沈阳市铁西区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）辽0106民初9046号 原告陈琛，女，出生，汉族，住址沈阳市和平区胜利南街委托代理人刘东亚、张舵，辽宁大宸律师事务所律师律师。 被告赵丽丽，女出生，汉族，住址沈阳市沈河区正阳街 委托代理人解海山，系辽宁同兴律师事务所律师。 被告张作谦，男出生，汉族，住址沈阳市和平区南九马 被告鲍玲玲，女出生，汉族，住址沈阳市铁**凌空一街（缺席） 原告陈琛与被告赵丽丽、张作谦、鲍玲玲案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月7日受理后，依法作出（2016）辽0106民初10818号民事判决，双方均对判决不服，上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院作出（2017）辽01民终6643民事裁定书，撤销（2016）辽0106民初10818号号民事判决，发回重审。本院另行组成合议庭，公开进行审理.原告陈琛委托代理人刘东亚、张舵，被告赵丽丽及其委托代理人解海山到庭参加诉讼，被告张作谦、鲍玲玲经本院依法传唤未到庭，本案现已审理终结。 原告诉称，2014年8月末9月初，原告与被告张作谦、鲍玲玲签订了房屋买卖合同，约定原告购买被告张作谦、鲍玲玲名下的位于沈阳市和平区南京南街358-9号 ，建筑面积为137.31平方米的房屋。后双方到沈阳市和平区房产局办理了房屋所有权转移登记手续，并按照房产局要求签署了相关文件，缴纳了税款。沈阳市和平区房产局于2014年9月12日受理了双方的申请并于当天通过了“初审”，2014年9月15日通过了“审核”，2014年9月16日通过“核准”。2014年9月19日铁西法院对该房屋采取了查封强制措施，后原告对此提出异议，沈阳市铁西区人民法院审查原告的异议后作出（2016）辽0106执异字第00040号执行裁定书，该裁定书对上述事实做了确认，但却错误的适用了法律，驳回了原告的异议申请。因法律规定，人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施，而铁西法院对案涉房屋采取查封措施时该房屋已经核准登记，故铁西法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是错误的。我2014年8月25日去和平区房产局办理房屋买卖手续，核档单显示该房屋是无抵押无异议的房屋，我才购买的该房屋。而且当时的二手房买卖，规定房龄不足五年的买卖双方要按约定房产局的价格报税。防止房屋买卖过程中出现的违规避税行为。存量房交易申报的成交价格通常不是买卖双方的实际成交价格，买卖双方根据实际的房屋情况和市场情形另行确定实际成交价格。我与卖房人在中介签订买卖协议书中已明确的记载了我所交易的金额，并且我已经全部支付完毕。由于二手房不足五年，税额过高，而且我也支付了物业费、采暖费合计7164元，我的房屋总价格是85万元。与当时该房屋毗邻的中海、华润等大型开发商的类似房产及网上曝出的每平方米的价格基本相符，并未低于市场价购买。该房屋的原始票据明确记载了该房屋以抵偿工程款的价格1179356元成交。只要是正常人都应该明白抵账价格远远高于实际成交价格。2、我们是从网上查询到的信息，通过中介进行交易，是在公证处签订了当时的买卖合同。房屋价款74万元交给冯文杰时也是在招商银行太原支行进行的，有监控，而且银行存单背面由冯文杰签字的房屋全部价款的收条。由于我无权取证，法院可以自行调查。3、我与卖房人进行了合法、正当、善意的房屋买卖合同交易，并无过错。从国家三部委的规定中我的房屋档案受理号与审核登记表中的完全一致，证明我已于2014年9月16日完成了核准登记。所以才请求法院予以撤销对该房屋的查封。原告购买案涉房屋是在2014年8月，且在9月12日就已办理完了需要买卖双方办理的全部手续，而赵丽丽在2014年9月18日才起诉的，9月19日就查封了房屋，原告购房时，赵丽丽并未起诉，是善意取得，是赵丽丽的保全行为导致原告没有取得房产证，原告交易全程没有过错。故诉至法院，请求判令1、依法撤销沈阳市铁西区人民法院（2016）辽0106执异字第00040号执行裁定，并解除对位于沈阳市和平区南京南街358-9号2-5-1，建筑面积137.31平方米房产的查封；2、判令被告承担诉讼费用。 被告赵丽丽辩称，1、原告在起诉状中引用的司法解释不适用本案。原告引用的是最高院关于执行的查封财产规定，就是约束的是执行中的冻结扣押查封等行为。本案的查封冻结是在诉讼中的，不是一个审理阶段。不能把执行中的规定运用到诉讼中来。2、即使适用本案的话，原告也没有在房产部门完成最后的核准登记，也没有实际占有争议房屋。在前几次开庭中原告已经提供了房产部门的核准登记中的复印件，我们看到原告只完成了核准的程序，没有完成登记的程序。严格的全面的核准登记应该在初审、核准之后还有将产权人登记在产权登记簿上，还要由房产部门盖公章。原告并未最后完成核准登记的全部过程，核准没有单位的公章，只有工作人员签字。最后一栏登记在产权簿上既没有工作人员签字也没有公章，原告认为核准完毕是错误的。原告完成了核准的步骤没有完成登记。原告并未实际占有该房屋。原告在以前的诉讼中证据证明原告实际拿到该房屋的钥匙是在2014年9月23日。