江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终3946号上诉人（原审原告、反诉被告）:刘晓华，女，1979年9月7日出生，汉族，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：袁石斌，江苏扬子江律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐辉，男，1967年3月8日出生，汉族，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：吴红权，江苏江海明珠律师事务所律师。刘晓华因与被上诉人徐辉房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省启东市人民法院（2017）苏0681民初1287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘晓华上诉请求：1.撤销一审判决一至三项，依法改判支持上诉人上诉请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。（1）即使如一审判决认定“开发商正式通知办理交房手续”的时间是2015年10月上旬，刘晓华也没有违约。因为在2015年10月15日经中介协调。刘晓华通过中介向徐辉支付预付款10万元，并约定余款在过户时一次性付清。徐辉在接受该10万元预付款后，既未提出异议，也没有提出解除合同，对交易房屋另行处置，而且在2016年12月办理案涉房屋产权证时，徐辉仍通过中介方通知刘晓华继续履行合同约定的义务。（2）根据合同约定：“在开发商通知办证后，徐辉在30个工作日内办理名下第一本产证，办好后通知中介方，中介方及时通知上诉人，上诉人在30个工作日内同徐辉办理过户手续。”一审查明：徐辉于2016年12月12日办理了案涉房屋产权登记，刘晓华接到中介方通知后于2017年1月9日回国，并于2017年1月10日与被上诉人联系，要求办理过户手续，并向被上诉人支付全部余款，刘晓华并未超出约定履行期限，只是徐辉提出要求加价10万元，因刘晓华只同意加价2万元未达成协议而解除合同。（3）刘晓华出国后停用了预留的手机号，不构成实质性违约，且在2015年10月开发商通知交钥匙时，徐辉也通过中介联系上了刘晓华。2016年12月徐辉办理产权登记时，也通过中介联系到了刘晓华。2.一审法院程序违法。一审法院于2017年7月19日上午8:50宣判，但在8:30承办法官电话通知因判决书要修改11点宣判，宣判后也没有当场拿到判决书，直到2017年7月21日才收到。一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法改判。徐辉辩称，1.根据双方合同约定，在开发商正式通知办理交房手续前需支付“第一次付款”435000元，如延期15天未支付就是违约，按照违约条款处理。徐辉2015年9月中旬通知刘晓华月底交房，刘晓华直至10月15日支付100000元，之后音信全无，无法联系刘晓华。2.刘晓华提出的“第一次交房”理解错误，按照常理，交房就是交钥匙及办理其他开发商要求的相关手续，刘晓华对于付款没有异议，只是说其出国由其亲戚来办，在其亲戚2015年10月15日交来100000元时，刘晓华说存折是定期的，要到年底才能支付其他款项，在年底时，徐辉无法联系刘晓华，即使中介的解释是可行的，刘晓华也超过了15天的约定。徐辉在办理过户登记手续时即2016年12月8日电话通知刘晓华，但只是在2017年1月10日，刘晓华才告知徐辉要付款，也超过了15天。3.中介公司工作人员与刘晓华之间为同学关系，其解释并不合理，存在偏袒刘晓华的嫌疑。综上，请求二审法院维持原判。刘晓华一审法院起诉请求：1.