江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终11183号上诉人（原审原告）：刘新俊委托诉讼代理人：程忠平，江苏瑞生律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈钟，江苏瑞生律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：昆山市玉山开发区华宇新型建材厂法定代表人：张志敏，该厂厂长。委托诉讼代理人：张伟，江苏华峡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：昆山市玉山镇江浦农村社区股份专业合作社法定代表人：冯良，该合作社经理。被上诉人（原审被告）：昆山市玉山镇江浦村村民委员会法定代表人：冯良，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：邬庭松，江苏丰田律师事务所律师，共同代理上述两被上诉人。委托诉讼代理人：许峰，江苏丰田律师事务所律师，共同代理上述两被上诉人。上诉人刘新俊因与被上诉人昆山市玉山开发区华宇新型建材厂（以下简称华宇建材厂）、昆山市玉山镇江浦农村社区股份专业合作社（以下简称江浦合作社）、昆山市玉山镇江浦村村民委员会（以下简称江浦村委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初8931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘新俊上诉请求：撤销原判，改判支持刘新俊一审诉讼请求或发回重审；本案诉讼费用由华宇建材厂、江浦合作社、江浦村委会负担。事实和理由：1.昆山高新技术产业开发区管委会作出的《关于喻强反映动迁问题的告知书》足以证明同创公司与江浦村委会签订了搬迁协议并进行补偿，华宇建材厂也已拿到拆迁安置补偿费。2.本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，并非房屋租赁合同纠纷，不应适用租赁合同相关法律规定。根据《物权法》第一百二十一条、第四十二条规定，房屋拆迁安置补偿对象是用益物权人，且根据《昆山市国有土地上房屋征收搬迁补偿费等发放标准》（昆政规[2013]2号文）规定，实际经营人可以获得搬迁补偿费、停产停业损失补偿费等。刘新俊租赁涉案房屋已达7年，作为实际经营人，江浦合作社、华宇建材厂之间租赁关系解除与其无关。3.涉案拆迁评估价值时点系2017年1月5日，此时点的有形财产除了房屋本身外，基本都属于刘新俊，且评估报告上也记载了刘新俊的拆迁项目与价值，故应当给予刘新俊搬迁补助费、停产停业补助费、装饰装修损失等。4.江浦合作社、华宇装潢公司之间租赁关系于2016年11月16日终止，刘新俊并不知道上述解除事宜，是善意承租人。刘新俊承租涉案房屋多年，江浦合作社、江浦村委会应当知道华宇建材厂在法院判决租赁关系解除后仍转租给刘新俊。故华宇建材厂、江浦合作社、江浦村委会在该点上均存在过错，应对刘新俊的拆迁补偿损失承担赔偿责任。华宇建材厂辩称：1.华宇建材厂与江浦合作社于2016年11月16日解除租赁关系，刘新俊作为次承租人，应根据租房协议约定无条件服从并搬迁。目前，刘新俊仍拒不返还涉案房屋。2.华宇建材厂在2017年2月多次函告刘新俊搬离。涉案动迁未发生在租赁关系存续期间内。华宇建材厂也未得到任何拆迁安置补偿。3.《关于喻强反映动迁问题的告知书》并非事实，根据同创公司与江浦村委会签订的征收搬迁协议，同创公司支付拆迁补偿费前提是承租户搬离后支付首期。因刘新俊至今未搬离，同创公司尚未支付任何补偿。4.刘新俊承租房屋目的是存放物品，但其却主张停产停业补助、材料搬迁损耗等，与其租赁目的不符。综上，请求驳回上诉，维持原判。江浦合作社、江浦村委会辩称：1.因拆迁补偿费支付条件不成就，江浦村委会至今未收到任何拆迁补偿。2.租赁权并非用益物权，而是债权。3.江浦村委会通过正规诉讼途径与华宇建材厂解除了租赁关系，其不知晓也不认可华宇建材厂与刘新俊之间的转租关系。4.江浦村委会、江浦合作社与刘新俊之间没有直接的法律关系，无需补偿刘新俊款项。刘新俊占有涉案房屋没有法律依据。刘新俊向一审法院起诉请求：l.华宇建材厂、江浦合作社、江浦村委会支付搬迁补助费5500元、停产停业补助费105405.6元、可搬迁资产补偿费及不可搬迁资产补偿费63732元、装饰装修损失11980元、材料搬迁损耗30000元，以上合计216617.6元；2.华宇建材厂、江浦合作社、江浦村委会承担本案诉讼费用及其他实现债权的一切费用。