安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0503民初4578号 原告（反诉被告）:何平,女,1975年11月16日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市，现住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：阮平，安徽明博律师事务所律师。 被告（反诉原告）:马鞍山恒大安粮置业有限公司,住所地安徽省马鞍山市花山区。 法定代表人：钱永华,该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋哲，该公司员工。 委托诉讼代理人：张冉，该公司员工。 原告何平与被告马鞍山恒大安粮置业有限公司（以下简称恒大公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案受理，依法由审判员郭庆适用简易程序审理。审理中，被告恒大公司提出反诉，本院依法合并审理，于2017年10月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何平及其委托诉讼代理人阮平，被告（反诉原告）恒大公司的委托诉讼代理人蒋哲、张冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何平向本院提出诉讼请求：1、依法解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告退还原告保证金20000元；3、判令被告赔偿原告100000元；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年6月17日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》。原告承租位于马鞍山市秀山新区（公安编号为花山区山湖路776号、778号）用于酒楼经营。2017年6月，被告将案涉房屋出售给他人。2017年7月31日，被告向原告出具《解除房屋租赁合同通知书》一份。同日，原告将案涉房屋移交给被告。原告认为，原告承租案涉房屋期间，被告在未告知原告情况下，私自将案涉房屋出售给他人。原告获知此信息后，拒付租金。被告行为导致原告丧失优先购买权，严重损害原告的合法权益。故原告具状法院请求判如所请。 恒大公司辩称，一、被告有权且已按合同约定解除了涉案《房屋租赁合同》。根据双方签订的合同第三条约定：租金按半年结算，承租人应在每半年最后一个月前向出租人交纳下一年度租金，承租人应按时交纳租金，逾期交付的，须按未付租金额的3‰向出租人支付违约金。逾期期限超过30日的，出租人有权解除合同，并不退还保证金。本案中，原告应于2017年5月31日前向被告支付2017年下半年度租金29340元，但截至2017年7月31日，仍未向被告支付该笔租金。故因原告逾期61日未支付下半年度租金，根合同约定，被告有权解除合同，并不退还租赁保证金20000元。此外，原告仍应向原告支付占用房屋期间的租金损失10106元。至于原告诉称的其之所以拒付房租，是因为被告侵害了其承租人优先购买权。被告认为，1、原告的优先购买权并没有受到侵害；2、即使原告的优先购买权受到了侵害，在被告已经保证承租人的承租权利，原告仍可以继续履行合同，使用租赁房屋的情况下，原告也无权按照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，解除房屋租赁合同。本案中，根据涉案《房屋租赁合同》与被告与案外人签订的涉案房屋《房屋租赁合同》中已经对本案房屋的租赁状况进行了约定：房屋买受人当然成为房屋出租方，且继续履行涉案《房屋租赁合同》，期限与原合同一致，租金收益由买受人享有。也就是说，虽不影响原告签订房屋租赁合同对的原合同目的之实现。实际上，原告起诉房屋租赁合同纠纷一案，是因为原告承租本案房屋从事餐饮期间，经营状况不佳，已停业多日，原告欲不再经营且要求被告退还保证金未果，遂诉至法院。另外，被告拖欠物业公司2016年4月至2017年8月期间物业费合计14552元。二、原告诉请的“被告赔偿其100000元”应予驳回。被告从原告提供的起诉材料中无法得知，原告诉请的“被告赔偿其100000元损失”系其何种损失，系所谓的“解除合同之损失”亦或所谓的“损害优先购买权之损失”；被告从原告提供的起诉材料中亦无法得知该100000元损失是如何计算得出的，原告并未对其主张的损失的事实和法律依据等进行充分的阐明，也没有提供充分的证据予以佐证。被告认为，原告关于赔偿损失的诉请，无事实和法律依据，法院应依法予以驳回。三、被告愿与原告和解。被告本着以和为贵的态度，愿意与原告就此事进行和解，以期本案争议真正的案结事了。 