福建省福州市鼓楼区人民法院执 行 裁 定 书(2018)闽0102执异17号异议人(案外人)：杨景瑜，女，汉族，1970年3月22日出生，住福建省福州市仓山区。委托代理人：严孙伟，福建八闽律师事务所律师。委托代理人：张琪，福建八闽律师事务所实习律师。申请执行人：中国光大银行股份有限公司福州分行，住所地福州市北二环中路148号，组织机构代码85814571-0。负责人：高名安，行长。委托代理人：黄榕城，福建知信衡律师事务所律师。被执行人：福建省亚通创新集团有限公司，住所地福建省福清市镜洋工业区，组织机构代码72423362-7。法定代表人：陈力辉。被执行人：福清市诚丰家具有限公司，住所地福建省福清市宏路镇新华村，组织机构代码71734488-X。法定代表人：何善祥。被执行人：陈力辉，男，1961年12月16日出生，汉族，住福州市鼓楼区。本院在执行申请执行人中国光大银行股份有限公司福州分行诉被执行人福建省亚通创新集团有限公司、福清市诚丰家具有限公司、陈力辉借款合同纠纷一案【案号为（2016）闽0102执846号】，案外人杨景瑜对本院拟拍卖位于福州市鼓楼区温泉街道东大路房屋及车位提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已经审查终结。异议人杨景瑜的异议请求：裁定立即终止对位于福州市鼓楼区××街道××路××花××＃楼××室、××室、××室、××室房屋及××、Ｂ连体地下1层53车位承租人即异议申请人要求腾房的执行措施。事实与理由如下：异议申请人于2014年2月20日与被执行人福建省亚通创新集团有限公司（以下简称：亚通创新集团）签订了一份《租赁合同》，被执行人亚通创新集团将其名下的位于福州市鼓楼区××街道××路××花××＃楼××室、××室、××室、××室房屋，租赁期限自2014年2月25日至日至2029年2月24日止，共租赁15年。双方约定一次性支付全部租金的，租金金额按年租金40万元计算，15年租赁期间租金总额共计600万元。异议申请人作为承租人已于合同签订当日通过银行转账方式向亚通创新集团支付了全部的租金600万元。租赁合同目前也在正常履约过程中。根据法律规定，承租人的合法承租权受法律保护。即使贷款银行或法院要拍卖上述出租房产，也不能因此破除该房屋的租赁关系。近来，异议申请人收到贵院作出的执行通知和腾房通知，故为维护自身作为承租人的合法权益，依法提出执行异议。申请执行人：异议人异议请求没有法律依据，涉案房产是申请执行人作为抵押权人可以申请拍卖，且有生效判决。异议人提供的证据不足以证明其与被执行人有租赁关系，没有实际占有涉案房产的证据提交。异议人需要提交其他证据予以证明。异议人租金一次性支付600万元的租金极其不符合常理。银行汇款凭证上明明标注的是借款，有理由怀疑是异议人和被执行人恶意串通伪造租赁合同。异议人的租赁权不管真实与否，都无法抵抗抵押权人的抵押权益。案外人杨景瑜为了证明其主张，向本院提交如下证据：A1、《租赁合同》，以此说明异议申请人杨景瑜早在2014年2月25日就与产权人亚通创新集团签订了作为本案被执行财产的位于花开富贵1#楼28层的相关房产。A2、《银行汇款凭证》，以此说明异议申请人杨景瑜根据合同约定已全部支付了租金。A3、《公告》，鼓楼法院《拍卖公告》和《限期履行通知书》。申请执行人质证认为：对证据A1、A2真实性有异议，不能证明其真实存在租赁关系。对证据A3真实性无异议。本院查明：申请执行人中国光大银行股份有限公司福州分行诉被执行人福建省亚通创新集团有限公司、福清市诚丰家具有限公司、陈力辉、杨景瑜借款合同纠纷执行一案，本院于2017年3月9日立案执行，执行依据为（2016）闽0102民初2904号民事判决：一、被告福建省亚通创新集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国光大银行股份有限公司福州分行偿还借款本金6494435.12元及利息、罚息、复利155045.04元（利息、罚息、复利暂计至2016年3月21日，之后至款项还清之日止的利息、罚息、复利按《流动资金贷款合同》的约定计付）；二、被告福建省亚通创新集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国光大银行股份有限公司福州分行偿还代垫款本金19723375.32元及利息446063.88元（利息暂计至2016年3月21日，之后至款项还清之日止的利息按日万分之五计）……四、原告中国光大银行股份有限公司福州分行对被告福建省亚通创新集团有限公司提供的如下房产（位于福州市鼓楼区××街道××路××花××＃楼××室房产；位于福州市鼓楼区××街道××路××花××＃楼××室房产；位于福州市鼓楼区××街道××路××花××＃楼××室房产；位于福州市鼓楼区××街道××路××花××＃楼××室房产；位于福州市鼓楼区××街道××路××号花开富贵1#楼A、B座连体地下一层53车位房产；位于福州市鼓楼区××街道××中心××室房产），有权以折价、变卖、拍卖所得价款，对本判决第一、二、三项确定的债权，在最高债权额本金3200万元及相应的利息、实现债权的费用的限度内优先受偿……”2016年6月30日，依照申请执行人中国光大银行股份有限公司福州分行提出的财产保全申请，本院作出（2016）闽0102民初2904号《民事裁定书》，并通过福州市房屋登记中心冻结了福州市鼓楼区××街道××路××花××＃楼××室、××室、××室、××室房屋及××、Ｂ连体地下1层53车位买卖、交易、抵押手续。因被执行人未按照生效文书履行义务，2017年11月15日，本院作出（2017）闽0102执846号之一执行裁定书，裁定：拍卖被执行人福建省亚通创新集团有限公司名下位于福州市鼓楼区××街道××路××花××＃楼××室、××室、××室、××室房屋及××、Ｂ连体地下1层53车位。异议人杨景瑜提交的《租赁协议》载明：被执行人福建省亚通创新集团有限公司自愿将座落于福州市鼓楼区××街道××路××花××＃楼××室、××室、××室、××室房屋及××、Ｂ连体地下1层53车位出租给异议人使用，租赁期限自2014年2月25日至2029年2月24日，每年租金40万元，15年租金共计600万元，租金采取预付的方式于2014年2月25日前一次性交付。租金汇入如下指定收款账户：户名：陈力辉，账号：62×××57的账户，租赁合同的签订时间为2014年2月20日。2014年2月25日，杨景瑜向陈力辉转账人民币600万元，标注为“借款”非租金。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定：“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施，并适用本规定第二十九条关于查封、扣押、冻结期限的规定。”本院在财产保全过程中查封的位于福州市鼓楼区××街道××路××花××＃楼××室、××室、××室、××室房屋及××、Ｂ连体地下1层53车位房产，自动转为执行中查封的房产。虽然案外人杨景瑜提交的《租赁合同》载明合同签订时间在房产查封之前，但是租赁合同中约定15年的租金600万元一次性支付的条款，显然与租赁的日常商业交易习惯不符。且异议人提交的《转账凭证》中的转账600万元系借款，没有写明用途是租金，综合异议人提交的证据，不能排除双方串通倒签租赁合同妨碍执行的可能。除此之外，异议人也未提交证据证明涉案房产已被其真实占有、使用，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条关于：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”的规定，案外人杨景瑜提出的异议请求，于法无据，本院予以驳回。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人杨景瑜提出的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 员  赵 南人民陪审员  杨金华人民陪审员  薛洁云二〇一八年二月六日法官 助理  李 榕书 记 员  江 威附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。