广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0604民初8号原告：郑文嘉，男，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：张艳丽、陈珠妹，均为广东龙浩律师事务所律师。被告：霍某2，男，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：刘正超，广东金腾律师事务所律师。被告：冯某，女，住广东省佛山市禅城区。被告：霍某1，男，住广东省佛山市禅城区。法定代理人：霍某2，系被告霍某1父亲。法定代理人：冯某，系被告霍某1母亲。被告冯某、被告霍某1的共同委托诉讼代理人：李君，广东金腾律师事务所律师。第三人：佛山市海旻地产中介有限公司，住所地广东省佛山市禅城区港口路****铺，统一社会信用代码91440604MA4UJK982F。法定代表人：蔡海恩。委托诉讼代理人:李小东,女,1982年6月8日出生,汉族,朱广东省佛山市禅城区,系第三人员工。原告郑文嘉诉被告霍某2、冯某、霍某1房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日受理后，依法适用简易程序，由审判员罗婉文独任审理。为查明事实，本院追加佛山市海旻地产中介有限公司（下称海旻公司）作为本案第三人参加诉讼，并于2018年1月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张艳丽、陈珠妹，被告霍某2及其委托诉讼代理人刘正超，被告冯某及其与被告霍某1的共同委托诉讼代理人李君，第三人的委托诉讼代理人李小东到庭参加诉讼。2018年7月13日，本院第二次公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人张艳丽、陈珠妹，被告霍某2的委托诉讼代理人刘正超，被告冯某、霍某1的共同委托诉讼代理人李君，第三人的委托诉讼代理人李小东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《房地产买卖合同》及《房屋买卖补充协议》项下的房屋买卖合同关系；2.被告向原告双倍返还定金464000元及购房款68000元；3.被告向原告支付房屋差额损失557686元、设计费5000元，律师费20000元及财产保全担保费2500元；4.本案受理费、评估费、财产保全费等全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告霍某2与被告冯某系夫妻关系，被告霍某1系被告霍某2与冯某的婚生子。2016年11月至12月期间，原告经佛山市海旻房地产中介有限公司居间介绍，得知被告拟出售其位于佛山市禅城区XXX房，并在得到被告反复保证出售上述房屋及就房屋买卖价格等条款磋商一致的情况下，原告多方借款，将其原所有的位于佛山市XXXX房的抵押登记注销，并于2017年1月7日出售，以筹集资金购买被告所有的前述位于佛山市禅城区东平二路3号1区二座1802房。后原、被告双方于2017年1月18日签订了《房地产买卖合同》及《房屋买卖补充协议》，对房屋的成交价、付款时间和付款方式、房屋的交付及违约责任等作出了明确具体的约定。随后，原告依照合同约定向被告支付了30万元的定金，被告将《广东省商品房买卖合同》《广东省佛山市物业管理维修基金》、契税单1张（编号0236498）及购房发票3张（编号0000579、0001049、0000379）交中介方海旻公司保管，并对房屋进行了交付，将房屋钥匙交给了原告。原告随后委托了设计公司对房屋进行了装修设计，并为此支付了设计费5000元。但在2017年7月时，原告听闻该房屋可以办理产权证书时，即催促被告去办理产权证书，以便过户给原告。被告答应会尽快办理，并前往中介方海旻公司以办理房屋产权证书为由，取回《广东省商品房买卖合同》、契税单1张（编号0236498）及购房发票3张（编号为0000579、0001049、0000379）等。但又过了一个月左右，原告忽然接到被告电话，称其不卖该房屋，并只退回原告交付的定金300000元，合同作废。