成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0114民初7565号 原告（反诉被告）：刘东，男，1983年7月16日出生，汉族，住成都市成华区。 原告（反诉被告）：谭晓洪，女，1982年9月21日出生，汉族，住成都市成华区。 共同委托诉讼代理人：何洪亮，四川发现律师事务所律师。 被告（反诉原告）：魏楚燕，女，1998年11月6日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：魏杰，男，1972年11月13日出生，汉族，住成都市青羊区，系父女关系。 被告（反诉原告）：魏杰，男，1972年11月13日出生，汉族，住成都市青羊区。 第三人：成都大唐峰景房地产经纪有限公司，住所地成都市新都区大丰街道仁爱路**。 法定代表人：唐军。 委托诉讼代理人：李小艳，女，1985年10月21日出生，汉族，住成都市新都区，系公司员工。 刘东、谭晓洪与魏楚燕、魏杰及成都大唐峰景房地产经纪有限公司（以下简称大唐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案受理，诉讼中，魏楚燕、魏杰提起反诉，本案本、反诉合并审理，依法由审判员赵乐适用简易程序，于2017年11月6日、2018年1月4日公开开庭进行了审理，刘东及刘东、谭晓洪共同委托诉讼代理人何洪亮到庭参加诉讼，魏杰到庭参加诉讼，大唐公司委托诉讼代理人李小艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘东、谭晓洪向本院提出本诉请求：请求判令：1.解除编号0009251号《房屋买卖合同》，魏楚燕、魏杰退还定金50000元；2.魏楚燕、魏杰支付刘东、谭晓洪违约金106000元；3.魏楚燕、魏杰赔偿刘东、谭晓洪贷款代办费2000元；4..魏楚燕、魏杰赔偿刘东、谭晓洪租金损失（含中介费）16800元；5.本案诉讼费、保全费由魏楚燕、魏杰负担。事实与理由：2017年5月1日，双方签订了一份《房屋买卖合同》，约定刘东、谭晓洪以2120000元的价格购买魏楚燕所有的位于新都区房屋，魏楚燕以公证形式委托其父魏杰全权处理该房屋的交易事宜。合同签订当日，刘东、谭晓洪向魏杰支付了购房定金50000元，后多次要求魏杰过户被拒绝，涉案房屋现已被魏杰出卖给第三人并办理完毕过户手续，致使双方签订的买卖合同无法实现，故诉至法院。 魏楚燕、魏杰本诉辩称，根据案涉三方签订的《房屋买卖合同》（合同编号：0009251），合同签订时刘东系唯一的买受人，谭晓洪与魏楚燕、魏杰并无任何法律关系，与本案无直接利害关系，故谭晓洪非本案的适格主体，请求法院驳回谭晓洪的起诉。双方签订的《房屋买卖合同》第二条约定，该合同的性质是担保贷款合同，刘东需通过办理银行贷款来支付全部购房款。刘东作为完全民事行为能力人，知道或者应当知道银行关于存量房屋按揭贷款的相关要求及程序。合同第五条约定双方应于2017年6月25日之前办理房屋产权过户手续，因刘东未成功通过贷款审批，致使在约定的时间内无法完成过户，系刘东违约。合同第七条约定，刘东须在合同签订前到中国人民银行查实自己征信，如因征信问题不能履约，属于刘东违约，该条款对刘东的银行贷款问题既有预见，且有约定，故刘东无法贷款不能成为其不履行合同的理由。如刘东在合同签订前已知其征信有问题，则属于故意隐瞒事实导致合同目的不能实现，应承担缔约过失责任。上述两种情况下刘东均应承担违约责任，根据双方签订的合同第十条的约定，合同不能履行的违约责任在刘东，故请求法院驳回刘东的诉讼请求。 魏杰、魏楚燕向本院提出反诉请求：1.请求判令终止与刘东签订的《房屋买卖合同》；2.