北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终1500号上诉人(原审原告)：王广文，男，1966年10月31日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵燕，北京市盈科律师事务所律师。上诉人(原审原告)：王钊，男，1997年3月15日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王永红（王钊之母），女，1970年2月5日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵燕，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李玉梅，女，1974年9月7日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：田勇，男，1981年2月15日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：金平，北京大成律师事务所律师。上诉人王广文、上诉人王钊与被上诉人李玉梅、被上诉人田勇用益物权纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初5319号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王广文及上诉人王钊的委托诉讼代理人赵燕、上诉人王钊的委托诉讼代理人王永红、被上诉人田勇的委托诉讼代理人金平及被上诉人李玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王广文、王钊上诉请求：1.撤销一审法院判决，改判王广文、王钊对北京市朝阳区甜水园东里甲×号楼×门×室享有永久居住权；2.本案一、二审诉讼费由李玉梅、田勇承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清。1.王金荣采用欺骗方式将王广文、王钊享有永久居住权的诉争房屋登记在其个人名下。根据2009年北京市朝阳区人民法院作出的生效判决，判定王广文、王钊对于诉争房产与王金荣形成共居关系，从物权法角度而言，该判决已认定上诉人对诉争房屋享有用益物权，王金荣不能将该房产登记在其个人名下。2013年房改期间，王广文、王钊因与王荣金为购买诉争房屋产生纠纷，该房屋产权单位答复：建议通过法律途径进行财产分割，产权单位依据法院判决结果，办理该房屋房改售房的相关手续。一审法院没有注意到，原产权单位办理了房产买卖后，为了保护残疾人王广文的权利未将产权证发放给王金荣，当时明确家庭成员间协商一致或有判决后再处理。王金荣以房产证丢失为由，欺骗房地产管理局办理了新的产权证，从而规避原单位的监管，在共同居住人不知情的情况下出售房产，该买卖合同分割了残疾人的合法权利，是违背残疾人保障法律的。违法合同从订立起即没有法律效力。2.王金荣未经共同居住人的同意，以超出合理价格的低价转让给李玉梅，李玉梅的购房行为并非善意取得。从证据可知李玉梅知晓房产价格异常的情况，其带人拿着菜刀、大锤到卖房人家收房也不符合房屋交易的规律。李玉梅在未经看房、未了解房产使用情况、交接等正常流程的情形下签署《房屋买卖协议》不符合交易惯例。且李玉梅从签订协议起至取得房屋产权证仅用9天，可能存在中介机构的暗箱操作情况。3.李玉梅与田勇恶意串通，将诉争房屋以超出合理价格的低价转让给田勇。李玉梅在取得产权证的当日，没要求卖房人交房，而是自己找到王广文、王钊要求其搬离该房屋。在诉讼期间，在诉争房屋大门张贴法院受理通知书及声明，告知诉争房屋存在争议，在此情形下，李玉梅、田勇在未经看房、交接等正常买卖房屋流程的情况下，为干扰法院判决，再次签署房屋买卖协议将诉争房产再次转让。同样房屋当时的交易价格为300多万，但李玉梅以186万价格将房屋转让给田勇，且转让时该案已在法院审理过程中。综上，王金荣在未经共同居住人的同意与李玉梅、田勇恶意串通，损害了王广文、王钊的利益。二、关于法律适用问题。本案不应适用《北京市高院审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十一条的规定，该条指的是单位独取得所有权在先，形成共同居住事实在后的情形。