广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终8797号上诉人（原审被告、反诉原告）：云梦县千辉物流有限公司，住所地湖北省。法定代表人：卢小懿。委托诉讼代理人：杜宪华，广东法岸律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓，广东法岸律师事务所律师。上诉人（原审被告）：叶敏桐，男，汉族，1967年12月19日出生，住广东省.委托诉讼代理人：杜宪华，广东法岸律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓，广东法岸律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市顺德区新的电机实业有限公司，住所地广东省。法定代表人：房建柱。委托诉讼代理人：罗堃，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人云梦县千辉物流有限公司（以下简称千辉公司）、叶敏桐因与被上诉人佛山市顺德区新的电机实业有限公司（以下简称新的电机公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初9929号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。千辉公司上诉请求：一、变更一审判决第一项为：千辉公司向新的电机公司支付场地占有使用费5910558.47元(即千辉公司无需支付逾期付款违约金及C厂房2015年1月11日至2015年10月17日期间租金1847477元）；二、撤销一审判决第三项，改判新的电机公司向千辉公司返还履约保证金180万元；三、本案一、二审本诉、反诉诉讼费全部由新的电机公司承担。事实和理由：一、涉案房屋未办理规划、报建、验收手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，就涉案房屋签订的租赁合同无效。为防止本案与基于同一房屋发生的关联案件及类似案件裁判尺度不一致，本案应发回重审或直接认定合同无效并据此对案件作出处理。涉案房屋（包括A、B、C、D、E共5座厂房）系新的电机公司及其关联公司向佛山市顺德区北滘镇搓涌村委会租赁集体土地建设的，并未取得建设工程规划许可证，开工前也未取得建设工程施工许可证，建成后也未办理任何验收手续，本案一审法庭辩论已经结束，依据最高院上述规定，新的电机公司据以起诉的三份《厂房租赁合同》均属无效，新的电机公司无权据此主张千辉公司支付租金。涉案租赁合同签订后，A、B两座厂房由千辉公司转租给##公司，##公司又分别转租给佛山市尚美嘉家居设备有限公司（以下简称尚美嘉公司）、佛山市顺德区巨德电器制造有限公司（以下简称巨德公司）和何##。由于次承租人##公司未向千辉公司支付租金（场地占有使用费），千辉公司以房屋租赁合同纠纷案由已经向法院起诉##公司及关联方李##、尚美嘉公司、巨德公司、何学真、佛山市尚丽嘉家居用品有限公司、梁##、周##，该案顺德区法院一审判决后，佛山市中级人民法院二审以租赁合同无效、案件事实不清为由将案件发回重审[二审案号：（2017）粤06民终2342号]。经查询，佛山市中级人民法院在（2017）粤06民终3907号、（2016）粤06民终3203号、（2016）粤06民终598号、（2017）粤06民终1428号、（2016）粤06民终7568号生效判决中均判定：“在房屋租赁合同纠纷中，凡是出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，在一审法庭辩论终结前也没有取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。二、2014年7月10日，涉案C厂房发生火宅，整个厂房损毁，丧失了使用功能，火灾发生后，千辉公司未再实际占用使用C厂房，按照上述司法解释，在租赁合同无效且千辉公司并未实际占用使用的情况下，要求千辉公司承担C厂房火灾发生后的占有使用费，没有事实和法律依据。三、根据《合同法》第五十八条，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。