昆明市西山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0112民初179号 原告：杨云波，男，1977年1月3日出生，汉族，云南省石林县人，居民身份证住址云南省昆明市石林彝族自治县。 委托代理人：郭学好，云南民定律师事务所律师。特别授权代理。 被告：云南中天文化产业发展股份有限公司，住所云南省昆明市新闻路**，统一社会信用代码9153000078165679X4。 法定代表人：戴艳梅。 委托代理人：毕蕊（系云南中天文化产业发展股份有限公司员工），女，1980年10月15日出生，回族，云南省昆明市人，居民身份证住址云南省昆明市五华区，特别授权代理。 原告杨云波与被告云南中天文化产业发展股份有限公司（以下简称“中天公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，于2018年1月22日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。杨云波的委托代理人郭学好，中天公司的委托代理人毕蕊到庭参加了诉讼，双方共同向本院申请庭外和解60天，并申请扣除审限60天。本案现已审理终结。 杨云波向本院提出诉讼请求：一、中天公司赔偿杨云波2017年6月30日至2017年11月20日逾期交房的经济损失244600.68元；二、中天公司向杨云波承担自2017年11月20日起至实际交房之日（211.32元/天）的经济损失；三、中天公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：中天公司系昆明市新闻路“文化空间广场”开发商，2013年7月15日，原、被告双方签订《商品房购销合同》，约定中天公司将其开发的文化空间广场地下室F区负一层S-062号房出售给杨云波，杨云波支付购房款895017元；中天公司应于2014年6月27日将经建设单位组织验收合格，并符合交房条件的商品房交付给杨云波使用。合同签订后，杨云波履行了全部合同义务，但中天公司经多次催告后，至今未能将验收合格具备交房条件的商品房交付给杨云波，故杨云波诉至本院，请求判令如前诉请。 中天公司答辩称，原、被告双方确实建立了房屋买卖合同关系，请求按双方签订的《商品房购销合同》《补充协议》约定，确定本案履行延期交房的违约责任。 杨云波为支持其诉讼请求提交了《商品房购销合同》《登记备案表》《发票》《物业委托租赁管理协议》，中天公司未提交证据材料。因中天公司对杨云波提交的《商品房购销合同》《登记备案表》《发票》无异议，本院对该部分证据材料予以确认。中天公司不认可杨云波提交的《物业委托租赁管理协议》，但该部分证据材料为书证原件，形式完备、来源合法，本院予以确认。 综上，结合法庭调查产，本院确定本案法律事实如下： 2013年7月15日，杨云波与中天公司签订《商品房购销合同》，约定主要内容为：“杨云波购买中天公司开发的文化空间广场地下室F区负一层S-062号商业用房，价款为895017元，中天公司应当于2014年6月27日前将经过建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付杨云波。逾期交房的违约责任，双方按照补充协议的相关约定执行”。《商品房购销合同》所附的《补充协议》中对房屋交付的主要约定为：房屋的具体交付时间以中天公司发放《接房通知书》载明的交付时间为准，中天公司取得竣工验收备案文件为交付房屋的唯一条件，中天公司因自身原因未能在合同约定期限内向杨云波交付房屋的，杨云波给予中天公司60天的宽展期，合同继续履行，中天公司无需承担违约责任，如宽展期届满后中天公司仍未交付房屋，应按杨云波已付房款的万分之一向支付违约金，合同继续履行。合同订立后，中天公司收到了包含按揭在内的全部购房款895017元。 2013年7月15日，杨云波与案外人云南富壹城物业服务有限责任公司（以下简称“富壹城公司”）签订《物业委托租赁管理协议》，约定主要内容为：杨云波将向中天公司购买的本案所涉房屋委托富壹城公司对外租赁，委托期限20年，自2014年1月1日起至2033年12月31日止，该协议中约定物业租金计算基数为895017元，并对每年的租金情况进行了列明，其中前三年的年均收益率为8%，年租金回报为71601.36元，第4至6年的年均收益率为8.5%，年租金回报为76076.45元。 庭审中，杨云波与中天公司一致陈述，本本案所涉房屋尚在验收中,还不具备交房条件。 本院认为：本案中，原、被告在平等自愿基础上签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，合法有效。《补充协议》是《商品房购销合同》的组成部分，且已经过备案登记，故该份协议对原、被告双方也具有约束力。中天公司应按《商品房购销合同》约定于2014年6月27日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付杨云波,房屋交接和逾期交房的违约责任按《补充协议》的相关约定执行。《补充协议》中约定房屋的具体交付时间以中天公司发放《接房通知书》载明的交付时间为准；中天公司逾期交房的，享有60天的宽展期，如宽展期届满后被告仍未交付房屋，中天公司应按杨云波已付房款的万分之一向杨云波支付违约金。依据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，《补充协议》中关于逾期交房的前述条款系中天公司为重复使用而预先拟定的条款，免除了中天公司延迟交房应承担的责任，该条款应属无效。因此，中天公司应按《商品房购销合同》中约定的交房时间，即2014年6月27日前交房。现本案所涉房屋至今没有竣工验收，已属违约，中天公司应承担违约责任。 依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，杨云波购买的房屋系商业用房，中天公司逾期未能交付房屋使原告不能及时占有、使用、收益而产生的租金收入属于中天公司可以预见的损失范围。同时，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，杨云波和案外人富壹城公司签订的《物业委托租赁管理协议》所约定的租金收益是目前本案所涉房屋可参照确定的杨云波的预期利益，本院参照前述协议约定的标准确定杨云波主张的损失，故杨云波主张的2014年7月1日至2018年2月1日（本判决作出之日止）的损失应为256572元（895017元×8%÷12个月×43个月=256572元），至于2018年2月2日至实际交房之日止的损失，因2018年2月2日后的损失在之后合同履行中尚有不确定因素,在本案中本院不予处理。需要指出的是，中天公司应创造条件积极完善手续，争取尽早将验收合格的房屋交付杨云波，积极履行合同义务。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下： 一、云南中天文化产业发展股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿杨云波2014年7月1日至2018年2月1日期间的损失256572元； 三、驳回杨云波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2485元（此款杨云波已预交，为已减半金额），由云南中天文化产业发展股份有限公司承担（执行前款时一并支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判员  罗玮 二〇一八年二月一日 书记员  何莉