四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0402民初4277号原告：攀枝花攀大安信物业服务有限责任公司，住所地攀枝花学院办公楼201、202室，统一社会信用代码：9151040268041744XQ。法定代表人：王文树，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：兰青颖，女，该公司副总经理。委托诉讼代理人：段春梅，四川三才律师事务所律师，执业证号：15104201511379818。被告：陈淑春，女，1974年1月19日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。委托诉讼代理人：袁孔成（系陈淑春之夫），住四川省攀枝花市东区。原告攀枝花攀大安信物业服务有限责任公司（以下简称安信公司）与被告陈淑春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告安信公司的委托诉讼代理人兰青颖、段春梅，被告陈淑春的委托诉讼代理人袁孔成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安信公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2015年11月1日至2017年10月31日期间的租金57454元、违约金17236元，合计74690元；2.判令被告支付自2017年11月1日至被告房屋时止的房屋占用费及违约金（占用费标准：年租金6万元，825平方米，每天每平方米为0.2元；违约金：按照应付未付租金的30%收取）；3.判令被告立即腾退房屋；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2014年11月1日签订《房屋租赁合同》，原告将位于攀枝花市东区（辅助房）临行房屋第一、二层楼租赁给被告，合同同时约定了租金的金额、支付方式、违约责任等。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，但被告自2015年11月至今，未按约支付租金。原告遂诉至本院，请求判如所诉。被告陈淑春辩称，原告虚构房屋拆除事实，违约终止房屋租赁关系，致使被告2015年12月11日一直处于商谈待撤离状态，根本无法正常经营；原告单方改变租赁条件，违约收回部分房屋，致使被告租用房屋经营价值严重缩水；被告2015年12月1日向原告支付了10万元房租，按照合同约定房租标准，扣除已收回房屋的租金，被告实际已向原告支付了3.7年房屋，即2018年8月前的房租已经付清；原告恶意虚构房屋拆除事实、违约收回部分租用房屋和擅自改变租赁条件的行为，给被告经营造成了极大的经济损失；请求驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《攀枝花学院（第二家属区3、4、5号家属楼及教学辅助用房）宗地图》、2011年3月25日《授权委托书》、2014年11月1日签订的《房屋租赁合同》、被告支付2014年11月至2015年10月租金的发票、2016年7月5日《授权委托书》、2017年10月10日《攀大安信物业费用催缴通知单》、陈淑春与攀枝花盛远房地产开发有限公司签订的《协议书》、2014年10月31日中国建设银行客户回单、2014年10月31日《收款收据》、2015年12月1日建设银行交易流水、2016年2月4日《收据》、2015年12月11日安信公司出具的《关于原“金沙水悦”房屋即将拆除的告知函》2份、2016年5月18日安信公司出具的《证明》、《金沙水悦·名车会所实物清点明细表》、《个人活期明细信息-新一代》、照片3张，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告举示租赁房屋的平面图，欲证明：案涉房屋面积；2.原告举示2016年8月12日《关于协商解决陈淑春诊所房屋租赁问题的会议纪要》、2017年10月10日《关于协商解决陈淑春诊所房屋租赁问题的会议纪要》，欲证明：被告仅支付了2015年11月之前的物业费，被告未再向原告支付物业费，原告多次催要，被告仍未交纳；3.原告举示2014年5月28日《攀枝花学院第十次校务会纪要》、2012年9月21日《攀枝花学院第十五次校务会纪要》、2015年12月18日《会议纪要》，欲证明：攀枝花学院科技综合大楼的建设在双方签订协议之前就已经开始规划，双方签订的《物业服务合同》已明确约定因学校建设需要被告应当腾退房屋，且原告不承担任何责任；4.原告举示《攀枝花学院第二家属区3号楼旁新建洗车场工程造价二审复核审批表》，欲证明：案涉房屋的占地面积。5.原告举示攀枝花市精图测绘有限责任公司出具的《攀枝花市东区（辅助房）建筑面积测量技术报告》，欲证明：案涉房屋面积；6.原告举示2016年2月4日金额为10万元的《收据》，欲证明：2015年12月1日，被告向原告支付的10万元既包含了租金，也包含了物业费。上述证据，证据1欲证实的内容已由证据5证实，故，对证据1，本院不予采信。证据2，其中的2017年10月10日《关于协商解决陈淑春诊所房屋租赁问题的会议纪要》，没有被告（或其委托代理人）签字，为原告单方制作，本院不予采信；其中的2016年8月12日《关于协商解决陈淑春诊所房屋租赁问题的会议纪要》，有被告的委托代理人签到记录，本院予以采信。