千辉公司依据无效租赁合同向新的电机公司缴纳了180万元履约保证金，依据上述规定，新的电机公司理应返还。新的电机公司如认为千辉公司存在擅自改建、转租导致其损失，应按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款之规定，就该部分损失另行向法院提出损害赔偿请求，并提交确切证据予以证明，无权直接依据无效的合同没收上述履约保证金。四、即使千辉公司需要支付场地占有使用费，也无需支付违约金。合同无效，其中关于逾期支付租金的违约金条款当然也无效，即使千辉公司需要支付房屋占有使用费，在法律无规定的情况下，也不存在违约金责任。实际履行过程中，千辉公司之所以未支付部分场地占用费，先是由于新的电机公司拒不履行合同附随义务，不出具场地证明协助次承租人和次次承租人办理营业执照，导致次承租人拒绝向千辉公司支付租金；后来租赁物中的C厂房被大风掀翻屋顶，在新的电机公司雇请无资质的个人建筑施工队重建屋顶过程中发生大火，给千辉公司造成巨额损失，该厂房也已无法使用，新的电机公司也不同意赔偿千辉公司火灾损失。基于以上原因，按照合同法相关规定，千辉公司对新的电机公司要求支付场地占用费的请求享有合法合理的抗辩权，更不可能存在违约金问题。叶敏桐上诉请求：一、变更一审判决第一项，免除叶敏桐向新的电机公司支付厂房占有使用费和违约金的责任。二、本案一、二审本诉、反诉诉讼费全部由新的电机公司承担。事实和理由：同千辉公司上诉的事实和理由一致。另，叶敏桐并非涉案厂房实际占有使用人，在租赁合同无效的情况下不应承担支付场地占用使用费的责任。涉案租赁合同的标的物是厂房，不可能由个人使用，实际使用过程中，也是由千辉公司自用或转租给他人使用，叶敏桐并未参与，叶敏桐从未实际占有使用过涉案厂房，租金（场地占用费）也全部由千辉公司而非叶敏桐支付给新的电机公司，叶敏桐并未因此而获益。叶敏桐在新的电机公司与千辉公司的租赁合同上签字，是应新的电机公司的要求，本身存在胁迫和重大误解的成分。在新的电机公司第一次起诉千辉公司、叶敏桐租赁合同纠纷案再审期间，新的电机公司发表意见称“千辉公司作为小企业，新的电机公司并不认可其具有每月支付几十万租金的履约能力，因此要求拥有本地户籍且在本地有房产的叶敏桐作为共同出租人。”[详见补充证据：省高院（2016）粤民申2894号《民事裁定书》第二页倒数第二行]。由此可见，叶敏桐在涉案租赁合同中签名，是作为一种担保人的身份，而不是作为实际租赁使用人，从新的电机公司的陈述中也可以看出，叶敏桐并没有租赁涉案厂房的需求，签名是由于新的电机公司不信任实际租赁使用人千辉公司而应新的电机公司要求而签。由于法律知识的欠缺，叶敏桐当时根本不了解经办人和共同承租人的区别，以为自己签名只是以千辉公司经办人的身份。由上可见，叶敏桐在租赁合同上签名完全是受新的电机公司误导和胁迫，叶敏桐本身也没有实际占有使用过涉案厂房，依据上述最高院司法解释，只有实际占有使用房屋的当事人才需要参照无效租赁合同约定的租金标准承担占有使用费，一审法院判决叶敏桐和实际占有使用人千辉公司一起承担租金是错误的。新的电机公司辩称：一、新的电机公司提起诉讼是基于各生效判决，千辉公司、叶敏桐在本诉讼二审中主张合同无效于法不合。涉案的三份《厂房租赁合同》已经过各级法院审查，确认合同有效，相关判决已经生效并已经进入执行阶段。在先前诉讼中，新的电机公司暂未主张起诉后到判决生效前千辉公司、叶敏桐应当支付的租金及逾期支付违约金，故依据在先诉讼提起本诉，以维护新的电机公司合法权益。因此，本诉讼可以视为是先前诉讼的延伸，千辉公司、叶敏桐于本诉讼二审阶段提出合同无效于法不合。如果千辉公司、叶敏桐对在先判决持有不同意见，应依法主张，而不是在本案中要求法庭处理。二、基于生效判决，要求千辉公司、叶敏桐支付欠付租金及逾期支付违约金并无不妥。如上述，新的电机公司提起本诉是先前判决的延伸，目的在于通过本诉要求千辉公司、叶敏桐承担先前诉讼提起后判决生效前的合同约定及违约责任。各先前判决明确新的公司对于起诉后的租金及违约金，依然有权向千辉公司、叶敏桐主张。而本案的诉讼请求，均是依据各先前判决所提出，并无超出生效判决所认定的范围。三、基于有效合同，新的电机公司当然有权没收千辉公司、叶敏桐所交纳的保证金。