安徽省淮北市中级人民法院民 事 判 决 书(2018）皖06民初1号原告（执行案外人）:博翠荣,女,1967年10月15日出生,汉族，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：徐斌，安徽启宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟，安徽启宇律师事务所律师。被告（申请执行人）:刘骥,男,1970年5月6日出生,汉族,住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：陈志芳（系刘骥之妻），住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：祁立民，安徽亚星律师事务所律师。被告（被执行人）:魏薇,女,1971年7月15日出生,汉族,住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：许光耀，安徽亚星律师事务所律师。被告（被执行人）：安徽海晟新能源科技有限公司，住所地安徽省淮北市烈山区新蔡工业园。法定代表人：魏薇，该公司董事长。被告（被执行人）：安徽海晟铜材设备有限公司，住所地安徽省淮北市烈山区新蔡工业园。法定代表人：魏薇，该公司董事长。第三人：中国银行股份有限公司淮北分行,住所地安徽省淮北市古城路50号。法定代表人：刘家润，该行行长。委托诉讼代理人：赵克锋，该行工作人员。委托诉讼代理人：高玉涛，该行工作人员。原告博翠荣与被告刘骥、魏薇、安徽海晟新能源科技有限公司（以下简称海晟新能源公司）、安徽海晟铜材设备有限公司(以下简称海晟铜材公司)，第三人中国银行股份有限公司淮北分行(以下简称中行淮北分行)案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告博翠荣及其委托诉讼代理人徐斌，被告刘骥的委托诉讼代理人陈志芳、祁立民，被告魏薇的委托诉讼代理人许光耀，第三人中行淮北分行的委托诉讼代理人赵克锋到庭参加诉讼，海晟新能源公司、海晟铜材公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭。中行淮北分行于2018年1月5日向本院申请作为第三人参加诉讼，本院经审查认为本案的处理结果同其有法律上的利害关系，对其申请予以准许。本案现已审理终结。博翠荣向本院提出诉讼请求：1.依法确认博翠荣与魏薇签订的房屋租赁合同（房屋坐落于淮北市相山区××＃××）有效并对涉案房屋带租拍卖；2.诉讼费用和公告费由各被告负担。事实和理由：2014年1月29日，博翠荣出借给魏薇80万元，并约定还款期限为一年。期限届满时，魏薇无力偿还借款，双方约定魏薇将涉案房屋出租给博翠荣使用20年以折抵借款，并于2015年1月1日签订了书面的房屋租赁合同。同年4月6日，双方签订补充协议，对上述事实予以明确。协议签订后，博翠荣实际占有使用涉案房屋至今，该房屋租赁协议合法有效，且是在涉案房屋查封之前签订，故依法应对涉案房屋带租拍卖。刘骥辩称，依法应当驳回博翠荣的诉讼请求，理由：1.博翠荣无证据证明其与魏薇之间存在合法的债权债务关系，且未经过司法确认；2.博翠荣提供的房屋租赁合同不符合常理，是虚假的，更未实际履行；3.即使房屋租赁合同是真实的，因涉案房屋被抵押在先，该租赁关系也不能对抗抵押权。魏薇辩称，博翠荣的诉称是真实的，魏薇对此无异议。中行淮北分行辩称，依法应当驳回博翠荣的诉讼请求，理由：1.中行淮北分行对涉案房屋享有抵押权，且业已被生效判决确认；2.博翠荣与魏薇签订的房屋租赁合同真实性不能确认，且未经中行淮北分行同意，该合同即使真实亦无效；3.博翠荣与魏薇之间并非房屋租赁关系，而是债权债务关系，博翠荣的行为侵犯了中行淮北分行的抵押权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对博翠荣提交的（2016）皖06执70号执行裁定书、（2017）皖06执异77号执行裁定书，刘骥提交的抵押合同及产权证书，中行淮北分行提交的（2016）皖0603民初2952号民事判决书等无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：博翠荣向本院提交了如下证据：证据1.借据、银行转账凭证，拟证明2014年1月29日，博翠荣出借给魏薇80万元。证据2.房屋租赁合同、房屋租赁补充协议，拟证明博翠荣和魏薇就涉案房屋达成租赁协议（期限从2015年1月2日至2035年1月1日），并约定用80万元的借款折抵20年的房屋租金。证据3.水、电、物业费缴费单等资料，拟证明涉案房屋一直由博翠荣占有使用。