北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初36188号原告：李子奡，男，1994年5月25日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：陈俊海，北京市仁人德赛律师事务所律师。被告：北京华松房地产开发有限责任公司，住所地北京市朝阳区望京西园**楼。法定代表人：徐威。第三人：德汇投资有限公司，住，住所地北京市大兴区采育镇大街/div>法定代表人：李秀梅。原告李子奡与被告北京华松房地产开发有限责任公司（以下称华松公司）、第三人德汇投资有限公司（以下称德汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李子奡的委托诉讼代理人陈俊海到庭参加诉讼，华松公司和德汇公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李子奡向本院提出诉讼请求：1.要求德汇公司协助华松公司办理北京市朝阳区望京西园429号楼某号房屋（以下称涉诉房屋）的网签备案注销手续；2.要求华松公司协助李子奡办理涉诉房屋的权属转移登记手续，将该房屋转移登记至李子奡名下；3.要求华松公司以5333650元为基数，按照日万分之五的标准向李子奡支付自2014年4月26日起至涉诉房屋转移登记至李子奡名下之日止的违约金。事实和理由：2013年9月18日，李子奡作为买受人与华松公司作为出卖人签订《认购协议》，约定华松公司将涉诉房屋出售给李子奡，房屋建筑面积为152.39平方米，单价为35000元每平方米，总价为5333650元；华松公司承诺在李子奡交齐全部房款及税费后6个月内涉诉房屋具备网签条件；交齐房款及税费当日办理入住手续。关于违约责任约定，华松公司应在涉诉房屋具备网签条件后5个工作日内通知李子奡到指定地点签约，李子奡应在接到通知后5个工作日内带齐网签所需文件到指定地点办理网签手续；如因华松公司原因不能按期网签《北京市商品房买卖合同》，李子奡可以提出退房，华松公司在接到李子奡书面退房申请后10个工作日内退还李子奡交纳的全部款项并支付双倍银行同期贷款利率的违约金；李子奡不退房的，华松公司应按日向李子奡支付总款万分之五的违约金。合同签订后，李子奡依约付款，并于2013年10月24日办理了房屋入住手续，但华松公司至今未通知李子奡办理网签、过户手续。另查，华松公司与德汇公司曾就涉诉房屋办理过网签，后又办理了注销网签手续，但最终手续并没有完全办结。综上，华松公司的行为已经构成违约，原网签注销手续未办结对合同的继续履行造成了障碍，故诉至法院。华松公司和德汇公司未到庭，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：华松公司系以房地产开发、销售商品房、房地产信息咨询为经营范围的其他有限责任公司。李某军与李某玲系夫妻关系，李子奡系二人之子。2013年9月18日，李子奡作为买受人与华松公司作为出卖人签订《认购协议》（里外里公寓），约定：华松公司将涉诉房屋出售给李子奡，房屋建筑面积为152.39平方米，用途为住宅；房屋销售单价为35000元每平方米，总价为5333650元，李子奡于签约当天支付购房定金1500000元，于2013年9月30日前支付1166825元，于2013年10月30日前支付2666825元；华松公司承诺，在李子奡交齐全部房款及税费后6个月内房屋具备网签条件，涉诉房屋为一手房，代收税费皆与一手房所需相关税费一致；李子奡交齐房款及税费当日在（里外里公寓）小区物业公司办理入住手续，入住时所需资料及费用另行通知。关于违约责任约定，华松公司应在涉诉房屋具备网签条件后5个工作日内通知李子奡到指定地点签约，李子奡应在接到通知后5个工作日内带齐网签所需文件到指定地点办理网签手续；如因华松公司原因不能按期网签《北京市商品房买卖合同》的，李子奡可以提出退房，华松公司在接到李子奡书面退房申请后10个工作日内退还李子奡交纳的全部款项并支付双倍银行同期贷款利率的违约金；李子奡不退房的，华松公司应按日向李子奡支付总款万分之五的违约金。2013年9月18日，华松公司出具收据，确认收到李子奡交纳的购房定金1500000元。2013年9月25日，华松公司出具收据，确认收到李子奡交纳的购房款1166825元。2013年10月24日，华松公司出具收据，确认收到李子奡交纳的购房款2500000元。为证明已交齐全部购房款，李子奡提交李子奡的母亲李某玲的账户交易明细及刷卡单、李子奡的父亲李某军的账户交易明细、李某军与上海浦东发展银行股份有限公司北京分公司（以下称浦发银行）签订的《个人借款合同》，该组证据显示李某玲于2013年9月25日通过POS交易方式消费20000元、53175元、540000元、970000元，上述四笔交易的商户名称均为北京某商贸中心，交易地点为戴某；李某玲于2013年9月25日通过POS交易方式消费166825元，交易地点为华松公司；李某军于2013年9月18日通过POS交易方式消费1500000元，商户名称为北京某商贸中心，交易地点为戴某；李某军于2013年10月21日向浦发银行借款2500000元，借款支付至戴某的账户内。