西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2018）藏01民终615号上诉人（原审被告）：托麦，男，1986年3月12日出生，藏族，西藏当雄县人，经商，现住西藏当雄县。委托诉讼代理人：陶韬，北京市盈科（拉萨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘齐，北京市盈科（拉萨）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：尼玛占堆，男，1974年1月27日出生，藏族，西藏当雄县人，经商。委托诉讼代理人：陶韬，北京市盈科（拉萨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董佳维，北京市盈科（拉萨）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：拉萨金蕃餐饮服务有限公司，住所地拉萨市。法定代表人：周金洪，系该公司总经理。原审被告：西藏当雄县宁中牧场特色产品专业合作社服装销售店，经营场所西藏自治区拉萨市。经营者：托麦，男，1986年3月12日出生，藏族，西藏当雄县人，经商，现住西藏当雄县宁中牧场特色产品专业合作社服装销售店，身份证号码×××。原审被告：宁中牛羊肉店，经营场所西藏自治区拉萨市林廓北路。经营者：达瓦，其他情况不详。上诉人托麦、尼玛占堆因与被上诉人拉萨金蕃餐饮服务有限公司（以下简称金蕃公司）及原审被告西藏当雄县宁中牧场特色产品专业合作社服装销售店、宁中牛羊肉店房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初1239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人托麦及委托诉讼代理人陶韬、刘齐，上诉人尼玛占堆及委托诉讼代理人陶韬、董佳维，原审被告西藏当雄县宁中牧场特色产品专业合作社服装销售店经营者托麦到庭参加诉讼，宁中牛羊肉店、被上诉人金蕃公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案依法缺席审理。现已审理终结。托麦上诉请求：1.依法将案件发回重审或依法撤销一审判决并改判；2.判令一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一是一审法院错误适用简易程序，并且遗漏必要的诉讼参加人，程序违法，应依法发回重审。1.根据《最高人民法院关于严格执行案件审理期限制度的若干规定》第二条第二款“适用简易程序审理的案件必须在三个月内结案”及《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第一条“共同诉讼中一方或双方当事人人数众多的，不适用简易程序”的规定，托麦与金蕃公司房屋租赁纠纷案件于2017年8月3日立案受理，于2018年9月23日作出判决，审判时限长达一年零二个月，且本案中一审被告人数众多，一同起诉的案件也多达十起，不应适用简易程序，应依法转为普通程序。同时，适用简易程序的案件应该是事实清楚，争议不大的简单案件，本案中涉及到中国农业银行股份有限公司西藏自治区分行（以下简称农行西藏分行）与金蕃公司的案件审理，同时，也涉及到房屋占有费收取主体的确认问题，属于复杂案件，不应适用简易程序审理。2.本案有权利要求返还房屋租赁物的主体应该是农行西藏分行，农行西藏分行才是租赁物的所有权人。金蕃公司已经在拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初852号生效判决书中被确认租赁合同已在2016年12月31日终止。也就是说金蕃公司不再有权利要求托麦返还租赁物。一审法院应该依法驳回金蕃公司的起诉或追加农行西藏分行参加诉讼。综上所述，一审法院存在程序违法，应依法发回重审。二是一审法院事实认定错误，导致判决错误。1.一审判令托麦向金蕃公司支付2017年1月1日至2017年10月31日期间房屋占有使用费321450元，超出2017年1月1日至2017年6月6日的占有用使费，存在认定事实错误。