江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终8199号上诉人（原审被告反诉原告）：陈娣，女，1963年1月14日生，汉族，苏州国泽堂医药连锁药店职工，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：陈大鹏（上诉人其弟），1969年3月27日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：桑学明，江苏和舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告反诉被告）：李登峰，男，1980年10月20日生，汉族，徐州医科大学附属医院医生，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：邵明节，江苏冠文律师事务所律师。上诉人陈娣因与被上诉人李登峰房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初4856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈娣及其委托诉讼代理人陈大鹏、桑学明，被上诉人李登峰的委托诉讼代理人邵明节到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈娣上诉请求：1.撤销一审判决，支持上诉人的反诉请求。2.被上诉人承担一二审诉讼费。事实与理由：一审法院审理程序违法。1.本案只是在2017年9月14日下午开庭审理了一次，从未组织过双方进行过证据交换。判决书第三页陈述：组织过双方进行证据交换显然不符合最高人民法院关于举证时限与证据交换的相关规定。2.一审法院没有审理上诉人的反诉。没有开庭审理上诉人的反诉请求。3.被上诉人违约的关键证据是指使证人当庭作伪证，谎称当天以原被告的名义去国土局申领了过户号码，企图掩盖其违约的事实。二、一审法院认定事实错误。1.上诉人与被上诉人在2017年6月12日签订的房屋买卖协议中约定差额房款在过户当天应当给付给上诉人，合同法第一百五十九条规定，买受人应当按照约定的数额支付价款内容，即便是按照交易习惯也应该由被上诉人先付款再办理过户手续。2.2017年7月14日，上诉人按照约定时间再次来到国土局办理过户，但是被上诉人还没有到现场进行办理。上诉人认为中介人陈述已经取号排队的事实是虚假的。3.一审判决书认定李登峰请求继续履行该协议，陈娣对此不持异议。上诉人对此始终坚持对方赔偿违约金的前提下，可以继续履行协议的观点。上诉人始终认为对方已经多次违约，并无购房的诚意，要求终止协议的同时由被上诉人承担违约责任。李登峰辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，虽然被上诉人在一审中认为上诉人在办理交易过程中存在违约行为，应该承担违约责任，但是既然一审法院认定了一审判决的事实，被上诉人表示尊重，上诉人在本案中的上诉，事实和理由不成立，一审并不存在程序违法的情况，也让上诉人进行了充分的举证，被上诉人的证人也并不存在作伪证的这一情况。本案产生纠纷的基本事实是，双方当事人对于房屋过户过程中，谁先付款，谁先出具收条约定不清产生的纠纷，相对于整个合同履行过程而言，本代理人认为，该纠纷并不必然导致合同解除，该纠纷也无法推导出被上诉人在合同履行过程中存在过错，因此，上诉人要求被上诉人承担违约金的诉请，无法得到支持。李登峰向一审法院起诉请求：1.判令陈娣继续履行双方签订的《徐州市存量房买卖协议》；2.判令陈娣赔偿李登峰佣金损失1万元；3.判令陈娣向李登峰支付违约金10万元；4.诉讼费用由陈娣承担。陈娣向一审法院提出反诉请求：1.判令李登峰支付滞纳金2919元（本金148万元，年息24%，共三日）；2.判令李登峰支付违约金10万元，异地购房损失10万元；3.判令李登峰承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：李登峰与陈娣经中介方新百世房产销售有限公司居间服务后，于2017年6月12日签订《徐州市存量房买卖协议》一份，双方约定陈娣自愿将坐落于徐州市欧洲商城南侧博爱大厦2-1102室房产以人民币148万元的价格卖给李登峰，并且约定协议签订之日，李登峰支付给陈娣5万元定金作为购房款，另，李登峰应于2017年7月15日前支付78万元房款，并于2017年7月15日前办理完成70万元的银行贷款手续，如因李登峰信用不良或银行其他条件，李登峰应提高首付款比例或全款支付。该协议还约定了双方应于2017年7月15日之前办理完房产过户手续，同时约定了佣金价格、违约责任等条款。除此之外，双方在协议上补充了如下条款：经甲乙双方协商，甲乙双方同意在保证乙方（李登峰）贷款七十万元的基础上，按照评估公司最低评估价评估该房产，差额部分在过户当天转给甲方（陈娣）。协议签订后，李登峰给付陈娣定金50000元，陈娣当日即向李登峰出具了定金收条。经江苏新百世房产销售有限公司凯旋门店经纪人高凯强安排，双方按约定于2017年7月5日到坝子街产权处办理过户，此时，因双方均认可以中介测算价格105万元进行网签备案，故未对涉案房屋再进行评估。涉案房屋产权过户办理过程中，陈娣要求李登峰当天付清剩余款项43万元，李登峰则表示陈娣应先在产权处网签合同上签字并且由陈娣夫妻双方先在43万差额款的收条上签字后才能交付差额款43万元，故2017年7月5日当天，双方因差额款支付问题未达成一致意见导致涉案房屋产权过户未能办成。后，房产经纪人高凯强又安排双方于2017年7月14日至建国路不动产登记局办理过户手续，但因双方没有对具体时间进行明确约定，过户仍未办成。李登峰遂以陈娣违约为由诉至一审法院。