刘骥质证意见为：证据1中借据未载明借款用途，无法证明双方存在借贷关系，且未经司法确认，不能对抗执行。证据2中租赁合同真实性存疑，即使真实亦无效，该租赁关系不能对抗执行。证据3无法确认是涉案房屋的缴费单，不能证明博翠荣实际占有使用涉案房屋。魏薇对上述证据均无异议。中行淮北分行质证意见为：证据1中借据真实性不能确定，借款利息约定不合法，且未经司法确认，不能达到其证明目的。证据2的真实性不能确定，即使真实亦无效，不能达到其证明目的。证据3仅能证明产生了水、电、物业费用，不能证明费用是由博翠荣缴纳的，同时没有发票相互印证，不能达到其证明目的。本院认证意见为：证据1能够证明博翠荣与魏薇之间存在资金往来，魏薇当庭亦认可该借贷关系，本院予以采信。证据3不能确定相关费用系博翠荣缴纳，不足以证明博翠荣实际占有使用涉案房屋，本院不予采信。对于证据2，因博翠荣未能证明其实际占有使用涉案房屋，其实际亦未支付租金，故不能证明双方之间具有真实的租赁关系，本院亦不予采信。经审理查明：2013年11月7日,魏薇与中国银行淮北分行签订最高额抵押借款合同，魏薇向中国银行淮北分行借款500万元，并以坐落于淮北市相山区相××路东侧××＃25Ａ（产权证号：淮地权证淮房字201017705号/201017706号）房产作为抵押担保。翌日，双方进行了抵押登记（他项权证号：淮房地产他证相山区字第13008015号）。另查明：因魏薇、海晟新能源公司、海晟铜材公司未履行淮北仲裁委员会（2015）淮仲调字第130号调解书确定的义务，根据刘骥的申请，安徽省淮北市相山区人民法院于2015年7月14日以（2015）相民保字第00226号民事裁定查封了涉案房屋。在执行过程中，本院于2017年1月23日裁定拍卖涉案房屋。2017年11月27日，博翠荣对执行涉案房屋提出书面异议，同年12月8日，本院作出（2017）皖06执异77号执行裁定，裁定驳回博翠荣的异议请求。再查明：2014年1月29日魏薇向博翠荣借款80万元，并出具了借据。2015年1月1日，双方签订房屋租赁合同，约定魏薇将涉案房屋出租给博翠荣，租金为5万元/年，期限为2015年1月2日至2025年1月1日。2015年4月6日，双方又签订房屋租赁补充协议，约定租赁期限由10年延长至20年，即从2015年1月2日至2035年1月1日，魏薇欠博翠荣的80万元不再偿还。本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点为：1.涉案房屋租赁合同是否真实有效；2.涉案房屋能否带租拍卖。关于涉案房屋租赁合同是否真实有效的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。据此可知，租赁合同是转移财产使用权的合同，承租人取得租赁物的使用权是以支付租金为代价。本案中，首先，博翠荣提供的证据不足以证明其实际占有使用了涉案房屋；其次，博翠荣和魏薇虽就涉案房屋签订租赁合同并约定了租金及支付方式，但嗣后双方又签订补充协议并约定魏薇欠博翠荣的80万元不再偿还，博翠荣实际亦未支付房屋租金，故双方之间名为租赁，实为以房屋租赁权抵债；再者，双方前后两次关于房屋租期、租金等约定迥然不同，且以80万元借款折抵20年涉案房屋租金的约定亦不符合常理。故博翠荣和魏薇之间的房屋租赁关系真实性存疑，本院对博翠荣确认其和魏薇之间租赁合同有效的诉请不予支持。关于涉案房屋能否带租拍卖的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。据此可知，同一标的物上租赁权与抵押权并存时，两者的关系根据设定的先后，具有不同的对抗效力。标的物先租赁后抵押的，租赁权优先于抵押权；标的物先抵押后租赁的，已登记的抵押权优先于租赁权。本案中，中国银行淮北分行与魏薇于2013年11月7日签订最高额抵押合同，并于翌日进行了抵押登记，中国银行淮北分行对涉案房屋依法享有抵押权。而博翠荣和魏薇之间的房屋租赁关系真实性存疑，即使真实有效，博翠荣与魏薇签订房屋租赁合同的时间亦在涉案房屋抵押登记之后，根据上述法律规定，该租赁关系也不能对抗中国银行淮北分行享有的抵押权。故博翠荣确认涉案房屋租赁合同有效并对涉案房屋带租拍卖的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回博翠荣的诉讼请求。案件受理费7300元，由博翠荣负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审 判 长 赵永生审 判 员 崔海峰审 判 员 柏 莉二〇一八年二月二十三日法官助理 朱明清书 记 员 朱天一附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。