湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘07民终2202号上诉人（原审被告）：常德市水星楼商业经营管理有限公司，住所地湖南省常德市武陵区府坪街道办事处东湖巷社区人民中路水星楼4号楼5楼1号。法定代表人：陈小华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曹辉，男，该公司经理。被上诉人（原审原告）：高裕鹏，男，1999年1月20日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：朱益元，常德市大地法律服务所法律工作者。上诉人常德市水星楼商业经营管理有限公司（以下简称水星楼商业公司）因与被上诉人高裕鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2017）湘0702民初3362号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年12月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人水星楼商业公司的委托诉讼代理人曹辉，被上诉人高裕鹏的委托诉讼代理人朱益元均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。水星楼商业公司上诉请求：请求撤销一审判决，对水星楼商业公司欠付高裕鹏租金按七折计算及按日万分之二计算违约金。事实和理由：水星楼商业公司与高裕鹏约定的租金畸高，不符合房屋租赁市场实际情况。违约金应按照双方签订的《委托经营管理合同》第五条第3款的规定支付逾期付款违约金。高裕鹏辩称，违约金应当按照《委托经营管理合同》第十条第2款规定的计算，因为水星楼商业公司系严重违约，不是逾期付款的问题，应按违约责任处理。合同系双方自愿签订，在没有重新签订合同的情况下，租金按七折计算没有依据。高裕鹏向一审法院起诉请求：1、判令水星楼商业公司支付17个月商铺租金18160.5元及2017年8月20日至实际付款之日的商铺租金；2、判令水星楼商业公司按欠付租金总额18160.5元的10%支付违约金1816元；一审法院认定事实：2008年1月20日，高裕鹏母亲高菊华以高裕鹏名义与常德市水星楼房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购入水星楼商业购物广场第4幢1单元1084号房（建筑面积5.17平方米）。同日，高菊华以高裕鹏名义与水星楼商业公司签订《委托经营管理合同》，约定：高裕鹏自愿将其所有的位于常德市人民中路水星楼文化旅游商业广场四栋一层1084号，建筑面积为5.17平方米的商铺委托水星楼商业公司经营管理，由其行使使用权、经营权、出租权、收益权和管理权等除所有权以外的符合法律法规规定的相关权利；委托经营管理期限为15年，即2008年10月10日至2023年10月9日；委托经营前三年，免收水星楼商业公司经营回报，第四年至第五年年委托经营回报分别为12536元，第六年至第十年年委托经营回报分别为13928元，第十一年至第十五年年委托经营回报为15614元；委托经营回报由水星楼商业公司按月支付，付款日期为每月10日；委托经营回报由水星楼商业公司按月汇入其统一办理的银行存折（或银行卡）内，逾期支付承担日万分之二的付款违约金；合同双方如违约，按合同标的总额的10%向对方支付违约金，并全额赔偿对方损失等主要内容。合同签订后即如约履行。2015年3月19日，高菊华将前述门面转让给高裕鹏，高裕鹏与常德市水星楼房地产开发有限公司重新签订了《商品房买卖合同》。截至2017年8月20日，水星楼商业公司累计欠付高裕鹏租金17个月（2015年欠付2个月，2016年欠付7个月，2017年欠付8个月），合计金额为18160.5元（扣除水星楼商业公司代缴的保险和税费）。一审法院认为，高裕鹏、水星楼商业公司签订的《商铺委托经营管理合同》系双方真实意思表示，其内容不违反相关法律、法规强制性的规定，应认定该合同合法有效，双方对该合同均享受权利并应履行义务。双方约定由高裕鹏将其购买的商铺交付水星楼商业公司使用、经营、收益，水星楼商业公司则按约向高裕鹏支付固定的经营回报款，双方实则为一种商铺租赁合同关系。现高裕鹏已全面履行该合同义务，水星楼商业公司却未如期支付的经营回报款，即高裕鹏诉请的租金，其行为属于违约，依法应承担相应的违约责任。故高裕鹏要求水星楼商业公司支付其拖欠17个月的商铺租金18160.5元的诉请，事实清楚，证据充分，于法有据，予以支持。对于高裕鹏要求水星楼商业公司按所欠租金（即经营回报款）总额的10%支付违约金1816元的诉请，因水星楼商业公司累计拖欠高裕鹏17个月的经营回报款已构成违约，且合同对违约责任有特别约定，故水星楼商业公司应按合同约定承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：常德市水星楼商业经营管理有限公司向高裕鹏支付拖欠的商铺租金18160.5元、违约金1816元（租金、违约金均计算至2017年8月20日）并支付所欠商铺租金付清之日止的租金和违约金（租金按照合同约定计算，违约金按所欠租金总额的10%计算），款于判决生效之次日起十日内付清。本案受理费300元，减半收取150元，由常德市水星楼商业经营管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：高裕鹏与水星楼商业公司签订的《委托经营管理合同》第五条第3款规定：水星楼商业公司逾期向高裕鹏支付回报，则应按逾期付款额承担日万分之二的逾期付款违约金。第十条第2款规定：水星楼商业公司违约，应按合同标的总额的10%向高裕鹏支付违约金，并全额赔偿高裕鹏的损失。对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：水星楼商业公司应向高裕鹏支付多少租金及违约金？《中华人民共和国合同法》第八条规定；“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，水星楼商业公司拖欠高裕鹏17个月商铺租金共计18160.5元，其对所欠租金的期限及金额均无异议，仅因租金过高要求按七折计算。《委托经营管理合同》系双方真实意思表示，且双方未对合同约定的租金进行变更，对当事人应具有法律约束力，水星楼商业公司应当按照约定履行支付租金的义务。水星楼商业公司请求按七折计算租金的上诉请求，本院不予支持。水星楼商业公司拖欠高裕鹏17个月的租金，违反合同的约定，该违约行为同时符合《委托经营管理合同》第五条第3款规定的：“水星楼商业公司逾期向高裕鹏支付回报，则应按逾期付款额承担日万分之二的逾期付款违约金。”和第十条第2款规定的：“水星楼商业公司违约，应按合同标的总额的10%向高裕鹏支付违约金，并全额赔偿高裕鹏的损失。”上述两条关于违约金的约定，均系对不履行义务的惩罚。如果适用《委托经营管理合同》第五条第3款关于逾期付款违约金的规定，则水星楼商业公司应承担的违约金应为1852元（18160.5元×0.0002×17月×30天＝1852元），高于一审法院判决的违约金1816元，故一审法院按《委托经营管理合同》第十条第2款规定的违约金，判决水星楼商业公司向高裕鹏支付违约金1816元并未损害其权利。水星楼商业公司请求按日万分之二计算违约金的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人水星楼商业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由常德市水星楼商业经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金春明审判员  彭 炜审判员  杨 炎二〇一八年二月二日书记员  赵丹丹附本案引用法律条文第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。