四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川13民终1877号 上诉人（原审原告）：西充县恒力物业有限责任公司，住所地：四川省西充县晋城镇建设路上段就业局办公室**。 法定代表人：赵晓明，公司经理。 委托诉讼代理人：邓华盛，公司员工。 委托诉讼代理人：杨文洪，四川果城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川鸿缘房地产有限公司，住所地：四川省西充县晋城镇晋城大道四段**。 法定代表人：贾林，公司经理。 委托诉讼代理人：冯身雷，西充县晋城法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审第三人）：贾林，男，汉族，生于1956年11月5日，住四川省南充市西充县。 委托诉讼代理人：冯身雷，西充县晋城法律服务所法律工作者。 被上诉人(原审第三人）：陈体明，男，汉族，生于1945年5月25日，住四川省南充市西充县。 被上诉人（原审第三人）：严强，男，汉族，生于1974年10月18日，住四川省南充市西充县。 被上诉人（原审第三人）：侯国忠，男，汉族，生于1963年6月8日，住四川省南充市西充县。 上列被上诉人陈体明、严强、侯国忠共同委托诉讼代理人:罗耀，四川罡正律师事务所律师。 上诉人西充县恒力物业有限责任公司（以下简称：恒力物业公司）因与被上诉人四川鸿缘房地产有限公司（以下简称：鸿缘公司）、贾林、陈体明、严强、侯国忠物业服务合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2018）川1325民初242号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 恒力物业公司上诉请求：撤销原判第二项，增判：抵工程款给阎奎的B栋18-1号住房2016年1月至2017年6月的物业费1896元，商业用房一层849.21平米、二层698.7平米从2016年1月至2017年12月的物业费40867元，车库（地下室）428.94平米的物业费25221元应当由被上诉人向上诉人支付，违约金应当从2014年10月1日起按应付金额计算。一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：一、B栋18-1号住房、一、二层门面虽然在形式上反映出抵偿或者出售给阎奎、李淑英及陈体伦，但被上诉人未提交已经办理商品房交付手续的相关证据，不能证明已经将物业交给了买受人，据《物业管理条例》的规定，应当由建筑单位向物业服务企业交纳物业服务费。二、按照《物权法》的规定，建筑规划内的地下车库归建筑单位所有，只是优先满足业主，并以出售、附赠或者租赁的方式约定归属。被上诉人委托上诉人管理的地下车库，合同中有两处约定：一是约定由车位使用人交纳使用费；二是约定空置、空关房屋由开发商按建筑面积向物业服务企业交纳物业服务费。地下车库并未投入使用，一直属于空置状态，被上诉人应当向上诉人交纳空置的地下车库物业费。三、物业服务合同对逾期交纳物业费的违约责任有明确约定，即每年交纳一次，上诉人是2013年9月开始进行物业管理服务，物业费交纳义务人最迟应当在2014年10月1日前交纳物业费，否则属于违约。因此，逾期交纳物业费的违约责任应当从2014年10月1日起计算。 鸿缘公司及贾林辩称，没有计算到的物业费该支持就支持，请求法院依法判决。 陈体明、严强、侯国忠辩称：1、上诉人在一审中对于阎奎、袁顺彪抵偿房屋的事实已经查明，因为房屋是现房，抵偿事实上诉人是知晓的，李淑英和陈体伦的营业房也是现房交付，一直没有使用。2、车库、车位在物业合同中是在空置空管范围之外的，交付的时候实际是地下室，没有作为车位使用的准备。车库、车位附属设施没有完工，没有向物业公司交付管理。3、一审以结算时间作为违约金的起算点是正确的。 恒力物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告及第三人立即支付未出售住房物业管理费38691元，未出售商业用房物业管理费142706元，滞纳金26280元，劳务费8200元，电费36000元，合计251877元；2、本案诉讼费由被告及第三人承担。 