海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终2669号上诉人（原审原告）：杨树泉，男，1982年6月24日出生，汉族，住海南省万宁市。委托诉讼代理人:曾雷，广东正大方略（海口）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：戴丽琼，女，1966年7月5日出生，汉族，住海口市海府路**省。原审第三人：海口宏兴红房地产经纪有限公司振兴路分公司，地址：海口市美兰区美舍河开发区振兴路**美舍苑铺面**。统一社会信用代码×××。上诉人杨树泉与被上诉人戴丽琼及原审第三人海口宏兴红房地产经纪有限公司振兴路分公司（以下简称宏兴红公司）居间合同纠纷一案,不服海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初25号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月1日立案受理后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨树泉上诉请求：上诉请求：一、撤销海口市美兰区人民法院作出的（2018）琼0108民初25号民事判决书；二、判令戴丽琼双倍返还杨树泉所交的定金4万元；三、本案一、二审诉讼费由被诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。戴丽琼所收取的定金为杨树泉所支付。本案中，宏兴红公司为房地产中介机构，戴丽琼已经委托宏兴红公司代理其出售其所有的海口市××路号省气象局住宅楼4幢104房，2016年4月25日，杨树泉与宏兴红公司就杨树泉购买戴丽琼所有的海口市××路号省气象台住宅楼4幢104房达成《房地产中介服务合同（买方）》，杨树泉按照合同的约定向宏兴红公司支付了2万元定金，然后宏兴红公司已经将定金支付给了戴丽琼。合同中约定了双方应在2016年5月9日签订《房地产买卖契约》。但是戴丽琼却一直认定买方就是陈某1，这就是非常奇怪的事情，因为戴丽琼是与宏兴红公司签订《房地产中介服务合同（卖方）》中并未指定买方就是陈某1，而宏兴红公司系居间人，系由其找到买方再与戴丽琼支付定金，再与其联系、通知等，最终促成该交易。二、一审法院也并未查明2万元定金由谁所支付。陈某1当时仅仅只是支付了1万元定金，而戴丽琼却收取到了2万元定金，那这其中的差额部分又由谁所缴纳，一审法院并未查清，实际情况，戴丽琼并未指定专属买方，没有任何证据能够证明戴丽琼所收取的2万元定金系陈某1所支付，所以在陈某1放弃购买戴丽琼的房屋后，由杨树泉将定金2万元交给戴丽琼。而宏兴红公司已经将款项退还给陈某1。所以，该笔款项就是杨树泉所支付，当时只是宏兴红公司为了方便，才让戴丽琼在空白的《收据》中签字，而随后再填写真正买家的姓名，这一点，戴丽琼也是认可的。综上，恳请法院依法撤销一审判决，支持杨树泉的诉请，维护杨树泉的合法权益。戴丽琼答辩称：原审判决正确，杨树泉的上诉请求不成立，应予以驳回。本案是杨树泉与宏兴红公司恶意串通提起的虚假诉讼，请依法对杨树泉和宏兴红公司予以处罚。一、杨树泉的证据匮乏，而戴丽琼的证据充分，能够相互印证。杨树泉证明与戴丽琼之间存在定金合同关系的核心证据有两份，《房地产中介服务合同（买方）》和《收据》。其中《房地产中介服务合同（买方）》无需戴丽琼签名，极易伪造。至于《收据》，宏兴红公司已在庭审中承认2016年4月26日是没有写客户名称的，是后期自行补加上去的，若杨树泉的主张属实，其在4月25日当天就支付了定金，为真正的买受人，那为何不在4月26日出具收据时写上被上诉人的名字？因此，杨树泉的两份核心证据均存在严重的缺陷，无法证明其主张。如果杨树泉所述属实，而且在中介的帮助下，为何证据如此匮乏？反观戴丽琼，证据充分、相互印证，形成了完整的证据链。这唯一的解释就是杨树泉所主张的事实自始至终就是虚无的。二、关于合同签订顺序及定金支付顺序，杨树泉的自身的陈述、与宏兴红公司的员工叶必耀的陈述之间相互矛盾，足以说明本案实为虚假诉讼。戴丽琼于4月26日与宏兴红公司签订合同，并收取了陈某12万元定金。杨树泉在原审中陈述：其在4月份的时候就看过房子，4月25日与宏兴红公司签了中介服务合同，当天就通过现金方式支付给宏兴红公司，由宏兴红公司转交给戴丽琼。即杨树泉签约和支付定金在陈某1之前。而杨树泉在本案上诉状中所述：陈某1放弃购买戴丽琼的房屋后，由宏兴红公司将定金2万元交给戴丽琼。宏兴红公司在原审辩论意见中述：宏兴红公司先行找到买家陈某1后，后陈某1解除中介服务合同，并将1万元定金退还给陈某1，而找到了另外的买家杨树泉。