湖北省远安县人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0525民初605号原告：付贵清，男，1986年1月12日出生，汉族，住远安县。原告：刘红颖，女，1991年12月18日出生，汉族，住远安县。委托诉讼代理人：温楚峰，湖北力效律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：汪智勇，湖北力效律师事务所实习律师。特别授权代理。被告：王明虎，男，1974年9月23日出生，汉族，住远安县。被告：邓先香，女，1979年9月7日出生，汉族，住远安县。原告付贵清、刘红颖诉被告王明虎、邓先香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告付贵清、刘红颖及其委托代理人温楚峰、汪智勇，被告王明虎、邓先香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付贵清、刘红颖向本院提出以下诉讼请求：1、被告向原告支付剩余购房款20000元；2、被告向原告支付违约金50000元；3、被告承担诉讼费用。事实与理由：原、被告系房屋买卖合同关系。原告于2018年4月12日与被告签订了《房屋买卖合同书》，约定：1、原告将三吉花园6号楼2单元702室的房屋卖给被告，购房款为42万元；2、被告在签订《房屋买卖合同书》同时，支付定金1万元，支付定金之日起15日内，支付全部购房款；3、被告支付全部购房款后5日内，办理过户手续，办理过户手续所产生的有关税费由被告承担；4、《房屋买卖合同书》签订后，如有一方违反本合同条款，该方应向对方支付5万元的违约金。2018年4月28日被告支付购房款36万元（含定金1万元），欠6万元，承诺在2018年5月30日前还清，并出具欠条的情况下，原告协助被告办理了过户手续。欠款到期后，原告向被告催要6万元余款未果，2018年6月10日原告委托湖北力效律师事务所以律师函形式向被告催收，被告支付了4万元购房款，余2万元没有支付。综上所述，被告没有付清房款，且违反合同约定，理应给付剩余房款和承担违约责任。被告王明虎、邓先香辩称：一、2万元系付贵清、刘红颖作为卖房人应当交纳的税款，含销售不动产增值税、增值税教育附加，增值税地方教育附加、财产转让个人所得税、县城、镇城市维护建设税，共计21428.57元，应当由卖房人付贵清、刘红颖承担，现在是我二人垫付。1、原、被告2018年4月12日签订的《房屋买卖合同书》，原告将其坐落于鸣凤镇三吉花园小区6号楼2单元702室住房卖给被告。合同约定：“四、乙方支付全部房款后，5日内及时办理该房过户手续，办理过户手续所产生的有关税费由乙方承担。甲方积极配合乙方办理有关房屋过户手续。”该条约定并不是办理过户手续所有的税费都由乙方承担，而是办理过户手续所产生的有关税费由乙方承担。所谓“有关税费”就是与买方有关的税费由买方承担，与卖方有关的税费由卖承担。被告认为，有约定的依约定，没有约定的依法定。《房屋买卖合同书》第四条约定的很清楚，乙方（被告）只承担办理过户手续所产生的有关税费，而不是全部税费，而法律规定个人所得税应由卖房人即本案原告承担。完税证明上显示的名称亦为付贵清，被告只是垫付。2、原告隐瞒获得房屋产权时间的真相，导致产生的卖房人应该交纳的销售不动产增值税等21428.57元，不应该由被告承担。二被告买房前到地税局大厅咨询买卖房屋交税的事，《房屋交易一览表》上清楚的写明2年以上住房、自建自用住房征税比率，五年以上唯一住房免征。4月12日，被告与原告联系看了房，并洽谈了房屋买卖事宜。被告问原告房屋取得产权有几年了，原告说五、六年了。被告要求看房产证，原告告知抵押在银行，提供了复印件，但无办证时间，故在合同书上没有写明房屋产权证书及登记时间。写合同当日被告支付购房定金1万元，4月18日支付购房款2万元。4月23日原告从银行拿回房产证。4月24日，原、被告四人同时到房管局办理过户手续，被告发现产权证时间为2017年1月11日，被告付贵清解释这个日期是两证合一的时间。4月28日被告付购房款33万元，原告交付了一把钥匙给被告。因二被告被征收房屋补偿款未到账，故没有及时付清房款，给原告出具了6万元欠条，承诺5月30日前付清。5月上旬，被告凑齐6万元。2018年5月14日，二被告到地税局交税，被告知房产不到2年，需交纳房价款7.5%的税。5月15日、16日被告与原告沟通，由原告承担21428.57元税。原告说被告不承担这税房子就不卖给被告，再卖了之后退钱给被告。被告迫于无奈，与原告协商，2万多元的税被告先垫付，以后在尾款中扣除。原告说回去再商量。同日被告按照第二份合同，以30万元的房价款为应税额交纳了各项税款，其中包含买房人税收1221.82元，卖房人税收21428.57元。2018年5月21日，被告取得不动产权证。2018年6月11日被告收到原告的律师函，6月15日被告通过短信继续与原告沟通税费，并向原告汇款4万元。二、关于5万元违约金。1、二原告口头承诺“所卖房屋产权有5、6年”是双方签订合同的内容，对双方均有约束力，原告隐瞒房产取得时间的真相，涉嫌欺诈，原告违约在先；2、21428.57元是税款，不是购房款，且尚在争议中，诉求5万元违约金，于法无据。本院经审理查明：原告付贵清、刘红颖系夫妻关系，被告王明虎、邓先香系夫妻关系。二被告因房屋拆迁，于2018年4月12日联系二原告商谈房屋买卖相关事宜。二被告问及房屋购买时间及房产证情况时，二原告告知其房屋系2012年购买，房产证抵押在银行，并提供了房产证复印件。当日双方签订了《房屋买卖合同书》，约定：一、甲方（付贵清、刘红颖）自愿将坐落于飞龙路三吉花园小区6号楼2单元702室房屋出卖给乙方（王明虎、邓先香），并将与所出卖该房产的相关土地使用权同时出卖给乙方；二、双方议定上述房地产及附属空调1台、电热水器1台，总价42万；三、乙方在签订本合同同时，支付定金1万元。