北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终9278号上诉人（原审被告）：刘金富，男，1965年9月11日出生，住河南省固始县。委托诉讼代理人：唐春林，北京市荣博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘斌，男，1989年11月16日出生，住天津市武清区。委托诉讼代理人：周海强，北京大铭律师事务所律师。上诉人刘金富因与被上诉人刘斌房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初31582号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘金富之委托诉讼代理人唐春林，被上诉人刘斌之委托诉讼代理人周海强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘金富上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判刘金富无须退还房租25000元或发回重审，一、二审诉讼费由刘斌承担。事实和理由：刘斌于2017年9月18日提起诉讼，一审法院依据其起诉日期而推断刘斌不再使用涉诉房屋属于事实认定不清。本案中的证据证明2017年12月9日还有租户没有从涉案房屋腾退。2018年1月9日，一审勘验时，刘斌还有大量物品在占用涉案房屋，因此刘斌应当支付房屋租金，且说明刘斌未与刘金富进行交接，未将涉案房屋钥匙交还刘金富。因此，刘斌实际使用涉案房屋的时间是从2017年6月1日至实际腾退之日，应充分考虑从2017年9月19日至2017年12月9日还有租户未搬走的事实，及刘斌未及时腾退房屋并继续占用涉案房屋的案件事实。刘斌辩称，同意一审判决，不同意刘金富的上诉请求。经一审多次调查发现刘金富存在违约行为，刘金富的上诉理由不成立。刘斌向一审法院起诉请求：1、刘斌、刘金富双方签订的《租赁合同》无效；2、刘金富立即返还刘斌支付的租金5万元；3、刘金富赔偿刘斌装修损失费6万元；4、诉讼费由刘金富承担。一审法院认定事实：2017年6月1日，刘斌（乙方）与刘金富（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于北京市通州区永顺镇李庄村的房屋41间出租给乙方使用，租金为每年10万元，支付方式每半年支付，合同期限至国家拆迁合同终止。协议签订后，刘斌向刘金富支付了租金5万元，并开始对租赁的房屋进行装修。在刘斌对房屋进行装修过程中，发现房屋存在漏水等质量问题，刘金富认可刘斌曾反映过有几间房屋存在漏水情况，刘金富当时也去修理了，现房屋已经没有漏水的问题了。刘斌主张房屋一直漏水，刘金富没有彻底解决，在2017年8月16日刘斌向刘金富发送了短信表示不再继续租赁涉案房屋，向刘金富表示要求解除租赁合同。刘金富表示不认可，刘金富认为当时而合同并未解除，刘斌一直到2017年12月9日才搬走，之前一直在占用涉案房屋，并且将涉案房屋转租给他人使用。关于刘斌投入装修的款项，刘斌主张投入6万元用于装修，并安装了空调、热水器等部分设施。刘金富认可刘斌进行了装修，但认为投入装修的费用不足一万元。刘斌对于装修费用的数额提交了证人证言，无其他证据证明。在一审审理过程中，法院到现场进行了勘察，并明确要求双方尽快办理租赁物交接手续。关于双方签订的租赁合同的效力，刘斌主张无效，理由为刘金富存在未经原房主同意私自进行转租行为，且涉案房屋是违法建筑。刘金富对此不予认可，认为合同有效，现并无证据证明涉案房屋为违法建筑。刘金富转租给刘斌时，原房主是知情的，并未提出其他意见。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案争议的焦点一是关于刘斌与刘金富在2017年6月1日签订的《租赁合同》的效力，刘斌主张系无效，理由为刘金富存在未经原房主同意的转租行为及涉案房屋系违法建筑，刘金富对此不予认可。法院认为在刘金富与原房主的合同中并未约定未经同意转租行为无效，且涉案房屋是否系违法建筑本案中没有行政主管部门的认定，刘斌也未举证证明涉案房屋系违法建设，故对于刘斌主张合同无效的理由不能成立，缺乏证据支持。但双方均同意解除合同，在2017年12月11日法院组织的开庭审理时，刘金富方明确表示同意解除合同，不再继续履行。故刘斌、刘金富双方的租赁关系解除。关于本案争议的焦点二是刘金富是否应返还刘斌支付的租金5万元。根据刘斌提交的房屋漏水的照片及双方在2017年8月27日谈话录音中关于房屋漏水的解决办法的内容，可以确定刘金富出租给刘斌的房屋确实存在漏水等质量问题，但现有证据无法证明刘斌占用涉案房屋截止的具体期限，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。没有证据支持自己主张的当事人，应当承担举证不能的相应后果。刘斌是在2017年9月18日提起诉讼要求解除而合同并退还租金，表明刘斌在此时确系不再使用租赁物，并通过诉讼方式来解决。从2017年6月1日至刘斌起诉时，可以确定刘斌前后差不多共使用租赁物三个月（租赁合同中约定免租期为20天，从2017年6月1日至20日），按照合同约定的1年租金10万元，刘斌交纳了半年租金共计5万元。故法院从刘斌实际使用的期限及公平原则考虑，酌情确定刘金富退还刘斌租金2.5万元。本案争议的焦点三是刘金富是否应赔偿刘斌装修损失费6万元。从证据来看，首先刘斌主张的装修损失费6万元的依据不足，没有合同及发票等证据的支持，仅有证人证言，证明刘斌曾经确实对租赁物进行了装修，刘金富也认可刘斌进行了装修。其次，根据刘斌自认的装修有空调、热水器等可以移动取走的电器等值钱的设备，在刘斌与原房主的通话录音中也表示可以取走空调、热水器等设备，地砖等不能动，刘斌也表示同意。法院到现场也进行了查看，现场的房屋就是简易房屋，并无太多装修。故对于刘斌的损失，在缺乏证据支持下，鉴于刘斌确实投入了装修，在提前解除合同的情况下，产生了损失，因解除的理由也是涉案房屋存在漏水等质量问题导致，故刘金富应承担部分损失。考虑到刘斌装修的投入，刘斌还可以取走部分有一定价值的电器等设备来折抵损失，刘金富曾经也对涉案房屋的漏水问题积极进行处理，并非无所作为。故法院综合考虑，酌情确定由刘金富赔偿刘斌装修损失五千元。对于刘斌其他超出合理范围的损失，法院不予支持。一审法院判决：一、刘金富返还刘斌房屋租金25000元，于判决生效之日起七日内执行清；二、刘金富赔偿刘斌房屋装修损失5000元，于判决生效之日起七日内执行清；三、驳回刘斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审开庭笔录在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本案中，刘金富上诉认为无须退还刘斌25000元，理由在于刘斌占用房屋直到2018年1月9日。对此，本院认为，一则刘金富对其上述主张并未提供充分的证据佐证；二则刘斌之所以与刘金富就涉诉房屋发生纠纷并表示不再租赁房屋，其主要原因在于房屋漏水导致其使用出现障碍。在此前提下，一审法院结合刘斌的起诉时间、房屋的勘验情况、使用现状，所酌情确定刘金富应当退还的数额并无不当。综上所述，刘金富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1250元，由刘斌负担700元（已交纳），刘金富负担550元（于本判决生效后七日内交纳）；二审案件受理费450元，由刘金富负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京审 判 员  周 易审 判 员  张 帆二〇一八年八月八日法官助理  史智军法官助理  邱 江书 记 员  王秋岩