江苏省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏民终22号 上诉人（原审原告）：朱建华，男，汉族，1963年10月16日生，住所地江苏省苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：潘明祥，国浩律师（南京）事务所律师。 委托诉讼代理人：杨晨，国浩律师（南京）事务所律师。 被上诉人（原审被告）：倪文芹，女，汉族，1991年12月25日生，住所地江苏省苏州市沧浪区。 委托诉讼代理人：刘晓炯，江苏颐华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘朋，江苏颐华律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：顾育词，男，汉族，1963年4月16日生，住所地江苏省苏州市姑苏区。 上诉人朱建华因与被上诉人倪文芹、顾育词案外人执行异议之诉一案，不服江苏省苏州市中级人民法院（以下简称苏州中院）于2017年11月16日作出的(2016)苏05民初719号民事判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2018年2月1日公开开庭审理了本案。上诉人朱建华及其委托诉讼代理人杨晨，被上诉人倪文芹的委托诉讼代理人刘晓炯、被上诉人顾育词到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。 本院经审理查明：2014年1月，苏州中院依据倪文芹的仲裁保全申请，裁定查封了被申请人顾育词名下坐落于苏州吴中经济开发区(以下简称涉案房产)。2014年11月9日,苏州仲裁委员会作出（2014）苏仲裁字第031号裁决：被申请人顾育词自本裁决送达之日起10日内归还申请人倪文芹借款人民币8850000元，支付利息1695414元（利息暂计算至2013年12月31日），自2014年1月1日起按照月息2%计算利息至实际还款日止等。因顾育词未履行该生效裁决确定的义务，倪文芹向苏州中院申请执行，苏州中院以（2015）苏中执字第00143号立案受理。2015年8月5日，苏州中院继续查封了涉案房产。涉案房屋权属登记在顾育词名下，熊玉梅为共同共有人。涉案房屋自2013年12月3日、2014年3月3日分别设定抵押权，抵押权人为苏州市吴中区金联农村小额贷款有限公司，期限分别至2015年12月3日、2016年3月3日。 2016年5月30日，案外人朱建华对苏州中院查封被执行人顾育词名下坐落于苏州吴中经济开发区的案涉房产提出书面异议。该院于2016年10月11日作出（2016）苏05执异32号民事裁定，裁定驳回朱建华的异议请求。朱建华不服,遂向苏州中院提起案外人执行异议之诉。 原告朱建华起诉请求：一、终止对位于苏州吴中经济开发区房产的执行并解除查封；二、确认苏州吴中经济开发区房屋所有权归朱建华所有；三、由顾育词、倪文芹承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年10月朱建华与顾育词就苏州吴中经济开发区房屋签订《存量房买卖契约》，约定房屋总价275万，朱建华已支付200万元。涉案房屋由顾育词交付朱建华，朱建华也装修入住至今。因顾育词不配合注销涉案房屋他项权证导致双方一直未办理过户登记。此后，顾育词在朱建华不知情情况下将涉案房屋抵押给第三人，甚至将房屋抵押给小额贷款公司。2014年1月倪文芹就涉案房屋向苏州中院申请强制执行。2016年5月朱建华提出书面执行异议，要求解除查封并终止对涉案房屋的执行，于2016年10月11日被法院裁定驳回异议请求。朱建华认为，朱建华、顾育词签订的《存量房买卖契约》合法有效，朱建华已装修入住，涉案房屋至今未办理过户原因在顾育词，且顾育词在出售房屋后就所有权有争议的不动产办理抵押，抵押行为无效，侵犯了朱建华合法权益。综上，请求法院支持朱建华的诉讼请求。 被告顾育词辩称：一、关于装修，朱建华所述并非事实。在朱建华装修之前，涉案房屋已被查封，顾育词为此提醒过朱建华，但朱建华把封条撕掉后继续装修。二、关于查封原因，涉案房屋还有75万元贷款，朱建华委托顾育词贷款，在顾育词企业贷款700万元中有朱建华委托顾育词帮其贷款的75万元，利息由朱建华支付。