杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0106民初10800号 原告：浙江科华数码广场有限公司，住所地杭州市西湖区天目山路**。 法定代表人：沈宇嵩，董事长。 委托诉讼代理人：胡佳亮，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：李淑仙，女，该公司工作人员。 被告：杭州帕拉文化传媒有限公司，住，住所地杭州市下城区华丰路******/div> 法定代表人：吴艳君，董事。 委托诉讼代理人：唐发兴，杭州市望江法律服务所法律服务工作者。 原告浙江科华数码广场有限公司（以下简称科华公司）与被告杭州帕拉文化传媒有限公司（以下简称帕拉公司）房屋租赁纠纷一案，本院于2017年11月13日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月11日公开开庭进行了审理。原告科华公司的委托诉讼代理人胡佳亮，被告帕拉公司的委托诉讼代理人唐发兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告科华公司向本院提出诉讼请求：1.确认科华公司与帕拉公司订立的《租赁合同》已于2017年4月8日解除；2.帕拉公司支付违约金31980元；3.帕拉公司支付2017年2月1日至2017年4月8日租金21415元、逾期付款违约金2441.3元（按日万分之五，自应付款日计算至实际支付欠款之日止，暂计算至2017年8月31日）；4.帕拉公司支付2017年1月13日至2017年8月12日电费141.6元、逾期付款违约金3.8元（所拖欠的2017年4月8日合同解除前的电费，按日万分之五，自应付款日计算至实际支付欠款之日止，暂计算至2017年8月31日）；5.帕拉公司支付2017年1月13日至2017年2月12日水费8.8元、逾期付款违约金0.7元（按日万分之五，自应付款日计算至实际支付欠款之日止，暂计算至2017年8月31日）；6.帕拉公司交还房屋，并支付实际占用期间的占用使用费90223.64元及物业费5665.8元（自2017年4月9日起计算至实际交还房屋之日止，暂计算至2017年8月31日）；7.帕拉公司交纳的履约保证金18926元归科华公司所有；8.诉讼费由帕拉公司承担。事实和理由：科华公司与帕拉公司订立了租赁合同，合同约定科华公司将合法拥有的位于杭州市灵溪北路21号“合生国贸中心”3幢3层F室出租给帕拉公司作办公之用，租期从2016年11月15日至2017年11月14日止。科华公司按合同约定履行了各项义务，帕拉公司却无故拖欠科华公司租金、物业服务费及水电费等各项费用，经科华公司多次催讨仍拒不缴付。后科华公司根据租赁合同第11.4条第（2）项发函于2017年4月8日解除了租赁合同，并要求帕拉公司交还房屋，但帕拉公司至今拒不搬离并交还房屋。帕拉公司前述违约行为给科华公司造成了较大损失。 被告帕拉公司答辩称：一、不存在无故拖欠租金、物业服务费及水电费等各项费用的事实。帕拉公司已经按照《租赁合同》第22.3、22.4条约定支付了履约保证金18926元，付清了2016年11月15日至2017年5月31日物业服务费（含税）7817.8元。根据《租赁合同》第11.4条，帕拉公司承担的违约责任应当限于按届时一个月租金及一个月物业服务费之和的三倍支付违约金。帕拉公司已经于2017年1月31日提出提前终止本合同，且科华公司在2017年4月1日也发出《关于解除合同的通知》。因此，帕拉公司应当支付的违约金为31980元（1个月租金9463元+1个月物业费1197元=10660元，10660元×3=31980元），扣除科华公司收取的履约保证金18926元以及多付的一个月物业费1197元，帕拉公司还应支付给科华公司违约金11857元。二、不存在拒不搬离、拒不交还房屋的事实。帕拉公司早已于2017年1月全部搬空，根据《租赁合同》指定的科华公司收件人王译楼与帕拉公司收件人吴艳君的聊天记录看，帕拉公司早已告知科华公司，要求提前终止合同，且科华公司也于2017年2月份将水停掉了。截至目前，案涉租赁房屋的水费仍然只有1月份的水费8.8元。可见，帕拉公司早已将房屋腾退归还给了科华公司。科华公司故意于2017年4月1日向帕拉公司发出《关于解除合同的通知》，目的是为了向帕拉公司索要双倍违约金。