天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津01民终134号上诉人（原审原告）：薛秀丽，女，1979年10月1日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：朱晓丽，北京盈科（天津）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津市琪晟源房地产投资有限公司，住所地天津市静海区蔡公庄镇蔡中路1号。法定代表人：张兆亭，经理。委托诉讼代理人：刘双双，天津观潮律师事务所律师。上诉人薛秀丽因与上诉人天津市琪晟源房地产投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服天津市静海区人民法院（2017）津0118民初5119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人薛秀丽上诉请求：1.判令撤销原审判决第一项，改判在原审判决第一项基础上增加逾期交房利息及违约金共计13109.29元；2.一、二审诉讼费用由天津市琪晟源房地产投资有限公司承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。关于交房的时间，原审法院认定交房时间为2017年5月5日，严重错误。根据合同约定，关于交房应当是以天津市琪晟源房地产投资有限公司取得《天津市新建住房商品房准许交付使用证》，并且依法“通知交房”后才能产生收房后果。但本案的事实是天津市琪晟源房地产投资有限公司从未通知薛秀丽交房，2017年1月天津市琪晟源房地产投资有限公司不具备交房条件。因此原审法院认定2017年1月天津市琪晟源房地产投资有限公司对薛秀丽有交房通知的事实严重错误。本案应以2017年8月9日计算为实际收房日。逾期交房天数为295天。二、原审判决适用法律错误。1.根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》约定，逾期交房违约责任约定的明确、具体。2.根据司法实践，人民法院审理案件应当充分尊重双方当事人的意思自治，而不应擅自改变。3.双方签订的《商品房天津市买卖合同》中约定的逾期交房违约金为万分之一，其约定已十分之低，根本不具有被人民法院再次调整的条件。4.根据法学专家学者之观点，本案之违约金亦不符合被调整的条件。三、本案的合理利息与违约金应以违约金总房款的万分之一为标准。上诉人天津市琪晟源房��产投资有限公司对薛秀丽上诉请求辩称，不同意上诉人薛秀丽的全部上诉请求。理由：薛秀丽在二审中增加的逾期利息及违约金没有事实及法律依据。天津市琪晟源房地产投资有限公司认为，一审法院认定的交房时间及逾期利息的调整无任何过错，认定清楚，适用法律正确。上诉人天津市琪晟源房地产投资有限公司上诉请求：1.改判不支付逾期交房利息及违约金；2、诉讼费用由薛秀丽承担。事实和理由：一审法院认定逾期时间过长，未扣除不可抗力（政府政策、大气污染及村民阻挠）等因素。虽确实存在逾期交房，但逾期交房系天津市琪晟源房地产投资有限公司意志以外的因素导致的，属于不可抗力，具体天数为210天，因此天津市琪晟源房地产投资有限公司无需支付薛秀丽逾期交房违约金及利息。上诉人薛秀丽对上诉人天津市琪晟源房地产投��有限公司上诉请求辩称，同薛秀丽上诉理由。薛秀丽向一审法院起诉请求：1、判令天津市琪晟源房地产投资有限公司给付薛秀丽商品房逾期交房利息及违约金（自2016年10月16日起至2017年8月9日为止）；2、判令天津市琪晟源房地产投资有限公司承担本案诉讼费及交通费用。一审法院认定事实：2016年8月11日，薛秀丽、天津市琪晟源房地产投资有限公司签订《天津市商品房买卖合同》，由薛秀丽出资购买了天津市琪晟源房地产投资有限公司开发的坐落于静海区蔡公庄镇静王路西侧圣乾园5-1-1301号房产，每平方米4750元，建筑面积89.06平方米，房款共计423000元。合同约定：商品房竣工后，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。于2016年10月15日前交付使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期。除遇不可抗力外，甲方如未按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列第1种约定追究甲方违约责任。1、合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的1%00向乙方支付违约金。合同签订后，薛秀丽已交付全部房款。天津市琪晟源房地产投资有限公司于2017年4月通知薛秀丽接收房屋，因天津市琪晟源房地产投资有限公司未取得交付使用证，薛秀丽拒接收房屋。庭审中，薛秀丽增加诉讼请求，经���院释明，薛秀丽未于法院指定期限内补缴诉讼费。另查，天津市琪晟源房地产投资有限公司于2017年5月5日取得涉案房屋的天津市新建住宅商品房准许交付使用证。再查，在2016年9月27日至2016年10月15日期间，2016年10月2日-4日，天津市琪晟源房地产投资有限公司受政府政策因天气重污染经静海建委下发信息共停工3天。