云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2801民初2631号原告（反诉被告）：王菁，女，彝族，1978年2月11日出生，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州勐海县。委托诉讼代理人：周伟，云南博仲律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：李伟慧，女，1979年1月3日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：杨爵铭，云南泰华律师事务所律师，特别授权代理。原告王菁诉被告李伟慧租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，被告李伟慧向本院提起反诉，本院审查后依法适用普通程序组成合议庭于2017年11月1日公开开庭对本、反诉合并进行了审理。原告王菁及其委托诉讼代理人周伟，被告委托诉讼代理人杨爵铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉诉讼请求判令：1、解除原、被告于2017年3月14日签订的《客栈租赁合同》；2、被告退还原告预付的租金50万元；3、被告退还原告支付的物业费17321元。事实及理由：原、被告于2017年3月14日签订《客栈租赁合同》一份，合同约定：原告租赁被告位于景洪市江北告庄西双景真寨16幢1至4层建筑物（1663.1平方米）用于经营客栈。租赁期十五年，前五年租金为每年100万元。第一年租金从2017年7月31日开始计算，在合同签订后原告应于15日内向被告预先支付第一年租金50万元，并且向被告交纳5万元履约保证金。合同签订后原告按照合同的约定预交了50万元房屋租金和5万元履约保证金，并且预支了物业管理费31179.24元。由于原告经济发生困难，没有能力再继续经营客栈，故于2017年7月分别以电话和邮件的方式告之被告将不再履行合同，要求被告合同约定收取履约保证金5万元，并退还预交租金50万元，但被告始终不予退还。被告针对本诉辩称：原告的诉请不能成立，我方不同意对方解除客栈租赁合同，原告称其没有经济能力不继续租赁不符合法律规定，根据合同约定，我方不同意原告擅自解除租赁合同，50万元的租金我方不应当退还，我方没有同意解除合同并且要求对方继续履行合同，从合同签订之日起，我方已经将房屋的占有使用权交给原告，在租赁期间，原告一直在使用我方的客栈，物业费应当由原告在租赁期内缴纳给物业，在合同中有约定物业管理费由原告自行缴纳，原告有交付义务，也是交付给物业公司不是交付给我方，原告在租赁期内擅自解除合同已经构成违约，应当赔偿我方的损失。被告向本院提出反诉请求判令：1、反诉被告继续履行《客栈租赁合同》；2、反诉被告支付违约金50万元；3、反诉被告承担本案的反诉费用。事实及理由：2017年3月14日，原、被告签订了《客栈租赁合同》，约定：反诉原告李伟慧将其位于景洪市江北告庄西双景景真寨xx幢1至4层的房屋出租给反诉被告王菁用于经营客栈。租赁期限15年，自2017年3月30日起至2032年7月30日止。第一年租金100万元，反诉被告于合同签订之日起15日内向反诉原告支付租金50万元，2018年1月30日前反诉被告向反诉原告支付租金50万元。合同第八条第二项约定：反诉被告在租赁期内需中途退租，应提前一个月向出租方提出书面申请，经反诉原告同意后，反诉被告须缴清费用，反诉被告所交保证金无偿归反诉原告。合同第十条第二项约定：若反诉被告违约，反诉原告有权终止本合同，不赔偿反诉被告任何装修费用，并且反诉被告应当赔偿反诉原告违约金50万元。合同签订后，反诉被告开始对租赁房屋进行装修，但是装修未完成时，反诉被告在没有征得反诉原告同意的情况下，以经济困难为由向人民法院起诉解除合同，造成了反诉原告极大的被告动，利益严重受损，反诉被告的行为已构成严重违约，应承担相应的违约责任。原告针对被告的反诉辩称：原告的第一项诉讼请求不符合法律的相关规定，根据民事法律关系自愿的原则，以及根据合同法关于法定解除合同的规定，反诉被告已经明确要求解除合同，我们认为法律不能强人所难，在我方没有能力的情况下要求我们继续履行合同。被告在反诉状中内容篡改了合同的内容，被告在反诉中要求原告支付50万元违约金的诉请无事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告提交的《客栈租赁合同》、原告提交的银行交易明细、收费单据、解约通知，被告提交的照片、解约复函等证据材料，由于原、被告双方均对上述证据材料的真实性无异议，故本院依法对上述证据的真实性予以确认。根据庭审、认证以及双方当事人当庭认可的事实，本院确认如下法律事实：2017年3月14日，原告王菁作为承租方（合同乙方）与被告李伟慧作为出租方（合同甲方）签订《客栈租赁合同》，主要约定：甲方将坐落于景洪市江北告庄西双景景真寨xx幢1至4层，套内建筑面积为16631.1平方米的房屋出租给乙方，用途客栈。租期15年，自2017年3月30日至2032年7月30日止，甲方给予乙方4个月免租期，即2017年3月30日至2017年7月30日期间不计租金。第一年至第五年租金为100万元，第六年至第十五年租金递增，乙方应于本合同签署之日，向甲方交纳5万元履约保证金。第一年租金分两期交纳，第一期租金50万元于本合同签订之日内支付，第二期租金50万元于2018年1月30日前支付。