四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川13民终1903号上诉人（原审被告）：南充市农业科学院，住所地南充市顺庆区北湖路农科巷***号。法定代表人：马家斌。委托诉讼代理人：梁宏（系该院副院长），男，1964年1月28日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。委托诉讼代理人：蒲茂林，四川兴恒平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南充宏敬物业管理服务有限责任公司，住所地南充市嘉陵区耀目路三段32号。法定代表人：罗婷，总经理。委托诉讼代理人：罗小勇（系该公司执行总经理），男，1973年3月23日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。委托诉讼代理人：赵卓，四川求源律师事务所律师。原审第三人：顺庆区新世纪西丽小区业主委员会。负责人：严昌陆，主任。上诉人南充市农业科学院（以下简称农科院）因与被上诉人南充宏敬物业管理服务有限责任公司（以下简称宏敬物业）、原审第三人顺庆区新世纪西丽小区业主委员会（以下简称西丽小区业委会）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初71号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人农科院的委托诉讼代理人梁宏、蒲茂林，宏敬物业的委托诉讼代理人罗小勇、赵卓，原审第三人西丽小区业委会主任严昌陆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农科院上诉请求：撤销原审判决，驳回宏敬物业的全部诉讼请求；一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人起诉所依据的两份合同严重违反民法和物业管理条例的规定，且2010年的合同明显是虚假合同。同时，这些所谓的合同的内容并不涉及上诉人，西丽小区业委会并不能代表上诉人。这些所谓的合同对上诉人不产生法律约束力。二、案涉铺面与西丽小区从物理形态上和管理上都是完全隔离的，独立的。且被上诉人称其所服务的物业为“南充市顺庆区玉带北路二段114号”，而案涉铺面均不属于或包含在114号范围内。三、被上诉人从来没有为案涉铺面提供过任何物业服务，也没有为案涉铺面提供过什么综合性服务。一审判决认定案涉铺面的水电管道等公共设施系小区的公共设施，一直由被上诉人进行维护和维修完全不实。供水供电设备设施的安装维修维护等都是一直由上诉人自己承担，被上诉人从未为案涉铺面的设施提供过什么维修维护。四、农科院不是本案的适格被告。本案中，案涉铺面属于国有资产，且该不动产所产生的租金收益亦全部由政府财政收取。根据权利义务相一致的原则，农科院不属于被上诉人起诉所指向的适格被告。同时，农科院作为科研事业单位，也没有能力和财力承担与本单位无关的被上诉人所主张的诉讼请求。五、本案中，被上诉人的起诉已经超过诉讼时效期间的规定，且并无诉讼时效中断的情形。宏敬物业辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立。一、上诉人应是西丽小区业主。首先，通过房屋登记信息查询，案涉铺面均登记在上诉人名下；其次，上诉人一审提交的其分别向承租人收取水电气费，汇总后再以自己的名义分别缴至经营单位的证据，也充分证明其就是案涉铺面的业主；第三，案涉铺面、车库，不论从设计上还是形态上，均构成西丽小区不可分割的一部分。二、我司与西丽小区业委会分别于2010年、2014年签订的物业服务合同合法有效，对上诉人具有法律约束力。虽然西丽小区业委会2012年3月才备案，但是对业委会备案前的试运行阶段，所签订的物业服务合同的法律效力不产生影响，且业主大会、业委会至今未对2010年的物业服务合同提出过任何异议。三、我司长期为上诉人所有的商铺提供物业服务。上诉人所有的铺面为西丽小区的组成部分，既包括铺面的建筑结构与小区自成一体，也包括铺面的共用管网、线路、电器等与小区自成一体。我司自2010年以来，长期为小区业主的共用部分、共用设备设施、附属建筑物、公共环境卫生、公共秩序、小区车辆等方面提供了维护、维修、养护、管理等物业服务。四、上诉人是本案适格的当事人。商铺租金如何分配，与本案毫无关联，也不影响上诉人成为本案当事人的资格。五、我司的起诉未超过诉讼时效。我司针对上诉人长期拖欠物业费的行为不定期进行过催告，包括多次上门催收遭拒，多次求助业委会无果，多次在小区公示催收无应。我司的催收行为引起诉讼时效中断，故本案诉请并未超过时效。西丽小区业委会述称：根据图纸和实际情况，农科院的商铺开馆子经常有杂物产生，是我们在处理，车库也是在小区内部。