湖南省长沙市天心区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0103民初1006号 原告：深圳市鸿源置业有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区金湖路**银湖汽车站综合楼**5-5D。 法定代表人：杜方坤。 委托诉讼代理人：方蔚然，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈雯，北京市隆安律师事务所律师。 被告：李波，男，1974年2月7日出生，汉族。 委托诉讼代理人：翦宜喜，北京盈科（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张亮，北京盈科（长沙）律师事务所律师。 被告：张可芝，女，1972年11月15日出生，汉族。 原告深圳市鸿源置业有限公司（以下简称鸿源公司）与被告李波、张可芝租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用普通程序，于2018年6月22日公开开庭进行了审理，原告鸿源公司的委托诉讼代理人陈雯，被告李波的委托诉讼代理人翦宜喜均到庭参加诉讼。在本案审理过程中，原告鸿源公司申请撤回对被告张可芝的起诉，本院依法予以准许。本案现已审理终结。 原告鸿源公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2015年9月10日签订的编号为20150910-1的《商铺租赁合同》与2015年10月30日签订的编号为20150910-2的《之补充协议》；2、判令被告支付拖欠原告的商铺租金1878691.48元及逾期支付商铺租金的违约金296363.58元（，按所欠付租金及物业费的千分之一每日计算，从每季度应支付商铺租金的日期暂计至2018年1月20日）；3、本案诉讼费由被告承担。在本案审理过程中，原告鸿源公司增加一项诉讼请求：判令被告李波支付原告迟延支付物业管理费滞纳金至实际支付之日止，以0.03%/日计算。事实和理由：2015年9月10日，原、被告签订编号为20150910-1的《商铺租赁合同》，约定原告将长沙市天心区黄兴南路步行商业街中心广场三楼的商铺出租给被告，租赁期限自2015年9月10日至2025年9月9日，自2016年2月1日至2018年1月31日每月租金为110886元。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了商铺，但截至2017年12月31日，被告尚有1878691.48元租金未支付给原告，经原告多次催要，被告均以各种理由拒绝。双方酿成纠纷，诉至法院。 被告李波辩称：1、本案应当为确认合同解除日期，而非判令解除合同，且合同解除日期是2017年11月10日；2、原告所提出的租金计算依据错误，被告欠付租金为471205元；3、原告在合同签订时就已经构成违约，属于原告先期违约，被告未支付租金的原因属于行使不安抗辩权，故被告不构成违约；4、原告与被告虽签订了物业管理合同，但自签订之日起双方均未履行该合同，原告未给被告提供包括交付物管费、水电费等任何物业服务，所有与物业管理有关的项目都是由被告自行完成，故被告不需向原告支付物业管理费，也不需向其支付滞纳金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告鸿源公司为支持其诉讼请求，举证如下： 证据一、商铺租赁意向协议书； 证据二、商铺租赁合同； 证据三、《商铺租赁合同》之补充协议； 证据一至三拟证明原被告之间存在合法有效的房屋租赁合同关系； 证据四、房屋所有权证（共90套房屋）国有土地使用证原件，拟证明原告系涉案租赁房屋的所有权人，具备对外出租涉案房屋的权利； 证据五、丰盛町E区租赁门面抵押明细，拟证明涉案90套房屋进行抵押，所有权证原件于抵押权人处留存； 证据六、长沙银行合同编号为201207250002最高额抵押合同； 证据五、六拟证明第3.3条抵押人取得抵押登记生效文件两个工作日内将相关凭证原件交给抵押权人，涉案租赁房屋所有权证原件抵押给相关银行后，所有权证原件已留存抵押权人处； 证据七、丰盛町商业街店铺交接清单，拟证明原告如约向被告履行交付租赁房屋的义务； 证据八、湖南省丰盛町商业管理有限公司收款收据（编号：0003867）； 证据九、交易明细查询信息列表； 