新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)新01民终351号上诉人（原审被告）：乌鲁木齐顺林商贸有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区。法定代表人：孟忠林，乌鲁木齐顺林商贸有限公司经理。委托诉讼代理人：胡艳菁，新疆思睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：新疆鲁班房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市天山区。法定代表人：李淑桃，新疆鲁班房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：张树兵，新疆资本律师事务所律师。上诉人乌鲁木齐顺林商贸有限公司（以下简称顺林公司）因与被上诉人新疆鲁班房地产开发有限公司（以下简称鲁班房产公司）租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2017）新0102民初2832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人顺林公司的委托诉讼代理人胡艳菁与被上诉人鲁班房产公司的委托诉讼代理人张树兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人顺林公司的上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、案件受理费由被上诉人承担。事实理由：我方并未构成根本违约，我方严格按合同履行。我们双方于2015年初达成合意，口头约定租金减少一半，我方是按变更后的租金标准交纳的租金，被上诉人对此并未提出异议。并且我方于2016年4月至2017年2月期间仍对租赁场地投入了大量资金修建保安室、值班室、添加安保设备等，足以证明我方严格履行了合同，并无违约行为。故被上诉人的一审诉讼请求不成立，应予驳回。被上诉人鲁班房产公司答辩称，上诉人所述不实。我们双方从未口头约定降低租金，没有对租金进行过变更。上诉人对场地的投入并没有那么多，投入最大的彩钢板房，我方也同意折抵租金了，其他的保安室等设施对我方无任何价值。上诉人欠付租金数额巨大，构成根本违约。被上诉人鲁班房产公司向一审法院起诉请求：1.要求判令解除顺林公司与我公司在2014年9月26日签订的乌鲁木齐市天山区红雁池261号房屋及场地的租赁合同；2.判令顺林公司按照合同约定支付截止2017年3月底所欠的租金4,795,000元；3.判令顺林公司支付合同违约金875,000元；4.本案的诉讼费全部由顺林公司承担一审法院认定事实：2014年9月26日，鲁班房产公司与顺林公司签订《房屋及场地租赁合同》，约定：“甲方（鲁班房产公司）将位于乌鲁木齐市红雁路261号的房屋和场地出租给乙方（顺林公司）使用，其中建筑面积18605.73平方米，场地面积2万平方米；乙方已经了解租赁场地和房屋现状及配套情况；租赁期限自2014年9月29日至2018年9月28日，从签订合同至2014年12月31日为房租优惠期，不收取费用，租金的缴纳采取按年支付先付后用的方式，第一年租金为200万元，第一年租金乙方应于场地和房屋交接给乙方前支付甲方，如逾期缴纳每年租金30日以内，乙方除应补交所交租金外还应向甲方支付年租金日万分之三的违约金，如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金百分之二十五的违约金；2015年1月15日需交2015年1月1日至2015年12月31日租金200万元，2015年12月15日需交2016年1月1日至2016年12月31日租金350万元，2016年12月15日需交2017年1月1日至2017年12月31日租金450万元….乙方任何违约导致合同解除的，乙方在甲方场地形成不可移动的固定物、装修等甲方需要的均无偿归甲方所有，无用固定物和垃圾等由乙方承担费用清除；合同解除前乙方在场地上建的临时用房及一切附属设施全部归甲方所有，不得拆除，甲方不承担乙方在场地上建的临时用房和附属设施的任何费用；合同解除后，乙方应无条件在10日内腾空和清理干净交给甲方，如对解除合同有异议也应在无条件交接给甲方后继续协商或法律解决，否则视为乙方违反合同，乙方应每日按照本合同的双倍承担违约责任直至交接为止，主合同解除不影响本条违约条款效力”。合同签订后，鲁班房产公司将租赁标的物交付给顺林公司使用。