安徽省怀宁县人民法院民 事 判 决 书(2018)皖0822民初1020号原告：舒敏，女，1975年7月26日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。委托诉讼代理人：徐飞，安徽引江律师事务所律师。被告：怀宁县红叶房地产开发有限公司，住所地安徽省怀宁县，统一社会信用代码91340822092481664G。法定代表人：吴长伍，该公司经理。委托诉讼代理人：徐红炼，安徽晨曦律师事务所律师。原告舒敏与被告怀宁县红叶房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称红叶公司）委托合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告舒敏及其委托诉讼代理人徐飞，被告怀宁县红叶房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐红炼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舒敏向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即给付原告因房屋代理销售合同所产生的溢价款1518728.87元(7593644.35元×20%）、佣金207200元（14800000元×1.4%），合计1725928.87元；2.本案一切诉讼费用由被告承担（含保全申请费5000元）。事实和理由：原、被告于2015年9月18日签订《房屋销售承包合同》一份，约定：被告委托原告承包销售江南明珠商住楼楼盘项目（该项目位于怀宁县，总建筑面积7万平方米），双方约定原告可以在双方认可同意的住宅及商铺基准价基础上根据市场行情适当加价销售，加价部分所产生的溢价双方按二八分成，即原告提取溢价部分的20%；原告的销售佣金按单套结算销售价总额1.4%提取（含销售承包费、营销策划费、平面设计费）；销售周期为24个月，自取得销售许可证后24个月原告完成取得销售许可证销售面积的90%即视为完成任务。合同签订后，原告积极全面的履行自己的义务，至起诉时早已完成了合同约定的销售任务，按合同约定，被告还应支付原告房屋销售产生的溢价款1518728.87元、佣金207200元，合计1725928.87元。原告多次与被告交涉，被告均拒绝履行合同约定义务，原告只得诉至贵院，请求依法查清事实，维护自己的合法权益。红叶公司辩称：第一、原、被告双方在2015年9月18日签订《房屋销售承包合同》是事实，但房屋销售的价格是严格按照销售前红叶公司确定，并经物价部门、房管部门备案的价格，实际销售时，原告没有提价，客观上依照现行商品房销售管理规定也无法提价，即销售时没有溢价，原告主张溢价提成没有事实依据；第二、原告销售房屋的佣金，按照被告相关经手人结算，扣除原告预支款及该承担的电费、伙食费等，已经全部结清，原告主张佣金也无事实依据。综上，建议法院驳回原告诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向法庭出示了在举证期限内提交的下列证据：1.原告身份证复印件、被告营业执照复印件，证明原、被告的身份及诉讼主体适格。2.《房屋销售承包合同》一份，证明双方的房屋承包销售关系、佣金、溢价款的计算和分配方法以及违约责任等。3.住宅房屋楼盘价格表（底价表），证明双方订立合同时商定的承包销售的房屋底价。4.江南明珠销售部2016年6-9月佣金结算表4张及收条复印件2张，江南明珠销售结算单及说明各一份，证明原、被告双方曾实际结算的佣金（含溢价款，该部门溢价款后期又被被告从应支付的佣金中扣除）的情况。5.江南明珠项目成交客户溢价结算表9张，证明到诉讼时被告应支付的佣金及溢价款的具体数额。被告对原告提交的证据的质证意见为：对证据1三性无异议。对证据2真实性无异议，但对其证明目的有异议，根据合同第二条约定，房屋销售的基准价是被告在房管部门和物价部门的备案价，因销售价不允许超过备案价，故不存在原告所称的溢价；合同另约定在合作期间内，甲方根据市场行情对基准价有调价权；合同第三条约定佣金应按照实际到账金额计算。对证据3三性均有异议，所谓的底价表并不是原告和红叶公司实际开发人确定的，而是由红叶公司原法定代表人程某经手的，程某亦明确表示该价格表系对楼盘的成本核算，且该底价表并非在2015年9月18日之后签订的，在原、被告2015年9月18日签订《房屋承包销售合同》后，该底价表实际已经作废，和现行的项目实际开发人何某等人没有关系。