南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0113民初3969号原告：徐陟，男，汉族，1983年1月23日出生，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：许娟，江苏富建律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫爱辉，江苏富建律师事务所律师。被告：王晶，女，汉族，1984年2月11日出生，住江苏省南京市白下区。委托诉讼代理人：袁胜寒（两次庭审后撤销委托），江苏袁胜寒律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈雨朦（两次庭审后撤销委托），江苏袁胜寒律师事务所律师。委托诉讼代理人：王占发（系被告王晶的父亲，第三次庭审前委托），男，汉族，1957年6月24日出生，住江苏省南京市白下区。委托诉讼代理人：王承涛（系被告王晶的哥哥，第三次庭审前委托），男，汉族，1968年12月28日出生，住河北省泊头市。原告徐陟与被告王晶共有纠纷一案，本院于2016年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员丁旦独任审判，于2016年8月10日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，组成合议庭，分别于2017年3月1日、2017年7月4日公开开庭进行了审理。原告徐陟及其委托诉讼代理人许娟，被告王晶的委托诉讼代理人袁胜寒（第一次、第二次庭审）、沈雨朦（第一次、第二次庭审）、王占发（第三次庭审）、王承涛（第三次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐陟向本院提出诉讼请求：1.依法分割双方共有的位于南京市栖霞区××单元××室房屋（含负一层），由原告取得该房屋的产权，并依法补偿被告相应的折价款；2.判令被告配合协助过户办理各项手续；3.判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：原、被告双方原为恋爱关系。为筹备双方以后的婚事，2014年8月24日双方与南京绿建地产有限公司（以下简称绿建地产）签订《钟山绿郡花园商品房现售合同》，共同购买了位于南京市栖霞区××单元××室房屋一套，房屋总价款为2653664元。为购买此房，原告母亲在签订购房合同当日为原告刷卡支付1493664元，被告支付100000元，为获得被告公积金贷款的优惠，双方决定将剩余1060000元购房款以被告名义贷款，此后原告每月将还款额存入被告银行卡进行还款，至今原告共还款约118000元。另原告支付了涉案房屋装修款206336元，被告也支付了部分装修款。此外，原告每月缴纳涉案房屋的物业费，水电费、有线电视费等杂费，并进行实际管理。原、被告双方从未同居生活，现原、被告已分手，经与被告协商房屋处理事宜未果，故具状起诉。被告王晶辩称，被告同意对该房屋进行分割，被告要求取得房屋所有权，请法庭酌定给予原告相应的补偿。本案分割的房屋在房产部门登记为共同共有，依据相关法律，能够分割。该房屋的共有性质非按份共有。原被告双方对房屋的出资基本相当。在购买房屋时，原告表示能够出资的额度为1700000元，其余由被告出资。被告出资80余万元，还有贷款，共计180余万元，还有装饰、装修，双方出资基本相当。本案的诉争房产对外没有债务，开发商的房款已经付清。在该房产中仅设定了担保物权，原告是抵押人之一。所以向银行借款的借款人是被告，原告不负有偿还银行贷款的法定义务。被告也愿意继续支付贷款，由被告负责偿还。本案房屋的分割只能由被告取得所有权。该房屋中现有银行抵押，被告正在还款，如果将房屋判给原告，实际判决无法执行，银行也不会同意。被告为该房屋投入了装修、装饰且单独购买了地下车位，该车位所有权属于被告一人。本着当事人生活便利的原则，应将该房屋判给被告。现有的房屋原被告双方均有钥匙可以进入，并非原被告某一方在居住。判令给被告享有房屋所有权，有利于被告对房屋的使用。经审理查明，原、被告原为男女朋友关系。2014年8月24日，原、被告共同与绿建地产签订《钟山绿郡花园商品房现售合同》一份，购买了位于南京市栖霞区××单元××室房屋一套，合同价格为2653664元。