上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终14873号上诉人（原审原告）：张淼英，女，汉族，1965年10月23日生，住上海市金山区。委托诉讼代理人：陈晓卫，上海睿道律师事务所律师。委托诉讼代理人：董明杰，上海睿道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海骋剀实业发展有限公司，住所地上海市金山区海汇街570号。法定代表人：孙凯，总经理。委托诉讼代理人：潘富宝，上海市东方正义律师事务所律师。上诉人张淼英因与被上诉人上海骋剀实业发展有限公司（以下简称“骋剀公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2017）沪0116民初11288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。张淼英上诉请求：���销一审判决第三、五项，改判被上诉人退还上诉人租金27,739.12元（人民币，下同）；被上诉人赔偿上诉人损失137,800元。事实和理由：1、被上诉人在2017年7月22日即停止供电，导致上诉人无法经营，故被上诉人应退还上诉人从2017年7月22日至2017年10月17日的租金；2、上诉人主张的损失137,800元一审法院未予支持显属错误。首先，转让费虽发生在上诉人与第三人合同签署之际，但因为被上诉人系全面承接第三人合同项下权利及义务，故在被上诉人单方违约的情况下，该转让费应予退还；其次，关于装修费，虽然上诉人一审没有提供发票，但装修是客观发生的，且二审上诉人亦提交了相应发票，故该笔费用应予支持；再者，至于加盟费等其他损失一审法院未予认定，故在违约金不能弥补上诉人损失的情况下，一审法院未酌情裁定被上诉人承担部分损失，有失公允。骋剀公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，故请求驳回上诉，维持原判。张淼英向一审法院起诉请求：1、确认张淼英、骋剀公司之间的租赁合同于2017年7月31日已经解除；2、骋剀公司退还张淼英保证金2万元；3、骋剀公司退还张淼英预缴租金29,000元（2017年7月18日至10月17日）；4、骋剀公司支付张淼英违约金40,000元；5、骋剀公司赔偿张淼英停电营业损失、加盟损失、广告费损失、房屋装修损失、转让费损失等137,800元（详见损失清单）；6、本案诉讼费由骋剀公司承担。一审法院认定事实：2017年1月8日，骋剀公司法定代表人孙凯与案外人谢某签订一份《房屋租赁合同》，约定由谢某承租孙凯所有的上海市金山区XX街XX号XX室（以下称“案涉房屋”），租赁期自2017年1月8日至2019年10月19日止。2017年3月12日，谢某将案涉房屋转租给张淼英，并签��了《房屋租赁合同》，租赁期自2017年3月12日至2019年10月19日止。嗣后，谢某与骋剀公司终止租赁关系。张淼英（乙方）与骋剀公司（甲方）于2017年4月18日签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方使用。租赁期限3年，租赁日期自2017年4月18日起至2020年4月17日止。合同约定，租金每3个月支付一次，乙方每次房租到期日前10天支付给甲方，先付后用；合同约定，自2017年4月18日至2018年4月17日，租金为每月10,000元，首次房租于签订合同当日支付给甲方；合同约定，乙方使用的水、电、燃气、电话通讯费、物业管理费以及乙方经营产生的相关费用由乙方承担。上述费用的支付方式和时间按相关公用事业部门或物业公司确定的方式和时间支付。租赁期间，甲方确保水、电、通讯等设备处于正常的可使用和安全状态及本合同的约定条件，如因质量问题、自然损耗而受到损坏时，甲方有在乙方发出通知后三天内修缮的义务，逾期不修复的，乙方有权代为维修，费用由甲方承担；合同还约定，甲乙双方同意合同保证金为20,000元，乙方于签订合同当天支付给甲方。甲方应于租赁关系终止时，乙方付清该房屋的租金及相关款项后，10天内将保证金全额无息退还乙方；合同还约定，甲乙双方任何一方提前解除合同，应向另一方提前三个月书面通知，并赔偿守约方相应的损失。租赁期间，甲方违约不出租该商铺给乙方的，则甲方应双倍返还乙方保证金及赔偿乙方装修费（以装修发票为准）。合同还约定了其他事项。另查明，张淼英提供日期为2017年3月12日收款人为谢某的收款收据三张，分别载明“保证金20,000元”“租金30,000元”“转让费38,000元”。提供日期为2017年4月7日署名孙凯的收条一张，上载“今实收金某1人民币贰万壹仟���佰元整”。提供2017年7月18日中国农业银行网上银行电子回单一份，载明“张淼英转账给孙凯29,000元”。