浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙07民终2571号 上诉人（原审原告）：义乌市佳丽衬布制衣有限公司，住所地：浙江省义乌市大陈镇新区。 法定代表人：蒋加礼。 上诉人（原审原告）：吴加喜，男，1951年7月14日出生，汉族，住浙江省义乌市。 上诉人（原审原告）：吴云英，女，1942年1月17日出生，汉族，住浙江省义乌市。 上诉人（原审原告）：施慧，女，1963年5月24日出生，汉族，住浙江省义乌市。 上诉人（原审原告）：施宏，女，1966年4月18日出生，汉族，住浙江省义乌市。 上诉人（原审原告）：施洲，男，1967年11月14日出生，汉族，住浙江省义乌市。 上述六上诉人共同委托诉讼代理人：龚群伟，男，1965年1月3日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 上诉人（原审被告）：楼志勇，男，1974年1月27日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：何忆禄，义乌市商城法律服务所法律工作者。 上诉人义乌市佳丽衬布制衣有限公司、吴加喜、吴云英、施慧、施宏、施洲与上诉人楼志勇房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2017）浙0782民初8142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 义乌市佳丽衬布制衣有限公司、吴加喜、吴云英、施慧、施宏、施洲上诉请求：1、依法确认双方关于义乌市望道路3号至17号垂直壹拾间房屋租赁合同解除。2、依法判令楼志勇支付自2016年11月15日至2017年1月5日的房屋租金人民币150684元（110元/365*50天）。3、依法判令楼志勇腾退房屋。4、依法判令楼志勇支付房屋占用费（从房屋租赁合同解除至被告腾退房屋期间占用费，按照双方约定的租金标准计算至起诉止的占用费为482191元（110万/365*160天）。5、依法判令楼志勇支付2016年、2017年的房租税39070元。6、依法判令楼志勇支付违约金50万元。事实与理由：2008年6月30日，上诉人代理人蒋加礼、龚群伟、吴加喜同涉案房屋承租人倪旭光签订楼房租赁协议一份，约定租期10年，租金前5年80万，后5年110万，时间为2008年11月15日至2018年10月14日止，付款方式一年一付，提前一月，并约定房屋租赁税由倪旭光承担，租期满后，一切固定装璜和固定建筑无偿留给出租人所有，若续租同等条件下优先。在2014年10月15日前，倪旭光付清了之前的房租，并支付了下一年租金10万元，后倪旭光因个人问题把宾馆的经营权抵债给了楼志勇，楼志勇即经手宾馆的营业，于2014年10月15日汇给房东90万元人民币租金，同年12月16日汇给房东20万租金，并声明倪旭光的权利义务由其承担，合同按老合同办理，不必签订新的合同。楼志勇知道倪旭光已付过10万元房租的事情后，要求在第二年房租中进行抵扣，故第二年房租只付了100万元，具体付款时间为2015年11月24日40万元，2016年3月15日55万元，2016年7月21日3万元，2016年8月12日2万元。楼志勇只付清了2015年、2016年的租金，2016年11月5日至今的租金分文未付。期间，2016年1月29日楼志勇亲笔写过一份说明书，2016年3月12日前不付清房租，退出宾馆营业，并赔房租利息损失（月息1分计算），同日，签过协议书1份，双方商定，任何一方违约，均由违约方一次性赔偿守约方人民币伍拾万元整。楼志勇使用涉案房屋，除自己开宾馆外，还用于出租。一审判决认定第三年的租金92.5万元没有根据，楼志勇的单方承诺上诉人并未认同，倪旭光的租赁协议楼志勇已履行了两年，每年支付110万租金。一审法院没有认定房产税和违约金也是错误的，双方订立违约条款，楼志勇未支付租金就是违约行为。请求二审法院依法改判，支持上诉人的诉讼请求。 楼志勇答辩称：倪旭光从未把宾馆的经营权抵债给楼志勇。楼志勇于2014年10月15日汇给房东90万元租金，同年12月16日汇给房东20万元租金，并申明倪旭光的权利义务由其承担，合同按老合同办理，不必签订新的合同，以及之后的主张租金抵扣，以上均表明楼志勇是倪旭光的代理人，一切行为都是为倪旭光履行合同义务。2016年1月29日楼志勇出具的说明书也是代表倪旭光与房东就房屋租赁的相关问题进行交涉，一审认定的第三年租金92.5万元也是楼志勇作为代理人与房东通过手机短信交涉的结果。倪旭光的租赁协议，楼志勇已履行了两年，上诉人的陈述也表明楼志勇只是倪旭光的代理人，故请求二审法院驳回义乌市佳丽衬布制衣有限公司等六上诉人的上诉请求。 