上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终158号上诉人（原审原告）：上海市浦东新区康桥镇百曲居民委员会，住所地上海市浦东新区康桥镇百曲9组。法定代表人:赵秋良，主任。委托诉讼代理人：沈立安，上海永乐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海新城服装厂，住所地上海市浦东新区康桥镇百曲村*组***号。法定代表人：王玖林，厂长。委托诉讼代理人：李莎莎，女，上海新城服装厂员工。委托诉讼代理人：王利芳，上海沪泰律师事务所律师。上诉人上海市浦东新区康桥镇百曲居民委员会（以下简称百曲居委会）因与被上诉人上海新城服装厂（以下简称新城服装厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初23664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人百曲居委会的委托诉讼代理人沈立安，被上诉人新城服装厂的委托诉讼代理人李莎莎、王利芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人百曲居委会上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉请。事实和理由：系争房屋是无证建筑，所涉及的房屋租赁合同应为无效。系争房屋建立在农民集体所有土地之上，而在农民集体所有土地上进行非农建设，除了确认建设用地使用权或办理农用地专用审批手续之外，还应该向县级以上政府部门办理建设用地规划许可证等手续。但系争房屋没有办理上述手续，被上诉人一审提交的《上海市村镇建设审批表》、《上海市城市规划建设管理局建筑工程监督检查记录》和《住所（经营场所）使用证明》三份复印件也完全无据可查，即使属实，也仍然属于乡镇一级政府的无权行为，故系争房屋属于无证建筑。被上诉人新城服装厂辩称，不同意上诉人的上诉请求，上诉人与被上诉人之间并非租赁合同关系，而是合资建房关系，请求二审驳回上诉，维持原判。百曲居委会向一审法院起诉请求：1、确认百曲居委会、新城服装厂之间就副业棚违法翻建厂房供新城服装厂经营服装生产的《协议》和《房屋土地租赁协议》无效；2、新城服装厂将位于上海市浦东新区XX镇XX村XX组的违建厂房及土地（原副业棚位置，四至详见附图）立即返还给百曲居委会。一审法院认定事实：1995年10月10日关于XX队社员王玖林出资翻建厂房经营服装生产业务的具体事宜，XX队（以下简称甲方）与新城服装厂（以下简称乙方）签订《协议》，协议第二条“企业性质”约定：企业属生产队集体企业，按队办企业性质财务记账，由乙方负责经营，经营好差由乙方负责，经营期间的一切内外费用由乙方承担，经营期间所发生的债权债务、工伤事故等与甲方无关，乙方所建的厂房其中200平方米属生产队产权由乙方使用，协议期满后如不再续订由生产队另行安排，乙方不得干涉。协议第三条“经营期限”约定：经营期限为拾年，期满后双方共同协商续订。协议第四条“付款方式”约定：四年内企业上交生产队每年壹万贰仟元，四年以后，根据经营情况再定上交协议。协议第五条“起讫日期”约定：自一九九六年元月一日至二○○五年底止。1997年6月新城服装厂向原南汇县工商管理局申请注册地址变更为XX镇XX村XX组。新城服装厂向工商行政部门提交了：1、1995年10月24日审批的《上海市村镇建设审批表》[沪（南康）村建字第XXXXXX号]，内容为：百曲村十组，你单位于1995年10月20日报来修建副业房项目的申请，现同意修建楼房352平方米、平房176平方米，总投资10万元。2、《上海市城市规划建筑管理局建筑工程监督检查记录》，内容为“总体完成基本符合要求”。3、《住所（经营场所）使用证明》，该表中产权归属为XX村XX组，使用关系为投资经营，产权单位原南汇县土地管理所康桥土地管理分所进行了签章。就王玖林与百曲十队付业棚约200平方米出资翻建厂房经营服装生产业务，在1995年10月10日签订协议之第四条约定的基础上，百曲居委会（以下简称甲方）与新城服装厂（以下简称乙方）于1999年12月31日签订《协议》，协议约定：1、双方代表，甲方第十生产队代表胡正祥，乙方经营者代表王玖林，2、“企业性质”属生产队集体企业，按队办企业性质财务记账，由乙方负责经营，经营好差由乙方负责，经营期间的一切内外费用由乙方承担，经营期间所发生的债权债务、工伤事故等与甲方无关，乙方所建的厂房其中200平方米属生产队产权由乙方使用，协议期满后如不再续订由生产队另行安排，乙方不得干涉，3、“经营期限”为10年，期满后双方共同协商续订，……，6、现根据双方于一九九五年十月十日所订协议第四条之规定，从二○○○年元月至二○○五年底止，经双方协商乙方需每年上缴生产队壹万贰仟叁佰元整，7、起讫日期二○○○年元月至二○○五年止。2006年1月1日上海市南汇区康桥镇XX队（以下简称甲方）与新城服装厂（以下简称乙方）签订《房屋场地租赁协议》，协议约定：1、甲方将原生产队房屋约200平方米和场地租给乙方使用，2、租赁时间为一年，即从2006年1月1日至2006年12月31日止，合同期满后，如乙方需续租，同等条件下甲方须优先借乙方继续使用，3、租赁金额为一年壹万叁仟元正，付款方式在本年内付清，4、租赁期间，如遇国家征地需要动迁，甲乙双方都应无条件服从，并互不承担责任，5、乙方所翻建的厂房其中200平方米属生产队产权，协议期满后如不再续订由生产队另行安排，乙方不得干涉。2007年1月1日、2009年1月1日、2011年1月1日XX队与新城服装厂就续租上述约200平方米房屋和场地分别签订了《房屋场地租赁协议》，约定了相应的租期和租金及其支付方式。