广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初5790号原告：伍登舜，男，1993年2月28日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：廖黄鹏，广东尚尧律师事务所律师。被告：胡小芳，女，1983年7月10日出生，汉族，住四川省营山县，委托诉讼代理人：邬小明，广东经纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄杰铭，广东经纶律师事务所实习律师。原告伍登舜诉被告胡小芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月27日立案受理后，依法适用简易程序由审判员侯德独任审理。被告在答辩期内提出管辖异议，本院作出一审裁定，驳回其异议申请。被告不服一审裁定，提起上诉，广东省佛山市中级人民法院作出二审裁定，驳回上诉、维持原裁定。本案于2018年7月5日公开开庭审理。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人邬小明庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方2016年2月18日签订的《房屋租赁合同》于2018年3月19日解除；2、被告向原告支付租金7408元、物业管理费、水电费2850.73元；3、被告向原告返还原告代支付租赁税18484.08元；4、被告承担违约金7408元；5、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确诉请第2项的租金为2018年1月18日至2018年3月18日的租金。事实与理由：原、被告双方于2016年2月18日签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将座落于佛山市季华五路55号3013号房屋出租给被告使用，房屋建筑面积共计97.47平方米，使用面积64.97平方米。租赁期限自2016年4月18日起，至2019年3月17日止，共计3年。签订合同时双方一致同意被告应于每月23日前向原告交付租金，被告按期付款后7个工作日内原告向其开具等额收据，租赁单元税费由被告承担。若被告未按照约定支付相应租金，按照日千分之一的标准向原告支付利息。合同第十五条约定了原告有权解除合同情形，原告依据上述情形单方面解除合同的，应当书面通知被告迁离并交回出租房屋，原告有权扣除租赁保证金。2017年8月份开始，原告了解到被告一直以来并未按照合同约定和相关法律规定缴纳税费的问题，便联系被告协助其处理。但被告从初始答应及配合处理税费问题，到得知两年多一来拖欠税费较多不同意缴纳以各种理由拖延及拒绝缴纳。原告多次尝试协商未果的情况下于2018年2月1日通过委托广东尚尧律师事务所发律师函，要求被告在合理的时间内处理好相关税费及拖欠的租金问题。但被告收到后不置可否，一再借口拖延拒不缴纳，随后更在原告的多次催促下拒绝缴纳租金至今。因此，在被告多次违约，原告多次尝试协商无果的情况下原告于2018年3月19日向被告发送通知，解除双方签订的租赁合同。综上所述，原被告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，由于被告拖欠租金、拒不按照合同约定缴纳税费的行为严重损害了原告的利益。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法查明事实，判如所请。被告辩称：确认双方合同已解除，但解除日期应为2018年2月9日。针对租金部分，被告有两押一租在原告手上，就是两个月的押金一个月的租金已经先行支付，被告最后一个月的租金确认未支付，即2018年1月份到2月9日之前的租金未支付，物业管理费、水电费同意支付至2018年2月9日，具体的按清单；租赁税费应由原告支付，违约金款项双方在租赁合同中并未约定，不存在违约金事由；诉讼费应由原告承担。诉讼中，原告举证的证据如下：1、原告身份证、被告身份证，证明原、被告诉讼主体适格。2、《房屋租赁合同》，证明原、被告双方经友好协商于2016年3月18日签订《房屋租赁合同》，签订合同时双方对租金、租赁税费承担、履行合同过程中的权利义务已经做了明确的约定。3、律师函、EMS快递单，证明原告因多次催促被告按照合同约定缴纳租金及租赁单元税费未果，委托广东尚尧律师事务所发函被告，敦促被告在合理时间内履行相应的合同义务，但被告签收后对原告的合理要求不置可否原告系迫于无奈才提起诉讼维护自身合法权益。