乙方自行向物业管理公司交纳物业管理费。乙方在租赁期内确需中途退租，应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方须缴清就缴费用，乙方所交保证金无偿归甲方。若乙方拖欠租金，在甲方限定期限内仍拒不支付，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，不赔偿乙方任何装修费用，并且乙方应赔偿甲方违约金50万元。除上述约定外，双方在合同中还约定了其他事项。合同签订后，原告按约向被告支付了第一年第一期租金50万元及5万元履约保证金。2017年7月21日，原告向被告发送了解约通知的电子邮件，表明：由于原告合伙人撤资，原告已经没有能力继续履行合同，故通知你方解除合同，请按合同约定收取5万元履约保证金后退还原告预付的50万元租金。2017年8月被告复函原告，表明不能接受原告的解除合同的处理方案，原告应支付免租期间的租金及相关费用，并支付50万元的违约金，被告要求原告另行提出具体赔偿方案双方协商一致后才能解除租赁合同。另查明，原告对租赁的房屋仅进行了简单的水电管道装修，原告交纳了2017年4月7日至2018年1月6日期间的物业管理费31179.24元。本院认为，根据各方当事人的本、反诉、辩称主张及庭审查明事实，本院归纳本案争议焦点并作出如下分析认定：一、《客栈租赁合同》继续履行还是应当予以解除。本案原、被告双方签订的《客栈租赁合同》（以下简称合同）系双方当事人真实意思表示，对双方均具法律约束力。现原、被告对合同解除或继续履行发生争议。《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。该法第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。根据上述法律规定合同解除权分为约定解除权与法定解除权，但上述法定合同解除权均是赋予合同守约方，而本案在合同履行过程中，被告作为承租方按约将出租房产交付给原告使用，被告不存在违约行为，现原告作为承租方以经济困难为由要求提前解除合同，故原告不能行使约定解除权（合同中未约定“经济困难”可以解除合同）与法定解除权。但是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，原告可以根据实际情况进行抗辩。本院认为，合同法的价值目标之是效益，如果违约方的实际履行的费用过高，则可以不继续履行。本案原、被告双方合同约定的租赁期限是15年，原告履行合同的租金成本就高达1700万元左右，但原告在合同约定的前4个月装修（未进行装修）免租期内就因经济困难要求解除合同，在这种情况下强制要求原告履行合同明显属于履行费用过高，并且由于原告无经济能力不能装修经营客栈，被告的租金收取将存在困难，双方约定的租赁房屋有可能会长时间的空置，将给原、被告双方均造成较大经济损失，强制履行合同会造成“双输”的局面。综合考虑上述因素，本案原、被告订立的租赁合同继续履行的履行费用过高，不宜继续履行，故本院对原告要求解除合同的诉请予以支持，对被告要求继续履行合同的反诉请求不予支持。二、租金、违约金问题。虽然本案租赁合同可以予以解除，但被告作为守约方可以要求原告支付一定期间的租金及违约金。本案原告于2017年7月21日向被告提出解除合同的要求同，故虽然原告是在双方约定的4个月免租金期内提出解除合同，但由于是原告违约中途要求退租，故被告要求以原告实际使用房屋时间计收租金的主张本院予以采信，原告应自2017年3月30日向被告计付租金，故原告预交的半年50万元租金仅能计算至2017年10月1日。本院考虑到原告提出解除合同的要求后应给予被告合理的另行出租准备期间，故本院对原告要求被告退还50万元租金的诉请不予支持。关于违约金额，由于双方在合同中约定：原告在租赁期内确需中途退租，应提前一个月向被告提出书面申请，经被告同意后，原告须缴清就缴费用，原告所交保证金无偿归被告，故被告有权按合同约定收取原告交纳的5万元的保证金。而被告主张的合同违约条款明确约定赔偿50万元违约金额是限于原告拖欠租金的情况，但原告已按约支付了第一年第一期的租金50万元，至本案原、被告提起诉讼时止未发生原告拖欠租金的情形，故被告主张适用50万元违约金额的反诉诉请不符合双方合同约定，本院对被告的该反诉请求不予支持。另，按双方合同约定租赁期内的物业管理费应行原告自行缴纳，故本院对原告要求被告退还物业费的诉请亦不予支持。鉴于原告的中途退租是导致原、被告发生诉讼的主要原因，故本案的诉讼费应全部由原告承担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告王菁与被告李伟慧于2017年7月14日就位于景洪市江北告庄西双景景真寨xx幢1至4层房屋签订的《客栈租赁合同》。二、驳回原告王菁的其他本诉诉讼请求。三、驳回被告李伟慧的反诉诉讼请求。案件本诉受理费8973元由原告王菁承担，案件反诉受理费4400元由原告王菁向被告李伟慧径付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（一式六份），上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  李碧云人民陪审员  付桂珍人民陪审员  徐扣如二〇一八年二月十一日书 记 员  周子圣