黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黑08民终744号上诉人（原审被告、反诉原告）：张坤鹏，男，1966年1月24日出生，汉族，职员，住黑龙江省富锦市。委托诉讼代理人：崔寒梅，黑龙江合昌律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国铁路哈尔滨局集团有限公司农林管理所，住所地哈尔滨市道里区民众街59号。负责人：侯士俊，该管理所主任。委托诉讼代理人：张垣，该管理所法律顾问。上诉人张坤鹏因与被上诉人中国铁路哈尔滨局集团有限公司农林管理所房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省富锦市人民法院（2016）黑0882民初2130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张坤鹏及其委托诉讼代理人崔寒梅、被上诉人中国铁路哈尔滨局集团有限公司农林管理所的委托诉讼代理人张垣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张坤鹏上诉请求：一、请求二审法院依法撤销黑龙江省富锦市人民法院（2016）黑0882民初2130号民事判决，并依法发回重审。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审判决上诉人支付被上诉人2015年度房屋租金50000元系认定事实不清，适用法律错误。2014年4月9日,上诉人与被上诉人签订房屋场地租赁合同,合同约定房屋、场地租赁期限36个月,自2014年4月1日起至2017年3月31日止,房屋、场地用途为仓储商业使用,房屋租金每年50000元,房屋租金交付方式为:第一笔时间为2014年4月6日前,第二笔2015年3月20日前,第三笔为2016年3月20日前。合同第八条第二项规定被上诉人不能按期提供场地或所提供的房屋严重影响使用或居住等,上诉人有权解除合同,合同第十条第一项规定上诉人因本合同第八条第二项的原因而解除合同的,被上诉人应付上诉人剩余租期内应交租金总额的5%的违约金,合同签订后上诉人认真履行合同,并向被上诉人交纳了2014年度租金50000元,可被上诉人向上诉人提供的房屋,因缺水、缺电、暖气不能使用,使该房屋无法居住和使用,于是上诉人多次向被上诉人反映上述情况要求达到房屋使用标准,但被上诉人以各种理由一直推托不给予解决,违反了合同第八条的规定,属被上诉人违约在先,这样才导致上诉人没有向被上诉人交纳2015年租金。所以根据双方签订的合同规定被上诉人应赔偿原告违约金。在一审时上诉人向法庭提供了证人纪某的证言和光碟一份能证明被上诉人未履行合同的义务,但一审法院对上诉人提供的反诉请求未给予支持,显属偏袒被上诉人。被上诉人中国铁路哈尔滨局集团有限公司农林管理所辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。双方于2014年4月9日签订房屋场地租赁合同，合同约定租赁期限为2014年4月1日至2017年3月31日止，每年租金50000元。上诉人交纳了2014年的租金，2015年未交租金。租赁合同的签订是双方真实意思表示，虽然缺水、缺电、暖气不能使用，但由于上诉人是在明知租赁物存在问题的情况下签订的合同，因此上诉人应该依照合同约定交付租金。双方签订的房屋场地租赁合同中，大部分是场地，房屋占很小的一部分，房屋一直有人居住，同时也能证明场地一直在使用。2013年以前上诉人就在租用这个场地，知道房屋的状态。中国铁路哈尔滨局集团有限公司农林管理所向一审法院起诉请求：原告要求被告缴纳欠款50000元及利息2675元，合计52675元，并由被告承担诉讼费用。张坤鹏向一审法院提出反诉请求：要求中国铁路哈尔滨局集团有限公司农林管理所退还已缴纳的2014年房屋租赁费50000元，并承担合同所规定的违约金。一审法院认定：原告所有的换新天站货场位于福前铁路线换新天站204km+574-204km+714，原为铁路专用线货场，现铁路专用线已拆除，货场保留。2010年1月8日，原告将货场及房屋租赁给刘辉，至2013年年末止，并签订合同。后刘辉将房屋及场地转租给被告张坤鹏，张坤鹏雇佣张全忠夫妇看管房屋及场地。