判令徐辉继续全面履行双方于2015年8月10日签订的《房产买卖合同》，并返还其定金6万元和支付违约金108100元；2.本案诉讼费用由徐辉承担。徐辉向一审法院提起反诉请求：1.依法判令解除双方签订的房屋买卖合同；2.依法判令刘晓华承担违约责任，定金不予退还，并承担违约金109000元；3.依法判令刘晓华承担所有诉讼费。一审法院认定事实：2015年8月19日，刘晓华与徐辉在启东美丽家园房地产代理中心的介绍下签订了《房产买卖合同》，并留下了各自手机联系方式。该合同约定：将徐辉名下位于启东市城东花园小区45幢506室房产出售给刘晓华，交易价格为545000元。该合同第二条约定付款时间与办法：合同签订之日，刘晓华需向徐辉支付6万元作为购房定金，买卖成立后，此款即转为购房款，余款分两次付清，第一次付款：开发商正式通知办理交房手续前刘晓华支付徐辉435000元；第二次付款：余下房款5万元，在办理产权过户前，由刘晓华支付给启东美丽家园房地产代理中心，等交房税收后由启东美丽家园房地产代理中心一次性支付给徐辉；刘晓华不按期支付房款，每延期一日按房价的万分之五计滞纳金给徐辉，未经徐辉同意延期到十五天刘晓华还未支付首付款的即算违约处理，徐辉有权处置本交易房屋。该合同第六条约定：双方签订合同后，不管房地产涨跌多少，双方均不得反悔，如有违约，违约方除按规定支付对方购房定金的双倍外，还应支付对方总房价的20%的违约金，同时违约方承担双方的中介费。该合同第九条第七项约定：开发商通知办证后，徐辉在三十个工作日内办理名下第一本房产证，办好后通知启东美丽家园房地产代理中心，启东美丽家园房地产代理中心及时通刘晓华，刘晓华在三十个工作日内同徐辉办理过户手续。另查明，上述合同签订当日，刘晓华向徐辉支付了6万元购房定金，其中1万元作为中介费支付给启东美丽家园房地产代理中心。2015年9月底，徐辉已办理好案涉房屋的水、电、煤、物业、钥匙等交割事宜，开发商交房完毕。2015年10月5日，刘晓华指令其母亲向徐辉支付10万元购房款。徐辉在2016年12月8日递交房屋办证申请，并于2016年12月12日登记完成。还查明，刘晓华自2015年8月31日出国至2017年1月6日才回国，在此期间，其在本案《房产买卖合同》中载明的手机号停用，亦未通知徐辉。刘晓华对徐辉在2015年9月底拿到房屋钥匙，2016年12月8日办理房产登记申请均知晓。刘晓华因自身原因未能及时回国付款及过户等行为。再查明，徐辉与刘晓华在2017年1月10日左右就案涉房屋交易价格加价协商未成。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，各方应按照合同约定，全面履行自身义务，包括与合同履行相关的附随义务，不得擅自变更或者解除合同。刘晓华与徐辉在自愿协商的基础上，订立买卖徐辉名下位于启东市城东花园45幢506室房产的合同，不违反法律规定，依法有效成立。本案争议的焦点在于：刘晓华与徐辉究竟何人存在违约行为以及该违约行为是否构成根本违约？为查明这一事实，需要解决几个问题：第一，本案《房产买卖合同》中约定的“开发商正式通知办理交房手续前”作何理解？对此，刘晓华抗辩称，《房产买卖合同》中约定的“开发商正式通知办理交房手续前”是指开发商正式通知办理房产证，不是通知交付房屋，而徐辉直到2016年12月才办好房产证。在此期间，徐辉也未通知其支付剩余购房款。一审法院认为，本案中的《房产买卖合同》第九条对于“开发商通知办证后”已有表述，同一合同，对同一意思的表述不可能差异如此之大。“开发商正式通知办理交房手续前”与通知办理房产证不为同一意思，应为开发商正式通知交房，即2015年9月底。第二、徐辉在2015年10月15日接受刘晓华支付的10万元是否构成对《房产买卖合同》关于付款时间与方式的变更？