济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0104民初4752号 原告：济南森林公园管理处，住所地济南市。 法定代表人：张茂金，主任。 委托诉讼代理人：赵晓明，女，1985年11月9日出生，汉族，该单位职工，住济南市。 委托诉讼代理人：陈晓燕，山东国曜律师事务所律师。 被告：山东爱婴投资有限公司，住所地济南市。 法定代表人：王礼燕，总经理兼董事长。 委托诉讼代理人：乔胜利，男，1969年10月6日出生，汉族，该单位职工，住济南市。 委托诉讼代理人：张春祥，济南槐荫法苑法律服务所法律工作者。 原告济南森林公园管理处与被告山东爱婴投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月13日公开开庭进行了审理，原告济南森林公园管理处的委托诉讼代理人陈晓燕、被告山东爱婴投资有限公司的委托诉讼代理人乔胜利和张春祥到庭参加诉讼。后于2017年12月4日再次公开开庭进行了审理，原告济南森林公园管理处的委托诉讼代理人赵晓明和陈晓燕、被告山东爱婴投资有限公司的委托诉讼代理人乔胜利和张春祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 济南森林公园管理处向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金1万元，支付违约金（以1万元为基数，自2016年7月1日起按银行同期贷款利率1.3倍计算至判决生效之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月9日原、被告双方签订了租赁合同，合同约定原告将位于济南市的西综合楼（***）出租给被告，租赁期限自2016年7月1日起至2026年6月30日止，第一年租金为325.337275万元，每两年为一个档期，租金递增幅度5%，租金年付，合同签订之日交付保证金65.067455万元、订金162.668638万元，2016年7月1日订金抵为租金，被告于当日支付该年度的剩余租金162.668637万元，每年6月30日之前支付下一年度租金，被告如逾期交纳租金，每逾期一日，按当年日租金的两倍支付滞纳金。被告经多次催要后，仍有1万元租金未付，现提起诉讼，请求依法支持。 山东爱婴投资有限公司辩称，一、签约背景和合同的不确定性。原、被告根据招投标结果，于2015年10月9日签订《房屋租赁合同》时，遭遇原告房屋的原承租人“济南瑞丰餐饮有限公司”（以下简称瑞丰公司）的拒绝腾房和纠缠，先期于2015年7月启动诉讼程序，向历下区法院提起诉讼，要求判令“森林公园解除与爱婴公司签订的《房屋租赁合同》并判令森林公园因房屋招租委托进行的招投标无效。”，2016年2月一审判决书（见一审判决）送达后，发现判决内容基本是按瑞丰公司的诉求宣判的。于是，森林公园和爱婴公司均提起上诉，二审法院经合议庭审理后，撤销了一审大部分判决，改判森林公园的招投标行为合法有效、与爱婴公司签订的《房屋租赁合同》有效，终审判决（2016）鲁01民终2030号判决书（见二审判决书）于2016年6月底送达各方；此后，瑞丰公司一直没有停止主张权利，直到2017年9月30日，山东省人民检察院鲁民（行）监【2017】37000000270号《不支持监督申请决定书》送达（见该决定书）。至此，森林公园与爱婴公司之间的《房屋租赁合同》经过全部法律程序确定下来，合同计租时间应以原告送达的装修停工《通知》（见该通知）要求执行，这个过程中根本不存在被告拖欠房租问题，更不应承担违约责任。二、被告爱婴公司的合同履行和资金垫付行为。