广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0403民初2659号原告：珠海市斗门区世创物业代理有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区白蕉路（金碧丽江-东第）3195号商铺，统一社会信用代码：9144040009176534X0。法定代表人：朱小翠，总经理。委托诉讼代理人：温旺平，江西翠微律师事务所律师。被告：罗杰，男，1985年3月20日出生，汉族，住所：广东省英德市。第三人：杨健宁，男，1986年5月4日出生，汉族，住所：广东省肇庆市端州区。原告珠海市斗门区世创物业代理有限公司（以下简称世创公司）诉被告罗杰、第三人杨健宁居间合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案后，依法适用简易程序由审判员韩蕾蕾独任审理。本院于2017年11月3日作出（2017）粤0403民初2659号民事裁定，裁定本案中止诉讼，于2018年2月4日恢复诉讼。本案于2018年2月26日公开开庭进行了审理。原告世创公司的委托诉讼代理人温旺平到庭参加诉讼。被告罗杰和第三人杨健宁经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世创公司向本院提出诉讼请求：1.被告罗杰赔偿原告佣金损失48370元；2.由被告罗杰承担本案诉讼费。事实和理由：原告世创公司依法接受被告罗杰的委托，就被告罗杰名下位于珠海市××区××镇桥××房提供居间服务。原告世创公司组织多人去被告罗杰处看房交谈，终于在2017年5月15日成功组织买方黎志城与被告罗杰签订《房地产买卖合同》，买方黎志城按合同约定当天转账支付了定金5万元给被告罗杰的委托授权人即杨健宁，杨健宁收款后当场出具一份定金收据给黎志城，原告世创公司按合同约定帮黎志城向银行办理按揭贷款手续，招商银行珠海分行于2017年8月31日出具《个人贷款承诺书》。合同履行期间，杨健宁多次向原告世创公司表示在原合同约定的四个月时间内无法办理过户手续，希望能够延期两个月，为此原告世创公司按被告罗杰的意思组织被告罗杰与黎志城续签一份《房地产买卖合同》。然而，2017年10月14日，杨健宁再次告诉原告世创公司，因该房有抵押贷款48万元，二押80多万元，无法筹集到款项赎楼，故无法继续履行本合同。原告世创公司于当天向买方黎志城发出书面通知，为此原告世创公司与黎志城找被告罗杰和杨健宁交涉，但被告罗杰和杨健宁称无法继续履行合同，也不退还已收取黎志城的定金，为此原告世创公司也被买方黎志城起诉至法院。原告世创公司认为，由于被告罗杰的不诚信，不能筹款赎楼交易是本合同不能继续履行的原因，被告罗杰属根本违约。原告世创公司已为被告罗杰提供了居间服务，依《房地产买卖合同》第十四条之约定，原告世创公司扣除必要的交易税费后，佣金就有48370元，而被告罗杰的违约，致使原告世创公司的佣金损失，故依法提起诉讼，请求法院依据《中华人民共和国合同法》第426条的规定秉公裁判，以维护原告世创公司的合法权益。诉讼过程中，原告世创公司明确诉讼请求第1项佣金损失48370元的计算方法如下：108000元－契税11757元（按过税价5500元/平方米×建筑面积142.51平方米×1.5%计算）－评估费3919元（按过税价5500元/平方米×建筑面积142.51平方米×0.5%计算）－个人所得税43953.60元（按过税价5500元/平方米×建筑面积142.51平方米再减去原购入价564037元之差的20%计算）=48370元。被告罗杰缺席，未提交书面答辩意见。第三人杨健宁缺席，庭前向本院提交一份书面答辩意见，内容如下：2017年，罗杰作为房屋产权人在珠海市横琴公证处就委托杨健宁无偿为其代理房屋买卖一事，签署了委托书，明确杨健宁在委托书授权的范围内实施的法律行为及产生的法律后果，委托人均予以承认并承担责任。2017年5月15日，杨健宁作为罗杰的委托授权人与买方黎志城就位于珠海市××区××镇桥××房××一事达成致，杨健宁收到黎志城交付的定金5万元，事后因罗杰无法筹集赎楼资金而未履行《房地产买卖合同》。杨健宁收到定金后按罗杰意愿，于2017年5月17日将5万元定金通过银行转账给钟裕华，钟裕华是该房产抵押权人之一。杨健宁未挪用或占用该5万元定金，该行为也是为了完成赎楼行为之一。