乙方支付定金之日起15日内向甲方支付全部购房款，甲方收到全部房款后，交付房屋钥匙；四、乙方支付全部房款后5日内，及时办理该房过户手续，办理过户手续所产生的有关税费由乙方承担。甲方积极配合乙方办理有关房产过户手续；五、甲方在使用该房屋期间无欠账，如水电费、物业管理费、有线电视费等；六、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付5万元的违约金；一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，逾期3日视为毁约，合同解除；七、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效。合同签订当日，二被告支付定金1万元，4月18日支付购房款2万元。4月23日二原告解除房屋抵押取回房产证，次日原、被告双方到远安县房管局办理过户手续，二被告发现房产证登记时间为2017年1月11日并提出异议，但双方仍在房管局办理了房屋过户的各项签字手续。4月28日被告王明虎、邓先香支付购房款33万元，邓先香为二原告出具欠条一份，载明购房款已付36万元，余6万元尽量在5月30日前还清。2018年5月14日二被告到远安县地税局交纳税费，得知涉案房屋产权不到两年，卖方需交纳21428.57元税费。此后二被告与二原告沟通，认为该税费应当由二原告承担，未果，同时二原告表示若二被告不愿承担该税费，可解除合同，待房屋出售后退还购房款。二被告因担心钱财两空遂通知二原告垫付税款后在余款中扣除，并于5月16日以双方签订的另外一份30万元价款的合同作为应税额交纳了所有税费，其中包含作为买房人的税费1221.82元，作为卖房人的税费21428.57元。2018年5月21日，二被告取得了涉案房屋的不动产权证。6月11日二原告委托湖北力效律师事务所向二被告发出律师函，催收剩余房款6万元。6月15日二被告继续与二原告沟通争议税款21428.57元的负担问题，仍未果，二被告自行扣除2万元后于当日向二原告转账汇款4万元。同时查明：原、被告在签订房屋买卖合同时均知晓，5年以上唯一住房交易，卖方免征税，且均以为涉案房屋交易二原告符合免征税条件。二原告于2012年购买涉案房屋并装修入住，购房时即向开发商交纳了办理房产证的相关税费，由开发商统一办理房产证。该房系二原告以按揭贷款方式购买，双方签订合同时房产证原件抵押在银行。对双方没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，一、当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用、公平公正的原则。原、被告房屋买卖合同中约定“办理过户手续所产生的有关税费由乙方承担”，从该约定的字面语义和惯常理解可以认定为房屋交易过程中产生的买方、卖方的所有税费由乙方即二被告承担。虽然按照法律规定，卖方在出售房屋过程中应当交纳税费，但双方可以协商该税费的具体负担人，税务部门完税证明中载明的交税人并不能证明实际交税情况，故不能根据完税证明认定卖方税必须由卖方负担。但在本案中，原、被告系在误以为涉案房屋系产权5年以上且为唯一住房符合卖方免征税条件的情况下作出的“办理过户手续所产生的有关税费由乙方承担”的约定，双方在签订合同时均以为卖方无需交税，直到2018年4月24日双方办理房屋过户手续时才看到房屋登记时间为2017年1月11日，但仍未引起双方重视。2018年5月14日二被告在交纳税费的时候确认房屋产权时间为2017年1月11日，需交纳21428.57元卖方税收。双方在未进行核实的情况下，误将房屋购买已达5年作为房产登记(即双方所称产权)已达5年，导致在发现需交纳21428.57元卖方税时产生纠纷。本院认为，二被告作为购房人，在二原告不能提供房产证原件的时候，未到房管部门查询核实房产情况，草率的认为卖方无需交税而签订税费由其负担的房屋买卖合同，具有较大过错，同时二原告在签订合同时，亦以为自己无需交税，未预料到会增加21428.57元的税负，现双方对此不能达成协议，根据公平原则由原、被告各自适当负担部分卖方税。本院酌定二原告承担卖家税的40%即8571.43元，二被告承担卖家税的60%即12857.14元。现二被告尚欠二原告购房款2万元，扣减二原告应当承担的税费8571.43元，二被告还应给付二原告11428.57元。二、关于二原告主张的违约金。违约金，旨在通过对不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定进行惩罚以达到督促当事人积极履行义务的目的。而本案中二被告并非消极履行合同义务，而是在与二原告因卖方税费的负担产生争议多次协商沟通无果后，才未支付约等于争议税款额的购房款，在此情况下，要求二被告支付违约金有违立法意图，故对二原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条之规定，判决如下：一、被告王明虎、邓先香于本判决生效后3日内支付原告付贵清、刘红颖购房款11428.57元；（本院执行账户名：远安县人民法院；开户行：中国银行股份有限公司远安支行；账号：55×××88）二、驳回原告付贵清、刘红颖其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取775元，由原告付贵清、刘红颖负担651元，被告王明虎、邓先香负担124元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  杨舒二〇一八年八月八日书记员  陈茜