广东省珠海市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤04执异69号 异议人（利害关系人）：佛山市顺德区伯涛房产有限公司，住所地：佛山市顺德区容桂环安路**。 法定代表人：林超群。 委托诉讼代理人：田国良，该公司员工。 申请执行人：厦门国际银行股份有限公司珠海分行，，住所地：珠海市吉大九洲大道**中航大厦** 负责人：张志荣。 委托诉讼代理人：黄思悦，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：林琳，该公司工作人员。 被执行人：邱丽娟，女，汉族，1953年11月28日出生，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：广东松本电工电器有限公司，住所地佛，住所地佛山市顺德区容桂环安路**v> 法定代表人：林超群（CHAO QUN GRACE LIN）。 被执行人：广东顾地塑胶有限公司，住所地：佛，住所地：佛山市顺德区容桂街道办事处卫红居委会环安路**> 法定代表人：邱丽娟。 被执行人：广东伟雄集团有限公司，住所地：佛，住所地：佛山市顺德区容桂街道环安路**> 法定代表人：林昌华（KELVIN CHANG HUA LIN）。 被执行人：广东正野电器有限公司，住所地：佛山，住所地：佛山市高明沧江工业园更合镇 法定代表人：林昌华（KELVIN CHANG HUA LIN）。 被执行人：CHAO QUN GRACE LIN，护照证件号码：AC777444。 被执行人：CHAO MING LIN，护照证件号码：HP993795。 被执行人：KELVIN CHANG HUA LIN，护照证件号码：GA392963。 被执行人：AARON CHANG SHENG LIN，护照证件号码：GA357324。 本院在执行申请执行人厦门国际银行股份有限公司珠海分行（以下简称厦门国际银行珠海分行）与被执行人邱丽娟、广东顾地塑胶有限公司（以下简称顾地公司）、广东伟雄集团有限公司（以下简称伟雄集团）、广东正野电器有限公司（以下简称正野公司）、广东松本电工电器有限公司（以下简称松本电工公司）、CHAOQUNGRACELIN、KELVINCHANGHUALIN、CHAOMINGLIN、AARONCHANGSHENGLIN一案中，作出（2018）粤04执133号之一执行裁定，佛山市顺德区伯涛房产有限公司（以下简称“伯涛房产公司”）提出书面异议，请求确认对佛山市顺德区XX号房地产（权证号码：粤房地证字第××号）附异议人与被执行人于2018年1月2日签署的《租赁合同》拍卖，并确认异议人对该房地产在同等条件下享有优先购买权。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年8月10日举行了听证。伯涛房产公司委托诉讼代理人田国良，厦门国际银行珠海分行委托诉讼代理人林琳、黄思悦，被执行人伟雄集团法定代表人林昌华（KELVINCHANGHUALIN）参加了听证，现已审查终结。 异议人伯涛房产公司称，该公司于2018年1月2日与伟雄集团签订了《租赁合同》，约定：伯涛房产公司向伟雄集团承租佛山市顺德区XX号房地产（权证号码：粤房地证字第××号）部分房屋，租赁期限为2018年1月1日至2027年12月31日。伯涛房产公司在十多年前申请注册时就开始租用伟雄集团的上述房产，一直使用至今。根据合同法第229条的规定，对上述房产进行司法拍卖不应当影响伯涛房产公司对拍卖标的物享有的租赁权的效力，故伯涛房产公司无需腾空并搬离上述房屋。此外，该拍卖标的物的买受人应当继续履行伯涛房产公司申报的《租赁合同》。由于执行法院不同意对涉案房屋附租约拍卖、不同意给予伯涛房产公司同等条件下的优先购买权。伯涛房产公司的合法租赁权益没有得到保护，故根据《民事诉讼法司法解释》第二百二十五条之规定，提起执行异议。 伯涛房产公司提交以下证据：《租赁合同》、伯涛房产公司的相关工商登记档案资料。 申请执行人厦门国际银行珠海分行答辩称，（一）伯涛房产公司提供的证据材料仅有租赁合同，没有发票和付款记录，不能证明其与抵押人（出租人）伟雄集团公司之间的租赁关系是真实和合法的。（二）租赁合同不能对抗厦门国际银行珠海分行的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，即使伯涛房产公司与伟雄集团的租赁关系存在，因其成立在涉案房地产设定抵押之后，该租赁关系不得对抗抵押权的行使。又根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，被执行人在查封后设定的权利负担不得对抗申请执行人。本案中抵押物被查封的日期是在2016年8月15日，故租赁合同也不能对抗申请执行人。（三）关于伯涛房产公司请求确认优先购买权的请求，如伯涛房产公司无购买意愿，则优先购买权也无从谈起。（四）伟雄集团在办理抵押时，并没有向银行提交任何租赁合同，也未向银行披露标的物的租赁情况。退一步讲，即使伯涛房产公司当时实际占有使用标的物，但该实际占有并不必然是基于租赁关系而产生，伟雄集团是伯涛房产公司的股东，伯涛房产公司使用伟雄集团的厂房也不足为奇。 申请执行人厦门国际银行珠海分行没有提交证据。 被执行人邱丽娟、广东顾地塑胶有限公司、广东伟雄集团有限公司、广东正野电器有限公司、广东松本电工电器有限公司、CHAOQUNGRACELIN、KELVINCHANGHUALIN、CHAOMINGLIN、AARONCHANGSHENGLIN均没有提交答辩意见。 