福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽06民终154号 上诉人（原审被告）：刘镇宝，男，1988年8月22日出生，汉族，住福建省南靖县。 委托诉讼代理人：刘文标（系刘镇宝父亲），住福建省南靖县。 被上诉人（原审原告）：南靖县联华房地产开发有限公司，住所地福建省南靖县山城镇人民路**。统一社会信用代码91350627674034338L 法定代表人：王建，经理。 委托诉讼代理人：凌绍梁，福建君立律师事务所律师。 上诉人刘镇宝因与被上诉人南靖县联华房地产开发有限公司（以下简称“联华公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服漳州市南靖县人民法院（2017）闽0627民初2184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查，本案没有新的事实产生，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 刘镇宝上诉请求：撤销原判，改判驳回联华公司的一审诉讼请求。事实和理由：原判认定我方需向联华公司支付购房余款220000元并自2016年3月30日起按日万分之三计付违约金错误。一、我方无需向联华公司支付购房余款220000元。根据双方《商品房买卖合同》的约定，讼争房屋的付款方式为在我方支付首付款后，余款由联华公司通知买受人办理按揭贷款支付。联华公司未通知我方办理按揭贷款，其于2017年8月才向法院起诉也已经超过两年的诉讼时效。此外，我方共向联华公司购买包括讼争房屋在内的四套房屋，由于联华公司未按合同约定时间交付房屋，我方向南靖县法院起诉，经一、二审判决，判令联华公司向我方支付该四套房屋的逾期交房违约金。联华公司尚未履行该判决义务，其应支付我方的逾期交房违约金与本案我方的购房余款220000元应互相抵扣，抵扣后联华公司尚需支付我方2811元，故我方无需向联华公司支付本案购房余款。二、我方无需向联华公司支付逾期付款违约金。根据本案《商品房买卖合同》附件六约定，我方应在联华公司通知后5日内提供按揭贷款材料。如我方逾期提供按揭材料应以按揭贷款金额按日万分之三支付违约金。该条款所约定的是我方逾期提供按揭材料的违约金计算方式，在联华公司未举证证明其已经通知我方提交按揭贷款材料的情况下，原判判令我方以日万分之三的标准支付逾期付款违约金缺乏合同依据，并且在合同未明确约定付款时间的情况下，原判酌定违约金的起算点为2016年3月30日缺乏事实和法律依据。 联华公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回刘镇宝的上诉请求。 联华公司向一审法院起诉请求：解除联华公司与刘镇宝签订的《商品房买卖合同》（合同编号：35062708001500247），并判令刘镇宝支付违约金11000元。后联华公司变更诉讼请求为：判令刘镇宝向联华公司支付剩余购房款225000元及违约金28050元。一审庭审中，联华公司再次变更诉讼请求为：判令刘镇宝向联华公司支付剩余购房款220000元及违约金（从2016年3月30日起按0.3‰计付至还清款项日止）。 一审法院认定事实：2011年10月17日，刘镇宝与联华公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：35062708001500247），合同约定：刘镇宝向联华公司购买了一套址于南靖县山城镇人民广场1号联华城市广场Ａ区1109号房屋，建筑面积为138.690平方米,该商品房单价为每平方米3316.75元，总金额为460000.05元。合同第六条：付款方式及期限：如属预售商品房，买受人应当按时依约定将房价款存入到指定的银行预售款监管账户上。监管账户应当与办理商品房预售许可时申报的一致。监管银行：中国工商银行股份有限公司。监管账号：14×××18。买受人按下列第3种方式按期付款：……，3、其它方式：已交首付款壹拾肆万元整，余下购房款叁拾贰万元整由买受人按揭贷款付款。第七条：买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三［该比率不小于第（1）项中的比率］的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。……。第八条：交付条件与期限：出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：……。第十二条：出卖人保证销售的该商品房在向买受人交付时没有出卖人设定的抵押权、产权纠纷和其他债权债务纠纷。因出卖人原因造成该商品房不能按时办理本合同登记备案、按揭贷款、预告登记、产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第二十三条：本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十四条：本合同连同附件共20页，一式肆份，具有同等效力。