广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1204民初2481号原告：陈伟芬，女，1989年9月19日出生，汉族，住广东省四会市，委托诉讼代理人：曾丽焕，广东余黎张律师事务所律师。被告：明辉（高要）房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市高要区。法定代表人：陈乃晶，该公司董事长。委托诉讼代理人：张俊强、邝晓君，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告陈伟芬诉被告明辉（高要）房地产开发有限公司（以下简称明辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈伟芬的委托诉讼代理人曾丽焕，被告明辉公司的委托诉讼代理人张俊强、邝晓君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈伟芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交付房屋的违约金152423元（按逾期一天支付已付房款456494元的万分之三，暂计算至2017年11月17日，实际计算至实际交房之日止）；2.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2014年6月24日与被告签订《广东省商品房买卖合同》，购买被告开发的位于高要区××岸××号的某中心X幢X房，总房款为456494元。合同签订后，被告通过自付和银行已经支付了全部房款给被告。按照合同约定，被告应于2014年10月31日前将符合条件的房屋交付给原告，但原告至今都没有收到被告关于收楼的任何通知，也没有收到被告交付的房屋锁匙。截至2017年11月17日，被告逾期交房的时间已达1113天。为此，原告认为被告逾期交房的行为已构成违约，应按照合同第九条的约定承担违约责任。原告于2017年11月22日诉至法院，请求判如所请。被告明辉公司辩称,1.原告的诉请已超过法定的二年诉讼时效期间。2.逾期交楼的期间应扣减不可抗力原因导致停工的期间。现有的证据证明，在蔚蓝中心商住楼建设期间，因不可抗力或收到政府部门通知，共有40天时间停工。根据《商品房买卖合同》第八条第二款约定，该40天停工时间，可以据实予以延期。3.被告已于2014年10月3日通知原告收楼，而且原告也应该知道可以收楼。原告因与物业公司存在服务管理费的纠纷而没有收楼，属于其自身的原因没有收楼，2014年10月3日之日没有收楼的责任在于原告，此后的损失属于原告故意扩大的损失范围，应自行承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的事实，本院认定如下：广东省肇庆市高要区南岸要南一路52号的蔚蓝商住中心是明辉公司所开发建设的商住小区。明辉公司已取得商品房预售许可证，获准销售商品房。陈伟芬（买受人）与明辉公司（出卖人）于2014年6月24日签订了编号为XXX96的《广东省商品房买卖合同》，合同约定：买受人所购商品房为蔚蓝商住中心第X幢10层1008号房，成交总金额为456494元。该合同第八条交付期限第一款约定：出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……。4、“该商品房经验收合格”是指该商品房建设单位在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。第八条第二款约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长；……3、因政府等公共事业部门或非出卖人的原因所造成的延期。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人应当在出卖人寄发的交房通知书规定的交房时间、地方办理交房手续，并从收房之日起交纳物业管理服务等相关费用。……2、买受人逾期未办理交房手续或者拒绝在《商品房交接书》上签字，除买受人有正当理由外，视为出卖人已按期交付……合同签订后，陈伟芬已向明辉公司支付了购房款456494元。明辉公司举证了气象局部门、防汛防旱防风总指挥部门及其他政府部门发出的通知数份，拟证明其在项目建设期间（2013年6月20日至2014年9月17日，其中2014年6月24日前的误工时间34天，2014年6月24日后的误工时间6天），因中、高考，自来水公司停水，高要招商洽谈会，降雨，台风等原因共停工40天时间。明辉公司举证了《入住通知书》和《入伙须知》各一份，拟证明其已向陈伟芬发出了《入住通知书》及《入伙须知》。落款时间为2014年10月15日的《入住通知书》中，明辉公司告知业主：购买的位于肇庆××区××号蔚蓝国际商住中心的X幢楼已竣工，经有关部门验收合格。该《入住通知书》中注明X幢楼的交房时间为2014年12月12日，并告知业主在项目建设期间，因不可抗力或收到政府部门通知，共有40天时间停工。但明辉公司没有提供其已向陈伟芬送达上述两份通知的相关证据。陈伟芬否认曾收到明辉公司的收楼通知。至起诉之日，双方仍没有办理收楼手续。另，明辉公司作为建设单位开发建设的“蔚蓝国际商住中心”10#～15#楼已于2014年12月19日经勘察、设计、施工、监理、建设单位对工程竣工验收合格，于2015年5月19日办理了工程竣工验收备案手续。明辉公司提供了一份肇庆市城乡规划局高要分局（以下简称高要规划局）出具的《关于蔚蓝国际商住中心办理规划竣工验收的相关情况说明》，内容为：2014年5月明辉公司开始向高要规划局申请办理蔚蓝国际商住中心工程规划竣工验收，高要规划局受理后于2014年12月初步完成现场查验工作，于2015年5月19日核发了案涉工程的《建设工程竣工验收合格证》，导致规划竣工验收时间跨度较长的原因为：蔚蓝国际商住中心于2010年向高要规划局申请办理规划报建手续时欠缴部分城市基础设施配套费，高要规划局要求其补交该欠款后才能核发《建设工程竣工验收合格证》。明辉公司申请用原经高要区府会议同意予以返还的部分建设资金进行抵减，但高要规划局经请示沟通后于2015年4月底明确告知明辉公司按政策不能抵减，明辉公司于2015年5月19日补交全部欠款后高要规划局于当日核发了案涉工程的《建设工程竣工验收合格证》。