江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初12117号原告：南京台兴汽车零部件制造有限公司，住所地南京市溧水经济开发区长安工业园。法定代表人：沈德华，该公司董事长。委托诉讼代理人：郝英斌，男，该公司副总经理。委托诉讼代理人：李箕龙，江苏众盛律师事务所律师。被告：江苏中和亚健康科技有限公司，住所地南京市鼓楼区中央北路**。法定代表人：姜英，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨丽霞，北京市中银（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：田靖嵘，北京市中银（南京）律师事务所实习律师。原告南京台兴汽车零部件制造有限公司（以下简称台兴公司）与被告江苏中和亚健康科技有限公司（以下简称中和亚公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年12月4日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告台兴公司的委托诉讼代理人郝英斌、李箕龙，被告中和亚公司的委托诉讼代理人杨丽霞、田靖嵘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告台兴公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方在2015年9月15日签订的《房屋租赁合同》于2017年9月25日解除；2.被告向原告支付拖欠的租金99148.36元及违约金540970.15元（违约金标准为半年租金）；3.被告腾空并向原告返还位于南京市鼓楼区中央北路73号西楼的房屋（以下简称案涉房屋），并自2017年9月26日起至被告实际返还上述房屋之日止，按每天2964.22元标准（1.4元/天/平方米*2117.3平方米）支付占有使用费；4.被告支付原告已代为补缴的税款和滞纳金共计380276.7元。事实和理由：2015年9月17日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋出租给被告使用，且明确约定了双方的权利义务。合同签订后，原告依约履行了义务，但被告多次未能依约支付租金，已构成根本违约。原告为此多次发函要求被告支付租金，但被告仍不履行，原告无奈于2017年9月20日向被告发出“解除房屋租赁合同的通知函”，被告已于当日签收。另，原告在2017年10月得知被告采用欺诈的手段将案涉房屋转租，此行为亦构成严重违约。被告至今仍拖欠房租，拒不腾空、交还案涉房屋。综上，原告诉至法院，请求判如所请。被告中和亚公司辩称，1.原告起诉主体不适格，原告虽于2015年9月17日签订房屋租赁合同，但其在与被告签订合同前的8月17日已出具委托书，委托案外人南京源泉资产管理有限公司（以下简称源泉公司）与被告订立了租赁合同，被告一直按照与源泉公司的约定履行合同，按期向公司负责人郝英斌交纳租金，因此被告认为原告主体不适格；2.原告解除合同无事实和法律依据，其擅自单方解除合同应承担违约责任；3.被告不存在拖欠原告租金的事实，不构成违约，因此原告主张违约金无事实和法律依据，且主张过高，如果法院认定被告违约，请求按法律规定下调违约金；4.经被告核实，截止到2014年8月14日，被告共向原告支付了2087055.48元的租金，而原告于2017年9月20日擅自下发解除合同通知，如果按照原告认可的解除日期计算，被告应需交纳2073718.95元租金，因此被告不欠原告租金，相反，原告需返还被告多支付的租金约2万元。2017年8月，被告与原告就其收取的水电费标准过高事宜发生分歧，被告要求原告退还多收的水电费，原告不同意，且多次恶意停水停电，使案涉合同无法继续履行，给被告造成极大的经营损失，原告的行为已构成违约，被告有权拒绝向其交纳房租。且在原告收取租金、水电费、物业费后，被告曾委托律师发函要求原告规范自身经营行为，开具正规发票，但其迟迟拖延、拒绝开具。原告亦涉嫌逃税漏税，且一直高额收取水电费，赚取差价，根据源泉公司水电费收缴明细、电表抄表记录，因南京市电费标准为0.8元每度，而原告收取标准为1.2元每度，其从中谋取差额利益属于不当得利，应返还被告；5.原告要求被告支付的税款和滞纳金无事实依据，合同中约定，被告需另外缴纳相关税费，但原告系房屋产权人，根据法律规定，应由产权人申报纳税，不应由被告承担；6.被告转租系经过原告的同意，且原告负责人早就知道转租事实，并向被告介绍转租客户，所以转租不存在违约。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：坐落于南京市鼓楼区中央北路****的房屋（丘权号：668925-1-5，即案涉房屋）的权利人为原告台兴公司。