山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁02民终6192号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张喜峰。 委托诉讼代理人：辛雷鸣，山东盈祥律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：单淑霞。 委托诉讼代理人：高志强，山东衡正法律服务所法律工作者。 上诉人张喜峰与上诉人单淑霞因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民终4964号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张喜峰提出上诉请求：请求二审法院依法撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初4964号《民事判决书》第二项；一审、二审案件受理费及其他相关诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人已经将涉案房屋购房款全部付清，上诉人并提供充足的证据予以证明，但一审法院却判令上诉人支付购房款，实属认定事实错误。张喜峰支付单淑霞购房款的时间与单淑霞偿还涉案房星贷款的时间吻合。即在张喜峰支付全部购房款后，单淑霞才有能力偿还了贷款。双方于2014年8月12日签订的《二手房买卖合同》，合同第三条约定付款方式：“因卖方已向银行抵押贷款六十万元整，现双方同意该笔贷款本息由买方按贷款合同约定偿还，直至贷款全部还清，买方向银行偿还贷款的行为视为向卖方支付房款。”，合同签订后，张喜峰为单淑霞偿还贷款至2015年8月份，共计人民币89200元，该笔款项，一审法院也予以认定：后来，张喜峰决定一次性还清贷款，张喜峰父亲先是给了单淑霞现金人民币1万元，后找到何某2，请何某2于2015年10月份将剩余房款人民币54万转给了单淑霞。而且张喜峰将款项转给单淑霞后，张喜峰就跟着单淑霞去了中国银行办理了解押业务。单淑霞也没有证据证明其偿还房屋贷款款项的其他合法来源。单淑霞支付购房款与张喜峰去银行解押的时间吻合，这足以说明张喜峰支付了购房款。二、单淑霞与佳美家餐饮管理有限公司之间的合伙纠纷与本案没有关联性，涉案的54万元款项并非单淑霞所称的合伙退股款，张喜峰委托何某2向单淑霞转款的目的足以证明是购房款，即是张喜峰支付的购房款。首先，根据“谁主张，谁举证”的证据规则，单淑霞应该拿出相应证据证明该笔款项是其在佳美家餐饮管理有限公司的合伙退股款，但是单淑霞并没有证据证明。单淑霞应该承担举证不能的责任。其次，佳美家餐饮管理有限公司的法定代表人在一审中作证，证明佳美家餐饮管理有限公司并未与单淑霞进行结算，公司还在运营，关于合伙退伙事实不存在。再者，本案纠纷系房屋买卖纠纷，而单淑霞与佳美家餐饮管理有限公司之间的合伙纠纷与本案没有关联性。何某2并不是佳美家餐饮管理有限公司的员工，其代张喜峰向单淑霞支付54万元的购房款与佳美家餐饮管理有限公司无关。最后，一审法院认为根据单淑霞提交的工商银行借记卡历史明细清单可以看出，何某2与单淑霞之间存在频繁经济往来，认定何某2向单淑霞转账的涉案54万元人民币目的不明。但是何某2是向单淑霞的另一个银行账户转款54万元，就算何某2与单淑霞其中的一个户有经济住来，并不必然能推定出向单淑霞54万元目的不明。综上，根据上诉人交的证据及庭审事实，足以排除单淑霞的抗辩的真实性、合理性，张喜峰提交的相关据已达到高度盖然性的证据标准，足以证明何某2向单淑霞转款54万元的目的就是购房款。一审法院却认定该笔款项不是购房款，实属错误，应当予以改判。请求二审法院在查明事实的基础上依法改判，维护上诉人的合法权益。 