即杨树泉签约和支付定金在陈某1之后。可见，杨树泉在一审中的陈述与其在二审中的陈述以及宏兴红公司的陈述相矛盾，坐实了本案实为虚假诉讼。三、杨树泉实为宏兴红公司的员工，本案是宏兴红公司企图侵占戴丽琼所没收陈某1的2万元定金，而以杨树泉的名义提起的虚假诉讼，请求法院查明事实，给予杨树泉及宏兴红公司必要的惩罚，以整治海口地产中介行业不正之风。宏兴红公司未陈述意见。杨树泉向一审法院提出诉讼请求：1、判令戴丽琼双倍返还杨树泉所交的定金4万元；2、本案诉讼费由戴丽琼承担。一审法院认定事实：2016年4月26日，戴丽琼（甲方）与宏兴红公司（乙方）签订一份《房地产委托代理合同》。该合同主要约定：“甲方委托乙方销售的物业地址为海口市××路号省气象局住宅楼4幢104房，甲方委托该房销售总价6万0元整，代理期限自2016年4月26日至售出为止。委托期限内，如乙方已收到买方的购房定金后发生以下情况:1.甲方反悔不卖此房或者高于此价格出售;2.甲方不配合乙方客户;3.甲方和乙方客户私下成交。甲方需承担对买房的违约责任和赔偿乙方因代理该房产销售过程中造成的经济损失，违约金为委托总价的6%......”同日，戴丽琼（乙方）与宏兴红公司（甲方）签订了一份《房地产中介服务合同（卖方）》。该合同主要约定：“乙方委托甲方协助出售位于海口市××路号省气象局住宅楼4幢104房。该房地产售价为61万元，以按揭贷款方式付款。甲方与乙方签订本合同时，甲方依据与乙方之前所签署的委托代理合同取得代收购房定金的权利，已代收到买方支付的购房定金2万元达成本协议后转为购房款。甲方将代收购房定金一次性转交给乙方，同时乙方出具相应的定金收据为准。若乙方收到甲方转来的购房定金后反悔，不按上述条件卖房或产权问题不能正常过户或不卖此房，应无条件退还给买方的购房定金，同时赔付相同数额的违约金给买方。若乙方收到甲方转交来的购房定金后（以收款收据为准），买方反悔不买此房或逾期不来甲方处与乙方签定房地产买卖契约，买方无权要求返还定金，乙方和甲方终止此合同......”另查明，2016年4月25日，杨树泉（乙方）与宏兴红公司（甲方）签订了一份《房地产中介服务合同（买方）》，该合同主要约定：双方主要约定：“经甲方介绍，乙方委托甲方协助购买的房地产位于海口市××路的房地产位于海口市××路号省气象局住宅楼4幢104房，产权人为戴丽琼。该房地产按套售净出价为人民币61万元。乙方为首次购房（家庭为单位），如乙方有多次购房多出的部分契税由乙方承担。乙方选择按揭贷款方式分2次付款，第一次买卖双方在2016年5月9日之前签订《房地产买卖契约》，买方向卖方支付人民币37万，定金此次冲抵；第二次买方通过银行按揭贷款支付给卖方人民币24万，若买方按揭贷款金额不足，则买方须在办理过户之前用现金补齐所剩余款。乙方于签订本合同时向甲方支付人民币2万元预购定金，达成协议并转为购房款。签订本合同后，甲方将在2016年4月25日18:00之前以书面形式通知卖方，取得卖方同意并签署了出售房地产的书面文件，甲方不需乙方另行指示，再将购房定金转交给卖方，并以卖方出具定金收据为准。甲方未能按上述期限取得卖方同意出售该房地产的书面文件，甲方则将代收的购房定金在2017年4月28日18:00之前退还给乙方，甲方不负任何违约责任。甲方收到卖方出具的购房定金收据后，乙方反悔不买此房或逾期不来甲方办公处与卖方签买卖合同，乙方无权要求返还定金，甲方和卖方有权把该房另售给他人。甲方收到此定金后，在约定期限内不得再将该房出售给第三者，否则甲方双倍返还已收的定金给乙方。甲方收到卖方出具的购房定金收据后，卖方反悔不卖此房或逾期不来甲方办公处与乙方签订房地产买卖契约合同，甲方应协助乙方向卖方追还定金及同等数额的违约金。”又查明，戴丽琼根据宏兴红公司的安排，于2016年4月26日在宏兴红公司提供的收据上签署姓名和日期，该收据内容为“今收到海口宏兴红房地产经纪有限公司代转交来购买海口市海府路60号省气象局住宅楼4幢104房的购房定金人民币贰万元整（小写2万元整）。收款人戴丽琼，2016年4月26日”。宏兴红公司告知戴丽琼不用在处填写购房客户的姓名，由宏兴红公司后期灵活填写，并称留空白是其公司惯例，都会给自己留一手，如果这个客户不行了其可以随时换客户。后来，宏兴红公司自行将杨树泉名字填写在该收据处。戴丽琼称2016年4月26日之前，从未让任何人来看过涉案房子。2016年4月26日，宏兴红公司的工作人员叶只带了一个名叫陈某1的客户来看过涉案房屋并在当日交了2万元定金，当日并无其他任何案外人来看过房，更没有杨树泉来看过房子。宏兴红公司亦承认杨树泉确实不是在2016年4月26日去看房的。