广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0104民初13369号原告：广东粤海房地产开发有限公司，住所地广州市侨光路******1215.**。法定代表人：萧泽光。委托代理人：林川、王靓，广东广信君达律师事务所律师。被告：梁乃昌，男，1926年7月12日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托代理人：梁颖超，男，1953年8月10日出生，汉族，住址同上。被告：梁蕴端，女，1926年8月27日出生，汉族，住广州市天河区。被告：曾宇霞，女，1957年9月18日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：赵军，男，1958年3月21日出生，汉族，住广州市越秀区。四被告共同委托代理人：余国伟，广州市荔湾区逢源法律服务所基层法律服务工作者。被告：赵民，女，1959年11月13日出生，汉族，住广州市越秀区。原告广东粤海房地产开发有限公司诉被告梁乃昌、梁蕴端、曾宇霞、赵军、赵民房屋拆迁补偿安置合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林川、王靓，被告梁乃昌的委托代理人梁颖超、被告曾宇霞以及被告梁乃昌、梁蕴端、曾宇霞、赵军的共同委托代理人余国伟到庭参加诉讼。被告赵民经合法传唤未到庭，本院依法作缺席审判。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.五被告共同连带向原告返还因履行关于对广州市越秀区北京路119号房的一、三层产权的拆迁补偿合同内容而取得的房屋拆迁补偿款本金1786600元；2.五被告共同连带向原告返还从2011年9月28日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还完毕之日止的利息；3.五被告共同连带向原告赔偿因合同无效而受到的损失1393018.30元。事实与理由：一、原告作为拆迁人，与查册表记载的产权人罗三妹（已故）签订拆迁补偿协议的过程。广州市越秀区北京路119号房屋位于“泰康路以南、回龙路以东、北京南路139号以西、海味街以北地段”，原告是该拆迁地块的拆迁人。2009年，原告取得《房屋拆迁许可证》后通过现场踏勘并调取房产登记资料，涉案的房屋的产权人共有3名，分别为梁惠坚、罗三妹、张女各占三分之一，张女、罗三妹均已去世。2011年9月20日，原告与罗三妹的五名继承人的复代理人招凤桃签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定补偿款为2679900元、拆迁补助款564000元，合计3243900元。随后，双方到房管部门办理了备案、契证收回的手续。2011年9月28日，原告依约支付了第一笔款2843900元。2012年6月21日，原告拆除了前述房屋。同月27日，再向罗三妹的继承人支付了400000元。二、拆迁协议签订后，案外人张佐卿后人提出拆迁补偿协议无效的过程。2014年8月，原告收到越秀区人民法院发出（2014）穗越法民三初字第1973号确认合同无效纠纷民事起诉状副本及证据。该案的原告是张佐卿的继承人张少山等六人。案经法院一、二审，法院判决前述拆迁协议中一、三层产权的内容无效。2016年6月，张少山等人向房管局申请拆迁裁决，目前该案已经做出拆迁裁决，裁决的补偿金额为9538854.89元。此外，前述生效法律文书还查明，被告曾宇霞的父亲曾少清于2013年去世，梁佩英于2014年去世，梁佩英与丈夫（2005年去世）生育了被告赵军、赵民。三、五被告应予返还的合同价款和给原告造成的损失。被告对于涉案房屋存在产权争议是明知的，但在拆迁过程上，却拒不披露相关事实，进而取得一、三层的拆迁款，具有严重过错，是导致合同部分无效的直接、根本原因，应当承担相应的法律责任。此外，正因为被告刻意隐瞒事实，使得原告丧失了2012年与一、三层真正产权人进行拆迁裁决机会的可能性，而直到2016年才有机会与真正产权人展开拆迁裁决，由于2012-2016年间的房屋自然增值，导致原告支付了更高的补偿金额，该补偿差额是由于被告恶意隐瞒事实真相给原告带来的直接损失。因此，被告除应返还原合同中一、三层部分的价款合计1786600元及相应的利息外，还应承担因隐瞒事实，导致原告损失的金额1393018.30元。此外，由于被告的恶意隐瞒产权真相，除造成原告前述的直接损失外，还导致原告作为该拆迁地块的拆迁人，连年不能拆迁结案，并不能申领施工许可证，背负沉重的资金压力。为此，特诉至法院，请求保护原告的合法权益。被告梁乃昌、梁蕴端、曾宇霞、赵军共同辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.根据协议约定补偿款是4548118元，原告实际通过银行向我方支付的是2679825元，即补偿款我方没有收齐，不应该按照原告主张的数额补偿，另外四楼的房屋原告未作补偿。2.