陕西省汉中市汉台区人民法院执 行 裁 定 书(2018)陕0702执异75号异议人（案外人）：张红英，女。申请执行人:汉中市汉台区泰诚小额贷款有限责任公司。组织机构代码：91610702567138596D。法定代表人：冯翠萍，该公司经理。委托代理人：周凯，该公司法律顾问。被执行人:陕西海安房地产开发有限责任公司。组织机构代码：713518010-0。法定代表人：罗治刚，董事长。被执行人:陈小燕,女。被执行人：郑晓，男。本院在办理汉中市汉台区泰诚小额贷款有限责任公司（以下简称：泰诚小贷公司）申请执行陕西海安房地产开发有限责任公司（以下简称：海安房产公司）、郑晓、陈小燕民间借贷纠纷一案中，案外人张红英于2018年7月20日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，对该异议进行审查，现已审查终结。案外人张红英称：请求依法解除对位于***区***街***室商品房的查封。事实及理由：2005年10月30日，异议人与海安房产公司签订了一份商品房买卖合同，依照约定，异议人支付了首付款***万元，并办理了按揭贷款等相关手续，实际占有、使用该房屋已达13年之久，截止2018年6月20日，异议人已按期归还银行贷款及利息***万元。2017年12月19日，汉台区法院对该房屋进行了查封。异议人认为：该房屋所有权归异议人所有，房屋所有权从商品房买卖合同签订后已发生转移，海安房产公司对外债务应与异议人无法律上的关联性，异议人系案外第三人。基于上述理由，异议人认为该房屋异议人已经定住、占有、使用。异议人与海安房产公司签订了商品房买卖合同，交纳了首付款，通过按揭贷款支付了剩余购房款，贷款支付本息状态正常，将于2021年6月还清。故根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关条款之规定，提出执行异议申请，请求予以支持。提举如下证据，证明上述主张：1.汉台区法院2017年12月19日预查封公告，证明汉台区法院查封了我的***号房屋。2.我与海安房产公司签订的商品房买卖合同，编号：***；按揭贷款合同以及公证书，农业银行卡交易明细清单及贷款合约基本信息。3.海安房产公司向我出具的售房款收款收据;我缴纳的商品住宅维修基金、契税缴款凭证。（上述证据均为复印件，已与原件核对无误）申请执行人泰诚小贷公司称：因答辩人与海安房产公司、郑晓、陈小燕借款合同纠纷一案，汉中市汉台区人民法院判决生效后，答辩人申请强制执行，执行中，汉台区法院依法对海安房产公司名下的部分房产予以查封后，案外人张红英对此提出执行异议，现答辩如下：一、l、根据《商品房销售条例》第7条规定商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书，（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证，（四）已通过竣工验收；第8条规定：房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。海安房产公司销售异议房产时，来取得相关法律手续和批准文件，销售异议房产后，亦未将相关资料报送主管部门备案，所以，异议房产的销售行为对外未产生公示效力，其买卖合同因为违反法律规定应属无效。2、《城市房屋权属登记管理办法》第4条规定：国家实行房屋所有权登记发证制度。第5条房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。第17条规定：因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。依法登记的房屋权利受国家法律保护。根据异议人与海安房产公司签订的《商品房买卖合同》第1l条约定，异议人明知该房屋不具备交付条件，仍然接受该瑕疵房产，接受该房产后，也未积极办理产权登记手续，对该物权不产生效力，存在重大过错。综上：异议人“购买”的前述争议房产时，未尽到慎重注意义务，购买后，时至今日末积极办理房屋权属登记，违反了管理性法律规定，所以，其买卖房屋的行为未取得法律的保护。二、2007年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”异议人虽然交纳了房款，且一直居住异议房产，但由于其房屋买卖行为违反法律效力性强制性的规定，未依法登记，所以，该房屋的买卖不产生效力。综上所述：答辩人认为：异议人未办理前述争议房产的权属登记，商品房买卖合同未经房屋管理部门登记，其物权主张没有法律依据，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第29条的规定，其异议理由不能排除法院的执行。本院经审查查明：2016年2月6日，海安房产公司向泰诚小贷公司借款400万元。后因其借款不还，泰诚小贷公司将海安房产公司、郑晓、陈小燕诉至本院，该借款合同纠纷一案，本院于2016年11月15日作出（2016）陕0702民初2308号民事判决书，判决主要内容为：一.