云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民初775号原告：昆明德亨房地产开发经营有限公司。住所地：昆明市西山区滇池路福海街道办事处办公楼。法定代表人：谭奕明。委托诉讼代理人：陈真，云南鑫金桥律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：汪长松，云南道成律师事务所律师，特别授权代理。被告：安宁市第二幼儿园。住所地：安宁市西苑路6号。法定代表人：董丽琼，系园长。委托诉讼代理人：李茂兴、朱玉琼，汇兴法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告昆明德亨房地产开发经营有限公司（以下简称德亨公司）诉被告安宁市第二幼儿园（以下简称安宁二幼）返还原物纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月7日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人陈真、汪长松，被告法定代表人董丽琼和委托诉讼代理人李茂兴、朱玉琼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付自2006年4月1日起至2017年2月28日期间昆明市房权证安宁市房字第××号房屋使用费11183345元（按每平米15元计算）以及自2017年3月21日起至搬离并返还房屋之日止逾期腾房期间的占用使用费（按每平米15元的2倍计算）；2、被告搬离现使用房屋，并返还昆明市房权证安宁市房字第××号房屋。事实和理由：经安宁市政府和相关部门批准，由原告在安宁市大屯新区建设一所幼儿园，按照“民办公助”的方式，与被告以其合作办学。2005年7月后，原告办理了土地规划许可、建设工程规划许可、建设工程施工许可等手续，便开始建设幼儿园。2006年4月，幼儿园所需房屋及相关配套设施全部建成并验收合格。2005年至2006年期间，原告与被告多次协商“民办公助，合作办学”《合作协议》，但被告一直拒绝签署合作办学协议，2006年4月，被告在原告建成幼儿园所用房屋及配套设施验收合格后，便直接搬入该房屋，且单独对外招生办学。2006年9月，原告取得了土地使用权证和房屋所有权证，并多次与被告协商签订“民办公助、合作办学”的《合作协议》。但被告在占有房屋并开始单独办学后，拒绝与原告签订《合作协议》，经原告多次要求，在安宁市教育局的协调下，被告于2008年6月23日同意给予原告20万元，至于款项用途并未明确，而双方是否继续合作办学或者由被告支付房屋使用费等事宜也只字不提。2017年1月20日，原告多次要求解决无果，委托律师向被告送达了律师函，但被告仍不予理会。被告答辩：一、原告主张支付的房屋使用费1230万余元，无证据证明，且与本案真实权利状态不符，请求一审法院不予支持。我方不认可原告对其所主张的房屋自始至终拥有完整产权。2005年，原告经安宁市政府同意，与我方合作办学，为此，安宁市政府无偿划拨国有土地9.88亩，在安宁市新建幼儿园（名称仍为安宁市第二幼儿园），该园于2006年4月建成并开园。原告于同年9月取得了幼儿园房屋的产权证书。在2008年11月19日前，原告系该幼儿园房屋的真实权利人（时间共计两年六个月零十八天），我方对此不持异议，但因原告在昆明开发建设的“德瀛华府”小区未按约定交房逾期近三年，业主两次大规模到省委、省政府集体上访。为避免五百多业主利益受损，昆明市政府不得不为给项目的收尾工程进行管理或提供服务，特通知安宁市人民政府回购原告在安宁二幼的资产，被告上级主管安宁市教育局按照上级国家行政机关的要求，与2008年11月19日支付了二幼的回购资金1219.557万元。此款由上级机关用于原告开发的“德瀛华府”小区项目的收尾工程。该事实行为，符合无因管理的构成要件。据此，被告已取得了诉争房屋的所有权，成为房屋真实权利人。二、被告已向原告一次性支付了合作办学款20万元。2008年6月23日，在市教育局的参与下，经双方协商，被告向原告指定账户电汇20万元，原告出具的收据摘要栏写有“教育往来合作款”。虽双方对合作办学存在重大分歧，也未签订合作办学协议，但存在合作办学的客观事实，按照原告出具的收据，此款项应为双方合作办学期间一次性向原告支付的合作办学款，房屋使用费之说不能成立。