广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初9939号原告（反诉被告）：广州市银河经济发展有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：周少波，董事长。委托代理人：吴艺、陈晓玲，均系广东君厚律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东善和堂药业连锁有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：庄水通，总经理。原告（反诉被告）广州市银河经济发展有限公司（以下简称“银河公司”）诉被告（反诉原告）广东善和堂药业连锁有限公司（以下简称“善和堂公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）银河公司的委托代理人吴艺、陈晓玲，被告（反诉原告）善和堂公司的法定代表人庄水通到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）银河公司诉称：2013年1月22日，银河公司与善和堂公司签订《使用场地合同书》，约定银河公司提供广州东莞庄73号4楼部分（自编）莞73-4号，面积为1180平方米的房屋给善和堂公司使用，租赁期限自2014年2月1日至2015年12月31日止。同时合同约定乙方应在合同期满缴清所有费用后5天内搬走物品，并约定乙方逾期缴交租金的，银河公司可加收月交总额3%的滞纳金，超期缴纳水电费的，银河公司可每天加收10%的滞纳金。根据广州市天河区政府的相关规定，集体企业出租集体物业必须经“三资”交易平台公开招标，合同期满前，银河公司多次通知善和堂公司，合同到期后银河公司将不再与善和堂公司续租，如善和堂公司有意承租涉案物业，可参加三资交易平台的竞投。2016年1月，银河公司根据政府的规定将东莞庄73号原租赁合同已届满的房屋全部交至天河区村“三资”交易中心进行招标交易，该招标交易在2016年1月21日完成，最终由广东德森旺建设工程有限公司依法依规竞得。善和堂公司未参与该次交易竞标。银河公司与善和堂公司签订的合同期满终止后，银河公司多次催告善和堂公司将涉案房屋交还银河公司，但善和堂公司至今仍未交还。因善和堂公司无理拒不交还涉案房屋给银河公司，导致银河公司至今无法依照上述招标交易约定将东莞庄73号相关房屋全部交付给中标人广东德森旺建设工程有限公司使用并导致银河公司蒙受巨额合同利益损失。综上，善和堂公司在租赁合同期满后，无任何合法理由继续占用银河公司的房屋，已经严重侵害了银河公司银河村上万户全体村民的合法利益，银河公司负责经营和管理广州市天河区兴华街银河村之集体资产，有权依法要求善和堂公司返还房屋，赔偿银河公司的损失。请求判令：1、善和堂公司在7天内向银河公司支付自2016年1月1日至实际退出租赁场所的占用使用费（按40.5元/平方米/月的标准计算，涉案房屋的建筑面积按1180平方米计算）；2、善和堂公司向银河公司支付逾期支付占用使用费的滞纳金（每月按照未付占用费的3%的标准计算至善和堂公司实际支付之日止）；3、善和堂公司向银河公司支付占用租赁场所2016年3月的水电费1186元及逾期支付水电费的滞纳金（按照未付电费的10%的标准计至善和堂公司实际支付之日止）；4、善和堂公司赔偿因拒不交还涉案房屋导致银河公司不能向其他成交人交付涉案房屋的损失351256.5元（按照117085.5元/月的标准自2016年1月1日计至善和堂公司实际返还涉案房屋之日止）；5、善和堂公司在7天内退出并返还租赁房屋；6、善和堂公司承担本案诉讼费用、保全费。被告（反诉原告）善和堂公司答辩称：不同意银河公司的全部的诉讼请求，银河公司主张按40.5元/平方米/月计算占有使用费没有依据，善和堂公司已支付了2016年1月1日至3月31日的租金及2016年3月的水电费，之后的租金善和堂公司没有交纳，原因是银河公司对涉案房屋停水停电，善和堂公司要求银河公司开通水电后善和堂公司才愿意支付租金及相关费用。善和堂公司不同意返还涉案房屋给银河公司，也不同意赔偿银河公司主张的损失。