福建省大田县人民法院民 事 判 决 书(2018)闽0425民初116号原告:大田县嘉德物业管理有限公司，住所地福建省大田县均溪镇虹山路78号。统一社会信用代码:91350425097282963A。法定代表人:林开发，该公司经理。被告:周首称，男，1971年2月13日出生，汉族，住福建省大田县。原告大田县嘉德物业管理有限公司(以下简称嘉德物业公司)与被告周首称物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用简易程序于2018年2月6日公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉德物业公司向本院提出诉讼请求:请求判决周首称立即支付2014-2016年物业管理服务费2850元、违约金5268.50元，合计8118.50元。事实和理由:2014年1月1日起，嘉德物业公司为东方嘉园小区全体业主提供物业管理服务，按约定周首称应按建筑面积每月缴纳0.6元/㎡的物业管理服务费。嘉德物业公司一直按照合同约定为全体业主提供物业管理服务，履行了合同应尽义务，但周首称无故拖欠2014-2016年度物业管理服务费2850元(950元/年)。且根据合同约定，业主逾期交付物业管理等相关费用的，嘉德物业公司可按日3‰标准收取违约金。故嘉德物业公司具状起诉。周首称辩称，嘉德物业公司未取得收取物业服务费的相关资质，且其从未与嘉德物业签订任何物业服务合同；同时，嘉德物业公司在服务上还存在管理不善、服务不到位等问题，故嘉德物业主张违约金是完全没有法律依据的。嘉德物业公司围绕诉讼请求依法提交了工商营业执照及法定代表人证明、合同书及大田县东方嘉园小区业主委员会(以下简称东方嘉园业委会)的通知、催交物业费通知书等证据。周首称对上述证据没有异议，但提出嘉德物业存在管理不善、其从未与嘉德物业签订任何物业服务合同等问题。对嘉德物业公司提交的上述证据，本院予以确认并在卷佐证。根据到庭双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2013年12月31日，大田县东方嘉园小区业主委员会(甲方)与大田县均溪镇镇东社区居民委员会(乙方)(以下简称镇东居委会)签订《合同书》一份，约定:由甲方委托乙方对东方嘉园小区实行物业服务管理，合同期限3年，即自2014年1月1日起至2016年12月31日止；乙方先以社区名义与甲方签订合同书，待乙方注册物业服务企业后，另行拟定合同，且两份合同具有同等法律效力；对乙方职责进行了明确；同时约定住宅物业收费标准(每月每平方米)为:第1至6号楼0.4元，第10、11号楼0.6元,2014年度及之后交付的非电梯房0.6元、电梯房0.8元，底楼营业性按1元标准计算；公共水电分摊费和电梯保养、年检、保险费用另行收取。若业主未按时足额支付物业管理服务费，还应按照日3‰支付滞纳金。自2014年1月1日起，东方嘉园小区由乙方法定代表人林开发负责的嘉德物业公司筹备组进行管理。2014年4月16日，嘉德物业公司在大田县工商行政管理局注册成立。2014年5月25日，东方嘉园业委会与嘉德物业公司签订《合同书》一份，内容与2013年12月31日签订的《合同书》一致。自2014年1月1日起，嘉德物业公司依合同约定对东方嘉园小区进行管理和维护，并收取该小区物业管理服务费和代缴公摊水电费、公共设施维保费、电梯维保及年检费等费用。本案中，周首称于2009年向三明市一鹏房地产开发有限公司购买取得大田县均溪镇凤山东路263号东方嘉园3幢1102室房产(建筑面积131.936㎡)，嘉德物业公司自2014年1月1日起，开始为包括周首称在内的东方嘉园小区提供物业管理服务。可周首称却未能按照约定支付相应的费用。依据合同约定计算，周首称尚欠2014-2016年度物业管理服务费2849.76元(131.936m2×0.6元/㎡·月=79.16元/月×36个月)。本院认为，东方嘉园业委会与镇东居委会、嘉德物业公司签订的物业服务合同依法成立，属合法、有效合同，对合同双方具有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。故东方嘉园业委会与嘉德物业公司等签订的物业服务合同，对周首称具有约束力，周首称作为东方嘉园小区业主，是物业管理服务的受益人，应当依照合同约定支付物业管理服务费等费用。故嘉德物业公司主张周首称支付2014年度至2016年度的物业管理服务费2849.76元理由成立，依法予以支持。嘉德物业公司与东方嘉园业委会签订物业服务合同，并于2014年1月1日起开始为东方嘉园小区提供相应的物业服务，且嘉德物业公司所取得的营业执照载明经营范围包含物业管理、家政服务、绿化管理等经营项目，说明嘉德物业公司已依法取得提供物业服务的资质，依法享有收取物业服务报酬的权利，故周首称提出嘉德物业公司不具有收取物业服务费的资质缺乏事实和法律依据，对该辩解不予支持。周首称提出嘉德物业公司在提供物业管理期间存在管理不善、服务不到位等问题仅有口头陈述，嘉德物业公司当庭予以否认，且周首称亦未能提供相关证据予以证实，故对周首称提出的该辩解意见缺乏事实和法律依据，依法不予支持。即使存在上述服务瑕疵问题，也不能成为周首称拒绝缴纳相关费用的抗辩理由。因此，周首称据此拒交物业服务管理费已构成根本违约，应承担相应的违约责任。对嘉德物业公司主张的违约金，结合公众对嘉德物业公司在日常物业管理的评价以及周首称拒交物业服务管理费的实际年限及其金额，酌定按500元予以认定，超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下:周首称应于本判决发生法律效力后10日内支付给大田县嘉德物业管理有限公司尚欠的2014-2016年度的物业管理服务费2849.76元、违约金500元，合计3349.76元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由周首称负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  张五一二〇一八年二月十一日书记员  林玉春附本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。