广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终6446号上诉人（原审被告）：冯炳善，男，1973年1月25日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：陈婉莹，广东沛宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁诗敏，女，1985年11月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：梁朗辉，广东九域律师事务所律师。上诉人冯炳善与被上诉人梁诗敏房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初1188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。冯炳善上诉请求：1.撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初1188号民事判决第一项、第二项；2.驳回梁诗敏的全部诉讼请求；3.判决梁诗敏承担本案一、二审的全部诉讼费用。上诉人冯炳善主张的事实和理由如下：梁诗敏没有按约定配合冯炳善办理按揭贷款手续的情形下，冯炳善依法享有先履行抗辩权，一审判决错误认定双方权利义务履行顺序，仅以付款方式不变为由判定冯炳善违约，缺乏事实和法律依据。一、梁诗敏配合冯炳善办理按揭贷款手续属于约定的先履行义务，且该义务实则包含办理不动产转移登记义务。结合《房屋买卖合同》及《补充协议》，显然冯炳善与梁诗敏应于2017年11月28日前办理按揭贷款手续，冯炳善于2017年11月28日当天一次付清购房余款为合同双方真实意思表示。办理按揭贷款义务在前，支付余款义务在后。在冯炳善已经支付第一期房款作为定金担保履行的情况下，办理不动产转移登记手续后再支付二期房款也更符合合同对等履行的基本原则。办理按揭贷款手续必然以办理不动产权属转移手续为前提，两个手续并非独立的，因为银行放贷的前提是办理房产抵押登记，在办理按揭贷款手续时一并办理不动产转移登记手续，是二手房交易中的惯例，亦是必然的义务。这也是双方将办理按揭贷款手续的约定表述在支付二期房款之前的原因所在。冯炳善主张梁诗敏先配合办理按揭贷款手续再支付二期房款，是符合双方约定的；即便认为该约定不明确，依照合同对等履行原则，也应支持冯炳善的抗辩理由。因此，一审判决忽视冯炳善支付二期房款前梁诗敏负有配合办理按揭贷款手续的约定，仅以付款方式不变为由，片面认定冯炳善的付款义务，实则剥夺冯炳善的先履行抗辩权，也不符合合同对等履行原则，属于认定事实和适用法律错误。二、冯炳善依法享有合同先履行抗辩权，在梁诗敏不配合办理银行按揭贷款手续的情况下，有权迟延支付二期房款。2017年11月28日前办理银行按揭贷款手续，2017年11月28日一次付清购房余款为双方约定的合同履行方式，梁诗敏配合办理银行按揭贷款手续构成其先履行的合同义务。由于该义务同时包含办理房产转移登记手续，对冯炳善而言同时又属于重大合同利益。因此，从合同履行顺序上其当然享有先履行抗辩权，基于合同对等履行的基本原则，其主张梁诗敏先行配合办理银行按揭贷款手续后再支付二期房款具有合法依据。三、梁诗敏不履行合同义务构成违约。《房屋买卖合同》及《补充协议》变更的只是将办理他项权公证委托抵押手续变更为办理按揭贷款方式，双方履行时间顺序没有变更。2017年11月28日前办理银行按揭贷款手续属于梁诗敏的合同义务，其没有履行该义务构成违约。四、因冯炳善主张继续履行合同，案涉合同不具有解除事由。如上所述，冯炳善已支付购房定金，且已于2017年11月29日取得银行出具的同贷书，并一直要求梁诗敏配合办理按揭贷款手续。冯炳善要求梁诗敏继续履行合同，且冯炳善没有违约，梁诗敏没有权利解除案涉合同。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，应予以纠正。被上诉人梁诗敏答辩称,本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院二审予以维持。2018年1月11日，梁诗敏向一审法院起诉请求：1.解除梁诗敏与冯炳善签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令梁诗敏无需向冯炳善退回其所支付的100000元购房定金；3.判令冯炳善向梁诗敏支付80500元损失；4.案件诉讼费用由冯炳善承担。一审法院认定事实：2017年5月26日，梁诗敏（甲方）和冯炳善（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方自愿将坐落于佛山市顺德区**街道办事处**社区居民委员会**路***号**阁****房产出售给乙方，成交价为1610000元，第一期房款（购房定金）100000元乙方在2017年5月26日前付清给甲方，第二期房款人民币1510000元于2017年11月28日前到房产交易中心办理他项权公证委托抵押手续，乙方于办理抵押手续前将余款付清给甲方。经甲乙双方协商甲方同意委托公证给乙方的时间是3个月，日期由2017年11月28日到2018年2月28日止，乙方必须在2018年2月28日前办理过户手续；若到期乙方未能办理过户手续，甲方有权没收乙方定金和追讨未付的定金并有权将该房地产另售他人，乙方另外赔偿成交价5%给甲方，以弥补甲方损失。签订合同之后，冯炳善支付购房定金100000元给梁诗敏。2017年11月8日，梁诗敏和冯炳善签订《补充协议》，约定：原合同第一期房款（购房定金）100000元在2017年5月26日付清给甲方，第二期房款（购房余款）1510000元，乙方在2017年11月28日前到房产交易中心办理公证抵押手续当天一次付清给甲方，经甲乙双方协商现更改为办理按揭贷款方式，甲方配合乙方办理按揭贷款相关手续，甲方将营业执照复印件交给乙方保管直到由银行直接汇到甲方所提供给银行的指定账户上，甲方3天内将银行贷款金额转给乙方指定收款账户上，若三天内未转给乙方指定账户上，乙方追究法律责任，乙方将营业执照复印件归还给甲方不作他用，房产证落名人由冯炳善更改为谭惠萍，付款方式不变，乙方于2017年11月28日将第二期购房余款一次性付清给甲方，乙方出具声明委托潘智豪全权办理该房屋的按揭过户落名所有手续。