4、微信聊天记录，证明原告委托其母亲黎女士负责与被告沟通租赁期间的收租等事宜，自2017年8月24日原告得知被告一直未按照合同要求缴纳租赁单元税费起，一直与被告保持友好协商，并且最大限度的协助敦促被告履行缴纳租赁单元税费的义务。但被告得知拖欠税款总额较大的情况下直接以各种理由拒绝缴纳及拒绝与原告协商。2017年10月23日，被告通过微信向原告母亲发来图片，上面显示了佛山市禅城区地方税务局祖庙分局责令改正通知书，要求原告对该出租房屋限期办理纳税申报，原告收到该信息后一直与被告协商，协助被告处理缴税事宜。2018年1月2日，原告母亲发信息询问被告是否交了租赁税，被告称忘了，原告母亲催促被告办理并提出协助办理，被告亦同意了。5、税收缴款书、刷卡单，证明由于被告拒绝向相关税务部门缴纳租赁单元应缴税费，原告作为业主代被告缴纳了佛山市禅城区季华五路55号3013房自2016年4月至2018年3月份的相应税款合共18484.08元，该税款已由原告全额缴纳。6、广东增值税普通发票，证明原告向税务部门缴纳该租赁单元税款后，税务部门向原告出具主体名称为胡小芳的广东增值税普通发票。7、佛山市万科物业服务有限公司收款收据、刷卡单，证明2018年3月19日，原告代被告支付拖欠的佛山市万科物业服务有限公司物业管理费等费用2850.73元。经质证，本院认证如下：被告对原告举证的证据1-7的真实性无异议，本院对原告以上证据予以采信。诉讼中，被告举证的证据如下：1、租赁合同，证明双方关于租赁税费的另一份合同。2、押金单，证明被告缴纳了两个月的保证金。3、微信聊天记录，证明合同因原告在2018年1月31日擅自加锁导致无法继续营业，同年2月9日被告不得已搬离场地。4、现金支出证明单、收据，证明原告已收取被告两押一租凭证。5、佛山市万科物业服务有限公司收款收据，证明被告从未拖欠物业管理费用，按时足额缴纳，2018年2月8日缴完物业费才放行。经质证，本院认证如下：证据1中租赁合同上“伍登舜”的签名与原告在起诉状及2016年3月18日签订《房屋租赁合同》中伍登舜的签名明显不一致，且合同约定的租金标准过分低于市场租金，本院对证据1的真实性不予采信。被告举证的证据2、3、4、5均有原件核对，本院对以上证据予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告为佛山市禅城区季华五路****的合法产权人。2016年3月18日，原告（合同甲方）与被告（合同乙方）就涉案3013房的租赁事宜达成《房屋租赁合同》，合同约定：第一条甲方将座落于佛山市季华五路55号3013号房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积共计97.47平方米，使用面积64.97平方米。第二条租赁期限：自2016年04月18日起，至2019年03月17日止，共计3年……第五条单位两年租金按建筑面积每平方米每月38元计（不含税），每月租金总额为3704元。第三年租金按建筑面积每平方每月米40元计（不含税），每月租金总额为4000元。乙方应于每月23日前向甲方交付租金，乙方按期付款后7个工作日向乙方开具等额收据，租赁单元税费由乙方承担。若乙方未按规定支付相应租金，按照日千分之一的标准向甲方支付利息。第六条乙方在签订本合同后三日内须向甲方缴纳首个租赁年度的2个月月租金作为保证金及首个租赁年度的1个月月租金，计11112元。以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定，否则甲方有权相应顺延租赁单元的交付日……第九条租赁期内，使用该房屋所发生的水、电、空调、通讯、设备、物业管理费等费用由乙方承担（依水表、电表读数的按照物价部门水电价计费）……第十五条有下列情形之一，甲方有权解除本合同：（一）乙方无正当理由拒不交付租金达1个月以上；（二）乙方无正当理由所欠各项费用大1个月以上……甲方依据上述情形单方解除合同的，应当书面通知乙方迁离并交回出租房屋。甲方有权扣除租赁保证金。乙方预交其他款项有结余的，甲方应将余款退还乙方……。上述合同签订当日，被告向原告缴纳了第一个月的租金及租赁保证金7408元。但被告一直未缴纳租赁税费，2017年8月、10月及2018年1月，原告多次催促被告缴纳税费，但被告未予以缴纳。