广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0703民初5631号原告（反诉被告）：文秀兰，女，汉族，住江门市蓬江区，委托代理人：余海贤，陈志敏，系国信信扬（江门）律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：江门市蓬江区杜阮镇杜阮金和股份合作经济社，住所地江门市蓬江区杜阮镇杜阮村金和村小组。负责人：黄德棠。委托代理人：黄劲涛、杨在坤，广东练达律师事务所律师、实习律师。原告文秀兰诉被告江门市蓬江区杜阮镇杜阮金和股份合作经济社（以下简称“金和经济社”）租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭进行了审理。2017年10月9日，金和经济社提出反诉，本院决定合并审理。本案于2017年11月29日、2018年2月9日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）文秀兰，被告（反诉原告）金和经济社的负责人黄德棠及其委托代理人黄劲涛、杨在坤到庭应诉参加了诉讼。本案现已审理终结。原告文秀兰起诉称：原、被告双方于2015年8月3日签订《杜阮镇农村集体经济组织经济合同书》，约定被告将坐落于XX村XXX面积4.3亩的土地发包给原告用于堆放杂物、建设停车场等用途，承租期限为15年，自2015年9月1日至2030年8月31日。为此原告支付合同履约保证金30000元，且至起诉之日止已经缴纳了租金111000元。合同签订后，原告即行开始在土地上着手进行水渠、绿化和其他地面平整等基础建设。2016年12月7日，原告收到了江门市蓬江区国土资源和环境保护局的蓬国土环保（国土执法）杜责停字【2016】125号《责令停止违法行为通知书》，该通知书认为原告擅自使用农用地，要求原告停止施工。后经原告了解，本案涉案土地属于农用地，不能用于堆放杂物和用作停车场，且现土地已经被相关部门强制重新用泥土填平。对原告来说，合同中约定的堆放杂物和作为停车场的合同目的自合同签订开始已经是无法履行的。为此，原告请求法院确认合同无效且要求被告赔偿损失，主要原因分析如下：一、被告以隐瞒事实的欺诈手段与原告签订合同且合同违反法律强制性规定，违反了《合同法》第五十二条的一方以欺诈、胁迫的手段签订合同，损害国家利益的情形以及违反了法律和行政法规的强制性规定，被告作为涉案土地的使用和管理者，理应知道涉案土地为农用地不能用于建设或者其他农业之外的用途，仍然把农用地以空闲地的定位和描述发包给原告，并且在合同首段明确约定发包给原告用于堆放杂物和停车场用途，原告作为一个普通人自然有理由相信作为土地管理者的被告发包的土地是可以用于该种用途的，且被告除签订合同外，不予告知原告土地的真实性质和状况是属于农用地，不可能用于农用之外的用途，故在合同签订的过程中被告存在故意隐瞒真实情况的情形。被告明知涉案土地属于农用地，未经相关部门的批准不能用于非农业用途，故合同违反土地管理法和广东省实施土地管理法办法的规定，为无效合同；二、合同被确认无效后，负有责任的一方当事人应当承担返还或赔偿的后果。被告在涉案签订中存在过错，应返还合同保证金30000元及合同租金111000元给原告；三、被告应赔偿原告损失85790元。由于被告的隐瞒事实的行为，原告签订合同后，误认为土地可以用于停车用途，故聘请他人进行停车场的基础建设，建设项目及支出包括水渠工程39390元、基础工程30400元和绿化工程16000元，合计85790元。综上所述，原告请求法院依法判令：一、原告与被告签订的空闲土地出租合同无效；二、被告返还合同履约保证金30000元给原告；三、被告返还已付租金111000元给原告；四、被告赔偿原告损失85790元；五、本案诉讼费用由被告承担。原告文秀兰在诉讼期间提供的证据有：证据1.《合同书》，证明当初原告租赁空闲土地，当时约定原告可以进行种植、堆放杂物，当时原告就冲着合同的用途进行租赁，但原告租赁的土地当时是烂地，土地与出边的公路差十多公分，原告需要填高土地才能进行种植、养殖，并且当初原告填土及修建水渠的时候，被告都是知道的，但其没有通知原告不可以进行修建，后来发现已经种了蕉树复绿，也没有人通知原告；证据2.《责令停止违法行为通知书》，证明当时村干部口头上通知租赁的土地不可以进行建设，后双方交涉无果；证据3.《收据》，证明村收了原告的租金、押金；证据4.《施工清单》，证明当初原告找人做事情对方收了原告的款项；证据5.《场地相片》，证明未加建时以及加建后土地的情况。被告金和经济社答辩并反诉称：一、原、被告之间签订的《空闲土地出租合同》合法有效。1、《租赁合同》第一条就明确了土地用途是堆放杂物和农业种养殖使用，原告很清楚涉案租赁标的的用途，被告按照集体议事程序表决通过对涉案土地公开招租，并获得镇三资办的批准，原告通过竞投获得涉案土地的使用权，被告并无欺骗隐瞒原告，双方意思表示真实，所签订的合同合法有效；2、涉案《土地出租合同》并无违反法律和行政法规的强制性规定。