北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终6321号上诉人（原审第三人）：北京中北阳光生化技术有限公司，住所地北京市昌平区七里渠乡七里渠南村。法定代表人：孙建中，董事长。委托诉讼代理人：沈志耕，北京市纵横律师事务所律师。委托诉讼代理人：张若为，北京市纵横律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军某部。法定代表人：贺军剑，副部长。委托诉讼代理人：孟唯，北京市丹宁律师事务所律师。原审被告：北京南方太空水有限公司，住所地北京市顺义县板桥乡信诚水处理设备厂院内。法定代表人：林大卫，董事长。委托诉讼代理人：沈志耕，北京市纵横律师事务所律师。委托诉讼代理人：张若为，北京市纵横律师事务所律师。上诉人北京中北阳光生化技术有限公司（以下简称中北阳光公司）因与被上诉人中国人民解放军某部（以下简称某部）、原审被告北京南方太空水有限公司（以下简称太空水公司）土地租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初12242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中北阳光公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回对方全部诉讼请求。事实和理由：1、太空水公司将涉案房屋转租给中北阳光公司，经过了飞宇锅炉厂的同意。2、直属供应部不具备原告主体资格。3、一审法院认定的租期适用法律错误4、某部无权解除租赁合同。某部辩称，同意原审法院判决。太空水公司未提起上诉。某部向一审法院起诉请求：1、判令确认我方与太空水公司1996年4月18日订立的《场地租赁合同》租期至2019年9月30日终止，2019年10月1日以后的租期无效；2、判令解除我方与太空水公司之间的《场地租用合同》及《场地租用合同备忘录》；3、判令太空水公司以及中北阳光公司从我方营院内的土地上迁出，并恢复土地原状；4、判令太空水公司及中北阳光公司负担本案诉讼费。一审法院认定事实：北京昌平飞宇锅炉厂（以下简称飞宇锅炉厂）于1995年11月经审批后成立，法定代表人为徐廷良，主办单位为某部生产管理处，出资单位为某部、某某部以及某队。某部生产管理处于2001年撤销，飞宇锅炉厂由某部直管。2004年11月，飞宇锅炉厂向工商行政管理部门提交注销申请，并于2005年8月30日注销。飞宇锅炉厂的企业注销档案载明，注销原因系依据空军关于军队停办福利性质企业的有关规定，经上级机关批准后予以撤销。太空水公司于1995年5月25日成立，后于1999年12月27日被工商行政管理部门吊销了营业执照。中北阳光公司于2000年1月25日成立。1996年4月18日，飞宇锅炉厂（甲方）与太空水公司（乙方）签定《场地租用合同》（以下简称合同）。该合同约定，乙方租用甲方院内（北京市昌平县七里渠乡南二队村南）鱼塘北端西侧场地3．6亩，用于建设生产、生活设施。租用期限自一九九六年五月三十日起，至甲方与昌平县七里渠乡南大队签定的此土地租赁合同到期日止，但租用期限不得低于50年。乙方租用甲方场地租金总共为113万元人民币（其中包括购买原有厂房一栋的款33万元），租金分两次付清，首期为73万元，于97年5月底付清，其余40万元于97年10月底付清。此外，合同第九条约定：乙方应遵守北京市统一的社会管理规定，服从飞宇锅炉厂大院内的统一管理。如乙方将房产租给其它公司使用时需报请甲方同意，方可实施。1997年7月5日，飞宇锅炉厂（甲方）与太空水公司（乙方）签定《场地租用合同备忘录》（以下简称备忘录），约定经甲乙双方协商，就原《场地租用合同》达成如下备忘录：原合同第三款之内容乙方向甲方购买的原厂房一栋的款项人民币叁拾叁万元整，现已付清；在接收该厂房过程中，乙方发现甲方无该厂房的建筑、图纸及设计、施工等必要的资料，且施工过程中存在严重的质量问题，致使乙方无法正常使用。经双方协商如下：（1）乙方同意甲方按现有条件交付使用，维修加固均由乙方负责处理且费用由乙方支付。（2）甲方同意乙方按现有实际占地面积使用该合同租用的土地，用于建设所需的工厂区、生活区和绿化区等设施。（3）原合同第一条鱼塘北端西侧实际建筑面积由3．