证据3、4，来源于攀枝花学院档案馆，对其真实性，本院予以采信。证据5，系由原告申请，本院委托所进行之鉴定，被告亦对其中的面积数据无异议，本院予以采信。证据6，双方均认可2015年12月1日被告支付给原告的10万元的事实，故，对该组证据，本院采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年4月，攀枝花学院将“攀枝花学院（第二家属区3、4、5号家属楼及教学辅助用房）”进行土地使用权登记，地号为5104120020140077001，地类（用途）为科教、城镇住宅用地，使用权类型为划拨。安信公司陈述本案讼争房屋为在上述地块范围内绿地上的临时建筑，未进行登记备案。2011年3月25日，攀枝花学院授权安信公司为其代理人，全权管理学府广场沿街商屋，小区内地库房屋，1、2、3号楼地下车位临时停车，租赁等事宜，管理过程中，安信公司的一切行为，均代表攀枝花学院，与攀枝花学院的行为具有同等法律效力。2012年9月21日，攀枝花学院召开第十五次校务会，会议讨论了科创办提交的关于加快科技大楼建设前期工作的有关问题，会议决定：1、启动科技大楼建设前期立项工作；2、同意采取比选方式选择有资质的单位进行科技大楼可行性方案设计和科技大楼前期工作项目（可研、环评、安评、节能、水保）；3、前期工作启动资金由计财处统筹安排（含已安排的20万）；4、该项目可暂不办理土地出让性质的使用证书。会议还要求科创办要进一步加强与市发改委、住建局、环保局、国土资源局等市级相关部门的联系，加快科技大楼建设进度。2014年5月28日，攀枝花学院召开第十次校务会，会议讨论并原则同意了科创办提交的《攀枝花学院与四川西勘金地工程建设有限公司关于科技综合大楼建设及科技合作协议》。2014年10月31日，安信公司将讼争房屋内的设施设备清点后交付给陈淑春，并形成了《金沙水悦·名车会所实物清点明细表》。2014年11月1日，甲方安信公司（出租方）与乙方陈淑春（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于攀枝花市东区（辅助房）临街房屋第一、二层楼（不包括第三层）出租给乙方；乙方承租本合同房屋及相关设施、设备不得擅自转租、转借；本合同房屋及附属设施、设备租赁期限为三年，自2014年11月1日起至2017年10月31日止；租赁期限届满后，甲方继续出租的，乙方享有同等条件下的优先承租权；甲方应于2014年11月15日前将房屋、设备按约定条件交付给乙方；房屋及设施设备由乙方与甲方现场清算验收，制作《固定资产明细表》，并经双方签字盖章后生效；租赁期满或合同解除后，乙方需归还保持完好状态的房屋给甲方，设备除正常使用损耗以外产生的损坏乙方应承担赔偿责任，乙方与甲方验收认可后在《固定资产明细表》上签字盖章；乙方与盛远公司结清各自应当承担的费用；乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，依附于房屋的归甲方所有；房屋及设施设备的租金为每年6万元，乙方应于本合同签订之日起向甲方交纳设施设备保证金10万元，保证金不计利息；乙方租金以现金或转账方式支付，租金一年一次性支付，可打9.5折优惠，如每月或每季度支付，无折扣优惠；租赁期间，乙方因使用房屋而产生的水、电、气等费用及税费，由乙方承担，水、电费用按照学校相关标准收取费用；租赁期间，正常的房屋大型修理由甲方负责，房屋的日常修理维护由乙方负责（如下水道堵塞等）；甲方不负责乙方的装修、装饰部分的维修；乙方负责本合同附属设施、设备的维护、保养和维修，以保持其正常运行，并承担维护、保养和维修费用；因乙方故意损坏或者使用不当损坏本合同房屋或者附属设施、设备的，乙方应负责修复，乙方不修复的，按原价七折支付甲方设备费用并在保证金中扣取；乙方只能基于本合同现有房屋使用，不得变更房屋或增设其他建筑物；乙方在房屋内部装修、装饰的，费用由乙方承担，如遇解除合同造成的损失，与甲方无关，甲方不承担任何责任；甲方同意乙方将其原承租场地中的约部分洗车场和洗车设备予以转租，用于洗车美容经营业务；经甲方同意及政府职能部门的许可，乙方在租赁期间可使用本合同房屋的外墙面安置招牌或者广告，因此发生的费用由乙方承担；乙方应保证房屋第三层公共区域和通道畅通，如有变故，乙方应修建通往房屋第三层的楼梯，费用由乙方承担；若乙方在合同期内需提前终止合同的，应提前2个月告知甲方；乙方须服从和遵守学府广场小区所在的安信公司统一管理，并交纳相关物业管理服务费用；本合同房屋一楼出租的场地，洗车场应收回出租场地后交给乙方使用；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按逾期未付租金的百分之三向甲方支付违约金，如乙方连续2个月未交房租的，甲方可立即解除事同，违约金和租金在保证金中扣取；乙方擅自转租、转借房屋及设施设备，或未按约定用途使用房屋的，甲方将立即收回房屋，并不退还十万元保证金；因政策原因或学校建设需要致使合同无法履行的，甲方应提前2个月告知乙方，乙方应无条件退还房屋，甲方不承担任何赔偿责任。2014年12月23日，陈淑春向安信公司交纳租金57000元。2015年12月1日，陈淑春通过银行转账向安信公司支付10万元。