广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂07民终711号 上诉人(一审本诉被告、反诉原告)：林家发，男，1979年8月18日出生，汉族，住所地钦州市。 委托诉讼代理人：刘源源，广西海湾律师事务所律师。 被上诉人(一审本诉原告、反诉被告)：广西壮族自治区沿海公路管理局，住所地钦州市建设街通达巷**。 法定代表人：冯永平，局长。 委托诉讼代理人：朱莹，广西政大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄天余，广西政大律师事务所律师。 上诉人林家发因与被上诉人广西壮族自治区沿海公路管理局（以下简称沿海公路局）房屋租赁合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2017）桂0702民初1586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月4日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林家发的委托诉讼代理人刘源源，被上诉人沿海公路局的委托诉讼代理人朱莹、黄天余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林家发上诉请求：1、撤销钦州市钦南区人民法院（2017）桂0702民初1586号民事判决的第一项、第二项；2、驳回被上诉人沿海公路局的诉讼请求；3、由被上诉人沿海公路局承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、被上诉人沿海公路局尚不具备解除与上诉人林家发《租赁合同》的条件。被上诉人提供的证据《用地、建筑、市政工程规划设计要点》一审时并未提供，而在2015年3月13日被上诉人还将本案涉及的铺面的提交至网络竞标铺面招租，被上诉人起诉目的并不是危房改造而是想另行出租以收取更高的租金。2016年5月31日广西壮族自治区住房制度改革委员会的桂房改函[2016]13号《复函》也同样不足以反映本案涉租房屋是属于危旧房改造的范围。上诉人钦州宇发电动车行与被上诉人签订的《房屋租赁合同》明确预定上诉人具有优先承租权。上诉人与被上诉人合同约定的租赁期限虽然已经届满，双方属于不定期租赁合同关系。2015年5月由于经营发展的需要，在征得被上诉人同意的情况下上诉人进行过一次大规模装修，这证实各方均无短期内解除合同的意思表示。被上诉人2016、2017年连续两年以同样理由起诉要求解除双方的租赁关系，不具备解除合同的条件，根据合同法“鼓励交易、创造财富”的立法宗旨上看，维护合同的稳定性，双方应继续履行合同，也更符合本案的实际情况。2、关于上诉人钦州宇发电动车行是否需要支付被上诉人沿海公路管理局房屋租金及占用费的问题。上诉人钦州宇发电动车行不存在任何违约的行为，没有按时缴纳租金的原因在于被上诉人，不能成为法定解除合同的理由。上诉人给予长期的信任，在2013年至2016年按时并逐年递增缴纳租金。2016年被上诉人向法院起诉要求上诉人林家发将租赁房屋交还其使用，钦南区人民法院判决被上诉人败诉后，双方理应继续履行房屋租赁合同，但是上诉人多次要求支付租金均遭到被上诉人的拒绝，上诉人林家发并非故意拒交租金，事实上是被上诉人有意拒收租金，目的是解除合同。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》中约定上诉人享有优先承租权，现被上诉人不符合法定解除的条件，基于双方合同约定的优先承租权，上诉人钦州宇发电动车行愿意补缴租金，继续与被上诉人签订书面的《房屋租赁合同》。综上所述，上诉人钦州宇发电动车行为维护自身合法权益，请求二审人民法院查清本案事实依法作出公正的判决。 被上诉人沿海公路局辩称，1、被上诉人已经按照法定程序即公证送达通知上诉人，双方之间的租赁合同关系已经解除，租赁期满后双方属于不定期租赁关系，根据合同法232条的规定出租方可以随时解除合同关系，不需要一方违约情况下才能解除合同关系，出租方多次告知上诉人要求解除合同，包括发书面通知、起诉以及公证送达，上诉人没有任何法定理由阻止合同解除，出租方有权处置自己的不动产，因此双方的租赁合同已经解除，上诉人应将房屋交还给被上诉人；2、关于房屋占用费用的问题，被上诉人认为在合同期满后一直没同意继续与上诉人签合同，也没有同意上诉人重新装修，反而是要求解除合同，被上诉人不收取租金是理所当然的，另外关于优先承租权的问题，本案不存在优先承租权，请求法院驳回上诉人的上诉请求。 