重庆市第三中级人民法院执 行 裁 定 书(2018)渝03执复15号复议申请人（异议人、利害关系人）：向传友，男，1981年9月24日出生，汉族，居民，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：刘明华，重庆森吉律师事务所律师。申请执行人：中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行，住所地丰都县三合街道名山大道东段5号，组织机构代码90878611-1。负责人：张俊，该行行长。委托诉讼代理人：秦朗，重庆辉腾律师事务所律师。被执行人：朱勇，男，1983年1月26日出生，汉族，个体工商户，住重庆市丰都县。复议申请人向传友不服重庆市丰都县人民法院（2018）渝0230执异12号裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结重庆市丰都县人民法院查明，申请执行人中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行(以下简称农行丰都支行)与被执行人朱勇金融借款合同纠纷一案，该院于2016年4月18日作出（2016）渝0230民初1028号民事判决，判决朱勇偿还农行丰都支行借款本金480万元及利息；农行丰都支行对朱勇所有的坐落于丰都县三合街道滨江东路199号1-4、1-5、1-6号房屋（证号分别为306房地证2012字第023386号、306房地证2012字第023384号、306房地证2012字第023383号）享有优先受偿的权利。该案发生法律效力后，朱勇未按判决书确定的给付内容履行义务，农行丰都支行于2016年6月12日申请该院执行，执行案号为（2016）渝0230执692号。同年8月24日该院作出裁定，将朱勇所有的丰都县三合街道滨江东路199号1-4、1-5、1-6号房屋予以查封并交朱勇保管。同月29日，该院裁定对上述房屋予以评估、拍卖，并作出（2016）丰法执评估字第10号司法评估决定书。同年9月5日，该院委托重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限责任公司进行评估。同年10月21日，重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限责任公司作出重道资评鉴字[2016]第169号司法鉴定报告书，丰都县三合街道滨江东路199号1-4、1-5、1-6号房屋的评估价值为244.11万元。2017年9月14日，该院委托重庆易槌瀛天下网络科技有限公司就1-4、1-5、1-6号房屋进行网络司法拍卖。2017年11月、12月两次流拍，后该院决定予以网络司法变卖，2018年3月16日，李崇勇以219.669万元之价竞买成功。2018年3月23日，该院作出执行裁定书，裁定解除对朱勇1-4、1-5、1-6号房屋的查封，明确1-4、1-5、1-6号房屋归买受人李崇勇所有，并自裁定书送达李崇勇时起转移。2018年3月28日，该院发出限期搬离公告，责令朱勇及其该房屋内其他人员在2018年4月17日前迁出1-4、1-5、1-6号房屋。另查明，朱勇于2013年3月7日将1-4、1-5、1-6号房屋抵押给农行丰都支行，作为其向农行丰都支行履行债务（480万元）的担保，同日在丰都县房地产登记中心办理了抵押登记。2014年11月17日，朱勇与向传友签订《门面租赁合同》，约定朱勇将滨江东路1-4、1-5、1-6、1-7、1-8号五个门面出租给向传友，租金为14万/年，租期10年（从2014年11月17日起至2024年11月17日止），向传友无需经朱勇同意享有向任何第三人转租的权利。2015年6月1日，向传友与张小华签订《门面租赁合同》，向传友将1-4、1-5、1-6、1-7、1-8号房屋出租给张小华，租期6年（2015年6月1日起至2021年6月1日），租金为15万元/年。还查明，2017年2月27日，该院告知向传友对1-4、1-5、1-6房屋享有优先购买权。同年10月25日，向传友向该院书面申请保留优先购买权。2017年11月30日，该院电话告知向传友参加淘宝网第二次竞拍。丰都县人民法院认为：向传友认为该院在执行实施过程中采取的拍卖变卖执行行为不当，侵害其对执行标的优先购买的权利而提出的本案异议，属依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第三项规定提出的异议，应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。向传友认为其对拍卖房屋有优先购买权，法院未按《最高人民法院关于人民法院司法网络拍卖若干问题的规定》第十六条规定进行通知，导致其丧失优先购买的权利。本案执行过程中，2017年2月27日在向传友的谈话笔录中，执行人员明确告知其享有优先购买权，并征求意见是否行使优先购买权，向传友表示有购买意向，会参加竞拍，执行人员告知向传友确需购买门面，与该院司法鉴定室专门从事对外委托拍卖的人员联系，向传友表示如果其他人购买，会按合同租到2024年11月17日才交出门面。