浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终7056号上诉人(原审被告、反诉原告)：钟爱萍，女，1964年3月15日出生，畲族，住浙江省平阳县,委托诉讼代理人：蓝建峰、王益军，浙江求是园律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：陈秋琳，女，1992年10月19日出生，汉族，住浙江省文成县,委托诉讼代理人：赵崇樨、陈琨，浙江天册律师事务所律师。上诉人钟爱萍因与被上诉人陈秋琳房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初4194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2016年7月4日，陈秋琳（乙方）与钟爱萍（甲方）签订编号为2016转让0396946《杭州市房屋转让合同》一份，约定甲方将1002室房屋转让给乙方，房屋转让总价为400万元。付款方式为一次性付款，于2016年6月27日前结清给甲方。甲方于2016年10月31日前交房给乙方。除不可抗拒的因素外，甲方未按本合同约定的时间交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按1%计算。逾期交付超过30天，甲方向乙方支付违约金共计4万元整，合同继续限期履行。同日，双方办理了产权过户手续，1002室房屋登记至陈秋琳名下。合同签订前，陈永定于2016年6月27日转账支付给钟爱萍150万元。庭审中，双方均认可，双方口头约定1002室房屋转让总价为515万元。钟爱萍认可陈永定于2016年6月27日代其与董文树清偿债务共计200万元，该款项折抵案涉购房款。陈永定并陈述其系代女儿陈秋琳支付购房款。2017年3月26日，陈秋琳电话催促钟爱萍腾房，钟爱萍以陈秋琳未付清房款为由拒绝腾房。截止法庭辩论终结，1002室房屋仍由钟爱萍居住使用。现陈秋琳起诉至原审法院，请求：1、判令钟爱萍继续履行双方签订的《杭州市房屋转让合同》，将坐落于杭州市西湖区名都苑1幢3单元1002室的房屋腾空交付给陈秋琳；2、判令钟爱萍支付逾期交房违约金30.9万元（以515万元为基数，按月利率1%，自2016年11月1日暂计算至2017年4月30日，实际计算至房屋交付之日止）；3、本案诉讼费用由钟爱萍负担。诉讼过程中，钟爱萍提起反诉，请求判令：1、解除双方签订的《杭州市房屋转让合同》，陈秋琳将1002室房屋退还给钟爱萍并支付给钟爱萍违约金4万元；2、反诉诉讼费用由陈秋琳负担。原审法院认为：陈秋琳与钟爱萍签订的《杭州市房屋转让合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行。本案的争议焦点在于陈秋琳是否已付清房屋转让款。钟爱萍认为陈秋琳仅支付350万元，尚余165万元未支付。陈秋琳主张其已全额支付房屋转让款。对此，该院认为，首先，双方签订的《杭州市房屋转让合同》第三条付款方式中明确约定“一次性付款，2016年6月27日前结清给甲方”，而合同签订时间在2017年7月4日，表明双方已在合同中确认陈秋琳已于2016年6月27日一次性付清房款。钟爱萍作为完全民事行为能力人，其应当知晓该条款约定的法律后果，却仍在合同上签字确认，应视为其认可陈秋琳已支付全部房款。且钟爱萍认可的已付房款350万元均系在2016年6月27日支付。其次，《杭州市房屋转让合同》中仅约定了1002室房屋的交付时间在2016年10月31日前，并未约定剩余房款的支付时间，而房屋已于合同签订当日转移登记至陈秋琳名下。按房屋买卖的一般交易习惯，通常情况下房屋过户手续是在房款付清或房款交至监管账户后亦或仅留有小额剩余房款才办理。而钟爱萍主张未付房款数额为165万元，占总房款近1/3，且钟爱萍自述其曾经商，其应当具备一定的商业风险意识，在陈秋琳未付清剩余大额房款的情况下其却在合同签订当日配合陈秋琳办理房产过户手续，明显不符合常理。最后，本案出庭作证的董文树及陈永定关于双方之间债权债务关系和房屋买卖的经过以及房款的支付方式等的陈述均相一致，而钟爱萍除对该二人陈述的剩余165万元房款系以债务抵偿的方式支付予以否认外，对其他事实均无异议，陈秋琳亦提供了借条、债务和解协议及凭证、银行凭证等证据印证相关事实，而钟爱萍却无法就为何在合同中约定“一次性付款，2016年6月27日前结清给甲方”及合同中未约定剩余165万元房款的支付时间等作出合理解释。故综合以上分析，该院对陈秋琳主张其已于2016年6月27日前结清房屋转让款的意见予以采信。钟爱萍以陈秋琳未付清房屋转让款为由要求解除合同并要求陈秋琳返还1002室房屋、支付违约金的反诉诉讼请求，依据不足，该院不予支持。