北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终1022号上诉人（原审原告，反诉被告）：刘志明，男，1979年5月20日出生，环境保护部与辐射安全中心职员，住北京市房山区。被上诉人（原审被告，反诉原告）：尚玉锁，男，1952年5月31日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人范明京，男，1958年3月24日出生，北京市东城区东花市街道法律服务所法律工作者，住北京市东城区。委托诉讼代理人尚书，女，1980年4月17日出生，北京周大福珠宝金行有限公司主任助理，住北京市朝阳区。上诉人刘志明与被上诉人尚玉锁房屋买卖合同纠纷上诉一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初18696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘志明上诉请求：1、依法撤销北京市东城区人民法院所作（2017）京0101民初18696号民事判决书，依法改判：要求尚玉锁赔付刘志明人民币85680元，其中户口违约金自2017年9月9日至2017年11月9日，总61天，按408万的日万分之三，共为74664元；逾期交房违约金自2017年9月9日至2017年9月18日，共11016元；撤销逾期支付首付款违约金；2、本案一审、二审诉讼费用由尚玉锁承担。事实和理由：尚玉锁于2017年12月6日仅凭自己的主观猜测主张不安抗辩权，未履行举证义务和通知义务。一审法院无视尚玉锁未出具确切证据证明刘志明不履行给付义务、未出具证据证明已通知刘志明其行使不安抗辩权以及刘志明已提供涉案房屋尾款足额担保尚玉锁不安抗辩权灭失的事实，反而依据刘志明“首付款逾期支付”和尚玉锁曾于2017年8月22日起诉要求刘志明支付剩余购房款，执意判决不安抗辩权成立，于法无据，适用法律错误。故刘志明不服原审判决，上诉至贵院，王桂园依法撤销原判，依法改判。尚玉锁辩称，同意一审判决，不同意刘志明的上诉理由。房屋买卖合同第十条首付款应该在2017年5月13日，刘志明2017年6月6日才支付，所以延迟一个多月。银行给刘志明批了两次批贷函都没有重视，尾款也迟迟没给到位，尚玉锁认为首先是刘志明违约的，尾款到不了位，还让腾房。首付延迟，所以都往后了。刘志明向一审法院起诉请求：1、要求尚玉锁支付逾期交房违约金25839元，自2017年8月12日至2017年9月18日按已付款日万分之三计算；2、要求尚玉锁支付逾期迁出户口违约金67527元，自2017年7月6日至2017年11月9日按每日549元标准计算；3、要求尚玉锁支付房屋占用费5833元，自2017年8月12日至2017年9月17日按每月5000元计算；4、诉讼费由尚玉锁承担。尚玉锁向一审法院反诉请求：1、要求刘志明支付逾期付款违约金16200元，自2017年5月13日至2017年6月5日，按逾期应付款的日万分之三计算；2、诉讼费由刘志明承担。一审法院认定事实：2017年2月11日，刘志明、尚玉锁签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定刘志明购买尚玉锁所有的北京市东城区103号房屋，该房屋建筑面积53.85平方米，成交价格为408万元，刘志明在签订合同的同时支付定金25万元整。刘志明向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为225万元。尚玉锁应当在2017年8月11号前将该房屋交付给刘志明。尚玉锁未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付刘志明的，逾期在30日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，尚玉锁按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向刘志明支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，刘志明有权退房。刘志明退房的，尚玉锁应当自退房通知送达之日起3日内退还全部已付款，并按照刘志明全部已付款3%向刘志明支付违约金。刘志明未按照附件五约定的时间付款的，逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，刘志明按日计算向尚玉锁支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起3日内向尚玉锁支付违约金，合同继续履行。当事人双方同意，自合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续。刘志明未能在90日内取得房屋所有权证书的，如因尚玉锁的原因，刘志明有权退房，刘志明不退房的，自刘志明应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，尚玉锁按日计算向刘志明支付全部已付款万分之三的违约金，并于刘志明实际取得房屋所有权证书之日起3日内向刘志明支付。尚玉锁应当在房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。逾期超过30日未迁出的，自逾期超过30日起，尚玉锁应当按日计算向刘志明支付全部已付款万分之三的违约金。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。同日，刘志明、尚玉锁签订《补充协议》，约定过户前刘志明将首付款打入尚玉锁账户内去银行做监管，2017年8月11日之前尚玉锁应该配合刘志明办完所有的手续。