江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终1958号上诉人（原审被告）：蒋丽，女，1983年12月3日出生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：张祖保，江苏锐观律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东方明珠城小区业主委员会，住所地沭阳县梦溪街道东方明珠城小区。法定代表人：赵金波，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：封必树，沭阳县城东法律服务所法律工作者。上诉人蒋丽因与被上诉人东方明珠城小区业主委员会排除妨害纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2017）苏1322民初15812号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋丽向本院提出上诉请求：请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审，东方明珠城小区业主委员会承担本案诉讼费用。事实和理由：1.原审法院依据沭阳县城镇规划管理办公室出具的《情况说明》而认定本案租赁房屋为会所，推定东方明珠城小区业主委员会对涉案房屋拥有所有权是错误的。东方明珠城小区业主委员会未提供产权证，也没有提供相关产权登记簿，证明涉案房屋权属属于全体业主。原审法院在没有查清事实的情况下，推定会所为全体业主共有是确权行为，是错误的。2.本案开发商在2012年4月11日将涉案房屋租赁给蒋丽进行超市经营，租期至2019年9月31日。后开发商将物业分离交予宿迁金达物业有限公司，由物业公司负责管理收取租金。东方明珠城小区业主委员会至今未与开发商及物业公司签订交接手续，无法判断是否有权继承原开发商及物业公司的合同权利。3.蒋丽和东方明珠城小区业主委员会签订的《商铺租赁合同书》自始至终无效。即使与东方明珠城小区业主委员会签订的《商铺租赁合同书》有效，蒋丽在2017年8月31日到期前经业主委员会同意将下一年度租金交给业主委员会主任赵金波，支付租金日期为2017年8月29日。如果东方明珠城小区业主委员会不同意将涉案房屋租赁给蒋丽，应当在租期届满前发书面通知给蒋丽解除合同，给予蒋丽充分时间搬离商铺，减少损失。而事实上在蒋丽缴纳租金前及租赁到期前未接到东方明珠城小区业主委员会任何解除合同的通知。东方明珠城小区业主委员会是在收取下一年租金后即在下年租赁合同履行过程中解除合同，对蒋丽造成了侵害。综上，东方明珠城小区业主委员会不是涉案土地的权利人，无权向蒋丽主张任何权利。也不是本案的适格主体。东方明珠城小区业主委员会辩称，1.蒋丽主张涉案商铺及合同无效的观点是不对的。涉案商铺按照原来的规划是会所这是事实，但是东方明珠城小区业主委员会改变用途并没有违反法律规定，因此不属于合同无效的情形。2.即使因涉案商铺为会所的性质导致双方签订的合同无效，也不影响东方明珠城小区业主委员会收回涉案商铺。3.蒋丽强调其与开发企业签订合同未到期，后变更为本案双方当事人重新签订合同，而认为本案双方签订的合同无效，我们认为是不对的。因为无论是开发企业还是公司均不能代表广大业主，由本案的业主委员会才能作为全体业主代表，有权利对外出租房屋，因此后合同的变更是有法律基础的，应当得到支持。4.蒋丽认为2017年8月29日向东方明珠城小区业主委员会代表人赵金波汇款视为已经支付下一年的租金，证明双方已经重新签订合同的观点不能成立，蒋丽单方向我方代表人汇款，在之后赵金波多次通知蒋丽取回其汇款，而蒋丽没有取回，是蒋丽的单方行为，不构成双方签订合同，无法证明双方重新续签合同的事实成立。5、开发企业和公司将涉案商铺和资产移交到东方明珠城小区业主委员会，东方明珠城小区业主委员会与蒋丽签订相应合同，本身就是行使自己权利。东方明珠城小区业主委员会向一审法院诉求：1、请求判令蒋丽迁让其租赁的东方明珠小区15号楼62-62A房屋；2、由蒋丽承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：沭阳县东方明珠小区系案外人沭阳惠佳房地产开发有限公司开发建设。2012年4月11日，蒋丽与沭阳惠佳房地产开发有限公司签订《商铺租赁合同》，约定由蒋丽租赁沭阳惠佳房地产开发有限公司开发建设的位于该小区15号楼62-62A房屋（建筑面积230.49㎡），租赁期限自2012年9月1日至2015年8月30日止等内容。2013年12月1日，蒋丽与沭阳惠佳房地产开发有限公司签订《商铺租赁补充协议》一份，合同第一条约定：“第一条：原合同租赁房屋的租期为：2012年9月1日至2015年8月30日，现租期延期顺延调整为（四年）：自2015年8月30日至2019年9月31日。”