重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终8309号上诉人（原审被告）：重庆荣坤房地产开发有限责任公司，住所地重庆市合川区合阳办青龙街158号门市，统一社会信用代码91500117750074236W。法定代表人：李洪渊，董事长。委托诉讼代理人：陈霞，重庆津舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆鼎千房地产营销策划有限公司，住所地重庆市江津区几江街道滨江大道与元帅大道交汇处（C2-3地块）东城中央7幢1单元负2-8号，统一社会信用代码91500116573431975W。法定代表人：刘西梅，总经理。上诉人重庆荣坤房地产开发有限责任公司因与被上诉人重庆鼎千房地产营销策划有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院(2016)渝0116民初9496号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人重庆荣坤房地产开发有限责任公司上诉请求：撤销原判，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。主要理由为：上诉人已经根据上诉人与被上诉人签订的《“鼎山丽景”楼宇销售代理合同》和《“鼎山丽景”车位委托销售合同》的约定，在被上诉人申报佣金结算清单后5个工作日内对佣金结算清单进行审核。但因在代理销售房屋和车位的过程中，存在购房户违约而向上诉人支付的违约定金或购房户另将房屋出售他人而向上诉人支付的需要更名的溢价款，全部被被上诉人收取而拒不支付上诉人的情形。后因被上诉人不认可上诉人最终审核的结算金额，导致上诉人与被上诉人一直未对2015年2月后的销售佣金进行结算。涉案佣金未结算的最终原因在于被上诉人而非上诉人，不存在上诉人为了自己的利益，不正当地阻止支付条件成就的情形。因此根据上诉人与被上诉人之间签订的两份合同，上诉人与被上诉人尚未最终对佣金结算清单进行审核确认，涉案佣金的支付条件并不成就，故一审法院判决上诉人支付被上诉人479168元及其逾期付款违约金属于认定事实不清，适用法律错误。即使法院认定上诉人应当支付被上诉人佣金的前提下也应当扣除被上诉人未支付给上诉人的购房款20万。被上诉人重庆鼎千房地产营销策划有限公司答辩，原审法院判决正确，应予以维持。我方未收到上诉人所称的转让款和溢价款。重庆鼎千房地产营销策划有限公司一审诉讼请求：1、被告支付原告2015年2月至2016年8月期间的佣金527303元；2、被告支付原告逾期付款违约金（以306555元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2015年9月11日起计算至付清时止；以69291元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年2月11日起计算至付清时止；以15550元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年3月11日起计算至付清时止；以51269元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年4月11日起计算至付清时止；以18123元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年5月11日起计算至付清时止；以4891元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年6月11日起计算至付清时止；以11586元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年7月11日起计算至付清时止；以47588元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年9月11日起计算至付清时止）。一审法院认定事实：2011年6月23日，被告重庆荣坤房地产开发有限责任公司（甲方）与原告重庆鼎千房地产营销策划有限公司（乙方）签订《“鼎山丽景”楼宇销售代理合同》，约定甲方委托乙方为本项目营销策划推广提案及独家销售代理（不包括商业面积），合同期限自2011年6月23日起，在合同有效期内，任何一方不得随意单方终止本合同。合同第四条代理佣金计算方法：1、销售合同总金额×1.2%。2、业绩核算标准：收取定金，与客户签定房地产买卖合同，即达到考核乙方销售业绩的标准。3、佣金结算标准：以每月实际到开发商帐户的总金额为准。4、若甲方已支付的代理佣金中因特殊原因退房或退款后，则在下期应支付乙方佣金中扣除已支付的相应佣金。5、若客户未交足定金或交纳定金后弃订，所没收款项作为溢价处理分配，甲方不另行向乙方支付代理费，若遇特殊情况经甲乙双方协商后可退款。6、为了有效控制销售进度，若遇付款后的客户要求更改名字的情况，需征得乙方同意并收取更名费，更名费在扣除合同总金额1.2%的佣金后,超出部分作为溢价甲乙双方按五五分配。