四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）川15民终41号上诉人（原审被告）:刘忠，男，1972年11月8日出生，汉族，住四川省兴文县。被上诉人（原审原告）:宜宾市名园物业服务有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸吉祥名都小区25幢负一层物管部。法定代表人:李刚，经理。委托诉讼代理人:戴辉龙，男，该公司员工。上诉人刘忠因与被上诉人宜宾市名园物业服务有限公司（以下简称名园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初3346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人刘忠、被上诉人名园物业公司的委托诉讼代理人戴辉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘忠上诉请求：一、原审事实不清，请查明事实后依法改判；二、二审诉讼费由名园物业公司承担。事实和理由：1.名园物业公司管理失职，造成小区环境脏乱差，期间有二十天无故撤离小区，违反物业管理法规；2.名园物业公司单方面将物业管理费由0.8元/平米提高到0.9元/平米；3.自2013年1月1日至2016年12月31日一直没有收到名园物业公司催费通知，已过诉讼时效。名园物业公司辩称，1.2015年中途退场暂停服务是因为和小区业委会意见分歧，撤离20天后经三方协商，已经继续提供物业服务并支付缺乏管理期间的费用；2.2013年11月2日，名园物业公司与业委会签订物业服务合同约定物业管理费为0.9元/平米，管理期间为2014年1月1日起至2016年12月31日；3.并未超过诉讼时效。名园物业公司向一审法院起诉请求：1.刘忠给付名园物业公司物业服务费3427元；2.刘忠按每日1‰支付逾期违约金直至结清全部物业服务费，截止至2016年12月31日应付违约金1131元，以上两项共计4558元；3.诉讼费由刘忠承担。一审法院认定事实：刘忠系宜宾市翠屏区南岸西区吉祥名都小区18幢3单元9层B号建筑面积107.44平方米房屋（系电梯住宅）的房主。2006年12月25日，四川省宜宾市吉祥房地产开发有限公司（以下简称吉祥房地产公司）与四川省宜宾市吉祥物业管理有限公司（系名园物业公司更名前的名称）签订《“吉祥名都”小区前期物业管理委托协议》，约定名园物业公司管理“吉祥名都”小区的前期物业管理工作，收费标准为多层住宅0.48元/平方米，电梯公寓0.80元/平方米，委托管理时限自2006年12月1日起至小区业主成立委员会，另行选聘物业管理公司止。2011年3月1日，宜宾市翠屏区吉祥名都小区业主委员会（以下简称吉祥名都业委会）与名园物业公司签订《物业服务委托合同》，约定由名园物业公司对吉祥名都小区进行物业服务：1.负责安排安防人员设立门岗；2.负责维护小区内照明、电梯、供排水系统，非名园物业公司原因而出现运行中断，名园物业公司应尽力恢复；3.负责小区公共部位、公共设施的清洁卫生和绿化管理；4.对小区内装修进行监督指导，对不符合装修规定、破坏房屋主体建筑结构、损害房屋外观的装修行为进行制止，以确保房屋的建筑安全和使用安全；5.协调业主之间发生的纠纷，等等。委托期限为1年，自2011年1月1日至2011年12月31日止，综合服务费为：“按建筑面积计算，电梯住宅：0.8元/月/㎡、多层住宅0.5元/月/㎡。物业服务费应当月内完清，若业主未能按时足额交纳物业服务费，应按应收费的1‰/天的标准支付违约金，拖欠费用三个月以上的，物业服务企业可依据本合同的授权，向违约业主提起诉讼。此后，双方分别于2012年1月1日、2013年11月2日签订了《物业服务委托合同》，约定服务期限分别从2012年1月1日至2013年12月31日止（综合服务费为“电梯住宅：0.8元/月/㎡、多层住宅0.5元/月/㎡），2014年1月1日至2016年12月31日止（综合服务费为“电梯住宅：0.9元/月/㎡、多层住宅0.6元/月/㎡），服务内容、违约金计算标准等约定与2011年3月1日签订的《物业服务委托合同》一致。刘忠从2014年1月1日起至2016年12月31日止未交纳物业服务费。名园物业公司从2015年11月29日至2015年12月18日期间共20天未对吉祥名都小区提供物业服务。名园物业公司向一审法院主张权利前，曾通过粘贴催收单向刘忠催收物业管理费，但刘忠以物业服务不到位及相应设施未完善为由，未予缴纳物业服务费。另查明：2009年5月7日，四川省宜宾市吉祥物业管理有限公司经宜宾市工商行政管理局准许，更名为宜宾市名园物业服务有限公司。一审庭审中，名园物业公司认可电梯住宅从2014年6月1日后按0.9元/平方米计算物业费，此前按照0.8元/平方米计算物业费。一审法院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，刘忠辩称业主委员会与名园物业公司签订合同未经小区三分之二以上业主投票决定，故《物业服务委托合同》对刘忠不产生约束力，对刘忠该辩驳理由一审法院不予采信。