杨树泉庭后向原审法院提交《情况说明》，该《情况说明》的主要内容：杨树泉于2016年4月25日下午，经宏兴红公司工作人员欧阳继权的介绍及带看下，打算购买本案所涉房屋，向宏兴红公司以现金方式支付了购房定金并与宏兴红公司签订了《房地产中介服务合同（买方）》。在庭审中，戴丽琼出示的2016年5月6日10:13-17:43与宏兴红公司工作人员叶必耀的短信来往记载如下：戴丽琼：“叶经理，请问2016年4月26日已交2万定金购我房的那个买家什么时间和地点来与我签房地产买卖契约？否则逾期不退还购房定金”宏兴红公司：“今天也可以签”戴丽琼：“一定要叫4月26日那天交定金的客户来签，别人都不行，你把合同拟好，拿给双方看一下。如果那个客户真的不想买了，让他出一个书面通知给我”戴丽琼出示的2016年5月9日17:22-18:52的短信来往记载如下：戴丽琼：“叫陈某1来跟我签购房合同，今天再不来签，按合同规定两万定金被没收”宏兴红公司：“合同我没有指定，买给其他买家的。前天您也没有签合同履行”戴丽琼：“买方陈某1没到场，我只认陈某1”宏兴红公司：“我只认合同”戴丽琼：“人和合同我都认。陈某1违约，他的两万定金按合同规定，无权要求返还。你另找买家，按原合同在一个月内卖出。你的那种保证金合同我不能签”一审法院认为，关于戴丽琼是否实际收取杨树泉的2万元购房定金问题。首先，宏兴红公司与戴丽琼于2016年4月26日签订了《房地产委托代理合同》、《房地产中介服务合同（卖方）》后，宏兴红公司才获得代理销售涉案房屋的授权，而杨树泉与宏兴红公司却在2016年4月25日就签订了《房地产中介服务合同（买方）》，杨树泉称其于当日查看了涉案房屋并向宏兴红公司支付了2万元购房定金。按照房地产交易习惯，应是购房者先去查看房屋，看房满意后再商定房屋价格、支付方式等细节问题，之后才是支付定金。杨树泉在宏兴红公司尚未获得戴丽琼授权的情况下就直接签署《房地产中介服务合同（买方）》并支付定金2万元，与交易习惯相悖。其次，宏兴红公司庭审中承认，让戴丽琼在2016年4月26日的《收据》上不填写购房客户姓名，是为了将来给自己留一手，如果这个客户不行了就随时换客户。再次，根据戴丽琼与宏兴红公司工作人员叶必耀的短信来往记录，也证实了2016年4月26日交2万元定金的客户已经无意购买涉案房屋。据此可见，戴丽琼收取的2万元定金不是杨树泉的。杨树泉提交的证据无法证明戴丽琼收取其购房定金2万元，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，杨树泉应承担举证不能的法律后果，故杨树泉诉请判令戴丽琼戴丽琼双倍返还定金4万元没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决：驳回杨树泉的诉讼请求。案件受理费800元，因适用简易程序减半收取400元，由杨树泉负担。二审中，双方当事人均无新证据向本院提交。本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。二审中，戴丽琼表示其有2016年4月26日其家门口的全天监控视频，该视频显示当天宏兴红公司只带了案外人陈某1来看房，杨树泉未实际看房。由于视频文件太大，无法当庭向法庭提交。杨树泉的代理人表示杨树泉看房的时间是2016年4月25日至2016年4月26日左右，具体时间杨树泉本人也不能确定，本院认为，本案的诉讼争议焦点为：戴丽琼是否收取了杨树泉的2万元定金，是否应向杨树泉双倍返还定金。首先，戴丽琼于2016年4月26日签订合同委托宏兴红公司代理销售涉案房产，此时宏兴红公司才获得了销售涉案房产的权限。杨树泉主张其于4月25日已经宏兴红公司的介绍查看房屋并支付定金2万元，与交易习惯不符。其次，宏兴红公司作为代理销售涉案房屋的房产中介公司，在戴丽琼表示要没收2万元定金之前从未向戴丽琼披露杨树泉购房及交付定金的情况，只告知戴丽琼案外人陈某1欲陈某2购买房产并交付定金的事实，在案外人陈某1违约的情况下，宏兴红公司表示其已经将定金全部退还给陈某1，并主张戴丽琼收取的定金实为其员工杨树泉支付的定金，而宏兴红公司对其陈述未能提交证据予以证明，且其陈述亦不符合客观事实的逻辑，本院对宏兴红公司的陈述不予采信。杨树泉主张戴淑琼收取的定金是其支付的款项，除了宏兴红公司自行填写杨树泉姓名的收据外，无其他证据予以佐证，原审判决对其主张不予采信并无不当。综上所述，杨树泉的上诉请求不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由杨树泉负担。本判决为终审判决。审判长 韩 芬审判员 何姿玲审判员 赵 曼 二〇一八年八月二十二日书记员 周 娟速录员 李 萍附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。