安徽省凤阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1126民初2562号 原告：葛上，男，1988年6月26日出生，汉族，初中文化，农民，住安徽省凤阳县。 委托诉讼代理人：席文功，安徽冠亚律师事务所律师。 被告：叶建荣，女，1977年2月27日出生，汉族，大专文化，凤阳经济开发区大青郢小学教师，住安徽省凤阳县凤阳经济开发区。 委托诉讼代理人：姚运胜，安徽治邦律师事务所律师。 原告葛上与被告叶建荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月18日公开开庭进行了审理。原告葛上的委托诉讼代理人席文功、被告叶建荣及其委托诉讼代理人姚运胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 葛上向本院提出诉讼请求：请求解除葛上与叶建荣在2018年1月22日签订的《房地产买卖中介合同》，由叶建荣返还葛上位于凤阳县府城镇凤凰路汇丰国际城御府63幢1单元102室（产权证号皖（20**）凤阳县不动产第0000323号）的房产并承担因此而产生的税费；判令叶建荣赔偿葛上违约金101600元，个人所得税5080元，中介费5080元，合计111760元;本案诉讼费由叶建荣承担。事实和理由：2018年1月22日，葛上、叶建荣、凤阳县府城凤城房产咨询服务部（以下简称凤城房产服务部）签订一份《房地产买卖中介合同》，约定将葛上所有的位于凤阳县府城镇凤凰路汇丰国际城御府63幢1单元102室的房产售给叶建荣。该房产建筑面积95.4平方米，产权证号是房权证府凤字第××号。合同约定了房屋成交价格、付款方式、产权过户、房屋交付、违约责任等内容。葛上按合同约定将房产过户到叶建荣名下，但叶建荣仅支付房款108000元，余款400000元未按约定支付。合同约定“若乙方未按本合同约定及时付款，则甲方有权按原价收回所售房屋，乙方所付首付款108000元不予退还，过户费用由乙方承担。”合同还约定“甲、乙两方中任何一方悔约，由违约方承担此次交易中双方的全部交易税费和中介服务费；同时，若甲方违约，双倍返还已缴纳房款给乙方，并向乙方支付总房价的20%的违约金；若乙方违约，乙方已缴纳的购房款不予退还，并向甲方支付总房价20%的违约金。由此造成其损失由违约方赔偿。”并约定“乙方未按约付款，每逾期一日，按逾期金额2%支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，乙方按约予以赔偿。”叶建荣未按合同约定履行付款义务，显属违约。故提起诉讼，请求判如所请。 叶建荣辩称，请求驳回葛上的诉讼请求。叶建荣未能按约付款是过户后的不动产权证被押在凤城房产服务部丁艳处，造成叶建荣不能办理按揭贷款。叶建荣于2018年4月30日通过丁艳转给葛上5000元违约金，但叶建荣仍然未能拿到不动产权证，服务部具有过错，应承担相应责任。《房地产买卖中介合同》系格式合同，约定若乙方违约，其已缴纳的108000元首付款不予退还，该约定违反了公平原则。即使解除该合同，首付款也应当返还或者折抵违约金。葛上要求解除《房地产买卖中介合同》，由叶建荣返还所购房产的请求，应依法予驳回。起诉状不能代替解除合同通知书，葛上没有向叶建荣有效送达解除合同通知书，该项请求也应驳回。 葛上为支持其诉讼主张，提交的证据有1、葛上的身份证，证明其诉讼主体资格。2、葛上与叶建荣签订的《房地产买卖中介合同》一份，证明合同三方签订合同的具体情况，明确了三方的权利和义务以及解除合同的条件、违约金的承担方式。3、《税收完税证明》一份，证明房屋过户给叶建荣时葛上交纳了5080元的税收。 叶建荣对证据1无异议，对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，认为即使合同真实，其约定乙方违约，乙方缴纳的购房首付款108000元不予退还，违反公平原则；其约定产权证交给丙方代为保管，乙方多次和丙方联系，并通过丁艳转交5000元违约金，仍然没有拿到不动产权证，导致乙方无法履行合同；即使本案符合解除合同条件，甲方也应当将解除合同通知送达乙方，否则不能达到解除合同的目的。对证据3的真实性无异议，但认为合同约定办理产权交易过户手续所产生的税费由买卖双方各自承担。 叶建荣为证明其抗辩主张，提交的证据有1、叶建荣的身份证，证明其身份情况。2、微信截屏照片6张（当庭提供手机上微信聊天记录进行核对），证明叶建荣多次和凤城房产服务部丁艳联系，并于2018年4月30日通过丁艳转给葛上5000元违约金，但是叶建荣仍然没有拿到不动产权证，导致无法及时履行合同。 葛上对证据1无异议，认为证据2不能确定丁艳与凤城房产服务部的关系及微信内容的真实性，也确定不了微信对话人是丁艳与叶建荣，达不到证明目的。 本院对上述证据认证如下：葛上提交的证据1、3，叶建荣认可其真实性，本院对上述证据的证明力予以确认。葛上提交的证据2，经本院核实，具有真实性，本院对该证据的真实性予以确认。叶建荣提交的证据1，葛上无异议，本院对该证据的证明力予以确认。叶建荣提交的证据2，能够证明叶建荣支付了5000元违约金，同时也证明凤城房产服务部只是受托保管争议房产的钥匙及证书。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年1月22日，葛上作为甲方（卖方），叶建荣作为乙方（买方），凤城房产服务部作为丙方（中介方）签订一份《房地产买卖中介合同》。