西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2018）藏01民终616号上诉人（原审被告）：陈清琼，女，1969年11月14日出生，汉族，四川省江油市人，经商，现住四川省江油市。委托诉讼代理人：赵通发，男，1965年3月4日出生，汉族，四川省江油市人，经商，现住拉萨市，与上诉人系夫妻关系。被上诉人（原审原告）：拉萨金蕃餐饮服务有限公司，住所地拉萨市。法定代表人：周金洪，系该公司总经理。原审被告：朋鑫干果店，经营场所林廓北路。经营者：陈清琼，女，1969年11月14日出生，汉族，四川省江油市人，经商，现住四川省江油市。上诉人陈清琼因与被上诉人拉萨金蕃餐饮服务有限公司（以下简称金蕃公司）及原审被告朋鑫干果店房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区法院（2017）藏0102民初1234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈清琼及原审被告朋鑫干果店的委托诉讼代理人赵通发到庭参加诉讼，被上诉人金蕃公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案依法缺席审理。现已审理终结。陈清琼上诉请求：1.撤销（2017）藏0102民初1234号民事判决，改判由被上诉人返还上诉人房屋使用费250000元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一是被上诉人金蕃公司在收取了上诉人陈清琼全部租金后又额外收取了房屋使用费250000元，在被上诉人金蕃公司返还房屋使用费250000元前，上诉人陈清琼对案涉房屋的占有使用是基于《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”规定的先履行抗辩权，一审法院判决上诉人返还房屋确系适用法律错误。二是一审法院未依照《合同法》第五十八条规定判决被上诉人返还房屋使用费250000元属于适用法律错误。一审法院一方面认定双方签订的租赁合同无效，另一方面却违反合同法第五十八条“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还”这一无效合同的处理原则，以上诉人未提出反诉为由不判决被上诉人返还房屋使用费250000元，致使被上诉人在收取了足额租金的同时又多收取了房屋使用费。综上所述，被上诉人额外占有上诉人250000元房屋使用费缺乏事实与法律依据，恳请二审法院改正错判，主持公道。金蕃公司未提交答辩状。金蕃公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间的不定期租赁关系；2.判令被告立即返还租赁物；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年7月2日，金蕃公司作为出租方即甲方与作为承租方即乙方的陈清琼签订《租赁合同》，合同约定：“租赁商铺的地址、经营范围：甲方将位于拉萨市林廓北路拉萨金蕃餐饮服务公司大门右1间门面出租给乙方用作床上用品；租赁合同期限：2014年9月1日至2016年8月31日止；租赁面积、租金及交款方式：经营面积47平方米，每季度的最后五天交纳下个季度的租金，租金要求一次性交纳。2014年9月1日起至2016年8月31日每平方米每月租赁220元，月租金10340元整”。该合同项下还就甲乙双方的权利、门牌及外墙线的管理、经营管理、违约责任及其他事项进行了具体约定。该合同落款处甲方加盖有金蕃公司的印章，乙方处附有陈清琼的签字及捺印。合同签订后，陈清琼取得了租赁房屋。陈清琼租赁案涉房屋从事经营活动，且办理了相应的营业执照、营业执照上名称为“朋鑫干果店”，经营者为陈清琼。陈清琼向金蕃公司交纳租金至2017年7月31日。另查明，2004年7月12日案外人农行西藏分行与金蕃公司的法定代表人周金洪签订了一份《房屋租赁合同》，约定将位于拉萨市林廓北路的四层房产出租给周金洪使用，租赁期限为12年，自2005年1月1日至2016年12月31日止。2017年6月28日，农行西藏分行以租赁期限届满，未续签书面合同，并在租赁期满前通知要求返还租赁物为由诉至法院，要求确认其与周金洪于2004年7月12日签订的《房屋租赁合同》终止，返还租赁的房屋，并支付房屋占有使用费。针对农行西藏分行提起的诉讼，一审法院经审理后作出（2017）藏0102民初852号民事判决书，依法确认农行西藏分行与周金洪签订的《房屋租赁合同》于2016年12月31日止；金蕃公司于本判决生效之日起十五日内向农行西藏分行返还租赁物；金蕃公司于本判决生效之日起十五日内向农行自治区分行自2017年1月1日至6月6日的房屋占有使用费866668元。该判决于2018年8月24日发生法律效力。再查明，金蕃公司作为案涉房屋的修建方，其对案涉房屋未取得建设工程规划许可证或者合法建设手续，亦未办理产权证书。对此，一审法院在审理过程中已释明后金蕃公司坚持本次诉请；陈清琼亦明确要求金蕃公司向其退还之前所收取的房屋使用费250000元为答辩意见。一审法院认为，金蕃公司与陈清琼签订的《租赁合同》，系双方在自愿平等的基础上达成的，但金蕃公司并未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此本案金蕃公司与陈清琼签订的《租赁合同》违反了法律的强制性规定，为无效合同，一审法院予以确认。无效合同自始无效，因该无效合取得的财产，应当予以返还。