中华人民共和国广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终5995号上诉人（原审原告）：朱雪然，女，1974年10月4日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：鲁海石，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军茂，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：司徒成强，男，1962年7月25日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审被告）：潘秀红，女，1959年11月14日出生，汉族，住美利坚合众国加利福尼亚州94112圣弗朗西斯科。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱文萍，广东邦仁律师事务所律师。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘小燕，广东邦仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市万象房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东凤镇凤翔大道**首层4卡。法定代表人：李嘉良，该公司总经理。委托诉讼代理人：张荣，广东永隆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄新，男，汉族，1979年10月10日出生，住广东省中山市。上诉人朱雪然因与被上诉人司徒成强、潘秀红、中山市万象房地产开发有限公司（以下简称万象公司）、黄新商品房预售合同纠纷一案，不服中山市第二人民法院（2016）粤2072民初4420号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。朱雪然上诉请求：请求撤销一审判决，改判支持朱雪然在一审时的全部诉讼请求，且黄新对司徒成强、潘秀红、万象公司的债务承担连带责任。事实和理由：一、朱雪然在签订合同时，涉案房屋还处于装修施工阶段，朱雪然确实不知道涉案房屋的楼层及层高，一审法院无故加重了朱雪然的举证责任。一审法院认为朱雪然没有证据证明朱雪然在签订合同时不能进入现场对房屋状况进行检查，并认定朱雪然在签订合同时应当知道房屋的楼层及层高，显属错误，具体理由如下：1.2013年8月期间，涉案房屋开盘销售,整个楼盘就一直处于封闭状态。当时朱雪然签买卖合同之时，都是通过看宣传资料、听现场销售人员介绍、看样板房等多种方式了解涉案房屋的情况。意向买家如要购房的，都是先签署认购书，最后再签正式的房屋买卖合同，这种流程也符合很多商业地产的签约和交易模式。2.涉案房屋从2013年开盘到2015年5月期间，均一直处于施工状态。涉案房屋原定于2014年5月1日完成装修并开业，因此对外一直以装修为由封闭房屋。2014年5月1日前，司徒成强、潘秀红、万象公司、黄新又称装修尚未完工，将开业期延长一年，延至2015年5月1日，延长的一年时间主要用于继续对房屋进行建设和装修（在这一年的时间里，司徒成强、潘秀红、万象公司、黄新仍然大肆对外销售房屋）。在2015年5月1日前，涉案房屋外部均用竹排栅栏及绿网遮挡，购房者根本无法进去。3.到2015年5月后，涉案楼盘才拆除竹排栅栏及绿网，司徒成强、潘秀红、万象公司、黄新悬挂宣传横幅，谎称包括但不限于哈根达斯、中国农业银行、六福珠宝等多家名牌已经入住港澳城商铺，此时，涉案房屋层高不足、根本无任何品牌商入驻、根本没有装修等多项问题才暴露出来，购房者才知道自己上当受骗。4.涉案房屋土地用途原为国有商住用途，后变更为国有商业用途，并将原来一个大产权证割成数百个小产权证，这必然会带来大量的改建工作（如消防重建、增加登记建筑面积）。另外，司徒成强、潘秀红、万象公司、黄新对外以商铺名义销售，必然要进行大量的精装修工作。基于这些事实，在司徒成强、潘秀红、万象公司、黄新称涉案房屋被封闭起来要进行装修，必然会使到一般购房者相信。二、司徒成强、潘秀红、万象公司、黄新实施虚假宣传行为欺骗朱雪然，足以使朱雪然在签合同时作出不真实的意思表示。