浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙03民终2号上诉人（原审原告）：卢邱清，男，1949年6月4日出生，汉族，住温州市瓯海区。委托诉讼代理人：陈国领，温州市大众法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：叶旭，浙江旭峰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：董炳宋，男，1983年9月6日出生，汉族，住温州市瓯海区。被上诉人（原审被告）：郑瑞清，男，1955年2月22日出生，汉族，住温州市瓯海区。被上诉人（原审被告）：尤玉莲，女，1960年6月7日出生，汉族，住温州市瓯海区。上诉人卢邱清、董炳宋因与被上诉人郑瑞清、尤玉莲执行异议之诉一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。卢邱清上诉请求：撤销温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初929号民事判决，确认温州市瓯海区郭溪镇塘下村山前温瞿中路2幢603室（以下简称涉案603室房屋）系卢邱清所有，并停止对涉案603室房屋的执行。事实与理由：1.本人与被上诉人郑瑞清于2002年8月16日签署的《立卖尽房屋契》真实有效；2.本人购得该涉案603室房屋后，一直由女儿一家居住至今，有支付水电费、有线电视费等为据；3.涉案603室房屋的大部分房款已支付，余款1万元可随时支付；4.本人对郑瑞清、尤玉莲去办理产权登记手续取得原始产权证不知情，故未办理产权过户登记手续不是本人的过错原因造成。董炳松针对卢邱清上诉理由辩称：1.卢邱清称已经付清涉案603室房屋购房款缺乏汇款凭证；2.卢邱清占有使用涉案603室房屋证据不足；3.卢邱清对涉案603室房屋未办理过户登记手续存在重大过错。董炳松上诉请求：1.撤销温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初929号民事判决第一项，并改判准许执行坐落于温州市瓯海区郭溪镇塘下村山前温瞿中路2幢104室房屋（以下简称涉案104室房屋）；2本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.现有证据无法证明卢邱清已全额付清了购买地基款；2.没有证据证明卢邱清占有使用涉案104室房屋；3.卢邱清对涉案104室房屋未办理过户登记手续存在重大过错。卢邱清针对董炳松的上诉理由答辩称：原判关于涉案104室房屋事实的认定清楚、适用法律正确，且温州市瓯海区人民法院作出的（2015）温瓯执异初字第8号民事判决对涉案104室房屋停止执行，如有异议，应通过再审程序解决。被上诉人郑瑞清、尤玉莲未提供书面答辩意见。卢邱清向一审法院起诉请求：1.撤销温州市鹿城区人民法院于2015年8月10日作出的（2014）温鹿西执民字第864号执行裁定与（2016）浙0302执异284、286号执行裁定；2.停止对被告郑瑞清、尤玉莲名下的坐落于温州市瓯海区郭溪街道塘下村山前温瞿中路2幢104室、603室房屋的执行，并解除对该房的查封。一审法院认定事实：郑瑞清、尤玉莲因拆迁取得位于温州市瓯海区郭溪街道塘下村山前温瞿中路的2间安置房地基。2001年11月4日，郑瑞清与卢邱清签订房屋买尽契，约定郑瑞清将其中一间地基作价10.5万元出卖给卢邱清，当日付定金5万元，地基摸文后打桩时付清5.5万元，卢邱清按约定付清了地基款。2002年8月16日，郑瑞清、尤玉莲与卢邱清、黄连义签订《立卖尽房屋契》，约定郑瑞清将其六层套间的一半份额（61.24平方米）出卖给卢邱清、黄连义（黄连义对涉案2幢603室房屋所涉的权利均表示放弃，归卢邱清所有）为业，总价款6.73万元。后双方参与联建，建成了六层房屋，其中一层为单间，二至六层为套间。卢邱清摸文分得一楼东起第五间（涉案104室房屋）与二楼、四楼的套间、六层的套间双方共有，双方并签订了套间分房协议。2009年1月7日，郑瑞清、尤玉莲将温州市瓯海区郭溪镇塘下村山前温瞿中路2幢104室、603室产权登记在自己名下。2014年3月13日，温州市鹿城区人民法院就董炳宋与郑瑞清、尤玉莲等民间借贷纠纷一案，作出（2013）温鹿西商初字第632号民事判决，该判决发生法律效力后，董炳宋向该院申请执行。在执行过程中，该院于2015年8月10日作出（2014）温鹿西执民字第864号执行裁定，对涉案房屋予以查封。卢邱清向该院提起执行异议，该院于2016年12月27日作出（2016）浙0302执异284、286号执行裁定，驳回卢邱清的执行异议。卢邱清不服，向该院提起案外人执行异议之诉。该院认为，对于被执行人名下的不动产，人民法院可以作为被执行人的财产进行执行。卢邱清认为其系不动产买受人，提出异议并主张对标的物停止执行的，应满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同和合法占有该不动产、已按照约定支付价款、非因买受人自身原因未办理过户登记四要件。现评析如下：一、郑瑞清与卢邱清于2001年11月4日就涉案地基签订的《房屋买尽契》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。且《房屋买尽契》签订时间于涉案房屋被查封之前。二、卢邱清提供的《付款方式》，其内容显示卢邱清应付地基款10.5万元，郑瑞清于2002年1月31日已收地基款，印证了卢邱清为购买涉案地基已付清了款项。三、郑瑞清与卢邱清签订的《套间分房协议》，内容载明郑瑞清与卢邱清两户合并将两间地基建造成六层房屋，卢邱清摸文分得一楼东起第五间（即涉案104室房屋）。可见，卢邱清已取得对涉案地基及涉案2幢104室房屋的支配与管理权，应视为卢邱清已取得对该地基及房屋的占有，且占有时间早于查封时间。四、现有证据不足以证明卢邱清对涉案104室房屋未办理过户登记存在过错。