湖南省桂阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1021民初957号 原告（反诉被告）：郴州国汇商业管理有限公司，住所地桂阳县鹿峰街道迎宾路****201。 法定代表人：曹静彬，男，该公司总经理。 委托诉讼代理人：江新春，男，湖南奋斗者律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：肖敏，女，湖南奋斗者律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘小泉，男，1975年4月3日生，汉族，农民，住湖南省桂阳县。 被告（反诉原告）：曹文凤，女，1976年5月2日生，汉族，农民，住湖南省桂阳县，系刘小泉之妻。 上列两被告（反诉原告）委托诉讼代理人：朱建华，男，湖南天夫律师事务所律师，特别授权。 原告（反诉被告）郴州国汇商业管理有限公司（以下简称“国汇公司”）与被告（反诉原告）刘小泉、曹文凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案受理后，依法由审判员曹陆阳适用简易程序于2018年8月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）国汇公司委托诉讼代理人江新春、肖敏，被告（反诉原告）刘小泉、曹文凤及其委托诉讼代理人朱建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国汇公司向本院提出诉讼请求：1、确认2017年6月28日已解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、依法判令两被告支付原告租金83460元、场地占用费10987元及其按日利率千分之一计算的从2015年10月28日至两被告还清租金83460元、场地占用费10987元之日止的违约金；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2012年6月28日，刘小泉与原告签订了一份《商铺租赁合同》，由刘小泉租赁原告所有的位于桂阳县鹿峰街道迎宾路120号“桂阳建材大市场”4栋一楼的123-128号铺面，面积111.34平方米，用于两被告共同经营销售“欧雅壁纸”，月租金及其他费用4173元，租期为八年，即2012年6月28日至2020年6月27日。因2015年10月27日之后的租金及其他费用被告一直拖欠，原告于2017年6月28日向刘小泉下达了《解除租赁合同书》，但两被告一直未将门面内的物品清走，原告便通过电话及短信通知刘小泉将按租金及其他费用标准计算场地占用费。截止2017年9月20日，被告刘小泉拖欠租金、门面占用费及其他费用共计94447元。原告认为，《商铺租赁合同》虽系刘小泉与原告签订，但租赁的门面系两被告夫妻共同用于经营“欧雅壁纸”，故本案债务属于两被告的夫妻共同债务。经原告多次催讨，两被告拒不支付拖欠的租金、门面占用费及其他费用，根据《商铺租赁合同》约定，两被告应向原告支付逾期支付租金、场地占用费金额日千分之一的违约金。请求法院支持原告的诉讼请求。 刘小泉、曹文凤答辩及反诉称：刘小泉、曹文凤系夫妻，从2003年6月刘小泉、曹文凤夫妻以刘小泉的名义与国汇公司签订了第一次租赁合同，由刘小泉、曹文凤租赁国汇公司的桂阳大市场4栋123号-128号六个门面用于经营“欧雅壁纸”，租赁期至2012年6月。2012年6月28日刘小泉与国汇公司续签了第二次租赁合同，租赁期至2020年6月27日止，即本案的《商铺租赁合同》。2015年因建材生意不好做，刘小泉、曹文凤欠了国汇公司部分租金及其他费用。2017年4月，刘小泉、曹文凤在与国汇公司市场管理部负责人秦经理、温经理商议好后，决定对租赁门面进行重新装修，并口头约定刘小泉、曹文凤所欠国汇公司租金及其他费用分期支付。刘小泉、曹文凤于2017年6月2日向国汇公司支付了一个月的租金及其他费用4173元。2017年6月，刘小泉、曹文凤将门面装修好后，国汇公司突然以刘小泉、曹文凤拖欠租金及其他费用为由，将门面锁了，只留一小后门出入，刘小泉、曹文凤向国汇公司提出抗议。几天后，国汇公司把新装门面内的物品、资料、装修物拆除拉走，强行关闭，给刘小泉、曹文凤造成巨大的装修损失、营业损失。另外，国汇公司租赁给刘小泉、曹文凤的六个门面实际面积只有105.39平方米，但从2003年6月开始至2015年10月，国汇公司一直是按114.34平方米来计收租金和市场配置费、市场管理费、卫生费，每月多收了280.14元，截止2015年10月，累计多收了24652.32元。