云南省澄江县人民法院民 事 判 决 书(2017)云0422民初1216号原告：澄江县农业机械化技术学校。住所地：云南省玉溪市澄江县凤麓街道办事处仙湖路**号。统一社会信用代码：125304224320192071。法定代表人：袁自华。委托诉讼代理人：许永斌，云南亮剑律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：朱云芬，女，1967年4月24日生，汉族，住云南省昆明市嵩明县，现住云南省玉溪市澄江县。被告：洪利华，男，1984年8月9日生，汉族，住云南省玉溪市澄江县。被告：王熙俊，男，1990年8月19日生，汉族，住云南省玉溪市澄江县。原告澄江县农业机械化技术学校（以下简称农机技校）与被告朱云芬排除妨害纠纷一案，本院于2017年11月29日立案后，在诉讼过程中，被告朱云芬申请追加洪利华为本案被告共同参加诉讼，洪利华又申请追加王熙俊为本案被告共同参加诉讼，本院均予以了准许。2018年1月9日本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农机技校的委托诉讼代理人许永斌、被告朱云芬、洪利华、王熙俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告农机技校向本院提出诉讼请求：1、判令被告从原告的房屋（位于澄江县××办事处××楼大门以北××六间铺面）内搬出；2、判令被告自2017年8月11日起至腾房之日止，每日赔偿原告房租损失467.60元（本判决所涉货币币种均为人民币，以下不再专门指明）；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告当庭明确其所提出的诉讼请求由三被告共同承担，并将诉讼请求第2项中每日赔偿原告房租损失由467.60元变更为255.60元。事实和理由：2013年7月10日，其与被告经过协商，其同意将澄江县××办事处××西××号一楼铺面（大门以北铺面六间）出租给被告使用收益，租期四年（自2013年8月10日至2017年8月10日止），并约定房屋租金两年付一次，前两年租金161000元，后两年租金170660元，合同到期后，被告拒绝从承租的房屋内搬出，强行霸占此房屋，经其多次催促被告仍拒绝搬出，为维护其的合法权益，现特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告朱云芬辩称，其与原告签订租赁合同后，使用了一段时间，因原告没有按照之前的口头约定给其建盖厕所和停车位，其找到原告协商，要求转租。之后，原告让其将房屋转租给洪利华，并出具了书面的证明，因此，原告现在起诉其没有相关的事实和法律依据，该商铺现在与其已经没有任何关系，其不应该承担任何责任。被告洪利华辩称，2014年1月10日，其从朱云芬处将六间铺面转租过来，经营了一年就遇到小西城拆迁，导致商铺片区灰尘很大，无法经营。于是其提出与原告解除合同，但原告一直推诿，后来其找到原告的法定代表人袁自华询问是否可以转租，袁自华同意后其才将房屋转租给了王熙俊。现该六间铺面不是其在使用，其没有办法交房，原告主张的房租损失也与其没有任何关系。被告王熙俊辩称，原告起诉的这六间铺面现在的确是由其锁着，但其不同意腾出房屋交还给原告，也不同意赔偿原告房租损失。因为该六间铺面其租过来以后，在装修过程中得知房屋涉及拆迁，为避免损失的进一步扩大，其停止了装修，自2017年5月份起该六间铺面就一着锁着没有在使用。原告没有按照合同的约定将房屋涉及拆迁的情况通知其或其他被告，给其造成经济损失400000余元，其要求原告将拆迁补偿款中的装修赔偿款支付给其，来弥补其的损失。当事人围绕诉讼请求及答辩理由向本院提交了原告农机技校的事业单位法人证书、组织机构代码证、法定代表人身份证复印件、澄江县农业局出具的证明、澄国用（2013）第350号国有土地使用证、澄房权证凤麓镇字第××号房屋所有权证、澄政发[2013]39号《澄江县人民政府关于划拨行政事业单位国有资产的通知》、《房屋租赁合同》、照片、业务回单、科目明细账、被告朱云芬、洪利华、王熙俊的身份证复印件、《餐厅转租合同》、《餐厅转让合同》、中国工商银行现金存款凭证、农机技校出具的证明、收款收据以及本院依职权调取的澄江县人民政府发布的关于仙湖路改扩建工程征迁的公告、洪利华、王熙俊工商登记的相关资料等证据在案佐证，本院予以确认。根据当事人的陈述和经本院审查确认的上述证据，本院认定本案事实如下：农机技校系事业单位法人，也是坐落于澄江县××办事处××号房屋的管理者和使用者。2013年7月10日，农机技校作为出租人（甲方）与承租人朱云芬（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定了以下主要内容：甲方将位于澄江县××办事处××西××号（农机技校）办公大楼一楼大门以北框架结构的铺面六间出租给乙方使用。租赁期限为四年，自2013年8月10日起至2017年8月10日止。每两年租金为91000元，房屋维修费用70000元，两项合计161000元。