贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书黔05**民初4366号原告：向林，男，汉族，1977男9月24日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告：田玉凤，女，汉族，1979年12月28日出生，住河南省新野县。委托诉讼代理人：孙善朋（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15205201710012817。被告：毕节创美房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西办事处翠西社区。统一社会信用代码：9152050259418407XN。法定代表人：张明会，系该公司执行董事长。委托诉讼代理人：赵波（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201610396291。委托诉讼代理人：赵文媛（一般授权代理），贵州本芳律师事务所实习律师。原告向林、田玉凤与被告毕节创美房地产开发有限公司（以下简称创美公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案后，依法适用简易程序进行审理。2018年8月8日，本院公开开庭进行了审理。原告向林、田玉凤的委托代理人孙善朋，被告创美公司之委托诉讼代理人赵波、赵文媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向林、田玉凤向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告毕节创美房地产开发有限公司在三十日内为原告办理涉案商品房的不动产权属证书，并将办理好的不动产权属证书交付给原告;2、请求人民法院判决被告毕节创美房地产开发有限公司支付因逾期办理房屋权属证书违约金(从2015年6月30日至办理不动产权属证书并交付给原告之日，以总房款411457.00元为基数，按《商品房买卖合同》约定按日万分之一计算)暂计为40000元;3、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由:2013年10月12日,原告与被告就毕节市七星关区创美世纪城商品房买卖达成协议，双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于毕节市××区××大道旁创美世纪城第3幢1单元第25层2号商品房，《商品房买卖合同》对原、被告之间的权利义务进行了约定。原告已按照合同约定向被告支付了全部房款411457.00元，原告已经履行了付款义务，根据《商品房买卖合同》第十条“出卖人于2015年3月31日向买受人交付该商品房”，第二十二条“房屋登记第三款转移登记:（一）出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处:。2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理:(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。同时被告与原告签订《商品房买卖合同补充协议》第九条“对合同第二十二条房屋登记的说明及补充的第一项和第二项中约定，买受人将办理房屋产权登记所需的各种税、费等，买受人应当提交相关资料。如买受人在交房时未将上述费用交付给出卖人或没有同时提交相关资料，买受人每天向出卖人支付人民币壹佰元的违约金，由此造成出卖人未能在合同约定期限内办理产权登记的责任由买受人承担”。后原告将房产证工本费、国土证工本费、契税、产权交易手续费、维修基金交付给被告，为此原告与被告完成交房手续。在合同约定办证期限2015年6月30日到期后原告多次到被告处要求办证，但被告至今未将办理好的房屋权属证书交付原告，为此原告与其他业主向被告提出赔偿请求，并要求被告将办理好的房屋权属证书交付给原告，被告就原告的合理要求拒绝赔偿，并且被告的工作人员称前期所收取的无房屋证明已经超期，不能使用，要求业主重新出具无房屋证明，因此被告的行为严重违约。综上事实，原告依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”，《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定，本案中，原告依照《商品房买卖合同》和《补充协议》履行了合同义务，被告应自2015年6月30日前为原告办理房屋相关不动产证(注:签订合同时是办理房屋所有权证、国有土地使用证)。至今仍未将房屋不动产证书交付给原告，被告的行为已经构成违约，原告特根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》相关法律规定，向贵院提起诉讼，请求人民法院依法予以支持。被告毕节创美房地产开发有限公司辩称，一、涉案《商品房买卖合同》及其《补充协议》约定由被告交付的“有关文书”是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料并非现行政策法律下产生的“不动产权属证书”。《商品房买卖合同》及补充协议签订时，无论是合同中约定由创美公司取得的初始登记还是需要交付原告的有关文书，都属于按照《房屋登记办法》上规定的单独房屋所有权初始登记证及办理单独房屋所有权转移登记所需的材料。而在涉案合同约定“有关文书”交付期限未届满的情况下，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式施行，该条例施行直接改变了原合同签订时商品房所有权初始转移登记证书和所占国有土地使用权证书单独办理的办证模式，规定必需将同一房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记在一个不动产权利证书上，不再按照合同签订时法律规定的单独办理商品房所有权登记及土地使用权登记，这一法律变更的不可抗力因素，等同于直接否决了按照涉案合同约定单独办理房屋所有权初始登记和转移登记的履行方式，采用新的履行模式即房屋所有权与土地使用权一并粘连登记来代替。正因如此，涉案《商品房买卖合同》及补充协议签订时约定由被告创美公司按照原《房屋登记办法》规定取得单独的房屋所有权初始登记及“交付有关文书”在事实上已经履行不能。在此情况下，被告创美公司只得采用新法规定的履行方式，同时履行房屋所有权和土地使用权的转移登记义务。而按照双方《商品房买卖合同》补充协议第九条第三款:“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院[1998]第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证”之约定，分户国有土地使用证的办理时间在房屋分户产权证办理后两年内办理，现法律变更导致合同约定的房屋所有权证及国有土地使用证已经不能单独办理，即使被告按照合同约定时间完成房屋初始登记，并将合同约定的“有关文书”识别为原告所主张的房屋所有权证书，但办理分户国有土地使用证的时间最早也要在2017年6月30日才届满。现两证合并办理，按照合同补充协议第九条之约定，被告将房屋所有权和土地使用权粘连合并登记后将有关文书交付原告的期限应当在2017年6月30日前。在该期限内未履行义务的才需按照合同约定承担违约责任。而原告曲解合同约定意思，将“2015年6月30日取得初始登记并将办理转移登记的有关文书交付买受人”这一约定曲解为被告必须在2015年6月30日前将房屋所有权证书交付原告，否则自该日起便需要承担违约责任。这完全不符合合同原意，其诉请无事实依据。二、抛开上述因法律法规调整的不可抗力因素导致办证期限应当延展不谈，就涉案房屋转移登记办理而言，无论是按照原《房屋登记办法》和《土地登记办法》确立的分别登记原则还是现施行的《不动产登记暂行条例》确立的“一体登记”原则，单是原被告中的任何一方都不可能单独完成，需要相互配合和协助。现涉案房屋完全具备办理商品房转移登记的条件，作为买受人的原告，在办理转移登记过程中必需向被告提供资料，否则，被告根本无法履行相应义务，这一双向义务的履行与否，系判定逾期办证责任的有效标准。而本案中，原告一直以已经提交全部资料为由拒绝向被告提供欠缺的必要资料(原告的身份证和结婚证)，导致被告根本无法履行办理义务。