四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终10093号 上诉人（原审原告）：鲁永良，男，汉族，1960年12月27日出生，住四川省攀枝花市**。 上诉人（原审原告）：罗玉洁，女，汉族，1964年11月14日出生，住四川省攀枝花市**。 上诉人（原审原告）：鲁静，女，汉族，1985年10月30日出生，住四川省攀枝花市**。 共同委托诉讼代理人：孙雨辰，四川亚峰律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：任志强，四川亚峰律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：成都瑞宏合能房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市郫都区犀浦镇恒山大道中段金犀庭苑**。 法定代表人：侯进桥，总经理。 委托诉讼代理人：邓霖，男，汉族，1975年9月12日出生，住四川省成都市青羊区，系公司员工。 上诉人鲁永良、罗玉洁、鲁静因与被上诉人成都瑞宏合能房地产开发有限公司（以下简称瑞宏公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初1049号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鲁永良、罗玉洁、鲁静上诉请求：一、撤销（2018）川0124民初1049号民事判决书第一项判决；二、依法改判由瑞宏公司向上诉人支付逾期办理初始登记权属证明的违约金31069元，向上诉人支付逾期办理转移登记的违约金48598元，以上共计79667元；三、判令被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。 上诉事实和理由：一、原审法院认定事实错误。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》，被上诉人应于交房之日起365个工作日内即2016年8月31日前取得房屋所有权证书，但被上诉人违约未在上述期限办理。在上诉人提起诉讼过程中，被上诉人于2018年2月8日才将上诉人购买的房屋的所有权证书即不动产权证书办理完毕。违约时间长达524天，违约情节较为严重。由于被上诉人的违约行为导致上诉人长时间不能行使其购买房屋的转让、收益、处分的权利，给上诉人造成了损失。虽然上诉人受到的损失目前无法明确界定，但上诉人因被上诉人延迟办理产权房屋登记证书受到损失是不争的事实。原审法院没有充分考虑上诉人收到损失的客观性，仅以上诉人无法证明具体损失从而认定上诉人没有损失。最终判决以极低的（银行活期存款利率0.35/年）作为违约金计算标准，显然既不能达到弥补上诉人损失，也不能达到惩罚违约方的目的。二、原审判决适用法律错误。《商品房买卖合同》中约定的被上诉人以“银行同期活期存款利率”来支付逾期办理房屋产权证书的违约金明显不公平不合理，有违民事法律规范中的公平原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）的规定，被上诉人存在严重的违约行为，同时被上诉人的违约行为给上诉人造成的损失难以确定的情况下，上诉人请求被上诉人按照上诉人已购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息上浮50%的标准支付违约金，合情合理合法，依法应予支持。三、关于损失的问题。1、本案可以明确的是，上诉人因被上诉人违约延期办理房屋产权证书受到损失。2、购房合同约定按照活期存款利息计算违约金，约定确实过低，既不能起到补偿和惩罚违约方的作用，也不能维护非违约方的合法权益。上诉人的损失参照银行同期贷款利率计算具有事实和法律上的基础，根据上诉人、被上诉人和中信银行签订的《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》第二十条，上诉人贷款部分向银行支付利率按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，按月利率5.4583‰执行。因此，在上诉人损失无法确定的情况下，参照银行同期贷款利率较为合理。四、原审判决程序不合法，依法应予纠正并改判。原审过程中，上诉人依法提出财产保全申请，未获准许。上诉人认为，财产保全系上诉人维护自身权益的重要手段，依法应予准许，恳请贵院对原审过程中程序不当进行纠正并予以改判。综上所述。原审判决认定事实不清，适用法律错误，程序不当，望贵院撤销原审判决第一项，依法改判。 瑞宏公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律和适用程序均合法，请求二审法院予以维持。1、一审法院判决认定事实清楚，上诉人提出了两项诉讼请求，第一个是初始登记主张违约金，第二是案涉房屋的分户登记主张违约金，在一审中一审法院对初始登记的合同约定及具体办理时间和分户案涉房屋转移登记的合同约定和办理时间均进行了查明，认定事实清楚。