本诉原告沿海公路局向一审法院起诉请求：1、确认解除原告与被告之间的租赁合同关系，被告将位于钦州市南珠西大街63号房屋公路大酒店原餐厅（即临街一楼铺面单间延伸原餐厅大厅、九间小房、一间厨房共计面积约390平方米）交还原告；2、被告支付从2016年7月1日起至交还之日止的房屋租金，暂计至2017年4月30日共10个月72000元（按7200元／月计算）；3、被告签订租赁合同时缴纳的押金6000元归原告所有；4、本案诉讼费由被告承担。 反诉原告林家发向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令被反诉人广西沿海公路管理局与反诉人林家发订立书面房屋租赁合同；2、若租赁关系终止，请求判令被反诉人广西沿海公路管理局向反诉人林家发赔偿店铺装饰装修价值损失69400元（以实际评估为准）；3、若租赁关系终止，请求判令被反诉人广西沿海公路管理局向反诉人林家发退还房屋押金6000元；4、被反诉人广西沿海公路管理局承担本案反诉费用。 一审法院认定事实：2010年6月19日起，被告林家发开始承租原告铺面，双方分别于2010年6月19日签订250平方米，2011年签订390平方米，2012年签订50平方米的房屋租赁合同。合同期满，双方没有再签订书面合同。2015年3月，原告将涉案铺面交由广西北部湾产权交易所进行网络竞标招租。在书面合同履行期届满后被告一直缴纳租金。2016年5月，原告诉至法院请求确认合同解除。经法院审理依法与2016年6月作出了驳回原告诉讼请求，确认原被告间存在不定期租赁的生效判决。双方在2011年11月5日签订的房屋租赁合同第四条约定：“房屋权属甲方所有。乙方在租赁期间只有使用权，不得买卖、转让、抵押，不得擅自转租和改变房屋结构，乙方在承租期投入装修（固定部分），期满不得拆除，属甲方所有”、第九条：“乙方在租用期间，因政府拆迁或甲方工作以及其他发展需要，甲方提前一个月告知乙方停止租用，乙方应及时交出房屋使用权。因提前终止合同给乙方造成的任何损失，甲方不作任何补偿。如乙方不服从，甲方将利用法院强行执行”。2017年1月10日，原告公正送达《通知》给被告，要求被告在30天内搬出承租铺面并解除合同。被告没有按通知要求搬出。2017年6月30日，原告向本院提起诉讼要求解决，被告提出反诉。一审法院认为，原被告在2011年11月5日签订的《房屋租赁合同》于2012年9月30日期满后，没有再签订书面的租赁合同。故双方的房屋租赁合同转为不定期租赁合同。不定期租赁合同，当事人有权随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。除合同的租赁期限变更，及双方另行约定的租金外，合同双方应继续遵守原合同的约定。现原告给予被告30天的搬迁期限，该院认为原告已给予被告合理的搬迁期限，故对原告请求解除与被告之间的租赁合同并请求被告返还房屋的请求予以支持。对原告请求被告缴纳自2016年7月1日起至交还房屋之日止的房屋占用费的请求，该院认为，被告迟延搬迁而占用原告的铺面，原告请求被告按每月7200元租金标准请求支付占用费，但从双方于2011年5月11日签订的合同可知双方约定的月租金为6600元，原告请求被告按月7200元支付月租金没有证据支持，被告也不认可，故该院仅支持被告自2016年7月1日起至交还房屋之日止按每月6600元向原告支付租金，扣除原告给予被告一个月的搬迁期限，故至2017年11月16日，被告应向原告支付房屋租金及房屋占用费合计6600元／月×15.5月＝102300元。原告主张被告与其签订合同时缴纳的保证金6000元归其所有。被告辩称，2016年5月，原告起诉被告要求被告返还房屋。同年6月，法院判决原告败诉后，原告一直拒绝接收被告缴纳租金。因此，被告没有任何违约行为。该院认为，被告的陈述结合本案原告提供的证据3，被告关于其不缴纳租金的责任在于原告拒收的主张成立，故本院对原告主张被告签订合同时的保证金6000元归其所有的主张不予支持。对被告请求法院判令其与原告签订合同的请求，该院认为，签订合法有效的合同应建立在双方自愿合法的基础上的真实意思表示，在原告主张解除合同的情况下，被告请求法院判令其与原告订立书面租赁合同明显违反了当事人订立合同的意思自治，故该院对该请求不予支持。被告主张原告赔偿店铺装修损失价值损失，该院认为原被告于2010年6月签订第一份房屋租赁合同，及其后签订的签订两份合同均约定了：“乙方在租赁期投入装修（固定部分），期满不得拆除，属甲方所有”可知，原告同意被告在租赁期间对铺面进行装修。