新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院民 事 判 决 书（2018）新2201民初1213号原告：石泰珍，女，汉族，1952年12月11日出生，四川省隆昌县包装厂退休职工，住四川省隆昌县。原告：黄春桦，男，汉族，1978年2月12日出生，无业，住四川省隆昌县。两原告委托代理人：杨燕，新疆君始律师事务所律师。两原告委托代理人：郭新英，新疆君始律师事务所律师。被告：哈密九天河房地产开发有限责任公司，住所地：哈密市伊州区天山北路友谊商贸城**。法定代表人：陈怀亮，执行董事。委托代理人：苟宗文，男，汉族，1968年4月5日出生，哈密九天河房地产开发有限责任公司员工，住哈密市新民六路丽景国际**楼****，身份证号：×××。原告石泰珍、黄春桦与被告哈密九天河房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告石泰珍、黄春桦的共同委托诉讼代理人杨燕、郭新英、被告哈密九天河房地产开发有限责任公司的委托代理人苟宗文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石泰珍、黄春桦向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告商铺租金495907元及利息（自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算），2、支付违约金250000元及利息（从2017年11月14日起按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、被告承担案件受理费等费用，上述合计745907元。事实及理由：两原告系母子关系，2015年11月购买被告哈密友谊商贸城的商铺二期一栋二层、三层及二期二栋二层的商铺。原告支付了商铺购房款后，因被告自身诸多问题无法按照合同约定办理商铺的房产手续，经协商对于二期二栋二层退房处理（另案诉讼），对于原告购买的二期一栋二层、三层商铺的房办理了产权证书。被告2017年11月出具协议认可其存在违约的事实并承担250000元的违约金。对返租租金经过计算，被告2017年9月30日给原告出具了两份《返租流程审批单》，应向原告返还租金605136元。2018年4月9日，原告、被告和商铺的实际承租人共同订立了三方协议，根据此份协议，原告才得知被告实际给实际承租人是按照年租金529000元计付租金，被告对原告存在明显的欺诈，协议签订后，被告转付了租金200000元。对于商铺租金及违约金，被告一直不给付，原告多次从四川远赴哈密催要，至今仍然没有给付，故原告诉至法院，请求依法裁决。被告哈密九天河房地产开发有限责任公司辩称，涉案房屋为被告固定资产，在原告没有取得所有权之前，其不享有收取租金的权利，现其交纳的房款被时存良收取没有用于公司，且时存良已被判处有期徒刑，同时，时存良亦与原告达成退款协议，因此原告没有取得涉案房屋的权利，不享有收取租金的权利。经审理查明，两原告系母子关系，2015年11月11日，原告与被告签订《友谊商贸城认购协议》，约定原告购买被告出售的友谊商贸城2期1栋2-3层，房屋总价款10500000元，买受人在签订认购书时交付定金525万元。当日，原告给被告交纳了哈密友谊商贸城商铺二期一栋二层、三层房款525万元，原被告还签订认购协议补充条款一份，载明：“1、自甲方收到乙方首付款人民币5250000元后，甲方立即办理银行解押、房产分割、房产备案及房产、土地证件工作，并于60天内交付乙方土地使用证、房产证。如逾期未办理完以上手续，按照乙方交纳首付款万分之五向乙方支付违约金。顺延15日如还未办理完以上事项，甲方应立即退还乙方缴纳的所有房款。2、甲方办理好土地证、房产证，乙方支付剩余房款，同时甲方交付乙方双证，逾期按照日万分之五向甲方支付违约金。3、乙方自签订合同，交纳契税和维修基金完毕后，甲方需协助乙方和租赁方，在遵守原合同的基础上签订新合同，在新合同中把物管方的权利和义务分隔出去。4、甲方承诺二期一栋二层三层分割成四个房产证，过户时按一手房交付契税和大修基金，即契税为百分之三，大修基金为70元/平方米，多余部分由甲方承担。5、租金自缴纳首付款后，甲方按比例返还乙方。甲方：哈密九天河房地产开发有限责任公司，乙方：黄春桦，2015年11月11日”2017年9月20日，原被告签订房地产买卖契约，约定原告购买被告位于丽园区友谊路建材市场二期1号楼二层三层商铺的房地产，建筑面积3118.08平方米，土地使用面积1235.08平方米，上述房地产成交价格10000009.52元。