本院经审查查明，关于厦门国际银行珠海分行诉顾地公司、伟雄集团、正野公司、松本电工公司、CHAOQUNGRACELIN、KELVINCHANGHUALIN、CHAOMINGLIN、AARONCHANGSHENGLIN、邱丽娟金融借款合同纠纷一案，本院作出（2016）粤04民初53号民事判决，判令：一、顾地公司于该判决生效之日起十日内向厦门国际银行珠海分行偿还贷款本金人民币14382335.14元；二、顾地公司于该判决生效之日起十日内向厦门国际银行珠海分行支付自2016年5月29日起至2017年7月5日止的利息1651811.37元，罚息821516.78元，复利66135.59元，合计2539563.74元；支付自2017年7月6日起至实际清偿之日止的利息（具体计算方式为：利息以14382335.14元为基数，以固定年利率10%计收，罚息以贷款利率的50%即年利率5%计收，并对逾期未支付的利息按照上述罚息利率即年利率5%计收复利）；三、厦门国际银行珠海分行对伟雄集团用于抵押的位于顺德市容桂镇XX号的房产及该房产相应的土地使用权享有优先受偿权，在顾地公司不履行上述第一、二项债务时，有权依法以折价或者拍卖、变卖上述抵押房产的价款优先受偿，用于清偿上述第一、二项的债务；四、伟雄公司、正野公司、松本电工公司、CHAOQUNGRACELIN、CHAOMINGLIN、KELVINCHANGHUALIN、AARONCHANGSHENGLIN、邱丽娟对上述第一、二项还款义务承担连带清偿责任，伟雄集团、正野公司、松本电工公司、CHAOQUNGRACELIN、CHAOMINGLIN、KELVINCHANGHUALIN、AARONCHANGSHENGLIN、邱丽娟承担保证责任后，有权向顾地公司追偿；五、驳回厦门国际银行珠海分行的其他诉讼请求。一审案件受理费115805.88元、财产保全费5000元，合计120805.88元，由顾地公司、伟雄集团、正野公司、松本电工公司、CHAOQUNGRACELIN、CHAOMINGLIN、KELVINCHANGHUALIN、AARONCHANGSHENGLIN、邱丽娟共同承担。顾地公司不服上述判决，向广东省高级人民法院提出上诉。广东省高级人民法院经审理作出（2017）粤民终2817号民事判决，驳回上诉，维持原判。（2017）粤民终2817号民事判决于2018年1月26日发生法律效力，因各义务人未自觉履行，权利人厦门国际银行珠海分行向本院申请强制执行，执行案号为（2018）粤04执133号。 上述生效民事判决查明，伟雄集团将该公司位于佛山市顺德区XX号房产及该房产相应的土地使用权抵押给厦门国际银行珠海分行，并于2015年12月17日办理抵押登记，他项权证号为粤XX号。 又查明，在一审诉讼过程中，本院以（2016）粤04民初53号之一民事裁定书查封了上述房地产。佛山市顺德区国土城建和水利局办理查封登记的日期是2016年8月15日。 在执行过程中，本院于2018年7月16日作出（2018）粤04执133号之一执行裁定书，裁定：拍卖伟雄集团名下位于佛山市顺德区XX号房地产（权证号码：00××45）。 伯涛公司公司提供一份以该公司作为乙方，伟雄集团作为甲方的《租赁合同》，该合同签订于2018年1月2日，合同约定：甲方将位于顺德区××号房屋租给乙方使用，房地产权证号为粤房地证字第××号。房屋租用面积共20平方米（建筑面积），租赁期共10年，自2018年1月1日起至2027年12月31日止。 本院认为，执行标的物上的租赁权虽属实体权益，但不能排除强制执行。伯涛房产公司以享有租赁权、执行中应保障其租赁权益为由提出执行异议，本院适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条进行审查处理。 首先，位于佛山市顺德区**房产及该房产相应的土地使用权（以下简称“涉案房地产”）办理抵押登记的时间是2015年12月17日，伯涛房产公司提交的《租赁合同》是于2018年1月2日签订，租赁期限为2018年1月1日至2027年12月31日，属于在抵押权设立后出租。伯涛房产公司主张从十多年前公司申请注册时就租用伟雄集团上述房屋，其提交的工商登记资料仅显示该公司的住所地为涉案房地产所在地，但不能就此推定该公司与伟雄集团存在租赁关系，且亦无证据证明伟雄集团在设定抵押时已向抵押权人披露存在租赁关系并经抵押权人认可，故对伯涛房产公司关于租赁关系在抵押权设立前已存在的主张，本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条也规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。因此，该租赁关系不得对抗厦门国际银行珠海分行的抵押权，不影响为实现抵押权而对涉案房地产的拍卖。 其次，涉案房地产已于2016年8月15日办理了查封登记，本院的查封时间亦在上述房地产出租前，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”，伟雄集团对已经查封的财产进行出租，不得对抗厦门国际银行珠海分行。 综上，本院拍卖涉案房地产是为了实现厦门国际银行珠海分行的抵押权，既然租赁合同不能对抗抵押权，对受让人也不具有约束力，且是在查封之后出租，故伯涛房产公司提出在拍卖涉案房地产过程中要附租赁合同拍卖的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。由于优先购买权来源于租赁权，既然租赁关系不能对抗抵押权，则伯涛房产公司请求确认在拍卖中享有优先购买权的理由不成立，本院亦不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下： 驳回佛山市顺德区伯涛房产有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内向广东省高级人民法院申请复议。 审判长  朱学辉 审判员  陈永成 审判员  邓飞熊 二〇一八年八月二十日 书记员  陈力如