广东省佛山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤06民终4495号 上诉人（原审被告）：李健铨，男，1976年6月2日出生，汉族，住广东省广州市白云区。 委托诉讼代理人：许勇全，广东海印律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢志广，广东海印律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨柳，男，1974年11月9日出生，汉族，住广东省广州市白云区花语街。 委托诉讼代理人：曹广福，北京德和衡（广州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：庄荣茂，男，1994年8月19日出生，汉族，住广东省雷州市南兴镇。 委托诉讼代理人：曹广福，北京德和衡（广州）律师事务所律师。 原审第三人：佛山市房友地产代理有限公司，住所地广东省佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园。 法定代表人：李宝玉。 上诉人李健铨因与被上诉人杨柳、庄荣茂、原审第三人佛山市房友地产代理有限公司（以下简称房友公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初9662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人李健铨上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三、四项；二、改判驳回杨柳、庄荣茂的所有诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由杨柳、庄荣茂负担。事实与理由：2017年3月9日下午四时左右，李健铨与房友公司员工在房管局办理房屋查册完毕，在房友公司劝诱下才决定将案涉房屋出售给杨柳，合同签订时间为当天下午五时左右。杨柳在合同签订前不可能预知合同定金，其陈述在合同签订前到银行取款准备好合同定金，明显有违常理。且在同一天，房友公司出具收据收取杨柳中介服务费28000元，即杨柳当天提取的88000元在支付中介费后，根本无法足额支付定金。如杨柳在合同当天已足额支付定金，其根本无须在3月26日要求李健铨提供银行账号，并在当天和次日再分别支付定金，故杨柳已逾期支付定金。佛山市的限购政策于5月31日深夜发布，次日生效，交易各方不可能提前60天预见，房友公司和杨柳陈述以转账方式规避限购政策，不符常理。房友公司既没有向李健铨出示杨柳、庄荣茂的关系证明，也没有向李健铨证明杨柳、庄荣茂存在委托关系，李健铨不清楚其二人关系，只能选择中止履行合同。房友公司提供的微信聊天记录证明杨柳、庄荣茂在办理银行同贷书之前，已经明确知悉李健铨不同意买受人变更为庄荣茂，李健铨不可能配合庄荣茂办理银行同贷书。庄荣茂能办理同贷书，是房友公司利用李健铨的信任，要求李健铨签署了没有买受人姓名的贷款文件所致。 被上诉人杨柳、庄荣茂辩称，杨柳、庄荣茂提供的流水账单及收据均可证明李健铨已收到定金15万元。李健铨在签订合同时已知道杨柳代庄荣茂签订合同，不存在杨柳单方变更主体的问题，庄荣茂与李健铨签订的按揭文件足以证明李健铨同意将房屋过户给庄荣茂的事实。 原审第三人房友公司未作陈述。 被上诉人杨柳、庄荣茂向一审法院起诉请求：1.解除杨柳与李健铨签订的《房地产买卖合同》，李健铨返还定金150000元；2.李健铨赔偿杨柳、庄荣茂中介损失28000元，按揭费用损失5040元；3.李健铨向杨柳、庄荣茂支付违约金656000元；4.李健铨承担诉讼费。 一审法院认定的事实：位于佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园××栋××室于2015年6月2日办理房地产权证，登记权属人为李健铨。2017年6月27日经查询，该房屋无查封情况，已办理抵押登记，抵押权人为中国银行股份有限公司广州××支行。 2017年3月9日，杨柳于中国工商银行股份有限公司广州××支行营业室柜台取68000元现金，在ATM取款机分4次取了共20000元，合计88000元。 