因顺林公司未能按约定足额缴纳租金，鲁班房产公司于2017年3月13日通过公证方式向顺林公司送达《催告书》一份，载明：“乌鲁木齐顺林商贸有限公司并孟忠林：你方与我公司2014年9月26日签订的乌鲁木齐市红雁路261号房屋及场地租赁合同，你尚欠817万租金未付，现要求你收到此催告后三日内支付，否则我公司将解除租赁合同，责任由你承担”。因顺林公司仍未缴纳欠付租金，鲁班房产公司遂诉至一审法院。庭审中，鲁班房产公司对顺林公司已交租金183万元（现金1,150,000元，彩钢板房造价折抵租金680,000元）不持异议。顺林公司对鲁班房产公司出示的2014年9月26日签订的《房屋及场地租赁合同》落款处的公章真伪存在异议，经顺林公司申请，一审法院委托新疆警察学院司法鉴定中心对真伪进行鉴定，2017年9月15日，新疆警察学院司法鉴定中心作出新警院司鉴[2017]文检字第19号司法鉴定意见书，意见为，该合同中“乌鲁木齐顺林商贸有限公司”印文与样本印文是同一枚印章盖印形成。鉴定意见书送达双方当事人后，顺林公司提出异议，认为司法鉴定中心仅提取了顺林公司提供的陈孝强劳动合同及担保文件上使用的印章，并没有提取顺林公司在工商局备案的原始公章，与真实备案的印章不符。新疆警察学院司法鉴定中心进行答复，因工商局备案资料的印文样本系档案扫描后的打印件，印文细节特征缺失较多，故没有在鉴定中使用，主要是采用了当事人双方均认可的顺林公司提供的实物印章制作的清晰印文作为鉴定样本材料，本鉴定案件的样本采集和使用从程序和实体内容完全符合司法鉴定相关规定。一审法院认为，鲁班房产公司与顺林公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，当属有效，双方应严格依约履行。合同约定顺林公司于2015年1月15日需交2015年1月1日至2015年12月31日租金200万元，2015年12月15日需交2016年1月1日至2016年12月31日租金350万元，2016年12月15日需交2017年1月1日至2017年12月31日租金450万元，还约定如顺林公司逾期缴纳每年租金超过30日，鲁班房产公司有权解除合同，顺林公司应向甲方支付年租金百分之二十五的违约金。根据约定，顺林公司应缴纳自2015年1月1日至2017年3月31日期间的租金6,625,000元【2,000,000元＋3,500,000元＋1,125,000元（4,500,000元÷12个月×3个月，自2017年1月1日至2017年3月31日）】，现顺林公司已交付租金1,830,000元，尚欠付4,795,000元，故鲁班房产公司要求顺林公司支付租金4,795,000元的诉讼请求合理有据一审法院予以支持。顺林公司未能按合同约定的时间足额缴纳租金至今，鲁班房产公司的合同目的不能实现，经鲁班房产公司催告，顺林公司仍未能足额支付租金，已符合合同约定解除条件，故鲁班房产公司要求解除合同的诉讼请求，一审法院亦予以支持。根据合同约定顺林公司支付租金逾期超过30日，顺林公司应向鲁班房产公司支付年租金百分之二十五的违约金，顺林公司迟至判决前仍未能按约定足额支付2015年度租金，未支付2016年度、2017年度租金，其行为已构成违约，其应向鲁班房产公司支付年租金25%的违约金，因顺林公司拖欠了2015年1月至2017年3月期间的租金，鲁班房产公司以2016年年租金3,500,000元主张违约金并无不妥，故被告应支付原告违约金875,000元（3,500,000元×25%）。遂判决：解除新疆鲁班房地产开发有限公司与乌鲁木齐顺林商贸有限公司之间于2014年9月26日签订的《房屋及场地租赁合同》；乌鲁木齐顺林商贸有限公司支付新疆鲁班房地产开发有限公司租金4,795,000元、违约金875,000元。当事人在二审审理中未提供新证据。对一审审理查明的事实及认定的证据本院予以认定。本院认为：当事人对自己主张的事实有责任提供证据。如不能提供证据或提供的证据不足以证明其主张的，应承担举证不能的不利后果。本案中，上诉人顺林公司主张双方对租金标准进行了变更，已将租金降至原租金的一半,被上诉人鲁班房产公司对此不予认可,则顺林公司需对该事实提供证据予以证明,但顺林公司未能举证证明该事实，故对顺林公司的该项上诉理由，本院不予支持。顺林公司又称，其对租赁场地进行了大量投入，添附了大量设施，足以证明其履行了合同义务。本院认为，在双方的租赁合同关系中，顺林公司的主要合同义务是支付租金。顺林公司对场地的投入及添附行为，是其经营行为，并非履行合同义务的行为，故对顺林公司的该项上诉理由，本院亦不予支持。顺林公司拖欠租金构成违约，应按约承担相应的违约责任。综上所述，顺林公司的上诉主张无事实及法律依据，本院不予支持。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51,490元（顺林公司已预交），由上诉人顺林公司负担。本判决为终审判决。审判长 曾 敏审判员 王 宏审判员 黄淑梅二〇一八年二月二十三日书记员 姚 雷