济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初4503号 原告：骆忠强，男，1977年9月29日出生，汉族，个体，住济南市。 委托诉讼代理人:单迎盼，山东圣义律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人:刘少侠，山东圣义律师事务所律师（特别授权）。 被告:王祥桂，男，1991年7月8日出生，汉族，无业，户籍所在地安徽省淮南市 委托诉讼代理人：师鑫，山东明湖律师事务所律师（特别授权）。 原告骆忠强与被告王祥桂房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月20日公开开庭进行了审理。原告骆忠强的委托诉讼代理人单迎盼、刘少侠，被告王祥桂及其委托诉讼代理人师鑫到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，于2018年1月3日再次公开开庭进行了审理。原告骆忠强的委托诉讼代理人单迎盼、刘少侠，被告王祥桂的委托诉讼代理人师鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告骆忠强向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告王祥桂返还原告骆忠强购房定金10万元；3、判令被告王祥桂赔偿原告骆忠强涉案房屋及地下室的增值损失共计725467元；4、判令被告王祥桂承担司法鉴定费用6500元；5、判令被告王祥桂赔偿原告骆忠强中介费损失14560元；6、本案的诉讼费、保全费以及律师费15000元由被告王祥桂承担。事实与理由：2016年8月16日，原、被告在山东中住地产经纪有限公司签订房屋买卖合同，合同中约定被告王祥桂将历城区万象新天*室房产出售给原告骆忠强，房屋总价款为728000元；乙方在签订合同时向甲方支付定金10万元；第四条约定乙方于2017年6月30日交房当日将20万存入甲方指定账户。后原告骆忠强按照合同约定向被告王祥桂支付了定金10万元，并在2017年6月30日前筹足资金与被告王祥桂进行房屋的交接，但被告王祥桂却一直避而不见，也未向原告骆忠强指定银行账号及进行房屋交接。被告王祥桂的行为构成违约，现为维护原告骆忠强的合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告王祥桂辩称，1、原告骆忠强所述与事实不符。被告王祥桂在家乡安徽打工生活，并不在济南常住，因此不存在原告骆忠强所说的避而不见的问题。原、被告及房屋中介签订的三方合同及房屋买卖合同，没有就甲方向乙方指定账户的方式作出约定，也没有记载三方的联系电话及联系地址，被告王祥桂本欲在6月30日之前与原告骆忠强和中介公司取得联系，但发现合同上面没有他们的联系方式，根本无法与他们取得联系。被告王祥桂认为，根据房屋买卖合同第四条第一款的规定，原告骆忠强应当付款，被告王祥桂方向其交房。原告骆忠强在履行付款义务过程中遇到困难，应当及时与被告王祥桂联系，以便被告王祥桂提供协助义务。原告骆忠强在知道被告王祥桂联系地址的情况下，却依然没有书面联系被告王祥桂是有过错的，同时在原告骆忠强未支付房屋首付款的情况下，被告王祥桂有权拒绝向其交房。这是被告王祥桂依据合同法的规定行使抗辩权，而非违约行为。如果说有违约行为的话，也是原告骆忠强先行违约。只有在乙方已经付款，而甲方拒绝交房的情况下，乙方才有权要求甲方依据合同约定承担违约责任。而本案的实际情况是乙方并未实际付款。2、同意原告骆忠强解除合同及返还定金10万元的两项诉讼请求。3、对原告骆忠强其他诉讼请求，请求法院予以驳回。理由如下：如前所述，被告王祥桂并不存在违约行为，因此就无所谓违约责任。退一步讲，即便被告王祥桂违约了，原告骆忠强的其他诉讼请求也没有法律依据。包括违约责任在内的民事赔偿责任的基本原则与精神是填补损害原则。本案中原告骆忠强的诉讼请求是解除合同，被告王祥桂已同意，双方的买卖合同即可解除。原告骆忠强的意愿是使尚未完全履行的合同的效力归于消灭，不再履行，不欲再取得涉案房屋的所有权。合同解除后，被告王祥桂应当将10万元购房定金退还，而原告骆忠强的损失也就是该10万元定金的利息损失。另外，该房屋买卖合同中约定的违约金计算方法以及据此计算的违约金数额属于明显过高的情形。原告骆忠强要求房屋增值损失没有依据，因为双方签订的是房屋买卖合同，而非经营性合同。原告骆忠强签订该合同的最初目的乃是取得该房屋的所有权，以便使自己能够居住、使用该房屋，无论房屋价格的跌与涨，均不影响房屋的使用价值。被告王祥桂签订该合同出卖的也是具有具体使用价值的房屋，而非供原告骆忠强用以盈利的商品。被告王祥桂出卖的是房屋的使用价值，而非交换价值。 