安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0802民初2253号原告（反诉被告）：王高兵，男，1987年5月22日出生，汉族，住安徽省铜陵市枞阳县。委托诉讼代理人：陈伟民，安徽益上律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘和兵，安徽益上律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：袁霖，男，1974年3月18日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。被告（反诉原告）：张峥，女，1980年11月12日出生，汉族，户籍所在地安徽省安庆市大观区，住安徽省安庆市迎江区。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：娄顺，安庆市大观区龙山法律服务所法律工作者。第三人：安庆市迎江区通达房产信息服务部，住所地安徽省安庆市棋盘山路**。负责人：梅磊。委托诉讼代理人：吴秀芳，该服务部员工。原告（反诉被告）王高兵与被告（反诉原告）袁霖、张峥及第三人安庆市迎江区通达房产信息服务部（以下简称通达服务部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王高兵的委托诉讼代理人陈伟民、刘和兵，被告（反诉原告）张峥及两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人娄顺，第三人通达服务部的委托诉讼代理人吴秀芳到庭参加诉讼。庭审后，双方当事人均向本院申请庭外和解，但至今无果。本案现已审理终结。原告王高兵向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告袁霖、张峥继续履行《房屋买卖合同》，并赔偿原告违约金55600元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月27日，原告王高兵与两被告通过第三人签订《房屋买卖合同》，约定由被告将位于安庆市杨家山×#楼×单元×××室的房产出让给原告，价款278000元，如一方违约，违约方承担价款20%的违约金。原告于合同签订当日交付购房定金4000元。现原、被告约定的履行期限已过，被告拒不履行合同义务。原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告袁霖、张峥辩称，由于本案原告王高兵违反了《房屋买卖合同》的约定，导致涉案合同继续履行已无必要，请法院依法驳回原告对两被告的诉讼请求。第三人述称，签订《房屋买卖合同》时，经办人员已告知各方该合同应履行的义务，双方当事人均予以认可并在合同上签字，如哪一方违约将承担违约金。现在，两被告认为涉案房屋价款有所上涨，故而反悔，并不同意出售房屋导致《房屋买卖合同》无法继续履行，故请法院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）袁霖、张峥向本院提出反诉请求：1.依法解除反诉人与被反诉人及第三人签订的《房屋买卖合同》；2.依法判令被反诉人支付违约金55600元；3.本案反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2017年4月27日，反诉人与被反诉人及第三人签订了《房屋买卖合同》。按照合同约定，被反诉人应于2017年6月1日前将购房款278000元缴至存量房资金托管部进行资金托管。然时至今日，被反诉人一直拒绝履行此项义务，并以欺诈手段妄图骗取反诉人到公证机关办理委托其代为出售反诉人房屋的公证手续。反诉人在识破后，断然拒绝了被反诉人的要求。综上所述，被反诉人的行为严重违反了《房屋买卖合同》中确定的义务，更违背了秉持诚实、恪守承诺的民事活动基本原则。为此，反诉人提起反诉，请依法判决。原告（反诉被告）王高兵辩称，合同约定2017年6月1日将购房款缴纳至资金托管中心需要反诉原告配合,但由于反诉原告拒不配合而导致购房款无法办理托管手续。因此，被反诉人不存在违约，请法庭依法驳回反诉原告的全部反诉请求。第三人述称，双方签订的《房屋买卖合同》没有任何问题。2017年6月1日办理资金托管时由于反诉原告不配合，且本案讼争房屋还存在其他纠纷而不能办理相关手续，涉案房屋的土地证在2017年6月9日方才办理，故2017年6月1日双方无法办理资金托管手续。同时，由于本案讼争房产是被告袁霖与其前妻的房产，故办理土地证须由其前妻配合，合同签订时袁霖也没有告知相关信息。2013年8月13日，袁霖打电话通知第三人和反诉被告一起去办理过户，但第二天经办人员拨打袁霖电话却无人接听；之后袁霖发信息说10月份过户，但10月份经办人员打电话给袁霖时，其称还没有想好。之后，被告又称房价上涨不同意再继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人提交的原、被告身份信息复印件、《房屋买卖合同》复印件、定金收据复印件、安庆市房屋权属登记证明复印件、房产证复印件，对方当事人对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：本案讼争房屋坐落于安庆市杨家山×#楼×单元×××室。2017年4月27日，袁霖、张峥与王高兵及通达服务部签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方（即袁霖、张峥）将涉案房屋出售给乙方（即王高兵），成交价为人民币278000元；本合同签订时甲方将所售房屋的产权证件等交付给丙方（即通达服务部）作为履约保证，乙方交付人民币4000元给丙方作为合同定金，待房屋过户时自动充抵过户税费及佣金。该合同载明的款项支付方式有四种，双方约定同意按第（1）种方式支付房款，即乙方于2017年6月1日前将全部购房款交至存量房资金托管部进行资金托管，待房屋产权过户手续办理完毕，验收房屋后，三方共同到资金托管部提取全部房款给甲方。同时，该条第2款第（4）项其他方式一栏手写“先做公证书”。