因为千辉公司、叶敏桐在履行有效合同的过程中，确实存在逾期支付租金、转租、改建、管理不善等违约责任，新的电机公司有权根据合同约定没收千辉公司、叶敏桐的履约保证金。四、叶敏桐为共同承租人，应当负有连带责任。涉案合同上列明叶敏桐为承租人，叶敏桐亦已经签名确认。同时涉案合同经过先前诉讼认定，确认叶敏桐是合同相对方，为共同承租人，应当对违约责任承担连带责任。综上所述，千辉公司、叶敏桐的上诉理由不足，应驳回上诉，维持原判。新的电机公司向一审法院起诉请求：1.判令千辉公司、叶敏桐偿还A、B、C厂房所欠厂房租金、水电费用4838143元，因拖欠厂房租金、水电费用所产生的违约金暂计至起诉之日为933081元（按中国人民银行同期同类型利息4倍计算至实际履行完毕之日），D厂房所欠厂房租金、水电费用2930185.77元，因拖欠厂房租金、水电费用所产生的违约金暂计至起诉之日为471565.57元（按中国人民银行同期同类型利息4倍计算至实际履行完毕之日），E厂房所欠厂房租金、水电费用178200元，因拖欠厂房租金、水电费用所产生的违约金暂计至起诉之日为49671.17元（按中国人民银行同期同类型利息4倍计算至实际履行完毕之日），合共9400846.51元；2.由千辉公司、叶敏桐承担本案的诉讼费用。千辉公司向一审法院提出反诉，请求：1.判令新的电机公司返还履约保证金1800000元，并直接抵扣千辉公司的租金；2.本诉受理费及反诉受理费由新的电机公司承担。一审法院认定事实：一、2013年7月25日，新的电机公司与千辉公司、叶敏桐签订一份《厂房租赁合同》。合同约定：乙方（千辉公司、叶敏桐）承租甲方（新的电机公司）位于佛山市顺德区##2号的厂房，厂房分三个区，分别是A区、B区、C区，厂房面积42874平方米，其中A区、B区交付时间为2014年1月1日，面积约42874平方米，C区交付时间为2013年7月23日，面积约27015平方米；租金为每月每平方米8元，每月租金559112元，税金由乙方承担，乙方应每月10日前向甲方交纳当月租金，租金每三年调整一次，租赁期间至2022年8月31日止；乙方经营所缴纳的税费由乙方承担，水电费由乙方自行缴纳或由甲方代扣代缴；合同生效后七日内，乙方应向甲方支付履约保证金1200000元，若乙方在合同期内违反合同约定或有其他违法违约行为，甲方有权没收乙方所交纳的履约保证金。合同期满，乙方结清所有款项后，甲方方予以退还履约保证金（无息）；厂房交付乙方使用后，乙方不得私自改变租赁用途，也不得以承租厂房的使用功能存在问题而拒交、少交租金；租赁期间内，经甲方书面同意乙方才能转租、转借所承租厂房；乙方必须按时足额向甲方交纳租金，如有拖欠则每逾期一天，乙方应向甲方支付所拖欠租金总额的0.3%作为违约金；乙方应合理使用其所承租的厂房及附属设施，因保管、管理、使用不当造成厂房及设施损毁的，乙方应立即负责修复或经济赔偿；乙方在使用厂房期间，如对厂房进行装修造成厂房出现质量问题，乙方须承担由此造成的一切后果，赔偿给甲方造成的全部损失；租赁期间内，乙方连续两个月既不交租又不经营的，或者拖欠租金超过两个月的，则乙方自愿放弃对甲方的一切诉权，甲方有权单方解除合同，收回所出租的厂房。合同还约定了其他事项。合同中“承租人”栏明确注明为千辉公司、叶敏桐，而合同盖章处“乙方”由千辉公司盖章及其签约代表签名，叶敏桐也在该处签名。签订合同后，千辉公司、叶敏桐依约向新的电机公司交付了履约保证金1200000元，新的电机公司亦依约将A区、B区、C区厂房交付千辉公司、叶敏桐使用。千辉公司、叶敏桐又将厂房转租给次承租人使用。2014年7月10日，C区厂房发生火灾，过火面积约20000平方米，导致厂房内的物品及厂房受到损坏。新的电机公司因租金支付问题，千辉公司、叶敏桐改变厂房门口及转租等问题，向千辉公司、叶敏桐发函要求处理，而千辉公司、叶敏桐则以发生火灾为由没有支付全部租金。新的电机公司发函要求千辉公司、叶敏桐依约支付租金，千辉公司、叶敏桐收到函件后没有处理，新的电机公司遂向一审法院提起诉讼。一审法院（2015）佛顺法滘民初字第174号民事判决书认定如下事实：1.本案租赁合同的出租人为新的电机公司，承租人为千辉公司、叶敏桐。2.C区厂房火灾后一直空置。3.截至新的电机公司提起诉讼之日，千辉公司、叶敏桐拖欠新的电机公司至2015年1月的租金为3097273.74元，2015年1月份后，千辉公司、叶敏桐继续使用厂房，新的电机公司可另案主张租金。