福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0203民初15478号 原告：陈进兴，男，1949年8月14日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：许东，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周笑冰，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：曾红宣，女，1971年11月22日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：彭志鹏，福建九信律师事务所律师。 原告陈进兴与被告曾红宣房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈进兴及其委托诉讼代理人许东、周笑冰，曾红宣的委托诉讼代理人彭志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈进兴向本院提出诉讼请求：1.确认陈进兴与曾红宣于2016年9月22日签订的《买房借款及还款计划合同》有效；2.曾红宣向陈进兴支付购房款751234.16元（包括购房款589634.16元＋售房差价款161600元）。事实和理由：2006年12月，陈进兴将位于厦门市思明区××路××号××室的房屋的产权证借给曾红宣，并与其共同到银行办理抵押贷款手续，曾红宣允诺贷款期满后将产权证归还陈进兴。后曾红宣隐瞒事实，多次利用产权证向银行或私人借贷，最终导致讼争房屋被债权人赖某强行过户，后又转过户至曾红宣名下。2015年9月21日，陈进兴向法院提起确权之诉，曾红宣于庭审中承认该房屋归陈进兴所有，并允诺偿还贷款后将房屋过户给陈进兴。为此，双方于2016年3月4日签订《协议书》约定，曾红宣委托陈进兴出售讼争房屋并作公证。2016年9月22日，双方还签订《买房借款及还款计划合同》约定，曾红宣买下该房屋，购房款为1588400元，曾红宣以第三方购房者的购房款支付上述款项，不足部分曾红宣在过户手续完成后须分期支付给原告直至还清。同日，陈进兴出具《第一期借款借据》、《第二期借款借据》对上述金额予以确认。2016年11月18日，陈进兴与案外人林燕、林松在厦门征厦房地产投资顾问有限公司的居间服务下签订《房产买卖协议书》，约定购房款为185万元，后双方协商一致变更购房款为175万元。因曾红宣无视《买房借款及还款计划合同》中约定的义务且干扰房屋交易，故陈进兴有权要求曾红宣提前支付全部购房款。 曾红宣辩称，陈进兴并非讼争房屋的所有权人，无权作为出卖人出售该房屋，原、被告之间不存在房屋买卖关系。陈进兴作为曾红宣代理人将该房屋出售给案外人，未告知曾红宣，且擅自截留售房款，擅自替曾红宣偿还所谓债务，并要求曾红宣支付所谓的购房款，没有依据。陈进兴称因曾红宣未偿还利息导房屋被赖某强行过户，但房屋过户并非单方行为，没有陈进兴配合赖某不可能单独过户，房屋过户与曾红宣无关。曾红宣从赖某手中取得房屋所有权并支付了对价，因此曾红宣不可能再向陈进兴购买房屋并支付购房款。 曾红宣认为《买房借款及还款计划合同》无效，签订《买房借款及还款计划合同》时，讼争房屋产权人为曾红宣，原、被告签订的该份合同违背事实，陈进兴无权作为权利人处分房屋。因为曾红宣没有相应的法律意识，签订该份合同时没有注意到这些问题，代理人介入后，认为该份合同无效，因此曾红宣认为陈进兴系无权处分。 本院经审理认定事实如下： 2015年9月21日，陈进兴曾向本院提起诉讼，请求确认讼争房屋归其所有并要求曾红宣协助其办理房屋过户手续。本院以（2015）思民初字第14744号立案受理。该民事判决书查明事实包括：讼争房屋原登记于陈进兴名下。