山东省济宁市兖州区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0812民再2号原审原告：于朋飞，男，1987年3月12日出生，汉族，住济宁市兖州区。委托诉讼代理人：张波，山东滋阳律师事务所律师。原审被告：杨桂森，男，1953年11月30日出生，汉族，户籍所在地济宁市兖州区。原审原告于朋飞与原审被告杨桂森、纪守英房屋买卖合同纠纷一案，本院（2016）鲁0812民初1877号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2018年3月27日作出（2017）鲁0812民申10号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告于朋飞、原审被告杨桂森到庭参加诉讼。原审被告纪守英于再审审查期间（2018年1月27日）去世，原审原告于朋飞再审时明确表示不再追加纪守英的继承人参加诉讼。本案现已审理终结。于朋飞称，1.依法判令被告偿还借款132000元，利息按照年利率24%自2015年7月10日起计算至被告清偿之日止；2.依法判令原告对本案设置抵押登记的兖州区官胡同59号房屋享有优先受偿权；3.对于本案因一审、二审、再审的诉讼费用由被告承担，同时因在房屋登记变更手续中所产生的原告支出的相关费用30000余元由被告承担。事实和理由：原被告于2015年7月8日签订了借款抵押合同，约定借款期限为两个月，并口头约定借款利息为月息3分，借款金额为132000元，并就该借款以兖州区官胡同59号房屋设置了抵押登记。杨桂森辩称，我不会再还款给于朋飞，因为于朋飞已经以房屋买卖纠纷起诉过我。房屋已经过户给于朋飞，于朋飞也领走了房屋补偿款。不仅领了补偿款，还拉走了我房子里的东西，于朋飞领的房屋补偿款已经超过这个借款。于朋飞在原审中向本院起诉请求：1、确认原、被告房屋买卖合同有效；2、原告自行办理房屋过户手续。本院原审认定的案件事实是：2015年7月10日，原告于朋飞与被告杨桂森、纪守英签订了《房屋买卖合同》，约定被告杨桂森、纪守英自愿将其共同所有的坐落在济宁市兖州区官胡同街建筑面积102.01平方米（房权证号为：济宁市房权证兖州区字第**）以13.20万元价格卖给原告于朋飞。当日，原告于朋飞将购房款13.20万元给付被告杨桂森、纪守英，被告杨桂森、纪守英向原告于朋飞出具收到13.20万元的收据。同日，原告于朋飞为保证房屋买卖的顺利实现与被告杨桂森在济宁市兖州区房地产服务中心交易所就涉案房屋办理了济宁市房他证兖州区字第201518**房屋他项权证。二被告将涉案房屋所有权证交与原告。后原告多次要求被告协助办理过户手续，被告未协助办理。本院原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人行使权利和履行义务应当遵循诚实信用的原则。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原、被告于2015年7月10日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原告于朋飞已经支付全部购房款，应当认定双方房屋买卖合同关系成立。现原告于朋飞诉讼到本院，要求确认房屋买卖合同有效，原告自行办理房产过户登记手续，理由正当，本院依法予以支持。被告杨桂森、纪守英经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，放弃行使质证及辩论的权利，应承担相应的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，本院原审判决：一、原告于朋飞与被告杨桂森、纪守英2015年7月10日签订的房屋买卖合同有效。二、原告于朋飞自行办理坐落在济宁市兖州区官胡同街房屋一宗（房权证号为：济宁市房房权证兖州区字第**，筑面积102.01平方米）的房屋所有权转移手续。案件受理费2940元，由被告杨桂森、纪守英负担。本院再审认定案件事实如下：杨桂森、纪守英是夫妻关系。2015年7月，杨桂森经人介绍向于朋飞借款。2015年7月8日，杨桂森、纪守英与于朋飞签订了一份《借款抵押合同》。合同约定：杨桂森、纪守英向于朋飞借款132000元，借款期限为2015年7月8日到2015年9月8日共两个月。合同载明：为确保甲方正当履行还款义务，将位于兖州区官胡同街、房权房权证号为兖州区字第**、面积为102.01平方米的住宅抵押给于朋飞，抵押期限与借款期限相同。同日，杨桂森、纪守英、于朋飞共同向济宁市兖州区房地产服务中心交易所提交了办理抵押权登记手续的申请，杨桂森、纪守英将房屋所有权证书交给于朋飞。2015年7月10日，济宁市兖州区房地产服务中心交易所出具了《房屋他项权证书》。该证书载明：房屋他项权利人为于朋飞，所有权人为杨桂森，房屋所有权证号为201503679，房屋坐落为兖州区官胡同街，他项权利种类为抵押，债权数额为132000元。同日，杨桂森、纪守英还作为出卖方（甲方）签订了一份《房屋买卖合同》，合同内容是将上述抵押房屋以132000元的价格卖给乙方，乙方未在该合同上签字。合同签订后，杨桂森将《房屋买卖合同》交给于朋飞。当日，于朋飞将出借款项交付杨桂森，杨桂森、纪守英向于朋飞出具了收到条，收到条内容为“今收到购房款壹拾叁万贰仟元整（132000元整）”。2016年6月6日，于朋飞向本院起诉，2016年11月1日，本院作出（2016）鲁0812民初1877号民事判决书。2017年2月24日，于朋飞依据该判决将案涉房屋从杨桂森名下变更登记于自己名下，并支出相应费用。