北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京02民终7583号上诉人（原审原告、反诉被告）：王岩，女，1946年12月18日出生，住北京市朝阳区。上诉人（原审原告、反诉被告）：息宁（王岩之子，兼王岩之委托诉讼代理人），1975年1月15日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李国刚，男，1984年12月30日出生，住江西省丰城市。上诉人息宁、王岩因与被上诉人李国刚房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初21095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。息宁、王岩上诉请求：撤销一审判决第四项，改判我方不退还李国刚2016-2017年度押金5000元，并由李国刚赔偿我方家具电器损失费5150元。事实和理由：李国刚于2015年5月-2017年2月期间租住我方房屋，期间故意拖欠供暖费、燃气费、水费。并对我方室内原有的家具电器造成损坏。因此请求法院要求李国刚赔付供暖费、燃气费、水费，家具电器损失等各项费用共计5150元。李国刚未按双方约定合同于2017年2月19日给付房屋租金，且未按合同约定缴纳供暖费、燃气费、水费等费用，属于单方违约，应按双方约定合同第九条第一项赔偿一个月租金5000元。李国刚辩称，同意一审判决，不同意息宁、王岩的上诉请求和上诉意见。我通过中介租对方的房子，租了一年，当时我与中介签协议时房子是搬空的，息宁、王岩说房子里有家具电器不是事实。房子从来不收暖气费，近两年暖气改革，息宁、王岩也没说过要收暖气费。至于违约，是息宁、王岩说房子不租了，让我搬走。关于押金,我因为还有水费等没交清，所以当时双方说好相互抵消，他也不退押金我也不用再交费，但对方后来突然就起诉了。息宁、王岩向一审法院起诉请求：1.李国刚赔偿息宁、王岩2015年——2017年供暖费3480元；2.李国刚赔偿息宁、王岩拖欠的燃气费2300.52元；3.李国刚赔偿息宁、王岩拖欠水费229元；4.李国刚赔偿息宁、王岩家具电器损失费7150元；5.李国刚承担本案诉讼费。李国刚向一审法院反诉请求：1.息宁、王岩退还我2011年5月19日至2012年2月19日期间的押金2900元；2.息宁、王岩退还我2016年5月19日至2017年2月19日期间的押金5000元；3.息宁、王岩赔偿我因提前搬家导致的租房损失1027元。一审法院认定事实：2011年5月19日，李国刚（承租方）与息宁（出租方）签订了《北京市房屋租赁合同》，约定息宁将坐落于西城区什坊街×号楼×××号房屋租赁给李国刚居住。居住人数为4人，最多不超过6人（“6”字为手写，但可清晰地看到原有打印的“4”字基础上修改的），期限自2011年5月20日至2012年5月19日。支付方式押1.5月付3月，2900元／月。附件:物业交接清单，其中电器为冰箱，洗衣机1，松下，空调2，古桥、乐华，微波炉1，LG，厨卫：抽油烟机1台中南，煤气灶2金宝、坐便、蹲坑、热水器1，万家乐、客厅地板、卧式地板、板革、有破损、厨卫、瓷砖、碗柜1个、方桌1张。2014年5月19日，李国刚（承租方）与息宁（出租方）又就涉案房屋续签了《北京市房屋租赁合同》，居住人数为4人，最多不超过4人，期限自2014年5月20日至2015年5月19日。支付方式押1月付3月，4000元／月。2015年5月19日，李国刚（承租方）与息宁（出租方）再次就涉案房屋续签了《北京市房屋租赁合同》，居住人数为4人，最多不超过4人，期限自2015年5月20日至2016年5月19日。支付方式押1月付3月，4000元／月。2016年5月21日，李国刚又一次与息宁（出租方）就涉案房屋续签了《北京市房屋租赁合同》，期限自2016年5月20日至2016年5月19日。支付方式押1月付3月，5000元／月。约定，租赁期满后或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收、结清各自应当承担的费用……租赁期内的下列费用由乙方承担：（1）、水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）车位费（12）室内设施维修费（13）其他费用。关于合同解除（第八条）约定如下：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达30日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定。