北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终10605号上诉人（原审原告）：中国人民武装警察部队北京市公安局消防总队。法定代表人：亓延军，总队长。委托诉讼代理人：王维哲，男，中国人民武装警察部队北京市公安局消防总队工作人员。委托诉讼代理人：魏佳，北京德和衡律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杨叶龙，男，1970年10月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：叶月琴，北京市华鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：王京武，北京市华鹏律师事务所律师。上诉人中国人民武装警察部队北京市消防总队（以下简称消防总队）、上诉人杨叶龙因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初3409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。消防总队上诉请求：依法改判杨叶龙支付欠缴租金348.4万元以及迟延滞纳金418.7988万元，依法改判杨叶龙支付自2017年7月23日至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费（按照年租金285.6万元计算）。事实和理由：1.消防总队与杨叶龙属于不定期房屋租赁关系，双方可随时解除租赁合同。2.本案租金不高于市场平均水平。3.在合理期限内，消防总队明确通知杨叶龙解除不定期房屋租赁合同关系，故双方租赁关系已解除，杨叶龙理应针对继续占有涉案房屋的行为作出赔偿，支付房屋使用费。杨叶龙答辩并上诉称：不同意消防总队的上诉请求，二审法院应予驳回。上诉请求：1.撤销一审判决第一项，发回重审或者依法改判驳回消防总队的第一项诉讼请求；2.本案诉讼费用由消防总队承担。事实和理由：一、多方主体介入《武警部队房地产租赁合同》的履行，导致本案租赁法律关系极其复杂，杨叶龙并非本案适格被告，消防总队主动撤销对北京江南龙港餐饮管理有限公司（以下简称江南龙港公司）的起诉，导致本案重要被告遗漏，一审法院判令杨叶龙承担腾退案涉房屋义务，程序违法。二、杨叶龙并非本案适格被告，一审判决认定杨叶龙控制北京市朝阳区林萃路12号房屋（以下简称案涉房屋）并承担腾退义务与事实不符。消防总队辩称，不同意杨叶龙的上诉请求，二审法院应予驳回。消防总队向一审法院起诉请求：1.要求杨叶龙腾退案涉房屋。2.判令杨叶龙支付2016年5月至2017年7月22日欠付的租金348.4万元。3.判令杨叶龙支付迟延支付租金的滞纳金418.7988万元。4.判令杨叶龙支付房屋占有使用费，以年租金285.6万元的标准自2017年7月23日起支付至实际腾退房屋之日止。一审法院认定事实：2012年5月7日，涉案房屋登记在北京市公安局消防局名下，建筑面积1019.99平方米。消防总队向一审法院出具证明载明消防总队执行中国人民解放军三大条令和兵役制度，纳入武警序列，并接受北京市政府和北京市公安局的领导，承担相应职责，同时以北京市公安局消防局命名，二者为同一法律主体。2012年5月21日，消防总队生产管理处作为出租方（甲方）与承租方（乙方）龙港公司签订《武警部队房地产租赁合同》（合同编号武京消防号），主要内容为：甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁用途为内部会所。租期为5年，自2012年7月22日起至2017年7月22日止。前三年租金为280万元，第四年租金为282.8万元，第五年租金为285.6万元，租金按季度结算。第九条、乙方在租赁期内，不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，全部费用由乙方承担，权属归甲方所有，租赁期满后或者合同解除时，无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经武警部队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方负担，权属归甲方所有，租赁期满后或者合同解除时，必须完好地无偿移交给甲方。不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报武警部队基建营房部门审核备案后实施。第十四条、乙方违约责任（一）乙方有违反本合同约定或法律规定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付40万元作为违约金；（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供水电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时，甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。关于履约主体，消防总队表示签约后，由杨叶龙以绿钢集团名义承接龙港公司对涉案房屋的使用权，用于设立绿钢集团北京办事处，并代龙港公司交纳租金。就此，消防总队提交证据如下：1.2016年8月17日的视频光盘一张，在该视频谈话中，杨叶龙称“我企业我本人在这个12号这么多年不管是搞经营也好，从来没有经营过，就是我自己搞接待的地方。……公安部拖欠这个房租到2016年8月还是7月这400多万肯定是很准的，滞纳金400多万我不知道是怎么算的”在谈话中，消防总队问“你提到两个企业一个是江苏绿钢驻京办事处，一个是江苏商会书画院，您是负责人吗？”