四川省达州市通川区人民法院民 事 判 决 书(2018)川1702民初1270号原告：胡玮，男，1973年11月6日出生，汉族，四川省达州市通川区人，大学文化，住达州市通川区。委托诉讼代理人:胡明杨,四川泰仁律师事务所律师。被告：孟盛，男，1982年6月15日出生，汉族，四川省邻水县人，大专文化，个体业者，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：孟章，男，系被告孟盛父亲。被告：蒋韪鮪，女，1981年12月27日出生，汉族，重庆市九龙坡区人，研究生，重庆市第二师范学院教师，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：谭明德，达州市通川区东城法律服务所法律工作者。第三人：四川西晶集团有限责任公司，住所地四川省达州市通川区。法定代表人：李达锋，董事长。委托诉讼代理人：李银乔，男，系西晶公司员工。第三人：李银乔，男，1957年1月10日出生，汉族，住达州市通川区。原告胡玮与被告孟盛、蒋韪鮪、第三人四川西晶集团有限责任公司（以下简称“西晶公司”）、第三人李银乔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案后，被告孟盛、蒋韪鲔申请追加西晶公司、李银乔为本案第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡玮的委托诉讼代理人胡明杨、被告孟盛的委托诉讼代理人孟章、被告蒋韪鲔的委托诉讼代理人谭明德、第三人西晶公司的委托诉讼代理人暨第三人李银乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡玮向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告孟盛、蒋韪鮪于2013年3月6日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判决被告孟盛、蒋韪鮪返还原告胡玮租金278125元，并从2013年4月14日起按月息2%赔偿原告资金占用损失至付清之日止。事实和理由：原告胡玮于2012年6月28日与第三人李银乔签订《房屋租赁合同》，对通川区西外“世纪明珠”大厦负一、负二、正一、正二楼租赁期限、租金及支付方式、双方的权利义务及违约责任进行了约定。胡玮与李银乔均按照该租赁合同履行。2013年3月6日，被告孟盛的委托代理人孟章持孟盛出具的委托书及孟盛、蒋韪鲔共同共有的位于通川区朝阳西路西晶大厦右侧世纪明珠负1层A区1号的房屋所有权证与原告胡玮补签了《房屋租赁合同》，租赁的房屋为胡玮与李银乔签订的《房屋租赁合同》中租赁房屋的一部分。该合同约定租期共10年零4个月，从2012年8月1日至2023年12月30日，并对租金及违约责任进行了约定。原告胡玮于2013年4月14日委托刘宏向孟章转账支付了278125元租金。其后另交的租金1416193元因经人民法院调解支付，原告申请另案处理。2016年5月19日四川省高级人民法院作出（2013）川民提字第528号民事判决，撤销了二被告据以取得通川区朝阳西路西晶大厦右侧世纪明珠负1层A区1号房屋所有权的四川省达州市中级人民法院（2012）达中民终字第773号民事判决和达州市通川区人民法院（2012）通川民初字第1887号民事判决。达州市房屋管理局根据判决于2016年7月20日注销了二被告该房屋的所有权。2017年3月14日原告以房屋质量合同纠纷为案由向通川区人民法院起诉二被告，该院认为达州市通川区人民法院（2016）川1702民初5号民事调解书未撤销前无法判决，因此要求原告撤回起诉。2017年12月18日该院作出（2017）川1702民初989号之一民事裁定，准许原告撤回起诉。本案请求内容未在（2016）川1702民初5号民事调解书范围内。综上所述，二被告据以取得通川区朝阳西路西晶大厦右侧世纪明珠负1层A区1号房屋所有权已被注销，二被告自始不享有该房屋的产权，原、被告签订的《房屋租赁合同》自始无效；二被告收取原告的租金278125元应予返还并赔偿原告资金占用损失。