湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终6357号上诉人（原审原告）：廖某，男，1977年11月23日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：陈丽，湖南芙蓉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳，湖南芙蓉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：傅某，男，1974年10月22日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：林思慧，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。上诉人廖某因与被上诉人傅某房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2016）湘0111民初5342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。廖某上诉请求：1、撤销一审判决中第一项，依法改判廖某与傅某2014年12月签订的《合同》以及于2015年1月15日签订的《合同补充条款》，已于2015年6月15日解除；2、撤销一审判决中第二项，依法改判傅某支付廖某违约金100万元，傅某支付廖某代为收取的租金费用78.97余万元（暂计算至2016年5月）；3、本案一、二审诉讼费由傅某承担。事实与理由：一、一审判决认定的违约方与事实严重不符，属于事实认定错误。一审判决认定廖某违约，系依据傅某提供的微信和短信截图，但未提供微信和短信的载体手机供核验，也未进行证据保全，真实性、合法性均存在重大瑕疵，不能作为定案依据。本案违约的根本原因是傅某未找到涉案房屋的新买主，故意拖延通知过户时间。二、因傅某根本违约，廖某已于2015年6月15日发函解除了双方的《合同》及《合同补充条款》。三、一审判决驳回上诉人的其他诉讼请求错误，应依法判决支持上诉人的诉讼请求。傅某辩称：1、本案系廖某收到傅某的首付款和补偿款266万元之后，未及时解除合同抵押贷款，拒不履行合同；廖某所称的两份函件傅某均未收到，合同是因傅某发函而解除。2、廖某请求傅某支付代收费用，于法无据，应予驳回。首先，廖某应举证证明傅某代收费用的时间和具体金额；其次，本案案由是房屋买卖合同，与对方索要租金是另一种法律关系，应当另案处理；最后，廖某已于2014年9月20日解除傅某的代收租金委托，租金之事与傅某无关。廖某向一审法院起诉请求：1、确认廖某、傅某于2014年12月3日签订的《合同》及2015年1月15日签订的《合同补充条款》解除；2、判令傅某向廖某支付违约金100万元；3、判令傅某向廖某支付代为收取的费用78.97万元；4、判令傅某承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：廖某（甲方）与傅某（乙方）于2014年12月（未写明具体日期）签订《合同》，约定：甲方将其持有的喜盈门范城三号栋505号门面（以下简称涉案门面）出卖给乙方或乙方指定人员，乙方一次性支付甲方16万元作为甲方原投资回报，该门面以后租金与甲方再无关系；乙方在2014年12月31日前支付甲方前述16万元投资回报款，剩余房款在双方过户完成后三天内，乙方一次性支付给甲方；甲方保证于2015年3月1日前为乙方办理完毕过户手续，否则甲方应按照国家贷款利率支付乙方已付房款的利息；甲方逾期办证或者乙方逾期付款三个月以上视为违约，违约金为100万元。该合同还对转让价格等其他事项进行了约定。2015年1月15日，廖某（甲方）与傅某（乙方）签订《合同补充条款》，约定：涉案门面转让总价款为5042006元（包含过户费用），加上投资回报款16万元，乙方应支付价款合计为5202006元；付款方式为乙方应于2015年1月16日前支付甲方266万元，甲方自行还贷（涉案门面有按揭贷款尚未还清）；双方于2015年6月1日前办理过户手续，乙方在过户前一个月提前通知甲方，过户手续办理当日或次日乙方支付剩余房款2542006元；若乙方未按约定时间付款，应以2542006元为基数，按年息5.6%支付甲方利息至过户及付款全部完成止；若涉案门面过户给乙方指定人员，由甲方担保乙方在过户完成后收回剩余房款；若一方发生违约行为，按照原合同约定违约条款处理。