单淑霞针对上述上诉主张答辩称，何某2已经支付的54万元款项不是购房款，根据网签合同第八页附件三付款协议过户当日一次性付清全部房款55万元，也可以佐证上述54万元不是购房款。 单淑霞提出上诉请求：请求依法撤销山东省青岛市黄岛区人民法院（2017）鲁0211民初4964号民事判决书，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，导致错判张喜峰与单淑霞2014年8月12日签订的二手房买卖合同成立，虽然有当事人的签字但合同并没有约定单价与总价，缺少合同成立的必备要件，合同不成立。而一审法官却在判决书第10页中认定青岛市存量房买卖合同是对二手房买卖合同的补充，该认定不正确。单淑霞要求撤销2017年3月6日签订的存量房买卖合同，存量房买卖合同虽然约定了房屋买卖价格、房款支付时间、房屋交付时间等，但单淑霞提交2017年3月份房屋价格鉴定报告，依据报告足以证明存量房买卖合同价格明显低于市场价格达到法律规定可以撤销的标准，如果单淑霞单方鉴定不妥，一审法院可以另行委托鉴定。三、判决书主文第二项要求将本该属于单淑霞的房款向法院账号提存或向双方共同监管的银行账号转账不符合情理。四、存量房买卖合同约定了过户当日一次性付清全部房款五十五万元，时至今日张喜峰也未付房款，是张喜峰违约在先，其不支付房款，单淑霞如何协助办理过户，为何判决让单淑霞承担对方的律师费。五、虽然张喜峰现在霸占该房屋，但单淑霞并没有交房。2014年8月4日单淑霞与青岛佳美家餐饮管理有限公司签订入股协议，佳美家公司将单淑霞派到即墨利群工作，家里的房子闲置，张喜峰的父亲张某提出办公使用，单淑霞同意，并不是房屋买卖的交接。谁知张喜峰早有歹意霸占至今。存量房买卖合同中第四条明确约定“甲乙双方同意，甲方于2017年6月6日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起10日内对房屋及其装饰、设备情况进行査验。査验后甲方将房屋钥匙交付给乙方”这足以证明双方未交接。存量房买卖合同是单淑霞的公证委托人在单淑霞在完全不知情的情况下与张喜峰勾结签订的。如果房屋已交接就不存在存量房买卖合同约定第四条的内容。六、2014年8月4日单淑霞与青岛佳美家餐饮管理有限公司签订入股协议，单淑霞以自己开办的肥单记养生粥店作价50万出资入股佳美家公司，2015年单淑霞退股，佳美家公司支付投资款及收益54万元。综上所述，一审法院判决错误，请求二审法院依法改判或发回重审。 张喜峰针对单淑霞的上诉主张，答辩称：2014年8月12日双方签订的二手房买卖合同第三条第二款约定，双方约定的是由买方将价款全部支付完毕，共计60万元，买方也已经将全部贷款偿还完毕，因此不存在双方网签合同中还有55万元未付清的事实。根据二手房买卖的惯例，签订网签合同只是为了办理过户，按行政部门要求签订的，根本不是双方实际履行的合同。并且网签合同中约定的交房事宜与事实上的2014年实际交房相矛盾。在履行中的关键问题比如物业、水电、内部设施和装修等问题均没有约定。因此，该合同并不是双方真实意思的体现。 张喜峰一审向法院提出诉讼请求：1、依法判令确认张喜峰与单淑霞之间的房屋买卖合同合法有效；2、判令单淑霞协助张喜峰办理房屋过户登记手续；3、判令单淑霞支付张喜峰花费的律师费人民币29900元；4、本案诉讼费、保全费及其他相关诉讼费用由单淑霞承担。事实与理由：2014年8月12日，张喜峰与单淑霞签订了二手房买卖合同，单淑霞同意将自有房屋（房产证号：青房地权监证字第**，房屋坐落开发区紫金山支路********，建筑面积96.53平方米）以人民币55万元的价格出卖给张喜峰，张喜峰已依约将全部房款向单淑霞支付完毕。双方于2017年3月6日办理了存量房买卖合同的网上备案，但单淑霞故意不提供相关材料，拖延过户，至今拒不配合张喜峰办理房屋过户登记手续。