安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院行 政 判 决 书（2017）皖0191行初93号原告：李作林，男，1970年11月12日出生，住址天津市。委托代理人：王元，安徽神州行律师事务所律师。被告：合肥市国土资源局，住所地合肥市政务文化新区怀宁路。法定代表人：储昭海，局长。委托代理人：张伟，合肥市不动产登记中心工作人员。委托代理人：储湛，安徽众城高昕律师事务所律师。第三人：常贺，男，1984年2月16日出生，汉族，住安徽省铜陵市官山区。第三人：张月娟，1981年9月14日出生，汉族，住安徽省住安徽省铜陵市官山区。委托代理人：王宏芹，安徽蓝雁律师事务所律师。原告李作林不服被告合肥市国土资源局房屋登记管理，向本院提起行政诉讼。本院于2017年11月28日立案后，于2017年12月14日向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2017年12月27日公开开庭审理了本案。原告刘李作林及其委托代理人王元，被告合肥市国土资源局的委托代理人张伟、储湛，第三人常贺、张月娟及其委托代理人王宏芹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李作林诉称，合肥市国土资源局【原合肥市房产局办理于2016年2月4日作出的合肥市高新技术开发区J一7地块5号楼XX室产权转移登记非原告的真实本意，该房产【位于高新区XX区X栋XX室】转移登记于常贺【身份证1名下是方便其购房贷款之需，但过户登记后常贺至今不按约支付房款，截止现在违约时间超出合同约定时间长达1年零7个多月之久。原告卖房目的是为缴纳异地购房首付款之需，《存量房买卖合同》明确约定买方逾期付款超过10日卖方原告有单方面解除合同的权力；且房产转移登记过程存在违法违规行为，原告认为，被告作出的涉案具体行政行为违法、错误，应予以撤销，具体理由如下：1、《存量房买卖合同》对物权转移有明确约定，也是唯一约定。《存量房买卖合同》附件四付款协议第一条规定“2016年02月22日前将人民币(大写贰拾贰万元整)220000元存入托管账户；并在上日内主立办理存量房转移手续。”买方常贺一方面欺骗原告在外地信息不灵，在原告按照《存量房买卖合同》进行过户履行自己的合同义务时，买方常贺理应按照《存量房买卖合同》履行自己的相应的缴纳首付款22万元的义务，但买方常贺实际缴纳19万元，不仅没有履行合同规定的义务，而且还在电话里欺骗原告首付款在过户之日的第二天补交清22万元；严重违反了《物权法》第7、15条规定，涉嫌诈骗。中介和买方常贺勾结在一起没有尽到告知原告的义务，串通买方一起欺骗原告，达到诱骗交易或者强制交易的目的。合肥市国土资源局(原合肥市房产局办理)未能按照《物权法》、《不动产登记暂行条例》和《房地产登记技术规程》有关规定办理过户。原告同意过户是基于合肥市房地产管理局、合肥市工商行政管理局监制的《存量房买卖合同》和国土资源局(原合肥市房产局)行政职能部门监管的双重保护下，在没有收到全部房款的情况下过户，是国土资源局(原合肥市房产局办理)过户买方贷款制度和程序下的安排，是便于买方购房贷款暂时之需，非原告的真实本意表达!但是，买方常贺违法、违规、违约，依仗房屋产权转移到其名下不承担合同约定的付款义务；不能让买方常贺违法、违规、违约责任与后果让原告履约一方来承担。买方常贺违法不能说是原告同意其违法，买方常贺是个具有正常行为能力的成年人，应该知道违法后果，必须为自己的行为负责。而国土资源局(原合肥市房产局办理)没有起到依法监督、依法依规行政，给原告接下来造成巨大经济和财产损失。2、涉案房屋原产权证(权属证号：合产字第**)名字为原告李作林，2016年1月4日网签合同编号一1451880055527《存量房买卖合同》房主未签字也未书面授权委托他人签字，非原告真实本意!原告于2016年1月3日在安徽省XX房地产销售代理有限公司XX店二楼手签了三方《存量房买卖合同》，有手签补充协议和录音佐证。2016年1月4日原告到外地上班，中介和买方常贺欺骗原告妻子笪吉：“手签合同不行，必须电脑打印的合同正规”签订网签合同，将原告签订的原合同私下作废，而且没有按照国土资源局(原合肥市房产局)“网签合同必须三方设置密钥的规定”，且吉大中介经纪人以公司需要盖章为由并没有在签订合同当时把签字合同原件文本给付原告，签约时也未曾在合同的每页上小签，中介也未将所签合同文本复印件交给原告妻子笪吉留存。此《存量房买卖合同》除签字页真实外，其余内容不排除在原告不知情的情况下做过修改。一直到2016年3月19日，原告从外地赶回合肥安徽省XX房地产销售代理有限公司海棠湾店二楼交涉买方常贺违约没有按时付款时中介才拿出此份合同!