湖南省沅陵县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1222民初1185号原告：何卫宏，男,汉族，湖南省沅陵县人，居民。原告：沈华，女，汉族，湖南省沅陵县人，居民。二原告委托诉讼代理人：杜新春，湖南龚云树律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：湖南省联翔置业有限公司，住所地：湖南省邵东县开发区金鸡路203号。法定代表人：许路明，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张新叶，男，汉族，湖南省邵东县人，系被告公司职工，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：田宇虹，湖南天宇律师事务所律师，代理权限：一般代理。第三人：长沙市中诚房地产经纪有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区望月湖街道望月湖6片021栋108房。法定代表人：何丹艳，系该公司总经理。原告何卫宏、沈华与被告湖南省联翔置业有限公司（以下简称联翔公司）、第三人长沙市中诚房地产经纪有限公司（以下简称中诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，因本案案情复杂，2017年11月24日转为普通程序，于2018年2月6日公开开庭进行了审理。原告沈华、被告湖南省联翔置业有限公司的委托诉讼代理人田宇虹到庭参加诉讼，原告何卫宏、二原告的委托诉讼代理人杜新春、被告湖南省联翔置业有限公司的委托诉讼代理人张新叶、第三人长沙市中诚房地产经纪有限公司经本院传票传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向二原告支付迟延交付商品房的违约金10887元；2.判令被告向原告支付因迟延交付商品房致使二原告延长租房期限的租金损失5982元；3.判令被告赔偿因提起诉讼致使原告应诉支出的交通费540元、伙食补助费400元、误工费708元；4.判令被告赔偿因申请保全致使二原告损失装修用4吨水泥1360元、损坏门锁一把490元、浪费人力资费1360元（将水泥从地面搬运至6楼、水泥报废后从6楼搬运离开6楼）、浪费水泥拌和误工费300元、向装修工程队支付终止合同违约金损失12000元；5.判令被告履行为二原告办理房屋所有权证及相关手续的义务；6.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告在沅陵县官庄镇开发商品房，项目名称为界亭新苑，并在界亭新苑楼盘旁设立“界亭新苑营销中心”。2015年7月28日，原告在“界亭新苑营销中心”与被告签订《沅陵县商品房买卖合同》，购买了界亭新苑楼盘第2栋606房，房屋价金190660元，并在签订合同的当天用现金一次性交付给售楼部的销售经理，销售经理出具了收款收据。合同约定被告交房时间是2015年12月28日，逾期交房需向原告支付违约金，违约金的计算方法是已经交纳的房款为基数按日计算万分之一乘以违约天数。合同还约定了房屋交付后365天内办理好商品房的初始登记，初始登记后180天内办妥买受人的房屋所有权证等等。合同签订后，被告没有按约定交付房屋，直到2016年4月，原告决定对自己购买的房子进行装修，但受到被告的阻拦。被告以原告交纳购房款不符合要求为由，将原告起诉到沅陵县人民法院，请求撤销原、被告签订的《沅陵县商品房买卖合同》，并申请对原告采取行为保全，原告正在进行的房屋装修工程被迫停止。沅陵县人民法院经过审理，于2016年10月30日作出驳回被告诉讼请求的判决，被告不服上诉到怀化市中级人民法院，2017年3月1日怀化市中级人民法院作出了维持沅陵县人民法院判决结果的判决。由于被告滥用诉权，原告在应诉过程中花费了大量的交通费、食宿费、律师费和数十个误工日，直到怀化市中级人民法院作出终审判决后，原告才得以有权利重新组织装修工程队对房屋进行装修。二原告购房并一次性交付房款，其目的是小孩读书需快速装修居住，但历经一、二审长达一年多被诉过程，致使原告租房期限被延长。由于被告的错误保全，致使原告被迫终止装修工程合同，遭受了经济损失。