西藏自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2018）藏民终1号上诉人（原审被告）：西藏罡穹食品有限公司，住所地拉萨市曲水县聂当工业园天和产业区，统一社会信用代码：×××。法定代表人：李华英，公司董事长。委托诉讼代理人：格列，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。委托诉讼代理人：益西达瓦，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：西藏欢乐购商贸有限公司，住所地拉萨市城关区贡布塘路阳城市场B座，统一社会信用代码：×××。法定代表人：崔吉庆，公司总经理。委托诉讼代理人：格列，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。委托诉讼代理人：益西达瓦，西藏珠穆朗玛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:拉萨城关区雅鲁藏布大酒店有限公司，住所地拉萨市贡布塘路阳城广场B座，统一社会信用代码：×××。法定代表人：毛书琼,公司董事长。委托诉讼代理人：石顺伦，男，1965年11月10日出生，汉族，该公司财务总监。委托诉讼代理人：辛建伟，西藏源尚律师事务所律师。上诉人西藏罡穹食品有限公司（以下简称罡穹公司）、上诉人西藏欢乐购商贸有限公司（以下简称欢乐购公司）因与被上诉人拉萨城关区雅鲁藏布大酒店有限公司（以下简称雅鲁藏布公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服拉萨市中级人民法院（2017）藏01民初74号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭，于2018年2月8日公开开庭进行了审理。上诉人欢乐购公司的法定代表人崔吉庆、上诉人罡穹公司及欢乐购公司的委托诉讼代理人格列、益西达瓦，被上诉人雅鲁藏布公司的委托诉讼代理人辛建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罡穹公司、欢乐购公司上诉请求：1、请求法院撤销（2017）藏01民初74号民事判决第一、二、三项判决内容，并予以改判。2、请求法院判令被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决对本案《协议书》约定存有事实认定错误。一审判决中针对上诉人应付的150万元认定为已经产生且未支付的租金。但是结合《协议书》的形成背景，《协议书》是为了双方间明确租赁合同中的各项义务，就已经产生的租金及未来需要支付租金问题整体进行考量的基础上，形成并确认了截止2017年12月30日之前的全部租金的支付方式。因此，协议书约定在2017年7月30日之前应付150万元，是从截止到2017年12月31日的总租金5196632元中总体评价的结果，该金额的构成中既有已经发生的租金也有未发生的金额，可见该应付的150万不能简单评价为已经发生的租金。此外，在租赁关系中作为出租方的被上诉人需要承担”按约定的时间将租赁物交付给承租人使用，并保证租赁房屋符合约定的标准和用途。同时，出租人要担保提供的租赁物没有瑕疵，以保证承租人能正常使用”等内容的义务，且该义务在合同有效期内贯彻始终。但是在本案租赁关系维系过程中，已经出现了影响上诉人对租赁房屋进行正常的开发及运营的事由，并且由此给上诉人造成了直接的经济损失。作为承租方为了更好的保证自身利益，对前述事由之后对于后续（2017年7月30日）应付金额当然的具有基于不安而拒付的可能。综上，本案一审法院简单认为”上诉人应付的150万元为已经产生且未支付的租金，并非预先履行的合同责任，不安抗辩的主张当然不成立”属于对协议书约定的事实认定错误。二、一审判决对上诉人提出的不安事由未进行任何的认定。在本案一审审理阶段上诉人通过举证、辩论的途径，向法院充分的说明了不安事由的具体情形，其中具体的有：(一)大酒店公司与房东之间的租赁合同尚未签订的事实，使得上诉人的权利处于巨大的法律风险中。在上诉人紧锣密鼓的开展租赁房屋的招商工作之时，被招商对象西藏乐天商贸有限公司明确告知：鉴于房东（拉萨城发实业有限公司）与承租人（本案原告，大酒店公司）间针对本案租赁房屋的合同重签存有问题而终止合作工作【详见本诉证据乐天公司《回复函》】。