辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽11民终74号上诉人（原审被告）：盘锦欧嘉商贸有限公司，住所地盘锦市辽东湾新区。法定代表人：张栓虎，该公司董事长。委托诉讼代理人：金鹏，盘锦市诚义法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：盘锦中新加船舶配套产品有限公司，住所地盘锦市辽东湾新区。法定代表人：纪军，该公司董事长。委托诉讼代理人：李雨田，大洼区大洼法律服务所法律工作者。上诉人盘锦欧嘉商贸有限公司因与被上诉人盘锦中新加船舶配套产品有限公司租赁合同纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院（2017）辽1104民初2880号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人盘锦欧嘉商贸有限公司的委托诉讼代理人金鹏、被上诉人盘锦中新加船舶配套产品有限公司的委托诉讼代理人李雨田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人盘锦欧嘉商贸有限公司上诉请求：请求撤销原判，改判驳回被上诉人给付场地租金的诉讼请求。诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人与被上诉人之间签订的租赁合同为无效合同。合同改变了土地性质，被上诉人对此负有过错，应承担责任。原审判决解除合同错误。上诉人经营期间的水电均有被上诉人提供，被上诉人切断上诉人的供水供电，导致上诉人无法正常经营，上诉人存在过错。被上诉人主张停水、停电期间的租金没有法律依据。争议土地上的彩板房已经被城管部门认定为违建，并下达相关法律文书，要求上诉人不允许继续经营。上诉人无法继续经营，过错责任在于被上诉人。上诉人不应给付相应租金。上诉人同意给付拖欠的水电费。城管部门认定房屋为违建，并责令上诉人不允许继续经营，这一期间的租金不应给付。被上诉人盘锦中新加船舶配套产品有限公司庭审辩称，原审判决认定合同有效并无不当。被上诉人以自己名义为上诉人申办的第三产业是附属企业，且上诉人只占用一小部分土地，没有根本改变土地用途，不存在合同法规定的合同无效的情形。由于上诉人拖欠租金和水电费在先，已经构成根本违约，原审判决解除合同正确。被上诉人出租给上诉人的是场地，地上建筑物是上诉人建造。该建筑物是否违法与被上诉人无关。双方在租赁合同中也已有明确约定。从双方建立租赁关系至今，上诉人始终没有停止对该建筑物的使用，上诉人不应无偿使用。原审判决上诉人给付租金是正确的。原审原告盘锦中新加船舶配套产品有限公司一审提出诉讼请求：1、解除租赁合同；2、被告给付原告拖欠的场地租金307,675元,拖欠的水电费等47,214.30元；3、被告按约定给付原告滞纳金；4、由被告承担诉讼费用。事实和理由：2012年6月12日，原、被告签订《场地租赁合同》一份，约定原告将其场地出租给被告使用，租期十年，租金为每月18,900元，水电费由被告承担。合同签订后，原告将场地交付被告使用。截止到2017年10月12日，被告欠原告租金307675元，拖欠水电费等47,214.3元，经多次催要未果，故诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。原审法院经审理查明：2012年4月，原告中新加公司领导与被告欧嘉公司的投资人（股东）许照泉协商欲以原告成立第三产业的名义成立公司。为了成立欧嘉公司，2012年4月初，被告投资人在原告取得工业用地使用权的场地上建造了两栋彩钢板房。2012年4月15日，原告中新加公司与许照泉签订房屋租赁协议书，将原告所有的门市彩钢板房1000平方米租赁给许照泉经营使用，租赁期限：2012年4月15日起至2017年4月14日止。2012年6月3日，原告中新加公司向盘锦辽滨沿海经济区管理委员会书面申请，要求申办第三产业。该申请书称：我公司为扩大经营，减少企业受国际金融危机影响暂时性亏损，增加劳动就业机会，利用门前自有板房开办建材供应公司（名称待核准），需向开发区工商等部门申办营业执照，受园区规划政策影响，请开发区管委会批准。本公司申办第三产业不影响开发区的园区规划，服从拆迁规定。经盘锦辽滨沿海经济区管理委员会领导批准，2012年6月11日，盘锦辽滨沿海经济区管理委员会向工商部门出具了企业住所证明。该证明称：盘锦欧嘉商贸有限公司坐落于盘锦辽滨沿海经济区一号路北中新加船舶配套产品有限公司门市（彩钢板房）西数1-6间，该房屋产权归中新加船舶配套产品有限公司所有，相关手续正在办理当中。盘锦辽滨沿海经济区管理委员会同意该企业做为经营场所成立有限公司，该公司所申办第三产业在经济区动迁时无条件拆除（因当时政策规定，不经盘锦辽滨沿海经济区管理委员会同意批准，工商部门不给进行企业登记）。2012年6月12日，原、被告签订《场地租赁合同》一份，约定原告将自有的位于辽宁省盘锦市辽滨船舶修造产业园区内2700平方米土地出租给被告使用，租赁期限：自2012年6月15日至2022年6月14日，土地租赁费每月18900元。合同第六条3项约定：乙方自行建造临时或固定建筑，不能违背经济区规划要求，遇政府规划要求拆迁，乙方需无条件服从。合同同时约定，乙方使用水电费由乙方支付，如乙方不能按时支付租金，应按每日0.5%缴纳滞纳金。截止到2016年12月12日被告欠原告租金118675元，被告拖欠水电费47,214.30元。到目前为止，被告仍然在占用该土地，将自建的彩钢板房进行出租经营。2016年8月10日，盘锦市城市管理综合行政执法局向被告欧嘉公司下发了盘综执通字【2016】第225号限期拆除通知书。原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《场地租赁合同》是双方真实的意思表示，该合同合法有效。原告已按合同的约定向被告交付租赁场地，被告有义务按照合同约定的价款向原告支付租赁费及水电费等。