贵阳铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2018）黔8601民初630号 原告：鲁亚林，男，1969年2月18日出生，土家族，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：冉敏（鲁亚林之妻），女，1968年10月19日出生，土家族，住贵州省贵阳市云岩区。 被告：曹铭蔓，女，1982年7月21日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 原告鲁亚林与被告曹铭蔓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月22日公开开庭进行了审理，原告鲁亚林及其委托诉讼代理人冉敏、被告曹铭蔓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鲁亚林向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告不应免除的租金9000元、拖欠40天的租金8000元，两项合计17000元；2.被告偿还原告为其垫付的电费1222.80元；3.被告赔偿原告更换门锁损失400元。事实和理由：原、被告于2017年5月2日签订房屋租赁合同，原告出租贵阳市××桥××号房屋给被告经营使用。合同第六条约定，被告应于“每年腊月22日除夕前一周至正月十五日止于正月十六日再正式交付乙方继续使用，期间用于甲方经营烟花爆竹，甲方免除乙方1个半月租金即9000元整”，由于被告未腾房交给原告经营使用25天，原告不应免除2018年1月21日至2018年3月7日（1个半月）的房租9000元，被告应予支付。由于被告拖欠电费，原告代其垫交了电费1222.80元应由被告支付。2018年7月17日，原告邀请当地派出所民警见证，正式接收出租房，但被告从2018年6月7日至2018年7月17日拖欠原告的租金8000元也应由被告支付。贵阳铁路运输法院的（2018）黔8601民初403号民事判决也对本案事实进行认定。原告更换门锁造成原告损失400元。原告为维护合法权益，特诉至人民法院，请求判令如前诉请。 被告曹铭蔓辩称，1.被告已履行所有的合同义务，支付了2018年6月7日之前的租金，不应支付任何租金；2.被告欠付2018年4月的电费，但1222.80元的金额多了，应该是800多元，请法院酌定判决；3.被告交付房屋，原告拒绝收房，产生所谓的更换门锁400元费用，不应由被告承担。请求法院驳回原告诉讼请求。 经审理查明，2017年5月21日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于贵阳市××桥××号面积175平方米的铺位及附属设施出租给乙方经营餐饮，租赁期限2年，自2017年5月21日至2019年5月21日止；租金每月6000元，每季度缴纳1次即18000元，下期租金应在上期租金期满前10日内缴纳；乙方在签约当日交纳保证金10000元，合同到期后全部退还，如乙方没有承租两年期限，不归还保证金。合同第六条还约定“每年腊月22日除夕前一周至正月十五日止正月十六日正式交付乙方继续使用，期间用于甲方的烟花爆竹经营，甲方免除乙方一个半月租金即9000元整。”合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告向原告支付了保证金10000元及租金。 在履行本案租赁合同发生纠纷后，曹铭蔓作为原告另案于2018年5月9日向本院提起诉讼，其诉讼请求为：1.解除双方2017年5月21日签订的《房屋租赁合同》；2.被告返还保证金10000元、未实际使用房屋期间租金6600元、未能使用房屋租金28285.71元（租赁175平方，实际使用不足100平方，按单位面积租金计算11个月），共计44885.71元；3.诉讼费由被告承担。本院经审理后于2018年6月15日作出（2018）黔8601民初403号民事判决（已发生法律效力），该判决除上述查明事实外，还查明：“合同签订后，被告（鲁亚林）将房屋交付给原告（曹铭蔓）使用，原告（曹铭蔓）向被告（鲁亚林）支付了保证金10000元及截止到2018年6月7日的房租，2017年7月4日，原告（曹铭蔓）以租赁房屋为经营场所办理了名称为“贵阳云岩东铭汉堡店”的个体工商营业执照。2018年5月7日，原告（曹铭蔓）委托律师向被告发出律师函，称原告(曹铭蔓)已于2018年5月5日腾空房屋，并于同日将房屋钥匙当面退还，因被告(鲁亚林)自身原因拒绝收房。庭审中，被告(鲁亚林)认可原告(曹铭蔓)于2018年5月10日通知收房。至本案审理时，双方未办理房屋移交手续。