福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0582民初4087号 原告：福建省中美物业管理有限公司，统一社会信用代码91350500550990926X，住所地晋江市梅岭街道双沟社区太原路******。 法定代表人：王清东，系公司总经理。 委托诉讼代理人：王跃进，男，系公司部门经理。 委托诉讼代理人：许歆歆，女，系公司职员。 被告：林空军，男，1960年6月2日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：林旭辉，男，1987年8月20日，汉族，住晋江市，系被告之子。 原告福建省中美物业管理有限公司（下称中美物业公司）与被告林空军物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告中美物业公司的委托诉讼代理人许歆歆、被告林空军及其委托诉讼代理人林旭辉到庭参加诉讼；第二次庭审，原告中美物业公司的委托诉讼代理人许歆歆、被告林空军的委托诉讼代理人林旭辉到庭参加诉讼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求：1.被告立即偿付物业管理费8138元、公共维修金2100元、水电费及水电公摊费4631元，费用共计为14869元；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告名下有位于晋江市双沟社区御景花园（下称御景小区）2幢1401、2幢1501号安置房产2套，由原告负责该小区物业管理及代缴水电服务。物业服务合同约定收费标准为：高层住宅每月每平方米1.2元，物业共用部位及共用设施用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊。被告未按合同约定向原告缴纳物业费、水电费、水电公摊费及公维金，在扣除政府安置物业补贴部分外，累计拖欠物业费8138元、水电及水电公摊费4631元，公维金2100元，共计14869元。原告通过致电、函告等方式进行催缴，被告至今仍未予以妥善处理。 被告辩称，一、原告主张的物业管理费缺乏依据。1.答辩人未与原告签订合同，本案御景花园前期物业为福建省少林物业管理有限公司（下称少林物业公司）并非原告，原告在未与业主签订合同的情况下，私自承接少林物业公司本小区全部物业，并未告知答辩人，答辩人与原告之间不存在物业服务合同关系;2.民事权利的诉讼时效期间为二年，原告至现在提起诉讼已经快满4年了，法院应不予受理。二、原告未按《泉州市区住宅物业服务收费指导标准》内三级标准提供服务，体现在原告从未进行一次调查和沟通，没有从服务的角度去解决问题让业主主动缴纳物业费，小区内损坏的公用设施常年没有更换，安保人员缺乏，保洁清理、绿化养护不到位等。三、原告营业执照体现设立日期为2010年3月17日，其物业服务企业资质证书准予从事物业管理时间为2012年1月27日，没有按照《物业服务企业资质管理办法》的规定，在领取执照之日起30日内向有关部门申请资质。四、原告收取物业费、代收水电费无提供税务票据。五、原告私自将本该属于所有业主的公告栏等位置放置商业广告牌，收入费用没有向业主公布，收入应扣除必要成本后转入小区的公共维修金；六、引述《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，认为应支持其主张；七、引述《合同法》第六十七条关于先履行抗辩权的规定，认为中美物业公司应先履行义务。综上所述，答辩人拒绝缴纳物业费。 双方当事人围绕本案诉讼请求提交证据，本院依法组织双方进行证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，同时对双方无争议的事实认定如下： 2013年12月26日，林空军接收御景小区2幢1401、2幢1501号安置房产2套，面积均为134.60平方米，并于当日与少林物业公司签订前期物业管理服务协议2份，就该2套房产的前期物业服务相关权利义务进行约定。 本案的争议焦点为：1.原告的主体是否适格；2.原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；3.被告拒绝交纳物业管理费、公摊水电费及公维金的理由是否成立。 一、关于原告主体是否适格的问题。 原告主张，少林物业公司因故需要停止对御景小区提供物业服务，经法定流程由中美物业公司就御景小区的物业服务合同予以承接。少林物业公司、中美物业公司和梅岭街道办事处三方就御景小区物业交接后，签订了《关于御景花园小区物业管理财务结算协议书》，约定自2014年7月起由中美物业公司为御景小区提供服务。原告自协议约定时间起开始为御景小区提供服务并收取物业费，在物业服务处显眼地方显示原告名称，被告未提出异议并接受了服务，因此，双方具有物业服务合同关系。同时，提供如下证据以证明其主张：A1.