新疆维吾尔自治区阜康市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）新2302民初1490号 原告：阜康市爱升房地产开发有限责任公司，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市博峰街南侧金穗小区。 法定代表人：汪爱玲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙振刚，新疆慧聚律师事务所律师。 被告：王世刚，男，1979年10月17日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 被告：阜康市久居房地产经纪有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市阜兴花苑小区20幢一、二层12号。 法定代表人：季双来，该公司经理。 委托诉讼代理人：李志成，新疆万和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞志敏，新疆万和律师事务所律师。 原告阜康市爱升房地产开发有限责任公司(以下简称：爱升房产公司)与被告王世刚、阜康市久居房地产经纪有限公司(以下简称：久居经纪公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告爱升房产公司的委托诉讼代理人孙振刚、被告王世刚、被告久居经纪公司的委托诉讼代理人李志成、庞志敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 阜康市爱升房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：l.二被告支付购房借款100000元；2.二被告支付逾期付款违约金50000元；3.二被告承担本案全部诉讼费、邮寄费。事实与理由：2015年1月10日，第一被告与原告签订《商品房买卖合同》。约定第一被告购买原告开发的阜康市金穗小区6栋1单元1302室商品房一套。该房屋建筑面积为103.91平方米，总房款为445567元。第一被告采取按揭付款的方式支付以上房款，因第一被告一次拿不出首付房款，原告给第一被告借首付款100000元，双方签订了借款协议，约定了还款时间，约定逾期还款应当支付违约金50000元。购房合同签订后至今，截止起诉之日止第一被告尚未归还70000元借款，在此期间原告曾多次催促第一被告履行合同付款义务，但被告称将上述借款支付给第二被告，二被告至今仍未予支付。原告已经按照合同全面履行了约定的义务，二被告至今不支付借款，已经构成严重违约。原告在多次催告、协商无果的情况下，只得诉至法院，请求判如诉请。 王世刚辩称，我已将80000元交给了被告久居经纪公司的李发军，剩余20000元愿意承担给付责任，违约金原告没有要过，自始至终都是李发军在向我追款，我不承担违约金。 久居经纪公司辩称，不认可原告的诉讼请求，不清楚原告与被告王世刚之间的借款事实，(2018)新2302刑初70号刑事判决书中已认定被告王世峰交给李发军的30000元是二人私下交易，且给付时被告久居经纪公司已解除了与李发军的销售承包关系。被告久居经纪公司没有义务向原告还款，原告的第二项、第三项诉讼请求没有法律依据。请求驳回原告对我公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告爱升房产提交的以下证据： 1、商品房买卖合同一份，证实原告与被告王世刚签订商品房买卖合同，约定了房屋的购买时间、购买价款。被告王世刚对真实性、合法性及关联性均无异议。被告久居经纪公司对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为与久居经纪公司无关。本院对真实性、合法性及关联性均予以确认。 2、借款协议书一份，证实被告王世刚向原告借款100000元的事实以及协议约定了违约金的事实。被告王世刚对真实性、合法性及关联性均无异议。被告久居经纪公司对真实性无异议，对关联性均有异议，根据刑事判决书所确认的事实，被告王世刚给李发军给付房款是2017年2月25日，而借款发生在2014年，借款归还房款，二者没有必然联系。由于借款协议双方当事人对协议无异议，本院对真实性、合法性、关联性予以确认。 3、商品房代理销售合同、补充协议各一份，证实原告与被告久居经纪公司之间存在销售代理关系，合同也明确约定，所有房款由原告收取，被告久居经纪公司无权收取房款，如果私自收取造成的损失应当由久居经纪公司承担责任。补充协议明确约定原告可以要求被告久居经纪公司返还私自收取的房款。被告王世刚无异议。被告久居经纪公司对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该证据不能证实原告所要证明的事实与本案无关。本院对该组证据的真实性、合法性及关联性予以确认。 4、原告公司法定代表人汪爱玲与被告久居经纪公司法定代表人季双来的微信记录一份，证实2017年7月20日，因被告久居经纪公司违反合同约定私自收取客户房款，原告解除了与被告久居经纪公司之间的代理销售合同。被告王世刚无异议。