江西省赣州市章贡区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)赣0702民初3668号 原告（执行案外人）：黄娟，女，1983年6月28日生，住赣州市章贡区。 委托诉讼代理人：刘星林，江西公仁律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：张明，江西公仁律师事务所实习律师，代理权限为特别授权。 被告（申请执行人）：郝丽华，女，1965年5月4日生，住赣州市章贡区。 委托诉讼代理人：彭延燕，男，1962年10月3日生，住址同上，系被告郝丽华的配偶，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：敖福祥，江西海融律师事务所律师，代理权限为特别授权。 第三人（被执行人）：王芬强，男，1977年1月28日生，住赣州市章贡区。 原告黄娟与被告郝丽华、第三人王芬强案外人执行异议之诉一案，本院于2017年9月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄娟及委托诉讼代理人刘星林、张明，被告郝丽华及其委托诉讼代理人彭延燕、敖福祥到庭参加诉讼，第三人王芬强经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄娟诉称：赣州市章贡区人民法院在申请执行人郝丽华与被执行人王芬强民间借贷纠纷一案强制执行过程中，将坐落于赣州市××××区XXXXX栋XXXX室房屋产权进行查封拍卖执行，但早在2012年2月，第三人王芬强就将该房购房指标出卖给了原告，此后原告支付了全部房款并与开发商签订了购房合同，该房屋产权归原告所有。为此，原告不服赣州市章贡区人民法院（2017）赣0702执异15号执行裁定，提起诉讼：1、请求撤销赣州市章贡区人民法院作出的（2017）赣0702执异15号执行裁定；2、确认赣州市××××区XXXXX栋XXXX号房屋所有权人为原告，并解除对该房屋的查封；3、本案诉讼费由被告承担。 被告郝丽华答辩称：赣州市章贡区人民法院作出执行裁定查明事实清楚，适用法律正确，应予以维持，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人王芬强未答辩。 原告黄娟为证明自己的主张，提供以下证据： 证据1、身份证，证明原告诉讼主体资格； 证据2、户口簿，证明原告与谢群系母女关系； 证据3、章江花园缴费通知单、银行回单、转账凭证、进账凭证、进账单、收据、承诺书、商品房买卖合同，证明诉争房屋系原告出资购买，该房屋的所有权人系原告； 证据4、民事裁定书、协助执行通知书，证明赣州市章贡区人民法院先后查封了诉争房屋； 证据5、立案受理通知信息，证明2016年7月29日，赣州市章贡区人民法院受理了原告执行异议申请； 证据6、赣州市章贡区人民法院（2016）赣0702执1395号之七民事裁定书，证明赣州市章贡区人民法院就诉争房屋作出拍卖裁定； 证据7、执行裁定书、送达回证，证明赣州市章贡区人民法院已于2017年9月9日驳回了原告的异议，原告于2017年9月19日收到。 被告郝丽华、第三人王芬强未提交任何证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提供的证据1、2、4、6、7三性无异议，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对原告提供的证据3，该组证据可以证明第三人转让购房指标给原告、原告支付房款及其他费用并签订商品房买卖合同的事实，对其证明力，本院予以认定。对原告提交的证据5，本院审查后对其证明力予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月，原告黄娟与第三人王芬强达成协议，第三人王芬强将其所有的赣州市××××区区直机关干部职工团购房名额以58000元的价格转让给原告黄娟。该团购房位于赣州市××××区河套老城区，项目名称为“章江花园”，由赣州市场建设综合开发有限公司（以下简称综合开发公司）开发建设，章贡区区直机关干部职工住房团购理事会（以下简称团购理事会）负责办理住房团购的一切事务。2012年2月17日，第三人向原告出具承诺书，载明：“自愿将章贡区区政中心团购房名额给予黄娟，承诺房产实际出资人与房屋产权实际所有人均为黄娟……”。原告与第三人达成协议后，于2012年2月3日，通过母亲谢群的银行账户取现20万元存入第三人银行账户，后转入团购理事会银行账户。