广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1302民初2256号原告（反诉被告）：刘学坤，男，汉族，1986年1月10日出生，户籍住址：河南省。委托代理人：李健翔、黄海，系广东法丞律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋耀忠，男，汉族，1956年11月8日出生，户籍住址：广东省深圳市福田区。委托代理人：刘雪平，系广东指针律师事务所律师。委托代理人：张洁萍，系广东指针律师事务所实习律师。第三人：惠州市金诺房产有限公司，住所地：惠州市汝湖镇雅居乐大道1号湖滨风情商业街3栋2层02号。法定代表人：彭邓生。委托代理人：刘小飞，系该公司员工。原告刘学坤诉被告宋耀忠、第三人惠州市金诺房产有限公司以及反诉原告宋耀忠诉反诉被告刘学坤、第三人惠州市金诺房产有限公司房屋买卖合同纠纷两案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告刘学坤诉称，原、被告双方于2016年10月22日签订《房地产买卖三方合同》（以下简称“合同”），约定原告向被告购买座落于惠州市惠城区××大道××白鹭湖××公寓××单元××号（粤房地权证惠州字第××号，建筑面积83平方米）之房屋，合同成交价440000元，其中定金40000元，首付款120000元，其余房款280000元通过银行按揭贷款支付，首付款在双方到房产交易中心签署《广东省房地产买卖合同（二手楼）》当日由原告支付给被告，被告应于签订合同之日起10个工作日内提供办理产权转移所需的全部资料等等。合同签订后，原告按约支付定金，但被告迟迟不予配合前往房产交易中心签署《广东省房地产买卖合同（二手楼）》，合同无法继续履行，经原告及中介方多次催告未果。原告认为，合同是双方当事人在友好协商下自愿达成的协议，是双方当事人的真实意思表示，符合国家相关法律法规之规定，内容合法有效。合同生效后，被告迟迟未依约配合办理房产过户的手续，损害了原告的合法权益。综上所述，特诉请贵院依法支持原告的诉讼请求。1.判令被告继续履行双方签订的《房地产买卖三方合同》（合同成交价：440000元，大写肆拾肆万元整）；2.判令被告向原告支付违约金（以440000元为本金，按每日万分之五的标准，从2017年3月4日起计算至被告履行完合同义务之日止，暂计至2017年3月10日为1540元，大写壹仟伍佰肆拾元整）；3.判令被告向原告补偿律师费10000元（大写壹万元整）；4.判令被告向原告补偿诉讼保全担保费1500元（大写壹仟伍佰元整）；5.本案受理费、保全费、公告费由被告承担。被告宋耀忠辩称，1、根据房地产买卖合同第3点，在贷款批准之日，买方应该支付买房首付款12万，但买方一直未支付；2、卖方在第三人的要求下，为了配合给银行按揭贷款用途，第三人要求被告出具虚假收据，但被告一直没有收到首付款，3、银行同贷书一直没有取得，被告认为银行能否发放贷款存在风险，买方应承担违约责任，而且同贷书存在异议的时候，三方有进行协商的，但是协商未果。第三人惠州市金诺房产有限公司辩称，双方签订了原合同，原告将首付款存到银行，被告申请银行贷款，银行审批通过了，原告没有违约；2、收据是空白的，实际并没有发生转账。反诉原告宋耀忠诉称，反诉人因急需用钱，无奈情急欲卖出房屋。遂签订《房地产买卖三方合同》，将位于惠城区××大道××白鹭湖××公寓×单元×层×号房卖出，总价人民币440000元（且包含全屋家私电器）价格极为低廉。合同签订后，反诉人按约前往银行面签申请贷款，被反诉人未前往银行办理，第三人惠州市金诺房产有限公司员工刘小飞要反诉人作假书写收到被反诉人首付款的收据予银行，事实这样作假是属违规操作，不符合银行的规定的，银行规定是卖家要收到买家首付款才能放贷的。后银行同贷书出不来，贷款无法通过，最终能否放款将面临极大的风险，而同时，反诉人书写的收到被反诉人首付款的收据又一直被第三人惠州市金诺房产有限公司持有。银行同贷书出不来，贷款无法通过，被反诉人已构成违约，但为了在规避风险的情况下继续履行合同，促成交易，实现反诉人急需用钱的合同目的，反诉人另想办法，主动提出如被反诉人在2017年2月18日前一次性付全款或提供保函（此时距离约定的40天银行贷款期限已超出许久），将继续交易配合过户，但被反诉人找各种理由根本不配合。因未能收到被反诉人的首期款或全款，反诉人甚至用其自身信用卡提现90000元，分12期偿还，以解急需用钱燃眉之急。此时，该房屋买卖合同已不能实现反诉人急需用钱的合同目的。根据《房地产买卖三方合同》第七条违约责任第3点“如买方未能履行本合同约定的义务，给予买方壹拾个工作日宽限期履行义务。从宽限期届满之日起如买方仍未履行合同义务，每逾期一日，应按合同总价款的万分之五，向卖方支付违约金；逾期满十日仍未履行合同义务，卖方有权单方解除合同，买方已付定金由卖方没收”的约定，反诉人提出上述诉讼请求，请法庭明裁!1.请求判令解除反诉人、被反诉人和第三人签订的《房地产买卖三方合同》。