2015年，经原告授权，案外人源泉公司（出租方，甲方，系原告的关联公司）与被告中和亚公司（承租方，乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方使用，房屋计租面积约为2117.3平方米，租赁用途为办公；甲方于2015年10月1日前向乙方交付房屋，租赁期限自2015年11月19日至2025年11月18日，免租期至2015年11月18日止；双方约定的房屋租金不含房产租赁税，前五年每年租金为1081940.30元，租金价格为1.40元/日/平方米，付款时间为每年的10月19日前（第一年为2015年10月18日前）、1月19日前、4月19日前、7月19日前，前五年每次付款金额为270485.08元，自第六年即2020年11月19日起租金递增10％，租金价格为1.54元/日/平方米，即每次付款金额为297533.58元，实行先付后租的租赁方式，乙方付款时逢法定节假日，提前至节假日前一日支付，乙方以转账方式向甲方支付租金。逾期支付超过五天，乙方应按该应付未付租金金额0.1％按日向甲方支付逾期利息。乙方向甲方支付的租金或使用费均不包括物业管理费及与该房屋有关且应由乙方承担的税费及其它乙方因使用该房屋而产生的费用；乙方应在本合同签订之日向甲方支付首期租金270485.08元和押金30000元；租赁合同终止或解除时，乙方对房屋内固定装潢不得拆除（设备除外），同时乙方必须做好垃圾清运工作，应经甲方验收认可，并结清各自应当承担的费用。甲方对乙方的固定装修不予补偿；乙方不得转租该园区房屋；乙方逾期不支付租金单次超过30日，累计超过60日的，视为乙方严重违约，乙方应按半年租金支付违约金，本合同即行终止，违约金不足抵付损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分；若乙方逾期支付本合同项下其应支付的款项（包括但不限于租金、使用费、保证金、租赁押金、物业管理费及其他费用或违约金、损害赔偿金），乙方应按该应付未付款项金额的0.1％按日向甲方支付逾期利息。若乙方逾期超过十五日，甲方有权停止公用设施（包括但不限于停水、停电）或阻止乙方使用该房屋，因此造成的一切后果由乙方自行承担等等。上述合同签订后不久，原告台兴公司（出租方，甲方）再次与被告中和亚公司（承租方，乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，除签订主体不同外，内容与前一份均无改变。双方均按此份《房屋租赁合同》实际履行。被告中和亚公司成立于2015年12月21日。上述两份合同中的盖章为公司成立后补盖。合同签订后，案涉房屋交付被告公司的发起人使用，被告成立后，由被告公司使用。在合同履行过程中，被告中和亚公司多次逾期支付租金。2017年7月19日，依合同约定，被告应向原告支付下一季度租金270485.08元，经原告催要，被告于2017年8月14日支付100000元，后再未支付。2017年9月5日，原告向税务部门缴纳税款330893.42元及滞纳金49383.28元。2017年9月20日，原告向被告发出《解除“房屋租赁合同”的通知函》。次日，原告通过微信的形式再次将《解除“房屋租赁合同”的通知函》发送被告，被告在第二次庭审中确认于2017年9月20日收到该通知函。庭审中，对被告提交的支付租金明细中，向案外人屠凤霞转账支付的7200元、向钱春英转账支付12000元及向李春晔现金支付的9110元，原告均不予认可。对于除此之外多支付的款项，原告向本院陈述为系被告依合同约定向原告支付的滞纳金，而被告坚持认为是租金，故被告认为至2017年9月20日不拖欠原告租金。另查明，被告尚有办公物品在案涉房屋内，原告已将该物品收拾整理，占用部分案涉房屋。上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证、《房屋租赁合同》、《解除“房屋租赁合同”的通知函》、手机微信截图、汇款明细、现场照片、税收完税证明以及本院开庭笔录等证据予以证实。本院认为，原、被告就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。关于原告主体问题。就案涉房屋，虽然存在两份租赁合同，但第一次出租主体即案外人源泉公司作为原告的关联公司，系在经过原告授权的情况下与被告签订的租赁合同，且事后被告亦知晓该授权事实，在合同履行后不久，原告便要求被告与其重新订立了《房屋租赁合同》，在该份合同签订后，被告也是按该份合同向原告支付租金等事宜，故原告系案涉房屋的出租主体，在被告未依约支付租金的情况下提起诉讼，具备诉讼主体的资格。关于合同是否解除的问题。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据《房屋租赁合同》的约定，被告逾期不支付租金单次超过30日，累计超过60日的，视为被告严重违约，应按半年租金支付违约金，合同即行终止。被告应在2017年7月19日前向原告支付租金270485.08元，直至2017年8月14日才支付100000元，剩余租金至今尚未向原告支付，超过合同约定的期限，因而，原告解除合同的条件成就，原告有权单方解除合同。