四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终7359号上诉人（原审原告）：童疆雄，男，1987年1月18日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。委托诉讼代理人：童心成(系童疆雄之父)，男，1942年3月26日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。上诉人（原审被告）：彭绍勇，男，1976年10月23日出生，汉族，住四川省越西县。委托诉讼代理人：孙照，男，系四川省苍溪县。被上诉人（原审第三人）：四川长岛物业有限公司，住所地：四川省成都市青羊区东坡路999号水映长岛1幢。法定代表人：卢业旭。被上诉人（原审第三人）：成都芝芝实业股份有限公司，住所地：四川省成都市青羊区清江路口温哥华广场32层A座。法定代表人：王建生。委托诉讼代理人：彭皓，北京市天竞公诚（成都）律师事务所律师。上诉人童疆雄因与上诉人彭绍勇、被上诉人四川长岛物业有限公司（以下简称长岛物业公司）、成都芝芝实业股份有限公司（以下简称芝芝公司）租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院(2016)川0105民初4225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。经过阅卷和调查，询问当事人，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。上诉人童疆雄上诉请求：撤销成都市青羊区人民法院(2016)川0105民初4225号民事判决，依法改判：1.彭绍勇支付合作金76.2万元；2.彭绍勇支付经济损失9.12万元。事实和理由：童疆雄与彭绍勇签订的《经营合作协议书》约定，彭绍勇每年向童疆雄支付20万元合作金，原审查明的事实认定双方签订的协议得到芝芝公司以及长岛物业公司的认可，现在房屋彭绍勇尚在使用中，一审法院却遗漏未记录在案，该事实的认定与一审法院认定的彭绍勇已将租赁物退还给长岛物业公司明显不一致。由于房屋至今尚由彭绍勇占有使用，所以一审认定事实不清导致童疆雄利益受损。故请求查明案件事实，依法改判。上诉人彭绍勇上诉请求：撤销成都市青羊区人民法院(2016)川0105民初4225号民事判决，依法改判驳回童疆雄的全部诉讼请求。事实和理由：双方签订的《经营合作协议书》名为合作，实为租赁，且童疆雄无权转租，双方签订的合同为无效合同，一审法院错误适用司法解释条款错误判决。一审法院多计算一年的“租金”。请求法院支持彭绍勇的上诉请求。被上诉人长岛物业公司辩称，长岛物业公司、童疆雄、彭绍勇都对芝芝公司造成侵权，请求二审法院依法判决。被上诉人芝芝公司辩称，一审法院法律认定事实不清，且在适用法律方面混乱。本案涉及的场地系芝芝公司合法占有、使用，长岛物业公司、童疆雄、彭绍勇使用该场地侵犯了芝芝公司的合法权益，也违反了城市管理的需要，请求法院依法判决。童疆雄向一审法院起诉请求：1.彭绍勇支付合作金76.2万元；2.彭绍勇支付经济损失9.12万元；3.彭绍勇承担本案的诉讼费。一审审理中，童疆雄补充陈述合作金76.2万元包含2013年度合作金10万元、2014年度合作金22万元、2015年度合作金22万元、2016年度合作金22.2万元；经济损失9.12万元包括律师费3万元、误工费4.2万元、诉讼费15600元、车旅费3600元。一审法院认定事实：2012年3月1日，童疆雄作为承租人与出租人长岛物业公司下属服务中心形成《球场经营场地租赁合同》，约定由童疆雄承租位于成都市青羊区东坡路999号东侧的场地进行经营，租赁期限为八年；租金标准为50000元/年，自协议签订之日起2年满后，每年租金在上一年租金总额的基础上按10%递增，支付方式为每年支付一次；服务中心负有监督租赁场地建筑结构及场地完好的权利义务，并有义务向童疆雄提供电源、水源，但场地所需材料、计费水表、计费电表及施工由童疆雄自行负责，童疆雄自行办理相关营业执照及相关手续，并保护所租赁场地正常使用，不得损坏；同时约定童疆雄在使用场地过程中，如需对场地内部装修进行维护、改造、更新、结构改变必须先征得服务中心的书面同意，费用由童疆雄自理；还约定若出现将租赁场地擅自改变经营项目、拖欠租金超过30日、拖欠水电费用超10日的、未经服务中心同意擅自将租赁场地整体或部分转租给他人的等情形，服务中心有权终止合同，无条件收回租赁场地等。