北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终6359号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京恒森商贸有限公司，住所地北京市密云区工业开发区8号。法定代表人：黄晓微，总经理。委托诉讼代理人：刘建军，男，北京恒森商贸有限公司员工。委托诉讼代理人：钱秀燕，女，北京恒森商贸有限公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军某部队保障部。负责人：周冰，科长。委托诉讼代理人：周小云，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人北京恒森商贸有限公司（以下简称恒森公司）因与被上诉人中国人民解放军某部队保障部（以下简称某部队保障部）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初5061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒森公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持我方一审反诉请求。事实和理由：1、军队未能办理房地产租赁许可证使我无法经营造成经济损失；2、鲜味轩已经搬离涉案房屋应当减除该面积租金；3、军队停水停电强制星球通公司搬离，造成我方无法收回利益产生经济损失。某部队保障部辩称，同意一审法院判决，请求二审法院予以维持。某部队保障部向一审法院起诉请求：1．恒森公司向我方支付2016年10月11日至2017年3月9日期间欠付的租金310万元及按照310万元的日千分之三的标准计算自2016年8月9日起至清偿日止的违约金（暂计算至2017年12月18日违约金数额为4612800元）；2．诉讼费由恒森公司负担。恒森公司向一审法院反诉请求：1．确认我方与某部队保障部签订的租赁合同无效；2．要求某部队保障部赔偿我方经济损失955342．47元；3．反诉费由某部队保障部承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，法院予以确认。某部队保障部原称谓为中国人民解放军某部队后勤部（以下简称某部队后勤部）。1996年7月25日，北京某师后勤部（即某部队后勤部）取得关于海淀区复兴路商业用房（1栋）的建设工程规划许可证，编号：（96）规建字0956号。该房屋建筑规模2761平方米，层数2层。2002年12月，中国人民解放军某部队（以下简称某部队）取得座落在海淀区复兴路23号土地的国有土地使用证，土地用途为军事设施，权属性质为军产（国有），使用权面积84496．12平方米。某部队后勤部（出租方、甲方）与恒森公司（承租方、乙方）签订租赁合同，该合同第一条载明，甲方自愿将坐落在23号（京京字第0053号坐落）的房屋，建筑面积2639平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。第二条载明租赁用途为商业、餐饮。第三条载明租赁期限自2011年3月10日起至2017年3月9日止。第四条载明房地产年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）为人民币760万元。第七条载明租赁期内，甲方应当履行下列义务：（一）保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件．．．（三）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续，申领《军队房地产租赁许可证》。第八条载明租赁期内，乙方应当履行下列义务：．．．（五）不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意．．．。第九条载明合同的解除与终止：．．．（四）因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。第十条载明甲方违约责任：甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付人民币76万元作为违约金。第十一条载明乙方违约责任：．．．乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金．．．。第十三条载明，本合同（含补充协议）经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效。该合同落款处加盖有双方的公章，恒森公司法定代表人签名处有“黄晓微”签名，委托代理人处有“钱秀燕”签名。军队房地产管理部门意见处未加盖相应印章。恒森公司认为租赁合同无效，无效原因为某部队保障部没有针对其承租房地产出具军队租赁证明，且该房地产对应的土地用途为军事设施，针对上述主张其提交了中国人民解放军某部队保障部营房科（以下简称营房科）于2014年12月16日出具的证明，该证明载明：“我部23号院南大门东侧商业楼一、二层，建筑面积2639平方米，由恒森公司承租使用。目前军队房地产租赁许可证正在办理中。”某部队保障部认可该证明的真实性，不认可其证明目的。某部队保障部解释称，该房地产用途以建设工程规划许可证为准。