陕西省安康市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)陕09民终535号上诉人（原审被告）：安康市中鐶广场商贸有限责任公司，住所地：陕西省安康市汉滨区兴安中路74号。法定代表人：刘海泉，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：曾兰婷，女，1993年9月1日出生，汉族，居民，住陕西省安康市汉滨区。委托诉讼代理人：刘金成，陕西宁康律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人安康市中鐶广场商贸有限责任公司（以下简称中鐶公司）因与被上诉人曾兰婷房屋租赁纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2018）陕0902民初491号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中鐶公司的法定代表人刘海泉，被上诉人曾兰婷的委托诉讼代理人刘金成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人中鐶公司上诉请求：1、撤销（2018）陕0902民初491号民事判决，改判驳回曾兰婷一审全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由曾兰婷承担。事实及理由：1、一审判决认定事实不清，被上诉人曾兰婷一审提交的《互利承诺书》没有曾兰婷的签字盖章，该承诺书未生效。故曾兰婷实际使用商铺14个月，而非一审认定的8个月。另根据上诉人与曾兰婷签订的合同明确约定，曾兰婷应将第二年租金于2014年12月30日前交清，但曾兰婷一直到2015年9月22日未交纳租金，经上诉人催交，仍拒绝履行，上诉人才于2015年9月26日、10月10日两次向曾兰婷发出解除合同通知。一审法院仅看到租金涨幅约定，无视违约解除合同的约定，有失公正。2、一审法院“酌情”认定曾兰婷70000元损失，没有事实依据或鉴定结论，属于滥用职权、程序违法。3、《中华人民共和国民法总则》已于2017年10月1日施行，但一审依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第（七）项之规定，判决上诉人赔偿曾兰婷各项损失70000元，适用法律错误。被上诉人曾兰婷的委托诉讼代理人当庭辩称，互利承诺书是面向所有经营户的，只要收到承诺书的经营户均应享受承诺内容。一审审理程序合法，酌情判决赔偿70000元，并无不当。请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。曾兰婷向一审法院起诉请求：1、判令中鐶公司赔偿因强迫其提前离开摊位并单方解除合同造成的损失310000元；2、退还租金44690元及保证金20000元；3、诉讼费用中鐶公司承担。一审法院查明，2014年7月29日，曾兰婷与中鐶公司签订一份租用商场摊位合同。合同约定：曾兰婷租用中鐶公司位于汉滨区中鐶广场第五层C1号摊位经营一品大虾，租赁期限2年（2014年8月1日至2016年7月31日），租赁费128650元，保证金20000元，装修押金1000元。曾兰婷按合同约定履行了义务后，对租赁摊位进行装修花费82000元。同年10月26日，曾兰婷开始营业。2015年6月1日因建设天桥和商场接通工程，中鐶公司通知曾兰婷停业。2015年8月11日，中鐶公司承诺3个月免收租金。同年9月19日通知曾兰婷开业，9月22日通知曾兰婷交纳租赁费。后中鐶公司为了将中鐶广场第5层整体出租给他人经营网咖，又于10月10日、26日通知终止合同，曾兰婷因租期未满且经营正常，未予同意，双方发生纠纷，中鐶公司即将曾兰婷的摊位包括装修财产、经营用具等拆（搬）出经营场地，造成曾兰婷经济损失。曾兰婷多次要求中鐶公司赔偿损失，中鐶公司同意赔偿曾兰婷80000元，但未能履行。后曾兰婷向法院起诉，诉请判令中鐶公司赔偿各项损失310000元，退还房租金44690元、保证金20000元。诉讼费用中鐶公司承担。一审法院认为：曾兰婷、中鐶公司签订的房屋租赁合同及中鐶公司互利承诺书系当事人真实意思表示，且未违反法律，应当受法律保护。本案中，曾兰婷按约定履行了租赁合同约定的相关义务，享有合同约定的权利。在合同履行期间，因中鐶公司将曾兰婷租赁场所转租他人，曾兰婷要求中鐶公司赔偿损失，从双方的意思表示和行为，确认曾兰婷与中鐶公司签订的房屋租赁合同终止。因曾兰婷向中鐶公司交纳了一年租金，但曾兰婷实际使用8个月11天，中鐶公司应返还曾兰婷租金39018元以及担保金20000元、押金1000元。对曾兰婷诉请中鐶公司退还收取多面积租金5644元，因在合同中双方未约定以面积为基数计算租金，不予支持。曾兰婷诉请中鐶公司赔偿投资损失，依据曾兰婷提供损失的相关证据和租赁期限以及使用时间的综合，中鐶公司酌情赔偿。