广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1803民初3932号原告：罗国新，男，1970年10月1日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，原告：林亚琼，女，1973年2月19日出生，汉族，住广东省清远市清新区，上述原告委托诉讼代理人：廖志球，广东贤兴律师事务所律师；金秀芳，广东贤兴律师事务所工作人员。被告:清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司。住所地:清远市清新区太和镇旅游大道**枫林水岸豪庭**楼销售中心**。法定代表人:陈桂和，董事长。委托诉讼代理人：成惠雄、周杰，均系广东劲龙律师事务所律师。原告罗国新、林亚琼诉被告清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司（以下简称乐雅居公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月26日受理后，依法适用简易程序，于2018年2月27日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人廖志球、被告委托诉讼代理人成惠雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗国新、林亚琼向本院提出的诉讼请求：1、乐雅居公司支付逾期交楼违约金5971.87元（从2014年6月30日起至2014年8月26日止，以533203元为基数按日万分之二计算）；2、乐雅居公支付逾期办证违约金人民币98255.44元（从2014年11月26日起以购房款533203元为基数按每年6%计算，暂计至起诉日为98255.44元）；3、乐雅居公司承担本案的诉讼费用。事实与理由:2014年2月28日，与乐雅居公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，乐雅居公司预售位于清远市清新区太和镇旅游大道3号枫林水岸豪庭1号楼B梯1305房屋，总房款为533203元。在2014年6月30日前交付验收合格的商品房，从约定交付期限的第二天起计算逾期交楼违约金，按日支付已交付房价款万分之二的违约金。在商品房交付使用后90日内将办理权属登记的资料备案。因乐雅居公司责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按已付房款的0.02%支付违约金。已经按照合同约定支付全部购房款及契税，乐雅居公司于2014年8月26日才交付房屋，至今未按约定将办理权属登记的资料备案，构成违约。合同约定的逾期办证违约金过低，应予调整。被告乐雅居公司答辩称：一、涉案房屋早已具备装修入住条件，由于政府主管部门拖延涉案房屋的竣工验收，导致没有竣工验收备案，不存在违约行为，罗国新、林亚琼要求支付违约金缺乏事实依据和法律依据。二、罗国新、林亚琼没有提供证据证实合同约定的逾期办证违约金不足以弥补损失，请求按照每年6%计算逾期办证违约金缺乏依据。三、合同中约定的交楼时间为2014年6月30日，在2014年7月1日知道权利受到侵犯，在2017年12月才起诉，已经超过诉讼时效。原告实际收楼时间为2014年8月14日，在2014年11月15日知道权利受侵犯，逾期办证诉讼时效从2014年11月15日开始计算，在2017年12月才起诉，已经超过诉讼时效。原告罗国新、林亚琼围绕诉讼请求提交的证据：1、身份证、工商资料，拟证明主体资格；2、《商品房买卖合同》，拟证明签订合同的有关情况；3、业主入住手册，拟证明乐雅居公司实际交房时间及约定事项；4、发票，拟证明已支付全部房款；5、完税证，拟证明已支付相关税费。被告乐雅居公司围绕答辩提交的证据：竣工验收备案表，拟证明涉案房屋已通过竣工验收备案。本院组织双方进行了证据交换及质证。被告乐雅居公司对原告罗国新、林亚琼提交的证据1、2、3、4、5；原告罗国新、林亚琼对被告乐雅居公司提交的证据均没有异议，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，本院认定事实如下：2014年2月17日，罗国新、林亚琼与乐雅居公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，罗国新、林亚琼购买乐雅居公司开发位于清远市清新区太和镇旅游大道3号枫林水岸豪庭1号楼B梯1305房屋，总价款533203元。2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的商品房交付使用。乐雅居公司未按合同规定期限将商品房交付使用，逾期超过45日后，罗国新、林亚琼要求继续履行合同的，合同继续履行。乐雅居公司按日向罗国新、林亚琼支付已交付房价款万分之二的违约金。在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，罗国新、林亚琼不能在规定期限内取得房地产权属证书的，罗国新、林亚琼不退房，乐雅居公司按已付房价款的0.02%支付违约金。合同签订后，罗国新、林亚琼依合同约定支付全部购房款。2014年8月26日，乐雅居公司将房屋交付罗国新、林亚琼使用。2018年1月4日，涉案商品房在清远市清新区住房和城乡建设局竣工验收备案。至今，涉案商品房未办理不动产权证。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、合同效力。罗国新、林亚琼与乐雅居公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、逾期交房违约金与诉讼时效。乐雅居公司未能于2014年6月30日前交付房屋，是违约行为，应从2014年7月1日起承担违约责任。合同约定按日累计计算违约金，诉讼时效从2014年7月1日起计算，至2018年1月29日向本院起诉，罗国新、林亚琼没有提交足够证据证明存在诉讼中止、中断的情形，人民法院保护的民事权利从2018年1月29日倒推两年即2016年1月29日始，2014年7月1日至2014年8月26日期间按日计算的违约金超过两年诉讼时效，应不予支持。三、逾期办证违约金与诉讼时效。1、乐雅居公司未能依约为罗国新、林亚琼办理不动产权登记，是乐雅居公司的责任，乐雅居公司应承担违约责任。罗国新、林亚琼认为约定违约金标准过低，不足以弥补损失，应予调整，本院予以支持。2、办理不动产权登记由乐雅居公司负责完成，乐雅居公司没有提交证据证明罗国新、林亚琼在起诉之前，知道该权利受到侵害，原告请求乐雅居公司支付逾期办证违约金未超过诉讼时效2年。结合本地区的实际，违约金调整为从2014年11月26日起以533203元为基数按年利率1%计至办理不动产权登记日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院适用的解释》第九十条的的规定，判决如下：一、被告清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司应付原告罗国新、林亚琼的逾期办证违约金（从2014年11月26日起以533203元为基数按年利率1%计付至办理不动产权登记日止），于本判决生效之日起10日内支付应付部分，以后每6个月支付一次。二、驳回原告罗国新、林亚琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2384元，折半计收1192元，由原告罗国新、林亚琼负担1005元，被告清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司负担187元。被告负担部分，原告罗国新、林亚琼已预交，本院不作退回。由被告清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司在履行本判决时迳付给原告罗国新、林亚琼。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  陈兆平二〇一八年二月二十七日书记员  凌书韵附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。