北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终9340号上诉人（原审被告）：宋剑锋，男，1984年4月24日出生被上诉人（原审原告）：姚霞，女，1971年6月22日出生。委托诉讼代理人：李丽丽，北京市天正律师事务所律师。上诉人宋剑锋因与被上诉人姚霞租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初9966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宋剑锋上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判由宋剑锋继续承租涉案房屋；诉讼费由姚霞承担。事实和理由：在合同履行期间，宋剑锋就房屋的续租问题多次找姚霞进行协商，姚霞也同意宋剑锋继续承租。宋剑锋使用涉案房屋所做的是婚庆服务行业，一般要提前半年或一年预定，即使姚霞不同意租赁，也应当提前一年告知宋剑锋，现姚霞突然解除合同，给宋剑锋造成了巨大的损失。姚霞辩称，同意一审判决。姚霞向一审法院起诉请求：1.判令解除姚霞与宋剑锋的租赁关系；2.判令宋剑锋腾退北京市×号楼底商（以下简称涉案房屋）交付给姚霞；3.判令宋剑锋给付姚霞2017年12月16日至2018年3月15日期间拖欠的租金10000元；4.判令宋剑锋按照每日109.59的标准支付姚霞房屋使用费，自2018年3月16日起至实际腾退完毕交还给姚霞止；5.判令宋剑锋支付姚霞供暖费1400元（2017-2018年度）；6.诉讼费用由宋剑锋负担。一审法院认定事实：2015年10月8日，姚霞作为出租人（甲方）、宋剑锋作为承租人（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），约定宋剑锋承租涉案房屋，建筑面积35平方米，租赁期限自2015年9月15日至2016年9月15日，合计12个月，租金总计4万元，支付方式为按季度支付，每三个月支付租金1万元，各期租金支付日期：2015年9月15日、2015年12月15日、2016年3月15日、2016年6月15日。《房屋租赁合同》第七条合同解除约定“（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达15日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达15日的。2.欠缴各项费用达1000元的。3.擅自将房屋拆除结构的。（五）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方须提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100％行对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。”此外，该合同还约定了其他内容。《房屋租赁合同》期限届满后，双方未续签租赁合同，宋剑锋继续占有使用涉案房屋，并向姚霞支付房屋租金至2017年12月15日。2018年1月27日，姚霞向宋剑锋当面送达《腾房通知单》，载明：“兹有宋剑锋于2018年2月28日前将位于通州区×号楼南侧营业厅及东部办公室三间房屋全部腾退腾空，如逾期没有腾退腾空须向乙方（姚霞）按年度租金额的100％向对甲方支付违约金。特此通知。通知方：姚霞日期：2018年1月27日”。另，涉案房屋系姚霞自北京市通州房地产开发有限责任公司租赁，租赁期限至2020年10月31日。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。合同缔约方应全面履行各自的合同义务。租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据查明的事实，姚霞与宋剑锋签订的《房屋租赁合同》于2016年9月15日履行期限届满后，宋剑锋仍继续使用涉案房屋，姚霞未提出异议，因应视为《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期，不定期租赁中，姚霞作为出租人有权随时解除双方的不定期租赁合同。2018年1月27日，姚霞向宋剑锋当面送达《腾房通知单》，通知宋剑锋于2018年2月28日前将涉案房屋腾退腾空，给予了宋剑锋腾退房屋的合理期限，视为姚霞履行了不定期租赁合同解除权人合理期限内的通知义务，故对于姚霞主张解除其与宋剑锋的租赁关系即《房屋租赁合同》的诉讼请求，法院予以支持。合同解除后，宋剑锋应将涉案房屋腾退给姚霞。现宋剑锋支付租金至2017年12月15日，其仍需向姚霞支付2017年12月16日至合同解除之日的租金。关于姚霞主张宋剑锋给付其2017年12月16日至2018年3月15日期间拖欠租金的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。合同解除后，如宋剑锋仍占有使用涉案房屋，应向姚霞支付房屋占有使用费，姚霞主张的房屋使用费标准与《房屋租赁合同》约定的租金标准接近，数额合理，法院予以支持。关于姚霞主张的供暖费（2017-2018年度），宋剑锋同意支付，法院不持异议。关于宋剑锋答辩所称的装修损失，因其未提交相应的证据证明装修费用的客观情况以及是否取得姚霞同意、姚霞是否知情等情况，且双方合同已经履行期限届满，在不定期租赁期间其自行装修应当预见到可能存在的风险，故对其答辩意见，法院不予采纳。据此，一审法院于2018年6月判决：一、姚霞作为出租人、宋剑锋作为承租人于2015年10月8日签订《北京市房屋租赁合同》于判决生效之日解除；二、宋剑锋于判决生效之日起七日内将坐落于北京市×号楼底商腾退给姚霞；三、宋剑锋于判决生效之日起七日内给付姚霞2017年12月16日至2018年3月15日的房屋租金10000元；四、宋剑锋于判决生效之日起七日内给付姚霞2018年3月15日起至判决生效之日止的房屋租金，按照每月3333.33元的标准计算；五、宋剑锋于判决生效之日起七日内给付姚霞自本判决生效之日起至其履行完毕判决第二项之日止的房屋占有使用费，按照每日109.59元的标准计算；六、宋剑锋于判决生效之日起七日内给付姚霞供暖费1400元；七、驳回姚霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人均未向本院提交新证据.本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致,本院予以确认.本院认为，姚霞与宋剑锋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据本院查明的事实，2016年9月15日《房屋租赁合同》期满后，宋剑锋仍继续使用涉案房屋，姚霞未提出异议，因应视为《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期，不定期租赁中，姚霞作为出租人有权随时解除双方的不定期租赁合同。2018年1月27日，姚霞向宋剑锋当面送达《腾房通知单》，通知宋剑锋于2018年2月28日前将涉案房屋腾退腾空，给予了宋剑锋腾退房屋的合理期限，视为姚霞履行了不定期租赁合同解除权人合理期限内的通知义务，故姚霞请求解除《房屋租赁合同》的请求于法有据，本院予以支持。综上所述，宋剑锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由宋剑锋负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  张玉娜审 判 员  石 煜二〇一八年八月二十日法官助理  孟 磊书 记 员  李 峥