北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0112民初28584号原告（反诉被告）：北京海达成科技有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇垡头村西。法定代表人：季树海，董事长。委托诉讼代理人：王月，北京市诚汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：季术东，男，1970年5月17日出生，汉族，该公司员工，住单位宿舍。被告（反诉原告）：牛树国，男，1978年1月18日出生，住山东省东平县。委托诉讼代理人：郎元靖，北京市时代九和律师事务所律师。第三人：华北中铜（北京）电气有限公司，住所地北京市通州区工业开发区云杉南路17号6幢1层6111号。法定代表人：李军，总经理。委托诉讼代理人：郎元靖，北京市时代九和律师事务所律师。原告(反诉被告)北京海达成科技有限公司（以下简称海达成公司）与被告（反诉原告）牛树国及第三人华北中铜（北京）电气有限公司（以下简称中铜公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海达成公司委托诉讼代理人王月、季术东，被告牛树国的委托诉讼代理人郭元靖，第三人中铜公司法定代表人李军及委托诉讼代理人郭元靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海达成公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付2017年5月1日至2017年8月31日的租金40万；2、被告立即向原告支付滞纳金3万；3、被告立即向原告支付水费30665元；4、被告立即向原告支付违约金即空租期的损失60万；5、被告将编号GB/T17467的630KW的变压器减容至315KW，并由被告承担自2017年5月1日至实际减容之日止的变压器基本电费20160元每月或被告赔偿因变压器减容所产生的损失60万元及2017年9月1日至变压器减容之日止的基本电费损失，按每月10080元计算；6、诉讼费被告承担。事实与理由：原告与被告于2014年12月24日签订了《厂房租赁协议》将原告位于北京市通州区张家湾镇垡头村西的厂房租赁给被告使用。租赁期限自2015年5月1日至2025年4月30日止。2015年5月1日至2020年4月30日年租金标准为120万元每年，年租金分两次支付，于每年4月15日之前向甲方交付当年50%租金，10月15日前交付余下年租金。合同签订后，原告如约将厂房交予被告使用，但被告均未如期缴纳租金及相应水费。现为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。被告牛树国答辩并提出反诉称，不同意原告诉求。因政府拆迁腾退，第三人已于2017年8月10日腾空租赁厂房，并通知原告，将厂房交付。因此，租金仅同意支付2017年5月1日至2017年8月10日的租金；按照相关规定，滞纳金是5%，原告诉求过高；水电费同意支付，但具体数额需要核实；违约金，不同意支付；提供合格变压器是出租方义务，增容是原告申请的，申请之后双方协商费用由双方各自承担一部分，减容没有合同约定，是为了履行合同做的工作，与我们无关。基于上述事实，被告同时提出反诉请求：确认原、被告签订的《厂房租赁协议》于2017年8月10日起解除。第三人中铜公司述称：不同意原告诉求。同意被告牛树国的答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：海达成公司原称北京垡头铸造有限公司，其于2014年12月23日经核准完成名称变更登记。2014年12月14日，北京垡头铸造有限公司（出租方、甲方）与牛树国（承租方、乙方）签订《厂房租赁协议》约定：甲方租赁给乙方的厂房坐落在北京市通州区张家湾镇垡头村西（以下简称涉案厂房），厂房租赁期间自2015年5月1日起至2025年4月30日；双方签订合同后，乙方应于每年4月15日之前向甲方缴付当年50%租金，10月15日缴付余下年租金，每年租金皆为税后租金；2015年5月1日至2020年4月30日，每年租金1200000元；2020年5月1日至2025年4月30日，每年租金1284000元；租赁期内，使用该厂房发生的水、电、电话通讯及各项税费均由乙方承担；乙方在租赁期间内，如将该厂房全部或部分转租给第三方，需事先征得甲方的书面同意，如乙方擅自中途转租转让的，则视为乙方单方面撕毁协议，甲方可收回厂房并不退还租金和保证金；租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态，经甲方检验合格