乌兰察布市中级人民法院民事判决书（2017）内09民终1258号上诉人(原审原告):马治军，女，汉族，1979年8月4日出生，地址：乌兰察布市。被上诉人(原审被告)：乌兰察布市乌兰商厦有限责任公司。法定代表人：王志刚，总经理。委托诉讼代理人：樊青霞，公司副总经理。委托诉讼代理人：王莉玮，公司员工。上诉人马治军因与被上诉人乌兰察布市乌兰商厦有限责任公司排除妨害纠纷一案，不服集宁区人民法院（2017）0902民初2154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行审理。上诉人马治军、被上诉人乌兰察布市乌兰商厦有限责任公司的委托诉讼代理人樊青霞、王莉玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马治军上诉请求：依法撤销集宁区人民法院（2017）内0902民初2154号民事判决，发回重审或改判；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：1、原审判决认定事实不清，证据不足。2009年12月18日上诉人购买了被上诉人位于乌兰商厦3楼营业厅内的6号摊位，面积为9平方米，并约定乌兰商厦的所有摊位实行统一管理，每年租赁时由商厦统一代为出租，乙方必须服从商厦的管理，并按规定交纳各项费用。上诉人购买的摊位位置好用于出租，每年除去物业费、管理费能挣一万多元。2011年被上诉人统一对商厦进行了装修。装修后上诉人的摊位面积有购买的9平方米缩减到7.6平发米，侵犯了上诉人的财产权，影响了上诉人的收益权。上诉人多次找被上诉人讨要被缩减的摊位面积始终推托，直到2015年上诉人租出去的摊位没交管理费，被上诉人才将缩减的1.4平方米的经营面积退还给上诉人。2013年被上诉人未经上诉人许可，擅自在上诉人的通道内1号和上诉人摊位旁边开了两个出口，极大的改变了上诉人购买摊位的物业环境和经营环境，给上诉人经营出租摊位造成了致命的影响。2014年，被上诉人又未经上诉人许可，擅自在6号摊位上方安装了宽1米、高0.7米的排气管道，从上方进一步压缩了摊位的经营空间。2015年12月，被上诉人将95号至100号五个商铺移到东西通道上，致使上诉人商铺的东西主要通道被堵死，给上诉人继续经营出租商铺带来了不可能，已经租出去的商铺退租，至今无人承租。原审判决对于上述涉案事实未予以审理认定，属于认定事实不清，证据不足之情形，二审人民法院应当予以改判或发回重审。事实上，安监局曾于2011年9月22日、26日分别向被上诉人下发了整改指令书和整改复查意见书并已结束，被上诉人至今未受到任何的行政处罚。整改指令书和复查意见书与本案毫无关联，是被上诉人侵犯上诉人合法权益的借口，也是原审法院不公平裁判的唯一原因。原审法院认为，“整改后，被告将95号至100号商位向南移2米，致使原告的商位向东方向从95号商位处的通道堵了部分，但并不是原告商位租赁不出的直接原因，其中5号商位就出租出去了”，是对事实的严重歪曲，通道上一共有十几个摊位，现在只租出去一个，恰证明商位租不出去的直接原因就是通道被堵所导致的。2、原审判决适用法律错误。原审法院有选择性的适用《民法通则》第八十三条的部分规定，有选择性的认定案件事实，是适用法律错误的具体体现，二审人民法院应当予以纠正或者发回重审。乌兰察布市乌兰商厦有限责任公司辩称，上诉人所购买的商铺属于一期的，消防通道之前就有。整改是按照政府安监局与消防部门要求进行的，且整改的部分产权属于乌兰商厦，消防通道属于外跨楼梯，该商铺产权属于乌兰商厦二期的商铺。对上诉人的商铺我们没有进行任何的整改，上诉人的商铺面积缩小的问题是上诉人自己购买后装修造成的。在没有改造的时候上诉人的商铺也没有租出去，至于租出去与未租出去与商场改造没有关系。马治军向一审法院起诉请求：1、依法判令被告封闭以整改消防通道为由在1号和6号商铺旁开的消防门并将95号至100号商铺移出通道，恢复购房时的原状；2、判决被告赔偿原告9平米商铺二年租赁费14400元（从2015年12月18日至今，每平米每年按800元计算）；3、判决被告免收原告二年管理费13230元（从2015年12月18日至今，每平米每年按735元计算，并退还多收物业费与管理费）；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2009年12月18日，原告与乌兰察布市佳宇房地产开发有限责任公司签订售房合同，原告以90000元的价格购买了位于乌兰商厦三层营业厅内6号商位，面积为9平方米。并约定乌兰商厦所有商位实行统一管理，每年租赁时由乌兰商厦统一代办出租，乙方必须服从乌兰商厦的管理，并按规定交纳各项费用。