贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔03民终1024号上诉人（原审原告）：程支元，男，1975年6月3日出生，贵州省仁怀市人，住仁怀市。上诉人（原审原告）：李安分，女，1974年7月14日出生，贵州省仁怀市人，住仁怀市。委托诉讼代理人：徐爽，贵州仁致律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梅，贵州仁致律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：贵州金中正房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省仁怀市中枢街道城南市场内1幢1层，统一社会信用代码：9152038255194493X2。委托诉讼代理人：高云峰，贵州律林律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴霞，贵州律林律师事务所实习律师。上诉人程支元、李安分因与被上诉人贵州金中正房地产开发有限责任公司（以下简称金中正房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院(2017)黔0382民初6104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。程支元、李安分上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、一审法院认定诉讼请求与当事人诉讼请求不一致，一审中程支元、李安分诉讼请求为“依法判决金中正房开公司立即交付办理商品房转移登记的有关文书”，而非一审法院认定的要求该公司立即为程支元、李安分办理房产证。2、一审法院调整违约金不当。根据《合同法》第四十一条的规定，对于格式条款，应当做出不利于格式合同提供方的解释。上诉人购买涉案商品房的价款已高于当地房价且约定的违约金低于同期贷款利息，一审法院对违约金的调整显失公平。本案一审判决与（2017）黔0382民初5141号判决同案不同判，违背法律面前人人平等原则。被上诉人金中正房开公司在二审中未作书面答辩。程支元、李安分向一审法院起诉请求:一、判决金中正房开公司立即交付办理商品房转移登记的有关文书；二、判决金中正房开公司自2014年7月30日起每日按已交付房价款的万分之一（即每日56.92元）支付违约金至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。一审法院认定事实：2012年4月8日，程支元、李安分与金中正房开公司告签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定：程支元、李安分购买金中正房开公司位于仁怀市中枢街道兴茅路××小区××单元××房，建筑面积128.10平方米，套内建筑面积107.78平方米，按照套内建筑面积计价，单价每平方米5281.19元，总价款569,207.00元。支元、李安分以银行按揭方式付款，首期房款179,207.00元，余款390,000.00元以银行按揭支付。金中正房开公司应当在2013年12月31日前向原告交付该商品房。金中正房开公司应当在2013年12月31日前向程支元、李安分交付该商品房。该《合同》第二十二条第三款约定：金中正房开公司承诺于2014年7月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给程支元、李安分；金中正房开公司不能在2014年7月30日前交付办理商品房转移登记的有关文书，按照约定日期起90日内，金中正房开公司交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起90日以后，金中正房开公司仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，程支元、李安分有权退房，程支元、李安分退房的，金中正房开公司应当自收到退房通知之日起30日内退还程支元、李安分已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；对程支元、李安分不退房的，金中正房开公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向程支元、李安分支付已交付房价款万分之一的违约金；并约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。程支元、李安分按约定向金中正房开公司交付房款569,207.00元。后金中正房开公司将合同约定的房屋交付给程支元、李安分使用，金中正房开公司于2017年8月23日完成该商品房的初始登记，至今未将办理商品房转移登记的相关文件交予程支元、李安分。现程支元、李安分以金中正房开公司违反合同约定为由要求其承担违约责任提起诉讼。一审法院认为：程支元、李安分与金中正房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，其买卖合同关系依法成立和有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。对程支元、李安分所提出的诉讼请求：一、程支元、李安分主张金中正房开公司立即交付办理商品房转移登记手续的诉请，初始登记是指土地登记机关对土地所有权、使用权和他项权利进行的统一登记，通过确权以后，房开商取得《房屋所有权证》，购房者才能申请办理转移登记，领取个人的《房屋所有权证》。