云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)云07民终32号上诉人（原审被告、反诉原告）：张式珍，女,1938年7月7日出生，汉族，小���文化，云南省永胜县人，农民，住永胜县。委托诉讼代理人（特别授权）：周建元，云南康滇律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：余维云，男，1968年11月4日出生，汉族，初中文化，云南省永胜县人，农民，住永胜县。委托诉讼代理人（特别授权）：高吉祥，云南灵源律师事务所律师。原审被告：曹瑞，男，1964年9月9日出生，汉族，大专文化，云南省永胜县人，教师，住丽江市玉龙纳西族自治县。上诉人张式珍因与被上诉人余维云、原审被告曹瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服永胜县人民法院（2017）云0722民初580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，���法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张式珍上诉请求：1．撤销原判决；2．驳回被上诉人的全部诉讼请求；3．判令支持上诉人的全部诉讼请求；4．一审本诉、一审反诉、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。1、事实及理由：1、本案一审事实认定错误，被上诉人余维云在签订《房屋转让协议》时并不是仁和镇仁和村委会大村村民，一审判决中认定被上诉人身份变化，形成对合同效力的补正，存在对《房屋转让协议》法律效力认定错误。在庭审过程中，被上诉人余维云所提供的证据中的户口簿复印件显示其属于永胜县仁和镇高寨水井坝的成员，其并不是永胜县仁和镇仁和村委会大村的成员。经过庭审程序以后，被上诉人为了挽救在一审庭审过程中自身存在的问题，于2017年11月29日将其户口转入了永胜县仁和镇仁和村委会大村。其行为完全属于削足适履，因为在签订《房屋转让协议》时，余维云并不属于永胜县仁和镇仁和村委会大村的成员。在余维云与张式珍签订协议时，协议本身因违反《土地管理法》第六十二条、《物权法》第一百五十五条及有关政策而导致该协议符合《合同法》第五十二条中第五项中“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形，属于无效的协议。《中华人民共和国民法通则》第五十八条第二款规定：“无效的民事行为，从行为开始起就没有法律效力”即无效的协议自始无效，除非经双方当事人重新达成合法有效的协议以外，均不具有法律效力。因双方未达成新的合法有效的协议，故《房屋转让协议》自始无效。一审判决中认定：“双方签订的《房屋转让协议》合法有效”是违背法律���定的。2、本案法律适用不当，一审法院以上诉人的行为违背诚实信用原则驳回上诉人的反诉请求错误。本案争议的《房屋转让协议》确实系基于上诉人与被上诉人达成，但是签订协议的行为本身违反了法律、行政法规，属于无效的民事法律行为，系客观的法律事实，而非上诉人主观违背诚实信用原则所导致的。故本案上诉人并没有违反诚实信用原则。上诉人提起反诉完全是依据法律规定行使权利，基于《房屋转让协议》的签订不符合法律规定，只存在一个过错责任如何由双方承担的问题，而不能指责上诉人“有违诚实信用原则”，并且“违背诚实信用原则”也不是法定驳回诉讼的事由。被上诉人余维云二审未答辩。原告余维云向一审法院起��请求：1、请求判令被告履行协议办理房屋买卖合同的土地使用权、房屋所有权过户手续。2、判令被告支付原告违约金人民币3万元。3、本案诉讼费由被告负担。反诉原告张式珍提出反诉请求：1、判令反诉原告与反诉被告于2008年1月2日签订的《房屋转让协议书》无效；2、判令反诉原、被告双方返还原物即反诉原告向反诉被告返还人民币215600元，反诉被告向反诉原告返还依《房屋转让协议书》取得的坐落于永胜县仁和镇仁和村委会大村138号的房屋；3、判决反诉被告向反诉原告返还土地补偿款人民币2027.30元。4、本诉、反诉的案件受理费由反诉被告负担。一审法院认定事实：被告（反诉原告）张式珍与被告曹瑞是母子关系。2008年1月2日，被告曹瑞代理被告（反诉原告）张式珍与原告（反诉被告）余维云签订《房屋转让协议书》，协议约定：一、转让房屋位置永胜县仁和镇仁和村委会大村小组，仁里新街下旁；二、转让房屋情况：以原永土临建（1998）字0083号证为据，占地面积0.04亩，砖混结构住房三层六间；三、转让价格：房屋转让价定为215600元。办理合法手续，税、费由购房户承担，出让户协助办理手续；四、付款方式：双方协定，购房户一次性付清房款后，作交房交物。至此，房屋的一切权利、义务等事项全部归属于购房户；五、本协议自双方签字（盖章）之日起即产生法律效力，双方当事人应共同遵守，互不反悔，并以人民币30000元作违约保证金。