浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0104民初2422号 原告毛君辉，男，1973年11月21日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托代理人蔡金龙，浙江金道律师事务所律师。 被告华润新鸿基房地产（杭州）有限公司，住所地杭州市江干区四季青街道富春路701号。 法定代表人唐勇，该公司董事长。 委托代理人姚杰、崔满兴，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 原告毛君辉诉被告华润新鸿基房地产（杭州）有限公司（以下简称华润新鸿基公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案受理后，依法由审判员郁莺独任审判，于2017年5月24日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。 原告基于认为被告出售的房屋存在质量问题导致房屋维修无法使用产生损失而起诉，要求判令：1、判令被告赔偿原告房屋维修期间占用原告房屋产生的损失205855.58元（其中租金损失179366.81元、物业费26488.77元）；2、诉讼费用由被告承担。 被告华润新鸿基公司辩称：1、原告陈述部分内容与事实不符。被告于2015年6月10日向原告寄送《房屋交付使用通知书》，通知原告限期办理房屋交付使用，原告诉称2016年6月底通知与事实不符。案涉工程于2014年12月22日主体验收合格，2014年12月30日验收备案，已符合法定和约定交付条件，可以交付使用。原告主张案涉房屋存在幕墙漏水、地面不平，不符合相关房屋验收规范要求，无法对房屋正常使用与事实不符，且缺乏依据。对原告认为幕墙漏水、地面不平等意见，被告并未书面确认，原告备注拒绝交付，而非与被告协商暂缓办理房屋交接手续，根据合同约定原告拒绝交付的，案涉房屋视为依约交付，亦不存在被告通知原告再次验收交付的情形。2、案涉房屋符合法定和约定的交付条件，可以交付使用，原告无法定和约定理由拒绝房屋交付，由此产生的责任和扩大的损失均应由原告自行承担。案涉工程经竣工验收合格并依法验收备案，可以交付使用。原告验收房屋时提出幕墙漏水、地面不平等意见，但上述问题并非经被告检查认可，不属于地基和主体结构质量问题，也不属于严重影响正常使用的质量问题，原告不得据此拒绝接受房屋交付，现原告拒绝交付，案涉房屋应视为已依约交付，由此产生的责任和扩大的损失应由原告自行承担。3、原告未能对案涉房屋及时使用的原因是原告无合法理由拒绝交付造成的，原告主张的案涉房屋存在的问题属一般质量问题，并不影响原告对案涉房屋的正常使用，其主张赔偿缺乏依据，应予驳回。幕墙漏水既不属于主体质量问题，也不属于严重影响正常使用的质量问题，原告无权拒绝接受交付，案涉房屋仅局部存在幕墙漏水现象，对原告的正常使用并无实质性影响，被告对存在的问题予以修复，前后修复期间累计二三十天左右。原告拒绝收房期间与被告维修期间属于两个不同的概念，故原告主张被告赔偿原告拒绝收房期间的租金损失缺乏依据。根据合同约定，原告负有承担物业管理费用的义务，原告主张被告赔偿原告拒绝收房期间的物业费缺乏合同和法律依据。 本案经审理查明的案涉事实如下： 2013年6月28日，原告毛君辉与被告华润新鸿基公司签订《浙江省商品房买卖合同》（编号：2013预1225542）一份，双方约定：买受人（毛君辉）购买位杭州市江干区室，该房屋设计用途为办公，建筑面积共229.44平方米；出卖人（华润新鸿基公司）应当在2015年6月30日前，将符合各项条件的房屋交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明手续，并签署房屋交接单；在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋；商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明；买受人在房屋交接过程中以及房屋交付后发现的除地基和主体结构质量问题外的质量瑕疵（如裂缝、空鼓、渗漏等），出卖人予以检查认可后，将根据法律规定、本合同约定在保修范围及保修期限内承担保修责任，但买受人不得以此为由拒绝接受房屋交付，如买受人以此为由拒绝接受交付的，则自出卖人发出的交付通知中规定的交接期限期满之日的第二日起，视为该商品房已交付；出卖人或前期物业服务企业有权参照《前期物业服务协议》的有关规定对该商品房进行管理和服务，因管理、维护该商品房所发生的物业管理费用等相关费用自交付通知中规定的交接期限的次月1日起均由买受人承担；出卖人已经选聘华润置地（北京）物业管理有限责任公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理；附件六约定：出卖人按国家法律行政法规相关规定履行保修义务，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当按照合同约定和法律行政法规规定及时履行保修义务；附件八约定：该合同项下的商品房及其室内装饰设备等的保修时间从房屋交付通知约定的交付之日开始计算；等等。