西藏自治区拉萨市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）藏01民终620号上诉人(原审被告)：尼玛占堆，男，1974年1月27日出生，藏族，西藏当雄县人，经商,现住拉萨市。委托诉讼代理人：陶韬，北京市盈科（拉萨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董佳维，北京市盈科（拉萨）律师事务所律师。上诉人(原审被告)：次旺久美，男，1981年1月8日出生，藏族，西藏当雄县人，经商，现住拉萨市。委托诉讼代理人：陶韬，北京市盈科（拉萨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘齐，北京市盈科（拉萨）律师事务所律师。上诉人(原审被告)：尼玛次仁，男，1987年8月16日出生，藏族，西藏当雄县人，经商，现住拉萨市。委托诉讼代理人：陶韬，北京市盈科（拉萨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董佳维，北京市盈科（拉萨）律师事务所律师。原审被告：尼玛占堆牛肉店，经营场所西藏自治区拉萨市林廓北路金蕃大酒店大门东侧。经营者：尼玛占堆，男，1974年1月27日出生，藏族，西藏当雄县人，经商，现住拉萨市。原审被告：次旺久美牛羊肉店，经营场所西藏自治区拉萨市林廓北路金蕃大酒店大门东侧。经营者：次旺久美，男，1981年1月8日出生，藏族，西藏当雄县人，经商，现住拉萨市。原审被告：尼玛次仁牛肉店，经营场所西藏自治区拉萨市林廓北路金蕃大酒店商品房。经营者：尼玛次仁，男，1987年8月16日出生，藏族，西藏当雄县人，经商，现住拉萨市。被上诉人（原审原告）：拉萨金蕃餐饮服务有限公司，住所地拉萨市。法定代表人：周金洪，系该公司总经理。上诉人尼玛占堆、次旺久美、尼玛次仁因与被上诉人拉萨金蕃餐饮服务有限公司（以下简称金蕃公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初1237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人尼玛占堆、次旺久美、尼玛次仁的委托诉讼代理人陶韬、刘齐、董佳维到庭参加诉讼。被上诉人金蕃餐饮服务有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人尼玛占堆、次旺久美、尼玛次仁的上诉请求与事实理由相同：1、请求二审法院依法将案件发回重审；2、请求二审法院撤销一审判决第二项并改判；3、请求二审法院判令一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院错误的适用简易程序，程序违法。本案审理时限达一年零二个月，不符合简易程序三个月审结的规定，应转为普通程序审理，但一审法院仍按照简易程序审理，程序违法。2、本案有权利要求返还租赁物的主体应该是中国农业银行股份有限公司西藏自治区分行（以下简称农行西藏分行），农行才是租赁的所有人。被上诉人金蕃公司已经在拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初852号生效判决书中被确认租赁合同已经在2016年12月31日终止。被上诉人金蕃公司不再有权利要求上诉人返还租赁物。一审法院应该依法驳回被上诉人金蕃公司的起诉或者追加农行西藏分行参加诉讼。3、简易程序适用的案件应是事实清楚，争议不大的简单案件，本案涉及农行西藏分行与被上诉人的案件审理，同时也涉及到房屋占有费收取主体的确认问题，属于复杂案件，不应适用简易程序。4、一审法院将适用简易程序审理案件中止诉讼没有法律依据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定了中止诉讼的情形，而该条规定是在《民事诉讼法》第十二条，中止诉讼是第一审普通程序可以适用的法律规定。