北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终1198号上诉人（原审被告、反诉原告）：于志京，男，1970年1月28日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：汪庆丰，北京楹庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆迦楠，北京楹庭律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京新福润达绝缘材料有限责任公司，住所地北京市通州区中关村科技园通州园光机电一体化产业基地兴光五街7号。法定代表人：周长琰，董事长。委托诉讼代理人：李超，女，该公司行政专员。委托诉讼代理人：王子堃，北京市富程律师事务所律师。上诉人于志京因与被上诉人北京新福润达绝缘材料有限责任公司（以下简称新福润达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初38755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人于志京的委托诉讼代理人汪庆丰、陆迦楠，被上诉人新福润达公司的委托诉讼代理人李超、王子堃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。于志京上诉请求：1.撤销一审判决第二项于志京支付新福润达公司2014年5月15日至2016年5月14日期间房屋占用费120万元；2.请求支持于志京一审诉讼请求房屋租赁期间准备酒店开业的装修等各项损失共计320万元；3.本案诉讼费用由新福润达公司承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》认定合同无效，法院酌定按照每年60万元给付租金。但是本案的房屋不仅没有建设规划手续，而是严重违法的建筑物，所以在本案的诉讼过程中已经被执法部门拆除，本案的诉讼标的自始不受法律保护，不应为新福润达公司带来物权法上的财产性收益，所以一审法院支持该违法建筑物的占用费于法无据。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，合同签订之日起6个月内，新福润达公司应当提供相关证明配合于志京办理各项手续，新福润达公司不予配合导致于志京无法履行合同目的，房屋无法使用，处于停滞状态，实际上不应认定于志京实际占有。于志京不应给付新福润达公司房屋占用费用。二、一审法院认定事实不清。由于新福润达公司违法，致使于志京损失严重，仅装修一项于志京花费380.8万元，并已向法院提供相关证据，之后新福润达公司一直迟迟不配合于志京办理工商、消防等相关手续，没有履行协助办理相关手续的合同义务，房屋无法使用，处于停滞状态，给于志京造成巨大损失，于志京没有任何过错，故不应认定由于涉案房屋无建设规划审批手续而承担同等过错，新福润达公司没有任何房地产手续、规划手续，该房屋的建设严重违反我国法律规定，于志京在签订合同时并不知晓，甚至在诉讼期间也不知道，于志京一直在督促新福润达公司提供相关手续，帮助于志京办理业务，直到城市管理部门将房屋强制拆除，于志京才知道房屋的违法情况，新福润达公司应承担全部责任。三、本案的证据认定违法。本案中于志京提交的证据足以证明于志京的实际损失情况并向法庭出示了详实的证据，但是一审法院只认定了合作加盟费213600元和装修费68万元，于志京的装修损失属于物权损失，于志京安装的电梯等属于其合法财产，受到法律保护但是基于非于志京的原因，基于新福润达公司的违法行为导致上述装修的财产灭失，违法方应承担全部的赔偿责任，而不应当是百分之五十。一审法院对于志京的证据中300多万的财产损失，仅支持40多万，明显不当。新福润达公司辩称，同意一审判决，不同意于志京的上诉请求。1.一审判决认定房屋占有使用费是依据相关解释第2、5条的规定，酌定了占有使用费，于志京认为一审法院不应该支持违法建筑的使用费是于法无据的。2.于志京在房屋拆迁之前并未实际占有房屋的主张我方认为不能成立，于志京在2013年8月15日与新福润达公司签订房屋租赁合同，租金交至2014年5月14日，之后因为新福润达公司没有办法及时提供办理相关业务的相关证明，所以于志京拒绝支付租金，我方认为于志京从开始拒绝支付租金到2016年12月9日房子被拆除后有2年时间，于志京一方一直在占有房屋没有返还，所以我方认为于志京认为其没有实际占有房屋的主张是错误的。3.