2012年1月1日XX队与新城服装厂签订《房屋场地租赁协议》，约定：租期自2012年1月1日至2012年12月30日止，租金一年13,000元，租赁期年内付清。该租赁协议其余条款的内容与前述签订的《房屋场地租赁协议》内容一致。2013年百曲居委会向新城服装厂发出《通知书》，内容为：……，我居委原十组的副业棚在1995年10月由康桥镇村建办同意翻建528平方米的厂房，在1995年10月由百曲村租赁给上海新城服装厂，此厂房也在征地范围内，百曲村十组与上海新城服装厂签订的协议已经结束，合同自然终止，租金收到2013年8月，要求上海新城服装厂于2015年6月30日前搬出。2015年5月20日上海市XX厂法定代表人王玖林出具《信访事项答复意见书》，回复：经相关部门调查核实，上海新城服装厂翻建的528平方米审批手续是有效的，关于厂房动迁相关事宜，应按相关动迁政策办理。另查明，2010年6月17日上海市浦东新区（县）人民政府发布沪（浦）征告[2010]第66号、67号《征收土地方案公告》，其中XX村XX组在征地范围内。一审审理中，百曲居委会认为，百曲居委会、新城服装厂签订的一系列《协议》和《房屋场地租赁协议》表面上看是租赁土地或者房屋的协议，实质上是以合法形式掩盖非法目的的合同，这些《协议》和《房屋场地租赁协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》第43条、第44条、《中华人民共和国城乡规划法》第40条、第41条、《建制镇规划建设管理办法》第14条、第15条、《中华人民共和国合同法》第52条第三款的规定，所以要求确认百曲居委会、新城服装厂之间就副业棚翻建厂房签订的一系列《协议》和《房屋场地租赁协议》无效，无效合同自始无效，无效合同应各自返还因合同所取得的财产，新城服装厂应向百曲居委会返还位于上海市浦东新区XX镇XX组的违建厂房及土地并支付自2013年9月至2017年2月期间的房屋使用费。对新城服装厂自工商行政管理局调取的《上海市村镇建设审批表》、《建筑工程监督检查记录》、住所（经营场所）使用证明的真实性不认可，认为这些材料是新城服装厂用于办理工商登记的资料，无法客观反映相关主管部门审批同意翻建副业棚的事实，这些材料上也显示出翻建副业棚的产权人是XX村XX组。新城服装厂则认为，百曲居委会就此已经以排除妨碍、租赁纠纷为由三次向法院提起诉讼，均撤诉。新城服装厂翻建厂房的手续合法，涉案建筑属合法建筑。本案虽是租赁纠纷，但实质是动迁利益之争，法院不应受理。一审法院认为，出租人就取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的房屋，与承租人签订的租赁合同有效。系争房屋是否为合法建筑的问题，百曲居委会、新城服装厂各执一词，新城服装厂为此举证了其变更工商注册地址时向市场监督管理局(原工商行政管理局)提交的相关建筑的审批材料，庭审中百曲居委会虽否认相关证据的真实性，但百曲居委会在2013年向新城服装厂发出的《通知书》中却确认了1995年10月由村镇办同意翻建528平方米厂房的事实，故新城服装厂从工商行政部门调取的相关材料的真实性法院可予确认，况且系争房屋已经纳入了动迁范围，百曲居委会也未举证证明系争房屋是按照违章建筑进行评估的依据，而且康桥镇政府信访办出具的答复意见中也核实了上海新城服装厂翻建528平方米审批手续是属有效的事实，故法院对新城服装厂自市场监督管理部门调取的《上海市村镇建设审批表》、《建筑工程监督检查记录》、住所（经营场所）使用证明予以采信，根据上述证据可以证实系争租赁标的已经通过相关主管部门的批准建设，系争租赁标的不具有违法性，故百曲居委会认为系争房屋是违反相关土地管理法、城乡规划法等规定建造的意见法院不予采纳，百曲居委会以建筑物不具合法性为由要求宣告《协议》和相关《房屋土地租赁协议》无效的理由不能成立，百曲居委会基于租赁协议无效要求新城服装厂返还系争租赁房屋和场地并支付房屋使用费的诉请，法院亦不予支持。一审法院审理后作出判决：驳回上海市浦东新区康桥镇百曲居民委员会全部的诉讼请求。案件受理费937元，由上海市浦东新区康桥镇百曲居民委员会负担。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，就系争房屋翻建是否系违章建筑的争议，被上诉人在一审中提交了存档于原工商行政部门的《上海市村镇建设审批表》、《建筑工程监督检查记录》以及《住所（经营场所）使用证明》相关审批材料，一审结合上诉人曾在向被上诉人发出的《通知书》中所确认的内容，采信了上述证据材料，认定系争房屋的翻建已经获得了相关部门的审批，并无不妥，本院予以支持。上诉人在未能提供反证以否定上述证据材料的真实性及有效性的情形下，主张系争房屋为违章建筑，缺乏依据，本院不予支持。并且，在本案租赁期间，系争房屋所在地块已经被纳入了动迁范围，相关动迁程序也已经启动，双方当事人宜先处理好征收补偿关系，再就租赁合同关系进行协商为妥。综上，上诉人以租赁协议无效为由要求被上诉人返还系争房屋、场地、并支付使用费的诉请，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，百曲居委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币937元，由上诉人上海市浦东新区康桥镇百曲居民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑卫青代理审判员  吴 丹审 判 员  杨斯空二〇一八年二月二十七日书 记 员  赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……