广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终951号上诉人（原审被告）：龙学明，男，1958年2月20日出生，汉族，住江西省宜春市万载县，上诉人（原审被告）：佛山市南海区俊琼玻璃原料加工厂，住所广东省佛山市南海区丹灶镇工业大道原佛山市南海海天陶瓷有限公司化工仓库，统一社会信用代码9144060559214869XE。投资人：龙学明。二上诉人委托诉讼代理人：段兰，广东宝慧律师事务所律师。二上诉人委托诉讼代理人：谢川，广东宝慧律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：何溢文，男，1989年11月26日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：徐玉发，广东邦南律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳红刚，广东邦南律师事务所律师。原审第三人：佛山市南海区德宝房地产开发有限公司，住所广东省佛山市南海区桂城街道南一路39号江南名居熙苑首层7号商铺之三，统一社会信用代码91440605725494132L。法定代表人：袁敏扬，该公司董事长。委托诉讼代理人：李志兴，广东泽誉律师事务所律师。上诉人龙学明、佛山市南海区俊琼玻璃原料加工厂（以下简称俊琼厂）因与被上诉人何溢文及原审第三人佛山市南海区德宝房地产开发有限公司（以下简称德宝公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初7902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙学明、俊琼厂上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回何溢文的所有诉讼请求；2.一、二审诉讼费由何溢文承担。事实和理由：（一）何溢文不具有权利基础，不能获得租金，无权要求返还土地。涉讼租赁物的权属人为德宝公司，由德宝公司出租给何溢文，何溢文再转租给龙学明，龙学明作为次承租人承租并投资经营俊琼厂。2016年5月26日，佛山市中级人民法院作出（2016）粤06民终2432号民事判决，认定何溢文和德宝公司的租赁关系解除，何溢文无权处分租赁物。2016年6月2日，德宝公司向龙学明、俊琼厂送达了上述判决。因法院判决德宝公司和何溢文的租赁关系解除，何溢文不再具备权利基础，无权再就租赁物主张任何权利。一审判决龙学明向何溢文支付租金及龙学明、俊琼厂向何溢文返还涉讼土地是认定事实错误。（二）何溢文因自身拖欠出租人租金导致合同解除，应当承担违约责任，并向龙学明、俊琼厂双倍返还押金280584元。龙学明租用涉讼租赁物后投资改造装修厂房，数额达数百万元，现因何溢文自身原因导致其与德宝公司解除租赁关系，间接影响了龙学明正常使用租赁物。即使何溢文和龙学明的租赁合同解除，也应当归咎于何溢文，何溢文属于过错方。如合同解除，何溢文需要退还押金并按照涉讼合同第四条之约定处理押金。因此，即使何溢文存在向何溢文支付2016年6月1日之后的租金的义务，也应当就双倍返还押金部分予以扣减。综上，何溢文自2016年6月起不再享受对涉讼租赁物的承租权，也不能因此获得收益，在押金未予返还的前提下，更不能要求龙学明支付租金或返回涉讼土地。何溢文辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。俊琼厂述称,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。何溢文向一审法院起诉请求：1.解除何溢文与龙学明于2011年11月17日签订的《厂房使用权租赁合同》；2.龙学明已交付的押金140292元归何溢文所有；3.龙学明、俊琼厂立即连带向何溢文支付所欠租金，从2016年6月1日开始计算至龙学明、俊琼厂将租赁物业交还何溢文止，每月租金56584元（有计算每两年递增10%的部分），暂计至2017年6月1日所欠租金为679008元；4.龙学明、俊琼厂立即归还《厂房使用权租赁合同》约定的租赁物业使用权即位于佛山市南海区丹灶镇工业大道原南海海天陶瓷有限公司化工仓库物业使用权给何溢文；5.本案诉讼费用由龙学明、俊琼厂连带承担。一审法院认定事实：位于佛山市南海区丹灶镇工业大道28号之一、之二、之三、之四、之五的房屋已办理房地权属登记，规划用途为工业，登记房地产权属人为原审第三人德宝公司。