黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑01民终5320号上诉人（一审被告）：哈尔滨理工大学，住所地哈尔滨市南岗区学府路**。法定代理人：李某，校长。委托诉讼代理人：李宇祥，黑龙江信诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖冰，黑龙江信诚律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：郭福菊，女，1970年2月4日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：刘珊，黑龙江龙广律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙梦，黑龙江龙广律师事务所律师。上诉人哈尔滨理工大学（以下简称理工大学）因与被上诉人郭福菊房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初1371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人理工大学的委托诉讼代理人李宇祥、肖冰，被上诉人郭福菊的委托诉讼代理人刘珊、孙梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。理工大学上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回郭福菊的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由郭福菊承担。事实与理由：一、应当追加黑龙江金麦隆建设发展有限公司（以下简称金麦隆公司）为必要共同诉讼参与人。理工大学与金麦隆公司系联建关系，临江小区虽以理工大学名义立项，但动迁补偿、回迁安置、开发建设、项目验收、税款缴付、房屋销售等均由金麦隆公司负责。郭福菊是与金麦隆公司完成的房屋交易，购房款（包括差价款）都交给了金麦隆公司，该公司为其出具了收款凭证、交付了房屋。案涉房产逾期办证，系因金麦隆公司欠缴税款所致，违约责任应由该公司承担。二、本案已超出诉讼时效期间，依据《哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书》第15条的约定及一审查明的事实，实际售房人金麦隆公司向郭福菊交付房屋的时间是2010年11月20日，按照合同约定向后计算480日，应当界定理工大学在2012年3月14日前负有为郭福菊提供办理产权证照资料的义务，逾期视为违约。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《民法总则》第一百九十五条规定，诉讼时效因权利人向义务人提出履行请求、义务人同意履行义务、权利人提起诉讼或者申请仲裁等情形而中断。从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。由此可见，“诉讼时效中断”的法律后果，是重新计算诉讼时效期间。既然是“重新计算”，就应当有时间起、始点以及期间的长短，不可能“一直处于持续中断的状态”。本案中，郭福菊在2012年3月14日时已经知道理工大学在合同约定的限届满时未能提供办证材料的事实，诉讼时效起算点应为2012年3月15日。依据当时现行有效的法律规定，诉讼时效期间为二年，即作为权利人的郭福菊，最晚应在2014年3月15日前向理工大学明确要求给付逾期办证违约金，并需要在事后证明意思表达及于理工大学。但郭福菊并未向理工大学提出诉求，也未举证证明2012年3月15日至2015年7月出现过诉讼时效中断的法定事由，其请求在2014年3月15日时就已超出法定诉讼时效期间，依法不应保护。即便2015年7月有业主提出了逾期办证违约金的主张，按此时间节点向前计算诉讼时效期间，郭福菊不能证明2015年7月前的两年内存在诉讼时效中断的法定事由；向后计算，按照当时现行有效的法律规定，诉讼时效期间为二年，郭福菊的诉讼时效期间为截至2017年7月，其在2018年1月份才提起诉讼，也早已超出法定诉讼时效期间。郭福菊的诉讼请求为“逾期办证违约金”，并非“办理产权证”。虽然一审法院以“购买房屋的业主因权益遭受损害而形成了维权群体，以各种方式多次主张权利，该群体中的代表所作出的维护合法权益的行为均可视为其他业主的维权行为”，认为诉讼时效未中断。但是从郭福菊举示的证据来看，即便其证据的真实性、合法性无疑，也只能证明业主代表维权时的权利主张是“办理产权证”，并非“逾期办证违约金”。这是两个截然不同的诉求。