江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏08民终1691号上诉人（原审原告）：朱宝法，男，1942年8月20日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人（原审原告）：邵凤英，女，1947年4月14日出生，汉族，住址同上。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：郁立亚，江苏拓力律师事务所律师上述两上诉人共同委托诉讼代理人：吴文贵(实习)，江苏拓力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：余长洪，男，1956年7月18日出生，汉族，住淮安市。被上诉人（原审被告）：戴素玲，女，1955年4月3日出生，汉族，住址同上。上诉人朱宝法、邵凤英因与被上诉人余长洪、戴素玲排除妨害纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院(2018)苏0812民初198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱宝法、邵凤英的上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判；二、判令两被上诉人停止妨害上诉人对现有房屋的居住权；三、两被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：两上诉人赠与给案外人朱亚彬的房屋是有产权证的151.52平方米的房屋，并不包括无产权证的71平方米房屋。依据《中华人民共和国物权法》的规定不动产以不动产物权登记为所有权证，案涉71平方米的房屋不具有转让的合法性。在朱亚彬给两上诉人出具的《承诺书》中，也可以证明两上诉人从未有过转让案涉71平方米房屋的意向。原审以所谓的“房屋交易习惯”为由，认定两被上诉人所买的101号1幢1室房屋应包含案涉71平方米房屋没有事实与法律依据。被上诉人余长洪、戴素玲辩称：双方当事人之间无任何买卖关系。2015年3月7日，被上诉人经房产中介介绍购买朱亚彬、孙琳夫妻(上诉人的儿子和儿媳)共同产权的一幢楼上下两层全部房屋，当月26日办理了房屋产权过户手续，次月20日取得房屋土地使用权证书。被上诉人所购买的房屋是一幢自建民宅的全部房屋。房子的产权证、土地使用证两证齐全，是合法的房屋产权。从购买房屋至今已足足三年多,一直由上诉人余长洪、戴素玲侵占，被上诉人上门要房是合法的。现已于2018年1月29日依法向法院申请强制执行位于淮安市××新村××区××室（门牌号为××新村××区××）全部房屋。被上诉人所买的房屋是一幢，房屋用地面积是111平方米，与核发的土地使用权证记载面积一致,是一幢独立不可分割的自建民宅，只有一个入户门的楼上下两层全部房屋。上诉人朱宝法、邵凤英的儿子朱亚彬所写的承诺书，对被上诉人不具有法律效力，只是一张废纸。是朱亚彬与上诉人父子间的家务事，跟被上诉人没有任何关系。综上，双方之间不存在任何买卖关系，只是上诉人朱宝法、邵凤英无理取闹，强占被上诉人的房子。在这三年多的时间里已经过区法院和市中院多次判决。上诉人朱宝法、邵凤英仍赖着不走，不搬出被上诉人家的房屋,使被上诉人的家人八、九十岁老母亲有房住不进去，在外租房居住，被上诉人依法要房是法律赋予的权利。值此恳请法院驳回上诉人朱宝法、邵凤英的上诉请求,维持原判，上诉费用由上诉人朱宝法、邵凤英承担。上诉人朱宝法、邵凤英向原审提出的诉讼请求：一、要求两原审被告停止对两原审原告的侵权行为；二、诉讼费由原审被告承担。原审经审理查明：原审原告朱宝法、邵凤英系夫妻关系，原审被告余长洪、戴素玲亦为夫妻关系。两原审原告原是位于清江浦区××新村××区××室房屋（即涉案房屋）的所有权人。2014年10月29日，两原审原告将涉案房屋赠与次子朱亚彬、孙琳夫妇，并办理了过户手续。2015年3月7日，原审被告余长洪与朱亚彬、孙琳签订房屋买卖合同，约定以73.7万元价格（实际成交价为71万元）购买涉案房屋（建筑面积151.52㎡）。2015年3月26日，涉案房屋过户至余长洪、戴素玲名下，房产证号为淮房权证清河字第××号，建筑面积151.52㎡。2015年4月1日，余长洪与朱亚彬签订房屋买卖补充合同，约定朱亚彬在2015年7月1日前交付房屋。同年4月20日，两原审被告为涉案房屋办理了土地使用权证，使用权面积为111㎡。交房期限届满后，原审原告朱宝法、邵凤英拒绝搬离涉案房屋。2015年7月17日，余长洪、戴素玲以朱宝法、邵凤英为原审被告诉至原淮安市清河区人民法院，要求判决朱宝法、邵凤英从涉案房屋中搬出。清河法院认为，余长洪、戴素玲以二手房买卖的方式取得了涉案房屋的产权证，但其自始未曾取得过涉案房屋的占有、使用权。余长洪、戴素玲的权利应通过房屋买卖合同的履行来实现，即通过合同之诉要求合同相对方交付房屋，如无法交付，可要求赔偿损失等。故对余长洪、戴素玲基于物权请求权，在从未实际占有涉案房屋情况下，要求争议标的物原所有权人朱宝法、邵凤英搬离涉案房屋的主张，不予支持。2016年6月20日，清河法院作出（2015）河民初字第1967号民事判决书，判决驳回余长洪、戴素玲的诉讼请求。2016年9月14日，余长洪、戴素玲以孙琳、朱亚彬为原审被告诉至法院，要求判决孙琳、朱亚彬立即交出涉案房屋，并承担违约金。