天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2018)津0112民初4530号原告：岳志宽，男，1992年1月7日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：申克爽，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：天津合景泓峰房地产开发有限公司，住所地天津双港工业区丽港园31号1-340，统一社会信用代码：911201120865726741。法定代表人：孔健楠，董事长。委托诉讼代理人：蔡玉香，天津双辰律师事务所律师。原告岳志宽与被告天津合景泓峰房地产开发有限公司（以下简称“合景公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岳志宽及其委托诉讼代理人申克爽和被告的委托诉讼代理人蔡玉香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳志宽向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办证违约金11314元。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年2月7日，原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的坐落于天津市津南区，价格为1131471元，被告应于2016年6月20日前交付房屋。合同签订后，原告如约履行了付款义务。原告于2016年7月17日办理了收房手续。后原告一直催促办理产权证，但被告以各种理由搪塞推诿。被告直至2017年8月1日才通知原告可以办理产权证。原告认为，被告应在交付房屋之日起90日内为原告办理产权证，依据双方合同的约定，现由于被告的原因造成拖延办理，被告的行为已构成违约，故呈讼法院，提出如上诉请。被告天津合景泓峰房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条、《天津市不动产登记规范》第十条、第十六条的规定，已交付全部土地使用权出让金，可以申请商品房预售登记，并办理商品房销售许可证，进而取得商品房预售登记证明，并可办理国有建设用地使用权及不动产首次登记证明。本案中，天津市规划局津南区规划分局于2014年进行规划审批时，要求增加900平米的配套公建，导致土地用途改变，需补交土地出让金。被告一直在配合相关部门积极办理该事宜，并于2017年7月31日下发初始登记。其次，原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》的《补充合同》第十一条第2款约定，原告应在被告通知具备办理房屋权属转移登记条件后365日内办理房屋权属转移登记，如原告未在前述期限内办理的，被告将不再承担配合办理责任，由原告自行承担相应结果。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十六条的规定，申请人应当在房屋竣工后三个月内向登记机关申请房屋所有权的初始登记；第二十七条规定，登记机关应当在30日内核准登记。本案诉争房屋于2016年7月8日竣工，被告于2017年8月1日通知原告办理房屋所有权转移登记，未超过双方约定时间。最后，原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》的《补充合同》第十一条第3款约定，如因原告原因、办理产证第三方原因拖延（如有）、法律法规变更原因、行政机关不作为、延迟作为等非被告原因而导致该商品房无法在本合同约定期限内办妥房屋权属转移登记的，被告无需承担相关责任。本案中，被告已依约积极协助原告办理房屋权属转移登记，并无怠于履行约定义务的行为，且被告已经在约定的期限内完成了办理房屋权属转移登记的配合义务，故不同意支付原告逾期办证的违约金。经审理查明：2015年2月6日，原、被告签订了《天津市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的坐落于天津市津南区为1131471元，被告应于2016年6月20日前交付房屋。合同签订后，原告履行了付款义务。2016年7月17日，原告办理了收房手续。现原告呈讼。另查明，双方签订的《天津市商品房买卖合同》第十二条约定：“商品房权属登记，双方约定在下列第3种期限内，办结房屋权属转移登记：1、……。3、按补充合同第十一条第1、2款的约定执行。由于被告原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第3中约定处理：1、…。3、本合同继续履行，并按补充合同第十一条第三款的约定执行”。