而《民事诉讼法》第十三条规定的简易程序没有中止诉讼的规定，适用简易程序审理的民事案件是不能适用普通程序案件的规定的，适用简易程序审理的案件中止诉讼是没有法律依据的。二、一审法院事实认定错误，导致判决错误。1、一审判决第二项要求上诉人向被上诉人返还租赁物，认定事实错误，没有搞清真正的权利人是谁。本案中被上诉人金蕃公司与农行西藏分行的《租赁合同》已经被生效判决终止，现在案涉房屋权利人是农行自治区分行，被上诉人没有权利主张返还房屋。2、一审法院认定被上诉人金蕃公司尽到了搬离返还房屋的通知义务，但上诉人根本没有收到任何通知，被上诉人金蕃公司也没有任何证据证明，该事实认定是错误的。3、一审判令上诉人支付超出2017年6月6日的占用费，认定事实错误。一审法院判令上诉人向被上诉人支付2017年1月1日至2017年10月31日期间的房屋占有使用费418000元的事实认定错误，依据城关区人民法院（2017）藏0102民初852号判决书，被上诉人与农行西藏分行签订的《房屋租赁合同》已于2016年12月31日终止，并且农行西藏分行只向被上诉人主张了2017年1月1日至6月6期间的占用费，故被上诉人不是主张2017年6月7日至2017年10月31日房屋占用费的实际权利人，因此一审法院判令上诉人向被上诉人支付2017年1月1日至2017年12月31日期间的房屋占用使用费是错误的。金蕃公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。金蕃公司向一审法院起诉请求：1.请求确认原告与被告于2014年12月14日签订的《租赁合同》终止；2.请求判令被告立即返还租赁物；3.依法判令被告支付占用房屋期间使用费至实际返还租赁物时止（暂计210000元，2017年1月1日至2017年10月31日止）；4.请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2014年12月14日，原告金蕃公司作为出租方即甲方与作为承租方即乙方的被告次旺久美、尼玛次仁、尼玛占堆签订《租赁合同》，合同约定：“租赁商铺的地址、经营范围：甲方将位于拉萨市林廓北路12号拉萨金蕃大酒店大门东转角叁间门面租赁给乙方用作牛肉经营；租赁合同期限：2015年1月1日至2016年12月31日止；租赁面积、租金及交款方式：经营面积72平方米，每平方米每月价格300元，月租金实交21000元，季租金63000元，每季度的最后五天交纳下个季度的租金，租金要求一次性交纳。”该合同项下还就甲乙双方的权利、门牌及外墙线的管理、经营管理、违约责任及其他事项进行了具体约定。该合同落款处甲方加盖有原告公司的印章，乙方处附有被告次旺久美、尼玛次仁、尼玛占堆的签字及捺印。合同签订后，被告次旺久美、尼玛次仁、尼玛占堆取得了租赁房屋。被告次旺久美、尼玛次仁、尼玛占堆租赁案涉房屋从事经营活动，且办理了相应的营业执照、营业执照上名称为“次旺久美牛羊肉店”“尼玛次仁牛肉店”“尼玛占堆牛肉店”，经营者为次旺久美、尼玛次仁、尼玛占堆。被告次旺久美、尼玛次仁、尼玛占堆向原告交纳租金至2016年12月31日。另查明，2004年7月12日案外人农行西藏分行与金蕃公司的法定代表人周金洪签订了一份《房屋租赁合同书》，约定将位于拉萨市林廓北路12号的四层房产出租给周金洪使用，租赁期限为12年，自2005年1月1日至2016年12月31日止。2017年6月28日，农行西藏分行以租赁期限届满，未续签书面合同，并在租赁期满前通知要求返还租赁物为由诉至本院，要求确认其与周金洪于2004年7月12日签订的《房屋租赁合同》终止，返还所租赁的房屋，并支付房屋占有使用费866668元及直至被告实际返还租赁物为止的占有使用费。