重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0104民初3042号原告:彭强，男，1988年4月7日出生，汉族，住四川省华蓥市。委托诉讼代理人：何韬，重庆润信律师事务所律师，一般代理。被告：重庆市锦天地产（集团）有限公司，住所地重庆市大渡口区。法定代表人：卢志红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王大万，该公司员工，一般代理。原告彭强诉被告重庆市锦天地产（集团）有限公司（以下简称“锦天公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员李成杨独任审判，于2018年7月25日公开开庭进行了审理。原告彭强委托诉讼代理人何韬，被告锦天公司委托诉讼代理人王大万到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭强向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还租赁保证金32400元;2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年8月19日签订《重庆市锦天地产（集团）商业用房租赁合同》，约定被告将名下位于大渡口区某商铺出租于原告使用，租赁期限为2016年9月1日至2019年10月31日。合同签订当日，原告即按照约定向被告支付了租赁保证金32400元。合同履行过程中，原告得知该出租房屋在合同签订前已抵押于第三人，后因被告经济纠纷，出租房屋所有权于2017年以物抵债已转移到第三人名下。原告与第三人另行签订了租赁合同，继续租赁使用原合同涉及房屋，并向第三人缴纳了租赁保证金。因被告原因，致使原告与被告签订的合同已无法实际履行，原告向被告发出了《合同终止函》，原、被告双方签署的合同已于2018年4月8日终止。合同终止后，原告多次催促被告退还租赁保证金，被告均不予理睬。原告认为，因被告违约导致合同无法履行，已不能实现合同目的。原告已向被告发函，合同已经终止。被告应当在合同终止后，向原告退还租赁保证金。为维护自身合同权益，特起诉，望判如所请。被告锦天公司辩称，与原告签订租赁合同属实，确实收到原告缴纳的租赁保证金。2018年4月8日，租赁房屋已过户给第三方，但是原告的租金只交到2018年1月31日，原告拖欠2018年2月1日至2018年4月8日期间的租金共25948.8元，应支付违约金25185.6元，两项合计51134.1元。按照合同约定，原告若拖欠被告租金，被告有权直接从保证金中扣除租金、违约金、物管费、水电费等，不足部分被告有权继续向原告追偿。因此，被告不应向原告退还租赁保证金，还应向原告要求支付约20000元的各项费用。本院经审理认定事实如下：2016年8月19日，锦天公司（出租方、甲方）与彭强（承租方、乙方）签订《重庆市锦天地产（集团）商业用房租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于大渡口区某商铺;双方确认建筑面积共计360平方米;租赁期共3年零2个月，2016年9月1日至2019年10月31日;2016年9月1日至2016年10月31日免收租金;甲方按建筑面积30元/m2·月起向乙方收取租金，租金从第二年起每年按6%递增，每一年度月租金为10800元（2016.11.1-2017.10.31），第二年度月租金11448元（2017.11.1-2018.10.31），第三年度月租金12136元（2018.11.1-2019.10.31），租金以季度付（3个月）为一支付期;于本合同签字生效之日乙方应向甲方支付租赁保证金32400元，租赁期满后，在乙方无违约的情况下，甲方在合同终止后15个工作日内将保证金(不计息)退还给乙方;租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该物业的房屋所有权，转让后，本合同的出租方由甲方变更为新的房屋所有权人，本合同对新的房屋所有权人继续有效;乙方拖欠租金累计一个月以上（含一个月）的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，乙方应按照本合同租金总额的3%向甲方支付违约金;乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金2倍向甲方支付违约金。同日，彭强向锦天公司支付租赁保证金32400元。另查明，本院（2017）渝0104执304号之七执行裁定书裁定如下：一、将被执行人重庆市锦天地产（集团）有限公司所有的位于重庆市大渡口区某房屋作价1923.88万元交付申请执行人重庆市渝北区新银小额贷款股份有限公司抵偿被执行人重庆市锦天地产（集团）有限公司所欠的相应债务1923.88万元，位于重庆市大渡口区某房屋的所有权自本裁定送达接受抵债物的债权人重庆市渝北区新银小额贷款股份有限公司时转移。