.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}   辽宁省本溪市中级人民法院   民事判决书   （2018）辽05民终1382号   上诉人（原审被告）本溪市城乡建设综合开发公司，住所地辽宁省本溪市明山区。   法定代表人朱某，该公司副经理。   委托诉讼代理人李某，该公司法律顾问。   上诉人（原审原告）黄瀚锋，1986年6月19日出生，汉族，现住辽宁省本溪市。   委托诉讼代理人王某，女，1959年10月2日出生，汉族，现住辽宁省本溪市。   上诉人本溪市城乡建设综合开发公司（以下简称城乡开发公司）、黄瀚锋因房屋买卖合同纠纷一案,不服辽宁省本溪市明山区人民法院（2018）辽0504民初1326号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人城乡开发公司的委托诉讼代理人李某、黄瀚锋及其委托诉讼代理人王某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原审判决认定的基本事实是：2014年3月26日，黄瀚锋到城乡开发公司购买经济适用房一套，黄瀚锋以全款方式交付购房款，城乡开发公司于当日向黄瀚锋出具一份告知书，内容为：买受人黄瀚锋自愿预定欧典宏峪1-6C号楼2单元12层34号房屋，建筑面积88.93平方米，毛坯房每平方米销售价格为3850元，装修每平方米价格为700元，房屋总价款人民币肆拾万叁仟零伍拾捌元肆角（￥403058.4元）。预定房屋告知如下：1.付款方式一次性。预收房款人民币肆拾万叁仟零伍拾捌元肆角（￥403058.4元）。……3.该房屋暂定2015年6月30日进户……；2015年11月17日，黄瀚锋、城乡开发公司签订商品房预售合同，合同第八条交付期限：出卖人应当在2016年4月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.经双方协商同意，允许房屋交付期限有合理延展期，该延展期不超过180天；3.买受人逾期付款的。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过365日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过365日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.1的违约金……。签订日期为2015年11月17日。而城乡开发公司于2016年10月10日才向黄瀚锋交付房屋。现黄瀚锋诉至法院，要求判令：城乡开发公司立即赔偿逾期交房违约金7500元及承担案件诉讼费用。   原审法院认为：依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，城乡开发公司为黄瀚锋出具的告知书中房屋交付期限为2015年6月30日，而黄瀚锋、城乡开发公司又于2015年11月17日签订商品房预售合同，约定房屋交付期限为2016年4月1日前，即视为双方对房屋交付期限的变更，所以该案中房屋交付期限应以商品房预售合同中的期限予以确定。现城乡开发公司逾期交房事实属实，已经构成了违约，应当承担违约责任。黄瀚锋所主张的是基于其认为合同约定的城乡开发公司逾期交房的违约金过低，不足以弥补其损失，故黄瀚锋的主张符合上述法律规定，应得到支持。因城乡开发公司逾期交房导致黄瀚锋不能及时入住而产生的损失，可参照本地区同地段同类房屋租金标准确定，予以保护黄瀚锋每月500元。综上所述，黄瀚锋的诉讼请求部分成立，予以支持。据此，原审法院判决：城乡开发公司赔偿黄瀚锋延迟交房期间的房屋租金每月500元，共计3000元，于判决发生法律效力后立即给付。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由城乡开发公司负担。   上诉人城乡开发公司的上诉请求：撤销原审判决，依法改判按合同约定担责。其所依据的事实及理由是：合同对违约金有明确约定，同类案件也有生效判决和调解书。   上诉人黄瀚锋辩称：不同意城乡开发公司的意见，我要求同大家同样标准的违约金。   上诉人黄瀚锋的上诉请求：撤销原审判决，依法改判城乡开发公司赔偿黄瀚锋延迟交房期间的租金每月500元，逾期15个月共计7500元。诉讼费用由城乡开发公司承担。其所依据的事实及理由是：城乡开发公司与黄瀚锋签订的告知书约定于2015年6月30日前交付房屋，逾期交付将由城乡开发公司向黄瀚锋支付违约金，之后城乡开发公司未按期限交房，导致购房业主集体上访。为解决交房问题，城乡开发公司与黄瀚锋于2015年11月17日在城乡开发公司签订了商品房预售合同。然而令人感到意外的是，城乡开发公司在合同中更改了交房时间，将告知书上的2015年6月30日的进户交房时间更改为2016年4月1日。出于对城乡开发公司的信任，黄瀚锋直接与其签订了合同，并未发现对交房时间的更改。城乡开发公司于2016年10月10日向黄瀚锋交房，延迟交付时间长达15个月。黄瀚锋是在不知情、误信的情况下签订的合同，因此合同中约定的交房时间应认定为无效，仍应当以告知书约定的2015年6月30日为准。   上诉人城乡开发开发公司辩称：不同意黄瀚锋的上诉请求，合同是双方真实意思表示，按照合同约定承担责任是法律的规定，因此城乡开发公司应按照约定的违约金来承担责任。   本溪市中级人民法院经二审审理，确认了一审法院查明的事实。   本院认为：上诉人城乡开发公司与上诉人黄瀚锋于2015年11月17日签订的《商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。现黄瀚锋已经按照合同约定交付了全部购房款，城乡开发公司亦应当按照合同约定于2016年4月1日前向黄瀚锋交付房屋，但城乡开发公司于2016年10月10日延期6个月交付房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。另依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，因双方所签订合同约定的违约金过低，原审法院参照同地段同类房屋租金标准按每月500元计算并无不当。因此对于上诉人城乡开发公司提出的按合同约定担责的上诉意见，本院不予支持。故原审判决正确，应予维持。   关于上诉人黄瀚锋提出双方签订的告知书中约定于2015年6月30日前交付房屋的上诉意见，首先，双方签订的告知书中约定“该房屋暂定2015年6月30日进户”，从上述内容可以看出交房时间2015年6月30日是“暂定”，而后2015年11月17日双方签订《商品房预售合同》约定2016年4月1日前交房，对此黄瀚锋辩称其在不知情、误信的情况下签订的合同，但黄瀚锋未能提供证据证明其主张，故对于上诉人黄瀚锋提出的此项上诉意见，本院不予支持。   综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费五十元，由上诉人本溪市城乡建设综合开发公司负担二十五元，上诉人黄瀚锋负担二十五元。   本判决为终审判决。     审 判 长 刘立志   审 判 员 高广明   审 判 员 潘秀菊   审 判 员 朱 飞   审 判 员 王淑新   审 判 员 郑 红   审 判 员 高 伟     二○一八年八月二十八日   法官助理 王晓雪   书 记 员 回 娜   附：本案所适用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。