结合程支元、李安分、金中正房开公司签订《商品房买卖合同》的约定，金中正房开公司有义务在约定的期限即2014年7月30日前完成房屋初始登记，并将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关，且依合同约定或其他合理方式告知程支元、李安分可以自行申请房屋过户登记，在本案中,虽然约定金中正房开公司有取得该商品房使用权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给程支元、李安分的义务，但并不等同于金中正房开公司有为程支元、李安分办理房产证的义务，故程支元、李安分要求判令金中正房开公司立即为程支元、李安分办理房产证的诉请，不符合双方的约定，该诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。二、程支元、李安分要求金中正房开公司支付未交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的诉请，合同约定，约定日期起90日以后，程支元、李安分未选择退房，金中正房开公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向程支元、李安分支付已交付房价款万分之一的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条与最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，违约金作为一种违约救济措施，其功能主要是弥补守约方损失，更具有补偿性。在本案中，1、金中正房开公司对逾期办证不存在主观故意。相关行政部门未及时进行初始登记的行为不在金中正房开公司可控范围内，继续按《商品房买卖合同》第二十二条第三款履行将导致显失公平。2、程支元、李安分在支付房屋价款后，金中正房开公司已实际履行交付房屋的义务，房屋的主要功能是居住，程支元、李安分未取得房屋产权证仅对其交易及融资有所影响，在本案审理过程中，程支元、李安分未向一审法院提交证据证明其因金中正房开公司未按期完成房屋初始登记所遭受的实际损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，金中正房开公司要求调减违约金的辩解理由，予以采纳，并酌情调减违约金按已付房款按日万分之零一的标准计算至从2014年7月31日至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条等规定，判决如下：一、限贵州金中正房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付程支元、李安分自2014年7月31日起至该公司将办理商品房转移登记的有关文书交付给程支元、李安分之日止按每日5.69元计算的违约金；二、驳回程支元、李安分的其余诉讼请求。案件受理费763元（已减半收取），由贵州金中正房地产开发有限责任公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院审理查明，一审中程支元、李安分的诉讼请求为要求金中正房开公司立即交付办理商品房转移登记的有关文书，一审法院认定程支元、李安分的诉讼请求为要求该公司立即交付房产证。另查明，在（2017）黔0382民初5141号判决中，金中正房开公司未提出调整违约金的申请，故一审法院未对违约金进行调整。本院查明的其余事实与一审查明事实一致。本院认为：根据双方所签订《商品房买卖合同》第二十二条第三款关于“出卖人承诺于2014年07月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”的约定，上诉人程支元、李安分要求被上诉人金中正房开公司交付办理商品房转移登记的有关文书符合合同约定，本院予以支持。一审法院将程支元、李安分的诉讼请求认定为要求该公司立即交付房产证，系事实认定错误，本院依法予以纠正。关于是否应当调整违约金的问题：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一项关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，人民法院有权依据当事人的请求并综合考虑当事人遭受的实际损失、预期利益、合同履行情况等因素对违约金予以调整，该调整不受购房价款、交易目的之限制。一审法院根据合同履行情况等因素调整违约金合理合法，本院予以确认。本案中，双方当事人并未对违约金条款的理解产生争议，而只是对违约金是否过高产生分歧，故本案不适用《中华人民共和国合同》第四十一条关于“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定。关于本案是否同案不同判的问题：在（2017）黔0382民初5141号判决中，一审法院未调整违约金的原因系金中正房开公司未提出调整违约金的请求，与本案被上诉人金中正房开公司提出调整违约金事实不一致，不属同案不同判的范畴。上诉人程支元、李安分关于违约金不应调整的理由不成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审法院部分认定事实不清，本院依法予以改判，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定判决如下：一、维持贵州省仁怀市人民法院（2017）黔0382民初6104号判决第一项，即限贵州金中正房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付程支元、李安分自2014年7月31日起至该公司将办理商品房转移登记的有关文书交付给程支元、李安分之日止按每日5.69元计算的违约金；二、撤销贵州省仁怀市人民法院（2017）黔0382民初6104号判决第二项，即驳回程支元、李安分的其余诉讼请求；三、被上诉人贵州金中正房地产开发有限责任公司在本判决生效后立即向上诉人程支元、李安分交付办理商品房转移登记的有关文书。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费763元，二审案件受理费1526元，共计2289元，由上诉人程支元、李安分负担1526元，被上诉人贵州金中正房地产开发有限责任公司负担763元。本判决为终审判决。审 判 长  邓雪梅审 判 员  蔡一雷代理审判员  何 容二〇一八年二月八日书 记 员  何红莉