同日，原告毛君辉还与被告华润新鸿基公司签订了案涉房屋同一楼层的其他2套房屋的《浙江省商品房买卖合同》。 2015年6月10日，被告华润新鸿基公司向原告毛君辉邮寄房屋交付使用通知书一份，该通知书载明：万象城3幢1101、1107、1108室已可以正式交付，交付时间为2015年6月20日9点，杭州市江干区楼办理交付手续，交付时间不迟于2015年6月30日；等等。 2015年7月5日，原被告双方进行验收交接。原告毛君辉对案涉房屋等3套房屋共同进行查验，后毛君辉在交房验收单中业主意见栏中注明：新风口歪、幕墙户内漏水、外墙未清洗、应先交付再成品保护、要求安装电动窗、物业费太高、地面不平、户内卫生、要求大堂速通门、公共区域通道要求大理石；在备注栏中注明：拒绝交付。后被告华润新鸿基公司就涉案房屋的漏水问题进行过多次维修。 2016年2月22日，原被告分别在《交付确认书》上签字盖章，《交付确认书》载明：2016年2月22日，甲（华润新鸿基公司）乙（毛君辉）双方对万象城3幢1107室进行房屋交付，双方确认：于上述双方确认的日期，甲方交付给乙方的房屋为万象城3幢1107室，实测建筑面积为229.34平方米；乙方已按合同约定领取该房屋钥匙，即甲乙双方已完成该房屋的交付事宜，乙方并应严格按照交付通知书及其他相关规定缴纳相应费用；本确认书由甲乙双方签字或盖章生效。本确认书为甲乙双方就该房屋交付的有效凭证，其他任何口头或书面协议均无法取代，即该房屋交付日期以本确认书双方确认的日期为准；等等。 2016年12月12日，案外人华润置地（北京）物业管理有限责任公司杭州分公司向原告毛君辉送达物业费催缴通知，要求原告缴纳华润大厦B座1101/1107/1108单元自2015年7月1日至2016年2月21日的物业费75854.63元。 另查明，原告毛君辉曾与被告员工华小静、崔云等就幕墙漏水维修及损失问题进行协商。 又查明，案涉房产所属工程于2014年12月22日经竣工验收合格，并于2014年12月30日完成备案。 本院认为，原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，双方均应遵照履行。案涉房屋于被告通知的收房时期进行交付，原告对被告已于2015年6月30日完成案涉商品房交付义务并无异议，故本院予以确认。但原告在收房后当即发现案涉房屋存在质量瑕疵，并在交付验收单上书面要求被告予以维修，并注明“拒绝交付”，表明双方此后进入到对案涉房屋进行质量保修维修阶段。此后，2016年2月22日，双方再次签订《交付确认书》，明确双方交房时间为2016年2月22日，该份《交付确认书》应当视为被告对案涉房屋维修完毕后将房屋实际交予原告使用。据此，可以确定2015年7月5日至2016年2月22日期间，原告因案涉房屋存在质量瑕疵要求被告维修而未实际占有使用该房屋，该段期间实际掌握该房屋的是被告方，故对原告要求被告赔偿该段时间其未能实际使用房屋导致的损失，本院予以支持。对于原告具体损失情况确认的问题，本院认为，原告购买案涉房屋的目的是使用，既包括自用，也包括对外出租收益使用。现因被告原因导致原告无法实际使用该房屋，原告寻找替代房屋所产生的损失或原告因此损失的可得租金收益，属于其合理损失，被告理应赔偿。对于租金标准问题，本院认为，被告将两份同时期同地段房屋租赁合同作为证据提交，两份房屋租赁合同约定的租金标准均为2.60元/天/平方米，对于该租金标准，原告予以认可，而被告并不认可，故对于租金标准本院依法予以评估，因被告对其提供的房屋租赁合同中的租金标准不予认可，故对于评估费本院要求由被告预缴，但被告并未按期缴纳，评估退回，被告应承担举证不利的后果，对于租金标准，本院按照2.60元/天/平方米标准计算；综上，华润新鸿基公司应赔偿毛君辉租金损失138337.89元。对于原告主张的物业费损失问题，因原告未向本院提供其物业费损失金额的具体证据，故本院在本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下： 一、被告华润新鸿基房地产（杭州）有限公司赔偿原告毛君辉租金损失人民币138337.89元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告毛君辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币4388元，减半收取人民币2194元，由原告毛君辉负担人民币660.50元，由被告华润新鸿基房地产（杭州）有限公司负担人民币1533.50元。（原告应于本判决生效后十日内向本院申请案件受理费的退费；被告应于本判决生效后十日内支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 郁 莺 二〇一八年二月一日 书记员 李学娟 ?*MERGEFORMAT?5?