同日，原、被告就该房屋还与上海朗诗建筑科技有限公司（以下简称朗诗公司）签订《钟山绿郡花园房屋科技系统整合及装修合同》一份，约定该房屋科技系统整合及装修总价为911350元。上述房屋及科技系统整合、装修款项合计3565014元，原告支付1700000元，被告支付805014元，另以被告名义抵押贷款1060000元，其中公积金贷款300000元，商业性贷款760000元，还款方式均为等额本金还款。2014年10月22日，原、被告共同签署南京市房屋权属登记申请书，申请登记房屋权属的共有形式为共同共有；2014年10月28日，上述房屋登记至原、被告名下，共有情况为共同共有。被告另独自购买了一个地下车位，价格为164000元，登记在被告一人名下。上述房屋交付后，原告缴纳了房屋维修基金19884元。原、被告共同对房屋进行了进一步的装修装饰，并购买了相应的家具家电。双方对对方出资无争议的有：一、原告定制家具等：童话森林桌椅一套44600元，沙发一套11600元，卧室床、床头柜、梳妆台、橱子共计20000元，书柜及桌子17700元，衣帽间和衣柜共计34000元，小洗手间、洗漱台、卫浴一套共计5000元，喷漆、铺瓷砖共计2000元，合计134900元；二、被告房屋改造和装修部分：安装木楼梯22000元，阳台延伸2300元，楼梯间柜子、洗衣机柜台20**元，封前后阳台57**元，地下室换门1800元，固定晾衣架（2个）1320元，购买和安装灯具10746元，购买安装窗帘18000元，拆楼梯、贴大理石、瓷砖1600元，购买安装厨房卫生间所有挂杆3000元，合计68546元；三、被告电器和可移动家具：电冰箱11900元，电视机（两台及配件）10370元，洗衣机3588元，微波炉499元，装饰柜、装饰品16190元，合计42547元。关于双方有争议的出资有：一、契税79609.92元，原告在第一次庭审时陈述其仅出资8000元，其余款项系被告出资；第二次庭审时，原告陈述契税全部由其出资，并提交了其交通银行信用卡账户的明细，证明其于2014年12月1日两次刷信用卡缴税合计79609.92元。被告认可原告出资为8000元，对原告刷卡缴税的事实也无异议，但陈述除了8000元外，其余契税是被告母亲杨某甲转账及现金支付给原告，都是被告支付的，被告为此提交了杨某甲的中国银行交易明细清单，显示其2014年12月1日至4日共计转出6万元；对此原告认可收到该笔款项，但认为该款项与缴纳契税无关。二、商业贷款，原告陈述商业贷款一直由其归还至2016年6月，共计偿还118000元，并提交了3份中国建设银行自动柜员机客户通知书（均为存款5300元）及被告母亲的微信聊天记录一份，该聊天记录显示被告母亲2016年6月3日称“徐陟你好，鉴于目前你和王晶的实际情况，为确保王晶贷款的个人信誉，我们五月份已还贷款，请你不要再往卡里打钱了”；被告认可原告实际往被告银行卡中存入过不超过5万元，但认为该款项系原告恋爱期间对被告的赠予，并非还贷，贷款均系被告偿还。另查明，上述房屋贷款自2014年11月开始还款，截至2017年6月：公积金贷款均由被告直接偿还，共计偿还本息67484.39元，尚欠本金260000元；商业性贷款共计偿还本息181499.31元，尚欠本金690115.18元，其中截至2016年5月商业贷款偿还本息为113791.2元。2017年7月开始的公积金贷款、商业性贷款均由被告偿还。还查明，购买案涉房屋时，原告有其他房屋的部分所有权，被告系首套房，原告自认以被告个人名义贷款系为享受其相应的首套房贷款利率优惠。原、被告均曾缴纳过物业管理费、水电费等费用。审理中，因被告最初不同意对案涉房屋竞价，经被告申请，本院依法委托江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司对案涉房屋进行了价格评估，该公司作出中正评报字[2016]067号房地产估价报告，以2016年8月10日为价值时点，估价结果为：估价对象于价值时点的最可能形成的市场总价为5307000元（该价格含有估价对象装饰装修价值及所分摊的土地使用价格，不包含房屋内可移动的财产）。被告为此预缴评估费20200元。后在审理过程中，因原告认为房屋实际价格上涨，要求在评估价基础上进行竞价，经本院释明，被告同意竞价。