江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏08民终3666号上诉人(原审原告)：陈从军。上诉人(原审原告)：孙兆霞。被上诉人（原审被告）：江苏汇丰房产实业有限公司。法定代表人：何建春。被上诉人（原审被告）：淮安万邦实业有限公司。法定代表人：何建春，该公司总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：方晓峰、李艳。上诉人陈从军、孙兆霞因与被上诉人江苏汇丰房产实业有限公司（以下简称汇丰公司）、淮安万邦实业有限公司（以下简称万邦公司）委托合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院于2017年11月10日作出的(2017)苏0812民初7355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈从军、孙兆霞提起上诉，请求二审撤销一审判决，改判：1、汇丰公司向其支付2016年8月31日起至2017年8月31日租金收益36431.36元，并自2016年8月31日起以每天3.64元的标准支付违约金至付清之日止，万邦公司对其中的租金部分承担一般保证责任；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。主要理由是:上诉人与太平洋公司订立的合同名为委托，实为返租，并未约定至2016年2月2日终止。虽然约定了与家乐福租赁同步，但在合同中已明确约定案涉商铺租给家乐福是20年，上诉人有理由相信同步至20年，而非与家乐福提前终止租赁同步。上诉人与太平洋公司订立的合同也没有与家乐福公司提前终止租赁同步的含义，上诉人与太平洋公司订立的合同约定租赁期限自商场开业日起算，但家乐福的商场并未开业，则上诉人与汇丰公司的租赁期限并不能以其与家乐福之间的租赁期限作为参照。上诉人与汇丰公司的合同也约定了上诉人只是收取租金，其如何经营商铺均与上诉人无关。生效的裁决书已认定汇丰公司在与家乐福之间合同的履行过程中存在违约，不能将其违约的后果转嫁由上诉人承担。所谓的三分之二面积的业主及三分之二业主户数这两个数据在剔除汇丰公司持有的份额后，并未达到三分之二多数的标准。原审适用《中华人民共和国合同法》第91条处理本案是错误的，应适用该法第125条第1款的规定处理本案。两被上诉人共同答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。陈从军、孙兆霞提起一审诉讼，请求判令：1、被告汇丰公司支付原告自2016年8月31日起至2017年8月31日止期间的房租36431.36元，逾期支付租金的违约金1329.74元，以上合计37761.10元（违约金暂计算至2017年8月31日，并继续主张至实际支付房租之日止）；2、被告万邦公司承担担保责任；3、被告承担本案诉讼费用。原审认定事实为：太平洋公司系被告汇丰公司独资设立的公司，太平洋公司于2015年1月26日注销登记，其权利义务由汇丰公司承继。2012年8月31日，原告（委托方，甲方）、太平洋公司（受托方，乙方）以及被告万邦公司（担保方，丙方）共同签订《淮安市汇丰CBD中央广场产权式商铺委托经营管理合同》，约定原告将其购买的3101、3102号商铺委托太平洋公司全权经营管理，被告万邦公司为太平洋公司提供担保。合同所涉及商铺无墙体、窗户等实物与其他商铺相隔离、区分，系开放式产权商铺。委托经营管理合同第二条第二款约定：甲方（即原告）在购买商铺时已知晓该商铺已先行租赁给家乐福用于开设“家乐福”品牌超市，租赁期为20年，到期双方可协商顺延租赁期限，对到期后续租金收益与承租方发生变化后的租金收益另行约定。合同第二条第六款约定：乙方（太平洋公司）作为甲方和该商铺租赁方的唯一经营管理服务商，受甲方委托，与该商铺的实际经营商家处理经营管理的一切事宜，乙方在保证甲方获得本合同约定的收益后，其余任何收益均为乙方的合法收益。如经营亏损，由乙方承担。乙方按本合同支付约定的甲方租金收益，丙方（万邦公司）仅为乙方的该租金支付义务（不包括利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用等）提供一般担保。