2014年4月9日，原、被告签订房屋场地租赁合同，合同约定房屋、场地租赁期限36个月，自2014年4月1日起至2017年3月31日止，房屋、场地用途为仓储、商业使用，房屋、场地租金每年50000元，租金交付方式为：第一笔时间为2014年4月6日前，第二笔为2015年3月20日前，第三笔为2016年3月20日前。房屋面积为321.50平方米，场地面积为4200平方米。被告如约交付2014年租赁费，2015年租赁费未能按约定交付。一审法院认为，原、被告签订的《房屋、场地租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规规定，合法有效。虽然缺水、缺电、暖气不能使用，但由于被告是在对此明知的情况下签订合同的，因此被告应依照合同约定及时支付租金。被告迟延履行租金的义务，原告要求被告给付违约金的诉讼请求，因其未就被告迟延履行给付义务行使合同解除权，故不予支持。关于被告反诉要求返还租金及支付违约金的请求，租赁合同第八条第二项规定原告不能按期提供场地或所提供的房屋严重影响使用或居住等，被告有权解除合同，租赁合同第十条第一项规定被告因本合同第八条第二项的原因而解除合同的，原告应支付被告剩余租期内应交租金总额的5%的违约金，由于依照《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”因此，通知对方解除合同是解除合同的前置程序，当事人在未出面通知的情况下直接诉至法院起诉要求返还租金与该条规定不符，被告未提交证据证明被告曾通知原告要求解除合同，因此，被告反诉要求原告返还租金及支付违约金亦无依据，本院不予支持。被告反诉理由均不成立，其反诉请求本院不予支持。判决：一、被告张坤鹏于本判决生效后10日内向原告哈尔滨铁路局农林管理所支付2015年年度房屋租金50000元；二、驳回原告哈尔滨铁路局农林管理所的其他诉讼请求；三、驳回被告张坤鹏的反诉请求。案件受理费1050元，反诉费525元，由被告张坤鹏负担。二审期间，被上诉人未向本院提交新证据。上诉人向本院提供张某中的证人证言，证明上诉人租赁案涉房屋及场地后，房屋断水断电，无法正常使用，居住的人员因无法得到工资而不肯离开，并不能证明房屋配套设施达到了能够维持正常的生活标准，该房屋停水停电的事实是存在的，而且是在上诉人承租房屋后发生的，虽然被上诉人称房屋只是租赁的一小部分，大部分是场地，但双方签订的合同并未约定房屋和场地分开计算租赁费用，并且合同中用了大量的条款来约定双方对房屋的权利及义务。被上诉人对证人的证言真实性部分存在异议，该证人证言能够明确断水断电并不是由被上诉人造成的，合同第五条第一款明确约定租赁期内由乙方承担供热费、水费、电费、电话费等，由于上诉人没有缴纳电费导致了断电，合同第六条第二款明确约定乙方在试用期间发现房屋有故障时应及时通知甲方由甲方修复或由乙方修复，修复费用由乙方负责，甲方没有收到通知，乙方也没有及时修复造成了断水，证人的证言能够证明过错在上诉人不在被上诉人。本院认为该证人与上诉人存在利害关系，且证言没有其他证据进行佐证，因此对于被上诉人存在异议的证言部分不予采信，对被上诉人不存在异议的证言部分予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，哈尔滨铁路局农林管理所于2018年3月26日变更为中国铁路哈尔滨局集团有限公司农林管理所。本院认为，本案的争议焦点为，上诉人是否应当支付被上诉人2015年的租赁费及被上诉人是否应支付上诉人违约金。上诉人与被上诉人于2014年4月9日签订的《房屋、场地租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效。上诉人在一审时陈述，在租赁房屋交接时，其发现该房屋就没有水，电路老化，且暖气无法正常使用，据此可以证明上诉人是在明知此种情况下签订的合同，并交纳了2014年的租赁费50000元，在此期间亦未行使自身的合同解除权，且根据二审证张某中陈述，停电是由于欠电费，电力部门才进行的断电，因此被上诉人并不存在违反合同内容的情形，上诉人应当支付被上诉人2015年的租赁费，被上诉人亦无需支付上诉人违约金。综上所述，上诉人张坤鹏的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1575元，由上诉人张坤鹏负担。本判决为终审判决。审判长  姜广武审判员  王春霞审判员  彭景丰二〇一八年八月十三日书记员  徐米多