对于被告提出的原告改变土地使用性质，双方签订的场地租赁合同是无效合同的抗辩观点，首先，原告出租的是部分场地，被告在租用的土地上建造彩钢板房作为经营场所，原告与被告配合，以原告成立三产公司的名义成立欧嘉公司进行经营，并不是改变土地使用性质；其次，进一步说，即使双方改变了土地使用性质，根据《中华人民共和国土地管理法》及《土地管理法实施细则》中关于不得擅自改变土地用途，改变土地用途的必须经相关土地和规划主管部门批准，并办理土地用途变更登记的规定，系管理性强制性规定，是土地行政主管部门从土地用途管制角度对土地使用者应按规划用途使用土地的行政管理性要求,不是禁止性强制性规定。违反该规定，仅导致相关行政管理机关对其进行行政处罚的法律后果，不必然导致原、被告之间签订的土地租赁合同无效。原告公司领导与被告公司投资人相互配合串通，以原告开办三产公司的名义，以临时建筑的彩钢板房作为经营场所，并承诺无条件服从拆迁规定，向行政管理部门申请，才通过行政部门批准，促成被告公司在辽滨船舶修造产业园区内成立并经营；因此，双方对建造的临时彩钢板房面临政府拆迁都是明知的，也是必然的结果。现行政部门已向被告下发限期拆除通知书,由于行政部门要求拆除临时建造的彩钢板房，致使双方的租赁合同不能继续履行下去，故应依法解除双方的场地租赁合同,原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。被告在2016年12月12日前欠原告租金118675元，水电费47,214.30元应该全部给付。到目前为止，被告仍然占用该土地进行出租经营。对原告要求被告按约定给付2016年12月12日以后10个月租金的诉讼请求，因双方明知没有审批手续的彩钢板房是临时建筑会被拆迁的结果发生，还相互串通，向行政部门申请成立公司，都存在过错，本院结合原告是出让取得的土地使用权，被告租赁使用该土地成立公司经营、出租彩钢板房进行收益、至今仍然占用该宗土地及双方租赁合同无法继续履行的实际，酌定被告应减半给付10个月的租金，即给付94500元。对原告要求被告按约定给付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：一、解除2012年6月12日原、被告签订《场地租赁合同》；二、被告盘锦欧嘉商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告盘锦中新加船舶配套产品有限公司场地租赁费213175元，水电费等47,214.3元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6623元(已预交)，由被告盘锦欧嘉商贸有限公司负担5206元，由原告盘锦中新加船舶配套产品有限公司承担1417元。二审审理过程中，双方当事人均没有提供新证据。结合双方当事人一审提供的证据及一审、二审庭审陈述，本院认定事实如下：盘锦市城市管理综合行政执法局向上诉人下发《限期拆除通知书》的时间为2016年8月10日，被上诉人停止向上诉人供水、供电的时间为2016年8月12日。自双方合同签订之日（2016年6月12日）起至2016年8月12日，上诉人应当支付的租金总额为945000元（18900元/月×50月），上诉人实际支付的租金金额为958625元，上诉人多支付了13625元。上诉人拖欠被上诉人水电费金额为47214.30元。除此之外，本院认定的其他事实与原审判决认定一致。本院认为，由于擅自改变土地用途的后果是行政部门对土地使用者进行行政处罚，并不影响合同效力，因此本院对上诉人关于租赁合同无效的上诉理由不予采信。上诉人租用被上诉人拥有使用权的土地，应当向被上诉人缴纳租金。由于被上诉人停止向上诉人供水、供电的时间为2016年8月12日，因此本院以2016年8月12日作为时间节点，分段考量上诉人应当是否应当给付租金及如何给付租金的问题。在2016年8月12日之前，上诉人始终正常占有使用其所租赁的土地，无论双方签订的租赁合同是否有效，其均应按照合同约定支付被上诉人租金。根据二审查明的事实，截至2016年8月12日，上诉人多支付了13625元租金。对于2016年8月13日至2017年10月12日的租金，由于上诉人依然占有使用本案所涉土地，因此其应当向被上诉人支付租金。但鉴于在2016年8月13日之后，被上诉人停止向上诉人供水供电，对其使用该土地产生了实际影响，本院酌定上诉人减半给付该期间的租金，共计132300元（18900元/月÷2×14月）。据此，上诉人应当支付被上诉人租金及水、电费的总额为165889.30元（132300元+47214.30元-13625元）。综上，原审判决认定事实有误，应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持盘锦市大洼区人民法院（2017）辽1104民初2880号民事判决第一项（解除2012年6月12日原、被告签订《场地租赁合同》）。二、撤销盘锦市大洼区人民法院（2017）辽1104民初2880号民事判决第二、三项（被告盘锦欧嘉商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告盘锦中新加船舶配套产品有限公司场地租赁费213175元，水电费等47,214.3元；驳回原告其他诉讼请求）。三、上诉人盘锦欧嘉商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付被上诉人盘锦中新加船舶配套产品有限公司场地租赁费及水、电费共计165889.30元。四、驳回被上诉人盘锦中新加船舶配套产品有限公司原审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6623元，由上诉人盘锦欧嘉商贸有限公司承担3311元，由被上诉人盘锦中新加船舶配套产品有限公司承担3312元。二审案件受理费6623元，由上诉人盘锦欧嘉商贸有限公司承担3311元，由被上诉人盘锦中新加船舶配套产品有限公司承担3312元。本判决为终审判决。审判长  朱学利审判员  温 宇审判员  孙继晨二〇一八年二月八日书记员  纪泽平