任何一方出现违约，需赔付房款的20%。当日，刘志明向尚玉锁支付定金10万元。2017年2月13日，刘志明向尚玉锁支付定金15万元。2017年3月2日，双方办理网签手续。网签合同约定房屋成交价格为375万元。刘志明向银行申办抵押贷款，贷款金额为人民币225万元。尚玉锁应当在过户当日将该房屋交付给刘志明。尚玉锁应当在房屋所有权转移之日起30日内向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因尚玉锁自身原因未如期将与房屋相关的户口迁出的，应当向刘志明支付1万元的违约金；逾期超过60日未迁出的，自逾期超过60日起，尚玉锁应当按日计算向刘志明支付全部已付款万分之十的违约金。2017年4月5日，南京银行北京车公庄支行向刘志明出具贷款批复函，同意向刘志明发放二手住房按揭贷款，金额225万。担保方式为拟购房产抵押担保（首付款比例40%），要求1、办妥房产相关抵押登记手续，取得房屋他项权证后方可放款;5、执行首付款资金监管，需在放款前补充提供资金监管协议、转账凭证或POS单及制式首付款证明。2017年4月12日，刘志明缴纳涉诉房屋的商品住房增值税。2017年6月6日，刘志明向尚玉锁支付首付款158万元。同日，双方前往房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续。刘志明于2017年6月8日取得涉诉房屋所有权证。2017年6月21日，涉诉房屋办理抵押登记。2017年8月22日，尚玉锁向我院提起民事诉讼，要求刘志明立即给付购房尾款225万元。该案诉讼中，南京银行北京分行于2017年9月8日向刘志明发放贷款225万元，尚玉锁于当日收到该笔款项。2017年9月17日，尚玉锁撤回起诉。2017年9月18日，尚玉锁将涉诉房屋交付给刘志明。2017年11月9日，尚玉锁将户口自涉诉房屋内迁出。庭审中，刘志明表示，双方签订的网签合同系对买卖合同的变更，尚玉锁应按网签合同的约定在过户当日交付房屋。2017年4月12日，刘志明缴纳完房屋增值税后曾要求尚玉锁于次日配合办理过户，但尚玉锁因不愿在过户当日交付房屋，拒绝了刘志明的要求。尚玉锁表示，在2017年4月12日，刘志明只支付过定金25万元后就要求办理过户，且要求过户当日交付房屋。此时，尚玉锁既未收到首付款，也未收到房屋贷款，不可能答应刘志明的要求。由于贷款批复函明确要求刘志明需支付首付款后才能继续办理贷款手续，故刘志明迟延支付首付款的行为直接影响后续贷款发放的时间，尚玉锁未按合同约定时间交付房屋系正当行使不安抗辩权。关于合同附件五、附件六，刘志明、尚玉锁一致认可，未签订过合同附件五、附件六。关于贷款批复函，刘志明表示，2017年3月24日的贷款批复函照片系担保公司工作人员发来的照片，刘志明亦未见到该份批贷函原件，应以2017年4月5日贷款批复函为准。尚玉锁认可2017年4月5日贷款批复函真实性，但主张正是由于2017年3月24日贷款批复函照片的存在，才信赖刘志明将很快办理完毕房屋贷款事宜。而实际上刘志明不仅未按约支付首付款，两份不同日期的批贷函亦使得尚玉锁质疑刘志明的付款能力，故而行使不安抗辩权，不能按合同约定时间交房和迁出户口。一审法院认为，依法订立的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，刘志明、尚玉锁于2017年2月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应严格遵守。《北京市存量房屋买卖合同》约定尚玉锁应当在2017年8月11号前将该房屋交付给刘志明。网签合同虽约定尚玉锁应当在过户当日将该房屋交付给刘志明，但结合本案刘志明、尚玉锁实际履行合同、支付购房款等具体情况，2017年2月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》才是双方真实意思表示，刘志明主张网签合同系双方协商一致对《北京市存量房屋买卖合同》的变更，无事实与法律依据，法院不予采纳。《北京市存量房屋买卖合同》约定自合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续。因双方未签订附件五，付款时间应以《补充协议》约定的时间为准，而《补充协议》明确约定过户前刘志明将首付款打入尚玉锁账户，即双方明确约刘志明告应于合同签订之日起90日内向尚玉锁支付首付款。刘志明称其4月份曾与尚玉锁协商办理申请过户手续，因尚玉锁不同意配合过户，故未在合同签订后90日内办理过户手续，亦未支付首付款。刘志明要求尚玉锁按照网签合同约定在过户当日交房，而网签合同并非双方真实意思表示，尚玉锁因拒绝在过户当日交房，未在4月份配合刘志明办理过户手续，并未违反合同约定。刘志明主张其未在合同签订后90日内支付首付款系尚玉锁不配合办理过户所致，无合同与法律依据，刘志明的此项意见，法院不予采纳。直至2017年6月6日，刘志明才向尚玉锁支付首付款，违反了合同关于首付款支付时间的约定，构成违约。尚玉锁要求刘志明支付逾期支付首付款违约金的反诉请求，法院予以支持。因《贷款批复函》中明确要求办妥抵押登记、执行首付款资金监管，刘志明迟延支付首付款，直接影响后续办理过户手续、抵押登记和办理贷款手续。此后，虽然双方办理了过户手续、合同继续履行，但刘志明的前述违约行为使得尚玉锁行使不安抗辩权，未按合同约定时间交付房屋、迁出户口。同时，为保障其权利，尚玉锁还曾起诉要求刘志明支付剩余购房款。尚玉锁的此项答辩意见，于法有据，法院予以采纳。刘志明要求尚玉锁支付逾期交房违约金的诉讼请求，法院不予支持。关于逾期迁出户口违约金一节，合同约定尚玉锁应当在房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。