湖南省洪江市人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1281民初427号原告:朱美玲，女，1969年5月13日出生，汉族，住湖南省洪江市。委托诉讼代理人(特别授权):丁樵，湖南五溪律师事务所律师。被告:怀化全通房地产开发有限责任公司，住所地湖南省洪江市。法定代表人：罗铨通,系该公司董事长。被告：罗铨通，男，1958年2月28日出生，汉族，住湖南省洪江市。被告怀化全通房地产开发有限责任公司、罗铨通的委托诉讼代理人(特别授权)：廖桧晖，湖南金洲律师事务所律师。被告：杨云英，女，1964年5月3日出生，汉族，住湖南省溆浦县。被告：唐逢显，男，1960年8月6日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。被告：冯堂忠，男，1962年3月17日出生，汉族，住湖南省洪江市。原告朱美玲与被告怀化全通房地产开发有限责任公司、罗铨通、杨云英、唐逢显、冯堂忠租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月26日立案后，依法适用普通程序于2018年6月19日、8月29日公开开庭进行了审理。原告朱美玲的特别授权委托诉讼代理人丁樵，被告怀化全通房地产开发有限责任公司、罗铨通的特别授权委托诉讼代理人廖桧晖，被告唐逢显均到庭参加诉讼，被告杨云英、冯堂忠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱美玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告怀化全通房地产开发有限责任公司支付尚欠的豪京商铺委托租赁的租金5075元，逾期支付租金的违约金1370元（暂按日付万分之五自2016年8月29日计算至2018年2月28日，主张计算至付清时止），共计6445元；2、判令被告杨云英、唐逢显、罗铨通、冯堂忠对被告怀化全通房地产开发有限责任公司尚欠原告的租金及违约金承担无限连带责任；3、本案案件受理费由五被告承担。事实和理由：2008年7月21日，被告罗铨通与被告冯堂忠签订了《联合修建开发豪京购物中心商服楼合同》，在位于洪江市黔城镇芙蓉路与玉壶路交汇处地段筹建洪江市豪京和一大酒店项目。2008年12月18日，被告罗铨通与被告唐逢显、杨云英签订了《协议书》，被告罗铨通将洪江市豪京和一大酒店项目股份中的49％转让24.5％给被告唐逢显、杨云英。2010年1月11日，被告罗铨通、杨云英与被告冯堂忠签订《协议书》，同意被告杨云英在洪江市豪京和一大酒店项目占股三分之一。2011年5月16日，被告罗铨通、杨云英与冯堂忠签订《协议书》同意冯堂忠退出洪江市豪京和一大酒店项目。2014年3月26日，被告罗铨通与杨云英签订《豪京广百项目结算及红利分配协议书》，被告杨云英未经个人合伙结算，分红利800万元。洪江市豪京和一大酒店项目的实际出资人被告冯堂忠、罗铨通、杨云英、唐逢显等四人以个人合伙形式挂靠被告怀化全通房产开发有限公司，以公司名义进行投资开发建设，该项目被告怀化全通房地产开发有限公司未实际出资。2013年9月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买豪京商业广场XX栋XX层XX31号商铺，面积19.52平方米；1栋2层XX11号商铺，面积20.22平方米。同日双方又签订《商铺委托租赁经营合同》，合同约定：“本合同委托租赁期内，如逾期30天未向甲方支付租金，除应付甲方的租金外，乙方应按日向甲方支付逾期应付款万分之五的滞纳金，逾期超过60天，如果甲方不同意缓期，视为乙方违约。”合同签订后，原告按约定缴纳了房款和办证费用，但被告却不按时支付房租，截止2018年2月28日共计拖欠原告租金5075元。