文书内容江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏10民终1948号上诉人（原审原告）：扬州锦都置业有限公司，住所地扬州市杭集镇曙光路679号。法定代表人：王坚贞，总经理。委托诉讼代理人：杨建东，江苏华朋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许淼，男，1975年6月23日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：秦顺忠，江苏擎天柱律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐锐，江苏擎天柱律师事务所律师。上诉人扬州锦都置业有限公司（以下简称锦都公司）因与被上诉人许淼商品房买卖合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院(2017)苏1002民初5200号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。锦都公司的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持锦都公司的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。理由：1、锦都公司与许淼于2007年8月10日签订《商品房买卖合同》，约定由锦都公司出售给许淼锦都扬州国际酒店用品城房屋，总价款41.2617万元，其中首付款16.2617万元，余款25万元通过按揭贷款方式支付，应在2007年8月25日到账。合同签订后，许淼仅支付12.2617万元房款及维修基金0.5万元。许淼未曾办理贷款，锦都公司多次要求许淼支付剩余款项，在合同约定的余款交付日期届满后，其未能支付余款，至今仍未履行付款义务，许淼的行为已构成根本违约，根据合同法第九十四条第（四）款的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同；2、2017年11月9日，许淼向锦都公司发出律师函，要求锦都公司在收函后十日内及时向其提供相应银行账号以配合其履行义务。许淼发函的行为，应视为解除权的催告，根据合同法及商品房买卖合同司法解释的有关规定，法律没有规定或者当事人没有约定的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，故截至一审起诉之日锦都公司仍然享有合同解除权；3、2017年11月9日，许淼向锦都公司发函要求锦都公司提供支付房款的银行账号，许淼是明知故问，许淼的姐夫也曾向锦都公司购买扬州锦都国际酒店用品城的房产，其完全可以通过其姐夫知道锦都公司的账号，或可通过提存等方式履行付款义务，因此，许淼拒不履行给付房款义务的行为主观上具有恶意；4、本案诉争房屋至今未交付给许淼，其未实际占有使用该房屋，且已付房款不足总房价的30%，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条的规定，锦都公司取回上述房屋是符合法律规定的。许淼答辩称：一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖若干问题的司法解释》规定，双方并未约定解除权的行使期限，合同约定锦都公司应在2007年8月25日前付清全款，逾期超过30日后，锦都公司有权解除合同，锦都公司的解除权发生之日为2007年9月25日，其应该在2008年9月25日前行使解除权，其解除权已消灭。二、本案并不符合法定解除合同的情形，根据《合同法》第94条第3项规定，在一方延迟履行的情况下，催告是解除的前提条件，本案锦都公司从未向许淼催要过，故其不具备法定解除权的行使条件，不能单方解除合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。锦都公司向一审法院起诉请求：1.解除2007年8月10日双方签订的《商品房买卖合同》；2.许淼支付违约金2900元。原审法院认定事实：1、2007年8月10日，双方签订《商品房买卖合同》，约定：锦都公司出售给许淼位于扬州市杭集镇三笑大道西、龙王路南锦都扬州国际酒店用品城D7幢合135501号（D7－3#）号房，建设面积111.1平方米，总价款412617元，首付款162617元，按揭贷款250000元，2007年8月25日前全款到账，逾期按本合同第七条处理。合同第七条约定，买受人如未按合同约定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。2、合同签订当日，许淼按约支付首付款122617元及维修基金5000元。3、2017年11月9日，许淼向锦都公司发出律师函，“根据许淼与贵公司于2007年8月10日签订的商品房买卖合同相关约定，由于贵公司迟迟未提供银行账号导致许淼无法将余款支付给贵公司，从而使得该商品房买卖合同无法继续履行。现本所致函给贵公司，请贵司于收到本函后十日内及时向许淼提供相应银行账号以配合其履行付款义务”。原审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后三个月的合理期限内仍未履行的，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，根据双方所签合同约定，许淼作为房屋买受人逾期付款超过30日，锦都公司有权解除合同。许淼应于2008年8月25日前付清全部房款，其未按约定付款，锦都公司可于2008年9月25日起一年内向许淼行使解除权，而锦都公司在长达十年的时间内未行使解除权，根据司法解释第十五条的规定，其解除权已经消灭。尽管许淼曾于2017年11月9日向锦都公司发出律师函，但该律师函不属于司法解释第十五条规定的对方当事人的解除权催告，故对锦都公司认为其解除权的行使期限应自许淼发出律师函之日起计算三个月主张的理由不能成立。综上，对锦都公司要求解除2007年8月10日双方签订的商品房买卖合同，并要求许淼支付违约金2900元的诉讼请求，不予支持。至于合同继续履行后许淼应承担的相应违约责任，锦都公司可另行主张权利。原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回扬州锦都置业有限公司的诉讼请求。案件受理费130元，减半收取65元，由扬州锦都置业有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点：锦都公司要求解除商品房买卖合同的诉请能否得到支持？本院认为：锦都公司要求解除《商品房买卖合同》的诉请不予支持。理由：首先，双方所签《商品房买卖合同》约定，许淼应于将房款2007年8月25日前全款到账，逾期按本合同第七条处理。合同第七条约定，逾期超过30日，出卖人有权解除合同，这是双方约定的解除权行使条件。约定解除权的行使条件成就后，解除权人可行使约定解除权。许淼未能在2007年8月25日前付清房款，锦都公司约定解除权的行使条件于2007年9月25日成就，其自2007年9月25日可向许淼主张解除合同。其次，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十五条第二款的规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。因此，锦都公司的解除权应当在解除权发生之日即2007年9月25日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。锦都公司于2017年11月4日起诉解除《商品房买卖合同》时，其解除权已经消灭，故锦都公司要求解除《商品房买卖合同》的诉请依法不予支持。综上，锦都公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由锦都公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  陈少君审判员  刘莉莉二〇一八年八月二十九日书记员  李菲菲