成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0107民初267号 原告：成都利丰物业有限公司，住所地成都市武侯区航空路6号3栋4层。 法定代表人：任显锋，总经理。 委托诉讼代理人：贺艳，女，公司员工。 被告：李育恒，男，1976年10月18日出生，汉族，住成都市成华区。 原告成都利丰物业有限公司与被告李育恒物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都利丰物业有限公司的委托诉讼代理人贺艳，被告李育恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成都利丰物业有限公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费1403.28元。事实和理由：原告与锦江区静居嘉苑业主大会（以下简称静居嘉苑业主大会）签订了《静居嘉苑物业服务合同》，约定多层住宅物业的物业服务费按建筑面积每月1.2元/平方米按季度收取。原告自2003年7月25日起按合同约定服务于静居嘉苑小区业主，被告为静居嘉苑小区15栋1单元6楼24号的业主。在原告为静居嘉苑小区提供物业服务期间，原告切实履行了物业服务义务，但被告从2016年1月1日至2016年12月31日共拖欠12个月的物业服务费共计1403.28元。原告多次催收未果，故诉至法院。 被告李育恒辩称，涉案小区的《前期物业管理服务合同》约定物业服务费的收费标准为每月0.8元/平方米，该合同约定的合同期限至业主委员会成立并与物业管理企业所签订物业服务合同生效时自动终止。而原告于2011年11月1日与涉案小区业主大会签订的《静居嘉苑物业服务合同》是无效的，无效的理由是在该合同签订前，涉案小区的业主委员会的委员已经辞职，业主委员会已经停止了其作为业主大会执行机构的职能，不清楚由谁在该合同上加盖了涉案小区业主大会的印章；由于该合同无效，相应的2014年10月25日由涉案小区第二届业主委员会在该合同上备注的关于合同期限变更的内容亦无效，且第二届业主委员会在未召开业主大会的情况下无权决定小区是否进入“代管期”以及延长该合同期限。综上，原告为涉案小区提供了物业服务，但是是《前期物业管理服务合同》的延续，物业服务费应按《前期物业管理服务合同》约定的收费标准即每月0.8元/平方米收取。 本院经审理认定事实如下：被告是位于成都市锦江区锦华路一段65号静居嘉苑小区15栋1单元6楼24号房屋的业主，其房屋建筑面积为97.45平方米。 2003年7月25日，原告与静居嘉苑小区的建设单位成都青年房产有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告为静居嘉苑小区提供物业服务，住宅由业主按建筑面积每月0.7元/平方米按季交纳物业服务费，管理期限为3年，自2003年7月25日至2005年7月24日，如合同期限满业主大会尚未成立的，合同自动延期。上述合同签订后，原告在静居嘉苑小区提供物业服务至今。被告入住涉案物业后，未交纳2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费，原告向被告书面催收上述物业服务费未果。 2011年5月14日，涉案小区业主委员会组织召开业主大会讨论调整物业服务费及续签物业服务合同事宜。同年6月14日，原告在涉案小区公示物业服务费上调方案。因上调物业服务费方案与业主委员会未达成一致意见，原告于同年8月31日在涉案小区张贴将于同年9月10日终止对涉案小区物业服务的通告。同年9月2日，涉案小区第一届业主委员会在小区发布书面声明，称“需要说明的是，业主委员会是维护业主利益的平台，业主委员会成员也是业主，期望努力代表业主权益……不过，不少业主对此代表身份提出质疑（基本上非参加业主代表大会成员），本届业主委员会就此提出辞呈，并继续积极妥善安排下一步工作，同时希望积极的真正能够代表广大业主利益的业主尽快接交各项组织。同年9月9日，涉案小区第一届业主委员会发布公告，称经协调原告同意将物业服务期延长至同年10月中旬且在此期间业主委员会将就原告的去留、物业费用的调整等事项召开业主大会进行表决；原告就延长物业服务时间至同年10月中旬发布公告表示同意。