被告孟盛辩称，被告涉案财产的取得是因被告装修西晶大厦后，第三人西晶公司无力支付装修款将该房屋抵偿给被告，被告并于2013年2月4日依法取得该房屋产权证。被告是依据房屋产权证与原告签订《房屋租赁合同》，该合同合法有效。在租赁期间产权发生变动，并不影响租赁合同的效力，被告已收取的租金依法不应返还。原告民事权益未受任何侵害，依法不具备法律规定的诉讼主体资格。同时本案也不存在两个租赁合同同时履行的事实。原告与第三人李银乔解除2012年6月28日签订的《房屋租赁合同》后再与被告签订的新的《房屋租赁合同》，原告不应当支付已作废合同租金，即使支付了，也只能原告自行承担。2016年5月19日四川省高院判决不支持被告孟盛办证请求，但也未判商品房买卖合同无效，只是将真实的抵偿关系认定为抵押关系，被告作为抵押权人也有权利享有租赁物租金。故请求依法驳回原告各项诉讼请求。被告蒋韪鲔辩称，被告在原告处收取租金抵扣第三人下欠被告的工程款是第三人李银乔与被告协议约定，四川省高院生效判决对协议的效力及事实作出了认定。被告在原告处收取租金正当、合法，且不违背法律的规定，原告要求被告返还租金的事实及理由不成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人西晶公司、李银乔承认原告胡玮诉称事实。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、原告胡玮身份证复印件一份；2、被告孟盛身份证复印一份；3、2012年6月28日房屋租赁合同复印件一份；4、2013年11月19日结算单复印件一份；5、2015年12月22日结算单复印件一份；6、房屋租赁合同复印件一份；7、委托书复印件一份（孟盛委托孟章）；8、委托付款书复印件一份；9、银行凭证复印件一份；10、四川省高院民事判决书复印件一份；11、租赁房屋计算机信息查询结果单复印件一份。两被告对原告提交的证据中的1、2、6、7、8、9、10、11号证据无异议，对3、4、5号证据的真实性有异议。第三人对原告提交的证据中的1、2、3、4、5号证据无异议，对6—11号证据认为与己无关，不发表质证意见。被告为其抗辩主张提交了以下证据：1、被告身份证复印件各一份；2、2005年12月12日《世纪明珠大厦装饰工程合同》复印件一份；3、2007年1月30日《达州市商品房买卖合同》复印件一份；4、2007年1月30日《收据》复印件一份；5、2007年8月1日、2008年8月1日《收据》各一份；6、2008年10月21日李银乔承诺书复印件一份；7、2009年8月4日孟盛、杨建、李银乔《房屋租赁补充合同》复印件一份；8、2009年8月14日、2010年7月30日、2010年7月9日孟盛收租金的收据复印件三份；9、房产证复印件一份；10、2013年3月6日孟盛与胡玮签订的《房屋租赁合同》复印件一份；11、2013年3月6日孟盛与胡玮的和解协议、2013年3月7日达州市通川区法院（2013）通川民初字第1886号民事裁定书复印件一份；12、2007年5月8日《关于世纪明珠大厦工程决算付款补充协议》复印件一份；13、2013年7月30日李银乔向四川省高院的再审申请表复印件一份；14、2016年5月19日四川省高院（2013）川民提字第528号民事判决书复印件一份；15、2008年8月2日李银乔出具的《说明》复印件一份。原告对被告提交的证据中的1、9、10、14号证据无异议，对2—8号真实性有异议，对11号证据真实性无异议，但对证明目的有异议，认为恰好证明了被告起诉佳乐购物中心后，胡玮被迫与孟盛签订了本案房屋租赁合同的事实，对12、13号证据的真实性有异议，对15号证据认为与本案无关。第三人对被告提交的证据中1、2号证据无异议，对其余证据不发表质证意见。第三人提交了以下证据：胡玮向我支付租金的流水明细四页。原告认为已按结算单向第三人支付了租金，这四页流水明细无法确认。被告对第三人提交的四页流水明细认为不是银行打印的，系伪造。