江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初6607号原告：黄松记，女，1961年2月15日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：张明，江苏维世德律师事务所律师。被告：尹国华，男，1944年7月11日出生，汉族，住南京市鼓楼区。被告：杜正明，女，1955年11月11日出生，汉族，住南京市鼓楼区。第三人：南京市鼓楼区小市街道和燕园小区业主委员会，法定代表人：庞国汉，主任。委托诉讼代理人：顾家玉，男，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘义祥，江苏益和律师事务所律师。原告黄松记与被告尹国华、杜正明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月4日受理后，依法追加南京市鼓楼区小市街道和燕园小区业主委员会（以下简称和燕园业委会）作为第三人参与诉讼，并于2017年12月6日适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄松记委托诉讼代理人张明，被告尹国华、杜正明，第三人和燕园业委会委托代理人顾家玉、刘义祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄松记向本院提出诉讼请求：1.确认两被告以换届工作筹备组的名义与原告签订的合同无效；2.两被告共同向原告返还租金112500元，并按照原告支付每一笔租金的时间向原告支付利息，一直计算至实际给付之日止（2013年3月28日、2013年4月15日、2013年12月20日每次给付7500元，2014年3月4日、5月26日、9月24日每次给付10000元，2014年12月31日、2015年1月8日、2015年12月28日、2016年9月13日，每次给付15000元）。事实和理由：2013年3月15日，被告尹国华以和燕园业委会换届工作筹备组的名义与原告签订房屋租赁合同，约定将和燕园1号楼底层东边租赁给原告开设幼儿园，租期一年，租金3万元。2014年3月14日，双方续租四年，年租金3万元。原告按照被告尹国华的要求将租金支付给了筹备组成员杜正明。2015年南京铁路生活服务有限公司（以下简称铁路生活服务公司）将本案原告诉至法院，要求原告搬出所承租的房屋并向其支付租金。该案经两级法院审理均判决原告搬出涉案房屋，并向铁路服务公司支付房屋占有使用费。因原告所承租的房屋用来开设幼儿园，涉及到孩子的上学问题，因此原告与铁路服务公司协商暂缓搬出。但是，此时被告尹国华却不理法院的判决，仍要求原告向其支付租金，原告不同意，被告就到幼儿园吵闹，甚至锁住幼儿园大门，为了保证幼儿园正常运营，在派出所的调解下，原告与被告尹国华达成调解方案，原告暂时继续支付租赁费，如果法院认为被告无权收取租金，被告应将租金返还。被告自2013年3月15日起，共向原告收取租金114000元，其中有1500元系场地租赁费。原告认为，原告与被告签订的租赁合同系基于涉案房屋属于和燕园小区所有，但经过法院审理，确认和燕园小区业委会对原告所承租的房屋并无所有权，因此被告以筹备组的名义与原告所签订的合同应该是无效的，同样被告以筹备组的名义向原告收取的租金也无事实及法律依据，属于不当得利，应当返还给原告，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告尹国华辩称：其系业主代表中的副组长，本案所涉房屋归和燕园小区全体业主所有，其当时代表业主与原告签订了租赁合同，该合同合法有效，因此不应向原告返还租金。请求驳回原告的诉讼请求。被告杜正明辩称：其不是合同的主体，不应当承担责任，故请求驳回原告的诉讼请求。第三人和燕园业委会辩称：原告诉讼请求所依据的事实是前一案件的判决结果，该判决不能作为本案认定事实的依据。本案所涉合同合法有效，被告收取租金存在合同基础，故不存在不当得利的问题。原告提起本案诉讼系维权路径选择错误，原告应就（2015）鼓民初字第4700号民事案件提起再审，而不应提起本案诉讼。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：本案所涉的安怀村180号1幢的房屋系南京第三化工机械厂与南京市锅炉压力容器检验所联合建设的。1990年8月28日，南京市人民政府向上述两单位核发了房屋所有权及国有土地使用权证。1996年4月26日，南京市下关区房地产管理局（甲方）与江苏铁宁房地产开发有限公司、江苏飞达实业总公司（乙方）签订《拨地协议》，约定由甲方负责收回第三化工机械厂的国有土地使用权交给乙方建设职工宿舍，乙方缴纳土地出让金。1997年8月28日，南京市房管局产权监理处向南京铁宁房地产开发有限公司核发了南京市公有住房权属证明，明确安怀村180号内新建的17栋房屋的建筑面积。1998年5月22日，南京市国土管理局向江苏铁宁房地产开发有限公司核发了土地使用权证，该证所附载的红线图包含1号楼所占用的土地。