济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初5192号 原告：李爱山，男，1977年11月26日出生，汉族，济南市历城区华山街道办还乡店小学教师，户籍所在地济南市，现住济南市历城区。 委托诉讼代理人：司玲玲，山东保君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐鹏，山东保君律师事务所律师。 被告：方志强，男，1950年11月9日出生，汉族，济南黄台电厂退休职工，住济南市。 委托诉讼代理人：李玉岗，山东舜元律师事务所律师。 第三人：济南珐盾信息咨询有限公司，住所地济南市。 法定代表人：于桂红，总经理。 原告李爱山与被告方志强、第三人济南珐盾信息咨询有限公司（简称珐盾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案后，依法适用简易程序于2017年11月1日公开开庭进行了审理，原告李爱山的委托诉讼代理人司玲玲、被告方志强的委托诉讼代理人李玉岗到庭参加诉讼。审理中，原告李爱山申请对涉案房屋在2017年9月的价值进行鉴定，本院依法对外委托鉴定，并于2017年11月14日裁定中止诉讼。本院于2018年1月22日再次公开开庭进行了审理。原告李爱山的委托诉讼代理人徐鹏、被告方志强的委托诉讼代理人李玉岗以及第三人珐盾公司的法定代表人于桂红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李爱山向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告李爱山与被告方志强之间签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告方志强双倍返还原告李爱山定金2万元；3、判令被告方志强赔偿因其违约给原告李爱山造成的经济损失（该损失以涉案房屋的增值价值为准，待向贵院申请鉴定之后确定）；4、本案的诉讼费由被告方志强承担。诉讼过程中，原告李爱山变更第一项诉讼请求为请求确认原告李爱山与被告方志强签订的《房屋买卖合同》无效；变更第三项诉讼请求为请求判令被告方志强赔偿原告李爱山经济损失306000元。事实与理由：原告李爱山与被告方志强在第三人珐盾公司提供居间服务下，于2016年6月27日在第三人珐盾公司处签订《房屋买卖合同》一份。该份合同明确约定：原告李爱山购买被告方志强所有的位于济南市历城区房屋及其附属建筑物，总房款为900000元；原告李爱山于本合同签订日支付被告方志强定金10000元，剩余房款于2016年7月31日前支付完毕；被告方志强在2016年7月31日之前将钥匙交付给原告李爱山，并对其他相关项进行交接，另对双方的违约责任进行了约定。合同签订后，原告李爱山当天即向被告方志强支付了一万元的定金，但被告方志强一直不腾房。原告李爱山要按照合同约定的期限向被告方志强支付购房款时，被告方志强不同意。第三人珐盾公司告知原告李爱山被告方志强想将房屋总价款由原来的90万元增加至105万元。双方协商多次未果，被告方志强既不腾房也拒绝接受购房款。后原告李爱山得知被告方志强已将此房另卖于他人。原告李爱山多次找被告方志强协商赔偿事宜均无果。原告李爱山为维护自己的合法权益故诉至法院。 被告方志强辩称，原告李爱山未按合同约定支付被告方志强购房款。2016年6月27日，双方签订《房屋买卖合同》后，原告李爱山仅支付给被告方志强定金1万元，剩余89万元购房款原告李爱山未按约定于7月31日前支付给被告方志强，经被告方志强多次催促，原告李爱山以资金不足一直未支付。因被告方志强急需用钱购买其他房屋，无奈之下，将涉案房屋转让他人，并非原告李爱山所称的被告方志强推托。原告李爱山诉称被告方志强增加购房款为105万元以及其曾向被告方志强支付购房余款没有任何事实依据。