北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终4619号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵宝林，男，1973年10月24日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）：程金霞，女，1974年8月1日出生。二上诉人共同委托诉讼代理人：张湘玲，北京市中银律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑中臣，男，1978年6月2日出生。委托诉讼代理人：张波，北京市律通律师事务所律师。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：杜文娜，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。上诉人赵宝林、程金霞因与被上诉人郑中臣、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初41733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人赵宝林、程金霞之共同委托诉讼代理人张湘玲，被上诉人郑中臣之委托诉讼代理人张波，我爱我家公司之委托诉讼代理人杜文娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵宝林、程金霞上诉请求：撤销一审判决第二项，改判郑中臣支付违约金230万元，定金100万元抵扣后再支付130万元。事实和理由：1.我们与郑中臣签订房屋买卖合同关于违约责任约定为成交价的20%即违约金为230万元，一审法院判决的40万元违约金数额过低，违反了双方合同约定，有违契约自由的精神；2.涉案房屋差价损失超过220万元，房屋空置期间的租金损失约30多万元，为配合办理房屋买卖相关手续产生交通费损失2万元左右，一审法院确定的40万元违约金无法弥补我们的损失；3.一审法院将损失的举证责任分配给我方是错误的。郑中臣辩称，一审判决认定的违约金数额合理。没有证据显示涉案房屋价格下降。合同履行过程中赵宝林、程金霞一直没有交付钥匙，房屋一直由赵宝林、程金霞控制，不存在空置问题。交通费与我无关。同意一审判决，不同意赵宝林、程金霞的上诉请求及理由。我爱我家公司述称，同意一审判决。赵宝林、程金霞的上诉与我公司无关，我公司对此不发表意见。郑中臣向一审法院起诉请求：1.判令解除我与赵宝林、程金霞所签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令赵宝林、程金霞返还定金100万元；3.本案诉讼费由赵宝林、程金霞负担。赵宝林、程金霞向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《装修款补充协议》；2.除扣除郑中臣已付定金100万元抵扣违约金外，另判令郑中臣支付违约金130万元；判令郑中臣配合我们办理解除网上签约手续；反诉费由郑中臣负担。一审法院认定事实：2017年2月7日，赵宝林、程金霞（甲方）与郑中臣（乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）及《装修款补充协议》（以下简称补充协议），房屋买卖合同约定：乙方购买甲方位于海淀区1228号房屋，建筑面积275.04平方米。房屋成交总价为1150万元，其中房屋主体价格为800万元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为350万元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金100万元。乙方选择商业贷款申办贷款的，拟贷款金额为400万元。甲乙双方一致同意，乙方分2次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次于2017年6月1日之前，乙方向甲方支付250万元，资金通过资金存管方式划转。第二次于办理房屋所有权转移登记当天，乙方向甲方支付400万元，资金通过资金监管方式划转。乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意按以下第2种方式解决：2.乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日。如因国家法律或政策调整导致贷款机构未对乙方批准贷款，且乙方无法支付该房屋成交总价款的，本合同终止。甲方返还乙方累计已付购房款，甲乙双方互不承担违约责任。