新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新01民初717号原告：北京沃德通财务顾问有限公司，住所地北京市朝阳区东三环北路2号南银大厦29层2902。法定代表人：关士俊，北京沃德通财务顾问有限公司经理。委托诉讼代理人：聂炜，北京尚衡（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于范利，北京崧博律师事务所律师。被告：乌鲁木齐西域玖佳房地产开发有限责任公司，住所地新疆乌鲁木齐市新市区西环北路989号商住楼1栋商铺1层商铺1。法定代表人：刘军,乌鲁木齐西域玖佳房地产开发有限责任公司董事长。委托诉讼代理人：张国栋，新疆安隆律师事务所律师。原告北京沃德通财务顾问有限公司（以下简称沃德通公司）与被告乌鲁木齐西域玖佳房地产开发有限责任公司（以下简称西域玖佳公司）因商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沃德通公司的委托诉讼代理人聂炜、于范利，被告西域玖佳公司的委托诉讼代理人张国栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。沃德通公司向本院提出诉讼请求：1.判令西域玖佳公司继续履行合同，交付位于乌鲁木齐市高新技术开发区（新市区）西环北路989号新疆冶金建设公司北棚户区商住楼1栋会所、网球馆、游泳馆101室【房产证号：乌房权证高新字第××号】；2.判令西域玖佳公司支付违约金85万元（暂计算至2017年9月25日）；3.本案诉讼费用由西域玖佳公司承担。事实和理由：我公司与西域玖佳公司于2016年8月16日签订了关于乌鲁木齐市高新技术开发区（新市区）西环北路989号新疆冶金建设公司北棚户区商住楼1栋会所、网球馆、游泳馆101室房屋的《商品房预售合同签约证明和预告登记申请书》和《商品房销售合同》，其中《商品房预售合同签约证明和预告登记申请书》约定在2016年10月1日交付房屋。随后我公司依约履行了付款义务，同年10月17日取得房屋权属证书，之后我公司多次敦促西域玖佳公司交付房屋，其仅表示将在2017年1月1日前交付上述房产，可至今仍未交付。故此，我公司只能依据相关法律规定诉至法院，望法院公正裁决。西域玖佳公司辩称，在双方签订房屋买卖合同之前，我公司已将涉案房屋对外出租一年之久，并且与案外人签订了十年的租赁合同，沃德通公司对此是明知的。沃德通公司购房时表示签订合同的目的在于融资，并不是为了实际占有，故双方交易的房产价格也比市场价格要低。我公司已将涉案房屋的产权证办理到沃德通公司名下，现我公司同意将租赁收益转交给沃德通公司。综上，请求法院查明事实，依法驳回沃德通公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。西域玖佳公司提交其与沃德通公司签订的三份《商品房销售合同》及与案外人刘玮、张进、刘薇薇、胡俊余、钱宝琳（以下简称刘玮等五人）签订的五份《租赁合同》，用以证明涉案房屋在与沃德通公司签订《商品房销售合同》之前，就租赁给刘玮等五人的事实。沃德通公司质证认可《商品房销售合同》的真实性，但不认可五份《租赁合同》的真实性。对在涉案房屋出售之前，西域玖佳公司已出租给刘玮等五人使用的事实不予认可。西域玖佳公司提交石油新村街道办事处与锦域社区居民委员会出具的门牌号码变更证明，用以证明昊元上品会所的门牌号码××变更为西环北路999号。门牌××。沃德通公司认可该证据的真实性，但称该证据不能证明新疆时代国际酒店管理有限公司乌鲁木齐新市区昊元酒店（以下简称昊元酒店）的营业地址。西域玖佳公司提交新市区地税局石油新村税务所于2017年11月30日出具的情况说明，用以证明昊元上品会所已经办理税务登记，承租涉案房屋的刘玮等五人办理税务登记的时间是2016年4月18日，此前登记的昊元酒店正在办理注销手续。沃德通公司质证认为，税务部门无法证明公司经营地址，也无法证明实际经营主体。西域玖佳公司提交五份银行电子单据，证明刘玮等五人依据五份《租赁合同》的约定已将租金按期支付完毕。沃德通公司质证认可电子单据的真实性，但称该电子单据的支付款项的性质不能确定，故不能证明刘玮等五人与西域玖佳公司存在租赁关系。对于西域玖佳公司提供的《商品房销售合同》的真实性，因沃德通公司予以认可，故本院予以确认。因西域玖佳公司提供的五份《租赁合同》，街道办事处与社区、税务所的证明文件及银行电子单据等，能够形成一个完整的证据链，足以证明涉案房屋在《商品房销售合同》签订之前已经租赁给刘玮等五人使用的事实。故本院对上述证据均予以认定。沃德通公司提交昊元酒店卫生许可证，新疆时代国际酒店管理有限公司、昊元酒店与西域玖佳公司的国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告各一份，用以证明新疆时代国际酒店管理有限公司的法定代表人与西域玖佳公司的法定代表人为同一人，涉案房屋的实际控制人是西域玖佳公司。西域玖佳公司认可卫生许可证及企业信用信息公示报告的真实性，但对沃德通公司所要证明的问题不予认可，认为新疆时代国际酒店管理有限公司、昊元酒店均非实际经营者，涉案房屋实际由五名个体工商户经营。本院对沃德通公司提交证据的真实性予以确认，由于上述证据并不足以证明涉案房屋的实际经营者系西域玖佳公司，故对沃德通公司据此所要证明的问题，本院不予确认。