重庆市第五中级人民法院民 事 裁 定 书(2018)渝05民终891号上诉人（原审原告）：但汉祎，男，1978年11月11日出生，汉族，住重庆市巴南区。上诉人（原审原告）：杨小琳，女，1978年10月13日出生，汉族，住重庆市巴南区。二上诉人共同委托诉讼代理人：张金彪，重庆和茂律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：程诚，重庆和茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:重庆浩博实业(集团)有限公司，住所地重庆市渝北区双凤桥街道空港大道360号远洋航港商1幢3-1，统一社会信用代码91500112759265696X。法定代表人：殷清云，执行董事。委托诉讼代理人：敖良芳，北京市京师(重庆)律师事务所律师。原审第三人：重庆鑫韬房地产营销策划中心，住所地重庆市正阳工业园区园区路白家河，统一社会信用代码91500114304939260F。法定代表人：杨膳铭，总经理。上诉人但汉祎、杨小琳因与被上诉人重庆浩博实业(集团)有限公司(以下简称浩博公司)及原审第三人重庆鑫韬房地产营销策划中心(以下简称鑫韬营销中心)商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2017)渝0113民初9960号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人但汉祎、杨小琳及其委托代理人张金彪、程诚，被上诉人浩博公司的委托代理人敖良芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。但汉祎、杨小琳上诉请求：撤销原裁定，指令原审法院或重庆市第五中级人民法院辖区其他法院审理本案。事实和理由：1、上诉人提出的第一项诉讼请求系要求与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》(以下简称商品房买卖合同)及其附件系特指商品房买卖流程中的“网上签约和联机备案登记”，因为上诉人与被上诉人签订的《商品房认购协议》(以下简称认购协议)具备了商品房买卖合同的主要内容，根据相关司法解释，应当认定为商品房买卖合同。再者，被上诉人在售楼处对《重庆市商品房买卖合同》、补充协议的内容进行了要约公示，上诉人通过签订认购协议对公示内容进行了承诺，双方已就商品房买卖合同、补充协议等合同内容协商一致，并通过签订认购协议的方式对此进行了确认，因此，上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同自认购协议签订时就已经成立并生效。事实上，被上诉人多次承诺为上诉人办理网签和备案登记，并于2016年6月30日出具了《关于几米阳光项目延迟网签的解决议案》，承诺于同年11月1日之前完成网签工作。2、一审法院认为签订合同是一个法律行为，最终得出结论却是属于不可诉的事实行为，前后矛盾。综上所述，上诉人提出的第一项诉讼请求实际上是要求被上诉人履行双方已订立的商品房买卖合同，完成网签和备案登记义务，具有可诉性，并非一审法院理解的上诉人系要求与被上诉人建立商品房买卖合同关系；上诉人的第二项诉讼请求因双方之间的买卖合同关系已经建立而要求主张迟延履行义务的违约责任，也具有可诉性。浩博公司辩称：本案是因认购协议而起的商品房预约合同纠纷。双方在签订认购协议时，被上诉人已经明确告知上诉人所认购的房屋已经被抵押、查封处于限制状态，仅对物业位置、面积、价格做了约定，并没有明确商品房买卖合同的主要内容。由于法律规定被查封的房地产不得转让，故涉案认购协议违反了法律强制性规定，属无效合同。现房屋处于抵押、多轮查封状态，认购协议事实上已无法继续履行，双方也无法再签订商品房买卖合同，请求驳回上诉人提出的上诉请求。鑫韬营销中心述称：1、上诉人起诉请求中的第一项是要求履行签订商品房买卖合同并办理相应登记手续，与本公司没有法律上的关联性，应由被上诉人完成。2、上诉人起诉请求中的第二项是关于迟延办理产生的违约金，也与本公司没有法律上的利害关系。3、被上诉人因自身原因陷入债务后在巴南区政府的组织下与本公司达成了“解除包销协议合同书”，约定被上诉人支付本公司剩余保证金及代理费1300.8万元，目前还欠付800余万元。