福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽03民终1840号 上诉人（原审被告）：莆田天龙房地产有限公司，住所地福建省莆田市城厢区沟头开发区，统一社会信用代码：913503006112584067。 法定代表人：李嘉生，董事长。 委托诉讼代理人：林宏建，福建壶兰律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：罗桂香，女，1981年10月19日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：吕良怡、陈琳，福建天衡联合律师事务所执业律师。 上诉人莆田天龙房地产有限公司（以下简称“天龙公司”）因与被上诉人罗桂香商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2017）闽0302民初4475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天龙公司上诉请求：撤销一审判决，裁定将本案发回重审。事实和理由：1.一审判决书对双方当事人提供的证据没有载明证据内容及争议内容，且对天龙公司提供的可以直接证明不负有违约责任的证据没有说明争议内容及认定理由，违反《人民法院民事裁判文书制作规范》，存在严重缺陷和遗漏，应发回重审。2.代收办证契税中的契税，是办理房屋所有权证的特有税种，办理土地使用证不存在契税。罗桂香缴付的契税也是按购房款的3%缴付的，仅仅是用于办理房屋所有权证，不能扩大延伸为委托办理土地使用证。即使天龙公司收取罗桂香契税的行为视为双方变更合同约定，也只能理解为天龙公司接受罗桂香办理与契税相关的房屋所有权证的委托，并未形成办理土地使用证的委托。3.即使天龙公司代收契税行为视为双方变更合同中关于办证的约定，但双方并未约定违约金的计付方式及标准，故一审判决天龙公司支付逾期办证违约金，没有事实依据且显失公平。4.按照合同第十四条约定，天龙公司承担逾期办证违约责任的前提是办证周期延长完全属于天龙公司的原因。天龙公司建设商品房依法办理了完整的审批手续，并依审批进行建设。罗桂香主张本案逾期办证系天龙公司的原因，但并未举证证实，且一审也没有调查得出天龙公司在审批及建设上具有过错，系天龙公司原因影响办证的证据。5.涉案商品房办证周期延长是因政府相关办证部门及罗桂香的原因，并非天龙公司的原因造成的，一审判决由天龙公司支付逾期办证违约金，是错误的。6.房屋所有权证是确认房屋权属的合法、有效依据。天龙公司已为罗桂香办理了房屋所有权证，罗桂香也取得了房屋所有权证，涉案商品房的权属已经明确。土地使用证只是相关行政单位履行程序的行为，一审判决天龙公司支付逾期办证违约金至涉案商品房权属证书登记至罗桂香名下之日止，损害天龙公司的合法权益。7.天龙公司在办理房屋权属证书的过程中，国土部门在实地勘测的时候，发现并告知天龙公司由于商住与商业两个地块的规划批复建设存在冲突，因此导致国土部门没有启动办证程序。为了明确天龙公司因办证部门导致的办证延误的起始时间以及无法及时办证的具体原因是否如天龙公司所陈述的，天龙公司请求法院依法向国土部门等相关办证以及规划批复建设方案的单位进行书面咨询，并取得相关单位的书面复函，以证实罗桂香起诉请求办证并要求支付违约金的诉求不应由天龙公司承担。 罗桂香辩称：1.一审所有证据均已经过举证、质证，一审开庭笔录也已经详细记载双方意见，可以作为定案依据。《人民法院民事裁判文书制作规范》仅是指导性规定，并无强制性。一审判决不存在程序错误的情形，也不存在需要发回重审的法定事由。2.罗桂香缴纳的契税包含办理土地使用证及房屋所有权证。一审认定罗桂香与天龙公司之间已经形成委托办证的法律关系，事实清楚，适用法律正确。3.办理土地使用证及房屋所有权证是天龙公司的法定义务。本案逾期办证是因天龙公司的原因导致，天龙公司应依约承担逾期办证违约责任。一审法院没有采信天龙公司提供的拟证明其无需承担违约责任的证据，是正确的。如果天龙公司与政府部门之间存在纠纷，应该提起行政诉讼。综上所述，请求驳回上诉。 罗桂香向一审法院起诉请求：1.判令天龙公司向罗桂香支付逾期交房违约金19891.24元（以842849元为计算基数，自2014年1月1日起，按日万分之二的标准计算至2014年4月27日止）﹙2017年12月7日罗桂香向一审法院申请撤回该诉讼请求，一审法院已口头裁定予以准许﹚；2.判令天龙公司向罗桂香支付逾期办证违约金（以842849元为计算基数，自2014年7月26日起，按日万分之一的标准暂计至2017年9月18日，为97011.92元，应计至罗桂香实际取得房屋权属证书（包括房产证及土地证）之日止；3.本案诉讼费用由天龙公司负担。 一审法院认定事实：2012年7月19日，罗桂香与天龙公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：C201203366）及《合同补充协议》﹙附件六﹚,约定罗桂香向天龙公司购买位于莆田市城厢区商品房【建筑面积94.83㎡，其中：套内建筑面积78.7㎡、公摊面积16.13㎡】，购房总价款为842829元﹙每平方米8888元﹚。