以上事实有商品房买卖合同一份、天津市新建住宅商品房准许交付使用证一份、2016年10月2日发布的重污染天气预警信息一份及开庭笔录为凭。一审法院认为，薛秀丽于庭审时增加诉讼请求，将逾期利息及违约金计算至开庭时，经法院释明后未补缴诉讼费，故对其增加诉讼请求部分法院不予处理。本案涉及薛秀丽与天津市琪晟源房地产投资有限公司之间房屋买卖合同的法律关系。双方均应诚实信用地遵守法律和双方���约定，本案双方当事人争议的焦点问题是：一、双方实际应履行交房的日期是何时的问题；二、天津市琪晟源房地产投资有限公司是否逾期交房及其逾期天数的问题；三、本案违约金的计算是否适用万分之一的比例，如适用该比例是否过高的问题。一、关于双方实际应履行交房的日期是何时的问题。本案中，天津市琪晟源房地产投资有限公司主张2017年1月电话及短信通知薛秀丽收房，薛秀丽主张虽接到天津市琪晟源房地产投资有限公司电话及短信，但内容不是交房，直到2017年6月才得到通知。因薛秀丽对其主张未提交相应证据予以证明，故结合证据的盖然性规则，法院对天津市琪晟源房地产投资有限公司于2017年1月通知薛秀丽接收房屋的主张予以认可。薛秀丽主张，即使天津市琪晟源房地产投资有限公司通知其收房，也不符合其与天津市琪晟源���地产投资有限公司在合同约定的书面通知收房的条件，天津市琪晟源房地产投资有限公司认为电话、短信通知更快捷方便，对此法院认为，根据双方签订的合同之约定，交房方式应为由出卖人书面通知买受人，但是交房的通知义务是为实现买受人知道交房事实而设立，该义务并非合同的主要义务，天津市琪晟源房地产投资有限公司使用电话或短信方式通知，虽然不符合合同约定的履行形式，但已达到通知薛秀丽收房的合同目的，因电话、短信方式通知更符合效率的要求，故天津市琪晟源房地产投资有限公司履行该项义务形式上虽有瑕疵，但该瑕疵并不影响合同目的的最终实现，法院认定天津市琪晟源房地产投资有限公司以电话、短信方式通知薛秀丽收房的行为，视为其履行了合同约定的通知收房义务。天津市琪晟源房地产投资有限公司未按合同约定取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，不具备合同约定的交房条件，故以天津市琪晟源房地产投资有限公司取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的日期即2017年5月5日为实际交房日期为宜。二、天津市琪晟源房地产投资有限公司是否逾期交房及其逾期天数的问题。虽然双方签订的《天津市商品房买卖合同》约定的交房时间是2016年10月15日前，但还约定如遇不可抗力可延期的情形。受天气影响的情形。天津市琪晟源房地产投资有限公司主张延期交房是由于大气污染治理等政府政策原因造成,非其本身原因造成。天津市琪晟源房地产投资有限公司延期交房虽有不可抗力因素，但不可抗力仅有2016年10月2日-4日停工的三天发生在交房期限以内，其余均发生在薛秀丽、天津市琪晟源房地产投资有限公司签订商品房买卖合同至约定交房期限以后，关于天津市琪晟源房地产投资有限公司主张的其他延期交房的不可抗力因素，因均发生在实际应履行交房日期以后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的不能免除责任，故薛秀丽、天津市琪晟源房地产投资有限公司约定的交房日期可顺延至2016年10月18日。至实际交房日期2017年5月5日，天津市琪晟源房地产投资有限公司实际逾期交房天数为199天。三、本案违约金的计算是否适用万分之一的比例，如适用该比例是否过高的问题。薛秀丽、天津市琪晟源房地产投资有限公司签订的《天津市商品房买卖合同》中对违约金约定为万分之一，天津市琪晟源房地产投资有限公司主张如法院认定该违约金比例为万分之一时，认为违约金比例过高，请求法院调整违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一���四条第二款及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”、“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，即我国合同法规定的违约金兼有补偿和惩罚的双重性质，且以补偿性为主，惩罚性为辅。本案中，天津市琪晟源房地产投资有限公司答辩称，如按补充协议中约定的万分之一计算违约金则违约金比例过高，要求裁判以薛秀丽租金损失为��准。基于违约金具有“补偿和惩罚”的双重性质，并以补偿非违约方的损失为主要功能，故本案综合考虑涉案房屋位于天津市静海区，该地区租金水平较低，且天津市琪晟源房地产投资有限公司在整个施工期确实多次因天气、政策原因停工，并于逾期后积极应对等因素，考虑到薛秀丽并未提供证据证明其损失的情况，兼顾公平原则及损益相抵规则，对违约金作适当裁减，酌定逾期交房违约金比例应调整至万分之零点五。四、关于逾期利息利率的认定。天津市琪晟源房地产投资有限公司逾期交房时间为2016年10月19日至2017年5月5日，逾期交房时间为199天。因逾期交房时间未超过一年，因此逾期利息应按同期人民银行（一年内）贷款利率计算，即对逾期利息利率认定为4.35%。五、薛秀丽与天津市琪晟源房地产投资有限公司之间签订《天津市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效协议，应受法律保护，各方均应按照合同约定履行各自义务。