广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0402民初10884号原告：郭畅侯，男，汉族，1957年10月12日出生，住深圳市，委托诉讼代理人：胡新玉，广东泰诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：林灿雄，广东泰诺律师事务所实习律师。被告：珠海诺德时代置业顾问有限公司，住所地珠海市香洲区迎宾北路1422号1栋801房。法定代表人：黄滢静。委托诉讼代理人：王鹤云，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律师。被告：珠海时代百货有限公司，住所地珠海市香洲区香洲香宁一街6栋301房。法定代表人：李伟东。委托诉讼代理人：王鹤云，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律师。被告:中山永通商业运营管理有限公司，住所地中山市坦洲镇大兴路117号碧涛花园10幢71卡。法定代表人：谭柏年。委托诉讼代理人：林新全，男，汉族，1983年1月20日出生，系被告公司员工，原告郭畅侯与珠海诺德���代置业顾问有限公司（以下简称诺德置业）、被告珠海时代百货有限公司（以下简称时代百货）、中山永通商业运营管理有限公司（以下简称中山永通）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭畅侯的委托诉讼代理人胡新玉、被告诺德置业及被告时代百货的委托诉讼代理人王鹤云、何志锋、被告中山永通的委托诉讼代理人林新全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告诺德置业签订的合同编号为6-080的《商品房买卖合同》；2.被告诺德置业、时代百货向原告返还购房款人民币421716元（含定金）及支付违约金人民币21085.8元，合计442801.8元；3.被告时代百货向原告返还人民币150000元并支付利息人民币12231.25元（以人民币150000元为本金，按照银行同期贷款利率4.75%计算利息，自2016年3月11日起暂计至2017年9月29日止，实际计算至款项付清之日止），合计162231.25元；4.被告中山永通对被告时代百货向原告返还的第3项诉请款项承担连带责任；5.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2016年4月28日，原告（买受人）与被告诺德置业（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：6-080），合同约定被告诺德置业为开发商珠海金山房产有限公司及被告时代百货的全权销售代理，将已预告登记至珠海时代百货有限公司名下位于珠海市香洲区拱北迎宾南路1188号“时代广场”6层111号商铺出售给原告，合同总金额为843432元；被告诺德置业应于2016年10月1日前依照国家和珠海市的有关规定将合格商品房交付给原告使用；逾期交房超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告诺德置业应自原告解除通知达到之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付房款的5%支付违约金。合同约定的交房期限到期后，经原告多次催促被告未按期交房。在被告诺德置业、被告时代百货的售楼处及办公场地，原告依约向被告诺德置业、时代百货支付了购买商铺的定金和首期款，被告时代百货出具了相应收据；原告向被告中山永通支付了150000元，被告中山永通出具了名为“代理服务费”金额为150000元的收据。综上，原告认为：1、被告时代百货委托被告诺德置业出售案涉商铺，根据原告与被告诺德置业签订的《商品房买卖合同》约定，两被告现已逾期交房超过30日，同时三被告因涉及多宗诉讼，其银行账号等财产纷纷被法院查封、冻结，且案涉商铺也已被多次轮候查封导致合同目的无法实现，被告已构成根本违约；原告有权解除合同，被告诺德置业、时代百货应承担返还购房款及支付违约金的法律责任；2、原告因购买案涉商铺而发生的洽谈、签约、付款等行为，是基于原告与被告诺德置业、时代百货之间的房屋买卖关系，且上述行为均发生于被告诺德置业、时代百货的售楼处及办公场所，原告已根据《商品房买卖合同》约定支付了商铺定金和首期款，原告与被告中山永通之间不存在任何的法律关系且中山永通没有为原告提供过任何的服务，被告中山永通收取原告代理服务费没有任何法律和事实依据。鉴于被告时代百货采取包销方式销售商铺，三被告的共同行为使得原告的合法权益遭受侵害，故被告诺德置业、时代百货应对被告中山永通向原告返还的代理服务费及利息承担连带责任。现原告为维护自身合法权益，特向法院提出诉讼，望判如所请。被告诺德置业、时代百货辩称，被告诺德置业同意与原告解除商品房买卖合同���被告诺德置业是被告时代百货的代理人，双方是民事代理关系，应由被告时代百货承担合同责任。被告时代百货收到原告购房款421716元，时代百货同意退还原告购房款421716元，并按照已付房款的5%支付违约金21085.8元。原告第二项诉讼请求中的150000元是中山永通收取的服务费，并非购房款，应由被告中山永通自行向原告返还。原告第三项诉讼请求中要求认定中山永通收取150000元为购房款，但原告提交的证据中仅有一张向中山永通支付150000元的收据，收据上写“代理服务费”，所以不应认定为购房款。被告中山永通辩称，同意返还150000元，不同意支付利息。经审理查明：2016年4月28日，原告（买受人）与被告诺德置业（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（编号：6-080），就原告购买位于珠海市香洲区拱北粤海东路时代广场项目六层111号商铺��行约定。合同第一条第四款约定，出卖人已获得开发商珠海金山房产有限公司（以下简称金山公司）及相关权利人珠海时代百货有限公司的授权，全权代理本项目的销售。第二条约定，买受人购买的商品房已预告登记至珠海时代百货有限公司名下。