浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0483民初7302号 原告：吕建荣，男，1961年1月6日出生，汉族，住浙江省， 委托诉讼代理人：刘琳，浙江中锐律师事务所律师。 被告：俞金坤，男，1936年6月10日出生，汉族，住浙江省， 第三人：俞坤年，男，1956年11月18日出生，汉族，住浙江省， 被告及第三人俞坤年共同委托诉讼代理人：屠祖良，浙江学正律师事务所律师。 第三人：俞伟栋，男，1981年11月24日出生，汉族，住浙江省， 第三人：俞伟国，男，1986年9月13日出生，汉族，住浙江省， 第三人：俞娟南，女，1957年8月6日出生，汉族，住浙江省， 原告吕建荣诉被告俞金坤及第三人俞坤年房屋买卖合同纠纷一案，原告于2017年8月24日起诉，本院于同日受理后，依法由审判员滕忠元适用简易程序审理。审理中，经原告申请，对涉案房屋采取了财产保全措施；经被告申请，本院通知俞伟栋、俞伟国、俞娟南作为第三人参加诉讼。本院于同年11月21日第一次公开开庭进行了审理。原告吕建荣及其委托诉讼代理人刘琳，被告俞金坤委托诉讼代理人屠祖良，第三人俞坤年、俞伟栋、俞伟国、俞娟南到庭参加诉讼。后因本案案情复杂，转换为普通程序审理，由审判员滕忠元担任审判长，与人民陪审员金本、沈掌林组成合议庭，于2018年1月30日第二次公开开庭进行了审理，原告吕建荣及其委托诉讼代理人刘琳，被告俞金坤委托诉讼代理人屠祖良，第三人俞坤年、俞伟国到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原告起诉请求判令：被告俞金坤继续履行房屋买卖合同，将其名下的坐落于桐乡市的房产和相应的国有土地使用权，以及坐落于桐乡市的房产和相应的国有土地使用权过户给原告，相关过户的手续费、税费由原告负担。事实和理由：被告家庭的户籍地位于桐乡市，沈秀娟系被告配偶（2013年1月因病去世），被告有女儿俞娟南、女婿俞坤年。2006年，合兴村俞家埭组因农业用地被征用，桐乡市洲泉镇人民政府采用店面安置的办法，安置给被告家庭建造一间店面的国有土地使用权，并且允许被告家庭联合其他安置户在店面上面建造住宅一套。2006年9月26日第三人俞坤年代表被告家庭，与原告签订房屋买卖合同一份，约定被告将坐落于桐乡市洲泉镇南新区合兴路步行街的安置房（包括店面一间约57平方米，套房一套约171平方米）卖给原告，房屋的具体位置以原告摸号为准，由被告协助原告办理土地使用权证及房屋所有权证的过户手续。双方协商房屋总价暂定235000元，经双方合同签字后先付给被告110000元，其余款项由建筑单位实际需要的建房款由原告付给被告代为交付，按实际造价为准。原告付清造房款后将房屋交付原告，双方在交付房屋后，应及时办理相关产权过户手续，不得延误，该房屋的一切过户手续费、税费全部由原告负担。2006年10月1日，第三人俞坤年向原告收取了购房款110000元，并出具收据一份。原告通过摸号明确了房屋的具体位置，由桐乡市洲泉镇人民政府镇南安置办受全体安置户委托统一建房。自2007年起至今，原告先后分多次向安置办付清了全部建房款10多万元。2009年底，涉案房屋建成，原告家搬入位于二楼的住宅居住，并将底楼的店面出租给他人使用。现原告得知被告已经取得涉案房屋的产权证书，2017年上半年原告与第三人俞坤年联系，要求其履行房屋买卖合同，将涉案不动产的产权过户给原告，但第三人俞坤年提出无理的加价要求，遭原告拒绝。原告认为，第三人俞坤年不仅代表被告与原告签订了房屋买卖合同，而且双方还实际履行了合同，原告不仅向被告付清了国有土地使用权转让款，还直接付清了全部建房款，而且自涉案房屋建成后一直在涉案房屋居住使用至今，被告从未向原告提出过任何异议，第三人俞坤年签订合同、收取转让款的行为构成表见代理，所以房屋买卖合同有效。目前被告已经取得涉案房屋的国有土地使用权证和房屋所有权证，具备了涉案房屋产权的过户条件，被告提出加价要求的行为构成违约。 被告答辩称，原告的诉讼依法无据，应予以驳回。