四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川04民终150号上诉人（原审原告、反诉被告）：攀枝花市仁和区博誉汽车修理厂。住所地：四川省攀枝花市金沙江西段***号。统一社会信用代码：92510411MA64K76K1R。经营者：杨刚，男，1981年11月26日出生，汉族，个体户，住重庆市铜梁县。委托诉讼代理人：邹勇，四川渡攀律师事务所律师，执业证号：15104200910193477。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨国静，女，1982年7月6日出生，汉族，农村居民，住四川省攀枝花市仁和区。委托诉讼代理人：朱琨，四川智达律师事务所律师，执业证号：15104200410725506。上诉人攀枝花市仁和区博誉汽车修理厂（以下简称博誉修理厂）因与被上诉人杨国静房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市仁和区人民法院（2017）川0411民初1848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人博誉修理厂的委托诉讼代理人邹勇、被上诉人杨国静及其委托诉讼代理人朱琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。博誉修理厂上诉请求：撤销一审判决，改判杨国静返还博誉修理厂租金15000元及押金6000元，合计21000元。事实和理由：1.一审法院错误认定被上诉人租赁给上诉人的厂房系上诉人违章搭建。2.一审法院对水电费、厂房清理费认定错误。杨国静辩称，相关部门的行政执法是针对上诉人的违章建筑，不适用双方当事人签订的合同的解除条约。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判。博誉修理厂向一审法院起诉请求：杨国静返还租金15000元和押金6000元，赔偿损失10500元并承担诉讼费。一审法院认定事实：2016年9月23日，原、被告签订了《厂房出租》合同，约定：甲方为被告，乙方为原告；甲方将位于四川省攀枝花市仁和区前进镇胜利村江边组的四川省攀枝花市客运中心西段（金沙江大道西段220号）的厂房及住房租赁给乙方；租期为3年，即2016年10月1日起至2019年9月30日止；年租金9万元，乙方每年一次性向甲方交纳租金9万元；乙方拥有该厂房的使用权，对于该厂房的开发利用在不违法国家法律法规政策的前提下，甲方不得干涉；协议期间如遇国家政策调整等政策行为和不抗力因素侵扰，造成被租赁厂房占用，甲方不承担乙方的一切经济损失；在此情况下，甲方有解除合同的权利，甲方要退回未到（期）剩余租金；租赁期间，乙方向甲方交纳6000元的押金，合同终止时，厂房及房屋原有设施未损坏，甲方要全额退还押金；所有水电气费用由乙方自行承担等内容。合同签订后，原告向被告交纳了一年的租金9万元及押金6000元。2017年7月22日，四川省攀枝花市仁和区前进镇人民政府向原告发出《关于限期拆除违法建（构）筑物的通知》（编号：20170054），载明：原告在该镇胜利村江边组违章搭建厂棚，责令原告于2017年7月23日前自行拆除违法建（构）筑物，逾期未拆除的，由相关部门依法强制拆除。同日，四川省攀枝花市仁和区交通运输管理所向原告发出《攀枝花市仁和区机动车维修企业整改通知书》（攀仁运维改字2017年第7号），载明：原告的办公作业场所被仁和区国土部门、前进镇人民政府认定为违章建筑，责令整改，择址重建等。此后，原告于2017年7月底搬离了租赁场地。现本案所涉租赁场地为闲置状态，无人租（占）用。后原告要求被告返还未到期租金1.5万元及押金0.6万元，被告拒绝返还，双方发生纠纷，原告诉至本院，被告提起反诉。另，1.本案所涉租赁场地范围内因无城市水电管网，该场地所需水电在攀枝花市浩瀚物流有限责任公司接用，水电费由被告代收。现原告尚有截止到2017年7月30日的水电费合计4325元未交纳。