广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终11008号上诉人（原审被告）：唐勇飞，男，1968年2月26日出生，汉族，身份证住址江西省赣州市全南县。委托诉讼代理人：刘斌，广东威法律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李英，女，1974年9月14日出生，苗族，身份证住址广州市天河区。被上诉人（原审原告）：广州市景兴房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区广州大道中明月一路23号303单元自编之二。法定代表人：景治君，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈远乐，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：程珂昵，广东广信君达律师事务所实习律师。上诉人唐勇飞、李英因与被上诉人广州市景兴房地产开发有限公司（以下简称景兴房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初40802号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，上诉人唐勇飞及其委托诉讼代理人刘斌、上诉人李英、被上诉人景兴房地产公司委托诉讼代理人陈远乐、程珂昵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人唐勇飞、李英上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回景兴房地产公司的全部诉讼请求，停止景兴房地产公司履行无效合同法律后果的持续扩大和蔓延，依法保护唐勇飞、李英的合法权益；3.判令景兴房地产公司承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：一、景兴房地产公司与其关联公司广州市景兴物业管理有限公司（以下简称景兴物业公司）、广州市润通装饰工程有限公司（以下简称润通公司）恶意串通，履行无效《借款协议》，签署无效《楼宇交接书》，逃避违约责任，剥夺唐勇飞、李英购房的解除权，本案是其在《楼宇交接书》有效基础上、持续扩大履行无效合同法律后果而产生的诉讼。景兴房地产公司存在过错，应承担履行无效合同的法律后果，无权向唐勇飞、李英行使解除权、要求唐勇飞、李英承担违约赔偿责任。二、本案景兴房地产公司存在主要过错，并且是首付贷陷阱的最大获益人。景兴房地产公司妄图利用合法途径侵吞唐勇飞、李英巨额资金，实现其获得巨额暴利的非法目的。其过错为：1.明知该物业在2014年9月30日不具备交付使用条件，事实上该套房屋的永久用电在2015年1月22日才最终具备交付使用条件，见另案业主曾国明案的终审判决；而由景兴房地产公司承担的装修应按规定完成消防设计审核和备案，但至今尚未完成。2.明知唐勇飞、李英附条件承诺未成就基础上(唐勇飞、李英始终按合同约定履行了无效《借款协议》的还款义务)。3.本案是景兴房地产公司持续扩大履行无效合同的法律后果，妄图以合法形式掩盖其非法目的，侵吞唐勇飞、李英的巨额资金。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第五十九条规定，景兴房地产公司存在过错，无权向唐勇飞、李英行使解除权，要求唐勇飞、李英承担违约赔偿责任。三、本案是景兴房地产公司基于《楼宇交接书》有效基础上、剥夺了唐勇飞、李英的购房解除权后，继续扩大履行无效合同的法律后果而提出的诉讼；若《楼宇交接书》被认定为无效，则景兴房地产公司及其关联公司签署无效《楼宇交接书》产生的法律后果是剥夺了唐勇飞、李英的购房解除权，给唐勇飞、李英造成损失。1.景兴房地产公司依据的合同条款《广州市商品房买卖合同(预售)》附件七：本合同补充协议第7.4条约定及其他合同条款是景兴房地产公司针对采取首付贷购房业主而预先设定的格式条款。明显免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款是格式合同条款，现唐勇飞、李英已就格式合同确认之诉向广州市越秀区人民法院申请立案，案号(2017)粤0104民初23106号，并就本案提出中止审理申请。2.景兴房地产公司未按合同约定履行承担全部担保责任，无权要求唐勇飞、李英解除合同。景兴房地产公司仅履行了部分担保责任，按照《个人房屋抵押借款合同》约定，唐勇飞、李英的借款金额952万元已全部支付给了景兴房地产公司，景兴房地产公司承担的是该款项的全部担保责任，景兴房地产公司应履行全部担保责任后才有资格与唐勇飞、李英协商如何解除合同。3.