北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0113民初12072号原告：北京宝苑房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇，统一社会信用代码×××。法定代表人：钟慎强，董事长。委托诉讼代理人：周静，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘芳，女，1982年6月10日出生，北京观韬中茂律师事务所实习律师，现住北京市朝阳区。被告：中保银润（北京）投资担保有限公司，住所地北京市朝阳区，注册号×××。法定代表人：刘桂元。原告北京宝苑房地产开发有限公司（以下简称宝苑公司）与被告中保银润（北京）投资担保有限公司（以下简称中保银润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宝苑公司之委托诉讼代理人周静、刘芳到庭参加诉讼。被告中保银润公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告宝苑公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的编号为Y1404012的《北京市商品房预售合同》及其补充协议（以下合称“《预售合同》”）已解除；2、请求判令被告协助原告办理《预售合同》及其补充协议约定的预售合同备案解除手续等合同解除手续；3、请求判令被告支付解除《预售合同》及其补充协议违约金总计人民币170万元；4、请求判令原告将被告已付购房款扣除违约金之后无息退还给被告；5、请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、《预售合同》已明确约定若被告逾期付款超过60日的，原告有权解除《预售合同》，原告已向被告发出了《解约函》，《预售合同》自《解约函》送达被告之日起解除。被告全体股东于2012年10月19日参加了被告公司股东会并作出决议，一致同意被告购买原告销售的坐落于顺义区×××房屋（以下简称“该房屋”）。2012年12月7日，被告就购买原告开发建设的该房屋的相关事宜，与原告签订了《预售合同》。《预售合同》第五条约定该房屋之总价款共计人民币850万元；《预售合同》附件五约定:原告与被告双方确认，被告按下述付款比例和付款期限向原告支付房价款：……⑤第五期房价款：购房总价款的50％，即人民币425万元，被告须于原告发出的《房屋交付通知书》指定的房屋交付日期（即2015年10月20日）前14日内付清。……；《预售合同》第十一条约定：被告未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：……；《预售合同》附件十补充协议第八条第1款约定：预售合同第十一条双方选定按第1种方式处理的，将第1种处理方式的第（2）项修改为：逾期超过60日后，原告有权解除预售合同及本补充协议，原告解除合同的，被告应按该商品房总价款的20%向原告支付违约金……。《预售合同》签订后，被告未按照《预售合同》约定的支付时间向原告按期支付首期、第三期房款，第五期房价款即人民币425万元的逾期支付已经超过60日。就被告的逾期付款行为，原告曾多次催促被告履行付款义务，但虽经原告多次催促，被告一直未予足额支付。按照《合同法》第九十三条的规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。按照《预售合同》附件十补充协议第二十五条第（1）款约定：在预售合同及本补充协议的履行过程中，任何一方按预售合同及本补充协议的约定，提出解除合同（退房）的，在解除合同（退房）通知送达对方之日起，预售合同解除……。因原告多次催促被告支付上述第五期房价款的价款（即人民币425万元）未果，且被告逾期付款已超过60日，为维护自身的合法权益，原告基于《合同法》的上述规定及《预售合同》的上述约定，于2016年1月5日委托北京市汉韬律师事务所按照《预售合同》记载的被告通讯地址、联系电话，向被告寄发了《解约函》，通知被告因被告逾期支付购房款已达到《预售合同》约定的合同解除条件，原告决定解除与被告签订的《预售合同》，《预售合同》及其他与该房屋相关之法律文件自《解约函》送达被告之日起解除。二、《预售合同》已明确约定，原告依约行使合同解除权时，被告应在原告解除合同的通知送达被告之日起3日内，配合原告办理预售合同备案解除手续等合同解除手续。