.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}   海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2018）琼01民终19号   上诉人（原审被告）：海南壮兴实业有限公司，住所地海口市琼山区博巷路**。   法定代表人：王春锋，该司执行董事。   委托诉讼代理人：李德琪，北京大成（海口）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：孙辉，该司法务专员。   被上诉人（原审原告）：刘传品，男，1983年7月13日出生，汉族，住湖南省衡阳市。   被上诉人（原审原告）：黄磊，女，1983年7月1日出生，汉族，住海南省海口市。   二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄金玉，海南东方国信律师事务所律师。   上诉人海南壮兴实业有限公司（以下简称壮兴公司）因与被上诉人刘传品、黄磊房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市琼山区人民法院（2017）琼0107民初4695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   壮兴公司上诉请求：一、请求撤销（2017）琼0107民初4695号民事判决中第一项判决，依法改判或发回重审；二、本案诉讼费用由刘传品、黄磊承担。事实和理由：一、本案存在因恶劣天气和台风天气导致工程延误的情况。二、一审判决所确认的违约金计算方法存在错误。根据壮兴公司与刘传品、黄磊签订的《海口市商品房买卖合同》第十一条的约定，出卖人逾期交房，则自合同第八条约定的交付日之次日起至实际交付之日止，逾期90日内出卖人按每日万分之一承担违约金，但违约金总额不应超过合同总房款的1%；逾期超过90日以上部分，出卖人按每日万分之二承担违约金，但违约金总额不超过合同总房价的2%。刘传品、黄磊总房款为792800元，一审判决的违约金计算方法为：792800元×0.1‰/日×90日＋792800元×2％，即一审判决认为逾期超过90日的违约金上限为合同总房价的2%，90日内的违约金不包含在内。但合同条款已明确表述为"违约金总额不超过合同总房价的2%"，即逾期交房违约金的总金额不应超过合同总房价的2%，一审判决不应将90日内的违约金上限和超过90日的违约金上限进行分拆计算。同时，对于已经收房的业主，逾期交房违约金应计算至其收房之日止。一审判决认定事实不清，违约金计算方法存在错误，应予以纠正。请求二审法院撤销原判第一项内容，发回重审或对该项判决直接予以改判。   刘传品、黄磊共同辩称：首先，针对壮兴公司主张的因恶劣天气导致工程延误的事实，刘传品、黄磊的答辩意见与一审当中的答辩意见一致。关于违约金的计算方法，《合同法》第三十九条规定"采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务......"。《买卖合同》第十一条约定的万分之一或万分之二的违约金计算标准本身就过低，对逾期交房的违约金还进行了1%或2%的上限约定更是显失公平，且房屋至今仍未验收合格，壮兴公司无限期的逾期交房最终都只需要支付定额的违约金，如此违约金已经失去督促开发商积极办理房屋各项手续的作用，故一审法院对该条款的理解及作出的判决并无不妥，反而体现了在格式合同中对弱势一方即刘传品、黄磊一方的公平性维护。根据《买卖合同》第十一条之约定，"出卖人逾期交房，则自合同第八条约定的交付之次日起至实际交付之日止，逾期90日内出卖人按每日万分之一承担违约金，但违约金总额不应超过合同总房款的1%；逾期超过90日以上部分，出卖人按每日万分之二承担违约金，但违约金总额不超过合同总房价的2%。"对于1%和2%的上限约定，该条款中用分号进行了两部分的区分，即90内的逾期违约金适用的是1%的上限，90日以上部分的违约金适用的是2%的上限，也就是说，合同中明确约定的是逾期超过90日以上部分的违约金总额不超过总房款的2%，而不是所有的违约金总额不超过总房款的2%。   再者，根据《合同法》第四十一条之规定"......对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释......"，因此，退一步说，若该条款有两种以上的理解，应当作出不利于提供格式条款一方即壮兴公司的解释。   针对壮兴公司关于违约金在收房后应该暂停计算的主张，我方认为，根据法律规定，壮兴公司应该在房屋经验收合格后，才能予以交付。因该房屋至今仍未验收合格，故违约金应该继续进行计算。综上，一审判决所确认的违约金计算方法无误，认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回壮兴公司的上诉请求，维持原判。   刘传品、黄磊向一审法院起诉请求：一、壮兴公司向刘传品、黄磊支付自2016年1月1日至合同约定的交房标准实际交房之日止按照银行同期贷款利率计算的逾期交房违约金（暂计至2017年6月15日为54887.82元）；二、壮兴公司就小区容积率提高问题向刘传品、黄磊赔偿1万元；三、壮兴公司承担全部诉讼费用。   