张喜峰为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 单淑霞一审中答辩称：单淑霞的公证委托人何某1提交虚假材料骗取公证书，以远远低于市场价的价格与张喜峰签订购房合同，使单淑霞受到损失。张喜峰从未支付购房款，现在单淑霞不同意将房屋卖给张喜峰。因公证存在欺诈，房屋买卖合同是何某1操作的，单淑霞不知情，所以被告认为合同可撤销。 单淑霞一审中向法院提出反诉诉讼请求：1、请求依法撤销单淑霞的代理人何某1与张喜峰于2017年3月6日签订的《青岛市存量房买卖合同》；2、本案诉讼费用由张喜峰承担。事实与理由：单淑霞通过张喜峰的父亲张某认识何某1，又与张某是同乡，单淑霞初始对何某1较为信任。因有房出售，单淑霞又在青岛即墨工作，就公证委托何某1办理出售房屋及过户手续，并且商定以100万元价格付款出售房屋。后来何某1通知单淑霞该房屋以100万元价格出售给张喜峰，但何某1辜负单淑霞的信任，在张喜峰起诉单淑霞的诉状中单淑霞得知何某1以55万元的价格将该房屋出售给张喜峰。涉案房屋2017年3月价格应在120万元左右，何某1与张喜峰相互勾结以欺诈手段，以远低于市场价格出卖该房屋，严重侵害单淑霞的合法权益，望法院判如所请。 张喜峰在一审庭审中针对反诉答辩称，单淑霞所提主张应依法予以驳回。双方2014年8月份签订的房屋买卖合同也系双方的真实意思表示，并且单淑霞也依法办理了授权公证，代理人有权代理其签订存量房买卖合同，并且该买卖合同系网签合同，也即为办理过户而签订的买卖合同，但是在代理人与张喜峰办理过户时才得知单淑霞将已交付给张喜峰的房产证挂失，而导致无法办理房屋过户，明显系单淑霞违约，因此请求法院依法驳回单淑霞的诉讼请求。 一审法院查明，1、2014年8月12日，张喜峰（买方）与单淑霞（卖方）签订《二手房买卖合同》，合同约定卖方所售房屋具体地址紫金山小区39号楼11单元101室，建筑面积共96.53平方米，以房地产权证登记为准；房屋所有权证证号为青岛（房）地权监证字第**，卖方未将该房屋出租。合同第三条约定房屋的购房款、付款方式为：因卖方已向银行抵押贷款六十万元整，现双方同意该笔贷款本息由买方按贷款合同约定偿还，直至贷款全部还清，买方向银行偿还贷款的行为视为向卖方支付房款。合同第五条约定卖方应当在2014年8月13日前将房屋交付给买方。合同第十一条约定违约方承担守约方为维护自身合法权益而支出的一切合理费用，包括但不限于律师费、诉讼（仲裁）费用、差旅费。合同第十二条约定本合同自双方签字之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同内容进行变更或补充，对本合同的解除，应当采用书面形式。双方在合同落款处签字。单淑霞对此合同的真实性无异议，但称该合同未约定合同价款。庭审中双方均明确2014年8月12日的买卖合同为双方的真实意思表示，故法院对该合同的真实性予以认可。 张喜峰称涉案房屋在合同签订后已交付；第一次庭审中单淑霞代理人主张涉案房屋仅交给张喜峰的父亲张某作办公使用，并未交接；第三次庭审中单淑霞本人称签完合同之后，其把钥匙给了张某。 2、张喜峰提交的涉案房屋所有权证，证号为青房地权监证字第0043101号，权利人为单淑霞，房屋坐落于开发区紫金山支路26栋11单元1楼101号，单独所有；附记部分载明原路名为紫金山小区招商楼十一单元101室。双方对此亦无争议。 3、关于购房款的支付问题。张喜峰在庭审中提交中国银行的客户回单12份，欲证明双方在2014年8月份签订买卖合同后，张喜峰为单淑霞偿还贷款，直到2015年8月份，共计还款89200元。单淑霞对上述单据的真实性没有异议，但认为该款并不是张喜峰所支付的，单淑霞确已收到了上述款项，确实是还房贷，但是系佳美家餐饮公司打款，与张喜峰无关。