北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终10073号上诉人（原审被告）：北京怡江创业酒店管理有限公司。法定代表人：沈洪岩，经理。委托诉讼代理人：张华，男，北京怡江创业酒店管理有限公司员工。被上诉人（原审原告）：中国人民武装警察部队黄金指挥部。法定代表人：王奎斌，副司令员。委托诉讼代理人：李某，北京市维泰律师事务所律师。上诉人北京怡江创业酒店管理有限公司（以下简称怡江公司）因与被上诉人中国人民武装警察部队黄金指挥部（以下简称武警黄金指挥部）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初14990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。怡江公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判武警黄金指挥部返还保证金50万元（不予抵扣），并将可移动物品返还给怡江公司，如无法返还请求折价。事实和理由：1.怡江公司自2007年11月承租后对原有办公大楼的基础设施进行了大规模更新，总体投入高达580万元，应获得武警黄金指挥部的补偿。2.武警黄金指挥部建造干部公寓历时十几个月，严重影响怡江公司的正常经营，武警黄金指挥部承诺的补偿一直未能兑现。3.现有酒店正常经营期间的一些物品，武警黄金指挥部始终不允许怡江公司拉走，折合价值300余万元。武警黄金指挥部辩称，不同意怡江公司的上诉请求，二审法院应予驳回。武警黄金指挥部向一审法院起诉请求：1.怡江公司支付房屋租金444万元；2.怡江公司支付2017年8月至11月电费107268.09元；3.怡江公司支付违约金80万元，从2017年7月25日，以444万元为本金按日千分之一计算违约金到2018年1月24日，共计6个月；4.怡江公司将公司工商注册地址迁出。一审法院认定事实：怡江公司系以酒店管理、住宿等为经营范围的有限责任公司。2012年12月26日，武警黄金指挥部、怡江公司签订《武警部队房地产租赁合同》，约定：武警黄金指挥部将北京市朝阳区×出租给怡江公司，建筑面积4485.54平方米，场地面积652.43平方米，租赁用途宾馆、酒店，租赁期限自2012年11月1日至2017年11月1日。年租金422万元，按半年结算、银行转账支付，每年1月和7月前十日支付。合同签订后十日内，怡江公司支付保证金50万元，怡江公司未履行合同约定义务的，武警黄金指挥部不退还保证金，并有权要求怡江公司支付违约金。租赁期间，怡江公司在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得武警黄金指挥部书面同意，全部费用由怡江公司承担，权属归武警黄金指挥部所有，租赁期满时，必须无偿移交给武警黄金指挥部。怡江公司违反合同约定，应支付违约金10万元。怡江公司逾期交付租金及有关费用，每逾期一日，按欠交费用总额的千分之三加收违约金等。2017年5月5日，武警黄金指挥部向怡江公司发函，写明：怡江公司自2015年11月以来未能按合同约定支付租金，共欠租金844万元，经协商，怡江公司于2017年3月24日支付100万元，并承诺剩余744万元从4月至7月，每月中旬支付150万元，8月中旬支付剩余144万元。现怡江公司未履行约定，武警黄金指挥部要求怡江公司履行承诺等。2017年5月9日，怡江公司出具《承诺函》，写明：关于欠付部分租金一事，由于目前资金比较紧张，具体支付如下：5月25日支付100万元，6月25日支付100万元，7月25日支付110万元，8月25日支付190万元，9月25日支付剩余144万元等。2017年5月26日、6月26日，怡江公司分别通过银行转账向武警黄金指挥部支付租金89万元、11万元、100万元。2017年7月10日，武警黄金指挥部向怡江公司发函，写明：案涉房屋租赁合同协议到期后自然终止，不得续签，合同到期之日，武警黄金指挥部将依法收回案涉房屋，请怡江公司提前做好相应准备工作，到期后返还该房屋及附属设施等。2017年7月13日，怡江公司书面签收该函。2017年7月21日，怡江公司向武警黄金指挥部回函，称：自2007年9月怡江公司承租案涉房屋用于酒店经营，对案涉房屋进行了大量的装修改造及设备更换工作，投资额达1600多万元，施工持续9个月，2008年开业不久，武警黄金指挥部又在酒店旁建干部公寓，前后10个多月，严重影响酒店正常经营，因此，怡江公司承租后的前两年根本没有正常收入。