云南省丽江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云07民终813号 上诉人（原审原告，反诉被告）李坚，男，纳西族，1970年12月20日生，住丽江市古城区。 委托代理人（特别授权）刘振菲、和丽坤，系云南义合律师事务所律师。 上诉人（原审被告，反诉原告）孙卫兵，男，汉族，1963年4月19日生，住大理市。 委托代理人（特别授权）耿国平、李丹丹，系云南凌云律师事务所律师。 上诉人李坚因与上诉人孙卫兵房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省丽江市古城区人民法院（2017）云0702民初498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月19日立案后，依法公开开庭进行了审理，上诉人李坚及其委托代理人刘振菲、和丽坤，上诉人孙卫兵及其委托代理人耿国平、李丹丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 李坚上诉请求:1、请求撤销（2017)云0702民初498号民事判决中本诉部分第二项判决。2、依法改判，支持一审民事起诉状的第二项诉讼请求，即判令被上诉人孙卫兵因不履行合同造成的损失220万元；或发回重审。3、一二审诉讼费用由被上诉人孙卫兵承担。事实和理由：一、原审对原审原告提交证据评判不合法。原审原告提交第3组至第17组证据对孙卫兵不利，故孙卫兵否认真实性，但无证据证明，就需看该证据的合法性、关联性。首先，第3、4、5、6、7、8、9、13、14、15、16组证据虽系原审原告与案外人签，费用单据也系支付相应款项，但证据来源合法，且反映修建、装修房屋均为现争议的房屋，费用支出也与案件有关，与案件有关联性，应认定为有效证据。其次，第1O、11、12组证据照片虽拍摄时间不清，但应先让被上诉人辨认照片反映内容。最后，第17组证据系原审原告与孙卫兵、孙卫兵二哥之间通话在手机里的录音录制，手机清楚反映录音时间，但一审原审原告交验手机时法庭未查看，也未让孙卫兵确认，却认定原审原告未能提交证据证明通话时间而不予采信，是错误的。该组证据客观反映案件部分重要事实。二、原审认定事实部分错误和不全面。（一）本案违约方系被上诉人而不是原审原告，但一审错误认定双方未完整履行所负义务。原审原告提交的录音可证明原审原告与被上诉人签订《房屋租赁合同》后，作为上诉人一方实际履行合同的人是被上诉人二哥，但原审原告将房屋交付孙卫兵后，因被上诉人二哥不想继续履行合同，孙卫兵电话里也明示不再继续履行合同，即本案系孙卫兵单方原因解除合同。（二）原审未依法认定孙卫兵违约给原审原告造成的以下损失：1、2015年7月1日原审原告开始修建房屋，并于2016年3月1日竣工，修建53间。2015年11月10日至2016年3月26日期间完成装修，在出租给被上诉人前原审原告准备以标间出租，卫生间、晾衣房、厨房防水设施、瓷砖、地砖、洁具及顶部吊顶、墙面双飞粉、墙面油漆粉刷及房间内四周顺墙板、房间及走廊开关、灯具、插座、电表箱都己安装。孙卫兵承租后认为不达标，请人拆除了所有原有装修及相关设施，至今未支付39750元劳务费也不告知原审原告把洁具搬走。卫间间洁具是2016年1月15日每套1100元在大理买，因包装盒拆除无法退换，只能以每套320元价格卖，造成损失41170元。2、2016年4月2日孙卫兵支付30万元押金，只是收条上写为租金，录音内容可证明。在收30万元时，被上诉人要求拆除原审原告自己居住的一栋建筑面积212平方米、坐北朝南两层框架结构房屋供酒店作大堂，并要求在南面新建一栋4层房子，一层要求框架结构作餐厅，2、3、4层作客房，被上诉人请人拆除该栋房屋，造成损失488000元。3、孙卫兵说他是外地人不熟悉丽江，不了解市场行情，要原审原告帮忙联系消防设施施工队，原审原告答应并写在合同里。施工队做好消防设施后，2017年12月8日原审原告替孙卫兵垫付12万元消防设施款，2017年2月25口原审原告短信给孙卫兵要求其按合同归还垫付的消防设施款12万元，可他一直不回复也未归还。4、孙卫兵要求原审原告安装电梯并直通5楼，因原来电梯房直到4楼，原审原告按合同于2016年10月28日和做电梯的公司签订了合同并按合同支付8万元订金，催问孙卫兵什么时候安装时，他没回复，因改造电梯房和封窗，造成损失29600元。