福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0212民初4505号 原告：兰卫民，男，1976年1月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托代理人郭立群，福建汇丰联盟律师事务所律师。 被告：厦门仁文建设有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里228号109、110室，统一社会信用代码913502127516443251。 法定代表人：李雄虎，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，公司职员。 第三人：厦门奥广文化传播有限公司，住所地福建省厦门市湖里区安岭路998号金海湾财富中心3号楼A栋505室之二，统一社会信用代码：91350206776018558C。 法定代表人：陈文清。 原告兰卫民与被告厦门仁文建设有限公司（以下简称仁文建设公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员林荣堂适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兰卫民之委托诉讼代理人郭立群，被告仁文建设公司之委托诉讼代理人陈燕端均到庭参加诉讼。第三人厦门奥广文化传播有限公司（以下简称奥广文化传播公司）经本院传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 兰卫民向本院提出诉讼请求：1.确认兰卫民、仁文建设公司双方签订的编号为B1-3-Z-X0351号《商品房买卖合同》有效；2.仁文建设公司继续履行合同，协助办理《商品房买卖合同》的备案手续；3.仁文建设公司向兰卫民交付金帝.中洲滨海城B1－3地块52号2502单元的房屋并支付逾期交房违约金（逾期交房违约金以1003209元为基数，自2013年10月1日起按照日万分之一的标准计算到实际交房之日止）；4.本案全部诉讼费用由仁文建设公司承担。事实和理由：2011年10月31日，经厦门奥广文化传播有限公司介绍，兰卫民、仁文建设公司就购买金帝.中洲滨海城B1-3地块52号楼2502单元签订《金帝.中洲滨海城商品房认购协议书》。2011年12月6日，仁文建设公司与厦门奥广文化传播有限公司签订《置换协议书》，约定：厦门奥广文化传播有限公司以仁文建设公司所欠的广告合作款代兰卫民置换购买金帝.中洲滨海城B1-3地块52号楼2502单元房产，总价款1003209元，抵销厦门奥广文化传播有限公司的广告合作费451500元，余款551709元于30日内一次性现金方式付清，并明确了房屋所有人是兰卫民。期间，兰卫民将全部购房款转账给厦门奥广文化传播有限公司，由厦门奥广文化传播有限公司代为支付给仁文建设公司。2011年10月31日及2011年12月22日，仁文建设公司出具《收款收据》给兰卫民。综上，兰卫民已经支付全部购房款1003209元。2013年3月8日，兰卫民、仁文建设公司签订《商品房买卖合同》（编号为B1-3-Z-X0351号），约定房屋总价款为1003209元；仁文建设公司应于2013年9月30日前交付房产。合同再次明确兰卫民已一次性付清购房款。此后，兰卫民多次与仁文建设公司要求继续履行合同并委托律师发出《律师函》，但是至今仁文建设公司仍未履行办理商品房买卖合同网签及交付义务，仁文建设公司甚至还单方面建议取消置换协议并要求兰卫民按照非一次性付款购房方式补交购房款。兰卫民认为，兰卫民、仁文建设公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应依约履行。 仁文建设公司辩称：本案商品房买卖合同依法应予解除。涉案房产系仁文建设公司与厦门奥广文化传播有限公司以尚欠的广告款折抵，不足部分由厦门奥广文化传播有限公司支付，仁文建设公司根据厦门奥广文化传播有限公司的指定与兰卫民签订认购协议书及商品房买卖合同，因客观原因以房抵债无法履行，商品房买卖合同应予解除，双方签订认购协议书及商品房买卖合同只是履行以房抵债的行为，不是常规的商品房买卖关系，鉴于商品房买卖合同客观上无法履行，应依法予以解除，故兰卫民全部诉求没有事实和法律依据。 经审理查明：2011年10月31日，兰卫民与仁文建设公司订立《金帝.中洲滨海城商品房认购协议书》,约定:兰卫民向仁文建设公司购买金帝.中洲滨海城B1-3地块57#楼2502单元，建筑面积131.92平方米，总价款1180246元。兰卫民在协议签订时交付伍万元定金。兰卫民应在协议签订之日起五日内缴纳不低于商品房总价款40%的购房款，余款于协议签订之日起十五日之内付清。当日，仁文建设公司为兰卫民出具金额为50000元的定金《收款收据》。2013年3月8日，兰卫民与仁文建设公司订立编号B1-3-Z-X0351号的《商品房买卖合同》，合同约定，房款总金额为1003209元；仁文建设公司应于2013年9月30日前交付商品房，逾期超过90日的，兰卫民有权要求自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按照已付款日万分之一支付违约金。2011年12月22日，仁文建设公司为兰卫民出具金额为501709元的购房款《收款收据》。 仁文建设公司与奥广文化传播公司就商业合作订立《合作协议》《中洲滨海城中小学奠基仪式合作协议》等协议。