新疆维吾尔自治区阜康市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）新2302民初1496号 原告：阜康市爱升房地产开发有限责任公司，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市博峰街南侧金穗小区。 法定代表人：汪爱玲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙振刚，新疆慧聚律师事务所律师。 被告：周峰，男，1985年12月30日出生，汉族，无固定职业，准东采油厂井下技术作业公司职工，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 被告：阜康市久居房地产经纪有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市阜兴花苑小区20幢一、二层12号。 法定代表人：季双来，该公司经理。 委托诉讼代理人：李志成，新疆万和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞志敏，新疆万和律师事务所律师。 原告阜康市爱升房地产开发有限责任公司(以下简称：爱升房产公司)与被告周峰、阜康市久居房地产经纪有限公司(以下简称：久居经纪公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告爱升房产公司的委托诉讼代理人孙振刚、被告周峰、被告久居经纪公司的委托诉讼代理人李志成、庞志敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阜康市爱升房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：l.二被告支付购房借款70000元；2.二被告支付逾期付款违约金50000元；3.二被告承担本案全部诉讼费、邮寄费。事实与理由：2016年1月5日，第一被告与原告签订《商品房买卖合同》。约定第一被告购买原告开发的阜康市康城雅居小区5栋2单元701室商品房一套。该房屋建筑面积为133.43平方米，总房款为446990元。第一被告采取按揭付款的方式支付以上房款，因第一被告一次拿不出首付房款，原告给第一被告借首付款70000元，双方签订了借款协议，约定了还款时间，约定逾期还款应当支付违约金50000元。购房合同签订后至今，截止起诉之日止第一被告尚未归还70000元借款，在此期间原告曾多次催促第一被告履行合同付款义务，但被告称将上述借款支付给第二被告，二被告至今仍未予支付。原告已经按照合同全面履行了约定的义务，二被告至今不支付借款，已经构成严重违约。原告在多次催告、协商无果的情况下，只得诉至法院，请求判如诉请。 周峰辩称，买房是事实，借款70000元属实，我已将全部款项支付给被告久居经纪公司，被告久居经纪公司的员工将款项挪用，该笔款项应当由被告久居经纪公司承担给付义务。 久居经纪公司辩称，不认可原告的诉讼请求，被告周峰向原告借款70000元，2016年1月已交给原告，被告久居经纪公司未收到过任何款项，李发军2017年2月28日已从公司离职，2017年3月2日李发军个人向被告周峰收取60000元，也没有将该款项交至公司，李发军挪用的60000元与原告借款的70000元不是一回事，原告无权主张，我公司没有义务向原告还款，原告的第二项、第三项诉讼请求没有法律依据。请求驳回原告对我公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告爱升房产提交的以下证据： 1、商品房买卖合同一份，证实原告与被告周峰签订商品房买卖合同，约定了房屋的购买时间、和购买价款。被告周峰对真实性、合法性及关联性均无异议。被告久居经纪公司对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与久居经纪公司无关。本院对真实性、合法性及关联性均予以确认。 2、借款协议书一份，证实被告周峰向原告借款90000元，已还款20000元，尚欠70000元未给付的事实以及协议约定了违约金的事实。被告周峰对真实性、合法性及关联性均无异议。被告久居经纪公司对真实性、合法性、关联性均有异议，认为借款协议是原告与被告周峰签订，与久居经纪公司无关。被告久居经纪公司也没有经手该款项，周峰已给付的20000元也是向原告给付的。由于借款协议双方当事人对协议无异议，本院对真实性、合法性、关联性予以确认。 3、商品房代理销售合同、补充协议各一份，证实原告与被告久居经纪公司之间存在销售代理关系，合同也明确约定，所有房款由原告收取，被告久居经纪公司无权收取房款，如果私自收取造成的损失应当由久居经纪公司承担责任。补充协议明确约定原告可以要求被告久居经纪公司返还私自收取的房款。被告周峰无异议。被告久居经纪公司对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该证据不能证实原告所要证明的事实与本案无关。本院对该组证据的真实性、合法性及关联性予以确认。 4、原告公司法定代表人汪爱玲与被告久居经纪公司法定代表人季双来的微信记录一份，证实2017年7月20日，因被告久居经纪公司违反合同约定私自收取客户房款，原告解除了与被告久居经纪公司之间的代理销售合同。