呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民终2773号上诉人（原审原告、反诉被告）：呼和浩特市亿峰岛物业服务有限责任公司。法定代表人：段德奎，该公司董事长。委托诉讼代理人：其达拉图，男，1988年11月8日出生，蒙古族，该公司法务主管，住内蒙古自治区呼和浩特市如意开发区如意小区会馆一层。委托诉讼代理人：曹建影，女，1978年11月21日出生，汉族，该公司员工，住内蒙古自治区呼和浩特市如意开发区如意小区会馆一层。被上诉人（原审被告、反诉原告）：其其格，医生，现住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：张凯丽，内蒙古宏儒律师事务所律师。上诉人呼和浩特市亿峰岛物业服务有限责任公司（以下简称亿峰岛物业公司）因与被上诉人其其格物业合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初780号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人亿峰岛物业公司的委托诉讼代理人其达拉图、曹建影，被上诉人其其格及其委托诉讼代理人张凯丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿峰岛物业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持亿峰岛物业公司的全部诉讼请求。事实及理由：其其格于2013年1月向呼和浩特市亿峰岛房地产开发有限责任公司（以下简称亿峰岛房地产开发公司）购买了亿峰岛商业C座-102、103、104、1号楼104、105房屋，购买后，其其格除将1号楼104出租给内蒙古银行经营使用外，剩余房屋（合计面积为1120.83平方米）自用经营门诊。其其格所购买的房屋均为商业性房屋，购买时地上，地下面积均为所购房屋面积，现有《商品房买卖合同》及《房屋所有权登记证书》为证。亿峰岛物业公司认为，其其格所购不动产系建筑整体结构，购买时地上、地下所购面积单价一致，办理不动产登记证书亦将该地下面积一并计入商业不动产登记范畴。故其其格所购地上、地下房屋同属商业性用房，一审法院将地下室（C座-102房屋，面积224.09平方米）具体功能用途与商品房属性（商用、居民住宅）混为一谈，且未将该部分商品房面积计入其其格应缴纳物业费所对应的面积中，损害了亿峰岛物业公司利益。因其其格所购房屋前期供暖系由开发商置于该小区地下室采用燃气供热，小区移交亿峰岛物业公司管理时，该供热模式得以延续，事实供暖已形成，一审法院仅因亿峰岛物业公司没有供热合同及资质，否定供暖事实，致使亿峰岛物业公司无法收回成本，一审判决错误。请求二审法院支持上诉请求。其其格辩称，关于本案中涉及的C座102面积为224.90平方米的房屋，该部分房屋性质为仓储，当时购买价格也明显低于商品房购买价，同时物业合同中就该部分房屋是否收取物业费以及如何收取均没有约定，依据《前期物业服务合同》，在该部分房屋没有纳入物业服务范围的情况下，一审判决不予支持是合法有据的。关于亿峰岛物业公司的供暖费能否获得支持的问题，亿峰岛物业公司在一审中没有提供证据证明其提供过供暖的事实，所以一审法院在对方没有证据的情况下予以驳回，也是合法有据的。同时，其其格在一审中提供了相应的证据来证明亿峰岛物业公司没有履行供暖义务，所以自己供暖，在此情况下，亿峰岛物业公司请求供暖费的情况不应获得支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。亿峰岛物业公司起诉请求，判令其其格给付物业费及采暖费共计141427元。其其格反诉请求，判令1、亿峰岛物业公司承担其其格自2016年12月1日至实际供水之日的损失，截至2017年3月30日的损失金额为9000元；2、亿峰岛物业公司承担其其格自行维护屋顶漏水费用48000元，自行取暖损失费27538元。一审法院认为，其其格系亿峰岛商业C座-102（建筑面积224.90平方米，用途为仓储）、103（建筑面积为253.92平方米、用途为商业）、104（建筑面积为463.8平方米、用途为商业）、1号楼105（建筑面积为341.62平方米、用途为商业）房屋的业主。亿峰岛物业公司是2008年1月28日经工商行政管理部门依法核准登记的有限责任公司。经营范围为物业服务并依法取得物业服务企业《资质证书》。2008年8月25日亿峰岛物业公司与亿峰岛房地产开发公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定亿峰岛物业公司为该小区提供物业服务，服务期为2年，自2008年8月25日起至2010年8月24日止。合同第七条约定物业服务费用标准为住宅每月每平方米1.5元、办公楼每月每平方米2元、商业物业每月每平方米2元。合同第八条约定业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担物业服务费用。业主或物业使用人应在每年前5日内履行交费义务。2010年8月20日亿峰岛物业公司与亿峰岛房地产开发公司签订了《前期物业服务合同补充协议》约定服务期限为5年，自2010年8月25日起至2015年8月24日止。2015年8月20日亿峰岛房地产开发公司与亿峰岛物业公司签订了《前期物业服务合同补充协议》约定服务期限为5年，自2010年8月25日起至2020年8月24日止。其其格对2013年6月交房后至2016年12月31日未交纳过物业费的事实予以认可。双方对其其格现使用的房屋建筑面积为1120.83平方米均予以认可，其中包括地下一层用途为仓储的房屋224.09平方米。一审法院认为，房地产开发企事业与物业服务公司签订的《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对全体业主具有约束力。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。亿峰岛物业公司要求其其格给付物业费的诉讼请求，符合合同约定和法律规定的部分，予以支持。