江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终4551号上诉人（原审被告）：苏州娄景房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市双凤镇新川路新川苑****，统一社会信用代码91320585694541716U。法定代表人：周富龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷明伟，江苏新天伦（太仓）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高富贵，男，1982年6月2日生，汉族，住甘肃省镇原县。委托诉讼代理人：支静雅，太仓市娄江法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：夏东风，太仓市娄江法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：熊建梅，女，1987年7月18日生，汉族，住甘肃省镇原县。委托诉讼代理人：支静雅，太仓市娄江法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：夏东风，太仓市娄江法律服务所法律工作者。上诉人苏州娄景房地产开发有限公司（以下简称娄景公司）因与被上诉人高富贵、熊建梅等商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院(2017)苏0585民初5344号等民事判决，向本院提起上诉，本院于2008年5月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。娄景公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判其无需支付违约金；2、诉讼费全部由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定娄景公司存在逾期办证的违约行为与事实不符。根据《商品房买卖合同》第二十条第（二）款的约定，娄景公司在办理房屋登记方面的义务为在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。该条款约定的娄景公司提供的资料应当理解为娄景公司按照经住建局审定的规划设计方案提供设计方案建设房屋的资料。本案中娄景公司提供了太仓市不动产登记中心出具的情况说明，证明娄景公司在规定期限内提交了经审批的规划设计方案建设房屋资料，至于国土资源局认为娄景公司使用的“异地补绿”“异地补车位”的土地属于超占用地而未予不动产登记，则属于办理产证过程中存在的问题，不能据此认定娄景公司存在逾期办证的违约行为。二、一审法院将不动产登记暂行条例第二十条中“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续”的理解规定为30个工作日内给予不动产登记，属于适用法律错误。此规定中的30个工作日是不动产登记机构进行查验、实地查看，并据此给予不动产登记或不予登记的期间，该期间并非本案房屋买卖合同中约定的“买受人不能在规定期间内取得房屋权属证书和土地使用证”中的“规定期限”。故一审法院认为房屋交付90日后的30个工作日内必须登记至被上诉人名下是错误的。三、娄景公司在提交资料申请办证过程中，按照审定的规划设计方案建设了房地产，却因规划设计方案中“异地补绿”“异地补车位”而使用的土地未能通过国土资源局（即不动产登记机构）的查验。国土资源局认为娄景公司使用的“异地补绿”“异地补车位”的土地属于超占用地，进而未予不动产登记，之后通过相关单位协调又给予不动产登记。娄景公司认为按照经审定的“异地补绿”“异地补车位”规划设计方案中而建设的房地产从不与登记到给予登记，属于本案特殊情况下的办证过程。该过程某种程度上属于本案特殊情况的一个不得不经过的过程，国土资源局在查验中对符合审批规划方案使用的土地有不同意见，从而进行协调的过程不能计算在正常情况下的办证期间内，这就好比法院审理案件过程中出现的鉴定过程不计算在审限内一样。四、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”的规定，属于法律适用错误。只有在双方未约定“非其中当事人一方原因，不对另一方承担违约责任”的条款时，才适用上述条款。而本案中约定了“非因上诉人原因导致房屋地产权属登记及证书取得时间延迟的，娄景公司不承担责任”的条款。故即使认定为本案未在规定期限内登记，也不应当判决娄景公司承担违约责任。娄景公司审理中口头补充上诉请求：违约金数额过高，本案中娄景公司按约定交付了房屋，并未造成被上诉人不能使用房屋而需另租房屋支付租金等损失，故娄景公司请求法院若认定需支付违约金的，对违约金数额予以调整。高富贵、熊建梅答辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，请求驳回上诉人的上诉请求。一、娄景公司存在逾期办证的违约行为。根据《商品房买卖合同》第二十条规定“出卖人应该在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案”。从娄景公司提供的证据看，本案娄景公司并未在合同约定的时间内向登记机关提交资料备案，也未能提供证据证明因被上诉人的原因造成办理转移登记的拖延，故娄景公司存在违约。二、娄景公司提供的证据表明娄景公司是因超占用地面积故无法通过验收，故无法按合同的约定向登记机关提供资料。而娄景公司非要说是“异地补绿”的原因，“异地补绿”也是在用地面积范围内才能“异地补绿”，与娄景公司超占用地面积没有任何关联性。三、娄景公司将娄景公司协调的过程与审限混为一谈。不管是“异地补绿”还是用地面积，在房屋没有建造前就应该已经审批确认，娄景公司应当在审批的范围内进行建设，现在娄景公司为了追求经济效益，改变原来的审批范围，超面积建造，造成被上诉人的产权证迟迟无法办理下来，责任在娄景公司。娄景公司理应承担违约责任。针对娄景公司口头增加的上诉请求，答辩如下：1、上诉的期限已过，二审应当在上诉请求范围内进行审理，对增加的部分不予审理。2、违约金的金额没有过高，本案合同是娄景公司提供的格式合同，在很多条款中都有约定万分之二的违约金，因此根据法律规定不存在违约金数额过高的情形。高富贵、熊建梅向一审法院起诉请求：1、娄景公司为其办理不动产权证并将不动产权证交付；2、娄景公司支付违约金（以房屋总价482048元为基数，按每日万分之二计算，从2016年5月1日起计算至实际完成房屋所有权证登记止，暂计至2017年7月31日违约金为44059.18元）；3、娄景公司承担本案诉讼费用。一审法院审理查明：2015年9月10日，高富贵、熊建梅与娄景公司签订《商品房买卖合同》1份，合同中约定：高富贵、熊建梅在新湖管理区建湖路西侧建设娄景花园商品房项目，该项目土地使用权面积为6914平方米；高富贵、熊建梅购买的商品房为该项目中的2#楼XX层XX号，建筑面积为91.42平方米，房款为48万元，首付20万元，余款28万元为商业贷款，娄景公司应当在2015年12月31日前高富贵、熊建梅交付该商品房；合同中第四章商品房交付条件与交付手续，第十二条约定逾期交付责任。