2017年3月6日，法院作出（2016）苏0802民初3817号民事判决书，判决孙琳、朱亚斌将涉案房屋交付给余长洪、戴素玲并承担违约金。孙琳不服，上诉至淮安市中级人民法院，淮安中院审理后于2017年11月15日作出(2017)苏08民终1767号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案现已进入执行程序。2016年9月20日，朱宝法、邵凤英以余长洪、戴素玲、孙琳、朱亚彬为原审被告诉至法院，要求：1、判令余长洪、戴素玲与朱亚彬、孙琳签订的房屋买卖合同无效；2、判令余长洪、戴素玲赔偿因不断骚扰朱宝法、邵凤英的生活给朱宝法、邵凤英造成的精神损失5万元；3、余长洪、戴素玲返还涉案房屋。2017年4月27日，法院作出（2016）苏0802民初3870号民事判决书，判决驳回朱宝法、邵凤英的诉讼请求。该判决已经发生法律效力。原审另查，涉案房屋登记建筑面积为151.52㎡，但实际面积超过登记面积。整幢房屋仅有一个入户门，为一个独立的整体。原审庭审中，两原审被告申请证人朱某到庭作证，证人陈述称：“我为房产中介人，2015年上半年，原审原告邵凤英到我经营的中介说她儿子朱亚彬要买别墅，急用钱，想卖掉涉案房屋，但因房型不佳，多个买家都没有看中。后来朱亚彬与其妻子、母亲一起来请求我把他的房子卖掉。本案两原审被告正好要买房给母亲养老，我便把房子介绍给原审被告。原审被告看中了，但听说原审原告朱宝法不太想卖，我就问朱亚彬夫妻，是不是家人不同意卖，朱亚彬妻子说他们家协商好了，卖了后给朱宝法10万元，但房子卖掉后，余长洪把70多万元的房款交给了朱亚彬，但朱亚彬没有将10万元给原审原告。一开始朱宝法也同意搬走，但因为没有拿到10万元钱，朱宝法就不想走了，一直住在这个房子里。签订合同时约定是按套卖的，不是所谓的只卖151㎡有证面积，而且房子只有一个门，是一套房子。我与原审被告一起去交接房屋，但找不到朱亚彬，朱宝法拿着菜刀阻止交房。当时看房时，朱宝法也在场，并没有不同意卖房。”原审认为，《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”本案中，两原审被告通过买卖的方式从房屋所有权人孙琳、朱亚彬处购买了涉案房屋，支付了合同价款，并办理了房屋的产权证和土地使用权证，原审被告有权要求孙琳、朱亚彬向原审被告交付房屋，原审原告作为孙琳的父母已无权继续占用涉案房屋。原审被告要求原审原告搬离涉案房屋，符合法律规定。原审被告在要求交房未果的情况下，通过诉讼方式维护自身合法权利，合情合法。且原审原告并无任何证据证明原审被告在索要房屋的过程中使用了非法手段或使用了超出合理限度的方式，故对原审原告要求原审被告停止侵权的诉请，法院不予支持。原审原告主张出售给原审被告的仅为有证部分，无证部分并未出售，故其有权占有无证部分的房屋。法院认为，原审被告购买的房屋地址为清江浦区××新村××区××室，涉案房屋均在101号1幢1室范围内，证人亦作证称原审被告购买的就是整套房屋，包含有证及无证部分。此外，房屋有证部分和无证部分并非独立存在，且整幢房屋只有一个入户门。根据房屋交易习惯，在没有特殊约定的情况下，孙琳、朱亚彬出售给原审被告的房屋应为101号1幢1室整套房屋,而非部分房屋。原审原告上述主张缺乏事实依据，法院不予采信。经调解不成，原审依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，作出一审判决：驳回原审原告朱宝法、邵凤英的诉讼请求。案件受理费40元，由原审原告朱宝法、邵凤英负担。本院经审理确认原审查明的事实。本院认为，上诉人朱宝法、邵凤英在原审的诉讼请求为：要求被上诉人余长洪、戴素玲停止对其的侵权行为。原审庭审中，上诉人朱宝法、邵凤英对该侵权行为的解释为：被上诉人余长洪、戴素玲来要房子、到法院起诉的行为对其构成侵权。本院认为，被上诉人余长洪、戴素玲购买上诉人朱宝法、邵凤英的儿子和儿媳的房屋，并按合同约定支付了相应的价款，依法办理了诉争房屋的产权证照，被上诉人余长洪、戴素玲据此要求上诉人朱宝法、邵凤英搬离诉争房屋，并通过诉讼主张自己的权利，并不违反法律规定。上诉人朱宝法、邵凤英认为，被上诉人余长洪、戴素玲的上述行为对其构成侵权，无事实和法律依据。本院对朱宝法、邵凤英要求对方承担侵权责任的诉讼请求不予支持。关于上诉人朱宝法、邵凤英是否有权占有无产权证的房屋问题。本院认为，被上诉人余长洪、戴素玲取得的土地使用权证确认面积来看，该无产权证的房屋建设在上述土地使用权证确定的范围之内。而原审庭审中，被上诉人余长洪、戴素玲申请出庭作证的房产中介人也出庭证明，被上诉人余长洪、戴素玲购买的就是整套房屋，包含有证、无证部分。且诉争全部房屋只有一个入户门。故原审根据上述证据，结合房屋交易习惯，认定上诉人朱宝法、邵凤英之子出售给被上诉人余长洪、戴素玲的房屋，应为诉争101号1幢1室含原产权部分的整套房屋,而非部分房屋，有相应的事实依据。上诉人朱宝法、邵凤英上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人朱宝法、邵凤英的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费80元，由上诉人朱宝法、邵凤英负担。本判决为终审判决。审判长  蒋其文审判员  季明丽审判员  王 健二〇一八年八月七日书记员  周 亚