四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终16709号上诉人（原审原告）：成都成房置业有限公司，住所地：成都市青羊区人民中路一段28号602室。法定代表人：刘建成，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐科越，四川选择律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都意汇房地产营销策划有限公司，住所地：成都市青羊区东城根上街87号。法定代表人：胡春，该公司经理。委托诉讼代理人：何济强，泰和泰律师事务所律师。上诉人成都成房置业有限公司（以下简称成房公司）因与被上诉人成都意汇房地产营销策划有限公司（以下简称意汇公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初5789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。成房公司上诉请求：1.请求撤销原审判决第二项，改判意汇公司支付成房公司违约金50000元，并赔偿损失60041元；2.意汇公司承担全部诉讼费。在二审审理过程中，成房公司主张其诉请意汇公司支付违约金并赔偿损失是因意汇公司违反合同约定将两套房屋出卖给案外人刘清，故明确其诉请是请求改判意汇公司支付成房公司违约金，由于成房公司的损失大于双方约定的违约金，故申请法院将合同约定违约金50000元调整至60041元，即主张意汇公司向其支付违约金60041元。事实与理由：一、一审认定事实错误，李雪蕾是成房公司员工，其发送的短信也被意汇公司的法定代表人胡春收到并回复，但意汇公司依然超越代理权销售房屋，存在违约行为。意汇公司明知李雪蕾身份、成房公司也关闭了相应销售系统，且要求意汇公司交出成房公司的收款pos机和空白盖章销售合同，故李雪蕾的短信指令是有法律效力的。二、意汇公司的法定代表人收到短信后立即进行了回复，未提出任何异议，也足以认定意汇公司认可自身应当遵守该指示暂停销售。三、李雪蕾的行为是职务行为，应当发生法律效力，一审适用法律错误。成房公司降低了其中一套房屋60041元的价款，刘清才同意放弃购买另一套房屋，故意汇公司应当赔偿违约金60041元。据此，请求二审法院支持其诉请。意汇公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。成房公司主张暂停销售没有合同依据；短信是李雪蕾在下班后向胡春发送的，李雪蕾不是成房公司的法定代表人，也非授权委托人，无权作出暂停销售的指令。胡春的回复意思是代表收到短信，以示礼貌而非对短信内容和短信通知方式的认可。事实上意汇公司收到短信后要求成房公司出具书面的通知，而对方是2016年11月15日才出具了正式的书面通知，该通知也载明自2016年11月16日起暂停一切租赁和销售工作，实际上否定了李雪蕾的口头通知。从意汇公司提交的证据来看，pos机和订购书都是在对方发出书面通知时移送的。成房公司所谓意汇公司私自销售，偷用空白公章销售房屋不属实。成房公司管理层更换，想单方解除案涉合同，于是用暂停销售的方式变相终止销售代理合同。但意汇公司与案外人刘清签订合同是前期多次宣传、推荐且征得成房公司同意的情况下才签订的。成房公司主张违约金没有事实依据。刘清与成房公司签订合同的时间晚于订购书约定的合同签订时间，所以签订合同的行为是成房公司与刘清的真实意思表示，即使有差价也不应认为是意汇公司造成的损失。成房公司向一审法院起诉请求：1.判决确认成房公司与意汇公司签订的《新城国际广场项目代理服务合同》自2017年4月26日律师函送达之日解除。2.判决意汇公司向成房公司支付因其违约行为导致的损失60041元、违约金50000元整，共计110041元。3、判决意汇公司承担全部诉讼费用。一审法院查明，成房公司于2015年5月20日就新城国际广场的配套商业销售及招商代理出具的投标文件中的“预计销售周期及阶段性任务倒排”载明：根据目前本项目情况及到访情况，我司建议的销售周期为2年，以下为第一年每月销售目标倒排……以上销售倒排，一年预计可实现的销售产值合计约1.5亿，可实现的招商面积合计约1.49万平方米。2015年6月1日，成房公司（甲方）与意汇公司（乙方）签订《新城国际广场项目代理服务合同》一份，主要约定：甲方委托乙方进行新城国际广场项目配套商业的营销策划及销售、招商代理；委托代理期限自本合同签订之日起至项目招商面积完成80%止；第八条“合同的解除及违约责任”中约定：除本合同另有约定外，未经双方协商一致，任何单方面的全部或部分终止本合同约定的任一条款均属违约行为，或任一方有其他违约行为的，违约方需承担伍万元整的违约金。出现下列任一情况，甲方有权单方通知乙方即行解除合同并追究乙方违约责任。