湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0304民初764号 原告（反诉被告）：蒋联虎，男，汉族，1957年11月7日出生。 委托诉讼代理人：杨维，湘潭市岳塘区五里堆法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：杨明星，女，汉族，1961年6月27日出生。 委托诉讼代理人：彭飞章，北京大成（长沙）律师事务所律师。 被告：赵惕，男，汉族，1958年5月9日出生。 委托诉讼代理人：杨明星，女，汉族，1961年6月27日出生，系赵惕之妻。 原告蒋联虎与被告杨明星、赵惕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，被告杨明星提起反诉。本院依法将本诉与反诉合并审理。原告（反诉被告）蒋联虎及其委托诉讼代理人杨维，被告（反诉原告）杨明星及其委托诉讼代理人彭飞章、被告赵惕的委托诉讼代理人杨明星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）蒋联虎向本院提出诉讼请求：1、两被告归还购房款420000元并承担违约责任；2、两被告支付占用原告资金的利息，算至清偿之日止；3、两被告归还制作不锈钢大门费用1180元；4、两被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告系朋友关系。被告于2016年下半年期间在社建村附近粘贴了出售位于岳塘区社建村街道球坪村17栋1单元601号房屋的信息。原告看到出售信息后，遂与被告进行联系，经双方口头协商，要求原告先付8万元订金，原告于2016年9月13日通过建设银行现金存入的方式，将8万元订金付至被告杨明星的名下，双方在2016年9月14日签订了房屋订购协议。原告如期履行了协议的义务，并在被告的要求下于2017年7月14日支付34万元给予两被告购买中央一品的房屋。至今原告没有取得房屋，被告将争议的房屋出售他人，并已过户至他人名下。现被告已经违约，应承担合同上的违约责任。 原告（反诉被告）蒋联虎为支持其诉讼请求及答辩意见，向法庭提供以下证据： 1、原、被告的身份信息，拟证明原、被告主体适格； 2、房屋订购协议、湘潭市房屋交易鉴证申请表，拟证明原、被告房屋买卖的事实及违约责任和订金的交纳； 3、委托书、农商行结算业务申请书，拟证明原告为被告代付了34万元房款的事实； 4、证明，拟证明原告支付不锈钢大门制作费1180元； 5、档案产权出证查询，拟证明涉案房屋已经出卖给第三人，过户时间2018年1月18日。 被告（反诉原告）杨明星、被告赵惕辩称：1、答辩人没有违约行为，原告的诉请没有事实和法律依据；2、原告在约定期限未履行合同义务，经答辩人在合理期限内催告后，原告仍未履行合同义务，原告构成违约，应承担违约责任。请求驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）杨明星向本院提出反诉请求：1、反诉被告承担违约金8万元；2、反诉被告承担本案诉讼费。事实和理由：本诉两被告系夫妻关系。2016年下半年，反诉原告杨明星出售湘潭市岳塘区湘纺球坪村17栋1单元601号房屋。反诉被告蒋联虎看到信息后，有意购买房屋。反诉被告于2016年9月13日支付订金8万元，反诉原告杨明星与反诉被告蒋联虎于2016年9月14日签订《房屋订购协议书》，约定反诉被告蒋联虎以总价58万元订购该房屋，由反诉被告在2016年9月13日支付购房订金8万元，余款在反诉被告的拆迁款到后一次付清（时间半年内），如买方违约，订金不退还，卖方违约，订金双倍退还。合同签订后，反诉原告在中央一品小区购买了电梯房，首付13万多元，还有34万元尾款未支付，同时与开发商约定若能在规定期间内（2017年3月底之前）一次性付清尾款，可享受2万元优惠。