原告李爱山在知道或者应当知道涉案房屋是小产权房的情况下，仍然与被告方志强签订了房屋买卖合同，且在被告于2016年8月、11月通知合同无效或解除合同的情况下，拒绝收取被告方志强退回的定金，在主观上存在明显的过错，理应承担全部责任。原告李爱山要求被告方志强赔偿房屋差价损失没有法律依据。因双方签订的房屋买卖合同无效，合同无效后，有过错一方赔偿对方损失是基于缔约过失责任，赔偿的范围限于信赖利益，不包括在合同有效情形下对方通过履行合同可以获得的利益。 第三人珐盾公司述称，2016年6月27日，原告李爱山与被告方志强在我公司签订了涉案房屋买卖合同。约定2016年7月31日前支付房款并办理过户手续，因房屋在租赁期间，涉案房屋承租人东西尚未搬完，并且办理“过户”手续单位的工作人员在休假，延期到2016年8月3日去“过户”。之后被告方志强两次涨房价，6月27日至7月31日之间第一次涨到了95万元，8月1日至9月底之间第二次涨到了100万元。在我多次沟通下，买卖双方均不到场协商，为此才引发本次诉讼。在本次纠纷中，违约方尚欠我中介费9000元，我将另行主张权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据及当事人当庭陈述，本院认定事实如下： 2012年8月2日，被告方志强（乙方）与山东师范大学附属中学幸福柳分校（甲方）签订了《山东师范大学附属中学幸福柳分校内部职工住宅认购合同》。合同约定乙方作为甲方股东单位的职工，对甲方建设的教职工住宅的现状、相关手续、资料、周边环境等有充分了解并予以认可，无任何疑义，决定自愿在甲方住宅区认购职工住宅一套。乙方认购的住宅为11号楼1单元302号，储藏室或车库与住宅同号。该住宅经济南市房管局测绘部门测量的建筑面积为144.49平方米，储藏室面积为10.86平方米。 2016年6月27日，原告李爱山（乙方）、被告方志强（甲方）以及第三人珐盾公司（丙方）签订了《房屋买卖合同》一份，合同约定：甲方自愿将坐落在济南市历城区幸福柳路幸福柳小区11号楼1单元302室房屋及其附属建筑物有偿出卖给乙方。乙方已对此房屋本身和相关配套及周边概况作详细了解自愿购买。该房屋地上建筑面积为144.49平方米；地下（小房）建筑面积为10.86平方米。房屋总价款为900000元。付款方式为分期付款：本合同签订之日乙方支付给甲方人民币10000元，并于2016年7月31日前，支付人民币900000元（含定金）。合同第八条约定了违约责任：甲方确保其出售的房屋无任何纠纷，否则将承担一切法律责任。合同第九条约定：1、乙方于签合同之日向甲方交纳购房定金10000元，如甲方违约则双倍返还乙方定金，如乙方违约则甲方不退还定金；甲、乙任何一方违约则违约方承担丙方中介服务费1%（计人民币9000元）；2、如此房屋新测绘面积与房屋所有权证所载面积不符，则与此交易无关，合同继续履行；3、甲、乙双方协商甲方于2016年7月31日之前将钥匙交付给乙方并将水、电、物业及相关事项进行交接。原告李爱山于上述合同签订当日（2016年6月27日）向被告方志强支付定金10000元，被告方志强出具收到条。 审理过程中，原告李爱山申请对涉案房屋在2017年9月的价值进行鉴定，本院依法对外委托进行了鉴定。2017年9月26日，山东广泰土地房地产评估测绘有限公司出具房地产估价报告，估价结果为涉案房屋在2017年9月1日为基准日的房地产总价为141.17万元。原告李爱山为此支付评估费7000元。 另查明，涉案房屋未取得房屋登记权属证书，该小区亦未取得相应的住宅建设用地使用手续和相应的规划手续。但该小区一直存在房屋买卖交易，且交易双方可以通过向济南黄泰实业公司交付2万元手续费的方式，办理房屋买卖合同的更名手续。审理中，双方均认可所签房屋买卖合同因违反法律规定而无效。 对于有争议的事实，本院经审理认定如下： 1、关于李爱山与方志强所签订的合同没有继续履行的原因。