1、窗户：被告2016年3月31日向原告呈报了更换窗子的申请报告（见该报告），由于原告向被告移交房屋时，原告的房屋顶层未做防水，窗子多处破损且是铝合金推拉窗，到处通风撒气，根本不符合省立医院开办医院和临街观瞻要求，必须是保温、整齐划一的中空宽体透光窗户，原告收到更换窗户的报告后口头说可以更换（原告同意被告更换的领导调离），这笔款项为59.90878万元；2、防水：根据原、被告第五条第1款约定，原告楼顶做防水是合同义务。基于6月份雨季来临，原告又拖延时间不作为，被告不得不自行委托队伍做防水施工，垫付款项26.101808万元；3、电梯：由于房屋的原承租人心怀怨恨，将电梯核心电脑程序面板拆走，经落实电梯登记的产权人也是原承租人的，房屋改造成医院后，电梯根本不能通过安全使用验收，必须更换，这项费用被告垫付了18.5万元。以上1、2、3项费用合计104.510588万元，均属不动产，随楼宇列入原告的资产范围，被告要求在房租中扣减合情合理。三、被告支付房租情况（均有租金凭证和房租发票）。1、保证金：2016年11月2日付65.067455万元；2、房租：2017年1月23日付100万元；3、房租：2017年6月22日付100万元；4、房租：2017年9月18日付124.337275万元。以上2、3、4合计支付房租325.337275万元。原告主张房租的起算时间是合同中体现的2016年7月1日，但合同在履行中的事实是：原告2016年4月15日向被告发《通知》（见通知），要求被告在“瑞丰公司”诉讼未结束前不得装修，免得造成更多损失，二审判决是2016年6月底送达，原告承诺的4个月免租装修期应是同年10月底截止，自2016年11月起计收房租，更何况迟延履行合同的责任均不是被告造成的。原告迟延履行合同还表现在：通水时间为2016年8月29日，通电时间为2017年7月3日（详见预存水电费票据）。综上所述，原告迟延履行合同在先，存在不可抗拒的诉讼、原告不作为和领导调离的客观事实，不能单纯看合同字眼来计租。原告《通知》构成了合同补充内容，第三方同时把本案的原、被告推上被告席，带来了双方的合同风险，都是不可抗拒的。被告没有拖欠房租，没有违约，并且超付了四个月的房租，要求原告抵扣被告所垫付的工程款项。 本院经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。当事人没有争议的事实是：2015年10月9日，济南森林公园管理处与山东爱婴投资有限公司签订《济南森林公园西综合楼房屋租赁合同》一份，约定山东爱婴投资有限公司租赁济南森林公园管理处所有的位于济南市（***）西综合楼，约定：房屋建筑面积7130.68平方米（包括地下室1162平方米），房屋所有权证号：***，租赁期限自2016年7月1日起至2026年6月30日止；装修期：因工程量浩大，济南森林公园管理处同意给予山东爱婴投资有限公司120天的装修期，日期自2016年3月3日起至2016年6月30日止，计租日自2016年7月1日起；租金、租金支付期限及方式：山东爱婴投资有限公司承租该房屋第一年为基本租金325.337275万元，每贰年为一个档期（按每年365天计算）进行递增，租金递增幅度5%，山东爱婴投资有限公司承租该建筑物总租金为人民币3595.387626万元，第一年自2016年7月1日至2017年6月30日止租金325.337275万元，应于2016年6月30日前向济南森林公园管理处一次性付清，房屋租金支付方式按年结算，先付后用，在合同签订之日，山东爱婴投资有限公司需预付给济南森林公园管理处第一年租金的50%即162.668638万元，作为合同订金，在合同约定的装修期满以后，山东爱婴投资有限公司应支付162.668637万元，加上山东爱婴投资有限公司已经支付的订金，合计325.337275万元，作为支付给济南森林公园管理处的首期租金，山东爱婴投资有限公司须于每个支付期前30日内将下一期租金向济南森林公园管理处支付，济南森林公园管理处向山东爱婴投资有限公司开具等额合法票据；本合同签订之日，山东爱婴投资有限公司向济南森林公园管理处交纳合同年租金20%即65.067455万元作为房屋租赁保证金，如年租金增长，山东爱婴投资有限公司需按上述比例补足房屋租赁保证金。