江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)苏07民终2514号上诉人（原审被告）：连云港巴堤岸餐饮有限公司，住所地连云港市海州区苍梧路万源山水广场三楼。法定代表人：林媛，董事长。上诉人（原审被告）：林媛，女，1976年12月19日生，汉族，住连云港市海州区。两上诉人共同委托诉讼代理人：曹立志、张晨，江苏苍梧律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：连云港家得福商贸有限公司，住所地连云港市连云区海棠中路39号。法定代表人：李海林,董事长。委托诉讼代理人：孙庆军，江苏尚扬律师事务所律师。上诉人连云港巴堤岸餐饮有限公司（以下简称巴堤岸餐饮公司）、林媛因与被上诉人连云港家得福商贸有限公司（以下简称家得福公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服连云港市海州区人民法院（2015）海民初字第02147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林媛、上诉人巴堤岸餐饮公司及林媛的委托诉讼代理人曹立志、被上诉人家得福公司的委托诉讼代理人孙庆军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。巴堤岸餐饮公司及林媛上诉请求：请求撤销海州区人民法院（2015）海民初字第02147号民事判决，改判驳回家得福公司的诉讼请求，诉讼费由家得福公司承担。事实与理由：1.林媛已于2012年7月10日通过司法拍卖购得涉案房屋，并缴纳全部购房款，2012年7月19日中院裁定涉案房屋转移给林媛所有。林媛取得涉案房屋所有权，依法应享有涉案房屋的所有权利和义务。但一审判决并无林媛作为权利人的认定，也无林媛作为权利人与涉案租赁关系的任何描述。2.一审法院认定巴堤岸餐饮公司向家得福公司支付租金没有事实和法律依据，林媛于2013年4月27日向家得福公司发出《履行合同通知书》，但家得福公司拒绝履行。林媛于2013年5月7日发出《解除合同通知书》依法解除了与家得福公司之间的租赁关系。尽管巴堤岸餐饮公司与家得福公司签订了《房屋租赁合同》，但因为林媛作为涉案房屋所有权人已经解除了涉案房屋上的租赁关系，家得福公司无权再就涉案房屋主张任何权利。虽然家得福公司提前向杨小东支付了五年租金，但家得福公司、杨小东均未将该情况告知抵押权人，因此，该协议对抵押权人并不具有法律约束力。一审法院却对此并未审查，仍以租赁合同为依据，判令巴堤岸餐饮公司支付租金，属于认定事实不清。3.2008年1月20日，家得福公司与巴堤岸餐饮公司签订房屋租赁合同时，巴堤岸餐饮公司股东为林媛、孙知非，公司类型为自然人控股。2014年5月22日孙知非将所持股份转让给林媛，公司类型才变为自然人独资。即签订租赁合同时，巴堤岸餐饮公司并非自然人独资公司，一审法院对此事实并未进行认定，草率认定巴堤岸餐饮公司为自然人独资公司，进而认定林媛承担连带责任，属于认定事实不清，适用法律错误。4.家得福公司在房屋租赁合同履行过程中存在过错行为，导致争议的发生，即使租赁合同中租金应当支付，也不应认定为上诉人违约而承担违约金。5.即使家得福公司与杨小东提前处分5年租金的补充协议有效，按照租赁合同的约定，家得福公司也应当向林媛支付2017年7月至12月的租金50111.4元及违约金，该租金应在本案中予以冲抵。综上，请求二审法院依法改判，驳回家得福公司的全部诉讼请求。家得福公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。1.本案中被上诉人从未否认过林媛为该房屋的合法所有权人，但是林媛承继了原房屋所有权人杨小东租赁合同中相关的权利、义务，应当依法履行该权利、义务。2.巴堤岸餐饮公司与被上诉人签订租赁合同，被上诉人按合同约定依法交付了房屋，巴堤岸餐饮公司有义务向被上诉人支付合同约定的租金，因此，被上诉人向上诉人要求支付租金是有事实和法律依据的。3.巴堤岸餐饮公司为林媛自然人独资公司，根据相关法律规定，林媛应当对巴堤岸餐饮公司产生的债权、债务承担相应的法律责任。4.上诉人称被上诉人在履行合同中有过错，希望上诉人提交相关证据予以证明。5.