我方没有故意隐瞒，在公告之后我方才去办理继承，在张家后人起诉到法院之前，我方没有收到张家人的任何异议，根据1984年的市中院判决，直到我方签约他们都没有申请强制执行。根据2015-5723号判决，市中院已经认为拆迁方没有尽到审查义务。3.不同意原告对于利息的主张，原告不是金融单位不存在贷款的利息。4.原告主张的损失，是因为楼价升值原告才需多做补偿，是原告的间接损失，不应该向我方主张。被告赵民无答辩。经审理查明：泰康路以南、回龙路以东、北京南路139号以西、海味街以北地段经原广州市国土资源和房屋管理局核准由原告实施拆迁。2011年7月26日，广东省广州市南方公证处出具（2011）南公证内字第29517号《公证书》，记载：被继承人罗三妹于1986年12月4日死亡；被继承人罗三妹死亡时遗留有座落于广州市北区永汉南路99号房屋的三分之一产权份额，上述遗产属其个人所有；被继承人罗三妹与配偶梁颛垤（已于1940年死亡）共生育梁乃昌、梁蕴端、梁佩英、梁惠娟四个子女，无收养子女，罗三妹的父亲、母亲均先于其死亡；梁惠娟于2001年10月16日后于被继承人罗三妹在广州市死亡，其与配偶曾少清只生育曾宇霞一个子女曾宇霞，无收养子女，因此，梁惠娟应继承被继承人罗三妹的上述遗产份额转由曾少清、曾宇霞共同继承；现梁乃昌、梁蕴端、梁佩英表示要求继承被继承人罗三妹的上述遗产，曾少清、曾宇霞均表示要求转继承梁惠娟应继承被继承人罗三妹的上述遗产份额。故被继承人罗三妹的遗产由梁乃昌、梁蕴端、梁佩英、曾少清、曾宇霞共同继承。2011年5月27日，梁乃昌、梁蕴端、梁佩英、曾少清、曾宇霞（委托人）与梁颖超（受委托人）签订《委托书》，载明：委托人是座落于广州市越秀区永汉南路**房屋共有人罗三妹的继承人，现委托梁颖超作为委托人的合法代理人，代表委托人执行和处理以下事项：二、对上述房屋进行管理、出租，收取租金，缴纳上述房屋的有关税费；三、与征用单位签订拆迁补偿协议和安置协议、弃产协议及领取弃产补偿所得款；五、受委托人有转委托权；六、受委托人在执行和处理上述事项过程中所签署的相关法律文书，委托人均予以承认；此委托合同的有效期为办理完上述事项之日止等。该《委托书》经广东省广州市南方公证处（2011）南公证内字第29518号《公证书》公证。2011年9月1日，梁颖超（转委托人）与招凤桃（受委托人）签订《转委托书》，载明：转委托人是座落在广州市越秀区（北区）永汉南路99号房屋共有人罗三妹的继承人（梁乃昌、梁蕴端、梁佩英、曾少清、曾宇霞）的受托人，现我转委托招凤桃为上述继承人的合法代理人，代表上述继承人执行和处理以下事项：二、对上述房屋进行管理、出租，收取租金，缴纳上述房屋的有关税费；三、与征用单位签订拆迁补偿协议和安置协议、弃产协议及领取弃产补偿所得款……受转委托人在办理上述事项的过程中，所签署的一切文件，委托人均予以承认；此委托书有效期为办妥上述事项止。该《转委托书》经广东省广州市南方公证处（2011）南公证内字第37747号《公证书》公证。2011年9月20日，罗三妹（被拆迁人、乙方）与粤海公司（拆迁人、甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：甲方拆除乙方越秀区北京路119号房，据房地产权证记载，原址房屋为双隅结构3层，用途为商业，产别为私产，建筑面积为53.5966平方米；双方同意按货币补偿方式办理原址房屋的补偿，甲方于2011年10月30日前向乙方支付2679900元，用作拆迁乙方原址房屋的补偿；乙方应在2011年10月15日前，将原址房屋移交甲方拆除；乙方明确表示同意对原址房产放弃产权并获得货币补偿的拆迁补偿安置方式，同时不再主张其他拆迁补偿安置方式；甲方另行给予以下款项作为乙方履行本协议义务的拆迁补助（1）阁楼补偿费用346500元，（2）违章建筑补偿费用217500元，以上拆迁补助共计564000元；款项支付时间（1）按双方约定第一笔款项2843900元在本协议完成公证及市拆迁办备案后15工作日内汇入乙方账户，（2）按双方约定本协议剩余款项400000元在乙方将原址房屋交甲方之后15工作日内汇入乙方账户；乙方应在双方签订协议之后，接到甲方通知3日内，到公证处办理本协议公证手续及到房屋行政主管部门办理备案手续，并将原址房屋的权属证书交行政主管部门注销等。上述协议签订后，原告于同月28日支付了第一期补偿安置款共计2843900元，并由招凤桃出具《收据》收取。2012年6月21日，招凤桃将涉案房屋移交给原告并签署《泰康路地块房屋移交确认表》。同月27日，原告再支付了涉案房屋的第二期补偿款400000元，并由招凤桃出具《收据》。另查明：1986年3月29日，本院曾作出（84）越法民字第311号民事判决书，其中判决：北京南路119号房屋一座归梁惠坚、罗三妹、张女及张佐卿（属张佐卿所有的遗产，由其继承人另案办理继承）所有，其中第一、三层产权归张佐卿，第二、四层产权归梁惠坚、罗三妹、张女三人所有，从1983年3月起，各自收取自己产权的住户租金。