杨健宁只是业主罗杰的代理人，且无偿为其办理房屋出售一事，并没有超越代理权等应承担责任的行为。杨健宁认可原告提交的证据。原告世创公司围绕诉讼请求依法提交证据：1.房产证复印件、授权委托公证书；2.《房地产买卖合同》及授权委托书；3.定金收据、转账凭证、招商银行个人贷款承诺书；4.税收缴款书、原购入税票、税收完税证明；5.通知书；6.（2017）粤0403民初2555号民事判决、生效证明书。被告罗杰缺席，未向本院提交任何证据。第三人杨健宁未向本院提交任何证据。原告世创公司提供的证据因被告罗杰缺席，无法进行庭审质证。第三人杨健宁在庭前向本院提交的书面答辩意见中表示对原告世创公司提交的证据均无异议。经本院审查认为，原告世创公司提供的证据1、2、3、5、6和证据4中的税收缴款书、原购入税票来源合法，内容客观真实，证据间能相互印证，与本案有关联并能起到证明案件事实的作用，本院予以认定，可作为本案的定案依据。原告世创公司提交的证据4中的税收完税证明与本案无关，与合同约定的交易单价不符，本院不予认定。本院根据认定的证据及庭审笔录，查明案件事实如下：2017年10月19日，买受人黎志城以罗杰、杨健宁违约为由起诉至本院要求解除《房地产买卖合同》，罗杰、杨健宁双倍返回定金10万元。本院于2017年12月28日依法作出（2017）粤0403民初2555号民事判决，认定黎志城已依约履行了《房地产买卖合同》设定的义务，而罗杰由于无法筹集资金注销案涉房产上设定的抵押，无法办理产权转移登记手续，已通过经纪方向黎志城明确表示不再继续履行《房地产买卖合同》，其行为构成根本违约。判令：一、解除黎志城与罗杰于2017年9月8日签订的《房地产买卖合同》；二、罗杰于本判决生效之日起七天内向黎志城双倍返还定金10万元。该民事判决已于2018年2月3日生效。（2017）粤0403民初2555号生效民事判决认定如下事实：2017年1月12日，罗杰与杨健宁签订委托书，委托书约定：罗杰作为委托人委托受托人杨健宁办理罗杰为权属人的珠海市××区××镇桥××房的清还银行贷款、出售、协助买主办理银行按揭贷款、房产抵押等手续；受托人在办理上述事项过程中，在委托权限范围内依法签署的一切文件、实施的法律行为及产生的法律后果，委托人均予以承认，并承担法律责任；委托期限从委托书签署之日至2018年1月12日。2017年1月16日，广东省珠海市横琴公证处出具（2017）粤珠横琴第001643号公证书，对前述委托书进行公证。2017年5月15日，黎志城（买方）与罗杰（卖方）、世创公司（经纪方）签署一份《房地产买卖合同》，合同约定：罗杰转让珠海市××区××镇桥××房给黎志城，房屋建筑面积142.51平方米，成交总价为126万元，定金5万元为第一部分楼款，买方须于卖方签署本合同之时付清定金给卖方，第二部分房款121万元选择银行按揭贷款方式付款，买方须在签署珠海市房地产买卖合同（交易过户）当时支付首期款27万元，应在银行出具《贷款承诺函》后60日内办理完毕，余款94万元由买方申请银行按揭贷款，银行按揭贷款由经纪方协助买方寻找银行承诺贷款支付给卖方，买方需于2017年5月30日前申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书；卖方须在过户时将该物业交予买方使用；卖方实收总房款126万元，不另外承担买卖双方所有费用，买方实出总房款1368000元，不另外承担买卖双方所有费用，中间108000元由买方于过户前交给经纪方作为买卖双方交易中的所有费用；买方须保证属于首次购房和银行无不良信用记录；卖方负责出资还清此房之前的银行按揭款并提供利息发票；买卖双方约定于签订此合同起4个月内办理完过户手续；如买方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付定金由卖方没收，如卖方收取定金后不依合同条款将该房卖给买方，则卖方需返还买方双倍定金，以弥补买方之损失。卖方落款处由杨健宁签名，买方落款处由黎志城签名，经纪方落款处盖有世创公司印章。签订合同当日，黎志城向杨健宁的账户转账5万元，杨健宁出具定金收据，收据载明：收到黎志城定金5万元。2017年5月17日，杨健宁向钟裕华转账5万元。2017年8月31日，招商银行股份有限公司珠海分行出具贷款承诺书，称贷款申请人黎志城符合该行个人购房贷款借款人基本条件，同意在案涉房产办理完毕过户手续的情况下向黎志城发放购房贷款97万元。该承诺书自2017年8月18日起生效。