贵州省望谟县人民法院民 事 判 决 书(2017)黔2326民初1266号原告：望谟县某某消费合作社（以下简称“合作社”）。法定代表人：周振涛，该合作社理事长。住所地：望谟县王母街道办事处解放路。原告：周振涛，男，1969年8月31日生，汉族，贵州省贞丰县人，望谟县某某消费合作社理事长，住贞丰县。现住兴义市。共同委托代理人：韦桥坤，贵州集法律师事务所律师。代理权限：特别授权。共同委托代理人：贺立芳，贵州集法律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：贵州某某房地产开发有限公司望谟分公司（以下简称“某某分公司”）。负责人：文昊，分公司经理。分公司住所地：望谟县王母街道办事纳英（加拉）。被告：贵州某某房地产开发有限公司（以下简称“某某公司”）。法定代表人：文守华，该公司执行董事兼总经理。公司住所地：贵州省贵阳市白云区白云南路***号云城大厦*楼。共同委托代理人：徐刚，某某分公司项目经理。代理权限：特别授权。原告望谟县某某消费合作社诉被告贵州某某房产地开发有限公司、贵州某某房产地开发有限公司望谟分公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案受理后，由审判员韦腊梅、皮成磊、人民陪审员颜亨能依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告合作社、周振涛的委托代理人韦桥坤、贺立芳，被告某某公司及某某分公司的委托代理人徐刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合作社向本院提出诉讼请求：判决确认原、被告订立的2015000931、2015000932、2015000933、2015000934、2015000935、2015000936、2015000937、2015000938、2015000939、2015000940、2015000941、2015000942、2015000943、2015000944、2015000945、2015000946、2015000947、2015000948、2015000949、2015000950、2015000951、2015000952、2015000953、2015000954、2015000955、2015000956、2015000957、2015000958、2015000959、2015000960、2015000961、2015000962、2015000963、2015000964、2015000965、2015000966、2015000967等共计37套商品房买卖合同有效；判决被告某某公司按照《商品房买卖合同》的内容履行合同并将上述37套商品房交付给原告；判决被告按约定交纳上述37套商品房相关税费，并办理上述37套商品房房屋登记手续。诉讼费由被告承担。事实和理由：被告某某分公司于2011年取得建设工程规划许可证，2012年取得建筑工程施工许可证，在望谟县城民主路商贸桥老农贸市场修建“银座大厦”楼盘。因资金不足，其总公司授权向原告借款。2014年9月17日被告某某分公司与原告签订《社员股金调剂金借款合同》，被告向原告借款3400000.00元，借款期限为6个月，借期内利率为1%，于每月17日按月结息，借款到期被告若未偿还借款本金，所欠本金按借款利率之上加上100%作为逾期利息；若构成违约，则违约一方需支付合同总金额3‰的滞纳金；若借款期限届满未足额偿还借款本金，应支付全部借款本金10%的违约金的同时支付逾期利息。合同生效后，原告向被告某某分公司在望谟县农村信用合作联社被告开设的账户2951010001201100051411支付了借款3400000.00元，履行了贷款人的义务，但被告未按约定在每月17日履行还利息的义务，《社员股金调剂金借款合同》约定借款于2015年3月17日到期，但到期被告也未履行偿还本金及利息的义务。2015年6月25日，被告某某分公司书面承诺将正在建的“银座大厦”共37套房屋以全额付清购房款的方式抵押给原告，若2015年5月25日不能归还该笔调剂金，原告可自行作价向公众销售。2015年7月1日，被告某某分公司负责人文昊与原告分别签订了37套房的《商品房买卖合同》，各套房屋均有明确价款。7月2日，被告某某分公司与原告达成协议，被告因借款到期无法偿还，以“银座大厦”内37套住房按市场价计算为8503314.00元折价3400000.00元交付给原告并附上清单，协议约定原告可将协议折价的房屋自行作价向公众销售而作为被告应偿还原告的借款。