河北省高碑店市人民法院民 事 判 决 书(2018)冀0684民初126号原告（反诉被告）：金永伟，男，1985年1月22日出生，汉族，住高碑店市。委托诉讼代理人：刘建民，高碑店市信诚法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：郭铁龙，男，1991年11月2日出生，汉族，住定兴县。委托代理人：郭铁磊，系被告之兄。被告（反诉原告）：郭铁磊，男，1990年3月20日出生，汉族，住定兴县。第三人：高碑店市翔迁房产经纪有限公司，住所地高碑店市团结路北侧锦绣花园门店西起北侧第2套。法定代表人：王雅洁，职务经理。原告金永伟与被告郭铁龙、郭铁磊，第三人高碑店市翔迁房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人、第三人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除双方于2017年4月1日签订的房屋买卖合同；2、请求法院依法判令被告返还购房定金50000元；3、本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：2017年4月1日原告通过第三人与被告签订房屋买卖合同，后原告按照约定支付购房定金50000元，之后原告在规定时间到银行支付房屋首付款300000元，然而被告却担心无法办理过户为由不到现场交接。在2017年5月27日高碑店市人民政府出台限购政策，原告如再次购买房屋首付款为60%，远远超过合同约定的首付款30%的约定，正是由于被告拒绝交接的行为导致原告无法按照合同约定购买上述房屋。原告特向法院起诉要求解除房屋买卖合同同时要求返还购房定金，请求法院依法支持。被告辩称，原告所说解除合同，我方不同意。1、首付款约定30%只是拟定，4月1日签订的买卖合同有备注：如银行实际审批数额不足拟定贷款金额，乙方将差额支付给甲方。2、买方有购房资格，可以购买。3、买方有一套住房情况下，再买明知属于第二套还继续购买，说明经济条件允许。4、房屋买卖期间有好多不确定政策，原告买房之前已经考虑到了。第三人述称，我认为当时签订合同是双方真实意思表示，虽然现在因为政策原因导致合同履行困难，我认为可以有解决方案。被告向本院提出反诉请求，1、依法判令被反诉人继续履行合同；2、依法确认被反诉人根本违约，并向反诉人支付违约金19万元；3、依法判令本诉以及反诉诉讼费均由被反诉人承担。事实与理由：2017年4月1日反诉人与被反诉人经第三人居间签订了《房屋买卖合同》，合同签订后被反诉人根据合同约定将定金5万元交由第三人保管，合同签订至今被反诉人并未将前期房款30万元交付给反诉人，2017年10月被反诉人明确表示拒绝购买房屋，并要求解除合同，依据合同约定被反诉人已构成根本违约，应当承担违约责任。现被反诉人又恶人先告状，以限购政策出台首付比例提高为由要求解除合同，然而合同签订时双方并未确定房屋首付比例，首付比例亦不应由合同双方确定，而是由银行根据贷款人还贷能力以及银行政策确定，而且合同第二条也明确约定“……如果银行实际审批数额不足前述拟定贷款金额的，乙方将差额支付给甲方……”，故被反诉人解除合同的理由显然不成立，望贵院依法驳回被反诉人本诉诉请。综上，被反诉人的诉讼行为系在房价下跌之后的恶意毁约行为，请求贵院维护守约者的合法权益，捍卫司法尊严，依法支持反诉人诉请。原告对反诉辩称，我方认为反诉不应成立，本案房产是因政策性原因，我方购买此房系二套房，双方在签订买卖协议中，明确注明首付款为30万元，可以推断为房屋总价款95万元，首付款30万元，即首付款确定为30%，被告提出的银行审批数额不足来抗辩，应是对30%的不足来补齐数额，而因政策限购导致原告再申请银行贷款需缴纳不低于60%首付，原告无经济实力履行双方合同，故请求法院支持原告请求，并驳回反诉人反诉请求。第三人述称，无观点。本院经审理认定事实如下：原告与其妻子现有一套按揭购买的房屋，贷款尚未还清。