被告联翔公司辩称，二原告的诉讼请求依法不能支持，请法院依法驳回，理由如下：一、被告之前起诉二原告并不是恶意诉讼，是正当维权起诉。根据购房合同约定，二原告有义务按合同交房款给被告，但是被告至今未收到二原告的房款，为此，被告认为二原告没有按约交清房款，向法院起诉维权，并不是恶意诉讼，是一种有前提，有理由、有因果关系的起诉。二、被告之前采取财产保全是事出有因，是一种正当维权保护措施。1.因为被告采取保全前，本案二原告与被告正在诉讼之中，双方存在纠纷，依法双方对争议财产是不能改变现状和原貌的，但二原告强行占有房屋并强行施工装修，被告得知后，二原告不但不愿意停止，反而强行将门拆除。在这种情况下，被告申请保全也是在行使正当法律程序，另外保全行为的目的也是为了防止损失的扩大，一旦二原告强行装修完成，如果被告胜诉，该损失谁来承担？2.被告起诉本案二原告的案件时，二原告没有取得争议房产的产权，房屋仍然是被告开发修建的财产，依法在变更前属于被告的财产，二原告只是通过购房合同形成了一种债权。三、本案存在特殊性，法院不能简单地直接用购房合同来处理本案。因为二原告之前的购房合同与被告之间产生纠纷且该纠纷是通过法院诉讼正当合法途径处理，虽然本案被告败诉，但不能否认，原、被告确实存在争议和纠纷的事实，且原法院查明的事实也确认了被告未收到二原告购房款的事实，是田斌违规收取。四、二原告诉求损失问题不应当支持。1.关于延期交房，因双方存在购房合同争议纠纷，而且被告是通过诉讼途径处理，符合法律规定，故在之前的诉讼没有结案之前，不存在交房的问题，被告不承担违约责任，即使存在违约责任，被告认为二原告主张按照合同约定的交房时间计算不应当得到支持。2.租房损失、交通费、装修损失等其他损失问题，不应当支持。二原告应与被告存在纠纷，故交房应当等结案后方能处理，令二原告在购房时并没有约定租房损失，这与延期交房重复；因诉讼产生的交通费等费用属于诉讼中支出的费用，没有法律依据要求被告赔偿；装修损失是在双方诉讼期间，二原告擅自强行请人装修，改变争议房屋现状造成的，应由其自行承担。3.关于办证问题，应结合本案的特殊性，重新计算期限。五、二原告在没有得到被告同意交房的情况下，强行占有房屋，本身也是一种侵权行为（包括上次和本次）。根据法律规定，房屋在交付前风险是出卖人承担，所有权也不发生转移。虽然双方签订的合同，但是在没有正式交付之前，房屋依然属于开发商，二原告应通过正当途径要求开发商交房，而不是强行侵占。另外，在没有正式交付房屋前，产权是在开发商名下，开发商有权处置房屋。因此，从法律上讲，至今二原告都还没有取得房屋的产权，二原告是没有权利行使物权的请求权的。二原告的诉讼请求不应当支持，请法院驳回。第三人中诚公司未提交书面答辩意见，亦未提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.二原告提交的房屋买卖合同，欲证实原、被告签订了商品房买卖合同，约定了双方的权利、义务，建立房屋买卖合同的关系。被告对该证据的真实性、合法性无异议，对该证据的关联性有异议，原告应当按照合同约定向被告交纳房款，但是被告没有收到房款，这个房款是被一个叫田斌的人违规收取，田斌是一个在销售大厅的人，房款没有交给被告。2.二原告提交的沅陵县人民法院传票及交通费列表，欲证实二原告因被告起诉多次参加开庭造成误工的事实和因应诉产生的交通费损失。被告对该证据有异议，认为原告应当提交相关票据，因二原告的交通费是因诉讼发生，没有法律规定应当由被告承担，故该证据与本案无关。3.二原告提交的湖南省沅陵县人民法院判决书、湖南省怀化市中级人民法院判决书，欲证实本案被告曾起诉二原告，两审法院均判决本案被告败诉。被告对该证据真实性、合法性无异议，但认为虽然前次诉讼判决本案被告败诉，不支持被告与原告解除双方之间的合同，但是这两份判决书查明原告的购房款是由田斌收取的，本案被告前次诉讼原告是有合法依据的，不是恶意诉讼。4.二原告提交的装饰合同书、补充协议、收据，欲证实原告与装修工程队签订房屋装修合同并在合同中约定违约责任；原告因承担违约责任向装修工支付12000元违约金的事实。被告对该证据有异议，认为该组证据中装修合同、补充协议及收据均没有公司公章，且从合同上看该装修是在原告与被告发生纠纷，在前次诉讼过程中进行的装修，该损失是二原告强行装修造成的。5.