一审法院认为宣传资料对购房者不能起主要或直接决定的因素，显然违背了社会常识。涉案房屋为商铺，司徒成强、潘秀红、万象公司、黄新宣传称商家进驻等情况，必然对购房者具有重大的，决定性的影响。三、涉案房屋的出卖人不是房地产开发企业，不应当简单适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《商品房销售管理办法》的相关规定。四、涉案所有的房屋买卖合同上司徒成强潘秀红签名均是他人冒签，万象公司在无代理权的情况下，冒签及虚假律师见证。涉案商铺买卖合同应予以撤销。万象公司、黄新应返还所有款项。司徒成强、潘秀红辩称，1.一审判决审理查明的事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。2.司徒成强、潘秀红坚持一审答辩意见。司徒成强、潘秀红未与朱雪然签订买卖合同，朱雪然刚才所述，双方合同上司徒成强签名是假冒的。另案中也对此进行了鉴定，证实司徒成强、潘秀红签名虚假，朱雪然通过确认书确认司徒成强、潘秀红与朱雪然之间不存在买卖关系，司徒成强、潘秀红只是根据与黄新的合同协助朱雪然办理过户。3.司徒成强、潘秀红认为朱雪然要求撤销一审判决没有依据，该房屋销售时，转让黄新之前已经有水电供应也已经进行出租，朱雪然也确认该房屋实际是两层半高，朱雪然在购买房产时应当知悉房屋的层高及楼层，朱雪然所述的宣传活动，司徒成强、潘秀红从未参与宣传活动，不存在对朱雪然的欺诈、虚假宣传。而且朱雪然所称的宣传资料未在合同中约定，只是要约邀请，非合同内容，朱雪然以宣传不实要求撤销合同无依据。虽然万象公司与朱雪然的买卖合同中，司徒成强与潘秀红的签名是冒签，但司徒成强、潘秀红已经将房屋卖给黄新，司徒成强、潘秀红只按照黄新指示配合过户，黄新与朱雪然的买卖关系是成立的，不能予以撤销。万象公司辩称，朱雪然的上诉事由是其单方的认定，一审判决审理查明的事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。朱雪然于2016年4月13日向一审法院起诉请求：1.判令撤销朱雪然与司徒成强、潘秀红、万象公司2013年10月27日签署的《商铺买卖合同》；2.判令司徒成强、潘秀红、万象公司连带向朱雪然返还购房款143794元、商铺装修及市场运作费61626元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准自起诉之日向朱雪然支付利息至清偿之日止。一审法院认定事实：2013年10月27日，司徒成强、潘秀红作为出卖人（甲方）、万象公司作为授权代理签约单位与作为受让方（乙方）的朱雪然及作为第三方（丙方）的中山市潮汇物业管理有限公司签订《商铺买卖合同》，约定乙方所购的房地产位于中山市东凤镇××大道××2049卡铺位，建筑面积9.12平方米，套内面积4.6平方米；该商铺转让费由房价费和商铺装修及市场运作费组成，商铺转让费总额为205420元，其中房价143794元、商铺装修及市场运作费61626元；乙方于2013年10月31日前支付转让费（含定金）40000元、2013年11月30日前支付83420元，2014年2月28日、2014年5月30日、2014年8月30日、2014年11月30日前各支付20500元至款项支付完毕；甲方应当于2014年5月1日前，以书面形式通知乙方办理该商铺的交付手续，乙方负有积极配合甲方办理该商铺交接的义务，乙方确认甲方有权选聘或指定具备相应资质的物业管理公司及市场经营管理公司（甲乙双方约定签约时暂定经营管理公司为丙方），并有权变更上述物业管理公司及商场经营管理公司；商铺使用权的约定，该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2019年4月30日止，甲方享有该商铺的使用权及收益权，该商铺进行合并、分立、装修、与丙方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，乙方不得干涉；合同最下方甲方处显示签有“司徒成强（潘秀红司徒成强代）”、甲方授权代理签约单位处显示盖有万象公司公章。一审庭审中司徒成强、潘秀红对《商铺买卖合同》上己方签名的真实性不予确认，朱雪然方称不清楚《商铺买卖合同》上“司徒成强（潘秀红司徒成强代）”是否为司徒成强书写。