重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民终3964号上诉人（原审原告）：重庆天骄爱生活服务股份有限公司，住所地重庆市渝中区新华路4号附1号二楼，统一社会信用代码：91500103203322720E。法定代表人：汪香澄，董事长。委托诉讼代理人：潘睿艺，重庆鼎之律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蓝延喜。上诉人重庆天骄爱生活服务股份有限公司（以下简称“天骄物业公司”）因与被上诉人蓝延喜物业服务合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2018）渝0103民初2687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。经本院通知，上诉人天骄物业公司的委托诉讼代理人潘睿艺、被上诉人蓝延喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天骄物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人全额支付2015年9月至2017年10月期间拖欠的物管费3494．6元和违约金(违约金以被上诉人每月欠付的物管费l34．5元为本金，从欠费当月ll日起至付清欠付物管费之日止，按日千分之三计算)。2、本案诉讼费全部由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审判决认定上诉人未按合同约定的标准履行义务的事实错误。根据《协信阿卡迪亚BC、D3、E2、E3区前期物业服务合同》中附件2《物业服务标准》的约定，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，可知，上诉人在物业服务中负有的责任和义务应为维修、养护、管理和维护义务，上诉人有充分证据证明已经履行了此义务。又根据《协信阿卡迪亚BC、D3、E2、E3区前期物业服务合同》第二十八条、第三十五条的约定，以及《重庆市物业管理条例》第七十一条的规定，因共用设施设备本身折旧及其他非上诉人原因产生的质量问题，不属于上诉人的责任；共有部分的维修的费用，应由业主承担。本案涉及的电梯、消防设备的质量问题不属于上诉人责任。上诉人对电梯、消防等设备尽到了物业合同约定的责任，不应认定设备一有问题就是物业公司的责任。设备质量问题属于建设方、设备供货方的责任，而且，该设备已使用多年，出现声响亦属合理的损耗。上诉人作为物业公司只对共用设备进行维护，并不承担设备本身的质量问题，一审混淆了责任划分。被上诉人对其主张未提供有效证明，不应作为法院认定事实的依据。二、原审判令被上诉人按80％比例支付拖欠的物业费不合理。上诉人已经按照物业合同约定标准提供了全部的服务，依合同约定应当收取全额物业服务费。假定被上诉人一审所述物业问题属于上诉人责任，但在这些问题发生前以及问题解决后的期间内，被告所拖欠物业费，则应按照全额支付。而一审均以80％的标准判决，不符合法律规定。蓝延喜辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。天骄物业公司向一审法院起诉请求：1、蓝延喜向天骄物业公司支付2015年9月至2017年10月期间拖欠的额物管费3494.6元和违约金（违约金以蓝延喜每月欠付的物管费134.5元为本金，从欠费当月11日起至付清欠付物管费之日止，按日千分之三计算）。2、本案诉讼费由蓝延喜承担。一审法院认定事实：蓝延喜系重庆市渝中区石油路102号阿卡迪亚E3组团房屋业主，该房屋建筑面积67.24平方米。2010年8月18日，重庆协信控股集团阿卡迪亚房地产开发有限公司（以下简称“协信阿卡迪亚公司”）作为甲方与重庆天骄物业管理服务有限公司（2015年8月10日更名为重庆天骄爱生活服务股份有限公司签订《协信阿卡迪亚BC、D3、E2、E3区前期物业服务合同》，约定由天骄物业公司为协信阿卡迪亚BC、D3、E2、E3区域提供物业服务，高层住宅物业服务费标准为每月每平方米2元。服务内容主要为：共用部分维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护等，具体包括共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、水泵房、楼内消防设施设备、闭路监控设备、电梯、中央空调、家居安防设备等以及公共场所、房屋共用部位的清洁卫生等。合同期限自2010年8月18日起至业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同附件2《物业服务标准》载明：一、物业共用部位的维修、养护和管理，对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。每日巡查1次物业服务区域房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修保养等记录齐全。对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。2015年9月起，蓝延喜以物业服务未达标准、天骄物业公司长期不作为、欠作为为由，拒绝交纳物业费，截止2017年10月，共计欠物业3496.48元。另查明，2015年12月16日，重庆市渝中区政府公开信箱对“渝中区石油路102号66幢1单元协信阿卡迪亚E3组团66栋高层电梯存在严重安全隐患”的问题反映进行回复，内容为：“……经区质监分局核实，将来信中的问题回复如下：一、投诉电梯相关信息；1、电梯管理单位：重庆天骄物业管理服务有限公司；2、电梯维保单位：……二、调查核实情况：我局特种设备监察人员多次对协信阿卡迪亚小区电梯进行检查。督促物业管理公司、电梯维护保养单位加强电梯的管理和维护保养。我局于2015年11月27日再次约请区房管局、石油路街道，以及投诉举报业主对该小区E3组团电梯使用管理情况进行检查，具体现场检查情况：1、该小区停用2台电梯，其中66栋停用1台。