江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0303民初211号原告：徐州市新苑物业管理有限公司，住所地：徐州市云龙区郭庄路阳光花园14#-2层。法定代表人：李志惠，该公司总经理。委托诉讼代理人：李艳，该公司民怡园小区管理员。委托诉讼代理人：叶文，江苏逸诚律师事务所律师。被告：许传智。原告徐州市新苑物业管理有限公司（以下简称新苑公司）与被告许传智物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用小额诉讼程序于同年1月19日公开开庭进行了审理。原告新苑公司的委托诉讼代理人李艳、叶文，被告许传智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新苑公司向本院提出诉讼请求：请求法院判决被告支付物业服务费4358元、滞纳金1307元。事实和理由：自1999年至今，我公司为民怡园小区提供物业管理服务。被告系该小区业主，其拖欠我公司2002年1月至2017年12月期间的物业费4358元，应支付滞纳金1307元。根据我公司与徐州市云龙区民怡园社区业主委员会签订的民怡园小区物业服务合同，我公司多次派人员上门并通过邮寄方式催缴，但被告拒不交纳。被告许传智辩称，我上房时就发现客厅中间顶部开裂，我找到原告，原告又找到别人来维修，称已经修好，不到一年，我铺上地砖后再次开裂，我反复找到原告，原告不予过问，我认为原告应该给我维修房屋。经审理查明，1999年10月，徐州市经济实用住房发展中心（甲方）与原告新苑公司（乙方）签订物业管理委托合同，合同约定：甲方将东苑民怡园、民祥园住宅小区委托于乙方实行物业管理，期限自1999年10月30日起至2002年10月29日止；物业服务质量房屋外观保持完好整洁，设备保证正常运行，无事故隐患，房屋及设施设备的维修、养护及时合格，公共环境环卫设施完备，垃圾日产日清，绿化养护措施落实，无缺损现象，交通秩序管理运行有序，无乱停乱放，保安实行24小时保安制度，急修水电不超过24小时，小修工程3日内完成，业主和物业使用人对乙方的满意率达到96%；物业服务费住宅房屋由乙方按市物价局审批的收费标准向业主或物业使用人收取；物业服务费标准的调整按市物价局批复意见调整；空置房屋的服务费凡已办理上房手续的参照第一条执行；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天向甲方交纳1元滞纳金；车位使用费由乙方按物价局批准的标准向车位使用人收取；房屋共用部位、共用设施设备的小修、养护费用、大中修费用、更新费用，由业主平均承担；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用、大中修费用、更新费用，由市政公用设施维修基金增值部分承担；公共绿地的养护费用和改造、更新费用，由综合管理服务费承担；附属配套建筑和设施的小修、养护费用、大中修费用、更新费用，由业主承担；任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付5000元的违约金；给对方造成经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。双方还就物业管理委托事项、双方权利义务、附则等事项进行了约定。同年12月，原告新苑公司开始为本市云龙区民怡园小区提供物业管理服务。2002年12月15日，徐州市东苑民怡园业主委员会（甲方）和原告新苑公司（乙方）签订物业管理服务委托合同，合同约定：甲方将民怡园物业委托乙方管理，管理期限为两年，自2003年1月1日起至2004年12月31日止；物业管理服务质量房屋外观完好、整洁；设备设施运行无事故隐患、维修、养护及时、合格；公共环境建立清扫保洁制度，垃圾日产日清；绿化花草树木长势良好，无枯死、无大面积虫害现象；保安24小时服务；急修水电抢修不超过24小时；小修三日内完成；业主和物业使用人对乙方的满意率基本满意；公共服务费用住宅房屋由乙方按建筑面积0.20元/月/平方米向业主、使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积0.35-0.40元/月/平方米向业主、使用人收取；空置房屋按市物价局文件标准由乙方按建筑面积0.10元/月/平方米向业主收取；业主和使用人逾期交纳公共服务费的，根据《江苏省物业管理条例》第四十一条的规定收取万分之五的滞纳金。双方还就物业管理服务事项、双方的权利义务等事项进行了约定。