安徽省黄山市屯溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1002民初747号原告：叶国萍，女，1962年1月23日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区，委托诉讼代理人：胡军甫，安徽昌法律师事务所律师。被告：王跃进，男，1971年1月1日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区，被告：黄玉好，女，1973年11月29日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区，原告叶国萍与被告王跃进、黄玉好房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月9日公开开庭进行了审理。原告叶国萍及其委托诉讼代理人胡军甫，被告王跃进、黄玉好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶国萍向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2017年3月6日签订的《房屋买卖合同》有效；2、判令王跃进、黄玉好立即履行房屋过户手续；3、王跃进、黄玉好负担诉讼费用。事实和理由：两被告为黄山市××区老船厂××室房屋的所有权人。2017年3月6日，两被告与叶国萍签订《房屋买卖合同》，约定将上述房产出售给叶国萍，总房款28万元。合同签订后，叶国萍一次性将购房款支付了被告，并收到被告的房产证原件。现两被告反悔，不同意将房屋出售给叶国萍，也不同意该房屋以后拆迁由叶国萍领取拆迁款。为维护叶国萍合法权益，特提起上述诉请。王跃进辩称：案涉房产属于拆迁房屋，目前已限制过户。双方所签《房屋买卖合同》虽名为房屋买卖，但实质是拆迁权益的转让合同（除附属建筑外的产权登记面积部分），目的不在于产权过户，且从合同第五条约定显示双方均明确房屋为拆迁房，一致同意不进行过户，由原告等待拆迁。显然原告之所以受让该房，主要是为了享受拆迁待遇，获取房屋拆迁安置购房资格、不足54平方米补足待遇以及安置购房价格优惠的权益，而非进行过户获得产权。此外，依据房屋买卖合同约定，原告受让的只是产权证上对应的建筑面积35.39平方米建筑物的拆迁权益，产权面积外的附属建筑与原告无关，该附属建筑部分系王跃进离婚后单独修建，该部分拆迁权益依法应归王跃进所有。因此，原告诉请立即履行过户手续，与拆迁规定及合同约定均不符，依法不应得到支持。另外，涉案房屋虽登记在王跃进名下，但2007年7月18日，王跃进与黄玉好协议离婚时就已将涉案房屋约定由王跃进、黄玉好及儿子王潇共同所有，双方签订买卖合同时未通知共有人王潇，也未事后获得王潇的追认同意，因此，王跃进、黄玉好签订合同的行为属于无权处分行为。同时原告签订合同的目的是为了获得不合法的政策利益，因此本案所涉房屋买卖合同应属无效合同。黄玉好的辩称意见与王跃进的辩称意见一致。本院经审理认定事实如下：2017年3月6日，王跃进、黄玉好作为卖方（甲方）与叶国萍作为买方（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方同意购买甲方拥有的坐落于黄山市××区老船厂××室房屋，建筑面积35.39平方米【详见房地权黄（昱）字第40329B1号】，总房款28万元。合同签订之日，乙方一次性将房款28万元转账给甲方王跃进账户。甲方应于收到乙方全额房款之日起一天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并将房屋交易之前的水电等费用结清。因该房屋面临拆迁，不能办理房屋过户手续，故双方一致同意该房屋不过户，由乙方等待房屋拆迁。该房屋实际拆迁时，由甲方通知乙方与政府协商拆迁价格，房屋拆迁款归乙方所有，与甲方无关。该房屋拆迁时，甲方无条件配合乙方和政府协商，协助乙方领取房屋拆迁款。若甲方违约（包括该房屋拆迁款不支付给乙方或将该房屋出售给他人等所有导致乙方合法权益不能实现的违约责任），则甲方退还乙方购房款28万元，还应赔偿乙方损失20万元。甲方原为夫妻，该房屋为夫妻共同所有。上述合同签订时，黄玉好向叶国萍出示了房产证，叶国萍于当日即将28万元汇入王跃进账户。同日，黄玉好将上述房屋钥匙交予叶国萍，并于不久后将该房产权证原件交予叶国萍。另查明，王跃进与黄玉好于1994年11月16日登记结婚，坐落于屯溪区××船厂××室房产为夫妻共同财产，产权登记人为王跃进，产权登记建筑面积35.39平方米。另除上述产权登记面积外，王跃进还加盖了部分附属建筑（无产权证），2007年7月18日，王跃进与黄玉好经民政部门登记离婚，离婚协议约定上述房产由王跃进、黄玉好及儿子王潇三人各拥有三分之一份额。2017年11月7日，黄山市屯溪区人民政府发出公告，决定对上述房产地块范围内房屋实施征收。上述事实，有叶国萍提交的房屋买卖合同、银行流水、房地产权证及王跃进与黄玉好提供的离婚协议书、公告等证据，以及庭审当事人陈述等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。王跃进、黄玉好与叶国萍签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定。虽然王跃进、黄玉好登记离婚时约定涉案房产由王跃进、黄玉好及其子王潇三人共有，但签订合同时，王跃进、黄玉好并未向叶国萍告知上述事实，且叶国萍通过黄玉好向其出示的房产证上载明的权利人，足以相信上述房产应为王跃进、黄玉好夫妻二人共同所有，故本院应认定叶国萍为善意购买人。另外，王跃进、黄玉好与叶国萍签订《房屋买卖合同》时虽未取得其子王潇的同意，事后也没有获得其追认，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故无权处分行为并不必然导致合同无效，王跃进、黄玉好以签订合同未经其他共有权人同意，因此所签合同无效的抗辩意见，本院不予以采纳。现叶国萍作为善意购买人，已按合同约定付清全部购房款，并已从黄玉好处领取了房屋钥匙，故本院应认定王跃进、黄玉好与叶国萍签订的《房屋买卖合同》应属有效。叶国萍的该部分诉请，本院应予以支持。由于本案所涉房产即将拆迁，相关部门已发出拆迁公告，并已冻结办理产权过户手续，且王跃进、黄玉好与叶国萍在房屋买卖合同中也确认房屋因面临拆迁无法办理过户手续，均同意该房不过户，而由叶国萍享受相关拆迁权益。故本院对叶国萍要求王跃进、黄玉好履行房屋过户手续的诉请，不予以支持。至于王跃进、黄玉好所抗辩的附属建筑拆迁权益问题，因不在叶国萍诉请内容范围内，故在本案不予以处理。综上，叶国萍的诉请，部分符合法律规定，本院应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告叶国萍与被告王跃进、黄玉好于2017年3月6日签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回原告叶国萍其他诉讼请求。案件受理费40元，由原告叶国萍负担20元，被告王跃进、黄玉好负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员  罗昱二〇一八年二月十二日书记员  汪青附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。