广东省怀集县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1224民初1747号原告：梁天财，男，1983年8月30日出生，汉族，住广东省怀集县，委托诉讼代理人：黄永青，广东洊江律师事务所律师。被告：徐枢然，男，1942年9月23日出生，汉族，住广东省怀集县，委托诉讼代理人：莫铖华，洽水镇司法所工作人员。委托诉讼代理人：徐焕弟（系被告徐枢然儿子），住广东省怀集县。被告：徐练然，男，1938年12月7日出生，汉族，住广东省怀集县。委托诉讼代理人：徐焕洲（系被告徐练然儿子），住广东省怀集县。原告梁天财与被告徐枢然、徐练然租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁天财及其委托代理人黄永青,被告徐枢然的委托代理人莫铖华、徐焕弟，被告徐练然的委托代理人徐焕洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁天财向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告徐练然于2017年3月31日签订的《土地、房屋租赁合同》；2、判令解除原告与被告徐枢然于2017年4月1日签订的《土地租赁合同》；3、判令被告徐枢然返还按金8000元、半年租金15000元给原告；4、判令被告徐枢然赔偿原告建厂房投资损失168184元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月31日，原告梁天财与被告徐练然的儿子徐焕洲就租赁土地和房屋事宜签订了《土地、房屋租赁合同》。该合同约定：被告徐练然将其座落在怀城镇上郭居委会第六经济社所属的宅基地（含相邻的自留地）和房屋（一幢三层）出租给原告使用；租赁期限为10年，自2017年5月1日起至2027年4月30日止；租金为前五年每年85000元，后五年每年95000元，在每年5月1日和11月1日分两次交清当年租金。《土地、房屋租赁合同》还对其他问题进行了约定。该合同签订前后，原告向徐焕洲支付了按金13000元、半年租金42500元，徐焕洲出具了收据给原告。2017年4月1日，原告梁天财与被告徐枢然就租赁土地事宜签订了《土地租赁合同》。该合同约定：被告徐枢然将其座落在怀城镇上郭居委会第六经济社所属的宅基地（含相邻的自留地）出租给原告使用；租赁期限为10年，自2017年5月1日起至2027年4月30日止；租金为前五年每年30000元，后五年每年33000元，在每年5月1日和11月1日分两次交清当年租金；如因为甲方（徐枢然）土地问题发生一系列争议造成乙方（梁天财）损失的一律由甲方负责并对乙方进行相应的损失赔偿，租赁期内租赁物权属有争议由甲方负责处理。《土地租赁合同》还对其他问题进行了约定。该合同签订前后，原告向被告徐枢然支付了按金8000元、半年租金15000元，徐枢然出具了收据给原告。上述两份合同签订后，原告开始对租赁的土地进行投资兴建厂房。但在兴建厂房过程中，被告徐枢然及其家属前来阻挠原告施工，导致原告被迫停工。后上郭居委会介入调解处理，但因两被告对该租赁地块存在争议，徐枢然及其家属以此一直阻挠原告施工。因原告原来租赁的厂房场地合同到期急需搬迁，本案租赁的土地又产生纠纷致使无法施工，为减少损失，原告不得不另外租赁土地投资建厂房经营。被告两家人的争地纠纷越演越烈，被告徐枢然甚至向新闻媒体爆料，广东公共频道的《万家灯火》栏目对被告两家人的矛盾作了详细报道。从该新闻报道真实反映出因被告两家人的争地纠纷而起，被告徐枢然及其家属进而阻挠原告施工，导致原告被迫停工、不得不另行租地经营，原告才是最大的无辜受害者！原告认为，因两被告出租的土地存在纠纷，被告徐枢然及其家属阻挠原告施工，导致原告不得不停止施工、另行租地经营，致使原告与两被告签订的合同无法履行，依法应予解除。因被告徐枢然的违约行为导致原告产生投入建设厂房的损失和另行租地经营的损失，根据《合同法》的规定和《土地租赁合同》的约定，应由被告赔偿原告建厂房投资损失168184元。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请人民法院依法判如所请。被告徐枢然答辩称：一、被答辩人自行停止施工、另行租地经营，并非因答辩人出租的土地存在纠纷导致。2017年5月11日18时左右，答辩人大儿媳发现搭建厂房工人未经同意，擅自在其居住的楼房墙体、支柱钻孔、打钉搭棚，危及其楼房安全，于是到施工现场制止，要求与被答辩人解决好此事后再施工。但被答辩人对答辩人大儿媳的这一正当要求置若罔闻，第二天照常施工，答辩人大儿媳逼不得已只好再次到现场制止。5月13日被答辩人自行停工至今。答辩人两个儿子已分家，答辩人随小儿子生活，上述楼房是分配给大儿子一家的。根据《土地租赁合同》第六条“租赁期间，乙方必须依法经营，如出现危及他人安全等问题引起民事赔偿均由乙方负责”的约定，以上争议属被答辩人应当解决的责任范畴，不应一走了之，以所谓的“土地纠纷”为由将责任推给答辩人。