合同亦约定了其他事项。2015年10月9日济南森林公园管理处与山东爱婴投资有限公司另签署《补充协议》一份，约定：由于山东爱婴投资有限公司知晓前承租人济南瑞丰餐饮有限公司未交还所租赁房屋，因此，合同签订时山东爱婴投资有限公司即视为济南森林公园管理处已经交付所租赁房屋，交付时山东爱婴投资有限公司予以验收，并于交接时由双方在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章并视作交付完成，该补充协议亦约定了合同解除的条件、违约责任等其他内容。2015年10月14日，济南森林公园管理处（甲方）与山东爱婴投资有限公司（乙方）签署《移交情况说明》一份，载明“甲乙双方于2015年10月9日签订了《济南森林公园西综合楼房屋租赁合同》，乙方现将甲方西综合楼内物品搬离并存放到西外环仓库，具体物件以乙方现场搬离摄像为依据存档。现乙方将现场搬离录像移交甲方。本说明一式两份，双方各执一份。”。2016年11月2日，山东爱婴投资有限公司向济南森林公园管理处交纳合同保证金65.067455万元；2017年1月23日，山东爱婴投资有限公司向济南森林公园管理处交纳涉案房屋的租金100万元；2017年6月13日，山东爱婴投资有限公司向济南森林公园管理处交纳涉案房屋的租金100万元；2017年9月18日，山东爱婴投资有限公司向济南森林公园管理处交纳涉案房屋的租金124.337275万元；济南森林公园管理处与山东爱婴投资有限公司在诉讼中均称山东爱婴投资有限公司于2017年1月23日、2017年6月13日、2017年9月18日向济南森林公园管理处交纳的租金系交纳的2016年7月1日至2017年6月30日期间的租金。2016年1月7日，济南市槐荫区城市管理行政执法局向济南森林公园管理处送达《调查（询问）通知书》一份，要求济南森林公园管理处就涉案房屋进行施工建设的相关情况于2016年1月9日到济南市槐荫区城市管理行政执法局说明情况。2016年1月9日，济南市槐荫区城市行政管理执法局向济南森林公园管理处送达《责令限期改正通知书》一份，载明“济南森林公园管理处：经查，你单位于2016年1月9日在张庄路351号进行房屋装修装饰施工的行为，违反了《建设工程质量管理条例》第十三条之规定。根据《建设工程质量管理条例》第五十六条（六）之规定，现责令你单位立即停止违法行为，于2016年1月9日前停工补办手续，并于2016年1月14日前携带第一、二、三、四项中要求的材料到本机关接受处理，拒不停止违法行为、逾期不改正和不接受处理的，由你单位承担相应法律责任。…”。2016年2月1日，济南森林公园管理处向山东爱婴投资有限公司作出《责令整改通知书》，载明：“山东爱婴投资有限公司：你单位与我单位（济南森林公园）于2015年10月9日签订租赁合同，我单位将西综合楼（7130.68平方米，周边广场空地1709.48平方米）租赁给你公司。近期我单位发现你公司在未办理装修施工手续的情况下，在西综合楼内外进行装饰装修；在未经我单位允许的情况下，于楼顶和楼后空地擅自进行加盖建筑物，严重违反双方签订的房屋租赁合同第五条第（三）、（四）款之规定。同时，我单位在2016年1月9日收到济南市槐荫区城市管理行政执法局下达的针对你公司擅自施工建设工程的《责令整改通知书》。鉴于上述情况，我的单位要求你公司：一、立即停止擅自进行的装修和建设，确保现场安全无隐患、无事故，发生一切事故和引起的责任由你公司负全责；二、立即按照济南市槐荫区城市管理行政执法局下达的《责令整改通知书》进行整顿、整改，积极配合槐荫城管局的行政执法检查；三、按照你我双方所签订合同具体要求，立即将建设原因、施工方案、图纸、详细的使用说明及涉及到的所有合规合法手续报送我单位，按照程序进行审核；四、在我单位书面同意你公司装修和建设方案并获得相关政府部门批准之前，如你公司再擅自进行装修和建设施工及其他一切违反合同行为、违反城市管理法律法规行为、造成安全隐患和事故或引起不良负面影响，我单位将立即中止和你公司的租赁合同。