综上，帕拉公司认为：案涉《租赁合同》已经于2017年1月31日解除，不存在2017年2月1日至2017年4月8日的租金及逾期付款违约金；帕拉公司应支付的违约金为11857元；帕拉公司仅需支付2017年1月13日前的电费和水费；本案不存在房屋占有使用费及相关物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的《租赁合同》、寄送《催款函》的快递单、寄送《关于解除合同的通知》的送达凭证、收据等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、科华公司提交的《催款函》及《关于解除合同的通知》，帕拉公司对真实性没有异议，结合快递单及送达凭证，本院对科华公司于2017年3月29日、2017年4月1日分别向帕拉公司发送了《催款函》及《关于解除合同的通知》的事实予以认定。2、帕拉公司提交的微信和短信聊天记录、付款凭证、提前解除租赁合同的《通知书》及经公证的微信聊天记录，该些证据之间能够相互印证，可以证明帕拉公司已经通过微信通知科华公司将于2017年1月31日提前退租，并向科华公司发送了提前解除房屋租赁合同《通知书》的事实。微信、短信聊天记录系帕拉公司法定代表人吴艳君与科华公司工作人员王译楼之间的微信短信聊天记录，王译楼同时为《租赁合同》约定的科华公司收件人。科华公司对微信聊天记录中一方当事人是否为王译楼提出了异议，但科华公司作为王译楼的工作单位，对于微信、短信聊天记录中一方当事人是否为王译楼，具有更有利的举证条件，故科华公司应举证证明微信、短信聊天记录中一方当事人不是王译楼，现科华公司未举证证明，应承担举证不利的后果，故本院对该组证据予以采信。3、帕拉公司提交的水电费欠费结算单，可以作为帕拉公司自认的依据，予以采信。 本院审理查明： 2016年11月15日，科华公司（甲方）与帕拉公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将杭州市西湖区灵溪北路21号合生国贸中心3幢3层F室、建筑面积119.66平方米的房屋出租给乙方作为办公使用。租期一年，自2016年11月15日起至2017年11月14日止，交付日暂定为2016年11月15日。租金自房屋交付之日起计算，为每天每平方米2.6元。租金每三个月一付，2016年11月15日至2017年1月31日的租金（含税）为24267元，2017年2月1日至2017年4月30日的租金（含税）为28389元，2017年5月1日至2017年7月31日的租金（含税）为28389元，2017年8月1日至2017年11月14日的租金（含税）为32979元。物业服务费自房屋交付之日起计算，为每月每平方米10元，乙方每月应付的物业服务费为1197元，物业费每半年一付。乙方应于合同签订之日，付清2016年11月15日至2017年1月31日的租金（含税）24267元及2016年11月15日至2017年5月31日的物业服务费（含税）7817.8元。每个支付期开始前15日，乙方须向甲方支付下一个支付期的租金、物业服务费等费用。水费、电费由乙方承担，乙方应按照甲方制定的费用标准计要求予以支付，支付方式和时间以甲方或甲方指定的物业公司书面通知为准。乙方逾期缴付租金及其他应缴费用的，应按照每日万分之五的标准支付逾期付款违约金。乙方于合同签订之日向甲方一次性支付履约保证金18926元，履约保证金由甲方保管直至租赁期满，租赁期期满后，甲方应在乙方按照本合同约定交还该房屋（以办理还房手续为准）且完成其相关注销或变更手续。费用结清后的六十日内，将乙方已付的履约保证金扣除相应款项后的剩余部分一次性无息退还乙方。如乙方违反本合同之规定，甲方有权将履约保证金没收或做相应扣除。有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方提前解除本合同，乙方所交租金、物业服务费（无论该等费用对应的租赁期间是否届满）、履约保证金均不予退还，另外乙方还应向甲方按届时一个月租金及一个月物业服务费之和的三倍支付违约金；若该等违约金不足抵付甲方损失的，甲方有权追偿损失与违约金的差额部分：……（2）乙方逾期支付租金或其他应付费用连续超过三十日或累计超过四十五日的；（3）乙方提前终止本合同的；……。