补充协议签订当天，廖某向傅某出具《收条》两份，内容为收到傅某支付的购房首付款250万元及投资回报款16万元。在本案审理过程中，廖某陈述称涉案门面未按期过户系因傅某未在约定时间内提前一个月通知且拖延办理过户手续所致，对此廖某提供了落款时间分别为2015年5月22日和2015年6月15日的《关于从速办理喜盈门范城3栋505室过户手续的通知函》、《湖南启航律师事务所律师函》两份函件予以佐证。傅某对此质证认为从未收到过该两份函件，廖某投递地址亦非傅某的经常居住地，且傅某向快递公司电话查询得知，该两份邮件未寄出。在本案审理过程中，傅某提交的涉案房屋产权情况表显示，涉案房屋登记所有权人系廖某，现因贷款尚未还清仍处于抵押状态。傅某还陈述称，根据双方补充协议约定，廖某应在傅某支付购房款266万元后，就涉案门面剩余房贷自行还款并解除抵押，以便办理过户手续；傅某在支付266万元后多次以电话、短信等形式通知廖某要求解除抵押并办理过户手续未果，后于2015年11月11日、2016年4月28日分别向廖某发出《过户催告函》及《解除合同通知函》，主要内容为因廖某未按约定时间解除涉案门面抵押并办理过户手续，通知其解除涉案门面买卖合同。傅某对此提供了与廖某的短信及微信聊天记录、快递运单及投递结果查询予以佐证，廖某对该两份函件真实性没有异议，但认为傅某函件发出时间已经超过了双方约定的过户时间。廖某对傅某提供的2015年1月15日、2月28日、5月31日短信记录没有异议，但对傅某提供的微信聊天记录认为系虚假证据。一审法院认为：廖某、傅某就涉案门面签订的合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方形成房屋买卖合同关系，均应按照约定履行各自的义务。现廖某要求解除涉案门面的买卖合同及补充协议，傅某对此予以认可，故涉案合同已由双方合意解除，解除时间以傅某向廖某发出的《解除合同通知函》投递签收时间即2016年4月29日为准。本案争议焦点为导致合同解除违约方的认定问题，对此本院认为导致涉案合同解除的原因系廖某未按约定解除抵押且未配合办理涉案门面过户手续所致看，违约方应认定为廖某，理由如下：首先，从双方举证证据的证明力大小角度分析。本案中，廖某主张系因傅某未按合同约定提前通知廖某且拖延过户导致合同解除，而傅某主张系因廖某未按约定解除抵押且未配合办理过户手续导致合同解除。对此，廖某虽提供了函件两份及快递单据，但无投递结果查询，且傅某陈述称经向快递公司查询得知该两份邮件未寄出。傅某对此提交了双方的短信、微信聊天记录及快递投递查询等证据予以佐证，廖某虽对微信记录真实性有异议，但对短信以及傅某发出的函件真实性未提出异议，且这些证据与傅某陈述能够相互吻合，可信度较高。比较可知，傅某举证证据的证明力明显大于廖某举证证据。其次，从涉案门面产权状态分析。涉案门面的抵押至今仍未解除，不具备过户条件。若廖某如其所述系诚信履约，完全可以在傅某支付266万元后自行解除抵押并要求傅某办理过户，但无证据证明廖某有此意向。再次，从日常生活经验分析。傅某在涉案合同及补充条款签订后，即向廖某支付266万元购房款及投资回报款，据此可以反映出傅某履约是积极主动的。依据廖某主张，傅某在支付巨额款项后却故意拖延过户，明显与常理不符。综上，廖某所举证据不能证明傅某存在违约行为，涉案合同解除系因廖某未按约定解除抵押且未配合办理过户手续所致，违约方系廖某，故廖某诉请傅某支付违约金没有事实和法律依据，一审法院依法不予支持。廖某诉请傅某返还代收的费用即涉案门面租金，一审法院认为该请求与本案不属同一法律关系，廖某可依法另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、廖某与傅某就长沙市雨花区喜盈门商业广场3栋505号门面于2014年12月签订的《合同》以及于2015年1月15日签订的《合同补充条款》于2016年4月29日解除；二、驳回廖某的其他诉讼请求。本案受理费20907元，由廖某负担。在二审审理过程中，廖某向本院提交了五组证据：第一组证据，银行回单两份、房屋走势图，证明傅某“一买一卖”中赚取房屋差价180万元，转入其女傅薇尔账户中；第二组证据，《长沙喜盈门·范城保利国际影城租赁合同书》，证明涉案房屋带有租约，廖某委托傅某代为收取租金，傅某收取租金后未向廖某给付租金的事实；第三组证据，快捷快递内部管理系统查询截图，证明廖某2015年6月15日向傅某邮寄了合同解除函。第四组证据，短信截图，证明廖某一直在积极催促傅某过户事宜。第五组证据，录音，证明傅某一审中提交的客服录音为虚假录音。