贷款过程中，一开始在宁波银行贷款，后又换成光大银行，中间产生过桥费。但贷款换到光大银行后，朱建华中间断息一年，因顾育词资金也紧张，后银行过桥后收贷。收贷后问题很严重，顾育词的过桥费用是千分之七，没有办法就转到小贷公司。 被告倪文芹辩称：一、顾育词对倪文芹有到期履行的债务，倪文芹向法院申请强制执行，并要求法院查封顾育词的相关财产，法院据此作出相应财产查封措施符合法律规定。二、倪文芹对朱建华与顾育词之间的房屋买卖合同不知晓，朱建华、顾育词的房屋买卖合同纠纷应由双方另案处理，不应影响倪文芹债权的执行。三、目前涉案房屋尚登记在顾育词名下，一方面倪文芹申请查封此财产并无错误，另一方面朱建华请求确认该房屋归其所有亦无任何依据。综上，请求法院驳回朱建华的所有诉讼请求。 苏州中院查明事实如下：苏州吴中经济开发区系顾育词、熊玉梅共同共有。 2011年1月25日，顾育词、朱建华经苏州市华信房地产经纪有限公司居间代理，签订《存量房买卖契约》，约定顾育词将苏州吴中经济开发区房屋（建筑面积275.13平方米）及房屋占用范围内的国有土地使用权出卖给朱建华。合同第二条房屋其他情况：房屋共有情况为除所有权人持有的房屋所有权证外，没有其他房屋共有权证；本契约签订之时未曾设定抵押权、未曾租赁给他人。房屋价款约定为275万元整，房屋价款支付方式约定为贷款支付。出卖方应当于2013年3月31日前腾空房屋，并书面通知买受人进行验收。关于房屋权属转移登记的约定，自本契约生效之日起800天内。 2011年1月25日，顾育词、朱建华及中介方易好居共同签署《补充说明》、《补充协议》各一份。 《补充说明》约定：1、顾育词于2011年1月25日收到房款100万元。2、房屋贷款175万元转移至朱建华名下，顾育词认可朱建华自2011年2月份起偿还房屋贷款利息（每月9600元整、当月20日前）。3、双方约定于2011年2月底之前办理公证手续。 《补充协议》约定办理委托公证手续。顾育词房屋贷款175万元由朱建华偿还本息，顾育词在贷款到期后仍然配合朱建华继续贷款，由朱建华偿还本息。双方配合中介方办理房屋交易之手续。 2011年12月1日，顾育词、朱建华及中介方易好居签订《关于0001414号合同2011.1.25日补充说明的补充》一份，约定根据2011.1.25补充合同约定，涉案房屋剩余房款175万元以转按揭形式转移给朱建华（顾育词抵押本房屋给宁波银行的部分借款，由朱建华从2011.2月份开始偿还本息）。现朱建华提前支付房款100万元给顾育词，则双方认定朱建华还贷部分自动下降为75万元。并在房款交接当日配合中介方办理房屋公证手续。顾育词承诺于2012.5.24还清涉案房屋欠银行之贷款，朱建华承诺承担其中贷款的75万元本息部分。贷款结清后，双方陪同中介方办理房屋他项权证注销手续，并交接房产证。 2011年12月1日，顾育词、熊玉梅作为委托人，朱建义作为受托人，由顾育词、熊玉梅委托朱建义代为查询涉案房屋相关档案信息、与买受人签订或注销涉案房屋的《存量房买卖契约》、与买受人签订或注销涉案房屋的《存量房交易资金托管协议》、办理涉案房屋过户登记至买受方名下的房屋所有权转移登记及国有土地使用权的变更登记手续、根据《存量房交易资金托管协议》办理托管资金申领手续，并如实申报纳税等。 关于涉案房屋实际交付使用情况，顾育词、朱建华一致确认，合同签订后顾育词将房屋钥匙交给朱建华，涉案房屋已由朱建华装修。对于装修，顾育词认为系朱建华不顾涉案房屋被查封进行的装修。朱建华对顾育词陈述不予认可。 关于涉案房屋未办理过户原因，朱建华称其一直按补充约定每月支付利息，并向法院提供了两张存款回单（2011年4月19日存入顾育词账户11000元；2011年11月19日存入顾育词账户13150元），但涉案房屋自2010年起一直有滚动抵押，是无法办理过户的根本原因。顾育词称朱建华没有资金还给其以涤除抵押，朱建华断息造成涉案房屋不能正常进行银行贷款，产生严重损失。 以上事实，有朱建华提交的（2016）苏05执异32号民事裁定书、《委托书》、《存量房买卖契约》、《补充说明》、《补充协议》、《关于0001414号合同2011.1.25日补充说明的补充》、存量房网上签约单项查询证明、水电煤缴费凭证、《苏州市住宅装饰工程合同》、《苏州市吴中区房屋结构改造可行性方案》、当事人陈述及庭审笔录等在案佐证。 