广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民9919号原告（反诉被告）：林莺，女，1984年6月12日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：周晓乐，广东广诚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘志阳，广东广诚信律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈勇，男，1976年8月2日出生，汉族，住广东省中山市**。委托诉讼代理人：肖伟梅，广东帅毅律师事务所律师。原告（反诉被告）林莺与被告（反诉原告）陈勇房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林莺委托诉讼代理人周晓乐、丘志阳，被告陈勇及其委托诉讼代理人肖伟梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林莺向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方的房地产买卖合同；2.被告返还定金20000元，支付违约金73800元；3.被告赔偿原告支付的经纪方佣金10000元；4.被告支付律师费10000元。事实和理由：2017年2月21日，原、被告通过经纪方签订了房地产买卖合同，合同约定原告购买被告所有的位于中山市西区，房价款410000元。合同签订后，原告向被告支付定金20000元及向经纪方支付佣金10000元。原告按照合同约定向银行申请按揭贷款，并且按期取得了银行出具的同意购房抵押贷款通知书，被告应当在银行出具同意购房抵押贷款通知书之日起两个工作日内与原告签署中山市房地产买卖合同并办理递件手续。后原告多次催促被告协助办理过户手续等相关事宜，但是被告以房价上涨为由一直推脱及要求加价，不按约定履行义务。合同第九条第二款约定如卖方在收取买方定金后不依合同条款将该房地产出售给买方的，则卖方应当双倍返还定金，并且另按该房地产转让价的18%赔偿买方，以及第九条第四款约定违约方应当承担守约方的诉讼费及律师费。截止至今，被告没有按约定履行，已经构成违约。因此，原告提起本案诉讼。被告陈勇辩称，1.被告没有违约行为，原告不能以被告迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的而解除合同。若原告继续愿意先支付房款，后办理过户手续，被告仍同意继续履行合同。但原告坚持解除合同，被告同意解除合同。由于原告违约，非被告违约，故被告不支付违约金、佣金、律师费、返还定金。反而原告应当赔偿上述费用。2.被告认为原告存在如下违约行为：（1）被告已经协助原告办理按揭手续，但原告因资料不足让银行出具同贷书，属于原告违约。（2）原告没有通知被告变更贷款申请人。（3）原告没有在过户当天将首期款存入中价指定监管账户。（4）被告已经协助原告签订中山市房地产买卖合同，并且过户的税金已经核实，现只需要交税过户即可，由于原告没有先付款，故被告没有协助过户。根据二手续交易习惯，买卖双方须签署中山市房地产买卖合同并办理递件手续后，国土局才有核税程序，所以双方已经按约签订了中山市房地产买卖合同并办理递件手续。原告并没有按约支付首期款。（5）原告仅支付定金20000元，合同约定的房款410000元，若按原告意见，被告应在收到定金后，办理过户登记在原告名下的手续，明显存在加重被告一方风险、减轻原告责任的情况。故请求法院认定原告违约并承担违约责任。（6）原告并没有提交被告以房价上涨为由一直推脱过户并要求加价的证据，事实上被告也没有该行为。反诉原告陈勇向本院提出反诉请求：1.反诉原告陈勇无须退还定金20000元；2.反诉被告林莺向反诉原告陈勇支付违约金41000元；3.反诉被告林莺向反诉原告陈勇支付律师费8000元。事实和理由：2017年2月21日，双方通过中介签订房地产买卖合同，合同签订后，林莺仅支付定金20000元，由于林莺生育，银行按揭资料不齐全等原因，未能按合同约定期限办理申请银行按揭。经双方协商，林莺同意先以现金方式向陈勇支付房款，后陈勇配合林莺办理过户手续。陈勇要求林莺当面商议付款方式和过户日期，林莺称已全权交由中介处理，拒绝当面商谈。2017年6月初，陈勇收到法院送达的诉状副本及证据。陈勇认为，截止陈勇提起反诉之日，陈勇仍未收到房款。根据合同第九条第一款及第四款的约定，由于林莺违约在先，林莺要求解除合同，陈勇同意，但陈勇要求没收定金，且林莺应支付违约金及律师费。陈勇认为，合同约定的违约金过高，认为10%为适宜，请求法院依法调整。诉讼中，反诉原告陈勇增加一项诉讼请求：解除双方签订的房地产买卖合同。反诉被告林莺对反诉辩称，1.