2.原告在搬离本案所涉租赁场地后，该租赁场地上遗留的垃圾、违章建（构）筑物等全部由被告清理；被告开支费用合计2800元。3.2017年8月28日，原告与四川渡攀律师事务所签订《委托代理合同》，该所指派邹勇律师作为其诉讼代理人，并约定代理费为3000元。一审法院认为，原、被告签订的《厂房出租》合同未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护，双方均应按照合同的约定，享受合同权利，履行合同义务。在合同履行过程中，因原告在租赁场地上违章搭建厂棚，从而被政府等相关部门认定为违章建筑，并责令原告拆除违章建筑、停止营业、搬离租赁场地等；原告按照政府等相关部门对其的处罚决定或通知予以了搬离，该后果系原告自己的违章搭建等违法行为而导致的，而被告对此并无任何过错；同时，原告因自己的违法行为受到政府等相关部门的行政处罚（理），也不属于双方在租赁合同中约定的“国家政策调整等政策行为和不抗力因素侵扰，造成被租赁厂房占用，而应当退还未到期租金”的情形，故原告诉请被告退还剩余未到期的租金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。原告诉称被告交付的租赁场地系违章建筑，并非自行搭建的违章建筑，但原告未提交任何证据予以证实，原告对此应承担举证不利的法律后果；同时，四川省攀枝花市仁和区前进镇人民政府以及四川省攀枝花市仁和区交通运输管理所对作出的通知（书）针对的处罚（理）主体也均是原告，而并非本案被告，故一审法院对原告的该意见不予采纳。关于原告向被告主张退还押金的诉讼请求。押金是指按照双方合同约定，债务人向债权人给付一定的金额作为其履行债务的担保，债务履行时，返还押金或予抵扣；债务不履行时，债权人得就该款项优先受偿。庭审中，双方均认可双方签订的租赁合同已经解除，双方在租赁合同中约定“合同终止时，厂房及房屋原有设施未损坏，被告要全额退还押金”，现原告在使用租赁场地期间，在该租赁场地上违章搭建厂棚，而在受到政府等相关部门处罚（理）后，搬离了场地，其未保证原有设施未损坏，也未拆除违章建筑，而由被告对该租赁场地上遗留的垃圾、违章建（构）筑物等进行清理，并开支费用合计2800元。故原告交纳的押金应在扣除被告清理租赁场地上遗留的垃圾、违章建（构）筑物等相应开支后，予以退还，一审法院对该部分予以支持，即3200元（6000元－2800元）。关于被告诉请的水电费的问题。庭审中，原告认可确实是将水电费交纳给被告，由被告代收，且自2017年5月9日后便未交纳水电费了。原、被告在合同中约定租赁场地的水电费由原告自行承担，现原告尚有截止到2017年7月30日的水电费合计4325元未交纳，故被告向原告主张该水电费的请求，具有事实依据，也符合双方的约定，一审法院予以支持。关于原告向被告主张损失的问题。原告提交的证据4，题头为“鸿运汽保工具批发部”，而下方盖章为“攀枝花市仁和区李二五金部发票专用章”，二者明显不一致，且所附发票为定额发票，无法明确是用于何交易；另外，即便原告搬迁产生了一定的费用，也系政府等相关部门对原告违法行为的行政处罚（理），所造成的损失应由原告自行承担；对于律师费，委托律师作为其诉讼代理人系当事人的权利，原告现委托四川渡攀律师事务所邹勇律师作为其诉讼代理人，系其对法律赋予的权利的行使，不属于损失的范畴，且双方未在合同约定关于律师费的承担问题。故原告主张的损失，均无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十七条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、本诉被告杨国静退还本诉原告攀枝花市仁和区博誉汽车修理厂押金，合计3200元；二、反诉被告攀枝花市仁和区博誉汽车修理厂支付反诉原告杨国静水电费，合计4325元。