2011年9月23日，陈进兴与赖永翔签订一份借款协议约定，陈进兴向赖永翔借款55万元，期限为2011年9月23日至2013年9月23日，陈进兴用讼争房屋做抵押；陈进兴若不能按期还款，赖永翔有权处置抵押物。同日，陈进兴与曾红宣共同签署一份借条，确认借款31万元，期限为2011年9月23日至2013年9月23日，但未载明借款人。同日，陈进兴签署一份公证委托书，委托赖永翔办理包括出售讼争房屋在内的相关事宜。2013年7月1日，陈进兴与曾红宣签订一份协议书确认：上述向赖永翔所借55万元实为曾红宣所借，借款由曾红宣使用，陈进兴未获任何利益。且该款项系上述55万元借款中的一部分，并非单独借款。为避免给陈进兴造成重大经济损失，曾红宣应尽快偿还赖永翔该笔借款及相关费用，办理房屋注销抵押手续，返还陈进兴产权证原件等材料；曾红宣若未能妥善解决讼争房屋抵押注销事宜，致使房屋被执行拍卖或直接过户，由此引发的损失概由曾红宣承担。后因曾红宣、陈进兴未按期还款，讼争房屋被过户登记至赖世棋（赖永翔父亲）名下。2015年3月24日，曾红宣手书一份声明书，陈进兴作为声明人签字确认，内容为：为了不让赖永翔一家霸占讼争房屋，现指定曾红宣购回该房屋并抵押给银行，还清借款，让陈进兴无任何金钱、房产纠纷及任何损失，保证居住及正常出租、出售、议价、收回房款、还回银行按揭款，所欠银行款项由曾红宣承担。其后，曾红宣向赖世棋购买讼争房屋。2015年4月1日，该房屋变更登记至曾红宣名下。同日，曾红宣与交通银行股份有限公司厦门分行（下称交通银行厦门分行）签订一份个人借款合同和一份抵押合同，曾红宣以讼争房屋作抵押，向交通银行厦门分行贷款63万元，贷款期限120个月。2015年4月13日，讼争房屋办理抵押登记。2015年11月24日，本院以讼争房屋原登记在陈进兴名下，后经两次买卖，现登记在曾红宣名下。陈进兴主张两次买卖无效，但未提交充分证据予以证明，并且涉及到案外人的利益，本院不予采纳。陈进兴基于买卖合同无效，请求确认讼争房屋为其所有，并请求曾红宣协助办理讼争房屋过户手续，证据不足，本院不予支持。此外，讼争房屋设有抵押并办理了抵押登记，至法庭辩论终结时，抵押贷款尚未还清，故而在曾红宣还清抵押贷款并涂销抵押登记之前，曾红宣也无法协助原告办理讼争房屋的过户手续为由判决驳回陈进兴的诉讼请求。陈进兴不服该判决提出上诉。 该案在二审审理中，双方当事人对一审认定的事实均无异议。曾红宣还陈述，讼争房屋实际上是陈进兴的，但房产设有抵押，要等其偿还了全部贷款才能过户给陈进兴。2017年3月7日厦门市中人民法院以（2016）闽02民终373号民事裁定书裁定，准许陈进兴撤回上诉。 另查明，2016年3月4日，陈进兴与曾红宣签订一份《协议书》约定，双方就（2015）思民初字第14744号物权确认纠纷一案经双方协商后，由曾红宣全权委托陈进兴出售讼争房屋并由曾红宣过户给客户；根据交通银行实时票据确认曾红宣尚欠贷款的金额，曾红宣向私人贷款本金18万元，两项金额由陈进兴出售房屋款替曾红宣还清。届时由双方共同到银行及债权人办理还款手续，并由银行及债权人开具收款收据由双方存底；上述款项及曾红宣尚欠陈进兴借款1.8万元、曾红宣欠陈进兴六张银行信用卡的尾款20403元，三笔款项转为曾红宣欠陈进兴的借款，届时同时办理借款及还款计划。还款期限暂定20年。 2016年3月4日，曾红宣办理了公证委托书，将讼争房屋包括出租、抵押、出售在内的事项委托给陈进兴。 2016年9月22日，陈进兴与曾红宣签订了《买房借款及还款计划合同》约定，由曾红宣买下讼争房屋后分两期向陈进兴开具借款借据，第一期75万元在该房过户手续完成后分两次汇入陈进兴银行账户；第二期借款83.84万元由曾红宣收购房者的订金和购房首付款后由曾红宣协助购房者偿还交通银行的按揭房贷款和私人的欠款，并由曾红宣全程办理该房《土房权证》的解押及房屋的过户手续。