上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初25975号原告(案外人)：崔景文，女，1954年1月4日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：刘津华，上海同脉律师事务所律师。被告(申请执行人)：朱文，男，1970年2月25日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：衡泽驹，江苏常强律师事务所律师。第三人(被执行人)：王志荣，男，1968年6月30日出生，汉族，住上海市静安区曲阜西路**。委托诉讼代理人：洪流，上海市山峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶徉，上海市山峰律师事务所律师。原告崔景文与被告朱文、第三人王志荣案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月10日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2018年8月2日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘津华，被告朱文委托诉讼代理人衡泽驹，第三人王志荣委托诉讼代理人饶徉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔景文向本院提出诉讼请求：解除对位于上海市静安区江杨南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的司法查封。事实和理由：2015年8月25日，原告与第三人王志荣及上海智科房地产经纪事务所(以下简称智科事务所)签订《房屋买卖居间协议书》，2016年4月15日，原告又与第三人王志荣签订《双方协议》，同年12月19日，原告与第三人王志荣签订《上海市房地产买卖合同》。在上述房屋买卖合同签订前，原告详查了系争房屋的产权信息，显示系争房屋未被查封。为支付房款，原告将自己在上海的唯一住房出售，并在法院查封前共计支付房款220万元。第三人王志荣于2015年8月25日将系争房屋交付原告，原告一家入住至今，并于2016年6月对系争房屋进行了装修。《上海市房地产买卖合同》约定的过户时间是2018年2月28日，但第三人王志荣一拖再拖，经查询原告才得知系争房屋已被查封。原告认为，其与第三人王志荣签订的房屋买卖合同合法有效，原告已支付全部房款，且自2015年8月25日起实际占有系争房屋，原告事实上已取得系争房屋的所有权，故请求法院判如所请。朱文辩称，原告未对执行标的主张权利，直接起诉要求解封不符合执行异议之诉的受理条件，请求法院驳回起诉；如法院认为原告的起诉符合受理条件，被告不同意原告的诉讼请求，原告在签订房屋买卖合同时，明知系争房屋为动迁安置房，三年内不得转让，原告执意购买系争房屋，自身存在过错；另在合同约定的过户时间，原告并未向第三人王志荣催告要求过户。王志荣述称，同意原告的诉讼请求，原告与第三人之间的房屋买卖合同合法有效，且原告已支付大部分的房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：关于原告提供的情况证明，水电煤收据，《装饰装修施工合同》，因情况证明上载明原告的入住时间是2016年4月14日起至今，最早一份水费发票联的抄表时间是2016年2月，《装饰装修施工合同》载明的合同签订日期是2016年6月，即便上述证据均为真实，亦不能证明原告自2015年8月25日开始起已实际占有系争房屋的事实。经审理查明：2013年10月2日，第三人王志荣作为被征收房屋(位于曲阜西路**后门)的签约代理人与征收部门签订一份《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，约定王志荣等人自愿选购包括系争房屋在内的八套房屋作为安置房源。2015年1月27日，系争房屋被核准登记于开发商即案外人上海地产北方建设有限公司名下。2016年4月14日，上海地产北方建设有限公司与第三人王志荣签订《上海市商品房出售合同》，同年11月29日，系争房屋被核准登记至第三人王志荣一人名下。该房屋的不动产登记簿备注栏记载：“动迁安置房，3年内不得转让、抵押”。2015年8月25日，原告与第三人王志荣、智科事务所签订一份《房屋买卖居间协议书》，约定原告委托智科事务所购买系争房屋，购房总价为210万元，双方并约定于2015年8月29日前签订正式房屋买卖合同。当日，原告支付购房意向金4万元。2016年4月15日，原告又与第三人王志荣签订一份《双方协议》，将房屋总价提高至230万元。2016年12月19日，原告(买受人、乙方)与第三人王志荣(卖售人、甲方)签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，总房价款230万元，甲方于2016年12月19日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认，在2018年2月28日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三约定乙方应于2015年8月25日前支付4万元作为定金，2015年8月29日前支付101万元，2016年4月15日前支付80万元，2016年10月16日前支付10万元，2016年12月19日前支付25万元，2018年2月28日前支付10万元。截至起诉前，原告已将购房款220万元付予第三人王志荣。另查明，2015年12月4日，本院受理朱文诉王志荣买卖合同纠纷一案，2016年3月11日，本院出具(2015)闸民四(民)初字第1017号民事判决，判决如下：“一、被告王志荣应当自本判决生效之日起十日内支付原告朱文货款共计人民币400万元；二、被告王志荣应于本判决生效之日起十日内，支付原告朱文逾期付款的利息损失(以400万元为基数，自2015年7月1日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率的标准计付)；三、原告朱文的其余诉讼请求，不予支持。”王志荣不服一审判决，提起上诉，2016年7月8日，上海市第二中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。该案现已进入执行程序，执行案号为(2017)沪0106执1553号。因被执行人未履行付款义务，本院于2017年7月13日依法采取执行措施，查封了系争房屋。2018年6月，本院受理了原告对系争房屋执行措施提出的执行异议，同年6月20日，本院作出(2018)沪0106执异105号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。原告遂起诉。本院认为，关于原告的起诉是否符合受理条件的问题，案外人提起执行异议之诉，必须有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，但案外人要求排除对执行标的的强制执行并不以提出确权的诉讼请求为前提，故原告的起诉符合法律规定。关于原告对系争房屋是否享有所有权的问题。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭都应当依法进行登记，未经登记，不发生物权变动的效力。根据不动产登记簿的记载，系争房屋目前仍然登记在第三人王志荣名下，虽然原告与第三人王志荣之间存在真实、合法的房屋买卖关系，但是原告对于系争房屋享有的仅仅是登记或交付请求权，并非物权，故原告主张对系争房屋享有所有权，本院不予采纳。关于原告对系争房屋是否享有排除强制执行的民事权益的问题。案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。审理中，原告提供的证据表明，在朱文诉王志荣买卖合同纠纷一案的司法查封前，原告已经按照《上海市房屋买卖合同》的约定支付了绝大部分的购房款，但应当看到，原告未办理系争房屋的过户登记系其自身原因所致。在购买系争房屋时，原告明确知悉系争房屋为动迁安置房，三年内不得转让，其应当预见到购买该房屋后可能存在不能办理过户登记的风险。在办理过户登记前，系争房屋被本案被告朱文申请司法查封，故对原告因无视政策限制而未能办理过户登记的后果，应当由原告自行承担。综上所述，原告对系争房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对原告的诉讼请求难以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回原告崔景文的诉讼请求。案件受理费30,800元，由原告崔景文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张春雷审 判 员  唐星芝人民陪审员  陶佰明二〇一八年八月二十七日书 记 员  邹家乐附：相关法律条文附：相关的法律条文《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。……第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……