林莺并非未按期办理申请银行按揭，并非由于被告的银行资料不全，而是由于出了新政策，属于不可预见的情况。2.双方协商的一次性付款方案是在过户当天，过户后一次性支付剩余购房款。结合证人证言和双方提供的短信记录及录音记录，可证明陈勇在双方达成新的付款方式后拒绝核税过户，是陈勇违约。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年2月21日，林莺（买方）、陈勇（卖方）、中山市西区仁和房地产咨询服务部（居间方）签订房地产买卖合同，合同约定：买卖双方通过居间方交易位于中山市西区，房地产转让成交价为410000元。定金20000元为第一部分楼款，由买方在签署本同合时向卖方支付。余款390000元为第二部分楼款，由买方申请银行按揭贷款270000元（具体贷款金额以银行出具的同意购房抵押贷款通知书为准），办理按揭所需费用由买方自理，否则视为买方违约。买方需于2017年3月20日前申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。买方须在过户当天付清首期款（除已付定金之外）120000元（根据实际贷款金额多退少补）存入经纪方指定银行账户监管。在银行出具同意购房抵押贷款通知书之日两个工作日内，买卖双方须签署中山市房地产买卖合同并办理递件手续，且递件回执由经纪方或经纪方指定按揭担保公司代为保管。鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买方应在签订本合同当日向经纪方支付10000元作为佣金。如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，则已付之定金由卖方没收，另由买方按该房地产转让成交价的18%赔偿给卖方，而卖方有权再将该房地产转让予任何人。如卖方在收取定金后不依合同条款将该房地产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，另由卖方按该房地产转让成交价的18%赔偿给买方。无论在任何情况下，如通过法院来解决双方纠纷的，违约方应承担守约方的诉讼费和律师费。合同还约定了其他事项。陈勇在卖方处签名并捺印，林莺的委托代理人欧宗飞在买方处签名并捺印。当天，林莺向陈勇支付定金20000元及向居间方中山市西区仁和房地产咨询服务部支付中介费10000元。2017年4月28日，平安银行股份有限公司中山分行出具个人贷款承诺函，该行同意向蒙文人发放住房按揭贷款198000元。后双方因履行合同产生纠纷，林莺遂诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，陈勇提出反诉，主张前述实体权利。另查，本院根据原告申请传唤经纪人钟某到庭作证，其陈述：一次性付款的交易习惯为双方先核税，再缴税，凭缴税发票办理过户手续，过户后再由买方支付购房余款。双方签订合同约定2017年3月20日之前申请银行按揭，同年3月13日，林莺的丈夫蒙文人向平安银行提交了申请贷款资料并签名。因为当时林莺怀孕在身，差不多要生产了，所以由林莺的丈夫蒙文人去银行提交相关资料。因为银行有一份查询表必须由林莺在场签名，但林莺因为生育没有在场，所以由林莺的丈夫蒙文人将资料带回家中由林莺签名，林莺出院后几天才签名，然后拍照发给银行。林莺向银行申请贷款，因为林莺系集体户口，银行要求林莺提供户口本，因户主与林莺没有关系，故公安局拒绝提供户口本。林莺向银行陈述无法提供户口本。后来因为贷款政策发生变化，外地户口需要提供社保证明才能按揭贷款，林莺与银行协调此事也花费了一些时间。故2017年4月底银行才出具同贷书。同贷书出具后证人上传相关资料给中山市地税局，并提交了受理申请，地税局已经给证人发了受理的短信，所以证人将此情况告知了双方，并约双方去办理核税及过户手续，但双方都没有确定去地税局核税的时间。证人给陈勇打电话，陈勇要求林莺亲自打电话给他，由他们自行沟通。证人给林莺打电话告知其要与陈勇通电话沟通，后来双方没有协商一致，故没有去核税。2017年4月20日左右，双方在证人所在公司对付款方式进行了协商，并同意变更付款方式为买方于2017年5月10日前一次性付款。上述证词经双方质证，林莺确认其真实性、合法性、关联性，陈勇认为应当先付款后过户，不是证人所述的先过户后付款，签订涉案合同时林莺本人未到场，陈勇对其他证词的真实性予以确认。又查，庭审中，陈勇称双方于2017年4月28日确认为一次性付款，2017年5月3日林莺给陈勇打电话要求过户，因为原告没有签订中山市房地产买卖合同，所以陈勇未去核税。当时要求林莺先付款后办理过户，而且陈勇认为缴税前签订买卖合同也是过户的必备条件。由于林莺没有付款，所以陈勇没有办理过户手续。再查，林莺提供了双方于2017年4月28日的短信聊天截图显示，林莺：陈生，我是买你房子的林莺，银行的房贷同意书下来了，你看是和我一起去办按揭呢，还是像前两天说的5月10日前付全款的方式购房过户呢？