广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初190号 原告:北海市中山公园管理处,住所地北海市北部湾中路14号。 法定代表人：蔡盛荣，主任。 委托代理人：李萍，广西海鑫律师事务所律师。 委托代理人：郭春媚，广西海鑫律师事务所律师。 被告：郑少娟，女，汉族，1953年7月13日出生，住所地：广西合浦县。 委托代理人：陈发华，男，汉族，1954年9月5日出生，住所地：广西合浦县。 委托代理人：陈泽君，广西盛力律师事务所律师。 原告北海市中山公园管理处与被告郑少娟租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月11日受理后，依法适用简易程序进行审理，于2018年2月8日公开开庭进行了审理，原告北海市中山公园管理处的法定代表人蔡盛荣及其委托代理人李萍、郭春媚，被告郑少娟的委托代理人陈发华、陈泽君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告北海市中山公园管理处向本院变更诉讼请求：1、判令被告腾退并返还《场地出租合同》约定的经营场地给原告；2、判令被告支付原告要铺面占用费23470元（按600元/月标准，自2014年10月至2017年12月9日，以后的占用费计算至实际腾退并返还原告场地之日止）；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。 原告北海市中山公园管理处与被告郑少娟租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月11日受理后，依法适用简易程序进行审理，于2018年2月8日公开开庭进行了审理，原告北海市中山公园管理处的委托代理人李萍、郭春媚，被告郑少娟及其委托代理人陈泽君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 事实与理由如下：2011年3月至2012年4月，原、被告双方分别签订了三份《场地出租合同》（合同编号：9号、10号、11号），根据三份合同约定：甲方（北海市中山公园管理处）提供位于中山公园内的场地出租给乙方（郑少娟）投资经营“卡通动物火车、旋转飞机、漂流探奇、冲浪旋艇”等项目。其中“卡通动物火车”的合同期限从2011年3月1日起至2015年12月31日止；场地月租金600元；“漂流探奇”的合同期限从2012年1月1日起至2015年12月31日止，场地月租金500元；“冲浪旋艇”的合同期限从2012年4月1日起至2015年12月31日至，场地租金600元；上述项目场地租金于每月5号前向原告交纳，先交款后经营，逾期不交加收10%滞纳金；超过2个月不交租金，甲方将停水停电，并视乙方违约，有权终止合同，造成损失乙方自负，合同还就被告退场、违约责任等等作了约定。合同签订后，原告按约定将场地交付被告使用。然而，合同到期后，被告并未按合同约定将租赁场地返还给原告。因中山公园已经规划升级改造，双方也没有续签新的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，租赁期限届满，被告继续使用租赁场地，原、被告双方对租赁期限没有约定的，视为不定期租赁，原告有权随时解除合同。 2017年2月，中共北海市委员会、北海市人民政府在工作报告中已经明确把中山公园提升改造列入北海市城乡建设管理大会战重点项目和北海市政府2017年为民办实事项目。为此，原告已经多次与被告进行协商，并通知被告配合原告的工作，清空租赁场地的物品，返还租赁场地给原告，但被告置之不理。2017年10月28日，原告又在中山公园的各处包括被告的经营场地都粘贴了《中山公园商铺、游乐项目拆除公告》，包括被告在内的各租户于2017年11月5日前腾退场地，否则将于2017年11月10日开始组织拆除工作。但被告一直没有腾退并返还场地。综上，被告拒不返还的行为已经严重损害原告的合法权益，为推动中山公园改造工程项目的进展，原告依法提起上述请求。 被告郑少娟辩称：一、答辩人与被答辩人于2012年4月1日、2011年3月1日、2012年1月1日签订的9、10、11号分别签订的涉及国有土地出租的《合同书》二份、《场地出租合同》一份均为无效合同。被答辩人北海市中山公园管理处未经批准，无权出租国有国土。