济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初6149号 原告：杜贞海，男，1962年3月28日出生，汉族，住济南市。 被告：王怀安，男，1961年10月1日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：张春国，山东齐邦律师事务所律师。特别授权。 被告：高希娟，女，1962年10月1日出生，汉族，住济南市。 原告杜贞海与被告王怀安、高希娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月6日公开开庭进行了审理，原告杜贞海，被告王怀安的委托诉讼代理人张春国、被告高希娟到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。 杜贞海向本院提出诉讼请求：一、判令王怀安、高希娟履行房屋过户手续，费用由两被告承担；二、诉讼费由王怀安、高希娟承担。事实与理由：2002年1月4日，杜贞海购买了两被告位于济南市历城区东外环路东华龙路南*室，建筑面积81.84平方米，购房款155000元（含办房产证费用）。杜贞海于当日全额支付给了王怀安购房款，并由王怀安出具了收到条。杜贞海也于当日将该房交付给了杜贞海，由杜贞海居住至今。之后，杜贞海多次找到两被告，要求履行过户义务，但两被告以各种理由推脱至今，一直未办理。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 王怀安辩称，杜贞海所述不实。杜贞海和王怀安原系同事关系，杜贞海从部队转业后进入历城区人防服务中心工作。因杜贞海临时没有房屋居住便和王怀安协商购买涉案房屋。当时王怀安确有出售该房屋之意，结合杜贞海的实际情况，便让杜贞海提前入住，后来杜贞海支付了155000元。因该房屋系王怀安与高希娟的夫妻共同财产，后来王怀安将此事告知高希娟，说明要求出售上述房屋，但高希娟坚决不同意，以至于杜贞海与王怀安之间没有签订房屋买卖合同，无法完成房屋的交易。后来王怀安多次找杜贞海，要求退还上述房款，并且要求杜贞海腾出房屋。杜贞海一直以无处居住为由推脱此事，拒不收取房款，也不搬离房屋。王怀安碍于双方之间的同事关系以及没有手头上的相关证据，无法采取相关的法律措施，故双方一直维持这种状态，并非杜贞海所述多次找王怀安过户。王怀安上述房屋的处分属于无权处分，没有得到房屋共有人认可，且双方没有按照法律规定签订房屋买卖合同，至今高希娟也不同意出售该房屋。王怀安要求退还杜贞海上述款项，并要求杜贞海搬离涉案房屋。综上，杜贞海的诉求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉求。 高希娟辩称，涉案房屋是高希娟房改所得，高希娟是房屋的所有权人。王怀安向杜贞海出售该房屋时高希娟并不在场，也不知情，高希娟没有收取任何的购房款。后来王怀安告知将房屋出售给了杜贞海，高希娟当时就明确的拒绝了，并要求王怀安将钱退给杜贞海。杜贞海作为具有民事行为能力的成年人，应当知道涉案房屋属于王怀安和高希娟的夫妻共同财产，王怀安出售该房屋应当经过高希娟的书面同意或授权。王怀安如何和杜贞海协商出售涉案房屋高希娟并不知情，高希娟与杜贞海从未见过面，杜贞海也从未向高希娟要求配合其过户该房屋。王怀安对涉案房屋的处分行为是无效的，无论双方是否签订购房协议，在没有房屋共有权人追认的情况下，不能发生物权变动的后果。本案的案由为房屋买卖合同纠纷，高希娟并非合同的相对人，高希娟是否是适格的被告，请求法庭调查后予以确定。因此，原告的请求无任何事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对当事人双方无争议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下： 王怀安与高希娟系夫妻关系。涉案房屋系高希娟在1991年左右通过单位分房取得，建筑面积81.84平方米，属于两被告的夫妻共同财产。两被告居住到1998年左右就搬家了，房屋交付王怀安前处于闲置状态。 2001年9月底，王怀安转业并进入历城区*服务中心工作。王怀安当时是该单位办公室主任。因杜贞海有意买房，王怀安有意出卖涉案房屋，2002年1月4日，杜贞海与王怀安协商后达成买卖意向，杜贞海向王怀安支付了155000元的购房款，王怀安向杜贞海出具了收到条并交付了房屋，双方未签订书面房屋买卖合同。收到条载明：“今收到杜贞海购房现金壹拾伍万伍仟元（155000元），含该房房产证，交房产证时，交回收条。”之后，杜贞海将房屋进行装修并入住至今。 2002年11月16日，高希娟经过房改取得涉案房屋的产权证。