湖南省永兴县人民法院民 事 判 决 书(2018)湘1023民初1141号原告李爱梅，女，1964年7月10日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省永兴县。委托代理人李万华，湖南锐鹏律师事务所律师。被告永兴县锦兴房地产开发有限责任公司，住所地湖南省永兴县便江镇人民路步行1街27号。法定代表人曹国兵，系该公司董事长。被告永兴县城南综合市场有限公司，住所地湖南省永兴县便江镇永兴大道688号3楼。法定代表人许卫华，系该公司总经理。委托代理人李浪兵，永兴县维群法律服务所法律工作者。原告李爱梅诉被告永兴县锦兴房地产开发有限责任公司（以下简称锦兴公司）、永兴县城南综合市场有限公司（以下简称城南公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月28日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李爱梅的委托代理人李万华、城南公司的委托代理人李浪兵到庭参加诉讼，被告锦兴公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求法院判决：1、判令两被告共同向原告支付2016年1月1日起至2018年1月1日期间的房屋租金132348元(2016年12月31日前按5252元/月计算，之后的按5777元/月计算)，并支付违约金59333.27元，以上共计191681.27元。2018年7月1日之后的违约金按每日1‰另行计算支付违约金给原告。2、诉讼费由两被告承担。事实与理由：2014年10月3日,原告与被告锦兴公司签订《商品房买卖合同》，由原告购买其永兴县便江镇永兴大道688号的城南大市场项目中的一楼一层116号商铺。在原告购买该商铺的当天，原告选择将该商铺返租给被告锦兴公司、被告锦兴公司向原告出具《关于商铺116号返祖的相关事宜》，确定双方约定返租的事宜。2015年7月3日，被告锦兴公司要求原告与新成立的被告城南公司签订《商铺出租合同》，明确租赁商铺的相关事宜。在商铺租赁过程中，被告支付了2015年的租金，2016年、2017年的租金分文未付。在此过程中，原告多次要求两被告支付租金及违约金，但是被告以各种理由拖延未付。请求法院判如所请。被告城南公司辩称：原告并未在合理期限内要求答辩人履行给付义务，答辩人曾经于2018年5月21日向原告发出短信，要求原告提供其身份证信息和收款收据，原告未提供，导致该租金无法给付。双方约定的违约金1‰属于无效条款，违约金的数额超过了民间借贷利息没有法律依据。答辩人为原告在履行租赁合同时，没有收取报酬，其为原告管理租金的行为是善意的，原告不但不感激，还要求答辩人支付违约金，不合理。双方以后还有很多合作的机会，希望不要因为该纠纷影响以后的经营。被告锦兴公司未予答辩。本院经审理认定事实如下：2014年10月3日，原告与被告锦兴公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买其永兴县便江镇永兴大道688号的城南大市场项目中的一楼一层116号商铺（面积35.63㎡、总价868000元）。购买当日，锦兴公司出具了《关于商铺116号返租的相关事宜》，载明：…根据城南大市场公司商铺相关政策，客户购买商铺后可选择返租或自营模式，现商铺116号（原A-18号）业主李爱梅选择返租模式。第一年返还租金4774元/月；第二年返还租金5252元/月；第三年5777元/月。合计189636元。租金于城南大市场开业时（2015年1月1日）按月返还给客户。2014年10月13日，城南公司成立。2015年7月3日，原告（甲方、出租方）与被告城南公司（乙方、承租方）签订《商铺出租合同》，约定：“甲乙双方按照互利、互惠、平等、自愿、协商一致的原则，就乙方租赁甲方座落在湖南省永兴县商铺相关事宜，根据《合同法》的有关规定，签订以下协议:一、商铺地址:湖南省永兴县商铺。二、租赁期限:租赁期限为叁年，从2015年01月01日至2018年01月01日。合同期满后，甲方如果继续对外租赁本房屋，乙方享有优先承租权，乙方必须在合同到期前30天与甲方商议签订新租赁合同，否则按自动弃权处理，甲方有权另行发包。三、租金即租金交付方式:该商铺的租金为:第一年月租金为人民币：4774.00元，合计年租金:伍万柒仟贰佰捌拾捌元(小写:57288.00元);第二年月租金为人民币:5252.00元，合计年租金:陆万叁仟零贰拾肆元(小写:63024.00元)；第三年月租金为人民币：5777.00,合计年租金：陆万玖仟叁佰贰拾肆元(小写:69324.00元)。租金交付方式:乙方按半年一次支付租金(即:每年的6月30日和12月30日为租金支付最后期限)，乙方必须按时一次性将租金交齐，交不齐的按每天1‰计算违约金。四、乙方在经营过程中出现的一切经济纠纷及其他任何责任与甲方无关。五、出租方与承租方的变更。1、在合同履行期内，乙方有权将房屋转租给第三者。六、在合同履行期间，乙方与第三者发生的一切经济、民事等纠纷，甲方概不负责。七、在合同履行期间，乙方应保持所租房内外所有设施完好无损，如果确需改造或增设其他固定设施，应征得甲方同意后再进行，所需金费由乙方自付，合同期满时，乙方如需拆除，需将房屋恢复原样，不愿拆除或不得拆除的甲方不予补偿。八、在合同履行期间，要遵纪守法，讲文明道德，自觉维护好室内外卫生。水、电、物业税费及社会公共收费(治安、卫生、工商、税务等)由乙方自行缴纳。