河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1××82民初567号原告（反诉被告）：申宏玲，女，1980年12月2日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：张立伶，河北燕潮律师事务所律师。被告（反诉原告）：张馨予，女，1977年6月9日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：钟鸣，北京市京都律师事务所律师。原告申宏玲与被告张馨予房屋买卖合同纠纷一案及反诉原告张馨予与反诉被告申宏玲房屋买卖合同纠纷一案，本院分别于2018年1月15日、2018年2月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）申宏玲的委托诉讼代理人张立伶、被告（反诉原告）张馨予及其委托诉讼代理人钟鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申宏玲向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告经廊坊福地房产经纪有限公司签订的《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及补充协议；2.判令被告返还原告购房款1××00000元，并以1××00000元为基数，按年利率6%支付原告自2017年1月1××日起至实际付清房款之日止的利息；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月1××日，原、被告经廊坊福地房产经纪有限公司（以下简称福地公司）居间签订《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及《补充协议》，约定被告将其位于河北省三河市燕郊开发区欧都国际N1栋1单元1603室房屋卖给原告。合同签订后，原告依约向被告交付购房定金400000元及首付款600000元等共计1××00000元，剩余房款1250000元以银行按揭贷款方式给付。合同履行过程中，恰逢河北省廊坊市出台（2017）61号《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》文件的相关限购限贷政策，规定以家庭为单位，每个家庭不得购买第三套住房。原告家庭现在廊坊地区已有两套住房，按照政策规定，原告已不具备购买房屋并办理过户手续的资格，更不具备向银行申请贷款的资格，导致原告无力支付剩余房款。原告签订合同的目的在于取得房屋所有权，但因国家政策原因，导致原告合同目的无法实现。上述政策出台后，原告多次与被告协商解除合同，被告均不同意，原告无奈只得诉至法院，请求法院判如所请。被告张馨予辩称，第一，同意解除合同，不同意原告解除合同的理由，根据补充协议中的其他约定，原告即使在限购政策出台后也是能够通过指定第三方的方式履行合同，且又根据原告提供的房屋登记信息查询证明表明其家庭已经拥有两套住房，说明原告购买涉案房产的目的就是为了炒房获利，其现在无法继续购买涉案房产的真正原因不是因为限购政策，而是其无法通过炒房获利，甚至继续履行合同还有可能损害其自身的经济利益，所以其在限购政策出台半年后才提出解除合同以减少损失，因此根据补充协议第四条3款的约定，被告同意解除合同，但不认可原告解除合同的理由。第二，原告无权要求被告返还首付款1××00000元及相应利息损失，原因如前所述，因原告的原因无法履行合同，所以根据合同法第115条的规定，如果双方合同能继续履行，则定金可以抵扣房款，否则由于给付定金方的责任而无法继续履行合同的，则给付方无权要求返还定金；另原告应自行承担违约行为造成的损失，其无权要求返还1××00000元的利息损失，且又因限购政策在2017年6月2日出台，原告当时并未及时和被告协商解除合同事宜，直到2018年1月9日才通过诉讼的方式，提供有效的证明文件证明其符合限购政策，并提出解除合同的请求，所以申宏玲关于利息损失的计算方式也是没有依据的，即使法院认定是因为限购政策原因无法继续履行合同，则在双方都毫无责任的情况下，原告也无权要求张馨予承担此部分损失。反诉原告张馨予向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原、被告经福地公司居间签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》；2.判令反诉被告向反诉原告支付自2017年1月1××日起至实际返还涉案房产之日止的房屋占用费（暂计算至2018年1月29日为25200元）及自2017年6月3日起至实际返还涉案房产之日止的房屋差价损失（暂计算至2018年1月29日为601440元）；3.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2017年1月1××日，反诉原、被告在福地公司居间下签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》，约定反诉被告购买反诉原告位于三河市燕郊开发区首尔园·甜城三期北区欧都国际N1栋1单元1603室房屋。