辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0281民初3448号 原告：关艳艳，女。 原告：迟长超，男。 二原告的共同委托诉讼代理人：范作辉，系辽宁范作辉律师事务所律师。 二原告的共同委托诉讼代理人：王喜英，系辽宁范作辉律师事务所律师。 被告：大连骏亿房地产开发有限公司。 法定代表人：吕百栋，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李睿，系北京市华泰律师事务所大连分所律师。 原告关艳艳、迟长超与被告大连骏亿房地产开发有限公司（以下简称骏亿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告关艳艳、迟长超的共同委托诉讼代理人范作辉、被告骏亿公司的委托诉讼代理人李睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告关艳艳、迟长超向本院提出的诉讼请求:1、请求法院判决被告在取得瓦房店市文兰办事处祝丰街房屋的初始登记手续后，协助原告将办理房屋权属登记所需的应由被告提交的全部材料交付瓦房店市不动产登记管理中心；2、请求法院判决被告赔偿原告逾期（自2016年6月26日起至2018年6月25日止）办理房产证违约金28862.89元（按730天计算）；3、请求法院判决被告自2018年6月26日起至被告将办理房屋权属登记所需的应由其提交的全部材料交付瓦房店市不动产登记管理中心之日止，按照被告收取原告房款395382元的日万分之一向原告支付逾期办理房产证违约金；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年10月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告在瓦房店市文兰办事处祝丰街房屋，总房价为395382元。双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如果因出卖人责任导致自房屋交付之日起超出两年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直至可以办理。合同签订后，原告按约定交付了房款，被告于2014年6月25日向原告交付房屋。因被告原因导致原告无法办理房屋权属登记。故诉至法院请依法判决。 被告骏亿公司辩称，同意原告的第一项诉讼请求，不同意原告的第二、三、四项的诉讼请求。理由：被告与原告《商品房买卖合同》第十五条约定：“双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如果因出卖人责任导致自房屋交付之日起超出两年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直至可以办理，合同继续履行。”因此，案涉房屋产权证办理的义务人应为原告，被告仅需配合原告办理相关登记。被告承担违约金的前提应为“出卖人责任”导致无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书。但实际上，原告至今无法办理所有权登记的责任，并非被告，而系案涉工程施工单位，即瓦房店市岗店建筑工程公司及大连水利建筑工程有限公司。被告与案涉工程施工单位建设施工合同履行过程中，被告严格按照约定履行了合同义务、支付了案涉工程款，但上述二施工单位，为了一己私欲，拒不认可具有资质的工程造价公司作出的审核报告，以拒不配合被告办理竣工验收为筹码，欲达到取得超越审核报告载明的工程款的目的，因此导致原告至今无法办理产权登记，上述纠纷，经瓦房店市城乡建设局、瓦房店市房屋管理办公室等多部门调解，均未调解成功。现被告诉上述二施工单位，要求其履行竣工验收义务一案，正在贵院审理，尚未审结。综上，原告无法办理产权登记的原因，并非双方《商品房买卖合同》第十五条约定的“出卖人责任”，而系案外人责任，故被告不应承担相应违约责任。被告自始至终均在积极协调并处理与施工单位的纠纷，愿意配合原告办理产权登记。但迫于无奈，由于施工单位原因，导致工程竣工备案至今无法办理。被告承诺，在施工单位履行竣工验收义务后，一定会积极并及时的配合原告办理相关产权登记，因此望原告能够体谅被告的苦衷，等待相关纠纷依法的解决。另外，对入住协议书证明事项存在异议，该协议书系原告与案外人瓦房店抱龙明珠物业管理有限公司签订，无法证明原告的入住时间。 本院经审理认定事实如下：2013年11月14日，原告关艳艳、迟长超（买受人）与被告大连骏亿房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于瓦房店市文兰办事处祝丰街269号2单元3层2号的一处房屋，建筑面积74.32平方米，每平方米5320元，总金额395382元。合同签订后，原告于2014年6月17日将购房款395382元支付完毕。同日，被告向原告出具了全款发票。被告于2014年6月25日向原告交付了案涉房屋。 另查，在案涉《商品房买卖合同》第十五条中，原、被告双方约定了预购商品房预告登记和产权登记事项，即“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理……3.双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如果因出卖人责任导致自房屋交付之日起超出两年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直至可以办理，合同继续履行”。 本院所确认的上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、入住协议书、销售不动产统一发票（自开）发票联及庭审笔录记载的事实在卷为凭，经庭审质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原告关艳艳、迟长超与被告大连骏亿房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效,双方均应依约履行合同义务。现案涉房屋已经交付原告使用，被告应按合同约定协助原告办理涉案房屋的所有权登记手续，故对原告请求法院判决被告在取得瓦房店市文兰办事处祝丰街房屋的初始登记手续后，协助原告将办理房屋权属登记所需的应由被告提交的全部材料交付瓦房店市不动产登记管理中心的诉讼请求，本院予以支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满，未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定，出卖人应当承担违约责任。1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，指房屋交付使用之日起90日；3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”现原告已依合同约定全面履行了合同义务，但被告未能依约在合理期限协助原告办理购买房屋的权属证书，其逾期办证的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。被告提出“案涉房屋产权证办理的义务人应为原告，被告仅需配合原告办理相关登记。被告承担违约金的前提应为出卖人责任导致无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书。原告至今无法办理所有权登记的责任系案涉工程施工单位，即案外人瓦房店市岗店建筑工程公司及大连水利建筑工程有限公司原因致原告至今无法办理产权登记，系案外人责任”的抗辩。被告提出的其与施工单位之间的建设工程施工合同关系与本案房屋买卖合同关系非同一法律关系，施工合同双方权利义务的履行行为不影响原、被告之间房屋买卖合同的成立及违约责任的承担，亦不能作为减轻被告过错的抗辩理由。故被告的抗辩理由，缺乏法律依据，本院不予认可。 关于违约金的计算期限。原、被告双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理，即被告应于2016年6月25日之前协助原告取得房屋产权证书。因案涉房屋权属证书不能确定具体办理时间，故违约金的计算期限应为：2016年6月26日起至起诉日2018年6月19日止，共计723天。对原告请求的自起诉日之后的违约金原告可另行主张，本案中不作处理。 关于违约金的数额。原、被告双方在合同中约定了违约金按照已收房款日万分之一计算。庭审过程中，被告认可原告的违约金计算方式。故本院认定的被告应向原告支付的违约金金额应为28586元（总房款395382元×日万分之一×天数723天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告大连骏亿房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，协助原告关艳艳、迟长超办理位于瓦房店市文兰办事处祝丰街房屋的所有权登记手续； 二、被告大连骏亿房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，给付原告关艳艳、迟长超逾期办理房屋权属证书的违约金28586元； 三、驳回原告关艳艳、迟长超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费261元（已减半收取）,由原告关艳艳、迟长超负担3元，由被告大连骏亿房地产开发有限公司负担258元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员 高 源 二〇一八年八月十三日 书记员 徐铖铖