苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0507民初3693号原告：邹宝珠，男，1960年12月26日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：沈泉生，苏州市相城区北桥法律服务所法律工作者。被告：王海雯，女，1986年8月29日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。原告邹宝珠与被告王海雯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月20日立案受理，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员靳义威独任审判。因靳义威工作变动，本案变更由审判员干文建独任审判，于2018年8月15日公开开庭进行了审理。原告邹宝珠的委托诉讼代理人沈泉生、被告王海雯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹宝珠诉称，原、被告于2013年8月19日签订《房屋租赁协议》，由被告承租原告所有之位于相城区商品房，协议对租赁面积、租赁期限、租金、物业费的承担等作了明确约定。2018年1月3日，苏州市中昌房地产物业服务有限公司向原告催要2013年9月13日起至2018年1月12日的原告之上述房屋的应交物业费18574元，根据租赁合同约定，原告要求被告承担物业费，但被告不履行该义务，原告无奈只得向苏州市中昌房地产物业服务有限公司交纳了上述全部物业费。原告认为，被告不履行支付物业费的合同义务，原告有权解除合同并且要求被告履行合同之债。现请求判令：1、被告立即支付物业费18574元，2、解除原、被告签订的《房屋租赁协议》，被告立即迁让，3、诉讼费由被告承担。被告王海雯辩称，对双方发生租赁关系及合同上约定物业费由承租人承担无异议，但没有约定缴纳的方式，可以向房东缴纳，也可以向物业公司缴纳。对2013年9月13日至2018年1月12日的物业费本人没有缴纳无异议，由房东垫付向本人催要，这块物业费是应该给原告的，没有问题的。有争议的有以下几条，1、房东把房屋出租给本人，应该保证房屋的安全，在合同第二条的第四项约定修理费用由甲方支付，但是我方一直和房东交涉，房东一直不肯履行他修理房屋的义务，这三年来本人修理房屋漏水花了2100元，有收条2张。第四年房屋漏水房东一直不肯来修理，泡坏了本人两台价值14200元的古筝，房东也不肯认损。2、根据民法通则135条规定，2017年10月1日起总则进行了修改，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，法律另有规定的依照其规定，按这个规定的话，根据事实依据，从2013年9月13日至2015年9月30日的物业费已超过法定的诉讼时效，所以至于原告足额支付物业费的行为我方不认可，并且我方是在2017年10月才第一次收到房东或物业催缴物业费的通知，在此之前我方自始至终不清楚物业费的收费标准，物业服务内容、缴费时间、甚至连缴费的对象都不知道，由此可见物业公司怠于履行其应尽的义务，却要求我方买单是极其不合理的，我方承担的物业费应该是2015年10月1日至2018年1月12日。3、物业公司既然收了物业费就应当履行其应尽的义务，2018年5月6日，我方有一辆白色奥迪车停在商铺门口，后车窗玻璃被砸，警方也出警做笔录，但是商铺门口物业的监控有坏了大概半个月都没有去维修，导致警方破案难度极大，至今未抓到肇事者，物业应该对我方的损失进行全部或部分赔偿。原告邹宝珠为证明自己的主张向本院提交的证据有：1、房屋所有权证、土地使用证复印件各1份（出示原件），证明原告出租的房屋产权人是原告。2、房屋租赁协议原件1份，证明原、被告之间的房屋租赁关系以及被告应承担的义务，原告认可租赁期间被告的房租全部交清。3、催费通知复印件1份，证明欠费周期是2013年9月13日至2017年9月12日，实际交到2018年1月12日，通知时间是2018年1月3日，欠费计算到2018年1月12日为18574元。4、收据原件1份，证明原告支付了应交物业费18574元。5、物业管理服务协议复印件1份（出示原件），证明原告缴纳物业费的合理性、合法性。经质证，被告对原告的上述举证均无异议。被告王海雯为证明其抗辩主张向本院提交的证据有：1、房屋维修损失，包括2份收条复印件、2份鉴定书复印件（出示原件），证明造成损失2100元+14200元。2、房屋装修损失收条复印件1份、收据复印件3份（出示原件），证明装修10600元、墙纸2000元、贴墙纸包工包辅料8000元、二手空调及运费5500元。3、汽车维修损失收条复印件1份、图片若干，证明造成损失2000元。4、邻铺野蛮施工图片复印件10张，无金额。5、联系人清单1份。6、2017年8月31日双方签订的房屋租赁协议复印件1份（出示原件），证明房东不可以提出迁出要求，因为合同还没到期，该合同到期是2021年8月31日。经质证，原告发表如下意见：对证据1到证据5的真实性无法确认，与本案没有关联性，证据6的真实性无异议，但与本案无关，即使法院认为该协议有效，但由于被告未按照合同约定履行相关义务，原告有权提前终止合同，终止合同就意味着不再履行2017年8月31日签订的房屋租赁协议。