四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0180民初3385号 原告：杨朝辉，男，1971年10月21日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：钟良，四川瑞能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方思程，四川瑞能律师事务所实习律师。 被告：吴秀丽，女，1977年9月25日出生，汉族，住四川省简阳市。 被告：简阳市东升房产经纪有限公司，住所地：四川省简阳市东城新区园中苑**1-1-1（B）号。统一社会信用代码91512081MA62K4CY49。 法定代表人：肖付恒，执行董事。 委托诉讼代理人：张家兵，简阳市俊杰法律服务所法律工作者。 原告杨朝辉与被告吴秀丽、简阳市东升房产经纪有限公司（以下简称简阳东升公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月24日立案受理。因本案案情复杂，于2017年9月14日转为普通程序继续审理。2017年11月29日，原告申请对其装饰装修位于简阳市东城新区园中苑B3-1-14号底层营业用房的工程造价进行鉴定（约60000元人民币）。2017年12月12日，原告以其自愿放弃对装修案涉房屋而产生的材料款为由申请撤回本案鉴定，2017年12月14日，终结了本次鉴定程序。本院依法组成合议庭分别于2017年10月20日、2018年1月31日公开开庭进行了审理。原告杨朝辉的委托诉讼代理人钟良、方思程，被告吴秀丽，简阳东升公司的委托诉讼代理人张家兵以及原告杨朝辉申请的证人姚某、兰某、李某、夏某1、夏某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨朝辉向本院提出诉讼请求：1.请求法院解除原告与二被告签订的《营业用房租赁合同》（以下简称合同）；2、被告吴秀丽向原告支付各项损失及违约金160184元，被告简阳东升公司对上述损失及违约金承担连带清偿责任。庭审中，原告变更诉讼请求：1.确认原告与二被告签订的合同从本案起诉书副本送达给被告之日（2017年9月4日）起解除；2.被告吴秀丽向原告支付各项损失129569元（租金69500元、保证金5000元、中介费2750元、空间设计费18000元、电费500元、物管费3477元、装修费押金1696元、图纸复印打印费52元、瓷砖搬运费及搬运费1175元、员工人工费10574元、木工工资4000元、泥工工资6000元、电工石匠工资4560元、搬运空调人工材料费2200元、杂费85元）；3.被告简阳东升公司对上述损失承担共同清偿责任。针对原告变更后的诉讼请求，二被告均表示无需另行给予举证期。事实和理由：原告杨朝辉是“小面小”面店的经营者，为拓展业务，其口头委托员工姚某负责“小面小”营业用房租赁事宜。姚某、兰某通过简阳东升公司联系到吴秀丽，吴秀丽表示可以将位于四川省简阳市简城镇东城新区园中苑B3-1-14面积为120.74㎡的营业用房出租，并出示了租赁物买受人为龚俊恒（吴秀丽之子）的商品房买卖合同，以证实其享有合法的出租权及房屋的真实性。同时，简阳东升公司也向原告保证案涉租赁物真实可靠。2017年1月24日，出租人（甲方）吴秀丽，承租人（乙方）“小面小”川味小面店、负责人姚某，第三方简阳东升公司负责人谭勇签订了（2017）小面小租合第0号合同。合同对租赁物、租赁期、租金及支付、房屋保证金、违约金等进行了具体约定。2017年1月25日，原告的妻子夏容通过银行转账方式支付给被告吴秀丽租金69500元及保证金5000元，吴秀丽出具了《小面小履约保证金收据》。同日，原告的妻子夏容通过银行转账方式支付给被告简阳东升公司的法定代表人肖付恒中介费2750元。原告为筹办“小面小”川味小面店先后支付了装修装饰材料款、营业设备款、物业管理费、垃圾清运费、店面设计费等费用共计150184元。2017年3月1日，在店面装修过程中，简阳法院工作人员告知该营业房已被多个法院查封，且已进入执行阶段。为减少损失，原告立即停止装修，并与吴秀丽、简阳东升公司协商处理此事未果。原告认为，1、虽然合同系姚某与本案二被告签订，但姚某是小面小面店的员工，是受杨朝辉的委托，纠纷发生后，姚某向二被告披露了小面小面店的老板是杨朝辉，姚某本人也出庭证实了该情况；案涉租金、保证金和中介费均是杨朝辉之妻夏容支付；装修案涉营业用房均是杨朝辉在安排，综上，杨朝辉是本案适格的原告。2、吴秀丽在出租营业用房前，未将营业用房被多个法院查封并进入执行的事实向其披露。若继续装修，势必因租赁在后不能对抗法院的强制执行，导致损失扩大，原告开设并长期经营“小面小”面店的根本目的不能实现，同时也因吴秀丽身负巨额债务导致原告经济损失无法挽回，故要求解除合同。