呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民终4892号上诉人（原审原告）：苏亚拉其其格，退休职工，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：庞军，内蒙古辩证律师事务所律师。委托诉讼代理人：王慧敏，内蒙古辩证律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古维多利商业管理有限公司。法定代表人：卢小娟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：福成，男，1990年9月9日出生，蒙古族，该公司法务，住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区金桥开发区华渊春晓25号楼1单元602号。上诉人苏亚拉其其格因与被上诉人内蒙古维多利商业管理有限公司（以下简称维多利公司）合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2017）内0103民初2762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人苏亚拉其其格的委托诉讼代理人庞军、王慧敏，被上诉人维多利公司的委托诉讼代理人福成，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏亚拉其其格的上诉请求：撤销一审判决第二项，改判维多利公司赔偿其2016年4月1日至2017年7月31日期间的商铺租金差额损失39457.71元，并从2017年8月1日至实际交付商铺之日按每日81元（3.4㎡*23.83元/㎡/日）向其支付商铺租金差额损失。事实及理由：一审法院认定事实、适用法律错误。首先，维多利公司一审认可苏亚拉其其格提交的案外人的《经营合同》的真实性、合法性和关联性，故该《经营合同》内容真实、合法、有效。一审法院认定《经营合同》不足以证明苏亚拉其其格产生的租金损失属适用法律错误。其次，上述《经营合同》系维多利公司与案外人签订的，遮挡部分是案外人的基本信息及双方当事人的特殊约定，这些内容涉及个人隐私和商业秘密，应当予以遮挡。该《经营合同》中的其他内容清晰明了，能够证明维多利公司对外租赁商铺时收取租金的计费面积及计费单价，从而可以计算出苏亚拉其其格因商铺面积差所产生的租金损失。综上，请求二审法院依法予以改判。维多利公司辩称，苏亚拉其其格提举的证据均非涉案商铺的证据，并未涉及维多利公司对外招商出租等商业行为租金单价，即使有部分证据能指向租金单价，也不能直接援引到本案。商场的每一个商铺所处的位置、面积、品牌均可以影响到该商铺的租金单价，故苏亚拉其其格提举的《经营合同》不能作为本案参考。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。苏亚拉其其格向一审法院起诉请求：1、判令维多利公司将位于呼和浩特市××区号商铺交付苏亚拉其其格使用；2、判令维多利公司赔偿苏亚拉其其格自2016年4月1日至2017年7月31日止的商铺租金差额损失39457.71元，并从2017年8月1日起至实际交付商铺之日止按每日81元（3.4平方米×23.83元每平米每日）向苏亚拉其其格交付商铺租金差额损失；3、判令维多利公司负担诉讼费用。一审法院认定事实：1、对于苏亚拉其其格向法院提交的《房屋产权证》的真实性、合法性、关联性均予以确认。位于呼和浩特市××区号，建筑面积29.22平方米，套内面积16.14平方米的商铺所有权人为苏亚拉其其格，取得房屋所有权证的时间为2008年5月4日。2014年苏亚拉其其格出具委托书，委托杨志芳、年向东经营管理位于呼和浩特市××区号商铺，委托长期有效。2、对于苏亚拉其其格向法院提交的《产权经营合同》、《判决书》的真实性、合法性、关联性均予以确认。2016年，维多利公司与苏亚拉其其格的被委托人年向东签订《产权经营合同》，将被委托人经营的位于呼和浩特市××区的一间店面，建筑面积为23.15平方米，合同期限为2016年1月1日至2016年3月31日。维多利公司将苏亚拉其其格位于呼和浩特市××区号的商铺出租给他人。2016年4月1日上述《产权经营合同》到期后，苏亚拉其其格再次调整到2层一间套内面积为14.26平方米的商铺，双方没有另行签订书面合同。3、对于苏亚拉其其格向法院提交的《经营合同》的真实性不予确认。一审法院认为，本案系合同纠纷，争议焦点为：一、苏亚拉其其格主张维多利公司交付商铺的诉讼请求有无事实及法律依据；二、维多利公司应否向苏亚拉其其格支付2016年4月1日至实际交付商铺之日的商铺租金差额损失。