经审理查明，原告为坐落于相城区房屋的所有权人，该房屋建筑面积162.08平方米。2013年8月19日，原、被告签订《房屋租赁协议》1份，约定被告租用原告的上述房屋，租赁期限自2013年9月1日至2018年8月31日，每年租金人民币25000元，第三年双方按行情房屋租金重新协商进行，租赁期内的水、电、煤气、电话、有线电视、卫生治安费、物业费由被告支付，房屋维修费用由原告支付。协议第五条：租用期内，被告有下列情形之一的原告可终止合同，收回房屋使用权，被告需承担全部责任，并赔偿原告损失：…（4）、连续3个月不付所有费用的。协议另对其他事项作了约定。协议订立后，被告租用原告的房屋用于开办苏州市相城区北桥凤鸣阁古筝坊，目前仍在经营中，且被告向原告交纳了租赁期限内的房屋租金。2018年1月3日，苏州市中昌房地产物业服务有限公司（以下简称物业公司）向原告催交涉案房屋的物业费，通知记载欠费周期为2013年9月13日至2017年9月12日为人民币17115元，其中，2013年9月13日至2014年1月12日为1070元（162.08*1.65*4），2014年1月13日至2017年1月12日每年租金4376元（162.08*2.25*12），2017年1月13日至2017年9月12日为2917元（162.08*2.25*8）。后原告于2018年6月11日向物业公司交纳了涉案房屋自2013年9月13日至2018年1月12日的物业费18574元（1070+4376*4）。原告认为因被告未履行双方签订的《房屋租赁协议》中约定的被告应交纳物业费的合同义务，故于2018年6月20日向本院起诉，要求被告支付该部分垫付的物业费并解除《房屋租赁协议》以及被告迁出承租房屋。上述事实，由原告提供的原、被告身份信息、房屋所有权证、土地使用证、《房屋租赁协议》、催费通知、收据、《“北苑馨”前期物业管理服务协议》及庭审笔录等证据证实，本院予以确认。庭审中，原告表示被告还应承担2018年1月13日起至双方解除租赁协议之日的物业费，标准为每月364.68元（162.08*2.25）。被告坚持庭审中的答辩意见，认为原告的部分物业费请求已超过法律规定的诉讼时效，其在2017年10月份才第一次收到缴费通知，系物业公司怠于履行其应尽的义务，原告应承担被告支付的房屋修理费用、赔偿被告古筝损失，另物业公司未履行其应尽的义务，致使其一辆白色奥迪车后车窗玻璃被砸警方至今未抓到肇事者，物业公司应作出赔偿。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原告系涉案房屋的所有权人，原、被告于2013年8月19日签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，为合法有效，对双方具有约束力。协议履行过程中，被告未交纳其应承担的租赁房屋的物业费，经物业公司向原告催讨后，原告交纳了被告租赁期内自2013年9月13日至2018年1月12日的物业费18574元，该事实有催费通知、收据及当事人陈述证实，本院予以认定。故原告要求被告给付物业费18574元的请求合法有据，本院应予支持。关于诉讼时效，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。本案原告交纳物业费的时间为2018年6月11日，即其权利实际受到损害的时间为2018年6月11日，至原告起诉之日未超过三年诉讼时效，据此，对被告的辩解依法不予采纳。同时，本院也认为，虽然按照双方签订的《房屋租赁协议》，被告连续3个月不付所有费用的，原告可终止合同，所有费用中包括物业费，但系原告与物业公司签订的物业管理服务协议，对物业公司和原告关于物业费的交纳标准、期限及物业公司应尽义务等细节并不知情，且结合被告的陈述，其至2017年10月份才第一次接到缴费的通知，并提出了物业公司履职过程中存在的问题和其合理诉求。另外，被告已按租赁协议履行了交纳房屋租金的主要合同义务，双方再于2017年8月31日签订了新的《房屋租赁协议》，重新约定了租赁期限。鉴于以上事实和理由，原告要求解除与被告于2013年8月19日签订的《房屋租赁协议》并要求被告立即迁让，该诉请依据不充分，本院对此不予支持。对被告在答辩时提出的因租赁房屋存在漏水等问题，造成被告支付修理费用、古筝损失、房屋装修损失和因物业公司未履行职责，造成车辆损失，以及邻铺野蛮施工造成装修房屋裂缝、漏水等，被告的上述诉求除了有针对原告外，还牵涉到案外人，对此被告可依据相关法律规定另行主张权利，本案中依法不予理涉。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第二百七十一条及相关法律规定，判决如下：一、被告王海雯于本判决生效之日起十日内给付原告邹宝珠物业费人民币18574元。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022007147）。二、驳回原告邹宝珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币132元，由被告王海雯负担（此款原告自愿垫付，本院不再退回，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。本判决为终审判决。审判员  干文建二〇一八年八月二十九日书记员  徐 婷