福建省泉州市泉港区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0505民初204号 原告：张尚牧，男，1980年9月15日出生，汉族，住泉州市泉港区。 原告：林晖玉，女，1980年8月27日出生，汉族，住泉州市泉港区。 被告：泉州市泉港广汇投资有限公司，统一社会信用代码913505055729979344，住所地福建省泉州市泉港区工业园区**路南侧（东方帝景）。 法定代表人：黄晓光。 委托诉讼代理人：刘建良，泉港区东港法律服务所法律工作者。 原告张尚牧、林晖玉与被告泉州市泉港广汇投资有限公司（以下简称“广汇公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张尚牧、林晖玉及被告广汇公司的委托诉讼代理人刘建良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张尚牧、林晖玉(以下简称“两原告”）向本院提出诉讼请求：一、判令被告广汇公司协助两原告办理由其向被告购买的址在泉州市泉港区南北五路东侧、泉港酒店南侧（东方帝景）2#楼502室商品房（以下简称“502室商品房”）的房屋权属登记；二、被告支付两原告因逾期办理房屋权属登记的违约金（自2015年5月27日起至办理房屋权属登记之日止，以房屋总款443068元为基数，按0.01%／日计算，即按44.3元／日计算）；三、被告退还两原告交房时已交的公共维修金6214元；四、被告退还两原告实际面积与购房合同面积的差额款5176元。事实与理由：两原告于2013年5月21日与被告签订《商品房买卖合同》，约定由两原告购买被告开发的502室商品房，购房金额为443068元，其已经按照合同约定履行支付购房款的义务。2015年3月26日，被告向两原告交房，并办理了交房手续；当日，两原告向被告交纳房屋公共维修基金6214元。按照该份合同第十四条的约定，被告应在商品房交付使用60日内向当地房屋权属部门办理权属登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付原告。如果因为被告原因，导致两原告未能在房屋交付使用后90日内取得权属证书的，两原告不退房，但被告应承担违约金（自逾期之日起，每日按原告已付款的0.01%计算）。被告至今未按合同约定向权属登记机关提交办理权属登记的相关手续，导致两原告至今未能取得不动产权证书，构成违约。2017年12月份，两原告再次向诉争小区的物业公司交纳房屋公共维修基金6175元。 被告广汇公司辩称，其对两原告所述的签订《商品房买卖合同》情况、交房情况、诉争商品房尚未办理不动产权证书及两原告多向其交纳公共维修基金6214元无异议。其同意退还两原告多交纳的公共维修基金6214元；在原告交纳房屋契税后，其同意协助原告办理房屋产权登记手续。根据《商品房买卖合同》第五条约定，面积误差在3%以内，由买受人承担，超过3%部分再由出卖人承担，故应由两原告自行承担。被告逾期办证的原因是施工方施工延期导致被告未能按时交房，责任不在于被告，故被告不应承担逾期办证违约金。 本院经审理认定事实如下：2013年5月21日，两原告与被告广汇公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号201305210025，房屋代码526006，以下简称“买卖合同”）和《附件六：合同补充协议》（以下简称“补充协议”），其中，买卖合同第三条约定：由买受人（即张尚牧、林晖玉）购买出卖人（即广汇公司）开发的上述502室商品房，商品房建筑面积为124.96㎡，其中，套内建筑面积103.24㎡，公共部位共有分摊建筑面积21.72㎡；第四条约定：商品房单价为3545.68元／㎡，总价款为443068元；第五条约定：“面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。……。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1.建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值任何一项超出3%时，买受人有权退房。……买受人不退房的，按以下方式处理：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）／合同约定面积×100%。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。”第六条约定：“付款方式及期限。……。买受人按下列第三种方式按期付款：3、其他方式：买受人应于2013年5月21日前付清首付款人民币133068元，余款31万元办理银行按揭（详见本合同补充协议附件六）。”第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当在2014年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……。”第十四条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”第十八条约定：“前期物业服务约定。……。专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计人民币6248元，于2014年7月30日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上。”补充协议第七条约定：“《商品房买卖合同》第十二条补充约定如下：因买受人的原因造成房屋产权无法登记的，由买受人承担全部责任，出卖人不承担责任。”第八条约定:“《商品房买卖合同》第十四条补充约定如下：1、出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，向当地房屋权证登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。若出卖人超过180个工作日未能办理完成则按主合同第十四条约定的第二项处理。2、如因为其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理等），导致未能办理按约定时间备案，则该条款有关产权登记备案时间相应顺延，出卖人并不需因此承担相应责任。”第十五条规定：本补充协议条款为《商品房买卖合同》之不可分割之组成部分，自签订之日起生效，若本补充协议的内容与《商品房买卖合同》相抵触之处，以本补充协议约定为准，等等。 