上海市杨浦区人民法院执 行 裁 定 书（2018）沪0110执异32号案外人：陈磊，男，1984年9月23日出生，汉族，户籍所在地上海市普陀区银杏路******。委托诉讼代理人：张宇晟，上海市万联律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐银凯，上海市万联律师事务所律师。申请执行人：池帮燕，男，1974年5月14日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：周木山，上海沪泰律师事务所律师。被执行人：周剑锐，男，1982年3月11日出生，汉族，住上海市杨浦区。被执行人：郑静，女，1986年2月12日出生，汉族，住浙江省杭州市。在本院执行(2016)沪0110执3022号池帮燕与周剑锐、郑静民间借贷纠纷一案中，案外人陈磊对本院执行上海市嘉定区宝翔路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)向本院提1书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人陈某某，2015年7月期间，案外人通过中介公司居间介绍与郑静签订了《上海市房地产买卖合同》，约定案外人买某系争房屋，房屋转让价款为359万元，合同签订后案外人已某1向郑静支付了部分购房款，并已办某了房屋交接手续，现系争房屋由案外人占有使用，系争房屋因涉案被法院查封，导致无法办某权利过户，因案外人与被执行人就系争房屋买卖合同签订日期在法院司法查封之前，现房屋由案外人实际占有使用，案外人对房屋不能办某过户登记没有过错，且愿意将剩余购房款交付法院执行，故请求法院立即解除对系争房屋的司法查封。申请执行人池帮燕称，对于案外人与被执行人间就系争房屋签订的买卖合同未能履行原因及过错方无法查清及确定，也无法查清案外人是否实际占有使用系争房屋，对于案外人实际支付购房款金额亦无法确认，因此不同意案外人提1的执行异议请求。被执行人周剑锐、郑静称，案外人未按照买卖合同的约定按期支付购房款已构成违约，因此案外人对买卖合同未能继续履行存在过错；被执行人尚未与案外人办某系争房屋交付手续，即便存在案外人占有使用房屋的情形，也是其在被执行人不知情情况下进行的；系争房屋现登记权利人仍为被执行人，且贷款由被执行人归还，因此系争房屋仍属于被执行人所有，故不同意案外人提1的执行异议请求。本院查明，被执行人郑静为系争房屋产权人，系争房屋建筑面积为145.96平方米。2015年8月31日，案外人(乙方)与被执行人郑静(甲方)就系争房屋签订了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》并办某网上备案登记，该合同约定乙方在房屋中介公司居间介绍下买某系争房屋，房屋转让价款为300万元，甲、乙双方应于2015年10月31日之前共同向房地产交易中心申请办某转让过户手续。在合同附件三付款协议中，双方约定如下：“1、乙方应在签订本合同当日内，直接支付给甲方部分首期房价款计人民币壹佰叁拾万元整。2、甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币壹佰陆拾玖万元整贷款的形式支付第二期房价款，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第3条所述送件当日将其补足并支付给甲方。3、乙方第二期房价款的支付方式为：待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)后柒个工作日内，甲、乙双方赴上海市嘉定区房地产交易中心申请办某产权过户及抵押登记手续(送件)，并由中介方收执收件收据。待上海市嘉定区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后叁个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行。贷款银行收到他项权证后直接放款给甲方第二期房价款。4、待乙方取得房地产权权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后柒日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，签署房屋交接书，甲方应将该房地产交付乙方，同时乙方转付给甲方房价尾款共计人民币壹万元整”。合同并对双方其它权利义务进行了约定。同日，案外人(乙方)与被执行人郑静(甲方)签署补充协议一份。约定“甲、乙双方就买卖甲方拥有的嘉定区宝翔路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称该房屋)，现甲乙双方协商一致就该房地产交易价格作出如下约定：1、在甲乙双方已签定的《上海市房地产买卖合同》(以下简称“该合同”)中，约定的价格共计人民币300万元整。甲方实际买卖该房屋的到手价359万元整。2、现经甲乙双方协商，乙方应在支付该房屋的合同总价款外，再另外支付给甲方装修补偿款共计59万元整。乙方需于签订《上海市房地产买卖合同》一个月内支付给甲方。甲乙双方约定，乙方尚余20万元首付款约定于1个月内支付”。协议并对其他事项进行了约定。2016年4月23日，案外人(乙方)与上海新城创佳置业有限公司(甲方)签订“车位使用权租赁合同”一份，该合同约定乙方承租新城公馆小区125号车位，租赁期限自2016年5月1日至2016年10月31日，在合同中并约定有“乙方为本小区4#1401业主”内容。