江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏02民终873号上诉人（原审原告、反诉被告）：张海刚，男，1968年8月8日生，住河南省息县。委托诉讼代理人：金洪良，江苏智和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：无锡汇盈食品有限公司，住所地江苏省无锡市锡山经济开发区。法定代表人：陈金成，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴为，江苏崇宁律师事务所律师。上诉人张海刚因与被上诉人无锡汇盈食品有限公司（以下简称汇盈公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2016）苏0205民初2854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张海刚上诉请求：撤销一审判决，依法改判汇盈公司向其支付建筑物拆迁补偿款、设备搬迁费332948元，一、二审诉讼费用由汇盈公司承担。事实和理由：1、涉案房屋评估时将其所搭建和装修的部分作为被拆迁人的财产进行了评估，违建亦有补偿，汇盈公司没有合法根据获得了违建及装修部分的拆迁利益，属不当得利，应予返还；2、拆迁补偿协议签订后，涉案房屋的使用权及管理权即发生转移，汇盈公司无权向其主张租金或占有使用费；3、搬迁费系对涉案房屋内拥有机器设备一方进行的补偿，该设备属其所有，故搬迁补偿汇盈公司也不应享有。汇盈公司辩称：1、其与张海刚仅系转租关系，涉案租赁合同系其2009年5月与无锡市桦楠木业有限公司（以下简称桦楠公司）签订，期限到2014年6月，且2016年5月其已通知张海刚解除租赁关系并搬离；2、涉案违法建筑系张海刚自行搭建，未取得其同意；3、虽然涉案拆迁安置补偿协议系于2010年8月签订，但因拆迁方未提供可置换土地，拆迁一直未正式启动，涉案房屋一直由张海刚占有使用，故在此期间，其仍为房屋所有权人，有权收取租金。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张海刚向一审法院起诉请求：1、确认张海刚搭建的建筑物拆迁补偿款、设备搬迁费归张海刚所有；2、判令汇盈公司给付张海刚建筑物拆迁补偿款、设备搬迁费332948元。事实与理由：张海刚长期租赁汇盈公司的厂房进行生产经营，张海刚在此期间搭建了许多建筑物用于生产。日前汇盈公司厂房因涉拆迁，张海刚搭建的建筑物也被评估在汇盈公司的拆迁范围内。其中，非住宅房屋补偿77017元（建筑物编号见后附图示，17号建筑32510元、18号建筑15430元、19号建筑22918元、20号建筑6159元）、附属物补偿67867元（4号建筑67554元、18号建筑7854元，按90%计）、装饰拆迁补偿57638元（4号建筑52367元、18号建筑15442元，按85%计）、搬迁费130426元（4号建筑122724元、17号建筑3251元、18号建筑1543元、19号建筑2291.80元、20号建筑615.90元），合计332948元。上述建筑物由张海刚所建，拆迁补偿款及搬迁费应为张海刚所得。但张海刚与汇盈公司屡次协商未果，故诉至法院，请求判如所请。汇盈公司向一审法院提出反诉请求：1.判令张海刚立即支付租金44000元；2.判令张海刚立即拆除非法搭建物、恢复原状、归还租赁房屋。诉讼中，因张海刚主动搬离租赁厂房，汇盈公司变更诉讼请求为：1.判令张海刚支付租金77000元；2.判令张海刚立即拆除非法搭建物、恢复原状。