江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终1058号上诉人（原审被告）：江苏友联投资有限公司，住所地南京市湖南路8-2号。法定代表人：孙吴同，该公司董事长。委托诉讼代理人：王伟忠，男，该公司办公室副主任。委托诉讼代理人：郑东，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军江苏省军区保障局，住所地南京市鼓楼区虎踞关1号。负责人：徐志坚，该局局长。委托诉讼代理人：管澄伟，江苏高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱帅，江苏高的律师事务所实习律师。上诉人江苏友联投资有限公司（以下简称友联公司）因与被上诉人中国人民解放军江苏省军区保障局（以下简称省军区保障局）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初8965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。友联公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判扣减3个月腾空期的租金，且对2017年租金减半收取；上诉费及一审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、因湖南路地下商城施工，湖南路自2015年11月1日起实行路面封闭施工，全线禁止机动车通行。因湖南路施工多次延期，封闭围挡至今没有拆除。期间友联公司王伟忠一直与被上诉人就租金问题进行联系，被上诉人回复仍按2016年减半支付，可以继续经营，有消息会通知上诉人。2017年6月21日，上诉人接到省军区清偿办陈金涛主任通知，需要办理签订退房协议的手续。2017年6月23日陈金涛主任要求，按原租金减半优惠标准先交2017年第一季度租金配合工作，现在起给予3个月腾空期搬迁。上诉人当天即按要求交纳一季度租金。2017年8月17日上诉人接到孙立通知，要求本周日前关闭店面。店面负责人郑东即于8月19日星期六关闭店面后将大门钥匙交给王伟忠，王伟忠于8月20日即将钥匙送至孙立办公室当面交还。2017年9月5日,王伟忠应孙立要求交纳租金，此时方被告知2017年房租并无减半优惠。双方就此问题发生争议，被诉人因而提起诉讼。2、上诉人是拥军单位，多年来与被上诉人关系良好，不会不执行停止有偿服务的政策。但湖南路围挡施工以来，被上诉人湖南路店经营受到严重影响。自2015年11月至2016年12月，上诉人一直以24万元每年的减半标准支付租金，双方对此并无争议。2017年双方并未签订租金合同，且湖南路围挡仍未拆除，被上诉人在未征得上诉人同意的情况下单方取消租金减半的优惠，一审法院认定2017年应按48万元每年的标准全额支付租金，没有事实和法律依据。被上诉人工作人员频繁更换，孙立对之前情况并不了解，一审法院仅以孙立陈述作为判决依据，不具备客观性。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。省军区保障局辩称，一审事实认定清楚，法律适用正确，请求维持原判。理由：1、省军区之前确有给予承租人3个月腾空期的政策，但是该政策适用的前提是在2017年6月底之前办理退房手续并缴清所有费用。上诉人并未缴清所有费用，亦未于2017年6月底之前办理退房手续，现在已进入诉讼阶段，故不享受优惠政策。2、2016年租金减半政策是被上诉人考虑到湖南路施工对承租户的影响而主动扣减，并不代表2017年仍按照2016年租金支付标准进行支付；双方合同约定就是按照全额来收取。同时被上诉人在2016年3月时就已经要求上诉人尽快搬离，另选经营场所，但上诉人拒绝搬离；被上诉人因考虑到施工对沿街商铺的影响，主动对2016年租金扣减，不能强求被上诉人对2017年租金进行扣减。省军区保障局一审诉讼请求：1.友联公司腾空并返还位于南京市鼓楼区××、××层面积为175平方米的房屋；2.友联公司向省军区保障局支付拖欠的房屋使用费24万元（暂计算至2017年6月30日，实际按年租金48万元的标准，从2017年1月1日起计算至实际返还房屋之日止）；3.友联公司向省军区保障局支付逾期支付房屋使用费的滞纳金8688元（暂计算至2017年6月30日，此后按应付未付的房屋使用费数额的每日万分之二的标准计算）。