后退还乙方保证金；租赁期满后，由乙方所增建的设施归乙方所有；租赁期间，乙方应遵守国家的法律、法规，不得利用厂房进行非法活动，不得从事具有污染性或高噪声的行业，乙方在租赁期间的一切债权、债务及各种责任与甲方无关；乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议；厂房租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和政府拆迁改造致本合同无法履行，双方互不承担责任，因拆迁政府给予的补偿归甲方所有（如乙方在租赁期内增建了厂房，拆迁后，甲方应给予乙方一定的补偿）；厂房租赁期间，如甲方提前终止合同违约，应赔偿乙方2倍的年租金；租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方2倍的年租金及保证金；甲方租给乙方变压器2台（出厂序号9338-12,1392）,甲方协助乙方增容变压器一台，增容费用由乙方出资500000元，余下款由甲方出资，来共同完成。该租赁合同还约定了其他内容。2015年4月1日，海达成公司（甲方）与牛树国（乙方）签订《补充协议》，约定：甲方于2015年4月1日起将编号GB/T17467的630KM变压器一台和编号为GB1094-1-5-85的315KW变压器一台交付乙方使用；乙方负责变压器的保管、维护及由此产生的费用等。2017年7月31日，海达成公司委托北京市诚汇律师事务所向牛树国发出《律师函》载明：根据《厂房租赁协议》你方应当于2017年4月15日前缴纳2017年5月1日至2017年10月30日的租金而你至今未交纳，另外你自2015年5月1日至2017年4月28日水费共计25665元至今未予缴纳；现你方没有及时支付租金及水费的行为构成根本违约，本律师希望你方收到本函后3日内向委托方支付：1、2017年5月1日至2017年10月30日的租金60万元及相应滞纳金；2、2015年5月1日至2017年4月28日水费25665元及相应滞纳金。同年8月间，牛树国、中铜公司向海达成公司发出《终止租赁合同通知书》载明：“根据2017年8月3日张家湾人民政府对工业大院企业及“散乱污”企业采取停产措施的通知，要求我公司在8月4日前将停产措施落实到位。由于政府下达文件要求停产的原因，我公司在8月4日开始不能再进行生产、制造，根据原先签订的厂房租赁协议内容，因政府原因至本合同无法继续履行双方不承担责任；我公司提出2017年8月10日停止对该厂房的承租，承租方在8月10日前将厂房的设备、办公设备搬离厂房”。在庭审过程中，海达成公司不认可《终止租赁合同书》发生解除合同的效力，其不同意在2017年8月10日解除合同，其认为被告未按合同约定交纳租金、水费构成违约，其同意自2017年8月31日起《厂房租赁协议》解除。牛树国认可自2017年5月1日起的租金未交纳。关于欠付的水费问题，海达成公司向本院提交水表照片、北京市关于水费价格的文件，其中水表读数显示6145吨，海达成公司表示按照5元/吨的价格计算。另查，牛树国是中铜公司股东，牛树国主张签订《厂房租赁协议》是代表公司的行为。海达成公司对牛树国的上述主张不予认可，认为涉案租赁合同及后来的补充协议，就是针对牛树国，牛树国是涉案合同的相对人。经核实，涉案厂房实际由中铜公司使用。经询问，中铜公司称其生产的产品系铜牌，生产过程涉及光化污染，属于张家湾镇政府清退的企业。再查，2017年8月间，北京市通州区人民政府开展工业大院和“散乱污”类企业清理整治措施。按照通州区人民政府《关于进一步强化工业大院和“散乱污”企业整治工作方案》的要求，清理整治对象包括全区工业大院、环保手续、排放、环保设备等存在问题的企业、违法违规建设的企业等，该方案要求对“散乱污”企业进行停产、拆除等措施。在本案审理期间，本院依职权调取了北京市通州区张家湾镇人民政府“散乱污”企业整治工作台账，该台账载明了整治工作的企业名称、地址、所属行业、问题类别。在该台账中未涉及中铜公司。关于变压器问题，经询问，海达成公司称目前尚未对变压器进行减容，牛树国称其搬离涉案厂房后，对变压器进行了报停处理，海达成公司对此予以认可。本案审理过程中，海达成公司提交了位于垡头村的垡头药材厂、今朝家具产业基地等照片及张家湾镇部分企业网络招聘信息截图，用以证明并非所有企业均要求停产。牛树国对此不予认可，认为跟本案无关。后本院联系北京市通州区张家湾镇经济发展科核实，其表示，针对“散乱污”企业，采取全部停产停业；针对工业大院，原则上要求停产，但也有部分继续经营；针对工业大院中仓储性质的租赁物，目前还没有具体的整治政策。