对于千辉公司、叶敏桐在2015年1月及此后的水费可另案主张处理。4.千辉公司、叶敏桐没有依约于每月10日前支付当月租金，应向新的电机公司支付逾期付款违约金，违约金酌定调整为按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，从2014年7月11日起计算违约金。其余月份租金的违约金亦如此计算。5.因双方合同中并没有明确火灾后不支付租金的约定，而且即使火灾后导致千辉公司、叶敏桐不能使用C区厂房而产生租金损失和其他损失，亦属于千辉公司、叶敏桐因火灾导致的损失，千辉公司、叶敏桐可在火灾责任划定后另案向火灾责任人请求赔偿，因火灾责任现未划分，千辉公司、叶敏桐不能以此对抗新的电机公司的租金请求。遂判决解除新的电机公司与千辉公司、叶敏桐于2013年7月25日签订的《厂房租赁合同》，并判决千辉公司、叶敏桐支付新的电机公司2015年1月11日前租金及逾期付款违约金（违约金按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付），驳回新的电机公司的其他诉讼请求。千辉公司不服该判决提起上诉，佛山市中级人民法院（2015）佛中法民三终字第589号民事判决书判决驳回上诉，维持一审判决。上述判决已于2015年10月17日生效。千辉公司、叶敏桐向广东省高级人民法院申请对（2015）佛中法民三终字第589号民事判决书进行再审，广东省高级人民法院于2016年8月8日作出（2016）粤民申2894号民事裁定书，裁定驳回了千辉公司、叶敏桐的再审申请。二、2013年7月25日，新的集团与千辉公司、叶敏桐签订一份《厂房租赁合同》。合同约定：乙方（千辉公司、叶敏桐）承租甲方（新的集团）位于佛山市##2号的厂房（D区），厂房面积26000平方米，交付时间为2013年11月1日；租金为每月每平方米9元，每月租金234000元，税金由乙方承担，乙方应每月10日前向甲方交纳当月租金，租金每三年调整一次，租赁期间至2022年8月31日止；乙方经营所缴纳的税费由乙方承担，水电费由乙方自行缴纳或由甲方代扣代缴；合同生效后七日内，乙方应向甲方支付履约保证金480000元，若乙方在合同期内违反合同约定或有其他违法违约行为，甲方有权没收乙方所交纳的履行约保证金。合同期满，乙方结清所有款项后，甲方方予以退还履约保证金（无息）；厂房交付乙方使用后，乙方不得私自改变租赁用途，也不得以承租厂房的使用功能存在问题而拒交、少交租金；租赁期间内，经甲方书面同意乙方才能转租、转借所承租厂房；乙方必须按时足额向甲方交纳租金，如有拖欠则每逾期一天，乙方应向甲方支付所拖欠租金总额的0.3%作为违约金；乙方应合理使用其所承租的厂房及附属设施，因保管、管理、使用不当造成厂房及设施损毁的，乙方应立即负责修复或经济赔偿；乙方在使用厂房期间，如对厂房进行装修造成厂房出现质量问题，乙方须承担由此造成的一切后果，赔偿给甲方造成的全部损失；租赁期间内，乙方连续两个月既不交租又不经营的，或者拖欠租金超过两个月的，则乙方自愿放弃对甲方的一切诉权，甲方有权单方解除合同，收回所出租的厂房。合同还约定了其他事项。合同中“承租人”栏明确注明为千辉公司、叶敏桐，而合同盖章处“乙方”由千辉公司盖章及其签约代表签名，叶敏桐也在该处签名。签订合同后，千辉公司、叶敏桐依约向新的集团交付了履约保证金480000元，新的集团亦依约将D区厂房交付千辉公司、叶敏桐使用。千辉公司、叶敏桐后又将厂房转给次承租人使用。后因千辉公司、叶敏桐未按时支付租金等，新的集团向一审法院提起诉讼，一审法院（2015）佛顺法滘民初字第474号民事判决书已认定租赁合同的出租人为新的集团，承租人为千辉公司、叶敏桐，认定千辉公司、叶敏桐存在逾期交付租金，千辉公司、叶敏桐已支付了2015年1月10日前租金的事实，判决解除新的集团与千辉公司、叶敏桐于2013年7月25日签订的《厂房租赁合同》，判决千辉公司、叶敏桐应于判决发生法律效力后十日内向新的集团支付逾期付款违约金（违约金按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付），驳回新的集团的其他诉讼请求。