2017年3月9日，李健铨（卖方）与杨柳（买方）、房友公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定：买方购买卖方位于佛山市南海区里水镇草场村金碧海岸花园××栋××室；建筑面积141.86平方米，物业以现状按套出售，附带家私电器；总楼价328万元（包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及支付的一切维修基金、煤气管道、电话等初装费），交易产生税费由买方承担；卖方合法持有房地产证，卖方已查看过卖方房产证，物业有抵押登记；物业交付时间为卖方支付首期楼款当天交付，买卖双方应在收楼当天一并到场查验房屋，卖方将房屋钥匙交付买方视为房屋转移占有的标志，卖方应在物业办理过户登记后30天内迁出户口；买方支付经纪方中介服务费28000元，逾期支付须从合同签订日起按该金额的千分之五支付违约金至实际支付完毕日止；合同履行中买卖任何一方违约，由违约方直接赔偿中介费予守约方；卖方不能按合同约定售予物业买方，或者因违约而无法将物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的20%作违约金，卖方还须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，逾期20天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的20%作违约金；买方不能按合同约定买入该物业，或因违约无法买入该物业，应支付成交价的20%作违约金，逾期支付房款的，每逾期一天，按未付款金额千分之一向卖方支付违约金，买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天按总价的千分之一向卖方支付违约金，逾期20天，买方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的20%作违约金；定金90000元买方在2017年3月9日支付给卖方；卖方在签订合同10天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由卖方承担还贷产生的一切手续费用；买卖双方同意买方出资赎契，卖方必须于合同签订后三天内不可撤销全权委托经纪方办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料交给经纪方保管并全力协助经纪方办理赎契手续，同时签署公证委托书，委托经纪方代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止，不得中途擅自撤销委托和在未得到经纪方同意的前提下擅自从贷款银行取回产权资料，否则视为严重违约；买方应在原抵押银行通知还贷之日起10天内将首期楼款1360000元（不含定金）存入卖方供款账户内；余款由买方办理银行按揭贷款支付；等等内容。合同备注约定卖方同意在房产证满2年后过户。 同日，李健铨出具一张收款收据，载明其收到买家杨柳购买涉诉房屋定金90000元。 2017年3月10日，房友公司出具收款收据，载明收取杨柳购买涉诉房屋中介服务费28000元。 2017年3月27日，李健铨通过微信向房友公司发送收款卡号。房友公司问李健铨第二天到场时间，并告知杨柳第二天要拿今天的收款收据。2017年4月11日，房友公司微信询问李健铨，称其陪同李健铨次日一起去办理提前还贷，李健铨没有答复。当月14日，房友公司微信告知李健铨称杨柳贷款已批。并于同月26日告知李健铨合同约定10天后办理提前还贷，但李健铨直至26日都未办理下来。同年6月1日，房友公司微信告知李健铨，次日即是合同约定过户时间，问李健铨何时办理过户。 2017年3月26日、2017年3月27日，杨柳、庄荣茂分别通过银行账户向李健铨转账支付30000元，合计60000元.同日，广州市××房地产信息咨询有限公司出具收据，载明收取庄荣茂就涉诉房屋的按揭费5040元。 2017年4月17日，中国银行股份有限公司广州××支行审核同意庄荣茂就购买涉诉房屋购房款1680000元的贷款申请。 2017年6月27日，杨柳、庄荣茂提起本案诉讼。 一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。杨柳、李健铨于2017年3月9日签订的《房地产买卖合同》系签约双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。现李健铨以杨柳未足额支付定金及未经同意擅自变更买受人为由，拒绝继续履行房屋买卖合同，即本案的争议焦点为杨柳、庄荣茂是否足额支付了定金及变更买受人是否构成根本违约。对此，一审法院分析如下：第一、2017年3月9日，杨柳从银行取款88000元，当天与李健铨签订房屋买卖合同时，李健铨也在当天出具收取定金90000元的收款收据，杨柳称当天以现金支付定金90000元合理可信，李健铨出具的收款收据中并未注明以银行转账为准，其辩解出具收据给房友公司待收款后再交收据给杨柳也不符合情理。