北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初2561号原告（被反诉人）：北京大华邦物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区圆明园西路88号院法定代表人：桑国巍，总经理。委托代理人：宋怡萍，女，北京大华邦物业管理有限责任公司职员，住单位宿舍。被告（反诉人）：李冬松，1971年12月21日出生，汉族，公司职员，住北京市海淀区。委托代理人：李本强（李冬松之夫），北京中德华能新能源技术有限公司经理，住北京市海淀区圆明园花园别墅小区×号。原告北京大华邦物业管理有限责任公司（以下简称大华邦物业公司）与被告李冬松物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大华邦物业公司委托代理人宋怡萍与被告李冬松及其委托代理人李本强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大华邦物业公司向本院提出诉讼请求：判令李冬松向我方交纳物业费16507.68元、有线电视费204元、电费4671.71元、水费2982.6元、热水费2128元、供暖费21848.4元，费用合计48342.39元。案件受理费由李冬松承担。事实和理由：我公司2007年6月30日前，一直为北京圆明园花园别墅小区的物业管理公司，依职权对小区进行物业管理、提供物业服务，收取物业管理费及有线电视费、电费、水费、供暖费、停车费等服务费用。李冬松拥有北京圆明园花园别墅小区×号房屋，建筑面积：121.38平方米。李冬松作为小区业主，理应遵守小区的物业管理规定，并负有及时交纳物业费及有线电视费、电费等服务费用的义务。但李冬松自2001年11月起，长期欠交我公司上述费用。被告李冬松辩称，2001年6月5日，我与北京圆明园花园别墅有限公司签订商品房买卖合同。2001年7月，房屋交付后，我装修时发现诉争房屋多处漏雨。我找开发商解决，开发商责成物业公司修缮，但大华邦物业公司一直未采取任何措施。11月入冬，我为入住新房，被迫缴纳物业费。因漏水问题我多次和大华邦物业公司联系解决，但大华邦物业公司总是拖延时间，2006年我搬离诉争房屋。以上事实说明，我与大华邦物业公司从未签订过物业服务合同。就大华邦物业公司起诉中所述汇总表客户签字栏中也不是我本人签字。第一，我从未与大华邦物业公司签订物业服务合同，也没有签订入住公约，由于大华邦物业公司没有履行房屋修缮责任，我方一直拒绝签署。房屋入住时，我交纳了三个月的相关费用，但是大华邦物业公司仍然不作为。第二，大华邦物业公司提供的邮件中仅仅标注律师函字样，但是没有说明信件内容，不能证明是催债文件，且该邮件属于伪造，不具备任何法律效力。且邮件中的签字不是本人签字。第三，大华邦物业公司经营不善，丧失商誉，恶意“造债”，大华邦物业公司不履行物业服务义务，疏于服务和管理，且怠于行使追缴“欠费”的权利。综上，请求驳回大华邦物业公司的诉讼请求。我保留通过其他途径继续追究大华邦物业公司侵权和造成我财产损失的责任。且我提出反诉，反诉请求如下：1.请求判令大华邦物业公司赔偿我贻误进京落户机会，户口二次再迁造成的误工费、交通费1万元、赔偿屋顶漏雨损失4万元；2.请求判令大华邦物业公司解除对我不动产登记设置的障碍，三个月内为涉案房屋办妥不动产产权登记；3.追加大华邦物业公司合伙人北京圆明园花园别墅有限公司为本案第三人；4.判令大华邦物业公司代北京圆明园花园别墅有限公司支付超出约定时间买受人的物业费30587.76元（截止至2017年6月31日）；5.判令大华邦物业公司向我赔礼道歉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：大华邦物业公司原系北京市海淀区圆明园花园别墅小区的物业管理公司，负责为该小区提供物业服务。2001年7月2日，李冬松作为业主与大华邦物业公司就该小区×号房屋签订业主入住合约及居住公约，并签署大华邦物业公司过渡期物业管理收费标准，其中规定：物业管理费每建筑平方米每月2元；代收代缴项目收费标准为：电费每度0.4元、水费每吨1.6元、液化石油气每罐50元，自选台每月3元；其他服务项目收费标准为：热水费每吨8元；机动车存车费每辆每月150元、冬季采暖费每120天每平方米30元、照明费（楼道公用）实际发生量计价分摊。