广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0703民初405号原告：卢忠和，男，1948年9月23日出生，汉族，住广东省江门市江海区，委托代理人：张学明，广东三良律师事务所律师。委托代理人：陈杰文，广东三良律师事务所律师。被告：伍杰雄，男，1969年3月25日出生，汉族，住广东省台山市，被告：吴晓霞，女，1970年12月29日出生，汉族，住广东省台山市，被告伍杰雄、吴晓霞的共同委托代理人：刘存权，广东法守律师事务所律师。被告：汤锦培，男，1963年7月28日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，原告卢忠和诉被告伍杰雄、吴晓霞、汤锦培租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案受理后，依法组成合议庭，分别于2017年4月25日、6月19日和7月7日公开开庭进行了审理，原告委托代理人张学明、陈杰文,被告伍杰雄、吴晓霞的共同委托代理人刘存权、被告汤锦培到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告卢忠和诉称：2016年10月30日，伍杰雄委托汤锦培与原告签订《租赁合同》，该合同约定：被告伍杰雄出租其所有的位于江门市蓬江区建设二路101号128室的房屋给原告使用，租赁期从2016年11月1日至2026年10月31日止，每月的租金为10780元，租金从2018年2月1日起每年递增5%，递增到每平方67元封顶，其中，免费装修期从签约日起至2017年1月15日止，2016年1月16日起计租；租赁押金20000元由汤锦培代收，在上述《租赁合同》签订的当天，原告支付了租赁押金20000元给汤锦培。双方签订《租赁合同》后，原告开始装修，但2016年11月21日，吴晓霞委托律师向原告发出律师函，认为汤锦培与原告签订的合同无效，要求原告立即搬离店铺，并拆除装饰在店铺的附着物，返还店铺给被告。2016年12月14日，吴晓霞还强行拆除了店铺的水表和电表，造成停水停电，原告至今无法使用，损失惨重。为维护本人的合法权益，特向贵院起诉请求：1、判令确认原告与被告签订的租赁合同有效并且判令继续履行该合同；2、判令三被告连带赔偿经济损失100000元给原告；3、本案诉讼费由被告承担。原告卢忠和在举证期限内向本院提供的证据有：1、《租赁合同》1份；2、电子银行业务回单、收据各1份；3、律师函1份；4、图片4张；5、房产证复印件1份；6、叶某与伍杰雄的微信对话语音记录光盘及光盘的录音文字资料各1份、叶某的身份证复印件1份；7、卢忠和与汤菊连签订的《租赁合同》、卢志和与胡长娇签订的《租赁合同》、银行划款凭证、收据各1份。被告伍杰雄、吴晓霞辩称：一、伍杰雄、吴晓霞从没有授权汤锦培签订所谓的租赁合同，该租赁合同明显无效。二、即使存在所谓的租赁合同也属于效力待定合同，伍杰雄、吴晓霞不追认的情况下也是无效合同；根据《合同法》第48条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力的，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式发出。”此类合同因为行为人没有代订合同的资格，在被代理人未追认前处于效力待定状态。效力待定合同必须经过追认才能对被代理人产生法律拘束力。本案中伍杰雄、吴晓霞并无授权给汤锦培签订租赁合同，汤锦培在无明确授权的情况下恶意代签合同，且伍杰雄、吴晓霞也不追认该租赁合同有效，因此合同本身就是无效合同。