浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终6367号上诉人（原审被告）：吴金国，男，1989年4月21日出生，汉族，住浙江省常山县。委托诉讼代理人：郑素央，浙江普龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王鲁平，女，1958年8月13日出生，汉族，住山东省济南市天桥区。被上诉人（原审原告）：戴伊希，女，1985年11月28日出生，汉族，住山东省济南市历下区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：毛海斌，浙江圣港律师事务所律师。上诉人吴金国因与被上诉人王鲁平、戴伊希房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2016）浙0108民初5346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2016年9月15日，王鲁平、戴伊希与吴金国在杭州市易房房地产代理有限公司的居间下签订了一份《房屋转让居间协议》，并约定：吴金国将位于杭州市滨江区水榭春天福邸6幢2单元1004室的房屋转让给王鲁平、戴伊希；房屋转让价为445万元；王鲁平、戴伊希为表示购买上述房屋的诚意，于协议签订的同时支付给吴金国购房意向金5万元，由杭州市易房房地产代理有限公司代替吴金国收取保管，作为其与吴金国洽谈保证；在交易期内，如一方违约应向守约方支付违约金50万元；吴金国需在2016年9月19日前将房屋的按揭贷款还清。协议签订后，王鲁平、戴伊希按约将5万元购房意向金支付给杭州市易房房地产代理有限公司，但吴金国未与王鲁平、戴伊希签订正式的房屋转让合同。2016年10月25日，吴金国将涉案房屋出售给案外人冯君、叶青松。后王鲁平、戴伊希从杭州市易房房地产代理有限公司处领回购房意向金。2016年11月8日，王鲁平、戴伊希提起诉讼，请求判令：吴金国支付王鲁平、戴伊希违约金50万元。原审法院认为：当事人应当按约全面履行自己的合同义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。在双方签订《房屋转让居间协议书》后，王鲁平、戴伊希按约支付了5万元购房意向金，但吴金国拒绝与王鲁平、戴伊希签订《杭州市房屋转让合同》，并在2016年10月25日将涉案房屋出售给案外人冯君、叶青松，致使双方不能实现所签订的《房屋转让居间协议书》的目的，故吴金国应为违约方，应承担相应的违约责任。案涉房屋已被吴金国转让给案外人，其违约行为给王鲁平、戴伊希造成的损失主要是再次购买的差价。根据同类地段相同品质同种用途商品房的价格波动，并鉴于王鲁平、戴伊希已领回5万元购房意向金等情况，双方约定的违约金50万元过分高于造成的损失，故酌情调整为由吴金国支付给王鲁平、戴伊希违约金30万元。对于王鲁平、戴伊希要求吴金国支付超过上述部分违约金的诉请于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2017年8月7日判决：一、吴金国于判决生效之日起十日内支付给王鲁平、戴伊希违约金300000元；二、驳回王鲁平、戴伊希其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由王鲁平、戴伊希负担3000元，由吴金国负担5800元。宣判后，吴金国不服，向本院提起上诉称：一、一审法院未审查涉案《房屋转让居间协议》是否解除或是王鲁平、戴伊希是否存在违约的情况下，直接判定吴金国违约，明显属裁判错误。吴金国将房屋转让给王鲁平、戴伊希是445万元，而卖给第三人的转让价款是440万元，这与王鲁平、戴伊希主张的吴金国为高价卖房而违约的事实明显不符，吴金国违约的前提都不存在。在签订居间协议当时吴金国就明确告知中介机构及王鲁平、戴伊希，房屋未办理产权证，且原商品房购买合同的买受人一方为吴金国及前妻，且以前妻名义办理了银行按揭贷款，居间协议中约定了在4天内还清200多万元按揭贷款明显是不可操作的。事实上，当时确实因吴金国前妻不配合，而未能在9月19日前还清贷款。吴金国已立即告知王鲁平、戴伊希及中介，因前妻不配合，无法实现进款签订房屋转让合同并办理过户的需求，要求解除合同。虽然本案双方及中介未就合同解除达成书面材料，但涉案居间协议签订后不久王鲁平、戴伊希在原中介的居间下已购买了同一小区的另一套房产，吴金国亦是在王鲁平、戴伊希已购其他房产后，才办理好产权证并跟第三人签订房屋转让合同，即使王鲁平、戴伊希不认可，违约方也应当是王鲁平、戴伊希。