安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书(2018)皖0603民初2347号原告：韩伟，男，1981年9月30日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。原告：刘露，女，1986年1月22日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。以上二原告共同委托诉讼代理人：王发明，淮北市辰光律师事务所法律工作者。被告：祝利，男，1975年7月10日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。被告：李侠，女，1980年1月10日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。以上二被告共同委托诉讼代理人：戚长干，安徽许继光律师事务所律师。原告韩伟、刘露与被告祝利、李侠房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年5月21日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月28日公开开庭进行了审理。原告韩伟、刘露及其共同的委托诉讼代理人王发明，被告李侠及其与祝利共同的委托诉讼代理人戚长干到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩伟、刘露向本院提出诉讼请求：1.依法解除双方签订的《房屋买卖居间合同》；2.判令祝利、李侠退还购房款12万元；3.判令祝利、李侠支付违约金3120元；4.判令祝利、李侠支付占用资金期间的损失，按中国人民银行公布的同期基准贷款利率计算至本息还清之日止；5.保留向祝利、李侠主张双倍返还定金的权利；6.诉讼费等费用由祝利、李侠承担。案件审理过程中，韩伟、刘露称本次诉讼不主张双倍返还定金。事实和理由：2018年1月14日，韩伟、刘露与祝利、李侠通过淮北光大房产咨询服务有限公司签订了《房屋买卖居间合同》，合同对房屋面积、价格等均作出约定，尤其是在付款方式中明确约定：“经甲乙双方同意，乙方使用棚改居民购房券的形式购买此房”，2018年3月10日双方签订《补充协议》，约定双方2018年4月30日前办理相关交易手续，由于法定节假日的原因，双方于是在假后第一个工作日即2018年5月2日共同来到交易中心办理相关交易事宜。在办理过程中，交易大厅工作人员告知双方，此购房券的名单尚未转移到，待转到时办理。此情况导致双方产生争议，2018年5月3日下午13：44分，祝利、李侠在未告知韩伟、刘露及房产中介公司的情况下，又擅自公开发布售房信息，对外出售涉案房屋，现双方继续履行合同已不可能，韩伟、刘露故具状起诉，请求依法判决。祝利、李侠辩称：1.因韩伟、刘露违约，双方的合同已经解除；2.因房屋是按揭贷款购房，签订合同时我们就借款将银行的贷款还掉，是为了方便房屋的出售，在2018年3月10日因韩伟、刘露的房票不能使用导致签订补充协议，在2018年5月2日三方到房管部门办理过户手续时我们被告知韩伟、刘露的房票不能用了，故双方购房合同解除，祝利、李侠被迫将房屋再次出售，韩伟、刘露所支付的12万元中有5000元为房屋中介收取，我方愿意退还8万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。韩伟、刘露向本院提交的烈山区棚户区改造项目征收补偿协议书、淮北市棚改居民购房券、淮北市烈山区烈山镇人民政府烈镇政[2018]49号文件、房屋买卖居间合同、补充协议、收条二份、银行交易明细、淮北市烈山区住房和城乡建设局烈住建[2018]95号文件、房地产权登记信息，祝利、李侠提交的房屋买卖居间合同、补充协议、书面通知，上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院经审查予以确认并在卷佐证。韩伟、刘露提交的短信截图、手机截图、光盘，祝利、李侠提交的微信截图，双方当事人对证据形式及证明目的均持有异议，经审查，对该组证据部分予以认定。祝利、李侠提交收款收据欲证明退还韩伟、刘露5000元，但该收据系淮北光大房产咨询服务有限公司向祝利、李侠出具的，达不到其证明目的，与本案没有关联性，本院不予认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月14日，李侠、祝利（作为甲方）与韩伟、刘露（作为乙方）通过淮北光大房产咨询服务有限公司（作为丙方）签订《房屋买卖居间合同》，合同主要内容为，甲方将坐落于淮北市相山区人民路温哥华城一期锦华苑房屋出售给乙方，房屋总价款743000元，定金为2万元，本合同签订时向甲方支付，甲方需向丙方支付中介服务费0元，乙方需向丙方支付中介服务费7400元。付款方式为经甲乙双方协商同意，乙方使用棚改居民购房券的形式购买此房，经甲乙双方协商同意定于2018年3月10日前到房地产交易中心办理该房屋相关交易手续，交易完成后到不动产登记中心办理登记手续，甲乙双方任何一方必须按照丙方约定的时间到交易中心办理该房屋过户手续，任何一方逾期不到，须提前书面通知另一方及丙方，须得到其他两方同意，否则视为违约并承担责任。