湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂06民终2237号上诉人(原审原告)：孙建，男，1978年7月11日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：包宗涛、杜洪亮（实习律师），湖北隆中律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：襄阳市前方房地产开发有限公司，住所地：襄阳市樊城区焦家台路**。法定代表人：李镇方，公司总经理。委托诉讼代理人：陈尚柱，襄阳市明正法律服务所法律工作者。原审第三人：余运合，男，1957年9月25日出生，汉族，住湖北省枣阳市。原审第三人：苏慧，女，1957年10月10日出生，汉族，住湖北省枣阳市。上诉人孙建因与被上诉人襄阳市前方房地产开发有限公司(以下简称前方公司)及原审第三人余运合、苏慧房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙建及其委托诉讼代理人包宗涛、杜洪亮，被上诉人前方公司的委托诉讼代理人陈尚柱，原审第三人余运合，原审第三人苏慧的委托诉讼代理人余运合到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人孙建上诉请求：维持原审判决第一项，撤销第二项，改判支持孙建的其他诉讼请求。事实和理由：(一)原判查明孙建“搬出该房屋”、前方公司解除合同通知“在争讼房屋门口进行张贴”和争讼房屋“备案在第三人余运合、苏慧名下”的事实认定错误。1、原判查明孙建“搬出该房屋”的事实与证据不符，掩盖了前方公司违反房屋买卖合同约定，多次强占他人房屋的事实，支持违约违法行为。前方公司交付商品房给孙建后，在孙建已装修入住的情况下，于2016年10月7日和2017年4月6日等，多次趁孙建家中无人之机，强行撬开防盗门，非法入侵，停水停电，摘除电表，清除家具物品，更换门锁，反复霸占孙建房屋。孙建因此多次向公安机关报案，并重新索回房屋(最后一次除外)。有孙建多次投诉和庞公派出所接处警情况的回复予以证明，并不存在原判认定孙建主动搬出房屋，放弃占有的事实。2、原判查明前方公司解除合同通知“在争讼房屋门口进行张贴”证据不足，孙建没有接到该解除合同通知。原审庭审中，前方公司举出的唯一证据是防盗门上贴报纸的照片，明显证据不足。一是照片上的防盗门是不是孙建的家门口不能确定，真实性不足;二是照片的形成时间不确定，关联性不足；三是通知解除合同不符合双方合同约定，不产生合同解除的法律后果。3、原判查明争讼房屋“备案在第三人余运合、苏慧名下”的事实没有证据证实。原审孙建代理人在不动产局查询情况是前方公司通过网签端口将孙建的房屋又网签给第三人余运合、苏慧，但并没有办理房屋买卖合同的备案手续。(二)原判应当认定的事实没有认定。1、前方公司无故强占孙建已经入住的房屋，严重违约违法事实和孙建不间断维权投诉事实未于认定(理由同上)。2、第三人余运合、苏慧明知房屋业主是孙建，且已经实际装修入住，仍再次与前方公司签订房屋买安合同的事实未予以认定。前方公司和余运合、苏慧还拒不提供网签的商品房买卖合同等证据，导致网签事实无法查清。(三)原判认定房屋网签备案在第三人余运合、苏慧名下，即确定了权利人缺乏法律依据。商品房买卖合同中的网签是买卖双方通过不动产机关提供的网上平台端口，自行签约的行为。备案是买卖双方将纸制合同交不动产管理机关备案的行政管理手段。二者并不产生确定房屋权利人的法律后果。原判以此确认房屋权利人没有法律依据，适用法律错误，定性错误。(四)前方公司与余运合、苏慧的网签合同不构成善意取得，侵害了孙建合法权益，应确认其合同无效。本案争讼房屋为大宗商品，第三人余运合、苏慧决定购买前，应尽到合理的注意义务，充分了解房屋状况。但其明知孙建已购买在先、装修并入住该房屋的情况下，仍然与前方公司网签合同，重复购买争议房屋，构成恶意串通，至少不构成善意取得，侵害了孙建的合法权益。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项，《中华人民共和国民法通则》意见第八十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予以支持等规定，原审法院应当依法确认前方公司与余运合、苏慧的网签商品房买卖合同合同无效。另根据第八次全国法院民事商事审判工作会议《民事部分)纪要2016年11月30日)关于一房数卖的合同履行问题：15、审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定之规定，即使前方公司与余运合、苏慧的网签合同有效，因为孙建合法占有在先的法律事实，其合同仍优先于第三人的网签合同，因此应当排除第三人的网签合同，支持孙建的诉讼请求，判决前方公司继续履行合同，并履行办理合同备案及房屋权属登记手续的合同义务，而不应驳回诉讼请求。且余运合、苏慧经人民法院合法传唤，无正当理由拒不到庭的，放弃了答辩、举证、质证等诉讼权利，人民法院应当依法支持孙建主张的事实、理由及诉讼请求。