杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0106民初5521号 原告：陈天然，男，1987年7月18日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：应小军，浙江佑平律师事务所律师。 被告：杭州东耀置业有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区文一西路******。 法定代表人：孙晓燕，总经理。 委托诉讼代理人：金艳芬，浙江鑫知律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方益花，浙江鑫知律师事务所律师。 原告陈天然与被告杭州东耀置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案后，依法适用简易程序，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人应小军、被告委托诉讼代理人金艳芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同约定的交付漾LOFT（金色水岸）1号楼127室房屋的义务；2、被告支付逾期交房违约金11361.57元（暂计至2017年3月31日，此后至实际交付房屋之日止的违约金按每日万分之三另行计付）。事实和理由：2016年2月5日，原、被告签订《合同书》，约定被告将建筑面积为39.71平方米的漾Loft（金色水岸）1号楼127室房屋使用权出让给原告，转让款总金额为420799元，被告在2016年12月31日前将符合合同约定的该房屋交付给原告使用。合同签订后，原告按约履行了付款义务，但被告却未按约交付房屋，故原告诉至法院。 被告答辩称：案涉合同约定房屋使用权转让期限为40年，该合同实系以租代售的房屋买卖合同。《杭州市区村级留用地管理办法（试行）》第二十三条规定“村级集体经济组织选择合作开发的留用地项目用地，一律采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让。村级集体经济组织与合作方组建项目公司联合开发的，村集体经济组织所占股份应不低于51%，以招拍挂方式公开出让的合作开发留用地项目，村集体经济组织应分别持有不低于地上总建筑面积（不含物业用房面积）51%的房产和地下空间51%的建筑面积，且不得分割转让和销售；合作方所持有的房产可以按照规划批建的最小产权单元分割转让、预售和销售，需办理预售许可手续的，项目工程形象进度应达到结顶后方可提出申请。”第二十九条规定“留用地项目建成后，村级集体经济组织持有部分可用于租赁获取长期收益，严禁通过以租代售形式变相转让留用地项目。”故包括案涉房屋在内的整幢1号楼属于不得分割转让和销售的房产，无法取得预售许可证，案涉合同应认定无效。原告要求被告继续履行合同约定的交房义务及支付逾期交房违约金不仅缺乏法律依据，而且根据该房屋尚未竣工验收的现状，被告客观上也不可能交付。综上，要求判决驳回原告的诉讼请求。 原告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据： 1、《漾Loft合同书》，证明原、被告就办理房屋交接手续时间及逾期交房违约金的约定。 2、收据二份、POS签购单十份，证明原告已按约履行了付款义务。 3、企业工商登记信息，证明被告的主体信息。 4、视频资料，证明小强热线记者采访被告两大股东杭州市蒋村乡龙章村经济合作社（以下简称龙章村合作社）的村委书记及杭州东泽实业投资有限公司（以下简称东泽公司）的法定代表人时，东泽公司法定代表人承认违约，龙章村合作社村委书记表明案涉房屋整幢楼是属于龙章村的，龙章村合作社委托被告统一对外出租20年。 5、预售审批公示，证明相关部门就案涉房产于2017年9月28日核发了杭售许字（2017）第000086号预售证，案涉房产可以转让销售。 被告为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据： 1、《漾Loft合同书》，证明原、被告就漾Loft（金色水岸）1号楼127室房屋使用权转让的相关权利义务做了约定。 