黑龙江省七台河市新兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黑0902民初239号 原告（反诉被告）：马永军（身份证号2310251978********），男，1978年4月20日出生，汉族，林口县邮政局员工，住黑龙江省牡丹江市林口县刁翎镇永安村。 委托诉讼代理人张仁东，黑龙江佳良律师事务所律师。 被告（反诉原告）：七台河中合实业开发有限公司。 法定代表人王鹤飞，男，董事长。 委托诉讼代理人娄书明，男，该单位行政经理。 原告（反诉被告）马永军与被告（反诉原告）七台河市中合实业开发有限公司（以下简称中合公司）买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马永军及其委托诉讼代理人张仁东、被告（反诉原告）中合公司委托诉讼代理人娄书明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）马永军诉讼请求，判令原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方解除2016年11月22日签订的投资商铺认购合同；被告（反诉原告）中合公司返还原告（反诉被告）马永军交付的购房款185000.00元；本案诉讼费用由被告（反诉原告）中合公司承担。事实与理由，2016年11月22日，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）签订了投资商铺认购书，协议约定：“原告（反诉被告）马永军认购七台河商贸博览城项目C区3栋2层223户小商服一户，由原告（反诉被告）马永军选择按揭贷款”。原告（反诉被告）马永军于协议签订日即2016年11月22日交付了购房定金10000.00元，于2016年11月27日交付购房款175000.00元，剩余100000.00元由被告（反诉原告）中合公司协助办理银行按揭贷款。协议签订后，原告（反诉被告）马永军多次找到被告（反诉原告）中合公司要求其协助办理按揭贷款100000.00元，可被告（反诉原告）中合公司一拖再拖，导致原告（反诉被告）马永军贷款至今没有办下来。原告（反诉被告）马永军也多次找到被告（反诉原告）中合公司协商，要求解除合同，退还认购款185000.00元。被告（反诉原告）中合公司不予理睬，故原告（反诉被告）马永军诉至法院。 原告（反诉被告）马永军为证明其主张提供如下证据： 1.原告（反诉被告）马永军身份证复印件1份，证明原告（反诉被告）马永军主体资格。经质证，被告（反诉原告）中合公司对该份证据表示无异议。本院对该份证据真实性予以采信，对该份证据证明的问题予以确认； 2.被告（反诉原告）中合公司档案资料1份，证明被告（反诉原告）中合公司是经过市场监督管理部门核准登记的有限公司具备法律规定的主体资格。经质证，被告（反诉原告）中合公司对该份证据表示无异议。本院对该份证据真实性予以采信，对该份证据证明的问题予以确认； 3.原告（反诉被告）马永军与被告（反诉原告）中合公司2016年11月22日签订的投资商铺认购书“TZ8886580”1份，证明2016年11月22日原告（反诉被告）马永军与被告（反诉原告）中合公司签订了一份投资商铺认购书，原告（反诉被告）马永军认购七台河商贸博览城C区3栋223号商铺一户，原告（反诉被告）马永军于签订之日交付定金10000.00元；付款方式原告（反诉被告）马永军选择按揭贷款；原告（反诉被告）马永军在商品房买卖合同签订之日起定金自动转为房款，如原告（反诉被告）马永军未按本协议约定的时间和比例足额支付房款，本协议自动解除。经质证，被告（反诉原告）中合公司对该份证据表示无异议。本院对该份证据真实性予以采信，对该份证据证明的问题予以确认； 4.被告（反诉原告）中合公司出具的定金收据及房款收据各1张，证明原告（反诉被告）马永军按照协议约定履行了交付定金10000.00的义务；也按照协议约定支付了房款175000.00元；因为银行不能贷款的原因，导致协议无法继续履行。经质证，被告（反诉原告）中合公司对该份证据表示无异议。本院对该份证据真实性予以采信，对该份证据证明的问题予以确认。 被告（反诉原告）中合公司辩称，原告（反诉被告）马永军未能及时办理贷款系原告（反诉被告）马永军个人征信原因未能办理贷款，与被告（反诉原告）中合公司无关。