云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终3373号上诉人（原审原告）：王子杰，男，汉族，1991年2月10日出生，住云南省曲靖市会泽县，委托诉讼代理人：高启勇、杨阳，云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南汉都房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市五华区龙泉路沙坝营**云南广播电视大学龙泉校区内办公楼**。法定代表人：苏黎明，总经理。委托诉讼代理人：方鸣，女，1982年9月9日生，彝族，住云南省昆明市五华区，系该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：周宇艳，女，1987年8月15日生，傈僳族，住云南普洱市思茅区，系该公司员工，特别授权代理。上诉人王子杰因与被上诉人云南汉都房地产开发有限公司（以下简称：汉都公司）商品房预售合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初9650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王子杰上诉请求：1、撤销原判，依法改判支付上诉人的一审全部诉讼请求或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：1、一审歪曲认定事实，案件事实认定错误，《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，双方应按合同全面履行合同义务，即被上诉人应当向上诉人交付经县级以上地方人民政府房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门验收合格的房屋，而在被上诉人于2016年10月30日通知交房时，房屋尚不具备交房条件，一审认定房屋于2016年10月28日符合交房条件有意袒护被上诉人；2、一审法院片面适用法律，存在明显错误，本案中上诉人将购房款交付被上诉人，而被上诉人恶意欺诈，缺乏诚实守信原则占有该资金，不能按期交房，在此情况下应当严格按照双方合同的约定支付违约金，一审仅凭被上诉人提出降低违约金的主张，在被上诉人未举证证实违约金过分高于我方损失的情况下，调低违约金至日0.01%不尊重事实，不忠于法律。被上诉人汉都公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。上诉人王子杰向一审法院起诉请求：1、被告继续履行天阔5-1605号《商品房购销合同》，将符合交房条件的久皓大院Ⅳ5幢16层1605号房交付给原告，并办理产权证、不动产证至原告名下；2、被告支付原告自交房届满次日起至2017年7月3日的逾期交房违约金94716元（2016年1月1日至2016年3月31日按照每天50元计算，2016年4月1日至2017年7月3日按照已付房款656600元的0.03%/天计算）；3、被告支付从2017年7月4日至实际交房之日止的逾期交房违约金（已付房款656600元的0.03%/天计算）；4、被告承担本案案件受理费。一审法院认定事实：2015年1月29日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》（合同编号：天阔5-1605），约定：乙方向甲方购买“久皓大院Ⅳ”第5幢第16层1605号房；房屋总价款为656600元，房屋参考套内建筑面积为78.59平方米；乙方一次性支付购房款656600元，付款日期为2015年1月29日；甲方应于2015年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；甲方逾期交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告形式通知乙方办理交接手续等内容。同日，原、被告双方对商品房买卖合同进行了登记备案（合同登记号KM2015012908391。合同签订后，原告按合同约定履行完毕购房款交付义务，被告向原告出具了相应的收据。后被告未能按照合同约定的期限交付房屋。2016年10月28日，“中天?久皓大院”项目的建设、监理、施工、设计、勘察五方在《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》（共8份）上签字并盖章，确认“中天?久皓大院”1-8栋建筑验收合格。2016年10月30日，被告在云南信息报刊登交房公告。庭审中，原告认为房屋不符合交房条件，至起诉时仍未接房；庭审中，被告要求对违约金进行调整。另确认，1、原、被告双方认可“久皓大院Ⅳ”与“中天?久皓大院”系同一工程项目。2、根据昆明市中级人民法院（2017）云01民终3555号民事判决书，涉案的“中天?