北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京02民终8398号上诉人（原审被告）：北京市蓟城物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区南运巷9号。法定代表人：梁波，总经理。委托诉讼代理人：赵金利，女，1972年4月4日出生，北京市蓟城物业管理有限责任公司员工，联系地址同单位。委托诉讼代理人：范玉强，北京市华泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江绍华，女，1952年12月17日出生，满族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：陈磊，天津津北斗律师事务所律师。上诉人北京市蓟城物业管理有限责任公司（以下简称蓟城公司）因与被上诉人江绍华确认合同无效纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2017)京0102民初16310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蓟城公司上诉请求：撤销一审判决，改判：1.确认我公司与江绍华就北京市西城区白纸坊广外南街原锅炉房签订的房屋租赁合同有效；2.改判我公司无需支付江绍华建造费及装修费损失600000元。事实和理由：1.我公司未出示过任何房屋产权证书给江绍华，江绍华提交的证据无法证明房屋产权证书是由我公司提供的，“产权单位”北京市宣武区城市建设综合开发总公司（以下简称宣开公司，2010年5月6日更名为北京广安置业投资公司）根本没有此房屋产权证明。2.涉案房屋合同中明确约定“未经甲方同意，乙方不得擅自改变承租房屋的结构和用途”，江绍华自行改变房屋结构与用途未以任何书面形式告知我公司。此外，涉案房屋合同中约定作为菜市场使用年租金12万元，我公司已在签订合同时告知涉案房屋为临时建筑并签订补充协议。根据京评（涉）字2017第2051号价格评估报告书的评定结果显示，鉴定结论汇总金额包含客房及菜市场，而涉案房屋（菜市场）经评估鉴定结论为132164.34元，其他北楼客房为江绍华自行装修扩建完成的，不属于涉案范围，由其产生的收益属江绍华所有，与我公司无关。3.对于司法鉴定许可证号：110006095号鉴定意见书结果提出质疑，我公司提供的均为原始资料即同年签订的多份合同，且部分合同为（2017）京02民终7756号判决认定生效的合同，而江绍华全部否定且不能提供原始资料。后我公司再三斟酌于2018年6月1日以公司名义正式向西城法院提出再次鉴定的书面申请，未果后，西城法院于5日判决。4.江绍华没有进行改造装修，费用出资人是案外人，故不存在相应的损失。5.拆除时，江绍华没有对商户进行任何补偿，故不存在拆除的损失。6.锅炉房建筑物之外的建设装修，超出了合同约定的范围，应当由江绍华自行负责，与我公司无关。7.锅炉房内的建设装修也未经我公司同意，所以不应由我公司承担。8.具备诉讼资格的应该是北京红南园蔬菜市场，而非江绍华。总之，一审法院事实认定不清，我公司对涉案房屋范围认定错误，且对鉴定意见书结果存在质疑，故申请撤销原判，依法改判。江绍华辩称，同意一审判决，请予维持。事实和理由：1.一审中我提交了上诉人给我的房产证复印件，上面加盖了上诉人公司的公章，并非伪造。2.涉案房屋的建设装修是从2006年开始，上诉人曾经给恒辉宾馆开具过房屋租赁费的发票，其称不知道涉案房屋有菜市场以外的用途，不属实。3.一审法院委托的司法鉴定经过双方质证认可，现上诉人又不予认可，我认为没有法律依据。4.房屋的租赁合同是我签订的，房屋的装修改造是由我出资进行的，所以我具备诉讼主体资格。江绍华向一审法院起诉请求：1.判令确认我与蓟城公司之间就北京市西城区白纸坊广外南街原锅炉房签订的房屋租赁合同无效；2.