江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终354号上诉人（原审原告）：林庆乐，男，1972年11月13日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：王建，江苏行于思律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王艳梅，女，1973年10月20日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：李维伟，江苏元宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：满霞，女，1965年11月1日生，汉族，住徐州市泉山区。上诉人林庆乐因与被上诉人王艳梅、满霞执行异议之诉一案，不服徐州市泉山区人民法院（以下简称原审法院）作出的（2017）苏0311民初3360号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人林庆乐上诉请求：1.原审认定事实中对于被上诉人到公证处办理公证的目的审查不清。从委托公证的内容、被上诉人满霞的陈述以及两被上诉人当天不去办理产权过户而去办理公证可以看出，被上诉人办理公证的目的是不想办理过户手续而是为了方便被上诉人王艳梅再次转手出售房屋将房屋过户到他人名下，原审法院对这一事实没有进行认定分析。2.原审对于被上诉人王艳梅排除执行需要满足的四个条件认定错误。第一，两被上诉人私下进行的交易恶意串通损害了上诉人的权益。两被上诉人签订的房屋买卖合同时涉案房屋仍在法院查封状态下，被上诉人满霞不具备处分涉案房产的权利，且两被上诉人低于市场价规避法院司法评估拍卖程序损害了上诉人的权益，两被上诉人签订的协议不是合法有效的买卖合同。第二，在上诉人申请查封涉案房屋时被上诉人王艳梅并没有实际占有该房屋。涉案房屋是在2016年12月20日解封的，上诉人于2016年12月21日申请保全涉案房屋，两被上诉人签订的房屋买卖合同约定双方于2016年12月23日前将涉案房屋交付给乙方。被上诉人王艳梅在查封之前并未合法占有涉案房屋。涉案房屋在法院查封期间，二被上诉人所进行的房屋买卖是违法的，所签订的房屋买卖合同不是合法有效的合同，占有房屋不是实际占有也是非法占有。第三，被上诉人王艳梅并没有实际向被上诉人满霞交付购房款。从原审查明中可以看出，被上诉人王艳梅将47万元转给另案申请执行人马秀丽，可以认定被上诉人王艳梅支付资金的行为属于为被上诉人满霞还款，不存在交付房款的可能性认定。第四，被上诉人王艳梅购买房屋存在过错。王艳梅明知满霞的房屋被法院查封，也知道满霞欠债很多，通过规避法院司法拍卖程序违规买卖房屋，其应当意识到涉案房屋有被查封的风险。正常的二手房买卖程序是要到房管部门签订合同及资金监管协议，买方将监管资金打入监管账户，买卖双方都到现场，并不需要公证。如果当天两被上诉人不是去公证而是去房管局办理过户手续，就不会存在今天的纠纷。从公证书的内容可以看出该公证并不是为了办理过户给王艳梅，而是为了方便王艳梅直接将涉案房屋过户到其他购房人手中，这样既少交一份房屋买卖的相关税收，又方便王艳梅赚取差价，由此可见被上诉人王艳梅并没有去办理过户到自己名下的打算。涉案房屋没有办理过户手续完全是由于被上诉人王艳梅自身的原因自身的过错造成的。综上，请求二审法院依法改判准许对徐州市泉山区煤建路44号-3-402室房屋的执行或发回重审。被上诉人王艳梅答辩称，原审法院认定事实清楚、适用法律正确。因上诉人陈述的理由与原审相同，具体的答辩意见同原审。请求依法驳回上诉人的上诉请求。被上诉人满霞答辩称，同原审意见。上诉人林庆乐向原审法院起诉请求：准许对徐州市泉山区煤建路44号-3-402室房屋的执行。