合同第七条约定，甲乙双方如不能按上述条款履行合同则视为中途违约，违约方应向守约方支付违约金，并承担由其带来的其他经济损失，同时违约方应向丙方支付本合同约定的全部佣金，丙方在违约方的合同定金中扣除全部佣金；违约方承担上述违约责任后，合同解除；若因不可抗力导致不能履行合同可部分或全部免除违约责任。合同第九条“特别约定”第一款载明，交易过程中，政府、银行等相关部门若有新的政策调整，按新政执行；若因新的政策调整导致本合同无法履行的，甲乙丙三方不承担任何责任，三方协商解决或合同解除。合同第十条第2款约定，本合同空格部分的填写文字与印刷字体部分同样具有法律效力，填写文字与印刷字体部分有抵触的内容按填写文字优先（合同其他内容与本案无关，不再赘述）。合同签订当日，袁霖将房屋产权证交付通达服务部，王高兵也向通达服务部缴纳了4000元。在办理房屋交易手续的过程中，通达服务部发现本案讼争房屋的产权证登记的产权人虽为袁霖，但该房产取得时间为袁霖与其前妻夫妻关系存续期间，故房产交易须得到袁霖前妻认可方能办理相关手续。经袁霖与其前妻沟通，本案讼争房屋的产权于2017年6月9日登记为两被告共同共有，两被告办理了不动产权证书。此后，双方因涉案房产是否办理公证事宜发生分歧。2017年7月9日，被告袁霖以信息告知通达服务部的经办人员，要求直接办理过户登记。通达服务部经办人员回复要求买卖双方自己协商。2017年7月13日，通达服务部单方打印了备案合同，原、被告均未在合同上签名。2017年8月13日，通达信息服务部工作人员与被告袁霖信息联系，以确认涉案房屋如何处理，被告袁霖提出三方面谈，但通达服务部工作人员坚持要求先行办理公证。当晚，袁霖以信息形式告知通达服务部的经办人员，要求第二天上午直接去房产局过户；如2017年8月16日之前不办理直接过户，其有权要求解除合同，并要求归还不动产证。通达服务部工作人员回复同意第二天早上去办理公证及在被告给付中介费后与买方协商解除合同。双方为此一直未能达成共识，两被告于2017年9月26日向房产登记机关申请将不动产权证书办理了挂失，并重新进行了登记。2017年10月8日，通达信息服务部的工作人员发信息给被告袁霖，表示原告同意直接办理过户，但由于两被告一直未予回复，原告于2017年10月20日向本院提起民事诉讼。本案审理过程中，由于原、被告的意见分歧较大，致协商不成。另查明，司法部于2017年8月14日印发《关于公证执业“五不准”的通知》，该通知规定“不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证，应当按照‘重大事项一次一委托’的原则，告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。”本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。本案中，原、被告及第三人在《房屋买卖合同》中约定的款项支付方式为“一次性付款”，即：购买方于2017年6月1日前将全部购房款交至存量房资金托管部进行资金托管，待房屋产权过户手续办理完毕、验收房屋后，三方共同到资金托管部提取全部房款给出售方，由此可以认定双方约定的房屋交易形式为直接办理产权过户。王高兵及第三人认为，双方在合同第三条第2款第（4）项“其他方式”一栏上手写“先做公证书”，合同第十条第2款约定“本合同空格部分的填写文字与印刷字体部分同样具有法律效力，填写文字与印刷字体部分有抵触的内容按填写文字优先”，故袁霖、张峥不同意办理公证的行为构成违约。对此，本院认为，合同第三条第2款第（4）项上载明的“先做公证书”，并未明确公证内容，但依据当事人在庭审中的陈述，可以认定该“公证”是指双方不直接办理房产过户，由被告委托原告代为出售涉案房产并收取售房款，该内容显然与合同第三条第2款第（1）项约定的付款方式是矛盾的，且原、被告在合同上明确约定按第（1）种方式即一次性付款的方式支付房款，故不能认定被告不同意办理委托公证即构成违约。对于《房屋买卖合同》应否继续履行的问题，本院认为，司法部于2017年8月14日发布的《关于公证执业“五不准”的通知》明确了公证机关不准办理涉及不动产处分的全项委托公证，袁霖亦通过信息明确告知第三人要求2017年8月16日前办理直接过户，否则其有权要求解除合同。但因第三人坚持先行办理委托公证致双方无法达成共识，王高兵亦未在袁霖催告期限内履行付款义务。现两被告（反诉原告）坚持要求解除《房屋买卖合同》，故本院对反诉原告要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求予以支持，并对原告王高兵要求继续履行《房屋买卖合同》的诉讼请求不予支持。原告及第三人认为被告同意在2017年10月份办理产权过户，但未能提交相应证据证明其主张，故本院对原告及第三人该项意见不予采信。违约金，原告主张被告未能配合其进行资金托管而构成违约，但原告未能提交证据证明其在约定期限内准备好购房款，另依据第三人的陈述，原、被告是因委托公证的事宜未能达成共识而导致协议迟迟不能履行。且前文已述，被告不同意办理委托公证的行为不能认定为违约。因此，本院对原告要求两被告承担违约金55600元的诉讼请求不予支持。对于反诉原告以反诉被告未在2017年6月1日办理资金托管为由要求其承担违约责任，本院认为，反诉原告至2017年6月9日方才办理涉案房屋的不动产权证书，故2017年6月1日未能办理资金托管的责任不在反诉被告。因此，本院对反诉原告据此要求反诉被告承担违约金的反诉请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除反诉原告袁霖、张峥与反诉被告王高兵及第三人安庆市迎江区通达房产信息服务部于2017年4月27日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回原告王高兵的诉讼请求及反诉原告袁霖、张峥的其他反诉请求。本案本诉案件受理费1190元，减半收取计595元，由原告王高兵负担；反诉案件受理费1190元，减半收取计595元，由反诉原告袁霖、张峥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员 李 静二〇一八年二月七日书记员 荣文香附本案适用法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。