5、根据合同要求，原审原告按孙卫兵要求定做钢架房作酒店大堂，与施工方签订承建合同并支付43200元订金，在施工方催促安装并要求告知安装位置和材料时，孙卫兵一直没回复，致使原审原告无法退回订金。6、根据合同要求，原审原告增加太阳真空管300管及空气能热泵两台，因他们不履行，造成原审原告不必要的投资而支出73600元。7、根据合同要求，原审原告与环卫公司签租用停车泊位合同，期限自2017年11月至2017年12月31日，租金为每年1.9万元，又与国大花马街开发公司签订租用停车场合同每年租金8万元，押金9万元。原审原告已支付110万元，该费用按合同约定需要孙卫兵承担。8、在签租房合同前，原审原告己定制好房间内所有家具和所有房间窗帘、地板条，并已付家具订金8万元、窗帘订金1.2万元和地板条订金4万元，但认为不达标，原审原告退货造成订金13.2万元损失。同时，原审原告本已安装好铝合金门窗，孙卫兵要求改，支出更改费40000元。9、孙卫兵要求重新设计和新建古式大门一扇造成18万元损失。10、孙卫兵拆除原审原告原住房，致使原审原告租房居住，造成37500元损失。11、孙卫兵未履行合同，致原审原告房屋被无偿占用一年零六个月，按合同约定租金计算，造成62.4万元损失。综上所述，原审未采信原审原告大部份证据，致使错误认定造成解除合同过错的原因，进一步造成没有全面认定孙卫兵违约给原审原告造成的损失，请求二审依法采信上述证据，认定因孙卫兵行为造成本案房屋租赁合同解除，并因孙卫兵违约行为给原审原告造成的损失，支持原审原告的上诉请求。 孙卫兵上诉请求：一、请求依法撤销云南省丽江市古城区人民法院（2017)云0702民初498号《民事判决书》反诉部分第二项判决，依法改判或发回重审；二、依法判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决确认涉案租赁合同合法，违反法律强制性规定。原审判决确认了上诉人与被上诉人签订的《酒店租赁合同》合法有效。首先，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，本案讼争房屋位于丽江市古城区，属于城市、镇规划区内的房屋，应取得建设工程规划许可证；其次，诉争房屋用于经营酒店，共5层68间客房住满是136人，属公众聚集场所多层公共建筑，涉及公众安全，应根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定办理，双方签订的《承租酒店协议》、《酒店租赁合同》也明确由被上诉人负责办理消防验收，而时至今日，该房屋未取得建设工程规划许可证，未通过工程竣工验收，也未通过消防安全检查合格，因此，因违反上述法律强制性规定而导致涉案的《酒店租赁合同》无效。二、原审判决认定事实不清，被上诉人有先交付符合约定房屋的义务，上诉人无任何违约行为。2016年4月7日，上诉人与被上诉人签订《承租酒店协议》，被上诉人将位于丽江市古城区西安街道义正社区玉河下村88号房屋出租给上诉人用于酒店经营，合同签订后，上诉人积极履行合同义务，于合同签订当日交付30万租金给被上诉人，并着手准备酒店装修，但被上诉人却拒不履行合同义务，未交付合同约定房屋。后双方又于2016年9月3日重签《酒店租赁合同》，约定合同期为2017年5月1日至2037年4月31日，约定被上诉人须于2017年5月1日前将竣工并办理完相关手续、并完成其负责的装饰装修后交付给上诉人，而直至今日房屋未正式竣工验收且未完成约定负责的装修装饰，致上诉人无法经营酒店。原审法院认为上诉人亦未按照合同约定履行其负有的装饰所有客房的义务属认定事实不清，根据双方签订的《酒店租赁合同》第二条约定“甲方在2017年5月1日前，将竣工并已经完成由甲方负责的装饰装修的物业交付乙方”已明确约定被上诉人先交付义务，即该合同是有先后履行顺序的，被上诉人应先把完成整体装饰装修房屋交付给上诉人，上诉人才能进行房屋内部装修，在被上诉人未交付符合约定的房屋的情况下，上诉人有权依据先履行抗辩权拒绝对房间进行装修，本案中，上诉人无任何违约行为。