上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终1236号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘成龙，男，1986年10月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审被告、反诉原告）：王倩，女，1989年3月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾杰，男，1982年4月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：杨雪花（系曾杰之妻），1985年2月4日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人刘成龙、王倩因与被上诉人曾杰房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初56150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人刘成龙、王倩上诉请求：撤销原审判决第一、二项，改判上诉人不返还户口押金及不支付逾期付款违约金。事实和理由：一审没有与中介确认，仅以甲方不承认口头约定判决上诉人支付违约金，故事实没有查清。被上诉人曾杰辩称，不同意上诉人的请求，一审判决正确，要求维持原判。曾杰诉至一审法院，请求判令：1、刘成龙、王倩返还曾杰迁户口押金人民币3万元（以下币种相同）；2、刘成龙、王倩赔偿曾杰合同尾款1万元未按时支付所产生的违约金81,200元（按合同总金额280万元X万分之二X145天）。一审法院认定事实：2015年9月22日，由曾杰作为卖售人（甲方）、刘成龙、王倩作为买受人（乙方），双方签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），合同约定乙方以280万元的价格向甲方购买系争房屋。买卖合同附件三付款协议其中约定，乙方于甲乙双方办理该房屋交接、验收手续当日支付1万元。买卖合同补充条款（一）约定：……4、甲方于甲乙双方办理该房屋的交接，验收手续前，必须向房屋所在地的警所办理原有户口迁出手续，否则每逾期一天，甲方应向乙方支付总房价款万分之二的违约金。……10、甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，则违约方必须向守约方每天赔偿总房价款万分之二的违约金……当天，由曾杰作为卖售人（甲方）、刘成龙、王倩作为买受人（乙方），双方另签订《补充协议》一份，该协议约定，甲乙双方约定系争房屋的转让价款为255万元（注：该转让价格与甲乙双方所签订的该房屋《上海市房地产买卖合同》所约定的转让价格280万元之间的差额部分25万元，乙方无须支付给甲方；……；若甲方未能按时迁出户口，则同意留押金3万元整与乙方处，待迁出户口当日乙方返还给甲方（注：晚迁户口期限60天内）……）；本补充协议为甲乙双方所签订的《上海市房地产买卖合同》的补充协议，与《上海市房地产买卖合同》具有同等效力。2016年1月4日，曾杰与刘成龙、王倩办理了系争房屋的交接手续。同年5月29日，刘成龙、王倩支付曾杰购房尾款1万元。2016年4月27日，曾杰迁出了系争房屋内的原有户口，并于当天告知刘成龙、王倩。刘成龙、王倩认为曾杰户口延期迁出应当按照合同约定承担违约金，该违约金应在户口押金中扣除，剩余部分再予返还，而曾杰不同意，故户口押金3万元刘成龙、王倩一直未予返还曾杰。一审庭审中，曾杰与刘成龙、王倩确认一致，迁移户口的60天宽期限自交房之日起计算，买卖合同上的转让价280万元是为刘成龙、王倩多贷款而故意做高，真实的交易价格是255万元。一审法院认为，根据庭审查明的事实可以确认，曾杰与刘成龙、王倩双方就系争房屋进行交易的真实价格系255万元，而买卖合同上约定的转让价格280万元是为刘成龙、王倩多贷款而故意做高房价，曾杰与刘成龙、王倩双方故意做高房价的行为违反相关规定，该约定应属无效，曾杰与刘成龙、王倩双方就系争房屋进行交易的真实价格应当确定为255万元。曾杰与刘成龙、王倩签订的买卖合同及《补充协议》除买卖合同约定的转让价格外，均系双方真实意思表示，且内容于法不悖，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。《补充协议》约定，刘成龙、王倩应在曾杰迁出户口的当日将户口押金3万元返还给曾杰。曾杰的户口已于2016年4月27日迁出，但刘成龙、王倩至今未将户口押金返还给曾杰，构成违约，现曾杰诉请要求刘成龙、王倩返还户口押金，符合合同约定及法律规定，应予准许。另，根据合同约定，刘成龙、王倩应于房屋交接验收当日支付曾杰尾款1万元。刘成龙、王倩称，尾款1万元通过与中介徐新飞沟通后已转为户口押金，对此，曾杰不予认可，而刘成龙、王倩提供的证据也不足以证明，一审法院不予采信。曾杰与刘成龙、王倩于2016年1月4日办理房屋交接，但刘成龙、王倩至同年5月29日才支付曾杰尾款1万元，构成违约，曾杰诉请要求刘成龙、王倩支付逾期付款违约金，符合合同约定，应予准许。综合刘成龙、王倩的违约状况、刘成龙、王倩违约可能给曾杰造成的实际损失等因素考虑，合同约定的该违约金计算标准，显属过高，该违约金由一审法院参照刘成龙、王倩违约给曾杰造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则酌定为每天30元。一审庭审中，曾杰与刘成龙、王倩确认一致，曾杰迁移户口的时间为交房后的60日内。现曾杰与刘成龙、王倩于2016年1月4日办理房屋交接，故曾杰应当在该交房日后的60日内迁出户口，但曾杰至2016年4月27日才迁出系争房屋内的原有户口，构成违约，刘成龙、王倩反诉要求曾杰承担逾期迁移户口违约金，符合合同约定，可予支持。曾杰称，刘成龙、王倩同意曾杰晚迁户口，对此，刘成龙、王倩不予认可，而曾杰提供的证据也不足以证明，一审法院难以采信。综合曾杰的违约状况、曾杰违约可能给刘成龙、王倩造成的实际损失等因素考虑，合同约定的该违约金计算标准，显属过高，该违约金由一审法院参照曾杰违约给刘成龙、王倩造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则酌定为每天100元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，于二〇一七年十一月十日作出判决：一、刘成龙、王倩应于判决生效之日起十日内返还曾杰户口押金3万元；二、刘成龙、王倩应于判决生效之日起十日内按每日30元的标准支付曾杰自2016年1月5日起至2016年5月28日止的逾期付款违约金；三、曾杰应于判决生效之日起十日内按每日100元的标准支付刘成龙、王倩自2016年3月5日起至2016年4月27日止的逾期迁移户口违约金。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1,262元，减半收取计631元，由曾杰负担470元，刘成龙、王倩负担161元；反诉案件受理费278元，由刘成龙、王倩负担230元，曾杰负担48元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案系双方当事人在房屋买卖过程中，因涉讼房屋上原有户口的迁移而引发的民事纠纷。一审法院根据现有证据材料综合审查认定事实，确定返还户口押金以及酌定支付逾期付款违约金并无不妥。至于上诉人关于一审未与中介进行确认以及不认可口头约定的主张，因该口头约定未能得到对方当事人的认可，且根据民事诉讼“谁主张，谁举证”的原则，上诉人应当依法进行举证工作，否则，将依法自行承担其败诉的法律责任。综上所述，上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币550元，由上诉人刘成龙、王倩共同负担。本判决为终审判决。审判长 沈 强审判员 李伟林审判员 李 兴二〇一八年二月二十六日书记员 洪燕君附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……