时至今日，被告仍未按照合同约定履行其应尽义务，既不配合原告办理过户登记手续，也不退还原告交付的定金300000元，并且也不愿意承担任何责任。经中介方海旻公司和原告多次电话、上门等方式要求被告履行义务，一开始被告以各种理由拒绝，现被告拒不接听原告及中介方电话，也不回复短信。原告认为，被告的行为已严重损害了原告的合法权益，特向法院起诉，恳请法院判如所请。被告霍某2辩称，1.被告同意解除双方的房屋买卖合同关系，本案的房屋买卖合同无法继续履行是因为被告霍某2没有实际取得房屋所有权人即被告冯某、霍某1的代理权限，事后也没有得到被告冯某、霍某1的追认，导致合同无法继续履行，原告及第三人均存在相应的过错，在签订房屋买卖合同时，被告霍某2在登记书上没有作为所有权人，也没有提供相应的委托书，原告及第三人没有尽到核实的义务就贸然签订买卖合同，因此合同不能履行的过错并非全在被告霍某2一方，应减轻被告霍某2的责任。2.原告主张返还定金及房屋差价损失，按照法律规定两者不能共同适用，且原告主张的损失所提供的证据不具有真实性、合法性，不能证明其实际损失，而主张的设计费，因涉案房屋没有实际交付，所以不存在所谓的设计费，而律师费、财产保全担保费，首先在合同中没有约定，其次也是非必要支出，不应予以支持。被告冯某、霍某1辩称，一、被告霍某2与原告签订的《商品房买卖合同》《房屋买卖补充协议》严重损害被告冯某、霍某1的合法权益，当属无效。《物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》规定：物权以登记为准；自然人办理不动产登记，应亲自办理，委托他人办理的，应与代理人到不动产登记机构面签授权委托书，或在公证机关公证委托书；监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。因此，被告霍某2若以代理人身份办理涉案房产转移登记，则必须依照上述规定，否则房屋买卖合同将无法实际履行，合同目的无法实现。原告签订涉案合同时已知道被告冯某、霍某1是涉案房产登记的所有权人，被告霍某1是未成年人，且原告同时知道或应当知道上述法律规定，但却有意避开被告冯某、霍某1而单独与被告霍某2签订协议，并将房款直接支付给被告霍某2。被告霍某2与原告达成涉案房屋买卖合同后，即于同年7月提起与被告冯某的离婚诉讼【案号为（2017）粤0604民初8992号】。原告亦于同年9月30日提起房屋买卖合同纠纷诉讼【案号为（2017）粤0604民初14126号】(下称14126号案)，诉请被告冯某、霍某1双倍返还定金。后在8992号案未有结果，而14126号案审限临近，法院即将作出判决之际，原告就14126号案申请撤诉，但其在收到法院裁定书后随即于2017年12月7日提起本案诉讼，所依据的事实理由与14126号案无异，仅大幅增加诉请标的额。令人不解的是，原告完全可以在14126号案中变更、增加诉讼请求以实现同样目的，而无需大费周折撤诉后另行起诉本案。如果说8992号案与14126号案起诉如此合拍纯属巧合，那么14126号案撤诉后又再起诉本案就完全是在配合8992号案的审理了。无论14126号案还是本案，只要法院作出对被告霍某2或是被告冯某的不利裁决，冯某在与霍某2的离婚诉讼中可以分割的夫妻共同财产都将大幅减少。由此可见，被告霍某2与原告名为房屋转让，实为串通转移夫妻共同财产，实属恶意串通侵害被告冯某、霍某1合法权益之行为，故《商品房买卖合同》和《房屋买卖补充协议》应属无效。二、被告冯某、霍某1无需承担任何法律责任。被告冯某、霍某1对于被告霍某2与原告签订涉案房屋买卖合同事宜不知情，亦无事先授权其签订任何房屋买卖合同，且从未同意出让涉案房屋。被告冯某、霍某1从未交付或委托被告霍某2交付房屋、钥匙、《广东省商品房买卖合同》、《广东省佛山市物业管理维修基金》、契税单据、购房发票等。被告霍某2与被告冯某、霍某1之间就本案房屋买卖合同不构成任何合法有效的代理。被告冯某、霍某1从未授权被告霍某2代为转让涉案房屋。被告霍某2并非被告霍某1的法定监护人，即便是，被告霍某2也仅能代理霍某1从事纯获利的民事活动。房屋买卖合同涉及被告冯某、霍某1重大利益，不适用表见代理。被告冯某、霍某1不是《商品房买卖合同》《房屋买卖补充协议》相对人，无任何过错，故无需承担任何法律责任。