随后，上诉人发现2017年6月17日由大酒店公司提供的形成于2014年9月10日的《拉萨市中级人民法院民事调解书》【（2014）拉立民初字第8号】第四条明确载明”本调解书下发后五日内，双方（指：拉萨城发实业有限公司与大酒店公司）对2004年签订的阳城广场相关所有合同进行重新签订”，但是大酒店公司迟迟未向上诉人展示新签的合同，随后几经交涉大酒店公司最终承认尚未重签合同。就此，上诉人无法理解，究竟出于何种原因，导致2014年9月明确的调解结果，近三年时间内仍未得到落实。最后，上诉人通过《关于催款的回复函》的途径，向大酒店公司对前述的不安内容做了说明。(二)房屋所有人对大酒店公司的合同履约状况提出了意见。在知晓了前述事情后，上诉人也向房屋所有人拉萨城发实业有限公司进行了相应的核实，房屋所有人明确说明大酒店公司与房屋所有人之间的合同尚未重新签订，并且大酒店公司自2017年1月开始的房屋租金也未及时缴纳。对此有城关区法院的《调查笔录》及大酒店公司提出的租金交付的证据可以证明。(三)租赁房屋的改扩建工程的竣工手续，因房屋所有人与大酒店公司的合同未签订而无法顺利办理，直接影响房屋的进一步开发经营。此外，租赁房屋的改扩建工程完工后，在竣工验收手续上需要房屋所有人拉萨城发实业有限公司的签章，但是房屋所有人以与大酒店公司之间的房屋租赁合同尚未签订，合同履约不理想为由拒绝盖章，进而一直无法办理该工程的竣工手续，严重影响了上诉人对租赁房屋的经营。一审法院对前述不安事实的真实性、合理性均未作任何的审查认定，直接判定上诉人的不安抗辩权不成立，属认定依据不充分。综上，一审法院对不安抗辩权的认定存有事实认定错误及认定依据不足的问题，恳请贵院支持上诉人提出的不安抗辩主张。雅鲁藏布公司辩称，首先，一审判决对于案件的事实是查得很清楚的。上诉人罡穹公司和欢乐购公司上诉要求撤销一审判决。我们不清楚对方是不是要提出一个新的诉讼请求，就是确认合同无效这么一个诉讼请求。如果说合同无效，那么我们觉得应该当庭明确的提出来，如果认为这个合同是有效的，那么对方提出撤销一审判决的请求，就明显与案件的事实不符。第二，上诉状是由罡穹公司和欢乐购公司联合提出的，但是回到案件的事实来看，实际上罡穹公司的法律主体地位和欢乐购公司的法律主体地位是不一样的。我们认为欢乐购公司仅仅只能针对是否愿意或者说是否能够承担连带责任提出抗辩。因为，租赁合同的相对人是罡穹公司。所以我们认为他们联合提出来实际上也是有违合同相对性的原则。第三，对方对于已经产生的应付租金150万元不付的理由，是基于不安抗辩。但我们认为这是对方罔顾事实的实际表现。根据租赁合同诺成性和有偿性的性质，已经使用过租赁物的租金是必须要出的。关于对方提出的开发营运损失问题，对方在一审中曾经提出过反诉，但又撤回了反诉，因此二审中再提没有任何意义。实际上，罡穹公司在没有障碍持续的、安全的使用租赁物，已经获得了租赁物所带来的巨大的价值。但是截止到目前为止，已经拖欠的这些租金一分钱没有付。因此，我们现在在城关区法院起诉罡穹公司。因为我们发现罡穹公司和担保人欢乐购公司根本没有商业上的基本诚信。关于对方提出的改扩建不能办理竣工手续的问题，我们认为，首先在本案中相关的证据能够显示他在进行改扩建的过程中，除了要获得出租方即雅鲁藏布大酒店的同意之外，还要取得房屋所有人的同意，这两个条件是必备的。但是在本案中他没有获得城发公司的同意。所以他自己也向我们出具了一个承诺函。对方自己修建违章建筑所带来的法律风险和后果是要自己来承担的。综上所述，我们恳请法庭维持一审判决。雅鲁藏布公司向一审法院起诉请求：1.判令解除雅鲁藏布公司与罡穹公司之间签署的《房屋租赁合同》并立即将房屋完好返还雅鲁藏布公司；2.判令罡穹公司向雅鲁藏布公司支付租金4326665元，并按约承担违约金1106000元；3.判令罡穹公司按照9166.7元/日二倍的标准承担自2017年10月1日至将上述房屋实际交还雅鲁藏布公司之日期间的占用费；4.判令欢乐购公司对罡穹公司的前述支付租金、违约金及占用费的义务承担连带支付责任；5.本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2004年9月3日，出租方阳城公司与承租方红艳公司签订《阳城广场综合市场租赁合同》，约定租赁期为20年，承租期间红艳公司有权进行部分转租。