广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1322民初4733号原告：秦某伟，男，汉族，1987年10月9日出生，身份证住址：湖北省石首市，委托代理人：黎同谦，广东砝码律师事务所律师。被告：魏某，女，汉族，1977年11月18日出生，身份证住址：湖南省永州市冷水滩区，第三人：陈某，男，汉族，1975年2月21日出生，身份证住址：湖南省永州市冷水滩区，被告及第三人共同委托代理人：刘利军，北京市盈科（东莞）律师事务所。原告秦某伟与被告魏某、第三人陈某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月30日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黎同谦，被告及第三人的委托代理人刘利军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告继续履行于2017年2月21日与原告签订的《房屋买卖合同》，并将案涉房屋过户至原告名下。二、依法判决被告支付违约金130005元人民币。三、依法判决被告承担本案保全费、诉讼费。事实和理由：2017年2月21日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，合同第一条约定被告将位于博罗县石湾镇××北侧丽湾××楼××号，建筑面积约为127.85平方米房屋（粤房地产权证字第××号）出售给原告；第四条约定物业成交总价格为535000元，第十六条约定付款方式：“1、签订本合同时买方（原告）向卖方（被告）支付400000元人民币作为购房首期款。2、楼价余款人民币135000元于交易过户完成当日，买方（原告）向卖方（被告）付清楼价余款。交易过户手续需在2017年3月31日前完成。”。2017年2月21日在签订合同时原告支付400000元人民币作为购房首期款（乙方已出具收款收据），2017年3月31日，原告通过微信要求被告前来博罗县**镇办理过户手续，但被告拒绝前来。后原告多次与被告联系，被告均声称忙，拒绝前来履行合同约定的过户义务。2017年11月28日原告最后一次电话通知被告前来履行过户手续，被告以房价上涨，要求原告增加房屋交易价格，但原告要求其按照合同条款继续履行合同义务，被告拒绝。按照《房屋买卖合同》第十一条约定，被告逾期交付该房屋的，每逾期一天按该房屋成交价的千分之一向原告支付违约金，自2017年3月31日起至2017年11月29日，被告应向原告支付违约金535000元×1‰×243天=130005元。被告答辩称，一、签订房屋买卖合同，答辩人没有征求丈夫陈某的意见，陈某当时也不在场，是答辩人擅自与原告秦某伟签订了合同，卖房款是答辩人经手的，收款的账户及其网银都是答辩人在管理。二、丈夫陈某知道答辩人私自卖房的事情后，他一直反对卖房，理由是成交价格太低、价格不合理。三、答辩人把陈某反对卖房的意见和理由告诉了原告，原告当时对答辩人讲：1．房产证是答辩人的名字，所以答辩人自己就有权处理；2．合同已经签了、钱已经收了，房屋就得卖，否则要追究答辩人的责任，答辩人听后被原告的话被吓住了，也被误导了。四、由于答辩人不懂法、被误导，加之又怕被原告追究法律责任的担心，2017年2月21日根据原告的要求，答辩人私自与原告一起替换了一份房屋买卖合同。五、由于陈某自始至终认为卖房价格太低就是不肯同意配合签字，而原告又不愿提高成交总价，所以答辩人在办理过户手续的事情上就很为难、没有进展。六、合同签订之前，原告和家人就已经入住，现一直在居住使用房屋。第三人答辩称：一、妻子魏某签订房屋买卖合同没有征求我本人的意见，我当时也不在场，是魏某擅自与原告秦某伟签订了合同，卖房款是魏某经手的，收款的账户及其网银都是妻子魏某在管理。二、我得知魏某私自卖房的事情后，一直表示反对卖房，理由是卖的价格太低且房价在涨，时至今日我反对的理由还是价格太低，原告只有合理提高成交价，我才会签字同意卖房和过户。三、房子价值金额巨大且对每一个家庭成员都影响重大，卖房子是家里非常重大的事情，夫妻双方必须商量一致方可处置，这是普通生活常识也是法律规定，买卖房子不可能像买油盐酱醋、桌椅板凳一样，夫妻任何一方不经协商就可私自做主。四、被告魏某、原告秦某伟、代办公司三方一起签房屋买卖合同时，原告秦某伟明知魏某已婚且在有专业代办机构辅助的情况下，原告签合同为什么不征求我的意见？为什么不要求我本人来签字？显然原告在合同签署过程中有重大过错，且现已构成侵权，我本人保留追究原告秦某伟法律责任的权利。五、由于对房屋买卖合同本人持反对意见且没有签字同意，为了防止更大的损失，避免房屋纠纷更加复杂，本人不配合办理过户手续合理合法。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的证据9，由于被告无提供证据证明被剪辑或删除，因此本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2016年11月18日，原告与被告签订《房屋转让合同》，约定被告将登记在其名下位于博罗县石湾镇××北侧丽湾××楼××号、建筑面积127.85平方米的房屋转让给原告，转让价格535000元，同时约定签订7天之内由乙方（原告）向甲方（被告）支付首期叁拾万元整汇款至陈某（第三人）的银行账户，以汇款单及到帐为依据；待双方完成不动产权及相关过记手续当日乙方一次性向甲方支付余款235000元。