三、原告诉请无事实与法律依据，应予驳回，即使存在损失，也应由原告承担全部责任。涉案《房地产买卖合同》、《房屋买卖补充协议》系无效合同，合同条款亦无效，原告依据无效条款提出的赔偿请求不应得到支持。原告所谓房屋差额损失、设计费损失、律师费、财产保全担保费均无事实与法律依据。佛山市住房和城乡建设管理局公布的2017年1月份、2017年10月份、2017年12月份的禅城区房地产住宅平均成交价格分别为11985.92元/平方米、11920.64元/平方米、11892.45元/平方米，可见涉案房屋所在区域房屋价格稳中有降，不存在原告所谓房屋升价的情况。佛山市房产信息网上发布的涉案房屋同一小区类似房屋转让出价为12000元/平方米左右，且该房屋已带装修，而涉案房屋为毛坯，可见同类型房屋的现价，且原告可以类似价格购买到类似房屋，不存在原告所谓无法以相同价格购买类似房屋而导致的损失。无有效证据证明原告存在设计费损失，且设计费并非房屋买卖合同纠纷所能导致的直接的、必要的损失。原告所谓律师费损失并非本案纠纷所导致的直接、必要的损失，且原告与被告霍某2之间就涉案合同纠纷所产生的律师费承担并无约定，亦无有效证据证明原告存在律师费损失。原告与被告霍某2签订的《商品房买卖合同》《房屋买卖补充协议》载明被告霍某2系被告冯某、霍某1的代理人，但原告却没有要求被告霍某2出具授权委托书，此外，原告知道或应当知道不动产权应当以登记为准，《结婚证》等不能证明被告霍某2享有物权，没有被告冯某、霍某1签署文件、办理相关手续，不可能发生有效的不动产登记变更，涉案合同无法履行，合同目的无法实现，原告在此种情况下仍然与被告霍某2签订合同，其行为有违常理，故即便不能认定原告与被告霍某2串通，也可以肯定原告在签订合同时未尽审慎义务，存在重大过错，应当承担相应责任。在不考虑原告起诉本案真实目的的情况下，其在之前的14126号案中能够解除涉案合同而未予解除，应视为怠于行使权利，应承担相应责任。四、原告诉请双倍返还定金并赔偿损失无法律依据，且涉案合同约定定金过高，定金不应超过合同价款总额的20%。五、涉案合同中介方为佛山市海旻地产中介有限公司，被告冯某、霍某1已经申请法院追加其为本案被告，该公司身为专业机构，明知或应当知道被告霍某2不具备代理被告冯某、霍某1签订涉案合同的必要手续，合同履行面临不确定性和巨大风险，依然促成合同签订，其不但没有履行房屋中介合同义务，且存在过错，故其对本案纠纷的发生具有不可推卸的责任，应当承担相应责任。六、现在8992号案未有处理结果，不宜在本案中判决被告霍某2承担责任，否则将会导致夫妻共同财产实际减少，直接损害被告冯某的合法权益，而间接帮助被告霍某2达到转移夫妻共同财产的目的。综上，请法院查明事实，依法驳回原告对被告冯某、霍某1、被告霍某2的全部诉讼请求。第三人陈述，当时被告霍某2对第三人说要卖房，房屋是其一次性购买的，其有权出卖。于是第三人与原告、被告霍某2商谈好购房的价格，第三人要求被告霍某2带来结婚证、购房合同、契税，第三人见到购房合同的名字不是被告霍某2，被告霍某2告知第三人被告冯某过年回去乡下，节后会回来补签名，所以由被告霍某2与原告、第三人签订了房屋买卖合同。过年后，我打电话问被告霍某2，被告霍某2陈述被告冯某进医院了，就一直没有来签名。到了2017年6月，被告霍某2告知第三人可以办房产证，要求第三人将结婚证、购房合同、契税等资料原件给回被告霍某2，被告霍某2拿回后一直没有将这些资料给回第三人，也没有办理房产证。诉讼中，原告提交以下证据：1.原告身份证、被告身份证复印件、人口信息查询资料。证明原、被告的诉讼主体资格。2.《房地产买卖合同》《房屋买卖补充协议》及收据。证明原告与被告霍某2于2017年1月18日就涉案房屋的买卖签订合同，约定房屋总价为1160000元，付款方式为银行按揭付款，交房时间为收齐定金当天。合同对违约责任还进行了约定：违约方逾期未超过十天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价的1%支付违约金；超过十天还未履行的，守约方可以选择任一种：解除合同，并承担定金责任或按总成交价的10%支付违约金。在买方有证据证明实际损失大于赔偿标准的，卖方还应承担赔偿损失的责任；或者选择继续履行合同，同时守约方有权要求违约方每日按总成交价的1%支付违约金。