河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书(2018）豫16民终410号上诉人（原审原告、反诉被告）：司红光，男，1980年11月4日出生，汉族，住西华县。委托诉讼代理人：路占锋，河南箕城律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：高建立，男，1984年3月7日出生，汉族，住西华县。委托诉讼代理人：王东，男，1965年11月5日出生，汉族，住西华县。上诉人司红光因与被上诉人高建立租赁合同纠纷一案，不服西华县人民法院（2017）豫1622民初4074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人司红光的委托诉讼代理人路占锋，被上诉人高建立的委托诉讼代理人王东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。司红光上诉请求：1、撤销一审民事判决书，改判确认双方2017年2月3日签订的合同为无效合同，并同时判决高建立返还司红光多交的租赁费8900元；2、改判驳回高建立反诉要求司红光支付2017年4月3日至2017年7月3日期间39990元租金的诉请；3、一二审诉讼费由高建立承担。事实和理由：1、一审判决确认双方签订的合同有效，并继续履行错误。高建立2017年2月3日和司红光签订租赁合同时，没有向司红光提供房屋的产权和准建手续。二审期间高建立仍未提供该租赁房屋的产权手续和准建手续。高建立仍未提供该彩钢瓦房的产权和准建手续，仅提供两华县皮营乡冯营行政村出具的证明一份，其证明不了出租人高建立取得了用地审批手续和建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，《城乡规划法》第六十五条和第六十六条规定，《合同法》第五十二条规定。高建立未经批准搭建彩钢瓦房对外出租，损害了国家利益，规避了国家对规划体系、建筑产品质量、房地产交易市场等系列行为的监管，应当认定高建立就违法建筑物和司红光订立的租赁合同无效。假如高建立建设的出租房屋不是违法建设的临时建筑，因2017年5月30日，司红光向高建立邮寄了解除合同通知书，高建立当庭表示接到该通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，合同自通知到达对方时解除。因此，即便双方签订的合同有效，也已经依法解除，不存在继续履行的问题。2、高建立应返还司红光向其多交的8900元租金。2017年2月3日双方签订的租赁合同，并未实际履行，司红光实际开始使用租赁房屋是2017年4月15日，第一次支付租金时根本没有使用，有馍店账本上的交易记录为证。2O17年5月24日使用最后一天，5月26日司红光妻子张会和司红光商量后，由张会将房屋钥匙及屋内设备等物品交付高建立指定的代收人李宏利。根据《最高人民法��关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，司红光只需支付实际占用期间的房屋占有使用费。司红光实际上从2017年4月15日开始占有该房屋，使用至2017年5月24日实际使用4月16天，5月份24天，共计40天，每天折合房租13330／30=444元。444*40=17760元，司红光实际交付房租26660元，高建立应当返还房租26660—444*40=8900元。3、无论双方的合同是否有效，都不存在继续履行和支付高建立反诉请求的2017年4月3日至2017年7月3日期间的39990元租金的问题。一审法院于2017年8月10日判决确认司红光通过邮寄解除合同通知书的方式解除了双方的合同。若合同有效，因合同已解除，不存在支付2017年5月30日后租金问题，若合同无效，按照司红光对租赁房屋的实际占有使用时间，司红光的租赁费多支付了8900元，高建立应予返还，而一审判决司红光支付被高建立2017年5月31日至2017年7月3日期间的租赁费没有任何事实和法律根据。高建立辩称，1.原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。2.本案合同为有效合同，合同法第52条规定的无效情形该案的租赁合同均不具备，其余同一审举证质证辩论意见。司红光向一审法院起诉请求：1、解除双方2017年2月3日签订的《租赁合同》及《合同补充》；2、判令高建立返还司红光租金10000元；3、诉讼费用由高建立承担。庭审中，司红光诉讼请求第一项变更为“确认2017年2月3日签订的《租赁合同》和《合同补充》均为无效合同”。高建立向一审法院反诉请求：1、依法判令司红光继续履行合同;2、依法判令司红光支付拖欠的租金53320元(暂定从2017年4月3日-2017年7月2日四个月);3、诉讼费用由司红光承担。一审法院认定事实：2017年2月3日司红光与高建立���订《租赁合同》及《合同补充》各一份，《租赁合同》约定：“第一条、高建立（甲方）同意位于河南省××××西，商铺的面积为350平方米，司红光（乙方）租赁期限为5年（五年），2017年2月2日至2022年2月1日终止。第二条、每年租金为人民币16万元（壹拾陆万元整）。租金按月计算。高建立收到租金后应当给司红光开具收据，为确保房屋及设备完好无损，如有损坏应照价赔偿。待合同期满，司红光付清本应交纳的所有费用，被告高建立可收回本房屋及所有设备的使用权。如高建立继续出租，司红光有优先权。……第四条及第五条责任义务，高建立在签订合同之日起，将房屋及设备交给司红光使用；司红光按合同的规定按时交付租金及其他各项费用……等”。《合同补充》：约定：“经双方达成协议，合同期限公证为两年，每年租金均为160000元（壹拾陆万元整），折合为每月13330元（壹万叁仟叁佰叁拾元整），付款方式为每月5日前结清，司红光若违约，高建立将按总租金的5%收取滞纳违约金，若司红光超过一个月未缴租金，后果自负。