湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0105民初4265号原告：夏大勇，男，1976年11月15日出生，汉族，住武汉市经济技术开发区。委托代理人：吴求，湖北我们律师事务所律师，特别授权代理。被告：刘志娟，女，1983年1月10日出生，汉族，住武汉市经济技术开发区，被告：王涛，男，1978年1月17日出生，汉族，住武汉市经济技术开发区。两被告共同委托代理人：王影、陈萌，北京大成（武汉）律师事务所律师，特别授权代理。原告夏大勇诉被告刘志娟、王涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月8日立案受理后，依法适用简易程序由审判员崔玉华独任审理，于同年12月8日、12月25日公开开庭进行了审理。原告夏大勇的委托代理人吴求、被告刘志娟、王涛的共同委托代理人王影、陈萌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告夏大勇诉称：原、被告在2016年11月1日签订了一份房屋买卖合同，用于自住，房子位于武汉市汉阳区四新片区太子尚品小区XX楼XX号。双方约定：房屋总价款772,000元，房屋面积为XX平方米，每平方米单价6,300元，原告于合同签字成立后五日内支付被告定金230,000元，定金到帐后合同生效，剩下尾款在被告将房屋钥匙交付给乙方后支付。2017年9月，在房屋具备交付条件后，房价大涨，被告一直不办理交接手续。在2017年9月26日，被告明确表示房子不卖了。原告多次找被告协商处理未果，现因被告的原因构成根本违约，原告要求与被告解除合同并要被告承担赔偿责任，但双方就赔偿事宜未达成一致意见，故诉至本院请求：1、判令原告与被告的房屋买卖合同于2017年9月29日解除；2、判令被告双倍返还原告定金154,400元；3、判令被告返还原告购房款230,000元并按照同期银行贷款利率赔偿原告利息损失（自2016年11月11日开始起算到实际支付之日止）；4、判令被告承担本案的所有诉讼费用。被告刘志娟、王涛辩称：一、同意解除合同，同意返还原告购房款230,000元。二、被告无法将诉争房屋出卖给原告是属于意外事件。被告母亲突发胸痛心脏病，被告为就近照顾母亲而无法卖房，而非房价上涨。2017年9月26日被告母亲胸痛难忍到医院就医，在陪同母亲就医后反思其父亲已经去世，母亲却一人居住在诉争房屋所在小区的XX栋内，为了便于照顾母亲，诉争房屋就不想卖了。三、被告曾多次与原告发短信要求协商，而不是原告所说的是原告找被告协商，原告不接被告电话。四、原告前期支付的230,000元属于房屋首付款性质，合同虽然写明定金字样，但是合同中后面表述为房款，前后表述不一致，预付款230,000元已经超过合同的20%，约为30%左右，符合买卖合同一般付款惯例。四、即便原告支付的款项被认定为定金，也属于定金类型中的成约定金，而非违约���金，成约定金作为主合同生效的条件，不应当适用定金罚则，根据合同的第3条、第7条明确约定了付定金后合同生效，未按时支付定金合同无效，因此，该定金不是履行主合同的担保，并不具备担保性质。根据担保法解释第116条规定，该成约定金不适用定金罚则。五、被告不继续履行合同，双方参照合同约定的条款来处理，而该合同条款没有约定需要按照同期银行履行赔偿利息，故该利息损失不应得到支持，所以请求驳回原告要求双倍返还定金和支付银行利息的诉讼请求。经审理查明：被告刘志娟、王涛系夫妻关系，XXXX年XX月XX日登记结婚。2011年1月26日，被告刘志娟就其母亲所有的位于杨林洲的房屋（建筑面积246.91平方米）签订《武汉市良种场房屋拆迁实物还建安置协议书》一份，刘志娟选择实物还建安置方式，准入安置面积为246.91平方米。刘志娟自愿选择太子水榭还建楼，预留XX区（太子尚品）。2016年9月16日，刘志娟选太子尚品XX栋XX楼XX号房（建筑面积XX平方米）、XX栋XX楼XX号房（建筑面积XX平方米）两套房屋。后经原、被告共同朋友吴恒介绍，原告计划自刘志娟处购买房屋，同年11月11日，被告刘志娟（甲方）作为卖方与买方夏大勇（乙方）签订《太子尚品房屋买卖合同》一份，约定甲方自愿将坐落在武汉市汉阳区四新片区太子尚品小区XX栋XX楼XX号房出卖给乙方，并将与所出卖房产的相关权益自合同尾款结清时一并转让给乙方。房产总价款为人民币772,000元，房屋合同约定面积为XX平方米，每平方米单价为6,300元。合同经双方签字成立后5天内乙方向甲方支付定金人民币230,000元，定金到帐后合同生效。房屋具备交钥匙条件，甲方通知乙方后10天内乙方支付甲方尾款的同时甲方交付乙方房屋钥匙及入住全部手续，并��合乙方实际接收该房屋。如乙方未按时支付定金，本合同无效。如乙方在具备交钥匙条件并接到通知后一个月内未及时支付尾款，则甲方有权单方解除合同，如甲方在房屋具备交钥匙条件情况下一个月内未通知乙方或不及时向乙方交付房屋，则乙方有权单方解除合同，并要求甲方退还以支付房款。合同经双方签字并摁手印后成立，自定金支付之日起生效等内容。合同下方甲方刘志娟签名捺印，乙方夏大勇签名捺印。