张喜峰申请证人何某1出庭作证，该证人原系佳美家餐饮管理有限公司的法定代表人，证人何某1称张喜峰提交的与涉案房屋相关的12份银行客户回单，与佳美家餐饮公司没有关系，系张喜峰自己的家事，与公司没有关系，这些钱不是佳美家公司出的。张喜峰申请证人张某出庭作证，证人系张喜峰父亲，该证人陈述当时单淑霞还贷困难，其就想买下房屋给儿子张喜峰，买完以后一直是张某在还贷款。 证人证言与张喜峰的主张相互印证，单淑霞的主张为证人所否定，且未提交其他证据证明其主张，故法院认定该89200元系张喜峰方按照《二手房买卖合同》的约定代单淑霞偿还的房屋贷款。 张喜峰提交的案外人何某2中国工商银行理财金账户历史明细清单，以及单淑霞提交的中国银行支付系统首付款通知书，均证明2015年10月16日何某2通过其工商银行账户向单淑霞中国银行账户跨行汇款人民币54万元。张喜峰称该款系涉案房屋的购房款。单淑霞称该54万元转账款系单淑霞在佳美家餐饮管理有限公司的合伙退股款，并提交佳美家餐饮管理有限公司与单淑霞之间签订的入股合同；单淑霞称其与佳美家餐饮管理有限公司之间的退股事宜，并没有进行过清算，为口头约定退股。张喜峰申请证人何某2出庭作证，证人称其与张喜峰父亲张某系朋友关系，该款系张某向其借款买房，该款系何某2个人财产，与佳美家餐饮管理有限公司无关。证人何某1出庭作证，其在庭审中对于单淑霞所提交的入股合同的真实性予以认可，但称单淑霞并未退股，现在仍在继续经营；该证人陈述何某2并非佳美家餐饮管理有限公司的财务，何某2向单淑霞转账的54万元与佳美家餐饮管理有限公司无关。证人张某出庭作证，称签合同时约定把贷款还完以后就过户，当时涉案房贷总共60万，还了一年以后，证人觉得不合算，就想一次性还清贷款；2015年10月份，张某找朋友何某2转给单淑霞54万元房款；证人称不知道单淑霞在佳美家餐饮公司入股的事情，这个钱和佳美家餐饮公司没有关系。 单淑霞提交其中国工商银行借记卡账户历史明细清单，欲证明证人何某2与其存在多次转账，何某2转账是佳美家餐饮公司的钱。张喜峰认为该账户不是原告向被告支付房款的账号，并且单淑霞自己承认该账户款项是佳美家公司与其的业务往来，与本案无关。 另，张喜峰主张曾向单淑霞交付的现金1万元作为购房款，单淑霞对此不予认可。庭审中张喜峰称购房款已全部支付给单淑霞。单淑霞对此不予认可。证人张某在庭审中称2015年4月份，在即墨美食广场张某当场给了单淑霞一万元。 4、经庭审查明，涉案房屋的抵押贷款已于2015年10月偿还并办理了解押手续。张喜峰本人庭审中称2015年10月，其父亲让其跟单淑霞去青岛中国银行，去办理银行解押的业务，当天就办完了。单淑霞称2015年10月份自己去办的解押手续。证人张某称是张喜峰陪着被告单淑霞去的青岛的中国银行，去办理解押的手续。 5、张喜峰提交山东省住宅专项维修资金专用票据，欲证明张喜峰于2015年11月4日交纳了房屋专项维修资金4923.03元。 6、张喜峰提交单淑霞身份证、离婚证、离婚协议，欲证明涉案房屋已经实际交付，单淑霞已将办理过户手续需要的上述材料交给张喜峰。庭审中单淑霞亦称相关证件在张喜峰手中。 7、2016年6月1日，单淑霞作为委托人与案外人何某1办理了委托书的公证，委托书载明“我在青岛开发区紫金山支路26栋11单元1楼101号单独有房屋一套，《房地产权证》编号：青房地权监证字第0043101号。现我要将上述房产出售给张喜峰（公民身份证号码：，因我要去外地，故委托何某1为我的代理人，代我办理在上述房屋出售过程中与房地产权人相关的手续，包括查询房产档案、签订售房合同（含网签、备案）、交纳相关税费（含房屋维修基金）、办理免税手续、办理房地产权转移登记、办理房屋交接等相关手续。代理人在代理权限内的一切行为及所签署的法律文书我均予承认，并承担法律责任。