因就税费的缴纳问题双方协商不成，2018年1月28日，原告委托其母亲向被告发出微信“你欠接近2年的租赁税没有交，费用过万，我现在要求管理处对你断电，且我会加锁，如果你不处理好，不经过我的同意单元里的东西你全部都拿不出来，你自己考虑好”，2018年1月31日，原告在物业的见证下对涉案房屋加锁。2018年2月1日，原告委托其母亲向被告发出微信“小芳，你公司新锁的大门钥匙我放在物业那里了，我已经跟物业交代过了，你可以随时去拿钥匙。另外，这个月的租金以及那个租赁费税费，你这两天要处理好，租金要交过来。去税局处理好税费，不然要收滞纳金的。”2018年2月9日，被告搬离涉案3013房并向原告发出微信“按你的意终止合同，我的东西已经搬走，钥匙放在物业！你把我的房租该扣的扣了，该退的退我，不然，我们就按法律走！！律师我已经找好了！”2018年3月16日，原告缴纳了因租赁涉案房屋产生的个人所得税、房产税、城镇土地使用税共计18484.08元。2018年3月19日，原告通过微信向被告发出《解除合同通知书》，通知主要内容如下：1、即日起解除我方于2016年3月18日与你方经过协商签订的《房屋租赁合同》，请你配合做好房屋交接手续；2、请你自收到本函三个工作日内，向我方足额支付合同约定应该支付但尚未支付租金7408元、管理费2850.73元；3、请你自收到本通知后三个工作日内向我方足额返还代缴税费18484.08元；4、由于你方未按照合同约定足额支付租金及相关税费，现按照合同约定扣除你方租赁保证金11112元不予退还；5、若你方按期履行1、2、3点完毕后，伍登舜先生愿意和平协商解决你方存在的违约问题，酌情减少或免除你方违约责任。2018年3月19日，原告收回了涉案3013房。另查，原告在2018年3月19日缴纳了涉案3013房的物业管理费、水电费共计2850.73元（其中3月份的物业管理费为1233.83元）。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法有效，受法律保护，双方均得依约行事。关于解除合同的问题。被告辩称涉案租赁税费应由原告负担、合同已于2018年2月9日解除。本院认为，合同明确约定被告所付租金不含税，租赁单元税费由被告承担，故对租赁税费的负担问题合同作出了明确约定，被告应按时缴纳相应税费。原告多次催促被告缴纳税费，但被告均拒绝履行缴税义务，其行为构成严重违约，原告依约有权解除合同。另，原告在多次催促被告缴纳税费未果后于2018年1月31日对涉案3013房进行加锁，其在次日就将钥匙放在物业处，被告已可以自由进出涉案3013房，虽原告加锁的行为有失妥当，但也是因被告违约导致，原告的加锁行为不构成违约，被告不能据此享有合同解除权，被告称合同在2018年2月9日解除的理由不成立。综上，原告作为守约方有权解除合同，合同解除应发出通知，其在2018年3月19日发出解除通知，则涉案《房屋租赁合同》于2018年3月19日解除。关于支付租金及物业管理费、水电费的问题。合同解除前产生的租金被告应予以缴纳，本院对原告诉请的租金7408元予以支持。同理，被告应负担租赁期间产生的物业管理费、水电费，原告代缴了物业管理费、水电费共计2850.73元（其中3月份的物业管理费为1233.83元），扣减合同解除后不应由被告负担的3月19日-3月31日的物业管理费517.41元，被告应向原告支付物业管理费、水电费2333.32元。关于返还代支付的租赁税18484.08元的问题。租赁期间产生的税费应由被告负担，原告代被告缴纳的税费被告应予以返还，本院对原告诉请返还代支付的租赁税18484.08元予以支持。关于违约金7408元的问题。合同未就违约金进行明确约定，且原告主张其已没收了被告缴纳的租赁保证金7408元，没收的租赁保证金足以弥补被告违约造成的损失，本院对原告诉请的违约金不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告伍登舜与被告胡小芳在2016年3月18日签订的《房屋租赁合同》于2018年3月19日解除；二、被告胡小芳在本判决发生法律效力之日起十日内向原告伍登舜支付租金7408元、物业管理费及水电费2333.32元；三、被告胡小芳在本判决发生法律效力之日起十日内向原告伍登舜支付租赁税18484.08元；四、驳回原告伍登舜的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取352元，原告伍登舜负担77元，被告胡小芳负担275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一八年八月八日书记员 罗凤华方紫盈