根据确认的上述有效证据，本院认定下列事实：沃德通公司与西域玖佳公司于2016年8月16日签订《商品房销售合同》，双方在合同中约定，西域玖佳公司将位于乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）西环北路989号新疆冶金建设公司北棚户区商住楼1栋会所、网球馆、游泳馆101号室，房屋代码为600692393，出售给沃德通公司。该商品房预测绘建筑面积2455.09平方米，按建筑面积计算，该商品房每平方米单价为4,383.23元，总金额10,761,224元于2016年9月15日前一次性付清。第八条，交付期限，出卖人应当在（合同中未约定）前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件：并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.基于买卖不破租赁原因；3.无。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；⑵逾期90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应当不小于本条第⑴项中的比率）的违约金。沃德通公司称其依据合同第九条违约责任的约定，按日万分之三向西域玖佳公司主张2017年1月1日至9月25日期间的逾期交房违约金。另查，2015年7月5日，西域玖佳公司将涉案房屋租赁给刘玮等五人，并分别签订了五份《租赁合同》，合同约定租赁期限自合同签订起至2027年12月31日，现刘玮等五人己将租金交纳至2021年。沃德通公司与西域玖佳公司就涉案房屋在房产部门办理《商品房预售合同签约证明和预告登记申请书》中记载的交房时间为2016年10月1日。涉案房屋于2016年10月17日办理了产权证书，产权人为沃德通公司，沃德通公司己将涉案房屋的全部房款付清。西域玖佳公司当庭同意将租赁合同中属于沃德通公司的租赁收益全部支付给沃德通公司。本院认为，沃德通公司与西域玖佳公司于2016年8月16日签订的《商品房销售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。现沃德通公司主张西域玖佳公司继续履行合同，向其交付涉案房屋，对此本院分析如下：一、基于不动产物权以登记为原则方面的分析。依据《中华人民共和国物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付；第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。上述法律规定反映出，不动产所有权的取得是要式法律行为，应当以房地产权利登记，取得房地产权属证书为获得权利的标准。本案中，沃德通公司依双方签订的《商品房销售合同》履行了支付房款的义务，西域玖佳公司也将涉案房屋的权利转移登记至沃德通公司名下，应当认定西域玖佳公司履行了上述《商品房销售合同》的义务，沃德通公司已经获得了涉案房屋的物权。二、基于买卖不破租赁原则方面的分析。首先，根据本案已查明的事实，西域玖佳公司在将涉案房屋出卖与沃德通公司前，已将房屋出租于刘玮等五人，西域玖佳公司与刘玮等五人分别签订了《租赁合同》，合同中对租赁期限、租赁用途及租赁价格进行了明确约定，上述《租赁合同》的内容合法有效，权利义务清晰明确，且在合同签订后，西域玖佳公司向刘玮等五人实际交付了租赁房屋，刘玮等五人也依约履行了交纳租金的义务，并实际占有房屋进行经营，应当认定西域玖佳公司与刘玮等五人就涉案房屋形成了真实的房屋租赁合同关系。其次，沃德通公司与西域玖佳公司签订的《商品房销售合同》并未约定明确的房屋交付时间，且在交付情形中注明“基于买卖不破租赁原因”，据此可以反映出双方当事人在签订合同时，对涉案房屋存在已向他人租赁的事实，以及无法确定房屋具体交付时间的相应问题均进行了磋商，且形成了合意，并在合同中进行了注明，现沃德通公司称合同签订时其不知晓租赁事实存在的意见，有违商事交易中的诚实信用原则，也有悖于常理。沃德通公司还称双方在《商品房预售合同签约证明和预告登记申请书》中明确了交付房屋的时间，对此本院认为，在该登记申请书中明确交付时间应属行政机关履行登记职责的行为，并不能仅因此认定双方就房屋交付时间达成合意，该交付时间的记载不具有约束双方的法律效力。对沃德通公司的上述意见，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力的规定，刘玮等五人与西域玖佳公司就涉案房屋签订的租赁合同的效力，并不因涉案房屋转让与沃德通公司而受到影响。依据买卖不破租赁的原则，沃德通公司现未能实际占有涉案房屋，并非因西域玖佳公司未向其交付涉案房屋所致，西域玖佳公司不存在违约行为，故沃德通公司主张西域玖佳公司继续履行合同并支付违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，判决如下：一、驳回北京沃德通财务顾问有限公司要求乌鲁木齐西域玖佳房地产开发有限责任公司继续履行合同，交付位于乌鲁木齐市高新技术开发区（新市区）西环北路989号新疆冶金建设公司北棚户区商住楼1栋会所、网球馆、游泳馆101室【房产证号：乌房权证高新字第××号】的诉讼请求；二、驳回北京沃德通财务顾问有限公司要求乌鲁木齐西域玖佳房地产开发有限责任公司支付违约金85万元的诉讼请求。案件受理费91,467.34元（沃德通公司已预交），由沃德通公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。审 判 长  黎 剑审 判 员  王 宏审 判 员  黄淑梅人民陪审员  李汉年人民陪审员  王庆生二〇一八年二月二十八日书 记 员  焦 玉