陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)陕01民终14065号上诉人（原审原告）：娄伟，男，1994年8月28日出生，汉族，住河南省虞城县。委托代理人：沈传虎，广东法迈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘秋彬，男，1976年8月20日出生，汉族，住江西省吉安市。被上诉人（原审被告）：钟足莲，女，1979年1月13日出生，汉族，住江西省吉安市。共同委托代理人：张涛，陕西博硕律师事务所律师。原审西安海汇万家实业有限责任公司：西安海汇万家实业有限责任公司，住所地：西安市雁塔区二环南路228号中海华庭1单元1幢10202室。法定代表人：姜坤，该公司总经理。委托代理人：王博，男，1993年9月1日出生，汉族，员工，住。委托代理人：张锦舵，女，1994年2月5日出生，汉族，员工，住。上诉人娄伟因与被上诉人刘秋彬、钟足莲、西安海汇万家实业有限责任公司(以下简称海汇万家公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初5818号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。娄伟上诉请求：请求西安市中级人民法院撤销（2017）陕0113民初5818号第四项判决，并依法予以改判；本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.娄胜军作为娄伟的代理人，代为办理购买涉案房屋及西安市二手房买卖合同网签相关等诸多事宜，在二手房买卖网签合同上签上上诉人娄伟的名字，不存在一审法院所谓娄伟有违约情形。2.涉案合同之所以未能继续履行，是因为刘秋彬、钟足莲自2017年1月8日签订合同后一直未办理涉案房屋解押手续，应承担全部违约责任。3.一审法院认定刘秋彬、钟足莲存在违约行为，则刘秋彬、钟足莲应根据合同第七条违约责任条款承担违约责任，而不只判决承担定金返还责任。刘秋彬、钟足莲答辩称：1、娄伟的上诉理由不充分，一审法院对网签认定的事实是正确的，网签上并没有刘秋彬的签字，公证书是在合同签订之后办理的，刘秋彬、钟足莲有理由怀疑是私下的转让。2、娄伟与中介公司从始至终并没有告诉过刘秋彬是委托代理关系，娄伟违约的事实是存在的，合同对于涉案房屋解押办理的时间约定不确定，原因是双方对事件都无法控制，刘秋彬、钟足莲并不存在违约的问题，刘秋彬、钟足莲一直在办理。一审法院认为双方都有违约没有适用合同中的违约责任是正确的。娄伟向一审法院起诉请求：1、请求判令解除双方签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》。2、请求判令刘秋彬、钟足莲连带向娄伟返还定金3万元。3、请求判令刘秋彬、钟足莲连带向娄伟支付违约金7万元。4、请求判令刘秋彬、钟足莲连带向娄伟支付佣金及按揭费用10200元。5、本案的全部诉讼费由刘秋彬、钟足莲承担。一审法院经审理查明：位于西安市××新区××单元××室房屋的所有权人系刘秋彬与钟足莲夫妻二人。2017年1月8日，甲方刘秋彬、钟足莲与乙方娄胜军、居间方海汇万家公司签订房屋买卖居间合同。约定甲方将上述房屋卖给乙方娄胜军，合同还约定，甲方自行进行解押处理，抵押贷款金额为40万元，解押时间大概为2个月时间。房屋成交价格为70万元。签订合同当日乙方向甲方支付定金3万元。其余房款转付方式为乙方申请抵押贷款，拟贷款金额为40万元，贷款年限为30年，在本合同签订之日起60个自然日内，乙方须将购房首付款30万元支付给甲方，支付方式为存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管专用账户。合同还约定，双方签订本合同时，丙方的居间行为完成，乙方承担居间服务费10500元。合同签订当日，乙方支付丙方中介佣金5200元，剩余佣金过户之前结清。合同另约定甲乙双方未按照约定的时间节点履行合同，构成逾期违约，守约方有权收取逾期违约金。甲乙双方未按照合同约定履行或因甲乙双方任何一方原因导致未成交，逾期超过三十个自然日的，构成合同根本违约，守约方有权解除合同并有权追究违约方的违约责任。违约方按房屋成交价的10%向守约方支付违约金。该合同的甲方签字系刘秋彬、钟足莲，乙方系娄胜军，丙方加盖的是海汇万家公司的合同专用章，经理侯昌签字。2017年1月8日，娄胜军支付被上诉人刘秋彬定金3万元，被告刘秋彬出具收条一份。同日，海汇万家公司出具一份佣金确认书确认佣金为5200元，并出具收款收据一份，该收据上表明客户姓名为娄胜军。2017年2月7日，西安永诚置业担保有限公司出具收款收据，表示收到海汇房产交来的按揭及其他代收费5000元。2017年2月8日，娄伟在西安市汉唐公证处公证签订一份委托书，委托娄胜军以娄伟的名义，购买本案争议房屋。之后，娄胜军、刘秋彬、侯昌之间通过微信、电话等方式进行了多次沟通。2017年3月14日，娄胜军给刘秋彬、钟足莲发出限期履约通知函，认为刘秋彬、钟足莲违约，要求7个自然日内尽快自行办理房产解押及其他手续。2017年3月14日，本案诉争房屋在西安市住房保障和管理局办理网签手续，合同备案号为C17008459，其中二手房买卖合同的签字页上，甲方落款系刘秋彬，乙方落款系娄伟。经本院当庭查实，该合同上甲方“刘秋彬”是海汇万家公司的侯昌代为签写，乙方“娄伟”是娄胜军代为签写。