景兴房地产公司没有产生损失，在本案诉求中，景兴房地产公司既要求唐勇飞、李英承担违约金20%又要求赔其垫付款项及利息的损失，与法律规定不符，唐勇飞、李英不同意支付违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第28条作了明确规定：当事人依照合同法第114条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第114条第二款前段的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第29条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据商品房买卖合同的司法解释第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。退一步说，景兴房地产公司要求的违约金也过高。就本合同而言，唐勇飞、李英行使解除权，合同均约定为合同额10%的违约金，并且退还已付款及利息；但景兴房地产公司行使解除权却要求唐勇飞、李英承担合同额的20%，并且无息退回剩余款项，解除权明显不对等不公平。再退一步说，景兴房地产公司解除合同根本没有损失，相反，其还通过此种首付贷方式侵吞唐勇飞、李英的巨额款项。如法院支持其主张，按房款2000万元／套，景兴房地产公司获利为违约金400万元，无息退还剩余本金，按年息6%共四年时间计算，唐勇飞、李英损失480万元，房屋解除后，景兴房地产公司继续售卖房屋，较唐勇飞、李英购买前上涨30%，其可获利553万元，按此计算，若法院支持景兴房地产公司诉讼请求，景兴房地产公司共获利金额为1433万元，而唐勇飞、李英则因此购买行为倾家荡产，极为不公平。经唐勇飞、李英在景兴房地产公司售楼部现场了解，现唐勇飞、李英名下房屋景兴房地产公司仍旧在售卖中，并且现在售价较唐勇飞、李英购买时的售价上浮了30%，即唐勇飞、李英原购买价为19046189元，现售价为24580038元，房价上涨了5533849元。现华夏银行股份有限公司广州天河支行（以下简称华夏银行天河支行）已经就景兴房地产公司未完全承担担保责任而起诉了景兴房地产公司和唐勇飞、李英，但景兴房地产公司并未有诚意承担该房屋的全部担保责任，还向法院提出了管辖权异议，景兴房地产公司就唐勇飞、李英的银行贷款承担部分担保责任，只是想通过承担责任后侵吞唐勇飞、李英的资产。4.唐勇飞、李英不同意支付律师费、不同意承担其垫付担保款产生的利息损失。因为景兴房地产公司仅提供了律师所出具的发票，未提供转账凭证，未实际支付。景兴房地产公司与委托律师合作多年，存在利益关系，本首付贷陷阱也是该委托律师设计。景兴房地产公司与其关联公司恶意履行无效合同签署无效《楼宇交接书》，存在交付过错，依据《中华人民共和国合同法》第58条、59条规定，其应自行承担损失，返还唐勇飞、李英的财产并赔偿因此给唐勇飞、李英造成的损失。被上诉人景兴房地产公司答辩称：请求二审法院驳回唐勇飞、李英全部上诉请求，维持原判。事实和理由如下：一、景兴房地产公司与唐勇飞之间签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201403124592号）及其《补充协议》所约定的合同解除条件已成就，景兴房地产公司有权解除《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》。一审判决通过对证据和事实的审查支持了景兴房地产公司的上述主张，符合法律法规的相关规定，理应予以维持。二、唐勇飞在上诉状中主张的涉案物业B3401房在2014年9月30日交付之日并不具备交付使用条件的意见已有生效判决予以否定。三、唐勇飞在上诉状中主张的《补充协议》第7.4条约定属于格式条款的意见没有事实和法律依据。四、景兴房地产公司要求唐勇飞按B3401房总价款人民币19046189.00元的20%向景兴房地产公司支付违约金人民币3809237.80元，符合《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》的约定，有明确合同依据。五、景兴房地产公司要求唐勇飞承担景兴房地产公司因解除上述《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》而支付的律师费人民币405694元，有明确合同依据。六、景兴房地产公司要求唐勇飞清偿景兴房地产公司代为垫付的贷款本息符合《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》的约定和《中华人民共和国担保法》的规定。一审起诉时，景兴房地产公司向华夏银行天河支行支付了应由唐勇飞偿还的贷款本息合共人民币502093.22元（计至2016年6月17日），据二审开庭前统计，截至2017年3月，景兴房地产公司为唐勇飞垫付的贷款本息金额共计1170206.74元。