千辉公司不服提起上诉，后又撤回了上诉，佛山市中级人民法院（2015）佛中法民三终字第1044号民事裁定书，裁定准许千辉公司撤回上诉。上述法律文书已于2016年2月5日生效。三、2013年7月25日，新的电器公司与千辉公司、叶敏桐签订一份《厂房租赁合同》。合同约定：乙方（千辉公司、叶敏桐）承租甲方（新的电器公司）位于佛山市##2号的厂房（E区），厂房面积6600平方米，交付时间为2013年7月1日；租金为每月每平方米9元，每月租金59400元，税金由乙方承担，乙方应每月10日前向甲方交纳当月租金，租金每三年调整一次，租赁期间至2022年8月31日止；乙方经营所缴纳的税费由乙方承担，水电费由乙方自行缴纳或由甲方代扣代缴；合同生效后七日内，乙方应向甲方支付履行约保证金120000元，若乙方在合同期内违反合同约定或有其他违法违约行为，甲方有权没收乙方所交纳的履行约保证金。合同期满，乙方结清所有款项后，甲方方予以退还履约保证金（无息）；厂房交付乙方使用后，乙方不得私自改变租赁用途，也不得以承租厂房的使用功能存在问题而拒交、少交租金；租赁期间内，经甲方书面同意乙方才能转租、转借所承租厂房；乙方必须按时足额向甲方交纳租金，如有拖欠则每逾期一天，乙方应向甲方支付所拖欠租金总额的0.3%作为违约金；乙方应合理使用其所承租的厂房及附属设施，因保管、管理、使用不当造成厂房及设施损毁的，乙方应立即负责修复或经济赔偿；乙方在使用厂房期间，如对厂房进行装修造成厂房出现质量问题，乙方须承担由此造成的一切后果，赔偿给甲方造成的全部损失；租赁期间内，乙方连续两个月既不交租又不经营的，或者拖欠租金超过两个月的，则乙方自愿放弃对甲方的一切诉权，甲方有权单方解除合同，收回所出租的厂房。合同还约定了其他事项。合同中“承租人”栏明确注明为千辉公司、叶敏桐，而合同盖章处“乙方”由千辉公司盖章及其签约代表签名，叶敏桐也在该处签名。签订合同后，千辉公司、叶敏桐依约向新的电器公司交付了履约保证金120000元，新的电器公司亦依约将E区厂房交付千辉公司、叶敏桐使用。千辉公司、叶敏桐后又将厂房转给次承租人使用。后因千辉公司、叶敏桐未按时支付租金等，新的电器公司向一审法院提起诉讼，一审法院（2015）佛顺法滘民初字第117号民事判决书认定如下事实：1.本案租赁合同的出租人为新的电器公司，承租人为千辉公司、叶敏桐。2.千辉公司、叶敏桐在承租E厂房后，没有依约支付租金。3.截止至2015年1月，千辉公司、叶敏桐欠E区厂房租金为349914.62元，千辉公司、叶敏桐在此后继续使用厂房的租金，新的电器公司可另案处理。4.对于2015年1月及此后的水费可另案主张处理。5.由于千辉公司、叶敏桐没有依约于每月10日前支付当月租金，故应向新的电器公司支付逾期付款的违约金，违约金酌定调整为按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算，从2014年7月11日起计算违约金。其余月份租金的违约金亦如此计算。遂判决解除新的电器公司与千辉公司、叶敏桐于2013年7月25日签订的《厂房租赁合同》，判决千辉公司、叶敏桐向新的电器公司支付2015年1月11日前所欠租金349914.62元及逾期付款违约金（违约金按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付），驳回新的电器公司的其他诉讼请求。该判决已于2015年4月30日生效。因千辉公司、叶敏桐未履行上述生效法律文书确定的义务，新的电机公司、新的集团、新的电器公司已向一审法院申请强制执行。在执行过程中，千辉公司、叶敏桐主张以其所交付的履约保证金1800000元用以抵扣所欠租金及违约金，该申请未得到新的电机公司、新的集团、新的电器公司同意。新的电机公司、新的集团、新的电器公司属于关联企业，2016年6月16日，新的集团、新的电器公司将其上述合同中的相关权利转让给新的电机公司。新的电机公司于2016年6月21日提起本案诉讼，请求一审法院：1.判令千辉公司、叶敏桐偿还A、B、C厂房所欠厂房租金、水电费4838143元，因拖欠厂房租金、水电费用所产生的违约金暂计至起诉之日为933081元（按中国人民银行同期同类利息的四倍计算至实际履行完毕之日止）；偿还D厂房所欠厂房租金、水电费2930185.77元，因拖欠厂房租金、水电费用所产生的违约金暂计至起诉之日为471565.57元（按中国人民银行同期同类利息的四倍计算至实际履行完毕之日止）；偿还E厂房所欠厂房租金、水电费178200元，因拖欠厂房租金、水电费用所产生的违约金暂计至起诉之日为49671.17元（按中国人民银行同期同类利息的四倍计算至实际履行完毕之日止），合计9400846.51元；2.