双方签订的租赁合同已明确约定善和堂公司享有优先承租权，银河公司没有履行相关的条款。银河公司是故意设定招标的条件，暗箱操作。投标是由银河公司串通他人进行投标的，受村干部的蒙骗，使善和堂公司无法及时取得证据。被告（反诉原告）善和堂公司反诉称：2014年1月22日，银河公司位于广州市天河区东莞庄73号4楼场地对外招租。善和堂公司向银河公司提交证照、资质材料，并经银河公司有关村委领导层层审批后承诺租约十年以上，于2014年2月1日双方订立了合同并到出租屋管理中心备案。银河公司所出租的该场地原是废弃印刷厂，楼下又是肉菜市场，情况之恶劣可想而知。善和堂公司租赁后投入巨大的资金对租赁场地进行全面装饰装修，绘制平面图向银河公司及派出所汇报。银河公司村委领导们也表示如果国家无改造情况下愿意租10年以上，但合同惯例是2年或3年一签。善和堂公司也就此向银河公司所出租的周围物业了解核实情况，周围租户均表示该签约方式属实。因此，善和堂公司租赁银河公司物业后便投入大量人力物力进行装修装饰。善和堂公司于2016年5月将所需证照办理完毕。2014年银河公司与善和堂公司签订的合同租金为5335元/月，善和堂公司如期缴纳。银河公司自2014年2月至2014年4月向善和堂公司另收12448元，自2014年5月至2016年3月每月向善和堂公司另收13216元。善和堂公司多次要求银河公司列出收费项目，但均遭到银河公司拒绝，且只在收费项目上列明“综合管理费”。国家相关收费都有收费标准且有明文规定收费项目，银河公司没有提供消费收费项目，属于乱收费、乱摊派。善和堂公司认为银河公司应退还自2014年2月至2016年3月多收部分款项金额341312元。至2015年10月，场地租赁不久，善和堂公司完成装修装饰正式运营，个别特殊行业证照还在办理当中，银河公司强行要求善和堂公司搬迁。善和堂公司多次书面及当面请求、交涉按原承诺的条件给予善和堂公司续租。2016年4月1日清明节放假期间，银河公司强行切剪善和堂公司的电缆、水管。善和堂公司于4月5日上班后发现冷库大量的名贵药材及生物制剂变质损坏，且善和堂公司冷库服务器、温控系统等设施设备也已损坏，经广州市德高价格评估有限公司评估，善和堂公司的该次损失为1440167元。请求判令：1、银河公司与善和堂公司按招租承诺条件续签订10年以上《租赁合同》；2、银河公司退还2014年2月至2016年3月多收取的综合管理费341312元；3、银河公司赔偿因恶意停电造成善和堂公司的经济损失1440167元；4、银河公司承担全部诉讼费用。原告（反诉被告）银河公司就被告（反诉原告）善和堂公司的反诉答辩称：关于第一项反诉请求，双方从未达成续签10年以上的租赁意向，更没有向善和堂公司作出承诺，涉案物业属于集体资产，按照市及区的三资管理规定，在原租赁合同到期后，如果双方没有就续租事宜达成一致且村民代表未表决同意续租的，均应提交三资平台进行公开竞价。租赁合同属于民事契约行为，经合同当事人自愿平等协商一致并依法签订协议方可签订租赁关系，因此，善和堂公司的主张缺乏事实及法律依据。关于第二项反诉请求，在2014年2月至2015年12月期间，双方除建立租赁合同关系外，还根据租赁关系建立了物业管理合同关系，并就此签订了委托物业管理合同，善和堂公司根据该合同交纳了相应的综合管理费，银河公司收取该管理费后也依法依合同向善和堂公司出具了发票，这2年来付款及开具发票的行为足以证明物业管理合同是双方签署且是真实意思表示。委托物业管理合同也足以印证在本诉中场地使用合同书所加盖的公章是善和堂公司加盖，即使善和堂公司使用的并非经过备案的公章，也不能否认场地使用合同书是双方的真实意思表示。关于第三项反诉请求，银河公司并未指派相关人员破坏涉案物业的水电线路及涉案场地，善和堂公司提供的证据并不足以证明该事实，故善和堂公司该主张无法成立。善和堂公司至今仍没有交纳2016年3月发生的水电费，经银河公司多次向善和堂公司催告搬离涉案场地交纳水电费，善和堂公司仍拒绝交纳，在这情况下，善和堂公司应当知道未按时交纳水电费造成的不良后果并应承担该后果。