上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初11599号原告(反诉被告)：上海川悦汽车服务有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈国峰，总经理。委托诉讼代理人：赵慧，上海创同律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆治波，上海丰程律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海金储皮具箱包有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：金三文，总经理。委托诉讼代理人：徐菁，上海市诚至信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙吉，上海市诚至信律师事务所律师。原告上海川悦汽车服务有限公司(以下简称“川悦公司”)与被告上海金储皮具箱包有限公司(以下简称“金储公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月11日受理。审理中，被告提起反诉，本院受理后与本诉合并进行审理。本案分别于2017年8月4日、2017年12月6日公开开庭进行了审理。审理中，经双方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理。原告川悦公司的原委托诉讼代理人郭兰兰、委托诉讼代理人陆治波、被告元翰公司的委托诉讼代理人徐菁、孙吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告川悦公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签署的房屋租赁合同；2.判令被告归还已付的2017年4月、5月的房屋使用费4万元；3.判令被告归还保证金4万元；4.判令被告支付违约金6万元。审理中，原告撤回上述第一、四项诉请，并增加诉请：判令被告承担原告的搬迁费用28,000元，支付已付的租金、保证金的利息(从租金、保证金的支付之日起至利息实际支付之日止，至2017年6月20日为40,748.22元)。事实与理由：2015年6月4日，原告从被告处承租位于本区泗泾镇泗砖路XXX号A座门面房一层107、108、109、110号四间(以下简称“涉案房屋”)，租期自2015年6月24日起至2018年6月30日止。合同履行中，原告向被告预付了2016年6月1日起至2017年5月31日的房租24万元及保证金4万元。2017年3月30日，泗泾镇生态环境综合整治领导小组办公室发布告知书，称涉案房屋系被告私自破墙开店，不符合相关规定。之后，门店外的广告、招牌被强制拆除，门店也被迫关闭，于2017年4月初停业。目前，涉案房屋尚未办理相关建造手续。原告认为，被告将不符合规定的店面出租给原告使用，系严重违约的行为，原告的合同目的无法实现，给原告造成了巨大的经济损失。故原告诉至法院，请求判如肃清。被告金储公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1.原告没有落实属地公司注册，构成违法异地经营，其行为不仅构成违约，而且政府因此将其列入“五违四必”整治对象，要求其搬离。原告于2017年5月2日开始搬离，搬离过程持续了很久，虽然于2017年6月30日返还了房屋钥匙但并未返还干净的房屋。2.根据合同约定，原告应于每年4月1日前预付1年的租金，但原告没有按约支付。被告于2017年6月20日向原告发函通知解除合同，原告于2017年6月22日收到该函件，故租赁合同已经于2017年6月22日解除。3.涉案房屋建造的时候是玻璃门，之后更换了卷帘门，被告其实并未破墙开店。4.原告确实支付了保证金4万元，但按约应抵扣原告的欠付费用。5.原告的搬迁费与被告无关，原告要求被告支付利息缺乏依据。同时，被告金储公司向本院提出反诉请求：1.原告按照合同约定的方式向被告返还房屋；2.原告向被告支付自2017年6月1日起至实际返还房屋之日止的使用费(按每月2万元的标准计算)；3.原告支付截至2017年8月8日拖欠的水费265.20元、电费1,813.50元；4.被告有权将保证及4万元抵扣原告的上述欠付的使用费、水电费。审理中，被告撤回上述第一项反诉请求；将上述第二项反诉请求变更为：原告支付被告自2017年6月1日起至原告最后一批垃圾清运完毕的2017年8月9日止的房屋使用费46,000元；将上述第三项反诉请求变更为：原告支付被告至2017年8月9日止拖欠的水费265.20元，电费1,813.50元；将上述第四项反诉请求变更为被告有权将4万元保证金有限抵充上述垃圾清运费、使用费、水电费。事实与理由：原、被告签订租赁合同后，原告不仅未按约支付年租金和卫生费，还存在违法异地经营的情形，以至于被政府要求关停、搬离。虽然原告于2017年6月30日返还了房屋钥匙，但没有将干净的房屋返还给被告，遗留了很多垃圾，也没有经过被告的验收，故房屋返还之日应该计算到房屋清洁完毕之日即2017年8月9日。