江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏07民终210号上诉人(原审被告）：孙磊。上诉人(原审被告）：宋雪梅。两上诉人的共同委托诉讼代理人：薛尚美，江苏云台山律师事务所律师。被上诉人(原审原告）：王卫东。委托诉讼代理人：胡维芝，连云港市连云区朝阳法律服务所法律工作者。上诉人孙磊、宋雪梅因与被上诉人王卫东房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2017）苏0703民初2858号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙磊、宋雪梅向本院上诉请求：1.撤销一审判决；2.在查清事实的基础上依法改判;3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决根据上诉人孙磊2017年7月7日同被上诉人的电话录音，认定诉争房屋买卖合同的合法性是错误的。1.诉争房屋产权证的所有权人系孙磊，上诉人宋雪梅只是共有人，2017年4月27日上诉人宋雪梅瞒着上诉人孙磊与被上诉人签了房屋买卖合同，上诉人孙磊一直不知情，而直到2017年7月初孙磊才知道宋雪梅签了合同，故在诉争房屋买卖合同签订时上诉人孙磊并不知情，该合同系无效合同，上诉人宋雪梅无单独处分权。2.诉争房屋产权证登记产权人为两上诉人共同所有，而被上诉人在没有房屋所有权人孙磊签字的情况下仅与宋雪梅签订该合同，被上诉人作为房屋购买人在合同签订时没有尽到审核义务，致使合同签订出现重大过错，在没有房屋所有权人孙磊签字确认，导致合同履行不能，被上诉人应承担对其不利的法律后果。3.孙磊从头到尾都没有卖房的意思表示。诉争房屋一直被孙磊的公司用来抵押贷款，宋雪梅是背着孙磊将涉案房子出售的，并没有得到孙磊的认可和同意，因为孙磊要继续使用诉争房屋进行抵押贷款。二、一审判决上诉人与被上诉人继续履行合同，而忽视了房屋买卖合同中关于合同解除权的约定，系适用法律错误。上诉人与被上诉人2017年4月27日签订的房屋买卖合同第五条明确约定：如甲方（上诉人）未能履行本条约定，则应向乙方（被上诉人）双倍返还定金。同时在本合同备注中明确规定：如甲方（上诉人）因自身原因不卖此房，将双倍赔偿乙方定金。合同中明确约定双方都有解除权，并约定解除适用定金法则。故根据合同的意思自治原则，上诉人有权解除合同。综上所述，一审法院认定事实、适用法律存在错误，请求二审法院依法予以改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人王卫东辩称，一审法院查清本案事实清楚，适用法律正确，判决恰当。上诉人的上诉理由均不能成立，请求二审依法驳回上诉，维持原判。王卫东向一审法院提出诉讼请求：1.判令孙磊、宋雪梅依法履行房屋买卖合同（该房屋位于连云区云宿路2号帝豪水榭花都6号楼2801室，丘号：05641037-75），价值为：104.5万元）；2.判令孙磊、宋雪梅给付王卫东违约金10万元；3.案件受理费、财产保全费由孙磊、宋雪梅承担。一审诉讼过程中，王卫东将其第1项诉求明确为：1.王卫东给付孙磊、宋雪梅购房款104.5万元（包含已付定金5万元）；2.孙磊、宋雪梅将诉争房屋交付王卫东；3.孙磊、宋雪梅协助王卫东办理房屋过户手续。一审法院查明事实：2017年4月27日，王卫东（买受人、乙方）、宋雪梅（出卖人、甲方）、连云港儒房房地产经纪有限公司连云分公司（居间人、丙方、以下简称儒房地产连云分公司）签订《房屋买卖合同》（RF0000187）一份，约定：一、甲乙双方自愿委托丙方对其双方房屋交易提供居间服务，促成房屋买卖合同成立。现三方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋买卖及居间服务达成以下协议：1.房屋地址：连云港市连云区云宿路2号帝豪水榭花都6号楼2801室；2.