江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣07民终3050号 上诉人（原审原告）：全南县天豪物业物流服务有限责任公司。地址：全南县城贸易广场****。 法定代表人：陈海峰，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：袁利民、蒋浩亮，江西南芳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江东明，男，1971年12月4日出生，汉族，住全南县。 委托诉讼代理人：熊健爱，江西明实律师事务所律师。 上诉人全南县天豪物业物流服务有限责任公司（以下简称天豪物业）与被上诉人江东明物业服务合同纠纷一案，上诉人不服赣州市全南县人民法院（2018）赣0729民初251号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 上诉人天豪物业上诉请求：依法撤销一审判决，改判被上诉人支付拖欠的物业管理服务费8127元，并承担滞纳金，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：1、上诉人已经依法向被上诉人提供了物业管理服务，被上诉人应当支付拖欠的物业服务费。上诉人与赣州森合物业管理有限公司签订了《物业交接协议书》，取得了对全南县滨江小区的物业管理权并入驻管理至今，提供了物业管理服务，有领条、收据、报销清单、管理人员工资为证。被上诉人房产属于物业管理范围，其顺利生产生活是建立在物业管理服务上。被上诉人提出排污管理和化粪池系自行修建与滨江小区未相连，明显与事实不符，排污系统由小区整体规则建设而成，不存在个人修建。被上诉人提出漏水问题，从未向上诉人反映过，该范围也不属于上诉人维修范围。2、如果支持个别业主拒交物业服务费，明显损害其他业主的合法权益及社会公共利益。即使上诉人管理存在瑕疵，基于物业管理的长期性、复杂性等特点，部分瑕疵不应成为拒交物业费的抗辩理由。 被上诉人答辩称，1、上诉人既未与开发商签订前期物业服务合同，也未与业主委员会签订物业服务合同，仅以与赣州森合物业管理有限公司办理交接手续，要求被上诉人支付物业费主体不适格。根据法律规定，上诉人与赣州森合物业管理有限公司签订的交接物业服务合同无效。被上诉人与上诉人没有法律上的物业服务关系，上诉人不应主张支付物业服务费用。2、上诉人没有证据证明向被上诉人提供了物业服务，其主张物业服务费用没有依据。被上诉人的店铺为沿街商铺，没有通往小区方向安门，清洁卫生由县环卫局和北控公司负责，店门口没有绿化，水电也是自己缴纳，排污管理独立，也没有安装摄像头，车辆没有在小区停放，二楼漏水问题上诉人也未处理。因此，上诉人没有提供物业服务，无权要求服务费。3、上诉人主张的物业费标准按照物价局标准没有依据。物价局只有监督权，没有定价权。 全南县天豪物业物流服务有限责任公司向一审法院提出诉讼请求：1.要求被告支付滨江小区7栋3号商铺的物业管理服务费8127元，并承担滞纳金；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2007年11月1日，全南县滨江小区开发建设企业聘请赣州森合物业管理有限公司为滨江小区物业服务企业，并自2008年7月份入驻小区进行物业管理。2009年6月30日，原告与赣州森合物业管理有限公司签订了一份《滨江小区物业交接协议书》，约定自2009年7月1日起，该小区物业管理的权利、义务、责任由原告承担，原告遂取得了全南县滨江小区的物业管理权并入驻管理。被告于2009年购买该小区7栋3号商铺（共两层），总建筑面积共计96.35㎡。2011年7月25日至2015年10月8日，商业店铺物业管理费按1元/月/㎡收取，从2016年6月7日起，除多层住宅和高层住宅之外的其余物业管理相关收费均实行市场调节价，由双方自主协商确定。被告自述其从2009年底搬入店铺后至今未交纳过物业管理费，因经原告催缴，被告仍不缴纳，原告诉至法院。另查明，全南县滨江小区至今未成立业主委员会。被告购买该小区7栋3号商铺为沿街店铺，其店铺门口清洁工作由县环卫和北控公司负责，其店铺排污管道未与全南县滨江小区排污管道相连，是独立的，直接与县排污管道相连，店铺水、电等费用由被告自行向有关部门缴纳。2013年9月，被告停放在该小区7栋滨江装饰店门口的车辆被盗。 一审法院认为，物业管理的基本内容有清洁管理、绿化管理、排污管理、清除违章搭建、搞好车辆交通管理、抓好治安管理工作等。本案中，虽原告系依合同取得了全南县滨江小区物业管理权并入驻管理，但本案被告的店铺为沿街店铺，被告提供了证据证明其店铺门口清洁工作由县环卫和北控公司负责，其店铺排污管道未与全南县滨江小区排污管道相连，是独立的，直接与县排污管道相连，以及车辆被盗。庭审中，尽管原告提交的证据可以证明其有从事物业管理的资质和收费标准等，但并不能证明其已经为被告提供了清洁、绿化、排污、治安等物业管理服务。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，鉴于原告举证不能，应当承担不利法律后果，故对原告要求被告支付物业管理服务费及滞纳金的诉求，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司的诉讼请求。