福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0212民初2358号 原告厦门玉盟科技有限公司，住所地福建省厦门市湖里区金尚路205号7A-6室，统一社会信用代码：91350206705463152B。 法定代表人王泽龙，总经理。 委托诉讼代理人庄旭东，福建银声律师事务所律师。 被告卢福生，男，1962年4月6日出生，汉族，住江西省赣州市宁都县。 被告李竹梅，女，1963年3月28日出生，汉族，住江西省赣州市宁都县。 第三人陈运输，男，1983年10月26日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 原告厦门玉盟科技有限公司（以下简称玉盟公司）与被告卢福生、李竹梅合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。第三人陈运输对标的物提出独立诉求，并申请作为第三人参加诉讼，本院予以准许。原告玉盟公司法定代表人王泽龙及委托代理人庄旭东到庭参加诉讼。被告卢福生、李竹梅、第三人陈运输经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 玉盟公司向本院提出如下诉求：1.玉盟公司、卢福生、李竹梅于2012年11月6日签订的《房产买卖协议》合法有效；2.位于厦门市同安区凤翔新城8号楼2梯2层01单元和凤翔新城8号楼2梯2层03单元的房屋归玉盟公司所有；卢福生、李竹梅应于判决生效之日起5日内将以上房屋过户给玉盟公司；3.卢福生、李竹梅承担本案的诉讼费用。事实和理由：卢福生、李竹梅是夫妻，二被告于2010年9月11日与厦门华森房地产有限公司签订二份《商品房买卖合同》（合同编号01915567和01915584），卢福生、李竹梅向厦门华森房地产有限公司购买凤翔新城8号楼2梯2层01单元和凤翔新城8号楼2梯2层03单元二套房屋。2012年3月9日，玉盟公司的股东王泽良交给卢福生、李竹梅5万元定金，作为向卢福生、李竹梅购买凤翔新城8号楼2梯2层01单元房屋的购房定金。2012年11月6日，玉盟公司、卢福生、李竹梅订立《房产买卖协议》（编号1200683），卢福生、李竹梅将凤翔新城8号楼2梯2层01单元和凤翔新城8号楼2梯2层03单元二套房屋均转让给玉盟公司，转让款为774360元，扣除王泽良于2012年3月9日已付定金5万元，玉盟公司于2012年11月6日通过王泽良转账48万元给卢福生，余款244360元用于支付房屋的银行按揭款。合同签订后卢福生将房屋的买卖合同和相关手续交给玉盟公司，双方办理全权委托公证，委托王泽良办理交房、银行按揭贷款、过户的手续等。玉盟公司也自2012年11月起根据约定逐月交纳该二套房屋的按揭贷款至今。综上，玉盟公司支付购房定金，按照约定支付了购房款以及支付按揭贷款，履行了全部付款义务。2013年5月19日开发商信件通知玉盟公司办理交房，玉盟公司办理了交房，并办理结算面积补差缴费。房产已交付玉盟公司，玉盟公司接收二套房屋并对房屋进行装修使用至今。由于被告经玉盟公司通知，未能按照合同约定办理该二套房的过户手续，造成玉盟公司未取得产权证，玉盟公司对房屋过户交易不存在任何过错。依据法律法规，玉盟公司是该房产的所有权人。 卢福生、李竹梅未提出答辩。 经审理查明，2010年9月11日，卢福生向华森公司购买凤翔新城8号楼2梯2层01单元和03单元并办理合同备案，《商品房买卖合同》约定讼争房产应于2012年4月30日前交付买受人使用。2010年12月13日，卢福生以讼争两套房产为抵押物向中国银行股份有限公司厦门同安支行贷款227000元。 2012年3月9日，卢福生（出售方、甲方）与玉盟公司（购买方、乙方）签订《房产买卖协议》。2012年11月6日，卢福生（出售方、甲方）与玉盟公司（购买方、乙方）再次签订《房产买卖协议》。两份合同均约定：甲方同意将坐落于凤翔新城8号楼2梯01单元和03单元出售给乙方，成交价774360元，乙方于2012年3月9日（案外人王泽良交）向甲方支付50000元，乙方于2012年11月6日前（王泽良交）向甲方支付480000元，余款244360元用于支付银行按揭款，乙方于2012年11月开始代为甲方缴纳按揭款；甲乙双方应于2012年12月31日前以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易过户登记手续；甲方应于2012年12月31日前将房产交付给乙方使用。卢福生的配偶案外人李竹梅也在《房产买卖协议》落款处签名。2012年3月9日，卢福生出具《收条》：今收到王泽良购房款定金五万元整。定金作为预交本人购买的本人名下房产购房合同号01915567，以合同价格的60%作价出售给王泽良。本人名下房产位于厦门同安凤翔新城8#2T201房产。本人应于3月29日内协助办理房产买卖备案及过户手续。否则本人愿意赔偿王泽良交付的二倍定金。