还查明，张淼英提供与上海A有限公司签订的《合作协议书》一份，收据两张，载明皇茶伯爵店代合同款32,800元及定金30,000元；与张某签订的《承包合同》一份，收据两张，载明承包装修订金10,000元及装修承包尾款13,500元；与上海B有限公司签订的《承包合同》一份，收据一张，载明承包款8000元；与上海C有限公司签订的《合同》一份。再查明，2017年7月27日，骋剀公司向张淼英发送了最后催款通知书，7月31日骋剀公司向张淼英发送了收铺通知书，称因张淼英未按合同约定及2017年7月27日所发最后催款通知书之要求，将拖欠的房租支付完毕，故通知张淼英于五日内交还商铺并清场。8月5日双方办理清场手续，并签订了清场确认单。又查明��金山万达海汇街物业费、水费、电费都统一到商业四楼财务缴费，缴费方式是只接受转账，不接受现金和刷卡，转账后，电卡每周一、三到客服中心开单子，去四楼刷电卡。上海D有限公司、上海E有限公司发给骋剀公司“上某1射频购电卡”一张。庭审中，张淼英称谢某向孙凯租赁房屋，又将房屋转租给张淼英，后谢某将权利义务转让给骋剀公司，孙凯是骋剀公司的法定代表人及实际控制人，张淼英、骋剀公司签订了租赁合同。保证金收据证明骋剀公司收取了保证金2万元，房租收条证明张淼英支付21,800元，其中11,800元是张淼英支付孙凯1个月又6天的房租及水电费，10,000元是谢某支付给孙凯的，骋剀公司出具收条时将两笔钱写在一起。骋剀公司对此均无异议。庭审中，张淼英提供分别与孙凯及骋剀公司店长王某的微信记录，称是与孙凯交涉停电及��剀公司违约等事宜，并说明奶茶店是张淼英与弟媳合伙开的，具体经营是张淼英负责，在交涉过程中有张淼英的交涉内容，也有张淼英儿媳、弟媳的交涉内容。骋剀公司称聊天记录不完整，对内容不能全部认可，张淼英提供的仅是对张淼英有利的。庭审中，骋剀公司称，万达业主用电是采用充值缴费的，应当由张淼英向骋剀公司缴纳电费后骋剀公司代充值。双方租赁合同第3条第一款，张淼英应当先支付租金，7月18日张淼英应当缴纳3万元租金，而实际仅缴纳了29,000元，尚欠1,000元租金，所以骋剀公司并未代张淼英充值电费。电卡是在骋剀公司处，电费是张淼英先使用骋剀公司后收取的。张淼英则称，对电费充值的情况是后来知道的，应当由骋剀公司充值，电卡在骋剀公司处。收电费是按照张淼英实际使用收的。张淼英4月进场后无故断电3次，5月份断了2次，后张淼英了解到是因骋剀公司未及时充电才导致断电的。6月份断了3次，至7月6日8点时，断电对张淼英造成了较大的损失，断电导致张淼英店铺的门都关不上。经张淼英与骋剀公司协商，张淼英就损失向骋剀公司主张，故在缴纳租金的时候扣了1,000元。张淼英还称因停电造成张淼英经营所用的原料损坏，证据暂时不能提供。骋剀公司称，断电确实出现过，但没有张淼英所说的频繁，且过错不在于骋剀公司。骋剀公司还称听说过停电造成张淼英经营所用的原料损坏，但是具体的数量及金额不清楚。审理中，一审法院准予张淼英财产保全申请，冻结了骋剀公司银行存款1,480.06元。一审法院认为，张淼英、骋剀公司于2017年4月18日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。关于违约责任及合同解除认定的问题。一审法院认为，根据查明的事实，张淼英已依约缴纳4-7月房租，但期间因骋剀公司未及时给电卡充值，造成张淼英多次断电，张淼英的经营物料也因此遭到损坏，给张淼英经营带来不便，骋剀公司之行为违反了租赁期间骋剀公司应确保张淼英水、电、通讯等设备处于正常的可使用和安全状态之约定义务，基于以上情况张淼英在缴纳第二期租金时，扣留1,000元，虽无合同明确之约定，但事出有因，且所扣租金数额细小，张淼英没有无故拖欠租金的故意，骋剀公司以张淼英拖欠房租未支付完毕造成单方面违约为由解除合同依据不足，一审法院不予采信。2017年7月31日，骋剀公司向张淼英发送收铺通知书，尽管骋剀公司并未明确解除合同，但其要求张淼英返还商铺，并于2017年8月5日办理了清场手续，签订了清场确认单，其行为表明已经单方面解除合同。���于张淼英既无法定解除合同之情形，又未违反合同之约定，骋剀公司单方面解除合同，于法无据，依法应当承担相应的法律后果。鉴于张淼英、骋剀公司间的合同于2017年8月5日事实上已不再履行，故一审法院确认双方间的合同于2017年8月5日解除。租赁合同解除之后，骋剀公司应当退还张淼英已经预缴的租金，共计23,010.82元（计算方式为：29,000-315.22×19）。根据《租赁合同》第九条第4款第（2）项之约定，骋剀公司违约不出租商铺的，应双倍返还张淼英保证金及赔偿装修费（以装修发票为准），故张淼英要求骋剀公司返还保证金的请求，一审法院予以支持。关于张淼英所主张的装修费及广告费损失，一审法院认为，首先，广告费实际上是其为装修案涉房屋门头所支出，属于装修费。