北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终8976号上诉人（原审原告、反诉被告）：李月，女，1973年2月15日出生，回族，现住北京市顺义区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：肖博，男，1978年3月1日出生，回族，现住北京市朝阳区。上诉人李月因与被上诉人肖博房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初3222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李月上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判肖博向李月返还押金10000元，并按照人民银行同期贷款利率标准支付自2016年8月3日起至实际支付之日止的利息，改判肖博向李月返还地库门禁卡押金1000元，肖博负担本案诉讼费用。事实和理由：1、一审法院认定2017年5月6日李月搬出了涉案房屋但未将钥匙交给肖博是错误的，事实上李月离开房屋时将钥匙插在了门上，在李月搬离房屋后肖博继续出租涉案房屋；2、一审法院认定肖博通过聘请换锁公司接收了涉案房屋的事实错误，李月不应当承担900元换锁和开锁费用；3、一审法院认定李月欠付电费、水费缺乏事实依据，肖博提交的《收费通知单》的结算日期已经超过了李月已经搬离涉案房屋的日期；4、一审法院认定2017年5月27日办理地库门禁卡、燃气卡和押金交接时李月未到物业办公室的事实是错误的。肖博辩称，不同意李月的上诉请求及理由，同意一审判决。李月向一审法院起诉请求：1、要求肖博返还押金10000元；并按照中国人民银行同期贷款利率标准支付自2016年8月3日至实际给付之日止的利息；2、返还地库门禁卡押金1000元。事实和理由：2015年8月4日，经由北京华中恒基房地产咨询顾问有限公司提供居间服务，我和肖博签订了《房屋租赁合同》，约定我承租位于北京市朝阳区4-5-9号房屋，租赁期限1年，自2015年8月5日至2016年8月4日，租金10000元／月，押金10000元。我于2015年8月3日向肖博支付了押金。合同履行期满，双方未再签署补充协议，也未签订新的租赁合同，我继续承租居住，直至2017年5月3日。租赁关系终止后，肖博一直未退还押金，多次催要，均被拒绝，为此，我还在2017年5月左右两次报警，5月27日第三次报警，但肖博当着警察的面仍表示不愿意退还押金，态度恶劣。肖博向一审法院提出如下反诉请求：1、在扣除押金10000元折抵违约金的基础上，要求李月给付违约金1000元，这是参照一个月租金的标准（第一年是10000元/年，第二年是11000元/年），；2、要求李月按照月租金11000元标准给付2017年5月5日至2017年6月4日期间的租金11000元；3、要求李月结算涉案房屋承租期间的燃气费（2986.8元）、水费和电费（286.87元）共计3273.67元；4、要求李月给付开锁费900元；5、要求返还地库门禁卡。事实和理由：2015年8月4日，经由北京华中恒基房地产咨询顾问有限公司提供居间服务，我和李月签订了《房屋租赁合同》，约定李月承租位于北京市朝阳区4-5-9号房屋，租赁期限1年，自2015年8月5日至2016年8月4日，租金10000元/月，押金10000元。李月于2015年8月3日支付押金。合同履行期满，双方未再签署补充协议，也未签订新的租赁合同，李月继续承租居住，租金付至2017年5月4日。2017年5月2日，李月单方提出近期要搬离承租房屋，不再缴纳2017年5月5日至2017年8月4日的租金，要求以已付押金折抵继续使用房屋期间的租金。自2017年5月2日至2017年5月27日，双方多次联系沟通协商房屋交接事宜，李月最初是拒绝沟通协商，后来则要求退还押金，否则不予配合办理房屋交接，致使我无法正常收回房屋。2017年5月27日，我迫于无奈，以手机短信的形式告知李月解除合同，并于2017年6月5日委托开锁公司打开房门，收回了房屋。我认为双方的租约是真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。租约期满，双方达成了新的租期约定，就应该继续履约。