河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终79号上诉人(原审被告)：吕巧芝，女，汉族，1980年2月1日出生，住郑州市中原区。被上诉人(原审原告)：河南海轮物业管理有限公司，住所地郑州市管城区未来路869号城市风铃小区2号楼4层1-4号。法定代表人：郎立志，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵强，河南中赢旗晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨纪停，该公司员工。上诉人吕巧芝因与被上诉人河南海轮物业管理有限公司（以下简称海轮公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初7146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年01月08日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吕巧芝，被上诉人海轮公司委托代理人赵强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕巧芝不服原审判决，向本院上诉称：请求二审依法改判。1.海轮公司提供的物业服务存在严重的质量瑕疵,要求对物业费给付的具体数额做出适当调整，并要求海轮公司今后及时整改现存的问题；2.由于海轮公司在履行合同义务过程中没有尽到一定的注意义务和管理责任，造成一定的经济损失4500元，海轮公司应给予赔偿。事实和理由：1.海轮公司提供的物业服务存在严重的质量问题，如小区公共区域的保洁、消防等问题；2.自2011年2月20日吕巧芝办理入住手续至今，卫生间一直存在漏水的问题，经过多次催告，海轮公司仍怠于履行合同义务，对于漏水问题没有给予及时妥善的处理，随后吕巧芝不得不自行请装修公司过来维修卫生间漏水的问题，为此吕巧芝支付了1600元的维修费用；3.由于窗户的密封存在问题，夏天下雨时漏水导致屋内木地板被雨水浸泡，因此给吕巧芝造成1400元的财产损失，电动车丢失造成的损失2000元。物业公司没有认真履行合同，并多处违反《郑州市物业管理收费管理办法》和《郑州市物业管理条例》，且本小区实行政府指定价，改判按照指导价下浮20%的原则支付所欠物业费。海轮公司答辩称：漏水属于开发商交付的房屋存在质量问题，并且海轮公司对此也进行过维修，另外关于小区内的保洁、电动车被盗的问题海轮公司今后会尽快落实。海轮公司不服原审判决，向本院上诉称：双方签订的《前期物业管理服务协议》第九条第四款约定了违约金，该约定系双方的真实意思表示，不违反强制性规定，尽管双方违约金约定过高，但是吕巧芝缺席，放弃对海轮公司的诉讼请求的抗辩，一审不宜主动调整违约金。一审已查明吕巧芝自2011年4月1日至2017年7月1日未缴纳物业费，属于违约，吕巧芝应从2011年4月1日起向海轮公司支付违约金，一审却未支持该部分诉请，违反法律规定。请求二审在查明事实上，依法改判。吕巧芝的答辩称：海轮公司上诉没有事实和法律依据。海轮公司向一审法院起诉请求为：1.依法判令吕巧芝承担物业管理服务费6785元；2.请求判令吕巧芝支付合同规定的滞纳金12700元；3.一审的诉讼费由吕巧芝承担。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，吕巧芝未到庭质证，放弃了相应权利，对海轮公司提交的证据，该院予以确认并在卷佐证，并认定如下法律事实：2010年12月30日，吕巧芝与河南志鹏置业有限公司共同在房屋交接单上对坐落于伏牛路195号院2号楼2单元8层95号（803）房屋交接进行签字确认。2011年2月20日，海轮公司（甲方）与吕巧芝（乙方）签订《前期物业管理服务合同》及附页，合同主要约定：物业名称为鹏飞花园，房屋类型为住宅，坐落位置为2#-2-803号，建筑面积为90．11平方米。乙方交纳费用时间：每6个月交纳一次，于每6个月第一个月的10-20日交纳。小高层、高层住宅按建筑面积每月每平方米1．32元，电子监控费按建筑面积每月每平方米0．05元。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补齐所欠费用，有权从滞纳之日起每日按未缴纳金额的百分之一收取乙方的违约滞纳金。双方还就其他权利义务进行了约定。同日，吕巧芝签署业主家庭基本情况登记表、业主入伙汇签单各一份。后海轮公司向吕巧芝名下的上述房屋所在的鹏飞花园提供了物业服务至今。2011年8月3日，案涉房屋取得房屋所有权证，登记建筑面积为90.21平方米。诉讼中，海轮公司自愿按建筑面积90．11平方米、物业费按每月每平方米1．09元（含监控设施维护费），并自2011年4月1日起主张吕巧芝应付物业费用。2017年7月10日，海轮公司在吕巧芝入户门张贴“鹏飞花园物业管理处催费通知单”一份，催告吕巧芝于2017年7月15日前交纳物业费6785元及滞纳金12700元。一审法院认为，2011年2月20日，海轮公司与吕巧芝签订《前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应严格按照约定全面履行自己的义务。吕巧芝购买本案所涉房屋并办理入住手续，接受了海轮公司提供的物业服务，双方形成物业服务合同关系。海轮公司为吕巧芝提供了相应的物业服务，吕巧芝应当向海轮公司缴纳相应的物业服务费用。吕巧芝至今未交纳物业费之行为显属违约，应承担继续履行的责任。海轮公司主张吕巧芝交纳2011年4月1日至2017年7月1日之间的物业费用，该院予以支持吕巧芝应按照合同约定的每月每平方米1．09元（1．04元物业费、0．05元监控设施维护费）标准交纳建筑面积为90．11平方米的房屋75个月的物业费，经计算，吕巧芝应向海轮公司交纳截至2017年7月1日的物业费为7366元（1．09元／每月每平方米×90．11平方米×75个月），故该院对海轮公司要求吕巧芝支付截止2017年7月1日的物业服务费6785元的诉求予以支持。物业服务协议中约定的逾期交费违约金标准为日百分之一，该标准过分高于海轮公司的实际损失。违约金的认定，既要客观评估海轮公司未按时获取吕巧芝应交物业费产生的损失，也要全面审查海轮公司及时催告并积极主张权利的程度，更要提醒督促吕巧芝按约交纳物业费，将吕巧芝与同小区按约交纳物业费的业主的义务内容公平合理区分。综上，该院酌定将吕巧芝未按时交纳物业费的违约金标准调整为年利率12％，以吕巧芝应当支付的物业费为基数，自海轮公司提起本案诉讼之日起计算至吕巧芝实际支付物业费之日止。吕巧芝经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃了答辩、举证、质证的权利，应承担对其不利的法律后果。《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决一、吕巧芝于判决生效之日起十日内向河南海轮物业管理有限公司支付2011年4月1日至2017年7月1日期间物业费6785元，并支付违约金；二、驳回河南海轮物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费144元，由海轮公司负担119元，吕巧芝负担25元。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据吕巧芝与海轮公司签订的《前期物业管理服务协议》第九条第四款的约定，吕巧芝未按约定缴纳物业费，构成违约，其应当按照协议的约定支付相关拖欠的物业费。至于因业主逾期缴纳物业费而产生的违约金,因过分高于给海轮公司造成的损失，原审法院根据公平原则和诚实信用原则，以实际损失为基础，兼顾各种因素，酌定违约金标准及起付时间，并无不当，故海轮公司的上诉请求，本院不予支持。关于吕巧芝上诉称海轮公司未尽到管理职责，致使其遭受损失的问题，如吕巧芝有充分的证据予以证明，对该损失，吕巧芝可另行主张。综上所述，吕巧芝、海轮公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费576元，由河南海轮物业管理有限公司负担288元，吕巧芝负担288元。本判决为终审判决。审判长 刘 超审判员 陈 赞审判员 陈贵斌二〇一八年二月二十六日书记员 马 静