广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤08民终1417号上诉人（原审被告）：陈真谷，男，1958年12月7日出生，汉族，住广东湛江市坡头区，上诉人（原审被告）：谭建斌，男，1998年1月8日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区，委托诉讼代理人：谭志杰(系谭建斌父亲)，男，1975年1月19日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区，被上诉人（原审原告）：黄杨喜，男，1966年8月6日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区，委托诉讼代理人：周宇，广东汉基律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：谭志杰，男，1975年1月19日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区，委托诉讼代理人：余金桥，广东国晖（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭忠懿，广东国晖（广州）律师事务所律师。上诉人陈真谷、谭建斌因与被上诉人黄杨喜、谭志杰房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市坡头区人民法院（2018）粤0804民初107号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈真谷，被上诉人黄杨喜的委托诉讼代理人周宇，被上诉人谭志杰及其委托诉讼代理人谭忠懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈真谷上诉请求：1、变更一审判决第三项为：谭建斌向黄杨喜支付租金22400元；2、一、二案件诉讼费由谭建斌承担。事实与理由：一、陈真谷与谭建斌签订了《协议书》，协议约定陈真谷的股份于2016年5月23日起有偿转让给谭建斌。该协议是陈真谷与谭建斌的真实意思表示，而且签订协议后，双方也依约履行了协议，故涉案商铺自2016年5月23日起实际由谭建斌一人独自经营使用，陈真谷依法不应承担涉案商铺的租金，应由谭建斌独自承担。二、陈真谷与谭建斌签订《协议书》后，黄杨喜在涉案商铺门口张贴了转让公示，该行为表明黄杨喜同意且履行了与陈真谷解除租赁关系的意思表示。谭建斌上诉请求：1、撤销一审判决，驳回黄杨喜对谭建斌的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由黄杨喜承担。事实与理由：一、涉案《转租商铺合同》已于2017年6月实际解除，不存在腾退商铺、清理物品及支付租金。1、黄杨喜于2017年6月14日信息通知陈真谷、谭建斌两天内搬走物品，否则黄杨喜于6月16日上午10时将物品搬出门口。该信息表明黄杨喜将行使自力救济，将物品搬出门口即是腾退房屋，腾退房屋即是解除合同，可见，该信息是解除合同的通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因此，陈真谷、谭志杰收到该信息时，合同即解除。2、涉案合同约定逾期10日不交租金，黄杨喜有权没收押金并终止合同收回商铺的合作权。黄杨喜向陈真谷、谭志杰发放信息，就是根据合同约定行使解除权。3、陈真谷提交的《招租启示》、谭志杰提交的《租金收据》，均印证黄杨喜已解除合同。二、生效判决认定涉案商铺内的物品及商铺经营权归陈真谷所有。即使要承担支付租金的责任，也应是陈真谷向黄杨喜支付租金。三、押金应返还谭建斌、陈真谷。四、谭志杰是本案的适格主体，不应由谭建斌承担。黄杨喜辩称：一、黄杨喜因陈真谷、谭建斌不及时履行合同义务，于2017年6月14日向其发送手机短信，要求其在两日内清空商铺。该短信只是对陈真谷、谭建斌不及时履行合同义务的催告，不能视为黄杨喜明确提出解除合同的通知。事实上，陈真谷、谭建斌自认已收到短信，但并没有及时清空商铺，而黄杨喜也没有擅自将物品搬离，更没有将涉案商铺转租他人使用，即黄杨喜并没有行使解除权。由于涉案商铺继续由陈真谷、谭建斌占有使用，其依法应支付占有期间的租金。二、谭建斌以生效判决涉案商铺内的物品及商铺经营权归陈真谷所有为由，主张不应由其承担租金。