江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终10162号上诉人（原审原告）：万方伟。委托诉讼代理人：杭军，上海四维乐马（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩伟强。委托诉讼代理人：谢少芳。原审第三人：昆山乐晟居房地产经纪有限公司，住所地江苏省昆山市开发区世茂东外滩3幢4号房。法定代表人：罗华。上诉人万方伟因与被上诉人韩伟强、原审第三人昆山乐晟居房地产经纪有限公司（以下简称“乐晟居公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初11164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。万方伟上诉请求：请求撤销原审判决并依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由韩伟强承担。事实与理由：我方在政府限购政策出台后，明确告知第三人乐晟居公司我方已无购房资格，至于乐晟居公司如何与韩伟强沟通，我方不清楚。2017年5月1日，三方当事人在乐晟居公司办公室进行协商，买卖双方都同意解除合同，只不过我方认为解除原因是限购政策，而韩伟强认为解除原因是我方构成违约。因此，本案合同解除时间是2017年5月1日，而非一审判决认定的2017年8月8日，也不存在我方拒绝履行合同的事实；引发本案的根本原因是政府相继出台的限购政策，同时韩伟强房屋的产权证直至2017年3月28日才办出，房屋上设有抵押权，导致乐晟居公司无法办理网签，我方也无法申请银行贷款，因此合同解除是不可归责于买卖双方的原因；就我方的支付能力而言，完全可以以现金方式全额支付，不需要申请银行贷款，但苦于限购政策出台，我方再无资格购买涉案房屋。韩伟强辩称，我方于2017年3月28日取得房屋产证后，第一时间联系万方伟，联系过程中万方伟没有说购房资格的问题，而是推脱我方不要和他直接联系，有相应的录音证据可以证明；乐晟居公司负责人在2017年4月25日还明确告知我方万方伟是可以购买涉案房屋的；一审中法庭两次告知万方伟房屋时可以购买的，但万方伟本人拒绝购买。本案中，万方伟有无购买资格，不是其或中介公司单方说了算，而是由具体的政策来决定。万方伟向一审法院起诉请求：1、判令韩伟强向万方伟退还购房定金20万元及购房款10万元；2、判令韩伟强向万方伟支付利息（以人民币30万元为基数，年利率6%，自2016年10月1日至判决支付之日止）3、判令韩伟强承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年7月24日，万方伟（买方，乙方）与韩伟强（卖方，甲方）在居间方乐晟居公司（中介方）的居间下，签订了《房屋买卖合同》，约定：乙方购买甲方坐落于江苏省昆山市东部开发区裕景园小区10号楼3005室的房产一套。该房屋面积113.93平方米（房屋实际面积以产权面积为准），房屋总售价138万元，甲方6.6%的税费及中介费1%由乙方承担。乙方于2016年7月24日首付购房定金20万元，于2016年8月15日之前或左右再付房款10万元，后交房和钥匙，乙方于过户当日再付房款60万元，其余房款48万元待双方到房产交易中心办理好房地产过户手续贷款下发后付清，不需贷款的必须在过户当日全部付清该房屋全部房款，若到时乙方贷款多贷的话，多贷部分由甲方在两日内再返还给乙方。要贷款必须先办理贷款手续再过户，在此过程中，甲方需无条件配合乙方办理贷款所需的一切手续，甲方必须在15天内把过户所需的一切材料交于中介方。乙方必须在三个月之内办好产权过户手续并付清购房余款，如有一方故意拖延时间则按违约赔付（已付款两倍违约金）。甲、乙双方签订合同后，乙方中途毁约，应书面通知甲方、中介方，且已付款归甲方所有。甲方中途毁约，应书面通知乙方、中介方，并自违约之日起十日内支付乙方已付款两倍的数额作为赔偿，甲乙双方任何一方违约，均应到中介公司办理解除买卖合同手续。若乙方中途转卖，在本公司转卖，甲方有义务配合乙方与另一方签约，且乙方不属违约。双方还商定若乙方要换房的话，甲方同意乙方转售此房，乙方转售的差额利润归乙方所有，与甲方无关，甲方到时须配合乙方与另一方办理签约、过户、贷款的一切手续，不得故意刁难乙方，向乙方收取任何额外费用，否则将赔付乙方已付款两倍的违约金，但前提是乙方保证在不损害甲方利益的基础上进行与另一方的交易。合同签订后，万方伟将购房定金20万元支付给第三人乐晟居公司法定代表人罗华，罗华于次日转账支付给韩伟强。2016年8月14日，万方伟将购房款10万元支付给第三人乐晟居公司业务经理张荣，张荣于同日转账支付给韩伟强母亲谢少芳。2016年10月3日，苏州市政府发布《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见》，该意见规定，非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区（××区）、昆山市、太仓市累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明；暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；暂停向拥有3套及以上的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例由50%调整为80%，对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。