依据拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初852号判决书，金蕃公司与农行西藏分行签订的《房屋租赁合同》已于2016年12月31日终止，并且农行西藏分行只向金蕃公司主张了2017年1月1日至6月6日期间的占用费，故金蕃公司不是主张2017年6月7日至10月31日房屋占有使用费的实际权利人，因此一审法院判令托麦向金蕃公司支付2017年1月1日至10月31日期间的房屋占有使用费是错误的。2.一审判决第二项要求托美向金蕃公司返还租赁物，认定事实错误，没有搞清楚真正的权利人是谁。本案中金蕃公司与农行西藏分行的《租赁合同》已被生效判决终止，现在案涉房屋的权利人是农行西藏分行，金蕃公司没有权利主张返还房屋。3.一审判令第一被告托麦支付占有使用费并确认其与金蕃公司的《租赁合同》已终止，忽略了作为自然人的第一被告托麦与作为个体工商户的经营者托麦（第二被告西藏当雄县宁中牧场特色产品专业合作社服装销售店）的诉讼主体是有区别的，认定事实错误导致判决错误。本案中托麦与金蕃公司的《租赁合同》第一条明确写着：门面租赁给上诉人用作牛肉经营，也就是说该店实际是租赁给个体工商户的，不是租赁给自然人托麦、尼玛占堆。一审判令解除的租赁合同的主体应该是个体工商户西藏当雄县宁中牧场特色产品专业合作社服装销售店，而不是托麦个人。同样应该判令个体工商户支付占用费。退一万步，也应该是判令自然人和个体工商户西藏当雄县宁中牧场特色产品专业合作社服装销售店共同支付占用费。4.根据托麦与金蕃公司签订的租赁合同，合同约定托麦向金蕃公司交纳了五万元的履约保证金，同时也约定了保证金可以直接冲抵水费、租金或滞纳金，故一审法院在认定房屋占有使用费的事实上应扣除托麦已缴纳的履约保证金，但一审法院未一并处理，导致一审法院最终认定的房屋占用费数额不对。5.上诉人在租赁期间存在装修，费用不菲，但一审法院没有充分考虑到托麦的装修损失，只单方面判令托麦支付占有使用费，有悖情理。6.一审法院认定金蕃公司尽到了搬离返还房屋的通知义务，但是托麦根本没有收到任何通知。金蕃公司也没有证据证明，故该事实认定错误。综上所述，一审法院程序违法，事实认定错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，请求二审法院发回重审或改判，以维护上诉人的合法权益。尼玛占堆上诉请求：1.依法将案件发回重审或依法撤销一审判决并改判；2.判令一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一是金蕃公司不是本案一审时适格的原告，没有权利起诉要求尼玛占堆支付占有使用费，有权要求收取占有使用费的应当是房屋的所有权人农行西藏分行，二审应当依法驳回被上诉人的起诉。根据物权法的规定，有权收取占有使用费的主体应该是所有权人，只有所有权人把占有使用收益的权利通过合同让渡给第三人时，第三人作为用益物权的享有人才可以收取占有使用费。但是本案中，拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初852号生效判决书已经确认金蕃公司与农行西藏分行签订的租赁合同已于2016年12月31日终止，即金蕃公司对涉案房屋享有的用益物权已于2016年12月31日灭失，没有权利再要求尼玛占堆支付2017年1月1日之后的占有使用费，金蕃公司收取2017年1月1日之后的占有使用费的行为实质是一种不当得利，不应得到法庭的支持。二是占有使用费的标准不应按照双方当事人签订的租赁合同的租金标准进行计算。根据农行西藏分行与金蕃公司签订的租赁合同可以明确知晓，农行西藏分行将包括涉案房屋在内的四层楼房以每年200万元的租金租赁给金蕃公司，而金蕃公司却以高于农行西藏分行租金的数倍将案涉房屋分别转租给了各上诉人，根据合同自愿性，在尼玛占堆与金蕃公司的合同有效期内，尼玛占堆应向金蕃公司交纳相应租金，但租赁期限届满后，金蕃公司已无权利要求尼玛占堆按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。我国法律也没有明确的条文规定占有使用费必须按照原租赁合同约定的标准予以计算。且案涉房屋的所有权人是农行西藏分行，即使需要交纳房屋占有使用费也应当以农行西藏分行出租该房屋的租金标准交纳给农行西藏分行，金蕃公司无任何权利和法律依据要求尼玛占堆按照与其签订的租赁合同约定的租金标准支付占有使用费。