李子奡提交对账单照片，用以证明华松公司确认于2013年10月22日收到了李子奡交纳的购房款2666825元。经询，李子奡表示对于该笔款项华松公司只出具了2500000元的收据，剩166825元未出具收据，对账单系李子奡从华松公司的电脑上拍摄的。李子奡提交其与北京某物业服务有限公司（以下称某物业公司）签订的《前期物业服务协议》、业主手册、某物业公司出具的2013年11月1日至2018年10月31日期间的物业费收据、望京4**项目移交业主物品清单、望京4**项目业主资料登记表、房屋交付流转单，其中望京4**项目移交业主物品清单、望京4**项目业主资料登记表的落款日期均为2013年10月24日，房屋交付流转单中的“房屋款项结算”一栏中注明“业主入住各项费用已结清”，同时手写有“部分抵款2666825元还牛文硕”，用以证明华松公司于2013年10月24日将涉诉房屋交付给李子奡，李子奡于2013年11月1日起入住涉诉房屋并开始交纳物业费。李子奡提交购房资格核验查询结果，用以证明李子奡已通过购房资格审核。关于李子奡提交的付款凭证的数额多于购房款总额的原因，李子奡称涉诉房屋系案外人吕某某介绍其购买的，价格相对便宜一些，其应吕某某的要求一共支付了575万元，多出的部分可能是吕某某收取的好处费。关于戴某的身份，李子奡称戴某是华松公司指定的收款人，其向戴某支付款项后，华松公司出具了相应的收据予以确认。经查，戴某系北京某商贸中心的投资人。经询，李子奡称其入住涉诉房屋后即催促华松公司办理所有权转移登记手续，但华松公司告知需要等一两年，再后来就联系不上华松公司了。另查，2010年2月5日，涉诉房屋办理了所有权初始登记，所有权人为华松公司，房屋建筑面积为152.39平方米。2010年12月28日，华松公司与德汇公司就涉诉房屋办理了网签备案登记。2011年6月23日，华松公司与德汇公司申请办理网签注销登记，处于审核阶段，尚未办结。在本案审理过程中，李子奡向本院提出财产保全申请，要求查封华松公司名下的涉诉房屋及价值2600000的财产，并就此提供了担保。2016年8月8日，本院作出（2016）京0105民初36188号民事裁定书，裁定查封华松公司名下的涉诉房屋及查封、冻结、扣押华松公司名下价值2600000元的财产。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李子奡与华松公司签订的《认购协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。虽协议中未约定办理权属转移登记手续的具体时间，但办理权属转移登记手续系华松公司的主要合同义务，李子奡于2013年10月已付清全部购房款并办理了入住手续，华松公司应在合理期限内办理房屋的权属转移登记手续，故李子奡要求华松公司办理权属转移登记手续的请求于法有据，本院予以支持。因涉诉房屋尚有网签备案未注销完毕，故德汇公司应协助办理涉诉房屋的网签备案注销手续。关于李子奡主张的违约金，华松公司至今未通知李子奡办理网签手续，亦未办理后续手续，华松公司的行为已经构成违约，应按协议约定承担违约责任。关于违约金的标准，李子奡主张的日万分之五的标准过高，本院将以李子奡的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、华松公司的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌情确定违约金标准为总房款的日万分之三。李子奡主张的违约金起算日期有误，本院根据协议约定予以调整。华松公司和德汇公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、第三人德汇投资有限公司于本判决生效后七日内协助被告北京华松房地产开发有限责任公司办理北京市朝阳区望京西园429号楼6单元501号房屋的网签备案注销手续；二、被告北京华松房地产开发有限责任公司于第一项判决内容履行完毕后七日内，协助原告李子奡办理北京市朝阳区望京西园429号楼6单元501号房屋的权属转移登记手续，将该房屋转移登记至原告李子奡名下；三、被告北京华松房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内，以5333650元为基数，按日万分之三的标准向原告李子奡支付自二○一四年五月十二日起至北京市朝阳区望京西园429号楼6单元501号房屋转移登记至原告李子奡名下之日止的违约金；四、驳回原告李子奡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49136元，由被告北京华松房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元、公告费260元，由被告北京华松房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效后七日内给付原告李子奡）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  柯 岩人民陪审员  王京玉人民陪审员  付朝晖二〇一八年八月二十二日书 记 员  王贺情