三、卢忠和明知《租赁合同》没有授权的情况下，其不顾伍杰雄、吴晓霞强烈反对，仍然强行侵占伍杰雄、吴晓霞的店铺进行装修使用，并使用至今，已经对伍杰雄、吴晓霞造成严重损失，卢忠和即使存在损失，也是其咎由自取，卢忠和的诉讼请求无任何事实依据。汤锦培出具的所谓的租赁合同，落款时间是2016年10月30日，仅隔几天，伍杰雄、吴晓霞就已经回到江门，根本无需要代替签名，不存在代签名的需要，所以根本不存在授权给第三人签订租赁合同的可能。2016年11月初，伍杰雄、吴晓霞就发现该商铺已被卢忠和强行占用，强行进场装修。虽经伍杰雄、吴晓霞多次主动与卢忠和交涉，要求其搬出，但卢忠和对此不予理睬，仍继续强行占有伍杰雄、吴晓霞的门面，进行商铺装修。伍杰雄、吴晓霞只好委托律师于2016年11月22日立即写律师函给卢忠和，明确要求要求其搬离的事实，然而卢忠和仍旧不予理会，继续装修该商铺，伍杰雄、吴晓霞为了阻止其继续装修，无奈之下于2016年12月13日报警要求公安机关阻止其侵占商铺以及损坏商铺的原状进行装修，然而卢忠和仍旧不予理会，公安民警多次警告无效。卢忠和一开始装修，伍杰雄、吴晓霞已经进行极力的阻止，卢忠和在明知未明确授权的情况下，不顾伍杰雄、吴晓霞的强烈反对，仍旧恶意强行进行装修使用，这种情况下，即使造成损失，也是其咎由自取。四、卢忠和与汤锦培实质上是恶意串通损害伍杰雄、吴晓霞的权益。首先，租赁合同的价钱明显低于市场，是其他附近商铺租金的一半，这个本身不合常理，卢忠和与汤锦培实质上是恶意串通损害伍杰雄、吴晓霞的权益。其次，卢忠和从来没有见过伍杰雄、吴晓霞，伍杰雄、吴晓霞也没有通过任何形式向卢忠和授权代为出租租赁合同，足以看出其是恶意的。最后，租赁合同签订不久，伍杰雄、吴晓霞已极力反对，明确表示不认可该租赁合同，而卢忠和却不顾该合同明显没有授权的情况下，强行侵占并装修使用，这是明显恶意，并且属于违法行为。请求法院以事实为依据，以法律为准绳，依法维护伍杰雄、吴晓霞的合法权益，驳回原告卢忠和的请求。被告伍杰雄、吴晓霞在举证期限内向本院提供的证据有：微信截图1份。被告汤锦培辩称：一、本人受伍杰雄委托，作为被委托人和中介（代理人）与卢忠和签订《租赁合同》，产生的权利和义务应由卢忠和与伍杰雄承担。二、本人不是《租赁合同》的权利和义务人，不是本案的被告主体，不应承担权利和义务的责任，即无需承担经济赔偿损失责任和诉讼费用。三、现有证据充分证明本人受伍杰雄委托与卢忠和签订的《租赁合同》真实有效。被告汤锦培在举证期限内向本院提供的证据有：1、伍杰雄的微信帐号1份；2、伍杰雄微信记录2页；3、伍杰雄与叶某微信聊天记录语音备份转文字1份；4、广东金泽律师事务所发票1份；5、汤锦培收据1份；6、伍杰雄押金付款记录1份;7、伍杰雄委托书一份。诉讼期间，汤锦培申请证人叶某出庭作证，证明伍杰雄委托汤锦培签署的合同真实有效。证人叶某（公民身份号码：）述称：“我证明伍杰雄有委托汤锦培去签订合同。因为我是这三个商铺业主之一。伍杰雄是台山人我也是台山人，汤锦培是我妻子的哥哥。伍杰雄的商铺的上一手租客是摩托车行。后来丢空了需要寻找新的租客，因此三个商铺合并出租，因此是三个业主共同委托汤锦培去签订合同。我与伍杰雄有通过电话，伍杰雄确认是授权委托汤锦培去签订合同，这三间商铺一向是联合出租的，这样比较容易出租，因此都是一起委托汤锦培去代理。我并没有与伍杰雄本人见过面，都是电话联系，但我后来去派出所查询过确实有伍杰雄这个人。另外，我确认原告提交的语言和视频。