广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终13021号上诉人（原审被告）：刘佩琼，女，汉族，1979年9月14日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：吴焕新，广东容桂律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐志佳，男，汉族，1978年9月17日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：刘佩琼，系徐志佳的妻子，本案上诉人。被上诉人（原审原告）：梁家侃，男，汉族，1959年4月15日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：孙裕广，广东广强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓应钊，男，汉族，1953年4月12日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：孙裕广，广东广强律师事务所律师。原审被告：佛山市南海志美辉豪灯饰电器厂，住所地广东省佛山市南海区丹灶镇上诉人刘佩琼、徐志佳因与被上诉人梁家侃、邓应钊，原审被告佛山市南海志美辉豪灯饰电器厂（以下简称志美辉豪厂）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初7584号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。现已审理终结。刘佩琼、徐志佳上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法驳回梁家侃、邓应钊的全部诉讼请求；3.案件诉讼费由梁家侃、邓应钊承担。事实和理由：一审对双方约定的场地使用费标准不予调整，判决刘佩琼、徐志佳支付场地使用费105523元予梁家侃、邓应钊错误。一、涉案《厂房租赁协议》其实存在计租单价的约定。双方在2014年签订的涉案《厂房租赁协议》中约定的月租金是依据双方认可的计租单价及厂房租赁面积计得，月租金与计租单价之间存在必然联系，月租金的商定不可能脱离计租单价而进行，计租单价的约定是租赁双方协商的最基本内容，因为计租单价客观反映租金的高低，计租单价能否取得一致往往是租赁双方能否达成合意的关键。故协议中虽未单独列明厂房的计租单价，但双方约定的月租金仍是根据计租单价计得，一审判决不能否认双方实际上有计租单价的约定。二、一审判决以刘佩琼、徐志佳签约前已查看涉案厂房为由，视为刘佩琼、徐志佳确认双方约定的租金标准即该租金与所承租的租赁物现状包括内外围环境和可使用情况约定的整体对价，毫无事实根据。1、刘佩琼、徐志佳作为承租人在签约前去查看涉案租赁厂房符合常理和惯例，不构成对约定租金及与租赁物现状整体对价的确认，两者没有任何关联性。2、刘佩琼、徐志佳在查看涉案厂房时，该厂房仍为梁家侃、邓应钊使用，并未腾空，一审判决要求刘佩琼、徐志佳在查看涉案厂房时就能通过目测判断出合同约定的承租面积与实地查看面积是否相符，是强人所难，常人根本不可能做到。3、经济交易要求对各方诚实守信，对于涉案厂房的面积大小，作为建造者和使用者的梁家侃、邓应钊最清楚，但二人违背诚信原则，将只有1800平方米的厂房虚报至2300平方米租赁给刘佩琼、徐志佳，纯属欺诈行为，应承担相应的法律责任，理应按实际的出租面积收取租金，退还多收取的租金。4、涉案厂房租赁协议明确约定刘佩琼、徐志佳所承租的是厂房，面积为2300平方米，但实际只有1800平方米。梁家侃、邓应钊一开始坚称该厂房肯定有2300平方米，后又改成厂房面积为1800平方米，另外五百平方米为厂门口对开区域，该陈述与《厂房租赁协议》不符。厂房门口对该区域不属于厂房，属非封闭空间，地上无覆盖物，其租金不可能与厂房租金一致。梁家侃、邓应钊的有关陈述是对其欺诈行为的无理狡辩。三、刘佩琼、徐志佳对涉案厂房面积及应缴付租金并非等至梁家侃、邓应钊提起诉讼才提出异议，一审判决认定事实有误。