《预售合同》附件十补充协议第二十五条第（1）款约定：……被告须在解除合同（退房）通知送达后3日内至原告售楼处与原告签署及/或提供解除合同及注销预购商品房抵押权预告登记（以下简称“期房抵押预告登记”）和注销预购商品房预告登记所需的全部文件（包括但不限于解约协议、办理预售合同及本补充协议的备案解除手续及期房抵押预告登记注销手续和注销预购商品房预告登记之授权委托书、贷款银行及/或其他贷款机构及/或抵押权人同意解除期房抵押预告登记的证明等），并于前述文件签署之日起3日内配合原告，办理预售合同备案解除手续及/或期房抵押预告登记（如存在）的注销手续和预购商品房预告登记（如存在）的注销手续。被告逾期签署、提交及/或办理上述手续的，每逾期一日，须按该商品房总价款万分之5向原告支付违约金，该违约金需于原告发出支付通知后10日内支付给原告。原告委托北京市汉韬律师事务所发出的《解约函》已送达被告，在此情况下，被告应该按照《预售合同》附件十补充协议第二十五条第（1）款约定，配合原告办理《预售合同》附件十补充协议第二十五条约定的预售合同备案解除手续等合同解除手续，但时至今日，被告尚未履行配合原告办理上述合同解除手续之合同义务，由此，原告认为原告本次提出的“要求被告协助原告办理《预售合同》约定的预售合同备案解除手续等合同解除手续”之诉讼请求，有合同依据。三、原告有权就《预售合同》的解除，要求被告按照房屋总价款的20%（即人民币【170万元】）向原告支付违约金。《预售合同》第十一条约定：被告未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：……；《预售合同》附件十补充协议第八条的约定：预售合同第十一条双方选定按第1种方式处理的，将第1种处理方式的第（2）项修改为：逾期超过60日后，原告有权解除预售合同及本补充协议，原告解除合同的，被告应按该商品房总价款的20%向原告支付违约金……。原告认为，《预售合同》经原、被告双方签署生效后，即应对双方产生法律效力。原告在《预售合同》履行过程中，已依约履行了其应履行的合同义务，但被告在购房款的支付上却一再逾期，违反了《预售合同》关于付款期限的约定，在此情况下，原告实属无奈而选择行使了合同解除权。按照《预售合同》的上述约定，因被告逾期支付购房款而导致原告行使合同解除权的，原告有权要求被告支付的违约金比例为该商品房总房价款的20%，即人民币170万元。四、《预售合同》明确规定，原告行使解除权的，原告有权从被告实际已支付的该商品房价款中直接扣除违约金后将其剩余房款返给被告。《预售合同》附件十补充协议第二十五条关于合同解除（退房）的补充约定：……。如有被告应向原告支付的有关税、费、违约金、赔偿款等款项的，则原告有权自被告实际支付的该商品房价款中直接扣除，扣除后的余额无息退还被告。如被告已付房款不足以扣除原告应向被告支付的有关税、费、违约金、赔偿款等款项的，原告有权要求被告继续赔偿……。据此，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告中保银润公司既未做出答辩，亦未参加本院庭审。本院经审理认定事实如下：2012年12月7日，原告（出卖人）与被告（买受人）签署《北京市商品房预售合同》，约定由被告购买原告位于“顺义区×××”的房屋一座。该合同第五条约定：1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币25130.09元，总价款八百五十万元整。第六条约定付款方式见附件五。附件五约定付款方式及期限，具体为：1.首期房价款：购房总价款20%（含已实际支付的认购定金人民币20万元，该认购定金转为房价款），即人民币170万元，买受人须于本合同及补充协议签署之当日向出卖人支付；2.第二期房价款，购房总价款10%，即人民币85万元，买受人须于2013年4月30日前付清；3.第三期房价款，购房总价款10%，即人民币85万元，买受人须于2013年10月31日前付清；4.第四期购房款，购房总价款的10%，即人民币85万元，买受人须于2014年4月30日前付清；5.第五期购房款，购房总价款的50%，即人民币425万元，买受人须于出卖人发出的《房屋交付通知书》指定的房屋交付日期前14日内付清。无论买受人是否采取向贷款银行/其他贷款机构贷款的方式向出卖人支付房价款，也无论买受人的贷款申请是否获得银行/其他贷款机构的批准，也无论贷款银行/其他贷款机构同意发放的贷款的成数及/或年限及/或贷款利率与买受人的贷款申请是否相同，买受人均应按预售合同附件五所约定的期限，足额向出卖人支付该商品房房价款。