2012年11月1日，卢福生、李竹梅作为委托人与受托人王泽良办理全权委托公证手续，内容为：委托人系夫妻，委托人拟购买位于厦门市凤翔新城8号楼2梯01单元和03单元的房屋（具体房屋坐落以真实登记的产权证为准），现委托人特委托上述受托人代办如下事宜：一、受托人有权代为办理上述所购商品房的合同备案登记手续并代为缴交税费……；二、受托人有权到按揭银行领取上述房屋与贷款相关的合同、发票、产权证等文件，受托人有权向银行代为偿还贷款（包括提前清偿银行按揭款）……；……四、受托人有权出售上述房产……。 2013年5月27日，原告厦门玉盟科技有限公司诉被告卢福生、被告李竹梅、第三人陈运输、第三人陈月虹房屋买卖合同纠纷经本院立案审理，因卢福生将8号楼2梯2层01单元出售予陈月虹，另将8号楼2梯2层03单元出售予陈运输；卢福生可能涉嫌合同诈骗，本院将本案材料移送公安机关。卢福生在公安机关询问笔录中陈述：2011年卢福生认识厦门平安银行的曹某玲，卢福生在银行贷款30000元。之后经曹某玲介绍去王泽龙的贷款公司喝茶，当时卢福生向王泽龙借款5万元，利息是6%，到了2013年3月份左右，卢福生又向王泽龙借款50000元，利息是月10%，以上两笔卢福生都通过不同的银行卡转利息给王泽龙，直到2013年6月份。过了没几天，王泽龙叫卢福生把房子抵押给他，卢福生不同意，王泽龙说只是抵押，卢福生迫于王泽龙的威胁，签了很多东西，并去厦门市鹭江公证处公证。卢福生没有收到玉盟公司的定金50000元和首付款480000元。当时卢福生欠王泽龙钱，在王泽龙的逼迫下才出具《购房收条》。王泽龙叫了好几个人把卢福生押到工商银行，然后用十几万元在那里倒了好几次，制造有转账48万元的假象，每次钱转到卢福生卡里就让卢福生领出来，存到他的银行卡里。曹某玲于公安机关询问中陈述，2012年3月，曹某玲介绍卢福生向王泽龙借款50000元，月息是6%或8%，后来卢福生又向王泽龙借款，金额大约是十几万元。 王泽龙在公安机关陈述：2012年3月6日、2012年9月25日系王泽龙出借给卢福生的借款，卢福生向王泽龙转账系偿还借款。王泽龙一共支付给卢福生定金5万元、首付48万元。其中48万元是通过王泽龙、王泽良转账支付，各20几万。经卢福生要求，王泽龙分五次汇款。 王泽良在公安机关陈述：卢福生将房子出售给王泽龙，一切业务均是王泽龙与卢福生谈的，因王泽龙是香港籍，所以用王泽良的名义办理一些房子买卖的手续。其中定金5万是王泽龙付款，首付48万是王泽良分五次转账，其中24万是王泽龙通过银行卡转账给王泽良，另24万是王泽良携带现金。王泽龙通过银行卡分几次转账给王泽良。 查卢福生银行流水可知：2012年3月6日，王泽龙存入卢福生账户7500元，2012年5月31日，卢福生转给王泽龙4000元，2012年6月4日，卢福生转给王泽龙3000元，2012年6月24日，卢福生转给王泽龙2000元，2012年8月8日，卢福生向王泽龙转账4833元，2012年8月9日，卢福生向王泽龙转账4000元，2012年8月11日，卢福生向王泽龙转账1000元，2012年8月29日，卢福生向王泽龙转账1000元，2012年9月5日，卢福生向王泽龙转行4330元，2012年9月9日，卢福生向王泽龙转账2000元，2012年9月25日，王泽龙向卢福生转账15000元。 查王泽良的银行流水体现：2012年11月6日，收入119998元（王泽龙存入），转账至卢福生100000元，收入120000元（王泽龙存入），转账至卢福生120000元，收入120000元（汇款），转账至卢福生120000元，收入112000元（汇款），转账至卢福生112000元，收入30000元（卡存），转账至卢福生28000元。查卢福生的银行流水体现：2012年11月6日，收入20000元，取出20000元，收入100000元，取出100000元，收入120000元，取出120000元，收入120000元，取出120000元，收入112000元，取出112000元，收入28000元，取出28000元。 庭审中，王泽龙述称，王泽龙与卢福生除了房屋买卖关系外，双方之前并不认识，亦不存在其他关系。王泽龙陈述，其从事软件行业，平时也会投资购买房产装修后转卖，因从事该投资，王泽龙的电话在网上可查询，卢福生通过电话联系卖房从而认识。因卢福生急用钱，且华森首府一度停建，怕成为烂尾楼，所以一开始卢福生同意按照合同的60%价格出售。 从2012年11月9日至2017年7月18日，玉盟公司、王泽龙、王泽良累计向卢福生账户转款161602.3元，以上款项用于偿还讼争房产的按揭贷款。 2013年5月17日，华森公司向卢福生、王泽良邮寄《交房通知书》，通知卢福生、王泽良于2013年5月21日至2013年6月5日办理讼争房产的交房手续。2013年5月24日，卢福生、王泽良共同办理讼争房产的交房手续并签署《房屋质量保证书》《房屋使用说明书》。王泽龙于2013年6月后开始缴交讼争房产的水电费。2014年9月15日，华森公司向“玉盟公司（卢福生）”发出《通知》，通知于2014年8月1日至2014年12月31日到凤翔新城物业管理处办理缴交面积补差款等事宜。