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国合同法》第一百五十九条之规定，买受人应当按照约定的数额支付价款。本案中，双方当事人于2017年6月12日签订的《徐州市存量房买卖协议》系双方意思的真实表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，依法自成立时生效，双方当事人亦应按照协议约定条款各自履行相应义务。在该协议履行过程中，尽管李登峰同意在过户时将105万房款打入监管资金账户，差额款43万元一次性付清，但双方当事人对办理过户手续与支付差额款项孰前孰后、收条由陈娣个人还是其夫妻共同签字的问题上约定不明确，导致合同在履行过程中产生纠纷。李登峰虽享有要求办理涉案房屋产权过户对陈娣要求其提前支付差额款的同时履行抗辩权，但其提出的陈娣夫妻双方应先共同签字出具收条而后其再支付差额款项的要求，有违当时双方已到银行办理付款手续的常理，故李登峰存在一定过错；陈娣在于网签合同上签字之前，要求李登峰必须先支付差额款的行为亦不能对抗李登峰的同时履行抗辩权，故陈娣也存在一定的过错。双方虽约定于2017年7月14日再次办理过户手续，但因没有对具体办理时间进行明确约定，导致协议约定的过户事项最终未能实现，因此，对该协议的履行不能，双方均存在一定过错。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。本案中，双方当事人在协议上约定李登峰应将涉案房屋买卖价款的差额部分在过户当天转给陈娣，但并未对差额款支付的具体方式与办理过户的顺序进行明确约定，因此，双方应同时履行支付差额款与办理过户的义务，该协议最终未能按照约定及时履行系双方当事人都存在过错所导致，故双方当事人均应承担相应的不利后果。现李登峰请求继续履行该协议，陈娣对此不持异议，故对此请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第一百三十五条、第一百五十九条之规定，判决如下：一、李登峰于本判决生效后十日内向陈娣支付剩余房款143万元；二、陈娣于本判决生效后十日内将位于泉山区博爱大厦2-1102室房屋过户至李登峰名下；三、驳回李登峰的其他诉讼请求；四、驳回陈娣的反诉请求。本诉案件受理费4450元，减半收取计2225元，由李登峰负担，反诉受理费4344元，减半收取计2172元，由陈娣承担。二审期间，上诉人陈娣提交以下证据：证据一顺丰速运的快递单及快递通知一份，证明上诉人于2017年8月1日写的，8月21日寄的，书面通知被上诉人解除双方所签署的房屋买卖协议，理由及原因是因为被上诉人没有按时支付房款及协助办理相关过户手续，这份证据是在被上诉人不交钱的情况下，我给他一个解除合同的通知。证据二证人朱敏的证言，证明2017年7月14日，被上诉人没有到国土资源局房屋过户交易。经质证，被上诉人李登峰认为证据一不属于新证据，因为在一审开庭的时候，该证据已经存在，在二审提交不能视为新证据，对于该速运面单，并没有注明投递日期，也不能证明被上诉人已经收到该通知，同时，在一审开庭的时候，上诉人也同意继续履行买卖协议，在此次上诉状中，上诉人也明确表示同意继续履行买卖协议。证据不能达到上诉人的证明目的。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审期间的争议焦点为：1.一审法院审理程序是否违法；2.违约责任在哪一方。针对上述争议焦点，结合双方当事人的庭审陈述、所提交的证据等情况，本院评判如下：关于一审法院审理程序是否违法的问题。1.上诉人主张一审法院从未组织双方当事人进行过证据交换，但根据一审法院2017年9月4日的开庭笔录，一审法院组织双方当事人进行了举证，双方对对方所举证据也发表了质证意见，且该笔录均有双方当事人及其委托诉讼代理人的签字确认。不存在未组织双方当事人进行证据交换的情形。2.上诉人主张一审法院未受理其反诉，未开庭审理上诉人的反诉请求。结合双方当事人签字确认的一审开庭笔录、一审案件缴款书及一审判决等，均载明一审法院受理并公开开庭审理了上诉人一审期间的反诉请求。3.上诉人主张一审法院未调取相关证据，但上诉人陈娣作为本案当事人对自己提出的被上诉人李登峰未按约定前往国土局的主张，有责任提供证据。故一审法院审理程序不存在违法之处，本院予以确认。上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。关于本案哪一方应当承担违约责任的问题。陈娣与李登峰签订的《徐州市存量房买卖协议》及双方履行该协议过程中对支付差额房款与办理过户手续的先后、收条是否需要陈娣夫妻共同签字的问题约定不明。双方当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，本案当事人在2017年7月5日当天均到达了产权处，从李登峰提出陈娣夫妻双方共同签字出具收条再付款的要求和陈娣要求李登峰先付差额款再办理网签的行为看，双方主观上均有履行合同的意愿，但因先后履行顺序发生了争吵。合同未能及时有效履行，是双方基于对对方的不信任导致。在当前社会诚信缺失的背景下，双方当事人的谨慎态度能够被理解，但由于过于谨慎导致合同无法正常履行，双方均存在一定的过错。原审判决通过分析说理并明确了双方同时履行的义务并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人陈娣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6622元，由上诉人陈娣负担。本判决为终审判决。审 判 长 高艳华审 判 员 孟 娟审 判 员 崔金城二〇一八年二月二十六日法官助理 杨淑娴书 记 员 金宇婷