在该房过户手续完成后，由购房者将购房全款余额（即扣除75万元、购房订金、首付款、银行按揭款）汇入曾红宣账户，此时第二期借款借据的83.84万元借期开始生效，曾红宣应分16年分期支付给陈进兴；该房应尽快在2016年11月30日前过户至第三方，否则应按2016年3月4日双方签署协议最低首付款74.5万元，售房款结清日1年后分20年分期付清第二期借款83.84万元。同日，曾红宣根据上述合同内容出具了第一期借款借据和第二期借款借据。 2016年11月18日，陈进兴与林燕签订一份《房产买卖协议书》约定，陈进兴将讼争房屋出售给林燕，成交价185万元；协议签订之日，林燕应支付购房定金25万元；林燕应于2016年11月25日向陈进兴支付82万元（含定金）。2016年11月28日，陈进兴又以曾红宣名义与林燕、林松照签订一份《存量房买卖合同》，成交价40万元。 2017年6月6日，曾红宣以陈进兴与林燕、林松照恶意串通以极低价格出售讼争房屋为由向本院提起诉讼，请求确认上述《存量房买卖合同》无效等。本院以（2017）闽0203民初8692号立案受理，该判决查明内容包括，讼争房屋实际成交价为175万元；林燕、林松照向陈进兴支付购房款1211095.84元，代曾红宣偿还按揭贷款本息538904.16元，共计175万元。本院于2017年7月28日判决驳回曾红宣的诉讼请求。该案于2017年8月31日发生法律效力。 审理中，陈进兴提供落款分别为王海兰、黄炜鑫出具的收据和收条及转账凭证，载明分别于2016年11月22日和11月29日收到陈进兴代曾红宣偿还的违约金4.2万元和还款170330元。 曾红宣对上述证据的三性均不予确认。 本院认为，根据上述查明事实，可以认定讼争房屋虽已登记在曾红宣名下，但实际所有人为陈进兴。陈进兴与曾红宣签订的上述《买房借款及还款计划合同》系双方当事人对曾红宣以158.84万元的价格向陈进兴购买讼争房屋以及曾红宣如何支付购房款的约定，该约定系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。曾红宣提出的上述合同无效的主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。曾红宣在委托陈进兴向林燕、林松照出售房屋后，又以陈进兴与林燕、林松照签订的房屋买卖合同无效提起诉讼被驳回，而且在本案诉讼中亦以《买房借款及还款计划合同》无效为由表明其拒绝履行合同义务，已构成预期违约，陈进兴要求曾红宣一次性返还剩余款的请求可以成立，本院予以支持。鉴于陈进兴提供的上述落款为王海兰、黄炜鑫的收据未经曾红宣确认，陈进兴提出的抵扣主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。该事项相关当事人可另行主张。双方当事人在《买房借款及还款计划合同》中并未对房屋差价的处理作出约定，陈进兴亦未对该主张提供证据，故其要求曾红宣支付房屋差价款的主张亦无事实和法律依据，本院亦不予支持。扣除林燕、林松照已向陈进兴支付的购房款1211095.84元，曾红宣还应向陈进兴支付购房款377304.16元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认陈进兴与曾红宣于2016年9月22日签订的《买房借款及还款计划合同》合法有效； 二、曾红宣于本判决生效之日起十日内支付陈进兴购房款377304.16元； 三、驳回陈进兴的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应 当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延误履行期间的债务利息。 本案案件受理费5656元，陈进兴负担2815元，曾红宣负担2841元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 吕云平 二〇一八年二月十二日 书 记 员 朱剑生 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  7