针对农行西藏分行提起的诉讼，本院经审理后作出（2017）藏0102民初852号民事判决书，依法确认农行自治区分行与周金洪签订的《房屋租赁合同》于2016年12与31日终止；金蕃公司于本判决生效之日起十五日内向农行西藏分行返还租赁物；金蕃公司于本判决生效之日起十五日内向农行西藏分行自2017年1月1日至2017年6月6日止的房屋占有使用费866668元。该判决于2018年8月24日发生法律效力。再查明，原、被告双方的租赁期限届满后，被告至今仍占有使用该租赁房屋。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告次旺久美、尼玛次仁、尼玛占堆双方所签订的《租赁合同》是在双方平等、自愿、协商的基础上形成的，代表了双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原租赁合同变更、解除或者终止，转让合同已随之变更、解除或者终止。依据已发生法律效力的民事判决书的内容，作为诉争房屋的转租方原告金蕃公司与作为出租方的案外人农行西藏分行的租赁合同关系于2016年12月31日因履行期限届满而依法终止，由此导致，原告与作为次承租方被告之间的租赁合同关系也相应地随之终止，且原告与被告次旺久美、尼玛次仁、尼玛占堆之间的房屋租赁合同于2016年12月31日到期，双方之间的房屋租赁关系终止，本院予以确认。故对于原告请求确认2014年12月14日双方签订的《租赁合同》于2016年12月31日终止的诉讼请求，与法有据，本院依法予以支持。关于原告主张被告次旺久美、尼玛次仁、尼玛占堆按照合同约定返还房屋的诉讼请求，本院认为，农行西藏分行选择合同关系向金蕃公司主张返还租赁物及支付房屋占有使用费，且生效判决已明确金蕃公司负有向农行西藏分行交还房屋并支付房屋占用使用费的义务时，原告金蕃公司可基与被告次旺久美、尼玛次仁、尼玛占堆之间的转租关系以及被告次旺久美、尼玛次仁、尼玛占堆实际占有状态要求其搬迁，故该项诉讼请求符合法律法规，本院予以支持。被告次旺久美牛羊肉店、尼玛次仁牛肉店、尼玛占堆牛肉店作为实际使用人无权继续占有使用租赁房屋，故本院对原告要求被告次旺久美牛羊肉店、尼玛次仁牛肉店、尼玛占堆牛肉店返还租赁物的诉讼请求予以支持。被告次旺久美、尼玛次仁、尼玛占堆继续占有租赁物是导致金蕃公司无法及时向农行西藏分行返还房屋及承担相应费用的原因所在，而金蕃公司已应承担了迟延搬迁期间的房屋占有使用费，因此原告有权请求具有腾房义务的实际占有人支付逾期腾房的占有使用费。据此，结合被告次旺久美、尼玛次仁、尼玛占堆有实际占有使用案涉房屋的实际情况和时间，原告主张自2017年1月1日至2017年10月31日的止房屋占有使用费210000元的诉讼请求，本院参照双方现已终止的《租赁合同》中的租金标准计算该期间的房屋占有使用费确定为210000元（计算方法21000元／月×10月），故本院对该项诉请予以支持。另对于原告要求被告支付2017年11月1日至实际返还之日的房屋占有使用费的主张，其诉讼请求不明确，且在庭审过程中对此亦未予以明确，故本院在本案中对此不作处理，原告可另案主张。综上所述，原告请求确认双方2014年12月14日签订的《租赁合同》于2016年12月31日终止、返还租赁物、支付房屋占有使用费210000元的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条第一款之规定判决：一、确认2014年12月14日原告拉萨金蕃餐饮服务有限公司与被告次旺久美、尼玛次仁、尼玛占堆签订的《租赁合同》于2016年12月31日终止；二、被告次旺久美、尼玛次仁、尼玛占堆、次旺久美牛羊肉店、尼玛次仁牛肉店、尼玛占堆牛肉店于本判决生效之日起十日内向原告拉萨金蕃餐饮服务有限公司返还位于拉萨市林廓北路12号拉萨金蕃大酒店大门东转角3间门面租赁物；三、被告次旺久美、尼玛次仁、尼玛占堆于本判决生效之日起十日内向原告拉萨金蕃餐饮服务有限公司支付自2017年1月1日至2017年10月31日止该期间的房屋占有使用费210000元。