刘晓华主张买卖双方在2015年10月15日已将原合同约定的履行付款时间与方式变更为先付款10万元，余款在过户时一次性付清，因未能提供相应证据，纯属推测，一审法院亦不予采信。2015年9月底，开发商交房后，刘晓华仅在2015年10月15日支付了10万元。徐辉收下10万元后，虽未有异议，也未要求解除合同，但这系徐辉对刘晓华履行合同瑕疵的有限容忍，并不视为徐辉与刘晓华变更了合同条款。徐辉仍有权在此之后要求刘晓华继续支付房款。第三、中介方的指示能否成为刘晓华迟延履行的抗辩事由？中介方美丽家园房地产代理中心工作人员在本案中只起到居间服务，磋和买卖双方交易的作用，在无相应授权的情形下，其作出的表示未得合同当事人同意，无权代表合同当事人。刘晓华在明知徐辉联系方式的前提下，不与徐辉联系，而只单方面与中介工作人员张帅花微信联系，完全按照中介工作人员的指示履行合同，而未按照合同约定履行自身义务，其存在的过错，是造成房屋买卖违约的主要原因。从刘晓华提供的其与中介启东美丽家园房地产代理中心工作人员张帅花的微信聊天记录来看，其逾期回国至今未付房款的责任与徐辉无关。第四，刘晓华未及时通知徐辉变更联系方式的行为性质？刘晓华在合同签订之日支付6万元定金之后，便在同年8月底出国直至2017年1月回国，国内手机号停用，致使徐辉无法依据《房产买卖合同》中备注的手机号与其联系。刘晓华违反了合同的相应附随通知义务，未及时将新的联系方式通知徐辉。这也是刘晓华在本案中的另一重要违约行为。第五，刘晓华逾期付款行为是否构成根本违约？2015年10月15日，刘晓华指令他人向徐辉支付10万元房款后至今未继续履行《房产买卖合同》约定的付款义务。根据本案刘晓华与徐辉签订的《房产买卖合同》约定，开发商正式通知办理交房手续前，刘晓华应支付徐辉435000元购房款。即便如刘晓华所理解的“开发商正式通知办理交房手续前”系通知办理房产证，那么在徐辉于2016年12月8日（登记完成在2016年12月12日）办理产证登记申请后，刘晓华在提前数日从中介处知晓的情形下，并未按照合同约定，在15天内支付购房款。刘晓华这一迟延付款行为，按照本案中《房产买卖合同》第二条的约定，已构成根本违约，徐辉有权处置该房产（解除合同）。第六，徐辉要求增加房款行为的性质？徐辉虽然在2017年1月10日左右要求刘晓华加价，但并不违反双方订立合同的约定。在刘晓华的迟延履行付款行为按照《房产买卖合同》约定构成根本违约的情形下，徐辉与刘晓华就继续履行合同进行协商【徐辉要求加价10万元构成新的邀约】，协商不成的【刘晓华只愿意加2万元】，徐辉有权要求解除双方之前签订的《房产买卖合同》，并有权向刘晓华主张相应违约责任。本案审理中，徐辉向一审法院提交了书面申请书，在解除本案房屋买卖合同的前提下，其对于所收刘晓华的定金5万元及房款10万元（合计15万元）予以退还，也不主张刘晓华的违约责任。该申请系当事人对自身实体权利的处分，未违反法律规定，一审法院予以准许。故，一审法院对刘晓华要求继续履行合同及支付违约金的诉请不予支持；对徐辉要求解除《房产买卖合同》的诉讼请求予以支持。另，中介费1万元不包含在应退定金内，已由徐辉支付给中介启东美丽家园房地产代理中心，刘晓华对此也认可。根据本案《房产买卖合同》约定，应由最终违约方刘晓华负担。如其认为中介存在过错，可另行通过法律途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第二十条、第六十条、第九十三条、第九十七条规定，判决：一、解除徐辉与刘晓华于2015年8月19日签订的关于启东市城东花园45幢506室房屋的《房产买卖合同》。二、徐辉于判决生效之日起十五日内退还刘晓华购房定金、房款合计15万元。三、驳回刘晓华的其他诉讼请求。四、驳回徐辉的其他诉讼请求。本诉案件受理费10930元，保全费3245元，合计14175元（刘晓华已预交），由刘晓华负担；反诉案件受理费3680元，减半收取计1840元（徐辉已预交），由徐辉负担。