2014年9月10日，拉萨市中级人民法院（2014）拉立民初字第8号民事调解书中载明，阳城公司与红艳公司、雅鲁藏布公司约定，红艳公司、雅鲁藏布公司在签订本调解方案后应按照合同约定继续履行相关权利义务；调解书下发后五个工作日内，双方对2004年签订的阳城广场相关所有合同进行重新签订，由城发公司或城关区政府指定的单位与被告红艳公司、雅鲁藏布公司共同签订新的租赁合同，将被告拖欠租金违约责任予以加重，其他内容参照2004年签订的《阳城广场B座大厦租赁合同书》。2015年4月10日，红艳公司向雅鲁藏布公司出具《授权书》，就其承租的阳城广场综合市场以及其他租赁物，授权雅鲁藏布公司以自己的名义对外招租并有权以自己名义与第三方签订相关租赁合同，并明确雅鲁藏布公司与第三方履行租赁合同过程中发生的债权债务均由雅鲁藏布公司自行承受。同年4月19日，雅鲁藏布公司作为出租方、罡穹公司作为承租方签订了《阳城市场房屋租赁合同》，就阳城广场综合市场达成租赁协议，其中约定罡穹公司未按合同约定按时足额支付租金的，按当年租金总额的日千分之五向雅鲁藏布公司支付违约金，逾期一个月的，还应当按照”任何一方根本违约导致守约方行使合同解除权而致本合同解除的，守约方有权要求违约方按年租金的20%支付违约金并赔偿由此给守约方造成的一切损失”承担违约责任；合同还约定了其他事项。同年8月12日，雅鲁藏布公司与罡穹公司就《阳城市场房屋租赁合同》签订了补充协议，就租赁房屋的改扩建、增加租金等事宜进行了补充约定，其中确定2017年度应付租金为3160000元。2016年9月28日，雅鲁藏布公司向罡穹公司发出《催款通知》，对截止2016年10月31日的租金3250000元进行了催收。罡穹公司以在《催款通知》上加盖公章的方式表示签收。同年12月22日，罡穹公司出具《承诺书》，确认了以下内容：截止2016年12月31日止，罡穹公司尚欠雅鲁藏布公司房屋租金等共计3818334元；罡穹公司承诺在2017年1月10日前支付1000000元、2017年6月30日前支付2818334元并承担利息60000元，并保证从2017年1月1日起按照合同约定按期支付当期的房屋租金，绝不拖欠；以上承诺如罡穹公司不能兑现，即构成违约，罡穹公司愿意承担由此造成的一切后果，包括但不限于：终止合同或由雅鲁藏布公司无偿收回所出租的全部房屋和罡穹公司投入的全部资产及在租赁房屋内开办的企业等。2017年3月21日，雅鲁藏布公司与罡穹公司签订《协议书》，双方”本着互助互谅的原则，经平等、自愿、友好协商一致”，确认了以下内容：罡穹公司未按照约定向雅鲁藏布公司按期足额支付房屋租金，截至2017年3月31日罡穹公司欠付租金共计2723332元，含上述欠付费用及2017年度后续应付租金，截止2017年12月31日罡穹公司应向雅鲁藏布公司支付的款项总计为5196632元。对于截止2017年12月31日应付的租金，罡穹公司应于2017年7月30日前支付1500000元、2017年10月30日前支付1000000元、2017年12月30日前支付1500000元，2018年1月20日前支付500000元、2018年6月30日前支付690000元。罡穹公司未按上述约定履行部分或全部合同义务的，雅鲁藏布公司有权按照双方已签订的合同约定要求罡穹公司承担相应的违约责任，由此造成的全部损失由罡穹公司自行承担；欢乐购公司自愿为本协议及雅鲁藏布公司与罡穹公司已签订的租赁合同、补充协议及经营协议项下罡穹公司应向雅鲁藏布公司履行的全部义务承担连带担保责任。协议还约定了其他事项。同年7月18日，雅鲁藏布公司发出《催款通知》，对罡穹公司依照2017年3月21日《协议书》，应当于2017年7月30日前支付的租金1500000元进行了催收。次日，罡穹公司和欢乐购公司向雅鲁藏布公司出具了《关于催款的回复函》，对导致目前不能支付《催款通知》所载租金的事由进行了说明。罡穹公司自2017年3月21日与雅鲁藏布公司签订《协议书》后，至今未向雅鲁藏布公司支付过租金。一审法院认为，双方当事人签订的《阳城市场房屋租赁合同》、《阳城市场房屋租赁合同补充协议》以及就租金支付事宜签订的《协议书》，系双方自愿达成，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。罡穹公司对欠付租金的事实无异议，本案的争议焦点为：一、罡穹公司欠付租金是否符合行使不安抗辩权的要求？