陈勇回复：全款方式，5月1日有时间你可以打电话给我，谈一下细节。林莺：好的。林莺：陈生，刚才接到电话钱已筹够了，现等核税出来就可以办理过户了。陈勇：那个户口你已经知道了吗，两年以内你要还回一万，超过两年我违约，不退一万。但是超过两年或两年以上你不能用任何形式或法律要求我迁出，明白吗。林莺：知道，合同我已经看过了。林莺提供了双方于2017年5月3日的短信聊天截图显示，林莺：陈生，中介打电话通知税局的核税已经出来了，钱也已经准备好了，你看是明天下午还是后天去办理过户等手续。陈勇未予回复。上述短信截图，经陈勇质证，确认其真实性、合法性。林莺提供了双方于2017年5月3日的通话录音及文字整理资料显示，林莺：因为现在税务局核税已经下来了，你之前说要5月10日之前办好手续。陈勇：我昨晚去银行查你的资料，我现在已经委托律师办这件事了，所以不急，我今天给了资料别人。现在我的意思是成交不是问题，现在是谁违约，谁赔偿谁，我就不想再和你说太多了。当时我已经通知中介了，你对方有什么的，打电话给我，搞到现在我都不知道你还要不要，我已经拿资料给别人了。林莺：当时我们已经说好5月10日前一次付款的。陈勇：你没答应我，明白不。经陈勇质证，其确认真实性、合法性。还查，林莺与蒙文人系夫妻关系。林莺因本案诉讼支付律师费10000元，陈勇因本案诉讼支付律师费8000元。林莺为证明其变更付款方式为一次性付款时具有相应付款能力，提交的其名下银行流水显示2017年5月2日的存款余额为422449.23元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。林莺、陈勇、中山市西区仁和房地产咨询服务部签订的房地产买卖合同，是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。双方一致同意解除涉案合同，本院予以确认，但应以解除涉案合同中的房屋买卖合同关系为限。双方签订合同后，林莺依约支付定金20000元及中介费10000元，并由其丈夫蒙文人在约定期限内向银行申请按揭贷款并取得银行同贷书，履行了合同义务。后双方于2017年4月20日左右协议变更付款方式为一次性付款，即由林莺于2017年5月10日前一次性支付剩余购房款，双方对此无异议，本院予以确认，且林莺亦提供了其名下银行流水证明其具有相应的付款能力，本院据此认定林莺具有支付剩余购房款的履行能力。证人钟某的证词及双方的短信聊天记录、通话录音，能够相互印证，结合双方的质证意见，本院予以采信，并认定陈勇经林莺及居间方催告后拒不配合办理核税及过户手续，导致合同无法继续履行，其行为已经构成违约，应当承担相应违约责任。同时，陈勇在双方约定支付剩余购房款期限届满之前要求林莺提前支付购房款，并据此拒绝履行合同，违反合同约定及二手房交易流程。因此，林莺主张陈勇返还定金20000元及支付违约金73800元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。林莺主张中介佣金损失10000元，因本院已经支持的前述违约金足以弥补该项损失，故本院对该项诉求不予支持。关于林莺主张的律师费10000元的问题。本院认为，合同明确约定违约方应承担守约方的律师费，且律师费数额未超过相关规定，故本院对该项诉求予以支持。如前所述，林莺没有导致本案合同无法履行的违约行为，故陈勇反诉林莺承担违约责任的相关诉求，没有事实及法律依据，本院予以驳回。综上，林莺的诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告林莺与被告陈勇、案外人中山市西区仁和房地产咨询服务部于2017年2月21日签订的房地产买卖合同中的房屋买卖合同关系；二、被告陈勇于本判决发生法律效力之日起七日内向原告林莺返还定金20000元；三、被告陈勇于本判决发生法律效力之日起七日内向原告林莺支付违约金73800元；五、被告陈勇于本判决发生法律效力之日起七日内向原告林莺赔偿律师费10000元；六、驳回原告林莺的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告陈勇的反诉请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2576元（原告林莺已预交），由原告林莺负担576元，被告陈勇负担2000元（被告陈勇于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告林莺）；反诉案件受理费763元（反诉原告陈勇已预交），由反诉原告陈勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李劲松审 判 员  董诗婷人民陪审员  郭绮文二〇一八年二月二十八日书 记 员  陈 璐冯金梅