双方签署的租赁合同于2015年12月31日届满，合同届满且未续签合同的，承租人应当向出租方退还租赁标的，这不仅是法律规定，更是常识，而善和堂公司所主张的反诉主张其所谓的损失是在无合理依据侵占涉案场地期间产生，即使该损失是真实的，也不应由银河公司承担。善和堂公司作为一家有多年经营医药的企业，应当具有停电突发的措施，包括但不限于发电，而善和堂公司无法证明其主张的损失是由银河公司造成，也无法证明其已穷尽方法避免或扩大损失，更加无法证明其损失的范围及数额。故此，善和堂公司应对该主张承担举证不能的法律后果。对于第四项反诉请求，银河公司认为善和堂公司提起本次反诉缺乏事实及法律依据，诉讼费应当由善和堂公司自行承担。综上所述，善和堂公司的反诉请求均不能成立，请求法院查明事实依法不予支持。经审理查明：广州市天河区东莞庄73号查册时间为2017年4月24日《广州市不动产登记查册表》载明：广州市天河区东莞庄73号的权属人为银河公司，建筑面积为6033.51平方米，占有部分为全部，登记附注为首层农贸市场、二-五层仓库。2014年1月24日，银河公司（甲方、出租人）与善和堂公司（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方同意将坐落在天河区东莞庄路73号4楼房号的房地产（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方作仓库使用，建筑面积1180平方米；甲乙双方协定的租赁期限、租金为2014年2月1日至2014年4月30日月租金为5335元，2014年5月1日至2015年12月31日月租金为5664元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金付款方式缴付租金给甲方；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，如需继续承租房屋，应提前与甲方协商，双方另行签订合同；等内容。该合同于2014年1月27日经广州市国土资源和房屋管理局天河区分局租赁备案。银河公司和善和堂公司对《租赁合同》的真实性均予以确认，善和堂公司称双方实际履行《租赁合同》，银河公司称《租赁合同》仅用于备案。银河公司就双方租赁关系另提供《使用场地合同书》（以下简称《合同书》）作为证据，上述《合同书》载明：甲方为银河公司，乙方为善和堂公司；提供地点为涉案房屋；使用期限为2014年2月1日至2015年12月31日；甲方将涉案房屋提供给乙方作仓库经营使用；甲方向乙方收取水电押金1500元，合同期满后无息退回给乙方；乙方应每月15日前向甲方缴交上月水电费，如超期缴费，则逾期每天加收10%的滞纳金；合同期满或中途终止合同时，单位内一切不动产包括水电供应设施及镶嵌在墙内的物品均无偿归甲方所有，乙方不得拆走，可动产由乙方在合同期满或中途终止合同缴清所有费用后五天内搬走，如超期5天仍未拆除搬走，甲方则视乙方放弃物处理；甲方向乙方收取押金56600元，合同期满后无息退回给乙方；2014年2月1日至2014年4月30日，乙方应每月5号前向甲方缴交租金5335元，2014年5月1日至2015年12月31日，乙方应每月5号前向甲方缴交5664元；乙方逾时不交，甲方有权终止水电供应并加收月交总额3%的滞纳金，乙方拖欠租金或管理费累计超过一个月，则视乙方自行终止合同，自行放弃使用权处理；甲方保留乙方经营场地内设施及物品以抵扣所欠租金及管理费的权利等条款。银河公司持有《合同书》原件。《合同书》落款处加盖有银河公司公章和“广东善和堂药业连锁有限公司”公章。善和堂公司称上述《合同书》中公章并非善和堂公司公章，但不申请对该公章进行鉴定。银河公司就双方租赁关系另提供其与善和堂公司签订的《辖区商铺、仓库、厂房、场地、摊档消防安全责任书》以及广州市天河区兴华街银河第三股份合作社（甲方）与善和堂公司（乙方）签订的《委托物业管理合同》作为证据，其中《委托物业管理合同》约定：甲方受产权单位委托，负责产权单位物业进行日常管理；物业管理项目地址为涉案房屋；物业管理期限为壹年拾壹个月，即由2014年2月1日起至2015年12月31日；从2014年2月1日起至2014年4月30日止，乙方应每月五号前向甲方缴交综合管理费（不含治安管理费和卫生清洁费）：12448元；从2014年5月1日起至2015年12月31日止，乙方应每月五号前向甲方缴交综合管理费（不含治安管理费和卫生清洁费）：13216元；等条款。