买受人逾期支付的，应按预售合同第十一条的约定承担相应的违约责任。《北京市商品房预售合同》第十一条逾期付款责任约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起当日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日×日内按照累计的逾期应付款的×%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之×（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起×日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。附件十即《补充协议》第八条约定：关于预售合同第十一条的补充约定1、预售合同第十一条双方选定按第1种方式处理的，将第1种方式的第（2）项修改为：“逾期超过60日后，出卖人有权解除预售合同及本补充协议，出卖人解除合同的，买受人应按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金，如果该违约金不足以弥补出卖人的损失[包括但不限于因该商品房市场价格降低而导致的房屋价款差价损失、物业管理服务费（自预售合同解除之日起至该商品房新买受人接收该商品房之日止）、律师费及行政费用、代理佣金、房地产评估费]的，买受人还应继续赔偿出卖人的损失。买受人愿意继续履行预售合同及本补充协议，且出卖人也同意继续履行的、预售合同和本补充协议可继续履行，但买受人应自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，向出卖人按日支付逾期付款违约金，逾期付款违约金的标准为逾期应付款的每日万分之三，买受人并应于实际支付应付款当日向出卖人支付逾期付款违约金。”《补充协议》第二十五条约定：（1）……买受人须在解除合同（退房）通知送达后3日内至出卖人售楼处与出卖人解除合同及注销预购商品房抵押权预告登记和注销预购商品房预告登记所需的全部文件……。并于前述文件签署之日起3日内配合出卖人，办理预售合同备案解除手续及/或期房抵押预告登记（如存在）的注销手续和预售商品房预告登记（如存在）的注销手续。买受人逾期签署、提交及/或办理上述手续的，每逾期一日，须按该商品房总价款万分之五向出卖人支付违约金……（2）……如有买受人应向出卖人支付的有关税、费、违约金、赔偿款等款项的，则出卖人有权自买受人实际支付的该商品房价款中直接扣除，扣除后的余额无息退还买受人……。2012年12月7日当天，被告签署《确认函》，买受人作出如下郑重确认：3.买受人有充足的付款能力。出卖人已明确告知买受人，该预售合同及补充协议一经签署，即不可更名，买受人对此已知悉并承诺不会更名。被告于2012年10月27日向原告支付定金20万元，于2012年11月24日向原告支付房款50万元，于2012年12月6日向原告支付房款100万元，于2013年4月29日向原告支付房款85万元，于2013年11月21日向原告支付购房款85万元，于2013年11月21日向原告支付“违约金”5355元，于2014年4月29日向原告支付购房款85万元。上述款项中，被告已支付购房款合计425万元，原告称被告尚未支付第五笔购房款425万元。诉讼中，原告提交2015年9月28日向被告发送的《房屋交付（入住办理）通知书》。《房屋交付（入住办理）通知书》中记载：……请您于2015年10月20日按《誉天下之誉皇殿二期入住指南》（附后）的规定携带相关文件及应缴付的费用，至誉皇殿二期交房服务中心办理入住手续。该商品房之物业管理服务费自交付日或该商品房实际交付之日（两者以时间较早者为准）起计收。若您尚有未缴纳完毕的购房款及其他合同约定的应付款项，敬请您在交付日的七个工作日前向我司足额缴付上述款项且实际到达我司账户，否则我司有权依合同约定暂不予您办理该商品房之入住手续。若您未按照本通知书规定的交付日办理入住手续，届时我司亦有权按照合同的约定追究您逾期办理该商品房交付手续相关的责任。根据原告提交的邮件查询单显示，被告于2015年9月30日签收该邮件。被告于2015年9月16日及12月7日通过黑龙江省油城律师事务所向原告发送《律师函》，主要内容为因被告自身经济状况原因，决定解除涉诉合同，具体内容如下：1、贵公司收到本律师函后，中保银润公司与宝苑公司所签订的两份购房合同归于解除；2.