同时，合同还就商品房的基本情况、计价方式、面积、房屋的交付、产权登记、违约责任等权利义务作了约定。其中合同第五条对关于面积确认及面积差异处理约定:“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准……。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内﹙含3%﹚部分的房价款由出卖人返还买受人……”。《商品房买卖合同》第十四条规定关于产权登记的约定：“……如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的……，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记……”。《合同补充协议》﹙附件六﹚第一条关于产权登记约定：“为能及时、统一办理出产权证书，买受人应在出卖人通知之日起5个工作日内自行办理权属登记，按政府规定缴纳买受人应承担的各项费用，因买受人逾期办理权属登记或未按时缴纳相关费用的，出卖人不承担合同第十四条所约定的逾期办证违约金”。合同签订后，罗桂香依约履行了支付购房款842829元的义务，并于2014年4月27日缴纳给天龙公司办理讼争房产权属证书的有关契税12626.73元。2014年4月27日，天龙公司向罗桂香发出《天龙世纪广场房屋交付验收表》，向罗桂香交付讼争房屋。2015年11月27日，天龙公司向莆田市地方税务局缴纳办理罗桂香房屋权属转移的契税12626.73元。诉讼期间天龙公司向一审法院提供了涉案房屋的房屋所有权证，该证显示涉案房屋产权登记时间为2015年12月14日，登记面积为94.71平方米。天龙公司提供的销售不动产统一发票显示涉案房屋的销售额为842829元。罗桂香认为，天龙公司至今未按约为其办理上述商品房的权属证书，也未提供任何可以让罗桂香自行办理房屋权属证书的完整材料，导致其至今未取得完整的权属证书，故于2017年10月9日向一审法院提起诉讼。 一审法院认为，罗桂香与天龙公司双方签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。因双方签订的《商品房买卖合同》十四条虽约定经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，但因天龙公司于2014年4月27日收取了罗桂香预交的办理房屋权属证书的相关办证契税12626.73元，此应视为天龙公司已经接受罗桂香办理房屋权属证书的委托，故其有义务为罗桂香办理房屋权属证书。天龙公司主张办理的房屋权属证书不包括土地使用证，缺乏依据，不予支持。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意由出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。因讼争房屋已于2014年4月27日交付使用，故现罗桂香要求天龙公司支付以购房款842829元为计算基数，自2014年7月26日起按日万分之一的标准计算至罗桂香实际取得房屋权属证书之日止的逾期办证违约金，于法有据，亦予以支持。天龙公司有关造成逾期办证事由的辩解，缺乏依据，不予采信。据此，为维护公民的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：莆田天龙房地产有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付给罗桂香以已付购房款842829元为基数，自2014年7月26日起至上述房产的不动产权证书登记至罗桂香名下之日止按日万分之一计算的逾期办证违约金。案件受理费2638元，减半收取计1319元，由罗桂香负担224元，莆田天龙房地产有限公司负担1095元。 本院二审期间，天龙公司与罗桂香均没有提交新的证据。 经审理查明，对一审法院认定的事实，天龙公司对“合同签订后……有关契税12626.73元”有异议，认为该些契税只是用于办理房屋所有权证，并不是用于办理土地使用证；天龙公司对一审法院认定的其他事实没有异议。另外，天龙公司还认为一审法院遗漏认定以下事实：一审中，天龙公司提交的证据可以体现因政府部门原因导致办证延误；罗桂香虽然有申请诉讼保全，但一审法院没有按照法定程序以民事裁定书的方式，就个案独立作出民事诉讼保全裁定，完全违背了民事诉讼文书的基本格式和内容要求，一审判决书是一份不合法的判决书。罗桂香对一审法院认定的购房款总额有异议，认为购房款总额是842849元，并不是一审认定的842829元；罗桂香对一审法院认定的其他事实没有异议。另外，罗桂香还认为一审法院遗漏认定罗桂香有申请诉讼保全的事实。