浙江省衢州市柯城区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0802民初694号原告：余建军，男，1982年7月17日出生，汉族，住衢州市柯城区。原告：吴丽群，女，1983年10月19日出生，汉族，住衢州市柯城区。两原告共同委托诉讼代理人：郑志忠，浙江泽大律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：吴勇敏，浙江泽大律师事务所律师。被告：衢州新湖房地产开发有限公司，统一社会信用代码913308007399309942，住所地：衢州市柯城区新湖景城玫瑰园51幢201室。法定代表人：汤云霞，执行董事。委托诉讼代理人：史建兵，浙江浙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟宪恺，浙江浙元律师事务所律师。原告余建军、吴丽群与被告衢州新湖房地产开发有限公司（以下简称新湖房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余建军、吴丽群的委托诉讼代理人郑志忠、吴勇敏，被告新湖房地产公司委托诉讼代理人史建兵、孟宪恺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余建军、吴丽群向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失721270.07元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年8月，被告通过媒体和现场销售广告牌，推出新湖景城玫瑰园商铺销售广告。销售广告称：“投资商铺，商机是关键！有的商铺，数年成熟；有的商铺，即开即旺；新湖玫瑰园小高层鎏金商铺，占据西区80万方城市综合体核心，与衢州人民医院隔路相对，与生俱来的的无尽商机，仅59席，等你来抢。”；“人民医院面对面，新湖商铺钱生钱”。受上述广告的重大影响，并基于对人民医院迁入后每天高密度固定客流的期待，2015年5月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买位于衢州市间，建筑面积19.51平方米，单价每平方米59969.25元，总价款1170000元。合同签订后，原告按约付清购房款，房屋已交付。而同期，该商铺周边商铺单价在20000元左右。2017年9月21日，衢州市规划局西区分局发布公示，衢州市人民医院从原址改址为九华西大道以北、养生大道以东、回龙小区以西，用地面积139169平方米。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按协议履行，原告已按约履行义务，依法享有合同相应权利。被告在商铺销售中的广告宣传，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第三条“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定情形，应当视为合同内容，被告正是基于该商铺位于衢州市人民医院“面对面”这个卖点进行销售宣传，原告也是基于这个买点而购买该区域商铺，双方所签合同销售价格正是基于这个因素而确定。从该商铺周围同期销售价格，可以看出衢州市人民医院的区位对价格的巨大影响。现衢州市人民医院改址他处，致使原告合同利益受到重大损失。故原告诉至法院，诉请如前。被告新湖房地产公司答辩称：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方之间商品房买卖合同关系成立并生效，应当受法律保护，对双方具有法律约束力，应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告已支付全部购房款，被告履行了交房义务，原告所购房屋已办理产权登记，双方合同已经履行完毕；二、被告不存在虚假宣传的事实。根据被告提交的证据，衢州市人民医院项目建设在2011年就已经立项审批、并按照慈善医疗用地取得《建设用地规划许可证》，在2013年3月31日取得《建设工程规划许可证》，2014年取得《建筑工程施工许可证》，并于当年开工建设。原告2014年购买商铺时，该项目正处于建筑施工过程中，被告销售商铺时时所作的宣传广告完全符合事实，并无虚假宣传行为。双方在《商品房买卖合同》补充协议条款第9条明确约定“楼书、广告、模型不是合同组成部分，也不构成要约和承诺”。被告有理由相信原告作为完全民事行为能力的成年人，在购置家庭重要财产前必然已对合同条款经过详细了解与审阅；三、《商品房买卖合同司法解释》第三条明确规定商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，应当视为要约。然而衢州市人民医院不属于新湖玫瑰园小区规划红线范围内。该项目属于小区规划范围外的慈善医疗划拨用地，其不在新湖玫瑰园开发范围规划内，故市政府配套设施不属于合同内容。原告认为被告所作广告宣传属于合同要约，本身违反司法解释的规定和双方合同的约定；四、原告诉请的赔偿金额缺乏依据。无论原告的主张是否有法律及合同依据，原告以所谓周边商铺的成交价与其购买涉案商铺的价差主张其所谓的损失，依据不足。原告提交的证据中周边商铺是被告开发的新湖景城一期项目，并不具有价格上的可比性，且商铺推出时间不相同，价格自然有差异；五、衢州市人民医院选址公示，属于政府规划变更调整，与被告无关，相应后果应由原告自行承担。根据《城乡规划法》规定，经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见。据此衢州市规划局西区分局于2017年9月21日公布的衢州市中心医院（四省边际中心医院）选址公示，已经明确对此规划选址公示需要咨询或有异议者，有权按照听证规定申请听证。而此次选址属于衢州市规划局西区分局的政府行为，如原告认为因政府的规划调整给其造成损失，应向政府有关部门反映与交涉。综上，被告依据合同约定，履行自身合同义务，不存在虚假宣传等行为，不存在合同违约情形，原告诉请被告赔偿损失缺乏事实与法律依据，要求驳回原告的诉讼请求。原告余建军、吴丽群围绕诉讼请求向本院提供以下证据：1、现房销售商铺广告宣传资料，以证明被告“衢州市人民医院面对面”等的广告宣传具体明确，衢州市人民医院的区位因素对商铺的价格影响巨大，符合《商品房买卖合同司法解释》第三条的要求，解释中的商品房规划范围应指的是政府规划范围，相关设施，既包括商品房的基础设施，也包括相关配套设施，故现房销售商铺广告宣传资料构成原、被告商铺买卖合同内容；2、《商品房买卖合同》及付清房款凭证，以证明原、被告间的商铺买卖合同关系，原告已按约付清购房款；3、争议商铺周边商铺销售价格清单，以证明衢州市人民医院的区位对商铺销售价格的巨大影响；4、衢州市人民医院选址公示，以证明衢州市人民医院改址的事实。