浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙07民终3450号上诉人（原审被告）：吕新来，男，1964年3月10日出生，汉族，住浙江省永康市。委托诉讼代理人：胡杰，浙江诺思律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海新湖绿城物业服务有限公司，住所地：上海市普陀区东新路****甲。法定代表人：严明，董事长。委托诉讼代理人：汪金刚，浙江宁涛律师事务所律师。上诉人吕新来因与被上诉人上海新湖绿城物业服务有限公司（以下简称新湖绿城公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2018）浙0784民初2211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吕新来上诉请求：1.撤销原判，改判驳回新湖绿城公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由新湖绿城公司承担。事实和理由：1.吕新来对房开公司违反购房合同的约定签订与新湖绿城公司前期物业合同不予认可，该前期物业服务合同对吕新来没有约束力。2.即使新湖绿城物业的指定事实发生并有效，但物业公司本身存在着各种问题，提供不了物业费对应的服务标准，服务费用应进行相应降低调整。存在的问题如下：小区硬件设施不完备，无法提供相应服务。物业公司配备的服务人数少。开发商曾向业主提供一份金色港湾收费清单，明确写明物业管理费为2.0元/平方米，而前期物业服务合同约定的管理费用标准为2.5元/平方米，超过部分应由开发商承担。金色港湾的地下层和地下车库按照2.5元/平方米收取，收费不合理。新湖绿城永康分公司工商核准日期是2016年4月13日，而物业起诉时才看到的物业合同显示物业费征收日期为2015年7月1日起，此时永康分公司尚未成立，物业显然无法提供或者提供合格的服务。要求物业公开2015年7月1日以来的广告收支情况，是否存在违法侵吞业主财产的行为。小区多处存在安全隐患，监控迟迟未安装，物业对此均未及时解决。小区环境差，治安环境堪忧，卫生环境不佳，物业未起到应尽的管理和监督职责。物业责任心差，不应全额或超额收取物业费。新湖绿城公司辩称，1.浙江卓诚兆业投资开发有限公司作为金色港湾的建设单位，在小区尚未成立业委会时（小区业委会是2017年6月30日成立），经过招投标程序选聘新湖绿城公司作为金色港湾物业服务企业，并与新湖绿城公司签订物业服务合同，没有违反法律强制性的规定，是合法有效的合同。因此，新湖绿城公司与浙江卓诚兆业投资开发有限公司签署的前期物业服务合同对吕新来依法具有法律效力。2.关于吕新来所称小区的水系从未正常循环使用一天，跟物业没有关系，是房开商的问题所致。且物业配备的服务人数是符合标准的，有80人左右。关于收费问题，我们是按照合同来进行收费的，是符合合同约定的。至于合同签订的双方是新湖绿城公司而不是新湖绿城分公司，在进驻物业之前，新湖绿城公司就已经成立了。新湖绿城公司成立的时候是2003年2月18日。另外，广告费和租金不是新湖绿城公司收取的，与我方无关。关于小区监控，监控是在2018年4月30日才交给我们物业。小区的设备有损坏也很正常，有了损坏物业会积极反映和处理。关于小区环境，吕新来对此并未提交证据，如果确有其事，新湖绿城公司也会积极处理。新湖绿城公司在业主提出问题后，在第一时间进行积极的解决和沟通，说物业没有责任心，不符合事实。新湖绿城公司向一审法院起诉请求：1.判令吕新来立即支付新湖绿城公司2015年7月1日至2017年12月31日期间的物业费37142.25元及滞纳金（滞纳金以37142.25元为基数，从2015年7月16日起按日千分之二计算至款清之日止）；2.判令本案诉讼费由吕新来承担。一审法院认定事实：2015年6月30日，新湖绿城公司与浙江卓诚兆业投资开发有限公司签订了《金色港湾前期物业服务合同》。合同约定新湖绿城公司为“金色港湾”提供物业服务，服务期限为2015年7月1日至2018年6月30日，物业服务费用按建筑面积向业主收取（高层住宅1.8元/月?平方米、排屋别墅2.5元/月?平方米、商业用房2.5元/月?平方米、地、地下车位30元/月?个层公寓能耗0.40元/月?平方米）。吕新来系金色港湾一区53号的业主，其房屋建筑面积为495.23平方米，物业服务费按2.5元/月·平方米计算，吕新来至今未缴纳2015年7月1日至2017年12月31日期间的物业费共计37142.25元。一审法院认为，新湖绿城公司与浙江卓诚兆业投资开发有限公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效。吕新来至今未支付物业服务费，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据物业服务合同的约定，吕新来逾期不缴纳物业费的，应支付新湖绿城公司滞纳金。新湖绿城公司自愿调整为按中国人民银行同期同档次贷款利率支付滞纳金，该行为系其对自身诉讼权利的处分，不违反法律规定，予以采纳。