涉案房屋即高碑店市泰和花园4-4-302室于2016年12月12日，由被告郭铁龙作为借款人和抵押人与邢蒙蒙作为共同借款人和抵押物共有人与中国工商银行高碑店支行签订《个人购房借款/担保合同》，现房屋贷款尚未还清，该房屋登记为郭铁龙单独所有。2017年4月1日，被告郭铁磊代理被告郭铁龙作为甲方与原告作为乙方及第三人作为丙方就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，合同第一条约定了房屋的坐落及抵押情况，房产证号98××98，第二条约定：2.1实际成交总价为950000元，乙方由按揭方式购买，拟定贷款金额为65万元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金50000元，定金由丙方保管至结束；2.1.1甲乙双方一致同意，乙方向甲方支付除定金和拟定贷款金额之外的所有成交总价款，于签订合同当天10日内即2017年4月10日前乙方向甲方支付300000元，注：贷款支付房款的，按揭贷款金额支付时间于银行审批通过房屋按揭贷款手续后，由银行将按揭贷款资金支付甲方，如银行实际审批数额不足前述拟定贷款金额的，乙方将差额支付甲方，银行实际审批数额超出前述拟定贷款金额的，甲方须无条件将超出部分金额退还乙方，如有一方不予配合均属违约，守约方有权要求违约方赔偿差额或超出金额双倍的赔偿金和房屋实际房价款总额20%违约金；1.2.2该房屋及其附属设施过户之相关税费和其他费用，以办理相关手续时国家相关政策为准，由乙方承担，特别约定丙方协助甲方办理解除抵押手续，解除抵押的费用5000元由甲方自行承担（不含解押违约金），如果15日内甲方不能解除抵押，三方同意解除合同，任何一方不承担违约责任；第六条约定了违约责任，第七条约定了免责条款，合同还同时约定了其他事项。合同签订后，原告即交付了定金50000元，现由第三人保管，第三人为办理解除抵押已实际花费2000元，后双方约定2017年5月9日交接合同约定的300000元及办理解除抵押手续，二被告以房产部门暂停办理手续未能到场亦未接收款项。后高碑店市相继出台限购政策，银行提高了二套房的贷款首付比例。以上事实有当事人陈述、房屋买卖合同、定金保管书、原告首套房的相关手续、涉案房屋的贷款合同、高碑店市相关政策等证据予以证实。本院认为，该案系以按揭贷款方式购房的二手房买卖合同且涉案房屋本身存在按揭贷款尚未还清亦未解除抵押，再次办理按揭贷款，必须同时具备原、被告双方的行为配合，银行对于贷款的审核批准等条件。原告购买涉案房屋属于第二套房屋，且原告第一套亦存在按揭贷款，因房产政策，导致二套房屋首付比例增加到60%，现原告要求解除合同，如强制以按揭贷款方式继续履行合同，则存在银行审批的不确定性，忽视了银行对于贷款的审批权，又会侵害银行的契约自由，亦会对原告的履约能力产生重大影响，可能出现履约障碍，被告无法取得剩余房款，造成该房屋买卖合同事实上的不能履行，且在双方约定交接款项时二被告未到场，故原告要求解除房屋买卖合同的诉请本院予以支持，被告要求继续履行房屋买卖合同的反诉请求本院不予支持；限购限贷政策的变化系不可归责于双方的事由，双方均不承担违约责任，故被告应将定金返还原告，被告要求原告承担违约责任的反诉请求本院不予支持，因被告郭铁磊系被告郭铁龙的代理人，故返还定金的责任应由郭铁龙承担；第三人已支出的2000元费用，按合同约定应由被告承担。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：一、解除原告金永伟与被告郭铁龙于2017年4月1日签订的《房屋买卖合同》；二、被告郭铁龙于本判决生效之日后十五日内连带返还原告金永伟定金50000元；三、驳回被告的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由原告负担；反诉案件受理费2050元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员 田 广二〇一八年二月二十三日书记员 王钰博