四川省达州市达川区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1703民初2949号原告：覃荣，男，1967年11月25日出生，汉族，户籍地：四川省渠县，现住四川省达州市达川区。委托诉讼代理人：朱凯，四川天仁和律师事务所律师。被告：达州市长江实业有限公司，住所地：达州市通川区大北街中段信合联社综合楼二楼。法定代表人：余长江,总经理。委托诉讼代理人：程翔禹，四川博立信律师事务所律师。原告覃荣诉被告达州市长江实业有限公��商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月14日公开开庭进行了审理。原告覃荣及其委托诉讼代理人朱凯、被告达州市长江实业有限公司的委托诉讼代理人程翔禹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：１.判令被告限期为原告办理房屋权属证书；２.判决被告向原告支付违约金100，000.00元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年12月29日，原、被告就位于曹家梁悦城1号楼1栋1-606号商品房签订《商品房买卖合同》，该商品房建筑面积91.24平方米，总价款254，395.00元。合同对房屋状况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付条件、产权登记等进行了约定。合同签订后，原告全额支付了购房款，但被告迟迟未办理产权证件，直到2017年5月26日才通知原告已办理房屋���有权证书。根据原、被告签订的合同，初始登记约定：“被告应在2011年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，原告有权退房或者不退房，不退房的，合同继续履行，被告应当自取得该商品房所在楼栋的权属证明之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金。”据此，被告违约天数高达1950天，应向原告承担逾期初始房产登记违约金248，035.00元[254，395.00元×0.05%×1950天（2011年12月31日至2017年5月31日止共计1950天）]。同时，原、被告就购买房屋转移登记也进行了约定：“如因被告责任，被告未在商品房交付之日起365日取得房屋所有权证书的，原告有权退房或者不退房，不退房自原告应当取得房屋产权证书期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之零点五的违约金。”被告在2011年12月31日交付房屋后540天内（即18个月）就应当为原告办理完毕房屋所有权证书。然而，时至今日才履行办理义务。因此，根据《合同法》及《商品房买卖合同解释》之规定，被告亦应按照合同约定支付逾期转移登记违约金17934.84元[254，395.00元x0.005%x1410天（2012年6月30日至2017年5月31日止共计1410天）。综上，按照《商品房买卖合同》约定，被告共应向原告支付违约金共计265，969.84元，现原告只诉请被告支付违约金100，000.00元，以切实保护原告自身合法权益，望法院依法判准如上请求事项。被告辩称：一、根据原、被告于2009年12月29日签订的《商品房买卖合同》第二十条约定：被告应当在2011年12月31日���取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因被告的责任未能办理的，原告有权选择退房，也有权不退房、继续履行合同。同时，如因被告的责任导致原告未能在房屋交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，原告有权选择退房，也有权不退房、继续履行合同。因此，被告认为：若被告未在2011年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明、原告未能在房屋交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，原告有权选择退房或者继续履行合同，该两项选择的权利属于债权请求权，应当自原告知道或者应当知道自己的权利受到侵害之日起两年内向被告主张权利，现原告起诉已超过诉讼时效，丧失了违约金请求权的实体胜诉权。二、被告之所以未按照原、被告之间的合同办理商品房所在楼栋的权属证明，是因为政府调整规划指标，要求被告补缴土地使用权出让金，迟迟不能办证的原因不在被告方面，被告并无过错。三、原告并未按照合同约定向房管部门申请办证，其于2015年11月1日才申请办证，并授权被告代为办证，出具委托书，原告自身具有一定过错。原告已于2017年5月取得房屋不动产登记证书，被告的行为并未导致原告有任何损失。综上，原告的起诉已超过诉讼时效，且原告现已取得房产证明，迟迟不能办证的原因不在被告，被告无过错，且原告没有损失。请求依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告于2009年10月21日向被告支付诚意金5，000.00元，于2009年11月8日支付诚意金10，000.00元，11月13日支付购房款89，340.00元。2009年12月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》[合同编号：(2009）1200803]，原告以总价款254，395.00元购买被告开发的位于达州市达川区曹家梁社区悦城1号楼1幢1单元6��6号商品住房一套。同日，原告向被告支付购房款55.00元。2010年2月4日，原告向被告支付购房款150，000.00元，先后共计支付购房款254，395.00元。《商品房买卖合同》第二十条第（一）款约定：“初始登记。出卖人应当在2011年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。”