重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民终3081号上诉人（原审被告）:刘其奇。被上诉人（原审原告）:唐晓松。上诉人刘其奇因与被上诉人唐晓松房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2017)渝0108民初10136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人刘其奇和被上诉人唐晓松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘其奇上诉请求：请求撤销一审判决，改判唐晓松赔偿刘其奇经济损失。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律不当。唐晓松擅自撬门进租赁房屋系单方违约，故双方合同解除应从2016年11月6日唐晓松擅自撬门进租赁房屋时计算，刘其奇并未拖欠物管费，唐晓松应赔偿刘其奇屋内物品丢失的经济损失。唐晓松答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求并维持原判。唐晓松向一审法院起诉请求：一、被告立即向原告归还位于重庆市南岸区东海长洲B8-20-1（即南岸区涂山路576号8单元20-1）号房屋；二、被告向原告支付2017年1月11日至2017年7月11日的房屋租金3000元、2016年7月至12月的物业服务费685元、2016年10月至11月的气费36元，共计3721元；三、被告向原告支付违约金1200元；四、被告向原告支付租赁期满后拒不还房的房屋占用损失（从2017年7月12日起，按16.67元/天租金标准为基数，计算至被告还房之日止）。一审法院认定事实：唐晓松系位于重庆市南岸区涂山路576号8单元20-1号房屋（即南岸区东海长洲B8-20-1号房屋）业主。2009年7月11日，唐晓松作为出租方甲方与刘其奇作为承租方乙方签订《房屋租赁合同》，约定“甲方将其所有的位于南岸区东海长洲B8-20-1号房屋出租给乙方使用，用途为住家；租赁期限共96个月，自2009年7月11日起至2017年7月11日止，租赁期内，甲乙双方未经协商一致均不得提前解约；房屋租金总计为48000元，按半年支付，支付时间为到期前10天，以甲方实际收到为准，乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.5%支付滞纳金，拖欠租金超过一个月，甲方有权收回此出租房，乙方须按实际居住日交纳租金并负担违约责任；乙方承担租赁期内电话费、水费、电费、燃气费、物业管理费和电梯费实际使用的费用，若有特殊约定则从其约定；乙方应在签订本合同并缴纳首期租金时支付甲方1000元作为押金，乙方若无违约行为甲方应于房屋租赁期满时将此押金全部归还乙方；租赁期限届满或经甲、乙双方协商一致本合同终止；乙方应在期满当日将房屋钥匙及正常使用状态下的附件中所列物品交给甲方；若甲乙双方中的乙方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求；未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋转租、转借、擅自拆改结构或改变用途的，利用该房屋进行违法活动的，拖欠房租一个月以上的，乙方应向甲方支付相当于年租金20%的违约金；乙方逾期未交纳水费、电费、燃气费、电话费、电梯费及物业管理费等有关费用达一个月时，甲方有权用押金支付上述费用；租赁期限届满，若乙方未能将设施完好的房屋及时交给甲方，乙方应按原日租金的贰倍按实际天数向甲方支付违约金。……”上述合同签订后，唐晓松按约将租赁房屋交付给刘其奇使用。刘其奇向唐晓松缴纳了房屋押金1000元。因刘其奇自2017年1月起未缴纳房屋租金等相关费用，且一直占用该房屋至今，唐晓松遂以前述请求诉至本院。庭审中，刘其奇陈述2017年1月起确系未交房屋租金，但是因为2016年11月6日唐晓松擅自将租赁房屋门锁撬开并非法进入该房屋，偷盗刘其奇大量财物，当天晚上刘其奇报警，在涂山镇派出所民警及东海长洲安保科相关人员的同意下，刘其奇换锁进门，花费了400元。刘其奇认为唐晓松撬锁入室偷盗的行为已构成违约，故双方签订的租赁合同于2016年11月6日终止。合同终止后，刘其奇没有义务唐晓松缴纳租金，且唐晓松至今未归还被告财物，故刘其奇占用租赁房屋系行使留置权。关于2016年11月6日撬门，唐晓松解释为：2016年11月1日，刘其奇告知唐晓松要提前解约，双方约定好于11月5日交房，11月5日唐晓松向刘其奇发出4条短信通知，刘其奇均未回复，11月6日换锁验房，唐晓松数次拨打电话通知刘其奇，刘其奇没有接听，唐晓松以为刘其奇跑了才叫人换锁，刘其奇当晚又换锁进房入住。对于刘其奇换锁花费的400元，唐晓松同意在本案中抵扣。另查明，2012年3月30日，刘其奇在重庆市工商行政管理局南岸区分局登记注册了“南岸区奇音音乐工作室”，经营场所登记为南岸区东海长洲B8栋20-1号。审理中，刘其奇认可其将租赁房屋注册登记“南岸区奇音音乐工作室”用于商业，但认为改变房屋用途不需要经过唐晓松同意，刘其奇是经过东海长洲业委会同意的。还查明，唐晓松缴纳了租赁房屋2016年7月至12月的物业服务费685元及2016年10月至11月的气费36元。