按照反诉原告与反诉被告签订的购房协议，蒋联虎应在2017年3月14日前付清余款50万元，但反诉被告一直未按约定支付。反诉原告多次催促蒋联虎按时付款，以便于享受约定的2万元优惠，但蒋联虎一直没有按照约定付款。蒋联虎一直到2017年的7月14日才支付了34万，剩下的16万元至今未付，开发商承诺的2万元优惠也因没能按时付款而无法兑现。后装修新房需要资金，反诉原告又多次催促蒋联虎支付剩余的16万元购房款，但蒋联虎一直以各种借口予以拖延，至今未付。因为蒋联虎经多次催告后仍然不履行付款义务，在经过多方协商仍然无果的情况下，杨明星通过微信向蒋联虎发出了要求解除双方之间签订的《房屋订购协议书》的通知，并将预付款42万元返还给蒋联虎，但蒋联虎没有提供银行账号，致使预付款一直无法返还。 反诉被告蒋联虎经杨明星多次催促后仍然没有能按时付款，已经构成严重违约，基于这种情况，杨明星已经通知蒋联虎解除双方之间签订的《房屋订购协议书》，该通知送达蒋联虎后即发生解除合同的效力。蒋联虎的违约行为，造成了杨明星的经济损失，依据合同的约定，反诉被告蒋联虎应承担违约责任，反诉原告杨明星所收取的8万元订金应不予退还。 被告（反诉原告）杨明星为支持其反诉请求及答辩意见，向法庭提供以下证据： 6、房屋订购协议书，拟证明反诉原、被告房屋买卖合同关系； 7、微信记录，拟证明反诉被告违约的事实，原告与被告就此事事后多次沟通，杨明星要求解除合同，并通知了蒋联虎； 8、委托书，拟证明杨明星要求凌璐催收蒋联虎的购房款； 9、调查笔录、谈话录音文字版，拟证明杨明星出售房屋的真实意图卖旧换新，约定的蒋联虎的付款时间是在半年之内，但蒋联虎没有按照约定付款； 10、证人黄建桥的出庭证言，拟证明原、被告双方调解过程。去年12月13日左右在湘纺一个茶楼里面，双方的矛盾主要是16万元没有到位； 11、证人凌璐的出庭证言，拟证明杨明星在中央一品买房，有一部分购房款是蒋联虎支付的。 反诉被告蒋联虎针对反诉原告杨明星的诉讼请求答辩称：1、答辩人没有违约；2、反诉原告所称购买中央一品的房屋缺乏资金与答辩人无关；3、反诉原告将房屋出卖给第三人违反了合同约定，构成违约。 以上证据经原、被告当庭质证，两被告对原告提供的证据质证认为：对证据1无异议；对证据2无异议；对证据3申请书有异议，认为没有加盖公章，无法证明其来源，对委托书的真实性、合法性无异议，说明原告有违约行为，在2017年5月11日没有付款；对证据4的真实性无异议，对金额予以确认；对证据5的真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关。 原告对两被告提供的证据质证认为：对证据6无异议，但合同第2条明确约定的前置条件是原告房屋拆迁后一次性付款，括号中所称的半年时间为拆迁房屋后一次性付款的约定，如遇国家政策按不可抗力处理，本案原告的房屋并未拆迁，故余款不需要一次性付清；对证据7的真实性无异议，对证明目的有异议，原告在出了42万元购房款以后，被告杨明星直到2017年12月19日才提出要求退房款，并未提出解除合同一事，其违约责任应在于被告方；对证据8的真实性无异议，认为恰好证明被告杨明星要求原告再继续履行双方签订的房屋买卖合同，其付款时间应从2017年7月14日计算；对证据9有异议，购房是被告杨明星个人行为，其资金欠缺，不应由原告承担，而原告为了促使合同继续履行也应杨明星的请求代原告交了34万元的尾款，更证明了当时原、被告双方还是在继续履行双方的合同，对谈话录音因未当庭听取，对其三性有异议；对证据10的真实性有异议，认为证人回答的谈话时间有差距，证人并未在谈话记录中明确说明原告蒋联虎不付16万元，被告杨明星就不卖房给蒋联虎；对证据11认为证人与被告系业主关系，存在利害关系，证人所陈述的事实及调查笔录所记载的事实有差距，故证人证言的真实性存在异议，请法庭不予采信。 