南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2018）桂71民终37号上诉人（原审被告）：广西南宁嘉海市场投资有限公司，住所地广西南宁市青秀区东葛路88号。法定代表人：滕树玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁丕桓，广西金懿晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨祖南，广西诚济（桂平）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：原恒和，男，1977年2月23日出生，汉族，住桂平市。委托诉讼代理人：梁昭龙，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。上诉人广西南宁嘉海市场投资有限公司（以下简称嘉海公司）因与被上诉人原恒和房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭，于2018年2月1日公开开庭进行了审理。上诉人嘉海公司的委托诉讼代理人梁丕桓，被上诉人原恒和的委托诉讼代理人梁昭龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉海公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判。2.一、二审诉讼费用由原恒和承担。事实和理由：一审法院在认定案涉商铺被法院查封的事实，适用的法律，《嘉海海鲜市场摊位租赁合同》的解除日期、租金费用等无事实和法律依据。1.案涉商铺属于租赁房屋，虽被南宁市青秀区人民法院查封拍卖，但查封未导致租赁房屋无法使用，租赁房屋一直在正常使用中。查封行为与嘉海公司无关，嘉海公司没有隐瞒和不告知原恒和的故意。查封的是房产所有权人的物权并非嘉海公司的租赁权，根据买卖不破租赁规则，查封行为不影响嘉海公司的出租和原恒和的经营，故本案合同目的完全可以实现。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定是适用于租赁房屋被司法机关依法查封导致租赁房屋“无法使用”的情形，原恒和没有证据证明租赁房屋在被查封后有被强制清场、腾空等“不能使用”的情形出现。本案合同在履行过程中约定的解除合同事由没有出现，故原恒和发出的解除合同的《通知》不发生法律效力。一审法院认定本案合同解除，适用的法律错误。3.本案合同是双方意思真实表示，未违反法律强制性规定，没有法定、约定的解除事由，应当全面履行。如果原恒和非要违约解除合同，合同的解除时间也应当是法院判决或者调解书生效之日，嘉海公司不应向原恒和退还租金51100元，赔偿其经济损失4500元。原恒和辩称：嘉海公司的上诉请求和理由不能成立，请求法院驳回上诉，维持原判。原恒和向一审法院起诉请求：1.确认原恒和与嘉海公司2016年7月29日签订的《嘉海海鲜市场摊位租赁合同》已于2016年12月24日解除；2.嘉海公司退还原恒和交付的摊位租金及押金55200元；3.嘉海公司赔偿原恒和经济损失5500元；4.嘉海公司向原恒和支付因逾期退还租金及押金所产生的利息损失（利息的计算：按年息6％计息，从2016年12月24日起计至退还全部租金及押金之日止）;5.案件诉讼费由嘉海公司承担。一审法院认定事实：2016年7月29日原恒和（承租方）与嘉海公司（出租方）签订了一份《嘉海海鲜市场摊位租赁合同》。合同约定嘉海公司将嘉园地下一层嘉海海鲜市场活禽区41、42号摊位出租给原恒和用于经营活禽；租赁期限为三年，自2016年12月1日起至2019年11月30日止。约定租赁摊位月租金为4100元；租金支付方式为一次性交完全部租金（立即返还十二个月租金）；租赁合同还约定，原恒和需向嘉海公司交付三个月的租金作为押金。2016年7月29日原恒和和陈伟良一并向嘉海公司支付了熟食12号、活禽区41、42号铺预付款共计9.1万元，同月31日，原恒和和陈伟良又向嘉海公司支付了熟食12号、活禽区41、42号铺租金款1万元，共计10.1万元，嘉海公司也向原恒和出具了收据。原恒和于2016年7月底接收了案涉摊位，并开展了前期的准备工作，定制铝合金窗和鸡笼，共花费5500元。2016年12月，原恒和得知案涉摊位所在的房屋已被法院查封，就于2016年12月23日委托律师向嘉海公司发律师函提出解除双方签订的租赁合同，并催讨原恒和已交付的租金及押金，嘉海公司于2016年12月24日签收了该律师函，但双方协商未果。另查明，陈伟良也因向嘉海公司租赁了嘉园地下一层熟食区12号摊位向法院起诉，要求解除合同，并要求嘉海公司返还已缴纳的租金和押金45800元。还查明，嘉园地下一层已于2015年8月19日被南宁市青秀区人民法院查封。2017年4月26日，南宁市青秀区人民法院在网上公开对嘉园地下一层进行拍卖，拍卖时间为2017年6月9日10时至2017年6月10日10时。一审法院认为，原恒和与嘉海公司于2016年7月29日签订的《嘉海海鲜市场摊位租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。