贵州省荔波县人民法院民 事 判 决 书(2018)黔2722民初1087号原告：蒙亮，男，1973年7月16日出生，布依族，住贵州省荔波县。原告：覃玉菊，女，1976年8月12日出生，布依族，住贵州省荔波县。二原告共同委托诉讼代理人：谢传芳，贵州行者律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：曾韵梦，贵州行者律师事务所实习律师。被告：贵州江宇房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州荔波县恩铭大道菜园路，统一社会信用代码915227225519260455。法定代表人：覃光柏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张善斌，男，系该公司员工。原告蒙亮、覃玉菊与被告贵州江宇房地产开发有限公司（以下简称江宇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒙亮、覃玉菊的委托诉讼代理人谢传芳，被告江宇公司的委托诉讼代理人张善斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒙亮、覃玉菊向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金197056.71元（按合同总价的日万分之三计算，2015年12月1日至2018年7月9日共计951天）；2、被告支付2018年7月10日至实际交房之日止的违约金（按合同总价的日万分之三计算）；3、被告支付原告垫付基础工程款18290元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买荔波县樟江国际城B-XX商铺，合同约定总价款为690700元。合同签订后，原告按约定于2015年7月22日前付清了全部房价款。根据《商品房买卖合同》约定，被告应当在2015年12月1日前交付商品房，且应当符合合同约定的交房标准，但该房屋至今未达到《商品房买卖合同》第十一条、第十二条约定的交付条件。根据合同第十三条约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，故被告应当按约定支付原告相应的违约金。同时，因诉争房屋一直未达到交付标准，原告不得不垫付资金对瑕疵房屋进行基础设施安装，完成了本应由被告承担的水表安装、卷门安装等工作，共计花费18290元。被告江宇公司辩称：被告已按合同约定于2015年12月1日实际交付房屋，不存在逾期交房；即使存在逾期交房，原告主张的逾期交房违约金过高，根据法律规定，当事人可以请求人民法院予以适当减少，由于本案约定日万分之三的违约金显然过高，理应调整，故请求法院结合原告的损失以及荔波经济发展水平适用公平原则调整为日万分之一点五。根据原、被告双方的陈述和经庭审举证、质证，本院认定事实如下：2015年9月23日，原告蒙亮、覃玉菊与被告江宇公司签订《商品房买卖合同》，向被告购买其开发建设的荔波樟江国际城B幢XX号商铺，总价款为690700元。合同第十一条约定被告应当在2015年12月1日前向原告交付商品房，该商品房交付时应当符合：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。合同第十二条约定本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施1、上水、下水：交付时达到使用条件；合同第十三条约定逾期交房责任，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款690700元。2017年12月19日，被告向原告开具购房发票，原告于2017年12月28日向不动产登记部门申请办理不动产权证，2018年1月4日，原告取得了该商铺的不动产权证。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人对合同的效力亦未提出异议，该合同合法有效，双方应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行义务。对本案双方当事人争议的问题，本院作如下评判：一、逾期交房及违约金问题。原告主张购买的商铺至今未达到合同约定的交房条件，并且被告也没有提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，因此被告逾期交房一直处于持续状态。被告则辩称按时交房。本院认为，原告主张因涉案房屋达不到交付条件，2018年1月4日办理房产证后才接收房屋，被告虽然提出已按约定交房，但未提交其按时交房的相关证据，或原告接收房屋时间的证据，因此，原告主张被告存在逾期交房的主张本院予以确认。对被告逾期交房截止时间的确定，鉴于原告已办理了该商铺的不动产权证，并已实际占有使用该商铺，应当视为已实际接收涉案房屋。根据交易习惯，原告接收房屋后，才能办理产权证。2017年12月28日原告申请办理产权证，因此，应以该日期作为原告实际接收房屋的时间及被告逾期交房的截止时间。至于原告主张逾期交房至今仍处于持续状态，因原告已实际接收房屋，被告的违约行为在原告收房时就已经结束，故对原告的该主张不予支持。关于逾期交房违约金，按合同约定逾期交房天数从2015年12月2日计算至2017年12月28日共计758天。对于违约金的计算标准，被告主张合同约定的违约金过高，请求进行调整。本院认为，虽然本案双方当事人在合同中约定了违约金的计算标准，但鉴于原告未提供证据证明因被告逾期交房给其造成的实际损失，故本院兼顾本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按原告已付房价款计算，由被告按日万分之一点五向原告支付逾期交房违约金。故本案逾期交房违约金为78533元（690700元×0.00015×758天≈78533元）。二、关于原告主张垫付基础工程款18290元的问题。原告认为被告交付的商铺基础设施未达到合同约定的交付条件，故自行实施了供排水安装、墙面及地面水泥沙浆糙面、安装卷闸门等，但提交的证据不能证实其接收房屋时该房屋的实际状况以及实施上述工程的必要性，被告对此亦不予认可,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，本院对原告的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告贵州江宇房地产开发有限公司自本判决生效之日起六个月内支付原告蒙亮、覃玉菊逾期交房违约金78533元；二、驳回原告蒙亮、覃玉菊的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4530元，减半收取计2265元，由被告贵州江宇房地产开发有限公司负担2000元，原告蒙亮、覃玉菊负担265元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提出上诉，本判决则发生法律效力。义务人不履行义务的，权利人可在本判决履行期限届满之日起两年内向本院或者义务人财产所在地的同级人民法院申请强制执行。审判员  费树燕二〇一八年八月二十二日书记员  杨 婕