首先，《广东省实施中华人民共和国土地管理法办法》既不是法律也不是行政法规，只是地方性法规，不能作为认定合同无效的依据；其次，《中华人民共和国土地管理法》第44条并无明确规定违反该规范必将导致合同无效，事实上该规定只是明确使用农用地进行建设应办理土地转用审批手续，没有办理审批并不能认定损害国家利益和社会公共利益，故该规定只是管理性强制性规范，而不是效力性强制性规范。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十四条"合同法第五十二条第(五)项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定"的规定，原告以涉案合同违反了《土地管理法》第44条的强制性规范，应属于无效合同，显然理由不足，依法应予驳回。二、既然合同有效，被告有权向原告收取租赁押金和租金，相反，原告没有支付租金属于违约；三、原告要求被告赔偿损失没有事实及法律依据，首先，被告按法定程序出租土地，并按照合同约定将土地交给原告使用，即不违法也没有违约，原告不依法办理土地转用审批，违法用地的责任由其自行承担。其次，原告主张的损失没有证据证明，而且原告超出出租土地范围擅自填平水渠及在上面种植树木，其进行的基础工程及绿化工程的支出与被告无关。四、退一步来讲，如果法院认定涉案合同无效，应由原告承担过错责任。《土地租赁合同》并未明确涉案土地用于建设用途，原告在涉案土地上动工建设，应依法办理土地转用审批，其在未履行相关审批手续的情况下动工建设，导致被政府部门认定为违法用地，责任在于原告，应由其承担过错责任。请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。2015年7月24日，原告以拍档范志伟的名义支付合同履约金30000元，2015年8月6日原告支付第一年租金111000元，被告依约将空闲土地交付给原告，原告应当在2016年9月1日前支付第二年租金111000元给被告，但原告没有支付，经被告多次催讨无果。原告逾期支付租金违约，损害了被告的合法权益，因而被告提出反诉，请求法院判令：一、文秀兰向金和经济社支付2016年9月至2017年8月的租金111000元和相应的滞纳金（从2016年9月1日开始至付清之日止，按照同期贷款利率计算，暂计算到2017年10月9日为6082元）；二、文秀兰承担本案诉讼费用。被告金和经济社在诉讼期间提交的证据有：证据1.《杜阮镇杜阮村召开金和村小组村民户主会议讨论事项表决情况》《蓬江区杜阮镇农村集体资产、工程交易立项申请表》《竞投会签到表》《中标公告》,证明诉争土地通过竞投方式对外招租事项已经由出租方（被告）村民户主会议表决通过，原告以其拍档范志威的名义参加诉争土地使用权出租的竞投会，并中标，诉争土地的出租程序合法有效；证据2.《空闲土地出租合同》，证明被告将诉争土地交给原告文秀兰使用，主要用于堆放杂物、农业种养殖等，并约定了每年租金金额、支付方式、支付期限以及滞纳金的计算方式等，并证明江门市蓬江区杜阮镇农村集体三资规范管理办公室提供出租合同的格式版本并进行见证，合法有效；证据3.《收据》，证明被告收到原告拍档范志威交来的合同履约金3万元和原告缴纳的第一年租金11万元；证据4.《催缴租金的通知及速递凭证》，证明被告发函催促原告文秀兰缴交租金；证据5《证明》，证明涉案合同出租的土体属于金和经济社集体所有，被告有权出租，而原告诉状中提出的支出费用不在被告出租土地范围内。原告文秀兰在反诉答辩称：一、本案涉案合同为无效合同，属于《合同法》第五十二条的一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的情形和违反法律和行政法规的强制性规定的合同；二、被告所述的事实和理由并不能改变涉案合同属无效合同的事实，被告没有提供合同有效的事实和依据，故其要求原告支付租金等款项没有事实和理论支撑；三、原告提交的证据问题：1.原告提交的证据目录第一项，原告对于涉案合同其证明内容有异议，内部表决程序不能改变涉案合同无效的本质；2.对于涉案合同，原告认为合同本身是客观存在的，但是属于无效合同；3.原告对于被告的证据目录中第三项无异议；4.原告并没有催缴租金的《通知》及速递凭证，仅凭速递凭证不能证明已经送达原告，手写的“租金催缴通知书”明显是被告手写伪造的，原告对于其真实性和合法性不予确认。经审理查明：案涉江门市蓬江区杜阮镇XX村XXX（土名）为被告金和经济社集体所有土地，地块地类为耕地，该地块不符合蓬江区杜阮镇土地利用总体规划。2015年6月20日，被告金和经济社经金和村小组村民户主会议讨论，表决同意将牛屎水（土名）的土地公开对外招租。