付的；案外人明某系争房屋上存在争议，仍然支付的款项不能作为房款。系争房产的产权人是黄顺勇，应当维持对房屋的查封，继续执行。被执行人黄顺勇经本院通知，未到庭参与听证审查，其提交的答辩意见为：1.我与杨某某、赵某某之间的房屋买卖合同，经法院审理结案仍无法继续履行，法院驳回杨某某、赵某某的诉讼请求，加之本人当前赡老携幼已无其他房居住，此房更不能履行后续过户手续。本人已于2018年1月16日向杨某某、赵某某发出“关于终止与杨某某赵某某房屋买卖合同的通知函”。2、杨某某、赵某某共计支付购房款壹佰叁拾万元整。至于双方意向向杨某某、赵某某借款80万元暂存法院代管款账户，在2017年1月12日借条明确约定，此借款若在2017年3月31日前办理过户手续则此借款转为房款，若在2017年3月31日前未办理过户手续则此借款按照月息1200元支付全额利息。因此，此笔款项实为借款。至于杨某某2017年6月26日支付缪世杰XXXXXXX元、吕雯嬿573000元并非本人要求或予以授权，本人对此笔款项不予以认可。3、房屋交接书明确约定，因政策及不可抗原因，杨某某、赵某某贷款不成违约的，黄顺勇退还所收人民币壹佰叁拾万元后，杨某某、赵某某在2016年10月31日交房给黄顺勇。涉案房屋因涉及诸多纠纷被司法冻结，当前已构成不可抗原因。4、2014年1月-2016年9月物业管理费确属本人请杨某某代为支付，本人予以认可。5、涉案房屋虽收取部分房款，但并未办理产权转移手续，依据物权法及国家相关法律法规，此房屋产权仍属于本人所有。本院查明，依据上海市闵行区人民法院(2016)沪0112民初15160号民事判决书确认的原告刘恩武、黄岭(反诉被告)与被告黄顺勇(反诉原告)房屋买卖合同纠纷一案审理查明：黄顺勇系位于上海市闵行区沪青平公路******房屋的产权人。2015年10月21日，刘恩武、黄岭(作为买受人，签约乙方)与黄顺勇(作为出卖人，签约甲方)签订《上海市房地产买卖合同》1份，约定甲乙双方通过太平洋公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的位于上海市闵行区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积为132.2平方米，转让价款为228万元。2015年10月22日，刘恩武、黄岭至上海市闵行区房地产交易中心查阅了涉案房屋的登记信息，根据该登记信息记载的内容得知涉案房屋除了有抵押权人缪世杰、吕嬿雯于2015年5月29日设定的150万元债权抵押外，涉案房屋还于2015年10月9日被上海市宝山区人民法院因(2015)宝民一(民)初字第8410号所有权确认纠纷案被司法查封。2015年10月25日，刘恩武、黄岭(作为买受人，签约乙方)与黄顺勇(作为出卖人，签约甲方)签订《补充协议》1份，约定因涉案房屋被上海市宝山区人民法院正式查封，限制原因为所有权确认纠纷，甲方确认其前妻就其名下位于上海市宝山区真陈路XXX弄XXX号向宝山区人民法院主张享有所有权，而非对涉案房屋主张所有权，现经双方友好协商，就此达成如下协议：1、甲方应于2016年3月31日之前办妥该房屋查封信息解除手续，则甲乙双方继续履行本次交易，交易流程手续顺延，且双方办理产权过户时间不得迟于2016年6月30日，乙方根据2015年10月21日签订的《上海市房地产买卖合同》房款64万元的付款时间延迟至甲方办妥查封解除手续后3日内，其余付款时间及流程随之顺延。……2016年5月24日，刘恩武、黄岭以诉称之理由向本院提起诉讼。另查明，涉案房屋上的司法查封于2016年2月中旬解除，黄顺勇于2016年3月1日与案外人杨某某、赵某某签订了网上备案的《上海市房地产买卖合同》，将涉案房屋以300万元的转让价另行出售给了案外人杨某某、赵某某。本院(2016)沪0112民初15160号民事判决书认为，……另根据双方签订的《补充协议》约定，双方应于黄顺勇解除查封手续后5日内至中介方按照原交易合同的交易条件签订网络版本的《上海市房地产买卖合同》，现黄顺勇在司法查封解除后，未按约与刘恩武、黄岭签订网络版本合同，而将涉案房屋高价另行出售他人，其行为显已构成违约，刘恩武、黄岭有权依约解除双方就涉案房屋签订的买卖合同及相关协议。关于合同及协议解除时间，本院以刘恩武、黄岭提2变更诉讼请求要求解除合同的时间2016年7月15日为合同解除日。上述合同及协议解除后，黄顺勇理应向刘恩武、黄岭返还已收取的房款5万元，并承担相应的违约责任。综合考虑黄顺勇违约的主观恶意、刘恩武、黄岭的实际履约情况、对刘恩武、黄岭造成的实际经济损失以及当前房屋市场价格波动等因素，本院酌定由黄顺勇赔偿刘恩武、黄岭违约金30万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、刘恩武、黄岭与黄顺勇就位于上海市闵行区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》及《补偿协议》于2016年7月15日解除；二、黄顺勇于本判决生效之日起十日内返还刘恩武、黄岭购房款5万元；三、黄顺勇于本判决生效之日起十日内支付刘恩武、黄岭违约金30万元；四、驳回黄顺勇的其余反诉诉讼请求。同时查明，依据本院2017年7月14日作出的已某发生法律效力的(2016)沪0112民初32399号民事判决确认的原告杨某某、赵某某与被告黄顺勇、第三人缪世杰、吕嬿雯房屋买卖合同纠纷一案审理查明：2016年3月1日，原告杨某某、赵某某(签约乙方，买受人)与被告黄顺勇(签约甲方，卖售人)签订买卖合同，合同约定：甲、乙双方通过居间方居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，涉案房屋具体状况如下：(一)甲方依法取得的房地产权证号为：闵XXXXXXXXXX；(二)涉案房屋坐落：沪青平公路XXX弄XXX号XXX室号(部位：3号1305室)，房屋类型：公寓，结构：钢混；(三)房屋建筑面积：132.2平方米；……(七)甲方转让涉案房屋的相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)。