补充协议第四条第3款约定，乙方（反诉被告申宏玲）拒绝购买房屋，则构成根本违约，甲方（反诉原告张馨予）有权书面通知解除房屋买卖合同；其他约定，甲方同意乙方过户前可以更名一次，由乙方指定第三方，甲方配合，并配合办理房屋按揭过户等手续。合同签订当日，反诉原告即将涉案房产的钥匙交给了反诉被告，反诉被告在未经反诉原告同意的情况下对外出租了房屋。2017年1××月底，反诉被告通过第三人口头通知反诉原告因其是外地户籍符合限购政策，所以无法购买涉案房屋，要求解除合同，但后经反诉原告查证反诉被告是三河户籍，其应该符合购房政策。但之后，反诉被告却在未向反诉原告提供任何证明其符合限购政策证明文件的情况下即通过恶意诉讼方式提出解除合同。另根据合同约定，即使反诉被告符合限购政策，其也可以通过指定第三方的方式继续履行该合同，但截至目前反诉被告在能够继续履行合同的情况下却拒绝购买涉案房屋，且又因反诉被告在限购政策出台后并没有及时提供任何证明文件和反诉原告协商合同解除事宜，而在房价下行的情况下提出解除合同的要求，导致反诉原告巨大的经济损失，故反诉原告依法提起反诉，请求判如所请。反诉被告申宏玲辩称，首先，同意反诉原告的第一项反诉请求即解除双方签订的所有合同，不同意反诉原告的第二项及第三项诉讼请求，因反诉被告在合同履行过程中不存在任何违约行为，根据三方签订的房屋买卖合同，反诉被告应承担的义务就是按照合同约定的时间支付购房款，但根据《廊坊市人民政府关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（以下简称限购限贷政策），反诉被告已经不具备向银行申请银行贷款及购买涉案房产的资格，根据《过户、按揭代理合同》第四条违约责任第4项的约定，因政府主管机关或贷款机构政策原因而导致本合同无法履行的，三方均不承担违约责任。根据该政策，反诉被告在合同履行过程中不存在任何违约行为，单纯的是因为政策的原因导致其无法办理贷款及过户手续，反诉原告有义务全额返还反诉被告购房款，反诉被告按照合同约定及政策规定，没有义务向反诉原告支付房屋占用费用及市场差价损失、诉讼费。其次，根据本诉部分的法庭调查也可知道，合同约定反诉原告除了有配合办理过户手续的义务外，还有按照合同约定的时间办理还款解押的义务，但是反诉原告却没有严格按照合同约定履行，反诉原告存在违约的行为。再次，反诉原告主张，房屋占用费与反诉被告在本诉中主张的资金占用期间的利息性质一样，如果法院支持反诉原告的房屋占用费，就应当支持本诉中原告的资金占用期间的利息，因为合同无法履行并不是反诉被告的原因，所以该差价损失也不应当由反诉被告承担。本院经审理认定事实如下：2017年1月1××日，在福地公司（丙方）居间下，原告（买受人、乙方）与被告（出售人、甲方）签订《存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》等一系列合同。《存量房屋买卖合同》约定，被告所售房屋坐落于河北省三河市燕郊开发区欧都国际N1-1-1603号，建筑面积为75.18平方米。该房屋已设定抵押，抵押权人为中国银行。该房屋成交总价为2250000元，买受人在签订本合同时支付购房定金400000元，具体的付款方式及期限的约定见补充协议。出售方应当在甲方收到首付款当日将该房屋交付给买受人。《补充协议》第二条关于房屋交易具体事宜约定，……2、房屋所有权证取得：甲方承诺在开发商通知之日起15个工作日内取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理产权转移登记手续。3、还款解押：甲方应在下房产证1××个工作日内向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。5、首付款：乙方于2017年1月1××日将首付款1××00000元（含乙方已支付的全部定金）以自行直接支付方式支付甲方。6、申请购房贷款：甲乙双方应于房产证下发后30个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。7、权属转移登记：甲乙双方同意，在贷款机构通知批贷后30日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。8、物业交割：甲乙双方应当在甲方收到首付款当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。《补充协议》尾部双方作出其他约定：①甲方承诺此房屋过户之前一次性还清并办理撤销抵押手续，此房屋在过户前所产生的原房屋银行贷款及利息继续由甲方自行偿还，直至过户。②甲方同意乙方过户前可以更名一次，由乙方指定第三方，甲方配合，并配合办理房屋按揭、过户等手续。上述系列合同签订当日，原告向被告支付购房首付款（含定金）1××00000元，双方办理了物业交割手续，被告将涉案房屋交付原告。