广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤02民终1156号上诉人（原审被告）：李集华，男，1955年2月10日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。委托诉讼代理人：李世威，男，1984年8月29日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。被上诉人（原审原告）:韶关市盛源物业服务有限公司。住所地：广东省韶关市浈江区北江中路43号天泓居小区*栋首层物业办公室。法定代表人：张才梅，总经理。委托诉讼代理人：李跃斌，韶关市浈江区太平法律服务所法律工作者。上诉人李集华因与被上诉人韶关市盛源物业服务有限公司（以下简称盛源公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2018）粤0204民初30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李集华的委托诉讼代理人李世威，被上诉人盛源公司的委托诉讼代理人李跃斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李集华上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，对于造成违约的原因未能界定清楚，对违约金的计算错误。请求二审法院依法判决盛源公司减收李集华的物业费，减收幅度为20%，驳回盛源公司收取违约金的诉讼请求；2、判决盛源公司退还700元电梯使用费，并赔付64.8元，退回不合理分摊水费7吨共计20.16元；3、判决盛源公司提供电费公摊费明细清单才能缴交。4、一、二审诉讼费由盛源公司负担。事实与理由：一、李集华自2012年1月1日收房开始一直到2017年6月1日都按时交纳物业管理费。盛源公司长期使用未经培训的无证保安人员上岗，在2017年5月26日，盛源公司的无证保安欧树桂故意站在小区门口侧称被撞倒（碰瓷），以致李集华经常到派出所进行交涉，浪费时间及精力，精神受到极大伤害。盛源公司对此事一直没有解决，李集华无奈之下才行使“先履行抗辩权”，暂停交纳物业管理费。盛源公司在天泓居小区所提供的是没有经过培训上岗的保安服务，未完全履行合同，故该公司在收取物业管理费时亦应对等，故请求法院判决减收20%的物业管理费。二、双方签订的物业服务合同关于违约金的条款属于格式条款，加重了业主的责任，明显不公平。盛源公司没有履行催收的义务就向法院主张拖欠的物业管理费，违反法定程序。一审法院对违约金及截止时间的计算错误，理由为物业管理费每月交纳，属于分段式收费，不应该以总数来计算，再有，一审法院按24%判决利息也是过高，截止时间应该是至2017年10月。李集华因自身合法权益得不到保障而采用“先履行抗辩权”，暂停交纳物业管理费，不存在违约，故请求法院判决免除违约金。三、盛源公司在李集华收楼时（2012年11月）向李集华收取700元电梯使用费没有任何依据。《物业管理条例》及韶关市政府发布的关于物业服务收费规定以及双方签订的《天泓居小区物业管理合同》、《天泓居安全消防协议书》、《入伙指南》都没有规定有此项收费，属于乱收费。根据双方签订的《天泓居小区物业管理合同》的第十条第三项的规定，盛源公司违反合同，擅自提高收费标准或乱收费的，李集华有权要求盛源公司清退所收费用，并从收费之日起按每天计付多收、乱收费用总额的3‰违约金。故盛源公司应向李集华支付从2012年11月30日至2018年1月31日的违约金3964.8元（700元×3‰×1888天）。此外，按照国家关于物业管理的规定，物业服务公司收取公摊费用应予以公示，但盛源公司却没有公示公摊电费也没有将公摊电费的明细告知李集华，故盛源公司应提供公摊电费的明细清单后才能向李集华收取2017年5月的分摊水费（7吨）20.16元。盛源公司辩称：一、李集华与盛源公司保安的冲突属另一法律关系，不能作为不缴纳物业管理费和公摊电费的理由；二、盛源公司对每一个欠费的业主都依时催缴，违约金也按法律规定主张，并没有按合同约定的每日3‰来主张。一审对违约金的计算正确；三、李集华所说的700元电梯使用费，在一审时并没有提供书面证据，仅提供手机拍照，二审也没提供书面证据。