由海安房产公司在本判决生效后十五日内归还泰诚小贷公司借款本金400万元及利息（利息计算方式：从2016年2月6日至同年5月5日期间按年利率17.4%计付；同年5月6日以后按年利率24%计付至判决确定的给付之日止）；二.由郑晓、陈小燕对海安房产公司以上给付款项承担连带清偿责任；三.驳回泰诚小贷公司请求对抵押财产折价或拍卖、变卖后优先受偿的请求；逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息；受理费45648元由被告共同负担。判决生效后，泰诚小贷公司于2017年2月20日向本院申请强制执行。执行中，本院于2017年2月28日作出（2017）陕0702执326号执行裁定书，裁定内容如下：冻结、划拨被执行人陈小燕、郑晓、海安房产公司的银行存款528.8504万元；如无存款，则扣留、提取被执行人陈小燕、郑晓、海安房产公司同等金额的经济收入；或查封、扣押被执行人陈小燕、郑晓、海安房产公司所有的相同价值的财产。依据该裁定书，本院同年12月19日作出（2017）陕0702执326号协助执行通知书，要求汉中市房产交易管理所协助查封：1.查封陈小燕名下位于***小区商住楼房号为***室（面积为161.81平方米）的住宅一套；2.查封海安房产公司名下位于***小区商住楼现房准售未签约的房屋共计38套，房号分别为：3号商用房（面积为114.66平方米）一套、A-0401室、A-0402室、A-0403室、A-0404室、B-0403室、B-0404室、A-0503室、B-0502室、B-0503室、A-0602室、B-0601室、B-0603室、B-0604室、A-0701室、A-0702室、A-0703室、B-0702室、B-0801室、B-0802室、B-0803室、B-0902室、B-0904室、A-1001室、A-1003室、A-1004室、B—1002室、A-1102室、A-1103室、B-1101室、B-1103室、B-1104室、A-1202室、A-1203室、B-1201室、B-1202室、B-1203室、B-1204室（共计住宅37套）。2.查封期限为三年（至实际登记查封之日起算），未经本院同意，不得办理转移过户及抵押等权利设置手续。该房管所于同月19日实施了上述房产户籍冻结。本院同日发出了预查封公告，公告对上述房产的查封。异议人张红英得悉后，于2018年7月20日向本院提出执行异议，请求解除对***小区B803号（亦即本院查封的B-0803号）房屋的查封。另外查明：异议人张红英在2005年10月30日与海安房产公司签订了商品房买卖合同，约定海安房产公司以19.6万元的价格，将***小区***号（亦即***号）商住房（面积约155.7平方米）预售给张红英；张红英应首付购房款***万元，余款***万元按揭贷款；双方还约定异议人所购房屋，海安房产公司应在营业房交付后360日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，异议人（2005年10月31日首付***万元，2006年6月按揭贷款***万元；将在2021年6月清偿完毕按揭贷款）付清购房款，领取了所购商住房钥匙，实际占有该商住房至今。海安房产公司亦向张红英出具了购房款收款收据。异议人于2005年10月31日向汉台区农业税收管理局交纳契税2940元；2007年10月22日向海安房产公司交纳了其它费用。因海安房产公司自身的原因，至今未能给异议人代为办理商品房权属证书。本院认为：“最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定”规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余借款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，执行依据是已生效的（2016）陕0702民初2308号民事判决书，申请执行人和被执行人之间系因借款所引发的金钱债权执行案件，并非商品房买卖合同纠纷案件。该涉诉商品房的产权仍然登记在被执行人海安房产公司名下。至于申请执行人主张异议人的商品房买卖合同无效的理由，因被执行人海安房产公司和异议人之间的房屋买卖合同是否无效，不是本执行异议案件的审查范围，对此请求不予审查。异议人举证证明在本院查封争议房屋前，其已与被执行人海安房产公司签订有正式的书面买卖合同，交清了购房等所有款项，占有该房屋至今，因被执行人海安房产公司的原因未能办理房屋权属证，故异议人张红英的异议请求符合相关规定，其异议理由成立，本案应中止对诉争房屋的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条（二）款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，裁定如下：中止对位于汉中市***区***小区***号（亦即***号）房屋的执行，解除对该房屋的查封。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 薛 凡审判员 姚 军胡翔二〇一八年八月二十二日书记员 卿红丽