广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤13民终4223号上诉人（原审被告）：杨成森，男，汉族，1981年7月12日出生，户籍所在地：湖北省武汉市武昌区，委托诉讼代理人：刘雪平，广东指针律师事务所律师。委托诉讼代理人：马靖桦，广东指针律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：钟运金，女，汉族，1987年8月9日出生，户籍所在地：广东省惠州市市辖区，委托诉讼代理人：钟丹，广东宝晟律师事务所律师。原审第三人：惠州市新世纪房地产经纪有限公司，住所地：广东省惠州市大湖溪湖溪大道十街4号3楼。法定代表人：曾志标。委托诉讼代理人：邹理理，男，汉族，1988年4月22日出生，住址为湖南省醴陵市，该公司员工。上诉人杨成森因与被上诉人钟运金房屋买卖合同、原审第三人惠州市新世纪房地产经纪有限公司纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初4803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人委托诉讼代理人刘雪平、马靖桦，被上诉人委托诉讼代理人钟丹，原审第三人惠州市新世纪房地产经纪有限公司委托诉讼代理人邹理理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨成森的上诉请求：1.请求依法撤销惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初4803号民事判决书；2.请求二审法院查明案件事实，依法改判；3.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、《广东省惠州市房地产买卖居间合同》（下称居间合同）违反法律强制性规定，是无效合同，原审判决合同有效，是事实认定错误。居间合同为上诉人、被上诉人以及第三方共同签订的关于君御花园10号楼17层03号房买卖内容的合同。该房产至今尚未办理不动产权证。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条第六款规定：“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”该条款属于法律强制性规定，另，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”居间合同约定买卖尚未办理不动产权证的房产已违反法律强制性规定，该居间合同应为无效，应当依法撤销。二、不动产权证应由开发商为业主统一办理，上诉人无法自行办理。原审法院认定上诉人没有办理不动产权证是违约行为，属于严重的认定事实错误。在被上诉人提交的第6组证据“惠州市人民政府网络问政复函”中惠州市国土资源局的回复：“君御花园10号楼（下称争议房产）的商品房的初始登记已经完成，商品房不动产权证的办理是由开发商统一为业主的，个人无法自行办理”。该组证据表明争议房产应由开发商为业主进行统一办理不动产权证，不是上诉人自身可以自行办理的。现由于开发商自身原因导致争议房产的不动产权证办理不下来，不归责于上诉人。由此，假设居间合同在有效的情况下，原审判决基于不能办理不动产权证的事实，错误地认定为上诉人违反居间合同的约定，不协助被上诉人办理房产过户，应当依法撤销。三、被上诉人应在签订居间合同当日在指定账户存入26万元首期房款。但至今，被上诉人仍未履行该义务，被上诉人的行为已构成违约。假设居间合同为有效合同的情况下，根据该合同约定，被上诉人应在签订居间合同当日把26万元首期房款存入交易结算资金专用账户。至今，被上诉人仍没有把26万元首期款存入交易结算资金专用账户。被上诉人没有按约定履行居间合同义务，已构成违约。根据居间合同第六条约定：甲方逾期交付房屋或乙方逾期支付房款的，均视为违约。逾期15天仍未能履行，守约方有权解除合同。上诉人作为守约方拥有居间合同约定的解除权。四、基于被上诉人的违约行为及因客观原因不能办理不动产权证的事实，上诉人请求解除居间合同，以及时维护合同双方的合法权益。假设在在居间合同有效的情况下，基于合同第六条约定：甲方逾期交付房屋或乙方逾期支付房款的，均视为违约。逾期15天仍未能履行，守约方有权解除合同。上诉人作为守约方拥有居间合同约定的解除权。另，由于开发商的原因导致争议房产迟迟未能办理不动产权证，从而导致居间合同无法继续履行。另，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。