江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终4816号上诉人（原审原告）：刘必宏，男，1972年11月8日生，汉族，户籍地安徽省马鞍山市和县，现住江苏省南京市鼓楼区。上诉人（原审被告）：王丙飞，男，1978年2月1日生，汉族，住江苏省邳州市。上诉人刘必宏因与上诉人王丙飞房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院（2018）苏0102民初1018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘必宏上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持我方一审诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用由王丙飞承担。事实与理由：王丙飞当初将门面房对外出租时，我方再三询问王丙飞案涉房屋能否用于经营轻油烟小吃，王丙飞承诺可以，在此情况下我方才承租了案涉房屋，我方承租案涉房屋的目的就是用于经营“黄焖鸡米饭”。现王丙飞出租给我方的房屋不可以经营“黄焖鸡米饭”，而王丙飞明知此房屋不能经营餐饮小吃，还将案涉房屋出租给我方，存在明显的欺诈行为，请求法院支持我方的上诉请求。王丙飞辩称：刘必宏的上诉请求不能成立，我方不应当返还刘必宏租金等费用，另刘必宏应当承担我方两次来南京的费用。刘必宏的陈述前后矛盾，我方不予认可。关于环保局打电话给刘必宏称有居民举报，刘必宏生意都没有做，还在打扫卫生，怎么会有人举报，怎么会知道其要做什么生意。刘必宏在租用房屋之前一直在看并询问了我方周围的邻居，当时我方也在经营小吃。刘必宏当时还向邻居炫耀说他做的好吃，打败了一个连锁公司。刘必宏准备经营的黄焖鸡米饭在邻居中已经有两家在经营了。且租房时，刘必宏也询问过房东是否可以经营餐饮，房东也答应可以经营餐饮，房东还和刘必宏另外签订了一份租赁合同，我方并不存在欺骗刘必宏的情况。王丙飞上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘必宏一审全部诉讼请求。事实与理由：我方没有理由返还刘必宏任何费用，刘必宏在承租案涉房屋时多次到案涉房屋观看了解情况，并多次和周围邻居询问，最后在房东的见证下租下该店面，并在当时和原房东签订了一份新合同。在刘必宏承租案涉房屋之前，我方一直承租案涉房屋用于经营轻油烟小吃，并不知道案涉房屋不能用于经营餐饮小吃，而且案涉房屋周围还有其他家与案涉房屋性质相同的房屋，都在经营餐饮小吃。故对一审判决不予认可，请求撤销一审判决，支持我方的上诉请求。刘必宏辩称：我租房之前再三询问王丙飞能否做黄焖鸡米饭，王丙飞表示可以做轻油烟小吃。租房之前，我肯定要去看一下房屋的地势，有没有生意。关于王丙飞称我炫耀的问题，我是正当做生意，正当介绍自己的产品。我在打扫卫生时，有城管问我做什么生意，我说做黄焖鸡米饭，城管就问我要一个电话号码，并和我说这个房屋无法做吃的。当天下午环保部门有人打电话给我让我去谈话，告知我不允许做吃的。我第二天就去梅园新村街道环保科询问，工作人员告知我这个店面无法做吃的，除非我与周围的居民沟通好。我就带着水果去和楼上的邻居沟通，但均被拒绝。我和王丙飞协商，王丙飞拒绝，让我去法院告他。刘必宏向一审法院起诉请求：判令王丙飞支付32300元（包括门面房押金5000元、一台空调和门共2300元、2个月23天的租金25000元）。一审法院认定的事实：2018年4月15日，王丙飞向刘必宏出具《收条》一份，言明：“今收到刘必宏房租30300元，包括所有费用水电费结清”。2017年4月15日，王丙飞与案外人陈嵘签订《房屋租赁合同》1份，约定：陈嵘将案涉103室门面房出租给王丙飞，租赁期间自2017年4月15日至2020年4月15日；每年租金为110000元，半年一付，先付后用；王丙飞在签订合同时需向陈嵘支付押金5000元，待租期结束，在王丙飞结清水、电费等相关费用后，陈嵘将押金退还给王丙飞。2018年1月22日，经陈嵘同意，王丙飞将103室门面房转租给刘必宏用于经营“黄焖鸡米饭”餐饮生意，双方口头约定的租赁期间至2018年4月15日，租金每年11万元，但双方没有签订书面的租赁合同。刘必宏向王丙飞支付了2个月零23天的租金25000元、押金5000元、空调和门的费用2300元，合计32300元，王丙飞向刘必宏出具了收条1张，言明收到上述32300元，并言明水、电费等费用已结清。审理中，刘必宏称：其于2018年1月22日接收103室门面房，第二天就接到环保局的电话，称有人举报，因刘必宏经营的餐饮需要生火，影响小区环境，故不允许刘必宏开店。刘必宏在接到环保局通知后就告知了王丙飞，协商退还租金一事，但王丙飞未回复。2018年1月28日，刘必宏将103室门面房钥匙及水、电卡交给了房主陈嵘。王丙飞称：其承租103室门面房也是用于经营餐饮生意，且周边有很多店铺都在经营餐饮生意，故刘必宏未能经营与其无关。