原告认为，被告罗铨通、杨云英、唐逢显、冯堂忠以个人名义合伙开发修建洪江市豪京和一大酒店项目，虽挂靠在被告怀化全通房地产开发公司名下销售，但全通房地产公司未出资，其开发竣工后未销售房产也未登记在全通房地产公司名下。故此，洪江市豪京和一大酒店项目应定性为四被告个人合伙房地产开发，依据个人合伙的相关法律及司法解释的规定，个人合伙期间的债务由各合伙人承担无限连带责任，现四被告合伙的挂靠在被告怀化全通房地产开发公司名下的洪江市豪京和一大酒店项目尚欠原告返租金5075元，四被告应承担无限连带清偿责任。被告怀化全通房地产开发有限责任公司、罗铨通辩称：关于原告诉求的违约金的问题，原告与被告签订了过渡协议，是对原来委托租赁协议的补充，双方对租金的支付方式进行了变更，且被告同意在2019年9月之前偿还所欠的租金，应视为原告放弃了要求支付违约金的权利。被告杨云英、唐逢显辩称：1、被告不是本案适格主体，被告与原告之间不存在任何合同关系，无须对原告承担任何法律责任；2、豪京项目是全通公司为主体开发建设的，被告杨云英是应全通公司和广州羊毛加工厂邀请参与二企业联合开发，并未挂靠全通公司与他人合伙开发该项目；3、原告诉求的目的是支付欠租赁其物业租金，该租金是原告买受物业后委托全通公司租赁所欠，而全通公司受托代租是其单方面的自主行为，也是被告参与豪京项目合伙开发内容之外的业务，与被告合伙开发豪京项目毫无关系；4、豪京项目所欠原告租金是被告杨云英与全通公司结算退出合伙之后发生的债务，应由全通公司及罗铨通承担支付责任，与被告杨云英无关；5、被告唐逢显不是豪京项目的合伙人，在本案中不应承担任何责任；6、豪京项目所欠原告租金的原因和结果均是全通公司所为，所以所欠租金及后果均应由全通公司承担。被告冯堂忠辩称：2008年7月21日，全通公司与被告签订了《联合修建开发豪京购物中心商服楼合同》，合同约定被告以已经投资的土地费用、基础设施作价6800000元，占51%的股份，全通公司出资6800000元，占49%的股份，共同修建豪京购物中心商服楼。后被告唐逢显以其妻子，即被告杨云英的名义要求入伙。2010年1月1日，被告冯堂忠、罗铨通、杨云英签订了《协议书》，该协议约定：被告罗铨通、杨云英同意退回被告冯堂忠资金3000000元。办理项目开发手续及项目建设的所有投资，由被告罗铨通、杨云英负责筹措，三人均等投资。因为被告冯堂忠长期在广州发展，无暇参与开发、建设、运营，于2011年5月经股东共同商量，同意被告冯堂忠提前退出豪京购物中心商服楼的建设。2011年5月16日，三人再次达成协议，被告冯堂忠退伙，经三位股东研究，同意被告冯堂忠提前结算红利，分给被告冯堂忠主楼16、17两层，此红利为一次性包干，被告冯堂忠对以后整个项目的盈亏不再享受和负责，对原项目抵押贷款不负责。2013年5月9日，被告冯堂忠与怀化全通房地产开发有限责任公司签订完全退出的协议，将主楼16、17两层作价3450000元变卖给怀化全通房地产开发有限责任公司，至此，被告冯堂忠完全退出该项目，不再占任何股份，产权、债务以及此前与怀化全通房地产开发有限责任公司涉及到该项目的所有合同和协议全部自然终止。欠原告的租金及违约金与被告冯堂忠没有任何责任，被告冯堂忠没有参与任何营销、策划事项，没有与租户签订任何协议，也没有承诺给租户任何租金，因此被告冯堂忠不承担任何支付责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下，一、原告提交的证据，1号证据原告身份证复印件，2号证据被告营业执照、身份证复印件、常住人口信息复印件系有关机关发放的证明原、被告基本情况的书面材料，予以确认；到庭的被告对3号证据商品房买卖合同复印件、4号证据委托装修安装合同复印件、5号证据收据复印件、6号证据商铺委托租赁经营合同复印件、7号证据返租欠租统计表复印件的真实性均没有异议，且以上证据能够证明原告向被告怀化全通房地产开发有限责任公司购买房产及被告怀化全通房地产开发有限责任公司尚欠租金的情况，故对以上