四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0402民初2585号原告：四川联港物业管理有限公司，住所地：四川省攀枝花市东区攀枝花大道东段163号13幢16-8号，统一社会信用代码91510400579642319P。法定代表人：刘丽荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：张立民，攀枝花市东区法律服务所法律工作者，执业证号：32303071100025。被告；李小平，男，1968年9月11日出生，汉族，户籍所在地：四川省攀枝花市东区。原告四川联港物业管理有限公司（以下简称联港公司）诉被告李小平物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告联港公司的委托诉讼代理人张立民，被告李小平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告联港公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付拖欠的物业费3339.07元及生活垃圾清运费180元，共计3519.07元；2、判令被告向原告支付延付物业管理费的违约金1336元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2012年6月起至今一直为被告所居住的小区尽心尽力的提供物业管理服务。被告从2015年7月1日至2018年6月30日未缴纳物业管理费3339.07元，2016年1月1日至2018年6月30日未缴纳生活垃圾清运费180元。原告诉至法院，请求支持其诉请。原告为证明其提出的诉讼请求所依据的事实成立，于举证期限内向本院提交了如下证据：一、原告的营业执照副本、法定代表人身份证明、法人身份证复印件各一份，证明原告是合法的企业；二、被告的身份证复印件，证明被告身份信息；三、前期物业服务合同，证明原告与被告签订的物业合同真实有效，对逾期不缴纳物业费有约定；四、房屋信息摘要，证明被告系涉案房屋的所有权人；五、四川联港物业管理有限公司收据，证明被告2014年7月1日至2015年6月30日缴纳物业费1113元（42.16平方米×2.2元/月·平方米×12个月）；六、书面催缴物业费通知书，证明原告向被告书面催缴物业费及生活垃圾清运费；七、授权委托书、生活垃圾清运处置委托合同，证明炳草岗环卫所委托原告收取生活垃圾费；八、攀枝花市物价局关于调整市区城市生活垃圾处理标准的通知，证明生活垃圾收取的标准是每户6元/月。经质证，被告对原告所举上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议。被告辩称，原告陈述的事实属实，但对原告的诉请不认可，理由是原告没有尽到物业管理服务责任，主要表现在：小区乱搭乱建；小区公共区域设置广告牌的收入未告知去向；小区游泳池是公共用地，原告却对外出租收取租赁费；小区监控设施不完善；被告家客厅顶棚拉通式开裂，原告用了3天时间处理，致被告家人不能居住，被告要求补偿，原告至今未作答复，现该处再次开裂，原告未予理会；小区车辆停放影响业主正常生活；电梯维护不及时；小区单元门不能正常使用；小区绿化带、花台被损害未修复；小区幼儿园占用公共用地未制止；原告未履行其承诺的设立单元管家及小区巴士；小区管理混乱、广告张贴在住户门口。被告为证明其主张的事实成立，于庭审中提交了如下证据，本院组织当事人进行了证据质证，双方对证据各自发表了如下意见：打印黑白图片7张，其中图1、3证明小区内乱贴小广告，图2证明小区单元门损坏，图4、5证明大车进入小区物业未阻止，图6证明小区6号楼顶楼住户加盖了两层，图7证明小区花台损坏未修补。经质证，原告认为被告所举证据均系复印件，且不知来源何处，故对上述证据的真实性、合法性及关联性均不认可。本院根据原告举证和陈述，对本案证据与案件事实的关联程度、本案证据之间的联系综合审查判断，审理查明以下事实：2012年9月9日，原告联港公司（甲方）与被告李小平（乙方）签订《【海德堡·1380】前期物业服务合同》，双方约定：乙方委托甲方实行前期物业管理服务，服务期限自房屋交付之日起至业主委员会代表全体业主与物业服务单位签订的《物业服务合同》生效时止；物业管理区域物业服务收费选择包干制；物业服务费用由业主按建筑面积缴纳，具体标准如下：住宅按建筑面积定为：2.2元/月·平方米；物业服务费用由乙方在上年度末月最后一周内履行下年度的缴纳义务；业主逾期缴纳物业服务费用的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之五交纳违约金。合同中双方还就各自的权利义务、服务内容和质量、物业的管理、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今。被告系新丰路88号4幢2单元29－6号房屋的所有权人，该房屋位于海德堡小区，建筑面积为42.16平方米。被告2015年7月1日至2018年6月30日止的物业管理费3339.07（42.16平方米×2.2元/月·平方米×36个月）未支付，2016年1月1日至2018年6月30日未缴纳生活垃圾清运费180元（30个月×6元）。攀枝花市物价局于2007年4月29日下发《关于调整市区（东区、西区、仁和区）城市生活垃圾处理费标准的通知》（攀价费【2007】115号），规定生活垃圾收费标准为居民住户（含暂住户）：6元/户/月。本院认为，原告联港公司与被告李小平签订的《【海德堡·1380】前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，且内容不违背相关法律、法规，该合同合法有效并对双方具有约束力。原告按约为小区提供了物业管理服务，被告作为该小区物业使用人，实际享受了原告为其提供的物业服务，理应按约向原告支付相应的物业管理费用。被告未在约定的合理期限内缴纳，有违诚实信用原则，故对原告要求被告支付2015年7月1日至2018年6月30日的物业管理费以及2016年1月1日至2018年6月30日的垃圾清运费的诉请，于法有据，本院予以支持，对原告主张的违约金1336元，因被告未按约定支付物业管理费和垃圾清运费，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，但《【海德堡·1380】前期物业服务合同》中约定的从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之五计算违约金标准过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对原告主张的违约金酌情调整为按应交物业服务费金额的百分之十交纳，超出部分，不予支持。对被告提出小区内车辆随意停放，及部分业主乱搭乱建等问题，因物业服务企业职责只是根据物业服务合同授权，为物业正常使用提供服务，其本身并无执法权，既无权对车主进行处罚，亦无权拆除违章建筑，业主如果认为相邻业主侵犯其权益，可另行主张，但不能构成拒付物业费理由,故被告的该抗辩主张本院不予采信。对被告提出“小区公共区域设置广告牌的收入未告知去向；小区游泳池是公共用地，原告却对外出租收取租赁费；小区监控设施不完善；被告家客厅顶棚再次拉通式开裂而原告未予理会；电梯维护不及时；小区幼儿园占用公共用地未制止；原告未履行其承诺的设立单元管家及小区巴士”等抗辩主张，因被告未能举证，且不得原告认可，故本院不予采信。对被告提出小区内乱贴广告、小区单元门不能正常使用、小区绿化带和花台被损坏未修复的抗辩理由,因被告所举证据不足以支持其拒交物业服务费的主张，况且物业公司接受对物业进行管理后，已履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，被告也可依物业管理合同约定，通过要求物业公司限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，被告以拒付物业费对抗物业服务瑕疵行为无合法依据，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、李小平于本判决生效后三日内一次性向四川联港物业管理有限公司支付2015年7月1日至2018年6月30日的物业管理费3339.07元，以及2016年1月1日至2018年6月30日的生活垃圾清运费180元，合计3519.07元；二、李小平于本判决生效后三日内一次性向四川联港物业管理有限公司支付违约金334元；三、驳回四川联港物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由李小平负担（该诉讼费已由四川联港物业管理有限公司垫付，李小平在支付上述款项时一并支付给四川联港物业管理有限公司）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员  欧阳梅二〇一八年八月十三日书记员  窦薇薇