三是一审法院判令尼玛占堆将房屋返还给金蕃公司是错误的，物权返还请求权属于物权请求权，物权请求权是以物权为基础而产生的权利。本案涉案房屋的所有权人是农行西藏分行，金蕃公司作为承租人在合同到期后已经对案涉房屋无任何权利，没有资格和权利要求返还房屋。综上所述，一审法院程序违法，事实认定错误，请求二审法律依法纠正，以维护上诉人的合法权益。金蕃公司未提交答辩状。金蕃公司向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告于2015年11月4日签订的《房屋租赁合同》终止；2.判令被告立即返还租赁物；3.依法判令被告支付占用房屋使用期间使用费至实际返还租赁物时止；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月4日，金蕃公司作为出租方即甲方与作为承租方即乙方的托麦、尼玛占堆签订《租赁合同》，合同约定：“租赁商铺的地址、经营范围：甲方将位于拉萨市林廓北路12号拉萨金蕃餐饮服务公司大门东两间门面租赁给乙方用作牛肉经营；租赁合同期限：2016年1月1日至2016年12月31日止；租赁面积、租金及交款方式：经营面积107.15平方米，每平方米每月价格300元，月租金32145元，季租金96435元，每季度最后5天交纳下个季度的租金，租金要求一次性交纳。”该合同项下还就甲乙双方的权利、门牌及外墙线的管理、经营管理、违约责任及其他事项进行了具体约定。该合同落款处甲方加盖有金蕃公司的印章，乙方处附有托麦、尼玛占堆的签字及捺印。合同签订后，托麦、尼玛占堆取得了租赁房屋。托麦、尼玛占堆租赁案涉房屋从事经营活动，且办理了相应的营业执照、营业执照上名称为“西藏当雄县宁中牧场特色产品专业合作社服装销售店”“宁中牛羊肉店”，经营者为托麦、达瓦。托麦、尼玛占堆向金蕃公司交纳租金至2016年12月31日。另查明，2004年7月12日案外人农行西藏分行与金蕃公司的法定代表人周金洪签订了一份《房屋租赁合同》，约定将位于拉萨市林廓北路12号的四层房产出租给周金洪使用，租赁期限为12年，自2005年1月1日至2016年12月31日止。2017年6月28日，农行西藏分行以租赁期限届满，未续签书面合同，并在租赁期满前通知要求返还租赁物为由诉至法院，要求确认其与周金洪于2004年7月12日签订的《房屋租赁合同》终止，返还租赁的房屋，并支付房屋占有使用费。针对农行西藏分行提起的诉讼，一审法院经审理后作出（2017）藏0102民初852号民事判决书，依法确认农行西藏分行与周金洪签订的《房屋租赁合同》于2016年12月31日止；金蕃公司于本判决生效之日起十五日内向农行西藏分行返还租赁物；金蕃公司于本判决生效之日起十五日内向农行西藏分行自2017年1月1日至6月6日的房屋占有使用费866668元。该判决于2018年8月24日发生法律效力。再查明，双方当事人之间的租赁期限届满后，托麦、尼玛占堆至今仍占有使用该租赁房屋。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，金蕃公司与托麦、尼玛占堆双方所签订的《租赁合同》是在双方平等、自愿、协商的基础上形成的，代表了双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原租赁合同变更、解除或者终止，转让合同已随之变更、解除或者终止。依据已生效法律效力的民事判决书的内容，作为诉争房屋的转租方金蕃公司与作为出租方的案外人农行西藏分行的租赁合同关系于2016年12月31日因履行期限届满而依法终止，由此导致，金蕃公司与作为次承租方托麦、尼玛占堆之间的租赁合同关系也相应终止，且双方之间的房屋租赁合同于2016年12月31日终止，一审法院予以确认。故对金蕃公司请求确认2015年11月4日双方签订的《租赁合同》于2016年12月31日止的诉讼请求，于法有据，一审法院依法予以支持。关于金蕃公司主张托麦、尼玛占堆按照合同约定返还房屋的诉讼请求，一审法院认为，农行西藏分行选择合同关系向金蕃公司主张返还租赁物及支付房屋占有使用费，且生效判决已明确金蕃公司负有向农行西藏分行交还房屋并支付房屋占有使用费的义务时，金蕃公司可基于与托麦、尼玛占堆之间的转租关系以及托麦、尼玛占堆实际占有状态要求其搬迁，故该项诉讼请求符合法律法规，一审法院予以支持。