苏州中院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，涉案房屋权属登记在顾育词名下，熊玉梅为共同共有人，但涉案《存量房买卖契约》的记载与上述权属情况不符。此外，涉案房屋价款为275万元，朱建华、顾育词确认朱建华已支付200万元。根据顾育词、朱建华签订的《补充说明》、《补充协议》、《关于0001414号合同2011.1.25日补充说明的补充》约定，朱建华以代顾育词偿还贷款75万元本息的形式向顾育词支付剩余75万元房款。后在实际履行过程中，朱建华认为涉案房屋存在滚动抵押且对顾育词涤除抵押的能力持有异议，未实际向顾育词支付75万元房款，现有证据亦无法证明朱建华已按《关于0001414号合同2011.1.25日补充说明的补充》约定承担75万元贷款利息。顾育词、朱建华对涉案房屋未能涤除抵押、未能办理过户的原因各执一词。苏州中院认为，根据顾育词、朱建华陈述，朱建华在签订涉案《存量房买卖契约》时已知晓涉案房屋存在抵押，且与顾育词约定了长达800天的房屋权属转移登记期间，但朱建华未按补充约定偿还75万元贷款本息，顾育词亦未按约涤除抵押，上述行为共同导致了涉案房屋最终无法办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）、（四）规定，朱建华主张其就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益依据不足，该院不予支持。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）、（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，该院于2017年11月15日作出（2016）苏05民初719号民事判决：驳回原告朱建华的诉讼请求。案件受理费28800元，由原告朱建华负担。 朱建华不服该判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误，请求依法撤销原判，发回重审或直接改判支持其诉讼请求。理由是：一、原审判决认定“朱建华未按约定承担75万元房款利息”的事实错误。依据上诉人与顾育词于2011年12月1日签订的《关于0001414号合同2011.1.25日补充说明的补充》(以下简称《补充说明的补充》)中载明的内容，“甲方（顾育词）承诺于2012.5.24还清涉案房屋之贷款，乙方（朱建华）承诺承担其中贷款的75万元，贷款结清后，双方陪同中介方办理房屋他项权注销手续”，可以认定以下几点事实：1、依据协议约定，顾育词最晚在2012年5月24日之前应当还清涉案房屋之贷款，但事实上顾育词截至目前，也未还清房屋贷款，这点在原审法院也已查明。2、依据协议约定，朱建华承担的仅是贷款部分的75万元部分，且也是在顾育词还清银行贷款后朱建华再将75万元交付给顾育词，但事实上顾育词在此时间节点依然欠付银行300多万元（该事实顾育词在庭审中己自认），并且其当时已无力归还银行贷款，这也是房屋无法过户的根本原因。正是因为顾育词本人恶意拖欠、逃废债务而导致涉案房屋始终存在抵押，以及之后又被查封。3、依据协议约定，朱建华承担75万元的利息部分时间节点应当是2012年5月24日，而事实上朱建华也是按照协议内容履行的，甚至在此之后也多支付了一段时间的利息。二、一审法院认为“朱建华和顾育词共同导致了房屋无法过户登记”的事实是错误的。朱建华己按约承担了75万元的利息部分，由于顾育词没有还清银行贷款，朱建华也没有任何合同依据向其交付75万元本金部分。另外，房屋最终无法完成过户的原因是顾育词本人存在对外债务，且没有按约偿还贷款。综上所述，上诉人朱建华已与顾育词签订合法书面合同，并早己实际装修入住至今，也按约支付了合同价款，尾款75万元亦随时有能力交付，未办理过户的原因亦不在上诉人，朱建华就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 本院另查明： （一）2016年10月11日苏州中院作出（2016）苏05执异32号执行裁定查明：“在本院执行倪文芹与顾育词等苏州仲裁委员会（2014）苏仲裁字第031号裁决一案中，案外人朱建华于2016年5月30日对本院查封被执行人顾育词名下坐落于苏州吴中经济开发区提出书面异议。