广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0703民初4174号原告：梁琼仙，女，汉族，住江门市蓬江区，委托代理人：梁丽萍，广东五邑律师事务所律师。被告：江门市蓬江区杜阮镇龙溪村民委员会，住所地江门市蓬江区杜阮镇龙溪村内，组织机构代码C0376621X。法定代表人：文沃明，系该村主任。委托代理人：潘启锐、林智勇，广东法大春秋律师事务所律师。第三人：江门市城乡规划局蓬江区分局，住所地江门市蓬江区港口路62号2楼，统一信用代码11440700MB2C08779G。法定代表人：莫锡灿，系该局局长。委托代理人：邓岳伦，广东广能律师事务所律师。原告梁琼仙与被告江门市蓬江区杜阮镇龙溪村民委员会(以下简称龙溪村委会)、第三人江门市城乡规划局蓬江分局（以下简称城乡规划局）合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，分别于2017年8月17日、9月4日、12月6日公开开庭进行了审理，原告梁琼仙及其委托代理人梁丽萍，被告龙溪村委会的委托代理人林智勇、潘启锐，第三人城乡规划局的委托代理人邓岳伦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁琼仙诉称：2011年7月27日，被告发布《投标须知》，公告：“2011年8月5日公开投标位于XXX的两块宅基地，面积约80平方米和98平方米，投票面积以投标前限定的实际界限为准；凡中标者中标后，不能转让该土地，一经发现，村委会将回收该土地使用权，造成的一切损失和责任由中标者负责。”等相关内容。后原告竞得其中一地块（现址为：杜阮镇龙溪村民委员会XXX号民房），并于2011年8月10日付清购地款92000元。被告于2011年8月17日向原告出具“来龙里住宅用地规划草图”，确认原告购得地块的四至及面积。购地后，原告按规申请报建房屋，但于2012年3月21日收到第三人发来的江规蓬发【2012】04号《关于梁琼仙民房用地规划申请的复函》，认定原告所购房屋靠近斜坡边，建房存在较大的安全隐患，建议另行选址拟建民房。为此，原告一直与被告进行协商，且向多部门请助，但被告至今仍未能提出明确的解决方案。原告是被告的村民，无稳定住所，拟购地建房用于居住，因被告对外招标地块使用权不符建房要求，导致原告购地建房的根本目的无法实现，原告的行为构成严重违约，因而提起诉讼，请求：一、被告退还原告购地款92000元及利息（利息按同期贷款年利率7.05%计算，自2011年8月10日起暂计至2017年6月15日为38375.5元，以后的利息计至被告退清购地款之日止）；二、被告赔偿原告租金损失38400元（租金按每月600元计算，自2012年3月起，暂计至2017年6月，以后的租金损失计至被告另行选址置换土地给原告建房或者全额退还土地款并赔偿所有损失完毕之日止）；三、被告赔偿原告购房差价及相关税费的损失100000元；四、诉讼费等相关费用由被告承担。原告梁琼仙在诉讼期间提供的证据有：证据1.原告《居民身份证》，证明原告的诉讼主体资格；证据2.《全国统一社会信用代码信息核查资料》，证明被告、第三人的诉讼主体资格；证据3.《投标须知》，证明被告于2011年7月27日发布对外招标涉案地块，《招标须知》第6条明确涉案地块只能用于自建房屋，不能对外转让；证据4.《草图》，证明原告按投标规则，公开投得涉案地块，涉案地块95.4平方米，总价92000元；证据5.《收据》，证明原告于2011年8月10日向被告付清涉案地块的购地款92000元；证据6.《XX里住宅用地规划草图》，证明被告向原告出具规划草图，确认原告购得涉案地块的四至及面积；证据7.《江规蓬发【2012】04号复函》，证明2012年3月21日收到第三人发来的江规蓬发【2012】04号《关于梁琼仙民房用地规划申请的复函》，认定原告所购房屋靠近斜坡边，建房存在较大的安全隐患，建议另行选址拟建民房；证据8.《证明》，证明涉案土地现址为杜阮镇XX里XXX号；证据9.《民事调解书》，证据10.《出生医学证明》，证据11.《住房产权登记信息查询结果》，证据12.《天子岭鱼塘承包合同》，证据13.《天子岭鱼塘续期协议》，证据14.《蓬江区畜禽养殖场面积测量情况表》，证据15.