关于2017年7月1日之后被上诉人是否应当向林媛支付租金，在2017年7月之前，被上诉人已经向包括林媛在内的所有应当收取租金的房屋所有权人发出通知，要求各所有权人达成分割租金的一致意见，各所有权人未能就租金分割达成意见，被上诉人已经将应当支付的租金在连云港市公证处进行提存，待房屋所有权人达成一致意见后可至连云港市公证处提取租金，被上诉人曾经组织了所有房东开了分割租金的会议，林媛作为房东之一也参与了租金分割，但均未达成协议。家得福公司向一审法院起诉请求：1.解除双方的租赁合同，判令巴堤岸餐饮公司、林媛返还房屋；2.判令巴堤岸餐饮公司、林媛支付租金及费用1257153元；3.判令巴堤岸餐饮公司、林媛支付逾期违约金及利息合计628576.50元；4.承担律师费3万元；5.诉讼费由巴堤岸餐饮公司、林媛承担。事实和理由：2008年1月20日，家德福公司与巴堤岸餐饮公司双方签订合同，巴堤岸餐饮公司承租家德福公司万源山水广场三楼局部房屋约1000平方米，合同约定租赁期限为8年，租金每半年支付一次，合同签订后家德福公司按合同约定交付了房屋，但是巴堤岸餐饮公司只缴纳租金至2012年12月17日，此后租金一直未付。经家德福公司多次催要，巴堤岸餐饮公司拒不履行义务，已经构成违约，为维护家德福公司合法权益，特诉至法院，请求支持所请。一审法院认定事实：2007年7月10日，家得福公司与连云港市万源地产开发有限公司（以下简称万源地产公司）签订房屋租赁契约一份，约定：万源地产公司将坐落在连云港市新浦区苍梧路山水丽景广场（原博物馆位置）一至三楼商业用房（含部分地下室）出租给家得福公司使用。租赁期限自2007年12月1日至2022年11月30日止，共十五年，租期满后，无特别情况，双方协商顺延五年。租金及计算方式：上述房屋前三年租金为117万元/年整，第四年起租金每年按3%递增一次，即第四年租金为1205100元，第五年租金为1241253元。依此类推。租金结算及付款方式：租金每半年以预付方式结算一次，结算日期以每年十二月十五日和每年六月十五日前为准。契约还约定：在合同期内，乙方因经营需要，可以分租或与第三方联营，但不得整体转租，乙方餐饮类经营必须解决好排烟和环境污染问题，同时取得相关职能部门的批准。契约还就其他内容进行了约定。2010年10月25日，家得福公司（甲方）与巴堤岸餐饮公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于万源山水广场三楼局部租赁给乙方使用，建筑面积约1000平米，租赁期限自2010年7月1日至2016年12月17日，租金每半年支付一次，每年的6月17日和12月17日前一次性付清下一半年度的租金。租金支付方式为：2010年7月1日-2010年12月17日合计172500元（租金156000元、物管3000元、煤气初装费2500元、电梯折旧费11000元）…….2012年12月18日-2013年6月17日合计191782元（租金175282元、物管3000元、煤气初装费2500元、电梯折旧费11000元）、2013年6月18日-2013年12月17日合计191782元、2013年12月18日-2014年6月17日合计202300元、2014年6月18日-2014年12月17日合计202300元、2014年12月18日-2015年6月17日合计213450元、2015年6月18日-2015年12月17日合计213450元、2015年12月18日-2016年6月17日合计225267元、2016年6月18日-2016年12月17日合计225267元。合同第五条第5款约定：租金应于到期日的前15天，由乙方以人民币支付至甲方财务部。乙方如逾期支付租金，应按约定交纳租金的日期至甲方实际收到租金支付凭证之日的期间，按所欠租金额每天5%的比率支付逾期违约金。如果到期日后2周内，乙方仍未支付所欠租金，甲方有权停止向乙方所租房屋供电；如果到期后3周内，乙方仍未支付所欠租金，甲方有权关闭乙方所租房屋，不准乙方进入，同时甲方有权单方面解除合同，并要求乙方按照本合同的规定承担违约责任。合同第七条第7款还约定：倘若乙方未能支付本合同及本合同规定的任何应付款项，包括但不限于租金、管理费、履约保证金、逾期付款违约金、损害赔偿金，乙方应承担甲方为追讨欠款所发生的相关费用（包括但不限于手续费、诉讼费、仲裁费用和律师费等）。所指欠款应按本合同第五条第5款的规定计收利息。