案外人朱建华称，其早在2010年与顾育词、熊玉梅就涉案房产签订房屋买卖合同，总房款为275万元，签约后已支付200万元，双方并共同到房管部门办理了网签手续。签约后，顾育词一方即将该房产交付朱建华，朱建华进行装修并入住至今。鉴于顾育词在朱建华不知情更未同意的情况下，又将房产抵押给了小额贷款公司，以致房产难以过户。朱建华于2015年底向吴中区人民法院起诉，要求办理过户更名手续，后撤诉。朱建华认为，涉案房产系本人通过合法手续购买，已支付绝大部分房款，剩余房款虽因对方违约而暂未支付。同时朱建华已合法占有并实际使用该房屋达数年之久。依照相关法律，法院对该房产不应予以查封，已经查封的，应解除查封。本院查明，2011年1月25日，顾育词与朱建华经苏州市华信房地产经纪有限公司居间代理，签订存量房买卖契约，由顾育词通过苏州市华信房地产经纪有限公司，将苏州吴中经济开发区房屋（建筑面积275.13平方米）及房屋占用范围内的国有土地使用权出卖给朱建华。合同第二条房屋其他情况：房屋共有情况为除所有权人持有的房屋所有权证外，没有其他房屋共有权证；本契约签订之时未曾设定抵押权、未曾租赁给他人。房屋价款约定为275万元整，房屋价款支付方式约定为贷款支付。出卖方应当于2013年3月31日前腾空房屋，并书面通知买受人进行验收。关于房屋权属转移登记的约定，自本契约生效之日起800天内。2011年1月25日，顾育词、朱建华双方及中介方共同签署补充说明、补充协议各一份，补充说明三条：1、顾育词于2011年1月25日收到房款100万元，2、房屋贷款175万元转移至朱建华名下，顾育词认可朱建华自2011年2月份起偿还房屋贷款利息（每月9600元整），3、双方约定于2011年2月底之前办理公证手续。补充协议约定办理委托公证手续。顾育词房屋贷款175万元由朱建华偿还本息，顾育词在贷款到期后仍然配合朱建华继续贷款，由朱建华偿还本息。双方配合中介方办理房屋交易之手续。本院组织听证，朱建华对未提供补充协议涉及的公证，认为与本案无关。朱建华称涉案房屋自2010年起一直有滚动抵押，是无法办理过户的根本原因。另查明，2014年1月，本院依据倪文芹的仲裁保全申请，裁定查封了顾育词名下涉案房产。2015年8月5日，本院执行仲裁裁决续查封涉案房产。涉案房屋权属登记在顾育词名下，熊玉梅为共同共有人。涉案房屋自2013年12月3日、2014年3月3日分别设定抵押权，抵押权人为苏州市吴中区金联农村小额贷款有限公司，期限分别至2015年12月3日、2016年3月3日。本院认为，朱建华提出异议的查封措施属于金钱债权执行中行为，涉案房屋权属登记在顾育词名下，熊玉梅为共同共有人，但朱建华提供的存量房买卖契约的记载与此不符。且签约时朱建华已知涉案房屋上存在他项权利，无法办理过户登记。综上，案外人朱建华提出的证据不足以排除执行，对其提出的案外人执行异议不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十八条之规定，裁定：驳回朱建华的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。” （二）关于案涉房产抵押权设立情况。2017年10月23日一审质证及庭审中，顾育词陈述称，在签订涉案存量房买卖合同时涉案房屋上当时有宁波银行的他项权，金额是300万元。朱建华的委托诉讼代理人杨晨也陈述称，在涉案房产买卖合同签订时涉案房产上设定的抵押权就有300万元（非房贷），双方也在合同中明确约定了800天的过户期。朱建华称，“当时顾育词没有告诉具体金额多少，但告诉我抵押了。他也约我到他公司喝茶，表示他有能力。”本院二审庭审中，顾育词陈述称，“朱建华买房时清楚我有宁波银行300万元的贷款是用案涉房产作抵押的。2012年10月份左右宁波银行的300万元贷款就还清了。至于合同中所约定的‘本契约签订之时未曾设定抵押权’可能是合同文本，签订时没有看具体内容，具体以事实为准。”