九、甲方责任。1、按合同规定的时间将房屋交给乙方使用。2、不得无故终止合同，否则应赔偿乙方租金的损失。十、乙方责任。1、不得利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益。2、不得干扰和影响周围居民的正常生活。3、不得破坏房屋主体结构及设施，根据造成的后果，赔偿其经济损失。4、合同终止后要及时搬出，否则按租赁房屋缴纳租金。十一、免责条件。如因不可抵抗的自然灾害，使双方或任何一方造成经济损失，任何一方均不得向对方提出索赔要求。十二、本合同未尽事宜，依据《中华人民共和国经济合同法》的有关条款，经双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。十三。本合同自签字之日起生效，双方必须遵守合同条款。十四、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。锦兴公司和城南公司支付了原告2015年的租金后，其余租金经原告多次催讨未果。为此，原告曾于2018年2月8日起诉后，因被告承诺支付租金，原告于2018年5月3日撤诉，之后，被告城南公司仍未支付租金，原告于2018年6月28日向本院提起诉讼。上述事实，有原告提供的原告身份证复印件、锦兴公司、城南市场公司信息、《商品房买卖合同》、《关于商铺116号返租的相关事宜》、《商铺出租合同》及原、被告的当庭陈述予以证实，足以认定。本院认为，本案争议的焦点是违约金的确定。原告认为2015年的租金均由被告转入原告的银行账号，原告留了卡号和变更后的手机号码给城南公司，城南公司未付租金后，原告多次催讨无果；被告城南公司认为原告签订租赁合同时提供的手机号码与现在原告使用的号码不一致，被告不能确认是否本人收款，无法支付租赁费。因为手机号码的变更并不影响被告向原告的银行账号转款,且城南公司也未提供相关证据证明原告无法联系或下落不明。被告城南公司发短信（2018年5月21日）给原告告知他人租商铺信息（也证明城南公司知道原告联系方式）或发短信告知其委托代理人李万华领租金（无授权领取租金）的行为发生在被告城南公司存在违约行为之后，故城南公司应承担违约责任。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告按合同约定向被告城南公司租赁座落在湖南省永兴县，被告城南公司应当依约定向原告支付租金，但被告在原告履行合同后，未依约定向原告支付租金，被告行为违约，应当承担违约责任。本案原告与被告城南公司在合同中约定合同期限为三年，从2015年1月1日至2018年1月1日，被告已经支付了2015年的租金，故原告要求被告城南公司支付房屋租金及违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告城南公司逾期未付原告的租金，依照原告与被告城南公司签订的《商铺出租合同》约定，被告城南公司须向原告支付每日千分之一的逾期付款违约金，折算为月息3%，已经过分高于原告的实际损失，本院予以核减，违约金以月息2%计算为宜。依此计算，城南公司于2016年6月30日应付租金31512元（5252元／月×6月），利息从该时起算至2018年7月1日为24个月，利息为15125.76元（31512元×2%×24月）；城南公司于2016年12月30日应付租金31512元（5252元／月×6月），利息从该时起算至2018年7月1日为18月，利息为11344.32元（31512元×2%×18月）；城南公司于2017年6月30日应付租金34662元（5777元／月×6月），利息从该时起算至2018年7月1日为12月，利息为8318.88元（34662元×2%×12月）；城南公司于2017年12月30日应付租金34662元（5777元／月×6月），利息从该时起算至2018年7月1日为6月，利息为4159.44元（34662元×2%×6月），合计租金为132348元、利息为38948.4元。城南公司于2015年7月3日与原告签订了《商铺出租合同》，约定由城南公司租赁原告的商铺并支付租金，从该时起，锦兴公司出具的《关于商铺116号返租的相关事宜》不再实际履行，锦兴公司不再租赁原告的商铺，故原告要求锦兴公司共同支付租金和违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告永兴县城南综合市场有限公司于本判决生效后10日内支付原告李爱梅的房屋租金132348元、违约金38948.4元；（付款方式：汇李爱梅，开户银行：中国建设银行，卡号：62×××88）二、被告永兴县城南综合市场有限公司支付欠原告李爱梅的2018年7月1日起至被告永兴县城南综合市场有限公司还清房屋租金之日止的违约金，违约金按月利率2%计算；三、驳回原告李爱梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费减半收取2067元，由原告李爱梅负担1847元，由被告永兴县城南综合市场有限公司负担220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  王光亮二〇一八年八月二十一日书记员  郭 芬一、法官寄语：申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间为最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。