后原告依约向被告支付了30万元定金。3.物业管理维修基金专用对账簿复印件、收据复印件、钥匙、广东省房屋买卖合同复印件、合同登记备案回执复印件。证明被告将涉案房屋的维修基金对账簿、契税单、购房发票和合同原件交给第三人保管，同时将房屋钥匙交给了原告，以便原告进行装修。但是后来被告以办证为由将合同原件从中介处取回。4.《房屋买卖合约》《房屋买卖补充协议》、代理费支付承诺书、银行流水。证明原告按照合同约定支付了购房款的定金30万元，且原告为了购买涉案房屋，将自己原有的位于佛山市禅城区**的房屋卖给他人,并在收到买家付的首期款（含定金）后第二天原告就将30万元全额转给被告。5.设计费收据，报价表复印件，装修图纸复印件。证明在被告将涉讼房屋交付给原告后，原告因欲将该房屋作为婚房，故随即委托设计公司对涉案房屋进行了设计，为此支付设计费5000元。后因原告太太有身孕，故尚未施工。6.复函复印件。证明涉案房屋是被告向佛山市石头房地产置业有限公司购买的，被告于2017年6月28日领取了办理房产证相关的资料和发票，但是被告却未按照与原告的合同约定去办理房产证，至今未将涉讼房屋过户至原告名下，被告已构成根本违约。7.财产保全担保合同、收据、委托代理合同、发票及《民事裁定书》、协助冻结存款通知书（三份）、财产控制反馈信息表。证明:1.原告因为被告的违约行为，不得已提起诉讼和申请财产保全措施，而向担保公司支付了担保费用2500元，向广东龙浩律师事务所支付律师费20000元，这系原告因被告的违约所实际造成的费用损失，依约由被告承担。2.根据财产保全结果可得知，本案申请财产保全措施是十分必要的，原告支付给被告的定金30万元，已被被告转移，而本案涉讼房屋因被告之间的离婚诉讼，亦存在不确定因素。除此之外，被告名下仅有户口所在地的村屋，无其他财产。8.初步评估答复书及房屋图、地理、地理位置坐标图涉案房屋在2017年11月27日经过评估公司的鉴定，估价总价为164.4万元，在合同履行的十个月期间内，该房屋比原被告双方签订合同时增价了将近50万元，给原告造成了重大损失，故被告应向原告赔偿房屋差价损失48万元。诉讼中，被告霍某2提供从佛山市禅城区不动产档案馆调取《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》一份。证明涉案房屋建筑面积。诉讼中，被告冯某、霍某1提交以下证据：1.（2017）粤0604民初8992号应诉通知书。证明被告霍某2于2017年2月17日提起与被告冯某的离婚诉讼。2.（2017）粤0604民初14126号案应诉通知书、民事起诉状、变更诉讼请求申请书。证明本案原告于2017年10月17日以与本案同样的事实理由向法院提起房屋买卖合同诉讼。该组证据同时证明原告确认其与被告霍某2签订买卖合同时，被告霍某2向其提供的仅有结婚证以及商品房买卖合同原件，而无授权委托书、关系证明等文件。该组证据还证明本案原告在能够与该案诉讼解决纠纷的情况下予以撤诉。3.公证书。证明被告冯某是被告霍某1的法定监护人，不动产登记若由代理人办理需要出具类似的公证书。4.佛山市住建局网页截图3页，佛山市房产信息网截图1页。证明2017年1月份、10月份、12月份，佛山市禅城区住宅平均价格为稳中有降，其均价在12000元每平方米左右，还证明在涉案房屋所在小区有类似房屋出售，该房屋单价出价为12000元每平方米左右。5.结婚证。证明被告霍某2、冯某是夫妻关系。第三人未提交证据。诉讼中，本院依职权调取（2017）粤0604民初14126号案件开庭笔录一份。经原告申请，本院委托广东海科资产价格评估有限公司（下称海科公司）对涉案房屋的价值进行评估，海科公司于2018年4月16日出具《价格评估报告书》、2018年8月23日出具《答复函》。