福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽01民终515号上诉人（原审原告、反诉被告）：郭先长，男，1965年1月9日出生，汉族，住福建省顺昌县。委托诉讼代理人：钟三宇，福建融成律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴占或，福建融成律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周钰，女，1983年8月6日出生，汉族，住福建省闽清县。委托诉讼代理人：郭坚，福建合立律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏，福建合立律师事务所律师。上诉人郭先长因与被上诉人周钰房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2017）闽0102民初4926号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。郭先长上诉请求：撤销一审判决，改判支持郭先长的全部诉讼请求，驳回周钰的反诉请求。事实和理由：一、讼争房产因未取得权属证书，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的强制性规定，案涉《房产交易合同》属无效合同。二、退一步讲，即便《房产交易合同》有效，一审法院判决继续履行合同也是错误的。1.案涉《房产交易合同》第三条第2款约定，只要双方发生诉讼，合同解除。现双方已经发生诉讼，出现合同约定的解除事由。2.《房产交易合同》第二条第3款已明确约定了余款的支付方式，且本案支付余款条件已成就。合同条款所表述的“具体方式可待双方届时协商”，不应解释为双方对100万元付款期限的另行协商。3.郭先长曾多次致函周钰，要求按合同约定支付尾款，但周钰均以各种理由拒不支付。基于此，郭先长方提起诉讼，并非径行起诉。根据《房产交易合同》第五条第1款：“一、自违约行为发生之日起超过10日，守约方即向违约方发出挂号信促其履约，发信即日起超过15日仍未履约的，守约方有权解除合同，并追究违约方的违约责任。”的约定，郭先长作为守约方在多次催促后对方均未履约，有权解除合同并追究违约责任。4.周钰行使不安抗辩权没有法律依据和合同依据。郭先长在《再次催告函》中表明已向开发商支付了代垫款，不存在周钰所提到的不安情形。三、《房产交易合同》第二条第3款约定了周钰支付100万元的期限，由于周钰未依约支付款项，导致郭先长仍要自行承担每月支付银行按揭的费用，致使郭先长的损失扩大，周钰应承担违约责任。若合同应继续履行，根据《房产交易合同》第四条第3款约定，周钰应按房产买卖成交总价款的每日5‰向郭先长支付违约金。周钰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。1.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款系管理性强制性规定，违反该条款不影响转让合同的效力。2.郭先长关于案涉合同第三条第2款以及第二条第3款的陈述系对合同约定的曲解和断章取义，首先发生诉讼不属于合同的当然解除情形，其次案涉合同第二条第3款已经明确了所谓的帮助甲方支付银行剩余贷款、一手权证支付费用，所剩之款支付给甲方是指剩余100万元的支付用途，至于支付方式仍需要双方协商确认。且周钰在案涉合同履行过程中不存在违约行为，郭先长无权行使解除权。3.依据郭先长与开发商签订的《商品房买卖合同》约定，郭先长停止支付按揭款的行为已经对案涉房屋造成了存在权利瑕疵的可能性，可能导致周钰的合法权益受损，周钰行使不安抗辩权合法有据。郭先长向一审法院起诉请求：1.判令解除郭先长、周钰于2016年5月8日签订的《房产交易合同》；2.判令周钰支付郭先长违约金100万元；3.判令周钰即腾退位于福州市鼓楼区南侧海晟闽江印象5#1906单元房产，交还给郭先长；4.判令周钰立即归还个人住房借款合同（中国建设银行）1份、商品房买卖合同（编号：MF-2007-01）、中华人民共和国房屋登记证明（预告登记合同号：2016336790173）、购房发票两张（发票号：23500119240、发票号：235001392040）、福建省新建商品住宅使用说明（编号：MF-2007-01605913）一份，福建省住宅质量保证书（编号：MF-2007-01605913）一份、钥匙一套（函出入证、信箱钥匙）一份；5.判令周钰退还2016年5月18日郭先长出具给文仕华的《委托书》及（2016）榕公证内民字第11692《公证书》。周钰向一审法院反诉请求：1.判决郭先长继续履行案涉《房产交易合同》，按照合同约定配合周钰办理案涉房屋权属登记变更手续；2.判令郭先长向周钰支付违约金100万元。一审法院认定事实：2016年5月18日，郭先长、周钰双方签订一份《房产交易合同》，约定：郭先长将购买的坐落于福州市鼓楼区南侧海晟闽江印象5#1906单元（合同编号：201336790173）转让给周钰，房产转让价格为185万元，周钰于合同签订后当日支付郭先长85万元，余款100万元待开发商通知郭先长可办理房产证之日，周钰按照双方约定的方式，帮助郭先长支付银行剩余贷款、一手权证支付费用，所剩之款支付给郭先长。具体方式可待双方届时协商。合同同时约定周钰违约的其定金不予返还，郭先长违约的双倍返还定金，即任何一方于2016年5月18日之后违约不能履行合同或者解除合同，违约方需向另一方支付违约金100万元。周钰未能按照交易程序规定的支付购房款的，从逾期支付之日起周钰应按房产买卖成交总价款的每日千分之五向郭先长支付违约金，本合同继续履行等。当日，郭先长将《个人住房借款合同》、《商品房买卖合同》、房屋预告登记证明、购房发票、新建住宅使用说明书、新建商品住宅质量保证书、钥匙交付周钰，并办理一份《公证委托书》，授权受托人文仕华办理房产交易代理事宜。同时，周钰向郭先长支付了购房款85万元。2017年4月13日，福州海晟房地产开发有限公司向郭先长发出《通知书》，告知郭先长所购买房产可办理不动产证。郭先长收到通知后，于2017年5月2日向周钰发出《催告书》，告知周钰按照合同履行支付剩余款项义务。