但被告认为，原告在合同中的第四条、第九条均约定免除了原告的责任，加重了被告的义务，且从原被告签订的合同可知，由原告提供的合同皆为格式合同，因此合同中第四条、第九条的内容显失公平，对显失公平部分不应予以采纳。该院认为，合同中第四条、第九条的约定显失公平，故对显失公平部分本院不予采纳，因此，原告应对被告在经营中的装修固定部分予以适当补偿。即原告同意被告进行装修是原告的真实意思表示，应予确认，但对固定装修部分用格式条款排除对方请求补偿的权利的部分应为无效。被告2015年5月进行装修，2016年5月7日原告向法院提起诉讼要求解除合同，原告的行为明显会给被告造成损失。因此，依据公平诚信原则，原告应适当给予被告在装修固定部分的损失。扣除非固定部分，即评估报告中房屋装修残余价值评估明细表的第11、12、13、16、17、20、21、22、23项后，剩余的价值为：55166元，按原被告在合同履行中的实际情况，原告应补偿被告装修剩余价值的70%给被告，即补偿55166×70%＝38616.2元给被告为合理。同时应退还房屋租赁保证金6000元给被告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第四项的规定，判决：一、本诉被告（反诉原告）林家发与本诉原告（反诉被告）广西壮族自治区沿海公路管理局之间的租赁合同已于2017年2月9日解除，本诉被告林家发应在接到本案判决书之日起25天内将位于钦州市南珠西大街63号房屋公路大酒店原餐厅（即临街一楼铺面单间延伸原餐厅大厅、九间小房、一间厨房共计面积约390平方米）交还本诉原告广西壮族自治区沿海公路管理局；二、从2016年7月1日起至2017年11月16日，本诉被告（反诉原告）林家发支付房屋租金及占用费共102300元给本诉原告（反诉被告）广西壮族自治区沿海公路管理局（自2017年11月17日起按月租6600元／月计付房屋占用费至实际交还之日止）；三、本诉原告（反诉被告）广西壮族自治区沿海公路管理局补偿本诉被告（反诉原告）林家发本案涉案店铺固定装修部分费用38616.2元；四、本诉原告（反诉被告）广西壮族自治区沿海公路管理局退还房屋租赁保证金6000元给本诉被告（反诉原告）林家发；五、驳回本诉原告（反诉被告）广西沿海公路管理局的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告（本诉被告）林家发的其他诉讼请求。本诉案件受理费925元，由本诉被告（反诉原告）林家发负担800元，本诉原告（反诉被告）广西壮族自治区沿海公路管理局负担125元。反诉案件受理费893元，评估费3980元，合计4873元，由反诉被告（本诉原告）广西沿海公路管理局负担3800元，反诉原告（本诉被告）林家发负担1073元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。 综合各方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：双方的租赁合同是否具备解除条件，是否已经解除。 本院认为，双方于签订的《房屋租赁合同》并不违反法律的规定，是合法有效的合同。被上诉人要求解除合同收回房屋的原因是危房改造，现有证据也无法表明解除合同收回房屋是用于其他用途，上诉人也不能证明该涉案房屋已另行租赁给他人，因此上诉人主张优先承租权不符合双方合同约定。该合同于2012年9月30日期限届满后，双方没有签订新的书面合同，上诉人仍继续使用房屋并向被上诉人缴纳租金，双方的行为应依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，认定原租赁合同继续有效，但租赁期限变为不定期。对于不定期房屋租赁合同的解除条件，该法第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，双方当事人可以随时解除合同，享有任意解除权，至于解除的理由则在所不问。被上诉人通过公证的方式于2017年1月10日向上诉人送达了解除合同通知书，限期30日内搬离并交还房屋，被上诉人解除合同时已给上诉人合理的期限，一审法院认定本案的合同于2017年2月9日解除并无不当。 综上所述，上诉人林家发的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2748元，由上诉人林家发负担。 本判决为终审判决。 审判长 陆 斌 审判员 文其谦 审判员 黎 刚 二〇一八年八月二十七日 法官助理雷宇宏 书记员苏芸