四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终7781号 上诉人（原审被告）：成都海昌置业有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都市天府新区华阳街道天府大道南段**。 法定代表人：吴伯棠，副总裁助理。 委托诉讼代理人：高君宇，男，系该公司工作人员。 委托诉讼代理人：邱方，女，系该公司工作人员。 被上诉人（原审原告）：李尚峰，男，1997年10月26日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：李雄，男，1966年8月6日出生，汉族，住成都市成华区，系李尚峰父亲。 李尚峰与成都海昌置业有限公司（以下简称“海昌公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2017）川0116民初1039号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 海昌公司上诉请求：1、撤销双流区人民法院（2017）川0116民初1039号判决书。2、请求依法改判驳回李尚峰的全部诉讼请求。3、请求判令李尚峰承担本案一审及二审的全部诉讼费用。事实和理由是：一、李尚峰未按期交付符合房管局要求的办证资料，导致办理产权证书时间延迟，不应由海昌公司承担责任。1、李尚峰未按照《商品房买卖合同补充协议》的约定提交符合房管局规定的办证资料，提交已过期的身份证导致未通过房管局的审核，海昌公司多次催促李尚峰提交新的身份证，但李尚峰一直未交付，导致办理房屋产权证的时间迟延；2、在一审中李尚峰虽辩称已重新补交办证资料，但未举证证明其重新提交办证资料的时间，一审法院也未查明此事实。二、海昌公司已按期交付涉案房屋，李尚峰已接收房屋并实际使用，未给李尚峰造成实际损失。1、不存在逾期交房的问题，涉案房屋已如期交付给李尚峰实际占用和使用；虽存在办理产权证延迟的情形，但未给李尚峰造成实际损失，且李尚峰未能提供其遭受实际损失相应证据；2、依据合同约定以及《最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，不应认定为海昌公司的原因所致。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，驳回李尚峰的诉讼请求。 李尚峰辩称，1、海昌公司作为专业开发商，在如何提交齐全、符合办理产权证资料方面应尽到审查和提示买受人的义务，且在办理产权证为期一年的时间内，海昌公司没有发现资料问题并及时通知补交，海昌公司过失明显，违约客观存在。2、李尚峰与海昌公司在同一天签署了三份房屋买卖合同，约定取得产权的时间相同。房屋产权在约定时间内实际取得，但本案车库产权直至2016年7月1日取得，说明海昌公司关于李尚峰未按期提交办证资料导致颁证迟延的上诉理由与事实不符。3、李尚峰在海昌公司办理产权证前已满18岁，按照相关要求，已提交委托其母亲作为代理人的公证委托书，同时也按照海昌公司的新要求及时补交资料，履行买受人提交资料的义务。4、海昌公司逾期办证的违约行为客观存在，与是否导致李尚峰产生直接的经济损失，是否将涉案车位交付李尚峰使用，并无直接关联性。5、合同双方应当遵守诚实信用原则。购房合同对逾期办证违约金有明确规定，双方应当诚信履行，开发商不能以其优势地位拖延履行办证义务和拒绝承担违约责任。6、一审法院在违约金调整一节中，已充分阐释法律条文规定、法律适用原则、判决采用标准等，说理透彻，判决海昌公司承担违约金并无不当。 李尚峰向一审法院起诉请求：判令海昌公司向李尚峰支付逾期取得成都市双流区的车位房屋权属证书的违约金（计算标准：从2015年1月1日起至实际取得房屋权属证书之日止，每逾期一日，按照已付房款万分之一计算，暂计至2016年12月31日为5840元）。 一审法院经审理查明：双方于2013年3月2日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议（车位）》。合同约定，李尚峰购买海昌公司开发的位于成都市双流区车位，总价为80000元。合同同时约定，海昌公司以出让方式取得位于成都市双流区地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为双国用［2010］1XXX5号，商品房预售许可证号为1XXX6。海昌公司应当在2013年12月31日前向李尚峰交付该商品房。第十九条产权登记（一）初始登记约定：出卖人应当在2014年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.如因出卖人逾期完成商品房的初始登记导致买受人无法按照本条第（二）款第2项约定的期限内取得房屋所有权证书的，出卖人承担相应的违约责任，……（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）如因出卖人责任导致买受人在该商品房交付之日起365日期限届满后仍无法取得房屋权属证书的，买受人不退房，自该365日期限届满之次日起，每逾期一日，出卖人按照买受人已交付房款的万分之一向买受人支付违约金。 《商品房买卖合同补充协议（车位）》第四条约定：1、除另有约定外，买受人不可撤销委托出卖人办理该商品房的房屋产权证。买受人应当在办理房屋交接的同时向出卖人提交办理产权证所需资料和相关费用（以本项目主管房管局、地税、地税局的最新规定为准、如因政策调整或者因买受人未能按时提交资料及费用等导致办理分户产权的时间迟延的，出卖人不承担任何责任。3、买受人在购买车位前已经知晓办理车位产权转移登记的前置条件：买受人必须为本项目的业主且已取得了除车位外的商品房的《房屋所有权证》。若买受人未满足上述条件导致无法办理车位《房屋所有权证》的，由买受人自行承担责任，与出卖人无关。 合同签订后，李尚峰按照合同约定向海昌公司支付了购房款80000元，海昌公司也于2013年12月31日向李尚峰实际交付了车位，在交房当日李尚峰向海昌公司支付了相关办证所需费用。 