山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）晋10民终3012号上诉人（原审原告）：胡晓社，男，1970年4月1日出生，汉族，住山西省襄汾县。委托代理人：胡新生，山西律动律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚淑娟，女，1973年12月29日出生，汉族，住山西省襄汾县。委托代理人：李威，山西六星律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：襄汾县绿园花木场，经营场所襄汾县新城镇邓曲村。经营者：刘俊义，男，1963年1月1日出生，汉族，山西省襄汾县南贾镇南刘村村民，住襄汾县亚太新城10号楼1单元1层西户。上诉人胡晓社因案外人执行异议之诉一案，不服山西省襄汾县人民法院（2018）晋1023民初1018号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。上诉人胡晓社及其委托代理人胡新生，被上诉人姚淑娟及其委托代理人李威到庭参加诉讼。被上诉人襄汾县绿园花木场（以下简称绿园花木场）未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。一审查明：刘俊义与襄汾县博裕房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定由刘俊义购买涉案房屋，总价款627414元，该合同由出卖人持有1份，买受人持有2份。2015年6月18日在襄汾县房产管理中心备案。后刘俊义先后将自己持有的两份合同分别交付于姚淑娟、胡晓社。另查明，姚淑娟与绿园花木场民间借贷纠纷一案，本院于2017年5月24日立案，根据姚淑娟的申请，本院作出（2017）晋1023民初897号民事裁定书，预查封绿园花木场经营者刘俊义位于××县第8幢1单元1401室房屋一套，并于2017年6月30日作出（2017）晋1023民初897号民事判决书，判令绿园花木场返还姚淑娟借款660000元。本案在执行中，胡晓社提出执行异议，认为襄汾县振兴路东侧裕馨嘉园第8幢1单元1401室房屋归其所有。2017年9月13日本院作出（2017）晋1023执异25号执行裁定书，驳回胡晓社的异议请求。以上系本案简要事实。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告主张其与刘俊义在法院查封之前已签订书面买卖合同、支付了全部价款600000元并已实际占有涉案房产，提供了刘俊义与胡晓社签订的房产买卖合同、同日刘俊义出具的收到600000元购房款的收条、胡晓社妻子侯淑珍账户交易明细、署名均为侯淑珍和刘俊义的入住承诺书、消防安全责任书、施工治安责任及行为规范保证书、前期物业服务协议、地暖试压记录、物业费收费凭证、燃气收费凭证予以证明。本院认为，原告的证据不能证明其与刘俊义之间的房产买卖合同真实有效，理由如下：一、房产买卖对每一个家庭都是重大事项，涉及金额较大，但原告提供的合同对涉案房屋的价款、房款交付时间、交付方式等均未作约定，缺乏合同应当具备的基本条款；二、合同于2016年3月28日签订，同日刘俊义出具了收到600000元房款的收条，侯淑珍银行账户明细显示分别于2016年3月21日支付100000元、2016年11月27日支付300000元、2016年12月7日支付199990元，共计599990元，尚差10元不足600000元，且该交易明细显示2016年11月22日刘俊义给侯淑珍转入20000元、11月29日转入320000元，根据原告的陈述和提供的交易明细，在刘俊义尚未收到全部房款的情况下，就给胡晓社出具了收条，有违常理，且交易明细显示双方互有资金往来，故不能证明上述款项是支付的购房款；三、刘俊义与博裕房地产公司签订的商品房买卖合同总价为627414元，在房价持续上涨的情况下，刘俊义以低于合同价将房屋出售给胡晓社，没有做出合理解释。据此，原告的证据不能证明其与刘俊义之间存在真实的房产买卖关系，不能证明其享有排除强制执行的民事权益，其关于停止对涉案房屋强制执行的诉讼请求不能成立，本院不予支持。根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭须依法登记发生效力，本案所涉房屋仅是进行了备案，尚未进行登记，不能产生不动产物权发生设立、变更、转让的法律效力。胡晓社要求确认涉案房屋归其所有的主张不能成立，本院不予支持。综上，原告胡晓社关于确认涉案房屋归其所有并要求停止对该房屋执行的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告胡晓社的全部诉讼请求。案件受理费9800元，由原告胡晓社负担。