湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书(2018)湘0181民初417号原告：郑新辉，女，1969年6月15日出生，汉族。被告：浏阳市鼎丰房地产开发有限公司，住所地湖南省浏阳市集里办事处鼎丰路88号。法定代表人：金法银，董事长。原告郑新辉与被告浏阳市鼎丰房地产开发有限公司（以下简称“鼎丰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院2018年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑新辉到庭参加了诉讼。被告鼎丰公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑新辉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，并由被告退还原告购房款246311元及利息（利息自2014年11月12日起至实际履行之日止按月利率2%计算）；2.判令被告承担本案诉讼费用。被告鼎丰公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告郑新辉与案外人唐永贵系朋友关系。案外人唐永贵分别于2014年10月20日、2014年11月12日向被告鼎丰公司支付125000元、121311元用于认购被告鼎丰公司开发建设的鼎丰家居建材城商铺。2015年9月15日，案外人唐文贵经被告鼎丰公司法定代表人金法银的同意将其认购的上述商铺转让给原告郑新辉，原告郑新辉向案外人唐永贵支付了转让费246311元，并由案外人唐永贵向原告郑新辉出具收据一份，载明：“收据今收到郑新辉鼎丰家居建材城商铺转让费人民币贰拾肆万陆仟叁佰壹拾壹¥246311.00元收款单位：唐永贵”，被告鼎丰公司法定代表人金法银在收据上签署“同意转入郑新辉名下金法银15/9”。2015年12月1日，案外人唐永贵向原告郑新辉出具转让协议一份，内容为：“转让本人唐永贵，于2014年11月12日购买浏阳市鼎丰家居建材城商品房款人民币贰拾肆万陆仟叁佰壹拾壹（¥246311）转入郑新辉名下。转让人：唐永贵日期：2015.12.1号”。次日，原告郑新辉及其女钟泫梓与被告鼎丰公司签订《抵押协议》一份，约定：1.郑新辉、钟泫梓购买鼎丰房公司所开发的浏阳市鼎丰家居建材城，面积253.91平方米，单价为11500元/平方米，总价为2919965元；2.鼎丰公司承诺将商品房按每平方米5000元，总价1269550元抵押给郑新辉、钟泫梓，抵押时间从2015年8月28日到2016年6月30日。抵押期间利率按银行利息的四倍计算；3.原业主唐永贵需到公司办理退房手续后此协议生效。原、被告在协议尾部签名或盖章予以确认。协议签订后，案外人唐永贵办理了退房手续，并解除网签，原告郑新辉及钟泫梓遂与被告鼎丰公司签订了浏阳市鼎丰家居建材城的编号为20140063116、20140063213两份《商品房买卖合同》。此后，原告郑新辉通过了解，被告鼎丰公司因与他人存在债务纠纷，诉争房产均已由本院依法查封，且现已进入执行拍卖阶段，被告鼎丰公司因此无法继续履行合同义务。诉讼中，原告郑新辉陈述其除了向案外人唐永贵支付转让款246311元，还另行支付了按月利率1%计算的利息，但未向本院提交相应证据予以证实。本院认为，原告郑新辉与被告鼎丰公司所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律行政法规的强制性规定，依法成立且合法有效，合同各方当事人理应恪守。本案中，被告鼎丰公司因与案外人的纠纷导致诉争房屋被法院依法进行拍卖处理，《商品房买卖合同》客观上已存在履行障碍，合同目的已无法实现，现原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，本院予以准许。合同解除后，因合同义务未实际履行，被告鼎丰公司应就已收取的购房款承担返还义务，故原告郑新辉主张被告鼎丰公司返还购房款246311元，本院予以支持。同时，因被告鼎丰公司不履行合同义务造成了原告郑新辉的损失，应承担相应的违约责任，而此违约责任一般情况下是以利息形式表现的资金成本，故结合《抵押协议》中对抵押期间（2015年8月28日至2016年6月30日）利率为银行利息四倍的约定，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中民间借贷的利率不得超过年利率24%及未约定逾期利率则按年利率6%支付资金占用期间利息的规定，故本院对原告郑新辉要求被告鼎丰公司支付的利息调整为自2015年8月28日至2016年6月30日按年利率24%计算，此后按年利率6%计算。因原告郑新辉未提交有关证据证明其向案外人唐永贵另行支付了转让费利息，故原告郑新辉主张2015年8月28日前的利息，无事实和法律依据，本院不予支持。审理中，被告鼎丰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃庭审质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除郑新辉与浏阳市鼎丰房地产开发有限公司签订的编号分别为20140063116、20140063213的《商品房买卖合同》；二、浏阳市鼎丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还郑新辉购房款246311元及利息（利息计算方式：以246311元为基数，自2015年8月28日起至2016年6月30日止按年利率24%计算，此后至实际履行之日止按年利率6%计算）；三、驳回郑新辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7799元，减半收取3899.5元，由浏阳市鼎丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  罗尹曈二〇一八年二月八日书记员  汤雅丽附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。2.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。