被告赵惕对被告（反诉原告）杨明星提供的证据质证认为：对证据6、7、8、9、10、11无异议。 以上证据经本院审查核实，对证据1-11的真实性、合法性、关联性本院予以认可，可以作为认定本案事实的依据，对其证明目的本院结合查明的事实据实予以认定。 根据以上认定的证据及双方当事人在法庭上的陈述，本院确认以下案件事实： 原、被告系朋友关系。 2016年下半年，被告（反诉原告）杨明星在湘潭市板塘铺社建村附近粘贴出售位于岳塘区社建村街道球坪村17栋1单元601号房屋的广告。原告（反诉被告）蒋联虎看到信息后遂与被告杨明星联系，经原、被告双方口头协商，原告于2016年9月13日通过建设银行现金存入的方式，支付被告杨明星8万元购房订金。 2016年9月14日，原告蒋联虎与被告杨明星签订《房屋订购协议书》一份，协议约定：1、被告杨明星将位于岳塘区社建村街道球坪村17栋1单元601号房屋，建筑面积191.31平方米房屋转让给原告，总价58万元；2、原告在2016年9月13日支付订金8万元，余款等原告拆迁款到后一次付清（时间半年内），如国家政策有变，按不可抗拒情况处理；3、如原告违约，订金不退，被告杨明星违约双倍给还；4、一切过户费用由蒋联虎负责。《房屋订购协议书》签订后，被告杨明星在湘潭市板塘铺中央一品小区订购了一套电梯房，首付了13万多元，还有34万元尾款未支付，反诉原告因此多次催促反诉被告蒋联虎支付购房尾款，但蒋联虎一直没有付款。2017年7月14日，原告（反诉被告）蒋联虎代被告（反诉原告）杨明星支付了中央一品小区的购房款34万，剩下的16万元至今未付。后被告（反诉原告）杨明星装修新房需要资金，又多次催促原告（反诉被告）蒋联虎支付剩余的16万元购房款，但原告（反诉被告）蒋联虎以自己的房屋至今未拆迁为由拒绝支付。2017年12月13日，原告（反诉被告）蒋联虎与被告（反诉原告）杨明星在一茶楼内协商，被告（反诉原告）杨明星要求解除与原告（反诉被告）蒋联虎所签订的《房屋订购协议书》，并将原告（反诉被告）蒋联虎所支付的购房款全部退还原告。但原告（反诉被告）蒋联虎不同意解除。被告（反诉原告）杨明星其后多次通过手机短信要求原告（反诉被告）蒋联虎提供银行账号，想将原告（反诉被告）蒋联虎支付的42万元购房款退还给原告（反诉被告）蒋联虎，但原告（反诉被告）蒋联虎因不同意解除房屋订购协议，故一直未提供。 另查明，2018年1月，被告（反诉原告）杨明星将争议的房屋出售给第三人，现该房屋已过户至案外人邹诗雨名下。原告（反诉被告）蒋联虎的房屋至今未拆迁。 再查明，原告（反诉被告）蒋联虎另外还支付被告（反诉原告）杨明星制作不锈钢大门费用1180元。 本院认为，合法的合同关系受法律保护。原告（反诉被告）蒋联虎与被告（反诉原告）杨明星签订的《房屋订购协议书》是双方真实意思的表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效。原告与被告均应按照合同的约定履行各自的义务。《房屋订购协议书》约定：“原告在2016年9月13日支付订金8万元，余款等原告拆迁款到后一次付清（时间半年内），如国家政策有变，按不可抗拒情况处理。”本院认为，因为拆迁款到位的时间无法确定，且余款需在拆迁款到后一次付清，因此该句话的意思不可能是余款在拆迁款到后半年内付清。从该句话的前后表述来看，余款应该是原告在2016年9月13日之后半年内（2017年3月13日前）付清。同时，协议也约定了如国家政策有变，按不可抗拒情况处理。本案原告（反诉被告）蒋联虎因其房屋一直没有拆迁，拆迁款也一直没有到位，导致一直无法支付剩余的尾款16万元，大大超过了协议约定的付款时间，致使合同的目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”本案中属于因不可抗力致使不能实现合同目的。被告（反诉原告）杨明星在等待了一年多的时间后，于2017年12月13日通知原告（反诉被告）蒋联虎解除双方的《房屋订购协议书》，要求退还原告已经支付的购房款42万元。