云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终7483号上诉人（原审原告）：昆明银海物业服务有限公司。住所地：云南省昆明市关上关兴路**银海花园**物业管理办公楼。法定代表人：范晓薇，系该公司董事长。委托代理人：张萌、王正达，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：王坚，男，1976年2月24日出生，汉族，住昆明市。委托代理人：范培红、黄兢晟，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明银海物业服务有限公司（以下简称“银海公司”）因与被上诉人王坚物业服务合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初6586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。银海公司上诉请求:撤销一审判决，改判支持银海公司的一审诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认为银海公司未提交上调物管费的公示原件和其他证据予以佐证，擅自上调物管费不足以约束业主错误。本案银海公司主张上调的物管费1.48元/㎡/月已经五华区发改委批准同意，且银海公司也按照五华区发改委的要求对价格调整的相关内容在小区内进行了公示，该收费标准合理、合法。关于物业管理费的构成，银海公司与王坚签订的《前期物业服务协议》约定：“物业管理费按建筑面积1.06元/㎡”，该费用包含了两项费用，分别为基础物业服务费与电梯运行维护费。五华区发改委在《关于对兴泰月半湾小区物业服务收费备案的通知》（以下简称“《备案通知》”）中对此也进行了区分处理，明确：1、高层住宅的物业收费实行政府指导价，收费标准为1.3元/㎡/月；2、电梯维护保养费、年检费、运行费按实际发生的费用收取。经实际测算，兴泰月半湾小区的电梯运行费至少应维持在0.52元/㎡/月，但考虑到月半湾小区的实际情况，虽然得到了五华区发改委的批准，但上诉人最终并未按0.52元/㎡/月的标准收取，而是决定按照0.18元/㎡/月收取，其中的差额由上诉人以自身收益补贴，故调整后的物业管理费应为1.48元/㎡/月。关于公示问题，五华区发改委发布了《备案通知》后，银海公司按照要求就物业费调整的内容向全体小区业主进行了公示，公示的形式包括：在小区的多处公告栏内张贴《公示》，在办公室及收费场所张贴了《备案通知》，银海公司已履行了公示的义务。2、一审法院未支持银海公司请求的违约金错误。物业服务协议对于业主逾期支付物管费应承担的违约责任已作出了明确约定，王坚接受了银海公司提供的物业服务，但长期拖欠物管费，已构成违约，应承担违约责任。综上，请求二审法院依法改判支持银海公司的上诉请求。王坚辩称，1、银海公司应按照原《物业管理服务协议》的约定履行。2、银海公司无权单方上调物管费，物管费的上调应由业主与银海公司共同协商后确认，且银海公司未对上调的物管费进行过公示，也未将该价格向住建局和发改委进行备案；3、五华区发改委作出的《备案通知》非规范性文件，该份文件不具有约束力，该文件与《云南省物业服务收费管理实施办法》的规定相冲突，应以规范性文件为准。4、原《物业管理服务协议》没有明确基本物业费，现物业公司单方规定物管费的价格和性质，王坚不予认可。5、银海公司主张的违约金不予认可，王坚一直都去银海公司的物管中心请求缴费，但物管公司不予收取。综上，银海公司的上诉请求不能成立，请求予以驳回。银海公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付自2015年1月1日起至2016年12月31日期间的物业服务费4264.8元、二次加压费120元，共计人民币4384.8元；2、判令被告按每日千分之三的标准支付自逾期交纳上述物业服务费之日起至实际结清之日止应承担的违约金（其中截止2016年12月31日止共计4493.75元）；3、判令被告承担本案诉讼费及实现债权的费用（其中：律师费3000元）。一审法院认定事实：被告系昆明市兴泰?月半湾小区10-2-201号房屋的业主，房屋建筑面积120.06平方米。2007年5月2日，被告与原告签订了《兴泰?月半湾前期物业服务协议》、《兴泰?月半湾业主临时公约》等协议，对双方的权利义务作了约定。