成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0107民初9495号 原告：曾勤，女，1975年9月1日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：刘胜国，四川蜀达律师事务所律师。 被告：樊家兵,曾用名凡家兵,男，1985年11月2日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：蒋明虎，四川全盈律师事务所律师。 被告：杜学明，男，1975年2月27日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告：宋英，女，1976年2月10日出生，汉族，住成都市金牛区。 二被告共同委托诉讼代理人：任磊，四川法银律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：杜正武，四川法银律师事务所律师。 原告曾勤与被告樊家兵、杜学明、宋英债权人撤销权纠纷一案，本院于2017年8月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告曾勤的委托诉讼代理人刘胜国、被告樊家兵的委托诉讼代理人蒋明虎、被告杜学明、宋英的共同委托诉讼代理人任磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告曾勤向本院提出诉讼请求：1.判令撤销被告杜学明、宋英与被告樊家兵签订的位于成都市武侯区的《房屋租赁合同》；2.判令三被告承担律师费2万元。事实与理由：2015年2月13日，原告起诉罗鸫鸣、杜学明、宋英归还借款本息及承担连带还款担保责任，成都市中级人民法院于2015年11月5日作出了（2015）成民初字第867号民事判决书。判决生效后，原告申请强制执行，执行案号为（2016）川0107执3234号。2017年3月，成都市武侯区人民法院在执行中，三被告提交了抵押给原告五套房屋中的三套房屋的《房屋租赁合同》和《房屋转租合同》。《房屋租赁合同》约定，位于成都市武侯区房屋作经营使用，房屋租赁期自2014年8月1日至2034年7月31日止（共计20年），该房屋平均租金为每月每平方米15元，合同约定的20年租赁期内，该平均租金标准不作调整，租赁期内，被告樊家兵可以转租、分租或以其它方式将该房屋的全部或部分使用权转让给第三方等。被告樊家兵于签订《房屋租赁合同》当日即2014年7月28日，便将该房屋与成都嘉逸水乡餐饮娱乐有限公司新界分公司（以下简称新界分公司）签订《房屋转租合同》，约定每月每平米租金为53.30元，且逐年递增到每月每平方米82.6元，转租期限自2014年8月1日至2024年6月14日止，转租用途为洗浴经营等。原告认为，《房屋租赁合同》和《房屋转租合同》是被告杜学明、宋英为了逃避强制执行而签订的虚假合同，并不是真实的租赁关系和转租关系，理由如下：1.被告杜学明、宋英就住在成都市，不可能不知道该小区商业房屋的租赁价格，在出租前不可能不考察了解该小区商业房屋的出租价格，因此不可能以低于市场租赁价格6倍左右的价格，按照15元每月每平方米的价格出租该商业房屋；2.樊家兵在租赁房屋当天，就以高于自己租赁价格的3至4倍的价格转租房屋，也不符合常理和逻辑，明显是多方当事人串通，帮助被告杜学明、宋英逃避强制执行，损害原告合法权益而签订虚假租赁合同；3.新界分公司于2012年在此开始营业，其在签订转租合同前已经在实际使用该房屋，不可能不知道房主是谁，不可能与非房主签订转租合同，更应该与真实的房主签订租金更便宜的租赁合同才对，其转租显然不合理；4.在签订借款合同的同时，被告已经向原告提供另一份《商铺租赁合同》（并留存了一份给原告），签订时间是2013年10月1日，第一年的月租金已经是98323.5元，逐年递增，租期五年，至2018年10月1日到期，该合同没有到期，被告杜学明、宋英是没有权利重新与他人签订租赁合同，关键是租金还低了好多倍，常理来看是没有人会这样签订合同的。综上所述，被告向人民法院递交的《房屋租赁合同》和《房屋转租合同》，明显是为了逃避债务，损害原告合法权益的行为。 被告杜学明、宋英辩称，案涉房屋已经出租多年，与樊家兵所签合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，且已实际履行，应受法律保护。原告认为是虚假合同，但没有证据，不应得到支持。杜学明、宋英以不包含物业费的价格15元/㎡每月，将房屋出租给樊家兵，是因为当时杜学明、宋英急需资金周转，由于涉案房屋所处位置周围相关配套设施还没有完善，所处位置并不像原告所述能出租这么高的租金，且当时也没人愿意一次性交付几百万租金，在此无奈的情况下将房屋出租给樊家兵，而非为了对抗原告抵押权；3.