2011年9月22日，乌兰察布市集宁区安全生产监督管理局给乌兰商场发集安监管令一字（科）第(55)号整改指令书，内容为：“乌兰商场经查，你单位存在下列问题：1、灭火器没年检；2、二楼通道窄；3、通道有货物堆放；4、警示表标少，责令你单位对上述问题，于2011年9月26日前整改。逾期不整改的，依法给予行政处罚；由此造成事故的，依法追究有关人员的责任。”落款有乌兰察布市集宁区安全生产监督管理局加盖公章和安全生产监察员的签名。同年10月11日，乌兰察布市集宁区安全生产监督管理局发（集）安监管复查（2011）16号整改复查意见书，内容为：“乌兰商场，本机关于2011年9月22日作出了整改指令书的决定［集安监管令一字（科）第(55)号］，经对你单位整改情况进行复查，提出如下意见：1、二楼通道未整改，仍窄；2、第1、3、4条已整改完毕。”原告购买的6号商位与被告乌兰商厦所有的95、96、97、98、99、100商位均位于商厦××楼列。被告按照安监局的整改指令书和整改复查意见书，2015年12月，被告将95号至100号商位向南移2米，致使原告的商位向东方向从95号商位处的通道堵了部分 ，至今该通道还未恢复原状。另查明，原告的商位是在乌兰商厦三楼，该商厦的一楼是对外的门面房，进入商厦是从外跨楼梯直接进入二楼，商厦内部对三楼一直称为二楼，有收取管理费收据予以证实，故乌兰察布市集宁区安全生产监督管理局所出具的整改指令书和整改复查意见书实际就是针对三楼。以上事实有售房合同、乌兰察布市集宁区安全生产监督管理局给乌兰商场发集安监管令一字（科）第(55)号整改指令书、（集）安监管复查（2011）16号整改复查意见书、乌兰商厦三层平面图、3楼新旧楼组合图、原告提供的商位照片、收取原告管理费的收据以及原被告在庭审中的陈述在案佐证。一审法院认为，原告向乌兰察布市佳宇房地产开发有限责任公司购买了位于乌兰商厦商位是客观存在的事实，应受法律保护。按照合同约定，原告的商位实行统一管理，每年租赁时由乌兰商厦统一代办出租，乙方必须服从乌兰商厦的管理，并按规定交纳各项费用。由于乌兰商厦三楼商位之间通道狭窄，被乌兰察布市集宁区安全生产监督管理局发整改指令书和整改复查意见书，要求乌兰商厦进行整改。乌兰商厦依照乌兰察布市集宁区安全生产监督管理局发整改指令书对其商厦三楼东面进行了整改并无过错。被告在整改过程中，只考虑了整改部分所留通道宽度一致，但并未考虑未改造商位通道问题，这是被告欠妥之处，应当予以纠正，故应当将95号至100号商位恢复到原状。整改后，被告将95号至100号商位向南移2米，致使原告的商位向东方向从95号商位处的通道堵了部分，但并不是原告商位租赁不出的直接原因，其中5号商位就出租出去了。但考虑到被告整改通道确实对原告经营存在影响，故酌情减免1000元管理费予以补偿。对原告请求赔偿原告一年租赁费和免收一年管理费的要求，因其提供的证据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定，判决：一、被告乌兰察布市乌兰商厦有限责任公司本判决发生法律效力后十日内将位于乌兰商厦三楼北面95号至100号商位恢复原状。 二、被告乌兰察布市乌兰商厦有限责任公司减免原告马治军1000元管理费。三、驳回原告马治军的其他诉讼请求。二审中，上诉人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案中，上诉人等商户因购买商位，与被上诉人之间具有平等的买卖关系，但同时也存在管理与被管理关系，且商户利益要服从乌兰商厦的整体利益，因此，上诉人应当服从商厦的统一管理，按规定交纳各项费用。乌兰商厦按照乌兰察布市集宁区安全生产监督管理局下达整改指令书和整改复查意见书对商场进行整改，虽然乌兰商厦依照整改指令书对其商厦三楼东面进行的整改并不存在过错，但由于商厦在整改过程中未充分考虑上诉人商位的通道问题，致使上诉人的商位向东方向从95号商位处的通道部分被堵，对上诉人的经营造成一定影响，因此原审判决被上诉人将95号至100号商位恢复原状符合情理。对于上诉人主张赔偿商位一年租赁费、免收一年管理费的诉讼请求，因商场整改通道并不是导致上诉人商位未能租赁的原因，与经营环境、市场行情等均存在一定因素，由商场承担全部损失无相关事实和法律依据。故原审判决酌情减免1000元管理费予以补偿，并无不当。综上，上诉人马治军上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费490元，由上诉人马治军负担。本判决为终审判决。 审判 长 王凤兰审 判 员赵 昱审 判 员杨 洁审 判 员王小琪审 判 员强 婷二〇一八年二月二十三日 书记 员 孙跃飞