海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终2626号上诉人（原审原告）：肖芳，女，1971年11月13日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：韦桂庆，海南川海律师事务所律师。上诉人（原审被告）：海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司，住所地海口市海甸三西路**。统一社会信用代码：×××。法定代表人：杨颖，总经理。委托诉讼代理人：曾雷，广东正大方略（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒲玺，广东正大方略（海口）律师事务所律师。上诉人肖芳因与上诉人海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司（以下简称盛泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初45号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖芳上诉请求：一、撤销海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初45号民事判决（简称原审判决）中的第二项，改判：盛泰公司向肖芳支付自2014年10月15日起至2015年10月1日止的逾期办理房屋所有权证违约金20515.80元；二、本案一、二审案件受理费由盛泰公司负担。事实和理由：原审判决以2014年10月15日至2015年10月1日期间的违约责任，不能适用三年诉讼时效，且已超过诉讼时效为由，驳回肖芳的部分诉讼请求，属于适用法律错误。首先，根据《中华人民共和国民法总则》（以下称《民法总则》）第188条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，自2017年10月1日《民法总则》施行后，已将《中华人民共和国民法通则》（以下称《民法通则》）中规定的两年诉讼时效改为三年。其次，根据《中华人民共和国立法法》第92条“同一机关制定的法律、行政法规、、地方性法规自治条例和单行条例、规章，特别规定与一般规定不一致的，适用特别规定。新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定”之规定，自2017年10月1日起审理民商事案件，均应优先适用《民法总则》规定的三年诉讼时效。但原审判决一方面认定2017年10月1日《民法总则》施行后，诉讼时效改为三年。另一方面又以法不溯及既往，不能适用三年时效为由，否认“新法优于旧法”原则的适用。事实上，从有效保护债权人的角度出发，即使民事权利被侵害发生在2017年10月1日《民法总则》施行之前，仍应适用《民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定。再次，本案中，盛泰公司在2016年8月9日前（房屋所有权证书载明日期为2016年8月9日）一直未为肖芳办理房屋所有权证书，其违约行为处于连续状态，肖芳于2017年12月18日向海口市美兰区人民法院提起诉讼并未超过上述规定的三年诉讼时效。退一步讲，即使以日为单位分别计算诉讼时效，按照肖芳2017年12月18日起诉时倒推三年计算，2014年12月18日以后的违约责任，亦未超过三年诉讼时效。可见，原审判决无视上述事实和法律规定，认为肖芳请求支付2014年10月15日起至2015年10月1日止的违约金超过诉讼时效，进而驳回肖芳关于支付该期间违约金的请求，明显适用法律错误。综上，肖芳认为，原审判决适用法律错误，以致错判，严重损害了肖芳的合法权益，请二审法院予以纠正。盛泰公司答辩称：一、肖芳请求盛泰公司支付逾期办证违约金的诉请已经超过了二年的诉讼时效，应不予支持。在本案中，根据双方所签订的《商品房买卖合同》的约定，从被肖芳向盛泰公司交房之日起730日内，盛泰公司应为被肖芳办理房屋权属证书，即被肖芳诉请的逾期办证违约金的起算时间应为实际交房之日加上730日后的次日起算，而盛泰公司未在约定时间内为肖芳办理房屋权属证书，应依法适用诉讼时效制度，故根据《民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的相关规定，在2012至2013年期间，盛泰公司已经将房屋交付给肖芳入住及使用至今，而肖芳直至2018年1月2日才起诉要求支付逾期办证违约金，故在本案中，根据相应法律规定，肖芳的诉请已经超过了二年诉讼时效，肖芳已丧失胜诉权，其诉请应被驳回。二、退一步来说，《中华人民共和国民法总则》在2017年10月1日施行后，将《中华人民共和国民法通则》的二年诉讼时效改为三年，但是由于法不溯及既往，新法对2017年10月1日之后的时空领域才有约束力，故在《中华人民共和国民法总则》实施前已过诉讼时效的请求权，不能适用三年的诉讼时效。肖芳直至2018年1月才起诉，在其没有证据证明诉讼期间内存在时效中止、中断的情况下，其要求在2015年10月前的违约金已经超过诉讼时效，法院应不予支持。盛泰公司上诉请求：一、撤销（2018）琼0108民初45号民事判决书；二、依法改判盛泰公司无须向肖芳支付任何的违约金；三、本案一审、二审的诉讼费由肖芳承担。