广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0111民初6538号原告：郭嘉健，男，汉族，1987年6月12日出生，身份证住址广州市海珠区，委托代理人：郭宝源，男，汉族，1955年1月27日出生，身份证住址广州市海珠区，被告1的父亲。原告：彭慧瑾，女，汉族，1991年5月31日出生，身份证住址广东省从化市，两原告共同委托代理人：李嘉仲，广东安国律师事务所律师。被告：陈结玲，女，汉族，1984年1月8日出生，身份证住址广州市番禺区，委托代理人：何丽国，广东佰仕杰律师事务所律师。委托代理人：陈玮玮，广东佰仕杰律师事务所律师。被告：陈志勇，男，汉族，1974年1月6日出生，身份证住址浙江省乐清市，第三人：平安银行股份有限公司广州分行，住所地广州市天河区珠江新城华强路1号珠控商务大厦102、103、201。法定代表人：肖旗胜。负责人：张朝晖，行长。委托代理人：唐锦云,女，汉族，1978年5月21日出生，该行职员。委托代理人：陈芳，女，汉族，1975年2月13日出生，该行职员。原告郭嘉健、彭慧瑾诉被告陈结玲、陈志勇、第三人平安银行股份有限公司广州分行（以下简称平安银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭嘉健及其委托代理人郭宝源、原告郭嘉健、彭慧瑾的共同委托代理人李嘉仲，被告陈结玲的委托代理人何丽国，第三人平安银行的委托代理人唐锦云、陈芳到庭参加了诉讼。被告陈志勇下落不明，经本院公告送达起诉书副本及开庭传票，期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郭嘉健、彭慧瑾诉称：原告与两被告在2016年12月14日签订了《广州市存量房买卖合同》（下文简称为房屋买卖合同），房屋买卖合同约定了双方的权利义务、买卖房屋的流程以及违约责任。原告为了购买两被告的房屋，已按约定时间向被告陈结玲交付部分房款以及完成了银行贷款的办理。但是被告陈结玲迟迟未按合同履行其义务，在原告再三催促下，被告陈结玲才告知原告其已将房子抵押至第三人处。原告主动与第三人沟通，表示愿把剩余房款转给第三人来赎回房契。但第三人表示，原告不仅需替被告陈结玲偿还一百三十万房屋抵押贷款，还需替被告陈结玲偿还其为法人代表的公司的信用贷款一百七十万，两者共计三百万元。除非原告帮被告陈结玲全部偿还，否则不予将房屋给回被告陈结玲。原告无奈之下，只能与被告陈结玲协商，要求被告陈结玲退款，被告陈结玲虽然同意退款，但一直迟迟没有落实。原告又被逼无奈之下，只能起诉到法院。但后来了解到，被告陈结玲早已把之前原告给其的六十万房款还给第三人，即使法院判定原告胜诉，被告也无法履行赔偿，最终原告得不到赔偿，也拿不到房子。按照相关法律规定，原告是守约方，可以选择继续履行合同还是解除合同。现在经过综合考虑，原告要求被告继续履行合同，强制被告过户和赔偿损失。同时虽然第三人是银行机构，但是法律规定，不动产抵押权的设立：抵押合同有效+处分权+登记，虽然原告没看见被告陈结玲和第三人所签的抵押合同，但是根据涉案房屋的查册情况，房屋的最高抵押额不到原告应付的房屋尾款，根据相关规定，抵押物的受让人享有涤除权，有权提出代为清偿债务人的主债务以消灭抵押权，受让人提出代为清偿时，债权人不得拒绝。虽然第三人一再表示，不会接受低于三百万的赎回金以及承诺协助原告催促被告陈结玲还钱，但是时至今日，被告陈结玲只是推诿说是第三人不让赎回，被告陈志勇又不理睬原告，看着天天高升的房价和手中贬值的财产，被告陈结玲既不还钱还想继续骗原告解除网签，另外再以高价卖给别人来筹钱还予原告。原告在知道不可能收回房款的情况下，做了诉讼保全，希望能争取房屋同时维护自己合理的利益。希望法院判如所请，尽快还原告一个公道。综上，请求法院判令：1、被告陈结玲、陈志勇按照双方签订的《广州市存量房买卖合同》的约定，履行与原告办理房屋交易买卖的手续，将涉案房屋过户到原告名下；2、被告陈结玲、陈志勇按照房价的10%即20.5万赔偿原告，因自身原因导致不能正常按时交易导致原告的损失费用；3、由两被告承担本案的诉讼费用以及诉讼保全费用。被告陈结玲辩称：不同意原告的诉请，应当驳回原告的全部诉请。1.涉案的房屋在被告陈结玲与被告陈志勇离婚后已经分割给被告陈结玲所有，有公证书、离婚协议为证，涉案的房屋与被告陈志勇无关。2.