本合同签署之日起，甲乙双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中网签、解抵押、评估、贷款、交税、产权转移登记、抵押、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按本合同第十条第五款承担违约责任。本次交易应缴纳的所有税、费由乙方承担全部，因约定承担一方不按约定缴纳全部税费，导致合同不能履行或解除的，其应当向对方支付相当于该房屋成交总价20%的违约金。本合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费的，约定由乙方缴纳，未约定由谁缴纳的由政策规定的缴纳方缴纳。甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同。1.甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：1.乙方逾期在10日之内，合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方应按逾期应付款万分之五/日向甲方承担违约责任，并于实际支付应付款之日内向甲方支付违约金。2.乙方逾期超过10日的，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。（第十条第五款）除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任，如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。（第十一条合同解除条款）如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款，如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。补充协议约定:甲方出售给乙方标的房屋交易总价款为1150万元，包含标的房屋配套设施折价款350万元，甲方出售该房屋的合同价格800万元。上述配套设施折价款的交接方式和时间，由甲乙双方自行协商。如乙方未支付甲方上述款项，甲方有权追究乙方的违约责任。甲乙双方自愿按照合同价格进行纳税登记及权属转移。赵宝林、程金霞（甲方）与郑中臣（乙方）及我爱我家公司（丙方）另于2017年2月14日签订《补充协议》，其中主要约定：由于乙方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金，甲方同意乙方暂交50000元，余额部分在查档后2017年2月15日前补齐。若逾期未补齐，则视为乙方违约，甲方有权要求乙方按《买卖合同》中约定的定金金额双倍标准承担违约金，并甲方有权解除合同。甲乙双方要求，乙方在网签前自行支付甲方购房款1000000元。签署合同当日支付定金伍万元整，在2017年2月15日之前支付剩余定金玖拾伍万元整。经甲乙双方友好协商，如乙方申请的贷款因自身原因，在继续申请后仍未获得贷款机构批准贷款的，乙方自行筹齐剩余房价款，最迟在申请办理产权转移登记手续登记当天支付给甲方。合同签订后，双方办理了网上签约手续，郑中臣则先后于2017年2月7日及2017年2月15日共计支付赵宝林、程金霞定金100万元。因郑中臣部分购房款采取贷款方式支付，其亦于2017年4月21日获得银行批贷函，有效期6个月。2017年4月25日，我爱我家公司为郑中臣预约缴税，三方共同赴税务部门缴税时，因缴税金额与签约时核算的税金金额不一致，郑中臣未能于当日缴税。因该缴税金额差异未能得到及时解决，郑中臣还未能按房屋买卖合同约定时间即于2017年6月1日前向赵宝林、程金霞支付分期购房款250万元。后郑中臣主要以受政策影响致合同无法继续履行为由，于2017年6月28日将起诉状递交法院，要求解除双方合同并返还定金，且双方争议经调解未果。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.郑中臣要求解除与赵宝林、程金霞签订的房屋买卖合同，所称理由为办理缴税时受到购房新政影响，致其无法承担明显高出签约时所核算金额的过高税金，双方合同无法继续履行，赵宝林、程金霞则对相关事实不予认可。其中，郑中臣所谓“317”新政系指北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心于2017年3月17日联合下发的《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》，通知对企业购买商品住房再上市及居民购房贷款政策作出了规定，其中未见税务政策之内容。