河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0105民初20438号原告虞茗，女，汉族，1965年11月14日出生，住郑州市金水区。委托代理人焦胜宇、吴亚楠，河南鑫豫达律师事务所律师。被告郑州金成时代广场建设有限公司，住所地郑州市金水区东明路**金成大厦****。法定代表人祁军，董事长。委托代理人李煜群、张莹莹（实习），河南钟秀律师事务所律师。原告虞茗（以下简称原告）诉被告郑州金成时代广场建设有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托代理人焦胜宇、吴亚楠，被告的委托代理人李煜群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告双方于2015年12月24日签订的《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于金水区姚砦路133号13幢1单元22层2202号房屋，总价款294934元。合同约定了交付房屋交付时间为2016年12月31日前，逾期交房出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。因原告所购涉案房屋系被告开发的金成时代广场的团购房，当时被告尚未取得商品房预售许可证，2012年8月份，原告就与被告签订了《集资委托建房协议书》（在签订房屋买卖合同时被告就收走了该协议），原告向被告缴纳购房款148270元，上述协议约定被告的交房时间是2013年12月31日，后被告没有按照上述交房时间交付房屋。因此在2015年12月24日签订的《商品房买卖合同》的同时，原被告双方又签订了一份《13-14号楼住宅补充协议》约定：若被告未按照合同约定期限交付房屋，则需按照补充协议约定的标准向原告支付补偿款。其补偿款的标准是以2012年原告缴纳给被告的购房款为基数，按照日万分之二，自2014年1月1日至实际交房之日。原告按照《商品房买卖合同》的约定全面履行了付款义务，但被告在没有在按照约定的时间交付房屋，也没有按照约定支付原告补偿款和逾期交房的违约金。原告多次找被告协商、催要均无果，现为维护原告的合法权益。请求依法判令：1、被告向原告支付补偿款42642.45元，违约金5015.91元，共计47658.36元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，被告金成时代和原告签订商品房买卖合同后，被告积极履行合同，在履行过程中受到了各种政府政策、社会环境等因素的影响，最后克服各种困难，顺利的实现了交房。但是，原告在房屋交接入住后，却以交房逾期为由要求支付违约金，实属不应该。第一、原告没有任何损失。在原告提供的证据里，没有能够证明原告有损失的任何证明。实际上，原告不仅没有损失，反而因房屋的增值实现了大幅度的盈利；第二、关于违约时间的计算及违约金的问题：被告和原告签订合同后，因政府政策、地方、地方命令等导致的停工时间自2015年至房屋交付合计218天定被告逾期违约，则这段时间应予扣除。违约金是以补偿损失为原则，但原告要求的违约金，按天计算，远远超过了法律规定，不应支持其请求。被告认为如有违约，按前期交款为基数乘以1%的违约金，符合合同的约定，也符合法律的精神；第三、如果原告坚持要求如此高的违约金，被告则要求解除商品房买卖合同，并愿意退还其所交本金及同期银行利率。经审理查明，2015年12月24日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：150××××****），合同约定原告购买被告位于郑州市金水区××单元××号房屋，房屋建筑面积51.49平方米，每平米5727.99元，总金额294934元，付款方式为一次性付款，约定于2015年12月24日现金付款294934元，合同第八条约定被告应于2016年12月31日前将房产交付原告使用。合同第九条约定逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。合同签订后当日，原告和被告签订13-14号楼住宅《商品房买卖合同》补充协议，约定：买卖双方就上述《商品房买卖合同》中部分条款达成如下补充协议，合同第八条交付期限中约定被告应当在2016年12月31日前交付房屋，原告同意被告一旦取得该楼宇的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，可在上述约定日期前的任意一天交房（以被告另行通知为准），原告不得以此为借口拒收房屋；关于补偿款的约定，1.被告按照以下标准向原告支付补偿款，计补基数为148270元，日补金比例为万分之贰，补贴起始日期为2014年1月1日，2.上述补偿款截止日期为被告取得该楼宇的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》的前一天（如因原告原因申请提前办理房屋交付的，补偿款截止日期为申请交付房屋的前一天）；上述补偿款自被告通知房屋交付之日起180日内，由被告通知原告前往指定地点办理领取补偿金手续，如因原告原因造成不能及时办理，被告不承担任何责任；《商品房买卖合同》第七条变更为：原告如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理……等。合同签订后，原告如约履行了合同约定的付款义务，2017年12月18日，被告将涉案房屋交付给原告使用。同日，原告向涉案房屋小区物业河南万厦物业管理有限公司交纳了物业费，物业公司向原告出具了收费专用凭证（NO.0134024）。本院认为，原告与被告之间签订的一份《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同及补充协议的约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同，《13-14号楼住宅补充协议》中对交付房屋的期限、方式及补偿款进行了重新约定，实质上是对《商品房买卖合同》中被告逾期交房相关内容的变更，其中载明的“补偿款”实质上是违约金。在合同签订之后，原告支付了合同约定的相应价款，而被告没有按照合同的约定按时交付房屋，被告的行为已经构成违约，应当按照合同约定向原告承担违约责任。合同约定被告应当在2016年12月31日前向原告交付房屋，实际交房之日为2017年12月18日，因此被告应当按照补充协议约定按日向原告支付计补基数万分之二的补偿款。每日的违约金为29.65元，自2014年1月1日起计算到2017年12月17日（实际交房前一日），共计1446天。被告辩称原告计算违约金期间应按照合同约定将政府政策等其他原因造成的停工期间扣除，将交房时间相应顺延，并提交了郑州市金水区人民政府文件《中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念活动金水区空气质量保障方案》、《郑州市人民政府关于印发郑州市重污染天气应急预案的通知》（郑政文[2016]170号）、《中国水泥协会文件》、《郑州市污染防治攻坚战领导小组办公室关于发布重污染天气蓝色预警的通知》、《郑州市环境污染防止攻坚战领导小组办公室关于发布重污染天气橙色预警的通知》、《河南省污染防止攻坚战领导小组办公室文件》-《关于调整重污染天气预警响应有关情况的紧急通知》、《郑州市人民政府关于印发2016-2017年度冬季大气污染防治工作方案的通知》（郑政文[2016]171号）显示建筑施工工地停止室外施工作业及相关新闻报道予以证明，但是并没有提供证据证明具体停工天数，考虑到影响施工的实际情况，本院酌定扣除部分天数。综上，本院认定被告实际违约天数为1326天，即被告应当支付原告逾期交付房屋的违约金39315.9元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告郑州金成时代广场建设有限公司于本判决生效后十日内支付原告虞茗逾期交付房屋补偿款39315.9元；二、驳回原告虞茗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费991元，减半收取495.5元，由原告虞茗负担40元，由被告郑州金成时代广场建设有限公司负担455.5元。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  杜盛铭二〇一八年八月二十一日代理书记员  侯梦莉