证据十、交通银行电子回单凭证（编号：524975868239、524950153027、524904367259、525309806905）； 证据十一、湖南省丰盛町商业管理有限公司收款收据（编号：0005256）； 证据十二、湖南省长沙市物业管理专用发票（发票号码：60816035）； 证据十三、银联pos签购单； 证据十四、招商银行个人银行专业版转账汇款单笔对账单； 证据十五、收据（凭单号码：2024834）； 证据十六、银联pos签购单（三张）； 证据十七、交通银行电子回单凭证（回单编号：615185822614）； 证据十八、长沙莱米诺百货贸易有限公司2016年6月15日账户43161400001********交易记录； 证据十九、交通银行电子回单凭证（回单编号：630665852873、630673967110、630992287282、633627116465、630991083420）； 证据八至十九拟证明被告向原告付款1158380元，根据租赁合同及补充协议可计算出被告应付原告房屋租金及物业管理费总额，二者差额为被告所欠原告款项，故被告尚欠原告1878691.48元的租金未支付； 证据二十、三份《租赁合同》，拟证明被告与次承租人之间存在合法有效的租赁合同关系，其中第4.1条约定租金标准（李青的合同免2个月，年租金为54万元；李沅桦的合同年租金78万元）； 证据二十一、收据（编号1214785、1214786、1214787、1214788），拟证明次承租人已经向被告足额缴纳了租金和保证金，被告收取次承租人租金后，拒不履行支付原告租金义务； 证据二十二、付款账户为6227075********向被告转账记录（两份，金额分别为1万元及10万元）； 证据二十三、收条； 证据二十四、付款账户为6227075********向被告转账记录（金额为8万元）； 证据二十五、转账记录； 证据二十六、收条； 证据二十七、次承租人酒吧与被告补充协议； 证据二十二至二十七拟证明次承租人李沅桦已经支付2017年度及2018年1月租金共计845000元；次承租人李青已支付2017年度租金共计50.5万元；次承租人经营网吧已支付2017年度租金238000元； 证据二十八、原告与次承租人2017年3月、2017年8月的谈话笔录；原告、被告、次承租人之间于2017年12月28日的会谈记录；原告与次承租人之间于2017年12月27日签订的《租赁合同》，拟证明原被告2017年12月31解除合同，随后原告与次承租人之间重新签订了《租赁协议》。原告在被告违约后已经实施了积极的补救行为； 证据二十九、被告2016年6月15日出具的欠条、2016年12月29日出具的确认书、委托收款协议书，拟证明被告应支付原告租金和物业费1878691.48元以及按照日千分之一计算至实际还款之日的违约金296363.58元（暂计算至2018年1月20日）； 被告李波的质证意见为： 证据一、真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据证明原告与被告李波还有杜方刚之间对原告租赁物形成租赁意向，并生效，在该协议中杜方刚占有份额为20%； 证据二、真实性、合法性无异议，关联性有异议，该协议中根据第13.11条第二款约定，原告构成先期违约，没有按照合同约定获得相关产权人长沙银行授权；本协议中的附件一中有686.86平方属于长沙银行瑞昌支行物业，原告没有获得授权，无权享有租金权利； 证据三、真实性没有异议，但该协议通过被告直接向步行街物业管理公司缴纳物业而实际解除，被告李波已将物业管理费直接缴纳物业公司； 证据四、真实性部分真实，需核实部分房产是否在长沙银行瑞昌支行名下； 证据五、真实性无异议，关联性有异议，抵押明细中原告自书“自有无抵押房产”，该全部108.18平方属于长沙银行瑞昌支行；在抵押权人是浦发银行的明细中有79.35平方属于长沙银行瑞昌支行，权证号后四位分别是3659号、3657号、3655号； 证据六、真实性无异议，合法性、关联性有异议，该合同已经经过天心区法院（2014）天执字第113-3号执行裁定书裁定合同已完结，相关资产已转移到长沙银行瑞昌支行名下； 证据七、原告鸿源置业交付的商铺予以认可； 证据八至十九、真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据证实了被告支付原告租金1158380元，但对于原告讲的被告尚欠原告租金及物业管理费的事实不予认可；被告支付的1158380元包含了履约保证金10万元，该10万元不能作为被告支付的租金及物业费； 