广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0703民初5591号原告：张锦华，男，1962年10月18日出生，汉族，住广东省江门市江海区，委托代理人：孙宏彪、李家瑶，分别系广东良匠律师事务所律师、实习律师。被告：李红阮，女，1965年3月8日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，被告：唐耀宁，男，1962年11月15日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，被告：唐振泉，男，1991年2月8日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，原告张锦华诉被告李红阮、唐耀宁、唐振泉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年11月3日公开开庭进行了审理。原告张锦华的委托代理人孙宏彪到庭参加诉讼。被告李红阮、唐耀宁、唐振泉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张锦华诉称：2017年6月21日，原告经与被告协商，原告购买被告李红阮名下的坐落于江门市××区联合豪庭11幢1603号房屋，转让价为人民币160万元。次日，原告依约支付了房款160万元。早于2016年10月17日前，被告李红阮已收到上述房屋的《入伙通知书》，但截止至起诉之日，被告仍未将该房屋过户至原告名下，已构成违约。根据《房屋买卖协议（二）》的约定，该协议签订后一个月内，标的物不能过户至原告名下的，原告有权解除协议，被告方应退还全部本息，利息按月息千分之二十四计算至付清之日止。被告李红阮与被告唐耀宁是夫妻关系，被告唐振泉为其两人的儿子，2017年7月11日，被告唐振泉出具《担保书》，对上述协议承担无限连带担保责任。为此，原告起诉至法院，请求判令：一、解除原、被告签订的《房屋买卖协议（二）》；二、被告李红阮返还购房款人民币160万元及支付利息（以160万元为基数，从2017年6月22日起按月利率2%计至房款还清之日止）二、被告唐耀宁、唐振泉对被告李红阮负担的上述债务承担连带清偿责任；三、三名被告承担本案的诉讼费用。在庭审中，原告将其在起诉状中所列的第二项诉讼请求更正陈述为虽原、被告双方签订的协议约定利息按千分之二十四计算，该约定应为一个笔误，实际是按月利率2%计算，原告请求的利息按月利率2%计算。张锦华在举证期限内提供的证据有：1、原告身份证，2、被告身份证，证明原告及被告的主体身份；3、房屋买卖协议（二），证明原告与被告李红阮之间的房屋买卖合同关系及被告唐耀宁对上述债务负连带保证责任；4、担保书，5、公证书，上述证据证明被告唐振泉对上述债务负无限连带责任；6、拆迁补偿协议，7、入伙通知书，8、白石联合豪庭13幢、12幢、11幢房屋平面图，上述证据证明涉案房屋权益归被告李红阮所有；9、银行转帐凭证，10、收据，上述证据证明原告如期支付房款；11、人口信息全项查询结果，12、户成员信息查询结果，证明三名被告的主体资格及身份关系；13、《关于解除合同的通知》和EMS快递详情单、返单，证明原告于2017年11月6日通知被告解除合同。被告李红阮、唐耀宁、唐振泉无到庭，无答辩，在举证期限内也无提供证据。本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：原告张锦华提供的《房屋买卖协议（二）》载明：“甲方：李红阮、唐耀宁，乙方：张锦华，一、坐落于江门市蓬江区××＃楼××、××房产属甲方所有，甲方于2016年9月21日与江门市白石企业集团有限公司签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，双方同意由白石公司在联合豪庭11幢1603号安置补偿甲方约130㎡安置房一套，现甲方因资金周转困难，同意将该安置房的权益以人民币160万元转让给乙方，乙方同意受让。二、款项支付方式：本协议签订后二日内由乙方向江门新会农村商业银行股份有限公司丰乐支行支付人民币160万元，用于归还该银行诉唐耀宁、李红阮等借款合同纠纷一案的部分欠款，该款项乙方直接支付给该银行，乙方付款后视为甲方收到转让款项。三、特别约定：标的物确权到乙方（或乙方指定的第三方）名下的过户税费各自承担。标的物确权到乙方名下前，因甲方的债务导致乙方不能享有标的物或标的物被查封、处置的，甲方应当赔偿因此造成乙方的全部损失，包括但不限于上述转让金及相应利息等。因甲方的原因导致本协议无效，不能履行的，甲方应当连带赔偿因此造成乙方的全部损失，包括但不限于上述转让金及相应利息等。本协议签订后一个月内，甲方有权按原价赎回标的物，原价包括乙方已付的全部款项的本息，利息按月息千分之二十四计算，因甲方赎回标的物所产生的过户税费由甲方承担。李红阮和唐耀宁是夫妻关系，双方对本协议应承担的义务承担连带保证责任。本协议签订后，前述《房屋拆迁安置补偿协议书》约定属甲方所有的权益归乙方所有。标的物确权后一个月内不能过户至乙方名下时，乙方有权选择解除本协议，本协议解除的，甲方退还乙方已付的全部款项本息，利息按月息千分之二十四计算至付清之日止…2017年6月21日。”原告提供的《担保书》载明：“担保人：唐振泉，受委托人：唐耀宁，唐耀宁代理唐振泉于2017年6月21日与张锦华签订《房屋买卖协议（一）》，约定唐振泉将位于江门市××区潮连钻石花园钻石西街1××号房产转让给张锦华，唐耀宁和李红阮于2017年6月21日与张锦华签订《房屋买卖协议（二）》，约定唐耀宁和李红阮将上述联合豪庭安置补偿的130㎡安置房一套转让给张锦华，张锦华依约支付了人民币380万元，但唐振泉、唐耀宁、李红阮至今还没有办理房屋过户手续给张锦华，现担保人承诺如下：一、担保人以前述1××号房产对《房屋买卖协议（一）》、《房屋买卖协议（二）》中转让方应当承担的义务承担无限连带担保责任。二、《房屋买卖协议（一）》、《房屋买卖协议（二）》因未生效、无效、解除或其他原因不能履行的，担保人向受让方承担无限连带担保责任。