江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏03民终7914号上诉人（原审被告）：钱婷婷，女，1976年1月4日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：魏峰，男，1977年5月20日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：张勇，江苏泰信律师事务所律师。上诉人（原审被告）魏峰，男，1977年5月20日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：张勇，江苏泰信律师事务所律师。委托诉讼代理人：申兆利，江苏泰信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张璐，女，1985年1月13日生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人钱婷婷、魏峰因与被上诉人张璐商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院(2017)苏0303民初2747号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人钱婷婷的委托诉讼代理人魏峰、张勇，上诉人魏峰及其委托诉讼代理人张勇，被上诉人张璐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人钱婷婷、魏峰向本院提出上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：被上诉人违约在先，其没有按照合同约定支付首付款50万，上诉人不同意继续履行合同构成不安抗辩。上诉人已为履行合同办理了房屋的抵押解除手续，积极主动履行合同，一审法院不应作出对上诉人不利的判决。被上诉人张璐答辩称：一、上诉人违约在先，应当承担违约责任。上诉人应先偿还贷款办理解押手续，否则后续手续无法办理，被上诉人愿意替上诉人承担向他人贷款的利息，上诉人仍然不履行合同。上诉人因房价上涨，单方违约。二、不履行合同是因上诉人导致的，不安抗辩是先履行义务人在后履行义务人存在可能丧失履行能力的情况下，对方未恢复履行能力或提供担保才能行使。上诉人没有证据证明我不能履行合同，我能证明我有强烈履行合同的意愿。三、上诉人在开庭时明确不同意继续履行合同的表示，构成违约，在此基础上，被上诉人才撤回继续履行合同的诉请。四、至一审诉讼时，上诉人没有解除涉案房屋的抵押。请求驳回上诉，维持原判。张璐向一审法院起诉请求：一、判决钱婷婷、魏峰支付违约金15万元（合同约定违约金5万元，增加违约金10万元）；二、钱婷婷、魏峰继续履行合同，将徐州市绿地世纪城四期89#-2-80X室房屋解除抵押，恢复房屋权利，并按合同约定扣除恢复房屋权利负担时间后，继续按合同履行交房义务；三、诉讼费由钱婷婷、魏峰承担。庭审中张璐撤销第二项诉讼请求。一审法院查明事实：2017年2月2日，魏峰、钱婷婷（甲方，出卖方）、张璐（乙方，买受方）、徐州美房第壹房屋置换经济有限公司（丙方，居间方）三方签订徐州市存量房买卖协议，约定：一、甲方将自【共】有的坐落于徐州市绿地世纪城4期89-2-80X室房屋（建筑面积约111.18平方米，包括固定装修和房内给类设施）出售给乙方，价格为102万元；二、乙方采取首付加贷款方式支付房款，乙方于2017年3月15日前，支付首付款50万元整。于2017年3月20日前，办理完相关贷款批准手续，并及时向交易中心提交银行贷款确认单。贷款金额不足部分，由乙方以现金形式补齐。三、乙方在签订本协议时一次性支付给丙方协议佣金12000元。四、三方签署上述协议之日，乙方支付甲方定金2万元，该定金作为交房保证金，由甲方代保管，甲方自愿将房产证押给丙方保管。五、甲、乙双方同意在2017年3月15日前办理上述房地产存量房网上备案及签订资金监管协议手续；六、三方在违约责任中约定“1、……。2、若甲不能按照协议规定期限交付房产或乙方不能按协议规定期限支付房款，每逾期一日则由违约乙方向对方支付千分之五的违约金，逾期超过15日则视同违约，由违约方向对方支付违约金人民币5万元整，本协议终止。3、甲乙双方签订本协议后，若乙方反悔，应书面告知甲方，甲方应在15日内，将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但乙方应同时支付违约金5万元整给甲方。若甲方悔约，应当书面告知乙方，并在15日内，将已付购房款返还给乙方，甲方同时应支付违约金5万元给乙方。4……”。