2017年2月6日，原告与他人签订《租赁合同》，将涉案房屋出租，租期为一年，月租金为1500元。此后，原告花费2200元为涉案房屋安装空调两台。合同履行过程中，2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室印发《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（〔2017〕61号），其中第二条从严调整住房限购措施规定，实行住房限购的区域为……三河市……。当地户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停在当地购买住房，包括新建商品住房和二手住房。第三条严格落实差别化住房信贷政策规定，……对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。2017年8月3日，涉案房屋不动产登记证书制作形成；2017年11月12日，被告与居间方工作人员从开发商处获得该证书。后双方就合同是否应解除问题进行了协商，未果。对于当事人双方没有争议上述事实，本院予以确认。原告主张因其系本地户籍居民家庭且已拥有2套住房，属于上述限购限贷政策规定对象，故其与被告签订的涉案房屋买卖合同应予解除，被告应向其返还购房首付款及利息。被告（反诉原告）同意解除其与原告（反诉被告）之间的涉案房屋买卖合同，但因原告（反诉被告）在合同履行过程中存在迟延通知、明确拒绝购买等违约行为而应向其支付房屋占用费及赔偿房屋差价损失。被告（反诉原告）就其主张向本院提交下列证据：1.2017年11月11日被告与另一家中介公司员工的微信聊天记录、2017年1××月31日被告与居间方工作人员付红霞的微信聊天记录、2018年1月26日被告及其代理人与开发商产权组工作人员谈话录音及房本收条、2018年1月26日被告与涉案房屋所在小区物业工作人员通话录音各1份，证明自2017年1月1××日起，原告已经实际占有房屋，原告在2017年8月能够知道房产证下发，也应该能及时通知被告领取，根据合同约定，房产证下发30个工作日办理贷款申请手续，此时因为原告未找到合适的第三方继续履行合同，所以当时原告为避免自己因未提供第三方继续履行合同而需要承担违约责任，其在当时看到领取房产证的通知后也未及时告知被告领取；被告并不在三河市居住，也无工作，且房屋实际由原告占有，那么被告是不可能在8月就看到张贴的通知的，恰恰是原告能够看到此通知；2017年11月8日前，原告已经提出解除合同的请求，被告是在2017年11月12日才得知房产证下发，领取房产证，根据合同法第68条的规定，被告有权在原告明确拒绝继续履行合同的情况下，中止继续履行合同，并在原告通过诉讼方式提出解除合同后，进而终止合同继续履行；物业就产权证下发毫不知情，且此事均由开发商产权组经办。原告对被告提交的2017年11月11日微信聊天记录的关联性不予认可，认为该证据不能达到被告的证明目的，且在当庭播放的语音中，被告不止一次向中介询问房屋的价格，包括什么时间涉案房屋价格能涨到3万到3万5，说明被告在主观上已经有了解除合同的想法；对被告提交的2017年1××月31日的微信聊天记录的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，认为被告与付红霞的聊天大多是通过语音进行的，而该语音无法从微信聊天截图中反映出来，也不能证明被告的证明目的；对被告提交的与其开发商工作人员谈话录音的真实性认可，但该录音系法院组织证据交换后被告在代理人指导下进行的诱导性取证，通过该录音也能得知，开发商产权组明确告知被告，通知房产证下发有张贴通知和发放短信两种方式，被告没有举证证明物业公司没有对被告进行短信通知，按照正常的收房惯例，开发商及物业公司肯定会以电话或短信方式通知业主收房或领取产权证，不可能仅通过张贴通知的方式来通知业主领取产权证，再者，原、被告也均认可房屋进行了对外出租，原告本人也并未在涉案房屋处居住，更没有居住在同一小区，原告没有义务、更没有能力或者是信息渠道得知产权证下发的事实；对被告提交的房本收条真实性认可，认为该证据证明了被告已经在2017年11月12日领取了产权证，但是没有按照合同约定的时间办理还款解押手续，更没有对原告进行积极的通知并协商办理面签的相关事宜，自被告领取产权证到原告提起诉讼，已经间隔近两个月，被告均没有履行相关合同义务；对被告提交的其与物业工作人员通话录音的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，认为该证据无法证明物业公司或者开发商没有通知被告领取产权证，被告一直在强调其从2017年8月份到2017年11月份不知道产权证的下发情况，但该时间节点并不是本案的关键，本案的关键是被告在2017年11月12日已经领取产权证，但却没有按照合同约定对原告进行通知，并根据合同约定履行其应当履行的还款解押及办理贷款面签的相关手续。