北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0111民初258号原告：黄薇，女，1974年2月5日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：施长龙，北京市尚公律师事务所律师。被告：孟莉娟，女，1970年7月26日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李刚（孟莉娟之夫），男，1971年8月29日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：周雷，北京市盈科律师事务所律师。原告黄薇与被告孟莉娟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄薇的委托诉讼代理人施长龙，被告孟莉娟的委托诉讼代理人李刚、周雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄薇向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决认定被告构成违约；2、请求法院判决被告向原告支付违约金405000元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月13日原告与被告签订《存量房屋买卖合同》（编号015468）。双方约定，原告将自有位于北京市房山区良乡镇×小区×号楼×号的商品房（房产证号：京房权证房私字第XX**号）出售给被告。房屋总价款为405万元整，定金10万元，首付款195万元，余款200万元应于2017年5月31日前付清。2016年8月13日被告向原告支付定金10万元，2016年12月31日被告向原告支付首付款195万元后便不再履行。2016年3月16日被告以原告拒绝卖房为由将原告诉至法院，要求认定原告拒绝出卖房屋的行为构成违约并承担405万元的违约金。经法院审理于2017年8月11日作出（2017）京0111民初4695号《民事判决书》，法院认定被告的上述主张难以成立，且被告未提供其他证据证明原告有违约行为，本院不予支持。判决合同继续履行，驳回被告的其他诉讼请求。原告认为，《存量房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更合同。本案被告不但利用诉讼拖延合同履行，还意图通过诉讼欺诈的方式得到不正当经济利益，最终在法院的公正审理下未能得逞。但其拖延付款的行为已经构成严重违约，根据《存量房屋买卖合同》第八条之规定原告特诉至贵院，请求贵院支持原告的诉讼主张。被告孟莉娟辩称，不同意原告的诉讼请求，合同签订后我们认为被告一直在积极的履约，没有任何的违约行为。我们认为是原告违反了合同的约定，先期我们已经起诉到法院，法院已作出了判决，虽然法院没有认定原告违约，但是根据原告的一些陈述，原告的前夫要求加价，原告上一个代理人也陈述原告因为带孩子的原因时间上无法配合，双方产生了争议。虽然我们对上一个判决没有认定原告违约有异议，但我们也没有上诉。那个判决认定在5月31日之前应为过户的一个时间，在过户时间办理相应网签手续，但网签手续并没有办理，没有办理的原因并不是被告原因所造成的，在履行的过程中，被告没有任何违约行为。被告采取向法院诉讼的方式去主张自己的合法权益，也得到了法院的支持。在上一个诉讼中，原告也同意继续履行合同，并没有陈述被告有任何违约行为，包括在8月10日最后一次开庭时原告也没有提出任何被告违约的行为，而是原告同意继续履行合同，所以我们认为首先是被告没有违约行为，即使有违约行为，原告同意继续履行合同也已经豁免了被告的责任，被告确实没有违约行为。法院判决后我们也申请了法院的强制执行，现在该房屋已经过户并已经交付完毕，不存在被告违约的情形。如果在上一个案件中，我们要求继续履行，如果被告违约，法院也不可能作出继续履行的判决。关于原告的第二项诉讼请求，既然被告并没有违约，所以我们也不承担违约责任，我们也不符合承担405000元的违约责任的约定。按第八条第2款的约定，导致交易不能进行才会产生违约金，但上一个案件中法院已经判决了该合同继续履行，所以原告不应向被告主张违约金。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交的证据。1、商品房买卖合同，该份合同已经4695号判决书确认，双方已经履行完毕。这份合同证明这是买卖行为的履行依据，也是原告起诉被告违约的依据。2、（2017）京0111民初4695号民事判决书，证明被告晚于合同约定的购房款支付时间交付购房款，构成违约。3、录音材料，录音是2017年5月26日孟莉娟与宫杰夫的电话录音，证明黄薇通知孟莉娟继续履行合同，遭到拒绝，孟莉娟构成违约。被告质证意见如下：对证据1合同真实性没有异议，但对证明目的不认可。对证据2判决书真实性没有异议，提请法庭注意，法院认定的事实中，第5页第二段及第6页第1段后半句所陈述的都是说合同双方产生争议，网签没有做，不涉及到付款问题，已经到法院诉讼阶段，并不能证明被告有违约行为。