刘小泉、曹文凤从来没有收到过国汇公司所谓的《解除租赁合同书》，也没有在任何文件上签字确认，因此国汇公司在没有通知的情况下单方面解除合同是无效的。本案是国汇公司违约，刘小泉、曹文凤并未违约，故原告要求被告方支付违约金毫无道理。另外，合同约定的违约金过高，应核减。综上，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，应当予以驳回。刘小泉、曹文凤提出反诉请求：判令国汇公司赔偿刘小泉、曹文凤装修损失105390元，2017年6月28日至2020年6月27日营业损失180000元，退回多收的租金24652.32元，本案本诉和反诉的诉讼费用由国汇公司负担。 国汇公司对刘小泉、曹文凤的反诉辩称：1、刘小泉、曹文凤对租赁门面重新装修并未与国汇公司商量并取得国汇公司的同意，其是自行决定装修，且无充分的证据证实其装修损失为105390元，因刘小泉、曹文凤根本违约造成合同解除，根据法律规定，该项损失由其自行承担；2、刘小泉、曹文凤的反诉状说其生意不好做，证明其没有盈利，且其也没有证据证明营业损失是多少；再者，刘小泉、曹文凤与国汇公司解除合同后，刘小泉、曹文凤的营业情况与国汇公司无关，所以刘小泉、曹文凤要求国汇公司赔偿其180000元营业损失的诉讼请求应予驳回；3、《商铺租赁合同》约定的123号、124号商铺建筑面积加滴水檐面积是55平方米，每平方米月租金为26元，合计每月租金1430元；125号、126号、127号、128号商铺建筑面积加滴水檐面积是56.34平方米，每平方米月租金为24元，合计每月租金1452元。六个门面的月总租金为2882元，通过双方协商最后确定包干月租金为2782元，比按标准计算的月租金少了100元。其他费用也是按建筑面积加滴水檐面积计算。这是2012年6月28日至2014年6月27日的租金价格，后来价格递增了。这是双方的真实意思表示，法院应该予以认定，且刘小泉、曹文凤返回租金的请求已经过了诉讼时效，故刘小泉、曹文凤要求国汇公司退回多收租金24652.32元的诉讼请求应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院分析认定如下： 1、刘小泉、曹文凤对租赁门面进行重新装修是否经过国汇公司同意的问题。双方提供的《商铺租赁合同》第七条规定：“为树立桂阳大市场的品牌形象，乙方所租商铺室内外装修及所有广告、招牌须经甲方审核同意后方可装修和制作。乙方在装修过程中有违反国家法律和桂阳大市场有关规定的，甲方有权终止其合同。所造成的损失由乙方全部承担。”刘小泉、曹文凤未提供其对租赁门面进行重新装修经过了国汇公司同意的相关证据，而国汇公司否认刘小泉、曹文凤对租赁门面进行重新装修经过了其同意，本院认定刘小泉、曹文凤对租赁门面进行重新装修未经过国汇公司的同意。 2、关于国汇公司解除双方签订的《商铺租赁合同》是否通知了刘小泉、曹文凤的问题。国汇公司提供了该公司管理人员秦文飞用自己手机向刘小泉的手机用彩信的方式发送了《解除租赁合同通知书》的证据，且刘小泉、曹文凤在反诉状中陈述“2017年6月，在反诉原告的店面装修好后，反诉被告突然单方面以反诉原告拖欠房租为由，把反诉原告的店面门面锁了，只留一小后门出入。为此反诉原告向反诉被告提出抗议，认为反诉被告出尔反尔，不讲诚信。”印证了国汇公司因刘小泉、曹文凤拖欠租金于2017年6月28日通知刘小泉解除双方于2012年6月28日签订的《商铺租赁合同》的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 刘小泉、曹文凤系夫妻，于2002年2月25日登记结婚。2012年6月28日刘小泉与国汇公司签订一份《商铺租赁合同》，合同内容为：【  商铺租赁合同  合同编号：2012-1层4栋 出租人：郴州国汇商业管理有限公司（以下简称甲方） 法人代表：曹静彬（1387358****） 承租人：刘小泉1357453****（以下简称乙方） 身份证号码：432822197504036134 经甲乙双方共同协商，秉着互惠互利的原则，就商铺租赁有关事宜达成如下协议： 一、甲方现将桂阳大市场肆栋一层123-128号铺面共计111.34平方米出租给乙方经营。 二、乙方承租甲方商铺时间从2012年6月28日起至2020年6月27日止。（期限捌年）。 三、承租租金123-128铺面每月55×26=1430元、56.34×24=1452元元/平方米，共计2782元整。