三、因1××号房产不能办理以《房屋买卖协议（一）》、《房屋买卖协议（二）》中受让方为抵押权人的他项登记时，担保人向受让方承担连带保证责任…。”中华人民共和国驻温哥华总领事馆于2017年6月21日出具（2017）温领公字第0003164号《公证书》，载明：“兹证明唐振泉于2017年6月21日来到该馆，在前面的委托书上签名…。”附前面的《委托书》载明：“委托人：唐振泉，受托人：唐耀宁，因唐振泉不便回国，不能亲自办理坐落于上述1××号房产房产证及土地证的相关手续，故委托受托人办理如下事项：一、有权将上述房产办理抵押贷款手续及签订相关抵押合同。提供对外担保以及代为领取发放的贷款…。”原告提供的《新会农村商业银行客户回单》载明：“支取户名：张锦华，日期：2017年6月22日，金额：2200000元、1600000元，存入户名：江门新会农村商业银行股份有限公司丰乐支行…。”原告提供的《收据》（NO.3011888、3011889）载明：“今收到张锦华购联合豪庭11幢1603房款人民币1600000元，收款人：唐耀宁，2017年6月22日…。”原告提供的《关于解除合同的通知》载明：“唐耀宁、李红阮、唐振泉：张锦华与上述人员于2017年6月21日签订《房屋买卖协议（二）》，因上述人员未按期履行义务，现依据协议约定和有关法律规定，通知上述人员解除该协议，解除自本通知发出之日起生效…。”原告提供的《EMS国内标准快递详情单》载明：寄件人：张锦华，时间：2017年11月6日，收件人：唐耀宁，地址：江门市××区白石洋边里**，寄件资料：《关于解除合同的通知》，收件人签名：唐耀宁…。”原告提供的《户成员信息》载明：“户号：132001850，姓名：唐耀宁、李红阮、唐振泉，户成员关系分别为：户主、妻、子，户类型：家庭户口，地址：广东省江门市××区白石洋边里**…。”在庭审中，原告陈述其与被告唐耀宁是好朋友关系，当时因被告拖欠新会农商银行的贷款，被告为了偿还贷款与原告协商将其名下的房屋出售给原告，原告支付房款后被告用于偿还上述贷款。被告唐耀宁与被告唐振泉是父子关系，与被告李红阮是夫妻关系，当时买卖房屋的事宜由唐耀宁一直跟进处理，被告唐振泉、李红阮对上述买卖事宜是知情的，房屋为其夫妻共同财产，产生的债务应为夫妻共同债务。原告支付全部房款后，原告一直催促被告办理房屋过户手续，但被告总答复被告李红阮和唐振泉在国外，未能回来协助办理产权转移登记手续，之后就一直拖着不配合办理。原告后来了解到该房屋至今未办到一手房产证，因被告一直拖延不配合办理相关手续导致原、被告签订的协议至今无法履行。本院认为：综合分析双方当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，原告张锦华提供的《房屋买卖协议（二）》、《新会农村商业银行客户回单》、《担保书》、《公证书》（附《委托书》）等证据有原件，被告李红阮、唐耀宁、唐振泉经本院合法传唤没有到庭，也没有向本院提出书面的答辩或反驳意见，应视为被告放弃其相应权利，并应承担相应的法律后果，故本院确认原告提供的上述证据的真实性。由此，可以认定原告与被告李红阮、唐耀宁之间建立房屋买卖合同关系，被告唐振泉就上述买卖合同关系与原告建立保证担保合同关系，上述合同关系已在原告与被告之间真实发生，没有违反法律或行政法规的强制性规定，故依法确认其具有法律效力。关于原、被告在本案是否构成违约的问题。依照原、被告签订的《房屋买卖协议（二）》的约定以及被告唐振泉出具的《担保书》，再结合原告在庭审中的陈述，原告签订上述协议后已按约定支付全部房款，而从本案证据未能显示被告在签订上述协议后已对出售的1603室房屋有协助办理产权转移登记或为该登记准备好前续如初始登记等手续，被告唐振泉出具的《担保书》也载明被告李红阮、唐耀宁没有协助办理1603室房屋产权转移登记至原告名下，由此，被告李红阮、唐耀宁至今未履行上述协助办理产权转移登记的义务违反了其双方的约定，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。因此，原告要求解除《房屋买卖协议（二）》的请求合法有据，且符合其双方的约定，本院予以支持。关于违约责任如何承担的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”以及《中华人民共和国担保法》第十八条的规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。”再结合原、被告关于解除协议后如何承担违约责任的约定以及原告在庭审中关于利息计算的更正陈述，原告要求被告李红阮、唐耀宁返还房款人民币1600000元以及从付款之日起即2017年6月22日按月利率2%支付利息的请求依据充分，本院予以支持。同时，原告要求被告唐振泉对被告李红阮、唐耀宁负担的上述债务承担连带清偿责任的请求符合双方的保证担保约定，理据充分，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张锦华与被告李红阮、唐耀宁于2017年6月21日签订的《房屋买卖协议（二）》；二、被告李红阮、唐耀宁应自本判决生效之日起十日内向原告张锦华返还房款人民币1600000元以及支付利息（以1600000元为基数，从2017年6月22日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息按月利率2%计算）至房款还清之日止；三、被告唐振泉对上述第二项判决确定的债务承担连带清偿责任。李红阮、唐耀宁、唐振泉如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20018元，保全费5000元，合共25018元，由被告李红阮、唐耀宁、唐振泉全部负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  杨丽燕人民陪审员  蓝志想人民陪审员  李建华二〇一八年二月二十三日法官助理黄乐媛书记员李贞琴