上诉人诉求是继续履行合同，若其在诉讼过程中愿意退房，本公司也愿意将对应原费用予以退还，但前提时被上诉人将欠付的款项向本公司付清。但汉祎、杨小琳向一审法院起诉请求：1.判令浩博公司立即与但汉祎、杨小琳签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件，并向房屋所在地土地房屋登记机构申办《重庆市商品房买卖合同》网签和合同登记备案手续，并将取得的《重庆市商品房买卖合同备案登记证明》交付给但汉祎、杨小琳；2.判令浩博公司向但汉祎、杨小琳支付迟延申办《重庆市商品房买卖合同》网签和合同登记备案手续的违约金（自2016年3月12日起计算至取得《重庆市商品房买卖合同备案登记证明》之日止，以但汉祎、杨小琳已付定金和购房款为基数，按照年利率24%的标准计）。一审法院认为，对于但汉祎、杨小琳在第一项诉讼请求中所提判令浩博公司与其签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件的要求，因签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件必须由合同相对方共同商定、签署才能完成，并非单方行为可以实现。若任何一方当事人对签订合同持有异议，客观上无法完成合同的签订，也无法强制履行或由他人代为履行。因此，签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件属于不可诉的事实行为，但汉祎、杨小琳的该部分诉讼请求不符合起诉的条件。而签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件系但汉祎、杨小琳其余部分诉讼请求的基础请求，在未能签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件之前，但汉祎、杨小琳的其余诉讼请求均无事实基础。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，遂裁定驳回但汉祎、杨小琳的起诉。本院经审理查明，上诉人与被上诉人签订《商品房认购协议》，双方对上诉人认购的房屋位置、面积、单价及总价、认购定金等进行了约定，同时约定认购定金在双方签订《重庆市商品房买卖合同》时自动转为购房款；因上诉人认购房屋现为抵押、限制状态，上诉人同意待该房屋解除限制后，在指定时间之前与被上诉人签订《重庆市商品房买卖合同》及附件。2016年6月30日，被上诉人对涉案房屋未网签的各业主发出《关于几米阳光项目延迟网签的解决议案》，表示被上诉人定于2016年11月1日之前完成网签工作，并从收到购房者房款之日起至2016年7月1日止，按实际天数，以月息1%计算违约赔偿金，2016年7月2日至2016年11月1日止，按实际天数，以月息1.2%计算购房者资金占用利息，补偿方式均以冲抵总房款的方式执行。本院认为，本案争议焦点是上诉人提出的诉讼请求是否符合起诉条件。对于上诉人提出的第一项诉讼请求，其认为并非要求与被上诉人签订商品房买卖合同，而是认购协议具备了商品房买卖合同的主要内容即依法属于商品房买卖合同，故要求被上诉人按协议约定履行签订网签合同的义务，符合起诉条件。对此本院认为，涉案认购协议虽约定了商品房的房号、面积、单价及总价等，但并未就付款方式、交房条件及日期等进行约定，同时又明确在涉案房屋解除限制后，双方再行签订商品房买卖合同。因此，涉案认购协议并不符合商品房买卖合同的基本特征，上诉人认为其只是要求被上诉人履行认购协议义务的观点不能成立，其要求判决与被上诉人签订商品房买卖合同，则属于不可诉的行为，不符合起诉的条件。至于上诉人提出的第二项诉讼请求，系基于要求双方签订商品房买卖合同的第一项诉讼请求而产生，因第一项诉讼请求不符合起诉条件，第二项诉讼请求也无存在的基础。因此，一审法院裁定驳回上诉人的起诉，符合法律规定。上诉人可根据认购协议及其他证据，另行主张相应损失。综上，但汉祎、杨小琳的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  江信红审判员  钱昳心审判员  邓方彬二〇一八年二月十一日书记员  邹 艺