湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2017)湘0121民初3328号原告（反诉被告）唐俊杰，男，1985年12月6日出生，汉族，住湖南省邵阳县。委托代理人龚佳利，湖南竞翔律师事务所律师。被告（反诉原告）陈湘宜，女，1982年12月26日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。委托代理人叶昌林，广东中炬律师事务所律师。原告（反诉被告）唐俊杰与被告（反诉原告）陈湘宜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告唐俊杰请求本院判令：1、被告继续履行《房屋买卖合同》；2、被告承担本案全部诉讼费。被告陈湘宜答辩要点及反诉请求：原、被告双方签订的《房屋买卖合同》及《购房协议书》生效的前提是买方需办理好购房抵押贷款批准手续，故案涉合同及协议系附生效条件的合同或协议。现被告积极配合原告办理贷款审批手续，但原告受限购限贷政策的影响，向北京银行申请贷款时遭拒，故合同未生效；第二，原告属于限购限贷对象，其声称为了规避政策购房而办理离婚手续，已涉嫌违反我国《婚姻法》第四条关于“夫妻应当互相忠实，互相尊重”等相关规定，是一种投机取巧，侵害公共利益的行为；第三，原告在现阶段的购房资质值得质疑；第四，原告未能按合同及时支付购房尾款，导致被告失去在东莞置业的最佳时机；第五，《房屋买卖合同》不宜也无法继续履行：1、案涉房屋系被告名下唯一房产；2、原告未举证证明已办理离婚手续和已办理按揭贷款手续；3、合同及协议未明确合同履行期限；4、原告起诉主张为继续履行合同，但在诉讼中却申请对包括答辩人的3张金融社保卡、银行卡进行冻结，涉嫌滥用诉权。因此，案涉《房屋买卖合同》及《购房协议书》不宜也无法继续履行。现提起反诉，请求法院判令：1、解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、反诉被告唐俊杰赔偿反诉原告因过错造成反诉原告的直接经济损失10000元；3、反诉被告唐俊杰赔偿因财产保全措施造成反诉原告的损失1000元（暂计算至起诉之日，后续损失将按实际发生额追加请求）；4、本诉及反诉诉讼费由反诉被告唐俊杰承担。原告唐俊杰针对反诉的答辩要点：《房屋买卖合同》合法有效，具有法律效力，原告不同意解除合同。原告具备购房资质，且从合同签订到现在，双方通过短信及微信对原选定的按揭银行进行了变更，就算按揭手续没有通过，原告还可以选择一次性付款。原告一直在积极履行合同，没有过错，不存在给被告造成损失。相反，被告收取原告的首付款，又不配合办理贷款审批手续，给原告造成了损失。至于保全措施，原告是通过合法手续申请的，是否滥用诉权，由法院判决。至于冻结哪家银行卡的款项，系法院根据程序作出，不是原告的具体要求，是否合理，原告无法判断，由法院处理。查明的事实根据双方当事人的诉辨主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实、2016年12月19日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，由原告以635000元的总价款购买被告名下位于泉塘街道办事处东六线东、小塘路西、规划道路北中国铁建国际城10栋506号房。合同还约定，合同签订之日买方向卖方支付购房定金5000元；购房首付款为190500元（含定金），剩余购房款444500元以银行按揭方式支付，如银行实际审批数额不足申请额度，买方应在缴交税费当日起5日内将差额一并支付。合同签订当天，双方另签订一份《购房协议书》，主要针对办理银行按揭贷款时需由各方承担的义务及违约责任进行了补充约定，其中协议第一条约定，“。甲方（即陈湘宜）同意乙方（即唐俊杰）以北京银行按揭方式付款，以支付甲方应收的房款。”2、2017年1月6日，被告出具收条，载明收到原告购房首付款190500元（包含原告于合同签订前已支付的定金5000元）。3、涉案房屋的所有权登记在被告名下。4、被告陈湘宜在庭审中已撤回第三项反诉请求。三、双方当事人有争议的事实1、《房屋买卖合同》及《购房协议书》的效力。原告认为，《房屋买卖合同》及《购房协议书》均约定签字生效，至于《购房协议书》第四条，属重大误解，因一般认为合同签字才生效。告认为，《房屋买卖合同》及《购房协议书》均由原告起草和提供，并在同一天签定，内容互补，没有冲突。