原告（反诉被告）马永军违约，被告（反诉原告）中合公司有权不予退还定金。 被告（反诉原告）中合公司在本诉中未提供证据证明其主张。 被告（反诉原告）中合公司反诉请求，判令解除被告（反诉原告）中合公司与原告（反诉被告）马永军签订的编号TZ888704《中国七台河商贸博览城投资商铺认购书》；判令被告（反诉原告）中合公司不予退还原告（反诉被告）马永军的定金185000.00元；判令原告（反诉被告）马永军承担本案本诉及反诉费用。事实与理由，2016年11月27日被告（反诉原告）中合公司与原告（反诉被告）马永军签订《中国代销七台河商贸博览城投资商铺认购书》，认购位于七台河商贸博览城项目C区3栋2层223户商铺。原告（反诉被告）马永军先后向被告（反诉原告）中合公司支付定金185000.00元。后因原告（反诉被告）马永军个人征信原因，导致未能办理银行按揭贷款。根据认购协议约定，如因原告（反诉被告）马永军原因致使贷款自《认购协议》签订之日起50日内无法到达被告（反诉原告）中合公司账户的，被告（反诉原告）中合公司有权单方解除《认购协议》，另行处置物业且无需通知原告（反诉被告）马永军并且定金不予返还。故被告（反诉原告）中合公司认为，原告（反诉被告）马永军因个人原因未能及时办理按揭贷款，且未能及时向被告（反诉原告）中合公司支付剩余房款，系原告（反诉被告）马永军违约在先，根据合同约定及相关法律规定，现被告（反诉原告）中合公司根据认购协议约定提出解除，不予退还原告（反诉被告）马永军已付全部定金。 被告（反诉原告）中合公司为证明其主张提供证据编号TZ8886704投资商铺认购书1份，证明185000.00元是定金，因原告（反诉被告）马永军没有按协议履行贷款给付房款，因此，185000.00元作为定金不予返还。经质证，原告（反诉被告）马永军主张该编号TZ8886704投资商铺认购书不是原告（反诉被告）马永军签订的，该份认购书签订的时间是2016年11月27日，而原告（反诉被告）马永军所签订的认购书时间是2016年11月22日，并在当日原告（反诉被告）马永军向被告（反诉原告）中合公司交付了定金10000.00元，2016年11月27日原告（反诉被告）马永军向被告（反诉原告）中合公司交付了房款175000.00元。该编号TZ8886704投资商铺认购书违反《担保法》及司法解释定金不得超过合同总价额的20%的规定，该编号TZ8886704投资商铺认购书原告（反诉被告）马永军没有收到，原告（反诉被告）马永军是交了185000.00元，但只有10000.00是定金，另175000.00元是房款，并没有交付185000.00元定金。被告（反诉原告）中合公司也没有给原告（反诉被告）马永军185000.00元的定金收据。原告（反诉被告）马永军提出申请鉴定，要求对编号Z8886704投资商铺认购书中“马永军”的字体进行鉴定，并要求被告（反诉原告）中合公司将留存认购书编号TZ8886704、编号TZ8886580原件2份作为检材提交到法庭。本院认为，在庭审中原告（反诉被告）马永军提出对编号Z8886704投资商铺认购书中“马永军”进行鉴定，本院要求原告（反诉被告）马永军在庭审后7日内提交鉴定申请书，原告（反诉被告）马永军在期限内未提交鉴定申请书，对原告（反诉被告）马永军的鉴定申请不予支持。本院虽对原告（反诉被告）马永军的鉴定申请不予支持，但对于被告（反诉原告）中合公司所举该份证据中“马永军”的签字原告（反诉被告）马永军表示并非原告（反诉被告）马永军所签，结合原告（反诉被告）马永军所举的2016年11月22日签订的“TZ8886580”投资商铺认购书及被告（反诉原告）中合公司出具的定金收据与房款收据证明的事实，该份证据（编号TZ8886704投资商铺认购书）系复印件，且无定金收据票据，被告（反诉原告）中合公司亦无其他证据予以佐证，根据谁主张谁举证的原则，本院对该份证据真实性不予采信，对该份证据证明的事实不予确认。 本院经审理认定事实如下：2016年11月22日，原、被告（反诉原告）签订了编号TZ8886580投资商铺认购书，协议约定：“原告（反诉被告）马永军认购七台河商贸博览城项目C区3栋2层223户小商服一户，由原告（反诉被告）马永军选择按揭贷款。原告（反诉被告）马永军于协议签订日即2016年11月22日交付了购房定金人民币10000.00元整，优惠后总房款为285000.00元整。