合同持有情况如下：出卖人两份（其中房屋权属登记机构办理预售合同登记备案时存档壹份），买受人壹份（原件不少于一份），南靖县房地产交易管理所壹份。第二十五条：本合同自双方签订之日起生效。本合同签订之日起30日内，由［买受人］向房屋权属登记机构南靖县住房保障与房地产管理局申请预告登记。第二十六条：商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向县房地产交易管理所办理合同登记备案。附件六：合同补充协议：出卖人：南靖联华房地产开发有限公司买受人：刘镇宝因出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》属政府部门制定并强制适用的格式合同，部分条款不够细化，现经双方充分协商，达成如下补充协议条：第一条：付款方式：1、买受人在签订本协议时已充分了解办理银行按揭贷款应具备的条件。2、买受人应当在出卖人通知5日内向出卖人提供银行按揭贷款所需的全部资料。如按揭银行需要增加文件，买受人应于出卖人通知后10日内提供增加的资料。买受人逾期提供按揭材料在30日内（含30日）的，应以按揭贷款金额按日万分之三的标准向出卖人支付违约金。逾期超过30日后，出卖人有权解除购房合同，买受人应以按揭贷款金额的3%向出卖人支付违约金。……第二条：交房：买受人付清房款总价后方可办理交房手续，否则出卖人有权拒绝交房且不承担逾期交房责任。……第三条：买受人承担以下各项费用：……4、专项维修基金由买受人按有关规定缴纳。……。同日，刘镇宝向联华公司支付购房款140000元，联华公司开具一份发票号码为00252652的销售不动产统一发票（自开），不动产项目名称：南靖联华城市广场，销售不动产楼牌号Ａ区1109房，建筑面积138.69平方米，金额140000元。2012年9月17日，刘镇宝再次向联华公司支付购房款100000元，尚欠购房款220000.05元未付。联华公司分别于2014年8月21日、2016年3月30日向刘镇宝催讨未果。《商品房买卖合同》签订后，应交给刘镇宝的一份合同原件现在刘镇宝处。2011年10月17日，联华公司和刘镇宝向南靖县房地产交易与房屋权属登记中心对刘镇宝购买的址于南靖县山城镇人民广场1号联华城市广场Ａ区1109号房屋备案登记。2017年11月1日，南靖县不动产登记中心出具一份《房屋登记信息查询结果证明》，载明：“经查询：截止2017年11月1日9时34分09秒止：申请人：刘镇宝（身份证：3506271988××××××××）房屋登记信息为：刘镇宝：3506271988××××××××：南靖县山城镇人民广场1号联华城市广场Ａ区1109号（普通住宅）［合同备案］ＥＮＤ”。2011年7月15日，南靖县住房保障与房地产管理局作出靖房［2011］035号文件《关于贯彻执行南靖县人民政府常务会议纪要［2011］7号〈关于县区住宅专项维修资金交存标准及相关问题的批复〉的通知》：“……二、2011年7月11日起南靖县区销售的商品住宅（含经济适用房、两限房）、非住宅项目，开发建设单位在办理房屋预售手续前，负责将其住宅专项维修资金的相关信息录入到县住房保障与房地产管理局住宅专项维修资金管理系统，并在《商品房买卖合同》中应告知和明确住宅专项维修资金缴交的有关事项。在办理商品房合同备案和房屋产权登记等相关手续时，县房地产交易与房屋权属登记发证中心负责审验住宅专项维修资金交款凭证。三、2011年7月1日前已签订商品房买卖合同，2011年7月1日后办理交房手续的，开发建设单位在办理交房手续前应提前20日书面告知县房管局房地产管理股，负责将住宅专项维修资金的相关信息录入县住房保障与房地产管理局住宅专项维修资金管理系统，并在办理交房手续前将《住宅专项维修资金缴存通知书》交付给业主。……。”刘镇宝至今尚未向南靖县房地产交易与房屋权属登记中心（南靖县住房保障与房地产管理局）缴纳址于南靖县山城镇人民广场1号联华城市广场Ａ区1109号房屋专项维修资金。2015年5月5日，刘镇宝向南靖县法院提起诉讼要求联华公司向其交付联华城市广场Ａ区1109号房屋，并支付逾期交房违约金（从2013年1月1日起至符合房屋交付条件之日止）暂定23695元；要求联华公司继续履行合同，分隔卫生间、厨房墙体，在楼梯踏步、平台铺建大理石面层并交付使用。2015年11月16日，南靖县法院作出（2015）靖民初字第1610号民事判决，判决：“一、被告南靖县联华房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内向原告刘镇宝交付南靖县山城镇人民广场1号联华城市广场Ａ区1109号房屋；二、被告南靖县联华房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内向原告刘镇宝支付逾期交房违约金人民币32316.75元。自原告刘镇宝起诉次日（2015年5月6日）起至实际交付房屋之日止的违约金按每日人民币39.75元（138.690平方米×8.6元／月.