云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2503民初1714号原告：唐兵，男，1968年4月17日生，汉族，个体，住红河州蒙自市。委托诉讼代理人：唐首飞（又名唐志飞），男，1983年11月26日生，汉族，住四川省遂宁市安居区，与原告系叔侄关系。代理权限为特别授权代理。被告：杜土寿，男，1968年4月13日生，汉族，住广东省吴川市。第三人：中国建设银行股份有限公司红河州分行，住所地：蒙自市天马路**。负责人：曾晓松，职务：行长。委托诉讼代理人：黄新平，男，1974年9月2日生，汉族，系建行红河州分行员工，住蒙自市。委托权限为特别授权代理。原告唐兵与被告杜土寿、第三人中国建设银行股份有限公司红河州分行（以下简称建设红河州分行）房屋买卖合同纠纷一案中，本院于2018年6月5日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月24日依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、第三人的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。被告杜土寿经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告唐兵向本院提出诉讼请求:1、判决解除原、被告签订的《房屋买卖合同》。2、判令被告向原告返还已经支付的购房款人民币325000元，并向原告支付违约金人民币65000元，共计人民币390000元。3、判令由被告承担本案的保全、诉讼费。事实和理由：2011年5月20日，原、被告签订一《房屋买卖合同》，约定：原告以325000元的价格购买被告位于蒙自市北京路明珠家天下小区3栋2单元1003号房屋一套。此外，双方在合同中还对各自的权利义务、违约责任等作了约定。同时，被告在合同中保证所售房屋产权真实，无任何产权纠纷。合同签订后，原告依约向被告支付了全部价款；被告未依约履行交房、配合办理过户手续的义务，而且拒绝与原告联系。后原告打听得知该房已被办理抵押登记，尚欠银行贷款。被告隐瞒房屋已办理抵押登记的真实情况，又拒不交房、不配合原告过户登记手续的行为已构成违约，至合同的目的无法实现。故，原告遂向本院提起诉讼。被告杜土寿辩称：1、依法判决原、被告签订的《房屋买卖合同》有效。2011年5月20日，原被告在蒙自市房产经纪公司协调房源信息下，签订购房合同，购房前，原告已经向被告及开发商了解到本案诉争的房屋还在银行按揭贷款，因该房已经全部高档装修完毕，原告认为价格划算，入住方便才购买；原告进驻该房后，被告还支付原告20000元让其办理过户手续，是原告自己未去办理。2、判令驳回原告提出支付违约金人民币65000元的诉讼请求。3、判令由原告承担本案的保全、诉讼费。第三人建设红河州分行陈述称：其不清楚原、被告进行的房产交易，原、被告也没有告知其。原被告要办理过户手续是要还清银行贷款以后才行，要求原被告把所欠银行的本息还清再办理过户手续。鉴于抵押房产被原、被告私下买卖，请判决原、被告签订的房屋买卖合同无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年5月20日一、原告唐兵提交了以下证据：第一组证据原告身份证复印件一份，欲证明原告的基本信息以及原告具有民事诉讼主体资格。第二组证据《房屋买卖合同》复印件一份，欲证明，原、被告双方经协商一致后，签订了《房屋买卖合同》，约定原告以325000元购买被告位于蒙自市北京路明珠家天下小区3栋2单元1003号房屋，双方在合同内对各自的权利义务、违约责任等作了明确约定，被告有义务履行合同。第三组证据《房屋付款收条》复印件三张、《中国工商银行个人业务凭证签单》复印件三张，欲证明在合同签订后，原告通过银行转账、现金给付的方式向被告足额支付了购房款325000元，已经履行了全部付款义务，被告应当向原告履行交付房屋义务。第四组证据《商品房购销合同》复印件一份，欲证明该房购买时系向建设银行办理按揭贷款。第五组证据手机短信复印件一份，欲证明原告向被告发短信告知过户。2011年5月20日被告杜土寿无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃质证的权利。第三人建设红河州分行对原告提供的第一组、第三组、第四组、第五组证据无意见；对第二组证据的真实性、合法性、关联性有意见，认为原、被告未告知第三人他们签订合同的行为。原告提交的上述证据具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。