七、根据《补充协议》的约定，唐勇飞应当履行将上述《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》原件返还给景兴房地产公司并履行协助景兴房地产公司办理撤销该《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》备案登记手续的义务。八、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条第一款“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理”的规定，唐勇飞应向景兴房地产公司支付的违约金、律师费、景兴房地产公司向华夏银行天河支行代垫的贷款本息及相应占用利息，是在唐勇飞、李英婚姻关系存续期间所产生的债务，该债务应当按照夫妻共同债务处理，故李英应当依法与唐勇飞共同向景兴房地产公司承担上述债务。如上所述，《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》是基于景兴房地产公司与唐勇飞双方真实意思签订的，合法有效，双方应当按照协议条款履行合同。《补充协议》中约定合同解除的条件已成就且导致合同解除的责任方为唐勇飞，唐勇飞应当依法、依约承担违约责任；而李英作为唐勇飞的妻子依法应与唐勇飞共同向景兴房地产公司承担相应债务。2016年10月8日，景兴房地产公司向一审法院起诉请求：1.解除景兴房地产公司与唐勇飞签订的编号为20143124592号《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》；2.唐勇飞按商品房总价款19046189元的20%向景兴房地产公司支付违约金3809237.80元；3.唐勇飞承担景兴房地产公司解除上述《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》而支付的律师费405694元；4.唐勇飞将上述《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》原件返还给景兴房地产公司并履行协助景兴房地产公司办理撤销该《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》网签手续的义务；5.唐勇飞认购的位于广州市越秀区××（自××栋塔楼）3401房归景兴房地产公司所有；6.唐勇飞向景兴房地产公司清偿景兴房地产公司代为垫付的贷款本息502093.22元及占用利息（从每笔款项的垫付之日起计算，按同期中国人民银行贷款利率计算）；7.李英共同承担上述第2项、第3项、第6项诉讼请求中唐勇飞应向景兴房地产公司支付款项的清偿责任。一审法院认定事实：2014年3月8日，景兴房地产公司（甲方）与唐勇飞（乙方）签订了编号为201403124592的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定：甲方以出让方式取得位于越秀区长堤××马路××、××号、沿××、沿××编号为30的地块的土地使用权，面积4755平方米，规划用途为住宅用地、商服用地，甲方经批准，在该地块上投资建设爱群荟景湾商品房；乙方购买的商品住宅为预售商品房，乙方所购商品房为本合同项目中的爱群荟景湾第自编B栋塔楼幢34层3401号房，房屋地址越秀区××（自××栋塔楼）3401房，该商品房约定建筑面积共333.96平方米，其中套内建筑面积274.77平方米，共有分摊面积约59.19平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米69316.84元，总金额19046189元；甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的50.02%，金额9526189元，除首期款外，剩余房款金额9520000元须于2014年3月11日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，按揭银行是华夏银行天河支行；甲方应当在2014年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记等。《补充协议》第七条约定：7.1乙方不按期偿还银行贷款，导致银行要求甲方承担担保责任的，甲方有权解除《买卖合同》，甲方解除《买卖合同》时，如该商品房未交付使用的，甲方有权将该商品房另行出售……；7.2乙方选择银行按揭付款的，因乙方原因导致《买卖合同》及本补充协议解除或终止的，乙方与其贷款银行的法律关系所引起的一切后果（包括但不限于按揭手续费、贷款利息、银行实现债权的费用），均由乙方自行承担；7.3双方根据法律规定或合同相关条款约定解除《买卖合同》的，乙方应按甲方通知的时间和要求到登记机关办理撤销备案手续，并将《买卖合同》文本及相关资料返还甲方，逾期超过7日的，每逾期一日，乙方应按《买卖合同》约定总房价的万分之二向甲方支付违约金。