贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔03民终471号上诉人（原审原告）：梁正现，男，汉族，1943年10月23日出生，住遵义市汇川区。上诉人（原审原告）：彭支芹，女，汉族，1944年4月10日出生，住遵义市汇川区。二上诉人共同委托诉讼代理人：赵婷，贵州名城律师事务所律师。上诉人（原审被告）：高正坤，男，汉族，1976年8月30日出生，现住遵义市汇川区。委托诉讼代理人：姚剑飞，贵州舸林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁义，男，汉族，1970年10月16日出生，住遵义市汇川区。原审第三人：梁凤，女，汉族，1970年9月18日出生，住遵义市汇川区。上诉人梁正现、彭支芹、高正坤因与被上诉人梁义、原审第三人梁凤确认合同无效纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2017）黔0303民初4647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人梁正现、彭支芹上诉请求：一、撤销原判改判认定“双方土地转包的期限确定为土地承包期的剩余期限”，支持上诉人要求返还土地的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由高正坤、梁义承担。事实和理由：原审法院认定涉案合同关于土地流转部分法律性质系转包不是转让定性正确，但是错误认定“双方之间土地转包的期限应确定为二十年”的法律事实，驳回上诉人梁正现、彭支芹的诉讼请求于法无据。由于双方未明确约定使用期限，仅仅在合同中表述“长期使用”，根据《农村土地承包法》第二十条及二十三条的规定，结合上诉人梁正现、彭支芹《土地承包证》承包起始期为1994年10月1日，剩余承包期为16年，且双方未明确约定转包期限，视为不定期租赁，上诉人有权在16年的流转期限内随时解除合同，要求高正坤返还承包地。高正坤辩称，1.双方签订的合同的性质是将甲方梁义的房屋及土地的转让；2.梁义已享有涉案农村土地承包经营权，即有相应的权利义务；3.一审法院明确土地流转为租赁或转包不正确。综上，请求二审法院驳回梁正现、彭支芹的一审诉讼请求。上诉人高正坤上诉请求：一、撤销原判，改判驳回梁正现、彭支芹的诉讼请求；二、本案诉讼费用由梁正现、彭支芹、梁义承担。事实和理由：1.上诉人高正坤与被上诉人梁义签订的《房屋随土地转让合同》合法有效且已经实际履行完毕；2.前述《合同》的真实意思表示为农村宅基地使用权及农村土地承包经营权的转让，转让对价为60018元，该《合同》签订后，涉案的房屋所有权及宅基地使用权、土地承包经营权便永久转让给上诉人高正坤。原审法院认定双方约定转让期限不明，并确认1亩承包地和两块自留地的承包经营权转包期为2008年3月14日至2028年3月14日不恰当。梁正现、彭支芹辩称，1.涉案土地的法律性质一审法院认定为租赁符合合同交易目的，与协议约定的内容相符，土地的承包权和经营权尚未分离，法律明确规定，取得土地的承包经营权，仅限土地的承包人，被上诉人高正坤在现在的观坝村居住，但不能因此认定其系观坝村复兴组集体经济组织成员，因此，高正坤不能据此取得案涉土地的承包权；2.即便是农村土地承包经营权的流转，必须符合法律的强制性规定，即限于在承包期的剩余期限内，因此，上诉人梁正现、彭支芹有权在流转期限内随时要求高正坤解除租赁合同的权利，即随时要求高正坤返还承包地的权利。被上诉人梁义辩称，坚持一审时的答辩意见，请法院依法判决。原审第三人梁凤二审期间未提交书面答辩意见。梁正现、高正坤向一审法院起诉请求：1.判决梁义与高正坤签订的《房屋买卖随土地转让合同》无效。2.判决高正坤将违法占用的龙坑责任地一亩和房屋前后的两块自留地返还给梁正现、彭支芹。一审法院认定事实：高正坤原系桐梓县茅石镇中关村村民，梁正现、彭支芹及梁义系汇川区观坝村村民，2008年3月14日在原村委会副主任杨思园在场的情况下梁义与高正坤签订了《房屋买卖随土地转让合同》，协议约定：梁义将座落于复兴组的砖房四列三间和靠房北面的偏房一间，猪圈房一间作价陆万零壹捌拾元随自留地两块，水、田一亩，一并转让给高正坤长期使用。该协议签订后，高正坤支付购房款60018元，梁义出具了收据并交付了房屋，同时将涉案自留地两块，水、田一亩转让给高正坤耕管至今。现梁正现、彭支芹以梁义不得代表其他家庭成员处分自留地及责任地为由提起诉讼。一审法院认为，梁义作为涉案房屋及土地之家庭共有人之一与高正坤签订《房屋买卖随土地转让合同》，且签订协议时有村委会副主任在场，购买人基于梁正现、彭支芹与梁义的特定关系，有理由相信梁义出售房屋及转让土地承包经营权已取得梁正现、彭支芹的同意。双方之间的出售房屋及随土地转让合同并未违反法律规定，应依法予以保护。根据农村房屋未办理产权登记的实际，可以认定双方根据协议付清购房款并交付房屋后所有权已经发生了转移。双方关于责任地和自留地转让时间约定是长期，实际上属于约定不明的情形。