四川省遂宁市安居区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0904民初2015号 原告：王建权，男，汉族，生于1969年10月28日，住遂宁市安居区。 特别授权委托代理人：赵影，遂宁市船山区高升法律服务所法律工作者。 被告：唐桂兵，男，汉族，生于1993年8月13日，住遂宁市船山区。 特别授权委托代理人：谭伦全，遂宁市安居区法律援助中心律师。 第三人：遂宁市实发投资有限公司，住所地遂宁市开发区滨河路实发物贸集资楼，统一社会信用代码91510900MA62637UOW。 法定代表人：石岩，该公司董事长。 原告王建权与被告唐桂兵、第三人遂宁市实发投资有限公司(以下简称实发公司)申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年11月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年1月18日在本院第二审判庭公开开庭进行了审理。原告王建权特别授权委托代理人赵影，被告唐桂兵及其特别授权委托代理人谭伦全到庭参加了诉讼，第三人实发公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告王建权向本院提出诉讼请求：1.请求撤销遂宁市安居区人民法院（2017）川0904执异5号执行裁定书。2.准许对遂宁市实发投资有限公司所有的位于遂宁市安居区丽景金海岸2号楼111铺（所有权证号3645431，房屋编号13941610694273）商业房予以继续执行。事实和理由：原告因与第三人房屋买卖合同纠纷一案，安居区人民法院于2017年6月27日作出（2017）川0904民初499号民事判决：实发公司返还王建权购房款和办理产权费共计872000元及利息，并给付原告违约金320000元，现该判决已生效，原告已申请强制执行。由于该案在诉讼前，原告申请了对第三人所有的位于遂宁市安居区丽景金海岸2号楼111铺（所有权证号3645431，房屋编号13941610694273）商业房予以财产保全，安居区人民法院作出（2017）川0904财保8号民事裁定：对上述房产予以查封。原告对生效判决申请强制执行时，被告对上述保全裁定提出异议。安居区人民法院于2017年11月7日作出（2017）川0904执异5号执行裁定：中止对位于遂宁市安居区丽景金海岸2号楼111铺商业房的执行。原告不服该裁定，认为本案被告虽与第三人签订了《商品房买卖合同》，购买了该门面，并有购房收据2份，但并不能证明被告或其父唐志银实际出资购买了本案案涉的门面房是真实事实。该房现仍登记在第三人名下，根据《物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。即物权登记对外产生公信和公示力，未办理转移过户登记，不发生所有权转移的后果，故该房仍然属于第三人所有，被告提出的异议不成立，其就该执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院应当准许继续执行该执行标的。 被告唐桂兵辩称，被告与第三人实发公司签订的商品房买卖合同，购买房屋主体适格，内容真实，未违反法律强制性规定，是合法有效的，被告已经通过商品房买卖行为依法实际取得物权，只是由于第三人未按照合同第20条约定办理不动产权属转移登记才导致该门面仍登记在第三人名下。故，安居区人民法院作出的（2017）川0904执异5号执行裁定是正确的，请求依法驳回原告的诉讼请求。 第三人实发公司未到庭参加诉讼，亦未提交陈述意见。 原告王建权为证明其主张，向本院提交了以下证据材料来证明： 1.原告、被告、第三人身份信息，以证明当事人各方的主体资格。 2.房屋登记簿，以证明本案案涉房屋从2014年4月10日起登记在第三人名下。 3.个人及家庭房屋登记记录，以证明被告唐桂兵在丽景金海岸购置拥有住宅房屋一套。 4.（2017）川0904财保8号民事裁定书，以证明原告提起诉讼符合法律规定。 上述证据，经被告唐桂兵质证认为，对证据1无异议。对证据2真实性无异议，但不能证明实际产权归属，房屋初始登记在开发商，即本案第三人名下并不表明第三人拥有该房屋。对证据3真实性、合法性无异议，但与本案无关联性。对证据4真实性无异议，法院是基于当事人申请进行查封，对合法性不持异议。 对于原告王建权提交的证据，本院认为,原告提供的证据1、2、4来源合法，内容真实，与本案有关联，能证明案件的基本事实，作为有效证据，但证据3与本案无关联性，不予认定。 被告唐桂兵为证明其主张，向本院提交了以下证据材料来证明： 1.当事人身份信息，以证明当事人的诉讼主体资格。 2.《证明》一份，以证明被告唐桂兵与唐志银系父子关系。 3.《房屋预定合同》一份，以证明被告与第三人签订了案涉房屋预订合同的事实。 4.《商品房买卖合同》一份，以证明被告与第三人签订案涉房屋买卖合同的事实。 