江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0211民初2415号原告：上海盛高物业服务有限公司无锡分公司，住所地无锡市红星路**-102。法定代表人：江金春，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙超、望金虎,该公司工作人员。被告：张奕，男，1970年9月8日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：顾洁宇（张奕妻子），本案被告。被告：顾洁宇，女，1970年4月10日生，汉族，住无锡市滨湖区。原告上海盛高物业服务有限公司无锡分公司（以下简称盛高物业公司）与被告张奕、顾洁宇物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月24日公开开庭进行了审理。原告盛高物业公司的委托诉讼代理人孙超、望金虎，被告顾洁宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛高物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令张奕、顾洁宇交纳物业费9285元（2.8元/平方米*137.47平方米*37个月）并支付逾期付款违约金1211.95元；2、本案诉讼费用由张奕、顾洁宇承担。事实和理由：张奕、顾洁宇系金匮里18单元3503室业主，该房屋物业费仅交纳至2015年1月，依据《无锡市物业服务收费管理实施办法》规定，张奕、顾洁宇应履行交纳物业服务费义务，截止2018年2月，张奕、顾洁宇已拖欠物业服务费37个月，其行为严重妨碍了盛高物业公司的小区物业管理工作，也损害了公司及其他众多业主的利益，故请求其履行交纳物业服务费义务，并支付逾期交纳违约金，虽违约金应按日万分之五计算，但盛高物业公司现仅主张1211.95元。被告张奕、顾洁宇共同辩称，确实从2015年2月起不交纳物业费，原因是盛高物业公司违反物业服务管理内容，对违约金的计算方式也存在不同意见，只愿按八折交纳物业服务费。原告盛高物业公司为证明其主张，向本院提交如下证据：1、前期物业管理协议一份，拟证明张奕、顾洁宇未按照协议约定交纳物业费，应按期交纳，未按期交纳的还应按照该协议支付违约金；2、整改照片128张，拟证明对案件审理中业主提出的服务质量问题，其认真对照，不断提升服务质量。被告张奕、顾洁宇共同质证称，对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但认为整改是在庭后，如能提供监控画面、打扫记录等更为可靠。被告张奕、顾洁宇向本院提交如下证据：1、对照表格1份及照片63张，对照表格系其自行制作，拟证明盛高物业公司未按照《无锡市普通住宅物业管理简明标准（试行）》的七级服务标准进行物业服务，并有照片证明，其中有2张照片显示小区一喷水池被盛高物业公司擅自改成花坛；2、照片9张，拍摄于2018年5月左右，拟证明与证据1中的照片对比，盛高物业公司并未整改；3、视频1份，拟证明金匮里物业存在的问题；4、照片3张，拟证明盛高物业公司公示基本服务收费标准，应按照该公示收费；5、整改书1份，拟证明业主曾向盛高物业公司提出整改；6、水费明细表，拟证明其在2014年11月前未入住金匮里18单元3503室；7、门禁卡1张，拟证明物业侵犯了其权利，门禁卡无法使用；原告盛高物业公司质证称，关于证据1，是按照七星级标准服务，所反映的问题都已进行整改，如应急灯问题，有些已在修理，未修的会尽快维修，堆放杂物、积水、公共设备损坏、公共区域墙壁脱落等确实存在，已在积极整改维修；证据2中的绿化、停车场的卫生、电梯卫生都已经整改完毕；证据3中反映的问题已在整改；关于证据4，其是按照前期物业管理协议履行物业管理，协议中的七星级对应目前最新的无锡市相关物业管理规定为五至六星级标准；关于证据5，确实收到整改书，反映的问题也已进行整改；关于证据6，如业主未入住要求有书面告知，无法确定张奕、顾洁宇是否在2014年11月以前入住情况；关于证据6，门禁卡可能是时间久了消磁，且张奕、顾洁宇未交纳换卡费用及物业费，回去后会解决门禁卡问题。对上述证据，结合双方举、质证情况，本院认证如下：原告盛高物业公司提供的前期物业管理协议因张奕、顾洁宇对此无异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以认可；关于整改照片，能体现盛高物业公司意识到自身服务的不足，正在进一步整改中。被告张奕、顾洁宇提供的证据1-3，盛高物业公司公司（重复，删）承认物业管理存在问题，在进一步整改或已整改完毕，对该证据，本院予以认可；关于证据4，盛高物业公司将此公示，体现金匮里小区物业服务等级是六级，盛高物业公司在无锡市住房保障和房产管理局按照七星级服务标准备案，但其收费标准根据《无锡市物业服务收费管理实施办法》规定，低于七星级服务收费标准；关于证据5，盛高物业公司对此予以确认，本院予以认可；关于证据6，其认为在2014年11月以前未入住，但本案所主张的物业费欠缴期间自2015年2月起，该证据与本案没有关联性；关于证据7，可能是该卡消磁，庭后核实后解决。经审理查明：张奕、顾洁宇系无锡市金匮里18单元3503室业主，18单元3503室建筑面积为89.62平方米。