房屋所有权证载明：房屋所有权人高希娟，房屋坐落于历城区东外环路东华龙路南*室，建筑面积81.84平方米，储藏室5.09平方米，房改出售成本价款53002.86元。杜贞海提交的2017年9月29日的房屋权属状况信息表上显示所有权人为高希娟，共有人为王怀安，无抵押及查封情况。房产登记后，原、被告一直未办理房产过户手续，双方形成纠纷。 对于纠纷情况，高希娟表示，王怀安收到房款后应该是第二天告知其将房屋卖给了杜贞海，房款是155000元，其当时就表示不同意，并要求王怀安将房款退还给杜贞海，把房子要回来。王怀安表示他去找杜贞海，退给杜贞海房款，让杜贞海退房，所以其自始至终都不同意卖房。杜贞海表示，其刚工作时王怀安系其直接领导。因其无房居住，就租了一套房屋，本想购买该房屋，王怀安表示想卖房，就领杜贞海去看了涉案房屋，杜贞海并不满意该房，且认为房价155000元过高，但碍于领导的情面就同意了，并从民间借了高息贷款10万元后一次性支付给了王怀安。王怀安第二天交付了钥匙，杜贞海就装修入住了。之后杜贞海一直找王怀安办证，王怀安表示下来证就办。2002年12月，杜贞海找王怀安时，王怀安表示房产证已下发，让杜贞海把收条交给他，杜贞海没同意，王怀安也没有过户。之后，王怀安又表示拿该房产证办理了抵押贷款，等抵押到期后过户。2003年之后，王怀安调到历城区政府办公司、档案局、区人大等部门工作，杜贞海多次找到区里的领导反映，但均没有结果，均建议通过法律程序解决。因此，杜贞海无奈才提起诉讼。 关于房屋交易时的市场价格，杜贞海提交融房网2017年3月28日发布的一份关于2002年刊登济南房价的老报纸，内容显示：涉案房屋周边的七里河路34号、华龙路399号、工业北路185号的房屋价格在每平方米1330-1880元左右。 本院认为，双方争议焦点问题为：一、王怀安与杜贞海之间的口头房屋买卖合同是否成立并生效；二、王怀安、高希娟应否协助杜贞海办理涉案房屋的过户手续。对于争议焦点一，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条之规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。王怀安与杜贞海虽未订立书面的房屋买卖合同，但双方就涉案房屋的买卖达成了口头协议，杜贞海已于2002年1月4日支付全部购房款155000元，并一直使用涉案房屋至今，王怀安接受购房款并出具收条，故杜贞海与王怀安订立的口头合同成立，且该合同系双方的真实意思表示。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，王怀安作为共有权人，与杜贞海达成的口头房屋买卖合同系有效合同，应当诚信履行，否则应承担违约责任。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。王怀安作为合同相对方，应当履行协助杜贞海办理过户手续的义务。关于高希娟应否协助办理过户手续的问题，本院认为，根据高希娟的当庭陈述，其认可王怀安在卖房后的第二天即告知其卖房事宜，因此可以认定高希娟早已知晓王怀安卖房的事实。高希娟称其一开始就反对卖房，要求王怀安将收取的购房款退回并要回房屋，没有证据证实。王怀安称其一直要求退款并要求杜贞海返还房屋，没有证据证实。根据涉案房屋的实际状况及当时的周边房价情况，王怀安与杜贞海约定的房屋价款是合理的，符合交易时的市场价格，客观上不存在价格过低侵犯高希娟权益的情况。高希娟与王怀安系夫妻关系，长期共同生活，其对王怀安并没有及时退款杜贞海也没有返还房屋的情况是明知的。在知晓上述事实的情况下，高希娟在长达十数年的时间内并没有依法主张权利，其应当承担相应的法律后果。因此，高希娟在知晓王怀安卖房后没有证据证实其反对卖房，杜贞海系善意买房，支付了合理的对价，且居住使用涉案房屋已达十七年之久，故高希娟也应当协助杜贞海办理涉案房屋的过户手续。综上，杜贞海主张王怀安、高希娟协助办理房屋过户手续，合法有据，本院予以支持。关于过户费用，庭审中杜贞海表示为尽快解决问题，契税可由杜贞海自行缴纳，本院对此予以准许。 依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告王怀安、高希娟于本判决生效之日起十日内协助原告杜贞海办理济南市历城区东外环路东华龙路南*室（房产证号：*，包含储藏室）的房产过户手续。 二、驳回原告杜贞海的其他诉讼请求。 案件受理费100元减半收取50元，由被告王怀安、高希娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  于东亮 二〇一八年二月六日 书记员  岳 静