广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2018)粤01民终2817号上诉人（原审原告）：广州市广医堂投资有限公司，住所地广州市天河区珠江新城华强路2号富力盈丰大厦2408房。法定代表人：陈铁浩。委托代理人：丁莹，该公司职员。被上诉人（原审被告）：米耀科，男，1975年11月15日出生，汉族，住广东省清新县。被上诉人（原审被告）：周华磊，女，1984年5月9日出生，汉族，住广东省清新县。原审第三人：中国农业银行股份有限公司广州花都支行，住所地广州市花都区新华镇富银路1号。负责人：潘全胜。上诉人广州市广医堂投资有限公司因与被上诉人米耀科、周华磊、原审第三人中国农业银行股份有限公司广州花都支行房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院(2017)粤0114民初6755号驳回起诉的民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。广州市广医堂投资有限公司上诉称：其公司系依据商品房买卖合同提起的���同诉讼。根据物权行为的区分原则，债权行为相对于物权行为具有独立性，一审法院不应当将其公司要求米耀科、周华磊承担合同义务与涉案房屋权属混为一谈而否定其公司的债权请求权，应就合同解除及违约责任的承担问题进行实体审理。一审法院以其公司的诉讼请求涉及房屋权属问题，实为对执行标的提出异议为由，裁定驳回其公司的起诉，认定事实及适用法律错误。请求撤销一审裁定，指令一审法院审理本案。广州市广医堂投资有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除广州市广医堂投资有限公司与米耀科、周华磊双方于2015年7月3日签订的《广州市商品房买卖合同》及《补充协议》。2、判令米耀科、周华磊配合广州市广医堂投资有限公司办妥位于广州市花都区狮岭镇新民村“祥利上成花园”9栋1102号房屋的《广州市商品房买卖合同》及《补充协议》备案、注销房屋所有权预告登记。3、判令米耀科、周华磊支付因违约导致《广州市商品房买卖合同》及《补充协议》解除的违约金123840.2元，并按照上述合同约定在退还购房款（无息）前将违约金先行予以扣除。4、判令米耀科、周华磊向广州市广医堂投资有限公司返还因签署《广州市商品房买卖合同》及《补充协议》产生的全部税、费52941.68元，包括营业税30960.05元（619201×5%）、城市维护建设税2167元（30960.05×7%）、教育附加费928.8元（30960.05×3%）、印花税309.6元（619201×0.05%）、土地增值税12384.02元（619201×2%）、地方教育附加费619.2元（30960.05×2%）、销售佣金5572.81元，并按照上述合同约定在退还购房款（无息）前将上述税、费先行予以扣除。5、判令米耀科、周华磊向广州市广医堂投资有限公司返还广州市广医堂投资有限公司已实际为米耀科、周华磊垫付的银行贷款本息、复罚息合计64629.22元、违约金2437.15元（暂计至2017年7月25日，以实际返还日为准），与应退房款等额抵消。6、判令米耀科、周华磊按照《广州市商品房买卖合同》及《补充协议》约定办妥撤销购房按揭贷款的所有手续达至位于广州市花都区狮岭镇新民村“祥利上成花园”9栋1102号房屋抵押权预告登记失效。7、请求法院判令米耀科、周华磊承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实，涉案房屋位于广州市花都区芙蓉度假专用道19号9栋1102房，已办理预告登记至米耀科名下。涉案房屋于2016年12月2日被清远市清新区人民法院查封。2015年6月22日，米耀科与广州市广医堂投资有限公司签订《班芙小镇（祥利上成花园）认购书》，约定由米耀科以619201元的价格向广州市广医堂投资有限公司认购涉案房屋。2015年7月3日，��州市广医堂投资有限公司（甲方）与米耀科（乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定由乙方以619201元的价格向甲方购买涉案房屋，其中首期款189201元由乙方自本预售合同网上签订之日起5日内支付给甲方，剩余房款43万元由乙方采取按揭贷款方式支付。附件七第二条关于付款的补充约定约定5、因甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保，则：（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。（2）无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或按揭银行终止借款合同或者按揭银行要求甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同及补充协议，要求乙方按照本协议的约定承担违约责任。6、如该房屋或购房款因乙方原因被司法机关或行政机关查封、预查封、扣押、划拨的，甲方有权选择解除本合同及补充协议，将该房屋收回另行出售，并要求乙方按照本协议的约定承担违约责任。第十二条违约责任2、如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金。甲方因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、���售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担。甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约金和上述税、费先行予以扣除。乙方购房款不足以抵扣违约金和前述税费的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，乙方应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，乙方应予以补偿；甲方有权将乙方已付的房款在扣除乙方应承担解约费用、违约金及赔偿金并优先支付给贷款银行以偿还乙方的银行贷款、滞纳金、违约金等费用。（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方合同解除通知送达之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续。