湖北省武汉市汉南区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0113民初503号原告：武汉市华海机械有限公司，住武汉市汉**东荆街工业园**。法定代表人：肖卫阳，公司总经理。委托诉讼代理人：陈爱云，湖北山河（东湖新技术开发区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟其涛，该公司员工。被告：巴士麦普科技（武汉）有限公司，住所地武汉市蔡甸区常福工业示范园西牛一街**。法定代表人：杨国军，公司总经理。委托诉讼代理人：徐军、汪杰，该公司员工。原告武汉市华海机械有限公司（以下简称华海公司）诉被告巴士麦普科技（武汉）有限公司（以下简称巴麦公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华海公司的委托诉讼代理人陈爱云、钟其涛，被告巴麦公司的委托诉讼代理人徐军、汪杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华海公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告完成《交接还原清算清单》中应当交接还原的全部事项（见附件）；2、判令被告支付原告自2017年8月1日至2018年1月的租金39.5万元；3、判令被告支付原告提前解除合同的违约金13.1万元（两个月租金）、拖欠租金违约金、律师费、中介费及门卫费；4、判令被告支付逾期移交违约金，即逾期移交时间租金的5倍；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年6月18日，双方签订了租赁合同，合同中约定巴麦公司租赁华海公司位于武汉市汉南区东荆街乌金工业园5号的工业厂房及地上附着物。租期自2014年8月1日至2019年7月31日，租金为每年82万元，后改为79万元等。合同还约定乙方要求终止合同需提前60天向甲方提出申请并以多付2个月的租金作为违约金，延期支付租金，按欠付租金的日千分之一向甲方支付违约金，逾期移交物品期间按租金标准的5倍支付违约金。同时按约定诉讼过程发生的费用皆由违约方承担。2017年7月，巴麦公司因自身经营战略调整，欲提前解除合同，不与华海公司协商，反诉至汉南区人民法院，请求判令华海公司赔偿违约金、退还租金、解除合同。经汉南区人民法院审理，巴麦公司的主张无事实和法律依据，予以驳回，因合同客观上无法履行才判令解除合同。巴麦公司提前解约并拖延交付租金的行为已构成违约，严重侵犯了华海公司的权益。根据法律规定，合同的解除不影响清算条款的效力，为此华海公司多次催告要求巴麦公司履行义务，但巴麦公司仍不履行。庭审中，华海公司因起诉时未计算拖欠租金违约金、律师费、中介费及门卫费的具体金额，变更诉讼请求，要求被告支付拖欠租金违约金20.7万元、中介费6.5万元、水电费4082元、门卫费30440元。原告华海公司向本院提交如下证据：证据一、工业厂房租赁合同及补充协议，拟证明解除合同后，相关的计算标准；证据二、汉南区人民法院及武汉市中级人民法院的两份判决书，拟证明合同的解除是因为被告无故终止合同，无法继续履行才解除的；证据三、2017年12月6日EMS快件单，拟证明判决书的生效日期即合同终止日期；证据四、厂房租赁居间合同，拟证明中介费的损失；证据五、律师费，拟证明因本案所支付的律师费用；证据六、水电费，拟证明被告所欠的水电费用；证据七、门卫的损失，拟证明请人看守厂房的费用；证据八、交接清单及CD录音光盘，拟证明华海公司所留的物件及被告不配合办理交接。被告巴麦公司辩称，原告华海公司所述与事实不符，巴麦公司在合同租赁期内，因生产经营发展需要，从租赁场所搬走属于自己的机械设备和物资并无不当。且房租已交至2017年7月31日止，故不存在无故终止合同的违约责任。因原告华海公司在2017年6月18日早上7点半用车辆堵住巴麦公司厂区大门并将厂门锁起长达7天，致使巴麦公司无法正常生产，导致生产订单不能按时完成，面临巨额索赔。华海公司的霸王行为严重损害了巴麦公司的合法权益，故巴麦公司于2017年6月27日向汉南区人民法院提起诉讼，汉南区人民法院判决：解除双方签订的工业厂房租赁合同；巴麦公司在本判决生效之日起十日内返还华海公司位于武汉市汉南区东荆街乌金工业园5号及相关设施。巴麦公司于2017年8月31日以送达告示函及拍照、粘贴方式，要求华海公司派人办理交接事宜，华海公司于2017年9月11日函告巴麦公司，拒不配合交接工作。华海公司已将厂房出租给他方，视同默认完成交接手续。一、二审判决解除巴麦公司与华海公司的厂房租赁合同，巴麦公司认为法院的判决是公正客观的，故请求依法驳回华海公司的诉讼请求。被告巴麦公司向本院提交如下证据：证据一、被告于2017年8月31日递交原告的告知，拟证明要求原告服从判决，完成交接手续；证据二、原告于2017年9月1日递交给被告的函告，拟证明原告拒绝办理交接手续；证据三、原告已经将厂房出租于他方的证明。经庭审质证，巴麦公司对华海公司提交的证据一、二、三无异议，但认为合同已解除，本院予以认定。对证据四、五、六、七有异议，认为合同已解除，与巴麦公司无关，不予认可。对证据八有异议，认为巴麦公司在租厂房的时候，确实有交接清单，有一些物件在没有发生纠纷之前就已经退回原告，物品均在厂房中。华海公司对巴麦公司提交证据的真实性无异议，但认为还在上诉期，合同没有解除，无法完成交接。