约定：葛上将其所有的位于凤阳县府城镇凤凰路汇丰国际城御府63幢1单元102室的房产售给叶建荣；该房产建筑面积95.4平方米，产权证号是房权府凤字第××号号；该房产成交价是508000元；乙方于合同签订当日给付甲方首付款108000元，余款400000元，于乙方取得产权证当日申领住房公积金120000元，并于该款到账当日给付甲方，另外280000元于2018年5月31日之前一次性给付，如乙方需用住房公积金贷款，甲方须积极配合；若乙方未按本合同约定及时付款，则甲方有权按原价收回所售房屋，乙方所付首付款108000元不予退还，收回所售房屋，过户费用由乙方承担；甲乙双方于2018年1月30日前共同申办房屋产权转移登记，办理产权过户的税费各自承担；房款付清时，甲方将房屋交付乙方，以甲乙双方签署的《交房确认书》为房地产交付标志；甲、乙两方中任何一方悔约的，由违约方承担此次交易中双方的全部交易税费和中介服务费，同时，若甲方违约，双倍返还已缴购房款给乙方，并向乙方支付总房价的20%的违约金，若乙方违约，乙方已缴纳的购房款不予退还，并向甲方支付总房价20%的违约金，由此造成其他损失由违约方赔偿；乙方未按约付款，每逾期一日，按逾期金额2%支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，乙方按约予以赔偿；乙方拿到产权证后需交由丙方代为保管，如乙方需用该产权证，丙方需积极配合，但所得金额必须用于偿还甲方房款，直至房款付清，乙方方可拿回产权证。合同签订后，叶建荣支付了购房首付款108000元，葛上将房屋产权过户到叶建荣名下，产权证号是皖（2018）凤阳县不动产第0000323号。为此，葛上交纳了5080元个人所得税。叶建荣取得120000元住房公积金后将该款挪作他用，因此未能按约支付120000元购房款。另外280000元购房款，叶建荣也未能按约支付。2018年4月30日，叶建荣主动向葛上支付了5000元违约金。葛上一直未将其出售的房屋交付叶建荣。 本院认为：凤城房产服务部在其与葛上、叶建荣签订的《房地产买卖中介合同》中的地位只是中介机构，其行为只是服务于房地产买卖合同当事人，房地产买卖合同当事人应当是葛上和叶建荣。葛上和叶建荣签订的房地产买卖合同系双方真实意思表示，买卖行为不违反法律规定，应当有效。合同双方均应全面履行各自义务。叶建荣未能在合同约定的期限内支付房款，显属违约，应当承担相应责任。合同约定逾期付款达一个月以上，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同。葛上要求解除《房地产买卖中介合同》的主张，因涉及中介服务约定，本院不予全部支持。但该合同中关于房地产买卖部分的约定应当解除。因葛上一直未将其出售的房屋交付叶建荣，故对其要求叶建荣退还房屋的主张，本院不予支持。但叶建荣应当协助葛上将所购房屋产权过户回去。叶建荣支付的108000元购房首付款并非定金，葛上应当返还。合同约定不予返还，违反法律规定，应为无效约定。合同约定：若乙方违约，应向甲方支付总房价20%的违约金，并赔偿其他损失；乙方未按约付款，每逾期一日，按逾期金额2%支付违约金。上述约定的损失赔偿项目及标准，明显超过葛上的实际损失。葛上要求叶建荣赔偿房屋价款20%的违约金，计101600元（508000元×20%）的主张，可予支持。其余损失主张，本院不予支持。另外，叶建荣支付的5000元违约金应予扣除。葛上交纳5080元个人所得税，属其履行自己的法定义务，不应由叶建荣承担，又因葛上未提交其支付5080元中介费的证据，故其要求叶建荣赔偿上述101600元损失（5080元+5080元）的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条的规定，判决如下： 一、解除原告葛上、被告叶建荣及凤阳县府城凤城房产咨询服务部于2018年1月22日签订的《房地产买卖中介合同》中涉及房地产买卖部分的约定； 二、被告叶建荣于判决生效后五日内协助原告葛上将证号为皖（2018）凤阳县不动产第0000323不动产产权过户至原告葛上名下，所需交纳的税费由被告叶建荣承担； 三、原告葛上于判决生效后五日内返还被告叶建荣购房首付款108000元； 四、被告叶建荣于判决生效后五日内赔偿原告葛上96600元（101600元-5000元）违约金； 五、驳回原告葛上的其他诉讼请求。 上述判决第三、四项相互折抵，原告葛上于判决生效后五日内返还被告叶建荣11400元（108000元-96600元）。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9998元，减半收取4999元，由原告葛上负担2500元，由被告叶建荣负担2499元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员  丁伟 二〇一八年八月二十八日 代理书记员  高原 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百五十九条：买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 第一百六十一条：买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。