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、刘晓华是否存在违约行为；二、徐辉是否有权解除案涉房屋买卖合同；三，一审法院程序是否违法。关于争议焦点一，徐辉（甲方）与刘晓华（乙方）于2015年8月19日签订的《房产买卖合同》第二条约定：······第一次付款：开发商正式通知办理交房手续前乙方支付甲方人民币肆拾叁万伍仟圆整。第二次付款：余下房款人民币伍万圆整，在办理产权过户前由乙方支付给丙方，等交房税收后由丙方一次性支付给甲方。······未经甲方同意延期到十五天乙方还未支付首付款的即算违约处理，甲方有权处置交易房屋。第三条约定：甲方应于收到乙方全额房款（除水电煤等的押金外）之日前，根据开发商交房日期交房，将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将水、电、煤气等费用结清。……甲方通知乙方交房之日起未经甲方同意延期到十五天，乙方还未前来办理交房手续、结算房款的，即算违约处理，甲方有权处置本交易房屋。根据已查明事实，案涉房屋2015年9月底，徐辉已办理好案涉房屋的水、电、煤、物业、钥匙等交割事宜，开发商交房完毕。但直至同年10月5日，刘晓华的母亲才交付100000元。徐辉2016年12月8日递交房屋办证申请，并于2016年12月12日登记完成。刘晓华明知开发商交房及徐辉办理产权登记的时间，却并未按照合同约定时间节点支付相应的购房款，其自2015年8月31日至2017年1月6日出国期间，暂停使用合同中的手机号码，亦没有告知徐辉手机号码，其仅提供了与启东美丽家园房地产代理中心工作人员张帅花的微信聊天记录，但张帅花仅为中介身份，现并无证据证明迟延支付相应购房款的行为取得徐辉的同意。故对于刘晓华并未违约的主张，本院不予采信。关于争议焦点二，根据合同约定，迟延付款超过十五日，徐辉有权另行处置案涉房屋，另行处置包括解除合同、转卖他人或不再出卖。即便2015年刘晓华第一次支付100000元取得了徐辉的同意，但徐辉方在2016年11月告知中介要求再支付100000元，2016年12月8日徐辉申请办理产权登记的前几日，刘晓华已通过中介知晓以上事实。此时，徐辉不需要再以通知形式告知刘晓华，刘晓华应当向按照合同约定向徐辉支付房款并请求过户登记，如其因个人原因请求延期，也应当取得徐辉的同意。但徐辉2016年12月12日办好产权证书后，刘晓华依然没有和徐辉联系。同时，双方在2017年1月10日就价款重新协商时已经超过产权登记的时间近一个月，徐辉的加价行为表明其以自身行为不再履行原来的房屋买卖合同，而是提出新的要约，但刘晓华对徐辉的加价未予认可，双方并未协商一致。刘晓华在2015年第一次迟延支付第一笔房款时，由其母亲代办，说明其在国外期间，正常付款并不存在障碍。而刘晓华在国外期间没有告知徐辉联系方式，亦没有通过启东美丽家园房地产代理中心工作人员张帅花与徐辉联系。基于前述，刘晓华存在迟延付款的违约行为，徐辉有权按照合同约定另行处置房屋即解除合同不再出卖。关于争议焦点三，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，对于定期宣判的，宣判后立即发给判决书，一审法院于2017年7月19日宣判后，刘晓华书面申请向其邮寄送达一审判决书，一审法院于2017年7月21日送达本案判决书。虽然一审法院定期宣判没有立即发给判决书不当，但刘晓华同意法院邮寄送达判决书，且不影响刘晓华的实体权利及诉讼权利。综上所述，刘晓华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14610元，由上诉人刘晓华负担。本判决为终审判决。审判长  吴勇军审判员  刘彩霞审判员  谷昔伟二〇一八年二月七日书记员  瞿秀梅