贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0526民初225号原告陈俊朝，男，汉族，1975年4月13日出生，住威宁县。被告贵州厚源房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省威宁县滨海路贵州﹒草海商贸城内。统一社会信用代码：91520000697539689T。法定代表人李文然，男，汉族，1965年7月3日生，住威宁县，系该公司总经理。委托代理人管梓七贵州草海律师事务所律师。执业证号：15224201211445233。特别授权。原告陈俊朝诉被告贵州厚源房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称：厚源房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案受理后，依法由审判员代定梅适用简易程序于2018年2月2日公开开庭进行了审理。原告陈俊朝，被告厚源房开公司的委托代理人管梓七到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈俊朝诉称：我与被告厚源房开公司于2013年4月27日签订《商品房买卖合同》（编号为：0005603号），约定我购买被告开发的位于草海商贸城三栋三单元2003号商品房,建筑面积121.66平方米，我依约向被告支付房屋总价款285876元。该合同约定被告应于2013年6月30日向我交付房屋，逾期交房被告向我支付每日万分之五的违约金。被告应于2014年6月30日前取得所有权初始登记并将办理商品房转移登记文书交付给我，逾期则被告自约定交付商品房转移登记文书之日至实际交付商品房转移登记有关文书之日止，按日向我支付已付房款万分之五的违约金。我依约交付了购房款，被告未按约定交付房屋及商品房转移登记文书，直到2014年3月11日被告才将房屋交付给原告，被告逾期256天交房，请求判令被告支付我逾期交房违约金285756元×0.0005×256天=36592元。被告未按约定在2014年6月30日前交付房产登记证书，直到现住还未交付，已逾期1289日（2014年6月30日至2018年1月8日），请求判令被告支付我逾期办理房产证违约金285876×0.0005×1289天=184247元。两项合计220839元。本案诉讼费用由被告承担。被告厚源房开公司辩称：原告请求支付逾期交房违约金已超过诉讼时效，我公司不应当支付。原告请求支付逾期办理房屋所有权登记证的违约金，双方约定每日万分之五过高，请求法院调整计算违约，按法律规定判决。经审理查明：被告厚源房开公司以出让方式取得位于威宁××××路占地面积40484.89平方米的建设用地使用权，用于开发“中国﹒草海商贸城”商品房，商品房预售许可证号为：2011商房预字13号。2013年4月27日，原告陈俊朝与被告厚源房开公司签订编号为0005603号《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的“中国﹒草海商贸城”第3幢3单元20层3号住宅，房屋建筑面积121.66平方米，套内面积97.97平方米，房屋总价款285，876.00元。原告支付首付款85，876.00元，银行按揭贷款200，000.00元。《商品房买卖合同》第十一条第（一）项约定，出卖人应当在2013年6月30日向买受人交付该商品房；第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买受人有权退房并书面通知买受人，出卖人自收到通知之日起30内退还全部已付款，并按买受人已付款10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金；第二十二条第三款约定：出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付商品房转移登记的有关书，逾期60日内的，按已付房款5‰承担违约责任，逾期超过60日的，买受人有权退房，出卖人应自收到退房通知之日起7日内退还买受人已付房款，并按照同期存款利率支付利息；买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款5‰的违约金。合同还约定双方其他权利义务。合同签订后，原告按照合同约定交付了购房款285876元。被告于2014年3月11日交付商品房给原告，被告至今未将办理该商品房转移登记有关文书并交付给原告。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、付款收据，被告提交的商品房屋预售许可证等证据在卷互为印证，该证据已经庭审举证、质证和本院审查后，事实清楚，可以采信。本案争议焦点：1、原告请求支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效。2、原告请求按合同约定支付逾期交房、逾期办理房屋所有权登记证违约金是否应当下调。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”之规定，本案中，原告陈俊朝与被告厚源房开公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。合同签订后，原告按照合同约定已向被告支付全部购房款，但被告未在约定的期限内向原告交付房屋和商品房转移登记相关文书，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告未按合同约定期限向原告交付房屋和商品房转移登记相关文书，已构成违约，应承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关书交付给买受人；逾期超过60日的，买受人有权退房，出卖人应自收到退房通知之日起7日内退还买受人已付房款，并按照同期存款利率支付利息；买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款日万分之五的违约金。至原告起诉时，被告逾期交付商品房转移登记有关文书已达三年多时间，现原告选择不退房并请求被告支付逾期交付商品房转移登记有关文书违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，被告认为原告请求按约定的每日万分之五计算违约金过高，请求调整。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高要求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付房款总额，酌情参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率（1至5年期）4.75%上幅30%计算支付逾期办理房产证违约金，根据双方合同约定的违约系按日计算，逾期每于产生的违约金均为一个独立的债权、债务，原告起诉之日前三年的违约金并未超过诉讼时效，应计为285876×（4.75%+4.75%×30%）×3年=52958.52元。原告起诉超出的部分，本院不予以支持。根据《商品房买卖合同》第十一条第（一）项约定，被告应当在2013年6月30日向买受人交付该商品房，被告于2014年3月11日实际交房。被告以原告起诉逾期交房违约金，已超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。经庭审查明，原、被告双方合同约定的交房时间为2013年6月30日，原告陈俊朝的实际接房时间为2014年3月11日，其从接房时起已知道自己的权利受到损害，但原告直至2018年1月8日才向本院提起诉讼主张权利。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定依照其规定。”，原告陈俊朝并未提交相关证据，证明有诉讼时效中止和中断的情形，且原告从接房时距起诉之日已有四年多时间，此间原告从未向本院提起诉讼，主张自己的权利。因此原告请求支付逾期交房违约金的主张已超效诉讼时效，被告的此辩解理由成立，本院予以采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释〉》第二百一十九条之规定，判决如下：一、由被告贵州厚源房地产开发有限责任公司于本判决书生效后十日内支付原告陈俊朝逾期交付商品房转移登记有关文书违约金人民币52958.52元。二、驳回原告陈俊朝的其他诉讼请求。案件受理费2306元，由原告陈俊朝负担1744元，被告贵州厚源房地产开发有限责任公司负担562元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  代定梅二〇一八年二月六日书记员  陈 尧