被上诉人前方公司辩称，1、一审判决将已解除合同认定为有效合同错误。本案争议的商品房买卖合同第七条第二款约定，付款逾期超过15日的，出卖人有权解除合同，由买受人向出卖人支付3000元的违约金，买受人无权对解除合同提出异议。2、上诉人对本案争议的房屋仅支付购房款355259元，未按照合同支付购房款及付清购房款，却对合同约定的商品房主张产权没有法律依据。请求撤销原判决第一项，维持原审判决第二项，驳回上诉人的上诉，一、二审诉讼费用由上诉人承担。原审第三人余运合、苏慧述称，1、我方与前方公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方并无异议，法院应对我方的房屋权利进行确认和保护。2、上诉人主张2017年11月16日，余运合、苏慧在明知孙建已购买并入住诉争房屋的情况下，仍与前方公司恶意串通签订商品房买卖合同，并办理网签备案手续，无事实依据也无法律依据，请求驳回上诉人的上诉。原告孙建向一审法院起诉请求：1、确认原被告双方签订的商品房买卖合同合法有效；2、判令被告继续履行合同、返还房屋，办理合同登记备案和不动产登记手续；3、赔偿原告家具家电等物品损失90500元，自2016年11月起至返还房屋之日止的占用费损失，每月按1500元赔偿，其中截止2018年元月20日为：22000元。共计112500元；4、确认被告前方公司与第三人余运合、苏慧签订的商品房买卖合同无效，并撤销其网签措施；5、诉讼费由被告、第三人承担。一审法院认定事实：2013年10月15日，前方公司（出卖方）与孙建（买受人）签订《商品房买卖合同》，主要约定孙建购买前方公司开发建设的“襄江岸.美林丽舍”小区6幢1单元301号住宅，建筑面积113.59平方米，总价款585897.22元；约定付款方式为买受人于2013年10月12日首付180000元，余款405897元于2013年10月12至2021年10月12日，8年内分期付清，利息按银行同期利息；连续超过两年或24次不支付本金及利息的，由出卖人收回房屋产权，并将已付房款的一半退换买受人；出卖人应当在商品房交付使用后取得备案证270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同年10月17日，孙建支付首付款180000元。同年12月20日，孙建支付分期付款15000元，前方公司出具“收据”一张，注明：购襄江岸.美林丽舍6131分期付款（每月应还款金额5443元，13年11月、12月还款额清，2014年1月还款额欠1329元。）2014年2月22日孙建支付分期付款15000元，同年6月3日，孙建支付分期付款15000元，同年8月23日，孙建支付分期付款17000元；2015年2月18日，孙建支付分期付款23000元；同年8月13日，孙建支付分期付款10000元；同年11月1日，孙建支付分期付款两笔9500元、10886元；同年12月24日，孙建支付分期付款5443元；2016年1月23日，孙建支付分期付款5443元；同年2月23日，孙建支付分期付款5443元；同年3月21日，孙建支付分期付款5443元；同年4月22日，孙建支付分期付款5443元；同年5月22日，孙建支付分期付款5443元；同年6月21日，孙建支付分期付款5443元；同年7月20日，孙建支付分期付款5443元；同年8月20日，孙建支付分期付款5443元；同年9月20日，孙建支付分期付款5443元；同年10月20日，孙建支付分期付款5443元。共计支付购房款及利息355259元之后，孙建未再支付购房款。双方也未办理网签备案手续。期间，孙建入住该房屋进行了装修，后又搬出该房屋。2017年6月12日，前方公司在“襄阳晚报”刊登“通知”，以孙建未按合同约定支付购房款为由，通知解除双方签订的《商品房买卖合同》，并在诉争房屋门口进行张贴。现本案诉争房屋网签备案在第三人余运合、苏慧名下。一审法院认为，原告孙建与被告前方公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，属合法有效的合同。合同签订后原告孙建分期支付部分购房款，其中原告孙建提交的王贵丽2015年5月21日出具“收条”（收到孙建现金20000元）、2016年11月20日“收据”落款“物业姚”（收到孙建11月份房款5443元），该两份条据为手写“白条”，未加盖被告前方公司印章，被告前方公司不予认可。故该两笔付款，不予确认。截止2016年10月20日原告孙建分期累计付款355259元，此后未再支付购房款。因双方合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后取得备案证270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3．如果因买受人未按买卖双方的约定缴纳相关费用手续等原因，导致不能在规定期限内申报产权登记的，由买受人承担全部责任。出现以上情况后，是否解除合同，由出卖人决定。”经审理查明，原告孙建现未占有本案诉争房屋，剩余购房款也未付清，且该房屋现网签备案在第三人余运合、苏慧名下。