江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终4646号上诉人（原审原告）：常熟市莫城街道言里村村民委员会，住所地常熟市莫城街道言里村，组织机构代码A8362344-0。法定代表人：牛建平，该村委会主任。委托诉讼代理人：陈靓，江苏华元民信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宏杰，江苏华元民信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常熟市钧恒无纺布厂，住所地常熟市莫城街道言里村，统一社会信用代码913205817437086678。投资人：邹林保，该厂厂长。委托诉讼代理人：吴婷，江苏盛乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：田晓路，江苏盛乾律师事务所实习律师。原审被告：邹林保，男，1958年4月7日出生，汉族，住常熟市。委托诉讼代理人：吴婷，江苏盛乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：田晓路，江苏盛乾律师事务所实习律师。上诉人常熟市莫城街道言里村村民委员会（以下简称言里村村委会）因与被上诉人常熟市钧恒无纺布厂（以下简称钧恒无纺布厂）、原审被告邹林保房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院(2017)苏0581民初5851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。言里村村委会上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持其诉讼请求。2、诉讼费用由钧恒无纺布厂承担。事实和理由：1、钧恒无纺布厂占用言里村村委会房屋，应当向言里村村委会支付应交的房屋占有使用费。常熟市人民法院（2009）熟民一初字第1462号生效判决已确认言里村村委会与钧恒无纺布厂2015年1月31日签订的房屋转让协议无效，并判令钧恒无纺布厂向言里村村委会返还涉案房屋。钧恒无纺布厂至今未履行上述房屋返还义务，持续占用房屋至今。根据合同法及最高人民法院相关司法解释的规定，钧恒无纺布厂应当向言里村村委会支付房屋占有使用费。本案一审过程中，一审法院对房屋占有使用费进行了评估。评估机构也出具了专业的评估报告，认为涉案房屋按815.44平方米计，在2015年1月1日至2017年5月26日止的租金总额为973231元。钧恒无纺布厂应按此金额及标准向言里村村委会支付应交的房屋占有使用费。2、一审判决认为应同时履行前述生效判决确定的义务观点，没有法律及事实依据。本案中，言里村村委会与钧恒无纺布厂不存在双务合同中以互负债务为前提的同时履行抗辩问题。且生效判决的判决不同于一般合同义务，是必须履行的。不应以言里村村委会尚未返还房屋价款为由中断履行。钧恒无纺布厂不履行生效判决确定的返还义务，占用涉案房屋不予退还，应当支付房屋占有使用费。另外补充两点：1、钧恒无纺布厂应当支付的占用使用费远远大于言里村村委会应返还的20万元，一审法院认定钧恒无纺布厂享有同时履行抗辩权，有违公平原则，如钧恒无纺布厂要求言里村村委会返还20万元，也应当通过执行程序解决。2、适用同时履行抗辩权，应当遵守诚实信用原则，钧恒无纺布厂拒不履行生效法律判决，有违诚实信用原则，并且如果判决可以适用同时履行抗辩权，必将导致判决无法执行，双方均可使用该权利，规避执行。钧恒无纺布厂、邹林保辩称，其答辩与一审答辩及辩论意见一致。另外：本案中钧恒无纺布厂在2005年向言里村村委会购买房屋，后来根据相关的判决确认该房屋转让协议无效，并要求言里村村委会归还购房款项20万元，同时再由钧恒无纺布厂返还涉案房屋，而事实上从司法惯例来讲，该判决其实是一个错误的判决结果。即使该房屋转让协议无效，也不存在钧恒无纺布厂向言里村村委会返还房屋的义务，再者，言里村村委会以钧恒无纺布厂违反判决结果，没有申请执行为由，要求钧恒无纺布厂在本案中承担相应的法律后果，是不成立。首先言里村村委会返还20万元比钧恒无纺布厂归还房屋是更容易达成的。同时言里村村委会在其执行程序中，又主动撤回了申请，是其对自身权利义务的处置。综上，请求驳回上诉、维持原判。