浙江省温岭市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1081民初12672号原告：温岭锦屏新天地商业发展有限公司，住所地：浙江省温岭市太平街道万泉东路234号2号楼C楼（新天地5-001），统一社会信用代码：91331081068352678P。法定代表人：吴国根，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈晓忠，浙江天韵律师事务所律师。被告：白利，女，1985年9月16日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。委托诉讼代理人：周鵷，浙江力汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：周丹，浙江力汇律师事务所律师。被告：王金富，男，1973年8月14日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。被告：王松，男，1985年5月21日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。以上二被告委托诉讼代理人：金利富，浙江新平律师事务所律师。被告：吴阳波，男，1983年5月26日出生，汉族，住浙江省温岭市。原告温岭锦屏新天地商业发展有限公司与被告白利、王金富、吴阳波、王松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案后，依法适用普通程序，于2018年1月19日公开开庭进行了审理，原告温岭锦屏新天地商业发展有限公司的特别授权委托诉讼代理人陈晓忠，被告白利的特别授权委托诉讼代理人周鵷、周丹，被告王金富、王松的特别授权委托代理人金利富到庭参加诉讼，被告吴阳波经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温岭锦屏新天地商业发展有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付免租期内的租金66667元；二、判令被告向原告支付扣除租赁保证金后的违约赔偿金150000元；三、判令被告支付开票费23200元及按照每日千分之一自立案之日起至实际付清之日止的利息；四、判令被告向原告支付律师费损失20000元；五、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：台州新港投资顾问有限公司（于2015年11月20日名称变更为台州新港控股有限公司）作为温岭锦屏公园新天地项目的经营管理公司，于2014年10月1日将该项目的1号楼出租给原告，租赁期限为2014年10月1日至2024年9月30日，原告在租赁期内享有转租的权利。2016年6月27日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告承租了该项目所在新天地1号楼1-201、1-202室的房屋（建筑面积806.8平方米）用于经营健身业务。该合同约定：租赁期限为3年2个月，自2016年7月1日起至2019年8月31日止；三年租金依次为400000元、400000元、420000元；租金和物业管理费按年支付，免收第一年装修期间的60天租金，租金自2016年9月1日起计算收取；依据先付后租原则，上一期租金和管理费到期日之前一个月将下期租金付至原告指定账户；本合同约定的租金和管理费等均不含税，如被告需要开具正式发票，则应向原告再支付与税金相等的开票费。合同另约定，若被告违反合同约定，擅自提前解除或终止合同，或因违约而被提前解除合同的，则按终止合同当年的6个月租金作为赔偿金支付给另一方；一方如违背本协议，另一方可向温岭市人民法院起诉，要求违约方赔偿因违反此约定给另一方造成的一切损失及主张损失产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全担保费、交通费、住宿费）。合同订立后，原告向被告交付了房屋，开具了发票，被告支付了第一年租金400000元、租赁保证金50000元及部分开票费20000元。之后，被告却未能依约向原告支付第二年租金及剩余开票费23200元，虽然原告多次催讨，被告却以经营不善为由于2017年8月15日擅自单方解除租赁合同，并于2017年8月18日搬离了租赁房屋内的物品。原告温岭锦屏新天地商业发展有限公司为了支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：1、补充协议、租用协议、证明各一份，用以证明原告有权出租的事实。