.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}甘肃省景泰县人民法院民事判决书（2018）甘0423民初1782号原告（反诉被告）：柏延斌，男，1971年2月14日出生，汉族，住甘肃省景泰县。被告（反诉原告）：俞建华，男，1965年10月4日出生，汉族，住甘肃省景泰县。被告（反诉原告）：李彩武（俞建华之妻），女，1973年6月2日出生，汉族，住甘肃省景泰县。二被告委托诉讼代理人：李泉，甘肃勇盛律师事务所律师。原告柏延斌与被告俞建华、李彩武房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案受理后，依法适用简易程序。因被告俞建华、李彩武提出反诉，故本院依法合并审理，并公开开庭进行了审理。原告柏延斌，被告俞建华、李彩武及其委托诉讼代理人李泉均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告柏延斌向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告履行与原告签订的房屋买卖合同，将原告所购买的房屋交付原告；2、本案诉讼费由被告承担。原告主张的事实及理由：2018年2月11日，原、被告签订房屋买卖合同，合同约定，二被告将其所有的位于景泰县一条山镇双龙巷的平房一院出售给原告，该房屋房产证号为景房字第150**号，围墙内占地面积360平方米，房屋建筑面积53.38平方米；该房屋总价款为278000元，支付方式为，原告先行支付18万元，下余98000元于2018年4月12日付清；2018年4月底正式交付房屋；该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理，该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证记载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给原告，该土地使用权为划拨取得，根据有关规定，其转让需交纳土地出让金或土地收益金，双方约定，该费用由原告负担。办理以上手续应当交纳的税费，由原、被告双方按国家规定各自承担。合同签订后，原告依约定向二被告支付购房款180000元，下余98000元，原告多次向二被告支付，被告推诿不予接受。2018年4月23日，二被告将原告起诉法院，要求解除房屋买卖合同，后又撤诉。现二被告既不接收下余购房款98000元，也不向原告交付房屋。故诉至贵院，请求判如所请。被告俞建华、李彩武答辩并反诉称，首先因涉案土地系国有划拨土地，二被告对涉案土地没有处分权，虽然原、被告签订了房屋买卖合同，但原、被告买卖国有划拨土地上的房屋违反法律、法规的强制性规定，不能办理过户手续，故无法继续履行合同。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第2款规定：”出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，原告可主张违约责任或解除房屋买卖合同后要求损害赔偿。其次，原告没有按约定的2018年4月12日付清下剩购房款98000元，属违约行为。综上，对原告本诉的诉讼请求应予驳回；根据以上答辩意见，现被告俞建华、李彩武提出反诉，请求依法解除原告与被告于2018年2月11日签订的房屋买卖合同。2018年2月11日，原告与被告签订了房屋买卖合同，合同约定，被告将其所有的位于景泰县一条山镇双龙巷的一院平房以278000元的价款出售给原告，房产证号为景房字第150**号，占地面积以四至为准，建筑面积53.38平方米；原告先行支付180000元，下余款98000元于2018年4月12日付清；被告于2018年4月底正式交付房屋；原告领取房屋所有权证后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续，划拨土地出让金或土地收益金由原告承担。合同签订当日，原告支付了180000元。合同签订后被告向景泰县国土局等部门咨询，涉案土地为国有划拨土地，未经县政府审批并经城建、土地等部门审批，转让划拨土地上的房屋违法。2018年4月12日，原告未依约支付余款98000元。2018年4月23日，被告向景泰县人民法院提起诉讼，请求撤销房屋买卖合同。2018年4月30日，涉案房屋没有交付。2018年5月18日，被告因涉案房屋买卖合同违法，自动撤回起诉。被告认为，涉案房屋买卖合同本身违法，原告没有依约支付购房余款，涉案房屋亦未向原告实际交付，被告又以诉讼、通知等方式多次明确表示不再履行合同，房屋买卖合同的目的无法实现。故该房屋买卖合同依法应予解除。针对被告的反诉，原告柏延斌辩称，原告不同意解除合同，该涉案房屋的买卖并不违反法律，房屋买卖合同签订后已经交付180000元，余款98000元是因原告当时在上班，但随后多次向被告交付，被告一直推诿不予接受。2018年4月23日，被告以对涉案房屋价值有重大误解、合同显失公平为由将原告诉至法院，请求撤销房屋买卖合同，后又撤诉。