合同第三条约定：本合同委托管理期限自2012年8月31日起至承租方家乐福租赁结束止，与家乐福租赁期同步，家乐福租赁结束后，本合同自行终止，委托管理期满前12个月，甲方、乙方和承租方另行商定后续事宜。合同第四条约定：乙方代为支付甲方收益，第1至第5年，甲方收益率为购铺总价的8%每年；第6至10年，甲方收益率为购铺总价的8.5%每年；第11至15年，甲方收益率为购铺总价的9.2%每年；第16至20年，甲方收益率为购铺总价的10%每年；租金支付时间为：第一年租金在甲方完全取得商铺，即购铺总价款完全付清后，乙方于10个工作日内支付甲方合同约定的收益，以后每年8月31日至9月14日乙方支付甲方下一年度的租金收益。合同第七条约定：本合同自签订之日起生效，甲、乙、丙三方均不得无故终止本合同，否则视为违约，同时并不影响本合同的继续履行，即本合同为合法前提下的不可撤销合同；如甲方违反本合同的约定，给乙方和该商铺的实际经营者带来经济损失的，除足额赔偿经济损失外，还应支付违约金2万元给乙方，同时并不影响本合同的继续履行；如乙方未能按时足额代为支付甲方租金收益，逾期超过15天后，每天按应付租金的万分之一向甲方支付违约金。合同第九条约定：本协议履行过程中，乙方以邮寄方式按本协议中约定的通讯地址向甲方发出的书面函件，自乙方在函件寄出之日起3日内视为送达。若甲方通讯地址发生变更的，必须3日内书面形式通知乙方，否则，因此造成函件无法送达，甲方自行承担相应责任。上述合同签订后，原告已收取合同约定的委托经营收益至2016年8月31日。2016年2月2日，中国国际经济贸易仲裁委员会作出（2016）中国贸仲京（沪）裁字第10号裁决书。裁决书认为：汇丰公司虽然存在迟延交付等违反合约行为，但是这些违反并未导致合同目的落空，并非重大违约，悦家公司（家乐福超市承租方）无权单方解除合同；因悦家公司明确表示不再履行合同，汇丰公司可以解除合同。仲裁裁决如下：解除汇丰公司与悦家公司关于涉案物业的租赁合同，悦家公司已支付的200万元履约定金归汇丰公司所有，悦家公司将租赁房屋恢复原状，悦家公司赔偿汇丰公司因满足家乐福超市需要而在建设物业时额外产生的设计费及政府规费50万元、赔偿汇丰公司因满足家乐福超市需要在建设租赁房屋时额外产生的土建费用485万元、补偿汇丰公司因再次招租而产生的第三方服务费用20万元，汇丰公司支付悦家公司迟延交付物业罚金10万元。2016年3月，被告汇丰公司将仲裁裁决结果（以邮寄方式按委托协议中约定的通讯地址向业主发出书面函件）告知原告，函中列明仲裁裁决结果，并申明委托经营管理期限与家乐福超市承租期限一致，在家乐福超市正式开业前一直由汇丰公司垫资预付了物业租赁收益。2016年10月，汇丰公司再次发函给业主，告知委托经营期限与家乐福超市租赁期限一致，因汇丰公司与家乐福超市的租赁合同于2016年2月2日被裁决解除，故委托经营合同于2016年2月2日终止，汇丰公司将停止支付下一年度的物业租赁收益，并要求与业主协商后续事宜（包括但不限于重新签订委托经营管理合同、二期商业或住宅产权置换等方式）。另查明，涉案的汇丰广场二楼、三楼部分物业由汇丰公司出租给兴业银行股份有限公司南京分行使用，合同约定的租赁期限自2015年8月1日起至2023年10月31日止。汇丰二、三层商铺总业主数为409户，总面积为14199.11平方米。被告汇丰公司已与276户（占总业主户数的67.48%）业主（合计面积10681.82平方米，占总面积75.23%）重新签订委托管理合同，约定业主每年收益率为购铺总价的4%。原审认为：法律规定或者当事人约定合同终止的情形出现后，合同的权利义务终止。原、被告在委托经营管理合同第三条约定委托管理期限自2013年12月12日起至承租方家乐福超市租赁结束止，与家乐福超市租赁期同步，家乐福超市租赁结束后，委托经营管理合同自行终止，现汇丰公司与家乐福超市的租赁合同经仲裁裁决确认于2016年2月2日解除，且裁决认定汇丰公司并无重大违约行为，故委托管理期限至2016年2月2日终止。委托管理期限终止后，原、被告尚未签订新的委托管理协议，收益率及委托期限尚未确定，原告要求被告按购铺总价的8%支付2016年8月31日起至2017年8月31日期间租金的请求依据不足，对此不予支持。