山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0281民初276号原告：赵子文，男，住山东省胶州市。委托代理人祝乃英，山东永罡律师事务所律师。委托代理人张传昌，山东永罡律师事务所律师。被告：青岛恒翔置业有限公司，住所地胶州市。法定代表人谢洪涛，该公司总经理。委托代理人冷延平，山东海康律师事务所律师。委托代理人柳燕，山东海康律师事务所律师。原告赵子文与被告青岛恒翔置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵子文的委托诉讼代理人祝乃英，被告青岛恒翔置业有限公司的委托诉讼代理人柳燕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金32661元（计算至2017年3月31日），自2017年3月31日起至交付完成之日止的违约金按合同约定继续计算并给付；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年4月26日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于胶州市香港东路588号恒翔.金水苑小区15号楼1单元15层1501户房屋出售给原告，总价717832元。合同签订后，原告按约全部付清了购房款项。合同约定的房屋交付期限截止日期为2015年12月31日，但被告不仅未在合同约定的交房期限内交付房屋，至今仍未交房，已经超过约定的交房日期达455天。庭审中原告明确诉讼请求第一项为：请求法院依法判决被告向原告支付自2016年1月1日至2017年3月2日止共计426天，以已支付房款717832元的日万分之一计算违约金共计30580元。被告青岛恒翔置业有限公司辩称，对原告的诉讼请求不予认可。被告逾期交房属实，违约金计算有误。涉案房屋于2016年12月26日已符合单体验收条件并取得胶州市建设工程验收备案证，备案证号：胶建竣备字第2016-682号。该备案证可证明涉诉房屋已达到该商品合同第十条第二款交钥匙条件，即补充条款第十五条的规定。且被告也于该备案证发放后以挂号信的形式已通知原告收房领钥匙，因该合同签订是双方真实的意思表示。原告针对被告的答辩意见称，依据相关法律规定，预售商品房交付必须经由法定程序，具体来说，预售商品房交付必须具有竣工验收备案表，竣工综合验收合格证，住宅质量保证书、住宅使用说明书，实测面积测绘报告，并且要向购房人书面房屋交付通知，本案中，被告并未向原告送达书面通知，同时实际上也未达到法定交付条件，上述五证未办理齐全，被告所说商品房预售合同第十条第二款，及补充条款的第十五条，一是内容自相矛盾，即说房屋已验收合同，又说达到交钥匙条件即可。同时这是格式合同，意图逃避责任。我们认为既不应当以该合同第十条第二款为准，也不应当以补充条款的第十五条为准，应当以法律规定为准。小区项目必须经过综合验收合格，并取得综合验收，并出具住宅使用说明书、住宅质量保证书，被告主张单体验收不能作为交付条件。违约金应自2016年1月1日计算至2017年3月31日共计455天，以本金717832元，已支付房款的日万分之一支付违约金32661元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提供证据及被告质证情况如下：证据一、《青岛市商品房预售合同》一份，证明事项：原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于胶州市香港东路588号《恒翔.金水苑小区》15号楼1单元15层1501户住宅房一套出售给原告;房屋单价为5300元每平方米，135.44平方米，总价717832元;同时特别约定，被告应于2015年12月31日前向原告交付该住宅房;如延迟交房，应向原告支付违约金，按照原告已支付的房价款日万分之一计算，并自本合同约定的最后交房期限之第二天起算至实际交付之日。证据二、收款收据二份，证明原告已按约定支付了全额购房款717832元。针对原告提交的证据，被告质证称：对证据的真实性及证明事项均无异议。只对违约金的计算时间有异议，违约金应该计算至2016年12月26日。被告向本院提供证据及原告质证情况如下：证据一、提交胶州市建设工程竣工验收备案证复印件一份，原件存于胶州市建设局，证明涉案房屋已于2016年12月26日符合单体验收条件。证据二、胶州电力公司与自来水公司证明复印件两份，用以证明2016年8月1日涉案房屋已通水通电。达到双方合同约定的交付条件。证据三：物品交验清单、客户确认单复印件各一份，证明被告已于2017年3月2日将涉案房屋交付给原告，履行了房屋交付义务。针对被告提交的证据，原告质证称：对证据一、二的真实性无异议，依照合同约定，涉案房屋应由被告在达到交付条件后向原告发送交房通知，本案中被告并没有履行该义务。对证据3的真实性需要庭后落实，如有异议七日内向法庭提交书面回复。庭后七日内原告没有向法庭做出书面回复。本院对于当事人提供的证据材料认证如下：原告提交的证据一、二与被告提交的证据一、二真实合法与本案具有关联性，且原、被告对上述证据的真实性均无异议，故，本院对上述证据的真实性予以采信。被告对原告提交的证据三真实性质证称需要庭后落实，如有异议七日内向法庭提交书面回复。