合同解除后，甲方已经支付给乙方的费用乙方不再退还，甲方还未向乙方支付的费用(包括尚未支付的代理佣金、暂扣的风险金)均不再支付，全部归甲方所有：（1）乙方违反本合同约定，给甲方声誉造成不良影响或给甲方造成经济损失；（2）如因乙方原因，乙方未能实现双方约定的销售均价；（3）超越甲方书面授权进行宣传或对客户做出任何承诺造成不良影响或给甲方造成经济损失；（4）收取了客户应向甲方交付的任何款项；（5）以甲方的名义从事本合同规定的代理项目以外的任何其他活动。2016年9月20日，成房公司认为意汇公司代理销售情况不佳，决定暂停新城国际广场的销售招商，成房公司工作人员通过短信通知意汇公司法定代理人胡春暂停新城国际广场全部销售。2017年4月21日，成房公司向意汇公司发出《律师函》，内容为：……贵公司收到通知后，未遵守委托人成房置业的要求，在被暂停了代理权限的情况下，仍然于2016年11月3日擅自使用未及时交还成房置业的盖章空白《新城国际广场定购书》与定购人刘清签订了新城国际广场4栋21号2101号、4栋1层2号房屋的《定购书》，超越代理权私自销售了两套房屋。造成刘清向成房置业追究相关法律责任，以及成房置业的损失。……1.因贵司严重的无权代理违法违约行为，成房置业将与贵司解除《代理合同》。请贵司自收到本函之日起十日内，配合成房置业完成交接退场工作。成房置业保留追究贵司违约责任的权利。2.如贵司拖延与成房置业办理交接退场，给成房置业造成损失的，成房置业将通过司法途径追究贵司的违约及赔偿责任。庭审中，1.成房公司主张双方签订的《新城国际广场项目代理服务合同》已于2017年4月26日解除，并明确主张解除的依据为合同约定的“给甲方声誉造成不良影响或给甲方造成经济损失”；2.意汇公司同意解除双方签订的《新城国际广场项目代理服务合同》；3.意汇公司要求确认其与成房公司签订的《新城国际广场项目代理服务合同》于意汇公司签收起诉状副本之日解除。4.成房公司于2017年6月16日起诉至一审法院，意汇公司于2017年7月5日领取起诉书副本。一审法院认为，本案争议的焦点在于成房公司主张解除合同的理由即超越代理权限给成房公司造成经济损失，以及未达到投标文件中承诺的销售业绩。第一，意汇公司是否超越代理权限的问题。成房公司、意汇公司签订的《新城国际广场项目代理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务”之规定，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。2016年9月20日，成房公司工作人员李雪蕾向意汇公司法定代表人胡春发送短信，通知对方暂停销售，成房公司未提出证据证明其已授予李雪蕾撤销意汇公司代理权的权限并让意汇公司知晓，因此李雪蕾的通知行为不具有撤销代理权的效力。从而2016年11月3日意汇公司向定购人刘清出售写字楼的行为属于有效代理，并未违反合同条款，故一审法院对成房公司因意汇公司违约造成合同解除的主张不予支持，对其向意汇公司主张违约金及损失的请求不予支持。第二，成房公司主张双方签订的代理合同已于2017年4月26日《律师函》到达对方处之日解除，但其发出的《律师函》中载明的解除理由为意汇公司未达到投标文件约定的销售任务，因双方签订的《新城国际广场项目代理服务合同》中均未约定招投标文件应视作双方合同的一部分，故投标文件关于销售期限及任务的约定不属于意汇公司的合同义务，成房公司据此主张解除合同无合同依据。故一审法院对成房公司关于双方签订的上述合同已于2017年4月26日解除的主张不予支持。因意汇公司在庭审中明确表示同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”规定，一审法院对成房公司要求解除双方签订的《新城国际广场项目代理服务合同》的诉讼请求予以支持。一审法院对成房公司解除与意汇公司订立的《新城国际广场项目代理服务合同》的诉请予以支持，驳回其对意汇公司主张违约金及损失的诉请。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除成都成房置业有限公司与成都意汇房地产营销策划有限公司于2015年6月1日签订的《新城国际广场项目代理服务合同》；二、驳回成都成房置业有限公司其他诉讼请求。案件受理费100元，由成房公司负担。二审中，成房公司提交成房公司的职务任免通知一份，拟证明李雪蕾系其公司的销售部副经理，有权向意汇公司发出暂停销售的指令。意汇公司质证认为该证据不是二审新证据，且该通知是内部文件，意汇公司不知晓李雪蕾的职权范围。意汇公司提交向刘清销售房屋时的系统截图照片，拟证明出售给刘清的两套住房当时已经录入系统，系统显示为有效认购，故出卖给刘清的房屋是经过成房公司同意的。成房公司对该照片的三性不予认可，理由是意汇公司不能证明该截图的形成时间。本院经审查认为，成房公司不能证明其在二审中出示的通知送达过给意汇公司，故对该证据不予采信。意汇公司不能提交截图照片的原始载体，故对该证据亦不予采信。