恒大公司向本院提出反诉请求：1、请求依法确认反诉原告有权且按合同约定解除涉案《房屋租赁合同》；2、判令租赁保证金20000元不予返还反诉被告；3、判令反诉被告支付租金10106元；4、本诉和反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2015年6月17日，反诉原告与反诉被告何平签订《房屋租赁合同》。合同约定：1、反诉原告将恒大御景湾楼盘3号商业103、104、203、204房产租赁给何平经营餐饮；2、租期6年，自2015年7月1日起至2021年6月30日止，2015年7月1日至2017年6月30日为免租金期，2017年7月1日至2018年6月30日，每月租金4890元，……，租金按半年结算，何平应在每半年最后一个月前向反诉原告交纳下一半年度租金；3、何平应按时交纳租金，逾期交付的，须按未付租金额的3‰向反诉原告支付违约金，逾期期限超过30日的，反诉原告有权解除合同，并不退还保证金。合同签订后，反诉原告按约及时向何平交付了涉案房屋。截至2017年6月1日前，何平应按照合同约定交纳下半年租金29340元，但经反诉原告多次催要，何平一直未向反诉原告交纳该笔租金，并持续占用该租赁房租至2017年9月2日。经过多次催要无果，反诉原告遂于2017年7月31日向何平发出《解除房屋租赁合同通知书》，依合同约定解除了涉案房屋租赁合同。反诉原告认为，根据合同约定，何平逾期交付房租超过30日的，反诉原告有权依约解除合同，收取的租赁保证金20000元不予退还。房屋租赁合同解除后，何平占用租赁房屋期间，仍应按照原合同约定的租金标准向反诉原告支付占用租赁房屋期间的费用。故反诉原告提出反诉，请求判如所请。 何平对恒大公司的反诉辩称，1、同意解除合同；2、保证金2万元应返还给反诉被告；3、反诉原告要求支付租金无法律依据；4、诉讼费用由反诉原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。何平针对其诉讼请求及主张的事实向本院递交证据并说明如下：1、原告身份证1份，证明原告诉讼主体资格；2、被告企业信用信息1份，证明被告诉讼主体资格；3、《房屋租赁合同》1份，证明原告和被告之间的合同关系；4、《解除房屋租赁合同通知书》1份，证明原、被告于2017年7月31日解除租赁合同；5、城镇房屋登记簿2份，证明案涉房屋于2017年6月24日出售给他人；6、短信记录一组，证明2017年6月1日何平与恒大公司工作人员联系，就交付租金进行协商。恒大公司对上述证据发表质证意见如下：1、对证据1、2，无异议；2、对证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，被告解除合同是因为原告迟延交租，且原告没有提供书面函告优先购买权的地址；3、对证据4、5，无异议；4、证据6只能证明何平有缴纳租金的意向，但不能证明其缴纳了租金。恒大公司针对其抗辩及主张向本院递交证据并说明如下：1、《房屋租赁合同》1份，证明双方权利义务关系；2、《房屋买卖合同》2份，证明恒大公司已将案涉房屋出售并不损害何平继续承租该房屋的权利；3、《催缴租金通知单》、《解除合同通知书》各1份，证明何平逾期交租，恒大公司函告后何平仍未交租，故恒大公司函告何平解除合同；4、监控录像1份，证明何平丈夫在2017年9月2日将案涉房屋的钥匙移交给恒大公司。何平对上述证据发表质证意见如下：1、对证据1，三性无异议；2、对证据2的真实性无异议，但该合同第5条约定房屋收益从2017年7月1日归买受人所有；3、对证据3中的通知书无异议，但缴租金单何平未收取；4、对证据4无异议。本院对双方无争议的证据依法予以确认。对双方有争议的证据，本院认定如下：一、何平递交的短信一组，只能证明与恒大公司协商交付租金的情况，并不能证明何平向恒大公司交付了租金；二、恒大公司递交的《催缴租金通知单》、《解除合同通知书》具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年6月17日，恒大公司（甲方）与何平（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。该合同与本案有关的约定有：一、恒大公司将坐落于马鞍山市秀山新区恒大御景湾楼盘3号商业103#、104#、203#、204#房产（面积为244.52平方米）租赁给何平经营餐饮；二、租期6年（自2015年7月1日起至2021年6月30日止），2015年7月1日至2017年6月30日为免租金期，2017年7月1日至2018年6月30日每月租金4890元，2018年7月1日至2019年6月30日每月租金5135元，2019年7月1日至2020年6月30日每月租金5392元，2020年7月1日至2021年6月30日每月租金5661元；三、租金按半年结算，乙方应在每半年最后一个月前向甲方交纳下一半年度租金；乙方应按时交纳租金，逾期交付的，须按未付租金额的3‰向甲方支付违约