江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0303民初4389号原告：徐州创发物业管理有限公司。住所地：徐州市泉山区二环西路西湖美景*#******室。法定代表人：曹开良，该公司总经理。委托诉讼代理人：于洪，该公司副总经理。委托诉讼代理人：张影，该公司办公室经理。被告：窦道军，男，1964年3月28日出生，汉族，住徐州市云龙区。原告徐州创发物业管理有限公司（以下简称创发公司）与被告窦道军物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年8月16日公开开庭进行了审理。原告创发公司的委托诉讼代理人于洪、张影到庭参加诉讼，被告窦道军经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告创发公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告支付物业服务费2452元、违约金2452元。事实和理由：原告系云龙区民富园小区的物业服务企业，承担着该小区的物业服务工作。被告拖欠原告2010年7月1日至2018年6月30日期间的物业服务费2452元，由于被告未按时给付物业服务费其应支付违约金2452元。被告窦道军未答辩、未提供证据、亦未委托诉讼代理人。经审理查明，2010年7月5日，徐州市民富园社区业主委员会（甲方）和原告创发公司（乙方）签订徐州民富园小区物业管理服务合同，合同约定：甲方选聘乙方对民富园小区提供物业管理服务事宜；乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准服务质量；物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.20元/平方米/月，空置房按70%收取，商业用房1元/平方米/月；业主应于物业项目托管之日起交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主或物业使用人应按期履行交纳物业服务费义务；乙方违反物业管理服务合同的约定，未按照合同规定擅自提高收费标准的，业委会有权要求乙方清退，造成业主经济损失的，乙方应给予赔偿；业主或物业使用人不得无故拖延交纳物业管理费，逾期未交的，乙方可从逾期之日起按每天一元收取滞纳金；本合同期限自2010年7月5日起至2013年6月30日止，在双方合作满意的情况下可续签合同。双方还就物业服务人员的配置、物业的经营与管理、物业的承接、专项维修基金等其他内容进行了约定。合同签订后，原告创发公司开始为民富园小区提供物业管理服务。同年7月6日，徐州市云龙区房产服务中心对2010年7月5日签订的徐州民富园小区物业管理服务合同进行了登记备案。2012年6月30日，徐州市民富园社区业主委员会和原告创发公司签订关于调整物业服务费标准的协议，从2012年7月1日起将住宅物业服务费由原来的0.20元/平方米/月调整至0.30元/平方米/月，对2012年6月底前已交纳了下半年和2012年物业服务费的业主，差额部分不再补交。2013年6月12日，徐州市民富园社区业主委员会（甲方）和原告创发公司（乙方）再次签订徐州民富园小区物业管理服务合同，合同约定：物业服务费收费标准为多层住宅0.30元/平方米/月，空置房按70%收取，商业用房2元/平方米/月；交费方式为每半年一次，于每半年的第一周交纳；本合同期限自2013年7月1日起至2016年6月30日止；业主或物业使用人不得无故拖延交纳物业管理费，逾期未交的，乙方可从逾期之日起按欠费额每天万分之五收取违约金。合同约定的其他内容同2010年7月5日签订的徐州民富园小区物业管理服务合同。同年7月11日，徐州市云龙区房产服务中心对2013年6月12日签订的徐州民富园小区物业管理服务合同进行了登记备案。2016年6月28日，徐州市民富园社区业主委员会（甲方）和原告创发公司（乙方）又签订徐州民富园小区物业管理服务合同，合同约定：本合同期限自2016年7月1日起至2019年6月30日止。合同约定的其他内容同2013年6月12日签订的徐州民富园小区物业管理服务合同。2018年3月16日，徐州市云龙区房产服务中心对2016年6月28日签订的徐州民富园小区物业管理服务合同进行了登记备案。被告窦道军系民富园小区5#-4-401室业主，房屋建筑面积为92.86平方米，其尚欠原告2010年7月5日至2018年6月30日期间的物业服务费。另查明，2015年3月25日，徐州市云龙区人民政府办公室发布的云政办发[2015]9号关于印发云龙区老小区整治方案的通知载明：……三、整治范围2016年计划整治老居民小区2个，分别为民富园、圆梦花园，建筑面积65.40万平方米。……四、整治内容及标准（一）改善卫生环境，包括拆除小区内违章建筑，清理楼道堆积物，定时清掏、新建、改建化粪池，合理设置垃圾桶，绿化补植；（二）修缮基础设施，包括修缮道路，增加停车位，实施划线停车，疏通、修缮地下排水管网，根据实际情况重点安排小区内主干道照明灯，完善电子监控设施。……。自2015年6月至今，原告根据上述通知的要求并结合徐州市创建文明城市工作，对民富园小区进行了整治。又查明，在我市创建国家文明城市过程中，民富园物业管理处于2018年3月被徐州市住房保障和房产管理局授予2017年度创建全国文明城市优秀物业管理小区。本院认为，2010年7月5日、2013年6月12日、2016年6月28日原告创发公司和徐州市民富园社区业主委员会签订的徐州民富园小区物业管理服务合同合法有效，对民富园小区全体业主均具有法律约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。原告为民富园小区提供了物业管理服务，被告窦道军为该小区业主，其应及时给付原告物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条、《江苏省物业管理条例》第二十二条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。本院已发生法律效力的其他案件查明原告因物业服务质量问题在2011年度、2012年上半年连续被徐州市住房保障和房产管理局记入不良行为记录的物业企业，并在全市范围内被通报；2012年7月至2015年5月原告在为民富园小区提供物业服务期间未能按照中国物业管理协会中物协[2004]1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）三级项目内容与标准提供服务，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人根据标的的性质及损失的大小，可以要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案物业服务费应作相应调整，本院确定被告应向原告交纳2010年7月5日至2012年6月30日期间的物业服务费为92.86平方米×0.20元/平方米/月×24个月×70%≈310元；2012年7月1日至2015年5月31日期间的物业服务费为92.86平方米×0.30元/平方米/月×35个月×90%≈875元；2015年6月1日至2018年6月30日期间的物业服务费为92.86平方米×0.30元/平方米/月×37个月≈1030元，合计2215元。虽然徐州民富园小区物业管理服务合同约定业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，应向原告支付违约金。物业服务合同的违约责任属于民事责任的一种，具有民事责任的一般法律特征，如违约责任具有惩罚性与补偿性。违约责任的惩罚性表现为法律对违约行为的一种否定性评价，而不是通过对业主处以高于物业服务企业实际损害的赔偿数额或者违约金来表现。业主未依约及时交纳物业服务费并未影响原告正常经营，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。虽然民富园小区物业服务的收费标准较为低廉，但是原告仍应当按照物业服务合同约定积极履行物业服务义务，而不能以物业服务收费标准低廉降低物业服务水平。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告窦道军应于本判决生效之日起十日内给付原告徐州创发物业管理有限公司物业服务费2215元；二、驳回原告徐州创发物业管理有限公司要求被告窦道军支付违约金2452元的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告徐州创发物业管理有限公司负担10元、被告窦道军负担15元。本判决为终审判决。审判员  陈涛二〇一八年八月二十三日书记员  于淼