合同签订后，原告于2016年11月22日通过网银向陈某的帐号汇款300000元。2017年1月6日，原告通过网银向陈某的帐号汇款100000元。2017年2月21日，原告与被告重新签订一份《房屋买卖合同》，合同第一条约定被告将位于博罗县石湾镇江滨路北侧丽湾花园丽苑阁1号楼7层A号，建筑面积约为127.85平方米房屋（粤房地产权证字第××号）出售给原告，成交总价格为535000元，第十一条约定卖方逾期交付该物业，或者未按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；第十六条约定，签订本合同时买方（原告）向卖方（被告）支付400000元人民币作为购房首期款，楼价余款人民币135000元于交易过户完成当日，买方（原告）向实方（被告）付清楼价余款，交易过户手续需在2017年3月31日前完成。签订合同当天，被告向原告出具收取400000元人民币作为购房首期款的收据给原告收执。诉讼中，原告向本院申请财产保全，本院作出（201*）粤1322民初第***号民事裁定书，裁定：查封被申请人魏某名下位于博罗县石湾镇××北侧丽湾××楼××号（粤（201*）博罗不动产权第***号）一套。另查明，被告与第三人于2000年9月18日在民政部门登记结婚。本院认为，涉案房产登记在被告名下，涉案房屋权属登记时间为2017年4月14日，第三人认为涉案房产是夫妻共同财产，本院予以采信。被告与原告签订《房屋买卖合同》，第三人认为被告擅自处理涉案房产没有取得其同意，其对涉案房子的买卖不知情且认为房价太低，需合理提高价格才同意售卖，但根据2016年11月18日的《房屋买卖合同》，约定购房款是汇至第三人的银行账户，且原告亦分两次共400000元汇入其账户，第三人庭审中陈述是收到银行的短信通知后才知道涉案房屋售卖；本院认为，第三人既然不同意转让，应当将购房款退回原告，而不应继续收取原告的购房款，又或向原告提出异议，但第三人并未提供证据证明向原告提出异议，且根据原告提供的电话录音，第三人认为房价太低才不同意转让房屋。因此本院认定第三人对被告处理涉案房产是知情的。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”，第三人以未经其同意为由拒绝出售房屋，缺乏依据，本院不予采纳。原告与被告签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并无违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告已按约支付了首期款，被告以第三人拒绝签名为由拒绝办理过户手续，已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告作为守约方，可以选择要求继续履行合同；现原告请求被告继续履行与原告于2017年2月21日与原告签订的《房屋买卖合同》及被告协助原告办理博罗县石湾镇××北侧丽湾××楼××号的房屋的产权过户手续，且涉案房屋没有抵押及他人查封情况，没有履行上的障碍，因此本院予以支持。对违约金，由于原告未能举证证明其损失，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。为当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”的规定，违约金以总房款535000元为本金从2017年4月1日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算利息至办理过户登记之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告魏某与原告秦某伟继续履行双方于2017年2月21日签订的关于买卖博罗县石湾镇××北侧丽湾××楼××号房屋【产权证号：粤（201*）博罗县不动产权第****号】的《房屋买卖合同》。二、被告魏某、第三人陈某应在本判决发生法律效力之日起七日内将博罗县石湾镇××北侧丽湾××楼××号房屋【产权证号：粤（201*）博罗县不动产权第****号】过户至原告秦某伟名下，有关过户费用由原告负担。三、原告秦某伟应在上述房屋过户之日支付购房款135000元给被告魏某。四、被告魏某应在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（以总房款535000元为本金从2017年4月1日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算利息至办理过户登记之日止）给原告秦某伟。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9150元，保全费3195元，合计12345元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  朱友良审 判 员  钟伟志人民陪审员  黎国全二〇一八年二月二日法官助理刘燕琼书记员姚丽霞