.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书(2018)宁0122民初67号原告：宁夏银大物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县银大安鑫花园**（荷兰印象）**会所**，统一社会信用代码91640122788212059B。法定代表人：刘峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：柳福，男，汉族，1985年8月6日出生，宁夏回族自治区隆德县人，大专文化，系宁夏银大物业服务有限公司副总经理，住宁夏回族自治区贺兰县。被告：冯晶晶，女，汉族，1983年11月30日出生，宁夏回族自治区西吉县人，高中文化，无业，住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：舒建明（系被告冯晶晶的丈夫），男，汉族，1977年9月21日出生，宁夏回族自治区西吉县人，小学文化，个体，住宁夏回族自治区贺兰县。原告宁夏银大物业服务有限公司（以下简称银大物业公司）与被告冯晶晶物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银大物业公司的诉讼代理人柳福，被告冯晶晶及其诉讼代理人舒建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银大物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付2014年1月1日-2017年12月31日物业管理费共计7084元，逾期支付违约金2125元，共计9209元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2012年9月入住××区，房屋面积123㎡，原告为该小区提供物业服务。原告提供物业服务以来一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告2014年1月1日-2017年12月31日拖欠物业管理费7084元。原告多次以书面的形式催要无果。被告的行为已经违反《物业管理条例》第七条第（5）项之规定：按时交纳物业费是业主的义务。故特向贵院提起诉讼，请求贵院查清事实，依法判决。被告冯晶晶辩称，1.原告和开发商合伙将业主欺骗了，被告的商品房买卖合同上书写的是二级资质，但是原告现在是三级资质，原告的服务不到位，消防通道堵塞，安全措施不到位；2.被告小区的单元门自从被告住进来就是坏的，电梯上下错位4公分，去年还有一次将被告家孩子给锁到里面了；3.原告占用被告小区的停车位给宝庆国际花园开了个门，路灯损坏了，几乎一条路上只有一盏路灯，15号楼的摄像头也损坏了，被告家陆续丢了两辆自行车；4.被告家的房子也有问题，房屋墙面裂缝，窗户与墙体裂开，被告打电话，原告一直在推脱；5.涉案房屋的买卖合同中签订的是0.8元的物业服务费，但是原告向被告收取的时候是按照1.2元收取的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告银大物业公司提交的证据1.《关于提升银大·安鑫花园西区物业收费标准的申请》、《关于调整银大·安鑫花园西区物业收费标准的申请》及附表原件各一份，《前期物业服务合同》、贺兰县（前期）物业服务合同备案登记表原件各二份，虽被告对上述证据不予认可，但上述证据系原件，被告并未提交相反的证据予以反驳，证据能够相互印证，内容真实、形式合法且与本案具有关联性，本院予以采信；2.催缴物业费通知书原件及照片打印件各二份，该证据系原告单方制作，其中照片打印件未显示拍摄时间、地点，且经被告质证不予认可，本院对该证据不予采信；3.消防服务图片5张、绿化养护表、秩序维护巡视记录表、业主报修登记本、监控室值班记录登记表、楼宇公共部位日清洁检查表、保洁打扫卫生签到表复印件各一份、日常物业服务照片打印件13张，被告对上述证据中的消防通道指示牌照片的真实性认可，本院予以采信，其余证据因均系复印件且被告不予认可，本院对上述证据不予采信；被告冯晶晶提交的证据1.《银川市商品房买卖合同》原件一份，原告对该证据的真实性无异议，对关联性不予认可，因该证据能够证明本案的有关事实，与本案具有关联性，本院予以采信；2.被告提交的证据二中的照片15张及证据三接警回执单原件一份，原告对该证据的真实性无异议，但照片反映的是质量问题，与本案不具有关联性，本院不予采信，接警回执单仅能证明车辆被盗，与本案不具有关联性，本院不予采信；3.被告提交的证据四光盘原件一张、照片原件15张，因无具体的时间，其内容亦无法证明事实的全部，故本院对该证据不予采信；4.电话录音光盘一张，该录音只能证明被告就物业费的疑惑向相关部门进行电话咨询，并未就涉案小区物业费的标准向相关部门进行申请、备案的事宜进行说明，与本案不具有关联性，本院不予采信。