……委托期限：自二零一六年六月一日至二零一七年六月一日止。”单淑霞在委托书下方签字捺印。青岛市黄岛公证处出具的（2016）青黄岛证民字第2632号公证书，证明单淑霞作为申请人，就涉案委托书的签名、指印进行公证，公证书载明“兹证明单淑霞于二零一六年六月一日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、按指印。”庭审单淑霞对此公证书的真实性无异议，但称不是其本人真实意思。单淑霞称办理公证的时候是张喜峰父亲张某和何某1叫单淑霞去的，办理什么公证被告并不清楚，签完字就走了；被告将身份证、户口本交给了张某和何某1，剩余的公证所需材料由该二人提供;被告当庭提交黑龙江省巴彦县人民法院作出的(2007)巴民一初字第108号民事调解书、（2007）巴民一初字第108号民事裁定书，欲证明单淑霞系通过法院调解离婚；单淑霞称公证时提交的离婚协议书、离婚证系虚假的，张喜峰对此不予认可，称公证所提交的材料系由单淑霞所提供。单淑霞本人庭审中称2016年6月其和何某1、张某去了公证处，由于其带的户口簿、身份证和离婚协议离婚证婚姻状况不一致就没办成，后来单淑霞再没去，就把自己的身份证和户口簿给了他们；后来没要回来就挂失补办的身份证、户口簿。公证委托书上“单淑霞”的签字捺印系本人在公证处签的，但当时公证没办成；单淑霞称后来可能改了单淑霞的户籍，谁改的不知道，应该是张某改的。 双方对于公证委托书上被告“单淑霞”签字捺印的真实性均无异议，虽然单淑霞提出公证材料虚假、更改被告户籍等主张，但均未提交相关证据证明，且该公证书目前仍为公证机关作出的有效文书，单淑霞本人在公证处所进行的签字捺印具有法律效力，故法院认可该公证委托书的真实性、合法性。 8、2017年3月6日，张喜峰（乙方）与单淑霞（甲方）的代理人何某1签订了《青岛市存量房买卖合同》并进行了网签备案。原告及何某1在合同上签字捺印，何某1代被告签字。合同第二条约定：房屋转让价款为55万元，付款方式和付款期限由双方在付款协议（附件三）中约定。合同附件三付款协议约定过户当日一次性付清全部房款伍拾伍万元整。 庭审中张喜峰称2014年签订的合同是双方的真实意思表示；2017年合同是在2014年签订的合同已经全部履行的基础上，为了办理过户而签订的网签合同。单淑霞庭审中称认可2014年签订的合同，对于2017年签订的合同不认可；2017年的合同上的签字不是其本人所签，不知道这个合同；单淑霞在反诉状中称“公证委托何某1办理出售房屋及过户手续，并且商定以100万元价格付款出售房屋”。证人何某1称单淑霞提出的当时和证人商议以100万元签售涉案房屋的事情，证人不知道，没和证人提某100万。 9、单淑霞自行委托青岛衡元德房地产评估有限公司对涉案房屋2017年3月13日的市场价值进行鉴定，经鉴定涉案房屋价格为每平方米价值9406元，总价值为人民币90.80万元。单淑霞认为所卖房屋的价格明显低于市场价值的百分之七十。张喜峰认为该报告是单方委托，存在证据瑕疵；该评估报告对涉案房屋评估的价值时点为2017年3月13日，与双方签订买卖合同的2014年8月份相差近三年，因此，该价格不具备参考性；双方对2014年签订合同时的房屋价值是明确清楚地，因此签订房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不能以该评估报告来推翻当时的房屋买卖合同。 10、张喜峰提交取款凭证、委托代理合同、律师费发票，欲证明其为实现自己的诉求，于2017年3月16日委托山东盈祥律师事务所代为诉讼并支付律师费人民币29900元。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：1、本案中2014年8月12日签订的《二手房买卖合同》和2017年3月6日签订的《青岛市存量房买卖合同》是否有效？