合同签订后，米耀科在合同签订后2015年7月8日前向广州市广医堂投资有限公司支付首期款189201元，剩余房款43万元以按揭贷款方式付款。2016年4月15日办理了预告登记至米耀科名下，广州市广医堂投资有限公司办理了备案登记并付清相关税、费52941.68元，包括营业税30960.05元，城市维护建设税2167.20元，教育费附加928.80元，印花税309.6元，土地增值税12384.02元，地方教育费附加619.2元，销售佣金5572.81元。后广州市广医堂投资有限公司与米耀科、周华磊及原审第三人签订了个人购房担保借款合同。原审第三人向米耀科发放贷款43万元用于购买涉案房屋，款项由原审第三人直接划入广州市广医堂投资有限公司收款账户，广州市广医堂投资有限公司是合同担保人，自贷款发放之日起，至米耀科取得房屋产权书，并且办妥与原审第三人作为抵押权人的正式登记期间，广州市广医堂投资有限公司为米耀科、周华磊承担连带担保责任。借款合同签订之后，原审第三人于2015年8月18日向米耀科发放贷款43万元。因米耀科、周��磊从2016年11月15日起未能按照借款合同约定支付还款义务，原审第三人分别在2017年3月7日、2017年6月17日委托律师向广州市广医堂投资有限公司送达律师函，要求广州市广医堂投资有限公司承担连带责任。广州市广医堂投资有限公司按照原审第三人要求于2017年3月30日代米耀科、周华磊偿还2016年11月15日至2017年3月14日期间借款本息、罚复利合计40419.2元，2017年7月18日代米耀科、周华磊偿还2017年3月15日至2017年6月14日期间借款本息、罚息、复利合计24210.02元，上述两次代还款合计为64629.22元。广州市广医堂投资有限公司称，合同签订后，2016年4月15日办理了预告登记至米耀科名下，广州市广医堂投资有限公司办理了备案登记并付清相关税、费52941.68元，包括营业税30960.05元，城市维护建设税2167.20元，教育费附加928.80元，印花税309.6元，土地增值税12384.02元，地方教育费附加619.2元，销售佣金5572.81元。后广州市广医堂投资有限公司与米耀科、周华磊及原审第三人签订了个人购房担保借款合同。原审第三人向米耀科发放贷款43万元用于购买涉案房屋，款项由原审第三人直接划入广州市广医堂投资有限公司收款账户。广州市广医堂投资有限公司作为合同担保人，自贷款发放之日起，至米耀科取得房屋产权书，并且办妥与原审第三人作为抵押权人的正式登记期间，广州市广医堂投资有限公司为米耀科承担连带担保责任。因米耀科从2016年11月15日起未能按照借款合同约定支付还款义务，原审第三人分别在2017年3月7日、2017年6月17日委托律师向广州市广医堂投资有限公司送达律师函，要求广州市广医堂投资有限公司承担连带责任。广州市广医堂投资有限公司按照原审第三人要求于2017年3月30日代米耀科、周华磊偿还2016年11月15日至2017年3月14日期间借款本息、罚复利合计40419.2元，2017年7月18日代米耀科、周华磊偿还2017年3月15日至2017年6月14日期间借款本息、罚息、复利合计24210.02元，上述两次代还款合计为64629.22元。原审第三人对于广州市广医堂投资有限公司的陈述予以确认。一审法院认为：涉案房屋在广州市广医堂投资有限公司提起本案诉讼前已于2016年12月2日被清远市清新区人民法院查封。广州市广医堂投资有限公司与米耀科签订《广州市商品房买卖合同（预售）》后，已办理涉案房屋的商品房预售登记，现涉案房屋由于米耀科的原因处于查封状态。广州市广医堂投资有限公司在本案中提出解除合同、撤销预告登记等诉讼请求，因合同解除的法律后果将导致注销涉案房屋的商品房预告登记，即广州市广医堂投资有限公司关于解除合同的诉讼请求涉及涉案房屋的权属问题。根据《中华人民共和��民事诉讼法》第二百二十七条的规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定终止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对该裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（即修正后的上述第二百二十七条，下同）的规定，向执行法院提出异议”，《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第17条第二款规定：“当事人、案外人、利害关系人对财产保全、先���执行的实施行为提出异议的，由执行局根据异议事项的性质按照民事诉讼法第二百零二条（即修正后的第二百二十五条）或者第二百零四条的规定进行审查”。广州市广医堂投资有限公司在本案中的诉讼请求实为对执行标的存在异议，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定向执行法院提出异议主张权利，不得在异议程序终结前另行提起普通民事诉讼。故广州市广医堂投资有限公司的起诉应予驳回。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条,《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第17条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第（三）项、第二百二十七条的规定，于2017年11月2日作出裁定如下:驳回广州市广医堂投资有限公司的起诉。本院查明事��与一审查明事实一致。本院认为，涉案房屋已经办理了预告登记且因另案被依法查封，现广州市广医堂投资有限公司作为出卖人依据房屋买卖合同诉请解除合同、及撤销房屋预告登记等，其诉请足以阻却涉案房屋的查封执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，广州市广医堂投资有限公司应当通过向执行法院提出执行异议、执行异议之诉申请解决。一审法院裁定驳回广州市广医堂投资有限公司的起诉，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。广州市广医堂投资有限公司的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 梁 淑 敏审判员 梁燕��审判员 李  焕二〇一八年二月十一日书记员 王 路 洋