浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙03民终27号上诉人（原审原告）：浙江日禾电器有限公司，住所地浙江省平阳县第一农场四作区。统一社会信用代码91330326592857170U。法定代表人：刘建东，执行董事。委托诉讼代理人：魏为晓，浙江品和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国民生银行股份有限公司温州分行，住所地浙江省温州市瓯海区三垟街道吕家岸村周子垟哼哈绿色食品开发与销售管理中心大厦1、4-5、12层。统一社会信用代码91330300788835360C。法定代表人：徐文华，分行行长。委托诉讼代理人：吕燕萍，北京德恒（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温州华阳起重电机有限公司，住所地浙江省平阳县万全镇下宋公路边。组织机构代码25461974-3。法定代表人：余万松，执行董事。原审被告：余万松，男，1953年10月3日出生，汉族，住浙江省瑞安市。原审被告：余日星，男，1969年2月5日出生，汉族，住浙江省瑞安市。上诉人浙江日禾电器有限公司（以下简称日禾公司）因与被上诉人中国民生银行股份有限公司温州分行（以下简称民生银行）、温州华阳起重电机有限公司（以下简称华阳公司），原审被告余万松、余日星案外人执行异议之诉一案，不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2017）浙0304民初5522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查、询问当事人后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人日禾公司上诉请求：1.撤销（2017）浙0304民初5522号民事判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审案件案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人与华阳公司的厂房租赁关系事实清楚，证据确实充分；2.上诉人厂房租金已支付至2017年12月31日，刘建东支付款项及华阳公司财务收纳人员刘珍珍取得款项均系履行职务的行为，应认定为公司行为；3.华阳公司与上诉人约定厂房租金从借款中进行抵扣，系双方真实的意思表示，未违反法律强制性规定，应当允许。被上诉人民生银行辩称：1.上诉人与被上诉人不存在租赁关系，存在两份租赁协议，内容不一致，刘建东与刘珍珍之间的转账与本案无关，租金支付没有银行转账记录，租金发票与租赁合同中金额不符，租赁关系真实性存疑；2.借款抵扣租金行为与客观事实不符，不应认定支付租金；3.华阳公司向民生银行出具《抵押物未出租声明》，声明在订立涉案《最高额抵押合同》之前，该抵押财产未以任何形式出租。原审被告余日星述称：2012年3月24日，华阳公司与日禾公司签订的《租赁协议》以及借款抵扣租金行为均为真实的。原审被告华阳公司、余万松未提供书面陈述意见。日禾公司向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告华阳公司于2012年3月24日签订的《租赁协议》合法有效，租赁期限至2020年1月14日止；2.确认在拍卖时对涉诉房产带租拍卖，原告依法享有优先购买权；3.确认原告在房产拍卖、变卖后对涉诉房产继续享有租赁的相关权益。一审法院认定事实：2012年3月10日，华阳公司（出租方）与日禾公司（筹）（承租方）签订《租赁协议书》。2012年3月21日，日禾公司在上述租赁地址注册成立。2012年3月24日，华阳公司与日禾公司签订《租赁协议》，华阳公司将涉案厂房出租给日禾公司使用；租赁期限为八年，即2012年1月15日起至2020年1月14日止；租金为每年每平方米120元整，共计租金331440元，租金付款时间为每年1月18日前……2012年10月至2015年5月期间，原告日禾公司多次向被告华阳公司支付电费，金额数万元不等，款项均通过日禾公司账户向华阳公司账户转账支出，并由华阳公司开具增值税专用发票。2014年4月20日，日禾公司与华阳公司签订《借款协议》，约定：华阳公司因资金周转需要，向日禾公司借款200万元，月利率为0.8%；借款期限1年，自2014年4月20日至2015年4月19日止等内容。