陕西省白水县人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0527民初1478号原告郭敏，女，汉族。被告陕西海润天成地产开发有限公司。法定代表人宋玉庆。原告郭敏与被告陕西海润天成地产开发有限公司(下称海润地产公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭敏及其委托代理人王建才、被告海润天成地产开发有限公司委托代理人贾存仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭敏向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告2016年1月6日签订的《商品房买卖合同》有效；2、要求被告继续履行合同，向原告交付房屋，并承担逾期交房的违约责任；3、案件诉讼费用由被告负担。事实及理由：2016年1月6日，原告以266515.2元购买了被告位于居苑路居苑二期10号楼3单元15楼2号房产，建筑面积105.76平方米，同时约定16个月交房等条件。按照合同约定，被告本应在2017年5月16日之前向原告交付房屋，但时至今日，经原告多次与被告协商并催促交房事宜，被告既无交房诚意，也没有返还房款的诚意。为维护原告的合法权益，遂诉至法院。被告陕西海润天成地产开发有限公司辩称：1、原告购买的房屋系从陕西声威特种水泥有限公司（下称声威公司）直接购买的房屋，2015年10月，海润地产公司与案外人声威公司签订了一份房屋与水泥置换的协议，约定声威公司向海润地产公司供应价值40479440.4元的水泥，海润地产公司用居苑华城二期的142套商品房合计折价40479440.4元置换。后经核算，声威公司仅向海润地产公司供应了价值7500000元的水泥，尚欠价值32979440元的水泥未向海润地产公司供应。声威公司在置换协议签订后将房屋进行了售卖，声威公司为出卖人，海润地产公司基于置换协议继受了声威公司的债权债务，成为买卖合同的一方当事人。现声威公司不履行协议，海润地产公司享有抗辩权，不产生履行买卖合同的义务。海润地产公司现在正在积极与声威公司协商解决此事。2、诉争的房屋没有经过国家相关部门验收合格，不符合交付条件，海润地产公司不应承担交付义务，不能交付房屋。3、没有交付的房屋中，有的面积相同，购房时市场价每平方米1600元到1800元不等，房屋总价19万、29万不等，即使楼层不同，但房屋总价位悬殊不会过多，所以认为原告方没要按照收款收据交够房屋的全款，要求原告提交交款的转账凭证等手续。4、海润地产公司没有及时交房的原因，是因为出现了高考、高温、冬季、阴雨等不可抗力因素，导致施工时间延长，到目前为止并没有超过延期交房的违约行为，海润地产公司不承担违约责任。本案双方当事人的争议焦点为：原被告之间的《商品房买卖合同》是否有效；被告海润地产公司是否应当履行合同义务，向原告交付房屋，并承担逾期交房的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告郭敏提交的商品房买卖合同及收款收据的真实性，被告不持异议，以上合同及收据与本案待证事实具有关联性，能够证明双方的买卖关系成立及原告向被告交纳了所购房屋房款的事实，该证据真实合法有效，本院予以认定。对被告提出的收款收据记载的转账数额与实际交纳数额不符，要求原告提交转账记录及凭证的质证意见，因收款收据作为收取购房款的合法凭证，具有证明交付成立的作用，在被告不能提供相关证据证明该主张的前提下，对该意见不予采纳。对本院依职权调取的白水县建设工程质量安全监督站证明一份，证明被告未对其开发的居苑华城二期诉争房屋所在楼盘申请验收，被告辩称其于2017年10月向白水县住建局提交了验收申请，但未提交证据证明其主张，该理由不能成立，对白水县建设工程质量安全监督站的证明予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陕西海润天成地产开发有限公司承建了白水县居苑路北侧居苑华城二期工程，陕西海润天成地产开发有限公司于2013年1月18日办理了10号楼的商品房预售许可证。2016年1月6日,郭敏与陕西海润天成地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定郭敏购买海润地产公司开发的位于白水县居苑路北侧的居苑华城二期10号楼3单元15层2号住房一套，面积105.76平方米，单价为每平方米2520元，总金额266515.2元。双方约定，买受人按一次性付款的方式付款，郭敏于当日交纳了房款，海润地产公司当日向郭敏出具了票号为2736889的收款收据，并加盖了陕西海润天成地产开发有限公司财务专用章。