一审法院认定事实：位于南京市鼓楼区××、××房屋××军队资产。2014年12月1日，江苏省军区后勤部基建营房处（甲方）与友联公司（乙方）签订了一份《军队房地产租赁合同》，约定甲方将南京市鼓楼区湖南路8-3、4号房屋（即案涉房屋）出租给友联公司使用，建筑面积为175平方米；租赁期限从2015年1月日至2015年12月31日止，租金总额为48万元；租金按季结算；乙方逾期交付租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金等等。上述合同签订后，江苏省军区后勤部基建营房处将案涉房屋交由友联公司租赁使用。一审庭审中，经省军区保障局与友联公司确认友联公司所辩称的实际使用门牌号为××的房屋即为案涉房屋，门头为“那年那月”。上述合同期满后，双方未再续签书面的租赁合同，但友联公司继续使用案涉房屋。2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，省军区保障局相关工作人员于2015年年底、2016年、2017年多次通知友联公司迁出案涉房屋。2017年7月1日，中国人民解放军江苏省军区根据中央军委关于省军区编制体制调整改革部署，决定原江苏省军区司令部直属工作处、江苏省军区政治部秘书群联处、江苏省军区后勤部战勤处、江苏省军区后勤部基建营房处、省军区有偿办等单位对外签订的包括但不限于《军队房地产租赁合同》等在内的有偿服务合同，均由省军区保障局全权代表处理与停止有偿服务相关的工作，该等有偿服务合同项下的权利和义务均由省军区保障局享有和承担。一审审理中，友联公司辩称其于2017年3月底办理腾退案涉房屋的手续，并将房屋钥匙交至了省军区保障局工作人员孙立，对此友联公司提交了省军区保障局工作人员出具的《房租结算告之》予以证明。该份证据载明“友联公司已将位于江苏省南京市鼓楼区湖南路8-3、4号房屋腾空交还部队，房租收至2017年4月15日”，但未载明该份证据形成的时间。省军区保障局对此陈述该份证据不能证明省军区保障局与友联公司之间的租金已经结清，因为友联公司提交的另一份《房租结清告之》并没有省军区保障局的任何签章。经一审法院传唤，省军区保障局处的工作人员孙立到庭接受质询。孙立称，其于2017年8月起才调至省军区保障局处负责部分停止有偿服务清偿工作（除本案外，孙立在其他案件中均如此陈述），友联公司系2017年8月20日晚经孙立电话通知才关门停止营业，友联公司于2017年9月左右将房屋钥匙交还等等。友联公司对于孙立以上陈述中关于友联公司实际停止营业的时间不持异议，并称钥匙交还省军区保障局的时间为2017年9月前，但又辩称于2017年3月底即已办理腾房手续，并结清房租，且省军区保障局同意给予一定期限的缓冲期，但友联公司对此未能提交证据予以证明。一审庭审中，省军区保障局与友联公司确认友联公司已于2017年6月23日支付了2017年1月1日之后的房屋使用费6万元，省军区保障局称该款项未从其诉讼请求中扣除。友联公司则称因湖南路道路改造围挡尚未拆除，且与省军区保障局已结算，故其已结清了2017年前三个月的房租，计上述6万元。一审另查明，2016年，因湖南路施工围挡，省军区保障局实际收取友联公司的全年租金为24万元，即原租赁合同约定的租金标准的一半。但2017年，双方未再就降低租金标准协商一致。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，江苏省军区后勤部基建营房处与友联公司签订的《军队房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于省军区保障局主体是否适格的问题。因军队编制体制调整，原由江苏省军区后勤部基建营房处等单位对外签订的包括但不限于《军队房地产租赁合同》等在内的有偿服务合同，均由省军区保障局全权代表处理与停止有偿服务相关的工作，合同项下的权利和义务均由省军区保障局享有和承担，故本案省军区保障局系适格主体。关于案涉房屋交付的问题。第一、省军区保障局与友联公司在庭审中已明确了友联公司实际承租的房屋即案涉房屋，故友联公司抗辩省军区保障局诉讼所主张的房屋错误的意见，一审法院不予采纳。第二、友联公司虽然辩称2017年3月底即与省军区保障局结算完毕，并办理了腾退房屋的手续，但友联公司对此未提交证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。