福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0582民初11086号 原告（反诉被告）：张天赐，男，1985年3月4日出生，汉族，住晋江市。 被告（反诉原告）：张文芽，男，1963年10月18日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：王金龙，福建景天律师事务所律师。 原告张天赐与被告张文芽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。审理过程中，被告张文芽提起反诉，本院受理后依法合并审理。张天赐、张文芽及其委托诉讼代理人王金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告张天赐向本院提出诉讼请求：1.判决解除与本诉被告张文芽签订的房屋出租合同书；2.判决该租赁房屋内的属于张天赐的设备和物品（包括烤漆房、液压升降机、货架、空压机、储气罐等设备及可拆除的两个电动卷帘门、店面门外原告出钱搭建的铁皮棚、房顶上的广告架等）由张天赐搬离承租房；3.判决张文芽补偿张天赐自2017年4月起至2017年9月因张文芽同意政府拆迁房屋而导致的张天赐经济损失80000元；4.判决店面门口的水泥地面由原告恢复为之前的水泥地面。事实与理由：张天赐于2015年3月15日承租张文芽址于晋江市17号两个门面的水泥瓦片房并签订了出租合同书。张天赐在租房经营到2017年4月份时，张文芽以政府要拆迁为由表示房屋不能再租给张天赐并要求张天赐办理出租房，因此该出租房自2017年4月份起便被张文芽关起来，导致张天赐无法正常经营。至2017年8月份，张文芽又以政府不拆迁为由向原告索要4月份至8月份的租金。但由于双方因这几个月一直在争议政府是否要进行拆迁一事，张天赐也无法经营，因此仅支付水电费、房租至2017年5月份，此后便未再支付给张文芽。但张文芽却称张天赐拖欠房租，反要将店内所有物品及设备占为己有，并在8月份时要将该租赁房屋出租给他人，店内的设备及相应物品也不让张天赐搬离。 本诉被告张文芽辩称：1.其已经按照合同约定将房屋出租给张天赐，也不存在该房屋不能出租或张文芽将店面关掉的事实，其不同意解除合同；2.租赁房屋内属于张天赐的物品，张天赐可以搬走，但合同约定租房内新装电线及不能拆除的物品归张文芽所有，该部分物品张天赐无权搬走；3.张天赐要求经济赔偿缺乏依据，政府部门并未采取拆迁行为，张天赐的各种设备及物品仍保存在租房内，不存在因张文芽原因导致张天赐经济损失的情况；4.店门口的水泥地面系张文芽原本铺设，张天赐无权对其进行处分。 反诉原告张文芽向本院提出反诉请求：判决反诉被告张天赐支付反诉原告张文芽自2016年11月15日起至2017年1月14日租金3200元、自2017年5月15日起至2017年10月14日租金8000元；2.判决反诉被告张天赐支付反诉原告垫付的2016年9月份至2016年12月份电费1297.04元、2017年5月份至2017年10月份电费252.64元。事实和理由：张文芽与张天赐于2017年3月15日签订一份房屋出租合同书，约定张文芽将位于晋江市尾两个门面的水泥瓦片店面出租给张天赐，每月租金1600元，张天赐应以银行转账方式在每月的15日预付房屋租金，租赁期限自2017年3月15日至2018年3月15日，张天赐应每月交清水电费。合同签订后，张文芽依照约定将房屋交付给张天赐使用，但张天赐仍拖欠其自2016年11月15日起至2017年1月14日租金3200元、自2017年5月15日起至2017年10月14日租金8000元，以及2016年9月份至2016年12月份电费1297.04元、2017年5月份至2017年10月份电费252.64元。对此，张文芽提供如下证据：1.晋江市供电有限公司发票、历月电费明细，证明张天赐拖欠电费；2.晋江市内坑镇土垵村民委员会证明，证实租赁房屋的实际所有人为张文芽；3.中国工商银行账户历史明细清单，证明张天赐支付房租情况；4.微信聊天记录，证明张天赐违约转租。 反诉被告张天赐辩称：房屋租金已经支付至2017年5月15日，水电费也付至2017年4月份，因张文芽通过微信告知其租房将被拆迁，因此其暂停支付房租。其不存在拖欠张文芽之前房租的行为，也不存在违约转租行为，而系与他人共同经营，张文芽提供的微信聊天记录系张文芽与他人的聊天记录，其并不认同。对此，张天赐提供如下证据：1.微信聊天记录，证明房租已支付至2017年5月份、张文芽于2017年4月22日发微信通知店面下个月无法再租给张天赐并导致店面至今无法正常经营；2.现场照片，证明其店面情况。 经审理查明：张天赐与张文芽于2015年3月15日签订一份房屋出租合同书，约定张文芽将位于晋江市尾两个门面的水泥瓦片店面出租给张天赐经营使用，出租押金3200元，合同到期应退还给张天赐，每月租金1600元，张天赐应于每月15日预付给张文芽，租金应支付至张文芽工商银行账户，租赁期限自2015年3月15日起至2018年3月15日。租赁期间双方不得无故解除合同。如遇政府动用及不可阻抗因素的情况下解除合同，张文芽按实际使用时间收取租金及水电费，余额及押金退还给张天赐。张天赐应交清每月水电费、卫生费及政府部门收取的其他费用。租赁期限内如张天赐要将房屋转租他人或改变店内结构须经张文芽同意，张天赐新装电线及不能拆除的物件到期后归张文芽所有。张文芽出租的房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。张文芽于2017年4月22日通过微信发给张天赐一张照片，其标题为《责令限期拆除通知书》，内容为“张文芽：经查，你未取得建设工程规划许可证擅自在内坑镇土安村建设临时建筑物，该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条第一款之规定。