北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0112民初7007号原告：陈唐华，男，1952年6月15日出生，国资委纺织机关服务中心退休干部，住北京市通州区。原告：朱建平，女，1953年1月24日出生，国资委宏大公司退休干部，住北京市通州区。二原告共同的委托诉讼代理人：裴毰，北京市致宏律师事务所律师。被告：北京合生绿洲房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区三间房乡梆子井村18号，组织机构代码：60009XXXX。法定代表人：郑连群，总经理。委托诉讼代理人：蔡英东，男，1991年6月26日出生，北京合生绿洲房地产开发有限公司职员，住该公司宿舍。原告陈唐华、朱建平与被告北京合生绿洲房地产开发有限公司（以下简称合生绿洲公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈唐华及其与原告朱建平共同的委托诉讼代理人裴毰，被告合生绿洲公司的委托诉讼代理人蔡英东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈唐华、朱建平向本院提出诉讼请求：1、要求被告合生绿洲公司赔偿我损失746370元（根据两份评估报告主张）；2、被告合生绿洲公司承担本案评估费75300元；3、本案的诉讼费用由被告合生绿洲公司承担。事实和理由：2012年10月14日，我二人与被告合生绿洲公司就购买北京市通州区永顺镇乔庄村永顺镇居住项目XX＃住宅楼x层x单元-xxx号房屋签订了《北京市商品房预售合同》，同时双方还签订了《地下室使用协议书》，购买了上述房屋地下室的使用权。合同附件六约定，合生绿洲公司承担该房屋及地下室的装修工程。合同签订后，我二人履行了付款义务，并于2014年12月入住该房屋。2015年5月19日晚，我二人外出返家时发现屋内到处都是水，后发现是厨房内太阳能热水器的一个阀门往外喷水，且全部是热水，一层室内水高已达到70至80公分，二层地面水高40至50公分。因为水浸泡时间较长（约12个小时），导致屋内大量家具、贵重物品被泡坏，地板变色变形，门框、木门不同程度开裂，墙体发霉。2015年5月21日，我二人与合生绿洲公司及太阳能热水器厂家三方对现场进行录像、拍照，并签订了责任确认书，确认我二人在此事故中无任何责任。2015年12月5日晚，我二人发现地下一层再次被水泡，浸泡时间约为7个小时。经物业、开发商查看，确定泡水部位是中水管破裂泡水，导致室内大量家具、贵重物品被泡坏，地板存在变色变形，门框、木门不同程度开裂，墙体发霉。合生绿洲公司应对此事故承担全部赔偿责任。双方就赔偿事宜协商未果，故诉至法院。被告合生绿洲公司辩称，我公司认可房屋漏水的事实，但两次漏水的主要责任均不在我公司。原告陈唐华、朱建平所主张的物品损失有很大一部分是自然损耗所致，虽有泡水原因在内，但不应将所有损失均归结于水泡，故我公司不同意陈唐华与朱建平的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年10月15日，原告陈唐华、朱建平共同作为买受人与被告合生绿洲公司作为出卖人签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称《买卖合同》），约定由陈唐华、朱建平购买坐落于北京市通州区永顺镇乔庄村永顺镇居住项目XX＃住宅楼x层x单元-xxx号房屋（以下简称xxx号房屋）。合同第十二条“交付条件”约定，出卖人应在2014年10月30日前向买受人交付该商品房。合同第十三条“市政基础设施和其他设施的承诺”约定上水、下水等市政基础设施应在2014年10月30日达到投入使用条件。