原审判决继续履行合同已不能实现合同目的，为及时维护合同双方当事人的合法权益，应当依法解除居间合同。综上，居间合同违反法律强制性规定，应为无效合同，原审法院对事实认定错误。即使原审法院认定合同有效，判决上诉人继续履行合同、并在条件成就时协助办理房屋过户登记以及交付房屋使用的判项，也毫无法律意义，毫无执行内容及执行意义，应当依法撤销。请上级法院及时纠正错误，重新核实案情，全面审查证据，撤销原审判决，依法改判。被上诉人钟运金提交答辩状称：一、答辩人与被答辩人签订《广东省惠州市房地产买卖居间合同》真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强行性规定，合法有效。首先，《广东省惠州市房地产买卖居间合同》已经明确了买卖双方、买卖房屋坐落、价款数额以及价款支付方式等合同主要内容，故双方买卖合同成立。其次，房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。同时依据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷的指引》第七条规定：“当事人以出卖人未领取权属证书的为由主张合同无效的，不予支持。”二、被答辩人作为违约方无权解除《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，且涉案房屋已经具备办证条件，《广东省惠州市房地产买卖居间合同》中约定条件已经完全成就，被答辩人应继续履行《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，同时承担违约责任。按照约定全面履行《广东省惠州市房地产买卖居间合同》的合同义务，是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形之外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。被答辩人看到涉案房屋房价上涨于2017年4月2日向答辩人提出要么增加房价，要么就解除《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，答辩人不同意，要求被答辩人继续履行合同，被答辩人均是不配合。【2017年4月2日录音截取内容：被答辩人代理人杨成钰（03:57））：现在就是，我们把这个房子卖了就换不起其他方，是我们没办法，卖了的话，我换不起其他房子了。答辩人丈夫（04:40）：首先我先讲下，反正这种东西你们也慎重考虑一下，我给你分析一下，第一个我们跟你们说过我们买了房子，这也是我们唯一的房子。被答辩人杨成森：现在也是唯一一套，被答辩人杨成森（05:17）：或许这样子，你们能不能给我加点价这样，我换房好歹也有个条件去换。答辩人（07:04）：现在涨了一点点，你们就要毁约。被答辩人杨成森（07:40）：对，这个会，违约责任我们会承担。答辩人丈夫（09:25）：你们现在突然毁约等于把我们逼上悬崖。……】。2017年5月12日。第三人为了维护自身合法权益，起诉至惠州市惠城区人民法院诉求被告杨成森继续履行并支付违约金。2017年8月份，被答辩人杨成森为了对抗与答辩人签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，与案外人陈洲串通，企图通过虚假租赁合同的优先购买权来侵害答辩人的合法权益，该案经过二审终审，驳回陈洲优先购买权的诉讼请求。综上，答辩人为了购买涉案房屋已经把自己唯一的住房出售，先被答辩人拒不履行《广东省惠州市房地产买卖居间合同》行为严重违反诚实信用原则构成违约，严重损害了答辩人的合法权益，被答辩人应该依据《广东省惠州市房地产买卖居间合同》第六条规定向答辩人承担违约金。故请求二审法院依法维持原判，驳回被答辩人的上诉请求。被上诉人钟运金向一审法院起诉请求：一、判令被告继续履行2016年8月6日与原告签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》；二、判令被告限期内协助原告办理位于惠州市××东××御花园××楼××房（建筑面积：141.09平方米）房产的变更登记手续；三、判令被告按照《广东省惠州市房地产买卖居间合同》约定的条件将位于惠州市××东××御花园××楼××房交付给原告；四、判令被告支付延迟履行违约金1170元（按照银行同期贷款利率从2017年5月5日计算至被告实际交付楼房止）；五、本案律师费30000元、诉讼费、保全费由被告承担。