广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤07民终3556号上诉人（原审原告)：广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司，住所地：广东省江门市江海区江翠路南泉道**。负责人：林倍汶。委托诉讼代理人：吴海东，广东良匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘铭仪，广东良匠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄敏娟，女，1993年7月13日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，委托诉讼代理人：黄国祯，男，1964年7月19日出生，汉族，住广东省江门市新会区，系黄敏娟的父亲。上诉人广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司（以下简称“荔盈物业公司”）因与被上诉人黄敏娟物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2017）粤0703民初3853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。荔盈物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持荔盈物业公司全部诉讼请求；2.本案的诉讼费用由黄敏娟承担。事实和理由：一、关于诉讼时效问题。荔盈物业公司是于2013年2月经江门市xxx商住大厦全体业主选举而合法选聘为xxx商住大厦的物业服务单位，在2013年4月起正式进驻并提供物业服务，更换物管公司的相关信息均在小区内进行告示。黄敏娟作为涉案小区业主，而且长期在小区内居住，应清楚了解这一情况，在接受荔盈物业公司的物业管理服务后，应依法依约向荔盈物业公司缴纳物业管理费及相关费用，而且荔盈物业公司每月均会对黄敏娟物管费、应付的自用水费及公摊水电费进行抄表并告知其按照交费，黄敏娟以没有收到催缴通知为由拒绝支付所诉费用。荔盈物业公司在一审中已经提交自2013年4月起至今的收款单，该收款单可以证实荔盈物业公司每月均会告知各住户当月应缴物管费以及上月应缴自用水费、公用水费、公用电费的具体数额。因为黄敏娟每月应缴物管费、自用水费、公用水、电费等费用合计仅为200元左右，荔盈物业公司通过将每月缴费通知书放置在住户的收件信箱作为告知的方式是符合生活常理的，而且荔盈物业公司自2013年4月至今持续为xxx小区提供物业服务，黄敏娟也自认其一直居住在xxx小区内，且一直享受荔盈物业公司所提供的物业管理服务，依法亦应当向荔盈物业公司支付每月物管费。业主欠缴的物业服务费，不仅是物业服务公司的利润，还包括了服务小区以及公共设施的维护费、保安保洁的劳务费等等，如果简单以荔盈物业公司无法就催收欠费举证，而判决业主不缴物业费，显然也分割了其他业主的权益，而荔盈物业公司并非不催收，而是基于服务的特殊关系，很难取得业主的书面确认材料。一审法院未能充分考虑物业管理服务具有持续服务的特性，而且荔盈物业公司已经举证催收物管费的客观事实存在，故一审法院认定荔盈物业公司所请求的2015年3月20日之前的物业管理服务费已过诉讼时效是没事实与法律依据的。二、关于逾期支付物业管理服务费的违约金问题。根据《xxx物业管理委托合同》第五条第二项第7点约定：“荔盈物业公司负责向业主和物业使用人收取(1)物业管理服务费；(2)公用水电分摊；(3)垃圾处理费；(4)需要分摊的其他合理费用。另外，同第七条第3点约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交管理费的1‰/天支付滞纳金”。虽然黄敏娟提出不支付违约金的抗辩意见，但根据黄敏娟长期恶意拖欠物管费的行为以及《xxx物业管理委托合同》的约定，一审法院判决黄敏娟仅按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算违约金，根本无法对违约方产生一定程度的惩罚效果，失去了违约金的惩罚性意义。因此，请求二审法院依法对黄敏娟支付违约金的计算方式进行调整，判决黄敏娟仅按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍支付违约金。黄敏娟辩称，答辩意见按照一审的答辩意见，补充：荔盈物业公司上诉提出的数据都是荔盈物业公司单方制作的，未经黄敏娟确认，不予认可。黄敏娟所使用的水费、电费用量多少应当是要经过黄敏娟确认的，未经确认的不予认可。荔盈物业公司向一审法院起诉请求：一、判令黄敏娟向荔盈物业公司支付2013年4月至2017年4月的物业管理服务费5532.1元。二、判令黄敏娟向荔盈物业公司支付2013年3月至2017年3月的自用水费1756.8元、公用水费373.5元、公用电费1760元，合计3890.3元。三、判令黄敏娟向荔盈物业公司支付自逾期支付物业管理费之日起至付清之日止的违约金，以应交物业管理服务费的1‰/天计算，从2013年4月1日起暂计至2017年4月30日为4205.86元。以上款项合计：13628.26元。四、判令本案诉讼费由黄敏娟承担。