本院二审期间，上诉人尼玛占堆、次旺久美、尼玛次仁、尼玛占堆向本院提交以下证据：CD光盘一张，拟证明金蕃公司不让商户在一审中出庭应诉。二审期间，金蕃公司未向本院提交证据。本院经核查认证如下：对尼玛占堆、次旺久美、尼玛次仁提交的证据，由于该证据与本案的实体处理不具有直接的关联性，故本院不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，金蕃公司与尼玛占堆、次旺久美、尼玛次仁签订的《房屋租赁合同》约定，向尼玛占堆、次旺久美、尼玛次仁金蕃公司交纳合同履约保证金人民币30000元，尼玛占堆、次旺久美、尼玛次仁在签合同时支付金蕃公司，本保证金为合同成立的必须条件。本院认为，本案的争议焦点有：1、金蕃公司是否本案适格主体；2、尼玛占堆、次旺久美、尼玛次仁应否就案涉商铺的占有使用向金蕃公司支付相应的房屋占有使用费及尼玛占堆、次旺久美、尼玛次仁应否将案涉租赁物返还金蕃公司；3、金蕃公司应否向尼玛占堆、次旺久美、尼玛次仁退还履约保证金的问题。第一，关于金蕃公司是否本案适格主体的问题。2015年11月4日，金蕃公司在经出租人同意后与尼玛占堆、次旺久美、尼玛次仁签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。西藏自治区拉萨市城关区人民法院于2018年5月20日作出的已生效的（2017）藏0102民初852号民事判决书，确认金蕃公司与农行西藏分行签订的《房屋租赁合同》于2016年12月31日终止。本院认为，在转租法律关系中，转租合同的存续时间应在租赁合同存续时间期限内，租赁合同已终止，转租合同也应随之终止。由此，金蕃公司与尼玛占堆、次旺久美、尼玛次仁之间的转租合同亦丧失存在基础，一审法院据此确认金蕃公司与尼玛占堆、次旺久美、尼玛次仁之间的房屋租赁合同终止，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定“原告必须是与本案有直接利害关系的公司、法人和其他组织”。金蕃公司作为本案一方当事人必须与本案的处理有直接利害关系，据前述，生效法律文书已判定金蕃公司向农行西藏分行返还案涉租赁物，并支付房屋占有使用费，金蕃公司应当全面履行该义务。但至今案涉房屋仍由尼玛占堆、次旺久美、尼玛次仁以及占尼玛占堆牛肉店、次旺久美牛羊肉店、尼玛次仁牛肉店占有使用，作为次承租人的尼玛占堆、次旺久美、尼玛次仁腾退房屋是金蕃公司向农行西藏分行返还租赁物的前提，且金蕃公司已承担房屋占有使用费。本院认为，本案的处理涉及到金蕃公司的实体权利义务，金蕃公司有权基于与尼玛占堆、次旺久美、尼玛次仁的转租关系以及尼玛占堆牛肉店、次旺久美牛羊肉店、尼玛次仁牛肉店实际占有使用状态要求其腾房。故，本院认定金蕃公司主体适格，对尼玛占堆、次旺久美、尼玛次仁提出金蕃公司不是本案适格主体的主张不予支持。第二，关于尼玛占堆、次旺久美、尼玛次仁应否就案涉商铺的占有使用向金蕃公司支付相应的房屋占有使用费及尼玛占堆牛肉店、次旺久美牛羊肉店、尼玛次仁牛肉店应否将案涉租赁物返还金蕃公司的问题。房屋租赁合同系继续性合同，合同一旦解除或终止，承租人、次承租人占有房屋都属非法占有，应支付占有使用费，且负有返还房屋的义务。结合本案，尼玛占堆、次旺久美、尼玛次仁与金蕃公司之间的合同终止，作为承租人的金蕃公司及次承租人的尼玛占堆、次旺久美、尼玛次仁占有使用房屋都属非法占有，且尼玛占堆、次旺久美、尼玛次仁所占有使用的租赁物实际上来自金蕃公司的现实交付，则其应向金蕃公司支付相应的占有使用费作为使用之对价。