刘必宏向其租赁103室门面房时，限其三天内将房屋内的物品清理，故其低价将设备卖出，现已经不可能再做生意。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王丙飞将其从案外人陈嵘处承租的103室门面房转租给刘必宏，且得到了陈嵘的许可，故刘必宏与王丙飞之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款规定，禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。因刘必宏承租上述房屋系用于经营“黄焖鸡米饭”餐饮生意，违反了上述法律规定，导致刘必宏承租上述房屋的目的落空。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款的规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导租赁房屋无法使用，承租人可以解除合同，故刘必宏有权解除合同。因刘必宏于2018年1月28日将103室门面房钥匙交给案外人陈嵘，故刘必宏与王丙飞之间的租赁合同关系自2018年1月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除的原因系刘必宏欲经营的餐饮生意违反了《中华人民共和国大气污染防治法》的规定，王丙飞将不符合使用用途的案涉103室门面房出租给刘必宏，具有过错，刘必宏应知案涉103室门面房不能经营“黄焖鸡米饭”餐饮生意仍承租该房屋，亦具有过错。且刘必宏与王丙飞均系餐饮业从业人员，均对案涉103室门面房是否能用于经营“黄焖鸡米饭”餐饮生意负有谨慎的注意义务，故两者的过错程度相当。合同解除后，按照合同履行情况和合同性质，由刘必宏与王丙飞各自承担一半的损失。由于双方之间的合同自2018年1月28日解除，故自2018年1月22日至2018年1月28日期间的房屋租赁费由刘必宏承担。自2018年1月29日起至2018年4月15日期间的租金23205元由双方各自承担一半，即11602.5元；关于押金5000元，双方对此没有明确约定该押金的性质，参照王丙飞与案外人陈嵘之间的房屋租赁合同，该5000元押金应系刘必宏作为次承租人结清其承租期间水、电费的担保金（多退少补），由于刘必宏并未实际使用案涉房屋，故王丙飞应将该押金返还给刘必宏，至于王丙飞主张其已交付给案外人陈嵘5000元押金，王丙飞可根据其与陈嵘之间的房屋租赁合同依法主张，在本案中不予处理；关于物品费用2300元，根据过错程度，应由王丙飞返还给刘必宏一半即1150元。综上，王丙飞应返还刘必宏合计17752.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：王丙飞于判决生效之日起十日内返还刘必宏租金11602.5元、押金5000元、物品费用1150元，合计17752.5元。一审案件受理费608元，减半收取304元，由刘必宏与王丙飞各负担152元。本院审理期间，刘必宏对一审查明事实无异议。王丙飞对一审查明“原告刘必宏称：……，因原告经营的餐饮需要生火，影响小区环境，故不允许原告开店”有异议，主张刘必宏在一审中未做上述陈述。对一审认定事实中双方均无异议的事实，本院依法予以确认。二审中，双方均未提交新的证据。双方确认案涉房屋为住宅房，同时王丙飞表示，其经营期间没有办理过营业执照，与案涉房屋同一性质的房屋都不可以办理营业执照，其已告知刘必宏。本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。本案中，王丙飞经出租人同意，将其承租的案涉房屋转租给刘必宏，其与刘必宏之间虽未签订书面的租赁协议，但双方之间存在口头租赁合同关系，且合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。刘必宏承租案涉房屋系为经营餐饮生意，而王丙飞转租的案涉房屋系住宅用房，依法不允许从事产生油烟、异味等的餐饮服务项目，故刘必宏承租案涉房屋用以从事餐饮经营的合同目的不能实现，一审法院认定刘必宏有权要求解除合同，有相应的法律依据。王丙飞明知案涉房屋不能办理餐饮营业执照，也知晓刘必宏承租案涉房屋的用途，仍将案涉房屋转租给刘必宏，其本身具有相应的过错。而刘必宏在承租案涉房屋之前，对案涉房屋的状况进行了了解，在知晓案涉房屋系住宅用房，不能从事餐饮经营的情况下，仍承租该房屋，其也具有相应的过错。一审认定双方过错程度相当并无不当，双方因该转租合同不能履行所产生的损失应当平均承担。刘必宏、王丙飞的上诉理由，本院均不予采纳。综上所述，刘必宏上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费608元，由刘必宏负担304元，王丙飞负担304元。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇一八年八月十七日书记员  戴 苗