同年7月通过杜阮镇农村集体三资规范管理办公室对外公开招标，招标方案为金和经济社将其所属牛屎水（土名）的空闲地进行招标出租，面积4.3亩，土地用途为农业或堆放杂物等（严禁养猪），底价每年42000元起，保证金30000元，违约责任按《拟定合同》条款执行等。《拟定合同》中，含有同意用于堆放杂物、停车场用途的内容。同年7月24日的公开招标中，由范志威以最高价111000元中标，并交纳保证金30000元。根据上述中标结果，2015年8月3日被告金和经济社与原告文秀兰分别作为甲方、乙方签订《空闲土地出租合同》一份，合同条款前部描述内容：甲方同意按堆放杂物、停车场用途租赁土地使用权给乙方使用；第一条概况：乙方通过公平、公正、公开的方式竞投得土名为XXX农用地，面积4.3亩，四至范围东至XXX、南至XXX、西至高速XXX、北至XXX，乙方对甲方发包的土地情况已作充分了解，同意承包，主要用于堆放杂物、农业种养殖等用途使用，并按国家有关法律、法规和村规民约等有关规定使用；乙方在承租土地使用权范围内所进行的利用土地的各项行为，均应遵守国家法律、法规及有关规定，不得损坏社会公共利益，乙方承租期内，如需改变土地使用用途，必须经政府相关职能部门批准后实施，否则，造成的一切法律责任和经济损失均由乙方承担；第二条承租期限，本合同项下的土地使用权租赁期限为15年，自2015年9月1日至2030年8月31日止；第三条保证金，乙方交纳30000元作为合同履约保证金，在承包期满后15天内，如乙方无违约，保证金全额无息退回给乙方，如乙方中途违法本合同条款，视为违约处理，保证金归甲方所有，必要时甲方有权单方解除合同，且收回乙方租赁上述土地的使用权，如甲方违约，则双倍返还保证金；第四条租金计算和缴交办法，承包期15年租金总额1837050元，租金款为递增方式，每五年为一个承包款递增周期，每个递增期的承包款在上一期租金的基础上总租金增加10%，第一期承包款标准为每年每亩人民币25813.95元（2015年9月1日至2020年8月31日），共5年，每年租金共111000元；租金实行先缴款后经营的原则，承包款按每年收取，在签订合同时，乙方向甲方一次性全额交清第一年的承包款，以后每年9月1日前乙方向甲方支付当年的承包款，每年的承包款必须按规定期限缴交，拖欠款项的按拖欠总金额每月罚滞纳金5%，如逾期一个月未付清的，甲方有权收回乙方承包的土地，保证金归甲方所有，承包地范围内建设的附着物资财产无偿归甲方所有；第五条土地使用权转租；第六条甲乙双方权利和义务，乙方租赁后，乙方如需改变土地用途，须取得甲方和国土、规划行政主管部门的审批后方可，否则，造成的一切法律责任金和经济损失均由乙方承担等内容。签订合同后，原告文秀兰于2015年8月6日向被告金和经济社交纳了2015年9月1日至2016年8月31日期间的租金111000元。原告也接收了上述土地。2016年年底，原告对承租的土地进行填土。2016年12月7日，原告收到江门市蓬江区国土资源和环境保护局发出的《责令停止违法行为通知书》（被通知对象为杜阮村委会），内容：2016年11月21日，经巡查发现擅自使用了XXX地段4亩土地进行动工建设的行为，违反《中华人民共和国土地管理法》第四十四条和《广东省实施办法》第二十六条的规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十七条的规定，责令立即停止上述违法行为，若主动纠正违法行为、消除违法状态，可以依法从轻、减轻或者免于行政处罚。此后，该已平土地被复绿。庭审中，原告还提供收据并表述其在2017年上半年对案涉土地进行水渠修建和填土。庭审中，经本院向原、被告释明，若合同无效，土地返还如何处理。原告认为根据责令停止违法行为通知书，才知道该土地不能按约定使用，并且土地已复绿，不存在土地返还问题，而被告认为目前土地未返还，但是承租方将所欠的租金等交出后，出租方同意解除合同，由承租方将土地交还出租方。本院认为，本案是租赁合同纠纷。双方争议的焦点关键在于案涉承租合同的效力问题。关于案涉承租合同的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，《中华人民共和国土地管理法》第四条“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”、第十九条“土地利用总体规划按照下列原则编制：（一）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地…”、第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，案涉土地（耕地）属于农民集体所有，被告在该土地出租招标方案公示，明确该土地主要用于堆放杂物、农业种养殖等用途使用，并且在拟订立的出租合同中，明确同意按堆放杂物、停车场用途租赁土地使用权给承租方使用，可见，在对外进行招租时，被告已以其行为对该土地的用途进行了改变，改变了其耕地用途，但其并未办理相关手续，实施对外进行招投标，并且从原告接收该土地后进行填土等活动也可以看出原告相信该土地可用于非农建设，据此，双方所订立的土地租赁合同因违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，依法应当认定无效。