该解除合同的请求符合法律的规定。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”现原告（反诉被告）蒋联虎未对被告（反诉原告）杨明星解除合同的主张提出异议，只是请求被告退还购房款并承担违约责任，本院视为《房屋订购协议书》已经于2017年12月13日解除。《房屋订购协议书》解除后，被告（反诉原告）杨明星收取的原告（反诉被告）蒋联虎购房款42万元应该归还原告（反诉被告）蒋联虎。因本案解除合同系因不可抗力，原、被告双方均无违约行为，但鉴于被告（反诉原告）杨明星使用原告（反诉被告）蒋联虎的购房款购买了住房，获得了相应的利益，根据公平原则，被告（反诉原告）杨明星应支付相应的资金占用利息。原告诉请两被告归还购房款420000元并支付占用资金的利息（算至清偿之日止）的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。对占用资金的利息，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项的规定按年利率6%计算（从资金交付之日计算至全部归还之日止）。原告要求被告归还制作不锈钢大门费用1180元，与本案查明的事实相符，被告也未提出异议，对原告该诉讼请求本院予以支持。原告要求被告承担违约责任，因《房屋订购协议书》无法履行系不可抗力的原因，被告解除合同没有违反协议的约定，不构成违约，对原告要求被告承担违约责任的诉讼请求本院不予支持。 被告（反诉原告）杨明星诉请原告（反诉被告）蒋联虎承担违约金8万元，经查，根据协议约定，如国家政策有变，按不可抗拒情况处理。因原告（反诉被告）蒋联虎的房屋一直没有拆迁，现有证据无法证明反诉被告违约，对被告（反诉原告）杨明星该项诉讼请求本院不予支持。 被告（反诉原告）杨明星、被告赵惕辩称其没有违约行为，原告的诉请没有事实和法律依据，与本案查明事实部分相符，对该辩解意见本院部分予以采信；被告（反诉原告）杨明星、被告赵惕辩称原告构成违约，应承担违约责任，没有提供证据证明，对该辩解意见本院不予采信。 反诉被告蒋联虎辩称其没有违约，反诉原告购买中央一品的房屋缺乏资金与其无关，与本案查明的事实相符，对该辩解意见本院予以采信。反诉被告蒋联虎辩称反诉原告杨明星将房屋出卖给第三人违反了合同约定，构成违约，与本案查明的事实不符，也没有法律依据，对该辩解意见本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）杨明星、被告赵惕在本判决生效之日起十日内一次性返还原告（反诉被告）蒋联虎购房款420000元，并支付资金占用期间的利息（以本金8万元为基数，按年利率6%的标准，从2016年9月13日计算至全部还清之日止；以本金34万元为基数，按年利率6%的标准，从2017年7月14日计算至全部还清之日止）； 二、被告（反诉原告）杨明星、被告赵惕在本判决生效之日起十日内一次性返还原告（反诉被告）蒋联虎制作不锈钢大门费用1180元； 三、驳回原告（反诉被告）蒋联虎的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）杨明星的全部反诉请求。 如被告未在本判决指定的期间履行给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7900元，反诉费900元，财产保全费3620元，以上合计12420元，由原告（反诉被告）蒋联虎承担5000元，被告（反诉原告）杨明星、被告赵惕负担7420元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 长  赖浩翔 人民陪审员  陈 峰 人民陪审员  彭爱平 二〇一八年八月十五日 代理书记员  龚小梅