重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝04民终157号上诉人（原审被告）：重庆升辉物业开发有限公司，住所地重庆市渝北区。代表人：凌焯，重庆经纬资产清算有限公司董事长。委托诉讼代理人：夏海涛，重庆经纬资产清算有限公司员工。被上诉人（原审原告）：重庆市尧舜房地产开发有限公司，住所地重庆市彭水苗族土家族自治县。法定代表人：龙兴顺，该公司董事长。上诉人重庆升辉物业开发有限公司（以下简称升辉公司）因与被上诉人重庆市尧舜房地产开发有限公司（以下简称尧舜公司）合同纠纷一案，不服彭水苗族土家族自治县人民法院(2017)渝0243民初3234号判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月19日受理本案后，依法组成合议庭进行了审理。诉讼中，本院于2018年2月6日对上诉人升辉公司的委托诉讼代理人夏海涛、被上诉人尧舜公司的法定代表人龙兴顺进行了询问调查。本案现已审理终结。升辉公司向本院上诉请求：一、撤销彭水苗族土家族自治县人民法院(2017)渝0243民初3234号民事判决；二、改判驳回尧舜公司的诉讼请求；三、判令由尧舜公司负担一、二审诉讼费用。主要事实和理由：1.被上诉人也未完全履行协议约定的义务，原判上诉人单方履行协议约定义务不公平；2.被上诉人不是拆迁还房对象，判令上诉人承担拆迁还房义务不合法；3.上诉人早已宣告破产，即使被上诉人请求的债权成立，也应通过破产程序受偿。被上诉人尧舜公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，建议二审法院驳回上诉，维持原判。尧舜公司向一审法院起诉请求：判令升辉公司将金山佳园项目拆迁房A-7-3号、A-13-3号、B-8-1号、B-17-6号、C3-5-3号、C3-6-3号、C4-6-1号、C4-6-2号房屋及钥匙交付给尧舜公司。一审法院认定事实：2008年4月17日，尧舜公司（甲方）与升辉公司（乙方）签订了《房地产开发项目股权转让协议》，约定甲方将坐落于彭水苗族土家族自治县汉葭街道渔塘社区的占地面积为5293平方米的土地使用权及与之相关的“金山佳园”项目的开发权全部转让给乙方。2011年7月12日，本院作出（2010）渝四中法民初第25号民事调解书，确认双方自愿达成的如下协议：一、尧舜公司与升辉公司于2008年4月17日签订的《房地产开发项目股权转让协议》有效，双方同意继续履行……六、金山佳园项目被拆迁户还房面积，升辉公司在原合同5860平方米基础上新增加的1586平方米，拆迁还房所有面积以及与拆迁房相关事宜由尧舜公司负责还给被拆迁户，与升辉公司无关……。2012年7月24日，尧舜公司（甲方）与升辉公司（乙方）签订了《补充协议书》，第二条第四款约定：乙方应补偿的拆迁户的房屋总面积为（5860㎡＋1586㎡）＝7446㎡，位置为金山佳园A、B栋18层以下面向郁江一面，补偿方式为：乙方交给甲方，再由甲方补偿给被拆迁户。后升辉公司向尧舜公司交付了65套房屋作为拆迁还房，面积总计为6570.66平方米，尚差875.34平方米的房屋未交付。尧舜公司至今未将金山佳园项目过户给升辉公司。2015年12月8日，一审法院裁定受理了升辉公司破产清算纠纷一案，并于2016年3月7日指定重庆经纬资产清算有限公司为升辉公司破产清算的管理人，2016年10月24日裁定宣告升辉公司破产。管理人委托重庆瑞升资产评估房地产土地估价有限责任公司对金山佳园的房地产进行评估，通过评估，住宅的最高评估价为3900元每平方米，最低评估价为3650元每平方米。2016年3月10日，在未征得升辉公司管理人同意的情况下，尧舜公司自行将下列房屋办理了网签：A-7-3号（胡友超，建筑面积85㎡）、A-13-3号（胡万美、李永秀、廖安胜，建筑面积85㎡）、B-8-1号（廖国琼、余敏、邬家伦、杨正明、谭素云，建筑面积96.47㎡）、B-17-6号（支绍群，建筑面积85.84㎡）、C3-5-3号（文会兰，建筑面积79.37㎡）、C3-6-3号(李强，建筑面积158.77㎡)、C4-6-1号（代应波，建筑面积163.53㎡）、C4-6-2号（梁云坪，建筑面积163.53㎡），共计进行网签的房屋面积为917.51㎡。尧舜公司与升辉公司签订的协议未明确拆迁还房的具体房号。目前升辉公司共有11套房屋尚未出售，升辉公司表示如果人民法院判定升辉公司向尧舜公司交付所差面积房屋，则同意先交付评估价格较低的房屋，即A-6-6号（83.19平方米，评估价为3650元每平方米）、A-7-3号（85平方米，评估价为3650元每平方米）、A-13-3号（85平方米，评估价为3650元每平方米）、B-8-1号（96.47平方米，评估价为3650元每平方米）、B-17-6号（85.84平方米，评估价为3650元每平方米）、C3-5-3号（79.37平方米，评估价为3650元每平方米）、C3-6-1号（160.44平方米，评估价为3900元每平方米）、C3-6-3号（158.77平方米，评估价为3900元每平方米）、C4-6-1号（163.53平方米，评估价为3900元每平方米）房屋，并要求尧舜公司对于超出的122.27平方米房屋，按评估单价的最高价3900元每平方米向其补足购房款。