文书内容江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏10民终2044号上诉人(原审被告)：曹秀芹，女，1971年3月22日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：任天松，男，1948年5月11日出生，汉族，住扬州市江都区。被上诉人（原审原告）：周阳，男，1996年7月27日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：石万顺，江苏忠信义律师事务所律师。委托诉讼代理人：沙玉津，江苏忠信义律师事务所律师。原审被告：曹悦，女，1995年3月2日出生，汉族，住扬州市江都区。上诉人曹秀芹为与被上诉人周阳及原审被告曹悦房屋买卖合同纠纷一案，不服扬州市江都区人民法院(2018)苏1012民初1226号民事判决，于2018年7月10日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹秀芹的上诉请求为，撤销原审判决第三项，并依法予以改判；一、二审诉讼费用全部由周阳负担。事实与理由:1、周阳对于该合同的解除应承担主要过错。首先，周阳没有尽到房屋产权审查的义务。曹秀芹在签订房屋买卖合同的现场，已向周阳出示该房屋的房产权证及土地使用权证的原件，该权属证书明确该房屋为曹悦单独所有。在没有曹悦书面授权的情况下，周阳没有进一步核实，因购房心切便草率与曹秀芹签订房屋买卖合同。因此，周阳对于该合同的解除应承担主要过错责任。其次，曹秀芹对该合同解除应承担次要过错。在该房屋买卖合同中曹秀芹是以出卖人的身份签名，并没有显示曹秀芹的身份为代理人。曹秀芹的签名行为属于无权处分，由于曹秀芹系家庭妇女，对于该合同的解除，最多也只能承担一般次要过错责任。2、原审所确认的违约金金额缺乏法律依据。双方所签订的房屋买卖合同解除后，周阳的损失就是已付房款45万元按银行贷款利率计算的利息即31500元。周阳主张按购房总价30%计算违约金，没有事实和法律依据。原审酌定由曹秀芹承担违约金17万元，亦没有事实和法律依据。综上，请求二审法院查明事实，并支持曹秀芹的上诉请求。周阳答辩称:本案中。曹秀芹之所以提出上诉是因为两个方面的认识错误。一是对于责任认定的问题，曹秀芹作为房屋出卖人，明知自己在未取得权利人授权的情况下出卖房屋，理应承担主要责任；二是损失和违约金的问题，原审期间，周阳是依据双方签订的合同主张的违约金而非损失，曹秀芹将违约金和损失的概念混淆。因此，周阳认为，曹秀芹的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。曹悦述称:1、曹秀芹与周阳所签订的房屋买卖合同，第一没有产权人到场签字确认；第二也没有产权人委托任何人的全权委托代理手续。因此，该份合同依法应确认无效。2、周阳在签订该合同之前，已经看到该房屋的房产证、土地证上的真实信息，也应知道该房屋的产权人为曹悦。在曹悦未能到场签字、也未见到曹悦签字的授权委托书的情况下，周阳因购房太过心切便签字确认，这明显没有尽到法律规定的审查义务。因此，周阳应对该合同解除负主要过错责任。3、关于违约金，曹悦认可曹秀芹的意见。原审判决明显高于法律规定标准，即远远超过实际损失的百分之三十。综上，请求二审法院查明事实，依据过错责任，依法公断。周阳向原审提出诉讼请求：判令两被告协助原告办理房屋产权转移手续，并承担违约金22.17万元；若无法办理房屋产权转移手续，则两被告双倍返还定金、退还已收取的购房款并承担违约金22.17万元，并按区位差价赔偿原告经济损失。审理中，原告明确诉讼请求，若无法办理房屋产权转移手续，则解除合同，并承担违约金22.17万元。事实及理由：两被告系母女。2017年2月5日，原告与被告曹秀芹签订《房屋买卖合同》，约定将坐落于扬州市江都区龙川北路77号明珠山庄22幢404室房产出卖给原告，房款739000元；于合同签订当日给付定金5万元，2017年2月28日前给付40万元，2018年1月26日办理过户手续时给付15万元，余款139000元于2019年1月26日结清；在定金期间违约金5万元，在首付款到位后违约责任相应加大为45万元。合同签订时，曹悦不在场，合同中曹悦的签名系曹秀芹代签。原告于合同签订当日给付购房定金5万元，2017年2月24日给付40万元，被告曹秀芹将案涉房屋交付原告。2018年1月26日，原告要求两被告办理房屋产权转移手续时，两被告拒不配合，两被告的行为构成违约，故原告诉至法院。