李爱山称系因为方志强增长房屋价款，不按照合同约定的90万元的价款履行，导致双方无法继续履行合同。方志强称系因为李爱山自2016年6月27日双方签订合同以后，李爱山只支付了一万元的定金，未按照双方约定的2016年7月31日前付款，经方志强多次催促，原告以资金不足为由一直未支付。第三人珐盾公司述称，被告方志强两次增长房价，6月27日到7月31日之间第一次涨到95万元，8月1号到9月底之间第二次涨到100万元。对此，原告李爱山与第三人珐盾公司的陈述一致，且李爱山提供的第三人珐盾公司法定代表人于桂红与方志强的聊天记录，也与上述双方陈述的事实一致。对此，本院对第三人珐盾公司陈述的事实予以认定，李爱山与方志强未能继续履行双方所签房屋买卖合同的原因系由于被告方志强涨价所致。 2、关于李爱山与方志强何时终止合同。方志强提供以下两份通知：（一）2016年8月22日，方志强作出《关于终止“山东师范大学附属中学幸福柳分校内部职工住宅认购合同”房屋买卖合同的通知》，载明：1、根据中华人民共和国城市房地产管理办法第三十七条：下列房地产不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的，因三方签订的买卖合同违法，所以无效，继续履行违法。2、请将我的内部职工住宅认购合同归还方志强，我将预售的一万元退还李爱山，可将你的账号发给我。（二）2016年11月10日，被告方志强的委托诉讼代理人李玉岗作出（2016）舜元律函字第058号。载明：一、三方（原告李爱山、被告方志强以及第三人珐盾公司）所签的《房屋买卖合同》是各方真实意思表示，合法有效，均应遵守合同约定，履行诚实信用的合同义务。你未按合同约定支付房款，已构成根本违约。二、现方志强要求解除与你的《房屋买卖合同》，合同自本律师函到达你时解除，下一步律师将根据方志强的委托，采取法律途径，依法追究你的违约责任，要求你按合同约定支付方志强违约金。对此，方志强提交两张快递单以及2016年11月10日所寄快递单回执证明。原告李爱山称其未收到以上两份终止合同的通知，且仅通过快递单据无法证明快递内容。第三人珐盾公司述称，上述终止合同的通知以及律师函其均有收到，并且收到当日就将通知内容转达给了李爱山，且把律师函拍照发给了李爱山。庭审中，方志强的委托代理人陈述，方志强已于2016年10月份，将涉案房屋以90万元的价格卖与他人。李爱山及第三人认可其卖房的事实，但对其卖房的价格不予承认。 经审查，被告方志强与第三人珐盾公司对其邮寄终止合同通知的事实陈述相一致，且有相应的两张快递单以及2016年11月10日所寄快递单回执证明。故本院认定，涉案房屋买卖合同签订后，方志强于2016年8月25日，向第三人邮寄终止合同通知书，以所签合同违法而无效为由，要求终止合同。同年10月，其将涉案房屋卖于他人。同年11月10日，方志强委托本案代理人李玉岗再次向第三人珐盾公司邮寄律师函，以涉案合同有效，李爱山逾期付款违约为由，要求解除合同。以上两份通知的内容，均有第三人珐盾公司的法定代表人于桂红转告李爱山。方志强已于2016年10月份，将涉案房屋卖与他人的事实，三方均无异议，应予确认。但其出卖价格，李爱山与第三人珐盾公司不予认可，且其陈述价格与同期市场价格相悖，对方志强主张的该事实本院不予认定。因此，上述合同因无效而不能履行。至2016年10月份时，因房屋已卖予他人，也无法履行。至同年11月份，方志强第二次通知李爱山时，李爱山亦应当知道合同已经不能履行。 3、关于本案所造成损失的范围及赔偿数额的确定。李爱山主张以山东广泰土地房地产评估测绘有限公司出具的房地产估价报告认定的价值141.17万元的升值部分的百分之六十作为方志强赔偿损失的范围，方志强对评估机构认定的房屋价值没有异议，但认为不能依据2017年原告李爱山起诉时房屋价格作为赔偿依据，第三人珐盾公司对评估价值及赔偿范围均无异议。