一审法院认定事实：2014年12月20日，刘传品、黄磊与壮兴公司签订一份《海口市商品房买卖合同》，主要约定：刘传品、黄磊购买壮兴公司开发的位于海口市××区房；房屋总价款792800元；第八条交付期限约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记；3、该商品房项目经验收合格；第九条交接的约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。第十一条出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人逾期交房，则自合同第八条约定的交付日之次日起至实际交付之日止，逾期90日内出卖人按每日万分之一承担违约金，但违约金总额不应超过合同总房款的1%；逾期超过90日以上部分，出卖人按每日万分之二承担违约金，但违约金总额不超过合同总房价的2%;合同附件七合同补充协议第九条约定，因政府规划道路占用而产生的计容面积损失，出卖人正在向海口市规划局等相关部门申请补偿，补偿的建筑面积安排在本项目内，买受人对此表示无异议。该合同签订后，刘传品、黄磊通过交付首付款和公积金贷款方式支付全部购房款，壮兴公司出具购房发票。2015年1月1日壮兴公司与案外人海口佳和嘉美物业服务有限公司（以下简称佳和嘉美物业公司）签订《前期物业服务合同》，壮兴公司委托佳和嘉美物业公司代为办理收房手续，壮兴公司将购房合同（复印件）、房屋钥匙、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及其他资料移交给佳和嘉美物业公司。2016年10月17日，佳和嘉美物业公司向刘传品、黄磊交付房屋，并将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》交付刘传品、黄磊签收，同时刘传品、黄磊与佳和嘉美物业公司签订《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《装饰装修管理服务协议》。刘传品、黄磊对涉案房屋进行装修。现涉案房屋所属的"阳光3号苑"项目未通过联合专项验收（即综合验收）。   另查，因市政道路占用"阳光3号苑"项目部分建设用地，政府对该项目进行容积率补偿，补偿计容面积6619.9m2,容积率3.65，壮兴公司向海口市规划局申请办理建筑设计方案变更，2015年2月28日，海口市规划局在网上对该设计方案变更规划进行公示，公示期间无人提出异议，2015年9月8日，海口市规划局向壮兴公司作出《建设项目设计方案变更确认通知》。2014年8月26日，刘传品、黄磊签署主要内容为刘传品、黄磊对壮兴公司因规划道路占用补偿的建设面积安排在"海口阳关3号苑"项目用地内无异议的同意书，双方当事人对刘传品、黄磊在同意书上的签名进行公证，对此海口市海口市椰海公证处出具了（2014）市椰海证内字第2664号《公证书》。   再查，海口市气象台统计的2014年7月至2016年12月台风影响日数为："威马逊"影响时段为2014年7月16日-19日；"海鸥"影响时段为2014年9月15日-9月17日；"鲸鱼"影响时段为2015年6月20日至6月24日；"莲花"影响时段为2015年7月10日至7月12日；"环高"影响时段为9月13日至9月16日；"彩虹"影响时段为2015年10月3日-10月4日。   一审法院认为，双方当事人对双方签订的《海口市商品房买卖合同》的效力并无异议，该合同是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，属于合法有效合同，对双方均具有约束力，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。   一、关于壮兴公司是否存在逾期交房的问题。本案中，双方签订的《海口市商品房买卖合同》约定交房日期为"2015年12月31日前"，约定交房条件为"该商品房项目经验收合格"，虽壮兴公司通知刘传品、黄磊收房，刘传品、黄磊也实际收房，但因涉案工程至今未通过竣工验收，根本不具备交付条件，故壮兴公司交房行为不符合合同约定，亦有悖于《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第三款中关于建设工程经竣工验收合格后方可交付使用的规定，因此，壮兴公司交房行为并非有效交房，壮兴公司存在逾期交房的情形。   二、关于交房时间是否顺延及逾期交房违约金的起算时间问题。本案中，壮兴公司抗辩其所开发的"阳光三号苑"项目自2014年7月先后经历6个台风及13个暴雨日，应予以延期交房，但6个台风中的"威马逊"、"海鸥"等台风是在双方签订合同即2014年12月20日之前发生的，壮兴公司在与刘传品、黄磊签订合同时应当是充分考量恶劣天气、疫情等可能导致工程延期因素，从而确认合同约定的交房时间，现壮兴公司以合同签订前的天气恶劣为由主张交房时间顺延，没有依据。因壮兴公司未提交证据证实"彩虹"、"环高"、"鲸鱼"、"莲花"等台风及暴雨造成工程施工延期，故壮兴公司主张上述6个台风及暴雨导致工期延期，交房时间应延期的抗辩理由，一审法院不予采信。壮兴公司应对约定交房日之次日即2016年1月1日起承担逾期交房的违约责任。   三、关于是否应调高违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。同时根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。