2005年3月27日，徐州市东苑民怡园业主委员会（甲方）和原告新苑公司（乙方）签订物业管理服务委托合同，合同约定：甲方将民怡园物业委托乙方管理，管理期限为两年，自2005年1月1日起至2006年12月31日止；物业管理服务质量值守有完善的值班制度和交接班制度，工作有记录，对所有机动车（含电动车）实行出入证管理；每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等；每年秋季对共用部位门窗做专项检查1次；楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，保证地下管井内通畅，如有堵塞及时清理；每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；每周打扫1次各楼层通道和楼梯踏步，每周清洁1次楼梯扶手，做到无垃圾、杂物，无乱堆乱放，无明显污迹，无卫生死角，无擅自占用现象，无明显厚积尘，公共楼梯间窗户玻璃每2月擦一次；绿化带保洁每日清扫一次，绿地上无果皮、纸屑、石块等垃圾，目视基本无杂物、无污渍、无垃圾；生活垃圾由业主或使用人自己送至垃圾投放点，由保洁人员每日收集垃圾两次，日产日清；建筑垃圾定点堆放，灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染；针对灭蚊、灭蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节制定具体计划，每年至少进行一次；绿化完好率在85%以上，整块绿地基本无明显草荒，无大面积病虫害，绿期200日以上，无明显堆放物料、搭棚、践踏、侵占等现象；根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫，每年至少1次进行施肥、补苗，至少进行3次修剪，发生病虫害及时喷药，并保证园林树木长势良好，无明显死树和明显枯枝死杈，花坛花卉长势较好；对所有毁坏的树木花草进行补种，对种菜的草坪进行整改，于3月底完成补绿任务；加强小区的防盗巡视和检查，地下室不准存放危险物品；小区主出入口24小时有人值班看守；对车辆进行交通指挥与疏导等工作，大件物品搬出实行登记管理，对外来人员居住进行登记管理，力争今年在东西大门上监控；对所有进入小区内清洗油烟机、拾破烂、磨剪刀、卖煤球等人进行登记、定人管理；修复喷泉于今年上半年完成；禁止在小区内私自占道经营，确保大门口畅通，以保证人员和车辆出行方便；物业服务费用住宅房屋由乙方按建筑面积0.20元/月/平方米向业主、使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积0.35-0.40元/月/平方米向业主、使用人收取；空置房屋按《江苏省物业服务收费管理办法》由乙方按建筑面积0.14元/月/平方米向业主收取；业主和使用人逾期交纳公共服务费的，收取万分之五的滞纳金。双方还就物业管理服务事项、双方的权利义务、业主代表大会提出的整改问题处理等事项进行了约定。2009年3月1日，徐州市云龙区民怡园社区业主委员会（甲方）和原告新苑公司（乙方）签订物业服务合同，合同约定：甲方将民怡园物业委托乙方管理，管理期限为三年，自2009年3月1日起至2012年2月29日止；物业服务质量值守有完善的值班制度和交接班制度，工作有记录；急修公共部位小修30分钟到位，12小时内修复，若不能应有紧急处理措施，并对业主或使用人作出合理解释和限时承诺；每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次；楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，保证地下排水、排污、化粪池等管井畅通，如有堵塞，及时清理；每年雨季来临之前，单元门楼清淤1次，对整个避雷接地系统进行检查维护；每十日打扫1次各楼层通道和楼梯踏步，每十日清洁1次楼梯扶手、信报箱，做到无垃圾、杂物，无乱堆乱放，无明显污迹，无卫生死角；绿化带保洁每日清扫1次，及时清理绿地上的果皮、纸屑、石块等垃圾，达到目视基本无杂物、无污渍、无垃圾；生活垃圾由业主或使用人自己送至垃圾箱内，由保洁人员每日收集垃圾2次，日产日清；建筑垃圾定点堆放，灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染；已建成或装修产生的垃圾完工后十日内清理完毕；针对灭蚊、灭蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节制定具体计划并实施；绿化根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫，适时进行修剪，草茬平均不高于20厘米，割草及时清运，发生病虫害及时喷药，以保证园林树木长势良好，定期修剪树木确保无明显死树、枯枝，花坛花卉长势较好；安全防范每日对小区的防盗巡视和检查不少于4次，每晚10时至次日早4时必须加强对进出车辆检查、登记；小区主出入口24小时有人值班看守，对车辆进行交通指挥与疏导等工作，大件物品搬出实行登记管理；物业服务费用住宅房屋由乙方按建筑面积0.20元/平方米/月向业主、使用人收取；非住宅房屋按建筑面积0.40元/平方米/月向业主、使用人收取；闲置房屋的物业服务费按建筑面积0.14元/平方米/月向业主收取；业主和使用人不得拖欠物业服务费，未交纳物业服务费的，收取日万分之五的滞纳金。双方还就物业管理委托事项、双方的权利义务等事项进行了约定。2011年12月21日，徐州市云龙区民怡园社区业主委员会（甲方）和原告新苑公司（乙方）再次签订物业服务合同，合同约定：管理期限为三年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止；物业服务费用住宅房屋由乙方按建筑面积0.30元/平方米/月向业主、使用人收取，非住宅房屋按建筑面积0.60元/平方米/月向业主、使用人收取，闲置房屋按前述标准的70%收取；其他约定内容同2009年3月1日签订的物业服务合同内容。