北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0105民初8831号原告（反诉被告）:任永慧，女，1978年10月30日出生，汉族，现住北京市东城区。委托诉讼代理人：单文豪，北京瑞得律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘冰鸿，女，1979年3月10日出生，汉族，现住北京市西城区。委托诉讼代理人：贾飞，北京市京师律师事务所律师。原告（反诉被告）任永慧（以下简称姓名）与被告（反诉原告）刘冰鸿（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。任永慧委托诉讼代理人单文豪、刘冰鸿及委托诉讼代理人贾飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任永慧向本院提出诉讼请求：1、判令刘冰鸿支付2017年3月20日至房屋过户之日止的租金，按照每月3500元的标准暂计算至2018年1月3日为33110元；2、判令刘冰鸿支付违约金7000元（根据《北京市房屋租赁合同》第九条第一、四、五款）。事实和理由：2016年6月18日，任永慧与刘冰鸿签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》（以下简称《租赁合同》），任永慧将位于北京市朝阳区XX北路XX号院XX号楼X门XXXX室的房屋（以下简称涉案房屋）租赁给刘冰鸿使用，月租金为3500元，租期自2016年6月19日至2016年12月19日止。《租赁合同》第八、九条约定，刘冰鸿（乙方）不按照约定支付租金达30日的或欠缴租金达1000元的，任永慧有权解除合同，刘冰鸿需承担月租金100%的违约金。《租赁合同》签订后，刘冰鸿交纳了半年租金，任永慧按时交付了涉案房屋。任永慧与刘冰鸿之间存在房屋买卖关系，2017年10月底北京市第三中级人民法院作出生效判决，涉案房屋在刘冰鸿爱人于某某判决生效七日内支付任永慧购房款后，过户给于某某，目前涉案房屋尚未办理过户，任永慧并未实际收到161万元购房款。三中院判决在事实认定中明确写明2016年6月18日基于另外租赁关系涉案房屋交付给于某某使用，任永慧认为双方租赁关系始终存在，在涉案房屋过户前刘冰鸿应该支付租金。刘冰鸿辩称，同意支付2017年3月17日至2017年5月16日的租金共计7000元，不同意其他诉讼请求。第一，《租赁合同》是涉案房屋买卖合同签约至过户空窗期内的处理方式，按照房屋买卖合同第九条第一项约定自房屋买卖合同签订之日起250日内双方共同向房屋权属登记部门办理转移登记，该合同签署于2016年6月7日，约定空窗期至2017年3月16日，买卖合同签订后任永慧明示合同违约，刘冰鸿的爱人于某某提起诉讼，2017年5月3日法院作出一审判决，在法院协调下刘冰鸿一方于2017年5月16日将全部购房款支付至法院指定银行账户，视为已经履行完毕房屋买卖合同义务。任永慧提起诉讼不能排除其按买卖合同履行约定义务。空窗期最长应当至2017年5月16日。关于《租赁合同》约定的违约责任，任永慧没有依约支付相应的取暖费，在双方都违约的情况下，刘冰鸿有权拒绝向任永慧支付违约金。刘冰鸿向本院提出反诉请求：1、判令任永慧退还押金3500元；2、判令任永慧返还刘冰鸿代为支付的2016年供暖费1445.1元。事实和理由：刘冰鸿与任永慧签订的《租赁合同》约定月租金为3500元、押金为一个月房租，供暖费由任永慧承担。刘冰鸿按照《租赁合同》约定向任永慧支付了押金3500元。因任永慧拒绝支付供暖费，为维护涉案房屋的正常使用，刘冰鸿于2016年11月按照物业要求代任永慧支付了供暖费。刘冰鸿同意在本案中以押金和供暖费抵扣欠付任永慧的费用。任永慧对刘冰鸿的反诉辩称，同意押金3500元抵扣租金或违约金，供暖费确实是刘冰鸿代缴，同意在刘冰鸿应付任永慧的款项中抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2016年6月7日，任永慧（出卖人）与刘冰鸿的丈夫于某某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》），约定任永慧将其名下的涉案房屋出售给于某某，涉案房屋的成交价格为100万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为70万元。《买卖合同》第六条房屋的交付约定：“（一）出卖人应当按照下列第1项约定将该房屋交付给买受人。1、办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于3个工作日内将该房屋交付给买受人。”第九条权属转移登记：“（一）当事人同意，自本合同签订之日起250日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”刘冰鸿与于某某系夫妻关系。任永慧、刘冰鸿均认可由于《买卖合同》约定的付款期限及过户期限较长，刘冰鸿要求使用涉案房屋，双方达成一致在涉案房屋过户前由任永慧租给刘冰鸿使用。2016年6月18日，任永慧（出租人、甲方）与刘冰鸿（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定任永慧将涉案房屋出租给刘冰鸿使用，租赁期限自2016年6月19日至2016年12月19日，租金共计21000元，各期租金支付日期为2016年6月19日、2016年9月19日，押金为3500元。