上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初1884号原告：焦琦。被告：上海龙盛商业发展有限公司。法定代表人：阮某某。委托诉讼代理人：孙旭民，北京市金杜律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：张会会，北京市金杜律师事务所上海分所律师。原告焦琦与被告上海龙盛商业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告焦琦、被告委托诉讼代理人孙旭民、张会会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告焦琦向本院提出诉讼请求：被告返还原告购房款人民币(币种下同)11,542元。事实和理由：2013年11月28日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市闵行区都市路XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，原告办理了部分按揭，完成了预售合同的履行。2015年8月13日被告交付房屋，但在入户领取钥匙前，被告在没有任何证件佐证的情况下，霸王条款式的要求原告补交房款11,542元，补交后才能办理入住手续。迫于无奈，原告补交了11,542元才领到钥匙。原告入住后发现，原本销售时被告展示的每层有一套公共卫生间，已被被告擅自取消，并建成同等户型牟利。原告即被被告平摊了含公共卫生间的公共面积款项，却又没有享受到公共福利，被告形成了多收款乱收费的不法事实。34.77平方的房子，公摊面积占到11.07平方之多。现市政府明令，商住房不能多加隔层违建的情况下，违建须拆层才能销售的限售政策下，原告的知情权和正常买卖商品房的合法权利和合法利益被被告侵害殆尽。因为被告的取一层房的地造二层房非法牟利的欺诈行为，给原告带来的深深困扰和利益的利益的损失，请求法院主持公道，保护不知情的弱势群体，还原告受到不法侵害的公道，支持原告诉求。被告上海龙盛商业发展有限公司辩称，原告认可约定，并补缴了购房款，现无任何理由要求被告退还。差异面积的处理是合理的，原告无权要求退回补缴购房款。原告至少在2015年8月15日已经知道了建筑面积应当补缴差价，但本案立案在2018年，已经超过了诉讼时效。原告和被告签订的合同，补充条款一明确约定实测面积和暂测面积差额在正负3%以内，双方同意按每平方米的建筑面积单价据实结算，本案中原告购买的2套房屋的面积差额均在1.12%，按照约定应当补缴购房款，最高法院关于审理商品房买卖的司法解释，误差在3%以内的，据实结算；原告缴纳差异面积购房款符合其真实意思。被告现也不同意补偿。本院经审理认定事实如下：2013年11月28日，原告(买方，签约乙方)与被告(卖方，签约甲方)签订《上海市商品房预售合同》。该合同中，“特别告知一”记载内容如下：第一条，本合同文本是根据《上海市房地产转让办法》制定的示范文本，打印的合同条款为提示性条款，供双方当事人约定采用。第五条，预售的商品房是房地产开发企业正在建设中的房屋(或已建成但未经初始登记的房屋)，该房屋的面积、交房日期、质量等方面都存在着不确定因素。房屋买卖双方在签约前，应对下列问题予以充分了解：1、商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准。预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与交付时实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理。【第四十四条预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，应当按照下列规定处理：(一)因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。(附第二十七条第二款：房屋转让时，房屋的共用部位、共用设备与自用部位、自用设备同时转让；共用部位的建筑面积按照国家和本市有关规定由房地产权利人分摊。)(二)因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条的规定处理。(附第三十九条：已经预售的商品房，房地产开发企业不得擅自变更其建筑设计；确需变更的，应当在征得预购人同意并报规划管理部门审核批准后，与预购人订立预售合同的变更协议。未征得预购人同意，房地产开发企业变更预售商品房的建筑设计的，预购人有权解除预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。)(三)除本条第(一)项、第(二)项所列的情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款；建筑面积不足预售合同约定的，房地产开发企业应当将减少建筑面积部分的价款退还受让人。但预售合同另有约定的，从其约定。】该合同中，“正文”记载内容如下：第二条，乙方向甲方购买涉案房屋，据甲方暂测涉案房屋建筑面积为34.77平方米，其中套内建筑面积为23.10平方米、公用分摊建筑面积为11.67平方米。第三条，乙方购买涉案房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为29,594.74元；根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买涉案房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为1,029,009元。第五条，在涉案房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按涉案房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3%(包含3%)，不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3%(包含-3%)，乙方有权单方面解除本合同。乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。该合同中，“补充条款一”记载内容如下：第二条，甲乙双方同意对该合同正文条款第五条修订补充如下，在涉案房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，按下列约定处理：1、当实测建筑面积与暂测建筑面积误差超过+3%(包括+3%)时，甲方不向乙方收取超过+3%部分的房价款，该合同继续履行；2、当实测建筑面积与暂测建筑面积差在-3%至+3%之间(不包括-3%及+3%)时，实行多退少补，甲乙双方同意按涉案房屋每平方米建筑面积单价据实结算；3、当实测建筑面积与暂测建筑面积的误差超过-3%(包括-3%)，……。该合同还对其他内容作了约定。前述合同签订后，原告向被告支付了购房款1,029,009元。后涉案房屋的产权被核准登记至原告名下。根据涉案房屋房地产权证显示，涉案房屋建筑面积35.16平方米，其中套内面积23.10平方米，分摊面积12.06平方米。因分摊面积的增加，原告根据被告要求向被告补交购房款11,542元。为此，被告于2015年8月13日向原告出具《销售不动产统一发票》一张。后被告将涉案房屋交付原告使用至今。在交房过程中，被告向原告提供《礼品确认书》一张，该确认书记载“在本次交房过程中，已办妥以下事宜：1、根据实测面积，房价款多退少补；2、……”，该确认书由原告签字确认。另查明，《上海市房地产转让办法》系上海市人民政府发布。后经多次修正，已将涉案合同“特别告知一”第五条中所附的第四十四条序号调整为第四十三条、第二十七条序号调整为第二十六条、第三十九条序号调整为第三十八条，具体内容未变。以上事实，由原告提供的《上海市商品房预售合同》、不动产权证、温馨提示、《销售不动产统一发票》，被告提供的《礼品确认书》及原告付款凭证等证据以及双方当事人的当庭陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，属合法有效，双方应遵照执行。现双方的争议焦点为原告是否应当就增加的分摊面积向被告支付购房款。根据查明事实，合同中有三处涉及争议处理方式，其中第一处“特别告知一”第五条载明了《上海市房地产转让办法》中关于房屋暂测建筑面积与实测建筑面积不一致时的处理规定，对于该告知内容的效力，本院认为，“特别告知”并非合同正式条文，在合同正式条款中对争议处理有约定的情况下，其显然不具有否定双方约定之效力。另外两处分别为“合同正文第五条”与“补充条款一第二条”。本院认为，从条款格式与内容来看，补充条款一第二条显然是对合同正文第五条的变更与补充，因此在两条款内容不一致时，应以补充条款约定内容为准。现房屋实测建筑面积增加不超过暂测建筑面积3%的情况下，适用涉案合同补充条款一第二条第1项之约定，原告应当对建筑面积增加部分据实缴纳房价款。故原告的诉讼请求，本院不予支持。另外，根据原告提供的上海市闵行区人民法院接受诉状材料收据显示，原告提交诉状时间为2017年8月6日，原告目前的起诉并不超过诉讼时效的规定，故被告提出的时效抗辩本院不予采信。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：驳回原告焦琦的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计44.28元，由原告焦琦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  刘 锋二〇一八年二月二十六日法官助理  谭静贤书 记 员  许婵娟附：相关法律条文《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。