2016年5月11日，华森公司出具《证明》，内容为“凤翔新城8号楼2梯2层01单元、03单元在交房前已由原购房人卢福生出售给玉盟公司，因此华森公司在交房时向玉盟公司发送了交房通知并与玉盟公司指定人王泽良及公司法定代表人王泽龙办理了交房手续，向公司交付了房产，相关面积补差款是玉盟公司的法定代表人王泽龙支付的，华森公司也出具了卢福生名下的面积补差发票原件给王泽龙”。同日，厦门华森商业管理有限公司出具《证明》，内容为“凤翔新城8号楼2梯2层01单元、03单元已由原购房人卢福生出售给玉盟公司并由其装修，装修时是玉盟公司指定人王泽良向华森公司联系交付装修押金，上述房产自交房以来的物业费、公摊水电费等费用均是由玉盟公司法定代表人王泽龙缴交，上述房产自交房后由王泽龙居住使用至今”。 玉盟公司与何荣德、卢福生案外人执行异议之诉一案，经厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初3900号民事判决、厦门市中级人民法院(2017)闽02民终2928号民事判决：一、停止对厦门玉盟科技有限公司向卢福生购买的址于厦门市同安区凤翔新城8号楼2梯2层01单元和03单元房产的执行；二、驳回厦门玉盟科技有限公司的其他诉讼请求。上述案件审理中，王泽良到庭陈述，王泽良代为支付50000元现金定金，480000元银行转账。当时觉得房产所在地段不够繁荣，双方同意先支付大套的定金，等房子盖好，再按两套房子的钱付。卢福生到庭陈述：其被胁迫与玉盟公司达成房产交易，没有拿玉盟公司的钱，钱已经还给玉盟公司；玉盟公司、王泽龙、王泽良是放高利贷的，其有向玉盟公司借款4次共计20万元。 以上事实，有商品房买卖合同、房产买卖协议书、委托书、公证书、交房信函、交房通知书、证明、发票、银行流水、厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初3900号民事判决、厦门市中级人民法院(2017)闽02民终2928号民事判决等证据材料以及当事人的当庭陈述为证，并经庭审当庭举证、质证，经本院审查、审核，本院可予以确认。 本院认为，玉盟公司与卢福生存在何种法律关系是本案的争议焦点。王泽龙陈述王泽龙、王泽良与卢福生不相识，仅存在房屋买卖合同关系；这与卢福生长期向王泽龙账户转账记录客观不符；王泽龙、王泽良所述交易过程，包括王泽良、卢福生如何认识，如何进行价格磋商，如何完成款项交付，无法形成逻辑自洽，并不足以真实反映“房屋买卖”的全部过程。卢福生在公安机关以及执行异议之诉等程序中，均以双方存在民间借贷关系，而后玉盟公司逼迫其签订房屋买卖合同进行抗辩。曹某玲在公安机关中的笔录可以佐证卢福生与王泽龙存在借贷关系，卢福生向王泽龙转账亦可以证实卢福生与王泽龙存在其他经济往来。因此，玉盟公司与卢福生、李竹梅并非纯粹的房屋买卖合同关系。玉盟公司对本案房屋买卖事实未能如实陈述，而卢福生、李竹梅未到庭答辩或举证反驳，依照证据规则，本院结合房屋买卖合同以及合同履行情况等事实，综合认定，卢福生因负债，将案涉商品房抵债给玉盟公司，双方形成以物抵债的关系。卢福生、玉盟公司形成以物抵债的法律关系后，玉盟公司在查封之前实际占有使用讼争房产，对房屋过户不存在过错，厦门市中级人民法院（2017）闽02民终2929号民事判决依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定判决：停止对讼争房产的执行。因此，玉盟公司要求确认双方于2012年11月6日签订的《房产买卖协议》合法有效，并要求卢福生、李竹梅协助办理过户手续，可以支持。玉盟公司要求判决讼争房产归其所有，缺乏法律依据，本院不予支持。卢福生、李竹梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其自愿放弃诉讼权利，依法可以缺席判决。第三人陈运输经本院传唤，无正当理由未到庭，本院已作出裁定处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告厦门玉盟科技有限公司、被告卢福生、李竹梅于2012年11月6日订立的《房产买卖协议》合法有效； 二、被告卢福生、李竹梅应于判决生效之日起三十日内配合原告厦门玉盟科技有限公司将厦门市同安区凤翔新城8号楼2梯2层01单元和凤翔新城8号楼2梯2层03单元过户至原告厦门玉盟科技有限公司； 三、驳回原告厦门玉盟科技有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费人民币200元，由原告厦门玉盟科技有限公司承担100元，被告卢福生、李竹梅承担100元，款限于本判决生效之日起五日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  林荣堂 人民陪审员  陈 坤 人民陪审员  陈宝钗 二〇一八年二月十一日 代书 记员  叶彩女 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。