营业执照、法人代表身份证明及资质证书各一份，证明原告的诉讼主体资格及物业管理资质；A2.《晋江市安置房前期物业服务合同》（下称前期物业合同）、《关于御景花园小区物业管理财务结算协议书》（下称财务结算协议）复印件各一份，证明原告为御景花园小区业主提供物业服务并收取物业服务费的事实。 被告对原告提供的证据质证认为，证据A1的物业管理资质没有按照《物业服务企业资质管理办法》的规定，在领取执照之日起30日内向有关部门申请资质；对证据A2的《前期物业合同》的真实性有异议，被告不清楚合同谁签署，也和被告没有关联；《财务结算协议》的真实性有异议，且和被告无关，也无法体现为原告为小区提供物业服务。 被告主张，其系与少林物业公司签订的物业服务合同，原告承接御景小区物业服务未告知被告，其与本案原告不存在物业服务合同关系。被告提供如下证据证明其主张：B1.中美物业公司资质图片3张，证明原告申请管理资质的时间与《物业服务企业资质管理办法》规定的时间不符合，存在违规。 原告对被告提供的证据质证认为，物业服务资质事项与本案无关。原告实际上为小区提供了物业服务，物业资质不影响原告提供了物业服务的事实认定；且2018年2月12日，住建部已经废止了《物业服务企业资质管理办法》，被告提出的资质事项没有意义。 本院认为，证据A1系由行政部门出具，本院对证据的真实性、合法性予以确认，但被告主张的原告资格证书申领时间问题属于行政管理范畴，不属于本案审理审查处理范围，且住房和城乡建设部令第39号已废止《物业服务企业资质管理办法》，故本院对证据A1予以采纳；证据A2均有梅岭街道办事处盖章确认，本院对证据的真实性、合法性予以确认。对证据B1，正如有关对证据A1分析认定，与本案不具有关联性，本院不予采纳。根据《物业管理条例》，规定开发建设单位在业主委员会成立之前或者业主、业主委员会选聘物业服务企业之前，有权委托物业管理企业实行物业管理。本案御景小区属于安置房小区，其建设单位为市政府（相关部门），根据《晋江市安置房小区物业管理暂行规定》（下称暂行规定），应由所在街道负责对小区前期物业进行选聘和指导。不论是《物业管理条例》还是《暂行规定》，均未规定建设单位无权将房产项下的物业管理另行委托，且在原承接的物业公司未能继续为小区提供服务情况下，另行委托其他物业公司对小区提供物业服务，有利于小区正常秩序和业主日常生活保障。证据A2的《前期物业合同》、《财务结算协议》体现，少林物业公司于2013年9月份接管御景小区，2014年6月底退出；中美物业公司系接受梅岭街道办事处的委托，经与原物业服务单位少林物业公司协商一致，自2014年7月份起对本案所涉物业提供物业管理服务。本案所涉安置房小区未成立业主委员会，梅岭街道办事处作为安置房小区物业管理的负责、指导单位，将案涉小区物业委托中美物业公司进行管理，并未违反法律规定，且前少林物业公司对此亦是同意的。因此，本案的《前期物业合同》、《财务结算协议》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当确认有效。中美物业公司接受委托后，依约对物业进行了物业管理，业主及物业使用人也享受了中美物业公司提供的物业服务，双方之间的物业服务合同关系有效成立。现中美物业公司因物业管理费等提起诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的起诉条件，是本案适格原告。 二、关于原告的诉请是否超过诉讼时效的问题。 原告主张，被告至今属于持续拖欠物业费状态，侵权行为持续存在，原告多形式向原告催缴未果。为此，原告提供以下证据以证明其主张：A3.催缴通知单2份、欠费情况2份、公示照片2张及A4.水电公摊明细2份、公示照片35张，证明虽经原告多次催讨，被告仍拖欠原告物业服务费、公共维修金、公摊水电费的事实。 被告主张，原告至现在提起诉讼已经快满4年了，法院应不予受理。对原告提供的证据质证认为，证据A3的真实性无法确认，住房确是被告所有，但未收到催缴通知书；证据A4的公示从来都没有见过，对欠费期间有异议，对真实性、关联性有异议。 本院认为，原告主张在本案诉请的物业费、公维金、代缴水费及公摊水电费，其中，2015年10月份之后的费用部分依法未超过诉讼时效，本院予以认定；对原告主张的自2015年1月1日至2015年9月30日期间的相关费用是否超过诉讼时效的问题，根据原告提供的照片，原告将欠费公示张贴的公告栏系其提供物业服务的御景小区内公告栏，被告是持续累计拖欠应缴费用，原告采取在小区公告栏张贴欠费公示的方式进行催讨，应视为有效的催讨方式，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定，权利人向义务人提出履行请求，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算，因此，本案诉讼时效自原告向被告公示催费之日后均重新计算诉讼时效，故被告提出原告的诉请超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。 