二、雅鲁藏布公司的诉讼请求是否成立？一、关于罡穹公司欠付租金是否符合行使不安抗辩权要求的问题。雅鲁藏布公司认为罡穹公司多次无故拖欠租金，应承担相应违约责任；罡穹公司认可其欠付租金的事实，但辩称欠付租金是在行使不安抗辩权。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，不安抗辩权的行使主体是应当先履行债务的当事人。而本案中，双方在《协议书》中确认截止2017年3月21日罡穹公司欠付租金共计2723332元，即2017年7月30日前应付的租金1500000元为已经实际产生的租金，而不是罡穹公司需要预先履行的债务，故当雅鲁藏布公司对该笔租金进行催收时，罡穹公司主张不安抗辩权不符合法律规定，对此不予支持。二、关于雅鲁藏布公司诉讼请求是否成立的问题。对于雅鲁藏布公司解除合同、收回房屋以及要求二被告支付实际收回房屋前占用费的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十八条的规定，当事人可以通过和解或者调解解决合同争议。本案中，虽然双方在《阳城市场房屋租赁合同》第十三条中约定罡穹公司未按本合同约定的期限足额支付租金逾期超过1个月的，雅鲁藏布公司可以解除、收回租赁房屋，但雅鲁藏布公司与罡穹公司、欢乐购公司本着互助互谅的原则，经平等、自愿、友好协商一致，于2017年3月21日，就欠付租金的偿付事宜签订了《协议书》，对截至2017年12月31日应付租金以及2018年度起应付租金的支付时间、数额等进行了重新约定，其中，罡穹公司应于2017年7月30日前支付租金1500000元，而本案的立案时间为2017年8月14日，此时根据《协议书》约定的支付时间，罡穹公司拖欠租金14天，尚不足1个月，未达到双方约定的合同解除条件，故雅鲁藏布公司关于解除合同、收回租赁房屋以及要求二被告支付实际收回房屋前占用费的诉讼请求不能成立，一审法院未予支持。对于雅鲁藏布公司要求罡穹公司支付租金4326665元及违约金1106000元的诉请。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，雅鲁藏布公司诉请租金数额中的1500000元依约应于2017年7月30日之前支付，故一审法院予以支持，超出部分截至一审法庭辩论结束前并未到期，一审法院未予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。另，根据第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要第18条的相关精神，损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。截止本案立案之日，罡穹公司欠付租金14天且抗辩理由不能成立，应承担相应的违约责任，根据上述法律规定并参照相关会议纪要精神，对于罡穹公司应承担的违约金，一审法院酌情调整为13808.22元（1500000元×24%÷365天×14天），超出部分，一审法院未予支持。关于雅鲁藏布公司要求欢乐购公司承担连带责任的主张。根据《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款的规定，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任；保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，保证合同另有约定的按照约定。本案中，雅鲁藏布公司、罡穹公司、欢乐购公司在《协议书》中约定，欢乐购公司”自愿为本协议及承租方与出租方已签订的《租赁合同》《补充协议》及《经营协议》项下，承租方应向出租方履行的全部义务承担连带担保责任”。