江苏省淮安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2018)苏08执异85号异议人（利害关系人）:葛其亮，男,1971年12月2日出生,汉族,住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：毛周勤，江苏毛周勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建霞，江苏毛周勤律师事务所律师。申请执行人:淮安市银信投资担保有限公司,住所地淮安市淮海东路18号汇丰广场1号楼16层。法定代表人：夏善忠,该公司董事长。委托诉讼代理人：孟令峰，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。被执行人：淮安市诚信货物配送有限公司，住所地淮安市淮阴经济开发区九江东路56号。法定代表人：张丽玲，该公司董事长。被执行人：淮安市康盛纺织线业有限公司，住所地淮安市工业园区诚意路东侧。法定代表人：高跃明，该公司总经理。被执行人：淮安市永基纺织品有限公司,住所地淮安市淮阴区工业园区九江路56号。法定代表人：张丽玲，该公司总经理。被执行人：淮安市泰和物流有限公司,住所地淮安市淮阴区新渡乡工业集中区。法定代表人：陈刚，该公司总经理。被执行人：陈刚,淮安市泰和物流有限公司总经理，住淮安市淮阴区。被执行人：张丽玲，淮安市诚信货物配送有限公司董事长，住址同上。被执行人：罗红玲，淮安市康盛纺织线业有限公司职工，住址同上。被执行人：丁志刚，住淮安经济技术开发区。被执行人：刘莉萍，住址同上。被执行人：李勇，住淮安市清江浦区。被执行人：盛亭亭，住址同上。被执行人：王玉东，淮安市康盛纺织线业有限公司职工，住淮安市清江浦区。被执行人：程静，住址同上。被执行人：袁东，住淮安市清江浦区。被执行人：汪忠梁，住址同上。本院在执行淮安市银信投资担保有限公司（以下简称银信公司）与淮安市诚信货物配送有限公司（以下简称诚信公司）、淮安市康盛纺织线业有限公司（以下简称康盛公司）、淮安市永基纺织品有限公司（以下简称永基公司）、淮安市泰和物流有限公司（以下简称泰和公司）、陈刚、张丽玲、罗红玲、丁志刚、刘莉萍、李勇、盛亭亭、王玉东、程静、袁东、汪忠梁追偿权纠纷一案中，拍卖被执行人永基公司位于淮安市淮阴区九江路南侧、英姿服饰有限公司东侧的房地产，利害关系人葛其亮提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。利害关系人葛其亮提出异议称，请求撤销淮安市中级人民法院（2016）苏08执第162号公告，对永基公司所有的位于淮安市××区××路南侧，英姿服饰有限公司东侧的工业房地产及附属物停止执行。事实与理由：依据淮安市中级人民法院（2017）苏08执异132号执行裁定及江苏省高级人民法院（2017）苏执复200号执行裁定确定的内容，对有房产证的房地产应去租拍卖，有房产证以外的部分为异议人葛其亮租赁使用，现淮安市中级人民法院强制异议人搬出无任何事实依据。申请执行人银信公司答辩称，淮安中院和省高院两份裁定均已明确抵押给银信公司的有证房地产可去租拍卖或者拍卖成交后负责清场、交付标的物，对有证房产以外的房地产不支持去租拍卖。该两份裁定书早已生效，应按两份裁定执行。两份裁定书中抵押房产占用了相应土地，应包括淮Y国用（2006出）第1763号土地证载明的全部土地使用权。永基公司将涉案房屋抵押给银信公司的时间为2013年12月26日，根据物权法182条、城市房地产管理法第31条等规定，抵押房屋占用范围内的土地使用权应一并抵押给答辩人，地随房走、房随地走，应作为处理房地产关系时一个重要原则，房地不能分割，房地应发挥整体效用，故应一并交付。无证房产没有合法手续，根据最高院房屋租赁合同司法解释第二条规定，该部分房屋租赁合同应为无效，故申请人请求无法律依据。综上，请求驳回异议。被上诉人永基公司未答辩。