福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽05民终6921号 上诉人（原审被告）：隆泰（泉州）房地产发展有限公司，住所地福建省南安市柳城办事处成功街宏发花苑2808号。 法定代表人：林松江，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨嘉文，福建伟盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李靓妮，福建伟盛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈灿辉，男，1985年8月10日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：王志红，福建正成功（南安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏慧杰，福建正成功律师事务所律师。 上诉人隆泰（泉州）房地产发展有限公司（以下简称隆泰房地产公司）因与被上诉人陈灿辉商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2017）闽0583民初3068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 隆泰房地产公司上诉请求：撤销原判，改判驳回陈灿辉一审的诉讼请求。事实和理由：隆泰房地产公司有通过电话或邮件通知陈灿辉办理房屋权属证书，一审法院对该事实未予认定有误。即使隆泰房地产公司未通知，因《商品房买卖合同》未约定隆泰房地产公司负有通知办理房屋权属证书的义务，也未约定在此情形下隆泰房地产公司须支付违约金，故隆泰房地产公司也不存在违约，无须支付违约金。宏发花苑项目实际用地界线与原土地使用证红线不一致涉及到规划等原因，是政府部门的原因所致，属于政府部门历史遗留问题，并非隆泰房地产公司的原因导致，故隆泰房地产公司就业主无法办理权属证书的情况不应承担违约责任。根据南国土资函【2017】349号复函，自2016年7月16日起，是南安市国土资源局主动暂缓办理不动产登记的，而南地联【2017】7号会议纪要是在2017年8月23日作出的，至少该期间不能办证的原因，不能归责于隆泰房地产公司，隆泰房地产公司无须承担违约责任。土地使用权证的办理，需对整块土地进行拆分，根据办证机关要求，需在整个楼盘完成80%以上并且办理房屋所有权证的业主也达到80%以上后，再提供详细的分拆名单及业主花名册，并由“房管局”盖章后提供给国土部门办理。在不符合该要求前，办证机关是不给予个别单独业主办理土地使用权证的。自2016年7月16日实行不动产统一登记制度，房屋所有权证与土地使用权证合一后，才可以为业主办理单独的不动产权证。一审法院在未查明双方当事人在办证过程中需要各自负责处理的具体事项的情况下，判决隆泰房地产公司承担违约责任，显属错误。《商品房买卖合同》未约定隆泰房地产公司须为业主办理权属证书，隆泰房地产公司不负有该义务。陈灿辉一审的诉讼请求为要求隆泰房地产公司履行办理及交付权属证书的义务，但一审判决的是协助办证，超出陈灿辉一审的诉讼请求范围，具体协助内容也没有确定。因自2016年7月16日起只能办理不动产权证，不能办理土地使用权证，一审判项也是错误的，无法执行。陈灿辉早已办理房屋所有权证，根据法律规定的“地随房走”原则，陈灿辉必然获得土地使用权，故即使陈灿辉未取得土地使用权证，也不影响其权利的行使，不存在损失，一审判决的违约金与损失不对等，应予调整。 陈灿辉辩称，根据法律规定及合同约定，《商品房买卖合同》第十五条约定的“权属证书”既包括房屋所有权登记，也包括土地使用权登记。根据本案证据及一审法院调查情况，隆泰房地产公司存在改变宗地用途、用地超容积率、实际用地界线与原土地使用权证红线不一致等问题，致使陈灿辉未能在合同约定的期限内取得权属证书，隆泰房地产公司的行为显属违约，应承担相应违约责任。隆泰房地产公司二审提供的《关于“宏发花苑”项目暂缓办理土地使用权证分割的原因的证明》不符合证据形式，证明对象超出用印单位的权限，其中多处内容体现是国土局，但并无国土局的确认，证明称需要在楼盘销售完成80%以上并且办理房屋所有权证的业主也达到整个楼盘80%以上才视情况办理土地使用权分割登记的内容违反法律规定，无法证明未能办理土地使用权证是否系开发商的原因所致，更无法证明系政府部门的原因。《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人原因，陈灿辉无法在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，陈灿辉不退房，隆泰房地产公司应自逾期之日起每日按已付款的万分之一向陈灿辉支付违约金。综合考虑诉讼时效，以及未能办理权属登记造成陈灿辉在过户、抵押、交易等方面造成的损失，陈灿辉才提出一审相关诉讼请求。请求驳回上诉，维持原判。 陈灿辉向一审法院起诉请求：判令：一、隆泰房地产公司立即为陈灿辉办理址在南安市××街道××单元××号商品房权属证书（不动产登记证书或土地使用权证书）并交付证书给陈灿辉；二、隆泰房地产公司支付陈灿辉逾期办理上述权属证书的违约金（违约金以陈灿辉所交房款395092元为基数，从2015年4月18日起计算至隆泰房地产公司实际为陈灿辉办理全部的房屋权属证书之日止，按每日万分之一的标准计算）。