经审查，对原告、被告、第三人提交的具备合法性、真实性、关联性的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：四川省达州市朝阳西路西晶大厦右侧世纪明珠大厦与第三人西晶公司开发的一个房地产项目，委托第三人李银乔作为该项目负责任人，具体负责该项目的开发、管理。该项目竣工验收并交付使用后，达州市房产管理局为原告西晶公司办理了达州市房产证自权字第××号、00××34号《房屋所有权证》。2012年6月28日，第三人李银乔受第三人西晶公司委托与原告胡玮签订了《房屋租赁合同》，该合同主要约定：甲方将世纪明珠大厦负一、负二楼层德惠超市用于库房冻库部分，正一楼、正二楼A区房屋，总面积约6000㎡，整体以现状出租给乙方（原告胡玮，以下同），乙方对该租赁物进行整体装潢经营；租赁期限从甲方（第三人西晶公司，以下同）将租赁房屋交付之日起至2015年12月31日；第一年租金为260万元。从第二年起，每年租金按上年租金数额5%递增。第一年租金在交付房屋之日交付100万元，余额按甲方提供的业主返租表进行支付，甲方当年下差业主的返租金，乙方用第二年租金仍按甲方提供的业主返租金去进行支付，以此类推；甲方按照合同约定，有权要求乙方及时足额支付租金；如乙方逾期支付租金，视乙方违约，甲方可按逾期一天收取年租金千分之一的滞纳金或解除、终止本合同，或按照有利于甲方权利的方式解决；甲方应以实际交房时间为准计算租赁期，并免收一个月租金。同时甲方须提供租赁物相关证件；在履行本合同过程中，如一方违约，应该向守约方支付违约金200万元等。合同签订后，第三人西晶公司按照合同约定将案涉租赁房屋交付给了原告胡玮。2012年9月28日，原告胡玮用该租赁商业用房向达州市通川区工商行政管理局申请领取了“达州市通川区西外佳乐购物中心”营业执照。合同履行中双方发生纠纷，第三人西晶公司、第三人李银乔于2017年7月6日向本院起诉达州市通川区西外佳乐购物中心和胡玮，要求被告支付租赁期间的租金及利息。本院于2017年12月26日作出（2017）川1702民初2137号民事判决书，判决一、被告达州市通川区西外佳乐购物中心（经营者胡玮）在本判决发生效力后次日向原告西晶公司支付下欠的2015年12月31日前的租金39.6898万元及违约金10万元；二、被告达州市通川区西外佳乐购物中心（经营者胡玮）在判决生效后次日向西晶公司支付下欠的2016年1月1日起至2016年12月31日的租金374370.17元及利息（从2016年1月1日起至本金付清之日止，按中国人民银行发布的同期一年至三年按人民币贷款基准利率计算）；三、被告达州市通川区西外佳乐购物中心（经营者胡玮）在判决生效后次日向西晶公司支付下欠的2017年1月1日起至2017年12月31日的租金603090.58元及利息（从2017年1月1日起至本金付清之日止，按中国人民银行发布的同期一年人民币贷款基准利率计算）；四、驳回原告西晶公司其他诉讼请求。2007年1月30日，第三人李银乔以西晶公司委托代理人的身份与孟盛签订《商品房买卖合同》，以工程款抵扣购房款的方式，按每平方米1500元的价格，将位于四川省达州市朝阳西路40号世纪明珠大厦负一层1-7轴交M-A、7-14轴交A至F的1866.66平方米商业用房出售给孟盛，西晶集团在该合同“出售人”一栏加盖印章予以确认。同年4月29日，孟盛与李银乔到达州市房管局办理了《商品房买卖合同》备案登记。2013年2月4日孟盛、蒋韪鲔办理了共同共有房屋产权证。同时查明，2013年3月6日，被告孟盛的委托代理人孟章持世纪明珠负一层A区1号房屋所有权证与原告胡玮补签了《房屋租赁合同》，合同约定：出租房（孟盛）愿将自有坐落于通川区朝阳西路西晶大厦右侧世纪明珠大厦A区负一层商业用房，建筑面积约为1138.39平方米（含公摊面积），有偿出租给承租方使用。租赁期限：租赁期共10年零4月，出租方从2012年8月1日起将出租房交付给承租方使用，至2023年12月30日收回；租金和租金的缴纳期限：本合同租用的商用房租金第一、二年478123.8元，第三年租金在第一年的租金基础上累计递增，以后各年租金均在上一年租金的基础上累计递增5%计收，至合同期满为止。