而房屋在2016年2月4日就过完户造成既成事实。作为房产交易管理部门合肥市国土资源局(原合肥市房产局办理)没有起到依法监督，没有进行有效管理，造成网签合同混乱，使原告合法利益受损。3、合肥市国土资源局(原合肥市房产局办理)在以下房屋产权转移登记重要环节存在严重违规。过户手续没有按照规定的正常程序进行，房屋产权转移登记存在重大瑕疵。(1)、在买方没有缴纳首付款的情况下，买卖双方就办理好《同意过户申请》；(2)、签订三方《资金托管协议》环节：在没有填写托管金额和第一次付款金额的情况下，资金托管窗口工作人员和中介让原告先签字确认身份证号和电话等信息无误；后在资金托管中心负责盖章审核人员发现不端，斥责中介拿回填写托管金额和第一次付款金额等内容；买方常贺和中介商量后填写“第一次付款金额和托管金额”去窗口盖章直接缴款；涉事窗口工作人员也未按照规定把《资金托管协议》第二联交给原告，事后中介经纪人也没有把此单交给原告，导致原告在不知情受骗的情况下完成房屋产权转移登记，直到2016年8月26日原告和律师一起才查清买方常贺没有按照合同约定缴纳22万元首付款完成房屋过户的实情。三方《资金托管协议》第二联单直到2016年8月15日原告才见到。(3)、合肥市国土资源局(原合肥市房产局办理)于2016年3月7日无视三方签订的《资金托管协议》与买方和中介绕过原告违规进行二次资金托管2.5万元。(4)、涉案房屋另带有近50平米阁楼，未包含在房屋产权证所载面积之内，原告与买方约定作为对买方按期支付房款的反制条件，《存量房买卖合同》未涉及50平米阁楼；根据《不动产登记暂行条例》和《房地产登记技术规程》有关规定合肥市国土资源局(原合肥市房产局办理)对房屋产权转移登记的行政行为不妥，房屋产权转移登记存在重大瑕疵。4、合肥市国土资源局在原告(卖方)没有收到房款情况下错误地向买方常贺发放房屋产权证给原告造成巨大的财产和经济损失，对社会造成恶劣影响。(1)、由于合肥市国土资源局在原告没有收到房款的情况下错误地向买方常贺发放房屋产权证，买方常贺据此给原告造成巨大的财产损失。常贺于2017年7月6日纠结社会闲杂人员以暴力方式强行占领房屋，非法拘禁房屋内居住人员，将房屋主人价值200—300万财物强行搬走，至今下落不明；派出所第一时间以买方常贺拥有房屋产权证为由，没有对野蛮“抄家”强占原告居住的房屋的违法行为进行制止。(2)、买方常贺违规拿到涉案房屋产权证给原告断水、断电、断气，给原告造成巨大经济损失的情况下雪上加霜，对原告生活进行不断骚扰，撬锁、堵锁眼无所不用其极，对原告和社会造成恶劣影响。综上所述，被告作出的合肥市高新技术开发区XX地块X号楼X室产权转移登记【该房产位于高新区XX小区5栋X室l违法、错误，严重侵害了原告的合法权益，应予撤销。为此，原告根据《中华人民共和国行政法》的有关规定，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法撤销合肥高新技术开发区J一7地块X号楼X室(权属证号：：合产字第**产权转移登记的具体行政行为。以保护原告的合法权益，监督行政机关依法行政。贯彻十九大依法治国精神，“绝不允许以言代法、以权压法、逐利违法、徇私枉法。”特诉至法院，请求：1、撤销被告合肥市国土资源局【原合肥市房产局办理】于2016年2月4日作出的合肥市高新技术开发区J一7地块X号楼X室(权属证号：合产字第X：合产字第**记的具体行政行为。2、判令被告承担本案诉讼费。原告李作林向本院提交了以下证据:证据1、关于印发《合肥市经济机构存量房交易网签管理暂行规定》文件；证据2、音像证据。被告合肥市国土资源局辩称，2016年2月，李作林将其位于高新区XX小区XX幢XX室房屋出售给常贺、张月娟，双方签订《存量房买卖合同》并持原房地产权证等登记资料申请办理转移登记。鉴于双方提交登记资料齐全并依法完税，双方共同提出申请并接受询问，登记机构依法核准登记，向常贺颁发合产81××32号房地产权证、向张月娟颁发合产81××31号房地产权证（共同共有）。该宗登记系常见的存量房买卖转移登记，当事人共同申请，收件齐全，并无不当。李作林诉称的民事纠纷与登记机关无关，有关资金托管是房屋交易管理部门为买卖双方提供的服务，不属于登记环节。因此，李作林要求撤销上述转移登记缺失事实和法律依据，请求法院依法驳回。我们认为原告起诉超出起诉期限。被告合肥市国土资源局向本院提交了以下证据：1、房地产权属登记受理通知单、房屋权属证书领证凭条；2、房屋所有权转移登记申请书、房地产登记受理审核业务书；3、委托书；4、存量房买卖合同；5、完税（免税）审核通知单；6、身份证、结婚证、户口薄；7、税收完税证明、发票、房地产权属登记缴费单；8、房屋登记询问笔录；9、住房查询表、门楼牌号确认登记表；10、原房地产权证；11、不动产登记暂行条例实施细则（节选）；附件1、中介机构与中介人员证明材料、附件2、资金托管协议、托管凭证、资金托管系统记录；附件3、民事判决书（一审、二审）。