上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初2767号原告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：谭浩，男。委托诉讼代理人：姚莹莹，女。被告：张东星，男，1980年10月11日出生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：焦娜。原告上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)与被告张东星居间合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中原公司的委托诉讼代理人姚莹莹，被告张东星及其委托诉讼代理人焦娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中原公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付佣金人民币126,000元(以下币种相同)及其滞纳金(从2017年4月29日至实际支付之日，按拖欠佣金总额的日万分之五计算)。庭审中，原告变更诉请为：判令被告向原告支付佣金60,000元及其滞纳金(从2017年2月29日至实际支付之日，按拖欠佣金总额的日万分之五计算)。庭审后，原告放弃上述诉请中相关滞纳金的主张。事实和理由：2016年8月29日，在原告居间撮合下，被告就上海市闵行区顾戴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)的买卖事宜与案外人胡某某签订《房屋买卖合同》、《房地产买卖居间协议》以及《上海市房地产买卖合同》。依据法律规定及相关合同约定，原告已经居间成功，然被告仅支付居间费60,000元后明确拒付剩余佣金。现为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告张东星辩称如下：被告不同意原告诉请。首先佣金金额应该以《佣金确认书》约定的120,000元为准，且根据《佣金确认书》约定签合同时支付一半佣金，过户时再支付剩余的一半。本案涉讼房屋在履行过程中并没有过户，所以不应支付剩余的那一半佣金。且被告认为原告在居间服务中存在如下瑕疵：1.《房地产居间协议》上案外人胡某某签字是原告中原公司的中介服务人员代签的；2.当时被告与案外人胡某某商谈签订《房屋买卖合同》时，在约定付款日期以及金额的时候，原告的中介服务人员称会帮助被告与案外人胡某某协商付款日期及金额，所以被告才在《房屋买卖合同》上签字。而实际当被告与案外人胡某某发生矛盾纠纷时，中介服务人员并没有介入帮助斡旋，最终导致了之后《房屋买卖合同》的解除；3.在履约过程中，原告更换了中介服务人员，被告认为就是因为更换了中介服务人员才导致了交易最后没有成功；4.被告一开始希望购买的并非涉讼房屋而另有他房，但原告的中介服务人员对于被告心仪的房屋并没有积极的去促成交易，反而一直主推涉讼房屋，被告认为原告就此亦有服务瑕疵。综上，被告认为原告没有尽到身为中介服务公司的责任，而被告实际支付的佣金60,000元已足以作为原告的服务费用的对价，故不同意原告诉请。本院经审理认定事实如下：2016年8月29日，案外人胡某某作为出卖方(甲方)与被告张东星作为买受方(乙方)、原告中原公司作为居间方(丙方)就涉案房屋签订《房地产买卖居间协议》。协议约定，涉案房屋的总房价款为9,230,000元。居间报酬约定《房屋买卖合同》成立，即表示丙方居间成功，双方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金。在《房屋买卖合同》成立后，若因甲方或乙方任何一方违约行为导致本次买卖交易未能完成，则丙方仍有权依约收取佣金，或者有权选择向该违约方主张本次交易的全部佣金(包括本应由守约方承担的佣金)。本协议签署人均保证有签署本协议并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本协议或《房屋买卖合同》无法成立、生效或无法履行的，该方签署人应向丙方支付居间服务补偿金，数额为本协议第二条所述总房价款的2%。本条款独立发生法律效力。合同另约定了双方权利义务，原被告及案外人胡某某遂在协议落款处签名。同日，案外人胡某某作为出卖方(甲方)与被告张东星作为买受方(乙方)就涉讼房屋签订《房屋买卖合同》。合同约定，总房价为9,230,000元。乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)1,000,000元。甲方应将收到的首期房价款优先用于偿还银行贷款(若有)，并应于收到该笔钱款同时偿还尚欠借款余额(若有不足，甲方自行补足)，办理抵押注销手续。乙方通过如下方式支付第二期房价款6,100,000元。乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同，办理其它一切相关手续。贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准，但乙方应于取得后五个工作日内，将其交付贷款银行。乙方应于2016年9月16日前支付甲方房价款500,000元，支付方式：2017年1月30日前支付给甲方计1,600,000元。甲乙双方应于2017年6月30日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款30,000元。甲、乙双方应于2017年2月28日之前甲乙双方向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。合同另约定了双方其他相关权利义务，被告与案外人胡某某遂在合同落款处签名。同日，被告张东星作为佣金支付人(甲方)与原告中原公司作为佣金收受人(乙方)签订《佣金确认书》，上载：“……经甲、乙方及本交易相对方协商，甲方应向乙方支付的佣金数额为：120,000元。