为此，被告曾通过多种方式向原告催告，但其未予配合。在此，本答辩状也兼作《办证资料提交通知书》，再次明确通知原告，希望其在三日内将上述欠缺资料提交到被告公司，以便办理不动产权属证书。逾期不提交的，相应责任由其自行承担。本院经审理查明，2013年9月25日，原告向林、田玉凤与被告创美公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：向林、田玉凤购买被告创美公司开发的位于毕节市××区××大道旁美·世纪城第3幢1单元第25层2号商品房，房屋价款为411457.00元，被告承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如被告不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日以内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按照已付房价款的万分之一承担违约责任。2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列2项处理：2、买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同第二十九条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或者补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解释，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”同日，双方又签订《商品房买卖合同》补充协议，该补充协议第九条约定：“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院（1998）第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。该补充协议第十八条约定：本补充协议作为《商品房买卖合同》的附件，经双方签字、出卖人盖章生效，凡补充协议与《商品房买卖合同》不一致或有抵触之处，均以补充协议为准。合同签订后，原告向被告支付了房款、房产证的工本费、产权交易手术费、契税及维修基金等费用。另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行，2015年6月29日国土资源部第3次部务会议通过的《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定：“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”，第六条规定：“不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。”本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原被告双方均应按照合同的约定履行各自义务。经庭审查明，现涉案房屋已具备办理转移登记的条件，故对原告诉请被告办理位于毕节市××区××大道旁创美·世纪城第3幢1单元25层2号房屋不动产权证书的请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付逾期提交办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金问题。虽然原、被告于2013年9月24日签订《商品房买卖合同》约定被告创美公司应当在2015年6月30日前取得商品房登记初始证书，并将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告，且约定了违约责任。但是双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第九条又约定：“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院（1998）第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。”，因此，被告将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告的时间应当在2015年6月30日之后的二年内，即2017年6月30日之前。理由为：因《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行后，土地使用权证与房屋所有权证合并为统一的不动产权证，实行“二证合一”。因此，本案《商品房买卖合同》约定于2015年6月30日前取得的“商品房所有权初始登记”以及“交付办理商品房产权转移登记的有关文书”的内容已随房地产登记政策的改变而发生变化，即《商品房买卖合同》约定的“商品房所有权初始登记”仅指房屋所有权初始登记，“办理商品房产权转移登记的有关文书”也仅指办理房屋所有权证需交付的相关文书，而基于《不动产登记暂行条例》的实施，现行初始登记包含了房屋所有权登记与土地使用权登记，即实行“二证合一”的不动产权证，被告需向原告交付的“办理商品房产权转移登记的有关文书”也包含了办理土地权属所需的相关资料。又因双方对办理土地使用证的期限约定为办理完商品房分户产权证后二年内，加之被告根据《不动产登记暂行条例》的规定提交的办理商品房产权转移登记的有关文书事实上已包含了向原告履行办理土地使用证的义务，因此，应认定被告取得“商品房所有权初始登记”以及“交付办理商品房产权转移登记的有关文书”的时间为自《商品房买卖合同》约定的2015年6月30日往后推迟两年，即2017年6月30日前。合同约定以原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记的方式办理商品房转移登记，被告无需直接将办理涉案商品房转移登记的有关文书直接交付给原告，而是在办理权属转移登记条件成就的情况下，将该事实告知原告。从庭审查明的事实来看，在本案开庭审理之前，被告并未提供相应的证据证明其已向原告履行告知义务，其仅在民事答辩状中陈述：“本答辩状也兼作《办证资料提交通知书》，再次明确通知原告，希望其在三日内将上述欠缺资料提交到被告公司，以便办理不动产权属证书。逾期不提交的，相应责任由其自行承担。”，故应以本案第一次开庭审理的时间亦即2018年8月8日作为被告履行通知原告提交办理涉案房屋转移登记有关文书的时间节点。因此，被告应当承担的逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书的起止时间为2017年7月1日至2018年8月8日，共计404日，根据《商品房买卖合同》约定，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金。故被告应当支付原告逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金的总额为：411457.00元×1÷10000×404日=16622.86元，故对原告要求被告支付逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金的请求，本院予以支持16622.86元，其余部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节创美房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内为原告向林、田玉凤办理位于毕节市××区××大道旁创美·世纪城第3幢1单元25层2号房屋的产权转移登记手续，并将不动产权证书交付原告向林、田玉凤；二、被告毕节创美房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日立即支付原告向林、田玉凤逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金人民币16622.86元；三、驳回原告向林、田玉凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币400元，由被告毕节创美房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴运成二〇一八年八月十五日书记员  邓 頔