成都市温江区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0115民初3170号原告：李小胜，男，汉族，1968年5月26日出生，住成都市温江区。委托诉讼代理人：陈学玲（夫妻关系），女，汉族，1975年12月1日出生，住成都市温江区。原告：陈学玲，女，汉族，1975年12月1日出生，住成都市温江区。被告：成都东原海纳置业有限公司。住所地：成都市温江区金马新村（幸运城）。法定代表人：张爱明，总经理。委托诉讼代理人：陈婧（公司员工），女，汉族，1986年10��31日出生，住成都市成华区，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘纵宇（公司员工），男，汉族，1976年6月2日出生，住四川省泸州市江阳区，一般授权代理。原告陈学玲、李小胜与被告成都东原海纳置业有限公司（以下简称东原海纳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈学玲及李小胜的委托诉讼代理人陈学玲、被告东原海纳公司的委托诉讼代理人刘纵宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈学玲、李小胜向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿商品房东原．西岸3栋1单元2901号产权登记逾期办理违约金，合计10951元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告夫妻于2013年9月15日购买东原海纳公���开发的商品房东原．西岸3栋1单元2901号。建筑面积81.73平方米，总价342223元。双方于2013年9月15日签订商品房买卖合同，交房日期为2015年12月31日。合同第十九条产权登记约定被告方应当于2016年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，第二款第二条规定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得该商品房《房屋所有权证》的，买受人不退房。自买受人应取得《房屋所有权证》的期限届满之次日起至实际取得《房屋所有权证》之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。经查证被告方于2017年11月16日正式办理了东原西岸3栋1单元2901号房屋所有权证，违约天数320天。违约金额10951元。原告在2015年12月31日交房期间因室内墙面起鼓，掉砂浆，要求被告方整改，整改后于2016年9月收房，期间因被告方工程队整改不力，拖延时间还至温江质监站投诉。后经质监站调解收房。2016年9月20日接被告工作人员电话通知缴纳了产权登记费及税费5017.45元，同时提交身份证明及查房证明，己尽到配合义务。2017年11月接被告工作人员电话通知，因搬迁及工作人员调动导致原告所交资料遗失，于2017年11月10日再次提交办理产权证资料一套，整个时间段原告陈学玲的电话151××××7428畅通，不存在联系不上的情况。被告从2016年9月20日原告交纳费用及资料后，没有及时告知办证资料遗失，导致原告房屋所有权证拖延办理，已形成违约。原告请求法庭按照商品房买卖合同约定由被告方赔偿违约金10951元。李小胜、陈学玲当庭变更第一项诉讼请求：违约金以购房总价款342223元为基数，按照日千分之一计算，从2017年9月21日起算至2017年11月14日止。东原海纳公司辩称，1、原告提交的违约金10951元没有法律依据。2016年办理交房手续，2017年2月14日向被告补齐办证资料，根据补充协议第5.4条约定，2018年办理到原告名下不违约，2017年11月16日办理到原告名下的，我方不存在违约行为；2、不动产权证有合同第3.14条约定，原告提交的证据只证明了税费交给了我公司，原告应当承担不利后果；3、双方商品房买卖合同应当全面履行，合同约定，法律规定方面认可；4、对于查房证明，房管局有规定不给被告查房证明的法律文件，被告已经通知了原告需要交齐办证资料，原告也自认被告通知其交《查房证明》的事实，办证的申请人是原告，被告是辅助义务，向原告交房后为了办理产权证向房管局申请，由被告办理，责任在于原告迟延交资料，根据商品房买卖合同补充协议第五条第四项的约定，是在交了查房证明之后办理登记，���告没有违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月15日，李小胜、陈学玲与东原海纳公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，约定李小胜、陈学玲购买东原海纳公司开发的位于温江区房屋，房屋总价款342223元。《商品房买卖合同》第十条第一款约定：“出卖人（东原海纳公司）应当在2015年12月31日前向买受人（李小胜、陈学玲）交付该商品房”。第十九条第二款约定：“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人（李小胜、陈学玲）同意��托出卖人（东原海纳公司）向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用零元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人不退房，自买受人应取得《房屋所有权证》的期限届满之次日起至实际取得《房屋所有权证》之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金”。《商品房买卖合同》补充协议第五条第三款约定：“在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人（李小胜、陈学玲）须主动向出卖人（东原海纳公司）提交相关资料，及时与出卖人办理房屋面积补差（合同约定面积与产权登记面积之间的误差）的结算手续和面积补差的补充协议签订手续，��付按政府规定应由买受人承担的维修资金和办理房屋权属证书所需的各种税、费并提供全部资料。如买受人未在上述期限内与出卖人办理面积补差手续、提供委托办理权属登记的全部费用、代办房屋权属转移登记的委托书等代办资料和提供代缴的维修资金的，或买受人提交的资料和证件在办理产权时因过期等原因导致无法有效办理的（如身份证过期等），以及不履行权属转移登记办理时房产管理部门要求的其他协助义务的，则不能及时办理房屋权属转移登记的后果由买受人自行承担”。