本案合同中已明确约定了逾期交房违约金的计算方式，这是双方当事人对逾期交房所产生的损失赔偿额的预先约定，双方当事人在签订合同时是应当能够预见逾期交房可能造成的损失，现刘传品、黄磊认为约定的违约金过低，应按照银行同期贷款利率计算违约金，但根据上述法律规定，刘传品、黄磊要调高违约金的前提是其实际损失大于约定的违约金，违约金不足以弥补其损失，现刘传品、黄磊无证据证明其实际损失，故刘传品、黄磊主张调高违约金，没有依据，一审法院不予支持。本案应当按照合同约定的逾期交房违约金的计算方式确定违约赔偿额，基于涉案房屋至今尚未验收合格，尚未有效的交房，以2016年1月1日为起算点，壮兴公司应向刘传品、黄磊支付逾期交房违约金为22991元（792800元×0.1‰/日×90日+792800元×2%）。   四、关于壮兴公司是否应刘传品、黄磊赔偿因容积率提高造成损失问题。虽"阳光3号苑"项目的容积率由3.0提高至3.65，但该容积率提高系获得政府批准，获批后的容积率也在合理范围内，且刘传品、黄磊在签订合同补充协议时已对补偿建筑面积安排在项目内表示无异议，由此可见刘传品、黄磊对容积率的变更是知晓并无异议的，此外，刘传品、黄磊亦无证据证实容积率提高造成其实际具体损失，故刘传品、黄磊现主张容积率提高导致其居住质量下降要求壮兴公司赔偿损失，没有依据，一审法院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、限海南壮兴实业有限公司于本判决生效之日起七日内向刘传品、黄磊支付违约金22991元；二、驳回刘传品、黄磊的其他诉讼请求。案件受理费711元，由刘传品、黄磊负担462元，壮兴公司负担249元。   二审期间，壮兴公司向本院提交一份《建设工程施工补充合同》，以证明涉案商品房项目的承包人是江苏南通二建集团有限公司。经质证，刘传品、黄磊对该证据的真实性、合法性、关联性没有异议。本院认证如下：该《建设工程施工补充合同》与本案的待证事实不存在关联性，故本院对该证据不予采信。   刘传品、黄磊在二审中未提交新证据。   本院二审补充查明：壮兴公司在本院二审询问中称，涉案商品房项目至今尚未经验收合格。   本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。   本院认为，一审法院认定双方当事人签订的《海口市商品房买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。本案争议的焦点问题是：一、本案是否存在因天气原因导致交房时间顺延的情形；二、本案违约金应当如何计算。   关于本案是否存在因天气原因导致交房时间顺延的情形。壮兴公司主张涉案商品房项目在施工过程中曾遭遇台风、暴雨等恶劣天气导致工期延误，应据此对涉案商品房的交房时间进行顺延。对此，本院认为，我省属于热带季风气候，夏季高温多雨、台风频发。壮兴公司作为开发商，在确定交房时间时对可能影响工程施工进度的天气因素应当具有计划性和预见性，其确定的交房期限应当已经包含了施工期限内无法避免的合理障碍因素所需消耗的时间，包括在可预见的自然条件和社会条件下，遭遇大风大雨等恶劣天气导致工期迟延的情形。只有出现严重超出预期的障碍，对施工进度造成重大影响的，才能顺延工期，而壮兴公司提交的证据尚不足以证明出现了这种情形。故壮兴公司的该项上诉理由没有合同及法律依据，本院不予采纳。   关于本案违约金应当如何计算的问题。首先，《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条第二款规定："房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用"，这是法律关于商品房交付条件的强制性规定。虽壮兴公司已将涉案房屋交付给刘传品、黄磊，但涉案商品房项目至今尚未经验收合格，该交付既不符合双方当事人的合同约定，也不符合法律的强制性规定，故该交付行为不能产生免除壮兴公司承担逾期交房违约责任的法律效果。壮兴公司主张逾期交房违约金应计算至交房之日止的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。其次，根据《海口市商品房买卖合同》第十一条关于"出卖人逾期交房，则自合同第八条约定的交付日之次日起至实际交付之日止，逾期90日内出卖人按每日万分之一承担违约金，但违约金总额不应超过合同总房款的1%；逾期超过90日以上部分，出卖人按每日万分之二承担违约金，但违约金总额不超过合同总房价的2%"的约定，双方当事人对逾期交房90日以内及90日以上的违约金数额分别约定了封顶的比例，即逾期交房90日以内的违约金总额不超过合同总价款的1%，逾期交房超过90日以上的部分，违约金总额不超过合同总价款的2%。从上述合同条款的字面表述及逻辑文意来看，1%及2%的上限分别针对的是逾期交房90日以内及90日以上的违约金数额，两者之间系并列关系而非后者包含前者的关系，故壮兴公司主张逾期交房违约金总额不应超过合同总价款的2%的上诉理由，与合同约定不符，本院不予采纳。   综上，壮兴公司的上诉请求不成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费374.78元，由上诉人海南壮兴实业有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 谢焕怡   审判员 李玉民   审判员 符玉梅     二○一八年二月六日   书记员 庄腾腾   速录员 李 萍     附相关法律规定：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。