四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终40号上诉人（原审被告）：成都市金堂县聚能投资管理有限公司，住所地：成都市金堂县赵镇三中园区金中路53号。法定代表人：黄清平，董事长。委托诉讼代理人：陈静，四川蜀都金丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张龙，四川蜀都金丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗琳，女，1984年1月6日出生，汉族，住四川省金堂县。上诉人成都市金堂县聚能投资管理有限公司(以下简称聚能投资公司)因与被上诉人罗琳房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2017）川0121民初1664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人聚能投资公司的委托诉讼代理人陈静、张龙到庭参加诉讼，被上诉人罗琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。聚能投资公司上诉请求：一审认定事实不清，适用法律有误，请求撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1、聚能投资公司违约的时间应为2016年5月1日起至2016年6月7日止共计37天。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第十条，明确了聚能投资公司的义务是在约定时间内向相关部门报送资料备案，并未明确所报送的资料需为房产分户申请资料。2、2016年6月7日，聚能投资公司已向相关部门申请房屋初始登记，并经工作人员收取后受理在案，工作人员向聚能投资公司出具了《信息告知处理意见单》并备注：聚能投资公司提交申请初始登记的资料已收取，其他资料待进一步核实后将电话通知聚能投资公司等内容。因此聚能投资公司已于2016年6月7日按约履行了向相关部门报送资料的义务。聚能投资公司的违约截止日期应为2016年6月7日。3、《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起生效，第四条明确规定国家实行不动产统一登记制度。因此双方当事人约定的房屋产权证与土地证合并为不动产权证，在双方于2013年签订的《商品房买卖合同》补充协议中关于分别报送房屋产权证与土地证资料备案的时间约定也应以报送两证资料的最后时间为准。因此聚能投资公司的违约起算日期应为2016年5月1日。罗琳辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求依法驳回聚能投资公司的上诉请求。一审法院认定聚能投资公司的违约日期2015年5月1日起至2016年11月2日止是正确的。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十九条（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照第2种方式处理：即买受人同意委托聚能投资公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照《商品房买卖合同》补充协议第十条约定的方式处理。上述约定已明确罗琳委托聚能投资公司向权属登记机关申请办理房屋产权转移登记，聚能投资公司自该房屋交付之日起365日内将应当提供的办理商品房权属登记的资料报送商品房所属区域的产权登记主管部门备案，并协助将商品房分户产权证办理至罗琳名下。首先，经一审法院调取的证据显示，聚能投资公司于2016年6月7日提交的房屋初始登记申请为涉案房屋所属楼盘的大产权初始登记，2016年11月2日才提交了包括涉案房屋在内的房产分户申请。因此聚能投资公司的违约截止日期应为2016年11月2日。其次，四川省金堂县政府于2016年8月17日发布了关于在四川省金堂县实施不动产统一登记的公告，自2016年8月29日起在金堂县实施不动产统一登记。该日期晚于双方当事人约定的办理商品房分户产权证日期，聚能投资公司在金堂县实施不动产统一登记前已经违约，不能以不动产登记政策变动为由抗辩，因此违约起算日期应为2015年5月1日。罗琳向一审法院起诉请求：判令聚能投资公司立即支付罗琳违约金9994.80元。一审法院经审理认定事实如下：罗琳、聚能投资公司于2013年9月21日签订了《商品房买卖合同》，合同约定由罗琳购买被告开发的位于金堂县的商品房，房屋总价款325034元。双方约定采取一次性付款方式付款。合同第十条第一款载明：“出卖人应当在2014年5月1日前向买受人交付该商品房。”第十九条转移登记第二款载明“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）详见补充协议。”2013年9月22日，双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，补充协议第十条约定：“出卖人自该房屋交付之日起365日内将应当提供的办理商品房权属登记的资料报送商品房所属区域内的产权登记主管部门备案，并协助将商品房分户产权证办理至买受人名下；买受人所购商品房的分户产权证由买受人委托出卖人代为办理，出卖人在取得买受人提交办理商品房分户产权所需的资料并向出卖人出具书面委托材料后，365天内向房管部门提交办理分户产权证的相关资料，并按政府有关规定缴纳税费（此费用在买受人就收该房屋时由出卖人指定的单位代收）。如买受人购买款未支付完毕，则出卖人将不予协助买受人办理分户产权证。