江苏省南通市崇川区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0602民初4372号 原告（反诉被告）:黄飞,男,1993年2月10日出生,汉族,住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：葛宪民（特别授权），南通市观音山法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：黄中高（一般代理，系原告之父），男，1965年12月4日生，汉族，住南通市。 被告（反诉原告）:王君富,男,1966年1月7日出生,汉族,住江苏省海安县。 被告:南通中辉纺织有限公司,住所地南通市钟秀中路50号。 法定代表人：陆圣才，职务总经理。 两被告委托诉讼代理人：缪王雷（特别授权），江苏晨刚律师事务所律师。 两被告委托诉讼代理人：周军（特别授权），江苏高仁律师事务所律师。 原告（反诉被告）黄飞与被告（反诉原告）王君富、南通中辉纺织有限公司（以下简称中辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月7日受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行审理。原告（反诉被告）黄飞及其委托诉讼代理人葛宪民、黄中高，被告（反诉原告）王君富、被告中辉公司委托诉讼代理人周军、缪王雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）黄飞向本院提出诉讼请求：一、判令确认原、被告于2015年8月10日签订的租赁合同解除；二、判令两被告返还原告所实际支付的租金800万元；三、判令两被告支付违约金500万元，承担银行利息115.2万元，自2017年9月12日以后的利息以800万元为基数，按银行同期贷款利率6%计算至实际给付之日；四、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月10日，原、被告签订房屋租赁合同，约定:被告将坐落于南通市钟秀路南、校西路西惠源星城1号楼壹层101室，建筑面积845.73平方米出租给原告，租赁期限为20年，租赁期满，被告送房屋永久所有权给原告并办理产权过户手续。被告在收到第一期租金后，关于原告应当支付的第二、三、四期租金610万元，如原告通过银行或典当行将上述房屋抵押进行融资，被告给予积极配合，负责担保。合同签订后，原告按照被告的要求将上述房屋反租给被告的关联企业，租金抵冲原告第一期应付租金300万元，余款800万元由原告银行转账支付给被告，被告出具了1100万元的收据。其后，由于第二、三、四期租金需要贷款支付，原告多次要求被告协助配合办理，提供担保，被告却予以拒绝。2017年6月27日，原告书面函告被告，再次要求被告于该年7月18日前予以配合办理上述贷款手续，被告未予答复。同年7月26日，原告向被告发出书面解除合同通知。被告上述违约行为，给原告造成巨大损失，为维护自身合法权益，特提出前述诉请。 被告（反诉原告）王君富、被告中辉公司共同辩称：一、被告不同意向原告支付违约金500万元及银行利息。1、两被告没有违反双方签订的租赁合同。首先，被告王君富系转租人并非产权人，王君富无履行案涉合同所约定的配合原告办理抵押、过户登记等相关手续的权能，原告要求王君富承担违约责任无法律依据。其次，中辉公司也没有违约行为。租赁合同约定产权过户手续根据过户时条件由中辉公司与原告共同办理，即中辉公司仅在办理产权过户时有配合义务，并没有配合办理抵押登记的义务，故原告要求中辉公司承担违约责任没有事实和合同依据。第三，即便合同约定，中辉公司具有配合办理抵押手续的义务，中辉公司也未构成违约。原告所曾函致中辉公司，要求中辉公司在限期向其提供银行贷款担保所需的相关材料。事实上，中辉公司只需要提供房产证并在贷款银行出具的抵押材料中签字或盖章即可，无需准备、提供任何其他抵押材料。在此期间，原告一直未告知中辉公司需要办理抵押贷款的银行及相关联系方式、具体的抵押手续办理流程，更没有提供抵押担保相应的材料供中辉公司填写、盖章，中辉公司在接到该通知函件后也没有拒绝履约的意思表示。由于原告怠于提供上述抵押材料且未向银行申请贷款，从而致使抵押手续未能在其要求的时间点办理，故中辉公司的行为不构成违约。2、原告无相关损失，其要求两被告支付违约金500万元及银行利息没有依据。原告向银行贷款的唯一目的是将该款支付给被告，未贷到款的后果是被告收不到案涉款项，而原告此时没有任何损失。