山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁1091民初825号原告：威海佑好物业服务有限公司，住所地威海市文化西路75号，统一社会信用代码9137100026419243X7。法定代表人：孙佑状，董事长。委托诉讼代理人：张培军，系该公司员工。被告：孙红娟，女，1983年11月29日出生，汉族，住威海市火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：赵树刚（系被告孙红娟丈夫），1978年1月31日出生，汉族，住威海市火炬高技术产业开发区。被告：威海宝隆房地产开发有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区科技路200号，统一社会信用代码91371000746572929G。法定代表人：孙福新，总经理。委托诉讼代理人：姜红利，山东中立达律师事务所律师。原告威海佑好物业服务有限公司（以下简称佑好物业）与被告孙红娟物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，原告申请追加威海宝隆房地产开发有限公司（以下简称宝隆公司）为被告，本院依法准许。原告佑好物业之委托诉讼代理人张培军与被告孙红娟之委托诉讼代理人赵树刚，被告宝隆公司之委托诉讼代理人姜红利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。佑好物业向本院提出诉讼请求：判令被告孙红娟给付物业服务费25992.72元以及逾期付款违约金和诉讼费用等。诉讼中，原告变更诉讼请求为：要求支付物业费23993.3元，计算方式是2014年、2015年、2017年、2018年前四个月，共计40个月，按照每月每平米1.5元计算，物业费为40个月*333.24平方米*1.5元/平米/月=19994.4元，2016年按照每月每平米1元，共计12个月，总计12个月*333.24平米*1元/平米/月=3998.9元。合计：23993.3元。被告宝隆公司承担连带责任。事实和理由：2010年12月25日原告与高区翠竹园小区业主委员会签订物业服务合同，翠竹园小区业主委员会为甲方服务，原告为乙方物业，服务期限为三年。2013年11月26日、2016年10月28日原告与甲方又续签了三年、八年的物业服务合同，物业服务期限至2024年12月31日。合同约定，物业服务费用的收取由业主按其拥有物业的面积缴纳。其中被告物业为商业网点，收费标准为1.5元/每平方/月。合同还约定，业主或物业使用人违反合同的约定，未能及时足额缴纳物业费的，乙方从欠缴之日起所欠缴金额的3‰按日累积收取违约金。对拒不交纳物业服务费的业主或物业使用人，乙方有权向辖区人民法院提起诉讼，诉讼过程中发生的费用（诉讼费、律师费）均由败诉方负责。合同签订后原告即开始为小区提供物业服务，小区的大部分业主都能如约交纳物业服务费，但被告从2014年1月1日即开始拖欠原告物业费。到2018年4月30日，已累计拖欠52个月。被告名下的11-9房屋面积为333.24平方米，每月应收物业费499.86元，共计欠费23993.3元。经原告多次催缴，被告至今未交，故诉至法院。孙红娟辩称，其租赁的房屋曾经漏雨、漏水，被告于下雨和漏水之时向原告反映问题，请求原告协调与所在单元楼上住户进行协商修理用水或污水管道，但原告却未予协调，致使被告因漏雨漏水遭受严重经济损失。此外，业主没有和原告签署物业服务合同，更没有参与选举业主委员会的成立，也从来没有看见过物业服务合同，业主对原告的收费标准及服务零作为非常不满。在诉讼中收到原告提交的2017年物业服务合同，其中将商铺的物业费标准由原来的1元私自改为1.3元，业主对此毫不知情；合同中将原有的条款“24小时受理报修，急修半小时内到现场处理”的内容删除，之前从未有人通知被告及其他业主对此进行商讨和决议；小区内车辆出入有人管理、而网点房门前却允许任何车辆随便停放，同样收费待遇却不同；多数房屋公共管道存在严重漏水现象，多次向物业反馈都无动于衷；一级物业服务标准当中物业公司应该做共用雨、污水管道每年疏通一次，雨、污水井每月检查一次并视检查情况及时清掏，化粪池每月检查一次，每半年清掏一次，发现异常及时清掏，而被告及其他业主从未看到原告过来检查，更没有看到清掏，整个翠竹园小区北面有很重的大便污水气味；北侧沿街网点门前经常是垃圾满地，物业公司偶尔会来一次，绝大多数时候靠业主自行维护；冬天下雪季节，物业也从未组织对沿街网点门前的扫雪服务。