如李集华不能提供书面证据，则应承担举证不能的法律责任；四、水费的收取是李集华与自来水公司直接交收，盛源公司从来没有收取或代收过业主的水费，水费如何分摊、分摊多少与盛源公司无关；五、每两个月盛源公司均将每幢楼的业主应分摊的电费明细表张贴在每幢楼的电梯大堂电梯门口对面墙上，在催缴单上也明确列出业主应缴纳的公摊电费。李集华所说的不符合事实。综上所述，李集华的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。盛源公司向一审法院起诉请求：1、判令李集华向盛源公司支付拖欠的2017年3月起至2017年10月止（共8个月）的物业服务费2190.05元（1.68元／平方米×162.95平方米×8个月）、2017年3月起至2017年11月止（共9个月）的逾期交费违约金394.21元（2190.05元×9个月×2%）、之后的违约金按所欠物业服务费总金额每月2%计至缴清欠款之日止、2012年12月25日-2017年6月4日公摊电费1616.32元（路灯电费37.33元、水泵二次加压电费495.67元、电梯电费1083.32元），合计4200.58元。2、本案诉讼费用由李集华承担。一审法院认定事实：2011年9月5日，盛源公司与韶关市兴盛投资置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定盛源公司对天泓居物业共用部位和共用设施设备等进行维护和管理服务；物业服务费采取包干制方式，高层住宅物业服务费为每月1.68元／平方米，商铺物业服务费2.5元／平方米；物业管理区域内共用水电费（除物业公司自用水电费外）应分摊至业主负担。2012年5月23日，李集华与盛源公司签订了《天泓居物业管理合同》，根据合同约定，盛源公司对天泓居小区共用设施设备、环境卫生、保安、交通、消防等项目进行维修、修缮、服务与管理，李集华需按合同约定向盛源公司交纳物业服务费、水电公摊费。李集华是天泓居小区1栋2002房业主，其房屋建筑面积为162.95平方米，物业服务费按建筑面积1.68元／平方米计收，每月应为273.76元；若李集华未按时交纳，盛源公司则有权要求从逾期之日起按每天所欠费用总额的3‰计收违约金。公摊电费包括小区路灯电费、电梯电费、水泵电费，其中小区路灯电费的分摊按全区1394户均摊，未收楼的由物业公司（即盛源公司）承担；电梯电费分摊按本栋楼已报装修的业主在报装3个月后开始分摊，每5层一个系数计算（每栋楼1楼均为电梯大堂）；水泵电费分摊按水泵电费总数除以5楼以上各住户的实际用水量（物业公司每2个月从各住户水表中抄取）的合计数，得出每吨水的分摊电费，再以此乘以各住户的实际用水量，得出各住户的分摊电费额。合同签订后，盛源公司依约履行了物业服务义务，李集华亦按约定向盛源公司交纳物业服务费每月273.76元至2017年2月。2017年3月起，李集华开始欠缴物业服务费，且未交纳2012年12月25日至2017年6月4日公摊电费1616.32元。李集华称暂未交物业费服务费并非故意，而是物业公司的原因导致的，盛源公司使用未经培训的保安上岗，碰瓷，对其敲诈勒索，精神受到极大伤害，物业公司至今未解决。另外其在收楼时，盛源公司物业公司强迫李集华缴纳电梯费700元，且购买涉案房屋时，房屋销售称仅收物业服务费，不会再收取其他公摊费等。盛源公司催收未果，遂提起诉讼。一审法院认为，盛源公司是建设单位选聘的物业管理公司，负责对李集华物业所在小区韶关市浈江区北江中路43号天泓居小区的物业进行管理，同时，盛源公司与李集华亦签订了《天泓居物业管理合同》，该合同依法成立并有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。盛源公司按合同约定对天泓居小区实施了物业管理服务，李集华未按时如数支付物业管理服务费，应对此承担违约责任。因此，盛源公司要求李集华支付自2017年3月至2017年10月止的物业管理费2190.05元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。因盛源公司从2017年3月开始欠费，违约金计算起点应从2017年4月开始计算，自2017年4月起计至2018年1月31日止，李集华累计拖欠物业服务费（每月以273.76元为基数）55个月，违约金应为：273.76元×24%÷12个月×55个月=301元。