二、答辩人与另一被告徐练然之间不存在土地纠纷。没有任何直接证据显示答辩人与另一被告徐练然之间对出租的土地存在纠纷。若一定要说有，也是在被答辩人自行停工、另找厂房一个多月后，第三人徐焕洲提出的。与被答辩人自行停工没有关联性，即被答辩人的自行停工不是因为存在土地纠纷导致的。三、被答辩人建厂房的投资损失无法认定。收据、送货单并非合法、有效票据，且其支出也无法证明是用于案涉厂房建设的。101418元厂棚工程款更是未见任何证据显示。四、《土地租赁合同》仍有履行的可能。在2017年12月5日下午怀集县怀城镇上郭居委会组织的调解中，双方明确认定没有土地纠纷，愿意按原签订的合同履行。被答辩人在厂房前悬挂的厂房出租广告至今尚未撤走。五、本案显失公平。徐焕洲代签的《土地、房屋租赁合同》与答辩人签订的《土地租赁合同》均与被答辩人明确约定：“如因为甲方土地问题发生一系列争议造成乙方损失的一律由甲方负责并对乙方进行相应的损失赔偿”。如确实是因为存在土地纠纷而导致被答辩人损失的，答辩人为何不是按份额，而是全额承担赔偿责任呢？综上所述，恳请贵院依法驳回被答辩人的起诉。被告徐练然答辩称：我方对原告的诉讼请求和事实理由均无异议。当事人各方举证、质证情况：原告为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件，拟证明原告基本情况及主体适格；2、被告徐练然身份证复印件，拟证明被告基本情况及主体适格；3-5、《土地、房屋租赁合同》、徐练然《土地使用证》、收据3份，拟证明2017年3月31日原告梁天财与被告徐练然的儿子徐焕洲就租赁土地和房屋事宜签订了《土地、房屋租赁合同》并支付租金、押金的事实；6-9、《土地、房屋租赁合同》、徐枢然《土地使用证》、收据3份、照片，拟证明2017年4月1日原告梁天财与被告徐枢然就租赁土地事宜签订了《土地、房屋租赁合同》并支付租金、押金的事实；10-14、怀城镇上郭社区居委会出具的证明、调解现场照片、《万家灯火》报道、叶健《证明》、阮素习《证明》，拟证明原告租赁的地块存在争议纠纷，被告徐枢然及其家属阻挠原告施工，导致原告被迫停工的事实；15-16、收据、送货单、结算表、厂棚设计施工图纸，拟证明原告梁天财建厂房投资损失168184元；17、《厂房租赁合同》，拟证明因土地存在争议纠纷，原告不得不另行租地经营。针对原告提出的上述证据，被告徐枢然发表质证意见如下：对证据1-9的三性无异议；对证据10-11的合法性真实性无异议，关联性有异议，居委会的证明是5月13日停工之后的现场照片的证明，与土地纠纷没有关联性；对证据12《万家灯火》报道的真实性无异议，但该报道主要是家庭纠纷，我方不作评议；对证据13-14的三性无异议；对证据15的三性有异议，收据与货单并非合法有效的票据，无法证明支出是用于涉案厂房建设使用；对证据16的三性有异议，无法证明该图纸是涉案厂房的图纸；对证证据17的关联性有异议，原告在哪里租赁与被告没有关联。被告徐练然对原告提出的上述证据无异议。被告徐枢然为反驳原告的主张和证明其主张，向本院提交了以下证据：1、叶健《关于2017年10月23日（证明）情况说明》1份，拟证明2017年5月11、12日答辩人大儿媳妇制止搭建厂房工人未经同意擅自在其楼房墙体、支柱钻孔、打钉搭棚及被答辩人于2017年5月13日自行停工的事实；2、现场图片6张，拟证明涉案厂房、答辩人大儿媳妇楼房墙体支柱的现状和搭建厂房工人在答辩人大儿媳妇楼房墙体、支柱钻孔打钉搭棚的事实，以及证明被答辩人出租涉案厂房广告尚在的事实；3、《会议记录》1份，拟证明2017年12月5日在上郭居委会组织答辩人及其儿子、被答辩人调解；答辩人出租土地不存在纠纷；搭建厂房工作未经同意擅自钻墙作业，答辩人家属制止施工的事实以及双方均有按原签合同履行的意愿。针对被告徐枢然提出的上述证据，原告质证意见如下：对证据1三性无异议，对其证明的内容有异议，该证据证明了原告在楼房墙体、支柱钻孔、打钉搭棚被告是知情并承认该事实；对证据2的真实性和合法性无意见，对其证明的事实有意见，单凭照片无法证明原告在涉案楼房打孔打钉的事实，即使这些孔钉是施工人员打上去的但是原告是不知情的，根据叶健的证言恰好证明被告徐枢然是知情，默认的，当时被告徐枢然就在现场；对证据3的三性有异议，原告虽然参与该次调解，但是调解的内容不是这样，并且会议主持、问话、记录人均是被告代理人莫铖华，因此这次调解活动是违法的，原告没有在《会议记录》上签名，该证据不能证明任何内容。被告徐练然对徐枢然提出的证据质证如下：对被告徐枢然提交的证据均有意见，被告的大儿媳妇在现场捣乱，导致纠纷。对于会议记录，因为我没有参加会议，所以不清楚内容。经审查，本院对原被告提出的证据认证如下：经双方当事人确认，本院对双方当事人没有异议的证据的真实性、合法性、关联性予以确认，并采信为本案的证据。