2013年10月27日朱雪然支付2049铺位定金30000元，2014年3月1日、6月7日、9月10日分别支付2049号铺二期款、三期款、四期款各20500元。朱雪然提供的港澳城宣传册显示注明为“层高6米，买一层送一层”；潮汇港澳城招商手册显示即将进驻品牌＆意向合作伙伴有卓诗尼、周生生、中国黄金、亨得利、哥弟、佰草集、奥康、特步、安踏、阿迪达斯、百丽等，并注明1F为国际名店、2F为时尚淑女馆、3F绅士运动馆、4F家居儿童馆与品牌折扣店；朱雪然提供的照片显示港澳城外墙横幅有“热烈祝贺哈根达斯强势进驻潮汇港澳城”、“热烈祝贺六福珠宝强势进驻潮汇港澳城”、“热烈祝贺天堂伞强势进驻潮汇港澳城”、“热烈祝贺农业银行东凤支行营业厅强势进驻潮汇港澳城”等。另查明：2012年12月26日，司徒成强、潘秀红作为甲方（转让方）与作为乙方（受让方）的黄新签订《房地产转让合同》，约定：司徒成强、潘秀红将座落于东凤镇××（现东凤镇××大道××）的房地产以5800万元转让给黄新，同时双方约定转让款的支付时间及产权变更登记、房地产的交付等具体细节。司徒成强卡号为45×××18银行账户交易流水显示2012年11月26日收取黄新付东凤楼定金200万元、2012年12月26日收取黄新支付东凤买地款200万元、2013年3月6日收取黄新付东凤购房款1000万元、4月15日收取黄新付东凤地皮款500万元、4月16日收取黄新付东凤地皮款100万元、5月10日收取黄新付东凤买地款300万元、5月27日收取黄新付东凤买地款50万元、6月8日付东凤买地款200万元、6月9日收取东凤买地款250万元、7月1日收取汇款600万元、8月1日收取黄新付东凤买地款200万元、9月2日收取付东凤款384万元、2014年3月31日收取3月份款50万元、4月30日收取4月份款250万元、5月8日收取黄新付款1000万元、5月12日收取黄新付款120万元。2014年11月4日司徒成强、潘秀红作为甲方与作为乙方的黄新（万象公司）及作为丙方的朱雪然签订《确认书》，载明：“鉴于：1、甲方已经通过协议转让的方式将位于中山市东凤镇凤翔大道28号的房地产转让给乙方，上述房地产的产权已经归属乙方。2、乙方以甲方的名义对上述房地产共分825卡商铺，乙方将其中编号为第2049卡的商铺通过协议转让的方式转让给丙方。现三方共同确认如下：一、甲乙方的房地产转让关系于乙、丙方的房地产转让关系相互独立。乙、丙方签订的关于上述商铺的转让协议产生的权利义务由乙、丙方享有和承担，甲方对丙方没有任何的合同义务，不承担任何的法律责任。二、乙方指定第2049卡的商铺过户给丙方，甲方根据甲乙方签订的房地产转让协议给予办理。三、甲方及其代理人与丙方到国土房管部门办理上述商铺过户手续时签订的转让协议等法律文件，仅是甲方履行与乙方签订的房地产转让协议的义务，不代表甲方与丙方存在房地产买卖关系，丙方不得以此主张甲方与其存在房地产买卖关系并向甲方追讨任何的权利。四、乙、丙方转让上述商铺所产生的税费由乙、丙依法缴纳并按乙、丙方签订的转让协议的约定承担，此税费与甲方无关。”该《确认书》下方乙方黄新（万象公司）旁显示有黄新签名，而丙方处显示有朱雪然签名。朱雪然称司徒成强、潘秀红、万象公司、黄新方宣传房屋楼层为4层且层高6米，但实际上房屋只有两层半且层高不足6米，同时司徒成强、潘秀红、万象公司、黄新宣传知名品牌进驻但实际也没有，且没有约定的装修和宣传的资金回报，横幅的照片是2015年5月朱雪然发现司徒成强、潘秀红、万象公司、黄新悬挂的，因此2015年5朱雪然方知道被欺诈，故要求撤销合同返还购房款等。司徒成强、潘秀红、万象公司、黄新方则称房屋是现房交易签约时应当知道房屋的情况，且实际层高为5.8米加楼层的高度应为6米，关于品牌进驻及相关的宣传只是要约邀请，不能视为合同的内容，同时也是商业中存在的经营风险，因此不构成欺诈。一审法院认为，本案争议焦点是涉案《商铺买卖合同》是否存在欺诈情形，对此朱雪然称司徒成强、潘秀红、万象公司、黄新在签订合同时对楼层、层高、进驻的品牌、收益率等均存在虚假宣传，故构成欺诈，为此要求撤销合同并返还款项；对朱雪然的主张司徒成强、潘秀红、万象公司、黄新方均不予确认。