2016年7月7日，西藏新城物业服务有限公司上海分公司出具“房屋居住证明”一份，内容为：“上海市嘉定区宝翔路XXX弄XXX号XXX室，上述房屋于2015年8月31日由卖售人郑静和买某人陈磊签订了买卖合同。同年2015年10月24日双方进行该产权房移交。并有本人陈磊支付有关物业费等全部费用，并居住至今”。本案审查中，案外人并提交了其支付系争房屋电费及物业管理费、车位服务费的相关单据。另查明，2015年7月29日，案外人以现金方式向被执行人郑静支付2万元，同日案外人以银行转账方式向被执行人郑静支付3万元。同年8月31日、9月16日、9月28日、10月9日，案外人相继通过银行转账方式向被执行人郑静支付105万元、20万元、50万元及9万元，以上合计189万元。又查明，中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行曾于系争房屋设置抵押，抵押登记日期为2015年8月17日，登记抵押债权金额为206万元。本案审查中，被执行人确认上述抵押债权未结清。此外，在案外人提某2系争房屋交易期间其与郑静的手机短信聊天记录中，郑静有如下短信回复内容：“真的很抱歉，我这两年老公生意不顺利，外债欠了很多，实在没有钱，所以你这个事情才会这样，或者你有什么好的解决方案吗？”，“实在抱歉，一直想着生意能好转，就赶紧把事情解决了，可是这几年市场不景气，一直亏钱，又从民间借贷了很多钱，我知道现在说再多的抱歉也没有用，只能想想如何解决！我们因为欠钱，很多债主把我们夫妻名下的房产都查封了！我们现在也过的很辛苦！我们现在全家都离开上海了，五月份的时候，我们也才知道嘉定的房子也被债主查封了！我们实在无能为力！”，“这个确实不是好办法，我那个债主说，如果不还钱他不会撤销查封！如果你愿意，就把房子卖了，把钱还给你，再给你补贴些，多余的钱还给债主”。2017年5月25日，案外人已向上海市嘉定区人民法院提起诉讼，列被告为郑静、第三人为中国工商银行股份有限公司上海市徐汇支行。其诉讼请求为：1、要求郑静立即办某上海市嘉定区宝翔路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续，将系争房屋变更至陈磊名下；2、判令郑静立即结清与第三人之间的银行贷款本息，由第三人注销系争房屋上抵押登记手续；3、判令郑静支付违约金暂计530,145元；4、由被告负担案件受理费。现该案件在审理中。本案审查中，案外人已将170万元缴纳至本院。再查明，本院在审理池帮燕与周剑锐、郑静民间借贷纠纷一案中，根据池帮燕的财产保全申请，于2016年5月6日正式查封了系争房屋。后周剑锐、郑静于池帮燕在本院主持下于2016年6月1日达成了(2016)沪0110民初6584号民事调解书，约定：一、周剑锐、郑静应归还池帮燕借款本金260万元，此款，至2016年6月26日之前归还池帮燕本金10万元，至2016年12月31日之前归还池帮燕本金90万元，至2017年12月31日前归还池帮燕本金160万元。其中，自2016年6月27日至2017年12月31日之间，周剑锐、郑静每两个月应归还池帮燕本金不低于10万元；二、周剑锐、郑静应支付池帮燕自2015年6月21日至2016年6月26日以本金260万元为基数计算的利息13万元，另支付池帮燕自2016年6月27日至实际还款日以未归还本金为基数按年利率5%计算的利息，上述利息应于2017年12月31日前支付；三、如周剑锐、郑静未按上述第一、第二条条款按期足额归还任何一期款项，池帮燕有权就全部剩余未还清款项一并申请强制执行，上述第二条利息计算方式变更为：周剑锐、郑静应支付池帮燕自2015年6月21日起，以未归还本金为基数，年利率为24%计算的利息。受理费13,800元，保全费5,000元，均由周剑锐、郑静负担。因郑静、周剑锐未履行上述调解书约定的付款义务，申请执行人池邦燕已向本院申请执行，经执行，两被执行人仍未履行还款义务。本院认为，对是否准予中止对系争房屋采取的查封措施应依据案外人是某某系争房屋享有排除执行的权利进行判断。首先，案外人于系争房屋被司法查封之前已与被执行人郑静签订了房屋买卖合同并经网签备案。其次，基于系争房屋所在物业服务企业出具的书面证明及案外人已2签订租赁车位合同且支付系争房屋相关公用事业费用，本院对案外人已2实际占有使用系争房屋且系被执行人郑静主动交付之事实予以确认。案外人已支付被执行人购房款189万元，亦有银行转账凭证及收据加以证明，现案外人也已2将剩余购房款交付执行。而根据审查中案外人所某1的其在交易期间与郑静的短信记录，亦可认定房屋未能交易的原因系被执行人所致。故案外人对系争房屋享有的权利符合法律规定的排除执行情形。故案外人所提1的执行异议成立，应予以支持。但需要指出，针对审查中当事人主张的违约责任问题，不属于执行异议审查范围，且案外人已提起相关继续履行诉讼，应在另案审理中予以处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办某执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对上海市嘉定区宝翔路XXX弄XXX号XXX室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办某；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  周立平审 判 员  徐进峰人民陪审员  刘海根二〇一八年二月十一日书 记 员  姚晓冬附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。