刘佩琼、徐志佳直到2015年8月15日将部分涉案厂房出租给甘国柱才发现自己所租的厂房只有1800平方米，而非合同约定的2300平方米。刘佩琼、徐志佳多次致电梁家侃、邓应钊，要求当面协商处理多交的租金及之后的支付标准，但梁家侃、邓应钊不予理睬，并强令刘佩琼、徐志佳按原标准支付，对此有多段双方的电话录音予以证实。由于梁家侃、邓应钊不予理会，刘佩琼、徐志佳只好按原定的租金标准支付，直到梁家侃、邓应钊提起诉讼才提出异议。梁家侃、邓应钊答辩称，一审判决认定刘佩琼、徐志佳应按《厂房租赁协议》约定的标准支付厂房占用费事实清楚、判决正确，且有司法解释及相关的判例支撑，应予以支持。刘佩琼、徐志佳的上诉理由均不成立，依法应予驳回。1、根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件的司法解释第五条规定，梁家侃、邓应钊的诉讼请求应予支持。2、刘佩琼、徐志佳认为涉案厂房存在按照单价计算租金的约定与事实不符，本案的租赁协议并未约定计租单价。3、刘佩琼、徐志佳认为其查看涉案厂房与确认厂房现状对价没有任何关联，与事实不符。4、刘佩琼、徐志佳查看涉案厂房时，该厂房已实际腾空，刘佩琼、徐志佳称其时厂房未腾空与事实不符。刘佩琼、徐志佳应就其主张承担举证责任，否则应承担举证不能的后果。5、涉案《厂房租赁协议》约定厂房面积约2300平方米依据的是梁家侃、邓应钊与村委会于2000年签订的土地租赁合同，刘佩琼、徐志佳主张梁家侃、邓应钊存在欺诈行为与事实不符。6、厂房对出的500平方米空地也是梁家侃、邓应钊向村委会租赁的范围，故刘佩琼、徐志佳使用的面积是2300平方米。7、刘佩琼、徐志佳是在梁家侃、邓应钊起诉后才提出租金异议，其称于2015年8月15日出租部分厂房时提出异议与事实不符。否则刘佩琼、徐志佳不会于2017年2月23日签订欠条确认拖欠租金101123元，并随后归还拖欠的部分租金。一审判决要求刘佩琼、徐志佳就其该主张提供证据，但刘佩琼、徐志佳未能举证。刘佩琼、徐志佳提交的多段录音不符合证据的标准，不能作为证据使用，也不能证明梁家侃、邓应钊对其租金异议不予理会的事实。8、刘佩琼、徐志佳在一审庭审过程中，先是称租金已部分支付，后来又改口称租金已全部支付，在反诉状中更是提出超额支付了三十八万余元；先是称只去过但没有查看涉案厂房，在上诉状中却说查看过厂房且该厂房没有腾空；在上诉状中称涉案房产房的面积为1800平方米，但其在一审提交的反诉中认为该厂房只有240平方米。可见，存在欺诈行为的实际上是刘佩琼、徐志佳。梁家侃、邓应钊向一审法院起诉请求：1.解除梁家侃、邓应钊与刘佩琼签订的厂房租赁协议；2.刘佩琼向梁家侃、邓应钊支付从2016年8月1日起至2017年6月30日止的租金134123元；3.刘佩琼向梁家侃、邓应钊赔偿自2016年5月至2017年6月的租金应付日之次日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付拖欠租金的利息损失，暂计至2017年5月25日为4385.07元；4.志美辉豪厂、徐志佳对上述债务承担连带责任；5.刘佩琼支付的押金20000元归梁家侃、邓应钊所有；6.刘佩琼、徐志佳、志美辉豪厂承担诉讼费用。一审法院认定事实：2014年1月2日，梁家侃、邓应钊（甲方）与刘佩琼（乙方）签订《厂房租赁协议》，约定甲方将位于佛山市南海区丹灶镇东升民营工业开发区厂房租给乙方用于开办佛山市南海志美辉豪五金厂使用，租赁时间从2014年2月1日起至2029年12月31日止，时间约为15年。厂房面积：约为2300平方米。厂房租金：第一年租金每月12000元，第二年租金每月13000元，第三年租金每月14000元，之后每三年在前期基础上增加10%，直到合约期满为止。租金每季度交一次，每季度的首月5号前缴交，押金为20000元。双方并约定其他权利义务。刘佩琼、徐志佳、志美辉豪厂在诉讼中陈述，其于2017年5月底搬离涉讼租赁物，办理完毕后把钥匙放在窗台。梁家侃、邓应钊陈述其于2017年6月30日收到刘佩琼的通知后收回租赁物。刘佩琼、徐志佳、志美辉豪厂共同陈述，刘佩琼、徐志佳于2004年登记结婚。