四川省广元市利州区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0802民初2877号原告：欧峻成，男，生于1986年11月2日，汉族，四川省旺苍县人，居民，住四川省广元市利州区。委托诉讼代理人：欧维宇，四川同方正律师事务所广元分所律师。被告：广元市正黄置业有限公司，住所地四川省广元市利州区。法定代表人：邱融，总经理。委托诉讼代理人：王晓媛，女，生于1984年7月29日，汉族，四川省泸州市人，系广元市正黄置业有限公司员工,住四川省成都市锦江区。原告欧峻成与被告广元市正黄置业有限公司（以下简称广元正黄公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧峻成及其委托诉讼代理人欧维宇、被告广元正黄公司的委托诉讼代理人王晓媛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧峻成向本院提出诉讼请求：1、解除双方当事人签订的编号为0000551号、0000552号的《香江绿色农贸市场租赁合同》；2、广元正黄公司返还欧峻成租金46734元、保证金2000元，并支付资金占用利息（其中31290元从2013年1月1日起、另外17440元从2013年2月5日起分别按年利率6%计算至付清时止）；3、本案诉讼费，由广元正黄公司承担。事实和理由：广元正黄公司系正黄·金域香江项目的开发商，在该项目1A#楼负一层设置香江绿色农贸市场，通过广告对外招租，承诺“年均收益15%”，并进行详细的投资收益分析和经营模式分析。欧峻成于2012年12月27日与广元正黄公司签订了编号为0000551号、0000552号《香江绿色农贸市场租赁合同》两份，并交纳了摊位租金46734元、保证金2000元。但合同签订后，香江绿色农贸市场没有实际经营，广元正黄公司承诺的年均收益15%不能实现，为维护合法权益，特具状起诉。欧峻成提交有下列证据：1、香江绿色农贸超市宣传单1份，用于证明广元正黄公司在对外宣传香江绿色农贸市场，欧峻成与广元正黄公司签订了两份租赁合同；2、《香江绿色农贸市场租赁合同》（编号分别为0000551号、0000552号）2份，用于证明欧峻成从广元正黄公司租赁了香江绿色农贸市场的两个摊位，详细约定了计价标准，其中148号摊位有一个很大的柱子，广元正黄公司在收取该摊位租金时较合同约定价款有所优惠；3、收据（编号分别为0004898、0005004、0005005、0005510）4张，用于证明欧峻成向广元正黄公司缴纳了租金，但该农贸市场没有经营也没有处理。广元正黄公司辩称，欧峻成诉称香江绿色农贸市场从来没有经营与客观事实不符，根据广元正黄公司存档的资料显示，与欧峻成签订租赁合同的主体为四川汇德物业服务有限公司（以下简称四川汇德公司），广元正黄公司仅仅作为担保方与欧峻成及四川汇德公司签订了担保合同，根据合同的相对性原则，广元正黄公司不是本案适格的被告，申请追加四川汇德公司为被告，请求人民法院驳回欧峻成的诉讼请求。广元正黄公司对欧峻成提交的证据的质证意见为：对于证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，未加盖广元正黄公司的印章，不能证明系广元正黄公司发布的。对于证据2的真实性有异议，广元正黄公司能提供证据证明与欧峻成签订租赁合同的主体为四川汇德公司而非广元正黄公司。对于证据3中编号为0004898、0005004、0005005的收据的真实性无异议，但关于欧峻成主张的因其中一个摊位有柱子而折让10000余元的事情，广元正黄公司并不知情；对于编号为0005510的收据的真实性有异议，这几份收据不能证明广元正黄公司系合同相对方。广元正黄公司提交有下列证据：1、《香江绿色农贸超市担保合同》2份，用于证明双方当事人并未建立租赁关系；2、网络新闻《香江绿色农贸市场开业，商家顾客齐赞誉》图片2张，用于证明香江绿色农贸超市于2013年3月28日开业。欧峻成对广元正黄公司提交的证据的质证意见为：对于证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，欧峻成并未与四川汇德公司签订合同，即使属实，合同的签订时间为2012年8月5日，基于某种原因，欧峻成对物业公司不信任，又与广元正黄公司签订了租赁合同。