3、被告简阳东升公司接受原告的委托并收取了相应的居间服务费，但其未向原告如实提供该营业用房的真实信息，导致原告遭受巨额损失，因其以合同相对方的身份签订了合同，其应对原告损失承担共同赔偿责任。故原告诉至法院要求判令如其诉讼请求。 被告吴秀丽辩称，1、其未与本案原告杨朝辉签订合同，合同是其与姚某签订的，签订合同时，姚某未向其出示委托书，故本案原告杨朝辉不是适格的主体。2、其不同意解除合同，法院查封了营业用房是事实，但法院并未限制其使用，其有权使用该营业用房并出租。租赁该营业用房是姚某了解二十天后才签的合同，姚某未询问该房是否能买卖和租赁，故其未向姚某披露案涉房屋被法院查封并进入执行的情况。3、案涉营业用房依然能使用，不存在违约行为，其不应承担违约责任。故，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告简阳东升公司辩称，1、原告主体不适格，合同签订人是姚某而不是杨朝辉；2、本案为房屋租赁合同纠纷，案涉居间合同关系和租赁合同关系，在同一案中不能并存两个不同的法律关系，原告要求其承担责任，需另案主张，在本案中要求其承担共同赔偿责任于法无据；3、合同依法成立，合法有效，原告要求解除合同无法定依据，合同也未约定解除条件，营业用房虽被法院查封，但未限制使用，且原告现在依然可以继续使用，故应继续履行合同，不存在赔偿原告损失。故，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年1月24日，出租人（甲方）吴秀丽，承租人（乙方）“小面小”川味小面店、负责人姚某，第三方简阳东升公司负责人谭勇签订了（2017）小面小租合第0号合同。合同约定：“甲方将位于四川省简阳市简城镇东城新区园中苑B3-1-14面积为120.74㎡的房屋租赁给乙方经营“小面小”川味小面。甲方承诺对租赁物享有完整的所有权、处置权，因租赁物被第三方主张权利或者因此引起的民事纠纷产生的经济责任、给乙方造成的直接经济损失和乙方经营的可得经营利益损失由甲方全部赔偿。2017年1月24日起至2017年2月14日为装修优惠期，甲方不收取租金；租赁期自2017年2月15日起至2027年2月14日止，租赁期限为十年。年租金69500元，乙方在每个租赁年度前1次性支付甲方，前两年租金不变，之后租金随行就市。乙方缴纳租房保证金5000元，乙方退房时必须结清水、电、气、光纤和物业管理费用，甲方如数退还保证金。本合同双方签字、捺印时，甲、乙双方已经完成对乙方租赁物的交付，乙方可开始使用租赁物。在租赁期间，甲方因租赁行为产生的税费由乙方自行承担，物业及水电气等使用费由乙方承担；租赁期届满、双方协商终止合同、在经营期间因政府行为及不可抗力因素等情况下，属于乙方投入在甲方租赁物上的设备设施等形成对乙方投入设备设施的赔偿款归乙方所有。在本合同根本违约情况下的责任：甲方如有违反本合同，应赔偿给乙方造成的直接经济损失和租赁期间乙方经营的可得利益，并支付壹万元的违约金。甲方的后合同义务及第三方的居间义务和责任：甲方应当协助处理好乙方装修、水电、物业管理等关系，积极协助乙方进行装修工作；第三方应对甲方及甲方租赁物的真实性、合法性承担保证责任，因出租人和租赁物的不实给乙方造成的经济损失，第三方应当赔偿及承担法律责任”。 2017年1月25日，原告的妻子夏容通过银行转账方式支付给被告吴秀丽租金69500元及保证金5000元，吴秀丽出具了《收据》，载明：“收到小面小履约保证金5000元。附注：本合同终止时乙方凭此收据甲方退还保证金（不计息）”。 同日，原告的妻子夏容通过银行转账方式支付给被告简阳东升公司的法定代表人肖付恒中介费2750元。简阳东升公司出具收据，载明：“交款单位小面小，收款事由租园中苑B区B3-1-14门市收的中介费”。 另查明，2016年7月1日，本院对原告陈霞与被告龚春年、吴秀丽，第三人龚俊恒债权人撤销权纠纷一案作出（2015）简阳民初字第2490号民事判决书，判决：“撤销被告龚春年、吴秀丽于2013年10月17日将位于雄州新城园中苑3号楼1-14号商铺赠与给第三人龚俊恒的行为”。该判决已经生效。 2017年8月28日从简阳市房地产档案馆打印的案涉营业用房的《商品房买卖合同摘要》显示：“限制登记号3476，限制登记文号龚春年、吴秀丽、顺源典当共同申请书，限制登记法律文书送达时间2014年7月8日；限制登记号9181，限制登记单位简阳市人民法院，限制登记文号（2015）简阳民保字第138-1号，限制登记法律文书送达时间2015年7月6日；限制登记号9575，限制登记单位简阳市人民法院，限制登记文号（2015）简阳执保字第134-1号，限制登记法律文书送达时间2015年9月1日”。 