销售过程中，被告无条件配合办理原告与买方的过户手续，因此，产生的一切税费由被告承担。同日，被告某某公司法定代表人文守华亦作出书面承诺在2015年7月12日归还借款，若不能归还，按双方2015年7月2日双方签订的协议办理。被告明知真正交付房屋还需要相当长的时间，故以物抵债到原告实现债权时，借款本金及利息与房屋价值相当，37套房屋买卖合同已以望谟县住房和城乡建设局进行备案登记，原、被告在多次协商、被告多次承诺的前提下订立《商品房买卖合同》37份，是双方的真实意思表示，且已在国家规定的相关部门登记备案，37份《商品房买卖合同》是有效合同。综上，被告已取得商品房预售许可，预售给原告的商品房买卖合同已在望谟县住房和城乡建设局进行登记备案。原告应付房款已用被告应偿还原告的借款本金、利息、违约金、滞纳金相抵销，与被告售给原告房屋价格相当，公平合理，商品房买卖合同已依法成立。现被告修建的房屋已经竣工，但被告并未按协议约定将房屋产权证交付原告，已构成违约，应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定承担违约责任。原、被告在签订商品房买卖合同前，被告某某分公司与原告之间确实存在借款合同关系，双方订立商品房买卖合同是在被告某某分公司未偿还到期借款本息的情况下，多次协商的前提下订立。法律规定：民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。被告某某公司不能偿还到期债务，将其所有的享有预售许可的商品房出售给原告的方式，是实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规为强制性规定，系双方当事人自愿，应予准许。《合同法》鼓励合同自由，尊重当事人意思自治。人民法院认可当事人之间变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则和当事人意思自治的体现。本案的商品房买卖合同是在借款到期后，被告无法偿还借款本息并多次承诺、协议以房抵债的前提下订立的，系双方的真实意思表示，并不是原告为实现债权而在借款的同时订立的担保合同。故不符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定。该条规定应理解为双方在签订借款合同的同时，或在债务履行期限届满前为保证债务得到履行而签订的房屋买卖合同，而不是债务履行期限届满之后。双方订立的《协议书》应当符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条第二款“当事人通过调解、和解或者清算达的债权债务协议，不适用前款规定”的规定，因此，原、被告订立的房屋买卖合同合法有效。为此，根据《民事法》第一百一十九之规定诉至本院。被告某某公司、某某分公司辩称：第一，原告请求“判决确认原、被告订立的37套商品房买卖合同有效”。本案中，原、被告订立的37套《商品房买卖合同》是基于被告借款340万元，到期后因资金周转原因未能及时还款，故原告趁此提出要被告在建的“银座大厦”商品房37套，以2300.00元/平方，总面积为3723.18平方米作为抵押借款。事实是，该商品房政府统一回收价为2938.00元起价，每层差价20.00元/平方，而市场价按不同的楼层每平方米2780—3203元，然而原告趁被告左右为难时，乘人之危，以低价与原告签订37套《商品房买卖合同》，该合同显失公平。请人民法院依法查明事实，作出公正判决。第二，原告诉请“由被告按约定交纳相关税费，并协助办理房屋登记手续，将房屋登记到原告名下”。事实是，该商品房买卖合同系借款引起的，借款到期后，因被告暂无钱还款，在原告多次催款无果的情况下，其要求以低价用37套商品房抵押而订立的商品房买卖合同，该合同并非是被告的真实意思表示。若原告要将37套商品房登记到其名下，那必须按照市场价向被告补足房款，被告将以行业、行规以及相关规定协助原告办理房屋登记手续和缴纳相关税费。综上所述，原告趁被告将资金全部投入工程，暂无还款能力的情况下，要求被告与其以低价订立商品房买卖合同，该合同显失公平。被告请求原告及时按房屋市场价向被告补足购房款后，被告将按照相关规定协助原告办理房屋登记手续。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交下列证据：（1）营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，证实原告的诉讼主体资格。经质证，被告表示无异议。（2）授权委托书复印件，证实被告某某分公司向原告借款，具体由文昊办理的事实。