3、不承担约定的义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；1、不按照约定支付租金达5日的。2、欠缴各项费用达100元的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。就“违约责任”约定如下：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，乙方有权单方解除合同；乙方有违反本合同约定的情形之一的，应向甲方支付一个月租金作为违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失并解除租赁合同。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前15日通知对方，并按月租金的1%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。现息宁、王岩以李国刚擅自提前退租并拒绝支付租赁期间的水费、燃气费以及供暖费，且损害屋内附属物品为由将李国刚起诉至法院，提出如下诉讼请求：1、判令李国刚赔偿息宁、王岩2015年——2017年供暖费3480元；2、判令李国刚赔偿息宁、王岩拖欠的燃气费2300.52元；3、判令李国刚赔偿息宁、王岩拖欠水费229元；4、判令李国刚赔偿息宁、王岩家具电器损失费7150元；5、判令李国刚承担本案诉讼费。李国刚不同意息宁、王岩诉求,称息宁、王岩以涨价为由要求李国刚搬离，并提出如下反诉请求：1、判令息宁、王岩退还李国刚2011年5月19日至2012年2月19日期间的押金2900元；2、判令息宁、王岩退还李国刚2016年5月19日至2017年2月19日期间的押金5000元；3、判令息宁、王岩赔偿李国刚因提前搬家导致的租房损失1027元。息宁、王岩承认收取了李国刚2016年至2017年租赁期间的5000元押金，但不同意退还给李国刚，理由是李国刚提前中止了涉案合同，已经构成违约。至于2011年5月19日至2012年2月19日期间的押金2900元，双方的租赁合同是连年续签的，押金已经转给下一年度了，是叠加过来的。审理中，息宁、王岩针对其主张，提交了如下证据：1、2011年-2012年的租赁合同；2、2014年——2015年的租赁合同；3、2015年—2016年的租赁合同；4、2016年—2017年的租赁合同；7、清单；8、水费发票51.81元（查表日期：2017年2月27日）；污水处理费收费专用票据44.88元（2017年2月）、发票联132.31元；9、天然气发票2300.52元（开票日期：2017年2月28日）。10、供暖费（2016-2017年度）发票1740元。李国刚对燃气费认可，称水费自己已经交了。而且2月份没在涉案房屋住。至于供暖费，之前都是息宁、王岩自己交。没说让李国刚交。息宁、王岩表示水费是上交，2月份交的是一月份的，供暖费改制之前是单位交，后来改为个人缴纳，但合同中约定供暖费由承租人交纳。李国刚提交有如下证据：1、说明，2、七天快捷酒店管理（北京）有限公司黄寺店住宿费发票：329元（名称：李国刚、开票日期：2017年7月28日）；3、北京天地义和酒店管理有限公司住宿费发票：698元（名称：李国刚、开票日期：2017年7月28日）息宁、王岩对说明不予认可，认为李国刚是在找好住房后搬走的，该证据有作假嫌疑。审理中，息宁、王岩称冰箱（2005年购买，价格印象中约3000元）、松下洗衣机（2005年购买价格约1800元）、空调（2005年购买价格约5000元）、微波炉（LG，2005年购买价格约1000元）、燃气灶（2005年购买价格约1000元）、马桶（700、800元左右）均有损坏，但对此不能提交购物发票。李国刚不认可息宁、王岩陈述，称冰箱和空调在入住之前就已经坏了。一审法院认为，息宁、王岩与李国刚签订的《房屋租赁续订合同》及其《补充协议》系双方真实意思表示，且合同内容并未违反法律法规强制性规定，应为合法有效，息宁、王岩与李国刚双方应按照合同约定，履行各自的合同义务。本案的焦点是提前终止合同的责任方是谁？依照相关法律规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，息宁、王岩主张李国刚擅自终止合同，搬离租赁房屋，李国刚则主张系息宁、王岩强令李国刚搬离涉案房屋，已经构成违约，由于双方当事人对于对方的主张均不予认可，且对其各自的主张均未能提交任何证据，故法院对息宁、王岩与李国刚的上述主张，均不予认可。鉴于双方当事人均已经同意并实际终止了涉案合同，不违反法律规定，法院准予。