贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0526民初394号原告陈大忠，男，1985年2月19日出生，汉族，本科文化，住贵州省威宁县，现住威宁县。被告贵州厚源房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省威宁县滨海路草海商贸城内。统一社会信用代码：91520000697539689T。主要负责人李文然，总经理。委托代理人管梓七（特别授权），贵州草海律师事务所律师。执业证号：15224201211445233。原告陈大忠诉被告贵州厚源房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称：厚源房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案受理后，依法适用简易程序由审判员代定梅独任审理，于2018年2月2日公开开庭进行了审理。原告陈大忠，被告厚源房开公司的委托代理人管梓七到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈大忠诉称：我与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于草海商贸城2栋4单元1103号住房，建筑面积115.89平方米，套内建筑面积91.08平方米，原告向被告全额支付房款258121元。合同约定，被告承诺于2013年12月31日前取得所有权初始登记并将办理商品房转移登记文书交付原告，逾期买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款千分之五的违约金。至今被告未交付商品房转移登记文书，现原告主动调整违约金标准，按同期银行贷款利率4.75%上幅30%即6.175%，从2014年1月1日起计算至2018年1月15日止。请求判令被告支付原告逾期办证违约金64411元。本案诉讼费用由被告承担。被告厚源房开公司辩称：此次6原告起诉的涉及逾期办证的问题，只要原告计算符合标准且未超诉讼时效，被告方无异议，请求按双方约定每日万分之五计算的，请求法院调整计算违约金。涉及逾期交房的问题，6原告的房屋都在2014年就已经交付使用，现原告起诉已超诉讼时效，原告也未提供证据证实能够引起诉讼时效中断、中止的法定事由，故逾期交房违约金不应支持。经审理查明：被告厚源房开公司以出让方式取得位于威宁××××路占地面积40484.89平方米的建设用地使用权，用于开发“中国﹒草海商贸城”商品房，商品房预售许可证号为：2011商房预字12号。2011年11月26日，原告陈大忠与被告厚源房开公司签订编号为0001455号《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的“中国﹒草海商贸城”第2幢4单元11层3号住房，房屋建筑面积115.89平方米，套内建筑面积91.08平方米，套内面积单价为2834元/平方米，房屋总价款258121元。《商品房买卖合同》第十一条第（一）项约定，出卖人应当在2012年12月31日向买受人交付该商品房；第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：逾期90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权退房并书面通知买受人，出卖人自收到通知之日起30内退还全部已付款，并按买受人已付款10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金；第二十二条第三款约定：出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付商品房转移登记的有关书，逾期60日内的，按已付房款5‰承担违约责任，逾期超过60日的，买受人有权退房，出卖人应自收到退房通知之日起7日内退还买受人已付房款，并按照同期存款利率支付利息；买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款5‰的违约金。合同还约定双方其他权利义务。合同签订后，原告按照合同约定交付了全部购房款258121元。被告于2012年12月31日已按合同约定向原告交付房屋，但至原告起诉时未办理该商品房转移登记有关文书交付原告。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《个人借款合同》、收款收据，被告提交的商品房屋预售许可证等证据在卷互为印证，该证据已经庭审举证、质证和本院审查后，事实清楚，可以采信。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，本案中，原告陈大忠与被告厚源房开公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。合同签订后，原告按照合同约定已向被告支付全部购房款，但被告未在约定的期限内向原告交付商品房转移登记相关文书，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告未按合同约定期限向原告交付商品房转移登记相关文书，已构成违约，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，出卖人于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关书交付给买受人；逾期超过60日的，买受人有权退房，出卖人应自收到退房通知之日起7日内退还买受人已付房款，并按照同期存款利率支付利息；买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款5‰的违约金。因被告至原告起诉时仍未办理商品房转移登记相关文书交付原告，原告选择继续履行合同并要求被告支付逾期办证违约金64411万元的主张，虽然原告主动将违约金计算标准降低，但被告认为过高并请求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额”的规定，因原告未举证证明被告违约给其造成的实际损失，故酌情参照中国人民银行同期贷款利率（1-5年期）4.75%上幅30%计算违约金为宜，即按已付房款258121元计算，由于被告至今未向原告交付商品房转移登记文书，自2013年12月31日至原告起诉时被告逾期已达四年，但根据双方合同约定的违约金系按日计算，逾期每天产生的违约金均为一个独立的债权、债务，原告起诉之日前三年的违约金并未超过诉讼时效，应计算为258121元×6.175%÷365天×1095天=47816.92元。原告请求超出部分，本院不予支持。被告辩称原告起诉前三年前的违约金超过诉讼时效的抗辩主张成立，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告陈大忠逾期交付交付商品房转移登记有关文书违约金人民币47816.92元。二、驳回原告陈大忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费705元，由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按对方当事人人数或诉讼代表人人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  代定梅二〇一八年二月八日书记员  陈 尧