上述二项折抵后，原告攀枝花市仁和区博誉汽车修理厂还需支付被告杨国静款项，合计1125元，限在本判决生效后3日内付清；三、驳回本诉原告攀枝花市仁和区博誉汽车修理厂的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费325元，由本诉原告攀枝花市仁和区博誉汽车修理厂负担268元，本诉被告杨国静负担57元。反诉案件受理费25元，由反诉被告攀枝花市仁和区博誉汽车修理厂负担。二审审理时，博誉修理厂的委托诉讼代理人邹勇提交了一份《收款收据》,欲证实缴纳了2017年5月至9月水电费3437元。杨国静质证认为，对其真实性和关联性不予认可。本院认为，该证据系孤证，对其三性无法确认，本院依法不予采信。二审期间，杨国静未提交任何证据。本院经审理查明的事实和证据与一审法院查明的事实和证据一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.租赁合同何时解除，杨国静应不应该退还博誉修理厂2017年8月至9月的租金。2.水电费的认定问题。3.厂房清理费的认定问题。一、关于租赁合同何时解除，杨国静应不应该退还博誉修理厂2017年8月至9月租金的问题。2017年7月22日，四川省攀枝花市仁和区前进镇人民政府向杨刚经营的博誉修理厂发出《关于限期拆除违法建（构）筑物的通知》，要求该厂于2017年7月23日前自行拆除违法建筑物。同日，四川省攀枝花市仁和区交通运输管理所亦发出《攀枝花市仁和区机动车维修企业整改通知书》，责令整改，择址重建等。博誉修理厂接到整改通知后，停止营业，搬离租赁场地。其行为表明双方之间租赁合同无法继续履行，双方之间的租赁关系终止。一审判决认定博誉修理厂于2017年7月底搬离了租赁场地。宣判后，杨国静对此未提起上诉。因此，2017年７月底，博誉修理厂以实际行动解除了租赁合同。博誉修理厂向杨国静缴纳2017年度租金90000元，双方当事人不持异议。杨国静应该退还博誉修理厂2017年8月至9月租金15000元。二、关于水电费的问题。2016年9月23日，博誉修理厂与杨国静签订的《厂房出租》明确约定水电费由博誉修理厂负担。杨国静提供证据证实博誉修理厂截止2017年7月30日欠水电费4325元，二审时，博誉修理厂虽提供一份《收款收据》，但无法证实已缴纳了水电费4325元。博誉修理厂应该支付杨国静水电费4325元。三、关于厂房清理费的问题。虽然双方当事人签订的《厂房出租》对厂房清理费没有约定。但是，租赁场地上遗留的垃圾和违章建筑物是博誉修理厂造成的。博誉修理厂应该承担支付责任。一审时，杨国静提供证据证明由其组织人员清理了垃圾和违章建筑，开支费用2800元。博誉修理厂虽有异议，但未提供相关证据加以佐证。博誉修理厂应该支付杨国静厂房清理费2800元。综上所述，博誉修理厂的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省攀枝花市仁和区人民法院（2017）川0411民初1848号民事判决第二项、第三项（即反诉被告攀枝花市仁和区博誉汽车修理厂支付反诉原告杨国静水电费，合计4325元。驳回本诉原告攀枝花市仁和区博誉汽车修理厂的其他诉讼请求。）；二、撤销四川省攀枝花市仁和区人民法院（2017）川0411民初1848号民事判决第一项（即本诉被告杨国静退还本诉原告攀枝花市仁和区博誉汽车修理厂押金，合计3200元。）；三、杨国静退还攀枝花市仁和区博誉汽车修理厂2017年8月至9月租金15000元，押金6000元；四、攀枝花市仁和区博誉汽车修理厂支付杨国静厂房清理费2800元。上述费用折抵后，杨国静应在本判决生效后3日内支付攀枝花市仁和区博誉汽车修理厂13875元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费325元，由杨国静负担225元，由攀枝花市仁和区博誉汽车修理厂负担100元。反诉案件受理费76元，由攀枝花市仁和区博誉汽车修理厂负担。二审案件受理费353元，由攀枝花市仁和区博誉汽车修理厂负担233元，由杨国静负担120元。本判决为终审判决。审 判 长 万伟审 判 员 董敏审 判 员 熊疆二〇一八年二月二十二日法官助理 刘英书 记 员 杨阳