甘肃省定西市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)甘11民终201号上诉人（原审原告）：赵波，男，汉族，1986年10月10日生，甘肃省陇西县人，农民，住甘肃省陇西县首阳镇南门村新庄社**号。委托诉讼代理人：陈文军，陇西县首阳镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：马永强，男，汉族，1957年11月3日生，甘肃省陇西县人，农民，住甘肃省陇西县首阳镇南门村新庄社**号。委托诉讼代理人：许维慧，甘肃笃厚律师事务所。上诉人赵波因与被上诉人马永强租赁合同纠纷一案，不服陇西县人民法院（2017）甘1122民初905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，不开庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人赵波上诉请求：1、依法撤销原判或发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、关于租赁期限与租赁费的交付问题。2015年，被上诉人马永强与上诉人赵波签订房屋租赁协议时约定每年农历五月二十四日为交付房租的日期，当时已交付租费9万元。2016年农历五月二十四日（2016年6月28日），因资金困难，便与被上诉人马永强口头约定宽限2个月。而2016年7月20日，被上诉人马永强与董建民、马伟平强行关闭上诉人赵波酒店，故一审认定系上诉人赵波违约错误。2、关于房屋装修及装修费处理计算问题。上诉人赵波在租赁房屋后与被上诉人马永强口头约定，“房屋由上诉人装修，租期到后，若上诉人赵波到期不再租赁，不计算装修费用；若中途被上诉人马永强违约，按残值计算装修费，其他设备由上诉人赵波撤走。”3、关于财产设备问题。上诉人赵波欠董建民、马伟平借款是事实，但从未提出用酒店抵借款。2016年6月25日，董建民、马伟平强迫上诉人赵波签订“酒店转让协议”，该协议不是上诉人赵波真实意思表示，一审判决认定事实错误。4、上诉人赵波在一审中并无要求解除租房协议，只是在庭审中陈述“只要被告赔偿损失，原告同意解除合同”，故一审判决不当。二、一审总结庭审争议焦点错误。一审判决总结争议焦点为“原、被告解除合同的原因和过错责任由谁承担？”错误。上诉人赵波与被上诉人马永强并没有解除合同，被上诉人马永强严重违约，造成上诉人赵波的损失。马永强服判未答辩。赵波向一审法院起诉请求：1、解除原告与被告于2015年7月9日签订的租房协议；2、判令被告偿还原告各项损失费用共计518567元（含装修费242000元、财产损失费176567元、违约损失100000元）；本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月9日，原、被告签订《租房协议》，协议约定由原告租赁被告位于陇西县首阳镇新药材市场对面的房屋用于原告经营酒店，双方约定房屋租期为三年，房租每年为10万元，并约定房租于每年5月24日（即2015年7月9日）付清当年房租，如拖欠，被告有权解除租赁关系。协议签订后，原告即进行装修后开始营业。后原告因与他人产生经济纠纷后将酒店停业，并将酒店内财产转让给他人。另审理查明，原告向被告支付第一年租金时尚欠10000元未支付，第二年的租金亦未进行支付，被告因原告未及时支付租金将房屋于2017年5月1日出租给他人。另双方在合同期满后或合同解除后关于装修后形成的附和装修物的处理未作约定。上述事实有原、被告的陈述，原、被告身份证复印件，《租房协议》等证据在卷作证。一审法院认为，本案争议的焦点为：原、被告解除合同的原因和过错责任由谁承担？根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”根据庭审中查明的事实，原告在向被告支付第一年租金时因未全部付清，是造成被告将房屋出租给他人的根本原因。根据双方在租赁协议中的约定，原告如拖欠房租，被告有权解除租赁关系，故被告单方面解除租赁关系符合双方的约定，不存在过错，相反，原告在支付租金时存在违约的事实，其应对造成合同解除的法律后果承担责任。双方在庭审中均同意解除于2015年7月9日签订的《租房协议》，本院予以确认。根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）......。（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”本案中，原告作为承租人，未向被告及时支付租金的行为构成违约，导致合同解除，现原告要求被告赔偿其装修损失，本院不予支持；被告在庭审中明确表示对原告的装修物不同意利用，本案不再进行处理。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，根据《中华人民合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，......。”本案中双方在协议中对违约责任并未明确约定，且根据前述，造成合同解除的责任在于原告，现原告要求被告支付违约金的请求，既无约定，又无事实根据，故本院对于原告主张要求被告支付违约金的请求不予支持。对于原告要求被告赔偿其损失的诉请，原告与他人产生经济纠纷后将酒店内财产转让给他人，系其自愿处分财产的行为，与被告无关，现原告要求被告赔偿其财产损失，无证据支持，故本院对该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条和《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告赵波与被告马永强于2015年7月9日签订的《租房协议》；二驳回原告赵波的其他诉讼请求。案件受理费8990元，由原告赵波负担。二审查明的事实及认定事实的证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，赵波与马永强签订的《租房协议》合法有效，双方应按时履行合同约定的义务。因承租人赵波支付第一年房租时未全部付清，亦未按时交纳第二年房租，构成违约，故马永强有权单方面解除租赁关系。一审判决解除《租房协议》并无不当。关于上诉人赵波提出装修残值的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：......（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”因解除《租房协议》的根本原因系赵波违约，且马永强明确表示不同意利用酒店的装饰物，故对该上诉理由不予支持。上诉人赵波提出租金已与马永强口头约定宽限2个月，装修费也有口头约定的问题，因无证据证实，故对该上诉理由，本院不予支持。上诉人赵波提出其与董建民、马伟平签订的“酒店转让协议”系被迫所签，因与本案不属同一法律关系，如有证据可另案起诉。关于上诉人赵波提出其并未要求解除《租房协议》，且不认同一审总结庭审争议焦点的问题，经查明，一审庭审中，上诉人赵波明确表示变更诉讼请求，要求解除与马永强签订的《租房协议》，且对庭审争议焦点表示无异议，故对该上诉理由，本院不予支持。综上，赵波的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8990元，由赵波承担。本判决为终审判决。审判长  李爱勤审判员  张亚玲审判员  南鹏飞二〇一八年二月十一日书记员  段 宁