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”本案中，朱雪然所购买的为现房，而朱雪然作为完全民事行为能力人，在签订合同时理应尽到审慎注意的义务，且房屋的楼层和层高从外观上亦可直接作出大致的判断，同时朱雪然无任何证据证实其在签订合同时不能进入现场对房屋的状况进行检查，故朱雪然应承担举证不能的不利后果，因此朱雪然在签订合同时应当知道房屋的楼层及层高，其主张于2015年5月才得知楼层及层高无事实依据；但朱雪然于2016年4月方诉至一审法院要求撤销合同，已超过一年的除斥期间，故朱雪然基于楼层及层高要求撤销合同，一审法院不予支持。关于朱雪然主张品牌进驻、收益率等虚假宣传构成欺诈的问题，一审法院认为，法律虽赋予了受损害方撤销合同或变更合同的选择权，但本案中，朱雪然提供的商家进驻情况及收益率情况等的宣传仅存在于宣传资料中，且该宣传也并非对购房者所作的承诺；此外宣传资料中宣传不实的内容并非《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，也未约定在双方签订的商品房买卖合同中。另，根据一般的认知，购房者作为买方必定对房屋自身品质作出了全方位的考察，不可能仅凭宣传资料就直接决定购买；因此宣传资料的内容对购买者而言仅是一个诱因，并非起主要或直接决定的因素，故朱雪然方没有证据证实双方签订的合同并非朱雪然的真实意思表示，其要求撤销合同返还购房款等的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。黄新经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，可视为自动放弃质证、抗辩权，但不影响一审法院依法判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回朱雪然全部诉讼请求。案件受理费4382元，由朱雪然负担（该款朱雪然已缴纳)。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：朱雪然已取得案涉房屋的房产证。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案为房屋买卖合同纠纷，结合双方的诉辩意见，双方争议焦点为：朱雪然主张被欺诈签订案涉商品房买卖合同是否成立。《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”第一百四十九条规定：“第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”朱雪然称司徒成强、潘秀红、万象公司宣传房屋楼层为4层且层高6米，但实际上房屋只有两层半且层高不足6米，同时司徒成强、潘秀红、万象公司宣传知名品牌进驻但实际也没有，且没有约定的装修和宣传的资金回报，横幅的照片是2015年5月朱雪然发现司徒成强、潘秀红、万象公司悬挂的，因此2015年5月朱雪然方知道被欺诈，故要求撤销合同返还购房款等。本案中，朱雪然主张其被欺诈的依据主要是其提交的宣传传单、港澳城招商手册、照片等证据，首先，被上诉人对上述证据的真实性不确认；其次，该证据即使真实，朱雪然所购买的为现房，房屋的楼层和层高从外观上可以作出大致的判断，且宣传资料上宣传的意向进驻商家等并不是针对特定的物业作出的明确说明和具体确定的允诺，从传单及招商手册上也不能确定宣传的主体就是被上诉人或者是被上诉人知道或者应该知道上述宣传；再次，即使上述两个条件都成立，按照上述民法总则的规定，上述宣传还要使朱雪然在违背真实意思的情况下签署上述房屋买卖合同，本案中，朱雪然完全民事行为能力人，作为商铺投资者，属于市场主体，其对于商业宣传等隐含的风险应该是能够有所认知和了解的，朱雪然决定投资该商铺是对地段、价值、收益等各种因素作出综合判断后所作的决定，朱雪然未举证证实系被上诉人或被上诉人知晓的情况下第三人对其实施了虚假宣传导致其认购案涉房屋，且朱雪然在签订房屋买卖合同后已经办理了过户手续；最后，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。可见，即使在商业宣传资料构成要约的情况下，出卖人违反的，也只是违约责任的承担问题，而不是撤销合同的理由。综上所述，朱雪然的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4382元（上诉人朱雪然已预交），由上诉人朱雪然负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一八年八月十日书记员  杨俊彦