贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔02民终1289号上诉人(原审原告)：贵州中博泰物业管理有限公司，住所地：贵州省盘州市红果街道胜境大道与团结西路交叉口，统一社会信用代码：91520222580668970Y。法定代表人：张英，系该公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：邓成涛，男，系该公司职工。上诉人(原审被告)：孔旭，男。特别授权委托诉讼代理人黄攀，系钟山区汪家寨法律服务所法律服务工作者，证号：3240905112519。上诉人贵州中博泰物业管理有限公司(以下简称“中博泰公司”)因与上诉人孔旭物业服务合同纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院(2018)黔0222民初788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中博泰公司的委托诉讼代理人邓成涛，上诉人孔旭及其委托诉讼代理人黄攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中博泰公司上诉请求：1、撤销原判，改判支持中博泰公司一审诉讼请求；2、本案二审诉讼费用由孔旭承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1、关于物业服务费。中博泰公司仍在为云鼎尚城小区业主提供物业管理服务，依照《前期物业服务合同》第八条“物业的服务费用或服务资金按年度缴纳”的约定，应按年缴纳物业服务费用。2、关于违约金。孔旭未全面履行缴费义务，根据《前期物业服务合同》第二十七条的约定和《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，孔旭应按逾期每日千分之三的标准支付违约金。中博泰公司已全面履行《前期物业服务合同》约定的管理和服务义务。3、关于自来水二次加压费。自来水二次加压费按照10元/户/月的标准替代0.8元/立方米属于交易习惯，符合《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，孔旭应当全面履行该义务。且以本小区平均每户业主100多平方米房屋标准来看，10元/户/月的标准平均下来低于0.8元/立方米的标准。孔旭针对中博泰公司的上诉请求及理由辩称，1、中博泰公司起诉至2018年6月30日的物业服务费不应得到支持。根据《前期物业管理合同》物业管理期限是到业主委员会新聘请物业管理公司时止，2017年11月20日后的物业服务费不应交给中博泰公司。2、自来水二次加压费未得到行政部门收费许可，不应得到支持，且应包括在物业服务费中，根据交易习惯，六盘水市没有任何一家物业管理公司收取二次加压费。3、违约金计算不合理，且没有法律依据。案涉小区垃圾堆积如山，车辆乱停乱放，中博泰公司未尽物业服务合同约定的义务，无权收取费用，更不能主张违约金。4、2017年6月30日以后的物业收费标准，双方未协商达成一致，中博泰公司单方定价，收费标准不合理。5、根据盘州市人民法院(2018)黔0222民初692号和六盘水市中级人民法院(2018)黔02民终1027号民事判决的认定，中博泰公司收取物业服务费的最后期限应为2017年11月20日，之后收取物业服务费已无法律依据。孔旭上诉请求：1、撤销原判第一项，改判孔旭不支付中博泰公司物业服务费；2、维持原判第二项；3、本案一、二审诉讼费用由中博泰公司承担。事实和理由：1、一审已查明中博泰公司未依照约定全面履行管理和服务义务。不交物业服务费是行使抗辩权，中博泰公司不履行合同义务，孔旭有权不缴纳物业服务费。2、中博泰公司作为云鼎尚城小区的前期物业，其权利义务已于2017年11月20日终止，之后物业服务费已无权收取。一审判决支持物业服务费至2018年3月1日无法律依据。3、合同约定1.8元/月/平方米的收费标准已发生情势变更，且该标准是单方定价，对业主不具有法律拘束力。中博泰公司针对孔旭的上诉请求及理由辩称，1、垃圾堆积的说法不属实。我方向房地产开发公司借用案涉小区负二楼堆放装修垃圾，装修垃圾系不间断产生，我方已积极清理，并有出场纪录，付款纪录证实。同时，装修垃圾与物业服务费无关联。2、《前期物业服务合同》约定小区物业服务费按年度预付。3、对于前期物业服务已于2017年11月20日终止的说法我方不予认可。中博泰公司向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付2017年7月1日至2018年6月30日物业服务费2283.34元及自来水二次加压费120元，共计2403元，并支付截止2018年1月31日的逾期交费违约金1442元，以上共计3845.34元。2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告中博泰公司系云鼎尚城前期物业服务单位，被告孔旭是盘州市云鼎尚城5-21-3室业主，房屋面积为105.71平方米，2013年11月11日，云鼎尚城小区建设单位南方嘉龙房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，合同对以下事项进行约定：原告为云鼎尚城小区提供物业共用部分的维修养护、管理，房屋共用设施设备的维修管理，环境卫生、公共秩序管理、交通秩序与车辆停放服务；收费标准为1.8元／月／平方米，二次加压费0.8元／月／立方米，缴费方式为每年度前十五日内业主自行到原告处交纳，原告可以不必发放催费通知；合同终止期限为业主委员会与选聘或续聘的物业企业签订的物业服务合同生效时止；若被告不按照合同约定按时足额缴纳物业费用，被告应按每日千分之三支付违约金。合同签订后被告缴纳了2017年7月14日前的物业费，后因小区存在垃圾清除不及时的问题，被告拒不交付物业服务费。2017年9月19盘州市云鼎尚城小区业主委员会成立，同年11月2日，盘州市云鼎尚城小区业主委员会与六盘水久久物业服务有限责任公司签订物业管理合同，至一审开庭审理之日，原告仍在为被告提供物业服务。