汉中市南郑区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0721民初2128号原告：南郑县生产资料公司。住所地:南郑县大河坎镇“江洲名园”*号楼***室。法定代表人:王健兴，该公司经理。委托代理人：龚振颜，陕西南星律师事务所律师。委托代理人：杨秋平，陕西南星律师事务所律师。被告:汉中市恒大房地产开发有限责任公司。住所地:陕西省汉中市汉台区新桥(市二水厂对面)。法定代表人：张进福，该公司经理。原告南郑县生产资料公司（以下简称“南郑生资公司”）与被告汉中市恒大房地产开发有限责任公司（以下简称“汉中恒大公司”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人王健兴及其委托代理人龚振颜、杨秋平，被告法定代表人张进福均到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告南郑生资公司向本院提出诉讼请求：一、将“江洲名园”2号楼106、701、1101室，4号楼203室以及2号楼1、2、14、25号柴房，3号楼05、11号柴房，4号楼04号柴房、11号车库，5号楼04号柴房确定给原告所有，并由被告负责为原告办理房产证；二、判令被告向原告给付房产销售款和未销售房产折价款共计人民币684万元；三、判令被告赔偿因逾期交房(款)给原告造成的经济损失100万元；四、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、将未销售房产按照同楼层已销售房屋均价计算变更为目前被告已实际销售了的按照实际销售价款分配，目前实际未销售的参照市场价格或双方协议价格计算分配；2、放弃第三项诉讼请求。事实和理由：2004年7月18日，陕西省南郑县生产资料公司和汉中市三通房地产开发有限责任公司签订了一份《南郑县大河坎“江洲商住小区”合作开发合同》(以下简称:开发合同)。2007年，汉中市三通房地产开发有限责任公司更名为汉中市恒大房地产开发有限责任公司。2014年，陕西省南郑县生产货料公司更名为南郑县生产资料公司。《开发合同》的主要内容有:1、甲方(原告)用位于南郑县大河坎生产资料公司，开发范围内所属土地、资产以及现有的水电设施作为全部投资，并负责向乙方提供南郑县人民政府相关部门对该地开发的文件，办理资产的处置、报批、登记等事宜。2、乙方(被告)负责整个小区工程的全部施工及投资，以及该项目有关水、电增容，各种税费、基金的办理和缴纳。3、合作开发的房产分配:①1、2号临街商业门面房一、二层60%归甲方，40%归乙方，三层甲方不参与分配，由乙方补偿甲方现金15万元。四至十二层住宅甲方24%，乙方76%。②3号楼，柴房和一至六层住宅甲方24%，乙方76%。③4、5号住宅楼，半地下柴房和一至六层住宅甲方24%，乙方76%。半地下柴房变为地上柴房，地上柴房甲方40%，乙方60%。在协调地下柴房变为地上柴房中遇到罚款，由甲乙方按比例分摊。④小区内地上柴房、车库及其它建筑分别按总面积的比例分成，甲方24%，乙方76%。为小区服务的公用设施面积双方均不参与分配，产权归甲方。乙方如在城建规划许可证的范围内增加或减少的面积甲乙双方仍按前1、2、3款分配比例相应增减。4、合同签订之日，乙方分二期借给甲方200万元(不计息)，甲方用于解决内部矛盾和安置职工及银行解债，乙方借给甲方的200万元（不计息），甲方用所分房产中按比例偿还，其中4号楼、5号楼售房款各还30万元，2号楼售房款归还80万元，剩余60万元借款，甲方用二期工程所分配的房产售房款全部还清。5、v乙方一次性付给甲方五万元搬迁补偿金。6、单幢楼建设周期从县城建部门放线开工之日10个月内完成所有工程。7、甲方不参与乙方正常销售，甲方应分的房产委托乙方销售，甲方付给乙方按销售额3.8%的业务费。合同签订后，院内的多层3号、4号、5号楼以及临街小高层2号、1号楼相继开工建设。