一审法院认定事实：2013年1月14日，荔盈物业公司作为乙方与江门市xxx商住大厦业主委员会作为甲方签订一份《xxx物业管理委托合同》，主要约定：委托管理期限为叁年，自2013年2月1日起至2016年1月31日止；乙方有权向业主和物业使用人收取物业管理服务费，公用水电分摊，垃圾处理费，需要分摊的其他合理费用，其中物业管理服务费：多层住宅收取1.5元/月/平方米（按建筑面积计算）；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应交管理费的1‰/天支付滞纳金等条款。合同另外约定了双方的其他权利义务。2013年4月8日，上述双方再签订了一份《补充协议》，约定荔盈物业公司于2013年4月1日进驻xxx实施物业管理工作，并开始计算物业管理费等内容。签订上述合同和补充协议后，荔盈物业公司依约进驻xxx提供物业管理服务。在合同期满后，上述双方未解除合同，荔盈物业公司继续提供物业管理服务，并于2017年2月21日与江门市xxx商住大厦业主委员会续签了一份《xxx物业管理委托合同》，该合同约定的内容除了委托管理期限为2017年1月2日起至2021年3月3日止外，其他内容基本与2013年1月14日的《xxx物业管理委托合同》约定的内容基本一致。续签合同后，荔盈物业公司继续提供物业管理服务，但自荔盈物业公司进驻涉案大厦开始，黄敏娟均未按约交纳相关费用，荔盈物业公司于2017年3月20日委托律师邮寄一份《催款律师函》给黄敏娟，因黄敏娟不在指定地址即涉案房屋地址，邮件被退回。后荔盈物业公司提起本案诉讼。另查明，荔盈物业公司在提供物业管理服务期间，除了按约收取公用水费、公用电费及物业管理服务费外，因黄敏娟的自用水费均由荔盈物业公司先垫付，因此，荔盈物业公司还向黄敏娟收取自用水费。再查明，2011年9月19日，黄敏娟购买了涉案江门市蓬江区xx路xx号2幢xxxx室（即xxx商住大厦的房屋），该房屋的建筑面积为75.24平方米。一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。荔盈物业公司与江门市xxx商住大厦业主委员会签订的《xxx物业管理委托合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，应确认为合法有效。关于荔盈物业公司的诉讼主体问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”及《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第五项“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构”的规定，荔盈物业公司是依法成立并领取营业执照的广州市荔盈物业管理有限公司的分支机构，依法享有诉讼主体资格，因此，荔盈物业公司是适合的诉讼主体。对于黄敏娟以荔盈物业公司不是独立法人，不能独立承担合同的权利义务，其诉讼主体不适格的抗辩意见，依据不足，不予采纳。关于黄敏娟是否应向荔盈物业公司交纳物业服务费、公用水电费、自用水费的问题。根据《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；……（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；……（五）按时交纳物业服务费用；……”《物业管理条例》第十二条第四项规定：“业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力”。本案中，江门市xxx商住大厦业主委员会与荔盈物业公司签订了《xxx物业管理委托合同》约定由荔盈物业公司为xxx大厦提供物业管理服务及代垫公用水电费，荔盈物业公司超出服务范围为黄敏娟垫付自用水费，黄敏娟作为业主，应当执行业主委员会的决定，在享受荔盈物业公司的物业管理及荔盈物业公司先行垫付水电费的服务后，应当按照等价有偿的原则，向荔盈物业公司支付物业管理服务费用、公用水电费及自用水费。对于黄敏娟提出荔盈物业公司的物业管理服务存在问题的抗辩意见，其提供的《工作会议纪要》从内容上反映的是业主委员会与业主之间的矛盾关系，非本案的审理范围，黄敏娟可通过其他合法途径予以解决。对于黄敏娟以荔盈物业公司未从其以往的扣费账户扣除相应的费用过错在荔盈物业公司为由拒绝交纳相应的费用的抗辩意见，因黄敏娟提供的扣费账户属于前任物业管理公司的扣费账户，但荔盈物业公司是否有权从黄敏娟的该个账户扣费前提在于黄敏娟是否办理相关的委托扣费手续，因此，荔盈物业公司不能从黄敏娟的账户中扣费的过错并不在荔盈物业公司。对于黄敏娟以荔盈物业公司不开具相关的发票为由拒绝交纳费用的抗辩意见，是否开具发票的问题属于行政管理的问题，且《xxx物业管理委托合同》对于发票的问题亦未有明确的约定，因此，荔盈物业公司是否开具发票，不能成为黄敏娟拒绝交纳费用的理由。关于物业管理服务费、公用水电费、自用水费的数额及计算标准问题。一、关于物业管理服务费的计算标准问题。根据《xxx物业管理委托合同》的约定，对于多层住宅的住户，荔盈物业公司按1.5元/月/平方米收取物业管理服务费，而黄敏娟的涉案房屋建筑面积为75.24平方米，即黄敏娟每月应支付的物业管理服务费为112.86元（1.5元/月/平方米×75.24平方米），因此，荔盈物业公司请求每月的物业管理服务费112.86元，合理有据，予以支持。