该合同同时约定了相应的租金。宿迁金达物业有限公司系涉案小区的物业管理单位。2014年1月20日，沭阳惠佳房地产开发有限公司与宿迁金达物业有限公司签订《物业公司与开发公司分离协议》，该协议第十条约定：“物业经营用房和物业管理用房：产权上交给当地有关部门。二楼的管理用房，等公司新地块售楼及办公用房建好后移交给乙方使用；底层的二间经营用房，6#楼57号商铺78平方，租期六年从2012年7月30日开始、已收至2014年7月30日租金，6#55号商铺140平方，租期3年从2012年3月30日开始，已收租金至2014年3月30日，15#楼62-62A号商铺230.49平方，租期2012年9月1日至2015年8月30日止，已收租金至2014年9月1日，为了监督和观察乙方的小区管理能力，减少甲方承担过多风险，甲方按出租合同再收取一年租金，以后的租金及管理权移交给乙方。”2015年5月29日，东方明珠小区业主委员会经沭城街道小区物业管理指挥部批准成立。2016年8月31日，东方明珠小区业主委员会与蒋丽签订《商铺租赁合同》一份，约定蒋丽租赁东方明珠城小区业主委员会所有的位于东方明珠城小区15号楼62-62A房屋（建筑面积230.49㎡）。租赁期限自2016年9月1日至2017年8月31日止等内容。2017年8月29日，蒋丽通过银行存款方式向东方明珠小区业主委员会主任赵金波个人所有的中国农业银行账户存入款项49680元。2017年8月30日，东方明珠小区业主委员会通知蒋丽将其于2017年8月29日存入赵金波个人账户的49680元取回，但被告拒不取回。2017年8月31日，东方明珠城小区业主委员会向蒋丽发具《郑重通知》，通知内容载明：众旺超市，你店租用本小区15#楼62-62A商铺租期已到，该商铺将进行下一轮租赁程序，郑重通知你店接知后于2017年8月31日24时关门停业，等待处理，否则一切后果自负等内容。2017年9月5日，东方明珠城小区业主委员会向蒋丽发具《通知》，通知内容载明：蒋丽女士，你承租的本小区15#楼62-62A商铺（众旺超市）租期已过（2016年9月1日-2017年8月31日），根据上级领导意见，经业主委员会扩大会议讨论通过，该商铺即日起停止对外出租，即你店于9月12日24时前清场撤离，并办理好相关交接手续，请你予以配合，否则一切后果自负等内容。2017年9月13日，东方明珠城小区业主委员会向蒋丽发具《通知》，通知载明：蒋丽女士，你租用的本小区15#楼62-62A商铺（众旺超市）租期已过（2016年9月1日-2017年8月31日），根据上级领导意见，经业主委员会扩大会议讨论通过，该商铺即日起停止对外出租，此为第三次通知，即你店于9月19日24时前清场撤离，并办理好相关交接手续，请予以配合，否则一切后果自负等内容。2018年3月18日，沭阳县城镇规划管理办公室出具《情况说明》一份，载明东方明珠小区15号楼与3号楼之间两层建筑规划为会所。庭审中，东方明珠城小区业主委员会及蒋丽丈夫孙霖一致确认双方签订的租赁合同中载明的15#楼62-62A商铺就是沭阳县城镇规划管理办公室出具的《情况说明》中15号楼与3号楼之间两层建筑中的第一层房屋。本案的争议焦点为：一、东方明珠城小区业主委员会主体是否适格；二、双方之间的租赁合同是否已经届满，东方明珠城小区业主委员会要求蒋丽搬离涉案房屋有无法律依据。关于第一个争议焦点。一审法院认为，沭阳县城镇规划管理办公室出具的《情况说明》能够证实东方明珠小区15号楼与3号楼之间两层建筑即双方签订的租赁合同中的租赁标的物规划为会所。该房屋并非开发商即沭阳惠佳房地产开发有限公司享有产权的房屋，根据法律规定该房屋系全体业主所有。同时，沭阳惠佳房地产开发有限公司与宿迁金达物业有限公司于2014年1月20日签订的《物业公司与开发公司分离协议》的行为亦能够印证上述事实。从法律上讲，业主委员会与物业管理企业系委托者与受托者的关系，也就是聘用与受聘用的关系，宿迁金达物业有限公司接收涉案房屋进行管理应视为代替全体业主接收涉案房屋的所有权，即自2014年1月20日起，涉案房屋的所有权归涉案小区全体业主所有。东方明珠城小区业主委员会作为依法成立的业主委员会，根据法律规定依法代替涉案小区全体业主行使相应的职权。综上，一审法院依法认定东方明珠城小区业主委员会的主体适格。关于第二个争议焦点。蒋丽辩称其与沭阳惠佳房地产开发有限公司于2013年12月1日签订《商铺租赁补充协议》，约定涉案房屋的租赁期限延长至2019年9月31日。一审法院认为，沭阳惠佳房地产开发有限公司已于2014年1月20日将涉案房屋的所有权转移给小区全体业主，对于2014年1月20日以后的权利、义务应由全体业主所享有及承担。即使蒋丽提供的《商铺租赁补充协议》是真实的，但蒋丽已于2016年8月31日与东方明珠小区业主委员会重新签订了《商铺租赁合同》一份，应视为双方就涉案房屋的租赁事宜达成新的租赁合同，蒋丽与沭阳惠佳房地产开发有限公司签订的《商铺租赁补充协议》已终止，故双方就涉案房屋的租赁事宜应以双方于2016年8月31日签订的《商铺租赁合同》为准。