黄松记曾于2005年5月23日与南京铁路建筑有限公司签订过房屋租赁合同，承租和燕园1幢1-西边（实际为东边房屋）和17幢4单元101和102室的房屋。2008年8月28日，南京铁路建筑公司告知黄松记其承租的房屋自2008年9月1日起由铁路生活服务公司管理，双方关于该部分房屋的租赁合同于2008年8月31日解除。同日，铁路生活服务公司就上述房屋与黄松记签订了一份新的合同，将该房屋出租给黄松记开办幼儿园，租期两年，自2008年12月1日至2010年11月30日，租金3万元/年。2010年5月25日，铁路生活服务公司向黄松记邮寄送了《关于收回安怀村180号和燕园小区租赁房屋的通知》，明确合同到期后将不再续签租赁合同。2011年2月21日，铁路生活服务公司再次通知黄松记，其公司将于2011年8月1日前无条件收回安怀村的租赁房屋。但是黄松记并未按照通知的要求离开涉案房屋，而是继续使用该房屋，且自2011年6月30日后即未在向南京铁路生活服务公司支付房租。2013年3月15日，尹国华以和燕园业委会换届工作筹备组（以下简称业委会筹备组）的名义与黄松记签订了一份租赁协议，约定将位于和燕园小区内1号楼底层东边出租给黄松记用于开办幼儿园，租期自2013年4月1日起至2014年3月31日止，租金3万元/年。2014年3月14日，尹国华再次以筹备组的名义与黄松记签订了上述房屋的租赁协议，租金不变，租期为2014年4月1日至2018年3月30日。协议签订后，黄松记按照尹国华的指示将房屋租金112500元打入了杜正明的账户中，其中2013年3月28日、4月15日和2013年12月30日分别打款7500元，2014年3月14日、5月26日、9月24日分别打款10000元，2014年12月31日、2015年1月8日、12月28日和2016年9月13日分别打款15000元。2015年7月15日，铁路生活服务公司将黄松记诉至本院，请求判令黄松记搬出安怀村180号和燕园一栋1楼东边的房屋，并向其支付2011年7月1日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费。2016年1月13日，本院作出了（2015）鼓民初字第4700号民事判决书，认定本案所涉房屋为规划中应当拆除的房屋，该房屋不属于和燕园小区业主共有部分，并判决黄松记将该房屋返还给铁路生活服务公司，且按照30000元/年的标准支付自2014年7月15日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费。该案判决作出后，黄松记向南京市中级人民法院提出上诉。2016年5月13日，南京市中级人民法院作出（2016）苏01民终1581号民事判决书，驳回了黄松记的上诉。尹国华在上述案件中系黄松记的委托诉讼代理人。2016年6月7日，铁路生活服务公司向本院申请强制执行。2016年6月30日，双方达成执行和解协议，黄松记同意将房屋使用费和案件案受理费81700元（计算至2017年1月20日）交付给铁路生活服务公司，并同意于2017年1月20日前将房屋交付给铁路生活服务公司。当日，黄松记将上述款项交付给了铁路生活服务公司。2016年9月13日，黄松记和尹国华因房屋租赁事宜产生纠纷，并在派出所的调解下签订了一份协议，该协议记载的内容为：1、黄松记要求尹国华把幼儿园的门锁及墙上的公告清除掉，并承诺等杜正明回来后把2016年7月至12月底半年的房租15000元交给和燕路业委会筹备组，并要求业委会保证幼儿园正常运营到2017年1月20日，尹国华表示同意。2、此事一次性解决，双方签字生效，今后双方不得以此事为借口挑起事端，谁挑起谁负责。当日，黄松记将15000元交至杜正明账户。同日，尹国华、杜正明和黄松记还在一份协议上签字，内容为：黄松记把2016年7月1日至12月31日的房租交给和燕园小区临时筹备组，半年后如有无法抗拒的因素导致幼儿园无法继续开办，筹备组将退还黄松记租金。2017年3月10日，业委会筹备组向黄松记出具了一份告知书，明确双方在2014年3月签订的租赁合同为无效合同，幼儿园活动的院落为全体业主所有，决定从2017年3月20日起收回该院落。2018年1月15日，本院至现场查看时发现案涉的房屋已经不再经营幼儿园。上述事实，有原告黄松记、被告尹国华和第三人和燕园业委会提供的证据，以及双方当事人的当庭陈述与抗辩和本院的现场勘查笔录等证据在卷予以佐证，本院予以认定。庭审中，尹国华和杜正明均称，2016年9月13日的关于退还租金的协议并非其真实想意思表示，该协议是被欺诈签订的。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。双方当事人恶意串通所签订的损害国家、集体或第三人利益的合同无效。合同无效或被撤消后，因该合同而取得的财产应当予以返还，有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一、关于本案所涉房屋的权利主体问题本案所涉的位于安怀村180号1幢的房屋原为南京第三化工机械厂和南京市锅炉压力容器检验所所有，但房屋所占用的土地后被南京市国土管理局出让给了江苏铁宁房地产开发有限公司，并向该公司核发了土地使用权证，因此江苏铁宁房地产开发有限公司系该房屋的土地使用权人。