浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0782民初13078号 原告：冯苏莲，女，1950年12月13日出生，汉族，务农，住义乌市。 委托诉讼代理人：丁志坚，浙江国权明达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：盛俏娜，浙江国权明达律师事务所律师。 被告：骆某2，男，1974年2月2日出生，汉族，农民，住义乌市。 被告：任勤芳，女，1974年2月8日出生，汉族，农民，住义乌市。 被告：骆某1，男，2001年8月27日出生，汉族，学生，住义乌市。 法定代理人：骆某2（骆某1的父亲），住义乌市。 三被告共同委托诉讼代理人：罗渭，浙江绣湖律师事务所律师（已解除委托）。 三被告共同委托诉讼代理人：黄晓华，浙江绣湖律师事务所实习律师（已解除委托）。 三被告共同委托诉讼代理人：梁东，浙江一片红律师事务所律师。 原告冯苏莲与被告骆某2、任勤芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案受理。审理过程中，原告于2017年8月22日申请追加骆某1为本案被告，本院依法予以准许。后本案依法适用简易程序于2017年9月4日公开开庭进行审理。审理后因案情复杂，本院裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2018年7月25日公开开庭进行了审理。原告冯苏莲的委托诉讼代理人丁志坚，被告骆某2、任勤芳及三被告共同委托诉讼代理人罗渭、黄晓华到庭参加第一次审理。原告冯苏莲的委托诉讼代理人丁志坚，被告骆某2、任勤芳及三被告共同委托诉讼代理人梁东到庭参加第二次审理。本案现已审理终结。 原告冯苏莲向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告于2006年9月24日订立的《房屋买卖合同》有效；2、判令三被告办理坐落在义乌市的不动产首次登记手续并协助办理转移登记手续。事实和理由：被告骆某2、任勤芳系夫妻关系，被告骆某1系骆某2、任勤芳的儿子。2006年9月24日，原、被告订立了一份《房屋买卖合同》，约定被告将自己所有的坐落在义乌市的房地产转让给原告，房屋价款为人民币1700000元整。双方还约定在办理房屋产权登记手续和转户登记时，被告应予以协助。合同订立后被告即把房屋交付给原告，原告实际占有、使用上述房屋至今。现被告拒绝协助办理房屋权属证书的初始登记及变更手续。 被告骆某2、任勤芳、骆某1共同答辩称：1、对本案的案由有异议。本案当初买卖的标的物就是宅基地而非房屋，涉案房屋是案外人冯晓明向被告买来土地平方后自己建造的，因此本案案由应定为宅基地使用权纠纷。2、涉案宗地的来源系义乌市廿三里街道西田畈村旧村改造，后原告冯苏莲介绍其弟弟冯晓明向被告购买旧村改造集体土地建房指标126平方米，口头约定转让价60000元。本案争议的标的从建房、使用等一系列的管理行为，一直都是连续的由冯晓明进行的。3、涉案房产审批时集体土地使用权面积是126平方米，现实际建筑占地面积为128.7平方米。4、案外人冯晓明曾以民间借贷为由提起过诉讼。2003年2月16日，为规避集体土地不允许买卖的法律规定，案外人冯晓明起草了《借条》一份并分别由被告及其父母亲签字，而该份借条里载明的800000元借款并没有实际发生和交付。2006年8月29日，案外人冯晓明以该800000元借款逾期为由，向金华市中级人民法院提起诉讼。诉讼期间，被告被逼无奈最终谈成由冯晓明再支付给被告人民币140000元，当时仅支付70000元，剩余的70000元等涉案房产办理完毕变更过户登记时再由冯晓明支付给被告，到目前为止，被告实际收到过原告购买土地平方的价款是人民币130000元。5、涉案《房屋买卖合同》及《说明》的来源。