甲方在双方办妥撤销备案手续及乙方将《买卖合同》文本及相关资料返还甲方之日起30日内，在扣除应由乙方承担的相应款项（包括但不限于本补充协议7.4约定的违约金和全部费用）后，余款无息返还乙方；7.4因乙方违约或乙方不按期偿还银行贷款导致银行要求甲方承担担保责任而致使甲方解除《买卖合同》及本补充协议等文件的，乙方应向甲方支付商品房总价款的20%作为违约金，并承担因签署、解除《买卖合同》及本补充协议产生的全部费用（包括但不限于工本费、税费、律师费、诉讼费、保全费、公证费）等。同日，上述《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》办理了网签手续。2014年3月7日，景兴房地产公司（保证人、丙方）、唐勇飞、李英（借款人、甲方）与华夏银行天河支行（贷款人、乙方）签订《个人房屋抵押借款合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放购置商用房贷款，金额为9520000元；本合同项下贷款用于购买坐落于越秀区××（自××栋塔楼）3401房，建筑面积333.96平方米；本合同项下借款期限为10年自2014年3月7日始至2024年3月7日止，实际借款期限以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，本合同项下月利率=年利率/12，日利率=年利率/360；本合同项下保证选择为阶段性担保，即保证人对本合同约定的甲方应偿还贷款本息开始之日至本合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有甲方应有尽有付款项承担连带保证责任等。合同签订后，唐勇飞向景兴房地产公司支付了全部购房款19046189元。2015年6月29日至2016年3月21日期间，华夏银行股份有限公司广州分行（以下简称华夏银行广州分行）向景兴房地产公司发出5份《履行担保责任通知书》，写明借款人唐勇飞因没有按时归还2015年5月至6月、2015年9月至12月、2016年1月至3月的供款，积欠其行贷款本息，根据其行与景兴房地产公司签订的《华夏银行股份有限公司广州分行楼宇按揭担保合作协议》，现其行特通知景兴房地产公司履行担保责任等。景兴房地产公司在收到上述通知书后，分别于2015年8月13日、8月21日、8月28日、9月18日、10月8日、10月29日、12月25日，2016年4月18日、4月28日向华夏银行广州分行转账98080.37元、500元、1500元、49500元、500.87元、50963.32元、199568.70元、50927.36元、50552.60元，合计502093.22元。2015年6月19日，华夏银行天河支行向广州市天河区人民法院提起诉讼，诉请判令：一、李英、唐勇飞偿还华夏银行天河支行借款8764118.09元及利息、罚息、复利（截至2016年11月18日利息195678.16元、罚息974.51元、复利3687.37元，自2016年11月19日起至清偿之日止，罚息以尚欠借款8764118.09元为基数，复利以拖欠的利息为基数，均按照中国人民银行同期贷款利率上浮10%再上浮50%计算）；二、景兴房地产公司对李英、唐勇飞上述债务承担连带清偿责任；三、景兴房地产公司、唐勇飞、李英承担该案律师费98000元。广州市天河区人民法院于2016年12月29日作出（2015）穗天法金民初字第3361号民事判决：一、李英、唐勇飞于判决发生法律效力之日起十日内向华夏银行股份有限公司广州天河支行偿还借款8764118.09元及逾期利息（截至2016年11月18日逾期利息974.51元，自次日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮10%后再上浮50%计算）；二、李英、唐勇飞于判决发生法律效力之日起十日内向华夏银行股份有限公司广州天河支行偿还利息195678.16元及复利（截至2016年11月18日复利3687.37元，自次日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮10%后再上浮50%计算）；三、李英、唐勇飞于判决发生法律效力之日起十日内向华夏银行股份有限公司广州天河支行支付律师费50000元；四、广州市景兴房地产开发有限公司对李英、唐勇飞上述债务向华夏银行股份有限公司广州天河支行承担连带清偿责任；其承责后，有权向李英、唐勇飞追偿；五、驳回华夏银行股份有限公司广州天河支行其他诉讼请求。李英、唐勇飞不服上述一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2017年7月4日作出（2017）粤01民终7866号民事判决：驳回上诉，维持原判。2015年5月28日，唐勇飞向一审法院提起诉讼，诉请法院判令：1.唐勇飞与景兴房地产公司签订的《广州市商品房买卖合同》自2015年4月22日解除；2.唐勇飞与华夏银行天河支行签订的《个人房屋抵押借款合同》自2015年4月22日解除；3.