上述合同签订后，家得福公司将房屋交付巴堤岸餐饮公司使用，巴堤岸餐饮公司已实际交付租金至2012年12月17日。另查明，2011年6月14日，万源地产公司对山水丽景广场一至三楼房屋进行出售，后杨小东、靳荣（系夫妻关系）进行购买并取得房屋产权。2011年8月2日，万源地产公司、家得福公司、杨小东三方签订《转移房屋租赁契约协议》，对原有的租赁关系进行转移。2011年12月22日，因杨小东欠尹广栋款项，尹广栋向连云港市中级人民法院申请强制执行，2012年1月4日连云港市中级人民法院对山水丽景广场AB楼302、301室房地产进行委托评估，评估价为21036300元，2012年1月17日连云港市中级人民法院出具（2012）连执字第0004号民事裁定书。同日，家得福公司（乙方）与杨小东（甲方）签订《补充协议》一份，约定：一、因甲方向乙方提出要求，请求乙方一次性支付甲方5年租金，经双方协商，乙方一次性支付贰佰万（小写￥2000000元）折抵五年租金：分别为2012年7月1日至2013年6月30日（768521.92元），2013年7月1日至2014年6月30日（791577.79元），2014年7月1日至2015年6月30日（815325.09元），2015年7月1日至2016年6月30日（843921.58元），2016年7月1日至2017年6月30日（877678.44元），合计肆佰零玖万柒仟零贰拾肆元捌角贰分（小写￥4097024.82元），租金计算从2012年7月1日至2017年6月30日止，乙方将贰佰万元支付完毕后，五年租金即一次性支付完毕。二、本协议签订后三日内，乙方支付应付款项。三、甲乙双方签订本协议并完成付款后，五年租金已一次性付清，甲方及与甲方相关联者不得以任何理由任何方式再向乙方就该项租金提出任何要求。因任何第三方向乙方主张租金权利，由甲方全部承担。四、本协议一式三份，甲方壹份，乙方两份，甲乙双方签订后生效。上述补充协议签订后，家得福公司通过银行转账方式向杨小东汇款200万元，杨小东出具收条一份，载明已收到家得福公司2012年7月1日-2017年6月30日租金200万元。2012年7月5日，连云港市中级人民法院对山水丽景广场AB楼301、302室房屋进行公开变卖，林媛、赵恩娟以13870000元共同竞买得上述资产。2012年7月10日，林媛、赵恩娟付清购房款。2012年7月19日，连云港市中级人民法院出具（2012）连执字第0004-2号民事裁定书，将山水丽景广场AB楼301、302室房地产转移给林媛、赵恩娟共同所有。随后，302室于2012年9月4日、302-1室于10月8日登记为林媛、孙知非共同共有，301室、301-1室于2012年11月15日登记为赵恩娟、颜大勇共同共有。后因林媛、孙知非离婚，302室于2014年11月13日、302-1室于2014年6月12日登记为林媛单独所有。2013年5月6日，林媛、孙知非向家得福公司发出《解除合同通知书》，声称2013年4月27日，其向家得福公司发出履行合同通知书，告知了其为山水丽景广场AB楼302、302-1室房屋所有权人，依法享有《房屋租赁契约》中302、302-1室的合同权利义务，要求家得福公司支付2012年7月11日（交纳全额房款后第二日）至2013年5月30日期间的租金149589.41元。但是至今，家得福公司未履行付款义务也未作出任何解释，依据相关规定特通知解除与家得福公司的租赁合同关系，即解除《房屋租赁契约》中302、302-1室的合同权利与义务。家得福公司收到上述通知后，于2013年5月8日向林媛、孙知非发出回函一份，声称林媛、孙知非无权解除合同，他们所购买的房屋为原房东杨小东所有的部分房产，而原房东杨小东于2012年1月17日与家得福公司达成协议，从2012年7月1日至2017年6月30日止的房屋租金已经一次性支付完毕。林媛、孙知非在购买房产时已经明知该房产的实际租赁情况及租金支付事实，并且在房价款中已经得到充分补偿。因此，在2012年7月1日至2017年6月30日期间，林媛、孙知非无权要求任何租金。还查明，巴堤岸餐饮公司为自然人独资公司，林媛为巴堤岸餐饮公司的登记股东，在法院限定的时间内，巴堤岸餐饮公司与林媛未能提供经审计机构审计的财务会计报表以证明林媛的个人财产独立于公司财产。