至于杨柳、庄荣茂此后通过银行转账向李健铨支付的60000元，杨柳、庄荣茂称是因为广州已有限购政策，该款项是考虑到佛山也可能会出现限购政策，故通过银行转账方式支付定金以符合限购政策的要求，该意见合理可信，且从房友公司与李健铨的微信聊天记录也可见，房友公司是通知李健铨就该款项应另出具收据，李健铨以杨柳、庄荣茂转账支付的60000元即为其出具的收款收据金额的一部分的意见不能成立，一审法院不予采纳。综上，杨柳、庄荣茂并不存在未足额支付定金的行为，李健铨以此主张拒绝继续履行合同的理由不能成立。第二、庄荣茂已以其名义取得了银行同贷书，按一般交易习惯，庄荣茂办理同贷书时是需要李健铨签名确认。庄荣茂能以其名义办理同贷书，即可表明李健铨是同意庄荣茂作为买受人办理银行按揭贷款。李健铨辩解其办理同贷书时是签订的空白文件，并未能提供证据予以证明，也不符合一般交易习惯。杨柳、庄荣茂为亲戚关系，并不存在炒房以赚取差价的问题，李健铨作为出卖人，其收取购房款的权利也并不会因为买受人变更而受到损害，故购房合同虽然由杨柳签订，但办理银行按揭贷款及房产证落款为庄荣茂并未损害李健铨权利，也并不构成根本违约，李健铨以此为由拒绝履行合同的理由也不能成立。综上，杨柳、庄荣茂并无根本违约行为，李健铨拒绝继续履行房屋买卖合同已构成根本违约，杨柳、庄荣茂主张解除合同、李健铨返还已付款项150000元合法合理，一审法院依法予以支持。杨柳、庄荣茂支出的中介费28000元按合同约定应由李健铨负担，杨柳、庄荣茂主张李健铨支付此费用符合合同约定，一审法院依法予以支持。李健铨违约解除合同，按合同约定，杨柳、庄荣茂主张李健铨支付购房款20%违约金656000元符合合同约定，一审法院对杨柳、庄荣茂该项诉讼请求也予以支持。杨柳、庄荣茂支出的按揭损失费5040元属于履行合同成本，在李健铨已支付违约金的情况下，一审法院对杨柳、庄荣茂该项诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除杨柳与李健铨于2017年3月19日签订的《房地产买卖合同》；二、李健铨应于判决发生法律效力之日起十日内返还150000元予杨柳、庄荣茂；三、李健铨应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿中介费损失28000元予杨柳、庄荣茂；四、李健铨应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金656000元予杨柳、庄荣茂；五、驳回杨柳、庄荣茂其他诉讼请求。 当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取16520元，财产保全费4520元，合计21040元（杨柳、庄荣茂已预交），由杨柳、庄荣茂负担32元，李健铨负担21008元，李健铨负担部分应于上述付款同期迳付还予杨柳、庄荣茂，一审法院不另收退。 二审期间，本院应李健铨申请向中国银行股份有限公司广州××支行（以下简称中国银行××支行）调查贷款申请手续情况，该行于2018年7月16日作出复函。本院组织双方当事人对此进行质证。双方对该证据的真实性、合法性和关联性均无异议，本院认定该证据可作为本案的定案依据。 经审理，本院确认一审法院认定的事实。另查明，房友公司于2017年3月8日就案涉房产与李健铨联系买卖事宜。同年3月26日左右，李健铨单方签署了除房屋买卖合同外的申请贷款所需的文件。同年4月13日，房友公司通过微信转告李健铨：如李健铨不同意庄荣茂作为买受人，则改回杨柳的名字。 中国银行东山支行于2018年7月16日作出的复函称：庄荣茂在广州市××房地产信息咨询有限公司工作人员陪同下到中国银行广州大德路支行签署贷款申请资料，李健铨、杨柳均未到场，李健铨的相关资料均由庄荣茂提供，含有李健铨署名笔迹的资料有未婚声明书原件1份、房地产买卖合同复印件1份及银行卡复印件1份。 本院认为，本案为买卖合同纠纷，双方在二审争议的焦点为：一、杨柳是否依约支付定金；二、李健铨是否存在违约行为；三、李健铨是否应承担违约责任。 一、关于杨柳是否依约支付定金的问题 根据房友公司的员工与李健铨的微信聊天记录，在李健铨与杨柳签订合同前,房友公司已为李健铨与杨柳订立合同提供介绍等服务，故杨柳在订立合同当天预先从银行提取现金88000元合乎情理，据此，杨柳主张于订立合同当天以现金支付了90000元定金给李健铨，有杨柳当天的取款凭证及李健铨当天出具收取定金90000元的收款收据相互佐证，一审法院对此予以认定正确，本院予以维持。