2017年9月8日，黎志城（买方）、罗杰（卖方）与世创公司（经纪方）三方再次签订一份《房地产买卖合同》，对双方签订的第一份《房地产买卖合同》申请按揭贷款的时间和过户手续办理期限进行变更，约定：买方需于2017年8月30日前按申请按揭，买卖双方约定于此合同起2个月内办理完过户手续。除此以外，合同其余条款没有变更。卖方落款处由杨健宁签名，买方落款处由黎志城的委托代理人黎怀生签名，经纪方落款处盖有世创公司印章。2017年10月14日，世创公司向黎志城发出通知称，因为业主罗杰对珠海市××区××镇桥××房抵押贷款48万元，二押80多万元，现该业主明确对我司表示，在合同约定的时间无法筹集到钱把楼赎出来，故无法继续履行本合同。案涉珠海市××区××镇桥××房于2017年1月9日办理抵押权登记，权利人为钟裕华，义务人为罗杰，担保债权数额为80万元。另查明，2014年罗杰从案外人手中购买案涉房产，支付购房款564037元，交纳契税8460.56元。再查明，原告世创公司确认世创公司、罗杰与黎志城并未对佣金的具体数额进行约定，案涉《房地产买卖合同》第十四条约定的108000元包含佣金、契税、个人所得税、评估费，三方约定以低于实际成交价的最低税费价报税。本院认为，本案为居间合同纠纷，本案的争议焦点为被告罗杰是否应向原告世创公司赔偿佣金损失48370元。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同媒介服务，委托人支付报酬的合同。”的规定，在居间合同中，居间人为委托人提供的服务表现为报告订约的机会或为订约的媒介。所谓报告订约机会，是指受委托人的委托，寻觅及提供可与委托人订立合同的相对人，从而为委托人订约提供机会。本案中，被告罗杰为出让案涉房产而委托原告世创公司寻找买方，原告世创公司受被告罗杰的委托，向被告罗杰寻觅、报告了出让案涉房产的机会，并促成了被告罗杰与买方黎志城签订了案涉《房地产买卖合同》。黎志城也已向被告罗杰支付了定金5万元。（2017）粤0403民初2555号生效民事判决已认定“被告罗杰无法筹集资金注销案涉房产上设定的抵押，无法办理产权转移登记手续，且其已通过原告世创公司向黎志城明确表示不再继续履行《房地产买卖合同》，被告罗杰的行为构成根本违约”。案涉《房地产买卖合同》因被告罗杰的根本违约而解除，致使案涉房产最终无法交易过户，原告世创公司因此而遭受的佣金损失，应由被告罗杰承担。原告世创公司主张佣金是按108000元扣除契税、评估费和个人所得税进行计算，世创公司与罗杰、黎志城三方约定以低于实际成交价的最低税费价报税，所以原告是参照同期房屋过税价5500元/平方米来计算的。本院认为，案涉《房地产买卖合同》约定的实际成交总价为126万元，单价约为8841.48元/平方米（126万元÷142.51平方米≈8841.48元/平方米）。原告世创公司主张三方约定以低于实际成交价的最低税费价报税系以不合法方式逃避国家应征、应纳税费，违反了强制性规定，应为无效，应以实际成交价作为办理过户时申报纳税的计税依据。若以实际成交价来计算契税、评估费和个人所得税，已远远超出了约定的108000元，原告世创公司根本不可能再获得佣金。考虑到世创公司与买卖双方并未对佣金的具体数额进行约定，原告世创公司作为房地产经纪公司，其居间服务应包含促成交易、办理过户、出证手续等一系列内容，原告世创公司虽已促成买卖双方订立合同，但案涉房屋最终并未交易过户，本院酌定被告罗杰应赔偿原告世创公司的佣金损失按1万元计算。被告罗杰、第三人杨健宁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告罗杰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市斗门区世创物业代理有限公司赔偿佣金损失1万元；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费505元（原告珠海市斗门区世创物业代理有限公司已预付），由原告珠海市斗门区世创物业代理有限公司负担401元，由被告罗杰负担104元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  韩蕾蕾二〇一八年二月二十六日书记员  陈宝仪附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。