河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1024民初2256号原告(执行案外人）：刘秀珍，女，1975年9月23日出生，汉族，香河县人。委托诉讼代理人：张建朋，男，1974年3月24日出生，汉族，香河县人，原告之夫。被告（申请执行人）：马玉龙，男，1973年11月18日出生，汉族，住香河县。委托诉讼代理人：印雅亮，香河县县城诚信法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：符必茂，男，1968年4月26日出生，汉族，四川省宣汉县人。被告（被执行人）：金秀珍，女，1969年6月8日出生，汉族，四川省宣汉县人。原告刘秀珍与被告马玉龙、符必茂、金秀珍执行异议之诉一案，本院于2018年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘秀珍及委托诉讼代理人张建朋、被告马玉龙的委托诉讼代理人印雅亮到庭参加诉讼，被告符必茂、金秀珍经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘秀珍向本院提出诉讼请求：1、请求停止被告对京汉君庭小区21号楼1单元201室房产的强制执行，解除对该房产的查封、冻结手续；2、本案诉讼费用全部由被告负担。事实与理由：2016年8月11日原告与被告符必茂签订房屋买卖合同，被告将其在京汉君庭小区21号楼1单201室（权证号Ａ7××**）房产壹套出售给原告，因被告不能如约履行房屋买卖合同义务，故原告将其诉至香河人民法院，香河人民法院作出（2016）香民初3240号民事判决书，且已生效，确认我们双方所签订的合同有效，要求被告符必茂继续履行合同，并与我办理过户登记手续。判决生效后，该案原告已向贵院提出申请强制执行，要求办理过户登记手续。原告在申请执行过程中，发现香河人民法院2016年9月5日受理了（2016）冀1024民初3239号马玉龙诉符必茂、金秀珍民间借贷纠纷一案，并于2016年9月5日作出裁定，轮候查封了符必茂名下（已出售给原告的）京汉君庭小区21号楼1单元201室的商品房。后该案也已进入执行程序，至原告无法办理过户登记手续，故提出查封异议。原告认为：原告刘秀珍于2016年8月11日所购得的符必茂位于京汉君庭小区21号楼1单元201室的商品房，事实清楚，签订的房屋买卖合同真实有效，并已支付全部价款，且已入住该商品房。现该商品房实际所有人应系本案原告刘秀珍，在马玉龙作为申请人，符必茂、金秀珍作为被申请人的执行案件中，根据2015年5月5日发布的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中一、二、三、四项的规定，被告马玉龙理应停止对该商品房的强制执行，解除对该商品房的查封、冻结手续，使得原告刘秀珍早日办理完过户登记手续。故起诉，望香河人民法院支持原告诉求。被告马玉龙辩称：我与符必茂、金秀珍民间借贷行为发生在2015年1月份，债权债务关系成立，并经香河县人民法院判决认定。相同案件的相对于符必茂与金秀珍的债权人均有法院判决认定，且债权债务行为均发生于刘秀珍与符必茂于2016年8月11日签订房屋买卖合同之前，首先原告买卖合同的真实性、合法性我方没有进行核实，因刘秀珍诉符必茂房屋买卖合同纠纷一案，符必茂未到庭缺席审理，对于房屋买卖事实缺乏事实及法律相关依据，刘秀珍提出异议的整个事实及法律程序存在重大异议，我方认为：一、我方与符必茂、金秀珍夫妻二人的债权债务在房屋买卖合同之前确立，并已通过贵院依法已将被执行人的财产进行查封防止转移财产逃避法律责任，程序符合法律规定，但符必茂、金秀珍在拖欠大批高额债务的情况下，以明显低于市场价格将其唯一住房对外出售，存在重大与事实不符的情况，也缺乏事实逻辑，个人债务远高于房屋出售的价格，更需要注意的是约定的房款收取账户为债务人符必茂之子符号，完全是因为符必茂与妻子金秀珍担心自己拖欠大量债务，自己的银行账户等相应财产被采取保全措施，而原告刘秀珍与符必茂相互配合将款项转入符号账户规避自已的法律责任，刘秀珍明知房产属符必茂与金秀珍所有，作为完全民事行为能力人，为何要将购房款项支付给符号，符必茂与金秀珍不但不积极履行付款义务，还将财产转移他人用其他人的名义收取款项，收取的款项也未进行偿还债务，致使我方的债权无法实现，是显而易见的，就是为了达到逃避债务的最终目的，上述多种情况存在严重不合理性及不合法，且并非真实交易属无效合同，不能对抗其他债权人主张权利。法律规定，损害第三人利益的民事行为无效，无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。二、符必茂与金秀珍夫妻二人至今也未能到庭参加诉讼，而且刘秀珍诉符必茂房屋买卖合同纠纷也是缺席审理，不排除刘秀珍有协助符必茂转移财产的嫌疑，是否符必茂与金秀珍夫妻二人共同签订的买卖合同，房屋买卖的价格为何明显低于市场价格，收款人为何设定产权人以外的人出于何种原因何种目的，款项是否一次性付清，房屋如何交付以及房屋全部物品为何没有搬走，房屋买卖双方是否在房产部门办理二手房网签登记，是否办理转移登记，刘秀珍与金秀珍、符必茂是否存在利害关系等，合同是否真实有效等，均可以导致协助被执行人转移财产的结果，其行为完全侵犯了答辩人的合法权益。根据《合同法》相关规定，债务人以明显的不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。符必茂、金秀珍将其房屋以明显不合理的低价出售给原告刘秀珍，房屋出售后又不履行判决确定的给付答辩人金钱的义务，既显失公正，又有转移财产、逃避债务之嫌，属于可撤销的民事法律行为。