徐州市铜山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0312民初742号 原告：刘刚，男，1970年8月14日，汉族，住徐州市铜山区。 委托诉讼代理人：陈根成，江苏彭祖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧春娟，江苏彭祖律师事务所律师。 被告：张佩，女，1983年7月2日出生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：张晓芳（系张佩的父亲），男，1963年9月25日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 被告：刘馨择，男，1987年12月22日出生，汉族，住安徽省宿州市录璧县。 原告刘刚与被告张佩、刘馨择房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘刚及其委托诉讼代理人陈根成、欧春娟，被告张佩的委托诉讼代理人张晓芳、被告刘馨择到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘刚向本院提出的诉讼请求：1、请求法院依法判决二被告履行房地产买卖合同并向原告支付违约金6万元。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：二被告系表兄妹关系。2017年3月，原告通过被告刘馨择开设的中介公司介绍，决定购买被告张佩的铜山区南洋国际2－1－602室房产。2017年3月13日，原告与被告张佩签订房地产买卖合同一份，原告交付定金1万元、中介费8000元，上述费用由被告刘馨择代为收取。此后，原告多次要求二被告履行合同义务，二被告一拖再拖。综上，为维护原告的合法权益，根据法律规定，特诉至法院，请查明事实，支持原告的诉请。庭审中，原告变更诉讼请求：1、请求判令解除原被告签订的房地产买卖合同，二被告连带承担返还定金1万元、中介费8000元、支付违约金6万元及赔偿房屋涨价损失8万元的责任。 被告张佩辩称，1、涉案房产系张佩与钱友书婚姻关系存续期间购买，属于张佩所有，登记在张佩名下，钱友书知道涉案房屋出售的事情。现涉案房屋的银行贷款尚未还清，抵押尚未解除。2、被告刘馨择经营中介公司。张佩委托被告刘馨择介绍，没有委托被告刘馨择签订合同，不同意按照涉案的合同履行。张佩将房屋钥匙交给被告刘馨择方便看房，并没有将房屋产权证书交给被告刘馨择，只是将产权证在房屋内存放的位置告诉被告刘馨择，购房人要核对产权时可以查看。3、被告刘馨择签订的只是临时的合同，被告刘馨择签合同及收到定金时告诉了张佩，张佩也说了协商的价格65万元是没有异议的，但是签订合同是不同意的也是没有用的，等张佩回来后要和原告签订正式的合同。张佩回来后才在另外一个中介处看到了涉案合同的内容，发现当时两个中介在做这笔生意。张佩提出这个合同约定的内容不行，要求重新签订合同。张佩也要求过被告刘馨择将原告刘刚叫来面谈，但当时刘刚有事没有来，张佩与刘馨择一起去了房管局，通过询问得知二个月后才能拿到房款时，张佩就不同意再继续房屋交易了。综上，被告刘馨择签订的合同未经张佩认可，对张佩不产生效力。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告刘馨择辩称，被告经营馨圣房产中介公司，张佩是被告的表姐。因为被告的中介公司刚开业，张佩将涉案房产交给被告出售并交付房屋钥匙、房产证土地证原件（合二为一）。原告是通过被告协商的价格，当时是张佩打电话让被告代签合同，也告知张佩合同内容，总价是65万元，交1万元定金。因张佩出差，被告只是临时帮张佩代签。被告与原告签订合同后，被告告诉原告说被告只是临时代签，等张佩回来后，双方再进行协商重新签订正式合同。被告作为代签人不应当承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月13日，张佩作为甲方、刘刚作为乙方签订房地产买卖合同一份，主要内容为：张佩将其所有的位于铜山区南洋国际2－1－602室房屋出售给刘刚，成交价格65万元，付款方式，以银行按揭的方式付款，签订本合同当日乙方支付购房定金1万元，房款下来付清余款64万元。约定其他事项：2017年4月30日－2017年5月15日前进行资金监管，房屋装修等归乙方所有。甲方，张佩（刘馨择代），乙方，刘刚。中介方，馨圣房产，经办人刘馨择。该合同上方还标注：双方约定房屋价格为65万元，如一方违约，违约金6万元。 合同签订后，被告刘馨择收到原告交付的中介费8000元，代被告张佩收取原告交付的定金1万元。被告刘馨择向原告出具两份收条，其中一份书写在合同背面。 