合同第十八条“住宅保修责任”约定：“（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求……”合同附件六“装饰和设备标准的约定（负一层除外）合生滨江帝景项目住宅装修合同附件”第12条“其他”约定：“天然气入户（买受人自行开通）；配置太阳能热水系统……”合同另就其他事项进行了约定。另，陈唐华、朱建平作为乙方与合生绿洲公司作为甲方签订了《地下室使用协议书》（以下简称《协议书》），约定合生绿洲公司同意陈唐华、朱建平使用xxx号房屋地下一层（以下简称地下室），使用期限同xxx号房屋实际交付陈唐华、朱建平时合生绿洲公司实际享有的地下室土地使用权剩余期限，陈唐华、朱建平使用该地下室期间，合生绿洲公司不收取任何使用费或租金。上述协议签订后，合生绿洲公司向陈唐华、朱建平交付了xxx号房屋及地下室。另查：2015年5月19日，xxx号房屋厨房内太阳能热水器管道漏水，导致xxx号房屋及地下室被浸泡。2015年5月21日，陈唐华与太阳能热水器生产厂家工作人员签订书面协议，载明：“2015年5月19日，合生滨江帝景121＃1单元xxx发生泡水事故，水由太阳能水箱旁接驳管道处溢出，造成用户家各家具用品长时间浸水泡水，双方存有漏水视频、图片，在此确认，并由太阳能厂家承担相应的全部责任，业主与事故责任无关。已见损坏物品：1、松下冰箱，2、三个安利净化器，3、楼下门、地脚全损坏，4、雪豹皮已泡烂，5、楼上家具损坏，6、一套红木家具泡水，可能产生损坏，7、楼上阳台柜子及食品损坏，8、楼下洗衣机上柜子及贮藏室木制柜子损坏。因部分家电损坏，由业主先进行修复，费用由责任单位负担。”协议下方标注有“鉴证方：开发商刘波”字样。2015年5月26日，陈唐华填写《业主投诉索赔登记表》，详细列明了损坏物品情况。物业管理处接待人员在“受理情况”处载明：“经初步核实，由于太阳能水管破裂造成家中被泡，情况基本属实。”2015年12月18日，xxx号房屋所在楼栋中水管爆裂，导致地下室再次被水浸泡。2016年1月4日，陈唐华填写《业主投诉索赔登记表》，载明：“2015.12.18日合生滨江帝景小区121楼因高低区中水管爆裂，导致家中：1、1套电视柜开裂、退色，电视柜底柱受损程度中度，维修费2000元；2、立体钟一个底开裂、退色，维修费3000元；3、食品柜一个底开裂、退色，柜子变色赔新的5000元；4、实木大桌子一个、椅子6把，退色，维修费3000元；5、老板桌一个开裂、退色，维修费3000元；6、2组书柜底部开裂、退色3000元；7、大电视柜一个开裂、退色、变形，维修费3000元；8、红木椅子2把、大椅子1个、茶几一个，维修费16万；9、大衣柜一个开裂、退色，维修费3000元；10、大理石变色、开裂，换新的3000元；11、6个门和门框开裂、变形，换新60**元；12、3个屋内复合地板换新2万元；13、澳大利亚袋鼠皮2张，泡坏无法修好，价值6000元；14、雪豹皮1张，泡坏无法修好，价值100多万，现要求赔损害价格20万；15、170平方墙布和踢脚线从新处理和家具拆除搬走，等装修好再搬回来重装估计费用10万。”物业管理处接待人员在“受理情况”处载明：“上述家中受损情况属实。”再查：2016年4月11日，陈唐华、朱建平向本院递交申请要求就xxx号房屋及地下室漏水导致的财产损失进行评估。北京市高级人民法院随机选定北京联首资产评估事务所有限公司（以下简称联首评估公司）作为本案的鉴定机构。2016年6月27日，联首评估公司出具《北京市通州区人民法院（2016）京0112民初字第7007号案件涉讼财产损失价值资产评估报告》，评估结论为：经评定估算委估资产在评估基准日2016年6月17日的评估结论为172700元。该评估报告同时载明评估结论不包含水电线路、电器、工艺品、雪豹皮及红木家具价值。