对证据4的真实性无异议，但对其证明目的有异议，江南明珠项目实际开发人为何某等债权人，销售部工作人员均为临时聘用，对红叶公司与原告之间的约定不清楚，对原告提供的所谓底价表也不清楚，何某发现问题以后及时进行了纠正，在原告提供的后期佣金结算表中删除了溢价款一栏，表明原告亦认可没有溢价；2017年5月11日的结算单也证明了何某等实际开发人对临时聘用人员错误计算溢价的行为进行了纠正。对证据5的三性有异议，该表系原告单方面制作，原告在销售房屋时均严格按照备案价格一户一价进行销售，并没有、客观上也不能通过其个人努力进行加价销售，也就不存在有溢价。被告为支持其抗辩主张，向法庭提交了8组证据并申请了证人程某、公司股东何某出庭作证：1.红叶公司营业执照复印件及法定代表人身份证明书，证明被告主体适格。2.债权人与债务人和解及房地产合作开发协议，证明江南明珠项目后期实际开发人为红叶公司债权人何某等，红叶公司与何某等人系挂靠关系，红叶公司为被挂靠单位。3.怀宁县公证处公证书，证明目的同证据2。4.怀宁县物价局、住房和城乡建设局发布的怀价字【2012】51号通知，证明商品房价格实行严格的备案制度，销售价格不得高于备案价格，且一房一价、一价清，现行商品房销售无法产生溢价，原、被告签订的《房屋承包销售合同》第二条的约定与上述政策抵触。5.红叶公司商住房销售价格备案表，证明红叶公司对商品房在房管部门和物价部门“一户一价”的备案价，对照原告提供的住房销售价格表，原告并没有超出备案价进行销售，没有产生溢价，客观上商品房没有销售时原告无法“通过个人努力”，将创造的“溢价”产生在商品房销售前。6.怀宁县商品住房销售备案表，表明红叶公司根据市场行情多次调价和调价的节点，该价格为红叶公司确定的价格，不是原告销售时通过个人努力创造的价格，进一步证明无“溢价”产生。7.领秀府邸营销推广策划案，证明原告前期和由程某经营的红叶公司合作情况。8.商品房认购协议，证明在债权人与红叶公司达成和解及房地产开发协议前，原告即代理销售的事实。证人程某当庭提供证言如下：江南明珠项目由红叶公司于2014年7月启动，当时我是红叶公司的法人，项目启动前公司与原告做了一个销售方案，江南明珠项目于2014年9月1日正式开盘，但由于销售缓慢，加上受金融风暴的影响，项目于2014年12月就搁置了，原告提出要终止合同。2015年1月，红叶公司又重新启动了江南明珠项目，公司与原告又重新做了销售方案，但之后还是由于资金问题导致项目无法推进，公司一部分债权人提议由他们接盘，将公司原来的借款转为股金，在2015年6月的时候确定由公司债权人接手江南明珠项目。虽然我担任公司法定代表人至2016年年中，但从2015年6月起，就只是挂名，对项目不起任何决定性的作用。原告提交的价格表（底价表）是我们开盘的时候作为内部参考价用的，主要是为了在销售的时候如果有亲戚朋友需要购房的，也不能低于这个价。我代表红叶公司与原告签订了两次房屋销售承包合同，第一次是在2014年8月，第二次在2015年1月左右，后期债转股后，债权人与原告有没有签订合同我不清楚。原告在与我签订合同的时候原告并没有提供这个底价表，当时约定佣金按照成交价的1.7%提取，溢价有没有约定我不太记得了，原告提交的证据2《房屋销售承包合同》是在我退出公司之后与债权人签订的，其提交的底价表上加盖的公章是红叶公司的公章，但不是我盖的，我也不清楚是什么时候盖的。何某当庭陈述如下：我原本是红叶公司的债权人，因红叶公司没有钱偿还我的借款，我就将债权转为投资款，成为红叶公司开发的江南明珠项目的合伙人。我由债权人推选出来主要负责红叶公司的运转，吴长伍是我公司聘请的法人，我是对公司的事情可以做主的人。2015年9月18日红叶公司与舒敏签订了销售承包合同，合同内容我是认可的，这个合同是公司提供的，关于溢价的问题一开始是二八分成，但后期因为政策的原因，关于溢价的约定就不成立了，公司前期一个工程师建议就溢价部分应签订补充协议，但因为溢价不成立，我们就没有签署。公司前期支付舒敏5万元左右溢价款的事情我不清楚，后来公司员工方月宝向我汇报这件事，我就找原告说明了，经双方协商，二八分成的溢价款不存在，舒敏也说这件事就算了，后期公司算账的时候也将这5万元左右扣除了。起初房屋的均价是3500元/平方米，但后面根据市场的情况调了六七次价，每次调价都会与原告协商，确定之后我都是向会计打招呼，由会计到物价部门备案，再由会计将备案后的价格表交给原告，原告再按照价格表进行销售，我授权原告可以在备案价格基础上下调1-2个点出售，特殊情况下可以下调3个点，但必须要经过我的同意。