原告（反诉被告）马永军选择银行按揭贷款，在2016年11月22日起3日内付清首付款（首付款比例最终以银行要求为准），并提交按揭所需资料到指定银行办理相关手续，原告（反诉被告）马永军自行承担贷款所需费用。如因原告（反诉被告）马永军原因致使贷款自本协议签订之日起50日内无法到达被告（反诉原告）中合公司账户的，被告（反诉原告）有权单方解除此协议，另行处置该物业且无需通知原告（反诉被告）马永军，并且定金不予返还”。被告（反诉原告）中合公司于2016年11月22日为原告（反诉被告）马永军出具10000.00元收据（收款事由注明：C3-223定金，定金不退），于2016年11月27日为原告（反诉被告）马永军出具175000.00元收据（收款事由注明：C3-223房款）。原告（反诉被告）马永军去被告（反诉原告）中合公司指定的银行贷款，因原告（反诉被告）马永军户口是外地且有工作，不能办理贷款。上述事实，有双方当事人陈述、双方所举的证据予以佐证。 本院认为，对于原告（反诉被告）马永军要求与被告（反诉原告）中合公司双方解除2016年11月22日签订的投资商铺认购合同、被告（反诉原告）中合公司退还原告（反诉被告）马永军交付的购房款185000.00元的诉讼请求，通过本案庭审调查，原告（反诉被告）马永军诉求的购房款185000.00元中包括定金10000.00元。由于原告（反诉被告）马永军户口是外地的且有工作，不能办理贷款，根据原、被告双方签订的编号TZ8886580投资商铺认购书：“原告（反诉被告）马永军选择银行按揭贷款的，在2016年11月22日起03日内付清首付款（首付款比例最终以银行要求为准），并提交按揭所需资料到指定银行办理相关手续，原告（反诉被告）马永军自行承担贷款所需费用。如因原告（反诉被告）马永军原因致使贷款自本协议签订之日起50日内无法到达被告（反诉原告）中合公司账户的，被告（反诉原告）有权单方解除此协议，另行处置该物业且无需通知原告（反诉被告）马永军，并且定金不予返还”的约定，故对原告（反诉被告）马永军要求与被告（反诉原告）中合公司解除2016年11月22日签订的投资商铺认购合同的诉讼请求予以支持，对要求被告（中合公司）退还购房款185000.00元的诉讼请求不予支持，支持被告（反诉原告）中合公司退还原告（反诉被告）马永军购房款175000.00元。对被告（反诉原告）中合公司要求判令解除被告（反诉原告）中合公司与原告（反诉被告）马永军签订的编号TZ888704《中国七台河商贸博览城投资商铺认购书》及不予退还原告（反诉被告）马永军的定金185000.00元的反诉请求，由于该认购书系复印件且无收据票据，原告（反诉被告）马永军对“马永军”签字不予认可，被告（反诉原告）中合公司无其它证据予以佐证，另由于原告（反诉被告）马永军所举的被告（反诉原告）中合公司开具的定金收具及房款收据，可证明被告（反诉原告）中合公司已收到原告（反诉被告）马永军的10000.00元定金及房款175000.00元。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条的规定，当事人约定的定金数额不得超过主合同标的额的20%，本案合同总价款为285000.00元，定金数额至多为57000.00元，被告（反诉原告）中合公司主张本案定金数额为185000.00元明显高于法律规定的数额，故对被告（反诉原告）中合公司的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第六十条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条规定，判决如下： 一、解除原告马永军与被告七台河中合实业开发有限公司于2016年11月22日签订的投资商铺认购合同（协议编号TZ8886580）； 二、被告七台河中合实业开发有限公司于判决生效后十日内一次性退还原告马永军购房款175000.00元； 三、驳回原告马永军其它诉讼请求； 四、驳回反诉原告七台河中合实业开发有限公司的反诉请求。 本案诉讼费2000.00元、反诉费2000.00元由被告（反诉原告）七台河中合实业开发有限公司承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省七台河市中级人民法院。 审判长  侯兆滨 审判员  杨正刚 审判员  李伯峰 二〇一八年八月十日 法官助理刘璐 书记员刘丹