上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终1938号上诉人（原审原告）：上海添捷商业投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区乳山路227号3楼D-571室。法定代表人：王汉宸，总经理。委托诉讼代理人：吴翟，上海市汇业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海胜华景泽金属股份有限公司，住所地上海市嘉定区南翔镇科福路358-368号4幢1层B区1200室，实际经营地上海市浦东新区松林路97弄1号。法定代表人：焦红宇，董事兼总经理。委托诉讼代理人：郑铮，上海瀛泰律师事务所律师。上诉人上海添捷商业投资管理有限公司（以下简称添捷公司）因与被上诉人上海胜华景泽金属股份有限公司（以下简称胜华景泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初64881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。添捷公司上诉请求：1、一审判决违背了合同法的意思自治原则，一审法院不应随意突破合同内容，且不应判令不准许解除合同。2、一审不应将上诉人的催告行为视为一种容忍。3、一审判决出于“利益平衡”考虑作出的判决，是对上诉人合法权益的侵犯。要求撤销原判，改判支持上诉人的一审诉请。胜华景泽公司辩称：1、合同有约定保证金，被上诉人未按约履行，上诉人可以扣除相应保证金，这也符合约定的宽展期的正确定义。2、租金被上诉人已经支付，违约金一审法院已经判决。故要求维持原判。添捷公司向一审法院起诉请求：1、要求确认双方当事人签署的《新华大小洋房项目房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）于2017年6月21日解除；2、判令胜华景泽公司将上海市浦东新区XX路XX号（原XX路XX号）XX号楼房屋（以下统称系争房屋）按照现状予以返还；3、判令胜华景泽公司向添捷公司支付占有使用费（从2017年7月1日起至实际返还之日，2018年9月30日前按照21.60元每天每平方米标准计算，2018年10月1日后按照23.32元每天每平方米计算）；4、判令胜华景泽公司向添捷公司支付违约金352,809元；5、判令胜华景泽公司向添捷公司支付滞纳金24,973元（2017年4月1日至2017年5月16日按照705,618元为本金的日万分之五计算，2017年5月16日起至2017年6月30日按照388,629元为本金的日万分之五计算）。一审法院认定，2015年3月31日，添捷公司作为出租方与胜华景泽公司作为承租方签订租赁合同一份，约定租赁房屋坐落于上海市浦东新区XX路XX号XX号楼，产证编号为：沪房地（市）字（2008）第XXXXXX号；租赁面积为358平方米；双方当事人同意，租赁房屋交付日期为2015年4月1日；租赁期限自交付日起算，租赁期限为八年零六个月，即自2015年4月1日起至2023年9月30日止；双方当事人约定，自租赁房屋交付日起计第一个租赁年度为2015年4月1日起至2015年9月30日止，之后的每一个租赁年度自当年10月1日起至次年9月30日止，依此类推，直至本合同期限之日2023年9月30日止，租赁年度租金标准如下：……第三个租赁年度租金单价为10.80元每平方米每天2016年10月1日至2017年9月30日，第四个租赁年度租金单价为10.80元每平方米每天2017年10月1日至2018年9月30日，第五个租赁年度租金单价为11.66元每平方米每天2018年10月1日至2019年9月30日，……；承租方按以上租金标准向出租方支付租金，月租金计算公式：月租金=租赁房屋面积X365X租金单价÷12，结果四舍五入，小数点后保留两位；在租赁期限内，按先付后用原则，每六个月为一个支付期，承租方应在每个支付期开始前十个工作日内向出租方支付，出租方应在收到承租方支付租金后三个工作日内向承租方提供正式发票；承租方未按期足额支付租金的，则每逾期一日，承租方应按其应付未付金额的日息万分之五向出租方支付滞纳金，直至足额支付应付租金之日止；如逾期六十日仍未付清应付租金及滞纳金，则出租方有权解除本合同，承租方缴纳的租赁保证金不予退还，且承租方须向出租方交纳自出租方发出书面解除本合同之日前所有应缴费用，出租方保留进一步向承租方追缴其他的经济损失；承租方应在本合同签订后五个工作日内或交付日前向出租方支付租赁保证金，租赁保证金相等于租赁房屋第一年度的三个月的租金款项即326,675元，……由于承租方违反本合同造成出租方终止本合同的，出租方没收承租方支付的租赁保证金，出租方有权在承租方违反、不遵守、不履行本合同的时候，抵扣承租方向其支付的租赁保证金，以补偿出租方因承租方该等违反、不遵守或不履行而遭受的实际直接损失、损害（包括但不限于