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、2以及证据3中的广东省房屋买卖合同、合同登记备案回执，两被告及第三人对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据3中的对账簿、收据，被告霍某2对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据3中的钥匙，原告用以证明被告将涉案房屋交付给原告使用，涉案房屋以买卖合同约定房屋交付时间为定金支付的当天，两被告虽有异议，但未举证予以反驳，故两被告抗辩意见不能成立，本院确认房屋已交付原告使用；证据4，两被告有异议，因未能反映与本案存关联性，本院不予采纳；证据5，两被告有异议，原告的证明内容能否成立，本院将综合案件事实及全案证据待后论述与认证；证据6为石头房地产公司向本院出具的复函，本院对真实性予以确认；证据7，原告能提供原件核对，两被告虽有异议，但未举证予以反驳，本院对真实性予以确认；证据8，因本院已依原告申请对涉案房屋进行价格评估，该组证据证明内容能否成立，本院将综合全案的证据和查明的事实待后予以论述和认定。被告霍某2的证据，原告、被告冯某、霍某1、第三人均对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告冯某、霍某1的证据，原告及被告霍某2、第三人对真实性无异议，本院确认其真实性。原告、三被告、第三人对本院依职权调取的证据的真实性无异议，本院对真实性予以确认。《价格评估报告书》《答复函》是由有评估资质的专业机构出具，原告及第三人对真实性无异议，三被告虽有异议，未能举证予以反驳，故本院对证据予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年12月10日，被告冯某、霍某1（买受人）与佛山市石头房地产置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号1401019188），约定买受人购买出卖人位于佛山市禅城区XXXX房，该《商品房买卖合同》于2015年1月19日登记备案。2017年1月18日，被告霍某2以作为被告冯某、霍某1（卖方）委托代理人的名义与原告（买方）、第三人海旻公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，主要内容为：买卖双方已就买卖佛山市禅城区东平二路3号1区二座1802房（下称“该物业”）的所有交易条件达成一致，经自愿协商一致，达成协议。第二条、物业情况。1、该物业建筑面积为90.83平方米；2、产权状况为卖方持有《商品房买卖合同》（买卖双方均已知悉物业尚未办理所有权证，但已在房管局办理备案登记，买卖双方同意交易并待卖方或发展商办理所有权证后再办理产权转移登记手续）……5、该物业成交价为1160000元；该物业以现状按套为单位售予买方，成交价不因测绘面积变动而变动……第三条、付款方式。买卖双方同意按银行按揭付款方式收付房款。1、定金300000元，买方须在签署本合同当天支付给卖方……买方须在2017年去房管交易当天支付定金余款60000元给卖方……买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐定金当天……4、首期房款（含定金）：360000元，买方在房管部门受理交易递件当天支付；5、尾期房款：申请贷款800000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户……第七条违约责任……2、违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书。除买方有证据证明实际损失大于上述赔偿标准外，买方不得再向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失……备注：因业主冯某不在现场，现由丈夫霍某2代收共300000元整。账号为中国农业银行6228450098049309271。同日，双方再签订《房屋买卖补充协议》，主要内容为：关于《房地产买卖合同》编号NO.0000043的交易进行房屋产权过户问题补充如下：如在佛山市石头房地产置业有限公司的购房合同规定的时间内（即在商品房交付使用后720日内）出了房屋权属登记证书的情况下，由于卖方的原因不卖该物业给买方郑文嘉，则卖方必须双倍返还定金（人民币30万元）给买方。若买方郑文嘉反悔不买该物业，则卖方没收定金人民币30万元。原告在乙方（买方）处签名盖指模，被告霍某2在甲方（卖方）处以代理人身份签名盖指模。