一审法院认为，依法成立的合同，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，唐晓松、刘其奇双方签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，该合同符合法律的规定，具有合法效力。当事人应当严格履行合同义务。唐晓松已按约将租赁房屋交付刘其奇使用，刘其奇应按照合同约定履行相关的义务。2016年11月6日，唐晓松撬门入室，当晚刘其奇又换锁入门占有使用租赁房屋至今，刘其奇并未向唐晓松提出终止合同，故该合同一直履行至合同约定的租赁期限止。在此期间，刘其奇作为承租方，应当履行按时足额缴纳房屋租金、物业服务费及气费的义务。从2017年1月11日至2017年7月11日，刘其奇尚欠唐晓松租金3000元，唐晓松要求刘其奇立即支付尚欠租金，于法有据，本院予以支持。同时，在合同履行期内，唐晓松代为刘其奇缴纳的物业服务费685元及气费36元，刘其奇应当向唐晓松支付。以上费用共计3721元。由于唐晓松同意本案扣除刘其奇换锁费400元，故刘其奇尚应支付唐晓松3321元。根据双方合同约定，2017年7月11日合同到期，到期后双方并未续签合同，故刘其奇不应继续占用租赁房屋，应在合理期限内将租赁房屋返还唐晓松，本院酌情给予刘其奇三日的搬离期限，则刘其奇应于本判决生效之日起三日内将租赁房屋返还给唐晓松。根据合同约定，刘其奇改变房屋用途须经唐晓松书面同意，合同约定租赁房屋用于住家，但刘其奇在未经唐晓松同意的情况下，擅自用租赁房屋登记注册音乐室的行为已构成违约。同时，刘其奇逾期支付租金、合同期限届满后占用租赁房屋拒不返还的行为，亦构成违约。关于违约金，合同约定刘其奇违约的，应支付年租金20%的违约金，该约定不违反法律规定，故对唐晓松要求刘其奇支付违约金1200元的诉讼请求，本院予以支持。关于唐晓松请求的房屋占用损失，合同到期后，刘其奇应当将租赁房屋返还给唐晓松，在唐晓松多次催促下，刘其奇继续占用租赁房屋仍不返还，给唐晓松造成损失，应支付唐晓松房屋占用损失。房屋占用损失合同约定为日租金的两倍，唐晓松主动降低为按日租金标准计算，不违反法律规定，故对唐晓松要求从合同期限届满次日即2017年7月12日起开始计算，参照16.67元/天（500元/月÷30天）的标准，计算至刘其奇返还唐晓松租赁房屋时为止的房屋占用损失，本院予以支持。关于刘其奇提出的唐晓松未返还其财物，属于另一法律关系，刘其奇可另行起诉。关于刘其奇要求唐晓松返还押金1000元，可待刘其奇还房时由唐晓松退还。关于刘其奇要求扣除预交的房租550元，由于该期间是在合同履行期限内，刘其奇一直占用租赁房屋，故刘其奇应当缴纳该笔费用，不应扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告刘其奇于本判决生效之日起三日内将位于重庆市南岸区东海长洲B8-20-1（即南岸区涂山路576号8单元20-1）号房屋归还给原告唐晓松；二、被告刘其奇于本判决生效之日起十日内支付原告唐晓松房屋租金、物业服务费、气费共计3321元；三、被告刘其奇于本判决生效之日起十日内支付原告唐晓松违约金1200元；四、被告刘其奇于本判决生效之日起十日内支付原告唐晓松房屋占用损失（从2017年7月12日起，以16.67元/天为标准计算至被告刘其奇返还房屋之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘其奇负担（此款暂由原告唐晓松垫付，现被告刘其奇于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告唐晓松）。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，唐晓松与刘其奇签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人应当严格履行合同约定的各自义务。关于刘其奇上诉称2016年11月6日唐晓松擅自撬门进租赁房屋系唐晓松单方违约的理由。唐晓松的该行为虽然不当，但事发当日刘其奇又换锁入屋占有使用租赁房屋至今，且刘其奇于租赁期间并未向唐晓松提出终止合同的请求，故刘其奇诉称因唐晓松单方违约而由其行使房屋留置权的理由缺乏法律依据，依法不应支持。双方在租赁合同的履行期内并未解除合同，均应按照合同约定履行至租赁期限止。关于刘其奇提出唐晓松赔偿其擅自撬门进租赁房造成屋内财物丢失的损失，因属于另一法律关系，刘其奇可另案起诉解决，本案不作处理。在合同约定租赁期内，刘其奇拖欠的租金以及因刘其奇拖欠并由唐晓松垫付的物业服务费、气费应按约支付给唐晓松。一审对合同到期后至刘其奇搬离租赁房屋期间的房屋占用费认定符合事实和法律规定。因刘其奇在未经唐晓松同意的情况下，擅自用租赁房屋登记注册音乐室的行为已构成违约，刘其奇逾期支付租金超过一个月、合同期限届满后占用租赁房屋拒不返还的行为亦构成违约，故刘其奇应按照合同约定支付违约金。综上所述，上诉人刘其奇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘其奇负担。本判决为终审判决。审判长  胡智勇审判员  芦明玉审判员  陈 华二〇一八年八月六日书记员  孙 翠