对事实部分，本院认定如下：2012年7月16日，被告冯晶晶与案外人宁夏银大房地产开发有限公司签订《银川市商品房买卖合同》，购买其开发建设的位于贺兰县西环路东侧"银大·安鑫花园（西区）"第XX幢X单元XXX号房屋一套，房屋建筑面积为123平方米。合同第二十一条约定：前期物业服务：一、案外人宁夏银大房地产开发有限公司选聘的物业管理企业为原告银大物业公司；二、案外人宁夏银大房地产开发有限公司与原告银大物业公司签订的《前期物业服务合同》已向市房产行政主管部门备案。前期物业管理期间，物业服务收费实行包干制，物业服务费由买受方承担，标准为0.8元/月·平方米（建筑面积）。2012年4月13日，原告银大物业公司向贺兰县城建局物业办申请提升银大·安鑫花园西区物业收费标准，请求住宅物业费为1.2元∕㎡∕月、营业房2元∕㎡∕月。贺兰县物业管理中心于2012年4月19日批准同意。2012年7月23日，原告银大物业公司就上述调价备案事宜向贺兰县价格监督检查所提出申请，贺兰县价格监督检查所加盖备案专用章。2013年11月29日，案外人宁夏银大房地产开发有限公司与原告银大物业公司签订《前期物业服务合同》，合同第六条约定物业服务费：多层住宅1元/月·平方米，高层住宅1.2元/月·平方米。该合同在贺兰县物业管理中心进行了备案（备案登记号为贺建发物合同备﹝2013﹞第014号），同时对上述物业费收费标准进行了备案登记。2015年11月20日，案外人宁夏银大房地产开发有限公司继续委托原告银大物业公司为涉案小区前期物业服务企业，并签订《前期物业服务合同》，该合同于2015年12月15日在贺兰县物业管理中心进行了备案。另查明，一、涉案被告冯晶晶所住房屋为高层，房屋面积为123平方米，2012年9月20日，被告以0.8元/月·平方米缴纳2012年9月20日至2012年12月31日期间的物业费328元；2013年4月12日，被告冯晶晶以1.2元/月·平方米缴纳2013年全年的物业费1771元，自2014年1月1日至今被告冯晶晶未缴纳物业费；二、该小区至今未成立业主委员会。本院认为，首先，因案涉小区未成立业主委员会，案外人宁夏银大房地产开发有限公司选聘原告银大物业公司为案涉小区的物业服务企业，并与之签订《前期物业服务合同》，前述行为并未违反法律强制性规定，合法有效，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，案外人宁夏银大房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力。原告银大物业公司在实际对案涉小区提供物业服务后，有权按照《前期物业服务合同》中约定的收费标准要求被告冯晶晶支付物业服务费。因此，原告银大物业公司要求被告冯晶晶支付2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费7084元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；其次，对于原告银大物业公司主张的逾期支付违约金1562元，因原告未向本院提交充分有效的证据证明已向被告冯晶晶催缴过物业服务费，故对原告银大物业公司的该项诉讼请求本院不予支持；最后，物业服务属于公共服务，其管理和服务范围主要是物业共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理、共用部位和相关场地的清洁卫生、公共绿化养护、公共秩序维护的协助管理等。物业服务具有内容多样性、过程持续性、标准不可计量性等特点，业主不能因为物业公司在服务过程中出现的瑕疵而否定物业公司的服务，也不能以此为由拒绝交纳物业费。业主就出现的问题可以通过向物业公司反映，提出合理化建议及通过其他合法、合理的途径向物业公司主张权利。物业公司对于业主所反映的属于其业务范畴的问题应积极维修、养护和管理，对不属于其责任范畴的问题应积极协助业主向相关部门反映、协调，唯有双方互相体谅，积极配合，才能营造和谐的社区环境。因此，被告冯晶晶提出的原告银大物业公司未全面履行物业服务的辩解并不构成被告拒付物业服务费的理由，故本院对被告冯晶晶的该辩解意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告冯晶晶支付原告宁夏银大物业服务有限公司自2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费7084元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告宁夏银大物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告宁夏银大物业服务有限公司负担6元，由被告冯晶晶负担19元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 夏恒普 二〇一八年二月九日法官助理 张红梅书 记 员 侯小韦附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。