天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0112民初1587号原告：天津市长青水上物业管理有限公司，住所地天津市南开区津盐公路水上翠泉别墅小区。法定代表人赵立兴，总经理。委托诉讼代理人：张德华,天津本源律师事务所律师。委托诉讼代理人：李世玉，女，该公司职员。被告:庞雯，女，1981年12月4日出生，汉族，住天津市津南区。原告天津市长青水上物业管理有限公司与被告庞雯物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津市长青水上物业管理有限公司的委托诉讼代理人李世玉、张德华，被告庞雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市长青水上物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告交付2014年4月至2017年10月的物业费14,194元及滞纳金；二、本案受理费由被告承担。事实及理由：原告为博雅花园小区提供物业服务，被告庞雯系博雅花园小区的业主，自2014年4月至2017年10月拖欠物业管理服务费14,194元，特向法院提起诉讼，请求依法判如所请。被告庞雯辩称，一、物业公司违反法律规定，未经业主同意，出售、占用、招租获取大量商业利益，侵占业主公摊面积，从根本上不需要业主再交纳物业费。未经业主同意将共有的小区老年活动中心17号楼单方出售，造成小区没有老年活动中心。未经业主同意，将小区东门两侧的绿地占用。未经业主同意，将共有小区环形路左侧划出车位、电梯内张贴广告、将18号楼出租收取大量费用。二、物业服务不到位，车位有的收费，有的不收费。车辆乱停乱放，不予制止，不予管理，造成严重消防和安全隐患。共有设施损坏严重，小区东门的板房成为商业一条小街，该公司对外收取费用，造成人员混杂，治安隐患，经常出现车辆被盗、砸、自行车丢失。认为该公司存在严重的物业管理问题，管理水平较差，涨价不合理，不同意向原告支付物业费。庭审中，原告说明，被告的物业费用是按照每月每平方米1.5元收取，计14,194元。表示其已经尽到管理服务义务，被告提到的防盗门质量问题、房屋质量、漏水、保温层老化等问题应当由开发商解决，不在其权利和义务范围。明确表示放弃滞纳金的主张。被告认可原告在涉案小区进行物业服务。认可原告提交的《天津市前期物业管理服务合同》。认可原告主张的欠费期间。提出天台没有安装防盗门，不能保证安全，家里墙体漏水，给其造成损失，并提出原告的部分主张超过诉讼时效。本案当事人围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《天津市前期物业管理服务合同》本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据本院认定如下：原告提交的证据1、《天津市住宅物业服务合同》，用于证实与被告有物业服务关系及收费标准。被告对该证据的真实性不予认可。原告该证据是其与涉案小区业主代表大会签订，其真实性本院予以确认。2、催缴物业费通知的照片2张，用于证实向被告催缴物业费。被告提出该证据不清晰，不能证实是在其欠费当时催缴。原告该证据的纸质内容比较清晰，所载内容能够反映原告向被告催缴物业费。被告提交的证据照片（纸质）13张、光盘一张，用于证实原告服务不到位。原告表示证据所反映的问题都是临时出现的，不是常态。照片中小孩受伤与本案没有关联性，所反映的一些房屋质量问题与物业服务无关。原告没有否认证据的真实性，对此本院予以确认。被告上述证据不能证实原告物业服务质量的全貌，但可以反映出原告的物业服务存在一定的瑕疵。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，结合本院实地考察的情况，本院认定事实如下：2006年3月9日，原告天津市长青水上物业管理有限公司与案外人天津市汇川房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，为天津市津南区咸水沽镇博雅花园小区提供物业管理服务，该合同约定：住宅房屋按建筑面积每月每平米0.5元由业主交纳；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.5元由业主交纳；业主每月1日前交纳。合同同时约定了物业管理服务事项和物业管理服务标准。2013年4月、2015年4月、2017年4月原告又连续三次与天津市津南区博雅花园业主代表大会签订《天津市住宅物业服务合同》继续为该小区提供物业服务，物业费用的标准修订为：高层住宅每月每平米0.8元；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.7元由业主交纳。其他内容与前述合同基本一致。原告在对涉案小区服务管理期间，其管理服务虽然存在一定的瑕疵，但基本能够尽到服务管理义务，其服务内容基本达到合同约定的服务标准。另查明，2017年10月31日，原告终止对涉案小区的物业服务。被告庞雯系天津市津南区咸水沽镇博雅花园X-X-XXXX的房屋业主，该房屋建筑面积为220.07平方米，自2014年4月至2017年10月未向原告交纳物业服务费，拖欠数额为14，194元。本院认为，物业服务企业依法与建设单位签订的前期物业管理服务合同以及与业主代表大会签订的天津市住宅物业服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约定享有与承担。物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中,原告的物业服务虽然存在一定的瑕疵，但基本能够达到合同约定的服务标准，为涉案小区提供了相应的物业管理服务，应当依照合同约定的价格标准并结合其劳动成果取得相应的报酬。被告接受了服务，应当依约履行交纳服务费用的义务。综合考虑本案查明的事实及本院实地考察的情况，本院酌定其物业管理服务费按照约定价格的90%予以计算。关于被告提出的房屋质量及配套设施等问题，非原告物业服务管理之职责，该抗辩依法不能成立。关于被告提出的原告违法出租、出售等问题，如果原告侵犯了业主的合法权益，其应当依法另行主张权利，本案不涉及。关于被告抗辩的诉讼时效问题，由于原告的物业服务一直处于连续状态，被告没有证据证实原告怠于主张权利，其关于诉讼时效的抗辩依法不能成立。综上，被告应当向原告支付2014年4月至2017年10月物业费14，194的90%，即12，774.6元。原告放弃滞纳金的主张是其真实意思表示，符合法律规定，本院依法予以准许。需要指出，原告作为小区的物业服务公司应当对日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务全面履行合同约定之义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的全面与完善，力求赢得广大业主的理解和支持。作为业主亦应及时运用法律武器以维护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段消极维权，最终可能影响其合法权益的实现。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条的规定，判决如下：一、被告庞雯于本判决生效之日起十日内给付原告天津市长青水上物业管理有限公司2014年4月至2017年10月物业费14，194的90%，即12，774.6元。二、驳回原告天津市长青水上物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由原告天津市长青水上物业管理有限公司承担8元，被告庞雯承担72元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 张 艳二〇一八年二月二十七日书记员 廖正勇速录员 冯 宁附相关法条：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。