事实与理由：一、肖芳请求盛泰公司支付逾期办证违约金的诉请已经超过了二年的诉讼时效，应不予支持。在本案中，根据双方所签订的《商品房买卖合同》的约定，从盛泰公司向肖芳交房之日起730日内，盛泰公司应为肖芳办理房屋权属证书，即肖芳诉请的逾期办证违约金的起算时间应为实际交房之日加上730日后的次日起算，而盛泰公司未在约定时间内为肖芳办理房屋权属证书，应依法适用诉讼时效制度，故根据《民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，在2012年10月14日，盛泰公司已经将房屋交付给肖芳入住及使用至今，而肖芳直至2018年1月2日才起诉要求支付逾期办证违约金，故在本案中，根据相应法律规定，肖芳的诉请已经超过了二年诉讼时效，肖芳已丧失胜诉权，其诉请应被驳回。二、盛泰公司在本案中已经履行通知的义务，未能获取房屋权属证书的责任在于肖芳。盛泰公司已在2016年4月25日期间，经在小区内的公告栏中张贴催促肖芳办理房屋权属证书的告示，告知肖芳提供办理房屋权属证书所需要的材料，该告示实际上已经起到了书面通知的作用，由于肖芳自身的原因，未能在相关期限内提交办证材料，导致其逾期办证，其责任应由肖芳自行承担，而并非盛泰公司。根据盛泰公司与肖芳所签订的《商品房买卖合同》的约定，并未否认张贴告示等通知方式，盛泰公司认为，其张贴的告示均可以认定为盛泰公司已经书面通知肖芳，催促包括肖芳在内的购房人配合办证，一审法院认定盛泰公司未书面通知肖芳明显错误。三、海口市已经全面实行不动产统一登记属于不可抗力，盛泰公司不应承担因此导致的违约责任。海口市在2016年6月25日已暂停受理房产证、土地证的登记业务。故因登记部门的原因所导致的逾期，盛泰公司不应承担任何的违约责任，其次，在2016年7月25日后，只能办理《不动产权属证书》，不能再办理房屋权属证书及土地证，所以因新政策的实施属于不可抗力，并且在《商品房买卖合同》中对此并未逾期办理不动产权属证书，不论是在办理不动产统一登记的时间及违约责任均未进行约定，属于双方再行协商的内容，自《不动产暂行条例》实施之日起，盛泰公司对合同规定的办理土地证的义务随即消失，不存在合同违约责任，盛泰公司的故盛泰公司应对此予以免责。综上所述，请依法支持盛泰公司的上诉请求，维护盛泰公司的合法权益。肖芳答辩称：一、盛泰公司认为我方的诉求已超过诉讼时效，我们认为是缺乏法律依据。2017年10月1日起诉讼时效已改为三年，而不是二年，肖芳起诉时间为2017年12月18日至少倒推三年内没有超过诉讼时效。二、根据双方在合同中的约定，盛泰公司依职权10日如实告知肖芳办理权属登记所需由业主方提供的证件资料，但根据原审期间盛泰公司提供的证据来看，无任何证据证明其已履行了通知或者书面通知义务。依法均不能免除其违约责任。三、海口市实施不动产登记，并不能免除盛泰公司的违约责任。1、盛泰公司违约在先。不动产实施登记根据合同法117条第1款的相关规定，由于当事人迟延履行后发生不可抗力的不能免除责任。2、退一步讲即使2016年6月25日起只能办理不动产证书，但不动产证书的内容包含了房屋所有权证书的内容及土地使用权的内容，况且双方在合同中还同时约定盛泰公司有为业主办理土地使用权证的义务，此时，盛泰公司仍有为肖芳办理不动产证书的义务。况且原审已经扣除了暂停办理不动产证书登记期间应承担的违约金。肖芳向一审法院起诉请求：一、判令盛泰公司向肖芳支付自2014年10月15日起至2016年8月9日止逾期办理房屋所有权证违约金38804.16元；二、判令盛泰公司向肖芳支付自2016年9月9日起至2017年12月18日止的逾期办理土地使用权证违约金27174.6元，并按已付购房款的万分之一为标准继续向肖芳支付自2017年12月19日起至该土地使用权证办至肖芳名下之日止逾期办理土地使用权证违约金；三、本案诉讼费用由盛泰公司承担。一审法院经审理查明：2011年8月22日，肖芳（买受人）与盛泰公司（出卖人）签订了一份《海口市商品房买卖合同》，该合同主要约定：一、买受人所购商品房的基本情况。买受人所购商品房为海甸岛沿江五路北侧盛泰花园（幢）11层A1103房，房屋建筑面积63.29平方米，其中套内建筑面积49.74平方米，公共部位与共有房屋分摊建筑面积13.55平方米。二、计价方式及价款。该商品房按建筑面积计价，每平方米9235.2元人民币，总金额584496元人民币。三、付款方式及期限。一次性付款。四、关于产权登记的约定。出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在30日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前10日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应自逾期之日起每日按已付房价款万分之一向买受人支付违约金。逾期360日以上的，买受人有权单方解除合同。五、本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事项，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。合同附件与本合同具有同等法律效力。