朱建华则称，其不清楚顾育词所称2012年10月份左右宁波银行的300万元贷款已还清的事，直到2015年法院给朱建华打电话告知其所居住的房屋已经被查封了，之后到房产局才了解到案涉房屋在2013年12月3日由苏州市吴中区金联农村小额贷款有限公司办理的抵押登记，2014年3月3日又由苏州市吴中区金联农村小额贷款有限公司办理了抵押登记，2015年8月5日由苏州中院进行了查封。 （三）关于涉案房屋尾款75万元支付争议问题。1.本案一、二审庭审中，顾育词陈述称，宁波银行的300万元贷款是其公司的流动资金贷款，系其用两套房产包括案涉房产做的抵押，在卖房给朱建华之前就已经有贷款了，房屋买卖合同签订时欠款也是300万元。朱建华买房时不能支付全部买房款，只能支付200万元，还有75万元朱建华委托其帮助贷款并承诺支付利息，双方约定了大概在什么时间还款并把房屋过户给朱建华。一直都是以顾育词名义还贷，朱建华与顾育词之间约定转贷款或再贷款是私下的，没有与抵押权人办理正式的手续。一年到期（还款）的时候，顾育词和朱建华都承担了相应的过桥费用。2012年10月份左右宁波银行300万元贷款还清是利用向他人过桥借款方式偿还，朱建华并承担了其中75万元过桥借款的费用。由于朱建华资金紧张，其后又委托顾育词帮他贷款。2012年年底顾育词的公司另行向光大银行贷款700万元流动资金中其中有75万元是受朱建华委托帮朱建华贷款的，朱建华也继续支付了头几个月的相应利息，直到2013年4月朱建华都是支付利息的，但4月份后就突然断息了，也打不通朱建华电话，一直联系不上他，发生了什么状况不清楚。双方之间具体委托贷款的证据没有，事实上朱建华是认可此方式的，但没有直接证据证明朱建华另行支付了向光大银行贷款700万元流动资金中75万元贷款的利息。顾育词的贷款里自然有75万元是朱建华的贷款，是其卖房尾款所以也不用再给朱建华。 对此，朱建华确认，确实没有在2012年5月24日之前将75万元本金打到顾育词账户，因顾育词没有还清涉案房屋所欠的贷款，朱建华作为买受人随后才有支付房款义务，朱建华支付房屋尾款的条件还没有成就。其时，涉案房屋上顾育词仍然有300万元的欠款，朱建华在已经支付了200万元大部分的购房款之后，其担心再将尾款支付后过户的要求仍然得不到保障，故其不予支付尾款符合情理。不存在朱建华委托顾育词向光大银行另行贷款75万元事实，2012年5月24日之前朱建华是支付过75万元的利息的，之后就没有再支付了。朱建华之前确实委托顾育词帮助贷款75万元，相当于向顾育词借款75万元，所以才会支付利息。 （四）关于案涉房产苏州中院于2014年1月查封前朱建华是否已合法占有问题。2010年10月12日顾育词与朱建华签订的《存量房买卖契约》中明确约定，“第六条：房屋交付出卖方应当于2013年3月30日前腾空该房屋，并书面通知买受方进行验收。买受方应当在出卖方验收通知书到达之日起10天内，会同出卖方，共同对房屋及其本契约附件一明确的房屋附属物品状况进行查验。查验情况符合双方约定的，出卖方应该当场将该房屋和房屋附属物品以及房屋钥匙移交给买受方，以示房屋交付。毁损、灭失风险责任自房屋交付之日起由买受方承担。”本案一审诉讼期间庭前交换证据质证中，顾育词明确确认，合同签订后，其就将房屋钥匙交给朱建华了。朱建华于2012年底对房屋进行装修，装修过程中房屋被法院查封，朱建华撕掉封条装修，房屋已装修好。朱建华确认，房屋装修费用是现金支付，还有尾款没有支付完毕，并提交了其与苏州千色花装饰工程有限公司于2012年11月13日签订的《苏州市住宅装饰工程合同》以及2012年10月18日苏州市吴中区房屋安全鉴定所盖章确认的《苏州市吴中区房屋结构改造可行性方案》。朱建华还提供了其于2015年11月12日缴纳了水电费以及2013年－2015年物业管理费计8913元人民币的发票、刷卡存根联复印件。 本院二审审理期间，朱建华并进一步提供了苏州千色花装饰工程有限公司于2018年4月27日出具的《证明》：“兹证明我公司与朱建华于2012年11月13日签订《苏州市住宅装饰工程合同》一份，约定我公司为朱建华所在的苏州市石湖之韵107幢101室房屋进行装修，承包方式为包工、包部分材料。该工程实际自2012年11月21日开工，自2013年5月30日完工。装修工程款最终结算为28万元，朱建华已支付26万元，仍有2万元款项未支付。”对此，2018年5月8日被上诉人倪文芹发表书面质证意见认为，对该证据的合法性、真实性、关联性均不予认可。