平方米／30天）计算；三、被告南靖县联华房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内对联华广场Ａ区1109号房屋内的厨房、卫生间按合同约定予以分隔；四、被告南靖县联华房地产开发有限公司应在本判决生效后三十日内在楼梯踏步、平台铺设大理石面层并交付；五、驳回原告刘镇宝的其他诉讼请求；本案受理费人民币608元，依法减半收取304元，由被告南靖县联华房地产开发有限公司负担。”联华公司不服该判决，向福建省漳州市中级人民法院提起上诉。2016年5月20日，福建省漳州市中级人民法院作出（2016）闽06民终577号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，联华公司和刘镇宝于2011年10月17日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应遵照该合同执行。一、关于未能办理按揭贷款的原因。根据《商品房买卖合同》第六条约定，付款方式为由刘镇宝向工商银行南靖支行贷款支付，即按揭付款。所谓按揭，具有房地产抵押及分期还款两层含义，指银行向具有完全民事行为能力的自然人发放的用于购买自住住房、并以其所购产权房为抵押物、作为偿还贷款的保证，按月偿还贷款本息的一种贷款方式。根据目前房地产交易习惯，办理按揭贷款时，买受人向银行申请并提供贷款所需材料如婚姻状况、收入证明等（有的是通过向银行转交贷款所需材料），房地产开发企业将应交给买受人收存的已备案《商品房买卖合同》和首付款票据等材料直接提供给银行，然后由银行（或房地产开发企业）通知买受人到银行签订购房借款担保合同；与银行签订购房借款担保合同时，应交给买受人收存的已备案《商品房买卖合同》和首付款票据应交给银行抵押保存。结合本案，对于如何办理按揭贷款手续，联华公司和刘镇宝只在《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》约定：“买受人应当在出卖人通知5日内向出卖人提供银行按揭贷款所需的全部资料。如按揭银行需要增加文件，买受人应于出卖人通知后10日内提供增加的资料”，而没有进一步细化明确，导致纠纷产生，联华公司和刘镇宝在办理按揭贷款过程均存在过错。首先，根据合同约定，刘镇宝购房余款220000.05元，应由刘镇宝向工商银行南靖支行申请按揭贷款，但刘镇宝既没有缴纳址于南靖县山城镇人民广场1号联华城市广场A区1109号房屋专项维修资金，也没有向银行申请并提交贷款所需的材料，对不能办理按揭贷款负有责任；其次，办理按揭贷款须将买受人手中已备案的《商品房买卖合同》提交给银行保存，而联华公司除负有办理合同备案义务外，还负有通知刘镇宝提供银行按揭贷款所需的全部资料义务，联华公司并没有提供证据证明其尽到及时通知义务，联华公司对不能办理按揭贷款也负有责任。二、关于联华公司请求刘镇宝支付购房款220000元及自2016年3月30日起至实际付清之日止以未付购房款220000元按日万分之三计算的违约金问题。1.对于联华公司请求刘镇宝支付购房款220000元，刘镇宝并没有异议，只是提出因联华公司未依合同约定通知其办理按揭贷款的相关手续，导致其未能办理按揭贷款手续，现已超过法律规定的2年诉讼时效才主张权利，刘镇宝的辩解缺乏法律依据，对其辩解不予采纳。因此，联华公司请求刘镇宝支付购房款220000元可予支持。2.关于违约金计算的起算时间。根据《商品房买卖合同》附件六第一条第2点：“买受人应当在出卖人通知5日内向出卖人提供银行按揭贷款所需的全部资料。如按揭银行需要增加文件，买受人应于出卖人通知后10日内提供增加的资料。买受人逾期提供按揭材料在30日内（含30日）的，应以按揭贷款金额按日万分之三的标准向出卖人支付违约金。逾期超过30日后，出卖人有权解除购房合同，买受人应以按揭贷款金额的3%向出卖人支付违约金。”，根据《商品房买卖合同》第七条约定，逾期付款超过9日后，联华公司须书面催告刘镇宝支付应付款，书面催告7日后仍未支付应付款，刘镇宝应支付自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，而联华公司并没有提供证据证明其已向刘镇宝履行催告义务，但结合上述关于未能办理按揭贷款的原因分析，又考虑到讼争房屋于2011年10月17日备案登记后，直至联华公司诉至南靖县法院，刘镇宝仍未向银行提出贷款申请，并提供贷款所需的材料，且讼争房屋现已交付刘镇宝使用等事实，酌定违约金起算时间为2016年3月30日，即刘镇宝应自2016年3月30日起至判决确定的还款日止向联华公司支付违约金。3.关于约定的违约金标准是否应当调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，庭审中刘镇宝提出逾期付款违约金按日万分之三计付偏高的抗辩意见。因违约金标准用于确定违约金数额，故本院对违约金标准是否适当进行审查。因刘镇宝没有办理按揭贷款，造成联华公司不能及时取得购房款，联华公司损失主要为利息损失。