2014年3月25日，张奕、顾洁宇作为乙方与盛高物业公司作为甲方签订《前期物业管理服务协议》，约定由盛高物业公司对金匮里小区进行物业管理服务，收费标准为：多层住宅2.8元/月.平方米（其中物业服务费为多层住宅1.95元/月.平方米、公共水电分摊费为0.3元/月.平方米、电梯使用费为0.55元/月.平方米），乙方在办理入住手续时预交6个月物业服务费用，以后按季交纳，应在每季首月5日履行交纳义务，乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收万分之五的滞纳金。该协议附件约定，甲方按《无锡市普通住宅物业管理服务简明标准（试行）》在清洁管理、房屋、共用设施设备维护与管理、园林绿化养护与管理、安全防范等方面提供具体物业管理服务。盛高物业公司按约履行了相关物业管理职责，但其未能按照前期物业管理服务协议的要求，每3年清洗1次建筑物外立面、对共用设施如应急灯等未能做到及时修理、小区公共区域及地下停车场堆有部分杂物等。2017年7月24日，顾洁宇因停车问题与盛高物业公司产生纠纷并由盛高物业公司进行了报警。审理中，盛高物业公司对张奕、顾洁宇提出的保洁应急灯等问题，一一进行了整改。张奕、顾洁宇提供一张门禁卡说明无法使用，盛高物业公司确认系消磁引起，已向法院提交重新办理后的门禁卡。张奕、顾洁宇提出盛高物业公司擅改小区喷水池为花坛的意见，经核实，该喷水池系由金匮里小区开发商无锡新都房产开发有限公司改造。2018年7月31日，本院至金匮里小区进行现场勘查，整体卫生情况、绿化良好。抽查16、17、18单元，各单元大厅整洁卫生，19单元11层、14层消防通道楼梯间未见杂物堆放，应急灯能正常运转，但在16单元二楼平台存有些许垃圾，本院当场将该情况反馈给盛高物业公司；19单元负一楼东车库非机动车停车处较为干燥，无积水。另查明，《无锡市物业服务收费管理实施办法》自2014年5月1日起试行，该办法规定无锡市普通住宅物业服务等级七级服务标准收费指导价为2.5元/月.平方米（不含电梯使用费），六级服务标准收费指导价为2.1元/月.平方米，金匮里小区物业服务收费为1.95元/月.平方米。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张奕、顾洁宇与盛高物业公司签订的前期物业管理服务协议系当事人真实意思表示，合法有效，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。张奕、顾洁宇提出的车位问题，属建筑物区分所有权纠纷，而本案属于物业服务合同纠纷，故张奕、顾洁宇如认为车位权益受到侵害，可另寻途径解决；喷水池由无锡新都房地产开发有限公司改造成花坛，张奕、顾洁宇如认为该行为不当，亦可另寻途径解决。关于物业费收取的标准。本案中，前期物业管理协议约定的物业收费低于七级服务收费指导价，双方应按该协议履行各自权利义务。盛高物业公司已经履行了协议约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，但其存在未对建筑物外立面按期进行清洗、保洁不到位等问题，未达到协议约定的标准，履行合同过程中存在一定瑕疵，故对盛高物业公司主张的物业费，本院酌定物业管理费按80%计收（1.95元/月.平方米*80%），公共水电分摊费用及电梯使用费（共计0.85元/月.平方米）系物业公司对物业管理公共区域内的设施设备运行电费及公共照明、公共用水等支出，应由业主共同分摊，故张奕、顾洁宇应就金匮里18单元3503室向盛高物业公司支付自2015年2月起至2018年2月共计37个月物业费共计7991.42元（2.41元/平方米*89.62平方米*37个月）。关于违约金问题。本案中，盛高物业公司虽存在一定的物业服务瑕疵，但其始终在履行自身物业服务职责，不存在不履行物业服务或履行服务存在严重过错情形，张奕、顾洁宇作为业主以物业服务存在质量问题为由拒交物业费37个月，非正当理由，其行为不应得到支持。张奕、顾洁宇拒交物业费的行为构成违约，应按照约定向盛高物业公司支付违约金。双方约定违约金的计算方式为从逾期之日起每天加收万分之五，现盛高物业公司主张违约金为1211.95元，远低于该约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告张奕、顾洁宇于本判决发生法律效力之日起三日内立即支付原告上海盛高物业服务有限公司无锡分公司物业费7991.42元并支付违约金1211.95元。二、驳回原告上海盛高物业服务有限公司无锡分公司的其他诉讼请求。如果张奕、顾洁宇未按规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元，减半收取计31元，由上海盛高物业服务有限公司无锡分公司负担4元，张奕、顾洁宇负担27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  谭登云二〇一八年八月十六日法官助理陆涛书记员王磊本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》：第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。