根据规定，当事人一方依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，被告于2017年9月20日收到原告的解除通知，故原、被告双方的《房屋租赁合同》于2017年9月20日解除。合同解除后，被告应当及时将承租的案涉房屋返还原告，故原告诉请被告返还案涉房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于被告应否支付租金、房屋占有使用费问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告对被告向屠凤霞、钱春英、李春晔的付款均不予认可，被告又无证据证明其多支付的其余款项并非为按照合同约定向原告支付的滞纳金，经计算并经原告确认，本院认定被告的租金支付至2017年8月23日。原、被告的租赁合同已于2017年9月20日解除，故被告应支付2017年8月24日至2017年9月20日期间的租金，即82998.16元。对于原告主张的房屋占有使用费问题，原告主张被告参照双方签订的合同标准即2964.22元/天（1.4元/天/平方米×2117.3平方米）支付自2017年9月21日起至被告实际迁出案涉房屋之日止的房屋占有使用费，但因被告办公用品占用的面积仅为一小部分，并非整个案涉房屋，故本院酌定被告支付占有使用费的标准为300元/天，自2017年9月21日起计算至实际迁出案涉房屋之日止。关于违约金的问题。根据《房屋租赁合同》的约定，被告逾期不支付租金单次超过30日，累计超过60日的，视为严重违约，被告应按半年租金支付违约金，合同即行终止。因被告未按合同约定支付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张违约金为半年的租金即540970.15元，被告认为违约金过高，请求法院予以调整。本院认为，被告的行为构成违约，应依双方合同约定向原告支付相应的违约金，但被告已承担了欠付租金及合同解除后的房屋占有使用费，结合被告的违约行为、原告遭受的损失等因素，本院酌定被告向原告支付违约金100000元。关于税款及税款滞纳金问题。房屋租赁税是指税务部门以房屋租赁所产生的租金为基础，按照一定的标准所征收的税种。主要包括营业税（增值税）、城市维护建设税、教育费附加、、地方教育附加印花税等。通常情况下，除印花税外，房屋租赁税由房屋产权人缴纳。本案中，双方约定房屋租金不含房产租赁税，被告向原告支付的租金或使用费均不包括物业管理费及该房屋有关且由被告承担的税费及被告因使用该房屋而产生的其他费用，此约定已将该税通过约定的方式由承租人即被告负担，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，也符合租赁市场一般的交易习惯，为有效约定。现原告已将该笔税款330893.42元垫付，被告应予以支付。对于因迟延缴税而产生的滞纳金49383.28元，因被告并非法定的纳税主体，双方的约定仅对原、被告产生法律效力，作为纳税主体的原告完全可以按时完税后另行向被告主张权利，故对于税款滞纳金部分，本院不予支持。综上所述，为维护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告南京台兴汽车零部件制造有限公司与被告江苏中和亚健康科技有限公司就南京市鼓楼区中央北路73号西楼的房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年9月20日解除；二、被告江苏中和亚健康科技有限公司于本判决生效之日起十五日内将南京市鼓楼区中央北路73号西楼的房屋腾空、返还原告南京台兴汽车零部件制造有限公司；三、被告江苏中和亚健康科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告南京台兴汽车零部件制造有限公司支付房屋租金82998.16元及占有使用费（按每天300元的标准，自2017年9月21日起计算至被告实际迁出上述房屋之日止）；四、被告江苏中和亚健康科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告南京台兴汽车零部件制造有限公司支付违约金100000元；五、被告江苏中和亚健康科技有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告南京台兴汽车零部件制造有限公司支付其垫付的税款330893.42元；六、驳回原告南京台兴汽车零部件制造有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费15317元，减半收取计7658.5元，由原告南京台兴汽车零部件制造有限公司负担1658.5元，被告江苏中和亚健康科技有限公司负担6000元（此款原告已预交，被告应负担部分在给付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 韩 浩二〇一八年二月二十八日书记员 张璐璐履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。