广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤19民终10014号上诉人（原审被告）：姚利芳，女，1981年8月11日出生，汉族，住广东省平远县。委托诉讼代理人：刘荣宗，广东前海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市德洲美林房地产开发有限公司，住所地：东莞市塘厦镇林村新阳路中2号尚林华府3栋商铺117号、118号，统一社会信用代码为914419005796887637。法定代表人：刘泽锋。委托诉讼代理人：何小雄，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：林傲翰，广东名成律师事务所律师。上诉人姚利芳因与被上诉人东莞市德洲美林房地产开发有限公司（以下简称德洲公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2017）粤1973民初9598号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认德洲公司与姚利芳于2016年10月6日签订的关于买卖位于东莞市××号房的合同编号为20161006EEE8A9441955号的《商品房买卖合同（预售）》已于2017年2月15日解除；二、姚利芳应于判决发生法律效力之日起三日内协助德洲公司向主管部门东莞市房产管理局申请办理《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为20161006EEE8A9441955号）的终止备案登记手续（商品房合同备案登记证明书的编号为20161006211505328）；三、姚利芳应于判决发生法律效力之日起三日内向主管部门东莞市房产管理局申请办理案涉位于东莞市××号房已缴纳的住宅专项维修基金3488元的退款手续；四、姚利芳应于判决发生法律效力之日起三日内向德洲公司支付违约金87133.55元；五、姚利芳应于判决发生法律效力之日起三日内向德洲公司支付律师费20000元；六、德洲公司应于判决发生法律效力之日起三日内支付姚利芳已付首期款（含定金）共80000元；七、驳回德洲公司的其他本诉诉讼请求；八、驳回姚利芳的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审本诉受理费1221.34元，由德洲公司负担50元，姚利芳负担1171.34元；原审反诉受理费1183.47元，由德洲公司负担900元，姚利芳负担283.47元。原审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第三人民法院（2017）粤1973民初9598号民事判决。上诉人姚利芳向本院提起上诉，请求：一、撤销原判重新判决或发回重审。二、德洲公司承担本案一、二审诉讼费及反诉费。事实和理由：（一）原审查明事实不清。1、姚利芳的丈夫程俊祥在缴纳定金后，因个人征信问题无法办理银行按揭贷款，而姚利芳是非东莞户籍且未缴纳东莞市社保，并不具备购房资格，根据东莞市住房和城乡建设局2017年9月28日发布的《东莞市关于切实规范国庆中秋期间房地产市秩序的通知（东建房[2017]50号）文件的规定，德洲公司应将定金及所缴纳部分首付款予以退还。2、姚利芳与德洲公司订立的预售商品房合同，源于贺有财的微信要约邀请和承诺，由于贺有财没能履行要约邀请的承诺内容和预售商品房合同本身存在欺诈和违反法律规定，才导致姚利芳不能按约定支付房款。另外，根据贺有财提供的名片，上面注明其为德洲城高级置业经理，且姚利芳是在德洲公司的售楼处与贺有财认识，并由贺有财代理完成所有交付定金、签署合同等事项，姚利芳作为一般消费者，有理由认为贺有财即是德洲公司的员工。姚利芳在原审出示的电子证据符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条的规定。原审判决从中抽出1-2句就否认姚利芳的证据，更没有使用《中华人民共和国合同法》第六十一的规定或者参照《东莞市关于切实规范国庆中秋期间房地产市秩序的通知》（东建房[2017]50号）来认定和判决，导致判决结果错误。3、原审判决已认定德洲公司与律师的委托代理合同于2017年7月18日订立而生效，却认定2017年2月13日没定任何委托的“律师函”为生效法律文书，该认定明显违反《中华人民共和国律师法》第二条关于律师是基于当事人的委托提供法律服务的规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条的规定。4、姚利芳所购房屋为21层的高层建筑，《中华人民共和国消防法》有消防配套的强制性规定，商品房预售合同标准版本中有这一规定，案涉商品房预售合同中没有国家强制性消防规定的约定条款，该合同无效，原审认定该合同有效错误。（二）适用法律方面。原审判决仅仅适用了《中华人民共和国合同法》的部分规定，没有兼顾《中华人民共和国城市商品房预售管理办法》、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国律师法》、《东莞市关于切实规范国庆中秋期间房地产市秩序的通知》（东建房[2017]50号）等相关规定。德洲公司答辩称：姚利芳的上诉理由不成立。