2006年9月24日，为规避案外人冯晓明不是廿三里街道西田畈村村民，与三个被告不是同一集体组织成员的事实，将冯晓明改为本案原告冯苏莲并签订了《说明》和《房屋买卖合同》各一份。6、原告冯苏莲系半边户，在廿三里街道西田畈村已有36平方米房产一处。7、原、被告的转让行为也不符合《宅基地管理办法》。8、涉案土地至今还是农村集体土地。9、骆某1作为本案被告主体不适格，因为在双方的交易过程中，骆某1本人没有做出任何处分其名下宅基地的意思表示，其法定代理人也没有为其明确做出处分宅基地的意思表示，在本案中骆某1的法定代理人也不适用家事代理，根据民法通则的规定，监护人为了保护被监护人的人身财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外不得处分被监护人名下的财产。10、被告骆某2、任勤芳处分名下的宅基地以后，导致一家四口名下没有任何居住面积，该情形也不符合《义乌市农村宅基地使用权转让实施细则》第十一条的规定，该情形也是本案与其他判例的明显区别之处，在之前的判例中，出售人可转让自己名下的宅基地，只是转让了其中一部分，并不是全部。 原告冯苏莲补充陈述：1、本案被告骆某1作为本案争议房屋的共有权人，主体适格，至于监护人处分被监护人的财产是否损害被监护人的利益问题是其之间的内部法律关系，不影响处分的法律后果。2、本案确实先由被告将宅基地的建房资格转让给案外人冯晓明，并由冯晓明建房，但是在2006年9月24日，被告已经与案外人冯晓明解决了其之间的纠纷，原、被告之间达成了新的房屋买卖关系，所以与案外人冯晓明无关，至于房屋的价格构成中是否包含了利息，这是被告与案外人冯晓明之间达成的自愿行为。3、据原告了解，三被告在2003年之前与被告骆某2的父母居住在一起，2003年转让了宅基地使用权之后到现在为止15年的时间，也是跟被告骆某2的父母居住在一起，所以不存在没有房屋居住的事实，且被告骆某2的父母只有其一个儿子。 原告冯苏莲为证明其主张，向本院提供了以下证据： 证据1、房屋买卖合同（原件）1份，用以证明原、被告是在2006年9月24日签订房屋买卖合同，当时房屋早已建成，所以不是转让宅基地。 证据2、农村私人建房建设用地审批呈报表（核对件）1份，用以证明涉案房屋的建设用地使用权人是三被告。 证据3、2006年9月24日的说明（原件）1份，用以证明当时购房款的组成情况。 三被告质证如下：对证据1的真实性、关联性无异议，但对证明目的有异议，本案买卖的是宅基地，案外人冯晓明与被告不是同一集体组织成员，为了规避集体土地不能买卖的事实，商量后由原告作为买受方签订协议，虽然合同是真实的，但并不是真实意思表示。对证据2、3的三性均无异议，但证据3可以证明本案实际买卖的是宅基地而非房屋，说明的第一条明确载明“建房用去资金1260000元”，建房资金1260000元中包括2003年2月16日所出具的欠条中的欠款金额800000元，另外，被告不存在欠原告利息的事实。 为支持自己的抗辩，三被告向本院提交证据如下： 证据1、冯晓明与被告骆某2、任勤芳民间借贷纠纷的起诉状副本（核对件）、证据清单（核对件）、借条（核对件）、（2006）金中民一初字第161号民事裁定书（核对件）各1份，用以证明原告与案外人冯晓明系姐弟关系，冯晓明与被告不是同一集体组织成员；2003年2月16日之前被告旧村改造重新落实的平方转让给案外人冯晓明，为保障冯晓明物权和约束被告不得反悔，冯晓明要求被告骆某2、任勤芳及被告骆某2的父母亲共同出具800000元的借条，并向金华中院提起诉讼的事实；原告证明中体现所借款项为此款项。 证据2、2006年9月24日的说明（复印件）1份，用以证明在金华中院诉讼期间为规避集体土地不准买卖的规定，涉案当事人又重新以本案原告的名义与被告签订了2006年9月24日的房屋买卖合同；该份买卖合同第二条约定，转让价1700000元，分以下几块组成：土地转让价200000元，已付130000元，尚欠70000元；房屋造价1260000元；原告先期支付款项利息310000元，从而证明涉案当事人当初转让的是集体土地，而非房屋。 