经质证，被告表示异议，该授权委托书只有名字没有公司的印章。（3）借款合同，证实被告向原告借款3400000.00元的事实，及双方权利义务、违约责任约定。经质证，被告表示无异议。（4）承诺书1，证实被告承诺用其所建房屋二楼商铺以物抵债，由望谟土产公司和供销社监督。经质证，被告表示无异议。（5）被告负责人身份证复印件及相片，证实被告负责人经办借款的事实。经质证，被告表示无异议。（6）被告向原告出具的借据、入股凭条，及付款凭证。证实原告已按合同约定向被告发放贷款的事实。经质证，被告表示无异议。（7）被告营业执照、组织机构代码证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。证实被告开发房地产合法，被告与原告订立的商品房买卖合同是在被告取得商品房预售许可证的前提下进行的。经质证，被告表示无异议。（8）承诺书2，证实被告协议以物抵债，抵债方式是全额付款。经质证，被告表示无异议。（9）协议书及房屋清单，证实被告多次承诺后，双方经过协商以37套房屋抵偿340万元贷款本息，及房屋的具体位置。经质证，被告表示无异议。（10）37份商品房买卖合同，证实被告已将房屋以偿还借款的方式卖给原告，37套商品房是期房抵偿之前的债务，该37份买卖合同已经备案登记。经质证，被告认为双方已经签订了买卖合同，且办理了备案登记，就应该按照商品房买卖合同的约定来计算，民间借贷关系从双方签订商品房买卖合同之日起转换为买卖合同关系，从双方签订买卖合同之日起就不能按照民间借贷来计算利息了，原告应该按照商品房买卖合同约定的价格补足购房款，且被告已经分五笔偿还该借款的本金。经审核上述证据，对证据（1）（3）（4）（5）（6）（7）（8）被告均表示无异议，可以作为认定案件事实的依据。对证据（2），该委托书中并无某某公司印章，不能证明文昊向原告借款系某某公司委托办理，故不予采信。对证据（9）（10），结合协议书及《商品房买卖合同》，能够证实双方达成以房抵债的协议，但不能证实《协议书》已经生效。被告某某公司、某某分公司未向本院提交证据。庭审结束后，原告向本院提交《说明》、《消费合作社与某某公司约定“甲乙双方到当地住建部门备案后生效”之内容为无效内容》及视频光盘一张。因两份书面材料及视频光盘系庭审结束后提交，系逾期举证，并非系客观原因不能按期举证，被告对该证据亦提出异议。故对该证据本院不予采纳。本院经审理认定事实如下：2014年9月17日，被告某某分公司因修建“银座大厦”资金周转需要，向原告合作社借款3400000.00元，并签订《社员股金调剂借款合同》。合同约定：借期6个月（即2015年3月17日止），借期利率为1%/月，按月结息，利息支付日为每月17日，借款到期利随本清。借款到期乙方（即被告）未全部返还借款本金的，所欠本金按逾期利息计收利息，逾期利息为本合同借期利率之上加收100%。合同签订后，原告于同年9月18日通过转账支票方式向被告某某分公司出借3400000.00元。同时查明，借款期限届满后，原告与被告某某分公司于2015年7月1日签订37份《商品房买卖合同》，合同编号分别为：2015000931、2015000932、2015000933、2015000934、2015000935、2015000936、2015000937、2015000938、2015000939、2015000940、2015000941、2015000942、2015000943、2015000944、2015000945、2015000946、2015000947、2015000948、2015000949、2015000950、2015000951、2015000952、2015000953、2015000954、2015000955、2015000956、2015000957、2015000958、2015000959、2015000960、2015000961、2015000962、2015000963、2015000964、2015000965、2015000966、2015000967。