广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初11476号原告（反诉被告）：广州嘉湖物业管理有限公司，住所地广州市白云区新广从二路**商铺（部位：**）法定代表人：曾伟聪，总经理。委托代理人：杜剑锋，广东纵横天正律师事务所律师。委托代理人：邓瑶滔，广东纵横天正律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：谢什县，男，汉族，身份证住址广东省电白县。委托代理人：杨泉，广东通明律师事务所律师。广州嘉湖物业管理有限公司（以下简称嘉湖公司）与谢什县租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月24日受理后，谢什县在法定期限内提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。嘉湖公司的委托代理人杜剑锋、邓瑶滔，谢什县及其委托代理人杨泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。嘉湖公司称：原告与被告于2014年10月1日签订了租赁合同，合同约定被告向原告承租位于广州市新广从二路×××号的第×××号商铺作经营水产之用，商铺建筑面积约76平方米，租赁时间从2014年10月1日起至2017年9月31日，首年租金每月人民币10000元，管理费5元/平方；第一年免管理费，以后每年在上一年的租金与管理费均递增5%至租约期满；被告应在每月5日前向原告支付当月租金，若逾期缴纳，每逾期一天滞纳金按所欠款项的百分之一计算，逾期超过一个月的，原告有权决定终止本合同并无条件收回该铺位。上述合同签订后，原告依约将该铺位交付给被告使用，被告随后在该铺位经营“××水产”，且又向原告承租了与该商铺附近的档口用于经营“××三文鱼屋”，每月租金8000元。被告自承租之日开始便在两个商铺经营。但自2016年10月1日起，被告就未按租赁合同的约定向原告支付租金、管理费和水费，应付未付款项达105816元，即使原告多次催促，被告至今分文未付。被告的行为已构成违约，并造成原告严重的经济损失，为维护自己的权益，请求法院判令：一、解除原告与被告2014年10月1日签订的租赁合同；二、被告向原告支付2016年10月至2017年2月欠付的租金或场地使用费95125元、2016年9月至2017年2月的管理费4560元、2016年9月至2017年2月的卫生费3600元、2016年8月至2017年2月的水费2531元和迟延支付租金及场地使用费的滞纳金78954元共计184770元；三、受理费由被告承担。谢什县称：反诉人与被反诉人于2014年7月11日签订了租赁合同，反诉人向被反诉人承租位于广州市新广从二路×××号的第×××号商铺。自承租日起，反诉人便在该铺位经营水产，按时缴纳租金、水电费、卫生费及管理费。但经营期间，反诉人不时遭受被反诉人肆意罚款，罚款金额高达5000至10000元。2016年7月3日，被反诉人未与反诉人商议便强行变更铺位，并由原约定的76平方缩小至24平方，租金则不变。2016年9月18日，被反诉人如今所有租户开会，要求所有租户补签协议，不签者退租，该补充协议的主要内容如缺斤短两罚款10000元，加冰加水罚款10000元，计算机计错数罚款5000元等等。反诉人无奈之下，只好在2016年9月底搬离嘉湖水产市场。综上，反诉人退租不存在任何过错，应该由被反诉人承担违约责任。为维护反诉人的合法权益，请求法院判令被反诉人向反诉人支付双倍两个月的押金40000元、招牌费7000元、水电周转金3000元共计50000元，并按同期人民银行贷款利率向反诉人支付利息（利息以50000元为本金，自2016年10月1日起计至实际清偿之日止），本案本诉及反诉的诉讼费由被反诉人承担。经审理查明：2014年7月11日，嘉湖公司与谢什县签订了租赁合同，合同约定承租方（指谢什县，下同）向出租方（指嘉湖公司，下同）承租广州市太和镇新广从二路×××号广州嘉湖水产市场×××铺位作经营水产之用，铺位建筑面积约76平方米，租赁期限自2014年10月1日起至2017年9月31日止；铺位首年每月租金10000元，管理费5元/平方米；第一年免管理费，第二年该铺位的租金和管理费均在上一年的基础上递增5%至租约期满；承租方在租赁使用该铺位过程中按市场有关规定缴交水、电费；承租方必须在每一个月的5号前按出租方认可的方式到出租方的财务交纳当月租金及其他费用；承租方在租用该铺位期间，必须每日开档营业，不得无故休息，如休息超过两天或以上者，需得到出租方的书面同意，在营业时间内，必须把该铺位的所有拉闸门全部打开，否则作违约论处；承租方必须在每月5日前到市场财务部向出租方缴交当月租金和水电管理费等应缴费用，否则每延迟一天，加罚该月租金及应缴费用日1%滞纳金；承租方欠交租金及应缴费用超过25天，出租方有权先对该铺位实施停水停电处理，如超过缴费期一个月或以上作违约论；承租方未按约定交纳租金和其他费用的，出租方有权决定终止合同，承租方已缴交的一切费用概不退回，出租方有权无条件收回铺位，并可另行出租，出租方同时有权向承租方追收尚欠的合同租金、应缴费用、罚息、滞纳金和因此造成的损失。