广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0114民初2952号原告：林文乾，男，1990年6月13日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：王朔，广东华安联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：严瑞丝，广东华安联合律师事务所律师。被告：广州市恒隆房地产投资有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：范国池，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄海平，广东金海圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐智，广东金海圣律师事务所律师。原告林文乾与被告广州市恒隆房地产投资有限公司（以下简称恒隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年4月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林文乾的诉讼代理人王朔、严瑞丝，被告恒隆公司的诉讼代理人黄海平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林文乾向本院提出诉讼请求：1．被告继续履行合同，将位于花都区新华街商贸路xx号xxx苑xxx房过户登记至原告名下；2．被告向原告赔偿经济损失7万元；3．被告承担本案全部的诉讼费、保全费等原告为主张权利而支出的费用。事实和理由：被告在广州市花都区新华街商贸路xx号开发的xxx苑项目，于2012年5月28日领取预售许可证后即对外发售。2016年底，被告上述房产项目已经基本销售完毕，最后将余下的尾房都推出对外促销。2016年11月15日，原、被告签订《物业认购书》，约定原告向被告购买xxx苑xxx房，建筑面积91.24平方米，认购价为894152元。认购书第8条约定，“乙方确认在签署本认购书时已经详细阅读了甲方公示的《商品房买卖合同》及其补充协议的范本内容，并完全了解《商品房买卖合同》各条款的含义。”双方约定，待银行同意贷款的文件下发后，不再另行签订《商品房买卖合同》，直接按广州房屋管理部门的要求办理商品房交易的网签手续。签约后原告按照认购书约定支付了定金，根据合同备齐首付房款，并按被告的要求在其指定银行办理按揭手续。2016年12月21日，银行下发了《个人贷款承诺书》，承诺书明确原告符合贷款条件，银行同意贷款。原告持银行的《个人贷款承诺书》及交易过户相关资料，与被告联系办理网签手续，但被告却拒绝配合原告办理网签，并明确表示单方毁约。原告认为，原、被告签订的《物业认购书》明确约定双方所交易房屋基本状况、销售方式、价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、违约责任等主要内容，原告已备齐首付房款并存至被告指定的按揭银行，按揭银行也审核完毕按揭材料，出具同意贷款文件。双方签订《物业认购书》交易的房产已经完工，并且大部分出售完毕，交易双方对房屋现状予以认可。因此根据合同法的规定，《物业认购书》已经具备了合同的必要条款，应认定交易双方对房屋交易的各项实质性条款已经达成一致的意思表示，双方就商品房买卖达成的合同已经成立并生效。该合同没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，合同内容对双方均有约束力。被告单方明确表示不履行约定，违反合同的约定和合同法的规定，应当承担法律责任。在双方就房屋买卖达成一致后，未经原告同意，因商品房价格大幅度上涨，被告拒绝履行合同，其行为违反合同的约定，违背诚实信用原则，已构成违约。根据合同法第一百零七条、第一百一十二条的规定，原告要求被告继续履行合同，并赔偿原告所支付中介费、按揭费、律师费等各项经济损失，合法有据。被告恒隆公司辩称，原告的诉讼请求没有合同依据和法律依据，更没有事实依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。我方不认同原告起诉状中陈述的事实和理由，本案中被告于2017年4月6日向原告发出了解除认购书的温馨提示，并将原告原缴纳的用于签订商品房买卖合同的定金退还给原告，因此双方之间关于认购书的权利义务已全部终止，且原告的诉讼请求并非按合同法第96条的规定提起，如果原告对被告的解除合同通知存在异议的，应请求法院或仲裁机构确认解除合同通知的效力，而原告请求继续履行合同、要求被告赔偿损失，这两项诉求没有合同依据和法律依据。诉讼中，原告林文乾变更其第1、2项诉讼请求为：被告向原告赔偿经济损失617440元。