合同第五条房款收取约定：本项目楼宇销售的合同及收据均由甲方提供，销售合同由乙方填写，甲方审核签字盖章。售楼款项由甲方专人收取，汇入甲方指定帐户。乙方不得擅自收取任何款项。合同第六条代理费结算约定：乙方应于每月3日前向甲方申报佣金结算清单，若因乙方原因未按时申报，则按申报日顺延结算日。甲方在收到乙方结算清单后5个工作日内审核确认，于每月10日之前支付结算佣金。合同第九条违约责任约定：2、若甲方无故未能按期支付乙方代理费用，甲方须每日按应支付代理费用的5‰向乙方支付其利息。协商无果并可通过法律程序追讨乙方合同所得。合同还对权利、义务、合同终止等作出了约定。2014年3月1日，被告重庆荣坤房地产开发有限责任公司（甲方）与原告重庆鼎千房地产营销策划有限公司（乙方）签订《“鼎山丽景”车位委托销售合同》，约定甲方委托乙方为本项目车位营销策划推广提案及独家销售代理单位，合同期限自2014年3月1日起，在合同有效期内，任何一方不得随意单方终止本合同，双方协商达成一致形成书面文件方可终止本合同。合同第四条代理佣金计算方法：1、销售的：按合同总金额×3.5%。2、佣金结算标准：以乙方与认购方签署完《车位意向认购协议》并且款项全部收集为结算依据，如果是招商租赁，以签署完《租赁合同》为依据。3、若客户未交足定金或交纳定金后弃订，所没收款项作为溢价按5：5的比例处理分配，甲方不另行向乙方支付代理费，若遇特殊情况经甲乙双方协商后可退款。4、若遇签署《车位意向认购合同》后要求更改名字的情况，甲方同意乙方制定并收取更名费，更名费甲乙双方按五五分配。合同第五条约定：本项目“车位”销售的合同及收据均由甲方提供，纸质合同由乙方填写，甲方审核签字盖章。售楼款项由甲方专人收取，汇入甲方指定帐户。乙方不得擅自收取任何款项。合同第六条代理费结算约定：乙方应于每月3日前向甲方申报佣金结算清单，若因乙方原因未按时申报，则按申报日顺延结算日。甲方在收到乙方结算清单后5个工作日内审核确认，于每月10日之前支付结算佣金。合同第九条违约责任约定：2、若甲方无故未能按期支付乙方代理费用，甲方须每日按应支付代理费用的5‰向乙方支付利息。协商无果并可通过法律程序追讨乙方合同所得。合同还对权利、义务、合同终止等作出了约定。另查明，双方一致认可：被告未支付原告2015年2月至2016年8月期间的佣金。审理中，原告出示第1组证据：鼎山丽景2015年2-8月结佣申请单及郑成沉签字的该期间现金流水帐和接房、车位明细、2015年10月23日收据，证明被告欠付原告该期间佣金为306555元；鼎山丽景2015年9月-2016年1月结佣申请单及郑成沉审核确认签字的该期间现金流水帐和未结佣银行放款资料、2016年2月1日收据，证明被告欠付原告该期间佣金69291元；鼎山丽景2016年2.1-2.29结佣申请单及郑成沉审核确认签字的该期间住房和车库详表、2016年3月1日收据，证明被告欠付原告该期间佣金15550元；鼎山丽景2016年3.1-3.31日结佣申请单据及郑成沉审核确认签字的住房和车库详表，2016年4月1日收据，证明被告欠付原告该期间佣金51269元；鼎山丽景2016年4.1-4.30结佣申请单及郑成沉审核确认签字的该期间住房和车库详表、2016年5月3日收据，证明被告应支付原告该期间佣金2016年4月佣金18123元；鼎山丽景2016年5.1-5.31结佣申请单据及及郑成沉审核确认签字的该期间住房和车库详表、2016年6月6日收据，证明被告应支付原告该期间佣金4891元；鼎山丽景2016年6.1-6.30结佣申请单及郑成沉审核确认签字的住房和车库详表、2016年7月1日收据，证明被告应支付原告该期间佣金11586元；鼎山丽景2016年7-8月结佣申请单及郑成沉审核确认签字的住房和车库详表，证明该两月被告应支付原告佣金数额。第2组证据：2013年1月、6月、7月三份佣金发放申请表、对帐单和重庆农村商业银行交易明细，证明原告就是根据被告工作人员郑成沉签字确认的金额向被告收取佣金，证明郑成沉是得到被告公司授权的。第3组证据、出2013年1月10日、2013年7月29日的房款收据，原告将所有销售房款都是交给郑成沉，由其签字确认。上面均是郑成沉作为经办人签字，证明郑成沉并不是被告公司一般工作人员，而是被告公司授权的可以与原告进行结算审核的财务人员。第4组证据、出示原告法定代表人刘西梅与何学仲的手机短信记录，证明2016年11月开始原告一直在向被告鼎山丽景项目部负责人何学仲追索佣金，何学仲认可收到我方佣金申请单据，不支付理由是被告公司没有钱。被告质证后认为：1、对原告提供的第1组证据不予认可，被告没有收到原告提交的任一张佣金申请单，这一组证据均没有被告鼎山丽景项目部负责人何学仲的签字，而所有的签字者郑成沉只是鼎山丽景项目部的一般工作人员，其签字公司未授权；2、对第2组证据真实性无异议但不能达到原告证明目的，郑成沉只是一般工作人员，无权利去核对有关公司的财务帐目及原告的房屋销售事项，房屋销售佣金结算是公司的权利，郑成沉无此权利；3、对原告提交的第3组证据真实性无异议，但不能达到原告的证明目的。郑成沉只是经手人，并不能证明郑成沉是经过公司授权去代表公司结算佣金问题。4、对原告提交的第4组证据真实性无异议，但手机短信记录不能证明原告将佣金申请单交给了被告。