本案中王广文、王钊取得居住权利在先，且王金荣并未取得房产的单独所有权，涉案房屋并非以市场价格取得的商品房，而是房改房，其中包括王广文父亲的两间房产置换，也包括原房产中的人员安置，2009年朝阳法院的判决和燃气公司买房时扣押房本都可以证明。本案中王广文与王钊的权利由王金荣的欺骗行为而受到侵害，其作为共同居住人的居住权没有得到保护。综上，请求二审法院依法改判。李玉梅辩称，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。田勇辩称，不同意王广文、王钊的上诉请求及理由，同意一审判决。王广文、王钊向一审法院起诉请求：确认王广文、王钊对位于北京市朝阳区甜水园东里甲×号×门×室的房屋享有永久居住权。一审法院认定事实：王怀玉（已死亡）与王金荣系夫妻，二人育有三个子女，即王广文、王广新、王广洁。王广文、王永红原系夫妻，二人育有一子王钊。王怀玉原承租北京市东城区房屋土地经营管理中心建国门分中心位于北京市遂安伯胡同四号院房屋1.5间，1992年12月将该房还给王金荣所在的北京市煤气公司，由王金荣承租位于北京市朝阳区甜水园东里甲×号楼×门×号房屋（以下简称诉争房屋）。2003年，王金荣将王广文、王永红诉至一审法院，请求判令王广文、王永红搬离诉争房屋；一审法院于2003年7月1日作出（2003）朝民初字第09374号民事判决书，判决驳回了王金荣的诉讼请求。2009年，王金荣以所有权纠纷再次诉至一审法院，请求判令王广文、王永红腾出诉争房屋；一审法院查明了诉争房屋的来源，并查明：“2009年8月19日，王金荣诉至本院要求王广文、王永红腾房，同年8月28日，王广文、王永红在北京市东城区民政局协议离婚，双方约定在王永红名下房屋归王永红所有，待王钊二十岁过户给王钊。王永红认可在北京市东城区金宝街18号楼其名下有一套房屋，其拒绝提供具体房号”。一审法院于2009年11月9日作出（2009）朝民初字第29402号民事判决书，认为“王金荣系所诉房屋的承租人，对该房依法享有使用权，王广文、王钊、王广新一直在北京市朝阳区甜水园东里甲×号楼×门×室，与王金荣形成了共居关系，另结合该房屋来源王广文、王钊、王广新就此房屋享有使用权，故王金荣要求三人腾退，无法律依据，本院难以支持”，并判决驳回了王金荣的诉讼请求。就诉争房屋居住问题，王广文向北京市燃气集团有限责任公司（以下简称燃气集团公司）提出信访要求，燃气集团公司行政服务中心于2013年8月1日向集团办公室作出回复，“根据该房共居人对房屋居住使用权利的要求，及房屋使用权利归属的复杂性，建议王金荣、王广文、王钊、王广新等家庭成员通过法律途径进行财产分割，燃气四分公司依据法院判决结果，办理该处房屋房改售房的相关手续”。王广文、王钊称，2015年2月5日其得知燃气集团公司在王广文、王钊及相关权利人均不知情的情况下，恶意将诉争房屋登记在王金荣一人名下；根据王广文、王钊的申请，房管局冻结了诉争房屋房产证的产权交易；2015年6月2日，王金荣以房产证丢失欺骗房管局办理了新的产权证。2015年8月21日，王金荣与李玉梅就诉争房屋签订《存量房屋买卖合同》（合同编号：M15051598），约定李玉梅购买王金荣所有的诉争房屋，成交价格为169万元。诉争房屋于2015年8月31日登记于李玉梅名下。2016年7月15日，李玉梅、田勇就诉争房屋签订《存量房屋买卖合同》（合同编号：×××），约定田勇购买李玉梅所有的诉争房屋，成交价格为186万元。诉争房屋于2016年7月20日登记于田勇名下。2015年9月，王广文、王钊以确认合同无效纠纷为由将王金荣、李玉梅诉至一审法院，要求确认“王金荣与李玉梅就位于北京市朝阳区甜水园东里甲×号楼×层×门×号房屋签订的存量房屋买卖合同（合同编号：×××）无效”。该案审理过程中，根据当事人的申请，就诉争房屋的市场价值进行评估，评估结果为诉争房屋在2015年8月31日的价值为238万元。后，王广文、王钊撤回起诉。现王广文、王钊主张，王金荣明知王广文、王钊对诉争房屋享有居住权而恶意采用欺骗方式将房屋登记在自己名下，李玉梅明知王广文、王钊等人一直在诉争房屋居住及房屋存在矛盾的情况下，恶意串通王金荣将房屋过户登记至李玉梅名下，应视为同意继受诉争房屋所承载的权利负担。