四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0402民初2726号原告：刘小勇，男，1975年10月7日出生，汉族，户籍所在地：四川省阆中市。原告：陈雪梅，女，1985年7月1日出生，汉族，户籍所在地：四川省阆中市。委托诉讼代理人：陈书彦(特别授权)，四川攀法律师事务所律师，执业证号：15104201210267809。委托诉讼代理人：王晶(特别授权)，四川攀法律师事务所律师，执业证号：15104201610548122。被告：攀枝花阳城金海房地产开发有限公司，住所：攀枝花市东区机场路96号，统一社会信用代码：91510400567622329T。法定代表人：马旭，该公司董事长。委托诉讼代理人:彭小成(特别授权)，男，1984年7月20日出生，汉族，系该公司职工，户籍所在地：四川省金堂县。原告刘小勇、陈雪梅与被告攀枝花阳城金海房地产开发有限公司（以下简称阳城金海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘小勇、陈雪梅的委托诉讼代理人王晶，被告阳城金海公司的委托诉讼代理人彭小成到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘小勇、陈雪梅共同向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2016年11月13日至2017年8月5日坐落于东区新源路728号6幢1单元28-6号商品房逾期办理房屋不动产权证书违约金10561.55元（房价398549元×逾期265天×万分之一/天）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年9月20日，原、被告签订《金域阳光商品房买卖合同》、《金域阳光商品房买卖合同补充协议》,双方在协议中约定：原告向被告购买坐落于攀枝花市东区，房屋总价398549元，建筑面积92.15平方米；若被告未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书并转移登记在原告名下，则按日计算向原告支付已支付房款万分之一的违约金，起算日为逾期之日起至买受人实际取得房屋产权登记之日止；原告必须委托乙方办理买卖合同项下商品房的房屋权属证书及银行房屋抵押贷款的他项权利登记。原告依约履行了全部合同义务。2015年5月22日被告将购买的房屋交付原告，被告应于540日内即2016年11月12日前向原告交付房屋所有权证，被告实际于2017年8月5日将房屋所有权证登记到原告名下，逾期共计265天，被告应当向原告支付违约金10561.55元。原、被告多次协商未果，原告遂诉至法院，请求支持其诉请。原告为了证明自己的诉讼请求成立，依法向法庭提交了如下证据，本院组织当事人进行了证据质证，双方对证据各自发表了如下意见：一、攀枝花市房产维修基金管理中心出具的《证明》一份，拟证明：该中心出具的攀枝花市东区新园路728号（金域阳光小区）“房屋专项维修资金交存凭证”上标注的打印日期即为缴款日期。二、2017年3月15日被告出示的《关于对金域阳光一期（6、8号楼）和二期（7、25、26、27号楼）产权办理情况的说明》，拟证明：被告认可造成逾期办证系被告的原因，并承诺原告领取房产证时违约金计算截止，并于领取证书时把逾期办证违约金支付给原告。三、原被告于2014年9月20日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《商品房预售合同网上备案表》，拟证明：合同约定若被告未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书并转移登记在原告名下，则按日计算向原告支付已支付房款的万分之一的违约金，起算日为逾期之日起至买受人实际取得房屋产权登记之日止；原告必须委托乙方办理买卖合同项下商品房的房屋权属证书及银行房屋抵押贷款的他项权利登记，并向被告缴纳有关税、费，提交相关办证资料。四、2014年9月12日至2014年9月22日期间原告银行卡pos凭证3张、2014年中国银行贷款支付凭证一张、2016年8月16日原告商品房购房发票一张、2016年12月25日原告商品房买卖契税税收缴款书一张、2017年4月18日房屋专项维修资金交存凭证、2017年8月7日不动产登记收费缴款书一张，拟证明：原告依约履行合同约定的全部义务，2016年8月16取得了被告销售该商品房的普通发票，被告代为缴纳契税、住房专项维修资金的时间都在办理权属登记证书约定的截止时间2016年11月12日之后。五、2015年5月被告发放的交房通知书、物业服务费专用收据（首期）、2017年8月5日登记的川（2017）攀枝花市不动产权第0015640号不动产登记证书，拟证明：案涉房屋竣工时间是2015年5月22日即交付时间，被告应于540日后即2016年11月12日前把购买的房屋所有权证登记到原告名下，实际登记时间是2017年8月5日，逾期时间从2016年11月13日至2017年8月5日，共计265天。