对于证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，该新闻系广元正黄公司在网上自行下载的，香江农贸市场现在是否经营到现场一看便知。通过庭审举证、质证，本院对于双方当事人提交的证据分析认证如下：对于欧峻成提交的证据1，虽广元正黄公司提出异议，但因该宣传单所宣传的项目——香江绿色农贸超市确为广元正黄公司所开发，其公布的项目地址、联系电话等信息均显示广元正黄公司为该广告的广告主，本院依法对其真实性予以采信；对于欧峻成提交的证据2，虽然广元正黄公司对其真实性提出异议，但因该合同上加盖有广元正黄公司印章，而广元正黄公司又当庭明确表示不对该印章的真实性申请鉴定，本院依法应予采信；对于欧峻成提交的证据3，因均加盖有广元正黄公司财务专用章，本院对其真实性予以采信。对于广元正黄公司提交的证据1，欧峻成虽提出异议，但认可该合同上“欧峻成”的签名为其本人签署，故本院对其真实性予以采信；对于广元正黄公司提交的证据2，因均系复印件，现欧峻成明确提出异议，再加上广元正黄公司未提交其他证据予以佐证，本院不予采信。据此，结合到庭当事人及其他诉讼参与人的当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2012年，广元正黄公司作为广告主，对外宣传其开发的位于四川省广元市利州区南河上海路（原橄榄园）的香江绿色农贸超市，用醒目字体刊登“总价3万元起即可投资商铺”、“年均收益15%挑战广元商业投资巅峰”、“辐射5万人，不赚钱都难”、“年均收益15%，9年半即可收回投资”等宣传语，同时还通过租金假定、公式演算、列表分析等方式对比其他市场和该项目的租金、收益、经营模式情况。2012年12月27日，广元正黄公司以甲方（出租方）名义与欧峻成以乙方（承租方）名义签订《香江绿色农贸市场租赁合同》两份，编号分别为0000551、0000552，约定：“乙方租赁金域香江1A#楼负一层香江绿色农贸市场149号和148号摊位，建筑面积分别为5.27㎡、6.1㎡，租期均为20年，从双方正式办理交付手续之日即2012年12月25日起至2032年12月24日止，20年租金分别合计29290元、34190元，乙方需在合同签订当日一次性向甲方付清全部租金，同时应一并支付摊位保证金1000元/个；若乙方无故单方终止合同，则无权要求甲方返还剩余租金，租赁期满后，甲方将根据乙方在租赁期间产生的相关费用进行核实，在双方确定相关费用支出后，在七个工作日内乙方凭身份证、租赁协议及租赁保证金收款单至甲方处领取租赁保证金，租赁保证金按多退少补的原则返还。违约责任：如乙方未在约定时间交清租金的，每逾期一天，乙方向甲方支付合同总价款千分之三的违约金。逾期达到三十日的，甲方有权单方决定是否解除合同，如甲方解除合同，乙方应承担合同总金额20%的违约金，且已经收取的租金不予退还。如甲方不解除合同的，每逾期一天，乙方应向甲方支付合同总金额日千分之三的违约金，直至乙方付清租金为止。如甲方未在约定时间内将物业交付乙方使用的，每逾期一天，甲方向乙方支付合同总价款千分之三的违约金。逾期达到三十日的，乙方有权单方决定是否解除合同，如乙方解除合同，甲方应退还已收取的租金。如乙方不解除合同，每逾期一天，甲方向乙方支付合同总价款千分之三的违约金；如乙方在租赁期间损坏物业的，应承担赔偿责任”。此外，合同还对物业建筑及设备设施、双方配合协调、租赁期满场地返还、装饰物的处理、转租、争议解决方式等事项进行了约定。2013年1月1日，欧峻成向广元正黄公司交纳了149号摊位租金29290元及148号、149号摊位的保证金各1000元。2013年2月5日，欧峻成向广元正黄公司交纳了148号摊位租金17444元。在本案诉讼过程中，欧峻成自认广元正黄公司向其交付摊位后有一个试营业期间，在此期间，有一名租客向其租赁摊位，经营了一个月后退出经营，其自身未曾直接经营；广元正黄公司自认香江绿色农贸市场现阶段已停止营业。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。虽然广元正黄公司辩称欧峻成系与四川汇德公司建立的租赁关系，其仅系担保人，但欧峻成提交的两份《香江绿色农贸市场租赁合同》明确载明广元正黄公司为148号、149号摊位的出租人，广元正黄公司即便对这两份合同的真实性提出异议，由于这两份合同上均加盖有广元正黄公司的印章，且广元正黄公司在经本院释明后明确表示不申请对印章的真实性进行鉴定，加之广元正黄公司向欧峻成出具的收取相应摊位租金及保证金的收据上亦加盖有其财务专用章，足以认定该两份合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，欧峻成与广元正黄公司签订的的两份《香江绿色农贸市场租赁合同》依法成立且生效。