证据3、2017年8月26日义乌市廿三里街道西田畈居民委员会证明（原件）2份，用以证明涉案宗地系集体性质土地；转让给原告姐弟的是土地而非房屋的事实。 证据4、冯苏莲的农村私人建房用地审批呈报表（核对件）1份，用以证明原告已有一处房产的事实。 证据5、房屋租赁合同（照片打印件）、消防安全协议书（照片打印件）各1份，用以证明开元北街158号房屋出租者和管理者均为冯晓明的事实。 证据6、证明（原件）、户口本（原件）各1份，用以证明被告一家四口及四人名下目前没有住宅的事实。 原告冯苏莲质证如下：对证据1的真实性无异议，对关联性、证明目的有异议，第一，不能证明原告与案外人冯晓明系姐弟关系（但事实上确是姐弟关系），第二，当时冯晓明向被告购买建房资格写800000元，是怕房子造好后被告反悔，所以把建房的成本加上转让款，共计写成800000元，房屋造好后，被告不同意与冯晓明签订房屋买卖合同，所以冯晓明才向法院提起诉讼。对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，当时冯晓明向法院起诉后，被告既不同意与冯晓明签订房屋买卖合同，又没有退回转让款和建房资金，后经中间人调解，被告同意将涉案房屋转让给原告，并且与原告签订房屋买卖合同，为了说明转让款1700000元的构成情况，写了这份说明，这份说明不能够证明原、被告之间转让的是土地，而非房屋。证据3证明中说本案房屋是转让给冯晓明的不是事实，是卖给本案原告的。对证据4的真实性无异议，与本案无关。对证据5的三性均不认可，对被告的证明目的也有异议，当时原告受让房屋之后建房款并没有一次性支付给冯晓明，而是通过以后分期，包括用该房屋出租收来的房租陆陆续续支付给冯晓明，由于是姐弟关系，原告有些时候委托冯晓明出租房子，在2017年上半年原告的购房款全部支付给冯晓明之后，现在所有房屋都是原告在出租，房屋买卖合同中买受人是原告，至于原告的房屋委托他人或者以他人的名义出租不影响原告买受人的主体资格。对证据6的真实性、合法性、关联性有异议，这份证据村委会没有负责人签名，形式要件不合法，现在三被告是有居住场所的，而且被告出让房屋之后是否还有其他的房屋居住并不影响原被告之间的房屋买卖合同的效力。 根据原、被告的举证、质证意见以及证据审核认定的有关规定，本院对原、被告提供的证据认证如下： 原告提供的证据1、3系原件，其上有原告冯苏莲以及被告骆某2、任勤芳的签名捺印，被告虽提出房屋买卖合同非真实意思表示，但未提供证据加以证明，故本院对证据的真实性予以认定。 原告提供的证据2系义乌市国土资源综合档案室调取的核对件，本院对真实性予以认定，确认实有人口3人（骆某2、任勤芳、骆某1）的骆某2户经审批于2003年11月28日取得建设用地126平方米的证明力。 被告提供的证据1系核对件，本院对真实性予以认定。 被告提供的证据2与原告提供的证据3为同一证据，本院对真实性予以认定。 被告提供的证据3系由义乌市廿三里街道西田畈居民委员会出具的原件，本院认为其作为基层村民自治组织对土地性质做出的认定应予以采纳，但其并非买卖合同的双方当事人，其对合同买受方做出的认定，本院不予采纳。 被告提供的证据4系原件，本院对真实性予以认定。 被告提供的证据5系照片打印件，不符合证据应当提交原件的形式要求，本院对真实性不予认定。 被告提供的证据6系原件，其上加盖有义乌市廿三里街道西田畈居民委员会以及义乌市廿三里街道西田畈村股份经济合作社的公章，本院对真实性予以认定。 本院经审理认定事实如下： 2003年，被告骆某2与被告任勤芳、骆某1共同审批取得建设用地126平方米。同年，被告骆某2、任勤芳将其三人名下的宅基地使用权共126平方米以60000元的价格转让给案外人冯晓明。冯晓明向被告骆某2的母亲华惠香支付了该60000元。为防止被告骆某2、任勤芳反悔同时保障自身权益，冯晓明让被告骆某2、任勤芳及其父母骆强生、华惠香于2003年2月16日出具800000元的借条一份。