之后谭惠萍向银行申请按揭贷款，银行于2017年11月29日出具同贷书。2017年12月15日，冯炳善向梁诗敏寄送《敦促履行通知书》，敦促梁诗敏于此通知发出即日起三日内回复办理过户手续。2017年12月18日，梁诗敏向冯炳善寄送《律师函》，催促冯炳善三日内一次性付清购房余款。2017年12月24日，梁诗敏向冯炳善寄送《催办函》，再次催促冯炳善支付第二期房款1510000元。一审法院认为：梁诗敏、冯炳善签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》合法有效，是双方的真实意思表示，对双方具有约束办。关于梁诗敏、冯炳善是否存在违约的问题。《房屋买卖合同》约定冯炳善应于2017年11月28日前支付购房余款1510000元，并于2018年2月28日前办理过户手续，《补充协议》对原约定的办理他项权公证委托抵押手续作出变更，但再一次明确“付款方式不变，乙方于2017年11月28日将第二期购房余款一次性付清给甲方”，按此约定，冯炳善仍需于2017年11月28日前向梁诗敏支付1510000元。至于房屋过户时间，《补充协议》并没有对房屋过户时间和申请贷款时间作出特别约定，而向银行按揭贷款与房屋过户手续是两个相对独立的程序，双方约定向银行申请按揭贷款并不表示对房屋过户时间的约定作出变更，故房屋过户时间应以《房屋买卖合同》的约定为准。《房屋买卖合同》已明确约定房屋过户手续时间为2018年2月28日之前，即在冯炳善支付全部房款之后。冯炳善至今未支付购房余款，已违约在先，梁诗敏没有配合办理房屋过户手续合理，并不构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有一下情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”冯炳善超过合同约定付款之日且经梁诗敏催告之后仍未付款，符合法律规定的解除合同情形，梁诗敏主张解除《房屋买卖合同》和《补充协议》有理，一审法院予以支持。关于合同解除后冯炳善应承担的违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”梁诗敏选择适用定金条款，一审法院予以支持，冯炳善已支付的定金10000元归梁诗敏所有。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方请求赔偿超过定金的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”梁诗敏称其为了提前还款付出了高额利息，对其造成损失，但没有证据予以佐证，因此也无法证明定金不足以弥补其损失，故一审法院对梁诗敏主张的损失80500元不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除梁诗敏与冯炳善签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》；二、冯炳善已支付给梁诗敏的定金100000元归梁诗敏所有；三、驳回梁诗敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1955元，由梁诗敏负担872元，冯炳善负担1083元。双方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷案件，各方当事人签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》意思表示真实，内容并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同的约定全面履行相应合同义务。本案二审应当围绕上诉人冯炳善的上诉请求进行审理，综合二审期间双方当事人的诉辩意见，争议焦点在于冯炳善在是否存在违约行为，是否应向梁诗敏承担定金责任。一方面，从各方签订的合同条款来看。《房屋买卖合同》第三条A款的第2项约定冯炳善应于2017年11月28日前将二期房款支付予梁诗敏。之后双方签订的《补充协议》明确载明付款方式不变，冯炳善应于2017年11月28日将第二期购房款一次性付给梁诗敏。因此，冯炳善具有如约履行支付二期房款的义务。另一方面，冯炳善上诉认为梁诗敏配合冯炳善办理按揭贷款手续的义务包含了办理不动产转移登记之义务,因此其享有先履行抗辩权。房屋买卖交易过程中办理房屋产权转移的时间属于重要且与双方利益息息相关的事项，一般应由合同双方对该时间进行明确约定。案涉《房屋买卖合同》约定了办理房屋产权转移的时间为2018年2月28日之前，从《补充协议》的约定无法看出双方对于办理房屋产权转移时间的约定进行了变更，而向银行办理按揭贷款手续与办理不动产转移登记手续系两个相对独立的程序，故房屋过户时间应以《房屋买卖合同》的约定为准。合同约定办理房屋产权转移的时间为2018年2月28日之前，而双方合同还约定冯炳善应于2017年11月28日将第二期购房款一次性付给梁诗敏，故冯炳善主张其未缴纳第二期购房款系因其享有先履行抗辩权的主张并无事实和法律依据。本案中，梁诗敏按照《补充协议》的约定配合冯炳善及谭惠萍办理案涉房屋的按揭贷款业务。卖方梁诗敏积极履行合同义务，根据冯炳善的实际情况与其协商并签订补充条款，之后亦多次催促冯炳善按照合同约定支付剩余房款等，梁诗敏在本案中并无违约行为。综上所述，买方冯炳善未按照合同约定的时间支付第二期购房款，构成根本违约，应当承担相应责任。一审判决由冯炳善向梁诗敏承担定金责任正确，本院二审予以维持。综上，上诉人冯炳善的上诉请求均缺乏理据，不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人冯炳善负担。本判决为终审判决。审判长 刘 建 红审判员 欧阳建辉审判员 欧阳凤霞二〇一八年八月十六日书记员 朱 雯 偲