2017年6月19日，原告变更第四项诉求为：判令被告杨成森支付延期履行违约金暂计27225元（每日按总房价的万分之五从2017年4月2日计算至被告实际交付楼房止）。一审法院认定事实：为购买被告名下位于惠州市××东××御花园××楼××房[合同编号：（2015）10006229，建筑面积：144.09㎡，合同登记备案时间：2015年6月3日]，原被告、案外人惠州市新世纪房地产经纪有限公司于2016年8月6日签订一份《广东省惠州市房地产买卖居间合同》，约定如下：原被告双方以总价121万元将涉案房产出售于原告，定金10万元；首期房款26万元原告在签订《广东省房地产买卖合同》当日存入交易结算资金专用账户，余款原告向银行申请贷款；被告应在收到全部房款当日将房屋交付给原告使用；被告逾期交付房屋或原告逾期支付房款的，均视为违约，逾期15天仍未能履行，守约方有权解除合同，解除合同后，违约方应向守约方按交易价格的10%支付违约金，并需配合办理重新过户手续以及承担由此产生的相关费用，如三方同意继续履行合同，则违约方应从违约之日起按照总房价的万分之五向守约方支付违约金直至实际履行之日止。同日，原告向被告缴付10万元定金。因房屋买卖合同纠纷，原告遂于2017年5月12日诉至本院，请求判如上述所请。另查之一，庭审过程中，原告向本院提出一份录音资料光盘，拟证明在2017年4月2日在第三人公司被告向原告提出要求解除广东省惠州市房地产买卖居间合同的违约行为。被告对此回应：录音是真的，里面的声音确实是我和我亲妹妹的，但是对该份录音是否有删减我方有质疑，对该份录音的合法性和录音的内容也存在质疑，里面一些诱导性的语言、违法违规性的语言，原告作为公务员，对公民进行一种这样的诱导，我认为原告是知法犯法，而且原告冒用我的名字向相关部门咨询，我是建议原告要取消合同，不是我要解除合同，我有说过要解除合同，但是我的意思不是要解除合同，录音最后我有说我再考虑考虑，没有违约行为。另查之二，原告于2017年4月6日向本院提出诉前财产保全，请求对被告位于惠州市××东××御花园××楼××房[证号：（2015）10006229号，建筑面积：144.09㎡]的查封，查封价值以44万元为限。担保人惠州市元通融资担保有限公司提供（2017）惠元保字第222号《担保函》作为担保。本院于2017年4月6日依法作出（2017）粤1302财保252号民事裁定，保全费2720元由原告自付。另查之三，经本院组织调解，各方无法达成一致协议。一审法院认为，各方签订《广东省惠州市房地产买卖居间合同》均系各方真实意思表示，合同内容亦未违反现行法律法规规定，应为合法有效，各方当事人均应按约履行各自的合同义务。但被告未能如期协助原告办理房产过户等相应手续，视为违约，原告诉至本院，请求继续履行合同、协助过户、支付迟延履行金等，既有事实依据，亦有法律依据，本院予以照准。另外，原告诉求律师费3万元，缺乏合同依据，本院不予支持。第三人经本院送达传票未出庭应诉，视为其放弃质证和抗辩的权利，不影响本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告杨成森应自本判决发生法律效力之日起继续履行2016年8月6日原告钟运金与被告杨成森、第三人惠州市新世纪房地产经纪有限公司签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》。二、被告杨成森应自本判决发生法律效力之日起三个月之内待条件成就时协助原告钟运金办理位于惠州市××东××御花园××楼××房[合同编号：（2015）10006229，建筑面积：144.09㎡，合同登记备案时间：2015年6月3日]的变更登记手续。三、被告杨成森应自本判决发生法律效力之日起三个月之内待条件成就时按照《广东省惠州市房地产买卖居间合同》将位于惠州市××东××御花园××楼××房[合同编号：（2015）10006229，建筑面积：144.09㎡，合同登记备案时间：2015年6月3日]交付给原告钟运金。四、被告杨成森应自本判决发生法律效力之日起五个工作日之内一次性向原告钟运金支付延迟履行违约金（计算公式：每日按总房价121万元的万分之五，自2017年4月2日起计至被告杨成森实际交付楼房之日止）。五、驳回原告钟运金其他诉讼请求。本案受理费15970元（原告钟运金已预交7985元），由原告钟运金负担270元，被告杨成森负担15700元。保全费2720元，由被告杨成森负担。二审中，被上诉人提交了1.一份民事判决书，欲证明：上诉人与第三人陈洲的优先购买权请求被法院驳回，上诉人为不履行房屋买卖合同，费尽心机的违约行为；2.楼盘销控表，欲证明：涉案房屋已具备办证条件，上诉人应承担违约责任。