所有对该房屋的司法查封效力因抵债而消灭。二、申请执行人重庆市渝北区新银小额贷款股份有限公司可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2017年12月28日，重庆市渝北区新银小额贷款股份有限公司签收前述执行裁定书。2018年1月1日，重庆市渝北区新银小额贷款股份有限公司向各承租人发出通知：载明“按照重庆市大渡口区人民法院《执行裁定书》（案号：（2017）渝0104执304号之七）的裁定：原告重庆市锦天地产（集团）有限公司所有的位于重庆市大渡口区某房屋经以物抵债，房屋所有权已转移到本公司名下。故各承租人需在本通知发布之日起，将所承租的租金交予本公司，不得再行重庆市锦天地产（集团）有限公司交纳房屋租金，否则后果自负，本公司指定租金收款账户：户名：重庆市渝北区新银小额贷款股份有限公司。另，请承租人于2018年1月20日前向本公司提供与重庆市锦天地产（集团）有限公司签订的原《租赁合同》，以便双方协商后与本公司重新签订《租赁合同》。不提供原租赁合同及不向本公司交纳房租的，本公司将通过法律程序收回房屋。”2018年4月8日，重庆市渝北区新银小额贷款股份有限公司（出租方、甲方）与重庆布里茨科技有限公司签订《重庆市新银小贷公司商业用房租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于大渡口区某商铺;租赁期从2018年4月8日至2021年12月31日;乙方向甲方支付租赁保证金12448元;2018年4月8日至2019年4月7日的月租金为11448元。刘青松系重庆布里茨科技有限公司法定代表人。2018年4月19日，重庆布里茨科技有限公司向重庆市渝北区新银小额贷款股份有限公司支付租赁保证金12448元。2018年3月27日;彭强向重庆市渝北区新银小额贷款股份有限公司支付11448元;4月19日，刘青松向重庆市渝北区新银小额贷款股份有限公司支付49792元;6月29日，刘青松再次支付37344元。还查明，2018年5月28日，彭强向锦天公司发出《合同终止函》，要求锦天公司自收到之日起三日内将原合同租赁保证金32400元全额退还。以上事实，有原、被告陈述、《重庆市锦天地产（集团）商业用房租赁合同》、本院（2017）渝0104执304号之七执行裁定书、通知、《重庆市新银小贷公司商业用房租赁合同》、转账凭证、《合同终止函》等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应当严格按照合同约定履行自己的义务，并享有合同权利。本案中，原、被告签订的《重庆市锦天地产（集团）商业用房租赁合同》合法、有效，原、被告均应按合同约定履行自己的义务。原告已按约定向被告支付了租赁保证金，现被告因以物抵债已不再是租赁房屋的所有权人，原、被告之间不再具有租赁合同关系，被告应按约定退还原告支付的租赁保证金32400元。被告辩称原告未支付2018年2月1日至2018年4月8日期间的租金共25948.8元，应在彭强支付的租赁保证金中扣除，《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条规定，拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移，本案中，2017年12月28日，本院（2017）渝0104执304号之七以物抵债执行裁定书送达重庆市渝北区新银小额贷款股份有限公司，该公司当时取得重庆市大渡口区某房屋所有权。2018年1月1日，重庆市渝北区新银小额贷款股份有限公司向重庆市大渡口区某房屋的承租人发出通知，要求承租人自通知日起向其缴纳租金。新银公司作为房屋所有人，取得出租人地位，彭强作为承租人应在收到通知之日起向新银公司支付租金，锦天公司无权再向彭强收取租金。故被告的意见不能成立。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第四百九十三条规定，判决如下：重庆市锦天地产（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内退还彭强租赁保证金32400元。如果被告重庆市锦天地产（集团）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取305元（原告已预缴），由被告重庆市锦天地产（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 李成杨二〇一八年八月十六日法官助理 张 瑜书 记 员 李国茜