.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}河北省遵化市人民法院执行裁定书（2018）冀0281执异12号案外人：河北银水实业集团有限公司。统一社会信用代码：×××。住所地：唐山市开平区。法定代表人：赵利。委托代理人：杨丽丽。申请执行人：于志忠，男，1965年4月26日出生，汉族，农民，现住遵化市。被执行人：唐山凤辉房地产开发有限公司。统一社会信用代码：×××。住所地：唐山路北区。法定代表人：董庆喜，该公司经理。委托代理人：张立双。申请执行人于志忠与被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，在执行过程中，案外人河北银水实业集团有限公司提出执行异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人称：一、案外人于法院查封前已签订了购房协议及商品房买卖合同。1、杨昕、闫占新分别于2007年7月5日和2008年6月17日与唐山凤辉房地产开发有限公司签订了2007字第64、2008字第66号、2008字第067号、2008字第068号商品房买卖合同并向中国建设银行办理了个人住房借款合同。2011年4月29日，杨昕、闫占新结清全部银行贷款。2、案外人于2011年4月24日与杨昕、闫占新签订协议，约定将标的物转售给案外人，单价为21000元每平米，总房款为16613310元。案外人按照协议约定向杨昕、闫占新支付了购房款15613310元，另100万元因一直未能办理手续暂未支付。3、为了便于案外人过户，案外人与唐山凤辉房地产开发有限公司于2011年4月24日签订了2011字第64号商品房买卖合同，并将交给杨昕的发票名称改成了案外人。二、案外人在法院查封之前就已合法占有标的物。杨昕、闫占新购买标的物后，将标的物出租给了刘静旖经营孕婴童用品店，案外人购买标的物后，因租期未到，由刘静旖继续承租。2013年3月1日房租到期，刘静旖重新与案外人签订房屋租赁合同，租期3年；后租期未到刘静旖因故与案外人解除房屋租赁合同，案外人于2015年9月1日将房屋出租给张丽伟经营孕婴童用品店至今。案外人购买标的物后，房租全部由案外人收取，案外人在法院查封之前就已经合法占有标的物。三、案外人已支付全部购房款。1、杨昕、闫占新通过首付款和银行按揭已经向唐山凤辉房地产开发有限公司支付了全部房款；2011年4月29日，杨昕、闫占新结清全部银行贷款。2、案外人与杨昕、闫占新签订协议后，依约支付了购房款15613310元，另100万元因协议约定一直未能过户暂未支付。四、未办理过户登记不是由于案外人原因造成的。因唐山凤辉房地产开发有限公司开发的标的物在楼盘手续不全，杨昕、闫占新一直未能办理房屋过户手续。案外人与杨昕、闫占新签订协议后即积极找到唐山凤辉房地产开发有限公司要求完善相关手续并办理过户。在唐山凤辉房地产开发有限公司的要求下，案外人与其签订了商品房买卖合同，并将手写的购房发票中杨昕的名字改成案外人，但唐山凤辉房地产开发有限公司因经营不善、管理人员变动较大，加之其对购房户极度不负责任，至今未能给案外人进行房产登记。现涉案房屋所有权为案外人所有，法院查封错误，故案外人要求撤销河北省唐山市中级人民法院（2017）冀02执7958号执行裁定书或改正对唐山市路北区兴源里玫瑰庄园17跃上跃下商业楼一套（建筑面积849.48平方米）的查封。案外人为证明其主张，向本院提供下列证据：1、合同编号：唐凤辉2007字第64号商品房买卖合同复印件1份，买受人为杨昕、闫占新。2、合同编号为唐凤辉2008字第66号商品房买卖合同复印件1份，买受人为杨昕、闫占新。3、合同编号为唐凤辉2008字第67号商品房买卖合同复印件1份，买受人为杨昕、闫占新。4、合同编号为唐凤辉2008字第68号商品房买卖合同复印件1份，买受人为杨昕、闫占新。5、个人住房借款合同复印件1份，借款人为杨昕、闫占新。6、中国农业银行业务回单复印件1张，闫占新转账取款2858940元、户名为梅子杰的转账存款业务回单复印件1张，存款金额2858940元；中国农业银行进账单复印件1张，出票人为梅子杰，收款人为唐山凤辉房地产开发有限公司，金额为2858940元。7、房屋销售发票复印件1组。8、2007年5月29日收据复印件2张。9、2008年6月2日收据复印件2张（商业二层22号）。10、2008年7月3日收据复印件3张（商业二层24号）。11、2008年7月3日收据复印件3张（商业二层25号）。12、2011年4月29日中国建设银行个人贷款结清证明复印件1张、个人贷款还款凭证复印件1张。以上证据1-12用于证明杨昕、闫占新向唐山凤辉房地产开发有限公司购买了被查封房产，已经交付全款。13、2011年4月24日协议复印件1张。14、外文文件复印件2张、委托书复印件1张。15、2011年4月27日中国工商银行个人业务凭证复印件1页、收条复印件1张、不动产发票3张。