安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0705民初2877号 原告：朱永曦，男，1955年5月8日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托代理人：王玉良，江苏苏明律师事务所律师。 委托代理人：施嫣然，江苏苏明律师事务所律师。 被告：汪和平，男，1951年4月24日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 被告：胡永香，女，1961年10月24日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 第三人：伍小刚，男，1960年5月13日出生，汉族，住江苏省苏州。 委托代理人：魏建军，江西国风律师事务所律师。 第三人：周小红，女，1970年5月7日出生，汉族，住江苏省苏州。 委托代理人：魏建军，江西国风律师事务所律师。 第三人：江西银行股份有限公司南昌滨江支行，住所：江西省东湖区紫禁城商业区B栋一单元101室、201室。 统一社会信用代码证：913601001583777482。 法定代表人：熊俊，行长。 委托代理人：徐锋，该公司风险部员工。 委托代理人：熊志斌，该公司风险部员工。 原告朱永曦与被告汪和平和胡永香、第三人伍小刚和周小红、江西银行股份有限公司南昌滨江支行（以下简称江西银行）债权人撤销权纠纷一案，本院于2017年6月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱永曦的委托代理人王玉良、第三人伍小刚及其与周小红的委托代理人魏建军、第三人江西银行的委托诉讼代理人徐锋、熊志斌到庭参加诉讼，被告汪和平、胡永香经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告朱永曦向本院提出诉讼请求：1、请求撤销被告与第三人之间房屋买卖行为，将江苏省苏州房屋恢复至汪和平、胡永香名下；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告汪和平、胡永香民间借贷纠纷一案，经苏州工业园区人民法院（2016）苏0591民初2820号判决确定：由被告偿还原告借款本金1900000元及利息。该判决已经生效。因汪和平、胡永香未能按判决履行付款义务，原告向苏州工业园区人民法院申请强制执行。法院于2017年3月3日下达执行决定书（2017）苏0591执648号，将汪和平与胡永香纳入失信被执行人名单，现原告得知被告汪和平、胡永香将其名下位于江苏省苏州以50000元人民币的价格出卖给第三人伍小刚、周小红，该价格已严重低于同小区房屋的市价，为维护原告合法权益，故诉至法院。 被告汪和平在第一次庭审中辩称：这个房子是原告借钱给我的时候，我明确告知这个房子已经抵押了，抵押200万元，实际支付了190万元。这个房子在2012年9-10月份的样子，抵押人要执行我这个房子，我找到了伍小刚，伍小刚帮我把钱还了，把房子给保住，我就把房子押给他了。伍小刚代我偿还了220万元，我后来又借了伍小刚40多万元，所以我把房子过户给伍小刚。为了少缴税，房屋价值只写了5万元，但是交税的时候还是交了20多万元。 被告胡永香未作答辩。 第三人伍小刚和周小红辩称：被告和第三人之间诉争房屋，名为交易，实为抵债。在2012年第三人伍小刚替被告偿还了案外人余志金220万元债务，加上汪和平2010年10月6日向伍小刚借的417600元，这两个数字相加就与当时苏州房价差的不远。因为被告汪和平欠案外人张生文60多万，案子在铜官区法院执行，汪和平和伍小刚协商，只要伍小刚替汪和平偿还张生文的债务，就同意将这个房子过户到伍小刚名下。在过户过程中，委托中介办理过户手续，因在江苏最低交易额为50000元，故委托为50000元，不存在有原告说的虚假交易的问题。原告断章取义，只以交易合同为依据，认定为与第三人的关系是交易，其实不是交易，是以物抵债，我方为取得该房屋产权所支付的款项远远高于房屋的本身价值，基于该观点，我们将举证时进行举证加以证实。 第三人江西银行辩称：伍小刚于2016年6月20日向我方提出贷款申请，2016年6月27日我方经过审批程序同意为伍小刚发放贷款290万元（贷款种类：中长期个人住房按揭贷款，贷款期限：2016年6月27日，贷款利率：5.7%，担保方式为抵押担保，抵押物为苏州工业园区金鸡路馨都广场4幢2304室，合同号191160197140100，借据号191160197140100），并在苏州不动产登记机关办理了上述抵押物的不动产登记手续，2016年6月27日我方向伍小刚发放了借款290万元，我方与伍小刚之间建立的是合法真实的借贷关系且抵押权真实有效，综上，对此撤销权一案，不应损害我方的合法权益。 