银河公司持有《委托物业管理合同》原件。善和堂公司称上述《委托物业管理合同》中公章并非善和堂公司公章，但不申请对该公章进行鉴定。2015年11月4日，善和堂公司向银河公司作出《续租申请书》，载明：善和堂公司享有优先承租的优先权，善和堂公司向银河公司提出续租申请，请银河公司及时批准。银河公司表示其对善和堂上述申请书进行复函告知善和堂公司参加竞标，并提交其于2016年1月15日作出的《复函》，该复函载明收悉善和堂公司提交的《续租申请书》，银河公司按照天河区三资交易要求，对租赁期满的合同按照三资交易程序进行交易，如善和堂公司有兴趣参与，可以登录天河区三资交易中心网站，浏览具体招标交易公告。善和堂公司称其未收到上述复函。银河公司就其要求善和堂公司搬离涉案房屋事宜提交其于2016年1月22日、2016年2月24日、2016年3月4日、2016年3月16日分别向善和堂公司作出的通知。其中日期为2016年1月22日的《通知》载明两方租赁合同已期满终止，请善和堂公司在2016年1月31日前将涉案房屋交还银河公司并办理退租手续，银河公司将在2016年2月1日对水电线路进行检修施工，检修时间20天，检修过程将停止水电供应，如善和堂公司届时不搬离物品的，由此导致的损失由善和堂公司自行负责。日期为2016年2月24日的《通知》载明请善和堂公司接到通知后，在2016年2月29日前将涉案房屋清空交还银河公司。日期为2016年3月4日和3月16日的《关于腾退场地清缴费用的通知》，载明请善和堂公司收到通知后15日内将涉案房屋腾退给银河公司，并清缴2016年1月、2月的水电费2677元，2016年3月1日至实际退场之日止的场地占用费、管理费（参照原合同计算）和水电费（按实际发生收取），如善和堂公司逾期不腾退涉案房屋、缴清相关费用，银河公司将作停水停电处理，因停水停电造成的损失由善和堂公司自行负责等。银河公司提交相应的EMS邮单、改退批条及上门张贴上述通知的照片证明上述通知的送达情况，善和堂公司表示未收到上述邮件。现银河公司以善和堂公司拒不交还涉案房屋造成其损失为由提起本案诉讼，要求善和堂公司支付占用涉案房屋的占用费、水电费、滞纳金及赔偿银河公司不能向其他人交付涉案房屋的损失等。善和堂公司以银河公司未按照约定与其续签租赁合同、多收管理费且停电造成其损失为由提出反诉，要求银河公司与其续签合同并赔偿相关损失。在本案中，银河公司与善和堂公司对如下问题发表各自意见并提交相关证据。一、关于双方履行的合同。银河公司称其基于《租赁合同》和《合同书》提起本案诉讼，但《租赁合同》只是作为备案使用，双方实际履行的是《合同书》；善和堂公司称《租赁合同》通过审核并做了相关备案，其依据《租赁合同》租赁涉案房屋并交纳租金。二、关于双方对于租赁期限作何约定。善和堂公司称银河公司出租涉案房屋时口头承诺善和堂公司可承租10年。善和堂公司称相关证据为其提交的录音，除此之外没有其证据。善和堂公司称录音中一方为善和堂公司的法定代表人庄水通，另外一方是银河公司的招租经理饶锦义、物业部陈锦龙，录音时间为2016年3月10日，饶锦义表示：“我很内疚……这些事不是我个人能决定的……”；庄水通表示：“你说人家在这里一做十几年，做到你不想做为止，我当时还问你为什么二年一签，你当时还打开电脑给我看……”；饶锦义表示：“一幢楼几时到期这些不是我个人说的算数，是公司给我的……”；庄水通表示“如果是两年的话那个都不会那么傻，我们做药的办起证来就要2年了，没理由二年就跟你签……”；饶锦义表示：“回去做领导工作，但如果到那日要停水停电我们都没办法，照做的……”。银河公司表示其并无承诺租期为十年，对善和堂公司提交的录音的真实性、合法性、关联性不予确认，认为录音并不能反映对话中的人员是何身份，且善和堂公司所称的饶锦义、陈锦龙并非银河公司员工，银河公司未对善和堂公司作出租赁期为十年的承诺。在本案中，双方亦确认在原合同约定的租赁期限届满后双方未续签合同。三、关于善和堂公司支付租金、水电费、综合管理费的情况。