金，逾期期限超过30日的，甲方有权解除合同，并不退还保证金；四、本合同签订当日，乙方须向甲方交纳租赁保证金20000元，在本合同租赁期届满且乙方完全履行合同约定的义务、没有违约的情况下，甲方将该租赁保证金在本合同终止后退还给乙方（不计利息）；乙方违反本合同任何条款，甲方均有权从租赁保证金中抵扣乙方应支付给甲方的款项，直至将租赁保证金全部抵扣完毕，不足部分甲方可向乙方追偿；抵扣保证金后，乙方应在7日内补足保证金抵扣部分，若乙方未在7日内补足保证金，甲方有权于期满后次日（即第8日）解除合同；五、乙方向甲方委托的物业管理公司支付物业管理费，物业管理费为3.5元/月/平方米（按建筑面积计算），具体由乙方与物业管理公司在签订本合同同时签订相应的物业管理合同约定；六、该房屋暂约定在2015年7月1日前交付使用，自房屋实际交付之日起开始计算租赁期，房屋实际交付日期与起租日不一致的租赁期自动提前或顺延；七、在租赁期间，甲方有权转让该房屋，甲方如将该房屋的所有权转让给第三方，应提前按本合同约定的乙方的通讯地址以邮局特快专递方式通知乙方，乙方应在邮局发出通知之日（以邮戳日期为准）起15天内书面作出回复，乙方超出此期限没有以书面形式明确表示购买的，视为放弃该优先购买权，甲方可以将该房屋所有权转让给第三方；房屋所有权转移后，甲方应告知乙方房屋所有权转移情况；所有权转以后，该房屋受让人即成为本合同的当然出租方，享有原甲方享有的权利和义务，如需变更合同文本中的出租人的，乙方须积极配合并按本合同约定的权利和义务重签租赁合同，若乙方从接到重签合同通知起15天内拒绝与新业主签订租赁合同的，保证金不予退还，同时还须按本合同约定承担提前解约的违约责任；八、租赁期内任何一方无法定或者约定理由而单方解除合同，另一方有权要求违约方支付与租赁保证金等额的违约金，守约方因此所受到的损失超过违约金的，违约方还应就超过的部分进行赔偿；九、乙方应按时交纳租金、物业管理费及其他费用，否则，每逾期一日，乙方须按应交而未交金额的3‰向甲方支付违约金，如逾期30天不交的，甲方有权向乙方追索本金及违约金外，还有权解除本租赁合同，且不退还租赁保证金，并有权向乙方要求赔偿损失；十、甲方有法定或者约定理由行使合同解除权而终止合同的，对乙方的装修及投入不作补偿，由此造成的损失由乙方自行承担，乙方须于甲方解除合同之日起2日内迁出该房屋。上述合同签订后，恒大公司依约将恒大御景湾楼盘3号商业103#、104#、203#、204#房产交付何平使用，何平向恒大公司交纳租赁保证金20000元。根据恒大公司公司与何平签订的《房屋租赁合同》约定，何平应在2017年6月1日前向恒大公司支付2017年下半年度租金29340元，但何平未予交纳。2017年6月24日，恒大公司将恒大御景湾楼盘3号商业103#、104#、203#、204#房产（公安登记编号为花山区山河路776号-全部、花山区山河路778号-全部）出售给案外人刘青，总价款为150万元，付款方式为一次性付款。恒大公司与刘青签订的两份《商品房买卖合同》中均约定：出卖人该房屋出售，租赁期限从2017年7月1日至2021年6月30日，出卖人与买受人经协商一致，自本合同约定的交付日至租赁期限届满期间的房屋收益归买受人所有；出卖人应当在2017年12月24日前向买受人交付该商品房。2017年7月14日，恒大公司向何平发出《催缴租金通知单》，要求何平自收到该通知之日起3日内向恒大公司支付2017年7月1日至2017年12月31日的租金29340元及违约金1497元，但何平未予支付。2017年7月31日，恒大公司向何平送达《解除房屋租赁合同通知书》。何平丈夫于2017年9月2日将案涉的恒大御景湾楼盘3号商业103#、104#、203#、204#房产（公安登记编号为花山区山河路776号-全部、花山区山河路778号-全部）交付给恒大公司。 另查明：何平在庭审中陈述，其夫妻年收入为10万元左右，二人在恒大御景湾小区购置住宅一套，总价60余万元，何平夫妇贷款40万元，还款期限为20年。恒大公司主张出售案涉的恒大御景湾楼盘3号商业103#、104#、203#、204#房产（公安登记编号为花山区山河路776号-全部、花山区山河路778号-全部）前，不仅电话告知了何平，而且到何平店里告知了何平。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。恒大公司与何平签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，恒大公司依约向何平交付了租赁房屋，已履行了合同约定的义务。恒大公司与何平约定的租赁房屋免租期截止2017年6月30日届满，根据双方订立的合同约定“租金按半年结算，乙方应在每半年最后一个月前向甲方交纳下一半年度租金”，因此何平应在2017年6月1日前向恒大公司支付2017年下半年度的租金29340元，其未予交纳已构成违约。