但物品及经营权实际由谁所有与本案分属不同的法律关系，这不能成为谭建斌拒不履行合同义务的法定免责理由。陈真谷主张其已转让涉案商铺的股份，不应由其承担租金。但该协议的签订未经黄杨喜签字确认，亦无证据证明黄杨喜知道并认可该协议，故陈真谷以此为由拒付租金无事实和法律依据。三、由于陈真谷、谭建斌于2018年5月7日才腾空商铺交还黄杨喜，因此，谭建斌、陈真谷应支付2018年1月31日至2018年5月7日前的租金给黄杨喜。综上，请求二审法院查明事实，依法驳回陈真谷、谭建斌的上诉请求。谭志杰辩称：生效判决涉案商铺归陈真谷使用，并非是谭建斌使用。谭志杰收到黄杨喜自行清理商铺的短信后，相信黄杨喜已清空商铺内的物品，且该短信表示了解除合同的意思，故不再理会。黄杨喜向一审法院起诉请求：1、陈真谷、谭建斌向黄杨喜支付尚欠租金22400元；2、终止黄杨喜与陈真谷、谭建斌签订的《转租商铺合同》；3、限令陈真谷、谭建斌清场将其物资搬离，把商铺交还黄杨喜；4、不予退还押金3000元；5、案件诉讼费由陈真谷、谭建斌承担。一审法院认定事实：2008年10月30日、2009年2月12日，案外人符真子等5人为筹集建屋资金与黄杨喜分别签订了《协议书》和《补充协议书》，双方约定将涉案位于湛江市××××区xx镇xx路西北侧首层的商铺（即xxx医院对面西边集体商铺第xx间）共110平方米房屋租给黄杨喜进行经营使用，租赁期限从2009年3月30日起至2024年3月30日止共十五年，每年租金10000元，黄杨喜有权转租或出租该商铺。协议签订后，黄杨喜按照协议约定支付了商铺租金。案外人符真子等5人于2009年3月将位于xx镇xx路西北侧的首层商铺共110平方米房屋交给黄杨喜进行经营。期间，黄杨喜将该商铺从中间隔开分南北两间经营，每间50平方米。2016年4月22日，黄杨喜与陈真谷、谭建斌签订《转租商铺合同》，约定将北面半间50平方米的商铺出租给陈真谷、谭建斌作经营餐饮使用，租赁期自2016年5月1日起至2020年11月1日止，每月租金2800元；每年租金分两次缴交，当年5月1日前交当年下半年租金，当年11月1日前交次年上半年租金，逾期10日不交租金黄杨喜有权没收押金并终止合同收回涉案商铺的使用权。同日，黄杨喜收到陈真谷交付的押金3000元，并将涉案商铺交付给陈真谷、谭建斌经营使用。陈真谷、谭建斌向黄杨喜缴清了涉案商铺2017年6月1日前的租金。此后，陈真谷、谭建斌没有再向黄杨喜缴纳租金。2017年6月14日，黄杨喜向陈真谷、谭建斌发送手机短信，表示因陈真谷、谭建斌不按时缴交租金，亦不清空商铺内的餐饮经营用具，故要求陈真谷、谭建斌于2017年6月16日上午10点前将商铺清空，归还给黄杨喜使用。陈真谷、谭建斌收到上述手机短信后，直至本案开庭审理的2018年3月19日，仍没有将涉案商铺内的餐饮经营用具清空并将商铺交还给黄杨喜。另查明，陈真谷与第三人谭志杰于2016年5月23日签订了一份《协议书》约定：双方各自拥有涉案商铺的50%股份，陈真谷将自己的全部股份以44000元转让给第三人谭志杰，若谭志杰不按照约定支付款项，则商铺内物品及商铺使用权归陈真谷所有。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。归纳本案争议的焦点是：一、应由谁向黄杨喜支付租金？二、《转租商铺合同》在2017年6月是否已经解除？三、房屋租赁押金3000元是否应归黄杨喜所有？四、陈真谷、谭建斌应向黄杨喜支付多少租金？一、关于应由谁向黄杨喜承担支付租金责任的问题。2016年4月22日，黄杨喜与陈真谷、谭建斌签订的《转租商铺合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应全面地履行合同义务。2016年5月23日，陈真谷与第三人谭志杰签订的《协议书》，是陈真谷与第三人谭志杰对涉案租赁物使用权及内存物品归属的约定，黄杨喜并没有在该协议上签名，而陈真谷、谭建斌与第三人谭志杰亦没有证据证明黄杨喜知道并认可该约定，故该《协议书》所涉关系与本案是两个不同的法律关系，其约定的内容不影响本案的处理。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”及合同责任的相对性，涉案合同租金应由作为承租人的陈真谷、谭建斌向出租人黄杨喜支付。