16、页面标注为64号的商品房买卖合同复印件1份、页面标注66的商品房买卖合同复印件1份、页面标注67的商品房买卖合同复印件1份、页面标注68的商品房买卖合同复印件1份。17、合同编号为唐凤辉2011字第64号商品房买卖合同复印件1份，买受人为河北银水实业集团有限公司。18、唐山凤辉房地产开发有限公司2011年5月25日收据复印件1张，收到张艳丽房款（庄园商业17号），875550元；2011年5月31收据复印件1张，收到赵利房款（庄园17号商业），金额7350元。证据13-18用于证明杨昕、闫占新将房产转售给案外人，案外人已按合同付款并补齐差价。19、杨昕与刘靖旖的房屋租赁合同复印件1份、刘靖旖身份证复印件1份。20、2011年5月14日美伊姗底商交接纪要复印件1张、收条1张。21、2013年3月1日案外人与刘靖旖房屋租赁合同复印件1份。22、租金收据复印印及完税证明复印件共5页。23、案外人与张丽伟租赁合同复印件1份。24、租金收据复印件3张。25、中国农业银行账户明细清单复印件1份。26、赵林杰身份证复印件1份、证人证言1张。27、唐艳丽身份证复印件1份、证人证言1张。证据19-27用于证明案外人将房屋出租，收取租金。案外人称以上证据16的四份合同所涉及的总面积综合成了证据17合同涉及的面积，唐山凤辉房地产开发有限公司给案外人出具了证据17的总合同，并在合同上加盖了印章。案外人提交的证据均有银行转账凭证、购房发票，未办过户手续的过错在于唐山凤辉房地产开发有限公司，致一直不能办理过户。另房产早已交付了案外人，案外人一直正常管理使用并收取租金，案外人的买卖行为在先，而法院查封在后。应依法撤销（2017）冀02执7958号执行裁定书。对上述证据，被执行人质证意见：对案外人提交的杨昕名下的64号、66号、67号、68号商品房买卖合同被执行人予以认可，对杨昕、闫占新的个人住房借款合同予以认可，对闫占新取款凭证、梅子杰转账存款凭证、中国农业银行进账单无异议，对唐山凤辉房地产开发有限公司给杨昕出具的不动产发票真实性认可，但案外人未提供杨昕购房款的转账流水，故不能证明杨昕已交付了全部房款；对唐山凤辉房地产开发有限公司给杨昕出具的收据真实性认可；对杨昕中国建设银行个人贷款结清证明真实性无异议；对唐山凤辉房地产开发有限公司给张艳丽出具的收据认可，但未明确注明是诉争房产的购房款项；对杨昕个人贷款还款凭证（2011年4月29日）认可；对2011年5月31日赵利的收据认可，但未明确写明是诉争房产的房款；对杨昕与案外人的协议因被执行人不了解情况，无法发表质证意见；对于杨昕和闫占新给予王瑾的授权委托书不予认可，因根据法律规定，办理房产买卖等居于国外的中国公民应经过使领馆认证的委托书才具有法律效力，故对该授权委托书的效力不认可；对案外人提交的手写注明的案外人名称的不动产发票不认可，是在原杨昕不动产发票基础上人为填写的，不发生不动产发票的证明效力，而且不动产发票有明确规定，只能机打，不能手写，故该证据不能证实唐山凤辉房地产开发有限公司已将房产出售给案外人；对赵林杰给王瑾的个人业务凭证2张不认可，不能证明将房款交付给唐山凤辉房地产开发有限公司；对王瑾的收条与被执行人无关。对案外人提交的64号商品房买卖合同不认可，是以赵利个人身份购买，房屋基本情况写明的是17号房，建筑面积为849.48平方米，价款为1250.22万元，付款方式为一次性付款，后面加盖印章部分无合同签订日期，无合同执笔人签字，且买受人为案外人，对该合同不认可，买受人与印章的买受人不一致，该情况下无法办理正规的房屋产权证书，且该合同与被执行人认可的出售给杨昕的64号商品房买卖合同面积不符，价款不符，且案外人提供的加盖印章为案外人64号商品房买卖合同支付方式为一次性支付，但未提供向唐山凤辉房地产开发有限公司一次性付款的证明，故对该合同不认可，该合同不发生商品房买卖合同效力；对案外人提交的页面为64号、66号、67号、68号四份合同未加盖出售方唐山凤辉房地产开发有限公司印章，不认可；对杨昕和刘靖旖的房屋租赁合同与被执行人无关，且不知情，不发表意见；对美伊姗底商交接纪要及收条被执行人不知道，不发表意见；对案外人与刘靖旖的房屋租赁合同不知情，不发表意见；对2012年9月3日、2012年2月29日收据，不认可；对税收电子转账专用完税证及所有的房租收据均不能证明案外人已实际合法拥有和占用诉争房产；对案外人与张丽伟的租赁合同及租赁费收据不认可，通过以上证据案外人不能证明合法拥有诉争房产，无权以所有人的身份对外签订出租合同；对银行流水不认可，并不能证明是赵林杰替案外人收的房租，案外人也无权收取租金；对赵林杰、唐艳丽的证人证言，因其未出庭作证，故不发生证明效力；另赵林杰、唐艳丽证人证言所述为案外人的财务人员，但未提供劳动合同、用工证明等证明其员工身份的证据，对证人证言内容不予认可；另赵林杰说的是向王瑾支付的购房款，并不能证明向唐山凤辉房地产开发有限公司支付了房款，与被执行人无关，唐艳丽证明收取的是租金，但不能证明案外人已依法拥有诉争房产。