广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂01民终3764号上诉人（原审被告）:南宁荒岛房地产开发有限公司，住所地，南宁市民族大道157号财富国际广场A区一号楼25、26楼。统一社会信用代码：91450100747971702X。法定代表人：宁波，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭俏杏，女，公司员工。委托诉讼代理人：丘雯仪，公司员工。被上诉人（原审原告）：南宁毅恒洁物业服务有限公司，住所地，南宁市金州路29号金州琅园819号，组织机构代码：68778249-0。法定代表人：谭斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：张庆兴，广西南国雄鹰律师事务所律师。原审被告：孙发清，男，1974年10月23日出生，汉族，住南宁市兴宁区。上诉人南宁荒岛房地产开发有限公司（以下简称荒岛公司）与被上诉人南宁毅恒洁物业服务有限公司（以下简称毅恒洁公司）、原审被告孙发清物业服务合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2016）桂0102民初1768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人荒岛公司委托诉讼代理人彭俏杏、丘雯仪，被上诉人毅恒洁公司的法定代理人谭斌及其委托诉讼代理人张庆兴到庭参加诉讼。原审被告孙发清委托诉讼代理人腾家进到庭，但未在本院规定期限内办理公民代理手续，视为腾家进没有代理权。本案现已审理终结。荒岛公司上诉请求：撤销一审判决，驳回毅恒洁公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审程序违法。上诉人在接到一审法院材料后，在举证期限内向一审法院递交了一份追加黄显龙为被告的申请书，但一审法院既没有进行审查，又没有裁定驳回追加申请。二、一审认定事实错误。上诉人虽与被上诉人约定了“甲方尚未出售房屋，乙方不得收取任何费用”，但是上诉人并没有加重被上诉人的合同义务，上诉人在出租这些尚未出售的房屋时有约定，要求承租房屋使用人交纳物业服务费用和水电等相关费用。被上诉人可以向实际使用人收取相关的物业服务管理费用。一审认定上诉人加重了被上诉人的合同义务，显失公平。三、一审适用法律错误。本案中格式条款约定是要求上诉人交纳物业费，而非格式条款约定“甲方尚未出售房屋，乙方不得收取任何费用”，而一审法院却反过来采用物业服务合同中的格式条款约定判决上诉人承担物业服务费，这显然是错误的。毅恒洁公司辩称：荒岛公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院维持一审判决。孙发清辩称：请求维持一审判决。毅恒洁公司向一审法院起诉请求：1、孙发清向毅恒洁公司支付2014年8月至2016年2月物业费27645.9元、生活垃圾处理费9016.4元、维修金4729.3元，合计41391.6元；2、荒岛公司对上述债务承担连带交纳责任；3、荒岛公司向毅恒洁公司支付违约金11202.2元；4、荒岛公司承担本案的律师费2629元；5、本案诉讼费由孙发请、毅恒洁公司承担。一审法院审理查明：位于南宁市兴宁区东沟岭景观路临18号的阳光绿城小区系由荒岛公司开发建设。荒岛公司（甲方）与毅恒洁公司（乙方）于2014年10月10日签订了《阳光绿城物业管理服务合同》，约定：住宅户数1085户，乙方提供服务的受益人为阳光绿城小区的全体业主和物业使用人，阳光绿城小区的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托期限从2014年8月3日起至业主委员会成立之日且选聘新的物业服务企业止；住宅物业按建筑面积每平方米0.80元/月（以物价局核定为准），商业及办公物业按建筑面积每平方米1.50元/月（以物价局核定为准），专项维修基金按建筑面积每平方米0.25元/月（以物价局核定为准）；阳光绿城住宅小区物业管理服务费由乙方按月直接向业主收取；业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，业主或物业使用人应在当月最后一个工作日前履行当期物业费用交纳义务；乙方有权对无故欠费三个月以上（含三个月）经沟通无效后的业主进行公示通报，经通报一个月后仍不缴纳的业主应按欠费额日千分之一的标准向乙方支付违约金，违约金从应缴款日的次日起算，并可采取诉讼进行追讨；进入司法程序后，若业主败诉，业主除需结清所欠费用及违约金外还需承担与之相关的一切费用，包括但不限于诉讼费、乙方所支出的律师费、交通调查费等；共用水电费用分摊方式，按住宅建筑面积平均分摊收取，计算方式为单个业主住房面积×分摊系数，与物业管理费同时缴纳；新老物业管理公司的交接过渡期最长2个月，原物业管理公司应提供过渡期物业管理服务，2个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。