上述事实，有原、被告的提交身份信息、营业用房租赁合同、商品房买卖合同、（2015）简阳民初字第2490号民事判决书、商品房买卖房摘要、小面小履约保证金收据、四川省农村信用社电子回单、结婚证、中介费收据等在卷佐证。 本院认为：本案争议焦点：1.原告是否为本案适格主体？2.《营业用房合同》解除的条件是否成就？3.本案损失的范围和金额？4.二被告责任承担问题？ 关于原告是否为本案适格主体的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”的规定，本案中，合同系姚某与本案二被告签订，但姚某出庭证实其系小面小面店的员工，其签订合同是受杨朝辉的委托，其放弃对本案二被告主张权利；纠纷发生后，姚某向二被告披露了小面小面店的老板是杨朝辉，且杨朝辉与二被告已多次磋商解决此事，二被告知晓小面小面店的实际权利人是杨朝辉；从杨朝辉之妻夏容支付案涉租金、保证金和中介费，吴秀丽出具的保证金收据及简阳东升公司出具的中介费收据来看，吴秀丽、简阳东升公司均认可的是小面小店，其未对订立合同时如果知道是杨朝辉就不会订立合同提出意见。故，杨朝辉是本案适格原告。 关于合同解除的条件是否成就的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，本案中，案涉营业用房在2014年因吴秀丽、龚春年与顺源典当共同申请设立了他项权，2015年案涉营业用房两次被法院查封，2016年案涉房屋因陈霞提起债权人撤销权之诉营业用房的所有权人由龚俊恒变为吴秀丽和龚春年。这些关于租赁标的物的重大事项均发生在2017年1月24日签订合同之前，而本案诉讼中无证据证明被告吴秀丽、简阳东升公司在出租营业用房时书面告知过承租人该营业用房已经设立他项权和已被人民法院查封的情况。另，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的规定，先设定的他项权及司法查封依法可以对抗后设立的租赁权。加之，吴秀丽在合同中承诺对租赁物享有完整的所有权、处置权，简阳东升公司对租赁物的真实性、合法性承担保证责任，二被告违反合同约定义务。由此，二被告在出租案涉营业用房时违反先合同义务，案涉租赁物存在重大瑕疵。此外，庭审中，吴秀丽表示身负2000多万元的债务，且通过当庭核实，案涉营业用房正在拍卖，本院案件系统查询显示涉及吴秀丽的其他执行案件也正在执行环节，吴秀丽至本院判决前不能提供担保让案涉营业用房免于查封、拍卖，而原、被告双方签订合同的租赁期限长达十年，原告若继续装修将扩大损失，其长期租赁营业用房进行经营的根本目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，原告主张从本案起诉书副本送达给被告之日（2017年9月4日）起解除合同的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。故，本院确认原告与二被告签订的合同从本案起诉书副本送达给被告之日（2017年9月4日）起解除。 关于本案损失的范围和金额的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，原、被告签订的合同于2017年9月4日解除，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况及合同原、被告的约定，原告有权要求赔偿损失。经本院、原告、被告简阳东升公司现场勘查，原告已对添附于案涉营业用房的装修物进行了尽可能的拆除，对于不能拆除部分原告自愿放弃材料款的价值，本院予以确认。对于原告主张的损失部分，被告简阳东升公司对真实性无异议，但认为与其无关。被告吴秀丽对原告提出的损失中租金和保证金的真实性予以认可，但认为不属于损失，对其余的损失认为与本案无关，不予质证。本院认定如下：1、租金：原告向被告吴秀丽支付了2017年2月14日至2018年2月14日一年的租金69500元，合同于2017年9月4日起解除，从2017年9月5日起合同终止履行。被告吴秀丽应退还从2017年9月5日至2017年2月14日期间的租金给原告，即69500元/12月*5月+69500元/12月/30天*10天=30889元。2、保证金：被告吴秀丽退还原告保证金5000元。3、中介费：《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第一款：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告”的规定，简阳东升公司作为中介机构，应当审查租赁房屋的实际情况并如实向承租方报告。