由刘东承担本案的违约责任，不予退还50000元定金；3.刘东支付魏杰、魏楚燕违约金106000元及其他经济损失6486元，共计112486元；4.本案诉讼费用由刘东负担。事实与理由：根据签订的《房屋买卖合同》（合同号：0009251）的内容，该合同的性质为担保贷款合同，合同第二条明确约定刘东通过办理银行贷款来完成要约。合同第五条规定双方应于2017年6月25日之前办理房屋产权过户手续，因刘东银行贷款不成功，导致在约定时间内无法办理过户手续，系刘东违约。合同第七条明确规定刘东应在合同签订前到中国人民银行查实自己的征信，如因征信等问题不能履约，系刘东违约。由于刘东不按照合同约定履行自己的义务，其行为已经构成根本违约。魏杰、魏楚燕作为守约方选择依据合同第九条第一种方式终止合同，请求法庭判令不予退还刘东支付的定金。 刘东、谭晓洪反诉辩称，对终止合同的诉请有异议，刘东、谭晓洪并非合同的违约方，其享有法定解除权；对魏杰、魏楚燕要求的不予返还定金同时支付违约金的诉讼请求不予认可，定金罚则和违约金不能同时主张；对于魏杰、魏楚燕要求刘东承担6486元经济损失的诉请不予认可，请求法院驳回魏楚燕、魏杰的全部反诉请求。 大唐公司述称，其作为中介方只知晓魏杰拿回房产证之前的交易流程经过。当时是刘东一人看的房，并交了2000元诚意金。看房时公司工作人员李晓艳向魏杰介绍过谭晓洪和刘东是夫妻关系，李小艳也和魏杰商量过让谭晓洪看过房子之后再决定是否购买。合同约定的是2017年6月25日前办理过户手续，但并没有按照约定时间完成过户，合同已经解除，所以并不存在一房多卖的事实。 本院经审理认定如下事实：魏杰作为魏楚燕的代理人与刘东于2017年5月1日在大唐公司的居间介绍下签订了《房屋买卖合同》（合同编号：0009251），合同约定刘东以2120000元的价格购买魏楚燕所有的位于新都区房屋（监证号：0657385；保管号：权0253174），刘东应分别于签订合同时支付魏杰、魏楚燕购房定金50000元，于过户当日支付首付款950000元，余款1120000元以银行贷款的方式支付。合同同时约定双方于2017年6月25日前到产权交易中心办理房屋产权过户手续。合同第九条关于违约责任约定：“双方若未按本合同约定履行合同义务，属于违约行为，守约方按下列2种方式追究违约责任：……2.合同继续履行，违约方向守约方支付违约金50000元，以上违约金不够支付守约方实际损失的，实际经济损失与违约金的差额部分由违约方据实赔偿。”案涉《房屋买卖合同》上载明的居间方为成都大唐房屋中介有限公司，审理中成都大唐峰景房地产经纪有限公司认为刘东、谭晓洪与魏杰、魏楚燕实际是在成都大唐峰景房地产经纪有限公司的居间介绍下达成的《房屋买卖合同》，合同文本上的记载仅为其公司内部格式要求。成都大唐峰景房地产经纪有限公司自愿作为第三人参加诉讼，为查清事实，本院同意成都大唐峰景房地产经纪有限公司作为本案第三人参加诉讼。合同签订时，刘东与谭晓洪系夫妻关系，关于案涉房屋的《房屋买卖合同》中买方处仅有刘东一人签字捺印。合同签订当日，刘东依约支付定金50000元，中国银行新都支行于2017年8月9日通过了谭晓洪关于办理案涉房屋贷款的申请。魏杰于2017年8月4日出具收条一张载明“兹收到大唐房屋退还两证（房权证第××号；国土证11367号）特此证明。本人承诺在8月7日—12日配合大唐房屋办理相关过户手续。如因对方原因，无法过户，本人不承担任何后果”。 另查明，案涉房屋已经于2017年8月底出售给案外人陈宗新，并已经办理完毕案涉房屋的过户手续。 上述事实有刘东、谭晓洪提交的《房屋买卖合同》、收条、通知函，魏杰、魏楚燕提供的微信记录、《新都不动产登记中心国有建设用地上房屋所有权登记缴费通知单》以及当事人陈述在卷予以佐证。 