根据本院依据原告李爱山提供的聊天记录和上述已经认定的事实，本院认定，涉案合同签订时，三方认定的房屋价值为90万元，同年6、7月间合同履行过程中，方志强要求将合同价格提高到95万元，同年9月24日，被告方志强曾要求涨价到105万元，并承诺可以以100万元成交。原告李爱山提交一份房屋买卖合同复印件证明涉案房屋所在小区的房屋于2017年6月17日的成交价格为123万元，该价格也被第三人珐盾公司予以确认，至2017年9月原告李爱山起诉时，涉案房屋的评估价值为141.17万元。合同履行中，原告李爱山明知涉案房屋没有产权证，在方志强多次表示不履行合同并两次以书面通知的形式要求与李爱山终止合同，且涉案房屋已经在两次通知中间卖与他人的情况下，应该充分了解到双方所签合同已无继续履行的可能，2016年11月12日以后房屋增值部分的损失属于扩大的损失，原告李爱山本可以选择购买他处房屋来防止其损失的扩大，但其选择要求被告方志强继续履行合同，故李爱山要求按照2017年9月为节点的房屋估价报告确定的房屋增值部分赔偿损失，缺乏事实依据，本院不予采信。综合上述房屋价格上涨的趋势和双方合同履行中的合意，以及2016年济南市房地产市场大幅度上涨的事实，本院酌定2016年11月中旬前后该房屋的的市场价值为110万-120万元之间，并以此居中确定本案的损失数额。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。三方签订的合同因违反国家法律和行政法规的强制性规定而无效，各方当事人也予以认可，故本院确认李爱山、方志强及第三人签订的房屋买卖合同为无效合同。 根据我国合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方所签合同为无效合同，故被告方志强应当将收取的1万元定金返还给原告李爱山。对原告李爱山请求被告方志强双倍返还定金的诉讼请求本院不予支持。 因合同无效或者被撤销而产生的赔偿损失的责任属于缔约过失责任，缔约过失行为所造成的损失为信赖利益的损失，即对方当事人因信赖合同有效而遭受的损失。对此可以涉案房屋增值应当取得的可得利益经济损失作参考，但应当以2016年11月中旬前后的房屋市场价格为依据。关于本案中导致合同无效的原因和各方的过错程度，涉案房屋为国家法律法规禁止流通的标的物，合同因违反法律法规而自始无效，对此合同各方是明知的，故合同双方均有过错。但同时，在双方履行该合同过程中，方志强擅自抬高房屋出卖价格，在其聘有法律专业人士参加处理该纠纷的情况下，以合同违法无效而终止合同和合同有效违约解除合同之间反复通知李爱山，其行为对李爱山具有误导性，并在双方没有协商一致的情况下将涉案房屋卖与他人，其过错程度要大于李爱山。故对李爱山要求其承担百分之六十过错责任的请求，予以支持。对于李爱山为评估涉案房屋支出的评估费用，虽然该报告不能作为其赔偿损失的依据，但本案诉讼的引发，主要是因方志强行为所致，故该费用应由双方分担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告李爱山与被告方志强2016年6月27日签订的《房屋买卖合同》为无效合同； 二、被告方志强于本判决生效之日起十日内向原告李爱山返还定金1万元； 三、被告方志强于本判决生效之日起十日内赔偿原告李爱山经济损失15万元； 四、驳回原告李爱山的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6190元，减半收取计3095元，由原告李爱山承担1522元，被告方志强承担1573元。评估费7000元，原告李爱山、被告方志强各负担3500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  黄笃勇 二〇一八年二月一日 书记员  张晓葳