一审法院认定事实：2009年5月31日，汇盈公司与桦楠公司签订厂房租赁合同，约定：汇盈公司将其所有的位于无锡市锡山经济开发区春笋西路8号的总面积为4100平方米的厂房租赁给桦楠公司使用；租赁期限为5年，自2009年7月1日起至2014年6月30日止；在租赁期限内如桦楠公司须对租赁物进行装修、改建，须事先向汇盈公司提交装修、改建设计方案，并经汇盈公司书面同意，同时须向政府有关部门申报同意。改建、装修费用由桦楠公司承担；租赁期满或双方对本合同约定的解除条件出现时，汇盈公司有权要求桦楠公司对上述装修及改建进行恢复原状；未要求恢复原状的，汇盈公司不向桦楠公司支付任何装修及改建费用；因政府等行政部门要求对该租赁物及土地实行征用、拆迁等情形，导致汇盈公司无法继续履行本合同时，桦楠公司不得要求汇盈公司支付任何费用。2009年7月起，张海刚开始使用桦楠公司承租范围内的4号房，但未直接向汇盈公司支付租金。在此期间，张海刚对4号房内的二层进行了装修装饰，将4号房内部分区域改建成二层并进行装修，还在4号房旁原绿化的位置搭建了17、18、19、20号建筑物并在上述建筑物内进行装修装饰。2010年起，张海刚开始直接向汇盈公司支付租金及部分水电费、垃圾费。2010年8月，春笋西路8号厂房被当地人民政府纳入征收范围，无锡市百勤房地产估价有限公司对春笋西路8号房屋、土地及附属物进行评估后，确定拆迁货币补偿金额为20504365元。其中非住宅房屋补偿部分4号建筑为1227242元，17号建筑为32510元、18号建筑为15430元、19号建筑为22918元、20号建筑为6159元；附属物补偿部分4号建筑为67554元、17号建筑为450元、18号建筑为3716元、19号建筑为3238元、20号建筑为450元，九成新；装饰拆迁补偿部分4号建筑为52367元、17号建筑3424元、18号建筑4373元、19号建筑7645元，八五成新。据此，无锡市金锡房屋拆迁有限公司（以下简称金锡公司）与汇盈公司于2010年8月10日签订拆迁补偿协议书，约定：征收补偿款为29683998元；其中因拆迁造成企业停产、停业损失、搬迁固定设备移装的费用，按照房屋拆迁补偿总额（不含装潢、附着物不补偿和土地补偿）的10%结算，为1214906元；本协议签字生效，金锡公司支付汇盈公司补偿总额价的50%补偿款后，汇盈公司在新厂区满足开工建设条件后10个月内搬清所有设备；其余款项在被拆迁人按规定搬清设备后30天内一次性付清。协议签订后，金锡公司向汇盈公司支付了部分拆迁补偿款。2016年10月30日，张海刚搬离春笋西路8号。2016年11月下旬，汇盈公司搬离春笋西路8号。截至法庭辩论终结之日，汇盈公司尚未领取到剩余拆迁补偿款。一审法院认为：一审本诉部分争议焦点为：一、汇盈公司取得相应拆迁补偿款是否属于不当得利；二、汇盈公司与张海刚之间是否存在直接的租赁合同关系；三、汇盈公司是否同意张海刚对4号建筑装饰装修及搭建17/18/19/20号建筑物；四、张海刚主张的各项费用是否应当赔偿，如需赔偿，金额为多少。一审反诉部分的争议焦点为：五、汇盈公司是否有权要求张海刚支付租金及拆除非法搭建物、恢复原状。关于争议焦点一，《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。本案中，汇盈公司取得拆迁利益的根据是其与金锡公司的拆迁补偿协议书，现上述协议书不存在可撤销或认定无效的情形，即应认为合法有效，故该协议书即为汇盈公司取得拆迁利益的合法根据，本案不符合“没有合法根据”的构成要件，故汇盈公司取得相应拆迁补偿款不属于不当得利。关于争议焦点二，汇盈公司虽与桦楠公司签订了关于4100平方米厂房的租赁合同，但其中4号厂房由张海刚实际使用，且自2010年起，张海刚直接将租金交至汇盈公司，汇盈公司向张海刚出具的收据中的交款单位均为张海刚，说明汇盈公司认可张海刚是为自己交纳租金，而非代桦楠公司交纳租金。