同日，原、盛泰公司双方在签订附件七本合同补充协议中明确了付款方式及期限，即肖芳在合同签订时支付首期购房款555271元，剩余购房款29225元于肖芳接到盛泰公司通知交房之日付清。海口市商品房买卖合同》签订后，肖芳于2011年8月24日向盛泰公司支付了555271元购房款。2012年10月14日，盛泰公司将房屋交予肖芳入住使用至今。同日，肖芳与负责盛泰花园物业服务的的海口丰裕物业管理有限公司签订了一份《前期物业管理服务协议》，开始享受该公司提供的物业服务并承诺遵守盛泰花园业主临时管理规约。2012年11月20日，肖芳向盛泰公司支付了剩余购房款29225元。2016年8月9日，涉案房屋办理了登记，房屋所有权证号为琼（2016）海口市房权证海房字第XX**，权利人为肖芳，共有情况为单独所有。另查明，自2016年7月25日海口市辖区范围内的不动产开始施行统一登记，为了做好不动产登记统一发证衔接工作，2016年7月25日之前一个月暂停受理房产、土地登记业务。自7月25日起，对于房地分开登记期间已经取得房屋所有权证的权利人，可持房屋产权证、购房合同及相关材料向不动产登记部门申请办理土地分割登记，权利人申请办理土地分割登记不需要开发建设单位的配合。庭审中，盛泰公司称其曾于2016年4月25日在涉案房屋小区宣传栏张贴告示，催促肖芳配合办证，但肖芳并未及时按盛泰公司要求提供办证资料。为此，盛泰公司向一审法院提交了一份《通知》。肖芳对盛泰公司的说法不予认可，表示并未看到过该份通知，而且根据合同约定，盛泰公司应以书面的形式告知肖芳，故该《通知》不符合合同约定的形式，不能因此就免除盛泰公司的责任。一审法院认为：一、关于盛泰公司是否应当承担逾期办理房屋权属证书违约责任的问题。肖芳、盛泰公司签订的《海口市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应当严格按照合同约定履行各自义务。肖芳已付清房款，盛泰公司也于2012年10月14日将涉案房屋交予肖芳居住使用，依据《海口市商品房买卖合同》中“出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书”之约定，盛泰公司至迟应于2014年10月13日为肖芳办理房屋权属证书，但盛泰公司并未在此之前办理，属于违约，理应向肖芳承担自2014年10月14日起至2016年8月8日止逾期未办证的违约责任。盛泰公司抗辩称，自2016年6月25日起因海口市只能办理不动产权证书，不可能再办理房产证，这对盛泰公司而言属于不可抗力，故盛泰公司无需对肖芳承担2016年6月25日后逾期办理房产证的违约责任。因房屋权属证书可以将不动产权证书的内容包含进去，故盛泰公司此抗辩于法无据，不予采纳。二、关于肖芳要求盛泰公司支付逾期办理土地使用权证违约金的问题。依据双方签订的《海口市商品房买卖合同》中“在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在30日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证”之约定及肖芳于2016年8月9日取得房屋权属证书的事实，盛泰公司本应于2016年9月7日前为肖芳办理土地使用权证。但是自2016年7月25日起，海口市辖区范围内的不动产开始施行统一登记，原来的房屋所有权证和土地使用权证双证合一，统一办理不动产权证书，土地使用权证书不再单独办理。在此之后肖芳可自行办理不动产权证书，无需盛泰公司的配合，因此盛泰公司不应向肖芳承担逾期办理土地使用权证的违约责任。肖芳诉请盛泰公司支付逾期办理土地使用权证违约金于法无据，不予支持。三、关于盛泰公司承担的违约责任是否有免责事由的问题。盛泰公司认为2016年4月25日，其已在小区宣传栏张贴催促肖芳提供办证资料以便配合盛泰公司办证的通知，故自该日起盛泰公司便不应承担逾期办证的违约责任。但是依据《海口市商品房买卖合同》中“出卖人应当提前10日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料”之约定，盛泰公司应当书面告知肖芳办理房屋权属证书需要提交的材料。根据常理，“书面告知”是无法将张贴通知这种形式包含进去，况且肖芳亦否认知晓该通知的内容，故认定盛泰公司张贴通知并未产生告知肖芳提供办证材料的法律效果，盛泰公司主张不应承担自2016年4月25日起逾期办证的违约责任，于法无据，不予采纳。四、关于肖芳起诉盛泰公司支付逾期办理房屋所有权证违约金是否超过诉讼时效的问题。首先，原、盛泰公司双方在《海口市商品房买卖合同》中约定，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应自逾期之日起每日按已付房价款万分之一向买受人支付违约金。可见，肖芳、盛泰公司在合同中约定以每日为单位累计计算违约金数额，违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长。这种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化。此种债权不同于一时性债权，其内容在出卖人未按约定履行办证义务时尚未确定，如果仅仅从合同约定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效，不符合此种债权的特点，对买受人明显不公平。