.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2018）宁0106民初4987号原告：马德海，男，1964年2月10日出生，回族，河北省邱县人，企业员工，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：王靖城，宁夏天盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛维同，宁夏天盛律师事务所律师。被告：绿地集团宁夏置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：李蓟，该公司总经理。委托诉讼代理人：火楠，北京市中银（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李越，北京市中银（银川）律师事务所律师。原告马德海与被告绿地集团宁夏置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马德海的委托诉讼代理人王靖城，被告绿地集团宁夏置业有限公司的委托诉讼代理人李越、火楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马德海向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房款及损失336442.28元（其中预测与实测面积误差比3%以内返还房款56147.85元、利息5918.6元；误差比3%以外双倍返还房款274375.83元），并按此标准主张至判决书确定的被告履行义务之日止；2.判令被告支付原告迟延交房违约金157758.23元（以购房款总额1678279元为基数，自2016年5月31日算至2017年9月14日，共计470天，按每日万分之二计算），并按此标准主张至判决书确定的被告履行义务之日止；3.判令被告为原告办理房屋产权登记证，并承担迟延办理产权证违约金119577.38元（以购房款总额1678279元为基数，自2017年5月31日算至2018年5月30日，共1年，按中国人民银行规定的金融机构计收迟延贷款利息的标准4.75%×1.5倍计算），并按此标准主张至判决书确定的被告履行义务之日止；以上三项合计613777.89元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月30日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，由原告购买被告开发的位于金凤区某商品房，该合同约定：房屋建筑面积为218.9㎡，单价8550元/㎡，房屋总价款为1871595元；出卖人应当于2016年5月30日前向买受人交房，出卖人交房每迟延一日，向买受人支付房屋总价款万分之一的违约金；房屋面积出现差异的，按平米单价据实结算，多退少补，只退还差额本金。合同签订后，原告按照约定支付了房款共计1871595元，但被告于2017年9月14日才向原告交付了房屋，而且被告交付的房屋实测面积比合同约定的面积少了22.61㎡（218.9㎡-196.29㎡），面积误差比高达10.33%。自被告交付房屋至起诉前，原告多次要求被告退还多交房款及利息，并承担迟延交房和办证违约金，但被告对此无任何回应。原告认为，被告房屋面积缩水、迟延交房和迟延办证，严重影响了原告购房的使用价值，造成原告不应有的损失。对此，被告应当继续履行合同并承担违约责任。合同约定出现房屋面积误差时被告只退本金显失公平，合同是被告提供的格式条款，被告借助强势地位明显逃避自身责任，加大买受人一方的责任，因此，根据合同法规定该条款无效，被告应当按照司法解释规定的标准返还房款；被告迟延交房长达一年多，远超正常买受人合理预期范畴，也超出了该楼盘正常开发周期的一倍还多，使得原告丧失了一年多的房屋居住和土地使用收益权，这一损失远远大于合同约定的每日万分之一的违约金；被告在合同约定的交房日期届满后近两年的时间仍然拒不为原告办理不动产登记证，远远超出了原告订立合同的预期，也远远超出了法律规定的合理范围，给原告造成了巨大损失，亦应承担违约责任。综上所述，为维护自身合法权益，原告依据法律及相关司法解释的规定，现向法院提起诉讼，望依法判如所请。庭后，原告依据本院审理查明的事实及本院的释明，依法变更第一、二项诉讼请求如下：1.将第一项诉求变更为：判令被告返还原告购房款183501.5元，并支付利息20604.41元（自交款日2016年2月6日算至起诉日2018年6月6日，按同期人民银行贷款利息4.75%计算），并按此标准主张利息至判决书确定的被告履行义务之日止；2.将第二项诉求变更为：判令被告支付原告迟延交房违约金70588.28元。事实与理由：原、被告就涉案房屋签订合同后，原告按照约定支付了房款1871595元，而被告交付的房屋实测面积比合同约定的面积少了22.61㎡，原告多交房款193315.5元。另外，合同约定被告应该于2016年5月30日前向原告交房，被告于2017年9月14日才交付了涉案房屋，构成了逾期交房违约，经双方结算，就差额房款和违约金签署了《客户交房明细单》，确认逾期交房违约金扣除物业费、采暖费后为70588.28元，确认退房款扣除物业储备金后为183501.5元。直至起诉时，被告一直未能按照约定履行给付义务。原告认为，被告逾期交房且房屋面积缩水，应当承担违约责任，并承担资金占用期间的利息损失。故变更诉求，望法院判如所请。被告绿地集团宁夏置业有限公司辩称，对于原告变更的两项诉讼请求答辩如下：一、认可原告要求被告返还购房款183501.5元的诉讼请求，对于原告要求被告支付购房款利息的诉讼请求不予认可，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定”出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。”可知关于商品房房屋面积出现差额的情况下，法律支持当事人双方进行约定并按照约定履行。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第四款约定，”发生面积误差的，合同继续履行，以产权登记面积为准据实结算房价款，平米单价保持不变，多退少补，只退还差额本金；补款在办理收房手续时一次性结清，逾期按照本合同附件十一第二条逾期付款条款执行。”据此，原告无权要求被告向其支付购房款利息。二、认可原告要求被告支付迟延交房违约金70588.28元的诉讼请求。三、被告并不存在迟延办理产权证的情形，原告无权要求被告承担逾期办理产权证的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定”由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任......合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由此可见，法律并不禁止合同双方就办理权属证书的时间及逾期办理的违约金做出约定，而根据双方签订的合同附件十一第六条之约定，被告应于商品房交付使用后270个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告在涉案房屋办理产权登记的过程中仅负提供所需资料的协助义务，办理产权证书并非被告的单方义务；此外，被告于2017年8月31日通知原告受领房屋，原告于2017年9月14日办理受领房屋手续，无论以哪个时间作为房屋实际交付的时间，距今均未超过合同约定的270个工作日，被告并无逾期情形，且涉案房屋符合办理产权证书的条件，被告可以协助原告办理产权证书，原告的主张没有事实依据。