2、一审判决适用法律正确，首先双方当事人在商品房买卖合同中关于初始登记和转移登记的约定，包括违约金的约定合法有效。转移登记和上诉人不存在任何利害关系，更不会给上诉人造成任何的损失。另一方面分户转移登记在一审中上诉人没有举证证明存在的实际损失。根据合同及法律的规定，一审判决适用合同约定的违约金来确定被上诉人的违约责任显然是有合同和法律的依据的。3、一审判决违约金除了考虑合同约定有效性、法律规定以外，还综合考虑了转移登记逾期的其中非被上诉人的客观原因，具体而言就是我国不动产登记制度的实施导致的有关部门暂停办理登记的客观情况。所以一审判定的违约金符合合同约定，没有违反法律规定，与被上诉人违约金过错，上诉人的损害事实相适应。因此被上诉人请求二审法院依法维持一审法院的判决。 鲁永良、罗玉洁、鲁静向一审法院起诉请求：1、判令瑞宏公司办理位于成都市郫都区犀浦镇福梓路228号4栋初始登记的权属证明，并代为办理4幢1单元5层3号房屋的房屋所有权证；2、判令瑞宏公司向鲁永良、罗玉洁、鲁静支付逾期办理初始登记权属证明的违约金暂算为31162元，向鲁永良、罗玉洁、鲁静支付逾期办理转移登记的违约金暂算为46094元，实际计算至瑞宏公司转移登记办理完毕之日止。共计77256元。在一审庭审过程中，鲁永良、罗玉洁、鲁静自愿放弃第一项诉讼请求。 一审法院经审理查明，鲁永良、罗玉洁、鲁静与瑞宏公司于2013年3月28日签订了《商品房买卖合同》及其《补充协议》，约定鲁永良、罗玉洁、鲁静购买瑞宏公司位于犀浦镇福梓路228号合能·四季城三期4幢1单元5层3号商品房一套，房屋总价为453122元。《商品房买卖合同》第十九条“（一）初始登记出卖人应当在2015年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、。2、买受人不退房，逾期每日出卖人按买受人已付房价款的同期银行活期存款利率支付违约金，再逾期一年的，买受人有权解除合同，出卖人应当在接到解除通知的30日内退还买受人已付房款并按照同期银行活期存款利率支付违约金。（二）转移登记1、。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、。2、买受人不退房，逾期每日出卖人按买受人已付房款的同期银行活期存款利率支付违约金，再逾期一年的，买受人解除合同，出卖人应当在接到通知的30日内退还买受人已付房款并按照同期银行活期存款利率支付违约金。”合同签订后，鲁永良、罗玉洁、鲁静向瑞宏公司支付了全部房款。瑞宏公司于2015年3月19日向鲁永良、罗玉洁、鲁静交付了房屋。2016年8月31日郫都区国土资源局发出公告“根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》以及国家和省、市关于不动产统一登记工作要求，经郫县人民政府统一，自2016年9月8日起，在郫县范围内实施不动产统一登记，现将有关事项告知如下：……三、因不动产登记系统升级、数据迁移、窗口整合需要，决定自2016年8月31日17:00起，县国土局、县房管局停止受理各类土地、房屋登记业务。四、自2016年9月8日起，郫县启用不动产登记证…。”2017年12月21日瑞宏公司取得案涉商品房初始产权登记。2018年1月19日瑞宏公司已经将办证材料提交不动产登记中心，2018年2月8日鲁永良、罗玉洁、鲁静所购房屋完成了转移登记，取得不动产权证书。 以上事实，有鲁永良、罗玉洁、鲁静提供的双方身份信息；《个人及家庭房屋登记记录信息》《商品房买卖合同》及附件、《个人购房借款担保合同》、销售不动产统一发票；商品房交付使用通知书、商品房交付手续所需缴纳款项、商品房交付所需资料、委托书；成都瑞宏合能房产开发有限公司产权专用收付凭证、《商品房买卖合同补充协议（二）》、产权专用收付凭证。瑞宏公司提供的初始登记不动产权证书、不动产权属证书领取签收表、郫都区房产管理局关于不动产登记工作职能移交的通告以及双方在庭审中的陈述等证据予以证实，一审法院予以确认。 一审法院认为，瑞宏公司与鲁永良、罗玉洁、鲁静签订的《商品房买卖合同》及附件是当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该合同及附件合法、有效，双方应当按照约定全面履行各自的合同义务。案件一审争议焦点为瑞宏公司是否应当承担逾期办理初始登记和转移登记的违约责任以及违约金的计算方式。 关于瑞宏公司是否有办理不动产登记证的义务。在案件中，在双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定了办理房屋所有权证的义务，而目前因不动产政策调整，已不再单独办理房屋所有权证和土地使用权证，房屋所有权证和国有土地使用权证已双证合一变更为不动产权证，加之双方并未对何时办理不动产统一登记证书达成一致约定，因此鲁永良、罗玉洁、鲁静作为债权人，仍有权要求瑞宏公司履行协助办理不动产权证书的义务。