另外，原告还拖欠使用费、水电费，故被告提起反诉，请求判如诉请。针对被告金储公司提出的反诉，原告川悦公司辩称：1.原告已于2017年4月份搬离，并将干净的房屋返还给了被告，并没有遗留杂物，2017年4月份租赁场地的招牌、装饰已经被拆除。2.被告在原告搬离、返还房屋后仍然要求原告支付使用费缺乏依据，即使在2017年4月份搬离后原告回去处理事情实际产生了少量水电费，也希望法院酌情予以考虑水电费的金额。3.合同应属无效，故保证金只能作为一笔单纯的款项，不是保证金的性质，被告无权冲抵债务。4.被告提出的垃圾清运费与实际情况不符，被告亦缺乏有效证据证明该费用实际发生。经审理查明：2015年6月24日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋系甲方建造，位于本区泗泾镇泗砖路XXX号A座门面房一层107、108、109、110号四间；本合同签订时，甲方尚未取得相关土地使用权证、建设工程规划许可证及房产证，但相关土地已经取得地票，且相关法定手续开始进入有序补办状态，租赁房屋未被依法设定抵押，乙方保证绝不因此主张合同效力瑕疵或损失赔偿；乙方应无条件按照国家法律和当地政府要求落实好属地的工商注册、税收落地、环保、卫生、消防、安全、劳动保障方面等项工作；租期自2015年6月1日起至2018年5月31日止；租金每年每间6万元，四间合计年租金24万元，卫生费每年1440元，先付后用；乙方应于本合同签订后3个工作日内支付第一期年租金，第2、3年租金提前60日前支付，均以入账为准，若3个工作日内没有到账，合同无效；乙方履行本合同的保证金为4万元，租赁关系终止时，保证金应优先抵充乙方在本合同项下的债务(包括违约金、赔偿金等)，剩余部分于双方债券债务结清后10日内无息归还乙方；乙方返还租赁房屋应当符合正常使用后的状态，将该租赁物打扫干净，并符合本合同的相关规定，经甲方验收后书面认可；租赁期内，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同：……(2)拖欠租金、卫生费等本合同项下任何一项费用超过10天的。合同另对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，原告支付了保证金4万元以及截至2017年5月31日止的租金。2017年3月29日，涉案房屋电表显示为2,632度，水表显示为623度，单价分别为1.3元/度，5.2元/吨，经计算原告共支付水、电费2,616元。2017年3月30日，松江区泗泾镇生态环境综合整治领导小组办公室向被告发送《告知书》一份，言明被告在厂房东侧私自破墙开店，按照生态环境综合整治要求，工业企业不得私自破墙开店，请于2017年4月10日以前关闭，逾期不关闭的，将强制执行，后果自负。2017年6月21日，被告向原告邮寄《解除租赁合同通知书》，言明原告缺乏环评报告，不符合环保要求，故在政府的相关整治过程中原告已经关闭经营场地、撤离全部人员，租赁合同已无继续履行的可能和必要，故通知原告解除房屋租赁合同，请原告于接函5日内腾清仍然留置于原租赁房屋内属于原告的全部物品并返还租赁房屋，逾期视为原告已放弃全部留置物品的所有权。2017年6月28日，被告向原告的法定代表人陈国峰发送短信，要求原告将物品搬清后及时把房屋和钥匙归还给被告。陈国峰回复表示“好的”。2017年6月30日，陈国峰的妻子龙萍出具说明一份，表示钥匙交由被告、物品全部搬清。同日，原告将涉案房屋的钥匙返还给被告后离开。之后，原告认为被告未返还清理干净的房屋，双方对于使用费、保证金、水电费等的结算发生争议，遂涉诉。2017年8月8日，涉案房屋电表显示为4,027.90度，水表显示为676吨。审理中，原告为证明其主张，提交了如下证据材料：1.照片，拟证明因被告违反环境综合整治的要求，房屋被强拆，原告截至2017年4月7日搬离了承租的房屋。被告对真实性不予认可，认为照片无法反映出时间、地点和搬离的事实，不能证明原告欲证明的内容。2.运输合同及收款收据，拟证明原告在承租的场地被强拆后，发生了搬迁费用28,000元。被告对证据的真实性不予认可，认为收据是不规范的财务凭证；落款日期为合同落款日期的2个月之后，不符合交易习惯；不论合同终止还是无效，承租人都有义务搬离，相关费用理应由原告自行承担。同时，被告为证明其主张，提交了如下证据材料：1.调查笔录，拟证明原告关停、搬离不是被告的原因，因为原告存在异地经营、没有营业执照的问题，故由政府督促关停、搬离。对此，原告表示该证据属于证人证言，需要证人出庭作证，且调查笔录存在修改，准确性存疑。2．2017年7月9日、2017年10月14日的收条各1份，拟证明因为原告没有按约清理房屋，被告遂聘请了第三方清理房屋，产生了费用5,100元。原告认为该证据实质上是证人证言，而证人没有到庭作证，故真实性无法确定，证据没有证明力，也无法反映系针对承租房屋而产生的垃圾清运费。3.收款收据，拟证明原告在租赁期间的水电费的标准。原告认为该证据不是有效的财务凭证，无法证明费用标准。4.