被告久居经纪公司对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为久居经纪公司收到信息后并不认可原告的意见，并且2017年2月8日被告久居经纪公司就已经解除了与李发军、朱传红的承包关系。本院对真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。 5、(2018)新2302民初250号民事调解书一份，证实该案的情形与本案一致，经法院调解由买受人承担了偿还责任。被告王世刚无异议。被告久居经纪公司对真实性、合法性无异议，对关联性有异议。因该调解书为生效法律文书，本院对真实性、合法性予以确认。 6、催款律师函一份，证实被告王世刚已对所追缴的借款数额签字确认。被告王世刚有异议，认为未见过该函件，原告没有向其催要过。被告久居经纪公司对真实性、合法性及关联性均不认可，认为被告王世刚作为发函对象对该证据有异议，本公司也不认可。因被告王世刚不认可，原告再未提供其他证据来印证确实向被告王世刚发出过该催收函，且被告被告王世刚已收到，本院对该证据不予采信。 被告王世刚提交收条两份，微信转帐记录一份，证实已将借款100000元中的70000元交给了李发军。原告爱升房产对该组证据的真实性、合法性及关联性均有异议，认为借条到底是不是李发军出具的不清楚，对于微信转帐是否转给了李发军也不能确定，原告与被告王世刚签订的是商品房买卖合同，被告王世刚交定金时也是向原告交付的，被告明知合同是原告签订的，仍将款项交付给李发军，应由其个人承担责任。被告久居经纪公司对该组证据的真实性、合法性及关联性均有异议，认为收条是不是李发军出具的未经李发军辩认不能确定，刑事判决书中认定的金额与收条反映出的金额不相符。对于2017年2月25日金额为35000元的收条及微信转帐记录因有已生效的刑事判决书认定的事实相印证，本院对此予以采信，对2016年1月4日的收条，由于原告及被告久居经纪公司均不认可，该收条也未经李发军确认，本院对份收条是否是李发军出具不做认定，对其所证明的事实也不予确认。 被告久居经纪公司提交的以下证据： 1、(2018)新2302刑初70号刑事判决书一份，被告久居证实判决书认定的事实为李发军与被告王世刚个人之间的款项交易为两笔，其中微信转帐的5000元双方均认可是被告王世刚以走关系为由向李发军给付的，可以反映出被告王世刚与李发军之间恶意串通，损害原告的合法利益，李发军的行为不构成表见代理。原告爱升房产公司及被告王世刚对真实性、合法性及关联性均无异议。因该判决为生效法律文书，本院对该判决书的真实性、合法性及关联性均予以确认。 2、被告久居经纪公司法定代表人季双来与李发军、朱传红之间的微信往来记录一份，证实李发军的合伙人朱传红2017年2月8日通知被告久居经纪公司解除了与被告久居经纪公司之间的《委托售房承包合同》，李发军已不具有职务身份，其在2017年2月25日收取被告王世刚的房款35000元并出具收条属于个人行为，与公司无关。原告对真实性无异议，对证明的问题有异议，认为微信只是解除了《委托售房承包合同》，并没有解除双方之间的劳务关系，也证实了被告久居经纪公司违反了与原告签订的《商品房代理销售合同》，将商品房销售的代理权非法转包给李发军和朱传红。被告王世刚对真实性无异议，对所要证明的问题有异议，自己从一开始就一直与李发军协商办理购房相关手续，即使解除了《委托售房承包合同》，也没有向被告王世刚告知。本院对真实性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年4月25日，原告爱升房产公司与被告久居经纪公司签订《商品房代理销售合同》，委托被告久居经纪公司为其销售阜康市康城雅居花园小区的商品房。2016年9月7日，被告久居经纪公司与其聘请的销售业务经理李发军、朱传红签订《委托售房承包合同》，委托二人代理出售阜康市康城雅居、明珠花园、金穗小区等多个小区剩余房源，房款由被告久居经纪公司代收并转交于各开发公司，被告久居经纪公司负责与各开发公司结账及协调各项房屋事宜。后被告久居经纪公司向朱传红发出通知于2017年2月8日解除《委托售房承包合同》，2017年7月26日，朱传红回复同意解除合同。 2014年12月15日，原告爱升房产公司与被告王世刚签订借款协议书，约定被告王世刚购买原告开发的康城雅居小区6栋1单元1302号住宅一套，因资金紧张，向原告借款100000元，还款期限为2015年11月30日前还清。逾期还款应按逾期还款额银行同期贷款利率四倍的标准向甲方支付违约金。2015年1月10日，由被告久居经纪公司代理销售，原告爱升房产公司与被告王世刚签订《商品房买卖合同》，合同约定被告王世刚购买阜康市康城雅居小区康城雅居小区6栋1单元1302号房，合同约定价款为445567元，双方在签定合同三日内，买受人向出卖人支付30%的房款135567元，剩余70%房款310000元以按揭贷款方式支付。2016年12月15日，被告为少交房款，通过微信向李发军转账5000元用于“走关系”。2017年2月25日，李发军收取被告王世刚的购房款35000元，并以个人名义出具了收条。后李发军将该款挪用。 另查明，除本案诉争的100000元房款外，其余首付款被告王世刚已全部支付完毕，剩余70%房款也已办理了按揭贷款。现被告王世刚尚有65000元房款未支付。 还查明，2018年7月14日，李发军因犯挪用资金罪被本院作出的(2018)新2302刑初70号刑事判决判处有期徒刑二年零十个月，非法挪用的资金1677911元(包括本案诉争的100000元中的35000元)继续追缴退赔给阜康市久居经纪公司。 