何学仲只是回答是在审计和没有钱，并不代表被告收到原告的佣金申请单。被告出示第1组证据：2015年2月原告向我方鼎山丽景项目负责人何学仲提供的支付佣金凭证及进帐单据24页，共支付原告佣金2417041元。证明被告支付佣金必须是原告提出申请，提交相关售房的套数及金额，再由公司项目负责人何学仲签字核实；第2组证据：2012年5份结佣发放申请，在郑成沉签字下方均有被告项目负责人何学仲签字；2012年7月的银行进帐单和领款申请单据，证明该月刘西梅申请的佣金为54281元，经公司项目负责人何学仲审核，减少佣金（不实）24281元，证明原告的佣金结算需交给何学仲，并由其审核结算。原告质证后认为：1、对第1组证据的24份支付凭证均非原件，真实性不认可。即使是真实的，也是被告公司内部支付款项的流程，与原告没有关系。原、被告双方合同没有约定必须要被告公司负责人何学仲签字作为付款条件；2、对第2组证据的也均系复印件，真实性不予认可。一审法院认为，原告与被告签订的《“鼎山丽景”楼宇销售代理合同》和《“鼎山丽景”车位委托销售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。关于2015年2月至2016年8月期间的佣金问题。双方在两份合同中均约定“原告应于每月3日前向被告申报佣金结算清单，若因被告原因未按时申报，则按申报日顺延结算日。被告在收到原告结算清单后5个工作日内审核确认，于每月10日之前支付结算佣金。”本案中，原告出示了被告工作人员郑成沉签字确认的佣金结算清单，收到原告结算清单后5个工作日内审核确认，被告就应在每月10日之前支付佣金，被告抗辩从未收到原告提交的佣金结算清单，郑成沉只属于一般员工，无权代表公司进行签字确认。一审法院认为，一方面，合同中并没有明确原告申报佣金结算清单应交付何人，原告提供的郑成沉签字的单据等证据可以证明，长期以来关于鼎山丽景项目的房款以及之前佣金结算的经办人均是郑成沉。被告也认可郑成沉系公司鼎山丽景项目的工作人员，郑成沉在原告提交的佣金结算清单上审核确认签字行为，原告有理由相信郑成沉是代表被告公司履行职务行为，且在双方认可的手机记录中，被告鼎山丽景项目负责人何学仲以审计、没钱等拖延给付佣金给原告，足以证明被告应支付原告佣金而拒绝支付；另一方面，因合同没有约定申报佣金结算清单必须交给被告公司鼎山丽景项目负责人何学仲，原告将佣金结算清单据交给被告该项目工作人员郑成沉，视为其已履行了申报佣金结算清单的义务，被告在收到原告结算清单后却迟迟不予审核确认并支付结算佣金。是被告的责任。被告为了自己的利益，不正当地阻止支付条件的成就，按《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人为自己的利益，不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”的规定，应视为上述合同约定的佣金支付条件已经成就，被告应按约定支付原告2015年2-8月佣金306555元、2015年9月-2016年1月佣金69291元、2016年2.1-2.29日佣金15550元、2016年3月佣金51269元、2016年4月佣金18123元、2016年5月佣金4891元、2016年6月佣金11586元，经核算原告提交的2016年7-8月的详表及结佣申请单，该期间原告应得佣金1903元。原告超过部分的主张，一审法院不予支持。以上合计被告应支付原告2015年2月至2016年8月佣金共479168元。被告辩称未收到佣金申请单据、未结算、不应支付原告佣金的辩论理由，因被告提供的证据均非原件，原告也未认可，一审法院不予采纳。关于逾期付款违约金的问题。原、被告双方签订的两份合同中均约定了“若被告无故未能按期支付原告代理费用，甲方须每日按应支付代理费用的5‰向乙方支付使其利息”。根据合同约定被告分别应在2015年9月11日前、2016年2月11日前、2016年3月11日前、2016年4月11日前、2016年5月11日前、2016年6月11日前、2016年7月11日前、2016年9月11日前支付原告306555元、69291元、15550元、51269元、18123元、4891元、11586元、1903元。被告至今未付原告上述佣金，显然已构成违约，双方在合同中对违约金有约定，逾期被告每日应按代理费用的5‰支付利息，原告只要求被告按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，符合法律规定，故对原告要求被告支付逾期付款违约金（以306555元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2015年9月11日起计算至付清时止；以69291元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年2月11日起计算至付清时止；以15550元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年3月11日起计算至付清时止；以51269元