原告围绕诉讼请求提交了以下证据：1.企业法人营业执照、组织机构代码证、事业单位法人年度报告；2、安宁市住建局房地产档案摘抄表、房屋所有权证、国有土地使用权证；3、拨款说明；4、律师函、EMS国内标准快递；5、2013年云南网云南频道经济新闻报道、昆明市发展和改革委员会文件。经质证，被告对原告提交的证据发表以下质证意见，证据1交由法庭核实；证据2的真实性、合法性和关联性无异议，但房屋已被昆明市五华区人民法院查封；对证据3的真实性、关联性认可；对证据4的真实性、合法性和关联性不予认可，律师函是单方行为，不是双方共同意思表示；对证据5中新闻报道的真实性、合法性和关联性不予认可，被告不在昆明市区，与本案没有关联性；对发改委文件的真实性认可，但关联性不认可，不能证明原告主张的每平米15元的标准。本院认为，原告提交的证据1系当事人主体资格证明材料，本院经审核予以确认；被告对证据2、3的真实性无异议，本院对该部分证据的真实性予以采信；证据4系原告单方出具的律师函，本院对该证据的证明力不予确认；证据5与本案不具关联性，本院不予确认。被告为证明其主张，提交以下证据：第一组：1、情况报告；2、回复、收条、进账单、支票存根；3、电汇凭证、收据；4、拨款说明；5、2008年11月6日昆明日报；6、昆明市住建局提供的“德瀛华府”小区项目收尾工程总分类账及银行存款明细账；第二组：1、会议纪要；2、办理情况报告；3、昆明市政府办公厅文件；4、昆明市政府办公厅公文处笺；5、核查报告；6、复核意见；7、支付回购资金的通知；8、支付回购资金凭证；9、回复；10、安宁市政府证明及安宁二幼机构代码证；11、证明。经质证，原告对被告提交的第一组证据中证据1的真实性、合法性和关联性予以认可；对证据2中回复的真实性认可，合法性不予认可，关联性认可；对收条认可，认可是德亨公司的人员收到的；进账单、支票存根真实性认可，合法性不予评判，关联性不予认可，与本案没有关联，出票人是安宁市教育局，收款人是昆明市房管局；对证据3、4的真实性、合法性和关联性予以认可；对证据5的真实性认可，合法性、关联性不认可，新闻报告不应当作为证据，不能证明本案的案件事实；对证据6真实性认可，合法性认可，但是与本案没有关联，不能证明被告的目的；对第二组证据中证据1的真实性、合法性认可，关联性不认可，证明目的与本案无关；对证据2、3、4真实性、合法性认可，与本案无关，证明内容与本案也没有关系；对证据5的真实性认可，合法性不认可，与本案有关联，但是证明目的不认可；对证据6真实性认可，合法性认可，但认为与本案没有关联；对证据7、8真实性认可，合法性、关联性不予评判，证明目的不予认可，该证据与本案无关，是政府之间的内部文件，我方认为不是回购资金，回购资金应当有民事合同；对证据9、10真实性认可，合法性不予认可；对证据11真实性认可，证明内容不认可。本院认为，原告对被告提交的上述证据的真实性均无异议，本院对该部分证据的真实性予以确认，能否证明被告观点下文综合评述。审理中，本院依法调取了诉争房屋查封的昆明市公安局经侦支队《函》、民事裁定书、协助执行通知书。经质证，原、被告均对该《函》的真实性认可，合法性不予认可，对民事裁定书和协助执行通知书的真实性和合法性予以认可，原告对关联性予以认可，被告对关联性不予认可。本院对上述证据的真实性予以确认。经原告申请对2006年4月1日起至今的房屋使用费进行评估，本院依法委托云南云审司法鉴定中心对此进行评估鉴定，该鉴定中心出具云审（2018）鉴字第01号《资产评估司法鉴定意见书》。经质证，原告对该鉴定意见书的真实性、合法性无异议，但认为鉴定采用的是民用住宅的标准，鉴定出来的费用过低。被告对该鉴定意见书的合法性无异议，对真实性有异议，认为：1、原告没有支付过土地对价，土地是政府无偿划拨，鉴定报告未考虑这一因素；2、公办幼儿园性质为非盈利的事业单位，是教育机构，评估单价从初始的7元多到11.5元不符合本案实际；对鉴定意见书的关联性亦不认可，认为原、被告双方并非租赁关系，而是合作办学关系，且政府回购前一次性支付过合作办学资金20万元。本院认为，该鉴定程序合法，本院该鉴定意见书的真实性和合法性予以确认，对于能否证明原告观点下文综合评述。经审理查明，本院确认以下法律事实：2006年，经安宁市教育局申请，安宁市人民政府批复同意安宁市第二幼儿园实行民办公助改制并与德亨公司合作办学。