本院经审理认定事实如下：汪和平、胡永香系夫妻关系，2010年10月，汪和平向朱永曦借款，后因长期未还款，朱永曦诉至苏州工业园区人民法院，该院于2016年10月作出（2016）苏0591民初2820号民事判决书，判决：汪和平、胡永香偿还朱永曦借款本金1900000元并支付利息（利息计算方式：以1900000元为基数，按照年利率24%自2010年10月27日起计算至实际支付之日止）。该判决已经生效。因汪和平、胡永香未能按判决履行付款义务，原告向苏州工业园区人民法院申请强制执行，该院于2017年3月3日下达（2017）苏0591执648号执行决定书，将汪和平、胡永香纳入失信被执行人名单。在该案执行过程中，朱永曦得知，在汪和平向其借款之后、上述民事判决书作出之前的2013年11月5日，汪和平与第三人伍小刚、周小红夫妇签订了《存量房买卖合同》，将其名下的苏州工业园区金鸡路馨都广场4幢2304室（建筑面积160.8平方米）出卖给伍小刚、周小红，约定售房款为50000元人民币。2013年11月11日，江苏省苏州工业园区地方税务局开具的《销售不动产统一发票》显示：售房款50000元，税额140217元。当日开具的《现金完税证》则显示：计税金额为2124500元，伍小刚交纳了契税63735元。2013年11月25日，苏州工业园区金鸡路馨都广场4幢2304室（建筑面积160.8平方米）登记为伍小刚、周小所有。苏州工业园区不动产登记簿显示：苏州工业园区金鸡路馨都广场4幢2304室于2016年6月12日抵押给江西银行股份有限公司南昌滨江支行，债权数额为290万元，抵押期自2016年6月1日起至2018年6月1日止，抵押物价值为514.56万元。诉争房过户给伍小刚、周小红以后，汪和平的女儿仍然一直居住在该房内（伍小刚、周小红没有居住），直到本案审理过程中才搬走。汪和平庭审称其清楚向伍小刚、周小红过户房产是房产大约值230万元。 伍小刚、周小红抗辩称上述房产买卖行为，名为交易，实为抵债，其为汪和平偿还了债务，加上汪和平所欠借款417600元（2010年10月6日汪和平曾向伍小刚出具过借条，借条原件还在伍小刚处）。伍小刚、周小红陈述的代偿债务具体情况如下：一、伍小刚、周小红为汪和平向案外人余志金偿还了220万元债务。江西省乐平市人民法院2011年9月2日作出（2011）乐民二初字第11号民事判决书，判决汪和平偿还余志金借款本金为2007000元并支付利息（按月利率2.5%分别以本金10万元自2010年12月24日、本金190.7万元自2010年12月31日起计算至判决确定的还款之日止）。伍小刚、周小红称其在2012年10月29日自周小红账户向余志金账户转账200万元代为偿还上述款项。伍小刚、周小红提交的银行流水显示，周小红与余志金之间当日有三笔资金往来：9时18分46秒，余志金向周小红转账300万元，客户摘要为“零售转账退票RYTF”，10时29分33秒，周小红向余志金转账200万元，客户摘要为“零售汇出汇款RXTF”，10时30分58秒，周小红向余志金转账100万元，客户摘要为“零售汇出汇款RXTF”。伍小刚、周小红申请人余志金出庭作证，余志金陈述：“汪和平带着伍小刚过来的，时间是判决后几个月以后，过了半年的样子，我去申请执行，后来伍小刚把欠款陆续还了我。”“本息220多万元。”有打款，有现金，不是在执行局，是自己见面付钱的，收到款项，没有打收据。房屋的解封大约是在还钱1年多以后。其和伍小刚的认识二十年了，他们之间有业务。二、伍小刚为汪和平向案外人张生文代偿了60万元债务。在原铜官山区人民法院（2013）铜官法执字第00627号执行案件中，张生文申请执行汪和平的财产，执行本金为63.5万元。伍小刚提交的执行笔录和2013年11月4日银行流水显示，伍小刚替汪和平向张生文偿还了60万元债务后，诉争房屋的查封被解除。此前的2013年10月1日，汪和平曾出具承诺书：“本人承诺担保人伍小刚，本月10日前处理完张生文欠款事宜后，将苏州园区嘉湖阁2304号房产过户给伍小刚。”嘉湖阁2304号即金鸡路馨都广场4幢2304室。三、伍小刚为汪和平向案外人蒋丽华代偿了60万元债务。在原铜官山区人民法院（2010）铜官法执字第410号执行案件中，蒋丽华申请执行汪和平的130万元财产。执行过程中，伍小刚曾于2013年5月6日向蒋丽华转款60万元，其后，蒋丽华配合办理了诉争房产的解除冻结手续。 上述事实，有庭审笔录，原告提交的民事判决书、强制申请书、执行决定书、房屋买卖合同、销售不动产统一发票、不动产登记簿、公证书、结婚证复印件、小区房价网页信息、证明，伍小刚和周小红提交的民事判决书、借据、承诺书、执行笔录、协议书及收条、还税证明、买卖合同、证人证言，江西银行提交的个人信贷业务申请表、为申请个人消费类贷款面谈记录、关于依法拍卖抵押资产的约定书、个人借款及担保合同、贷款发放凭证、个人借款借据及个人贷款义务放款通知书等证据在卷佐证，并经庭审质证。 