银信公司诉诚信公司、康盛公司、永基公司、泰和公司、陈刚、张丽玲、高跃明、罗红玲、丁志刚、刘莉萍、李勇、盛亭亭、王玉东、程静、袁东、汪忠梁追偿权纠纷一案，本院于2015年11月5日作出（2015）淮中商初字第00020号民事判决书，判决：一、诚信公司于本判决生效之日起十五日内向银信公司偿还5031122.06元及利息、违约金（利息和违约金的计算方式为：以5031122.06元为基数，从2014年12月24日起按照年利率7.8%上浮50%计算至2015年1月7日止，从2015年1月8日按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日）；二、诚信公司于本判决生效之日起十五日内向银信公司支付律师费58555元；三、康盛公司、永基公司、泰和公司、陈刚、张丽玲、高跃明、罗红玲、丁志刚、刘莉萍、李勇、盛亭亭、王玉东、程静、袁东、汪忠梁对诚信公司前述一、二项还款义务承担连带责任；四、银信公司对诚信公司前述一、二项还款义务，有权就诚信公司所有的苏Ｈ×××××、苏Ｈ×××××、苏Ｈ×××××、苏Ｈ×××××、苏Ｈ×××××车辆折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权，有权就永基公司所有的淮房权证淮阴字第××号房屋产权证、淮房权证字第××号房屋产权证、淮房权证淮阴字第××号房屋产权证载明的房屋折价、拍卖或变卖所得价款分别在500万元债权范围内享有优先受偿权；五、驳回银信公司的其他诉讼请求。该判决认定：“为履行该合同，永基公司以其所有的淮房权证淮阴字第××号房屋产权证、淮房权证字第××号房屋产权证、淮房权证淮阴字第××号房屋产权证载明的房屋抵押给原告，并于2013年12月26日办理了抵押登记，三处房产所担保的债权数额均分别为500万元”。因各义务人未按判决书确定的期限履行，银信公司申请强制执行，本院于2016年4月11日立案执行，案号为（2016）苏08执162号。5月31日，淮安市扬帆价格评估有限公司向本院出具《房地产评估报告书》，该报告书显示：永基公司淮Y国用（2006出）第1763号土地证项下的土地面积为16750平方米，淮房权证淮阴字第××号房产证项下的综合楼建筑面积为4688.99平方米，淮房权证淮阴字第××号房产证项下的1号厂房建筑面积为1952.76平方米，淮房权证字第××号房产证项下的2号、3号厂房建筑面积共3382.06平方米，以上房屋合计建筑面积为10023.81平方米；另外，公共厕所、传达室、配电房、办公室、库房等无证房屋建筑面积共454.40平方米，自行车棚、雨棚、围墙、水泥道路等附属物建筑面积共11285.5平方米。以上房地产市场价为14155500元。11月2日，本院裁定拍卖永基公司位于淮安市××区××路南侧、英姿服饰有限公司东侧的工业房地产。11月8日，本院张贴公告，决定在淘宝网上拍卖永基公司位于淮安市××区××路南侧、英姿服饰有限公司东侧的房地产。“凡与本案拍卖财产有关的担保物权人、优先权人或者其他优先权人自公告之日起十五日内向本院主张权利。逾期不主张的视为放弃优先购买权。”在执行过程中，银信公司提供给法院的租赁协议签订日期为2014年3月12日，租期从2014年8月10日起至2026年8月9日，而承租人葛其亮提供的租赁协议签订日期为2014年2月15日，租期从2014年2月15日起至2026年2月14日。2017年2月20日，执行实施案件承办人找第三人葛其亮谈话，在询问两份租赁协议签订日期为何不一致时，葛其亮称：“2014年3月12日签订的租赁协议书是后签的，2014年2月15日签订的租赁协议是当时签订的，是双方认可。以2014年2月15日签订的为准，也是履行这个协议的内容。2014年3月12日签订的协议，目的是延长5个月租期，后对方反悔不同意延长租期，还是2014年2月15日签订的为准。”后承租人葛其亮、苗玲、吴幼勤、淮安市丽玲商贸有限公司提出异议称：贵院所拍卖的位于淮阴区九江路南侧、英姿服饰有限公司东侧的工业房地产在抵押之前已租赁给案外人，租赁费用已经一次性折抵，故任何债权人不得申请法院对租用的房产土地进行拍卖。在该异议案听证过程中，本院依法对葛其亮进行了释明，葛其亮表示不再要求法院停止拍卖，并向本院表示撤回异议申请，但听证后未能提供书面申请，同时因淮安市丽玲商贸有限公司并未撤回异议申请，本院仍对其异议请求进行审查。本院审查认为，本案所涉拍卖房产在拍卖公告中已经载明系带租拍卖，并赋予承租人优先购买的权利，并未妨害承租人的继续行使其承租权利以及其他合法权利，四名异议人以承租人的身份要求法院停止拍卖无法律依据。据此，本院于2017年4月5日作出（2017）苏08执异39号执行裁定书，驳回葛其亮、苗玲、吴幼勤、淮安市丽玲商贸有限公司提出异议申请。