广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤02民终1160号上诉人（原审被告）：伍剑球，男，1984年3月18日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。委托诉讼代理人：张文华，广东金韶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:韶关市盛源物业服务有限公司。住所地：广东省韶关市浈江区北江中路43号天泓居小区*栋首层物业办公室。法定代表人：张才梅，总经理。委托诉讼代理人：李跃斌，韶关市浈江区太平法律服务所法律工作者。上诉人伍剑球因与被上诉人韶关市盛源物业服务有限公司（以下简称盛源公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2018）粤0204民初44号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人伍剑球的委托诉讼代理人张文华，被上诉人盛源公司的委托诉讼代理人李跃斌到���参加诉讼。本案现已审理终结。伍剑球的上诉请求：撤销一审判决，驳回盛源公司的诉讼请求。事实与理由：一、开发商并没有交房，盛源公司亦没有与伍剑球签订合同，收取物业费更是不合理，原审判决认定事实不清。二、既然合同没有签订，那么就不会有违约金，法院不能听信盛源公司的一面之词。三、盛源公司没有与伍剑球签订合同，盛源公司向法院提交的合同是虚假的证据，欺骗法院。四、假如双方之间物业服务关系从2014年12月1日成立，盛源公司追讨2014年12月-2015年9月的物业费已过诉讼时效。盛源公司辩称：伍剑球在开发商韶关市兴盛投资置业有限公司于2014年10月18日寄出的《收楼通知书》上签名确认了收楼。由于其个人原因，直到2017年6月25日才补签物业服务合同。盛源公司一直在催缴物业服务费并在伍剑球补签物业服务合同时明确告知其物业管理费从2014年12月1日起开始计收。伍剑球所述不符合事实。二、盛源公司对每一个欠费的业主都依时催缴，违约金也按法律规定主张，并没有按合同约定的每日千分之三来主张。一审对违约金的计算是正确的。三、盛源公司的工作人员在对伍剑球的资料归档时，为明确伍剑球的物业管理费从2014年12月1日起开始计收，在双方补签的物业服务合同的复印件上，把2017年改为2014年，起诉时疏忽把该复印件作为证据提交。后在一审庭审时己将该情况作了说明。综上所述，伍剑球的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。盛源公司向一审法院起诉请求：1、判令伍剑球向盛源公司支付2014年12月-2017年10月（共35个月）拖欠的物业管理费7078.34元（1.68元/平方米×120.38平方米×35个月）、2014年12月-2017年11月的逾期交费违约金5096.40元（7078.34元×2%×36个月）��之后的违约金同样按所欠物业管理费总金额每月2%计至缴清欠款之日止，2015年2月5日-2017年6月4日的路灯、水泵二次加压、电梯公摊电费25.39元，合计12200.13元。2、本案诉讼费用由伍剑球承担。一审法院认定事实：2011年9月5日，盛源公司与韶关市兴盛投资置业有限公司签订��前期物业服务合同》，约定盛源公司对天泓居物业共用部位和共用设施设备等进行维护和管理服务；物业服务费采取包干制方式，高层住宅物业服务费为每月1.68元／平方米，商铺物业服务费2.5元／平方米；物业管理区域内共用水电费（除物业公司自用水电费外）应分摊至业主负担。2014年3月31日，伍剑球与韶关市兴盛投资置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于韶关市浈××区××路××居小区××座××房，建筑面积为120.38平方米。该合同第十一条第二款约定：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人如逾期仍未前来办理交付手续的，则视为买受人承认该房屋质量合格，出卖人已按期交房。物业公司按规定标准收取其相关的物业管理费等”。《临时管理公约》第4.4业主义务：按规定缴交物业管理服务费及相关分摊费用、房屋专项��修基金等费用。第16.2条违约责任:业主不按规定缴交管理服务费、住宅维修基金等费用……，按日加收应缴费用的3‰的滞纳金。2014年10月18日，韶关市兴盛投资置业有限公司和物业公司书面通知伍剑球于2014年10月28日至2014年10月31日收楼，物业管理费从2014年12月1日起开始计算收取。