福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0304民初1282号 原告：关先进，男，1953年11月1日出生，汉族，台湾地区居民，住所台湾地区。 被告：林雨生，女，1957年9月3日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 被告：郭玉辉（系被告林雨生的丈夫），男，1955年4月2日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 被告：周金春，男，1970年7月24日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市秀屿区。 第三人：关景波，男，1914年4月25日出生，汉族，居民，住所上海市松江区。 第三人：关启淼，男，1951年7月5日出生，汉族，居民，住所上海市宝山区。 第三人：关先辉，男，1945年2月5日出生，汉族，台湾地区居民，住所台湾地区。 原告关先进因与被告林雨生、郭玉辉、周金春占有物返还纠纷一案，本院于2013年9月11日立案受理后，于2013年12月4日判决驳回原告关先进对被告林雨生、郭玉辉、周金春的诉讼请求。原告关先进不服判决，提起上诉。2014年12月14日，莆田市中级人民法院作出（2014）莆民终字第365号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。原告关先进仍不服，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2015年10月16日作出（2015）闽民申字第1142号民事裁定，提审本案。2016年10月30日，福建省高级人民法院作出（2015）闽民提字第234号民事裁定书，裁定：一、撤销福建省莆田市中级人民法院（2014）莆民终字第365号民事判决及莆田市荔城区人民法院（2013）荔民初字第3791号民事判决；二、本院发回莆田市荔城区人民法院重审。本院于2017年3月13日重新立案后，依法适用普通程序，并追加关景波、关启淼、关先辉为第三人，公开开庭进行了审理。原告关先进，被告林雨生、郭玉辉到庭参加诉讼，被告周金春、第三人关景波、关启淼、关先辉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 关先进向本院提出诉讼请求：1.确认林雨生、郭玉辉与周金春于2011年10月10日签订的《房屋租赁协议书》无效；2.周金春腾出其所承租的房屋并将房屋恢复原状；3.林雨生、郭玉辉、周金春支付自2011年10月10日起至周金春腾出房屋恢复原状时止按月租金人民币2600元计算的房屋占有使用费；4.本案诉讼费用由林雨生、郭玉辉、周金春承担。事实和理由：关先进的祖父关景沂兄弟有祖遗的坐落于福建省莆田市荔城区县上下层房屋共10间及店面一坎。关先进的祖父关景沂、父亲关承永先后死亡，未留有遗嘱。上述房屋遗留给关先进等人继承。随着台湾通行逐渐便利和投资环境的改善，关先进受其他继承人委托欲回莆田寻根问祖，长期居住，并投资产业。关先进回莆田探亲时被告知，上述房屋被林雨生、郭玉辉以每月人民币2600元出租给周金春，租期长达十年之久。关先进提出异议并交涉无果，致回莆田久居并投资产业的愿望无法实现。关先进认为，林雨生、郭玉辉未经上述房屋所有继承人同意和授权，擅自将上述房屋出租给周金春长达十年之久，应当认定无效。关先进作为继承人有权要求周金春腾出房屋并支付出租房屋占有使用费。 林雨生、郭玉辉共同辩称：1.关先进无权向其主张权利，其仅是委托代理人，委托人系关先辉、关启淼、关景波，关先进仅是见证人，不是委托人；2.诉争房屋自1989年起一直由林雨生的母亲郑秀萍代为管理；3.诉争房屋的产权人不是关先辉一家，还有上海两个人即关景波、关启淼，关先辉的父亲关承永于1994年将诉争房屋委托给关景波、关启淼管理，我们承认并不是诉争房屋的产权人，只是代为管理及领取每个月人民币150元的佣金。 周金春、关景波、关启淼均未作答辩。 