合同约定：购买房号和建筑面积分别为：2-25-5，128.95㎡；2-7-4，117.33㎡；1-23-4，121.65㎡；2-23-1，87.57㎡；2-23-2，121.65㎡；2-23-5，128.96㎡；2-23-3，77.5㎡；2-25-4，117.33㎡；1-24-3，77.5㎡；1-24-1，128.96㎡；1-24-4，121.65㎡；1-24-5，87.57㎡；2-24-1，87.57㎡；2-24-3，77.5㎡；2-24-1，117.33㎡；1-25-1，128.96㎡；1-25-3，77.5㎡；1-25-4，121.65㎡；2-25-1，87.57㎡；2-25-2，121.65㎡；1-7-3，77.5㎡；1-13-3，77.5㎡；2-14-3，77.5㎡；2-16-4，117.33㎡；1-18-5，87.57㎡；1-19-3，77.5㎡；1-20-3，77.5㎡；2-20-3，77.5㎡；1-21-3，77.5㎡；2-21-2，121.65㎡；2-21-3，77.5㎡；1-22-3，77.5㎡；2-22-4，117.33㎡；2-22-2，121.65㎡；2-22-5，128.96㎡；1-23-2，117.33㎡；2-22-3，77.5㎡。（共计37套，3723.18㎡）单价为2300.00元/㎡。买受人应当在2015年6月24日前一次性支付全部房款。商品房交付条件：交付时应当符合：（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（3）满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。另查明，该《商品房买卖合同》于同年7月4日在望谟县住房和城乡建设局办理备案登记。在《商品房买卖合同》中原、被告对房屋交付时间，以及因房屋过户产生的税费问题均未进行约定；对逾期付款、逾期交房的责任亦约定不明。“银座大厦”商品房及附属设施已经建成并完善，但至今未进行验收。再查明，2015年7月2日，原告与被告某某分公司签订《协议书》，约定：“乙方（即被告某某分公司）以“银座大厦”内37套住房按市场价计算总价为8563314.00元，现乙方自愿折价为3400000.00元交付给望谟县某某消费合作社以抵销望谟县某某消费合作社债权3400000.00元，经甲（即原告）乙双方协商，达成以下协议：一、乙方将“银座大厦”37套房屋协议折价交付甲方。二、甲方可将协议折价的房屋自行作价向公众销售，销售款作为乙方偿还甲方借款及利息。三、销售过程中，乙方无条件配合甲方与买方的过户手续，因此产生的一切税费由乙方承担。四、协议经甲乙双方签订，并由甲乙双方到当地住建部门办理备案登记后生效。”被告某某公司法定代表人文守华于同日在《协议书》上签署“同意以上协议”字样。但该份《协议书》甲乙（即原、被告）双方至今未按照协议的约定到住建部门进行备案登记。上述协议，有原告起诉状、被告答辩状、《社员股金调剂借款合同》、转账支票复印件及转账支票存根、《商品房买卖合同》、《协议书》，以及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，被告某某分公司于2014年9月17日向原告借款3400000.00元，并签订了《社员股金调剂借款合同》，借款期限至2015年3月17日止。借款期限届满后，被告某某分公司因不能清偿借款，原、被告重新协商并达成协议，以37套商品房抵偿该笔借款，于2015年7月1日双方签订37份《商品房买卖合同》，并办理了合同备案登记。被告某某分公司在不能清偿债务的情形下，双方重新协商，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，借款本息转为已付购房款。《商品房买卖合同》系原告与被告某某分公司的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，因此，合法有效。针对房屋的交付及登记问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》已经住建部门备案登记，涉案房屋及附属设施已经建成并完善，但未进行验收，原告与被告某某分公司签订的《商品房买卖合同》中未约定房屋交付时间，仅约定交付条件。虽然原告与被告某某分公司对房屋的交付时间未进行约定，且交付条件尚未成就，但涉案房屋已经建成，被告理应即时整理竣工资料申请相关部门对房屋进行验收，办理相关证明文件后将房屋交付给原告，并完成房屋登记手续。故原告要求被告交付房屋并办理房屋登记手续的诉请，应予以支持。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。原、被告于2015年7月2日签订的《协议书》约定，“……四、协议经甲乙双方签订，并由甲乙双方到当地住建部门办理备案登记后生效。”而该《协议书》至今未到住建部门进行备案登记，附生效的条件尚未成就，因此，原、被告双方于2015年7月2日签订的《协议书》尚未生效。对于交纳相关税费问题，本案中，由于针对过户房屋产生的税费问题系原、被告双方在《协议书》中的约定，鉴于该《协议书》尚未生效，故原告要求被告交纳因37套商品房过户产生的相关税费的诉请，本院不予支持。