根据《杭州市房屋转让合同》约定，钟爱萍应于2016年10月31日前将1002室房屋交付给陈秋琳，现合同约定的交付期限已届满，钟爱萍应按约交付1002室房屋给陈秋琳。现钟爱萍拒绝交付1002室房屋的行为已构成违约，应承担违约责任。根据法律规定，违约责任的承担方式有继续履行、赔偿损失等。综合案涉房屋转让合同的履行情况，陈秋琳要求钟爱萍按照合同约定继续履行交付房屋的义务，有事实和法律依据，该院予以支持。钟爱萍并应承担逾期交房的违约责任。根据合同约定，逾期交房，应以已付款为基数，按月利息1%计付违约利息至实际交付之日止。鉴于钟爱萍对是否违约提出了抗辩，该院根据陈秋琳的实际损失，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金酌情调整为8万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、钟爱萍于判决生效之日起十日内将位于杭州市西湖区名都苑1幢3单元1002室房屋腾空并交付给陈秋琳；二、钟爱萍于判决生效之日起十日内支付给陈秋琳违约金80000元；三、驳回陈秋琳的其他本诉诉讼请求；四、驳回钟爱萍的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50013元，由陈秋琳负担2098元，由钟爱萍负担47915元。反诉案件受理费400元，由钟爱萍负担。宣判后，钟爱萍不服，向本院提起上诉称：一、陈秋琳未付清涉案房屋转让款，尚余165万元未支付。（一）关于董文树与陈永定（陈秋琳的父亲）签订的借条。陈秋琳提供的借条均为复印件，虽然董文树对借款内容进行了说明，但说明内容有不合理之处，且陈永定是董文树妹夫的弟弟，二者有特殊关系，再加上以房抵债，免除债务的最大受益者是董文树，董文树作不实陈述的可能性很大。故借条不应该作为认定事实的依据。最后，2009年钟爱萍与董文树即因感情不和而分居，至2015年7月22日办理离婚手续，虽然案涉借条显示的日期为种爱萍与董文树婚姻关系存续期间，但钟爱萍并不知晓借款借用和使用情况，未获得过借款使用带来的任何收益。因此，即使对借款事实予以认定，因上述借款并非用于夫妻共同生活，亦不宜认定为夫妻共同债务，应由董文树一人偿还。（二）、关于购房款165万元，是否已以债务相抵。陈秋琳称钟爱萍同意购房款165万元是从董文树的四次借款债务中予以抵扣，明显与钟爱萍的认识以及意愿相矛盾，亦不符合常理，同时陈秋琳亦无法证明钟爱萍曾认可以董文树的债务抵扣购房款。另，本案中双方在《杭州市房屋转让合同》中约定“一次性付款，在2016年6月27日前结清给甲方，”同时还约定了逾期付款的违约责任，合同签订时间是2016年7月4日，若陈秋琳已于2016年6月27日前结清房款，通常情况会约定“一次性付款，在2016年6月27日前已结清给甲方”，且不会约定逾期付款的违约责任。另虽然先过户后付款的方式存在一定商业风险，但钟爱萍迫于要解封案涉房屋，归还借款，免除自身的相关债务及考虑到其前夫董文树与陈永定的特殊关系，依据诚信原则，协助办理了过户手续，钟爱萍的做法符合常理。二、钟爱萍未违约，不应承担违约责任。双方签订的《杭州市房屋转让合同》第三条付款方式中约定“一次性付款，2016年6月27日前结清给甲方，”第四条交房方式中约定“2016年10月31日前交房给乙方”，房款的支付先于房屋的交付，在陈秋琳未足额支付购房款的情况下，钟爱萍不交付房屋系行使先履行抗辩权，不存在违约。三、即使认定钟爱萍违约，违约金应为40000元。根据双方签订的《杭州市房屋转让合同》第六条第1款第一项的约定，钟爱萍逾期交付房屋的违约责任为“逾期交付超过30天的，支付违约金40000元。”该约定是双方当事人真实意思表示，系双方行使处分权的行为，未损害国家、集体以及他人合法权益。原审法院将违约金调整为80000元，违反了“意思自治”原则，无事实和法律依据。综上，请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审。2、本案诉讼费用由陈秋琳负担。被上诉人陈秋琳答辩称：原审法院就“陈秋琳是否已付清房屋转让款”的争议焦点项下的事实认定清楚，钟爱萍上诉状的相关陈述与事实完全不符，其上诉请求不应得到支持，请求予以驳回。一、陈秋琳已足额支付案涉房屋的515万元转让价款。关于515万元房屋转让价款的支付情况，原审法院在一审判决书“本院认为”部分进行了充分详实的论述，认定陈秋琳已全额支付房屋转让价款，不存在违约情形。这一结论符合客观事实，是正确的：1、陈秋琳提交的证据材料6、7充分证明董文树与陈永定之间存在280万元本金的债权债务关系，董文树为债务人，其中230万元债务发生在董文树与钟爱萍的夫妻关系存续期间，与法院已经判决的李昌本、纪文伟的债务性质相同，属于夫妻共同债务。