银河公司称：善和堂公司支付租金至2015年12月31日止，善和堂公司按照5664元/月缴纳2016年1月、3月部分占用费；对于水电费，善和堂公司已支付2016年1月、2月的水电费共计2677元，善和堂公司于2016年12月7日支付2016年3月发生的水电费1186元，涉案房屋自2015年4月1日起未再发生水电费；对于综合管理费，确认善和堂公司已支付2014年2月至2015年12月期间的综合管理费301664元，因合同到期后善和堂公司没有腾退涉案房屋，银河公司将善和堂公司缴纳的而部分费用作为占用费，具体为2016年1月缴纳13216元，2016年3月缴纳13216元；2014年2月至2015年12月收取综合管理费的依据是双方签署的《委托物业管理合同》，银河公司已提供了物业管理服务、消防等，2016年1、3月的综合管理费是善和堂公司自行交纳；在本案起诉前，善和堂公司没有向银河公司就综合管理费提出过异议。关于涉案房屋2016年3月的水电费，银河公司提交《银兴物业管理有限公司河水组2016年3月份电费结算表》、《广州供电局有限公司电力收费销货清单》、广州市自来水公司开具的发票、加盖广州市水务局污水处理费收费专用站的票据、广州农村商业银河借记回执往账业务回单作为证据，拟证明银河公司代善和堂公司垫付2016年3月份水电费1186元。善和堂公司对于银河公司提交的上述发票等真实性予以确认，确认其于2016年12月7日支付2016年3月的水电费1186元，关于其缴纳相关费用的情况，善和堂公司称：其交纳租金至2016年3月31日止，每月租金是5664元，2016年4月其多次要求银河公司通水通电后再继续交纳租金，但银河公司一直没有答复；对于水电费，善和堂公司已支付2016年1月、2月的水电费，并交纳2016年3月份的水电费1186元；对于综合管理费，2014年2月至2015年12月期间银河公司发出的缴费通知书里包括了综合管理费，考虑到善和堂公司的资金投入，善和堂公司按照银河公司的要求交纳了上述期间的综合管理费34132元，其亦已支付2016年1月、3月的综合管理费，在善和堂公司2015年10月份收到银河公司的通知后，善和堂公司认为银河公司乱收费，即口头要求银河公司退还上述费用。对于上述费用的交纳情况，善和堂公司提交如下证据证明：1、2014年2月至2016年1月期间银河公司向其开具的综合管理费发票，其中2014年2月至4月每月综合管理费12448元，2014年5月至2016年1月每月综合管理费13216元；2、银河公司向善和堂公司开具的发票多张，分别载明2016年1月租金5664元、3月租金5664元，1月综合管理费13216元、3月的综合管理费13216元；3、中国农业银行账户交易明细回单2张，载明善和堂公司石溪分店于2016年2月18日向银河公司转账支付18880元（备注交易用途为租金），2016年3月3日转账支付2677元（备注交易用途为水电费）。善和堂公司称2016年2月租金的支付情况其只能提供2016年2月18日的转帐单作为证据。银河公司对租金和综合管理费发票的真实性均予以确认，对账户交易回单的真实性不予确认，银河公司另表示其已退还了2016年2月的占用费及综合管理费给善和堂公司，并提交2016年2月24日的《业务委托书》作为证据（载明银河公司向善和堂公司石溪分店转账支付18880元）。另，银河公司称其于2016年3月16日向善和堂公司催缴水电费，但当时没有统计出水电费的具体金额，没有其他催缴的书面证据。善和堂公司称其直至收到本案起诉状时才知道2016年3月的水电费。四、关于银河公司主张的损失。银河公司称其与善和堂公司的合同到期后，案外人经三资交易平台公开竞价取得涉案房屋的租赁权后，由于善和堂公司至今仍拒绝腾退涉案房屋，导致银河公司无法按照中标公告履行交付涉案房屋的义务，后经案外人主张，银河公司只能向相关部门申请中止涉案房屋的交易，银河公司在本案中所主张的损失是因善和堂公司拒绝交还涉案房屋导致银河公司不能按照公开招投标事宜及招投标中确认的租金标准向承租人收取租金的损失，银河公司认为该租金标准经公开竞价确定，可以作为其损失，银河公司已将竞标保证金退还给案外人，现暂时没有对案外人进行赔偿。