2015年1月1日，徐州市云龙区民怡园社区业主委员会（甲方）又和原告新苑公司（乙方）签订物业服务合同，合同约定：管理期限为三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止；其他约定内容同2011年12月21日的物业服务合同内容。同年8月25日，原告对2015年1月签订的物业服务合同在徐州市云龙区房产服务中心物业管理科登记备案。被告许传智系民怡园小区24#-4-101室房屋所有权人，房屋建筑面积95.58平方米，其尚欠原告2002年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费。另查明，2015年3月25日，徐州市云龙区人民政府办公室发布的云政办发[2015]9号关于印发云龙区老小区整治方案的通知载明：……三、整治范围2015年计划整治老居民小区3个，分别为民祥园、民怡园、阳光花园，建筑面积62.40万平方米。……四、整治内容及标准（一）改善卫生环境，包括拆除小区内违章建筑，清理楼道堆积物，定时清掏、新建、改建化粪池，合理设置垃圾桶，绿化补植；（二）修缮基础设施，包括修缮道路，增加停车位，实施划线停车，疏通、修缮地下排水管网，根据实际情况重点安排小区内主干道照明灯，完善电子监控设施。……。2016年11月，有关部门出具证明：自2015年7月至今，原告新苑公司为民怡园小区提供物业管理服务期间在日常服务、保洁、维修、绿化、安全防范等方面已积极提升了物业服务质量。本院认为，1999年10月、2002年12月、2005年3月、2009年3月、2011年12月、2015年1月原告新苑公司分别和徐州市经济实用住房发展中心、徐州市东苑民怡园业主委员会、徐州市云龙区民怡园社区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对民怡园小区全体业主均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。原告具有从事物业管理服务的资质，为民怡园小区提供了物业管理服务，被告许传智为该小区业主，其应及时给付原告物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条、《江苏省物业管理条例》第二十二条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。本院已发生法律效力的其他案件查明原告新苑公司在2014年12月31日前为民怡园小区提供物业管理服务期间未能按照物业服务合同约定的内容与质量标准提供服务，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人根据标的的性质及损失的大小，可以要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案物业服务费应作相应调整，本院确定被告应向原告交纳2002年1月1日至2011年12月31日期间的物业服务费95.58平方米×0.20元/月/平方米×120个月×85%≈1950元；2012年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费95.58平方米×0.30元/月/平方米×36个月×85%≈877元；2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费95.58平方米×0.30元/月/平方米×36个月≈1032元，合计3859元。由于原告的物业服务质量存在瑕疵，被告并非无故拖欠物业服务费，故本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。关于被告辩称观点，被告反映的问题在2000年4月17日该小区的房地产开发企业已作出处理意见，被告的地下室现浇顶板出现裂缝，经质监站、经房中心技术部和物业公司有关人员到现场查看后，认为裂缝是由于砼收缩在板中产生拉应力造成的，裂缝不影响结构安全。徐州市经济实用住房发展中心已提出处理意见，被告若认为其地下室现浇顶板出现裂缝未能完全解决，且影响其居住的，并且有证据证明自2000年4月份以来就一直向该小区的房地产开发企业主张权利的，那么被告认为的房屋质量问题应当在被告和该小区的房地产开发企业之间解决。否则，被告应自行解决。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告许传智应于本判决生效之日起十日内给付原告徐州市新苑物业管理有限公司物业服务费3859元。二、驳回原告徐州市新苑物业管理有限公司要求被告许传智支付滞纳金1307元的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告徐州市新苑物业管理有限公司负担10元、被告许传智负担15元（原告已预交，被告许传智应负担的15元在履行本判决时直接支付给原告）。本判决为终审判决。审判员  陈涛二〇一八年二月一日书记员  于淼