上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终11265号上诉人(原审被告)：彭芝俊，男，1965年7月23日出生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：缪峰，上海江怀律师事务所律师。委托诉讼代理人：许涛涛，上海江怀律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈全娟，女，1949年8月25日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：江永茜，上海欧瑞腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：马骏，上海欧瑞腾律师事务所律师。原审第三人：上海保源房地产经纪有限公司，住所地上海市金山区。上诉人彭芝俊因与被上诉人陈全娟、原审第三人上海保源房地产经纪有限公司(以下简称“保源公司”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人彭芝俊上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈全娟一审诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。2012年1月4日，彭芝俊、陈全娟在保源公司居间下签订《动拆迁安置房买卖协议》，约定：陈全娟已取得上海市嘉定区房屋(以下简称“系争房屋”)上海市房地产权证的，自该房地产权证所载明登记之日起满叁年应当主动联系彭芝俊及保源公司办理相关手续，并明确办理过户登记手续之年限为依据购房协议签订之日国家有关动拆迁安置房屋上市交易年限之有关规定确定。2016年8月17日，陈全娟办理了系争房屋的产权证。彭芝俊认为“自该房地产权证所载明登记之日起满叁年”，意思自2016年8月17日起算，至2019年8月17日，方满叁年，如此表述，完全没有歧义。但一审判决回避这个争议焦点，没有详细说明履行已经届满这一结论的推理过程。因此，一审法院在未查清案件事实的基础上径行作出的判决有失公允。2、一审判决适用法律错误。一审判决认为彭芝俊依约支付房款，不存在违约行为，并认为陈全娟违约金诉请无协议及事实依据。但一审法院又判决解除双方之间的买卖合同，前后矛盾。彭芝俊认为双方签订系争房屋买卖协议时，达成的一致意思是彭芝俊支付房款人民币(以下币种均为人民币)412,000元，同时陈全娟交付系争房屋。待完成系争房屋产权转移登记时再支付剩余房款，可以认为交付房屋的行为价值与412,000元相当。一审法院认为陈全娟有“租金损失”，属于适用法律错误。3、一审判决有失公允。退而言之，彭芝俊同意解除买卖合同，一审法院根据彭芝俊与陈全娟的过错程度，酌情确定彭芝俊承担70%的责任，也没有考虑到保源公司应承担的过错责任。保源公司作为专业的房地产经纪公司，对上海市的限购政策必然比彭芝俊更加清晰明了，保源公司为双方提供居间服务过程中，应当履行告知义务，但保源公司没有告知，所以保源公司应承担相应的法律责任。《动拆迁安置房买卖协议》系保源公司草拟，保源公司在草拟时最清楚双方的真实意思表示，但保源公司在收到法院传票后未出庭，严重影响了本案事实的查清。被上诉人陈全娟辩称，不同意彭芝俊的上诉请求。系争房屋已经处于可以上市交易状态，彭芝俊至今还属限购对象，系争房屋未能过户转让，陈全娟也已受到限购政策的限制。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人保源公司未作述称。陈全娟向一审法院起诉请求：1、要求确认陈全娟、彭芝俊间关于系争房屋的《动拆迁安置房买卖协议》解除；2、要求彭芝俊将系争房屋返还陈全娟；3、要求彭芝俊支付自2012年1月4日至2012年8月31日的房屋租金收入的损失172,400元；4、要求彭芝俊支付居间服务费12,000元；5、要求彭芝俊支付违约金180,000元。一审法院认定事实，系争房屋系陈全娟拆迁补偿所得的安置房。2012年1月4日，陈全娟、彭芝俊在保源公司居间之下签订《动拆迁安置房买卖协议》1份，约定：由彭芝俊向陈全娟购买系争房屋，总房价款600,000元，其中协议成立之日起3日内支付412,000元，余款188,000元于办理过户手续之日支付，如逾期，每逾期一日，彭芝俊须按应付房款的万分之二十向陈全娟支付滞纳金，如逾期超过30日的，陈全娟有权单方解除合同，彭芝俊则按合同总价的30%向陈全娟承担违约责任并承担全部居间服务费。协议另对办理过户手续做了约定：陈全娟已取得系争房屋上海市房地产权证的，自该房地产权证所载明登记之日起满叁年应当主动联系彭芝俊及居间方保源公司办理相关手续，并明确办理过户登记手续之年限为依据购房协议签订之日国家有关动拆迁安置房屋上市交易年限之有关规定确定，如在购房协议履行过程中相关规定发生变动的，该年限随之变动；如陈全娟拒绝配合办理过户登记手续的，彭芝俊有权解除协议，陈全娟除返还已支付的购房款及利息、合同违约金、居间服务费之外，还需依据协议解除时房屋的市场价格与协议约定购房价格的差额补偿彭芝俊间接经济损失。