山东省淄博高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0391民初4号原告：李红涛，男，1985年8月4日生，汉族，住安徽省利辛县。委托诉讼代理人：程晓东，山东天矩律师事务所律师。被告：淄博时光置业有限公司。住所地，淄博高新区鲁泰大道**号****室。法定代表人：周方圆，总经理。委托诉讼代理人：李爱武，山东致公律师事务所律师。第三人:山东富通置业有限公司。住所地，淄博高新区鲁泰大道**号汇金大厦*座***室。法定代表人：刘辉，总经理。委托诉讼代理人：王杰，山东方卓律师事务所律师。原告李红涛与被告淄博时光置业有限公司（以下简称“时光置业”）、第三人山东富通置业有限公司（以下简称“山东富通”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李红涛的委托诉讼代理人程晓东、被告时光置业的委托诉讼代理人李爱武、第三人山东富通的委托诉讼代理人王杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方之间的租赁合同关系解除；2、判令被告将承租的位于淄博高新区汇金广场（二期）公寓012201号房屋腾退给原告；3、判令被告支付2016年8月至2017年3月份的租金14165.68元，自2017年4月至合同解除之日的租金，按照每月1770.71元计算，合同解除之后至房屋腾退之日的占有使用费，参照租金标准计算；4、判令被告支付截止到2017年3月20日的逾期支付租金的违约金2636.06元，自2017年3月21日至实际支付之日的违约金，按照日万分之八计算；5、本案的诉讼费由被告承担。以上数额合计16801.74元。诉讼请求3降低为：判令被告支付2016年8月至2017年3月份的租金13990.08元，自2017年4月至合同解除之日的租金，按照每月1748.76元计算，合同解除之后至房屋腾退之日的占有使用费，参照租金标准计算；诉讼请求4降低为：判令被告支付截止到2017年3月20日的逾期支付租金的违约金2621.26元，自2017年3月21日至实际支付之日的违约金，按照日万分之八计算。以上数额总数降低为16611.34元。事实和理由：2014年11月3日，第三人山东富通与被告时光置业签订房屋租赁合同，约定山东富通将柳泉路与鲁泰大道交叉口汇金大厦B座2号楼20整层、21整层、22整层、23整层、24层2406、2407、2408、2409号房间出租给被告。2015年11月26日，山东富通将上述已出租给被告房屋中的22层2201号房屋出卖给原告。房屋租赁合同第14.4条约定，山东富通将房屋出售的，由作为买方的原告继续与承租人被告履行原房屋租赁合同。2016年1月12日，原告与山东富通签订补充协议，约定原告委托山东富通将原告购买的2201号房屋出租给被告，并由原告收取租金。协议签订后，被告已经按每月1770.71元的标准支付租金至2016年7月份，2016年8月份至今的租金被告无正当理由至今未予支付，被告的行为已违反了房屋租赁合同第4.2条关于提前一个月支付下一期租金的约定，并已经陷入严重迟延。为此，原告诉来本院，提出了上述诉讼请求。被告时光置业辩称，根据合同的相对性，该协议系原告与第三人签订的应当向第三人主张，被告已经向第三人支付了租金，但原告及第三人并未按房产税暂行条例、增值税暂行条例的规定向被告开具税票同时原告向被告开具被告已支付过租金的所有税票。且该房屋租金应按照每平方米0.80元计算。被告已经对于原告的房屋进行了整体性装修，安装了中央空调、集中式热水淋浴器等其他设施，如原告解除房屋合同应当返还或折抵被告的上述设施及装修。第三人山东富通辩称，山东富通与被告签订的房屋租赁合同及房屋出售合同属实，但是涉案房屋由被告承租，被告应当支付租金自2016年8月份后被告没有向第三人支付租金，第三人也不能向原告支付租金。经审理查明，第三人山东富通于2014年11月3日与被告时光置业签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：山东富通承诺为租赁房屋的合法所有权人或已获得房屋租赁的合法授权、委托，租赁房屋的楼层为2号楼20整层、21整层、22整层、23整层、24层2406、2407、2408、2409房间，总建筑面积为2951.4平方米，房屋规划用途为商业，结构为框架；租赁房屋的租赁期限为15年，自2015年1月1日起至2029年12月31日止（包括首尾两日）；租金价格为2015年1月1日至2029年12月31日，该房屋租金为人民币：29元/平方米/月起租（不含税），34元/平方米/月（含税）；如果本合同的租期起止日不是一个月的首日，则本合同期限内的第一个月和最后一个月的租金，根据实租天数支付；租金方案分为租金含税和不含税二种方式，根据实际支付租金时税务局的相关要求和规定进行选择租金方式是含税或者不含税；该房屋的免租期为：2015年1月1日至2015年6月30日，共计6个月免租期，第一年全年租金支付为6个月租金（扣除免租期6个月）；租金每半年支付一次，时光置业于2015年1月1日起租期开始支付第一年（6个月）租金；从第二年租金开始应于上一期租金到期之日前一个月的月初支付下一期租金，以此类推。