服务中心加盖中心客户服务部印章。合同签订后，童疆雄遂分别于2012年3月1日、2013年2月19日向长岛物业公司缴纳了两年的租金共计100000元。2012年6月19日，童疆雄与彭绍勇签订《经营合作协议》，约定的主要内容为：双方合作在上述涉案场地合作经营网球场、羽毛球场、篮球场；合作经营期限从2012年6月19日起至2017年6月18日止；场地合作金为20万元/年，自协议签订之日起2年满后，每2年合作金在上一年合作金总额的基础上按10%递增；合作金每年支付一次，2012年6月19日前支付20万元，2013年5月19日前支付20万元；童疆雄的义务和责任为监督合作期内场地建筑结构及场地完好。2012年6月11日，彭绍勇向童疆雄支付20万元，童疆雄以长岛物业公司疆烨俱乐部的名义出具了收据。2013年7月15日，童疆雄向彭绍勇出具收条，确认收到其支付的10万元。同日，彭绍勇向童疆雄出具欠条，载明欠童疆雄合作金10万元。另查明，1.成都市青羊区建设局（以下简称青羊建设局）与芝芝公司于2005年12月21日签订《关于投资建设并经营管理东坡块状绿地的合同》，其中约定：青羊建设局将位于东坡辖区水映长岛项目入口两侧范围自清水河新开规划河道北岸至东坡路南侧之间2.6万平方米的规划块状公共绿地，交由芝芝公司采取BOT方式投资建设并经营管理；为保证该项目的日常运转，青羊建设局同意芝芝公司无偿使用并自行经营管理上述绿地及符合城市规划的地上地下建筑物、构筑物、附属设施和地上地下空间资源30年整，期限自2006年1月1日至2035年12月31日止；绿地上含经营管理用房、地下室、城市块状绿地和少量体育健身设施，芝芝公司在合同约定期间内拥有该绿地的使用权、经营管理权。涉案场地即属于该绿地上部分体育设施。2.2014年1月13日，服务中心向童疆雄发出《解除合同通知书》，认为童疆雄在经营过程中，存在将租赁场地擅自改变经营项目、未经服务中心同意擅自拆改场地结构损坏承租场地或改变用途、未经服务中心同意擅自将租赁场地整体或部分转租给他人的三种情形，按照原租赁合同第7条违约责任第2条，解除与童疆雄所签订的《球场经营场地租赁合同》，要求童疆雄自收到本通知10日内，自行拆除场地内违章搭建、并恢复原貌。并于2014年2月18日向童疆雄及彭绍勇发出《收回场地通知书公告》，要求自即日起收回上述租赁场地。彭绍勇、长岛物业公司确认彭绍勇已于2014年2月24日将涉案场地退还给了长岛物业公司。一审法院认为，（一）童疆雄与彭绍勇签订的《经营合作协议》中仅约定了童疆雄向彭绍勇提供合作经营场地并收取固定金额合作金的权利，未约定其参与经营并承担风险的义务，故《经营合作协议》名为合作协议，其实质为场地租赁合同。（二）芝芝公司作为涉案场地的合法使用权人，其委托长岛物业公司对涉案场地进行管理维护，未明确长岛物业公司对租赁场地享有出租权，但时任服务中心经理与童疆雄同往街道办告知长岛物业公司享有对租赁场地的使用权，且街道办工作人员在知悉童疆雄在租赁场地搭建违章建筑时，已将该情况向长岛物业公司及芝芝公司通报，时任服务中心经理郝春志也到场对租赁场地的环境问题进行过整改，上述行为足以让相对人童疆雄相信长岛物业公司对租赁场地享有出租权，且芝芝公司也明知长岛物业公司与童疆雄签订租金合同及童疆雄占有使用租赁物违章搭建的事实，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”及第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，在长岛物业公司与童疆雄签订《球场经营场地租赁合同》时，童疆雄有理由相信长岛物业公司有出租权，且芝芝公司也认可了长岛物业公司的出租行为，该合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，长岛物业公司与童疆雄均应按照合同约定全面履行自己的义务。虽然童疆雄与长岛物业公司签订的《球场经营场地租赁合同》已经被人民法院生效裁判确认为无效，但根据本院调取的视频资料足以认定长岛物业公司将租赁场地出租给童疆雄，构成表见代理，并非无权处分，应属合法有效。根据《球场经营场地租赁合同》关于“未经服务中心同意擅自将租赁场地整体或部分转租给他人的等情形，服务中心有权终止合同，无条件收回租赁场地等”的约定，童疆雄与彭绍勇签订的《经营合作协议》系未经服务中心同意而擅自签订的合同，属无效合同。