2、涉案《青岛市存量房买卖合同》是否应被撤销？3、涉案房屋买卖合同的购房款是否已经足额支付，是否具备继续履行的条件？4、张喜峰所主张的律师费损失是否应被支持？结合双方提交的证据以及庭审质证意见，一审法院作如下认定：1、案件双方就同一涉案房屋先后签订了两份买卖合同，即2014年8月12日签订的《二手房买卖合同》和2017年3月6日签订的《青岛市存量房买卖合同》。双方均认可2014年8月13日《二手房买卖合同》，系双方的真实意思表示，该合同的内容包括买卖双方个人信息、房屋坐落、产权证书编号、购房价款及付款方式、房屋交付、税费承担、违约责任等房屋买卖合同的主要条款，可以证明双方之间就涉案房屋已达成买卖合意；张喜峰、单淑霞双方均在合同上签字，法院确认双方之间的《二手房买卖合同》真实且合法有效。 张喜峰与单淑霞的代理人何某1于2017年3月6日再次签订《青岛市存量房买卖合同》，该合同系网签合同，内容合法有效。单淑霞认为网签合同上没有其本人的签字，其对于代理人何某1的签字不予认可。根据庭审的证据及双方的质证意见，单淑霞对于2016年6月1日的公证书的真实性予以认可，单淑霞自认其本人到场办理公证、且本人在公证的委托书上签字，但否认知晓公证内容；法院认为单淑霞作为具有完全民事行为能力的自然人，应对自己的签字行为承担相应的法律后果；单淑霞否认公证所提交的材料由其提供，称公证所需材料系张喜峰伪造，但单淑霞对于自己的主张并未提交证据证明；故法院认为案涉公证书是公证机构根据申请依照法定程序出具的，未经法定程序该公证书不容推翻。根据公证法第三十六条的规定，经公证的民事法律行为应当作为认定事实的根据；根据现有公证书的记载，单淑霞本人在委托书上签名捺印，且单淑霞本人认可其委托何某1办理相关手续，法院有理由相信单淑霞对于委托公证系明知且自愿，故法院认可该公证委托书的真实性和合法性，根据公证委托书，单淑霞的委托代理人何某1的行为应视为被代理人单淑霞的行为。故法院认为2017年3月6日的《青岛市存量房买卖合同》，对于原被告具有法律约束力。 2、单淑霞认为2017年3月6日签订的《青岛市存量房买卖合同》约定的房屋价款远低于2017年3月的市场价格，故主张该合同应被撤销。根据庭审查明的事实，双方2014年8月12日签订《二手房买卖合同》后，涉案房屋钥匙即交给了原告父亲张某，涉案房屋目前由张喜峰占有使用；张喜峰提交证据证明其按照《二手房买卖合同》的约定代单淑霞偿还贷款人民币89200元，虽然单淑霞称该还款系佳美家餐饮管理有限公司偿还，但佳美家餐饮管理有限公司原法人何某1对此不予认可，且还款的凭证在张喜峰处，故法院认可张喜峰替被告偿还贷款的事实；2015年11月4日张喜峰交纳涉案房屋专项维修资金；综上，可以看出原被告双方已就《二手房买卖合同》进行了实质履行，故2017年的网签合同内容应视为双方根据合同履行情况对原合同的进一步补充，即双方达成买卖合意的时间为2014年8月12日而非反诉原告所主张的2017年3月。单淑霞对于2017年3月涉案房屋价格进行单方委托鉴定，因其选择的估值日期与双方达成买卖合意的时间相差甚远，结合黄岛区房屋价格自2016年后开始迅速上涨的情况，该评估价格对于本案不具有参考价值，单淑霞主张的房屋价格远低于市场价格，缺乏事实依据；同时，单淑霞称其要求何某1按照100万元签订网签合同，何某1对此予以否认，单淑霞对此并未提交证据证明，故法院对于单淑霞所主张的100万元的约定不予采信。单淑霞要求撤销2017年3月6日签订的《青岛市存量房买卖合同》的主张，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。 3、涉案房屋买卖合同的购房款是否已付清，是否具备继续履行的条件？ 关于涉案房屋的购房款，张喜峰主张已经全部付清，单淑霞予以否认。