我们认为小区和农科院是不可分割的一家人。宏敬物业向一审法院起诉请求：1、判令农科院支付拖欠的物业服务费272,157.00元及违约金24,246.58元，合计296,503.58元；2、诉讼费及其他费用由农科院承担。一审法院认定事实：2010年11月28日，西丽小区业委会与宏敬物业签订了《物业管理合同》，约定：西丽小区业委会委托宏敬物业提供物业服务，委托服务期限为三年，自2010年12月1日起至2013年11月31日止，物业费标准为住宅0.40元/平方米/月，商铺1.00元/平方米/月，车库0.50元/平方米/月。2014年1月1日，西丽小区业委会与宏敬物业续签了《物业管理服务合同》，约定：委托服务期限为三年，自2014年1月1日至2016年12月31日止，物业费标准为住宅0.48元/平方米/月、营业房1.00元/平方米/月、垃圾处置费6.50元/月/户、车库10.00元/月/个；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之五交纳滞纳金，并对委托服务事项、双方权利义务、物业管理公共服务质量等内容作出约定。同时查明，农科院系案涉39个商铺的所有权人，总建筑面积为2222.94平方米。自2010年12月1日起，农科院未向宏敬物业交纳物业费。宏敬物业曾书面催收未付的物业相关费用。另查明，2008年8月25日，农科院作为甲方，案外人南充市新世纪房地产开发有限公司作为乙方，双方签订了《联合土地开发补充协议》，协议第五条约定：甲方的所有铺面的物业管理由甲方负责，车库的物业管理由该小区物业管理进行管理，并履行相关职责，按时缴纳规费，同时拥有物业主的相关权利。一审法院认为，本案争议的焦点主要有：1、宏敬物业与西丽小区业委会签订的两份物业服务合同是否真实有效，对农科院是否产生约束力；2、农科院是否为本案的适格被告，是否应当缴纳物管费；3、宏敬物业的起诉是否超过诉讼时效；4、西丽小区业委会的成立是否合法。关于宏敬物业与西丽小区业委会分别于2010年、2014年签订的两份物业服务合同是否真实有效，对农科院是否产生约束力的问题，一审法院认为，宏敬物业与西丽小区业委会先后签订的两份《物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政性法规的强制性规定，应认定有效。依照有关法律规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。若农科院认为业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，可另行主张权利。农科院提出该院在2008年与该小区的开发商签订了《联合土地开发补充协议》，协议明确约定“甲方（农科所）所有铺面的物业管理由甲方负责”的抗辩意见，根据合同相对性原理，物业服务企业是收取物业费的唯一合法主体，针对个别业主有关物业服务费是减是免，只能由物业管理企业决定，开发商作为房屋建设单位，其向农科院承诺案涉商铺的物业管理由农科院自行负责，对物业服务企业没有约束力，故对其抗辩意见不予支持。关于农科院是否为本案的适格被告，是否应当缴纳物管费的问题，从2010年12月1日至今，宏敬物业一直为西丽小区提供物业管理服务，农科院系案涉商铺的所有权人，一直接受宏敬物业的物业服务，理应按照上述合同的约定向宏敬物业支付物业相关费用，故农科院系本案的适格被告。农科院提出宏敬物业从未为农科院所有商铺提供物业服务，依照物业服务合同的约定，宏敬物业提供物业服务的范围包括房屋建筑本体共同部位和物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，公共场所和房屋共用部位的清洁卫生和垃圾的收集清运及排水管道污水管道的疏通，交通秩序和公共秩序等事项的协助管理和服务，农科院所有商铺的化粪池、水电管道及下水道等设施系该小区的公共设施，而该部分设施一直由宏敬物业进行维护和维修。并且，农科院所有的39个商铺系西丽小区不可分割的组成部分，农科院将不可避免地接受宏敬物业为维护小区公共秩序和安全所提供的物业服务。农科院不能以宏敬物业未对其提供保洁和保安等物业服务，而否定宏敬物业为维护小区公共设施设备和公共秩序所提供的综合性服务。故农科院抗辩宏敬物业未向其提供物业服务的意见不能成立，不予采信。综上，农科院应当向宏敬物业支付物业服务费。关于宏敬物业起诉是否超过诉讼时效的问题，农科院未缴纳物业服务费的期间属持续状态，宏敬物业亦就农科院拖欠物业服务费进行过催缴，故对农科院关于宏敬物业起诉超过诉讼时效的抗辩意见不予采信。关于西丽小区业委会成立是否合法的问题，不属本案处理范围，本案不作处理。