陈唐华、朱建平对上述评估结论无异议，合生绿洲公司对此不予认可，并向本院递交了书面异议，载明：陈唐华、朱建平将家中楼上楼下三百余平方米范围内的全部装饰装修及家具列为评估范围，但无任何证据显示评估物品是案件所涉泡水事故损坏，与案涉泡水事件不存在因果关系，陈唐华、朱建平有意虚报损失；评估资产中部分物品和装修属于保修范围，不应纳入评估范围；评估资产中大量物品购买于数年前，在长期使用过程中均已存在不同程度的损坏，而评估人员采用重置全价对委估资产进行评估，与陈唐华、朱建平仅申请就损失价值进行评估不一致。联首评估公司于2016年9月6日作出《关于对异议人对鉴定的异议回复》，载明：“一、关于评估范围的异议纳入本次评估范围的委估资产是以2016年6月17日现场勘查记录为准，委估资产受损程度完全是按照现场勘查状况确定，案件原告方已经在现场勘查记录签字确认，案件被告当事代理人因个人原因未全程参与委估资产现场勘查的全过程。二、关于对委估资产组价的异议在本次评估范围中是有部分委估资产如家具类资产为数年前购置，的确存在适用贬值因素，但考虑到委估资产受到损坏后必将影响委估资产的正常使用，且目前市场上又找不到对板材家具修复的厂家，如果恢复其使用功能，只能采用复原重置全价。评估方法选择适宜，评估结论客观、公正。”2016年8月8日，陈唐华、朱建平向本院递交了《补充鉴定申请书》，要求继续就联首评估公司未尽评估事项（即水电线路、电器、工艺品、雪豹皮及红木家具损失价值）进行评估，双方共同选定由中国检验认证集团北京有限公司（以下简称检验公司）进行评估。2017年3月29日，合生绿洲公司向本院寄送书面意见，表示因雪豹属国家一级保护动物，该类动物制品及动物身体部分均禁止市场交易，不存在可评估价值，故不同意就雪豹皮进行评估。2017年5月18日，检验公司出具《情况说明》，载明雪豹系国家一级保护野生动物，陈唐华、朱建平均无法提供宣称为雪豹皮的受损物品的可溯源文件，故应首先鉴定受损物品是否为雪豹皮，而该公司无法对野生保护动物进行物种鉴定，故推荐由中华人民共和国濒危物种科学委员会（以下简称濒危物种委员会）进行受损物品物种鉴定。本院于2017年6月1日委托濒危物种委员会对受损物品是否为雪豹皮进行鉴定。2017年6月15日，濒危物种委员会出具《物种鉴定说明》，载明被鉴定兽类毛皮一张系雪豹毛皮。此后，检验公司重启评估程序，并向本院寄送了《鉴定建议书》，载明鉴定方案为：1、鉴于冰箱和空气净化器已经作报废处理，我司仅能根据发票、维修单据等对其损失进行评估；2、采用市场法对工艺品（景泰蓝铜罐）、雪豹皮、袋鼠皮和红木家具的现值进行评估，采用市场结合专家法对鉴定标的物的工艺品（景泰蓝铜罐）、雪豹皮、袋鼠皮和红木家具的原值进行评估，进而评估其损失；3、依据《北京市建设工程计价依据-预算定额》评估水电线路的拆除和重装费用。合生绿洲公司于2017年10月17日针对上述《鉴定建议书》向本院寄送了书面异议，载明：“1、对于鉴定范围：除水电线路以外的损坏物品，我司仅认可事件发生时原告与物业共同梳理、记录的受损物品清单为限，该清单中未包含的物品系原告单方在事后提出增加，不属于该事件内受损物品，不应纳入鉴定范围；水电线路的拆除和重装费用目前并不具备鉴定前提，在未确定物品受损与水电线路因果关系的前提下，不应当推定物品受损系因水电线路质量问题造成，故我司不同意对水电线路进行造价鉴定……3、雪豹皮鉴定：我司已于2017年3月29日向贵院发函，声明雪豹皮不应纳入鉴定范围，现我司重申：因雪豹属国家一级保护动物，国家一级保护动物制品及动物身体部分均禁止市场交易，不存在可评估价值，也不存在鉴定基础，不应纳入鉴定范围……”2017年11月21日，陈唐华、朱建平申请撤回就水电线路损失进行评估的请求。2017年12月4日，检验公司做出《鉴定意见书（对财产损失进行鉴定）》，载明：被鉴定物品损失价值共计573670元，其中红木家具4万元，雪豹皮499000元、袋鼠皮2400元、安利空气净化器22170元、松下冰箱6700元、景泰蓝铜罐3400元。