杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0106民初8056号原告：王洪宇，男，1982年2月3日出生，汉族，住杭州市西湖区。原告：徐英英，女，1984年10月18日出生，汉族，住杭州市西湖区。两原告的共同委托诉讼代理人：邢万**，浙江裕阳律师事务所律师。被告：徐海涛，男，1984年10月17日出生，汉族，住杭州市西湖区。被告：郭雯，女，1984年3月10日出生，汉族，住杭州市西湖区。被告徐海涛、郭雯的共同委托诉讼代理人：吴军威、董方良，北京天达共和（杭州）律师事务所律师。被告：浙江链家房地产经纪有限公司，住所地杭州市下城区朝晖二区26幢218室。法定代表人：左晖，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张弛，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：杨桂全，浙江凯旺律师事务所律师。原告王洪宇、徐英英与被告徐海涛、郭雯、浙江链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年11月8日公开开庭进行了审理。原告王洪宇及两原告的共同委托诉讼代理人邢万**，被告徐海涛、郭雯的共同委托诉讼代理人吴军威、董方良及被告链家公司的委托诉讼代理人张弛、杨桂全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.第2016转让0434124号《杭州市房屋转让合同》解除；2.被告徐海涛、郭雯支付两原告违约金243000元；3.被告链家公司承担连带违约责任；4.本案诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由：2016年12月29日，原告与被告徐海涛、郭雯签订《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》及《居间服务合同》，约定被告徐海涛、郭雯以1215000元的价款购买原告位于杭州市西湖区的房屋。补充协议中约定，被告徐海涛、郭雯于2017年1月23日前到银行签署《借款合同》，现两被告因个人原因未能如约签订《借款合同》。原告出售房屋的初衷在于购买改善性住房，原、被告签约以来杭州市房价持续上涨，住房限购政策以及贷款政策均在2017年3月29日发生变化，导致原告无法换房，即，被告徐海涛、郭雯延迟履行合同的行为给原告造成了严重的经济损失。据此，原告主张解除合同并要求被告徐海涛、郭雯支付违约金。被告链家公司作为居间人和代理人，隐瞒了被告徐海涛、郭雯申请按揭贷款的流程，且没有明确代理权限，应当承担连带责任。综上，两原告诉至法院。被告徐海涛、郭雯共同辩称，一、被告积极履约，未构成迟延履行，原告无权单方解除合同。2017年1月13日，被告已向银行提交贷款申请资料并签署借款合同，当天，被告还支付了首付款至监管账户。原告未收悉首付款系其不配合办理过户手续所致，而非被告违约。二、根据协议约定，被告须在2017年1月23日前提交贷款申请资料，办理银行面签，该面签仅指借款人单方签字，而不可能明确约定或限制银行的审批时间。银行放贷有规定的风险控制流程，不会承诺审批和放贷的时间。银行只在审批通过的情况下，才会盖章和签署日期。借款合同上的落款时间2017年3月21日正是银行审批通过后的盖章日期，链家公司已在当日通知原告贷款获得批准。综上，请求法院判决驳回两原告的诉请。被告链家公司辩称，一、被告链家公司促成房屋买卖双方签订房屋转让合同，并按照居间合同约定履行了义务，不存在违约行为，亦未给原告造成损失。贷款审批是银行内部流程，被告配合双方办理借款申请手续后，只能配合催促办理，不存在故意隐瞒情形。贷款于2017年3月21日获得银行批准后，被告链家公司及时告知原告领取房款。至于房价涨跌属于正常的市场行情波动，并非被告造成的损失。二、买卖双方签署的合同系各方自愿行为，不违反法律规定，合法有效，符合继续履行的条件，各方均应按约履行义务。综上，请求法院判决驳回两原告的诉请。本院经审理认定本案事实如下：2016年12月25日，原告徐英英与被告郭雯、链家公司共同签订《房屋买卖定金协议》一份。同日，被告郭雯支付定金10000元，原告徐英英出具收据。2016年12月29日，原告王洪宇、徐英英作为卖方（甲方），被告徐海涛、郭雯作为买方（乙方），被告链家公司作为房地产经纪机构共同签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定：甲方将坐落于杭州市西湖区房屋（建筑面积69.01平方米）转让给乙方，转让总价1215000元；乙方于2017年1月23日前支付首期款486000元至保证金账户，待不动产权证过户到乙方名下后三个工作日内转付甲方；余款729000元申请银行贷款，于2017年1月23日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，待按揭款到保证金账户后三个工作日内转付甲方；甲乙双方在按揭款到保证金账户后三个工作日内将该物业相关配套费用结算完毕且甲方将房屋交付给乙方后，甲方凭物业交割单来代理机构领取余款；乙方按揭审批通过后三个工作日内或收到代理方通知办理核对身份的第三个工作日前双方向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。同日，原告王洪宇、徐英英作为卖方（甲方），被告徐海涛、郭雯作为买方（乙方）共同签订《补充协议》一份，约定：1.