湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0102民初3798号原告：李新荣，男，1969年7月27日出生，汉族，住武汉市武昌区，现住武汉市洪山区，被告：朱汉英，女，1963年11月4日出生，汉族，住武汉市江汉区，委托诉讼代理人：顾农（特别授权代理），男，1963年5月14日出生，汉族，住武汉市江汉区，系朱汉英丈夫。被告：顾农，男，1963年5月14日出生，汉族，住武汉市江汉区，第三人：张凌，女，1975年4月16日出生，汉族，住武汉市武昌区，第三人：武汉市江汉区房地产公司，住所地武汉市江汉区民意一路111号。法定代表人：肖汉江，经理。委托诉讼代理人：熊慧（一般授权代理），女，1984年9月16日出生，汉族，住武汉市江汉区，第三人：湖北广播电视台，住所地武汉市中北路*号湖北经视大厦。法定代表人：王茂亮，台长。委托诉讼代理人：李栋（一般授权代理），湖北珞珈律师事务所律师。委托诉讼代理人：方多（一般授权代理），湖北珞珈律师事务所律师。原告李新荣诉被告朱汉英、顾农公有房屋使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理后，依法组成由审判员汤莉莉担任审判长，人民陪审员刘静萍、陈丹参加的合议庭进行审理。审理中，张凌以与本案处理结果有法律上的利害关系为由，申请参加诉讼。经审查，本院追加张凌作为第三人参加诉讼。同时，追加武汉市江汉区房地产公司（以下简称江汉房产公司）作为第三人参加诉讼。本案于2017年8月15日公开开庭进行了审理。审理中，因湖北广播电视台（以下简称湖北广电台）与本案处理结果有法律上的利害关系，故本院通知湖北广电台作为本案第三人参加诉讼。因合议庭原组成人员工作调整，合议庭成员变更为由审判员罗松担任审判长，人民陪审员丁红霞、王玉波参加。本案于2017年11月2日公开开庭进行了审理，原告李新荣，被告朱汉英的委托诉讼代理人顾农，被告顾农，第三人张凌，第三人江汉房产公司的委托诉讼的代理人熊慧，第三人湖北广电台的委托诉讼代理人李栋、方多到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李新荣向本院提出诉讼请求：1、请求判令该直管公房使用权归原告并令被告继续履行合同，配合原告办理相关手续；2、被告严重违反合同协议，其动机和行为及其恶劣，请求法院以该房屋评估重置价为依据，判决被告承担违约责任，赔付违约金、违约金金额为207680元；3、请求判令原告胜诉后，诉讼费由被告承担。事实与理由：朱汉英和顾农系夫妻关系，与我系亲属关系。朱汉英、顾农因工作生活原因，和我平等自愿，依《武汉直管公租房使用权有偿调换、转让管理办法》于2003年9月18号签订《公有房屋使用权转让合同》，我全额付清购房款，该房屋使用租约证书已交付于我，但朱汉英、顾农没有即时按合同履行办理过户手续。因该房屋年长破旧，又临主干道，为防未过户情况下面临拆迁，双方又于2004年12月31日签订《补充协议》。明确“如遇该房屋拆迁，该房屋拆补偿款及其相关政策归我享有”。我于2004年6月底搬进入住至今，居住已近13年。认真履行按期缴交房租金责任，并装修妥当保善房屋正当使用从无违规，也在此期间将此交易事告之所管辖的万松房管所并有备案。我多次找朱汉英、顾农协商过户，都因朱汉英、顾农耍无赖未果。但我还是继续作朱汉英、顾农思想工作。现在，该房屋依江汉房征决字[2016]第3号《房屋征收决定书》已在拆迁征收过程中，因拆迁相关政策明示已停办房产过户。为配合拆迁办工作，也为维护自己相关权益，我把房屋征收决定书和要求协助配合的《承诺书》送达朱汉英、顾农，但朱汉英、顾农拒签，也以实际行为拒不配合协助我，致使该房屋拆迁补偿工作停顿，已对政府拆迁和我的权益造成严重侵害。为维护自身合法权益，利于政府拆迁工作开展，特根据合同法第6条，第7条，第42条以及第60条关于诚实信用，不得损害社会公共利益，全面履行自己的义务，违约请求赔偿违约金的相关规定，物权法第33条关于请求房屋确认权利之相关规定，向人民法院提起诉讼。被告朱汉英、顾农共同辩称，1、请求法院驳回李新荣的诉讼请求，诉讼费由李新荣承担；2、李新荣起诉应当有法律支撑。