2、租赁合同，用以证明原、被告双方的租赁关系以及约定各项权利义务的事实。3、增值税发票两份、缴费通知函一份以及快递单三份，用以证明被告拖欠开票费以及原告向被告催要开票费的事实。4、申请表一份、货品放行条三份，用以证明被告因经营不善单方解除合同并搬离的事实。5、委托代理合同、汇款凭证、发票各一份，用以证明原告花费律师代理费20000元的事实。6、收款收据两份、公司登记基本情况一份，用以证明原告已经因开具发票支出相关费用，其中10.8%的税额43200元由被告承担，12%的房产税由原告承担的事实。7、建设工程规划许可证复印件一份，用以证明涉案房屋符合条件，租赁合同有效的事实。被告白利答辩称：一、对租赁合同的合法性、有效性有异议，无法明确房屋的具体产权人。二、与原告发生租赁合同关系的是台州佰斯蒂健身有限公司，四被告是为设立健身公司才向原告租赁房屋。现公司成立并仍存续，应由公司承担相关责任。三、健身公司未存在逾期付款行为，系原告为了将房屋另租他人故意以公司存在逾期付款为由提出解除合同，系原告违约在先。四，被告白利已于2016年10月11日将全部股份转让，不论公司是否违约，是否承担责任，均与被告白利无关，且原告对此是知情并认可的。被告白利为了支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：1、转让协议一份，用以证明被告白利已于2016年10月11日将其持有的名称暂定为best健身工作室的公司20%的股份转让给吴阳波和王松各10%，公司的股份及负债同时一次性转让的事实。2、台州佰斯蒂健身公司基本情况一份，用以证明被告白利及其他三被告为设立健身公司而向原告租赁，现公司已经成立并存续，本案相关义务应该由公司来承担的事实。被告王金富、王松答辩称：一、签订房屋租赁合同属实。第一年40万租金及保证金5万元属实，但2万元是装修保证金非开票费。二、新天地1号楼的房产没有产权登记手续，也未办理建设工程规划许可证，权利人不明确，租赁合同无效。三、开票费没有依据。按照合同约定，被告从未要求原告开具发票且原告也从未交付票据，故被告无需支付任何开票费。此外，发票出具单位也非本案原告。四、即便合同有效，违约赔偿责任过高。解除合同后，原告就立即将涉案房屋重新出租了，实际只有一个月的租金损失，应该对赔偿金额进行调整。五、租用房屋期间，一旦下雨，窗户等处就会漏水。被告多次要求修复，原告从未理会，影响了房屋的使用，应当减免租金。六、合同虽有约定律师费，但是合同无效，主张律师费则缺乏依据，即使有效，律师费数额也应调整。被告王金富、王松为了支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：1、原告出具的解除合同通知书一份，用以证明是原告先提出解除合同的事实。2、收款收据复印件一份，用以证明被告交纳20000元装修保证金的事实。3、照片复印件两份，用以证明涉案房屋于2017年11月初已经出租给他人，原告只损失一个月租金的事实。被告吴阳波未作答辩亦未提交任何证据材料。根据原、被告的举证、质证，本院认证如下：被告吴阳波经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应当视为其已自动放弃了质证与抗辩的权利。原告提交的证据1，经质证，被告认为证据1中材料均存在合同方只盖章未签字的现象，合同形式存在瑕疵，效力成疑。本院经审查认为，该证据上合同相关单位及公司均已盖章确认，虽然部分存在只盖章未签字的现象，但不影响合同的效力，本院予以确认，可以证明台州新港投资顾问有限公司从温岭市住房和城乡建设规划局下属的温岭市锦屏公园建设指挥部、温岭市风景旅游开发公司处获得新天地项目的投资建设、运营权，并将新天地1#楼租赁给本案原告，原告享有转租权的事实。原告提交的证据2，经质证，被告对该证据的真实性无异议，本院对真实性予以确认，可以证明原、被告签订了房屋租赁合同，至于合同有效与否，在说理部分予以阐述。原告提交的证据3、证据6，经质证，被告白利认为其从未收到发票，第二份发票是在白利退出后开具的且也未向白利邮寄催讨通知书，和白利无关。被告王松、王金富对证据3真实性无异议，对关联性有异议，认为发票开具人不是原告，且从未要求原告提供发票，按照合同约定，无需支付开票费；证据6是原告和台州新港控股有限公司的经济往来，和本案无关。本院经审查认为，根据《中华人民共和国发票管理办法》第十六条规定“需要临时使用发票的单位和个人，可以凭购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动的书面证明、经办人身份证明，直接向经营地税务机关申请代开发票。依照税收法律、行政法规规定应当缴纳税款的，税务机关应当先征收税款，再开具发票。