宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）宁0121民初3330号 原告：谭秋，女，1964年10月30日出生，汉族，个体，现住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：陈吉宁，宁夏泽芸律师事务所律师。 被告：孟庆友，男，1961年11月20日出生，汉族，户籍所在地山东省单县，现住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：邵富升，宁夏永川律师事务所律师。 原告谭秋与被告孟庆友宅基地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年12月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭秋及其委托诉讼代理人陈吉宁、被告孟庆友及其委托诉讼代理人邵富升到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 谭秋向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告返还购买宅基地款283000元，利息89623元（利息按照283000元×4.9%÷365天×2391天，自2011年5月16日算至2017年12月1日），共计372623元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年5月16日原告与被告签订了一份《房基地转让协议》，协议约定被告将其所有的的位××县，东靠水渠，北靠孙建安，南靠鱼池的宅基地及以上附着物转让给原告，若因国家征收一切补偿全部归乙方所有。协议签订后原告向被告支付房款283000元。2012年永宁县政府将该宗地列为拆迁范围，但被告未将以上事实告知原告，2012年11月2日被告私自与永宁县望远镇管委会就该宗地签订了拆迁安置补偿协议，被告由此获得补偿金额522124元。事后被告拒绝返还以上拆迁返还款项，违反了双方签订的协议，严重地侵害了原告的合法权益,故原告起诉至法院。 孟庆友辩称，我们双方签订了协议，原告向我支付了多少款项我记不清楚了。第一笔也没有给我20万元。原告给我出示银行的转账记录，转了多少钱我就承认多少钱。我堂弟孟庆党给转了多少钱，我就认可我多少钱。我一直在北京看病，我也不清楚。我不向原告返还283000元，房子我是给原告了，房屋下来后房屋补偿拆迁手续也给原告了，我什么手续也没有。政府补偿了50余万元，具体是多少我也记不清了。房屋的各项费用扣除后还剩40余万元，三年给清，现在钱政府也给清了，这笔钱我拿了，我也认为这笔钱我应该拿。房屋是105.95平米，实际补了80平米，加了25.95平米，这钱是我出的，房屋的当时价值我也不知道。我把宅基地卖原告之前还盖了12间小房、四间库房，这里面还有我的财产。房屋已交付，合同义务已全部履行完毕，请求驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院也组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：原告为城镇户。2010年6月21日，被告从案外人韩亮、郭淑芬（永宁县望远镇望远村八组村民）处以19万元购买房屋及宅基地一处，东西59米，南北30米。2011年5月16日，被告与原告签订了《房基地转让协议》，该协议被告予以认可。协议约定：被告自愿有偿将房屋（土地证使用者韩文芝，以韩亮之子，使用权面积267平方米）卖给原告，包括大库房两间18.5米×6米、住房两间、门楼两间、土坯房4间32米×11米；房屋及土地折价款27万元；原告于2011年5月16日一次性付清；地价款付清后，地皮使用权归原告终身使用；以后如遇国家征收，一切房屋补偿全部归原告所有。2011年6月14日，原告向被告支付房款20万元，被告向原告出具了收到20万元的收条，同日原告将下欠的7万元给被告出具了欠条。2012年11月2日，被告购买案外人的宅基地及房屋被政府拆迁，其中包括被告转卖给原告的宅基地面积及房屋，补偿金额为522124元。2013年年底，被告将分得的拆迁补偿的××区（建筑面积105.95平方米）房屋钥匙、拆迁补偿协议及土地使用证一并交付原告。2013年12月18日，原告给被告在宁夏银行丽景支行转账支付2万元。后原告又陆续支付被告下剩款项。被告不认可原告支付了20万元及银行支付的2万元，认为其手头持有原.告的欠条，但被告认可原告银行转账支付，且原告出具的欠条与被告出具的收条为同日，被告对20万元的收条上被告签名不申请鉴定，因此被告陈述相互矛盾。原告出示录音证据，被告认可录音的真实性，但不认可原告共给其支付28.3万元，结合被告在录音证据中的陈述、银行转账支付2万元、被告交付拆迁补偿房屋的事实及证据间的关联性，认定原告共向被告支付宅基地及房款28.3万元。原告收到被告交付的房屋拆迁补偿手续后，未实际使用该房屋。由于拆迁补偿房屋暂无法办理房屋过户手续，故原告未过户。 本院认为，我国的法律规定：宅基地属于农村农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营管理，宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，其主体只能是农村本集体经济组织内的成员。由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，与特定的身份关系相联系，农村村民对其取得的宅基地使用权的处分权利受到一定限制。农村房屋买卖在房地一体、地随房走的格局下，处分自有房屋的同时也处分了宅基地使用权。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）亦规定：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或"小产权房"。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原、被告之间买卖的宅基地使用权及宅基地上的房屋，买卖标的不仅仅是地上建筑物，还包括相应的宅基地使用权。涉案宅基地原始使用权人将本集体经济组织所有的宅基地及农村住房转让给非本集体经济组织成员的被告孟庆友，违反了法律强制性规定及国家相关政策，该房屋及宅基地买卖合同应为无效。被告孟庆友又将该宅基地及地上房屋转卖给原告谭秋，同样违反相关规定，亦无效。根据法律规定，合同无效的，故因该合同取得的财产，应当予以返还。因双方签订的《房基地转让协议》无效，原告要求被告返还购买宅基地款的诉讼请求，于法有据，理由正当，依法予以支持。被告辩称用已交付拆迁补偿房屋履行了合同义务，不存在合同义务关系，应驳回原告的诉讼请求，但该合同权利义务是建立在非法基础之上，被告的主张于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条"合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"的规定，原、被告于2011年5月16日签订的《房基地转让协议》因违反法律法规的强制性规定，该协议被确认为无效协议，被告明知自己不是望远村村民而购买该村宅基地，其行为违法，后又将该宅基地部分出卖给原告，具有较大过错。原告应当知道自己是城镇户口而购买被告转卖的宅基地违法，却仍然购买，其也具有一定的过错。原告主张由被告承担利息的请求，本院按照原告收房时间确定自2014年1月1日起至2017年12月1日止，以中国人民银行定期1年期存款基准利率平均值年利率2.06%计算，利息额为22833.38元为宜。被告应将取得的房基地款28.3万元返还给原告，原告也应将拆迁补偿房屋返还给被告。被告虽向原告实际交付拆迁补偿房屋，但由于房屋产权未过户到原告名下，原告未实际使用该房屋，该拆迁补偿房屋权利实际仍为被告所享有，故协议被确认无效后，由被告自行承担该房屋所产生的一切费用。 综上所述，对于原告的诉讼请求，于法有据，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下： 一、被告孟庆友于判决生效之日起十日内返还原告谭秋的房基地款28.3万元、利息22833.38元，共计305833.38元； 二、原告谭秋将永宁县望远镇望远人家C区3号楼1单元401室房屋钥匙、拆迁补偿协议及土地使用证一并退还被告孟庆友。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6889元，减半收取计3444.50元，由孟庆友负担2943.50元，谭秋负担501元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  黄永福 二〇一八年二月二十八日 书记员  马艳娟 附：判决适用的法律条文 《中华人民共和国物权法》 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。