宏敬物业主张农科院所有的商铺总建筑面积为3108平方米，但其提交的证据证明农科院名下所有的39个商铺，总建筑面积为2222.94平方米，故农科院从2010年12月1日起至2017年10月31日止应支付物业服务费2222.94平方米×1.00元/平方米×83个月＝184,504.20元。宏敬物业主张农科院应支付车库物业费14,193.00元，但未提交证据证明其主张，故对宏敬物业要求农科院支付车库物业费的主张不予支持。关于宏敬物业要求农科院支付违约金的诉讼请求，虽然物业服务合同约定了逾期交费应当承担的责任，但是宏敬物业在加强与业主的沟通、改善物业服务关系上尚有需完善之处，并且农科院主观并无拖欠的恶意，故对宏敬物业主张的违约金不予支持。综上所述，宏敬物业要求农科院支付物业服务费的诉讼请求成立，予以支持。对于宏敬物业要求农科院支付物业服务费超过184,504.2元的部分，不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、农科院于本判决生效后十日内向宏敬物业给付截止2017年10月31日的物业管理费184,504.20元；二、驳回宏敬物业的其他诉讼请求。本案案件受理费5,748.00元，由宏敬物业负担2,548.00元，农科院负担3,200.00元。二审中，农科院提供了下列证据：1、《西丽小区管理规约》一份，拟证明西丽小区业委会管辖的范围是住宅业主，不包括非住宅业主；所有业主的费用都是一样的，没有划分住宅和非住宅业主。2、西丽小区的实景图一组，拟证明铺面和小区内部是物理隔断的，是分开的；住宅业主使用的水电气设备和铺面使用的水电气设备是相互独立的；业主进入小区要通过大门，铺面的人是进入不了小区的，而且铺面的后面也加装了防护栏；铺面的空调外机开始安装在小区内部，后被要求搬走，从图片上可以看出痕迹。对于农科院提供的证据，宏敬物业的质证意见为：照片是真实的。上诉人提供的管理规约是临时规约。水电气的管理是统一的，在计量和认定用量上是分开的，形态上的分开不能说明整个物业就是分开的。空调是基于安全的考虑。对于农科院提供的证据，西丽小区业委会的质证意见为：上诉人不承认业委会，我们请了几次都不来，社区就组建了业委会。空调对小区污染较大，且排污导致小区树木死亡，我们是要求他们拆到外面去，不能对小区产生影响。二审中，宏敬物业、西丽小区业委会未提供证据。本院二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于涉案的两份《物业管理服务合同》的效力问题。本院认为，涉案的两份《物业管理服务合同》合法有效，理由如下：第一，西丽小区的物业服务企业是宏敬物业，双方当事人均无异议。第二，虽然从形式上看，涉案的两份《物业管理服务合同》确有一定的瑕疵，但是在诉讼中，该两份《物业管理服务合同》的双方当事人，即宏敬物业与西丽小区业委会均认可该两份《物业管理服务合同》内容的真实性。第三，虽然农科院对该两份《物业管理服务合同》的真实性提出了异议，但是其提供的证据不足以证明宏敬物业与西丽小区业委会在签订该两份《物业管理服务合同》时存在恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为。第四，从行业惯例来看，商铺（营业房）的物业管理费单价确明显高于住宅。关于涉案的两份《物业管理服务合同》对农科院是否具有约束力的问题。本院认为，农科院为涉案商铺的所有人（业主），而涉案商铺为西丽小区的组成部分，西丽小区业委会与物业服务企业签订的物业服务合同依法对农科院具有约束力。农科院与西丽小区开发商签订的《联合土地开发补充协议》对西丽小区业委会选聘的物业服务企业不具有约束力。关于宏敬物业是否为涉案商铺提供了物业服务的问题。本院认为，物业管理服务是涉及房屋建筑、共用设备、绿化、卫生、交通、生活秩序等多方面的综合体系，并非仅限于农科院强调的环境清洁、保安等事务，虽然商铺位于小区临街位置，与小区内的住宅有所不同，但是其共用部位、共用设施设备的日常养护管理等仍属于宏敬物业的物业管理服务范围，不能认为宏敬物业未为商铺提供任何物业服务。关于宏敬物业主张的物业管理费是否超过诉讼时效期间的问题。本院认为，因农科院未缴纳物业管理费，宏敬物业自2011年起不间断的采用各种方式要求农科院缴纳拖欠的物业管理费，宏敬物业对该债权的主张行为依法产生诉讼时效中断的后果。关于西丽小区业委会的成立是否合法及其是否侵犯了农科院的权利的问题。本院认为，该争议不属于本案处理范围，本院在本案中不作处理，农科院可另行主张权利。综上所述，上诉人农科院的上诉请求不能成立，应予驳回；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,748.00元，由上诉人南充市农业科学院负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈智慧审 判 员 苟 豪审 判 员 刘 苗二〇一八年八月十四日法官助理 朱 薇书 记 员 王海川