2009年9月22日和2015年3月10日，被告分二次将“江洲名园”1号楼105、106室，2号楼104、105、106、701、1101室，4号楼203室，以及2号楼1、2、14、25号柴房，3号楼05、11号柴房，4号楼04号柴房、11号车库，5号楼04号柴房移交给原告，其余房产由被告销售。根据《开发合同》的约定，除去被告移交给原告的上述房产属原告所有外，被告还应给付原告房产销售款，但截止目前被告只向原告给付人民币411万元(含原告向被告的借款和被告己付搬迁补偿金)。后原告虽多次要求被告为其办理房产证、催要应分得的售房款，可被告不但以种种借口推诿不予办理、不给分文，反而将移交给原告的1号楼105、106室，2号楼104、105、106、701、1101室，4号楼203室出售给他人，同时又因被告拖欠他人债务，1号楼的部分房产已被法院查封。综上所述，被告逾期交房且长期拒办房产证、拒付售房款，实属违约行为，己严重的侵犯了原告的合法利益。原告为维护自身的合法权益，已申请了诉前财产保全并提起诉讼，诉讼请求如前所述。被告汉中恒大公司辩称，被告已经向原告支付了部分售楼款，按照原合同约定1、2号楼1、2层临街商业用房原告分60%，被告分40%，住宅用房原告分24%，被告分76%。但后来1、2号楼2层由原来的商业用房变更为住宅用房，故变更后不应当再按照原合同约定的比例分配，即原告应分24%而非60%。合同约定共同投资，共同管理，共担风险，共同受益，且相邻权等事宜应由原告负责处理，但事实上都是被告在做这些工作，停工两年多原告也没有管过，被告在修建过程中为了解决资金链断裂问题向外借的高利贷及利息，原告亦应承担。鉴于该项目亏损，被告要求调整合同约定的分配比例，原合同约定的分配比例是原告24%，被告76%，应当调整为原告分22%,被告分78%。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年7月18日，陕西省南郑县生产资料公司（2014年更名为南郑县生产资料公司，即本案原告）和汉中市三通房地产开发有限责任公司（2007年更名为汉中市恒大房地产开发有限责任公司，即本案被告）签订了一份《南郑县大河坎“江洲商住小区”合作开发合同》，合同约定:1、甲方(原告)用位于南郑县大河坎生产资料公司，开发范围内所属土地、资产以及现有的水电设施作为全部投资，并负责向乙方提供南郑县人民政府相关部门对该地开发的文件，办理资产的处置、报批、登记等事宜。2、乙方(被告)负责整个小区工程的全部施工及投资，负责涉及全部工程建设中应缴各种税费、基金等，负责承担开发投资的的银行利息、管理费、宣传费、设计费及地质勘探费等。3、合作开发的房产分配:①1、2号临街商业门面房一、二层60%归甲方，40%归乙方，三层甲方不参与分配，由乙方补偿甲方现金15万元。四至十二层住宅甲方24%，乙方76%。②3号楼，柴房和一至六层住宅甲方24%，乙方76%。③4、5号住宅楼，半地下柴房和一至六层住宅甲方24%，乙方76%。半地下柴房变为地上柴房，地上柴房甲方40%，乙方60%。④小区内地上柴房、车库及其它建筑分别按总面积的比例分成，甲方24%，乙方76%。为小区服务的公用设施面积双方均不参与分配，产权归甲方。乙方如在城建规划许可证的范围内增加或减少的面积甲乙双方仍按前1、2、3款分配比例相应增减。4、合同签订之日，乙方分二期借给甲方200万元(不计息)，甲方用于解决内部矛盾和安置职工及银行解债，甲方用所分房产中按比例偿还，其中4号楼、5号楼售房款各还30万元，2号楼售房款归还80万元，剩余60万元借款，甲方用二期工程所分配的房产售房款全部还清。5、乙方一次性付给甲方五万元搬迁补偿金。6、单幢楼建设周期从县城建部门放线开工之日10个月内完成所有工程。7、甲方不参与乙方正常销售，甲方应分的房产委托乙方销售，甲方付给乙方按销售额3.8%的业务费。