三、原审判决适用法律错误，上诉人提交的证据能证明其主张，诉讼请求依法应得到支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，一审上诉人主张被上诉人未履行合同义务，已提供《酒店租赁合同》、《收条》、《公证书》和上诉人为履约遭受实际损失的相关凭证等证据，庭审中，被上诉人已明确对该凭证予以承认，并确认电视机、空调均已安装在酒店，构成自认，根据《最高人民法院关于适用的解释》第92条规定，上诉人无需举证。原审判决认为上诉人未能提交证据证实所购买的物品系用于经营酒店而不予支持，适法错误。综上，原判认定事实不清、适法错误，请求依法撤销云南省丽江市古城区人民法院（2017)云0702民初498号判决反诉部分第二项判决并改判，维护上诉人合法权益。 李坚向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间所签订的酒店承租合同；2.被告赔偿原告损失220万元；3.本案诉讼费由被告承担。 孙卫兵向一审法院反诉请求：1.解除反诉原、被告于2016年4月7日、2016年9月3日所签订的《酒店租赁合同》；2.反诉被告返还反诉原告租金30万元；3.反诉被告赔偿反诉原告经济损失40万元；4.反诉被告支付反诉原告违约金30万元；5.本案诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2016年4月7日，原告李坚与被告孙卫兵就被告承租原告房屋签订有《承租酒店协议》，后双方于2016年9月3日另行签订了《酒店租赁合同》，庭审中双方一致确认，双方依照后合同履行，租金为390000元/年。该合同约定，原告将其位于丽江市古城区西安街道玉河下村88号房屋整体出租给被告经营，租赁期限为20年（自2017年5月1日至2037年4月30日），租金为390000元/年，原告负责酒店整体布局及包括酒店整体建筑施工、外墙装饰、大堂整体装饰、太阳能、热泵、水电系统、厨房内饰、地面、排烟、电梯、客房及卫生间和其他所有建筑物的门、窗铝合金玻璃、卫生间洁具等，被告负责所有客房的装饰装修（含墙纸、灯具、空调、家具、地毯、厨房桌椅、灶具、碗筷、冰柜等），若因原告原因导致被告不能正常经营超过十五日等及被告逾期30日未付租金的，违约方需向守约方支付违约金300000元。在双方第一份合同签订后，被告向原告支付租金300000元。原、被告双方在其所签订的第二份合同文本中，对于租赁物交付时间，在原告持有的合同文本中，交付租赁物时间约定一项，未填写任何内容，在被告持有的合同文本中，约定交房时间为2017年5月1日。原告确认，被告现装修完四间样板房，并安装了空调。根据被告提供的经过丽江市雪山公证处公证的照片，现本案诉争房屋仅完成主体建筑施工，原告根据合同约定所负担的酒店大堂及大堂装饰、厨房整体装饰、卫生间整体装饰等均未完成。一审法院认为，原告李坚与被告孙卫兵于2016年9月3日所签订的《酒店租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。庭审中，双方一致确认，双方依照该合同履行。一审认定，双方于2016年4月7日所签订的合同已被双方于2016年9月3日所签订的合同所取代，对反诉原告诉请解除双方于2016年4月7日所签订的合同不予支持。对于合法有效的合同，原、被告双方应当按照合同约定，全面履行各自所承担的义务。对于本案诉争合同，对于租赁物交付时间，在原、被告双方各自所持有的合同文本中，约定不一致，在原告所持有的合同文本中未对交付时间进行约定，在被告持有的合同文本中约定的交付时间为2017年5月1日（试用期为两个月），对于被告主张本案诉争房屋交付时间应认定为2017年5月1日的主张，除上述其持有的合同文本中记载外，无其他证据予以支持，故对被告主张的交付房屋时间不予采信。根据双方合同约定，原告对出租房屋负有负责酒店整体布局及包括酒店整体建筑施工、外墙装饰、大堂整体装饰、太阳能、热泵、水电系统、厨房内饰、地面、排烟、电梯、客房及卫生间和其他所有建筑物的门、窗铝合金玻璃、卫生间洁具的义务，现根据被告提供的经过丽江市雪山公证处公证的照片显示，原告并未按照约定完成上述义务；对于被告负有的负责所有客房的装饰装修义务，现原告认可被告仅完成4间样板房的装饰装修，且被告未能提交证据证实其负有的装饰客房的义务已履行完毕，基于上述情形，一审法院认定原、被告双方均未完整履行其所负有的义务，现原、被告双方均诉请要求解除合同，予以支持。