综上，原告对被告所在小区的物业服务几乎为零，被告无法接受零服务背后的高额费用不对等支付。业主处于弱势，拒不交纳物业费，是无奈的选择。宝隆公司辨称，公司将涉案房屋出租给孙红娟属实，租赁合同中约定物业管理费由孙红娟承担。由于涉案房屋内公共污水管道和公共自来水管道的水最后流到了涉案房屋内，而该房屋的结构为网点两层，上面有十层住宅，公司也曾试图进到十户居民的家中查找漏水点，但无奈楼上业主不配合。公司虽然是涉案房屋的开发商，但是房屋在2007年交付后，被告对于该整栋楼已无控制权，宝隆公司在该栋楼的房屋也成为该小区的业主。原告物业公司，有义务在孙红娟要求其对公共管道进行检查和维修时予以维修，而原告并没有履行该项义务，导致漏水点至今依然存在，这是孙红娟不向原告交纳物业费的主要原因。要求宝隆公司承担责任，首先原告应履行相应义务，如果原告没有履行义务，也无权要求宝隆承担责任。本院经审理认定事实如下：2013年11月26日佑好物业与威海高技区翠竹园业主委员会签订物业服务合同，物业服务的期限为2013年12月26日起至2016年12月25日，服务费用中约定西、北楼下商业网点1元/平方米/月；合同第二章“物业服务的内容与质量标准”中的“综合管理服务”中有“公用部位设施设备日常运行养护服务”的约定，每年二次以上对共用部位进行检查并有记录，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议；雨、污水管道发现异常及时清掏。合同第六条约定，业主和物业使用人应于物业公司实施物业服务之日起交纳物业服务费，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，但业主负有连带责任。第八条约定物业服务费应按月交纳，也可按季度、半年、一年预先交纳。2016年10月28日，佑好物业与威海高技区翠竹园业主委员会再次签订物业服务合同，物业服务的期限为2017年1月1日起至2024年12月31日，服务费用中约定西、北楼下商业网点1.3元/平方米/月；合同第二章“物业服务的内容与质量标准”中的“综合管理服务”中约定，24小时受理报修，急修半小时内到现场处理，有完整的报修、维修和回访记录。接受物业管理服务诉求，及时安排处理。其它约定与前述物业合同内容一致。孙红娟称没有见过物业服务合同，对内容不知晓，原告也没有按物业服务合同规定的内容提供物业服务。庭审中，佑好物业提交由宝隆公司加盖公章的宝隆公司与孙红娟分别于2014年6月5日、2015年1月1日、2017年2月17日、2018年1月26日签订的房屋租赁合同复印件四份，据以主张案涉物业为翠竹园小区商业网点，房屋租赁合同中约定物业费由孙红娟交纳，并约定物业费为1.5元/平方米/月，因此要求孙红娟自2014年1月1日起按此标准交纳物业费。孙红娟对于佑好物业提交的房屋租赁合同中2017年、2018年两份合同予以认可，同时陈述，案涉物业房屋原租赁使用人是韩晓玲，2014年6月韩晓玲与孙红娟达成了转让店铺的意向，物业合同上孙红娟的签字是他人代签，直到2014年年底孙红娟才正式交接，2015年1月1日孙红娟与宝隆公司正式签订租赁合同并实际租赁房屋。宝隆公司质证认为，物业合同的真实性没有异议，认可孙红娟关于房屋租赁合同签订和入驻租赁房屋经过的上述陈述。原、被告均认可涉案物业房屋属于物业服务合同中的商业网点用房，房屋建筑面积333.24平方米。孙红娟提交照片24张及小区部分沿街门市房业主或物业使用者签名的答辩意见，据以主张所租赁的房屋内公共管道存在严重漏雨、漏水问题，于下雨和漏水之时向原告反映问题，请求原告协调与所在单元楼上住户进行协商修理用水或污水管道，但原告却未予协调，致使被告因漏雨漏水而导致家具水泡变形、壁纸脱漏、软包地面下陷等，致使遭受严重经济损失；佑好物业的服务管理存在种种问题，大多数业主或物业使用人都不满意。宝隆公司认为物业服务合同中约定了公共部位设施设备的养护服务，包括每年二次以上对公共部位进行检查并记录，雨水污水管道发现异常及时清掏、24小时受理报修等条款，孙红娟租赁房屋的漏雨漏水问题应当由佑好物业进行协调，佑好物业却没有履行协调所在单元的住户协助查找漏水点，也未予维修，没有尽到应尽的义务。佑好物业称对于孙红娟反映报修的问题，负责该小区的物业人员及时地报修给了宝隆公司，宝隆公司也进行了维修。