合同签订后，院内的多层3号、4号、5号楼以及临衔小高层2号、1号楼相继开工建设。2009年9月22日和2015年3月10日，被告分二次将“江洲名园”1号楼105、106室，2号楼104、105、106、701、1101室，4号楼203室，以及2号楼1、2、14、25号柴房，3号楼05、11号柴房，4号楼04号柴房、11号车库，5号楼04号柴房（实际为05号柴房）移交给原告，其余房产由被告销售，被告已经向原告支付售房款共计4060500元（包括原告向被告的借款在内）。后原告要求被告为其办理房产证、催要应分得的剩余售房款未果后，遂诉至本院。审理中，经双方核对房屋的销售情况如下：一、1号楼销售情况1号楼61套房屋，其中105、106号房屋按照协议约定应分配给原告，但分配后，被告将上述两套房屋出售，故原告实际并未取得。204、301、302、501、601、603、701、702、703、801、802、803、804、901、903、1001、1002、1101、1102、1201、1202号房屋因其它案件均被我院查封故未出售。1号楼柴房共计27间，面积451.24㎡，其中1-15号柴房因其它案件被我院查封，故上述查封柴房及其余柴房均未出售。二、2号楼销售情况2号楼61套房屋，其中104、105、106、701、1101号房屋按照协议约定应分配给原告，但分配后，上述房屋由被告出售，原告实际并未取得，其余房屋均由被告出售。柴房共计25间，面积451.24㎡，其中1、2、14、25号柴房按照协议分配给原告，面积共计61.26㎡，本案原告已申请查封。未售柴房面积389.98㎡。关于1、2号楼，按照原协议约定：临街商业门面房一、二层60%归原告，40%归被告，三层原告不参与分配，由被告补偿原告现金15万元。四至十二层住宅原告分配24%，被告分配76%。经查，对于1号楼未售的房产中被告已对外签订合同出售10套，价格均为2300／㎡元。审理中，经双方协商，对未售的另外10套房屋仍然按照2300／㎡元计算价格，对1号、2号楼未售柴房按照1000／㎡元计算价格。三、3号楼销售情况3号楼24套房屋均已出售。车库4间，均已销售。柴房20间，已售14间，面积147.17㎡，共计280821元，均价1908.14元，未售6间分别为4号（9.18㎡）、5号（11.82㎡）、11号（10.58㎡）、12号（11.82㎡）、14号（9.18㎡）、17号（15.85㎡），按照均价1908.14元计算价款。其中5号、11号柴房，本案原告已申请查封。按照协议约定，3号楼柴房和一至六层住宅原告分配24%，被告分配76%。四、4号楼销售情况4号楼共计18套房屋，203号分给原告，但已由被告以373409元的价格出售，其余房屋均由被告出售。车库13间，其中已售12间，面积252.47㎡，共计452702元，均价1793.09元。未售车库1间（车6，20.15㎡），按照协议应分给原告，原告在本案中已申请查封（即查封裁定书上的11号车库）。柴房共计5间，已售4间，分别为1号（11.8㎡）、2号（13.72㎡）、3号（12.52㎡）、5号柴房（15.15㎡）。其中2号柴房（13.72㎡），按照协议应分给原告，原告在本案中已申请查封(即查封裁定书上的4号柴房)，现该柴房原告已出售，售价19482.00元，其余由被告出售，已售柴房共计68277元，面积53.19㎡，均价1283.64元，未售柴房1间（4号），面积15.22㎡。对于未售的车库和柴房，审理中，经双方协商，以该栋楼已售车库及已售柴房各自的均价计算。五、5号楼销售情况5号楼共计18套房屋，均已由被告出售。柴房19间，其中已售15间，面积232.25㎡，共计371219元，均价1598.36元。未售柴房4间，分别为5号（13.6㎡）、17号（19.92㎡）、18号（18.48㎡）、19号（20.16㎡），其中5号柴房（13.6㎡）已由原告申请查封（即查封裁定书上的04号柴房）。