湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂03民终1330号上诉人（原审被告）：武汉源生投资开发有限公司。住所地：湖北省武汉市青山区建设三路*栋。统一社会信用代码：91420107771367329W。法定代表人：罗良策，该公司董事长。委托诉讼代理人：陶联德，湖北兴楚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾乔，女，1983年7月23日出生，汉族，住湖北省竹山县。上诉人武汉源生投资开发有限公司（以下简称源生公司）因与被上诉人曾乔房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省竹山县人民法院（2018）鄂0323民初414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案后，依法组成由审判员尚郧生担任审判长，审判员王广泉主审、审判员王宇鹏参加评议的合议庭，经过阅卷及询问调查当事人，合议庭认为案件基本事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。源生公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回曾乔的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实部分错误，适用法律不当，判决结果不公。被上诉人曾乔购买上诉人的商铺后又将商铺租赁给上诉人经营，上诉人已经按照合同约定付清了全部租金，在此情形下，被上诉人曾乔的缔约目的已经得到完全实现，即使上诉人存在些许违约，但是没有给其带来任何损失，曾乔主张按合同约定支付违约金显然过高，上诉人既可以要求依法减少，又因双方的租赁合同还在继续履行中，也可以主张完全免除。曾乔书面答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，判决公正，请求二审法院维持原判。曾乔向一审法院起诉请求：判令源生公司支付逾期交房违约金5702元、逾期办证违约金1154.43元；源生公司于2019年1月1日前完成曾乔所购商铺产权登记的协助义务，逾期则按购房价款的10%支付违约金；承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2015年2月3日，曾乔与源生公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：曾乔（买受人）购买源生公司（出卖人）开发的位于竹山县城××镇××广场××商铺××套（建筑面积18.27m2），总价款115443元；出卖人于2016年4月28日前将验收合格的房屋交付买受人，如出卖人逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自逾期交房之日起按日万分之二向买受人支付违约金至实际交房之日止；出卖人于交房后365日内将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期则按已付房价款的1%支付违约金。双方同时签订《合同补充协议》一份，约定买受人于交房前向出卖人提交办理房产证所需相关资料，并缴清各项办证税费，由出卖人统一代买受人办理所购房屋的土地使权证、房产证。合同签订后，曾乔于合同签订的当日向源生公司交付购房款115443元，源生公司迟延至2016年12月30日交付房屋，曾乔于收房的同日向源生公司交付办证所应承担的税费6458.4元。后因源生公司未能向不动产登记机关提交办理不动产登记所需资料，导致其未能在约定期限内向曾乔履行代办产权证书的义务。一审法院认为：双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》均依法成立并具有法律效力。曾乔已按约定向源生公司支付了购房价款并缴纳了办理产权证所应承担的税费，源生公司因其自身原因未能在约定期限内交付房屋，也未履行代办证义务，构成违约，应按约定承担相应违约责任。根据合同约定，逾期交房应自2016年4月29日逾期之日起，按日万分之二支付违约金至2016年12月30日实际交房之日止（合计246天），即应向曾乔支付违约金5679.79元（115443元×246天×0.2‰）。源生公司于2016年12月30日履行交房义务，按合同约定，应于交房后365日内完成不动产登记的协助义务，即应于2017年12月31日前向不动产登记机关提交不动产登记所需资料，因其逾期仍未提交不动产登记资料，导致其代办证义务未能按期履行，应依约定按已收房屋价款的1%支付违约金1154.43元（115443元×1‰），对曾乔主张支付违约金的诉讼请求，依法按上述确认的合计数额6834.22元（5679.79元+1154.43元）予以支持。曾乔主动将源生公司记02857%源生源生应履行的协助办理不动产登记义务的时间宽展到2019年1月1日前，是对其合同权利的自行处分，依法予以确认，但曾乔主张自2019年1月1日逾期之日起按购房价款10%支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、武汉源生投资开发有限公司于判决生效后三日内向曾乔支付违约金6834.22元；二、武汉源生投资开发有限公司于2019年1月1日前向曾乔履行代办房屋产权证书的义务；三、驳回曾乔的其他诉讼请求。记日1.133如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费50元，因适用简易程减半收取25元，由武汉源生投资开发有限公司负担。二审期间，源生公司提交了如下证据：1、《滨河广场购物中心商铺委托经营及管理协议书》一份，拟证明：曾乔已将案涉商铺委托武汉嘉信瑞德企业管理有限公司经营及管理，期限为2016年4月28日至2021年4月28日，其中2016年4月28日至2019年4月28日前为市场培育期及装修期，不需要支付租金及任何费用，故逾期交房并未给曾乔造成实际损失。2、《关于滨河广场（桥头停车场）项目还建工作会议记录》（2014年11月5日）一份，《关于“滨河广场”项目规划验收及不动产权证书办理工作相关问题现场协调会会议备忘录》（2018年6月13日）一份，拟证明：因政府改变了规划等原因，目前案涉楼盘尚未办理综合验收，无法办理不动产权属证书。因曾乔二审未到庭未予质证。经审理查明，一审判决认定的双方发生纠纷的原因、经过等基本事实属实。本院认为：源生公司违反合同约定的期限交付房屋，构成了违约，即使造成逾期交房另有原因，但根据合同的相对性原则，源生公司仍然应当承担违约责任。关于违约金数额的确定问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方在合同中虽然约定了逾期交房违约金按已交付房屋价款日万分之二计算，但曾乔并未提交逾期交房导致实际损失的相应证据，故结合案情，本院酌定将逾期交房违约金标准调整至按已付购房款的日万分之一进行计算。即源生公司应当向曾乔支付的逾期交房违约金总额为2839.9元（115443元×246天×0.1‰）。逾期办证违约金的计算标准比较适当，不予调整。曾乔诉请源生公司代为办理案涉商铺的不动产权属证书，一审判决代为办理房屋产权证书亦有错误。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理结果有误，应当予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖北省十堰市竹山县人民法院（2018）鄂0323民初414号民事判决；二、武汉源生投资开发有限公司于本判决生效后三日内向曾乔支付违约金3994.33元；三、武汉源生投资开发有限公司于2019年1月1日前向曾乔履行代办案涉商铺不动产权属证书的义务；四、驳回曾乔的其他诉讼请求。记日1.133如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，均由武汉源生投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  尚郧生审判员  王广泉审判员  王宇鹏二〇一八年八月十三日书记员  刘亚琼