随后每两年铺面租金及房屋维修费按上两年铺面租金及维修经营费用的6%递增。乙方应于2013年8月10日前一次性付给甲方本合同约定的前两年度租金及房屋维修费161000元，于2015年8月10日前一次性付给甲方本合同约定的后两年度租金及房屋维修费170660元。合同签订后，乙方应向甲方支付水电、装修保证金共计10000元，作为乙方履行本合同项下义务的担保。合同终止，若无违反，保证金不计息退还。甲方应于2013年7月17日前，将租赁房屋交付乙方使用。未经甲方书面同意，乙方不得将房屋转租他人。本合同终止后15日内，乙方应在保持房屋及附属设施设备完好的状态下，将房屋交还甲方。乙方若不按约定将房屋交还甲方，甲方有权自行收回。合同还约定了双方当事人的其他权利义务。2013年7月15日，朱云芬向农机技校交纳租房保证金10000元。在合同履行期间，朱云芬按合同约定向农机技校支付了2013年8月10日至2015年8月10日止的租金和房屋维修费共计161000元。2014年5月26日，朱云芬与洪利华签订《餐厅转租合同》，合同约定：朱云芬将位于澄江县凤麓街道办事处仙湖西路23号幸福厨房餐厅转租给洪利华经营，转租期限为三年零两个月，即2014年1月10日（实际为2014年6月10日）至2017年8月10日。2016年6月10日至8月10日的房租、装修费、一部分物品折价款共计68000元，2014年8月10日至2015年8月10日的房租为80500元，2015年8月10日至2017年8月10日的租金共计170660元。付款方式：第一次付款，于合同签订之日由洪利华一次性支付朱云芬148500元；第二次付款，由洪利华于2015年8月10日前一次性付给朱云芬两年的房租170660元。合同签订当天，洪利华向朱云芬支付了2014年6月10日至2015年8月10日的房租、装修费以及物品折价款共计148500元。洪利华还于当天向朱云芬支付租房保证金10000元，朱云芬遂将农机技校出具给其的收款收据交给了洪利华。同年6月，朱云芬将租赁房屋腾交给洪利华管理使用。2015年2月3日，农机技校向洪利华出具证明一份，该证明载明：“此有澄江县农业机械化技术学校铺面于2013年7月出租给朱云芬，并签订了房屋租赁合同。2014年6月，经朱云芬申请，澄江县农业机械化技术学校讨论决定，同意朱云芬将该铺面转租给洪利华。”洪利华持该证明、农机技校的事业单位法人证书及其他资料到澄江县市场监督管理局办理了个体工商户信息变更手续。2015年11月16日，洪利华向农机技校账户存入现金170660元，用于支付2015年8月10日至2017年8月10日的铺面租金。2016年9月30日，洪利华与王熙俊签订《餐厅转让合同》，合同约定：洪利华将位于澄江县凤麓街道办事处仙湖西路23号的诸葛烤鱼餐厅转租给王熙俊经营，转租期限为十个月，即2016年10月10日至2017年8月10日止。由王熙俊一次性支付洪利华装修费、一部分物品折价款及2016年10月10日至2017年8月10日的房租共计80000元。如合同期满续租，洪利华应配合王熙俊与公司签订续租合同后由王熙俊继续经营。2016年10月10日，王熙俊按合同约定向洪利华支付租金、装修费、物品折价款共计80000元。洪利华于当日将租赁房屋腾交给王熙俊管理使用。2016年11月11日，农机技校向王熙俊出具证明一份，证明载明：“位于澄江县××办事处××西××号的房产，系澄江县农业机械化技术学校自建房屋。该房屋房产证等于2009年交由澄江县政府投资部门保管。”之后王熙俊持该份证明及其他资料到澄江县市场监督管理局注册成立了“澄江县绘梦装饰经营部”。2017年5月4日，澄江县人民政府发布了关于仙湖路改扩建工程征迁的公告，公告载明：“一、仙湖路改扩建工程项目规划范围：北起环城北路，南至环湖公路……。二、自本公告发布之日起，严禁任何单位和个人在拆迁范围内实施新建、扩建、改建、加层、装修房屋或进行房屋买卖、赠与、出租、分户析产、抵押、置换、互换、改变用途等行为，否则，不予补偿……。”遂后，王熙俊将其承租的六间商铺关闭，未在使用。现租赁期限届满，六间商铺仍由王熙俊锁着，未交还农机技校。2017年11月29日，农机技校向本院提起诉讼，要求判如所请。综合原、被告的诉辩主张，本案争议的主要焦点为：一、三被告之间的转租合同是否有效？二、本案承担责任的主体是谁？逾期腾房的占有使用费应当如何计算？针对争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持……。”根据上述法律规定可以看出，转租合同是否有效，应当从以下几个方面来判断：1、房屋承租人将房屋转租给次承租人，已经取得房屋出租人书面或者口头同意的，该房屋转租合同有效；2、房屋承租人将房屋转租给次承租人，未取得房屋出租人同意，房屋出租人不知情的，该转租合同效力待定；3、房屋承租人将房屋转租给次承租人，未经房屋出租人同意，房屋出租人在知道该事实后，虽反对房屋转租，但未与承租人解除原租赁合同，该房屋转租合同也应认定为有效。