该鉴定报告“鉴定过程”部分第3条“财产损失评估”项下载明：依据《物种鉴定证明》、《野生动物及其制品价值评估方法》（（下简称《方法》，国家林业局第46号令）、《陆生野生动物基准价值标准目录》（以下简称《目录》）和专家法对雪豹皮进行损失评估。陈唐华、朱建平为上述鉴定共计支付75300元。本案审理过程中，陈唐华、朱建平称雪豹皮是陈唐华之父陈衡寿于1980年左右购置，其虽不能提供合法溯源文件，但当时雪豹尚未被列入国家保护野生动物名单，其父买卖行为合法，后陈衡寿将该雪豹皮赠与陈唐华作为个人收藏所用，现距陈衡寿购得雪豹皮已近40年，其难以补证证实当时的购买情况，故坚持要求依法赔偿其雪豹皮损失。合生绿洲公司对二原告陈述不予认可。经本院询问，检验公司表示其是按照《方法》第四条第（一）款的规定（内容为：国家一级保护野生动物，按照所列野生动物基准价值的十倍核算），及该《办法》所附《目录》记载的雪豹属陆生野生动物基准价值5万元，确定涉案雪豹皮价值为基准价的10倍即50万元，同时经过专家查看，认为涉案雪豹皮是具备一定时间的“老物件”，可以排除新近违法购买取得的可能。本院认为：本案争议焦点有两点，一是被告合生绿洲公司应否承担违约赔偿责任的问题，二是赔偿责任范围的问题，尤其是所涉雪豹皮应否赔偿的问题。就此本院具体分析如下：一、被告合生绿洲公司应否承担违约赔偿责任的问题。因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照合同法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。经查，原告陈唐华、朱建平与被告合生绿洲公司就购买xxx号房屋及使用地下室签订了《买卖合同》及《协议书》，上述协议是双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，陈唐华、朱建平与合生绿洲公司均应依约履行合同义务。本案中，陈唐华、朱建平向合生绿洲公司购买的是商品房，商品房用于长期居住使用这一性能特点即要求合生绿洲公司不仅应按合同约定向陈唐华、朱建平交付符合质量要求的房屋，还应保证该房屋在一定期限内符合质量要求，以便购买人能够正常使用房屋，但在合生绿洲公司向陈唐华、朱建平交付涉案房屋后不久，该房屋即因合生绿洲公司提供的太阳能热水器管道漏水及地下室中水管爆裂而两次遭水浸泡，导致房屋内大量家具电器及装饰装修等附属物受损，现陈唐华、朱建平要求合生绿洲公司赔偿相应合理损失并承担评估、鉴定费用，理由正当，证据充分，本院予以支持。本院认为，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。合生绿洲公司向陈唐华、朱建平所出售的房屋已配备太阳能热水器及其他水电管道等附属设备设施，太阳能热水器管道及中水管道漏水导致涉案房屋被水浸泡，陈唐华、朱建平有权要求合生绿洲公司承担违约赔偿责任，至于合生绿洲公司与太阳能热水器生产安装厂家或其他房屋附属设备设施的生产施工方之间的纠纷，合生绿洲公司可另行诉讼解决，但不得以此为由拒绝承担赔偿责任，故对合生绿洲公司以相应损失是由案外人造成，理应由案外人负责赔偿的辩解意见，本院不予采信。二、赔偿责任范围的问题。经本院核实，评估结论所载物品与陈唐华、朱建平与太阳能热水器生产厂家所签订的协议书及陈唐华、朱建平所填写的《业主投诉索赔登记表》所载损失基本相符。合生绿洲公司称相应物品损失有部分是自然损耗所致，本院认为评估机构对此已进行合理解释，故对该项辩解意见本院不予采信。合生绿洲公司另称部分房屋附属设施属于保修范围不应进行赔偿，本院认为，涉案房屋及地下室两次遭水浸泡，且两次事故发生时间间隔半年余，期间合生绿洲公司并未积极采取措施对保修范围内受损装修等物品进行维修，现其以此为由拒绝赔偿不妥。