对于原告诉请被告违约，要求被告承担其损失2200000元，被告对此不予认可，且原告未能提交有效证据予以证实其损失，不予支持。对于被告主张原告违约，但被告亦未按照合同约定履行其负有装饰所有客房的义务，故对反诉原告诉请反诉被告返还其已支付的租金及违约金的主张不予支持；对于反诉原告诉请被告赔偿其经济损失，但反诉原告未能提交证据证实其所购买的物品系用于经营酒店，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：本诉部分：一、解除原告李坚与被告孙卫兵于2016年9月3日所签订的《酒店租赁合同》；二、驳回原告李坚其他诉讼请求。反诉部分：一、解除反诉原告孙卫兵与反诉被告李坚于2016年9月3日所签订的《酒店租赁合同》；二、驳回反诉原告孙卫兵其他诉讼请求。本诉案件受理费24400元，减半收取12200元，由原告李坚负担；反诉案件受理费13800元，减半收取6900元，由反诉原告孙卫兵负担。 二审中，上诉人李坚围绕其上诉请求提供了下列证据：(1)《微信截图》;(2)《移动号码通信清单》；(3)《云南增值税发票》，拟证明上诉人为购买电梯而支付了8万元设备款；(4)李坚支付古城区丽安消防器材经营部款项收据二份及说明书一份；（5）李坚购太阳能热水系统收据一份及说明书一份；（6）李坚购钢架房工程款收据一份及说明书一份。上诉人李坚提供的上述证据(4)(5)(6)拟证明李坚为孙卫兵垫付10万元消防器材款、按孙卫兵要求定做钢架房支付43200元、安装热水泵及购太阳能系统支付10万元；(7)《泊位使用协议》，拟证明李坚按孙卫兵要求租赁泊车位支付款项12000元;(8)证人杨某、彭某、马某证言。此外,二审中,上诉人李坚对一审庭审未完整播放光盘、亦未查看其交验手机、未将手机交孙卫兵确认提出异议,并提出要求对一审提交的第17组证据（光盘及通话录音文字资料）进行播放和予以认定，并说明该证据与二审中提供的证据(2)印证并客观反映案件部分重要事实，即证明了孙卫兵怠于履行合同义务且因自身原因决定终止合同。 上诉人孙卫兵质证认为:证据(1)的真实性、关联性、合法性等“三性”无异议，但提出微信截图应作出公证；证据(2)无法确认真实性，对“三性”均不予认可；证据(3)对真实性无异议，但系开庭前才开具的发票，不能作为证据；证据(4)(5)(6)(7)“三性”不予认可，且系与案件人签订的协议，无法确认是否已履行;证据(8)证人证言证实内容与合同约定2017年5月1号交房时间不符，且既不能证明李坚已按协议交付房屋，也未证明谁请人拆除房子装修,反而证实淋浴电路均未安装。对上诉人李坚重点强调的一审中提交的证据第17组（光盘及通话录音文字资料），上诉人孙卫兵提出真实性无法确认，一审中已播放过并提出质证意见，二审质证意见与一审一致。 本院认证认为:证据(1)上诉人孙卫兵不持异议，故对该证据与其他证据印证的部分本院予以确认。证据(2)，上诉人孙卫兵持异议，且证据仅显示主叫或被叫电话，不能当然证明上诉人李坚主张的待证事实，本院不予确认。证据(3)，上诉人孙卫兵无异议，本院予以确认。证据(4),本院认为，庭审中上诉人李坚已提供原件供核对，上诉人孙卫兵虽对其真实性持异议，但该证据与一二审查明事实及二审中李坚提交的、上诉人孙卫兵不持异议的证据(1)及其他相关证据内容印证，本院予以采信。证据(5)(6)(7),因上诉人孙卫兵持异议,又无其他证据印证,在本案中不予确认。证据(8)证人证言,孙卫兵持异议,本院仅对该证言与其他证据印证部分予以采信。对上诉人李坚重点强调的一审提交的证据第17组（光盘及电话通话录音文字资料），本院认为，第一，上诉人孙卫兵不认可该证据真实性，第二，录音通话中无法当然确认通话时间，第三，因本案中无其他相关证据足以确凿证明该录音资料真实性、完整性以及是否经过剪辑等，是否在一审庭审中对手机查验及供孙卫兵确认并不影响一审对该证据的认定，综上所述，一审法院对该份证据不予确认符合法律规定。二审中上诉人李坚提交的证据(2)不足以佐证,故本院对该份证据亦不予确认。 经二审审理查明，本案争议的事实，一审判决认定事实属实，本院予以确认。二审另查明，上诉人李坚于2016年11月12日、2016年12月7日分别支付消防工程款共计10万元。