言里村村委会向一审法院提出诉讼请求：1、钧恒无纺布厂、向言里村村委会支付自2005年1月1日至实际返还之日止按每年81544元计算的房屋占有使用费（租金标准暂计100元/平方米，具体租金标准以鉴定为准）；2、钧恒无纺布厂向言里村村委会支付自2015年1月1日至实际按返还之日止按每年17809.80元计算的土地占有使用费（2014年村集体资产三资清理测量占地面积为2374.64平方米，2374.64平方米*7.5元/平方米=17809.80元）；3、邹林保对钧恒无纺布厂不能清偿部分承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由钧恒无纺布厂、邹林保承担。庭审中，言里村村委会变更第二项诉讼请求为土地租金按照续租合同中的2253平方米，按年使用费16897元计算。后言里村村委会变更第一项诉讼请求为：钧恒无纺布厂向言里村村委会支付自2005年1月1日至2017年5月26日的房屋占有使用费973231元，并支付自2017年5月27日起至实际返还之日止按每年109648元计算的房屋占有使用费。一审法院经审理查明，2005年1月31日，钧恒无纺布厂与言里村村委会签订房屋转让协议，约定：言里村村委会将其建造由钧恒无纺布厂租赁使用的位于常熟市虞山镇言里村的厂房（包括车间、锅炉房、办公室和宿舍，共计建筑面积为815.44平方米）以20万元的价格转让给钧恒无纺布厂，以前的陈账（包括租赁费用在内）全部清除，转让款在2005年2月7日前一次性付清则协议生效，否则协议无效。协议生效后，钧恒无纺布厂每年只向言里村村委会交纳土地租金。钧恒无纺布厂于协议签订当日向言里村村委会交纳了房屋转让款20万元。诉争房屋土地性质为言里村集体所有，建造时未办理相关建设用地和建设管理审批手续，事后也未补办上述审批手续。钧恒无纺布厂系个人独资企业，投资人为邹林保，于2002年9月28日经工商行政管理部门批准设立，设立后即租用了上述房屋。2005年5月18日，言里村村委会与钧恒无纺布厂签订《房屋、土地续租合同》，约定钧恒无纺布厂总占地面积2253平方米，土地使用费每平方米每年7.5元，年交款16897元，年末交清。租赁期限为三年，自2005年1月1日至2008年1月1日止。此后，被告支付了至2009年12月31日的土地使用费。租赁期满后，言里村村委会与钧恒无纺布厂未重新签订土地使用权租赁协议。2010年1月1日至2014年12月31日的土地使用权使用费已另案处理。2015年1月1日至今的土地使用权使用费未交付。2009年3月9日，言里村村委会向一审法院提起诉讼，请求法院确认言里村村委会与钧恒无纺布厂之间的房屋买卖协议无效，要求钧恒无纺布厂将房屋返还给言里村村委会。一审法院于2009年9月9日作出（2009）熟民一初字第1462号民事判决，判决：一、言里村村委会与钧恒无纺布厂于2005年1月31日签订的房屋转让协议无效。二、言里村村委会返还钧恒无纺布厂房屋价款20万元，钧恒无纺布厂返还言里村村委会受让的房屋（包括车间、锅炉房、办公室和宿舍），均于判决生效后三十日内履行。该判决生效后，言里村村委会于2010年12月21日向法院申请执行。2011年6月13日，言里村村委会以钧恒无纺布厂返还的房屋属昆承湖生态修复工程拆迁范围内、考虑拆迁整体安排为由，向一审法院撤回了要求钧恒无纺布厂返还房屋的执行申请。言里村村委会至今未返还应返还给钧恒无纺布厂的房屋价款20万元，钧恒无纺布厂占用上述房屋至今。2010年12月6日，言里村村委会向钧恒无纺布厂发出《通知》，“你单位在昆承湖景区改造规划范围内，需进行企业拆迁。你单位与我村土地和房屋租赁合同到2008年1月1日已到期，2009年与2010年的租赁合同未签订，2年租金仍按原合同收取。……2011年1月1日以后不再续签合同。莫城管理区与我村已签订土地补偿协议，希你单位接到通知后抓紧办理相关拆迁手续。”2014年6月6日，言里村村委会为与钧恒无纺布厂迁让纠纷一案，向一审法院提起诉讼，要求钧恒无纺布厂迁让本案所涉房屋。一审法院于2014年8月19日作出（2014）熟辛民初字第00277号民事判决，判令钧恒无纺布厂将位于常熟市虞山镇言里村的厂房（包括车间、锅炉房、办公室后宿舍，共计建筑面积为815.44平方米）腾空后返还言里村村委会。钧恒无纺布厂不服，提出上诉。苏州市中级人民法院于2014年12月26日作出（2014）苏中民终字第03786号民事裁定，认为：言里村村委会诉钧恒无纺布厂房屋迁让纠纷属于江苏省常熟市人民法院（2009）熟民一初字第1462号一案的审理范围，该案的生效判决已认定言里村村委会与钧恒无纺布厂关于常熟市虞山镇言里村的厂房（包括车间、锅炉房、办公室和宿舍，共计建筑面积为815.44平方米）的房屋转让协议无效并判令钧恒无纺布厂将上述厂房腾空后返还言里村村委会、由言里村村委会返还钧恒无纺布厂房屋转让款20万元。