黑龙江省甘南县人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0225民初3153号原告：杨德录,男，1935年8月18日出生，汉族，农民，住黑龙江省甘南县，现住黑龙江省甘南县。委托诉讼代理人：刘国文，黑龙江音河律师事务所律师。被告：王春城，男，1947年4月1日出生，汉族，住内蒙古扎兰屯市，现住黑龙江省甘南县。被告：王团，男，1984年3月15日出生，汉族，个体，住内蒙古扎兰屯市，现住黑龙江省甘南县。二被告共同委托诉讼代理人：韩利，甘南县甘南镇法律服务所法律工作者。原告杨德录与被告王春城、王团房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案受理后，依法组成合议庭，两次公开开庭进行了审理。原告杨德录、被告王春城、王团及其委托诉讼代理人韩利到庭参加诉讼，原告委托诉讼代理人刘国文参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告杨德录向本院提出诉讼请求：要求二被告赔偿退房造成的经济损失9，295.32元。事实和理由：原告于2005年买刘某一栋砖房，位于甘南镇繁荣街八委**，买完后始终未办理产权过户手续。2017年6月1日，原告将该房卖给二被告，双方约定价格90，000.00元，另有一棵多年的松树1，000.00元。原告于2017年6月1日将房屋交付给被告管理和使用，房照一并交给二被告保管，约定原告协助办理过户的相关手续。二被告交付50，000.00元定金（后来被告说家里有急事将定金），并说房子保证买，因原告购买刘某的房屋没有办理过户，原、被告与刘某协商，过户由被告直接和刘某办理手续，原告为了被告和刘某办理产权过户，原告办理了产权公正花费770.00、土地租金费1，166.40元、土地使用权出让费58.92元、测量费200.00元、评估费300.00元，被告王团和刘某照片合影也照完了，一切手续办齐后，需双方去签字时，被告反悔不买了，原告要求被告赔偿办理各项手续费用2，495.32元，松树被砍掉应赔偿1，000.00元，五年生的杏树一棵被砍掉价值500.00元，另一棵杏卖果300.00元，搬家两次1，000.00元，庭院卖菜损失1，000.00元，原告房屋租赁费半年3，000.00元，合计要求被告赔偿9，295.32元。庭审中，原告增加诉讼请求，要求二被告立即倒出房屋。被告王春城、王团辩称，原告提出的诉讼请求没有任何法律和事实依据，原告在诉状中所陈述的内容与事实完全不符，2017年5月16日，原告与被告王春城协商房屋买卖事宜，双方约定房款是90，000.00元，在2017年5月17日，王春城向原告交付房款10，000.00元，在2017年6月5日交付房屋40，000.00元，在此期间原告声称所出卖的房屋全部有房照并且能够协助原房主过户到被告王春城名下，2017年7月6日，不动产工作人员去该房屋照相，东院邻居赵铁军提出原告所出卖的房屋院墙是赵铁军的，原告无权将他家院墙一同出卖给被告，并且被告王春城在当日得知原告所出卖给被告的房屋有一间是没有房照的，属于违建。当时被告王春城就提出原告所说房屋的事实与当初原告与被告王春城所说的内容完全不一样，于是原告也同意为被告退回之前被告所交付的50，000.00元房款，在2017年7月8日晚，原告主动去被告王春城家协商退房一事，并带了50，000.00元现金，原告提出赔偿被告在房屋交付后被告在此房屋打的水泥地面，盖的仓房，砌墙的经济损失，双方协商将此房出租出去，房租归被告所有，作为被告对房屋投入的损失，并且原告还承诺被告在此盖的仓房可以让被告退房后无偿使用一年，双方达成口头协议之后，第二天一块到二中对面的农商银行，原告将被告交付的50，000.00元的房款存到被告的银行账户上，当时扣除1，000.00元，原告说扣的松树和杏树钱，房款实际退了49，000.00元，从此之后，双方达成口头的买卖协议已经解除，被告认为被告交付原告的购房款原告已经自愿退回，并且双方在协商购房时所产生的一切费用均由原告承担，导致双方房屋买卖合同不能实现其过错在原告，并且原告现在也自愿将购房款退还被告王春城，所以原告本次提出的诉讼请求完全没有任何法律依据，并且本案与王团没有任何关系，请求法院驳回原告的无理诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的公证书一份；2、原告提交的不动产机构出具不动产调查表一份；3、原告提交的票据4张；4，原告提交的照片三张；5、原告提交的收条一张；6、原告提交的房屋买卖合同一份；7、原告提交的租房合同一份；8、原告的证人刘某当庭证言；9、被告提交的收条一张；10、被告的证人杨某当庭证言。对于原告提交的证据，被告对第1项真实性无异议，对原告的证明目的有异议，对第2项的真实性有异议，对第3项中的国土资源局出具的土地年租金及2017年7月24日的完税证明真实性无异议，对另外两张票据真实性有异议，且对原告的证明目的及与本案的关联性有异议，对第4项、第5项真实性有异议，对第6项真实性、关联性有异议，对第7项真实性有异议，对第8项提出异议，认为证人陈述矛盾；对于被告提交的证据，原告对第9项、第10项真实性均提出异议。