李健铨上诉称其当天未收到90000元，与其出具收据交付杨柳收执的行为相矛盾，且其事后未向杨柳追讨定金亦不符常情。故李健铨该上诉理由不成立，本院不予采纳。李健铨又上诉认为杨柳于2017年3月26、27日才支付合同约定的定金共60000元，如李健铨该上诉理由成立，则因李健铨此前已出具收款收据，杨柳不可能再通过房友公司要求李健铨对此60000元出具收据，而李健铨对房友公司通知李健铨另出具收据从未提出异议。一审法院据此认定李健铨共收取了杨柳150000元理据充分，本院予以维持。因此，杨柳已依约履行合同义务，李健铨认为杨柳未依约支付定金违约在先的上诉理由不成立，本院不予采纳。 二、关于李健铨是否存在违约行为的问题 李健铨在收取杨柳支付的定金后，没有证据证明已按合同约定向案涉房屋的原抵押银行办理提前还贷等手续，房友公司多次催促时亦不予回应。双方虽因变更买受人的问题存在争议，但在杨柳表示由其本人按合同约定履行合同义务时，李健铨仍不予回应，亦未及时履行合同义务，据此可认定李健铨以自己的行为表明不履行合同义务，故一审法院认定李健铨构成根本违约正确。 三、关于李健铨是否应承担违约责任的问题 根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”的规定，杨柳要求解除合同、由李健铨返还已付款项150000元合法合理，一审法院对此予以支持正确，本院予以维持。对于杨柳要求李健铨支付的违约金，因杨柳没有充分证据证明与李健铨已达成变更买受人为庄荣茂的协议，且杨柳没有充分证据证明李健铨为配合庄荣茂申请按揭贷款，与庄荣茂签署了房屋买卖合同，双方为此发生争议，李健铨在杨柳表示仍按合同约定履行后，李健铨仍不履行义务构成违约，责在李健铨，但仍属事出有因，且考虑到杨柳并无证据证明因李健铨其违约行为获取了房价上涨的较大利益。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本院酌定由李健铨向杨柳支付违约金328000元。杨柳、庄荣茂支出的按揭损失费5040元、中介费28000元，属杨柳因李健铨的违约行为造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”和第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，违约金的主要功能在于赔偿守约方因违约方的违约行为遭受的损失，在李健铨已支付违约金的情况下，杨柳的上述损失已足以赔偿，故对杨柳关于由李健铨赔偿中介费损失28000元的请求，本院不予支持。一审法院对此处理不当，本院应予纠正。 因杨柳、庄荣茂没有充分证据证明杨柳受庄荣茂委托与李健铨签订案涉房屋买卖合同，且李健铨知道其二人的委托关系，本案亦无证据证明庄荣茂与李健铨确立了案涉房屋的买卖关系，故庄荣茂向李健铨主张违约责任缺乏事实依据，本院对庄荣茂的诉讼请求不予支持。一审对此处理不当，本院应予纠正。 综上所述，李健铨的上诉理由部分成立，本院予以采纳。一审判决认定事实清楚，本案因有新证据，故对一审判决予以改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初9662号民事判决第一项； 二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初9662号民事判决第三项、第五项； 三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初9662号民事判决第二项为：上诉人李健铨应于本判决发生法律效力之日起十日内返还150000元予被上诉人杨柳； 四、变更广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初9662号民事判决第四项为：上诉人李健铨应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金328000元给杨柳； 五、驳回被上诉人杨柳的其他诉讼请求； 六、驳回被上诉人庄荣茂的诉讼请求。 当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取16520元，财产保全费4520元，合计21040元，由被上诉人杨柳、庄荣茂负担8416元，由上诉人李健铨负担12624元，上诉人李健铨负担部分应于上述付款同期迳付还予被上诉人杨柳、庄荣茂，一审法院不另收退。二审案件受理费12140元，由上诉人李健铨负担7284元，由被上诉人杨柳、庄荣茂负担4856元。 本判决为终审判决。 审判长  温万民 审判员  翁丰好 审判员  徐允贤 二〇一八年八月十日 法官助理陈敏仪 书记员赵敏琪