双方一致同意：杭州市西湖区灵溪北路21号为甲方有效通讯地址，甲方收件人为王译楼；杭州市下城区华丰路2号20幢434室为乙方有效通讯地址，乙方收件人为吴艳君。合同还约定了其他内容。 合同签订后，科华公司按约交付了房屋，帕拉公司按约向科华公司支付了2016年11月15日至2017年1月31日期间的租金、2016年11月15日至2017年5月31日期间的物业服务费及18926元履约保证金。2017年1月，帕拉公司法定代表人吴艳君通过手机微信向科华公司指定收件人王译楼告知，因公司经营需要，提前于2017年1月31日解除双方之间的租赁合同，并将加盖有帕拉公司公章的提前解除租赁合同的《通知书》拍照后微信传给王译楼。当月，帕拉公司搬离了租赁的房屋。因赔偿问题未谈妥，科华公司没有同意帕拉公司提前解除合同的要求，2017年3月29日，科华公司向帕拉公司发送《催款函》，要求帕拉公司收函后3日内支付2017年2月1日至2017年4月30日租金28389元、水费8.8元、电费21.2元。2017年4月1日，科华公司向帕拉公司发送《关于解除合同的通知》，载明：因帕拉公司拖欠租金、水电费等各类费用逾期已超过30日，根据《租赁合同》约定，解除双方之间的房屋租赁合同，要求帕拉公司在2017年4月3日之前腾退房屋，将租赁房屋移交科华公司办理退租手续，付清拖欠的全部费用并承担相应的违约责任。该通知于2017年4月8日送达至帕拉公司在合同中载明的收件地址。 本院认为，案涉《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。本案的争议焦点是：一、合同解除的时间；二、科华公司主张的各项费用是否应予支持。 一、关于合同解除的时间 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。帕拉公司主张根据《租赁合同》第11.4条第（3）项约定，帕拉公司可以随时解除租赁合同，帕拉公司已通知科华公司提前于2017年1月31日解除合同，且帕拉公司在2017年1月已搬离租赁的房屋，故案涉《租赁合同》的解除时间应为2017年1月31日。对此，本院认为，案涉《租赁合同》第11.4条约定的10种情形均是赋予科华公司单方解除合同的情形，帕拉公司不享有该条的解除权，该条第（3）项内容为：“……有下列情形之一的，甲方（科华公司）可书面通知乙方（帕拉公司）提前解除合同，……（3）乙方提前终止本合同的”，上述内容不能反推出帕拉公司可以随时解除合同。帕拉公司提前退租的行为，也不符合同法第九十四条规定的帕拉公司单方解除合同的法定条件，故帕拉公司向科华公司发送的提前解除租赁合同的《通知书》不发生合同解除的法律效力。帕拉公司关于合同已于2017年1月31日解除的主张，本院不予采纳。根据《租赁合同》的约定，帕拉公司逾期支付租金或其他应付费用连续超过三十日或累计超过四十五日的，科华公司可以书面通知帕拉公司提前解除合同。按照合同约定，2017年2月至4月三个月的租金，帕拉公司应于2017年1月中旬支付，但帕拉公司没有支付，故科华公司于2017年4月向帕拉公司发出解除合同的通知符合合同约定的解除条件，该通知于2017年4月8日达到帕拉公司。故案涉《租赁合同》自2017年4月8日起解除。 二、关于科华公司主张的各项费用 （一）关于支付2017年2月1日至2017年4月8日期间的房屋租金、逾期付款违约金；交还房屋并支付自2017年4月9日起（合同解除后）的房屋占有使用费和物业费、逾期付款违约金的问题。 根据帕拉公司提交的微信聊天记录等证据，可以确认帕拉公司在2017年1月已搬离租赁的房屋，在搬离前已告知科华公司将提前至2017年1月31日解除双方之间的《租赁合同》。此时帕拉公司已不再实际占有承租房屋，故科华公司要求帕拉公司交还房屋并支付自2017年4月9日之日起的房屋占有使用费、物业费和逾期付款违约金的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。因帕拉公司发送的提前解除合同的《通知书》不发生合同解除的法律效力，故2017年2月1日至2017年4月8日尚在租赁期限内，该期间帕拉公司虽然没有实际占有租赁房屋，但仍应支付相应租金，故科华公司要求帕拉公司支付2017年2月1日至2017年4月8日租金的诉讼请求，本院予以支持。