双方当事人共同陈述，刘佩琼在承租涉讼租赁物前曾去过涉讼租赁物。厂房内面积约为1800平方米，包含厂房内的空地、鱼池、铁棚。厂房门口有开放性空地，约500平方米。梁家侃、邓应钊主张厂房内面积及厂房门口开放性空地为涉讼租赁物的范围，合计2300平方米。刘佩琼、徐志佳、志美辉豪厂主张厂房内面积1800平方米才是涉讼租赁物。2014年1月14日至2017年4月29日期间，刘佩琼合计支付434077元予梁家侃、邓应钊。梁家侃、邓应钊在诉讼中陈述，确认刘佩琼已支付押金20000元，该20000元中的5000元为刘佩琼于2014年1月2日支付，其余15000元不包含在上述434077元中。刘佩琼将涉讼租赁物的一部分转租给案外人甘国柱，2017年5月1日，甘国柱支付2017年5月至2017年7月的租金18600元予邓应钊。一审法院认为，梁家侃、邓应钊未能提供涉讼厂房已取得规划许可证和经行政主管部门批准建设的证据材料，涉讼厂房未经批准建设，梁家侃、邓应钊与刘佩琼签订《厂房租赁协议》违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。合同无效，自始无效，因合同收受的财产应予返还。梁家侃、邓应钊请求解除合同和没收押金，一审法院不予支持。合同无效，根据公平等价有偿原则，刘佩琼应参照合同约定的租金标准支付占用期间的场地使用费予梁家侃、邓应钊。案件的争议焦点在于双方约定的场地使用费标准是否应予调整的问题，一审法院认为不予调整，理由如下：第一，双方在2014年签订的《厂房租赁协议》约定的租金为按月整体计算，并无约定按不同性质租赁物的面积约定计租单价。第二，刘佩琼在承租涉讼厂房前已到过涉讼厂房，刘佩琼是完全民事行为能力人，刘佩琼主张其在到涉讼厂房的情况下没有查看涉讼厂房就和梁家侃、邓应钊签订厂房租赁协议不合情理。刘佩琼在签订《厂房租赁协议》前已查看涉讼厂房，应视为双方约定的租金标准为对租赁物于签约时的现状包括内外围环境和可使用情况约定的整体对价且刘佩琼对此予以确认。第三，刘佩琼于2014年接收租赁物至2016年均按合同的标准支付使用费，至梁家侃、邓应钊起诉才提出异议，根据等价有偿及公平原则，刘佩琼应按双方在《厂房租赁协议》约定的标准支付占用期间的使用费予梁家侃、邓应钊，一审法院对刘佩琼主张应按1800平方米计付场地使用费的意见不予采纳。刘佩琼作为承租人，应举证证明将涉讼租赁物返还予梁家侃、邓应钊的时间。刘佩琼主张已于2017年5月30日将涉讼租赁物返还予梁家侃、邓应钊，但没有提供任何证据予以证明，且刘佩琼主张的将钥匙遗留在租赁物窗户但没有任何证据证明通知了梁家侃、邓应钊的行为也不属于返还租赁物的行为，一审法院根据梁家侃、邓应钊自认收回租赁物的时间确认刘佩琼于2017年6月30日返还涉讼租赁物予梁家侃、邓应钊。参照合同约定的场地使用费标准，从2014年2月1日至2017年6月30日，刘佩琼应支付的场地使用费为552000元。关于刘佩琼的已付场地使用费问题，除20000元押金，刘佩琼已支付434077元。刘佩琼将涉讼租赁物一部分转租给甘国柱，梁家侃、邓应钊直接收取甘国柱的租金为刘佩琼减少使用的租赁场地相应可减少支付的场地使用费。由于梁家侃、邓应钊于2017年6月30日收回涉讼租赁物，甘国柱向梁家侃、邓应钊支付的2017年5月至2017年6月的租金12400元（18600÷3×2），应视同刘佩琼可减少支付的场地使用费。综上，刘佩琼合计支付场地使用费446477元（434077+12400）。刘佩琼尚应支付场地使用费105523元（552000-446477）予梁家侃、邓应钊。关于2017年2月1日起的场地使用费的标准问题，合同约定第三年租金每月14000元，之后每三年在前期基础上增加10%，从字面语义理解，2017年2月1日起计算三年后才是10%的起增点，梁家侃、邓应钊主张2017年2月1日起应按每月15400元计收场地使用费的意见，一审法院不予采纳。刘佩琼应付场地使用费经本案结算确定，刘佩琼并应支付以105523元为本金从梁家侃、邓应钊起诉之日即2017年5月25日起至付清款日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予梁家侃、邓应钊，一审法院对梁家侃、邓应钊的利息请求超出核定部分不予支持。