对上述证据，申请执行人质证意见：同被执行人质证意见。申请执行人于志忠称：唐山凤辉房地产开发有限公司已将玫瑰庄园17跃上跃下商业楼一套抵顶给于志忠，因税款问题尚未办理过户手续，另兴源里玫瑰庄园×××室因其他案外人提出过异议且提交了充足证据证明该房已经销售他人，故于志忠已将该×××室返还给唐山凤辉房地产开发有限公司。经申请执行人在房管部门查询，玫瑰庄园17跃上跃下商业楼无抵押、查封及其他登记的手续，是唐山凤辉房地产开发有限公司的合法资产。故案外人对房产不具有所有权，案外人异议应予驳回。申请执行人为证明其主张，向本院提交下列证据：1、协议书复印件1份。证明唐山凤辉房地产开发有限公司将房产抵顶给申请执行人。案外人质证意见：协议书无时间记载，对其真实性不予认可，按遵化法院作出的（2017）冀0281民初2272号民事调解书，协议书应书写于2017年以后，而案外人在2011年即实际取得并合法占有诉争的房产。且查封之前已签订了合法有效的商品房买卖合同，已支付全部价款，且不办理过户登记过错不在于案外人，该协议不能对抗案外人合法占有该房屋的效力。协议书上签的乙方梅子杰，经案外人查询得知，唐山凤辉房地产开发有限公司法定代表人在2016月11月24日即变更，因此该协议具有明显虚假性。被执行人质证意见：对真实性认可。被执行人称：杨昕和闫占新与唐山凤辉房地产开发有限公司签订合法有效的商品房买卖合同，唐山凤辉房地产开发有限公司为其出具了不动产发票，但杨昕的证据不能证明已付清全部房款，当时该商品房买卖合同已经房管局的网签和备案，后在2011年杨昕主动要求撤回备案，也就是该商品房买卖合同未发生物权效力，现在该商品房法律上仍应为唐山凤辉房地产开发有限公司所有，杨昕只是具有所支付房款的债权，故杨昕无权将未拥有所有权的房产出售给案外人，且通过案外人提供的证据，案外人所出具合同与杨昕的原始商品房买卖合同相互矛盾，不具有商品房买卖合同效力，案外人也未支付合同约定的房款给被执行人，故被执行人不认可将房产已依法出售给案外人，案外人提供的其它证据均不能证明其已合法拥有诉争房产的产权，不具有提出执行异议的权利，法院应依法驳回案外人的异议申请。现该房产仍为唐山凤辉房地产开发有限公司所有，具体案外人与杨昕是否有买卖或其他法律关系，与本案无关。综上，应驳回案外人异议。无其它证据。经审查查明：原告于志忠与被告唐山凤辉房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，遵化市人民法院于2017年4月7日作出（2017）冀0281民初2272号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：”一、由被告唐山凤辉房地产开发有限公司于2017年4月8日前偿还原告于志忠100万元及利息；2017年4月30日前偿还200万元及利息；2017年5月30日前偿还5999600元及利息，（利息按月2%计算，自2014年9月8日至借款结清之日止）。二、双方其他无争执”。后于志忠申请执行，2017年3月13日，河北省唐山市中级人民法院作出（2017）冀02执7958号执行裁定书，裁定：”一、将被执行人唐山凤辉房地产开发有限公司所有的唐山市路北区兴源里玫瑰庄园17跃上跃下商业楼一套（建筑面积849.48平方米）、兴源里玫瑰庄园×××室住宅楼一套（建筑面积：116.79平方米）予以查封。二、查封期间，未经本院许可，不得变卖、抵押、质押、赠予、转让，不得变更房地产登记。三、查封期限为三年”。现案外人提出执行异议。本院认为:《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定”金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。案外人虽提供合同编号为唐凤辉2011字第64号出卖人为唐山凤辉房地产开发有限公司、买受人为河北银水实业集团有限公司的商品房买卖合同，但该合同并无签订日期，故无法确定该合同是在法院查封涉案房产之前签订。另案外人虽提供房屋租赁合同、收据及书面证人证言，但证人并未出庭作证，仅凭书面证据无法认定案外人已合法占有涉案房产。案外人现有证据不符合排除执行的条件，故案外人主张撤销河北省唐山市中级人民法院（2017）冀02执7958号执行裁定书或改正对唐山市路北区兴源里玫瑰庄园17跃上跃下商业楼一套的查封，理据不足，本院不予支持。为维护当事人的合法权益，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执异议和复议案件若干问题的规定》第十六条之规定，裁定如下：驳回案外人的执行异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长梁海彬审判员张力卿审判员贾桂锁二〇一八年二月二十六日书记员马姗姗