原审法院查明，林庆乐诉满霞民间借贷纠纷一案，林庆乐在立案时一并提出财产保全申请，原审法院于2016年12月21日依法查封了满霞所有的位于徐州市××山区煤××＃××室的房屋一套。后经原审法院主持调解，双方自愿达成调解协议，内容为：（一）满霞于2017年1月17日24时前偿还林庆乐借款本金760000元及利息50400元，合计810400元；（二）双方76000元借款纠纷了结；（三）案件受理费、财产保全费由满霞承担。原审法院于2017年1月10日作出（2016）苏0311民初7701号民事调解书予以确认。后满霞没有按照调解书的约定履行义务，林庆乐向原审法院申请强制执行。另查明，2016年8月18日，原审法院在执行马秀丽与满霞公证债权文书一案中，查封了涉案房屋。2016年12月17日，满霞作为甲方与作为乙方的王艳梅签订了《房屋买卖合同》一份，约定：王艳梅购买涉案房屋，房屋面积88.83平方米，房屋总成交价500000元，乙方首付定金20000元，余款480000元一次性付清。双方同意于2016年12月23日前由甲方将房屋交付乙方。双方还约定在全款付清之前，甲方把户口迁走，到公证处办理公证。当日，王艳梅将定金20000元交付给马秀丽。2016年12月19日，马秀丽向原审法院申请解除对满霞房屋的查封。2016年12月20日，原审法院解除了对涉案房屋的查封。当日，王艳梅向马秀丽账户转账470000元，满霞、周明忠向王艳梅出具了收条并将房屋钥匙交给王艳梅，收条的内容为：“今收到王艳梅购买满霞、周明忠名下（煤建路44#-3-402室）房款，同意将购房款500000元转入马秀丽建行卡上，用于归还马秀丽、张涛的借款，全款已付清，产权归于王艳梅所有”。2012年12月20日，满霞、周明忠到徐州公证处办理委托公证，委托王艳梅代为办理涉案房屋的买卖合同签订、过户等手续。在林庆乐申请执行满霞民间借贷纠纷一案中，王艳梅于2017年3月28日提出书面异议。经听证，原审法院于2017年5月17日作出（2017）苏0311执异42号执行裁定，中止对涉案房屋的执行。林庆乐对此不服，提起执行异议之诉。原审法院认为，本案争议焦点所涉及的关键问题是王艳梅作为买受人对登记在满霞名下的不动产执行措施提出异议，是否符合法律规定足以排除执行的情形。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条明确规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，结合最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项情形，王艳梅欲排除对涉案房产的执行需满足以下几项条件。首先，买受人与被执行人之间存在合法有效的房屋买卖关系。王艳梅与满霞在2016年12月17日签订了房屋买卖合同，该房屋买卖合同在未完成过户之前，具有债权和物权的双重属性，双方签订合同的目的是为了清偿满霞向案外人马秀丽偿还所负的金钱债务，就满霞出售房屋这一债务行为而言，并不违反法律的强制性规定，合法有效，且马秀丽也申请法院解除对涉案房屋的查封措施，也具备办理物权变更登记的条件，故王艳梅与满霞之间有真实有效的房屋买卖关系。其次，买受人在法院采取查封措施前，已经实际占有该房屋。在2016年12月19日也即是林庆乐查封涉案房屋前，满意与王艳梅之间办理了房屋的交接手续，王艳梅已经实际控制并占有涉案房屋。所谓占有，是民事主体对物基于占有的意思而实际控制的事实状态，王艳梅具备占有涉案房屋的主观意思及外在表象，并已经通过掌握钥匙的方式实际控制涉案房屋。法律所规定的占有并不等同于实际居住或入住，并不能以入住为标准判断是否对涉案房屋进行占有。故林庆乐以实际入住为标准判断王艳梅是否实际占有，于法无据，法院不予采纳。再次，买受人是否在法院采取查封措施前，已支付全部购房款。