原告骆忠强围绕其诉讼请求提交证据如下： 1、房屋买卖合同一份，拟证实原、被告在居间方的服务下于2016年8月16日签订房屋买卖合同，合同约定被告将坐落于历城区万象新天*室房产出售给原告。 2、房屋权属状况信息一份，拟证实涉案房屋所有权人为王祥桂，权属取得方式为商品房备案，被告有权利出售涉案房屋以及签订房屋买卖合同。 3、定金收条一张，拟证实原告已经按照合同约定将定金10万元交付给被告。 4、履行通知书两份、顺丰速运客户存根联两份及顺丰快递单号查询网页两份，拟证实在被告避而不见的情况下，原告向其发送履行通知，要求被告严格按照合同履行，但是被告拒收此邮件，以事实行为拒绝继续履行合同。 5、视频资料一份及2017年6月30日原告的银行交易明细一份，拟证实原告方按照合同约定已经筹足首付款，并按照合同约定于2017年6月30日与中介方一同到涉案房屋办理交首付款以及交接房屋手续，但是被告方避而不见拒绝按照合同约定继续履行合同。 证据6、履行催告函两份、顺丰速运客户存根联两份及顺丰快递单号查询网页两份、收件客户存根一张，拟证实被告方迟延履行合同义务，原告于2017年7月8日向其发送履行催告函，希望被告秉承契约精神继续履行合同，但被告本人在收到原告的履行催告函后还是拒绝按照合同约定继续履行合同。 证据7、佣金确认单一份，拟证实原告为购买此套房屋向中介支付中介费14560元，该中介费是由于被告不履行合同义务给原告造成的经济损失，应当由被告承担。 证据8、委托代理合同及发票一份，拟证实原告为维护自身合法权益支付律师代理费15000元，该费用是由于被告方违约给原告造成的经济损失，被告应当按照合同的约定赔偿原告的该部分损失。 证据9、被告王祥桂与开发商签订的商品房买卖合同首页复印件一份，拟证实被告王祥桂预留电话与快递单所记载的收件人电话完全一致。 本院组织双方当事人进行了证据交换及质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在案佐证。经审理本院对以下事实予以认定： 1、2016年8月16日，原告骆忠强（买受人、合同乙方）与被告王祥桂（出卖人、合同甲方）通过21世纪不动产济南中住加盟店（山东中住地产经纪有限公司）的居间服务，签订了《房屋买卖合同》。合同主要约定：甲方自愿出售坐落于济南市历城区万象新天小区*室房产出售给原告；房屋所有权证书号为销售*；房屋所有权人为王祥桂；产别为私有房产；房屋建筑面积为91.42平方米，地下室面积19.79平方米；附属设施包括双气设施、固定装修包括门面、地板、灯具及公共维修金；房屋有抵押，无租赁。房屋成交价格为728000元，乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金10万元；付款方式：甲乙双方同意使用按揭贷款的付款方式，乙方于2017年6月30日交房当日，将首付房款20万元存入甲方指定账户，剩余房款428000元，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付。甲乙双方同意，甲方于首付款当日通知乙方进行房屋验收交接。违约责任：甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方，如乙方违约，则定金不退，违约方将承担支付三倍以上的服务佣金给丙方。若甲乙协商解除合同，且双方均不违约，应当由甲乙各承担总房款1%的丙方佣金。被告王祥桂在甲方处签字捺印予以认可，原告骆忠强在乙方处签字捺印予以认可，山东中住地产经纪有限公司在丙方处加盖公司公章。 2、合同签订当日，原告骆忠强支付给被告王祥桂定金10万元。被告王祥桂给原告骆忠强出具了定金收条一张，载明：“今收到骆忠强，所购物业地址：工业北路万象新天小区*室。所购房产权属证号：销售*.收到人：王祥桂2016年8月16日。”同日，原告骆忠强与山东中住地产经纪有限公司签订了佣金确认单，载明成交金额为728000元，佣金金额为14560元，支付日期为2016年8月16日。 3、临近2017年6月30日交款交房日期时，经中介多次联系被告王祥桂，均未能联系上。2017年6月底，原告骆忠强筹足首付款20万元后给被告王祥桂邮寄送达履行通知书，要求被告王祥桂指定收款账户并按约定时间交房，后邮件被退回。2017年6月30日，原告骆忠强与中介工作人员陈娟到达万象新天小区，未能见到被告王祥桂，无法办理房屋交接手续。2017年7月中旬，原告骆忠强又给被告王祥桂邮寄送达催告函，再次催促被告王祥桂指定收款账户并及时交房，被告王祥桂仍未履行。之后，原告骆忠强提起诉讼。 4、审理中，原告骆忠强申请对涉案房屋的市场价格进行司法鉴定，本院依法委托山东嘉和土地房地产评估经纪有限公司进行了估价。2017年9月30日，山东嘉和土地房地产评估有限公司对该涉案房产（历城区万象新天B5地块*室房产）2017年8月4日的房产价值作出评估，评估意见为涉案房产总价值为1379254元。