就本案争议焦点雪豹皮应否进行赔偿的问题，就此双方持有不同观点，原告陈唐华、朱建平坚持认为其系合法持有涉案雪豹皮，且经过评估确定了雪豹皮损失价格，合生绿洲公司应按评估结论予以赔偿；合生绿洲公司则陈述雪豹是国家保护野生动物，禁止市场交易，故雪豹皮不存在可评估价值，不同意进行赔偿。经查，根据我国于1989年1月发布的《国家重点保护野生动物名录》，雪豹系国家一级保护野生动物，属“珍贵、濒危野生动物”范围。而根据《中华人民共和国野生动物保护法》（以下简称《保护法》）及我国刑法的规定，国家禁止非法猎捕、杀害、出售、购买、利用国家重点保护野生动物及其制品，但因科学研究、人工繁育、公众展示展演、文物保护或其他特殊情况，经有关主管部门批准，取得相关证照，可以合法的猎捕、出售、购买、利用国家重点保护野生动物及其制品。可见，我国对雪豹皮等国家重点保护野生动物制品的交易并非完全禁止，而是限制交易，且法律未明令禁止公民持有、收藏上述物品。本案中，陈唐华、朱建平虽未保留并提供涉案雪豹皮的可溯源文件，但从受损前雪豹皮保存情况看，在合生绿洲公司未提供证据证明雪豹皮来源违法的情况下，本院仅能认定陈唐华、朱建平系持有雪豹皮，结合陈唐华、朱建平对雪豹皮来源的解释和评估机关的意见，考虑到如陈唐华、朱建平所述属实其确实存在举证困难，基于公平原则，本院认为合生绿洲公司应对陈唐华、朱建平的受损雪豹皮承担赔偿责任。其次，就应否按评估结论进行赔偿的问题，本院认为，第一，从评估结论依据来看，根据《保护法》第五十七条之规定，本法规定的猎获物价值、野生动物及其制品价值的评估标准和方法，由国务院野生动物保护主管部门制定。而《方法》第一条规定：为了规范野生动物及其制品价值评估标准和方法，根据《保护法》第五十七条规定，制定本办法。可见，《方法》所载评估方法是国家林业局作为国务院野生动物保护主管部门应《保护法》之要求，为确定猎获物价值、野生动物及其制品价值的评估标准和方法而颁发施行，其立法宗旨在于加强对国家保护野生动物的保护力度，对非法猎捕、交易国家野生动物及其制品的行为进行严厉制裁，不能适用于本案所涉情况。评估机构依照《方法》的规定计算确认雪豹皮价值，未能考虑《方法》的立法本意和适用范围，亦未实际考虑雪豹皮在合法情形下的实际交易价格，不足以反映陈唐华、朱建平的实际损失；其次，从雪豹皮合法交易情况来看，因雪豹皮按照国家规定仅能经核准在法定范围内交易，此种交易系属严格限制性交易，该现状必将对雪豹皮的实际交易行情与价格产生重大影响，综合以上情节及陈唐华、朱建平在填写《业主投诉索赔登记表》时的自述，本院酌情确定雪豹皮赔偿数额为25万元，对于陈唐华、朱建平过高部分的诉求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十一条、一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京合生绿洲房地产开发有限公司赔偿原告陈唐华、朱建平房屋装修及家具损失172700元，于本判决生效之日起三十日内执行清；二、被告北京合生绿洲房地产开发有限公司赔偿原告陈唐华、朱建平工艺品（景泰蓝铜罐）、袋鼠皮、红木家具、安利空气净化器、松下冰箱、雪豹皮损失324670元，于本判决生效之日起三十日内执行清；三、驳回原告陈唐华、朱建平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估（鉴定）费75300元，由被告北京合生绿洲房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起三十日内交纳。案件受理费12017元，由原告陈唐华、朱建平负担2490元（已交纳），由被告北京合生绿洲房地产开发有限公司负担9527元，于本判决生效之日起三十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  佘亚妮人民陪审员  白万庆人民陪审员  刘 洋二〇一八年二月一日书 记 员  杨 晨