于志京认为一审法院判决其财产损失是446800元是不当的，我方认为于志京提交的证据存在大量公司出具的收条收据等证明，且没有银行汇款明细，我方认为证据不足以证明于志京的损失，但是一审法院还是判决赔偿了。新福润达公司向一审法院起诉请求：1.判令于志京向新福润达公司支付自2014年5月15日至2016年5月14日房屋租金480万元；2.判令于志京向新福润达公司支付违约金360万元；3.判令于志京向新福润达公司支付租金损失48万元；4.判令于志京向新福润达公司支付《房屋租赁合同》第七条所涉及的其他相关费用共计58428.7元。于志京向一审法院提出反诉请求：1.确认双方签订的房屋租赁合同自始无效；2.判令新福润达公司退还房屋租金及押金80万元；3.新福润达公司赔偿于志京房屋租赁期间准备酒店开业的装修等各项损失共计320万元。一审法院认定事实：2013年8月15日，新福润达公司与于志京签订了房屋租赁合同，约定新福润达公司将涉案房屋出租给于志京用于经营宾馆、酒店，租期自2013年8月15日至2028年8月14日，免租期半年，年租金240万元，每季度租金60万元于志京提前10日支付新福润达公司，押金20万元。2013年7月12日，于志京向新福润达公司支付押金20万元。2013年8月21日，于志京向新福润达公司支付租金60万元。2013年8月31日，于志京与七天四季酒店（广州）有限公司、天津七天酒店管理有限公司签订了《管理店投资合同》，约定七天四季酒店（广州）有限公司、天津七天酒店管理有限公司提供管理店筹建的咨询、指导等服务，于志京筹建符合七天四季酒店（广州）有限公司、天津七天酒店管理有限公司标准的“管理店”，交付七天四季酒店（广州）有限公司、天津七天酒店管理有限公司进行经营管理。合同期为2013年9月2日至2021年9月1日，于志京提供用于经营管理店的物业位于北京市朝阳区十八里店横街子19号，于志京须向七天四季酒店（广州）有限公司、天津七天酒店管理有限公司交纳一次性合作费267000元，除双方另有约定，该合作费不予返还。2013年9月2日，于志京向七天四季酒店（广州）有限公司支付了213600元。庭审中，于志京提交了北京金都华澳信用担保有限公司与北京升华电梯有限公司签订的《电梯设备购置合同》（电梯价款108000元）、《电梯安装合同》（合同价款22000元，载明安装地点朝阳区十八里店横街子七天连锁酒店）及北京升华电梯有限公司出具的32400元设备款收据。于志京还提交了其与北京市力安达消防安全工程有限公司就北京市朝阳区十八里店横街子19号七天酒店消防系统改造工程签订的《北京市建设工程施工合同》（承包工程造价35万元）及北京市力安达消防安全工程有限公司出具的20万元消防系统改造工程款收据。于志京还提交了其与深圳市建艺装饰集团有限公司北京分公司就横街子19号七天连锁酒店室内装饰项目签订的《合同书》（项目工程金额3808000元）及收条和银行交易明细，证明其已向施工方支付了工程款1495000元。于志京还提交李国辉、曾华出具的收条，证明其支付工程款的事实。新福润达公司对上述证据的真实性均不予认可。经询，双方均认可新福润达公司于2013年8月15日将涉案房屋交付于于志京，于志京一直占用涉案房屋至2016年12月9日涉案房屋被拆除。又询，新福润达公司称涉案房屋系其自建，无建设规划审批手续。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋无建设规划审批手续，新福润达公司与于志京就涉案房屋签订的租赁合同应认定无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，涉案房屋无建设规划审批手续，且新福润达公司未提供证据证明涉案房屋符合合同约定的经营宾馆、酒店的条件，可以确认于志京无法实现其租赁涉案房屋的经营目的，则于志京应当将涉案房屋返还新福润达公司并要求新福润达公司赔偿损失，但于志京仍长期占用涉案房屋，则应当向新福润达公司支付其占用涉案房屋期间的占用费。因涉案房屋不能实现于志京经营目的，占用费不宜参照双方约定的租金标准，法院酌定按照每年60万元支付。双方签订的租赁合同无效，新福润达公司依据租赁合同约定主张于志京向其支付违约金360万元和租金损失48万元，法院不予支持。新福润达公司要求于志京支付其他相关费用，但未提交证据证明该费用实际产生及其数额，故法院不予支持。于志京已经向新福润达公司支付一个季度的租金60万元，根据前述法院确定的占用费标准，新福润达公司应当向于志京退还45万元。新福润达公司收取于志京的押金20万元应予退还。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方对于涉案房屋无建设规划审批手续导致租赁合同无效应当承担同等过错，则对于于志京信赖合同能够履行而造成的损失，双方应当各承担50%的责任。