判令蓟城公司赔偿我上述房屋二层、三层建造费及整栋房屋装修损失费120万元；3.判令案件受理费由蓟城公司承担。一审法院认定事实：1991年，宣开公司向原北京市宣武区城市规划管理局申请在白菜湾小区八号楼东侧建临时锅炉房一座，建筑面积300平方米，以保证白菜湾小区的供暖，待热力达到使用条件后，立即拆除。原北京市宣武区城市规划管理局于1991年6月7日向宣开公司出具《临时简易建筑许可证》，同意宣开公司在白菜湾小区建临时锅炉房，建筑面积380平方米，使用期限至1993年6月7日，热力通后，无条件拆除。《临时简易建筑许可证》到期后，宣开公司未拆除白菜湾小区的锅炉房。自2001年起，宣开公司委托蓟城公司对白菜湾小区物业以及小区内楼宇设备、锅炉房、设备设施配套用房进行管理。2005年8月1日，北京市蓟城物业管理经营公司（2005年10月27日名称变更为蓟城公司，即本案一审被告）与江绍华签订《经营用房租赁合同》，约定，蓟城公司将位于宣武区白菜湾广外南街原锅炉房的房屋出租给江绍华使用，建筑面积1066.4平方米，使用面积800平方米。房屋用途为市场。房屋租赁期限自2005年8月1日至（无固定期）。房屋年租金为120000元。江绍华承租上述锅炉房后，进行了装修改造，双方均认可装修改造的完工时间为2006年5月。审理中，江绍华申请对其装修改造的费用进行评估鉴定，经双当事人同意，法院委托北京京评价格评估有限公司进行鉴定，2017年8月4日，北京京评价格评估有限公司出具价格评估报告书，评估结论：经运用成本法评估，评估对象于评估基准日2006年5月的评估结论取整为2011956元。江绍华、蓟城公司对评估报告书的真实性均无异议。江绍华支出鉴定费30000元。2017年7月，因上述租赁房屋被相关部门认定为违章建筑，被强制拆除。现江绍华诉至法院，要求确认双方签订的房屋租赁合同无效并要求蓟城公司赔偿建造费及装修损失1200000元。蓟城公司主张该公司在签订租赁合同时已告知江绍华锅炉房为临时建筑。审理中，蓟城公司向法院提交了2005年7月4日的《补充协议》，内容为：“1、此锅炉房属临建，有随时拆除的可能，房屋根据实际时间计算。如果拆除，提前一个星期通知，多出的房屋租金退还。2、白菜湾锅炉房签无固定期合同。3、房屋如因不可抗拒原因导致毁损和造成承租方损失，双方互不承担责任。4、水、电费的恢复接通，由乙方负责，收缴标准随国家水、电费政策随时进行调整。……”。《补充协议》上有江绍华的签字。审理中，江绍华对《补充协议》上的签字不予认可，并申请笔迹鉴定，经双方当事人同意，法院委托北京华夏物证鉴定中心进行鉴定，由于双方无法提交符合鉴定机构要求的样本，北京华夏物证鉴定中心终止了此次鉴定。经双方当事人同意，法院重新委托北京民生物证科学司法鉴定所进行鉴定，2018年5月7日，北京民生物证科学司法鉴定所出具《鉴定意见书》，鉴定意见：检材上“江绍华”签名与样本上江绍华签名不是同一人所写。江绍华、蓟城公司对《鉴定意见书》均予以认可。江绍华支出鉴定费2700元。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”本案中，宣武区白菜湾广外南街原锅炉房为经过批准的临时建筑，该临时建筑使用期限到期后，未经主管部门批准延长使用，蓟城公司与江绍华签订租赁合同时，早已超过了该临时建筑的使用期限，故蓟城公司与江绍华签订的租赁合同应属无效，对江绍华要求确认合同无效的诉讼请求，法院予以支持。关于江绍华要求蓟城公司赔偿建设费及装修费损失的诉讼请求，法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，蓟城公司在出租涉案房屋时，明知涉案房屋已经超过了临时建筑的使用期限，属于违章建筑，但仍然对外出租盈利，蓟城公司具有明显的过错，现有证据不足以证明蓟城公司将房屋属于临时建筑且已到期的情况告知了江绍华，现房屋因临建到期被强制拆除，蓟城公司对房屋的装修改造损失应承担赔偿责任。