景兴房地产公司立即退还唐勇飞已经支付的购房款首期款本金9526189元及利息（其中690000元从2013年12月19日起至2014年3月7日止；其中9526189元从2014年3月8日起至实际付清之日止，按照银行按揭贷款年利率7.205%计算）;4.景兴房地产公司立即退还唐勇飞通过银行按揭方式已支付的房价款9520000元的利息，从2014年3月11日起至实际还清之日止，按照银行按揭贷款年利率7.205%计算；5.景兴房地产公司立即支付唐勇飞从2014年3月20日起至2015年4月25日期间已经向华夏银行天河支行支付的银行贷款本金1467648.27元，从2015年4月26日至实际付清之日止，以1467648.27元为基数，按照银行按揭贷款年利率7.205%计算，向唐勇飞退还利息；6.景兴房地产公司立即按照商品房总价款的10%向唐勇飞支付违约金1904618.90元；7.景兴房地产公司偿还华夏银行天河支行贷款余额本金8774517.13元以及相应的贷款利息、罚息，计至清偿之日止。一审法院于2016年9月1日作出(2015)穗越法民三初字第1243号民事判决：驳回唐勇飞的诉讼请求。该一审判决的“本院认为”部份内容为：“唐勇飞与景兴房地产公司在平等自愿的基础上签订上述《广州市商品房买卖合同》，出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。唐勇飞在签订上述《广州市商品房买卖合同》的同时，又向景兴房地产公司及景兴物业公司签署上述《承诺书》及与案外人润通公司签订上述《委托代理协议》及《授权委托书》，不可撤销地委托润通公司附条件办理涉讼B3401房的接管、折价或变现等手续，即润通公司为唐勇飞的委托代理人。根据现有证据反映，润通公司已于2014年9月30日与景兴房地产公司签订《楼宇交接书》，确认景兴房地产公司已按《广州市商品房买卖合同》及其附件七《补充协议》的约定履行交楼义务，润通公司同意收楼。因此，润通公司上述行为的法律后果应归于委托人即唐勇飞，即应当视为唐勇飞已从景兴房地产公司处接收涉讼房屋。因此，唐勇飞现再以景兴房地产公司逾期交付房屋为由起诉要求解除与景兴房地产公司之间的《广州市商品房买卖合同》及与华夏银行天河支行签订的《个人房屋抵押借款合同》、景兴房地产公司退还所收购房款、赔偿利息损失、支付违约金等全部诉讼请求依据不足，均不予支持。至于唐勇飞主张景兴房地产公司所交付的房屋不符合合同约定的条件的意见，现景兴房地产公司提供的上述《竣工验收备案表》及各份工程验收文件材料能够与双方在上述《广州市商品房买卖合同》中所约定的交房时应当提供的文件材料相互印证；而且润通公司亦已作为唐勇飞的代理人接收了涉讼房屋，故唐勇飞上述理由依据不足，对此不予接纳”。唐勇飞不服上述一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2017年7月21日作出（2017）粤01民终9460号民事判决：驳回上诉，维持原判。该二审判决的“本院认为”部份内容为：“根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。唐勇飞上诉坚持认为，景兴房地产公司与案外人景兴物业公司恶意串通，以出借首期楼款设置陷阱，导致其承担不利后果，并认为其与景兴物业公司的借款属于无效合同，故相关的《委托代理协议》及《授权委托书》、《承诺书》均属无效，景兴房地产公司至今未将涉案物业交付其，严重违约，要求解除涉案《商品房买卖合同》并由景兴房地产公司承担违约责任。经审查，虽然唐勇飞向一审法院提交资料拟证明案外人景兴物业公司与景兴房地产公司股东及投资有关联，但两公司为分别登记注册的独立法人。本案诉讼中，唐勇飞并无确实、充分举证证明上述两公司存在恶意串通的情况下，唐勇飞与景兴物业公司的借款行为与本案涉诉的买卖行为分属不同的法律关系，且借款纠纷已另案审理，故本案仅就商品房买卖关系进行处理。在此基础上，本院就唐勇飞诉求及理由分析如下：首先，一审判决认定唐勇飞与景兴房地产公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，合法有效，对此双方当事人均无异议，本院予以确认。其次，就本案审理的买卖合同关系，唐勇飞主要以景兴房地产公司未交楼为由诉求解除合同，因此，景兴房地产公司是否存在违约过错是本案审理的主要焦点。对此，唐勇飞认为由于其与案外人景兴物业公司的借款合同为无效合同，故相关的《委托代理协议》及《授权委托书》、《承诺书》作为从合同亦当然无效，认为景兴房地产公司至今未交付涉案房屋，合同应归责于卖方未交楼违约解除。但是，本案诉讼中，唐勇飞并无确实、充分证据推翻上述文书的真实性。经审查，唐勇飞未按约定还款，导致案外人景兴物业公司依据上述文书约定内容向景兴房地产公司主张接管涉案房屋。此外，根据唐勇飞诉讼中关于景兴房地产公司与案外人景兴物业公司实为一体的陈述，可以认定唐勇飞关于授权委托文书效力及于景兴房地产公司的后果是可预知及认同的。