广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0606民初7208号原告：周春，男，1980年1月26日出生，汉族，住浙江省慈溪市，委托诉讼代理人：李平，系广东桂顺律师事务所律师。被告：潘洁敏，女，1972年9月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，第三人：黄志容，男，1967年6月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告、第三人的共同委托诉讼代理人：吴燕羽,系广东品道律师事务所律师。第三人：佛山市顺德区越之大地产物业管理有限公司，住所地广东省佛山市申请龙江镇龙洲西路113号碧桂园豪庭035-036号之1号商铺。法定代表人：叶志堂。原告周春诉被告潘洁敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案后，依法由审判员黄业龙担任审判长，与人民陪审员刘艳巧、邓照光组成合议庭适用普通程序进行审理，后本院依法追加黄志容、佛山市顺德区越之大地产物业管理有限公司作为第三人参加诉讼，于2017年8月15日公开开庭进行了审理。原告周春的委托诉讼代理人李平、被告潘洁敏以及第三人黄志容的委托诉讼代理人吴燕羽到庭参加诉讼，第三人佛山市顺德区越之大地产物业管理有限公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周春向本院提出诉讼请求：1.被告立即履行《房地产买卖合同》的义务，协助办理房屋过户手续，涉案标的价值510000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年2月26日与被告签订《房地产买卖合同》一份，双方约定被告将其所有的顺德区龙江镇龙江社区居民委员会文华路文华花园10座702号房产转让给原告，房屋作价510000元，原告已支付10000元定金。双方签订的《房地产买卖合同》约定，原告支付定金后，原告应向银行申请贷款，在银行出具同贷书后七天内，双方应一起到龙江房地产交易所办理过户手续。被告收取原告的定金后，在原告取得银行的同贷书后，拒绝与原告一起到龙江房地产交易所办理过户手续。被告的行为违反双方的合同约定，导致《房屋协议书》无法及时、顺利履行。根据《合同法》的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告曾多次联系被告要求其履行自己的义务，但被告不履行义务且没有给出合理的解释。为保护自己的合法权益，特提起诉讼，请依法公正裁决。被告潘洁敏辩称：原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求依法驳回，具体的理由如下：原告与被告于2017年2月26日签订的《房地产买卖合同》无效。原告与被告于2017年2月26日签订《房地产买卖合同》，合同约定被告将坐落于佛山市顺德区龙江镇龙江居委会文华路文华花园10座702号房屋出售给原告，在《房地产买卖合同》中第一条明确载明：甲方出售的上述房地产基本情况已载于编号为粤房地证字第××、03××47号的《房地产权证》中，签订合同后原告仅支付了定金1万元，现起诉要求被告协助办理过户手续。被告认为，涉案房屋的房产证号为两个（粤房地证字第××、03××47号），即原告知悉产权人为被告及黄志容，黄志容与被告为合法夫妻，在被告签订合同及收取定金前后，被告均没有告知黄志容，原告也从来没有联系过黄志容，现黄志容不同意追认被告自行销售房屋的行为，而原告是明知道涉案房屋有两个产权人，仅在支付定金1万元的情况下就要求过户，可见原告是存在恶意的，根据《最高人民法院关于适用第三人黄志容的答辩意见与被告潘洁敏的意见一致。诉讼中，原告提供的证据如下：1.原告身份证复印件1份，被告潘洁敏身份证复印件1份，第三人佛山市顺德区越之大地产物业管理有限公司工商登记信息查询打印件1份，证明原、被告、第三人的诉讼主体资格。被告及第三人黄志容无异议。2.房地产买卖合同1份3页，原被告身份证复印件1份，第三人黄志容身份证复印件1份，收据复印件1份，证明原告在第三人越之大地产中介下签订了涉案房屋的买卖合同，中介在签订合同后提供了被告以及第三人黄志容身份证复印件，证明双方房屋买卖合同有效，第三人黄志容知道涉案房屋买卖，并且没有提出异议，涉案房屋买卖合同签订时，原被告并未见面，是原告签署该合同后，留在中介，由中介找被告签署该合同后才交付给原告。原告向被告交付1万元定金。被告潘洁敏的质证意见：对真实性无异议，对证明内容有异议。合同中第一条明确载明了涉案房屋的房产证号分别为28××59、03××47，证明原告是知道涉案房屋由被告和第三人黄志容共有的。