本案诉讼费用由千辉公司、叶敏桐承担。诉讼中，千辉公司向一审法院提出反诉，请求一审法院：1.判令新的电机公司返还履约保证金1800000元，并直接抵扣千辉公司的租金；2.本诉受理费及反诉受理费由新的电机公司承担。庭审中，新的电机公司明确表示其主张的A、B区租金是从2015年1月11日计至2015年10月17日，按每月338912元计算，合计2897151元；C区租金是从2015年1月11日计至2015年10月17日，按每月216120元计算，合计1847477元；D区租金是从2015年1月11日计至2016年2月5日，按每月247761.81元计算，合计2835207.47元；E区租金是从2015年1月11日计至2015年4月30日，按每月59400元计算，合计178200元。新的电机公司起诉要求千辉公司、叶敏桐支付A、B、C区厂房2015年1月11日至2015年10月17日期间水电费，D区厂房2015年1月11日至2016年2月5日期间水电费、E区厂房2015年1月11日至2015年4月30日期间水电费。认为其有垫付过上述厂房上述期间的水电费，但表示不能提交相关证据。庭审中，千辉公司、叶敏桐对新的电机公司主张的租金计算时间、计算标准及金额均无异议，但认为火灾后，C区厂房一直空置，其并未实际使用C区厂房，故不存在支付C区厂房租金的义务。且认为叶敏桐没有使用厂房，不应承担租金支付义务。对新的电机公司主张租金违约金不予认可，认为根据相关生效判决，2015年1月10日后，即便千辉公司、叶敏桐使用了厂房，新的电机公司也只存在另案追收租金的权利。千辉公司、叶敏桐确认其无支付2015年1月后的水电费，但认为新的电机公司并未提交垫付水电费的证据，水电费是次承租人交纳的，新的电机公司主张水电费及违约金没有依据。千辉公司、叶敏桐认为新的电机公司、新的集团、新的电器公司在之前的案件中选择了请求千辉公司支付违约金而未选择没收履约保证金，反诉请求新的电机公司返还履约保证金1800000元，并直接抵扣其租金及违约金。新的电机公司认为其没收千辉公司、叶敏桐履约保证金是基于千辉公司、叶敏桐擅自转租，擅自改建，因管理不善导致C仓发生火灾等违约事实作出的，且千辉公司、叶敏桐在之前的案件中并未提出返还或抵扣的主张，其有权没收千辉公司、叶敏桐履约保证金。一审法院认为，一、对于叶敏桐在本案中所提出的其不应承担《厂房租赁合同》责任问题。新的电机公司、新的集团、新的电器公司之前已分别向一审法院提起诉讼，请求千辉公司、叶敏辉按《厂房租赁合同》约定支付其租金、水电费及违约金等，生效判决也已认定《厂房租赁合同》的承租人为千辉公司、叶敏桐,并判决千辉公司、叶敏桐承担支付拖欠租金及违约金的责任，故一审法院对叶敏桐的该项主张不予采纳。二、关于新的电机公司主张的A、B区2015年1月11日至2015年10月17日期间租金2897151元、C区2015年1月11日至2015年10月17日期间租金1847477元、D区2015年1月11日至2016年2月5日期间租金2835207.47元、E区2015年1月11日至2015年4月30日期间租金178200元问题。千辉公司、叶敏桐对新的电机公司所主张的租金计算时间段、计算标准及金额均无异议，只是认为火灾后，C区厂房一直空置，其并未实际使用C区厂房，其不存在支付C区厂房租金的义务。因（2015）佛中法民三终字第589号民事判决书于2015年10月17日生效，即千辉公司、叶敏桐与新的电机公司的《厂房租赁合同》于2015年10月17日才解除。因双方合同中并没有明确火灾后不支付租金的约定，而且即使火灾后导致千辉公司、叶敏桐不能使用C区厂房而产生租金损失和其他损失，此亦属于千辉公司、叶敏桐因火灾导致的损失，千辉公司、叶敏桐可在火灾责任划定后另案向火灾责任人请求赔偿，因火灾责任现仍未划分，千辉公司、叶敏桐不能以此对抗新的电机公司的租金请求。