一审法院认为，本案的争议焦点在于：尧舜公司主张交付金山佳园A-6-6号、A-7-3号、A-13-3号、B-8-1号、B-17-6号、C3-5-3号、C3-6-1号、C3-6-3号、C4-6-1号房屋的请求是否成立。拆迁还房系拆迁人以其建造或购买的产权房屋与被拆迁人享有所有权的被拆迁房屋进行互易，被拆迁人丧失的是现存的房屋所有权，而拆迁人提供的补偿安置房则是尚未建成的房屋，这对被拆迁人来说是极为不利的，直接影响被拆迁人的基本生存权，因此法律赋予拆迁补偿安置协议的被拆迁人享有的债权具有优先效力，应当优先保障被拆迁人得到拆迁还房。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，本案所涉的房屋虽然不是由升辉公司直接安置给被拆迁户，但涉案的未交付所差面积房屋性质上仍然属于拆迁还房，应当由升辉公司交付给尧舜公司，故对尧舜公司要求升辉公司交付A-6-6号、A-7-3号、A-13-3号、B-8-1号、B-17-6号、C3-5-3号、C3-6-1号、C3-6-3号、C4-6-1号房屋的请求予以支持。对于超出的122.27平方米，尧舜公司应当按评估单价3900元每平方米向升辉公司补足房款差价476853元。综上，一审法院经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决：一、被告重庆市尧舜房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆升辉物业开发有限公司购房款476853元；二、被告重庆升辉物业开发有限公司在原告重庆市尧舜房地产开发有限公司支付完毕上述购房款之日起三十日内，将位于重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道渔塘社区金山佳园A-6-6号、A-7-3号、A-13-3号、B-8-1号、B-17-6号、C3-5-3号、C3-6-1号、C3-6-3号、C4-6-1号房屋交付给原告重庆市尧舜房地产开发有限公司；三、驳回原告重庆市尧舜房地产开发有限公司的其余诉讼请求。案件受理费8453元，由被告重庆升辉物业开发有限公司负担。二审诉讼中，升辉公司向本院提供以下证据：拆迁安置补偿合同花名册及金山佳园拆迁还房统计表，拟证明涉案的房屋不属于拆迁还房。尧舜公司对前述证据质证认为，前述证据不具有真实性、合法性、关联性，建议不予认可。本院审查认为，前述证据系上诉人单方制作统计，被上诉人又否认其真实性，且与本案不具有关联性，本院不予采信。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点：升辉公司应否将案涉的9套房屋交付给尧舜公司。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”第三十八条规定：“人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。”本案中，首先，尧舜公司至今未将金山佳园项目过户给升辉公司，涉案房屋产权登记在尧舜公司名下。其次，本院（2010）渝四中法民初第25号民事调解书以及升辉公司、尧舜公司签订的《补充协议书》约定，拆迁还房所有面积以及与拆迁房相关事宜由尧舜公司负责还给被拆迁户，与升辉公司无关；升辉公司应补偿的拆迁户的房屋总面积为7446㎡，位置为金山佳园A、B栋18层以下面向郁江一面。第三，本案中所涉的房屋本质上仍然属于拆迁还房的性质，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，应当由升辉公司将涉案房屋交付给尧舜公司。第四，虽尧舜公司在升辉公司被法院裁定进入破产后再对涉案9套房屋办理了网签，其并不是处分升辉公司的破产财产，而是按照协议向升辉公司取回其占有的应当安置给金山佳园项目拆迁户的财产，所以尧舜公司取回其财产并不构成对升辉公司进入破产后其他债权人的侵害。原判责令升辉公司将涉案的9套房屋交付给尧舜公司并无不当，应予维持。综上，升辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8453元，由上诉人重庆升辉物业开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何庆华审判员  黄 飞审判员  徐婷婷二〇一八年二月九日书记员  何杰洪