案件受理费25元，由原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司承担。 本院二审期间，上诉人向本院提交物业费收据两张，证明同一小区相邻店铺已经交纳服务费。被上诉人质证认为，对该证据三性均有异议，业主的情况及店铺的实际情况不清楚，不能证明其他业主都交纳了物业费。 本院二审期间，被上诉人向本院提交照片，证明本案商铺门口无绿化，无任何服务项目。上诉人质证认为，对该证据三性有异议，没有拍照时间和地点，上诉人与全南县环卫所签订的协议明确，临街商铺在人行道以内是上诉人的服务范围。 本院审查认为，对上诉人提交证据的真实性、合法性和关联性予以确认，对被上诉人提交证据的关联性不予确认。 二审经审理查明：2007年11月1日，全南县滨江小区开发建设企业聘请赣州森合物业管理有限公司为滨江小区物业服务企业，并自2008年7月份入驻小区进行物业管理。2009年6月30日，上诉人与赣州森合物业管理有限公司签订了一份《滨江小区物业交接协议书》，约定自2009年7月1日起，该小区物业管理的权利、义务、责任由上诉人承担，上诉人遂取得了全南县滨江小区的物业管理权并入驻管理。被上诉人于2009年购买该小区7栋3号商铺（共两层），总建筑面积共计96.35㎡。2011年7月25日至2015年10月8日，商业店铺物业管理费按1元/月/㎡收取，从2016年6月7日起，除多层住宅和高层住宅之外的其余物业管理相关收费均实行市场调节价，由双方自主协商确定。被上诉人自述其从2009年底搬入店铺后至今未交纳过物业管理费，因经上诉人催缴，被上诉人仍不缴纳。2010年1月1日至2017年12月31日，被上诉人共拖欠物业服务费8127元。 本院认为，本案争议焦点是：1、物业服务合同是否有效？2、被上诉人是否应当交纳物业服务费用？3、物业服务费用的标准如何确定？ 关于物业服务合同效力的问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。由建设单位、业主委员会出面签订的物业服务合同，属于为所有业主订立的合同，合同依法成立后，对所有业主均具有约束力，业主基于该合同既享有权利，享受物业服务企业提供的物业服务，又受该合同约束，应当履行交纳物业服务费用，业主以其并非合同当事人进行抗辩，应当不予支持。本案中，物业服务合同系由建设单位全南县滨江小区开发建设企业聘请，被上诉人作为业主之一，享有物业服务的权利及履行交纳物业服务费用的义务，其主张合同对其没有约束力，不予支持。被上诉人答辩称，物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同无效。但是，本案《滨江小区物业交接协议书》并非委托合同，而是上诉人接替赣州森合物业管理有限公司，作为前期物业服务公司，不存在合同无效情形。 关于被上诉人是否应当交纳物业服务费用问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。据此，物业服务涉及建筑物区分所有权的整体性，共有部分的管理和利用必须由全体共有人以团体意思决议，而不能以单个区分所有权人的个体意思为准。物业费用的交纳义务对全体业主而言都是均等，否则物业服务关系的稳定性和确定性将会被打破，影响全体共有人的正常居住生活和正常生活权利的合理实现。部分业主以没有实际居住或无需使用公共设施等理由，认为未享受或者无需接受相关物业服务，有损业主自治机制和物业服务秩序，不应得到支持。本案中，被上诉人作为滨江小区业主之一，认为其店铺为沿街商铺，具有独立性，未享受到上诉人的物业服务，无需支付物业费，违反了上述法律规定，本院不予支持。 关于物业服务费用的标准问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”。本案中，根据全南县物价局文件，商业店铺的物业服务费用为1元/月/平方米，上诉人按照文件标准向被上诉人收取费用，没有违规收费，符合法律规定，本院予以支持。另外，被上诉人提出上诉人物业服务存在一定瑕疵，故对上诉人主张的滞纳金，本院不予支持。 综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但是适用法律及处理不当，应予纠正。上诉人的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。故，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销赣州市全南县人民法院（2018）赣0729民初251号民事判决； 二、被上诉人江东明应于本判决生效之日起三日内向上诉人全南县天豪物业物流服务有限责任公司支付物业管理服务费8127元； 三、驳回上诉人全南县天豪物业物流服务有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，合计75元，由被上诉人江东明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赖国东 审 判 员  雷勉励 审 判 员  傅 忠 二〇一八年八月三十日 书 记 员  王 佳 代理书记员  管燕梅