河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0105民初2477号原告代晓煜。委托代理人闻刚，河南中涵律师事务所律师。被告河南广鸿实业有限公司（以下简称广鸿公司），住所地郑州市金水区。法定代表人赵新士，总经理。委托代理人王振华，河南沃原律师事务所律师。原告代晓煜诉被告广鸿公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人闻刚，被告委托代理人王振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2004年5月左右，河南广元置业有限公司（以下简称广元公司）发布售房广告，并于该年7月份在郑州晚报刊登宣传广告，该广告明确表示销售商是广元公司且其具有销售商铺的意思表示。同时广元公司于2004年5月份发放给购买人的宣传手册和郑州晚报刊登的宣传广告上的内容一致，即：表示该商铺的销售模式是10年带租约，每年回报商户按总铺款的8％计算。原告基于该宣传广告，于2005年4月份前往广元公司售房部同其签订了商品房买卖合同和委托经营协议。委托经营协议内容与广元公司宣传广告内容一致（即10年带租约，每年回报商户按总铺款的8％计算）。随后，广元公司将前3年的租金收益（总房款的24％）给商铺者用于抵扣购商铺款。在原告交付购房款的同时，广元公司随即支付给原告3年的租金，第四年广元公司仅向原告支付8个月的租金之后再没有向原告支付过任何租金，在此期间，原告多次向其催要该商铺租金，广元公司却迟迟不予支付，并称该租金与其无关。而原告通过郑州市中原区人民法院（2011）中执字第464-1号执行裁定书得知，广元公司变更为广鸿公司。而广大业主上访省政府、郑州市政府多次要求解决该诉争问题，政府让原告诉至法院。通过原告的证据可以证明现在的被告对原告的租金应承担返还责任，从第四年至今，原告的租金应为5万多元，除诉讼的标的额之外剩余部分另行追诉。为了维护原告的合法权益，故诉至法院。原告请求判令：1、请求法院判决被告返还原告租金10000元；2、本案的诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：一、《商品房买卖合同》一份；二、购房发票一张；三、房产证一份；四、广元公司发布的正大世纪城市广场的招商宣传资料及解筹登记资料一份；五、郑州晚报的宣传广告一份；六、郑州市中原区人民法院（2011）中执字第464-1号执行裁定书；七、业主信访及主张租金等权益资料。被告广鸿公司辩称，一、河南正大世纪城市广场管理有限公司应当作为必要共同诉讼的当事人参加诉讼，广鸿公司已经申请法庭追加。本案属于房屋租赁合同纠纷，原告与河南正大世纪城市广场管理有限公司（下称正大世纪广场公司）基于委托经营协议书建立了房屋租赁合同关系。依据委托经营协议书，原告将涉案房屋的使用权交付正大世纪广场公司统一经营。正大世纪广场公司负有履行合同的约定义务。二、被告与原告不存在租赁合同关系，被告没有义务支付房租及移交房屋。原告的诉请是“支付租金并移交房屋”。租金系基于占有、使用房屋而产生的收益。如前所述，原告将涉案房屋的使用权交付正大世纪广场公司统一经营。广鸿公司不是涉案房屋的使用人、承租人或经营人。自始不负支付租金的合同义务。同时，广鸿公司不是涉案房屋的占有使用人，没有义务，事实上也不可能向原告移交房屋。三、售房广告以及宣传资料不属于要约，对广鸿公司没有法律约束力。《合同法》第十五条明确规定，商业广告属于要约邀请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条重申商业广告和宣传资料属于要约邀请。其中，对商业广告认定为要约所做的扩张解释仅限于对房屋本身及相关设施所做的具体确定的说明和允诺。该商业广告中关于租期、租金的宣传，与房屋本身或相关设施均无关系，不属于要约，不能以此作为合同义务约束广鸿公司。四、原告主张的权利已经超出诉讼时效。委托经营协议约定的租金支付期限是按月支付，委托经营期限于2015年4月30日届满。直至2017年3月份原告提起诉讼，之前，原告未向广鸿公司主张权利。期间，也没有发生时效中止、中断事由。因此，原告主张的权利已经超出诉讼时效。综上所述，被告请求法庭依法驳回原告对广鸿公司的诉讼请求。被告就其答辩意见向本院提交以下证据：《委托经营管理协议书》一份。经审理查明：2004年5月左右，广元公司发布售房广告和宣传资料，并于该年7月份在郑州晚报刊登宣传广告，该广告明确表示正大世纪城市广场发展商是河南广元置业有限公司。同时广元公司于2004年5月份发放给购买人的宣传资料和郑州晚报刊登的宣传广告上的内容一致，即：所购商铺均带10年租约；每年8％（总铺款）租金回报，10年收益80％租金和100％产权（可经营、贷款、转让、继承）；三年房租一次性先收，即投资即收益，每月固定回报（定时通过银行一本通划到投资人账户），月租大于月供，无需供铺，统一经营管理，无需投资人承担招租、经营、断租的风险，甚至无需操心。原告基于广元公司的宣传广告，2004年10月8日前往广元公司售房部同其签订了合同编号为NO.xxxxx的《商品房买卖合同》，于2004年12月31日同河南正大世纪城市广场管理有限公司签订了《委托经营协议》。广元公司要求原告须和河南正大世纪城市广场管理有限公司签订《委托经营协议》，广元公司承诺委托经营协议书内容与广元置业公司宣传广告内容一致（即10年带租约，每年回报商户按总铺款的8％计算），且广元公司对此拥有最终解释权。随后，在交纳购铺款时，广元公司将前3年的租金（总房款的24％）给购铺者用于抵扣购买商铺款，而在第四年，河南正大世纪城市广场管理有限公司在广元公司的要求下仅支付八个月的租金后就不再予以支付。后原告购买的商铺办理了房屋所有权证书。广元公司现已变更为广鸿公司。另查明，1、原告向本院提交的上访材料显示原告及其他业主一直在向被告主张权利，被告亦作出回应；2、庭审中原告称被告尚欠原告76个月租金未支付，原告遂分三次诉至本院，前两次诉讼标的额共计为2万元，已有生效判决为证，原告于2017年12月1日第三次提起本诉。本院认为：河南广元置业有限公司与原告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认。广元公司发布的宣传资料以及报纸广告对其开发范围内的房屋及相关设施作出的具体说明和允诺，以及其承诺的十年带租约的销售模式，要求原告同河南正大世纪城市广场管理有限公司签订委托经营协议均对商铺买卖合同的签订以及商铺价格的确定有重大影响，应当视为要约，应作为商品房买卖合同的一部分。故河南正大世纪城市广场管理有限公司在第四年仅支付原告8个月的租金后至今没有履行支付的义务，广元公司应当承担相应的法律责任，向原告支付剩余租金24396元（48150元×8%÷12×76月=24396元），扣除原告已主张过的2万元，剩余租金4396元，应由广元公司向原告支付。因广元公司变更为广鸿公司，故广鸿公司应当承担广元公司的债权债务责任。故对于原告要求被告河南广鸿实业有限公司支付部分租金10000元的诉讼请求，本院支持其中的4396元。被告辩称原告起诉已过诉讼时效，但原告提交的证据显示原告一直在主张权利，故被告的该辩称意见，依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，并参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告河南广鸿实业有限公司支付原告代晓煜租金4396元，于本判决生效后10日内付清。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担14元，由被告河南广鸿实业有限公司负担11元。本判决为终审判决。审判员  王盼盼二〇一八年二月二十八日书记员  杨 帅