合同签订同日，夏大勇通过其配偶卢艳萍向刘志娟转账人民币230,000元。2017年9月24日左右，被告刘志娟通过吴恒表示诉争房屋不能出卖，同年9月26日，刘志娟给卢艳萍发短信表示因为其婆婆一人居住在太子尚品，不愿与其夫妇同住，也不愿居住在奥林花园所以诉争房屋就不卖了。同日，卢艳萍回复既然不愿意卖房了就赔偿损失。同年9月29日，夏大勇通过卢���萍手机给刘志娟发短信表示既然房子不卖了，要求解除合同的同时要求赔偿。被告刘志娟收到信息。后双方协商未果，原告诉至本院请求判如所请。另查明，武汉高科农业集团有限公司于2014年6月20日取得位于武汉市汉阳区三环线以北、芳草东路以东地号为D0130010106地块的国有土地使用证，土地用途为城镇住宅用地（还建房），使用权类型为划拨。2014年7月，武汉高科农业集团有限公司取得该地块的建设工程规划许可证，武汉高科农业集团有限公司在该地块建设高农农民还建房项目（二期），包括本案诉争房屋所在的太子尚品XX号楼。再查明，被告王涛父母系王世红、易腊容，王涛系独生子。王世红于2015年10月4日去世。2017年9月26日，易腊容因胸痛至同济医院就医，同年10月18日在武汉亚洲心脏病医院住院一日进行冠造术手术，出院诊断为1、冠状��脉粥样硬化性心脏病、双支病变、心绞痛；2、高血压病3级（极高危组）；3、糖耐量异常待查；4、高甘油三酯血症；5、冠状动脉肌桥。被告表示易腊容住在诉争房屋所在小区的8栋，患有多年的高血压，心脏也一直不好，长年吃治疗心脏病的药和高血压的药。以上事实有原、被告的陈述及原告提交的太子尚品房屋买卖合同、转账凭证、彩信、结婚证、用地项目公示、户口、被告提交的太子尚品房屋买卖合同、结婚证、死亡医学证明书、独生子女证、病历、检验单、住院病人费用汇总表、出院证、出院记录、彩信、选房确认单、拆迁协议书、拆迁补偿结算单、结婚证、户口、本院调取的国有土地使用证、建设工程规划许可证等证据证实，可以认定。案经调解，双方当事人未能达成一致协议。本院认为：原、被告双方签订的《太子尚品房屋买卖合同》系双方的真实意思、未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同全面履行自己的合同义务。依据双方签订的《太子尚品房屋买卖合同》，原告的主要义务系支付房屋的价款，被告的主要义务系交付原告符合合同约定的房屋，现原告已依约支付部分房款，被告于2017年9月26日明确表示不再出卖房屋，即明确表示不履行合同的主要义务，原告的合同目的已不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，被告明确表示不履行主要义务，该合同目的已不能实现，原告也已于同年9月29日明确告知被告要求解除合同，现被告也同意解除合同，故对原告主张解除双方签订的《太子尚品房屋买卖合同》的诉讼请求本院予以支持。对于被告主张的被告不再出卖房屋系因为被告王涛母亲身体原因属于意外事件的观点，被告王涛母亲在被告签订房屋买卖合同之前已有高血压及心脏方面疾病，且被告在同一小区XX栋也有房屋，故对于被告该主张本院不予采信。被告明确表示不履行合同，构成违约应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告可以向被告主张赔偿损失。因原、被��双方在合同中约定有定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国担保法》第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过部分，人民法院不予支持”之规定，原、被告签订的《太子尚品房屋买卖合同》的标的额为772,000元，原、被告约定的定金230,000元超过合同标的额的20%，对于超过部分本院不予支持。故对于原告交纳的154,400元适用定金罚则被告双倍返还原告，超过合同标的额20%的部分75,600元，因双方合同已解除，被告应返还原告。对于原告诉请的以230,000元为标准按照同期银行贷款利率赔偿原告利息的请求，考虑原告已交纳的230,000元中已有154,400元适用定金罚则予以双倍返还，对于原告的该诉请本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告夏大勇与被告刘志娟于2016年11月11日就位于武汉市汉阳区四新片区太子尚品小区XX栋XX楼XX号房签订的《太子尚品房屋买卖合同》；二、被告刘志娟于本判决生效之日起十五日双倍返还原告夏大勇已付定金人民币154,400元合计人民币308,800元；三、被告刘志娟于本判决生效之日起十五日返还原告夏大勇已付购房款人民币75,600元；四、驳回原告夏大勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币3,533元（原告夏大勇已预交），由被告刘志娟负担，此款原告夏大勇已预交，被告刘志娟于本判决生效之日起十五日将应负担款项直接支付原告夏大勇。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  崔玉华二〇一八年二月五日书记员  刘 婷