新的电机公司请求千辉公司、叶敏桐支付其A、B区2015年1月11日至2015年10月17日期间租金2897151元、C区2015年1月11日至2015年10月17日期间租金1847477元、D区2015年1月11日至2016年2月5日期间租金2835207.47元、E区2015年1月11日至2015年4月30日期间租金178200元，合计7758035.47元，一审法院予以采纳。三、关于新的电机公司主张的逾期支付租金违约金问题。根据合同约定，租金应于每月10日前支付。千辉公司、叶敏桐未按约支付租金，构成违约，新的电机公司请求按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付逾期付款违约金，一审法院予以支持。千辉公司、叶敏桐认为2015年1月10日后继续使用厂房的，只能追收租金，一审法院不予采纳。四、关于新的电机公司主张的水电费及逾期支付违约金问题。虽然千辉公司、叶敏桐庭审中承认其未支付2015年1月后水电费，但新的电机公司并无提交其垫付水电费票据，以证明其实际垫付款项情况，故一审法院对新的电机公司的该项诉请不予采纳。五、关于千辉公司反诉要求返还其履约保证金1800000元并直接抵减其应付租金及违约金问题。千辉公司认为新的电机公司、新的集团、新的电器公司之前选择请求支付违约金，而未选择没收履约保证金，法院已支持违约金请求，只是将违约金计付标准改为按中国银行同期贷款利率的四倍计算，故新的电机公司应返还其履约保证金1800000元并直接抵减其应付租金及违约金。新的电机公司认为其主张没收履约保证金1800000元是基于千辉公司、叶敏桐擅自转租、擅自改建、因管理不善导致C仓发生火灾的违约事实而作出的，而非基于拖欠租金的违约事实。对此，一审法院认为，合同约定“乙方在合同期内违反合同约定或有其他违法违约行为，甲方有权没收乙方所交纳的履约保证金。合同期满，乙方结清所有款项后，甲方方予以退还履约保证金（无息）。”现千辉公司、叶敏桐确实存在未征得新的电机公司、新的集团、新的电器公司书面同意下将厂房转租给他人及进行改建等违约行为，新的电机公司主张依据上述约定没收千辉公司、叶敏桐所交纳的履约保证金理由充分，千辉公司、叶敏桐主张返还履约保证金并直接抵减其应付租金及违约金，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、千辉公司、叶敏桐于判决书发生法律效力之日起十日内向新的电机公司支付租金7758035.47元及逾期付款违约金（违约金计算方法：从2015年1月11日起，以A、B、C、D、E厂房当月应交租金数额为本金，按中国人民银行同期贷款利率的四倍,从逾期之日计至租金清偿完毕之日止）；二、驳回新的电机公司的其他诉讼请求；三、驳回千辉公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件本诉受理费77605.92元（已由新的电机公司预交），由新的电机公司负担1805.92元，千辉公司、叶敏桐负担75800元；案件反诉受理费21000元（千辉公司已预交），由千辉公司负担。二审中，千辉公司、叶敏桐提交了如下证据：证据1：厂房租赁合同、千辉公司通知各1份，以及仓库租赁合同3份，拟证明：（1）千辉公司将涉案厂房中的A、B仓转租给案外人易泊公司，后来千辉公司又同意案外人易泊公司将租赁合同的权利义务转让给案外人友龙公司。相关文件中仅有千辉公司盖章，说明千辉公司是涉案厂房的实际承租人；（2）叶敏桐并没有在上述任何文件中签字确认，也说明叶敏桐没有实际使用厂房，并未参与涉案厂房的经营；（3）千辉公司与案外人广东美的厨房电器制造有限公司签订《仓库租赁合同》，千辉公司用涉案仓库的C仓为美的厨电公司提供仓储服务。相关文件中仅有千辉公司盖章，说明千辉公司是涉案厂房的实际承租人和使用人；（4）叶敏桐并没有在《仓库租赁合同》中签字确认，也说明叶敏桐没有实际使用厂房，并未参与涉案厂房的经营。证据2：（2017）粤06民初2342号裁定书1份，拟证明在涉案物业承租人千辉公司与次承租人友龙公司及次次承租人之间的租赁合同纠纷案中，佛山市中级人民法院以未查明合同是否因未报建而无效为由发回重审。证据3：新的电机公司给何学真的证明、新的电机公司发给佛山市顺德区巨德电器制造有限公司的通知函、新的电机公司发给何学真的通知函各1份，拟证明：（1）新的电机公司自认涉案厂房租赁合同是与千辉公司所签订的，并没有提及叶敏桐；（2）叶敏桐并没有实际使用涉案厂房，而且在与新的电机公司租赁合同履行过程中，新的电机公司也并没有将叶敏桐当作实际承租人。