请贵公司按照合同的约定，在扣除违约金后，将已付购房款之剩余部分交受托人杨洪接收，并请贵公司在退款前电话通知受托人；3.有关解除合同的相关事宜，贵公司可直接与受托人联系。被告提交就《律师函》所回复被告的《回函》一份，主要内容为，因被告已经签署《确认函》并确认被告有充足的付款能力，故不同意解除涉诉合同。原告于2016年1月5日通过北京汉韬律师事务所向被告在《北京市商品房预售合同》中记载的被告通讯地址发送《解约函》，并告知被告解除涉诉《北京市商品房预售合同》，并通知被告于3日内由被告的法定代表人携带公司公章、营业执照副本原件、法定代表人身份证原件及股东会或董事会决议至宝苑公司售楼处按照预售合同及补充协议的约定办理涉诉房屋相关解除手续。该解约函于2016年1月12日送达至被告。原告主张被告未按期支付其购房款的损失包括运营成本、销售提成、签约的律师费等。原告要求被告承担本案的公告费。上述事实，有庭审笔录、《北京市商品房预售合同》、《收据》、《解约函》、快递单等在案佐证。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告中保银润公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方当事人于2012年12月7日签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守并及时、全面履行合同义务。被告因自身经济原因向原告提出解除涉诉合同的理由，非法定或约定解除权产生的事由，故在原告不同意解除的情况下，被告向原告发出的解除通知不产生解除涉诉合同的效果。根据上述合同附件五的约定，被告须于原告发出的《房屋交付（办理入住）通知书》指定的房屋交付日期（2015年10月20日）前14个工作日内付清第五期房价款即房屋总价款的50%。被告未按照上述合同约定的期限足额将第五期房价款交付至原告处且已经超过了60日，故被告违反了合同的约定，据此原告享有合同约定的解除权。根据《北京市商品房预售合同》附件十，即《补充协议》第八条的约定，原告有权解除《北京市商品房预售合同》及其《补充协议》，并有权要求被告按商品房总价款的20%向原告支付违约金。根据《补充协议》的约定及《合同法》的规定，《北京市商品房预售合同》及其《补充协议》应于原告向被告送达解除通知书之日起解除，故根据被告收到上述文件的日期，本院确认双方于2012年12月7日签订的《北京市商品房预售合同》及其《补充协议》于2016年1月12日解除。根据《北京市商品房预售合同》的《补充协议》，即附件十第二十五条的约定，被告应于解除合同通知送达之日起3日内配合原告办理预售合同备案解除手续等合同解除手续。故原告的第二项诉讼请求本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因被告在履行合同过程中存在违约行为，根据《补充协议》第八条的约定，原告有权要求被告支付总购房价款20%的违约金，现原告要求被告给付违约金170万元，本院予以支持。因被告未在本案中提出退还房款的诉讼请求，原告若同意退还被告已交房款，可自行退还，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京宝苑房地产开发有限公司与被告中保银润（北京）投资担保有限公司于二〇一二年十二月七日签订的编号为Y1404012的《北京市商品房预售合同》及其《补充协议》于二〇一六年一月十二日解除；二、被告中保银润（北京）投资担保有限公司于本判决生效之日起七日内协助原告北京宝苑房地产开发有限公司办理顺义区×××房屋的预售合同备案解除手续等合同解除手续；三、被告中保银润（北京）投资担保有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京宝苑房地产开发有限公司违约金一百七十万元；四、驳回原告北京宝苑房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七万一千三百元，由被告中保银润（北京）投资担保有限公司负担，于本判决书生效之日起七日内交纳。公告费五百六十元，由被告中保银润（北京）投资担保有限公司负担，于本判决生效之日起七日内直接支付给原告北京宝苑房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨秀芝人民陪审员  王桂华人民陪审员  宗 明二〇一八年二月二十六日书 记 员  郭文攀