关于支付物业费的标准问题，原告主张2016年的物业费按每月每平方米1元计算，其余欠费期的物业费按两被告签订的房屋租赁合同中约定的1.5元/平方米/月计算。孙红娟不予认可，认为物业合同中约定的物业费是1元/平方米/月，物业费从1元调成了1.3元业主均不知情。宝隆公司陈述租赁合同中约定的1.5元是延续之前与另外一家物业公司确定的收费标准。关于物业费起算时间问题，原告主张从2014年1月1日起，孙红娟认为其从2015年1月1日才正式入驻使用租赁房屋。本院认为，孙红娟与宝隆公司对两者之间签订并实际履行房屋租赁合同均无异议，宝隆公司系业主，孙红娟系使用人；本案佑好物业与威海高技区翠竹园业主委员会签订的两份物业服务合同，宝隆公司对其真实性没有异议，孙红娟称其未见过亦不知晓服务合同内容，但未提出服务合同为虚假的相关证据，因此，本院对两份物业服务合同的真实性予以确认。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，本院确认物业服务合同对宝隆公司、孙红娟具有约束力。佑好物业在案涉物业所在的小区实际开展了物业服务，物业服务合同已实际履行。孙红娟对于主张的其所使用的涉案物业房屋存在严重漏雨漏水问题，致使家具水泡变形、壁纸脱漏、软包地面下陷等事实提供了照片，原告也承认存在漏水漏雨并致家具受损的情况，而原告对其进行过维修或协商有关住户检查漏水等方面没有提交有效证据，因此，本院认为，原告没有履行物业服务合同中有关每年二次以上对公共部位进行检查并记录，雨水污水管道发现异常及时清掏、24小时受理报修等条款，亦未提供其协调楼上住户检查漏水点的相应证据，对于漏雨问题没有进行维修，原告的服务质量存在不达标的问题，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，原告应当承担相应的违约责任，即应当减少价款，根据本案的实际情况，物业费应适当降低，本院酌定按合同约定标准50%收取为宜。因原、被告均认可涉案物业房屋属于商业网点、建筑面积333.24平方米，原告提交的两份物业合同约定收取标准分别为1元/平方米/月、1.3元/平方米/月，因此，本院确定被告应分别按0.5元/平方米/月、0.65元/平方米/月交纳对应期间的物业费。因被告宝隆公司陈述其与孙红娟在房屋租赁合同记载的物业费1.5元/平方米，是延续的之前物业公司确定的标准，本院认为原告应当以物业合同约定的标准向业主或使用人收取费用，其以房屋租赁合同记载的1.5元主张没有事实依据，本院不予支持。对于物业费的起算时间问题，两被告均认可孙红娟正式入驻涉案物业房屋的时间为2015年1月1日，本院予以确认，原告要求从2014年1月1日起计算的主张没有事实依据，本院不予支持。综上，被告孙红娟应当交纳的物业费是：2015年1月1日起至2016年12月31日止按0.5元/平方米/月的标准交纳24个月的物业费计3998.88元（0.5元×333.24平方米×24个月），自2017年1月1日起至2018年4月30日止按0.65元/平方米/月的标准交纳16个月的物业费3465.7元（0.65元×333.24平方米×16个月）,以上合计7464.58元。关于违约金问题，因佑好物业的服务质量不达标行为发生在先，孙红娟不交纳物业费是由于其反映的问题未得到解决，因此，不应由孙红娟承担未交纳物业费的违约责任。本院对原告要求被告支付违约金的主张不予支持。物业合同还约定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，但业主负有连带责任。故原告要求宝隆公司对孙红娟的上述付款义务承担连带责任，本院予以支持。综上，原告诉讼请求中的合理部分予以支持，不合理部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《物业管理条例》第四十一条第一款规定，判决如下：一、被告孙红娟于本判决生效后十日内，向原告山东佑好物业管理有限公司交纳物业费7464.58元；二、被告威海宝隆房地产开发有限公司对被告孙红娟的上述付款义务承担连带责任。如果未在本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费225元，由原告山东佑好物业管理有限公司负担155元，由被告孙红娟负担70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 员  焦 卫二〇一八年八月三日法官助理  任怀钰书 记 员  宋婉莹