2012年续签合同后，怡江公司又于2014年对酒店更新换代，再次投入1400多万元，经过努力，2015年客源及经营状况趋于稳定，进入投资回报的最佳时机，我们本想着继续租赁房屋才于2014年升级改造，现在投资无法收回，工程、材料、增加的设施设备都没有摊销完毕，合同到期后很难找到合适的场地继续开展经营，我们遭受了很大的损失。怡江公司希望武警黄金指挥部可以允许酒店经营至2018年8月31日，补偿怡江公司的损失等。2017年8月8日，武警黄金指挥部向怡江公司回函，称：1.不同意怡江公司继续经营至2018年8月31日；2.2008年我方修建公寓影响经营仅为怡江公司一面之词，且2007至2012年的合同已经履行完毕，没有理由在现行合同有效期内提及；3.怡江公司的装修投资和期限，完全是怡江公司商业决策，并非我方要求，怡江公司要求补偿没有法律及合同依据等。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，武警黄金指挥部、怡江公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，具有法律约束力，双方均应依约履行。按照租赁合同约定，怡江公司负有支付租金的合同义务，现根据2017年5月9日怡江公司出具的《承诺函》及转账记录可知，怡江公司尚欠付租金444万元，法院不持异议并予以确认。对于保证金，怡江公司此前交纳保证金50万元，武警黄金指挥部主张折抵租金并无不当，法院予以确认并依法从444万元中予以扣除。对于怡江公司抗辩的扣除工程相关费用，怡江公司并未举证证明相关事实及支出，且双方租赁合同明确约定怡江公司在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得武警黄金指挥部书面同意，全部费用由怡江公司承担，权属归武警黄金指挥部所有，租赁期满时，必须无偿移交给武警黄金指挥部；同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。因此，怡江公司抗辩意见并不符合合同约定及法律规定，本院不予采纳。对于违约金，怡江公司未按照租赁合同约定期限在每年1月、7月支付租金，此后亦未按照《承诺函》支付租金，怡江公司行为构成违约，依法应当承担相应的违约责任。但是，怡江公司抗辩合同约定的违约金金额过高，武警黄金指挥部亦未举证证明其实际损失，武警黄金指挥部按照日千分之一的标准计算的违约金明显过高，故法院以武警黄金指挥部的合理实际损失为基础，兼顾合同履行情况、双方系协商一致变更的支付期限、双方主观过错情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情判处违约金100000元。对于2017年8月至11月的电费，双方均确认怡江公司欠付金额为107268.09元，法院予以确认。武警黄金指挥部主张怡江公司迁出工商注册并不属于法院处理民事纠纷范围，双方可另行解决。一审法院判决：一、怡江公司于判决生效后七日内向武警黄金指挥部支付剩余租金3940000元；二、怡江公司于判决生效后七日内向武警黄金指挥部支付违约金100000元；三、怡江公司于判决生效后七日内向武警黄金指挥部支付2017年8月至11月的电费107268.09元；四、驳回武警黄金指挥部的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，武警黄金指挥部与怡江公司签订的武金〔2012〕0500034号《武警部队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。本案中，双方对于怡江公司拖欠的房屋租金以及电费金额均无异议，本院予以确认。关于武警黄金指挥部的主体资格，怡江公司对此提出异议，但并未提供证据予以佐证，本院对此不予支持。关于怡江公司主张武警黄金指挥部应予补偿的房屋装修损失以及因建造干部公寓对酒店营业的影响等，均发生在武金〔2012〕0500034号合同签订之前，故与双方结算前述合同项下的金额并无直接关联。关于保证金的支付，怡江公司主张应予退还，但因怡江公司拖欠武警黄金指挥部房屋租金及电费，故一审法院将保证金折抵前述欠款并无不当。关于案涉房屋中留存物品交接问题，双方同意案外协商解决，本院对此不持异议。综上所述，怡江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49230元，由北京怡江创业酒店管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 炜审 判 员  周熙娜审 判 员  张 帆二〇一八年八月二十日法官助理  李 惠法官助理  田 晔书 记 员  刘怡然