文书内容广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初2462号原告：广东乐安居物业管理有限公司高要分公司，住所地广东省肇庆市高要区南岸南兴四路12号中源明珠5号楼首层，统一社会信用代码91441283577856153A。负责人：林富强，该公司总经理。委托诉讼代理人：俞海潮，该公司客服主管。委托诉讼代理人：何国欣，该公司员工。被告：李观莲，女，1988年6月16日生，汉族，住广东省化州市。原告广东乐安居物业管理有限公司高要分公司（以下简称乐安居公司）与被告李观莲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，依法适用简易小额诉讼程序，于同年10月14日公开开庭进行了审理。原告乐安居公司的委托诉讼代理人俞海潮到庭参加诉讼，被告李观莲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告乐安居公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付**B-****房2018年1月至2019年8月物业管理费2645元。2.判令被告按照每日0.1%支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，暂计至2019年8月31日应支付违约金为576.4元。3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告是原告所管理的****小区的业主。被告于2012年11月19日与开发商签订了《商品房买卖合同》购得******B-****号房，建筑面积88.15㎡。同时被告也与原告签订了《前期物业服务协议》协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告洋房每月按建筑面积1.5元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款，根据欠款金额每日0.1%的标准向原告支付违约金，合同协议生效后，原告依约向被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费。截止至2019年8月31日，被告共欠物业管理费2645元、违约金576.4元。原告多次书面、电话或上门催缴，均无效果。按照《物业管理条例》第七条第5点：按时缴纳物业服务费用是业主的义务；同时《物权法》83条也明确指出拒付物业服务费是损害其他业主合法权益的行为。被告作为小区的业主之一，接受了原告的物业服务，理应按《物业管理条例》及《前期物业管理服务协议》规定向原告缴纳物业管理费用，但经原告一再催缴，被告仍不缴纳。被告拒不缴纳物业管理费的行为已严重违反了双方签署的《前期物业管理服务协议》，原告特向法院起诉，请求判如所请。被告李观莲无到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：被告李观莲于2012年11月19日购买了位于肇庆市高要区，该房建筑面积88.15平方米。李观莲在购买案涉房屋与开发商所签订的《广东省商品房买卖合同》第三条约定了“买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》”。2012年11月19日，李观莲与乐安居公司签订《前期物业服务协议》，协议约定了双方的权利和义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务工作实施措施、物业服务费用等内容，其中第五条物业服务费用约定，李观莲应从房屋交付之日起交纳物业服务费及相关水电费，且不论是否居住或使用均应缴纳物业管理费及其他费用，每月五日前缴交其单元上月应付之物业服务费、水电费等。因李观莲原因延迟交房的，自通知收楼之日起交纳物业服务费。无电梯住宅及有电梯住宅的首层按建筑面积每月每平方米1元收取，有电梯住宅按建筑面积每月每平米1.5元收取。第九条违约责任第四项约定，李观莲不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，须向乐安居公司补交，并自逾期之日起按每天1‰交纳违约金。2017年10月10日，李观莲签收了《收楼确认书》。收楼后，李观莲依约支付物业服务费至2017年12月31日，但从2018年1月起至2019年8月止，李观莲共拖欠20个月的物业服务费。原告多次通过电话短信、邮政催收函均追收未果，遂向本院起诉。另查明，乐安居公司于2011年6月20日成立，等级资质为壹级。乐安居公司已取得《广东省收费许可证》，核定****小区住宅的物业服务费：有电梯住宅收费标准为1.5元/平方米/月，自2011年7月1日起执行。****小区开发商委托乐安居公司为该小区提供前期物业服务，至今未变更。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。李观莲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利，但其缺席不影响本院依据查明事实及相关证据依法作出判决。原告乐安居公司和被告李观莲签订的《前期物业服务协议》合法有效，应受法律保护。乐安居公司已进行了相关的物业服务和管理，承担了其作为物业服务企业应承担的义务，李观莲作为业主，亦应依约向乐安居公司支付相应的费用，故对乐安居公司请求李观莲支付物业服务费的诉请，本院予以支持。根据双方签订的物业服务协议之约定，物业服务费按物业的建筑面积1.5元/平方米/月计收，案涉房屋的建筑面积为88.15方米，物业服务费应按132.23元/月（88.15平方米×1.5元/平方米/月）的标准计收，乐安居公司诉请李观莲2018年1月至2019年8月共应向其支付物业服务费2645元（132.23元/月×20个月），本院予以支持。对于乐安居公司提出的违约金的诉讼请求，双方签订的物业服务协议约定，李观莲逾期支付物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的1‰计算违约金，支付违约金作为一种违约责任方式，其目的以补偿守约方损失为主，以惩罚违约方为辅。就本案而言，在乐安居公司未能举证证明因李观莲逾期付款造成何种损失和损失数额大小的情况下，其损失只体现在货款利息的期待利益的损失。参照中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率，乐安居公司诉请按日1‰计算违约金远远超出了贷款可得利息损失，属明显过高的情形，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对乐安居公司主张的逾期付款违约金的计算标准予以调整,调整为按中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍标准计付。对乐安居公司超出该标准部分的诉请，本院不予支持。由于双方约定李观莲应于每月5日前支付上月物业服务费，即当月的物业服务费至迟应于下月的5日前支付，逾期未付即构成违约，应从逾期之日即下月的6日起支付违约金。具体为2018年1月的物业服务费的违约金应自2018年2月6日起计，以此类推。