证据均予以确认；到庭的被告对8号证据联合修建开发豪京购物中心商服楼合同复印件、9号证据冯堂忠、罗铨通、杨云英三人合伙协议书复印件、10号证据冯堂忠、罗铨通、杨云英三人合伙协议书复印件、11号证据罗铨通、杨云英豪京广百项目结算及红利分配协议书复印件、12号证据退出项目协议复印件、13号证据罗铨通、杨云英、唐逢显协议书复印件的真实性均没有异议，且以上证据能够证明本案被告入伙、退伙的相关情况，故对以上证据均予以确认；14号证据系业主委员会与被告怀化全通房地产开发有限责任公司签订的协议，且到庭的被告对该证据的真实性没有异议，故对该证据的真实性予以确认；15号证据（2015）洪行初字第25号行政判决书复印件、16号证据(2015)怀中民一初字第18号复印件系生效法律文书，予以确认。二、被告怀化全通房地产开发有限责任公司提交的宾馆客房返租及经营过渡协议、商铺返租过渡协议复印件与原告提交的14号证据相同，故予以确认。三、被告杨云英、唐逢显提交的证据：原告及到庭的被告对第一组证据中的1、湖南省洪江市规划意见书，2、中华人民共和国建设用地规划许可证（洪建规20050110001），3、建设项目环境影响登记表，4、洪江市发展和改革局文件洪发改（2009）106号《洪江市发展和改革局关于核准豪京广百购物中心项目的批复》，5、中华人民共和国建筑工程施工许可证（怀建13-433021201010265101）的真实性没有异议，且以上证据系相关部门发放的书面材料，故予以确认；该组证据中的（2016）湘1281民初368号民事判决书及庭审笔录系法律文书，故予以确认；第二组证据1、联合修建开发豪京购物中心商服楼合同，2、协议书，3、退出项目协议书，4、豪京广百项目结算及红利分配协议书系本案被告所签订协议，故对该组证据的真实性予以确认；第三组证据1、湖南省怀化市中级人民法院（2015）怀中民一初字第18号民事判决书，2、湖南省高级人民法院（2015）湘高法民三终字第143号民事判决书，3、中华人民共和国最高人民法院（2016)最高法民申2200号民事裁定书及第四组证据1、湖南省怀化市中级人民法院(2015)怀中民二终字第280号民事判决书，2、湖南省怀化市中级人民法院(2015)怀中民二终字第153号民事判决书系法律文书，故予以确认；因原告及到庭的被告第五组证据豪京项目施事研究方案复印件及第七组证据豪京项目前期销售收入进入全通公司财务情况复印件均提出异议，且与本案无关联性，故不予确认；第六组证据洪江市法院和怀化中院关于全通公司欠消防工程款、土建工程款、申龙电梯款判决书复印件等共八份系法律文书，故对该组证据的真实性予以确认。四、被告冯堂忠提交的协议书及退出项目协议复印件与到庭的被告提交的证据中的协议书及退出项目协议复印件相同，故予以确认。对本院调取的执行裁定书、失信被执行人名单、内资企业登记基本情况表、建筑工程施工许可申请表，均予以确认。本院经审查认定事实如下：朱美玲与怀化全通房地产开发有限责任公司于2013年9月28日签订了《黔城豪京国际广场商品房买卖合同》2份，合同约定,怀化全通房地产开发有限责任公司将位于洪江市黔城镇豪京国际广场XX栋XX层XX31号、XX11号的商铺出售给朱美玲，朱美玲同意于2013年9月28日交房。同日，朱美玲、怀化全通房地产开发有限责任公司签订《豪京国际广场商铺委托租赁经营合同》2份,合同约定朱美玲将位于洪江市黔城镇豪京国际广场XX栋XX层XX31号、XX11号的商铺委托怀化全通房地产开发有限责任公司招租，怀化全通房地产开发有限责任公司代表朱美玲与承租方签订租赁协议、结算租金、办理租赁相关事宜；两个商铺的委托租赁期均为2011年1月1日至2025年12月31日，均从2013年10月1日开始记租，前12年半的租金按照所购总房款的8%计算，即年租金分别为9057元、9382元。朱美玲、怀化全通房地产开发有限责任公司并约定：在租赁期内，如怀化全通房地产开发有限责任公司逾期30日未向朱美玲支付租金，怀化全通房地产开发有限责任公司应按日向朱美玲支付逾期付款万分之五的滞纳金。