徐志佳是刘佩琼的配偶，涉讼债务形成于夫妻关系存续期间，徐志佳没有举证证明涉讼债务是刘佩琼个人债务，徐志佳应对涉讼债务承担共同清偿责任。志美辉豪厂不是涉讼租赁合同梁家侃、邓应钊的相对方，也没有对涉讼债务作出债务承担的意思表示，梁家侃、邓应钊请求志美辉豪厂承担连带责任没有依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、刘佩琼、徐志佳应于判决发生法律效力之日起十日内支付场地使用费105523元予梁家侃、邓应钊；二、刘佩琼、徐志佳应于判决发生法律效力之日起十日内支付以105523元为本金从2017年5月25日起至上述第一项履行之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息予梁家侃、邓应钊；三、驳回梁家侃、邓应钊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1581.08元（梁家侃、邓应钊已预交），由梁家侃、邓应钊负担375.85元，由刘佩琼、徐志佳负担1205.23元并于判决发生法律效力之日起十日内迳付予梁家侃、邓应钊，一审法院不另收退。二审期间，上诉人刘佩琼、徐志佳、志美辉豪厂向本院提交了从南海市场监督管理局打印的《土地租赁合同》、《证明》各一份，《税收完税证明》49张；被上诉人梁家侃、邓应钊没有向本院提交新证据。经审查，刘佩琼、徐志佳、志美辉豪厂提交的《土地租赁合同》、《证明》均是复印件，且《土地租赁合同》与梁家侃、邓应钊在一审提交的原件不一致，刘佩琼、徐志佳、志美辉豪厂亦未提交其他证据予以佐证，本院不予采信；《税收完税证明》与本案无关，不作为本案的定案依据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据上诉人刘佩琼、徐志佳和被上诉人梁家侃、邓应钊，原审被告志美辉豪厂的诉辩意见，本案二审中的争议焦点是：刘佩琼、徐志佳是否应向刘佩琼、徐志佳支付涉案厂房的场地使用费及其计算标准是否应予调整。刘佩琼、徐志佳上诉主张，涉案厂房只有1800平方米，但梁家侃、邓应钊欺骗其有2300平方米并以此标准计算租金不当，应撤销一审判决并驳回梁家侃、邓应钊的全部诉讼请求。经查，虽然刘佩琼与梁家侃、邓应钊于2014年1月2日签订的《厂房租赁合同》因梁家侃、邓应钊未能提供证明涉案厂房已取得建设工程规划许可证及按照建设工程规划许可证的规定建设而无效，但刘佩琼实际使用了涉案厂房，故理应向梁家侃、邓应钊支付场地使用费及相应利息。关于场地使用费的标准，首先，上述《厂房租赁合同》明确约定租金按年整体结算，既无约定计租单价，亦无约定不同性质的租赁物（具体到本案有厂房、空地、鱼池、铁硼等）区别按照不同标准计算租金，且刘佩琼确认其已在承租前去过涉案厂房，故视为双方约定的租金标准为对租赁物于签约时的现状约定的整体租金。而刘佩琼关于其到过厂房但未进入厂房内查看的陈述亦表明厂房面积不是双方约定租金标准的关键及决定因素。其次，刘佩琼自2014年接收涉案厂房至2016年期间均按《厂房租赁合同》约定的标准支付使用费，期间并没有提出任何异议，且直至梁家侃、邓应钊提起本案诉讼才提出异议。刘佩琼称其于将涉案厂房部分租赁给案外人后才发现该厂房面积只有1800平方米不符合常理，其主张于当时向梁家侃、邓应钊提出异议而梁家侃、邓应钊未予理睬也没有证据予以证明。由此，一审判决对于刘佩琼关于应按1800平方米计付场地使用费的主张不予采纳并无不当，本院予以维持。刘佩琼、徐志佳的该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，刘佩琼、徐志佳的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2410.46元，由上诉人刘佩琼、徐志佳负担。本判决为终审判决。审 判 长 温万民审 判 员 翁丰好审 判 员 徐允贤二〇一八年二月二十六日法官助理 张晓航书 记 员 钟伊发