江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书(2017)苏执复219号复议申请人（异议人、被执行人）：江苏中泽房地产开发有限公司，住所地江苏省扬州市扬子江南路369号。法定代表人：蒋玉宏，该公司董事长。申请执行人：江苏省金陵建工集团有限公司，住所地在江苏省南京市建邺区楠溪江东街68号。法定代表人：范广峰，该公司董事长。被执行人（异议人）：金宏星，男，汉族，住江苏省扬州市邗江区。被执行人：蒋玉宏，男，汉族，住江苏省扬州市。复议申请人江苏中泽房地产开发有限公司（以下简称中泽公司）因申请执行人江苏省金陵建工集团有限公司（以下简称金陵建工）与被执行人中泽公司、金宏星、蒋玉宏建设工程施工合同纠纷一案，不服江苏省扬州市中级人民法院（以下简称扬州中院）（2017）苏10执异63号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。扬州中院查明，金陵建工与中泽公司、金宏星、蒋玉宏等建设工程施工合同纠纷一案，江苏省高级人民法院于2016年11月21日作出（2015）苏民终字第00584号民事判决：中泽公司应于判决发生法律效力之日起十五日内向金陵建工支付工程款31899862.14元及相应的逾期付款违约金（按中国人民银行同期同档贷款基准利率的2倍计算，其中1000万元自2014年10月11日起，21899862.14元自2014年11月1日起，均计算至本判决确认定履行期限届满之日止）；蒋玉宏、金宏星、刘顺宝对中泽公司的上述付款义务，分别按52.33%、45%、2%的比例承担连带付款责任。执行过程中，扬州中院委托江苏慧宇诚房地产土地评估规范咨询有限公司（以下简称慧宇诚评估公司）对中泽公司名下的依云城邦L-3幢：101、102、103、104、105室，L-4幢:101、102、103、105、106、107、108室共12套房地产价值进行了评估。2017年8月7日，慧宇诚评估公司出具苏慧宇诚估报字（2017）第593号估价报告书，确定上述房地产在价值时点2017年7月7日的评估总价为3182.14万元，地上建筑面积单价10350.31元/平方米。评估报告附估价对象位置示意图、实地查勘情况和相关照片等。慧宇诚评估公司分析和考虑了估价对象的特点和影响市场价值的各项因素，对估价对象采取了成本法和假设开发法进行评估。另查明，扬州中院于2017年5月18日作出（2017）苏10中法司鉴委字第00046号选择鉴定机构通知书，通知双方当事人于2017年5月25日上午9:45时到该院选择确定鉴定机构，但由于中泽公司无故缺席，该院采取公开摇号方式，摇中慧宇诚评估公司对涉案房地产进行评估。慧宇诚评估公司为本省法院入册的评估机构，该公司及评估师吴彬、韩小君均具有评估资质。中泽公司、金宏星提出异议称：慧宇诚评估公司对涉案房地产的评估程序严重违法，评估的房屋价值明显偏低，且未将房屋所涉抵押土地使用权单独进行评估，故请求法院重新依法确定评估机构，对涉案房地产重新评估。理由：1、在选择评估机构时，未通知异议人或异议人的代理人到庭，剥夺了申请人对评估机构的参与选择权、知情权，评估程序严重违法。2、评估结果对依云城邦12套房产的评估单价为10350.31元/平方米，而中泽公司在2015年1月7日出售的L-3幢108室房屋单价已达13119.24元/平方米，评估结果对涉案房产评估单价过低。且评估公司仅评估了地上建筑，未将地下室一并评估。3、本次评估的依云城邦12套房产所占用的两地块均设有抵押权，土地抵押权人为扬州永源房地产开发有限公司。评估公司在评估时未将12套房产对应的土地使用权价值单独进行评估，损害了土地抵押权人的合法权益。异议人为支持其请求，向扬州中院提交了依云城邦L-3幢108室的《商品房买卖合同》、记载有土地抵押情况的扬国用（2011）第0791号、扬国用（2011）第0105号土地使用权证各一份、南京银行股份有限公司扬州分行与扬州永源房地产开发有限公司于2017年3月31日、2017年5月25日签订的《债权转让协议书》各一份，证明其所述有事实依据。慧宇诚评估公司答复认为，1、在本次评估过程中，评估公司选定周边特定楼盘为对比对象，通过比较发现周边楼盘所售房屋的总价均包含房屋地下室，异议人提供的商品房买卖合同中也明确标明地下室为赠送性质。在经过市场状况、区位因素、实物因素等因素修正，确定评估房地产完整权利状态下的市场单价为14162元/平方米。又因评估房屋为在建工程，道路、绿化等工程尚未完成，未达到交付条件，在扣除相应的成本后，将房屋评估单价确定为10350.31元/平方米。