另，被告在答辩中表示要求原告按市场价补足购房款。鉴于双方签订的《协议书》尚未生效，因此，原告应按《商品房买卖合同》约定的单价2300.00元/㎡补足房款。但经本院释明，被告表示不在本案中提起反诉。故被告可就37套房屋价值减除3400000.00元借款本息后的剩余房款问题另行主张权利。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定，当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。庭审中被告声称，在2014年9月至12月期间已偿还借款本金90万元。对此，被告并未向本院举证证实，且原告亦不予认可。故被告声称已偿还借款本金90万元的主张，本院不予支持。关于原告庭后提出的协议书中“甲乙双方到当地住建部门备案登记后生效”之内容为无效内容的问题。本院认为，第一，该协议书是在双方民间借贷借款期限届满重新签订《商品房买卖合同》后签订的，双方对商品房买卖合同效力不持异议，并且履行了商品房买卖合同；第二，在法庭辩论终结前双方均未积极到住建部门办理备案登记使之生效；第三，该协议书约定不明，即该协议书中在未对之前的民间借贷本息进行结算的前提下，约定市场价值为856.3314万的37套房屋折价抵销340万元债权债务，但在协议书中第二条又表述为“可由合作社向公众销售，销售款作为某某公司偿还合作社借款及利息”；第四，双方签订协议后均未履行协议的主要义务；第五，协议书中约定生效要件是否属于不可能发生的事实不能以私自录制住建部门工作人员的回答作为判断依据；第六，双方签订该协议后，双方持前一日签订的《商品房买卖合同》到住建部门办理了备案登记，办理备案登记的行为说明双方以实际行为选择履行《商品房买卖合同》；第七，虽然法律行政法规未规定以物抵债应当办理登记生效，但同时亦未限制当事人意思自治约定备案登记生效，且双方未履行该协议的义务。因此，原告提出协议书中“甲乙双方到当地住建部门备案登记后生效”之内容为无效内容的意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，判决如下：一、原告望谟县某某消费合作社诉被告贵州某某房产地开发有限公司望谟分公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号分别为：2015000931、2015000932、2015000933、2015000934、2015000935、2015000936、2015000937、2015000938、2015000939、2015000940、2015000941、2015000942、2015000943、2015000944、2015000945、2015000946、2015000947、2015000948、2015000949、2015000950、2015000951、2015000952、2015000953、2015000954、2015000955、2015000956、2015000957、2015000958、2015000959、2015000960、2015000961、2015000962、2015000963、2015000964、2015000965、2015000966、2015000967）有效。二、被告贵州某某房产地开发有限公司望谟分公司于判决生效之日起六十日内完善“银座大厦”37套商品房（即房号为：2-25-5、2-7-4、1-23-4、2-23-1、2-23-2、2-23-5、2-23-3、2-25-4、1-24-3、1-24-1、1-24-4、1-24-5、2-24-1、2-24-3、2-24-1、1-25-1、1-25-3、1-25-4、2-25-1、2-25-2、1-7-3、1-13-3、2-14-3、2-16-4、1-18-5、1-19-3、1-20-3、2-20-3、1-21-3、2-21-2、2-21-3、1-22-3、2-22-4、2-22-2、2-22-5、1-23-2、2-22-3）的相关竣工验收手续后立即将上述房屋交付给原告望谟县某某消费合作社，并办理房屋产权登记手续。三、驳回原告望谟县某某消费合作社的其他诉讼请求。案件受理费60.00元，由被告贵州某某房产地开发有限公司承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  韦腊梅审 判 员  皮成磊人民陪审员  颜亨能二〇一八年二月七日书 记 员  朱 勇