证据二十至二十八、真实性、合法性、关联性均有异议，次承租人不是本案合同主体，与本案无关，不能达到原告的证明目的，且次承租人作为自然人应为证人，应当出庭作证；2017年12月18日谈话笔录，该证据只是会议记录，李波在该谈话中没有表达任何意思，不能作为本案认定相关事实的依据； 证据二十九、真实性无异议，合法性、关联性有异议，2016年12月19日的确认书，该证据是李波配合鸿源公司偿还鸿源公司的债权人李明而提前对2017年度的租金及相关物业费做了简单结算，并不是实际发生的相关费用，且其中的相关款项被告已经支付至步步高物业管理公司；对委托收款协议书，本份证据进一步证明了原告的债权人李明要求获得债权回收，并分阶段确定了支付时间；对于欠条，该证据已明确属于2016年2月至2016年7月的租金，该部分费用已经在被告的115万元的范围内予以支付，欠条中提及的物业费被告也一并缴纳给了物业公司；该证据中金额1878691.48元，正是原告起诉的诉请中的金额，原告的诉请依据就是依据的该份证据，是完全没有事实依据的。 被告李波为支持其抗辩意见，举证如下： 证据一、证明，拟证明原告所交付的商铺中有686.86平方属于长沙银行瑞昌支行，该面积商铺原告至今未获得产权人任何授权及许可，根据商品租赁合同约定原告构成实质违约； 证据二、合同解除通知书，拟证明原被告的租赁关系于2017年11月10日终止，由原告提出，被告认可； 证据三、物管费记录及缴费凭证，拟证明被告支付所承租商铺的物业管理费按照8元/平方支付费用共计336984元。 原告鸿源公司的质证意见为： 证据一、真实性、合法性、关联性均有异议，被告提交的证据不能证明印章真伪，也不符合证据形式；证据的内容与本案无关，原告已向法庭提交所有权证明，被告提交真伪不明的孤证无法证明涉案房屋非原告所有，无法达到被告的证明目的； 证据二、真实性、合法性、关联性均有异议，微信记录无法核实通信相对人的身份，且解除通知以照片形式无法核实真伪； 证据三、真实性、合法性、关联性均不予认可，被告当庭提交的该证据均为复印件，无法核实真伪；原、被告在补充协议中约定物业费8元/平米/月交付至步行街物业管理公司，另外2元/平米/月交付至原告，即按10元/平米/月标准计算。 经被告李波申请，本院调取了本院（2014）天执字第113-3号执行裁定书及证人王乐的询问笔录。被告李波认为执行裁定书证明原告所出租的2217.72平方米的物业中有686.86平方属于长沙银行瑞昌支行所有，原告一直未获得长沙银行的授权出租，属于违反合同约定，构成违约；关于长沙银行的询问笔录，拟证明长沙银行从获得步行街物业所有权后直到今天未授权给任何人出租。原告鸿源公司对执行裁定书的真实性、合法性无异议，关联性有异议，因原告工作人员临时变动，无法核实该裁定是否送达原告，因此原告与被告在签订合同时对于该裁定不知情，根据双方商铺租赁合同第13.11第4款可知被告于签订合同时对部分商铺原告无权出租的事实明知，其签订合同应当承担风险，原告已如实告知该事实，原告不构成违约；对询问笔录真实性、合法性无异议，关联性有异议，长沙银行作为房屋所有权人在原被告合同履行过程中怠于行使房屋所有权人的权利，且未向被告及次承租人提出过任何权利主张，也未影响被告及次承租人占有使用，其表示不知情有违常理。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院在查明的事实中综合予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年9月10日，原告鸿源公司（出租方）与被告李波（承租方）签订编号为20150910-1的《商铺租赁合同》，约定：承租方承租由出租人所有的位于湖南省长沙市天心区黄兴南路步行商业街中心广场三楼的商铺（以下简称该商铺），该商铺建筑面积2217.72平方米；该商铺仅供承租方用作经营活动；合同租赁期限为2015年9月10日至2025年9月9日；出租方、承租方均同意自该商铺交付承租方之日起至2016年2月1日为承租方经营商铺的免租期，免租期内承租方无须向出租方支付租金和物业管理费用；租金为“2016年2月1日至2018年1月31日，每月租金为110886元；2018年2月1日至2019年1月31日，每月租金为116430.3元；……”；承租方按季度支付本合同约定的租金，每季度租金提前10天支付给出租方，逾期支付的，在20日内（含20日）按所欠金额每日千分之一缴纳滞纳金给出租方；承租方在本合同签署后30个工作日内向出租方足额