二、在王鲁平、戴伊希无实际损失，吴金国未收到意向金且又是低价卖房的情形下，一审法院酌定30万元违约金不符合公平原则和诚实信用原则。请求二审法院：1、撤销原判，依法改判驳回王鲁平、戴伊希的诉讼请求；2、一、二审诉讼费均由王鲁平、戴伊希承担。上诉人吴金国在二审中提交以下证据：1、《欠费停电通知》照片复印件一份，证明被上诉人王鲁平买了涉案房产楼上房屋的事实；2、《离婚证》复印件一份，证明上诉人于2016年4月21日离婚，案涉房产原登记夫妻双方名下，不可能在居间协议签订后3日内提前偿还按揭；3、《个人贷款部分/全部提前还款/提前还款停还申请审批表》、业务凭证复印件各一份，证明案涉房产以上诉人前妻名义办理按揭，提前还贷必须由前妻办理。（证据2、3经与原件核对无异）被上诉人王鲁平、戴伊希在二审中辩称：一、原审法院认定吴金国违背了双方签订的《房屋转让居间协议书》事实清楚，证据确凿充分。二、原判适用法律正确。协议书签订后，吴金国为谋取更大利益，将案涉房屋转售他人，致使王鲁平、戴伊希不能实现所签订的《房屋转让居间协议书》的目的，故吴金国违约，应承担相应的违约责任。三、吴金国的上诉理由均不成立，吴金国认为协议书约定的内容不具有可操作性，但事实上吴金国是马上将房屋转售他人，根本不存在该房屋不能买卖的情况。王鲁平、戴伊希在得知吴金国违约已经将房屋转售他人后才以540万元的价格另购得和吴金国户型、朝向完全相同的房屋，与吴金国约定的价格相比损失了100多万元。事实上，吴金国是以500万元的价格将案涉房屋出售他人，其所说的440万元是因为逃避税收刻意做低的价格。一审法院认定的30万元已经结合了双方约定的违约金及吴金国给王鲁平、戴伊希造成的损失等实际情况，因此判决内容合理合法。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人王鲁平、戴伊希在二审中提交《房屋转让居间协议》复印件一份（已与原件核对无异），证明王鲁平、戴伊希另外买房是在吴金国卖了涉案房屋之后。上述二审中提交的证据，经出示，本院认证如下：一、对上诉人提交的证据，被上诉人对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该证据恰恰证明上诉人可以完成提前还款的手续，不存在其前妻同意无法完成交易的情况。本院对上诉人提交的证据真实性予以确认；二、对被上诉人提交的证据，上诉人对真实性无异议，案涉居间协议签完后九天内买了房屋，是在上诉人卖给第三人之前就买房了。被上诉人购买的房屋是十八层，而上诉人是十层的，故价格存在差异。本院对该证据予以确认。本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。另查明，王鲁平与俞笑笑、李嘉艺于2016年9月24日签订《房屋转让居间协议》，约定王鲁平向俞笑笑、李嘉艺购买位于滨江区房屋，总房价款为540万元。本院认为，王鲁平、戴伊希与吴金国及杭州市易房房地产代理有限公司2016年9月15日签订的《房屋转让居间协议》系各方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，各方均应按约履行。根据居间协议约定，王鲁平、戴伊希交付50000元购房意向金，意向金由杭州市易房房地产代理有限公司无息代收保管。王鲁平、戴伊希已按约将50000万元意向金交予杭州市易房房地产代理有限公司。居间协议约定吴金国应在2016年9月19日前将涉案房屋的按揭款还清，但吴金国没有归还，吴金国上诉称系因其前妻不予配合，故无法在9月19日前还清，但这是属于吴金国与其前妻之间的问题，与王鲁平、戴伊希无关，既然吴金国签订了协议，就应按约履行。王鲁平、戴伊希一审申请的中介公司经办人章浙峰的证言可证实，双方未签订《杭州市房屋买卖合同》是吴金国不想卖房了，故吴金国是违约方。双方在居间协议中约定了任何一方违约，应向对方支付50万元的违约金，原审考虑案件实际情况，酌情将违约金调整为30万元并无不当。吴金国的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由吴金国负担（吴金国已向本院预缴上诉案件受理费8800元，吴金国应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费3000元）。本判决为终审判决。审判长 陈 艳审判员 盛 峰审判员 毕克来二〇一八年二月二十七日书记员 袁其伟