据此，对于罡穹公司应向雅鲁藏布公司支付的租金1500000元、违约金13808.22元，共计1513808.22元，欢乐购公司应承担连带责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，欢乐购公司承担保证责任后，有权向罡穹公司追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第一百一十四条、第一百二十八条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、被告西藏罡穹食品有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告拉萨城关区雅鲁藏布大酒店有限公司支付租金1500000元、违约金13808.22元，共计1513808.22元；二、被告西藏欢乐购商贸有限公司对被告西藏罡穹食品有限公司的上述债务承担连带责任；三、被告西藏欢乐购商贸有限公司承担连带责任后，有权向被告西藏罡穹食品有限公司追偿；四、驳回原告拉萨城关区雅鲁藏布大酒店有限公司的其他诉讼请求。本案二审中，上诉人罡穹公司及欢乐购公司提交了拉萨市中级人民法院（2017）藏01民初117号《受理案件通知书》（拉萨城关区阳城开发有限公司诉西藏红艳超市有限公司、拉萨城关区雅鲁藏布大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案）一份，拟证明本案终止审理的必要性，即因涉案合同标的物所有权人拉萨城关区阳城开发有限公司已起诉本案房屋租赁合同的出租方并已受理，而本案租赁合同纠纷的标的物与（2017）藏01民初117号租赁纠纷案件的标的物系同一个，因此该案件的审理结果直接影响本案的审理结果。除此以外，各方当事人均未提供新的证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，故二审对一审认定的事实予以确认。二审中本案的争议焦点为：《协议书》约定应于2017年7月30日前支付的150万元是否属于一审时已经实际产生的租金？针对上述租金，上诉人罡穹公司与欢乐购公司主张的不安抗辩权是否成立？本院认为，根据2017年3月21日双方签订《协议书》约定的内容，该《协议书》确认的事实可以归纳为：1、罡穹公司未按照约定向雅鲁藏布公司按期足额支付房屋租金，且截至2017年3月31日罡穹公司欠付租金共计2723332元；2、含上述欠付费用2723332元及2017年度后续应付租金，截止2017年12月31日罡穹公司应向雅鲁藏布公司支付的款项总计为5196632元；3、截止2017年12月31日应付租金5196632元中，罡穹公司应于2017年7月30日前支付1500000元。由此可以确定，双方确认罡穹公司应于2017年7月30日前支付的1500000元租金，属截止2017年3月31日已实际产生且罡穹公司欠付租金2723332元中的一部分，即至本案一审时该笔租金的支付时间已届满。对于上诉人罡穹公司提出的”大酒店公司与房东之间的租赁合同尚未签订的事实，使得上诉人的权利处于巨大的法律风险中”、”已经出现了影响上诉人对租赁房屋进行正常的开发及运营的事由，并且由此给上诉人造成了直接的经济损失”之上诉理由，本院认为，无论雅鲁藏布公司与拉萨城关区阳城开发有限公司是否按（2014）拉立民初字第8号民事调解书内容重签书面房屋租赁合同，但双方至今仍保持着事实上的房屋租赁关系，且上诉人罡穹公司与被上诉人雅鲁藏布公司之间的房屋租赁合同也至今一直未解除，罡穹公司也一直使用着租赁合同的标的物，而150万元租金就是罡穹公司在2017年3月31日前已使用该标的物而已实际产生且已经双方确认的租金。对此事实，罡穹公司在二审庭审中也予以了承认。而且，罡穹公司在本案一、二审中均未提供因雅鲁藏布公司与拉萨城关区阳城开发有限公司之间未重签书面租赁合同,致使其使用租赁标的物的过程中遇到障碍并给其经营利益带来实际损失的确凿抗辩证据或反诉主张及其证据。故在此情况下，既然《协议书》约定应于2017年7月30日前支付的租金150万元属于一审时已经实际产生且欠付的租金，而非属罡穹公司需要先行履行的义务，则罡穹公司没有理由不支付该150万元租金。因此,上诉人罡穹公司与欢乐购公司针对上述租金主张的不安抗辩权于法无据,其上诉理由不能成立，一审判决对此认定并无不当，应予维持。综上所述，上诉人罡穹公司与欢乐购公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18424.27元，由上诉人西藏罡穹食品有限公司与上诉人西藏欢乐购商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  琼巴审判员  刘彬审判员  德央二〇一八年二月二十六日书记员  珠札