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条第一项之规定，现责令你于2017年4月23日前自行拆除该临时建筑物。逾期未拆除的，将依法予以强制拆除。晋江市行政执法局内坑中队。2017年4月20日”，并发送了一段内容为“张老板，你这个月租完就差不多完了，镇政府要来拆迁我也没办法”的微信语音给张天赐。在履行本案租赁合同过程中，张天赐分别于2017年3月15日、2017年4月16日通过微信转账将2017年3月15日至2017年5月14日房租合计3200元支付给张文芽。 关于张天赐主张解除合同的诉讼请求。由于张文芽用于出租的水泥瓦片店面尚未取得建设工程规划许可证，其与张天赐于2015年3月15日签订的租赁合同为无效合同。因该租赁合同无效，张天赐应将该店面返还张文芽，并腾空其所有的、现存放于该店面内的一切物品，张文芽应配合张天赐腾退租房。张天赐主张现有店面门口水泥地面系其铺设并要求恢复店面门口的水泥地面原貌，但其提供的证据无法证明其主张，张文芽也否认存在该事实，对张天赐该项请求本院不予支持。 关于张文芽要求张天赐支付自2016年11月15日起至2017年1月14日租金3200元的问题。根据双方微信记录截图，张天赐微信转账给张文芽的两笔租金分别注明是“4月份店租”、“5月店租”，张文芽收款后也不持异议，且张文芽于2017年8月26日发微信向张天赐催讨房租的内容也不包含其主张的该部分租金，因此张天赐关于其并未拖欠张文芽该部分租金的主张，从证据上看更加具有盖然性优势，本院依法予以采信。 关于张天赐主张张文芽赔偿其经济损失80000元的诉讼请求及张文芽主张张天赐支付自2017年5月15日起至2017年10月14日租金8000元的反诉请求。本案租赁合同虽然无效，但双方已经实际履行，承租人依法应当按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。该房屋自张文芽于2017年4月22日要求张天赐下个月搬出后，至今仍未腾退，究其原因，一方面是张天赐腾退房屋将产生相应经济损失故其仍希望继续履行，另一方面是虽然张天赐已经支付租金至2017年5月14日，但张文芽以张天赐拖欠其他租金为由要求张天赐付清所有房租才同意其搬走租房内物品，且张文芽通知张天赐称政府要拆迁房屋要求其搬离而使得租房无法正常经营，后又称系其对通知理解错误、政府实际并没有要拆迁房屋并要求张天赐继续履行合同，上述两方面原因导致双方对此未能达成协议、未能及时腾退房屋，对于因此而产生的自2017年5月15日至2017年10月14日的房屋占有使用费8000元，本院根据前述分析意见并依照公平原则，酌情认定张天赐承担60%的费用即应支付张文芽4800元，而自2017年10月15日之后至实际腾空房屋之日的房屋占有使用费，同样按照上述比例进行分担。张天赐主张张文芽赔偿其经济损失80000元，但未能提供证据证明其经济损失，本院不予支持。张文芽主张张天赐拖欠电费，但张天赐不予认可，根据庭审双方共同认可的关于该租房三相电表是两个承租人公用的事实，而该电表涉及的电费双方仍尚未进行核算区分，庭审时双方也未能达成一致意见，对此本院不予支持，该部分电费张文芽可待核算清楚后另案主张。 综上所述，本院认为，张文芽未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，其就该房屋与张天赐签订的租赁合同为无效合同。因租赁合同无效，张天赐应将该租房返还张天赐，并腾空其现存放于该租房内的物品，对于张天赐腾退房屋张文芽应予以配合。对于张天赐自2017年5月15日起仍占用张文芽房屋，张天赐应当支付相应的房屋占有使用费。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十三条之规定，判决如下： 一、确认张天赐与张文芽于2015年3月15日签订的《房屋出租合同书》为无效合同； 二、张天赐应于本判决生效之日起十日内将位于晋江市尾两个门面的水泥瓦片店面返还给张文芽并腾空其存放于该房屋内的设备及物品，张文芽应配合张天赐腾空房屋； 三、张天赐应于本判决生效之日起十日内支付张文芽自2017年5月15日起至2017年10月14日期间的房屋占有使用费4800元；自2017年10月15日起的房屋占有使用费，张天赐应按每月960元的标准计付至实际腾退之日并于实际腾退之日付清； 四、驳回本诉原告张天赐的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告张文芽的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费1800元，由本诉被告张文芽负担100元，由本诉原告张天赐负担1700元；反诉受理费119元，依法减半收取59.5元，由反诉被告张天赐负担25元，由反诉原告张文芽负担34.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  张安腾 审 判 员  洪肇鑫 人民陪审员  许燕萍 二〇一八年二月十二日 书 记 员  吴燕真 本案适用法律如下： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条第一款出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。 第六十六条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。 第七十三条双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。 因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 -2-