若因买受人提交资料不齐全导致房屋产权延期办理的，出卖人不承担责任；出卖人未按本协议约定时间提供商品房权属登记资料及办理产权证，每逾期一天，按买受人已购房款总额的万分之零点五向买受人支付违约金（不作累加）。”合同签订后，罗琳按照合同约定向聚能投资公司支付了购房款325034元。2014年5月1日，聚能投资公司向罗琳交付了案涉商品房，罗琳向聚能投资公司提交了办理商品房分户产权所需的资料以及书面委托材料，并缴纳了契税、两证登记费、工本费、交易费等相关费用。2016年6月7日，聚能投资公司向产权登记部门提交了房屋初始登记申请。2016年7月25日，聚能投资公司取得了包括案涉房屋在内的房屋所有权初始登记。2016年11月2日，聚能投资公司向房管部门提交了包括案涉房屋在内的房产分户申请。2017年2月6日，罗琳在聚能投资公司处领取了不动产权证书，证书载明登记时间为2017年1月5日。一审另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日生效；四川省金堂县人民政府于2016年8月17日发布了关于在四川省金堂县实施不动产统一登记的公告，自2016年8月29日起在四川省金堂县实施不动产统一登记。一审再查明，2015年11月23日，金堂县城乡规划管理局金堂规罚【2015】014号《违法建设处罚处理决定书》，对聚能投资公司在开发金堂水城商会大厦项目中存在的违法建设行为作出了行政处罚。聚能投资公司不服金堂县城乡规划管理局作出的行政处罚决定，于2015年11月24日向金堂县人民政府申请行政复议。2015年12月11日，金堂县人民政府金堂府复决字【2015】8号行政复议决定书，驳回了聚能投资公司对提出的复议请求。一审法院认为，罗琳与聚能投资公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，系合法有效的合同。依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当依照约定全面履行自己的义务。”的规定，双方均应恪守合同约定全面履行各自的义务。合同及补充协议签订后，罗琳按约向聚能投资公司支付了全部购房款，提交了办理商品房分户产权所需的资料以及书面委托材料，并缴纳了契税、两证登记费、工本费、交易费等相关费用，履行了合同约定的全部义务，聚能投资公司也按约于2014年5月1日向罗琳交付了房屋。按照合同约定，聚能投资公司应于2015年5月1日前将办理商品房权属登记的资料报送产权登记主管部门备案,并向房管部门提交办理分户产权证的相关资料，协助将商品房分户产权证办理至买受人名下。但聚能投资公司实际于2016年11月2日向产权登记部门提交了为罗琳办理分户产权证的相关资料，逾期550天。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，罗琳要求聚能投资公司承担逾期办证的违约责任符合法律规定。故，聚能投资公司应当向罗琳支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金共计（550天×325034元×0.00005）8938.43元。聚能投资公司辩称逾期办证是因为公司受到行政处罚，系不可抗力导致。一审法院认为，聚能投资公司因违法建设行为受到行政机关的行政处罚不是免除其履行合同义务的法定理由，聚能投资公司辩称意见不成立，一审法院不予采信。关于聚能投资公司抗辩不动产登记政策变动系不可抗力，应当以双方约定的交付房产后730日内办理土地权属证来认定违约责任的主张。一审法院认为，聚能投资公司在四川省金堂县人民政府实施不动产统一登记前，已经构成违约，不动产登记政策变动不是造成聚能投资公司逾期办证的原因，故，聚能投资公司的抗辩不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决如下：成都市金堂县聚能投资管理有限公司于本判决生效后十五日内向罗琳支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金8938.43元。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，案涉争议焦点问题在于聚能投资公司逾期办证的计算起止时间。对于聚能投资公司逾期办证的起算时间问题。聚能投资公司主张由于《不动产登记暂行条例》将房屋产权证与土地证合并为不动产权证，故其逾期办证的起算时间应当以约定的报送资料的最后时间也即2016年5月1日为准，对此本院认为，经一审查明，金堂县人民政府于2016年8月17日发布实施该不动产统一登记的公告，并明确自2016年8月29日起正式实施。因此聚能投资公司在四川省金堂县人民政府正式实施不动产统一登记之前，已经构成违约，故聚能投资公司该上诉理由不能成立，一审法院认定其逾期办证的起算时间为2015年5月1日正确，本院予以确认。对于聚能投资公司逾期办证的截止时间问题。聚能投资公司主张应以其向相关部门申请房屋初始登记的时间2016年6月7日为准，对此，本院认为，于2017年8月10月打印的《信息告知处理意见单》（告知号为15353）清楚载明“你公司于2016年11月2日提交商品房分户212户资料。”，根据双方合同补充协议第十条第一项的约定，应当以聚能投资公司提交为罗琳办理分户产权证相关资料的日期作为办证截止日期，故聚能投资公司该上诉主张缺乏依据，本院不予支持，一审认定聚能投资公司逾期办证的截止时间为2016年11月2日正确，本院予以确认。综上，聚能投资公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人成都市金堂县聚能投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐云国审判员  尹 英审判员  袁晟翔二〇一八年二月八日书记员  何金凤