一审法院认为，娄伟与刘秋彬、钟足莲、西安海汇万家公司之间签订的海汇房产房屋买卖居间合同符合法律规定，亦没有违反法律法规的强制性规定，依法应当认定为有效，合同签订后均应当按合同约定履行自已的权利义务，娄伟积极交纳相关费用，刘秋彬、钟足莲及时按约定办理房屋解押手续，合同约定为大概二个月，故而从合同签字之日即1月8日起大约推后两个月时间，娄胜军于2017年3月14日发函催促亦符合事实依据，如果刘秋彬、钟足莲迟迟不办理解押手续即为违约。但同日在签订二手房屋买卖合同时，作为娄伟的代理人娄胜军不签自己的名字，却直接签“娄伟”的名字。中介公司的员工甚至假冒被上诉人刘秋彬签字，并将诉争房屋办理了网签手续，实为严重违约的违法行为，依法应当承担违约责任。现在娄伟不愿意继续履行合同，刘秋彬、钟足莲亦同意解除合同，故对于娄伟要求解除合同的诉讼请求，依法应予以支持。因娄伟、刘秋彬与钟足莲双方各有违约的事实，故对于娄伟要求仅刘秋彬、钟足莲承担不积极解押的违约行为、支付违约金的诉讼请求不予支持，但刘秋彬、钟足莲应当返还娄伟3万元定金为宜。关于娄伟诉请要求退还佣金5200元的意见，该费用由海汇万家公司实际收取，并且海汇万家公司为了达到目的，竟然假冒客户签字，实为严重违约，理应退还佣金。至于娄伟诉请的按揭费5000元，并不是刘秋彬、钟足莲和海汇万家公司收取，其可另行处理。至于刘秋彬、钟足莲提出娄伟主体不适格一节，因娄伟出具公证委托书，所以娄胜军代理娄伟处理相关事宜，亦是符合法律规定的，故对刘秋彬、钟足莲的该项辩称意见不予采信。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百二十四条、第四百二十五条的规定，判决如下：一、解除娄伟、刘秋彬、钟足莲与西安海汇万家实业有限责任公司于2017年1月8日签订的海汇房产房屋买卖居间合同。二、刘秋彬、钟足莲于本判决生效之日起十日内退还娄伟定金3万元。三、西安海汇万家实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还娄伟佣金5200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回娄伟的其他诉讼请求。本案案件受理费11902元，由娄伟承担5000元，刘秋彬、钟足莲承担5000元，西安海汇万家实业有限责任公司承担1902元。因娄伟已预交，故刘秋彬、钟足莲及西安海汇万家实业有限责任公司在履行生效判决时将其承担的案件受理费一并支付于娄伟。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实。海汇万家公司提供刘秋彬、钟足莲与案外人于2017年7月22日签订的《房屋买卖居间合同》一份，证明刘秋彬、钟足莲已将涉案房屋以78万元卖出。刘秋彬、钟足莲对该证据真实性认可，但认为其卖房是在娄伟已经要求解除合同后的正常行为。娄伟发表意见称该证据证明刘秋彬、钟足莲因违约行为而获利，应当追究其违约责任。二审中刘秋彬、钟足莲称涉案房屋于2017年7月份完成房屋解押手续。本院认为，娄伟与刘秋彬、钟足莲、西安海汇万家实业有限责任公司之间签订的房屋买卖居间合同符合法律规定，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应当按合同约定履行自已的权利义务。一审中双方均同意解除合同，故一审判决解除双方合同并无不妥，刘秋彬、钟足莲应依法向娄伟退还定金3万元。现本案双方争议焦点在于合同履行过程中是否有一方存在违约行为。娄伟一方依约支付了定金3万元，娄伟代理人娄胜军虽然在在房管局网签备案合同上签娄伟的名字，但该行为已被娄伟追认，并不影响双方合同的履行，娄伟一方并未存在违反合同约定的行为。合同约定刘秋彬、钟足莲大概二个月时间办理房屋解押手续，但其迟至2017年4月5日娄伟起诉时仍未完成房屋解押手续，明显违反了合同的约定，刘秋彬、钟足莲辩称是在给银行提交手续的时候出现了一些问题造成了时间的拖延，其该理由并非约定或者法定的抗辩事由，不能成立，刘秋彬、钟足莲应当承担违约责任。关于刘秋彬、钟足莲请求降低合同约定违约金一节，但其并未提供证据证明娄伟的实际损失过分低于合同约定的违约金7万元，应当依法承担举证不能的后果，其该请求不能成立。刘秋彬、钟足莲应当按照合同约定向娄伟支付违约金7万元。关于娄伟诉请的按揭费5000元，并非刘秋彬、钟足莲和西安海汇万家实业有限责任公司收取，一审判决不予支持并无不妥。综上所述，娄伟上诉请求部分可以成立，一审判决认应予部分变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初5818号民事判决第一项、第二项、第三项。二、撤销西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初5818号民事判决第四项。三、刘秋彬、钟足莲于本判决生效之日起十日内支付娄伟违约金7万元。四、驳回娄伟要求刘秋彬、钟足莲、西安海汇万家实业有限责任公司退还其按揭费5000元的诉讼请求。一审案件受理费11902元，由刘秋彬、钟足莲承担10000元，西安海汇万家实业有限责任公司承担1902元。二审案件受理费1675元，由刘秋彬、钟足莲承担。本判决为终审判决。审判长  邹守鸣审判员  杨晓昱审判员  张 楠二〇一八年二月××日书记员  郑 瑜