刘东、谭晓洪为证明其实际损失提供了：刘东、谭晓洪与案外人滕明虎、李凤的《房屋交易文件》一份，证明其为了购买案涉房屋，已经将两人共有房屋出售给他人；刘东与案外人唐玲玲于2017年8月27日签订的《房屋租赁合同》一份，合同约定刘东租赁唐玲玲所有房屋用于居住，房屋租赁期自2017年8月27日至2018年8月26日，租金每6个月支付一次，每月2400元，合同中包含唐玲玲出具的其收到刘东在签订合同当日支付的首次租金14400元后的收据一张，证明因案涉房屋交易未完成导致刘东与谭晓洪只能租房居住，由此产生的租金损失；四川链家房地产经纪有限公司出具的收据一张，证明刘东因租房产生的中介佣金2400元。经魏杰、魏楚燕质证，对上述证据的三性均不予以认可。本院认为，上述证据均分别有刘东、谭晓洪及出租方的签字捺印以及居间方的签字盖章，证据内容完整，因案涉房屋交易未按时完成造成的租金支出确系刘东、谭晓洪的实际损失，故本院对上述证据予以采纳。 魏杰、魏楚燕向本院提供了公证书、公证费发票、行程单、支付凭证，用以证明魏楚燕为了保证履约专程从国外回来办理相关手续，由此产生的机票费用支出，同时专门办理了关于案涉房屋交易的委托公证并支出了公证费用，上述费用均系合同不能按照约定履行给魏杰、魏楚燕造成的实际损失。经刘东、谭晓洪质证，对公证书的真实性、合法性予以认可，但案渉房屋系魏楚燕单独所有，《房屋买卖合同》中仅有魏楚燕代理人魏杰的签字，为促成合同的顺利履行，本身就该办理相应的手续；对于机票支出，并不确定魏楚燕回国是处理案涉房屋交易事宜，还是本身就在假期中，故刘东、谭晓洪对机票价格的真实性予以认可，但并不认可其关联性。本院认为，魏杰作为魏楚燕的代理人，代其办理案涉房屋交易和过户的相关事宜，按照规定理应办理相应的委托公证手续，魏楚燕回国的机票费用及公证费用的支出，系房屋交易的必要支出费用，并不属于案涉房屋未按约交易所造成的损失，故本院对魏杰、魏楚燕提出的上述证据的证明目的不予认可。 本案系房屋买卖合同纠纷，现就谭晓洪是否为本案适格主体、刘东与魏杰签订房屋买卖合同应该解除还是终止、谁应该承担合同不能继续履行的违约责任三个方面进行分析研判。 一、谭晓洪是否是本案的适格主体 本院认为，虽关于案涉房屋的《房屋买卖合同》中仅有刘东与魏杰的签字，但案涉合同系谭晓洪与刘东夫妻关系存续期间签订的，虽谭晓洪并未在合同上签字，但要购买案涉房产的款项来源于谭晓洪办理的银行购房贷款，中国银行新都支行个金部出具的《通知函》中也明确载明银行直接将谭晓洪申请的100万元房贷放至魏楚燕的卡号，所以购买案涉房屋本身就是对夫妻共同财产的处分行为，与刘东和谭晓洪都有着最直接的利害关系。庭审中，大唐公司也述称在居间介绍时已经将谭晓洪与刘东是夫妻关系告知了魏杰，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民；……”的规定，谭晓洪可以就案涉合同纠纷向本院提起诉讼。 二、案涉《房屋买卖合同》应当解除还是终止 本案中，案涉合同中虽约定双方应当在2017年6月25日前办理案涉房屋的过户手续，但魏杰2017年8月4日出具的收条载明了其承诺在2017年8月8日至2017年8月12日之间配合过户，即是对原合同中过户时间进行了变更。后魏杰在2017年8月9日收到谭晓洪通过银行贷款审批的通知后，以谭晓洪非合同主体为由明确表示拒绝过户，并将案涉房屋另行出售于他人并完成过户，致使案涉合同从根本上无法履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务。