二、关于自用水费的计算标准问题。荔盈物业公司主张自用水费的计算标准为（本月月底读数-上月月底读数）×当时的水费单价。荔盈物业公司主张的计算标准符合一般人理解的计算标准，具有一定的合理性。另，荔盈物业公司提供收款单证明黄敏娟拖欠每月自用水费的具体数额，虽然该些收款单是其自行制作的表单，但收款单中载明的自用水表读数具有连续性，且实际用水量符合一般居民对生活用水的用量，荔盈物业公司主张的自用水费数额合理，予以支持，因此，黄敏娟应支付给荔盈物业公司的自用水费为1756.8元。对于黄敏娟提出荔盈物业公司从来没有提供黄敏娟自用的水用量度数给黄敏娟，其不知道自己的使用数量，无法缴纳相应的费用的抗辩意见，荔盈物业公司为黄敏娟垫付自用水费的服务是沿用了前任物业管理公司的服务习惯，不属于物业管理服务的范围。黄敏娟作为自用水费的缴纳人，在其使用了生活用水及荔盈物业公司代为垫付费用后，本应自觉地与荔盈物业公司核对自用水用量及费用，但其却以荔盈物业公司未提供相关读数给黄敏娟为由而拒绝交费，黄敏娟的行为不符合诚实信用的原则，对于黄敏娟的上述抗辩意见，不予采纳。三、关于公用水电费的计算标准问题。荔盈物业公司主张公用水费的计算标准为[（住宅总表水厂读数-各住户水表读数总和）×3.13元（即当时的水费单价）÷总住宅面积46555平方米]×应缴费住宅的面积，同时荔盈物业公司主张的公用电费的计算标准为[（电费总金额-商用用户自用电费总金额）÷总住宅面积46555平方米]×应缴费住宅的面积。荔盈物业公司主张的公用水电费的计算标准符合一般人理解的计算标准，具有一定的合理性。另，荔盈物业公司提供收款单证明黄敏娟每月拖欠公用水电费的具体数额，虽然该些收款单是其自行制作的表单，但收款单中载明的公用的水电费的数额符合正常的收费范围，荔盈物业公司的主张合理有据，予以支持。对于黄敏娟提出“荔盈物业公司从来没有提供公用的水电总用量读数给黄敏娟，更没有提供黄敏娟应承担的分摊水电用量度数给黄敏娟，黄敏娟无法缴纳相应的费用”的抗辩意见，黄敏娟应交的公用水电费是荔盈物业公司提供物业管理服务的必要费用，均由荔盈物业公司先行垫付，如果允许任何一个业主以荔盈物业公司没有提供用量度数为由拒付交纳公用水电费，则必然导致荔盈物业公司因缺乏资金对小区的维护管理难以为继，必然导致全体业主的共同利益遭受损害。黄敏娟如果认为荔盈物业公司没有提供用量度数或提供的读数有异议，可以通过业主委员会、居民委员会等机构或单位反映相关情况，要求荔盈物业公司公示计算标准及数据，但不能以此为由拒绝缴纳相关费用，因此，对黄敏娟的上述抗辩意见不予采纳，黄敏娟应付荔盈物业公司的公用水费为373.5元，公用电费为1760元。关于诉讼时效的问题。荔盈物业公司主张物业管理服务费应从2013年4月1日开始计算，但黄敏娟抗辩称荔盈物业公司要求支付的2015年6月2日前的物业管理服务费已过诉讼时效。虽然荔盈物业公司主张其一直以打电话和发催交通知条的方式向黄敏娟催收物业管理服务费，但其未提出相关的证据予以证明，荔盈物业公司的主张证据不足，不予采信。后荔盈物业公司于2017年3月20日委托律师以邮寄催款律师函的方式向黄敏娟催收相关的费用，产生了诉讼时效中断的效力，因此，2015年3月20日之前的物业管理服务费已过诉讼时效，对于黄敏娟关于诉讼时效的抗辩意见，一审法院部分采纳。另，因《xxx物业管理委托合同》中约定物业管理服务费是按月收取的，但未约定黄敏娟应交纳物业管理服务费的具体时间，因此，当月的物业管理服务费诉讼时效的起算点应为次月1日，即荔盈物业公司主张的2015年3月至2017年4月的物业管理服务费未过诉讼时效，予以支持。对于荔盈物业公司请求的已过诉讼时效的物业管理服务费，不予支持。因此，黄敏娟应支付荔盈物业公司的物业管理服务费为2934.36元（112.86元×26个月）。关于黄敏娟是否应承担物业管理服务费的违约金问题。首先，荔盈物业公司按约提供了物业管理服务，黄敏娟从2013年4月份开始未支付过物业管理服务费，已经构成违约，应承担相应的违约责任。因荔盈物业公司在2015年3月份之前的物业管理服务费未过诉讼时效，且黄敏娟逾期交纳当月物业管理服务费的起算时间为次月1日，因此，荔盈物业公司提出的从2013年4月1日开始计算违约金的请求，应调整为从2015年4月1日开始计算2015年3月份物业管理服务费的违约金。其次，虽然《xxx物业管理委托合同》约定黄敏娟应以每日1‰的标准向荔盈物业公司支付违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定，荔盈物业公司要求违约金以每日1‰即相当于年利率为36.5%为计算标准显然过高，有失公平，且黄敏娟提出不支付违约金的抗辩意见，因此，一审法院酌情予以调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算违约金。综上，本案中，2015年3月份物业管理服务费的违约金应从2015年4月1日起算，2015年4月份物业管理服务费的违约金从2015年5月1日起算，以此类推，按每月应交的物业管理服务费为基数以按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算至一审判决确定的履行期限届满之日止为宜。