中华人民共和国上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民终96号上诉人(原审第三人)：上海昆仑商城有限公司，住所地上海市。法定代表人：许万申，董事长。委托诉讼代理人：汪伟敏，上海市朝华律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙哲，上海市朝华律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王淑英，女，1947年7月3日出生，汉族，住台湾桃园县。被上诉人(原审被告)：上海明虹投资有限公司，住所地上海市。法定代表人：杨爱莲，总经理。委托诉讼代理人：彭亮，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海昆仑台湾商城有限公司，住所地上海市。法定代表人：王显昌，董事长。委托诉讼代理人：魏国俊，北京市中伦(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：段自勉，北京市中伦(上海)律师事务所律师。上诉人上海昆仑商城有限公司(以下简称“昆仑商城”)因与被上诉人王淑英、被上诉人上海明虹投资有限公司(以下简称“明虹公司”)、被上诉人上海昆仑台湾商城有限公司(以下简称“昆仑台湾商城”)排除妨害纠纷一案，不服中华人民共和国上海市普陀区人民法院(2015)普民四(民)初字第2300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昆仑商城上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判：1、明虹公司按照生效判决确定的标准支付房屋使用费；2、昆仑商城无需承担补充支付责任。事实与理由：上海市高级人民法院判决生效后客观上事实发生了变化，昆仑商城与明虹公司之间已经不存在租赁合同关系，故其不应承担补充支付责任。退一步说，即使支付租金，也是应按照高院生效判决确定的标准支付给明虹公司。被上诉人明虹公司辩称：明虹公司与昆仑商城是一体的，若法院判决明虹公司承担责任，则昆仑商城也应承担相应责任。请求本院依法判决。被上诉人昆仑台湾商城不发表意见，请求本院依法判决。被上诉人王淑英未应诉答辩。王淑英向一审法院起诉，请求判令：一、昆仑台湾商城及昆仑商城返还上海市长寿路XXX号、401号甲107室房屋(以下简称“系争房屋”)；二、明虹公司支付2014年9月26日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(根据其他同类房屋所涉纠纷的判例，前案判决所确定的使用费标准对王淑英而言显然不公，故本案中请求法院在参考司法评估结论的基础上对使用费的标准予以酌定)；三、明虹公司支付房屋使用费的利息(按银行同期贷款利率计，自2014年9月26日起算至本案判决生效之日止)；四、昆仑台湾商城、昆仑商城对上述涉及钱款支付的诉请承担补充责任。一审法院认定事实：2013年5月3日，王淑英以明虹公司为被告、昆仑商城为第三人，就系争房屋的返还、使用费及利息支付问题提起排除妨害之诉。该案查明的主要事实有：一、2003年8月29日，昆仑商城与明虹公司签订《房地产转让协议》，约定昆仑商城向明虹公司出售包括系争房屋在内的房地产共计六幢，明虹公司对此房产上已设定的租赁关系予以认可，如明虹公司欲转让房产的，须经原租赁方“新加坡台联商业股份有限公司”同意。同年9月29日起，双方又签订《房地产转让补充协议书》及《补充协议》，约定该房产已于1994年作为合作条件投入到中外合作经营的昆仑台湾商城，合作期限为二十五年，合作期间昆仑商城的利润以固定回报的形式收取，明虹公司受让该房产后向昆仑商城回租，租期截止至2021年12月31日，昆仑商城授权昆仑台湾商城每月自应得的固定分利中按比例提取一定的资金向明虹公司支付；二、2006年12月21日，明虹公司与王淑英签订《房地产转让协议书》，约定明虹公司将系争房屋以“公司内部特优价”向王淑英转让，前提是王淑英同意向明虹公司提供无偿借款，同时王淑英认可系争房屋“已有租赁合同存在”，租期内王淑英若要求自营的，则须征得原租赁方“新加坡台联商业股份有限公司”的认可，为便于商场统一管理，王淑英同意现有租期届满后，房屋仍由明虹公司委托的管理公司同意出租管理。