友联公司在庭审中对于省军区保障局工作人员孙立所称的实际关门停止营业时间为2017年8月20日不持异议，并称其于2017年9月前返还了房屋钥匙，且孙立称其2017年9月左右收到友联公司交还的房屋钥匙，但因双方均无法确认准确时间，故一审法院结合该部分事实，确认友联公司于2017年8月31日将案涉房屋腾退并返还给了省军区保障局，故省军区保障局再行诉求友联公司腾退案涉房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。关于省军区保障局主张房屋占有使用费的问题。友联公司占用案涉房屋至2017年8月31日，且双方对于是否降低2017年租金标准未达成合意，故友联公司应按原合同标准向省军区保障局支付2017年1月1日至2017年8月31日期间的房屋占有使用费共计32万元，被告已支付了6万元，故友联公司还需向省军区保障局支付26万元。关于省军区保障局主张滞纳金的问题。省军区保障局主张滞纳金的期间，省军区保障局与友联公司之间无书面租赁合同，亦不存在不定期租赁合同关系，故省军区保障局的该项主张，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、友联公司于判决生效之日起五日内向省军区保障局支付房屋使用费26万元；二、驳回省军区保障局的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5030元，减半收取2515元，由友联公司负担。二审中，当事人依法围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人友联公司提交拥军单位铜牌照片和湖南路围挡照片复印件一组，以证明上诉人是拥军单位，双方关系一直较好，对军队政策也很配合，不存在经多次要求拒不退还房屋的问题，且湖南路的围挡一直存在。被上诉人对上述证据的真实性不持异议，但认为上诉人是否为拥军单位与本案无关，并认为湖南路围挡施工系分阶段进行，从2016年开始围挡占据了全幅道路，两侧仅留有人行通道；之后恢复了一侧道路机动车的通行，然后再拆除了两侧道路机动车围挡，仅留有中间少部分围挡，上诉人拍摄照片时，两侧机动车道已经恢复通行。并不影响街边商户的正常经营。被上诉人省军区保障局提供其于2016年3月11日作出的《致承租户的一封信》以及王伟忠于2016年3月25日签字的《致承租户的一封信签收表》，证明其于2016年3月即已告知上诉人尽快搬离、另择经营场所，并明确表示不再向上诉人出租涉案房屋，故其时涉案房屋租赁合同已经解除。上诉人对该证据的真实性不持异议，认为其一直与被上诉人联系，被上诉人也答应给予调整期。本院对上述证据的真实性予以认定，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方之间合同约定的租赁期限于2015年12月31日届满，合同到期后，双方未再签订新的合同或补充合同，继续按原合同履行，从而形成不定期租赁关系。在不定期租赁关系下，当事人各方均可随时解除合同。2016年2月16日中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》后，被上诉人多次通知上诉人迁出案涉房屋，已作出解除合同的意思表示，故双方的不定期租赁关系于通知到之日应当解除。合同解除后，上诉人应及时返还案涉房屋，并支付返还之前的占有使用费。现双方当事人对房屋已经交还不持异议，但就2017年度房屋占有使用费数额发生争议。上诉人上诉称应扣减3个月腾退期的占有使用费，但未能提交证据证明双方就此问题达成合意，故本院对上诉人这一上诉理由，不予支持。上诉人还上诉称应减半收取费用，对此本院认为，被上诉人鉴于湖南路道路改造施工等因素，同意减半收取2015年11月至2016年12月31日间的租金及占有使用费，是其处分自己权利的行为，但并无证据显示省军区有偿办同意减半收取2017年1月1日以后的占有使用费。因双方就2017年度租金减半问题并未达成一致意见，故一审法院认定上诉人应根据合同约定标准支付相关费用，并无不当。综上，友联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由江苏友联投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一八年二月十二日书记员  郭旭冬