原告取得物权的前提条件是其偿还银行贷款，解除抵押，此与中辉公司是否为其贷款做抵押无关。也就是说，即使答辩人中辉公司为被答辩人办理了抵押担保。故案涉房屋所有权未过户的唯一原因是原告没有支付约定的对价，其在履行合同无损失；二、被告同意解除案涉租赁合同。案涉房屋租赁合同中约定租期至2035年8月29日，现租期尚未届满，原告单方面解除合同无继续履行租赁合同的意思，被告同意解除。综上，原告要求被告承担违约责任没有事实及法律依据，请求法院判决驳回其第三、四项诉讼请求。 被告（反诉原告）王君富向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告黄飞支付违约金42.75万元；二、反诉费用由反诉被告黄飞承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2015年8月10日订立房屋租赁合同，租期20年。合同在履行过程中，黄飞将案涉房屋转租给第三人南通文博古玩交易有限公司至2019年11月30日届满，租金为300万元，该公司已将上述租金直接支付给反诉原告。2017年7月26日，黄飞发出解除合同通知，致使反诉原告的合同目的无法实现，已构成根本违约，造成反诉原告房屋空置等损失。为维护自身合法权益，特提出前述反诉请求。 针对被告（反诉原告）王君富的反诉，原告（反诉被告）黄飞辩称：其提出解除合同系基于反诉原告违约，合同解除相关法律后果应当由反诉原告自行承担。反诉原告如认为反诉被告无法单方解除合同，反诉被告同意继续履行合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：黄飞举证的租赁合同、银行交易凭证、收据、函、邮件收据、速递运单查询单、解除合同通知函、快递封面、邮件收据、速递运单查询单等，王君富、中辉公司举证的南通市不动产登记中心的查询函、租赁合同等，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年8月10日，原告（反诉被告）黄飞（作为承租方、乙方）与被告（反诉原告）王君富（作为出租方、甲方）、被告中辉公司（作为出租方、担保方、丙方）签订《租赁合同》一份，载明：一、租赁标的：甲方将坐落于南通市钟秀路南、校西路西惠源星城1号楼壹层101室建筑面积845.73平方米出租给乙方（租赁范围详见房产证书及该房屋区位示意图），经营使用。二、租赁期限：租赁期限为二十年。从2015年8月30日起至2035年8月29日止。租赁期满甲方送该房屋永久所有权给乙方办理产权过户手续。三、租赁范围及租金、付款方式、税收：1、租赁范围以双方约定为准。2、租金共计人民币1710万元。乙方在合同订立之日支付定金20万元人民币；（一）第一期租金于2015年8月30日前支付租金1100万元（含定金20万元）；（二）第二期租金于2017年8月30日前支付租金100万元人民币；（三）第三期租金于2018年8月30日前支付租金100万元人民币；（四）第四期租金于2019年8月30日前支付租金410万元人民币。3、甲方凭有效票据（收据）交付乙方以收取租金。四、资产处理（特别约定）：1、乙方租金全部付清，上述房屋所有权归乙方所有。甲方应在一周内办理房屋产权过户手续。双方办理过户交易价格以评估部分的评估价为准，交易产生的税费由甲方承担。2、甲方在收到乙方第一期租金1100万元后，对乙方支付的第二、三、四期租金（610万元人民币），如乙方通过银行或典当行将上述房屋抵押进行融资，甲方给予积极支持配合，甲方负责担保。在第一期租金交付期限之前所需的融资费用（含利息）由乙方负担，租金交付期限后（二、三、四期分开计算）的融资费用（含利息）由甲方承担。甲方同意乙方提前付清租金同时同意按照前述为乙方办理产权过户手续。3、甲方承诺在乙方租金全部付清后一周内予以办理产权过户手续，同时甲方撤销对第二、三、四期租金融资（610万元人民币）的担保。4、如甲方原因致使产权无法过户，甲方应赔偿乙方相应的经济损失。5、产权过户手续根据过户时条件由甲方与乙方办理或者由乙方与丙方办理。五、双方权责：…3、甲方同意本合同签订后，乙方有权将本合同项下乙方的权利义务全部或部分转让给乙方之关联企业（包括但不限于直接或间接拥有乙方的主体、或乙方所直接或间接控股的企业等）。六、违约责任：租赁期间，双方必须信守合同，任何乙方不得违约。如违约导致解除，除合同约定的罚则，违约方另需向对方支付500万元人民币（伍佰万元整）作为违约金。