所引起的一切后果和损失由你公司承担。如你公司不能做到上述要求，则应拆除所有擅自建设物，确保安全、恢复原貌。”。2016年2月27日，山东爱婴投资有限公司向济南森林公园管理处递交《关于“西综合楼”改建装修开工申请》，载明：“济南森林公园管理处：贵处于2016年2月1日向我单位下发了《责令整改通知书》，我单位按照要求将进行下了整改并完善了手续，现将整改意见和手续进展情况向贵处汇报如下：（一）拆除加建部分，恢复防水、门窗等设施，并做好施工围挡。（二）按照合同要求，尽快完善相关材料。目前进展情况如下：1、2016年1月11日向济南市质量技术监督站申报装饰施工任务登记表，并分别由靖勇飞同志和张健站长签字确认，15日济南市建筑工程招投标办公室签字认可可以直接发包的形式确定了由济南万泰建筑装饰工程有限公司负责装修施工，该单位建筑装修装饰工程专业承包资质1级，并取得安全生产许可证；2、2016年1月19日按照办理施工许可证相关手续的规定，我单位缴纳了建筑工程项目工伤保险；3、2016年2月19日济南市公安消防支队核发了《建筑工程消防设计审核意见书》（济公消审字【2016】第0064号）；4、截至目前已进入施工图纸审核阶段，图审意见书核发以后报济南市政务大厅审批施工许可，按照施工许可证批准的装修面积7130.68平方米（地上五层、地下一层）进行施工。另施工许可证下发后及时报送贵处。（三）目前还处于二审上诉阶段，我方将积极应对诉讼，待胜诉或调解结束后开工装修，以便综合楼早日投入使用。…”。2016年3月18日，济南森林公园管理处向济南市槐荫区城市管理行政执法局递交《关于森林公园房屋建设施工情况的报告》一份，载明“济南市槐荫区城市管理行政执法局：2015年10月9日，我处与山东爱婴投资有限公司签订了《西综合楼房屋租赁合同》，该公司在履行合同的过程中出现了违建行为。贵局于2016年1月9日对我处下达了《责令限期整改通知书》，责令立即停工，补办手续并拆除违建。期间，原租赁方济南瑞丰餐饮有限公司就招标情况向法院提起诉讼，现法院作出一审判决认定我处西综合楼租赁经营项目招标无效，我处与山东爱婴投资有限公司签订的西综合楼租赁合同无效。现我处已提起上诉。针对违建问题，按照贵局要求，我处积极采取口头、现场制止、约谈相关负责人等方式多次对其进行监管，并于2016年2月1日对其正式下达了《责令整改通知书》，要求其立即拆除违规加建部分，并在诉讼期间停止一切装修施工。但目前该公司依然没有拆除违建并不停止施工。以上情况，特向贵局报告。”。2016年3月21日，济南森林公园管理处向山东爱婴投资有限公司送达《关于“西综合楼”改建装修开工申请的回复函》，载明：“山东爱婴投资有限公司：贵公司于2016年2月27日向我单位递交了《关于“西综合楼”改建装修开工申请》，我单位根据申请做出了决定，现将决定向贵公司通知如下：一、限2016年4月20日前拆除违规加建部分，并停止一切装修施工，做好施工围挡及安全防护措施，期间所发生的一切安全责任事故由你方承担。二、鉴于济南瑞丰餐饮有限公司就本租赁经营项目提起的不正当竞争纠纷一案尚处于二审上诉阶段，需贵公司待胜诉或调解结束后再行书面申请，经书面批准后方可施工。如擅自施工，所产生的一切经济损失由你方承担。”。2016年4月15日，济南森林公园管理处向山东爱婴投资有限公司送达《通知》一份，载明：“山东爱婴投资有限公司：鉴于济南瑞丰餐饮有限公司诉济南森林公园管理处、山东爱婴投资有限公司济南森林公园西综合楼经营项目中标结果无效及签订的房屋租赁合同关系无效一案二审尚未审结，有可能出现对双方履行合同不利的后果，为避免造成经济损失，自本通知下发之日起，暂停西综合楼的装修，待二审结案，依据判决结果，凭书面通知，恢复施工。”