第7页第2段陈述，虽然最终没有认定王金代理有书面授权，但并不代表被告违约。原告的起诉现在也违反了法院一事不再理的原则。对证据3录音的真实性我们不认可，在上一个案件中，2017年3月就已经起诉到法院了，并且涉案房屋已经被法院查封，该房屋只能通过法院诉讼方式去解决，5月26日是上一个案件中开庭过程中，还没有到最后一次开庭的时间，原告完全可以将录音提交到法庭来证明被告有违约行为，但原告并没有提交到法庭，所以录音不能作为被告违约的依据。宫杰夫是上一个案件中黄薇的代理人。二、被告提交的证据。1、微信聊天记录截图，证明2017年3月11日，王金微信告知第三人表示准备解约，将诉争房屋转卖他人。2、录音材料。2017年3月13日原、被告在第三人房地产经纪公司约谈，证明被告询问王金是否有代理权限，王金表示可以代表原告，证明王金代表原告想要增加购房款100万元，原告拒绝；证明被告已告知王金将提起诉讼，以继续履行合同。原告质证意见如下：对证据1微信截图的真实性不认可。对证据2录音证据的真实性不认可，该录音的谈话一方非本案原告黄薇，并不是房屋的权利人，该人没有权利与他人商谈买卖房屋事宜，其也没有任何授权，因此该人的表述不能代表黄薇，其证明目的不予认可。本院认为，对于原告提交的证据1、2的真实性、合法性及关联性本院予以采纳。对证据3，因录音时间为双方因履行房屋买卖合同发生争议原告将被告诉至本院之后，故对原告证明被告违约的证明目的本院不予采纳。对被告提交的证据1、2，因在（2017）京0111民初4695号民事判决书中已认定王金无权代理原告，故对上述证据本院亦不予采纳。本院经审查认定事实如下：黄薇原系位于房山区良乡×号楼×幢×房屋所有权人（房产证号：京房权证房私字第XX**号）。2016年8月13日，黄薇（出卖人、甲方）与孟莉娟（买受人、乙方）及案外人北京华熙房地产经纪有限公司（居间方、丙方）（以下简称华熙房地产公司）签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：出卖人所售房屋坐落于房山区良乡×号楼×幢×，建筑面积为187.9平方米；房屋性质为商品房；经买卖双方协商一致，该房屋按套议定成交价格为人民币4050000元；买受人向出卖人支付人民币100000元整，作为购房定金；在买、卖双方协商一致的情况下，定金由甲方暂时提存，该定金用于冲抵首付款，多退少补；买受人于2017年5月31日前支付全部房款，即人民币4050000元整；买受人应向有关部门支付过户时产生的一切费用和税费；自本合同签订之日起出卖人不卖、买受人不买或买卖双方任何一方未按照本合同之相关约定履行，均视为违约：（一）合同签订后，若出卖人未按照本合同第七条约定的交房期限交房、迟延不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其他违约行为导致交易不能进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行，若逾期超过15天的，买受人有权单方解除本合同，出卖人应按总房价款的10%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费；（二）合同签订后，若买受人未按照本合同第三条约定的时间付款、迟延不配合出卖人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其他违约行为导致交易不能进行，逾期在15天之内的，每逾期一天，买受人应按总房价款的万分之五向出卖人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行，若逾期超过15天，出卖人有权单方解除本合同，买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金，买受人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将违约金支付给出卖人，届时出卖人将买受人的已付款项（不计利息）返还给买受人，期间产生的所有费用由买受人承担，买受人承担向居间方交纳的总房价款2.2%的居间服务费；当事人双方同意，2017年5月31日之前，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人应于签订本合同一个月内向居间方提供真实有效的购房资格审核资料，出卖人应于签订本合同一个月内向居间方提供真实有效的存量房房源核验资料；本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由买受人缴纳，若出卖人出售的为已购公房，出卖人的原产权单位需要补交费用的，该费用由买受人缴纳；补充协议：1、甲方承诺此房为满五唯一住房（以家庭为单位），若产生个税由甲方承担；2、甲乙双方约定，乙方于2016年12月31日前支付给甲方购房款人民币1950000元整；3、甲乙双方约定，乙方于2017年5月31日前付清余款人民币2000000元整并完成过户手续；4、乙方承诺未跟华熙其它门店及同事看过此房，否则中介费补齐成交价2.2%；该合同同时约定了双方其他权利义务。