关于谭建斌及第三人谭志杰主张涉案商铺是由第三人谭志杰实际经营，第三人谭志杰才是涉案合同的责任主体，依上述相同理由，对谭建斌及第三人谭志杰的主张不予采信。二、关于房屋租赁合同在2017年6月是否已经解除的问题。陈真谷、谭建斌主张2017年6月已将商铺交还给黄杨喜，并与黄杨喜口头协议解除商铺租赁合同，黄杨喜否认上述主张，且陈真谷、谭建斌及第三人谭志杰均承认涉案商铺尚未腾空，陈真谷、谭建斌也未能提供商铺已实际交还给黄杨喜的证据，亦没有证据证明该涉案商铺已由黄杨喜另行出租或另做他用，故《转租商铺合同》在2017年6月尚未终止，陈真谷、谭建斌仍需按照合同约定向黄杨喜履行交租义务至一审法院确定的合同解除之日止。陈真谷、谭建斌从2017年6月1日起停止向黄杨喜缴交房租，根据《转租商铺合同》中“逾期10日不交租金黄杨喜有权没收押金并终止合同收回涉案商铺的使用权”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，黄杨喜请求解除《转租商铺合同》，有事实和法律依据，一审法院予以支持。陈真谷、谭建斌应当在《转租商铺合同》解除后将涉案商铺腾空并交还给黄杨喜。三、关于《转租商铺合同》约定的押金3000元是否应归黄杨喜所有的问题。双方在2016年4月22日签订的《转租商铺合同》约定“超期10日不交租金，黄杨喜有权没收押金并终止合同收回商铺的使用权”，即如陈真谷、谭建斌违约未交付租金，黄杨喜可以该3000元押金作为违约金。因该约定并未违反法律的强制规定，而陈真谷、谭建斌拖欠的2017年6月1日至2018年1月31日租金一直没有交付，拖欠时间已超10日，依《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，黄杨喜可收取该3000元作为陈真谷、谭建斌未如期交付租金的违约金。因此，一审法院确认陈真谷交付的3000元合同押金归黄杨喜所有。四、关于陈真谷、谭建斌应向黄杨喜支付多少租金的问题。2017年6月1日起至本案开庭审理的2018年3月19日，陈真谷、谭建斌没有腾空涉案商铺也没有向黄杨喜交纳涉案商铺的租金，黄杨喜请求陈真谷、谭建斌支付2017年6月1日至2018年1月31日共8个月的租金共22400元（2800元×8个月），合法有理，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，判决：一、解除黄杨喜与陈真谷、谭建斌于2016年4月22日签订的《转租商铺合同》；二、限陈真谷、谭建斌于判决发生法律效力之日起十五日内腾空位于湛江市××××区xx镇xxx路西北侧首层（即xxx医院对面西边集体商铺）第x间的北面半间商铺（50平方米）并返还给黄杨喜；三、限陈真谷、谭建斌于判决发生法律效力之日起十日内向黄杨喜支付租金22400元；四、陈真谷于2016年4月22日交付给黄杨喜的3000元《转租商铺合同》押金归黄杨喜所有。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费435元，由陈真谷、谭建斌共同负担。本院二审期间，陈真谷提交一份《转租商铺合同》，拟证明涉案商铺已转租给谭志杰独立经营。黄杨喜提交一份《证明》，拟证明陈真谷、谭建斌于2018年5月7日才将涉案商铺腾空并返还给黄杨喜。经质证，1、黄杨喜、谭建斌、谭志杰均认为陈真谷提交的《转租商铺合同》与本案无关；2、陈真谷对黄杨喜提交的《证明》的真实性、合法性、关联性均没有异议，谭建斌、谭志杰认为该《证明》与其无关。本院经审查认为：陈真谷提交的《转租商铺合同》没有黄杨喜的签名，与本案没有关联性，本院不予采纳；2、黄杨喜提交的《证明》与本案具有关联性，本院予以采纳。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明，黄杨喜曾就本案纠纷向一审法院提起民事诉讼。因黄杨喜经传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼，一审法院于2017年12月11日作出（2017）粤0804民初1155号民事裁定按撤诉处理。再查明，2018年5月7日，陈真谷出具的《证明》，载明：“陈真谷于2018年5月7日已将租用黄杨喜位于xx镇x路西北侧首层（即xxx医院对面西边集体商铺）第xx间的北面半间商铺（50平方米）腾空并返还黄杨喜。”本院认为：本案属于房屋租赁合同纠纷。