沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0103民初12566号原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行，住所地：沈阳市沈河区北站路72号。统一社会信用代码：×××。负责人：宋刚，该分行行长。委托代理人：肖亮，辽宁吉慧沈城律师事务所律师。委托代理人：王爽，该银行员工。被告：樊宇，女，1992年12月17日出生，汉族，住址吉林省公主岭市。被告：保利达地产佳伴（沈阳）有限公司，住所地辽宁省沈阳市沈河区沈水东路370-3号9门，统一社会信用代码：×××。法定代表人：黎家辉，该公司董事长。委托代理人：王启昕，辽宁一腾律师事务所律师。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行与被告樊宇、保利达地产佳伴（沈阳）有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月4日受理后，依法由本院审判员祝仰宝担任审判长、与审判员郎素琴（主审）、人民陪审员张玉华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行委托代理人肖亮、王爽，被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司委托代理人王启昕到庭参加诉讼，被告樊宇经本院公告送达开庭传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《个人购房/购车借款及担保合同》；2、判令被告樊宇按借款合同约定偿还所欠贷款本息共计332,592.68元（截至2017年7月12日，拖欠本金329,269.40元、利息3,323.28元，自2017年7月13日至实际清结日按借款合同约定计付利息、罚息及复利）；被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司对前述欠款及承担连带给付责任；3、判令如被告樊宇不能按期偿还借款本息及全部诉讼费用，原告有权向人民法院申请处置其抵押的房地产，并有权就处置所得价款优先受偿；4、判令被告承担本案全部诉讼费用及律师代理费1000元。事实与理由：2015年4月29日，原告与二被告签订《个人购房/购车借款及担保合同》（以下简称”借款合同”），合同约定：被告樊宇向原告借款34万元用于购买位于沈河区××号（××），建筑面积81.51平方米房屋，借款期限360个月，贷款初始年利率为5.31%，采用等额本息还款方式，并以所购房产为上述借款及诉讼费等费用提供抵押担保。被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司提供阶段性连带责任保证，对借款人在办妥贷款所购房屋正式抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日前发生的借款人违约而引起的合同项下的债务承担保证责任；担保的范围为贷款本金及其利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、律师费以及贷款人等实现债权的费用等。借款合同签订后，原告依借款合同约定按时足额地发放了贷款，但被告樊宇并未按借款合同约定归还借款，符合合同约定实现抵押权的条件。综上所述，被告樊宇应按借款合同约定向原告归还所欠本息，被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司应对此承担连带给付责任，如被告樊宇不能按期偿还借款本息及全部诉讼费用，原告有权向人民法院申请处置被告樊宇抵押的房地产，并有权就处置所得价款优先受偿。经原告多次催要未果后，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告樊宇未到庭，未作书面答辩。被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司辩称，原告第二项诉请请求与第三项诉讼请求相矛盾，如果要求保利达公司承担连带责任，就不应该要求房屋的优先受偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的被告樊宇身份证、个人购房/购车借款及担保合同、个人放款单、手工借据、预告登记证、贷款情况表等证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月29日，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行作为贷款人与被告樊宇作为借款人、被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司作为保证人签订了《个人购房/购车借款及担保合同》，合同约定被告樊宇向原告借款34万元用于购买位于沈阳市沈河区××号（××），建筑面积81.51平方米房屋，借款期限360个月。借款采用浮动利率，贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率，在基准利率基础上，下浮10%执行，贷款初始年利率为5.31%，采用等额本息还款方式。并约定借款人未按合同约定日期、金额偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在上述约定的利率基础上加收30%确定。被告樊宇以所购房产作为上述借款等费用的抵押担保。被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司对自本合同生效之日起至被告樊宇就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交原告持有之日止（担保阶段）樊宇的所有应付款项承担连带保证责任；担保的范围为贷款本金及其利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、律师费以及贷款人等实现债权的费用等；保证期间至主合同约定的债务人履行债务期限届满之日后两年止。合同对违约及违约责任明确约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权解除本合同、宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款以及所产生的利息、罚息、复利等、处分抵押物实现抵押权等。同时合同还约定抵押与保证竟存时，贷款人可选择就抵押物实现抵押权或要求保证人对全部债务承担保证责任，也可在债权总额内同时要求二者承担任意数额担保责任，担保人不得对此提出任何抗辩。合同签订后，原告按约定于2015年4月29日发放了借款34万元，2015年5月20日，原、被告办理了上述房屋的预购商品房抵押权预告登记。被告借款后未按借款合同约定归还本息，截至2017年7月12日，拖欠本金329,269.40元、利息3,323.28元，因欠款问题原告起诉至法院。本院认为，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行与被告樊宇、保利达地产佳伴（沈阳）有限公司签订的《个人购房/购车借款及担保合同》，是各方当事人的真实意思表示，符合法律规定，该合同合法有效，合同各方均应遵照履行。合同签订后，原告已履行发放贷款义务，被告樊宇应依约按期偿还借款，未如约还款，违反合同约定，应承担违约责任，故原告要求被告立即偿还全部借款本金及利息共计人民币332,592.68元，符合合同约定，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张对沈阳市沈河区××号（××），建筑面积81.51房屋的优先受偿权的问题，诉争房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。预购商品房抵押权预告登记的法律效力是：将来能够进行不动产抵押登记时，抵押权预告登记的权利人享有优先权，不经抵押权预告登记的权利人同意，不能在该物权上设立抵押权。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。预售商品房抵押贷款中虽然银行与借款人（购房人）对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记到借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权，故对原告要求对诉争房屋享有优先权的诉讼请求，本院不予支持。关于被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司是否承担保证责任的问题。借款合同约定：保利达地产佳伴（沈阳）有限公司对自本合同生效之日起至中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权利证》及其他有关资料交原告持有之日止（即担保阶段）借款人的所有应付款项承担连带保证责任。所谓阶段性连带保证责任，其本意就是让房产开发商为借款人在该阶段内（贷款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付原告执管之日止）向原告履行还款义务提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，及阶段性保证期限届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。本案抵押预告登记在未变更为抵押权设立登记之前，根据物权法定原则，原告就抵押房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，即被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第十条的规定，被告提供阶段性连带保证责任的主合同为诉争贷款合同，现主合同虽被解除，在保利达地产佳伴（沈阳）有限公司与原告未在保证合同中另有约定的情况下，保证人保利达地产佳伴（沈阳）有限公司仍应对债务人的相关民事责任承担连带清偿的保证责任。因此，保利达地产佳伴（沈阳）有限公司应对被告樊宇因贷款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第六条，《关于适用若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行与被告樊宇、保利达地产佳伴（沈阳）有限公司签订的《个人购房/购车借款及担保合同》二、被告樊宇于本判决发生法律效力后十日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行借款本金329269.40元；三、被告樊宇于判决发生法律效力后十日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行利息3323.28元（截至2017年7月12日，自2017年7月13日起至实际清偿之日止的利息、罚息，按合同约定计算，以不超过年利率24%为限）；四、被告保利达地产佳伴（沈阳）有限公司对上述第二项、第三项所确定的被告樊宇的给付义务承担连带责任；五、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6303元，保全费1276元、公告费600元，由被告樊宇、保利达地产佳伴（沈阳）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  祝仰宝审 判 员  郎素琴人民陪审员  张玉华二〇一八年二月二十四日书 记 员  徐 佳