江西省庐山人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0491民初241号原告：胡新建，男，1988年8月4日出生，汉族，住江西省九江市修水县，委托诉讼代理人：黄星星，江西顺合律师事务所律师。被告：九江市嘉隆置业有限公司，住所地：江西省九江市开发区长城路北侧**，统一社会信用代码：91360406563844434A。法定代表人：马来加，总经理。委托诉讼代理人：刘燕荭，女，副总经理。委托诉讼代理人：吴新球，江西康润律师事务所律师。原告胡新建与被告九江市嘉隆置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月8立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡新建的委托诉讼代理人黄星星、被告九江市嘉隆置业有限公司的委托诉讼代理人刘燕荭、吴新球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡新建向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付延期交房违约金46619.57元（365071元×0.0001元/天×1277天，2015年1月1日至2018年6月30日）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年8月27日签订《商品房预(销)售合同》，约定原告购买被告开发的《嘉隆水韵风情》小区7栋二单元504室，房屋总价款为365071元。合同第八条约定被告于2014年12月31日前将符合交房条件的房产交付原告，并约定延期交房的情形下，被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房款万分之一的违约金（第九条），然而，被告至今未交付房产。综上所述，被告违反合同约定，延期交付原告所购房产，造成原告相应经济损失，故诉至本院，请求法院判如所请。被告九江市嘉隆置业有限公司辩称:1.被告是一家负责的企业，正因被告的努力才最大化地保护了原告的利益；2.合同所约定的违约金是一种补偿性的违约条款，不是惩罚性的违约条款，只能对原告的实际损失进行补偿；3.根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释》第十六条、第十七条，原告主张的违约金过高，我方要求予以核减，原告的损失只是相应地段的租金损失，同时段同地段的毛坯房租金为每套500元/月，即6000元/年，原告只能在实际损失的30%内主张违约责任；4.被告已于2017年1月1日送达了交房通知，并通过挂号信邮寄的方式通知原告办理交房手续，原告计算违约金应以该时间为截止时间。本院经审理认定事实如下：原告胡新建（买受人）与被告九江市嘉隆置业有限公司（出卖人）于2013年8月27日签订编号为9000066776号《商品房预(销)售合同》一份，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于九江市××大道以南、××北路以东《嘉隆˙水韵风情》7栋二单元504号商品房，建筑面积为115.38平方米，单价为3164.08元/平方米，房屋总价款为365071元。付款方式为合同签订的当日向买受人支付首付款115071元，剩余款项于2013年9月27日前向出卖人指定银行或资管中心办理贷款申请手续，若买受人未通过贷款资格审查或贷款金额不足以支付剩余房款的，须在接到出卖人通知后七天内用现款补足，否则承担逾期付款的违约责任。合同第七条约定：买受人未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第八条约定：出卖人应当于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合该合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、非因出卖人原因造成延期，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。合同第九条第（2）款约定：出卖人未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同第八条规定的最后交付期限（即2014年12月31日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。另查明，原告胡新建于2013年8月27日向被告交付购房款115071元，并于2013年11月4日通过中国工商银行住房商业贷款支付剩余款项250000元。再查明，被告于2018年1月9日以挂号信的方式向原告寄送了交房通知。以上事实有当事人陈述、《商品房预(销)售合同》、被告嘉隆置业开具的预收款收据、工商银行的借款凭证等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《商品房预（销）售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违法法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。原告既已按约向被告交付购房款，被告则应向原告交付房屋。被告未按期交房且无法定及约定可延期交房的情形，已构成违约，应承担相应违约责任。对违约期间的认定，虽被告辩称涉案房屋于2017年1月1日已全面完成交付，并于2018年1月9日通过邮寄挂号信的方式通知了原告收房，但被告未举证证明其房屋符合合同约定即商品房经验收合格的交付条件，由于被告在庭审中确认《嘉隆·水韵风情》住宅小区项目截至2018年8月24日尚未完成验收，故涉案房屋在未达到合同约定的交付条件前，原告依照合同约定有权拒收。原告诉请涉案房屋逾期交房违约金的计算期间为2015年1月1日至2018年6月30日，共计1277天，本院予以认可。对于逾期交房违约金是否过高需要调整的问题，虽被告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定“逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”抗辩原告主张的违约金过高，要求按实际损失（即同时段同地段的毛坯房租金500元/月）的30%计算违约金，但适用该规定的前提是没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法。具体到本案，双方在合同中对违约付款和逾期交房的违约金都有明确的约定，双方权利义务对等，原告要求按已付购房款的日万分之一标准计算违约金符合合同约定，且计算标准并不过高，故本院予以采纳。被告辩称原告实际支付尾款时间为2013年11月4日，比合同约定的付款时间（即2013年9月27日）晚了一个多月，原告构成违约。根据合同约定，原告的付款方式为合同签订的当日支付首付款115071元，剩余款项于2013年9月27日前向被告指定银行或资管中心办理贷款申请手续，若原告未通过贷款资格审查或贷款金额不足以支付剩余房款的，须在接到被告通知后七天内用现款补足，否则承担逾期付款的违约责任。按合同约定原告已于2013年8月27日支付首付款115071元，原告只需于2013年9月27日提交贷款申请材料，而非被告所述于该日前支付余款，况且原告通过中国工商银行贷款已于2013年11月4日付清所有房款。被告未举证证明原告未按规定时间提交贷款申请材料，而银行审核贷款申请和发放贷款需要一定的时间，原告的贷款于38天完成审批手续并发放到位属合理时间，故被告的主张理由不成立，本院不予采纳。综上，原告诉请的逾期交房违约金46619.57元（365071元×0.0001元/天×1277天），本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四、第一百三十条和第一百三十八条之规定，判决如下：被告九江市嘉隆置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡新建支付逾期交房违约金46619.57元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费966元，减半收取计483元，由被告九江市嘉隆置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，同时缴纳上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  卢清生二〇一八年八月三十一日书记员  余君增