广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终9431号上诉人（原审被告）：邝淑玲，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：莫美华，广东瑶琨律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎必朗，广东瑶琨律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:高娟，女，汉族，住湖北省团风县。委托诉讼代理人：孔德攀，广东经国律师事务所律师。原审第三人：广州中祈房地产中介服务有限公司番禺分公司，住所地广东省广州市番禺区。上诉人邝淑玲因与被上诉人高娟、原审第三人广州中祈房地产中介服务有限公司番禺分公司（以下简称中祈番禺分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初4338号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邝淑玲上诉请求：1.改判邝淑玲不构成违约，不需要向高娟支付违约金、律师费、担保费；2.改判限期高娟向邝淑玲一次性支付房款915000元，逾期《房屋买卖合同》自动解除；3.本案一、二审诉讼费由高娟承担。二审庭审中，邝淑玲变更第2项诉讼请求为：解除邝淑玲与高娟于2016年9月30日签订的《房屋买卖合同》。事实和理由：一、邝淑玲不存在违约情形。1.合同履行过程中，高娟同意与邝淑玲进一步协商签订补充协议，且积极主动的起草修改《补充协议》。邝淑玲于2016年9月30日签订合同当日，将办理银行按揭所需资料全部交付给高娟。2016年11月11日，中祈番禺分公司通过微信将《同意贷款意向书》拍照发给邝淑玲，邝淑玲看到该《同意贷款意向书》的风险提示后，通过中祈番禺分公司提出异议，为规避卖方风险，要求双方进一步协商并签订一份补充协议（主要为限定一个付款期限，逾期买方需向卖方承担利息损失）。高娟对于协商并签订补充协议事宜均知情，且积极主动的起草修改补充协议，对于在合同履行过程中需要进一步签订补充协议，在未签订补充协议的情况下不予办理过户手续事项，三方已经达成共识。2.虽然合同约定首期楼款235000元应于房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付予邝淑玲，但是中祈番禺分公司代表高娟同意先付首期楼款，再向房管部门过户递件，但是至今高娟没有向邝淑玲支付首期楼款。《同意贷款意向书》失效后，在高娟既不支付首期款，双方也无法进一步达成补充协议的情况下，邝淑玲才于2017年3月10日委托律师发出《解除合同函》。二、一审判决第二项有关违约金的计算方法，违反合同意思自治原则。根据《房屋买卖合同》第十二条第三项之约定，卖方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天按该物业成交价的1‰向买方支付违约金。逾期三十天的，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项，并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。该约定实际上对于本次交易限定了一个最高违约金的额度，即成交价的10%。一审判决有违合同约定，应当予以改判。三、一审判决第四项违反先履行合同义务原则。该项判决没有限定高娟的付款时间，将直接导致涉案房屋的买卖无法进行。四、由于高娟至今没有支付首付款，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第37条之规定，邝淑玲与高娟签订的房屋买卖合同应予解除。高娟辩称，一、邝淑玲存在恶意违约事实。《房屋买卖合同》约定付款方式为按揭贷款，定金30000元在签署合同时支付给卖方，首期楼款235000元在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方，余款由银行直接支付给卖方。邝淑玲无视该约定，以该付款方式存在风险为由拒绝办理递件过户手续，并于2017年3月10日向高娟发出解除合同的律师函，该事实证实涉案房产延期过户交易的责任完全在邝淑玲，邝淑玲应承担根本违约责任。二、邝淑玲的上诉理由不成立，《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应当严格遵守。首先，对于邝淑玲所称的补充协议，是邝淑玲单方向中祈番禺分公司提出，也是邝淑玲对《房屋买卖合同》约定付款方式的单方变更，高娟不确认，也有权利不同意不认可。其次，邝淑玲称高娟同意其提出的更改首期楼款付款方式没有事实依据。本案由于邝淑玲无视合同约定的付款方式，不接受银行贷款，拒绝办理递件过户手续，造成合同至今无法履行，一审法院判决邝淑玲支付迟延履行合同违约金符合法律规定及合同约定。另外，邝淑玲称高娟违反先合同义务没有事实依据，无论是在一审还是二审期间，邝淑玲均明确表示只接受一次性付款，拒绝接受银行贷款，但高娟认为双方应当按照合同约定付款方式付款。高娟的要求虽不同于邝淑玲，但是基于合同约定，不违反先合同义务。三、邝淑玲在庭审中陈述因银行同贷书已经期满，故其有权发出解除合同律师函，该理由不成立。正是由于邝淑玲拒绝接受银行贷款，导致银行贷款在同贷书期满前未能支付给邝淑玲，高娟为了办理银行贷款已经支付了5000元按揭费，所以在同贷书期满前贷款未能支付给邝淑玲的责任在其自身，邝淑玲不能以此为由解除合同。综上，请求维持一审判决。