根据乐安居公司的诉请，暂计至2019年8月31日为123.05元，具体计算方法详见下表：            应付违约金计算表                单位：元                  欠付      月份              欠付      金额              起计      日期              截止      日期              拖欠      天数              计算      标准              应付      违约金                  2018年1月              132.23元              2018-2-6              2019-8-31              572              6.175%              12.80                  2018年2月              132.23元              2018-3-6              2019-8-31              544              6.175%              12.17                  2018年3月              132.23元              2018-4-6              2019-8-31              513              6.175%              11.48                  2018年4月              132.23元              2018-5-6              2019-8-31              483              6.175%              10.80                  2018年5月              132.23元              2018-6-6              2019-8-31              452              6.175%              10.11                  2018年6月              132.23元              2018-7-6              2019-8-31              422              6.175%              9.44                  2018年7月              132.23元              2018-8-6              2019-8-31              391              6.175%              8.75                  2018年8月              132.23元              2018-9-6              2019-8-31              360              5.655%              7.38                  2018年9月              132.23元              2018-10-6              2019-8-31              330              5.655%              6.76                  2018年10月              132.23元              2018-11-6              2019-8-31              299              5.655%              6.13                  2018年11月              132.23元              2018-12-6              2019-8-31              269              5.655%              5.51                  2018年12月              132.23元              2019-1-6              2019-8-31              238              5.655%              4.88                  2019年1月              132.23元              2019-2-6              2019-8-31              207              5.655%              4.24                  2019年2月              132.23元              2019-3-6              2019-8-31              179              5.655%              3.67                  2019年3月              132.23元              2019-4-6              2019-8-31              148              5.655%              3.03                  2019年4月              132.23元              2019-5-6              2019-8-31              118              5.655%              2.42                  2019年5月              132.23元              2019-6-6              2019-8-31              87              5.655%              1.78                  2019年6月              132.23元              2019-7-6              2019-8-31              57              5.655%              1.17                  2019年7月              132.23元              2019-8-6              2019-8-31              26              5.655%              0.53                  合计              2645                                                                      123.05                  注：1.计算标准：中国人民银行一年内(含一年）商业贷款基准利率为年利率4.35%，1.3倍为年利率5.655%；一至五年期商业贷款基准利率为年利率4.75%，1.3倍为年利率6.175%       2.计算方法：应付违约金=欠付金额×拖欠天数×计算标准÷365      综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条规定，判决如下：一、被告李观莲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东乐安居物业管理有限公司高要分公司支付2018年1月至2019年8月期间的物业服务费2645元。二、被告李观莲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东乐安居物业管理有限公司高要分公司支付违约金123.05元(该违约金暂计至2019年8月31日，以后的违约金以实欠物业服务费为基数，按中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍标准计算至欠款付清日止）。三、驳回原告广东乐安居物业管理有限公司高要分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告李观莲负担。本判决为终审判决。审判员  郭小梅二〇一九年十月十五日法官助理罗妙芬书记员凌卉翘