重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民初93号原告（申请执行人）:重庆市渝中区捷贷小额贷款有限公司，住所地重庆市渝中区青年路**（国贸中心）****，统一社会信用代码91500000582843779Y。法定代表人：谢如东，首席执行官。委托诉讼代理人：何立，重庆歌乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志朋，重庆歌乐律师事务所律师。被告（案外人）:唐仕贤，女。委托诉讼代理人：姚勇（系唐仕贤之子），住重庆市南川区大观镇观桥街**。委托诉讼代理人：熊学华，重庆祥永律师事务所律师。被告（被执行人）：王新顺，男。委托诉讼代理人：王一程（系王新顺之女）。第三人（被执行人）：重庆先伦房地产开发有限公司，，住，住所地重庆市南川区南平镇荣华路一社会信用代码91500119592272922Q法定代表人：吴焱明，总经理。委托诉讼代理人：胡健，重庆华升律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵源，重庆华升律师事务所实习律师。原告重庆市渝中区捷贷小额贷款有限公司（以下简称捷贷小贷公司）与被告唐仕贤、被告王新顺，第三人重庆先伦房地产开发有限公司（以下简称先伦公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告重庆市捷贷小贷公司的委托诉讼代理人张志朋，被告唐仕贤的委托诉讼代理人姚勇、熊学华，被告王新顺的委托诉讼代理人王一程，第三人先伦公司的委托诉讼代理人胡健参加诉讼。本案现已审理终结。重庆市渝中区捷贷小额贷款有限公司向本院提出诉讼请求：判令许可对重庆市南川区大观镇观桥街23号X幢X-X号房屋的执行。事实与理由：原告依法享有对争议房屋的抵押优先受偿权，已经由生效判决确认。原告取得抵押权属于善意取得，且设立过程中无过错，原告的物权优先于案外人的债权，应当继续执行本案房屋。被告唐仕贤辩称，涉案房屋系拆迁还房，不同意执行该房屋。被告王新顺辩称，涉房房屋系拆迁还房属实，唐仕贤出具的拆迁补偿安置协议真实，不希望该房屋被执行。先伦公司述称，王新顺不是拆迁主体，对外签订的拆迁补偿安置协议无效。公司不知情，不予认可，该房屋应当被执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年10月18日，王新顺经公开竞买，竞得大观镇电影院等房屋产权。2007年5月8日，王新顺与重庆市南川区展博工程建设开发有限责任公司（以下简称展博公司）签订《合伙开发建设协议》。同年7月10日，案涉开发项目取得《建设用地规划许可证》。同年8月27日，重庆市南川区建设委员会（甲方）与展博公司（乙方）签订《大观镇景云商业城项目开发合同》，约定甲方确定将位于南川区大观镇观桥居委的景云商业城（大观镇电影院片区）项目开发权交由乙方实施等内容。王新顺作为经办人在该开发合同上签字。同年12月25日，该项目取得《建设工程规划许可证》。2012年4月25日，取得《重庆市南川区商品房预售（预租）许可证》，许可预售房屋为1幢1-8层计73套，2幢1-7层计38套，3幢1-8层计40套。2012年12月10日竣工验收，并于2013年3月19日取得《建设工程竣工验收备案登记证》。2012年，展博公司变更为重庆展博建筑工程有限公司和先伦公司，并将展博公司名义竞得的项目土地使用权变更至先伦公司。2013年6月21日，先伦公司办理9幢房屋产权初始登记，即：304房地证2013字第060XX号、060XX号、039XX号、039XX号、040XX号、063XX号、063XX号、063XX号、063XX号。2014年1月8日，先伦公司出具《法人代表授权委托书》，载明：本授权委托书声明，郭先伦系先伦公司法定代表人，现授权先伦公司王新顺为公司合法代理人，并授权该代理人在南川区大观镇电影院片区旧房改造项目中大观景云商业城、观府花园的一切事务处理及商品房销售、资金监管、债权债务等事宜。先伦公司在本案诉讼中认可王新顺是实际开发人，挂靠展博公司（先伦公司）开发本案房地产项目。2007年6月10日，唐仕贤（甲方）与重庆市南川区展博工程建设开发有限责任公司大观电影院小区综合开发项目部王新顺（乙方）（以下简称展博公司大观项目部）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：根据南川区规划局和大观镇人民政府关于集镇建设总体规划要求，将大观镇电影院和法庭区域所有旧房改造。现甲乙双方共同协商，在互惠互利的原则下达成如下协议：一：协议性质：拆迁、补偿、还房、安置。二、补偿安置的形式：产权调换。三、拆迁物：位于大观镇观桥街**，所有权为甲方的房屋，房产证号为南房权观字**11号。其中门面29.3平方米，，住房50平方米……四、安置补偿办法：1、乙方按规划局要求方案新建房屋，甲方原有门面和住房与乙方拆迁重建的门面和住房在原有面积内互不补偿，……。2、还房应在拆迁重建区域以内，门面在原位置或经甲乙双方协商后达成一致意见的其他位置。。住房在**以上优先选房先后选定为止……。乙方补偿甲方门面出租费每年按3000元计算，从交房之日起到乙方交甲方房之日止。