三被告的行为没有损害到原告权利，原告仍然可以行使抵押权及相关权利；4.若撤销已经产生且实际履行的租赁合同，因杜学明、宋英二人所涉纠纷不只本案，且多案正在执行中，则无力偿还樊家兵已经支付的租金。 被告樊家兵辩称，原告不享有债权人撤销权，本案原告起诉三被告之间的租赁合同不属于法律规定的三种撤销事由。即使原告享有撤销权，樊家兵也依据真实合法有效的租赁合同支付了合理的对价，且租赁合同是在2014年7月28日签订，早于原告与杜学明、宋英之间签订的抵押合同。原告在签订抵押合同时，应当就抵押物基本情况进行了解，现距今已有3年多，即使其享有撤销权也已经过了1年的除斥期间。原告认为租赁合同及转租合同是多方串通、存在不合理低价，没有事实与法律依据。 原告曾勤围绕诉讼请求依法提交了原被告双方身份信息、民事判决书、公告、房屋登记信息、房屋转租合同、商铺租赁信息、商铺租赁合同、委托代理合同。被告樊家兵为支持其抗辩依法提交了房屋租赁合同、银行单据、房屋转租合同、被告银行卡交易明细，被告杜学明、宋英为支持其抗辩依法提交了房屋信息摘要。对于上述证据，本院依法组织原被告双方进行了质证。本院查证认为，原、被告提交的证据材料均符合证据形式要件要求，本院予以确认，但对其与本案的关联性及证明力大小，本院将综合全案予以评定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2014年7月28日，被告杜学明、宋英与被告樊家兵签订《房屋租赁合同》，约定杜学明、宋英将其位于成都市武侯区房屋出租给樊家兵经营使用，房屋建筑面积1089.09平方米，房屋租赁期自2014年8月1日至2034年7月31日止（共计20年），租金为每月每平米15元，合同约定的20年租赁期内平均租金标准不作调整，合同约定的租金标准不含物业服务费，租赁期内樊家兵可以转租、分租或以其它方式将上述房屋全部或部分使用权转让给第三方，合同签订后6个月内樊家兵向杜学明、宋英付清合同约定的整个租赁期间的全部租金。 同日，被告樊家兵与案外人新界分公司签订《房屋转租合同》，约定樊家兵将前述《房屋租赁合同》项下位于成都市武侯区房屋转租给新界分公司作为洗浴经营使用，每月每平米租金为53.30元，且逐年递增到每月每平方米82.6元，转租期自2014年8月1日至2024年6月14日止，租金支付方式按先交费后使用的原则每季度支付。 同日，被告樊家兵与案外人中达建设集团股份有限公司成都分公司（以下简称成都分公司）签订《房屋转租合同》，约定樊家兵将前述《房屋租赁合同》项下位于成都市武侯区房屋转租给成都分公司作为办公使用，每月每平米租金为53.3元，且逐年递增到每月每平方米82.6元，转租期自2014年8月1日至2024年6月14日止，租金支付方式按先交费后使用的原则每季度支付。 二、2015年1月期间，樊家兵通过其银行账户转款支付宋英款项4167072元。 三、新界分公司成立于2010年2月5日，登记营业场所为成都市武侯区太平园横二街55号7栋2号，该公司在此租赁经营至今。审理中，樊家兵提供了2015年12月至2017年12月期间，新界分公司财务人员王敏向其转账支付10笔租金的记录：2015年12月16日146060元、2016年3月12日146060元、2016年8月31日48686元、2016年9月28日48686元、2016年10月29日48686元、2017年5月22日8686元、2017年6月26日22000元、2017年7月19日18686元、2017年10月30日4686元、2017年12月3日14686元。 成都分公司租赁成都市武侯区房屋用于办公，实际租赁至2016年上半年即终止了租赁合同关系，该房屋目前处于闲置状态。审理中，樊家兵提供了2015年11月至2016年4月期间，成都分公司向其转账支付2笔租金的记录：2015年11月16日36572.02元、2016年4月29日36572.02元。 四、2014年8月19日，原告为出借人，案外人罗鸫鸣为借款人，杜学明、宋英为保证人，三方签订《借款合同》，约定原告向罗鸫鸣出借1000万元，杜学明、宋英以其所有的全部合法财产为此次借款提供连带责任保证担保，包括但不限于以下财产：位于成都市武侯区房屋等。《借款合同》签订当日，各方就上述房屋办理了抵押登记手续，抵押人为杜学明、宋英，抵押权人为原告。 2015年2月13日，原告就上述借款合同提起诉讼，成都市中级人民法院于2015年11月5日作出（2015）成民初字第867号民事判决书，判决罗鸫鸣归还原告借款1000万元并支付利息、违约金、律师费，杜学明、宋英承担连带清偿责任，原告有权就杜学明、宋英所有的位于成都市武侯区房屋等财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿。 