甲乙任何一方发生违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋成交价的5%作为违约金。如因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力的原因，导致本合同不能全面履行的，甲乙丙三方互不承担违约责任等内容。当日，韩伟、刘露向祝利、李侠交付定金2万元，祝利、李侠出具收条，载明收到该2万元定金。2018年3月10日，李侠、祝利与韩伟、刘露通过淮北光大房产咨询服务有限公司签订补充协议，约定追加定金10万元，于2018年3月10日前到房地产交易中心办理该房屋相关交易手续更改为2018年4月30日前，如不能按期办理，祝利、李侠有权从韩伟、刘露支付的12万元定金中扣除4万元的违约赔偿金等内容。当日，韩伟、刘露另行向祝利、李侠交付定金10万元，祝利、李侠出具收条，载明收到该10万元定金。此后，由于购房券发放及在淮北市房产交易中心查询不到购房券信息以及“五一”劳动节法定节假日放假原因，双方未能在2018年4月30日前办理相关交易手续，经协调，双方于2018年5月2日前往淮北市房地产交易中心办理相关手续，但由于淮北市房地产交易中心仍查询不到韩伟、刘露的购房券信息，双方未能办理过户手续。当日，祝利、李侠通过中介公司员工向韩伟、刘露送达解除合同的通知。后，祝利、李侠将案涉房屋出售给案外人陈冲、郭晓凤,并于2018年5月29日将房屋过户至案外人名下。由于案涉房屋已经出售，合同无法继续履行，韩伟、刘露遂诉至本院。另查，刘露于2018年4月26日就购房券在淮北市房产交易中心无法查询到问题向淮北市烈山区住房和城乡建设局反应，2018年6月4日淮北市烈山区住房和城乡建设局发布烈住建[2018]95号文件予以答复，处理意见回复如下：经调查，由于政策调整原因，导致一时不能在淮北市房产交易中心查询到购房券的信息。经多方协调，积极督促办理，加快相关审批进度，目前已在淮北市房产交易中心查到购房券的信息，正在办理后续事宜，诉求已解决。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中《房屋买卖居间合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反相关的法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同，本案双方均同意解除合同，且案涉房屋已出售并登记于案外人名下，涉诉合同已无法实际履行，故涉诉合同应予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。韩伟、刘露已经交付定金12万元，且祝利、李侠亦认可收到该12万元，现合同无法实际履行，且双方同意解除合同，韩伟、刘露请求祝利、李侠返还该12万元及资金占用期间的利息（按照中国人民银行公布的同期贷款基准利息计算），有事实及法律依据，本院予以支持。对于祝利、李侠辩称该12万元中有5000元为房屋中介收取，但其提交的证据不足以证明其主张，且合同约定中介费用为7400元，不是5000元，合同中亦约定，在首期款中预留5000元存于淮北光大房产咨询服务有限公司处，在合同履行完毕后全额退给祝利、李侠，首期款与定金不是同一法律定义，合同中对于定金是否作为后期房款使用亦无约定，故对该辩称不予采信。关于违约责任问题。双方签订的《房屋买卖居间合同》中约定，如因洪水、地震、火灾和法律、政府政策变化等不可抗力的原因，导致本合同不能全面履行的，买卖双方互不承担违约责任。本案中，淮北市烈山区住房和城乡建设局烈住建[2018]95号文件中载明由于政策调整原因，导致一时不能在淮北市房产交易中心查询到购房券的信息。由此可以看出，双方不能全面履行合同是由于政府政策调整，系不能归责于双方当事人的原因导致，故韩伟、刘露与祝利、李侠互不承担违约责任，对韩伟、刘露请求祝利、李侠支付违约金3120元，本院不予支持，对祝利、李侠只愿意返还8万元定金的辩称亦不予采信。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、解除原告韩伟、刘露与被告祝利、李侠于2018年1月24日签订的《房屋买卖居间合同》及补充协议；二、被告祝利、李侠于本判决生效后十日内返还原告韩伟、刘露定金12万元及资金占用期间利息（以2万元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2018年1月14日计算至付清之日止，以10万元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2018年3月10日计算至付清之日止）；三、驳回原告韩伟、刘露的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2789元，减半收取计1394.5元，由原告韩伟、刘露负担44.5元，被告祝利、李侠负担1350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  吴雪峰二〇一八年八月二日书记员  范兴宗附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。