李月的行为系单方解除合同，逾期不付租金，构成违约。一审法院认定事实：位于北京市朝阳区4-5-9号房屋（以下简称涉案房屋）登记在肖博名下，建筑面积128.23平方米，2室1厅1卫，精装修。2015年8月4日，经由（丙方、居间方）北京华中恒基房地产咨询顾问有限公司居间服务，（出租方、甲方）肖博、（承租方、乙方）李月签订《房屋租赁合同》，李月自肖博处承租涉案房屋，作为住宅使用，肖博应于2015年8月5日前将该房屋按约定条件交付给李月，租期1年，自2015年8月5日至2016年8月4日。押金10000元，李月应于2015年8月5日前支付给肖博。租金10000元/月，按季度支付，第一期租金30000元（不含押金），于2015年8月5日以前付清，以后应提前三日支付下一期租金，先付后用，肖博收到租金后应予以书面签收。租赁期间，每月物业费、车位费由肖博支付，取暖费、煤气费/燃气费、电话费、水电费、有线电视费、上网费、房屋租赁税费由李月支付。合同期满，李月如不再续租，肖博应与李月结清所有费用后十日内将押金一次性退还李月（不计利息）。李月若于租赁期内违反本合同之约定，致使肖博未能和如期收取租金或因而发生费用，肖博可以扣除部分或全部押金抵付。若押金不足以抵付有关费用，李月需在接到肖博付款通知书后十日内补足。后，李月依约交纳了押金及租金。履约期满，李月、肖博未再签订书面租约，但双方达成了口头协议，约定李月继续承租涉案房屋，租期一年，租金11000元/月，仍按季交纳。李月租金现已付至2017年5月4日。2017年5月6日，上海保利物业酒店管理集团有限公司北京丽京花园分公司（以下简称小区物业公司）向李月出具《丽京花园别墅大件物品放行单》，列明2次之内搬走书柜三个、床一个、书桌一个、茶几三个。案件审理中，为证明彼此纠纷发生的情况，双方均提交了微信、短信聊天记录，显示：1、2017年4月27日，肖博催交2017年5月5日之后三个月的租金，双方就应否再交最后一期租金产生争议。2、2017年5月1日，肖博表示“今年租约期满后，我不再出租，需要自用。”李月则表示“好的，那我就着手准备搬家，你那儿还有我的一万押金，从我搬走开始算，该退多少退多少。如退不了也没有关系，我会再付你一千块到下月三号之前给你钥匙。”当日，肖博微信要求通话，但李月丈夫未同意。3、2017年5月9日，肖博表示“你已搬到7区，又不沟通，又不交房，是什么意思？”李月表示“原本打算这两天跟你沟通交房的事儿，但是物业那边有位先生打电话给我太太说你要报警！我也没太明白怎么回事儿，所以就等警察同志来解决了。”当日晚上，李月表示“最近实在太多事情，这两天我们可以找时间把房交了，如果时间不方便我们可以通过物业把这事儿办了。”2017年5月12日，李月表示“我们还是准备好明天一次性解决吧，你这边准备好押金，我这边准备好车卡钥匙，然后你联系物业查水电和燃气。”2017年5月18日，肖博短信表示“我没在国内，下周回去处理。”双方约定2017年5月27日（周六）上午10点在物业办公室办理交接。当日，李月未到物业办公室，下午16时19分，肖博发出短信列明自己的主张。2017年12月12日，小区物业公司出具一份《证明》，显示2017年5月7日肖博到达涉案房屋后，要求开锁入户，并报警报备，警方出警，不支持开锁入户。肖博提交一份《开修锁服务专用登记单》，登记时间为2017年6月5日，列明对涉案房屋换锁，费用900元。李月对肖博所称开锁费用的支出不认可。肖博另提交收费通知单（2017年6月），列明涉案房屋截止2017年5月31日应交水费、电费共计247.79元；提交上海保利物业酒店管理集团有限公司维修服务单，列明2017年6月19日核定涉案房屋自2017年5月31日至当日应付水费、电费合计39.08元。肖博提交涉案房屋的承租人夏立娜手写《说明》，证明夏立娜承租涉案房屋时燃气剩余气量1310立方，折合人民币2986.8元。李月称虽仍持有燃气卡，但之前已将卡内燃气预充至涉案房屋燃气表中，夏立娜承租时尚余的燃气量应由肖博折算给与补偿。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同可以约定期限，但不得超过二十年，租赁期届满，当事人可以续订租赁合同。租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式，未采取书面形式的，视为不定期租赁。