上述判决生效后，原告向人民法院申请强制执行，本院于2016年6月14日立案受理，执行案件案号为（2016）川0107执3234号。执行过程中，被告杜学明、宋英于2017年7月4日向本院提交了案涉房屋租赁合同，至此原告知悉本案被告之间的租赁合同关系。由于涉案房屋由樊家兵长期租赁并转租给新界分公司、成都分公司长期租赁经营，导致案件执行受阻。 本院认为，被告杜学明、宋英对原告负有保证及抵押担保债务的事实清楚，原告对二被告所享有的担保债权已经人民法院生效民事判决所确认，并进入强制执行程序。在执行过程中，被告杜学明、宋英于2017年7月4日向本院提交了案涉房屋租赁合同，原告此后才清楚知道本案被告之间建立的案涉租赁合同关系，并于2018年8月29日提起本案债权人撤销权纠纷诉讼，其并未超过法律规定1年除斥期间，故被告樊家兵抗辩主张原告行使债权人撤销权超过1年除斥期间的理由不能成立，本院不予支持。 案涉房屋虽然其中部分房产设定原告享有抵押优先权，但是案涉房屋均属于债务人杜学明、宋英可供执行范围内的财产。根据法律规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害的，债权人依法有权行使撤销权。债务人转让其财产是其依法行使所有权的表现，常见的法律后果则是所有权因财产转让而发生转移，而债务人与他人建立财产租赁合同关系，将财产租赁给他人并不发生所有权的转移，但是所有权内在的占有、使用权能因租赁合同关系发生了变化，财产的占有、使用转移至他人享有，因此债务人将财产租赁给他人应属转让财产的范畴。故，被告樊家兵以案涉房屋存在的租赁合同关系事实不属于法律规定的撤销事由，抗辩原告不享有债权人撤销权的理由不能成立，本院不予支持。 基于上述，因租赁合同关系的建立，案涉房屋债务人所享有的占有、使用权能发生转移，虽然一次性租赁20年并一次性支付租金不为法律所禁止，但是产生的法律后果必然是所有权内在的收益权能由债务人提前一次性收取享有，对于本案而言，其法律后果就是债务人的偿债能力降低。本案中，债务人杜学明、宋英所有的案涉房产因租赁给樊家兵，进而转租给新界分公司、成都分公司长期经营使用，其偿债能力的降低，必然对于生效民事判决执行产生一定的影响。但是，原告作为债权人据此主张撤销本案被告之间的租赁合同关系，仍然必须满足“以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害”的条件，即以明显不合理的租金将房屋长期租赁给他人占有、使用，进而损害债权人的利益。 就本案而言，被告之间的房屋租赁合同关系发生在原告与被告杜学明、宋英发生债权债务关系之前，租赁合同关于房屋租赁期20年并一次性支付租金的约定不为法律所禁止，租赁合同约定租金为每月每平米15元，且租赁期内平均租金标准不作调整，而转租合同约定租金为每月每平米53.3元，且逐年递增到每月每平方米82.6元，二者之间从租金的约定价格来比较判断，则本案被告之间关于租金的合同约定明显属于低价租金。虽然如此，但是，本案不能因此而得出被告之间约定租金价格不合理的判断结论，因为：根据租赁合同的约定，经计算一次性租金为3920724元，结合被告的举证，樊家兵按照约定在租赁合同签订后6个月内向杜学明、宋英支付了4167072元，满足了一次性支付20年租金的合同约定，符合一次性付款给予相应价格优惠的交易惯例；其次，杜学明、宋英以该租赁方式一次性收取租金解决了其融资的需求，樊家兵以该租赁方式承租20年是其投资方式的选择，符合交易双方契约自由的原则，且不违反法律的规定；其三，对于承租人樊家兵而言，在长达20年的租赁期内，房屋租赁价格的市场涨跌变化，承租房屋能否有效经营转租，房屋转租合同能否顺利履行，均影响承租人的租金收益，这是租赁市场中承租人无法规避的市场风险。故，基于房屋租赁市场的投资经营风险因素，被告樊家兵作为承租人必须承担长期租赁过程中可能出现的市场经营风险，对此风险，被告杜学明、宋英作为出租人则无需承担，且因提前一次性收取了20年租金在客观上规避了该风险。 综上所述，基于上述原因，虽然从租金的价格来判断明显属于低价租金，但是其价格是否存在不合理性，本院不能作出相应判断认定。故，原告诉请撤销被告杜学明、宋英与被告樊家兵就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》，并诉请被告承担律师费的理由不能成立，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告曾勤的诉讼请求。 案件受理费38326元，由原告曾勤负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 李  成  春 人民陪审员    王焕菊 人民陪审员    康 霞 二〇一八年二月九日 书记员唐治