四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川13民终3761号上诉人（原审被告）：王加润，男，1978年11月20日出生，汉族，住四川省阆中市。上诉人（原审被告）：贾钱容，女，1981年4月25日出生，汉族，住四川省阆中市，系王加润之妻。被上诉人（原审原告）：阆中市胤锋物业服务有限公司，住所地：阆中市寿山寺东街6-8号。法定代表人：张林，该公司经理。委托诉讼代理人：廖茂泽（特别授权），男，该公司行政经理。上诉人王加润、贾钱容因与被上诉人阆中市胤锋物业服务有限公司（以下简称胤锋物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院(2017)川1381民初4335号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王加润、贾钱容上诉请求：撤销四川省阆中市人民法院(2017)川1381民初4335号民事判决，依法改判按照阆中市发展和改革局文件【阆发改价格（2012）325号文件】规定确定物业服务费，本案上诉费用由被上诉人承担。事实及理由：阆中市城建局于2017年8月24日对小区烂尾处理文件中说明小区未竣工、未验收，物业与业主的服务合同应在小区竣工验收后，业主与开发商约定的交房之日起生效。阆中市发展和改革局文件【阆发改价格（2012）325号文件】规定住宅物业费分两部分组成，物业服务费和环境设施维护使用费。服务差是一方面的问题，环境设备设施由于不合格，仅少部分能用，其余都处于破烂状态，不能达到功能服务和使用的目的，收费标准不合理。小区围墙大门未完工，现状不是封闭小区，收费标准应确定在三级以下，收费定价标准不合理。据阆中市发展和改革局文件【阆发改价格（2012）325号文件】规定物业服务应提供与合同价格相同的等质服务，由于小区烂尾，物业能提供完整等质的服务不具备条件，强收完整等质的服务费是不合理的。文件规定物业收费不能重复收费，业主缴纳垃圾清运费是服务收费外的重复收费。根据文件要求，依据小区规模物业公司人员配备不足。物业公司收费需要出示收费许可证，而物业公司一直未出示，所以业主可以拒交物业费。且文件规定物业不能重复收费，而垃圾清运费是服务收费以外的重复收费。根据《四川省物业管理条例》第三十六条，物业公司入驻小区未出示招标书。前期物业服务合同备案时间是2009年9月，备案拟定的价格不合理，物业公司需要拿出证据证明当时定价的依据。胤锋物业公司辩称，一、小区存在大门围墙未修建、房屋质量瑕疵、配套设施未完善、第二期暂未综合验收等一切问题，应该由另外的企业或单位负责处理，这些问题非我物业公司本职工作就能彻底解决，我方曾多次衔接，政府部门也多次介入，但由于种种客观因素始终不见成效。二、我司从进驻小区以来，一直均在按照物业服务合同的约定，绝大部分完成了小区的各项物业服务工作和履行了相关义务（清洁卫生、公共秩序维护、垃圾收集、电梯维护运行、路灯照明、绿化保养、二次供水等）。上诉人出示的关于我方服务不足的证据照片，仅仅显示小区个别地点存在瑕疵，并不影响上诉人在小区的正常生活和休息，更不能证明我方不履行或不完全履行服务合同的内容和相关义务。三、若上诉人认为我方服务存在严重问题或我方严重违反物业服务合同相关约定，给其带来影响和损失，可依法另行主张权益。四、物业公司和小区建设单位是在2009年9月1日签订的前期物业服务合同，当时阆中市的相关法规文件未出台，未实行招投标。《四川省物业管理条例》2012年才开始施行，所以案涉小区未实行招投标。业主接房入住时，根据物管条例和前期物业服务合同的内容，与每户业主又签订了一份物业服务协议，协议对物业价格和服务内容进行了约定。上诉人在之前物业费交纳过程中，按照每平方米1.3元交纳且未提出异议，所以上诉人应当根据物业服务合同按时交纳物业费。五、【阆发改价格（2012）325号文件】是2012年颁布的，故在签订合同时是无法取得的收费许可证。现在物业收费是政府指导价、双方协商，不存在亮证收费的情形。至于人员配备问题。胤锋物业公司下来将根据小区实际情况和文件规定，进行核实和核算。胤锋物业公司向一审法院起诉请求：1、判令王加润、贾钱容支付胤锋物业公司2014年9月1日至2016年5月31日期间的物业服务费2682元、生活垃圾清运费105元，合计2787元；2、判令王加润、贾钱容支付胤锋物业公司违约滞纳金805元；3、王加润、贾钱容承担本案诉讼费。