另约定支付保源公司的居间服务费由陈全娟承担。协议签订后，彭芝俊依约将412,000元购房款支付陈全娟，陈全娟亦于2012年1月4日将系争房屋交付彭芝俊，彭芝俊对房屋进行了装修并入住至今。2016年8月17日，陈全娟办理了系争房屋的产权证，并通知彭芝俊于2016年8月23日至保源公司处办理系争房屋的过户手续，但由于彭芝俊系非本市户口，也未缴纳过社保，不满足相关购房条件，故无法办理相关过户手续，陈全娟遂诉至法院。一审法院另查明：1、系争房屋小产证已于2016年8月17日办理，迄今未满3年，但陈全娟签订的拆迁补偿安置协议及系争房屋的大产权登记的日期均已满3年，故系争房屋已满足动迁安置房上市交易的相关政策规定；2、彭芝俊系非本市户籍，2017年3月开始在本市缴纳社保；3、2011年1月上海市发布《关于本市贯彻的实施意见》，该意见规定：自本意见发布之日起，暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品房住房和二手住房)。2013年11月上海市发布《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》，该通知规定：非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。2016年3月上海市发布《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，该意见规定：提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。一审法院审理中，一审法院依法委托上海富申房地产估价有限公司和上海正弘建设工程顾问有限公司对系争房屋的市场价值及装饰装修工程造价进行了司法鉴定，结论为：系争房屋的市场价值为2,315,700元(毛坯价)，装饰装修工程造价现值为85,582.25元(按85%成新率确定)。经质证，陈全娟、彭芝俊对司法鉴定结论无异议。一审法院认为，1、关于系争房屋的买卖合同关系。陈全娟、彭芝俊基于《动拆迁安置房买卖协议》确立了系争房屋的买卖合同关系，在协议履行中，陈全娟依约交付了系争房屋，彭芝俊也依约履行了房价款的支付义务，但根据上海市的购房政策规定，目前彭芝俊连续缴纳社保未满5年，属于限购对象，在本市无购房资格，故双方事实上已无法办理系争房屋产权变更登记手续，因此陈全娟要求解除双方间系争房屋的买卖合同关系，于法有据，予以支持。系争房屋的买卖合同关系解除后，陈全娟应将收取的房价款412,000元返还彭芝俊，彭芝俊则应将系争房屋交还陈全娟。2、关于损失。对于系争房屋的买卖合同关系解除造成的损失，当事人有权要求赔偿，且陈全娟、彭芝俊均要求在本案对损失予以处理。本案中，陈全娟主张的损失：系争房屋租金收入的损失172,400元。彭芝俊主张的损失：(1)购房价格(600,000元)和房屋现时市场价值(2,315,700元)之间的差价1,715,700元；(2)装饰装修工程造价现值85,582.25元。对于陈全娟主张的损失，一审法院认为系争房屋自2012年1月即由彭芝俊占有使用至今，现陈全娟主张彭芝俊占有使用期间的租金损失，应属合理，但陈全娟收取彭芝俊房价款412,000元亦逾5年，考虑陈全娟的房价款占有收益及综合本案实际情况，一审法院酌情确定租金损失金额为70,000元；对于彭芝俊主张的损失，因已经司法鉴定确定，一审法院予以确认。上述损失应按照导致合同解除的过错责任由陈全娟、彭芝俊各自承担：本案合同签订于2012年1月，此时关于非本市户籍居民购买房屋的相关限购规定已经发布，陈全娟、彭芝俊作为系争房屋的出卖方及买受方，理应了解相关政策规定，但未有证据表明陈全娟对购房人的资格进行了询问或了解，彭芝俊亦未就自己的购房资格是否满足条件进行咨询或并告之出卖方，双方草率签订系争房屋的买卖协议，且在协议中对限购问题亦未作约定，这是导致本案纠纷产生的原因之一，对此，陈全娟、彭芝俊均存过错；而彭芝俊在签订协议之日迄今长达5年多的时间里，未能积极采取措施以使自己符合购房资格，至今仍属限购对象以致合同无法继续履行，对此，彭芝俊亦存有过错。综合上述情况，一审法院对损失的承担确定如下：(1)陈全娟主张的租金损失应由陈全娟自行承担20,000元，余款50,000元由彭芝俊承担并应偿付陈全娟；(2)彭芝俊主张的房屋价值差价损失及装修损失合计1,801,282.25元，应由彭芝俊自行承担1,260,897.57元，余款540,384.68元由陈全娟承担并应偿付彭芝俊。综上，陈全娟合计应偿付彭芝俊损失490,384.68元。3、关于违约金。