房屋权属性质为商品房；3.房屋所有权证登记日期2014年12月3日，产权证号L00155446，房屋所有权人孙磊，共有权人宋雪梅，建筑面积209.52平方米；4.房屋抵押状况：有贷款抵押，抵押权人孙磊、交通银行，至今未还贷款余额约人民币壹佰万元；5.房屋现状为空房。二、经甲乙双方协商一致，该房屋的交易条件为：1.总房价款：人民币壹佰零肆万伍仟元（1045000元）；2.在本合同签订后，乙方同意交付甲方定金人民币伍万元整（50000元）；3.甲乙双方同意采取商业及公积金组合贷款：乙方在签订本合同之日起75日内将首付款（含定金）人民币陆拾万伍仟元交付甲方，其余购房款商贷部分由银行放款当日付给甲方，公积金部分在公积金管理处审核通过放款之日由乙方以银行转账的方式交付给甲方；4.甲乙双方定于丙方通知之日起3日内，在甲乙双方积极配合的情况下，由丙方协助甲乙双方到房屋权属登记部门办理过户手续。5.甲方应与收到全部房款当日内向乙方交房；6.涉及此次房屋交易中产生的全部税费由各自承担。十、生效及其他：本合同履行期间，甲乙丙三方应履行本合同之前所述的补充协议、合同附件及其他书面文件，均为合同不可分割的一部分，具有同等法律效力；同时备注：自交房之前的物业费、水电煤气等费用由甲方承担，之后的由乙方承担，在手续办理之前如乙方因自身原因不买此房，定金伍万元不予退还，如甲方因自身原因不卖此房，将双倍赔偿乙方定金。《房屋买卖合同》还对中介居间服务费及支付、免责条件等内容进行了约定。三方均在《合同》尾部签字确认。上述《房屋买卖合同》签订当日，王卫东交付宋雪梅购房定金5万元，宋雪梅出具《收条》一份予以确认，王卫东（乙方）、宋雪梅（甲方）另签订《补充协议》一份，内容为：经甲乙友好协商：王卫东购房尾款肆拾万元整（400000元）应于交付首付款当日交付宋雪梅，如王卫东在2017年7月12日前未能将全部房款壹佰零肆万伍仟元整交于宋雪梅，宋雪梅将没收定金并有权不卖此房，房价另做协商。经双方友好协商：卖方宋雪梅承诺积极配合买方王卫东办理贷款过户登记及相关手续。如卖方宋雪梅在办理手续期间不积极配合将退还全部房款（壹佰零肆万伍仟元整）、违约金（壹拾万元整）。本协议作为甲方：孙磊、宋雪梅，乙方：王卫东。双方签订的房屋买卖合同，合同号：0000187A合同项下补充协议。《房屋买卖合同》、《补充协议》签订同日，宋雪梅出具《承诺书》一份，内容为：甲方宋雪梅，将诉争房产出售给乙方王卫东，宋雪梅承诺：本房产产权无债务、债权纠纷，若因本人债务，债权或者其他原因造成交易无法进行，最终责任及后果由本人承担，与中介方（儒房地产）和买方无关。一审法院另查明，诉争房屋存在的抵押现已解除。一审诉前，经王卫东申请，一审法院作出（2017）苏0703财保66号民事裁定书对诉争房产进行保全。王卫东为此支付保全费5000元。以上事实由王卫东向一审法院提供的《房屋买卖合同》及《补充协议》、收条、承诺书及当事人陈述予以证实，双方当事人均无异议，一审法院依法予以确认。一审中，案件的争议焦点为：一、孙磊对宋雪梅签订买卖合同出售诉争房屋是否是知情且同意的，买卖合同对孙磊是否产生合同约束力。二、孙磊、宋雪梅是否存在拒绝履行合同义务的违约行为。王卫东主张诉争房屋买卖孙磊是知情且同意的，合同对孙磊产生约束力；因诉争房屋价格上涨，孙磊、宋雪梅拒收房款并拒绝履行合同义务。为证明上述主张其向一审法院提供如下证据：1.房产证复印件及孙磊、宋雪梅身份证复印件，系宋雪梅在签订合同交付王卫东的，用以证明孙磊知道或者应当知道房屋出售一事。孙磊、宋雪梅质证认为不能证明上述目的。2.2017年7月7日（周五），儒房地产连云分公司工作人员庄道平（生活中用庄银萍）与孙磊嫂子二次手机通话录音、与孙磊的二次手机通话录音及书面整理材料，王卫东与孙磊哥哥孙浩的手机通话录音及书面整理材料，用以证明在合同约定的房款交付日即2017年7月12日之前，王卫东及儒房地产连云分公司工作人员多次电话给孙磊，孙磊是明确知道该房屋出售，并且对房屋买卖一事没有提出任何不知情。