协议签订后，原告（反诉被告）余维云依约付清了房款，被告（反诉原告）张式珍将房屋交由原告（反诉被告）管理居住至今。2013年12月12日，因观音岩水电站建设需要，征用了原告（反诉被告）余维云向被告（反诉原告）张式珍购买的房屋土地面积0.05亩，原告（反诉被告）领取了征地补偿款2027.30元。2015年被告（反诉原告）张式珍取得了永胜县人民政府颁发的《集体土地使用证》，该证载明：土地使用权人为张式珍，座落于永胜县仁和镇仁和村委会大村138号，地类为住宅用地，使用权面积为65.97平方米。被告（反诉原告）张式珍享有土地使用权的位于永胜县仁和镇仁和村委会大村138号房屋即是本案原、被告所涉房屋。现原告要求被告办理房屋买卖合同的土地使用权、房屋所有权过户手续，并承担违约金。被告张式珍提起反诉，要求确认转让协议无效，退还房款，返还房屋。另查明，现余维云系仁和镇仁和村委会大村村民。一审法院认为：原告（反诉被告）余维云与被告（反诉原告）张式珍在平等��愿的基础上签订了《房屋转让协议》，协议是双方当事人真实意思表示，不存在胁迫、欺诈的事实，协议签订后，双方已实际履行各自义务，原告（反诉被告）对诉争房屋实际居住并已形成稳定的占有关系，且余维云现已成为仁和镇仁和村委会大村村民，与张式珍系同一集体经济组织，这一身份变化，形成了对合同效力的补正，故一审法院认定双方签订的《房屋转让协议》合法有效。余维云要求本诉被告张式珍办理土地使用权过户手续的诉请，符合法律规定，予以支持。其要求给付违约金的主张，因双方在签订合同之后，至2017年11月29日原告余维云才将户口转至仁和镇仁和村委会大村，交易房屋长期未办理过户手续并非被告张式珍违约造成，故对其要求给付违约金的主张不予支持。被告曹瑞不是《房屋转让协议》的相对人，原告余维云要求其办理土地使用权过户手���及承担违约责任的诉请，于法无据，不予支持。关于反诉请求。即反诉原告张式珍要求确认《房屋转让协议》无效，退还房款，返还房屋的主张。根据法律规定，房屋是公民合法享有的私有财产，反诉原告作为房屋所有权人，对其享有所有权的财产有权处分。其与反诉被告余维云达成转让房屋的协议后，又以农村土地不得转让为由主张协议无效，有违诚实信用原则。且现余维云已将户口转至仁和镇仁和村委会大村，与张式珍系同一集体经济组织。因此，反诉原告的诉请无法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第七条、第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条、第六十四条之规定，判决：一、反诉原告张式珍于本判决生效后三十日内配合本诉原告余维云办理��基地使用权证。二、驳回本诉原告余维云的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告张式珍的反诉请求。本诉案件受理费550元，由本诉被告张式珍负担。反诉案件受理费4564元，减半收取2282元，由反诉原告张式珍负担。二审中，双方当事人均无新的证据提交。经二审审理查明，原判认定的事实属实，本院予以确认。本案系农村房屋买卖合同纠纷，争议的焦点是双方所签订的《房屋转让协议书》是否有效。本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系。本案中，虽然2008年1月2日双方签订房屋买卖协议时，余维云并非仁和镇仁和村委会大村村民，但在2017年11月29日余维云依据《房屋转让协议书》，已经将户口转至仁和镇仁和村委会��村，成为该集体经济组织的一员，弥补了购房主体资格的欠缺，其已具备了受让本案所涉房屋的条件，合同的效力得到补正。我国法律对农村同一集体经济组织成员之间的房屋买卖并不禁止，故余维云有资格受让本案所涉的房屋。其购房行为不违反国家法律、行政法规的强制性规定，因此该房屋买卖合同应当认定有效。余维云要求张式珍办理土地使用权过户手续的诉请，符合法律规定，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。该《房屋转让协议书》是当事人双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，余维云按照双方约定支付了房款，张式珍将房屋交付余维云占有使用，《房屋转让协议书》已于2008年1月10日履行完毕，上诉人张式珍在��维云占有、使用该房屋九年间，均未曾提出异议。现张式珍反诉要求确认《房屋转让协议书》无效，退还房款，返还房屋的主张明显违背公平和诚实信用原则，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上，上诉人张式珍的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，判决结果适当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人张式珍负担。本判决为终审判决。审判长  张培贵审判员  马 昕审判员  阮 兰二〇一八年二月六日书记员  陈旭燕