按季度收取（按建筑面积计算），下季度租金必须在本季度末28日前现金付给甲方，不得拖欠。另每平方米加收3元市场培植费、3元市场管理费（含治安维护费、垃圾清运费及二楼广告位招牌占用费）以及0.5元卫生费，此费用合计723元/月，此费用按年度收取，于每年的6月28日前一次性交清。 四、协议签订之日，乙方必须向甲方交纳每间门面押金/元，合计/元整。合同期满商铺无损坏的，其押金凭甲方所开收据如数退还。在租赁期内，乙方不履行合同有中途退出以及门面转让行为的，押金不予退还，并承担违约责任。 五、乙方在租赁期间，应自觉遵守国家法律法规和市场的各项规章制度，对其资产必须爱护，如有损坏，应给予同等价值的现金赔偿。 六、租赁期内，遇不可抗拒的自然灾害，由甲乙双方承担各自的损失，其他人为灾害所造成的损失一律由乙方承担。租赁期内乙方有责任维护门面内外的所有公共及自用设施（包括水电表、线路、下水管道、消防器材、屋面防漏等）。 七、为树立桂阳大市场的品牌形象，乙方所租商铺室内外装修及所有广告、招牌须经甲方审核同意后方可装修和制作。乙方在装修过程中有违反国家法律和桂阳大市场有关规定的，甲方有权终止其合同。所造成的损失由乙方全部承担。 八、租赁期满后，乙方若有意购买或续租该商铺，在同等价格和条件下，甲方优先租赁或出售给乙方，如乙方不买或不续租，店铺所有装修乙方不得损坏、拆除。 九、违约责任： 1、租赁期内任何一方未能履行本合同的，处违约金伍万元。 2、乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之五向乙方收取滞纳金，逾期超过60天，甲方有权将该门面收回另租他人使用，乙方所交押金不予退还，另处违约金伍万元。 十、乙方必须服从市场统一管理，按时交纳物业管理费用。 十一、本合同未尽事宜，双方可另行议定，其补充条款与本合同具有同等法律效力。 十二、本合同一式两份，双方各执一份，签字生效。 十三、补充内容：租赁期内，乙方按相应表号自行交纳水电费，维护水电设施。因不按时交费和水电设施损坏造成的损失由乙方承担。2014年6月28-2016年6月27日租金和其他费用将上调6元/每平方每月，2016年6月28-2018年6月27日租金及其他费用上调6元/每平方每月，2018年6月27-2020年租金及其他费用上调6元/每平方每月，随行就市。 甲方：（签章）曹静彬（加盖“郴州国汇商业管理有限公司合同专用章”）2012年6月28日 乙方：（签章）刘小泉2012年6月28日】（注：合同下划线部分系手写，未划线部分系打印） 合同采用部分打印格式条款部分手写非格式条款形式。合同签订后，刘小泉、曹文凤夫妻共同在租赁的门面内经营“欧雅壁纸”。2012年6月28日至2015年9月27日前双方均按《商铺租赁合同》约定履行。2015年9月28日后刘小泉、曹文凤开始拖欠租金及其他费用。2017年4月份至2017年5月份，刘小泉、曹文凤在未取得国汇公司同意的情况下对租赁门面进行了重新装修。2017年6月2日，刘小泉向国汇公司补交了2015年9月28日至2015年10月27日的租金及其他费用4173元。 因刘小泉、曹文凤拖欠2015年10月28日之后发生的租金及其他费用83460元，国汇公司的管理人员秦文飞于2017年6月28日、7月18日通过手机彩信的方式向刘小泉送发了《解除租赁合同书》，通知内容为：“一、解除与你方于2012年6月28日签订的《租赁合同书》；二、限你方自本通知书发出之日一个月内向我公司缴清欠付的所有租金及其他相应的费用。”2017年6月28日、2017年7月18日、2017年9月20日国汇公司的管理人员秦文飞通过手机短信的方式通知刘小泉交纳拖欠的租金及清理门面内的物品，因被告置之不理，国汇公司于2017年9月20日对刘小泉夫妇租赁的门面进行了清理，将门面收回，之后另行出租给了他人。因刘小泉、曹文凤继续拖欠租金，国汇公司遂向本院提起诉讼。在审理过程中，刘小泉、曹文凤向本院提起反诉，国汇公司向本院申请了诉讼财产保全，交纳了财产保全申请费1270元。 本院认为，本案争议的焦点有： 一、解除合同及收回门面的效力如何认定？ 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”本案《商铺租赁合同》第九条“违约责任”中约定：“乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之五向乙方收取滞纳金，逾期超过60天，甲方有权将该门面收回另租他人使用，乙方所交押金不予退还，另处违约金伍万元。”