仅是因为诉争房屋近期内价格上涨，致使房屋买卖没有实际交易。儒房地产于当天上午9:17分、9:37分两次电话联系孙磊嫂子告知王卫东已将款项准备妥当并邀请办理过户手续，后于当天下午15点22分电话联系孙磊以告知孙磊王卫东把购房尾款99万元都已准备妥当并邀请孙磊夫妇携带房产证等材料一并同王卫东、中介公司至房产局签字以便王卫东将购房款打入房产局资金监管账户并配合王卫东办理过户手续，该通话中，孙磊与儒房地产连云分公司工作人员就办理手续的时间进行商定，由儒房地产负责当天下午至房管局排队取号，由孙磊负责联系其媳妇宋雪梅携带所有证件一起至房管局办理手续。当天下午15点47分儒房地产再次致电告知孙磊因资金监管号排满，当天下午办理手续已来不及并邀请孙磊下周一再行办理，该通话中，孙磊以房屋买卖一事系其嫂子主办为由，要求儒房地产与其嫂子沟通。在上述通话中，孙磊均未表示对诉争房屋买卖一事不知情或不同意。当天晚上王卫东与孙磊哥哥孙浩的通话中，孙浩表示因买卖合同签订后房价涨幅较大的原因拒绝按照原合同履行。孙磊、宋雪梅对上述证据真实性无异议，但认为上述证据不能证明王卫东证明目的，认为与孙浩夫妻的通话录音与本案没有关联性，在与孙浩的录音中，王卫东陈述“打给孙磊的时候，孙磊根本不知道有这回事情”，所以该录音侧面可以印证孙磊根本不知道签订了本案的房屋买卖合同，对孙磊通话的录音可以看出孙磊一直保持了消极态度。3．建设银行客户回单二份，证明王卫东已准备好全部购房款并至儒房地产要求向孙磊、宋雪梅支付。孙磊、宋雪梅认为不能证实履行了支付购房款的义务。4．儒房地产连云分公司出具的证明4份，证明双方约定的交付款项期限内，王卫东多次携带购房款至儒房地产，由儒房地产联系孙磊、宋雪梅，要求向孙磊、宋雪梅支付房款并要求孙磊、宋雪梅交付房屋，但孙磊、宋雪梅一直以各种理由不予办理也不予配合，致使诉争房屋无法交付。孙磊、宋雪梅对上述证明不予认可。证明主要内容为：王卫东夫妇携带银行卡分别于2017年7月5日、7月7日、7月10日、7月12日共计四次至儒房地产处要求儒房地产通知孙磊、宋雪梅前来接收房款并交付房屋，儒房地产电话联系孙磊、宋雪梅，但孙磊、宋雪梅以各种理由不予接收房款并办理交房手续，致使王卫东始终无法交付房款。5.申请儒房地产连云分公司负责人王启泰、工作人员庄道平（生活中用庄银萍一名）出庭作证，王卫东认为证人证言真实客观的反映了合同签订的过程，虽然孙磊在房屋买卖合同中没有签订，但是王卫东以及证人在联系孙磊的时候，孙磊均没有否认房屋买卖的事实，也没有明确表示其不同意出售房屋，证人证明了孙磊是知道房屋买卖情况，房屋买卖合同不能实际履行的过错方为孙磊、宋雪梅。孙磊、宋雪梅认为证人证言与真实情况相互矛盾，不应采信。王启泰证言主要内容为：涉案房屋听孙浩及其妻子叶青讲是其夫妇的，是孙浩来我们中介登记卖房，4月份签订买卖合同之前，孙浩妻子叶青称因登记在孙磊夫妻名下，孙磊夫妇只是负责来办理过户手续，但是决定权在孙浩、叶青夫妇，所以当时签订合同时，是叶青陪同宋雪梅一起来的，孙磊是知情的。我们被告知涉案房屋存在的银行抵押到7月19日到期，所以合同约定7月12日付清全部款项。7月12日前，王卫东曾四次带着银行卡和存单到我们中介公司要求给付房款，我们和孙磊夫妇联系，孙磊先是表示没有问题，会按照约定时间来拿房款并办理过户，后来又不同意，接着便要求王卫东与其哥嫂联系，后来王卫东和孙浩联系，孙浩想违约。之所以王卫东四次将房款拿到我公司，是因为房管局有规定，钱不能由买方汇给卖方，需要中介公司带领买方将钱打入房管局监管账户，在打入监管账户前需要卖方持房产证签字确认。因为孙磊、宋雪梅一直没来，所以钱没办法汇。具体事宜是我公司工作人员庄银萍负责。庄银萍证言主要内容同王启泰证言。孙磊、宋雪梅主张宋雪梅出售诉争房屋，孙磊并不知情，也并不同意，买卖合同对孙磊不产生约束力。为证实上述主张，宋雪梅向一审法院提供如下证据：1.常住人口登记表，证明孙思研系孙磊、宋雪梅的女儿。