关先辉辩称：1.坐落于莆田市荔城区县祖厝，自1989年即由其父亲关承永及叔公关景波决定，委托姨母郑秀萍代为管理，直至2008年10月21日，因姨母郑秀萍年岁已高改由其女林雨生代为管理；2.自1989年至今，两位代理人在财物及费用管理上从未出错，获得委托人关景波、关启淼及本人的信任；3.本人愿意接受调解，但前提是不同意确认该房屋租赁协议无效。 关先进围绕其诉讼请求，向本院提供如下证据： 证据一：身份证、台胞证复印件各一份，欲证明其主体适格； 证据二：莆田市城厢区人民法院（1986）城法荔字第029号调解书一份，欲证明关先进祖父关景沂兄弟有祖遗原座落在城厢区荔城县的事实； 证据三：户籍腾本、死亡证明各一份，欲证明关先进祖父关景沂、父亲关承永已先后去世，关先进是上述房屋的法定继承人之一的事实； 证据四：林雨生、郭玉辉、周金春的《房屋租赁协议书》一份，欲证明林雨生、郭玉辉未经关先进等人授权，擅自将上述房屋租给周金春长达10年之久的事实； 证据五：关先金、何关先碧、关某4、关某2、关某3出具的《放弃继承声明书》各一份，欲证明上述几个继承人已经放弃继承讼争房产的事实。 林雨生、郭玉辉共同质证认为，对证据一没有异议；对证据二不清楚，我们只是委托人；对证据三没有异议；对证据四没有异议；对证据五与我们无关，也看不明白。 本院经审查认为，对证据一、证据二、证据三、证据四、证据五的证明内容与证明对象具有关联性，证明力予以确认。 林雨生、郭玉辉为证明其辩解主张，向本院提供如下证据： 证据一：1994年中华民国83年关承永委托关景波对本案诉争房屋处理的委托书一份； 证据二：1989年10月4日年中华民国83年关景波、关承永、盛怀信委托被告林雨生的母亲郑秀萍对诉争房屋进行出租、维修的授权委托书一份； 证据三：2008年10月21日关先辉、关启淼、关景波委托被告林雨生进行管理的授权委托书。见证人关某1、关某2、关某3、关先进、关某4、郭玉辉的委托书三份。 证据四：2014年10月5日，关景波、关启淼、关先辉出具的委托书复印件一份 关先进质证认为，对证据一，这份授权书无效，因该房产是属夫妻共同财产，本人的母亲没有签名，这份授权书内容是对出售事宜进行委托，不是对出租等问题进行委托，出售金额多少是由本人叔公处理，目前房屋仍未出售。 对证据二，本人的父亲在2004年过世的，该委托书无效，盛怀信也过世了，委托书是关景波代盛怀信签的，不能表达其真意，该委托书是1989年委托的，现三位委托人中有两位已经死亡，郑秀萍无法进行到委托书的委托人并非本案的委托人，委托书盛怀信并非本人签名，签名是其他人代签的，委托书里有两个人已经去世。 对证据三，该委托书没有授权委托人签名，该委托书是无效的。委托书中关先辉、关启淼、关景波三个人没有产权的证明。没有经过所有产权人共同委托。 对证据四，是影印件（复印件），没有原件，无法确认真实性。 本院经审查认为，对证据一、证据二、证据三的真实性，本院予以确认，但关先辉、关启淼、关景波于2008年10月21日出具给林雨生的委托书，委托事项为“有关房屋产权办理事宜”，未包括租赁事宜。对证据四，因为是复印件，而林雨生、郭玉辉未能提供原件，且关先进对其真实性有异议，故对该证据的真实性，本院不予确认。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：关先进的祖父关景沂有四个兄弟，分别是关景沂、关景涛、关景波、关景河。四个兄弟中除关景波尚健在外其余三兄弟均已去世。上述四兄弟有祖遗的房产一处坐落于莆田市荔城区镇海街道县，内一厅四房平屋上下二座，两侧房屋共十间）及临街店面一坎。关景沂生前生育一个儿子关承永（已故），关承永与妻子关郑秀梅（已去世）解放前夕往台湾定居，双方生前共生育七个子女（即长子关先辉、次子关某2、三子关某3、四子关先进、长女关先金、次女关先碧、三女关某4）。关景涛生前无生育子女；关启淼系关景河与妻子盛怀信（已故）的儿子。1989年10月4日，关景波、盛怀信、关承永分别代表本案讼争房产的权利人，共同出具书面委托书一份给关郑秀梅的妹妹，也就是林雨生的母亲郑秀萍，内容如下：“具委托人关景波、盛怀信、关承永，兹因祖遗房屋壹座，位于莆田市县，有关房屋出租事务以及维修事务，委托郑秀萍为代理人，立此委托书为证。”