2011年6月15日，德宝公司（甲方）与何溢文（乙方）签订《丹灶海天厂土地及建筑物租赁合同》，约定：乙方向甲方租用位于佛山市南海区丹灶镇工业大道原海天陶瓷有限公司土地及建筑物作为工业用途；租用土地面积约100000平方米，建筑物面积约5000平方米，土地及建筑物按5元/平方米/月计租，租期为12年，从2011年7月1日至2023年6月30日；乙方可将场地及建筑物转租第三方，但甲乙双方原有权利义务维持不变。2011年11月17日，何溢文（甲方）与龙学明（乙方）签订《厂房使用权租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将位于佛山市南海区丹灶镇工业大道的厂房（原海天陶瓷的部分厂房）（以下简称涉讼厂房）的使用权租赁给乙方使用，租用期为10年，从2011年11月17日起至2021年11月30日止；厂房装修日期一个月，厂房车间面积约4218.4㎡，按9.5元/㎡/月计算，合计40074.8元；空地约779.6㎡，按6.5元/㎡/月计算，合计5067.4元；宿舍170.7㎡，按9.5元/㎡/月计算，合计1621.65元；以上三项合共46763.85元/月（以上面积按滴水面积实量为准），租金自然递增，每两年按上一年的基础每平方米递增10%。乙方签订合同的同时先交三个月租金作为厂房押金和一个月的租金，合共187055元。厂房实行先交租后使用的形式，乙方在每月的1-5号前交付当月租金，如乙方逾期20天交租属违约，甲方有权终止合同并没收乙方的押金以作补偿甲方的损失；在租用期内，如甲方提前解除合同的即属违约，甲方需双倍返还押金给乙方作补偿及搬迁费用，如乙方提前解除合同必须将厂房恢复原貌才可搬走设备，否则按违约处理，甲方有权扣押乙方的材料及设备以作补偿甲方损失，且押金不退回。2016年4月1日，何溢文（甲方）与龙学明（乙方）签订《的补充协议》（以下简称涉讼补充协议），约定：乙方在涉讼合同约定厂房4218.4㎡租金为9.5元/㎡，空地779.6㎡租金为6.5元/㎡，宿舍170.7㎡租金为9.5元/㎡，至2016年厂房及宿舍租金已升至11.495元/㎡，空地租金升至7.865元/㎡，因发展困难甲方同意乙方由2016年4月开始按涉讼合同厂房、宿舍及空地单价按7.5元/㎡开始计算，递增按补充协议签订日重新开始计算，即2016年4月-2018年4月，单价为7.5元/平方米，合计金额38765元；2018年5月-2020年5月，单价为8.25元/平方米，合计金额42642元，2020年6月-2022年6月，单价为9.075元/平方米，合计金额46906元，2022年7月-2023年6月，单价为9.9825元/平方米，合计金额51597元；本协议生效后，即成为涉讼合同不可分割的组成部分，与涉讼合同具有同等的法律效力，除本协议中明确所作出的修改的条款之外，原协议的其余部分应完全继续有效。2016年6月12日，德宝公司发出《公告》，告知各场内租户，自2016年6月3日起，停止向何溢文交纳租金、水电费等一切费用，经过德宝公司对厂区摸底了解得知，佛山市南海区松岗恒臻五金制品厂与何溢文于2011年8月20日签署了一份佛山市南海区丹灶镇工业大道海天陶瓷厂的增建供电设施的合作协议，协议约定该电房从报建审批、施工建设、购买设备及其厂区内所有的电线电网配套等所有工作均由佛山市南海区松岗恒臻五金制品厂按何溢文要求实施，所有费用由佛山市南海区松岗恒臻五金制品厂负责，为协调过渡好厂区工作，建议各租户从2016年5月份开始，在每月13号前将电费缴交到何燕茹南海农商银行松岗支行的账户；水费扣费户一直由德宝公司代为支付，从2016年5月份开始，将水费缴交到德宝公司南海农业银行桂城支行账户。2016年6月15日，龙学明交5月份电费2604.22元，收据经手人由何燕茹签名；2016年6月30日，德宝公司出具收据，确认收到龙学明交5月份水费34.4元；2016年7月7日，德宝公司出具收据，确认收到龙学明交6月份水费65.4元。2016年7月25日，何溢文向各租户发出《通知》，告知各租户何溢文与德宝公司签订的《丹灶海天厂土地及建筑物租赁合同》及《补充协议》于判决生效之日解除，即便何溢文与德宝公司解除了合约关系，但承租人依然享有租赁物的权利和承担缴交租金、水电费的义务，并要求各租户及时向德宝公司缴交租金。