按照相关法律规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同约定：租赁期内的下列费用由乙方承担：（1）、水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）车位费（12）室内设施维修费（13）其他费用。故息宁、王岩现要求李国刚支付息宁、王岩2016年——2017年供暖费1740元以及拖欠的租赁期间的燃气费2300.52元、水费229元；符合合同约定，法院对此予以支持。但息宁、王岩主张的2015年——2016年供暖费1740元之诉求，依据的并非本案审理的涉案合同，法院对此不予合并审理。有关息宁、王岩主张的家具电器损失费7150元；由于上述物品在2011年5月19日双方第一次签署租赁合同时就已经存在，且并非新购置的物品，至今已经七年，息宁、王岩对此未能提交任何购置发票，亦无证据证明上述物品是被告的不当使用导致损坏，故法院对此予以酌情确定为1000元。关于李国刚请求判令息宁、王岩退还其2011年5月19日至2012年2月19日期间的押金2900元；因李国刚主张的押金诉求，依据的并非本案审理的涉案合同，法院对此亦不予合并审理。有关李国刚要求息宁、王岩退还的2016年5月19日至2017年2月19日期间的押金5000元；因息宁、王岩不能证明李国刚违约，故法院对李国刚的该项诉求，予以支持。就李国刚要求息宁、王岩赔偿李国刚因提前搬家导致的租房损失1027元，因李国刚不能证明息宁、王岩擅自违约，法院对李国刚的该项诉求，不予支持。据此,一审法院于2018年4月24日作出判决：一、李国刚自判决书生效之日起七日内向息宁、王岩支付2016年——2017年的供暖费一千七百四十元。二、李国刚自判决书生效之日起七日内向息宁、王岩支付拖欠的租赁期间的燃气费二千三百零五角二分、水费二百二十九元。三、李国刚自判决书生效之日起七日内赔偿息宁、王岩家具电器损失费一千元。四、息宁、王岩自判决书生效之日起七日内退还李国刚2016年5月19日至2017年2月19日期间的押金五千元。五、驳回息宁、王岩的其他本诉诉讼请求。六、驳回李国刚的其他反诉诉讼请求。如果息宁、王岩、李国刚未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在合同纠纷案件中，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。本案二审争议焦点有二：一是双方当事人于2016年5月21日所签《北京市房屋租赁合同》合同提前终止的原因及由此决定的息宁、王岩是否应当退还押金；二是息宁、王岩家具家电损失的数额。关于争议焦点一，息宁、王岩主张李国刚擅自终止合同，搬离涉案房屋，李国刚主张息宁、王岩强令李国刚搬离涉案房屋，由于系李国刚主张合同关系因息宁、王岩强令其搬离涉案房屋而终止，故应由李国刚对息宁、王岩强令其搬离的事实承担举证责任。现李国刚未提交证据证明自己的主张，应当承担相应的不利后果，故本院认定合同提前终止的原因不是息宁、王岩强令李国刚搬离涉案房屋，而是李国刚擅自搬离涉案房屋。据此，李国刚的行为构成违约，参照合同第九条第（一）项约定，应当向息宁、王岩支付一个月租金作为违约金。押金不予退还。一审判决关于合同提前终止原因事实的举证责任分配错误，导致认定事实及对是否返还押金的判决错误，本院予以纠正。关于第二个争议焦点，一审法院根据家具家电已使用年限及息宁、王岩就家具家电原价和损坏原因的举证情况将家具家电损失数额酌情确定为1000元，并无不当，息宁、王岩的该项上诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上，息宁、王岩的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持北京市西城区人民法院（2017）京0102民初21095号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销北京市西城区人民法院（2017）京0102民初21095号民事判决第四、六项。三、驳回李国刚的反诉请求。一审本诉案件受理费64元，由李国刚负担20元（于本判决生效后七日内交纳），由息宁、王岩负担44元（已交纳）；反诉案件受理费25元，由李国刚负担（已交纳）。二审案件受理费54元，由李国刚负担22元（于本判决生效后七日内交纳），由息宁、王岩负担32元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 董建中审 判 员 肖荣远审 判 员 刁久豹二〇一八年八月三十日法官助理 郭 融书 记 员 云 姣