2017年6月25日伍剑球与盛源公司签订了《天泓居物业管理合同》，根据合同约定，盛源公司对该商铺小区共用设施设备、环境卫生、保安、交通、消防等项目进行维修、修缮、服务与管理，伍剑球需按合同约定向盛源公司交纳物业管理服务费，水电公摊费。伍剑球是天泓居小区11幢A座1701房业主，房屋建筑面积120.38平方米，物业管理服务费按建筑面积1.68元／平方米计收，每月物业管理服务费应为202.24元；若伍剑球未按时交纳，盛源公司则有权要求从逾期之日起按每天所欠费用总额的3‰计收违���金。公摊电费包括小区路灯电费、电梯电费、水泵电费，其中小区路灯电费的分摊按全区1394户均摊，未收楼的由物业公司（即盛源公司）承担；电梯电费分摊按本栋楼已报装修的业主在报装3个月后开始分摊，每5层一个系数计算（每栋楼1楼均为电梯大堂）；水泵电费分摊按水泵电费总数除以5楼以上各住户的实际用水量（物业公司每2个月从各住户水表中抄取）的合计数，得出每吨水的分摊电费，再以此乘以各住户的实际用水量，得出各住户的分摊电费额。盛源公司认为，伍剑球未按通知前来收楼，则视为伍剑球承认该房屋质量合格，开发商已按期交房，物业公司按规定标准从2014年12月收取其相关的物业管理费等。盛源公司因此提起诉讼，要求伍剑球支付2014年12至2017年10月物业管理费7078.34元，并主张从2014年12月起按物业管理费欠费总额每月2%计收违约金至付清款项之日止（其中计至2017年11月的违约金为5096.40元）及2015年2月5日至2017年6月4日电费公摊费25.39元。伍剑球称其按收楼通知前往天泓居收楼，由于开发商韶关市兴盛投资置业有限公司未提供商品房验收合格的相关证明及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且房屋存在漏水等问题，未达到收楼条件，故没有收楼，但未提供充分证据。伍剑球认为其实际收楼为2017年6月25日，盛源公司要求计收此前的物业管理服务费无事实法律依据，其随时可交2017年6月25日后的费用。一审法院认为，盛源公司是建设单位选聘的物业管理公司，负责对伍剑球物业所在小区韶关市浈江区北江中路43号天泓居小区的物业进行管理，同时，盛源公司与伍剑球亦签订了《天泓居物业管理合同》，该合同依法成立并有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。盛源公司按合同约定对天���居小区实施了物业管理服务，伍剑球对此应从收楼之日起支付物业管理等相关费用。伍剑球称其按收楼通知时间2014年10月前往天泓居收楼，由于开发商韶关市兴盛投资置业有限公司未提供商品房验收合格的相关证明及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且房屋存在漏水等问题，未达到收楼条件，故没有收楼，对此陈述，伍剑球未能提供充分证据证实，故一审法院对伍剑球主张2017年6月25日收楼不予认定。《商品房买卖合同》第十一条第二款：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买成受人如逾期仍未前来办理交付手续的，则视为买受人承认该房屋质量合格，出卖人已按期交房。物业公司按规定标准收取其相关的物业管理费等”。按此约定，一审法院确认伍剑球的收楼时间为2014年10月底，伍剑球应从2014年12月起向盛源公司交纳物业���理费。根据《前期物业服务合同》、《临时管理公约》、《天泓居物业管理合同》盛源公司依约对天泓居小区实施了物业管理服务，伍剑球未按时如数支付物业服务费，应对此承担违约责任。因此，盛源公司要求伍剑球支付自2014年12月至2017年10月止的物业管理费7078.34元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。因盛源公司从2014年12月开始欠费，违约金计算起点应从2015年1月开始计算，自2015年1月起计至2018年2月28日止，伍剑球累计拖欠物业服务费（每月以202.24元为基数）741个月，违约金应为：202.24元×24%÷12个月×741个月=2997.20元。关于电费公摊费，因合同约定伍剑球除应交纳物业管理费外，还应交纳水电公摊费，盛源公司要求伍剑球支付电费公摊费25.39元，一审法院亦予以支持。一审法院判决：一、伍剑球应于判决生效之日起五日内支付2014年12月至2017年10月期间的物业服务费共7078.4元给盛源公司；二、伍剑球应于判决生效之日起五日内支付上述所欠物业服务费计至2018年2月28日的违约金2997.20元给盛源公司；三、伍剑球应于判决生效之日起五日内支付2015年2月5日至2017年6月5日的公摊电费25.39元。