江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终4542号上诉人（原审被告）：杨文静，女，1992年2月26日生，汉族，住如东县。委托诉讼代理人：刘春晖，江苏正东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈剑，男，1986年2月2日生，汉族，住如东县。被上诉人（原审原告）：黄爱华，女，1987年4月9日生，汉族，住南通市通州区。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：王炜娟，江苏祎华律师事务所律师。上诉人杨文静因与被上诉人沈剑、黄爱华房屋买卖合同纠纷一案，不服如东县人民法院（2017）苏0623民初4162号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨文静上诉请求：改判驳回沈剑、黄爱华解除合同等诉讼请求。事实和理由：杨文静仅是首付款中的10万元迟延支付8个月，不构成根本违约；现首付款已支付，迟延付款的违约责任已经得到纠正，沈剑、黄爱华的合同目的已经实现；10万元首付款迟延履行与合同标的112万元相比不是决定合同性质、具有重要地位的合同义务的违反。同时，案涉房屋已经转卖他人，由他人占有使用，难以返还。一审判定违约金15万元也属于过高，10万元迟延付款银行贷款利率的四倍也仅有约16000元。沈剑、黄爱华辩称，一审判决适用法律准确，杨文静的上诉理由不成立。双方合同约定2017年1月20日前支付25万元整，并支付公积金贷款利息2万元，但杨文静仅支付了15万元，对剩余款项迟迟未付，经多次催要并且发出书面催款通知，其仍以各种理由拖延，沈剑、黄爱华无奈发出解除合同通知。杨文静的违约行为属于《合同法》第九十四条规定的可以主张合同解除的情形之一，杨文静将《合同法》第九十四条第一款第三项和第四项合并，认为只有不能实现合同目的才可以解除合同是对法律的错误解读。关于违约金，双方在合同中明确约定违约金为30万元，一审法院将违约金调整为15万元，黄爱华、沈剑认为过低，但为了尽快解决纠纷并未上诉。杨文静称将案涉房屋出售给案外人与本案没有关联，且据了解案外人在等待本案处理结果。请求二审法院驳回上诉维持原判。沈剑、黄爱华一审诉讼请求：确认双方签订的《房屋买卖合同》解除；杨文静立即返还位于如东县××镇××室房屋并支付违约金30万元。一审法院认定以下事实：2017年1月3日，沈剑、黄爱华与杨文静签订《房屋买卖合同》，约定：杨文静购买沈剑、黄爱华所有的如东县××镇××室不动产，交易价格为112万元，2017年1月20日前杨文静应支付25万元作为购房首付款，剩余房款87万元于2018年12月30日产权过户当日在办理过户手续前支付，若杨文静中途违约，应书面通知并支付违约金30万元，若沈剑、黄爱华违约，应书面通知，返还购房首付款并支付违约金30万元。该《房屋买卖合同》经如东县公证处公证。合同签订后，杨文静支付了15万元，并搬入该房居住。沈剑、黄爱华在多次催要购房首付款余款未果后，于2017年7月26日向杨文静邮寄送达《解除合同通知》，杨文静于次日签收。2017年9月6日杨文静给付了10万元，黄爱华将该款暂存于法院账户。在签订《房屋买卖合同》当日，杨文静还出具《借款合同》一份，向黄爱华借款45000元，于2017年1月20日之前还款20000元，余款25000元于2018年1月8日还清。黄爱华称该借款是杨文静为继续利用沈剑、黄爱华公积金贷款所产生的利息，杨文静也未按约给付。另查明：沈剑、黄爱华将案涉房屋内的家具、电器一并转让给杨文静。杨文静入住后购置了床2张。一审法院认为，民事活动主体应当诚实守信地从事民事活动。沈剑、黄爱华与杨文静签订的《房屋买卖合同》合法有效，杨文静本应全面、及时地履行《房屋买卖合同》中约定的义务，但在沈剑、黄爱华多次催要，直至提起诉讼前，杨文静仍未足额给付购房首付款，其行为已构成违约，虽然其在沈剑、黄爱华起诉后给付了余款，但沈剑、黄爱华不接受迟延履行，沈剑、黄爱华依法享有单方解除合同的权利。解除合同通知自到达对方时生效，沈剑、黄爱华与杨文静签订的《房屋买卖合同》已经解除，杨文静应将房屋包括受让的家具、电器返还给沈剑、黄爱华。虽然杨文静的行为构成违约，但并不导致合同目的不能实现，沈剑、黄爱华主张杨文静的行为构成根本违约不能成立，根据杨文静的请求，衡平双方利益，酌情调整违约金为15万元，以已经给付的购房首付款15万元抵偿。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款之规定，判决：一、确认沈剑、黄爱华与杨文静于2017年1月3日签订的《房屋买卖合同》于2017年7月27日解除。