山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁08民终2572号上诉人（原审被告）：张勇，男，1971年3月15日出生，汉族，住山东省济宁市兖州区。委托诉讼代理人：王传友，兖州龙桥法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李军，男，1974年8月4日出生，汉族，住山东省曲阜市。上诉人张勇因与被上诉人李军租赁合同纠纷一案，不服山东省曲阜市人民法院（2018）鲁0881民初183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。张勇上诉请求：撤销原判，依法改判驳回李军的诉讼请求；一、二审诉讼费用均由李军承担。事实与理由：（一）一审判决认定事实不清。1.认定合同到期后，李军同意张勇继续租赁至2018年2月6日，视为租赁期的延展不当。2017年12月，曲阜市体育活动中心（以下简称体育中心）向包括张勇在内的租赁户发出书面通知，告知李军与体育中心的房屋租赁合同于2017年12月31日到期，各租赁户如愿意续签合同，请与中标公司签订新的租赁合同。据此，李军2018年1月1日之后无权继续对外租赁。所以，即使李军同意继续租赁至2018年2月6日，这期间的租赁费也不应向李军支付。2.认为张勇应当将房屋腾退给李军是错误的，应当交付给实际权利人。3.对张勇2017年4月26日支付的3万元房屋租金不予支持，于法无据。2017年4月26日双方结算剩余房租后，张勇又支付给李军3万元。在李军出具的收条中，并未注明与双方结算房租出具欠条的关系。因此，该3万元应从中扣除。4.没有将两份租赁合同中2018年1月1日至4月期间的房租从96000元中扣减是错误的。张勇出具的欠条载明欠2016、2017房屋租金96000元，按照双方已经形成的租赁期限和结算习惯，应当理解为2016年度和2017年度的房屋租金，2016年度指2016年4月至2017年4月，2017年度指2017年4月至2018年4月。故张勇应当支付的2016、2017年度房租96000元实际已经包括2018年以后的租金。李军与体育中心的房屋租赁合同已于2017年12月31日到期，李军所主张的79000元租金应予扣减：（1）16号门北至13号门南一楼3间2018年1月1日至4月5日的房租12250元；（2）东看台二楼2018年1月1日至4月30日的房租2000元，两项共计14250元。5.双方2017年4月26日签订书面约定后，李军多次无故停电，导致张勇及实际使用人无法正常使用案涉租赁房屋，造成严重经济损失，应由李军赔偿。这一事实由张勇的工作人员辞职报告及微信记录为证。李军给张勇造成的经济损失为71500元。（二）一审判决适用法律错误。在没有查清案件事实的情况下，适用《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定作出判决，适用法律错误。李军提交书面答辩意见称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。（一）张勇拖欠的房租是2017年12月31日之前的，李军与体育中心签订的租赁合同到期日与张勇拖欠的房租没有任何联系。合同到期后，张勇不仅不支付拖欠的房租，还无故占有房屋，理应返还给李军。（二）双方2017年4月26日结算房租后出具的欠条，其中3万元不应扣除。张勇圣城是出具欠条后又支付3万元，不符合日常生活经验。（三）李军在一审的诉讼请求只是针对双方结算后的房租，是双方在2017年4月26日认可的事实，和其他没有任何联系。（四）张勇经常无故不履行合同约定的缴纳电费的义务，李军采取的断电措施是行使同时履行抗辩权的表现。而且，在每次停电之前，李军是提前告知的，通知张勇履行缴纳电费的义务。因此，其应当自行承担损失。李军向一审法院起诉请求：1.判令张勇支付拖欠的2016年至2017年房租79000元，解除双方之间的房屋租赁合同，将房屋交回；2.本案诉讼费由张勇承担。一审法院认定事实：自2009年1月至2010年12月、2009年4月至2014年4月、2008年4月至2012年4月止，张勇租赁李军体育活动中心田径场东看台下三楼房屋、一楼16号门北、13号门南之间的房屋及三层房屋，租赁期限分别为3年、5年、5年，租赁费分别为7000元、49000元、6000元。合同到期后，双方一直未再签订续租合同。自2016年开始，张勇拖欠房租。2017年4月26日，双方结算剩余房租时，张勇给李军出具欠条，载明：“张永（勇）欠2016-2017房租玖万陆仟元正，￥96000，2017年12月前结清。张永（勇）2017年4月26号。”同时李军在上述三份租赁合同上签署书面意见，同意上述房屋延续租赁至2018年2月6日。此后，张勇分别于2017年6月25日支付租金3000元，2017年6月29日支付租金3000元，2017年支付租金17000元，2017年11月21日支付租金2000元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。李军与张勇签订的三份《房屋租赁合同书》，是双方真实意思的表示，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同到期后，李军同意其继续租赁至2018年2月6日，视为租赁期的延展。到期后，双方没再继续签订合同，上述合同实际已经解除，张勇应当将房屋腾退给李军。张勇承诺拖欠的租金96000元于2017年12月前结清，但仅支付了25000元，剩余的71000元应予支付给李军，李军的诉讼请求应予支持。张勇辩称2017年4月26日当日结算后又支付给李军租赁费3万元应从中扣除，该院认为，按照正常结算习惯或方式，当事人一般应对往来的账目结算完毕或者支付完一定的款项后，对剩余的欠款再出具欠条或债权凭证，张勇辩称的结算时先出具欠条又支付3万元的租赁费行为，不符合正常的结算习惯，对其抗辩，该院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、张勇于本判决生效后二十日内腾退出体育活动中心田径场东看台下三楼房屋、一楼16号门北、13号门南之间的房屋及三层房屋等返还给李军；二、张勇于本判决生效后十日内支付给李军租赁费71000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1775元减半收取888元，李军承担100元，张勇承担788元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。由于李军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，未能组织质证。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，按照通常理解，欠条系对已经形成的债务进行确认的凭证。本案中，张勇于2017年4月26日出具欠条，载明欠2016-2017年房租96000元，并承诺2017年12月前结清。诉讼过程中，其主张该96000元包括2018年1月1日至4月期间的房租，证据不足，应当承担于己不利的法律后果。在张勇出具欠条的当日，李军出具一份收条，证明收到房租3万元，张勇主张该3万元应当从欠条确定的96000元中扣除。本院认为，欠条是双方结算之后的债权债务凭证。同一天既有欠付债务的证明（欠条），又有履行债务的证明（收条）的，一般应认定债务人先履行了部分债务，由债权人出具收条，之后对未履行的部分由债务人出具欠条。因此，张勇主张该3万元应从欠条载明的96000元中予以扣除，不符合日常生活经验，又无其他证据佐证，对其该项主张，本院不予支持。虽然李军与体育中心之间的房屋租赁合同于2017年12月31日到期，但是张勇是基于其与李军之间的租赁合同占有使用案涉租赁房屋的，所以合同终止后，张勇应当将租赁房屋交付给李军。张勇主张在租赁合同履行过程中，李军多次无故停电，给其造成经济损失。但是，其在一审中没有提起反诉，本院在本案中不予审理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，张勇的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1575元，由张勇负担。本判决为终审判决。审判长  宋汝庆审判员  张 芳审判员  吕玉宝二〇一八年八月七日书记员  周平平