山东省烟台市芝罘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0602民初1086号 原告：张洁，女，1990年10月1日出生，汉族，无固定职业，住山东省龙口市。 委托诉讼代理人：于佳平，山东鑫士铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王成礼，山东鑫士铭律师事务所律师。 被告：高剑峰，男，1978年5月25日出生，汉族，无固定职业，住山东省烟台市芝罘区。 原告张洁诉被告高剑峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张洁的委托诉讼代理人王成礼、于佳平和被告高剑峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出了诉讼请求：被告双倍返还定金40000元。事实和理由：2016年9月13日，原、被告在《烟台市存量房屋买卖合同及居间服务合同》中约定：原告购买被告位于烟台市芝罘区前进路1号129单元202号房屋（以下简称涉案房屋）。涉案房屋已经设定抵押，抵押权人为中国银行保税区支行。原告于2016年9月13日向被告支付定金20000元。被告应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。被告若出现下列情况之一的，构成根本违约，且原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；逾期履行本合同的义务超过十五日的。上述合同签订后，原告于2016年9月13日向被告支付定金20000元。后原告多次联系被告办理产权过户手续，被告均拒绝办理。经查，被告出售的房屋于2016年11月1日被烟台市芝罘区人民法院查封，至今无法办理产权变更手续。原告认为因被告所售房屋被人民法院查封及被告拒不协助办理产权过户手续的行为已构成违约，原告有权解除合同并要求被告双方倍返还原告支付的定金。 被告辩称：第一，被告不同意双倍返还定金40000元，也不同意返还定金20000元。原告先违约不买涉案房屋，未按照买卖合同履行。签订买卖合同时原告曾经承诺由原告负责办理抵押的注销手续，但后来又反悔不办，原、被告就此进行协商，双方约定由被告负责办理注销手续，原告负担办理注销手续的费用，原告先给了被告10000元，被告打听如果借款注销抵押的话需要三万多元，原告不同意承担，将上述10000元又要回去了，后来原告就告诉被告不买涉案房屋了，并且要索回定金20000元，被告的前妻当时告知原告等房屋卖给别人以后，再把这20000元退给原告，之后原告购买了涉案房屋所在楼座四楼的房子，原告还向被告索要过定金。因为涉案房屋一直没有再卖出去并且被告认为是原告违约，所以定金一直没有退还原告。第二，原告本人称烟台链家房地产经纪有限公司（以下简称烟台链家）已经将定金退还，原告不应再要求被告退还，且被告实际收到15000元，中介公司留存5000元作为物业保证金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下： 2016年9月13日，原告与被告在签订的《烟台市存量房屋买卖合同》中约定：原告购买被告名下的涉案房屋（房屋所有权证号为烟房权证芝字第××号）。涉案房屋已经设定抵押，抵押权人为中国银行保税区支行。房产、装饰装修及附属设施总价款为1145000元。原告于2016年9月13日向被告支付定金20000元，定金支付方式为自行支付。原告于2016年9月30日前将首付款635000元备齐，买卖双方自行交接并于房屋过户前3日内支付被告。原告以商业贷款申办抵押贷款，原被告双方于2016年9月20日前备齐资料并前往贷款机构办理贷款手续，该部分贷款由贷款机构按其规定直接支付给被告，原告拟贷款金额为490000元，商业贷款的放款时间以银行放款时间为准。被告应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。被告应于涉案房屋银行贷款放款后三日内将涉案房屋交付给原告。被告留存5000元给烟台链家作为物业保证金，待被告将物业费、燃气、水、电灯相关费用结清、迁出原有户口并交房后，烟台链家将保证金无息支付给被告。原被告应于银行贷款资格审批通过后三日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。若涉案房屋被查封或限制转让，导致原告无法取得房屋所有权的，被告构成根本违约，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，被告应当在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的10%向原告支付违约金。 同日，原、被告和烟台链家在签订的《居间服务合同》中约定：原、被告共同委托烟台链家作为交易居间人。