经审查，被告提交的2017年11月11日微信聊天记录、2018年1月26日谈话录音及房本收条、2018年1月26日通话录音均有原始载体或系原件，且原告认可涉案房屋产权证下发的时间及被告是在2017年11月12日领取的涉案房屋产权证，故本院对被告提交的上述证据的真实性予以确认；被告虽提交了2017年1××月31日其与付红霞的微信聊天记录，但其所主张的付红霞的身份，本院无法核实，故本院对被告提交的该证据的真实性依法不予确认。因领取涉案房屋所有权证，并在取得房屋产权证后五日内通知原告及居间方，取得房产证后向涉案房屋原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续是被告方的合同义务，故被告提交的上述证据不能达到其主张原告（反诉被告）在合同履行过程中存在迟延通知的证明目的。2.涉案房屋附近房产销售价格参考信息6份及北京燕郊二手房单价下降分析1份，证明2017年6月2日至12月，涉案房屋市场价格每平米下跌8000至1××000元，在限购政策出台后，原告侥幸希望通过找到第三方的方式继续获利，所以其并未在政策出台后及时与被告协商解除合同事宜，最终导致被告的损失不断扩大，故被告有权要求原告承担其遭受的损失。原告对被告提交的该房产销售价格参考信息及燕郊二手房单价下降分析的真实性、关联性、合法性及证明目的均不予认可，认为上述证据无法证明涉案房屋的市场价格的变化，该组证据中所显示的房屋面积、坐落、房型、装修情况均与本案涉案房屋不同，没有参考价值，且房屋的市场价格的上涨与下降并非是反诉被告的原因造成的，无法购买涉案房屋也非反诉被告主观原因造成，所以该组证据不能证明反诉原告主张的损失，更无法支持其要求反诉被告赔偿差价损失的反诉请求。经审查，被告提交的上述证据均系来源于网络的打印件，故本院对其真实性无法确认，且该组证据中所显示的房屋的户型、坐落、装修等情况均与涉案房屋存在差异，对其关联性，本院亦不予认定。本院认为，原告申宏玲与被告张馨予于2017年1月1××日在福地公司居间下签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据本院查明的事实，2017年6月2日廊坊市人民政府办公室印发了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（〔2017〕61号），原告因系已拥有2套住房的本地居民家庭，故属于上述政策规定的限制购买房屋的范围。因该实施意见的施行，原告购买涉案房屋的合同目的已不能实现。原、被告虽在《补充协议》中作出“甲方同意乙方过户前可以更名一次，由乙方指定第三方，甲方配合，并配合办理房屋按揭、过户等手续”的其他约定，但该条款显系规避国家相关税费，损害了社会公共利益，应认定为无效。综上，涉案《存量房屋买卖合同》及《补充协议》已不能继续履行，应予解除。涉案《居间服务合同》及《按揭、过户代理合同》系原、被告及居间方福地公司三方所签订，而居间方福地公司又未参加本案诉讼，故原告可就该两份合同的解除事宜另行解决。依照合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求被告退还已收取的购房款1××00000元的诉讼请求，具有相关事实及法律依据，本院依法予以维护。原告因合同解除产生的利息损失，系由不可归责于双方当事人的政策原因导致，考虑到本案实际情况，以原告自行承担为宜。反诉被告系通过与反诉原告建立房屋买卖合同关系后依法占有涉案房屋，其有权自用或对外出租使用，故反诉原告请求反诉被告支付自2017年1月1××日起至实际返还涉案房产之日止的房屋占用费的诉讼请求，本院不予维护；反诉被告在合同约定的履行条件成就后已经及时就合同解除事宜与反诉原告进行了沟通，其对涉案房屋市场价格的下跌并不存在过错，故反诉原告请求反诉被告赔偿自2017年6月3日起至实际返还涉案房产之日止的房屋差价损失的诉讼请求，理据不足，本院不予维护。因反诉原告在本案中未提出由反诉被告返还涉案房屋的反诉请求，为减轻当事人诉累，本院确定反诉被告在收到反诉原告退还的购房款1××00000元后将涉案房屋恢复原状并返还反诉原告（屋内物品以《物业交接单》内容为准）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）申宏玲与被告（反诉原告）张馨予于2017年1月1××日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、被告张馨予于本判决生效后七日内退还原告申宏玲购房首付款1××00000元；三、驳回原告申宏玲的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告张馨予的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13800元，减半收取计6900元，由原告申宏玲负担414元，被告张馨予负担6486元（本判决生效后七日内向本院交纳）；反诉案件受理费5033元，由反诉原告张馨予负担（已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  丁瑞芹二〇一八年二月十二日法官助理张大力书记员张铭洋