广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤19民终9313号上诉人（一审被告、反诉原告）：梁勤芬，女，1988年9月17日出生，汉族，住广西灵山县，委托诉讼代理人：谭永优，广东海联泰达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏婷，广东海联泰达律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告)：雷瑾，男，1993年2月25日出生，汉族，住江西省樟树市，委托诉讼代理人：曾献林，广东旗轩律师事务所律师。一审反诉第三人：东莞市金辉房地产中介服务有限公司，住所地：广东省东莞市企石镇企石村运河路，统一社会信用代码：91441900668189237H。法定代表人：刘兰香，该公司总经理。一审第三人：中国建设银行股份有限公司东莞市分行，住所地：广东省东莞市南城区胜和体育路**健升大厦，统一社会信用代码：91441900X180746149。负责人：李宝生，该分行行长。委托诉讼代理人：庾振业，广东明楷律师事务所律师。委托诉讼代理人：李诗雅，广东明楷律师事务所律师。上诉人梁勤芬因与被上诉人雷瑾、一审反诉第三人东莞市金辉房地产中介服务有限公司（以下简称金辉公司）、一审第三人中国建设银行股份有限公司东莞市分行（以下简称建行东莞分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初23968号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，于2017年5月8日判决：一、梁勤芬应在判决发生法律效力之日起继续履行《房地产买卖合同》（该合同编号：JH20151110002）及合同附件，在其代为向中国建设银行股份有限公司东莞市分行支付抵押权及相关费用后，由梁勤芬在一个月内协助雷瑾办理东莞市××镇××豪门××房的过户手续；二、梁勤芬应在判决发生法律效力之日起五天内向雷瑾支付违约金（以356000元为本金，按照每日1‰的标准，从2016年6月17日起计算至过户手续递交至房屋管理部门之日止）；三、驳回雷瑾的其他诉讼请求；四、驳回梁勤芬的诉讼请求。一审本诉案件受理费7291.48元、反诉案件受理费3320元（已分别由雷瑾、梁勤芬预交），由梁勤芬负担10611.48元。【一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初23968号民事判决。】上诉人梁勤芬向本院提起上诉，请求撤销一审判决，并依法改判解除梁勤芬与雷瑾签订的《房地产买卖合同》，房屋价值人民币356000元。本案一审、二审诉讼费由雷瑾承担。事实与理由：1.一审判决存在以下问题：（1）一审判决第一项的内容不但语义不明，缺文少字，更不能解决合同如何继续履行的问题。按照该判项，谁要代谁办理、办理时间多长、谁负责办理注销抵押手续、剩余房款怎么支付等问题均不明确。（2）一审判决第二项确定的违约金标准畸高，起算时间也值得商榷。一审判决把相应手续办理的时间也计算在内，即使按照梁勤芬收到一审判决的时间起算，违约金计算天数为500多天，按照该判项计算出违约金为178000多元，违约金的金额比案涉房屋出售总价的一半还多。另外，2016年1月合同签订至2017年9月的银行贷款31540元，一直由梁勤芬支付，雷瑾是合同签订至今已支付房贷31540元的受益者。2.一审判决认定事实不清、不全面，梁勤芬并不存在违约情形。（1）根据金辉公司提交的微信聊天记录，更多的是体现梁勤芬催促金辉公司加快办理房屋的提前还贷和过户手续，梁勤芬并没有不履行合同义务，相反是梁勤芬一直在催促金辉公司加快办理。梁勤芬未能办理房屋提前还贷的原因是担保公司不接单，梁勤芬并不存在不办理的故意行为。（2）梁勤芬与雷谨于2016年5月22日的通话录音中，雷瑾已经同意房屋交由中介公司另外寻找买家，表明其已同意终止了与梁勤芬的合同。（3）一审法院据以认定合同继续履行的最重要的依据是雷谨提交的银行对账单，认为截止2017年5月2日雷谨的银行存款余额有230000多元，多于案涉房屋尚欠的银行贷款。该银行对账单一审时未经过梁勤芬的质证，不能作为认定判决的依据。而且即使以此来认定合同是否能够继续履行、是否违约，也应当以2016年6月11日的账户余额来认定。（4）梁勤芬认为关于赎楼的义务并不是认定本案问题的关键。房屋属于梁勤芬，必须通过梁勤芬的名义来进行赎楼也是当然。案涉合同明确需要通过担保公司继续赎楼，在担保公司不接单后是否具备赎楼的资金来源才是认定本案是否具备继续履行或是否存在违约的关键所在，一审对此并无查明。（5）金辉公司于2016年6月11日向梁勤芬发出通知之日，不管是梁勤芬还是雷瑾，均没有足够的资金进行赎楼，不能以此来认定梁勤芬违约。