2017年10月26日，于朋飞与济宁市兖州区人民政府房屋征收补偿办公室、济宁市兖州区鼓楼街道办事处就案涉房屋签订《房屋征收货币补偿协议书》，该协议书载明征收房屋建筑面积为128.64平方米，征收补偿款总额为642734元。同日，于朋飞从案涉房屋中搬出，济宁市兖州区人民政府房屋征收补偿办公室、济宁市兖州区鼓楼街道办事处向于朋飞出具了《旧房验收单》。2017年12月5日，于朋飞在济宁市兖州区鼓楼街道办事处领取上述补偿款642734元及奖金40000元，两项合计682734元。关于借贷数额、利息及还款的事实，双方存在争议。于朋飞陈述借款本金为132000元，双方口头约定利率为月息3分，杨桂森借款后一直未偿还本息。杨桂森均不予认可，认为是向于朋飞借款120000元，利率为月息5分，虽然向于朋飞出具了132000元的收到条，但于朋飞只交付了114000元的现金，于朋飞扣除了一个月6000元的利息，另外又加了后两个月的利息，所以形成了132000元的收到条。杨桂森还主张，自2015年8月10日起，每月还于朋飞利息6000元，连续还了十个月计60000元，2017年5月，一次性还了20000元，合计共还利息80000元。对于争议的上述问题，本院认为，对于借款本金，无论是《借款抵押合同》、《房屋他项权证书》还是《房屋买卖合同》，均显示为132000元，特别是杨桂森、纪守英向于朋飞出具的收到条明确载明是132000元。杨桂森虽所称只收到114000元，但未提供证据证明，因此，本院依法认定借款本金为132000元。对于借款利率，双方均认可已口头约定利率，只是于朋飞主张为月利率3分，杨桂森主张月利率为5分，双方均未提供证据证明，应认定借期内利息为月利率3分，借期外利率未作约定。关于杨桂森主张的已归还于朋飞80000元利息的问题，于朋飞不予认可，杨桂森未提供证据加以证明，本院不予认定。关于于朋飞所主张的在办理房屋登记变更手续时所支出的相关费用问题，庭审时提供了三张单据，包括契税3960元、测绘费69.37元、房屋转让手续费45元，合计4074.37元，要求杨桂森承担。杨桂森不同意承担。本院再审认为，关于本案的案由，应认定为民间借贷纠纷，不是房屋买卖合同纠纷。从庭审查明的事实看，虽然杨桂森、纪守英于2105年7月10日签订了一份《房屋买卖合同》，收到于朋飞款项时出具的收到条也载明是“购房款”，但双方在2015年7月8日不仅签订了《借款抵押合同》，办理了抵押登记，而且借款数额、抵押权数额与“购房款”数额完全相同，均为132000元。于朋飞主张以132000元的价格购买了杨桂森102.01平方米的房屋，杨桂森不予认可，认为于朋飞主张的价格与当时当地的房屋市场价格明显不符，当时签订《房屋买卖合同》是急于从于朋飞处得到借款。于朋飞也陈述当时案涉房屋的价格在22-26万左右。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本院在庭审时根据当事人的陈述、举证、质证的意见、庭审认定的事实及上述法律规定，认定原被告双方真实意思表示是借款，双方的法律关系为为民间借贷法律关系，杨桂森、纪守英签订《房屋买卖合同》，只是为借款提供担保。本院也依据上述法律规定向于朋飞进行了释明，释明后于朋飞不再坚持认为双方是房屋买卖关系，认可本案为民间借贷法律关系，也据此变更了诉讼请求。关于于朋飞请求的借款本息应否支持的问题。本院认为，杨桂森、纪守英向于朋飞借款，是双方当事人真实意思表示。于朋飞请求杨桂森偿还借款本金132000元及利息，根据上述认定的事实，本院依法应予以支持。因于朋飞请求的利率超出法律规定，借期内利率应以年利率24%为限，逾期利息应按照借期内的利率支持。利息计算期间应从2015年7月11日计算至实际清偿之日。因于朋飞已于2017年12月5日在济宁市兖州区鼓楼街道办事处领取房屋补偿款，应认定至此时间点于朋飞得到了实际清偿，因此利息的计算时间应截止于2017年12月5日。自2015年7月11日至2017年12月5日的实际天数为878天。杨桂森应给付于朋飞的本息数额应为132000+132000×（878÷365）×24%=208206元。又因于朋飞实际领取的房屋征收补偿款数额远大于杨桂森应给付的本息数额，因此杨桂森不应再另行给付。关于于朋飞请求对抵押登记的济宁市兖州区官胡同街59号房屋享有优先受偿是否支持的问题。本院认为，杨桂森、纪守英与于朋飞签订的抵押合同为有效合同，并办理了抵押登记，于朋飞对该抵押房屋依法应享有优先受偿权。但因于朋飞已依据原审判决将该房屋变更登记在自己名下，后该房屋也已经实际被征收拆除，于朋飞也取得了征收补偿款，因此于朋飞已实现了优先受偿权。于朋飞再请求享有该项权利，本院不予支持。关于于朋飞请求杨桂森给付在办理房屋登记变更手续时所支出的费用4074.37元，与本案不是同一法律关系，本案不予处理。综上所述，本院认为，原审认定事实、适用法律错误，依法应予以撤销。于朋飞请求杨桂森给付借款本息208206元，应予以支持。因于朋飞已经取得案涉房屋征收补偿款，杨桂森不再另行支付该款项。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销本院（2016）鲁0812民初1877号民事判决书；二、杨桂森给付于朋飞借款本息208206元。因于朋飞已取得房屋征收补偿款682734元，杨桂森不再另行给付该款项；三、驳回于朋飞的其他诉讼请求。原审案件受理费2940元由杨桂森负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判长  张文胜审判员  扈长国审判员  朱广利二〇一八年八月九日书记员  徐龙霞