2004年，涉案宅基地上的房屋由冯晓明出资建造并完工，建成后的房屋实际占地128.7平方米。2006年8月29日，冯晓明将骆强生、华惠香以及被告骆某2、任勤芳诉至金华市中级人民法院，要求四被告共同归还借款800000元。经协商，由冯晓明的姐姐原告冯苏莲（乙方）作为买受人购买建造好的房屋，并于2006年9月24日与被告骆某2、任勤芳（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，其中第一条约定，甲方出卖的房屋坐落在信联街4号楼55、56、57三间房屋，四靠：东靠路、南靠骆光明户、西靠信联街、北靠骆华奎户，计三间六层，建筑面积824平方米；第二条约定，房屋的出卖价格为人民币1700000元整，本合同签字之日一次性付清（不另附收条）；第三条约定，甲方应提供房屋转户的一切手续，并协助乙方办好有关转户等手续，转户的费用由乙方承担；第四条约定，自本合同签订之日起，房屋即交付给乙方使用管业。合同还对双方其他权利义务作了约定。同日，双方另签订《说明》一份，约定1700000元的构成为：一、建房用去资金1260000元，此款由乙方直接付给承建人，并未付给甲方。二、乙方于2006年9月24日付给甲方现金130000元。三、乙方付出款项之日起至该合同签订之日止，款项的利息双方折算为310000元，该笔利息签订该合同时也作为甲方的权益也体现在该条款中。基于以上三点，甲方的出卖价格和乙方付出款项应当载明1700000元。从本说明自双方签订之日起，以前所借的款项已结清，借条无效。《房屋买卖合同》及《说明》签订以后，原告冯苏莲占有使用房屋至今。现信联街4号楼55、56、57的门牌号变更为开元北街158号。 本院认为，2006年9月24日，原告冯苏莲与被告骆某2、任勤芳签订《房屋买卖合同》之时，涉案房屋已建成，故本案讼争案由为房屋买卖合同纠纷并无不当。原、被告均为义乌市廿三里街道西田畈村集体经济组织成员，买卖涉案房屋未违反法律禁止性规定。被告骆某2、任勤芳作为未成年的被告骆某1的父母，原告冯苏莲完全有理由相信被告骆某2、任勤芳有代理权，故本案《房屋买卖合同》对被告骆某1有法律上的约束力。综上，原、被告之间订立的《房屋买卖合同》中有关买卖符合建设用地规划许可的占地126平方米房屋的部分约定依法成立，合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务，现原告已向被告支付应付给被告的钱款，被告理应协助原告办理占地126平方米房屋的过户登记手续。但讼争房屋在建造过程中存在占地2.7平方米违建行为，因此被告协助原告办理涉案房屋过户从行政管理的层面上条件尚未成就，依法应当先由行政机关对位于义乌市房屋的违建行为处理后，再由原、被告双方互相配合，按照不动产登记机关的要求，使本案讼争不动产能满足不动产登记机关的变更登记条件后，再依法由被告协助原告办理不动产的权属过户登记手续。综上，原告诉讼请求的合法合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条规定，判决如下： 一、确认原告冯苏莲与被告骆某2、任勤芳于2016年9月24日签订的《房屋买卖合同》中有关买卖符合建设用地规划许可的占地126平方米房屋的部分约定有效； 二、被告骆某2、任勤芳、骆某1于本判决生效后十五日内办理义乌市房屋中占地126平方米部分的不动产初始登记手续，并在初始登记完成后协助上述房屋转移登记为原告冯苏莲所有，办理过程中需要交纳的费用由原告冯苏莲负担； 三、驳回原告冯苏莲的其他诉讼请求。 案件受理费20100元，由被告骆某2、任勤芳、骆某1负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  王 珺 人民陪审员  黄允荣 人民陪审员  颜丹丹 二〇一八年八月二十九日 书 记 员  陈 湖 ?*ArabicDash?-10-? ?*ArabicDash?-11-?