在案外人出示真实意思表示的委托文书的情况下，景兴房地产公司将涉案房屋交付案外人景兴物业公司，仅仅是对双方买卖合同的履行行为，并无明显过错。再者，《借款合同》是否有效并不当然免除唐勇飞就无效借款行为应承担的法律后果。就本案买卖合同法律关系而言，唐勇飞在另一借款法律关系中签订《借款合同》，并出具接管涉案房屋的《授权委托书》、《承诺书》的行为所导致的法律后果，要求不属同一法律关系的卖方单方承担责任，显然并无合同及法律依据，亦不符合权利义务对等及公平合理原则，一审判决不予采纳并无明显不当，本院予以维持”。2016年9月28日，景兴房地产公司（甲方）与广东广信君达律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定甲方因与唐勇飞解除编号为201403124592号《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》合同纠纷案，委托乙方指派律师进行代理，根据广东省物价局粤价[2006]298号《广东省律师服务收费管理实施办法》的规定，一审律师费405694元等。广东广信君达律师事务所于2016年10月8日向景兴房地产公司出具律师费405694元的发票。据2017年9月1日的房产登记号：2014登记字1351993号广州市不动产登记查册表记载：越秀区沿江西路143号之一3401房不动产权证书的单位名为景兴房地产公司，被广州市天河区人民法院查封属景兴房地产公司所有的[现网签给唐勇飞]该业，查封时效从2015年7月14日至2018年7月13日等。一审法院认为：景兴房地产公司与唐勇飞签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同履行期间，因唐勇飞、李英不按期偿还贷款，华夏银行广州分行向景兴房地产公司发出《履行担保责任通知书》要求其承担担保责任，景兴房地产公司按照银行要求代唐勇飞、李英垫付贷款承担了担保责任，计至2016年4月28日共垫付贷款本息502093.22元，根据《补充协议》第7.1条、第7.4条的约定，景兴房地产公司诉请解除上述买卖合同及补充协议，由唐勇飞、李英按照商品房总价款的20%支付违约金并承担本案律师费合法，一审法院予以支持。另景兴房地产公司根据《补充协议》第7.2条的约定，要求唐勇飞支付代垫的贷款本息502093.22元及按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付利息合法有理，一审法院予以支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条第一款规定：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。唐勇飞、李英为夫妻关系，景兴房地产公司据此要求唐勇飞、李英对唐勇飞所负的本案债务共同承担清偿责任合法有理，一审法院予以支持。因涉讼房屋已被法院查封，景兴房地产公司要求唐勇飞、李英交还合同原件办理撤销网签登记手续，一审法院不予支持。涉讼房屋产权登记在景兴房地产公司名下，权属不存在争议，景兴房地产公司要求确认涉讼房屋归其所有，一审法院亦不予支持。关于唐勇飞、李英认为《补充协议》第7.3条、第7.4条属于格式条款，免除景兴房地产公司责任，加重了唐勇飞、李英责任，该两合同条款属于无效的问题。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。上述《补充协议》是景兴房地产公司与唐勇飞经充分协商所订立，故唐勇飞、李英请求确认《补充协议》第7.3条、第7.4条无效，一审法院不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条第一款之规定，于2017年11月1日作出判决：一、广州市景兴房地产开发有限公司与唐勇飞签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其《补充协议》于判决发生法律效力之日解除；二、唐勇飞、李英在判决发生法律效力之日起10日内，向广州市景兴房地产开发有限公司支付违约金3809237.80元及律师费405694元；三、唐勇飞、李英在判决发生法律效力之日起10日内，向广州市景兴房地产开发有限公司清偿贷款本息502093.22元及利息（其中以98080.37元为本金，从2015年8月13日起；以500元为本金，从2015年8月21日起；以1500元为本金，从2015年8月28日起；以49500元为本金，从2015年9月18日起；以500.87元为本金，从2015年10月8日起；以50963.32元为本金，从2015年10月29日起；以199568.70元为本金，从2015年12月25日起；以50927.36元为本金，从2016年4月18日起；以50552.60元为本金，从2016年4月28日起，分别按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至付款之日止）；四、驳回广州市景兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费44631元，由广州市景兴房地产开发有限公司负担200元，唐勇飞、李英共同负担44431元。