房屋原来只有四层后来是由湖北广电台出资加层，一共购买了十几套，永久使用权是湖北广电台的，李新荣与我们是私下转让，该房屋至今没有房改。现在关于国有资产正在清查，我们已向法院提交调查申请。该房屋应当是先回收然后再该怎么处理就怎么处理。我们与湖北广电台协商过，李新荣与我们是私下交易；3、李新荣与张凌（系顾农妹妹）结婚后，李新荣的户口落在我们家。我们是看在张凌的关系上才将涉案房屋转让给李新荣。所有的费用都是由李新荣来收取的，好处都是他们夫妻的事情，只希望张凌过得好。这么多年李新荣收租金，我们并未占李新荣的便宜。李新荣起诉违背了客观事实；4、在整个拆迁过程中，我们没有到拆迁办去过一次，我们也没有说过不能过户，我们从来没有出过面。这个钱是李新荣夫妻的，该领就去领。当时办公证的时候正好是张凌生小孩，所以公证是李新荣去办理的；5、涉诉房屋是张凌与李新荣婚姻关系未解除时候取得的。第三人张凌述称，涉案房屋是李新荣与我的共同财产，这个房子是2003年年底购买的，那个时候我已经结婚生子了，是婚后财产。从头到尾的租金都是李新荣在收取，朱汉英、顾农也没有在拆迁办去主张过任何权利。李新荣没有领取到拆迁款是因为我申请了诉讼保全，因涉及到财产分割，我就到拆迁办主张我的权利。拆迁办当时告诉我因公证书写的是李新荣的名字，李新荣可以领取或者由朱汉英领取。朱汉英、顾农一直没有介入房屋的拆迁款，让我与李新荣自己协商，然后我就起诉了离婚，申请保全了拆迁款。我们从2012年就分居，夫妻关系很不好，就没有住在一起。房屋要拆迁的时候一直都是李新荣与拆迁办在联系，没有告诉我，拆迁多少钱我也不知道，拆迁办陈述已经全部告诉李新荣。这种情况下我只能起诉离婚并保全。过户的情况与朱汉英、顾农的陈述一致。因当时我们条件不好，朱汉英、顾农才以比较便宜的价格出售给我和李新荣。但是该房的租金一直是李新荣在收取。朱汉英、顾农没有违约。因为是哥哥的房子，是电视台分给哥哥的，所以知道是公租房，不存在违约的情况，房子是婚后财产，我有一半的产权。房屋现在是李新荣占用。第三人江汉房产公司述称，李新荣与朱汉英、顾农签订的合同是否合法有效及朱汉英、顾农是否配合李新荣办理相关手续应当由法院认定。涉案房屋的产权是江汉区房地产万新房管所的，但是都是属于江汉房产公司，万新房管所没有诉讼资格。李新荣付清了该房的转让费，并一直在缴纳租金（时间还需确认），李新荣与我公司产生了租赁关系。第三人湖北广电台述称，李新荣与朱汉英、顾农签订的《公有房屋使用权转让合同》未经我台同意，且我台对其转让一直不知情，因此我台对其转让行为不予认可；我台是争议房屋的实际出资购买人，是该房屋的使用权人，因此应当对该房屋享有实际权益；根据民法中的公平诚信原则，该房屋是由我台出资购买，我台履行了出资义务，应享有对该房屋的相关权利。综上，诉争房屋是我台出资购买，未经房改，属于国有资产，且李新荣明知朱汉英、顾农未经我台同意，朱汉英、顾农无权转租，因此主观上有恶意，其出租该房屋收租多年，租金已达20余万元，已经获得了足够的利益。我台出资加层取得诉争房屋的永久使用权，我台认为江汉房产公司是产权单位，我台是永久使用权单位，我台有权主张分割该房屋的拆迁补偿款项。经审理查明：李新荣与张凌系夫妻关系，两人于2001年登记结婚。朱汉英与顾农系夫妻关系，两人于1987年登记结婚。2003年9月18日，出让人顾农、朱汉英（甲方）与李新荣（乙方）签订《公有房屋使用权转让协议》。双方约定，甲方自愿将所有直管公房房屋及使用权属证件，作价人民币柒万伍仟元整出让与乙方；本合同不动产房屋如下：房屋座落：武汉市江汉区航侧村4号5楼2门（以下简称涉案公房），实有面积：55.5㎡，结构：砖混二等；该房屋使用住宅租约证号：汉字09-10000378；甲方保证该房使用权属清晰，无财务纠纷。在房屋交易过程中，甲方有义务协助乙方办理权属转让登记、房屋管理权交接等工作；甲方所售房价为净价，该房过户所需费用均由乙方承担，乙方于合同签订之日后即给付甲方全部房款；本合同一式两份。未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件。合同附件与本合同具有同等法律效力。2003年12月3日，李新荣向顾农支付房款75000元，顾农出具对应金额收条。