河北省昌黎县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0322民初162号原告：河北顺远肯道夫物业服务有限公司，住所地昌黎县瑞景龙湾小区物业办公室，统一社会信用代码911303225504078251。法定代表人：宁春风，经理。委托代理人：范卫东，昌黎县泥井法律服务所法律工作者。被告：刘金利，男，1981年8月4日生，汉族，住昌黎县。原告河北顺远肯道夫物业服务有限公司（以下简称顺远物业公司）与被告刘金利物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河北顺远肯道夫物业服务有限公司的委托代理人范卫东、被告刘金利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河北顺远肯道夫物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告刘金利给付原告两年的物业服务费3033元（物业费1574元、二次供水加压费314元、垃圾处理费72元，以及滞纳金1073元）。2、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：被告住房坐落于本县瑞景龙湾小区，原告系为该小区业主提供物业服务的企业。原告与瑞景龙湾小区开发商秦皇岛市德旭瑞房地产开发有限公司签订的《天洋花园前期物业服务协议》，以及与昌黎县瑞景龙湾业主委员会签订的《小区物业管理服务合同》合法有效，应受法律保护。该协议对原、被告具有约束力，均应自觉遵照执行。在原告提供服务期间，其按照合同约定的服务内容和质量要求。为该小区业主提供物业服务，基本履行了应尽义务。被告理应支付物业服务费用。被告拖欠了两年的物业服务费，已经构成了违约行为。原告与被告协商多次未果。为了维护原告的合法权益，根据相关法律规定，故诉请人民法院，依法判决被告刘金利给付原告两年的物业服务费3033元（物业费1574元、二次供水加压费314元、垃圾处理费72元，以及滞纳金1073元），并由被告承担诉讼费用。被告刘金利辩称，答辩人认为被答辩人所诉的两年的物业服务费存在乱收费现象和小区安保系数低，服务质量差等一系列问题。收费标准、服务等级不明确，不透明。答辩人不能同意被答辩人的物业服务费的要求。现就缓交物业费理由如下：一、前期物业公司与瑞景龙湾小区开发商秦皇岛市德旭瑞房地产开发有限公司签订小区物业管理服务合同后，其一，双方联合欺骗业主，擅自收取首次纳入供热管网的瑞景龙湾小区供暖费（不交2014年取暖费河北顺远肯道夫物业服务有限公司不给钥匙）。其二，交房时小区内部道路尚未修好，没有水和供电，物业公司和德旭瑞房地产开发公司提前收取小区2014年物业费，属于乱收费现象。二、前期物业公司在瑞景龙湾小区物业服务期间服务态度差，经常与业主发生争吵，小区治安人员年龄过高，都60岁左右，达不到真正的保安效果。造成本人在小区居住汽车出现划痕，造成经济损失3000元，而且物业服务公司在服务期间，多次给业主停水、停电。三、物业公司对小区绿化做得极差，达不到物业服务收费标准。四、物业公司在交房第一年即2014年私扣业主装修钥匙，并在业主家中无人情况下，擅自带人闯入家中，安装铝合金防盗窗，于2014年5月23日造成家中新刷墙面重度划痕，造成经济损失1300元，多次寻求解决未果。五、物业公司为了赚取高额利润，未经任何部门允许，私自将物业楼对外出租，赚取租金。六、在房屋交付后，其房屋存在多处质量问题，窗户损坏，至今关不上，太阳能交付前损坏，地暖漏气，多次寻找未果，造成经济损失巨大。作为秦皇岛市德旭瑞房地产开发有限公司签订的前期物业公司不能解决业主的问题。请求法院对业主合法利益予以保护，对被答辩人的不合理要求进行教育，其乱收费情况合理解决，作出公正判决。七、消防通道经常停放车辆，物业公司未处理。原告为支持其诉讼请求，提交如下证据：1、前期物业服务合同一份。2、小区物业管理合同一份。3、物业费用测算及说明一份（复印件）。4、附加协议一份，主要记载：多层物业费每年每平米0.55元；多层二次供水加压费1-6层(每年每平米0.11元)；生活垃圾清运自理费36元。高层物业费每年每平米0.85元；高层电梯费每年每平米0.25元(从3层算起以上每高一层增加1分钱)；高层二次供水加压费1-6层(每年每平米0.11元)，6层以上每高一层增加1分；生活垃圾清运自理费36元。其上加盖有昌黎县瑞景龙湾业主委员会、河北顺远肯道夫物业服务有限公司印章。时间2017年1月22日。5、物业费明细一份（复印件）。6、电梯运行电费明细一份（复印件）。7、二次供水收费明细（复印件）。原告用证据1-2证明原告为瑞景龙湾提供了物业服务。用证据3-7证明原告收费的明细。被告刘金利经对原告证据质证，发表如下质证意见：对原告证据1中法定代表人与起诉的原告法定代表人不相符，合同中绿化面积与实际不符，共用部分及设备的维修养护内容没有，后期的绿化没有，车辆没有人管理，安防部分只有三、四个六十多岁的老头做保安，楼道里没有消防措施，且没有水，是假的。物业装饰装修服务未提供，也没有监督电话，合同中的十几条，物业公司都没有做到，物业合同已经到期，物业服务公司没有搬走。