为证明其主张，银河公司提交《天河区村改制公司资产资源交易预登记表》、《表决情况签名表》、《天河区村改制公司资产资源交易民主表决情况表》、广州市天河区村改制公司三资交易中心于2016年1月13日出具的《天河区村改制公司资产资源交易受理回执单》、《天河区村改制公司资产资源交易公告》（载明2016年1月21日对包括涉案房屋在内的物业出租项目进行招投标）、《天河区村改制公司资产资源交易中标公示》（载明包括涉案房屋在内的物业出租项目的中标者为案外人广东德森旺建设工程有限公司，中标金额为40.5元/月/平方米等）、《资产资源出租交易文件》（载明招标的涉案房屋出租面积为1185平方米，在产交付时间为2016年3月1日等）、照片多张（显示涉案房屋有相关标语）和日期为2016年9月12日的报警回执等作为证据。经质证，善和堂公司对上述证据的真实性均不予确认。善和堂公司称银河公司违法招标，未按照约定与善和堂公司续签10年的租赁合同，2016年6月17日银河公司已撤销投标内容，且交易项目于2016年1月14日已交易失败等。对此，善和堂公司提交《天河区东莞庄路73号2楼201、3楼、4楼、5楼501、502、503房出租天河区村改制公司资产资源交易失败公示》的网页截图（载明经业主方与竞得者协商，受业主方委托终止该项目交易，该项目需另行确定时间组织交易等）等作为证据。五、关于善和堂公司主张的经济损失。善和堂公司称涉案房屋自2016年4月1日由银河公司工作人员进行停水停电，还暂停电梯；自2016年4月1日起，善和堂公司使用发电机进行发电，并因使用发电机问题而遭受环保部门的处罚，2016年4月份善和堂公司多次要求银河公司通水通电，但银河公司没有答复；因银河公司的强行恶意停电，造成善和堂公司的药品及设备损坏，后善和堂公司聘请鉴定公司对相关损失进行鉴定，并通知银河公司到场，但银河公司没有到场，鉴定公司鉴定认定损失为1440167元；因药监局规定药品损坏要及时处理，现受损物品已不存在。善和堂公司为证明其陈述，提交以下证据：1、照片多张（显示有相关人员对电箱等进行操作，涉案房屋相关物品损坏等）；2、善和堂公司于2016年6月6日向银河公司作出的《关于要求银河公司对东莞庄73号4楼恢复通水、通电、通电梯的请求函》（载明自2016年4月1日至今银河公司对涉案房屋进行停电、停水、停电梯至今没有进行正常供应，期间善和堂公司多次联系银河公司物业部部长，未得到解决，希望银河公司尽快恢复通水、通电、通电梯等）善和堂公司另提交其法定代表人向银河公司邮寄上述函件的邮单作为证据；3、广州市天河区环境保护局向善和堂公司作出的《广州市天河区环境保护局环境保护问题改正通知书》（载明2016年4月8日对涉案房屋进行执法检查，发现涉案房屋存在废气（油烟）/废水/噪声/热辐射未经净化/屏蔽处理直接排放，并造成污染扰民，现责令善和堂公司停止使用发电机、停止非法排污等）。4、案外人广州德高价格评估有限公司于2016年5月23日出具的《关于善和堂公司因停电造成药材、设备设施损失的价格评估结论书》（载明因停电造成的直接财产损失为1440167元，其中一级虫草、石斛等药品损失1364967元，温控设备、监控设备等设施设备损失75200元）及案外人广州德高价格评估有限公司的营业执照、资质证书（载明案外人广州德高价格评估有限公司具有价格评估的资质）；5、拍摄时间为2016年11月22日的照片10张及照片光盘，显示发电机、水池等遭打砸。经质证，银河公司对证据1、2、5的真实性不予确认；对证据3的真实性予以确认，并认为善和堂公司违法相关法律规定收到环保部门的处罚与本案无关；对证据4的真实性予以确认，但不确认关联性，认为该结论书是由善和堂公司单方陈述作出，不能作为认定本案事实的证据。另，银河公司称并未指派工作人员对涉案房屋进行停水停电，相关照片上的人员并非银河公司的工作人员，银河公司工作人员于2016年5月上旬抄录水电表时发现涉案房屋未发生4月的水电费用，才得知涉案房屋水电、电梯从2016年4月份开始停止运转，银河公司无法确定具体的停水停电时间及原因，善和堂公司所主张的上述损失是在无合理依据侵占涉案房屋期间产生，即使该损失是真实的，也不应由银河公司承担，善和堂公司无法证明该损失由银河公司造成，亦无法证明其已穷尽方法避免或扩大损失，更无法证明其损失的范围及数额，且其并未收到善和堂公司关于鉴定的通知等。