《杜阮镇整治污染源实地清点丈量数量登记示意图》，共同证明：1、原告与案外人余润富于1999年结婚，2002年1月17日生育女儿余玉宝，2、原告与余润富于2011年5月10日离婚，婚生女儿由原告抚养，并随原告共同生活，3、原告与余润富离婚时无分割有任何的房屋，涉案地块正是原告与余润富离婚后1个多月的时间购买的，本打算用于自建房屋供两母女居住，4、原告自2012年3月起至2016年9月一直居住在承包的鱼塘铁棚（现鱼塘、猪舍及铁棚均已被强拆），女儿余玉宝有时居住在鱼塘铁棚，有时借宿亲戚朋友家，由原告支付住宿、伙食费用，5、现原告及其女儿余玉宝，两人均无房屋供两人稳定居住，6、被告作为原告所属的集体基层单位，明确知悉原告的家庭情况及原告与其女儿的居住情况；证据16.《银行存折》，证明原告于2012年至2013年有足够的资金用于建造房屋；证据17.《报纸》，证明截止2017年6月，江门市蓬江区、江海区一手住宅成交均价为8662元/平方米，按95.4平方米计算，房屋销售价格为826354.8元。而按同一面积，加建两层普通的农村住房价格不超300000元，即便这样，两者价格差额仍为526354.8元，该损失由被告承担；证据18.《江门市蓬江区村民住宅用地申请审批表（2011年）》，证据19.《公示》，证据20.《图纸》，证据21.《证明》，共同证明：1、原告于2011年8月31日，以离异无房居住为由，向被告申请涉案地块住宅用地的申请，2、原告的用地申请因涉案地块不符合土地规划用途、存有重大安全隐患等问题，没有被审核通过；证据22.《江门市蓬江区村民住宅用地申请审批表(2017年)》，证据23.《江门市蓬江区民房用地规划申请书（2011年）》，证据24.《公示》，证据25.《证明》，共同证明涉案地块截止至2017年5月17日，仍未能通过建房的相关行政审批；证据26.《证明》，证据27.《边坡稳定性计算书》，共同证明被告至今未就江规蓬发【2012】04号《关于梁琼仙民房用地规划申请的复函》提出的意见，于原告协商解除，提出明确解决方案；证据28.《证明》，证据29.《梁华妹身份证》，证据30.《房产证》，共同证明原告及其女儿自2012年3月租房居住，每月租金（含水电费等）600元；证据31.《房屋租赁合同》，证据32.《房租、水、电费（专用）收据》，共同证明原告及其女儿自2016年11月至今租住在江门市××下镇××208房屋，每月租金450元。被告龙溪村委会答辩认为：一、关于退还购地款92000元及利息38375.5元的问题。被告认为出现（2012）04号《关于梁琼仙民房用地规划申请的复函》后，被告多次到有关部门协调，在未果情况下也多次建议原告及时退款，但原告自己几年以来久拖不决，甚至今年再度提出此问题；二、关于赔偿租金损失38400元的问题。被告认为原告没有出示租赁合同和交付租金的收据，因而该部分所谓的损失纯粹是子虚乌有的，根本不存在其已经实际支付的情况，因而也不存在租金损失赔偿的情况；三、关于赔偿购房价差及相关税费10万元的问题。首先关于过错性问题，被告不存在任何过错性，表现在：2011年7月27日的《投标须知》已经明确“不包办理土地证，只负责出具证明”，证明《投标须知》已经明确涉及办证问题，由原告及时与相关部门衔接，对衔接后果如何不包底、不负责，只是“出具证明”配合原告；被告于2011年8月17日出具证明和《住宅用地规划草图》，证明被告已经完全履行了《投标须知》中的义务；被告在发标前已经对相关地段已经取得过宅基地的评估，完全是凭借专业可行性报告而发出的招标公告和《投标须知》，因为江门市地质工程勘察院2008年11月10日发出的对江门市汇华物业管理公司厂区《边坡稳定性计算书》，该计算书中的评审意见为“稳定性边坡”，而原告中标的1号地块，即XX村XX里XX号就在该厂区“边坡岩石勘探点位置图21-23”边，也就是第三人2012年3月21日发出的（2012)04号复函看，第三人的复函只是一个意见，不是行政的禁止性决定，是在建议“若确需在此建设，须先行委托有资质的勘察单位进行稳定性评估后再作研究”前提下的一个意见，但原告根本在未进行“委托有资质的勘察单位进行边坡稳定性评估”的情况下，就得出“导致原告的购地建房的根本目的不能实现”的结论，显然是没有根据的。其次关于因果关系的问题，被告认为，导致现在的情况，完全是原告不及时、拖延消极、不按程序办理的，因而由此造成的损失应由原告自行承担。四、关于诉讼时效问题，对此被告认为第三人2012年3月21日发出（2012）04号复函给原告，至今已经五年多，至今年六月原告才提出此事，可见造成今天的状况完全是原告不作为或乱作为导致的，因为造成建筑成本或房价的升高，完全是原告自己造成的理应由其自担。同时从诉讼时效考虑，从第三人发出（2012）04号复函至今，原告明知或应该知道自己的权益保护问题，但就是不主张，因而过了2年的诉讼时效，理应驳回原告的诉讼请求。