上述事实，有《厂房租赁协议》、《补充协议》、《律师函》、《终止租赁合同通知书》、水表照片、“散乱污”企业整治工作台账等及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：本案的争议焦点在于涉案《厂房租赁协议》的解除问题。首先，牛树国、中铜公司发出的《终止厂房租赁合同通知书》不能发生解除合同的效力。涉案《厂房租赁协议》系牛树国与海达成公司签订，牛树国主张是代表中铜公司的行为，但未提交充分证据予以证明，本院对此不予采信。因此，《厂房租赁协议》的合同相对方为牛树国。牛树国主张因政府出台“散乱污”企业整治措施，造成其无法继续使用涉案厂房，据此其行使合同解除权，并发函通知海达成公司。牛树国该主张的实质是依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项“因不可抗力致使不能实现合同目的”而行使法定解除权。该法定解除权的发生在于发生不可抗力，导致当事人订立合同的目的无法实现时，给予当事人的救济措施。但根据本案查明的事实，牛树国与海达成公司签订的《厂房租赁协议》的目的在于使用涉案厂房，并未约定在涉案厂房内开办企业，同时约定不得从事具有污染性或高噪声的行业。而政府出台“散乱污”企业整治措施的对象是具有污染性、违规建设等问题的企业，该政策不影响牛树国订立《厂房租赁协议》的目的。再者，从牛树国提交的证据来看，其发函要求解除合同时，政府尚未对牛树国或实际使用人中铜公司采取具体整治措施。从本院依职权调取的政府工作台账上，中铜公司亦未在整治对象范围内。即从现有证据来看，政府的“散乱污”企业整治措施尚未实际影响牛树国、中铜公司使用涉案厂房。因此，因不可抗力而行使法定解除权的条件不具备，牛树国、中铜公司发出的解除合同通知函不能发生解除《厂房租赁协议》的效力。对牛树国要求确认《厂房租赁协议》在2017年8月10日解除的反诉诉求，本院不予支持。其次，海达成公司与牛树国可以协议解除《厂房租赁协议》。当事人协议一致，可以解除合同。牛树国发出《终止厂房租赁合同通知书》虽不发生解除合同的效力，但是其作为解除合同的意思表示已到达海达成公司，海达成公司同意《厂房租赁协议》在2017年8月31日解除，双方对合同解除的意思表示一致，视为双方协议解除《厂房租赁协议》。故涉案《厂房租赁协议》在2017年8月31日起解除。最后，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在《厂房租赁协议》履行过程中，牛树国未按合同约定交纳2017年5月1日起的租金，故牛树国应当支付2017年5月1日至合同解除之日即2017年8月31日止的租金，共计40万元；同时，合同约定一方拖欠不付房费等满一个月，出租方有权收取5%的滞纳金，故牛树国应支付海达成公司滞纳金2万元，对超出该部分的诉求，本院不予支持；海达成公司要求牛树国支付水费，牛树国亦表示同意支付，具体数额，本院经核实为30665元，对海达成公司该项诉求，本院予以支持。合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因牛树国要求提前解除合同，会给海达成公司造成一定的空租期的损失，具体数额，本院根据本案案情，酌定为3个月的租金，共计30万元，过高部分，依据不足，本院不予支持。海达成公司要求牛树国对变压器进行减容或赔偿变压器减容损失及基本电费损失的诉求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）牛树国支付原告（反诉被告）北京海达成科技有限公司二〇一七年五月一日至二〇一七年八月三十一日止的租金，共计400000元，于本判决生效之日起七日内付清；二、被告（反诉原告）牛树国支付原告（反诉被告）北京海达成科技有限公司滞纳金20000元，于本判决生效之日起七日内付清；三、被告（反诉原告）牛树国支付原告（反诉被告）北京海达成科技有限公司水费30665元，于本判决生效之日起七日内付清；四、被告(反诉原告)牛树国支付原告（反诉被告）北京海达成科技有限公司违约金300000元，于本判决生效之日起七日内付清；五、驳回原告（反诉被告）北京海达成科技有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）牛树国的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9873元，由原告（反诉被告）北京海达成科技有限公司负担4220元；由被告（反诉原告）牛树国负担5653元,于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费50元，由被告(反诉原告)牛树国负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  许多清二〇一八年二月七日书记员  张媛媛