根据物权法相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。物权均具有对世性，而在登记对抗主义效力下，无论标的物的占有是否发生移转，在未登记前，当事人之间的物权变动仅在内部产生效力，而不能对抗善意的第三人的物权主张。原告因未办理过户登记，其房产交易行为不能得到法律保护。三、本案是被执行人符必茂与金秀珍，从房屋买卖行为来看，符必茂与金秀珍持有房产，即具有偿还能力。而却在经人民法院判定依法应履行偿还大量债务后，有恶意转移财产的行为，与他人签订房屋买卖合同，以产权人以外的人收取相应款项而未进行清偿债务，不符合房屋买卖的交易规则以及合同约定的相关法律规定，以明显不合理的价格转让自己的财产，房屋买卖合同签订时约定的价格远低于涉案房屋当时市场价格，致使其清偿债务能力减弱，行为符合转移财产、逃避债务的法定条件，损害了债权人的利益。四、按法律程序的行为发生先后顺序，我方与被执行人形成的债权债务，应先于刘秀珍的行为，应先予对被执行人进行执行对答辩人清偿。综合意见，我方申请对符必茂、金秀珍房产依法予以强制执行。对于刘秀珍申请对符必茂、金秀珍房产不应予以执行。被告符必茂、金秀珍未答辩。本院经审理认定事实如下：2016年9月5日，本院受理马玉龙诉符必茂、金秀珍民间借贷纠纷一案，并于同日作出（2016）冀1024民初3239号民事裁定书，轮候查封了符必茂名下京汉君庭小区21号楼1单201室房屋一套。后本院于2017年1月9日作出（2016）冀1024民初3239号民事判决书。该判决生效后，马玉龙于2017年4月12日向本院申请执行。另查，2016年9月5日，本院立案受理了刘秀珍诉符必茂、金秀珍房屋买卖合同纠纷一案，于2016年9月6日作出(2016)冀1024民初3240号民事裁定书。依此裁定书于当日查封了符必茂名下位于香河县房屋一套。后本院于2017年3月3日作出(2016)冀1024民初3240号民事判决书，判决：“一、原告刘秀珍与被告符必茂继续履行双方于2016年8月11日签订的《存量房屋买卖合同》和《补充协议》。二、原告刘秀珍于本判决生效后五日内偿还符必茂在被告中国建设银行股份有限公司香河支行京汉君庭小区21号楼1单元201室尚未清偿的按揭贷款本息。被告中国建设银行股份有限公司香河支行在原告刘秀珍清偿被告符必茂的按揭贷款后五日内，将涉案房屋撤销抵押登记。三、原告刘秀珍在清偿被告符必茂的按揭贷款后五日内，将购房余款(45万元扣除已清偿的按揭贷款本息)给付被告符必茂。同日，被告符必茂协助原告刘秀珍办理香河县绣水街南汇展路东侧京汉君庭小区21号楼1单元201室房屋的过户登记手续。相关过户费用由原告负担。四、被告符必茂于本判决生效后五日内，给付原告刘秀珍已支付的中介服务费1.5万元。并支付原告刘秀珍违约金5万元。”该判决生效后，刘秀珍依此判决对执行符必茂名下香河县房屋提出异议，要求解除查封。后本院于2018年4月18日作出(2018)冀1024执异8号执行裁定书，驳回刘秀珍提出的执行异议。再查，2016年8月11日，原告刘秀珍与被告符必茂签订房屋买卖合同，符必茂将其位于香河县房屋一套出售给原告。原告于双方签订合同当日通过银行转账的方式支付符必茂定金和第一笔购房款共计90万元。收款人为符必茂之子符号。后符必茂将房屋交付给原告。原告居住至今。2017年3月1日，原告刘秀珍将应给付被告符必茂的剩余购房款45万元汇入香河县人民法院账户。以上事实，有原、被告当庭陈述、商品房买卖合同、房屋买卖合同、交房款收据、中国农业银行转账回单及进账单、房屋水电暖缴费凭据、判决书、裁定书等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原告刘秀珍与被告符必茂签订的房屋买卖合同经本院生效判决确认合法有效。符必茂已经收到原告给付的90万元购房款，剩余购房款45万元也已汇入本院账户中，即原告已经向符必茂履行了给付购房款的全部义务，且该房屋已交付给原告并由原告占有居住至今。原告与被告符必茂之间的纠纷已经本院作出(2016)冀1024民初3240号民事判决书。判决确认双方继续履行合同，被告符必茂协助原告办理房屋过户手续。双方对涉案房屋未办理过户登记手续系被告符必茂未履行合同义务所致。原告对此并不存在过错。虽然被告符必茂、金秀珍与马玉龙之间的民间借贷纠纷也已经本院作出(2016)冀1024民初3239号民事判决书。判决被告符必茂、金秀珍偿还马玉龙借款本金300000元及相应利息，但在被告马玉龙申请查封京汉君庭小区21号楼1单元201室房屋之前，被告符必茂已经于2016年8月11日将该房屋出售给原告，且已经交付房屋。因此，原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。对原告要求停止对涉案房屋的强制执行，并解除查封的请求，本院予以支持。被告马玉龙抗辩称，二被告符必茂、金秀珍以明显不合理的价格将房屋出售给原告，与原告恶意串通，双方签订的合同应无效，但被告对此并不能提供相应证据证实，故本院对其该抗辩意见不予采纳。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行原告刘秀珍购买的被告符必茂名下位于香河县房屋，并于本判决生效后立即解除对该房屋的查封。案件受理费100元，由被告马玉龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于廊坊市中级人民法院。本院(2018)冀1024执异8号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  董 浩人民陪审员  高海峰人民陪审员  田 伶二〇一八年八月三十一日书 记 员  高 文