。2016年8月30日，济南森林公园管理处向山东爱婴投资有限公司下达《责令整改通知书》，载明：“我处在日常经营租赁项目管理检查中发现你公司在西综合楼六楼消防池、电梯间周围擅自突击加建建筑物，将你公司用于拆除违建临时搭建的通往六楼的钢架和模板改建为楼梯，楼梯水泥未完全干透，仍有人员上楼梯进行防水维修作业，非常危险。鉴于以上情况：1、责令你公司于明天上午10点前将以上情况进行书面说明，并将建设原因、施工方案、图纸、详细的使用说明及涉及到的所有合规合法手续报送我处，按照程序进行审核。立即采取措施，对擅自突击加建的建筑物及存在巨大安全隐患的楼体进行封堵，并设立警示牌，严禁上人。2、你公司上述行为已严重违反双方合同约定，现责令你公司立即停止擅自进行的装修和建设，确保现场安全无隐患、无事故，发生一切事故和引起的责任由你公司负全责。3、如不能在限期内进行合理说明并办理相关的合法合规手续，取得我处书面同意，则立即对擅自加建的建筑物及楼梯在保障安全的前提下进行拆除并恢复原貌，在此期间发生的任何安全事故由你公司负全责。4、在我处书面同意你公司装修和建设方案并获得相关政府部门批准之前，如你公司再擅自进行装修和建设施工及其他一切违反合同、违反城市管理法律法规的行为、造成安全隐患和事故或引起不良负面影响，我处将采取保留必要措施的权利，以免造成巨大的安全隐患，由此引起的一切后果和损失由你公司承担。”。涉案房屋的原承租人济南瑞丰餐饮有限公司于2015年以山东招标股份有限公司、济南森林公园管理处、山东爱婴投资有限公司存在串通投标不正当竞争为由向济南市历下区人民法院提起诉讼，济南市历下区人民法院于2016年1月25作出（2015）历知民初字第47号《民事判决书》，山东招标股份有限公司、济南森林公园管理处不服济南市历下区人民法院作出的（2015）历知民初字第47号民事判决，向济南市中级人民法院提起上诉，2016年6月20日，济南市中级人民法院作出（2016）鲁01民终字2030号《民事判决书》，驳回了济南瑞丰餐饮有限公司关于济南森林公园管理处与山东爱婴投资有限公司签订的济南森林公园西综合楼房屋租赁合同无效等相关的诉讼请求。济南森林公园管理处与山东爱婴投资有限公司均认可（2016）鲁01民终字2030号《民事判决书》于2016年6月底生效。 对当事人有争议的事实，本院认定如下：1.关于涉案房屋的交付时间问题。2015年10月14日，济南森林公园管理处与山东爱婴投资有限公司签署的《移交情况说明》中明确山东爱婴投资有限公司已经于当天将涉案房屋腾空，故对于涉案房屋的交付时间本院认定为2015年10月14日。2.关于涉案房屋装修期的起始时间问题。济南森林公园管理处与山东爱婴投资有限公司签署的《济南森林公园西综合楼房屋租赁合同》中，约定了装修期自2016年3月3日起至2016年6月30日止，并未对涉案房屋自交付日至2016年3月3日期间是否装修进行约定，故对于涉案房屋的装修期的起始日期本院认定为2016年3月3日。3.关于山东爱婴投资有限公司在2016年3月3日起至2016年6月30日期间是否对涉案房屋进行了装修的问题。济南森林公园管理处主张山东爱婴投资有限公司在2015年10月至2016年8月30日一直在对涉案房屋进行装修、违建，山东爱婴投资有限公司辩称其在此期间受诉讼、执法部门查处、济南森林公园管理处通知等原因影响并未进行连贯施工，而2016年4月15日起至2016年6月30日只是进行的违建拆除并未进行装修，要求从2016年6月30日诉讼风险消失后重新给予免租装修期，对此双方均未提交关于山东爱婴投资有限公司施工的内容、进度和工程量的证据。经审查本院认为，如前所述，涉案房屋的装修期的起始日期为2016年3月3日，故山东爱婴投资有限公司在2016年3月3日起至2016年6月30日期间是否对涉案房屋进行了装修是本案争议的焦点问题。