2007年6月30日，大华邦物业公司撤离该小区，之前诉争房屋一直接受由大华邦物业公司提供的物业服务。李冬松未交纳物业费16507.68元、有线电视费204元、电费4671.71元、水费2982.6元、热水费2128元、供暖费21848.4元，费用合计48342.39元。大华邦物业公司分别于2008年12月、2010年12月、2012年12月、2014年12月以涉案房屋地址为送达地址给李冬松邮寄了律师函，催缴欠费。庭审中，李冬松对大华邦物业公司主张的欠费期间予以认可。另查，大华邦物业公司所提供的物业服务，特别是在消防和监控方面，存在严重问题；2015年，大华邦物业公司在我院申请过诉前调解未果。李冬松与北京圆明园花园别墅有限公司签订的《商品房买卖合同》附件四约定：出卖人承诺该小区整体建设在2006年12月31日前，否则承担超出约定时间买受人的物业费，以天数计算。李冬松主张其迁户口产生交通、误工损失1万元，但未提交充分证据证明，且大华邦物业公司予以否认。经本院释明，李冬松坚持在本案中就房屋质量问题、房屋过户等问题提出反诉。本院认为，大华邦物业公司与李冬松签署的业主入住合约与居住公约以及大华邦物业公司过渡期物业管理收费标准均系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方理应据此履行。在合同实际履行过程中，大华邦物业公司为诉争房屋提供了相关物业服务，李冬松理应根据其签订的收费标准交纳相应费用。大华邦物业公司要求李冬松交纳相应费用的请求，符合事实及法律依据，本院依法予以支持，考虑到大华邦物业公司提供的物业服务确有问题，故本院对大华邦物业公司所主张的物业费数额酌情予以减免，具体数额由本院依法酌定。鉴于大华邦物业公司分别于2008年12月、2010年12月、2012年12月、2014年12月以涉案房屋地址为送达地址给李冬松邮寄了律师函，催缴上述欠费，向其主张过上述费用，且2015年，大华邦物业公司在我院申请过诉前调解，表明大华邦物业公司未明显怠于行使权利，诉讼时效并未经过。李冬松主张其迁户口产生交通、误工损失1万元，但未提交充分证据证明，且大华邦物业公司予以否认，故对李冬松的上述主张，本院不予采信。诉争房屋质量问题、房屋过户问题应在李冬松与北京圆明园花园别墅有限公司之间房屋买卖合同关系中予以解决，与本案并非同一法律关系，北京圆明园花园别墅有限公司承诺承担相应期间的物业费亦应在李冬松与北京圆明园花园别墅有限公司之间予以解决，故对李冬松的其他反诉请求，本院均不予支持。需要指出的是，在物业服务合同关系履行期间，业主因对物业服务质量有异议而拒绝交纳相应费用的，物业服务企业应通过法律途径解决双方的纠纷，而不应怠于履行物业服务职责，造成业主损失、激化双方的矛盾。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、李冬松于本判决生效后十日内给付北京大华邦物业管理有限责任公司物业费一万三千二百零六元一角四分、有线电视费二百零四元、电费四千六百七十一元七角一分、水费二千九百八十二元六角、热水费二千一百二十八元、供暖费二万一千八百四十八元四角，上述合计四万五千零四十元八角五分；二、驳回北京大华邦物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。三、驳回李冬松的反诉请求。如果李冬松未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千零九元，由北京大华邦物业管理有限责任公司负担六十九元（已交纳），由李冬松负担九百四十元，于本判决生效后七日内交纳。反诉费九百零七元，由李冬松负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈迎宾人民陪审员  肖开恩人民陪审员  陈凤廷二〇一八年二月二十八日书 记 员  关永秋书 记 员  李 欣