江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏02民终5538号上诉人（原审被告）：施雯，女，1960年9月25日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：王学华、顾裕滔，江苏金渠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京弘阳物业管理有限公司无锡分公司，住所地无锡市滨湖区马山环山东路8号。负责人：刘中，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡琛寅、童黎萍，该公司职员。上诉人施雯因与被上诉人南京弘阳物业管理有限公司无锡分公司（以下简称弘阳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2017）苏0211民初5215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。施雯上诉请求：1、撤销一审判决，并改判驳回弘阳物业公司一审诉讼请求。2、本案诉讼费由弘阳物业公司承担。事实和理由：一、一审认为建设单位与弘阳物业公司签订的前期物业合同对其约束力。1、该合同对其不生效。其与无锡市锡能物业管理有限责任公司檀溪湾分公司（以下简称锡能物业公司）签订了物业服务合同，其受该合同约束。2、建设单位不经全体业主同意，擅自变更前期物业服务企业，属无效。二、一审认为锡能物业公司无法继续提供物业服务，选聘弘阳物业公司为物业服务公司并无不当。其认为，债务转移必须通知相对人并经相对人同意，该转移行为无效。三、锡能物业公司未全面履行物业管理义务。弘阳物业公司辩称，1、其公司与无锡苏源檀溪湾置业有限公司（以下简称檀溪湾公司）签订的物业管理合同合法有效，对小区全体业主有约束力。2、其公司获得小区物业服务权利并非从锡能物业公司取得，而是与建设单位签订了服务合同，本案不存在合同义务的转移。3、其公司已对小区进行了物业管理。请求二审驳回上诉，维持原判。弘阳物业公司向一审法院起诉请求，判令施雯立即支付2011年7月至8月及2013年7月至2017年4月物业费，共计71533.85元。一审法院认定事实：2010年3月27日，檀溪湾公司与施雯签订《商品房买卖合同》1份（合同备案号：201003270263），载明：施雯购买的坐落无锡市滨湖区环山东路8吟香庭××号房屋建筑面积为412.49㎡。后施雯与锡能物业公司签订《前期物业管理服务协议》1份，载明：施雯购买的坐落檀溪湾别墅吟香庭××号房屋（建筑面积：412.49㎡；合同编号：201003270263）的物业管理费收费标准为“别墅：物业管理服务费按建筑面积每月每平方米2.50元（暂定）收取（物价局申报核准价为每平方米4.80元），该收费标准实行有效期为：2007年9月1日至2008年8月31日。2008年9月1日起物业管理服务费标准另定”。施雯购买房屋后，自行对庭院进行了开挖改造，并已于2017年4月24日转让房屋。自2011年7月1日至今，施雯既未向锡能物业公司也未向弘阳物业公司交纳过物业服务费。檀溪湾公司与弘阳物业公司签订《前期物业服务合同》1份，该合同于2011年7月15日经无锡市房产管理局物业管理处备案，约定由檀溪湾公司选聘弘阳物业公司为檀溪湾别墅提供前期物业服务，物业服务费的收费标准为别墅4.8元/月/平方米。弘阳物业公司作为物业服务企业，对檀溪湾别墅进行了物业管理服务并登记造册，制作巡逻记录表、装修巡查记录表、公共设施设备巡检表等。檀溪湾别墅至今尚未成立业主大会。锡能物业公司于2007年8月3日登记成立，于2011年9月16日注销。一审审理中，弘阳物业公司降低诉讼请求，变更物业服务费的主张期限自2011年7月15日至2011年8月31日，及2013年7月1日至2017年4月24日，金额共计70933.16元（其中2011年7月15日至2015年5月24日的物业服务费按照2.5元/月/平方米计算，2015年5月25日至2017年4月24日的物业服务费按照4.8元/月/平方米计算）。弘阳物业公司自述，因檀溪湾公司与“弘阳集团”达成了檀溪湾别墅项目的收购协议，故檀溪湾公司及锡能物业公司的所有员工同期转移给“弘阳集团”，又因锡能物业公司要注销，故成立了弘阳物业公司，实际的工作人员均没有变化。