北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京02民终8844号上诉人（原审互为原、被告）：景瑞，男，1991年1月21日出生，汉族，住黑龙江省拜泉县。委托诉讼代理人：刘至政，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂本勇，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审互为原、被告）：徐平，女，1979年9月19日出生，汉族，住北京市大兴区。上诉人景瑞因与被上诉人徐平房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2017)京0115民初20457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。景瑞上诉请求：同意一审判决第一、四项，请求撤销一审判决第二、三项，改判：1．徐平向我按购房款总额20%支付违约金，共计704000元；2．徐平向我退还我已付的37万元房款；3．徐平承担买卖房屋中介费5．58万元人民币；4．徐平承担本案诉讼费。事实和理由：1．一审法院认定事实错误且法律依据不足，一审法院关于“景瑞成功办理购买房产的贷款审批手续义务在前，徐平办理原有贷款的提前还款手续义务在后”的认定没有任何事实与法律依据。根据《个人住房贷款办理办法》第16条、第17条、19条、20条规定，因徐平已将涉案房屋进行了购房贷款抵押，因此只有徐平在完成涉案房屋的提前还款手续，终止涉案房屋原有的抵押合同后，徐平才有权将涉案房屋再次出卖转让，景瑞才能在涉案房屋上再次申请购房贷款抵押。因此，本案中应为徐平完成涉案房屋的提前还款手续在前，景瑞办理购买涉案房屋的贷款审批手续在后。2．一审法院认定事实缺乏证据支持，由于徐平提供的通话录音都没有经过对方当事人的同意私自录制取得，因此这些通话录音不能作为证据使用，一审法院更不能依据这些通话录音作为认定徐平多次配合景瑞办理银行贷款的依据。本案的事实是景瑞多次催促徐平配合其办理银行贷款手续而徐平并未配合办理，且徐平本人一再单方主张解除《北京市存量房屋买卖合同》并一再声明不返还景瑞已付的37万元房款。徐平辩称，同意一审判决，请予维持。景瑞未按照合同第二条第（四）项第5条约定办理贷款和筹集房款，且景瑞没有购房资格，故主张违约金。景瑞向一审法院起诉请求：1．允许我作为守约方依法行使合同解除权，依法解除我和徐平双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》；2．徐平向我按购房款总额20%支付违约金，共计704000元；3．徐平向我退还我已付的37万元房款；4．徐平承担买卖房屋中介费5．58万元人民币；5．徐平承担本案诉讼费。徐平向一审法院起诉请求：解除合同并判令景瑞按购房款总额的20%支付违约金，共计704000元；本案反诉诉讼费用由景瑞承担。一审法院认定事实：2017年3月17日，徐平作为出卖人与作为买受人的景瑞，通过北京市兴商房地产经纪中心签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号为0002542），该房屋性质为商品房；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币（小写）3420000元（大写：叁佰肆拾贰万元整），本合同第一条（三）中所列的各种物品经双方协商作价人民币（小写）100000元（大写：拾万元整），以上两部分总计价款人民币（小写）3520000元整（大写：叁佰伍拾贰万元整），本条款所约定的房屋和物品作为一个整体不单独出售，由买方一并按照本合同约定的付款方式支付价款（该价款在本合同中统称购房款）。本合同签订之日，买受人向出卖人支付购房定金人民币（大写）壹拾万元整（不高于成交价格的20%）；买受人与出卖人约定于2017年4月30日之前将银行贷款所需证件资料准备齐全，并办理上述房产的贷款审批手续，审批合格后30个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的提前还款手续（提前还款日期以银行约定日期为准，如在约定期限内未能办理还款手续，则日期相应顺延），偿还银行贷款金额由出卖人自行承担（徐平在此签字）。银行出具的还清款证明及相关抵押材料由出卖人交给买受人委托的代办贷款机构进行保管。自办理抵押注销登记手续之日起15个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的过户手续，同时买受人向出卖人支付第二期购房款人民币(小写)1300000元（大写：壹佰叁拾万元整）；剩余房款人民币（小写）2220000元，（大写：贰佰贰拾贰万元整），通过银行贷款形式一次性支付给出卖人，银行放款后，由批贷银行直接将此笔贷款划至出卖人账户；出卖人应当最迟于2017年7月30日之前将房屋交付给买受人；除不可抗力外，如出现以下情况之一的，则违约方的违约情形已构成根本违约，守约方有权单方解除本合同，且违约方须按照本合同约定的购房款总额的20%向守约方支付违约金且赔偿守约方已交纳的居间服务费用和各种损失费：1、逾期交房超过30日；2、逾期付款超过30日；3、因出卖人原因，导致买受人不能取得不动产权证书的；4、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务的；5、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现本合同目的的；6、买受人不具备在京购房资格，导致不能实现本合同目的的。上述合同签订后，景瑞共支付徐平购房款37万元。2017年8月1日，徐平通过律师向景瑞发出律师函，认为景瑞构成违约，并告知景瑞如下事项：1、接到本律师函5日内向徐平女士支付剩余全部房款共计人民币315万元，徐平女士将继续配合你方办理过户手续；2、若接到本律师函5日内你方未能支付上述款项，则从接到律师函之日起解除双方签订的合同编号为0002542《北京市存量房屋买卖合同》，并于接到本律师函5日内向我方委托人支付违约金人民币704000元。