同时农行西藏分行选择合同关系向金蕃公司主张返还租赁物及支付房屋占有使用费，生效判决也已判定金蕃公司向农行西藏分行返还案涉房屋及支付占有使用费，一审法院根据金蕃公司的诉讼请求及案涉房屋已由尼玛占堆牛肉店、次旺久美牛羊肉店、尼玛次仁牛肉店实际占有使用的事实，确认尼玛占堆、次旺久美、尼玛次仁向金蕃公司支付房屋占有使用费并无不当。农行西藏分行向金蕃公司主张的占有使用费，计算期间为2017年1月1日至2017年6月6日，则尼玛占堆、次旺久美、尼玛次仁向金蕃公司支付占有使用费的期间也应当是2017年1月1日至2017年6月6日，支付占用使用费的金额确定为109200元（21000元/月×5个月+21000元/30天×6天）。同时，应当向金蕃公司返还租赁物。金蕃公司房屋租赁合同已于2016年12月31日终止，金蕃餐饮服务有限公司向租户主张2017年1月1日至10月31日占有使用费没有事实和法律依据，故案涉租赁房屋一审法院主张2017年1月1日至10月31日占有使用费错误，本院予以纠正。尼玛占堆、次旺久美、尼玛次仁提出的一审判令其向金蕃公司支付超出2017年1月1日至2017年6月6日期间的占有使用费认定事实错误的上诉主张，本院予以支持。第三，金蕃公司应否向尼玛占堆、次旺久美、尼玛次仁退还履约保证金的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。尼玛占堆、次旺久美、尼玛次仁主张其向金蕃公司交纳的履约保证金30000元，金蕃公司应如数退还。结合本案，双方当事人在合同中虽约定尼玛占堆、次旺久美、尼玛次仁向金蕃公司交纳合同履约保证金人民币30000元，此保证金在签合同时支付金蕃公司，并作为合同成立的必须条件，但尼玛占堆、次旺久美、尼玛次仁未提交足够证据证明其向金蕃公司交纳且金蕃公司收取了保证金的事实，因此其三人应承担举证不能的责任。故，对此项主张本院不予支持。综上所述，上诉人尼玛占堆、次旺久美、尼玛次仁的上诉主张合理部分，本院予以支持；无理据部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初1237号民事判决第一、二项，即第一项确认2015年12月14日原告拉萨金蕃餐饮服务有限公司与被告尼玛占堆、次旺久美、尼玛次仁签订的《租赁合同》于2016年12月31日终止；第二项被告尼玛占堆、次旺久美、尼玛次仁、尼玛占堆牛肉店、次旺久美牛羊肉店、尼玛次仁牛肉店于判决生效之日起十日内向原告拉萨金蕃餐饮服务有限公司返还位于拉萨市林廓北路12号拉萨金蕃大酒店大门东转角3间门面租赁物；二、撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初1237号民事判决第三项，即被告尼玛占堆、次旺久美、尼玛次仁于本判决生效之日起十日内向原告拉萨金蕃餐饮服务有限公司支付自2017年1月1日至2017年10月31日止该期间的房屋占有使用费210000元；三、变更西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初1237号民事判决第三项为被告尼玛占堆、次旺久美、尼玛次仁于本判决生效之日起十日内向原告拉萨金蕃餐饮服务有限公司支付自2017年1月1日至2017年6月6日止该期间的房屋占有使用费109200元；四、驳回上诉人尼玛占堆、次旺久美、尼玛次仁的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4450元，依法减半收取计2225元，由尼玛占堆、次旺久美、尼玛次仁负担。二审案件受理费13350元（尼玛占堆、次旺久美、尼玛次仁已预交），由尼玛占堆、次旺久美、尼玛次仁负担7342.5元，拉萨金蕃餐饮服务有限公司负担6007.5元。本判决为终审判决。审判长 刘 一 麟审判员 拉  珍审判员 玉  珍二〇一九年二月二十一日书记员 四郎旺姆