该证据为复印件，真实性无法确认。另，该文件记载的工程造价与朱建华在一审中提交的《苏州住宅装饰工程合同》第一条第5款约定的造价不一致，且金额相差巨大。该装饰合同是否履行无法确认，也无法证明朱建华合法占有了涉案房屋。2018年8月17日本院收到朱建华进一步提交的落款日期为2018年4月27日的苏州千色花装饰工程有限公司出具的《证明》原件，2018年8月21日，被上诉人倪文芹就此材料补充发表书面质证意见认为，1.该证据为第三房提供，被上诉人对其证实性、合法性无法确认。2.该证据形式上是一份书证，但其实质内容属于第三方的证人证言，根据民事诉讼证据规则，证人应当出庭作证。 （五）关于导致房屋无法办理过户的原因。朱建华与顾育词各执一词。朱建华称其一直严格按补充约定向顾育词每月支付相应利息，但涉案房屋自2010年起一直有滚动抵押，在案涉房产已经涤除了宁波银行他项权后，顾育词在朱建华不知情情况下又用案涉房产另行抵押贷款，是案涉房产无法办理过户的根本原因。朱建华对此没有过错。顾育词则称，朱建华没有资金还给其以涤除抵押，朱建华断息造成涉案房屋不能正常进行银行贷款，产生严重损失。 （六）本院二审审理期间，朱建华于2018年2月8日向本院提交了一份苏州银行股份有限公司胥口支行于2018年2月7日盖章确认的《苏州银行个人结算业务申请书（回执）》（原件），用以证明其已向苏州中院（帐号10×××76）汇付了75万元人民币。被上诉人对此发表质证意见认为：1、对该证据的真实性、合法性没有异议。2、虽然上诉人朱建华在本案审理过程中支付了全部房款，但仍不符合最高人民法院关于可以排除强制执行的司法解释的规定。首先，上诉人并未实际占有和使用涉案房屋，苏州中院早在2014年1月便查封了该房屋，而此时该房屋为毛坯房不具备居住条件，其后上诉人进入房屋装修属于违反民事诉讼执行规定的违法行为。其次，上诉人朱建华一直未支付全额房款，是导致该房屋未能完成转让的原因之一，上诉人朱建华虽在本案审理中支付了房款余款，但此时已经无法排除涉案房屋被执行的现状，因为除了被上诉人倪文芹申请执行外，该房屋抵押权人亦向人民法院提起了诉讼。第三，在交易初期，上诉人与被上诉人顾育词协商以转按揭的方式进行融资，并设定了800天的交易周期，应当认定为属于上诉人自身的原因未办理过户登记。因此，即便上诉人朱建华支付了房款余款，亦不符合可以排除强制执行的法律规定，其主张不应得到支持。 （七）本院二审庭审中，针对目前案涉房产的执行情况，本院询问申请执行人的委托诉讼代理人刘晓炯律师，其称，“目前正在法院执行过程中，因为朱建华提出了执行异议，目前暂未对房屋进行拍卖。”经本院查明：2017年6月29日苏州中院作出（2015）苏中执字第143号之二执行裁定书：“执行过程中，申请执行人倪文芹以被执行人顾育词名下房地产不具备处分条件为由,向本院提出撤销执行申请。本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，申请执行人自愿提出撤销执行申请，系其真实意思表示且不违反法律规定，应予准许。撤销执行申请后，本案应当终结执行，债权人可以在民事诉讼法第二百三十九条规定的申请执行时效期间内再次申请执行，再次申请适用时效中断制度。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十七条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第五百二十条之规定，裁定如下：苏州仲裁委员会作出的（2014）苏仲裁字第031号裁决书终结执行。”2017年6月30日苏州中院（2015）苏中执字第143号执行案件以终结执行方式结案。苏州中院（2015）苏中执字第143号执行案件以终结执行方式结案后，对该案中执行标的苏州吴中经济开发区的房屋并未解封。2017年8月24日，倪文芹向苏州中院再次申请执行，苏州中院立案受理，案号为（2017）苏05执430号。2018年5月4日，根据申请执行人倪文芹的申请，苏州中院作出（2017）苏05执430号执行裁定和协助执行通知书，对被执行人顾育词名下的苏州吴中经济开发区的房屋进行了轮候查封。