综上，一审法院依照《物业管理条例》第七条、第十二条第四项、《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第五项、第二百一十九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条之规定，判决如下：一、黄敏娟应自判决生效之日起十日内向广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司支付物业管理服务费2934.36元；二、黄敏娟应自判决生效之日起十日内向广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司支付自用水费1756.8元；三、黄敏娟应自判决生效之日起十日内向广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司支付公用水费373.5元；四、黄敏娟应自判决生效之日起十日内向广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司支付公用电费1760元；五、黄敏娟应自判决生效之日起十日内向广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司支付上述判决第一项物业管理服务费的违约金（2015年3月份的违约金应从2015年4月1日起算，2015年4月份的违约金从2015年5月1日起算，以此类推，按每月应交的物业服务费为基数以按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算至一审判决确定的履行期限届满之日止）；六、驳回广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司的其他诉讼请求。本案受理费141元，由广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司负担41元，黄敏娟负担100元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理……”的规定，本院二审中仅围绕荔盈物业公司的上诉请求进行审查，对于各方当事人均未提出上诉的问题不予审查。根据各方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：1.诉讼时效的问题；2.逾期支付物业管理服务费的违约金标准问题。关于诉讼时效的问题。荔盈物业公司上诉主张物业管理服务具有持续服务的特殊性，认为其一直有对黄敏娟进行催收物管费。但黄敏娟抗辩荔盈物业公司要求其支付2015年6月2日前的物业管理服务费已经超过诉讼时效，其没有接收到荔盈物业公司一直以来的催收。虽然荔盈物业公司主张其一直向黄敏娟进行催收，通过打电话和在其信箱投放通知并提交每月的收款单的方式进行催收，但没有充足的证据证明其主张的事实，黄敏娟对此也予以否认。根据《最高人民法院的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，荔盈物业公司应当承担其举证不能的不利后果。在2017年3月20日，荔盈物业公司委托律师以邮寄催款律师函的方式向黄敏娟进行催收各项费用，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条“具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；（三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的；（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体”的规定，荔盈物业公司的该项行为产生了诉讼时效中断的效力。一审法院认为2015年3月20日之前的物业管理服务费已过诉讼时效，认定正确。故荔盈物业公司主张的2015年3月至2017年4月的物业管理服务费未过诉讼时效，予以支持；对于超过诉讼时效的物业管理服务费，不予支持。一审法院处理无误，本院予以维持。关于逾期支付物业管理服务费的违约金标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，荔盈物业公司一审起诉要求违约金以每日1‰即相当于年利率为36.5%为计算标准显然过高，有失公平，且黄敏娟提出不支付违约金的抗辩意见，故一审法院酌情予以调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算违约金并无不妥，本院予以维持。荔盈物业公司在上诉主张要求黄敏娟按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍支付违约金，明显超过上述计算违约金的标准，本院不予支持。综上所述，荔盈物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广州市荔盈物业管理有限公司江门分公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁宇俊审判员  甄锦源审判员  肖文文二〇一八年二月八日法官助理梁淑珍书记员陈惠玲