四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川13民终154号上诉人（原审被告）：刘和平，男，1955年1月24日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。被上诉人（原审原告）：南充德美奥翔置业有限公司，住所地南充市嘉陵区耀目路三段32号42幢（南充光彩大市场中心区1幢）1层1-1层。法定代表人：何鹏翔，董事长。委托诉讼代理人：李晓帆，四川绸都律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨平，四川绸都律师事务所实习律师。上诉人刘和平因与被上诉人南充德美奥翔置业有限公司（以下简称“德美奥翔公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2017）川1304民初2889号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘和平上诉请求：撤销原审判决，改判原租赁合同继续履行；如果必须要解除合同，对原审判决第三项无异议，但2017年房屋租金应按34元/平方米/月的标准计算，且刘和平不应该支付违约金，同时必须考虑刘和平花费的150万元装修费的救济问题；由德美奥翔公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：1、一审法院不顾本案实情与双方当事人之间形成的交易习惯，认定刘和平与德美奥翔公司之间的房屋租赁系不定期租赁合同属认定事实不清。刘和平与德美奥翔公司从2009年建立租赁合约关系起，双方的合意是建立长期稳定的房屋租赁关系。虽然刘和平与德美奥翔公司之间的租赁合同形式上是一年一续、租金价格一年一定，但这是德美奥翔公司自制的格式文本，双方之间形成的交易习惯表明只要商户交了租金，就应该是长期合同。基于此交易习惯，刘和平于2015年3月在未交2015年度租金、未续签合同的情况下下投入150余万元，将111号商铺装修成万峰石材体验馆。2、一审法院适用法律错误，其无权剥夺刘和平行使同时履行抗辩权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”、第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”之规定，当刘和平因德美奥翔公司的过失遭受数倍于租金的经济损失，且无法实现租赁该房屋应获得的收益时，可以行使同时履行抗辩权，延迟支付甚至拒绝支付租金与之对抗，以保护自身权益。3、一审法院违反法定程序。在一审过程中，刘和平请求对本案提起反诉，以及申请将刘和平起诉德美奥翔公司的损害赔偿案与本案合并审理，均没有得到一审法院同意，有违法定程序。4、德美奥翔公司2017年公布并执行的四区二栋商铺的租金价格为34元/平方米/月（转角处的商铺除外），2018年的标准尚未公布，故对一审判决第四、五、六项应据此作出相应改判。德美奥翔公司辩称，1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求。2、刘和平与德美奥翔公司之间有明确的租赁期间约定，租赁期限届满，租赁关系即终止。在原合同的期限届满后，双方未就租赁期间达成一致意见，一审法院认定刘和平与德美奥翔公司之间的租赁为不定期租赁符合法律规定。对于不定期租赁合同，出租人在合理期限内通知承租人后可以要求终止租赁合同。3、租赁合同双方当事人是刘和平与德美奥翔公司，但其述称的损害赔偿案件则是案外人南充宇宏玻璃工艺厂和南充万峰石材装饰工程有限公司提起的侵权之诉，刘和平不能在本案中行使抗辩权。4、房价上涨及房屋租金上涨是一个普遍的趋势，一审法院是按照上一年度较低的标准计算的租金，这样是有利于刘和平的。德美奥翔公司向一审法院起诉请求：1、依法判决德美奥翔公司、刘和平终止房屋租赁合同关系，并返还德美奥翔公司位于南充市嘉陵区房屋；2、依法判决刘和平立即支付截止于2017年9月30日的房屋租金161,254元，交还房屋之前的租金按原合同标准计算至实际交房之日止，并从2017年1月1日起，按应付租金的10%计算违约金；3、本案诉讼费由刘和平承担。一审法院认定事实：2009年以来，德美奥翔公司、刘和平就达成租赁协议。2013年5月7日，德美奥翔公司（出租方，甲方）与刘和平（承租方，乙方）签订《南充光彩大市场房屋租赁合同》，合同内容为“第一条房屋的情况：房屋坐落南充市嘉陵区，建筑面积360.36平方米。