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审第一次庭审中，唐勇飞、李英提交以下证据：1.广州市住房和城乡建设委员会文件穗建审批【2018】782号，拟证明景兴房地产公司开发建设爱群荟景湾在2010年11月10日提交的商品房预售各案价格资料，备案均价为65000元／平方，其销售价格远高于普通住宅，其市场定位属于广州市顶级豪宅。2.B2202房潘兆喜的商品房预售合同和四张购房发票复印件及传票，拟证明B2202房于2014年3月3日网签原购房价格为人民币17719126元。3.深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司于2017年10月18日出具的B2202室的房地产估价报告，拟证明现物业在2017年10月16日评估价格为人民币20175000元。其中评估报告第11页特别指出：我们于2017年10月16日并未能进入该物业内部视察，我们假设该物业内部装修为普通装修状态考虑，并以此作为我们估值之基础，如实际情况与此不符，评估价值应做相应调整。在不考虑其奢华装修的情况下，该物业较购买时上涨13.8%。4.B4102房陈先武（2015）穗越法民三初字第1245号民事判决书，拟证明B4102房于2014年1月14日网签原购房价格为23473276元。5.由广州市越秀区人民法院于2017年9月1日委托深圳市国咨土地房地产评估有限公司出具的B4102室的房地产估价报告，拟证明现物业在2017年9月16日的评估价格为人民币25171821元。该物业较购买时上涨7.2%。B4102室与B2202室评估时间相差一个月，价格就明显不同。6.爱群荟景湾现场实景拍摄视频和售楼宣传资料。7.网易新闻：爱群荟景湾：1.5万元／平方只是装修标准。证据6、7拟证明该物业奢华的装修以及独一无二的地理位置优势，荟景湾的装修价值高达每平方1.5万元，一套房的豪华装修应当计算至少为500万元。8.阳关家园网站的公开信息(荟景湾网签合同范本),拟证明景兴房地产公司与唐勇飞、李英签署的网签合同约定的补充协议是格式合同，未有重点标注和下划线。9.阳关家园网站的公开信息(荟景湾A、B栋销控情况)，拟证明景兴开发商资金极为紧张困难，其中A栋有37套住宅被查封，B栋有18套办公被查封。10.景兴房地产公司经营风险情况，拟证明景兴房地产公司被执行立案四件，金额高达124160747元，裁判文书至今共69起，股权出质数额有效为1035万元。11.珠江实业投资11.6亿元给其关联公司亿华房地产(开发建设景豪坊)，拟证明其关联公司以及景兴开发商获得资金利好已经开始带动现爱群荟景湾楼盘开始呈现增长趋势。12.(2015)穗番法楼民初字第527号，拟证明类似案件被告主张违约金过高，因开发商未产生损失，法院调整为未付房款的5%。13.（2015）穗越法金民初第2076号李英物业借款协议一审判决书。14.（2016）粤01民终16016号李英物业借款协议二审判决书。15.（2015）穗越法金民初第2471号唐勇飞物业借款协议一审判决书。16.（2016）粤01民终9537号唐勇飞物业借款协议二审判决书。证据13-16拟证明景兴房地产公司共诱惑18位购房者采取首付贷方式购买该物业，B4102房和B2202房以及唐勇飞和李英夫妇共购买两套物业，始终按合同约定履行还款义务，B3401室自2014年4月20日起，B3402房自2014年3月30日起，两套房共还款350万元。景兴房地产公司表示不同意质证，该证据与本案诉争的焦点问题无关。景兴房地产公司提交华夏银行广州分行个人业务部2015年6月29日向景兴房地产公司发出的《履行担保责任通知书》作为新证据，拟证明因唐勇飞未按约定还款，华夏银行广州分行向景兴房地产公司发出《履行担保责任通知书》，景兴房地产公司自2015年8月至2017年3月，为唐勇飞垫付了贷款本息共计1170206.74元。唐勇飞、李英认为该证据与景兴房地产公司一审诉讼请求无关，而且景兴房地产公司在一审判决后也没有提起上诉，故不予质证。二审期间，唐勇飞、李英以本案合同违反《个人住房贷款管理办法》等涉及首付款比例的相关部门规章、国务院规范性文件、部门规范性文件规定为由主张合同无效，并陈述唐勇飞、李英原计划购买一套物业，因受到景兴房地产公司首付贷的诱惑而购买了两套房屋，唐勇飞、李英就本案合同实际支付首期款比例为10%，其余首期款来源于向景兴物业公司的借款。又查，经本院向唐勇飞、李英释明，如本院对其合同无效的主张不予支持，其是否同意解除合同的问题，唐勇飞、李英表示同意解除合同，但不同意承担违约金和律师费。