宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0106民初438号原告：王旭东，男，1969年9月27日出生，汉族，住宁夏回族自治区固原市原州区。委托诉讼代理人：张强，宁夏张岳律师事务所律师。被告：宁夏和润小额贷款有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：顾鹏，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏玮（该公司客户经理），女，1988年10月1日出生，汉族，住宁夏回族自治区金凤区。委托诉讼代理人：毛海萍（该公司客户经理），女，1982年12月6日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：刘志升，男，汉族，1968年8月30日出生，系宁夏红阳房地产开发有限公司与宁夏红阳实业集团有限责任公司法定代表人。被告：尹向珍，女，汉族，1970年4月2日出生，与刘志升系夫妻关系。被告：宁夏红阳房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区彭阳县法定代表人：刘志升，该公司总经理。被告：宁夏红阳房地产开发有限公司西吉分公司，住所地：宁夏回族自治区西吉县政府街。负责人：刘志升，该公司经理。被告：宁夏红阳实业集团有限责任公司，住所地：宁夏回族自治区彭阳县。法定代表人：刘志升，该公司总经理。原告王旭东与被告宁夏和润小额贷款有限公司（以下简称和润公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年1月24日立案后，因刘志升、尹向珍、杨彦珍、宁夏红阳房地产开发有限公司（以下简称红阳公司）、宁夏红阳房地产开发有限公司西吉分公司（以下简称红阳西吉分公司）、宁夏红阳实业集团有限责任公司（以下简称红阳实业公司）与本案具有利害关系，本院依职权追加其为本案被告。本院依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告王旭东的委托诉讼代理人张强，被告和润公司的委托诉讼代理人魏玮、毛海萍到庭参加诉讼。被告刘志升、尹向珍、杨彦珍、红阳公司、红阳西吉分公司、红阳实业公司经本院公告送达起诉状副本及参加诉讼通知书，均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结原告向本院提出诉讼请求：1.判令立即停止对原告所有的西吉县某广场某房屋的强制执行，解除对该房屋的查封冻结；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系西吉县美家特砼业有限公司法定代表人。2014年5月29日，该公司与西吉县兴泰建筑公司某广场项目部签订《商品混凝土买卖合同书》，约定由该公司向西吉兴泰建筑公司承建的宁夏红阳房地产开发有限公司西吉分公司（以下简称红阳西吉分公司）开发的某广场工程供应混凝土。合同签订后，该公司按约供应了混凝土，但红阳西吉分公司未向西吉县兴泰建筑公司支付货款。2015年1月9日，原告代表西吉县美家特砼业有限公司与西吉县兴泰建筑总公司西京城市广场项目部、红阳西吉分公司签订《顶账协议》，约定用西京城市广场的房屋顶抵三方之间的债务。西吉县美家特砼业有限公司最终取得上述房屋，红阳西吉分公司也将上述房屋交付给西吉县美家特砼业有限公司占有使用。后西吉县美家特砼业有限公司又同原告达成协议，将上述2-6-501室房屋转让给原告，并将2-6-501室房屋交付原告占有使用。2015年1月19日，原告针对2-6-501号房屋与红阳西吉分公司签订《商品房买卖合同》，至此，原告既签订了《商品房买卖合同》又以抵顶货款的形式付清房款，该房屋亦交付使用，但因红阳西吉分公司原因该房屋未办理过户登记。2016年4月20日，贵院依据（2016）宁0106财保15号民事裁定书对涉案房屋进行了查封冻结，原告于2016年7月22日提出执行异议，本院受理后作出（2016）宁0106执异81号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议，故原告诉至法院，请求判如所请。被告和润公司辩称，西吉县某广场2-6-501号房屋未办理预售登记，原告非该房屋的真实产权人，不具有提出异议的资格；被告未按照合同约定支付房款；原告签订买卖合同时间后于被执行人债务到期时间，可能系被执行人转移财产的行为。被告刘志升、尹向珍、杨彦珍、红阳公司、红阳公司西吉分公司、红阳实业公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见及证据。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行质证。经审查，原告提交的送货单、对账单、顶账协议、转让房协议、股东会决议、商品房买卖合同真实、合法且与本案相关，本院予以确认并在卷为凭。