楼志勇上诉请求：依法撤销一审判决，驳回起诉或驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、本案双方当事人的诉讼主体均不适格。根据楼房租赁协议，租赁双方为蒋加礼、龚群伟、吴加喜与倪旭光，义乌市佳丽衬布制衣有限公司、吴云英、施慧、施宏、施洲与本案无关，楼志勇是楼房租赁协议当事人倪旭光的代理人，并非承租方，自2014年4月起代管经营名景酒店，且楼房租赁协议现仍合法有效，故楼志勇作为倪旭光的代理人不应成为一审被告。二、一审判决缺乏事实及法律依据。楼志勇并非楼房租赁协议的签约人和交付租金义务人，只是实际承租人倪旭光的代理人，对方当事人向楼志勇送达律师函是对象错误，没有任何法律效力。楼志勇不存在以自己名义占用涉案房屋的事实，楼房租赁协议未被终止或解除，倪旭光仍然有权使用涉案房屋，楼志勇只是作为倪旭光的代理人经营管理酒店，故楼志勇没有义务支付涉案房屋自2016年11月15日起至2017年1月5日的租金。综上，请求二审法院支持楼志勇的上诉请求。 义乌市佳丽衬布制衣有限公司、吴加喜、吴云英、施慧、施宏、施洲答辩称：倪旭光是将宾馆抵债给楼志勇的，倪旭光的身份证原件、宾馆公章都由楼志勇保管并使用，龚群伟的录音录像可以证明，也可联系倪旭光查实。宾馆的实际使用人是楼志勇，宾馆员工的养老保险都是由楼志勇缴付的，倪旭光未再参与宾馆经营事宜。楼志勇已按协议实际支付了三年租金，第四年分文未付，其主张是倪旭光的代理人，与事实不符。另一审法院根据短信内容认定年租金为92.5万元，该短信是楼志勇发给龚群伟的，出租方并未认可。 义乌市佳丽衬布制衣有限公司、吴加喜、吴云英、施慧、施宏、施洲向一审法院起诉请求：1、确认原、被告关于义乌市望道路3号至17号垂直十间房屋租赁合同解除；2、被告支付原告自2016年11月15日至2017年1月5日的房屋租金150684元（110万/365*50天）；3、被告腾退房屋；4、被告支付房屋占用费（从房屋租赁合同解除至被告腾退房屋期间占用费，按照双方约定的租金标准计算至起诉止的占用费为482192元（110万/365*160天）；5、被告支付2016年的房租税195356元；6、被告支付违约金50万元。 一审法院认定事实：2003年12月，义乌市加喜五金商行、义乌市佳丽衬布制衣有限公司、义乌市云英服装商行、义乌市仙兰文体用品商行因拆迁，审批取得土地使用权后建成现义乌市望道路1-17号（1、3、5、7、9、11、17）十间房屋。义乌市加喜五金商行系原告吴加喜申请的个体工商户名称，预先核准名称保留期已于2004年1月13日届满；义乌市云英服装商行系原告吴云英经营的个体工商户，已于2007年7月18日注销登记；义乌市仙兰文体用品商行系周仙兰经营的个体工商户，已于2007年7月18日注销登记。周仙兰及其配偶施光华已分别于2007年10月15日、2007年10月30日去世，二人育有二女一子，即三原告。2016年1月29日，原告代表龚群伟、蒋加礼、吴加喜作为甲方，被告作为乙方，签订协议书一份，载明：“甲方将名景酒店的全部房产设施出租给乙方经营使用。经过双方平等协商，自愿达成以下协议。一、宾馆的所有设施设备由乙方经营使用管理，不得损坏和拆除。如有损坏，应承担赔偿责任。以后增加其他设施，在协议终止后，乙方不得拆除，归甲方所有。二、双方商定，任何一方违约，均由违约方一次性赔偿守约方人民币伍拾万元正”。被告在该协议书中签字，但同时注明：“同意第二条约定，不同意第一条约定”。名景酒店的经营地址即为义乌市望道路1-17号（1、3、5、7、9、11、17）十间房屋。同日，被告出具说明书一份，载明：“今楼志勇欠房租一事，准备2016年3月12日前一次付清。如果不付清，退出宾馆营业，赔出房租利息损失（按月息1分计算）。”2016年3月12日至2017年4月16日，龚群伟数次与被告通过短信沟通房租交纳事宜，其中2016年7月16日龚群伟发送“龚老板：请把款打一下，小龚。”，被告回复“龚老板，星期二三打过去，谢谢体谅一下。”；2016年7月21日被告发送“好的，今天先给你三万，两万过几天，这两个月G20一点生意都没有，体谅一下龚总。”；2017年4月16日被告发送“龚房东，房租付你，我们的意思你们要出一张收据，收到2017年的租金为925000元，已付清。”2016年12月16日，原告委托律师向被告发送律师函一份，要求被告交纳2016年11月15日至2017年11月14日的房租。2017年1月4日，原告委托的律师再次向被告发函，以被告未交纳房租为由要求解除原、被告之间的房屋租赁协议。被告认可已收到上述律师函。根据原告提供的证据显示，被告收到第二份律师函的时间为2017年1月5日。后被告未支付自2016年11月15日起的租金。 