河南省汤阴县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0523民初747号原告（执行案外人）：朱某，女。被告（申请执行人）：于某，女。被告（申请执行人）：韩某，男。被告（申请执行人）：张某，女。三被告委托诉讼代理人：江斌，安阳市汤阴县鹏举法律服务所法律工作者。第三人（被执行人）：田某，男。委托诉讼代理人：王平，汤阴县法律援助中心指派法律工作者。原告朱某与被告于某、韩某、张某（以下简称于某等三人）、第三人田某案外人执行异议之诉一案，本院于2018年3月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱某及其委托诉讼代理人付林林，被告韩某及被告于某等三人的共同委托诉讼代理人江斌，第三人田某委托诉讼代理人王平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱某向本院提出诉讼请求：停止对安阳市开发区银杏大街街道办事处弦歌大道路南某C-9号楼3单元3至4层西户房屋的查封并解除扣押。事实与理由：原告于2016年12月1日与田某签订了房屋买卖协议，田某将位于安阳市开发区银杏大街街道办事处弦歌大道路南某C-9号楼3单元3至4层西户（所有权证号：安阳市房权证开发区字第**）房屋（以下简称涉案房屋）以60万出卖给原告。合同签订后，原告已支付全部款项并实际入住。后因被告原因致该房被查封扣押，致使原告无法实现其合法权益。原告向汤阴县人民法院申请执行异议，汤阴县人民法院以不能证明是在查封前交房驳回，但安阳市龙安区人民法院（以下简称龙安法院）生效文书已明确证明，属于认定事实错误。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起诉讼。被告于某等三人辩称，1.原告与第三人系虚假买卖，双方之间无收款凭证。（1）涉案房屋266.34平方的毛坯房按照当时每平米5000元的价格应当是133万元，何况还是经过精装修且包括地下室、室内家电，折合200万元并不过分（合每平方7509元），一个正常人不可能以60万元出售（合每平方2252元），价格过低，正印证了原告、第三人虚假买卖房屋的事实。（2）没有60万元的交款票据。按照正常交易习惯及思维，买受人都会以银行转账的形式向出卖人提供购房款，仅凭买卖协议注明已收款60万元的字迹，不能认定房屋买卖的真实性。2.原告称其已入住涉案房屋的事实不能成立，其提供的证据不能证实在法院查封涉案房屋之前已入住。3.第三人未能办理过户的原因为涉案房屋为小产权房，并非法院查封。在其他案件中，原告及张风叶代理人均认可涉案房屋系小产权房、因没有土地证不能办理过户登记的事实，即便将来涉案房屋办理了土地证，原告与第三人之间的买卖合同仍属无效合同，签订合同时小产权房不能作为商品房进行买卖。4.龙安法院（2017）豫0506民初1227号民事调解书为原告、第三人虚假诉讼的产物，涉案房屋为小产权房，不能作为商品房买卖，上述调解书应当撤销，其将另行启动审判监督程序或检察监督程序处理；未经过户登记物权不产生转移，上述调解书属于行为给付支付文书，不能代替过户登记、不能证明原告享有物权，仅限于行使形成权而依法作出的形成裁判文书，而不适用于确认之诉、给付之诉、变更之诉判决。5.价值200余万元的单元房，张风叶以200元转移给其子田某，田某又以虚拟的60万元转移给原告，张风叶欲通过两次恶意房屋买卖并借助司法程序转移资产，应驳回原告的诉讼请求。第三人田某述称，1.未过户原因是某所占土地没有土地信息，无法过户；2.龙安法院调解已充分证明涉案房屋的所有人为原告；3.第三人不欠三被告钱，查封第三人房屋不合法；4.本案不存在虚假买卖，购买涉案房屋时第三人也有出资，考虑到第三人出资及亲情关系，故房产转移给第三人，不应查封涉案房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。经审理查明，田某系田海峰、张风叶之子。因田海峰、张风叶2014～2015年期间多次借款且未归还，于某等三人分别作为原告向本院提起诉讼，本院分别于2017年6月12日、2017年6月14日、2017年6月14日作出（2017）豫0523民初885号民事判决、（2017）豫0523民初1457号民事判决、（2017）豫0523民初1459号民事判决，判决田海峰、张风叶偿还于某等三人共计120余万元及利息。上述判决生效后，于某等三人向本院申请执行。执行期间发现张风叶于2016年2月17日与田某签订《安阳市房屋买卖合同》，将其名下涉案房屋以200元价格售于田某并将该房屋转移登记至田某名下。2017年9月12日，本院立案受理原告于某等三人与被告张风叶及第三人田某、朱某债权人撤销权一案，本院于2018年6月7日作出（2017）豫0523民初2500号民事判决，撤销张风叶、田某就涉案房屋签订的《安阳市房屋买卖合同》，该案目前正处于二审审理中。