双方在该合同末尾处另行手书条款约定：甲方未出售房屋，乙方不得收取任何费用。2014年8月起，毅恒洁公司入驻阳光绿城小区，开始为该小区提供物业管理服务。2014年11月4日，南宁市兴宁区市政环卫管理站向毅恒洁公司出具了一份委托书，载明：该站委托毅恒洁公司代为收取阳光绿城住户，商铺2014年8月至12月生活垃圾处理费（五个月，40元/户）；城市生活垃圾处理费收费标准为城镇居（村）民按8元/户·月收取，餐饮娱乐业以外的商业网点按经营面积收取，其中……③50～100平方米（含100平方米）按实际经营面积0.35～0.5元/㎡·月收取，④100平方米以上的在此幅度内协商确定。2016年3月7日，南宁市兴宁区市政环卫管理站再次向毅恒洁公司出具了一份委托书，载明：该站委托毅恒洁公司代为收取阳光绿城住户，商铺2016年1月至12月生活垃圾处理费；标准与前述委托书相同。荒岛公司于2014年8月至2016年2月期间未向毅恒洁公司交纳物业管理费、生活垃圾处理费和专项维修基金。另查明，毅恒洁物业公司于2009年5月5日成立，其经营范围为物业管理服务，资质等级为三级。阳光绿城小区的业主委员会至今未成立。荒岛公司系南宁市兴宁区东沟岭景观路临18号阳光绿城小区1号楼一层3号商铺、9号商铺及二层6～23号房屋的所有权人，其中，1号楼一层3号商铺建筑面积为90.91平方米，1号楼一层9号商铺及二层6～23号房屋建筑面积共计928.98平方米。2011年8月30日、2011年11月14日，荒岛公司先后将前述商铺及房屋出租给孙发清用作经营使用，双方就此分别订立的《租赁合同》及《房屋租赁合同》，并约定由孙发清交纳相应的物业费用。2015年11月27日，孙发清将上述商铺及房屋转让与案外人黄显龙承租，荒岛公司亦就此与黄显龙签订了《租赁合同》，亦约定由黄显龙交纳相应的物业费用。还查明，毅恒洁公司因本案纠纷与广西南国雄鹰律师事务所签订了《民事委托代理合同》，委托该所的律师代理本案诉讼，并为此支出了律师服务费2629元。再查明，2015年7月11日，南宁市物价局下发《关于停止办理住宅小区物业服务收费备案等有关问题的通知》（南价格〔2015〕30号），决定从2015年7月11日起，对实行政府指导价管理的住宅小区停止办理物业服务收费备案，但仍要求：一、纳入政府指导价管理的住宅小区，物业服务企业在实施收费前应按市物价局和市住房局《关于印发〈南宁市住宅小区物业服务收费管理实施细则〉的通知》（南价格〔2014〕42号）的规定对物业服务等级进行确认，并在确认的物业服务等级相对应的等级收费指导价范围内，根据实际提供的物业服务水平确定住宅物业服务费具体收费标准，并与业主在物业服务合同中约定。二、曾经办理过物业服务收费备案的住宅小区，物业服务收费仍按原标准执行（除车辆停放收费应按南价费〔2014〕64号和南价费〔2014〕65号文规定执行外）。三、物业服务企业如需调整住宅小区物业服务收费标准的，应履行南价格〔2014〕42号文规定的相关程序。一审法院认为：一、关于毅恒洁公司与荒岛公司之间签订的《阳光绿城物业管理服务合同》的效力问题。《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，第二十四条规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”本案中，阳光绿城小区一直没有成立业主大会，也没有业主委员会，因此，在广西华清园物业管理有限公司撤离小区之后，为了维护物业区域正常秩序，小区的建设单位荒岛公司与毅恒洁公司签订了《阳光绿城物业管理服务合同》，这是建设单位在特定条件下为维护业主利益而签订的合同，该合同仍属于前期物业服务合同。虽然荒岛公司未通过招投标的方式选聘物业服务企业，其采用协议方式选聘毅恒洁公司作为阳光绿城小区的物业服务企业亦未经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，但其违反的仅是管理性强制性规定，该合同并不因其未履行前述法条规定的程序而无效，因此该合同应为合法有效，双方应恪守履行。