一审法院认定事实：胤锋物业公司成立于2006年5月31日，物业服务资质等级为三级。王加润、贾钱容系夫妻关系。2009年9月1日，胤锋物业公司与阆中宏志实业有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由阆中宏志实业有限公司委托胤锋物业公司对其所开发的“万驰.英伦庄园”小区提供前期物业管理服务，管理服务期限为2009年9月1日至小区业主大会首次合法选聘出新的物业服务企业并签订《物业服务合同》生效时自动终止。合同条款明确了物业情况、服务内容和质量、服务费用等相关事宜。其中物业管理公共服务费的收取标准为：多层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.60元的标准向物业服务企业交纳，普通高层电梯公寓由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.30元的标准向物业服务企业交纳。物业管理服务费第1年交纳一次，交纳时间为每年元月1日至20日。该合同在阆中市房地产管理处进行了备案。2014年3月5日，王加润、贾钱容因购房成为“万驰.英伦庄园”业主。还查明，王加润、贾钱容从2014年9月1日至2016年5月31日期间未缴纳的物业服务费为2682元，未交纳垃圾清运管理费为105元，合计2787元。因王加润、贾钱容拒绝交纳物业服务费，胤锋物业公司遂起诉至法院。万驰.英伦庄园小区自2013年8月竣工后，因消防等问题，一直未综合验收，且该项目因局部拆迁未完成，导致大门和围墙一直无法建设。庭审中，王加润认可自入住案涉小区后，一直是胤锋物业公司在提供物业服务；胤锋物业公司也认可在日常的物业服务中存在如王加润、贾钱容所说管理不足的问题。对王加润、贾钱容所述其于2014年3月5日交付房屋，但胤锋物业公司却收取了其2013年9月至2014年9月期间的物业服务费的问题，胤锋物业公司愿意在核实后向王加润、贾钱容退还多收取的物业服务费。一审法院认为，在业主委员会合法成立并选聘新的物业服务企业前，阆中宏志实业公司与胤锋物业公司签订前期物业服务合同，选聘胤锋物业公司作为“万驰.英伦庄园”小区物业服务企业，并签订了前期物业服务合同，且在房管部门进行了备案登记，虽然房管部门未确定登记号，也未注明备案时应当出示的证件，但不影响登记的效力，该协议效力当然及于业主。故王加润、贾钱容成为小区业主后，双方均应按照该合同的内容履行各自的义务，胤锋物业公司已经为小区业主提供了物业管理服务，基本保障了全体业主的物业安全和环境洁净，维护了正常的小区秩序，给小区业主的生活带来了便利，小区内业主也实际接受了胤锋物业公司所提供的物业管理服务。虽在胤锋物业公司的管理服务过程中部分业主与胤锋物业公司因管理服务质量等发生纠纷，仅此就拒绝交纳物业管理服务费与情理不符。一、王加润、贾钱容称万驰.英伦庄园小区实际是庞南广个人挂靠在胤锋物业公司处，并以胤锋物业公司名义经营的问题，王加润、贾钱容未提供充足证据证实，且即使是挂靠，也不构成王加润、贾钱容不交物业服务费的理由，故不予采信王加润、贾钱容的辩解意见。二、王加润、贾钱容称胤锋物业公司未按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共同部位、共用设施设备进行查验，而万驰.英伦庄园小区大门至今未修建，门禁系统未启用，对此胤锋物业公司有责任。原审认为案涉小区于2013年8月竣工后，因消防等问题，一直未综合验收，且该项目因局部拆迁未完成，导致大门和围墙一直无法建设，故小区大门和围墙至今未修建、门禁系统未启用均不是胤锋物业公司的行为导致的，也不是物业服务合同约定的范围，王加润、贾钱容也未提供证据证实胤锋物业公司未对物业共同部位、共用设施设备进行查验，且是否进行查验，与双方的权利义务并不冲突，并不构成王加润、贾钱容的免责事由。三、关于王加润、贾钱容称胤锋物业公司收取了其交付的房屋前一段时间的物业服务费，胤锋物业公司称在核实后向王加润、贾钱容退还多收取的物业服务费，予以支持。