2、《杭州市国有建设用地使用权出让合同》，证明案涉房屋系10%村级留用地建设项目上的房屋，龙章村合作社应持有不低于地上建筑物总面积51%的房产且不得转让该房产。 3、《杭州市区村级留用地管理办法（试行）》，证明村集体经济组织应分别持有不低于地上总建筑面积51%的房产和地下空间51%的建筑面积，且不得分割转让和销售。 4、《关于西湖区地块析产方案的补充协议》、《关于西湖区单元地块析产方案表决》、龙章村合作社勘商业综合用房测定界图、土地分类示意图，证明经三分之二以上村民代表表决通过，西湖区地块西面1号楼归龙章村合作社所有，案涉房屋属于1号楼，该房屋不得转让。 5、收据一份及POS签购单十份，证明被告通过收据方式交付给原告的购房款420799元包含了认筹金5000元，被告就该认筹金已归还原告。 6、漾LOFT认购书，证明原、被告双方系房屋买卖合同关系。 7、西湖区留用地转让审查表，证明案涉1号楼房屋不能进行转让与销售。 8、透明售房网截屏，证明金色水岸商务楼1号楼所有房屋都不可销售。 9、杭州市住房保障和房产管理局向本院出具的复函，证明金色水岸商务楼1号楼不能办理商品房预售证。 当事人质证及本院认证意见如下： 一、被告对原告提交的证据1-3的真实性均无异议，本院对真实性予以确认。 二、被告对原告提交的证据4真实性无异议，但是对证明内容有异议，认为记者采访中认定案涉房屋是小产权房的说法及被告公司员工对案涉房屋的说法均不予认可。本院经审查对该证据的形式真实性予以确认。 三、被告对原告提交的证据5真实性无异议，但认为因当时审批时提交的整个项目是1、2号楼，故预售的许可公示上载明两幢楼，实际上1号楼并不在预售证范围之内。本院审查后认为，根据被告提交的证据9，本院对原告证据5的证明内容不予确认。 四、原告对被告提交的证据1-3、5的真实性无异议，本院对真实性予以确认。 五、原告认为被告提交的证据4中的补充协议未经村民大会表决，对其真实性、合法性均有异议；析产方案表决、测定界图无原件，对其真实性有异议；对土地分类示意图的真实性无异议。本院审查后认为：被告证据4中补充协议及土地分类示意图均系原件，本院予以确认；测定界图与土地分类示意图一致部分，本院亦予以确认；析产方案表决系复印件，本院不予确认。 六、原告对被告提交的证据6真实性无异议，但是认为本案涉及的是使用权并非所有权，双方签订的协议应以在后的为准。本院对该证据的真实性予以确认。 七、原告认为被告提交的证据7系复印件，对其真实性有异议，即便真实，也系被告与龙章村合作社在本案起诉之后擅自对1、2号楼进行划分。本院审查后认为，该证据与被告证据9相互可以印证，对证据7的待证事实予以确认。 八、原告对被告提交的证据8、9真实性无异议，但认为证据8是基于被告起诉之后递交的申请表而形成不能买卖的事实，证据9系在对1、2号楼进行产权归属划分的基础上所作出的回复，涉案房产能否销售与本案无关。本院审查后对证据8、9真实性予以确认。 根据上述确认的有效证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2016年1月10日，原、被告签订漾LOFT认购书，约定：原告向被告购买金色水岸项目1号楼127室，建筑面积39.71平方米，单价为11896元/平方米，总价为472390元；在签订本认购书时，原告必须一次性缴足定金45000元，该定金在签订《合同书》后自动转为合同房款；该客户（原告）为一次性付款，享受优惠存5000元减15000元，享受折扣一次性9.3折，总经理特殊折扣累计1个点，优惠后共计金额为420799元。同日，原告向被告指定的杭州奥金房地产销售策划有限公司支付50000元（其中5000元系认筹金）。 2016年2月5日，乙方原告作为买方与作为甲方卖方的被告签订《漾Loft合同书》，约定：漾LOFT（金色水岸）系由龙章村合作社与东泽公司共同出资成立的被告单位建设的综合性项目，规划为两幢日字型建筑，总建筑面积约31000平方米，该项目系杭州市10%村级留用地项目；乙方所选房屋位于漾LOFT（金色水岸）1号楼127室，房屋使用权期限从2016年12月31日起至2056年12月31日止；土地使用权期限届满后，由甲方负责协调、补缴土地使用权相关费用，与乙方无关；甲方对漾LOFT（金色水岸）拥有独立、完整的所有权，乙方对该物业的土地性质、房屋使用权情况充分了解后，同意选购该物业之房屋及有关设施；该房屋建筑面积39.71平方米，实测建筑面积以具有房产测绘资质