中鐶公司以租赁合同第九条（打印）约定“任何一方违反合同条款，守约方有权解除合同”的辩解，因与该合同十二条（书写）“如曾兰婷到期拖欠未交，租金则按每年15%的涨幅逐年递增”的约定不一，不予采纳。原审判决：一、中鐶公司返还曾兰婷租赁费39018元、保证金20000元、押金1000元，合计60018元；二、中鐶公司赔偿曾兰婷各项经济损失70000元；三、驳回曾兰婷的其他诉讼请求。案件受理费6920元，由中鐶公司承担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明，一审判决认定2015年10月10日、26日中鐶公司通知曾兰婷要求终止合同的时间有误，应为2015年9月26日、10月10日通知曾兰婷解除合同，本院予以纠正。二审查明的其他事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，二审主要对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本案争议焦点为：一、曾兰婷实际租赁经营多长时间；二、解除租赁合同事由如何认定；三、一审确定赔偿经济损失70000元是否适当。对焦点一，双方当庭均认可从2014年10月26日即曾兰婷开业时间开始计算租金，但对终止经营时间以及应否免收停业期间租金问题双方发生争议。对此，结合本案查明的事实，上诉人为将中鐶广场第5层整体出租给他人，先后于2015年9月、10月多次通知曾兰婷解除租赁合同并限期搬离，双方由此发生纠纷，致合同不能继续履行，其终止经营时间应确定为2015年10月份。上诉人在二审开庭中提出被上诉人曾兰婷在2015年11月后还在正常经营，因未提供相关证据相佐证，本院不予采纳。关于应否免收停业期间的租金问题，依据有上诉人签名盖章的《互利承诺书》记载：自2015年6月1日起至中环风尚街开业之日时间里，不收取上述时间的租金及公摊电费，该期间已缴纳的房租费用在原合同的基础上顺延。上诉人也当庭认可其曾于2015年9月19日通知过被上诉人开业。据此，对被上诉人曾兰婷在2015年6月1日至9月19日期间，因修建中环风尚街而停业的事实予以确认。上诉人以被上诉人在此期间没有影响营业以及《互利承诺书》没有曾兰婷签字盖章，该承诺书未生效等为由，主张不应减免租金，因该主张事由与本案查明的事实不符，与公平和诚实信用原则相悖，本院不予采纳。综上，一审判决认定被上诉人曾兰婷实际经营8个月11天，确定由中鐶公司返还剩余租金39018元、保证金20000元及押金1000元，符合本案实际，应予维持。对焦点二，依据2014年7月29日中鐶公司与曾兰婷签订的《合同书》第十二条其他约定记载：经甲、乙双方协商，本商铺乙方先交纳一年租金，第二年租金定于2014年12月30日前交清，如乙方到期拖欠未交租金，则按每年15%的涨幅逐年递增。即双方对租金的交付方式、时间及逾期交付事项进行了明确约定。本案被上诉人曾兰婷没有按照约定期限交付第二年租金，存在违约行为，应当按照约定承担加收15%的租金的责任。但上诉人并未据此主张权利，而是以被上诉人拒交租金等为由，通知解除合同，与合同约定不符，且上诉人中鐶公司解除合同是为了将该店铺所在的第五层整体出租给他人经营网吧。由此，上诉人中鐶公司以曾兰婷没有按合同约定在2014年12月30日前交纳第二年租金，致合同目的无法实现，构成根本违约为由，主张有权单方解除合同。因该主张事由与双方合同约定及本案查明的事实不符，本院亦不予采纳。一审确定由上诉人承担解除合同的赔偿责任，符合法律规定。对焦点三，被上诉人曾兰婷向一审法院起诉请求赔偿损失共计310000元，其中主张因店铺清场造成的资产损失183000元（包括装修费用及押金83000元、经营用具及食料等100000元），加盟费用69000元。经查，本案被上诉人曾兰婷在租赁期间，因经营需要对租赁摊位进行装修，购买经营用具及物品等，属于合理投资范围。后因租赁合同被解除，相关设施、物品被拆除、搬离，商业经营活动随之终止，给曾兰婷造成了一定的经济损失。对此租赁双方虽就该损失赔偿问题达成过一致意见，但未实际履行，也未及时组织对相关财产及损失范围予以登记、鉴定，导致损失程度不能准确认定。一审结合曾兰婷提供损失的相关证据和租赁期限以及使用时间等情况，经综合认定，酌情判令由中鐶公司赔偿70000元，基本符合本案实际，并无不当。另关于上诉人以《中华人民共和国民法总则》已施行，上诉提出一审适用《中华人民共和国民法通则》错误的理由，系上诉人对法律理解有误，本院不予支持。综上所述，上诉人中鐶公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由上诉人安康市中鐶广场商贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  张晓坤审判员  巩伟军审判员  帅文婷二〇一八年八月十日书记员  薛 娇