因此，吉祥房地产公司与名园物业公司签订的《“吉祥名都”小区前期物业管理委托协议》、吉祥名都业委会与名园物业公司签订的三份《物业服务委托合同》对刘忠具有约束力。刘忠还辩称名园物业公司物业服务不到位，小区的物业管理存在诸多问题，故拒绝交纳物业服务费。虽然名园物业公司在物业管理方面确实存在一定问题，管理有不到位之处，但未根本性违反《物业服务委托合同》约定，刘忠因此拒付物业费既无合同约定，又无法律依据，对该辩驳理由一审法院不予采纳。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业服务公司沟通、协商解决存在的问题，也可向业主委员会反映，由业主委员会出面沟通加以解决，业主委员会还可依法解聘物业服务公司，因此，业主不能以不交纳物业服务费来进行对抗。如果物业服务公司未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准，或者给业主造成了损害，业主可以要求物业服务公司承担违约责任或赔偿责任，但均不能以此为由拒缴物业服务费。故名园物业公司要求刘忠支付物业服务费的诉讼请求，一审法院依法予以支持。刘忠提出因名园物业公司物业服务不到位造成吉祥名都小区内诸如车辆乱停乱放、小区卫生差、小区多次被水淹后排水不及时等问题，名园物业公司对以上问题虽提供了部分证据，但所举证据不足以证明其完全按照《物业服务委托合同》履行了物业管理职责，故名园物业公司诉请刘忠支付2014年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费3427元，经计算，2014年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费应为3417元（107.44平方米×0.8元/平方米×6月+107.44平方米×0.9元/平方米×30月），因名园物业公司中途撤离20天，一审法院结合该案实际情况，酌情支持为2733.6元（3417×80%）。关于名园物业公司主张违约金的诉请，因名园物业公司在提供物业服务中存在一定瑕疵，故对名园物业公司要求刘忠支付违约金的请求，一审法院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、刘忠于本判决生效之日起五日内向宜宾市名园物业服务有限公司支付2014年1月1日至2016年12月31日期间物业服务费2733.6元；二、驳回宜宾市名园物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由宜宾市名园物业服务有限公司负担13元，刘忠负担12元。二审期间，刘忠向本院提交证据一份，系吉祥名都业主委员会出具的“证明”，拟证明吉祥名都业主委员会未经召开小区业主大会径行与名园物业公司签订合同，约定物业费由0.8元/平米,涨价至0.9元/平米。本院经审查认为,《物业服务委托合同》于2013年11月2日签订并已经实际履行，对该份证据不予采信。本院对一审查明、各方无争议的事实依法予以确认。本院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，具有代表业主与物业服务企业签订物业服务合同的职责，故业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。本案中，名园物业公司与吉祥名都小区业委会于2013年11月2日签订了《物业服务委托合同》，合同约定电梯住宅物业管理费为0.9元/平米，物业服务期限为3年，自2014年1月1日起至2016年12月31日。刘忠作为吉祥名都小区业主之一，应当按照物业服务合同的约定，向名园物业公司缴纳物业服务费。名园物业公司2015年底中途退场暂停服务，撤离20天后经三方协商又再次返回岗位进行物业服务行为，确实存在一定问题，管理有瑕疵，但小区业主也并未向业主委员会提议依法解聘名园物业公司，名园物业公司与吉祥名都小区业委会双方也未解除所签订的《物业服务委托合同》，因此一审法院结合名园物业公司的服务瑕疵，判决刘忠给付80%的物业管理费并无不妥。对于刘忠上诉称名园物业公司起诉已超过诉讼时效的问题。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定》第五条“当事人约定债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起算”的规定，本院认为名园物业公司与吉祥名都小区业委会签订的《物业服务委托合同》，约定物业服务期限为3年，时间自2014年1月1日起至2016年12月31日。刘忠欠缴的物业管理费应当认定为连续债务，从该合同约定的最后一期履行期限届满之日起算，故名园物业公司向法院主张物业管理费并未超过诉讼时效。综上所述，上诉人刘忠的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈西苓审 判 员 罗 润审 判 员 张力骁二〇一八年二月五日法官助理 梅兴艳书 记 员 王倩影