本案系原告违约，被告守约，本案迟延赎契的原因是原告迟延支付定金及拖欠赎契款，被告不存在违约行为，涉案合同的附件2约定定金余款7万元乙方需在2016年12月18日前支付给甲方，事实上原告迟延至2016年12月22日才支付了7万元定金。附件3.2条约定共同出资赎契甲乙双方按照甲方出资65万元，乙方出资65万元，共同完成赎契的手续。根据该约定原告应向被告陈结玲支付65万元的赎契款，但截止至今原告仍有15万元未支付，故应为原告违约，被告守约。3.双方的合同已于2017年5月16日解除，被告陈结玲与原告的代理人及原告的父亲郭宝源签订了补充协议书，该补充协议合法有效，故双方的存量房购房合同已解除。4.涉案的合同已解除后被告无需履行办理过户手续，且按照约定只需向原告返还支付的款项及赔偿金共计73万元，合同解除原告应履行协助办理撤销网签的随付义务。关于支付20.5万元诉请，双方签订的补充协议书已明确约定被告在该次交易中共计收取定金及房款60万元，而补充协议书约定被告应向原告返还及赔付共计73万元，双方在补充协议书中已就违约金的金额达成了一致意见，确定金额为13万元，故原告的诉请20.5万元违约金于法无据，综上，原告迟延支付定金及赎契款已构成违约，应当承担相应的违约责任，而被告并不存在违约行为。另，双方的合同已于2017年5月16日解除，故原告的诉请缺乏事实及法律依据，恳请法庭查明事实后驳回原告的全部诉请。被告陈志勇无答辩。第三人平安银行述称：原、被告签订房屋买卖协议未经抵押权人同意，且没有通知抵押权人，属于非善意的买卖行为，故本次买卖行为无效。经审理查明：2016年12月14日，两原告（乙方）与两被告（甲方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：两原告向两被告购买广州市白云区环河路108号201房，该房地产存在抵押情况，交易方式为：涂销抵押后按揭付款，该房地产按整套出售并计价，总金额205万元；定金3万元乙方须在2016年12月4日支付给甲方；定金余款7万元，乙方须在2016年12月18日前支付给甲方；出资赎契：甲方应在签订本合同后60天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷之一切手续费用；甲乙双方同意按以下方式办理赎契手续；共同出资赎契：甲乙双方按照甲方出资人民币65万元，乙方出资人民币65万元，共同完成赎契手续；甲乙双方应在原抵押银行通知还贷之日起5天内将赎契款项存入甲方供款账户内，如乙方款项一旦划入甲方供款则视为甲方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，甲方不得擅自挪用；首期楼款：（不含定金）人民币65万元，乙方应于原贷款银行通知还贷之日起5天内由乙方付至甲方供款账号内；余下首期款90万元，乙方须于递件成功当天直接支付甲方；楼价余款:按揭付款，乙方按揭付款的，乙方应于2017-04-01前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；甲方及其配偶必须根据银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料；贷款银行批准按揭的金额，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行开设的账户内；若因乙方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼款余额的差额由乙方于递件成功后与首期楼款一并支付给甲方；乙方不能如期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同；甲乙双方于签订本合同后30天内委托广州亿达按揭服务有限公司办理该房地产转名之一切手续并提交所需之全部资料；甲乙双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后（乙方须按揭付款的，还须在得到银行出具同意贷款通知书或相关意向回复）10天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖；乙方确认已查阅该房地产的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解，故对该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、产权情况、周边环境等均予以认可；等等。