五、关于房价差异问题，原告在其诉状中，以市区的完全商品房价比照其购房的差价“损失”。首先原告在XX村附近地段没有建房，不存在此一时彼一时建房价值的差价“损失”；其次原告在市区没有购房，不存在此一时彼一时建房价值的差价“损失”；再次原告此诉的是因“不符合建房的要求”的宅基地，要求退还款项和赔偿导致损失的案件，5年前农村地段的房子自建房价值与市区的商品房的价值，以及现在的价值等等，因为不同性质、不同地段、不同时期，因而都完全没有可比性。何况第三人发出（2012）04号复函后，原告为什么没有立即改弦更张，立即购买商品房解决居住问题，而拖延至今呢？原告提出的房价差异的过错责任完全在其身上，应由其承担。被告龙溪村委会在诉讼期间提供的证据有：证据1.《边坡稳定性计算书》，证明关于涉及原告中标的宅基地的边坡经江门地质工程勘察院于2008年11月10日作出的评审意见为“稳定性边坡”，也是被告对外发标的基础；证据2.《土地登记申请书》，证明被告在原告中标后，和2017年5月份根据原告的再次要求，积极配合要求进行公示、出具证明等手续向土地部门申办证件的过程，从而证明被告并未违约的事实；证据3.《图片》，证明此宅基地东边实质不存在斜坡问题，只有后坡斜坡度约35°，且经过汇华物业公司聘请专业公司评估，证实为“稳定性边坡”。第三人城乡规划局陈述认为：第一原告将第三人列为本案第三人主体不适格，与法律规定的不符合，第三人没有任何的独立请求权，如果将第三人列为本案第三人，那么第三人需于本案有法律上的利害关系。从原告的诉讼请求，提出如此多问题，涉案土地是违法发标，对于违法的东西，不能取得合法的行政许可，法律规定无独立请求权的第三人应由第三人申请参加，程序不合法。第二、第三人也没有不合法的方面，当原告申请规划许可的时候，第三人也做了书面复函，复函也讲清楚，原告如果确实需要在涉案土地上建设，需要提供有资质的勘察的单位进行边坡稳定性报告，原告到现在也没有提供该稳定性评估报告，所以原告把我们列为第三人是不合适的。第三人城乡规划局在诉讼期间没有证据提交。经审理查明：原告梁琼仙的户籍地址系××××村民委员会X村XX号，为XX村委会村民。2011年7月27日，被告龙溪村委会发布《投标须知》内容为：龙溪村委会定于2011年8月5日现场公开投标位于来龙里尾的两块宅基地，面积约80平方米和98平方米，现将投标须知说明如下：1、投标面积以投标前限定的实际界限为准；2、中标后村委会不包办理土地证，只负责出具证明；3、符合办理土地证程序的，必须本村户口，且符合一户一宅规定（即一个户口薄内所有的人员只能拥有一个土地证），若之前拥有过土地证的，则不能办理。若个人原因或上级政策原因不能办理土地使用证时，村小组和村委会概不负责；4、如果中标者在中标后10天未能付清剩余地款，在投标时收的5000元押金不作退回，视为中标无效，重新招标；5、本次投标方式采用公开投标方式进行，底价人民币每平方米500元，价高者得；6、凡中标者中标后，不能转让该土地，一经发现，村委会将收回该土地使用权，造成的一切损失和责任由中标者负责。在此次投标中，原告投标中得①号地块（自编号：杜阮镇XX村民委员会XX里XX号土地），并于2011年8月10日缴纳了购地款92000元。2011年8月17日，被告向原告出具涉案的土地来龙里住宅用地规划草图，确认了土地的四至及面积为95.4㎡(9m×10.6m)。2011年8月24日，被告公示原告投中的土地，将安排位于XX里95.4㎡的宅基地安排给原告使用。2011年8月25日，被告龙溪村委会为原告提供了案涉地块住宅用地申报审批表。2012年3月21日，第三人对于原告民房用地规划进行核查及研究后作出江规蓬法〔2012〕04号复函，原告所报民房规划用地紧靠江门市汇华物业管理有限公司厂区斜坡边，二者地台高差近10米，若再次建房存在较大的安全隐患。因此，若确需在此建设，须先行委托有资质的勘察单位进行边坡稳定性评估后再作研究。建议拟建民房用地远离此斜坡另行选址。2017年5月16日，原告再次对涉案土地村民住宅用地进行申请，仍未取得涉案土地的住宅建设审批。2017年8月1日，梁华妹出具一份《证明》内容为原告自2012年3月至2016年10月租住梁××妹××江门市××中××大厦××房（建筑面积105.58平方米），每月租金（含水电费）600元。原告与江门市蓬江区华永丰五金制造有限公司签订《房屋租赁合同》，原告承租位于江门市××下镇××室的房屋，每月租金450元，租期为3个月，租用时间2017年6月4日至2017年9月。