本案在本院开庭审理后，证人马某向双方当事人恳求：因拆除房子装修的劳务费迟迟未付已严重影响其生活，经证人马某与本案双方当事人协商：孙卫兵、李坚各预支10000元给马某作过年时发给其余农民工工资，具体劳务费超过部分或不足余额以及该由那一方最后承担给付责任可在另行提起诉讼中确定，孙卫兵当庭预支给马某10000元。 本院认为，一、关于一审法院对双方签订的合同效力、交房时间认定和违约金责任的判处是否妥当问题。第一，李坚一审中明确请求解除双方签署的《酒店租赁合同》，孙卫兵在一审反诉中亦时确请求解除合同，一审法院审查后认定双方2016年4月7日签订合同已被2016年9月3日签订的《酒店租赁合同》取代，并确认2016年9月3日签订的合同合法有效，同时判决解除该《酒店租赁合同》并无不当。李坚及孙卫兵虽提起上诉，但双方请求撤销“本诉部分”第(二)项和“反诉部分”第(二)项判决，即双方均只针对驳回经济损失诉讼请求的判项提起上诉，应视为满足《中华人民共和国合同法》第九十三条约定解除合同的条件，故本院对一审确认合同合法有效及判决解除李坚与孙卫兵签订的合同判项予以维持。第二，因李坚提交的合同文本对租赁物交付时间无约定，而孙卫兵提交的合同文本载有“甲方在2017年5月1日前，将竣工并已经完成由甲方负责的装饰装修的物业交付乙方”字样，“5”和“1”二字为手工填写痕迹，两份文本记载不一致，又无其他证据佐证，一审对孙卫兵主张的本案诉争房屋交付时间不予采信而驳回反诉原告孙卫兵要求赔偿违约金30万元请求符合法律规定，本院予以维持。二、上诉人李坚提出的“原审对我提交的证据评判不符合法律规定”的观点，对上诉人李坚一审提交的证据第17组在“本院认证”部分已详述，其余一审中李坚提供的第3、4、5、6、7、8、13、14、15、16组证据系与案外人签订的合同、订购物品或支付款项收据，在案外人未出庭接受双方质询、又无其他证据印证的情况下，一审法院无法确认该证据的真实性而不予认定，并无不当，故本院对上诉人李坚提出的上述上诉观点及相关上诉请求,依法不予采纳及支持。三、关于李坚请求赔偿经济损失220万元，孙卫兵提出要求返还租金30万元、赔偿经济损失40万元是否应予支持的问题。（一）因双方合同约定粗疏，对交房时间等重要细节在合同文本中记载不一致，现均指责对方违约但均无确凿证据足以证明，又因双方矛盾尖锐，致审理本案中已无法做调解工作让双方补正合同继续履行，本案合同的解除，客观上必然会造成双方特别是出租方因前期履约行为导致的不必要损失，故一审法院对双方主张的损失不予认定并酌情判决驳回孙卫兵要求返还租金30万元、赔偿经济损失40万元的诉讼请求是正确的，因此，本院对上诉人孙卫兵提出的该项上诉主张不予支持。（二）二审中，上诉人李坚提供于2016年11月12日、2016年12月7日分别支付消防工程款共计10万元的证据，因双方签署的《酒店租赁合同》第5.3条约定“消防费12万由乙方负责”，故本院对上诉人李坚的该项诉请予以支持，即判令孙卫兵承担李坚垫付的消防工程款10万元，除此而外，维持一审判决驳回李坚其他诉讼请求的判项。此外，庭审后孙卫兵预支马某的劳务费人民币10000元，因涉及案外人而无法查清相关事实，本案中不应作判决，具体劳务费超过部分或不足余额以及该由那一方最终担负清偿责任可另行诉讼解决。综上所述，上诉人李坚的部分上诉请求成立，本院酌情予以支持。上诉人孙卫兵的上诉请求不能成立，依法不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）规定，判决如下： 一、维持云南省丽江市古城区人民法院（2017）云0702民初498号民事判决“本诉部分”第一项；维持云南省丽江市古城区人民法院（2017）云0702民初498号民事判决“反诉部分”第一项、第二项。 二、撤销云南省丽江市古城区人民法院（2017）云0702民初498号民事判决“本诉部分”第二项。 三、由上诉人孙卫兵于本判决生效后十日内支付上诉人李坚购买消防器材款人民币10万元。 四、驳回上诉人李坚的其他诉讼请求。 五、驳回上诉人孙卫兵的其他诉讼请求。 一审案件受理费按一审判决执行。二审上诉人李坚案件受理费收取12200元，由上诉人李坚负担；上诉人孙卫兵案件受理费收取6900元，由上诉人孙卫兵负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。 本判决为终审判决。 审判长  张培贵 审判员  马 昕 审判员  阮 兰 二〇一八年二月二十六日 书记员  和八江