经审查，第1项真实、与本案有关联，予以采信；第2项真实性采信，但无法达到原告所要证明的2017年7月18日原、被告双方仍在办理产权过户手续的证明目的，故其证明目的不予采信；第3项真实性采信，但不能直接证明该费用的产生与被告存在关联性，关联性不予采信；第4项在仅有三张照片的情况下，难以认定原告的存在损失及损失与被告存在因果关系，关联性难以认定，但被告自认砍掉杏树的事实予以确认；第5项系原告自书的收条，其真实性、关联性均难以认定；第6项结合证人证言真实性采信；第7项无其他证据佐证的情况下，真实性难以认定；第8项证人证言予以甄别；第9项、第10项被告欲证明其在涉案房屋院内搭建仓房产生的费用问题，被告主张该费用系独立的诉讼请求，应另行主张权利，非本案审理范围，故不予采信。根据当事人陈述及举证、质证情况，本院认定事实如下：2017年5月17日，原告杨德录与被告王春城就位于甘南镇繁荣街、建设面积为56平方米的2间砖平房的房屋买卖达成协议，杨德录以总价款90，000.00元的价格卖给王春城，王春城自2017年5月17日开始陆续分三次向杨德录交纳房款50，000.00元，2017年6月1日，杨德录向王春城交付房屋。王春城于2017年6月16日将涉案房屋出租给他人，并收取了房屋租赁款4，000.00元，租期自2017年6月20日至2018年6月20日，杨德录与承租人补签了租赁合同。另查明，原告杨德录于2005年9月21日与刘明哲的儿子刘国志签订了涉案房屋的买卖合同，以9，500.00元的价格从刘国志处（房屋登记产权人为刘明哲）购买了涉案房屋并使用至2017年5月。刘明哲于2014年因病去世后，通过公正的形式确认涉案房屋由刘某一人继承，并于2017年10月11日通过继承过户至刘某名下，刘某对杨德录与刘国志之间的买卖无异议，予以认可。2017年7月9日，因邻里纠纷等问题，杨德录将王春城已交付的50，000.00元房款中的49，000.00元（杨德录扣除王春城砍掉的树木款10，000.00元）退还给王春城。本院认为，关于杨德录诉讼主体问题，杨德录在与刘国志进行涉案房屋买卖时，房屋登记产权人系刘明哲，刘国志系无权处分，杨德录虽未完成产权过户手续，但实际占有了房屋并付清了房款，且在刘明哲去世后，通过继承刘明福取得了涉案房屋的所有权，刘某表示对杨德录与刘国志之间的买卖予以认可，该房屋虽未完成物权变动登记，但杨德录为房屋实际占有人，从保护交易的角度，杨德录经过刘某的追认，对涉案房屋享有处分权。关于杨德录与王春城达成的买卖协议是否解除问题，2017年7月9日，杨德录将王春城交付的部分购房款退还王春城的做法，从交易习惯来看，应视为其同意解除与王春城关于涉案房屋的买卖，而杨德录关于王春城着急用钱，将钱款暂时返还王春城意见从现有证据来看，不具有说服力。另外，关于原告主张的各项赔偿费用问题，因办理产权费用产生的各项费用系刘某通过继承变更物权登记取得涉案房屋所有权而产生的费用，杨德录现有证据不足以证明该费用由应王春城承担；关于砍树产生的损失1，500.00元，杨德录自认在与王春城的退款中扣除1，000.00元砍掉树木款，杨德录在庭审中辩称该费用后由王春城要回未提供相应的证据加以证明，该意见不予支持，另外关于砍掉杏树产生的损失500.00元，杨德录既未对砍掉杏树系王春城所为举证证明，又未对该杏树的损失财产价值举证证明，故该部分诉讼请求因证据不足不予支持；关于卖杏树果实300.00元同样杨德录既未对事实成立举证证明，又未对该财产实际价值举证证明，故该部分诉讼请求因证据不足不予支持；搬家费、庭院卖菜损失与上述同理，因证据不足不予支持；关于原告在外租房产生租赁费，确系因王春城与杨德录达成了房屋买卖协议而后该协议未能如约履行致双方解除合同使原告产生的额外的花销，合同解除系因王春城自身原因，自双方签订合同至双方解除合同期间原告产生的租赁费被告应予赔偿，关于该部分赔偿，杨德录仅出示了一份与赵铁军的租赁合同，该合同真实性无其他证据佐证的情况下难以认定，且实际发生租赁费数额因证据不足难以认定，该部分诉讼请求本案中不予支持，待杨德录有相关证据后另行主张权利。另外，关于双方争议的王春城收取的租赁费4，000.00元应否返还问题，王春城在未完成交付全部房屋价款的情况下，对该房屋系无权处分，将该房屋出租他人，后经权利人杨德录追认（与承租人补签了租赁合同）,该租赁行为因杨德录的追认而有效，而产生的租赁费应由权利人杨德录所享有，王春城占用该款项构成不当得利，系另一法律关系，应另行主张权利，本案中在所不问。涉案房屋因现在租赁期，由承租人使用，王春城、王团未占用，杨德录要求王春城、王团倒出房屋的诉讼请求在事实上不能成立。关于王团责任问题，杨德录自认系与王春城达成的房屋买卖协议，与王团并无直接关联性，故列王团为本案共同被告错误。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告杨德录的诉讼请求。案件受理费50.00元，由原告杨德录负担。审 判 长  陈艳新审 判 员  张 丹人民陪审员  吴 克二〇一八年二月二日书 记 员  李丽娜