江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终4495号上诉人（原审被告）：陆薇帆，女，1988年9月17日生，汉族，住启东市。委托诉讼代理人：曹璐瑜，江苏禾东律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄健华，江苏禾东律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈胜中，男，1977年2月26日生，汉族，住启东市。委托诉讼代理人：朱云程，男，1976年3月29日生，汉族，住启东市。上诉人陆薇帆因与被上诉人陈胜中房屋租赁合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2017）苏0681民初6771号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人陆薇帆上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判。理由如下：一、陆薇帆仅通过电话联系解除合同，并未按照合同约定的书面方式通知解除，解除通知无效，房屋没有实际收回。合同仍在履行中。二、陈胜中另行租房居住缺乏证据证明。三、原审法院未调整违约金，适用法律错误。被上诉人陈胜中答辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈胜中向一审法院起诉请求：判令陆薇帆支付违约金33600元、押金700元，合计34300元。一审法院查明事实如下：2016年4月12日，陆薇帆作为甲方与陈胜中作为乙方签订了租房合同，约定：自2016年4月12日至2019年高考结束后10天（初步定于2019年6月20日），甲方将位于启东市××镇××国际花园××号××室自有房屋（毛坯房）出租给乙方使用。租金共计28000元，在合同生效后一次性付清，乙方另付押金700元。租赁期间，乙方因生活所需可进行水电方面的简单装饰。若甲方要收回房屋，必须提前一个月书面通知乙方，同时退还剩余租期两倍的履约租金（租金按每月700元计算）；若乙方要退租，也必须提前一个月书面通知甲方，同时不得要求退还履约租金。双方还就其他事项作了约定。2017年5月，陆薇帆提出解除合同，要求提前收回房屋。双方沟通后，陈胜中于2017年6月20日向陆薇帆发送短信表示不同意解除合同，后陆薇帆向陈胜中发送短信：“……，不要再找人给我爸打电话做说客什么的了。没用。房子我必须收回”。陈胜中遂另行租赁房屋居住，但因新租赁房屋为拎包即住的全装修房屋，陈胜中原先添置在案涉房屋中家具、窗帘、油烟机、热水器、液化气罐等生活设施未搬离。房屋钥匙一直未交还至陆薇帆处。为了解双方是否具有继续履行合同的可能及案涉房屋中陈胜中生活设施添置状况，一审法院在开庭期间临时决定休庭，会同陈胜中和陆薇帆的委托诉讼代理人一同前往案涉房屋及原告目前租住房屋勘查现场，经勘查确认陈胜中一家已搬离启东市××镇××国际花园××号楼××室至位于同幢楼的××室居住。××号楼××室为全装修住房。陈胜中除将旧家具、热水器、油烟机、2个液化气罐、窗帘等生活设施仍存放于××号楼××室中外，其余生活必需品已搬至××号楼××室。陈胜中在租赁房内除了购置上述家具和生活必需品外，还在厨房铺设了水电线管、在卫生间地面铺贴了地砖等。一审法院认为，双方于2016年4月12日订立的租房合同是双方真实意思的表示，且不存在依法无效的情形，应当得到全面履行。在合同履行期间，陆薇帆要求收回出租的房屋是违约行为，应当承担违约责任。1、关于租房合同是否应该继续履行的问题。陆薇帆在庭审中提出双方合同没有解除，要求继续履行，经查在陆薇帆于2017年6月20日以短信的方式明确提出了解除租房合同并要求陈胜中2日内搬离的要求，陈胜中随后另行租赁了住房并搬离案涉房屋，故租房合同已解除，陆薇帆要求继续履行合同的主张，法院不予采纳。2、关于合同约定的违约金是否过高的问题，经查，案涉房屋是毛坯房，不具备日常生活的必要条件，承租户要想正常使用，必须进行设施添置和添附，因此对承租户而言，租赁期越长，损失越小。