庭审中张喜峰提交何某2转账明细，欲证明2015年10月16日张喜峰通过何某2向单淑霞转账购房款人民币54万元，证人何某2出庭作证对此予以证实；单淑霞称该款系退股款而非购房款，根据单淑霞提交的相关证据可以证明其与佳美家餐饮管理有限公司之间存在入股关系，其称已从佳美家餐饮管理有限公司退伙，该退伙系口头约定；因证人何某2、何某1与原告父亲张某均系朋友关系，证人何某1系原佳美家餐饮管理有限公司法人，该两名证人的证言证明力不足；且单淑霞称何某2系佳美家餐饮管理有限公司的财务，虽然何某2不予认可，但根据单淑霞提供的工商银行借记卡历史明细清单可以看出，何某2与单淑霞之间存在频繁经济往来，何某2并未说明与被告之间存在经济往来的原因，故法院认为何某2向被告进行转账54万元的目的不明确，其未注明用途为购房款，难以排除被告抗辩的真实性、合理性，故张喜峰已支付房款的相关证据未能达到高度盖然性的证明标准；退一步讲，若张喜峰已经支付了全部房款，在签订《青岛市存量房买卖合同》时，不应再次约定“过户当日一次性付清全部房款伍拾伍万元整”，该付款方式的约定系张喜峰自愿签订，应视为原告对于房款未完全支付的认可，故法院对于张喜峰主张的房款已付清的事实不予采信。 双方在签订《二手房买卖合同》后就已开始着手履行合同，履行合同的行为均发生在《青岛市存量房买卖合同》签订之前，故法院认为涉案房屋的买卖合同进行实际履行，目前双方均未提出涉案房屋不具备办理房屋过户条件的事宜，且涉案房屋目前由张喜峰居住，涉案房屋买卖合同目前仍具备继续履行的条件。因张喜峰尚未付清全部购房款，根据《青岛市存量房买卖合同》张喜峰应向单淑霞支付购房款人民币55万元。 4、张喜峰主张的律师费，根据双方签订的《二手房买卖合同》第十一条的约定，因单淑霞不配合过户产生的律师费，应由被告承担；原告提交的委托代理合同、律师费发票，经法院审查未发现瑕疵，故张喜峰主张的律师费29900元，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认张喜峰、单淑霞之间签订的《二手房买卖合同》、《青岛市存量房买卖合同》均合法有效；二、单淑霞在判决生效后十日内协助张喜峰办理青岛开发区紫金山支路26号楼11单元101室房屋（原房地产权证编号：青岛（房）地权监证字）地权监证字第**：鲁（2017）青岛市黄岛区不动产权第0012853号）过户登记手续；同时张喜峰应通过向法院账号提存或向原被告共同监管的银行账号转账方式支付被告单淑霞购房款人民币550000元；三、单淑霞在判决生效后十日内支付原告张喜峰人民币29900元；四、驳回张喜峰的其他诉讼请求；五、驳回单淑霞的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费9599元，保全费3520元，张喜峰已预交，由其负担9104元，由单淑霞负担4015元，单淑霞应负担的费用于判决生效后十日内支付张喜峰。反诉案件受理费50元，单淑霞已预交，由单淑霞负担。 二审中张喜峰提交青岛市不动产登记信息，证明单淑霞在收到张喜峰2015年10月16日委托何某2向单淑霞转账的54万元款项后已经将其在中国银行绍兴路支行的贷款全部还清，并且于2015年11月3日由银行办理了抵押注销登记。同样佐证该笔款项的使用目的为购房偿还贷款。单淑霞质证后认为对该证据真实性没有异议，对其证明目的有异议，我方是用何某2给付的54万元办理了撤押手续，但是该54万元系投资款返还，并非购房款。本院对该证据对真实性予以确认。 二审中单淑霞申请证人于某出庭，其陈述称，其是单淑霞所租赁房屋房东的代理人。其与单淑霞租赁合同的期限为自2013年4月19日到2018年4月20日，合同变更时间为2015年7月13日，单淑霞要以承租的房屋投资入股佳美家公司，用该租赁房屋合伙经营，所以将房屋租赁合同变更为佳美家公司，单淑霞与谁合作不清楚。