上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初19215号原告：曾叨叨，男，1983年4月15日出生，汉族，户籍所在地湖北省枝江市。原告：赵燕，女，1988年3月19日出生，瑶族，户籍所在地贵州省。原告：曾艳明，男，1989年6月18日出生，汉族，户籍所在地湖北省枝江市。原告：陈晓丰，女，1992年3月22日出生，汉族，户籍所在地湖北省枝江市。上列四原告共同委托诉讼代理人：陆永珍，上海市中山律师事务所律师。被告：陶天华，男，1975年9月12日出生，汉族，户籍所在地河南省。被告：王春芬，女，1982年2月21日出生，汉族，户籍所在地安徽省宿州市。委托诉讼代理人：陶天华(系被告王春芬丈夫)，男，1975年9月12日出生，汉族，户籍所在地河南省。原告曾叨叨、赵燕、曾艳明、陈晓丰诉被告陶天华、王春芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月21日立案受理后，依法由审判员陈菊芳适用简易程序审理。本案于2017年12月12日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陆永珍、被告陶天华兼被告王春芬委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾叨叨、赵燕、曾艳明、陈晓丰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房地产买卖居间协议》；2、判令被告双倍返还原告购房定金人民币10万元。事实与理由：原、被告通过上海中佑房地产经纪有限公司签订了房地产买卖居间协议，约定被告将位于上海市青浦区青赵路XXX弄XXX号XXX室房屋以166万元的价格出售给原告，并约定签订本协议当日原告向被告支付购房定金5万元，签订上海市房地产买卖合同当日原告向被告支付首期房款83万元(含5万元定金)，余款83万元通过银行贷款后向被告支付。协议签订后，原告向被告支付了购房定金5万元。然而在双方签订上海市房地产买卖合同前，原告获悉被告所售房屋存在无法至房产交易中心办理过户手续的情况。后原、被告双方就解除合同、返还定金等事宜进行协商未果。另查明，被告已将上述房屋出售给案外人。综上所述，原告认为双方签订的《房地产买卖居间协议》合法、有效，现导致该协议无法履行的责任在被告，被告理应承担违约责任，双倍返还原告购房定金。被告陶天华、王春芬辩称：同意原告解除合同的诉请，但只同意单倍返还原告钱款。理由：1、系争房屋属于动迁房，被告并不知道自己的房子不能过户。被告于2013年10月18日拿到系争房屋的产证，产证上只限制三年内不能过户。原、被告交易时已经超过3年。关于系争房屋上设定的抵押，本来是等拿到原告给付的房款后被告去注销抵押，之后就可以交易的。但是后来原告不买系争房屋，导致被告为了还债只能将系争房屋低价售出，损失了16万元。2、被告另售系争房屋给案外人，双方引发纠纷，后经法院调解可以过户，但是房产交易中心却不予过户，执行案件也未执行完毕，不知道结果如何。据称是根据青浦区相关会议精神，对本项目内非动迁户购买的房屋，暂停办理交易手续，所以被告认为系争房屋不能过户不是被告的过错。经开庭审理查明：位于上海市青浦区青赵路XXX弄XXX号XXX室的房屋(下简称“系争房屋”)现登记在两被告名下，房屋性质为动迁安置房，自2013年10月13日起三年内不得转让、抵押。该房屋于2016年10月设定房地产抵押，抵押权人为案外人北京凯盛经略担保有限公司(下简称“凯盛公司”)，担保债务履行期限从2016年10月21日至2017年4月20日。2017年3月22日，两被告作为甲方(出卖方)、四原告作为乙方(买受方)、上海中佑房地产经纪有限公司所作为丙方(居间方)，签订《房地产买卖居间协议》，约定：甲方将系争房屋转让给乙方，房屋总价款为166万元。合同第五、第八条约定，双方同意在甲方签署本协议后叁拾天内签订《上海市房地产买卖合同》，如果乙方未能履行上述事项，则已支付甲方的定金不予返还，对此甲方同意将已收到的乙方违约的定金中的一半金额支付给丙方，作为丙方为完成委托工作的服务成本及费用的补偿；如果甲方未能履行上述事项及违约，则应向乙方双倍返还定金，对此乙方同意将已收到的甲方赔偿金中的一半金额支付给丙方，作为丙方为完成委托工作的服务成本及费用的补偿。合同并对其他事项作了约定。当日，原告方支付被告方定金5万元。后双方未签订《上海市房地产买卖合同》。另查明：曾艳明与陈晓丰于2015年2月9日办理结婚登记，曾叨叨与赵燕于2014年3月24日办理结婚登记。截至2017年11月，曾叨叨累计缴纳上海市社保69个月，曾艳明累计缴纳上海市社保74个月。再查明：2016年10月21日，案外人洪文作为甲方(出借方)、两被告作为乙方(借款人)、案外人凯盛公司作为担保人(丙方)，三方签订《借款保证合同》，约定乙方因资金周转向甲方借款50万元，月利率0.95%，借款期限共6个月，自2016年10月21日至2017年4月20日止，自出借之日起计算。自借款人与担保人签订的《反担保抵押合同》项下的抵押物办理完毕抵押登记后支付等。同日，案外人凯盛公司作为担保抵押权人与两被告作为反担保抵押人签订《反担保抵押合同》，约定反担保抵押人提供系争房屋作为抵押物，抵押反担保的主债权为担保的借款合同项下的借款本金50万元，期限自2016年10月21日至2017年4月20日；抵押期限自2016年10月21日至2017年4月20日等。上述《借款保证合同》和《反担保抵押合同》并经上海市东方公证处公证。2017年5月14日，被告作为甲方(出卖方)、案外人王某某作为乙方(买受方)、上海满家房地产经纪事务所所作为丙方(居间方)，签订《房地产居间协议》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，房屋价款为150万元，合同并对房款支付、违约责任等做了约定。