之后，言里村村委会向原审法院申请强制执行，后又撤回了强制执行申请，属于处分自身权利。因此，双方之间的房屋买卖合同纠纷已通过诉讼处理完毕，现言里村村委会以要求钧恒无纺布厂从常熟市虞山镇言里村的厂房（包括车间、锅炉房、办公室和宿舍，共计建筑面积为815.44平方米）中迁让为由再次提起本案诉讼，属以同一被告、依据同一法律事实及同一法律关系重复起诉，根据一事不再理原则，对言里村村委会的起诉应予驳回。故裁定：一、撤销江苏省常熟市人民法院（2014）熟辛民初字第00277号民事判决；二、驳回言里村村委会的起诉。本案审理过程中，一审法院根据言里村村委会的申请，对涉案房屋的占有使用费进行了评估。评估机构作出的苏地常房鉴字（2017）第006号房地产司法鉴定估价报告认为，涉案房屋（按815.44平方米计）在租金价值时间自2005年1月1日至2017年5月26日止的租金总额为973231元，其中包含管理费135041元、维修费3363元。言里村村委会、钧恒无纺布厂确认，在钧恒无纺布厂使用前述房屋期间，言里村村委会未对涉案房屋进行管理维修。一审法院认为：诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。我国民法总则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。至言里村村委会提起本案诉讼时，钧恒无纺布厂持续占有言里村村委会房屋土地，故言里村村委会于本案中要求钧恒无纺布厂支付房屋、土地的占有使用费，未超过诉讼时效期间。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。言里村村委会与钧恒无纺布厂签订房屋转让协议，钧恒无纺布厂依约占有房屋并向言里村村委会交付了房屋对价。依生效的一审法院（2009）熟民一初字第1462号民事判决，该房屋转让协议被撤销，言里村村委会应返还钧恒无纺布厂房屋价款20万元，钧恒无纺布厂应返还言里村村委会受让的房屋（包括车间、锅炉房、办公室和宿舍）。言里村村委会与钧恒无纺布厂应同时履行前述生效判决确定的义务。现言里村村委会占用钧恒无纺布厂的房屋价款不予返还。钧恒无纺布厂据此认为其占有使用涉案房屋并无不当的主张，一审法院予以支持。故在言里村村委会占用前述房屋价款期间，钧恒无纺布厂无需支付房屋占有使用费。土地权属变更，必须办理土地权属变更登记手续。言里村村委会在2010年12月6日给钧恒无纺布厂的通知，不足以证明涉案土地权属已变更。因无证据证明，故钧恒无纺布厂、邹林保认为言里村村委会无权要求钧恒无纺布厂支付土地使用费的主张，一审法院不予采信。言里村村委会与钧恒无纺布厂于2005年5月18日签订《房屋、土地续租合同》，约定租赁期限为自2005年1月1日至2008年1月1日止，年租金16897元。此后，言里村村委会与钧恒无纺布厂未签订新的土地使用权租赁协议，钧恒无纺布厂占有、使用涉案土地至今。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。故言里村村委会与钧恒无纺布厂2005年5月18日签订《房屋、土地续租合同》约定的土地使用权租赁不符合法律规定，应属无效。钧恒无纺布厂无合法依据占有使用言里村村委会所有的土地，言里村村委会要求钧恒无纺布厂支付土地占有期间土地使用费的主张，一审法院予以准许。故言里村村委会要求钧恒无纺布厂支付自2015年1月1日至实际返还之日止按每年16897元计算的土地占有使用费的主张，一审法院予以准许。我国个人独资企业法规定，个人独资企业投资人在申请企业设立登记时明确以其家庭共有财产作为个人出资的，应当依法以家庭共有财产对企业债务承担无限责任。个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。钧恒无纺布厂系邹林保投资设立的个人独资企业，故对钧恒无纺布厂所负债务不能清偿部分由投资人邹林保承担补充清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十六条，《中华人民共和国个人独资企业法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告常熟市钧恒无纺布厂于本判决生效之日起十日内给付原告常熟市虞山镇言里村村民委员会自2015年1月1日起至实际返还之日止按每年16897元计算的土地占有使用费。二、被告邹林保对被告常熟市钧恒无纺布厂不能清偿的上述债务承担补充清偿责任。三、驳回原告常熟市虞山镇言里村村民委员会其他诉讼请求。