3.关于违约金是否需要支付的问题。三方当事人均确认无法办理赎楼是担保公司不接单造成的，并非买卖双方的原因造成，加上合同对后续如何赎楼并没有明确约定，因此三方当事人仍然在寻找解决方案。金辉公司于2016年6月11日发出的通知并没有说明雷瑾有足够的资金可以帮梁勤芬赎楼，梁勤芬签订合同时已经明确自己没有足够的资金进行赎楼，只有雷瑾有证据证明其有足够的资金代为提前还贷，并通知梁勤芬，梁勤芬不履行才应该承担违约责任。退一步讲，即使梁勤芬要支付违约金，违约金起算时间也应该是在上述这个时间点。而且违约金金额不应当超过雷谨已经支付的定金金额，并应扣减梁勤芬已经支付的该期间的房屋贷款金额。4.关于合同解除的问题。买卖双方关于合同第十六条及附件第二条、第三条的履行是相辅相成、环环相扣，形成附条件的约定履行，由于担保公司不接单垫资赎楼，导致十六条的赎楼及附件第二条、第三条约定的事项未能成就，从而造成合同无法继续履行，本案具备合同解除的法定和约定条件。（1）根据合同的约定，在非因买卖双方原因不能进行赎楼，双方又没有足够资金进行赎楼的情况下，造成买方履行合同附件第2条的条件客观上未能成就，致使本合同无法继续履行，也就无法履行合同附件第3条约定的第三步雷谨申请贷款用以支付购房款的问题。所以，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款……，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。（2）根据买卖合同第六条第（1）项的约定，卖方若反悔本合同，则须退还定金30000元并赔偿30000元作为违约金。该约定也赋予了梁勤芬可以解除合同的权利，加上在担保合同不接单进行赎楼，而双方当事人在争议发生之前也都没有足够的资金进行赎楼的情况下，梁勤芬也可以此为由解除双方的合同。二审法庭调查期间，梁勤芬补充上诉意见：梁勤芬因为2015年11月父亲中风加重住院，需要回老家照顾住院的父亲并且继续治病，所以将案涉房屋委托金辉公司出售，在2016年1月与雷瑾签订合同后，交易的过程都是由金辉公司主导和安排的，因为当时梁勤芬在老家，包括找担保公司、借资赎楼等都是金辉公司主导安排的。梁勤芬在这个过程中都是被动等待金辉公司的通知。梁勤芬认为金辉公司的主导和安排也是符合二手房买卖的交易习惯的，从合同签订后到2016年底梁勤芬父亲去世前梁勤芬基本都在广西老家，交易过程都是听由金辉公司安排。被上诉人雷瑾口头答辩称：一审法院对本案的事实认定清楚、适用法律正确，请求驳回梁勤芬的上诉请求。1.一审法院在一审判项中存在的笔误问题，不影响其对本案的事实认定，在一审法院审理查明部分及认为部分对本案的事实认定及法律依据均没有存在错误。2.房地产买卖合同是梁勤芬、雷瑾双方真实的意思表示，不存在合同中止或者中断的情形，合法有效，合同的当事人都应该遵守，在该合同买卖关系中梁勤芬的主要义务是向雷瑾提供产权清晰能够过户的房产，因梁勤芬不履行赎楼义务，导致合同无法继续履行，梁勤芬的行为构成了根本违约，雷瑾有权要求其承担合同约定的违约责任。3.金辉公司仅是促成梁勤芬与雷瑾房产交易的中介方，其只是一个第三人，无法阻挡房产的交易过程，从整个交易过程看，梁勤芬是完全可能完成赎楼的手续，但均因梁勤芬怠于履行该赎楼义务导致合同无法履行，其行为构成违约。一审第三人建行东莞分行口头答辩称：答辩意见与一审一致。补充建行东莞分行同意雷瑾代梁勤芬归还贷款的前提是法院判决继续案涉合同，需要解除建行东莞分行对案涉房产的抵押权，且雷瑾有足够的履行偿还贷款的能力。案涉纠纷与建行东莞分行无关，建行东莞分行尊重法院的判决，并愿意配合执行。一审反诉第三人金辉公司未到庭参加法庭调查亦无向本院提交书面意见。二审期间，梁勤芬提交了中国银行的还款明细，证明从2016年1月至今案涉房屋银行贷款一直由梁勤芬偿还，至2017年9月已偿还贷款31540元，至今还一直在偿还贷款。雷瑾经质证确认该证据的真实性，但关联性不确认，该证据不能证明梁勤芬不存在违约的情形，合同约定在房产过户前所产生的费用包括按揭的费用由梁勤芬承担，且该按揭的贷款费用也是因为梁勤芬违约产生的，该费用应由梁勤芬承担。建行东莞分行经质证确认真实性，但认为与本案没有关联。另查，雷瑾在二审法庭调查后提交了申请书，为证明其具备一次性付清房屋余款的能力，要求法院冻结其银行账户。本院于2017年12月19日冻结了雷瑾在中国农业银行的账户存款363670.01元，冻结期是6个月。本院经审理，对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人梁勤芬上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕梁勤芬提起的上诉，本院分析如下：首先，案涉房地产买卖合同合法有效，各方当事人应按照合同约定切实履行。