第七条约定，出卖人应当在2016年10月1日前将符合补充协议约定条件的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人如未按合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。合同附件三付款方式及期限约定，买受人在2016年3月12日前向出卖人支付该商铺全部价款421716元（包含定金100000元）；买受人在2017年9月30日前向出卖人支付该商铺第二期价款共421716元���2016年3月6日，原告向被告时代百货支付定金100000元；2016年3月17日，原告向被告时代百货支付首期房款321716元；被告时代百货分别向原告出具收据。2016年3月10日，原告在支付定金时在售楼处向中山永通刷卡支付150000元，中山永通向原告出具收据，载明为“代理服务费”。关于该150000元款项，原告主张为购房的折扣费，交纳该150000元则享有购房优惠。本院在审理的其他购房者以与本案同样事由起诉被告的系列案件中，购买每一间商铺均向中山永通或是珠海永通商业运营管理有限公司（以下简称珠海永通）支付150000元，收据中亦均载明为“服务费”，且该150000元并非包含在合同约定的总房款中。部分购房者陈述该150000元是参加15年返租活动，即提前返还150000元的111%，即166500元从总房款中扣除；部分购房者陈述该150000元是折扣费，缴纳150000元后享受房价的��扣；部分购房者陈述该150000元是缴纳的购房款。购房者均陈述该款项系在售楼处刷卡支付，先刷卡后出具的收据，在收到收据后才发现收据的主体是珠海永通或中山永通。被告中山永通主张，中山永通与被告诺德置业是销售代理关系，合约上约定在销售结束后由被告诺德置业支付给中山永通代理费，在实际销售过程中，中山永通向买方收取该笔费用时代百货和诺德置业是知情的。被告时代百货和诺德置业主张，中山永通与被告诺德置业是销售代理关系，收取该150000元是中山永通的私下行为，被告时代百货和诺德置业不知情。另查明，位于珠海市香洲区迎宾南路1188号[时代广场]项目的开发商为金山公司，被告时代百货于2014年1月向金山公司购买涉案商铺，并办理了预告登记（预购证号：0100074178）。再查明，涉案商铺至今仍未完成产权分割，且珠��市香洲区迎宾南路1188号时代广场项目尚未竣工验收。本院认为，原告与被告诺德置业签订的《商品房买卖合同》系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，原告与被告诺德置业签订的合同中及《[时代广场]销售授权书》均载明诺德置业经时代百货授权销售商铺，故时代百货与诺德置业成立委托代理关系，且原告在签订合同时既已知道诺德置业与时代百货的委托代理关系，故上述商品房买卖合同直接约束原告与被告时代百货。被告时代百货��过合同约定的交付期限30日未交付商铺，原告请求解除买卖合同，并返还已付的购房款人民币421716元及依照合同约定支付已付房款5%的违约金21085.8元，符合法律规定，本院予以支持。诺德置业与时代百货系代理关系，其代理行为并未违反法律的规定，故原告请求诺德置业与时代百货共同返还购房款421716元，理据不足，本院不予支持。关于原告请求时代百货返还150000元款项。本院认为，根据中山永通出具的150000元收据，该笔费用系由中山永通以代理费名义收取，但并无证据显示原告曾向中山永通作出过委托提供购房信息或订立购房合同的意思表示，故该150000元款项对原告而言，并非是代理服务费。虽然各购房者对150000元款项支付的缘由陈述不一致，但可以确定该150000元是在购买商铺过程中，与销售方协商后应销售方的要求而缴纳，属于购买商铺的支出，且缴纳的地点是在售楼处。而没有证据显示中山永通在收取该150000元款项时有向原告等购房者明确告知收款的主体和性质，故虽然该款项的收款方为中山永通，但对于购房者来说，在缴纳该150000元时主观上是向销售方，即被告时代百货缴纳的购房款。双方合同已解除，原告请求时代百货返还150000元款项，理据充分，应予支持。关于利息，原告主张以150000元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，从支付之日，即2016年3月11日起计算至清偿之日，符合法律规定，本院予以支持。中山永通与诺德置业和时代百货之间的代理关系，中山永通是否取得时代百货同意收取该笔款项，则为其内部关系，不能对外对抗购房者。时代百货以中山永通收取为私下行为而认为对150000元不承担返还责任的抗辩不能成立。中山永通是150000元款项的收取方，但并非是买卖合同的主体，且其同意返还150000元款项但不同意支付利息，故原告请求中山永通对返还150000元款项承担连带责任，本院予以支持；对利息承担连带责任，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第四百零二条规定，判决如下：—、解除原告郭畅侯与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司签订的合同编号为6-080的《商品房买卖合同》；二、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭畅侯返还购房款人民币421716元及支付违约金人民币21085.8元，合计人民币442801.8元；三、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郭畅侯返还人民币150000元并支付以人民币150000元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2016年3���11日起计算至款项清偿之日止的利息；四、被告中山永通商业运营管理有限公司对上述第三项中的150000元款项承担连带给付责任；五、驳回原告郭畅侯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7020元，由被告珠海时代百货有限公司负担5470元、由被告珠海时代百货有限公司、中山永通商业运营管理有限公司负担1550元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员  王 敏二〇一八年二月一日法官助理  刘晓亮书 记 员  罗加靖朱丹君