一审法院查明的事实：1、2013年9月5日，恒力物业公司（乙方）与鸿缘公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与业主大会选定的物业管理企业签订物业管理服务合同生效时止的物业管理；2、第三章第十七条：委托管理期限2年，即2013年9月5日至2015年9月4日；第六章第二十条：物业管理服务费；3、本物业管理服务费每年交纳一次，每年1月1日；4、空置、空关房屋的物业管理服务费，由开发商按建筑面积每月每平方米1.2元向乙方交纳；5、本物业管理服务费标准，按政府文件调整；6、从逾期之日起每天按应交管理服务费的万分之一交纳滞纳金；第三十二条：车位使用费不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车位使用人按标准向乙方交纳……事后，恒力物业公司按合同约定履行物业服务，对物业服务费多次催收结算未果。2018年1月6日，恒力物业公司与鸿缘公司对“文定天下小区”商住楼物业服务费、劳务费及电费汇总结算，形成清单载明：一、未出售住房物业费8户（2013年10月-2017年12月）金额38691元；二、未出售商业用房物业费：3层（含车库）（2013年10月-2017年12月）金额142706元；三、滞纳金(2013年10月-2017年12月)金额26280元；四、劳务费8200元（2014年1月-2017年12月）；五、电费36000元（2014年1月-2017年12月）；总计251877元。2018年1月15日，双方形成增加物业费明细8794元，上列结算清单明细，鸿缘公司加盖印章，贾林签名，第三人陈体明、严强、侯国忠未参加结算，也未签字。 鸿缘公司属房地产开发三级企业，恒力物业公司属物业管理服务、停车管理服务三级企业。恒力物业公司于2016年1月10日与西充县“文定天下小区”业主委员会签订“物业管理服务合同”合同期为一年。2010年5月1日，鸿缘公司（甲方）与贾林、陈体明、严强（乙方）签订《房地产联合开发合同》，约定共同开发西充县晋城镇文笔山“文定天下小区”项目，并经西充县公证处公证，乙方实际合伙人侯国忠未参与签订合同。 一审法院认为：一、恒力物业公司与鸿缘公司签订为期两年的《前期物业管理服务合同》是双方真实意思表示，且实际履行，应属有效。双方应当遵守合同约定，履行义务。恒力物业公司履行了物业管理服务，鸿缘公司拖延结算，不履行支付物业服务费义务属违约行为，应当承担违约责任。第三人贾林、陈体明、严强、侯国忠与鸿缘公司属联合开发，具备合伙经营性质。第三人对恒力物业公司从事“文定天下小区”物业服务的事实不否认，故应对支付物业服务费承担连带责任。二、本案争执焦点，鸿缘公司与恒力物业公司的物业服务费结算清单，第三人陈体明、严强、侯国忠未参加，对其空置空关住房、商业用房结算物业服务费标准、面积、时间持有异议，如何处理？1、关于收费标准，恒力物业公司属物业管理服务三级企业，合同约定空置空关房屋按每平方1.2元/月收取物业服务费，恒力物业公司主张按每平米1.1-1.2元/月收取物业服务费，符合合同约定，未超过地方主管部门规定价格上限，应当予以确认；2、对未出售住房8户物业服务费的认定，①B栋1-2,4137元；1-3，5379元；18-3,6204元；14-2，4136元；18-2，4715元；第三人无异议，应当予以确认。②B栋2-2,4736元，该住房因原买主死亡，另行销售，其物业服务费应当由开发商承担。③B栋18-1、17-1开发商已于2014年9月7日，通过工程款抵偿给阎奎、袁顺彪，其物业服务费从2013年10月算至2015年12月较为合理，面积误差忽略不计。即18-1,3103元；17-1,3103元；2015年12月以后的物业服务费应当向业主收取。④增加物业服务费，A栋12-4,1648元，贾林于2013年9月23日书面承诺，该房物管费、装修垃圾费由开发商承担。以上①-④项合计37161元。3、对未出售商业用房物业服务费的认定，①车库（地下室）面积428.94㎡，合同约定车库收停车费，不应计算物业服务费；②商业用房一层面积849.21㎡、二层698.79㎡，开发商于2015年8月18日分别出售给李淑英、陈体伦并已网签合同，其物业服务费从2013年10月计算至2015年12月较为合理。