.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}河北省乐亭县人民法院民事判决书（2017）冀0225民初3124号原告（反诉被告）：天津智梵房地产经纪有限公司。法定代表人：王明智，任总经理。委托诉讼代理人：文力男，男，1977年1月21日生，汉族，该公司法务经理。委托诉讼代理人：宋颖，女，1978年10月23日生，汉族，该公司销售经理。被告（反诉原告）：唐山龙居房地产开发有限公司。法定代表人：程鹏，执行董事。委托诉讼代理人：许廷林，河北中宜律师事务所律师。原告（反诉被告）天津智梵房地产经纪有限公司与被告（反诉原告）唐山龙居房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天津智梵房地产经纪有限公司委托诉讼代理人文力男、宋颖与被告（反诉原告）唐山龙居房地产开发有限公司委托诉讼代理人许廷林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津智梵房地产经纪有限公司诉称：2015年3月1日,原告与被告乐亭县龙居房地产开发有限公司(后名称变更为:唐山龙居房地产开发有限公司)签订了《房地产项目前期策划及全程销售代理合同》(下称:《代理合同》),其中约定:1、被告委托原告负责被告开发的位于唐山市乐亭县”玉龙居”项目的前期策划及全程销售代理工作；2、被告委托原告全程销售代理涉案项目中全部商铺、住宅、车库、储藏室等物业,最终委托销售面积以《商品房预售许可证》批准面积为准；3、涉案项目商铺全程销售代理费按《商品房买卖合同》签约金额1.2%提取,涉案项目除商铺以外的物业(住宅、车库、储藏室等)全程销售代理费按《商品房买卖合同》签约金额1.5%提取,被告自行销售的物业不得超过委托原告全程销售代理总套数的2%,原告收取服务费为全额销售代理费的50%；4、涉案项目正式开盘销售后,被告按月结算原告销售代理费。在购房者在被告签订《商品房买卖合同》并支付定金,即视为原告销售代理成功,并计入销售目标考核业绩;5、在被告收到购房者支付的首付款后,(原则上商业贷款首付款不低于合同总额的30%,公积金贷款首付不低于合同总额的20%,但同时应满足贷款银行和公司对首付款的要求),即可进行销售代理费的解锁,其结算金额按《商品房买卖合同》总价金额进行计算；6、如购房者违约，则原告退还被告已支付的销售代理费(以下期付款中扣除),若原告再次销售成功,则被告按正常情况支付销售代理费；7、被告如延期支付费用超过15个工作日,被告应按应付款额每日万分之三向原告支付违约金。原告经过努力,截止到2017年8月17日止,双方签订的《代理合同》及《补充协议》可以看出,被告同意原告继续履行《代理合同》,其也认可应当支付原告6,027,330元的代理费,那么针对被告违约的行为就应当按照《代理合同》支付违约金。至此,为保护原告的合法权益,只能向法院提起诉讼,要求：1、判令被告支付代理费暂计:6,027,330元,判令被告支付原告违约金:136,817元,共计:6,164,147元。2、判令被告承担本案诉讼费。原告变更诉讼请求为：1、要求法院判令继续履行双方签订销售代理合同；2、被告龙居公司支付销售代理费5351258元；3、被告支付逾期付款违约金合计304298元，暂时计算至2017年12月20日，以被告实际支付时止；4、被告负担原告为实现债权，申请财产保全，向担保公司缴纳的担保费18500元；5、本案的诉讼费、保全费由被告承担。被告唐山龙居房地产开发有限公司辩称：一、人民法院应判决解除答辩人与被答辩人2015年3月1日签订的《房地产项目前期策划及全程销售代理合同》(下称该合同),理由如下：(一)根据该合同第二部分全程销售代理五、甲方(指答辩人,下同)的责任和权利”(九)若乙方(指被答辩人,下同)违约或连续两期不能按时完成本项目的全程销售代理工作,甲方有权单方面终止合同。”的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定,结合本案的实际情况,被答辩人不仅严重违约而且连续两期不能按时完成本项目的全程销售代理工作,答辩人已经提起反诉,请求人民法院解除答辩人与被答辩人2015年3月1日签订的《房地产项目前期策划及全程销售代理合同》,人民法院应当支持。