贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初1965号原告：朱志龙，男，汉族，1989年3月5日生，住所地贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：汪新秀、吴八珍（实习），贵州纵贯律师事务所律师。被告：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路**，统一社会信用代码9152010078548813X6。法定代表人：熊敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：向家礼，男，汉族，1989年9月27日生，住所地贵州省毕节市大银镇，系贵阳新世界房地产有限公司员工。委托诉讼代理人：谢福成，男，汉族，1985年10月5日生，住所地重庆市渝**，系贵阳新世界房地产有限公司员工。原告朱志龙诉被告贵阳新世界房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2018年6月28日公开开庭与本院受理的共39户业主诉被告贵阳新世界房地产有限公司商品房预售合同纠纷系列案件进行了合并审理。原告委托其代理人汪新秀、吴八珍，被告委托其代理人向家礼出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告提交符合《商品房买卖合同》第十一条约定的各项文件；二、判令被告依照《商品房买卖合同》第十三条之约定，自2017年5月31日起每日按全部已付款的万分之一向原告支付逾期交房违约金至被告提交符合《商品房买卖合同》第十一条约定的各项文件之日止（自2017年5月31日暂计算至2018年3月31日的逾期交房违约金为23670.04元）；三、案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年2月2日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买位于贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号金阳新世界4A项目1、2栋2单元5层1号房屋。合同签订后，原告依约履行了自己的全部义务，但被告未能按照《商品房买卖合同》第十一条的约定履行自己的义务，提交该商品房相关的合格证明文件，使所购房屋达不到约定的交付条件，因此原告认为被告违反双方签订的合同约定，应当按照《商品房买卖合同》承担违约责任，故提出如前诉请。被告辩称：我司已取得涉案房屋的《建筑工程竣工验收报告》,确实尚未取得相关合格证明文件中的《商品住房交付使用备案证书》、《建筑工程消防验收意见书》等文件，原告至今未收房，被告同意支付违约金，但约定的违约金过高，请依法予以调整。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了庭审质证。根据当事人陈述及依法确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月2日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告以776,067元的总价向被告购买其开发的位于观山湖区金朱路1号“金阳新世界”4A项目1、2栋2单元5层1号房屋。（建筑面积123.03平方米），合同第十一条约定：“（一）出卖人应当在2017年5月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求”。合同附件十二《补充协议》第十三条其他约定中第6项：“本合同中建筑工程竣工合格证明文件是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全合格证》”。第十三条约定逾期交房责任：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。合同第十四条交接手续：“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按第十三条处理”。合同签订后，原告如约支付了购房款，但被告未按约定在2017年5月30日前将符合约定条件的商品房交付被告，案涉商品房的《建设工程竣工验收报告》等文件虽在约定交付期限前取得，但《建设工程消防验收意见书》等文件至今尚未取得，原告至今未收取案涉商品房。后原告认为被告交付的房屋不符合约定条件，遂向本院提起诉讼，提出如前诉请。本院认为，本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性、效力性规定，合法有效，双方均应按合同约定诚实信用地全面履行自己的义务。被告对合同中第十一条约定的应当取得或具备的相关文件仅在开庭时出示了《建设工程竣工验收报告》，至今并未具备或向本院提供其余约定的各项文件，根据《商品房买卖合同》及其补充协议的约定已构成违约，对原告要求被告按照约定标准支付逾期交房违约金的诉请，本院予以支持；原告诉请金额计算无误，本院予以确认。此违约金标准并不明显过高，对被告提出调整违约金的主张，本院不予支持。关于原告诉请的交付符合《商品房买卖合同》第十一条约定的各项文件问题。《合同》第十一条约定为在房屋交付时被告应当取得或具备约定的各项文件，而没有约定将各项文件交付给原告持有。根据房屋属性和日常生活习惯，房屋所有权及房屋利用在具备不动产登记证书及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等后，便可实现物的利用和物权权益，作为买受人也没有单独持有约定的各项文件之必要。本案中，被告因为不具备符合交房条件及约定的各项文件构成违约而导致承担违约责任，对于交付文件亦是属于法律规定的事实上履行不能，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贵阳新世界房地产有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告朱志龙支付截止2018年3月31日的逾期交房违约金23,670.04元；并按照每日77.61元的标准，从2018年4月1日起继续支付逾期交房违约金至涉案房屋符合《商品房买卖合同》中约定交付条件之日止（如原、被告在不符合合同约定交付条件的情况下完成了房屋交付，则计算至实际交付之日止）；二、驳回原告朱志龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取295元（原告已预交），由被告贵阳新世界房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  魏荣宇二〇一八年八月一日书记员  张茂秋