北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终1556号上诉人（原审原告）：陈岳琴，女，1969年3月15日出生。被上诉人（原审被告）：北京智享乐通科技有限公司，住所地北京市海淀区海淀南路19号二层2015。法定代表人：董海涛，董事长。委托诉讼代理人：孙杨丽，女，该公司职工。上诉人陈岳琴因与北京智享乐通科技有限公司（以下简称智享乐通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初24789号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈岳琴、被上诉人智享乐通公司之委托诉讼代理人孙杨丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈岳琴上诉请求：1、撤销原判，改判支持对方支付我方房租146731元；2、被上诉人承担诉讼费。事实和理由：1、双方没有签订书面的退租协议，实际上双方也未达成退租协议，而是口头约定转租协议。如果被上诉人能找到新的租户承接其未完的租期，则上诉人同意被上诉人退房，否则应由被上诉人继续承租北京市海淀区12A06号房屋（以下简称涉案房屋）；2、虽然被上诉人的主要办公人员和设施于2016年8月4日搬离涉案房屋，但是并没有完全搬空其物品。智享乐通公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。对方知晓提前退租的事实。陈岳琴向一审法院起诉请求：1、依法判决智享乐通公司支付房租146731元；2、本案诉讼费由智享乐通公司承担。一审法院认定事实：2015年3月22日，出租人陈岳琴（甲方）与承租人智享乐通公司（乙方）、居间方北京宜商房地产经纪有限公司（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，由智享乐通公司承租陈岳琴的涉案房屋，租赁用途为办公，租赁期限自2015年5月6日至2017年5月5日；租金为每月26056元；押金52112元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按押金的100%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。2015年12月17日，陈岳琴（甲方）与智享乐通公司（乙方）签订《租房补充协议》，约定乙方再行租用甲方所有的12A06室东北角房屋一间，建筑面积30.235平米，租期自2015年12月17日至2017年5月5日，月租金为4535.25元。合同签订后，智享乐通公司支付押金52112元。双方确认智享乐通公司向陈岳琴支付租金至2016年8月6日。对有争议的证据和事实，法院认定如下：现陈岳琴主张要求智享乐通公司支付自2016年8月6日至2017年2月20日期间租金。智享乐通公司称其公司负责人曾于2016年6月15日口头通知陈岳琴要提前解除合同，陈岳琴当时表示同意，于是2016年8月4日前腾退了涉案房屋，故不同意陈岳琴要求其支付此后租金的诉讼请求。陈岳琴认可智享乐通公司曾口头告知提前退租一事，但称告知时间为2016年7月30日。智享乐通公司对其主张已于2016年6月15日通知陈岳琴提前解除合同一事未能提交任何证据。关于智享乐通公司腾退时间，该公司称自2016年7月31日开始腾退，至2016年8月4日全部腾退完毕，陈岳琴称其对腾退一事知情，但表示智享乐通公司还遗留有部分办公用品在租赁场地。双方未办理房屋交接手续，智享乐通公司称因陈岳琴不接受交接，故未办理，陈岳琴对此不予认可。陈岳琴于2017年2月20日将涉案房屋另行出租。一审庭审中，陈岳琴称在智享乐通公司告知提前退租时，双方口头约定由智享乐通公司负责寻找新租户承租房屋，若无法找到新租户则由智享乐通公司负担后期租赁费用。智享乐通公司对此不予认可，称当时陈岳琴承诺如果由智享乐通公司找到新租户继续承租，则同意退还房屋押金，若找不到新租户则押金将冲抵违约金，双方并没有约定找不到新租户则由其公司承担租赁费用。智享乐通公司另表示因其公司未能找到新租户，因此已将押金冲抵违约金。陈岳琴就其主张双方口头约定一事未能提交相应证据。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律拘束力。当事人对自己的主张应提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，陈岳琴与智享乐通公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。双方在租赁合同中明确约定：“甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按押金的100%支付违约金。”实际履行过程中，智享乐通公司要求提前解除合同，陈岳琴自认于2016年7月30日收到智享乐通公司提前解除合同的通知。智享乐通公司虽表示已于2016年6月15日告知提前退租一事，但对此未能提交任何证据，故法院对此不予采信。因合同约定若承租方提前退租应提前30日通知出租方，现陈岳琴认可收到退租通知时间为2016年7月30日，故双方合同解除时间应认定为2016年8月29日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方租赁合同的解除系智享乐通公司的违约行为导致，智享乐通公司应支付合同解除日之前的租金，对于违约金，因智享乐通公司已按照合同约定将押金折抵违约金，法院对此不持异议。现陈岳琴主张因智享乐通公司腾退房屋时未将全部物品腾退完毕，在租赁房屋内还遗留有该公司的徽标及办公桌。因陈岳琴在明知智享乐通公司提前解除合同、搬离承租房屋、并且不再承租房屋的情况下，仍未接收房屋，由此形成的扩大损失，应其自行承担。虽陈岳琴主张双方口头约定由智享乐通公司负责找新租户承租房屋，如果找不到由智享乐通公司负责此期间的租金，但对此未能提交任何证据，故法院对此不予采信。综上，陈岳琴要求智享乐通公司支付自2016年8月6日至2017年2月20日房屋租金的主张，对于其中自2016年8月7日至2016年8月29日合同解除之日止期间的租金，法院予以支持，对于2016年8月30日至2017年2月20日期间租金，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、北京智享乐通科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告陈岳琴自二○一六年八月七日至二○一六年八月二十九日期间租金人民币23453.29元；二、驳回陈岳琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认.本案二审期间，陈岳琴提供其与董海涛的微信聊天记录，董海涛于2016年7月25日表示，“我也是按照这个价格发出去的帖子，经过这三周感觉这个价格租不出去。”2016年9月14日陈岳琴称，“海涛好！房子还没租出去，怎么办好？”2016年10月13日，董海涛称：“没有办法，只能低价出租啊。”以上能证明董海涛在积极联系涉案房屋的出租事宜，但不能表明董海涛承诺若不能转租则由其继续承租。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、房屋交割清单、《租房补充协议》、照片、收据、银行账户明细查询清单、微信聊天记录及当事人陈述等相关证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。陈岳琴与智享乐通公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按照约定履行自己的义务。双方在租赁合同中明确约定：“甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按押金的100%支付违约金。”智享乐通公司于2016年7月30日通知陈岳琴解除合同，因合同约定若承租方提前退租应当提前30日通知出租方，故一审法院认定双方解除合同的时间为2016年8月29日正确，本院予以确认。一审法院据此支持陈岳琴要求智享乐通公司支付自2016年8月6日至2016年8月29日的房屋租金，具有事实及法律依据，本院予以维持；其要求智享乐通公司支付自2016年8月30日至2017年2月20日期间的租金，无事实依据，本院不予支持。综上所述，陈岳琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3234元，由陈岳琴负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 辛 荣审 判 员 赵 蕾二〇一八年二月十二日法官助理 王志栋书 记 员 李佳星