如若合同需要公证，司红光需无条件配合，高建立支付所有公证费用。”租赁合同附有设备清单，司红光、高建立双方均在合同、附件及清单上签名按指印。合同签订后，高建立依据合同约定将房屋及设备交付给司红光使用，司红光给高建立支付了两个月租金26660元。司红光之妻于2017年5月26日与高建立电话联系要求解除合同，并于2017年5月30日给高建立邮寄了解除合同通知书，双方因此酿成纠纷，司红光诉至法院。一审法院认为，司红光、高建立双方所签订的《租赁合同》及《合同补充》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的禁止性规定，对双方当事人均具有法律约束力，该《租赁��同》及《合同补充》合法、有效。故司红光要求确认2017年2月3日签订的《租赁合同》及《合同补充》为无效合同，不符合法律规定，不予支持。对司红光请求高建立返还租金10000元的诉讼请求，因《租赁合同》及《合同补充》系有效合同，该诉讼请求不予支持。对高建立反诉请求继续履行合同诉求，因《租赁合同》及《合同补充》系有效合同，故予以支持。对高建立反诉请求司红光支付拖欠的2017年4月3日至2017年7月3日期间的租金诉求，予以支持，每月租金应按照合同约定13330元，计款39990元。故依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第九十一条、第二百一十二条之规定，判决：一、确认司红光与高建立于2017年2月3日签订的《租赁合同》及《合同补充》合法、有效，继续履行；二、驳回司红光的诉讼请求。三、司红光自判决生效之日起十日内支付高建立2017年4月3日至2017年7月3日期间的租金39990元；四、驳回高建立的其他反诉请求。案件受理费50元，反诉费666元，司红光负担650元，高建立负担66元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，第一，关于上诉人司红光上诉主张一审判决确认双方签订的合同有效，并继续履行错误问题。经审查，首先，被上诉人高建立在一审审理中举证有案涉房屋非违章建筑的相关证据，上诉人司红光并无证据予以反驳，案涉租赁的房屋并无证据证明是城镇房屋，故本案并不适用《最高人民法院》。���据双方当事人之间签订的《租赁合同》及《合同补充》约定的内容，上诉人司红光租赁的有案涉的房屋及厢式货车、活面机、压面机、馒头机等设备，并办理有相关的营业执照。一审法院认定双方所签订的《租赁合同》及《合同补充》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的禁止性规定，系有效合同，有事实根据和法律依据，并无不当。其次，上诉人司红光向被上诉人高建立邮寄有《解除合同通知书》，并载明有“租赁费数额过高，而且地势偏僻，我方已无力负担高额的租赁费用”等内容，且有将租赁标的物交付给被上诉人高建立的行为，在事实上，上诉人司红光已经单方对案涉租赁合同予以解除，非约定解除和达到法定解除情形的出现，已构成违约，该合同的目的在事实上已经不能实现，一审判由上诉人司红光继续履行合同，与事实不符，应予纠正。第二，关于上诉人司红光上诉主张的被上诉人高建立应返还其多交的8900元租金问题。经审查，双方当事人之间的合同属有效合同，且约定有“高建立在签订合同之日起，将房屋及设备交给司红光使用”，上诉人司红光并无充分有效的证据予以证明在合同签订之日被上诉人高建立未将房屋及设备交给其使用，其主张被上诉人高建立应返还其多交的8900元租金，无合同依据及事实根据。对该上诉理由，本院不予支持。第三，关于上诉人司红光上诉主张其不应向被上诉人高建立支付2017年4月3日至2017年7月3日之间的租金问题。经审查，在双方当事人的合同签订之后，上诉人司红光向被上诉人高建立支付了两个月租金，依据《合同补充》的内容，其应在每月5日前向被上诉人高建立支付当月租金，结合上诉人司红光于2017年5月30日给高建立邮寄了解除合同通知���的事实且有将租赁标的物交付给被上诉人高建立的行为等，故上诉人司红光应当向被上诉人高建立支付2017年4月3日至2017年6月3日期间的租赁费用26660元。之后的租赁费用，因上诉人司红光以违约方式未实际租赁标的物，不应再判由上诉人司红光承担。被上诉人高建立在一审中的反诉请求中，并未主张违约金或要求赔偿损失等，故关于违约金的范围、数额、过错程度等，本院不予审理。综上，上诉人司红光的该上诉理由部分成立，本院对成立部分予以支持。综上所述，上诉人司红光的上诉请求部分成立，对成立部分，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，部分处理不当，本院应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西华县人民法院（2017）豫1622民初4074号民事判决第二项；二、撤销西华县人民法院（2017）豫1622民初4074号民事判决第一项、第四项；三、变更西华县人民法院（2017）豫1622民初4074号民事判决第三项为：司红光自本判决生效之日起十日内支付高建立2017年4月3日至2017年6月3日期间的租金26660元；四、驳回高建立的其他反诉请求；五、驳回司红光的其他上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，反诉费666元，司红光负担494元，高建立负担222元；二审案件受理费650元，司红光负担450元，高建立负担200元。本判决为终审判决。审判长  朱新章审判员  曹春萍审判员  何琼琼二〇一八年二月二十四日书记员  王永波