另查明，502室商品房已备案登记在两原告名下，备案登记地址为泉港区工业园区2号路南侧东方帝景2#楼502住宅，备案号为泉港房交登2013字第1039号，至今未办理不动产权证书。 还查明，被告广汇公司成立于2011年5月9日，主管部门核准的经营范围为房地产项目投资、房地产开发、销售及物业管理，企业类型为有限责任公司。2012年12月3日，诉争房屋所在2#楼及地下室项目取得商品房预售许可证（预售许可证号码为：泉港房预售2012第019号）。2014年11月25日，被告向泉州市泉港区公安消防大队（以下简称“泉港消防大队”）申报的诉争房屋所在2#楼及地下室项目竣工验收备案合格（备案号：350000WYS140006979）。2015年3月26日，两原告向被告交纳了诉争房屋公共维修基金6214元，被告出具1张《收款收据》交两原告收执。2017年12月份，两原告再次向被告交纳了诉争房屋公共维修基金6175元。2018年1月9日，两原告诉诸本院。2018年7月12日，泉州市泉港区房地产管理站（以下简称“泉港房管站”）向本院出具了1张《证明》，该张《证明》载明：“兹有泉港区东方帝景1#1202住宅（购房人雷鹏）、2#502住宅（购房人张尚牧）、2#402（购房人唐华兵）已在我局开设的住宅专项维修资金专户缴交住宅专项维修资金，金额分别为6034.5元、6175元、6175元。”庭审时，两原告称：诉争房屋交房后至今未办理房屋权属证书，是因为两原告没有办理相关契税。 上述事实，有两原告的陈述及其提供的被告广汇公司企业信息、买卖合同、《收款收据》、入伙通知书、东方帝景业主收楼须知、《东方帝景项目应交公共维修基金明细表》和本院依职权调取的被告泉州市泉港区住房和城乡规划建设出具的《证明》、泉州市泉港区公安消防大队出具的《证明》、泉港房管站出具的《证明》等证据予以证明。上述证据的来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以认定。被告广汇公司未向本院提供证据。 本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。两原告与被告广汇公司签订的买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，买卖合同合法有效，双方当事人均应按照约定自觉履行各自义务。因诉争房屋已经于2015年3月25日交房，买卖合同第十四条第一款约定被告应在商品房交付使用后60内向当地房屋权属机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付两原告，但补充协议第八条约定的由被告履行向当地房屋权证登记机构办理房屋所有权初始登记，并将权属登记需由出卖人提供的资料交付两原告的时间为房屋交付使用后180日内，且根据补充协议第十五条的规定若本补充协议的内容与《商品房买卖合同》相抵触之处，则以补充协议约定为准，上述约定合法有效，故被告履行向当地房屋权证登记机构办理房屋所有权初始登记，并将权属登记需由被告提供的资料交付两原告的时间为房屋交付使用后180日内，即被告应于2015年9月22日前履行该项买卖合同义务。因被告至今未履行，构成违约，故其应依《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，承担继续履行该项义务之民事责任。被告应履行协助两原告办理诉争房屋权属登记之义务，因此，两原告请求本院判令被告为其办理诉争房屋权属登记之义务，本院部分予以采纳。对两原告主张被告支付逾期办证违约金（自2015年5月27日起至办理房屋权属登记之日止，以房屋总款443068元为基数，按0.01%／日计算，即按44.3元／日计算）的问题，如上所述，根据补充协议的约定，被告应于2015年9月22日前履行该项义务，因其未履行，构成违约，这是造成诉争房屋至今未办理房屋权属登记的原因之一。鉴于庭审时，两原告自认诉争房屋至今未办理房屋权属证书的原因是两原告未交纳契税，而依法缴纳相关契税，是办理诉争房屋权属证书之前提，两原告的此项行为也是造成诉争房屋至今未办理房屋权属登记的原因之一，故本院认定两原告和被告均违反合同，双方均有过错，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，两原告和被告对此应各自承担相应责任，结合本案实际，被告可不向两原告承担逾期办证的违约责任。故本院对两原告的此项请求，不予采纳。对两原告请求判令被告退还交房时已交的公共维修金6214元的问题，被告亦同意退还，本院予以照准。对两原告主张被告退还实际面积与购房合同面积的差额款5176元的问题，因诉争房屋至今未办理房屋权属证书，目前而言，无法确定买卖合同面积与房屋权属登记面积之间是否存在面积差。故两原告的此项主张，本院不予采纳。但日后，若两原告取得的诉争房屋权属证书中载明的房屋面积与买卖合同约定的面积不一，则两原告和被告均可另案解决。 综上所述，本院认为，原告张尚牧、林晖玉的上述诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的之规定，判决如下： 一、被告泉州市泉港广汇投资有限公司应于本判决生效之日起协助原告张尚牧、林晖玉办理两原告向被告购买的址在泉州市泉港区工业园区2号路南侧的东方帝景2#楼502室商品房(合同编号201305210025，房屋代码526006)的房屋权属登记； 二、被告泉州市泉港广汇投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告张尚牧、林晖玉预交的房屋公共维修基金6214元； 三、驳回原告张尚牧、林晖玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1147元，由原告张尚牧、林晖玉负担1097元，由被告泉州市泉港广汇投资有限公司负担50元。被告负担的款项，限于本判决书生效之日起五日内向本院缴纳（两原告多预交的50元予以退回）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  林珊珊 人民陪审员  郭章南 人民陪审员  李惠鹏 二〇一八年八月十五日 法官助理钟伟科 书记员钟小玲 速录员庄月萍 附：本案适用的主要法律条文及执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 第一百三十六条出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -1-