一审法院认定事实：刘新俊自2010年开始租用华宇建材厂厂房。2015年6月15日，华宇建材厂（甲方）与刘新俊（乙方）签订《租房合同》，约定甲方将震川西路518厂区内东侧暂借乙方存放物品做仓库用，面积139.19平方米（一审笔误，应为“439.19平方米”），租金每年67000元，时间从2015年6月15日至2016年6月14日，协议生效后乙方一次性支付全年租金；乙方在租用期间内不得转租，如用作他用或改造均需经过甲方同意，但改造后的所有权归甲方所有（书面同意为准）；第二年如需继续租用则应在甲方同意的前提下提前一个月支付全年房租金，反之甲方可视为乙方弃租；如遇政府（村）行为迁移或收回，乙方则应无条件服从，但甲方需提前四个月通知乙方，但甲方须退还乙方未到期的租金，如乙方违约则需要赔偿甲方一年的房租金作为违约金。以上条款双方不得违约，反之造成的其他损失及后果由违约方承担（政府行为除外）。一审庭审中，双方一致确认，合同上的“书面同意为准”及“但甲方需提前四个月通知乙方”手写字样系华宇建材厂投资人张志敏添加。协议签订后，刘新俊承租该租赁物，租赁协议期满后，刘新俊继续承租并缴纳租金至2017年6月14日。2016年11月16日，江浦合作社起诉张志敏、昆山市华宇装潢工程有限公司（以下简称华宇装潢公司），要求张志敏、华宇装潢公司归还位于昆山××国道北侧××路××号房屋470平米房屋并支付占有使用费。一审法院于2016年12月22日作出(2016)苏0583民初16526号民事判决书，判决：一、华宇装潢公司支付江浦合作社房屋房租191250元（自2012年8月10日起至2016年11月16日，计算标准按照年租金45000元计算）。二、华宇装潢公司支付江浦合作社房屋占有使用费（自2016年11月17臼起至实际搬离之日，使用费计算标准按照年租金45000元计算）。三、华宇装潢公司于判决生效后十日内搬离租赁标的，恢复原状。四、驳回江浦合作社的其他诉讼请求。2016年11月16日，江浦合作社起诉张志敏、华宇装潢公司，要求张志敏、华宇装潢公司归还位于昆山××国道北侧××路××号房屋500平米房屋并支付占有使用费。一审法院于2016年12月22日作出(2016)苏0583民初16527号民事判决书，判决：一、华宇装潢公司支付江浦合作社房屋房租122500元（自2012年10月1日起至2016年11月16日，计算标准按照年租金30000元计算）。二、华宇装潢公司支付江浦合作社房屋占有使用费（自2016年11月17日起至实际搬离之日，使用费计算标准按照年租金30000元计算）。三、华宇装潢公司于判决生效后十日内搬离租赁标的，恢复原状。四、驳回江浦合作社的其他诉讼请求。2017年2月23日，华宇建材厂发出《告知函》载明：尊敬的各承租户：本人（包括华宇建材厂，华宇装潢公司）与各贵承租户签订“租房协议”及书面合同到期后形成的事实上的租赁关系，根据“协议”约定“如遇政府（村）行为需迁移或收回的，承租户应无条件服从，本人须退还未到期的租金”。现原始出租方昆山市玉山镇江浦农村社区股份专业合作社起诉本人房屋租赁合同纠纷案件，昆山市人民法院出具的(2016)苏0583民初16526，16527号判决书已于2017年元月生效，判决本人须在判决生效后的10日内返还承租的房屋和场地。因此本人解除与各承租户的租赁关系，收回出租物的条件已经成就。为确保各承租户的利益，保障法律文书切实履行，本人特发具告知函，希望贵承租人本着诚信，对法律的尊重，在见函后的七日内立即与本人联系，并着手搬离承租物，本人会积极配合并及时退还未到期的租金。否则，原始出租人将即刻通过法院强制执行租赁房屋及场地，到时势必会导致各承租户的经济损失。2017年2月27日，江浦村委会发出《告知》一份，载明：昆山市华宇装潢工程有限公司（华宇建材厂）：兹有市统一规划，在312国道边侧的房屋不得再签租赁合同。贵单位与江浦村的房屋租赁合同纠纷一案，根据昆山市人民法院(2016)民初16526、16527号判决书已于2017年元月生效，原判定（通知）贵单于2017年3月10日前搬离的告知书，现根据贵单位及租户的实际情况与请求，经上报同意搬离期限延期到2017年4月30日前，到时相关人员必须清场，否则，依据生效判决书我方有权申请强制执行，对涉案厂房（仓库、场地）进行查封、清场，介时由此产生的损失及法律后果自行承担，特此告知。2017年2月8日，昆山嘉诚建设咨询房地产评估有限公司作出评估报告，认为：江浦村委会（租户：华宇装潢公司）所拥有的坐落于昆山市××路的房屋，在价值时点2017年01月05日，满足所有估价假设和限制条件下的评估价格为1548126元。