另，2018年2月24日苏州市吴中区人民法院作出的（2017）苏0506民初5638号民事判决主文第三项中确认：“原告苏州市吴中区金联农村小额贷款有限公司就被告提供的抵押物即苏州吴中经济开发区的房产及相应土地使用权拍卖、变卖或折价所得价款在人民币3300000元的范围内优先受偿”。经苏州中院二审裁定，同意上诉人撤回上诉申请后，该判决已于2018年5月10日生效。 （八）本院二审审理期间，朱建华于2018年5月4日向本院提交《撤回诉讼请求申请》，请求撤回其在民事起诉状中所主张的诉讼请求第2项“判令确认位于苏州吴中经济开发区的房屋所有权归原告所有”，鉴于苏州中院已于2017年6月29日作出（2015）苏中执字第143号之二执行裁定，该裁定内容系终结执行（2014）苏仲裁字第031号裁决书内容，请求依法裁判。 本案争议焦点是：朱建华认为其已按约支付了买受房的合同价款，并对案涉房产未过户不存在过错，请求停止对本案讼争房产的执行是否有事实依据。 本院认为：一、朱建华认为其在苏州中院查封前已按约支付了买受房的合同价款，合法占有案涉房产并对案涉房产未过户不存在过错，请求停止对本案讼争房产的执行有事实依据。1.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，朱建华在苏州中院2014年1月查封前已于2010年10月与顾育词签订了合法有效的房屋买卖合同，根据双方合同约定，其在支付200万元后，对于75万元尾款系以向顾育词借款并支付利息的方式支付，故其已按约支付了案涉房产的合同价款，对于所欠75万元款项亦已于2018年2月7日汇付苏州中院交付执行。2.朱建华所提供的证据能证明其已于2012年11月21日实际装修、占有使用案涉房产，且朱建华对房屋不能过户不存在过错。理由是：虽然朱建华与顾育词签订案涉房产买卖合同时，明知案涉房产已为宁波银行300万元贷款设定抵押，双方并据此约定了2013年3月31日前腾空房屋，合同生效之日起800天内的房屋权属转移登记的期限，以及贷款结清后，双方陪同中介方办理房屋他项权证注销手续，并交接房产证。但在宁波银行300万元贷款已于2012年10月偿还结清，案涉房产所设定的抵押权已涤除后，顾育词在朱建华不知情情况下，又继续以案涉房产为其公司其他经营性贷款另行提供抵押，是导致案涉房产不能过户的直接原因。顾育词虽辩称其公司另行向光大银行贷款700万元中有朱建华委托顾育词贷款的75万元，朱建华并支付了截止2013年4月的相应利息，但经本院一再要求，顾育词不能提供证据加以证明，本院不予采信。原审判决认定朱建华未按约支付买受房的合同价款，并以其明知案涉房产存在抵押为由认定其对案涉房产未过户存在过错不当，应依法予以纠正。 二、根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房产未经登记情况下，朱建华要求确认案涉房产所有权属于其所有的诉讼请求无事实和法律依据，应不予支持。2017年11月16日苏州中院作出（2016）苏05民初719号民事判决，驳回原告朱建华要求确认案涉房产所有权的诉讼请求并无不当，但驳回原告朱建华要求停止执行并解除查封的诉讼请求无事实和法律依据，应依法予以纠正。鉴于本院二审中，朱建华已明确放弃要求确认案涉房产属于其所有的诉讼请求，系其自行处分权利行为，不违反法律规定。 综上所述，朱建华关于其对案涉房产享有物权期待权，要求终止对案涉房产的执行并解除查封的诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销江苏省苏州市中级人民法院（2016）苏05民初719号民事判决； 二、不得执行倪文芹与顾育词等苏州仲裁委员会（2014）苏仲裁字第031号裁决申请执行一案中的苏州吴中经济开发区石湖之韵花园107幢101号的房产。 一审案件受理费28800元，由倪文芹、顾育词各负担14400元;二审案件受理费28800元，由倪文芹、顾育词各负担14400元。上诉人朱建华预交的二审案件受理费28800元，本院予以退还。倪文芹、顾育词应于本判决生效后十日内向本院（开户行：江苏省南京市农行山西路支行，账号10×××75，汇款凭证复印件寄交本院）交纳上述案件受理费。 本判决为终审判决。 审判长  沈燕 审判员  苏峰 审判员  李晶 二〇一八年八月二十八日 书记员  杨浩