周钰于2017年5月5日向郭先长复函，认为周钰不存在违约行为且因郭先长未及时支付银行贷款有权行使先履行抗辩权及不安抗辩权。2017年5月17日，郭先长向周钰发出《再次催告书函》，认为周钰以郭先长曾经断供为由拒绝履行没有任何依据，现其已向开发商支付全部楼款及违约金，要求周钰按合同履行义务。2017年4月，郭先长到开发商福州海晟房地产开发有限公司处领取房屋登记申请表、产权办理指南、分层分布图等材料。一审另查明，2017年1-3月份，郭先长未按时向银行支付三期购房贷款，因此开发商福州海晟房地产开发有限公司代其支付。2017年4月26日，郭先长向开发商偿还代垫款30257.75元。一审法院认为，郭先长、周钰签订的《房产交易合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应全面按约履行合同义务。根据一审庭审查明的事实，双方争议焦点有四：一是对于剩余房款周钰应当如何支付？二是周钰是否有权行使先履行抗辩或不安抗辩权？三是讼争合同是否应当解除或者继续履行？四是双方是否应当承担违约金100万元？对此，一审法院分析如下：其一、根据《房产交易合同》第二条第3款约定：“待开发商通知郭先长可办理房产证之日，周钰将剩余款100万元按照双方约定的方式，帮助郭先长支付银行剩余贷款、一手权证支付费用，所剩之款支付给郭先长。具体方式可待双方届时协商”。该条款明确约定双方应协商具体的支付方式。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条规定，当事人就价款的履行方式没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，按照有利于实现合同目的的方式履行。因此，双方在对支付方式未协商取得一致的情况下，郭先长迳行起诉要求解除合同没有事实和合同依据，一审法院不予支持。其二、根据一审法院查明的事实，郭先长未按时支付2017年1-3月份银行贷款，导致开发商承担保证责任，由此代为支付代垫款30257.75元。根据《商品房买卖合同》约定，开发商有权行使合同解除权，则可能导致周钰合法权益受损。一审法院认为，郭先长在签订合同至产权过户期间，负有及时偿还贷款保证讼争房产权属避免产生争议之义务，郭先长的断供行为则可能导致产权存在瑕疵。2017年5月2日郭先长发函催告，但未告知其已偿还代垫款，周钰复函提出先履行抗辩及不安抗辩，并建议采取其他支付方式履行，合法合理。2017年5月17日郭先长再次发函催告，告知周钰其已向开发商偿还代垫款，此时讼争房产权利瑕疵消除，但根据合同约定，双方应就剩余款项的具体支付方式进行协商，取得一致。其三、本案纠纷系双方未就履行方式充分协商而引发，根据查明的事实，双方均未构成根本违约，故双方诉请要求对方承担违约金100万元均无事实和法律依据，一审法院均不予支持。鉴于本案讼争房产及相关权属资料已实际交付，且不具备合同解除的法定及约定事由，故本案讼争合同不应解除，应当继续履行。根据合同约定，郭先长向开发商领取的房屋登记申请表、产权办理指南、分层分布图等材料应当交由周钰，周钰应当在合理期限内履行支付购房款100万元之义务，即代为郭先长支付银行剩余贷款、一手权证支付费用，所剩之款返还郭先长。郭先长对周钰办理讼争房屋的银行贷款解押及权属变更登记手续负有协助义务，直至交易完成。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条和第一百零七条规定，判决：一、郭先长与周钰于2016年5月18日签订的《房产交易合同》继续履行；二、周钰于本判决生效之日起十日内向郭先长支付购房款100万元（该款项首先代为郭先长支付银行剩余贷款及一手权证费用，剩余款项迳付郭先长）；三、郭先长于本判决生效之日起十日内向周钰提供房屋登记申请表、产权办理指南、分层分布图等材料，并配合办理坐落于福州市鼓楼区南侧海晟闽江印象5#1906单元（合同编号：201336790173）权属登记变更手续至周钰名下；四、郭先长对上述办理银行贷款解押及权属变更登记手续负有协助义务；五、驳回郭先长的其他诉讼请求；六、驳回周钰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费适用简易程序减半收取6900元（已由郭先长预交13800元），保全费5000元，由郭先长承担；反诉费适用简易程序减半收取6900元（已由周钰预交13800元），由郭先长承担3450元，由周钰承担3450元。本院二审期间，郭长先围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：郭长先提交的证据没有原件核对，真实性无法确认，本院不予采纳。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，郭先长、周钰签订的《房产交易合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，亦未损害国家和社会公共利益，合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但该规定系管理性规范，目的在于规范房屋的交易管理，而非效力性规范，并不因此影响合同的效力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《房产交易合同》第二条第3款的约定，对剩余购房款的支付方式，双方当事人应协商一致。因郭先长断供行为可能导致产权存在瑕疵，周钰提出先履行抗辩及不安抗辩，并建议采取其他支付方式履行，合法合理，不存在根本违约行为。现双方对剩余价款的履行方式无法达成一致意见，鉴于本案讼争房产及相关权属资料已实际交付，且不具备合同解除的法定及约定事由，一审法院判决双方继续履行合同，并对双方具体履约方式进行明确，更有利于实现合同目的，本院予以支持。综上，郭先长的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由郭先长负担。本判决为终审判决。审 判 长 余秋萍审 判 员 陈雁兰审 判 员 符海燕二〇一八年二月二十二日法官助理 张力群书 记 员 程 婷