傅某针对廖某提交的证据发表如下质证意见：一、与本案无关，本案审理的是廖某作为卖方，傅某作为买方的房屋买卖合同。对房屋走势图，首先该走势图是喜盈门的公寓价格，而不是门面价格；其次，房产网站的分析仅供参考，也并非权威部门出具的房价结论，没有说服力；并提交了开发商润领房地产公司与其签订的购房合同，及其同楼层相邻的房产购买合同，及傅某将房产原价转让给廖某的合同，证明傅某在将涉案房屋转让给廖某时为原价转让，傅某未从中赚取差价。二、与本案无关，本案审理的是房屋买卖合同而非租赁合同；三、真实性有异议，为伪证，该证据无原件核对，且根据常识，查询结果应该出现在编辑框的下方，而不是编辑框内。其次，傅某方已于2017年9月16日拨打邵东县快捷快递内部查询电话，查询对方的两个快递单，客服告知快递号码系循环利用，记录早已清空，2015年的快递单编号现在已经投入新的使用，根本不可能查询到结果，所以廖某提交的是虚假证据；四、三项均对其真实性有异议，廖某在一审中，提交了短信记录和电话记录的电信查询单，声称傅某在2015年1月到2015年8月之间从未回复过短信给廖某，与该份证据截然相反，傅某称为廖某事后伪造的伪证；五、同证据三质证意见，廖某提交的是事后伪造的虚假证据。二审质证后，傅某申请对廖某发给他的短信及他回复给廖某的短信真假进行鉴定，经廖某同意，本院委托湖南省鉴真司法鉴定中心对廖某用手机151××××****于2015年3月6日至2015年6月15日期间内发送给傅某手机189××××****的信息真假进行鉴定，廖某是否发了这12条短信，傅某是否收到了这12条短信，傅某是否回复了4条短信，湖南省鉴真司法鉴定中心经审查，作出了“终止鉴定告知书”告知：无法证明16条短信的发送及接收的真实性，故中心检验结论只能说明短信是否客观存在于手机，不能证明发送过程及接收过程的客观真实性。对于这份告知书，鉴定机构在双方当事人的质证过程中，作出了他们的解读。本院对廖某提交的该五组证据审核认为：一、对第一组证据，傅某提交了开发商润领房地产公司与其签订的购房合同，及其同楼层相邻的三份房产购买合同，及傅某将房产转让给廖某的合同，均为直接证据，证明傅某的成交价格真实，故对廖某提交的该第一组证据不予采信；二、对第二组证据，与本案的处理无关；三、对第三组证据、第五组证据，本院依法到邵东县快捷快递有限公司进行调查核实，确认廖某投递了相关邮件，快捷快递查询系统对外只能查询一年以内的投递记录，但内部可以查询两年内的投递记录，超过两年后投递记录被系统自动覆盖。廖某提供的查询界面打印件属实，但该界面只显示已投递，并无详细的发放记录，无法确认是否系傅某本人签收，故该两份证据的证明力需要结合其他证据综合认定；四、对第四组证据，二审中经委托鉴定机构进行技术鉴定，湖南省鉴真司法鉴定中心出具了“终止鉴定告知书”，故该证据的真实性存疑，本院不予采信。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，一、关于合同的解除时间。结合双方证据，一审中傅某提交了催告办理过户手续的函件以及解除合同的函件的流转签收信息，廖某二审中补充提交了快递查询结果以及录音，以证明他向傅某发出催告办理过户的函件和解除合同的函件已送达，但没有傅某收到上述文件的直接证据，傅某提供的证据证明力大于廖某提供的证据，故本院认定本案解除合同的时间为傅某发出合同解除函的时间即2016年4月29日；二、违约方的认定，本院结合查明事实，认为导致涉案合同解除的原因系廖某未按约定还贷并解除房屋产权抵押且未配合办理涉案门面过户手续所致。理由如下：1、根据湖南省鉴真司法鉴定中心“终止鉴定告知书”的告知内容，不能证明傅某收到了廖某发送的12条短信和他回复的4条短信。2、廖某在本案中提交了短信记录，以证明违约方为傅某，但该短信记录与廖某其一审证据电信记录相矛盾，与傅某手机短信记录也相矛盾，反观傅某有微信记录和短信记录相匹配，可信度较高。廖某在收到266万元款项后至今未解除涉案房屋的银行抵押贷款，未履行约定的义务，导致出售的房产不具备基本的交易过户条件，违约方应认定为廖某。三、对于廖某主张的代收费用问题，因代收费用本质是涉案房屋的租金，与本案房屋买卖合同纠纷系不同的法律关系，不宜在本案中一并处理，廖某可依法另行主张。综上所述，廖某的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费20907元，由廖某负担。本判决为终审判决。审判长  杨林华审判员  詹支粮审判员  曾庆军二〇一八年二月五日书记员  皮磊林