广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018)粤13民终3534号上诉人（原审被告）：惠州市太东地产有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头安惠大道**太东集团大厦**。法定代表人：杨文杰，董事长。委托诉讼代理人：李宁，公司法务。委托诉讼代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张世平，男，汉族，1944年9月6日出生，户籍住址:广东省深圳市福田区，上诉人惠州市太东地产有限公司因与被上诉人张世平商品房预售合同纠纷一案，不服广东省大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初2744号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年6月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人惠州市太东地产有限公司委托诉讼代理人蓝洪波，被上诉人张世平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人惠州市太东地产有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法变更一审判决书中第一项判决为：上诉人惠州市太东地产有限公司向被上诉人支付逾期交房违约金为16062.5元；2、维持一审判决书中第二项判决的处理；3、本案的二审诉讼费由双方按责任比例各自承担。事实和理由：一、请求二审法院依法裁判，适当减少违约金数额，减按万分之0.75每日计算违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，约定逾期交房违约金的目的主要是弥补被上诉人所遭受的损失，但目前涉案房屋价格已经大幅上涨，答辩人逾期交房并未对原告造成实际损失。即便有损失，也应当是参照周边房屋租金进行补偿。请求法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和第一百一十四条规定，根据公平原则予以衡量，在计算违约金时减按万分之0.75计算。被上诉人张世平辩称，与一审答辩意见一致。原审原告张世平向一审法院起诉请求：一、判令被告支付原告逾期交房违约金45241.1元；二、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：一、2015年10月14日，原、被告签订编号为大亚湾（2015）10014868的《广东省商品房买卖合同》一份，约定的主要内容有：（一）、物业情况，原告购买被告开发的位惠州××头××东××房房，建筑面积89.95平方米，总价471999元；（二）、付款方式及期限，分期付款，即首期款房款235999元原告于2014年11月30日付清，余款236000元于2015年9月15日前还清，即分别在2014年12月15日前、2015年3月15日前、2015年6月15日前、2015年9月15日前各支付59000元；（三）、交付期限，被告应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用，但如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起90日内告知原告的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知买受人办理交付手续；（四）、关于被告逾期交房的违约责任的约定：逾期不超过120日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。二、原告于2014年11月30日前付清了首期款235999元，后于2014年12月15日支付59000元，2015年3月16日支付59000元，2015年11月8日支付59000元，2016年1月19日支付59000元。被告于2016年1月19日向原告出具了金额为471999元的购房发票。后被告开发的“太东明月湾”项目已于2016年12月15日前完成了电梯监督检验，于2016年12月30日完成了建设工程消防验收，于2017年4月1日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收。2016年，被告向原告发出《入伙通知书》，原告实际于2017年1月11日办理了入伙手续。但原告认为被告逾期交房已构成违约，遂向本院起诉。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。当事人应当按约全面履行自己的合同义务。关于被告是否逾期交房的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。国务院《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。依照上述规定，建设、勘察、设计、施工、监理五单位综合验收合格是房屋交付前的强制性规定，交付条件是“经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋”。因此，依照国家建筑工程竣工质量、消防、人防、规划等强制验收的规定，以及涉案合同的约定，涉案房产的交房标准至少应界定为经建设、监理、施工、勘察、设计五单位竣工验收合格，电梯、消防等设施也验收合格，相关配套达到具备基本生活的条件。本案中，上述条件达成的时间为2017年4月1日，即2017年4月1日涉案商品房具备了交付条件，已经超出合同约定的交付时间2015年12月31日，被告存在逾期交房的违约事实。关于违约金计算的问题。根据商品房买卖合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告还应当书面通知原告办理收楼手续。原告在庭审中确认于2016年已收到被告发出的《入伙通知书》，并于2017年1月11日办理了入伙手续。被告在涉案房屋不具备交付条件时向原告发出《入伙通知书》不具备合同约定的通知效力，因此，被告逾期交房的违约天数应计算至涉案商品房达到交付标准之日即2017年4月1日止，故被告逾期交房456天，应承担相应的违约责任。依照合同约定，逾期超过120日，原告要求继续履行合同，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金。原被告均确认原告在2015年12月31日前仅支付412999元购房款，余款59000元是2016年1月19日支付的。故被告支付原告的违约金应分段计算，具体为1115元（412999×0.00015×18）+31010元（471999×0.00015×438）=32125元。原告诉求超出上述金额部分，没有事实和法律依据，本院不予支持。被告认为约定的违约金过高，要求减少，但未提供原告损失多少的相关证据，该辩解意见，证据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告惠州市太东地产有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告张世平支付逾期交房违约金32125元；二、驳回原告张世平其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费931元，由原告张世平负担270元，由被告惠州市太东地产有限公司负担661元，此款原告已预交，被告可径付原告。二审中，双方当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本院对各方的争议焦点处理如下：关于本案违约金是否过高的问题。上诉人惠州市太东地产有限公司与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应当全面严格履行各自的权利和义务，同时对双方当事人的合法权益予以平等保护。现上诉人逾期交房情况属实，应当承担相应的违约责任，根据合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的相关约定，“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。”原审法院按照合同约定的违约金计算标准计付违约金，事实清楚，适用法律正确，上诉人惠州市太东地产有限公司主张违约金过高，事实理由不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人惠州市太东地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费931元，由上诉人惠州市太东地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓文审判员  刘天贞审判员  张佳誉二〇一八年八月十五日法官助理吴芝仪书记员朱迪妮附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。