江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0116民初5535号原告：王家鸾，女，1949年10月13日出生，汉族，居民，住南京市六合区。委托诉讼代理人：张强，江苏臻德律师事务所律师。被告：王德祥，男，1960年2月20日出生，汉族，居民，住南京市六合区。委托诉讼代理人:孙鸿举，江苏六骏律师事务所律师。原告王家鸾与被告王德祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王家鸾的委托诉讼代理人张强，被告王德祥及其委托诉讼代理人孙鸿举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王家鸾向本院提出诉讼请求：判令1.解除原、被告签订的《南京市存量房买卖合同》；2.被告王德祥返还原告购房款200000元，赔偿房屋差价损失926040元。事实和理由：原、被告双方于2015年10月19日签订房屋买卖合同和补充协议各一份，合同约定被告将其原卖给马某某的位于六合区雄州街道龙海骏景一套约120平方米的拆迁安置房以39万元的价格转卖给原告，合同约定原告支付定金10万元，并对其他款项的交付和交房进行了约定。后原告按合同约定支付了相应房款，被告于2017年5月22日选取了安置房，其中三套119.64平方米的房屋位于龙海骏景37幢，但被告却拒绝交付房屋和配合办理产权过户手续。被告王德祥辩称，1.原、被告双方的房屋买卖合同并不成立。被告不识字，以为所有签字都是用于办理与马某某的房屋买卖事宜，自始至终都没有见过王家鸾，也没有就转让房屋的价格、交付时间进行当面或者电话予以沟通，不知晓将房屋转让给王家鸾，双方没有房屋买卖的合意，双方房屋买卖合同不成立；2.被告没有收到过原告的房款，原告将房款支付给郝某某，应当向郝某某返还其交付的资金；3.即使双方的合同成立，原告对于房屋其他共有人是知情的，原告明知房屋有多个共有人，在未征得其他共有人同意的情况下签订合同，导致合同不能继续履行，其自身也有一定的过错，原告要求被告对其赔偿，也应当扣除因为原告自身过错所造成的损失；4.涉案房屋为拆迁安置房，其市场价应当低于一般房屋,不能以39万元作为房屋差价的基数。本院经审理认定事实如下：被告王德祥与李某某系夫妻关系，王德祥与王某系父女关系，郝某某系王德祥女婿。被告王德祥及李某某、王甲、王乙因坐落于南京市六合区××街道××号房屋拆迁，获得拆迁安置房90-105㎡（D户型）一套，105-130㎡（E户型）三套，预交房型款990000元整。2015年6月1日，被告王德祥与马某某、南京某某房地产经纪有限公司签订《房地产买卖中介合同》一份，被告王德祥将面积105-130㎡的拆迁安置房出售给马某某，房屋总价为390000元。2015年10月19日，被告王德祥与原告王家鸾签订《南京市存量房买卖合同》一份，被告王德祥将坐落于南京市六合区龙海骏景小区建筑面积120平方米的拆迁安置房出售给原告王家鸾，房价390000元，房款支付方式和支付时间详见补充协议，王某作为被告王德祥的代理人亦签字确认。当日，原告王家鸾（乙方）与被告王德祥（甲方）以及马某某（丙方）签订《补充协议》一份，约定：甲方将位于六合区龙海骏景一套安置房（E户型：面积105-130㎡）出售给乙方，并签订房屋买卖合同，甲方净得房款390000元，所有二手房交易过程中产生的税费由乙方承担。2015年10月20日，乙方支付甲方100000元作为购房定金；2015年11月15日，乙方支付给甲方购房款100000元；交房时，乙方支付给甲方购房款150000元，甲方将钥匙交付给乙方���产权过户完毕，乙方付尾款40000元。甲方承诺出售此房屋已征得配偶子女及相关产权人同意，产权无纠纷，如发生纠纷由甲方承担一切法律责任。该房屋于2015年6月1日在南京某某房地产经纪有限公司见证下签订的将房屋出售给丙方的买卖合同同时失效，甲方、丙方共同承诺该买卖行为终止。丙方因买卖行为已兑现支付的壹拾伍万元乙方在征得甲方同意后，交房时需支付给甲方的壹拾伍万元直接支付给丙方（甲方需出具委托收款证明）。