案经审理查明：被告伍杰雄是江门市蓬江区建设二路101号128室（下称128室）商铺的权属人，汤锦培因代理与该商铺相邻的121室和125室商铺出租事宜，遂通过微信与伍杰雄取得联系。2016年8月16日，伍杰雄通过微信向汤锦培表示，全权委托汤锦培处理一切有关商铺的出租事情。2016年10月30日，汤锦培代理伍杰雄与卢忠和签订《租赁合同》一份，该协议订明：出租人伍杰雄（简称甲方），承租人卢忠和（简称乙方），甲方伍杰雄同意将江门市蓬江区建设二路101号128室出租给乙方卢忠和作商业用途。该商铺面积和共207.21平方米，月租定为10780元。租赁时间自2016年11月1日至2026年10月30日止，共计120个月，租金从2018年2月1日开始每年递增5%，递增到每平方米67元封顶，租金按月结算，以转账形式支付给伍杰雄，由乙方卢忠和在每月的十日前交付当月租金。押金（保证金）的收款人名称为汤锦培，租金的收款人以甲方伍杰雄的文件通知为准，乙方卢忠和签约时向甲方伍杰雄缴纳20000元作为物业租金押金（保证金）等等。该合同有代理人汤锦培和卢忠和的签名，落款时间为2016年10月30日。同月31日，汤锦培将合同文本通过电子邮件送给伍杰雄，伍杰雄通过电子邮件发送一份委托书给汤锦培作为回复，该委托书内容为：委托人：伍杰雄，受委托人：李立强。伍杰雄委托李立强为我代理人，以我的名义办理128室出租事宜。具体委托事项如下：代为签署128室的租赁合同。委托期限2016年11月1日至2017年1月31日止。备注:本人伍杰雄认可汤锦培于2016年10月30日签署合同《合同编号：蓬江（租）2016012，物业地址128室》真实有效，但合同第二项租金收款人名称必须填写为伍杰雄，账号为中国工商银行62×××26，由李立强亲自签名后正式生效。另查明，合同签约后，汤锦培向卢忠和收取了合同押金20000元（其中13810元已经转账入伍杰雄工商银行62×××26账号内）并且于同日向卢忠和交付了128室商铺。同年11月21日，吴晓霞委托律师向原告发出律师函，认为汤锦培与原告签订的租赁合同无效，要求卢忠和立即搬离商铺，并拆除装饰在商铺的附属物，返还商铺给原告。同年12月14日，吴晓霞拆除了商铺的水表和电表，造成商铺停水停电，卢忠和无法使用商铺。还查明，伍杰雄与吴晓霞是夫妻关系，双方于1995年5月24日登记结婚，128室商铺属于伍杰雄、吴晓霞夫妻共同财产。本院认为：本案属租赁合同纠纷，综合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点是：1、汤锦培代理伍杰雄与卢忠和签订的蓬江（租）编号2016012租赁合同（下称争议租赁合同）是否有效；2、伍杰雄、吴晓霞是否应该继续履行合同；3、伍杰雄、伍晓霞、汤锦培是否应向卢忠和赔偿损失及赔偿损失的数额问题。一、关于争议的租赁合同是否有效的问题。本案证据显示：1、汤锦培具有出租128室商铺的委托代理权。汤锦培提供的证据显示，伍杰雄于2016年8月16日发给汤锦培的微信包含“我全权委托你一切有关铺位出租事情”的意思表示，从双方的微信往来看，双方联系的是有关128室商铺的出租事情，没有证据表明伍杰雄有委托汤锦培出租其他商铺，故汤锦培依伍杰雄的上述意思表示取得代理其出租128商铺的权限，且该委托权属于全权委托，故汤锦培有权代理伍杰雄与他人签订租赁合同的权限。