本案中，朱云芬与农机技校签订《房屋租赁合同》后，在合同履行过程中，将租赁房屋按合同约定的剩余租赁期限转租给了洪利华，并取得了农机技校的书面同意，因此，朱云芬与洪利华之间的转租合同有效。洪利华在使用一段时间后，又再次将租赁房屋转租给了王熙俊，洪利华、王熙俊虽未能提交农机技校书面同意转租的证明，但结合本院向澄江县市场监督管理局调取的王熙俊在办理工商登记时提交的材料其中有一份农机技校于2016年11月11日出具的证明，该证明出具的时间与王熙俊提交材料申请办理工商登记的时间是一致的，可以看出该份证明是农机技校出具给王熙俊用于办理工商登记用的，说明农机技校在出具该证明时已经知道洪利华将房屋转租给王熙俊的事实。农机技校在知道洪利华将房屋转租给王熙俊后，在六个月内既未提出反对意见，也没有与承租人解除原租赁合同，洪利华与王熙俊签订的转租合同中约定的转租期限也未超过原租赁合同中约定的租赁期限，因此，可以推定农机技校默示同意了洪利华的该转租行为，故洪利华与王熙俊之间的转租合同有效。针对争议焦点二，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，农机技校将由其管理、使用的房屋出租给朱云芬后，朱云芬将之转租给了洪利华，洪利华又转租给了王熙俊，两次转租均取得了农机技校的同意，现租赁合同和转租合同均于2017年8月10日到期，王熙俊作为租赁物的实际使用人应当承担返还租赁物的义务，王熙俊在租期届满后拒不腾还房屋，还应当向农机技校支付逾期腾房的占有使用费。占有使用费的计算应当参照合同约定的租金计算方式予以计算，农机技校主张自2017年8月11日起至腾房之日止以日租金255.60元计算损失的起算时间和计算标准均有误，本院不予支持。根据《房屋租赁合同》中双方约定的承租人腾还房屋的时间为合同终止后15日内，该合同因租赁期限届满而终止，故承租人腾还房屋的时间应为2017年8月25日。再结合双方在合同中约定的后两年度的租金及房屋维修费为170660元，每两年铺面租金及房屋维修费按上两年铺面租金及维修经营费用的6%递增，故逾期腾房的占有使用费经计算为247.81元/天{[170660元+（170660元×6%）]÷2年÷365天}。故农机技校主张的逾期腾房的占有使用费应当自2017年8月25日起按日租金247.81元/天计算至实际腾交房屋之日止。朱云芬、洪利华作为承租人，只有在次承租人对租赁物造成损失的情况下，才承担赔偿责任，朱云芬和洪利华在合同履行期限届满后既未实际占有、使用该租赁房屋，也没有从该租赁房屋上获得收益，故对农机技校要求朱云芬与洪利华共同承担交还房屋以及支付逾期腾房的占有使用费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院认为，依法成立的合同受法律保护，农机技校与朱云芬在平等自愿协商的基础上签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，属合法有效的合同，依法应受法律保护。朱云芬在合同履行过程中，将其承租的房屋转租给洪利华，洪利华又转租给了王熙俊，农机技校分别以明示和默示的方式对转租行为予以了认可，故朱云芬与洪利华、洪利华与王熙俊之间签订的转租合同合法有效，双方之间形成的是房屋租赁合同关系，故本案案由应变更为房屋租赁合同纠纷。庭审中，王熙俊提出其于2017年7月份左右向农机技校的法定代表人袁自华提出续租请求，农机技校对此予以否认，王熙俊又不能提交其他证据予以证实，故本院依法认定双方签订的租赁合同因合同履行期限届满而自动解除。现租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，故对农机技校提出的要求被告将位于澄江县××办事处××楼大门以北××六间铺面腾交其管理、使用并承担相应损失费用的诉讼请求，本院予以支持，但只应由租赁物的实际管理使用者王熙俊承担，占有使用费的计算标准，以本院核定的为准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、由被告王熙俊于本判决生效之日起三日内将澄江县凤麓街道办事处仙湖路23号（澄江县农业机械化技术学校）办公大楼一楼大门以北铺面六间腾交给原告澄江县农业机械化技术学校管理、使用；二、由被告王熙俊自2017年8月25日起按日租金247.81元向原告澄江县农业机械化技术学校支付逾期腾房的占有使用费至实际交房之日止；三、驳回原告澄江县农业机械化技术学校对被告朱云芬、洪利华的诉讼请求；四、驳回原告澄江县农业机械化技术学校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元（原告澄江县农业机械化技术学校已预交），由被告王熙俊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。本判决书生效后确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期限为二年。审判员  罗敏二〇一八年二月五日书记员  李静