第二条乙方经营范围乙方经营范围确定为玻璃行业，门店名称宇宏玻璃……第三条租赁期限本合同的租赁期限为2013年1月1日至2013年12月31日止。第四条租金等相关费用的缴纳1、租赁期间乙方应向甲方支付的相关费用及支付时间（租金实行一年一付，如续租需提前30日支付租金）。（1）2013年1月1日按25.6元/平方米·月的标准向甲方支付2013年1月1日至2013年12月31日的租金110,702元；按6.4元/平方米·月的标准向甲方支付市场推广费27,676元合计138,378元。……第五条合同双方的权利和义务：1、甲方有义务为乙方提供正常的经营场所。2、乙方在签订本合同时，应当与南充市光彩大市场的物业管理服务单位签订《物业管理服务合同》及《安全管理协议》，且作为本合同的有效组成部分。接房后，乙方必须在※日内按※元/平方米的标准装修完毕，保证持续不间断开门营业，并诚信履行。3、甲方将所租赁房屋交付乙方作为其合法经营场所使用，乙方应当负责合同期内房屋及附属设施设备的正常维护、维修。合同期满后，乙方必须将合同标的物完整地交还甲方（双方交接清单附后）。如有损坏乙方照价赔偿（自然损耗除外），甲方有权直接在履约保证金中扣除。……9、租赁期满、合同解除或合同终止时，依附于房屋的装修无偿归甲方所有，乙方必须在合同解除或合同终止之日搬出承租房。房屋如仍有余物视为乙方放弃余物所有权，甲方有权自行处理，处理所产生的费用由乙方承担。第六条合同的变更与终止1、双方可以协商变更、续租或解除本合同，但必须提前30天通知对方。……3、合同期满双方没有达成续租协议的，合同终。第七条违约责任：租赁期间，违反本合同约定的，违约方应向守约方支付合同期内总租金10%的违约金，并赔偿因违约给守约方造成的损失。……第九条本合同经双方签字盖章并在乙方缴纳履约保证金及约定的租金后生效。……”。2014年7月17日，德美奥翔公司（出租方，甲方）又与刘和平（承租方，乙方）签订《南充光彩大市场房屋租赁合同》，合同内容为“第一条房屋的情况：房屋坐落南充市嘉陵区，建筑面积360.44平方米。第二条乙方经营范围乙方经营范围确定为玻璃行业，门店名称宇宏玻璃……第三条租赁期限本合同的租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日止。第四条租金等相关费用的缴纳1、租赁期间乙方应向甲方支付的相关费用及支付时间（租金实行一年一付，如续租需提前30日支付租金）。（1）2014年1月1日按35元平方米·月的标准向甲方支付2014年1月1日至2014年12月31日的租金151,385元；按※元／平方米·月的标准向甲方支付市场推广费※元合计151,385元。……第五条合同双方的权利和义务：1、甲方有义务为乙方提供正常的经营场所。2、乙方在签订本合同时，应当与南充市光彩大市场的物业管理服务单位签订《物业管理服务合同》及《安全管理协议》，且作为本合同的有效组成部分。接房后，乙方必须在※日内按※元∕平方米的标准装修完毕，保证持续不间断开门营业，并诚信履行。3、甲方将所租赁房屋交付乙方作为其合法经营场所使用，乙方应当负责合同期内房屋及附属设施设备的正常维护、维修。合同期满后，乙方必须将合同标的物完整地交还甲方（双方交接清单附后）。如有损坏乙方照价赔偿（自然损耗除外），甲方有权直接在履约保证金中扣除。……9、租赁期满、合同解除或合同终止时，依附于房屋的装修无偿归甲方所有，乙方必须在合同解除或合同终止之日搬出承租房。房屋如仍有余物视为乙方放弃余物所有权，甲方有权自行处理，处理所产生的费用由乙方承担。第六条合同的变更与终止1、双方可以协商变更、续租或解除本合同，但必须提前30天通知对方。……3、合同期满双方没有达成续租协议的，合同终。第七条违约责任：租赁期间，违反本合同约定的，违约方应向守约方支付合同期内总租金10%的违约金，并赔偿因违约给守约方造成的损失。……第九条本合同经双方签字盖章并在乙方缴纳履约保证金及约定的租金后生效。……”。刘和平在签订上述两份合同后，按时向德美奥翔公司支付房屋租金。2014年12月10日，德美奥翔公司与刘和平之妻莫宇宏签订《资产出让协议》，刘和平之妻莫宇宏购买了德美奥翔公司所有的南充市嘉陵区商铺，并继续承租德美奥翔公司所有的南充市嘉陵区商铺，双方未再签订租赁合同。2015年8月17日，刘和平向德美奥翔公司缴纳了2015年的租金86,149元。2016年刘和平将111号商铺作为万峰石材体验馆进行经营至今。