本案中，郭福菊主张给付逾期办证违约金的诉请若要得到法院支持，必须向法庭提供其诉讼时效期间内，明确要求理工大学给付逾期办证违约金的相关证据，郭福菊提交现有证据，不能证明其曾向理工大学主张过逾期办证违约金，因此不能作为证明郭福菊诉请的诉讼时效中止、中断的证据使用，依法应予以驳回。郭福菊辩称，一、本案中，金麦隆公司并非本案的必要共同诉讼参加人，不应追加其为共同被告。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条及黑龙江省高级人民法院（2017）黑民再364号理工大学与王世庆、金麦隆公司、朱有成执行异议之诉一案再审民事判决书可知，理工大学与金麦隆公司之间并非联建关系，实为土地使用权转让合同关系，并非同一法律关系。通过一审庭审可知，金麦隆公司虽然实际承担了临江小区的开发建设工作，但小区建设规划许可、建筑工程施工许可、内部预售许可等均登记在理工大学名下，因此临江小区的合法建造人为理工大学，其负有缴纳税费及协助业主办理产证证书的法定义务，应就其违约行为向郭福菊承担违约责任。郭福菊是与理工大学签订的《哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书》，与理工大学具有合同相对性，金麦隆公司并非合同当事人，不能依据其与理工大学签订的《联建协议》参与本案诉讼，理工大学与金麦隆公司之间的纠纷与本案无关。二、郭福菊及小区业主代表针对要求理工大学支付逾期办证违约金的这一请求，自2012年起便以各种方式多次向理工大学及有关部门主张权利，一审中郭福菊已举示充分的证据证明本案未超过诉讼时效。根据郭福菊在一审庭审中举示的证据五至证据九可知，郭福菊及小区业主代表至少曾在2012年11月，2014年1月、3月、4月，2015年4月、7月、10月、2016年6月、2017年3月向理工大学、哈尔滨市住房保障和房产管理局、黑龙江省教育厅、哈尔滨市解决国有土地上房地产开发建设项目房屋权属登记问题工作领导小组办公室等主张过办理权属证书及逾期办证违约金事宜，能够说明因理工大学逾期履行出卖人提供办理权属登记资料到产权登记机关备案义务引发了郭福菊及小区业主代表以不同形式多次向有关机关、部门投诉、信访，提出办理权属证书、给付逾期办证违约金等权益主张。而根据《民事审判指导与参考》2017年第4辑最高人民法院民一庭明确民法总则与民法通则有关诉讼时效的规定适用规则可知，权利人的权利受到损害的事实，发生在民法总则实施之前，按照民法通则的规定，诉讼时效期间在2017年9月30日前已经届满的，义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定，郭福菊及小区业主代表组成的维权主体多次主张权利，诉讼时效中断情形系在民法总则施行后发生的，因此应以有利于保护权利人的因素考虑及溯及力适用民法总则关于诉讼时效的规定。此外，在小区业主代表王建坤案中，王建坤举示的业主维权签到表、业主维权费用收款明细及相应票据，以及郭福菊庭审时说明的事实，均能够证实涉案小区业主形成了维权群体，并已按照《信访条例》的相关规定推选了代表进行维权，维权代表所作维护合法权益的行为能够视为其他业主的维权行为，能够说明郭福菊已主张了权利，本案未超过诉讼时效。郭福菊向一审法院起诉请求：判决哈尔滨理工大学支付郭福菊逾期办证的违约金39,383.60元。一审法院认定事实：2015年7月，哈尔滨理工大学集体约见郭福菊等买房人，现场有买房人询问违约金何时给付，哈尔滨理工大学未明确答复。因哈尔滨理工大学未按约定期限履行备案义务，郭福菊不能在规定的期限内取得房地产权属证书。一审法院认为，郭福菊与哈尔滨理工大学签订的哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书有效。郭福菊履行了买方的全部合同义务，哈尔滨理工大学未在约定期限内履行备案义务，应按约定标准支付违约金。哈尔滨理工大学未就违约金何时给付进行明确答复，本案违约金诉前的诉讼时效期间一直处于中断状态，哈尔滨理工大学关于诉讼时效期间的抗辩意见不能成立。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”故哈尔滨理工大学辩称自己因案外公司原因逾期履行备案义务、应由案外公司向郭福菊承担违约责任的抗辩主张不能成立，哈尔滨理工大学与该公司如有纠纷，系另一法律关系引起，本案不予处理。综上，判决：哈尔滨理工大学自本判决生效起十日内向郭福菊支付违约金39,383.60元。本院二审期间，双方当事人均未举示新的证据。