被告周峰无异议。被告久居经纪公司对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为久居经纪公司收到信息后并不认可原告的意见，并且2017年2月8日被告久居经纪公司就已经解除了与李发军、朱传红的承包关系。本院对真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。 5、(2018)新2302民初250号民事调解书一份，证实该案的情形与本案一致，经法院调解由买受人承担了偿还责任。被告周峰对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关。被告久居经纪公司对真实性、合法性无异议，对关联性有异议。因该调解书为生效法律文书，本院对真实性、合法性予以确认。 被告周峰提交收条一份，收据三张，证实首付款交款情况，本案诉争的70000元中的60000元已经交给了李发军。原告爱升房产对真实性无异议，对合法性及关联性有异议，对所要证明的问题有异议，认为剩余70000元公司至今未收到，李发军也不是原告公司雇佣的人员，60000元交给李发军的责任应当由被告周峰承担。被告久居经纪公司对收条及收据的真实性无异议，对关联性有异议，认为收据上收款单位是原告，被告周峰也向原告交付了64991元，其实就是给原告的还款。本案诉争的70000元已经还清了。被告周峰明知其与是原告签订的借款合同，也明知钱应当交给原告，还将60000元支付给李发军，责任应当由周峰个人承担。 被告久居经纪公司提交的以下证据： 1、(2018)新2302刑初70号刑事判决书一份，证实根据该判决书第20页中认定原告已收到被告周峰交付的房款64991元，还认定2016年1月被告周峰向原告支付了约70000元，而被告周峰与原告签订的借款协议约定剩余70000元于2016年1月交清，说明被告周峰已将本案诉争的70000元借款支付给了原告，李发军挪用的是2017年收条中的60000元，与本案诉争的70000元系两笔钱，原告起诉的70000元借款与被告久居经纪公司没有任何关系。原告对真实性、合法性均无异议，对被告久居经纪公司所要证明的问题有异议，认为刑事判决书上以是犯罪行为来认定的，与民事行为有区别，李发军是被告久居经纪公司的员工，其代表公司，收取购房款是职务行为，应当由公司来对行为后果承担责任。李发军收到的60000元就是本案诉争的70000元中的部分。被告周峰对真实性、合法性均无异议，对证明的问题有异议，认为李发军收到的60000元就是本案诉争的70000元当中的一部分，钱交给了李发军，该刑事判决书也认定了李发军挪用的是被告久居经纪公司的钱，责任应由被告久居经纪公司承担。因该判决为生效法律文书，本院对该判决书的真实性、合法性及关联性均予以确认。 2、被告久居经纪公司法定代表人季双来与李发军、朱传红之间的微信往来记录一份，证实2017年2月8日解除了被告久居经纪公司与李发军、朱传红之间的《委托售房承包合同》，李发军已不具有职务身份，其在2017年3月2日收取被告周峰的房款60000元并出具收条属于个人行为，与公司无关。原告对真实性无异议，对证明的问题有异议，认为微信只是解除了《委托售房承包合同》，并没有解除双方之间的劳务关系，也证实了被告久居经纪公司违反了与原告签订的《商品房代理销售合同》，将商品房销售的代理权非法转包给李发军和朱传红。被告周峰对真实性无异议，对所要证明的问题有异议，认为信息回复的时间跨度大，即使解除了《委托售房承包合同》，也没有向被告周峰告知。本院对真实性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年4月25日，原告爱升房产公司与被告久居经纪公司签订《商品房代理销售合同》，委托被告久居经纪公司为其销售阜康市康城雅居花园小区的商品房。2016年9月7日，被告久居经纪公司与其聘请的销售业务经理李发军、朱传红签订《委托售房承包合同》，委托二人代理出售阜康市康城雅居、明珠花园、金穗小区等多个小区剩余房源，房款由被告久居经纪公司代收并转交于各开发公司，被告久居经纪公司负责与各开发公司结账及协调各项房屋事宜。后被告久居经纪公司向朱传红发出通知于2017年2月8日解除《委托售房承包合同》，2017年7月26日，朱传红回复同意解除合同。 2015年11月18日，原告爱升房产公司与被告周峰签订借款协议书，约定被告周峰购买原告开发的康城雅居小区(现金穗小区)5栋2单元701号住宅一套，因资金紧张，向原告借款90000元，还款期限为2015年12月10日前还20000元，2016年10月30日之前向原告还清。逾期还款应按逾期还款额银行同期贷款利率四倍的标准向甲方支付违约金。2014年6月25日，由被告久居经纪公司代理销售，原告爱升房产公司与被告周峰签订《商品房买卖合同》，合同约定被告周峰购买阜康市康城雅居小区(现金穗小区)5栋2单元701号房，合同约定价款为446991元，双方在签定合同三日内，买受人向出卖人支付30%的房款134991元，剩余70%房款312000元以按揭贷款方式支付。2015年11月16日，2015年11月23日、2016年9月12日，被告周峰分三次向原告支付了首付款64991元。之后又向原告支付了借款协议中的20000元房款。经被告久居经纪公司催要，2017年3月2日，李发军收取被告周峰的购房借款60000元，并以个人名义出具了收条。