案件受理费人民币14040元、鉴定费人民币10636元，合计诉讼费人民币24676元，由原告常熟市虞山镇言里村村民委员会负担人民币23393元，由被告常熟市钧恒无纺布厂、邹林保负担人民币1283元。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，一审判决对本案诉讼时效、钧恒无纺布厂应支付言里村村委会土地占有期间土地使用费、邹林保对钧恒无纺布厂所负债务不能清偿部分承担补充清偿责任的认定正确。但对本案钧恒无纺布厂是否应承担房屋占有使用费的认定不当。常熟市人民法院（2009）熟民一初字第1462号民事判决是已经生效的判决，已对言里村村委会与钧恒无纺布厂因2005年5月18日签订《房屋、土地续租合同》产生的法律关系予以调整，判决涉案房屋转让协议无效、言里村村委会返还钧恒无纺布厂房屋价款20万元、钧恒无纺布厂返还言里村村委会受让的房屋（包括车间、锅炉房、办公室和宿舍）。虽该生效判决因言里村村委会撤回强制执行申请而未予强制执行，但不因此影响该生效判决的效力。钧恒无纺布厂继续占有涉案房屋已没有法律上的依据。言里村村委会放弃要求强制执行钧恒无纺布厂返还房屋、现又主张钧恒无纺布厂支付涉案房屋占有期间的使用费，是当事人对自身民事权利的合法处分。钧恒无纺布厂未选择要求强制执行言里村村委会返还前述（2009）熟民一初字第1462号民事判决中房屋价款20万元，亦是对自身权利的处分。因此，一审判决认为，因言里村村委会、钧恒无纺布厂未同时履行（2009）熟民一初字第1462号民事判决，言里村村委会在用前述房屋价款期间，钧恒无纺布厂无须支付房屋占有使用费的认定不当。钧恒无纺布厂应当支付涉案房屋占有期间的房屋使用费。一审审理期间，根据言里村村委会的申请，一审法院对涉案房屋的占有使用费进行了评估。评估机构的估价报告认为，涉案房屋（按815.44平方米计）在租金价值时间自2005年1月1日至2017年5月26日止的租金总额为973231元，其中包含管理费135041元、维修费3363元。其中2016年年度的租金为109648元，包含管理费15148元、维修费376元。该鉴定报告程序合法，可以作为核定本案房屋占有使用费的依据。因言里村村委会、钧恒无纺布厂确认，在钧恒无纺布厂使用前述房屋期间，言里村村委会未对涉案房屋进行管理维修。租金总额973231元中应扣除管理费135041元、维修费3363元。因此，涉案房屋占有使用费自2005年1月1日至2017年5月26日期间合计为834827元。言里村村委会请求2017年5月26日以后的房屋占有使用费按2016年年度房屋占有使用费标准计算，本院予以准许。但同理计算，2016年年度房屋占有使用费为94124元。钧恒无纺布厂未选择要求强制执行言里村村委会返还前述（2009）熟民一初字第1462号民事判决中房屋价款20万元，虽已超过申请人民法院申请强制执行的期间，但并非诉讼时效的消灭。前述言里村村委会返还房屋价款20万元义务已经（2009）熟民一初字第1462号民事判决确定。钧恒无纺布厂未明确在本案中主张债务抵销，但不影响本案判决生效后执行过程中，钧恒无纺布厂主张债务抵销的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十六条，《中华人民共和国个人独资企业法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省常熟市人民法院(2017)苏0581民初5851号民事判决。二、常熟市钧恒无纺布厂给付常熟市虞山镇言里村村民委员会自2005年1月1日至2017年5月26日的房屋占有使用费834827元，并支付自2017年5月27日起至实际返还之日止按每年94124元计算的房屋占有使用费，于本判决生效之日起十日内履行。二、常熟市钧恒无纺布厂给付常熟市虞山镇言里村村民委员会自2015年1月1日起至实际返还之日止按每年16897元计算的土地占有使用费，于本判决生效之日起十日内履行。三、邹林保对常熟市钧恒无纺布厂不能清偿的上述债务承担补充清偿责任。四、驳回常熟市虞山镇言里村村民委员会其他诉讼请求。一审案件受理费14040元，由常熟市虞山镇言里村村民委员会负担2106元，由常熟市钧恒无纺布厂、邹林保负担11934元。鉴定费10636元，由常熟市钧恒无纺布厂、邹林保负担。二审案件受理费14040元，由常熟市虞山镇言里村村民委员会负担2106元，由常熟市钧恒无纺布厂、邹林保负担11934元。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一八年八月二十一日书记员  姜 瑛