并承担由此给对方造成的一切损失…此外，合同还就补充协议签订、争议解决等事项进行了约定。 同日，黄飞作为甲方与案外人南通文博古玩交易有限公司订立租赁合同一份，载明：甲方自愿将位于南通市慧源星城1号楼101室建筑面积845.73平方米房屋租赁给乙方。现经双方协商达成协议如下：第一条租赁期限，房屋租赁期限四年，自2015年8月30日至2019年11月30日。其中装修免租期为三个月。第二条租金，租金总额为人民币叁佰万元整… 2014年9月29日，黄飞向王君富交付定金20万元；2015年8月11日，黄飞向王君富支付房租500万元，另以对案外人南通文博古玩交易有限公司所享债权抵房租300万元；2015年8月24日，黄飞向王君富支付32.47万元；2015年9月10日，黄飞向王君富支付210万元；2015年9月11日，黄飞向王君富支付37.53万元。就上述款项支付情况，王君富分别向黄飞出具收据。 2017年6月26日，黄飞向王君富及中辉公司发函，载明：贵方于2015年8月10日与我方签订房屋租赁合同，约定贵方将坐落于南通市钟秀路南、校西路西慧源星城1号楼壹层101室建筑面积845.73平方米出租给我方，租赁期限为二十年，租赁期满，贵方送房屋永久所有权给我方办理相关过户手续，同时约定贵方在收到第一期租金后，对我方支付的第二、三、四期租金610万元人民币，若我方通过银行或典当行将上述房屋抵押进行融资，贵方给予积极配合，负责担保。现第二期租金的支付时间已即将到期，为尽快履行合同，我方决定对第二、三、四期的租金一次性提前支付，并按合同约定通过银行贷款融资，需贵方积极支持配合，并提供担保，今特致函贵方，请贵方在2017年7月18日前为我方向银行贷款提供抵押担保的一切资料。以及接受我方贷款后向贵方支付租金的银行账号，（银行放款依据）以便尽快办理房屋所有权过户手续，请贵方尽快给予答复，若贵方逾期不能支持配合提供担保以及按期办理房屋所有权过户手续，或在2017年7月18日前未给予书面答复，致双方合同不能按期履行，给我方带来经济损失，则视为贵方对合同的违约。回复函请于2017年7月18日前寄至南通市人民××路××号黄飞（黄中高）收，联系电话：139××××1119即可。 两被告收到上述函件后未予答复，2017年7月26日，黄飞向两被告发出解除合同通知函，载明：…为尽快履行合同，实现合同目的，我方在支付完第一期租金后，按双方口头及合同约定，对第二、三、四期的610万元人民币的支付，将采取按合同约定通过银行贷款融资，并多次要求贵方积极支持配合，并提供担保，可贵方一直未能履行。直至第二次租金付款即将到期之时我方又于2017年6月27日向贵方书面致函，要求贵方在2017年7月18日之前履行合同约定，可贵方仍未能履行，也未能按期给我方书面答复，致双方的合同不能继续履行，由于贵方不信守承诺，且不履行合同约定，构成对合同的违约，使我方无法实现合同目的，根据约定和相关法律规定，贵方的违约致合同无法继续履行，我方则要求解约，故我方现依法致函贵方，解除双方于2015年8月10日签订的租赁合同。解除期为本函到达贵方之日起生效，合同解除后，望贵方在三日内将所有租金退还我方，并支付违约金500万元，逾期我方将通过法律途径主张。诉讼中，两被告对于该解约通知没有异议，但认为黄飞属于违约解除合同。 另查明，坐落于南通市钟秀中路128号慧源星城1幢101室房屋登记在被告中辉公司名下，据南通市不动产登记中心于2018年1月24日出具的案涉房屋不动产登记簿查询结果证明反映，该房屋无查封、异议登记及他项权情况。 庭审中，中辉公司及王君富主张黄飞无实际损失，其主张的违约金过高，如两被告免责抗辩成立，请求法院予以调整。 本院认为，本案的争议焦点为：一、双方当事人就案涉房屋所形成的法律关系的性质和效力；二、黄飞是否享有合同解除权，既而判别案涉合同有无解除及王君富要求赔偿的请求能否成立；三、如黄飞享有合同解除权，其要求两被告返还800万元并支付500万元违约金及相关利息损失的请求，能否成立。 关于争议焦点一，本院认为，原、被告之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。据案涉租赁合同所涉内容，双方签约的目的在于实现案涉房产的物权变动并支付对价，在黄飞租金全部付清时，其依约取得所有权，双方另对产权变动的税费进行了明确约定，故案涉合同名为租赁实为买卖，原、被告双方具有房屋买卖的合意，并已实际部分履行，成立了房屋买卖法律关系。 关于争议焦点二，根据我国合同法第第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。