庭审中，两原告及被告陈结玲均确认《广州市存量房买卖合同》及附件上陈志勇的签名非陈志勇本人签署，原告称为被告陈结玲代签，被告陈结玲称不记得是其代签还是他人代签。上述合同签订后，两原告于2016年12月14日向被告陈结玲支付定金30000元、于2016年12月22日向被告陈结玲转账支付定金70000元、于2017年1月12日向被告陈结玲转账支付首期楼款500000元，被告陈结玲分别向两原告出具《收款证明》。两原告委托广州亿达按揭服务有限公司办理按揭手续，并支付按揭贷款费等3500元，并与上海浦东发展银行股份有限公司广州分行签订《个人购房担保借款合同》。被告陈结玲主张其已电话联系第三人想要提前还贷并申请赎契，但第三人要求将抵押款存入银行即可，对此被告陈结玲未提交证据证实。第三人称提前还贷需要书面申请，其未收到被告陈结玲的提前还贷申请，也未收到被告陈结玲的提前还贷款项。2017年5月11日，两原告向两被告发出《催告函》，要求两被告于2017年5月17日前申请办理提前还贷手续，办完房产证注销抵押，取回房产证后，5天内按约办理申请过户手续；如仍不配合，催告函期限届满日视为被告在该房地产买卖交易中根本违约，要求被告按照买卖合同第10条约定承担总房价款20%的违约赔偿责任，并保留追究其他法律责任的权利。经质证，被告陈结玲称其未收到上述《催告函》。2017年5月16日，被告陈结玲（甲方）与原告郭嘉健的父亲郭宝源（乙方）签订《补充协议书》，约定甲乙双方就买卖位于广州市白云区环河路108号201房之物业协商一致取消上述交易，双方就解除合同事宜达成如下协议：一、甲方因该次交易而收取之定金、房款共陆拾万元整，甲方应在签订本合同时返还/赔付乙方共柒拾叁万元整；二、甲方于三个工作日内筹齐赔付金额给乙方并签订解除双方约合同及一次性赔付乙方共计柒拾叁万元整；三、甲乙双方解除合同后中介代理费由己方支付。上述《补充协议书》签订后，被告陈结玲未向两原告支付约定款项730000元。庭审中，两原告表示上述《补充协议书》为初步协议，之所以由原告郭嘉健的父亲郭宝源签署，是两原告因工作原因，主要留的是原告郭嘉健的父亲郭宝源的电话；两原告同时表示事后郭宝源将《补充协议书》的情况告知了两原告，若被告陈结玲在签署合同后三个工作日内向两原告支付了730000元，两原告是同意的，且该《补充协议书》被告陈志勇未签名，所以应在付款后四方签署正式解除合同。被告陈结玲表示愿意向两原告支付730000元。对于涉案房屋交易的具体过程，两原告陈述：由原告郭嘉健的父母看房后，第二天两原告通过中介看房，并与被告陈结玲在中介处签订买卖合同；被告陈结玲陈述：经中介介绍，原告郭嘉健的父母看房，并与被告陈结玲在中介处协商及签订房屋买卖合同，签约时合同由原告郭嘉健的父亲郭宝源带回家给两原告签名后交回中介。另查，广州市白云区环河路108号201房登记的权属人为被告陈结玲、被告陈志勇共同共有，抵押权人为第三人平安银行股份有限公司广州分行，最高债权额为1300000元。2014年9月26日，被告陈结玲与被告陈志勇登记离婚，双方签订《协议书》，约定：“以我们名字登记的坐落于广州市白云区环河路108号201房房屋（广东省房地产权证：粤房地权证穗字第××号、粤房地权证穗字第××号）是我们在原婚姻关系存续期间取得的夫妻共有财产。现我们经协商一致，将上述房屋的归属自愿达成一致协议：一、上述坐落于广州市白云区环河路108号201房房屋全部归陈结玲个人所有，未清偿的按揭贷款由陈结玲负责清偿，与陈志勇无关；2、若上述房屋需亲自到场办理更名手续，协议人双方均必须主动配合办理。本《协议书》自协议人签署之日起生效。”上述《协议书》经广州市荔湾公证处公证。对于涉案房屋的抵押贷款情况，第三人陈述：2014年5月26日，第三人与两被告签订了最高额抵押担保合同，担保合同的担保范围从2014年5月26日至2017年5月26日；第一笔贷款于2014年6月16日办理抵押登记，金额为130万元，于2016年6月15日到期，该笔贷款已全部还清；后根据被告陈结玲与第三人的合同约定，在贷款额度范围内于2016年6月17日再次发放130万元抵押贷款，该笔款项至2017年6月17日期满，该笔贷款剩余130万元本金及利息未还清；因被告需要重新办理房产证，故于2017年4月1日重新进行抵押权登记；截至2017年12月18日，被告剩余的贷款本金130万元，利息159139.38元，复利10518.32元；借款人与第三人之间还存在其他信用贷款，但没有办理抵押登记。