2.中华人民共和国护照，2017年6月20日、21日宋雪梅和其女儿孙思研办理了护照，目的是为了女儿孙思研出国留学之用，这也是宋雪梅独自出售房屋的主要目的，用于女儿出国留学的费用。关于孙思研出国留学的问题，孙磊、宋雪梅持不同意见，孙磊不同意女儿出国，宋雪梅坚持送女儿出国，因此宋雪梅独自出售房屋。3.留学学校的申请，证明宋雪梅确实希望女儿出国。4.中国电信语音清单，证明王卫东和儒房地产工作人员在2017年7月份从没有向宋雪梅打过电话或发过短信。5.收条，实际上涉案房屋是出租给孙浩作为仓库使用，租期为五年。王卫东看房时，孙浩的办公用品实际上已堆放在涉案房屋之中。孙磊对上述证据均无异议。王卫东认为上述证据1-3与本案无关联性。对证据4，王卫东认为孙磊、宋雪梅是特殊的夫妻关系，宋雪梅在合同中签字，儒房地产和孙磊联系并无不妥，在我方已举证的与孙磊的录音中，孙磊并没有表示不知道不同意买卖房屋。在中国的传统习惯下，与男方联系并没有不妥。对证据5的真实性无法确认。收条的原件持有人不应当是宋雪梅持有，如果是真的也应当是叶青持有，叶青和宋雪梅之间的身份也比较特殊，是妯娌关系。我们双方签订合同后，到涉案房屋内看到并不存在租赁关系，我们认为收条是虚假的，该所谓的收条也并没有约定租期。根据双方当事人的举证、质证及陈述，一审法院对双方有争议的上述证据及事实认定如下：对王卫东举证的证据1、2、3真实性予以确认，虽然孙磊、宋雪梅对王卫东举证的证据4儒房地产出具的证明及证据5儒房地产工作人员的证人证言不予认可，但上述证言与王卫东举证的证据3手机通话录音内容基本一致，可以印证证人证言基本属实，故一审法院对孙磊、宋雪梅质证意见不予采纳，对证人证言陈述与通话录音一致的内容予以采信，一审法院认为上述证据能够形成证据链条证实如下事实：孙磊对出售涉案房屋是知情且同意的，2017年7月份付款期限到来前王卫东及儒房地产多次联系孙磊前来领取房款并配合办理过户手续但孙磊夫妇一直未来领款。一审法院对宋雪梅举证的证据1、2、3真实性予以认定，对其与本案关联性不予认定，对证据4真实性及证明目的予以认定，对证据5与本案的关联性不予认定。一审法院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据加以证明。本案中，王卫东主张宋雪梅出售涉案房屋，孙磊是知情且同意的，只是因房价上涨，孙磊、宋雪梅不同意继续履行合同，为证实上述主张其向一审法院提供了手机通话录音、证人证言、银行客户回单予以证实，孙磊、宋雪梅虽然对上述证据证明目的不予认可，但其举证的证据不能够证实孙磊不同意出售诉争房屋的证明目的。《房屋买卖合同》虽因孙磊未签字确认存在某些瑕疵，但从王卫东举证的其他证据内容，尤其是儒房地产工作人员电话与孙磊沟通前来领取购房款并配合过户等相关事项时，孙磊并未作出对《房屋买卖合同》签订过程不知情或者不同意的表示，反而在第一次与儒房地产工作人员通话时就领取购房款及配合过户时间问题进行了积极的商定，诉争房屋作为夫妻共有房产，假如宋雪梅出售诉争房屋是在孙磊不知情不同意的情况下进行，那么孙磊在通话中的态度及反映显属不符合常理。因此，一审法院确信孙磊对宋雪梅签订《房屋买卖合同》出售诉争房屋是知情且同意的，其虽未在《房屋买卖合同》中签字确认，但卖房行为实际是孙磊、宋雪梅平等协商、取得一致意见的结果，王卫东有理由相信出售诉争房屋为孙磊、宋雪梅双方共同意思表示及宋雪梅携带孙磊身份证复印件签字出售诉争房屋是取得孙磊授权的结果。综上，一审法院对孙磊以其未在《房屋买卖合同》中签字为由对合同不予认可的辩解不予采纳，该合同系双方协商一致达成，为合法有效合同，对王卫东主张的孙磊、宋雪梅均为合同当事人，受合同约束的事实予以确认。