双方就违约责任承担的约定是鉴于房屋客观现状所作出的双方真实意思的表示，合同约定的违约金数额由合同实际履行时间长短确定并无不当。且陆薇帆明知陈胜中租赁房屋的目的是解决孩子上学问题，在学校正常上课期间对陈胜中作出限期搬离的要求，致使陈胜中在没有更多选择地的情况下租赁全装修房，租金成倍上涨，客观上增加了经济损失。综上，陆薇帆的故意违约行为给陈胜中造成了实际损失，对陆薇帆提出的违约金过高，要求减少违约金数额的请求，法院不予支持。3、关于陈胜中要求陆薇帆退还自2017年6月20日至2019年6月20日的租金并承担同金额违约责任是否合理的问题，经查，虽陆薇帆在短信中要求陈胜中在2017年6月20日后的2天内搬离，陈胜中随后也另租住房居住，但陈胜中未提供证据证明其在搬离后及时通知了陆薇帆接收房屋，且其自行购置的家具及其他生活用品也一直存放于案涉房屋至2017年10月10日，故2017年10月10日以前的租金应当由陈胜中承担。2017年10月10日，法院在勘查现场后，为减少案涉房屋空置的损失，已明确要求双方在陈胜中将其添置的生活设施自行搬离案涉房屋后于当日下午五点前进行房屋交接，但陆薇帆仍以要求继续履行合同为由拒绝接收房屋，故陆薇帆承担房屋未交接的不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条规定，判决如下：一、陆薇帆在判决生效后十日内退还陈胜中已付房屋租金14233元（2017年10月10日至2019年6月20日）、租房押金700元，并支付违约金14233元，合计人民币29166元。二、驳回陈胜中的其他诉讼请求。本案受理费658元，依法减半收取329元，由陈胜中负担65元，陆薇帆负担264元。二审中，陆薇帆提供案涉房屋电费电量查询清单，证明陈胜中在2017年7月份仍继续居住于该房内。本院组织了质证。本院审查证据认为，因陈胜中未将房屋交付陆薇帆，认定陈胜中在2017年7月份是否居住于该房内不具有意义。经审理查明，原审查明事实正确，本院予以确认。本院认为，陆薇帆与陈胜中签订的租房合同是真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同合法有效。该合同中约定有解约条款，陆薇帆提前一个月书面通知及双倍返还剩余租期租金的条件下，可以解除合同。陆薇帆以手机信息要求解除合同符合合同约定的书面形式。但陆薇帆解除合同仍需同时履行给付双方剩余租期租金的义务，双方为此未能达成一致意见，致发生纠纷，至今房屋仍未能交还。因陆薇帆明确要求解除合同，且具有合同依据，陈胜中完全有理由相信陆薇帆应按照合同约定支付双倍租金以解除双方的租赁合同，故其另寻房屋租赁，并无任何过失。现陆薇帆要求继续履行租赁合同，已不存在履行的基础条件。在一审诉讼中，陈胜中已清理房屋，并通知陆薇帆收房，陆薇帆应支付双倍租金。陆薇帆拒不收房，责任由自己负担。原审法院判决陆薇帆返还双倍租金合法有据，本院予以支持。按照合同约定，提前书面通知和支付双倍租金是解除合同的条件。单方解除合同是合同赋予当事人的权利，陆薇帆依照约定行使解除权，不属于违约行为。因此，支付双倍租金的约定并非违约金。一审法院将其认定为违约金，适用法律错误，本院予以纠正。因双倍租金的性质不属于违约金，所以不存在调整的问题。陈胜中另行租房居住，有原审法院的现场勘验笔录及陆薇帆提供的电费查询清单可以佐证，非无证据证明。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持启东市人民法院（2017）苏0681民初6771号民事判决第二项，驳回陈胜中的其他诉讼请求。二、变更启东市人民法院（2017）苏0681民初6771号民事判决第一项为：陆薇帆在判决生效后十日内退还陈胜中剩余租赁期的双倍租金28466元（2017年10月10日至2019年6月20日）、租房押金700元，合计人民币29166元。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费658元，依法减半收取329元，由陈胜中负担65元，陆薇帆负担264元。二审案件受理费658元，由上诉人陆薇帆负担。本判决为终审判决。审判长  季建波审判员  罗 勇审判员  杨 盛二〇一八年二月二十六日书记员  施惠惠