在合同上承租人签名的人就是叫某佳美，我是通过单淑霞认识他的。 二审中单淑霞申请证人刘某出庭，其陈述称，其于2014年5月在开发区北江路5号向佳美家公司租赁过房屋，打电话跟一位姓单的女士联系，其让我与公司张经理联系，后确定合同租金为26万元一年，合同上签章为佳美家公司。房租支付了26万元，先行支付13万元现金，两个月后又支付了13万元现金。该公司的人员何家美（音）、张明楼（听说这个人也叫张某）称通过公司账户涉及到税务问题，因此要求支付现金。 单淑霞主张两个证人证言可以证明单淑霞在北江路5号经营的肥单记养生粥店于2014年作价投资佳美家公司。张喜峰质证后认为单淑霞与佳美家公司如何合作经营与本案的房屋买卖是两个独立的法律关系，本案证人也从未参与涉案房屋买卖事宜，且对于单淑霞主张的54万元系退股款也不清楚。因此该证人证言与本案没有关联性，不应采信。 二审中另查明，一审中何某2出庭作证称，其支付给单淑霞的54万元系张喜峰父亲的借款，这笔款项没有偿还。同时，何某2否认与单淑霞有其他经济往来。张喜峰认可何某2的出庭陈述。 再查明，双方签订的《二手房买卖合同》中明确约定：因买房已向银行抵押贷款60万元整，现双方同意该笔贷款本息由买方按贷款合同约定偿还，直至贷款全部还清。买方向银行偿还贷款的行为视为向卖方支付房款。除此之外买方不再向卖方支付其他费用。 本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。单淑霞主张双方于2014年8月12日签订的二手房买卖合同缺少总价，缺少合同成立的必备要件，但该合同已明确规定，买方替卖方偿还全部贷款，除此以外不再支付其他费用，因此，足以认定涉案房屋的价款总额为房屋贷款的全部本息，因此，合同总价明确，且并无证据证明该价格违背合同签订时的市场价格，因此，单淑霞的该上诉主张并不成立。 关于《青岛市存量房买卖合同》的签订，虽然张喜峰方主张为履行过户手续而签订，但该合同签订背景确为张喜峰方支付房款（支付贷款）方式拟发生变化的背景下，因此，该合同约定的内容应视为对原合同的变更及补充。 关于房屋价款55万元是否已交付的问题，其中一万元张喜峰主张为现金交付，但无证据予以证明，一审法院不予支持符合法律规定。关于何某2支付的54万元，单淑霞认可使用何某2款项偿还贷款办理撤押，但否认该款项为张喜峰支付的购房款。虽然何某2出庭作证与张喜峰陈述均是张喜峰的父亲向何某2借款支付房款，但何某2当庭陈述其与单淑霞无其他经济往来，明显与单淑霞提交的银行流水不符，且无法说明上述款项的用途，加之何某2与张喜峰的父亲的朋友关系，其证言不足以采信。同时，若上述房款已支付，《青岛市存量房买卖合同》中不应再约定过户当日一次性付清全部房款五十五万元。再考虑到何某2、张喜峰均主张上述“54万元借款”款项未向何某2予以偿还，因此，一审判令张喜峰向单淑霞继续支付剩余房款55万元，对张喜峰的实际权益并无损害。因此一审法院判令张喜峰在办理过户同时向单淑霞支付剩余55万元房款并无不当。关于何某2与单淑霞之间的款项往来，不属于本案审查范围，双方可另行结算处理。 《青岛市存量房买卖合同》约定在办理房屋过户当日一次性付清全部房款伍拾伍万元整，现单淑霞拒绝过户导致诉讼发生，应按双方约定支付对方律师费用。 综上，张喜峰、单淑霞的上诉请求均缺乏事实及法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费上诉人张喜峰预交9300元，由上诉人张喜峰负担；上诉人单淑霞预交9599元，由上诉人单淑霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  于 梦 审判员  张晓华 二〇一八年八月二十八日 书记员  赵 帅