通过满霞与周明忠所出具的收条可知，满霞与王艳梅之间采取指示交付的方式，即由王艳梅向案外人马秀丽支付购房款。现已查明，在林庆乐查封涉案房屋前，王艳梅与满霞已经付清全部购房款。对林庆乐提出王艳梅与满霞之间交易房屋价格低于市场价的意见，因判断房款是否支付完毕的标准仅能依据王艳梅与满霞在房屋买卖合同中确定的合同总价，若林庆乐认为满霞存在明显不合理的低价转让财产，对其作为债权人造成损害的，可依据法律规定的撤销权另行主张权利，林庆乐关于满霞低价出售房产的意见并非执行异议之诉的审查范围。最后，受让人对未办理房屋产权变更登记无过错。在王艳梅付清款项后，亦办理了委托公证书，因林庆乐申请对涉案房屋进行财产保全，法院于2016年12月21日查封了涉案房屋，故办理涉案房产的变更登记存在客观障碍，该原因非王艳梅所能控制，王艳梅无过错。另外，对王艳梅在本案中提出的林庆乐与满霞之间存在虚假诉讼的意见，非执行异议案件的审理范围，王艳梅有权依据民事诉讼法规定的审判监督程序另行主张权利，本案不予理涉。综上，林庆乐在本案中提出的诉讼请求，缺乏法律依据，应依法予以驳回。遂判决驳回林庆乐的诉讼请求。本院二审期间查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案是一起在执行过程中，案外人提出执行异议，申请执行人提起的许可执行异议之诉案件。从查明的事实看，上诉人林庆乐申请执行被上诉人满霞民间借贷纠纷一案，在诉讼中，对涉案房屋进行了保全。在执行过程中，被上诉人王艳梅以其为涉案房屋的买受人为由提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封。对于买受人排除执行的法定情形，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，对此有明确的规定，买受人必须具备上述司法解释规定的法定条件才能排除执行。在本案中，首先，对于在法院查封之前是否签订合法有效房屋买卖合同的问题。王艳梅与满霞签订房屋买卖合同时，涉案房屋因满霞与他人纠纷，被法院依法查封，但正是因为王艳梅对涉案房屋的购买，并按照指示交付了房款，才取得另案申请执行人的同意，法院解除了对涉案房屋的查封，至此，涉案房屋不存在任何权利障碍，王艳梅购买涉案房屋并签订房屋买卖合同并不违反法律的规定。而上诉人林庆乐申请对涉案房屋查封是在王艳梅与满霞签订了房屋买卖合同之后，并不能影响该房屋买卖合同的效力。同时，被上诉人满霞为了偿还自己的债务出卖房屋，且取得其债权人的同意，各方当事人协商一致确定了涉案房屋的出售价格，而此时上诉人并未查封涉案房屋，不存在上诉人主张的规避司法拍卖的情形。对上诉人的该项上诉主张，本院不予采信。其次，对于王艳梅是否在查封之前合法占有涉案房屋的问题。本院认为，从查明的事实看，在上诉人申请对涉案房屋查封之前，王艳梅已经取得涉案房屋的钥匙，其对房屋已经有事实上的管理和支配权，原审法院据此认定王艳梅合法占有涉案房屋，于法有据。上诉人认为被上诉人王艳梅没有实际占有涉案房屋的主张，与事实不符，本院不予支持。第三，对于涉案房屋未办理过户登记是否可以归责于买受人的问题。本院认为，从实践中看，能够归责于买受人的原因有以下几个层面，一是对他人权利障碍的忽略，二是对政策限制的忽略，三是消极不行使登记权利。在本案中，王艳梅购买涉案房屋是在与各方当事人及原审法院沟通后进行的，此时上诉人并未查封涉案房屋。在王艳梅交付房款的第二天，上诉人才申请法院对涉案房屋进行查封，且其对涉案房屋的过户问题进行公证等也不违反法律规定，故对于涉案房屋未能办理过户登记的原因不能归责于王艳梅。上诉人认为王艳梅对此存在过错的主张，本院亦不予支持。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人林庆乐负担。本判决为终审判决。审判长  张锐审判员  孙燕审判员  王青二〇一八年二月二十八日书记员  李安