就利息损失而言，日万分之三的违约金标准，达到年利率10.95%，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条的规定，结合中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准等因素，从公平合理及衡平双方当事人利益角度出发，确定本案的违约金标准为未付购房款的每日万分之三。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十二条第二款、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定，判决：刘镇宝应于判决生效后十日内向联华公司支付购房款220000元及违约金（违约金自2016年3月30日起至本判决确定的还款之日止以220000元按日万分之三计付）。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，对原判查明认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 另查明，讼争房屋已由刘镇宝居住使用。 本院认为，刘镇宝与联华公司于2011年10月17日签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：刘镇宝应否向联华公司支付购房余款及逾期付款违约金。 1关于刘镇宝应否向联华公司支付购房余款的问题 刘镇宝上诉主张，联华公司请求其支付购房余款220000元的诉讼请求已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，讼涉《商品房买卖合同》第六条约定，付款方式为：“已交首付款140000元整，余下购房款320000元整由买受人按揭贷款付清”；附件六《合同补充协议》第一条第2点进一步约定：“买受人应当在出卖人通知5日内向出卖人提供银行按揭贷款所需的全部资料”，故讼涉合同及附件均未就联华公司通知刘镇宝办理按揭贷款的具体时间作出约定，即本案购房余款诉讼时效的起算点无法依合同直接确定。后刘镇宝于2015年5月向南靖县法院起诉联华公司交付讼争房屋，南靖县法院于2015年12月16日作出一审判决，判令联华公司向刘镇宝交付讼争房屋（经二审维持原判）。即使将刘镇宝起诉的2015年5月作为联华公司请求支付购房余款的诉讼时效起算点，联华公司于2016年3月30日向刘镇宝发函催告购房余款，亦应产生诉讼时效中断的法律效果，故联华公司于2017年8月向南靖县法院起诉请求刘镇宝支付购房余款，并未超过诉讼时效，刘镇宝关于诉讼时效的上诉主张缺乏事实依据，不予采纳。 刘镇宝又上诉主张以另案联华公司应向其支付的逾期交房违约金抵扣本案购房余款220000元，但联华公司在另案中应支付的逾期交房违约金，与本案刘镇宝应支付的逾期付款违约金分属不同的法律关系，刘镇宝的该上诉主张不予采纳。 二、关于刘镇宝应否向联华公司支付逾期付款违约金的问题 虽然讼涉《合同补充协议》第一条第2点约定，本案购房余款的付款方式为联华公司通知刘镇宝提交相关按揭贷款材料，且联华公司未能举证证明其履行了相应的通知义务。但根据讼涉《合同补充协议》第二条第1点约定，买受人付清房款总价后方可办理交房手续，否则出卖人有权拒绝交房且不承担逾期交房责任。本案中，刘镇宝在尚未付清全部购房款的情况下，已经对讼争房屋进行了备案登记（现已完成了房屋权属登记并实际占有使用讼争房屋），并向南靖县法院起诉请求联华公司交付讼争房屋，后经联华公司发函催告，仍不依约履行付清购房款的义务，故刘镇宝实际已经违反讼涉合同关于先付款后交房的约定，处于逾期付款的违约状态。违约金起算点方面,原判以联华公司发函催告的2016年3月30日作为本案逾期付款违约金的起算点并无不当。刘镇宝在已起诉交房的情况下，经催告仍不支付购房款，仅以讼涉合同未明确约定付款时间为由，主张其不应承担逾期付款的违约责任，有悖于合同约定及民法的公平原则，该上诉主张不能成立，不予采纳。 关于违约金标准。刘镇宝上诉主张，讼涉《合同补充协议》第一条第2点所约定的日万分之三系买受人逾期提供按揭材料的违约金标准，而非逾期付款违约金的标准。但根据讼涉《商品房买卖合同》第六条约定，本案购房余款以买受人办理按揭贷款的方式支付，故讼涉《合同补充协议》就逾期提供按揭材料所约定的日万分之三的违约金标准实质就是对于逾期付款违约金标准的约定，原判综合考虑联华公司的损失情况，确定以刘镇宝尚欠的220000元为基数，按日万分之三的标准计算本案逾期付款违约金并无不当，且刘镇宝未能举证证明该违约金标准过分高于联华公司的实际损失，故其关于违约金标准的上诉主张与合同约定及法律规定不符，不予采纳。 综上，刘镇宝的上诉请求均缺乏事实和法律依据，理由不能成立，予以驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4600元，由刘镇宝负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄亚敏 审判员  翁艺晖 审判员  李 凌 二〇一八年二月五日 法官助理黄兴 书记员黄玉良 -13-