2016年8月8日，德宝公司发出《关于退场搬迁通知》，告知各场内经营户，鉴于德宝公司与何溢文的租赁关系已被佛山市中级人民法院的生效判决解除，何溢文应于判决生效之日起10天内将场地返还给德宝公司，现对厂区内各经营户发出正式的退场搬迁要求，自通知发出之日起30天内，各经营户自行搬迁离场，并结清占用场地的租赁费用，暂按各经营户与何溢文之间的承租金额计算，暂从2016年6月计至8月实际离场之日。2017年3月6日，德宝公司发出《限期离场通告》，告知各场内经营户，德宝公司于2016年8月8日向场地各经营户发出《关于退场搬迁通知》，场地各经营户须于2016年9月22日搬迁完毕，否则须按占用场地期限向德宝公司缴交自2016年6月1日至2016年8月的场地占用费，但仍有部分经营户置之不理，因德宝公司将于2017年3月份对场地进行围蔽施工，届时对场地出口将实行封闭管理，德宝公司对现仍占用场地的各经营户发出最后限期离场通告，请各经营户务必于2017年3月30日前搬离，逾期离场，因围蔽施工造成各户的经济损失，德宝公司一概不予承担任何责任。另查明，一审法院于2015年10月21日受理德宝公司与何溢文租赁合同纠纷一案[案号：（2015）佛南法民三初字第1499号]，并于2015年12月22日作出（2015）佛南法民三初字第1499号民事判决书，判决解除德宝公司与何溢文于2011年6月14日所签订的《丹灶海天厂土地及建筑物租赁合同》及《补充协议》，何溢文应在判决生效后十天内返还上述合同项下的场地、厂房予德宝公司。后何溢文不服一审法院（2015）佛南法民三初字第1499号民事判决书提出上诉，佛山市中级人民法院作出（2016）粤06民终2432号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，该判决书于2016年6月3日发生法律效力，德宝公司确认其尚未就该判决向法院申请强制执行。再查明，俊琼厂是个人独资企业，投资人为龙学明，俊琼厂的住所地为佛山市南海区丹灶镇工业大道原佛山市南海海天陶瓷有限公司化工仓库，何溢文和龙学明均确认龙学明承租涉讼厂房后用于投资经营俊琼厂。2017年5月27日，何溢文提起本案诉讼。何溢文和龙学明、俊琼厂双方确认龙学明已向何溢文支付至2016年5月31日的租金。何溢文和均确认何溢文尚未向德宝公司交还双方签订的《丹灶海天厂土地及建筑物租赁合同》及《补充协议》项下的场地、厂房。德宝公司同意何溢文向龙学明、俊琼厂收取2016年6月1日起至返还涉讼租赁物止的租金。龙学明、俊琼厂确认其未搬出涉讼厂房，涉讼厂房尚有其大量设备。一审法院认为，何溢文与龙学明签订的涉讼合同与涉讼补充协议是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。何溢文与德宝公司签订的《丹灶海天厂土地及建筑物租赁合同》已经生效判决解除，何溢文负有向德宝公司交还包括涉讼厂房在内的租赁物，而德宝公司并未直接与龙学明就涉讼厂房形成租赁关系，在德宝公司与龙学明就涉讼合同继续履行未能达成一致意见的情况下，涉讼合同因何溢文和德宝公司的租赁合同关系解除而无法继续履行，故一审法院对何溢文要求解除涉讼合同的诉讼请求予以支持。涉讼合同解除，龙学明作为承租人，俊琼厂作为实际占用人，应将涉讼合同项下的涉讼厂房归还予何溢文，故一审法院对何溢文要求龙学明、俊琼厂向何溢文返还涉讼厂房的诉讼请求予以支持。在德宝公司与何溢文之间的租赁合同关系已经生效判决确认解除且德宝公司与龙学明、俊琼厂并未就涉讼厂房签订新的租赁合同的情况下，龙学明主张行使代为清偿权继续对租赁物享有使用权或与出租人另行订立租赁合同等其他方式继续对租赁物享有使用权的抗辩均无事实依据，一审法院依法不予支持。何溢文和德宝公司的租赁合同关系已在2016年6月份经生效判决解除，且德宝公司发出公告，明确告知包括龙学明在内的次承租人自2016年6月3日起停止向何溢文交纳租金、水电费等一切费用，而何溢文在2016年7月份亦要求包括龙学明在内的次承租人向德宝公司支付租金，而非向何溢文本人支付租金，此后德宝公司作为产权人亦未作出同意何溢文向龙学明收取后续租金的意思表示，在此情况下，龙学明已具备抗辩向何溢文支付自2016年6月1日起的租金的合理理由，故龙学明虽未依约向何溢文支付2016年6月1日起的租金，但其行为不构成违约，何溢文以龙学明逾期支付租金为由要求没收龙学明支付的押金140292元无事实依据，一审法院依法不予支持。