5.《收款收据》2份及《网内汇兑专用凭证》一份，以证明被告向第三人实际履行了支付全部购房款的义务。 6.《交房结算单》一份，以证明被告已向第三人支付了案涉房屋维修基金、税费及其它费用。 7.《入住通知》一份，以证明被告实际接收了案涉房屋。 8.《房屋租赁合同》一份，以证明被告实际占有案涉房屋，并出租给他人。 9.《住户手册》一份，以证明被告因拥有案涉房屋而成为业主的身份。 上述证据，经原告王建权质证认为，对证据1、2无异议。对证据3的真实性有异议，项目部无权利出售房屋，付款方式与实际操作相互矛盾。对证据4所反映出的商品房买卖总价款前后矛盾，该证据不具有真实性。证据5的《收款收据》内容不真实，收据中没注明楼栋号数，不能指向是案涉房屋，交款方与收款人经手人均系唐志银，有违常理。同时，《网内汇兑专用凭证》记载被告转给余波的款项用途不明。证据6、7、8、9均不真实。 对于被告唐桂兵提交的证据，本院认为,对1、2号无异议，本院予以确认。对被告提交的其他证据，本院综合分析认为不予采信，其理由如下：首先，从被告唐桂兵之父唐志银于2013年2月21日与四川明星万达房地产开发有限公司丽景金海岸项目部签订购买丽景金海岸2幢1-111号营业门面的《房屋预定合同》内容来看，合同第四条载明：“乙方（唐志银）选择的付款方式为1。1、一次性付款：签定本合同时，乙方向甲方支付总房款的72%，即500000元，大写伍拾万元。余款194260元在甲方交房时一次性付清。”同年3月4日，唐志银又以其子即本案被告唐桂兵名义与第三人实发公司签订《商品房买卖合同》购买丽景金海岸2幢1-111号营业门面，合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”载明：“该商品房为预售商品房，出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是遂宁市安居区房管所，其预测建筑面积共79.27平方米，其中，套内建筑面积77.400平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积1.87平方米……”第六条“付款方式及期限”载明：“买受人可以首期支付购房总价款的33%，其余价款可以向中国农业银行或住房公积金管理机构借款支付。”第十一条“交付条件”第（一）项约定：“出卖人应当在2012年8月12日前向买受人交付该商品房。”第二十九条约定：“自本合同生效之日起30日内，由出卖人向房管所申请办理商品房预售合同登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起30日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记……”《房屋预定合同》落款签名为唐志银，《商品房买卖合同》落款签名为“唐桂兵”。本院认为，被告唐桂兵主张两个合同均系其父唐志银代其所签，但基于预售和买卖合同约定的房屋价款的预付比例却明显不同（预订合同约定交款比例为72%，买卖合同交款比例为33%），而被告提交其父唐志银转款给余波500000元的《网内汇兑专用凭证》及余波给唐志银出具的收到此款的“收据”时间均为预订合同签订之日，两个合同约定的交款比例、交款依据以及交易习惯均与常理相悖，且《网内汇兑专用凭证》只表明系个人之间汇款，凭证并没有载明汇款事项或事由，不能证明该笔资金是用于被告购买本案案涉房屋的事实。其次，《商品房买卖合同》约定的交房时间为2012年8月12日前，但签订合同时间却在2013年3月4日，时间逻辑顺序亦为错误。第三，通过对被告唐桂兵庭审笔录上签名和唐志银签名的字体进行比对来看，与《商品房买卖合同》落款签名的“唐桂兵”的字体存在明显差异，并非唐志银书写的字体。综上，被告提交的《网内汇兑专用凭证》虽具有真实性，但与本案不具有关联性，其他3、4、5号证据不具有真实性，继而推之，被告6、7、8、9号证据同样不具有证明被告实际购买案涉房屋的作用，均不予采信。 根据经庭审采信的证据和到庭当事人的陈述，综合认定如下事实： 原告王建权因与第三人实发公司房屋买卖合同纠纷，王建权诉前申请了对登记在第三人实发公司名下的位于遂宁市安居区丽景金海岸2号楼111铺（所有权证号3645431，房屋编号13941610694273，建筑面积：79.27㎡）商业房予以财产保全，本院作出了（2017）川0904财保8号民事裁定：对遂宁市实发投资有限公司所有的位于遂宁市安居区丽景金海岸2号楼111铺予以查封。后王建权向本院提起民事诉讼，本院于2017年6月27日作出（2017）川0904民初499号民事判决：遂宁市实发投资有限公司返还王建权购房款800000元和办理的产权费72000元，共计人民币872000元及利息，利率按照中国人民银行公布的人民币同期同档的贷款基准利率计算，从2016年2月6日起至判决确定履行义务之日止；遂宁市实发投资有限公司给付王建权购房违约金320000元；案件受理费12764元，由遂宁市实发投资有限公司负担。