案涉房屋登记座落于三桥北路137、159号1层和2层，1层建筑面积为64.77平方米，2层建筑面积为68.46平方米，规划用途均为住宅，附记注明为非住宅（经营热菜、火锅），该房屋为鲁亚林、鲁亚洲共同共有。”该判决结果为：一、自2018年6月8日起解除原告曹铭蔓与被告鲁亚林签订的《房屋租赁合同》。二、驳回原告曹铭蔓的其他诉讼请求。 庭审中，原告自认：被告微信支付18000元2017年5月21日至2017年8月20日止的租金；现金支付2017年8月21日至2017年11月20日止的租金；银行转账支付2017年11月21日至2018年1月20日止的租金；未交2018年1月21日至2018年3月7日的租金9000元；银行转账支付2018年3月8日至2018年6月7日止的租金。原告认为被告拖欠2018年1月21日至2018年3月7日的租金9000元和2018年6月8日至2018年7月17日（原告接收房屋之日）的房租8000元以及2018年4月的电费1222.80元、换锁损失400元等，遂诉至本院。 上述事实，有原、被告当庭陈述、原告提交的《房屋租赁合同》、本院（2018）黔8601民初403号《民事判决书》、电费发票等予以佐证，本院予以采信。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案所涉的《房屋租赁合同》已经本院作出的（2018）黔8601民初403号民事判决自2018年6月8日予以解除。根据原告鲁亚林的诉讼请求，分别解析如下： 第一，被告曹铭蔓是否支付2018年1月21日至2018年3月7日的租金9000元。 原告认为被告未按《房屋租赁合同》第六条约定“每年腊月22日除夕前一周至正月十五日止”的时间交付房屋给原告经营使用，不能免除其1个半月的租金9000元，诉讼要求被告支付2018年1月21日至2018年3月7日（1个半月）的租金9000元。其一，原告未提供证据证明被告在该期间未交付房屋给原告经营使用，被告庭审中则予以否认，称在该期间已交付房屋给原告；其二，合同约定按季交付租金，且从原告自认被告支付租金的情形分析，被告一般是一次性交纳3个月的租金，但在2017年11月仅支付了2017年11月21日至2018年1月20日止两个月租金，证明被告明知春节前后期间需腾房给原告经营使用，故未连续交纳3个月的租金，并且在2018年3月农历正月十五之后又支付了2018年3月7日至2018年6月7日3个月租金。如果被告未按合同第六条约定的期间交付房屋给原告经营使用，那么在2018年3月被告支付3个月的租金时，从常理分析，原告首先会扣除之前2018年1月21日至2018年3月7日拖欠的租金后进而顺延租赁期限。故该诉请因证据不足，本院不予支持。 第二，被告曹铭蔓是否支付2018年6月8日至2018年7月17日的租金8000元。 《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。根据本院（2018）黔8601民初403号民事判决查明的事实，曹铭蔓已于2018年5月5日腾空房屋，鲁亚林认可曹铭蔓于2018年5月10日通知收房，但鲁亚林直到2018年7月17日才收房，对其诉请要求支付2018年6月8日至2018年7月17日的租金8000元，属于2018年5月10日鲁亚林未收房之后扩大部分的损失，故本院不予支持。 第三，被告曹铭蔓是否支付2018年4月的电费1222.80元。 庭审中，被告认可未支付2018年4月的电费，亦对原告提供1222.80元的三张电费发票无异议。该诉请，本院予以支持。 第四，被告曹铭蔓是否支付换锁的费用400元。 由于2018年5月10日被告主动交钥匙给原告，原告未收钥匙导致换锁产生费用，也属于《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定因原告自身原因导致扩大的损失，不予支持换锁费用400元。 综上，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十九条第一款的规定，判决如下： 一、被告曹铭蔓支付原告鲁亚林2018年4月的电费1222.80元； 二、驳回原告鲁亚林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费266元，减半收取计133元，由原告鲁亚林负担124元，被告曹铭蔓负担9元。（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时迳行向原告支付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  杨芳 二〇一八年八月三十一日 法官助理孟港 书记员刘敏