吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)吉07民终1209号上诉人（原审被告）：王振军，男，1975年10月15日出生，汉族，农民，现住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。委托诉讼代理人：丛丽华，前郭尔罗斯蒙古族自治县维稳法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：荆振全，男，1953年4月9日出生，汉族，个体工商户，现住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。委托诉讼代理人：朱侠，松原市春华法律服务所法律工作者。上诉人王振军因与被上诉人荆振全买卖合同纠纷一案，不服吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院（2018）吉0721民初1189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王振军及其委托诉讼代理人丛丽华，被上诉人荆振全及其委托诉讼代理人朱侠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王振军上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认王振军与荆振全签订的《协议书》无效。事实和理由：2015年11月13日，王振军将其自有位于长山镇四间瓦房、四间仓房、砖院套以10万元价格出售给王振军，王振军于购房当日交款4万元，余款6万元双方约定于2016年年底交齐，但须由荆振全负责办理房屋以及院落共1000余平方米的房屋产权证照。现因荆振全违反双方约定，仅能办理400余平方米的证照，且院落其中一部分系本村村民李增文承包林地，导致王振军购买该房产主要目的（用院落育秧苗）不能实现。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条关于一户一宅的规定，因王振军已在该村有一处住宅，争议双方于2015年11月13日签订《协议书》再次进行宅基地交易，违反法律强制性规定。荆振全要求王振军支付剩余房款，一审法院给予支持属于认定事实、适用法律错误。请求二审法院在查清事实的基础上，依法确认《协议书》无效并返还房屋及已付房款。荆振全辩称，2015年11月13日，荆振全将自有四间瓦房（包括砖院套，四间仓房）出售给王振军，房屋总款为10万元，购房当日王振军交纳4万元房款，双方约定2016年年底交齐尾款6万元，同时约定由荆振全办理房照。双方已于2016年着手办理相关手续，王振军取得了《乡村建设规划许可证》、《宅基地建设用地批准书》，王振军不配合办理房屋不动产权利证非因荆振全原因所致，王振军抗辩合同目的不能实现，当时并未约定将1000余平方米面积全部办理到王振军名下，院落内亦无其他人林地，王振军占有房屋多年却不支付剩余价款，违反《协议书》约定，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。荆振全向一审法院起诉请求：王振军立即给付荆振全购房款6万元，并自2017年1月1日起至给付之日止按同期银行贷款利率支付利息。一审法院认定事实：2005年，荆振全在长山镇袁家村高家屯西侧自建四间彩钢砖瓦房、四间仓房（瓦房）、砖院套。2015年11月13日，荆振全与王振军自愿签订一份《卖房协议书》，荆振全将四间房、砖院套、4间仓房（瓦房）卖给王振军，约定价款为10万元，预交4万元，剩余6万元于2016年底交齐，并标注：启（办）房照，荆振全负责。王振军于当日交付房款4万元，荆振全将房屋、院落交付给王振军使用。王振军至今未交付余款。在前郭尔罗斯蒙古族自治县国土资源局、前郭尔罗斯蒙古族自治县规化局对长山镇袁家村高家屯进行不动产权调查登记时，经荆振全、王振军协商，王振军以自己名义办理涉案房产《宅基地建设用地批准书》、《乡村建设规划许可手续》。2016年5月24日王振军取得乡字第20160172号《乡村建设规划许可证》，2017年5月3日王振军取得《宅基地建设用地批准书》，用地面积为330平方米，建筑面积为124.64平方米。嗣后，相关部门来村上办理房屋不动产登记时，王振军未予签字。一审法院认为,《中华人民共和国土管理地》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，本案中，荆振全将自有房屋及院落卖给王振军，双方自愿签订《卖房协议》，王振军交付部分房款后，荆振全将房屋交付王振军使用，王振军应在约定时间内给付房款。现荆振全要求王振军给付尚欠房款，王振军先辩称卖房协议无效且砖院套内面积比批准的宅基地面积大为由不同意给付，后王振军又辩称合同目的不能实现，要求解除合同，荆振全不同意解除合同，因王振军明知该房无房照，故在购房时要求“启（办）房照”由荆振全负责，在国土资源局、规化局进行不动产权登记调查时，王振军已知晓《卖房协议》的院落面积与宅基地面积不相符的事实，且自愿在申请书上签字，以自己的名义办理涉案不动产所在宅基地审批手续，规化部门制作了相应规化，视为王振军对《卖房协议》院落面积变小的认可，是其对《卖房协议》继续履行的确认，故院落面积与宅基地审批面积不相符并不能构成阻确《卖房协议》中宅基地审批面积及房屋对应价款继续履行的条件，王振军应给付相应价款。关于所售院落变小的价差问题，经法庭释明，王振军不申请对院落变小而引起卖房协议价差的鉴定，视为王振军对应付价款无异议，荆振全同意减少1万元价款，对荆振全要求给付5万元房屋价款予以确认。关于荆振全主张的尚欠房款应自约定给付价款日期（2016年年末）开始计付利息的请求虽无不当，但因院落面积减小，双方存在意见分歧，故综合全案，对该利息请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条规定，判决：王振军于判决生效后三十日内给付荆振全尚欠房屋价款5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由王振军负担650元，荆振全负担650元。二审认定事实与一审查明事实一致。本院认为，本案争议焦点为：王振军与荆振全签订的《协议书》效力如何认定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，由此可知，本村村民可以进行宅基地的自由交易，出卖宅基地的后果为再次申请的不予批准。就本案而言，荆振全转卖争议房屋时系本村村民，与王振军签订的《协议书》并不违反法律强制性规定，应认定为有效，王振军与荆振全均应按约履行各自的义务。另，王振军上诉认为，荆振全未完成交付1000余平方米房屋、院落并办理证照义务。经查，《协议书》载明“荆振全负责办理房照”，但对办理面积约定不明，现荆振全否认答应王振军办理1000余平方米证照，王振军未能提供有效证据支持其主张，且王振军所称面积明显违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条关于宅基地使用标准的规定。王振军另外诉称，购买的院落中包含本村村民李增文承包林地，经二审法院释明，王振军并未在规定时间内提供证据证实此事实存在，应承担对己不利的后果责任。目前为止，王振军已取得《乡村建设规划许可证》、《宅基地建设用地批准书》，荆振全协助王振军办理了相关手续，完成了《协议书》约定的附随义务，王振军亦应按约履行支付尾款义务。综上所述，王振军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由王振军负担。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  刘祥芬二〇一八年八月一日书记员  梁婷婷