合同签订后，各方开始依约履行。孟莉娟于2016年8月15日向黄薇交纳购房定金100000元，并于2016年12月31日向案外人王金在中国农业银行的账户转账1950000元，黄薇认可收到上述1950000元首付款。孟莉娟进行了购房资格审核并已通过，黄薇进行了诉争房屋的房源核验也已通过。后双方因为房屋价款问题产生争议，孟莉娟在2017年3月16日曾将黄薇及华熙房地产公司诉至本院，要求继续履行合同，黄薇协助办理过户、交付房屋并向孟莉娟支付违约金。本院于2017年8月11日作出（2017）京0111民初4695号民事判决书，判决：一、黄薇与孟莉娟继续履行双方于2016年8月13日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，孟莉娟给付黄薇剩余房款2000000元；二、黄薇于收到上述剩余房款之日协助孟莉娟办理位于房山区良乡×号楼×幢×房屋所有权转移登记手续，将房屋过户至孟莉娟名下，因过户产生的税费由孟莉娟负担；黄薇于过户后七日内将房屋交付给孟莉娟；三、驳回孟莉娟的其他诉讼请求。另，该判决书中载明“本案中，原、被告及第三人签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系各方当事人的真实意思表示，合同内容及形式未违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，各方均应依约履行。合同签订后，孟莉娟支付了定金及首付款，孟莉娟的购房资格审核及诉争房屋的房源核验均已通过，后双方因房屋价款事宜产生争议。依据双方合同履行情况及现有证据，合同继续履行不存在现实困难，现孟莉娟要求继续履行合同，黄薇协助办理过户、交付房屋，理由正当，证据充分，且黄薇同意协助办理过户并交付房屋，故对孟莉娟的上述诉讼请求，本院予以支持。同时，在办理过户、交付房屋之前，孟莉娟应当向黄薇支付剩余房款2000000元。另，依据双方约定，过户时产生的税费由孟莉娟负担，若产生个人所得税则由黄薇承担个人所得税，经询问，孟莉娟同意即使过户时产生个人所得税也由孟莉娟先行垫付，故诉争房屋过户时产生的税费由孟莉娟负担。关于孟莉娟要求黄薇支付违约金的诉讼请求，孟莉娟主张黄薇擅自变更合同条款，要求加价100万元，且要求解除合同导致合同无法继续履行，属于根本违反合同约定，但依据当事人陈述及现有证据，可以看出是王金提出上述加价要求，且未得到黄薇追认，无法证明是黄薇的真实意思。黄薇与孟莉娟签订房屋买卖合同时，其与王金已离婚，且并未授权王金代理其出售房屋，依据录音证据显示，孟莉娟在与王金沟通涨价事宜时知晓黄薇与王金的离婚事实，王金的行为不能构成有权代理或表见代理，所以孟莉娟的上述主张难以成立，且孟莉娟未提供其他证据证明黄薇具有违约行为，故孟莉娟要求黄薇承担违约责任，证据不足，本院不予支持”。黄薇在该案件中答辩称“我方同意第一项诉讼请求，不同意第二项诉讼请求，我方不存在违约行为。在被告得到通知的时候是法院的通知，我方没有接到原告的通知，没有调解的余地。我们的本意是同意卖房，同意履行合同，价格谈不定是因为涉案房屋旁边的院子，我们为这个院子付出了很多，这个合同中没有写，所以应该提前说一下。原告起诉状中事实和理由不属实。我方没有要求涉案房屋加价，我们要求的是涉案房屋旁边的院子加价。原告说我方不再履行合同是不准确的，原告说我方不配合办理手续也不准确，合同约定5月31日前办手续，现在还没有到5月31日。原告也没有给我方发函告知”。判决后，双方均未上诉，现该判决已生效。孟莉娟于2017年9月7日将剩余购房款2000000元交纳到本院。孟莉娟与黄薇于2017年9月11日办理了涉案房屋的权属转移登记手续。黄薇于2017年9月25日交付涉案房屋。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，原、被告双方虽在涉案房屋买卖合同中约定被告应于2017年5月31日支付尾款，但在2017年5月31日时4695号民事案件尚处在审理过程中，双方就涉案房屋买卖合同的履行尚存在争议，且从4695号民事案件的审理过程中来看确实存在案外人王金提出加价的情形，虽本院认定王金的行为并不构成有权代理或表见代理，并据此认定原告不构成违约，但考虑到合同的实际履行情况，王金的行为确实会对被告履行合同造成一定的影响，被告因案件尚在诉讼过程中，未在2017年5月31日之前支付尾款，亦符合常理。判决后，被告已履行了付款义务，原、被告已办理了房屋过户及房屋交付手续。综上，本院认为，被告的行为不构成违约，故对原告的诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告黄薇的诉讼请求。案件受理费三千六百八十八元，由原告黄薇负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 冯 淼二〇一八年二月二十六日书记员 孙震颐