另在本案中，银河公司明确其第一项诉请为要求善和堂公司支付2016年1月1日起至交还案涉房屋之日止的占用费（按40.5元/平方米/月的标准计算，涉案房屋的建筑面积按1180平方米计算，但扣除善和堂公司已缴纳的2016年1月、3月的部分占用费37760元）；第二项诉请为要求善和堂公司支付逾期支付上述第一项诉请中占用费的滞纳金（滞纳金为固定金额，即欠付占用费的3%）；第三项诉请为要求善和堂公司支付迟延支付2016年3月的水电费的滞纳金（以未付水电费为本金，按10%/日的标准，自2016年4月16日起计至2016年12月7日止，共235天）。善和堂公司称涉案房屋自2016年4月1日起无水无电，善和堂公司是自行对涉案房屋进行发电并使用至今，银河公司与善和堂公司双方亦确认涉案房屋现仍由善和堂公司自行使用，没有交由案外人使用。善和堂公司称银河公司主张的滞纳金过高，应予调整。本院认为：银河公司将涉案房屋交付给善和堂公司使用，并由善和堂公司支付租金，双方就此成立租赁合同关系。银河公司已提交《合同书》原件，善和堂公司不予确认《合同书》的真实性，但明确不对《合同书》上善和堂公司的印章申请鉴定，善和堂公司上述抗辩依据不足，本院不予采信。关于银河公司诉请善和堂公司返还涉案房屋的诉请。《合同书》及《租赁合同》均约定涉案房屋的租赁期限为2014年2月1日至2015年12月31日。现租赁合同约定的租赁期限已届满。银河公司及善和堂公司均确认双方在原合同约定的租赁期限届满后双方并未续签合同。善和堂公司辩称签订合同时银河公司承诺可以续签10年以上的租赁合同，并对此提交录音予以佐证。银河公司对此予以否认，并表示录音中的相关人员非其工作人员。因银河公司否认录音中的相关人员为其工作人员，善和堂公司提交的录音中亦无法显示相关人员明确承诺涉案房屋的租期为十年，相关人员在录音中亦表示“一幢楼几时到期这些不是我个人说的算数，是公司给我的……”等等，且善和堂公司亦未举证证明相关人员有权代表银河公司约定涉案房屋的租期为十年，综合上述举证情况，善和堂公司称银河公司同意涉案房屋租期为十年以上证据不足，本院不予采信。合同应基于双方协商一致而自愿订立，现善和堂公司反诉要求银河公司签订10年以上的《租赁合同》，银河公司明确对此不同意，善和堂公司上述诉请依据不足，本院不予支持。因原合同约定的租赁期限已届满，银河公司有权要求善和堂公司交还涉案房屋，银河公司亦提交其向善和堂公司作出的通知及邮单、张贴照片等证据证明其曾表示不再续租并要求善和堂公司交还涉案房屋，故银河公司现要求善和堂公司搬离涉案房屋的诉请本院予以支持。鉴于善和堂公司搬离并交还涉案房屋需要一定时间，故本院酌情认定善和堂公司须在本案判决发生法律效力之日起60日内向银河公司交还涉案房屋。关于银河公司主张善和堂公司向其支付占用费及逾期支付占用费的滞纳金的诉请。善和堂公司使用涉案房屋期间应向银河公司支付相应的费用。银河公司确认其已收取善和堂公司2016年1月、3月的占用费，并提交相关《业务委托书》证明其已将2016年2月的占用费退回善和堂公司，善和堂公司亦确认其自2016年4月1日起未支付占用费，因此善和堂公司应向银河公司支付2016年2月及自2016年4月1日起的占用费。银河公司主张善和堂公司按案外人中标的租金标准40.5元/月/平方米向其支付占用费，因上述租金标准并非银河公司与善和堂公司之间约定的租金标准，且银河公司也确认上述招投标交易已中止，银河公司主张善和堂公司按案外人的中标价格向其支付占用费依据不足。故善和堂公司应参照《合同书》约定的5664元/月的租金标准向银河公司支付涉案房屋2016年2月及自2016年4月1日起至交还涉案房屋之日止的占有使用费。《合同书》约定善和堂公司应于每月5日前支付租金，逾期不交租金，则应按当月租金额的3%向银河公司支付违约金。上述合同约定应为善和堂在租赁期限内逾期缴纳租金应予承担的违约责任，《合同书》已于2015年12月31日因合同期限届满而终止，银河公司亦于2016年1月22日发出《通知》明确租赁合同已期满终止，《合同书》终止后银河公司主张善和堂公司按照上述合同约定向其支付逾期支付占用费的滞纳金缺乏合同依据，本院不予支持。