理由如下：一，本案协议是无效的，该协议没有被告及配偶的签字，也没有被告及配偶同意，被告也没有收到过任何款项。被告及配偶从来没有签订过买卖合同，也没有授权女婿等任何人来办理手续，所以该合同是不真实的，侵犯了被告夫妻权益的行为是无效的。二，从涉案房屋的产权证来看，产权人也是被告。本案房屋买卖与诉讼请求是不一致的，更没有原告付清款项给被告的事实，所以原告的诉讼请求应予以驳回。 第三人俞坤年答辩称，要求取消合同，房屋收回。按照法律规定，该补偿的补偿给原告。 第三人俞伟栋答辩称，房屋要求收回。 第三人俞伟国答辩称，其不卖的。 第三人俞娟南答辩称，房屋不卖的。 原告为证明其主张，向本院提交如下证据： 证据一，房屋买卖合同1份，证明原告向被告及第三人购买涉案的房屋，并约定了相关权利、义务。 证据二，桐乡市洲泉镇合兴村俞家埭组征地店面安置人员名单1份，证明安置人员情况。 证据三，收据4份，证明原告已经支付211000元，收据在原告处，由原告支付。 证据四，房屋租赁合同2份，证明原告已经将涉案的店面房出租。 证据五，房屋所有权证、国有土地使用权证各2份，证明涉案房屋已经办理了相应的产权证，产权人为俞金坤。 证据六，收条1份，证明俞坤年收到安置延期损失补偿10000元、扣除办证费8000元，是原告以现金支付的事实。 证据七，用水情况查询单、用电明细单各1套，证明涉案的商业用店面自2009年5月份开始至今一直以原告的名义交付水费，即原告自2009年5月开始实际占有、使用、管理涉案的商业用店面房。涉案的二楼住宅用房自2010年2月之后至今一直以原告的名义交付水费，涉案的二楼住宅房自2008年11月份开始至今一直以原告的名义交付电费，即原告自2008年11月开始实际占有、使用、管理涉案的二楼住宅用房。 被告质证意见：证据一，对真实性、关联性有异议。首先，俞金坤与沈秀娟的签名都不是本人所签，在起诉之前都不知道有这个事实存在。其次，该合同有两页，第一页没有甲方相关人员签字，故对真实性有异议。如果该合同真实，有房屋总价235000元及由乙方支付甲方代为支付的约定，所以说这些都不能证实原告已经购买本案房屋的事实。证据二，被告家庭户里有六名成员，包括被告俞金坤夫妻在内，应当由其来处置其财产。证据三，被告从来没有看到过第一份收据，也不知道，故对真实性有异议。对三份收款收据，显示是被告支付的，具体情况不清楚，也没有看到过。证据四，对真实性有异议，因为2010年的房屋租赁合同的纸张不可能这么新，故对真实性、关联性、合法性均有异议。证据五，真实性没有异议。证据六，被告没有看到过，不知情。这个需要第三人俞坤年来说明，被告不认可这个收据存在。证据七，这些证据有相关部门盖章，对真实性认可。这个不能证实原告占有了房屋，不能证明被告将房屋交付给原告的事实。 第三人俞坤年质证意见：证据一，合同的签字是其签的。但合同约定由其代为付款，在其不知情的情况下，原告擅自付款，擅自占用该房屋，所以原告占有该房屋是非法的。合同是真实的，都是其签的，手印也是其按的，如果不信，可以鉴定。证据二，真实性没有异议。证据三，第一份收据是其写的，钱也收到了。其他三份收款收据不清楚，其曾经自己想去交，但已经交不进去了。证据四，有异议。证据五，是真实的。证据六，确实想不起来，看起来是其签的。证据七，应该是原告在使用，其不知道。 第三人俞伟栋质证意见：与第三人俞坤年的意见一样。 第三人俞伟国质证意见：其没有见过这些证据，反正其不卖房子的。 第三人俞娟南质证意见：与第三人俞坤年的意见一样。 本院认证意见：原告提供的证据一，系原件，该合同实际是原告与第三人所经手签订的，第三人俞坤年对其真实性并无异议，予以认定。证据二，被告及第三人对其真实性无异议，予以认定。证据三中俞坤年出具的收条，俞坤年无异议，予以认定；其余收条均系原件，具有真实性、合法性和关联性，予以认定。证据四，仅是租赁合同，证人未出庭作证，且没有其他证据相佐证，不予认定。证据五，虽系复印件，但被告及第三人对其真实性无异议，予以认定。证据六，系原件，且笔迹与证据三中俞坤年的笔迹具有相似性，俞坤年对该证据的真实性并未否认，予以认定。