2017年11月10日，山东嘉和土地房地产评估经纪有限公司出具补充说明一份，认定涉案房屋的地下室在评估时点的价值为74213元，房产总价值为1453467元。原告骆忠强为此支付鉴定费6500元。 5、2017年7月，原告骆忠强与山东圣义律师事务所签订委托代理合同，并支付代理费15000元，山东圣义律师事务所为原告骆忠强出具发票一份。 关于违约责任问题，双方存在争议，均主张对方违约。原告认为系被告避而不见原告，拒绝向原告提供转款账号所致。被告认为系因原告违约所致，辩称在2017年6月30日曾计划联系原告，但因与原告签订的购房合同中没有记载原告的联系方式，未能联系原告所致，原告应积极与被告联系支付首付款。庭审中，原告骆忠强申请证人陈娟出庭作证。证人陈娟出庭作证称，其系山东中住地产经纪有限公司负责该涉案房产合同的员工；2017年4月底5月初时，被告王祥桂给其打电话说房子不想卖了，在5月份左右和原告见面协商解除合同的事情；被告王祥桂表示解除合同，退还定金10万元并赔偿2至3万元，原告骆忠强不同意，被告王祥桂说如果履行合同，房屋价格要涨到110万元，原告骆忠强亦不同意，后来双方不欢而散；此后，其也无法联系被告王祥桂，电话还能打通，但接电话之人一直说打错了电话；原告骆忠强在2017年5月有支付20万元首付款的能力，原告骆忠强说准备好了现金，其就给被告王祥桂在2017年5月9日发送了短信，但对方回复说我发错了；2017年6月30日其和骆忠强到了涉案小区，看看被告王祥桂是否能过来交房，结果没有找到人。经质证，王祥桂有异议，称证人与原告存在利益关系。经审查本院认为，本案证人系原、被告房产交易的经办人，除经手房产交易外与原、被告无其他利害关系，其证言也可与原告骆忠强提交的视频证据等相印证，故可依法采信。 本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定诚信履约，否则应承担违约责任。本案争议焦点问题是谁是违约方以及违约责任的承担问题。被告王桂祥辩称其不在济南居住，2017年6月底前想与中介公司联系但无法取得联系，并非其违约。对此本院认为，根据证人证言，系被告王祥桂在合同签订后的2017年5月初左右提出不再同意卖房或加价卖房，双方未能协商一致，之后无法联系被告王祥桂，因此可以认定系被告王祥桂因房屋涨价提出解除合同或加价。结合原告骆忠强在交房日期前后无法正常联系被告王祥桂的情况下曾分别邮寄履行通知书、督促函的事实，可以认定被告王祥桂系因房价上涨而故意违约。被告王祥桂另辩称系原告骆忠强未按约交纳首付款而属于违约方，无证据证实，且与原告骆忠强提交的银行交易明细、视频及证人的证言均不符，显然不能成立，本院对此辩称意见不予采信。被告王祥桂不遵守合同约定，不同意继续履行合同，致使合同目的不能实现，构成根本违约，原告骆忠强有权依法解除双方的房屋买卖合同。根据本案案情及法律规定，本院认定原、被告房屋买卖合同自原告骆忠强提起诉讼之日即2017年8月4日解除。因被告王祥桂违约导致合同解除，被告王祥桂收取的定金10万元应予退还，并应赔偿原告骆忠强因此造成的经济损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原告骆忠强主张的中介佣金14560元及律师费15000元，有相关票据为证，且均不违反相关收费标准，系其实际损失，本院对此予以支持。原告骆忠强主张的房屋增值损失系可得利益损失，应由违约方予以赔偿。原告骆忠强要求被告王祥桂赔偿房屋增值损失725467元，符合法律规定，且有司法鉴定意见为据，本院对此予以支持。原告骆忠强支出的鉴定费6500元系因被告王祥桂违约所致诉讼中的合理支出，且有单据证实，故也应由被告王祥桂予以赔偿。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告骆忠强与被告王祥桂2016年8月16日签订的《房屋买卖合同》于2017年8月4日解除。 二、被告王祥桂于本判决生效之日起十日内返还原告骆忠强定金10万元。 三、被告王祥桂于本判决生效之日起十日内赔偿原告骆忠强中介佣金14560元。 四、被告王祥桂于本判决生效之日起十日内赔偿原告骆忠强房屋增值损失725467元。 五、被告王祥桂于本判决生效之日起十日内赔偿原告骆忠强鉴定费6500元。 六、被告王祥桂于本判决生效之日起十日内赔偿原告骆忠强律师费15000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12415元，保全费2520元，均由被告王祥桂负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  吕春华 人民陪审员  邢仁全 二〇一八年二月五日 书 记 员  岳 静