在《动拆迁安置房买卖协议》中，陈全娟、彭芝俊对因限购无法过户的违约责任并无约定，陈全娟诉请的合同总价30%的违约金180,000元系针对彭芝俊逾期付款违约责任的约定，而彭芝俊房价款的支付均依约支付，不存违约行为，故陈全娟的违约金诉请无协议及事实依据，不予支持。另陈全娟主张中介服务费，却未能提供相应支付证据，故一审法院对该诉请亦不予支持。4、诉讼中，保源公司经法院合法传唤未到庭，系无视法律的行为，视为其自动放弃了诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应承担由此而引起的法律后果。一审法院判决：一、解除陈全娟与彭芝俊之间关于系争房屋的买卖合同关系；二、彭芝俊应于判决生效之日起十日内将系争房屋返还陈全娟；三、陈全娟应于判决生效之日起十日内返还彭芝俊购房款412,000元；四、陈全娟应于判决生效之日起十日内偿付彭芝俊损失490,384.68元；五、陈全娟的其他诉讼请求不予支持。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，1、陈全娟、彭芝俊基于《动拆迁安置房买卖协议》确立了系争房屋的买卖合同关系，在该买卖协议履行中，陈全娟依约交付了系争房屋，彭芝俊也依约履行了房价款的支付义务。根据上海市现有购房政策规定，因彭芝俊为非本市户籍人员，彭芝俊需在本市缴纳社会保险连续缴纳满5年以上，尚可获得在本市购房资格，但彭芝俊在2017年3月才开始在本市缴纳社会保险，属于限购对象，目前在本市尚无购房资格，事实上已无法办理系争房屋产权变更登记手续，故陈全娟要求解除双方买卖合同关系，可获支持。因此，一审法院判决双方之间买卖合同关系解除、彭芝俊将系争房屋交还陈全娟，陈全娟将房价款412,000元返还彭芝俊，上述处理结果，本院认同，予以维持。2、关于因系争房屋的买卖合同关系解除造成的损失，当事人有权要求赔偿，且陈全娟、彭芝俊均要求在本案中对损失予以处理。陈全娟主张的损失：系争房屋租金收入的损失172,400元。对此，本院认为，陈全娟与彭芝俊签订系争房屋买卖合同后，陈全娟按约将系争房屋交付彭芝俊，彭芝俊也按约支付陈全娟相应的房款。因彭芝俊是在支付相应房款的基础上占有使用系争房屋，且一审法院也未判决陈全娟支付彭芝俊已付购房款的利息，故本院对于陈全娟所主张的租金收入的损失，不予支持，一审法院支持陈全娟的该部分诉请，有所欠妥，本院予以纠正。彭芝俊主张的损失：(1)购房价格(600,000元)和房屋现时市场价值(2,315,700元)之间的差价1,715,700元；(2)装饰装修工程造价现值85,582.25元。对于彭芝俊主张的损失，按照司法鉴定意见确定。彭芝俊的损失应按照导致合同解除的过错责任由陈全娟、彭芝俊各自承担。双方于2012年1月签订《动拆迁安置房买卖协议》时，关于非本市户籍居民购买房屋的相关限购政策已经发布，彭芝俊、陈全娟作为系争房屋的买卖双方，均应了解限购政策规定，但无证据表明陈全娟对购房人的资格进行了询问或了解，彭芝俊也未就自己的购房资格是否满足条件进行咨询或并告之陈全娟，在此情况下，双方就草率地签订《动拆迁安置房买卖协议》，且在协议中对限购问题未作出相应约定，这也是导致本案纠纷产生的原因之一，因此，本院认定陈全娟、彭芝俊均存在过错。关于双方各自应承担的过错责任，本院考虑如下因素：系争房屋已经交付彭芝俊占有使用，彭芝俊也按约支付了相应的房款；彭芝俊已付房款在全部房款中所占比列；双方如继续履行《动拆迁安置房买卖协议》，双方各自应获得的利益；以及房价上涨等因素，故本院酌情确定如下：彭芝俊主张的房屋价值差价损失及装修损失合计1,801,282.25元，由彭芝俊自行承担701,282.25元，余款1,100,000元由陈全娟承担并应偿付彭芝俊。一审法院确定陈全娟、彭芝俊各自所承担的责任比例有所欠妥，本院予以调整。至于陈全娟主张的违约金、中介服务费诉请，对此，一审法院已作充分合理阐述，本院认可，不再赘述。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初885号民事判决第一、二、三、五项；二、变更上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初885号民事判决第四项，即变更“陈全娟应于本判决生效之日起十日内偿付彭芝俊损失490,384.68元”为“陈全娟应于本判决生效之日起十日内偿付彭芝俊损失1,100,000元”。一审案件受理费6,722元，由彭芝俊负担2,622元，陈全娟负担4,100元；司法鉴定费10,900元，由彭芝俊负担6,649元，陈全娟负担4,251元。二审案件受理费13,444元，由彭芝俊负担8,012元，由陈全娟负担5,432元。本判决为终审判决。审判长 吴 俊审判员 王 伟审判员 徐 庆二〇一八年二月二十八日书记员 王小玥附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……