西藏当雄县宁中牧场特色产品专业合作社服装销售店、宁中牛羊肉店作为实际使用人无权继续占有使用租赁房屋，故一审法院对金蕃公司要求西藏当雄县宁中牧场特色产品专业合作社服装销售店、宁中牛羊肉店返还租赁物的诉讼请求予以支持。托麦、尼玛占堆继续占有租赁物是导致金蕃公司无法及时向农行西藏分行返还房屋及承担相应费用的原因所在，而金蕃公司已应承担了迟延搬迁期间的房屋占有使用费，因此金蕃公司有权请求具有腾房义务的实际占有人支付逾期腾房的占有使用费。据此，结合托麦、尼玛占堆有实际占有使用案涉房屋的实际情况和时间，金蕃公司主张自2017年1月1日至2017年10月31日止的房屋占有使用费321450元的诉讼请求，一审法院参照双方现已终止的《房屋租赁合同》中的租金标准计算该期间的房屋占有使用费确定为321450元（计算方法32145元/月×10月），故一审法院对该项诉请予以支持。另对于金蕃公司要求托麦、尼玛占堆支付2017年11月1日至实际返还之日的房屋占有使用费的主张，其诉讼请求不明确，且在庭审过程中对此亦未予以明确，故一审法院在本案中不作处理，金蕃公司可另案主张。宁中牛羊肉店经一审法院传票合法传唤，放弃了对金蕃公司所主张的事实和证据进行辩驳的权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条第一款之规定，缺席判决：一、确认2015年11月4日原告拉萨金蕃餐饮服务有限公司与被告托麦、尼玛占堆签订的《租赁合同》于2016年12月31日终止；二、被告托麦、尼玛占堆、西藏当雄县宁中牧场特色产品专业合作社服装销售店、宁中牛羊肉店于本判决生效之日起十日内向原告拉萨金蕃餐饮服务有限公司返还位于拉萨市林廓北路12号拉萨金蕃餐饮服务有限公司大门东2间租赁物；三、被告托麦、尼玛占堆于本判决生效之起十日内向原告拉萨金蕃餐饮服务有限公司支付自2017年1月1日至10月31日止该期间的房屋占有使用费321450元。案件受理费6124.75元，依法减半收取3060.88元，由托麦、尼玛占堆负担。本院二审期间，托麦、尼玛占堆向本院提交以下证据：CD光盘一张，拟证明金蕃公司不让商户在一审中出庭应诉。二审期间，金蕃公司未向本院提交证据。本院经核查认证如下：对托麦、尼玛占堆提交的证据，由于该证据与本案的实体处理不具有直接的关联性，故本院不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，金蕃公司与托麦、尼玛占堆签订的《房屋租赁合同》约定，托麦、尼玛占堆向金蕃公司交纳合同履约保证金人民币50000元，托麦、尼玛占堆在签合同时支付金蕃公司，本保证金为合同成立的必须条件。本院认为，本案的争议焦点有：1.金蕃公司是否本案适格主体；2.托麦、尼玛占堆应否就案涉商铺的占有使用向金蕃公司支付相应的房屋占有使用费及托麦、尼玛占堆、西藏当雄县宁中牧场特色产品专业合作社服装销售店、宁中牛羊肉店应否将案涉租赁物返还金蕃公司；3.金蕃公司应否向托麦、尼玛占堆退还履约保证金的问题。第一，关于金蕃公司是否本案适格主体的问题。2015年11月4日，金蕃公司在经出租人同意后与托麦、尼玛占堆、签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。西藏自治区拉萨市城关区人民法院于2018年5月20日作出的已生效的（2017）藏0102民初852号民事判决书，确认金蕃公司与农行西藏分行签订的《房屋租赁合同》于2016年12月31日终止。本院认为，在转租法律关系中，转租合同的存续时间应在租赁合同存续时间期限内，租赁合同已终止，转租合同也应随之终止。由此，金蕃公司与托麦、尼玛占堆之间的转租合同亦丧失存在基础，一审法院据此确认金蕃公司与托麦、尼玛占堆之间的房屋租赁合同终止，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定“原告必须是与本案有直接利害关系的公司、法人和其他组织”。金蕃公司作为本案一方当事人必须与本案的处理有直接利害关系，据前述，生效法律文书已判定金蕃公司向农行西藏分行返还案涉租赁物，并支付房屋占有使用费，金蕃公司应当全面履行该义务。但至今案涉房屋仍由托麦、尼玛占堆、西藏当雄县宁中牧场特色产品专业合作社服装销售店、宁中牛羊肉店占有使用，作为次承租人的托麦、尼玛占堆腾退房屋是金蕃公司向农行西藏分行返还租赁物的前提，且金蕃公司已承担房屋占有使用费。