根据《租赁合同》载明的2017年2月1日至2017年4月30日租金（含税）28389元计算，2017年2月1日至2017年4月8日期间的租金（含税）应为28389元÷88天×66天=21292元。该部分租金按照约定帕拉公司应提前15日一次性支付，现帕拉公司未按约支付租金，根据合同约定应按每日万分之五的标准支付逾期付款违约金。据此计算，自2017年1月13日起暂计至2017年8月31日止的逾期付款违约金为2482.59元，原告主张2441.3元，属于对自己权利的处分，本院予以认可。 （二）关于支付违约金31980元以及帕拉公司交纳的18926元履约保证金的问题。 根据《租赁合同》的约定，对于因帕拉公司原因导致合同提前解除的，帕拉公司需承担以下违约责任：1、帕拉公司所交租金、物业服务费（无论该费用对应的租赁期间是否届满）、履约保证金均不予退还；2、帕拉公司还应向科华公司按届时一个月租金及一个月物业费之和的三倍支付违约金；若该等违约金不足抵付甲方损失的，科华公司有权追偿损失与违约金的差额部分。本案中，帕拉公司主张应将其交纳的履约保证金18926元和多交的一个月物业费1197元（2017年5月份的物业费）与31980元违约金相抵扣，实质上系认为合同约定的违约赔偿过高，请求本院予以调整。对此，本院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，结合案涉《租赁合同》的剩余租期、租赁房屋是否易于再行出租、承租人的过错程度等因素，酌情对合同约定的违约赔偿调整为：1、帕拉公司按三个月租金和物业费的标准向科华公司支付违约金31980元；2、科华公司退还帕拉公司履约保证金18926元、物业费1197元，合计20123元。两项相抵后，帕拉公司再支付科华公司违约金11857元。 （三）关于水电费的问题 如前所述，案涉《租赁合同》已于2017年4月8日解除，且帕拉公司此后没有实际占有租赁房屋，故自2017年4月9日起的水、电费应由科华公司自己承担，2017年4月8日前的水、电费由帕拉公司承担。根据《租赁合同》的约定，水电费的支付方式和时间以科华公司或其指定的物业公司书面通知为准。帕拉公司逾期缴付租金及其他应缴费用的，应按照每日万分之五的标准支付逾期付款违约金。根据双方提交的证据及当庭陈述，本院确认帕拉公司尚欠2017年4月8日前的水费为8.8元、电费为61.3元，合计70.1元。水费发生时间为2017年1月13日至2017年2月12日，电费发生时间为2017年1月13日至2017年4月12日。科华公司主张按每日万分之五的标准，从2017年3月31日开始计算水费逾期付款违约金，从每个月月底开始分段计算电费逾期付款违约金，本院予以支持，暂计至2017年8月31日的水费逾期付款违约金为0.7元，电费逾期付款违约金为3.8元。 综上，原告的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认浙江科华数码广场有限公司与杭州帕拉文化传媒有限公司签订的《租赁合同》于2017年4月8日解除； 二、杭州帕拉文化传媒有限公司支付浙江科华数码广场有限公司违约金11857元； 三、杭州帕拉文化传媒有限公司支付浙江科华数码广场有限公司房屋租金21292元、水费8.8元、电费61.3元，合计21362.1元； 四、杭州帕拉文化传媒有限公司支付浙江科华数码广场有限公司逾期付款违约金2445.8元（已计算至2017年8月31日，此后至款项付清之日止的逾期付款违约金，以上述第三项未付款项为基数，按每日万分之五另行计付）； 五、上述第二项至第四项合计35664.9元，于本判决生效之日起十日内付清； 六、驳回浙江科华数码广场有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1858元，由浙江科华数码广场有限公司负担1470元，由杭州帕拉文化传媒有限公司负担388元。 科华公司浙江科华数码广场有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；帕拉公司杭州帕拉文化传媒有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  赵锋明 二〇一八年二月九日 书记员  章 玲 ??1? ?*MERGEFORMAT?12? ?*MERGEFORMAT?11?