上述租赁合同签订后，某部队保障部将23号房屋交付恒森公司使用。恒森公司依约缴纳租金至2016年10月10日。恒森公司针对其欠缴租金事宜，抗辩称因某部队保障部无法提供涉诉房屋的许可证影响其对房屋的租赁使用，且某部队保障部在租赁合同履行期间存在停水停电等行为，并据此主张应在欠缴租金中扣除因某部队保障部无法提供租赁许可证导致其与次承租人鲜味轩公司提前解约产生的房屋空置损失。针对上述主张，恒森公司提交了以下证据：（1）恒森公司与鲜味轩公司于2012年11月5日签订的《房屋租赁合同书》，该合同约定恒森公司将23号院南大门东侧商业楼二楼肯德基店往南第一间使用面积约182平方米租赁给鲜味轩公司，租赁期限为2012年11月9日起至2017年3月9日止；（2）租赁许可证，载明承租人为鲜味轩公司，房地产位置为23号院，有效期自2012年12月11日至2013年12月10日。恒森公司表示该租赁许可证是以大成祥泰公司名义申领；（3）恒森公司（甲方）与鲜味轩公司（乙方）于2014年6月28日签订的《解除协议》，上述协议载明：“经甲乙双方友好协商，由于乙方在经营中需要变更公司，需要部队出具军队租赁许可证，由于部队现不能办理，双方决定解除房屋租赁协议，解除时间2014年7月8日生效．．．”。某部队保障部认可上述证据的真实性，但不认可其证明目的。同时，恒森公司主张其调低星球通公司租金标准产生的租金损失应由某部队保障部承担。针对其上述主张，恒森公司提交了以下证据：（1）恒森公司（出租方）与星球通公司（承租方）于2014年1月10日签订的《房屋租赁合同书》，约定甲方将自己承租的位于23号院南大门东侧商业楼一楼（使用面积约289平方米）作为手机经营店。租赁期限自2014年1月25日起至2017年3月9日止。年租金为320万元。（2）星球通公司于2015年11月6日向恒森公司出具的《申请函》，载明：“．．．自从2015年9月2日接到部队的有关通知以来，时常有部队人员来我店查看经营情况，并出现停水停电现象，并告知我店的销售人员，部队将于近期收回房屋，使我店不能正常营业，给我店造成了严重的经营损失。因此，我们特向贵公司申请降低租金。否则，我司将提前与贵司解除房屋租赁合同。”（3）恒森公司（甲方）与星球通公司（乙方）于2015年12月10日签订的《补充协议》两份，分别载明：由于房产方某部队的要求，军队房地产不能对外出租，并通知甲方要求解除部队与甲方的房屋租赁合同。由于乙方的申请及要求．．．甲方同意房租金于2015年1月25日起由原租金320万元降至240万元，于2016年1月25日起由原租金240万元降至200万元。某部队保障部不认可其存在停水停电等行为，且认为上述转租没有经过其同意，上述材料无法体现租金数额调整是其导致。2016年4月11日，某部队出具[2016]01号通知，载明：“根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》．．．，部队将全面停止一切对外有偿服务。．．．即日起，严禁各承租户以任何形式将我部房地产继续转租或利用我部房地产新签、续签合同，严禁在我部房地产基础上开展装修、改造或投资扩大经营等活动。望各承租户积极配合，提前筹划，做好关停撤离准备。”2016年7月18日，承诺人钱秀燕向某部队出具承诺书，载明内容为：“现就贵部与我方到期终止房地产租赁合同一事，我方承诺以下内容：．．．三、按原合同约定于2016年8月9日前补齐所欠租金760万元．．．。恒森公司认可该承诺书的真实性，但认为该承诺书的内容并非其真实意思表示，没有加盖公司公章，钱秀燕的签字行为超过了其职权范围。审理中，双方均认可租赁合同期满后，恒森公司已于2017年6月7日将23号房屋腾空并交还某部队保障部。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。某部队保障部与恒森公司签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示。现恒森公司认为23号房屋所在土地的用途应为军事设施，且某部队保障部没有针对23号房屋办理相应的房屋租赁许可证，因此双方租赁合同应无效。法院认为该房屋对应的规划许可证显示该建筑项目名称为商业用房，且房屋租赁许可证的办理事项并非导致合同无效的法定事由，上述租赁合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应自双方签字盖章时成立。但双方在租赁合同中约定了该合同的生效条件，即需经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。后该租赁合同未获得军队房地产管理部门审核批准，但该合同双方已按照合同约定履行了各自义务，对此应视为双方以实际履行行为对合同的生效条款进行了变更。该合同虽未经审批但已经生效。故恒森公司关于租赁合同无效的主张，于法无据，法院不予支持。依法成立的合同受法律保护，对当事人均具有法律约束力。当事人应依约行使权利、履行义务。鉴于恒森公司一直使用租赁房屋至租赁合同期满，故应按照合同约定的租金标准支付租金。恒森公司主张其与鲜味轩公司提前解约系因某部队保障部无法协助办理租赁许可证，故由此产生的房屋空置费应抵扣部分租金。针对上述主张，某部队保障部抗辩称恒森公司将涉诉房屋转租给鲜味轩公司没有经过其批准，且其无法预见上述空置损失，恒森公司主张该损失是其导致没有事实依据。