2017年9月30日，被告给原告出具了两份返租流程审批单，第一份返租流程审批单载明：“····客户姓名石泰珍，认购铺号二期一栋二、三层，销售面积3118.08平方米，成交金额10500010元，房款到位时间2016.5.27，已交房款5344246元，已交房款比例50.90%，该商铺租金收益：年租金460000元，租赁期限2016年6月20日-2017年7月31日，返租标准：以该商铺全年租金收益为基数，按照以“天”为单位计算剩余租金，具体该商铺剩余407天，剩余租金261082元，实际返租金额贰拾陆万壹仟零捌拾贰元正·····”，第二份返租流程审批单载明：“····客户姓名石泰珍，认购铺号二期一栋二、三层，销售面积3118.08平方米，成交金额10500010元，房款到位时间2017.8.1，已交房款10500010元，已交房款比例100%，该商铺租金收益：年租金460000元，租赁期限2017年8月1日-2018年4月30日，返租标准：以该商铺全年租金收益为基数，按照以“天”为单位计算剩余租金，具体该商铺剩余273天，剩余租金344054元，实际返租金额叁拾肆万肆仟零伍拾肆元正·····”，上述两份返租流程审批单均加盖了被告的公章。2017年11月13日，原被告签订《协议书》一份，载明：“甲方：哈密九天河房地产开发有限责任公司，乙方：黄春桦，因甲方未按约定在乙方交纳完所购买友谊商贸城二期1号楼2层3层50%的房款后未在60日内给乙方办理权属登记及办理产权证书，乙方实际交款人民币8000000元。因此在甲乙双方经友好协商一致，在平等自愿基础下达成如下协议：甲方支付乙方违约金人民币250000元，大写贰拾伍万元整。自甲方支付完该违约金后不再承担有关该房的任何形式的违约责任·····”。根据产权证书载明，位于丽园区友谊路建材市场******、3层房屋权利人均为原告石泰珍。原告认可被告已经支付租金200000元。另查明，2018年4月9日，被告作为甲方、原告作为乙方、案外人李晓祖作为丙方，签订了《三方协议书》一份，载明：“·····一、甲、乙、丙三方债务转让事宜。甲方与丙方之间原债权、债务关系真实且合法有效。经甲、乙、丙三方同意，自本协议签订之日起，原丙方对甲方所负债务人民币共计546000元，包括租金378000元、优惠后物业费168000元。其中租金转由丙方偿还给乙方378000元。并自本协议签订之日偿还200000元，剩余部分178000元于2018年7月31日前给乙方交付完毕；优惠后物业费部分168000元分别于2018年8月30日、2018年9月30日、2018年10月30日之前给甲方偿还56000元。二、甲、乙、丙三方合同变更事宜。原甲方与丙方在2011年2月28日签订的房屋租赁合同。合同约定租金：2011年5月1日至2014年4月30日年租金400000元、2014年5月1日至2016年4月30日年租金460000元、2016年5月1日至2018年4月30日年租金529000元。（合同期：2011年5月1日至2019年4月30日）自本协议签订之日起解除，转由丙方与乙方重新进行租赁合同的签订。·····”本院认为，原告于2015年11月11日认购了被告位于丽园区友谊路建材市场二期1栋2层、3层房屋，交纳了部分购房款，房屋实际仍由被告对外出租。根据被告给原告出具的返租流程审批单，明确载明自2016年6月20日-2017年7月31日，被告应给原告返租261082元，自2017年8月1日-2018年4月30日，被告应给原告返租344054元，上述合计605136元，原告认可被告已经支付200000元，尚欠405136元，被告应予支付。原告主张自起诉之日起计算利息，符合法律规定，利息应自2018年3月22日按中国人民银行同期贷款基准利率计算至本判决确定给付之日止。原告主张以年租金529000元为基数计算租金，不符合原被告之间约定的以年租金460000元为基数，根据合同的相对性原则，被告与第三方关于租金约定的合同效力不能及于原告，故原告要求按年租金529000元为基数计算租金，本院不予支持。根据原被告签订的《协议书》，被告未按约定给原告办理权属登记、产权证书，被告自愿支付原告违约金250000元的事实清楚，本院予以确认。原告主张250000元违约金的利息自2017年11月14日计算，因违约金已足以弥补损失，对于原告要求对违约金再计算利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告哈密九天河房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三日内支付原告石泰珍、黄春桦房屋租金405136元；二、被告哈密九天河房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内支付原告石泰珍、黄春桦房屋租金405136元的利息，利息自2018年3月22日起按中国人民银行同期贷款基准利率计息至本判决确定给付之日止；三、被告哈密九天河房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内支付原告石泰珍、黄春桦违约金250000元。四、驳回原告石泰珍、黄春桦其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11259元，由原告石泰珍、黄春桦承担1370元，由被告哈密九天河房地产开发有限责任公司承担9889元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院。审 判 长  王 杨人民陪审员  张生明人民陪审员  刘红斌二〇一八年八月二十六日书 记 员  徐 玥