同年9月20日，成都市锦江区东光街道办事处永兴社区居委会在涉案小区发布公告，载明“经永兴社区对静居嘉苑部分业主于2011年9月2日签名的‘广大业主签名情况纪实’进行核实，在236户业主签名中有197户为静居嘉苑业主本人签名（占业主总数796户的24.7%），要求罢免全体业主委员会人员。根据《成都市物业管理条例》的相关规定，20%以上给业主提议撤销委员资格，该提议将提交静居嘉苑业主大会票决是否终止其委员资格”。 2011年9月23日，涉案小区第一届业主委员会发布召开业主大会表决物业服务费上调至住宅1.2元/月/平方米、按公示的物业服务合同主要条款与与原告签订物业服务合同等事项的公告。同年10月8日至同年10月14日，涉案小区以书面征集意见的形式就上调物业服务费等事项召开业主大会，组织小区业主现场投票。同年10月15日，涉案小区第一届业主委员会发布公告，公告称将业主大会表决票投票时间延长至2011年10月16日，投票结束后由公证机关开箱唱票。同年10月26日，涉案小区业主大会发布《业主大会投票结果公告》，载明“一、本次业主大会共制票860票，送达选票746票（书面签收，不含短信）；二、回收654票（含短信18票）。其中：‘同意’票数为463票，产权面为54325.9平方米；‘不同意’票数为171票，产权面积为19358.7平方米；‘弃权’票数为20票。三、静居嘉苑总户数860户（含商铺），总面积97983.6平方米，同意票在投票人数（占53.84%）和权数（占55.44%）上均超过半数，……表决项（物业费上调至住宅1.2元/月·平方米、商业1.4元/月·平方米；按现行标准收入的停车费全部用于静居嘉苑苑区物业服务开支；按公示的物业服务合同主要条款签订合同）获得通过”。同年10月31日，涉案小区部分业主在永兴社区会议室召开“静居嘉苑民主聘请物管公司合同商议会”。 2011年11月1日，原告与锦江区静居嘉苑业主大会签订《静居嘉苑物业服务合同》，该合同约定住宅的物业服务费标准为按建筑面积每月1.2元/平方米收取，按季交纳，合同期限为3年，自2011年11月1日至2014年10月31日。该合同的“甲方签章”处加盖有锦江区静居嘉苑业主大会的印章。2011年11月7日，《静居嘉苑物业服务合同》在成都市锦江区房产管理局备案；2011年11月29日，成都市锦江区发展和改革局对《静居嘉苑物业服务合同》中约定的物业服务费收费标准进行了备案。 2013年6月26日，成都市锦江区东光街道办事处永兴社区居委会发布公告，载明“由于静居嘉苑第一届业主委员会多数成员辞职，导致业主委员会处于瘫痪状态，不能正常履行业委会工作职责。……现由东光街道办事处、永兴社区协助业主委员会组织召开业主大会票决以下事项：1.对是否同意多数业委会成员辞职进行票决；2.是否同意提前对业委会换届进行票决……”。 2014年10月25日，涉案小区第二届业主委员会在《静居嘉苑物业服务合同》手写备注“叁年合同已满，经商定进入‘代管期’，并将《静居嘉苑物业服务合同》延长至车辆整顿管理工作目标基本实现，召开业主大会选聘物业公司并签订新的《物业服务合同》生效之日止”。 原告因2015年9月12日召开的业主大会的表决工作未有结果，第二届业主委员会集体辞职，未能对是否续聘原告作出决定，遂于2015年9月29日在涉案小区张贴将退出对涉案小区的物业服务的公告。 涉案小区的业主龚某作证陈述，其系涉案小区第一届业主委员会的主任；由于部分业主对业主委员会有误解、对业主委员会的工作提出质疑，业主委员会于2011年9月2日发布声明提出辞职；社区于2011年9月20日出具公告要求召开业主大会决议是否同意业主委员会辞职，但最终没有召开业主大会决议业主委员会辞职事项；龚某辞职后由业主委员会副主任负责业主委员会的工作；2011年10月召开的业主大会是在社区牵头在副主任的主持下召开，公证处虽然到场但最终未对投票结果进行公证，据龚某了解部分无效投票被计为了有效投票；龚某提出辞职后，业主委员会将业主大会和业主委员会的印章封存后保管在业主委员会办公室，《静居嘉苑物业服务合同》上的业主大会公章并非由业主委员会的委员加盖。 以上事实有，房屋信息查询记录、《前期物业管理服务合同》、《静居嘉苑物业服务合同》、催缴函、业主大会召开照片、物业费调费方案公示照片、关于利丰物业终止物业服务工作的通告、延长物业服务期公告、声明、东兴社区居委会公告、业主大会召开公告、业主大会投票照片、业主大会投票结果公告、业主大会会议纪要及会议照片、物业管理服务合同备案表、关于成都利丰物业有限公司物业服务收费备案的通知、关于利丰物业退出物业服务的公告、证人证言等证据及当事人的庭审陈述收集在案予以佐证。 