法院认为，根据双方租赁合同第一条的约定可知恒森公司对23号房屋为军产房是知晓的，恒森公司知道或应当知道该房屋的管理与使用存在一定限制。租赁合同第七条虽约定了某部队保障部有向军队房地产管理部门办理租赁合同审批手续并申领租赁许可证的义务，但该义务中的租赁许可证对应的租赁合同应为某部队保障部与恒森公司签订的租赁合同。租赁合同第八条约定恒森公司不得擅自转租，确实需要转租的，应当在不违反双方权利义务前提下签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意。恒森公司承租房屋后与鲜味轩公司签订转租合同，但该转租行为没有经军队房地产管理部门审核同意。恒森公司在知晓承租房屋存在管理与使用限制情况下，仍违反合同关于签订转租合同需经军队房地产管理部门审核同意的约定，将房屋转租给鲜味轩公司，由此产生的提前解约等问题属于扩大损失。加之租赁合同中并未就空置房屋损失抵扣租金事宜进行约定，故某部队保障部主张恒森公司依约支付租金，于法有据，法院予以支持。恒森公司主张以房屋空置损失抵扣房屋租金，于法无据，法院不予支持。恒森公司主张合同履行期间，某部队保障部提前解约，且存在影响星球通公司经营的行为导致其被迫降低星球通公司的租金标准，由此产生的损失应由某部队保障部承担。某部队保障部亦抗辩称恒森公司的转租行为没有经过其批准，且恒森公司实际使用23号房屋至租赁期满，没有证据证明调低租金标准事宜与其有关。法院认为，某部队于2016年4月11日出具[2016]01号通知后，恒森公司并未关停，后其于租赁合同期满终止后，即2017年6月7日撤离涉诉房屋。其应按合同约定支付合同期间的租金，恒森公司要求某部队保障部给付上述经济损失，于法无据，法院不予支持。某部队保障部以恒森公司在租赁合同履行期间，逾期交纳2016年10月11日至2017年3月9日期间的租金构成违约为由主张违约金。法院认为，虽双方的租赁合同现已经履行完毕，但某部队保障部在租赁合同履行期满前，即2016年4月11日向恒森公司下发关于部队将全面停止一切对外有偿服务的通知，要求恒森公司做好关停及撤离准备。根据双方租赁合同第九条第四项的约定，因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规调整等）造成合同无法履行的，双方均互不承担责任。此次部队全面停止一切对外有偿服务的政策调整属于非可归责于双方的事由，该事由存在导致租赁合同无法履行的可能性。在此情况下，某部队保障部虽主张在2016年7月18日的承诺书中恒森公司承诺补齐租金760万元，但该承诺书只有钱秀燕的签字，无恒森公司印章或恒森公司的法定代表人签字，恒森公司亦未追认钱秀燕的签字行为，故恒森公司逾期交纳租金的期限应发生在上述政策调整事由之后。综合衡量本案租赁合同履行程度、当事人过错等多项因素，恒森公司逾期交纳租金的行为不构成违约，对于某部队保障部要求恒森公司支付自2016年8月9日起至清偿日止的违约金的主张，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、北京恒森商贸有限公司自本判决生效后七日内向中国人民解放军某部队保障部支付二〇一六年十月十一日起至二〇一七年三月九日止的租金三百一十万元；二、驳回中国人民解放军某部队保障部其他诉讼请求；三、驳回北京恒森商贸有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，双方合同约定某部队保障部有申领租赁许可证的义务，现该部队未能及时提供租赁许可证，导致房屋空置，应当承担一定责任，适当减免部分租金。恒森公司转租房屋造成的损失应当自行承担，对其要求的租金差价损失不予支持。某部队保障部通知恒森公司及其次承租人提前解除合同，必然对使用房屋正常经营造成一定影响，此期间租金亦应当适当减免。某部队保障部对此并不存在违约，恒森公司主张预期收益损失没有法律依据，法院不予支持。综上，恒森公司的上诉请求部分成立，对该部分予以支持。本院酌情判定适当减免租金，恒森公司应再支付某部队保障部租金235万元。一审判决认定事实正确，但适用法律不当，应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初5061号民事判决；二、北京恒森商贸有限公司自本判决生效后七日内向中国人民解放军某部队保障部支付欠付租金二百三十五万元；三、驳回中国人民解放军某部队保障部其他诉讼请求；四、驳回北京恒森商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费32895元，由中国人民解放军某部队保障部负担23026元（已交纳），由北京恒森商贸有限公司负担9869元（于本判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费6677元，由北京恒森商贸有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费13354元，由北京恒森商贸有限公司负担9348元（已交纳），由中国人民解放军某部队保障部负担4006元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 郭燕枝审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇一八年八月二十七日法官助理 叶康喜法官助理 张进中书 记 员 李昊婷