上诉人胡晓社上诉称：2016年3月28日，上诉人胡晓社与第三人刘俊义就襄汾县振兴路东侧裕馨嘉园第8幢1单元1401号房屋签订《房产买卖合同》并支付60万元房款。同年5月18日，上诉人的妻子侯淑珍与裕馨嘉园物业管理处签订入住承诺书、消防安全责任书、前期物业服务协议，并交纳入住装修费、房屋维修基金等费用，上诉人将该房屋装修后于2017年4月入住。2017年5月24日，被上诉人姚淑娟诉绿园花木场、刘俊义民间借贷纠纷立案审理，同日襄汾县人民法院以（2017）晋1023民初897号民事裁定查封该房屋，该裁定书没有送达上诉人和刘俊义本人。2017年6月30日襄汾县人民法院作出（2017）晋1023民初897号民事判决，并于2017年6月1日作出（2017）晋1023执422号执行通知书，上诉人提出执行异议后，襄汾县人民法院以（2017）晋1023执异25号执行裁定驳回上诉人的异议请求，上诉人提出执行异议之诉也被驳回诉讼请求。上诉人认为：上诉人与刘俊义签订《房产买卖合同》真实、合法、有效；上诉人按照约定支付了该房屋的价款，刘俊义也将该房屋交付给上诉人；上诉人在被上诉人姚淑娟起诉立案前就已实际占有、使用该房屋。该房屋属裕馨嘉园小区绿化工程抵顶给刘俊义的，没有及时过户到上诉人名下不属上诉人的过错，所以上诉人在该房屋买卖过程不存在任何过错，属于善意取得，请求二审法院查明本案全部事实后，依法撤销一审民事判决，并依法予以改判；本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人姚淑娟辩称：上诉人与刘俊义之间不存在真实的房屋买卖关系，而是刘俊义为逃避还款义务而恶意串通签订的虚假合同，合同并未实际履行，目的就是对抗强制执行，其交易存在诸多重大瑕疵和违背交易习惯、不符常理之处。1、该房屋买卖合同是标的额较大的不动产交易合同，对于双方都应该是比较重要的事，而该合同内容过于简单，其中竟然没有约定房屋总价款是多少、购房款支付方式、支付时间等一些真实合同应具备的基本条款，这不仅违背常理、不符合一般房产交易规则，亦不符合合同法第十二条之规定。2、该房屋买卖合同无其他证据相互印证，上诉人虽然有2016年3月28日刘俊义为其出具的房款收条，但从其提交的侯淑珍银行账户流水来看，上诉人分别于2016年3月21日支付100000元、2016年11月27日支付300000元、2016年12月7日支付199990元，刘俊义是在未收到房款的情况下为上诉人出具了收据，有违常理，故这张虚假的收据不能作为定案依据。在刘俊义未收到全部购房款的情况下，于2016年11月22日向上诉人转账20000元、2016年11月29日转账32000元，比较反常。在上诉人提供的证据中，有二人多次互相转账的记录，足以说明两人还有其他经济往来，并不能证明上述几笔转账是上诉人向刘俊义支付的购房款。3、该房屋买卖合同一式两份，而刘俊义一审中不能出示合同原件，并声称该合同因保管不善丢失，如此重要的不动产交易合同竟未能妥善保管？刘俊义既无买卖合同，又在对方未出具欠款凭证的情况下出具收据，如果发生争议如何主张权利？我认为这明显违背常理，两人存在恶意串通。综上，上诉人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人绿园花木场未到庭亦未提交书面意见。经审理本院查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。二审中，上诉人提供证据有：1、刘俊义与襄汾县博裕房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同一份。当时胡晓社与刘俊义签订商品房买卖合同以后，刘俊义将该合同交给胡晓社，并给胡晓社出具了收到60万元购房款的收条。2、刘俊义一、二审均未到庭，2018年3月18日刘俊义给上诉人胡晓社出具了一份证明，证明在2016年3月28日双方通过协商立写合同，以现金60万元将襄汾县裕馨家园8号楼1单元1401室出售给胡晓社，并说明此买卖合同就一份，关于刘俊义借其他人款，到期应付本息，均与此房无关，这份证据证明该房屋与其他人的借款无关，证明双方买卖房屋的真实性。3、刘俊义妻子梁丽平的证明，证明刘俊义与梁丽平属二婚，刘俊义将婚前财产即涉案房屋卖给了胡晓社，不用经过梁丽平同意。4、两份营业执照，这是上诉人胡晓社经营蜀香园火锅店、胡师傅铜火锅店的营业执照，证明胡晓社完全有能力支付涉案房屋购房款。被上诉人的质证意见为：该四份证据形成时间都是在一审开庭之前，不属于新证据，且与本案就上诉人是否享有排除强制执行的权益毫无关系。对证据1的证明目的有异议，不能证明刘俊义将该房屋出售给上诉人，更不能证明在2016年3月28日上诉人就支付了60万元的购房款，被上诉人在一审中也提交了商品房买卖合同的原件，并且证明该合同是2015年5月30日刘俊义在向被上诉人借款中也将该合同抵押给了被上诉人。