由于被告陈结玲在第三人处尚有其他信用贷款，而信用贷款的发放基于被告陈结玲在第三人处有房屋抵押，根据房屋价值来核发信用贷款，故信用贷款与涉案房屋有关联性，如原告同意代被告陈结玲结清所有抵押贷款及信用贷款，则其同意办理赎契手续。原告表示其同意代被告偿还抵押贷款本金130万元，利息159139.38元，复利10518.32元，其中超出其应付剩余房款1450000元的部分其愿意承担，不同意代为偿还信用贷款。以上事实，有广州市存量房买卖合同、补充协议、收款收据、收款证明、房地产权证、不动产登记查册表、房贷意向书、催告函、快递单、银行交易明细、公证书及当事人陈述等证据证实。本院认为：两原告与被告陈结玲签订的《广州市存量房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效。虽然被告陈志勇的签名并非其本人签署，但根据被告陈结玲提交的公证书，可以认定被告陈结玲已取得涉案房屋的处分权，且被告陈志勇在本院依法送达诉讼材料后，未到庭参加诉讼，且未提交书面答辩意见，未就被告陈结玲的房屋转让行为提出异议，故被告陈志勇的签名并非其本人签署的事实对于《广州市存量房买卖合同》的效力不构成影响。第三人平安银行主张原、被告签订房屋买卖协议未通知抵押权人，买卖行为无效。对此，本院认为，虽然《中华人民共和国担保法》第四十九条规定抵押人未通知抵押权人的，转让行为无效，但依据在后实施的《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，即使抵押人转让抵押物未通知抵押权人的，也仅能影响转让合同的履行，而不因此而导致转让合同无效。因此，第三人平安银行以原、被告买卖涉案房屋未通知抵押权人为由主张《广州市存量房买卖合同》无效，缺乏事实根据与法律依据，本院不予采纳。2017年5月16日，被告陈结玲与原告郭嘉健的父亲郭宝源签订《补充协议书》，协商解除涉案房屋的买卖合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为的，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”本案中，从涉案房屋具体交易过程来看，原告郭嘉健的父亲郭宝源有实际参与看楼、协商房屋交易事宜等，且按照日常生活经验，购买房屋属于家庭重大事宜，原告郭嘉健的父亲郭宝源参与其中亦符合常理，且原告确认其留的是原告郭嘉健的父亲郭宝源的电话，因此，基于上述情形，被告陈结玲有理由相信原告郭嘉健的父亲郭宝源可以代理两原告，即被告陈结玲有理由相信原告郭嘉健的父亲郭宝源具有代理两原告解除《广州市存量房买卖合同》的权利，且解除合同是在未依约办理赎契手续的情形下签订，并无存在恶意的情形，故根据上述法律规定，本院依法认定郭宝源的代理行为有效。另，原告在庭审中表示事后郭宝源将《补充协议书》的情况告知了两原告，若被告陈结玲在签署合同后三个工作日内向两原告支付了730000元，两原告是同意的，故可认定《补充协议书》中解除房屋买卖合同关系的内容与两原告的真实意思表示一致。因此，本院依法认定《补充协议书》对两原告具有法律约束力。原告虽主张上述《补充协议书》为初步协议，但根据《补充协议书》的内容，双方约定“双方就买卖位于广州市白云区环河路108号201房之物业协商一致取消上述交易”，故可认定双方已就解除合同达成合意，至于款项有无实际支付及有无签订其他书面解除合同的书面文件不影响双方解除合同合意的成立。对于被告陈结玲未依约付款的事实，两原告有权另行向被告陈结玲主张权利。综上，两原告与被告陈结玲签订的《广州市存量房买卖合同》已合意解除，原告现主张继续履行合同缺乏事实及法律依据。经本院释明后，原告坚持其要求继续履行合同的诉请，且支付违约金的诉请亦在继续履行合同的前提下主张，故本院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告陈志勇下落不明，经本院公告送达起诉书副本及开庭传票，期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国担保法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告郭嘉健、彭慧瑾的全部诉讼请求。本案受理费12800元、财产保全费5000元，由原告郭嘉健、彭慧瑾负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白小云人民陪审员  黎艺琼人民陪审员  黄佩欣二〇一八年二月六日书 记 员  姚淑馨