1、答辩人提供的证据材料1，北土地籍字[1994]018号《关于北海市园林局中山用地的批复》中标明：①确认中山公园用地面积133454·25㎡的土地使用权给你局，作为公园绿化用地进行管理，该宗地为国有土地。不准改变土地用途和进行转让、出租、抵押和联营合作。否则按有关法规处理。②确认办公、宿舍用地面积65.72平方米的土地使用权给你局，作为办公、住宅用地。该宗地为国有土地，属市人民行政划拨用地，如需改变土地用途和进行转让、出租、抵押或联营合作开发，必须向我局提出申请，经报市人民政府批准后依法办理登记手续，否则，按有关法规处理。被答辩人在出租案涉国有土地给答辩人时，并没有办理相关申请审批手续。2、相关法律法规规定：《中华人民共和国土地管理法实施条例》第五条规定：“单位和个人依法使用的国有土地，由土地使用者向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民政府登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权。其中，中央国家机关使用的国有土地的登记发证，由国务院土地行政主管部门负责，具体登记发证办法由国务院土地行政主管部门会同国务院机关事务管理局等有关部门制定。”第六条规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。”《土地使用权租赁管理办法》第二条规定：“国有土地使用权租赁（下简国有土地租赁）是指国家将国有土地使用权出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地场地出租合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。当前应以完善国有土地出让为主，稳妥地推行国有土地租赁。”第五条规定：“租赁期限六个月以上的国有土地租赁，应当由县级以上土地行政主管部门与土地使用者签订场地出租合同。租赁内容应当包括出租方、承租方，出租宗地的位置、范围、面积、用途，租赁期限、土地使用条件，土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度，出租方和承租方的权利和义务等。”国有土地使用权租赁业务流程如下：（1）申请：用地单位向市、县国土资源管理部门提出土地租赁申请，并准备相关申报材料。（2）受理：业务受理窗口受理，审查资料是否齐全、是否符合法定形式和达到审批受理要求。（3）供地方案报批：市、县国土资源部门根据土地利用总体规划、年度土地利用计划、城市规划、市场状况，由经办人编制国有土地使用权呈报说明书和租赁工地方案，经过局内会审后，报市、县人民政府批准。（4）签订合同：市、县人民政府批准后，由市、县国土资源部门与土地使用者签订《国有土地使用权场地出租合同》。合同内容包括当事人名称、土地的位置和面积、土地用途和其他使用条件、租赁期限、租金标准及其调整办法、租金的支付日期和支付方式、土地交付的条件和时间、合同的解除和终止条件等。（5）缴费：用地单位缴纳土地租金和契税，领取场地出租合同。（6）归档和建库：将业务相关资料进行归档，并建立数据库。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第五十二条第（五）款规定：“违反法律、行政法规的强制性规定。”的合同，为无效合同。综上，使用单位或个人出租国有土地的，必须向县、市级以上土地行政管理部门申报，经审核，将租赁方案、材料向县、市级人民政府报送，经县、市级人民政府批准后，由土地行政管理部门签订场地出租合同。行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”用地单位无权签订场地出租合同。这是法律强制性规定。因此双方签订的租赁国有土地《场地出租合同》属于无效合同。 二、被答辩人是通过招商引资，吸引答辩人到中山公园投资兴建游乐设施的。双方签订租赁3份涉及国有土地《合同书》、《场地出租合同》后，答辩人投入资金总计142万元购建游乐设施，其中“漂流探奇”投入86万元，“小飞机”18万元，“冲浪旋艇”38万元，目前经营成本也未能收回。合同无效，设施将面临拆除，经营游乐设施目前成本都未能取回。造成投资成本、拆除费用的必然损失。应根据双方过错大小，分别承担损害赔偿责任。被答辩人是国有单位，知法犯法，为收取租金，擅自出租国有土地，应当承担主要过错责任。