该合同第八章合同备案与房屋登记中的第二十条房屋登记第（二）款载明：1、双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之二的违约金。3、因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。合同对面积差异及物业等事项也作了约定。合同签订后，高富贵、熊建梅按约向娄景公司支付了房款48万元。2016年1月1日，高富贵、熊建梅向娄景公司交付了房屋契税和维修基金计18248元、房屋面积误差款2048元、房屋办证费608元。庭审中，双方一致确认房屋总价为482048元,房屋于2016年1月1日交付。诉讼中，娄景公司认为不是娄景公司责任造成违约，为此提供了太住建审〔2014〕7号文件（以下简称7号文件）、建设用地情况验收表、太政办〔2017〕73号文件（以下简称73号文件）和情况说明。其中，7号文件的批复中，娄景公司娄景花苑规划用地面积6914平方米，绿地率30.18%（含异地补绿），机动车停车位地块按115辆设置（含异地补车位）。2016年7月13日的建设用地情况验收表中记载，娄景公司超占用地1311.89平方米。73号文件就相关部门对上述情况进行协调。太仓市不动产登记中心出具的情况说明内容为：2016年年初，我中心在办理娄景公司提交的娄景花园小区的房屋权属登记过程中，因其原来规划设计中的异地补绿、异地补车位的土地未能通过验收，故未能办理产证，上述土地经太仓市人民政府2017年5月26日召集相关部门协调后，才解决了权属登记问题，现相关权证正在积极办理过程中。高富贵、熊建梅认为上述材料也说明是由于娄景公司原因造成未能办证。另查明：案涉房屋坐落为太仓市双凤镇新湖建湖路260号X幢XX室于2017年7月25日登记至娄景公司名下，于同年12月27日登记至高富贵、熊建梅名下，房屋所有权证号为：苏（2017）太仓市不动产权第0032266号，现娄景公司尚未将该权证交付高富贵、熊建梅。以上事实由高富贵、熊建梅提供的合同、收据、发票、房屋权属信息查询等，娄景公司提供的政府文件、建设用地情况验收表、情况说明等，一审法院调取的相关证据及当事人陈述等予以佐证。一审法院认为：高富贵、熊建梅与娄景公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，娄景公司在履约过程中又收取了房屋办证费用，故娄景公司应当依约按期办理案涉房屋的转移登记并将房屋权证交付高富贵、熊建梅。合同中的第四章与第八章对商品房的交付与登记及违约分别作了约定，因此，合同第八章第二十条第（二）款中“在商品房交付使用后90日内将办理权属登记”的交付应当是指商品房的实际交付，本案中案涉房屋实际交付时间为2016年1月1日，同时依照《不动产登记暂行条例》第二十条中“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续”的规定，案涉房屋转移登记的办结时间应当在2016年5月16日前。现，案涉房屋转移登记的实际办结时间为2017年12月27日，又，娄景公司在本案中未能提供证据证明因高富贵、熊建梅原因造成办理转移登记的拖延，故，娄景公司未能在2016年5月16日前办结转移登记，业已构成违约。依合同第二十条中“自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止”的违约期间计算的约定，本案娄景公司违约天数共计为590天，结合高富贵、熊建梅所付房屋房款482048元及合同中违约金按每日房款万分之二计算的约定，娄景公司应向高富贵、熊建梅支付违约金56881.66元。同时，娄景公司应将已办理的房屋所有权证交付高富贵、熊建梅。另外，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条中“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”的规定，娄景公司所称其未违约的抗辩意见一审法院不予采纳；娄景公司主张违约金过高的抗辩无相应事实和法律依据，一审法院亦不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、第三百九十六条，《不动产登记暂行条例》第三条、第十四条、第二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告苏州娄景房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内将坐落于太仓市双凤镇新湖建湖路260号X幢XX室的房屋权属证书【房屋所有权证号为：苏（2017）太仓市不动产权第0032266号】交付给原告高富贵、熊建梅。二、被告苏州娄景房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付原告高富贵、熊建梅逾期办证违约金56881.66元。案件受理费1062元，由被告负担。二审中，当事人未提交新证据。本院查明的事实与原审一致。本院认为，本案争议焦点是娄景公司陈述的涉案房屋未能及时取得不动产登记的事由是否可归责于娄景公司违约。根据涉案合同第二十条第（二）款约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得权属证书和土地使用权证的，买受人有解除合同或请求支付逾期办证违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。娄景公司称涉案合同约定了“非因娄景公司原因导致房屋地产权属登记及证书取得时间延迟的，娄景公司不承担责任”的说法，与合同条款不符。娄景公司主张其已在规定期间内向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，未能及时办理证书和土地使用权证的责任不在娄景公司。但根据涉案合同第二十条第（二）款约定及《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，娄景公司陈述的未能在规定期限内取得权属证书和土地使用权证的事由仍属于涉案合同约定的出卖人承担违约责任范围。娄景公司应当依照合同约定向被上诉人承担违约责任。涉案合同约定的违约期间为“自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止”，一审法院确定“买受人应当完成房屋所有权登记的期限”为《不动产登记暂行条例》第二十条所规定的“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续”的期限符合合同约定。涉案合同约定的逾期办证违约金标准为“出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之二的违约金”，娄景公司主张涉案合同约定的违约金比例过高，没有依据，本院不予采纳。综上所述，苏州娄景房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1062元，由上诉人苏州娄景房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一八年八月十五日书记员  姜 瑛