广西壮族自治区横县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0127民初26号 原告：邓福肖，女，1962年8月2日出生，住广西横县。 委托诉讼代理人：韦世结，广西志明律师事务所律师。 被告：黄思建，男，1969年7月4日出生，住广西横县。 原告邓福肖与被告黄思建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月31日公开开庭进行了审理。原告邓福肖的委托诉讼代理人韦世结到庭参加诉讼。被告黄思建经本院合法传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告邓福肖向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付给原告拖欠的两个月房屋租金共10000元及房屋逾期占用费，并在被告放在现租赁房屋的商品中优先偿还（房屋逾期占用费计算：每月5000元，从2017年12月1日起计算至被告将租赁房屋交还给原告之日止）;2、判令被告将租赁房屋清空退还给原告；3、由被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：原、被告在平等协商的基础上于2014年11月25日签订了一份《房屋租赁合同》，由被告承租原告所有的位于横县加油站旁一栋共五层的房屋用作开店经商。租赁期限三年，自2014年12月1日起至2017年11月30日止；租金为每季度15000元整，第一次租金在2014年11月30日前交付，以后每个季度未的25日前交下一季度的租金；合同期满，如承租方不再租赁，应如期将房屋交还给出租方。如乙方违约，甲方可以留置并出售乙方的商品抵扣所欠的租金和违约金。合同签订后，原告按照合同的约定将房屋交给被告用作开店经商（被告在该店辅门上标示：佛山照明建英水电），但被告只交了2017年9月份前的租金，至今仍拖欠2017年10月和11月共10000元的租金，构成了违约。2017年11月30日，原、被告签订的《房屋租赁合同》租赁期满，双方没有签订续租合同。被告应按合同约定清空房屋，将房屋交还给原告，但合同期满后，被告采取不予理睬的态度，既不支付房屋逾期占用费，也不将房屋清空交还给原告，虽经原告多次催促而未果。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告黄思建没有答辩也没有提交证据。 本案要调查和处理的重点：1、租赁合同是否成立有效？2、原告诉讼请求有何事实和法律依据？ 综合全案证据，本院认定以下法律事实：2014年11月25日，原告邓福肖与被告黄思建签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：由被告黄思建承租原告邓福肖所有的位于横县加油站旁一栋共五层的房屋用作开店经商。租赁期限三年（自2014年12月1日起至2017年11月30日止）。租金为每季度15000元整，第一次租金在2014年11月30日前交付，以后每个季度未的25日前交下一季度的租金；合同期满，如黄思建不再租赁，应如期将房屋交还给邓福肖。如黄思建违约，邓福肖可以留置并出售黄思建的商品抵扣所欠的租金和违约金。合同签订后，原告邓福肖按照合同的约定将房屋交给被告黄思建用作开店经商。合同期满后至今，被告黄思建仍拖欠原告邓福肖2017年10月和11月份二个月的租金10000元。同时，被告黄思建既不支付房屋逾期占用费，也不将房屋清空交还给原告邓福肖，虽经原告多次催促未果。原告遂向本院起诉。 本院认为：被告黄思建经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，视为其已放弃答辩和质证的权利。根据原告的陈述以及在案证据《房屋产权证》和《房屋租赁合同》等证据可以证明原告与被告之间存在真实的租赁合同法律关系。原告与被告签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，内容没有规避法律法规，亦无损害他人权益，因此，该合同成立有效，合同双方应严格按照合同的约定正当履行自己的权利和义务。 根据双方当事人在合同中的约定，房屋承租期限至2017年11月30日届满是三年，每个月租金5000元，但是被告在合同期满后尚有二个月的租金没有结清。因此，原告请求被告支付拖欠的租金10000元，依法有据，本院予以支持。本案房屋租赁的合同期限已经届满，但是被告没有清场腾房给原告，构成违约，原告请求被告支付房屋逾期占用费并将租赁房屋清空退还给原告，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，本院予以支持。由于房屋被占用，造成原告的损失，占用费的标准可以参照合同约定的月租金5000元进行计算，即从2017年12月1日起至本案生效确定交付房屋之日止。关于原告请求在被告放在现租赁房屋的商品中优先偿还租金问题，本院认为，因为原告没有提供房屋里的明确商品（包括商品的数量、质量、价值等）以及该商品是否属于被告所有，同时，也没有证据证实原告可以留置已经合法占有黄思建债务的商品，所以，依照《中华人民共和国物权法》第二百三十条的规定，对原告该请求本院不予支持。原告可以通过执行实现合法的债权即租金到位。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第二百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告黄思建支付原告邓福肖房屋租金10000元； 二、被告黄思建支付原告邓福肖房屋占用费(计算方法：以每月5000元为基数，从2017年12月1日起至本案生效确定交付房屋之日止)； 三、被告黄思建把承租房屋内的商品清空并返还房屋给原告邓福肖。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期限履行义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄思建负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  李雪波 二〇一八年二月二日 书记员  马小燕 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国物权法》 第二百三十条债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。 前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。