税务机关根据发票管理的需要，可以按照国务院税务主管部门的规定委托其他单位代开发票。禁止非法代开发票。”原告的发票形式不符合上述规定，此外，原告也未能举证证明向被告交付发票，结合双方合同约定，对原告提供的证据3和证据6本院不予采纳。原告提交的证据4，经质证，被告白利表示已经转让股份不再参与公司管理，对情况不了解，而且根据其提交的证据，实际是原告提出解约在先。被告王松、王金富对真实性没有异议，但认为是原告提前打印好的，不是其真实意思表示。本院经审查认为，该证据唯一载明的就是因经营不善而要求退出商铺，内容简洁明确，被告王松签字确认，并且在之后三张货品放行条上也签字确认，应当视其对上述情况的认可，不存在认识错误或者意思表达失真的情况，本院对该证据予以确定。原告提交的证据5，经质证，被告白利对真实性无异议，但认为与其无关；被告王松、王金富对真实性没有异议。本院对该证据的真实性予以确认，能够证明原告花费了律师费代理费20000元的事实。被告白利提交的证据1、2，经质证，原告及被告王松、王金富对真实性没有异议，本院对真实性予以确定，关联性说理部分予以阐述。被告王松、王金富提交的证据1，原告及被告白利对真实性无异议，本院对真实性予以确认。被告王松、王金富提交的证据2，经质证均无异议，本院予以采信，可以证明被告缴纳20000元装修保证金的事实。被告王松、王金富提交的证据3，经质证，原告对真实性有异议，被告白利无异议。本院经审查认为，在庭审过程中，原告经核实自认已于2017年11月5日租给了案外人ＸＸ，与被告所要证明的待证事实相一致，本院对该证据予以采信。经审理，本院认定的案件事实如下：2014年10月1日，台州新港投资顾问有限公司（于2015年11月20日变更为台州新港控股有限公司）作为温岭锦屏公园新天地项目的经营管理公司，将该项目的1号楼出租给原告温岭锦屏新天地商业发展有限公司，租赁期限为2014年10月1日至2024年9月30日，原告在租赁期内享有转租的权利。2016年6月27日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告承租了该项目所在新天地1号楼1-201、1-202室的房屋（建筑面积806.8平方米）用于经营健身业务。该合同约定：租赁期限为3年2个月，自2016年7月1日起至2019年8月31日止；三年租金依次为400000元、400000元、420000元；租金和物业管理费按年支付，免收第一年装修期间的60天租金，租金自2016年9月1日起计算收取；依据先付后租原则，上一期租金和物业管理费到期日之前一个月将下期租金和物业管理费付至原告指定账户；本合同约定的租金和管理费等均不含税，如被告需要开具正式发票，则应向原告再支付与税金相等的开票费。合同还约定，若被告违反合同约定，擅自提前解除或终止合同，或因违约而被提前解除合同的，则按终止合同当年的6个月租金作为赔偿金支付给另一方；一方如违背本协议，另一方可向温岭市人民法院起诉，要求违约方赔偿因违反此约定给另一方造成的一切损失及主张损失产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全担保费、交通费、住宿费）。合同订立后，原告向被告交付了房屋，被告支付了第一年租金400000元、租赁保证金50000元及装修保证金20000元。2016年10月11日，被告白利和其他三被告达成股权转让协议，将自己所有的全部健身公司股权转让于吴阳波、王松。2017年8月5日，原告温岭锦屏新天地商业发展有限公司向被告吴阳波、王金富、王松发出解除合同通知书，告知因被告逾期未支付租金及物业管理费，决定解除合同，要求其于2017年8月10日之前交还房屋。2017年8月15日，被告王松填写申请表，向原告表示因经营不善申请退还商铺，并于2017年8月18日完成腾房手续。另查明，原告温岭锦屏新天地商业发展有限公司为主张自己的权利，花费了律师代理费20000元。本院认为，本案的争议焦点为：一、诉争房屋租赁合同是否有效。2016年6月27日，原告温岭锦屏新天地商业发展有限公司与四被告签订房屋租赁合同，系各方自愿，未违反有关法律规定。通过被告的举证可以证明，被告已经办理了营业执照，且原告也在庭审中提交了建设规划许可证的复印件佐证只需在规定时间内开工即有效。被告抗辩房屋未取得建设规划许可证以及规划许可证过期导致合同无效，缺乏依据，本院不予支持。诉争房屋租赁合同合法有效，各方应按约履行。二、被告应否承担违约责任。争议焦点一已经明确，诉争租赁合同合法有效，按照合同约定，依据先付后租原则，上一期租金和物业管理费到期日之前一个月将下期租金和物业管理费付至原告指定账户。