山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0687民初1572号原告(反诉被告)：中国建行海阳支行股份有限公司海阳支行，住所地：海阳市海阳路14号。负责人：王彦一，行长。委托诉讼代理人：万德辉，银行员工。被告(反诉原告)：郑孝钦，男，1981年10月11日出生，汉族，住福建省福清市。被告(反诉原告)：陈小娟，女，1985年11月23日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：马国良，山东平和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘炜，山东平和律师事务所律师。被告(反诉被告)：山东鑫沃房地产开发有限公司，住所地：海阳市徐家店镇徐家店村。法定代表人：程强，总经理。委托诉讼代理人：江洪明，山东海宇清律师事务所律师。委托诉讼代理人：毕晓彤，公司员工。被告(反诉被告)：山东银联担保有限公司烟台分公司，住所地：烟台市莱山区迎春大街108号悦海中心906号。负责人：李长征，经理。原告中国建行股份有限公司海阳支行（以下简称：建行海阳支行）与被告郑孝钦、陈小娟、山东鑫沃房地产开发有限公司(以下简称：鑫沃公司)、山东银联担保有限公司烟台分公司(以下简称：银联担保烟台分公司)金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行海阳支行委托诉讼代理人万德辉，被告郑孝钦、陈小娟的委托诉讼代理人马国良到庭参加诉讼,被告鑫沃公司、银联担保烟台分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告建行海阳支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告郑孝钦、陈小娟签订的《个人住房(商业用房)借款合同》；2、要求被告郑孝钦、陈小娟立即还清所欠原告借款本金871048.25元，利息35910.45元，合计906958.70元，并支付自2017年2月4日至全部本金付清之日止的利息、罚息。3、依法确认建行海阳支行对郑孝钦、陈小娟的办理预押抵登记坐落于海阳市徐家店国际商城B3号楼102、103、104、105、108、109、110、111号、B4号楼110、111、B6号楼102、103、104号房屋折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4、被告鑫沃公司、银联担保烟台分公司承担连带保证责任。5、本案诉讼费用由被告承担。被告郑孝钦、陈小娟辩称，被告鑫沃公司至今未建成商品房，未按照商品房买卖合同第八条约定于2013年5月28日交付海阳市徐家店国际商城B3号楼102、103、104、105、108、109、110、111号、B4号楼110、111、B6号楼102、103、104号共13套房屋，反诉请求解除商品房买卖合同，要求被告鑫沃公司返还对已交付的购房首付款1187969.00元，银行分期付款本金、利息242004.86元，保证金64105.00元，担保费32872.00元，逾期交房违约金101565.00元，合计1628515.86元，并由被告鑫沃公司、银联担保烟台分公司承担偿还银行贷款的责任。被告鑫沃公司向本院提交书面答辩状辩称，1.不同意解除个人住房(商业用房)借款合同。2.本案既有物的担保，又有担保人担保，应先处置抵押物，不足部分我方承担补充责任。3.本案涉及商品房买卖合同中房屋是否交付、借款人是否交首付款均与个人住房(商业用房)借款合同纠纷没有任何法律关系，商品房买卖合同不能与本案的个人住房(商业用房)借款合同合并审理。4.对原告所主张的欠款数额，原告应提供详细的计算方法、依据及明细。被告银联担保烟台分公司未答辩。本院经审理认定事实如下：2012年11月27、28日被告鑫沃公司与被告郑孝钦签订13份《商品房预售合同》，被告郑孝钦购买被告鑫沃公司开发的位于海阳市徐家店国际商城B3号楼102、103、104、105、108、109、110、111号、B4号楼110、111、B6号楼102、103、104号共13套房屋，该房屋总价款2361969.00元，付款方式于签订合同当日付30%首付款，剩余款项1174000.00元办理银行按揭。合同约定出卖人被告鑫沃公司应当在2013年5月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经竣工验收合格的房屋交付买受人使用。合同签订后，被告郑孝钦、陈小娟(夫妻关系)将首付款1187969.00交给鑫沃公司，鑫沃公司至今未将房屋交付买受人使用。2013年1月28日原告建行海阳支行作为贷款人与被告郑孝钦、陈小娟作为借款人和共同抵押人及鑫沃公司、银联担保烟台分公司作为保证人签订了《个人住房(商业用房)借款合同》。合同约定：被告郑孝钦、陈小娟在原告建行海阳支行处申请按揭借款1174000.00元，借款期限为119个月，贷款执行利率为浮动利率，即在中国人民银行公布施行的同期同档次贷款利率为基准利率基础上上浮5%，罚息利率上浮50%。并于每年1月1日在合同约定的每个利率调整日调整一次。借款人授权贷款人将贷款一次性划入开发商鑫沃房地产开发有限公司在原告处开设的银行账户中。被告鑫沃公司、银联担保烟台分公司提供连带保证责任，借款期限到2028年12月28日，采用按月等额本息还款方式。合同并约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。合同签订后，被告郑孝钦、陈小娟作为共同抵押人书写抵押声明，自愿用所购买的位于海阳市徐家店国际商城B3号楼102、103、104、105、108、109、110、111号、B4号楼110、111、B6号楼102、103、104号共13套房产作为抵押物提供担保。2013年1月31日原告建行海阳支行与被告郑孝钦到海阳市住房保障和交易中心办理海房预徐家店字第20130673号抵押预告登记，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为郑孝钦，房屋坐落海阳市徐家店国际商城B3号楼102、103、104、105、108、109、110、111号、B4号楼110、111、B6号楼102、103、104号共13套房产。原告依合同约定于2013年1月28日将1174000.00元借款发放至鑫沃公司帐户中。