期间，刘和平以德美奥翔公司的消防管道破裂，将其109号、110号、111号门市浸泡、淹没长达10个小时，导致其经济损失巨大为由，拒付2016年1月1日至今的租金，一直占有、使用德美奥翔公司位于南充市嘉陵区今。2017年5月15日，德美奥翔公司向刘和平去函，函称刘和平租赁案涉商铺，其租金和合同均已于2015年12月31日到期，到期后经该司多次催促，刘和平至今仍占有该商铺，也一直未到该司办理该商铺的续租手续及交纳相关费用，特函告刘和平于2017年5月22日前到该司办理该商铺续租或退租手续，并结清相关费用；逾期未办，视为刘和平放弃该租赁商铺内余物所有权，由此所带来的一切后果均由刘和平自行负担。庭审时，刘和平陈述就德美奥翔公司给其造成的装修损失、停业损失、维修损失等已向原审法院另案提起诉讼。另查明，德美奥翔公司位于南充市嘉陵区商铺建筑面积为184.08平方米，房产证上该商铺的地址为嘉陵区1层1-11号，产权证号【南房权证嘉字第××】。一审法院认为，德美奥翔公司与刘和平于2014年7月17日签订的《南充光彩大市场房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力强制性规定，应合法有效，但该合同约定租赁期为一年，期满后德美奥翔公司与刘和平未再签订新的协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，德美奥翔公司与刘和平2015年1月1日后之间的租赁合同为不定期租赁合同。本案争议焦点如下：一、德美奥翔公司要求终止德美奥翔公司与刘和平之间的不定期租赁合同，并要求刘和平返还诉争营业房应否得到人民法院支持？德美奥翔公司向原审法院举证已证明其为南充市嘉陵区商铺的所有权人，2013年1月1日以来该诉争营业房已交予刘和平，刘和平至今仍占有该诉争商铺。双方当事人在签订《南充光彩大市场房屋租赁合同》期限届满后之间的租赁合同系不定期租赁合同，德美奥翔公司有权随时终止不定期租赁合同，要求刘和平及时腾退诉争商铺并向其交付商铺，现刘和平无正当理由拒不腾退该诉争营业房不符合法律规定，对德美奥翔公司要求终止德美奥翔公司与刘和平之间的不定期租赁合同并返还位于南充市嘉陵区房屋的诉讼请求予以支持。二、德美奥翔公司要求刘和平支付未缴纳的租金应否得到人民法院的支持，刘和平能否以德美奥翔公司的过失造成其巨大损失或未进行维修义务为由拒付租金？根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，当事人之间不能适用过失相抵原则进行冲抵各自应承担的责任，即使德美奥翔公司违反合同有过错，导致刘和平的财产受损，刘和平可以依法另行行使其权利，并要求德美奥翔公司承担其违约赔偿责任，而不是用不支付租金的违约行为来对抗德美奥翔公司的违约行为。因损失刘和平已经另案提起诉讼，对其损失有多大、应由谁承担，在本案中不予评判，刘和平以德美奥翔公司的过失造成其巨大损失为由拒付租金的理由不能成立；刘和平已明确另案中将对其维修损失、停业损失、装修损失等主张权利，原审法院再以德美奥翔公司未履行维修义务为由，减少或拒付租金，对德美奥翔公司明显不公，刘和平该项辩称，不予采纳。德美奥翔公司与刘和平对2016年1月1日至2016年12月31日之间达成租赁合意没有异议，德美奥翔公司按2015年双方达成的租金标准交付2016年度的租金，合情合理，予以支持，刘和平应向德美奥翔公司支付2016年租金86,149元。2017年1月1日后，德美奥翔公司与刘和平之间没有达成租赁合意，但刘和平仍占有诉争商铺，德美奥翔公司要求刘和平按2015年双方达成的租金标准交付租金，符合交易习惯，予以支持，刘和平应向德美奥翔公司交纳2017年1月1日至2017年11月30日之间的租金78,970元（86,149元÷12×11），并应从2017年12月1日起按39元／平方米／月（86,149元÷12÷184.08平方米）的标准向德美奥翔公司交付租金至诉争商铺腾退并交付为止。三、德美奥翔公司主张的违约金是否应当得到人民法院的支持？德美奥翔公司要求刘和平按照2013年与2014年度双方签订的《南充光彩大市场房屋租赁合同》第七条的约定，要求刘和平按照未付租金总额的10%支付违约金，因德美奥翔公司与刘和平自2015年1月1日起，双方未签订书面租赁合同，德美奥翔公司主张违约金过高，对刘和平未支付租金的违约金，调整为从德美奥翔公司起诉之日起（从2017年10月24日起）以未付租金总额165,119元为基数按中国人民银行同期贷款利率标准支付违约金，直到租金付清为止。