第三人常贺、张月娟辩称，一、第三人与本案原告之间的买卖合同是合法有效，并已经得到实际履行，本案原告就合同撤销问题曾经在高新法院提起了民事诉讼，要求撤销该房屋买卖合同，经过一审、二审，均未支持其诉请。二、该房屋产权转让的登记过程，均是由原告亲自签名，原告和第三人亲自到被告处申请转移产权登记，被告没有任何违法行为，程序合法；三、本案起因是因为前期的房产价格上涨的因素，违背诚信，第三人按照合同约定支付了相应房款，目前已将贷款打入托管中心的账户，因为原告自身原因没有去领取，不存在第三人违约的问题，故原告说登记合同非其真实意思，第三人不认可，同时同意被告代理人提出原告超出诉讼时效的意见。第三人常贺、张月娟未向本院提交证据。经庭审质证，本院对原被告提交的证据认证如下：原告提交的证据1，系规范性文件，本院不予评价；证据2，与本案无关联性，本院依法不予认定。被告合肥市国土资源局提交的证据1-11，具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以认定。经审理查明，2016年1月4日，李作林、笪吉与常贺、张月娟签订了《存量房买卖合同》，约定：李作林将位于高新区XX小区X幢X室建筑面积94.97平方米的房屋出售给常贺、张月娟，价款75万元；2016年2月22日前，乙方（常贺、张月娟）将22万元存入托管账户；不能按计划贷足或者不同意贷款申请的则转让款不足部分，乙方应当在2016年3月31日前，以现金方式存入托管账户；乙方无法以现金方式补足的，买卖双方同意解除合同并撤销该合同专用登记申请，同时乙方承担违约金17500元。2016年2月4日，李作林、笪吉和第三人又签订了，《存量房买卖合同》，合同约定，房屋价款75万元，乙方（常贺、张月娟）于2016年2月4日前将19万元存入托管账户；甲方（李作林）同意乙方向公积金中心贷款55万元，定金1万元。同日，房屋买卖的双方共同到税务机关办理了交税事宜，该房缴纳税款15000元。因房屋转移登记需要买卖双方共同提出申请，李作林、笪吉和第三人双方共同在房屋所有权转移登记申请书上签字。在房屋登记部门工作人员的询问笔录上，李作林、笪吉和第三人接受询问并在笔录上签字。同时，原告其将登记号为XX的房地产权证交到房产登记机关办理产权转移登记。李作林、笪吉和第三人以及资金托管中心三方签字的存量房资金托管协议约定，2016年2月4日存入19万元，贷款55万元，订金1万元，首付款与贷款同时支取，贷款不成以现金存入托管账户，李作林、笪吉和第三人在该协议上签名，资金托管中心在该协议上加盖了公章。鉴于房屋买卖双方共同提出申请并接受询问，提交的登记资料齐全并依法完税，登记机构依法核准登记，向常贺颁发合产81××32号房地产权证、向张月娟颁发合产81××31号房地产权证（共同共有）。原告不服，遂诉至本院，请求判如所请。本院认为，《不动产登记暂行条例》第十四条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。第十六条规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。本案中，原告和第三人在申请转移登记时向房产登记部门提交了登记申请书、不动产权属证书；买卖合同、相关税费缴纳凭证等必要的房屋产权转移登记材料，房产登记部门工作人员也对原告和第三人进行了询问。房产部门鉴于房屋买卖双方共同提出申请并接受询问，提交的登记资料齐全并依法完税，决定对原告和第三人的转移登记依法核准登记，该登记行为符合法律规定。原告诉称合肥市国土资源局在原告没有收到房款的情况下错误地向买方常贺发放房屋产权证，房屋产权转移登记存在重大瑕疵。本院认为，不动产登记暂行条例以及实施细则对房屋产权转移所需要的材料作出了明确规定，登记机关在买卖双方提交了必要的登记材料，且已取得完税凭证的情况下，依法履行登记职责，并无不当。房屋买卖双方之间的房款结算事宜不属于登记机关办理不动产转移登记的审查职责。因此，原告的诉请，没有法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告李作林的诉讼请求。案件受理费50元，由原告李作林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  毕守国人民陪审员  李章伦人民陪审员  崇 椿二〇一八年二月十三日书 记 员  谢 文附本案适用的法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。