如果双方之间是转租关系，则应由桦楠公司向张海刚收取租金后交给汇盈公司，汇盈公司也应向桦楠公司主张租金，而本案中并无证据表明桦楠公司向张海刚收取过租金，汇盈公司还在反诉请求中直接向张海刚主张租金。上述合同的履行方式表明，汇盈公司与桦楠公司之间存在直接的租赁合同关系。因双方未签订书面合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定应视为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同。本案应自张海刚收到汇盈公司要求搬离租赁厂房的反诉请求之日视为合同解除之日，即2016年8月1日。关于争议焦点三，汇盈公司在张海刚施工期间拍摄了现场照片；2010年拆迁评估时，汇盈公司又将张海刚在4号厂房内的装饰装修物及17/18/19/20号建筑物均纳入评估范围；汇盈公司与张海刚同在一个厂区内，对于张海刚的搭建、装修不可能不知情，但其在2009年至诉讼前如此长的时间内从未提出要求张海刚拆除搭建物、恢复原状。汇盈公司对于张海刚的装修及搭建虽未明确表示同意，但其知道后并未表示反对，上述种种行为均表明汇盈公司对张海刚的装饰装修及搭建是认可的。且张海刚对租赁厂房的装修及搭建系张海刚为生产经营进行的符合租赁目的的改造，当属善意，应视为汇盈公司同意。关于争议焦点四，因汇盈公司与张海刚并非转租关系，汇盈公司与张海刚之间的权利义务关系不受汇盈公司与桦楠公司签订的厂房租赁合同的约束，而应受租赁合同相关法律法规的约束。据此，对照张海刚提出的各项费用：一、17/18/19/20号建筑的搭建及其内部装修系张海刚在原租赁厂房范围之外的扩建，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案双方对扩建费用处理没有约定，且未办理合法建设手续，应由双方按照过错分担扩建造价费用。扩建造价费用则参照拆迁评估报告确定的金额，为非住宅房屋补偿77017元，17、18、19、20号建筑附属物补偿7854元、17、18、19号建筑装饰补偿15442元，合计100313元。对于未办理合法建设手续，双方均存在过错，但考虑到张海刚对于扩建的投入较大，该院酌定扩建造价费用由汇盈公司承担70%，即汇盈公司应向张海刚支付扩建造价费用70219.10元。二、关于4号房的附属物及装饰费用，张海刚在4号房中搭建的二层及装饰装潢均属法律规定的已形成附合的装饰装修，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。任何投资皆有风险，张海刚在租赁期间对房屋的装饰装修，系为自身经营使用之目的，在对租赁厂房进行装饰装修时，自然应当考虑过装饰装修物将来的处理问题。根据诚实信用原则，张海刚既然在明知该装饰装修物将来很难拆除，无法收回残值的情况下，仍愿意进行装饰装修，可见其已将该费用作为实现租赁合同目的的必要成本在合同期内分摊完毕，张海刚并未因此而受损。张海刚与汇盈公司之间虽系不定期租赁合同，但张海刚实际使用租赁厂房已达七年之久，装修费用实际上应已在租赁期内分摊完毕。即使装饰装修仍存在残值，因装饰装修物作为动产已附合于汇盈公司的厂房之上，成为厂房的重要组成部分，装饰装修物也属于汇盈公司所有。故张海刚请求汇盈公司补偿4号房的附属物及装饰费用，该院不予支持。三、关于停产、停业损失、搬迁固定设备移装的费用。前已述及，汇盈公司取得拆迁补偿款不属于不当得利，汇盈公司与张海刚也不存在征收拆迁关系，而是租赁合同关系，张海刚要求汇盈公司补偿停产、停业损失、搬迁固定设备移装的费用没有相关法律依据，张海刚与汇盈公司的不定期租赁合同期限已经届满，搬迁本就是张海刚应当履行的义务，故不存在搬迁损失，汇盈公司无需为此向张海刚支付费用。