装修估价结果汇总表涉及12号房的价值为11980元，设备拆迁评估明细表中剪板机评估拆卸安装费24000元、锯床8400元、电气控制箱1750元、电缆28182元、监控（5头）1400元。2017年3月6日，昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司（甲方）与江浦村委会（乙方）签订企业征收（搬迁）协议书，约定：一、搬迁范围为昆山市玉山镇江浦村村民委员会的房屋建筑物（包括地面附着物和相关配套设施）、机器设备、原辅材料、办公设施所有资产；二、搬迁时间是2017年5月20日前搬迁完毕；三、搬迁补偿：双方确认一次性补偿搬迁费用合计人民币柒佰玖拾肆万叁仟肆佰玖拾壹元（小写：7943491元），其中：1.房屋装修附属物及设备搬迁补：5568665元；2.企业停产停业费补偿：1875.78×M2×300元／M2=562734元，891.59M2（无权证记载面积）×240元／M2=213982元；3.土地补偿费：224000元／亩×6.98亩=1563520元；4、企业搬迁费：34590元；四、付款时间：1.乙方承租户搬完后付2629254元；2.乙方搬出原地址交出钥匙后一次性付清全部余额，计5314237元。一审庭审中华宇建材厂、江浦村委会、江浦合作社一致确认，因涉案搬迁范围内租户还未搬迁完毕，均未领取任何拆迁安置补偿款项。华宇装潢公司法定代理人张志敏，华宇建材厂经营者亦为张志敏，华宇装潢公司所承租标的物（昆山312国道北侧震川西路518号房屋500平方米、470平方米）包括涉案标的。刘新俊还提供2017年5月16日昆山高新区管理委员会《关于喻强反映动迁问题的告知书》一份，载明：你于2017年4月19日至昆山市信访局反映动迁的问题，根据《信访条例》规定该信访件交由我区办理。经了解，震川西路518号厂房属昆山市玉山镇江浦村村民委员会集体所有，江浦村将该厂房出租给昆山市华宇建材有限公司。后因震川西路工程建设需要，同创房屋拆迁有限公司于2017年3月与江浦村就该厂房签订了搬迁协议并进行了补偿，同时江浦村与华宇公司签订了解除租赁合同，并已对该公司进行了补偿。上述事实，有厂房租赁合同、告知函、告知、企业征收（搬迁）协议书、评估报告、（2016）苏0583民初16526、16537判决书、收据、《关于喻强反映动迁问题的告知书》及双方当事人陈述予以证实。一审法院认为，刘新俊与华宇建材厂签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方均应遵守履行。租赁协议终止后刘新俊继续缴纳租金，华宇建材厂予以接受，双方租赁关系延续。在此期间，出租人江浦合作社通过诉讼解除与承租人华宇装潢公司之间租赁关系，刘新俊作为次承租人在承租人租赁物被收回的前提下，其与华宇建材厂之间租赁协议已实际无法履行，刘新俊在收到搬离租赁物通知后应当及时搬离、交还租赁物。华宇建材厂、江浦村委会、江浦合作社迄今未收到任何拆迁安置补偿费用，刘新俊的诉请没有事实依据，一审法院不予支持。刘新俊如认为存在其他损失可另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回刘新俊对华宇建材厂、江浦合作社、江浦村委会的诉讼请求。案件受理费6748元，减半收取3374元，由刘新俊负担。二审中，双方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。本院认为，华宇建材厂、刘新俊之间就涉案房屋构成不定期租赁关系。华宇装潢公司、江浦合作社之间的不定期租赁关系经生效判决确认解除后，刘新俊作为次承租人，其无权再占有使用涉案房屋。在华宇建材厂发出告知函后，刘新俊应及时搬离并返还房屋。涉案房屋评估及拆迁均发生在前案生效判决确认的不定期租赁关系解除之后，刘新俊认为评估报告中涉及其相关资产，但华宇建材厂不予认可，刘新俊也未提交证据予以证实，故刘新俊要求华宇建材厂赔偿其搬迁补助费、停产停业补助费、可搬迁资产搬迁费用、不可搬迁资产补偿费用及搬迁损耗等无事实和法律依据，本院不予支持。关于装饰装修损失，刘新俊认为评估报告中12号房塑钢隔断、塑扣板吊顶等由其安装，但未提交充分有效证据予以证明，故其要求华宇建材厂赔偿其装饰装修损失，亦依据不足，本院不予支持。综上，上诉人刘新俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6748元，由上诉人刘新俊负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  叶 刚审判员  周 红二〇一八年二月八日书记员  陈 莉