之后，分别于2012年6月29日、2014年8月25日、2014年10月30日、2014年12月12日、2014年12月29日通过母亲谢群的银行账户共计转账32万元至团购理事会银行账户。至此，原告共计支付购房款52万元。 被告郝丽华因与第三人王芬强民间借贷纠纷一案在审理过程中向本院提起诉讼保全申请，本院于2016年1月14日向团购理事会送达民事裁定书、协助执行通知书，要求暂停为第三人王芬强办理位于章江花园房屋的退款及更名手续。 2016年1月21日，团购理事会出具《章江花园团购户非本人姓名签合同办证登记表》，载明3133号房团购户姓名为第三人王芬强、拟签合同人姓名为原告黄娟。综合开发公司依据该登记表，与原告黄娟签订《赣州市商品房买卖合同》，约定由原告购买XXXXX号楼XXXX号房，房屋建筑面积120.98㎡，单价4410元/㎡，总价53.3522万元，综合开发公司向原告出具金额为53.3522万元的收款收据。之后，原告交纳了房屋尾款及契税、装修保证金、物业费、垃圾清运费等费用。2016年2月20日，涉案房屋进行了网上合同备案登记，合同备案编号为XXXXXXXXXXX，买受人为原告黄娟。2016年12月30日，涉案房屋交付原告黄娟使用。 2016年3月7日，本院向赣州市房地产管理局送达民事裁定书、协助执行通知书，对XXXX号楼XXXX房屋进行查封。2016年6月14日，本院作出（2015）章民三初字第4434号民事判决，判令第三人王芬强归还被告郝丽华相应借款、利息及律师代理费。进入执行程序后，本院于2017年4月14日裁定拍卖章江花园3号楼1303房以清偿债务。2017年4月25日，原告黄娟向本院提起执行异议，本院于2017年9月7日作出（2017）赣0702执异15号执行裁定，裁定驳回原告的异议，原告不服裁定，遂向本院提起执行异议之诉。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，应当审查案外人是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，而本案原告黄娟对涉案房屋享有何种民事权益，关键在于原告与综合开发公司签订的《赣州市商品房买卖合同》是否合法有效。 首先，关于第三人向原告转让购房指标效力的问题，本院认为，团购理事会出具的《章江花园团购户非本人姓名签合同办证登记表》中已确认涉案房屋的购买人由第三人王芬强变更为原告黄娟，第三人转让购房指标给原告的行为未违反法律和行政法规的强制性规定，系双方的真实意思表示，依法应确认有效。其次，本院于2016年1月14日向团购理事会送达民事裁定书、协助执行通知书，要求暂停为第三人办理涉案房屋的退款及更名手续，但现有证据无法证明团购理事会履行了协助执行义务，在收到协助执行通知书后将通知书内容告知相关人员，且其已允许并确认涉案房屋购买人由第三人变更为原告。原告通过与第三人达成购房权利转让协议，又经团购理事会允许并确认取得该购房权利，与综合开发公司签订了《赣州市商品房买卖合同》，原告在此过程中不存在过错，属善意第三人，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款之规定，人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。综上，原告与综合开发公司签订的购房合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。 本案原告黄娟支付了全部购房款，与综合开发公司签订商品房买卖合同并行网上合同备案登记，且已实际占有涉案房屋，对涉案房屋享有请求取得物权的权利，应当受到法律保护。 综上所述，涉案房屋不应作为第三人对外承担债务履行责任财产从而进行强制执行，原告异议成立，应当停止对涉案房屋的执行。 关于原告主张确认其为涉案房屋所有权人的诉讼请求，虽然原告与综合开发公司签订了购房合同，但因未经登记，不发生不动产物权变动的效力，原告应依法定程序在有权部门进行产权登记，本案对此不作处理。第三人王芬强经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十八条、第十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下： 一、停止对坐落于赣州市章贡区XXXXX号楼XXXX室房屋的执行； 二、驳回原告黄娟其他诉讼请求。 案件受理费9135元，由原告黄娟负担4567.5元，由被告郝丽华负担4567.5元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  郭 澎 人民陪审员  黄家胜 人民陪审员  钟 榕 二〇一八年二月六日 书 记 员  刘 燕