支付50万元的保证金；若承租方违反本合同的任何约定，包括但不限于拖欠其根据本合同应向出租方支付的任何款项等违约情形，出租方有权从承租方的保证金中扣除所欠款项、相应的滞纳金及由于承租方违约而导致出租方遭受的全部损失；本合同终止后，若承租方未发生本合同约定的违约情形，则出租方应在承租方已将该商铺交还出租方及承租方付清租赁期间发生的全部租金、物业管理费、水费、电费等其他各项费用后七日内向承租方无息退还保证金；承租方承担的物业管理费的价格按照出租方与长沙黄兴南路步行商业街物业管理有限公司商定的价格的基础上上浮2元/平/月计算；出租方保证该商铺产权的完整性，保证承租方合法的租赁权，本租赁合同约定的租赁物业房屋产权情况为：有499.33平方米面积的门面（产权证号：长房权证天心字第**、长房权证天心字第**、长房权证天心字第**、长房权证天心字第**、长房权证天心字第**、长房权证天心字第**、长房权证天心字第**、长房权证天心字第**、长房权证天心字第**、长房权证天心字第**、长房权证天心字第**、长房权证天心字第**、长房权证天心字第**、长房权证天心字第**、长房权证天心字第**、长房权证天心字第**、长房权证天心字第**、长房权证天心字第**、长房权证天心字第**、长房权证天心字第**、长房权证天心字第**）抵押权人及执行申请人为长沙银行，虽登记在出租方名下，但现因出租方无权出租，出租方应在本合同签订七日内取得长沙银行的代为租赁授权委托书或者由出租方协调按照本合同条件由长沙银行与承租方直接签订租赁协议，若出租方不能按照前述方式协调长沙银行的前述商铺出租，承租方有权解除本合同，出租方应无条件退还已交付的保证金和租金等所有费用。 2015年10月30日，鸿源公司与李波以双方于2015年9月10日签订的编号为20150910-1的《商铺租赁合同》为依据，就物业管理费签订编号为20150910-2的《之补充协议》，约定：物业管理费按商铺租赁合同约定之日从2016年2月1日开始收取；物业管理费的缴纳按照主合同约定的关于租金的缴纳方式、缴纳期间进行缴纳；2015年9月1日起按鸿源公司与长沙黄兴南路步行商业街物业管理有限公司签订的物业管理服务合同约定的价格基础上上浮2元/㎡/月，即按10元/㎡/月标准计算，物业服务面积以主合同约定的面积为准。李波承诺：若逾期（包括不足额支付的情形）支付前款物管费用超过二个月的，则鸿源公司有权单方面取消对李波的价额优惠，并有权要求李波按与原物业费用标准即15元/㎡/月，补交价格优惠后的差额部分，李波已支付的租赁合同保证金不予退还。若李波违反上述约定，鸿源公司对李波延迟缴付部分按每天3‰加收滞纳金并有权在李波合同保证金中直接扣除。 合同签订后，鸿源公司将合同约定的租赁商铺交付李波使用。2015年7月23日，李波向鸿源公司支付合同保证金15万元。后李波将租赁的商铺进行转租经营使用，并支付了部分租金。截至2016年12月1日，李波向鸿源公司付款金额共计1158380元。2016年6月15日，李波向鸿源公司出具欠条，确认欠付鸿源公司2016年2月至2016年7月份部分租金及物业费300000元，并约定于2017年6月15日前归还。2016年12月19日，李波与鸿源公司签订委托收款书，双方确认在2016年8月至2017年12月31日期间，李波应付金额共计1878691.48元，（包括：2016年8月至12月物业管理费22177.2元；2016年12月底应支付租金172657元；2017年6月3日应支付鸿源公司借款30万元整；2017年1月1日至2017年12月31日租金1330632元、物业费53225.28元）并同意将该笔款项支付至鸿源公司指定账户。因李波一直未支付租金，2017年12月18日，鸿源公司与李波以及次承租人协商一致同意鸿源公司与李波的租赁合同于2017年12月31日终止，后鸿源公司分别于2018年1月8日、1月24日、1月31日与次承租人签订新的租赁合同。 另查明，李波向租赁商铺的物业管理公司按8元/㎡/月交纳了物业管理费。 还查明，本院于2014年12月15日作出（2014）天执字第113-3号执行裁定书，将鸿源公司名下的位于长沙市黄兴南路商业街西厢南栋（权证号码为：长房权证天心字第711202XXX-711202XXX、711202XXX-711202XXX、711203XXX、711203XXX、711203XXX、711203XXX、711203XXX、711203XXX、711200XXX、711201XXX、711201XXX、711203XXX、711203XXX、711203XXX、711203XXX、711203XXX、711203XXX号）房产以物抵债过户至长沙银行有限公司瑞昌支行名下。