因本案所涉商铺系产权式商铺，考虑到产权式商铺经营特点；原、被告虽未签订新的委托合同，基于三分之二以上面积的业主及三分之二以上户数的业主已与被告汇丰公司签订新的委托合同，委托合同约定的年收益率为购铺资金的4%，且汇丰公司同意按4%标准支付原告收益；为减少当事人讼累，故判决被告汇丰公司按购铺资金4%标准支付原告2016年8月31日起至2017年8月31日期间收益18216元。因双方尚未签订新的委托合同，尚未约定支付收益的时间，亦未约定万邦公司对租金承担保证责任，故对原告要求被告汇丰公司支付违约金以及要求被告万邦公司承担一般保证责任的请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告江苏汇丰房产实业有限公司于判决生效后十日内支付原告陈从军、孙兆霞2016年8月31日起至2017年8月31日期间委托管理收益18216元；二、驳回原告陈从军、孙兆霞的其他诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费744元，减半收取372元，由原告陈从军、孙兆霞负担72元，由被告江苏汇丰房产实业有限公司负担300元。经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。经双方当事人一致确认，本案二审争议焦点为：1、被上诉人汇丰公司是否应当向上诉人支付2016年8月31日至2017年8月31日期间的租金收益36431.36元以及每天3.64元违约金，万邦公司是否应当对租金部分承担一般保证责任；2、原审适用法律是否正确。本院认为：双方当事人对真实有效的合同应该切实履行。本案中，陈从军、孙兆霞与汇丰公司签订的委托经营合同真实有效，合同第三条明确约定了合同终止的情形，即家乐福租赁结束后，合同自行终止，现汇丰公司与家乐福的租赁合同经生效仲裁裁决确认已于2016年2月2日解除，且裁决认定汇丰公司并无重大违约行为，故委托管理期限至2016年2月2日终止。至于上诉人称被上诉人的宣传图册已经明确表明涉案商铺的收益回报是20年，但并未提供证据证明委托经营合同的独立性，故对该上诉理由不予采纳。由于陈从军、孙兆霞与汇丰公司的委托经营合同已经终止，且未签订新的委托经营合同，故对其要求汇丰公司支付2016年8月31日至2017年8月31日期间租金收益36431.36元以及每天3.64元违约金请求不予支持，对其要求万邦公司依据合同约定承担担保责任的上诉请求，本院亦不予支持。关于涉案商铺的性质，本院认为，作为可以登记的房屋，必须具有明确的界址和空间隔离设施，能够划清房屋的平面和空间范围，必须具有封闭性。由于陈从军、孙兆霞所购商铺是没有隔离措施的开放空间，无固定界址，属虚拟产权式商铺，不完全符合建筑物区分所有权的特征。据此，陈从军、孙兆霞的产权只能是商铺所有权量的抽象分割，每一买受人仅享有整个商场的相应价值份额，各业主所获得的商铺所有权应属于按份共有性质。根据按份共有的法律特征，该类型商铺的业主在行使其所有权时，要受到一定的限制，因而陈从军、孙兆霞称在其专有面积内享有排他权，任何人不得强迫业主违反其意愿使用房屋的理由不能成立。考虑到产权式商铺经营特点，陈从军、孙兆霞、汇丰公司虽未签订新的委托合同，基于三分之二以上面积的业主及三分之二以上户数的业主已与汇丰公司签订新的委托合同（该事实此前生效的判决已予确认），委托合同约定的年收益率为购铺资金的4%，且汇丰公司同意按4%标准支付陈从军、孙兆霞收益，一审法院基于减轻当事人讼累的考虑，判决汇丰公司按购铺资金4%标准支付陈从军、孙兆霞2016年8月31日至2017年8月31日期间收益18216元并无不当，本院对此予以支持。因双方当事人目前并未签订新的委托合同，更无万邦公司对租金承担保证责任的新的约定，故对上诉人要求被上诉人汇丰公司支付违约金以及要求被上诉人万邦公司承担一般保证责任的请求不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费744元，由上诉人陈从军、孙兆霞负担。本判决为终审判决。审判长  蒋同宝审判员  张桂林审判员  孙 艳二〇一八年二月二日书记员  徐 丹