本案中，简阳东升公司未尽到足够的审查义务，存在过错，应当退还中介费2750元。4、空间设计费：18000元，该设计已完成且原告实际支付该费用，本院予以支持。5、电费：原告自称为装修预交的电费，但未证明合同解除时剩余电费，故本院不予支持。6、物管费：原告支付了2017年1月30日至2018年1月30日之间的物管费3477元，2017年9月5日后的物管费应由吴秀丽交纳，吴秀丽应退还从2017年9月5日至2018年1月30日期间的物管费给原告，即3477元/12月*4月+3477元/12月/30天*26天=1410元。7、装修费押金：1696元，原告陈述因未装修完，不能通过物管公司的验收，该部分费用物管公司不能退还给原告，本院认为，关于装修费押金的收与退是原告与物管公司之间的事，该部分损失是否实际产生待原告另行主张后才能确定，本案不予处理。8、图纸复印费：52元，原告按照图纸施工进行复印，费用合理予以支持。9、瓷砖搬运费及搬运费：案涉房屋未进行瓷砖装修，庭审中原告称还存在其他店面装修且收条的指向不明，证据不足，不能达到原告的证明目的，本院对该部分费用不予支持。10、员工人工费：10574元，该费用缺乏真实性和关联性，故不予支持。11、木工工资：4000元，本院予以支持。12、泥工工资：6000元，本院予以支持。13、电工石匠工资：4560元，本院予以支持。14、空调运费材料费：原告陈述拆除案涉营业用房的空调花去2200元，包括人工费1200元及材料费1000元，原告少支付了园中苑600元材料费，鉴于原告自愿放弃添附的材料费，故支持人工费1200元。15、杂费：85元，为购买螺丝25元，支付木板运费40元，支付下水管运费20元，因原告自愿放弃添附在案涉营业用房中的材料款，故本院对购买螺丝25元的费用不予支持，杂费本院支持60元。综上，1、被告吴秀丽退还原告租金30889元、保证金5000元、物管费1410元，合计37299元；2、被告简阳东升公司退还原告中介费2750元；3、损失：空间设计费18000元、图纸复印费52元、木工工资4000元、泥工工资6000元、电工石匠工资4560元、空调运费1200元、杂费60元，合计33872元。 关于二被告损失责任承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，本案中，合同约定：“甲方承诺对租赁物享有完整的所有权、处置权，因租赁物被第三方主张权利或者因此引起的民事纠纷产生的经济责任、给乙方造成的直接经济损失和乙方经营的可得经营利益损失由甲方全部赔偿”，故，被告吴秀丽应向原告赔偿损失。被告简阳东升公司是否应当承担共同赔偿责任的问题。本案中，合同第十二条甲方的后合同义务及第三方的居间义务和责任约定：“……第三方应对甲方及甲方租赁物的真实性，合法性承担保证责任，因出租人和租赁物的不实给乙方造成的经济损失，第三方应当赔偿及承担法律责任”，根据合同约定简阳东升公司是基于居间义务而作为第三人进入该合同承担责任，其担责是因未谨慎履行居间人的审查义务、如实告知，存在过错，故对原告主张的被告简阳东升公司承担共同赔偿责任不予支持，本院酌定其对损失承担25%的责任。综上，由被告吴秀丽赔偿原告杨朝辉75%的损失即25404元，由被告简阳市东升房产经纪有限公司赔偿原告杨朝辉25%的损失即8468元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款（四）、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百零三条第一款、第四百二十五条第一款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告杨朝辉与被告吴秀丽、简阳市东升房产经纪有限公司于2017年1月24日签订的《营业用房租赁合同》从2017年9月4日起解除； 二、被告吴秀丽于本判决生效之日起十日内给付原告杨朝辉62703元（其中，租金30889元、保证金5000元、物管费1410元，损失25404元）； 三、被告简阳市东升房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告杨朝辉11218元（其中，中介费2750元、损失8468元）； 四、驳回原告杨朝辉的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3504元，由被告吴秀丽负担2628元，被告简阳市东升房产经纪有限公司负担876元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘鸣梅 审 判 员  王 琼 人民陪审员  林 华 二〇一八年二月十一日 书 记 员  陈叔余