关于孙磊、宋雪梅是否存在不愿履行合同义务问题，一审法院认为，通过王卫东举证，包括王卫东与孙磊哥哥孙浩的电话录音、证人证言等证据，尤其是儒房地产工作人员与孙磊第二次通话、王卫东与孙磊哥哥孙浩、孙磊的通话录音中孙磊拖延收款及配合过户的态度及孙浩明确表示因房屋价款上涨原因不愿按原价履行合同的答复，可得知，孙磊、宋雪梅确实存在不履行合同义务的行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，因孙磊、宋雪梅存在不履行合同义务的违约行为，且王卫东未能履行交付房款的合同义务也是因孙磊、宋雪梅拒收导致，王卫东要求合同继续履行，即王卫东要求继续交付房款、并要求孙磊、宋雪梅继续履行交付房屋并办理过户义务，有事实和法律依据，一审法院依法予以支持，关于王卫东给付购房款金额，因其已先行给付定金5万元，扣减后，王卫东仍需支付孙磊、宋雪梅995000元。关于孙磊、宋雪梅所谓的王卫东在孙磊、宋雪梅拒收房款的情况并未将房款提存的行为属于不履行先合同义务，构成违约故而无权要求孙磊、宋雪梅履行过户的后合同义务的辩解主张，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同》第一百零一条第一款第（一）项“有下列情形之一的，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领”之规定，可知提存并非债务人在债权人拒绝受领情形下法定义务，对是否提存债务人有权自行选择。且在本案诉讼中，王卫东明确表示愿意继续支付房款，孙磊、宋雪梅随时可向王卫东要求给付房款，故一审法院对孙磊、宋雪梅上述辩解不予采信。关于王卫东要求孙磊、宋雪梅给付违约金10万元的诉求，一审法院认为，根据《补充协议》关于“如卖方宋雪梅在办理手续期间不积极配合将退还全部房款（壹佰零肆万伍仟元整）、违约金（壹拾万整）”的约定内容看，违约金是在王卫东交付全部购房款后孙磊、宋雪梅不配合办理贷款过户登记及相关手续时适用，显然不符合本案实际情况，故一审法院对王卫东上述主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《最高人民法院关于适若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院遂判决：一、王卫东、宋雪梅双方2017年4月27日签订的《房屋买卖合同》继续履行：王卫东于判决发生法律效力之日起十日内给付孙磊、宋雪梅房屋购房款995000元；孙磊、宋雪梅于王卫东给付上述全部款项后次日起三十日内协助王卫东将位于连云区云宿路2号帝豪水榭花都6号楼2801室房屋（丘号：05641037-75）过户至王卫东名下并将上述房屋交付王卫东；二、驳回王卫东其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15105元、保全费5000元，由孙磊、宋雪梅共同承担（因王卫东已预交，孙磊、宋雪梅于判决发生法律效力之日起十日内给付王卫东）。二审期间，上诉人孙磊、宋雪梅为证明其上诉主张向本院提交以下证据：1.连云港富邦国际物流有限公司营业执照复印件1份，证明孙磊是该公司法人，该公司用孙磊、宋雪梅名下的涉案房产进行抵押贷款担保;2.抵押反担保合同两份（2016第006—2—2号，签订日期是2016年7月18日；2017第008—2—2号签订日期是2017年7月24日），证明两上诉人用诉争房产不间断的进行贷款抵押反担保，在2017年7月24日续保时发现该房产被查封了，抵押物的权利价值为120万元;3.房地产预评估函，证明两上诉人名下的房产因为要贷款抵押反担保而在江苏苏信房地产评估咨询有限公司对房屋进行价值评估，评估价值是120万元，时间为2016年6月8日;4.不动产登记证明1份，证明诉争房产为两上诉人所有，同时该房产抵押给连云港山海担保有限公司，担保债权数额为120万元;5.一审中王卫东提供的其与孙浩2017年7月7日晚上9点的电话录音，第7页王卫东明确说打给孙磊的时候孙磊根本就不知道这回事，证明被上诉人明确知道孙磊对于该房屋买卖的事情是不知情的，而且是不同意出卖诉争房屋的。