即：（849.21㎡+698.79㎡）×1.2元/月×27月=50155元。2015年12月以后的物业服务费应当依据与业主委员会签订的物业合同向业主收取。4、关于劳务费及垫支电费问题，属另一法律关系，可另行主张权利；5、关于滞纳金问题，合同约定了物业管理服务费每年交一次，当年1月1日交纳，逾期之日起每天按服务费的日万分之一交纳滞纳金。鸿缘公司及第三人拖延结算、不履行支付物业服务费义务，属违约行为，应当承担违约责任，但考虑双方是因对物业服务费计算面积、时间、收费标准有争议等因素，从2018年1月6日起按应缴纳物业服务费的日万分之一计算违约金较为合理。判决：一、限鸿缘公司在本判决生效后十日内支付恒力物业公司物业服务费87316元，从2018年1月6日起按日万分之一支付违约金至款清之日止，由贾林、陈体明、严强、侯国忠承担连带责任；二、驳回恒力物业公司的其他诉讼请求。案件受理费2540元，由恒力物业公司承担1000元，鸿缘公司、贾林、陈体明、严强、侯国忠共同承担1540元。 二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。 本院认为，本案争议焦点：案涉文定天下小区B栋18-1号住房2016年1月至2017年6月的物业服务费1896元，商业用房一层849.21平米、二层698.79平米从2016年1月至2017年12月的物业服务费40867元，车库（地下室）428.94平米的物业服务费25221元是否应当由被上诉人向上诉人支付；如何确定违约金的起算时间。现评判如下：1、车库（地下室）的物业服务费。经审查，文定天下小区规划用于停车的地下车位并未投入使用。因恒力物业公司与鸿缘公司签订的《前期物业管理服务合同》并没有对空置、空关的地下车位物业管理服务费进行约定，故恒力物业公司上诉主张车库（地下室）428.94平米的物业服务费25221元缺乏依据，本院不予支持。2、B栋18-1号住房2016年1月至2017年6月的物业费、商业用房一层849.21平米、二层698.79平米从2016年1月至2017年12月的物业服务费。虽然B栋18-1号住房、商业用房一、二层均显示鸿缘公司已用于抵偿工程款或进行出售，但鸿缘公司与贾林、陈体明、严强、侯国忠均未举证证实上述房屋在恒力物业公司主张的应付物业服务费期间已实际交付，故恒力物业公司主张案涉文定天下小区B栋18-1号住房2016年1月至2017年6月的物业服务费1896元，商业用房一层849.21平米、二层698.79平米从2016年1月至2017年12月的物业服务费40867元有合同依据与事实依据，本院予以支持。一审未认定上述两笔物业服务费不当，本院依法予以纠正。据此，被上诉人应支付给恒力物业公司的物业服务费共为130079元。3、违约金起算时间。一审考虑到双方因对物业服务费计算面积、时间、收费标准有争议等因素，从2018年1月6日鸿缘公司与恒力物业公司对物业服务费进行结算之日起按约定标准计算违约金并无不当，本院予以维持。 综上，恒力物业公司上诉请求部分成立，应予以相应支持。一审判决适用法律部分不当，应依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省西充县人民法院（2018）川1325民初242号民事判决； 二、四川鸿缘房地产有限公司收到本判决次日起十日内向西充县恒力物业有限责任公司支付物业服务费130079元及相应违约金（违约金以130079元为基数，按日万分之一的标准从2018年1月6日起计算至物业服务费付清为止），贾林、陈体明、严强、侯国忠对四川鸿缘房地产有限公司的上述债务承担连带责任； 三、驳回西充县恒力物业有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决确定的金额、方式负担；二审案件受理费1500元，由西充县恒力物业有限责任公司负担500元，四川鸿缘房地产有限公司、贾林、陈体明、严强、侯国忠共同负担1000元。 本判决为终审判决。 审判长  任雅莉 审判员  雷发军 审判员  吴 彪 二〇一八年八月二十三日 书记员  毛 蕊