本院认为，陈伟芬与明辉公司签订的《广东省商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应依约切实履行合同。本案的争议焦点为：一、案涉商品房交付时间如何确定；二、明辉公司应否承担逾期交房的违约责任；三、陈伟芬的主张是否超过诉讼时效。关于焦点一。双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定明辉公司应于2014年10月31日前交付商品房给陈伟芬，但明辉公司抗辩认为：1.明辉公司在蔚蓝国际商住楼建设期间，因不可抗力及收到政府部门停工通知停工共40天，可相应顺延交付期限40天。2.明辉公司于2014年5月向高要规划局申请竣工验收并申请抵减城市基础设施配套费，高要规则局于2015年4月才回复不能抵减，该期间可以据实予以延期。本院认为，首先，对于明辉公司的上述第1点辩解意见，明辉公司已举证证明在合同期内存在台风、暴雨、中高考期间、高要招商洽谈会期间、自业水公司停水等造成停工的证据，虽然案涉合同约定出卖人在发生之日60日内告知买受人，但台风、暴雨、中高考期间、自来水公司停水等具有众所周知的广泛性，而陈伟芬亦实际知悉台风、暴雨、中高考等事实，案涉合同第八条第二款出卖人可以据实予以延期的第3点亦约定：“因政府等公共事业部门或非出卖人的原因所造成的延期”，故对明辉公司主张不可抗力及收到政府部门通知主张可以延期的意见，本院予以采纳。但是，双方签订商品房买卖合同的时间是2014年6月24日，明辉公司主张可以延期的天数40天中有34天是在合同签署之前发生的，不应予以扣减，本院认定案涉商品房交付时间据实可以延期6天（40天-34天），明辉公司可以依照合同约定将商品房交付期限自2014年10月31日延期至2014年11月6日。对于明辉公司的上述第2点辩解意见，根据明辉公司举证的《关于蔚蓝国际商住中心办理规划竣工验收的相关情况说明》显示，规划竣工验收时间跨度较长的原因为明辉公司欠缴部分城市基础设施配套费并要求与原经政府部门同意予以返还的部分资金进行抵减，但高要规划局认为该抵减不符合政策而引致审批期间延长，这是明辉公司自身原因并非政府原因所造成的延期，不属于双方在合同中约定的可以延期交房的事由，明辉公司该点抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于焦点二。案涉合同第十一条约定，明辉公司应当书面通知陈伟芬办理交付手续、出示证明文件、签署房屋交接单并提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，明辉公司没有提供相应证据证明其已履行以上义务，也没有提供证据证明陈伟芬已收取案涉商品房钥匙并已使用案涉商品房，明辉公司主张陈伟芬故意不办理收楼手续亦缺乏事实依据，故本院认定明辉公司履行合同义务不符合约定，导致案涉商品房至今尚未实际交付。明辉公司的行为构成违约，其应依约承担逾期交房的违约责任。关于焦点三。案涉合同第九条约定按日累计计算违约金，该债务是在合同履行过程中不断产生的，因而各期债务履行期限届满后，均为独立债务，应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称旧法）第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，根据《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日起施行，以下简称新法）第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案所涉违约金的诉讼时效期间横跨新法和旧法，根据法律适用的原则，新法施行前已经完成的诉讼时效，不能适用新法规定的三年诉讼时效，否则将导致额外加长已经完成的诉讼时效，剥夺义务人既得的时效利益；而新法施行之日诉讼时效尚未完成的，则应适用新法规定的三年诉讼时效。具体到本案，陈伟芬于2017年11月22日提起本案诉讼，主张自2014年11月1日起计算逾期交房违约金,该违约金的诉讼时效期间横跨旧法和新法，因陈伟芬并未提供证明其存在诉讼时效中断、中止的法定情形，故自新法施行之日的前一日（2017年9月30日）向前倒推二年即计至2015年9月30日，此期间的违约金产生于旧法规定的二年诉讼时效期间内，应受法律保护。自2015年9月29日起再往前的违约金在新法施行时已超过旧法规定的二年诉讼时效期间，人民法院不再进行保护。故明辉公司对该部分违约金提出的诉讼时效抗辩理由成立，陈伟芬主张的2015年9月30日前所产生的违约金，本院予以驳回。综上，明辉公司逾期交房构成违约，应依约向陈伟芬支付逾期交房违约金。双方在合同中约定逾期交房超过120日，按已交付房价款的每天万分之三的标准计算违约金，明辉公司应自2015年9月30日起至案涉商品房实际交付之日止，按日向陈伟芬支付已交付房价款456494元的万分之三的违约金。依陈伟芬的诉请，暂计至2017年11月17日明辉公司应支付给陈伟芬的违约金为106819.60元（456494元×0.0003×780天）。陈伟芬诉请违约金超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第二百一十九条规定，判决如下：一、被告明辉（高要）房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈伟芬支付逾期交房违约金106819.60元（该违约金暂计至2017年11月17日，以后的违约金按已交付房价款456494元为基数，按每日万分之三的标准计算至案涉商品房实际交付之日止）。二、驳回原告陈伟芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1674元，由原告陈伟芬负担456元，被告明辉（高要）房地产开发有限公司负担1218元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  赖小桃二〇一八年二月七日书记员  黄柳青