一审另查明，李尚峰于2016年6月29日取得涉案车位的房屋所有权证书。一审庭审中，海昌公司提交一份李尚峰的身份证复印件，上面载明的有效期限为2009年2月7日至2014年2月7日。用以证明因李尚峰提交的身份信息超期，导致办证迟延。李尚峰认可其曾经使用过该身份证，海昌公司曾要求李尚峰补交办证资料，李尚峰也及时的补交了办证资料。 一审法院认为，李尚峰与海昌公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。因一审法院收到李尚峰诉状材料的时间为2016年12月27日,故李尚峰的诉请未超过诉讼时效。 一审法院认为本案的争议焦点：海昌公司是否存在逾期办理房屋所有权转移登记的违约行为，是否应承担违约责任（含违约金是否过高）。一审法院认为，双方在《商品房买卖合同》中约定：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，同时双方在《商品房买卖合同补充协议》又补充约定买受人应当在办理房屋交接的同时向出卖人提交办理产权证所需资料和相关费用。合同签订后，李尚峰按照合同约定向海昌公司支付了购房款，海昌公司也按约向李尚峰交付了涉案车位，在交房当日李尚峰向海昌公司支付了相关办证所需费用，李尚峰于2016年6月29日取得涉案车位的房屋所有权证书。按照双方合同约定，海昌公司应于商品房交付之日起365日内协助李尚峰办理完毕房屋所有权证书。本案中海昌公司未在合同约定的办理房屋所有权转移登记的期限届满前为李尚峰办理相关的房屋所有权证书，应当承担相应的违约责任。海昌公司提出李尚峰迟延递交办证资料导致办证迟延的抗辩主张，但因海昌公司未能提交充分的证据证明其于何时以合理充分有效的方式向购房业主履行了提交相关资料的通知义务，根据诚实信用原则，海昌公司也应承担相应的违约责任。综上，海昌公司存在逾期办理房屋所有权证书的违约行为，应承担相应的违约责任。 关于李尚峰主张的违约金是否过高的问题。一审法院认为，海昌公司逾期办理房屋所有权转移登记事实清楚，按照合同约定，海昌公司应承担违约责任。按照双方合同约定，如因出卖人（海昌公司）责任导致买受人（李尚峰）在该商品房交付之日起365日期限届满后仍无法取得房屋权属证书的，买受人不退房，自该365日期限届满之次日起，每逾期一日，出卖人按照买受人已交付房款的万分之一向买受人支付违约金。本案车位交付之日为2013年12月31日，李尚峰于2016年6月29日取得涉案车位的房屋所有权证书。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款关于：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定。我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能。本案中，李尚峰未举出海昌公司逾期办理房屋所有权证书造成实际损失的有效证据，但海昌公司违约的事实客观存在，故一审法院兼顾合同履行情况、海昌公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金数额为2180元为宜。 综上，海昌公司未在约定时间内协助李尚峰办理案涉房屋权属转移登记，应依约承担相应的违约责任；结合李尚峰的实际损失及本案实际，一审法院酌情确定违约金数额为2180元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、海昌公司于本判决发生法律效力之日起十日内向李尚峰支付逾期办理车位房屋所有权转移登记的违约金2180元；二、驳回李尚峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由海昌公司负担。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据，对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。 本院认为，李尚峰与海昌公司就案涉车位签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。按照双方合同约定，海昌公司接受李尚峰的委托，应当在2014年12月31日前为李尚峰办理案涉车位的房屋产权证书，但李尚峰实际取得房屋产权证书的时间为2016年6月29日。现在双方二审的争议焦点是案涉车位的房屋产权证书逾期办理是否是由于李尚峰提交资料不合格导致，以及一审认定的违约金金额是否合理。关于第一个争议焦点，海昌公司认为李尚峰提交的办证资料不合格最终导致办证迟延。本院认为，根据合同约定，李尚峰委托海昌公司代为办证，且该委托不可撤销。海昌公司作为一家专门的房地产开发企业，在协助购房者办理房屋产权证书时，应当履行审查、提示及通知等协助义务，若海昌公司发现李尚峰提交的办证资料不合格，应当及时通知李尚峰进行补交。但在本案中，海昌公司未能提供其在2014年12月31日前通知李尚峰所提交的办证资料不合格及要求其补齐或更正资料的证据，故不能认定案涉车位房屋产权证书逾期办理是由于李尚峰提交资料不合格所致，海昌公司的该项上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于第二个争议焦点，我国立法对于违约金制度的定位为兼具补偿性与惩罚性，以补偿性为主，以惩罚性为辅，并不排除惩罚性。故一审法院综合合同履行情况、过错程度及预期利益等因素，将违约金数额酌情调整为2180元并无不当，本院予以维持。 综上，海昌公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由成都海昌置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  王 果 审判员  赵 韬 二〇一八年八月六日 书记员  韩 义