本院认为：根据《中华人民共和国合同》第七十四条：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”的规定，本案中朱永曦作为汪和平、胡永香的债权人，行使撤销权必须满足三个条件：债务人以明显不合理的低价转让财产；对债权人造成损害；受让人知道该情形。只有具备以上三个条件，人民法院才可以撤销。本案中，汪和平与第三人伍小刚、周小红进行房产交易,签订《存量房买卖合同》，约定房屋价款50000元,即使依《现金完税证》显示的计税金额2124500元认定房屋价格，该50000元也明显低于房屋的市场价格,属于以明显不合理的价格低价转让的非正常交易行为。伍小刚、周小红抗辩称实际系以诉争房屋抵偿其为汪和平代偿的债务，该抗辩理由不能得到支持：1.《存量房买卖合同》中没有任何内容涉及到以房抵债、抵哪一笔或哪几笔债务；2.在伍小刚所称的三笔资金往来及417600元借款中，也没有证据明双方达成了以房抵债的合意，仅在案外人张生文申请执行的案件中，汪和平曾承诺事后将诉争房屋过户给伍小刚，但该承诺书也未表示以房抵债，伍小刚的身份是“担保人”，且60万元与诉争房屋的实际价格也相差悬殊；3.417600元借款若确系以房抵债，借条原件即应退还给汪和平，以示债务清结，现借条原件仍在伍小刚手中，与交易习惯、日常生活经验相悖，不能认定该417600元与诉争房屋之间已进行了抵偿；4.2012年10月29日300万元在案外人余志金与周小红的账户间进进出出，客户摘要已明确明该资金往来的原因为“零售转账退票”““零售汇出汇款”，且往来金额为300万元，与伍小刚所称220万元不符，故伍小刚所提交证据不能证明其为汪和平向案外人余志金代偿了220万元，更不能证明有220万元与诉争房屋发生了抵偿。 由于本案汪和平对朱永曦的借款形成于2010年10月，汪和平在2013年11月将诉争房屋过户到伍小刚、周小红名下，该行为发生在朱永曦的债权后，且朱永曦的债权经人民法院强制执行后并未执行到款项，朱永曦的债权因汪和平、胡永香无偿还能力未能得到清偿，该涉案房屋的转让已经对债权人朱永曦造成损害。 从房屋转让的时间节点看，签订房屋买卖合同前汪和平已对外负有大量债务，且债权人纷纷向汪和平主张债权；从汪和平、伍小刚双方的关系及房屋交易的过程看，房屋过户手续办理完毕以后，伍小刚仍然持有汪和平书写的欠条原件，且汪和平的女儿仍居住在诉争房屋内，不符合常理；从房屋买卖合同交易的真实性看，双方提交房产管理部门备案的《存量房买卖合同》约定的交易价格明显低于市场评估价格，且根据前述分析，伍小刚、周小红举出的证据并不能证明为购买房屋支付了相应的对价，双方之间的房产交易行为不符合一般市场交易的常态。因此，应当认定伍小刚、周小红在涉案房屋交易中知道有损害其它债权人的情形。 根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第二款的规定：“撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。”债权人行使撤销权的对象是债务人的行为，实践中债权人请求撤销的债务人的行为在内容上不可能恰好符合债权的数额，被撤销的行为指向的标的额可能小于债权人的债权数额，也可能大于债权人的债权数额。虽然朱永曦尚未得到清偿的债权总额低于案涉房屋的价值，但本案中朱永曦行使撤销权的对象指向的是汪和平与伍小刚、周小红之间的买卖行为,故朱永曦诉请撤销汪和平与伍小刚、周小红签订的《存量房买卖合同》具有法律依据和事实依据。 房产权属登记问题应属其它机关处理，本案不做判决，当事人可另行依法主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、撤销被告汪和平与第三人伍小刚、周小红之间就苏州工业园区金鸣湖路馨都广场4幢2304室房屋的买卖行为； 二、驳回原告朱永曦的其它诉讼请求。 案件受理费80元，财产保全费5000元，由被告汪和平、胡永香负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审 判 长  余卫东 审 判 员  史源明 人民陪审员  赵 亮 二〇一八年二月九日 书 记 员  郝 朕 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。 撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。