二、关于毅恒洁公司是否有权向荒岛公司及孙清发主张涉案商铺及房屋相关物业费用的问题。毅恒洁公司与荒岛公司对双方订立的《阳光绿城物业管理服务合同》中关于未出售房屋不得收取任何费用的条款理解存在争议，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。结合《物业管理条例》第四十二条第二款的规定来看，物业服务行业的交易习惯系未出售的房屋应由建设单位交纳物业服务费，现毅恒洁公司自愿与荒岛公司约定对于未出售的房屋不收取荒岛公司的物业费是对其权利的自主处分，并无不当。但从合同的目的来看，毅恒洁公司订立物业服务合同的目的在于通过提供物业服务而获得相应的报酬，如仅从词句上理解该条款，势必会得出只要荒岛公司不出售涉案房屋，即使是荒岛公司将这些房屋自用或对外出租并因此产生物业使用的管理费、水电费、垃圾清运费等相关费用的，毅恒洁公司亦不得向其收取任何费用，此显然是加重了毅恒洁公司的合同义务，是显失公平的，故一审法院对于荒岛公司关于仅按字面文义解释理解争议条款的主张不予支持，并认定争议条款的真实意思表示应为荒岛公司房屋尚未出售且亦未实际投入使用时，毅恒洁公司不得收取任何相关物业费用。现荒岛公司虽然并未出售涉案商铺及房屋，但该商铺及房屋已经被荒岛公司出租给他人使用，即已经实际投入使用，依据《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，毅恒洁公司有权依据物业合同及荒岛公司与孙发清、黄显龙签订的租赁合同向孙发清、黄显龙收取其各自承租涉案商铺及房屋期间产生的各项物业费用，荒岛公司则对两人承担连带责任。现由于经一审法院释明，毅恒洁公司不要求追加案外人黄显龙作为本案荒岛公司参加诉讼并承担责任，故孙发清应向毅恒洁公司交纳2014年8月日至2015年11月期间相关物业费用，荒岛公司对此承担连带责任；荒岛公司向毅恒洁公司交纳2015年12月至2016年2月期间的相关物业费用。三、关于物业管理费的问题。毅恒洁公司和荒岛公司于2014年10月10日签订的《阳光绿城物业管理服务合同》约定“阳光绿城住宅小区物业管理服务质量标准的执行不得低于《南宁市住宅小区物业管理服务质量三级标准》”、“商业及办公物业按建筑面积每平方米1.50元/月（以物价局核定为准）”，毅恒洁公司自2014年8月进驻阳光绿城小区后，为该小区提供了物业服务，荒岛公司作为小区业主之一、孙发清作为物业使用人得到了毅恒洁公司提供的服务，故孙发清应当支付毅恒洁公司2014年8月至2015年11月期间的物业管理费24477.36元[建筑面积(90.91＋928.98）平方米×1.50元/月·平方米×16个月]，荒岛公司对此承担连带责任；荒岛公司应当支付毅恒洁公司2015年12月至2016年2月期间的物业管理费4589.51元[建筑面积(90.91＋928.98）平方米×1.50元/月·平方米×3个月]，现毅恒洁公司主张荒岛公司应支付2014年8月至2016年2月期间的物业管理费27645.9元，即荒岛公司应当支付毅恒洁公司2015年12月至2016年2月期间的物业管理费为3168.54元（27645.9元－24477.36元），未超过前述数额，予以支持。四、关于维修金的问题。按照《物业管理条例》第五十四条“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有”的规定，业主是交纳专项维修资金的义务人和受益人，物业服务企业只是代收和代为管理。且本案所涉物业服务合同中约定了“专项维修基金按建筑面积每平方米0.25元/月”收取，故孙发清应当支付毅恒洁公司2014年8月至2015年11月期间的专项维修基金4079.56元[建筑面积(90.91＋928.98）平方米×0.25元/月·平方米×16个月]，荒岛公司对此承担连带责任；荒岛公司应当支付毅恒洁公司2015年12月至2016年2月期间的专项维修基金764.92元[建筑面积(90.91＋928.98）平方米×0.25元/月·平方米×3个月]，现毅恒洁公司主张荒岛公司应支付2014年8月至2016年2月期间的专项维修基金4729.3元，即荒岛公司应当支付毅恒洁公司2015年12月至2016年2月期间的专项维修基金为649.74元（4729.3元－4079.56元），未超过前述数额，予以支持。五、关于生活垃圾处理费的问题。本案中，南宁市兴宁区市政环卫管理站负责收集处理阳光绿城小区的垃圾，该环卫站向毅恒洁公司出具了委托书，委托毅恒洁公司代为收取阳光绿城住户2014年8月至2016年12月的生活垃圾处理费，且收费标准为50～100平方米（含100平方米）按实际经营面积0.35～0.5元/平方米·月收取。