三、关于被告是否应支付所欠费用的问题。 原告主张，原告依合同履行提供物业服务义务，被告拖欠自2015年1月1日至2017年12月31日物业管理费计8138元，自2015年7月1日至2017年12月31日公维金计2100元，2014年8月至2018年1月份的水电费及公摊水电费计4631元，应予以支付。原告提供如下证据以证明其主张：A5.2017年《配电室巡查记录表》、《消控机房巡查记录表》、《柴油发电机巡查记录表》、《生活水泵运行记录表》、《电梯日巡查记录表》、A6.《清洁工作检查记录表》、《保安巡更记录表》、《业主接待、报修、投诉受理情况反馈表》，证明原告按照物业服务合同积极履行物业管理服务的事实；A7.《晋江市人民政府梅岭街道办事处关于梅岭街道规范收取住宅专项维修金的通知》、A8.《晋江市住宅专项维修资金管理规定》（晋政文[2014]51号，下称51号文）、《晋江市安置房小区物业管理规定》（晋政办[2018]101号，下称101号文）证明原告收取住宅专项维修金的依据。 对原告提供的上述证据，被告质证认为：证据A5的真实性无法确定，且原告提交的是2017年度的，2017年之前的记录没有提供。证据A6投诉处理表都是2018年的记录，保安记录是2017年的，对完整性、真实性有异议；对清洁表的真实性、完整性有异议，没有体现御景小区2栋打扫情况记录。对证据A7的三性没有异议。证据A8中的101号文是2018年6月6日出台，与本案没有关联。 被告主张，原告未依合同提供物业服务，拒绝交纳物业管理费。其拖欠物业费、公维金、代缴水费及公摊水电费的相应时间期间忘记了，原告主张的费用怎么计算不清楚，街道办事处补贴金额应予以扣除。经庭审询问，就有关各项费用的缴费情况、拖欠区间及计算标准问题，原告陈述为“交房一段时间后就电改了，电费都是我们自己交给电力公司，已经2年左右了。水费是由物业代缴，我们再支付给物业的，但不涉及水电公摊费。我们本来要单独交纳所使用的水费，但原告要求要和水电公摊一起交纳”；“交房时要求要预交6个月物业费，2013年9月份前期物业已经进入小区了，如要预交前期物业，则是2013年9月开始算，如果不需要交纳，则是2014年1月（交房后）开始算，那就是交到2014年6月份”；“物业费和公维金交纳在刚开始捆绑（交房）时候缴纳半年，后来是否有再缴纳不记得了”；“物业费确定是1.2元/平，公维金标准是多少忘记了”。被告提供如下证据证明其主张：B2.电话威胁录音一段，证明原告没有从服务的角度去解决问题，威胁恐吓业主；B3.行政处罚图片4张、B4.安保岗图片3张、视频2段、B5.报警记录照片2张，证明原告安保人员严重不足，致使小区存在重大安全隐患；B6.保洁图片10张、B7.地下室图片10张，证明小区内脏、乱、差；B8.电梯图片8张，证明公共维护严重不足，致使小区存在重大安全隐患；B9.应急电话录音1段，证明原告无法提供相应应急救援；B10.白天不关灯图片2张，证明原告管理混乱，造成公摊水电浪费;B11.《晋江住建局关于印发的通知》、B12.《物业岗位人员配置参考》、B13.物业概况，证明原告没有按照相关文件配置实行，配置人员不够。 原告质证认为，对证据B2是被告单方制作，录音中对话双方没有表明身份，真实性无法确认，且与本案没有关联性。对证据B3的真实性予以确认，但不具关联性。对证据B4是被告单方制作的，真实性无法确认，且与本案没有关联，证据中所拍摄视频为小区消防通道，并非小区出入口，安置房交付后，因前期大量物业进行装修，业主反映不便，因此将消防通道额外开始为临时出入口并设保安岗，装修期过后，原告已将消防通道关闭，因此也无需再安排保安值班，并不能体现原告未向被告提供物业服务。证据B5-B10均是被告单方制作的，真实性无法确认，且与本案没有关联；即使是真的，也是被告选取在清理前、巡逻前拍摄的，不能证明原、被告之间不存在物业关系。对证据B11真实性合法性予以确认，但与本案不具关联性，对证据B12、B13真实性、合法性无法确认，且与本案不具有关联性，御景小区概况应以《前期物业合同》记录为准。 本院认为，对原告提供的证据，证据A5、A6从原件纸张的新旧程度，虽可以判断并非近新制作，但系原告单方制作，本院不予采纳。对证据A7及A8的51号文，均加盖公章，且经被告质证无异议，本院予以采纳；A8的101号文虽系2018年6月份出台，但其有关专项维修金的规定系对51号文的进一步规定，是对未收缴专项维修金安置房小区提出的收缴办法，适用于全市安置房小区，本院予以采纳。对被告提供的证据，证据B2，根据被告庭审陈述，录音对话双方并非本案原、被告，与本案不具关联性，本院不予采纳。证据B3，行政处罚所载事项为“未按规定进行自招保安员备案”，即公安机关作出的处罚决定系由于原告自行招聘保安员后，未按规定向公安机关进行报告备案,而非被告所主张的未招聘安保人员或招聘安保人员不足，该证据与本案不具关联性，本院不予采纳。