久皓大院”楼盘共8栋建筑已于2016年10月28日完成建设、监理、施工、设计、勘察五方验收，已符合购房合同约定的交房条件。一审法院认为，本案的争议焦点有：1、被告是否已履行交房义务？2、合同约定的违约金是否应该进行调整？关于争议焦点一，原告认为房屋仍不具备交房条件，为此提交了网络截图、昆明市住房和城乡建设局文件（昆建通〔2017〕70号），并申请调取昆明市五华区红云街道办事处的调解记录用以证明其主张。被告辩称房屋已于2016年10月28日通过了五方验收，亦可提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，且于2016年10月30日通过新闻媒体发布了交付公告，其已按照合同约定履行了交房义务。一审法院认为，原告提交的证据不足以证实其主张，具体而言：网络截图的内容系新闻媒体的报道，而非本案当事人的意思表示，在无其他证据印证的情况下，一审法院不予认可。昆建通〔2017〕70号文件，其内容系昆明市住房和城乡建设局认为被告与业主签订的《商品房购销合同补充协议一》第3条违反了合同法的相关规定，并责令被告“抓紧完善配套设施建设，完成竣工验收备案手续后再进行交房”，该文件并未直接否定、也无权否定五方验收的效力，一审法院认为不能据此否定五方验收的效力。关于原告申请调取的昆明市五华区红云街道办事处的调解记录，一审法院工作人员前往该处核实，该办事处工作人员表示并无相关调解记录，故一审法院不予确认。综上，一审法院认可被告已按《商品房购销合同》约定的方式履行了交房义务。关于争议焦点二，依据合同约定，由于被告未按期（2015年12月31日前）交房，已构成违约，故被告应支付原告在其以媒体公告通知原告办理交房手续前的违约金。其中，对于逾期交房90天内的违约金，合同约定按每天50元支付，原、被告双方对此不持异议，故2016年1月1日至同年3月31日的违约金为4500元。对于逾期交房90天后的违约金，合同约定按原告已付房款的0.03%乘以逾期天数计算，庭审中被告申请予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，违约金兼具损失弥补与适当惩罚的性质，综合考量涉案房屋面积、所处位置、同地段相同面积房屋租金、合同的履行情况等因素，一审法院认为双方所签合同约定的违约金确实过高，应予调整，逾期交房90天后的违约金按已付房款0.01%乘以逾期天数的标准计算为宜，按此标准计算违约金的金额为13920元（自2016年4月1日至同年10月30日止共212天）。以上违约金共计18420元。综上，一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》系当事人的真实意思，未违反相关法律法规，合法有效。被告虽然逾期交房，但一审法院认可其已按《商品房购销合同》约定的方式履行了交房义务，原告未能按期接房，根据合同约定，自被告通知次日起，被告不承担逾期交房责任。关于办理产权证、不动产证至原告名下的诉请，首先，双方在合同约定原告须在办理完毕房屋交接手续等事项并提供相应的材料后，由被告在240个工作日内负责办理商品房登记手续及抵押登记手续，而原告至起诉时仍未办理完毕房屋交接手续；其次，办理产权登记系由行政部门依法行使行政职权范围内的审批行为，本案系商品房买卖合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，不宜在民事诉讼中处理涉及行政审批行为的事项。故原告的该项诉请不符合双方约定和法律规定，一审法院不予支持。关于逾期交房的违约金，一审法院依据相关法律规定，对合同约定的违约金计算标准进行了适当的调整，经计算，逾期交房的违约金共计18420元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院》第十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决：一、被告云南汉都房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王子杰逾期交房违约金18420元；二、驳回原告王子杰的其他诉讼请求。案件受理费2168元，由原告王子杰承担1746元、被告云南汉都房地产开发有限公司承担422元。二审中，上诉人向本院提交以下证据：1、商品房购销合同补充协议一。2、关于中天城久皓大院开发商不良行为的事实举报。3、《中天城强制交房问题的反映及回复》。4、《恳请昆明市政府相关部门对五华区上庄片区久皓大院项目是否达到交付使用条件给予明确答复》。5、《云南汉都房地产开发有限公司隐患曝光》。6、《开发商你躲哪里去啦业主喊你来交房呀》。7、《开发商承诺年底按标准交房》。8、《市民为“房”所扰》。9、公告。10、客户停电通知书。11、停电通知。12、通知。13、小区基础设施现状图片。14、请愿书。15、维权历程。16、民事判决书。17、电视台报道材料。