租金的损失）；但在出租方作出上述抵扣前出租方发出书面通知，接到通知五日内仍不改正的，出租方有权对承租方已缴纳的租赁保证金进行抵扣，抵扣租赁保证金后，在出租方给予承租方书面通知三十日内，承租方必须把被出租方扣除部分重新补足，如未补足，每逾期一日，按照应付未付金额日万分之五向出租方支付滞纳金，直至足额补足租赁保证金之日；如在三十日届满后三十天内，承租方仍未补足租赁保证金并付清滞纳金，出租方有权解除本合同；……承租方须在租赁期限届满或本合同提前终止前的九十日，与出租方联系交还租赁房屋事宜，承租方须在租赁期限到期日将租赁房屋交还给出租方；承租方在本合同到期返还租赁房屋时，不得拆除、移动或损坏附着在租赁房屋内的装修改造、或一旦拆除或移动会对租赁房屋主体结构造成损坏的任何装修改造；由于承租方违反本合同，造成出租方根据本合同约定终止本合同的，则承租方应根据出租方的要求，在本合同终止后15日内将租赁房屋返还给出租方，承租方返还租赁房屋时不得以任何理由要求出租方购买或赔偿承租方在租赁房屋内的任何装修、设备或设施；未经出租方同意逾期返还租赁房屋的，每逾期一日，承租方应按届时适用的日租金的二倍向出租方支付租赁房屋占用期间的占有使用费；……在租赁期限内，违反本合同的一方视作违约方，另一方有权终止本合同，违约方向守约方支付相当于三个月租金的违约金；……租赁房屋物业管理费单价为30元每平方米每月，物业管理费每2年调整一次，调整比例不超过10%，届时双方友好协商确定，……。租赁合同签署后，胜华景泽公司支付房屋租赁保证金326,675元。双方庭审中共同确认，2017年4月1日前，胜华景泽公司未按照约定向添捷公司支付下一期半年（2017年4月1日至2017年9月30日）的租金、物业管理费及停车费共计777,258元。2017年5月16日，胜华景泽公司向添捷公司支付388,629元，在相关收款回单摘要处记载“房租”。2017年5月26日，添捷公司委托律师向胜华景泽公司发函，表示根据约定胜华景泽公司应于2017年3月21日前支付2017年4月1日至2017年9月30日期间的租金及物业管理费共计777,258元，但胜华景泽公司并未按约支付，为此双方于2017年4月17日及2017年5月4日就租金支付及后续租赁进行洽谈，目前添捷公司于2017年5月16日仅收到部分租金388,629元，剩余部分仍未收悉。律师认为，胜华景泽公司的行为已经构成违约，考虑到双方长期友好合作的关系，添捷公司声明，请胜华景泽公司于2017年5月31日前足额缴付上述应付费用，若届时胜华景泽公司仍未支付的，添捷公司将根据租赁合同约定解除双方租赁关系并追究胜华景泽公司的违约责任。2017年6月6日，胜华景泽公司通过转账方式向添捷公司账户支付388,629元，摘要注明“房租”，添捷公司将该笔款项通过转账方式当天退还胜华景泽公司。2017年6月20日，添捷公司再行委托律师向胜华景泽公司发函，表示因胜华景泽公司拖欠租金，本律师于2017年5月26日发函，要求胜华景泽公司最迟于2017年5月31日前支付逾期租金，否则委托人将行使合同解除权，但截止上述日期，胜华景泽公司仍未支付逾期租金，需要说明的是，最后付款日期是经双方反复确认的最后付款期，胜华景泽公司也承诺在上述日期付款，但胜华景泽公司屡次爽约，由此表示正式解除双方的租赁关系，请胜华景泽公司2017年6月30日前搬离系争房屋，添捷公司按约没收押金作为违约金，并保留追究滞纳金的权利。胜华景泽公司确认2017年6月21日收到该份函件。另查，上海市浦东新区XX路XX号房屋权利登记至上海市XX公司，后经向公安部门申报，批准将上海市浦东新区XX路XX号XX、XX、XX、XX幢房屋门牌号变更为上海市浦东新区XX路XX号XX号楼、XX号楼、XX号楼及XX房。案件审理期间，胜华景泽公司自愿表示，为证明其履约能力，并表明积极履行的态度，将2017年4月1日至2017年9月30日期间未支付部分388,629元及2017年10月1日至2018年3月31日半年租金、物业管理费及停车费777,258元，总计1,165,887元交至一审法院代管款账户，并自愿表示，如租赁合同继续履行，要求法院将上述款项支付添捷公司。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同双方应按照约定履行自己的义务。双方当事人关于系争房屋建立了租赁关系，添捷公司作为出租人提供房屋给胜华景泽公司使用，胜华景泽公司作为承租人就使用房屋应按约如期支付的租金及物业管理费等，该为承租人的主要合同义务。双方在租赁合同中关于租金明确了支付方式、金额及日期，租金为每六个月一付，先付后用，下一期租金应在每个支付期开始前10个工作日内向出租方支付，本案所涉下一期租赁期间为2017年4月1日至2017年9月30日，故而根据文意理解，租金应在2017年4月1日前10个工作日内完成支付，该期租金最晚支付时间应为2017年3月31日。