其次，根据《租赁合同》第九条第4款第（2）项之约定，张淼英应提供装修费用的发票，因张淼英未能提供相应的发票予以证明，故一审法院不予支持。关于张淼英主张的停电营业损失，鉴于张淼英不能提供充分的证据加以佐证，一审法院不予支持；关于张淼英主张的加盟费损失、转让费损失，于法无据，一审法院不予支持。至于违约金，因张淼英已主张返还20,000元保证金，故根据合同约定，骋剀公司应当承担的违约金为20,000元。一审法院判决：一、确认张淼英与上海骋剀实业发展有限公司2017年4月18日签订的《房屋租赁合同》于2017年8月5日解除；二、上海骋剀实业发展有限公司应于判决生效之日起十日内退还张淼英保证金20,000元；三、上海骋剀实业发展有限公司应于判决生效之日起十日内退还张淼英预缴租金23,010.82元；四、上海骋剀实业发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付张淼英违约金20,000元；五、驳回张淼英的其他诉���请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取2,351元、财产保全费1,654元，合计4,005元（张淼英均已预缴），由张淼英负担3,004元，由上海骋剀实业发展有限公司负担1,401元。上海骋剀实业发展有限公司所负之款，应于判决生效后七日内缴纳一审法院。二审审理中，上诉人提交了如下证据：证据1、短信记录，欲证明上诉人曾于2017年7月29日短信告知被上诉人的法定代表人孙凯因被上诉人已停电一周而导致上诉人无法经营；证据2、增值税发票及证明，欲证明案外人张某装修系争房屋所购材料的销售公司出具了装修费用为23,500元的发票以及相应证明。被上诉人认为，无法确认上诉人发送短信的对象为被上诉人的法定代表人；发票的��具日期为2017年12月8日，且无法证明其与系争房屋装修有关。本院经审查认为，对于证据1，该短信消息系单方发送，收信方并未回复确认，也没有其他证据佐证，故仅凭短信尚不足以证明系争房屋在被上诉人收回前已无法正常使用；对于证据2，发票系案外公司出具，上诉人主张张某系从该公司购买材料也没有相应证据，该发票与系争房屋装修的关联性难以认定。况且，上述公司仅是出售装修材料，其也无法证明包括人工在内的装修费用总额为23,500元。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审审理中，被上诉人表示同意对上诉人的装修费用给予10,000元的补偿。本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，亦不存在违反法律、法规禁止性规定的情形，应为合法有效。根据查明的事实，被上诉人以上诉人拖欠租金为由解除合同缺乏依据，一审法院据此认定被上诉人提前解除合同构成违约，并无不当，本院予以认同。关于租金的返还金额。上诉人虽主张系争房屋自2017年7月22日即已停止供电，但其提供的证据尚不足以证明该主张，故本院对其上述主张难以采纳。关于上诉人主张的装修损失。双方合同约定，被上诉人违约不出租商铺给上诉人的，则被上诉人应双倍返还保证金及赔偿上诉人装修费（以装修发票为准）。因此，上诉人依约有权要求被上诉人赔偿装修费用。但须指出的是，上诉人一审中提供的证据并不足以证明实际发生的装修费用的数额，其二审中提交的发票的合法性亦存在瑕疵，故基于证据规则上诉人应承担举证不能的不利法律后果。被上诉人二审中表示同意补偿上诉人装修损失1万元，系其对自身权利的合法处分，于��不悖，本院予以准许。关于上诉人主张的停电营业损失、转让费及加盟费损失。首先，上诉人未能提供证据证明其停电损失的具体数额；其次，上诉人已经主张了违约金，其同时主张装修损失之外的损失缺乏合同及法律依据；再者，从双方合同约定的内容来看，上诉人主张的转让费及加盟费损失亦非被上诉人订立合同时应当预见到的违反合同可能造成的损失的范围。由此，一审法院对于上诉人主张的上述损失未予支持，亦无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持上海市金山区人民法院（2017）沪0116民初11288号民事判决。二、上海骋剀实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付张淼英补偿款人民币10,000元。如果当事人未按判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币3,106元，由上诉人张淼英负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 娄 永审判员 蒋庆琨二〇一八年二月二十六日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……