但向传友除了口头表示要行使优先购买权外，其并未行使实质性的优先购买行为。2017年10月25日，向传友向该院执行局邮寄申请书，申请书载明：“我是重庆市丰都县三合街道滨江东路199号1-4、1-5、1-6号门面的承租方向传友，我看到这三个门面在司法平台公开拍卖，我作为承租人申请保留优先购买权并将租赁情况公示在公告中（目前是公示在详情备注里。）”申请书一并附门面租赁合同、租金收条、民生银行转款对账单、致委托估价人函复印件。2017年11月30日，该院电话告知向传友，案涉三间门面将在淘宝网上进行第二次拍卖，征求其是否购买，并告知在淘宝网购买。向传友表示买不买不确定，但要保护其租赁权。上述事实表明，人民法院已经明确告知向传友行使优先购买权，但其怠于行使优先购买权，且其在电话中已经明确表示主张租赁权。按照《最高人民法院关于人民法院司法网络拍卖若干问题的规定》第十六条规定，优先购买权人经通知未参与竞买的，视为放弃优先购买权。另，向传友提出拍卖超过房屋估价有效期，该院认为重庆道尔敦资产评估公司作出的重道敦资评鉴字【2016】第169号评估报告结论有效期为一年，即从2016年10月20日至2017年10月20日，该院已于2017年9月14日委托重庆易槌瀛天下网络科技有限公司对案涉房屋进行网络司法拍卖，同年10月20日公告拍卖，属在房屋估价有效期内。综上，向传友的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条的规定，请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条三项、第十七条第一项、第二十一条之规定，裁定：驳回向传友的异议请求。向传友向一审法院提出异议：请求撤销丰都县人法院（2016）渝0230执692号执行裁定，向传友对执行标的享有优先购买权。事实和理由：2014年11月7日，向传友与被执行人朱勇签订租赁合同，租赁重庆市丰都县三合街道滨江东路199号1-4、1-5、1-6、1-7、1-8号五个门面，租赁期限为10年（从2014年11月17日起至2024年11月17日止），每年租金为14万元。向传友按照合同约定支付了全部租金140万元。之后，向传友等人将门面装修经营餐馆。2017年2月，丰都法院电话联系向传友，称朱勇欠银行贷款，该门面向农行丰都支行抵押未按时归还，要拍卖该门面，向传友到法院接受询问时主张了自己的权利（包含租赁权和优先购买权）等。2018年3月28日，向传友接到电话，说法院在店面贴上公告，要求在2018年4月17日前搬离，否则将强制执行。向传友经了解，朱勇于2015年2月曾向农行丰都支行归还该房屋贷款，银行后来再次向朱勇发放贷款。另重庆道尔顿资产评估土地房地产估价有限公司在2016年10月21日对重庆市丰都县三合街道滨江东路199号1-4号、1-5号、1-6号房屋评估时，特别提示了该门面的租赁情况，已全部付了租金，考虑该因素对评估值的影响，才评估该三个门面的价值为244.11万元，且评估报告的有效期为壹年（从2016年10月21日起至2017年10月20日止，法院在变卖该门面时评估报告已经过期，本应重新评估）。法院在2017年10月20日、12月28日公告拍卖（流拍）前没有通知向传友是否行使权利。故向传友作为承租人，法院拍卖时享有优先购买权，而法院未通知，导致优先购买权丧失，其拍卖行为违法。现根据《民事诉讼法》的相关规定，提出申请以保护向传友的合法权益。向传友向本院申请复议称，一、一审认定的事实不清，证据不足。1、从事实上看：（1）承租人享有优先购买权、继续承租使用权；（2）根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第6条第二款的规定，除权利人以书面形式表示放弃权利的，采取网络司法拍卖的，必须在拍卖公告发布三日前以书面或其他能够确定收悉的合理方式通知当事人、已知优先购买权人。向传友明确表示有购买意向，要求行使优先购买权，但，一审法院在进入司法网络拍卖及变卖的执行过程中，没有对其进行任何形式的通知，违法剥夺了复议申请人的优先购买权。2、从证据上看：（1）从一审裁定认定的事实中，能够反映出向传友是多次以口头书面告知执行人员及书面申请的形式主张优先购买权；（2）一审执行局没有任何证据证明，他们决定以网络司法拍卖前，即两次拍卖前（包括拍卖流拍后进行变卖前）以何种方式通知过向传友，以及有任何证据证明能够确定收悉的合理方式通知了申请人。证据仅：电话告知，还是第二次网上拍卖时告知的。但执行人员作为该案的利害冲突者，不能以仅能作为评解的所谓电话告知说明，就能证明法定职责的履行人以法定的形式履行了法定的作为义务，而剥夺了相对人作为申请人的法定优先购买权。何况，向传友从没有以任何形式，更没有以书面形式放弃过优先购买权，因法释（2016）18号第16条明确规定权利人放弃权利的必须是书面形式明确放弃。3、在一审裁定中所认定的司法评估鉴定报告中，也明确其财产价值包含了向传友租赁房屋的现状及租金支付和装修、经营收入，而且在租赁合同中，也明确了房屋买卖影响租赁权及优先购买权。二、一审裁定在适用法律上也有不当之处。