二审查明，二审经审理查明：2010年，出卖人理工大学与买受人郭福菊签订《哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书》，约定：郭福菊购买理工大学自建职工住房，房屋坐落于哈尔滨市××单元××号，建筑面积125.89平方米；合同另约定“出卖人应当在单位自建职工住房交付使用后480日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。3.出卖人负责办理该物业的商品房产权证，办理过程中国家法律约定的办理产权相关费用由买受人承担；因出卖人原因导致办理产权所产生的附加费用由出卖人承担。买受人应按合同约定积极配合出卖人办理产权登记手续，如因买受人原因导致产权不能办理，责任由买受人承担。”合同签订后，郭福菊向金麦隆公司交纳购房款，理工大学向郭福菊开具增值税普通发票，郭福菊共计交付购房款787,672.00元。理工大学于2010年11月20日向郭福菊交付房屋。2017年9月30日，郭福菊取得案涉房产的权属证书。另查明，自2012年起郭福菊等案涉临江小区（爱丁堡小区）房屋买受人以群体上访形式，多次向哈尔滨市住房保障和房产管理局、理工大学、黑龙江省教育厅、哈尔滨市解决国有土地上房地产开发建设项目房屋权属登记问题工作领导小组办公室等单位，反映理工大学未按照合同约定期限办理案涉房屋产权证问题。其中2012年11月，爱丁堡小区买受人代表与理工大学信访部赵立秋主任的谈话视频中，买受人代表提出了“合同写的超期了赔款怎么算”；2015年7月1日，理工大学李某校长和赵立秋主任在约见买受人代表的视频中，买受人代表提出“把我们的违约金给赔偿”；2015年10月13日，理工大学赵立秋主任在爱丁堡小区与买受人代表谈话录音中，买受人代表提出“违约金啥时候给”，赵立秋主任回答“违约金是按照4月份和去年1月份咱们见面的时候开发公司朱总他给你们明确答复的按协议规定走”。本院认为，理工大学与郭福菊签订的《哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书》合法有效，双方均应依约履行。该合同履行中理工大学没有在约定的期限内为郭福菊办理房屋产权证书，已构成违约，应当依照合同约定承担违约责任。双方当事人在二审中争议的焦点问题:一是应否追加金麦隆公司为被告参加诉讼;二是郭福菊请求理工大学给付逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效期间。关于应否追加金麦隆公司为被告参加诉讼的问题。在本案中与郭福菊签订《哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书》的相对人是理工大学而不是金麦隆公司，郭福菊与金麦隆公司并不存在合同关系。在逾期办证的情况下按照约定向郭福菊支付逾期办证违约金是理工大学的合同义务。理工大学主张其与金麦隆公司为联建关系，应追加金麦隆公司为被告，但根据合同相对性原则，即便联建的事实存在,金麦隆公司也不是本案合同的相对方，其该项主张缺乏法律依据，本院不予支持。关于郭福菊逾期办证违约金的请求是否超过诉讼时效期间的问题。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（以下简称《解释》）已于2018年7月23日起施行，《解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。本案中，根据《哈尔滨市单位自建职工住房内销合同书》关于“出卖人应当在单位自建职工住房交付使用后480日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”的约定，理工大学应自涉案房屋交付之日的2010年11月20日后480日内，即2012年3月14日前履行上述合同义务，郭福菊自此时可向理工大学请求逾期办证违约金，故诉讼时效起算时间应为2012年3月15日。郭福菊举示的证据已证明其先后于2012年11月、2014年1月、2015年10月向理工大学主张过逾期办证违约金，郭福菊主张权利的诉讼时效先后在上述时间点中断并重新起算，从最后一次主张权利到《中华人民共和国民法总则》实施之日未满民法通则规定的两年诉讼时效期间，应适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，故郭福菊主张权利诉讼时效期间届满时间为2018年10月。郭福菊于2018年1月30日提起诉讼,尚在诉讼时效期间内，一审判决认定未超过诉讼时效期间正确。理工大学关于本案已超过诉讼时效期间的主张与事实不符，本院不予支持。综上所述，理工大学的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费785元，由哈尔滨理工大学负担。本判决为终审判决。审判长  赵锐锋审判员  陈 明审判员  赵 蓉二〇一八年八月二十九日书记员  胡恬田