证据4：广东省高级人民法院（2017）粤06民初2894号裁定书1份，拟证明新的电机公司自认因为不认可千辉公司具有履约能力，才要求叶敏桐作为共同承租人，说明叶敏桐在租赁合同上签名仅仅承担履约保证人的角色，并没有使用租赁厂房的需求。新的电机公司没有提交新证据。本院组织当事人进行了质证。经审查，本院对千辉公司、叶敏桐提交的证据的关联性不予确认。本院二审对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合千辉公司、叶敏桐提出的上诉，本案二审争议焦点为：1.涉案三份《厂房租赁合同》是否有效；2.千辉公司在本案中需要承担的责任；3.叶敏桐在本案中是否需要承担责任；4.千辉公司要求返还履约保证金1800000元是否应予以支持。关于第一个争议焦点。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案新的电机公司未能提交相关证据证明涉案厂房已取得建设工程规划许可证，故依照上述司法解释，涉案三份《厂房租赁合同》无效。关于第二个争议焦点。虽然涉案三份《厂房租赁合同》无效，但千辉公司仍应参照合同约定的租金标准支付占有使用费，千辉公司对此无异议，但认为涉案C区厂房发生火灾后，千辉公司未再实际占有使用C区厂房，故不应再支付C区厂房占有使用费。本院认为，因涉案《厂房租赁合同》无效，且新的电机公司未能提交相关证据证明火灾发生后千辉公司仍在占有使用C区厂房，故其要求千辉公司承担C区厂房2015年1月11日至2015年10月17日期间租金（占有使用费）1847477元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。千辉公司上诉请求改判其向新的电机公司支付占有使用费5910558.47元，本院予以支持。关于违约金，因涉案三份《厂房租赁合同》无效，新的电机公司要求千辉公司支付违约金的请求，本院不予支持。关于第三个争议焦点。无论在协商过程中是基于何原因，但叶敏桐最终作为涉案三份《厂房租赁合同》的承租人在合同上签名，故叶敏桐应与千辉公司一起参照合同约定的租金标准向新的电机公司支付占有使用费。关于第四个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，涉案三份《厂房租赁合同》无效，千辉公司上诉主张返还履约保证金1800000元，符合上述法律规定，本院予以支持。该履约保证金1800000元与千辉公司、叶敏桐应支付的占有使用费5910558.47元相互抵扣后，千辉公司、叶敏桐尚需向新的电机公司支付占有使用费4110558.47元。综上所述，千辉公司的上诉请求成立，叶敏桐的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初9929号民事判决第二项、第三项；二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初9929号民事判决第一项为：云梦县千辉物流有限公司、叶敏桐应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市顺德区新的电机实业有限公司支付占有使用费4110558.47元；三、驳回佛山市顺德区新的电机实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审案件本诉受理费77605.92元，由佛山市顺德区新的电机实业有限公司负担28813.05元，云梦县千辉物流有限公司、叶敏桐负担48792.87元；一审案件反诉受理费21000元，由佛山市顺德区新的电机实业有限公司负担。二审案件受理费113099.09元（云梦县千辉物流有限公司已预交44933.43元；叶敏桐已预交77605.92元，多预交的9440.26元经叶敏桐申请后由本院退回），由佛山市顺德区新的电机实业有限公司负担63063.67元，叶敏桐负担50035.42元。本判决为终审判决。审判长  陈笑尘审判员  钱 伟审判员  安 静二〇一八年二月八日书记员  梁 理