湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0704民初1076号原告：鄂州市人防办西山工程管理处。住所地：鄂州市西山通天乐园。法定代理人：蔡某，公司负责人。委托诉讼代理人：柯国顺，湖北伸道律师事务所律师（代理权限：特别授权）。委托诉讼代理人：肖鹏，湖北伸道律师事务所律师（代理权限：特别授权）。委托诉讼代理人：李安心，男，汉族，系公司职工（代理权限：一般授权）。被告：湖北寒溪书院股份有限公司，住所地：鄂州市寒溪路中段。法定代表人：唐菊芬，公司经理。委托诉讼代理人：龚胜勇，湖北伸道律师事务所律师（代理权限：特别授权）。原告鄂州市人防办西山工程管理处（以下简称人防办西山管理处）诉被告湖北寒溪书院股份有限公司（以下简称寒溪书院）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2018年5月24日公开开庭进行了审理。人防办西山管理处的委托诉讼代理人肖鹏、李安心，寒溪书院的委托诉讼代理人龚胜勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告人防办西山管理处诉称，2014年元月16日，双方经协商签订《鄂州市人防办房屋租赁合同》，约定被告承租我处位于西山脚下面积为3178平方米的市人防二号洞口掩蔽房及面积为420平方米的水泵管理用房，租赁期限自2015年10月1日至2034年12月31日，第一个五年的年租金为35万元，应于每年元月30日前一次付清，如未按期缴纳，每逾期一个月，应付3%的滞纳金（按年度租金的总和计算）。第二个五年的年租金为36.75万元，此后每五年调整一次租金，在上一租期租金的基础上递增10%。逾期上缴租金不得超过三个月，如超出三个月后视为乙方自动违约，否则本合同自行终止，被告应立即自行退出，装在房屋内附着在房屋上的不动部分全部留下，可移动部分可以自行搬走。合同签订后，我处依约将房屋移交给被告装修使用，但被告却不能信守承诺，经我处多人多次多种方式催收，按约定应付三年的租金105万至今仅付20万，至2018年2月28日的水费4073.7元和电费97636元也未支付。鉴于此，原告依法提起诉讼，请求1、依法解除双方于2014年元月16日签订的《鄂州市人防办房屋租赁合同》；2、责令被告支付房屋租金85万元，及至2018年2月28日的逾期付款滞纳金64.05万元（此后的滞纳金按每逾期一个月按年度租金的总和3%计算至实际付清之日止）；3、责令被告支付至2018年2月28日的水费4073.7元和电费97636元。4、由被告承担本案诉讼费用。被告寒溪书院辩称，拖欠租金的事实属实，我们不否认。但是公司的合同管理人方家旺被关押了，我们想办法筹款还租金。但是我们不同意解除合同。原告人防办西山管理处为支持其诉讼主张，向法庭提交如下证据：证据一，原、被告企业信息及公司信息查询情况。拟证明原、被告诉讼主体适格。（被告现名为湖北寒溪书院股份有限公司，变更时间为2015年）。证据二，鄂州人防（2010）17号、鄂人防（2010）39号、鄂人防（2010）28号。拟证明位于西山脚下面积为3178平方米的批准建议，由鄂州市人防办西山管理处管理。现由我们管理。证据三，《鄂州市人防办房屋租赁合同》。拟证明被告承租涉案房屋的事实及租期、租金等情况。证据四，《律师函》、《关于缓交租金的情况说明》。拟证明被告拖欠租金的未果，已达成解除条件。被告寒溪书院为支持其诉讼主张，向法庭提交如下证据：2013年9月10日湖北大家旺置业有限公司与原告之间的租赁合同。拟证明在本案的租赁合同之前还有一个合同，合同具有延续性。被告对原告提交的证据均表示无异议。原告对被告提交的证据表示：真实性无异议，证明目的有异议，因原告怕房屋被租给他人，就预先签订了一个合同。其实该合同并未履行。经过庭审质证，原、被告双方对上述证据的真实性均没有提出异议，本院予以采信。