2017年5月18日，本院在阿里巴巴司法拍卖网络平台上发布第一次拍卖公告，决定于2017年6月19日10时至6月20日10时公开拍卖已评估的被执行人永基公司位于淮安市××区××路南侧、英姿服饰有限公司东侧的房地产。该次拍卖因无人报名而流拍。6月28日，本院发布第二次拍卖公告。“项目公告”第五条内容为：“特别提醒：标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证，不负责清场。”第九条内容为：“本标的物优先购买权人相关说明：有租赁。（租赁人：葛其亮，手机号码：1310191****”）。2017年7月4日，申请执行人银信公司提出异议，要求去租拍卖，本案于7月7日中止拍卖程序。另查明，银信公司诉诚信公司、泰和公司、永基公司、陈刚、张丽玲追偿权纠纷一案，本院于2015年6月19日作出的（2015）淮中商初字第00022号民事判决书，判决：一、诚信公司于本判决生效之日起五日内向银信公司支付代偿款10276438.86元及利息、违约金（以10276438.86元为基数，自2014年12月18日起按年利率9%上浮50%计算利息至2015年1月2日止，自2015年1月3日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍标准计算利息、违约金至实际给付之日止）；二、诚信公司于本判决生效之日起五日内向银信公司支付律师费84091元；三、泰和公司、永基公司、陈刚、张丽玲对本判决第一、二项确定的诚信公司的债务承担连带保证责任；四、银信公司对诚信公司提供抵押的苏Ｈ×××××、苏Ｈ×××××、苏Ｈ×××××、苏Ｈ×××××、苏Ｈ×××××汽车折价或拍卖、变卖所得价款就本判决第一、二项确定的债权有权优先受偿；五、银信公司对永基公司提供抵押的淮Y国用（2006出）第1763号、面积为16750平方米的土地使用权和淮房权证淮阴字第××号、淮房权证淮阴字第××号、淮房权证字第××号房屋折价或拍卖、变卖所得价款在淮Y他项（2014）第1313号土地他项权证和淮房他证淮阴字第××号、淮房他证淮阴字第××号、淮房他证淮阴字第××号、淮房他证淮阴字第××号、淮房他证淮阴字第××号、淮房他证淮阴字第××号房屋他项权证分别记载的500万元和200万元、270万元、200万元、270万元、200万元、270万元债权范围内就本判决第一、二项确定的债权及本案案件受理费、财产保全费、公告费有权优先受偿。该判决认定，2014年4月9日，银信公司与永基公司签订《反担保不动产抵押合同》，永基公司同意并确认以其享有完全所有权的财产作为抵押物，自愿为借款人诚信公司向银信公司提供反担保。抵押资产为永基公司所有的位于淮阴工业园区九江路南侧的土地使用权证号为淮Y国用（2006出）第1763号、面积为16750平方米的工业出让土地使用权，并办理抵押登记手续，领取了淮Y他项（2014）第1313号土地他项权证。再查明：2011年9月17日，永基公司向诚信公司出具证明，内容为：“淮安市诚信货物配送有限公司，系我公司股权单位（占75%），现经双方责任决定，自即日起淮安市永基纺织品有限公司全权委托淮安市诚信货物配送有限公司代理我公司的一切事务，包括房屋的所有权、处置权及一切债权债务。特此证明。”2014年2月15日，诚信公司（甲方）与葛其亮、苗玲、吴幼勤、淮安市丽玲商贸有限公司（乙方）签订《租赁协议》一份，协议主要内容为：因甲方欠乙方人民币520万元整（其中葛其亮260万元整、苗玲160万元整、吴幼勤100万元整，总计520万元整）。现甲乙双方协商，将甲方位于淮阴区九江路56号的公司仓库、办公楼等所有场地租赁给乙方经营使用，现达成如下协议：一、甲方公司占地约25亩，现有厂房仓库5幢约10000平方米，办公楼1幢（3层），其余为场地全部租赁给乙方。二、租赁期为十二年（从2014年2月15日至2026年2月14日），租赁费用共计520万元整（用甲方欠乙方的520万元整予以一次性折抵，甲乙双方不再存在其他任何经济纠纷。三、甲方现有可移动物品2014年3月1日前搬清，若不能搬清，归乙方无偿使用，损坏与乙方无关。四、2014年3月1日，甲方将上述租赁物交乙方使用，在此之前的水电费由甲方负责，与乙方无关，此后水电费由乙方负责，与甲方无关。