本院经审理查明，一审法院认定基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实和双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点是：双方签订的合同是否无效，双方合同是否应当继续履行；上诉人杨成森是否应当承担延迟履行的违约责任。关于本案焦点。首先，上诉人杨成森主张其与被上诉人钟运金、原审第三人惠州市新世纪房地产经纪有限公司签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》违反法律的强制性规定，属于无效合同，其依据为《中华人民共和国房地产管理法》第三十条第六款和《中华人民共和国合同法》第五十二条规定。本院认为，依据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷的指引》第七条规定：“当事人以房屋买卖合同存在下列情形之一为由主张合同无效的，不予支持：（一）出卖人未领取权属证书的为由；……。”上诉人杨成森与被上诉人钟运金、原审第三人惠州市新世纪房地产经纪有限公司签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》系三方当事人自愿真实的意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，各方当事人应严格按照合同约定全面履行各自义务。其次，上诉人杨成森主张不动产权属证书应由开发商为业主统一办理，其无法自行办理。根据双方签订的合同第五条关于产权过户约定由原审第三人惠州市新世纪房地产经纪有限公司按相关部门办理产权转移手续，上诉人与被上诉人双方应积极协助原审第三人办理相关手续并提交所需的全部资料。据被上诉人钟运金一审提交的经双方确认真实性的惠州市人民政府网络问政复函，案涉商品房已经具备办证条件，上诉人杨成森应当按照合同约定将相关资料交付原审第三人办理过户手续，但其并未如期交付资料协助办理房产过户等相应手续，根据双方合同约定上诉人杨成森的行为视为违约，应承担违约责任。双方在合同中约定延迟履行违约金按每日按总房价的万分之五，自违约之日起计至实际履行之日止，被上诉人钟运金关于延迟履行的违约金的诉讼请求符合法律规定，上诉人杨成森该上诉理由不成立，本院不予支持。再次，上诉人杨成森主张被上诉人应在签订居间合同当日在指定账户存入26万元首期房款，至今被上诉人仍未履行该义务，被上诉人的行为已构成违约。但根据三方签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》第三条关于付款方式约定“（1）首期房款（不含定金）人民币贰拾陆万零仟零佰零拾零元整（￥260000.00元）乙方在签订《广东省房地产买卖合同》[√]甲方偿还银行抵押款[]当日存入交易结算资金专用账户。”据此，关于首期房款，按约定是在签订《广东省房地产买卖合同》当日存入交易结算资金专用账户。三方并未约定是在签订《广东省惠州市房地产买卖居间合同》当日。按照一般二手房交易流程《广东省惠州市房地产买卖居间合同》与《广东省房地产买卖合同》是两份不同的合同，《广东省惠州市房地产买卖居间合同》是居间合同，合同当事人为买卖双方与经纪方共三方，而《广东省房地产买卖合同》系买卖双方签订后需交至房产管理局登记备案的合同，合同当事人仅为买卖双方。本案中，上诉人并未提供证据证明买卖双方已经签订《广东省房地产买卖合同》，且上诉人亦未证明双方交易过程中已经在房产管理局或其他地方申请了“交易结算资金专用账户”而被上诉人逾期未向该账户支付首期房款。因此，上诉人主张被上诉人在签订居间合同当日未在交易结算资金专用账户存入26万元首期房款即构成违约，理据不足，本院不予支持。上诉人杨成森单方解除合同条件不成就。本案合同不存在履行不能的情况，上诉人杨成森应当按照双方约定，履行合同义务。故上诉人杨成森该上诉理由不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律无误，本院予以维持。上诉人的上诉无理，其上诉请求本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费15970元（上诉人杨成森已预交），由上诉人杨成森负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱莉娜审 判 员 ＸＸ锋审 判 员 刘宇慧二〇一八年二月二十八日法官助理 黄海莉书 记 员 张婉婷附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。