中祈番禺分公司在二审期间未作陈述。高娟向一审法院起诉请求：1.邝淑玲将佛山市顺德区北滘镇碧X园居委会碧X园南X路X座G01号房屋过户至高娟名下，并支付逾期过户违约金（以915000元为基数，自2016年11月25日起至完成过户手续之日止，每日按千分之一计算）;2.将佛山市顺德区北滘镇碧X园居委会碧X园南X路X座G01号房屋交付高娟且于交付前结清该房屋所发生的所有欠款及费用;3.邝淑玲向高娟支付律师费8000元及保函费4000元;4.本案诉讼费由邝淑玲负担。一审法院认定事实：2016年9月30日，高娟与邝淑玲在房产中介的居间服务下签订了《房屋买卖合同》，约定高娟以915000的价格向邝淑玲购买位于佛山市顺德区北滘镇碧X园居委会碧X园南X路X座G01号房屋，付款方式为按揭付款，定金3万元，首期楼款235000元应于房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方，余款由银行直接支付给卖方。双方同时约定：卖方应自收到定金后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合约后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需要费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料;银行经审批同意贷款后，买卖双方须配合完成本次交易的递件手续;交易过户手续需要于2016年11月25日前完成。若买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款的千分之一向卖方支付违约金;买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金;逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价10%作违约金。卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或因违约而无法将该物业售予买方的，该向买方支付该物业成交价10%作违约金，卖方并须退回买方已付所有费用。卖方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金;逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应向买方支付该物业成交价10%作违约金。违约方承担守约方和经纪方实现债权的一切费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、律师费、调查费、交通费等）。合同签订后，高娟向邝淑玲支付了定金3万元，并于2016年10月10日支付了按揭手续费。2016年11月7日，广州农村商业银行股份有限公司荔湾支行批准了高娟的贷款申请，并出具了《同意贷款意向书》，《同意贷款意向书》记载：该《同意贷款意向书》的有效期为三个月，具体的贷款金额、利率、贷款期限等要素以双方签订的合同为准。因邝淑玲认为《同意贷款意向书》存在失效的风险，遂不配合高娟继续办理过户手续，并要求高娟一次性付款。因双方未能达成新的协议，遂引发本案诉讼。另查明，高娟委托广东经国律师事务所律师参加诉讼，支付律师费8000元，并支付了财产保全担保费3660元。一审法院认为，高娟与邝淑玲签订的《房屋买卖合同》合法有效，受法律保护，双方应依约履行。本案的争议焦点在于邝淑玲是否享有不安抗辩权的问题。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”本案中，邝淑玲主张《同意贷款意向书》可能被银行撤回而导致其无法收到款项，但除邝淑玲口头陈述外，并未提供任何证据予以证明，故本案中不存在不安抗辩的事由。由此，《房屋买卖合同》并未中止履行，双方应按合同约定如期履行。因双方约定应于2016年11月25日前完成交易手续，邝淑玲未能配合高娟于上述日期前完成交易，构成违约。高娟请求邝淑玲继续履行合同，并支付律师费损失8000元、财产保全担保费、承担迟延履行的违约责任，理据充分，一审法院予以支持。财产保全担保费损失以3660元为准;迟延履行义务的违约金宜以915000元为基数，按日万分之五自2016年11月25日起计算至房屋过户手续递交至行政主管部门之日止。高娟主张按日千分之一计算，该标准过高，超出一审法院认定部分不予支持。至于邝淑玲抗辩高娟存在逾期办理贷款等其他违约情形，因双方签订合同的日期为9月30日，而按照国庆放假的惯例，10月8日前银行等办事机构处于非正常营业状态，双方约定7日内办理贷款手续，高娟于10月10日交纳按揭手续费，且高娟于11月7日获得《同意贷款意向书》，属于一个合理的期间，故高娟并不存在违约情形，对于邝淑玲的该项抗辩，一审法院亦不予采纳。若邝淑玲在本案判决生效后仍未主动配合高娟履行合同义务，也未协助高娟办理过户手续，高娟亦可在付清房款或提存房款的前提下，请求法院将房屋直接过户至高娟名下。高娟于本案中亦主张处理涉案房屋欠费问题，由于该事项并未发生，可待该情形实际发生后另行主张权利。