此后，仁文建设公司（甲方）与奥广文化传播公司（乙方）订立《置换协议书》，约定，甲方置换标的为B1-3地块的52栋2502单元1套，价值1003209元。2.乙方置换标的为：广告合作款，价值451500元。二、乙方置换金额来源：1.甲方与乙方经营的厦门奥广文化传播有限公司已进行合作产生费用为451500元；2.剩余551709元乙方需签订协议后30日内支付。三、期限：自合同盖章之日起至2012年6月30日。 庭审中，兰卫民述称，其从事服装生意，经朋友介绍经由厦门奥广文化传播有限公司向仁文建设公司购房存在优惠。兰卫民主张其实际支付给厦门奥广文化传播有限公司1059000元，其中案外人陈志添于2011年12月31日及2012年1月1日分别转账50000元及23600元。所转账款项除用于支付房款外，其余作为厦门奥广文化传播有限公司的佣金。兰卫民主张厦门奥广文化传播有限公司原法定代表人是戴传铭，戴传铭出庭陈述，其与兰卫民是朋友，其有收到兰卫民的款项，并将余款501709元支付给仁文建设公司。仁文建设公司确认收到551709元。 2013年12月24日、2014年5月23日、2014年9月23日，仁文建设公司向兰卫民发出《商品房延期交付通知书》，通知所购房产因施工期间遭遇不可抗力等原因延期交房。2016年8月5日，仁文建设公司向兰卫民发出《关于取消奥广文化及常青藤置换协议处理建议》：1.取消厦门奥广文化传播有限公司及福州常青藤广告有限公司与我司签订的置换协议，其置换单元已缴交部分购房款项，按正常销售补缴剩余购房款。2.取消原抵款折扣，按原认购时间销售方案执行相应折扣。B1-3地块52#2502，享受现场按揭9.8折及厦门奥广文化传播有限公司原法定代表人戴传铭书面对以上事实予以确认。2016年9月，兰卫民向仁文建设公司回复：仁文建设公司与兰卫民之间商品房买卖合同已经生效，兰卫民已经支付完毕全部购房款且没有任何过错，仁文建设公司在长达近5年的时间内未提出任何异议，现在单方面建议取消置换协议的行为已构成严重违约，而且单方面取消折扣约定，要求兰卫民按非一次性付款购房方式补交购房款，不仅没有任何法律、合同依据，更违背生活情理。因此，仁文建设公司应履行商品房买卖合同正式网签并交付房产的义务外，还应承担相应的违约责任。 上述事实，有《金帝.中洲滨海城商品房认购协议书》、《置换协议书》、转账凭证、收款收据、《商品房买卖合同》、《商品房延期交付通知书》、《关于取消奥广文化及常青藤置换协议处理建议》、律师函等证据在案为凭,以上证据均经庭审当庭举证、当庭质证，并经本院审查核实，对其相应的证明力予以确认。 本院认为，第三人厦门奥广文化传播有限公司与仁文建设公司协商一致，将其对仁文建设公司享有的债权抵作兰卫民的购房款，兰卫民通过厦门奥广文化传播有限公司支付余款，之后兰卫民与仁文建设公司订立《商品房买卖合同》。以上，兰卫民、仁文建设公司、奥广文化传播公司就三方债权债务达成合意，并最终由仁文建设公司与奥广文化传播公司订立《置换协议书》，兰卫民与仁文建设公司订立《商品房买卖合同》，作为三方意思表示的书面载体，系当事人真实意思表示，兰卫民部分购房款通过厦门奥广文化传播有限公司的债权进行折抵，并未违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效。案涉商品房买卖合同具备备案条件，商品房符合交付条件，故兰卫民主张继续履行合同，协助办理《商品房买卖合同》的备案手续，交付房产，符合合同约定，应予支持。仁文建设公司主张案涉商品房客观上不具备履行条件，未能提供证据证明，本院不予采纳。根据《商品房买卖合同》之约定，仁文建设公司应于2013年9月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用，否则逾期超过90日后，买受人有权要求仁文建设公司自逾期之日起按照已付款的日万分之一支付逾期交房违约金；兰卫民要求仁文建设公司按照合同约定，每逾期一日支付购房款万分之壹的违约金，依法应予支持，即自2013年10月1日计算至实际交房之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告兰卫民、被告厦门仁文建设有限公司签订的编号为B1-3-Z-X0351号《商品房买卖合同》有效； 二、被告厦门仁文建设有限公司应继续履行《商品房买卖合同》，被告厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十五日内办理《商品房买卖合同》的备案手续； 三、被告厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告兰卫民交付金帝.中洲滨海城B1-3地块52号楼2502单元的房屋，并支付逾期交房违约金（自2013年10月1日起按1003209元的日万分之一标准计算至实际交房之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费人民币2547元，适用简易程序为1273.5元，由被告厦门仁文建设有限公司负担，款限于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  林荣堂 二〇一八年二月二十三日 书记员  叶彩女 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。