证据B4-B10均为被告单方制作，经原告质证对该证据真实性不予确认，且该些不足以证明物业管理长期存在上述问题，对被告的证明主张，本院不予采纳。证据B11，虽未加盖行政部门公章，但经原告质证确认该证据真实性、合法性，本院予以确认，但该证据不足以证明被告主张的证明目的，与本案不具关联性，本院不予采纳。证据B12、B13系被告打印、复印形成，对证据的真实性不予确认，且证据B12系参考性指导意见，不足以证明被告的证明目的，本院不予采纳。综上，被告林空军主张中美物业公司未尽职责履行物业管理委托事项，但其所提供的相关证据不足以证明中美物业公司的物业管理未履行物业服务合同义务或者长期存在其反映的问题。被告提出的原告未出具税务票据问题，此系属合同附属义务，不能对抗其支付物业管理费等费用的主义务。且正如被告答辩所引用的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，即使中美物业公司在履行合同过程中存在瑕疵，或者被告如果认为中美物业公司履职不到位，被告可以在缴纳物业管理费后，向中美物业公司提供继续履行或整改要求；如果原告履职不到位确实造成其损失或权利受损的，也可以另行主张，但不能构成其拒付物业管理费的理由。因此，被告提出的拒付物业管理费的理由不成立，本院不予采纳，被告应支付所欠物业管理费、公维金、代缴水费及公摊水电费合计14869元。 经庭审举证、质证，本院对本案事实补充认定如下： 2015年11月16日，中美物业公司与少林物业公司、晋江市人民政府梅岭街道办事处三方签订《关于御景花园小区物业管理财务结算协议书》，确认：少林物业公司于2013年9月份接管御景小区，2014年6月底退出，2014年7月份起由中美物业公司接管该小区。市政府对安置房小区住宅部分的物业服务费给予适当补贴，回迁第一年补贴业主应交物业费的60%，第二年贴补业主应交物业费的40%，第三年补贴业主应交物业费的20%，第四年开始由被拆迁人按物业服务合同约定的标准自行缴纳。林空军享受贴补期间为2014年7月1日至2017年6月30日。专项维修资金收费标准为每平方米3元/年或0.25元/月收取,交存至每平方50元为止。截至本案庭审前，林空军拖欠自2015年1月1日至2017年12月31日物业管理费8138元，自2015年7月1日至2017年12月31日公维金2100元，2014年8月至2018年1月份代缴水费及公摊水电费计4631元，合计共14869元。 综上所述，本院认为，原告中美物业公司因接管御景小区的物业服务而与被告林空军之间形成物业服务合同，合同有效，林空军应按合同约定交纳相关的物业费、水费及水电公摊费，并按规定交纳住宅专项维修资金。原告经向被告催收未果向本院起诉，本院对原告的诉讼请求予以支持。被告林空军的答辩、举证虽不足以支持其不交纳物业管理费等费用的理由，但中美物业公司提供物业服务过程中，也应虚心听取小区业主的意见，对物业服务中存在的问题及时改进，以提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，参照《住宅专项维修资金管理办法》第六条规定，判决如下： 林空军应于本判决生效之日起十日内支付福建省中美物业管理有限公司物业费8138元、水费及公摊水电费4631元、住宅专项维修资金2100元，合计14869元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费172元，因适用简易程序减半收取86元，由林空军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  谢远欣 二〇一八年八月八日 书记员  蔡婷英 附件:本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。(?http:?/??/?140.0.1.78?/?lib?/?twsy?/?TwsyContent.aspx?gid=A248120&tiao=195"o"释义"t"_blank?) 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《住宅专项维修资金管理办法》 第六条下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金： （一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外； （二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。 前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。 法官提示: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 -14-