新湖绿城公司在法庭调查终结前减少诉讼请求数额，受理费按减少后的诉讼请求数额计算，退还新湖绿城公司受理费53元。关于吕新来答辩称其房屋一直存在漏水问题至今未有解决的事实，因吕新来未向法庭提交相关证据证明，不予采信。综上，新湖绿城公司变更后的诉讼请求，合法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决：由吕新来支付新湖绿城公司2015年7月1日至2017年12月31日期间的物业费37142.25元及滞纳金（滞纳金从2018年1月1日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至款清之日止），款限判决生效后五日内履行完毕。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费374元（已减半收取），由吕新来负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吕新来提交证据如下：光盘一张，内有72张照片，证明新湖绿城公司在履行前期物业服务过程中，没有按照合同中的约定履行义务，垃圾成堆，管理松散，小区里乱停车，宠物乱转，建筑垃圾乱丢，以及业主群对这个情况的反映，说明新湖绿城公司物业管理不到位。新湖绿城公司提交证据如下：1.物业费的收费备案申请一份，证明2.5元价格是已经经过备案的。2.邀请招投标的说明一份，证明新湖绿城公司已经按照正常的程序入驻金色港湾小区，程序是合法的，也是符合规定的。3.物业服务合同的备案证明一份，证明物业服务合同是经过永康市住房和城乡建设局备案的。4.中标通知书一份，证明新湖绿城公司在进行入驻的时候，就是按照2.5元的价格投标的，证明收费价格没有问题。5.永建综（2017）9号文件一份，证明新湖绿城公司管理的金色港湾小区在2017年1月20日获得永康市物业管理示范项目的荣誉称号，当时永康就两家。6.工程验收交接单一份，证明到2018年4月30日房开将弱电项目移交给新湖绿城公司，在本案中证明吕新来提到的监控，在此之前都是由房开管理的。7.新湖绿城公司的工商登记材料一份，证明2003年2月18日我司就已经成立了，而不是像吕新来所讲的，入驻的时候还没有成立。8.函件一份，证明在2018年5月6日，金色港湾业委会就建筑垃圾这个事情采取了一定的措施，他们将垃圾清运费从原先的2000元提到8000元，说明业委会也认识到了建筑垃圾这个问题。对吕新来提供的证据材料，新湖绿城公司质证认为：1.因为这些是拍摄照片，无法确认真实性。2.新湖绿城公司已经尽到了管理义务，至于小区里面有摆放垃圾也很正常，物业会及时清理。3.关于建筑垃圾，不属于物业的职责范围，而且他们也没有缴纳建筑垃圾清运费。4.关于业主群的反映，是他们私下各自的反映，不具有真实性，也和本案没有关联性，他们反映的情况跟物业没有关系。对新湖绿城公司提供的证据材料，吕新来质证认为：对证据1，新湖绿城公司没有将此收费备案申请在小区进行公告，吕新来对该备案申请不知情。吕新来对由新湖绿城公司来提供物业服务这个情况亦不知情，由新湖绿城公司提供物业服务没有经过吕新来的确认和同意。对证据1、3、5的真实性没有异议。对证据3跟证据5，跟对证据1的质证意见基本一致，吕新来对此不知情。对其他的证据的真实性不予确认，因为提供的只是复印件。如果在另案案卷里面确实存在，我方对真实性进行确认。质证意见跟前面的证据1、3、5的质证意见一致。对证据7的真实性予以确认，但我方想要指出的是绿城新湖公司在永康成立分公司的时间是很晚的。对吕新来提供的证据，本院认证如下：鉴于新湖绿城公司对真实性提出异议，故本院对该证据的证明效力不予认定。对新湖绿城公司提供的证据，本院认证如下：鉴于吕新来对证据1、3、5、7的真实性均无异议，本院对该些证据的证据效力予以认定，证明效力结合其他在案证据综合进行认定。对证据2、4、6、8，因吕新来对该些证据的真实性提出异议，且该些证据系复印件，故不能单独作为认定案件事实的依据，本院对该些证据的证明效力不予认定。本院对原判认定的事实予以确认，另查明，新湖绿城公司的成立日期为2003年2月18日。本院认为，案涉前期物业服务合同中，浙江卓成兆业投资开发有限公司与新湖绿城公司协商一致的物业服务收费标准是排屋别墅2.5元/月·平方米。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，前期物业合同中关于收费标准的约定，对业主当然具有约束力。故吕新来上诉称前期物业合同对其没有约束力，于法无据。另，吕新来上诉称新湖绿城公司的物业服务存在多种问题，但对此均未提供充分证据予以证实，本院对此不予采纳。综上所述，吕新来的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费748元，由吕新来负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐肖闻审 判 员 楼淑馨审 判 员 张燕燕二〇一八年八月二十七日代书记员 汤玉婷