江苏铁宁房地产开发有限公司在建设和燕园小区内的17栋房屋时并未拆除上述房屋，亦未将该房屋移交给和燕园业委会或全体业主，而是根据其主管部门的要求将该房屋移交给了南京铁路建筑有限公司，并最终移交给了铁路生活服务公司进行管理，故铁路生活服务公司是该房屋的实际占有人。因铁路生活服务公司并未将该房屋交付给和燕园小区的全体业主，亦未将该房屋交付给业主委员会，且业主和业主委员会均未被登记为该房屋的产权人，故业主和业主委员会并非该房屋的实际占有人，亦不能被认定为该房屋的所有权人。二、关于黄松记与尹国华所签合同的效力问题本案中，尹国华虽以业委会筹备组负责人的身份与黄松记签订了房屋租赁协议，但是业委会筹备组并非依法登记成立的社会组织，因此不能独立承担法律责任。尹国华的行为虽被后来成立的和燕园业委会追认，但黄松记作为合同主体可以选择尹国华作为被告进行诉讼，并要求其承担责任。因黄松记在与尹国华签订租赁协议前曾经与铁路服务公司签订过租赁合同，并向该公司缴纳过租金，故黄松记对该房屋实际由铁路服务公司管理的事实是明知的。而黄松记在收到铁路服务公司的解除通知后拒绝离开，并与尹国华签订房屋租赁合同，其行为显然存在恶意。尹国华作为小区业主，应当知道小区业主并未取得房屋产权登记，亦应当知道自己并未实际占有该房屋，且根本无法直接向黄松记交付该房屋，仍然与黄松记签订租赁合同，其行为亦不应被认定为善意。因双方签订租赁合同的行为侵害了铁路服务公司的利益，故双方签订的合同依法应当被认定为无效。和燕园业委会辩称尹国华与黄松记所签订的租赁协议合法有效，无事实和法律依据，且该抗辩意见与其向黄松记出具的通知完全相反，故本院对其抗辩意见不予采纳。因合同无效后，基于该合同所取得的财产应当予以返还，故黄松记请求尹国华向其返还租金，具有事实和法律依据，本院予以支持。三、关于调解协议和还款协议的效力问题尹国华与黄松记于2016年9月13日在派出所签订调解协议时南京市中级人民法院的判决书已经作出，黄松记已经知道尹国华无权阻止其使用房屋，此时其仍然与尹国华签订调解协议，其行为系自由处分自己权利的体现，不违反法律规定。黄松记虽主张尹国华采取锁门等方式迫使其签订调解协议，但并未在法定期限内申请撤销该协议，故该协议仍合法有效。此后，双方又签订了一份协议，约定半年后如有无法抗拒的因素导致幼儿园无法继续开办，筹备组将退还黄松记租金，因尹国华和杜正明均是该协议的签字人，故该二人系合同的相对人。尹国华和杜正明虽辩称该协议系受欺诈而签订的，但并未提供充分的证据予以证明，亦未在法定期限内申请撤销该协议，故该协议已经产生法律效力。因铁路服务公司已经申请本院强制黄松记交还本案所涉的房屋，故黄松记继续在此处经营幼儿园已经完全不可能，尹国华和杜正明作为该合同的相对人，应依照合同的约定将所收的租金15000元退还给黄松记。四、关于其他钱款的退还主体问题因尹国华系租赁协议的合同相对人，亦系调解协议和还款协议的签字人，且尹国华所签订的租赁协议无效，故其应将收到的112500元租金退还给黄松记。因杜正明仅系还款协议的合同相对人，而非租赁协议的合同相对人，且还款协议所约定的条件已经具备，故其应就还款协议所约定的15000元承担返还责任。因杜正明并非租赁协议的合同相对人，故对其余的97500元，不负有返还责任。五、关于利息问题因黄松记与尹国华和杜正明对于15000元租金所签订的协议约定，幼儿园不能继续开办时尹国华和杜正明应当返还该款，而尹国华和杜正明并未依约返还，故根据黄松记与铁路服务公司所约定的离开时间，本院认定尹国华和杜正明对该15000元应自2017年1月21日起按照同期银行贷款利率向黄松记支付利息。关于其他租金的损失问题，因黄松记在与尹国华签订房屋租赁合同时不具有善意，故其要求尹国华向其赔偿其他租金利息损失，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十五条、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告尹国华以和燕园业委会换届工作筹备组的名义与原告黄松记所签订的房屋租赁协议无效；二、被告尹国华于本案判决生效之日起10日内向原告黄松记返还租金112500元，被告杜正明对上述钱款中的15000元承担连带返还责任；三、被告尹国华于本案判决生效之日起10日内向原告黄松记给付本金15000元所对应的利息（以同期银行贷款利率为标准，自2017年1月21日起计算至上述债务履行完毕之日止），被告杜正明对上述利息承担连带偿还责任；四、驳回原告黄松记的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间向对方履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2928元，由被告尹国华承担2000元，被告杜正明承担500元，原告黄松记承担428元（原告已预交，被告在履行上述义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  孙晋辉人民陪审员  夏一宁人民陪审员  李 恒二〇一八年二月二十八日书 记 员  陈 蓉