具体到本案，在履行合同过程中黄飞明确其剩余款项的支付需要根据合同约定进行银行贷款，并发函要求两被告予以配合履行，并给予合理的期限，但两被告未予回复，直至本案审理过程中其仍未有履行的意思表示，已构成违约，故黄飞有权依法解除案涉合同，其请求确认案涉合同已经解除，于法有据，本院予以支持。两被告抗辩黄飞解除合同，构成违约，本院不予采信。王君富未履行合同义务，有违诚信，其作为违约方向黄飞诉诸赔偿，无任何事实和法律依据，本院依法不予支持。 关于争议焦点三，根据法律规定，合同解除的法律后果为尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。黄飞要求王君富返还已支付的800万元款项，于法有据，本院照准。关于黄飞主张的500万元违约金及相关利息损失，两被告认为，黄飞主张违约金过高请求法院予以调整。本院认为，我国民事法律对权益的保护系以补偿性为一般原则，惩罚性为例外。根据合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。由此可见，违约金的调整系以当事人的实际损失作为标准，二者不可同时主张。本案中，原告（反诉被告）黄飞既主张500万元违约金又主张利息损失，显存重复。合同约定的500万元违约金过高，基于利益衡平，本院将在酌定支持违约金的基础上，对其相关利息主张不再支持。关于违约金的调整，一般情形下应以实际损失作为基础，结合合同履行、当事人过错等情况予以酌定。在房屋买卖合同纠纷中，卖方违约的情形下，买方的损失除了已付房款外，尚包括其预期收益即房屋溢价款等损失，本案有别于一般的房屋买卖，双方约定的过户时间取决于买方的价款支付义务履行完毕，而合同履行过程中黄飞又明确通过案涉房屋抵押贷款履行给付义务，根据合同约定，案涉房屋的抵押权注销登记后方可实现过户，即案涉房屋的过户时间并不具有确定性。因而，本案亦无法对案涉房屋是否存在溢价等情形做出认定。在此情形下，鉴于双方当事人均未对原告的损失进行举证，根据法律规定，结合案涉合同履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素，本院酌定王君富支付以已付款项为基数，按照银行同期贷款利率的1.95倍计算的违约金。此外，被告中辉公司作为担保方应对上述王君富上述债务承担连带担保责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第二十四条、第二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条之规定，判决如下： 一、确认原、被告于2015年8月10日签订的租赁合同解除。 二、被告（反诉原告）王君富于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）黄飞人民币800万元。 三、被告（反诉原告）王君富于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）黄飞以上述款项为基数按照银行同期贷款利率1.95倍计算的违约金（其中，1、以20万元为基数的计算期间为：自2014年9月29日计算至实际归还之日；2、以500万元为基数的计算期间为：自2015年8月11日计算至实际归还之日；3、以32.47万元为基数的计算期间为：自2015年8月24日计算至实际归还之日；4、以210万元为基数的计算期间为：自2015年9月10日计算至实际归还之日；5、以37.53万元为基数的计算期间为：自2015年9月11日计算至实际归还之日）。 四、被告南通中辉纺织有限公司对王君富上述债务承担连带责任。 五、驳回原告（反诉被告）黄飞其他诉讼请求。 六、驳回被告（反诉原告）王君富的全部反诉请求。 本诉案件受理费106712元，由被告王君富（反诉原告）、被告南通中辉纺织有限公司负担75404元，由原告（反诉被告）黄飞负担31308元。反诉案件受理费3846元，由被告王君富（反诉原告）负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费：本诉部分为106712元，反诉部分为3846元(江苏省南通市中级人民法院开户行：中行南通濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。 审 判 长  范纪强 代理审判员  张正鹏 人民陪审员  马 莉 二〇一八年二月六日 书 记 员  施 维