济南森林公园管理处提交的济南市槐荫区城市行政管理执法局作出的《调查（询问）通知书》、《责令限期改正通知书》、山东爱婴投资有限公司向济南森林公园管理处提交的《关于“西综合楼”改建装修开工申请》、济南森林公园管理处对山东爱婴投资有限公司作出的《责令整改通知书》、《关于“西综合楼”改建装修开通申请的回复函》、济南森林公园管理处向济南市槐荫区城市管理行政执法局递交的《关于森林公园房屋建设施工情况的汇报》等证据相互印证，可以证明自2016年1月7日起至2016年4月15日止期间，山东爱婴投资有限公司对涉案房屋进行了装修。2016年4月15日济南森林公园管理处向山东爱婴投资有限公司下达《通知》要求山东爱婴投资有限公司停止装修，济南森林公园管理处在诉讼中未提交证据证明山东爱婴投资有限公司在2016年4月15日后至2016年6月30日前对涉案房屋存在装修行为，且山东爱婴投资有限公司亦辩称其于该期间因济南森林公园管理处的通知未对涉案房屋进行装修，故对于济南森林公园管理处关于山东爱婴投资有限公司于2016年4月15日后至2016年6月30日期间进行了装修的意见，本院不予采信。 本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。济南森林公园管理处与山东爱婴投资有限公司签署的《济南森林公园西综合楼房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效，双方均应按照合同的约定履行相应的义务。双方在合同中约定，济南森林公园管理处就涉案房屋给予山东爱婴投资有限公司120天的免租装修期，而济南森林公园管理处于2016年4月15日向山东爱婴投资有限公司下发《通知》通知要求山东爱婴投资有限公司停止装修，2016年7月1日山东爱婴投资有限公司才恢复继续装修，在此情况下，在双方约定的2016年3月3日至2016年6月30日的装修期内山东爱婴投资有限公司因济南森林公园管理处的原因有76天未进行装修，根据双方合同中关于济南森林公园管理处应给予山东爱婴投资有限公司120天免租装修期的约定，在2016年7月1日山东爱婴投资有限公司继续施工后，济南森林公园管理处应再给予76天免租装修期，补足合同约定的120天免租装修期。济南森林公园管理处与山东爱婴投资有限公司之间约定涉案房屋2016年7月1日至2017年6月30日期间的租金总额为325.337275万元，山东爱婴投资有限公司已经向济南森林公园管理处支付了324.337275万元，而根据上述济南森林公园管理处对于2016年7月1日至2017年6月30日期间应再给予山东爱婴投资有限公司76天免租装修期的情况，山东爱婴投资有限公司支付的324.337275万租金已经远远超过了其应该实际负担的2016年7月1日至2017年6月30日期间的租金，在此情况下，济南森林公园管理处主张山东爱婴投资有限公司尚欠其2016年7月1日至2017年6月30日的期间的租金10000元，与客观事实不符，本院不予支持。济南森林公园管理处以山东爱婴投资有限公司尚欠其租金10000元为由，要求山东爱婴投资有限公司以1万元以为基数自2016年7月1日起按银行同期贷款利率1.3倍计算至判决生效之日止的违约金，于法无据，本院不予支持。 综上所述，对于济南森林公园管理处关于山东爱婴投资有限公司应向其支付拖欠的2016年7月1日至2017年6月30日期间租金10000元及支付违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告济南森林公园管理处的诉讼请求。 案件受理费150元，减半收取75元，由原告济南森林公园管理处负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  胡世涛 二〇一八年二月九日 书记员  吴蓓蓓