……”的规定，本院对刘东、谭晓洪要求解除关于案涉房屋的《房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，案涉《房屋买卖合同》不能继续履行的根本原因是魏杰、魏楚燕将案涉房屋另行出售给案外人，故对刘东、谭晓洪要求魏杰、魏楚燕退还购房定金50000元的诉请本院予以支持。 三、谭晓洪、刘东与魏杰、魏楚燕谁应当承担违约责任 谭晓洪、刘东认为，魏杰2017年8月4日出具的收条中显示，双方已经对变更履行期限达成了一致意见，2017年8月9日买卖双方都已明确知道购房贷款已经通过的事实，贷款通过的时间尚在魏杰承诺的履行期限内。根据合同约定，刘东、谭晓洪未在原约定的2017年6月25日前办下来贷款，则合同继续履行，魏杰、魏楚燕享有不退还定金的权利，而在整个交易过程中，大唐公司并未直接通知过买卖双方中任何一方合同已经解除，所以案涉合同尚在履行期限内。导致案涉合同不能履行的根本原因是魏杰、魏楚燕将房屋另售于他人，其行为构成根本违约，故应当承担本案的违约责任。魏杰、魏楚燕认为，其收到的信息表明购房贷款审批通过的主体并非刘东，故其无法确认刘东的贷款情况，合同未继续履行主要是因为刘东的贷款并未及时通过，故刘东才是违约方。本院认为，庭审中，魏杰辩称其出具的收条中载明愿意配合在2017年8月8日-8月12日期间过户主要是为了收回保管在中介处的房产证件，但魏杰作为完全民事行为能力人，其应当知道自己所作出的书面承诺是对案涉合同中约定过户的时间进行了变更，故本院对魏杰的上述答辩意见不予采信。本院认为，签订《房屋买卖合同》购买房屋的主要目的是获得所购买房屋的所有权，而卖方的目的则是收取对等价款，谭晓洪依据本案案涉合同通过了银行购房贷款的审批，中国银行新都支行个金部出具的《通知函》中也明确载明银行直接将谭晓洪申请的100万元房贷放至魏楚燕的卡号，所以魏杰、魏楚燕收取房款的目的完全可以实现，合同的履行并不存在现实障碍，而魏杰之后将案涉房屋另行售于他人，是合同不能继续履行的根本原因，故魏杰、魏楚燕应承担合同无法继续履行的主要责任；刘东、谭晓洪因个人征信问题造成贷款审批期限延长，进而造成双方未能按时按照案涉合同履行的行为，是导致魏杰将案涉房屋转卖案外人后合同根本上无法履行的诱因，刘东、谭晓洪应承担合同无法继续履行的次要责任。故对于刘东、谭晓洪要求魏杰、魏楚燕支付违约金的诉讼请求，本院酌情认定50000元。违约金本是对因违约方的违约行为给守约方造成损失的弥补，本院支持的违约金已经对刘东、谭晓洪支出的租金损失以及贷款代办费予以弥补，故对于刘东、谭晓洪的其他诉讼请求，本院不予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）刘东、谭晓洪与被告（反诉原告）魏杰、魏楚燕签订的《房屋买卖合同》； 二、被告（反诉原告）魏楚燕、魏杰于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）刘东、谭晓洪购房定金50000元，并支付原告（反诉被告）刘东、谭晓洪违约金50000元，上述费用共计100000元； 三、驳回原告（反诉被告）刘东、谭晓洪的其他本诉请求； 四、驳回被告（反诉原告）魏杰、魏楚燕的其他反诉请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1978元（已减半收取），由原告（反诉被告）刘东、谭晓洪负担1000元，由被告（反诉原告）魏杰、魏楚燕负担978元，上述费用原告（反诉被告）刘东、谭晓洪已垫付，由被告（反诉原告）魏杰、魏楚燕履行上述义务时一并支付；反诉案件受理费1375元（已减半收取），由被告（反诉原告）魏杰、魏楚燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  赵乐 二〇一八年二月二十七日 书记员  王倩