本院认为，本案的处理涉及到金蕃公司的实体权利义务，金蕃公司有权基于与托麦、尼玛占堆的转租关系以及托麦、尼玛占堆、西藏当雄县宁中牧场特色产品专业合作社服装销售店、宁中牛羊肉店实际占有使用状态要求其腾房。故，本院认定金蕃公司主体适格，对托麦、尼玛占堆提出金蕃公司不是本案适格主体的主张不予支持。第二，关于托麦、尼玛占堆应否就案涉商铺的占有使用向金蕃公司支付相应的房屋占有使用费及托麦、尼玛占堆、西藏当雄县宁中牧场特色产品专业合作社服装销售店、宁中牛羊肉店应否将案涉租赁物返还金蕃公司的问题。房屋租赁合同系继续性合同，合同一旦解除或终止，承租人、次承租人占有房屋都属非法占有，应支付占有使用费，且负有返还房屋的义务。结合本案，托麦、尼玛占堆与金蕃公司之间的合同终止，作为承租人的金蕃公司及次承租人的托麦、尼玛占堆占有使用房屋都属非法占有，且托麦、尼玛占堆所占有使用的租赁物实际上来自金蕃公司的现实交付，则其应向金蕃公司支付相应的占有使用费作为使用之对价。同时农行西藏分行选择合同关系向金蕃公司主张返还租赁物及支付房屋占有使用费，生效判决也已判定金蕃公司向农行西藏分行返还案涉房屋及支付占有使用费，一审法院根据金蕃公司的诉讼请求及案涉房屋已由托麦、尼玛占堆、西藏当雄县宁中牧场特色产品专业合作社服装销售店、宁中牛羊肉店实际占有使用的事实，确认托麦、尼玛占堆向金蕃公司支付房屋占有使用费并无不当。农行西藏分行向金蕃公司主张的占有使用费，计算期间为2017年1月1日至2017年6月6日，则托麦、尼玛占堆向金蕃公司支付占有使用费的期间也应当是2017年1月1日至2017年6月6日，支付占用使用费的金额确定为167154元（32145元/月×5个月+32145元/30天×6天）。托麦、尼玛占堆提出的一审判令其向金蕃公司支付超出2017年1月1日至2017年6月6日期间的占有使用费认定事实错误的上诉主张，本院予以支持。第三，金蕃公司应否向托麦、尼玛占堆退还履约保证金的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。托麦、尼玛占堆主张其向金蕃公司交纳的履约保证金50000元，金蕃公司应如数退还。结合本案，双方当事人在合同中虽约定托麦、尼玛占堆向金蕃公司交纳合同履约保证金人民币50000元，此保证金在签合同时支付金蕃公司，并作为合同成立的必须条件，但托麦、尼玛占堆未提交足够证据证明其向金蕃公司交纳且金蕃公司收取了保证金的事实，因此其二人应承担举证不能的责任。故，对此项主张本院不予支持。综上所述，上诉人托麦、尼玛占堆的上诉主张合理部分，本院予以支持；无理据部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初1239号民事判决第一、二项，即第一项确认2015年11月4日原告拉萨金蕃餐饮服务有限公司与被告托麦、尼玛占堆签订的《租赁合同》于2016年12月31日终止；第二项被告托麦、尼玛占堆、西藏当雄宁中牧场特色产品专业合作社会服装销售店、宁中牛羊肉店于判决生效之日起十日内向原告拉萨金蕃餐饮服务有限公司返还位于拉萨市林廓北路12号拉萨金蕃大酒店大门东2间租赁物；二、撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初1239号民事判决第三项，即被告托麦、尼玛占堆于本判决生效之日起十日内向原告拉萨金蕃餐饮服务有限公司支付自2017年1月1日至2017年10月31日止该期间的房屋占有使用费321450元；三、变更西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初1239号民事判决第三项为被告托麦、尼玛占堆于本判决生效之日起十日内向原告拉萨金蕃餐饮服务有限公司支付自2017年1月1日至2017年6月6日止该期间的房屋占有使用费167154元；四、驳回上诉人托麦、尼玛占堆的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3124.75元，依法减半收取计3060.88元，由托麦、尼玛占堆负担。二审诉讼费12243.5元（托麦、尼玛占堆已预交），由托麦、尼玛占堆负担8857.58元，拉萨金蕃餐饮服务有限公司负担3385.92元。本判决为终审判决。审判长 刘 一 麟审判员 拉  珍审判员 玉  珍 二〇一九年二月二十一日书记员 四朗旺姆