山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0811民初9517号原告（反诉被告，下同）：许曼委托诉讼代理人：王瑞金，山东宏易律师事务所律师。被告（反诉原告，下同）：济宁蓝天置业有限公司，住所地济宁市红星西路**，统一社会信用代码91370811666745463W。法定代表人：李树明，执行董事。委托诉讼代理人：孙浩，山东中岭律师事务所律师。原告许曼与被告济宁蓝天置业有限公司（以下简称蓝天置业公司）商品房买卖合同纠纷一案。本院于2017年9月28日受理后，依法适用简易程序。在审理过程中，被告蓝天置业公司于2017年11月24日提起反诉。本院于2017年11月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王瑞金，被告蓝天置业公司委托诉讼代理人孙浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许曼向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付违约金13146.99元；2、诉讼费等由被告承担。事实与理由：2013年11月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同载明，被告将位于蓝天豪庭小区的房产出售给原告，房款1309288元。根据合同补充协议第六条规定，被告应在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，若因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权证书，应向原告支付已付房款的1%作为违约金。至起诉之日止，原告仍未取得房产证，被告构成违约。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求判如所请。被告蓝天置业公司答辩并反诉称，1、逾期未能将办理权属登记资料报送产权登记机关备案，责任不在被告，被告不应承担违约责任。本小区是2011年10月开始兴建，而消防验收却是2015年5月1日实施新的《建筑设计防火规范》后，消防部门确认按照新的消防规范验收，造成需要按照新标准进行整改，项目较多，工程量大，至2017年1月中旬才全部通过消防验收合格。期间耽误的时间为政府政策变化所致，时间相应应予顺延。不属于出卖人的原因，被告不承担违约责任。2、原告主张逾期办证的违约金不符合双方签订的《济宁市商品房买卖合同》的约定。原、被告于2014年11月6日签订了《延期交房支付违约金协议》，被告支付给原告逾期交房的违约金786元。被告依据《济宁市商品房买卖合同》附件四合同的补充协议中第四条第四款约定已经履行了义务，被答辩人再予以诉讼已没有事实依据和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求，并提起反诉。被告蓝天置业公司向本院提出反诉请求：1、请求依法判令被反诉人支付逾期付房款的违约金8827元。2、诉讼费由被反诉人承担。事实及理由：原、被告于2013年11月28日签订《商品房买卖合同》第六条付款方式和期限约定，原告逾期支付房款已构成违约，原告应按日万分之三向被告支付违约金。故被告提起反诉，请求法律予以支持。原告许曼对于蓝天置业公司的反诉辩称，1、本案中被告所主张的权利已超过法定的诉讼时效。被告未在法定的诉讼时效内行使，依照谁主张谁举证的原则，被答辩人也未举证证明其所主张的权利有诉讼时效中断的情形，故该诉求已过诉讼时效。2、被告所主张逾期支付银行按揭贷款的情形，是由被答辩人造成，不应归责于答辩人。原告不存在违约的情况，按揭贷款是由被告指定银行办理，同时由被告提供担保。相关贷款手续都是被告实际办理，原告只是协助提供办理按揭贷款所需资料，答辩人并不存在违约。请求驳回被告的反诉请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》。约定原告购买被告开发的房屋一套，面积145.17平方米，房款1309288元；合同第六条约定：买受人应在签署本合同当日支付首付款399288元，余款91万元通过按揭贷款方式支付；出卖人给买受人留出30日的时间办理银行按揭贷款，如买受人不能在签订本合同之日起30日内将余款打入出卖人账户，则视为违约，按揭相应条款执行详见附件四。合同第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。合同第八条约定：出卖人应当在2014年10月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。后双方签订了《附件四：合同补充协议》，该补充协议第四条第四项约定：如因出卖人的原因，导致交房且交付权属证书延期的，对该两种违约行为，买受人只能对其中一种违约行为进行索赔。该补充协议第六条第1项约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该补充协议第七条第11项约定：买受人采取商业性贷款、公积金贷款或组合方式付款的，应自签署《济宁市商品买卖合同》起30日内办理完毕银行按揭贷款将余款打入出卖人账户，如逾期未办理完毕的，则承担原合同第七条第一款规定的违约责任。该条第12项约定：出卖人同意合同继续履行的，在商品房交付前，买受人应向出卖人足额付清违约金。合同签订后，原告交纳购房款399288元。2014年4月4日，原告通过工商银行贷款91万元，支付给被告。2014年11月6日双方办理了房屋交接手续，房屋实测面积为145.77平方米，单价9019元，总计房款1314699元。2014年11月16日，原告补交差价5411元。2014年11月6日，双方签订延期交房支付违约金协议，被告向原告支付延期交房违约金786元。济宁市任城区人民检察院向本院送达支持起诉书，支持原告起诉。关于本诉部分，本院认为，原、被告签订的《济宁市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自义务。涉案相关合同已约定了交房时间及因出卖人的原因，原告不能在被告交付该房屋之日起365日内取得该房屋权属证书的，出卖人按已付价款的1%向买受人支付违约金。被告未按约定的时间取得该房屋权属证书，其行为实属违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付违约金13146.99元并不违反合同约定，该约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定。原告的诉讼请求，本院予以支持。《济宁市商品房买卖合同》系原、被告双方之间的约定，双方应当严格履行，蓝天置业公司不能以政策变更导致消防验收无法通过为由对抗其合同义务；逾期交房和逾期办证行为虽有关联，但系不同的违约行为，且根据公平原则，蓝天置业公司不能以承担其中一项违约行为的赔偿责任而免除其对另一违约行为的责任。蓝天置业公司抗辩理由不成立，本院不予采信。关于反诉部分，本院认为，根据双方签订的《济宁市商品房买卖合同》第六条关于付款方式及期限的约定，许曼应于2013年12月27日支付房款91万元，其于2014年4月4日支付，确实存在逾期付款的情形。蓝天置业公司要求许曼按日万分之三支付逾期付款违约金，许曼抗辩已超过诉讼时效。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则应承担举证不力的后果。许曼对蓝天置业公司的反诉讼请求提出抗辩，蓝天置业公司应对诉讼时效承担举证责任。根据双方签订的补充协议第七条第12项约定，买受人因逾期付款而应向出卖人支付违约金的日期为商品房交付前，在本案中即2014年11月6日前。蓝天置业公司系在本诉诉讼期间于2017年11月24日提起的反诉，且在蓝天置业公司交付购房余款、房屋交接及双方签订《延期交房支付违约金协议》时均未提及逾期付款违约金事宜。蓝天置业公司作为法人企业，在进行维权及举证能力上均优于作为自然人的许曼。依据《中华人民共和国民法通则》规定的诉讼时效为两年，蓝天置业公司在主张逾期付款违约金时，至《中华人民共和国民法总则》施行日即2017年10月1日前已届满两年，其未提供证据证实在两年内向许曼主张过权利，蓝天置业公司的反诉已超过诉讼时效。蓝天置业公司基于反诉提出行使抵销权，因其反诉请求已超过诉讼时效且许曼未同意抵销，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告济宁蓝天置业有限公司于本判决书生效之日起五日内支付原告许曼违约金13146.99元。二、驳回被告济宁蓝天置业有限公司的反诉讼请求。如果被告济宁蓝天置业有限公司未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费64元，反诉案件受理费25元，均由被告济宁蓝天置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  白雪二〇一八年二月十三日书记员  张月