2004年，朱汉英、顾农将涉案公房交付给李新荣使用。李新荣收房后即以朱汉英的名义向江汉房产公司缴纳租金。2004年12月31日，甲方朱汉英、顾农与乙方李新荣签订《补充协议》。双方约定，涉案公房（汉字09-10000378）为拆迁房，该房屋拆迁后所得一切拆迁补偿款均为乙方所有，该房相关补偿政策亦为乙方独享；在该房未转让过户的情况下，任何未经过乙方认可的相关事宜，甲方不得私自处理；该房拆迁时，在不损害乙方应得利益的情况下，甲方有义务协助乙方办理相关拆迁事宜，在签署相关拆迁文件时，须事先取得乙方同意；本合同生效后，甲乙方不得擅自变更或解除合同。同日，朱汉英与李新荣办理委托公证[（2005）江经证字第4号]，朱汉英作为委托人委托李新荣办理涉案公房的拆迁补偿费用手续。2016年6月，武汉市江汉区人民政府决定对包括涉案公房范围内的国有土地上的房屋进行征收。涉案公房目前已无法办理使用权转让手续。另查明，2003年5月20日，出让人武汉市江汉区房地产公司万新房管所与承租人朱汉英签订租约（直№汉字09-10000378）。租约所载公房即涉案公房。武汉市江汉区房地产公司万新房管所系江汉房产公司下级单位。上述事实，有经过庭审举证、质证的《公有房屋使用权转让协议》《补充协议》《收条》《证明》《武汉市地方税务局统一收款收据》《房屋征收决定书》《收条》《公证书》《武汉市公有房屋住宅租约》《户口簿》以及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。本院认为：公有住房，是指由公共机构（政府）、国有企事业单位等出资建设并拥有所有权，通过一定程序交由符合规定条件的公民居住，居住者无所有权的房屋的通称。公有住房承租权，是指公有住房承租人在与出租人签订公有住房租赁合同后，对其租赁的公有住房享有的一定范围内的占有、使用、收益的权利。享有承租权是行使使用权的基础。公房承租权是一种债权，虽然学术界有认为它有准物权的性质，但根据物权法定原则，公房承租权不是物权。本案中，湖北广电台以其享有涉案公房使用权为由参加本案诉讼，并提交了收据（3份）、申请以及证明各（1）份，因系复印件，原告不予认可。湖北广电台在本院限定时间内也未提交原件进行核对，故本院对湖北广电台的主张，不予确认。退一步讲，湖北广电台认为涉案公房是其出资所建，其应主张的是所有权而非公房使用权。《武汉市直管公房使用权有偿调换转让管理办法》第三条规定：“本办法所称有偿转让是指承租人经出租人同意，按规定的程序将房屋使用权转让给他人，由受让人对转让人予以经济补偿的行为”。本案中，出让人顾农、朱汉英与受让人李新荣签订《公有房屋使用权转让协议》后，李新荣向顾农支付房款，顾农、朱汉英向李新荣交付涉案公房，即属于此种行为。虽然双方签订《公有房屋使用权转让协议》时并未经过出租人同意，但江汉房产公司认可李新荣一直在缴纳租金且未反对，故应当视为江汉房产公司对双方的转让行为进行了追认。至此，李新荣与顾农、朱汉英签订的《公有房屋使用权转让协议》，合法有效。公房租约虽然没有办理更名，但事实上李新荣已与江汉房产公司建立公房租赁关系。根据合同相对性原则，李新荣享有涉案公房承租权即公房使用权。张凌与李新荣仍在夫妻关系存续期间，其主张对涉案公房享有一半使用权，属另一种法律关系，本院不作处理。因武汉市江汉区人民政府决定对包括涉案公房范围内的国有土地上的房屋进行征收，涉案公房目前已无法办理使用权转让手续，故李新荣要求顾农、朱汉英继续履行合同，配合办理相关手续的诉讼请求，本院不予支持。根据查明的事实，朱汉英已为李新荣办理了拆迁补偿事宜的委托公证，不存在违约行为，故李新荣要求顾农、朱汉英承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告李新荣享有位于武汉市江汉区航侧村4号5楼2门（直№汉字09-10000378）的公房使用权；二、驳回原告李新荣的其他诉讼请求。案件受理费2714元、邮寄费40元，合计2754元，由原告李新荣负担1357元，被告朱汉英、顾农共同负担1397元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  罗 松人民陪审员  丁红霞人民陪审员  王玉波二〇一八年二月九日书 记 员  周 郴