综上，请求人民法院在查明事实的基础上依法裁判，维护双方的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》、2017年9月14日补充协议、2014年11月13日发票一张、2015年11月30日发票一张、2017年9月14日发票二张、中国建设银行《委托住房贷款付款凭证》、银行卡复印件、客户交房明细单，被告提交的银川市新建商品房配套设施交付使用证一份、2017年8月31日宁夏日报、《银川市房产测绘成果报告书》、《银川市商品房买卖合同（预售）》、《客户交房明细单》、《确认书》，上述证据来源合法、内容真实，并与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年，原告认购被告开发预售的银川市金凤区某商品房，并分别于2014年6月30日、2014年11月13日、2015年11月30日支付购房款58万元、501595元、39万元，合计1471595元。2015年11月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定：原告购买被告开发的位于银川市金凤区某（复式）室的商品房一套，预测建筑面积为218.9平方米，每平方米单价为8550元，总价款为1871595元。贷款方式付款：公积金贷款，买受人应于2015年11月14日前支付首期房价款1371595元，占全部房价款的73%，余款50万元申请贷款支付；商品房交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，并提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》；出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；交房公告的书面通知包括但不限于挂号信、报纸公告、快递、电子邮件、传真、短信等书面形式其中之一；出卖人未按合同约定时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人......，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人继续按照买受人全部房价款每日万分之一向买受人支付违约金，直至出卖人将该商品房实际交付给买受人的前一日；商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，以产权登记面积为准，平米单价保持不变，据实结算房价款，多退少补，只退还差额本金。合同附件十一补充协议第六条约定：出卖人应当在商品房交付使用后270个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；在商品房交付后270个工作日内，由于出卖人原因，未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的，买受人有权单方面解除本合同......并就逾期时间（商品房交付使用之日起至出卖人收到买受人解除合同的书面通知之日止）每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。2016年2月15日，原告以公积金贷款支付房款40万元。2016年12月26日，被告委托银川市房地产测绘中心对涉案楼盘8号等楼宇商品房进行了建筑面积测算。银川市房地产测绘中心出具的测绘成果报告书载明：某室（涉案房屋）商品房实测建筑面积196.59平方米，其中套内面积190.22平方米，公摊面积6.07平方米。该商品房实际建筑面积与预测建筑面积差额22.61平方米（218.9平方米-196.29平方米）。2017年8月28日，被告取得涉案楼房新建商品房配套设施交付使用证，并于同年8月31日在《宁夏日报》刊发交房公告。2017年9月14日，原告办理了涉案房屋接收手续，并与被告签订《补充协议》，约定被告退还原告面积误差房款193316元，最终房款为1678279元。被告于同日向原告出具了全额购房款1678279元（1871595元-22.61平方米×8550元/平方米）增值税普通发票；原告在被告出具的二份《客户交房明细单》上签字确认面积差金额为193316元，其中9814.5元抵扣物业储备金，最终应退房款为183501.5元；逾期天数455天，违约金85153元，扣除采暖费3729.51元、物业费10835.21元，最终应退违约金70588.28元，并在给被告提供了身份证及银行卡复印件写明”同意将面积补差款打入此账户”、”同意将违约金余款打入此账户”。后被告未向原告退还房屋面积差额款及违约金余款，双方协商未果，引起本案诉讼。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法、有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，严格按照约定履行各自义务。原告依据《绿地·客户交房明细单》主张被告返还原告购房款183501.5元、迟延交房违约金70588.28元，符合双方约定及法律规定，对该诉讼请求，本院予以支持；房屋面积差额款确定后，双方形成合同之债，原告主张被告按照年利率4.75%支付利息损失，并无不当，但应自双方2017年9月14日签署《绿地·客户交房明细单》起计算至起诉之日，利息损失为6391.97元（183501.5元×4.75%÷360天×264天）。原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》补充协议约定：出卖人应当在商品房交付使用后270个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；在商品房交付后270个工作日内，由于出卖人原因，未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的，买受人有权单方面解除本合同......并就逾期时间（商品房交付使用之日起至出卖人收到买受人解除合同的书面通知之日止）每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。应由原告到房管部门办理房屋权属证书，被告仅负有协助提供资料的义务，原告诉请被告为其办理房屋产权登记证，并以购房款总额为基数，按年利率4.75%的1.5倍承担逾期办证违约金，无事实根据及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决如下：一、被告绿地集团宁夏置业有限公司于本判决书生效之日起三日内返还原告马德海房屋面积差价款183501.5元，支付利息损失6391.97元，合计189893.47元；二、被告绿地集团宁夏置业有限公司于本判决书生效之日起三日内支付原告马德海逾期交房违约金70588.28元；三、被告绿地集团宁夏置业有限公司自2017年9月15日起在270个工作日内，为原告马德海办理银川市金凤区某室房屋权属登记备案；四、驳回原告马德海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案已减半收取的受理费4969元，由原告马德海负担2860元，被告绿地集团宁夏置业有限公司负担2109元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员贺彬二〇一八年八月十五日书记员杨培附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。