薛秀丽依约履行了交付全部房款的义务，天津市琪晟源房地产投资有限公司应于合同约定交房日期交付房屋，天津市琪晟源房地产投资有限公司逾期交房应依约承担违约责任。因此天津市琪晟源房地产投资有限公司应自2016年10月19日起至2017年5月5日止，共计199天给付逾期交房利息及违约金。结合前面所述，违约金标准为商品房总价款每日万分之零点五计算，（即每日21.15元,423000元*0.5%00=21.15元），违约金共计4208.85元（21.15元*199天=4208.85元）逾期利息为10032元（423000元*4.35%*199天/365天=10032元）,以上共计14240.85元（4208.85元+10032元=14240.85元）。本案中薛秀丽虽然主张交通费用由天津市琪晟源房地产��资有限公司承担，但是薛秀丽未提交证据予以证明，故对薛秀丽主张交通费用的诉讼请求法院不予支持。判决：“一、被告天津市琪晟源房地产投资有限公司于本判决生效后十五日内给付原告薛秀丽逾期交房已付款利息及违约金共计14240.85元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费232元，由原告承担154元，被告天津市琪晟源房地产投资有限公司承担78元。”。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.关于天津市琪晟源房地产投资有限公司是否应承担逾期交房违约责任问题。2.薛秀丽各项经济损失应如何认定。一、关于上诉人天津市琪晟源房地产投资有限公司是否应承担逾期交房违约责任问题。上诉人天津市琪晟源房地产投资有限公司主张延期交房是由于大气污染治理等政府政策原因造成,非其本身原因造成。但该不可抗力因素仅发生在2016年10月2日至4日，仅为三天。天津市琪晟源房地产投资有限公司主张的其他不可抗力因素，均发生在双方签订商品房买卖合同至约定交房期限以后。因此上诉人天津市琪晟源房地产投资有限公司要求改判不承担逾期交房违约责任的主张，证据不足，本院不予支持。二、关于上诉人薛秀丽各项经济损失应如何认定问题。1.关于天津市琪晟源房地产投资有限公司应承担违约责任的具体天数问题。天津市琪晟源房地产投资有限公司曾于2017年1月电话及短信通知薛秀丽收房，薛秀丽表示接到天津市琪晟源房地产投资有限公司电话及短信，但主张该通知内容不应视为通知交房。根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》约定，天津市琪晟源房地产投资有限公司通知交房应以书面的形式通知。虽然天津市琪晟源房地产投资有限公司通知交房的方式非合同之约定，但是交房的通知义务是为实现买受人知道交房事实。天津市琪晟源房地产投资有限公司使用电话或短信方式通知，虽然不符合合同约定的履行形式，但已达到通知薛秀丽收房的合同目的，因电话、短信方式通知更符合效率的要求，故天津市琪晟源房地产投资有限公司履行该项义务形式上的瑕疵并不影响合同目的的最终实现，因此一审法院认定天津市琪晟源房地产投资有限公司以电话、短信方式通知薛秀丽收房的行为，视为其履行了合同约定的通知收房义务并无不当。因天津市琪晟源房地产投资有限公司通知薛秀丽交房时尚未取���《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，一审法院以天津市琪晟源房地产投资有限公司取得《天津市新建住房商品房准许证》的日期，即2017年5月5日确定为实际交房日期，符合法律规定。上诉人薛秀丽要求以2017年8月9日计算为实际收房日，计算违约金及利息证据不足，本院不予支持。一审法院认定上诉人天津市琪晟源房地产投资有限公司自2016年10月18日至实际交房日期2017年5月5日，承担逾期交房违约责任，符合法律规定。2.关于违约金的计算标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应��以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中天津市琪晟源房地产投资有限公司主张违约金比例过高，请求法院调整违约金。一审法院根据该地区租金水平、施工期因天气、政策原因停工等因素，兼顾公平原则及损益相抵规则，对违约金作适当裁减，酌定逾期交房违约金比例应调整至万分之零点五，符合法律规定。上诉人薛秀丽要求改判按照合同约定的违约金标准计算违约金，证据不足，本院不予支持。一审法院对薛秀丽各项经济损失的认定，符合法律规定，数额亦无不当。综上所述，上诉人薛秀丽、天津市琪晟源房地���投资有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费620元，由上诉人薛秀丽负担464元，上诉人天津市琪晟源房地产投资有限公司负担156元。本判决为终审判决。审 判 长  张玉明代理审判员  邵 丹代理审判员  王 晶二〇一八年二月八日书 记 员  姜腾飞附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事��，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；