二原告提交的购买水泥凭证、人力资费支付证明、出售水泥个体户的营业执照，欲证实原告购买用于装修房屋的水泥4吨，4吨水泥报废损失人力资费1360元。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该合同约定包工包料，二原告不存在自己购买装修材料，现二原告称自己购买装修材料，明显矛盾，另该损失是二原告与被告发生纠纷后，在前次诉讼过程中进行的装修，该损失是二原告强行装修造成的；该组证据中的营业执照不清楚。6.二原告提交的换锁证明、搅拌水泥付款凭证、调查笔录，欲证实损坏门锁开支490元和搅拌水泥浪费搅拌工开支300元；被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据没有附证明人的身份证明，该损失是二原告强行装修造成的。7.二原告提交的收据，欲证实原告在官庄租住房屋，每年支付房租费的金额是5500元。被告对该证据的关联性有异议，认为二原告租住房屋的时间是在原、被告在解决前次纠纷的诉讼过程中产生的，被告不应当承担该费用。经合议庭评议后认为：1—3、7号证据均来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信；4号证据虽形式存有瑕疵，但二原告与案外人员签订装修合同、支付违约金属实，本院予以采信；5号证据中的1360元收据的开具时间为2016年4月18日，二原告签订的装修合同时间是2016年4月8日（该合同的补充协议签订时间为2016年5月26日），且该装饰合同约定为包工包料，该收据与二原告签订的装修合同矛盾，该证据不真实，本院不予采信。6号证据中证明人身份证明缺失，该证据形式不合法，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告联翔公司是一家经营房地产开发、商品房销售、房屋商铺租赁等业务的有限责任公司。2013年7月30日，被告与第三人中诚公司签订了一份《销售代理合同》，合同约定，被告委托第三人独家销售被告在沅陵县官庄镇开发的界亭新苑6#楼，第三人在该项目售楼部可代理被告与各方人员签订购房买卖合同，到办公室盖章后生效；第三人在销售活动中对外签约，以被告公司的名义进行，被告派工作人员负责收款。2015年7月28日，二原告与第三人签订了一份《商品房买卖合同》并加盖了被告公司的公章，合同约定，二原告购买被告开发的沅陵县官庄镇界亭新苑2栋6层606号商品房，房屋价款为190660元，买受人应当按合同约定如期足额将房屋价款缴入预售款监管账户。买受人将房价款直接支付给出卖人的，出卖人收到房款后应及时将预售款缴入监管账户内。买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同。合同签订后二原告一次性向第三人交清购房款190660元，第三人的工作人员向二原告出具了一份收据，但收据上没有加盖被告公司的公章，也没有经手人签名。由于被告与第三人因代理合同发生纠纷，故第三人未将该房款交付给被告。为此被告与二原告发生纠纷。2015年12月8日，被告向二原告发出律师函，要求二原告按照合同约定支付购房款。2016年1月11日，被告诉至湖南省沅陵县人民法院，要求法院依法判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；判令二原告协助被告办理撤销商品房合同网上备案，期间法院依法对涉案房产进行了保全。法院开庭审理后，判决驳回被告的诉讼请求。被告不服该判决，于2017年1月18日上诉至湖南省怀化市中级人民法院，二审法院认定原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应当按约履行约定的义务。2017年7月24日，二原告占有涉案房屋并对房屋开始进行装修。另查明，2016年4月8日二原告与吴礼鹏签订了装修合同，因涉案房屋被法院保全，无法进行装修，二原告于2016年5月6日与吴礼鹏签订补充协议，解除双方签订装修合同，二原告向吴礼鹏支付违约金12000元。再查明，二原告2016年1月2日在外租房居住。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》已经由已经发生法律效力的（2017）湘12民终108号民事判决书确定为有效合同，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案被告与第三人中诚公司签订了《销售代理合同》，被告委托第三人独家销售被告在沅陵县官庄镇开发的界亭新苑6#楼。