其其格辩称亿峰岛物业公司的物业服务没有达到合同约定的服务标准，但未提供相关证据予以证明，故对其其格的该辩解理由不予采信。对于物业费交费起始时间，其其格认可2013年6月开始计算，亿峰岛物业公司提供的其其格交费明细中，登记的交费日期是从2013年6月26日开始计算，《前期物业服务合同》第八条约定业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担物业服务费用。亿峰岛物业公司主张从其其格签订购房合同之日起计算物业费违反合同约定，故其其格应交纳物业费计算起始时间应按亿峰岛物业公司提供的费用明细中登记的2013年6月26日开始计算。对于亿峰岛物业公司要求其其格支付C座-102房屋（建筑面积为224.09平方米、用途为仓储）物业费的诉讼请求，因在前期物业服务合同中没有关于用途为仓储的房屋是否在物业服务范围及物业费收费标准的相关约定，故对该请求不予支持。对于亿峰岛物业公司要求其其格支付2014年10月15日至2015年4月15日采暖费33827元（面积为1120.83平方米、每平米5.03元）的诉讼请求，因未能提交相关供热的服务合同、资质证明及为其其格提供供热服务的相关证据，其其格对亿峰岛物业公司提供了供热服务也不予认可，故对该项诉讼请求不予支持。对于其其格的诉讼请求，因未能提供相关证据证明其损失，亿峰岛物业公司对其其格的诉讼请求也不予认可，故对其其格的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告其其格在本判决生效后十五日内支付原告呼和浩特市亿峰岛物业服务有限责任公司2013年6月26日至2016年12月31日物业服务费人民币75625.26元﹝（1120.83-224.09平方米）×2元×42个月+299元﹞；二、驳回原告呼和浩特市亿峰岛物业服务有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告其其格的诉讼请求。本诉案件受理费1565元，亿峰岛物业公司已预交，由亿峰岛物业公司负担735元、其其格负担830元；反诉案件受理费人民币957元，由其其格负担。二审期间，亿峰岛物业公司向法庭提交了三组新证据：证据一：其其格经营场所视频，拟证明其其格将仓储用房用于门诊经营场所，并非用于仓储；证据二：收据、商品房买卖合同两份，拟证明其他业主也同样是仓储用房，但也是按照商品房的价格在交纳物业费；证据三：房屋所有权证、房屋产权说明、房屋状况附表、房屋面积测绘报告成果书、物业费收据、中国人民银行支付系统专用凭证2份，拟证明本案争议的地下室有房屋产权证，在物业公司的实际服务范围中，建筑面积为224.09平方米，套内面积为213.18平方米，其他有地下室的业主按每平方米2元的标准交纳物业费。其其格对上述三组新证据质证意见为：证据一：录像中是其其格的门诊，但对该录像的来源、证明问题均不认可。证据二：真实性、合法性无法判断，不能作为其其格依法应当交纳物业费的依据。证据三：对房屋所有权证、房屋产权说明、房屋状况附表不予认可，没有见过房产证原件。对房屋面积测绘报告成果书的真实性无异议。对物业费收据、中国人民银行支付系统专用凭证2份的真实性无异议，但对证明的问题不认可，不能因为其他业主交物业费就推定其其格也应按该标准交纳物业费。本院对亿峰岛物业公司提供的三组证据的真实性予以确认。二审审理查明，本案争议的C座102面积为224.09平方米，用途为仓储的地下一层商品房已经办理了网签，能够办理房屋产权证。本院认为，本案的争议焦点为，1、其其格应否向亿峰岛物业公司交纳C座102面积为224.09平方米，用途为仓储的地下一层商品房物业费；2、其其格是否应向亿峰岛物业公司交纳采暖费33827元。亿峰岛物业公司与亿峰岛房地产开发公司双方签订了《前期物业服务合同》，在物业管理区域概况一章中约定了亿峰岛.璞园的总建筑面积为其物业管理区域，而其其格购买的C座102面积为224.09平方米，用途为仓储的地下一层商品房是单独签署的《商品房买卖合同》，且能够办理独立的房屋产权证，属于业主私有财产，并非附属物，该房屋面积归属于总建筑面积中，物业公司通常也是依照房屋建筑面积的平米数收取物业费。虽然在《前期物业服务合同》物业管理区域物业服务收费标准章节中，仅格式化的列举了住宅、办公楼、商业三种类型的物业收费标准，没有将仓储类型房屋列举在内，但该房屋已经包含在合同约定的物业服务区域的总建筑面积中，故其其格应向亿峰岛物业公司交纳C座102面积为224.09平方米地下一层商品房的物业费。C座102地下一层商品房与其其格购买的地上商业用房系同一整体，已成为其商业用途的一部分，且其他业主对于此类性质的房屋均是按照每平方米2元/月的商业物业标准进行交纳，故亿峰岛物业公司主张按照每平方米2元/月的商业物业标准收取C座102面积为224.09平方米，用途为仓储的地一层商品房的物业费并无不当，本院予以支持。关于亿峰岛物业公司要求其其格交纳采暖费的主张，因其并未提供有效的证据证明该主张，故本院不予支持。综上，因二审期间亿峰岛物业公司提交了新证据，导致认定案件的事实发生了改变。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初780号民事判决第二、三项即"驳回原告呼和浩特市亿峰岛物业服务有限责任公司其他诉讼请求；驳回反诉原告其其格的诉讼请求"；二、撤销呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初780号民事判决第一项；三、被上诉人其其格在本判决生效后十五日内支付上诉人呼和浩特市亿峰岛物业服务有限责任公司2013年6月26日至2016年12月31日物业服务费人民币94448.72元（1120.83平方米×2元×42个月+299元）。一审案件受理费1565元，由上诉人呼和浩特市亿峰岛物业服务有限责任公司负担735元，被上诉人其其格负担830元。反诉案件受理费957元，由被上诉人其其格负担；二审案件受理费3129元，由上诉人呼和浩特市亿峰岛物业服务有限责任公司负担2003元，被上诉人其其格负担1126元。本判决为终审判决。审 判 长 靳宝维审 判 员 刘 艳代理审判员 张 浩二〇一八年二月八日书 记 员 董 丽