案涉房屋的成交价为1215000元，装修转让价格（另计）为10000元，乙方已经以购房定金的形式自行支付给甲方；7.乙方需要办理按揭（含公积金及组合）贷款，应在2017年1月23日前到银行签署《借款合同》，如须补充或更换按揭及办证资料的，甲乙双方应在5个工作日内补齐，否则每逾期一天由逾期方承担违约金100元，逾期5个工作日内仍未补齐的，守约方有权单方终止《杭州市房屋转让合同》并追究对方违约责任；8.若需更改按揭银行或增加首付款的，双方在接到代理方通知后应在二个工作日内，重新签署《杭州市房屋转让合同》、《资金监管协议》内有关房款支付方式中“按揭银行”的条款。2017年1月13日，被告徐海涛、郭雯支付了房屋首付款486000元，并前往中国建设银行股份有限公司杭州西湖支行提交申请贷款的相关资料，面签了《个人住房（商业用房）借款合同》。当日，被告徐海涛、郭雯得知被告徐海涛是军人身份，买房可享受一次七折利率优惠，但需上报至北京总行审批。次日，被告徐海涛、郭雯在中介谢海清的陪伴下登门向徐英英说明了情况，原告方未明确表示反对。2017年2月24日，原告徐英英询问链家公司工作人员谢海清，“郭雯那边贷款办得怎么样了，我房子基本看好了，最晚3月底之前要付首付的，如果他们三月底还不能批下来的话，我们想解除合同了”。2017年3月19日，原告徐英英向谢海清提出，“留下西苑2幢4单元302室的房屋，由于买方为了获得较低折扣，走的非正常化商业贷款模式，严重影响了交易流程，损害了我们作为卖方的权益，至今未收到任何形式的首付款和尾款，现我们正式提出解除买卖合同……”。2017年3月21日，中国建设银行股份有限公司杭州西湖支行审批通过被告徐海涛、郭雯的贷款，并在其二人面签的《个人住房（商业用房）借款合同》上加盖了合同专用章。同日，谢海清通知原告徐英英贷款审批已通过。原告徐英英向谢海清提出因被告徐海涛、郭雯走的是非正常化商业贷款模式，导致审批时间过长，在此期间房价持续上涨，其仅同意在徐海涛、郭雯对其损失作相应补偿的基础上办理房屋过户。2017年3月28日，杭州市住房信贷新政出台，在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭，申请商业性个人住房贷款，执行二套房信贷政策，首付款比例不低于60%。原告方提出，其过户前提为交房迁户时间推迟至2019年12月31日。买卖双方未能就此谈妥。2017年4月5日，链家公司向两原告发出催告函，催告其于2017年4月11日前办理交易房屋的过户手续。2017年6月6日，徐海涛、郭雯起诉王洪宇、徐英英至本院，要求继续履行房屋转让合同。2017年8月28日，王洪宇、徐英英另行起诉徐海涛、郭雯及链家公司至本院，要求解除房屋转让合同。以上事实有《房屋买卖定金协议》、《收据》、《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》、中国建设银行转账凭条、中国建设银行个人住房（商业用房）贷款费用明细表、徐英英与谢海清的微信聊天记录、《个人住房（商业用房）借款合同》、催告函等证据及双方当事人在审理中的陈述在案佐证。本院认为，根据原、被告之间的诉辩主张，本案的争议焦点在于：被告徐海涛、郭雯是否违约；如果违约，该违约行为是否致使原告王洪宇、徐英英不能实现其合同目的。《补充协议》第7条约定，“乙方需要办理按揭（含公积金及组合）贷款，应在2017年1月23日前到银行签署《借款合同》，如须补充或更换按揭及办证资料的，甲乙双方应在5个工作日内补齐……”。三被告认为该条款仅表明被告徐海涛、郭雯需在该日期前向银行提交贷款申请资料，办理银行面签，至于银行审批通过贷款、签署合同的日期不受其限。两原告则认为该日期是借贷双方共同签署借款合同的日期，银行需在该日期前审批通过贷款。本院认为，根据日常生活经验，银行并非合同相对人，其是否审批通过贷款、是否认可首付比例、审批贷款时间等均存在不确定性。正基于此，补充协议在明确被告徐海涛、郭雯需在2017年1月23日前到银行签署合同的同时，在协议下文中列举了签署合同过程中可能出现的问题，比如需要补充更换按揭资料、更改按揭银行或增加首付款，并约定了具体的解决措施。结合协议上下文的文意，本院采信三被告的主张，认定被告徐海涛、郭雯需于2017年1月23日前向银行提交贷款申请资料、办理贷款审批手续，至于银行审批通过贷款、签署合同的日期不受其限。本案中，被告徐海涛、郭雯于2017年1月13日前往银行提交贷款申请资料，未超出协议约定日期，不存在违约。两原告还主张，被告徐海涛作为军人可享受银行七折利率优惠，被告徐海涛、郭雯为获得该优惠，选择了特殊的贷款内部审批流程，致使贷款审批时间过长，构成违约。经查，原、被告在签订合同时未曾约定贷款审批流程。况且，被告徐海涛、郭雯已于提交贷款申请资料之日的次日，当面告知徐英英案涉按揭贷款需报总行审批的相应情况。两原告知晓此事后，也不曾表示反对，原告徐英英还曾明确表示愿意等待银行审批至2017年3月底。综上，本院认定被告徐海涛、郭雯并不构成违约。两原告主张合同解除，被告徐海涛、郭雯支付违约金，被告链家公司承担连带责任的诉请，缺乏事实依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回王洪宇、徐英英的诉讼请求。案件受理费4946元，减半收取计2473元，由王洪宇、徐英英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  赵玲无二〇一八年二月二十四日书记员  张 颖