一审法院认为，本案的争议焦点是被告是否应当支付原告物业管理费及违约金的问题。建设单位南方嘉龙房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》，对业主具有约束力，被告系小区业主，《前期物业服务合同》对被告具有约束力。原告在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定主要义务，被告以拒付物业费对抗物业服务瑕疵无合法依据，应当承担继续履行的义务。双方约定合同终止期限为业主委员会与选聘的物业企业签订物业服务合同生效时，盘州市云鼎尚城小区业主委员会已于2017年11月2日与其他物业企业签订物业管理合同，但被告认可至2018年3月1日本案开庭审理之日仍在接受原告的服务，故被告应当支付该期间的物业费，即1459元(1.8元/月/平方米×105.71平方米×2017年7月14日至2018年3月1日7个月零15天)；双方约定二次加压水费按照0.8元每立方米计算，但原告未提交证据证实二次加压水的立方数，原告主张二次加压费每月10元无依据；被告不交纳物业费系因原告在履行服务合同中存在垃圾清除不及时的瑕疵，其拒不交付的行为系对原告合同履行瑕疵的抗辩，不应当支付逾期支付的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告孔旭于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告贵州中博泰物业管理有限公司物业服务费1459元。二、驳回原告贵州中博泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告孔旭负担。二审审理期间，上诉人中博泰公司向本院提交一份盘县南方嘉龙房地产开发有限公司出具的《垃圾堆放场地说明》，用于证明小区堆放垃圾与物业服务费无关联。上诉人孔旭对证据的真实性没有异议，但认为达不到上诉人中博泰公司的证明目的。上诉人孔旭二审未提交新证据。本院对上诉人中博泰公司提交的证据分析与认定如下：该份说明仅能证明盘县南方嘉龙房地产开发有限公司同意中博泰公司临时借用案涉小区负二层堆放装修垃圾，不能证明中博泰公司完全按照合同约定履行了义务，该组证据不能达到中博泰公司的证明目的，故对其与本案的关联性不予确认。本院二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：1、孔旭应否向中博泰公司支付欠付的物业服务费；如要支付，应当支付多少；2、中博泰公司主张的自来水二次加压费应否支持；3、中博泰公司主张的违约金能否得到支持。关于第一个争议焦点。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”的规定，案涉《前期物业服务合同》对孔旭具有拘束力，故孔旭主张该合同中约定的物业服务费收费标准对其不具有法律约束力，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。对于应当支付多少的问题。第一、孔旭主张中博泰公司未按合同约定全面履行义务，其有权拒交物业服务费；而中博泰公司认为其已全面履行了合同义务。本院认为，根据案涉《前期物业服务合同》第三条的约定，中博泰公司负有对小区停车场进行维修、养护和管理的职责，其亦在二审庭审中陈述小区负二层停车场堆放的建筑垃圾应由其负责转运。而从孔旭提交的停车场照片来看，至2018年2月1日该停车场内堆积了大量的建筑垃圾，显然中博泰公司提供物业服务存在瑕疵。在此情况下，孔旭拒交物业服务费的理由具有一定正当性，但尚不足以构成免除其交费义务的抗辩事由；同时，中博泰公司虽履行了合同约定的主要义务，但提供服务存在瑕疵，应当酌情减少业主欠交的物业服务费。案涉《前期物业服务合同》约定的住宅物业服务费是1.80元/月/平方米，本院酌情以1.50元/月/平方米进行计算。第二、孔旭提出双方的权利义务已于2017年11月20日终止，主张中博泰公司无权收取2017年11月20日之后的物业服务费。本院认为，案涉小区业主委员会虽于2017年11月12日通知中博泰公司于同年11月20日前移交工作，但此后双方并未发生物业管理交接纠纷，且双方认可中博泰公司一直提供物业服务至2018年7月7日，故孔旭主张中博泰公司不能收取2017年11月20日之后的物业服务费的理由不能成立，本院不予采纳。同时，根据案涉《前期物业服务合同》第二十一条“…至2018年6月1日起不论小区是否选聘新的物业服务企业，本合同终止…”的约定，中博泰公司应在2018年6月1日退出，该公司在此后未经案涉小区业主委员会同意继续提供服务，其主张在此之后的物业服务费，本院不予支持。因此，本案的物业服务费应当计算至2018年6月1日止。综上，孔旭应支付的物业服务费为1665元(105.71平方米×1.50元/月/平方米×2017年7月14日至2018年6月1日10个月零15天)。关于第二个争议焦点。案涉《前期物业服务合同》第七条约定“…自来水二次加压费用按照每立方米加收0.80元的标准向受益业主收取”，现中博泰公司主张按10元/户/月收取该笔费用，没有事实依据，本院不予支持。关于第三个争议焦点。物业服务合同系继续性合同，在中博泰公司提供服务不符合合同约定的情况下，业主可行使先履行抗辩权，故本院对中博泰公司主张的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省盘州市人民法院(2018)黔0222民初788号民事判决；二、上诉人孔旭于本判决生效之日起五日内支付上诉人贵州中博泰物业管理有限公司物业服务费1665元；三、驳回上诉人贵州中博泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费100元，共计125元，由上诉人贵州中博泰物业管理有限公司负担68元，上诉人孔旭负担57元。本判决为终审判决。审 判 长  林 波审 判 员  张 丽审 判 员  孙 岩二〇一八年八月十三日法官助理  郭 勇书 记 员  杨玉成