二审中，意汇公司认可李雪蕾系成房公司员工，但主张李雪蕾的工作内容为一般性事务交接，如签收发票、移交销售合同等，但并没有发出暂停销售指令的权利。成房公司认可2016年9月20日李雪蕾向成房公司发送短信时双方签订的《新城国际广场项目代理服务合同》尚未解除。二审另查明，2016年11月16日，成房公司向意汇公司发出《关于新城国际广场对外暂停租售的通知》，主要内容包括：我公司（成房公司）已于2016年9月20日口头通知贵公司（意汇公司）暂停销售及租赁工作而意汇公司未按通知执行，现再次书面通知自2016年11月16日起暂停新城国际项目对外一切租赁及销售工作，不得以任何名义收取客户的定金或诚意金等费用，立即将收款pos机及盖章的空白订购书交回等。经二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认本院认为，因成房公司对一审判决关于解除双方签订的《新城国际广场项目代理服务合同》不持异议，故根据上诉人成房公司的上诉意见和被上诉人意汇公司的答辩意见，二审的争议焦点是：1.李雪蕾发送短信给胡春的行为效力如何认定；2.意汇公司应否向成房公司支付违约金。本院依次评述如下：关于李雪蕾发送短信给胡春的行为效力如何认定的争议焦点。根据双方签订的《新城国际广场项目代理服务合同》内容可以认定该合同是委托合同，成房公司是委托人，意汇公司是受托人，故意汇公司应当根据成房公司的授权代表成房公司办理新城国际广场项目的物业销售等事宜。意汇公司在诉讼中确认胡春收到了李雪蕾发送的短信，而胡春系意汇公司的法定代表人，意汇公司也对李雪蕾是成房公司工作人员的身份予以确认，故应当认定李雪蕾发送短信指令意汇公司暂停销售新城国际广场项目的行为能够代表成房公司的真实意思表示。虽然意汇公司主张该短信是下班时间发送，但短信内容与工作有关，且意汇公司也自认销售系统在李雪蕾发送短信后成房公司发出书面通知前即已关闭，故意汇公司主张李雪蕾不能代表成房公司的理由不能成立。本院认定李雪蕾向胡春发送短信的行为系代表成房公司作出，该短信指令对意汇公司发生效力。关于意汇公司应否向成房公司支付违约金的争议焦点。虽然成房公司2016年11月15日向意汇公司发出的《关于新城国际广场对外暂停租售的通知》中包含“自2016年11月16日起暂停新城国际项目对外一切租赁及销售工作”的内容，但同时也有成房公司曾于2016年9月20日口头通知意汇公司暂停销售及租赁工作而意汇公司未按通知执行的内容，故意汇公司主张成房公司实际于2016年11月16日才开始暂停销售案涉项目的理由不能成立。双方签订的是委托合同，意汇公司应当在成房公司的授权范围内开展租售业务。本院已经认定李雪蕾发送短信的行为系代表成房公司履职的行为，故2016年11月3日意汇公司将新城广场项目的两套房屋出卖给案外人刘清超越了成房公司的授权范围。虽然最终成房公司与刘清签订了合同，但内容与意汇公司与之签订的《定购书》有所区别，不能认定成房公司追认了意汇公司的行为，意汇公司认为其不构成违约的理由不能成立，意汇公司应当承担相应的违约责任。虽然成房公司主张其与刘清最终签订的合同价款与意汇公司与刘清约定合同价款存在60041元的差价，但是房价的最终确定系商业行为，没有统一标准，故成房公司要求调高违约金的理由不能成立。根据《新城国际广场项目代理服务合同》第八条之约定，意汇公司应向成房公司赔偿违约金50000元。综上所述，成房公司诉请意汇公司支付违约金的理由部分成立，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第三百九十六条、第三百九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第二项之规定，判决如下：一、维持成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初5789号民事判决第一项，即“一、解除成都成房置业有限公司与成都意汇房地产营销策划有限公司于2015年6月1日签订的《新城国际广场项目代理服务合同》”；二、撤销成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初5789号民事判决第二项，即“驳回成都成房置业有限公司其他诉讼请求”；三、被上诉人成都意汇房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内向上诉人成都成房置业有限公司支付违约金50000元；四、驳回上诉人成都成房置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费2600元，由上诉人成都成房置业有限公司负担1600元，被上诉人成都意汇房地产营销策划有限公司负担1000元。本判决为终审判决。审判长 田 笛审判员 赵 韬审判员 王 果二〇一八年二月二十二日书记员 张星鹏