随后，被告王德祥向原告王家鸾出具《委托收款证明书》一份，载明：“本人现委托郝某某代收房款，请将购房款贰拾肆万元汇入62XXXXXXXXXXX1，汇入款项视同本人收取。”原告王家鸾分别于2015年10月19日、10月20日、10月21日、11月5日、11月15日向上述指定账户汇款60000元、3000元、35000元、39500元、23000元，合计160500元。郝某某分别于2015年10��21日、11月5日、11月15日向原告王家鸾出具收条各一张，言明收到购房款100000元、50000元、50000元，合计200000元。2015年11月5日，王德祥（甲方）与马某某（乙方）、南京某某房地产经纪有限公司（丙方）达成《协议》一份，约定：甲乙双方解除2015年6月1日签署的二手房买卖合同，合同解除之后产权人有权继续交易此房屋（六合区骏景东路峨眉小区王德祥名下安置房一套）。本合同签署之后，原合同作废无效，甲乙双方今后如有产权纠纷与丙方无关。被告王德祥实际领取的E户型房屋面积为119.64平方米，目前市场价约11000元/平方米，总价约1316040元。李某某表示对原、被告之间的房屋买卖事宜不知情，亦不予追认，不同意将涉案房屋过户给原告王家鸾。上述事实，有原、被告的陈述，《峨嵋路之西地块拆迁安置住房协议》、《房地产买卖中��合同》、《房屋买卖契约》、《协议》、《补充协议》、《南京市存量房买卖合同》、《委托收款证明书》、收条、商品住房价目表、南京房产网二手房网站截图等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失。本案中，原、被告双方签订的《南京市存量房买卖合同》及《补充协议》系真实意思表示，且不违反法律法规效力性、强制性的规定，合法有效。被告王德祥出售房屋未经共有人同意，事后也未得到追认，其无法履行协助原告王家鸾办理过户手续这一合同主要义务，构成根本违约，对此原告王家鸾有权主张解除合同。合同解除后，被告王德祥应当返还原告王家鸾购房款。《委托收款证明书》中明确约定原告王家鸾支付购房款的账户，原告王家鸾主张向被告王德祥支付购房款200000元，其中汇入指定账户的160500元，本院予以认定，超出部分，本院不予认定。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，当事人签订的合同中明确约定，被告王德祥应当保证涉案房屋权属清晰、无任何纠纷，若发生与其有关的房屋权属纠纷，债权、债务等一概由其负责清理，并承担民事责任，由此给原告王家鸾造成损失，由被告王德祥负责赔偿。被告王德祥辩称原告王家鸾对于合同的无法履行也存在过错，于法无据，本院不予采纳。综上，合同解除的原因系被告王德祥根本违约导致，原告王家鸾主张被告王德祥赔偿购房差价损失，于法有据，本院予以支持。根据涉案房屋市场价可以确定���房差价约926040元（1316040元－390000元），双方约定所有二手房交易过程中产生的税费由原告王家鸾承担，本院酌定原告王家鸾购房差价损失为800000元。被告王德祥虽文化水平较低，但涉案合同及委托书均有被告王德祥亲自署名，且《南京市存量房买卖合同》亦有被告王德祥女儿王某署名，故被告王德祥辩称对原、被告之间的房屋买卖合同不知情，证据不足，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告王家鸾与被告王德祥于2015年10月19日签订的《南京市存量房买卖合同》；二、被告王德祥于本判决生效之日起十日内返还原��王家鸾购房款160500元；三、被告王德祥于本判决生效之日起十日内赔偿原告王家鸾房屋差价损失800000元；四、驳回原告王家鸾超出部分的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14934元，由原告王家鸾负担2196元，被告王德祥负担12738元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费14934元。（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18）。审 判 长  徐传洋��民陪审员李剑人民陪审员  刘成凤二〇一八年二月一日书 记 员  杨宗梅