根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条第一款规定：“当事人转包、出租地流转期限没有约定或者约定不明，按照合同法第二百三十二条的规定处理”。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定：“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人”。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可协议补充；不能达成补充协议的，按照合同法有关条款及交易习惯确定”。根据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”以及《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超出部分无效”之规定，一审法院结合双方协议的约定及本案实际情况，对双方之间土地转包的期限应确定为二十年。梁正现、彭支芹要求高正坤归还土地的诉讼请求不符合法律规定，依法不予支持。一审法院确认梁义于2008年3月14日签订的《房屋买卖随土地转让合同》中1亩承包地及两块自留地的承包经营权转包期限为2008年3月14日至2028年3月14日止。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第四条，以及《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十四条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告梁正现、彭支芹的诉讼请求。案件受理费30元（已减半收取），由原告梁正现、彭支芹承担。本院二审期间，梁正现、彭支芹提交了高正坤的户籍信息。证明高正坤的户籍住址为桐梓县中关村，不是涉案地集体经济组织成员，不能取得涉案地的土地承包权。高正坤提交了观坝村民委员会2018年元月26日出具的《证明》，证明村委会对双方的房屋及土地转让行为予以认可。2018年1月31日汇川区泗渡镇观坝社区居民委员会副主任彭发书又向本院提交了遵义市汇川区泗渡镇观坝社区居民委员会于2018年1月30出具的说明及证明各一份，说明：高正坤提交的观坝村民委员会2018年元月26日出具的《证明》因高正坤在盖章时谎称社区主任已经同意，特此申明无效。另证明高正坤于2008年3月14日购买观坝村复兴组梁义家房屋搭售土地一事，情况属实。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，双方当事人对房屋转让部分均不持异议，本案争议焦点是《房屋买卖随土地转让合同》中土地的流转方式是什么，该流转行为是否有效。根据高正坤与梁义签订的《房屋买卖随土地转让合同》约定“经甲（梁义）乙（高正坤）双方商议，甲方将座落于复兴组的砖房四列三间和靠房北面的偏厦房一间，猪圈一间陆万零壹拾捌元随自留地两块，水、田一亩，一并转让给乙方高正坤长期使用……2.自留地两块，第一块在自己房屋南面，东抵谢保松自留地以小路为界，南抵郑纪咸房坎，西北抵自己房屋。第二块自留地，东抵路，南抵高坎，西抵余家兴自留地（以小路为界）北抵路。3.龙坑大田10石一块，其中划出一亩给乙方高正坤长期耕种，土地所有权属乙方高正坤。（附：交款后甲方将土地交给乙方耕种）房屋买卖随土地转让合同”。首先，从双方签订的《房屋买卖随土地转让合同》字面理解，双方关于土地流转的方式明确为转让，虽表述为所有权属高正坤，但在我国农村，村民通常将转让土地所有权与转让土地承包经营权混同使用，由于双方对于承包地的相关权能认知上存在偏差，根据通俗理解，该约定应是双方当事人对土地承包经营权的转让。其次，该《房屋买卖随土地转让合同》后高正坤耕管了涉案的土地，并领取土地租金，梁正现、彭支芹、梁义在近十年的时间内，均未提出异议。第三，签订《房屋买卖随土地转让合同》时，有原村委会副主任签字确认，二审中观坝社区居民委员会已知晓梁义家出售房屋时搭售土地一事。综上，双方关于涉案土地承包流转的方式应为转让，一审法院认定双方关于土地流转的方式为转包属认定错误，本院依法予以纠正。高正坤与梁义签订的《房屋买卖随土地转让合同》属双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应依法予以保护。综上所述，上诉人梁正现、彭支芹上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人高正坤的上诉理由依法成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，对土地流转的性质认定错误，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由上诉人梁正现、彭支芹负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 川审 判 员  任建毅代理审判员  付甫金二〇一八年二月二十二日法官 助理  潘 晓书 记 员  张群斌