诉讼过程中，陈灿辉将上述第二项诉讼请求变更为：隆泰房地产公司支付陈灿辉逾期办理上述权属证书的违约金（违约金以陈灿辉所交房款395092元为基数，从2015年4月18日起计算至2017年8月25日止，按每日万分之一的标准计算），2017年8月26日起的违约金，陈灿辉保留另行主张的权利。 一审法院认定事实：隆泰房地产公司系依法注册成立的经营房地产开发的有限责任公司。2002年6月8日，隆泰房地产公司取得座落于南安市××街道××街，地号为300002土地的土地使用权，使用权面积为2754平方米。隆泰房地产公司于2009年取得南安市柳城街道办事处东区宏发花苑的商品房预售许可证，证号为（南）房预售［2009］第4号。2009年12月24日，陈灿辉与隆泰房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。本案合同约定，陈灿辉购买隆泰房地产公司开发的址在南安市××街道××层××号房，建筑面积共126.71平方米，单价为每平方米3118.08元，总金额395092元。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金。3.买受人应在接到出卖人通知之日起十五天内与出卖人结算房款，配合出卖人办理产权登记，逾期买受人按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金，合同继续履行。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同签订后，陈灿辉于合同约定的交房日期之前支付了全部购房款395092元。隆泰房地产公司于2012年6月24日将本案商品房交付给陈灿辉使用。2012年9月29日，隆泰房地产公司完成柳城街道办事处成功街宏发花苑的房屋产权初始登记，证号为南房权证房管处字第0××8号。2014年5月20日，陈灿辉办理了本案商品房的房屋所有权证。陈灿辉于2017年4月17日提起本案诉讼。隆泰房地产公司于2017年8月25日提交南地联【2017】7号《2017年第七次用地联席会议纪要》，证明南安市政府于2017年8月16日下午召开2017年第七次用地联席会议研究南安市柳城街道办事处宏发花苑项目用地存在问题事宜，并提出了解决方案。陈灿辉于当日知悉该纪要，但表示隆泰房地产公司至今未交付相关办理土地权属登记需由其提供的资料，故土地使用权属登记至今未办理。另经二次发函调查，南安市国土资源局先后出具南国土资函【2017】349号复函和南国土资函【2017】463号复函。在复函中，南安市国土资源局答复：南安市于2016年7月16日正式启动不动产统一登记，符合登记条件的土地使用权、房屋所有权等不动产权利可申请办理不动产登记，核发不动产权证书，停止办理土地使用权证、房屋所有权证。在宏发花苑项目申请办理不动产登记时，发现该项目实际用地界线与原土地使用证（证号为：××）红线不一致，无法落宗落幢，故暂缓办理不动产登记。在实施不动产登记前，不要求对申请登记的业务进行权籍调查成果入库，鉴于当时技术条件有限，没有图形数据库可供比对，未能发现界线问题，故为宏发花苑办理了1-4层的土地变更登记。启动不动产登记后，须核查登记申请人提交的权籍调查成果，在将宏发花苑项目实测图纸导入系统时发现了用地界线不一致的情况。因丁小兰丈夫傅承家死亡，丁小兰与其子傅冠豪取得宏发花苑9层907室房屋的继承权，丁小兰与傅冠豪提供了房屋所有权证要求办理不动产转移登记，经审核后，为丁小兰与傅冠豪办理了不动产权证，但仅登记房屋所有权情况，并在附记注明尚未办理土地使用权属登记，权利人不享有土地权利。 一审法院认为，隆泰房地产公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，陈灿辉向隆泰房地产公司购买址在南安市××街道××层××号房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，陈灿辉与隆泰房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。依照《商品房买卖合同》第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金……”约定，隆泰房地产公司虽然于2012年9月29日完成了柳城街道办事处成功街宏发花苑的房屋产权初始登记，但因宏发花苑项目实际用地界线与原土地使用证红线不一致，导致无法落宗落幢，南安市国土资源局暂缓办理该项目不动产登记（土地使用权属登记），而且隆泰房地产公司截至2017年8月25日仍未将办理土地权属登记需由其提供的资料交付给陈灿辉，因其未履行完协助陈灿辉办理本案商品房的土地使用权属登记义务，致使本案商品房至2017年8月25日尚未办理土地使用权属登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，故隆泰房地产公司应履行协助陈灿辉办理南安市××街道××层××号房土地使用权属登记的义务，陈灿辉超出该部分的请求，应予驳回。