设备的价值、拆除设备的费用，双方如协商未果，由评估机构进行评估确定。《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在法院未有审判结案之前，被答辩人北海市中山公园管理处对答辩人蛮横实施断水断电，并使用铁皮筑起围栏，造成答辩人生活、生产经营无水、无电，道路受阻，进出不便，被迫停止经营。用水是民生工程，被答辩人的行为是无人道、违法的。请法院先行裁定被答辩人接通水电，排除妨碍。其他问题待判决生效再处理。 三、被告每月按时交纳租金，缴纳1700元，但是有个冲浪旋艇的项目每月600元没有交付。 经审理查明：1994年7月18日北海市土地管理局对北海市园林局《关于要求发放中山公园长青公园土地使用证的报告》所出具的北土籍字【1994】018号文件批复中载明：“该宗地坐落于北部湾中路，土地面积共134105.98㎡，其中办公、宿舍用地面积651.72㎡。该宗地始建于1929年，解放后由人民政府接管；1960年市人民政府以“（60）北办告字第001号”通告征用旧中山公园东北角土地进行扩建，经多方查证，所征用土地范围包括现用地。1988年9月经北海市规划局“（88）规建字第121号”同意，在用地范围内北面建办公、宿舍楼两幢，占地面积651.72平方米。本宗地界址明确，权属清楚，面积准确，依照桂土字【88】46号第八、十九条的规定，经我局研究同意，分两宗地进行确认权属,①确认中山公园用地面133454.25㎡的土地使用权限为公园绿化用地进行管理。该宗地为国有土地，不准改变土地性质，不得进行转让、出租、抵押和联营合作，否则按有关法规处理。②确认办公、宿舍用地面积651.72平方米的土地使用权限作为办公、住宅用地，该宗地为国有土地，属市人民政府行政用地，如需改变土地用途和进行转让、出租、抵押或者联营合作开发需向我局提出申请，经报市人民政府批准后依法办理登记手续，否则按有关法规处理”等内容。1994年7月20日北海市园林局（中山公园）取得北土籍字（1994）字第067号北海市建设用地许可证。 2011年3月1日，北海市中山公园管理处（甲方）与被告郑少娟（乙方）签订《合同书》一份（合同编号10号），约定：甲方同意提供在中山公园内的场地给乙方投资经营项“卡通动物火车”、“旋转飞机”项目。租期从2011年3月1日至2015年12月31日止，共4年10个月。该项目场地月租金为人民币600元。于每月5日前向甲方交纳，先交款后经营，逾期不交加收10%滞纳金。超过2个月不交租金，甲方将停水停电，并视为乙方违约，有权终止合同，造成损失乙方自负。乙方必须提供对本项目的特点，严格规范游乐规则，并告知游客应注意的安全使用知识和措施。在经营期间，乙方不得超出场地、超出范围经营。甲方协助乙方办理工商、税务等有关手续，所需费用乙方负责。甲方向乙方提供水电，负责接线到电表、水表，乙方负责支线的安装和其他一切费用，乙方每月按水、电表计量向甲方交纳水电费，项目如需增容，增容费用由乙方负责。如因国家建设、公园规划建设或政策上的原因，需要乙方搬迁或停业，乙方无条件执行，搬迁期间免收租金。乙方的经济损失甲方不予补偿。乙方所经营的项目，未经甲方同意，不得单方将项目转让或转租，否则甲方有权终止合同，由此造成的损失乙方负责。乙方自行负责经营项目物品保管及场地安全工作，并配合甲方相关安全保卫工作。合同签定后，乙方向甲方交纳保证金2000元，合同期满后退还给乙方。合同期满，若乙方不再经营，则负责拆除项目，回复园内原貌，否则，不退回保证金。若乙方继续经营，同等条件下，乙方有优先承租权等内容。 2012年1月1日，北海市中山公园管理处（甲方）另行与被告郑少娟（乙方）签订《场地出租合同》一份（合同编号11号），约定：甲方同意甲方同意提供在中山公园内的场地给乙方投资经营项“漂流探奇”项目。租期从2012年1月1日至2015年12月31日止，共4年。该项目场地月租金为人民币500元。于每月5日前向甲方交纳，先交款后经营，逾期不交加收10%滞纳金。超过2个月不交租金，甲方将停水停电，并视为乙方违约，有权终止合同，造成损失乙方自负。乙方必须提供对本项目的特点，严格规范游乐规则，并告知游客应注意的安全使用知识和措施。在经营期间，乙方不得超出场地、超出范围经营。甲方协助乙方办理工商、税务等有关手续，所需费用乙方负责。