该协议乙方法定代表处王新顺签字，加盖展博公司大观项目部印章，并经南川市大观法律服务所见证。唐仕贤举示费用计算表一张，载明门面应补差28912元，门面应补差49827元，合计78739元。2010年8月14日，展博公司大观项目部向唐仕贤出具收据，收到唐仕贤购房款60239元。唐仕贤另称，因对方应支付其每年3000元的租赁费，从2007年起算至2010年7月5日交房，只欠对方3500元房款。现南川区大观镇观桥街23号X幢X-X号房已实际交付唐仕贤。2013年8月7日，贷款人捷贷小贷公司与借款人王新顺、抵押人先伦公司签订《个人借款/担保合同》，约定捷贷小贷公司向王新顺发放贷款14,000,000元，贷款期限自2013年8月7日起至2013年11月6日止等内容。2013年8月9日，先伦公司与捷贷小贷公司签订《重庆市房地产抵押合同》，约定先伦公司对王新顺向捷贷小贷公司的14,000,000元贷款提供房地产抵押担保，担保房产为先伦公司所有的位于重庆市南川区大观镇观桥街23号的景云商业城（房地产权证号：**地证2013字第********），建筑面积5329.85平方米的房产。双方于2013年8月12日办理抵押登记。本案争议房屋在抵押范围内。2013年8月12日，捷贷小贷公司向王新顺发放贷款14,000,000元。因王新顺未如期归还借款，捷贷小贷公司将王新顺、安兰、先伦公司、重庆骏宏光电科技有限公司（以下简称骏宏公司）诉至本院，本院于2017年1月23日作出（2015）渝五中法民初字第673号民事判决书，判令：“一、被告王新顺、安兰在本判决生效后十日内向原告捷贷小贷公司偿还借款本金1400万元，并支付1400万元本金为基数，以每月2.79%为标准，从2014年6月12日起至本金付清时止的逾期利息（扣除已经支付的利息45万元）；二、被告王新顺、安兰向原告捷贷小贷公司支付律师费175,000元；三、被告骏宏公司对上列第一、二项支付义务承担连带清偿责任；四、若王新顺、安兰未履行上列第一、二项支付义务，原告捷贷小贷公司有权将被告先伦公司名下位于重庆市南川区大观镇观桥街23号的景云商业城（房地产权证号：304房地证2013字第063XX号、0：**地证2013字第********款享有优先受偿权。……”该判决发生法律效力后，因王新顺、安兰、先伦公司、骏宏公司未如期履行义务，捷贷小贷公司向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2017年6月13日作出（2017）渝05执830号执行裁定书，查封了被执行人先伦公司所有的位于重庆市南川区大观镇观桥街23号的景云商业城证号为304房地证2013字第063XX号（1幢一、二层836.56平方米）、063XX号（2幢一、二层826.06平方米）、063XX号（3幢一、二层905.25平方米）、063XX号（3幢三至八层2761.98平方米）的抵押房产。唐仕贤提出执行异议。2017年11月30日，本院作出执行裁定书，中止对本案争议房屋的执行，原告遂提起本案许可执行之诉。本院认为，本案争议房屋是合法开发建设的商品房。依据本案证据和实际情况，唐仕贤与王新顺签订《房屋拆迁补偿安置协议书》、接房均是事实。唐仕贤虽与王新顺签订合同，但王新顺是实际开发人，后来先伦公司也有补充的授权委托书，可以认定先伦公司实际授权王新顺以其名义处理房屋开发事宜。更为重要的是，多年来对王新顺的拆迁还房行为，先伦公司从未提出异议。在本案诉讼中，先伦公司称不知情、不认可王新顺的拆迁安置补偿合同行为，与事实不符，本院不予采信。案涉房屋系拆迁还房，先伦公司作为法律上的开发人，拆除唐仕贤的原有房屋并重新建设，理所应当先处理完毕拆迁事宜，其完全知晓并同意王新顺与唐仕贤签订拆迁协议。因此，唐仕贤与王新顺签订的拆迁还房协议合法有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置房屋的，应予支持。”拆迁安置优先权优先于其他买受人消费者权利。本案中唐仕贤的拆迁还房位置具体明确，其合法享有拆迁安置权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”可见，消费者权利优先于抵押权，因此唐仕贤的拆迁还房权利优先于抵押权。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，抵押权优先受偿，但法律与司法解释另有规定的除外。以上规定即属于除外情形之一，符合规定的即可排除抵押权人对抵押物的执行。因此，虽然原告捷贷小贷公司享有抵押优先权，但唐仕贤对案涉房屋享有足以排除执行的物权期待权，可以阻却本案执行。原告捷贷小贷公司要求继续执行本案房屋的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第二项的规定，判决如下：驳回原告重庆市渝中区捷贷小额贷款有限公司的诉讼请求。案件受理费1425元，由重庆市渝中区捷贷小额贷款有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审判长 樊 群审判员 倪洪杰审判员 夏兴芸二〇一八年八月三十日（院印）书记员黄献丽