长沙银行有限公司瑞昌支行未同意、未授权鸿源公司将鸿源公司与李波签订的《商铺租赁合同》中的产权证号为长房权证天心字第711202XXX、711202XXX、711202XXX、711202XXX、711202XXX、711202XXX、711202XXX、711202XXX、711202XXX、711202XXX、711202XXX、71120XXX、711202XXX、711202XXX、711202XXX、711202XXX、711202XXX、711203XXX、711203XXX、711203XXX、711203XXX号等21套房产共计499.33平方米出租。 本院认为，原告鸿源公司与被告李波签订的《商铺租赁合同》及《之补充协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。因李波未按约定支付租金，鸿源公司与李波于2017年12月18日协商一致同意合同于2017年12月31日终止，故《商铺租赁合同》及《之补充协议》于2017年12月31日解除。对合同解除之前的租金及其他费用，李波应予支付。鸿源公司未经长沙银行有限公司瑞昌支行授权，将长沙银行有限公司瑞昌支行所有的21套房产房产共计499.33平方米出租给李波，鸿源公司就该部分商铺无权收取租金，应从合同约定的租金中按比例扣除。合同约定2016年2月1日至2018年1月31日每月租金为110886元，鸿源公司应收取的租金为每月85919.5元（110886元/2217.72平方米×（2217.72-499.33）平方米），共计1976148.5元（85919.5元/月×23月）。合同约定物业管理费按鸿源公司与长沙黄兴南路步行商业街物业管理有限公司签订的物业管理服务合同约定的价格基础上上浮2元/㎡/月，即按10元/㎡/月标准计算，虽然李波未按合同约定向鸿源公司交纳物业管理费，而是直接向物业公司按8元/㎡/月交纳，但李波仍应按合同约定向鸿源公司支付2元/㎡/月的物业管理费差价，故李波应向鸿源公司支付物业管理费79045.94元（2元/㎡/月×（2217.72-499.33）平方米×23月），李波应向鸿源公司支付租金及物业管理费共计2055194.44元（1976148.5元+79045.94元），李波已支付1158380元，还应支付896814.44元（2055194.44元－1158380元），鸿源公司诉讼请求超出部分，本院不予支持。鸿源公司要求李波按所欠付租金及物业费的千分之一每日支付违约金，虽然合同约定李波逾期支付租金的按所欠金额每日千分之一缴纳滞纳金，逾期支付物业管理费的按每天3‰加收滞纳金，但该约定以及鸿源公司主张的标准过高，本院调整为以所欠租金及物业管理费为基数，按万分之三每日从逾期之日起计算至实际支付完毕之日止。因本院已支持鸿源公司要求李波支付违约金的诉讼请求，故对鸿源公司要求李波支付迟延支付物业管理费滞纳金至实际支付之日止，以0.03%/日计算的诉讼请求，本院不再支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七规定，判决如下： 一、确认原告深圳市鸿源置业有限公司与被告李波于2015年9月10日签订的编号为20150910-1的《商铺租赁合同》及2015年10月30日签订的编号为20150910-2的《之补充协议》于2017年12月31日解除； 二、由被告李波在本判决生效之日起十日内向原告深圳市鸿源置业有限公司支付租金及物业管理费896814.44元及违约金（按合同约定的每季度支付租金及物业管理费的时间点，以每季度欠付租金及物业管理费为基数，从该季度逾期之日起按万分之三每日计算至实际支付完毕之日止）； 三、驳回原告深圳市鸿源置业有限公司的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费24200元，由深圳市鸿源置业有限公司负担12650元，李波负担11550元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  羊宝林 人民陪审员  杨 惠 人民陪审员  张金莲 二〇一八年八月一日 法官助理董鑫 代理书记员  彭春芝 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。