证据2是在一审开庭结束后形成的，只是刘俊义对一审中对被上诉人提出的问题进行回应，是虚假证据，且证人未出庭不能作为证据使用，该证据中说刘俊义与上诉人签订的买卖合同就一份也不符。对证据3的证明目的有异议，不能证明该房屋是刘俊义的个人财产，且证人未出庭不能作为证据使用。对证据4的关联性及证明目的有异议，不能证明胡晓社有能力支付购房款，更不能证明已经支付了购房款，与本案无关。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，各方当事人争议焦点为上诉人胡晓社对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。经查，上诉人胡晓社称其与被上诉人绿园花木场的经营者刘俊义系二十多年的朋友，涉案房屋系刘俊义用工程款抵顶来的，当时刘俊义与襄汾县博裕房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同总价为627414元，刘俊义说给上诉人按600000元，上诉人2016年3月21日通过转账付给刘俊义10万元，之后双方就在物业办理手续，因为双方是朋友关系，所以就先交10万元把房子确定给上诉人，在物业先交了2万多元的入户费有相关票据，票据上之所以还是刘俊义的名字是因为刘俊义在搞绿化的时候与物业之间还有工程账目没有结清，所以物业不给改名字。2016年3月28日上诉人与刘俊义签订了房产买卖合同，刘俊义将涉案房屋出售给上诉人，但合同上没有房屋价格，只写明刘俊义将涉案房屋交付上诉人，即日起房屋所有权归属上诉人，同日刘俊义给上诉人出具了收到600000元购房款的收据。本院认为，即使上诉人与刘俊义系多年朋友，但刘俊义将自己以627414元价格抵账得来的涉案房屋以低于此价格的600000元价格售给上诉人，且在与上诉人签订的房产买卖合同中不写明房屋总价款，在仅收到上诉人转账给其10万元的情形下即向上诉人出具收到600000元购房款收据不符合常理及通常交易习惯。虽然上诉人妻子侯淑珍银行账户明细显示分别于2016年3月21日支付100000元、2016年11月27日支付300000元、2016年12月7日支付199990元，共计599990元，尚差10元不足600000元，但该交易明细显示2016年11月22日刘俊义给侯淑珍转入20000元、2016年11月29日刘俊义给侯淑珍转入32000元。上诉人妻子侯淑珍如果支付给刘俊义的是购房款，那么刘俊义在仅收到上诉人10万元购房款，上诉人应付的购房款尚未付清的情形下，为何刘俊义要在2016年11月22日给上诉人妻子侯淑珍转款20000元，为何要在2016年11月27日刚收到侯淑珍转款300000元的情形下，刘俊义又于2016年11月29日向侯淑珍转款32000元，上述上诉人妻子侯淑珍与刘俊义之间的转账记录只能证明双方之间有款项交易，不足以证明侯淑珍转给刘俊义的款项即是购房款，且刘俊义在尚未取得全部购房款的情形下还向上诉人妻子侯淑珍转款有悖常理。故上诉人胡晓社关于“刘俊义之前搞苗木工程时曾向上诉人借款，刘俊义给侯淑珍的两笔转款是归还上诉人的借款，当时双方说的是借钱归借钱，该什么时候还款就什么时候还款，购房款双方约定的是分笔支付年底支付完。因为其与刘俊义关系比较好，所以就没有在合同中注明购房款总价，只是写了个合同证明刘俊义把房子卖给了上诉人，刘俊义给上诉人出具的购房款收据实际上是上诉人支付完购房款后刘俊义才书写的，只是刘俊义将收据日期往前写了一下，写到了2016年3月28日，因为是2016年3月28日交的入户费”的解释并无其他证据印证，本院不予采信。被上诉人姚淑娟的答辩理由成立，本院予以采信。另，上诉人提供的入住承诺书、施工治安责任及行为规范保证书、前期物业服务协议、地暖试压情况记录上虽有上诉人妻子侯淑珍的名字，但上诉人提供的2016年相关费用的收据上均是刘俊义的名字，只有2017年8月22日和2018年6月23日的两张物业收费凭证上用户名为上诉人之子胡玉亮，涉案房屋是2017年5月24日被依法查封的，由此本院认为，上诉人的上述证据不足以证明上诉人在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。综上，依据本案查明事实及上诉人所提供证据以及相关陈述，不足以证明上诉人与刘俊义之间存在真实有效的房屋买卖关系，不能证明上诉人胡晓社对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原审判决据此驳回上诉人胡晓社的诉讼请求并无不当。上诉人胡晓社所提供证据不能证明其上诉主张，上诉理由不能成立，故对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人胡晓社负担。本判决为终审判决。审判长 张 涛审判员 张 琼审判员 周 峰二〇一九年二月一日书记员 杨博雅