四、驳回盛源公司的其他诉讼请求；案件受理费减半收取53元，由盛源公司负担10元，伍剑球负担43元。本院二审查明，盛源公司为了证明其履行了书面催收的义务，提供了2017年11月12日书面催收的单据，该单据记载：尊敬的业主，您好，目前为止，您尚有以下款项未结清，请尽快到物业服务中心结清款项，谢谢您的支持与理解；房号：11A1701；物业费7078.34元（2014年12月-2017年10月，欠费35个月，按1.68元/平方米,120.38平方米计算）；路灯、水泵二次加压、电梯公摊电费25.39元（2015年2月5日-2017年6月4日）。对于原审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对伍剑球的上诉意见，本案争议焦点为：一、盛源公司与伍剑球有否签订《天泓居物业管理合同》；二、伍剑球以开发商韶关市兴盛投资置业有限公司没有向其交楼为由拒绝缴纳物业服务费及公摊电费的理由是否成立；三、原审判决计算的违约金是否错误。一、盛源公���与伍剑球有否签订《天泓居物业管理合同》。盛源公司主张其于2017年6月25日与伍剑球签订了《天泓居物业管理合同》，盛源公司向原审法院提供了该合同，该合同的抬头及结尾乙方落款处均显示有“伍剑球”的签名，伍剑球未能提供相反的证据（如申请对签名进行笔迹鉴定）证明不是其本人所签，应承担举证不能的法律后果，故本院对伍剑球提出其未与盛源公司签订《天泓居物业管理合同》的上诉理由不予支持。二、伍剑球以开发商韶关市兴盛投资置业有限公司没有向其交楼为由拒绝缴纳物业服务费及公摊电费的理由是否成立。盛源公司为了证明伍剑球已经收楼，向原审法院提供了盛源公司与开发商韶关市兴盛投资置业有限公司联名于2014年10月18日向伍剑球发出内容为“安排2014年10月28日-31为11幢A、B座业主集中收楼时间，物业管理费从2014年12月1日起计��”的《收楼通知书》，该通知书上有伍剑球的签名，根据《商品房买卖合同》第十一条第二款：“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人如逾期仍未前来办理交付手续的，则视为买受人承认该房屋质量合格，出卖人已按期交房。物业公司按规定标准收取其相关的物业管理费等”的约定，视为开发商韶关市兴盛投资置业有限公司已按期交房，故伍剑球的收楼日期应为2014年10月31日（《商品房买卖合同》约定的交房日期）。盛源公司是建设单位选聘的物业管理公司，盛源公司与伍剑球签订了《天泓居物业管理合同》，约定：盛源公司对伍剑球物业所在小区，即天泓居小区共用设施设备、环境卫生、保安、交通、消防等项目进行维修、修缮、服务与管理，伍剑球需按合同约定向盛源公司交纳物业服务费、水电公摊费。该合同是双方真实意思���表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同依法成立并有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，合同的双方均应当按照约定履行自己的义务。盛源公司按合同约定对天泓居小区实施了物业管理服务，故伍剑球亦应该按照合同的约定向盛源公司交纳物业服务费和公摊电费。三、原审判决计算的违约金是否错误。伍剑球从2014年12月起欠费，原审法院从2015年1月开始计算违约金至并无不当，但原审法院认定2015年1月-2018年2月28日为741个月（应为38个月）错误，本院予以纠正，即2015年1月-2018年2月28日的违约金应为153.7元（1.68元/平方米×120.38平方米×24%÷12个月×38个月）。综上所述，伍剑球的上诉请求部分成立，对其成立部分本院予以支持；一审法院适用法律正确，但认定2015年1��-2018年2月28日为741个月错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省韶关市浈江区人民法院（2018）粤0204民初44号民事判决第一项、第三项；二、撤销广东省韶关市浈江区人民法院（2018）粤0204民初44号民事判决第四项；三、变更广东省韶关市浈江区人民法院（2018）粤0204民初44号民事判决第二项为“伍剑球应于本判决发生法律效力之日起五日内支付所欠物业服务费计至2018年2月28日的违约金153.7元给韶关市盛源物业服务有限公司”；四、驳回韶关市盛源物业服务有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费50元，由上诉人伍剑球负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇一八年八月二日书记员  罗稀蕾