支付时间：签合同一半，过户一半。”被告张东星于落款处签字。2016年8月30日，案外人胡某某作为卖售人(甲方)与被告张东星作为买受人(乙方)就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。合同约定，甲、乙双方经协商一致，同意涉案房地产转让价款共计6,850,000元。合同对乙方的付款方式、金额、时间以及未按约定付款的违约责任进行了约定。合同另对双方其他权利义务作出约定，被告张东星与案外人胡某某遂在合同落款处签名。2016年8月31日，被告张东星向原告中原公司支付佣金30,000元，并由中原公司出具收款收据。2017年3月16日，被告张东星向原告中原公司支付佣金30,000元，并由中原公司出具收款收据。2017年4月20日，案外人胡某某向被告张东星发出《函告》，上载：“……按照转让协议约定，你放(方)应于2017年2月28日之前向我方支付装修补偿款2,380,000元，但时至今日虽经我方多次电话催告，你方均未足额支付上述款项，此行为已构成对我方的严重违约，严重损害了我方权益。现我方正式函告如下：一、你我双方签订的买卖合同以及转让协议自你方收到本函之日起解除；二、你方应于收到本函之日起3日内向我方支付违约金、赔偿金。违约金计算方式为以2,380,000元为基数，按照日万分之五计算，计算期间自2017年3月1日至2017年3月20日，违约金总额为23,800元。赔偿金为本次交易总价款9,230,000元的20%即1,846,000元……”。2017年4月28日，案外人胡某某作为甲方(出卖方)与被告张东星作为乙方(买受方)签署《解约协议》。协议上载：“……一、甲、乙双方同意于2017年4月28日解除网签合同。二、甲、乙双方同意在2017年5月5日之前去闵行区房地产交易中心撤销该房地产网签合同。三、乙方同意向甲方支付违约金190,000元。四、甲方应当于在双方完成撤销该房地产网签后三天内返还乙方款项计1,679,800元。在撤销该房地产网签后，如甲方逾期返还上述1,679,800元，自逾期之日起按日万分之五支付乙方逾期还款的违约金。五、待上述事项履行完毕后，双方就该房地产的本次交易再无其他争议，且互不追究其他任何法律责任。甲、乙双方若与居间方存在纠纷，由乙方自行解决……”。对于上述当事人双方没有争议的事实，由原告提供的《房地产居间协议》、《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同》、《解约协议》、《佣金确认书》、《函告》，被告提供的两份《收据》予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订《佣金确认单》，系双方当事人真实意思表示，《佣金确认单》依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照该《佣金确认单》约定全面履行各自的合同义务。庭审中，原告放弃诉请中关于佣金的滞纳金部分的主张，此系原告合法行使其权利，于法无悖，本院予以认可。双方的争议焦点在于：被告张东星是否应向原告中原公司支付剩余佣金全款。针对该争议焦点：原告中原公司主张被告张东星应全额支付佣金，其认为张东星与案外人胡某某已经签订《上海市房地产买卖合同》，中原公司已经完成居间义务并促成被告张东星与案外人胡某某的房屋买卖合同，之后涉案房屋买卖合同没有继续履行的原因在被告的违约而非原告居间服务过错，故原告认为被告理应支付剩余的60,000元佣金。被告张东星则认为其不应再向原告中原公司支付剩余的未付佣金。被告认为在提供服务过程中，原告存在诸多服务瑕疵，例如《房地产居间协议》上案外人胡某某签字是原告中原公司的中介服务人员代签的，而实际被告没有看到过原告公司的中介服务人员有此类授权等。且在《佣金确认书》上双方约定的是“签约支付一半，过户支付另一半”，而原告提供的服务也仅仅完成至协助被告与案外人胡某某签订涉案房屋的示范合同而已，并未涉及此后直至过户的各项服务。综上，被告认为原告没有理由向被告主张剩余佣金费用。针对上述争议焦点，本院认为被告虽在庭审过程中提出种种原告的服务瑕疵，但被告并未就此提供相关证据予以佐证，其应承担其举证不能产生的不利后果。双方在《佣金确认书》上虽约定“签约支付一半，过户支付另一半”，但该付款前提实为上下家的房屋买卖合同正常履行的情况。本案中，被告张东星实际与案外人胡某某协商解除了《上海市房地产买卖合同》，故本案的实际情况已不符合《佣金确认书》中对付款约定的前提。然考虑到房地产居间介绍服务，由该项居间服务所形成的法律关系为复合法律关系，即居间人除向委托人报告订立合同的机会或者订立合同的媒介服务外，还应包括帮助委托人签约、贷款、办理房屋产权过户等多项服务，本案中原告仅完成了上述服务中的部分义务，基于公平原则，并参照物价部门关于居间服务收费标准的相关规定，原告要求被告全额支付佣金的诉讼请求，有失公允。鉴于被告张东星实际已向原告中原公司支付佣金60,000元,本院现根据本案的实际情况酌定由被告向原告再行支付佣金22,000元为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：被告张东星于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司佣金人民币22,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计人民币1,410元，由被告张东星负担。(该款由被告张东星于本判决生效之日起十日内向原告上海中原物业顾问有限公司直接支付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇一八年二月二十四日书记员 瞿思沁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。……