对于未售的柴房，审理中，双方经协商，以该栋楼已售柴房的均价计算。按照协议约定4号、5号住宅楼，半地下柴房和一至六层住宅原告24%，被告76%。半地下柴房变为地上柴房，地上柴房原告40%，被告60%。同时在双方的合作开发合同四、4还约定“小区内地上柴房、车库及其它建筑，分别按所建面积比例分成，其中百分之二十四归甲方，百分之七十六归乙方”。对1号、2号、3号、4号、5号楼原告不参与被告正常销售，原告应分的房产委托被告销售，原告付给被告按销售额3.8%的业务费。另查明：双方开发的江洲商住小区1号、2号楼第2层原本设计为商业房，后经设计变更，1号、2号楼的第2层均已变更为住宅房。被告汉中恒大公司欠汉中市龙江建筑有限责任公司工程款3740458元及利息，另欠汉中大洋建筑安装有限公司工程款5918356元,目前均在执行中。在开发过程中，原告已收到房屋分配款及被告出借给原告的借款共计4060500元，审理中，双方同意原告应分配款将上述4060500元予以扣减。上述事实，有原告提交的《南郑县大河坎“江洲商住小区”合作开发合同》及补充合同、房屋移交清单、联合开发生资公司分房接交说明、南郑县不动产登记交易服务中心证明、本院（2017）陕0721财保11号民事裁定书、（2017）陕0721执异6号、7号民事裁定书、（2017）陕0721民初2231、2232号民事判决书及原、被告销售柴房收据（价款清单）或被告部分房屋的销售合同、被告支付原告销售款（借款）的收据等证据；有被告提交的1、2楼第2层变更设计图纸、部分房屋销售合同等证据；有本院组织双方关于对被告已支付原告房屋分配款及借款的对账记录及本院收集的本院（2014）南执字第0098号执行裁定书、（2017）陕0721民初628、2213号民事判决书、被告部分房屋销售合同、南郑县房产交易中心合同备案证明等证据载卷佐证，应予认定。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订《南郑县大河坎“江洲商住小区”合作开发合同》及补充合同，系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，双方开发的小区除1号楼部分房屋被另案查封未销售外，其余门面房、住宅楼被告均已销售，开发的柴房、车库除1、2号楼（2号楼25号除外）未销售外，其余大部分已由被告销售。对于未出售的住宅房、柴房、车库的价格双方现已协商确定，故被告应当按照合同约定的分配比例对已售房款和未售房屋折价款履行向原告支付售房款的义务，被告已支付的房屋分配款及借款应从中冲减。原告应当按照合同约定履行向被告支付应分配售房款（原告现申请查封的房屋除外）3.8%手续费的义务。原告诉称将已分配给原告且原告已申请查封的“江洲名园”2号楼106、701、1101室，4号楼203室以及2号楼1、2、14、25号柴房，3号楼05、11号柴房，4号楼04号柴房、11号车库，5号楼04号柴房确定给原告所有，并由被告负责为原告办理房产证之请求，经查被告已将2号楼106、701、1101室，4号楼203室房屋出售，现无法实际履行，只能由被告向原告支付房屋分配款，对其余2号楼1、2、14、25号柴房，3号楼05、11号柴房，4号楼04号柴房（实际是2号柴房，面积13.72㎡)、11号车库（实际是6号车库，面积20.15㎡)，5号楼04号柴房（实际是5号柴房，面积13.6㎡)，应分配给原告，由原告将被告应分配价款付给被告，并由被告负责协助原告办理房产证，故对其该请求，本院部分予以支持。庭审中被告辩称1号、2号楼第2层因原设计商业用房现变更为住宅用房，应当按照合同中住宅的比例（原告24%，被告76%）分配，本院认为，变更事实存在，被告之辩解意见成立，本院予以采纳。被告辩称现开发项目亏损，原、被告之间分配比例应变更为原告分配22%,被告分配78%以及由原告共同承担其对外所借高利贷及利息，因双方在开发合同中明确约定了乙方(被告)负责整个小区工程的全部施工、投资及承担开发投资的的银行利息等，亦明确约定了双方的分配比例，故其辩称理由本院不予支持。