经质证，被告认为：对证据一、二的真实性无异议，但该证据不能证明被告的缴款日期以及被告原因造成逾期办证，故对证明目的不认可。对证据三的真实性无异议，证明目的不认可，按约定只有被告原因造成产权延期办理才承担责任，该证据不能证明原告按时履行了办理委托手续并提交相关资料的合同义务。对证据四的真实性及证明目的均有异议，该证据只能证明原告缴纳了房款，而不能证明原告按约履行了全部义务。对证据五的真实性无异议，对证明目的有异议，房屋竣工时间2015年5月22日并非交付时间，合同约定交房时间是2015年5月31日，故原告计算的违约金天数有误，不能达到其证明目的。被告阳城金海公司辩称，其一、原告诉请违约金计算有误，合同约定交房时间为2015年5月31日，原告接房时间是2015年9月1日，540日后即为2017年2月23日，逾期时间从2017年2月23日至2017年8月4日，共计161天,违约金计算为6407.78元（397999元×161天×万分之一/天）；根据补充协议约定，因原告原因造成产权延期办理，延期天数应当扣减，且原告承担相应逾期提交资料的违约责任即2015年6月1日至2015年9月1日共计92天，则违约金为-2792.22（6407.78元-92天×100元），故请求驳回原告的诉请。其二、因被告的责任，原告未在约定时间取得产权证书，被告才承担违约责任，即由其他原因造成被告延期办证，被告不承担违约责任。为贯彻国务院颁布实施《不动产登记暂行条例》之精神与内容，攀枝花不动产登记管理机关在过渡实施期间，为协调统一新旧登记制度，对辖区内所有提请登记的资料进行审核与规范。自2016年9月12日至2017年2月停止受理产权登记申请资料，这直接导致被告大量业主代理产权转移变更登记迟迟不能办理。此政策变更为合同履行期内发生的情势变更，若继续按照合同约定履行对被告显失公平。并且不动产登记中心办公人员数量有限，攀枝花市楼盘众多，造成大量积压的代办产权证书，自开始接件到办理完证书至少需要两个月以上，因情势变更造成的延期办理建议扣除延迟办理天数180天。其三、原告早已入住房屋且已取得房屋产权证，并未造成实际损失，况且房价一直上涨，原告为既得利益者。原告要求违约金过高，根据相关法律规定，违约金不得高于造成损失的30%进行调减。其四、根据《补充协议》第六条第七款、第九条第2、3款规定，因原告违约造成产权证延期办理，被告不承担产权证延期办理责任，并且原告应当承担违约责任，请求法院从被告应当承担的违约金中扣除原告造成产权延期办理天数对应的违约金以及应当由原告承担违约金。被告为了证明其主张的事实成立，依法向法庭提交了如下证据，本院组织当事人进行了证据质证，双方对证据各自发表了如下意见：一、《商品房买卖合同》及补充协议，拟证明：合同约定交房时间2015年5月31日,原告应承担交接的义务，被告违约才承担产权延期办理责任，按补充协议第六条第7款和第九条第2、3款约定原告造成产权延期办理应承担的责任；二、攀枝花市房地产管理局、攀枝花市人民政府关于本级实施不动产统一登记制度有关事项的公告两份，攀枝花市房地产业协会关于协调解决办理商品房预告登记及抵押预告登记的紧急请示，拟证明攀枝花市政府决定从2016年9月12日起在市本级实施不动产统一登记制度；为衔接新旧权证登记和办证业务，攀枝花市房管局对之前已经受理但还未办证的库存业务进行清理，并要求重新完善相关手续；在不动产统一登记制度过渡期间，攀枝花市房地产业协会根据收集的全市开发商因不动产登记中心处于工作交接阶段，导致无法办证的实际情况，向市政府反映并请求解决；被告前期递交的办证资料，因需按新的规定完善资料，而又重新回流办证程序，且后期资料在2016年9月至2017年2月期间无法递交，此期间应从违约期中扣减。三、收楼流程表，拟证明原告接房时间为2015年9月1日。经质证，原告认为，对证据一、三的真实性、合法性及关联性无异议，但对证明目的不认可；证据二系复印件不予质证。本院根据当事人举证及陈述，对本案证据与案件事实的关联程度、本案证据之间的联系综合审查判断，审理查明如下事实：2014年9月20日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告方以398549元的价格向被告方购买位于攀枝花市东区；约定被告方应在2015年5月31日前向原告方交付该商品房，并约定在商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已支付房款的万分之一日息向买受人支付违约金，起算日为逾期之日起至买受人实际取得房屋产权登记之日止。2014年9月22日，原被告签订《金域阳光商品房买卖合同补充协议》，其中第六条第7款约定：原告未按被告通知或合同约定的日期办理商品房验收交接手续的，届满30日视为被告的交付日，房屋的毁损、灭失风险等自该交付日起由原告承担。同时，房屋及其内设施设备的保修期也自该交付日起算。原告未办理商品房验收交接手续的，则视为违约，原告需按日计算向被告支付总房款万分之一的违约金，直到原告交清相关费用及违约金、办理商品房验收交接手续止。