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，本案诉争的房屋已由不动产登记机关网签备案在第三人余运合、苏慧名下，确定了权利人，限制了房屋相关的权利。综合以上两方面因素，原告孙建请求判令被告继续履行合同，办理合同登记备案和不动产登记手续的诉讼请求，不予支持。原告孙建诉称被告前方公司与第三人余运合、苏慧恶意串通签订商品房买卖合同，提出确认被告前方公司与第三人余运合、苏慧签订的商品房买卖合同无效，并撤销其网签措施的诉讼请求。一审法院认为，从原告孙建提交的与第三人余运合的通话录音可以证实，原告孙建与第三人余运合就房屋买卖的事宜进行了沟通，也陈述了在不动产登记机关了解本案诉争的房屋在未办理网签备案仍登记在被告前方公司名下的情况下，第三人余运合、苏慧才签订商品房买卖合同。并办理了网签备案。依据现有证据不能证实被告前方公司与第三人余运合、苏慧存在恶意串通的事实，故原告孙建提出确认被告前方公司与第三人余运合、苏慧签订的商品房买卖合同无效，并撤销其网签措施的主张，证据不足，不予支持。原告孙建可收集相关证据后另行主张权利。原告孙建提出要求被告赔偿原告家具家电等物品损失90500元，自2016年11月起至返还房屋之日止的占用费损失，每月按1500元赔偿，其中截止2018年元月20日为：22000元。共计112500元的诉讼请求。一审法院认为，原告孙建提交了手写的房屋装修清单，以证实其对本案诉争的房屋进行了装修。在本案诉争的房屋实际权属未确定的情况下，原告孙建主张该项损失，起诉条件不成就，故该项请求不予处理。原告孙建可在条件成就后另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告孙建与被告襄阳市前方房地产开发有限公司于2013年10月15日签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回原告孙建的其他诉讼请求。案件受理费10784，减半收取5392元，由原告孙建负担。一审查明的事实属实，本院予以确认。二审中，余运合、苏慧提供了以下证据：1、2017年11月2日前方公司在《襄阳日报》上刊登的售房广告，内容为“襄城滨江还有房襄江岸、锦江园住宅、商铺任你选”。证明其看到广告后才购买的涉案房屋。2、前方公司出具收款收据。证明其分别在2017年11月4日、11月8日、12月26日向前方公司交纳2万元、53万元、14万元。3、物业公司出具的收据。证明其在2017年11月14日向物业公司交纳了物业费、电费，已实际使用涉案房屋。4、手写《商品房买卖合同》和网签的《商品房买卖合同》，证明合同已网签、备案。孙建认可合同的真实性，但主张合同在其与前方公司签订的合同之后，余运合、苏慧不是善意第三人。由于孙建未对上述证据的真实性提出异议，本院予以采信。据此，本院认定：2017年11月2日，前方公司在《襄阳日报》上刊登售房广告，余运合、苏慧看到广告后与前方公司商定购买涉案房屋。2017年11月4日，余运合、苏慧向前方公司交纳定金2万元，2017年11月8日，余运合、苏慧向前方公司交纳53万元后，与前方公司签订了《商品房买卖合同》（以下简称手写合同），约定房屋总价款为69万元，合同签订时付55万元，余款在2017年12月31日付清。2017年11月21日，双方办理了网签手续，合同编号为XF2017111657，网签合同约定房屋总价款为477078元。2017年11月14日，余运合、苏慧向物业公司交纳电费、物业费后开始使用涉案房屋。2017年12月26日，余运合、苏慧按手写合同约定交纳了剩余房款14万元。二审另查明：2017年2月，前方公司在孙建门口张贴通知，通知孙建在15日内将房内物品搬走。2017年4月6日，孙建发现房门锁被换、房内物品被搬走，遂向襄阳市公安局襄城区分局庞公派出所报案，目前该案还在办理之中。本院认为，孙建与前方公司就诉争房屋签订的《商品房买卖合同》合法、有效。余运合、苏慧在报纸上看到前方公司刊登的售房广告后，与前方公司协商购买诉争房屋，并在诉争房屋空置的情况下与前方公司签订了《商品房买卖合同》、支付了全额购房款，在无证据证明余运合、苏慧与前方公司之间存在恶意串通的情况下，双方所签订的《商品房买卖合同》亦应认定合法、有效。孙建主张余运合、苏慧与前方公司签订的《商品房买卖合同》无效，证据不足，请求撤销双方已办理的网签手续，本院不予支持。由于在一套房屋上设立了两个房屋买卖合同关系，孙建与前方公司签订的《商品房买卖合同》虽在前，房屋被腾空也非孙建自愿，但在余运合、苏慧已办理了《商品房买卖合同》网签手续并已入住诉争房屋的情况下，孙建与前方公司之间的《商品房买卖合同》已无法继续履行，故其上诉请求判决前方公司继续履行合同、返还房屋、办理合同登记备案和不动产登记手续、赔偿房屋占用费损失，本院不予支持。一审法院对孙建主张的家电家具等物品损失未予审理，孙建对此未提出上诉，其可在本案判决后另行主张权利。综上，孙建的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10784元，由上诉人孙建负担。本判决为终审判决。审判长 魏 俊审判员 苏 轶审判员 严庭东二〇一八年八月三十一日书记员 岳伟峰