对于4、5楼柴房、车库的分配比例，双方在合同中虽然具体约定了半地下柴房变为地上柴房后分配比例为甲方40%，乙方60%，但在合同中又整体约定小区内地上柴房、车库及其它建筑，分别按所建面积比例分成，其中24%归甲方，76%归乙方，该部分属于双方约定不明。本院认为，鉴于双方所签订的合同中对地上柴房、车库做了总体约定，故结合该小区1、2、3号楼柴房分配比例和本案实际，对于4、5楼柴房、车库的分配比例本院依然按照原告24%，被告76%的比例确定。各楼原告具体应分配金额如下：1号楼，应分房屋销售款5601589.11元，应付被告销售手续费207160.39元，实分房屋款5394428.72元。应分柴房款108297.6元，应付被告销售手续费4115.31元，实分柴房款104182.29元，故1号楼原告实分房屋及柴房款为5498611.01元。2号楼，应分房屋销售款4747877.39元，应付被告销售手续费174719.34元，实分房屋款4573158.05元。应分柴房款93595.2元，应付被告分配款46588元（1、2、14、25号柴房），应付被告销售手续费3556.62元，实分柴房款43450.58元，故2号楼原告实分房屋及柴房款为4616608.63元。3号楼，应分房屋销售款889177.73元，应付被告销售手续费33788.75元，实分房屋款855388.98元。应分柴房款172706.08元，应付被告分配款32484.17元（5、11号柴房），应付被告销售手续费6562.82元，实分柴房款133659.08元，故3号楼原告实分房屋及柴房款为989048.06元。4号楼，应分房屋销售款896143.92元，应付被告销售手续费34053.47元，实分房屋款862090.45元。应分柴房款125048.16元，应付被告分配款42265.7元（2号柴房，6号车库），应付被告销售手续费4751.83元，实分柴房款78030.63元，故4号楼原告实分房屋及柴房款为940121.08元。5号楼，应分房屋销售款780134.64元，应付被告销售手续费29645.12元，实分房屋款750489.52元。应分柴房款111556.56元，应付被告分配款16520.65元（5号柴房），应付被告销售手续费4239.15元，实分柴房款90796.76元，故5号楼原告实分房屋及柴房款为841286.28元。综上，1-5号楼，原告实分房屋、柴房、车库款总计为12885675.06元，扣除原告已分房屋款及借款4060500元，现被告应付款8825175.06元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、“江洲名园”2号楼1、2、14、25号柴房，3号楼05、11号柴房，4号楼02号柴房（面积13.72㎡)、6号车库（面积20.15㎡)，5号楼05号柴房（面积13.6㎡)归原告南郑县生产资料公司所有，由被告汉中市恒大房地产开发有限责任公司在本判决生效后30日内协助原告南郑县生产资料公司办理上述柴房（车库）的过户登记手续。二、由被告汉中市恒大房地产开发有限责任公司在本判决生效后30日内付给原告南郑县生产资料公司“江洲名园”小区1至5号楼应分配的房屋、柴房、车库款合计12885675.06元，除原告南郑县生产资料公司已收到分配款及借款4060500元外，再付8825175.06元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66680元，由汉中市恒大房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。审 判 长  偶明红人民陪审员  高晓林人民陪审员  张妩娟二〇一八年八月一日书 记 员  李 云