四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终16581号上诉人（原审被告）：张童，女，汉族，1992年1月13日出生，住四川省剑阁县。委托诉讼代理人：蒲利雄，四川剑州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周文忠，男，汉族，1976年7月29日出生，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：陈一松，四川元海律师事务所律师。上诉人张童因与被上诉人周文忠房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2017）川0108民初4879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张童上诉请求：1.请求撤销（2017）川0108民初4879号民事判决，请求依法改判驳回周文忠的诉讼请求；2.诉讼费用合理分担。事实和理由：1.一审以《房地产买卖居间协议》中未对解除条件进行约定为由判决张童解除行为无效错误。《房地产买卖居间协议》仅是双方日后签订《成都市存量房买卖合同》的预约合同，一审认定《房地产买卖居间协议》即买卖合同，并判令张童继续履行，违反了合同法关于预约合同的相关规定。2.一审审理程序错误。双方在签订《房地产买卖居间协议》之后，因没有对方的联系方式，一直是通过中介方进行联系，在中介方不出庭的情况下，双方之间的沟通情况就无法明了，且按照交易惯例，即使继续履行合同，也需要中介方协助办理过户等事宜，故一审法院未通知中介方作为第三人参与本案诉讼，程序错误。综上，请求二审法院撤销一审判决。周文忠辩称，1.《房地产买卖居间协议》包含当事人、标的、履行方式等合同主要要素，系完整的、正式有效的合同，对双方均具有约束力。且双方在合同备注中以加粗的方式约定“买卖双方……更改房价”，也表明双方自愿承担签订合同后可能存在的风险，故案涉合同应该继续履行。2.中介方系案外第三人，只有协助义务，中介方的义务已经履行完毕，本案纠纷与中介方无关，一审审理程序合法，并未遗漏当事人，且张童在一审中并未提出反诉。综上，一审认定事实清楚，判决正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。周文忠向一审法院起诉请求：1.确认张童单方解除合同的行为无效；2.张童继续履行合同，向周文忠交付房屋并办理过户登记；3.诉讼费由张童承担。一审法院查明，2016年10月22日，张童（卖方）与周文忠（买方）、案外人上海润尚房地产经纪有限公司成都分公司（居间方）签订《房地产买卖居间协议》，约定买卖双方就买卖位于成都市成华区建设北路一段58号10栋26层2602号（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、该物业建筑面积为142.92平方米（以商品房购房合同为准）……该物业是以现状按套售予买方。二、买卖双方同意该物业转让总价为人民币1890000元。三、房价款的支付方式1、一次性支付1.1定金：人民币100000元买方须在2016年10月22日支付给卖方，在签订《成都市存量房买卖合同》时转为房款之一部分；1.3首期房款：（不含定金）人民币1790000买方应于过户递件受理成功之日支付给卖方。五、买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐房款当天。查验后双方签妥《房屋交接确认书》。卖方将房屋钥匙交付给买方即视为房屋转移占有的标志。卖方应在2017年12月30日前及时迁出户口。七、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期迁出户口等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期未超过十个工作日的，违约方须按逾期每日总房价1‰向守约方支付违约金；（2）逾期超过十个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任双倍返还定金或没收定金；（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总房价1‰支付违约金，直至违约方消除影响继续履行合同之日为止。备注：因卖方产权证开发商尚未办理，不能马上办理过户手续。经买卖双方协商：1、在开发商成功办理产权证后，买卖双方须在7个工作日备齐该物业产权交易所需资料到房屋登记机关办理申请买卖手续。2、买卖方不能因为在房产证办理期间因房产市场变化，而更改约定房价。2016年10月22日，周文忠按照约定向张童支付定金100000元。经查询，案涉房屋于2017年6月16日办理产权并登记于张童名下。另查明：2017年5月19日，张童单方书面通知周文忠，解除双方于2016年10月22日签订的《房地产买卖居间协议》。一审法院认为，双方以及居间方签订《房地产买卖居间协议》系当事人真实意思表示，内容合法有效，各方当事人均应按照约定享有权利和履行义务。《房地产买卖居间协议》对案涉房屋的出售价格、定金、房款的支付方式、办理过户条件、违约责任等均进行了具体的约定，具备房屋买卖合同的基本要素。《房地产买卖居间协议》未对合同解除条件进行约定，张童单方解除合同，并无合同依据。张童单方解除合同，明确表示不履行合同义务，已构成违约，依法应当承担违约责任。周文忠主张确认张童单方解除合同的行为无效，以及要求张童继续履行合同，于法有据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张童单方通知解除周文忠与张童以及上海润尚房地产经纪有限公司成都分公司于2016年10月22日签订的《房地产买卖居间协议》的解除行为无效；二、张童于判决生效之日起十日内继续履行判决第一项的《房地产买卖居间协议》，向周文忠交付位于成都市成华区建设北路一段58号10栋26层2602号的房屋并协助周文忠办理过户登记。案件受理费21810元，由张童承担。二审中，张童提交川（2018）成都市不动产证明第0006735号作为新证据，拟证明案涉房屋已于2018年1月9日被抵押给杜永贵，案涉合同已无法继续履行。周文忠质证认为，张童未在举证期限内提交该证据，且该证据产生于2018年1月9日，周文忠有理由怀疑该证据是张童为了阻碍执行而特意制造的，不能达到张童的证明目的。本院认为，认可该证据的真实性，但不能达到张童的证明目的，本院不予采信。二审查明的事实与一审相同。本院认为，针对本案的焦点问题作如下评述：一、关于案涉《房地产买卖居间协议》性质如何认定的问题。双方在《房地产买卖居间协议》第三条房价款支付方式中约定“……人民币100000元买方须在2016年10月22日支付给卖方，在签订《成都市存量房买卖合同》时转为房款之一部分；……”，签订《成都市存量房买卖合同》只是双方履行合同的方式，是定金转化为购房款的条件，并不是签订《房地产买卖居间协议》的目的，且《房地产买卖居间协议》对案涉房屋的价格、定金、房款的支付方式、办理过户、交付、违约责任等均进行了具体的约定，具备房屋买卖合同的基本要素。故张童提出《房地产买卖居间协议》是为了以后签订《成都市存量房买卖合同》而签订的预约合同的抗辩不成立，本院不予支持。二、关于是否追加居间方上海润尚房地产经纪有限公司成都分公司作为本案第三人的问题。张童系案涉合同的卖方，周文忠系案涉合同的买方，上海润尚房地产经纪有限公司成都分公司系案涉合同的居间方，其主要义务是按约提供居间服务，居间方的主要义务就已履行完毕，本案纠纷系张童于2017年5月19日向周文忠单方面做出解除《成都市存量房买卖合同》而产生的纠纷，居间方并非本案必须参加诉讼的第三人，一审程序并无不当，故张童提出应追加居间方作为第三人的抗辩不能成立，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21810元，由上诉人张童负担。本判决为终审判决。审判长  唐云国审判员  尹 英审判员  袁晟翔二〇一八年二月八日书记员  谭小雨