涉案房屋连同于志京对涉案房屋的装修已经拆除，法院无法通过委托评估对装修价值进行鉴定。于志京主张的装修等各项损失，法院根据其提交的合同、收据及与合同对应的银行交易明细确定具体数额。于志京主张的支出无银行交易明细的，因收据、收条的真实性法院无法核实，故不予确认。据此，法院确认合同无效给于志京造成的损失为合作加盟费213600元、装修费68万元。新福润达公司应当向于志京赔偿损失446800元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认新福润达公司与于志京于2013年8月15日就北京市朝阳区十八里店横街子的房屋订立的房屋租赁合同无效；二、于志京于判决生效后7日内支付新福润达公司2014年5月15日至2016年5月14日期间房屋占用费120万元；三、新福润达公司于判决生效后7日内返还于志京租金45万元、押金20万元；四、新福润达公司于判决生效后7日内赔偿于志京损失446800元；五、驳回新福润达公司的其他诉讼请求；六、驳回于志京的其他反诉请求。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院二审期间，补充查明：2013年8月15日甲方新福润达公司作为出租人与承租人乙方于志京签订的房屋租赁合同，第十一条第（四）款第7项约定“合同签订之日起6个月内甲方不能为乙方提供符合办理相关手续所需的村或乡级证明，本合同自动解除，甲乙双方各不承担责任，甲方退还乙方全部所交款项”。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：2013年8月15日出租人新福润达公司与承租人于志京签订了案涉房屋租赁合同，该房屋未取得建设规划审批手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，新福润达公司与于志京就案涉房屋签订的房屋租赁合同应属无效，且双方当事人对该合同无效均无异议，对此本院予以确认。结合双方当事人的诉辩意见,本院认为本案的争议焦点为：1.于志京是否应向新福润达公司支付房屋占有使用费及如应支付,占有使用费的数额问题；2.新福润达公司是否应赔偿于志京的损失及如应赔偿,于志京的损失数额问题。关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费。根据一审法院开庭笔录的记载，于志京认可新福润达公司于2013年8月15日向其交付了案涉房屋，其占用案涉房屋直至拆除之前，即2016年12月9日。二审期间，于志京主张其未实际占用案涉房屋，不应给付新福润达公司房屋占用费用，无事实及法律依据，本院不予采信。一审法院判决于志京向新福润达公司支付房屋占用费，于法有据，本院予以维持。关于房屋占用费的标准，一审法院综合考虑合同约定的租金标准及案涉房屋未实现于志京的经营目的等因素，酌定房屋占用费为每年60万元，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，新福润达公司自认其明知案涉房屋未取得建设规划审批手续，仍与于志京签订案涉租赁合同。此外，根据案涉房屋租赁合同第十一条第（四）款第7项的约定及于志京在庭审中的陈述，可以确定于志京与新福润达公司签订案涉合同时对于案涉房屋欠缺相关手续、无法用于经营酒店、宾馆是明知的，故双方对本案纠纷的发生均具有过错，一审法院认定双方对合同无效承担同等过错，即对于志京信赖合同能够履行而产生的损失各自承担百分之五十的责任，具有事实及法律依据。于志京主张其没有任何过错，不应承担同等责任，无事实依据，本院不予支持。关于于志京主张的损失数额，一审法院根据于志京提交的合同、收据及与合同对应的银行交易明细确定其损失为合作加盟费213600元、装修费68万元，结合于志京应承担的责任比例，确定其损失数额为446800元，于法有据，本院予以维持。对于于志京主张的其他损失，因其提供的收据、收条无银行交易记录等证据佐证且该证据真实性无法核实，不能证明上述损失实际发生，故本院对于志京主张的损失数额难以支持。综上所述，于志京的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42000元，由于志京负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨淑敏审 判 员  付 辉代理审判员  楚 静二〇一八年二月六日法官 助理  石艳明书 记 员  李星月