被告恒隆公司针对原告林文乾变更后的诉讼请求辩称：不同意原告的诉讼请求，事实和理由与之前庭审意见一致。补充一点：原、被告签订的只是认购合同，并非正式的商品房买卖合同。履行认购协议过程中，原告仅支付了定金，没有支付房款。如果支付了定金，即使是因接受定金一方不履行合同导致商品房买卖合同不能订立的，也应该按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定进行处理，即按法律关于定金的规定进行处理。因此我方认为在原告仅支付了定金的情况下，原告主张所谓的损失与其无关，其损失仅在定金范围内。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区新华街商贸路xx号xxx苑xxx房，恒隆公司是xxx苑小区的开发商。2016年11月15日，林文乾（认购方，乙方）与恒隆公司（出售方，甲方）签订《“城央御景·尚品”物业认购书》，认购涉案房屋，该物业建筑面积91.24平方米，套内建筑面积73.6平方米，定价994152元，优惠折扣总价减10万元，认购价894152元。付款方式：定金50000元于签订本认购书时付清。付款方式为银行商业按揭付款，第一期自本认购书签订之日起10日内支付物业认购价总额的30%（含定金），计274152元。乙方于2016年11月22日前到甲方指定的按揭银行办妥按揭贷款手续，按揭贷款额为620000元。所申办的银行按揭款额度和按揭年限及贷款利率等以银行批准并确定的为准。如银行批准的按揭贷款额减少，则乙方要在甲方书面通知之日起七天内用现金补足首期款。乙方须承担因办理房屋登记产权交易过户等而发生的相关税、费共计1215元，于签署《商品房买卖合同》时由甲方代为收取，并由甲方代乙方在办理房屋登记产权交易过户等相关手续时向政府管理部门支付。乙方如选择银行按揭付款的，须在签署本认购书5日内，到甲方指定的按揭银行提供资料并办妥按揭贷款手续。乙方若因乙方自身贷款条件或政府相关政策调整等因素导致乙方贷款申请、贷款额度或年限不获银行批准，以及银行自身原因未能提供放款，乙方须在甲方书面通知指定日期内向甲方一次性付清房款或差额部分或按甲方指定的其他银行重新办理贷款申请。如乙方没有在甲方指定的日期内付清该部分款额，而乙方又不改变付款方式的，或不按甲方要求在甲方指定的其他银行重新办理贷款申请的，则甲方有权对乙方作违约处理，甲方有权不与乙方签订《商品房买卖合同》，并由乙方按本认购书第三条第7款的约定承担违约责任。如已发签订《商品房买卖合同》的，则按《商品房买卖合同》中乙方违约的有关条款执行。乙方确认在签署本认购书时已经详细阅读了甲方公示的《商品房买卖合同》及其补充协议的范本内容，并完全了解《商品房买卖合同》各条款的含义。乙方承诺在签署《商品房买卖合同》时不作任何内容修改。乙方完全理解本认购书的所有条款及相关销售资料（包括但不限于认购须知、按揭须知、《广州市商品房预售许可证》等）的内容。如本认购书的条款与《商品房买卖合同》及其补充协议的条款有冲突的，以《商品房买卖合同》及其补充协议的条款为准。乙方的联系方式由乙方据实提供，以本认购书所载明的电话和通信地址为准。如因乙方联系方式有误，一切责任由乙方承担，乙方对本认购书所记载的地址或联系电话如有更改的，须以书面的形式通知甲方。签订认购书当天，林文乾向恒隆公司支付定金5万元，向涉案房屋的销售代理广州市明臻房地产代理有限公司支付咨询服务费3万元（该服务费用于享受总房价减10万元的优惠）。2016年11月22日林文乾因办理银行按揭贷款，向广州竞宇金融服务有限公司支付按揭代理费3000元。2016年12月21日，兴业银行股份有限公司广州分行向林文乾出具个人贷款承诺书，同意林文乾商业性贷款金额62万元，期限30年，基准利率下浮15%，并明确借款申请人可凭本意向和相关贷款资料，在符合本行的规定后，向本行申请发放相应的个人贷款至卖方指定账户。本意向用于贵方以上述所列地址的抵押物进行抵押申请的个人贷款，有效期为签发之日起三个月。林文乾称其签订认购书及取得兴业银行的承诺书后多次要求向恒隆公司支付首期款，恒隆公司以房价飙升等为借口拒绝收取首期款和签订商品房买卖合同。对此，林文乾提供了广州市花都区住房和建设局作出的《关于xxx苑无法网签信访问题的回复》及视听资料予以证明。林文乾因恒隆公司拒绝与其签订《商品房买卖合同》，遂委托律师向本院提起本案诉讼，支付律师费30000元。2017年4月1日，恒隆公司向林文乾支付购房定金的账号（户名为岑xx的中国银行账户）退回定金50000元。2017年4月6日，恒隆公司向林文乾（物业认购书的通信地址）EMS快递邮寄温馨提示，内容为：您在2016年11月15日与我司签署了《城央御景·尚品物业认购书》，约定了您应在签订上述认购书之日起10天内缴交首期房款，现您已超出期限未支付首期房款；同时由于政府等原因，导致该认购书无法继续履行。现将您已支付我司的定金5万元原路退回到您付定金的账号，同时该《城央御景·尚品物业认购书》（编号：0000175）即时解除。