一审法院认为，本案的争议焦点有四个，一是原、被告之间是否存在房屋租赁合同关系；二是租金如何计算；三是原告是否可以解除合同；四是被告是否应支付房租税及违约金。关于第一个争议焦点，原、被告之间存在租赁合同关系。从原告代表与被告签订的协议书、被告出具的说明书及原告代表与被告之间的短信往来均可以看出，被告租赁了原告房屋。被告辩称，房屋系案外人倪旭光租赁，其是给倪旭光提供劳务，但其未提供证据证明，对其抗辩不予采纳。关于第二个争议焦点，原告称被告于2014年从案外人倪旭光处受让了原告与倪旭光签订的《楼房租赁协议》中的权利义务，但原告未提供证据证明，对该主张，该院不予采纳。故原告不能以《楼房租赁协议》来约束被告。原告与被告签订的《协议书》中未对房屋租赁期限、租金数额等内容达成一致，但从原告提供的短信中可以看出，原、被告曾就自2016年11月15日起一个年度的租金达成过口头的一致意见，即年租金按92.5万元进行计算。关于第三个争议焦点，因原、被告未对租赁期限进行约定，应视为不定期租赁，原告可随时解除合同，且被告在原告催讨后仍未支付房租，故原告有权解除房屋租赁合同，房屋租赁合同应自被告收到解除合同通知时解除。合同解除后，被告应将房屋腾退后交还原告。本案中，被告在收到解除合同通知后，未将房屋腾退，现被告除应腾退房屋以外，还应自合同解除次日起支付房屋占用费，房屋占用费按92.5万元每年的标准进行计算。因原告并未提供证据证明原、被告曾就房租税交纳进行约定，故原告要求被告交纳房租税于法无据，该院不予支持。虽然原、被告在《协议书》中约定任何一方违约需支付违约金50万元，但双方并未就哪些情况属于违约行为进行约定，故原告要求被告支付违约金50万元于法无据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条的规定，判决：一、原告义乌市佳丽衬布制衣有限公司、吴加喜、吴云英、施慧、施宏、施洲与被告楼志勇之间的房屋租赁合同于2017年1月5日解除。二、被告楼志勇于本判决生效后十日内支付原告义乌市佳丽衬布制衣有限公司、吴加喜、吴云英、施慧、施宏、施洲2016年11月15日至2017年1月5日止的租金126712元。三、被告楼志勇于本判决生效后十日内腾退租赁房屋。四、被告楼志勇于本判决生效后十日内以92.5万元/年的标准支付自2017年1月6日起至实际腾退之日止的房租。五、驳回原告义乌市佳丽衬布制衣有限公司、吴加喜、吴云英、施慧、施宏、施洲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15172元，由原告义乌市佳丽衬布制衣有限公司、吴加喜、吴云英、施慧、施宏、施洲负担6051元，由被告楼志勇负担9121元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于双方当事人的诉讼主体资格问题。涉案房屋的所有权人系义乌市佳丽衬布制衣有限公司、吴加喜、吴云英、施慧、施宏、施洲，有政府确认土地使用权的相关征迁文件及建设工程规划许可证予以证明。楼志勇与义乌市佳丽衬布制衣有限公司等六上诉人的代表签订了涉案房屋租赁协议书，现楼志勇主张其只是代理倪旭光处理酒店经营事宜并出具协议书，但未能提供相关证据予以证实，且该主张与楼志勇出具的欠付房租说明书及双方短信内容所体现的事实也不符。因此，双方均是本案适格当事人，一审法院认定楼志勇系涉案房屋承租人，应当履行支付房租义务并按时腾退房屋合法有据。对于房屋年租金问题，双方签订的协议书未明确约定房屋租赁期限、租金等内容，义乌市佳丽衬布制衣有限公司等六上诉人主张双方曾一致同意按照倪旭光签订的租赁协议履行，该主张没有证据予以证明，楼志勇也不予认可，故一审法院按照楼志勇发送的短信内容自认的金额对租金进行认定并无不当。对于房租税、违约金的承担问题，现有证据并不能证明双方对房租税交纳进行了约定，义乌市佳丽衬布制衣有限公司等六上诉人要求楼志勇承担房租税于法无据。双方虽在协议书中约定了违约金数额，但基于该协议书中未明确约定双方的权利义务关系，对于租赁期限、租金等基本内容也未进行约定，具体违约情形无法认定，故一审法院对义乌市佳丽衬布制衣有限公司等六上诉人提出的违约金主张不予支持并无不当。 综上，上诉人义乌市佳丽衬布制衣有限公司、吴加喜、吴云英、施慧、施宏、施洲、楼志勇的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15172元，由义乌市佳丽衬布制衣有限公司、吴加喜、吴云英、施慧、施宏、施洲负担6051元，楼志勇负担9121元。 本判决为终审判决。 审 判 长 童耐萍 审 判 员 虞惠珍 审 判 员 郑林军 二〇一八年七月三十日 代书记员 胡晔婷