北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终6129号上诉人（原审被告）：王立新，男，1969年8月29日出生。委托诉讼代理人：范翔，北京范翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安二亮，男，1967年4月21日出生。委托诉讼代理人：杨练兵，北京市亚太律师事务所律师。上诉人王立新因与被上诉人安二亮农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2018）京0109民初1874号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年7月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王立新上诉请求：撤销一审判决，改判我将本次腾退中被标记为1号房屋的重置成新价53176元的10%-15%分给安二亮。事实和理由：1.我与安二亮买卖的标的物只是本次腾退中被标记为1号的房屋，建筑面积是41.1平方米，2号房屋是我自己建设的，因此只能分割1号房屋的拆迁补偿利益；2.我是拆迁中的唯一被安置人，故与安置有关的拆迁利益均是针对我个人的，与安二亮无关，安二亮只能对1号房屋的重置成新价进行分割，其他补偿项目均不能分割。安二亮辩称，我与王立新之间的房屋买卖合同被法院确认无效，主要的无效原因是农村宅基地不能买卖，因此与宅基地相对应的补偿均应当在我与王立新之间分割。我在一审中的诉讼请求是按照货币补偿的方式计算得出的，该数额与选择安置房屋的全部补偿利益相比较低，且一审法院已经进行了酌减，故不同意王立新的上诉请求及理由。安二亮向一审法院起诉请求：判令王立新返还北京市门头沟区6排31号（以下简称6-31号）房屋腾退安置补偿款400400元。一审法院认定事实：由于门头沟区某地区搬迁，2001年安二亮（乙方）与门头沟区某村经济合作社（甲方）签订建房协议，约定由安二亮选择某村经济合作社所建房屋。2002年9月27日，安二亮与王立新订立售房协议书，约定：王立新以42300元的价格从安二亮处购买6-31号房屋。订立协议后，双方按照约定履行了协议内容。王立新取得上述房屋后进行了其他建设。上述房屋占用土地系某村集体土地。2013年1月，安二亮将王立新诉至北京市门头沟区人民法院（以下简称门头沟法院），要求判令其与王立新就6-31号房屋签订的售房协议书无效，门头沟法院于2013年1月18日作出（2013）门民初字第299号民事判决书，判决：安二亮与王立新于二○○二年九月二十七日订立的卖房协议书无效。双方未就合同无效的后果在该案中进行处理。该判决书现已生效。2017年9月24日，王立新作为被腾退人（乙方），与腾退人北京某世业房地产开发有限公司（甲方）签署《住宅房屋腾退补偿安置协议》，载：因门头沟区某镇南区棚户区改造及环境整治项目，需腾退6-31号的房屋及附属物。被认定房屋建筑面积75.35平方米（其中1号房41.1平方米，2号房34.25平方米），认定安置人口1人，为王立新。应选房面积45平方米，实际选房面积55平方米，为1套一居室。甲方应向乙方支付腾退补偿款共计958280元。包括安置房对应面积补偿款349702元，剩余面积补偿款328672元，设备、装修及附属物补偿款19422元，周转补助费32000元，冬季取暖费1200元，期房补助费55000元，各种腾退奖励及补助费172284元。奖励及补助费具体包括工程配合奖52745元，未超占奖励费113025元，一次搬迁费3014元，二次搬迁费2200元，电器移机费1300元。根据乙方与定向安置房建设主体签订且已生效的《定向安置房购房协议》，乙方应向定向安置房建设主体支付定向安置房购房款共计247500元。双方同意，由甲方一次性发放抵扣定向安置房购房款后的腾退补偿款结算余额710780元。根据《门头沟区某镇3751地块棚户区改造及环境整治项目腾退补偿安置方案》，安置房对应面积补偿款=（基准地价*容积修正系数+基准房价+城市建设腾退补助费）*原房屋面积中实际购买的安置房面积数+相对应的房屋重置成新价。其中，基准地价1080元/平方米，容积率修正系数1.4，基准房价600元/平方米，城市建设腾退补助费3000元/平方米。剩余面积补偿款={[（基准价格*容积率修正系数+剩余房屋面积重置成新价每平方米价格）*因素修正系数]+新商品房价补贴}*剩余房屋面积。其中，基准价格为10035元/平方米，容积率修正系数1.3，新商品房价补贴2000元/平方米。剩余面积=认定面积-实际选择的安置房面积。周转补助费按照安置人口每人每月800元计算，冬季取暖费按照安置人口每人每冬400元计算。对一次性缴纳全部购房款的，给予一居室5.5万元、两居室8万元、三居室10.5万元的期房补助。工程配合奖：在奖励期内签订协议并在协议规定时间内搬家腾空交房的，按照被认定房屋面积给予工程配合奖700元/平方米。未超占奖：不存在侵街占巷、违规建地下室、地上二层及以上的，按照被认定房屋面积给予未超占奖1500元/平方米。搬迁费：按照认定面积给予40元/平方米的一次搬迁费，按照实际安置面积给予40元/平方米的二次搬迁费。其他补助：凭电话费缴费单据给予电话移机费300元/部，凭有线电视缴费票据给予有线电视安装费350元/端，给予空调移机费400元/台，给予热水器改移费300元/台，给予危电改造费200元/户。不给予补助及奖励的情况。未在奖励期内签订《房屋腾退补偿安置协议》、《定向安置房购房协议》，或未在协议规定时间内搬家腾空房屋并上交相关权属证明的，不发放工程配合奖及未超占奖。一审法院认为：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。安二亮与王立新之间的房屋买卖合同已经生效判决确认无效，诉争房屋及院落由王立新签订腾退安置补偿协议，并实际取得相关腾退安置利益，安二亮得就损失向实际取得腾退安置利益的王立新主张，具体数额法院结合双方过错比例、腾退安置政策以及实际腾退签约情况等因素酌定，安二亮主张过高部分，没有事实和法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，一审法院判决：一、王立新于本判决生效之日起十五日内给付安二亮腾退补偿款290000元；二、驳回安二亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理过程中，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定事实一致。本院认为：安二亮与王立新之间的农村房屋买卖合同已经法院生效判决确认无效，本案为安二亮就合同无效的法律后果提起诉讼。现因发生拆迁，诉争房屋及土地已无法返还，房屋及土地的价值转化为拆迁中的安置补偿利益，故对于合同无效造成的损失赔偿数额，应当以拆迁中的房屋及土地所取得的安置补偿利益为基础，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条确定的赔偿原则进行认定。王立新主张仅应当就6-31号房屋中的1号房屋的重置成新价进行分割，但因农村房屋买卖实际涉及房屋所有权及宅基地使用权两项权利的转移，故无效的后果亦应当包括对于房屋及相应土地使用利益的赔偿，故对于王立新所持安二亮只能就1号房屋重置成新价进行分割的上诉意见，本院不予采纳。关于具体赔偿数额的确定，一审法院以土地使用权的补偿利益为基础，结合双方对于合同无效的过错程度、腾退安置政策等因素确定分配比例并无不当，具体数额并无明显不合理之处，本院对此不持异议。综上所述，王立新的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5650元，由王立新负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  刘国俊审 判 员  刘新泉二〇一八年八月十四日法官助理  张 超书 记 员  杜 莹