该案判决后，梁惠坚、罗三妹、张女不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于1986年8月25日作出（86）穗法民复字第440号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案审理期间，本案被告梁乃昌以罗三妹的委托代理人身份参与该案诉讼。2014年，张少山、张大飘、黄锦明、黄锦洲、张金容、张善良以张佐卿的继承人的身份向本院提起诉讼，请求确认本案五被告与原告签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》无效。案经本院审理，本院于2015年7月27日作出（2014）穗越法民三初字第2843号民事判决书，判决：一、确认梁佩英、曾少清、被告梁乃昌、梁蕴端、曾宇霞、与广东粤海房地产开发有限公司于2011年9月20日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中关于对广州市越秀区北京路119号房的一、三层产权的拆迁补偿内容无效等。广州市中级人民法院于2016年3月22日就上诉人提出的上诉主张进行审查后作出（2015）穗中法民五终字第5723号民事判决书，维持本院原审判决。2016年11月21日，广州市住房和城乡建设委员会就申请人张大飘、黄锦明等人与被申请人（本案原告）拆迁纠纷作出穗房拆裁字【2016】第5号的《房屋拆迁裁决书》，裁决：一、被申请人于本裁决书送达之日起十五日内，向申请人一次性给付人民币9538854.89元，作为拆除广州市越秀区北京南路119号一、三层房屋的货币补偿；二、申请人与被申请人于本裁决书送达之日起十五日内，共同前往广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室办理有关拆迁广州市越秀区北京南路119号一、三层房屋的产权补偿手续。再查明：据房产登记号为局字××号的《房地产登记簿查册表》（查册时间为2015年1月29日）显示，北区永汉南路99号，建筑面积为160.7898平方米，结构层数为3层，使用性质为商业，产权登记人为梁惠坚、罗三妹、张女，三人各占1/3产权份额；此地于2011年9月22日广东粤海房地产开发有限公司征用，货币补偿，契证回收，协议书存案（征罗三妹份额1/3）。广州市公安局珠光派出所于2014年5月3日出具《户口注销证明》，载：原我辖区梁佩英现因死亡，户口已注销，注销日期2014年5月3日。该所于2014年11月14日出具（2014）穗公越（珠光）第0251421号户籍档案查询摘抄记录，记载：“经查我所1982年（14-25）年代户籍档案，仰忠街11号北楼2楼户主梁佩英，夫赵谨良1928年5月4日出生，子赵军1958年3月21日出生，女赵民，1959年11月13日出生。”另，根据该所于2015年7月24日出具的死亡注销信息显示，赵谨良已于2005年7月5日死亡。根据广州市公安局北京派出所于2015年7月24日出具的《户口注销证明》显示，曾少清因死亡于2013年2月5日注销户口。庭审中，被告对原告主张的返还1、3楼补偿款的计算方式并无异议，亦同意退还相应的款项，但是原告至今未付四楼的补偿款，故原告应先付四楼补偿款。原告认为涉案房屋的四楼属于违章建筑，其支付的补偿款中已经包括了1-4楼的费用。本院认为：据已生效的判决，原、被告双方签订的前述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中关于对广州市越秀区北京路119号房的一、三层产权的拆迁补偿的内容无效。因此，被告应将其基于该协议约定收取的拆迁补偿款项退还予原告。因此，原告诉请要求被告退还的拆迁补偿款本金1786600元，理据充分。因合同无效的法律效果是自始无效，因此，原告诉请要求被告支付占用前述款项自2011年9月28日起至实际退还款项之日止的同期银行贷款利率，理据充分，本院予以支持。至于原告诉请要求被告承担其因合同无效而遭受的损失的问题，因原告向实际权利人支付的补偿款项系因拆迁补偿发生，属原告应付的拆迁补偿款项，至于因城市房价上升导致的前后补偿款项不一，属市场因素引致，非由被告的过错导致。因此，原告的该项诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、被告梁乃昌、梁蕴端、曾宇霞、赵军、赵民应自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广东粤海房地产开发有限公司返还拆迁补偿款1786600元及该款自2011年9月28日起至实际返还之日止的利息（按中国人民银行规定的同期银行贷款利率的标准计付）。二、驳回原告广东粤海房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用42990元（其中案件受理费37990元、保全费5000元）元,由原告广东粤海房地产开发有限公司负担13574元，由被告梁乃昌、梁蕴端、曾宇霞、赵军、赵民共同负担29416元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  程秀建人民陪审员  丁乃娟人民陪审员  陈慧玲二〇一八年二月九日书 记 员  梁洁欣