双方还约定，出卖人应将经验收合格的商品房交付买受人使用，出卖人承诺交房时间为买受人签合同之日起有效施工时间16个月内，因不可抗拒的自然因素或非出卖人的人为因素影响，时间向后顺延，出卖人不承担违约责任，否则承担国家银行同期活期存款利息。海润地产开发公司应于2017年5月6日之前向郭敏交付经验收合格的商品房，合同约定如遭遇不可抗力，出卖人在发生之日起45日内告知买受人。对房屋的交接，合同约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，同时出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件即商品房经验收合格的证明文件和出示住宅质量保证书和住宅使用说明书。经查明，目前海润地产公司没有在白水县建设工程质量安全监督站对诉争房屋所在楼盘申请验收，亦没有住宅质量保证书和住宅使用说明书，尚不具备交房条件，但居苑华城二期的诉争房屋所在楼盘已有部分买受人居住使用。本院认为，依法成立的合同，对当事人双方均具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。原被告双方于2016年1月6日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定。海润地产开发公司已经为郭敏出具了购房款收据，证明原告已履行了合同约定的付款义务，故双方的合同关系依法成立、有效，本院予以确认。在原告郭敏履行了付款义务后，海润地产开发公司应当按照合同约定的时间交付房屋。对于被告辩称因不可抗力的原因导致工程延期，可以延期交房，本院认为，不可抗力是指“不能预见、不能避免、不能克服”的情形，高考、高温、冬季、雨季，均系能够预见的客观情况，且被告未在合同约定的45日内告知原告，因此被告认为高考、高温、冬季、雨季是延期交房的不可抗力因素，理由不成立。被告辩称用其与声威公司用房屋置换水泥的协议，来对抗原告的诉请，因属于另一法律关系，不属于本案审查范畴，对该辩称理由不予采纳；本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条亦有相同的规定。开发商交付质量合格的房屋是其主要义务，此义务为法定义务，竣工验收是房屋交付使用的必要环节。本案中，诉争房产至今未予竣工验收，不符合上述法律法规规定的房产项目交付使用的条件，但竣工验收的合同责任主体在海润地产开发公司，出卖人应当在合同约定的交房期限之前完成验收，海润地产开发公司未在合同约定的期限内履行合同义务，参照其庭审自述的验收完成时间，结合白水县住房和城乡建设局建设工程质量安全监督站工程验收情况，确定由海润地产开发公司在合理期限内即两个月内，向白水县住房和城乡建设局提交完善的验收资料，并配合验收部门召集参与验收的相关主体，对诉争房屋所在楼盘进行验收，并于验收合格后十五日内向原告交付房屋。对原告主张由被告支付合同约定的逾期交房的违约责任，应予支持，被告应当向原告支付自2017年5月7日起计算至实际交付房屋之日止已交房款在中国人民银行的同期活期存款利息。对被告辩称原告没有足额交清房款的意见，因无相关证据支持，本院不予采纳。综上所述，依法成立的合同，对当事人具有法律上的约束力。当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。被告海润地产公司未按要求对建设工程进行验收，严重损害原告的合法权益，为保护原告合法权益，促使尽快履行合同，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百七十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条之规定，判决如下：一、原告郭敏与被告陕西海润天成地产开发有限公司于2016年1月6日签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告陕西海润天成地产开发有限公司在本判决生效后两个月内，向白水县住房和城乡建设局提交位于白水县居苑路北侧居苑二期十号楼完善的验收资料，并配合验收部门召集参与验收的相关主体，对诉争房屋所在楼盘进行验收，并于验收合格后十五日内向原告郭敏交付居苑二期10号楼3单元15层2号房屋；三、被告陕西海润天成地产开发有限公司支付给原告郭敏逾期交房的违约金，自2017年5月7日起计算至实际交付房屋之日止，按照原告郭敏已交房款在中国人民银行的同期活期存款利息计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，由被告陕西海润天成地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。审 判 长  奚俊涛审 判 员  李美玲人民陪审员  梁金生二〇一八年二月七日书 记 员  邱 岳书 记 员  张筠婕