2008年10月21日，关先辉、关启淼、关景波又共同出具委托书一份，内容如下：“具委托书人关景波、关启淼、关先辉兹因祖遗房屋壹座，位于莆田市县，有关房屋产权办理事宜，委托邻房林雨生女士代理，立此委托书为证。”由具委托书人关先辉、关启淼、关景波签字，并由关某1、关某2、关某3、关先进、关某4、郭玉辉作为见证人在该委托书上签字。2011年10月10日，林雨生、郭玉辉夫妇与周金春签订《房屋租赁协议书》一份，约定林雨生、郭玉辉将上述讼争房屋出租给周金春，用于经营工艺品、美术品、家居装饰等。租赁期限定为十年，即自2011年10月15日起至2021年10月16日止。前三个年度每月租金为人民币2600元，第四个年度起租金采取递增方式，即每年较前一个年度每月递增人民币200元。讼争房屋至今尚未分家析产，庭审中关先进确认其于2013年4月收到讼争房屋其应份的租金（收取的租金含属于关先进两个哥哥的租金）。关先进没有提供讼争房屋其他产权人授权其管理讼争房屋的证据。本案在重审期间，关先进向本院提供关先金、关先碧、关某4、关某2、关某3出具的对上述讼争房产放弃继承声明书。 本院认为，根据法律规定，出租人在未得到房屋所有权人许可或授权的情况下，将属于他人的房屋出租给第三人，属于无权处分，在未得到所有权人追认的情况下，属于效力待定，所有权人不追认或出租人事后未取得处分权的，该租赁合同无效。本案中，虽然讼争房屋的部分共有人关先辉、关启淼、关景波分别代表三家（即关承永、关景河、关景波）于1989年10月4日书面委托林雨生的母亲郑秀萍，代为管理讼争房屋的出租事宜，但之后，关先辉、关启淼、关景波于2008年10月21日出具给林雨生的委托书中，委托事项仅为“有关房屋产权办理事宜”，而未包括房屋租赁事宜。但林雨生、郭玉辉却未又经授权擅自而与周金春签订《房屋租赁协议书》，把讼争房屋租赁给周金春，显属无权处分，双方所签订的《房屋租赁协议书》无效。现关先进作为讼争房屋的所有权人之一，主张周金春立即腾房并将房屋恢复原状，于法有据，本院予以支持。关先进在庭审时自认其于2013年4月收到其应份的租金，故其主张支付2013年4月份前的租金的请求，本院不予支持。周金春、关景波、关启淼、关先辉经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第九十三条、第九十四条、第九十五条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、林雨生、郭玉辉与周金春于2011年10月10日签订的关于租赁位于莆田市荔城区镇海街道县房屋的《房屋任凭协议书》无效； 二、周金春应于判决生效之日起十日内搬离并腾出莆田市荔城区镇海街道县房屋，将该房屋恢复原状； 三、林雨生、郭玉辉、周金春应在判决生效之日十日内支付给关先辉应份的自2013年5月起至周金春搬离并腾出房屋之日止的房屋占用费（按月租金全额2600元计算份额）； 四、驳回关先进其他的诉讼请求。 案件受理费人民币1295元，由林雨生、郭玉辉、周金春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  陈 强 人民陪审员  宋益清 人民陪审员  刘金水 二〇一八年八月二十一日 书 记 员  吴燕香 附本案相关法律法规 《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 第九十三条不动产或者动产可以由两个以上的单位、个人共有，共有包括按份共有和共同共有。 第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。 第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。 《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -10- -11-