上述事实，有商品房买卖合同、前期物业服务合同、前期物业管理服务协议、临时管理规约、巡逻记录表、装修巡查记录表、公共设施设备巡检表、双方当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，根据有关法律规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，檀溪湾公司作为建设单位选聘弘阳物业公司为无锡市滨湖区马山环山东路8号檀溪湾别墅的物业服务企业，且双方签订了书面的前期物业服务合同，并经无锡市房产管理局物业管理处备案，对施雯具有约束力。施雯辩称其已与锡能物业公司签订《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》，故弘阳物业公司不是合同的相对方，无权收取物业服务费。该院认为，檀溪湾公司将檀溪湾别墅项目转让给“弘阳集团”，又因锡能物业公司需要注销登记，无法继续提供物业服务，故选聘弘阳物业公司作为檀溪湾别墅项目的物业服务公司，均系企业经营需要，并无不当。锡能物业公司于2011年9月16日予以注销后，已无继续履行其与施雯签订的《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》的可能，而弘阳物业公司经檀溪湾公司选聘并经备案进入檀溪湾别墅提供物业服务，故施雯应当向弘阳物业公司交纳物业管理费。自2011年7月15日起，弘阳物业公司履行了檀溪湾别墅的物业管理服务职责，其管理事项、服务内容均有据可查，施雯辩称弘阳物业公司没有履行物业管理服务职责，但并未提供充足证据，对该辩称不予采纳。施雯辩称弘阳物业公司将物业服务费从2.5元/月/平方米提高为4.8元/月/平方米没有依据。该院认为，施雯与锡能物业公司签订的《前期物业管理服务协议》中载明2008年9月1日前的物业服务费按照2.5元/月/平方米（暂定）收取，并载明物价局申报核准价为4.8元/月/平方米，2008年9月1日后的物业服务费标准另定，弘阳物业公司与檀溪湾公司签订的《前期物业服务合同》中关于物业服务费为4.8元/月/平方米的条款，并未加重业主责任，对施雯具有约束力。弘阳物业公司认可免除施雯自2011年9月1日至2013年6月31日的物业服务费，系其处分自身权利的行为，并无不当，该院予以确认。综上，弘阳物业公司主张施雯支付檀溪湾别墅吟香庭××号房屋自2011年7月15日至2011年8月31日，及2013年7月1日至2017年4月24日的物业服务费的主张，具有事实和法律依据，该院予以支持，该院核算施雯结欠物业服务费的金额为70597.67元。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，国务院《物业管理条例》第二十一条、第四十一条之规定，判决：一、施雯在判决发生法律效力后立即支付弘阳物业公司物业服务费70597.67元。二、驳回弘阳物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1588元减半收取794元，由施雯负担783元，由弘阳物业公司负担10元。本院经二审审理，对原审查明的事实予以确认。在二审审理中，施雯提供如下证据：1、生活手册中服务费及收费价目表。施雯举证认为，该表载明：物业服务费的收费标准为别墅2.5元/月/平方米。2、维修基金收据及转账凭证。施雯举证认为，其于2010年7月收房，应按照2.5元/月/平方米标准收取物业费。经质证，弘阳物业公司认为，2.5元/月/平方米只是暂定标准合同约定的收费标准为4.8元/月/平方米，收房时间与本案无关。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，檀溪湾公司作为建设单位选聘弘阳物业公司为无锡市滨湖区马山×××路×号檀溪湾别墅的物业服务企业，双方签订了前期物业服务合同，该合同并经无锡市房产管理局物业管理处备案，对施雯等小区业主均具有法律约束力。弘阳物业公司履行了对檀溪湾别墅的物业管理服务职责，一审按照弘阳物业公司与檀溪湾公司签订的《前期物业服务合同》约定的物业服务费收费标准4.8元/月/平方米判令施雯支付结欠物业服务费70597.67元并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1588元，由施雯负担。本判决为终审判决。审判长  朱竞艳审判员  毛云彪审判员  李 飒二〇一八年二月六日书记员  华茜渝