经审理查明：2017年3月31日，以其儿子徐焕洲为代理的被告徐练然为甲方（出租方），以原告梁天财为乙方（承租方），双方协商一致签订《土地、房屋租赁合同》，约定甲方将其座落在怀城镇上郭居委会第六经济社的宅基地（含相邻的自留地）和房屋（一幢三层）出租给乙方使用；租赁期限为10年，自2017年5月1日起至2027年4月30日止；租金为前五年每年85000元，后五年每年95000元，乙方必须在每年5月1日和11月1日前分两次交清当年租金；如因为甲方土地或房屋权属问题发生一系列争议造成乙方损失的一律由甲方负责并对乙方进行相应的损失赔偿；租赁期内租赁物权属有争议由甲方负责处理。合同签订期间，原告向徐焕洲支付了按金13000元和半年租金42500元。同年4月1日，原告梁天财为乙方（承租方）与甲方（出租方）被告徐枢然签订了《土地租赁合同》。合同约定：甲方将其座落在怀城镇上郭居委会第六经济社的宅基地（含相邻的自留地）出租给原告使用；租赁期限为10年，自2017年5月1日起至2027年4月30日止；租金为前五年每年30000元，后五年每年33000元，在每年5月1日和11月1日前分两次交清当年租金；如因为甲方土地问题发生一系列争议造成乙方损失的一律由甲方负责并对乙方进行相应的损失赔偿；租赁期内租赁物权属有争议由甲方负责处理。该合同签订期间，原告向被告徐枢然支付了按金8000元和半年租金15000元。合同签订后，原告开始对租赁的土地进行投资兴建厂房。由于徐枢然户与徐焕洲户对案涉地块存在争议，2017年5月11日和12日，徐枢然的亲属到现场阻止原告施工。同年5月13日，原告被迫停工。经怀城镇上郭社区居委会多次调解，因徐枢然户不配合而协商未果。徐枢然更向新闻媒体爆料，广东公共频道的《万家灯火》栏目对被告两家人的矛盾作了详细报道。原告因原租赁的厂房场地合同到期急需搬迁，为减少损失，原告另外租赁了土地投资建厂。2017年10月31日原告向本院提起诉讼，请求法院判决如其诉请。诉讼期间原告向本院申请财产保全。本院于2017年12月20日作出（2017）粤1224民初1747号民事裁定，裁定对徐枢然价值168184元的财产予以查封冻结。原告为此支付了申请费1360.92元。诉讼过程中，经双方协商，确认原告建厂房的投资损失为12万元。本院认为：本案为租赁合同纠纷，原告与两被告分别签订的租赁合同内容明确、具体，是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。依法成立的有效合同，对双方具有约束力，双方应按合同全面履行各自义务。由于徐枢然户与徐焕洲户对案涉地块权属存在争议，徐枢然户阻止原告对租赁土地进行施工建厂，致使原告不得不另行租赁土地，在此情形下，合同目的显然不可能实现，该租赁合同已失去继续履行的基础，故对原告要求解除与两被告签订的租赁合同的诉请应予支持。关于合同解除的归责问题，原告提供的怀城镇上郭社区居委会出具的证明和《万家灯火》报道的视频，证明导致原、被告双方不得不解除租赁合同的根本原因在于被告徐枢然违反合同的约定，阻止原告使用租赁标的物。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，以及原告与徐枢然签订合同“如因为甲方土地问题发生一系列争议造成乙方损失的一律由甲方负责并对乙方进行相应的损失赔偿”的约定，原告请求被告徐枢然返还按金8000元和半年租金15000元、并赔偿原告建厂房投资损失合法有据，本院予以支持。本案中，两被告对案涉地块权属存在争议，双方本应积极协商解决，但徐枢然方不恰当地以阻止原告方使用地块的方式处理，导致涉案租赁合同无法继续履行，而徐练然方并未阻止使用租赁标的物，原告有权基于被告的过错行为以及合同的约定请求由徐枢然承担全部建厂房投资损失，被告徐枢然主张按份额承担原告损失本院不予采纳。至于原告建厂施工期间如因在被告房屋钻孔，打钉搭棚，确实侵害了被告徐枢然权益的，被告徐枢然可另行向原告主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第四项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告梁天财与被告徐练然于2017年3月31日签订的《土地、房屋租赁合同》；二、解除原告梁天财与被告徐枢然于2017年4月1日签订的《土地租赁合同》；三、被告徐枢然于本判决生效之日起十日内返还原告梁天财按金8000元和租金15000元；四、被告徐枢然于本判决生效之日起十日内向原告梁天财赔偿建厂房投资损失12万元。案件受理费4123.68元，适用简易程序减半收取为2061.84元；财产保全申请费1360.92元，合计3422.76元，由原告梁天财负担855.69元，由被告徐枢然负担2567.07元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市人民法院。审判员  黄冬梅二〇一八年二月二十四日书记员  钟婷婷