(二)被答辩人自2017年5月3日起以实际行为表明其不履行双方约定的销售代理义务,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项的规定,答辩人要求解除答辩人与被答辩人2015年3月1日签订的《房地产项目前期策划及全程销售代理合同》,人民法院应当支持。二、被答辩人要求答辩人支付销售代理费5137791元,人民法院不应支持:虽然答辩人与被答辩人按照该合同第二部分全程销售代理四、全程销售代理收费标准及支付方式(一)和(二)的约定对2017年8月24日以前的销售代理费进行了初步结算,但是被答辩人并没有举证证明该合同第二部分全程销售代理四、全程销售代理收费标准及支付方式(三)3、中约定的销售代理费的调整系数,而答辩人在反诉中已经证明被答辩人2017年3月-6月的销售代理费的调整系数仅为80%，所以被答辩人所主张的2017年8月24日以前初步结算的销售代理费应按80%的调整系数进行调整,然后双方再正式结算。被答辩人所主张的2017年8月24日以后的销售代理费因为没有证据支持,人民法院应当直接驳回。三、被答辩人要求答辩人支付逾期付款违约金209685元,人民法院应当驳回:如前所述,因为答辩人与被答辩人之间至今尚未进行最终的销售代理费的结算,最终数额尚未确定,逾期付款违约金也就无从谈起,人民法院应当驳回。四、被答辩人要求答辩人支付诉讼担保费18500元,人民法院应当驳回:该项费用纯属被答辩人擅自进行的行为,与答辩人无关,不应由答辩人承担;被答辩人要求答辩人支付诉讼担保费没有法律依据。五、诉讼费、保全费如何承担由人民法院根据案件的具体情况直接判决,不属于独立的诉讼请求。综上所述,请求人民法院依法判决。反诉原告唐山龙居房地产开发有限公司诉称：反诉被告诉反诉原告商品房委托代理销售合同纠纷一案,人民法院已经立案。根据双方2015年3月1日签订的《房地产项目前期策划及全程销售代理合同》第二部分全程销售代理五、甲方(指反诉原告,下同)的责任和权利”(九)若乙方(指反诉被告,下同)违约或连续两期不能按时完成本项目的全程销售代理工作,甲方有权单方面终止合同。”的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定,结合本案的实际情况,反诉被告不仅严重违约而且连续两期不能按时完成本项目的全程销售代理工作,反诉原告请求解除双方2015年3月1日签订的《房地产项目前期策划及全程销售代理合同》,人民法院应当支持。反诉被告自2017年5月3日起以实际行为表明其不履行双方约定的销售代理义务,反诉原告要求解除双方2015年3月1日签订的《房地产项目前期策划及全程销售代理合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项的规定,人民法院应当支持。因为反诉被告不仅严重违约、连续两期不能按时完成本项目的全程销售代理工作,且自2017年5月3日起以实际行为表明其不履行双方约定的销售代理义务,致使反诉原告商品房销售停滞、资金紧张造成反诉原告不得不高息借贷,反诉被告的行为给反诉原告造成实际损失400万元。反诉原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》和最高人民法院的相关规定向人民法院提出：1、解除双方2015年3月1日签订的《房地产项目前期策划及全程销售代理合同》；2、判令反诉被告赔偿反诉原告损失400万元；3、反诉被告承担本案的诉讼费用。反诉被告天津智梵房地产经纪有限公司辩称：按照原被告签订的合同，第二部分第二条委托期限为本合同签订之日起至本项目交付使用后一个月止，双方能在合同履行中，因为项目尚未交付，而且原告没有任何违约行为。被告在反诉状中引合同法九十四条第二项，根据民诉法第六十四条及民诉法司法解释九十条、九十一条，当事人对于自己的主张事实应当提供证据加以证明。既然被告称原告在2017年5月3日不再履行合同义务，就应当提供证据加以证明，但被告所有的证据都没有证明反诉状中主张的事实，实际上双方的合同也一直在履行，原告也根本没有在2017年5月3日起不再履行合同，因为从原告提供的证据2上可以看出在2017年8月29日，被告还在给原告确认2017年5、6、7、8月销售代理了多少套房产，以及应当向原告结算多少代理费。因此被告的反诉所依据的事实与实际情况完全不符，请求法院驳回被告的反诉。经审理查明，2015年3月1日，原告（反诉被告）天津智梵房地产经纪有限公司作为乙方与被告（反诉原告）唐山龙居房地产开发有限公司作为甲方签订《房地产项目前期策划及全程销售代理合同》，以下简称《代理合同》。