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对原告提交的房屋买卖合同，被告质证认为，对该合同的真实性无异议，但对证明问题有异议，该合同名为房屋买卖合同，实为土地使用权转让合同，因二被告对划拨土地没有处分权，致使标的物所有权不能转移，合同不能继续履行；对原告提交的电话录音，被告质证认为，对该电话录音的真实性无异议，但不能证实2018年4月12日原告没有依约定向二被告支付余款是与二被告达成一致意见。本院认为，原告提交的房屋买卖合同及附件和电话录音，来源合法，内容客观真实，与本案事实直接相关，具有证明力，且被告对证据真实性均无异议，但对所证明的问题提出异议，本院对原告上述证据予以采信；对被告提交的房屋买卖合同、景城地036号城区用地证明书、景泰县人民政府关于育才小学片区房屋征收有关事宜的通知、2018年4月23日被告起诉原告的民事诉状、被告要求解除房屋买卖合同的通知及原告的回复等证据，原告对该证据的真实性无异议，结合当事人的陈述和其他证据，本院对该6份证据的真实性予以确认，但对被告提交的”景泰县人民政府关于育才小学片区房屋征收有关事宜的通知”欲证明的问题，因与本案事实无关，故不予确认。本院认为，本案双方当事人争议的焦点为原告与被告俞建华、李彩武签订的房屋买卖合同是否有效；俞建华、李彩武请求解除该房屋买卖合同，本院是否予以支持。原告柏延斌与二被告俞建华、李彩武签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，行为人具有完全行为能力，且二被告对所出售的房屋具有合法所有权（所有权证号为景泰县房权证景房字第150**号），故应依法认定该房屋买卖合同合法有效。虽然涉案房屋所占用土地取得方式是划拨取得，但买卖双方对此均是知晓的，且原、被告双方在合同中明确约定，”该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证记载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给原告；该土地使用权为划拨取得，根据有关规定，其转让需交纳土地出让金或土地收益金，双方约定，该费用由原告负担。办理以上手续应当交纳的税费，由原、被告双方按国家规定各自承担”，故二被告据此抗辩该房屋买卖合同无效，而在反诉时又主张解除该房屋买卖合同，本身相互矛盾，故本院对其抗辩理由，不予采纳；因此原、被告应按照合同约定完全履行各自的义务，根据该房屋买卖合同的约定，原告应于2018年4月12日付清下余购房款98000元，被告在原告支付清下余购房款后，应于2018年4月底向原告交付房屋，但原告并未于2018年4月12日前向原告支付下余购房款，被告亦未向原告交付房屋，虽然原告提交了之后与二被告间的电话录音，但被告并不认可双方就下余购房款的支付达成一致协议，且原告又未能提交其他书面证据印证双方就支付下余购房款及交付房屋重新达成合意，并未就变更合同内容协商一致，应推定双方对合同内容未进行变更，故对原告的主张,不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。由于原告未能按照合同约定支付下余购房款，致使未能实现合同目的，且根据被告于2018年4月23日起诉请求撤销该购房合同的事实，亦可证实因原告的违约行为致使合同目的无法实现，被告据此请求解除购房合同。故原告请求被告继续履行该房屋买卖合同，本院不予支持；被告反诉请求解除该房屋买卖合同，于法有据，本院予以支持。但被告应向原告退还已预付的购房款180000元及利息，被告应按照年利率24%，向原告支付占用购房款期间的利息。综上所述，由于原告未能按期向被告支付下余购房款，被告亦未向原告交付涉案房屋，故原告请求被告继续履行该房屋买卖合同，并向原告交付涉案房屋，本院不予支持；被告反诉请求解除该房屋买卖合同，本院予以支持。但被告应向原告退还已预付的购房款180000元及利息。依据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第七十八条、第九十四条第（四）项、第九十五条、第一百零七条规定，判决如下：一、驳回原告柏延斌要求被告俞建华、李彩武继续履行2018年2月11日原、被告签订房屋买卖合同的诉讼请求；二、解除原告柏延斌与被告俞建华、李彩武于2018年2月11日签订的房屋买卖合同；三、被告俞建华、李彩武退还原告柏延斌预付的购房款180000元，并按照年利率24%向原告柏延斌支付从2018年2月11日起至购房款退还之日期间的利息损失，并于本判决生效后十日内履行清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，反诉案件受理费100元，减半收取计50元，由原、被告各自负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。本判决生效后，当事人向本院申请执行的期限为二年。审判员尚天贵二〇一八年八月二十七日法官助理张民仙书记员王玉娟