杨叶龙称“没有立项，我是负责人，这个合同是江南订的合同，因为当时我们一直想跟消防局直接签个协议嘛，一直没有订，现在还是江南。包括我们前几年付的房租啊，前老板有了问题以后，房租按正常来讲也不规范，没有从江南直接打给你们。”2.告知书复函，欲证明杨叶龙知道并认可租赁合同的内容，杨叶龙没有与消防总队就变更合同内容达成过合意。3.绿钢集团网站截图，欲证明杨叶龙系江苏绿钢集团董事长，将涉案房屋用于江苏绿钢集团驻北京办事处的经营。4.租金收报凭证，欲证明杨叶龙租期内欠缴自2016年5月至2017年7月22日租金共计348.4万元。其中，租金支付抬头注明付款人中未有杨叶龙名称。5.到期腾退函，欲证明租赁期限届满前消防总队通知杨叶龙应按时腾退及返还租赁房屋，并支付拖欠房租。6.律师函快递单，欲证明租期届满后，消防总队委托律师再次敦促杨叶龙腾退及返还租赁房屋，支付拖欠房租和违约滞纳金。经询，杨叶龙对租金收报凭证和律师函的真实性认可，对其他真实性均不认可，对于谈话视频，杨叶龙称是在其不知情的情况下进行的，对真实性和证明目的均不认可。就消防总队所述，杨叶龙表示从未使用过涉案房屋，亦未与消防总队达成承接龙港公司承租权之约定。就此，杨叶龙提交江苏绿钢涂料有限公司的工商登记信息、北京颐和江南餐饮管理有限公司的工商登记信息、常州天浩投资发展有限公司的工商登记信息；贵州华产新材料科技有限公司的工商登记信息，欲证明杨叶龙不是本案租赁合同的签署方，与本案无关。经询，消防总队对上述证据的真实性均认可，证明目的均不认可。一审法院于2018年4月4日对涉案房屋进行了现场勘查并制作了勘查笔录。在涉案房屋进门处，悬挂有江苏绿钢集团驻北京办事处的牌子。勘查过程中，一名自称为袁恒轩的人称是这的负责人，主要负责看门，场地老板是杨叶龙，现在回江苏老家了，平时就他跟另外一个叫刘杰的在，房屋现在主要用于杨叶龙接待朋友，2013年至2014年是餐馆，对外营业，现在没有营业。一审法院认为，本案中根据消防总队提交的情况说明可知，消防总队与涉案房屋的登记产权人北京市公安局消防局系同一法律主体，消防总队有权就涉租房屋签订租赁合同并收取租金。杨叶龙辩称消防总队并非涉案房屋的权利主体，无权提起本案诉讼的抗辩意见没有事实和法律规定，法院不予采纳。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行己方义务，不得擅自变更或者解除合同。消防总队与龙港公司签订之《武警部队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。消防总队表示履约过程中承租人变更为杨叶龙，杨叶龙承接合同项下龙港公司权利义务，消防总队应当就此承担举证责任。依据法律规定，六个月以上租赁期限的合同本应采用签订书面协议方式确定，且涉案房屋标的较大，在权利义务一并转让情况下应以书面方式予以约定并落实，但消防总队未能就此提交书面协议。且据租金收报凭证载明租金支付主体均系公司，并未出现杨叶龙名称，在案证据不足以证明消防总队与杨叶龙就涉案房屋达成租赁合意，由杨叶龙代为履行龙港公司承租义务。现消防总队依据《武警部队房地产租赁合同》约定向杨叶龙主张欠付租金、滞纳金及房屋占有使用费依据不足，法院难以支持。另，不动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息。本案中，根据本案现场勘查的情况及消防总队向法院提交的视频对话可知目前涉案房屋受控于杨叶龙，消防总队要求杨叶龙腾退涉案房屋理由正当，法院予以支持。一审法院判决如下：一、杨叶龙于判决生效之日起三日内将案涉房屋腾退并交还消防总队。二、驳回消防总队的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。消防总队提交了如下证据：1.夏亚东交付消防总队案涉房屋钥匙的字据1份；2.王维哲与显示为“林翠路老夏”的短信沟通记录；3.视频光盘1张，上述证据用以证明案涉房屋实际在杨叶龙控制之下。杨叶龙对消防总队提交的上述证据的关联性不予认可，不认可证明目的。本院经审核，认为难以认定上述证据与本案具有直接关联，故对上述证据不予采纳。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，消防总队据以主张权利的合同系由其与江南龙港公司签订，杨叶龙亦未通过交纳租金等方式反映出其代替江南龙港公司与消防总队履行租赁合同。消防总队主张其解除了与江南龙港公司的租赁合同关系，转而与杨叶龙个人形成不定期租赁合同关系，但对此并未提供充分证据予以佐证；虽然消防总队提交的其与杨叶龙就案涉房屋问题协商的视频光盘，但杨叶龙究系以个人身份抑或是其他组织之委托代理人身份参与协商并未明确，在没有其他有力证据进一步佐证的情况下，难以认定杨叶龙系案涉房屋的承租人，一审法院驳回消防总队要求杨叶龙支付欠缴租金以及违约金的请求并无不当。另，虽然本院难以认定杨叶龙系案涉合同的当事人，但鉴于案涉合同约定的租赁期限已经届满，任何组织及个人占有使用案涉房屋已无法律及合同依据。根据现有证据可以认定目前案涉房屋处于杨叶龙的控制之下，故其应当及时予以腾退，但考虑到难以查明杨叶龙实际开始控制案涉房屋的具体时间，故对消防总队要求杨叶龙支付租赁期满后占有使用费的主张，本院不予支持。综上所述，消防总队、杨叶龙的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费65654元，由中国人民武装警察部队北京市公安局消防总队负担65504元（已交纳）；由杨叶龙承担150元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曹 炜审 判 员  周熙娜审 判 员  张 帆二〇一八年八月二十三日法官助理  李 惠法官助理  田 晔书 记 员  刘怡然