二原告虽未直接向被告缴纳购房款，但二原告已经于将涉案房款全额缴纳给被告的委托人，二原告已经履行了缴纳房款的合同义务。被告应当按约向二原告交付房屋，并按约办理相关权证手续。被告辩称，因双方存在购房合同争议纠纷，而且被告是通过诉讼途径处理，符合法律规定，故在之前的诉讼没有结案之前，不存在交房的问题，被告不承担违约责任，即使存在违约责任，被告认为二原告主张按照合同约定的交房时间计算不应当得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案双方当事人在涉案合同第二十条中明确约定“本合同自双方签字或盖章之日起生效”。因此，本案双方虽就涉案合同进行了诉讼，但终审法院的生效法律文书已经明确了涉案合同为有效合同，因此，原、被告之前签订的《商品房买卖合同》自始有效，对合同双方均具约束力。故对被告的该辩论意见本院不予采纳。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十条的约定，被告应当在2015年12月28日前交付房屋，二原告已经在2017年7月8日实际占有涉案房屋至今。因此，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条之规定，本院考虑被告延迟交房的迟延期间可从2015年12月29日起计算至2017年7月8日止共计557天，因此被告应当支付的违约金为：557天×190660元×1‱＝10619.76元，二原告主张被告应当支付迟延交房的违约金为10887元，本院予以部分支持，超出部分本院不予支持。二原告因被告未按时交房，在外租房产生租金，因此要求被告支付房屋租金5982元，但被告已承担支付违约金的违约责任，且合同中对因逾期交房而产生的租金如何负担未作约定，因此，二原告要求被告支付在外租房租金5982元本院不予支持。关于二原告主张的因与被告诉讼产生的交通费、伙食费、误工费，上述费用并非被告恶意诉讼产生，且双方未在合同中队上述费用进行约定，故本院不予支持。关于本案二原告因被告在前次诉讼中申请保全，导致二原告解除装修合同，二原告进而支付违约金12000元，被告是否应当赔偿的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零五条的规定，申请有错误的，申请人应当赔偿被申请人因保全所遭受的损失。该条规定中的申请人承担的是侵权责任，应当适用过错责任归责原则，不能单一地以申请人的诉讼请求是否得到法院支持为判断依据，应综合申请人主观是否存有故意或重大过失、申请人的行为是否违法等因素进行考虑。本案二原告未能举证证明被告前次诉讼申请保全系滥用诉讼权利，亦未能举证证明被告主观存有故意或重大过失，据此，对二原告要求被告赔偿向装修施工队支付合同终止违约金损失12000元的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百零五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告湖南省联翔置业有限公司在本判决生效后三日内支付原告何卫宏、沈华违约金10619.76元；二、被告湖南省联翔置业有限公司在本判决生效后九十日内为原告何卫宏、沈华办理房屋所有权登记手续（房屋位于湖南省沅陵县官庄镇界亭新苑楼盘第2栋606房）；三、驳回原告何卫宏、沈华的其他诉讼请求。案件受理费643元，由原告何卫宏、沈华负担441元，被告湖南省联翔置业有限公司负担202元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  田 文审 判 员  袁占科人民陪审员  杨 珍二〇一八年二月二十六日代理书记员  李迪明附:相关法律法规《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百零五条申请有错误的，申请人应当赔偿被申请人因保全所遭受的损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。