2016年6月30日前被告郑孝钦偿还贷款本金302951.75元，利息262309.86元，合计565261.61元，截止2017年2月3日尚欠本金871048.25元，利息35910.45元，合计906958.70元，被告鑫沃公司、银联担保烟台分公司也没有履行担保义务。原告因被告违约，要求解除与被告签订的《个人住房(商业用房)借款合同》，付清借款本息906958.70元，自2017年2月4日至付清本金之日止的利息仍按个人住房(商业用房)借款合同约定的利率计付给原告。另查，上述合同签订后，被告郑孝钦、陈小娟支付银联担保烟台分公司担保费32872.00元，向开发商鑫沃公司交付首付款1187969.00元，代开发商鑫沃公司向原告交纳贷款保证金123350.00元。被告郑孝钦、陈小娟与开发商鑫沃公司签订的13份《商品房预售合同》第八条约定：开发商应于2013年5月28日前交付使用房屋。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任：以合同填写的交房日期起计，按已付房款总额日万分之一支付违约金。依照该约定被告郑孝钦、陈小娟计算违约金为101565.00元(从2013年5月29日起以已付房款2361696.00元为基数计算至被告郑孝钦、陈小娟2014年8月2日向开发商鑫沃公司发函要求解除《商品房预售合同》之日共430天，按照日万分之一计算为101565.00元)。被告郑孝钦、陈小娟反诉请求合计为：1628515.86元。本院根据原告的申请依法查封了被告郑孝钦、陈小娟房屋坐落海阳市徐家店国际商城B3号楼102、103、104、105、108、109、110、111号、B4号楼110、111、B6号楼102、103、104号共13套房产，查封期限三年。本院认为，原告现郑孝钦、陈小娟、鑫沃公司、山东银联担保有限公司烟台分公司签订的《个人住房(商业用房)借款合同》，郑孝钦与鑫沃公司签订的商品房预售合同系当事人真实意思表示，与法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。鑫沃公司作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，鑫沃公司至今亦未能履行交房义务，已构成违约，导致合同目的不能实现，郑孝钦据此行使商品房买卖合同解除权，符合约定，依法应予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，据此，原告要求解除其与郑孝钦、陈小娟及鑫沃公司、山东银联担保有限公司烟台分公司签订的《个人住房(商业用房)借款合同》，本院亦应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。被告鑫沃公司应按照合同约定偿还尚欠原告借款本息906958.70元，原告按合同约定要求提前收回借款本金、已到期利息及自2017年2月4日至付清本金之日止的利息仍按个人住房(商业用房)借款合同约定的利率计付给原告的请求，本院予以支持。原告要求被告银联担保烟台分公司承担连带保证责任，符合合同约定，本院予以支持。被告郑孝钦、陈小娟反诉要求被告鑫沃公司返还对已交付的购房首付款1187969.00元，银行分期付款本金、利息242004.86元，保证金64105.00元，担保费32872.00元，逾期交房违约金101565.00元，合计1628515.86元，其反诉请求成立，本院依法予以支持。因被告鑫沃公司与银联担保烟台分公司未到庭进行质证，视为其放弃权利。原告要求对涉案房产经拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。本院认为，根据《城市房地产管理法》规定不动产抵押合同应当具有权利证书及办理抵押物登记之后才具备法定生效条件，商品房建设方在未取得权利证书之前，抵押权不成立，债权人对该在建房屋不具有优先他人债权的权利。故原告请求将被告郑孝钦、陈小娟抵押房屋折价或以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿权的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告郑孝钦与被告山东鑫沃房地产开发有限公司签订的就海阳市徐家店国际商城B3号楼102、103、104、105、108、109、110、111号、B4号楼110、111、B6号楼102、103、104号共13份房产《商品房买卖合同》；二、解除原告中国建行海阳支行股份有限公司海阳市支行与被告郑孝钦、陈小娟、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司签订的《个人住房(商业用房)借款合同》及抵押担保合同；三、被告山东鑫沃房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内偿还原告中国建行海阳支行股份有限公司海阳市支行借款871048.25元，利息35910.45元，合计906958.70元（本息计算至2017年2月3日)，自2017年2月4日至付清本金之日止的利息仍按个人住房(商业用房)借款合同约定的利率计付给原告；四、被告山东银联担保有限公司烟台分公司对上述款项承担连带保证责任；五、驳回原告中国建行海阳支行股份有限公司海阳市支行要求被告郑孝钦、陈小娟付清借款本息及对被告郑孝钦、陈小娟房产经拍卖或变卖的价款享有优先受偿权的诉讼请求；六、被告山东鑫沃房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还被告郑孝钦、陈小娟已支付的购房首付款1187969.00元，银行分期付款本金、利息242004.86元，保证金64105.00元，担保费32872.00元，逾期交房违约金101565.00元，合计1628515.86元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12870元，诉讼保全费5000元，由被告山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司负担，反诉费9728元，由被告山东鑫沃房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  丁光勇人民陪审员  姜聪玲人民陪审员  包桂风二〇一八年二月六日书 记 员  潘秋余