四、关于王加润、贾钱容所处单元住户门人字造型上种植的大型盆栽的问题，胤锋物业公司解释已多次向该业主协商处理，但一直未解决，因物管企业并无强制执行权，王加润、贾钱容可单独也可与胤锋物业公司共同向该户业主通过协商或者其他合法途径主张排除妨碍。五、王加润、贾钱容辩称胤锋物业公司对不同业主收费标准不统一的问题，这是胤锋物业公司自由行使经营权和决策权的行为，王加润、贾钱容以此进行抗辩，于法无据，不予支持。六、关于垃圾清运费的问题。胤锋物业公司主张垃圾清运费系将小区内业主丢弃的垃圾从小区清运至垃圾处理站或中转站产生的费用，收费合理，予以支持。七、关于小区内还存在保安平均年龄超过60周岁无法保证该小区的安全的问题。根据前期物业管理服务合同的约定，胤锋物业公司承担小区内安全监控、巡视和门岗执勤的责任，王加润、贾钱容认为小区保安需确保小区的治安安全和公共秩序有序是对保安职责进行扩大化解释，故不予采信。八、对于王加润、贾钱容辩称根据前期物业管理服务合同的约定，胤锋物业的物业服务质量不合格、没有按照协议的约定项目进行物业服务以及房屋质量不合格等，业主有权拒交物业服务费的理由不予支持。需要指出的是，胤锋物业公司在签订前期物业服务合同后应当按照合同的约定履行物业服务，努力提高服务质量，为小区业主营造高质量的生活环境，其在履行合同过程中，虽称由于小区自身硬件设施不达标以及小区业主素质参差不齐造成了服务质量不到位，但其作为物业服务企业，应当积极与开发企业联系，督促开发企业完善小区设施，其虽向开发企业进行过情况反映，却未取得实际效果，对自己所做的工作也未积极与小区业主进行沟通，导致小区业主不了解其服务内容和所作的工作，造成了小区业主的误解。由于胤锋物业公司在合同履行及服务中存在瑕疵，导致纠纷的发生，本案诉讼费由胤锋物业公司负担。胤锋物业公司提出由王加润、贾钱容从欠款之日按日3‰支付滞纳金的请求，也由于胤锋物业公司自身存在的过失，对该项请求不予支持。判决：一、王加润、贾钱容于本判决生效后十日内向胤锋物业公司支付物业服务费2682元及生活垃圾清运费105元，合计2787元；二、驳回胤锋物业公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由胤锋物业公司负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点：王加润、贾钱容是否应当依据合同向胤锋物业公司支付物业服务费及生活垃圾清运费。首先，胤锋物业公司与阆中宏志实业有限公司签订了《前期物业管理服务合同》并进行了备案登记,上诉人王加润、贾钱容作为小区的业主，该服务合同的效力当然及于二上诉人。胤锋物业公司依据《前期物业管理服务合同》向业主提供了物业服务，业主理应支付相应的物业服务费。若王加润、贾钱容认为胤锋物业公司未亮证收费，可向相关行政职能部门反映，由相关行政职能部门处理。《四川省物业管理条例》第三十七条的规定是对建设单位的要求且该条例是从2012年7月1日开始施行，本案涉及的前期物业服务合同签订于2009年，故在王加润、贾钱容接受了胤锋物业公司的物业服务又以该公司未亮证收费、未招标为由拒交物业服务费的理由不成立，本院不予采信。其次，王加润、贾钱容上诉称应按阆中市发展和改革局【阆发改价格（2012）325号文件】交纳物业服务费，但并未证实胤锋物业公司的收费标准高于该文件确定的物业服务费标准。再次，小区围墙大门未完工，不是封闭小区并非胤锋物业公司从事物业服务所致。相反，由于不是封闭小区，胤锋物业公司为确保小区业主财产安全及保持小区公共部分清洁，必然会增加相应支出。王加润、贾钱容上诉称胤锋物业公司未提供与合同价格相同的等质服务，但未举证证实胤锋物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务，给业主造成了损失，业主要求胤锋物业公司履行相关义务而胤锋物业公司拒不履行的事实，故对王加润、贾钱容的该项上诉理由本院不予采信。最后，生活垃圾清运费系胤锋物业公司代收费用，王加润、贾钱容上诉称生活垃圾清运费系重复收费缺乏事实依据，本院不予支持。综上，王加润、贾钱容上诉请求不成立，应不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元由王加润、贾钱容负担。本判决为终审判决。审判长 刘  荣  耀审判员 雷  发  军审判员 田    娟二〇一八年二月二十八日书记员 曹明春（代）