但在合同履行过程中，原恒和发现人民法院已对案涉摊位所在的嘉园地下一层进行了查封并公开进行了拍卖，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，租赁房屋被司法机关依法查封导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。故对原恒和要求解除与嘉海公司于2016年7月29日签订的《嘉海海鲜市场摊位租赁合同》的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款的规定，有法律规定的其他情形的，当事人可以解除合同。又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，当事人依照第九十四条的规定主张解除合同的，合同自通知到对方时解除。本案中，原恒和于2016年12月23日向嘉海公司发出解除合同的通知，嘉海公司于2016年12月24日签收了该通知，故双方的租赁合同已于2016年12月24日解除。关于退还租金的问题。双方合同约定租赁期限从2016年12月1日开始，合同又于2016年12月24日解除，每月租金为4100元，故应扣除12月份的租金后，嘉海公司将剩余租金51100元（计算方式：55200元-4100元）予以返还。关于赔偿损失的问题。原恒和所诉要求嘉海公司赔偿的是经营活禽需要的定制铝合金窗、鸡笼的损失，一审法院认为，该鸡笼属可移动物品，在摊位不能继续经营的情况下，该设备是可以拆卸另行利用的，但铝合金窗已形成附着，拆卸之后利用价值大量贬损，又因原恒和定制该两样物品时一并支付，无法区分各花费多少，故对原恒和要求嘉海公司赔偿该设备全部价值损失的诉讼请求，不予完全支持，酌情嘉海公司赔偿原恒和经济损失4500元。关于逾期退还租金的利息问题。导致案涉房屋被人民法院查封的人并不是嘉海公司，且嘉海公司对合同的解除并不存在过错，故不应要求嘉海公司承担因此造成的损失，故对原恒和要求嘉海公司支付逾期退还租金、押金利息的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一.确认原恒和与广西南宁嘉海市场投资有限公司于2016年7月29日签订的《嘉海海鲜市场摊位租赁合同》已于2016年12月24日解除；二.广西南宁嘉海市场投资有限公司向原恒和退还租金51100元；三.广西南宁嘉海市场投资有限公司向原恒和赔偿经济损失4500元；四.驳回原恒和其他的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审查，一审法院确认的证据可作为本案定案依据，二审查明的事实与一审判决认定的基本事实一致。综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为：1.本案房屋租赁合同是否应当解除？2.一审判令嘉海公司向原恒和退还租金51100元；赔偿其经济损失4500元有无事实和法律依据？关于合同解除的问题，经审理查明，原恒和与嘉海公司于2016年7月29日签订的《嘉海海鲜市场摊位租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。在合同履行过程中，原恒和发现南宁市青秀区人民法院已对涉案摊位所在的嘉园地下一层进行了查封并公开进行了拍卖，根据2016年3月22日南宁市青秀区人民法院作出的《公告》载明，案涉财产于2015年8月19日被依法查封；法院责令案涉房屋使用人于公告张贴之日起十日内迁出，并腾空房屋。该情形的出现已经影响到承租人对租赁房屋无法按照约定用途正常使用。一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“租赁房屋被司法机关依法查封导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持”，并根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，确认当事人依照法律规定有解除合同的权利，合同自通知到对方时解除，对原恒和提出解除合同的诉讼请求予以支持，并确认本案合同自嘉海公司2016年12月24日签收了原恒和发出的解除合同通知时解除，有事实和法律依据，本院予以支持。关于租金的问题。合同解除，原恒和已经支付的剩余租金，嘉海公司应予退还，一审判令嘉海公司向原恒和退还租金51100元的处理意见并无不当，本院予以支持。关于经济损失的问题。原恒和向法院诉请嘉海公司应赔偿其经营活禽所定制的铝合金窗、鸡笼的损失。一审法院认为，该鸡笼属可移动物品，在摊位不能继续经营的情况下，是可以拆卸另行利用的，但铝合金窗已形成附着，拆卸之后利用价值大量贬损，鉴于原恒和定制该两样物品时一并支付，无法区分各花费多少，一审法子院酌情判令嘉海公司向原恒和赔偿经济损失4500元，处理并无不当，符合公平原则，本院予以支持。综上所述，上诉人广西南宁嘉海市场投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1190元（广西南宁嘉海市场投资有限公司已预交），由广西南宁嘉海市场投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 易 妙审判员 玉 萍审判员 韦圆圆二〇一八年二月二十二日书记员 林 欢