而被告申请查封的日期是在2014年9月19日。在法院查封房屋之前，原告并未实际占有该房屋。3、原告在购买房屋的过程中有过错。沈阳市政府2011年就曾经发布规定沈房发[2011]24号要求在沈阳市范围内全面实行二手房交易的资金监管。只有近亲属之间房产交易可以不实行资金监管。但是原告与张作谦故意违反上述规定，不予实行资金监管。因此原告的交易是有过错的。在原告人以前的诉讼中向法院提供的放弃存量房交易资金监管声明中就写的很清楚，如果双方放弃资金监管所有的风险应该由原告人自行承担。现在出现了风险，我们认为应该由原告自行负责。4、根据民事法学理论的规定，法不禁止即可为。我国家的法律和最高院的司法解释并未对诉讼中的查封、扣押、冻结行为作出任何禁止性的规定，因此铁西法院的查封是符合法律规定的，应予维持。 被告张作谦、鲍玲玲未答辩。 经审理查明，2014年8月25日，原告与被告张作谦、鲍玲玲签订了房屋买卖合同，约定原告购买被告张作谦、鲍玲玲名下的位于沈阳市和平区南京南街358-9号 ，建筑面积为137.31平方米的房屋，房屋总价款为75万元，合同签订当日，被告张作谦、鲍玲玲在辽宁省公正处办理了委托公证，委托案外人冯文杰代为办理案涉房屋的买卖、过户、缴费等事宜，原告亦于当日即支付了定金1万元。2014年9月12日，原告以银行转账的方式向案外人冯文杰支付了余款74万元。2014年9月12日原告与冯文杰签订《存量房买卖合同》，依据合同约定双方申报房屋成交总价为1179400元，沈阳市和平区地方税务局出具税收缴款书载明，纳税人陈琛，契税计税金额1179400元，实缴金额17691元。 另查明，因被告赵丽丽与被告张作谦、鲍玲玲存在纠纷并诉至我院，我院依据赵丽丽的申请于2014年9月19日对被告张作谦、鲍玲玲名下的该案涉房屋采取了保全查封措施，后本院对赵丽丽与张作谦、鲍玲玲之间的纠纷作出了裁判并生效，2016年1月12日，被告赵丽丽依据该判决对被告张作谦、鲍玲玲申请强制执行。执行过程中，原告陈琛向我院提出执行异议，认为我院对该案涉房屋的查封措施不当，请求中止对该房屋的查封措施。我院对该异议审查后作出[2016]辽01**执异字第00040号执行裁定书，裁定驳回陈琛的异议。 再查明，沈阳市和平区房产交易中心出具情况说明一份，载明：我单位在2014年9月12日房屋所有权转移登记申请书签署登记意见，2014年9月15日房屋所有权登记申请书签署审核登记意见，2014年9月16日房屋所有权转移登记申请书签署核准登记意见。此卷宗于2014年9月16日移交市发证中心发证。 上述事实，有原告陈琛、被告赵丽丽陈述、房屋买卖协议书、收条、招商银行转账凭证、存量房买卖合同、房屋所有权转移登记申请书、转移登记询问笔录、房地产登记受理凭证、税收申报表、放弃资金监管声明、公证书、收款收据、情况说明等证据证明，本院予以确认。 本院认为，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，依据双方签订的《存量房买卖合同》及契税，房屋成交总价为1179400元。双方另签订了《房屋买卖协议》，房屋总价款为75万元，两份合同总价款相差429400元。原告虽提供的园区的其他业主的购房发票及网站截图信息，但是不能充分证据证明原告购买涉诉房屋的75万价格符合市场价格。而《存量房买卖合同》及契税载明的房屋总价款，具有公示公信的效力，是有关部门对房产交易的一种监管行为，故虽然原告支付《房屋买卖协议》规定的75万元房屋款，但是按照《存量房买卖合同》，原告并未支付全部价款。 根据原告提交的记载内容为“物业费、采暖费”收款收据的日期可知，原告取得该房屋的实际日期为2014年的9月23日，而法院对案涉房屋的查封时间是2014年9月19日，即原告在法院对房屋采取查封措施之时并未实际占有该房屋，故法院对案涉房屋的查封措施并无不当。 当事人对自己的主张有责任提供证据加以证明，如果其不能提供证据或者提供的证据不足以证明其主张的，则应承担不利后果。虽然原告主张其占有该房屋的时间是2014年的8月25日，并提供了定金收条和入住通知单加以证明，但定金收条仅记载了被告张作谦收到原告给付定金1万元的内容，并没有体现出原告占有房屋的日期；而入住通知书及准住通知单所记载的入住人均为张作谦，仅能体现出被告张作谦占有该房屋的日期，也并不能证明原告的主张，故对于原告的该主张本院不予支持。 综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中 查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告陈琛的诉讼请求。 案件受理费10600元，由原告陈琛承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审判长  王明珠 审判员  刘 雪 审判员  高燕玲    二〇一八年八月九日 书记员  李雪琳    本案判决所依据的相关法律 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。、 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，由责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。