刘小泉、曹文凤夫妇长期拖欠租金，国汇公司根据该约定及法律规定有权解除合同及对门面进行清理、收回另行出租给他人。国汇公司于2017年6月28日向刘小泉送发《解除租赁合同书》，刘小泉、曹文凤夫妇未向人民法院或者仲裁机构提出异议，故双方于2012年6月28日签订的《商铺租赁合同》自通知到达刘小泉时即2017年6月28日解除。国汇公司于2017年9月20日将门面进行清理收回另行出租，防止了损失的扩大，符合双方的约定及法律规定，本院予以认可。 二、租金、场地占用费及其他费用的计算标准如何认定？ 《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。” 本案《商铺租赁合同》有关租金的计算问题打印的格式条款与手写的非格式条款不一致，应根据上述法律规定采用非格式条款计算租金及其他费用，即认定国汇公司根据非格式条款计算的刘小泉、曹文凤夫妇2015年10月28日至2017年6月27日欠租金及其他费用83460元，2017年6月28日至2017年9月20日欠场地占用费及其他费用10987元，共计94447元；刘小泉、曹文凤夫妇主张采用格式条款按建筑面积计算租金，要求国汇公司退回多收租金24652.32元的反诉请求不予支持。 三、违约金的计算标准如何确定？ 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。” 本案《商铺租赁合同》约定：“1、租赁期内任何一方未能履行本合同的，处违约金伍万元。2、乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之五向乙方收取滞纳金，逾期超过60天，甲方有权将该门面收回另租他人使用，乙方所交押金不予退还，另处违约金伍万元。”刘小泉、曹文凤夫妇长期拖欠租金及其他费用，国汇公司主张违约金符合合同约定，但数额过分高于造成的损失，本院酌定10000元较妥。 四、装修费由谁承担？ 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。” 本案刘小泉、曹文凤夫妇未提供证据证明国汇公司同意其迟延交付租金、同意其装修门面；国汇公司因刘小泉、曹文凤夫妇拖欠租金违约而主张解除合同收回门面时，刘小泉、曹文凤夫妇只是提出抗议，并未积极交纳拖欠的租金阻止合同解除及装修损失发生。由此，根据上述法律规定，刘小泉、曹文凤夫妇的装修损失由其自行承担。 另外，刘小泉、曹文凤夫妇要求国汇公司赔偿合同解除后2017年6月28日至2020年6月27日的营业损失180000元的请求，无事实依据及法律依据，不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认郴州国汇商业管理有限公司与刘小泉于2012年6月28日签订的《商铺租赁合同》于2017年6月28日解除； 二、刘小泉、曹文凤于本判决书生效之日起五日内一次性支付郴州国汇商业管理有限公司拖欠的门面租金、场地占用费、其他费用等94447元及违约金10000元，合计104447元； 三、驳回郴州国汇商业管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回刘小泉、曹文凤的全部反诉请求。 如未按判决书指定的期限履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费3380元，减半收取1690元，诉讼财产保全申请费1270元，反诉案件受理费2975元，共计5935元，由郴州国汇商业管理有限公司负担871元，刘小泉、曹文凤负担5064元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  曹陆阳 二〇一八年八月二十七日  法官助理  谢 宇 书记员  王培君 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： (一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持; (二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿; (三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任; (四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。