法院结合江绍华的装修投入，按照租赁合同约定的期限进行折旧后，综合考虑蓟城公司的过错程度，酌情确定蓟城公司应赔偿江绍华建造费及装修费损失600000元，对江绍华此项诉讼请求的合理部分，法院予以支持，其余部分，法院不予支持。判决：一、确认北京市蓟城物业管理有限责任公司与江绍华于二〇〇五年八月一日签订的位于北京市西城区（原宣武区）白菜湾广外南街原锅炉房的《经营用房租赁合同》无效。二、判决生效之日起七日内，北京市蓟城物业管理有限责任公司赔偿江绍华建造费及装修费损失600000元。三、驳回江绍华的其他诉讼请求。如果北京市蓟城物业管理有限责任公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，蓟城公司提交新证据：1.营业执照；2.季淑云、王洪洋与申根云的租赁合同，丁金霞与北京红南园蔬菜市场的租赁合同，陈志玲与北京红南园蔬菜市场的租赁合同；3.王洪洋、丁金霞、陈志玲的丈夫王士刚的证人证言。上述证据用于证明装修改造费用与江绍华无关。江绍华对营业执照的真实性认可，对证明目的不认可；对申根云、季淑云、王洪洋的租赁合同的真实性不认可，对丁金霞、陈志玲的租赁合同的真实性认可，对证明目的均不认可，对证人证言的真实性不予认可。主张租赁合同并非装修改造合同，无法证明装修改造费用与江绍华无关。申根云系从季淑云、王洪洋处承租，收益与江绍华无关，但是装修改造都是由江绍华出资的。江绍华提交新证据：2008年3月10日蓟城公司开给恒辉宾馆的发票，用于证明蓟城公司知晓江绍华对涉案房屋进行过装修，并且进行包括宾馆在内的多种经营，不只是经营菜市场。蓟城公司对上述发票的真实性认可，对证明目的不认可，认为与本案无关，江绍华装修时并未告知蓟城公司，后来宾馆开业时蓟城公司知晓了装修事宜，但知晓并不等同于同意。本院对双方均认可的营业执照，丁金霞、陈志玲的租赁合同，发票的真实性予以确认。关于季淑云、王洪洋与申根云之间的租赁合同以及证人证言，因相关案外人无法均到庭核实情况，蓟城公司亦未能提交其他有效证据予以佐证，本院不予采信。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中用于租赁的房屋建筑用途为临时锅炉房，其《临时简易建筑许可证》的使用期限为1993年6月7日，蓟城公司与江绍华于2005年8月1日签订《经营用房租赁合同》，对该建筑的租期与租金进行约定。双方当事人以签订合同的形式，达到对违法建筑进行租赁经营并赚取收益的行为明显不当，一审法院据此认定双方之间的租赁合同无效具有法律依据，本院对此应予确认。蓟城公司自2001年起对涉案小区内的物业及设施进行管理，其对管理范围内的建筑权属状况与具体用途等应当知悉，因其未提交有效证据证明已将涉案房屋属于违章建筑的情形充分告知江绍华，故其应当对此给江绍华造成的损失承担相应赔偿责任。双方均认可江绍华承租房屋时属于空置状态并且承租后在原有建筑上加盖了楼层，虽然涉案市场开始营业以后入住的商户仍然会根据自身的经营需要对建筑作出相应的调整和装修，但其必定需要在江绍华前期的装修、改造以及加盖的楼层基础上进行，故本院对蓟城公司关于后期入住商户的装修建造费与江绍华无关的上诉主张，难以采信。一审法院在鉴定机构作出涉案房屋的建造与装修费为2011956元的情形下，综合当事人的过错情况、折旧情况等多项因素，酌定蓟城公司应当赔偿江绍华损失600000元并无不妥，本院对此予以确认。综上所述，蓟城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由北京市蓟城物业管理有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 卜晓飞审 判 员 王 磊审 判 员 刘 艳二〇一八年八月二十九日法官助理 金 铭书 记 员 陈丹妮