胜华景泽公司客观上并未在该期限内完成租金等费用的支付义务，其提出在该日之前已经向添捷公司提出要求延期支付租金的申请，并得到添捷公司同意后将租金支付时间变更为2017年5月31日，对此一审法院认为，从添捷公司发函的内容可以看出，添捷公司一再对胜华景泽公司逾期付款的行为明确了催付及强调逾期付款的责任，而根据合同约定，逾期付款60日仍未付清相关款项，出租人有权解除租赁合同，而2017年5月31日正是该约定的最后一天，2017年5月31日前双方确实对付款进行了协商，添捷公司同意胜华景泽公司最晚2017年5月31日付款，但并未明确表示对原先付款时间约定变更且同时同意变更逾期付款责任条款，由此不存在重新计算违约时段，不能视为对合同的变更。胜华景泽公司于2017年6月6日才将该期剩余的租金、物业管理费及停车费计388,629元支付添捷公司，超过其承诺及合同限定时间六天，对此一审法院认为，虽租赁合同中约定逾期60日未付清相关款项，出租方有权单方面解除合同，但从本案合同履行情况来看，首先，根据胜华景泽公司的陈述及添捷公司提供的律师函中，均可以反映双方确实在2017年4月、5月数次就租金支付及后续租赁进行过沟通，虽不能认定双方已就逾期付款的违约责任达成合意变更，但不能否认的是添捷公司对胜华景泽公司延迟付款的行为也表示予以接受，因为按照添捷公司庭审中对租金支付时间的理解及计算，2017年5月31日已超过60日，2017年5月31日是添捷公司给予胜华景泽公司设定的最晚付款日；其次，在胜华景泽公司已经逾期付款情形下，添捷公司仍与胜华景泽公司进行协商沟通，也给予了胜华景泽公司继续履行合同的合理信赖，胜华景泽公司在2017年5月16日支付了388,629元，2017年6月6日支付了388,629元，说明胜华景泽公司在行为上还是有要求履约的主动性；再次，鉴于双方的协商，添捷公司对胜华景泽公司延迟支付已经容忍至2017年5月31日，胜华景泽公司2017年6月6日才支付剩余款项确实违背诚信，但鉴于延迟时间较短，且考虑到双方约定的租赁期限较长，目前仅在履行初期，结合房屋的性质、装修投入等，如解除合同将有损交易安全稳定，造成财产扩大损失，为此在双方合同目的仍可实现下，添捷公司应再给予胜华景泽公司一次继续履约的机会，而胜华景泽公司目前也为证明其履行能力及履行意愿，亦将相关款项放置一审法院的代管款账户，在此继续履行对添捷公司并无不利，基于鼓励交易的目的，一审法院对添捷公司要求确认租赁合同于2017年6月21日解除，并在合同解除后返还房屋、支付占有使用费及基于合同解除没收租赁保证金352,809元的请求，均不予支持。但胜华景泽公司因逾期支付相关租金，理应承担相应的违约责任，添捷公司要求胜华景泽公司按约支付滞纳金，符合合同约定，胜华景泽公司也应为自己的行为付出相应的代价，滞纳金约定标准并不显属过高，一审法院不作调整，但物业管理费及停车费部分并未约定滞纳金责任，同时添捷公司在2017年6月6日收到相关款项后系自行退还，故一审法院对半年租金705,618元从2017年4月1日至2017年5月16日期间及租金316,989元从2017年5月17日至2017年6月6日期间按照日万分之五标准计算的滞纳金部分即19,557.59元，予以支持。另外，添捷公司自愿表示将其交付至一审法院的1,165,887元作为2017年4月1日至2018年3月31日期间的租金、物业管理费及停车费支付添捷公司，并无不可，一审法院予以准许。最后需要指出，胜华景泽公司应由此汲取教训，珍惜本次给予的继续履行的机会，在之后的履行中当严格遵守双方缔结的合同。就本案的诉讼费，一审法院将根据本案的实际情况及当事人过错程度，依法酌定。据此，判决：一、胜华景泽公司应于本判决生效之日起十日内向添捷公司支付滞纳金19,557.59元；二、胜华景泽公司应于本判决生效之日起十日内向添捷公司支付2017年4月1日至2018年3月31日期间的租金、物业管理费及停车费1,165,887元；三、驳回添捷公司的其余诉讼请求。一审案件受理费减半收取计3,483元，由胜华景泽公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人添捷公司与被上诉人胜华景泽公司之间的租赁合同法律关系，不违反相关法律的禁止性规定，应属有效。现上诉人主要依据租赁合同向被上诉人主张合同解除，原审法院根据本案租赁合同的内容以及履行情况，特别是从缔约目的、交易安全、财产损失等角度出发，作出一审判决，符合本案实际情况，亦与法不悖，本院予以确认。上诉人的上诉，依据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,700元，由上诉人上海添捷商业投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵卫平审判员  严卫忠审判员  沈 洁二〇一八年二月二十八日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……