广州铁路运输中级法院 行 政 判 决 书 (2018)粤71行终948号 上诉人（原审被告）：广州市国土资源和规划委员会。住所地：广州市越秀区吉祥路**。 法定代表人：彭高峰，主任。 委托代理人：王静，该委工作人员。 委托代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：周少琼，女，1961年1月28日出生，汉族，住广州市越秀区。 上诉人广州市国土资源和规划委员会与被上诉人周少琼房屋登记一案，不服广州铁路运输第一法院(2017)粤7101行初4083号行政裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 原审法院经审理查明：2001年11月29日，原告周少琼与国龙公司签订穗房合字99012459号《商品房买卖合同》，约定原告向国龙公司购买位于国龙大厦泰兴阁21D号房屋（即涉案房屋），并于2001年12月3日办理了预售合同备案登记。后原告与中国农业银行广州市淘金支行就涉案房产办理抵押备案登记，抵押备案号为02备10648号。 2010年5月19日，广州市越秀区人民法院作出（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》判决国龙公司犯合同诈骗罪，判处罚金2000万元。在上述判决书第五页第一段认定：“一、1999年至2002年间，被告单位广州市国龙房地产开发有限公司为筹集资金，由法定代表人陈中兴决定，安排国龙公司员工、员工亲友（下称名义购房人）在没有支付任何款项的情况下虚假购买公司开发的位于广州市环市中路276号的国龙大厦房产，再以上述“名义购买人”的名义，将“购得”的房产作为抵押物，向中国建设银行广州市白云支行、中国农业银行广州市淘金支行等银行申请房产按揭贷款，或者直接以国龙公司名义将国龙大厦房产作为抵押物向上述银行申请贷款，获取银行资金进行经营。2001年11月至2007年3月，国龙公司在陈中兴的指挥下，将上述已作为抵押物办理银行贷款的国龙大厦房屋122套、车位2个出售给购房人欧丽卿等85人，收取购房人的购房款及交易税费等款项共计48642503.25元。其中，登记于“名义购房人”名下的房屋共计75套（具体情况详见附表1）；……”上述判决的附表1记载：……房号（国龙大厦）泰兴阁21D、购房人郭建波、已付房款（元）250000、已付其他费用（元）33640、登记预购人周少琼、抵押权人农行淘金支行……。 2010年8月26日，原广州市国土资源和房屋管理局作出《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》，内容为：广州市越秀区人民法院（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》已生效，根据判决书认定的事实，现公告注销国龙大厦77个单元的已备案预售合同和抵押备案登记，其中包括国龙大厦泰兴阁21D房屋预售契约号99012459预售合同备案登记和02备10648号抵押备案登记。次日，原广州市国土资源和房屋管理局在其政务网站上发布了该公告，涉案房屋在公告列表内。后原告2017年4月10日通过信息公开获悉上述公告，遂向原审法院起诉。 另查明，原广州市国土局房管局于2001年更名为广州市国土资源和房屋管理局；2015年，因机构调整，原广州市国土资源和房屋管理局对房屋登记的行政职权现由被告广州市国土资源和规划委员会行使。 庭审中，被告陈述其在作出涉案注销行为前未告知原告，在作出涉案注销公告后亦未向原告送达。 原审法院认为：原告与国龙公司就购买涉案房屋签订《商品房买卖合同》，并办理了上述合同的预售合同备案登记和抵押登记。2010年8月，原广州市国土资源和房屋管理局在其政务网站上公告注销上述预售合同备案登记和抵押登记，该行为对原告的权利造成实际影响。原告是被诉注销行为的行政相对人，原广州市国土资源和房屋管理局在作出涉案注销行为之前没有告知原告，之后也没有送达原告，违反了法定程序，依法应予撤销。撤销之后，被告应对原告的房屋预售合同备案登记行为及抵押备案登记行为的效力依法重新作出处理。 对于被告提出的本案已超过起诉期限的抗辩意见，原审法院认为，已经进行预售合同登记备案和抵押登记备案所涉及的具体房屋，不能进行二次买卖，故预售合同登记备案和抵押登记备案具有对抗第三人的效力，为涉及不动产的具体行政行为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条的规定，原告提起本案诉讼，没有超过法定的起诉期限。 