《租赁合同》第5条其他相关费用的承担方式约定：“租赁期内的下列费用中，（5）供暖费、（7）物业管理费、（12）室内设施维修费由甲方承担。第八条合同解除：“（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同、收回房屋：1、不按照约定支付租金达30日的。2、欠缴各项费用达1000元的。……”第九条违约责任：“（一）……乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。……（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按标准支付违约金。（五）月租金的2倍。”2016年6月18日，任永慧将涉案房屋交付给刘冰鸿。2016年6月18日，刘冰鸿向任永慧支付14000元；2016年9月21日，刘冰鸿向任永慧支付10500元；2017年3月17日，刘冰鸿向任永慧支付10500元。2016年11月8日，刘冰鸿支付涉案房屋2016-2017年付供暖费1445.1元。于某某与任永慧就涉案房屋买卖发生争议，于某某将任永慧诉至本院，2017年5月3日，本院作出（2016）京0105民初XXXXX号民事判决书，判决：“一、于某某于本判决生效后七日内，支付任永慧购房款一百六十一万元；二、任永慧在于某某支付完毕上述款项后三日内，将涉案房屋过户于某某名下；三、驳回于某某的其他诉讼请求。”2017年5月16日，于某某将161万元购房款交至朝阳法院。任永慧对（2016）京0105民初XXXXX号民事判决书不服，提起上诉，2017年10月23日，北京市第三中级人民法院作出（2017）京03民终XXXX号民事判决书，驳回上诉，维持原判，任永慧、刘冰鸿均认可（2017）京03民终XXXX号民事判决书于2017年10月23日发生法律效力。任永慧、刘冰鸿均认可涉案房屋尚未办理所有权转移登记手续。任永慧称其尚未收到购房款，涉案房屋仍登记在其名下。刘冰鸿称任永慧拒绝办理涉案房屋过户及接收购房款，于某某已经申请强制执行。刘冰鸿提交2017年11月8日北京市朝阳区人民法院受理案件通知书[（2017）京0105执XXXXX号]，其中载明（2016）京0105民初XXXXX号民事判决书已经发生法律效力，于某某申请执行，经审查，该申请符合法定受理条件，本院决定立案执行。本院认为，双方当事人签订的合同是其真实意思表示，不具有法定无效事由，应认定为合法有效。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。根据相关法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，《租赁合同》于2016年12月19日届满后，刘冰鸿继续使用租赁物，并继续支付了三个月租金，出租人没有提出异议，应当视为原《租赁合同》继续有效。本案《租赁合同》与于某某、任永慧之间的《买卖合同》系单独的法律关系，刘冰鸿基于租赁关系占有使用租赁物需向出租人支付租金。因涉案房屋在任永慧与刘冰鸿的租赁关系存续期间发生买卖，且经（2017）京03民终XXXX号民事判决书终审判决购房人于某某于判决生效后七日内，支付任永慧购房款一百六十一万元；任永慧在于某某支付完毕上述款项后三日内，将涉案房屋过户于某某名下，该判决于2017年10月23日生效。于某某虽已于2017年5月16日将161万元购房款交至朝阳法院，但此时（2017）京03民终XXXX号民事判决书并未生效，而（2017）京03民终XXXX号民事判决书生效之时，于某某实际已经履行了付款义务，任永慧应当在2017年10月27日之前将涉案房屋过户至于某某名下，由于任永慧怠于履行生效判决载明的义务导致涉案房屋未过户至于某某名下，过错在任永慧，任永慧依据涉案房屋尚未过户主张2017年10月27日之后至实际过户之日涉案房屋的租金，于法无据，本院不予支持。但对任永慧主张的2017年3月20日至2017年10月27日涉案房屋的租金予以支持。关于任永慧主张的违约金，刘冰鸿欠付租金已经符合《租赁合同》第八条第（四）款约定的条件，应按照《租赁合同》第九条第（一）款约定的按月租金的100%支付违约金，因此，刘冰鸿应当向任永慧支付违约金3500元。关于刘冰鸿支付的押金3500元及供暖费1445.1元，双方均同意在刘冰鸿欠付任永慧的费用中抵扣，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百六十三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘冰鸿于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）任永慧二〇一七年三月二十日至二〇一七年十月二十七日的租金二万零三百四十五元二角；二、被告（反诉原告）刘冰鸿于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）任永慧违约金三千五百元；三、驳回原告（反诉被告）任永慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元，由原告（反诉被告）任永慧负担200元（已交纳）；由被告（反诉原告）刘冰鸿负担225元（任永慧已预交，刘冰鸿于本判决生效后七日内给付任永慧）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇一八年二月十一日书记员  刘茵茵书记员  唐 琪