尚玉锁将涉诉房屋交付给刘志明后，仍未在30日内迁出户口，故刘志明要求尚玉锁支付逾期迁出户口违约金的诉讼请求，法院予以支持。但应指出，刘志明主张以办理完过户手续后一个月作为计算逾期迁出户口违约金的起算时间，因尚玉锁不安抗辩权成立，法院将按照尚玉锁实际交付房屋的时间调整违约金的起算时间。刘志明要求尚玉锁支付房屋占用使用费的诉讼请求，无合同及法律依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、尚玉锁于判决生效后十日内给付刘志明自二〇一七年十月十九日至二〇一七年十一月八日的逾期迁出户口违约金人民币25704元；二、刘志明于判决生效后十日内给付尚玉锁逾期支付首付款违约金人民币11376元；三、驳回刘志明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人均未向本院提交新的证据。刘志明对一审法院经审理查明的部分事实持有异议，第一，刘志明认为延期支付首付款为一审法院的推测，没有客观证据；本院经审查，《北京市存量房屋买卖合同》并无明确的首付款支付时间，而《补充协议》约定过户前刘志明将首付款打入尚玉锁账户内去银行做监管，应以此确定首付款支付时间的约定为宜。因此对刘志明的上述异议，应当成立，本院予以采信。第二，涉案房屋产权变更的时间应为2017年6月7日。对此刘志明向本院出具了涉案房屋的《不动产权登记证书》，对刘志明的上述主张，本院根据二审庭审查明的情况，予以确认。除上述事实，本院二审经审理查明的事实同一审法院认定事实。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约享有相关合同权利，履行相应合同义务。本案的争议焦点为刘志明是否逾期支付首付款及尚玉锁主张的不安抗辩权是否成立。关于刘志明是否逾期支付首付款的问题，《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议合法有效，双方均应按照上述协议约定履行各自的义务。根据双方《补充协议》的约定，过户前刘志明应将首付款打入尚玉锁账户内去银行做监管。根据查明的事实，2017年6月6日，刘志明向尚玉锁支付了首付款158万元，同日，双方前往房屋权属登记部门申请办理了涉案房屋权属登记手续，可以认定刘志明未逾期支付首付款，不构成违约，不应当承担违约责任。一审法院对支付首付款时间及刘志明违约的认定，本院不予确认。关于尚玉锁主张的不安抗辩权的问题，不安抗辩权指的是应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。先履行债务的当事人应当对此承担举证责任。根据查明的事实，2017年4月5日，刘志明获得了南京银行北京车公庄支行出具的金额为225万元的批贷函；2017年6月6日，刘志明完成了定金和首付款的支付，至此刘志明已经完成了房屋买卖合同中绝大部分义务。尚玉锁未提出确切证据证明刘志明存在丧失或可能丧失履行债务能力的情形，其主张的不安抗辩权不能成立。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。尚玉锁迟延履行交付涉案房屋及迁出户口的行为，应当认定系违约行为，须承担违约责任。一审法院对尚玉锁不安抗辩权的认定及逾期迁出户口违约金起算时间的调整，本院均不予支持。综上，对刘志明要求尚玉锁支付逾期交房违约金及逾期迁出户口违约金的上诉请求，本院予以支持。关于逾期交房违约金的具体数额，《北京市存量房屋买卖合同》约定尚玉锁应当在2017年8月11日前将涉案房屋交付给刘志明，尚玉锁未按照上述约定的期限和条件将该房屋交付刘志明的，逾期在30日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，尚玉锁按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向刘志明支付违约金，合同继续履行。现刘志明上诉请求为要求尚玉锁支付自2017年9月9日至2017年9月18日的逾期交房违约金11016元，对此本院不持异议。关于逾期迁出户口违约金的数额，《北京市存量房屋买卖合同》约定尚玉锁应当在房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。逾期超过30日未迁出的，自逾期超过30日起，尚玉锁应当按日计算向刘志明支付全部已付款万分之三的违约金。现刘志明在上诉请求要求尚玉锁支付自2017年9月9日至2017年11月9日的逾期迁出户口违约金74664元，对此本院亦不持异议。综上所述，刘志明的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销北京市东城区人民法院（2017）京0106民初18696号民事判决；二、尚玉锁于本判决生效后十日内给付刘志明自二〇一七年九月九日至二〇一七年十一月九日的逾期迁出户口违约金人民币七万四千六百六十四元；三、尚玉锁于本判决生效后十日内给付刘志明自二〇一七年九月九日至二〇一七年九月十八日的逾期交房违约金人民币一万一千零一十六元。四、驳回刘志明的其他诉讼请求。五、驳回尚玉锁的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费727元，由尚玉锁负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；一审案件受理费1140元，由尚玉锁负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费103元，由尚玉锁负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  顾国增审判员  刘丽杰审判员  陈雨菡二〇一八年二月二十八日书记员  张邵青