同日，嘉湖公司与谢什县还签订了管理规则协议书，协议书约定铺位B01号一次性招牌费7000元；出租方收取承租方履约保证金及水电周转金3000元，履约保证金不得抵作租金；承租方如逾期缴付应付费用或中途终止合同（即退铺），则履约保证金归出租方所有；租约期满，出租方将履约保证金扣除承租方应付费用后原值退回给承租方。2014年9月3日，嘉湖公司向谢什县交付了涉案×××铺位（档口名称为××水产），谢什县向嘉湖公司交纳了招牌费7000元、履约保证金20000元和水电周转金3000元。2016年7月，嘉湖公司将另一铺位（档口名称为××三文鱼屋）交付给谢什县经营使用，但双方未签订书面租赁合同。2016年11月2日，嘉湖公司向谢什县发律师函催讨租金、水电费及管理费。另查，谢什县自承租涉案档口起按月交纳费用，于当月交纳当月租金、卫生费和管理费，于下个月交纳上一个月的水电费。2016年6月、7月，谢什县分别交纳了卫生费450元，分别交纳了管理费380元。2016年8月、9月，谢什县分别交纳了租金18500元（其中和发水产档口租金10500元，和发三文鱼档口租金8000元）。2015年8月至2016年7月，谢什县每月平均水费费用为1425.92元。诉讼中，嘉湖公司表示公司每天都有人员对涉案市场进行巡查。谢什县认为其于2016年9月23日已经搬离涉案档口且已口头通知嘉湖公司，嘉湖公司表示不知道谢什县何时移交档口，其于2017年2月28日才收回涉案档口。以上事实，有租赁合同、管理规则协议书、收据、律师函、营业执照、现场照片、视频及当事人陈述等证据证实。本院认为：嘉湖公司将涉案档口出租给谢什县经营使用，双方之间租赁关系成立。现涉案档口已由嘉湖公司收回，且双方对解除合同均无异议，本院对嘉湖公司解除租赁合同的诉讼请求予以支持。对于谢什县的撤场时间，双方陈述各不一致，但结合谢什县按月交纳租金的交费惯例和2016年10月未再交纳租金以及嘉湖公司于2016年11月2日发函给谢什县催促其交费的事实，上述事实与原告的陈述相互吻合，原告的陈述更为符合常理，故本院认定谢什县于2016年9月23日撤场。嘉湖公司主张于2017年2月28日才收回涉案档口，但作为涉案档口的出租方和市场的管理者，嘉湖公司每天都有人员对涉案市场进行巡查，其对承租档口是否开业经营及交费情况应当清楚，谢什县亦难以在拖欠长达四、五个月租金的情况下继续在涉案市场经营，嘉湖公司的陈述明显不符常理，本院不予采信。因此，谢什县撤场后，不再占有使用涉案档口，嘉湖公司要求谢什县支付2016年10月及之后的租金及逾期交租滞纳金、管理费、卫生费、水费缺乏事实依据，本院不予支持。对于2016年9月的管理费、卫生费及2016年8月至9月的水费，谢什县未举证证实已交纳上述期间的费用，应承担举证不能的不利后果，被告谢什县应支付嘉湖公司2016年9月管理费380元、卫生费450元。至于2016年8月、9月的水费，因嘉湖公司未举证证实涉案档口的具体用水量，考虑到水费发生的必然性和谢什县撤场前一年所交水费的平均金额，嘉湖公司主张水费2531元合理，本院予以采纳。至于谢什县的反诉请求，谢什县在租赁合同约定的期限内自行撤场，且未与嘉湖公司办理档口交接手续，其行为构成违约。根据租赁合同的约定，嘉湖公司有权不予退回谢什县已交纳的招牌费、履约保证金及水电周转金。谢什县的反诉请求缺乏法律依据，本院对此不予支持，予以驳回。谢什县主张嘉湖公司强行减少承租档口的面积及乱罚款导致其撤场，但未举证予以证实，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、广州嘉湖物业管理有限公司与谢什县于2014年7月11日签订的租赁合同予以解除。二、自本判决生效之日起三日内，谢什县支付广州嘉湖物业管理有限公司2016年9月份管理费380元。三、自本判决生效之日起三日内，谢什县支付广州嘉湖物业管理有限公司2016年9月份卫生费450元。四、自本判决生效之日起三日内，谢什县支付广州嘉湖物业管理有限公司2016年8月至2016年9月期间水费2531元。五、驳回广州嘉湖物业管理有限公司的其他诉讼请求。六、驳回谢什县的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3995元，由广州嘉湖物业管理有限公司负担3923元，谢什县负担72元（谢什县所负担的受理费72元于本判决送达之日起三日内向本院交纳）；反诉费1050元，由谢什县负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王家勇人民陪审员  林润兰人民陪审员  廖瑞仪二〇一八年二月十二日书 记 员  麦逸纯