根据双方订立的合同约定“乙方应按时交纳租金，逾期交付的，须按未付租金额的3‰向甲方支付违约金，逾期期限超过30日的，甲方有权解除合同，并不退还保证金”，2017年7月14日，恒大公司向何平发出《催缴租金通知单》后，何平仍未支付租金，且逾期期限已超过30日，双方约定的解除合同的条件已经成就，恒大公司有权解除合同，故恒大公司向何平送达《解除房屋租赁合同通知书》后，合同自合同自通知到达何平时解除。何平如有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力，但何平并未提出异议，且何平丈夫已于2017年9月2日将租赁房屋的钥匙交还恒大公司。因此，双方之间的《房屋租赁合同》已经解除，恒大公司请求确认其有权且按合同约定解除涉案《房屋租赁合同》，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。因双方签订的《房屋租赁合同》已依法解除，何平再诉请解除双方签订《房屋租赁合同》，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。合同解除后，何平截止2017年9月2日才将案涉的租赁房屋交还恒大公司，何平应向恒大公司承担自2017年7月1日至2017年9月2日期间的租金10106元[4890元/月×2月+(4890元/月÷30天×2天)]。恒大公司与何平签订的《房屋租赁合同》中既约定“乙方应按时交纳租金，逾期交付的，须按未付租金额的3‰向甲方支付违约金，逾期期限超过30日的，甲方有权解除合同，并不退还保证金”，又约定“本合同签订当日，乙方须向甲方交纳租赁保证金20000元，在本合同租赁期届满且乙方完全履行合同约定的义务、没有违约的情况下，甲方将该租赁保证金在本合同终止后退还给乙方（不计利息）；乙方违反本合同任何条款，甲方均有权从租赁保证金中抵扣乙方应支付给甲方的款项，直至将租赁保证金全部抵扣完毕，不足部分甲方可向乙方追偿；抵扣保证金后，乙方应在7日内补足保证金抵扣部分，若乙方未在7日内补足保证金，甲方有权于期满后次日（即第8日）解除合同”。上述两个条款约定不一致，由于案涉的《房屋租赁合同》系恒大公司事先拟定重复使用的，上述两个条款属于格式条款，在发生争议时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此本院对该两个条款的解释为：在何平未按约支付租金的情况下，逾期期限超过30日的，恒大公司有权解除合同；但在何平按约交纳租赁保证金20000元的情况下，恒大公司有权从租赁保证金中抵扣何平应支付的租金，不足部分可向何平追偿。截止何平于2017年9月2日交还房屋之日止，何平应支付租金为10106元，冲抵租赁保证金后，租赁保证金尚余9894元，恒大公司应将剩余的租赁保证金9894元退还何平。因此，何平诉请全额退还租赁保证金20000元，恒大公司请求对20000元租赁保证金不予退还，均与双方签订的《房屋租赁合同》约定不符，本院均不予支持。案涉《房屋租赁合同》系何平违约导致解除，何平诉请恒大公司赔偿其损失100000元，缺乏事实和法律依据。恒大公司将案涉租赁房屋出售给案外人时，其主张已通知何平，何平已放弃优先购买权，恒大公司对此虽未能举证证明，但根据何平陈述的其经济状况以及恒大公司送达《解除房屋租赁合同通知书》后，何平丈夫主动向恒大公司退还租赁房屋的事实，恒大公司主张何平放弃优先购买权的事实足以采信。即便何平主张恒大公司侵害了其优先购买权，但何平对其主张的损失亦未能举证证明。故本院对何平诉请恒大公司赔偿其损失100000元的诉讼请求依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）何平与被告（反诉原告）马鞍山恒大安粮置业有限公司签订的《房屋租赁合同》已于2017年7月31日解除； 二、原告（反诉被告）何平向被告（反诉原告）马鞍山恒大安粮置业有限公司支付所欠租金10106元，冲抵原告（反诉被告）何平交纳的租赁保证金20000元后，被告（反诉原告）马鞍山恒大安粮置业有限公司于本判决生效后五日内将剩余的租赁保证金9894元退还原告（反诉被告）何平； 三、驳回原告（反诉被告）何平的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）马鞍山恒大安粮置业有限公司的其他反诉请求。 本诉案件受理费2700元减半收取1350元，原告何平负担1325元，被告马鞍山恒大安粮置业有限公司负担25元；反诉案件受理费276元，反诉原告马鞍山恒大安粮置业有限公司负担250元，反诉被告何平负担26元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  郭庆 二〇一八年二月二十六日 书记员  杨雯 附：相关适用法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。