安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)皖0191民初2650号原告：张林，男，1965年1月9日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。原告：喻军，男，1968年3月22日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。共同委托诉讼代理人：高林，安徽天德律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：牟前安，安徽天德律师事务所律师。被告：安徽便客贸易有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区。法定代表人：李红波，总经理。原告张林、喻军与被告安徽便客贸易有限公司（以下简称便客公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后依法组成合议庭，于2018年6月27日公开开庭进行了审理。原告张林、喻军的委托诉讼代理人牟前安、被告便客公司的法定代表人李红波均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张林、喻军诉称：2015年3月12日，原被告签订《东华家园综合楼部分房屋及设施设备租赁合同》，约定被告承租原告位于石门路与清潭路交口东华家园综合楼，建筑面积5153㎡，租期八年，免租期为24个月，免租期后第三年至第四年，租金为803868元，以后每两年在前一年基础上递增5%，租金支付以半年为单位计算方式支付，即每年3月1日和9月1日前15日内支付本周期的租金。被告出现逾期不支付租金累计超过30天、擅自转租或分租、擅自拆改变动或损坏租赁房屋主体结构等违约情况的，原告有权解除合同，并要求其承担违约金、迟延履行金。合同签订后，原告如期向被告交付房屋。然而被告在享用了两年免租期后，却不按合同约定支付第三年租金，2017年3月1日前应付的租金至2017年7月31日才支付完毕，2017年9月1日前应付的租金至今未支付完毕。被告未经原告同意进行转租和分租，擅自变动房屋主体结构、改变房屋用途等行为，被告的上述行为已构成严重违约。同时被告以签订八年租期来获取24个月的免租期，免租期后即严重违约导致合同无法履行，给原告造成了巨大损失，合同约定的违约金远远无法弥补原告由此带来的损失，原告依法有权要求被告承担24个月的租金损失。原告多次向被告催要租金、要求整改等，然被告仍既不履行支付租金，也不履行义务。原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《东华家园综合楼部分房屋及设施设备租赁合同》，被告向原告返还位于合肥市石门路与清潭路交口东华家园综合楼（建筑面积5153㎡）租赁房屋；2被告向原告支付所拖欠的租金184507元（计算至2018年4月20日，之后按合同约定年租金标准计算至房屋实际返还之日止）及迟延履行金94906.83元（按年利率24%标准暂计算至2018年4月20日，之后继续计算至款清）；3、被告向原告承担违约金200967元；4、被告向原告赔偿被告使用房屋免租期损失1607736元。被告便客公司答辩称：我方于诉讼期间已经支付至2018年9月份的租金。我方转租是经原告许可，迟延交付租金是因为有一段时间房屋存在无法使用漏水等情况，后我方自行修缮，另我方的水表过户给承租户，造成我方的损失10万多元；整栋楼包含了体育场及篮球场，这二个场馆是东华业主使用，使用了3年多的时间，没有给付水费，有这些前置条件在，所以我方欠付租金。经审理查明：2015年3月12日，原告张林、喻军（甲方）、被告便客公司（乙方）签订《东华家园综合楼部分房屋及设施设备租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：乙方承租甲方位于石门路与清潭路交口东华家园综合楼，建筑面积5153㎡，租期八年，自2015年3月16日至2013年3月15日。免租期为24个月，自2015年3月16日起至2017年3月15日。免租期内，乙方无需支付租金，免租期供乙方进行装饰、装修、设备安装调试和其他营业设备准备工作。免租期后第三年至第四年，年租金为803868元，以后每两年在前一年基础上递增5%。租金支付以半年为单位计算方式支付，即每年3月1日和9月1日前15日内支付本周期的租金。甲方交房之前，乙方向甲方支付押金60万元。所出租房屋，其中一层区域（约1190㎡）须按超市功能经营。乙方逾期不支付租金累计超过30天、擅自转租或分租、擅自拆改变动或损坏租赁房屋主体结构等，甲方有权单方解除合同，乙方应承担违约责任并向甲方支付违约金，违约金相当于合同项下3个月租金。乙方未按期支付租金的，每迟延一天应向甲方另行支付当期之日租金标准的迟延履约金。合同到期后，乙方未及时返还房屋，应按照当期租金标准支付实际拖延天数的租金。装饰装修处理：租赁期满或因乙方原因导致解除合同的，依附于房屋的装修归甲方所有，可移动的道具、灯饰等可由乙方移走。合同签订后，张林、喻军按约交付涉案租赁房屋，便客公司向张林、喻军支付了押金60万元。因涉案房屋面积过大，2015年3月13日，便客公司（甲方）与安徽悦健体育投资管理有限公司（以下简称悦健公司，乙方）签订《合作协议》，约定悦健公司作为引进的合作方，由甲方使用一层商铺1190㎡、二层790㎡用于经营社区超市，乙方利用余下的317㎡3经营健身会所。甲、乙双方平等享受甲方与东华园所签订租赁合同的所有权利并承担法律义务。……便客公司将一层1190㎡分割成门面房和其他独立区域，用于经营馒头、婴儿游泳等。二年免租期满后，便客公司于2017年7月31日支付了第一期租金（即2017年3月16日至2017年9月16日），尚欠到期租金。原告诉至法院，便客公司于诉讼期间支付了2017年9月至2018年8月31日的租金。因便客公司未按约将一层1190㎡用于经营超市，并将其分割出租为诸多小门面，原告于2015年7月30日向被告发函，指出上述问题并要求整改，便客公司接函后未予整改。上述事实，有原告提供的全部证据及当事人陈述为证，本院予以确认。本院认为：原、被告于2015年3月12日签订的《东华家园综合楼部分房屋及设施设备租赁合同》是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效。被告便客公司拖欠到期租金且擅自分租涉案租赁房屋，其行为已构成违约。原告诉请解除涉案租赁合同，本院依法予以支持。合同解除后，被告应当将涉案房屋返还给原告。原告诉请被告承担违约金200967元，即合同约定的3个月租金，本院依法予以支持。原告诉请被告支付拖欠的租金及迟延履行金，被告于诉讼期间已缴纳了拖欠的租金，并不欠付到期租金。另迟延履行金与违约金系同一性质，属重复计算损失，故对此项诉请，本院依法不予支持。原告诉称被告享用了2年免租期后便故意拖欠租金，诉请被告赔偿免租期损失1607736元。涉案房屋租赁面积为5153㎡，被告将其中3173㎡转租给悦健公司，亦约定了二年免租期，被告并未因免租期获得巨额利润，且法院已判令被告承担一定的违约金，被告的违约行为虽给原告造成了一定的经济损失，但合同约定的违约金能够弥补原告的经济损失，现原告诉请被告赔偿损失1607736元，无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告张林、喻军、被告安徽便客贸易有限公司签订的《东华家园综合楼部分房屋及设施设备租赁合同》于2018年8月3日解除；二、被告安徽便客贸易有限公司于本判决生效后十日内向原告张林、喻军返还位于合肥市石门路与清潭路交口东华家园综合楼（建筑面积5153㎡）；三、被告安徽便客贸易有限公司于本判决生效后十日内向原告张林、喻军支付违约金200967元；四、驳回原告张林、喻军的其他诉讼请求。如果被告安徽便客贸易有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23505元，由原告张林、喻军负担10000元，被告安徽便客贸易有限公司负担13505元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  钱 越人民陪审员  王礼芬人民陪审员  崇 椿二〇一八年八月三日书 记 员  吴晶晶附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十六条第一款：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力；第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。