关于电费公摊费，因合同约定李集华除应交纳物业管理费外，还应交纳水电公摊费，盛源公司要求李集华支付电费公摊费1616.32元，一审法院亦予以支持。鉴于李集华装修房屋时所交纳的货梯电费、安全消防费700元，非公摊电费，以及李集华称物业管理服务费包括电费公摊费，无提供证据证实，故对其不存在公摊电费的主张，一审法院不予采纳。由于物业服务公司提供物业服务涉及物业小区全体业主的公共服务，如果部分业主以各种理由不交纳物业服务费，将影响物业小区的整体公共服务，损害已缴费业主的合法权益，因此，李集华不能以盛源公司未提供良好的服务为由拒付物业服务费。而盛源公司在进行物业服务过程中，也应广泛听取业主就物业服务所提出的建议和意见，对业主提出的合理要求宜及时予以协助。如李集华认为其因盛源公司保安碰瓷造成精神损害，属另一法律关系，可另行依法解决。一审法院判决：一、李集华应于判决生效之日起五日内支付2017年3月至2017年10月期间的物业服务费共2190.05元给盛源公司；二、李集华应于判决生效之日起五日内支付上述所欠物业服务费计至2018年1月31日的违约金301元给盛源公司；三、李集华应于判决生效之日起五日内支付2012年12月25日至2017年6月4日的电费公摊费1616.32元;驳回盛源公司的其他诉讼请求。本院二审查明，盛源公司为了证明其履行了书面催收的义务，提供了2017年11月10日书面催收的单据，该单据记载：尊敬的业主，您好，目前为止，您尚有以下款项未结清，请尽快到物业服务中心结清款项，谢谢您的支持与理解；房号：1栋2002；物业费2190.05元（2017年3月起欠费8个月，按1.68元/平方米计算）；路灯电费37.33元、水泵二次加压电费495.67元、电梯电费1083.32元，合计收取公摊电费1616.32元（2012年12月25日-2017年6月4日）。对于原审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对李集华的上诉意见，本案争议焦点为：一、李集华与盛源公司保安之间的纠纷是否解决能否作为李集华不缴纳物业管理费和公摊电费的合法、合理理由；二、盛源公司有否履行书面催收的义务；三、盛源公司有否向李集华告知收取公摊电费的明细；四、原审判决支付违约金的截止时间、计算违约金的标准是否错误；五、李集华上诉提出的盛源公司应向其退还700元电梯使用费、20.16元分摊水费及赔付其3964.8元违约金的上诉请求本院应否支持。一、李集华与盛源公司保安之间的纠纷是否解决能否作为李集华不缴纳物业管理费和公摊电费的合法、合理理由。盛源公司是建设单位选聘的物业管理公司，盛源公司与李集华签订了《天泓居物业管理合同》，约定：盛源公司对李集华物业所在小区，即天泓居小区共用设施设备、环境卫生、保安、交通、消防等项目进行维修、修缮、服务与管理，李集华需按合同约定向盛源公司交纳物业服务费、水电公摊费。该合同是双方真实意思的表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同依法成立并有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，合同的双方均应当按照约定履行自己的义务。盛源公司按合同约定对天泓居小区实施了物业管理服务，故李集华亦应该按照合同的约定向盛源公司交纳物业服务费和公摊电费。至于李集华与盛源公司保安之间的纠纷是否解决，属于另一法律关系，与物业管理服务没有任何关联，不能作为李集华不缴纳物业管理费和公摊电费的合法、合理理由。二、盛源公司有否履行书面催收的义务。首先，盛源公司为了证明其履行了书面催收的义务，提供了2017年11月10日书面催收的单据，该单据记载：尊敬的业主，您好，目前为止，您尚有以下款项未结清，请尽快到物业服务中心结清款项，谢谢您的支持与理解；房号：1栋2002；物业费2190.05元（2017年3月起欠费8个月，按1.68元/平方米计算）；路灯电费37.33元、水泵二次加压电费495.67元、电梯电费1083.32元，合计公摊电费1616.32元（2012年12月25日-2017年6月4日）。李集华并不能提供相反的证据予以推翻，故本院采信盛源公司履行了书面催收的义务。