因不动产统一登记前，南安市的房产需先办理房屋所有权登记，待房屋所有权登记办理后才能办理土地使用权属登记，而陈灿辉于2014年5月20日才办理本案商品房的房屋所有权登记，隆泰房地产公司应于2014年5月21日前协助陈灿辉办理本案商品房的土地使用权属登记，但隆泰房地产公司至今仍没有协助陈灿辉办理本案商品房的土地使用权属登记，其行为已构成逾期协助办理土地使用权属登记，其应从2014年5月22日起每日按陈灿辉已付购房款395092元的万分之一支付违约金。但因陈灿辉于2017年4月17日才就本案讼争事项向隆泰房地产公司主张权利，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，2015年4月17日以前的逾期协助办证违约金，已超过二年的诉讼时效期间，依法不予保护；2015年4月17日之后的逾期协助办证违约金，未超过诉讼时效，依法应予以保护。现陈灿辉请求违约金自2015年4月18日起计算至2017年8月25日止，合理合法，予以支持。综上所述，对陈灿辉的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、隆泰房地产公司应于判决生效后三十日内履行协助陈灿辉办理南安市××街道××层××号房土地使用权属登记的义务；二、隆泰房地产公司应于判决生效后三十日内支付陈灿辉自2015年4月18日起至2017年8月25日止，每日按陈灿辉已付购房款395092元的万分之一计算的逾期协助办理土地使用权属登记违约金；三、驳回陈灿辉的其他诉讼请求。案件受理费521元，减半收取计261元，由隆泰房地产公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新的证据。隆泰房地产公司提交以下证据：证据1.落款为2017年9月21日并加盖有南安市城乡规划局、南安市住房和城乡规划局、南安市房屋交易管理中心印章的《关于“宏发花苑”项目暂缓办理土地使用权证分割的原因的证明》及落款为2017年12月18日并加盖有南安市房屋交易管理中心的《证明》各1份，以证明未能办理土地使用权证的原因在于政府部门而非隆泰房地产公司；证据2.个别业主于2017年9月的《不动产登记受理凭证》，以证明办理权属证书所需材料仅有《不动产登记申请表》需由隆泰房地产公司协助盖章，但陈灿辉自身未履行相关办理权属证书的主要义务，导致隆泰房地产公司协助在该申请表上盖章的义务无法履行，不应由隆泰房地产公司承担违约责任。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：经一审法院二次发函调查，南安市国土资源局先后出具的南国土资函【2017】349号复函和南国土资函【2017】463号复函，真实、合法且与本案有关联，予以采信，可作为认定本案事实的依据。根据上述答复，因宏发花苑项目实际用地界线与原土地使用证红线不一致导致无法落宗落幢的事实清楚，应予认定，隆泰房地产公司二审提交的证据1与上述事实相悖的有关内容，不予采信，隆泰房地产公司据之主张未能办理土地权属登记的原因在于政府部门，不予采纳。隆泰房地产公司提供的《不动产登记受理凭证》虽真实、合法，但经查另案林子南、陈炳阳等业主的不动产权证书体现，证内所附宗地图、房产分户图的制图日期均不早于2017年9月，隆泰房地产公司亦未能举证证明其已将办理土地权属登记所需的分户图等资料交付给陈灿辉，故无法认定隆泰房地产公司已切实履行协助陈灿辉办理本案商品房土地权属登记的义务，隆泰房地产公司据《不动产登记受理凭证》以主张其除在《不动产登记申请表》盖章外已履行完其余办理土地使用权属登记协助义务的证明目的，不予采纳。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案商品房为预售商品房，故本案案由应确定为商品房预售合同纠纷。因案涉宏发花苑项目实际用地界线与原土地使用证红线不一致，导致无法落宗落幢，隆泰房地产公司就此存在违约。隆泰房地产公司主张上述事项应归责于政府部门，与查明事实不符，不予采纳。同时，隆泰房地产公司至今未能举证证明其已将办理本案商品房土地权属登记所需分户图等资料交付给陈灿辉。因此，本案确实存在因隆泰房地产公司的上述原因导致陈灿辉不能在合同约定的期间取得土地权属登记的事实，一审法院根据上述事实及理由判决隆泰房地产公司承担逾期办证违约责任，并无不当。隆泰房地产公司主张其有通过电话或邮件通知陈灿辉办证，依据不足，且诉争商品房在其主张的通知时间亦尚未具备办理土地使用权属登记的条件，故不予采纳。隆泰房地产公司的其余上诉事实及理由，显属无据，不予采纳。 综上所述，隆泰房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费521元，由隆泰（泉州）房地产发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑玲玲 审 判 员 庄丽娜 审 判 员 郑程辉 二〇一八年二月二十八日 法官助理 康艳华 书 记 员 赖少花 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： （一）本案适用的主要法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 （二）执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。