本院认为，对于被告提出的《静居嘉苑物业服务合同》无效问题，首先，根据《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业；（七）有关共同和共同管理权利的其他重大事项”，第十二条第一款、第三款、第四款“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会决定本条例第十一条（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，从原告所提交的业主大会或业主委员会就召开业主大会表决物业服务费上调、与原告续签物业服务合同事项的公告、照片和业主大会投票结果公告等证据来看，涉案小区就物业服务费上调至每月每平方米1.2元以及与原告续签物业服务合同事项通过召开业主大会征得了小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。其次，从现有证据来看，在上述业主大会召开前小区部分业主要求罢免第一届业主委员会委员，但第一届业主委员会委员并未经法定程序由业主大会决定终止其委员资格，且从证人龚某的陈述来看，上述业主大会的召开系由业主委员会副主任主持，表明在业主大会召开以及投票结果产生时业主委员会并未如被告所称的已经停止作为业主大会执行机构的职能。第三，虽然原告在庭审中亦称《静居嘉苑物业服务合同》上业主大会的印章不是由业主委员会委员而是由业主代表所加盖，但是签订《静居嘉苑物业服务合同》以及该合同内容尤其是关于物业服务费收费标准的约定是与业主大会的投票结果相符的，并未损害该小区大多数业主的合法利益。综上，本院认为《静居嘉苑物业服务合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，本案中，原告与静居嘉苑业主大会签订的《静居嘉苑物业服务合同》对静居嘉苑小区全体业主具有约束力。虽然该合同期限已于2014年10月31日届满，但静居嘉苑第二届业主委员会在《静居嘉苑物业服务合同》上备注将该合同期限延期至选聘新的物业公司并签订新的《物业服务合同》生效之日，现静居嘉苑小区业主尚未选聘出新的物业公司并签订《物业服务合同》，因此《静居嘉苑物业服务合同》的合同期限尚未届满，仍对小区全体业主具有约束力。对于被告提出的第二届业主委员会在未召开业主大会的情况下无权决定小区是否进入“代管期”以及延长该合同期限的抗辩意见，本院认为，根据《物业管理条例》第十二条第四款、第五款的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。相关法律法规已赋予业主就业主大会或业主委员会所作决定侵害自身合法权益，可请求人民法院予以撤销的权利。如被告认为第二届业主委员会作出的延长《静居嘉苑物业服务合同》履行期限的决议不合法，侵害了其合法权益，可以通过正当程序主张权利，但在第二届业主委员会所作的延长《静居嘉苑物业服务合同》履行期限的决议未被撤销之前，应视为《静居嘉苑物业服务合同》对全体业主具有约束力。因此原告作为物业管理企业为静居嘉苑小区提供物业管理服务至今，被告作为静居嘉苑小区的业主，应当按《静居嘉苑物业服务合同》的约定向原告支付物业服务费，故本院对原告要求被告支付拖欠的2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费1403.28元（建筑面积97.45平方米×1.2元×12个月）的诉请予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第十一条、第十二条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款规定，判决如下： 被告李育恒于本判决生效之日起十日内向原告成都利丰物业有限公司支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费1403.28元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告李育恒负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  郭静 二〇一八年二月二十七日 书记员  胡悦