根据上诉人陈真谷、谭建斌的上诉理由和被上诉人黄杨喜、谭志杰的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题如下:一、关于涉案《转租商铺合同》是否于2017年6月14日解除的认定问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。解除权人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，涉案合同约定，每年租金分两次缴交，当年5月1日前交当年下半年租金。逾期10日不交租金，黄杨喜有权没收押金并终止合同收回涉案商铺的使用权。陈真谷、谭建斌缴交了2017年6月1日前的租金后，不再缴交租金。黄杨喜于2017年6月14日发送手机短信时，陈真谷、谭建斌已逾期10日未交租金，即合同约定的解除条件已成就。该短信要求陈真谷、谭建斌清空涉案商铺物品，则表达了黄杨喜终止合同的意思，且陈真谷、谭建斌均已收到该短信，故涉案《转租商铺合同》已于2017年6月14日解除。二、关于违约责任的认定问题。涉案合同约定，每年租金分两次缴交，当年5月1日前交当年下半年租金。但陈真谷、谭建斌缴交了2017年6月1日前的租金后，不再缴交租金，故陈真谷、谭建斌存在违约行为，应承担违约责任。陈真谷与谭志杰于2016年5月23日签订的《协议书》，约定了涉案商铺经营权及物品的归属，但两人均没有提供证据证明黄杨喜同意或知道该协议约定，而没有提出异议，故陈真谷、谭建斌以该协议已约定涉案商铺经营权及物品的归属为由，主张其不需承担违约责任，缺乏法律依据，本院不予支持。三、关于陈真谷、谭建斌应支付费用的认定问题。涉案《转租商铺合同》已于2017年6月14日解除，但陈真谷、谭建斌直至2018年1月31日仍没有腾空并返还涉案商铺，故应当参照合同约定的租金标准计算涉案商铺占有使用费给黄杨喜。谭建斌支付了2017年6月1日前的租金，因此，陈真谷、谭建斌本应向黄杨喜支付2017年6月1日至2018年1月31日涉案商铺占有使用费22400元（2800元/月×8），但考虑到黄杨喜就本案纠纷曾于2017年提起民事诉讼，因其无正当理由不到庭参加诉讼，案件按撤诉处理，导致铺面损失继续扩大，而且，陈真谷、谭建斌自2017年6月起不再继续经营涉案商铺。因此，黄杨喜对2017年6月1日至2018年1月31日期间铺面的损失亦应承担部分责任。结合案件的实际情况及公平原则，本院酌定陈真谷、谭建斌对上述期间涉案商铺的损失承担70%责任，黄杨喜自负30%责任，即陈真谷、谭建斌应向黄杨喜支付涉案商铺占有使用费15680元（22400元×70%）。四、关于押金3000元应否归黄杨喜所有的问题。涉案合同约定，陈真谷、谭建斌逾期10日不交租金，黄杨喜有权没收押金。但陈真谷、谭建斌缴交了2017年6月1日前的租金后，不再缴交租金，故陈真谷、谭建斌存在违约行为，黄杨喜有权按照合同约定没收押金。一审法院判决押金3000元归黄杨喜所有并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，但实体处理部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省湛江市坡头区人民法院（2018）粤0804民初107号民事判决第二项、第四项；二、变更广东省湛江市坡头区人民法院（2018）粤0804民初107号民事判决第一项为：确认黄杨喜与陈真谷、谭建斌于2016年4月22日签订的《转租商铺合同》于2017年6月14日解除；三、变更广东省湛江市坡头区人民法院（2018）粤0804民初107号民事判决第三项为：限陈真谷、谭建斌于本判决发生法律效力之日起十日内向黄杨喜支付占有使用费15680元；四、驳回黄杨喜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费435元，由陈真谷、谭建斌负担322元，黄杨喜负担113元；二审案件受理费435元，由陈真谷负担161元，谭建斌负担161元，黄杨喜负担113元。本判决为终审判决。审判长  郑玉莲审判员  陈 红审判员  林 竹二〇一八年八月三十一日法官助理邱诗婷书记员张源良附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第九三十条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。