调查笔录及身份证、名片、照片、视频，拟证明原告没有清理房屋，被告聘请第三人清理，故发生了相应费用。原告对证据的真实性没有异议，但认为被调查人为俞爱中，与名片记载的俞杰是否为同一人缺乏合法机构作为权威判断，该笔录没有证明力；无法确定照片、视频显示的是涉案房屋，即使是涉案房屋，也无法反映清理的过程。另外，被告申请俞爱中作为证人出庭作证。证人表示俞杰系其小名，2017年8月份，被告电联证人表示泗砖公路靠近江河路的厂区院子外面的门面房的门口有垃圾需要清运，清运内容包括瓦片、石膏板、沙发、瓷砖、铁架子、柜子，被告通过现金方式支付了清运费3,200元。以上事实，有房屋租赁合同、照片、银行付款回单、告知书、短信、说明、收据、解除租赁合同通知书以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋没有房地产权证，故双方签订的房屋租赁合同因涉案房屋缺乏合法建造手续而应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同既属无效，原告应返还基于合同而取得的涉案房屋，并参照合同约定的租金标准向被告支付占有使用费以返还占有利益。至于房屋返还的时间，原告主张其已于2017年4月份搬离，并将干净的房屋返还给了被告；被告主张原告于2017年6月30日返还了钥匙，但并未返还干净的房屋，之后被告自行聘请第三方将垃圾清运完毕。本院认为，原告对其主张并未提交充分证据予以证明，被告对其主张提交了相应证据予以证明，并具有高度盖然性，故本院对被告的主张予以支持。根据合同约定，原告返还房屋应符合正常使用后的状态并将房屋打扫干净，该条款性质上属于清理条款，并不因合同无效而影响其效力。同时，原告滞留物品势必影响被告对于房屋的使用，对被告造成损失，原告理应赔偿。现原告支付了截至2017年5月31日止的租金，且于2017年6月30日仍未返还清理干净的房屋，故原告要求返还2017年4月、5月的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告要求原告支付自2017年6月1日起至2017年8月9日止的使用费，但被告在2017年6月30日获取房屋钥匙后已经对房屋占有并控制，针对原告滞留物品的情形应要求原告清理，原告仍未清理的，被告应在合理期限内尽快自行清理，以避免房屋无法使用的损失的进一步扩大。现被告自认其至2017年8月9日才自行清理完毕，超过了合理的期限，本院据此酌定原告应向被告支付的自2017年6月1日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费为3万元。至于原告的搬迁费用，合同既属无效，原告基于法律规定而应返还房屋，相应搬迁费用应由原告自行负担，原告要求被告赔偿搬迁费用，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。至于原告支付给被告的保证金4万元，其作用在于保证原告对于被告相应费用的支付，该款项的性质并不因合同无效而改变，现原告要求抵扣欠付费用，并无不当，本院予以支持。原告要求被告支付租金、保证的利息，缺乏合同和法律依据，本院对此不予支持。被告反诉要求原告赔偿垃圾清运费5,100元，但仅提供了收条证明款项已经实际支付，而并未提供充分证据证明清运的垃圾均是原告遗留的垃圾，本院对此酌情确定原告应赔偿被告的垃圾清运费为4,000元。至于被告主张的截至2017年8月9日的水电费，被告亦未提供充分证据证明相应水电均系原告搬离后使用所产生，原告亦同意由法院酌情确定相应金额，本院据此酌情确定原告应付被告的水电费金额为1,000元。综上，原告应付被告自2017年6月1日起至2017年8月9日的房屋使用费3万元，垃圾清运费4,000元，水电费1,000元，经与原告的保证金4万元相抵扣，被告还需返还原告保证金5,000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第九十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海川悦汽车服务有限公司与被告(反诉原告)上海金储皮具箱包有限公司于2015年6月24日签订的《房屋租赁合同无效》；二、被告(反诉原告)上海金储皮具箱包有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海川悦汽车服务有限公司保证金5,000元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,275元，减半收取计1,637.50元，反诉案件受理费565元，合计诉讼费2202.50元，由原告(反诉被告)上海川悦汽车服务有限公司负担1,949.70元(已付)，被告(反诉原告)上海金储皮具箱包有限公司负担252.50(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一八年二月十四日书记员 邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。