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁。本案中，李月作为承租人、肖博作为出租人，双方在2015年8月4日签订了《房屋租赁合同》，租赁期满后，就李月继续承租涉案房屋的事宜达成了新的合意，但未续订租赁合同，故应认定二者系不定期租赁。不定期租赁合同中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同的，应当在合理期限之前通知承租人。所以，肖博、李月均有权随时解除合同。结合二人的微信聊天记录，肖博曾于2017年5月1日表示“今年租约期满后，我不再出租，需要自用”，肖博作为出租人尽到了在合理期限之前通知承租人期满不再续约的义务。李月作为承租人，有权随时解除合同，所以，李月在接到肖博通知后表示近日搬出，并无不当。在不定期租赁中，双方就租金的给付方式并未形成书面意见，针对履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。李月作为承租人，负有依约给付租金的义务，在双方对履行期限约定不明的情况下，李月有权随时给付租金，而肖博则须给付对方适当的履约时间。鉴于李月已提出近日即搬出涉案房屋，故肖博再要求李月一次性给付剩余三个月的租金的主张，则超越了合同权利，法院不予支持。现李月已搬出另行租房居住，涉案房屋亦已由肖博另行出租，二人已丧失继续履约的基础，双方要求合同解除，法院准予。结合小区物业公司2017年5月6日出具的《丽京花园别墅大件物品放行单》，法院认定李月于2017年5月6日搬出涉案房屋，并以该日为准认定合同解除。案件审理中，法院组织双方办理了地库门禁卡、涉案房屋燃气卡的交接。承租人应按照约定的方法使用租赁物，租赁期届满，承租人应当返还租赁物。李月租金付至2017年5月4日，其虽然在2017年5月6日搬出了涉案房屋，但未将房屋钥匙交付给肖博，并未完成返还租赁物的义务。结合小区物业公司于2017年12月12日出具的《证明》、肖博提交一份《开修锁服务专用登记单》、上海保利物业酒店管理集团有限公司维修服务单等证据，法院认定肖博于2017年6月5日通过聘请开锁公司换锁的方式接收了涉案房屋。自2017年5月5日至2017年6月5日期间的房屋租金及空置损失，法院参照每月11000元的租金标准据实认定，由李月予以赔偿，李月已付押金，据实抵扣，不再退还，不足部分，应予补齐。此外，肖博聘请开锁公司的花费，系合理支出，法院亦据实支持。关于电费、水费，系李月承租期间的生活消费，李月搬出后，并未固定证据，所以，法院参照肖博的举证，据实认定物业公司出具的《收费通知单》、《维修服务单》等证据，认定水费145元、电费141.87元。关于燃气费，系预付费模式，针对李月已付的燃气费，难以认定给肖博造成的损失，故，法院对肖博的该项主张不予支持。李月搬出房屋时，未就燃气费余额进行证据保全，应承担举证不能的后果，法院对其主张退还燃气费的请求不予支持。关于肖博所称李月入住时涉案房屋中尚余燃气费未结算的意见，仅有证人证言佐证当时燃气余额的事实，难以认定彼此是否就此进行了结算，且结合双方长达两年的租期，对于李月未结算燃气费的事实始终未见肖博举证，故法院对肖博的该项主张亦不予支持。关于地库门禁卡，租赁合同解除后，李月应予退还，关于地库门禁卡的押金，未见李月举证，法院不予支持。判决如下：一、李月与肖博租赁合同于二〇一七年五月六日解除；二、李月于判决书生效之日起七日内给付肖博租金、开锁费、电费、水费，共计二千一百八十六元八角七分；三、驳回李月的其他诉讼请求；四、驳回肖博的其他反诉请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李月提交的证据有：证据一、搬家工人的证人证词，证明目的是在搬家2017年5月6日当天李月已经把涉案房屋钥匙交予肖博；证据二、换锁前后房屋两张照片，证明目的锁没有任何区别，肖博提供的换锁的900元证明缺乏真实性；证据三、李月本人交纳了3月份水电费证明，证明目的丽京物业经常出错，其提供给肖博的水电费证明缺乏真实性，本案中关于水电费的认定数额错误；证据四、入住肖博出租房时收取了李月门禁卡1000元押金借条，证明目的是李月当时交给肖博1000元押金；证据五、李月在新搬家时新业主和中介证明，证明目的是李月的搬家时间。