甲方保证已如实陈述涉案房屋权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的涉案房屋具体状况充分了解，自愿买受该涉案房屋。甲、乙双方经协商一致，同意上述涉案房屋转让价款共计3,000,000元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。甲、乙双方同意，甲方于2016年7月10日前腾出涉案房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的1日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。甲、乙双方确认，在2016年10月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。……合同签订当日，原告给付被告定金50,000元。2016年3月16日，被告向原告出具《首付款收据》一份，确认收到原告购买涉案房屋的首付款计950,000元。2016年7月20日，被告出具收条一份，确认收到原告购房款200,000元。2016年4月1日，原、被告对涉案房屋进行了交接验收,并签订了《房屋交接书》，上载：双方对涉案房屋进行验收交接，双方确认原告已付购房款为1,300,000元。2016年6月15日，涉案房屋因(2016)沪0112民初15160号案件而被司法查封,查封预计结束日期为2019年6月15日。2016年10月21日，涉案房屋因(2016)沪0112民初26913号案件而被司法查封，查封预计结束日期为2019年10月21日。2016年12月31日，原告基于被告于2016年12月22日庭审过程中提2的解决本案争议之方案将2,380,000元汇入本院代管款账户。2017年6月23日，原告向本院递交划款申请书，要求法院将其汇入本院的代管款款项中划出1,145,000元汇入第三人缪世杰的账户、划出572,500元汇入第三人吕嬿雯的账户，以便两位第三人办理涉案房屋的抵押注销手续。2017年6月26日，第三人缪世杰、吕嬿雯作为申请权利人向上海市闵行区不动产登记中心申请办理注销涉案房屋的抵押权登记。本院(2016)沪0112民初32399号民事判决书认为，原、被告于2016年3月1日就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应严格恪守，按约履行自己的权利义务。现原告已依约向被告支付了部分购房款，但涉案房屋因相关案件被法院采取了司法查封措施，故涉案房屋目前暂不具备办理产权转让过户手续的基础与条件。现原告要求被告协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，本院难以支持。考虑到本案纠纷的发生，系因被告的行为所致，故本案的案件受理费、财产保全费均由被告负担。被告黄顺勇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告杨某某、赵某某的诉讼请求。案件受理费30,800元，财产保全费5,000元，由被告黄顺勇负担。再查明，一、被告黄顺勇于(2016)沪0112民初32399号案审理中的辩称意见为：己方确与原告就涉案房屋签订买卖合同，且己方同意继续履行买卖合同。目前，涉案房屋存在两个抵押权，两个司法查封，债权总额达2,200,000余元。如原告将剩余购房款计1,700,000元给付已方，再向已方出借700,000余元，已方即可清偿所有债务，将涉案房屋上的抵押登记予以注销，并可请法院解除对涉案房屋的司法查封。在完成上述手续后，己方可配合原告将涉案房屋过户至原告名下。二、原、被告双方于2016年12月28日向本院表示，由原告汇付本院238万元，其中80万元作为借款给被告，用于解除涉案房屋上的2个司法查封，158万元作为购房款给付被告，用于归还抵押人的借款，以保证涉案房屋过户至原告名下。上列事实，由上海市闵行区人民法院(2016)沪0112民初15160号民事判决书，上海市闵行区人民法院(2016)沪0112民初32399号民事判决书，法庭(谈话)笔录，上海市不动产登记簿，当事人陈述、举(质)证等为证。本院认为，对于案外人提2的排除执行的异议，执行法院应当就案外人是某系适格权利人，该异议主张的权利的真实性、合法性、关联性以及能否排除执行为审查核心。本案根据案外人杨某某、赵某某主张的异议，综合举、质证的内容以及本院审查查明的事实确认，系争的上海市闵行区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋于人民法院设定司法查封之前，案外人已某与房屋所有人签署合法有效的买卖合同，并依约支付部分房屋价款，实际占有系争房屋；案件审理中，原、被告双方合意将包括剩余购房款在内的238万元案款交付本院，且作为购房款实际划付房屋抵押权人的案款达1,717,500元，而阻却房产过户登记的法定成因抑或过错之责，亦经生效判决确认为被告黄顺勇行为所致；故本案已某发生的房屋交易的客观性、合法性依法应予认同。由此，案外人杨某某、赵某某基于房屋买卖合同的设立和正当履行，其对系争房屋所拥有的权益本质上已近于物权；相比之下，该期待物权已然能够对抗申请执行人刘恩武、黄岭享有的一般债权。综上，案外人杨某某、赵某某主张的异议请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的能够排除执行的情形，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对上海市闵行区沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  孔祥虎人民陪审员  史嘉安人民陪审员  叶菊花二〇一八年二月二十二日书 记 员  蒋严玥