原告对被告提交的证据质证意见为：对证据1无异议。对证据2、3证明目的有异议，对于红叶公司与债权人之间的债权债务关系的真实性没有异议，但本案合同签订的主体是红叶公司，何某不能以个人名义开发项目，主体不能混为一谈，红叶公司以其名义签订的合同应由红叶公司承担责任。对证据4的真实性没有异议，但通知中规定，在取得商品房预售许可证20个工作日内，企业应一次性公开并严格按照已备案的价格，明码标价对外销售，销售价不得高于备案价，但可以优惠折扣6%；原告销售的房屋绝大多数都是按照备案价直接出售的，也就是房屋的最高价，之所以能以最高价出售，与原告的努力是分不开的。对证据5、6、7的关联性不予认可，其与原告主张的诉讼请求没有关系，和溢价款计算也无关系。对证据8的真实性无异议，我前期与红叶公司原法人程某是有合作的，发现程某资金有问题后我就发函退出来了，被告提供的认购协议不是我本人签的；备案价也是根据我的销售价格上浮6个点报到物价局；合同约定被告在取得首批预售许可证后半年内不得调价，且每年只有两次调价权利，但被告在一年内调了五六次。本院对双方无争议的证据予以采用并附录在卷，对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据2《房屋销售承包合同》，被告对其真实性无异议，本院对该组证据予以采信，对其证明目的本院结合其他证据予以综合认定；原告提交的证据3《住宅房屋楼盘价格表（底价表）》，虽加盖有被告的公章，但无制作时间因原告与红叶公司签订过不止一份《房屋销售承包合同》，故无法证明该组证据系2015年9月18日双方签订的《房屋销售承包合同》的组成部分，原告主张该组证据中所载的房屋价格系《房屋销售承包合同》第二条所称的“基准价”，依据不足，本院不予采信；原告提交的证据4，被告对其真实性无异议，本院予以采信，对其证明目的本院结合其他证据予以综合认定；原告提交的证据5，系原告单方面制作，被告未签章确认，真实性无法认定，本院对该组证据不予采信。被告提交的证据2、3、4、5、6、8，原告对其真实性未提出异议，本院予以采信，对其证明目的本院结合其他证据予以综合认定；被告提交的证据7，对本案关联性无法认定，本院不予采信；对证人程某提供的证言，与本案具有关联性，本院予以采用，对其证明目的本院结合其他证据予以综合认定；对何某当庭的陈述，因何某系被告红叶公司的股东，且实际负责公司的运转，且对法庭的陈述不应作为证人证言，而应将其视为被告的陈述，对其证明目的本院结合其他证据予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：红叶公司成立于2014年2月25日，2015年7月29日，红叶公司原法定代表人程某因其本人及公司债务危机，将红叶公司开发的“江南明珠”房地产项目转让给以何某为代表的债权人，由债权人以红叶公司名义继续开发“江南明珠”项目。2015年9月18日，原告舒敏（乙方）与被告红叶公司（甲方）签订了《房屋销售承包合同》一份，合同约定：甲方全盘委托乙方承包销售甲方开发的位于怀宁县的江南明珠商住楼楼盘项目。销售价格为甲乙双方根据市场协商制定每户住宅、商铺一户一价基础价格表，甲方审核并书面同意，乙方方可执行（价格为“一价清”）。为了能使项目利润最大化，乙方可在双方同意的住宅及商铺基准价基础上根据市场适当加价出售，加价部分所产生的溢价双方二八分成（甲方80%、乙方20%）。以上价格在项目取得预售许可证一个月前商定。因项目周期较长，甲方在项目取得首批预售许可证后半年内不得调整价格，合作期间内甲方每年有两次调价权。对销售周期的约定为：根据甲方提供的工程进度表，双方约定销售周期为24个月，自该项目取得预售许可证之日起计算（如项目为分期建设，后期的项目在取得预售许可证前，另行约定销售周期）。自取的预售许可证24个月内乙方完成取得预售许可证销售面积的90%，视为完成任务。乙方如未完成一期销售任务，甲方有权解除该合同。对结算方式双方约定为：（1）销售佣金：双方确定乙方销售佣金按单套结算销售价总额的1.4%比例提取（该佣金含销售承包费、营销策划费、平面设计费）。（2）销售业绩的认定：合同期内凡与客户签订合同或签订认购书并收取定金的房源，即可计入当月销售业绩。（3）佣金的结算依据：与客户签订《商品房买卖合同》、开具首付款发票、收取客户银行按揭资料并被银行受理，乙方可按照实际到账金额结算佣金；银行按揭款放款，乙方可按标准结算该套商品房全部佣金即溢价部分的85%。