合同法第230条及法释（2016）18号第6条、16条明确规定，人民法院通知优先购买权人的义务是应当的法定的积极作为的职责。同时，优先购买权人放弃权利也是必须以书面的形式明示放弃，而一审裁定却错误理解，均以“怠于”消极而对此作出错误适用。请求撤销丰都县人民法院（2018）渝0230执异12号执行裁定书，确认向传友享有优先购买权。本院审理查明：丰都县人民法院通知农行丰都支行工作人员胡劲松向朱勇询问：已对朱勇的三间门面评估作价，准备拍卖，询问朱勇有无异议。向传友于2016年底对该评估报告的评估结论提出异议，认为评估手法单一，请求重新评估，不接受按评估价拍卖，并要求暂停对该三个门面的拍卖，评估费用由朱勇承担，评估后再考虑是否拍卖。后银行申请按评估价拍卖。2017年2月27日，丰都县人民法院的执行人员告知向传友，即将对承租人向传友承租的朱勇的三间门面拍卖，承租人享有优先购买权，并询问是否行使优先购买权，确需购买门面，与该院司法鉴定室专门从事对外委托拍卖的人员联系。向传友表示有购买意向，到时会参加拍卖，并表示如他人购买，按合同租到2024年11月17日才交出门面。2017年10月20日发布拍卖公告，并载明在2017年11月20日10时至2017年11月21日10时在重庆市丰都县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台进行公开拍卖，所拍卖房屋已与相邻房屋打通出租，评估价为244.11万元，起拍价为244.11万元，保证金为24.411万元，增价幅度为5000元（以及其整倍数）等内容。2017年10月25日，向传友向丰都县人民法院出具申请书，内容即：“我是重庆市丰都县三合街道滨江东路199号1-4、1-5、1-6号门面的承租方向传友，我看到这三个门面在司法平台公开拍卖，我作为承租人申请保留优先购买权并将租赁情况公示在公告中（目前是公示在详情备注里。）”。2017年11月30日，丰都县人民法院电话告知向传友涉案三间门面将在淘宝网上进行第二次拍卖，征求其是否购买，并告知在淘宝网购买；因房屋是在抵押之后出租的，如将该房拍卖后，法院会将该房屋交付给房屋购买人并过户。向传友表示：买不买不确定，但房子已经承租了，如（他人）买了也要保护其租赁权，否则会扯皮。法院告知向传友租赁的事该找朱勇赔偿损失就找朱勇，但不能妨碍正常司法执行行为。2017年11月30日发布拍卖公告，并载明在2017年12月18日10时至2017年12月19日10时在重庆市丰都县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台进行公开拍卖，所拍卖房屋已与相邻房屋打通出租，评估价为244.11万元，起拍价为219.699万元，保证金为21.96万元，增价幅度为5000元（以及其整倍数）等内容上述两次拍卖均流拍。2017年12月28日发布变卖公告，并载明在2018年1月15日10时至2018年3月15日10时在淘宝网公开司法变卖，所拍卖房屋已与相邻房屋打通出租，评估价为244.11万元，变卖价为219.699万元，保证金为21.96万元，增价幅度为5000元（以及其整倍数）等内容。向传友分别于2014年11月17日、2015年2月25日向朱勇转账支付30万元、110万元。该涉案标的已变卖成交，并已过户。本院向向传友复议审查询问时出示2017年11月30日丰都县人民法院电话告知向传友涉案门面将第二次拍卖的“电话记录”，向传友认可执行人员给其打过电话，对“买不买不确定”这句话有意见，是讲的“要购买门面”，对其它内容认可。本院查明的其它事实与重庆市丰都县人民法院查明的事实相同。本院认为，丰都县人民法院没有侵犯向传友的优先购买权。其一,就两次拍卖而言，根据丰都县人民法院于2017年2月27日告知向传友的谈话笔录、2017年11月30日告知向传友的电话记录、向传友在接受本院对其复议审查询问时的回答，说明丰都县人民法院在两次拍卖前均履行通知优先购买权人的义务，向传友均知涉案门面将进行拍卖，其可行使优先购买权。向传友于2017年10月25日向丰都县人民法院出具的保留优先购买权的申请书，不能代表其实际参与竞买，两次拍卖向传友均未参与。丰都县人民法院根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条之规定，视向传友放弃优先购买权，本院对此予以认可。其二，就第三次变卖而言，虽丰都县人民法院未提供证据证明2017年12月28日将涉案房屋变卖前通知向传友，但这未侵犯向传友的合法权利。如上所述，前两次拍卖中，向传友在收到丰都县人民法院通知的情况下皆放弃了优先购买权，且第三次的变卖价格与第二次的起拍价格一致，不会出现向传友能以更低的价格竞买成功的情况，向传友的合法权利未受侵犯。综上，复议申请人向传友的复议理由不成立，本院对其复议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回向传友的复议申请，维持重庆市丰都县人民法院（2018）渝0230执异12号裁定。本裁定为终审裁定。审判长  庞志红审判员  李山中审判员  张 斌二〇一八年八月二十三日书记员  徐 熙