甲方向乙方提供水电，负责接线到电表、水表，乙方负责支线的安装和其他一切费用，乙方每月按水、电表计量向甲方交纳水电费，项目如需增容，增容费用由乙方负责。如因国家建设、公园规划建设或政策上的原因，需要乙方搬迁或停业，乙方无条件执行，搬迁期间免收租金。乙方的经济损失甲方不予补偿。乙方所经营的项目，未经甲方同意，不得单方将项目转让或转租，否则甲方有权终止合同，由此造成的损失乙方负责。乙方自行负责经营项目物品保管及场地安全工作，并配合甲方相关安全保卫工作。合同签定后，乙方向甲方交纳保证金2000元，合同期满后退还给乙方。合同期满，若乙方不再经营，则负责拆除项目，回复园内原貌，否则，不退回保证金。若乙方继续经营，同等条件下，乙方有优先承租权等内容。 2012年4月1日，北海市中山公园管理处（甲方）再与被告郑少娟（乙方）签订《合同书》一份（合同编号9号），约定：甲方同意提供在中山公园内的原“动物踏车”和“轨道追逐车”场地给乙方投资经营项“冲浪旋艇”项目。租期从2012年4月1日至2015年12月31日止，共3年9个月。该项目场地月租金为人民币600元。于每月5日前向甲方交纳，先交款后经营，逾期不交加收10%滞纳金。超过2个月不交租金，甲方将停水停电，并视为乙方违约，有权终止合同，造成损失乙方自负。乙方必须提供对本项目的特点，严格规范游乐规则，并告知游客应注意的安全使用知识和措施。在经营期间，乙方不得超出场地、超出范围经营。甲方协助乙方办理工商、税务等有关手续，所需费用乙方负责。甲方向乙方提供水电，负责接线到电表、水表，乙方负责支线的安装和其他一切费用，乙方每月按水、电表计量向甲方交纳水电费，项目如需增容，增容费用由乙方负责。如因国家建设、公园规划建设或政策上的原因，需要乙方搬迁或停业，乙方无条件执行，搬迁期间免收租金。乙方的经济损失甲方不予补偿。乙方所经营的项目，未经甲方同意，不得单方将项目转让或转租，否则甲方有权终止合同，由此造成的损失乙方负责。乙方自行负责经营项目物品保管及场地安全工作，并配合甲方相关安全保卫工作。合同签定后，乙方向甲方交纳保证金2000元，合同期满后退还给乙方。合同期满，若乙方不再经营，则负责拆除项目，回复园内原貌，否则，不退回保证金。若乙方继续经营，同等条件下，乙方有优先承租权等内容。 上述三合同签订后，原告依约将案涉租赁场地交付被告使用，合同期限届满后，原、被告未再重新签订新的合同，被告郑少娟继续经营使用案涉场地并向原告交付租金。 2017年10月14日，北海中山公园管理处组织全体商铺租户、游乐设施业主进行公园升级改造商铺、游乐设施拆除通知大会。 2017年10月28日北海市园林管理局与原告北海市中山公园管理处发布《中山公园商铺、游乐项目拆除公告》，载明：“《中共北海市委员会北海市人民政府关于印发（北海城乡建设管理大会战方案的）通知》（北发【2017】8号）、《北海市政府办公室关于印发2017年北海市人民政府为民办实事项目分工方案的通知》（北政办【2017】31号）的工作安排，中山公园升级改造项目列入北海市城乡建设管理大会战重点项目和北海市政府2017年为民办实事项目，为配合做好公园升级改造的规划与建设，市政府拆除时间的要求，需将公园管辖的所有商铺及公园内游乐设施拆除，现将有关事项公告如下：一、请承租我园商铺的租户于2017年11月5日前自行清空商铺内所有物品，把空商铺交还公园进行拆除。二、请公园内游乐设施业主于2017年11月5日前自行拆除游乐设施，把物品搬离公园，逾期仍不拆除的，依照规定，组织有关部门强制拆除。三、我园将于2017年11月6日对管辖的所有商铺、游乐设施停电、停水。四、我园将于2017年11月10日开始组织对商铺、游乐设施强行拆除。” 原告北海市中山公园管理处于2017年11月17日发布《北海市中山公园管理处关于所有游乐项目停止运营的通告》，该通告载明：“广大市民游客：中山公园内所有游乐项目的合同均已期满，为配合做好公园升级改造的规划与建设，根据市园林管理局公告要求已通知游乐项目业主停止游乐项目运营、拆除搬离，并于2017年11月6日停止供电，因此敬请广大市民游客不再参与所有游乐项目的游玩，否则出现后果公园管理处概不负责，由此给市民游客带来的不便之处，敬请谅解”。现原告已对案涉场地进行了停水停电，且用铁皮将整个公园围了起来，被告的经营设备仍在案涉租赁场地，并未搬离。现原告以与被告场地出租合同期限已届满，被告未有按时将案涉铺面腾退返还为由，提出上述请求。 