时光置业以银行转账或支票方式向山东富通支付租金；时光置业应按本合同规定的方式和期限向山东富通支付租金、押金及其它费用，如未按合同约定时间支付租金，时光置业应按每日万分之八支付山东富通违约金。时光置业如拖欠租金累计一个月以上的，山东富通有权单方面解除本合同，收回该房屋，时光置业所欠租金及违约金山东富通有权从时光置业所交押金中扣除。山东富通将本合同项下的房屋销售给购买方后，时光置业需继续与购买方履行本合同。但时光置业与购买方达成新的协议除外。2015年11月26日原告与第三人山东富通签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买山东富通位于淄博高新区汇金广场（二期）1单元22层2201号房（即涉案房屋，房屋面积为61.36平方米），原告购买上述房屋后，被告已经按照原房屋租赁合同约定的日租金数额标准支付至2016年7月份，后期被告未按合同约定履行合同义务，为此，原告诉来本院，提出了上述诉讼请求。上述事实有房屋租赁合同、商品房买卖合同、备案房产查档证明、银行流水、协议书及当事人的当庭陈述等证据在案佐证，足以认定。原告主张房租是按照《房屋租赁合同》的约定，月租金=0.95元/㎡/日×61.36㎡×30日=1748.76元。自2016年8月份至2017年3月份的租金，共计8个月，1748.76元/月×8月=13990.08元。违约金是根据补充协议的约定，原、被告继续履行原房屋租赁协议，根据租赁协议第4.2条及第10.2条，被告应当提前一个月支付下一期的租金，逾期按日万分之八计算违约金，因此原告主张自2016年8月1日至2017年3月20日，以13990.08元为基数，按照日万分之八（年利率29.2%）计算为2621.26元。本院认为，被告时光置业与第三人山东富通于2014年11月3日签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，符合法律规定，系有效合同，对当事人具有约束力。2015年11月26日，原告购买了涉案房产，并取得了房屋的所有权。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据上述规定，被告时光置业与山东富通签订的租赁合同继续有效，原告与被告时光置业均应受该合同的约束。原租赁合同中明确约定，时光置业如拖欠租金累计一个月以上的，山东富通有权单方面解除本合同，收回该房屋。现时光置业承租人在租赁期内，自2016年8月未向原告支付租金，原告主张解除与被告时光置业的租赁关系，符合法律规定，本院依法予以支持。原告要求被告支付自2016年8月至合同解除之日的租金（按照被告淄博时光置业有限公司与第三人山东富通置业有限公司于2014年11月3日签订的房屋租赁合同计算），符合法律规定，本院依法予以支持。被告时光置业应向原告支付自2016年8月至房屋租赁关系解除之日的违约金（按应支付租金的日万分之八计算），对原告多主张的部分，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、解除被告淄博时光置业有限公司与原告李红涛的房屋租赁关系（即解除被告淄博时光置业有限公司与第三人山东富通置业有限公司于2014年11月3日签订的房屋租赁合同）。二、被告淄博时光置业有限公司于本判决生效之日起十日内将承租的位于淄博高新区汇金广场（二期）公寓012201号房屋腾空并归还原告李红涛。三、被告淄博时光置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李红涛支付从2016年8月至租赁关系解除之日租金（按照被告淄博时光置业有限公司与第三人山东富通置业有限公司于2014年11月3日签订的房屋租赁合同计算）。四、被告淄博时光置业有限公司于本判决生效后十日内向原告支付逾期支付租金的违约金（按应支付租金的日万分之八计算）。五、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费220元，减半收取110元，由被告淄博时光置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员  刘凡二〇一八年二月二十七日书记员  孙颖