（4）乙方每月初3号前根据本项目业绩认定及佣金溢价结算依据，确认上月内已完成销售业绩的佣金总额，并向甲方提交该月佣金申请表。甲方应在每月10号前按当月销售佣金及溢价总额的85%进行结算，剩余15%的佣金、溢价在乙方按时完成首期任务后一个月内一次性支付，销售佣金由甲方按时打入乙方的账户，不可借故拖延。（5）销售面积最终确定以房产部门测绘报告为准，并以此作为佣金最终决算的依据之一。（6）对于用于抵扣施工单位建筑工程款的房源（开发公司股东欠款除外），由乙方负责签订认购书及《商品房买卖合同》等事宜，相应房源计入乙方的销售业绩，乙方收取每户2000元服务费。项目股东前期欠款所抵扣房源则按正常销售佣金及溢价提取。项目所抵扣房源则须经甲乙双方共同协商认可后才能确定，并以销售为前提，且抵扣房源在项目销售后期尾盘中做最后处理。（9）乙方结算佣金及溢价为税后净得款不提供发票。双方还对其他事项进行了约定。此后，舒敏即开始对外销售“江南明珠”项目商品房，销售价格均等于或低于备案价格。2018年6月5日，本院主持原告与被告公司会计刘庆进行了听证，双方确认江南明珠项目共计188套房（含物业用房），可售187套，原告已售182套，尚有5套未售（1号楼1004、1005号，2号楼1005号，3号楼1001、1003号）。已售182套房屋备案价为76785169.86元，总销售额为75006308元，已到账金额为60484379元（含车库款1064000元），未到账金额为14521925元。已到账金额部分的佣金原、被告已全部结清，未到账金额部分佣金未结算。另查明：怀宁县物价局、住房和城乡建设局于2012年10月29日联合下发《怀价字【2012】51号》通知，通知规定：严格新建商品住房价格备案制度，在已取得商品住房预（销）售许可后，房地产开发经营企业应在20个工作日内一次性公开全部房源及每套房屋销售价格，并严格按照已备案的申报价格明码标价对外销售。每套住房实际销售价格不得高于已备案的申报价格，且优惠折扣最高不得超过已备案价格的6%，超过6%的，必须重新办理销售价格备案手续。2018年4月10日，本院根据原告的申请，查封了被告所有的位于怀宁县江南明珠项目一号楼803室、906室，二号楼202室、403室、501室的住房，为此，原告缴纳保全申请费5000元。本院认为，原、被告双方签订《房屋销售承包合同》，约定由被告委托原告代理销售被告所开发的江南明珠楼盘项目，该合同未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同全面履行自己的义务。被告辩称原告只能提取佣金而无溢价，与合同约定不符，本院不予采纳；原告主张按其提供的价格表（底价表）作为基准价计算溢价，证据不足，本院不予支持。因双方对溢价进行过约定是客观事实，现双方均无法证明计算溢价的基准价，本院参照怀宁县物价局《怀价字【2012】51号》通知的规定，酌定房屋备案价格的94%作为计算溢价的基准价。原告在合同约定的期限内，已经售出了182套房屋，完成了合同约定的任务，被告亦应按合同约定支付原告佣金和溢价。因双方对已到账金额部分的佣金已结清，故被告尚应支付原告销售房款未到账金额部分的佣金203306.92元（14521925元×1.4%）；被告应支付原告的溢价分成为565649.67元【（75006308元-76785169.86元×94%）×20%】。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第三百九十六条、第四百零五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告怀宁县红叶房地产开发有限公司于判决书生效之日起十五日内一次性支付原告舒敏佣金203306.92元、溢价分成565649.67元，合计768956.59元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费20333元，由舒敏负担10333元，怀宁县红叶房地产开发有限公司负担10000元；保全申请费5000元，由舒敏负担3000元，怀宁县红叶房地产开发有限公司负担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  赵小春审 判 员  吴卫中人民陪审员  何世豹二〇一八年八月二十二日书 记 员  王珊珊