以上事实，有双方当庭陈述，家得福公司举证的房屋租赁合同、补充协议、房地产租赁合同、补充协议红线图、保证书、购房须知、转移房屋租赁契约、告知函、补充协议、汇款凭证、收条、委托代理人合同、发票、民事起诉状、裁定书、工商登记资料、巴堤岸餐饮公司与林媛举证的民事裁定书、产权证、履行合同通知书、解除合同通知书、起诉状、立案受理通知书等在案予以证实。一审法院认为，家得福公司与巴堤岸餐饮公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定诚信履行。根据合同相对性原则，巴堤岸餐饮公司应按约给付家得福公司租金，但巴堤岸餐饮公司只给付租金至2012年12月17日，之后的租金一直未付，已构成违约，故家得福公司要求解除合同、返还房屋以及给付2016年2月17日前的租金1257153元，符合合同约定，予以支持。对于家得福公司主张的违约金及利息，明显过高，结合巴堤岸餐饮公司与林媛的违约过错、家得福公司的损失情况，确定违约金及利息按中国人民银行同期贷款利息的1.3倍计算，计算期间为：以未付金额191782元为基数，从2012年12月18日计算至2013年6月17日；以未付金额383564元为基数，从2013年6月18日计算至2013年12月17日；以未付金额585864元为基数，从2013年12月18日计算至2014年6月17日；以未付金额788164元为基数，从2014年6月18日计算至2014年12月17日；以未付金额1001614元为基数，从2014年12月18日计算至2015年6月17日；以未付金额1215064元为基数，从2015年6月18日计算至2015年12月17日；以未付金额1257153元为基数，从2015年12月18日计算至实际给付之日止。关于家得福公司主张的律师费，由于巴堤岸餐饮公司未能按合同约定给付租金，故家得福公司按照双方签订的合同第七条第7款的约定，要求巴堤岸餐饮公司给付律师费符合合同约定，结合江苏省律师服务收费标准，家得福公司主张的律师费3万元也是合理的，故对家得福公司的该项诉讼请求予以支持。因巴堤岸餐饮公司为自然人独资公司，在本院限定的时间内未提供经审计的财务会计报表，以证明其财产独立于股东林媛的个人财产，故林媛应对上述款项承担连带给付责任。对于巴堤岸餐饮公司与林媛辩称的林媛为山水丽景302、302-1室房屋的所有权人，其已解除了与家得福公司租赁关系的观点，已在（2016）苏0706民初1151号民事判决书中予以阐述，该观点未被采纳，此处不再赘述。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除连云港家得福商贸有限公司与连云港巴堤岸餐饮有限公司签订的《租赁合同》，连云港巴堤岸餐饮有限公司于判决生效后十日内将租赁房屋返还连云港家得福商贸有限公司；二、连云港巴堤岸餐饮有限公司于判决生效后十日内给付连云港家得福商贸有限公司1257153元；三、连云港巴堤岸餐饮有限公司于判决生效后十日内给付连云港家得福商贸有限公司违约金及利息（计算方式为：按中国人民银行同期贷款利息的1.3倍计算，计算期间为：以未付金额191782元为基数，从2012年12月18日计算至2013年6月17日；以未付金额383564元为基数，从2013年6月18日计算至2013年12月17日；以未付金额585864元为基数，从2013年12月18日计算至2014年6月17日；以未付金额788164元为基数，从2014年6月18日计算至2014年12月17日；以未付金额1001614元为基数，从2014年12月18日计算至2015年6月17日；以未付金额1215064元为基数，从2015年6月18日计算至2015年12月17日；以未付金额1257153元为基数，从2015年12月18日计算至实际给付之日止）；四、连云港巴堤岸餐饮有限公司于判决生效后十日内给付连云港家得福商贸有限公司律师费3万元；五、林媛对上述第二、三、四项款项承担连带给付责任。六、驳回连云港家得福商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费18150元、保全费5000元，共计23150元（家得福公司已预交），由家得福公司负担3150元，由巴堤岸餐饮公司、林媛连带负担20000元。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了如下证据：巴堤岸餐饮公司的登记信息和两份公司章程，证明巴堤岸餐饮公司原为普通有限责任公司，在2014年5月之后变更为个人独资，不应将2014年5月之前的债务混同为股东全部承担。