在整个交易安排过程中，陈秋琳（及其父陈永定）以其中的165万元折抵部分购房款，合情合理，亦是本案的真实情况。2、两位到庭证人的证人证言相互印证，进一步证明上述事实。3、双方于2016年7月4日在房产交易中心签订了房屋买卖合同，约定付款方式为“一次性付款，于2016年6月27日前结清给甲方”，再结合陈秋琳父亲于2016年6月27日分别支付的三笔150万元、100万元、100万元款项，且钟爱萍配合陈秋琳于合同签订当日办理了房屋产权的过户手续。这恰恰说明本合同是典型的“先付款，后过户”的交易模式，相应的款项已经全额付清。二、关于本案违约金。双方签订的《杭州市房屋转让合同》第六条约定的逾期交房的违约责任为按照累计已付款计算每月1%的违约金，陈秋琳认为该约定属于双方的真实意思表示，合理、合法、有效，应予支持。原审法院调整为80000元，远低于合同约定的标准，且低于陈秋琳为此支出的相关费用和遭受的损失，实属调整不当。钟爱萍要求调整违约金为40000元，须知这是其违约超过30日后乙方享有的权利，其主张没有任何事实和法律依据，且不合情理：1、钟爱萍已经在陈秋琳向第三人的代偿行为中获益，且该收益远超1%标准。陈秋琳为钟爱萍、董文树代偿合计200万元债务后，剩余385.67万元的债务及后续分别按照月利率1.87%和2%计算的利息（每月利息金额远超案涉合同项下违约金）便与钟爱萍无关。2、钟爱萍在使用房屋中受益。钟爱萍拖延交房至今已近一年时间，其逾期行为恶劣，严重侵害了陈秋琳对该房屋的占有、使用、收益和处分的权益，并导致陈秋琳至今租住在外，每月产生不菲的、额外的租房开支。三、案涉房屋买卖系各方协商后一揽子交易的一部分，钟爱萍是最大获益者。2015年，纪文伟、李昌本相继在温州市文成县人民法院以董文树、钟爱萍为被告提起民间借贷诉讼，案号分别为（2015）温文商初字第238号、（2015）温文商初字第734号，最终法院判决董文树、钟爱萍需要承担的债权本息分别为179.67万元、406万元（截至2015年2月的数据，后续利息继续按照月利率1.87%和2%计算），合计金额585.67万元（远超房屋交易价格）。董文树并无资产可供执行，且案涉房屋已被法院查封，纪文伟、李昌本可申请强制执行推动房屋司法拍卖，按照上述债权金额及房屋的实际价值，拍卖后的金额显然不足以清偿全部债权债务，钟爱萍不会留有余款。因此董文树、钟爱萍与纪文伟、李昌本、陈永定协商后才有了案涉的交易模式：在以房屋转让价款清偿纪文伟、李昌本、陈永定的部分债务后，钟爱萍还能留150万元的款项，且不再对纪文伟、李昌本负债，可以说钟爱萍是本次交易中的最大赢家。根据钟爱萍陈述，其收取150万元现金后，立即购置了房产，享受了这一轮房价上涨的红利。综上所述，陈秋琳认为原审法院事实认定清楚，法律适用准确。钟爱萍的上诉没有事实和法律依据，亦不合情理，恳请法庭予以驳回。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致。本院认为：一、关于案涉诉争的165万元房款有无付清的问题。本案中虽然没有钟爱萍同意165万元房款由债务抵偿的书面证据，但是陈秋琳提供的借条、证人证言、债务和解协议，收款确认书等间接证据已形成完整的证据链,且与案涉《杭州市房屋转让合同》的具体约定相印证，已经达到民事证据的高度盖然性证明标准，可以证明陈秋琳主张的剩余165万元房款已经在2016年6月27日前结清的事实。钟爱萍在二审中并未提交新证据对陈秋琳所提供的证据予以反驳，其有关为何不在《杭州市房屋转让合同》中就剩余房款的支付时间进行约定的解释也仅是一种陈述，且与一审陈述不相符，本院不予采纳。二、关于逾期交房的违约金问题。虽然合同中约定“逾期交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究违约利息，自合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按1%计算。逾期交付超过30天，甲方向乙方支付违约金共计40000元整，合同继续限期履行”，但是违约金过低于实际损失，当事人有权请求调整。现实际逾期交房天数已经远超过30天，陈秋琳主张按照已付款的月利息1%计算，其请求实质是要求调高违约金，原审法院根据陈秋琳的实际损失，综合全案案情，将违约金调整为80000元，并无明显不当。综上，钟爱萍的上诉理由不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50013元，由钟爱萍负担。本判决为终审判决。审判长  金瑞芳审判员  胡 宇审判员  张一文二〇一八年二月五日书记员  赖雪珂