山东省商河县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)鲁0126民初2264号 原告：张利，女，1972年12月13日出生，回族，住山东省济南市， 委托诉讼代理人:马素国，山东顺驰律师事务所律师。 被告：庞云文，男，1974年12月13日出生，汉族，原住山东省商河县，现下落不明， 被告：白玉敬，男，1981年11月6日出生，回族，住山东省商河县， 原告张利与被告庞云文、白玉敬排除妨害纠纷一案，本院于2017年9月6日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张利的委托诉讼代理人马素国，被告白玉敬到庭参加了诉讼，被告庞云文经本院公告送达传票正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张利向本院提出诉讼请求：1.判令白玉敬腾出占用的济南市商河县温泉路1号XXX房屋；2.判令庞云文、白玉敬支付房屋占用费18000元及按每月500元计算支付至腾出房屋为止；3、被告承担诉讼费用。事实与理由：2010年12月18日，张利与济南昌润置业有限公司签订商品房买卖合同一份，约定张利以275249元的价格购买该公司开发的位于商河县温泉路1号XXX的房屋及储藏室一套。2012年11月22日，济南昌润置业有限公司将涉案房屋交付张利。庞云文与张利系朋友关系，2014年3月庞云文以方便孩子就近上学为由向张利租借上述房屋，张利将房屋交付庞云文使用，但未签订租赁协议也未约定租赁费用。2017年3月，张利欲将上述房屋出售给他人，才发现该房屋已为白玉敬占用，张利多次要求白玉敬腾房，白玉敬称该房屋系庞云文转租给自己使用，拒绝腾出房屋。为维护张利的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 庞云文未作答辩。 白玉敬辩称，庞云文、赵传霞夫妻二人也是涉案房屋的购房人，涉案房屋现在确实由白玉敬占用。2015年4月8日，庞云文、赵传霞夫妻二人向白玉敬借钱，同日白玉敬将15万元送至上述二人经营的亚美广告公司，二人给白玉敬出具了借条及证明各一份，并将其持有的涉案房屋订购单、收款收据复印件转交给白玉敬。2015年6月借款到期后，庞云文、赵传霞未履行上述还款义务，故二人已将涉案房屋转让给白玉敬，白玉敬现在占有和居住涉案房屋合理、合法。另外济南昌润置业因破产事宜曾在商河县瑞阳酒店召开债权人会议，白玉敬曾去参加，期间并未见到张利。对张利主张的涉案房屋系其租赁给庞云文，因其双方未签订租赁合同，白玉敬不认可。2017年上半年，白玉敬将涉案房屋租赁给他人。对张利主张腾出房屋并支付房屋占用费，白玉敬均不同意。 经审理查明，张利提交《商品房买卖合同》一份，该合同记载：张利购买济南昌润置业有限公司开发的位于商河县XXXX房屋一套，房屋建筑面积共93.01平方米，该商品房单价为2861.51元/平方米，附属物为③号储藏室一间，面积为6.5平方米，单价1400元/平方米，价款为9100元，房屋总价款为275249元。合同约定买受人应当在2010年12月18日前支付该商品房首付款145249元，余款130000元通过银行按揭贷款方式支付，出卖人应当在2011年12月31日前将具备商品房竣工验收备案条件的商品房交付买受人使用。张利提交加盖济南昌润置业有限公司财务专用章的首付款收据复印件一张，以证实其已于2010年12月18日交付房屋首付款145249元；提交加盖有农业银行商河银河路支行业务收讫章的业务凭证复印件一份，证实其已于2016年9月27日提前还清在该行贷款121105.23元；提交物业验收交付书复印件一份，证实其已于2012年11月22日按约收到济南昌润置业有限公司交付房屋的事实。基于上述证据，张利主张其系涉案楼房（含储藏室一间）的合法所有人。对其主张将上述房屋无偿借用给庞云文使用的事实，未向本院递交书面证据。对其主张白玉敬腾房的诉求，张利向本院提交张利、陈金勇结婚证复印件一份，证实两人的夫妻关系；向本院提交陈金勇与白玉敬微信聊天截图三份、物业电脑照片打印件一份、录像光盘一张，证实就腾房事宜张利方与白玉敬协商未果事实及涉案房屋现为白玉敬占用的事实。