同年，原告经划拨取得安国用2006字第0252号《国有土地使用权证》项下土地使用权，用途为“教育用地”。原告出资在该土地建盖了本案诉争房屋，并取得昆明市房权证安宁市房字第××号《房屋所有权证》。被告于2006年4月在该新建幼儿园开园办学至今。2008年6月23日，被告向原告支付了“教育往来合作款”20万元。2008年10月21日，昆明市人民政府办公厅印发昆政办文（2008）62号文件，载明“德亨公司通过“一房两卖”等违法手段销售“德瀛华府”商品房，片区银行按揭贷款，导致拖延近3年未能向小区500多业主交房，产生了极坏的社会影响”、市委、市政府高度重视此事，8、9月期间，市委、市政府主要领导多次明确批示，要求妥善处理此事，市政府分管领导就项目收尾做出了具体安排。为加快项目收尾和小区业主产权办理工作，快速妥善解决小区业主反映问题，按照省政府10月16日专题会议和市委、市政府相关领导批示要求，现对协调处理“德瀛华府”建设项目收尾工作和小区业主房产证办理提出如下工作方案：……（三）市审计局；负责对市建设局核算提出的收尾资金及资产价值提出审计意见；……（六）安宁市政府：负责按实际价值回购安宁市第二幼儿园，回购资金用于德瀛华府项目收尾工作。经昆明市建设局核查，安宁第二幼儿园工程造价为1219.557万元。2008年11月6日，昆明市房产管理局印发昆房（2008）271号《“德瀛华府”项目收尾工程及产权办理协调领导小组办公室关于支付回购资金的通知》，载明“市建设局和市审计局已按要求分别对”德瀛华府“项目收尾资金和办学投资情况核查和符合完毕，请按要求将会走资金于11月12日前汇入中国农业银行昆明市双龙支行营业室，户名：昆明市房产管理局，账号：24×××85。”2008年11月17日，安宁市财政局向安宁市教育局拨款12195570元，用途载明为回购安宁二幼专项资金。2008年11月19日，安宁市教育局将上述款项支付至昆明市房产管理局指定账户。2017年6月8日，安宁市人民政府出具《证明》，载明对于安宁市政府通过安宁财政局拨付安宁教育局回购资金1219.557万元已如数汇入上级指定账户，用于“德瀛华府”：小区项目的收尾支出，安宁市人民政府取得了二幼房屋的产权。按照国有资产管理的有关规定，安宁市人民政府将此回购的资产交由公办的安宁市第二幼儿园（事业法人，组织机构代码：43143175-0）行使该房屋产权人的所有权利。即占有、使用、收益和处分的权利。另查明，昆明市五华区人民法院于2008年7月15日查封了本案诉争昆明市房权证安宁市房字第××号《房屋所有权证》项下第3、4栋房屋，查封持续至今；昆明市西山区法院分别于2008年12月3日和12月5日查封上述产权证号项下全部房屋，其不动产登记至今未办理解封。综合双方诉辩主张，本案争议焦点为：原告向被告主张房屋使用费是否有法律依据？被告是否应向原告腾还房屋。本院认为：本案原、被告双方系合作办学关系，诉争房屋系基于双方合作办学而建盖，其占用范围内的土地由政府无偿划拨，其房屋由原告出资建盖，被告入驻使用诉争房屋系基于双方合作办学的原因。原告未能举证证明双方对于合作办学中被告对诉争的房屋的使用系有偿使用作出了约定，故原告主张被告按照评估的市场价值向其支付房屋使用费，并无事实依据，本院对此不予支持。对于原告主张的腾房，因2008年11月19日，安宁市人民政府已按照昆明市人民政府办公厅昆政办文（2008）62号文件和昆明市房产管理局昆房（2008）271号通知的要求向指定账户支付了回购款1219.557万元用于解决原告“德瀛华府”项目的遗留问题，且安宁市人民政府回购后明确表示将该回购资产按国有资产管理的规定交由被告安宁二幼占有、使用、收益和处分，故被告安宁二幼已取得了使用诉争房屋的合法权利依据，对原告要求被告安宁二幼腾还房屋本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告昆明德亨房地产开发经营有限公司的诉讼请求。案件受理费88900元，鉴定费4万元，由昆明德亨房地产开发经营有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人的人数提交副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  方云红审 判 员  陆有林人民陪审员  李立经二〇一八年二月六日书 记 员  韩佩君