6亩变更为5．5亩，用于建设生产、生活、绿化等设施。此备忘录为原合同不可分割的一部分，同样对双方具有法律约束力。双方签订合同及备忘录后，飞宇锅炉厂依约将涉诉土地及厂房交付太空水公司使用，太空水公司亦按照约定支付了租金80万元及一栋厂房的购房款33万元。随后，太空水公司在该涉案土地上自建三栋楼房。另查明，1995年7月至1996年10月期间，某部工程安装队（承租方、乙方）与昌平县七里渠乡七里渠村南二队（甲方、出租方）签订了五份《房屋场地租用协议书》，并经过昌平县公证处公证，租赁包含本案涉诉场地在内的84．3亩土地。昌集建（1995）字第31-（01）-0520号集体土地建设用地使用证显示，土地使用者北京天宇锅炉厂；地址七里渠乡七里渠南村；土地类别为工业用地；用途为企业用地；四至东至鱼池边，西至公路边4米，南至铸造厂，北至住户南垟外6米。某部主张太空水公司租赁的土地包含在该集体土地建设用地使用证四至标示的范围内，太空水公司及中北阳光公司称我方看不出租赁土地是否在该范围内。北京市国土资源局昌平分局关于协助查询沙河镇七里渠南村南侧地块土地性质及用途的复函记载：经核对昌平区第二次全国土地调查成果，该地块的土地性质为集体用地，地类为风景名胜及特殊用地。经与北京市国土资源局昌平分局工作人员咨询，特殊用地系建设用地的一种。本案审理过程中，某部某部申请对太空水公司提交的授权委托书中公章的真实性和同一性进行鉴定，后经北京京安拓普文书司法鉴定中心鉴定，结论为：检材上的印章印文“北京南方太空水有限公司”与样本上的北京南方太空水有限公司印章印文为同一枚印章所盖。某部支付鉴定费4000元。2014年12月4日，某部曾向北京市昌平区人民法院起诉太空水公司及中北阳光公司土地租赁合同纠纷。经一审审理，作出（2015）昌民初字第7218号民事判决书。中北阳光公司不服该判决，提出上诉。经北京市第一中级人民法院二审审理，作出（2017）京01民终4246号民事裁定书，裁定撤销上述判决，发回重审。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，飞宇锅炉厂与太空水公司签订的《场地租用合同》及《场地租用合同备忘录》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。飞宇锅炉厂的注销档案显示，飞宇锅炉厂作为当时的军办企业注销前并未清算，故应以该企业法人的出资人为当事人。出资人包括开办单位或主管部门。飞宇锅炉厂的主办单位为某部生产管理处，该处已于2001年撤销，撤销后飞宇锅炉厂由某部主管。飞宇锅炉厂的出资人为某部、某部工程安装队以及空后基营部。某部安装大队属于某部的下属部门。综上，飞宇锅炉厂未清算而注销的情况下，其主办单位和出资人某部作为原告提起诉讼，于法有据。本案中，太空水公司提交《报告》、《通知》及中北阳光公司于2004年5月9日向某部安装大队付款的转账支票，用以证明太空水公司明确就租赁合同权利义务转移给中北阳光公司的事项通知并征得了飞宇锅炉厂的同意，某部对此予以否认。法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。王树明在出庭时明确表示落款日期为2000年3月5日《报告》上的签字并不是其真实意思，签字系2015年3月12日补签的；王树明表示自己于1999年8月份因为身体不好住院就没有再上班；时任飞宇锅炉厂办公室主任的周石进在原审法院对其进行的谈话中亦表示王树明当了两年厂长，大概是1997年至1999年，后来病退了。周石进同时表述2000年7月25日《通知》上的飞宇锅炉厂的章是王树明要求其盖的，但从时间上来看，王树明离职修养的时间与报告及通知上的时间并不吻合，且通知为复印件，法院无法核实其真实性；中北阳光公司向某部安装大队支付的支票，也仅能反映双方存在资金往来。综上所述，对于太空水公司辩称的已经通知飞宇锅炉厂负责人王树明并征得其批准的观点，证据不足，法院不予采信。经庭审询问，某部陈述其在2014年7月通过查询工商登记档案才发现太空水公司与中北阳光公司是两个独立法人，同年12月，某部向法院提起诉讼，要求解除涉案合同。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，太空水公司将涉案土地转租给中北阳光公司，未经过某部同意，某部可以解除合同。