原审期间，被告曹秀芹、曹悦承认原告周阳在本案中主张的事实，故对原告周阳主张的事实原审法院予以确认。原审双方争议的焦点为：1、《房屋买卖合同》是否合法有效；2、上述合同能否继续履行；3、原告要求被告支付违约金能否得到支持。原审法院认为：关于争议焦点1、双方签订的买卖合同合法有效。理由是：第一、该合同不存在无效的法定情形。原告与曹秀芹签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；第二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。案涉房屋系曹悦单独所有，即使曹悦从未委托曹秀芹出卖房屋，依据上述规定，并不影响合同效力。关于争议焦点2、曹悦作为所有权人拒绝追认上述合同效力，现原告亦无证据证明曹悦知晓房屋买卖事宜，故案涉房屋所有权不能转移，合同目的无法实现，原告主张解除合同，本院予以支持。合同解除后，原告已付房款45万元，曹秀芹应当予以返还。关于争议焦点3、由于曹秀芹未取得所有权或处分权导致合同无法继续履行，应当承担相应的违约责任。依据合同约定，在首付款到位后违约责任相应加大为45万元，现原告主张违约金按照房款的30%即22.17万元计算，不违反法律规定，本院予以准许。被告认为违约金数额过高，且原告自身存在过错，要求予以减少。本院认为原告在签订合同时，应当尽到房屋产权的审查义务。虽然两被告存在特殊的身份关系，但在房屋为曹悦单独所有，且未有曹悦书面授权的情况下，原告没有进一步核实，负有一定的过错。综上，本院从案涉房屋的价格浮动、合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素考虑，酌定被告曹秀芹承担违约金17万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告周阳与被告曹秀芹于2017年2月5日签订的关于扬州市江都区龙川北路77号明珠山庄22幢404室房产的《房屋买卖合同》；二、被告曹秀芹于本判决生效之日起十日内向原告周阳返还已付房款45万元；三、被告曹秀芹于本判决生效之日起十日内向原告周阳支付违约金17万元；四、驳回原告周阳对被告曹秀芹的其他诉讼请求；五、驳回原告周阳对被告曹悦的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2315元，由被告曹秀芹负担，此款原告已垫付，被告曹秀芹在履行判决确定的金钱给付事项时一并给付原告。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明，原审法院所查明的案件事实属实，本院对此予以确认。本案双方争议的焦点为：原审所酌定曹秀芹应向周阳承担违约金17万元是否适当？本院认为，原审所酌定曹秀芹应向周阳承担违约金17万元，并无不当，其理由为：1、曹秀芹应承担合同不能履行的违约责任。曹秀芹与周阳所签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律效力性强制性的规定，依法应确认有效。由于曹秀芹所出卖给周阳的房屋，系曹悦单独享有所有权，曹秀芹虽系曹悦的母亲，但曹悦明确表示不同意出卖该房屋，而周阳亦不能提供证据证明，曹秀芹基于曹悦的委托而享有该房屋的处分权。根据相关法律规定，出卖人因未取得所权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此，本院确认，曹秀芹应承担该合同不能履行的违约责任。2、原审法院所酌定违约金的金额并无不当。根据相关法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方在房屋买卖合同中约定，在首付款到位后违约责任相应加大为房款首付款45万元。现周阳在曹秀芹不能履行房屋交付义务的情况下，主张违约金按照房款的30%计算即22.17万元，符合双方合同约定和法律规定。鉴于曹秀芹认为双方合同约定的违约金数额过高，且周阳自身存在过错，要求予以减少。原审从案涉房屋的价格浮动、合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素考虑，酌定曹秀芹承担违约金17万元，并无不当。综上所述，曹秀芹的上诉请求，因无事实和法律依据，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4630元，由曹秀芹负担。本判决为终审判决。审判长  宦广堂审判员  邱世国审判员  陈少君二〇一八年八月二十日法官助理唐宏杰书记员王兵