五、甲方现有租户的协调事宜，甲方应配合乙方协商处理。六、甲方债权债务与乙方无关，由此给乙方带来的损失，由甲方承担。协议约定本协议双方签字或盖章生效。该协议书左下方“甲方”位置除盖有诚信公司的印章外，还盖有永基公司的印章。2017年7月4日，银信公司向本院提出异议称，本院在办理（2016）苏08执162号案件中，将于2017年7月12日上午10时整公开拍卖永基公司抵押给申请执行人位于淮安市××区××路南侧、英姿服饰有限公司东侧的工业房地产。拍卖公告中明示标的物有租赁，有优先购买权人，租赁人葛其亮（即本案第三人）。申请执行人认为在本案中不应保护第三人葛其亮的租赁权，依法应去租拍卖。本院经审查，认为：“本案中，永基公司将淮房权证淮阴字第××号、淮房权证字第××号、淮房权证淮阴字第××号房屋产权证载明的房屋抵押给异议人，办理抵押登记的时间为2013年12月26日，虽然永基公司将淮Y国用（2006出）第1763号土地使用权证载明的16750平方米土地使用权抵押给异议人的时间为2014年4月9日，根据上述法律规定，以上有证房屋占用范围内的土地使用权应视为一并抵押给异议人。因有证房地产抵押给异议人的时间先于第三人葛其亮等人承租的时间，第三人葛其亮等人的租赁关系依法不得对抗异议人的抵押权，故异议人要求将抵押的有证房地产去租拍卖的理由成立，本院予以支持。本院第二次拍卖公告称对拍卖标的不负责清场不当，应予纠正。另外，由于永基公司将土地使用权抵押给异议人的时间为2014年4月9日，抵押时间晚于第三人葛其亮等人承租的时间，鉴于本案拍卖的财产除抵押给异议人的有证房地产外，还有无证房屋、附属物及有证房地产以外的土地使用权，异议人要求对该部分房地产去租拍卖没有法律依据，不予支持。”本院于2017年9月4日作出（2017）苏08执异132号执行裁定，裁定：一、银信公司要求将抵押给该公司有房产证的房地产去租拍卖的理由成立，本院对该部分房地产可去租拍卖或在拍卖成交后负责清场交付标的物；二、驳回银信公司要求对有证房地产以外的财产去租拍卖的异议请求。葛其亮不服异议裁定，向江苏省高级人民法院申请复议，江苏省高级人民法院于2018年1月17日作出（2017）苏执复200号执行裁定，裁定：驳回葛其亮的复议申请，维持淮安市中级人民法院（2017）苏08执异132号执行裁定。2018年7月9日，本院作出（2016）苏08执第162号公告，公告内容为“申请执行人银信公司与诚信公司、康盛公司、永基公司、泰和公司、陈刚、张丽玲、高跃明、罗红玲、丁志刚、刘莉萍、李勇、盛亭亭、王玉东、程静、袁东、汪忠梁追偿权纠纷一案，本院依法拍卖被执行人永基公司所有的位于淮安市××区××路南侧、英姿服饰有限公司东侧的工业房地产及附属物。买受人宋文林、孙文珠、吴静、丁力、许建中以最高价竞得。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款的规定，现责令在永基公司所有的位于淮安市××区××路南侧、英姿服饰有限公司东侧的工业房地产及附属物的占用人自公告之日起三十日内迁出。逾期仍不迁出的，本院将依法强制执行，强制搬迁所发生的费用由占用人承担，并视情节追究其法律责任。”本院认为，本案中，本院（2017）苏08执异132号执行裁定主文已经明确，银信公司要求将抵押给该公司有房产证的房地产去租拍卖的理由成立，对该部分房地产可去租拍卖或在拍卖成交后负责清场交付标的物，同时驳回银信公司要求对有证房地产以外的财产去租拍卖的异议请求。该执行裁定已经江苏省高级人民法院复议维持。故对于有证房地产以外的财产不应去租拍卖。而本院于2018年7月9日作出的强制搬迁公告，未区分有证和无证房地产，责令财产占用人对位于淮安市××区××路南侧、英姿服饰有限公司东侧的工业房地产及附属物一并迁出，与本院（2017）苏08执异132号执行裁定不符，应予纠正。故对异议人撤销强制搬迁公告的请求，应予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项之规定，裁定如下：撤销本院于2018年7月9日作出的（2016）苏08执第162号公告。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省高级人民法院申请复议。审判长  钱明芳审判员  刘群英审判员  庞海涛二〇一八年八月三日书记员  王 霄