江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏08民终3299号上诉人（原审原告）：张素平。委托诉讼代理人：宋崇迪，江苏道文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：董少萍。委托诉讼代理人：刘海晋，江苏浦佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：范星慧，江苏浦佳律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：丁凯。委托诉讼代理人：刘海晋，江苏浦佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：范星慧，江苏浦佳律师事务所实习律师。原审被告：丁瑶。委托诉讼代理人：刘海晋，江苏浦佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：范星慧，江苏浦佳律师事务所实习律师。原审第三人：淮安市清江浦区盐河镇王元村村民委员会。上诉人张素平因与被上诉人董少萍、丁凯、原审被告丁瑶、原审第三人淮安市清江浦区盐河镇王元村村民委员会（以下简称：王元村委会）农村房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2017）苏0812民初1274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人张素平及其委托诉讼代理人宋崇迪，被上诉人董少平及其委托诉讼代理人刘海晋到庭参加诉讼，被上诉人丁凯、原审被告丁瑶、原审第三人王元村委会经合法传唤无正当理由未到庭参加诉。本案现已审理终结。张素平上诉称，原审第三人王元村委会与案外人王某签订的房屋买卖合同是真实有效的，且已实际履行，被上诉人也已认可；丁少怀以第三人王元村委会名义“一房两卖”，并收取房款，致涉案房屋产生争议被他人抢占，上诉人不应承担向被上诉人交还涉案房屋的义务，请求二审法院撤销一审“原告张素平亦于本判决生效后五日内将座落于淮安市××××王元村紫竹园内B区三排七号房屋交还给被告董少萍、丁凯”的判决。董少萍答辩称，涉案房屋钥匙交付是2013年，上诉人也自认2016年房屋装修过程中，被案外人王洪斌占有。房屋买卖合同具有相对性，被上诉人出卖房屋，并履行了交房义务，上诉人实际占有房屋三年时间，即使买卖合同无效，被上诉人在返还房屋时，也有权要求上诉人返还实际占有的房屋，上诉人不能以该房被第三人强占，不去积极主张权利，而将所有的责任和义务推给被上诉人，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张素平向一审法院起诉请求：1、判令被上诉人在继承遗产范围内返还上诉人已经支付的购房款55万元、支付利息损失12.65万元，并以55万元为基数、按照年息6%标准自2017年6月10日支付利息至实际给付之日止；承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：董少萍与丁少怀是夫妻关系，丁凯、丁瑶为丁少怀与董少萍的子女。丁少怀于2016年9月去世，丁瑶于2017年6月5日书面申明对丁少怀所有遗产放弃继承。丁少怀（乙方）为在淮安市××××王元村的土地上开发住宅小区项目，与第三人王元村委会（甲方）签订协议书，约定：乙方租（征用）王元村十里荒一十组集体土地约50亩，土地转让方式为先租后征，租征时间从2011年6月30日至2061年6月30日；土地转让时间为50年，租地、征地等费用一次交甲方6万元/亩，计300万元，办理正规征地手续费用由乙方自行负责，相关手续甲协助办理。原淮安市清浦区盐河镇人民政府作为见证单位在该协议上盖章。丁少怀在上述土地建设开发紫竹园项目。2013年，丁少怀以第三人王元村委会（甲方）名义与张素平（乙方）签订《盐河紫竹园楼房买卖合同》，约定：甲方将坐落于盐河镇王元村紫竹园内楼房一套售给乙方，乙方购买的房屋为并联式（双户型）砖混结构三层（含阁楼），位置为B区三排七号；该房暂无产权证，甲方积极办理土地征用，产权证等相关手续，所有费用由乙方承担，但乙方不承担因甲方违法使用土地所产生的费用。如甲方尚未办理相关手续之前，房屋因国家政策性原因给乙方造成损失的，甲方将退还乙方所交纳的购房款；该房屋建筑面积约258平方米（阁楼除外），售卖总金额55万元，其中含每平方米50元作为集镇基础设施配套费用；双方在签订合同后乙方首付房款35万元，余款20万元在2013年8月10日前一次性付清。如乙方超过约定期限15日尚未付款，甲方有权终止合同，并在乙方已交房款时扣除3%的违约金；甲方应当在乙方交清全部房款后，将符合本合同约定的房屋交付乙方；甲方保证销售的房屋无产权纠纷和债权债务纠纷。张素平于2013年6月10日通过银行汇款35万元至丁少怀账户，于2013年8月6日付款给案外人马学波，马学波又于8月30日将该20万元汇到董少萍的账户。丁少怀以淮安市紫竹园物业管理有限公司名义于2013年8月9日向张素平出具收据一份，载明收到购房款（B区三排七号）55万元，此款分两次银行转账。丁少怀在该收据上签名。在收到款项后不久，丁少怀通过马学波向张素平交付涉案房屋钥匙。张素平在装修房屋过程中，涉案房屋被案外人抢占。另查，淮安市紫竹园物业管理有限公司未经过工商注册登记。在审理过程中，根据张素平的申请，一审法院依法对董少萍、丁凯所继承的丁少怀遗产中价值60万元的金额采取保全措施。庭审中，张素平主张丁少怀“一房两卖”导致涉案房屋被他人抢占，提供第三人王元村委会与案外人王某签订的买卖合同复印件一份，旨在证明涉案房屋在2009年10月就已出卖给王某。