因此，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效更为合理，即出卖人逾期办证违约行为存续期间，违约金每日都在发生，应当以日为单位分别计算诉讼时效；其次，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，已将《中华人民共和国民法通则》中规定的两年诉讼时效改为三年。由于法不溯及既往，新法对2017年10月1日之后的时空领域才有约束力，故在民法总则施行前已过诉讼时效的请求权，不能适用三年的诉讼时效，在其施行后未过两年诉讼时效的请求权，则应当适用三年诉讼时效。因此，肖芳要求盛泰公司承担自2014年10月15日起至2015年10月1日止逾期办理房屋所有权证的违约责任已经超过诉讼时效，不予支持。五、关于盛泰公司向肖芳支付违约金数额的计付问题。如前所述，盛泰公司应向肖芳支付自2015年10月2日起至2016年8月8日止逾期办理房屋所有权证书的违约金。但海口市房屋权属登记部门为了做好不动产登记统一发证衔接工作，在2016年7月25日之前有一个月的时间暂停受理房产、土地登记业务，故该暂停受理业务的时间所产生的逾期办证的违约责任应予以扣除。肖芳已向盛泰公司支付了全部购房款584496元，依照“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应自逾期之日起每日按已付房价款万分之一向买受人支付违约金”之约定，盛泰公司应向肖芳支付逾期办证的违约金16483元〔584496元×（312-30）天×1?〕。肖芳诉求超出部分于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、盛泰公司须于本判决发生法律效力之日起十日内支付肖芳逾期办理房屋所有权证违约金16483元。二、驳回肖芳其他诉讼请求。案件受理费724.73元，由肖芳负担543.73元，盛泰公司负担181元。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：原审判决认定肖芳和盛泰公司双方签订的《海口市商品房买卖合同》属于有效合同正确，本院予以确认。本案二审双方争议的焦点问题是：盛泰公司是否应承担逾期办理房产证的违约责任以及肖芳的主张是否超过诉讼时效的问题。根据双方当事人的合同约定，逾期办理房屋所有权证违约金系按日计算，故每日的违约金均为独立债权，应分别单独适用诉讼时效期间，诉讼时效期间逐日届满。现本案诉讼时效期间应自2014年10月14日起算，而肖芳未能举证证明存在诉讼时效中止、中断的情形，依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条关于“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”的规定，在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前，肖芳关于2014年10月14日起至2015年10月1日期间的逾期办理房屋所有权证违约金的请求已超过《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效期间，肖芳上诉主张应按三年计算逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼时效期间，没有法律依据，本院不予采纳。盛泰公司应向肖芳支付自2015年10月2日起至2016年8月8日止逾期办理房屋所有权证书的违约金，但须扣除海口市房屋权属登记部门暂停受理房产、土地登记业务期间，一审法院据此判决盛泰公司向肖芳支付逾期办证的违约金16483元并无不当，本院予以维持，盛泰公司上诉主张肖芳请求盛泰公司支付逾期办证违约金的诉请已经超过了二年的诉讼时效及海口市在2016年6月25日已暂停受理房产证的登记业务，不能办理房屋权属证书属于不可抗力的意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于盛泰公司是否已依约履行通知办证的义务。根据双方当事人的合同约定，盛泰公司应提前10日书面告知购房者办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要提供的证件资料。盛泰公司主张已在涉案小区张贴的办理房屋权属登记证书的公告，但公告系针对公共场所的不特定人员，并非直接送达给肖芳本人，故该通知方式不符合双方当事人的合同约定，盛泰公司据此主张已依约履行通知办证义务，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人肖芳所缴纳二审案件受理费321.89元，由上诉人肖芳负担；上诉人海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司所缴纳二审案件受理费212.07元，由上诉人海口市城建集团海口盛泰房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈立夫审判员 傅 萍审判员 袁 蓉 二〇一八年八月二十日书记员 庄腾腾速录员 李 萍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。