另外合同第三条约定房屋交付时间为2017年4月30日，第十条双方交楼日期为收到最后一笔贷款当天，但截止到起诉之日，被告没有收到贷款。即使合同有效，原告未能按约定支付购房款，已构成违约。第三人黄志容的质证意见：与被告质证意见一致。第三人并没有在房屋买卖合同上签字，也没收过任何款项。3.购房按揭抵押借款合同1份，证明原告将涉案房屋安排冼成军办理了抵押按揭贷款，并获得了东莞银行的同意。原告已履行完应履行的合同义务，被告拒绝继续履行合同义务，没在龙江房产交易所办理过户手续。因此本案是被告违约，请法院要求被告履行合同义务。被告潘洁敏的质证意见：对其真实性、合法性、关联性有异议。被告仅在中介处签过委托收款文件，第三人没有签过任何文件。我方认为原告是通过其他途径获得该贷款合同。第三人黄志容的质证意见：对其真实性、合法性、关联性有异议。跟被告的意见一致。诉讼中，被告及第三人黄志容提供的证据以及原告的质证意见如下：被告与第三人黄志容结婚证复印件1份，黄志容房地产权证复印件1份，房地产权共有（用）证复印件1份（原件核对后退回），证明被告与第三人黄志容是合法夫妻关系，涉案房屋是两人夫妻共同财产，两人各占产权二分之一。被告在出卖涉案房屋时没有经得第三人黄志容同意，属于无权处分，房屋买卖合同应无效。原告的质证意见：对真实性无异议。但是我方签订购房合同时并不知道该房屋真正权属人是谁，只知道涉案房屋被告有权出售，合同中第四条，被告保证涉案房屋没有产权纠纷和其他权利限制。并且我方在签订合同后，被告以及第三人黄志容两人均至龙江房管所打印了涉案房屋查询登记资料交给了中介机构，因此我方认为，被告出售涉案房屋是被告与第三人黄志容共同意思表示，双方均有共同办理涉案房屋过户手续，我方认为被告有权代理第三人黄志容出售涉案房屋。经庭审质证，本院对双方提供的证据作如下认证：1.被告、第三人对原告提供的证据1、2的真实性无异议，原告对被告、第三人提供的证据的真实性无异议，本院均予以采信；2.被告、第三人对原告提供的证据3虽提出异议，但由于借款合同是银行出具，与本案的房屋买卖存在关联性，被告及第三人没有证据予以反驳，故本院对该证据予以采信。根据本院采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院审理查明：2017年2月26日，原告与被告签订《房地产买卖合同》，约定被告将位于顺德区龙江镇龙江社区居民委员会文华路文华花园10座702号（合同记载了房产证号为：粤房地证字第××、03××47）房产转让给原告，房屋作价510000元，原告向被告支付10000元作为购房定金。同时合同约定合同签订后，被告协助原告到银行办理该房产的按揭手续，提供所需资料的复印件，待原告的同意贷款书出具后15天内，原被告一起到龙江房产交易所办理过户手续。但合同又约定原被告双方同意本合同签订之日起60日（以工作日计算）内携带相关资料到房地产管理部门办理房地产过户手续，同意于2017年4月30日由被告将该房地产交付给原告使用。合同最后约定，备注：现因房地产落名未确实，待确实后过户时用名不是现在签合同的乙方（原告）名字。合同签订后，被告收取了原告的定金10000元，并在银行的同意贷款书上签名，后被告认为该房产没有经过其丈夫即第三人黄志容同意而拒绝将房产卖给原告，原告协商不成，遂向本院提起诉讼。另查明，涉案房屋的产权为被告潘洁敏与第三人黄志容各占二分之一份额，房地产权证号分别为：粤房地证字第××号、粤房地证字第××号。以上事实，还有庭审笔录佐证。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原被告签订的《房地产买卖合同》是双方在自愿的情况下签订的，没有违反法律的相关规定，应认定为有效合同。但由于本案中交易的涉案房屋为被告及第三人黄志容所有，而在第三人黄志容拒绝追认该房屋买卖行为以及原告不能证明第三人黄志容已经对被告买卖涉案房屋知情的情况下，原告要求继续履行该合同并要求房屋办理过户手续不能实现，在本院行使释明权询问原告是否变更诉讼请求而原告仍拒绝变更的情况下，原告的诉讼请求应予以驳回。但需要说明的是，原告仍可通过诉讼或其他途径向被告主张其权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告周春的诉讼请求。案件受理费为8900元，财产保全费3070元，合共11970元（原告已预交），由原告周春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佛山市中级人民法院。审 判 长  黄业龙人民陪审员  邓照光人民陪审员  刘艳巧二〇一八年二月九日书 记 员  苏俊雄