湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘10民终2714号上诉人（原审原告）：郴州金碧置业有限公司。法定代表人：赖立新，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢伟，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：梁昭，男，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：何丽琴，女，1965年1月9日出生。委托诉讼代理人：陈建新（系何丽琴之夫）。上诉人郴州金碧置业有限公司（以下简称金碧公司）因与被上诉人何丽琴房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2016）湘1002民初3374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金碧公司的委托诉讼代理人卢伟，被上诉人何丽琴及其委托诉讼代理人陈建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金碧公司上诉请求：1、依法撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2016）湘1002民初3374号民事判决，依法改判何丽琴向金碧公司支付剩余购房款957,134元，并向金碧公司支付逾期付款违约金直到其付清房款之日止，截止2016年9月30日，违约金暂计46,943元；2、本案一、二审诉讼费用全部由何丽琴负担。事实和理由：一、商品房买卖合同经双方签字、盖章，而且何丽琴在合同签订前支付购房款473,298元，在签订合同后又支付购房款147,227元，双方对涉案房屋进行买卖是真实的意思表示。一审法院认为何丽琴交纳购房款先于签订商品房买卖合同不符合常理及交易习惯是错误的。二、根据《中华人民共和国合同法》第一百三十四条以及涉案《补充协议》第二条的规定，在买方未足额支付购房款时，卖方有权不交付房屋给买方，并可以向买方要求支付逾期付款的违约金。何丽琴共支付了620,525元购房款，另有957,134元购房款至一审判决时仍未支付，因此金碧公司不交付涉案房屋的行为符合上述法律规定和合同的约定。三、何丽琴仍有957,134元购房款未支付，根据涉案《商品房买卖合同》第五条、第六条及补充协议第二条的规定，何丽琴应按日向金碧公司支付逾期应付款万分之一的违约金。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审查明事实，正确适用法律，支持金碧公司的上诉请求。何丽琴辩称：一、合同签订存在瑕疵，在第一次签约前，何丽琴与金碧公司进行了口头约定，口头约定有优惠价，双方于2015年签订了正式的书面合同，但在签订正式合同时就没有优惠价了。二、双方签订合同是真实的意思表示，签订的时间也是真实的。涉案房屋存在问题，不具备交房的条件，所以才在2015年7月27日签订的合同。签合同之前，金碧公司还组织了一次返修，但返修后房屋还是存在一系列问题，不具备交付条件。三、何丽琴已经付了620,525元房款，不存在违约，金碧公司提供的房屋不具备交付条件，何丽琴交房款是一种要约行为，而且金碧公司承诺的优惠房价未兑现，是金碧公司违约。金碧公司向一审法院起诉请求：1、判令直到其付清全部房款之日止，截止2016年9月30日，违约金暂计43,215元；3、本案诉讼费由何丽琴负担。一审法院认定事实：2015年7月27日，何丽琴与金碧公司签订一份编号7150112433002的《郴州市商品房买卖合同》及补充协议，双方约定：何丽琴购买金碧公司郴州恒大华府项目2号栋3002号房屋，总价1,577,659元，采用分期付款方式，何丽琴应在2014年10月24日前支付473,298元，2015年4月7日前支付631,064元，余款473,297元应在2015年10月7日前付清，逾期付款则按日向金碧公司支付逾期应付款的万分之一的违约金。合同约定的交房时间是2015年4月4日前。何丽琴分别于2014年10月7日缴纳20,000元、2014年10月18日缴纳100,000元、2014年10月22日缴纳300,000元、2014年10月24日缴纳53,298元、2015年10月15日缴纳50,000元、2016年1月17日缴纳77,783元、2016年1月18日缴纳19,444元，共计620,525元购房款。剩余购房款957,134元至今未付，金碧公司催讨无果，遂诉至法院。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。金碧公司依据与何丽琴签订的编号为7150112433002的《郴州市商品房买卖合同》向何丽琴主张权利，但该合同约定在合同签订之前何丽琴履行分期付款的义务，金碧公司履行交房的义务，其约定不符合常理及交易习惯，金碧公司提交的证据无法证明合同的约定是否为双方真实意思表示，合同的真实性及合法性存疑。金碧公司在本案审理过程中提交的证据不足以支持其诉讼请求，对其诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“驳回原告郴州金碧置业有限公司的诉讼请求。本案案件受理费13,803元，由原告郴州金碧置业有限公司负担”。本院二审中，金碧公司提交了三份新的证据：证据一、郴州市商品房买卖合同（201101653002），拟证明金碧公司与何丽琴在2015年1月16日签订合同的事实，是何丽琴未按时支付购房款，导致金碧公司无法办理备案及过户手续；证据二、郴州恒大华府楼宇认购书二份，拟证明金碧公司与何丽琴签订认购书的事实，该认购书约定了付款方式及付款金额，分别于2014年10月7日、10月24日签订了两份认购书，金碧公司为了督促何丽琴交付购房款，所以在第一次签完认购书之后又签了一份；证据三、催款通知书，拟证明金碧公司催款的事实。何丽琴质证认为，证据一、证据二的真实性无异议，两份认购书是针对优惠价格不一致，签前面的合同后房屋不具备交房条件，才签了后面的合同，签订两份认购书是商量价格的问题，签订两份合同是因为房屋不具备交房的条件；对证据三，何丽琴认为该通知书其没有收到，且该通知书是催收车库的款项，与房屋买卖无关。根据双方当事人的举证质证情况，本院认定如下：证据一、证据二，双方当事人均予以认可，且与本案有关，本院予以采信；邮寄催款通知单没有送达回执，不能证明何丽琴收到催款通知书，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为何丽琴是否存在违约。金碧公司依据双方于2015年7月27日签订的《商品房买卖合同》主张权利，该合同系金碧公司提供的合同，合同约定支付购房款时间先于合同签订的时间，不符合常理及交易习惯，应视为付款期限不明确。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”。金碧公司并未提供催收过涉案剩余购房款证据，何丽琴不存在违约。鉴于何丽琴对购房事实认可，也愿意支付余款，金碧公司要求何丽琴支付剩余购房款957,134元，本院予以支持。对于要求何丽琴支付逾期付款违约金，本院不予以支持。何丽琴支付完剩余购房款后，金碧公司应按合同约定的交房条件及时交付房屋。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南郴州市省北湖区人民法院（2016）湘1002民初3374号民事判决；二、被上诉人何丽琴于本判决生效之日起十日内向上诉人郴州金碧置业有限公司支付剩余购房款957,134元;如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13,803元，由上诉人郴州金碧置业有限公司负担6901.5元，由被上诉人何丽琴负担6901.5元;二审案件受理费13,803元，由上诉人郴州金碧置业有限公司负担6901.5元，被上诉人何丽琴负担6901.5元。本判决为终审判决。审 判 长 胡桐辉审 判 员 黄湘南审 判 员 王梅英二〇一八年二月六日法官助理 肖露华书 记 员 魏小兰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。