为证明上述主张，王广文、王钊还提交了2016年7月诉争房屋监控照片，称李玉梅、田勇组织他人多次强闯诉争房屋驱赶王广文，且照片也可以看出诉争房屋大门张贴了法院受理通知书，其已告知诉争房屋存在争议。李玉梅对此不予认可，主张其是通过中介公司以房屋买卖形式购买的诉争房屋，且核实了王金荣是诉争房屋所有权人的情况，不存在恶意串通；过户手续办理完毕后双方进行物业交割时，其知晓王广文在诉争房屋居住，此后与王广文就房屋腾退协商并达成一致。为此，李玉梅提交了王广文出具了声明及视频录像，声明内容为“本人于2015年9月7日将此房甜水园东里甲×楼×门×室腾出。王广文”。王广文、王钊称声明确系王广文所写，但是在李玉梅等人威胁下书写的。一审法院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。生效判决认定王广文、王钊与王金荣形成共居关系，一审法院不持异议，作出该判决时王金荣系诉争房屋的承租人。此后，王金荣在房改期间购买诉争房屋，并取得了房屋所有权。王金荣又将诉争房屋出售与李玉梅，并将诉争房屋所有权变更登记至李玉梅名下。王广文、王钊主张，在王金荣购买诉争房屋时即向有关单位提出异议，但此后王金荣通过欺骗手段重新办理了房屋所有权证，李玉梅明知上述情况却与王金荣恶意串通，购买诉争房屋，并将诉争房屋恶意出售给田勇，应视为李玉梅、田勇同意继受诉争房屋所承载的权利负担。对此，一审法院认为，王广文、王钊曾以确认合同无效纠纷将李玉梅、王金荣诉至一审法院，主张李玉梅、王金荣恶意串通，后又撤回起诉；本案中，王广文、王钊亦未能举证证明李玉梅在购买诉争房屋时知晓存在共居人且与王金荣恶意串通、李玉梅、田勇之间存在恶意串通；故对王广文、王钊主张李玉梅购买诉争房屋应视为同意继受诉争房屋所承载的权利负担的主张，一审法院难以采信，王广文、王钊基于该主张要求对诉争房屋享有永久居住权的诉讼请求，一审法院不予支持。需要指出的是，出卖人因婚前购买、拆迁安置等原因单独享有房屋所有权，其配偶、其他亲属或被拆迁安置人因婚姻、亲属关系或拆迁政策规定有权居住该房屋，并形成共居事实，出卖人未经居住人同意转让房屋的，居住人的相关权益应予保护。如王广文、王钊认为王金荣未经其同意转让诉争房屋，侵害其权益的，可另行主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回王广文、王钊的全部诉讼请求。二审中，王广文、王钊提交北京市朝阳区人民法院立案通知书，证明诉争房屋存在产权争议，本案应中止审理。田勇、李玉梅对该证据的真实性不持异议，对其关联性及证明目的不予认可，认为王广文、王钊另案诉讼时间发生在一审法院判决后，不同意其中止审理申请。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。王金荣在取得诉争房屋所有权后，将诉争房屋出售与李玉梅，并将诉争房屋所有权变更登记至李玉梅名下，后李玉梅将诉争房屋出售与田勇，诉争房屋所有权现登记于田勇名下。王广文、王钊虽不认可诉争房屋不动产权属登记证书上载明的情况，但在本案中未提供相反证据予以证明；王广文、王钊提供的现有证据亦不足以证明李玉梅在购买诉争房屋时知晓存在共居人的情况，在现有证据并未表明李玉梅与王金荣之间、李玉梅与田勇之间房屋买卖合同存在效力问题的情形下，一审法院对王广文、王钊要求对诉争房屋享有永久居住权的诉讼请求不予支持并无不当。生效判决已经认定王广文、王钊与王金荣形成共居关系，如王广文、王钊认为王金荣未经其同意转让诉争房屋致使其权益受到侵害，其可依据相应法律关系另行主张。关于王广文、王钊二审期间认为本案应中止审理的意见，经本院审查，王广文、王钊的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于中止审理的规定，且其亦通过另案诉讼的途径主张其相应权益，本院对其中止审理请求不予准许。综上所述，王广文、王钊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35元，由王广文、王钊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张岚岚审 判 员 石 煜审 判 员 张 慧二〇一八年二月五日法官助理 常 欣书 记 员 邸 硕