诉讼中，郑中臣另提及由北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局联合于2017年3月26日下发的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》中第七条内容，系对商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款作出的规定。经法院询问，郑中臣未能述明其办理缴税当时税务人员出具政策文件及对新政答复的相关事实并提供相应证据证明，其未能就因新政影响致双方合同无法继续履行之主张向法院充分举证。2.赵宝林、程金霞主要以郑中臣未按合同约定支付分期购房款250万元及不履行缴税义务为由，主张郑中臣构成违约，并要求解除房屋买卖合同及补充协议，另赔偿违约金。郑中臣认可未按约定支付分期购房款250万元之事实，但仍以上述受新政影响致合同无法继续履行为由进行抗辩。针对双方关于履行缴税义务事实之争议，法院就相关事实对我爱我家公司进行了详细询问，我爱我家公司主要证实确实存在因税务部门按商业性质核算税金明显高于签约时核算金额，致郑中臣首次缴税未成的事实，也同时证实2017年9月19日税务部门已答复可按住宅性质核算税金即原签约时核算税金金额缴税，并于次日将此情况告知郑中臣，而郑中臣表示无能力支付购房款且不想再履行合同的事实。再经询问，我爱我家公司表示此时郑中臣的批贷函仍在有效期内，双方合同可以正常继续履行。庭审中，郑中臣对我爱我家公司关于上述主要事实的陈述未提出异议。3.郑中臣针对赵宝林、程金霞主张的违约金提出数额过高的抗辩，赵宝林、程金霞则主张合同解除造成涉案房屋价格大幅下跌的经济损失。为此，赵宝林、程金霞向法院提供现同区某小区房屋交易单价及关于房价下跌的媒体报道网页截图为据，但该证据的真实性、关联性未得到郑中臣的认可，赵宝林、程金霞未能就其实际损失事实向法院充分举证。一审法院认为：合同是确立双方当事人权利义务的依据，经依法成立的合同具有法律效力。本案中，郑中臣与赵宝林、程金霞自愿签订房屋买卖合同及补充协议，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方当事人均应严格履行合同义务。根据合同性质及内容，郑中臣主要负有按约定支付购房款并负担交易税金之义务，赵宝林、程金霞则主要负有交付房屋之义务。实际履行中，双方已办理网上签约，郑中臣还支付了约定定金，且已于办理缴税前取得了银行批贷函。但后因缴税环节出现问题，双方合同未能得到继续履行。就此，郑中臣虽主张系新政导致其无法负担畸高的税金，双方均无过错无违约，但其未能述明所谓新政内容及与税金变化之关联及税务部门的答复事实并提供相应证据证明，其未能就因政策原因导致合同无法履行之主张向法院充分举证。根据郑中臣及赵宝林、程金霞陈述及我爱我家公司的陈述，出现税金金额变化应与税务部门对涉案房屋的住宅或商业性质的不同认定有关。尽管该情形出现，客观上对双方合同履行造成一定影响，但后来的事实证明缴税金额并未实质发生变化。郑中臣虽于此后主动提起诉讼，但其解除合同的要求，缺乏事实上及法律上的依据，亦不能免除其依约支付分期购房款之义务。另根据我爱我家公司陈述，在确定可按原核定税金缴税后，赵宝林、程金霞亦同期表示愿意继续履行，且郑中臣取得的批贷函仍在有效期内，双方合同仍具备继续正常履行的条件，但郑中臣表示无能力支付购房款而未同意继续履行，其理由缺乏合同及法律依据，其行为构成违约。故现赵宝林、程金霞据此要求解除双方房屋买卖合同及补充协议，符合双方约定及法律规定，郑中臣同时要求解除合同并同意配合办理解除网签手续，法院对此予以判定。此外，郑中臣还应对其违约行为向赵宝林、程金霞承担赔偿违约金的责任，但虽经法院调解，双方未能就此达成一致意见。郑中臣提出赵宝林、程金霞所主张违约金数额过高之抗辩，赵宝林、程金霞虽主张房价下跌造成其经济损失，但就实际损失事实，其仅向法院提供自行打印的相关房屋交易单价信息及房价下跌的媒体报道内容网页截图为据，未能就其实际损失事实向法院充分举证，法院对其主张不予采信，具体违约金的赔偿金额由法院酌情判定，并从郑中臣已付定金中扣除，剩余部分予以返还。综上所述，郑中臣的解除合同理由缺乏事实、法律依据，其在合同具备履行条件情形下表示不同意履行构成违约，法院对赵宝林、程金霞要求解除房屋买卖合同及补充协议并网签合同的请求予以支持。因郑中臣主张违约金数额过高，赵宝林、程金霞未就其实际损失事实向法院充分举证，法院对其主张的违约金金额酌情判定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、解除郑中臣与赵宝林、程金霞于二○一七年二月七日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《装修款补充协议》；二、于本判决生效后七日内，郑中臣支付赵宝林、程金霞违约金400000元，直接从郑中臣已付定金1000000元中扣除，扣除后剩余定金600000元由赵宝林、程金霞返还郑中臣；三、于本判决生效后十五日内，郑中臣配合赵宝林、程金霞办理解除网上签约手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理过程中，赵宝林、程金霞围绕其上诉请求提供了新的证据。