此后，王淑英将系争房屋向明虹公司交付，明虹公司则将包括系争房屋在内的房产整体向昆仑商城返租。房屋产权于2007年2月6日登记至王淑英名下；三、2009年至2013年间，座落于上海市长寿路XXX号、401号甲的、与系争房屋性质类似的部分房产业主分别提起诉讼，请求判令明虹公司支付租赁合同期满后的房屋使用费并由昆仑商城等承担连带责任。对上述案件审理后法院认为，虽然业主与明虹公司之间的租期已届满，但基于明虹公司、昆仑商城、昆仑台湾商城就此类房产存在长达二十五年的使用权租赁及合作关系导致客观上难以向业主返还房屋，故明虹公司应向业主支付使用费直至房屋实际返还之日，而昆仑商城在已将房屋用于合作投入并获利的情形下，未经登记备案再将房屋向明虹公司回租，导致业主行使物权受阻，故其应对房屋使用费的给付承担补充责任。根据上述查明事实，一审法院于2014年8月25日就此案作出(2013)普民四(民)初字第1229号民事判决，对王淑英返还房屋的诉请不予支持，但判令明虹公司应承担逾期无法返还房屋的责任，即向王支付自2012年2月6日起至判决生效之日止的房屋使用费，该费用的金额由法院以王淑英自愿接受的、同类案件中其他业主所主张并获生效判决支持的使用费为标准酌定为每月61,146元。同时判令昆仑商城就此费用按前案相同的理由承担补充支付责任，但因王淑英与明虹公司之间并无租赁关系，在权利义务不明的情形下不应由明虹公司承担使用费利息。上述判决于2014年9月26日生效，明虹公司自该期限起未支付之后的房屋使用费。2015年9月29日，王淑英提起本案诉讼，请求判决如其诉请。一审法院另查明，一、明虹公司、昆仑商城、昆仑台湾商城、新加坡台联商业股份有限公司曾为包括系争房屋在内的上海市长寿路某地块的房产租赁及与之相关的一系列房产转让、合资合作、利润分配等问题发生诉讼，该案一审经本院作出(2012)沪二中民二(民)初字第15号民事判决后，上海市高级人民法院于2014年11月19日作出(2014)沪高民一(民)终字第11号终审判决，确认明虹公司与昆仑商城于2003年9月29日签订的《房地产转让补充协议书》于2012年7月9日解除，判令昆仑商城除应向明虹公司支付2005年9月至2014年2月7日的租金及使用费外，还需向明虹公司支付违约金；二、2015年11月19日，明虹公司以昆仑台湾商城为被告、昆仑商城为第三人，向一审法院提起(2015)普民四(民)初字第2975号民事诉讼，认为明虹公司与昆仑公司的《房地产转让补充协议书》即租赁关系既已解除，则昆仑台湾商城对包括系争房屋在内的房产占有权丧失，故请求判令昆仑台湾商城迁离房屋并支付房屋使用费。该案经一审后，本院于2017年3月1日作出(2016)沪02民终6992号终审判决，认为明虹公司与昆仑商城签订上述协议书时，对昆仑商城已将房屋使用权作为合作条件投入昆仑台湾商城且在合作经营期限届满前无法实际收回房屋等相关事实明确知晓，故无论明虹公司与昆仑商城之间建立或解除租赁关系，均不能影响昆仑台湾商城基于合作关系而非以次承租人的身份使用房屋，故对明虹公司的诉请不予支持；三、昆仑商城的原企业名为上海昆仑商城，自2016年3月7日起经工商部门核准变更名称为上海昆仑商城有限公司。一审审理期间，经王淑英申请，法院委托上海国衡房地产估价有限公司对系争房屋租金的市场价格进行了评估，该公司出具了沪国衡估字(2016)第0269号房地产估价报告，结论为：系争房屋自2014年9月26日起至2016年10月31日止的市场租金价值为1,606,000元。对此结论，王淑英认为，该评估称对估价采用了“比较法”，报告中却未见比对实例及可支撑结论的事实，租金的增幅百分比需由评估方进行释明，评估结论明显低于市场价；明虹公司认为，本案的评估结论与另案的评估结论差异不大，可相互借鉴参考，对该结论的采纳与否尊重法院决定；昆仑台湾商城认为，对评估结论无异议但与本方无关；昆仑商城认为，本方对评估持否定态度，该报告中缺乏比对实例、计算过程及标准的引用，结论与市场价相比偏高，此外，评估机构的作业期与其持有的资质证书有效期不符。