卢邱清主张停止对涉案104室房屋的执行符合法律规定，予以支持。落款时间为2002年8月16日的《立卖尽房屋契》，虽载明郑瑞清将其与卢邱清、黄连义共同建造的六层套房的一半（61.25平方米），出卖给卢邱清、黄连义为业，但卢邱清提供的证据不足以证明其已经支付购房款6.73万元的事实。在黄连义表示对该六层套间放弃权利的情况下，该第六层的套间（即涉案603室房屋）仍属于卢邱清、郑瑞清共有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。”因此，涉案603室房屋共有人可进行协议分割共有财产，或者提出析产诉讼。郑瑞清系涉案603室房屋的共有人，对该处房屋享有权利，人民法院可对被执行人的财产进行执行。在尚未分割或析产的情况下，卢邱清主张排除对涉案603室房屋的执行无法律依据，且影响到申请执行人的合法权益，该诉讼请求不予支持。卢邱清要求撤销查封的执行裁定，并主张解除对涉案房屋的查封，属于对执行行为提出的异议，并非执行异议之诉的审理范围。卢邱清要求撤销执行异议裁定的诉讼请求于法无据，予以驳回。郑瑞清、尤玉莲经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条的规定，判决：一、不得执行坐落于温州市瓯海区郭溪镇塘下村山前温瞿中路2幢104室房屋（所有权证号0161238，共有权证号0161239，建筑面积52.82平方米）。二、驳回原告卢邱清的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由被告董炳宋负担。本院二审期间，卢邱清提供了用水情况查询清单与用电情况查询清单作为新证据，拟证明其及亲属占有使用涉案104室、603室房屋（现门牌号为温州市瓯海区温瞿东路1685号）的事实。本院组织当事人进行了证据交换和质证。董炳宋质证认为，用水电情况查询清单反映不了系卢邱清缴纳了水电费，无法证明卢邱清占有使用该二处房屋的事实。本院认为，卢邱清提供的用水电情况查询清单能客观反映涉案104、603室房屋水电费持续缴纳以及实际由卢邱清方居住的情况，本院予以采纳。本院二审除与原判认定的事实一致外，另认定：坐落于温州市瓯海区郭溪镇塘下村山前温瞿中路2幢104室、603室房屋，现门牌号为温州市瓯海区温瞿东路1685号104室、603室房屋。2001年11月4日，郑瑞清将自己分得的二间地基中的一间以10.5万元的价格出卖给卢邱清，后双方参与联建，房屋建成后经摸文卢邱清分得涉案104室房屋。另一处涉案603室房屋，2002年8月16日，郑瑞清、尤玉莲与卢邱清、黄连义订立《立卖尽房屋契》，郑瑞清将其享有的第六层套间的一半份额，以6.73万元的价格出卖给卢邱清、黄连义（后黄连义放弃对该处房屋所享有的权利，归卢邱清所有），并在中介人凌孟松的见证下双方就付款方式作了约定，次日付定金3万元，第六层建好后付2.73万元，余下1万元待房屋产权证办理时付清。之后，卢邱清按约支付了购房款5.73万元，剩余价款1万元已按照本院要求交付执行。该处房屋建成后一直由卢邱清方占有使用，现由卢邱清女婿林恩华居住使用。本院认为，本案的争议焦点是上诉人卢邱清是否对涉案104室、603室二处房屋足以排除执行的民事权益。关于涉案104室房屋能否执行的问题，卢邱清在该处房屋被法院查封之前已经与出卖人郑瑞清签订了《房屋买尽契》，并按照约定支付了地基款，双方所立契约真实有效。涉案房屋通过联建建成后，卢邱清分得涉案104室房屋，并一直由其占有和支配，且卢邱清对郑瑞清去办理该房屋的初始登记并不知情，非卢邱清的自身原因未办理过户登记。故卢邱清的主张，能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，原审据此作出对该处房屋予以停止执行的判决正确，应予维持。董炳宋的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于涉案603室房屋能否执行的问题，卢邱清、黄连义与郑瑞清、尤玉莲在该处房屋被法院查封之前就订立了《立卖尽房屋契》，双方按照该契约内容进行实际履行，卢邱清支付了大部分购房款，并将剩余购房款按照本院要求交付执行，该处房屋一直由卢邱清方居住使用，未办理过户登记也非卢邱清的过错造成，且用现金支付购房款也不违当时当地的交易习惯。故该处房屋的买卖真实，卢邱清对该处房屋也享有足以排除执行的民事权益。卢邱清的上诉理由成立，本院予以支持。原审对卢邱清提出的该处房屋不应执行的诉讼请求不予支持从而作出驳回其他诉讼请求的判决确有不当，应予撤销。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案603室房屋尚未登记在卢邱清名下，卢邱清请求确认涉案603室房屋系其所有，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、维持温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初929号民事判决第一项即不得执行坐落于温州市瓯海区郭溪镇塘下村山前温瞿中路2幢104室房屋（所有权证号0161238，共有权证号0161239，建筑面积52.82平方米）；二、撤销温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初929号民事判决第二项即驳回原告卢邱清的其他诉讼请求；三、不得执行坐落于温州市瓯海区郭溪镇塘下村山前温瞿中路2幢603室房屋（所有权证号0161240，共有权证号0161241，建筑面积122.37平方米）；四、驳回上诉人卢邱清的其他诉讼请求。本案二审案件受理费7300元，由上诉人董炳宋负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈国庆审 判 员 张 丹审 判 员 叶 峰二〇一八年二月十一日法官助理 赵 凌代书记员 余文静