租金交纳时间为第一年在合同签订时一次性全额付清，第二年至以后各年租金在每年租期开始前壹个月一次性付清，出租租金不含税费，如发生税费由承租人承担，出租人以普通收据收取租金；出租人未按时交付出租房屋供承租人使用的，或者违约，负责偿付违约金50万元人民币；承租方违约交付租金的，除应及时如数补交外，应支付违约金50万元（逾期支付租金承租方按每日千分之五支付租金逾期损失）。原告胡玮于2013年4月14日委托案外人刘宏向孟章转账支付278125元租金。2016年5月19日四川省高级人民法院作出（2013）川民提字第528号民事判决书，撤销了二被告据以取得世纪明珠负一层A区1号房屋所有权的四川省达州市中级人民法院（2012）达中民终字第773号及达州市通川区人民法院（2012）通川民初字第1887号民事判决书。2016年7月20号达州市房管局注销了二被告的房屋所有权证。原、被告均中止了所签订的《房屋租赁合同》的履行。本院认为，被告孟盛委托孟章于2013年3月6日与原告胡玮签订《房屋租赁合同》，被告蒋韪鲔也予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束委托人和第三人的除外”之规定，该合同直接约束原告胡玮和被告孟盛、蒋韪鲔。原告胡玮于2012年6月28日与第三人李银乔签订的《房屋租赁合同》在被告孟盛的委托代理人孟章于2013年3月6日与原告胡玮签订的《房屋租赁合同》之前，前合同的租赁标的物包含了后合同的租赁面积。且本院作出（2017）川1702民初2137号生效民事判决书明确了涉案租赁物在2015年12月31日前下欠的租金、2016年的租金及2017年的租金应由原告胡玮向第三人西晶公司支付。原告向被告支付278125元的租金，未能明确系租赁期间哪个时间段的租金。被告胡玮要求确认《房屋租赁合同》无效并返还租金之诉讼请求能否被支持，应结合全案事实、证据及法律适用综合判断。关于租赁合同的效力问题。被告孟盛的委托代理人孟章持达州市房产证达字第××号产权证与原告胡玮签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，且已实际部分履行。后因该产权证被注销，租赁标的物所有权发生变动，原告胡玮因此主张该租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，租赁合同在履行期间，原告胡玮一直占有使用租赁物，虽所有权已经发生变动，但该租赁合同应属合法有效，原告的主张无法律依据，本院不予支持。关于原告已支付的租金是否应予退还并由被告赔偿资金占用损失的问题。原告胡玮希望从确认租赁合同无效的法律角度要求被告退还已支付的278125元租金并赔偿资金占用损失。因该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，双方应按照合同约定全面履行自己的义务，原告胡玮的诉讼主张于法无据。根据《最高人民法院关于加强法律释明工作的规定》第七条“当事人主张的法律关系性质或民事行为的效力与法院根据案件事实作出的认定不一致的，法官应当告知当事人可以变更诉讼请求”及“当事人主张的法律关系性质或效力明显有误的，法官可以视情况即时释明”的规定，审理中，本院已向原告胡玮释明，建议其要求解除合同，从另一法律角度主张退还租金并赔偿资金占用损失。原告胡玮虽书面向本院申请变更诉讼请求，但在庭审中，其仍坚持要求确认合同无效，退还租金并赔偿损失的诉讼请求，对此，原告的诉讼主张依法不能成立，本院不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四十四条、第四百零二条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条之规定，判决如下：驳回原告胡玮的诉讼请求。案件受理费5472元，由原告胡玮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审 判 长  陈 彪人民陪审员  曲绍菊人民陪审员  潘红梅二〇一八年八月十三日书 记 员  余 娜