截止到2017年12月20日，被告（反诉原告）唐山龙居房地产开发有限公司共计欠原告（反诉被告）天津智梵房地产经纪有限公司代理费5111258元、违约金295874元(详见表1、2)。《代理合同》第二部分四、（二）2、销售代理费付款时间：销售代理费每月结算一次。在每月的30日，双方结算当月的销售款额，在次月的5日前双方予以确认，在确认结算单后5日内，甲方向乙方支付应付销售代理费。乙方同时提供等额发票。《代理合同》第四部分六、甲方应如期按本合同规定的方式及时间付款。若甲方延期支付费用超过15个工作日，甲方应按应付款额的每日万分之三支付违约金。双方协商不成，原告（反诉被告）天津智梵房地产经纪有限公司诉至法院，请求：1、要求法院判令继续履行双方签订销售代理合同；2、被告龙居公司支付销售代理费5351258元；3、被告支付逾期付款违约金合计304298元，暂时计算至2017年12月20日，以被告实际支付时止；4、被告负担原告为实现债权，申请财产保全，向担保公司缴纳的担保费18500元；5、本案的诉讼费、保全费由被告承担。被告（反诉原告）唐山龙居房地产开发有限公司向法院提起反诉，要求依法判令：1、解除双方2015年3月1日签订的《房地产项目前期策划及全程销售代理合同》；2、判令反诉被告赔偿反诉原告损失400万元；3、反诉被告承担本案的诉讼费用。另查明，原告（反诉被告）天津智梵房地产经纪有限公司为被告（反诉原告）唐山龙居房地产开发有限公司销售楼房实际时间为截止到2017年12月11日。本院认为，原告（反诉被告）天津智梵房地产经纪有限公司为被告（反诉原告）唐山龙居房地产开发有限公司销售楼房，原被告双方均应按合同约定享有权利、履行义务。现原告（反诉被告）天津智梵房地产经纪有限公司按合同约定履行义务后，被告（反诉原告）唐山龙居房地产开发有限公司未按合同约定给付原告（反诉被告）天津智梵房地产经纪有限公司代理费。原告（反诉被告）天津智梵房地产经纪有限公司要求被告（反诉原告）唐山龙居房地产开发有限公司支付原告（反诉被告）天津智梵房地产经纪有限公司代理费、违约金的诉讼请求本院予以支持。因原告（反诉被告）天津智梵房地产经纪有限公司已于2017年12月11日实际停止为被告（反诉原告）唐山龙居房地产开发有限公司代理销售楼房，原被告双方已无法继续履行销售代理合同，原被告双方签订的《房地产项目前期策划及全程销售代理合同》应予解除。被告（反诉原告）唐山龙居房地产开发有限公司提交的证据不能证实原告（反诉被告）天津智梵房地产经纪有限公司给被告（反诉原告）唐山龙居房地产开发有限公司造成400万元损失，被告（反诉原告）唐山龙居房地产开发有限公司要求反诉被告赔偿反诉原告损失400万元的反诉诉讼请求本院不予支持。经调解无效，故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四（五）条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）唐山龙居房地产开发有限公司于本判决生效之日起3日内给付原告（反诉被告）天津智梵房地产经纪有限公司代理费人民币5111258元【原告（反诉被告）天津智梵房地产经纪有限公司提供等额发票】、违约金人民币295874元，自2017年12月21日起至代理费付清时止，被告（反诉原告）唐山龙居房地产开发有限公司每日按应付代理费数额万分之三给付原告（反诉被告）天津智梵房地产经纪有限公司违约金。二、解除原被告2015年3月1日签订的《房地产项目前期策划及全程销售代理合同》。三、驳回原告（反诉被告）天津智梵房地产经纪有限公司其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）唐山龙居房地产开发有限公司其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54940元，财产保全费5000元，原告（反诉被告）负担5290元，被告（反诉原告）负担54650元，被告（反诉原告）负担部分于本判决生效后3日内交付乐亭县人民法院；反诉案件受理费19400元由被告（反诉原告）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判长王保中人民陪审员张志杰人民陪审员聂存田二○一八年二月二十三日书记员贾义勇