以上所有证据足以证明孙磊对宋雪梅与王卫东之间签订的房屋买卖合同是不知情的，而且是不同意出卖房屋的，孙磊要继续使用该房屋为其贷款提供反担保。诉争房屋在2016年6月份价值是超过120万元，而宋雪梅与王卫东在2017年4月底签订的合同是价值105万元，显然是不符合常理的，其价值应该高于120万元。被上诉人王卫东针对上述证据发表质证意见为：对于证据1的真实性没有异议，但是该证据与本案无关;对于证据2、3、4无法确认其真实性，即使是真实的，也不影响宋雪梅与王卫东签订的房屋买卖合同的效力。关于证据5，上诉人是断章取义，一审中被上诉人不仅仅提供上诉人孙磊与被上诉人的电话录音，同时提供中介公司与孙磊之间的电话录音，孙磊均没有明确表示不知情、不同意出卖诉争房屋，其中涉及款项交易的问题，双方也明确商议具体时间、具体交易方式，现上诉人利用电话录音第7页中一句话掩盖事实是不妥当的。对于上诉人所举的上述证据，本院经审查后认定如下：对5份证据的真实性、合法性以及关联性均予以认定，但无法证实孙磊对宋雪梅与王卫东之间签订的房屋买卖合同不知情，也无法证实孙磊不同意出卖诉争房屋，故对上诉人的证明目的不予采信。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为:1.上诉人以孙磊对王卫东与宋雪梅签订《房屋买卖合同》不知情、不认可以及王卫东在签订合同时有重大过错为由上诉主张一审认定涉案的《房屋买卖合同》有效系错误的能否成立；2.上诉人以其依据合同约定有权解除合同为由，上诉主张一审判决其继续履行合同系适用法律错误能否成立。关于第一个争议焦点，本院认为：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，上诉人宋雪梅与被上诉人王卫东签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该合同合法有效并无不当。上诉人孙磊以诉争房屋属于其与宋雪梅夫妻共同所有，宋雪梅在其不知情的情况下与王卫东签订《房屋买卖合同》，上诉主张该《房屋买卖合同》系无效合同，明显不符合相关法律规定，本院不予采信。孙磊虽未在《房屋买卖合同》上签字，但从王卫东一审举证的儒房地产工作人员与孙磊的电话录音能够反映，儒房地产工作人员要求孙磊前来领取购房款并配合过户等相关事项时，孙磊并未作出对《房屋买卖合同》签订过程不知情或者不同意的表示，反而在第一次与儒房地产工作人员通话时就领取购房款及配合过户时间问题进行了积极的商定，一审法院据此认定孙磊对宋雪梅签订《房屋买卖合同》出售诉争房屋是知情且同意的，宋雪梅携带孙磊身份证复印件与王卫东签订《房屋买卖合同》是取得孙磊授权并无不当。既然双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，且诉争房屋原有的抵押已被解除，不存在履行障碍，所以双方应当依照《房屋买卖合同》的约定进行履行。故本院对上诉人主张涉案《房屋买卖合同》无效的上诉理由不予采信。关于第二个争议焦点，本院认为：双方在签订的《房屋买卖合同》中，虽然约定在手续办理之前如王卫东因自身原因不买此房，定金5万元不予退还，如宋雪梅因自身原因不卖此房，将双倍赔偿定金，但该约定只是对双方违约责任所作的约定，并不能据此就认定上诉人享有合同的任意解除权。在双方就合同解除不能达成一致意见的情况下，上诉人单方要求解除合同无事实和法律依据，故本院对上诉人主张其有权解除合同的理由亦不予采信。综上所述，孙磊、宋雪梅的上诉请求及理由均不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15105元，由上诉人孙磊、宋雪梅负担。本判决为终审判决。审判长 乙 斌审判员 何 平审判员 万子榕二〇一八年八月三日书记员 董小倩法律条文附录一、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。