2017年7月4日，经本院主持，双方就案涉房屋（不含房屋内可移动家电及非定制家具）进行了竞价，在竞价过程中，原告出价6250000元后，被告放弃出价。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的商品房现售合同、pos机刷卡单、银行流水明细、南京市房地产抵押合同、南京市个人住房公积金组合性购房贷款合同、中国建设银行自动柜员机客户通知书、微信聊天记录、水电费缴费记录、物业费缴费记录、出资明细，被告提交的南京市房屋权属登记申请书、承诺书、商品房预售合同打印申请表、商品房认购协议、钟山绿郡花园房屋科技系统整合及装修认购协议及附件、住房公积金提取受理回执、银联pos签购单、收据、个人贷款支付凭证、公积金借款借据、委托提取住房公积金归还公积金贷款协议书、自动升级晾衣架售后服务安装单、楼梯钢架款收条、银联pos签购单、阳光房及门窗测量订货单、电视及微波炉发票、车位发票、工程保修单、收条、中国建设银行个人贷款对账单、出资明细，房地产估价报告及评估费发票等证据证实，本院予以确认。本案的争议焦点为：1.以被告名义办理的抵押贷款能否认定为被告的个人出资；2.2014年11月至2016年5月的商业贷款系谁归还；3.契税79609.92元系谁支付；4.原告竞价时出价6250000元，能否作为案涉房屋的定价依据，并由原告享有优先选择物权的权利；5.装饰装修及家具家电的分配与补偿方式；6.案涉房屋双方份额的认定。本院认为，根据物权法规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案中，原、被告因恋爱为结婚而共同购买房屋，并将房屋登记在两个人名下，登记为共同共有，故该房屋应属于双方共同共有的财产，现双方已经解除恋爱关系，故对该房屋已经丧失了共有的基础，符合分割房屋的法定条件，原告要求分割该房屋，被告亦表示同意，本院依法予以准许。因房屋为不动产，无法对实物进行分割，现双方均要求取得房屋所有权，支付对方相应折价款，本院依法予以准许，又因案涉房屋为双方共有，该房屋价值的最大化，有利于保障共有权人的利益最大化。故本案中，尽管房屋评估价为5307000元，但原告自愿竞价，出价6250000元，被告放弃竞价，原告的出价远高于房屋评估价，将房屋判归原告所有，不损害被告的合法权益，故本院依法确定案涉房屋以625000元的价值由原告享有所有权，原告依法支付被告相应折价款。关于以被告名义贷款1060000元能否认定为购房出资问题，本院认为，原、被告双方系为缔结婚姻而共同购房，双方贷款的本意应为婚后共同还贷，实际上原告也与被告共同进行了部分还贷，该贷款并未由被告实际支付完毕，对于未偿还部分贷款不应当视为被告出资，且该贷款实际上使用了原、被告共有的房屋进行抵押，对于被告主张全部贷款认定为其出资的意见，本院不予支持。关于契税79609.92元由谁支付问题。本院认为，原、被告在第一次庭审时一致陈述原告仅支付了8000元，尽管原告之后提交了信用卡刷卡明细证明系其用信用卡支付，但被告亦提交证据证实支付契税当日以及之后3日内被告母亲共计转账60000元给原告，本院认为被告提交的证据不足以推翻其第一次庭审陈述，故依法认定契税由原告支付8000元，其余款项71609.92元。关于2014年11月至2016年5月的商业贷款由谁支付问题。本院认为，被告办理的系公积金及商业性贷款的组合贷款，结合原告提交的存款凭证、被告母亲的微信记录，被告全额偿还公积金贷款的事实，以及被告认可原告确实向其还款账号存款的情况，本院认为，原告陈述该期间商业贷款实际由其偿还，更符合一般为缔结婚姻关系而贷款的还款习俗，本院依法予以采信；被告辩称原告的存款不足50000元以及该款系赠与被告，无事实和法律依据，本院不予采信。根据银行交易明细计算，该期间商业性贷款还款为113791.2元，本院认定为原告支付，原告估算的还款118000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于案涉房屋的装饰装修及家具家电问题。本院认为，首先，原、被告系为结婚共同居住生活而购买案涉房屋，双方于2014年8月24日同日签订商品房现售合同及科技系统整合及装修合同，实际应当认定双方购买的为精装房屋，房屋及科技系统整合、装修合同为一个整体，该房屋的总价应当认定为3565014元。