双方签订的《补充合同》第十一条约定：“对本合同第十二条补充如下：1、原告自行办理该商品房权属转移登记，被告在原告付清全部购房款及其他应付费用的前提下予以配合，被告应将由被告提供的相关文件交予原告或相关部门即视为被告已完全履行了配合办理该商品房房屋权属转移登记的义务；2、原告应在被告通知具备房屋权属转移登记办理条件后365天内办理该商品房房屋权属转移登记，如原告未在前述期限内办理的，被告将不再承担配合办理责任，由乙方自行承担相应后果；3、如因原告原因而导致该商品房无法办理房屋权属转移登记的，由原告自行承担责任。如因被告原因导致该商品房未能在约定期限内办理权属转移登记的，本合同继续履行，被告自逾期之日起至甲方完成本补充合同本条第1款约定的配合义务之日止，按日向乙方支付已支付房价款万分之一的违约金。原告同意该项违约金总额最高额不超过乙方实际已支付房价款的1%。除此之外，被告不承担任何形式的补偿或赔偿或支付利息等”。本案涉及的房屋于2016年7月8日取得《天津市建设工程竣工验收备案书》，2017年7月31日办理了不动产首次登记证明。2017年8月1日，被告以ＥＭＳ特快专递的形式向原告邮寄了《商品房权属转移登记通知书》，告知原告办理产权证。另查，另查，2014年1月16日，被告合景公司与天津市国土资源和房屋管理局签订了《天津市国有建设用地使用权出让合同》，受让该宗土地国有建设用地使用权，规划用地性质为“居住用地”，土地用途为“城镇住宅”。被告已缴齐全部土地出让金并取得《房地产权证》。2014年7月29日，天津市规划局津南区规划分局核发该宗地《建设工程规划许可证》及附图时，对土地出让时《规划条件通知书》作出变更，批准经营配套公建建筑900平方米（所在万翠台南苑11号楼）。由于《规划条件通知书》中没有明确经营性配套公建具体指标，现土地用途发生变更，遂被告合景公司于2016年4月15日向天津市国土资源和房屋管理局申请办理该宗地经营性配套公建补缴土地出让金有关手续。天津土地交易中心对上述调整情况进行公示，并经有资质的地价评估机构评估，及天津市国土资源和房屋管理局地价确认会确认。2016年8月1日，天津市国土资源和房屋管理局经开会研究确认，该宗地中经营配套公建建筑面积900平方米土地用途由“城镇住宅”调整为“商服”，土地出让年限调整为40年；合景公司因调整部分土地用途应补缴土地出让金95.67万元；因调整部分土地用途涉及市政基础设施配套费事宜，由合景公司到天津市城市基础设施配套办公室办理相关手续。2017年5月8日，合景公司取得万翠台南苑11号楼《天津市商品房销售许可证》。以上事实有原告提交的《天津市商品房买卖合同》、权属转移登记通知书及被告提交的《天津市建设工程竣工验收备案书》、《天津市不动产首次登记证明》、《天津市商品房销售许可证》10张、土地出让金票据1张，本院向天津市国土资源和房屋管理局依法调取的《土地出让项目地价评估条件》、《公告》、《关于核实津南区微山南路以西地块规划指标的函》、《关于报市政府审批津南双港（挂）2013-142号地块签订补充合同的请示》、《市国土房管局关于签订津南双港（挂）2013-142号地块土地出让补充合同的请示》、《会议纪要》及《土地评估报告》等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系签约双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对签约双方均具有拘束力，双方应依诚实守信原则，行使合同权利，履行合同义务。原、被告双方在《天津市商品房买卖合同》的《补充合同》第十一条第3款约定，“如因乙方原因而导致该商品房无法办理房屋权属转移登记的，由乙方自行承担。如因甲方原因导致该商品房未能在约定期限内办理权属转移登记的，本合同继续履行，甲方自逾期之日起至甲方完成本条1款约定的配合义务之日止，按日向乙方支付已支付房价款万分之一的违约金。”本案中，由于天津市规划局津南区规划分局于2014年7月29日对土地出让时《规划条件通知书》作出变更，导致办理不动产首次登记的土地价款无法确定，进而导致被告无法办理不动产首次登记。根据双方约定，由于被告原因导致无法在约定期限内办妥房屋权属转移登记的，需承担相关违约责任。本案中，被告合景公司未在相关规定期限内办妥房屋权属登记，不是被告的过错造成的，属于不可归责于双方当事人的情形，被告不应承担违约责任。因此，原告要求被告因存在违约行为需给付逾期办证违约金11314元的主张，于法无据，本院不予支持。原告称被告可按楼号分别办理初始登记，于法无据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告岳志宽的诉讼请求。减半交纳的案件受理费183元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  魏丽彤二〇一八年八月十三日书记员  徐东妹速录员  张 玲