第九条第2款约定：原告必须委托被告办理买卖合同项下商品房的房屋权属证书、土地使用权证及银行房屋抵押贷款的他项权利登记，原告必须向被告出具委托书并全力配合办证事宜，交房前与被告因房屋面积差异处理的结算手续，并向被告交纳按政府规定应当由原告承担的办理房屋所有权证书、土地使用权证及他项权证所需各种税、费等并提交相关办证资料。否则，被告代为办理权属登记的时限相应顺延。同时，如原告延迟提供办理房屋抵押他项权证登记手续所需的资料，则每延迟一天，应向被告支付违约金人民币100元。”被告按约将案涉房屋交付给原告，但未按约定期限办理并向原告交付房屋权属证书；2015年9月1日，被告将案涉房屋交付给原告；2016年8月16日，原告取得了缴纳购房款397999元增值税普通发票。2017年8月5日，原告方取得房川（2017）攀枝花市不动产权第0015640号《不动产权证书》。综上，原告主张的违约时间应为2017年2月22日至2017年8月5日期间共计164天，违约金计算为6527.18元（397999元×0.0001×164天）。本院认为，原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》意思表示真实，且未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。被告未按合同约定履行办理房屋权属转移登记的义务，依法应承担相应的民事责任。本案合同约定逾期办证违约金的起算时间是以房屋交付时间计算的，而原告方却提出应以不动产权证书载明的房屋竣工时间为房屋交付时间，也就是说逾期办证违约金的起算时间应以不动产权证书载明的房屋竣工时间为准等诉讼主张缺乏依据，本院不予支持。根据本案合同约定、当事人履约实际情况以及房屋交付的实际，本院认为案涉房屋交付的时间确定为原告实际接房时间2015年9月1日。本案原、被告双方对取得案涉房屋权属证书的时间均不持异议，本院依法予以确认。因而，原告主张的违约时间应为2017年2月22日至2017年8月5日期间共计164天，违约金计算为6527.18元（397999元×0.0001×164天）。对被告提出原告超期收房应承担的违约金与被告应承担的违约金相抵扣的抗辩主张，因原告未按合同约定在2015年5月31日前办理商品房验收交接手续，而延迟至2015年9月1日才办理商品房验收交接手续，违反双方所签《补充协议》第六条第7款约定的“原告未按被告通知或合同约定的日期办理商品房验收交接手续的，届满30日视为被告的交付日，···原告未办理商品房验收交接手续视为违约，原告需按日计算向被告支付总房款万分之一的违约金，直到原告交清相关费用及违约金、办理商品房验收交接手续止”，故被告的上述抗辩主张符合双方合同约定，本院予以采信，原告因延迟62天（合同约定日期届满30日即2015年7月1日至2015年9月1日）办理商品房验收交接手续应承担违约金为2467.59元（397999元×0.0001×62天）。依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任“之规定，原告主张的违约金与其应承担的违约金相互抵扣后为4059.59元（6527.18元-2467.59元）。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”本案中，被告提出办理房屋转移登记期间的客观实际情况以及原告主张的违约金过高的抗辩意见，尚属合理，本院予以采纳。考虑到出卖人已按约履行了交付房屋的主要义务、当事人履约实际情况以及逾期办证可能造成的损失等因素，兼顾损失填平原则和公平原则，本院对原告方提出要求被告支付逾期办理房屋不动产登记证书违约金的诉讼请求酌情支持2435.75元（4059.59元×60%）。对被告提出“按双方所签《补充协议》第九条第（二）款约定如原告延迟提供办理房屋抵押他项权证登记手续所需的资料，则每延迟一天，应向被告支付违约金人民币100元“的抗辩主张，因被告未能举证证明原告延迟提供了办证所需资料，且原告对此也不予认可，故本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十四条、第一百一十四条第二款、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（二）》第十八条第一款第﹙一﹚项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十七条的规定，判决如下：一、攀枝花阳城金海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性向刘小勇、陈雪梅支付违约金2435.75元；二、驳回刘小勇、陈雪梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32元，由攀枝花阳城金海房地产开发有限公司负担（此款已由刘小勇、陈雪梅垫交，攀枝花阳城金海房地产开发有限公司在履行上述给付义务时连同此款一并支付给刘小勇、陈雪梅）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员  欧阳梅二〇一八年八月二十四日书记员  窦薇薇