后李发军将该款挪用。现被告周峰尚有10000元房款未支付。 另查明，除本案诉争的70000元房款外，其余首付款被告周峰已全部支付完毕，剩余70%房款也已办理了按揭贷款。 还查明，2018年7月14日，李发军因犯挪用资金罪被本院作出的(2018)新2302刑初70号刑事判决判处有期徒刑二年零十个月，非法挪用的资金1677911元(包括本案诉争的70000元中的60000元)继续追缴退赔给阜康市久居经纪公司。 本案的争议焦点为：一、2017年3月2日被告周峰向李发军给付的60000元能否认定为向原告爱升房产公司履行了60000元的还款义务。二、被告久居经纪公司在本案中是否应当承担还款责任。 本院认为，一、原告与被告周峰签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，原告爱升房产与被告周峰签订的借款协议虽为借款，实际为双方对首付款支付时间的变更，实质上规避了国家关于商品房按揭贷款政策中首付款比例要求，从而得以办理按揭贷款，但该协议内容并未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。被告周峰应当按照协议约定的时间在2016年10月30日之前向原告还清剩余的70000元房款，逾期支付构成违约。被告久居经纪公司依据其与原告爱升房产公司签订《商品房代理销售合同》，代理销售原告爱升房产公司开发的商品房，与被告周峰协商房屋买卖事宜、签订商品房买卖合同、对欠付的房款进行催收并收取房款，虽然原告爱升房产公司与被告久居经纪公司签订的《商品房代理销售合同》禁止被告久居经纪公司及其工作人员收取房款及定金等买房人应当交付的任何款项，被告久居经纪公司虽然没有收取房款的代理权，但2016年9月7日，被告久居经纪公司与其聘请的销售业务经理李发军、朱传红签订《委托售房承包合同》，委托二人代理出售阜康市康城雅居、明珠花园、金穗小区等多个小区剩余房源，房款由被告久居经纪公司代收并转交于各开发公司，被告久居经纪公司负责与各开发公司结账及协调各项房屋事宜。虽然之后被告久居经纪公司向朱传红发出通知于2017年2月8日解除《委托售房承包合同》，但2017年7月26日，朱传红才回复同意解除合同。而李发军收取被告周峰的60000元款项发生在2017年3月2日，作为买受人的周峰对此并不知晓，被告周峰系在爱升房产公司提供的售房部签订合同、又受久居经纪公司的催交，在其售房部向被告久居经纪公司从事房屋销售业务的业务经理李发军交纳60000元房款，其有理由相信李发军有权代为收取房款。同时，已生效的(2018)新2302刑初70号刑事判决已认定李发军挪用的包括本案中李发军收取的60000元是被告久居经纪公司的资金，并判令继续追缴退赔给阜康市久居经纪公司。综上，应当视为被告周峰已经履行了60000元付款义务。对尚未支付的10000元房款，被告周峰仍负有继续履行的义务。原告爱升房产公司与被告周峰签订的借款协议书约定剩余70000元房款的付款期限变更至2016年10月30日，而被告周峰支付60000元的时间为2017年3月2日，逾期付款已构成违约，应当按照约定的违约金计算方法向原告支付违约金。原告要求被告周峰支付逾期付款违约金的诉讼请求合理合法，但其主张的违约金金额有误，根据借款协议书第三条第2项的约定：乙方(被告周峰)逾期还款，应按逾期还款银行同期贷款利率四倍的标准向甲方支付违约金。2014年中国人民银行6个月以上1年以内贷款年利率为6%，1-3年贷款年利率为6.15%，按照该计算方法计算被告周峰应当支付的违约金为10335元[60000元×6%÷12×4×4个月(自2016年11月1日至2017年3月2日)+10000元×6.15%÷12×4×27个月(自2016年11月1日至2019年1月31日)］，本院予以支持。二、被告久居经纪公司在本案中是否应当承担还款责任?被告原告与被告周峰之间系商品房销售合同关系，原告爱升房产公司与被告久居经纪公司之间系委托代理关系，二者非同一法律关系，而本案诉争的是商品房销售合同关系，本案亦不符合被告周峰与被告久居经纪公司恶意串通，损害被代理人爱升房产公司合法权益，需要二被告承担连带责任的情形，故被告久居经纪公司在本案中不应当承担还款责任。对被告周峰已给付的60000元，原告爱升房产公司可基于其与被告久居经纪公司之间的委托代理关系，另案主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条第二款，第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、被告周峰于本判决生效后十五日内向原告阜康市爱升房地产开发有限责任公司支付房款10000元； 二、被告周峰于本判决生效后十五日内向原告阜康市爱升房地产开发有限责任公司支付逾期付款违约金10335元； 三、驳回原告阜康市爱升房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2700元、邮寄费160元，合计2860元，由原告阜康市爱升房地产开发有限责任公司负担2322元，由被告周峰负担538元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 长  王云凌 人民陪审员  曾广新 人民陪审员  杨金标 二〇一九年二月二日 书 记 员  刘海丽