证据七，具有真实性、合法性和关联性，予以认定。 被告为证明其主张，向本院提交如下证据： 证据一，桐乡市洲泉镇合兴村俞家埭村民组、河西埭村民组、胡家埭村民组证明1份，证明在征地拆迁补偿中留存了部分款项，在建房中已经补贴在里面的事实。 证据二，征用土地协议书1份，证明第三期征地补偿协议中已经扣除每户8000元，用于征地安置的事实。 原告质证意见：证据一，与本案没有关联性，其中8000元、10000元第三人俞坤年已经领取，其他的款项原告不清楚，也与本案无关。证据二，对真实性、合法性、关联性均有异议，是复印件，对真实性怀疑。对关联性，该协议是村民小组与经济合作社签订的，不涉及双方房屋买卖关系，与本案无关。征用土地应该是国土局征用的。 第三人俞坤年质证意见：认可。 第三人俞伟国质证意见：认可。 本院认证意见：被告提供的证据一，村民小组对上述事项不具有证明主体资格，虽然有相关证人签字，但证人并未到庭作证，不予认定。证据二，虽系复印件，但经核实，与原件一致，真实性予以认定。 本院经审理查明：2002年，因被告俞金坤所在的桐乡市洲泉镇合兴村俞家埭组的土地被征用，桐乡市洲泉镇人民政府根据相关政策给被告俞金坤一家安排了土地用于建造安置房（包括店面及住房），安置房的建造由镇政府统一规划、实施和布局。当时，被告俞金坤为户主，其家庭成员有沈秀娟（系被告配偶，2013年因病去世）、俞娟南（系被告女儿）、俞坤年（系被告女婿）、俞伟栋和俞伟国（均系被告孙子）。2006年9月26日，以俞金坤、沈秀娟为出卖人与原告吕建荣签订了房屋买卖合同，出卖人签字处有俞金坤、沈秀娟、俞坤年的签名及两个手印（三人的签名均为俞坤年所写，手印也为俞坤年所按）。合同约定：出卖人将坐落于桐乡市洲泉镇南新区合兴路步行街的安置房（包括店面一间约57平方米，套房一套约171平方米）卖给原告，房屋的具体位置以原告摸号为准，由出卖人协助原告办理土地使用权证及房屋所有权证的过户手续。双方协商房屋总价暂定235000元，经双方合同签字后先付给出卖人110000元，其余款项按建筑单位实际需要的建房款由原告付给出卖人代为交付，按实际造价为准。原告付清造房款后出卖人将房屋交付原告。从房屋交付原告之日开始，房屋建设单位或者有关部门给予购房者的优惠、补偿以及房屋出租收入等，均归原告享有。出卖人没有交付原告房屋前的一切补偿给安置户的全部款项归出卖人享有。双方在交付房屋后，应及时办理相关产权过户手续，不得延误，该房屋的一切过户手续费、税费由原告负担。2006年10月1日，第三人俞坤年向原告收取了购房款110000元，并出具收据一份。原告于2007年7月9日、2007年9月12日、2008年8月22日分别向桐乡市洲泉镇镇南新区开发建设指挥部办公室交付工程款36000元、20000元、45000元，共计101000元,并收到了相应的交款单位为俞金坤的收款收据三份。2008年8月20日，俞坤年向原告出具收条一份，载明：今有洲泉镇合兴村俞坤年收到镇政府补给安置户的房屋延期建造的损失1万元，另外由镇里扣去的八千办证费，二项共计人民币壹万捌仟元整。涉案房屋建成后即交付原告使用，原告以自己的名义开设了水电账户（水费用户号为50205857，电费用户号为3002028513），住房用水的第一次结账日为2009年5月20日，店铺用水的第一次结账日为2010年2月28日，均使用至今；从2008年11月份开始便有用电记录。2010年8月20日，上述店铺和住房均办理了房屋所有权证和土地使用权证。其中，住房位于桐乡市（建筑面积160.30平方米），房产证号为桐房权证桐字第××号，相应的土地使用权证号为桐国用（2010）第24189号；商铺位于桐乡市（建筑面积分别为28.41平方米和15.57平方米），房产证号为桐房权证桐字第××号，相应的土地使用权证号为桐国用（2010）第24173号。 本院认为，首先，虽然签订房屋买卖合同时，房屋并未建造完成，但是在原告起诉时该房屋已建造完成并办理了产权登记，故该情形并不影响房屋买卖合同的效力。 