昆山市房产交易中心官方网站于2016年10月20日张贴的通知显示：对于2016年10月4日0点之前已签订认购协议且已支付部分房款的存量房买卖，按老政策执行。目前对于已付部分房款的认定，除买卖双方直接银行转账外，通过经纪机构、支付宝、微信等方式支付的，只要买方到卖方支付的凭证链事实清楚，经买卖双方（包括经纪机构）至市房产交易中心窗口确认，予以认可。（其中，经经纪机构转账等需在2016年10月31日前办理网签手续）。昆山市房产交易中心官方网站2017年4月24日的通知显示：对于在2016年10月4日零点前签订存量房（住宅）买卖合同的，须在2017年4月29日零点之前，由房产经纪机构通过网签材料上传，买卖双方需带好身份证原件、相关转账凭证原件等资料并到中心出具承诺书，经10个工作日内核查后方可按限购前政策办理“存量房买卖网签备案”。2017年4月29日以后，存量房买卖将按限购政策办理。如有限购政策前购房的情况，买卖双方可通过司法途径等解决。万方伟以不符合购房政策为由向韩伟强发送律师函，要求韩伟强退还定金20万元及购房款10万元，后双方就款项返还问题未能达成一致，引发本案纠纷。审理中，第三人乐晟居公司中介李耀陈述称：2016年7月24日双方签订房屋买卖合同，因该房屋产证还在办，所以双方约定待产证办下来后再进行买卖过户，产证在今年3月28日办下来了，但此时昆山出现限购政策，万方伟是外地户口，其名下在昆山已经有一套房了，所以没有购房资格了，但其妻子是本地户口，有购房资格，但首付款比例要上调，万方伟资金不够。因为涉案房屋有抵押贷款，所以在4月29日前无法办理网签手续。大概在2016年11月左右我告知了万方伟现在的限购政策和万方伟的情况，万方伟约在今年二三月份时明确告知我们没有购房意愿了。当时我们告知万方伟如果用万方伟妻子名义是可以继续买卖的，我们就和双方当事人继续沟通磋商，希望促成该交易。合同至今没解除，但在2017年5月双方就在商量解除合同的事了。另查明：位于昆山开发区××楼××室房屋的所有权人系韩伟强，该房屋建筑面积113.87平方米，不动产权登记时间为2017年3月3日。该房屋上尚有抵押权未注销。万方伟及配偶郑海英于2017年1月15日登记为坐落于昆山开发区××东××花××楼××室房屋的所有权人。上述事实由房屋买卖合同、收据、银行转账凭证、银行交易明细、情况说明、律师函、快递单、不动产权登记查询结果、聊天记录、录音、不动产权证、昆山市房产交易管理中心通知以及当事人在庭审中的陈述所证实。一审法院认为，双方当事人间的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，应受法律保护。双方当事人均应当遵循诚实信用原则，根据合同约定履行相应义务。本案争议焦点为万方伟是否因政策原因导致无法继续履行涉案房屋买卖合同。根据现有证据可以确认双方当事人双方在2016年10月4日之前签署了房屋买卖合同，并且万方伟通过中介支付了韩伟强部分购房款（含定金）。从苏州市及昆山市新政实施细则以及昆山市房产交易中心在2016年10月20日和2017年4月24日张贴的公告来看，这种情况仍按老政策执行，可以经过认证网签交易或通过司法途径解决，故万方伟并不符合限购条件，可以购买涉案房屋。关于第三人陈述的购房首付款提高问题，因支付购房款的责任在于万方伟而非韩伟强，而房屋买卖合同的标的物价值较大，万方伟作为买受人对自身合同义务的履行及相应的贷款政策变化风险应当充分预见，且韩伟强在取得涉案房屋不动产权证后一直在催促中介、万方伟积极继续履行合同，万方伟亦未举证证明韩伟强有其他违反合同约定的不予配合继续交易的情形存在，在此情形下，万方伟拒绝履行合同，违约方在于万方伟，万方伟要求退还定金无法律依据，一审法院不予支持。鉴于双方在第一次庭审时均表示同意解除涉案合同，故一审法院确定涉案房屋买卖合同于2017年8月8日解除，关于万方伟已经支付的购房款部分，韩伟强同意返还，故由韩伟强予以返还。对于万方伟主张的利息损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、韩伟强于判决生效之日起十日内返还万方伟购房款10万元；二、驳回万方伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5800元，减半收取2900元，保全费2270元，合计5170元，由万方伟负担3447元，由韩伟强负担1723元。对一审法院查明的事实本院予以认定。二审中，当事人未提交新证据。本院认为,万方伟、韩伟强签订的涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自合同义务。合同签订后，万方伟拒绝继续履行合同，理由是政府出台的限购政策导致其不具备购买涉案房屋的资格。本院就此认为，根据昆山市房产交易中心张贴的公告来看，本案房屋买卖合同按老政策执行，不受限购政策影响，即涉案合同可以继续履行，故万方伟无权拒绝继续履行合同，其关于因限购政策导致丧失购房资格的上诉理由本院不予支持。万方伟在本案中明确表示不再继续履行合同，构成违约，根据法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，故万方伟无权要求韩伟强退还定金。万方伟上诉称其已经告知中介不再购买房屋，但其违约责任并不因此免除，其该项上诉理由不成立。综上所述，万方伟上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人万方伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾雪蓉审 判 员 黄文杰审 判 员 郑 雄二〇一八年二月十一日法官助理 赵 俊书 记 员 杨舒静