江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0602民初1085号原告：江西银湾物业管理有限公司，统一社会信用代码为913601006809201926，住所地为江西省南昌市红谷滩新区红谷大道国际金融中心****。法定代表人：胡祝帮，该公司董事长。委托诉讼代理人：仲伟喜，江苏怀容律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：陈谦，男，汉族，1995年2月8日出生，系原告职工，代理权限为特别授权代理。被告：朱波平，男，1978年7月18日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。委托诉讼代理人：吴有珠，女，汉族，1951年10月11日出生，住江西省鹰潭市月湖区，系被告朱波平母亲，代理权限为特别授权代理。原告江西银湾物业管理有限公司（以下简称原告）与被告朱波平（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人仲伟喜和陈谦、被告的委托诉讼代理人吴有珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2016年1月1日至2017年12月31日物业管理费4117元，滞纳金1235元（按照30%的比例计算）；2、案件的诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年6月6日，原告与滨江广场小区业主委员会签订了《滨江广场小区物业管理服务合同》，滨江广场小区的物业服务由原告提供。被告系滨江广场小区1-1-1201室业主，被告从2016年1月1日至2017年12月31日，未按照合同约定交物业管理服务费，被告的房屋面积为131.97平方米，电梯小高层服务标准为每平方米1.3元每月，原告与前物业鹰潭市居住主题公园物业管理有限公司（以下简称前物业）及业主委员会协议，将前物业尚未收取的物业费及预收的物业费相互抵扣，业主委员会将该事项对全体业主进行了说明，原告依法有权收取被告在前物业管理期间尚未交的物业费。经原告多次催收，被告仍拒不交物业费。在庭审过程中，原告变更了诉讼请求，放弃要求被告支付滞纳金的诉请。被告辩称，1、我不交物业费是有原因的，我同意自原告进驻以来按每平方米1元每月的标准交纳物业费。2、原告与滨江广场业主委员会签订的物业管理服务合同系无效的，业主委员会没有通过业主选举，成立不合法，且签订物业服务合同时亦未经广大业主同意，该合同对业主没有约束力。3、原告的收费标准不合理，发改委的调价是针对前物业的，而不是针对原告的；且原告无权向我收取之前我欠前物业的费用，该费用与原告无关；我虽然收到过原告的律师催交函，但已过诉讼时效。4、原告的管理存在诸多不规范的情形，对配套设施、公共环境的维修、养护及卫生清洁服务差，杂草丛生；原告停用业主的门禁卡，严重影响业主生活质量；小区内电动车随意停放，电动车飞线充电；原告自进驻以来未进行业主满意度调查，存在为催收物业费甚至对业主采取停水、停电的手段等不规范、不合理的情形。经审理查明，2016年7月1日，原告与滨江广场业主委员会签订《滨江广场小区物业管理服务合同》，合同约定：原告为滨江广场小区提供物业管理服务；物业服务收费采用包干制，电梯小高层服务费标准为每平方米1.3元/月；合同期限为2016年7月1日至2019年6月30日等内容，滨江广场业主委员会于2016年7月17日在合同中签章。物业服务合同签订后，业主委员会也将收费标准告知了全体业主。2016年7月9日，滨江广场业主委员会与前物业及原告分别签订协议，约定将前物业预收的物业费242041.15元与尚未收取的物业费263052.50元相互抵扣，已预收的物业费归前物业所有，尚未收取的物业费由原告收取，业主委员会于2016年7月11日将上述权利转让事宜告知滨江广场小区全体业主。鹰潭市发展和改革委员会于2014年12月9日向前物业下发了鹰发改价调字[2014]8号文件，即关于调整滨江明珠和滨江广场小区物业服务收费标准的通知，同意对滨江广场小高层、高层住宅类物业服务收费标准由原每平方米1元/月调整为每平方米1.3元/月。被告系江西省鹰潭市月湖区院里路2号滨江广场小区1-1-1201室的业主，房屋面积131.97平方米，属于电梯小高层。被告自2016年1月1日至2017年12月31日尚未交物业费，原告催收未果，遂诉至本院，请求判如所请。以上事实，有原告营业执照复印件、被告基本信息登记表、《滨江广场小区物业管理服务合同》、《滨江广场小区物业管理服务合同》的补充协议、滨江广场业主委员会情况说明、物业交接说明、滨江广场业主委员会关于滨江广场物业费定价说明、鹰潭市发展和改革委员会关于调整滨江明珠和滨江广场小区物业服务收费标准的通知、滨江广场小区欠费明细、律师函以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中业主委员会与原告签订了物业服务合同，原、被告双方已形成物业服务关系。被告作为小区业主，理应及时交纳物业服务费。因原告、前物业和业主委员会将前物业对被告的债权转让给原告，且业主委员会告知了业主，原告亦有权要求被告支付尚未交清给前物业的物业费。关于收费标准问题，原告与业主委员会签订的物业服务合同中已明确约定电梯小高层每平方米1.3元/月，且前期物业收到了鹰潭市发展和改革委员会于2014年12月9日作出的调价通知，通知中同意对滨江广场小高层、高层住宅类物业服务收费标准由原每平方米1元/月调整为每平方米1.3元/月，业主委员会也将收费标准告知了全体业主，故应按每平方米1.3元/月计算。因物业服务合同中未明确约定交物业费的时间，故原告要求被告支付2016年1月1日起至2017年12月31日止共24个月的物业服务费131.97㎡×24个月×1.3元/月/㎡=4117元的诉请，符合法律规定，亦未超过诉讼时效，本院予以支持。业主委员会执行业主大会的决定事项，有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，故对被告主张滨江广场业主委员会成立不合法，无权代理其签订物业服务合同的主张，本院不予采纳。关于被告辩称，原告的管理存在诸多不规范、不合理的情形，经本院现场实地勘察，再结合滨江广场小区其他案件的证据材料，本院认为，滨江广场小区物业服务确有些许瑕疵，存在对配套设施未及时维修、养护等情形，但纵观整体，滨江广场小区环境较整洁舒适，物业管理人员配备齐全，小区管理较严谨有序，小区物业服务整体质量较佳，故无需对其物业费进行核减，但原告应在日后的物业管理服务中加强服务意识，加强与业主的友好沟通交流，继续不断提升服务质量，为小区业主提供安全、美好、便捷的生活环境。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第十五条第（二）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经合议庭评议决定，判决如下：被告朱波平应于本判决生效之日起七日内给付原告江西银湾物业管理有限公司2016年1月1日起至2017年12月31日止共计24个月的物业服务费4177元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告朱波平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审 判 长  汪军太人民陪审员  吴建良人民陪审员  张晓玲二〇一八年八月二十日书 记 员  林 爽附：与本案相关的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务:（一）遵守管理规约、业主大会议事规则;（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金;（五）按时交纳物业服务费用;（六）法律、法规规定的其他义务。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。