因而，原告主张租赁合同无效的意见，于法有据，本院予以支持。被告主张租赁合同有效的意见，于法不符，本院不予支持。合同无效后的处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，对本案无效合同进行处理。关于合同无效的责任问题。被告作为土地的所有者，理应知道该土地的性质、用途，其明知该土地为耕地而对外招租，改变土地用途，其对造成合同无效，需承担责任；原告在承租该土地前，在获知土地招租信息，理应了解该土地的性质、合法用途等信息，其对造成合同无效，也有一定的责任。双方对合同无效都存在过错，综合考虑过错程度，按照各承担50%责任，对双方基于合同无效引起的合理损失进行分担。关于原告要求被告返还合同履约保证金30000元问题。原告为履行合同，向被告交纳了合同履行保证金30000元，因租赁合同无效，被告基于该租赁合同收取的保证金应当返还原告。因而，原告请求被告返还履约保证金30000元，于法有据，本院予以支持。关于原告请求被告返还已付租金问题以及被告要求原告支付2016年9月至2017年8月期间租金的问题。首先是租赁使用费的给付时间问题。因合同无效，要求给付租金没有合同依据，但原告确实占用了该土地，应当按照租金的标准计算占用费用，占用费应从2015年9月1日起计算，截至国土部门发出责令停止违法通知，此后应当停止违法建设，因而计算占用费的截止时间应当计算至该日为止即2016年12月7日。其次是支付占用费用问题。综上上述时间段，计算占用费时间自2015年9月1日至2016年12月7日，合计15个月又7日，占用费为140908.33元[111000元/年÷12个月/年×(15月+7日÷30日/月）]，按照双方各承担50%的比例，原告需承担70454.16元。因租赁合同无效，被告基于该租赁合同收取的租金应当返还原告，但原告应当承担上述期间的占用费，相应扣减后，被告金和经济社仍需向原告文秀兰返还租金40545.84元（111000元-70454.16元）。关于返还土地问题。因合同无效，原告基于合同取得的土地应当向被告予以返还。关于原告主张赔偿损失85790元的问题。原告认为承租土地后进行的基础建设（包括水渠工程39390元、基础工程30400和绿化工程16000元），而双方签订的合同有约定“原告如需改变合同的土地用途，须取得被告和国土、规划行政主管部门的批准后方可，否则，造成的一切法律责任和经济损失均由原告承担”，可见，原告是明确该内容的，其进行填土和建设行为，未取得被告同意，也超出了招租公示的内容，没有办理有关审批手续，因而其主张需由被告承担该损失，于理无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告文秀兰与被告江门市蓬江区杜阮镇杜阮金和股份合作经济社于2015年8月3日签订的《空闲土地出租合同》无效；二、原告文秀兰应在本判决发生法律效力之日起十日内向被告江门市蓬江区杜阮镇杜阮金和股份合作经济社返还江门市蓬江区杜阮镇杜阮村XXX（土名）土地；三、被告江门市蓬江区杜阮镇杜阮金和股份合作经济社应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告文秀兰返还履约保证金30000元；四、被告江门市蓬江区杜阮镇杜阮金和股份合作经济社应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告文秀兰返还租金40545.84元；五、驳回原告文秀兰的其他诉讼请求；六、驳回被告江门市蓬江区杜阮镇杜阮金和股份合作经济社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费22376元，由原告文秀兰承担11508元，被告江门市蓬江区杜阮镇杜阮金和股份合作经济社承担10868元；反诉受理费1321元，由原告文秀兰承担795元，被告江门市蓬江区杜阮镇杜阮金和股份合作经济社承担526元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉,被告拒不在判决书规定期限内履行义务的,原告可在判决书发生法律效力后,上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  梁伟宁审 判 员  曾 勇人民陪审员  黄惠琴二〇一八年二月二十六日法官助理阮佩婷书记员罗静威