退一步讲，如果伍杰雄的上述意思表示属于授权不明，根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款“委托人授权不明，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任”的规定，汤锦培与卢忠和签订的租赁合同应对伍杰雄具有法律的约束力；2、被告伍杰雄已确认争议合同的全部条款。汤锦培提供的电子邮件显示，租赁合同签订后，汤锦培将争议租赁合同通过电子邮件给伍杰雄，伍杰雄审阅租赁合同后，寄了一份委托书给汤锦培。该委托书备注有如下内容，确认争议的租赁合同《合同编号：蓬江（租）12016012》真实有效，但合同第二项租金收款人名称必须填写为伍杰雄……。伍杰雄的回复表明，其确认租赁合同的全部内容，其对合同的修改意见与合同其他内容并没有矛盾和冲突。此外，伍杰雄与证人叶某的微信通话记录显示，其对争议租赁合同的条款并无异议，并同意卢忠和进场装修。由于汤锦培、卢忠和提供的证据能够构成证据链，证明伍杰雄已经确认争议合同的全部内容，结合证人叶某提供的证言，本院认定被告伍杰雄已确认合同全部条款。3、伍杰雄审阅争议租赁合同后有委托李立强在合同上亲自签名后合同正式“生效”的意思表示的条款，但汤锦培具有代理权，且其代理签订的合同内容已被伍杰雄确认，该争议的租赁合同于汤锦培和卢忠和签名后即具有法律效力，李立强是否签字并不影响争议合同的法律效力。综上，争议的租赁合同对伍杰雄具有法律约束力。二、关于伍杰雄、吴晓霞是否应该继续履行争议的租赁合同的问题。由于伍杰雄、吴晓霞属夫妻关系，128室属伍杰雄、吴晓霞婚姻存续期间的共同财产，根据夫妻一方对夫妻共同财产有平等处理权的原则，伍杰雄对128室商铺处分的行为对吴晓霞具有法律约束力。如前所述，由于争议的租赁合同对伍杰雄具有法律约束力，故该争议租赁合同对吴晓霞同样具有法律约束力。代理人汤锦培向卢忠和交付128室商铺后，伍杰雄、吴晓霞又收回128室商铺的行为已构成违约，应承担违约责任，卢忠和请求伍杰雄、吴晓霞继续履行争议的租赁合同的诉请合理合法，本院予以支持。三、关于伍杰雄、伍晓霞、汤锦培是否应向卢忠和赔偿损失及赔偿损失的数额问题。根据《租赁合同》约定，涉案商铺的租赁期为2016年11月1日至20２6年10月31日，卢忠和在上述租赁期内拥有使用权，伍杰雄在租赁期期限内拆除涉案商铺的水表和电表，造成涉案商铺停水停电而致使卢忠和无法正常使用商铺，违反了租赁合同的约定，应向卢忠和承担违约责任。卢忠和请求伍杰雄、吴晓霞赔偿损失的诉求合理合法，本院予以支持。鉴于卢忠和没有提供证据证明其损失的数额，本院酌定被告伍杰雄、吴晓霞向原告卢忠和赔偿损失5000元，对于卢忠和请求汤锦培赔偿损失的诉求，因汤锦培仅是租赁合同的代理人，其代理行为应由伍杰雄、吴晓霞承担。故卢忠和请求汤锦培赔偿损失的诉请理由依法不能成立，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、确认汤锦培代理伍杰雄于2016年10月30日与卢忠和签订的租赁合同[合同编号：蓬江（租）12016012]有效,被告伍杰雄、吴晓霞应继续履行该合同。二、被告伍杰雄、吴晓霞应在本判决发生法律效力起十日内支付赔偿款项5000元给原告卢忠和；三、驳回原告卢忠和其他诉讼请求。如果被告伍杰雄、吴晓霞未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元，由原告卢忠和负担1000元，被告伍杰雄、吴晓霞负担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  梁 珊审 判 员  王文锋人民陪审员  李樊荇二〇一八年二月一日法官 助理  康业为书 记 员  潘颖贤