现毅恒洁公司主张按照0.5元/平方米·月标准收取荒岛公司欠缴的2014年8月至2016年2月期间的生活垃圾处理费，符合法律规定，予以支持。故孙发清应当支付毅恒洁公司2014年8月至2015年11月期间的生活垃圾处理费8159.12元[建筑面积(90.91＋928.98）平方米×0.5元/月·平方米×16个月]，荒岛公司对此承担连带责任；荒岛公司应当支付毅恒洁公司2015年12月至2016年2月期间的生活垃圾处理费1529.84元[建筑面积(90.91＋928.98）平方米×0.5元/月·平方米×3个月]，现毅恒洁公司主张荒岛公司应支付2014年8月至2016年2月期间的生活垃圾处理费9016.4元，即荒岛公司应当支付毅恒洁公司2015年12月至2016年2月期间的生活垃圾处理费为857.28元（9016.4元－8159.12元），未超过前述数额，予以支持。六、关于违约金的问题。毅恒洁公司与荒岛公司签订的《阳光绿城物业管理服务合同》中约定，如业主拖欠费用的，业主应向毅恒洁公司支付违约金。本案中，荒岛公司虽系因孙发清、黄显龙未依约履行物业使用人按期交纳物业管理各项费用的义务而违约，但由于荒岛公司与该两人之间签订的租赁合同对此并未约定违约责任，故仍应由荒岛公司直接向毅恒洁公司承担支付违约金的违约责任。毅恒洁公司主张荒岛公司应按合同约定支付违约金11202.2元，荒岛公司则抗辩该违约金过高，但未提交证据予以证实，故一审法院对毅恒洁公司的该项主张予以支持。七、关于律师费的问题。毅恒洁公司与荒岛公司签订的《阳光绿城物业管理服务合同》中约定，若业主败诉，业主除需结清所欠费用及违约金外还需承担与之相关的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、交通调查费等。荒岛公司作为小区业主，应受该合同约束，其亦未与孙发清、黄显龙在租赁合同中约定应由该两人承担支付律师费的责任，现毅恒洁公司因荒岛公司欠交相关费用诉至法院，故毅恒洁公司主张荒岛公司支付其因此支出的律师费2629元，符合合同约定，亦符合广西壮族自治区律师服务费收费标准，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第五十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款之规定，判决：一、孙发清支付毅恒洁公司2014年8月至2015年11月期间的物业管理费24477.36元、专项维修基金4079.56元、生活垃圾处理费8159.12元；二、荒岛公司对上述第一项义务承担连带清偿责任；三、荒岛公司支付毅恒洁公司2015年12月至2016年2月期间的物业管理费3168.54元、专项维修基金649.74元、生活垃圾处理费857.28元；四、荒岛公司支付毅恒洁公司违约金11202.2元；五、荒岛公司支付毅恒洁公司律师费2629元。案件受理费1181元，由孙发清负担918元，荒岛公司负担263元。各方当事人在二审均未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：原审法院根据各方当事人的诉辩意见及各自提交的证据对本案的事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，理由阐述充分，本院对其观点予以认可。现上诉人上诉要求撤销原审判决，但在二审中没有提出新的事实和理由，也未提供新的证据，本院认可原审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用，故对上诉人的上诉请求，本院不予支持。至于原审程序是否违法问题，荒岛公司系涉案商铺的业主，黄显龙系基于与荒岛公司的租赁合同而使用涉案商铺，毅恒洁公司有权要求荒岛公司或黄显龙支付物业管理服务费，黄显龙并非本案必须参加诉讼的当事人，且经原审法院释明，毅恒洁公司亦不要求追加黄显龙作为本案当事人，是对其民事权利的处分，故荒岛公司主张本案遗漏当事人，理由不成立，原审程序符合法律规定。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费元1181元，由上诉人南宁荒岛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 萌审 判 员  赵 东代理审判员  蒋群利二〇一八年二月二十六日书 记 员  郭 众