二、杨文静于判决发生法律效力之日起三日内搬离如东县××镇××室房屋，将房屋及室内家具、电器（2张床除外）交付给沈剑、黄爱华。三、杨文静给付沈剑、黄爱华违约金15万元（已履行）。案件受理费17580元，由沈剑、黄爱华负担1350元，由杨文静负担16230元（杨文静负担部分于本判决发生法律效力之日起三日内给付沈剑、黄爱华）。二审中杨文静提供2017年7月26日与案外人唐某签订的房屋买卖合同（复印件），以证明房屋已经转卖他人、无法返还。沈剑、黄爱华对该合同真实性不予确认，同时提出，如果该合同真实且实际部分履行，杨文静当日即取得首付款34.8万元，完全可以向沈剑、黄爱华支付10万元的首付款，但沈剑、黄爱华再三催要其拒不支付，显然是故意、恶意违约。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，根据黄爱华与杨文静的手机短信联系内容，黄爱华在2017年4月17日、19日、28日、29日、5月8日多次催促付款，杨文静仅表示“已经和老头（其父）说了”，之后就不再回复；6月26日黄爱华向其发出短信“请于5日内付款至黄爱华银行账户，逾期不付款则视为你拒绝履行合同义务，我将依法解除与你的合同……”，杨文静未予回复；黄爱华7月26日再次发出相同内容的短信及解除合同的通知短信，杨文静仍未回复。沈剑、黄爱华8月起诉至一审法院。本院认为，杨文静与沈剑、黄爱华签订的房屋买卖合同合法有效。合同对双方权利义务约定明确，支付首付款是杨文静的合同主要义务之一，但杨文静在超过合同约定时间数月未支付，在沈剑、黄爱华接连催要后仍拒不支付。在此情形下沈剑、黄爱华书面通知解除合同符合《合同法》第九十四条第三项规定的“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，当事人可以解除合同的法定情形；该条第四项规定的“当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形发生时当事人亦可以解除合同，以上第三项、第四项所规定的是两种不同的法定解约条件。沈剑、黄爱华主张根据第三项规定解除合同成立，杨文静称其违约没有致使合同目的不能实现、不符合解除合同条件，与沈剑、黄爱华的诉请并非同一情形，其辩称不能成立。沈剑、黄爱华催告后书面通知解除合同，其解除合同的主张和行为符合《合同法》的规定，根据《合同法》第九十六条的规定，合同自通知到达之日起解除。故杨文静在沈剑、黄爱华起诉后支付10万元不再是合同履行行为，而是在合同已合法解除情形下的新的要约，沈剑、黄爱华已明确拒绝，杨文静诉讼中的付款行为对合同解除及合同解除前其违约行为的判定无影响。杨文静还称迟延支付10万元与合同总标的相比比例很小，不属于严重违约。对此本院认为，违约情节是否严重并不仅以数额评判，且合同约定首付25万元，10万元所占首付款的比例并不小；双方合同约定的后期付款时间较长，有两年左右时间，这期间房屋已交付杨文静占有使用，其对部分首付款经多次催要没有合理理由拒不支付，足以引起沈剑、黄爱华对杨文静诚信履行后期付款义务的担忧；且根据杨文静二审提供的其与案外人的房屋买卖合同及陈述，其转卖房屋可得到30多万元的首付款，完全有能力支付10万元给沈剑、黄爱华却不予支付，从其经多次催要不予理睬的情况来看，其属故意违约，其违约行为最终导致合同解除，杨文静称其违约情形并不严重不成立。至于其称房屋已转卖、无法返还，对此本院认为，沈剑、黄爱华6月26日即表明“再不付款将解约”，杨文静不但不付款且转卖房屋，转卖房屋后依然不付款，这是不诚信、不负责任的行为，不构成沈剑、黄爱华依法主张解约的障碍。如杨文静所称的转卖造成损失，可由责任人依法承担。杨文静还提出15万元违约金过高，10万元的迟延利息损失仅有1万多元。对此本院认为，双方在合同中对违约金约定为30万元，杨文静拒绝支付部分首付款的违约行为导致合同解除，原审法院酌定15万元违约金远低于双方约定，并不过高。且杨文静迟延支付10万元的行为导致合同解除，造成守约方其他交易机会的丧失、诉讼成本支出等损失，“损失”不能仅以10万元迟延支付的利息损失衡量；同时，杨文静亦未举证证明15万元违约金过分高于其违约导致合同解除给对方造成的损失。综上，杨文静的上诉理由均不能成立。原审法院查明基本事实清楚，处理并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17580元，由上诉人杨文静负担。本判决为终审判决。审判长 金 玮审判员 吕 敏审判员 杜太光二〇一八年二月五日书记员 唐颖琦