基于前述认定，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定及彭绍勇已于2014年2月24日将涉案场地退还给了长岛物业公司，童疆雄另案起诉要求长岛物业公司退还了租赁费，即彭绍勇实际占有使用至2014年2月24日即终止，故彭绍勇应按《经营合作协议》约定的租金标准支付房屋占有使用费，即为550332元（20万元+20万元+2013年6月19日至2014年2月24日的租赁费150332元），扣除彭绍勇已付30万元，仍需支付250332元。对超出部分的诉请，一审法院不予支持。同理，基于前述认定，童疆雄与彭绍勇签订的《经营合作协议》系无效合同关系，自始无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当承担相应的责任。”的规定，童疆雄对合同无效显然存在过错，其主张经济损失9.12万元（律师费3万元、误工费4.2万元、诉讼费15600元、车旅费3600元）由彭绍勇承担无合同及法律依据，且未提供相应的证据，故一审法院对童疆雄的上述主张不予支持。综上，一审法院参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、彭绍勇于本判决生效后十日内支付童疆雄截止2014年2月24日的房屋占有使用费250332元；二、驳回童疆雄的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11420元，由童疆雄负担3350元，被告彭绍勇负担8070元（该款已由童疆雄预交，待彭绍勇履行上述给付义务时一并支付给童疆雄）。本院二审期间，童疆雄围绕上诉请求依法提交长岛物业公司水映长岛服务中心与案外人彭丽签订的《水映长岛球场场地租赁合同》，拟证明彭绍勇至今还在租用安涉场地。本院组织当事人进行了证据质证。经庭审质证，彭绍勇对童疆雄提供的证据材料的真实性不持异议，但认为，从2014年2月24日后，案涉场地与童疆雄无关，仅仅与长岛物业公司有关系，其证据不能证明其主张的事实。长岛物业公司、芝芝公司对童疆雄提供的证据材料请求法院依法认定。本院认为，童疆雄提交的证据不能够反映与待证事实之间存在关联关系，不能作为认定案件事实的根据，本院不予采信。本院对一审法院查明的部分事实予以认可。根据本案现有证据以及审理查明的案件事实：2005年12月21日，青羊建设局与芝芝公司签订《关于投资建设并经营管理东坡块状绿地的合同》，其中约定，青羊建设局将位于东坡辖区水映长岛项目入口两侧范围自清水河新开规划河道北岸至东坡路南侧之间2.6万平方米的规划块状公共绿地，交由芝芝公司采取BOT方式投资建设并经营管理；芝芝公司在合同约定期间内拥有该绿地的使用权、经营管理权。本案案涉场地即属于该绿地上部分体育设施。2012年3月1日，童疆雄作为承租人与出租人长岛物业公司下属服务中心签订《球场经营场地租赁合同》。2012年6月19日，童疆雄与彭绍勇签订《经营合作协议》。2012年6月11日，彭绍勇向童疆雄支付20万元，童疆雄以长岛物业公司疆烨俱乐部的名义出具了收据。2013年7月15日，童疆雄向彭绍勇出具收条，确认收到其支付的10万元。同日，彭绍勇向童疆雄出具欠条，载明欠童疆雄合作金10万元。2014年1月13日，长岛物业公司服务中心向童疆雄发出《解除合同通知书》，认为童疆雄在经营过程中，存在将租赁场地擅自改变经营项目、未经服务中心同意擅自拆改场地结构损坏承租场地或改变用途、未经服务中心同意擅自将租赁场地整体或部份转租给他人的三种情形，按照原租赁合同第7条违约责任第2条，解除与童疆雄所签订的《球场经营场地租赁合同》。2014年长岛物业公司与童疆雄解除合同后，童疆雄以长岛物业公司为被告、芝芝公司为第三人向成都市青羊区人民法院提起诉讼，该院作出（2014）青羊民初字第1746号民事判决书,认定童疆雄与长岛物业公司签订的《球场经营场地租赁合同》没有土地使用权人的芝芝公司认可及事后追认，构成无权处分，属无效合同，判决长岛物业公司向童疆雄退还10万元场地使用费及赔偿资金占用利息损失。长岛物业公司不服提起上诉，后撤诉，本院作出（2015）成民终字第3800号民事裁定书，裁定准许长岛物业公司撤回上诉，各方按原判决执行。