被上诉人质证认为，现巴堤岸餐饮公司为林媛个人独资公司，林媛依法应当对其承担连带责任。被上诉人为支持其答辩主张，提交（2016）苏0706民初字1151号民事判决书、（2017）苏07民终2350号民事判决书，证明两份判决均认定杨小东与被上诉人签订的补充协议合法有效，没有违反法律禁止性规定，林媛要求确认补充协议无效，且对其没有约束力以及要求确认租赁关系于2013年5月6日解除，终止给付租金、违约金等请求不应得到支持。上诉人质证认为，对上述法律文书的法律适用有不同观点，会依法采用其他救济途径主张自己的诉求，该法律文书并不能够证明被上诉人在本案合同履行过程中没有过错。庭审期间，双方对上述证据真实性无异议，本院予以确认。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，巴堤岸餐饮公司成立于2008年10月31日。2014年5月22日，巴堤岸餐饮公司企业类型由有限公司（自然人控股）变更为有限责任公司（自然人独资），股东由林媛、孙知非变更为林媛。本院认为，本案的争议焦点：1.林媛取得涉案房屋所有权后，巴堤岸餐饮公司是否应继续履行与家得福公司的房屋租赁合同，支付租金、违约金及利息；2.2012年1月17日家得福公司与杨小东签订的《补充协议》是否合法有效，对上诉人是否有约束力；3.林媛是否应承担连带责任；4.履行租赁合同过程中被上诉人是否有过错。关于林媛取得涉案房屋所有权后，巴堤岸餐饮公司是否应继续履行与家得福公司的房屋租赁合同，支付租金、违约金及利息的问题。因合同具有相对性，家得福公司与巴堤岸餐饮公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定诚信履行。林媛虽取得涉案房屋的所有权，但依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，家得福公司与巴堤岸餐饮公司签订的租赁合同应该继续履行，巴堤岸餐饮公司作为合同相对人应按约给付家得福公司租金。林媛作为房屋所有权人所应获取的租金，可另行向家德福公司主张。巴堤岸餐饮公司在2012年12月17日之后的租金一直未付，已构成违约，应当支付违约金及利息，一审对违约金及利息的调整并无不当。上诉人主张的林媛取得涉案房屋所有权，依法应享有涉案房屋的所有权利和义务，一审法院认定巴堤岸餐饮公司向家得福公司支付租金没有事实和法律依据的上诉主张不能成立，本院不予支持。关于2012年1月17日家得福公司与杨小东签订的《补充协议》是否合法有效，对上诉人是否有约束力的问题。杨小东、家得福公司之间房屋租赁关系形成于房产抵押之前，杨小东与家得福公司作为租赁双方共同约定提前收取租金，属于当事人对自己权利的处分，并不违反法律、法规禁止性规定。且杨小东与家得福公司签订协议时，林媛并非房屋的所有权人或购买人，其亦未能举证证明家得福公司与杨小东之间存在恶意串通。故对上诉人认为该协议对其不具有法律约束力的主张，本院依法不予支持。关于林媛是否应承担连带责任的问题。虽然2014年5月22日公司股东由林媛、孙知非变更为林媛，公司类型才由有限公司（自然人控股）变更为有限责任公司（自然人独资）。但是公司变更前的债权、债务应由变更后的公司承继，巴堤岸餐饮公司未能提供经审计的财务会计报表，以证明其财产独立于股东林媛的个人财产，故林媛应对上述款项承担连带给付责任。关于履行租赁合同过程中被上诉人是否有过错的问题。上诉人并未提供充分证据证明被上诉人在履行合同过程中存在过错，因此，本院对此上诉请求不予支持。另外，关于上诉人主张家得福公司应当向林媛支付2017年7月至12月的租金问题，上诉人可以另行主张。综上所述，巴堤岸餐饮公司、林媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18150元，由巴堤岸餐饮公司、林媛连带负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 涛审 判 员  李 利审 判 员  刘 浦二０一八年二月一日法官助理  刘李彦书 记 员  刘李彦法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。