的房屋测绘机构出具的测绘结果为准；该房屋为综合商服用途，使用权按套出让，按建筑面积计算，该房屋使用权转让单价为10596.8元/平方米，总金额为420799元；乙方在本合同签署日需一次性付清全部款项；乙方支付的款项，仅限于房屋使用费，不包括土地出让金、物业管理费、公共能耗费、户内水电费、视听费等；双方约定在2016年12月31日前办理房屋交接手续，将符合本合同约定的房屋交付给乙方使用，甲方承诺该房屋已通过规划验收合格并具备交付使用条件；甲方逾期交付房屋的，应按日向乙方支付已付款的万分之三作为违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，乙方有权解除合同，甲方除退还乙方已付款外，还应按本合同该房屋款项总额的20%支付违约金；2016年G20峰会在杭州举办，如遇政府强制停止施工的，造成交房顺延的不属于甲方违约，交房顺延期限仅限为政府强制停止施工期限。合同签订当日，原告支付给被告375799元。因被告在合同约定的交房日期届满后并未交付案涉房屋，故原告诉至本院。 庭审中，原告将本案的案由由房屋买卖合同纠纷变更为房屋租赁合同纠纷。 另查明，金色水岸商务楼位西湖区9地块，系龙章村合作社10%留用地指标项目，由东泽公司和龙章村合作社成立杭州东耀置业有限公司进行合作开发建设。2012年11月30日，东泽公司和龙章村合作社签订《关西湖区9地块析产方案的补充协议》，约定本项目规划设计由二幢楼组成，其中东面2号楼面积约16041平方米，占总建筑面积的49%归东泽公司，西面1号楼面积约16697平方米归龙章村合作社所有。 2013年4月29日，杭州市国土资源局与作为受让方的被告签订《杭州市国有建设用地使用权出让合同》，约定：出让宗地为蒋村单元C-39地块，面积为14451平方米，该宗地系龙章村合作社利用10%留用地指标合作开发的建设项目，根据杭州市工商部门登记资料及公司章程，龙章村合作社持有被告51%股份，东泽公司持有被告49%股权；出让宗地的用途为商业商务，国有建设用地使用权出让年限为40年；本合同项下宗地的出让总款为9666万元；项目建成后，龙章村合作社应持有不低于地上总建筑面积（不含物业用房面积）51%的房产，且不得转让；除国家和省、市有特殊规定外，其他49%部分房产可以按照规划批建的最小产权单元分割转让或销售。 再查明，2017年10月27日，杭州市住房保障和房产管理局就本院调查函出具复函，复函载明杭政储出（2013）24号地块商业商务用房1#楼（即金色水岸商务楼1号楼）不在杭售许字（2017）第000086号商品房预售范围内，也不能办理商品房预售证。 本院认为，原、被告签订的《漾LOFT合同书》抬头载明的原、被告分别列明为买方与卖方，转让单价仅与建筑面积挂钩，约定的转让款项一次性付清，这些要素更符合房屋买卖合同的法律特征，故案涉合同性质属于房屋买卖，而非房屋租赁。虽该合同约定了房屋使用权期限为40年，但这仅系为了与案涉《杭州市国有建设用地使用权出让合同》载明的“国有建设用地使用权出让年限40年”一致所作约定，并非意指租赁期限40年，这从该40年期限之后接连的“土地使用权期限届满后，由卖方负责协调、补缴土地使用权相关费用”表述亦可见一斑。原告最初以房屋买卖合同纠纷起诉，也证实了原告签订案涉合同的真实意思表示系为了购买案涉房屋。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”由于案涉整幢1号楼房屋尚未竣工验收，故原告要求被告交付案涉1号楼127室房屋的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。逾期交房违约金系基于案涉合同能够继续履行的前提下进行主张，因目前尚不能确定案涉1号楼房屋能否竣工验收，亦不能确定被告在此后是否会以某些行为导致案涉合同实际无法履行，未来存在很多不确定因素，故原告要求被告支付计至实际交房之日止的逾期交房违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回陈天然的诉讼请求。 案件受理费7782元，由陈天然负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  陈 曦 人民陪审员  王景莉 人民陪审员  曹 霞 二〇一八年二月二十七日 书 记 员  张 梅