经审理查明，2014年6月18日华海公司与巴麦公司签订《工业厂房租赁合同》，合同约定：华海公司将其位于武汉市汉南区东荆街乌金工业园5号，占地面积16.02亩，厂房一座、三层办公楼一栋、宿舍楼一栋、简易厂房一座以及门房、门楼、围墙、车库、车棚、配电房等相关配套设施租赁给巴麦公司生产汽车零配件，租赁期限为5年，自2014年8月1日起至2019年7月31日止；租金标准：每年租金79万元；租金支付方式为先付后用，前两年一次性付清，从第三年起改为按季度支付；在合同有效期内，任何一方不得无故终止合同，如华海公司无故终止合同，需以赔偿巴麦公司直接损失（即改造费用和搬家费用）为违约责任；若巴麦公司要求终止合同，需提前60天向华海公司提出书面请求，并以多付2个月的租金作为违约责任等。合同签订后，华海公司按约定将租赁物出租给巴麦公司，巴麦公司也按约定向华海公司支付了租金，租金支付截止时间为2017年7月31日。在租赁期间，因巴麦公司战略目标发生变化，2017年6月17日夜晚，巴麦公司在未告知华海公司的情况下，将部分设备和物资从租赁厂区内搬运到其他地方。2017年6月18日清晨，华海公司发现该情况后，采取用车辆堵门的方式阻止巴麦公司搬运，双方发生纠纷。随后，在东荆街派出所和东荆街办事处工作人员主持调解下，华海公司终止堵门行为（其堵门时间近1小时左右）。经协商，对巴麦公司后期搬运机械设备等物资，双方达成由巴麦公司向华海公司出具搬运物资清单方可放行的协议。巴麦公司对租赁厂区内的主要生产设备和物资，已基本搬迁完毕。巴麦公司于2017年7月4日向本院起诉要求解除合同、华海公司退还未到期的租金差额107500元（从2017年6月18日起至2017年7月30日止）、华海公司应赔偿违约金150000元。本院于2017年8月24日判决解除巴麦公司与华海公司签订的《工业厂房租赁合同》，驳回巴麦公司的其他诉讼请求。华海公司不服判决提起上诉，要求撤销一审判决，武汉市中级人民法院于2017年11月27日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。华海公司于2017年12月6日收到终审判决。另查明，华海公司提交的《交接还原清算清单》的物品均在华海公司。2018年1月20日，华海公司与武汉盛源锐创地产信息咨询有限公司签订《厂房居间服务合同》，应支付居间服务费65000元。本院认为，华海公司与巴麦公司协商一致签订的《工业厂房租赁合同》内容合法有效，双方均应遵照执行。合同履行过程中，巴麦公司因经营战略转移，陆续将自己的机械设备和物资搬离租赁厂房，其行为应理解为明确表示放弃租赁厂房，不再继续履行合同，该行为也违反了双方合同关于不得无故终止合同的违约责任约定，巴麦公司应承担相应的违约责任。华海公司在发现巴麦公司从厂房搬运机械设备和物资后，采取堵门的方式处理纠纷，实有不妥。关于华海公司要求巴麦公司完成《交接还原清单》中应当交接还原的全部事项和支付逾期移交的违约金（逾期移交时间租金的5倍），虽然华海公司与巴麦公司未办理交接手续，但华海公司自述交接物品均在华海公司，且华海公司未提出逾期移交违约金的具体金额，故华海公司的上述诉讼请求，本院不予支持。关于巴麦公司违约，应承担相应违约责任的问题。在合同履行过程中，巴麦公司于2017年6月17日在未告知华海公司的情况下，将机械设备和物资搬离租赁厂房，华海公司已于2017年6月18日知晓，巴麦公司以其行为明确表示不再继续履行合同，并于2017年7月4日向法院提起诉讼要求解除租赁合同；双方合同约定，若要求终止合同，需提前60天提出书面请求，并以支付2个月的租金作为违约责任。虽然巴麦公司未向华海公司提出书面的请求，但其向法院提出诉讼要求解除合同的行为已向华海公司明确表示不再继续履行合同，本院于2017年8月24日判决解除合同后，华海公司不服提起上诉，武汉市中级人民法院于2017年11月27日判决驳回上诉，维持原判；华海公司于2017年12月6日收到终审判决。华海公司认为收到终审判决的日期即为合同终止日期，要求巴麦公司支付租金至2018年1月，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大支出的合理费用，由违约方承担”，华海公司要求巴麦公司支付自2017年8月1日至2018年1月的租金39.5万元和支付拖欠租金违约金20.7万元的诉讼请求，没有事实依据，也不符合法律规定，本院不予支持。巴麦公司违约，应按合同约定承担华海公司2个月租金的违约责任，巴麦公司要求解除合同的时间应为2017年7月4日，巴麦公司已支付租金至2017年7月31日，故巴麦公司应支付华海公司违约金至2017年9月4日即75753元。巴麦公司违约后，华海公司将工业厂房出租而支付的中介费65000元和向法院起诉支出的律师代理费30000元应由巴麦公司承担；华海公司支付的2017年9月以前的门卫工资17600元应由巴麦公司承担，2017年9月以后的门卫工资应由华海公司自行承担；华海公司诉请巴麦公司支付水电费4082元，提交的收据系2018年1月10日开具，不能证明系巴麦公司租赁期间的费用，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条第二款、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告巴士麦普科技（武汉）有限公司于本判决生效后十日内支付原告武汉市华海机械有限公司违约金及违约损失188353元；二、驳回原告武汉市华海机械有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14365元，减半收取7182.5元，原告武汉市华海机械有限公司负担5657元，被告巴士麦普科技（武汉）有限公司负担1525.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李山海二〇一八年八月二十日书记员  沙 莹