本院依据以上有效证据及当事人当庭陈述意见，确认本案基本事实如下：2014年1月17日，湖北寒溪书院有限公司在本市工商部门注册成立。2015年11月，该公司工商登记名称变更为湖北寒溪书院股份有限公司。2013年9月10日，原告人防办西山管理处与湖北大家旺置业有限公司签订房屋租赁合同一份。约定甲方将位于西山脚下面积为3178平方米的市人防二号洞口掩蔽房租赁给乙方使用。该合同并未实际履行。2014年元月16日，原告人防办西山管理处（甲方）与被告寒溪书院（乙方）签订《鄂州市人防办房屋租赁合同》，合同主要约定以下内容：合同第一条，甲方同意将位于西山脚下总面积为3598平方米的市人防二号洞口掩蔽房及水泵管理用房一并租赁给乙方从事文化事业发展。合同第三条，租赁期限自2015年10月1日起至2034年12月31日。合同第四条，第一个五年租期内，乙方每年向甲方上交租金为35万元，租金采取每年支付方式，即在每年元月30日前支付当年度租金。合同第五条，租赁期内乙方使用的水、电、气等与运营相关的费用均由乙方承担。合同第八条，（一）乙方需按时缴纳租金，如未按时缴纳，每逾期一个月，乙方应向甲方支付3%的滞纳金（按年度租金的总和计算）。（二）逾期上缴租金时间不得超过三个月，如超过三个月后视为乙方自动违约，乙方违约本合同自行终止，乙方应立即自行退出，乙方装在房屋内附着在房屋上的不动部分全部留下，可移动部分可以自行搬走。2017年8月30日，原告的委托代理人向被告出具律师函，要求被告于收函后五日内一次付清租金70万元及逾期付款利息45337.04元。否则，将通过诉讼程序处理。2018年4月13日，原告向本院提起诉讼，要求解除合同并要求被告支付拖欠的租金及滞纳金、水电费等费用。庭审过程中，被告代理人表示对租赁及相关费用缴纳情况不清楚，亦未提供相关证据。原告认可被告于2017年11月交纳租金200000.00元。但对于水电等费用的欠缴情况没有提交任何证据证实。双方要求庭后延期调解，但调解期满没有达成任何一致意见。本院认为，原告人防办西山管理处与被告寒溪书院之间的租赁关系真实有效，原告要求依约计算租金的请求符合法律规定。根据合同约定，2015年至2018年的租金共计1050000.00元，每年元月30日前支付当年度租金，扣减已支付的租金，剩余租金为850000.00元。由于被告未依约履行支付租金的义务，长期拖欠租金，明显违约，导致合同目的无法实现，原告要求依约解除合同，本院依法予以支持。合同解除后的租金不再计算，其后如果存在占用行为带来的损失以占有使用费的形式计算。实际下欠租金应为704166.67元（计算至2018年7月）。民事合同中并无滞纳金的相关规定，双方亦未约定违约金，原告要求逾期违约损失，应依据法律规定计算利息损失，依法应计为90000.00元（350000×6%+700000×6%÷12×10+850000×6%÷12×8），诉请超出部分，本院不予支持。原告诉请的水、电费等损失没有提交催费或缴纳凭据等任何证据，也未得到被告认可，本院对该诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第四十四条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告人防办西山管理处与被告寒溪书院之间于2014年元月16日签订的房屋租赁合同。二、被告寒溪书院于本判决书生效之日起十五日内支付人防办西山管理处下欠租金704166.67元，逾期损失90000.00元，合计794166.67元。三、驳回原告人防办西山管理处的其他诉讼请求。本案受理费12565.00元，由原告人防办西山管理处负担5565.00元，被告寒溪书院负担7000.00元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员 ：周小娟二〇一八年八月一日书记员 ：万吴萌