烟台链家提供的居间服务包括提供房屋买卖市场行情咨询、协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容、促成交易双方签署合法有效的存量房买卖合同等。原、被告签订《烟台市存量房屋买卖合同》时，居间行为完成。本次交易向烟台链家支付的居间代理费为22900元，原、被告各承担11450元，并应于合同签订当日向烟台链家支付。 同日，原、被告和烟台链家还在签订的《补充协议》中约定：被告未将土地证办理在自己名下，原告对此知晓并认可，双方约定被告在产权过户前，由被告先行将土地证过户至自己名下，过户费用由被告自行承担。 2016年9月13日合同签订当日，原告向被告支付了购房定金20000元，被告出具了收据。 后，原告向被告发送了书面解除合同通知。原告另行购买了其他房屋。 庭审中，原被告均表示同意解除《烟台市存量房屋买卖合同》。 原告主张：原被告合同约定由被告自行办理抵押注销手续。因涉案房屋的土地证没有办理到被告名下，2016年11月房管局需要统一办理不动产权证书，涉案房屋不能更换不动产权证，因此双方不能办理银行贷款审批手续，2016年11月涉案房屋被法院依法查封。在合同履行过程中，被告一直没有如约办理房屋抵押注销手续，且房屋被芝罘区人民法院依法查封，原告多次要求被告履行办理房屋抵押注销手续、法院查封解除手续、房屋转移登记手续的合同义务，被告迟迟未履行，导致涉案合同根本不能履行，原告不能实现合同目的。 被告表示：合同约定原告支付首付款635000元的依据是当时涉案房屋还有630000元左右的贷款没有还，房价1145000元比较低的原因也是因为口头约定了原告替被告还贷款。原被告签订合同时尚未产生不动产权证的问题，合同签订后房管局下发文件因不动产权证的问题在2016年11月1日前停止办理房产过户，期间被告配合原告办理了银行贷款审批及后来的延期手续。2016年11月6日原被告到房管局查档准备过户发现房屋被查封，原告让被告积极解决查封问题，2016年11月查封被解除，被告告知了原告，但是原告又要求被告自行注销房屋抵押，被告打听如果借款注销抵押的话需要三万多元，原告不同意承担，后来原告就告诉房子不买了、已经买了四楼的了，2017年被告自行将房屋的抵押注销。 另查，因案外人徐健诉本案被告民间借贷纠纷一案，本院作出的（2016）鲁0602民初6291号民事裁定书已经发生法律效力，本院于2016年11月2日向烟台市国土资源局送达了《协助执行通知书》，查封了涉案房屋。2017年8月23日，本院出具（2017）鲁0602执1521号执行裁定书解除了对涉案房屋的查封。 本院认为：原、被告于2016年9月13日签订的《烟台市存量房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。原被告均同意解除上述买卖合同，本院予以照准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告虽在房屋买卖合同中约定于2016年9月20日前前往贷款机构办理贷款手续并应于银行贷款资格审批通过后三日内办理房屋过户手续，但是因政策原因双方直至2016年11月才到房屋权属登记部门查档的事实清楚，可见当时双方仍在积极地履行合同义务，但涉案房屋在原被告履行合同过程中被人民法院查封导致原被告无法办理过户手续，这属于无法归责于原被告双方的事由，原被告均不存在主观上的过错，在此情况下，因无法实现合同目的，原告向被告发出解除合同通知并无不妥，被告亦同意解除买卖合同，故被告应向原告返还定金20000元，并应以20000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率赔偿占用原告资金期间的利息损失。原告的过高要求，缺乏依据，本院不予支持。被告虽辩称原告承诺为其办理房屋抵押注销手续但又反悔，存在违约行为，但原告对此否认，被告亦未提供证据证明，应承担举证不能的法律后果；原告在涉案房屋存在抵押、查封的情况下，另行购买了其他房屋，并不属于违约行为；被告所称的烟台链家留存被告5000元的物业保证金，系被告与烟台链家之间的事宜，与本案原告无关，故本院对被告的上述辩解不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告高剑峰于本判决生效之日起10日内向原告张洁返还定金20000元并以20000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率赔偿自2016年9月13日至判决确定的履行之日的利息损失给原告； 二、驳回原告张洁的其他诉讼请求。 如被告高剑峰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，由原告张洁负担400元，由被告高剑峰负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长 徐  小  明 人民陪审员 于  永  红 人民陪审员 黄  春  娜 二〇一八年八月七日 书 记 员 姜慧萍（代）