鲁永良、罗玉洁、鲁静在庭审过程中自愿放弃该项诉讼请求，系对自身权益的处分，符合法律规定，一审法院予以准许。 关于逾期取得楼栋权属登记的违约金。依照《商品房买卖合同》约定“出卖人应在2015年9月30日前取得商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，逾期每日出卖人按买受人已付房价款的同期银行活期存款利率支付违约金，再逾期一年的，买受人有权解除合同。”在一审中，瑞宏公司未在约定时间内取得楼栋权属证书，违反合同约定，应当承担违约责任。故鲁永良、罗玉洁、鲁静请求逾期办理楼栋权属登记的违约金一审法院予以支持。 关于逾期办理不动产权证的违约责任。依照《商品房买卖合同》约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，逾期每日出卖人按买受人已付房款的同期银行活期存款利率支付违约金，再逾期一年的，买受人解除合同，出卖人应当在接到通知的30日内退还已付房款并按照同期银行活期存款利率支付违约金”瑞宏公司未在约定时间内协助鲁永良、罗玉洁、鲁静办理产权转移登记，鲁永良、罗玉洁、鲁静请求瑞宏公司承担逾期办理转移登记的违约责任，一审法院予以支持。 关于逾期取得楼栋权属登记以及分户产权登记两项违约金的计算。鲁永良、罗玉洁、鲁静主张按照《最高人民法院＜关于商品房买卖适用若干问题的解释＞》第十八条的规定计算违约损失，瑞宏公司主张应依照合同约定承担违约责任。对此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，我国违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能，该案中，因瑞宏公司逾期办理初始登记及转移登记导致的鲁永良、罗玉洁、鲁静损失，系是否调减违约金的关键，但鲁永良、罗玉洁、鲁静未明确因瑞宏公司逾期办理案涉两项权属登记对其造成的具体损失，也未向一审法院提交所受损失的明确证据，故根据合同履行情况、过错程度及法律规定，按照双方《商品房买卖合同》计算违约金符合适宜，符合案件实际，对鲁永良、罗玉洁、鲁静要求调高违约金的请求，不予支持；双方在庭审中一致认可初始登记以及转移登记分段不计算重叠时间的逾期天数，包括瑞宏公司自认的按照转移登记时间作为逾期时间截止天数及合同约定计算标准得出的结果为3806.92元，一审法院予以确认。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、成都瑞宏合能房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向鲁永良、罗玉洁、鲁静支付逾期办理初始登记及转移登记的违约金3806.92元；二、驳回鲁永良、罗玉洁、鲁静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件减半收取案件受理费人民币866元，由鲁永良、罗玉洁、鲁静承担366元，成都瑞宏合能房地产开发有限公司承担500元。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人鲁永良、罗玉洁、鲁静的上诉请求与被上诉人瑞宏公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：瑞宏公司应向鲁永良、罗玉洁、鲁静支付的违约金数额应当如何认定。现就上述争议焦点的认定做以下论述。 鲁永良、罗玉洁、鲁静在原审中提出要求瑞宏公司给付违约金的计算标准并非合同约定的标准，而系根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”提出主张。本院经审查认为，适用该条款的条件为“合同没有约定违约金”或“损失数额难以确定”。而本案中，双方当事人所签订的合同中明确约定了违约责任的承担方式为支付违约金、且违约金的计算方式具体明确；而关于“损失数额难以确定”的问题，本院经审查认为，逾期办理房屋权属证书而导致买受人所遭受的损失，亦应当根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”之规定，举证证明其因瑞宏公司逾期办证所遭受损失以及该损失的金额高于双方合同约定的违约金。故鲁永良、罗玉洁、鲁静主张以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条主张以金融机构计收逾期贷款利息的标准计算并无事实依据以及合同依据，本院不予支持。原审法院依照双方约定的计算方式判决瑞宏公司承担违约金，符合双方合同约定，本院予以维持。 综上，鲁永良、罗玉洁、鲁静的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1791.68元，由上诉人鲁永良、罗玉洁、鲁静负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 英 审判员 赵 锋 审判员 袁晟翔 二〇一八年八月二十八日 书记员 龙春光