景瑞于2017年8月3日收到此律师函，并进行了回函，认为自身没有违约行为。庭审中，徐平一方认为景瑞因自身原因严重超期未能办理银行贷款等构成违约，徐平向法院提交的证据为：证据一、多次与景瑞及中介人员陈天骄（景瑞之妹夫）和林帅的通话录音及微信聊天记录，用于证明多次催促景瑞办理银行贷款并实际更换了多家银行，最终因景瑞资质等原因均未办理成功，同时证明景瑞通过假结婚办理购房假资质；证据二、北京农商银行收回贷款凭证，用于证明徐平自行办理了涉案房屋原有贷款的提前还贷手续；证据三、徐平作为买受人与作为出卖人的李志华签订的解约协议，证明徐平系为了换房，已另行购买了另一处房屋，因景瑞的行为导致徐平亦产生违约；证据四、离婚协议书，证明因景瑞的行为给徐平造成的损失。景瑞对上述证据的质证意见为：对证据一真实性和证明目的均不认可，徐平属于断章取义；对证据二真实性认可，但我方认为和本案没有关联性；对证据三真实性无法核实，与本案没有关联性；对证据四真实性认可，证明目的不认可。景瑞一方认为系徐平存在违约行为，就此点其向法院提交的证据为景瑞与徐平的微信聊天记录，证明徐平多次提出解除合同。徐平对上述聊天记录的真实性认可，但认为景瑞只是截取了其中的一部分。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，及当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，景瑞与徐平签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按合同约定履行相关义务。本案所涉问题主要集中在涉案合同中第二条第（四）项第5条“房屋有抵押，买受人商业贷款”部分，根据本条约定，房屋买受人景瑞在支付定金之后的义务为于2017年4月30日之前办理购买房产的贷款审批手续，在贷款审批合格之后30个工作日内景瑞与徐平办理该房产原有贷款的提前还款手续，而后在办理原有贷款抵押注销登记手续之日起15个工作日内景瑞与徐平办理该房产的过户手续，与此同时景瑞支付徐平第二期购房款130万元……。从上述约定中可得知，景瑞成功办理购买房产的贷款审批手续义务在前，即使徐平此后自行办理了原有贷款的提前还款手续，也改变不了景瑞需要“成功办理贷款审批手续”的先行义务。在明确上述履约顺序之后，结合徐平与景瑞及中介人员多次的通话录音以及微信聊天记录，徐平多次配合景瑞办理银行贷款手续，且在2017年4月30日之后仍多次催促景瑞办理贷款，但直到2017年8月1日，景瑞仍未履行该先行义务，其行为已经构成了根本违约，徐平在此情况下享有该买卖合同的合同解除权，故法院对徐平解除涉案合同的请求，依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。徐平要求按照合同约定由景瑞按购房款总额的20%支付违约金，在法院的释明下，景瑞认为对方主张的违约金过高，在此情况下，徐平并未就其实际损失提交充分的证据，法院将上述违约金数额酌情调整为20万元，因景瑞已实际支付了37万元，对于扣减后景瑞多支付的17万元，徐平应当予以返还。至于景瑞认为徐平存在三点根本违约行为而要求解除合同的请求，此三点行为均系景瑞未依约履行先行合同义务而产生，并非徐平的违约行为，景瑞的该项请求与双方约定和事实不符，法院不予支持。景瑞另请求徐平支付违约金等请求，法院亦不予支持。判决：一、解除景瑞与徐平于2017年3月17日签订的合同编号为0002542的《北京市存量房屋买卖合同》；二、徐平于判决生效之日起10日内返还景瑞已支付款项中的170000元；三、驳回景瑞的其他诉讼请求；四、驳回徐平的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的时间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人对一审法院判决第一项均未提出上诉，本院对此不持异议并予以维持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，如未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。景瑞与徐平签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当依约履行各自义务。买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同，支付买卖合同价款属于买受人的主要义务。景瑞与徐平签订的合同价款总计352万元，双方约定其中的222万元由景瑞通过银行贷款方式予以支付，故办理贷款审批手续取得银行贷款是景瑞作为买受人必须履行的主要义务。依据合同约定，双方应于2017年4月30日之前将银行贷款所需证件资料准备齐全，并办理房产的贷款审批手续，审批合格后30个工作日内，办理上述房产的提前还款手续。虽然上述约定表明房产的提前还款手续应于房产的贷款审批手续完成以后再履行，但徐平已经于景瑞的贷款审批手续通过前的2017年4月11日即办理完毕了提前还款，其履约行为并无不当，而景瑞的银行贷款审批在此以后仍未获得通过。因景瑞无法取得银行贷款，出卖人徐平有理由相信景瑞不再具备履约能力，关于景瑞所主张的未取得银行贷款审批系因徐平拒绝配合办理导致，对此景瑞提交的证据并不足以证明其该项主张，本院对此不予采信。在景瑞未能提供证据证明其具备付款能力可以继续履约的情形下，其要求徐平履行房产过户、房屋交付等行为依据不足，本院对景瑞上诉主张徐平存在违约行为并应当支付违约金的请求不予支持。一审法院认定至2017年8月1日，在景瑞仍然未履行合同义务的情形下，徐平有权解除双方之间的买卖合同并无不当，本院对此予以确认。一审法院依据双方的主张以及损失情况，酌情将违约金调整为20万元亦无不妥。综上所述，景瑞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14968元，由景瑞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 卜晓飞审 判 员 王 磊审 判 员 刘 艳二〇一八年八月三十日法官助理 金 铭书 记 员 陈丹妮