2015年4月20日，日禾公司与华阳公司签订《租赁补充协议》，约定：因华阳公司于2014年4月20日向日禾公司借款200万元，且仍需租用华阳公司厂房，双方同意以厂房租金抵扣借款……另，2012年11月27日，华阳公司与民生银行签订《最高额抵押合同》，以其名下的坐落于浙江省平阳县第一农场的房产（所有权证号：温房权证平阳县字第××、01××54、01××55号）、坐落于浙江省平阳县第一农场四作区的房产（所有权证号：平阳县房权证宋桥字第××、09××20、09××21号）以及位于浙江省平阳县第一农场的土地使用权（土地使用证号：平国用2012第32—8027号）作为抵押担保，向民生银行贷款，并由余万松、余日星提供最高额保证。2013年10月22日，华阳公司向民生银行出具《抵押物未出租声明》，声明在订立上列《最高额抵押合同》之前，该抵押财产未以任何形式出租。因华阳公司逾期未偿还贷款，民生银行至瓯海法院，2016年8月5日，该院作出（2016）浙0304民初575号民事判决，判令：华阳公司应偿还民生银行借款44285337.63元及利息、复利、逾期利息；民生银行对上述抵押物的拍卖、变卖或折价款在6500万元的最高限额内优先受偿；余万松、余日星在4450万元的最高限额内承担连带清偿责任等。另查明，2017年7月12日，温州日禾电器有限公司法定代表人由宋国胜变更为刘建东，股东由刘建宇、宋国胜变更为刘建宇、宋国胜、刘建东。2017年7月25日，温州日禾电器有限公司更名为浙江日禾电器有限公司。该院认为，日禾公司与华阳公司于2012年3月24日签订的《租赁协议》，与工商管理部门备案的《租赁协议书》内容不符，合同签订后，日禾公司亦未按合同约定于每年1月18日前支付下年度租金，日禾公司称双方约定以借款抵租金，但在双方签署以借款抵租金的《租赁补充协议》之前，也未能提供租金支付记录，且华阳公司在2013年10月22日向民生银行出具的《抵押物未出租声明》中称，在2012年11月27日《最高额抵押合同》签订之前，涉案厂房未以任何形式出租。综上，日禾公司的诉讼请求，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回原告浙江日禾电器有限公司的诉讼请求。案件受理费12086元，由原告浙江日禾电器有限公司负担。本院二审认定事实除与原审认定的事实一致外，另认定，涉案最高额抵押登记时间为2012年11月28日。本院认为，本案争议的问题是上诉人日禾公司与被上诉人华阳公司是否存在真实的租赁关系，在人民法院对涉案厂房进行处置时，是否需保护日禾公司的租赁权。本案中，日禾公司于2012年3月24日与华阳公司签订《租赁协议》，日禾公司承租了涉案厂房，通过银行汇款或以借款抵租金的方式支付了租金，并且以涉案厂房的地址作为该公司的注册地从事生产经营活动至今。故日禾公司与华阳公司签订真实的厂房租赁协议以及实际占有使用涉案厂房均发生于涉案厂房被设定抵押之前。日禾公司作为承租人请求人民法院保护其租赁权，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定的条件，应予支持。虽然涉案《租赁协议》与工商部门备案的《租赁协议书》内容不一致以及华阳公司单方于2013年10月22日向民生银行出具了《抵押物未出租声明》，但这否定不了涉案厂房发生租赁的事实，故原审法院未保护日禾公司租赁权的认定，与事实和法律规定不符，应依法予以纠正。至于日禾公司提出对涉案厂房具有优先购买权的问题，不属于本案审理范围，当事人可另行主张。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、撤销温州市瓯海区人民法院（2017）浙0304民初5522号民事判决；二、确认华阳公司与日禾公司于2012年3月24日签订的租赁协议有效；三、对涉案厂房执行时，不得除去日禾公司在该执行标的上至2020年1月14日止的租赁权；四、驳回日禾公司的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各12086元，均由中国民生银行股份有限公司温州分行负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈国庆审 判 员 张 丹审 判 员 叶 峰二〇一八年二月十三日法官助理 赵 凌代书记员 余文静