本院作出（2015）成民终字第3800号民事裁定生效后，童疆雄向本院申请再审，本院审查认为，案涉场地芝芝公司拥有30年的使用权、管理权，而芝芝公司在诉讼中证实，作为案涉场地有权管理人，从未将案涉场地租赁给童疆雄，也未授权转租。从童疆雄提供的工商档案材料看，长岛物业公司并非芝芝公司下属公司，故对童疆雄主张长岛公司系芝芝公司下属公司的再审理由不予支持。对童疆雄主张房屋、水电安装等费的问题，由于童疆雄为提交相关证据予以证据，且根据《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”的规定，对童疆雄的该项理由不予支持。童疆雄主张成都市青羊区人民法院存在程序违法的问题，由于童疆雄未提交相应的证据，对其主张不予支持。本院作出（2015）成民申字第230号民事裁定书，裁定：驳回童疆雄的再审申请。本院认为，根据上诉人童疆雄、彭绍勇的上诉理由以及被上诉人长岛物业公司、芝芝公司的答辩意见，本案争议的焦点为：芝芝公司是否授权长岛公司进行管理？是否构成表见代理？长岛公司与童疆雄签订的合同是否合法有效？童疆雄与彭绍勇签订的协议是否合法有效？童疆雄是否有权主张彭绍勇向其支付房屋占有使用费、经济损失？针对焦点问题，本院评判如下：首先，关于芝芝公司是否授权长岛公司进行管理，是否构成表见代理的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条“下列事实，当事人无须举证证明：。（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”之规定，本案中长岛物业公司与童疆雄签订的《球场经营场地租赁合同》的效力已被发生法律效力的判决、裁定所确认。芝芝公司作为涉案场地合法的使用人、经营管理人，并未认可委托长岛物业公司对涉案场地进行经营管理。故童疆雄主张长岛物业公司系芝芝公司下属公司，且授权长岛物业公司管理案涉土地，芝芝公司知道长岛物业公司将案涉土地出租童建雄的理由不能成立，本院不予支持。在本案中，长岛物业公司并未以芝芝公司的名义与童疆雄签订《球场经营场地租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”之规定，本院认为，构成表见代理要件之一，即行为人必须以被代理人的名义与第三人签订合同，一审法院认定长岛物业公司以其下属服务中心的名义与童疆雄签订《球场经营场地租赁合同》的行为构成表见代理，系认定事实不清，适用法律不当，本院应予纠正。其次，关于长岛公司与童疆雄签订的合同是否合法有效的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，长岛物业公司未取得芝芝公司同意将案涉场地出租给童疆雄经营管理，事后也未经权利人芝芝公司追认或者长岛物业公司在订立合同后取得芝芝公司同意将案涉场地出租给童疆雄经营管理。因此，长岛物业公司与童疆雄签订的《球场经营场地租赁合同》的行为系无权处分的行为。最后，关于童疆雄与彭绍勇签订的协议是否合法有效？童疆雄是否有权主张彭绍勇向其支付房屋占有使用费、经济损失的问题。本院认为，童疆雄与彭绍勇签订的《经营合作协议》名为合作协议，其实质为场地租赁合同。由于童疆雄基于无效合同取得涉案场地使用权后，将其转租给彭绍勇的行为也未取得权利人芝芝公司的追认，因此，无论童疆雄的转租行为是否取得长岛物业公司事先同意或者是否追认均为无效，故童疆雄与彭绍勇签订的《经营合作协议》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”之规定，童疆雄不能基于无效的合同获得利益，故童疆雄主张彭绍勇向其支付房屋占有使用费、经济损失的请求于法无据，本院不予支持。综上所述，童疆雄的上诉请求不能成立，应予驳回；彭绍勇的上诉请求成立，本院应支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院应予纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销成都市青羊区人民法院(2016)川0105民初4225号民事判决；二、驳回童疆雄的全部诉讼请求。一审案件受理费11420元，由童疆雄负担，二审案件受理费11420元，由童疆雄负担。彭绍勇预缴纳案件受理费4300元，本院予以退还。本判决为终审判决。审判长 滕 洁审判员 周 文审判员 崔俊安二〇一八年二月五日书记员 熊 虹