林文乾确认有收到恒隆公司的退款，但称没有收到温馨提示的邮件。本案在审理过程中，林文乾向本院申请对涉案房屋市场价值进行评估，本院依法委托广东安诚信房地产与土地评估有限公司对涉案房屋价值时点为2017年4月10日的价值进行评估，广东安诚信房地产与土地评估有限公司于2017年12月4日作出房地产估价报告，估价结果为涉案房屋在价值时点的正常市场评估价值为1020100元（折合单价为11180元/m2），林文乾支付了鉴定费5050元。林文乾认为评估价格明显低于房屋实际市场价格，评估的基准日定为2017年4月10日没有依据，应该以其变更诉讼请求之日即2017年8月21日为基准日。恒隆公司认为评估价格过高，应以双方签订认购书的时间为基准日。诉讼中，林文乾向本院申请财产保全，本院依法作出（2017）粤0114民初2952号民事裁定，并对涉案房产实施了查封措施。本院认为，林文乾与恒隆公司签订的物业认购书是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。本案争议的焦点一为双方签订的物业认购书是预约合同还是本约合同？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，林文乾与恒隆公司签订的认购书的内容只包含了双方当事人的基本情况、房屋的基本情况、价款及付款方式、认购条件等，认购书没有关于房屋交付使用条件及日期、面积差异处理方式、办理产权登记事宜等内容的约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且林文乾在签订认购书后仅向恒隆公司支付了定金5万元，恒隆公司并没有按约定收受首期房款，因此双方签订的认购书为预约合同非本约合同。本案争议的焦点二为林文乾没有按认购书的约定向恒隆公司支付首期款是否构成违约？虽林文乾没有及时向恒隆公司支付第一期房款，但其已经按照恒隆公司的要求向恒隆公司指定的按揭银行兴业银行申请按揭贷款，且兴业银行在2016年12月21日向林文乾出具了个人贷款承诺书，同意贷款给林文乾商业性贷款62万元。恒隆公司作为贷款银行的指定者，其应该能知晓涉案房屋的贷款情况，在林文乾没有按期交付第一期房款的情况下，恒隆公司并未及时行使合同解除权，要求解除涉案物业认购书，也未对兴业银行同意贷款给林文乾一事向兴业银行提出异议，可见此时恒隆公司并未有合同解除之意愿，亦是以行为同意林文乾迟延支付第一期房款。该行为和林文乾提供的视频资料内容即恒隆公司的工作人员作出网签当天才收首期款之陈述是可以相互印证的。因此，林文乾称其之所以没有在期限内支付第一期房款，是因为恒隆公司要求同贷书下来后才支付首期款，且恒隆公司此后就因为认购书约定的价格高于备案价格无法网签，也不同意收取第一期房款具有可信性。恒隆公司在银行已向林文乾出具个人贷款承诺书后，无任何解除涉案物业认购书之意思表示，直至购房人向广州市花都区住房和建设局投诉涉案楼盘的情况后，才于2017年4月发函要求解除涉案物业认购书，有悖诚信。综上，林文乾虽没有如期支付首期款，但不构成违约。本案争议的焦点三为恒隆公司应向林文乾支付损失的金额？因林文乾在签订认购书后恒隆公司拒绝收取首期款并拒绝签订商品房买卖合同，现恒隆公司将5万元定金返还给林文乾并要求解除认购书，损害了林文乾的权益，应承担林文乾未能签订商品房买卖合同造成的损失。林文乾主张双方签订的认购书为本约合同，要求恒隆公司赔偿因房屋买卖合同不能履行的直接经济损失，理据不足，恒隆公司应承担认购书解除给林文乾造成的损失。涉案房屋在林文乾与恒隆公司签订认购书时成交价为894152元，由于房地产市场在双方签订认购书后至恒隆公司退回定金并解除合同时涉案房屋的市场价值已大大高出原认购书约定的成交价，该时林文乾已无法按原价格在同一地段购买房屋，给林文乾造成了损失，参考评估机构的评估价格及林文乾已支付的咨询服务费、按揭代理费、律师费等造成的损失，本院酌定恒隆公司应向林文乾赔偿损失100700元为宜。恒隆公司抗辩认为林文乾没有在认购书约定的时间内支付首期款构成违约导致认购书解除的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、被告广州市恒隆房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告林文乾赔偿损失100700元；二、驳回原告林文乾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9974元，由原告林文乾负担8347元，被告广州市恒隆房地产投资有限公司负担1627元；财产保全费4991元、鉴定费5050元，由被告广州市恒隆房地产投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘丽琼人民陪审员  张绍针人民陪审员  邓燕梅二〇一八年二月五日书 记 员  袁美华