针对第一个争议焦点，2008年5月4日，苏亚拉其其格办理产权登记，苏亚拉其其格成为涉案商铺的合法所有权人。苏亚拉其其格将商铺委托案外人年向东经营管理，案外人年向东有权代理苏亚拉其其格就涉案商铺的经营管理对外行使权利且案外人年向东的相关行为效果将及于苏亚拉其其格本人。2016年1月1日至2016年3月31日，年向东在与维多利公司签订置换合同后，用自己经营的涉案商铺与维多利公司5楼的一间商铺进行置换。案外人年向东签订合同的置换行为的法律效果及于苏亚拉其其格本人。该合同有效期内，维多利公司取得了涉案商铺的合法使用权，苏亚拉其其格取得了5楼商铺的使用权，合同到期后，双方没有续签合同，2016年4月1日合同到期后案外人年向东调整到了2楼的另外的套内面积为14.26平米的商铺，双方没有另行签订合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定"租赁期间届满，承租人应当返还租赁物"。本案中，2016年4月1日置换合同到期后，双方当事人之间的租赁关系解除，维多利公司在此后继续控制涉案商铺已缺乏合法依据，系无权占有。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。苏亚拉其其格主张维多利公司返还商铺的诉讼请求符合上述法律规定，予以支持。针对第二个争议焦点，本案中，2016年4月1日至本案庭审之日，苏亚拉其其格使用维多利公司2楼套内面积为14.26平米的铺位，维多利公司使用苏亚拉其其格所有的套内面积16.14平方米的铺位。对于苏亚拉其其格主张的差额面积的租金损失，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。故苏亚拉其其格应当举证证明差额面积的租金计算标准。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定:"当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所以依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果"。苏亚拉其其格提供的拟证明其租金损失的证据即案外人的《经营合同》，该证据为经过涂改的复印件，不能作为认定案件事实的依据。苏亚拉其其格亦无其他证据证明其所遭受的租金损失的具体金额，应承担举证不能的不利后果。故此，对于苏亚拉其其格的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、维多利公司于本判决生效之日起三十日内将位于呼和浩特市××区号商铺交付苏亚拉其其格;二、驳回苏亚拉其其格的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取1020元，由维多利公司负担570元，由苏亚拉其其格负担450元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.一审庭审质证时，维多利公司对苏亚拉其其格提举的其公司与案外人签订的《经营合同》的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。该《经营合同》系复印件，且签订时间为2017年4月20日。2.根据维多利公司二审提举的若干份《经营合同》（原件），商铺楼层、经营品牌、经营区域、商铺面积、商铺位置等因素均影响租金收取标准。本院认为，本案的争议焦点是：苏亚拉其其格要求维多利公司支付其从2016年4月1日至2017年7月30日期间的租金差额损失（按照每日81元计算）是否有事实及法律依据。维多利公司对其以联营或租赁方式经营的商铺有权向经营者按月收取产权物业管理费，即双方当事人所称的租金。该收费标准与商铺楼层、经营品牌、经营区域、商铺面积、商铺位置等因素均密切相关。维多利公司对于同一楼层、同一区域、不同品牌的商铺所收取的租金也不尽相同。苏亚拉其其格提供的拟证明其租金损失的证据是一份案外人与维多利公司签订的《经营合同》，但该合同为复印件，无原件可供核对，且签订日期为2017年4月。苏亚拉其其格以此不符合法定证据形式的证据证明其商铺2016年4月至2017年7月期间的租金差额损失明显依据不足。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。苏亚拉其其格的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费790元，由上诉人苏亚拉其其格负担。本判决为终审判决。审判长 伏 春审判员 张雪杨审判员 张 喆二〇一八年二月二十三日书记员 李元日