其中：合同期限为2007年5月2日至2009年5月1日止；业主每月需交纳的物业服务费按1.06元/平方米收取；二次加压费为5元/月/户；水池清洗费为20元/年/户；业主交纳物业服务费及其它费用的时间为每月15日以前，物业公司将业主发生的费用以结算单通知业主，业主到物业服务中心交纳；业主违反协议，不按协议约定的标准和时间交纳费用的，物业公司有权从逾期之日起60天后停止对业主的服务，停止服务期间物业公司仍有权要求业主补交，并自逾期之日每天按应收额的千分之三加收违约金。2013年3月28日，昆明市五华区发展和改革局下发《关于对兴泰月半湾小区物业服务收费备案的通知》，载明：1、兴泰月半湾高层住宅12幢912户的物业服务收费实行政府指导价，收费标准为每月每平方米1.30元；多层住宅1幢12户的物业服务收费实行政府指导价，收费标准为每月每平方米1.20元；以上收费标准自文件下发之日执行，公司收到物业服务收费备案通知后，按规定实行明码标价，向社会公示收费项目、收费标准、服务内容，接受价格主管部门和业主的监督。原告现主张以其2012年12月26日自拟的公示复印件所载物业服务费每月按1.48元/平方米的收费标准向被告收取物业服务费。2013年12月26日，兴泰?月半湾小区业主委员会成立。一审法院认为：原、被告双方签订的《兴泰?月半湾物业服务协议》、《兴泰?月半湾业主临时公约》等协议系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性效力性规定，合法有效，双方均应履行约定的各项义务。被告接受了原告提供的物业服务，就应当支付相应的费用。就双方争议的相关费用金额，本案原、被告签订的相关协议约定了物业服务费每月按1.06元/平方米收取。原告则以其提交的2012年12月26日公示复印件载明的物业服务费每月按1.48元/平方米收取。庭审中，原告未提交其公示原件和其他证据佐证公示的事实，该公示的物业收费标准不足以约束被告，且双方签订的协议约定物业服务费每月按1.06元/平方米收取的时间是至2013年12月26日兴泰?月半湾小区业主委员会成立时止,该约定收取的物业服务费到期时间在原告按其公示复印件所载收取物业服务费之后。故双方争议的物业服务费金额应按约定的每月1.06元/平方米计算。对二次加压费为5元/月/户，双方没有争议。据此，对原告诉请由被告支付自2015年1月1日起至2016年12月31日期间的物业服务费4264.8元、二次加压费120元，共计4384.8元的诉讼请求，按约定的每月1.06元/平方米的标准和房屋面积120.06平方米计算支持物业服务费3054.33元、二次加压费120元，共计3174.33元。对原告诉请的由被告按每日千分之三的标准支付自逾期交纳上述物业服务费之日起至实际结清之日止应承担的违约金（其中截止2016年12月31日止共计人民币4493.75元）及由被告承担实现债权的费用（律师费3000元）的诉讼请求，因双方对缴费金额存在争议，具体金额不确定，故对该请求不予支持。对被告认为原告未尽物业服务职责，也没有履行协议规定的义务，未经业主同意，擅自拆除太阳能及其装置系统变卖，挪用小区房屋维修基金，将小区的停车费、广告费等占为己有，侵害小区全体业主权益的观点，及本案房屋漏水的修理将涉及维修基金的使用，可通过全体业主或业主委员会另案主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决：“一、被告王坚在本判决生效后十日内向原告昆明银海物业服务有限公司支付2015年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费3054.33元、二次加压费120元，共计人民币3174.33元；二、驳回原告昆明银海物业服务有限公司的其他诉讼请求。”案件受理费50元，减半收取25元，由王坚负担。本院二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王坚对银海公司提交的照片不予认可，认为该照片不能证实银海公司对物业费进行了公示，对银海公司提交的《收款收据》不予认可，不清楚是否按1.48元/㎡/月的标准向银海公司支付过物管费。因银海公司提交的照片不能证实拍摄时间及地点，无法证实银海公司的主张，故本院对银海公司提交的照片不予采信，《收款收据》能够证实业主按1.48元/㎡/月的标准支付过物管费，故本院对《收款收据》予以采信。