经质证，被上诉人对上述证据1的真实性、合法性和关联性不认可，认为其没有和业主签订过协议，并且是复印件；对证据2至5的真实性、合法性和关联性不认可，认为其与上诉人签订的商品房购房合同约定第十条证明其已经履行了职责，该部分证据不能证明被上诉人未按合同约定完成五方验收；对证据6至8的真实性、合法性和关联不认可，报道没有实质性的证据证明被上诉人未按合同完成交房；对证据9的真实性予以认可；对证据10、11的真实性认可，但对关联性不认可；对证据12的真实性、合法性和关联性不认可，认为并不是被上诉人出的通知，没有相关的印章；对证据13至17的真实性、合法性和关联性不认可，认为均是上诉人自己打印的纸质的材料，无法证明合法性、真实性。本院认为，证据1无任何签章、签名，对其证明力本院不予确认；证据2至8、证据14、15、17仅是业主向有关部门的反映及媒体报道，并不足以证实其待证事实，本院对该部分证据的证明力不予确认。本院对证据9的真实性予以确认；证据10至12与本案争议不具关联性，本院对该部分证据不予确认；证据13不能反映拍摄时间、、地点本院对该证据的证明力不予确认；证据16与本案不具有关联性，本院不予采纳。被上诉人二审中没有新证据提交。本案二审经审理查明的案件事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。另确认，在被上诉人汉都公司2016年10月30日刊登交房公告中明确，本案涉案房屋接房的截止日期为2016年11月30日。综合双方诉辩主张，本案争议焦点为：一、涉案房屋是否已具备交付条件？是否已经交付及交付时间？二、汉都公司应如何支付违约金？其违约金应否调整？本院认为，对于争议焦点一，首先，根据双方《商品房购销合同》第七条约定，被上诉人汉都公司应于2015年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的涉案房屋交付上诉人。根据该约定，涉案房屋交付条件为“经建设单位组织验收合格并符合合同约定”。经审理查明，涉案房屋已于2016年10月28日由建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位及监理单位进行竣工验收，综合验收结论为“合格”，故涉案房屋此时已达到合同约定的交房条件。其次，涉案房屋验收后，被上诉人汉都公司于2016年10月30日刊登交房公告，涉案房屋接房的截止日期为2016年11月30日。根据双方《商品房购销合同》第十条约定，被上诉人通知上诉人接房后，自通知接房期限届满次日起，被上诉人不承担逾期交房责任。故本案中被上诉人汉都公司承担逾期交房违约责任截止日为2016年11月30日，一审判决对此认定有误，导致处理结果不当，本院予以纠正。对于争议焦点二，根据本案查明事实，因被上诉人汉都公司未按双方《商品房购销合同》约定期限交房，已构成违约，其应承担相应的违约责任，即向上诉人支付2016年1月1日至2016年11月30日期间的逾期交付违约金。对于2016年1月1日至2016年3月31日期间的违约金4500元，双方均无异议，本院予以维持。对于逾期交房90天后即2016年4月1日至2016年11月30日共计243天的违约金，双方合同约定按已付房款的0.03%乘以逾期天数计算，因庭审中被上诉人申请予以调整，且上诉人并未举证证实其损失，一审判决根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，酌情调整逾期交房90天后每日违约金为已付房款0.01%的标准并无不当，本院予以维持。综上，被上诉人应向上诉人支付逾期交房违约金为20455.38元（4500元+15955.38元）。综上所述，王子杰的上诉请求部分成立，对其成立部分本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初9650号民事判决第二项，即“二、驳回原告王子杰的其他诉讼请求。”二、变更昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初9650号民事判决第一项“一、被告云南汉都房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王子杰逾期交房违约金18420元”为“云南汉都房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付王子杰逾期交房违约金20455.38元。”本案一审案件受理费2168元，二审案件受理费2168元，合计4336元，由上诉人王子杰负担3468.8元；由被上诉人云南汉都房地产开发有限公司负担867.2元。本判决为终审判决。本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向一审法院申请执行。审判长  方云红审判员  陈 红审判员  罗增龙二〇一八年八月十一日法官助理张霞书记员甘丝琳