针对上述意见，评估方表示，一、报告中已对评估所采用的“比较法”作了说明；二、比对实例与计算过程按行业规定不公开；三、租金的增长百分比系在参考上海市同类型、近似地段的商圈租金平均上涨幅度的基础上得出，相关数据当事人可通过公开渠道自行采集而无必要在评估报告中公布；四、评估方的评估资质注册具有连续性，可提供与本案评估作业相符时间段的资质证书。一审法院认为，发生于本案当事人与案外人之间的、包括系争房屋在内房地产相关的诸多纷争已通过前案各生效判决得到解决，鉴于上述判决中对整个事件的经过及各当事人之间的法律关系、权利义务、责任分担等均进行了详细的阐述与辨析，本案中对此不再赘述。根据前案与本案查明的事实可知，目前系争房屋仍由与王淑英并无合同关系的昆仑台湾商城根据合作经营的约定在一定期限内合法使用，显然尚不具备向王淑英交还的条件，而王淑英在接受房屋转让时对加诸于房屋之上的产权限制系明知并应为此承担法律后果。换言之，系争房屋由昆仑台湾商城使用的现状并不超出王淑英购房时的预期而未侵害王淑英的物权，故对王淑英请求返还房屋及要求昆仑台湾商城为房屋难以返还所产生的使用费承担补充支付责任的诉请，难以支持。但明虹公司作为房屋的出让方，仍因基于转让合同对其不能向产权人及时交付房屋承担赔偿责任，该赔偿责任的具体承担形式可以是在房屋无法返还期间向王淑英支付相当于房屋使用费的钱款，现明虹公司自认在前案对类似费用已作出判决的情形下又于付费截止日后停止履行义务，则王淑英请求其继续支付此类费用的诉请合理合法，应予支持，但该费用本身并非根据约定以定时定量的方式支付，再加之纠纷的形成与王淑英接受房屋转让时怠于预估合同风险而草率缔约的瑕疵行为有关，故对王淑英就房屋使用费利息的主张，不再支持。至于费用的计算方式，王淑英基于此前与房屋使用费相关的生效判决要求在费用支付的时间上延续前案并计算至房屋实际返还之日止的诉请与法不悖且出于自愿，予以采纳；同时，王淑英要求在金额方面参考房屋租金市场价的主张较为合理，而评估方作为专业机构所出具的评估报告以及针对当事人所作的答复具有权威性与合法性，故对该评估结论予以采纳，并在此基础上结合客观案情对使用费金额予以酌定。应当指出的是，王淑英并不属于明虹公司、昆仑商城、昆仑台湾商城及案外人之间合作经营或租赁关系的实际参与方，任一当事人之间亦未曾对该房屋使用费作出约定，故费用的计算标准无须参照上述民事关系中所产生固定利润、分成或租金等。最后，虽然昆仑商城与明虹公司的租赁关系被判令解除，但前案认定昆仑商城为使用费支付承担的补充责任系基于其在房屋交付问题上的过错而非合同关系，故本案中其仍应为此继续担责。据此判决：一、上海明虹投资有限公司应于判决生效之日起十日内向王淑英支付上海市长寿路XXX号、401号甲107室的房屋使用费(按每月人民币64,000元计，自2014年9月26日起算至上海明虹投资有限公司实际向王淑英返还该房屋之日止)；二、上海昆仑商城有限公司对判决第一项承担补充支付责任；三、对王淑英的其余诉请不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，生效判决认为昆仑商城应当就明虹公司在5年租赁期满后的付款行为承担相应的责任，并据此判决昆仑商城对明虹公司的给付内容承担补充支付责任。故昆仑商城上诉称其无需承担补充支付责任，与生效判决相悖，本院不予采信。目前系争房屋仍由昆仑台湾商城合法使用，明虹公司作为系争房屋的出让方，仍应承担不能及时交房的责任，具体承担形式可以是在房屋无法返还期间向王淑英支付相当于房屋使用费的钱款。鉴于近年来房价及租金呈上升趋势，如仍按照多年前判决确定的标准支付使用费，显然对王淑英不公。故昆仑商城上诉称应按生效判决确定的标准支付使用费，本院不予采纳。至于费用计算方式的确定，一审法院已有详尽阐述，本院不再赘述。综上所述，昆仑商城的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,600元，由上诉人上海昆仑商城有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理何倩审判长  陈俊审判员  徐江审判员  俞璐二〇一八年二月二十六日书记员  徐晨附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……