一审没有提交是当时我没有找到搬家工人。肖博的质证意见为：证据一真实性、关联性不认可；证据二关联性不认可，与本案无关；证据三关联性不认可，与本案无关；证据四关联性不认可，与本案无关；证据五关联性不认可，与本案无关。对于李月在本院提交的证据，本院认定如下：证据一为证人证言，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定：下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（五）无正当理由未出庭作证的证人证言，搬家工人田昊未能出庭作证，故本院对该份证据不予采信；证据二、系李月拍摄的门锁的图片，法院将结合本其他证据对该份证据的证明效力综合予以评定；证据三、证据五与本案不具有关联性，本院不予认可；证据四未能提供原件，本院不予认可。本院认为，根据我国合同法规定，租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式，未采取书面形式的，视为不定期租赁。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁。本案中，李月、肖博在2015年8月4日签订的《房屋租赁合同》期满后未签订租赁合同，故应认定其二人为不定期租赁关系。后肖博通过微信告知李月承租期满后不再续约，李月在接到肖博的通知后表示近日搬出。本案的争议焦点系李月离开涉诉房屋时是否与肖博进行房屋的妥善交接及如果未能妥善交接由此产生的损失应如何承担问题。根据当事人陈述及证据，一审法院认定2017年5月6日李月搬出了涉案房屋，双方对此时间在本院审理中亦不持异议，本院对此予以确认，同时一审法院认定2017年5月6日亦为双方合同解除的时间，本院亦不持异议。关于李月搬离涉诉房屋时是否已妥善向肖博交接钥匙一节，双方各执一词。李月上诉称其在2017年5月6日离开时将钥匙插在门上并当面告知肖博该情况，肖博对其所述不予认可。在本院审理中李月提供了当日为其搬家的搬家工人田昊的证人证言予以佐证，但是李月仅提供了书面的证人证言，田昊本人未出庭作证，且李月未能提供其他证据证明其所述，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定：无正当理由未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据，故本院对李月的该项陈述不予认可。结合小区物业公司于2017年12月12日出具的《证明》、肖博提交的《开修锁服务专用登记单》、上海保利物业酒店管理集团有限公司维修服务单等证据，一审法院认定肖博于2017年6月5日通过聘请开锁公司换锁的方式接收涉案房屋并无不当，本院予以确认。关于因涉诉房屋未能妥善交接产生的损失承担问题，论述如下：2017年5月5日至2017年6月5日期间的房屋租金及空置损失，因该笔损失产生的主要原因系李月未妥善向肖博交付房屋钥匙而导致，故该笔费用由李月予以赔偿，一审法院对此处理并无不当，本院予以维持；关于肖博所花费的开锁费用，李月在本院审理中提供了两张照片以证明门锁外观一致，说明肖博其实并未聘请换锁公司，对此本院认为，仅凭两张照片无法确认门锁的具体情况，而根据肖博在一审法院审理中提交的小区物业公司于2017年12月12日出具的《证明》、《开修锁服务专用登记单》相较于照片的证明效力更高，故一审法院认定肖博聘请开锁公司的花费属合理支出，本院认为并无不当。关于水、电费，因李月搬离涉诉房屋时双方未能进行妥善交接，一审法院结合肖博提交的物业公司出具的单据予以认定是正确的，李月在本院审理中提交的其他月份的物业公司出具的错误的缴费通知予以证明本案中涉及的水、电费计算错误，两者缺乏必然联系，本院对其所述不予采信。关于李月要求肖博返还地库门卡押金1000元一节，肖博否认收取了李月的押金，李月在本院审理中亦未能提供有效证据证明其所述，故本院对其该项诉讼请求无法支持。综上所述，李月的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由李月负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 齐晓丹审 判 员 孙 京审 判 员 周 易二〇一八年八月六日法官助理 樊思迪书 记 员 张 鑫