后怀化全通房地产开发有限责任公司陆续向朱美玲支付了部分租金，朱美玲及其他购买房产的业主与怀化全通房地产开发有限责任公司就租金的支付问题发生纠纷，在洪江市人民政府的协调下，黔城豪京国际广场佳惠商铺业主委员会与怀化全通房地产开发有限责任公司于2016年8月29日达成了《商铺返租过渡协议》：自签订本过渡协议之月起，怀化全通房地产开发有限责任公司出示授权委托书由业主委员会直接向湖南佳惠百货有限公司收取全部租金，业主委员会按照比例分配给各业主，之前怀化全通房地产开发有限责任公司所欠租金及今后返租不足部分分3年付清，每年支付33.3%。由业主委员会统一于怀化全通房地产开发有限责任公司算账后按比例分配给各业主，补足之后，仍然执行各业主与怀化全通房地产开发有限责任公司签订的《商铺委托经营合同》。现怀化全通房地产开发有限责任公司尚欠朱美玲2018年3月1日前的租金5075元未付。另查明，2008年7月21日，广州羊毛制品加工厂（甲方）与怀化全通房地产开发有限责任公司（乙方）签订了《联合修建开发豪京购物中心商服楼合同》1份，合同尾部，甲方为其法定代表人冯堂忠签名，乙方为其法定代表人罗铨通签名，并加盖了怀化全通房地产开发有限责任公司公章。合同约定：广州羊毛制品加工厂出资的前期费用作价6800000元作为成本投入该项目，怀化全通房地产开发有限责任公司亦投入6800000元，在该土地上所建商场等所有产业设施出售或者经营以及风险，广州羊毛制品加工厂占51%的股份，怀化全通房地产开发有限责任公司占49%的股份。2010年1月1日，冯堂忠、罗铨通、杨云英签订了《协议书》1份，协议约定：冯堂忠、罗铨通同意杨云英加入合伙，冯堂忠、罗铨通、杨云英各占该项目的三分之一的股份。2011年5月16日，冯堂忠退伙。冯堂忠、罗铨通、杨云英就冯堂忠退伙，签订了《退出项目协议》，双方同意将建成后属于冯堂忠的16-17层所有产权面积作价3450000元分三个月付给广州羊毛制品加工厂，广州羊毛制品加工厂完全退出该项目，以后该楼销售、税费以及办理“两证”手续，均由怀化全通房地产开发有限责任公司自行负责管理。2014年3月26日，罗铨通、杨云英签订了《豪京广百项目结算及红利分配协议书》1份，双方约定“对该项目不做详细决算，整个项目的红利由罗铨通负责盈亏包干，即罗铨通总支付杨云英豪京项目红利捌佰万元整，杨云英不再参与豪京项目的结算，豪京项目前期所欠所有的尾款及所有债务，均由罗铨通承担和支付，杨云英不承担任何责任。后期的销售和管理均由罗铨通负责，销售收入归罗铨通所有”。2015年3月19日，罗铨通向湖南省怀化市中级人民法院提起诉讼，请求判决2010年1月1日唐逢显以杨云英名义与罗铨通签订的《协议书》无效及撤销2014年3月26日唐逢显以杨云英名义与罗铨通签订的《豪京广百项目结算及红利分配协议书》。湖南省怀化市中级人民法院于2015年6月29日作出（2015）怀中民一初字第18号民事判决：“驳回罗铨通的诉讼请求”。罗铨通不服，向湖南省高级人民法院提起上诉。湖南省高级人民法院于2015年12月28日作出（2015）湘高法民三终字第143号民事判决：“驳回上诉，维持原判”。罗铨通亦不服，向最高人民法院提起申诉，最高人民法院于2016年9月20日作出（2016）最高法民申2200号民事裁定：“驳回罗铨通的再审申请”。本院作出（2015）洪民一初字第786号民事调解书、（2016）湘1281民初532号民事调解书、（2016）湘1281民初533号民事调解书、（2016）湘1281民初534号民事调解书、（2016）湘1281民初818号民事判决书、（2016）湘1281民初1076号民事判决书、（2017）湘1281民初381号民事判决书、（2017）湘1281民初635号民事判决书、（2017）湘1281民初903号民事调解书、（2017）湘1281民初962号民事调解书，共计判决、调解怀化全通房地产开发有限责任公司向黄文峰、易安青等支付19119613.35元，判决书、调解书生效后，怀化全通房地产开发有限责任公司未自动履行法律文书确定的义务，现案件均在执行过程中。