据此，判决：一、解除德美奥翔公司与刘和平之间的不定期租赁合同；二、刘和平于本判决生效后5日内向德美奥翔公司交付位于嘉陵区1层1-11号商铺【产权证号南房权证嘉字第××】；三、刘和平于本判决生效后5日内向德美奥翔公司支付2016年1月1日至2016年12月31日的租金86,149元；四、刘和平于本判决生效后5日内向德美奥翔公司支付2017年1月1日至2017年11月30日的租金78,970元；五、从2017年12月1日起刘和平按照39元／平方米／月的标准向德美奥翔公司交付租金至诉争商铺腾退并交付为止；六、刘和平于本判决生效后5日内向德美奥翔公司支付违约金（违约金从2017年10月24日起，以165,119元为基数按中国人民银行同期贷款利率标准支付租金，直到租金付清为止）；七、驳回德美奥翔公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费1,763元，由刘和平负担。二审中，德美奥翔公司向本院提交了南充万峰石材装饰工程有限公司诉德美奥翔公司《民事起诉状》及南充市嘉陵区人民法院（2018）川1304民初12号南充万峰石材装饰工程有限公司诉德美奥翔公司财产损害赔偿纠纷一案的《应诉通知书》、南充宇宏玻璃工艺厂诉德美奥翔公司《民事起诉状》及南充市嘉陵区人民法院（2018）川1304民初13号南充宇宏玻璃工艺厂诉德美奥翔公司财产损害赔偿纠纷一案的《应诉通知书》，拟证明刘和平在本案中拒交租金的抗辩理由不能成立，因其已就损失问题另案提起诉讼。刘和平质证称，对《民事起诉状》及《应诉通知书》的真实性予以认可，该两案已开庭审理，但与本案没有关联性。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，本案二审围绕刘和平的上诉请求进行审理。关于刘和平与德美奥翔公司租赁关系的认定问题，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，刘和平与德美奥翔公司于2014年7月17日签订的《南充光彩大市场房屋租赁合同》约定租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日止，该租赁合同到期后，双方未再签订书面租赁合同，但刘和平仍然在继续使用租赁物，德美奥翔公司也收取了2015年的租金，依据前述规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原审认定刘和平与德美奥翔公司在2015年1月1日之后的租赁合同为不定期租赁合同，并依德美奥翔公司的请求解除双方的不定期租赁合同关系正确，本院依法予以维持。关于刘和平履行合同抗辩权以及支付违约金的问题。刘和平承租的租赁物为房屋，因被水浸泡导致房屋需要维修，但该租赁物并未因浸泡致毁损、灭失，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”、第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”之规定，刘和平可以要求出租人德美奥翔公司减少租金或者延长租期，但不能因此拒付租金。同时，南充万峰石材装饰工程有限公司已就南充市嘉陵区光彩大市场4区2栋111号商铺的损失问题向南充市嘉陵区人民法院提起诉讼，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”之规定，刘和平以租赁物被水浸泡导致承租人受损作为抗辩理由拒付租金不成立，刘和平应按照合同约定向德美奥翔公司支付违约金，因双方在《南充光彩大市场房屋租赁合同》中约定的违约金过高，原审法院确定从德美奥翔公司起诉之日起以未付租金总额为基数按中国人民银行同期贷款利率标准支付违约金符合法律规定，本院依法予以维持。关于2017年1月1日至讼争商铺腾退并交付前应付租金的问题，因双方未签订书面合同且对该时间段的租金标准未达成一致意见，一审根据双方均认可的2015、2016年度的租金标准即39元/平方米/月来确定刘和平应付租金适宜，刘和平主张2017年租金标准为34元/平方米/月，但其未提供充分证据证明其主张，应自行承担举证不能的法律后果，对于刘和平的该项上诉主张，本院依法不予支持。综上所述，上诉人刘和平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,526元，由上诉人刘和平负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱苏川审 判 员 苟 豪审 判 员 刘 苗二〇一八年二月二十四日法官助理 朱 薇书 记 员 许岱杉