即便欧峻成就同一租赁物与四川汇德公司也签订了租赁合同，但合同具有相对性，不同主体签订的租赁合同之间不能相互否定彼此的效力，故欧峻成有权依据该两份《香江绿色农贸市场租赁合同》向广元正黄公司提起租赁合同纠纷之诉。因此，广元正黄公司有关申请追加四川汇德公司为本案被告的请求，本院依法不予准许。关于欧峻成请求解除两份《香江绿色农贸市场租赁合同》的问题。根据相关法律规定，合同解除分为约定解除和法定解除两种情形。首先，根据双方当事人的约定，欧峻成仅在广元正黄公司逾期三十日未交付物业的情况下有单方解除权，而欧峻成在本案诉讼过程中并未主张也未提交证据证实广元正黄公司存在该情形；再加上双方当事人在事后也未就解除合同协商一致，因此，不符合约定解除的条件。其次，是否符合法定解除情形的问题。根据我国合同法第九十四条的规定，法定解除条件仅有：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。在本案中，广元正黄公司作为出租人已按约定履行了交付租赁物的义务，显然不存在前三种情形，那么，广元正黄公司是否存在其他违约行为,则看广元正黄公司的广告宣传属于要约还是要约邀请，以及广元正黄公司未兑现其广告宣传的效果，是否构成违约。我国合同法第十五条规定：要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，商业广告属于要约邀请，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。由此可见，商业广告在一般情况下被视为要约邀请，只有在其内容符合要约的规定时，才被视为要约。同时，我国合同法第十四条规定：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定，一是内容具体确定；二是表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。所谓具体确定，是指意思表示的内容必须具备足以使合同成立的最基本的条款。本案中的双方当事人建立的是租赁关系，而租赁合同应当包括的主要条款是租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付租金的期限和方式、租赁物的维修等，而广元正黄公司所做发布的宣传广告，主要是针对整个香江绿色农贸市场的经营构想、规划、氛围、商业价值等作出的广告宣传，其目的是希望通过广告宣传，让他人向自己发出要约，签订租赁合同，显然不具备足以使租赁合同成立的最基本的条款，不能视为要约，仅是一种要约邀请，自然不能认定广元正黄公司存在违约行为。双方当事人签订的两份《香江绿色农贸市场租赁合同》中广元正黄公司均未对欧峻成的收益效果作出承诺，也未约定广元正黄公司负有招商推广、吸引人流等义务，欧峻成作为一名完全民事行为能力人，自身明知香江绿色农贸市场属于新开业的商业场所，经营及发展均处于探索阶段，其在签订租赁合同时应当预见到其承租后不能顺利转租获利的商业风险，现香江绿色农贸市场未能正常营业，正是市场经济中的商业风险。综上，欧峻成要求解除两份《香江绿色农贸市场租赁合同》的诉讼请求，不仅有违诚实信用，也没有约定和法定依据，本院不予支持。关于欧峻成有关返还租金、保证金及支付资金占用利息的问题。由于双方当事人签订的两份《香江绿色农贸市场租赁合同》现并未被撤销或者解除，仍在继续履行中，广元正黄公司自然不应承担返还租金、保证金及支付资金占用利息的法律责任；故对欧峻成的该项诉讼请求，本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、第四十四条第一款、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回欧峻成的诉讼请求。案件受理费1018元，减半收取计509元，由欧峻成负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。审判员  吴明先二〇一八年八月二十八日书记员  申妍妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。