福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0602民初6712号 原告：天利仁和物业服务股份有限公司，住所地福建省漳州市芗城区元光南路悦华园**40A，统一社会信用代码。 法定代表人：宋宇辉，职务：董事长。 委托诉讼代理人:张怀恩，福建方圆人律师事务所律师。 被告:福建艾美百货有限公司，，住所地福建省安溪县凤城镇联谊街鸿业广场统一社会信用代码。 法定代表人：蔡彩恋，职务：董事长。 原告天利仁和物业服务股份有限公司与被告福建艾美百货有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张怀恩到庭参加诉讼，被告经本院送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即清偿拖欠的商业服务费87088元（2017年12月20日至2018年8月19日）；按日千分之三比率支付逾期付款违约金29784元（暂计至起诉时，实际金额应计至清偿完毕之日止）；2、本案受理费应由被告负担。事实和理由：原告的前身为“悦华新物业服务有限公司”，2016年7月26日变更登记为“天利仁和物业服务股份有限公司”。被告因经营漳州艾美百货商场所需，向厦门鑫鸿琪商业管理有限公司租赁位于漳州市芗城区相应车位（含车位通道）场地，面积813.57平方米。2012年12月19日，原告与被告及出租人三方经协商后签订了《商业物业服务管理协议》（以下简称“管理协议”）约定：自2012年12月20日起至2026年10月19日期间，被告将租赁的前述停车位交由原告提供商业服务；被告在不同的期间内分别按约定的单价交纳商业服务费；2017年10月20日至2019年10月19日期间，商业服务费的单价为13.38/月/平方米，每月计10886元；商业服务费根据“先交费后服务”的原则，按季度交纳；被告应于上一季度届满前15天支付本季度的服务费，逾期支付，应按日千分之三的比率支付违约金。管理协议签订后履行过程中，原告依约提供服务，履行义务。2016年1月7日，原告与被告及出租人经协商后签署《补充协议书》约定：对2015年12月20日起至2017年12月19日止2年期间内的商业服务费适当予以减免，暂按8.5元/月/平方米收取，2年期间内改原约定的按季度交纳商业服务费为按月交纳，被告应每月提前10天支付本月的商业服务费；自2017年12月20日起的商业服务服务费仍按原管理协议约定执行。被告已向原告缴付商业服务费至2017年12月19日止，从2017年12月20日起至2018年8月19日止，拖欠8个月的商业服务费计87088元。原告认为，原告与被告签订的管理协议是原告向被告提供商业物业服务的合同文件，内容合法有效。被告拒不履行合同义务已属违约，在清偿欠款的同时，应当按照管理协议的约定承担违约责任。据上述事实现具状起诉，请求人民法院查明事实后支持原告的诉讼请求。 被告福建艾美百货有限公司辩称：原告设定的合同违约金畸高，应当给予大幅度的减少。原告尚未能收取的商业服务费，被告即使违约，原告损失的无非只有利息，按照现在金融机构的贷款基准利率也大约是年利率6%以内。合同约定的违约金的计算方式为日千分之三，相当于年利率108%，应当按照年利率6%之内计算更为合理。 经审理查明，对本案主要事实可作如下认定： 2012年12月19日，被告福建艾美百货有限公司（乙方）因经营漳州艾美百货商场所需，向厦门鑫鸿琪商业管理有限公司（丙方）租赁悦华城市广场地下负一层面积813.57平方米的场地，原告天利仁和物业服务股份有限公司（甲方）作为悦华城市广场项目物业服务单位与被告及厦门鑫鸿琪商业管理有限公司三方经协商后签订了《商业物业服务管理协议》，协议约定（摘要）：1、甲方向乙方提供商业服务，乙方在租赁期间按照约定向甲方交纳商业服务费，服务期限从2012年12月20日起至2026年10月19日止；2、具体商业服务费按不同期间分别计算支付，其中，2017年10月20日至2019年10月19日期间，商业服务费的单价为13.38/月/平方米，每月计10886元；4、商业服务费根据先交费后服务的原则，按季度交纳。乙方应于上一季度届满前15天支付本季度的服务费，乙方逾期支付商业服务费的，每逾期一天，乙方应按所应支付费用的千分之三支付违约金。2016年1月7日，原告与被告及厦门鑫鸿琪商业管理有限公司经协商后签署《补充协议书》，协议约定（摘要）：1、甲方同意乙方自2015年12月20日起至2017年12月19日止2年期间内的商业服务费适当予以减免，暂按8.5元/月/平方米收取，2年期间内由原按季度交纳商业服务费改为按月交纳，乙方应每月提前10天支付下个月的商业服务费；2、自2017年12月20日起的商业服务费仍按原协议约定执行。上诉两份协议签订后履行过程中，被告向原告支付商业服务费至2017年12月19日，从2017年12月20日起开始拖欠商业服务费，至2018年8月19日止，拖欠8个月的商业服务费计87088元。 原告原名为悦华新物业服务有限公司，2016年7月26日变更登记为天利仁和物业服务股份有限公司。 上述事实，有原告提供的《商业物业服务管理协议》、《补充协议书》、《外资企业登记基本情况表》以及原告委托代理人庭审陈述在案为据。 本院认为，原告天利仁和物业服务股份有限公司与被告福建艾美百货有限公司及厦门鑫鸿琪商业管理有限公司于2012年12月19日签订的关于漳州市芗城区悦华城市广场地下负一层场地的《商业物业服务管理协议》是各方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同成立并生效，各方应当按照协议全面履行义务。按照合同约定，原告向被告提供商业服务，被告应按期支付商业服务费。现被告从2017年12月20日起开始拖欠商业服务费，至2018年8月19日止，拖欠8个月的商业服务费，按照约定每月应支付商业服务费10886元，8个月的商业服务费为10886元×8=87088元，因此，原告要求被告支付拖欠8个月的商业服务费87088元，本院予以支持。关于原告主张的逾期付款违约金，根据合同约定，逾期支付商业服务费的，每逾期一天，被告应按所应支付费用的千分之三支付违约金，被告辩称原告诉求的逾期付款违约金太高，请求按照年利率6%之内计付逾期付款违约金，但未提交证据证明其抗辩主张。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此，本案中被告逾期支付商业服务费对原告造成的损失主要为资金占用损失，双方约定的违约金按日千分之三计算过高，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》关于法律保护的民间借贷利率、逾期利率不超过年利率24%的规定，逾期支付的商业服务费按照年利率24%支付违约金，符合公平原则。被告从2017年12月20日起开始拖欠商业服务费，按照约定被告应于上一季度届满前15天支付本季度的服务费，因此，被告应自2017年12月6日起计付逾期付款违约金。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一条、第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告福建艾美百货有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告天利仁和物业服务股份有限公司从2017年12月20日起至2018年8月19日止8个月的商业服务费合计人民币87088元。 二、被告福建艾美百货有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告天利仁和物业服务股份有限公司从2017年12月6日起至清偿之日止的逾期付款违约金。（逾期付款违约金以被告所欠商业服务费按照年利率24%计算） 三、驳回原告天利仁和物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2178元，适用简易程序减半收取1079元，由被告福建艾美百货有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审判员  施健凤 二〇一八年八月十六日 书记员  林宏铭 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一条【立法目的】为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。 第五条【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。