其次，盛源公司以李集华拖欠物业服务费和公摊电费为由于2018年1月2日向原审法院提起诉讼，要求李集华予以支付。原审法院将盛源公司的起诉状依法送达给李集华，即盛源公司再次履行书面催收的义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，本院对盛源公司请求李集华支付物业服务费的诉讼请求予以支持。三、盛源公司有否向李集华告知收取公摊电费的明细。如上所述，盛源公司提供的单据上列明了收取路灯电费37.33元、水泵二次加压电费495.67元、电梯电费1083.32元，合计收取公摊电费1616.32元（2012年12月25日-2017年6月4日），已向李集华告知了收取公摊电费的期间、具体项目和收费数额，故李集华提出盛源公司未向其告知收取公摊电费明细的上诉理由没有事实依据。四、原审判决支付违约金的截止时间、计算违约金的标准是否错误。李集华认为违约金的截止时间应至2017年10月，但由于盛源公司诉请的违约金为2017年3月起至2017年11月止（共9个月）的逾期交费违约金394.21元（2190.05元×9个月×2%）、之后的违约金按所欠物业服务费总金额每月2%计至缴清欠款之日止，且李集华至今未缴清拖欠的费用，故原审法院判决违约金的截止时间为2018年1月31日未超出盛源公司的诉请范围，本院予以支持。李集华认为物业服务费是每月收取，原审判决计算违约金不应该以拖欠物业服务费的总数来计算。盛源公司主张的违约金虽然为“2017年3月起至2017年11月止（共9个月）的逾期交费违约金394.21元（2190.05元×9个月×2%）、之后的违约金按所欠物业服务费总金额每月2%计至缴清欠款之日止”，但原审法院并未以拖欠物业服务费的总数2190.05元作为计算依据，而是以每月拖欠物业服务费的基数273.76元为标准计算违约金，虽然未按照双方签订的《天泓居小区物业管理合同》中“从逾期之日起按每天所欠费用总额的3‰计收违约金”的约定按天来计算违约金，但未损害李集华的利益（比合同约定的违约金计算方法收费少），盛源公司亦未对此提出上诉，故本院对此不予调整。李集华认为以原审判决按24%计算违约金过高，但从双方签订的《天泓居小区物业管理合同》中“从逾期之日起按每天所欠费用总额的3‰计收违约金”的约定可见，每天所欠费用总额的3‰，每月按30天计算，折算成月百分比，即每月9%（3‰×30天），原审判决按照盛源公司主张的每月2%计算违约金，显然低于合同约定的百分比，未损害李集华的利益，故本院对此亦不予调整。但2017年4月至2018年1月31日只有10个月，原审法院认定为55个月错误，本院予以纠正，即李集华应支付2017年4月至2018年1月31日的违约金54.75元（273.76元×24%÷12个月×10个月）。五、李集华上诉提出的盛源公司应向其退还700元电梯使用费、20.16元分摊水费及赔付其3964.8元违约金的上诉请求本院应否支持。本案是盛源公司作为原告提起诉讼，盛源公司主张的费用项目并不包括电梯使用费和分摊水费，故不存在互为抵扣冲减的问题，李集华认为盛源公司违约应向其支付违约金及退还电梯使用费、分摊水费，属于另一法律关系，本院对此不予审理，李集华可另案主张权利。综上所述，李集华的上诉请求部分成立，对其成立部分本院予以支持；一审法院判决适用法律正确，但认定2017年4月至2018年1月31日为55个月错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省韶关市浈江区人民法院（2018）粤0204民初30号民事判决第一项、第三项；二、撤销广东省韶关市浈江区人民法院（2018）粤0204民初30号民事判决第四项；三、变更广东省韶关市浈江区人民法院（2018）粤0204民初30号民事判决第二项为“李集华应于本判决发生法律效力之日起五日内支付上述所欠物业服务费计至2018年1月31日的违约金54.75元给韶关市盛源物业服务有限公司”；四、驳回韶关市盛源物业服务有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费50元，由上诉人李集华负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇一八年八月二日书记员  罗稀蕾