合同不清楚，物业公司未尽到其义务，对合同的关联性没有异议；对证据2，因为涉及到业主委员会，是2017年成立的，委员会成立时间问题，我不发表意见，且业主委员会是亲戚；对证据3物业公司收费标准不明确，没有盖章，我不认可；对证据4同证据2；对证据5，没有法律依据，我认为物业公司没有公开收费标准，物业公司提供的服务与物业费标准不符；对证据6、我房子没电梯，不发表意见；对证据7，没有公章，收费标准过高，需不需要加压我不清楚。被告刘金利为支持其抗辩，提交如下证据：1、照片6张，证明原告在被告装修期间扣押钥匙，进入被告房屋、将墙壁重度刮痕，其中有一张是房屋裂痕的照片。2、收据两张，证明原告方欺诈业主、乱收费。原告经对被告提交的证据质证，发表质证意见：对被告证据1中的刮痕照片体现不出与本案具有关联性，不能证明是谁刮的，对其三性均不认可；对证据2的三性均不认可。经审核，对原、被告提交的证据作如下确认：原告证据1、2、4形式、来源合法，内容客观，与本案相关联，本院予以采信。原告证据3、5-7形式不符合法律规定，且被告不认可，本院不予采信。被告证据1、2与本案不具有关联性，本院不予采信。综合以上诉讼证据认证情况，本院经审理认定事实如下：被告刘金利系昌黎县的业主，原告系为该小区业主提供物业服务的企业。原告自2013年开始为该小区业主提供物业服务至今。其中，2013年10月15日原告与昌黎县瑞景龙湾小区开发单位签订前期物业服务合同，2017年1月昌黎县瑞景龙湾小区成立业主委员会，原告与该小区的业主委员会重新签订小区物业管理合同，约定：“多层物业费每年每平米0.55元；多层二次供水加压费1-6层（每年每平米0.11元）；生活垃圾清运自理费36元。高层物业费每年每平米0.85元；高层电梯费每年每平米0.25元（从3层算起以上每高一层增加1分钱）；高层二次供水加压费1-6层（每年每平米0.11元），6层以上每高一层增加1分；生活垃圾清运自理费36元。”被告至今未向原告交纳2015年1月1日至2016年12月31日间的物业服务费。2018年1月4日原告起诉至法院，要求被告给付原告尚欠的两年物业服务费3033元（其中：物业费1574元、二次供水加压费314元、垃圾处理费72元，以及滞纳金1073元）。另查明，昌黎县瑞景龙湾小区共四栋楼，1、2号楼为高层，3、4号楼为多层。2017年1月该小区选举产生昌黎县瑞景龙湾业主委员会。该小区4号楼2单元302室的建筑面积为116.79平方米。本院认为，原告顺远物业公司与昌黎县瑞景龙湾小区开发商及业主委员会分别签订的物业服务合同均系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告作为昌黎县瑞景龙湾小区的业主，依法理应遵守和履行该小区前期开发商及小区业主共同选举产生的业主委员会与原告签订的物业服务合同。原告依约为业主提供了物业服务，被告理应按照合同约定向原告交纳物业服务等费用。被告至今尚欠原告2015年至2016年间的物业服务费、垃圾处理费的事实清楚，被告应承担给付责任，故对原告要求被告给付物业服务费1541.6元（116.79×0.55×12×2）、垃圾处理费72元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告给付二次供水加压费314元，虽然被告所居住的是昌黎县，但该小区六层以下住宅确需二次供水加压，经该小区业主委员会的认可，原告在为业主提供二次供水加压服务过程中，行为并无不当，故对原告的该项诉求本院予以支持。原告主张被告给付滞纳金1073元，因滞纳金具有法定性、强制性、惩罚性，是行政强制执行中执行罚的一种类型，不属于平等主体之间的民事法律关系，故其该项诉求本院不予支持。被告抗辩原告存在欺骗业主、乱收费和小区安保系数低，服务质量差、达不到安保效果，收费标准、服务等级不明确、不透明等问题,要求缓交物业费。虽然原、被告双方对该问题争议较大，根据谁主张谁举证的诉讼原则，被告未提交相关证据证明，应承担举证不能的不利法律后果，故对其该项抗辩本院不予支持。被告抗辩2014年原告私扣业主装修钥匙，在业主家中无人情况下，擅自带人闯入家中，安装铝合金防盗窗，造成被告家中新刷墙面重度划痕，经济损失1300元，以及在开发商房屋交付后，其房屋存在多处质量问题，窗户损坏，至今关不上，太阳能交付前损坏，地暖漏气，多次寻找未果，造成经济损失巨大。因其该抗辩与本案不属于同一法律关系，且其该项抗辩作为不交或缓交物业费的理据不足，故对被告的该项抗辩本院不予支持。依据《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、第四十四条、第四十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告刘金利于本判决生效之日起十日内给付原告河北顺远肯道夫物业服务有限公司2015年1月1日至2016年12月31日间的物业服务费1541.6元、垃圾处理费72元、二次供水加压费314元，以上计1927.6元。二、驳回原告河北顺远肯道夫物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘金利负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审判员  何友山二〇一八年二月十二日书记员  李鉴秋