另，双方签订协议时，上述房屋尚有贷款未偿还，双方约定过户前由甲方偿还。协议签订后，张璐支付给魏峰、钱婷婷定金2万元，支付给徐州美房第壹房屋置换经济有限公司绿地二店居间服务费6000元。2017年3月15日魏峰、钱婷婷未按照协议约定还清涉案房屋剩余贷款，后经张璐多次催促，魏峰、钱婷婷至今未还清房屋剩余贷款，张璐亦未向魏峰、钱婷婷支付房屋首付款50万元，双方未办理房屋产权过户手续。魏峰、钱婷婷将要出售的案涉房屋尚欠银行房贷27.9万元。双方在上述协议中未约定魏峰、钱婷婷对于案涉房屋所欠的贷款应由张璐偿还。经协商，魏峰、钱婷婷承诺到2017年4月8日办理偿还房屋贷款手续。但到期后魏峰、钱婷婷因数额太大未能偿还贷款。2017年4月9日，张璐短信告知上诉人同意归还房贷的时间再延期一周，上诉人未予答复。2017年4月27日，张璐再次短信问询魏峰房贷偿还情况，上诉人未予答复。证人王某在庭审中称,合同（指本案协议）是在证人店里签订的，当时双方都同意，就签订了买卖协议，因到过户日期时给上诉人打电话，上诉人说贷款暂时不能还了，想协调一下让张璐帮他还一下贷款，过户日期已到最终也没有达成协议。涉案房屋有贷款不能进行资金监管，也无法进行产权过户。魏峰、钱婷婷在庭审中称因张璐未按期支付首付款构成违约，魏峰、钱婷婷现在不同意将房屋卖给张璐，如果张璐撤诉，愿意按照房屋现在的价格继续将房屋出售给张璐。张璐当庭表示不同意以房屋现在价格继续购买涉案房屋，明确要求撤回第二项诉讼请求。一审法院认为：双方签订的房屋买卖协议是真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。张璐交付定金后，魏峰、钱婷婷应按照协议约定履行偿还房屋剩余贷款、协助办理网上备案、交付房屋的义务。魏峰、钱婷婷在庭审中辩称张璐未按约支付首付款，系张璐违约导致协议无法履行，故不同意支付违约金，但结合协议约定、证人证言及房产交易规则，双方协议并未约定魏峰、钱婷婷就案涉房屋未还贷款由张璐偿还，该偿还贷款的义务在于魏峰、钱婷婷，且魏峰、钱婷婷偿还涉案房屋剩余贷款义务在先，而魏峰、钱婷婷未按期偿还房屋剩余贷款，亦未按照双方协商约定的延期期限到来时偿还，并且，后经张璐催促，不予答复，亦不履行还款义务，导致房屋买卖协议无法继续履行，魏峰、钱婷婷违约在先，其提出的不安抗辩权的主张无事实和法律依据，故对其抗辩法院不予支持。双方均表示不再履行合同，故双方合同应予解除。关于违约金的具体数额问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款规定，要求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。本案中，张璐以上述法律规定为依据，认为约定的违约金5万元低于其损失，请求以不超过实际损失为限增加违约金至15万元。法院认为，房屋价格上涨是市场行为，双方现对解除协议是否给张璐造成损失及损失的数额未达成合意，魏峰、钱婷婷的违约行为给张璐造成的损失数额难以确定，张璐对其实际损失数额亦未提供充分证据证明，故张璐以约定的违约金低于所造成的损失为由要求增加违约金，法院不予支持。魏峰、钱婷婷现不同意继续履行交付房屋的义务，故应按照协议中关于违约责任的约定，支付张璐违约金5万元。另，张璐已实际支付给魏峰、钱婷婷定金2万元，因张璐选择要求魏峰、钱婷婷支付违约金，故魏峰、钱婷婷应将定金2万元返还张璐。遂判决：钱婷婷、魏峰于判决生效之日起十日内给付张璐违约金50000元及定金20000元，合计70000元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，魏峰、钱婷婷与张璐、徐州美房第壹房屋置换经济有限公司签订的徐州市存量房买卖协议是三方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照约定履行自己的义务。协议中约定，涉案房屋如有贷款，过户前即2017年3月15日前由上诉人支付，但上诉人并未按期归还贷款。上诉人陈述其于2017年4月6日已还清贷款，但此后被上诉人多次向上诉人催促还款事宜，上诉人均未告知被上诉人已还清贷款，亦未向法庭提交相关证据予以证明，故对上诉人已偿还贷款并未违约的抗辩理由，本院不予支持。上诉人认为其有权行使不安抗辩权，本案中，上诉人具有先履行偿还涉案房屋贷款的义务，但没有确切证据证明张璐丧失履行能力不能履行合同，亦未通知张璐中止履行合同，上诉人此项抗辩亦不能成立。综上，上诉人钱婷婷、魏峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人钱婷婷、魏峰负担。本判决为终审判决。审判员  张文超审判员  祝 杰审判员  崔金城二〇一八年二月十日书记员  鲁 静