2、通过现场调查了解和现场核查，该小区10个电梯井道都存在渗水现场，个别井道还有积水。三、处理意见；针对该小区电梯井道渗水：1、要求物业公司与开发商立即对该小区电梯井道渗水情况进行全面排查，并立即整改。……”2016年6月20日，重庆市质监局通过政府公开信箱对反映协信阿卡迪亚小区E3组团64栋电梯安全隐患、业主向物业反映多次一直未得到解决的问题作出回复，内容为：“对你所反映的问题，经渝中区质监局调查，情况如下：一、投诉电梯相关信息；1、电梯管理单位：重庆天骄物业管理服务有限公司；2、电梯维保单位：东芝电梯（沈阳）有限公司；二、调查核实情况；1、所投诉是否属实：电梯运行时噪音大，电梯门关闭时有明显撞击声问题属实。2、原因分析：经电梯维保公司检查发现，该楼电梯在安装和维修使用前期，电梯井道底坑长期进水导致对重和轿厢下部滚轮导靴轴承和紧涨轮进水生锈，导致电梯在运行时出现噪音。电梯维保公司现已对故障电梯进行维修调试，电梯已恢复正常运行，但噪音问题需更换配件才能解决。3、责任划分：物业管理公司负主要责任。4、安全隐患程度：一般安全隐患。三、处理意见；1、责令物业管理公司对故障电梯更换配件问题尽快解决，及时消除电梯安全隐患。要加强电梯安全运行管理和日常巡查，并做好相应记录，保障群众的正常、安全出行。”2018年1月25日，重庆市渝中区政府公开信箱对反映协信阿卡迪亚小区物业不作为、消防存在隐患作出回复，内容为：“……渝中区房管局接信后万分重视，立即着手调查办理，经区房管局调查核实，现回复如下：协信阿卡迪亚几年来业主投诉反映问题大部分集中在小区公共设施、设备前期开发建设和后续维修改造问题上，经属地街道、区建交委、区质监局、区消防支队、区房管局等相关部门多次协调前期开发建设单位和物业公司进行解决，目前物业公司和开发建设单位正在梳理和稳步推进过程中。我局督促物业公司要在建交委、质监、消防、房管、街道等部门的监督指导下加快整改进度、确保小区安全和稳定；同时向物业公司提出要求：一是完善管理制度，层层落实岗位职责，加强员工业务培训，提高管理和服务水平；二是依法履行物业服务合同，按照国家和本市有关物业管理的技术标准和待业规范提供质价相符的服务；三是加强管理和巡查，及时发现和处理存在的各种管理问题和安全隐患；四是加强与业主和开发建设单位的沟通和协商，按照有关规定研究解决方案和措施；五是积极开展‘公开承诺、协商互助、和谐共处’小区物业服务主题活动，按照相关要求做好‘四公开’承诺和‘三项’活动，让业主了解物业现状和物业管理工作开展情况，取得业主的理解和支持。”一审法院认为，当事人应按合同约定全面履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，天骄物业公司与开发商之间签订的前期物业服务合同不违反法律规定，合法有效，对业主有约束力。双方均应按合同约定履行义务。天骄物业公司应当按合同约定的标准提供质价相符的服务，在此前提下业主则应按合同约定的标准交纳物业费。根据前期物业服务合同的约定，天骄物业公司负有对物业服务区域共用部分及公共设施设备进行巡查、管理和维护，并建立巡查台账、做好检查记录和保养记录等各项义务，但天骄物业公司未举示相应证据证明其按合同附件二《物业服务标准》约定的标准履行了合同义务。而根据蓝延喜提供的证据显示，涉案小区因业主在小区公共设施、设备维修改造问题上向相关职能部门投诉反映问题，街道、建交委、质监局、消防支队、房管局等相关部门曾多次协调前期开发建设单位和物业公司进行解决，至2018年物业公司和开发建设单位对业主投诉反映的上述问题尚在梳理和推进过程中。综合双方举示的证据，该院认为，天骄物业公司未按合同约定的标准履行义务，蓝延喜以此为由拒交物业费属于行使合同履行中的抗辩权行为，具有一定正当性，但该抗辩权行使范围应当与物业服务企业的违约程度相对应，本案中尚不足以达到免除交费义务的程度，故对蓝延喜的抗辩理由部分予以支持，基于诚实信用原则，该院酌定蓝延喜按80%比例支付拖欠的物业费。对于天骄物业公司主张的违约金，因其在物业服务中存在瑕疵，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、蓝延喜于本判决生效之日起三日内向重庆天骄爱生活服务股份有限公司支付拖欠的2015年9月至2017年10月期间26个月的物业费共计2797元；二、驳回重庆天骄爱生活服务股份有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由重庆天骄爱生活服务股份有限公司负担5元，由蓝延喜负担20元。本院二审对一审判决认定事实予以确认。本院认为，当事人应按合同约定全面履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。天骄物业公司与开发商之间签订的前期物业服务合同合法有效，对业主有约束力。双方均应按合同约定履行义务。天骄物业公司应当按合同约定的标准提供质价相符的服务，在此前提下业主则应按合同约定的标准交纳物业费。根据前期物业服务合同的约定，天骄物业公司负有对物业服务区域共用部分及公共设施设备进行巡查、管理和维护，并建立巡查台账、做好检查记录和保养记录等各项义务，但天骄物业公司未举示相应证据证明其按合同附件二《物业服务标准》约定的标准履行了合同义务。而根据蓝延喜提供的证据显示，涉案小区因业主在小区公共设施、设备维修改造问题上，至迟于2015年开始向相关职能部门投诉反映问题，街道、建交委、质监局、消防支队、房管局等相关部门曾多次协调前期开发建设单位和物业公司进行解决，至2018年物业公司和开发建设单位对业主投诉反映的上述问题尚在梳理和推进过程中。综合双方举示的证据，能够认定天骄物业公司未按合同约定的标准履行义务。因天骄物业公司履行义务有瑕疵，蓝延喜对应交的物业费进行抗辩具有一定正当性，一审判决根据案件的具体情况酌定蓝延喜按80%比例支付拖欠的物业费，符合法律规定。天骄物业公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人重庆天骄爱生活服务股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 段晓玲审 判 员 樊仕琼审 判 员 苏致礼二〇一八年八月二日法官助理 徐晓瑮书 记 员 李云蝶