《房屋买卖合同》第十条和《购房协议书》第七条虽约定签字盖章生效，但均为格式性条款，效力明显低于《购房协议书》第四条约定的生效条件，且《购房协议书》具备实质性内容，故应认定《房屋买卖合同》及《购房协议书》属于附生效条件的合同。本院认为，《房屋买卖合同》及《购房协议书》均系双方真实意思表示，也未违反有关法律行政法规强制性规定，依法成立。因《购房协议书》针对合同中银行按揭贷款事项作了特别约定，其中，第四条写明“本协议以乙方向贷款银行申请购房抵押贷款获得批准为正式生效条件。如果贷款银行认为乙方的借款申请不符合条件而不予批准，则甲乙双方可以解除本协议”，该约定明确具体，故应认定案涉《房屋买卖合同》及《购房协议书》系附生效条件的合同。现原告未获得合同约定的北京银行按揭贷款审批通过手续，也未及时获得其他贷款银行的审批通过手续，故合同的生效条件未成就，应认定案涉《房屋买卖合同》及《购房协议书》未生效。虽《房屋买卖合同》第十条约定“本合同。自本合同签字之日起生效”，以及《购房协议书》第七条约定“本协议自双方签字或盖章之日起生效”，但均系格式条款，效力明显低于《购房协议书》第四条的约定。故原告主张案涉《房屋买卖合同》及《购房协议书》已生效，因证据不足，不予认定。2、《房屋买卖合同》及《购房协议书》是否继续履行或解除。原告认为，合同及协议书均生效，且原告愿意一次性支付剩余购房款，故合同应继续履行。被告认为，因协议书约定的生效条件一直未成就，被告有权解除，且被告在2017年6月6日向原告发出了《解除合同通知书》，要求解除合同并同意退还原告定金及首付款。虽原告愿意一次性支付剩余购房款，但由于原告违约在先，加之房价上涨，故被告也不同意继续履行合同。本院认为，根据前述认定可知，《房屋买卖合同》及《购房协议书》未生效，且被告无过错，故被告有权解除合同及协议书。现被告在2017年6月6日向原告发出《解除合同通知书》，原告已在2017年6月7日收到该通知书，但又未在通知书约定的收到通知书三日内，即在2017年6月10日前与被告达成新的一致协议，故应认定合同及协议书在2017年6月10日已解除。虽原告通过微信、短信方式与被告的丈夫刘斌进行过沟通，拟变更协议书约定的贷款银行，因未得到被告方明确认可，应视为双方未变更协议约定。至于原告在诉讼中愿意一次性支付剩余购房款，以达到继续履行合同的目的，因被告明确表示不同意，故原告主张继续履行合同，依据不足，不予支持。3、被告主张的损失如何认定。原告认为，案涉合同及协议书合法有效，原告无违约行为，不存在承担违约责任。被告认为，本案原告存在过错，应赔偿被告直接经济损失10000元。本院认为，原告未获得北京银行按揭贷款审批通过手续，其主要原因是受银行贷款政策的影响，对此，原告并无过错。因此，被告主张原告承担直接经济损失10000元，无事实依据与法律依据，不予支持。判决理由与结果本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》及《购房协议书》虽依法成立，但生效条件未成就，合同未生效。被告主张解除合同及协议书，有事实依据与法律依据，应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，被告收取原告的首付款190500元（含定金5000元），应及时退还原告，并需支付从收款之日起的相应利息损失。因原告的诉求为继续履行合同，而未涉及返还首付款的问题，故本院在本案中对首付款返还事项不宜一并作判决。双方可自行协商给付方式。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十五条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告唐俊杰与被告陈湘宜于2016年12月19日签订的《房屋租赁合同》及《购房协议书》于2017年6月10日解除；二、驳回原告唐俊杰的诉讼请求；三、驳回反诉原告陈湘宜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取40元，财产保全费3770元，反诉费25元，共计3835元，由原告唐俊杰负担3810元，被告陈湘宜负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  邓 翠二〇一八年二月二十八日法官助理  邓超兰书 记 员  黄立康附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。