同时，被告霍某2出具收据（编号：NO.1931041）给原告，上载：今收到郑文嘉购买佛山市禅城区东平二路3号1区二座1802房定金30万元。2018年4月16日，海科公司出具《价格评估报告书》，2018年8月23日，海科公司再出具《答复函》，确定房屋的评估价格为1717119元，评估基准日2017年9月20日,原告交纳评估费8900元。另查明，被告霍某2与被告冯某为夫妻关系，被告霍某1为被告霍某2、冯某的婚生儿子。再查明，2017年7月17日，本院受理霍某2诉冯某离婚纠纷一案【（2017）粤0604民初8992号】，霍某2于2018年1月30日向本院提出撤诉申请，本院经审查后予以准许并出具民事裁定书。2017年10月9日，本院受理原告郑文嘉诉被告霍某2、冯某、霍某1、第三人佛山市海旻地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案【（2017）粤0604民初14126号】，原告于2017年11月20日向本院提出撤诉申请，本院经审查后予以准许并出具民事裁定书。诉讼中，原告陈述：被告霍某2与被告冯某是夫妻关系，而买卖合同的签订和履行是在被告霍某2与被告冯某夫妻关系存续期间的，因违约所承担的违约责任理应属于夫妻共同债务，从这点看，被告冯某也应承担连带清偿责任。在14126号案中陈述：被告霍某2持有结婚证、购房合同、契税凭据，故原告相信是三被告合意卖房。原告在诉前没有见过、没有联系过被告冯某。被告霍某2在14126号案中陈述：房子是夫妻共同财产，被告霍某1占二分之一，被告霍某2、冯某各占四分之一。被告冯某在14126号案中陈述：结婚证和购房合同一直都是在被告霍某2处，不知道被告霍某2拿去卖房了。没有约定房子权属，但认为是三被告共有的。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：1.涉案房屋被告霍某2有无代理权？2.如解除合同，则违约责任应如何承担？关于被告霍某2对房屋有无代理权的问题。第一、据前查明，被告霍某2与被告冯某在婚姻存续期间购买涉案房屋，购买时作为儿子的被告霍某1年仅六岁，属于无民事行为能力人，而被告霍某2、冯某确认购房款由被告霍某2支付，故涉案房屋应为被告霍某2与被告冯某的夫妻共同财产；第二、在原告与被告霍某2签订二手房买卖合同时，涉案房产并未取得房地产权证，而据采信的《商品房买卖合同》记载，房屋的买受人为被告冯某、霍某1二人，被告霍某2虽以代理人的名义签订二手房买卖合同，但却无提供被告冯某的授权委托书，原告以及第三人亦确认在签订合同的前后均未见过或联系过被告冯某本人，即无证据证明被告冯某有明示或默示出售房屋的意思表示，故被告霍某2仅持有结婚证和《商品房买卖合同》卖房，不足以形成表见代理；第三、未有证据证明被告冯某在被告霍某2签订二手房买卖合同后对被告霍某2签订合同的行为予以追认、或明知出售房屋而未表示反对。综上，无证据证明被告冯某同意出售房屋，被告霍某2的出卖房屋行为亦不构成表见代理，而作为重大价值的房屋的买卖，不适用家事代理权，故被告霍某2为无权代理。因被告冯某明确不同意出售涉案房产，故被告霍某2在未征得被告冯某同意下擅自出卖夫妻共有房屋已构成违约。因未有证据证明被告霍某2、冯某对涉案房屋有份额的统一约定，根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条的规定，房屋属被告霍某2、冯某共同共有。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，因涉案二手房买卖合同已无法继续履行，原告诉请解除涉案房屋买卖合同关系于法有据，本院予以支持。被告冯某、霍某1抗辩认为原告及被告霍某2恶意串通侵害被告冯某、霍某1的权益，涉案二手房买卖合同无效，但未提供有效的证据予以证明，本院不予采纳。至于合同解除的时间，原告的起诉状于2018年1月10日送达至被告霍某2，故本院确认涉案房屋买卖合同关系于2018年1月10日解除。关于违约责任承担的问题。原告诉请双倍返还定金、房屋差价损失、鉴定费以及律师费、设计费、财产保全担保费、评估费，分述如下：双倍定金。