对于之后原、被告为居住而共同进一步装修、装饰的投入亦应当视为对整个双方共有不动产的添附，应当计入该共有不动产的总成本，对于家电，作为可移动的动产，原、被告一致认可不计算在房屋总价值内，本院依法予以支持。综上，应当认为原告投入的添附定制家具等费用134900元及被告投入的房屋改造和装修费用65546元，合计200446元，计入房屋总成本；被告购买的电器、家具合计42547元不计入房屋总成本，在原告取得房屋所有权后，该电器、家具直接折算给原告，由原告将该费用支付给被告。关于物业费、水电费等费用，因原、被告均有支付，该款系为双方共有的房屋支付，亦不能作为房屋添附，故已经支付的直接由各自承担，本案中不再计算，对未支付的由享有物权的一方承担。关于案涉房屋的具体分割问题。本院认为，虽然案涉房屋登记在双方名下，且双方自愿申请登记为共同共有，但双方登记为共同共有的原因系为缔结婚姻，现双方恋爱关系终止，未能缔结婚姻，对案涉房屋丧失了共同共有的基础，而双方购买房屋时又未对具体份额作出约定，故本院认为，具体分割时应当同时考虑到共有人对共有财产贡献大小和适当照顾共有人生活的实际需要等情况，合理确定双方份额。综上所述，本案案涉房屋的总成本（截至2017年6月底原告竞价6250000元前）本院依法认定为：3565014元（购房总价）+79609.92元（契税）+19884元（房屋维修基金）+134900元（原告添附）+65546元（被告添附）=3864953.92元。其中原告出资为：1700000元（购房款）+8000元（契税）+19884元（房屋维修基金）+134900元（原告添附）+113791.2元（还商业性贷款本息）=1976575.2元；被告出资为：805014元（购房款）+71609.92元（契税）+68546元（房屋改造添附）+67484.39元（还公积金贷款本息）+67708.11元（还商业性贷款本息）=1080362.42元。截至，2017年6月剩余贷款的本金为：260000元（公积金贷款）+690115.18元（商业性贷款）=950115.18元，原告出价6250000元，扣减剩余贷款本金，房屋剩余价值为5299884.82元，按原、被告出资比例计算，原告就该剩余价值应当享有3426835.02元，被告享有1873049.8元。同时，考虑到案涉房屋登记为共同共有，而购房系以被告名义贷款，现案涉房屋判归原告所有，综合考虑被告所获房屋增值及被告另行购房首付及利率均会适当增加的不利因素，本院酌情确定原告另行补偿被告50000元，即原告应当共计支付被告房屋折价款1923049.8元。关于被告2017年7月开始偿还的公积金及商业性贷款本息，应当由原告据实支付给被告；关于被告购买的车位，与原告无关，本案中不予理涉。据此，依据《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告徐陟与被告王晶共同购买的位于南京市栖霞区紫东路9号20幢二单元104室房屋（含负一层及房屋内所有装饰装修、家具、家电）归原告徐陟所有；二、原告徐陟于本判决生效之日十日内偿清以被告王晶名义办理的上述房屋的抵押贷款（含公积金贷款及商业性贷款；自2017年7月起至原告徐陟偿清贷款之日止，被告王晶偿还的公积金贷款及商业性贷款本息，由原告徐陟据实支付给被告王晶），对此被告王晶有协助办理提前还款相应手续的义务；三、原告徐陟于偿清上述贷款并办妥解押手续之日起十日内支付被告王晶上述房屋折价款1923049.8元及可移动家具、电器折价款42547元，合计1965596.8元；被告王晶于原告徐陟付款当日协助原告徐陟办理上述房屋的产权变更登记手续。案件受理费28029元，评估费20200元，合计48229元，由原告徐陟负担31184元，被告王晶负担元17045元（其中案件受理费系原告徐陟预缴，评估费系被告王晶预缴，两相抵扣后，原告徐陟尚需支付被告王晶3155元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费28029元。南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。审 判 长  丁 旦人民陪审员  管信平人民陪审员  王禄惠二〇一八年二月八日书 记 员  汪玉蓉