上一租赁期的到期之日为2017年8月31日，故依约被告需在2017年8月1日至2017年8月31日期间交纳下期租金和物业管理费。2017年8月5日，原告向被告发出解除合同通知书，认为被告需在2017年8月1日之前支付相关费用，因其未按约履行，决定解除合同。被告一直未支付租金及物业管理费，并于2017年8月15日向原告提交申请表，表示因经营不善申请腾空铺位解除合同。被告主张系原告提出解除合同在先，其不应承担违约责任。本院认为，原告是基于对租金缴纳时间错误的认识，认为因被告违约导致合同符合解除条件才向其发出解除通知书，该解除请求的前提不存在且原告主观上也无违约解除的意向，故原告发送的通知书并无解除合同的效力，被告只需依约支付租金及物业管理费，仍可继续履行合同。最终导致合同解除的原因是被告于2017年8月15日向原告提交的申请书以及到期仍未支付下一期费用的行为，被告应当承担相应的违约责任。鉴于在解约过程中，原告存在过错，可适当减轻被告的违约责任。三、被告白利应否承担责任。白利作为合同方，与其他三被告一起在房屋租赁合同上签字，根据合同相对性原理，应该依约履行，若有违约行为，亦应共同承担责任。被告白利主张四被告租赁房屋是为设立健身公司，现公司已经成立，相关债务应该由公司承担。此外，白利已于2016年10月11日将所有股权都转让于他人，同时约定所有债务一并转移。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条第一款的规定，公司发起人为设立公司产生的债务，债权人可以请求公司承担合同责任。该规定并未突破合同相对性免除发起人作为合同相对人的义务。股权转让协议是公司股权的转让和四被告个人的租赁合同并不相关。协议上的约定是被告白利和其他股东之间的内部约定，不能因此而损害第三人的权利，故该约定对原告无效。综上，被告白利仍因受合同约束，承担相应违约责任。四、各项金额支付问题。1、关于免租期内租金问题。双方在房屋租赁合同中约定，在装修期间，原告免收60天的房屋租金，若被告违反合同约定提前解除合同，则不享有装修期的免租权。现因被告违约造成合同提前解除，被告应支付原告免租期内的租金66667元。2、关于违约赔偿金问题。合同第十二条违约责任第7款约定，因任一方违约提前解除合同的，则按终止合同当年的6个月租金作为赔偿金支付给另一方。现被告违约导致合同提前解除，根据合同约定本应支付当年6个月的租金200000元作为赔偿金。现庭审查明，原告于2017年11月初即将房屋重新租赁，实际只造成其2个月有余的租金损失。结合在合同解除时，原告存在一定过错，本院酌情确定被告赔偿原告3个月的租金100000元作为赔偿金。3、关于开票费问题。根据合同约定，如需开具正式发票，被告则还应支付与税金相等的开票费。原告既未提供符合标准的发票，又未能举证证明系被告要求开具发票并完成交付，故对于原告要求被告支付开票费的诉请本院不予支持。4、关于租赁保证金、装修保证金问题。原告自认收到租赁保证金50000元、装修保证金20000元，被告予以认可并表示放弃与装修保证金一同支付的300元证件押金，本院予以确认。原告主张直接将上述保证金抵扣违约金，有利减少诉累，本院予以支持。5、关于律师代理费问题。原告的合理诉请为免租期租金66667元、赔偿金100000元，共计166667元，扣除租赁保证金50000元及装修保证金20000元后为96667元。根据浙江省物价局、浙江省司法厅浙价服[2011]212号《关于制定律师服务收费标准的通知》，10万元以下（含10万元）：6-8%，收费不足2500元的，可按2500元收取。本院酌情调整律师代理费为7730元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告白利、王金富、吴阳波、王松在本判决生效之日起十日内支付给原告温岭锦屏新天地商业发展有限公司免租期内的租金66667元。二、被告白利、王金富、吴阳波、王松在本判决生效之日起十日内支付给原告温岭锦屏新天地商业发展有限公司扣除租赁保证金及装修保证金后的违约赔偿金30000元。三、被告白利、王金富、吴阳波、王松在本判决生效之日起十日内支付给原告温岭锦屏新天地商业发展有限公司律师代理费7730元。四、驳回原告温岭锦屏新天地商业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5198元，由原告温岭锦屏新天地商业发展有限公司负担2810元，由被告白利、王金富、吴阳波、王松共同负担2388元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 长  奚红英人民陪审员  戴琴飞人民陪审员  丁秀平二〇一八年二月二十六日代书 记员  江宣辰