实发公司未履行该判决，本院在执行该判决中，被告唐桂兵对该案执行标的物提出了执行异议，认为2013年3月4日由其父亲唐志银以被告唐桂兵名义与第三人实发公司签订了《商品房买卖合同》，在2014年10月2日办理了房屋交接手续，被告唐桂兵于合同成立之日起取得了案涉房屋的所有权，并已实际占有了该房屋，后将该房屋出租他人使用，该套房屋不应属于执行标的物，故请求本院中止对该房屋的执行。本院于2017年11月17日作出（2017）川0904执异5号执行裁定：中止对位于遂宁市安居区丽景金海岸2号楼111铺（所有权证号3645431，房屋编号13941610694273，建筑面积79.27㎡）商业房的执行。原告不服该裁定，依法向本院起诉。 另查明，根据遂宁市安居区房管所不动产登记簿显示，本案案涉商铺于2014年4月10日起一直登记在第三人实发公司名下，且为第三人实发公司单独所有。 审理中，原、被告坚持各自诉辩主张，且第三人实发公司未到庭参加诉讼，致本案无法调解。 本院认为，被告唐桂兵以其与第三人实发公司就争议商铺签订《商品房买卖协议》，并交付了房款，实际占有房屋为由，在执行中对争议商铺主张实体权利，但依照《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”房屋的权属以登记为公示原则，《不动产登记暂行条例》第二条规定：“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。”原住房城乡建设部颁布的《房屋登记簿管理试行办法》第二条规定：“房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，是房屋登记机构制作和管理的，用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。”本案案涉房屋于2014年4月10日起一直登记在第三人实发公司名下，因此，本案争议房屋现仍属于第三人实发公司所有。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”另据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。依上述司法解释的规定，本案争议商铺的买受人即被告唐桂兵以存在房屋买卖关系来排除对争议商铺的执行，应必须同时满足已支付全部价款、实际占有争议房屋、对未办理过户登记没有过错三个要件。没有支付全部价款，或者没有实际占有争议房屋，或者对未办理过户登记有过错的，都不应排除原告王建权申请本院对争议商铺的执行。从前述的分析认定来看，被告唐桂兵主张对案涉房屋享有物权的前提是签订合法有效的合同，合法有效也蕴含合同必须真实，这势必要求被告对其父唐志银与四川明星万达房地产开发有限公司签订的《房屋预定合同》及与第三人实发公司签订的《商品房买卖合同》载明的房款支付比例、转款用途、房屋交付时间、买受人落款签名等主要条款内容与实际合同履行方面均负有更加充分举证证明双方交易真实存在的责任，但被告之父当庭所作陈述并未对证据间出现的有违常理和相互矛盾的问题作出合理解释，仅认为这是因第三人管理不规范所致。因此，被告与第三人就本案案涉房屋交易的真实性存疑。其次，第三人实发公司于2014年4月10日在遂宁市安居区房产管理所将案涉房屋登记在公司名下，而按被告唐桂兵主张的其父唐志银在2014年10月2日已签收《交房结算单》，支付了案涉房屋的维修基金、税费等全部费用，同日签收《入户通知》《用户手册》，但时至此时，被告仍未按照其与第三人签订的《商品房买卖合同》第二十九条约定的可以自行申请办理商品房预售合同登记备案手续，直至2017年10月23日其才向本院提出执行异议申请前已达3年多时间，这期间被告既不及时办理房屋产权过户登记，更没有及时通过诉讼途径行使自己的主张物权的权利，因此，被告唐桂兵对未办理房屋产权过户登记存在明显过错。即使不论被告唐桂兵现在是否实际占有该房屋，原告要求对本案案涉房屋继续执行的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 准许执行本院（2017）川0904财保8号民事裁定查封的登记在遂宁市实发投资有限公司名下位于遂宁市安居区丽景金海岸2号楼111铺（所有权证号3645431，房屋编号13941610694273，建筑面积79.27㎡）商业房。 案件受理费100元，由唐桂兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 本院（2017）川0904执异5号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  刘 伟 审 判 员  胡洪彬 人民陪审员  唐坤童 二〇一八年二月五日 书 记 员  刘 宇