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月29日，西吉县兴泰建筑公司某广场项目部（买方，以下简称兴泰项目部）与美加特砼业有限公司（卖方，以下简称美加特公司）、宁夏红阳房地产开发有限公司西吉分公司（丙方，以下简称红阳公司西吉分公司）签订《商品混凝土买卖合同书》一份，约定由美加特公司向红阳公司开发的西吉县兴泰建筑总公司承建的西吉县某广场工程供应混凝土，甲方付款由丙方作担保，并承担连带责任；甲方支付三层以下的40%，此后每月付款40%，剩余60%抵房；此合同中所顶的房屋由乙方在丙方开盘前，优先选定门面房或住宅楼的位置，此条款由丙方保证。2015年1月9日，兴泰项目部（甲方）与美加特公司（乙方）、红阳西吉分公司（丙方）签订《顶账协议》一份，载明经三方协商，现将甲方项目工程商砼款顶乙方以下房子达成协议：2C号楼4元401号、5单元402号，面积分别为142.64㎡，单价4068元，价款分别为580260元；5单元501号，面积142.64㎡，单价3990元，价款569134元；6单元501号，面积172.97㎡，单价3968元，价款686345元；1号公寓915房，面积172.97㎡，单价4088元，价款331741元，以上共计2747740元，协议签订后，甲方将此工程款全部转给丙方，从即日起，以上房屋产权归乙方所有。2015年1月10日，原告与红阳公司西吉分公司签订《转让房协议》一份，约定"王旭东用给某广场供的商砼款顶此处住宅：2C号楼4元401号、5单元402号，面积分别为142.64㎡，单价4068元，价款分别为580260元；5单元501号，面积142.64㎡，单价3990元，价款569134元；6单元501号，面积172.97㎡，单价3968元，价款686345元；1号公寓915房，面积172.97㎡，单价4088元，价款331741元，以上共计2747740元。其中2号楼6单元501房出售给王旭东。2015年1月19日，美家特公司股东会议纪要记载：现就某广场项目顶来的2号楼6单元501室，价值686345元，经股东会议决定同意以原价格转让给王旭东。同日，原告（甲方）与红阳西吉分公司（乙方）签订《商品房买卖合同》一份，约定甲方购买乙方开发的某广场2号楼6单元501室房屋，总房款686345元，买受人已于2015年1月19日交纳房款686345元。2016年4月20日，本院依据（2016）宁0106财保15号民事裁定书对涉案房屋进行了冻结，原告于2016年7月22日提出执行异议，本院受理后于2016年12月26日作出（2016）宁0106执异81号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议，故原告诉至本院。本院认为,本案首先确定法律适用问题。金钱债权执行中，同时符合登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用上产生竞合，应一并审查后选择适用，即买受人符合上述其一条款，即可支持执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，涉案房屋的房地产开发公司即红阳西吉分公司使用其开发的商品房抵顶原告作为法定代表人的美家特公司商砼款后，又由该公司转让给原告个人，最终原告王旭东系涉案房屋的买受人，关联案件中被执行红阳公司西吉分公司系房地产开发公司，本案应将二十八条及二十九条之规定一并审查。依据现有证据可以确定在人民法院冻结涉案房屋产权产籍之前，原告与房地产开发公司已签订合法有效的书面买卖合同，且该房地产开发公司已经过抵消商砼欠款的形式全额得到购房款，经本院实地勘察及原告提交的房屋情况照片可得，原告已合法占有该房屋。同时，原告陈述因房地产开发公司经营困难原因一直不予配合办理过户手续，房地产开发公司亦未反驳，故原告情形满足第二十八条之规定，其权利能够排除执行，本院对其要求停止对西吉县政府街财富广场2号楼6单元501室房屋强制执行的诉讼请求予以支持。被告刘志升、尹向珍、杨彦珍、宁夏红阳房地产开发有限公司、宁夏红阳房地产开发有限公司西吉分公司、宁夏红阳实业集团有限责任公司经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃对原告所举证据和主张的事实进行质证和抗辩的诉讼权利，应承担相应的法律后果。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十四条、第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：停止对西吉县某广场2号楼6单元501室房屋的执行，解除本院对该房屋产权产籍的冻结。案件受理费100元，由被告宁夏和润小额贷款有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  雅 娟人民陪审员  郭长清人民陪审员  李彩虹二〇一八年二月十二日书 记 员  马 智附相关法律法规：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。