蒋丽同时辩称其于2017年8月29日经东方明珠城小区业主委员会同意已向东方明珠城小区业主委员会缴纳了2017年9月1日至2018年8月31日期间的租金，应视为东方明珠城小区业主委员会同意继续出租涉案房屋。但庭审查明，蒋丽缴纳的款项系汇入东方明珠城小区业主委员会负责人个人账户且东方明珠城小区业主委员会分别于2017年8月31日、9月5日、9月13日三次向蒋丽发具通知，告知蒋丽租赁期限已届满，东方明珠城小区业主委员会并不同意继续出租涉案房屋并要求蒋丽搬离的事宜。上述证据能够证实东方明珠城小区业主委员会在租赁合同届满后并不同意继续出租涉案房屋的事实。故对蒋丽的上述辩解理由，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，双方签订的《商铺租赁合同》中明确约定租赁期限自2016年9月1日至2017年9月31日止，租赁期限现已届满，东方明珠城小区业主委员会明确不同意继续出租，故蒋丽应将租赁的涉案房屋返还给东方明珠城小区业主委员会。综上，东方明珠城小区业主委员会的诉讼请求有事实及法律依据，一审法院予以支持。调解不成。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：蒋丽于判决发生法律效力之日起三十日内搬离位于沭阳县房屋（15号楼与3号楼之间两层建筑第一层房屋，建筑面积230.49㎡）并将该房屋返还给东方明珠城小区业主委员会。案件受理费80元，由蒋丽负担。二审中本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。二审中蒋丽提供两份证据。证据1.南京市中级人民法院作出的（2015）民终字第28号判决书一份。该判决书对业主委员会和开发商因会所权属纠纷作出了裁判，认定在买卖合同中没有约定会所归买受人，即业主所有的，该会所应当归开发商所有，业主委员会没有权利对会所处置。拟证明业主委员会对会所没有处置和管理权。证据2.三份业主的购买合同。第1份合同是2011年4月1日，购买人是孙井林；第2份合同是2010年6月7日，购买人是宋延考，从开发商处购买；上述两份合同购买类型是住房，为原始合同。第3份购买合同是2017年9月26日，购买人是潘云，该购买的类型是商铺。从该三份合同中对业主和购买人享有的公共分摊部分和共有部分没有涉及会所用房，拟证明小区业主对会所没有共有权，而业主委员会的权利来自于业主，从而得到证实业主委员会对会所没有处置和管理权。东方明珠城小区业主委员会质证意见：证据1不是原件，对真实性有异议，即使该判决书真实且生效，也有可能通过再审程序对判决结果予以变更。该判决书双方当事人是业主委员会和开发商，与本案当事人不一样，该判决结果驳回的原因是业主委员会没有提供涉案会所的所有权的权属证明，而本案东方明珠城小区业主委员会已经提供权属证明来证实会所属于业主。证据2三份合同的真实性无异议，对关联性有异议，不能因为涉案小区业主没有购买会所，就能证明业主无权处置会所。本院认证意见：对该两份证据结合本案其他证据综合再予以认定。本案的争议焦点为：东方明珠城小区业主委员会是否适格，即有无权利对蒋丽的占有使用涉案商铺行使排除妨碍的权利。本院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案中，东方明珠城小区业主委员会系依法成立，代表涉案小区业主对该小区进行管理。涉案小区经原开发商建设并交付后，包含本案诉争的商铺及其他的公共设施均由开发商移交给相关的物业公司管理和维护，后业主委员会成立并接手管理，故业主委员会主体适格。依据沭阳县城镇规划管理办公室出具的《情况说明》涉案商铺被规划为会所，故该商铺应当认定为公共场所。现蒋丽虽对该情况说明的认定持有异议，但并未提供证据予以否定，故本院对该异议不予支持。蒋丽二审中虽然提供一份判决书以证明会所如没有约定则不应属于业主共有，但该判决书所陈述事实与本案并不完全相同，该案中会所并未交付，业主委员会主要的诉求就是开发商交付该会所，而本案中涉案会所已经交付并已由物业公司管理多年，故该判决书及另三份合同不能达到其证明目的，本院对该证据不予采信。综上，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案业主委员会与蒋丽签订的商铺租赁合同已届期满，且业主委员会明确不同意续租，故蒋丽应当将涉案房屋返还给业主委员会。综上所述，蒋丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判；二审案件受理费80元，由上诉人蒋丽负担。本判决为终审判决。审判长  黄亚非审判员  陈泽环审判员  朱 海二〇一八年八月十日书记员  陈 莹