《商品房买卖合同》第二十条第（二）款约定：“转移登记。1.商品房交付使用后，双方同意共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。”2011年3月21日，被告将原告购买的住房交付原告使用。2015年10月10日，被告实际取得悦城1号楼房的权属证明。2015年11月1日，原告向被告申请办理房产证，并委托被告代为办理。2017年5月8日，被告取得原告所购买房屋的不动产权证书[不动产权证号：川（2017）��川区不动产权第0004817号]。被告通知原告领取不动产权证书并交纳物管费，因原告对物业管理有争议，未交纳物管费，被告未将不动产权证书交付原告。现原告诉讼来院。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为判令被告将原告的房屋所有权证交付原告，被告认为该诉讼请求不属于本案解决的范畴，原告应当另案起诉。同时查明，2014年11月19日，达州市达川区人民政府纪要（第61号）《达州市达川区规土委第五次会议纪要》：“……三、研究审定了区国土资源分局《关于达州市长江实业有限公司、四川广卫房地产开发有限公司办理调整规划指标补缴土地使用权出让金手续的请示》（达市达国土资〔2013〕217号）。（一）原则同意区国土资源分局《关于达州市长江实业有限公司、四川广卫房地产开发有限公司办理调整规划指标补缴土地使用权出让金手续的请示》（达市达国土资〔2013〕217号）意见。（二）鉴于该建设项目系超容积率补缴土地出让金，符合市住建、国土、财政三局公告处理条件。同意达州市长江实业有限公司、四川广卫房地产开发有限公司补缴悦城建设项目超容积率土地出让金402.8698万元（住宅楼面地价161.80元/平方米×23037.63平方米+地下住宅楼面地价88.40元/平方米×1795.35平方米+地下商业楼面地价129.00元/平方米×1104.67平方米）。（三）由区国土资源分局按相关规定和程序办理。……”。2015年1月15日，达州市达川区人民政府（达川府函〔2015〕11号）《关于达州市长江实业有限公司、四川广卫房地产开发有限公司办理调整规划指标补缴土地使用权出让金手续的批复》：“一、原则同意《达��市国土资源局达川分局关于达州市长江实业有限公司、四川广卫房地产开发有限公司办理调整规划指标补缴土地使用权出让金手续的请示》（达市达国土资〔2013〕217号）意见。二、由区国土资源分局按程序依法供地，依法办理相关手续。”。2015年11月11日，达州市国土资源局达川分局（出让人）与达州市长江实业有限公司、四川省广卫房地产开发有限公司（土地使用权人）达成《土地使用权出让合同变更协议》。本院认为，一、关于原告要求被告将不动产权证书交付原告是否属于本案解决范畴的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”。现原告所购买房屋的不动产权证书已经办理，被告应将不动产权证书交付原告。故被告辩称原告要求被告交付不动产权证书的诉讼请求不属于本案解决范畴的理由不成立，本院不予支持。二、关于被告办理涉案商品房所在楼栋的权属证明和涉案商品房的权属证明的违约金问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。1.根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十条第（一）款约定：“出卖人应当在2011年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当���得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。”。被告在2011年12月31日前未取得该商品房所在楼栋的权属证明，原告从即日起就知道或应当知道自已的权利受到侵害，原告应在2014年12月31日前向人民法院提起诉讼，要求被告按约定支付违约金。2.根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十条第（二）款约定：“商品房交付使用后，双方同意共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取���房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。”。被告于2011年3月21日将住房交付原告使用，按照约定，被告应在540日内即2012年9月21日前办理原告所购房屋的产权证书。而被告未能在2012年9月21日前办理产权证书，原告从即日起就知道或应当知道自已的权利受到侵害，原告应在2015年9月21日前向人民法院提起诉讼，要求被告按约定支付违约金。而原告就上述两项违约金在2017年才向本院起诉，显然已超过诉讼时效期间，不能受到法律的保护。故被告辩称原告起诉已超过诉讼时效，丧失违约金请求权的实体胜诉权的抗辩理由成立，原告要求被告赔偿违约金100，000.00元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告所购买��屋的不动产权证书已经办理，原告要求被告交付不动产权证书的诉讼请求，本院予以支持；原告要求被告支付违约金，已超过诉讼时效期间，该诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：一、被告达州市长江实业有限公司在本判决生效后三日内将达州市达川区曹家梁社区悦城1号楼1幢1单元6楼6号房的不动产权证书[不动产权证号：川（2017）达川区不动产权第0004817号]交付原告覃荣；二、驳回覃荣的其他诉讼请求。案件受理费2，300.00元,减半收取计1，150.00元，由原告覃荣、被告达州市长江实业有限公司各负担575.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员 李 媚二〇一八年二月一日书记员 李林涛