如果张海刚认为因征收拆迁遭受损失，或某项拆迁补偿费用应当由其享有，应当向拆迁人主张权利，而不是向汇盈公司主张权利。至于汇盈公司取得的拆迁补偿款是汇盈公司因征收拆迁关系而获得的利益，若非汇盈公司的被拆迁人地位，必无法获得该笔补偿，与张海刚无关。以上，汇盈公司应向张海刚支付扩建造价费用70219.10元。关于争议焦点五，虽然金锡公司与汇盈公司于2010年8月10日签订拆迁补偿协议书，但双方同时约定了汇盈公司可以继续使用厂房直至汇盈公司的新厂区满足开工建设条件后10个月内。汇盈公司有权对春笋西路8号厂房使用、收益，故汇盈公司有权向张海刚收取租金，因双方对租金的数额无异议，张海刚应向汇盈公司支付租金（2016年8月1日以后实为房屋占有使用费）77000元。但截至法庭辩论终结之日，汇盈公司已将上述厂房交于拆迁人，其已不再是上述厂房的所有权人，无权要求张海刚拆除非法搭建物、恢复原状，况且该厂房已被政府征收，汇盈公司的该项诉讼请求并无实现之可能，该院不予支持。综上所述，本诉部分汇盈公司应向张海刚支付70219.10元，反诉部分张海刚应向汇盈公司支付77000元，相互折抵后张海刚还应向汇盈公司支付6780.90元。判决：一、汇盈公司应向张海刚支付扩建造价费用70219.10元；二、张海刚应向汇盈公司支付租金及占有使用费77000元；三、上述两项付款义务相互折抵后，张海刚应于判决生效后10日内向汇盈公司支付6780.90元；四、驳回张海刚的本诉其他诉讼请求；五、驳回汇盈公司的反诉其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3150元，由张海刚负担2486元，由汇盈公司负担664元；反诉案件受理费1724元，减半收取计862元，由汇盈公司负担198元，张海刚负担664元。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，租赁合同尚未到期，房屋遭遇拆迁的，出租人与承租人在租赁合同中对拆迁时如何处理有约定的，按照约定处理。租赁合同对此没有约定或者约定不明的，承租人主张装饰装修价值损失、搬迁损失、停产停业损失的，应提供证据证明。有证据证明的，装饰装修价值的损失可以按照剩余租期与全部租期的比例计算相应的补偿，搬迁损失和停产停业损失可以获得相应的补偿。本案中，张海刚与汇盈公司未签订书面租赁合同，属事实租赁关系，故不存在遇到拆迁时如何处理的事先约定。因双方系不定期租赁，一审判决认定汇盈公司提起要求张海刚搬离租赁厂房诉讼请求的时间为合同解除之日，并无不当，且张海刚已于2016年10月搬离租赁厂房。故虽然案涉拆迁协议签订于2010年8月，但实际上直至2016年10月承租人张海刚才搬离租赁厂房，即在此期间张海刚一直在承租使用案涉厂房，案涉拆迁协议并未影响张海刚租赁权利的行使。综上，案涉租赁合同期限已届满，即不存在剩余租期，张海刚也未提供证据证明其存在装饰装修、搬迁及停产停业损失。至于张海刚扩建建筑费用的损失，一审判决根据过错确定双方应承担的比例，亦无不当。故张海刚关于上述损失赔偿的上诉主张，本院不予支持。同时，汇盈公司根据其与金锡公司签订的拆迁补偿协议取得拆迁利益，合法有据。故张海刚关于汇盈公司不当得利的上诉主张，本院亦不予支持。此外，案涉拆迁补偿协议明确约定，在案涉厂房未交于拆迁公司之前汇盈公司可继续使用该厂房，故在移交前汇盈公司仍系案涉厂房的实际持有人，有权向张海刚收取租金和占用使用费。张海刚关于汇盈公司无权主张相应费用的上诉主张，本院亦不予采信。综上所述，张海刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3150元，由张海刚负担。本判决为终审判决。审判长 周 科审判员 蒋依澄审判员 郭继光二〇一八年八月九日书记员 陈美含