因被告张佩在外地，被告刘馨择签订合同时通过电话，将房屋定价65万元等合同内容及收取定金1万元的事宜告诉了被告张佩。被告张佩回徐后不同意按该合同履行，提出与原告协商重新签订合同。后因双方协商未果，引发涉案纠纷。 庭审中，当事人对于被告刘馨择代签时的情况表述不一。原告称当时张佩在外地，被告刘馨择是张佩的表弟，并将房屋钥匙及产权证原件交给被告刘馨择保管，被告刘馨择签订合同时也说已经过了张佩的同意。被告刘馨择称当时张佩打电话同意让其代签合同，签订后告知了被告张佩合同内容，并告知原告其只是临时代签，等被告张佩回来后再进行协商重新签订合同。原告称其没有与被告张佩当面协商过，签订合同时被告刘馨择告诉原告已取得被告张佩的同意，从当时情况可以确定被告张佩委托了被告刘馨择处理房屋。合同签订后，原告要求继续履行合同，被告不配合，也没有要求重新签订合同。 本案争议焦点为：1、被告刘馨择代签的房地产买卖合同是否对被告张佩产生效力。2、原告主张解除房地产买卖合同，要求二被告连带承担返还定金1万元、中介费8000元，支付违约金6万元并赔偿房屋涨价损失8万元的责任的诉请是否应当支持。 本院认为，关于被告刘馨择代签的房地产买卖合同是否对被告张佩产生效力的问题。根据已查明的事实可以确认，虽然被告刘馨择未取得被告张佩的书面授权，但是对于签订合同及收取定金的事宜二被告通过电话进行过沟通。二被告虽陈述不一，但均认可被告刘馨择通过电话方式将签订该合同及收取定金一事告诉了被告张佩，至少张佩对房屋总价65万元、定金1万元是明知的。二被告基于表兄妹关系，存在信赖基础，通过电话同意代签合同符合常理。故本院确认，被告刘馨择系受被告张佩委托签订房地产买卖合同并收取定金，该合同对被告张佩产生约束力。现被告张佩称没有委托被告刘馨择签订合同，该抗辩与以上事实及常理不符，本院不予采信。 另外，二被告均称这只是临时代签，被告刘馨择还称已告诉原告待被告回来后重新签订正式合同。对该事实，原告不认可，二被告未提供证据证明向原告有过相关告知。况且，房地产买卖合同中具备了总房款、付款方式、资金监管办理限期、房屋交付条件、违约责任等内容，无从体现所谓“临时合同”，也未注明需重新签订合同。故对二被告该抗辩本院不予采信。 据被告张佩所述：合同签订后，张佩与被告刘馨择一起去了房管局，通过询问得知二个月后才能拿到房款时，张佩就不同意再继续房屋交易了。但是，当时在合同中第十三条已明确了2017年4月30日－2017年5月15日前进行资金监管。被告张佩为自己利益考虑，不同意继续履行上述合同约定，属于违约，应承担相应违约责任。 原被告签订的房地产买卖合同的交易目的现已无法实现，故原告诉请解除合同，本院依法予以支持。关于原告主张的定金1万元、中介费8000元，实际由被告刘馨择保管且其同意退还，本院予以支持，由被告刘馨择承担返还义务。原告主张的违约金6万元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 关于原告主张的房屋上涨损失8万元的问题。依据《合同法》第一百四十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。据此可以看出，合同法上的违约金以补偿损失为主。当事人在签订合同时确定违约金本质上属于损害赔偿数额的预定。现本院已支持双方约定的违约金，原告在此基础上另行主张损失，实际上是认为违约金6万元不足以补偿损失，要求增加数额。本院需结合实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素综合予以认定。1、涉案合同在签订时，原告明知房屋的登记产权人是张佩，且张佩已结婚可能涉及房屋共有人的利益，但未对被告刘馨择代签行为是否取得产权人及共有人同意进行审核，未尽到一个理性购房人的基本注意义务，存在一定过失。2、原告为履行合同支付定金1万元，后被告明确表示不同意配合办理资金监管手续，故原告未能支付剩余房款，也幸免了更多资金被占用的损失。3、双方约定的违约金6万元，结合本案，基本可以弥补原告损失。综上，本院对原告另外主张的房屋上涨损失不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起解除原被告签订的房地产买卖合同。 二、被告张佩于本判决生效后十日内向原告刘刚支付违约金6万元； 三、被告刘馨择于本判决生效后十日内向原告刘刚返还定金1万元、中介费8000元。 四、驳回原告刘刚的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10900元，原告刘刚负担5520元、被告张佩负担4140元、被告刘馨择负担1240元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  常江红 人民陪审员  刘安民 人民陪审员  谢昌利 二〇一八年八月二十四日 书 记 员  许 冰