河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0192民初2259号原告：张均瑞（申请执行人），女，1974年6月11日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：高小兵，河南信心律师事务所律师。委托诉讼代理人：范利静，河南信心律师事务所律师。被告：杨少普（案外人），男，1974年4月23日出生，汉族，住郑州市。被告：周治业（被执行人），男，1963年8月11日出生，汉族，住河南省新郑市。原告张均瑞与被告杨少普、被告周治业申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张均瑞及其委托诉讼代理人高小兵、范利静，被告杨少普到庭参加诉讼，被告周治业经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张均瑞向本院提出诉讼请求：1.依法撤销郑州航空港经济综合实验区人民法院（2017）豫0192执异10号裁定书；2.准予查封位于郑州市××区××院××楼××单元××号（产权证号17××**）房屋；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：原告与周治业民间借贷纠纷一案已由郑州航空港经济综合实验区人民法院立案受理，在诉讼过程中原告为维护合法权益对周治业名下的位于郑州市××区××院××楼××单元××号房屋申请保全查封。2017年4月11日郑州航空港区人民法院作出（2017）豫0192民初1068号查封裁定，查封了周治业名下的该处房产。2017年6月27日，杨少普以其与周治业签订了《房屋买卖合同》并支付部分购房款且已实际入住为由提出书面执行异议，郑州航空港区人民法院于2017年7月10日作出（2017）豫0192执异10号裁定书，裁定中止对郑州市××区××院××楼××单元××号房产的执行。原告认为（2017）豫0192执异10号裁定书查明的事实不清，适用法律错误，应依法予以纠正，判决准许查封涉案房产。1.周治业在尚未取得涉案房屋权属登记证书即将房屋出售给杨少普系无效的买卖行为，其与杨少普签订的《房屋买卖合同》不是合法的商品房买卖合同。本案中，周治业于2017年4月才向不动产登记中心申请办理涉案房屋的不动产登记，而周治业与杨少普在2016年8月30日就签订了《房屋买卖合同》出售涉案房屋，《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定：“下列房产，不得转让：（六）、未依法登记领取权属证书的；”周治业在没有取得房屋产权证书的情况下将房屋出售给杨少普违反了《城市房地产管理法》第38条“未依法登记领取权属证书的房屋不得买卖”的法律规定，这一点被告杨少普在提出执行异议时也明确写明“因周治业向异议人转让房产时尚未取得不动产登记证书，因此需要被告周治业先取得不动产登记证书后方可办理转让登记”。综上，杨少普与周治业签订的《房屋买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而应当认定为无效合同。2.被告提供的银行转款回单与房屋买卖合同约定的付款方式不符，不能证明其支付的是购房款。杨少普与周治业签订的《房屋买卖合同》约定“首付款外的剩余220万在双方办理房屋过户时支付”，周治业尚未领取权属证书，更不可能办理过户。杨少普在明知“需要周治业先取得不动产登记证书后方可办理转让登记”的情形下付款给周治业，既不符合双方约定的付款条件也不符合交易规则，且其提交的银行转账汇款单上并未标注款项用途，因此不能证明杨少普支付的是购房款。3.被告未支付全部购房款且存在过错，法院查封涉案房屋并无不当。本案《房屋买卖合同》双方约定的购房款为2860000元，杨少普自认支付购房款2560000元，尚未支付全部价款。杨少普在购买涉案房屋时对被告周治业没有取得产权证是知情的，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”即使被告杨少普已实际入住占有房屋，因其未支付全部购房款，且在明知出卖人未取得房屋产权证的情况下仍签署《房屋买卖合同》购买房屋，杨少普存在过错，法院有权查封涉案房屋。综上，杨少普不能证明其合法购房，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，请求法院依法判决。杨少普辩称，被告杨少普于2016年8月份通过中介与被告周治业签订了房屋买卖合同，于2016年10月份入住涉案房屋，且已将购买涉案房屋的所有款项支付给周治业。依据相关法律规定，杨少普已经支付全部购房款、达到实际入住及在人民法院查封前就已经签订有效的书面合同，可以继续执行（2017）豫0192执行异议10号裁定书，因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。周治业未到庭应诉、答辩，亦未提交相应证据。周治业无正当理由拒不到庭应诉，放弃了答辩和质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：张均瑞与周治业民间借贷纠纷一案，张均瑞于2017年4月1日向本院申请财产保全，请求对周治业位于郑州市××区××院××楼××单元××号房产进行查封，本院于2017年4月5日作出（2017）豫0192民初1068号民事裁定书，查封周治业名下的该处房产，查封期限为三年。2017年4月11日，本院对该处房产预查封，2017年6月27日杨少普以其买受并实际居住为由提出书面执行异议，本院审查后于2017年7月10日作出（2017）豫0192执异10号裁定书，中止对郑州市××区××院××楼××单元××号（产权证号17××**）房产的执行。张均瑞对该裁定不服，于2017年8月10日向我院提起执行异议之诉。本院查明，杨少普与周治业买卖涉案房产的经过如下：2016年8月30日，杨少普和周治业由郑州商之桥房地产营销策划有限公司中介签订买卖郑州市金水区文博路东、东风路南2号楼1单元29层2901号房产的《房屋买卖合同》，杨少普以2860000元购买周治业名下的该处房产，合同中明确约定由周治业自行对500000元解押款进行解押，杨少普于合同签订之日起7日内向周治业支付660000元首付款。2016年9月3日，周治业与杨少普签订《补充协议》，约定杨少普向周治业支付的660000元首付款只能用贷款解押。当日杨少普以银行转账的方式向周治业支付660000元。之后杨少普又于2016年10月15日向周治业转账1300000元，11月1日由其妻刘社丽向周治业支付200000元，11月25日转账100000元，11月26日转账100000元，12月20日转账100000元，12月25日转账100000元，共计支付给周治业2560000元。杨少普提出执行异议之后，又于2017年7月9日将下余300000元购房款交由我院提存。另查明，在不动产登记中，涉案房产由房地产开发公司预登记的金水区东风路28号院11号楼1单元29层2904号房屋确定为公安机关和不动产登记机关登记的金水区文博东路东、东风路南2号楼1单元2901号房屋。杨少普购买该房产后已于2016年11月实际入住，并缴纳相关物业费用、水费、电费等相关费用和办理有线电视网络综合业务。本院认为，本案中双方争议的焦点为，杨少普对周治业在被执行中被查封的房屋是否享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本院于2017年4月11日对涉案房屋进行预查封前的2016年8月30日，杨少普已与周治业在房地产交易中介公司居间下签订关于涉案房屋的买卖合同，装修、配套服务设施并交纳物业等费用实际入住该房屋，并按照合同约定向周治业支付了绝大部分价款，另将剩余的300000价款向本院提存交付，付清了全部价款。双方未办理过户登记的原因在于此前房地产开发公司未为周治业办理产权初始登记，尚不具备房产过户登记的条件，杨少普未及时过户房产并无过错，非因其主观原因所致。综上所述，杨少普购买周治业的房屋的情况符合法律规定的情形，其权利能够排除执行，因此张均瑞申请对涉案房屋继续执行查封措施，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告张均瑞的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张均瑞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到诉讼费用交纳通知书之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  石青峰人民陪审员  高永汉人民陪审员  黄丰寅二〇一八年二月六日法官助理代赏丹书记员郑兴茂