本案的争议焦点为：一、被告王世刚向原告爱升房产公司履行了多少金额的还款义务？二、被告久居经纪公司在本案中是否应当承担还款责任? 本院认为，一、原告与被告王世刚签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，原告爱升房产与被告王世刚签订的借款协议虽为借款，实际为双方对首付款支付时间的变更，实质上规避了国家关于商品房按揭贷款政策中首付款比例要求，从而得以办理按揭贷款，但该协议内容并未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。被告王世刚应当按照协议约定的时间在2015年11月30日之前向原告还清所借房款，逾期支付构成违约。被告久居经纪公司依据其与原告爱升房产公司签订《商品房代理销售合同》，代理销售原告爱升房产公司开发的商品房，与被告王世刚协商房屋买卖事宜、签订商品房买卖合同、对欠付的房款进行催收并收取房款，虽然原告爱升房产公司与被告久居经纪公司签订的《商品房代理销售合同》禁止被告久居经纪公司及其工作人员收取房款及定金等买房人应当交付的任何款项，被告久居经纪公司虽然没有收取房款的代理权，但2016年9月7日，被告久居经纪公司与其聘请的销售业务经理李发军、朱传红签订《委托售房承包合同》，委托二人代理出售阜康市康城雅居、明珠花园、金穗小区等多个小区剩余房源，房款由被告久居经纪公司代收并转交于各开发公司，被告久居经纪公司负责与各开发公司结账及协调各项房屋事宜。虽然之后被告久居经纪公司向朱传红发出通知于2017年2月8日解除《委托售房承包合同》，但2017年7月26日，朱传红才回复同意解除合同。而李发军收取被告王世刚的35000元款项发生在2017年2月25日，作为买受人的王世刚对此并不知晓，被告王世刚系在爱升房产公司提供的售房部签订合同、又受久居经纪公司的催交，在其售房部向被告久居经纪公司从事房屋销售业务的业务经理李发军交纳35000元房款，其有理由相信李发军有权代为收取房款。同时，已生效的(2018)新2302刑初70号刑事判决已认定李发军挪用的包括本案中李发军收取的35000元是被告久居经纪公司的资金，并判令继续追缴退赔给阜康市久居经纪公司。综上，应当视为被告王世刚已经履行了35000元付款义务。对于被告主张2016年1月4日其向李发军交付30000元，并由李发军出具收条，由于该份收条未经李发军辩认确定，原告及被告久居经纪公司均不认可，对该证据本院不予采信，对其主张已支付30000元的事实本院不予确认。对被告王世刚通过微信向李发军转帐5000元的性质，被告五世刚亦承认该款项是给李发军“走关系”，同时生效的(2018)新2302刑初70号刑事判决也对该笔款项的性质为被告王世刚支付给李发军个人用于“走关系”，该笔款项不能认定为支付房款。故被告王世刚尚有65000元房款未予支付，被告王世刚仍负有继续履行的义务。原告爱升房产公司与被告王世刚签订的借款协议书约定剩余100000元房款的付款期限变更至2015年11月30日，而被告王世刚支付35000元的时间为2017年2月25日，剩余65000元至今未付，逾期付款已构成违约，应当按照约定的违约金计算方法向原告支付违约金。原告要求被告王世刚支付逾期付款违约金的诉讼请求合理合法，根据借款协议书第三条第2项的约定：乙方(被告王世刚)逾期还款，应按逾期还款银行同期贷款利率四倍的标准向甲方支付违约金。2014年中国人民银行1-3年贷款年利率为6.15%，3-5年贷款年利率为6.4%，按照该计算方法计算被告王世刚应当支付的违约金已超过原告主张的50000元，现原告只主张50000元，属于当事人对自己民事权益的自由处分，本院予以支持。二、被告久居经纪公司在本案中是否应当承担还款责任?被告原告与被告王世刚之间系商品房销售合同关系，原告爱升房产公司与被告久居经纪公司之间系委托代理关系，二者非同一法律关系，而本案诉争的是商品房销售合同关系，本案亦不符合被告王世刚与被告久居经纪公司恶意串通，损害被代理人爱升房产公司合法权益，需要二被告承担连带责任的情形，故被告久居经纪公司在本案中不应当承担还款责任。对被告王世刚已给付的35000元，原告爱升房产公司可基于其与被告久居经纪公司之间的委托代理关系，另案主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条第二款，第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 一、被告王世刚于本判决生效后十五日内向原告阜康市爱升房地产开发有限责任公司支付房款65000元； 二、被告王世刚于本判决生效后十五日内向原告阜康市爱升房地产开发有限责任公司支付逾期付款违约金50000元； 三、驳回原告阜康市爱升房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3300元、邮寄费160元，合计3460元，由原告阜康市爱升房地产开发有限责任公司负担元，由被告王世刚负担770元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 长  王云凌 人民陪审员  曾广新 人民陪审员  杨金标 二〇一九年二月一日 书 记 员  刘海丽