另围绕张利向庞云文、白玉敬主张房屋占用费的诉求，其向本院提交58同城网络登载商河县玫瑰园小区近似面积楼房近期出租情况下载件一份，证实其要求自2014年3月份开始计算至2015年6月份期间的房屋占用费由庞云文支付，此后的占用费由白玉敬支付，占用费按每月500元计算（同等地段的房屋租赁费每月1000元，按50%主张）的依据。 白玉敬主张，对张利提交的上述证据的真实性无异议，但庞云文、赵传霞也是涉案房屋的购房人，并向本院提交借条、证明、房屋订购单、收款收据复印件各一份。其中借条“今借现金150000（壹拾伍万元正）自愿用济南昌润置业有限公司抵我的XXX抵押，借款日期60日，预期不还，自愿转让。借款人：赵传霞担保人：庞云文2015年4月8号”。证明内容为“因济南昌润置业有限公司欠本人广告费，于2010年12月17日用XXXX抵账；现因本人借款，故将此楼房抵押，被借款人手中房屋定购单及购房定金虽为复印件，但可等同原件（因特殊原因，原件暂存我处），日后因原件原因发生纠纷，本人负全部责任注：401室其中包括5楼格楼证明人：赵传霞庞云文2015年4月8号此证明与借条一体”。房屋定购单载明：“出卖人：济南昌润置业有限公司买受人：赵传霞经双方确认买受人于2010年12月17日，购买XXX，建筑面积为93.01平方米，房款257080元（仅房屋）（大写：贰拾伍万柒仟零佰捌拾零元整）；储藏室5号6.5平方米9100元；买受人已交纳此房屋定购金叁万元，此定金在签署商品房买卖合同时自动转为房款。备注：房款执行9.7折即249368元单价2681元每平方米出卖人：济南昌润置业有限公司（加盖公司合同专用章）买受人：赵传霞（加盖手印）联系电话：XXX”。收款收据上加盖济南昌润置业有限公司财务专用章，内容载明“客户名称赵传霞（玫瑰园11#1-401）2010年12月17日项目定金合计人民币30000”。 另查明张利、白玉敬均认可涉案房屋至今未办理产权证书。另据庭审查明事实，本院依法将本案案由“房屋租赁合同纠纷”变更为“排除妨害纠纷”。 本院认为，本案原被告双方争议的焦点问题：原告请求被告腾出涉案房屋并支付房屋占用费的事实和依据。 对此，张利主张济南昌润置业有限公司已向其交付房屋，其有权要求白玉敬腾出房屋，白玉敬与庞云文应分别向自己支付房屋占用费用。白玉敬主张涉案房屋系庞云文夫妻购买，济南昌润置业有限公司向庞云文、赵传霞交付涉案房屋，后二人因向自己借款自愿以涉案房屋为抵押，自己基于借条约定占有涉案房屋，合理合法，故不同意腾出房屋并支付房屋占用费。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”本案中因张利、白玉敬均对涉案房屋尚未办理产权登记无异议，张利向本院提交了其与济南昌润置业有限公司签订的《商品房买卖合同》、白玉敬提交了赵传霞与济南昌润置业有限公司的《房屋定购单》及定金交纳收据复印件，虽白玉敬提交的上述证据均系复印件，但因白玉敬不可能持有原件，且庞云文现在下落不明，亦未到庭参加诉讼，故本院不能排除涉案房屋存在“一房两卖”的可能。在尚未确定济南昌润置业有限公司应继续履行哪份合同的情形下，张利与赵传霞均未取得涉案房屋的所有权，故张利主张因济南昌润置业有限公司已向其交付涉案房屋，进而主张被告白玉敬应腾出涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。同时，因关于涉案房屋尚未确定应继续履行哪份合同，故对张利主张白玉敬、庞云文分别向其支付房屋占用费的主张，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下： 驳回原告张利的诉讼请求。 案件受理费250元，公告送达费600元，由原告张利负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  李 倩 人民陪审员  庞志春 人民陪审员  王福喜 二〇一八年二月二日 书 记 员  张文彬