该合同第十六条已经明确约定梁勤芬需通过担保公司办理银行赎楼手续，根据各方当事人在诉讼中的陈述以及短信、微信记录等内容，可以确认由于担保公司不同意接单导致无法通过担保公司办理赎楼手续，因此未能按照合同约定继续履行。一般情况下赎楼义务在于卖方，虽然通过担保公司赎楼并非唯一的赎楼方式，但双方已在合同明确约定需通过担保公司赎楼的情况下，因担保公司不接单而无法赎楼，这属于情势变更，不能因此将未能通过担保公司赎楼的责任及后果归于梁勤芬。其次，在未能通过约定的赎楼方式赎楼后，对于如何赎楼各方一直在协商但未能达成一致意见。虽然雷谨在一审时提供的对账单显示其账户在2017年5月2日有存款233518.97元，高于梁勤芬拖欠的银行贷款。但该对账单同时反映2017年5月1日前该账户余额均不足10000元，是2017年5月1日及2日两天内四次转入大额款项，因此该对账单不能证明在双方之前协商时雷谨已有能力为梁勤芬赎楼而梁勤芬拒绝，而且这说法也与各方在短信、微信记录中反映的情况不相符。虽然金辉公司在2016年6月11日向梁勤芬发出通知，称雷谨可以支付首付款提前给梁勤芬赎楼要求梁勤芬配合办理过户手续，但根据双方之前的短信、微信记录，双方对于如何支付首付款、首付款金额以及因此需要支付的利息如何承担并未能达成一致意见，雷谨也未能提供有效证据证明梁勤芬拒绝雷谨为其赎楼导致无法继续履行合同，因此不能以梁勤芬未按照该通知履行而认定梁勤芬违约。再次，案涉合同在履行过程中由于情势变更无法按照原约定履行，但雷谨在诉讼中明确表示可以一次性付清楼款并已经证明其具备支付能力，且案涉房屋属于梁勤芬个人所有，抵押权人建行东莞分行也明确表示若雷谨代为清偿贷款及相关费用后消灭抵押权，同意协助办理注销抵押手续，也就是说案涉合同继续履行不存在事实和法律上的障碍，一审法院支持雷谨要求继续履行合同的诉讼请求正确，本院予以维持，但对于合同具体履行的判项不够明确，本院予以纠正。梁勤芬未能举证证明雷谨存在违约行为导致可以解除合同，其要求解除合同缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。最后，案涉合同应继续履行，梁勤芬未能按照约定办理赎楼手续的原因在于担保公司不接单，而合同明确约定了梁勤芬是需通过担保公司办理赎楼的，之后双方对其他赎楼方式未能达成一致意见而致使交易未能继续，故不能以此认定梁勤芬违约，一审判决根据案涉合同第六条第4点判令梁勤芬承担违约金的依据不足，本院予以纠正。至于梁勤芬二审提交的其继续归还银行按揭贷款的材料，与本案的处理没有直接的关联性，本院不予审查。综上所述，上诉人梁勤芬的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决继续履行合同正确，但具体履行方式不够明确，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初23968号民事判决第四项。二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初23968号民事判决第二、三项。三、变更广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初23968号民事判决第一项为“继续履行梁勤芬、雷谨及东莞市金辉房地产中介服务有限公司于2016年1月18日签订的《房地产买卖合同》”。四、雷谨应于本判决发生法律效力之日起三十日内代梁勤芬向中国建设银行股份有限公司东莞市分行清偿位于东莞市企石镇振兴路233号东江豪门29栋1406号房产（房地产权证号为粤房地权证莞字第**）的贷款债务、注销房产抵押登记，中国建设银行股份有限公司东莞市分行予以协助配合。五、梁勤芬应于东莞市企石镇振兴路233号东江豪门29栋1406号房产（房地产权证号为粤房房地权证莞字第**）销抵押登记之日起七日内协助雷谨办理上述房屋的过户登记手续，并将上述房屋交付给雷谨，相应的税费由雷谨支付。六、雷谨应于案涉房屋办理过户登记当天向梁勤芬支付转让余款（余款计算方式：房屋转让款总额356000元减去定金30000元，再减去雷谨代梁勤芬向中国建设银行股份有限公司东莞市分行清偿的债务金额）。七、驳回雷谨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7291.48元（雷谨已预交），由雷谨负担2430元，梁勤芬负担4861.48元；一审反诉案件受理费3320元（梁勤芬已预交），由梁勤芬负担。本案二审案件受理费人民币6640元（梁勤芬已预交），由梁勤芬负担4420元，雷谨负担2220元。本判决为终审判决。审判长  卢健如审判员  陈加雄审判员  杨 浩二〇一八年二月六日书记员  邓嘉荣