本院组织各方当事人进行了质证。本案审理中，我爱我家公司及郑中臣一致认可，2016年4月25日办理交税时，税务部门要求按照商业用房的标准交纳税费，由于商业、办公地产与普通住宅的税费标准不同导致另需交纳土地增值税一项，该项税费约240万元。赵宝林、程金霞称，在2017年4月25日前往税务部门交税时，由于当场税务部门告知的税金数额较此前我爱我家公司核算的税金多出一些，所以当日郑中臣没有交税。其认为当日交不了改日再陪同郑中臣交税即可，遂离开。2017年4月25日后经其催问，我爱我家公司工作人员答复税款还没有确认，让其等待。我爱我家公司称，其在2017年5月单方去税务部门再次核实应交税额，税务部门的答复仍然是需要按照商办类房屋交税约280万元。但在2017年9月12日提交预审后，税务部门在2017年9月19日告知可以按照住宅标准交税。其及时将此情况告知了双方当事人。郑中臣、赵宝林及程金霞均认可收到了我爱我家公司的告知。本院经审理认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为：郑中臣与赵宝林、程金霞签订的房屋买卖合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。房屋买卖合同签订后，郑中臣依约支付了定金，赵宝林、程金霞与郑中臣均于2017年4月25日依我爱我家公司的通知前往税务部门交纳税款，各方当事人至此均不存在违约行为，此后房屋买卖合同未能履行以及双方当事人产生争议的原因在于郑中臣未能依约交纳税款。郑中臣虽主张税款数额大幅提高系由于新政策出台所致，属于政策原因导致合同无法履行。但依据双方签订的房屋买卖合同第八条第三项之约定，在合同履行过程中因政策原因需要缴纳新的税费的，应由郑中臣负担。根据各方当事人陈述及现有证据可以认定，2017年4月25日各方前往税务部门交税时，税务部门告知的税款数额因包含土地增值税而大幅提高，该笔税款依约应当由郑中臣负担。郑中臣此后未能交纳税款，并未按照约定时间支付剩余房款，已经构成违约。关于郑中臣应当负担的违约金数额，应当以赵宝林、程金霞的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以确定。尽管郑中臣主张的新政，即《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》、《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》中均并未提及关于商业、办公类住房税收相关内容，但涉案房屋所有权证上登记的房屋性质为“公寓”，而2017年3月26日出台的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》确系针对商办类住房出台的限购、限贷、限售措施，且客观上税务部门于2017年4月25日告知的税款数额与2017年9月告知的税款数额确实存在大幅变化，故虽无证据证明税务部门于2017年4月25日核算的税款数额大幅提高是新政策出台的法定后果，但因涉案房屋的性质属于新政策的调整范围，税务部门告知的税款数额出现大幅波动，无法排除受到新政出台影响的可能。且额外产生的税款使得房屋买卖合同的履行成本增加，约为合同总价款的五分之一，客观上会对房屋买卖合同的履行产生较为重大的影响。此外，郑中臣于2017年6月28日向法院提起诉讼，要求解除房屋买卖合同，虽然郑中臣的违约并不因其起诉而消除，但其在我爱我家公司第二次确认税费数额需按照商业住房交纳后，主动提起诉讼以结束合同不确定的状态，亦符合法律关于减少损失扩大的要求。因此，考虑到双方当事人在2017年4月25日前均依约履行合同，郑中臣未能交纳税款的直接原因在于税务部门告知的税款数额较双方签订房屋买卖合同时预期的税款数额大幅提高，而该情形的出现不可归责于郑中臣，并同时考虑税务部门对于税款的核定存在大幅波动，房屋买卖合同的履行可能受到新政策出台后税务部门对涉案房屋性质存在不同认定的影响等相关因素，本院认为一审法院酌情确定的违约金40万元并未明显过低，对于赵宝林、程金霞要求郑中臣按照成交价格20%支付违约金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26400元，由赵宝林、程金霞负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  刘国俊审 判 员  刘新泉二〇一八年八月十三日法官助理  张 超书 记 员  杜 莹