2、根据委托方的资料，土地抵押期限分别为2014年6月23日至2016年6月23日、2014年8月25日至2016年8月25日，南京银行股份有限公司扬州分行与扬州永源房地产开发有限公司于2017年3月31日、2017年5月25日签订的《债权转让协议书》未在委托资料土地证记事栏上披露，且根据有关法律规定，评估价值的影响因素不包括拍卖房地产被查封及拍卖房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权，故本次评估合法合规，评估房地产单价合法准确。2017年9月21日，扬州中院作出（2017）苏10执异63号执行裁定认为，当事人或者其他利害关系人如果有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许；本案中，慧宇诚评估公司及其评估人员具有相应评估资质，其受法院委托，依据法定估价规范对本案房地产进行评估，评估程序合法。慧宇诚评估公司接受委托后，对估价对象及周边区域类似房地产进行实地勘察、调查后，综合分析所掌握的资料并根据估价对象的特点和估价目的，对评估房产选用成本法和假设开发法进行评估，并无不当。异议人提出涉案房地产评估价过低，因评估目的、估价时点、房地产市场状况、评估对象等皆有所不同，不能作为评估价格偏低的依据，且评估价格只是法院确定执行标的物拍卖保留价的参考，拍卖标的物的最终价值应由市场决定。异议人认为的应对房屋所涉抵押的土地使用权价值单独进行评估，评估公司将涉案房屋及相应的土地使用权价值合并评估，并不必然损害土地抵押权人的合法权益，且异议人并不是提出这一诉求的适格主体，故对于异议人的请求不予支持。综上所述，异议人的异议请求，没有事实和法律依据，依法应予驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回中泽公司与金宏星的异议请求。中泽公司申请复议称：请求撤销扬州中院（2017）苏10执异63号执行裁定，将本案发回重新审查，重新确定评估机构进行评估。事实与理由：一、评估程序严重违法。扬州中院选择确定评估机构时，未通知其到场，其未收到选择鉴定机构通知书。扬州中院剥夺其参与选择权、知情权，评估程序严重违法，依法应重新评估。二、评估价值明显偏低。2015年其销售的房产单价已达每平方米13119.24元，且此后当地房地产市场价格上涨较快，评估的房产系联排别墅属稀缺房产，评估单价不能反映案涉房产的实际价值。评估机构漏评了每套房屋地下室的价值，地下室的建造成本非常高，不能因为其提供的《商品房买卖合同》标明地下室为赠送即认定地下室没有价值并无偿赠送。三、评估报告没有对房屋所涉抵押的土地使用权价值进行评估，损害了土地抵押权人的合法权益。本院另查明，慧宇诚评估公司在案涉评估报告中载明本次估价结果包含估价对象的房产和相应的土地使用权价值。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定：“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”中泽公司主张其未收到选择鉴定机构通知书，慧宇诚评估公司系扬州中院采取摇号方式选取，不存在由执行法院指定或对方当事人单方故意选定对其有利的评估机构问题，即使中泽公司未实际收到选择鉴定机构通知书，该情形亦不属评估程序严重违法。本案评估报告由具备评估资质的评估机构、评估人员作出，慧宇诚评估公司选定周边特定楼盘为对比对象并经过市场状况、区位因素、实物因素等因素修正，通过专业分析、测算和判断确定评估房地产完整权利状态下的市场单价，该评估机构对案涉房产存在地下室的因素已进行考量，中泽公司主张漏评了地下室及评估价值明显偏低，本院不予采信。对拍卖财产评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验，中泽公司请求重新评估，本院不予支持。慧宇诚评估公司对案涉房产所占土地使用权已依法进行评估，执行法院拍卖案涉房地产后，该土地使用权的抵押权人可就拍卖价款优先受偿，本案评估报告的作出并未损害抵押权人的合法权益。综上，扬州中院（2017）苏10执异63号执行裁定并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回复议申请人江苏中泽房地产开发有限公司的复议申请，维持江苏省扬州市中级人民法院（2017）苏10执异63号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  赵建华审判员  唐志容审判员  李 晶二〇一八年二月一日书记员  杜 涛