另查明，被告郑少娟2014年9月向原告中山公园管理处缴纳地租1700元，2014年10-2017年9月，每月向中山公园管理处缴纳1100元地租。庭审中，被告确认每月按时交纳租金，缴纳1700元，但是有个冲浪旋艇的项目每月600元没有交付。现原告以被告未足额交付场地占用费为由，提出上诉请求。 再查明，北海市园林管理局于2018年2月7日出具《证明》一份，载明“我局从1994年7月20日起至今委托北海市中山公园管理处使用、管理北土籍字（1994）字第067号北海市建设用地许可证所确认的用地”。 本案双方的争议焦点为：1、原、被告双方于2012年4月1日、2011年3月1日、2012年1月1日签订的合同是否合法有效？2、原告的各项诉求有无事实和法律依据？ 关于本案的第一个争议焦点：本院认为，原、被告双方于2012年4月1日、2011年3月1日、2012年1月1日所签订的《合同书》及《场地出租合同》均系双方当事人真实的意思表示，没有违反法律的强制性规定，且本案原告管理案涉土地亦是得到了北海市园林管理局的授权，为此，原被告双方所签订的上述合同是合法有效的合同。对于被告抗辩称北海市土地管理局于1994年7月18日所出具的北土籍字【1994】018号《关于北海市园林局中山公园用地的批复》中明确了中山公园用地面积133454.25平方米土地作为绿化用地且不准改变土地用途和进行转让、出租，双方所签订的上述《场地出租合同》改变了土地的用途及未经批准出租属于无效合同。本院认为一方面被告租赁案涉场地用于经营“卡通动物火车”、“旋转飞机”、“漂流探奇”、“冲浪旋艇”等项目，可增添公园的娱乐性，属于公园的正常配套，并未有改变土地的用途；另一方面对于北海市国土管理局在上述批复中所规定的不能出租属于行政部门的管理性规定，并非是法律所规定的效力性强制性规定，不影响原被告之间所签订的上述合同的效力。为此，被告的上述抗辩不成立。 关于本案的第二个争议焦点：本院认为，原、被告双方在2012年4月1日、2011年3月1日、2012年1月1日所签订的《合同书》及《场地出租合同》在合同期限届满后，原、被告未订立新的合同，被告继续使用租赁物，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原场地出租合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原被告双方签订的原场地出租合同继续有效，但转为不定期场地出租合同。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，对于不定期场地出租合同，出租人有权随时终止合同。2017年10月28日北海市园林管理局与原告北海市中山公园管理处发布《中山公园商铺、游乐项目拆除公告》，要求公园内游乐设施业主于2017年11月5日前自行拆除游乐设施，把物品搬离公园，给了被告一定的期限，应可认定原告于2017年10月28日以公告形式解除与被告之间的场地出租合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，被告未将场地腾退归还原告，且自2014年10月起至2017年9月至，被告都未足额缴纳场地租金，对于原告主张被告返还案涉铺面及支付场地占用费（场地占用费：按每月600元的标准，从2014年10月10日起计算至被告将案涉场地腾退归还原告之日止）于法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告郑少娟在本判决生效之日起十日内将北海市中山公园内的作为卡通动物火车、旋转飞机、漂流探奇、冲浪旋艇项目使用的商铺腾退归还给原告北海市中山公园管理处； 二、被告郑少娟向原告北海市中山公园管理处支付场地占用费（场地占用费：按每月600元的标准，从2014年10月起计算至被告将案涉场地腾退归还原告之日止）。 本案受理费50元，减半收取计25元，由被告郑少娟承担（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期未履行，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费50元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 王警芳 二〇一八年二月十一日 法官助理 裴樱霞 书 记 员 杨励坚