罗铨通已被纳入失信被执行人名单；怀化全通房地产开发有限责任公司为本案所涉房屋的建设单位，该公司的股东为罗铨通、罗钦。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方均应按照约定全面履行自己的义务。同时，合同依法具有相对性，本案争议所涉及的《黔城豪京国际广场商品房买卖合同》、《黔城豪京国际广场商铺委托租赁经营合同》、《商铺返租过渡协议》签订合同一方均为怀化全通房地产开发有限责任公司，《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规亦对城市房地产的开发主体作出了相应限制性规定，且本案所涉房屋的建设单位为怀化全通房地产开发有限责任公司，虽然冯堂忠、杨云英（含唐逢显）与罗铨通或怀化全通房地产开发有限责任公司之间签订有合作或入股方面的协议，但均未与朱美玲签订有相应合同，冯堂忠、杨云英（含唐逢显）、罗铨通、怀化全通房地产开发有限责任公司之间的协议属于另一法律关系，故本案处理的合同争议的相对方系朱美玲与怀化全通房地产开发有限责任公司。另，本案《商铺返租过渡协议》虽系洪江市豪京和一大酒店业主委员会与怀化全通房地产开发有限责任公司所签订，但该业主委员会系业主自愿组成，并到房屋物业管理部门登记备案，该业主委员会对外代表业主行使相应权利，故该协议亦对朱美玲具有相应法律效力。怀化全通房地产开发有限责任公司没有按照双方签订《豪京国际广场商铺委托租赁经营合同》的约定向朱美玲按期支付租金，应承担向朱美玲支付租金的义务。虽然怀化全通房地产开发有限责任公司与业主委员会签订了过渡协议，对租金的支付进行了变更，但怀化全通房地产开发有限责任公司在本院尚有10件案件在判决生效后均未自动履行，怀化全通房地产开发有限责任公司的法定代表人罗铨通亦系本案的被告，且已被纳入失信被执行人名单，现朱美玲要求怀化全通房地产开发有限责任公司支付所欠的租金，符合《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，应予支持。因怀化全通房地产开发有限责任公司未按照约定向朱美玲支付租金，怀化全通房地产开发有限责任公司自朱美玲主张权利之日，即2018年3月26日起按照同期银行贷款年利率4.35%向朱美玲支付违约金至付清租金之日止。《豪京国际广场商铺委托租赁经营合同》系朱美玲与怀化全通房地产开发有限责任公司所签订，现朱美玲要求罗铨通、杨云英、唐逢显、冯堂忠支付租金，于法无据，故对朱美玲的该诉讼请求不予支持。冯堂忠、杨云英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十六条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告怀化全通房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告朱美玲支付租金5075元及违约金，违约金自2018年3月26日起按照同期银行贷款年利率4.35%计算至该款付清之日止；二、驳回原告朱美玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告怀化全通房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  杨 勇人民陪审员  曾宪法人民陪审员  申怀艳二〇一八年八月二十九日法官 助理  杨 佳代理书记员  张小梅附相关法律条文及解释：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。