二、被告杜土寿提交了以下证据：1、2011年5月20日签订的房屋买卖合同一份；2、2012年2月20日的欠条复印件一份；3、2012年11月5日、2013年2月27日、2013年3月18日、2013年6月11日的收条复印件四份。原告唐兵对被告提供的第一组证据无意见；对第二组、第三组证据，其认为不清楚，不予认可。第三人建设红河州分行对被告提供的证据不发表质证意见。被告杜土寿提交的第一组证据即2011年5月20日签订的房屋买卖合同一份与原告提供的证据相同，该证据具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；被告提供的第二组、第三组证据均系复印件，其真实性无法确认，本院不予采信。三、第三人建设红河州分行提交了以下证据：《个人住房（商业用房）借款合同》一份，欲证明被告杜土寿向第三人借款时，用本案诉争的房屋抵押担保，原、被告无权对抵押物进行买卖。原告唐兵对第三人提供的证据的真实性、合法性、关联性无异议，但是对证明目的有意见。认为其已经付清被告房款，被告差钱是被告与银行之间的事情，不影响原被告之间的买卖。被告杜土寿无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃质证的权利。第三人提交的上述证据具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月12日，被告与红河州全聚福房地产开发有限公司签订一《商品房购销合同》，被告购买红河州全聚福房地产开发有限公司开发的位于蒙自市名为“全聚福花园”楼盘（又名“明珠家天下”）中3幢2单元第10层1003号房屋一套（套内建筑面积为75.38平方米），该房屋价格为228090元。被告签订购房合同后，被告及吴小妹向第三人办理了房屋按揭贷款并用该房为借款作抵押担保，贷款期限自2010年4月7日到2025年4月7日，贷款金额为本金人民币180000元。2011年5月20日2011年5月22日7月14日8月19日，原、被告签订一《房屋买卖合同》，约定：原告以325000元的价格购买被告位于“全聚福花园”（又名明珠家天下）小区中3栋2单元10层1003号房屋一套（已装修）。此外，双方在合同中还对各自的权利义务、违约责任等作了约定。合同签订后，原告分别于、、，三次付款给被告。付清房款，被告即将上述房屋交给原告管理使用至今。被告收到原告的购房款后未一次还清第三人的贷款，仍一直按借款合同约定按期偿还贷款，至2018年7月，尚欠贷款本金人民币94926.54元及利息。被告至今未将卖房的事宜告知第三人，第三人至受理本案才知此事。2011年5月20日2011年5月22日7月14日8月19日本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押物，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”、《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：、、、、、、（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中，原被告买卖的房屋系被告为其债务提供担保的抵押物，被告将该房卖给原告时应通知抵押权人即第三人，但被告未履行此法定义务，且作为受让人的原告也未代被告清偿该债务消灭抵押权，因此，原被告转让涉案房屋的行为违反了法律的强制性规定，原被告签订的《房屋买卖合同》无效。至该合同无效，被告有过错，其应当赔偿原告因此受到的损失，因原告自被告交房给其后管理使用至今，原告管理使用该房的受益可抵偿被告赔偿其受到的损失。故，对原告主张被告返还其购房款人民币325000元的诉讼请求，本院予以支持；对原告主张的其他诉讼请求，因无证据证实，本院不予支持。对被告主张原被告签订的《房屋买卖合同》有效，驳回原告要求赔偿违约金的诉讼请求，因无证据证实，本院不予支持。对第三人主张确认主张原被告签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款、第二款之规定，判决如下：一、原告唐兵与被告杜土寿于2011年5月20日签订的《房屋买卖合同》无效。二、由被告杜土寿于本判决生效之日起十日内一次性返还原告唐兵购房款人民币325000元；同时由原告唐兵将位于蒙自市名为“全聚福花园”（又名“明珠家天下”）小区中3幢2单元第10层1003号房屋一套返还被告杜土寿。三、驳回原告唐兵的其他诉讼请求。案件受理费7150元，减半收取3575元，由被告杜土寿承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 王 飞二〇一八年八月二十八日书记员 田鸣凤