其次，本案被告家庭所在的村民小组的土地被征用后，享有安置权益的人员为被告一家六人，即俞金坤、沈秀娟、俞娟南、俞坤年、俞伟栋和俞伟国，安置土地及建造房屋的相关权益应当由六人共同享有。因此，房屋的出卖人应当是被告俞金坤等六人，严格来说，目前的房屋买卖合同确实有所欠缺，但是当时俞坤年为户主，安置的土地和房屋也是以俞坤年署名，以俞坤年及其妻子沈秀娟的名义代表所在的家庭户与原告签订房屋买卖合同，符合当时特殊情况下本地的交易模式和习惯，并无明显不当。但是，俞坤年作为其中一名家庭成员，确实没有当然的代理所有家庭成员处分共有财产的权利，本案原告也没有提交充分证据证明当时俞坤年获得了其他家庭成员的事先授权，故俞坤年的签字和捺印行为属于无权代理行为。 事后，虽然其他家庭成员未就该签字和捺印行为明确表示追认，但是在俞坤年签订合同并收取购房款后，其余的建房款一直由原告在向相关政府部门交纳，该政府部门都知道房屋已经转让的情况，被告及第三人不可能不知情。房屋建成并交付后，一直由原告使用至今，已近十年，且被告及第三人现在的居住地与上述房屋所在地的距离并不远，被告及第三人不可能不知道该房屋被他人占用；但是，并没有证据证明在此期间，被告及第三人对此提出过任何异议。故本院有理由相信，被告及第三人对房屋已经买卖的情况是知情的，也默认了俞坤年代表家庭处分房屋的行为，本案中的房屋买卖合同对被告及第三人具有法律效力。 退一步讲，即使上述情况不能视为追认，俞坤年的签字和捺印行为也构成表见代理。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，虽然当时俞金坤是户主，但是已经70周岁，其女俞娟南与俞坤年生育的两个儿子俞伟栋和俞伟国均已成年；而且俞娟南在庭审中也称，当时俞坤年当家作主（只是卖房子没有与家里商量）。根据农村的习俗，虽然俞坤年是女婿，但在丈人已经年老且子女已经成年的情况下，其作为家庭的当家人符合情理（这一点俞坤年的妻子俞娟南也是承认的）。另外，合同是在被告家中签订的（这点俞坤年是认可的）；原告称协议签订当时俞娟南在场（但被告及第三人予以否认），当时卖房子是因为需要给俞坤年媳妇看病（被告及第三人对此并未否认，但也没明确说明购房款用途），虽然上述情形并没有客观证据佐证，但是结合庭审中各方的陈述和表现，本院认为原告的陈述较为可信。基于此，俞坤年代表所在家庭签订房屋买卖合同具有一定的代理权表象，原告善意且无过失地相信俞坤年代表所在家庭签订房屋买卖合同是有代理权的，故该代理行为有效。 此外，此种房屋买卖的行为在本地并非个例，且数量可观，本案不仅要考虑法律的规范性和严肃性，更要考虑诚实信用原则的遵守、交易稳定性的维护以及由此所产生的社会效果。 因此，综合考虑上述因素，本院认为该房屋买卖合同对被告及第三人均有法律效力，各方当事人应当全面履行协议的内容。根据查明的事实，本院认为原告已经履行了合同义务；涉案房屋虽为安置房，但并非禁止转让的房屋；涉案房屋目前登记在被告名下，要求被告协助过户的诉讼请求能够实现，故原告的诉讼请求，予以支持。至于俞坤年称并未收到房屋延期补偿金和办证费的主张，缺乏证据支持，且其出具的收条已经明确写明已收到，故不予采纳。至于其提及的围墙占地补偿、道路缩小补偿等，并没有证据支持，且该费用涉及相关政府部门，也无法证明该费用应由被告及第三人享有，故本案中不做处理。第三人俞伟栋、俞娟南在第二次庭审中未到庭，视为放弃相关的权利义务，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告俞金坤于本判决生效之日起十日内协助原告吕建荣将位于桐乡市的房屋（房产证号为桐房权证桐字第××号）及相应的国有土地使用权，以及坐落于桐乡市的房屋（房产证号为桐房权证桐字第××号）及相应的国有土地使用权过户至原告名下，过户的所有税费由原告承担。 本案受理费80元，财产保全费1695元，共计1775元，由被告俞金坤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审 判 员  滕忠元 人民陪审员  金 本 人民陪审员  沈掌林 二〇一八年二月二十四日 代书 记员  朱振龙