2015年12月11日，安信公司发出《关于原“金沙水悦”房屋即将拆除的告知函》，要求陈淑春在2015年12月31日前办理合同终止手续，并于2016年3月31日前搬迁完毕。同日，安信公司发出另外一份《关于原“金沙水悦”房屋即将拆除的告知函》，要求陈淑春在2015年12月31日前办理相关手续，洗车场于2016年1月15日前搬迁完毕，其余场地于2016年2月11日前搬迁完毕。2015年12月18日，攀枝花学院后勤产业集团公司办公室召开会议，其中一项内容为“由于学校科技大楼即将开工，学校要求在2016年3月31日前将所有商家搬出洗车场。王文树口头请示校领导建议临街药店可暂缓，先将二、三楼及背后的洗车场收回做好书面文件，现洗车场场地作为安信维修公司库房及加工场地。安信公司于2016年1月31日收回了原金沙水悦洗车场。2016年8月12日，安信公司召开“关于协商解决陈淑春诊所房屋租赁问题”的会议，陈淑春的代理人袁孔成、罗洁以及安信公司的工作人员等参加会议。安信公司明确陈淑春诊所所在建筑可暂时保留，诊所可继续经营。诉讼中，安信公司向本院申请对案涉房屋面积进行司法鉴定，本院依法委托攀枝花市精图测绘有限责任公司对位于攀枝花市东区（辅助房）的建筑面积进行测量，产生鉴定费3000元。鉴定结论为：陈淑春诊所、聚仁堂大药（一层）建筑面积为392.18m2，洗车场（科技大楼展示中心）建筑面积为294.91m2，辅助房（二层）建筑面积为145.21m2，辅助房（三层）建筑面积为157.13m2。同时查明，本案标的房屋位于攀枝花市东区（辅助房），为临时建筑，未取得产权，安信公司亦未提交该临时建筑相应审批手续。本院认为，本案标的房屋为临时建筑，经本院释明并重新给予举证期限后，原告仍未能提供该临时建筑的相关审批手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，本案原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中关于房屋租赁的内容无效。无效的合同自始没有法律约束力，因此，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被告应当将现已承租的房屋返还给原告。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，被告应当支付其所占有该房屋期间的房屋占有使用费。对于被告认为案涉房屋的二层并未实际投入使用，不应计算租金的抗辩意见，本院认为，二层属于被告承租房屋的范围，且房屋二层也实际交付给了被告使用，至于被告如何使用其所承租的房屋，系被告自己处分占有物的行为，被告以此作为不应支付房屋占有使用费的抗辩不能成立，本院不予采纳。对于被告占有案涉房屋期间的房屋占有使用费，本院计算如下：1.2015年11月1日（实际承租之日）至2016年1月31日（原告收回洗车场之日），被告承租的房屋范围包括一、二层及洗车场，面积共832.3m2(392.18m2+294.91m2+145.21m2=832.3m2),租金应为15000元（6万元÷12个月×3个月=15000元）；2.2016年2月1日至2017年10月31日，被告承租的房屋范围包括一、二层，面积共537.39m2（392.18m2+145.21m2=537.39m2），租金应为67795.21元（6万元÷12个月×21个月×537.39m2÷832.3m2=67795.21元）；3.基于上述第2项的计算，自2016年2月1日起，被告占有范围为一、二层，在此范围内，被告每占有房屋一天，产生房屋占有使用费106.26元/天（67795.21元÷638天=106.26元/天）。关于被告2015年12月1日支付给原告的10万元款项的性质问题。虽然收取租金和物业费的主体重合，但被告在通过银行转账的方式支付该10万元款项时已注明其所支付的为租金，基于当事人的真实意思表示，该笔款项应确认为租金（房屋占有使用费）为宜。因此，被告已支付的10万元应在其应支付的房屋占有使用费中扣除，按照上述第1、2、3项计算，被告已将2018年4月11日前所产生的房屋占有使用费支付完毕,自2017年11月1日起，经过162天[（10万元-15000元-67795.21元）÷106.26元/天=162天]即为2018年4月11日。综上，原告安信公司的诉讼请求，本院予以部分支持；被告陈淑春的抗辩意见，本院予以部分采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、陈淑春于本判决生效之日起十日内腾退位于攀枝花市东区（辅助房）一层、二层房屋，将其返还给攀枝花攀大安信物业服务有限责任公司；二、陈淑春于本判决生效之日起十五内按照106.26元/天的标准向攀枝花攀大安信物业服务有限责任公司支付自2018年4月12日起至房屋腾退完毕之日止的房屋占有使用费；三、驳回攀枝花攀大安信物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1667元、鉴定费3000元，合计4667元，由攀枝花攀大安信物业服务有限责任公司负担4251元，陈淑春负担416元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审 判 长  潘雪薇人民陪审员  刘福英人民陪审员  田丰华二〇一八年八月一日书 记 员  李思琪