如前所述，被告霍某2未取得被告冯某的授权下擅自出售夫妻共同财产，导致房屋买卖合同关系的解除，被告霍某2已构成违约，依据涉案《房屋买卖合同》第七条第二点的约定，原告有权向被告霍某2主张双倍返还定金。原告交纳的定金为300000元，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”。因涉案房屋的合同价为1160000元，故定金数额依法最高为232000元，双倍返还定金的数额应为464000元。超出部分68000元为购房余款，被告霍某2应予以返还。房屋差价损失。原告主张的房屋差价损失属于合同履行后可以获得的利益。如前所述，被告霍某2未取得被告冯某的授权下擅自出售夫妻共同财产，导致房屋买卖合同关系解除，被告霍某2已构成违约。而原告明知一手房买卖合同上载买受人的名字仅为被告冯某、霍某1，在未核实被告霍某2是否经得授权、且未见过或联系过被告冯某的情况下，与被告霍某2签订二手房买卖合同，并未尽审慎注意义务，存在一定的过错。在原告与被告霍某2签订房屋买卖合同至得知无法继续履行合同期间，本市房地产销售价格出现明显上扬，涉案房屋买卖合同解除后，原告无法以原价款购买相类同房屋，被告霍某2的违约行为致使原告遭受房屋重置损失，评估机构评估确认涉案房产现价值为1717119元，结合合同的履行程度、原告自身的过错程度以及本院已支持的双倍返还定金，依据涉案《房屋买卖合同》第七条第二点的约定，本院酌定由被告霍某2向原告赔偿房屋差价损失102271.40元。原告诉请超出部分，本院不予支持。至于评估费。因评估费用为原告主张权利而产生的实际损失，具有必要性和合理性，故原告该项诉请有理，本院予以支持，至于数额，原告自身的过错程度，本院酌定由被告霍某2承担5340元。律师费、财产保全担保费。上述费用并非为原告主张本案权利的必要支出，故本院不予支持。设计费。原告未能提供充分的证据证明该笔费用已实际发生，且原告对于合同的解除亦存在一定过错，故原告要求支付该笔费用依据不足，本院不予支持。关于原告诉请被告冯某、霍某1承担责任的问题。首先，原告认为被告霍某2、冯某为夫妻，被告冯某应对被告霍某2的债务承担连带责任。夫妻共同债务是指在婚姻关系存续期间，夫妻双方或一方为维持共同生活需要，或出于共同生活目的从事经营活动所引起的债务。认定婚姻关系存续期间的债务属于夫妻个人债务还是共同债务，应考虑夫妻有无共同举债的合意，夫妻是否分享了债务所带来的利益。本案中，1.被告冯某并非合同相对人，其对被告霍某2的卖房行为并不知情，即被告霍某2的卖房行为并非夫妻合意；2.本案是因被告霍某2个人违约而产生债务，并非被告霍某2为家庭日常生活需要所负的债务，不为作为妻一方的被告冯某带来利益。综上，本案的债务并非夫妻共同债务。被告霍某2在未取得被告冯某的授权下擅自出售夫妻共同财产，因被告冯某、霍某1并非合同相对人，因合同而产生相应的违约责任应由被告霍某2承担，故原告诉请被告冯某、霍某1承担责任无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认被告霍某2与原告郑文嘉的房屋买卖合同关系已于2018年1月10日解除；二、被告霍某2于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告郑文嘉双倍返还定金464000元；三、被告霍某2于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告郑文嘉退还购房款68000元；四、被告霍某2于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告郑文嘉赔偿房屋差价损失102271.40元以及支付评估费5340元；五、驳回原告郑文嘉的其他诉讼请求。如果被告霍某2未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取7427元、财产保全费5000元，合计12427元，由原告郑文嘉负担5312元；被告霍某2负担7115元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一八年八月三十一日书记员  黄帼文附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。