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年4月11日起计算至付清时止；以18123为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年5月11日起计算至付清时止；以4891元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年6月11日起计算至付清时止；以11586元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年7月11日起计算至付清时止；以1903元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年9月11日起计算至付清时止）的主张，一审法院予以支持，超过部分主张，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告重庆荣坤房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告重庆鼎千房地产营销策划有限公司2015年2月至2016年8月期间的佣金479168元。二、被告重庆荣坤房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付原告重庆鼎千房地产营销策划有限公司逾期付款违约金（以306555元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2015年9月11日起计算至付清时止；以69291元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年2月11日起计算至付清时止；以15550元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年3月11日起计算至付清时止；以51269元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年4月11日起计算至付清时止；以18123为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年5月11日起计算至付清时止；以4891元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年6月11日起计算至付清时止；以11586元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年7月11日起计算至付清时止；以1903元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4倍标准，从2016年9月11日起计算至付清时止）。三、驳回原告重庆鼎千房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果被告重庆荣坤房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9073元，减半收取4537元，原告负担300元，被告负担4237元；财产保全费3020元，合计7257元，由被告重庆荣坤房地产开发有限责任公司负担。（其中案件受理费4237元，限被告在本判决生效后七日内向一审法院缴纳；财产保全费3020元，原告已实际缴纳，由被告在履行上述判决义务款时支付原告）二审中，经询问双方当事人办理结算的过程，被上诉人陈述按照合同第六条约定每个月3号之前将结算表交给郑成沉，郑成沉在5个工作日之内全部审核完毕，在10日之前支付结清佣金。上诉人陈述以前的程序可能是这样，只是支付的时间不一定是10日之前，如果有问题还会另外协商。二审查明的其他事实与一审法院审理查明的一致。本院认为，二审中上诉人对一审判决其支付被上诉人佣金的金额及利息计算方式无异议，但认为郑成沉没有权利办理结算。根据二审审理查明，上诉人对以前佣金结算的经办人是郑成沉及结算流程并未否定。被上诉人已经提交结算资料给郑成沉，郑成沉审核确认的签字行为系其履行职务的行为。上诉人收到结算资料后并未向被上诉人提出异议，根据合同第六条代理费结算约定，上诉人就应进行审核确认并支付结算佣金。上诉人举示了重庆鼎千房地产营销策划有限公司专用收据，金额为20万元，项目为“保证金”，备注为“用于为退款客户退款所备，该款为转款的定金中所扣除”。上诉人陈述双方口头约定此款在佣金款中予以抵扣，被上诉人对该专用收据的真实性无异议，但不同意抵扣，认为是另一法律关系。关于此款的退还，上诉人要求抵扣的款项与本案所涉款项属于不同的法律关系，且被上诉人不同意抵扣，应当另案处理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9073元，由重庆荣坤房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  商雪梅审 判 员  于 利代理审判员  黎 明二〇一八年二月二日法官 助理  刘琳妍书 记 员  刘 柳