一、根据东莞市人民政府办公室2016年10月6日发布的东府办（2016）86号《东莞市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》的精神，东莞市于2016年10月7日正式实行住房限购政策，即2016年10月7日之前的购房行为均不受该文件影响，无需核实购房人的社保、纳税情况、在东莞有无居所的事实。二、姚利芳是完全民事行为能力人，应对自身的购买力有足够的认知能力。案涉房屋总价为1822671元。姚利芳办理认购案涉房屋、银行预审、签订买卖合同等一连串手续的过程中，不可能不清楚购房所需支付的首付款远远不止80000元。退一步说，假设姚利芳称德洲公司承诺向其提供首付款一半借款说法成立，姚利芳需要支付的首付款也为276335.5元，而非80000元。因此原审法院认定商品房买卖合同合法有效正确。三、商品房买卖合同解除的根本原因是姚利芳没有按照合同的约定足额向德洲公司支付剩余首付款，以及未办理完毕银行按揭贷款手续。原审法院认定姚利芳应承担逾期付款违约责任正确。四、律师函是指律师接受客户委托，就有关事实或法律问题进行披露、评价、进而提出要求，以达到一定效果而发送的专业法律文书，其本质是一种委托代理进行意思表示的法律行为。法律并无规定委托合同必须以书面形式订立，且委托发函及委托代理案件可以作为两个不同委托法律关系处理。结合德洲公司通知解除合同的律师函邮件已被姚利芳签收的事实，原审法院认定德洲公司解除合同的意思表示于姚利芳收到之日送达正确。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。在二审期间，德洲公司未向本院提交新证据，姚利芳提供以下证据（均未有出示证据原件）：1、贺有财名片，证明贺有财为德洲地产公司员工。2、程俊祥征信报告，证明姚利芳的丈夫程俊祥因个人征信问题无法贷款。3、姚利芳深圳社保参保，证明姚利芳在东莞无社保，因东莞限购姚利芳在东莞无购房资格。4、《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》（东府办[2017]46）号），证明：姚利芳无东莞购房资格。5、《关于切实规范国庆中秋期间房地产市场秩序的通知》（东建房[2017]50号）通知，证明姚利芳夫妻属于该通知中应该退回定金的对象。德洲公司对上述证据的质证意见如下：1、证据1，不确认真实性、合法性、关联性。贺有财并非德洲员工。2、证据2和证据3，不确认真实性、合法性、关联性。3、证据4和证据5，确认真实性、合法性，不确认关联性。证据4和证据5发布的依据是东府办（2017）86号文件，案涉商品房买卖合同签订于2016年10月6日，在东莞实行限购政策之前。《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》（东府办[2017]46号）记载，该通知自2017年4月11日零时起执行。经审理查明，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人姚利芳上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，本案的争议焦点为：案涉《商品房买卖合同（预售）》是否有效。首先，案涉《商品房买卖合同（预售）》约定的内容并没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法约定，姚利芳以该合同缺少消防配套的约定为由主张该合同无效，并无法律依据，本院不予采纳。其次，姚利芳主张贺有财为德洲公司的员工，基于贺有财承诺德洲公司出借首期款的欺诈而签订案涉《商品房买卖合同（预售）》，故该合同应予以撤销。对此本院认为，根据姚利芳提供的微信聊天记录可知，贺有财告知姚利芳其是中原代理，贺有财所称出借首期款的主体是担保公司，并非德洲公司。因此，姚利芳的主张与事实不符，缺乏依据，故本院不予采纳。综上，案涉《商品房买卖合同（预售）》由姚利芳、德洲公司签订，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。此外，案涉《商品房买卖合同（预售）》于2016年10月6日签订，姚利芳并于当天支付了部分定金，因此，案涉《商品房买卖合同（预售）》并不受《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》（东府办[2017]46号）的影响，双方当事人应按合同约定履行各自的权利与义务。姚利芳未按合同约定按时足额支付首期款和办理按揭贷款义务，已构成违约，德洲公司根据合同约定有权解除合同及向姚利芳主张按累计应付款的5%支付违约金。案涉《律师函》经德洲公司确认系其委托律师向姚利芳发出，原审据此确认《律师函》到达姚利芳之日2017年2月15日解除，并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人姚利芳上诉请求不能成立，本院予以驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2366.94元，由上诉人姚利芳负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 许 鹏审判员 黎淑娴审判员 黎棣华二〇一八年二月九日书记员 刘丹青