庭后七日内原告没有向法庭做出书面回复，故，对被告提交的证据三的真实性本院予以认可。根据原被告提交的证据及庭审陈述，本院查明以下事实：一、2015年4月26日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》一份，载明：“甲方（卖方）：青岛恒翔置业有限公司，乙方（买方）：赵子文，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方预售的《恒翔.金水苑小区》商品房事宜，订立本合同。第二条：乙方向甲方购买胶州市香港东路588号《恒翔.金水苑小区》15号楼1单元15层1501户房屋，建筑面积135.44平米。第三条：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价5300元，总房价款717832元。第十条：该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：贰、交钥匙条件。第十一条：甲方定于2015年12月31日前将该房屋交付给乙方。第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应向乙方支付违约金，违约金按照乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际付款之日。第二十六条：本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式。第二十八条：本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。”同日双方对该协议又签订《补充条款》1份，载明：“第十五条：合同第十条该房屋的交付条件为房屋已经竣工验收，即指该商品房验收达到装修条件，包括通水、通电、道路畅通等。”二、原告全额缴纳了购房款717832元。三、2016年12月26日，涉案房屋通过单体竣工验收，胶州市城乡建设局于该日向被告颁发了胶州市建设工程竣工验收备案证（备案证号：胶建竣备字第2016-682号），此时涉案房屋已通水、通电。四，被告于2017年3月2日将涉案房屋交付给原告，原告领取了房屋钥匙。本院认为，原被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》及补充条款是双方当事人的真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告已经付清全部购房款717832元，被告应根据合同约定于2015年12月31日前向原告交房，但被告未能按约定时间交付房屋，其迟延交房的行为已经构成违约，原告要求被告支付违约金，于法有据，本院予以支持。关于逾期交房违约金的计算方式，原告当庭明确为自2016年1月1日至2017年3月2日共计30580元。被告对此计算方式无异议，只是认为涉案房屋于2016年12月26日已符合单体验收条件并取得胶州市建设工程验收备案证，违约金应计算至2016年12月26日。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十条及其《补充条款》第十五条约定，该房屋的交付条件为满足交钥匙条件，房屋已经竣工验收，即指该商品房验收达到装修条件，包括通水、通电、道路畅通等。现涉案房屋已于2016年12月26日通过了竣工验收取得竣工验收备案证并已通水、通电，已经符合双方合同约定的交付条件。该合同同时约定：“本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式。”故，被告应当依约在涉案房屋满足交接条件后依约通知原告办理交接手续。2016年12月26日涉案房屋满足交接条件后，被告未依约以书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式通知原告办理房屋交接手续。2017年3月2日原告领取房屋钥匙，故本院确认依合同约定截止2017年3月2日涉案房屋已经完成交接。原告要求被告支付自2016年1月1日至2017年3月2日止的违约金，于法有据，本院予以支持。被告应支付原告自2016年1月1日至2017年3月2日止共计426天，以已支付房款717832元的日万分之一计算违约金共计30580元（717832*426*万分之一）。原告庭审中自愿明确其诉讼请求要求被告支付违约金30580元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告青岛恒翔置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵子文逾期交房违约金30580元。二、驳回原告赵子文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费617元，因适用简易程序，减半收取308.5元，由被告青岛恒翔置业有限公司负担283.5元，由原告赵子文承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇一八年二月二十七日书记员 汤振生