关于银河公司诉请善和堂公司向其支付逾期支付2016年3月水电费的滞纳金的诉请。《合同书》约定善和堂公司应每月15日前向银河公司缴交上月水电费，如超期缴费，则逾期每天加收10%的滞纳金。银河公司未举证证明其在本案起诉前曾通知善和堂公司2016年3月的水电费金额，且《合同书》已于2015年12月31日因合同期限届满而终止，银河公司亦于2016年1月22日发出《通知》明确租赁合同已期满终止，《合同书》终止后银河公司主张善和堂公司按照上述合同约定向其支付逾期支付2016年3月水电费的滞纳金缺乏合同依据，本院不予支持。关于银河公司诉请善和堂公司向其赔偿因银河公司不能向他人交付涉案房屋的损失诉请。银河公司确认相关招投标交易已中止，银河公司亦表示现没有对案外人进行赔偿，银河公司主张善和堂公司向其赔偿相关损失依据不足，本院不予支持。关于善和堂公司主张银河公司退还2014年2月至2016年3月多收取的综合管理费的诉请。银河公主张上述费用为依据《委托物业管理合同》向善和堂公司收取，并提供相应的《委托物业管理合同》予以证明。上述合同加盖有善和堂公司公章，善和堂公司虽对上述公章的真实性提出质疑，但明确对此不申请鉴定，据此善和堂公司的主张证据不足，本院不予采信。善和堂公司亦提交相关发票证明其2014年2月开始一直向银河公司支付综合管理费，且善和堂公司亦未举证其在本案起诉前曾就银河公司收取综合管理费提出异议，现善和堂公司诉请银河公司退还综合管理费依据不足，本院不予支持。关于善和堂公司诉请银河公司赔偿停电造成的经济损失的诉请。首先，善和堂公司提交的用以证明银河公司停水停电的照片无法显示停水停电人员的身份，银河公司亦表示相关人员并非其工作人员，并表示其未对涉案房屋停水停电。据此善和堂公司主张为银河公司停水停电证据不足。其次，《合同书》约定如善和堂公司逾期不交租金的银河公司有权终止水电供应，银河公司亦已多次通知善和堂公司因合同到期要求其搬离并表示如善和堂公司逾期不搬将停水停电，据此善和堂公司对于合同到期后涉案房屋可能会停水停电应有预见并应采取必要措施减少损失。最后，善和堂公司确认其已自行处理受损物品，故对相关物品无法通过现场勘察及评估确定价值。善和堂公司提交的《关于善和堂公司因停电造成药材、设备设施损失的价格评估结论书》由其单方聘请鉴定公司制作，虽善和堂公司称其通知银河公司到场，但对此未提供证据证明，且银河公司对该结论书亦持有异议，故善和堂公司主张银河公司按上述结论书向其进行赔偿亦缺乏依据。综上，善和堂公司诉请银河公司向其赔偿停电造成的经济损失依据不足，本院不予支持。另，银河公司未在本案中申请保全及缴纳保全费等，银河公司诉请善和堂公司承担保全费等缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广东善和堂药业连锁有限公司自本判决发生法律效力之日60日内，向原告（反诉被告）广州市银河经济发展有限公司交还广州市天河区东莞庄73号4楼；二、被告（反诉原告）广东善和堂药业连锁有限公司自本判决发生法律效力之日起60日内，向原告（反诉被告）广州市银河经济发展有限公司支付上述房屋2016年2月及自2016年4月1日起至实际交还上述房屋止的占有使用费（按照5664元/月的标准支付）；三、驳回原告（反诉被告）广州市银河经济发展有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）广东善和堂药业连锁有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9830元，由原告（反诉被告）广州市银河经济发展有限公司负担9605元，被告（反诉原告）广东善和堂药业连锁有限公司负担225元；反诉受理费13087元由被告（反诉原告）广东善和堂药业连锁有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  李春菊人民陪审员  黄凤君二〇一八年二月二十六日书 记 员  何靖文何瑞雯