（2017）豫0523民初2500号一案诉讼中，本院作出（2017）豫0523民初2500号民事裁定，查封了涉案房屋，朱某对上述裁定不服，提出异议，本院于2018年2月27日作出（2017）豫0523执异45号执行裁定，驳回了朱某的异议请求，朱某不服，提起本案诉讼。另查明，2016年12月1日，朱某与田某签订《房屋买卖协议》，约定田某将其名下的涉案房屋（包括地下室及室内家电）以60万元价格出售给朱某，其中首付10万元于2016年12月1日支付，剩余房款于2017年1月1日支付，2017年2月1日前过户。2016年12月1日，田某在上述买卖协议上注明收到房款定金10万元；2017年1月1日，田某再次在上述买卖协议上注明收到房款尾款50万元。2017年5月26日，朱某以田某为被告向龙安法院提起诉讼，要求确认其与田某就涉案房屋签订的房屋买卖合同有效并要求田某履行涉案房屋的过户登记手续，龙安法院于当日作出（2017）豫0506民初1227号民事调解书，对双方达成的田某自达成调解协议之日十日内配合朱某到房产局办理过户手续协议予以确认，该调解书于2017年6月10日生效。朱某提交其与安阳高新区集成美家装饰服务中心签订的房屋装修合同、费用汇总表、涉案房屋房屋所有权证、电信服务费发票、开发区管委会用水记录表、缴纳水电气热费票据、安阳某物业服务有限公司出具的物业费收据及2017年10月1日其在涉案房屋居住的证明、李保玉及谷勇杰出具的居住证明、其网购配送地址截图、窗帘壁纸等家装物品的购物凭证等，以证实其购买涉案房屋后，对房屋进行装修且已在涉案房屋居住，并要求田某协助办理过户登记手续，涉案房屋因被查封导致执行程序无法进行，未办理房屋过户手续并非由于其本人原因。于某等三人对《房屋买卖协议》、装修合同等证明朱某入住涉案房屋的证据均不予认可，认为60万元的房款无银行转账等交易手续，不能证实房屋买卖的真实性，水电气热费票据缴费人为开发区管委会、张风叶、田海峰及其他与本案无关人员，证人未到庭作证证言不能采信等，认为上述证据不能证实朱某在涉案房屋居住。田某对朱某提交的证据均无异议，认为朱某系善意取得且实际占有使用，亦认可涉案房屋系小产权房，2012年张风叶购买涉案房屋时房款有其部分出资，其与朱某均无过错，但是未提交证据证实其所述。朱某称因涉案房屋老旧，系砖混结构的小产权房，且田某要求一次性付清房款，故房屋价款为60万元；于某等三人对此认为朱某自认涉案房屋系小产权房，小产权房不允许买卖，其与田某的买卖合同无效，2012年田某时年16岁，不具备出资能力，张风叶将涉案房屋过户给田某时其已负债150多万，足以证明系恶意转移资产。还查明，经本院询问，安阳某物业服务有限公司称其公司进驻某后，朱某前来交物业费时表示其购买了涉案房屋，根据朱某之前交物业费时留下的信息其公司变更登记了户主信息，物业公司并未至业主家中走访，至于朱某是否在涉案房屋居住其公司并不清楚，某小区土地信息不全，一直不能办理过户，原来的开发商倒闭了，国资委下面的破产管理人向不动产登记中心缴纳费用后，自2017年11月20日才可以正常办理过户手续。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，双方签订合同，应当遵守法律、行政法规，不得扰乱社会经济秩序。本案中，朱某主张其与田某签订的《房屋买卖协议》真实有效，但是未提交任何房款交易手续，此举有悖于日常交易习惯，且其与田某均称涉案房屋为小产权房，应明知不能按照合同约定办理过户登记，其购买涉案房屋支付的对价非合理价格，其提交的证据亦不足以证实其在涉案房屋长期性、连续性居住，不构成善意取得。根据规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，但是龙安法院（2017）豫0506民初1227号民事调解书并非人民法院根据查明事实所作出的判决或裁定，认定朱某对涉案房屋享有所有权，导致物权变更，而是对朱某、田某之间就涉案房屋过户事宜达成的一致调解意见所作的确认，当事人之间订立变更不动产物权的合同，合同效力并非当然等同于物权效力，故朱某对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，对原告朱某的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条，《中华人民共和国物权法》第七条、第九条、第十四条、第十五条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告朱某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告朱某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  徐 艳审 判 员  刘 炳人民陪审员  石慧云二〇一八年八月十三日书 记 员  仝月琦