《商品房买卖合同》补充协议第五条第四款约定：“出卖人（东原海纳公司）在买受人（李小胜、陈学玲）交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房��所有权证取得后的两年内根据买受人的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证”。2016年9月20日，李小胜、陈学玲向东原海纳公司支付产权登记费80元、共有人工本费10元、契税322.23元、物业维修基金1472.22元、土地证工本费33元，共计5017.45元。2016年9月20日，东原海纳公司将案涉房屋交付给李小胜、陈学玲。在2017年2月14日，李小胜、陈学玲向东原海纳公司交了查房证明，至此李小胜、陈学玲已交齐办理案涉房屋不动产权转移登记所需的全部资料。另查明，李小胜、陈学玲已经于2017年11月16日取得案涉房屋的不动产权证书，李小胜、陈学玲在交房之前已全部缴纳购房款342223元。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议、不动产权证书、东原海纳公司出具的收据等证据在案佐证，本院予以采信。本院认为，东原海纳公司与李小胜、陈学玲签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议有效，双方均应按照合同约定履行义务。东原海纳公司与李小胜、陈学玲对于双方之间成立房屋买卖合同关系、案涉房屋于2016年9月20日交付给了李小胜、陈学玲于2017年11月16日取得案涉房屋的不动产权证书及东原海纳公司应于2016年9月20日之日起365日内办理案涉房屋的不动产权转移登记的事实没有争议，双方庭审中都对此予以确认，双方争议在于东原海纳公司办理案涉房屋不动产权转移登记的起算时间应当从2016年9月21日开始起算还是从2017年2月15日开始起算。该争议涉及到东原海纳公司是否存在逾期办证的行为及是否应当承担给付违约金的责任。对此，本院具体分析如下：尽管《商品房买卖合同》约定了办理房屋所有权证是在交付房屋之日起365日内办理，但是《商品房买卖合同》补充协议对此进行了进一步的补充约定，补充协议第五条第四款约定：“出卖人（东原海纳公司）在买受人（李小胜、陈学玲）交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后的365日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证取得后的两年内根据买受人的委托为其办理房屋分户的国有土地使用权证。”至此，办理房屋所有权证书的前提是东原海纳公司交付房屋给陈学玲、李小胜，陈学玲、李小胜向东原海纳公司提交全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续。本案中争议问题所在就在于陈学玲、李小胜是否提交了“全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续”，根据庭审双方的陈述，唯一没有按期提交且补交的材料是查房证明。但是查房证明在双方签订的合同及补充协议中均没有明确约定，该查房证明是否必须是提交给东原海纳公司才能办理证书，东原海纳公司没有提供相应证据予以证明，退一步讲，即便查房证明是办理房屋所有权证所必须提交的资料，李小胜、陈学玲并没有义务必须知悉该资料需提交给东原海纳公司，而恰恰相反，根据《商品房买卖合同》第十九条第二款的约定，李小胜、陈学玲委托东原海纳公司办理房屋所有权证、国有土地使用权证，即东原海纳公司根据李小胜、陈学玲提交的资料和费用代李小胜、陈学玲向产权登记部门申请办理案涉房屋的不动产权证书，当东原海纳公司向产权登记部门递交办证申请和办证材料之后，产权登记部门经审查认为材料欠缺，应当在法定期限内通知东原海纳公司补交，东原海纳公司收到通知后应当通知李小胜、陈学玲补交，故有义务知悉需补交查房证明的主体应当是东原海纳公司，且东原海纳公司在知道后应及时通知李小胜、陈学玲补交查房证明。东原海纳公司没有提交证据证明其履行了通知义务，所以，李小胜、陈学玲于2017年2月14日向东原海纳公司补交了查房证明并非李小胜、陈学玲违约造成迟延补交，而是东原海纳公司违反合同的附随义务，没有通知李小胜、陈学玲在法定期限内补交查房证明。综上，东原海纳公司应当从李小胜、陈学玲支付完毕产权登记费、契税、物业维修基和办证所需资料且交付房屋给李小胜、陈学玲之日起办理案涉房屋的不动产权证，即从2016年9月21日开始计算，需在365日内办理完毕，即2017年9月21日前办理完毕，逾期则视为东原海纳公司违约，而李小胜、陈学玲取得案涉房屋的不动产权证书时间为2017年11月16日，故东原海纳公司应当承担2017年9月22日至2017年11月15日期间的违约责任。关于违约金的承担数额（计算方式），李小胜、陈学玲主张以购房总价款342223元为基数，按照日千分之一计算，但是双方在合同中约定的计算方式为已付购房款为基数，按照日万分之一计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损���的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。故东原海纳公司应向李小胜、陈学玲支付逾期办理房屋不动产权证书违约金1848元（以已付购房款342223元为基数，按照日万分之一计算，从2017年9月21日起计算至2017年11月14日止）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、成都东原海纳置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向李小胜、陈学玲支付逾期办理房屋不动产权证书违约金1848元（以已付购���款342223元为基数，按照日万分之一计算，从2017年9月21日起计算至2017年11月14日止）；二、驳回李小胜、陈学玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取37元，由成都东原海纳置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  魏义欢二〇一八年八月十日书记员  倪海燕