原审被告方质证称：该证据为复印件，不予认可，丁少怀在与原审原告签订买卖合同时上述合同已经解除且丁少怀已返还了部分购房款，该合同的相对方王某已去世，其子王洪斌抢占原审原告在装修过程中的房屋。一审法院认为：丁少怀在第三人王元村委会范围内的土地上开发建设紫竹园住宅小区，土地使用权性质没有变更，且该小区房屋在案件辩论终结前未取得相关证照，丁少怀以王元村委会名义与张素平签订房屋买卖合同，该合同违反法律规定，属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，丁少怀收取张素平55万元购房款，应当予以返还。张素平一方面主张其在对房屋进行装修过程中被抢占，另一方面又说丁少怀没有交付房屋，两者相矛盾，结合案情，一审法院认定丁少怀房屋已交付张素平，故张素平要求返还购房款的同时也应当将涉案房屋返还。张素平主张丁少怀一房两卖致涉案房屋被他人抢占，因其提供的证据是复印件真实性无法核实，即使该合同是真实的，张素平也未提供证据证明该合同已实际履行，故对张素平的该主张，不予采纳。丁少怀以第三人王元村委会的名义出卖没有合法产权的房屋，对导致买卖合同无效负有过错。张素平作为买受人，明知涉案房屋无合法手续仍然与丁少怀签订买卖合同亦负有过错。现张素平要求原审被告支付利息损失，不予支持。继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。本案中，丁少怀于2016年9月去世，其应当承担的债务应当由其法定代理人在继承遗产范围内承担给付义务，丁凯、董少萍作为丁少怀的继承人，应当对丁少怀向张素平返还55万元购房款的责任在继承遗产范围内承担给付义务。丁瑶明确表示放弃继承，故其对丁少怀的返还购房款义务亦不负有给付义务。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、董少萍、丁凯于本判决生效后五日内在继承遗产范围内返还张素平购房款55万元；张素平亦于本判决生效后五日内将坐落于淮安市××××王元村紫竹园内B区三排七号房屋交还给董少萍、丁凯；二、驳回张素平的其他诉讼请求。案件受理费9800元，保全费3520元，合计13320元，由张素平承担750元，董少萍、丁凯承担12570元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，上诉人张素平申请证人王某之子王洪斌到庭作证。王洪斌到庭提供了王元村委会与王某于2009年12月26日签订的《盐河创业园楼房买卖合同》一份、《补充协议》一份、以及2011年4月8日丁少怀与与王洪兵签订的《协议》一份、丁少怀于2009年12月26日出具的“收到王某购买别墅人民币叁拾叁万伍仟元正”收条一张、淮安市清浦区盐河镇预算外资金管理办公室出具的收到王某购房款435000元的“江苏省行政事业单位结算凭证”两张。经质证，董少萍对“买卖合同”和两份“结算凭证”予以认可。为此，本院对2009年12月丁少怀以王元村委会名义与王某签订房屋买卖合同，并收取435000元购房款事实予以认定。同时，董少萍当庭提供了三张银行凭证，以此证明2013年8月13日现金给付周玉春（王某妻子）2万元、2013年12月12日转帐给王洪斌5万元、2014年3月21日转帐给王洪斌2万元购房款。对此，王洪斌质证认为，收到此9万元是事实，但此款给付的是2011年4月8日协议的补偿款，而非退房款。董少萍还提供了录音证据一份，通过录音中王洪斌和张素平丈夫高宝书通话，以证明于2012年，王洪斌父子委托丁少怀出卖涉案房屋；对此，王洪斌质证认为，是高宝书打电话给他，房子是自己的，要卖自己卖，不会委托别人卖；高宝书质证认为，打电话的目的是想让王洪斌去打官司，因为付了55万元购房款。对此，本院认为，此三张银行凭证和通话录音难以证实丁少怀以王元村委会名义与王某签订的房屋买卖合同已经解除。董少萍当庭提供了淮安市清江浦区人民法院（2017）苏0812民初6581号民事判决书，证明被上诉人丁凯已放弃对丁少怀遗产的继承权。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，诉争的房屋于2009年已由丁少怀出卖给案外人王某，且双方签订买卖合同，并收取了购房款，2016年张素平装修该房时，王某的儿子王洪斌出来强行占有诉争房屋，由此引发纠纷。现上诉人张素平主张纠纷引发的责任在于被上诉人董少萍方“一房两卖”，其无法返还该房屋。本院认为，目前涉案房屋并不在上诉人控制之中，且引起纠纷责任在于被上诉人方，故一审判决上诉人返还涉案房屋确有不当，应予纠正。继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。现丁少怀的法定继承人丁凯放弃继承，依法其对被继承人丁少怀应当承担的债务不负偿还责任。综上，上诉人张素平上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、撤销淮安市清江浦区人民法院（2017）苏0812民初1274号民事判决；二、被上诉人董少平于本判决生效之日起十日内在继承遗产的范围内返还上诉人张素平购房款55万元；三、驳回张素平其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9800元，保全费3520元，合计13320元，由上诉人张素平负担3000元，董少萍负担10320元；二审案件受理费80元，由被上诉人董少萍负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 孙 洁审判员 蒋其举二〇一八年二月一日书记员 费婉燕