后案外人王某某、顾某某因支付被告部分款项后，未办理过户无法办理贷款，而诉诸本院要求被告协助办理系争房屋的过户手续。在本院主持下，案外人王某某、顾某某与被告双方达成调解协议，本院于2017年9月7日出具(2017)沪0118民初12434号民事调解书，内容为：“一、原告王某某、顾某某与被告陶天华、王春芬继续履行于2017年5月20日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)。二、被告陶天华、王春芬应于2017年9月8日前协助原告王某某、顾某某办理青浦区赵屯镇青赵公路XXX弄XXX号XXX室的过户手续，将上述房屋过户至原告王某某、顾某某名下(所涉相关费用由两原告负担)。三、原告王某某、顾某某应于2017年11月15日前支付被告陶天华、王春芬房款95万元……”。上述查明的事实，由以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的《房地产买卖居间协议》、定金收条、上海市不动产登记簿、结婚证、社保缴纳记录，被告提供的公证书、民事调解书、房地产居间协议，上述证据经双方质证，本院予以确认。审理中，双方一致同意本案合同于2017年11月28日本案起诉状副本送达被告方之日解除。审理中，原告称，原、被告签订的协议合法有效，定金5万元性质为违约定金。现本案合同无法履行的责任在于被告，被告应该双倍返还定金。1、被告不是动迁安置人却违规购买了动迁安置房，导致本案合同无法履行，即使开发商存在过错，但被告也应该考虑到风险，存在过错。2、双方签订协议时，被告并未告知原告房屋抵押情况。被告借款以系争房屋作抵押，但是原告直到2017年4月18查询后才知晓房屋抵押情况。后原告找中介协商解除合同事宜，被告同意解除合同答应给钱，但一直拖延不付。2017年5月，被告又将系争房屋卖于他人，应当及时返还原告定金。被告在未与原告解除合同及返还定金的情况下，另行出售房屋，存在违约行为。被告称，被告不存在违约行为和隐瞒事实的行为。原、被告签订协议时，被告向中介和原告说过出售系争房屋是为偿还债务，网签合同和撤销抵押可以同时进行，不矛盾。定金只是反映购房意向，合同只是针对在30天内签订上海市房地产买卖合同的行为作出约定。原告未在30天内签订合同，系原告违约，应当不予退还定金。原、被告于2017年4月18日、25日协商过解除合同和退款的事情，但是退款时间无法达成一致。在原告不同意网签合同和支付首付款的情况下，被告无奈于2017年5月24日签订合同另售系争房屋。被告为了还债系诚心卖房，因原告最终不愿意购买，最后被告只能低价售房，产生损失。现在被告同意退还定金5万元。审理中，被告提供青浦区政法委维稳办会议纪要照片、不予登记告知书复印件，以证明相关部门为了调查销售过程中的贪污渎职才不让过户。原告对证据真实性不予认可。本院认证如下：被告未提供证据原件以供核对，本院不予采纳。本院认为：原、被告签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，协议中双方针对签订《上海市房屋买卖合同》约定了定金，原告实际交付了被告定金，定金合同亦合法并生效，双方均应按约履行。现双方均同意解除合同，系双方当事人处分自身民事权利义务，本院予以照准。关于居间合同部分,因涉及居间方,本案中不予处理。原、被告双方对被告是否应当双倍返还定金产生争议。本院认为，本案定金系针对双方在签订房屋买卖居间协议后三十日内签订《上海市房地产买卖合同》而设定的违约定金。原告在约定期限内以房屋设定了抵押而提出解除合同，拒绝签订《上海市房地产买卖合同》。因被告方作为出售方应履行如实陈述房屋相关事宜的义务，现被告方未举证证明其在签约时已告知原告系争房屋设定抵押的事宜，而房屋上设定抵押确实会增加买方的交易风险，故原告方以此为由拒绝继续履行房屋买卖合同，具有合理性。但在实际交易中，房屋上设定抵押权对买卖双方签订《上海市房地产买卖合同》并不构成实质性阻碍，签订《上海市房地产买卖合同》之后卖方涤除抵押登记而后买卖双方继续正常交易的情形亦很普遍，被告方事实上也与案外人签订了《上海市房地产买卖合同》。被告另行出售房屋是在原告拒绝签订《上海市房地产买卖合同》之后，被告虽自认行政部门限制办理过户手续，但原告对此不予认可，可见系争房屋不能过户并非原告提出解除合同的原因。故原告仅因抵押事宜而拒绝签订《上海市房地产买卖合同》并要求被告双倍返还定金的诉讼请求，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。被告应单倍返还原告定金5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条之规定，判决如下：一、原告曾叨叨、赵燕、曾艳明、陈晓丰与被告陶天华、王春芬于2017年3月22日就位于上海市青浦区青赵路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的房地产买卖协议于2017年11月28日解除；二、被告陶天华、王春芬应于本判决生效之日起十日内返还原告曾叨叨、赵燕、曾艳明、陈晓丰定金5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,300元，减半收取计1,150元，由四原告负担575元，两被告负担575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇一八年二月二十二日书记员  胡敏雯附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。