综上所述，原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决：一、撤销原广州市国土资源和房屋管理局于2010年8月26日作出的《关于注销国龙大厦部分房产预售登记及抵押登记的公告》中关于注销国龙大厦泰兴阁21D房屋预售契约号99012459预售合同备案登记和02备10648号抵押备案登记；二、责令被告广州市国土资源和规划委员会对原告周少琼关于国龙大厦泰兴阁21D房屋预售合同备案登记行为及抵押备案登记行为的效力依法重新作出处理。案件受理费50元，由被告广州市国土资源和规划委员会负担。 上诉人广州市国土资源和规划委员会不服一审裁定，上诉称:一、原审认定事实错误，程序违法。首先，被上诉人作为国龙公司及相关人员合同诈骗一案所查明的“名义购房人”，对该案进展及其“所购”房产的预售登记和抵押登记处理情况，不可能不知情，而其在长达七年多的时间里，对上诉人2010年8月即已刊发的注销公告未提出异议，其提起本案诉讼已超过法定起诉期限。其次，人民法院生效判决（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》，已查明本案存在被上诉人和国龙公司以隐瞒真实情况等非法手段获取预售合同备案登记和抵押备案登记的事实，原审对此未予以查明。另，据（2009）越法刑初字第769号《刑事判决书》附表1认定，案涉房屋存在实际购房人郭建波，本案裁判结果与其有利害关系，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第六条第一款第（三）项及《行政诉讼法》第八十九条第一款第（四）项的规定，原审未通知其作为第三人参加诉讼，依法应发回重审。二、上诉人依据《广东省商品房预售管理条例》第二条、《房屋登记办法》第八十一条的规定，对扰乱预售商品房市场秩序、骗取备案登记的违法行为进行查处并公告注销相关备案登记，适用法律正确。三、上诉人作为行政主管部门，有权根据生效法律文书认定的事实，对被上诉人与国龙公司所实施的虚假购房、虚假抵押备案行为进行查处，以公告方式将相关注销决定进行公示，符合法律规定，不会损害被上诉人的利益。综上，故请求：撤销原审判决，发回原审法院重审，或改判驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人周少琼未提出二审答辩意见。 经审理，原审认定的事实基本清楚，本院予以确认。 本院认为，本案二审焦点是：1.被上诉人提起本案诉讼是否已超过起诉期限；2.上诉人注销被上诉人涉案房屋预售合同备案登记和相关抵押登记的程序是否正当的问题。 关于被上诉人提出本案诉讼是否已超过法律规定的起诉期限的问题。因涉案预售合同备案登记和抵押登记完成后，该涉案房屋备案登记的内容对合同双方当事人之外不特定第三人具有公示公信力，属于涉及不动产的具体行政行为。原审判决适用《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条、《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条的规定，认定被上诉人提起本案诉讼没有超过法定起诉期限的处理正确，本院予以维持。 关于上诉人注销涉案房屋预售合同备案登记和相关抵押登记的程序是否正当的问题。本案中，原广州市国土资源和房屋管理局于2010年8月在其政务网站上公告注销被上诉人涉案房屋的预售合同备案登记和相关抵押登记。上诉人作出涉案注销行为前未告知被上诉人，在作出涉案注销公告后亦未向被上诉人送达。被上诉人作为涉案注销行为的行政相对人，该注销行为对被上诉人权利造成实际影响，涉案注销行为违反了法定程序，依法应予撤销。撤销之后，上诉人应对被上诉人的房屋预售合同备案登记行为及抵押备案登记行为重新作出处理。 综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人的上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人广州市国土资源和规划委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 琳 审判员 彭铁文 审判员 林 彦 二〇一八年八月十七日 法官助理黄珊珊 书记员胡灿