故某部要求解除《场地租用合同》及《场地租用合同备忘录》，于法有据，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现涉诉场地由中北阳光公司实际占有使用，某部与太空水公司解除合同后，有权要求中北阳光公司从涉诉场地搬出。关于租赁期限一节，法院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定，合同法实施以前成立的合同纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。该解释第二条规定，合同成立于合同法实施之前，但是合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因合同履行发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。租赁合同属于继续性合同，本案中双方的租赁合同履行时间跨越了合同法实施之日，因此，对于《中华人民共和国合同法》实施前已履行的部分，根据法不溯及既往的原则，本案双方合同从1996年5月30日起至1999年9月30日止的合同效力不适用《中华人民共和国合同法》的规定，应认定有效。对于1999年10月1日起之后的部分，则应适用《中华人民共和国合同法》对于租赁合同最长租期20年的规定，超过部分无效。故，本案中双方租赁合同从1999年10月1日起算至2019年9月30日止的部分有效，超出20年之外的部分无效，即2019年10月1日之后的部分无效。关于合同无效部分以及合同解除后未履行部分的租金，某部应当返还太空水公司，但鉴于太空水公司未就该部分提出反诉，故其可另行解决。关于涉诉场地地上物的处理问题，双方均同意另行解决，法院在本案中不予处理，故某部要求恢复土地原状的诉讼请求，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第九十七条、第二百一十四条第一款、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、第二条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条之规定，判决：一、确认中国人民解放军空军后勤部直属供应部开办的北京昌平飞宇锅炉厂与北京南方太空水有限公司于1996年4月18日签订的《场地租赁合同》及1997年7月5日签订的《场地租赁合同备忘录》租赁期限超过二十年的部分无效（从2019年10月1日之后的部分无效）；二、解除中国人民解放军空军后勤部直属供应部开办的北京昌平飞宇锅炉厂与北京南方太空水有限公司于1996年4月18日签订的《场地租赁合同》及1997年7月5日签订的《场地租赁合同备忘录》；三、北京中北阳光生化技术有限公司于本判决生效之日起三十日内从《场地租赁合同》及《场地租赁合同备忘录》所涉土地上迁出；四、驳回中国人民解放军空军后勤部直属供应部的其他诉讼请求。二审中，当事人提交了新证据，本院组织各方进行举证质证。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，根据法院调查取得的证据及证人证言，太空水公司提交的《报告》、《通知》等证据存在疑点，不足以证明太空水公司将涉案房屋转租给中北阳光公司经过了飞宇锅炉厂的同意。飞宇锅炉厂注销后，其主办单位和出资人某部作为原告提起诉讼并无不当。一审法院确定了跨《中华人民共和国合同法》生效日期的租赁合同的期限，符合相关司法解释的规定，本院予以确认。中北阳光公司没有充足证据证明某部明知中北阳光公司承租了涉案房屋，因此某部的解除权并未消灭。综上所述，北京中北阳光生化技术有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14970元，由北京中北阳光生化技术有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郭燕枝审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇一八年八月二十四日法官助理 叶康喜法官助理 张进中书 记 员 李昊婷