被告新湖房地产公司向本院提供以下证据：1、衢州市国土资源局划拨供地单位批准结果公示、中标通知书、政府信息公开告知书、衢州市中心医院施工许可证、用地规划许可证、建设工程规划许可证，以证明衢州市人民医院从用地到规划建设，均经过严格审批及可行性论证手续，从项目立项到主体结构封顶均按照医院设计建造，原告2014年购房时该项目已经动工建设，所以本案不存在虚假宣传；2、奠基仪式、总平面图、《衢州晚报》2012年3月19日专栏专版公开报道衢州市人民医院设计方案建言献策的专题报道，以证明衢州市人民医院的设计、开工、建设等均为衢州市市民共同知晓；3、《商品房买卖合同》补充协议，以证明该协议第9条约定，楼书、广告、模型不是合同组成部分，也不构成要约和承诺的事实。本院经审理认定如下事实：对于当事人双方没有争议的原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告付清房款，被告交付了商铺，原告办理了商铺的不动产权证，被告在销售新湖玫瑰园商铺时将人民医院作为卖点进行宣传，被告没有虚假宣传，人民医院因政府重新规划改址的事实，本院予以确认。本案争议的事实即被告在新湖玫瑰园商铺销售过程中对衢州市人民医院所作的广告宣传是否应视为合同要约？是否应视为《商品房买卖合同》的合同内容？对此，原告认为被告将衢州市人民医院的区位影响力作为宣传的重点，符合《商品房买卖合同司法解释》第三条规定的“所作的说明与允诺具体确定、并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”的条件，且该条款中的“商品房开发规划范围”指的是政府规划范围，“相关设施”既包括商品房的基础设施，也包括相关配套设施，故被告对人民医院所作的广告宣传应当视为合同要约，并视为合同内容。被告认为，被告所作宣传资料上载明“以上位置平面图仅供参考，具体以现场为准”，且原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第9条款特别明确约定“楼书、广告、模型不是合同组成部分，也不构成要约和承诺”。另外，《商品房买卖合同司法解释》第三条明确规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，只有在商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，同时符合具体明确、重大影响两个必要条件，才能视为要约，被告对人民医院所作的广告宣传不构成要约，不应视为合同的内容。本院认为，被告在新湖玫瑰园商铺销售过程中对衢州市人民医院所作的广告宣传不能视为合同要约，亦不能视为《商品房买卖合同》的合同内容。理由如下：1、《商品房买卖合同司法解释》第三条明确：第一、商品房的销售广告和宣传资料的性质为要约邀请；第二、适用范围是商品房开发规划范围内的房屋及相关设施；第三、出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明与允诺要具体确定且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响；第四、明确法律责任。本案中，原、被告对《商品房买卖合同司法解释》第三条有不同的理解，原告认为，凡是涉及商品房开发规划，均指的是政府对商品房开发的规划，规划的主体是县级以上政府，不存在商品房规划范围内一说。被告认为，衢州市人民医院不在其开发的新湖玫瑰园规划范围内，属于政府规划的配套设施。对此，本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条规定，“房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划，合理布局，综合开发，配套建设”，政府统一规划商品房的开发规划，但房地产开发企业只能对其商品房开发规划范围内的房屋及相关设施负责，其他市政配套设施的规划、建设并不在房地产开发企业的商品房开发规划范围内。故应严格执行、正确理解《商品房买卖合同司法解释》第三条的精神，不能因为衢州市人民医院这个要素客观上提升了被告开发的商铺价格就认为人民医院属于被告的开发规划范围；2、被告销售商铺时，衢州市人民医院已经立项并正在建设施工中，这一事实客观存在，被告对此没有进行虚假宣传。2017年9月衢州市人民医院因政府规划，重新选址，正好说明证明衢州市人民医院由政府统一规划，房地产企业无此职能，且只能就房地产规划范围内的房屋及相关设施负责；3、一般老百姓在购置家庭重要财产前会对商品房规划范围内的房屋及相关设施如小区景观、小区内道路、停车场、运动场所、物业服务等进行考量，也会对商铺周边的商业服务、文化教育、医疗卫生、公共交通等公共设施的设置情况进行考量。即使被告未将衢州市人民医院作为卖点进行宣传，老百姓也会通过各种信息渠道了解上述情况后再作决定。故被告对人民医院所作的广告宣传不能视为合同要约及合同内容。另外，原告依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，认为政府对人民医院规划的调整，不构成被告免除违约责任的理由，本院认为适用该规定的前提是违反合同条款中的内容。现被告对商铺所作的广告宣传不能视为合同内容，故不能适用该条款。且衢州市规划局西区分局新颁布的衢州市中心医院（四省边际中心医院）选址公示，已经明确对此规划选址公示需要咨询或有异议者，有权按照听证规定申请听证。原告未向衢州市规划局西区分局提出过异议，是原告放弃自己的权利。原告提出本案属于标的物交付前产生的商铺价格风险由被告承担的主张，不能成立，涉案商铺已经交付并办理不动产登记，因人民医院改址产生的价格风险由原告自行承担。综上所述，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告双方均已按合同履行了各自的义务，不存在违约情形，原告要求被告赔偿损失721270.07元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十一条第二款之规定，判决如下：驳回原告余建军、吴丽群的诉讼请求。案件受理费11012元，减半收取5506元，由原告余建军、吴丽群负担（已付讫）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审判员 李 欣二〇一八年二月二十八日二十八日法官助书记员 徐咏馨申请执行期限两年·??8?··??1?·