唐勇飞、李英在二审第一次庭审后向本院提交以下证据：1.景兴房地产公司、景兴物业公司、润通公司的企业征信报告、手机照片和现场照片、上述三公司工商信息的网上打印资料，拟证明上述三公司为关联公司，其股东是夫妻、父女、女婿等亲属关系，并且就首付贷产生了多起诉讼纠纷。2.广州轩鼎荟投资咨询有限公司、广州市凤元凰商贸有限公司、广州步圆家居有限公司的工商登记资料，拟证明唐勇飞和李英购房进行投资经营。3.唐勇飞与景兴物业公司、润通公司签订的《借款协议》，唐勇飞出具的两份《承诺书》、《委托代理协议》、《授权委托书》，景兴房地产公司于润通公司、景兴物业公司签订的《楼宇交接书》，拟证明借款协议等文件可以清楚反映三家关联公司涉及首付贷陷阱，违反国家贷款管理规定，清楚知悉该物业的收付款不符合贷款管理规定。4.中国工商银行转账凭证、景兴物业公司起诉李英借款合同纠纷的一、二审判决（案号为（2015）穗越法金民初字第2076号、（2016）粤01民终16016号），拟证明其在B3402房正常履约时，三家关联公司恶意违约将房屋交付第三方关联公司。景兴房地产公司对上述证据均不予确认。本院认为，在唐勇飞起诉景兴房地产公司请求解除合同一案中，已生效的（2017）粤01民终9460号民事判决已认定唐勇飞与景兴房地产公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》合法有效，唐勇飞、李英现以本案合同违反部门规章、国务院规范性文件、部门规范性文件关于首付款的相关规定为由主张本案合同无效于法无据，也与生效判决的认定不符。本案争议焦点在于《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》应否解除。因景兴房地产公司和唐勇飞、李英之间存在商品房预售合同关系以及两者与案外人之间的银行贷款担保保证合同关系。商品房预售合同中，景兴房地产公司作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下；而唐勇飞、李英作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中，唐勇飞、李英已经依约支付了全部购房款，景兴房地产公司作为卖方的商品房预售合同的目的已经实现。涉案房屋产权过户及房产证的办理，属于唐勇飞、李英享有的合同权利并非合同义务。双方商品房预售合同项下的权利义务已经基本完成，该合同关系中唐勇飞、李英不存在违约行为。至于唐勇飞、李英未按期偿还银行贷款致使景兴房地产公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于景兴房地产公司原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人承责后依法向债务人唐勇飞、李英进行追偿的权利。景兴房地产公司以唐勇飞、李英违反商品房预售合同的上述条款约定为由，诉请解除双方之间的商品房预售合同，缺乏事实和法律依据，不能成立。但唐勇飞、李英在本案之前曾起诉请求解除合同，二审期间经本院释明后也同意解除合同，双方就解除合同问题已达成合意，因此一审判决第一项可予维持。景兴房地产公司基于唐勇飞、李英违约导致合同解除而要求唐勇飞、李英支付违约金的诉讼请求没有合法基础，本院不予支持。景兴房地产公司代唐勇飞、李英偿还的银行贷款本息及相应利息，唐勇飞、李英应予偿还，一审对此处理正确，本院予以维持。在唐勇飞、李英怠于清偿银行贷款导致景兴房地产公司承担担保责任并行使追偿权而引发，本院酌情认定唐勇飞、李英应承担景兴房地产公司因此而产生的律师费202847元。综上所述，上诉人唐勇飞、李英的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国担保法》第二条、第六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初40802号民事判决第一、三项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初40802号民事判决第四项；三、变更广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初40802号民事判决第二项为：唐勇飞、李英在本判决送达之日起十日内向广州市景兴房地产开发有限公司支付律师费202847元；四、驳回广州市景兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各136077元，均由广州市景兴房地产开发有限公司负担各审130956元；由唐勇飞、李英共同负担各审5121元。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 蔡培娟审判员 黄春成二〇一八年八月十六日书记员 张 利彭诗敏