何溢文和德宝公司签订的《丹灶海天厂土地及建筑物租赁合同》虽已解除，何溢文亦负有返还该合同项下租赁物的义务，但诉讼中，何溢文和德宝公司均确认何溢文尚未向其归还《丹灶海天厂土地及建筑物租赁合同》项下包括涉讼厂房在内的租赁物，且德宝公司明确表示同意何溢文向龙学明收取2016年6月1日起至返还涉讼厂房止的租金，而不在本案中提出独立请求权以物权人身份直接要求龙学明支付相应期间的占用费，德宝公司亦未实际收取龙学明自2016年6月1日起的使用费，故何溢文作为本案一审原告要求龙学明支付涉讼厂房的租金符合合同相对性原则，何溢文主体适格，龙学明认为何溢文无权再就涉讼厂房向其主张任何权利无事实依据，一审法院依法不予采纳。涉讼补充协议约定由2016年4月开始涉讼合同厂房、宿舍及空地单价按7.5元/㎡开始计算，2016年4月-2018年4月的租金合计为38765元，故龙学明应按每月38765元的标准向何溢文支付租金，何溢文要求龙学明按每月56584元的标准向其支付租金无事实依据，一审法院依法不予采纳。何溢文主张涉讼厂房仍由龙学明占有使用，龙学明、俊琼厂亦确认其未搬出涉讼厂房，涉讼厂房尚有其大量设备，龙学明、俊琼厂仅支付至2016年5月31日的租金，尚未支付2016年6月1日起的租金，故龙学明应从2016年6月1日起至实际交还涉讼厂房之日止按每月38765元的标准支付租金予何溢文，超出核定部分，一审法院不予支持。根据涉讼合同及涉讼补充协议的约定，涉讼厂房的承租人为龙学明，俊琼厂与何溢文并未就涉讼厂房形成租赁合同关系，龙学明对涉讼厂房如何使用不影响其对何溢文承担民事责任，何溢文以俊琼厂为实际使用人主张俊琼厂对龙学明支付租金的义务承担连带责任的主张无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除何溢文与龙学明于2011年11月17日签订的《厂房使用权租赁合同》；二、龙学明、俊琼厂应于判决发生法律效力之日起十日内返还上述第一项合同项下位于佛山市南海区丹灶镇工业大道区的厂房（原海天陶瓷的部分厂房）予何溢文；三、龙学明应于判决发生法律效力之日起十日内按每月38765元的标准支付从2016年6月1日起至上述第二项判决履行之日止的租金予何溢文；四、驳回何溢文其他诉讼请求。一审以简易程序结案，案件受理费减半收取5996.5元，由何溢文负担1857.5元，龙学明负担4139元。各方当事人在二审期间均未提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，何溢文与龙学明签订的《厂房使用权租赁合同》及《〈厂房使用权租赁合同〉补充协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。因何溢文作为承租人与出租人德宝公司就涉讼厂房成立的租赁关系已经发生效力的裁判文书确认解除，何溢文负有向德宝公司返还涉讼场地的义务，涉讼合同和补充协议因何溢文无法提供租赁物而无法继续履行，亦应予以解除，故本院对何溢文要求解除涉讼合同的诉讼请求予以支持。涉讼合同解除，德宝公司未直接与龙学明、俊琼厂就继续租赁涉讼厂房达成一致意见，龙学明作为承租人已无权继续占有租赁物，其应向合同相对方何溢文返还涉讼厂房，俊琼厂作为实际占用人亦负有此义务，故本院对何溢文请求龙学明、俊琼厂返还涉讼厂房的诉讼请求予以支持。何溢文和德宝公司的合同虽已解除，但何溢文负有向德宝公司返还涉讼厂房的义务。因龙学明、俊琼厂至今仍占用涉讼厂房，导致何溢文无法向德宝公司返还涉讼厂房，且龙学明自2016年6月1日起既未向何溢文支付租金，亦未向德宝公司支付占有使用费。现德宝公司明确表示同意何溢文向龙学明收取2016年6月1日起至实际返还涉讼厂房之日止的租金，而不在本案中提出独立请求权以物权人身份直接向龙学明主张相应占有使用费，故何溢文向龙学明主张欠付租金，符合合同相对性原则。龙学明应根据补充协议的约定按照每月38765元的标准支付2016年6月以后至实际返还涉讼厂房之日止的租金。龙学明、俊琼厂关于何溢文不具有收取租金的权利基础的主张不成立，本院不予支持。龙学明、俊琼厂在二审中以何溢文违约为由请求何溢文承担双倍退还押金280584元的违约责任，但其在一审并未就此问题提起反诉，故本院在本案中对该问题不予审理，对龙学明、俊琼厂的该上诉请求不予支持。综上所述，龙学明、俊琼厂的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费769.13元，由上诉人龙学明负担。本判决为终审判决。审判长  吴健南审判员  邱程辉审判员  吴媛媛二〇一八年二月九日书记员  赖敏婷