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决：一、邝淑玲继续履行与高娟于2016年9月30日签订的《房屋买卖合同》;二、邝淑玲于判决生效后十日内向高娟支付迟延履行合同的违约金（违约金计算方法：以915000元为基数，按日万分之五自2016年11月25日起计算至房屋过户手续递交至行政主管部门之日止）;三、邝淑玲于判决生效后十日内向高娟支付律师费损失8000元，财产保全担保费损失3660元，合计11660元;四、邝淑玲于判决生效且高娟全额支付房款915000元后十日内配合高娟办理佛山市顺德区北滘镇碧X园居委会碧X园南X路X座G01号房屋的过户手续;五、驳回高娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13070元，财产保全费5000元，合计18070元（高娟已经预交），由高娟负担70元，邝淑玲负担18000元。本院二审期间，邝淑玲提交了微信聊天截图、视频及文字说明，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，邝淑玲提供的微信聊天对象身份无法核实，即使真实，亦无法全面反映案件事实，故本院对其证明内容不予采纳。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，高娟在二审庭审中表示如果继续履行，将一次性支付剩余购房款，并提供银行账户流水拟证明其付款能力。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，针对邝淑玲的上诉，本案二审的争议焦点在于：案涉《房屋买卖合同》是否应继续履行；如果继续履行，高娟诉请邝淑玲支付迟延履行合同违约金、律师费、财产保全担保费损失应否予以支持。关于案涉《房屋买卖合同》是否应继续履行的问题。本案中，高娟于2016年11月7日取得拟贷款银行出具的《同意贷款意向书》，邝淑玲以该意向书可能被银行撤回而导致其无法收到款项为由主张其有权行使不安抗辩权，进而未按约定期限履行配合办理交易递件手续。经审查，高娟取得的《同意贷款意向书》符合二手房买卖交易习惯，在邝淑玲未提供确切证据证明其存在无法收到款项、权利受到侵害的情况下，案涉合同的履行不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的可中止履行之情形，故邝淑玲主张有权行使不安抗辩权的理由不成立，双方应按合同约定如期履行，高娟诉请继续履行合同，邝淑玲协助办理涉案房屋的过户手续，依法有据，一审法院予以支持，处理正确。本案中，虽然双方约定以办理房屋担保贷款作为付款方式，但邝淑玲拒绝配合办理担保贷款，现高娟亦同意在合理期限内一次性付清全部购房款，并提供了银行账户流水拟证明其履约能力，同时考虑到涉案房屋已于本案中予以财产保全查封，故为保障合同的切实履行，高娟应于判决生效后十日内向邝淑玲支付剩余购房款885000元（915000元-30000元），邝淑玲应于收到全部剩余购房款之日起五日内协助高娟办理涉案房屋的过户手续。一审法院判决“邝淑玲于判决生效后且高娟全额支付房款915000元后十日内配合高娟办理佛山市顺德区北滘镇碧X园居委会碧X园南X路X座G01号房屋的过户手续”，未指定付款的合理期限，处理欠妥，本院予以纠正。关于违约责任的问题。根据案涉《房屋买卖合同》约定，卖方如逾期履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金；违约方承担守约方实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、调查费、交通费、通讯费等）。由于邝淑玲不当行使不安抗辩权，导致合同未能如期履行完毕，邝淑玲应当承担相应的逾期违约责任。但鉴于邝淑玲是基于对于《同意贷款意向书》的误解及贷款如期发放的担忧而未履行相应的协助义务，而非恶意违约，再考虑到高娟的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定邝淑玲向高娟支付逾期履行合同的违约金20000元、律师费损失8000元、以及财产保全担保费损失3660元。一审法院以915000元为基数，按日万分之五自2016年11月25日起计算至房屋过户手续递交至行政主管部门之日止计算迟延履行合同违约金，有失公允，本院予以改判。综上所述，邝淑玲的上诉请求部分成立。由于本案诉讼因邝淑玲的违约行为引发，根据双方签订的《房屋买卖合同》约定，以及双方的胜败诉情况，本院决定维持一审案件受理费及保全费的分担；二审案件受理费13070元，由邝淑玲负担11500元，高娟负担1570元。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初4338号民事判决第一项、第三项、第五项；二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初4338号民事判决第二项为：邝淑玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向高娟支付迟延履行合同违约金20000元；三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初4338号民事判决第四项为：高娟应于本判决发生法律效力之日起十日内向邝淑玲支付剩余购房款885000元，邝淑玲应于收到前述款项之日起五日内协助高娟办理佛山市顺德区北滘镇碧X园居委会碧X园南X路X座G01号房屋的过户手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13070元，财产保全费5000元，由高娟负担70元，邝淑玲负担18000元；二审案件受理费13070元，由邝淑玲负担11500元，高娟负担1570元。本判决为终审判决。审判长  陈笑尘审判员  钱 伟审判员  安 静二〇一八年二月一日书记员  钟勉力