经审查，罗桂香的异议成立，讼争房屋的实际购房款总额及销售不动产统一发票显示讼争房屋的销售总额均为842849元。除该事实外，对一审法院认定的天龙公司、罗桂香双方均无异议的事实，本院予以确认。对天龙公司有异议的事实，本院在下文予以分析认定。 另查明，2017年12月12日，罗桂香与案外人蔡建和、陈永红、郭志远、黄素娟、黄晓航、李华莆、林建平、刘伟伟、张水芬、陈建挺、宋燕华、吴湘勇、朱振发、俞新山、林珍玉十六人共同向一审法院申请财产保全并提供担保。一审法院于同年12月21日依法合并作出（2017）闽0302民初4465-4476、4478、4957号《民事裁定书》，裁定：查封登记在被申请人莆田天龙房地产有限公司名下的坐落在莆田市城厢区【所有权证号：C201509638；建筑面积263.98㎡】、205室的房产【所有权证号：C201509641；建筑面积263.98㎡】；查封价值以2060144.34元为限。查封期间禁止转移或设定他项权利。案件申请费5000元，由申请人蔡建和等十六人负担。另外，在一审中，天龙公司对罗桂香要求支付逾期办证违约金的诉讼请求明确提出诉讼时效抗辩。 本院认为，涉案《商品房买卖合同》、《合同补充协议》系天龙公司与罗桂香双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。罗桂香依约支付了全部购房款并向天龙公司预缴了办证费用，故一审认定双方之间形成委托办证关系，符合本市办证习惯，是正确的。房屋所有权证和土地使用证，是房屋权属证书不可分割的两个组成部分，天龙公司应依约为罗桂香代为办理房屋所有权证和土地使用证。天龙公司主张其只负有代为办理房屋所有权证的义务，不负有代为办理土地使用证的义务，罗桂香所预缴的办证费用只是用于办理房屋所有权证，没有用于办理土地使用证，理由不能成立，本院不予采信。天龙公司没有依约在交房后90日内代为办证，应当按照合同约定支付相应的逾期办证违约金。经审查，罗桂香的一审部分诉讼请求确实超过诉讼时效，天龙公司也在一审答辩状及庭审中明确提出诉讼时效抗辩，一审对此没有予以认定，明显不当。对罗桂香的一审诉讼请求，在《中华人民共和国民法总则》实施之前即2017年10月1日前已超过《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效的，应不予支持，没有超过二年诉讼时效的，应予支持。据此，天龙公司应从2015年10月1日起至不动产权证书登记至罗桂香名下之日止，支付给罗桂香按合同约定的逾期办证违约金。天龙公司主张本案逾期办证系因非其自身原因，系因政府和罗桂香原因导致，不应判决由其承担违约责任，应发函给相关部门，以确认逾期办证原因。但天龙公司一审提供的证据不足以证明其该主张，应由其承担举证不能的法律责任。即使存在办证障碍，根据天龙公司的陈述及其一审提供的证据，也是在天龙公司与罗桂香签订合同之前就已存在，天龙公司理应知道该障碍存在，就不应在合同中承诺其可以在交房后90日内代为办证。而且，莆田市国土资源局和莆田市人民政府均没有书面回函或者作出专题会议纪要予以确认本案逾期办证系因政府原因造成。因此，本院对天龙公司的该主张不予采信，对其要求发函给相关部门的请求不予支持。对于一审文书制作问题，一审虽然没有对证据及争议内容进行逐项分析，但鉴于事实清楚，一审直接对事实予以分析、认定并作出相应判决，并无不当。对于一审采取合并诉讼保全的问题，一审根据实际情况，对系列案件采取合并查封，也无不当。一审在民事判决书中没有认定该部分合并查封的事实，本院在上文已予以明确认定，不再赘述。一审法院对购房款总额认定有误，本院予以直接纠正。 综上所述，天龙公司上诉请求合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院予以驳回；一审法院认定事实基本清楚，但部分处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省莆田市城厢区人民法院（2017）闽0302民初4475号民事判决； 二、莆田天龙房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给罗桂香自2015年10月1日起至不动产权证书登记至罗桂香名下之日止每日按购房款842849元的0.01%计算的逾期办证违约金； 三、驳回莆田天龙房地产有限公司的其他上诉请求； 四、驳回罗桂香的一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费2226元，减半收取计1113元，由罗桂香负担342.5元，莆田天龙房地产有限公司负担770.5元；二审案件受理费2226元，由罗桂香负担685元，莆田天龙房地产有限公司负担1541元。 本判决为终审判决。 审判长  林美双 审判员  许秋红 审判员  彭赵龙 二〇一八年八月二十日 书记员  翁品晶 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -11-