经二审征询双方当事人对一审法院认定事实的意见，双方当事人均无异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。二审另补充确认，王坚按1.48元/㎡/月的标准向银海公司支付了2013年10月1日至2014年12月31日的物管费4264.8元。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、银海公司主张的欠付物管费应按何标准计算？二、王坚是否应承担逾期支付物管费的违约金并承担律师费？本院认为：关于争议焦点一，银海公司主张的欠付物管费应按何标准计算。本案中，银海公司与王坚签订的《月半湾物业服务协议》约定的物业服务期限于2009年5月1日止，因月半湾小区于2013年12月26日成立了业主委员会，业主委员会未作出选聘或者续聘决定，而银海公司按照原合同约定继续提供物业管理服务，王坚也实际接受了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系。关于物业管理费的标准问题，王坚认为银海公司上调物管费未经公示，且违反了《云南省物业服务收费管理办法》的规定，即银海公司未向价格主管部门和住房城乡建设主管部门备案。对此，本院认为，首先，银海公司就上调物管费向五华区发改局进行了申报，五华区发改局对月半湾小区的物业收费标准实行政府指导价并对该价格进行了备案，故银海公司主张的物管费标准已经价格部门进行了备案。因银海公司与月半湾小区业主未就上调后的物管费另行签订合同，故银海公司无法向住房和城乡建设主管部门进行备案，并且《云南省物业服务收费管理办法》中规定的关于物业服务企业报送价格备案系管理性规范，并非效力性强制性规定，故不能据此认定向行政管理部门报送备案系银海公司的强制性义务。其次，依据昆明市发展和改革委员会、住房和城乡建设局发布的《昆明市住宅物业服务收费政府指导价标准》，具有一级物业管理资质的物业管理公司的物管费为1.33元/㎡/月，银海公司系具有一级资质的物业管理公司，其按1.30元/㎡/月（未按电梯运行管理费）的标准收取物管费并未超过政府指导价的范围，故该物管费标准系在合理范围之内。第三，虽银海公司未与全体业主就物管费的上调达成一致意见，但王坚本案中已按1.48元/㎡/月的标准支付了2014年1月1日至2014年12月31日的物管费，王坚通过实际履行行为认可银海公司上调物管费，且在二审中也有业主认可银海公司就上调物管费进行过入户调查，其在缴纳物管费时银海公司也告知了按1.48元/㎡/月收取，故上述事实能够证明银海公司已向业主告知上调后的物管费收费标准。虽部分业主不同意上调物管费，但其对银海公司提供的物业服务予以默认接受，根据《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”业主接收了银海公司提供的物业服务，其应向银海公司支付相应对价。综上理由，王坚应于2015年1月1日起按1.48元/㎡/月的标准支付欠付物业管理费，其应支付的物管费为4264.8元。一审法院对欠付物管费的认定不当，本院依法予以改判。王坚对于欠付的二次加压费无异议，本院予以维持。关于争议焦点二，王坚是否应承担逾期支付物管费的违约金并承担律师费。关于违约金，因银海公司认可王坚向其支付过物管费，但银海公司不予收取系双方对价格标准未达成一致意见所致，并非王坚恶意欠付物管费，故本院对于银海公司主张的违约金不予支持。关于律师费，因本案双方对于律师费由谁承担未有相应约定，且律师费并非必要损失，故本院对银海公司主张的律师费不予支持。综上所述，上诉人银海公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但所作判决结果不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初6573号民事判决；二、被上诉人王坚于本判决生效后十日内向上诉人昆明银海物业服务有限公司支付2015年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费4264.8元、二次加压费120元，共计人民币4384.8元；三、驳回上诉人昆明银海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，共计75元由被上诉人王坚承担。本判决为终审判决。审判长  邓林春审判员  方 玲审判员  王思予二〇一八年二月五日书记员  袁 艺