经本院委托江门市国土资源局测量大队对涉案土地进行实地测量。2017年11月28日，江门市蓬江区国土资源局出具蓬江国土（地籍）〔2017〕3号复函，经核查蓬江区2011-2016年度土地利用现状变更调查结果，并结合实地情况，选址用地自2011年至今土地利用现状地类为耕地（全部为水田）。诉讼中，原告主张案涉合同为无效合同。本院认为，本案系合同纠纷。原告梁琼仙与被告龙溪村委会之间的纠纷系源于被告将村内地块作为宅基地发标引起的。原告主张案涉合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、《中华人民共和国土地管理法》第四条“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”、第十七条“各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。”、第十九条“土地利用总体规划按照下列原则编制：（一）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地…”、第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，原告通过竞投购得的土地地类为农用地中的耕地，被告未取得任何关于涉案土地为转为建设用地的手续，该土地性质仍为农用地（耕地）的情况下，对外进行发布投标，该行为违反法律规定，因而被告与原告建立的案涉地块中标合同应认定为无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，处理合同无效后问题。关于原告诉请被告返还购地款92000元及利息的问题。造成合同无效的主要责任在于被告，而同时作为村民的原告，对村内的土地情况应有一定的认知和了解，同时招标公告有注明中标后村委会不包办理土地证、只负责出具证明的内容，所以作为村民的原告，也是有一定的责任的，故而对案涉合同被确定无效后，被告基于无效合同占有原告的购地款92000元应当予以返还，并且应由被告赔偿原告的利息损失，利息自2011年8月10日起至返还购地款之日止按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利息计算。关于原告请求被告赔偿租金损失的问题。原告所主张的该损失并非直接损失，是间接损失，在投标前原告是有住所的，其提出的租金并非基于案涉土地而产生的，即使其住所的调整并非因投了案涉土地后必须产生，可见其提出的该租金损失与案涉土地投标并无因果关系，因此对原告该请求，本院不予支持。关于原告请求被告赔偿购房差价及相关税费的损失。被告确因合同无效具有过错，但被告的行为与原告所述购买房屋而造成的经济损失无因果关系，仅为一种假设行为，并且该损失主张超过了被告进行招投标时应当预见到的因违反合同可能造成的损失，非合理的间接损失，原告以购房与自建房屋存差价为由主张损失赔偿，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于被告抗辩认为原告本案起诉已经超过了诉讼时效的问题。本案中，原告于2011年申请民房用地规划，并于2017年再次申请，被告亦予以配合，可见被告是知情的，因此，本案中原告的起诉并未超过法定的诉讼时效。故对于被告的该项抗辩，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告江门市蓬江区杜阮镇龙溪村民委员会应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁琼仙返还购地款使92000元及利息（利息自2011年8月10日起以92000元为本金，按照中国人民银行规定同期同类贷款基准利率计算至退还购地款之日止）；二、驳回原告梁琼仙的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。本案案件受理费5332元，由原告梁琼仙负担2746元，被告江门市蓬江区杜阮镇龙溪村民委员会负担2586元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉,被告拒不在判决书规定期限内履行义务的,原告可在判决书发生法律效力后,上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  梁伟宁审 判 员  曾 勇人民陪审员  黄惠琴二〇一八年二月十日法官助理王金玲书记员赵样能