陈清琼应依法返还该房屋，故对金蕃公司要求陈清琼返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。朋鑫干果店作为实际使用人无权继续占有使用租赁房屋，故一审法院对金蕃公司要求朋鑫干果店返还租赁物的诉讼请求予以支持。另，对于陈清琼辩解的金蕃公司应退还其所收取的房屋使用费250000元的意见，一审法院认为，其一金蕃公司基于同农行西藏分行签订的《租赁合同》取得案涉土地的承租权，对土地保有一种使用、收益的权益；其二被告作为完全民事行为能力人，对经营风险应当预见，并作出合理判断，且使用了金蕃公司所提供的房屋进行经营至今；其三陈清琼未提起反诉，是否涉及返还使用费的问题，一审法院不做审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、被告陈清琼、朋鑫干果店于本判决生效之日起十日内向原告拉萨金蕃餐饮服务有限公司返还位于拉萨市林廓北路拉萨金蕃餐饮服务有限公司大门右1间租赁物；二、驳回原告拉萨金蕃餐饮服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，依法减半收取50元，由陈清琼负担。二审期间，陈清琼向本院提交以下证据：1.收款收据原件三张，拟证明金蕃公司先后收取门面房履约保证金20000元、门面房使用费250000元和房屋租金已交纳至2017年7月；2.CD光盘一张，拟证明金蕃公司不让商户在一审中出庭应诉。二审期间，金蕃公司未向本院提交证据。本院经核查认证如下：对陈清琼提交的证据1，因有原件予以核对，本院确认其真实性；对证据2，由于该证据与本案的实体处理不具有直接的关联性，故本院不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，金蕃公司与陈清琼签订的《房屋租赁合同》约定，陈清琼向金蕃公司交纳合同履约保证金人民币20000元，陈清琼在签合同时支付金蕃公司，本保证金为合同成立的必须条件。2014年7月1日，陈清琼向金蕃公司交纳了20000元合同履约保证金，金蕃公司向陈清琼出具了收款收据。本院认为，本案的争议焦点有：1.陈清琼、朋鑫干果店应否将案涉租赁物返还金蕃公司；2.金蕃公司应否向陈清琼退还履约保证金20000元及门面房使用费250000元的问题。第一，关于陈清琼、朋鑫干果店应否将案涉租赁物返还金蕃公司的问题。2014年9月1日，双方当事人签订《房屋租赁合同》，金蕃公司将位于拉萨市林廓北路金蕃餐饮服务有限公司大门右1间门面出租给陈清琼，租赁期限为2014年9月1日至2016年8月31日。一审法院查明，案涉租赁物系金蕃公司未取得建设工程规划许可证建设的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，确认双方当事人之间签订的合同无效，金蕃公司未出庭进行辩驳，本院予以确认。根据法律法规规定，合同无效自始无效，无效的法律后果为返回财产、财产损失，陈清琼应依法返还该房屋。一审法院支持金蕃公司提出的要求陈清琼返还房屋的主张，确认陈清琼向金蕃公司返还房屋，本院予以确认。第二，金蕃公司应否向陈清琼退还履约保证金20000元和门面房使用费250000元的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，陈清琼主张其向金蕃公司交纳的履约保证金20000元，金蕃公司应如数退还，并提交了一张收款收据凭证原件，证明金蕃公司收取履约保证金的事实。对此证据金蕃公司未出庭质证。本院认为，在金蕃公司与陈清琼之间合同无效的前提下，陈清琼负返还租赁物的义务；金蕃公司负向陈清琼退还保证金的义务。双方当事人就保证金问题在合同中作了明确约定，应按照合同约定履行，且陈清琼提供的20000元履约保证金证据与双方当事人签订的合同中约定能够相互印证，陈清琼的该项上诉主张有理，本院予以支持。对于陈清琼提出的退还门面房使用费250000元的主张，本院认为，陈清琼的该项主张属增加的诉讼请求，根据最高人民法院《关于适用的司法解》第三百二十八条规定“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”。本案中，金蕃公司未出庭应诉，且本院组织双方当事人进行调解，未达成调解，陈清琼可另行起诉。故，陈清琼要求金蕃公司退还门面房使用费的诉讼请求，本院在本案中不作处理。综上所述，上诉人陈清琼的上诉主张合理部分，本院予以支持；无理据部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，缺席判决如下：一、维持西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初1235号民事判决第一、二项，即被告陈清琼、朋鑫干果店于本判决生效之日起十日内向原告拉萨金蕃餐饮服务有限公司返还位于拉萨市林廓北路拉萨金蕃餐饮服务有限公司大门右1间租赁物；驳回原告拉萨金蕃餐饮服务有限公司的其他诉讼请求；二、被上诉人拉萨金蕃餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人陈清琼退还履约保证金20000元；三、驳回上诉人陈清琼的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，依法减半收取计50元，由陈清琼负担。二审诉讼费100元（陈清琼已预交），陈清琼负担50元，拉萨金蕃餐饮服务有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 刘 一 麟审判员 拉  珍审判员 玉  珍 二〇一九年二月二十一日书记员 四朗旺姆