2.请求判令被反诉人支付给反诉人的人民币40000元定金不予返还。3.第三人惠州市金诺房产有限公司的服务佣金由被反诉人支付。反诉被告刘学坤辩称，1、房屋买卖合同的目的是一方取得房产，一方取得房款，不管反诉原告卖房的理由是什么，与我方无关，反诉被告同样没有看到同贷书，我方都是根据第三人的指示，积极履行，在预付了首款款后，通过第三人催促反诉原告交房，不应该适用合同补充条款，而应该适用合同第四条约定，反诉被告并没有违约；2、合同约定如果反诉原告认为反诉被告构成违约，应该书面通知相关情况反诉被告及第三人，直到反诉被告起诉后都没有收到任何的书面通知，我方认为反诉原告提出的主张解除合同没有依据。第三人惠州市金诺房产有限公司辩称，与本诉意见一致。查明的案件事实经审理查明，2016年10月22日，原告与被告及第三人共同签订了一份《房地产买卖三方合同》，其中约定：被告将其名下位于惠城区××大道××白鹭湖××公寓×单元×层×号房（建筑面积：83平方米，以下简称“涉案房产”）以人民币440000元的价格出售给原告，签署本合同时原告交纳定金人民币40000元，被告10天内过来银行办理按揭申请手续，原告将首付款120000存入银行，银行贷款批准之日即将首付款支付给被告；如被告未能履行本合同约定的义务，给与被告10个工作日宽限期履行义务，从宽限期届满之日起如被告仍未履行合同义务，每逾期一日，应按合同总价款的万分之五向原告支付违约金；签署本合同后，如原告或被告任一方未能依本合同之条款出售或购买该物业，未遵守本合同方则成为本合同的毁约者，应支付第三人居间服务费人民币14400元。合同签订当天，原告通过转账方式向被告支付了定金人民币40000元。2016年10月24日，原告向银行申请办理按揭贷款手续，并在2016年12月1日前分四次将160000元存入银行。2016年11月4日，被告为配合原告办理按揭贷款手续，出具了一张收据，载明收到原告的首付款160000元。2016年12月23日，银行审批通过了原告的按揭贷款申请，第三人当天通知了原、被告。之后，被告拒不配合办理出售涉案房产的后续手续。原告于2017年2月17日通过律师向被告发出了一份《律师函》，要求被告在收到该函件后十日内配合签署《广东省房地产买卖合同（二手楼）》，并提供产权转移所需的全部资料。被告于2017年2月18日收到以上函件，仍未配合办理涉案房产出售的相关手续。因此，原告遂于2017年3月10日诉至本院，请求判如所请。另查一，原告与广东法丞律师事务所签订了一份委托代理合同，约定代理费为人民币10000元。原告已经支付了律师代理费，广东法丞律师所事务所向其开具了发票。另查二，经原告申请，本院于2017年3月15日作出（2017）粤1302民初2256号之一民事裁定书，查封了被告名下位于惠州市惠城区××大道××白鹭湖××公寓××单元××房（房产证号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积：83.31平方米]的房地产权（查封期限为三年）。案外人中国太平洋财产保险股份有限公司惠州中心支公司出具保单保函为本案作担保，担保金额为人民币44万元。为此，原告向中国太平洋财产保险股份有限公司惠州中心支公司支付了担保费用1500元。裁决理由和结果本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告按合同约定向被告支付了定金40000元，并向银行申请办理按揭贷款，也在银行存入了购房款160000元，其并未违约。而被告在银行审批通过了原告的按揭贷款申请后，却无正当理由拒不和原告签订《广东省房地产买卖合同（二手楼）》，领取首付款，并配合办理涉案房产过户手续，显然构成违约。被告辩称原告没有取得银行同贷书而不确定银行是否发放贷款，依据不足，不予采信。因此，原告要求被告继续履行《房地产买卖三方合同》，有事实和法律依据，应予支持。同时，根据双方的约定，被告还应向原告支付相应的违约金。原告于2017年2月17日向被告发函，要求其在收到函件后十日内配合履行其相关义务，但被告在2017年2月18日收到函件后没有履行，故原告诉求自2017年3月4日起按约定的标准计算违约金，予以支持。至于原告诉求的其他费用，没有合理依据，不予支持。如上所述，反诉原告认为反诉被告构成违约，没有事实依据，其要求解除《房地产买卖三方合同》，不予支持。此外，根据《房地产买卖三方合同》的约定，由于被告违约导致涉案房产未按合同约定出售，被告应向第三人支付居间服务费14400元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告宋耀忠应于本判决生效之日起继续履行和原告刘学坤、第三人惠州市金诺房产有限公司于2016年10月22日签订的《房地产买卖三方合同》。二、被告宋耀忠应于本判决生效之日起五日内向原告刘学坤支付违约金（违约金以440000元为基数，按每日万分之五自2017年3月4日起计至被告宋耀忠履行完《房地产买卖三方合同》约定的全部义务之日止）。三、被告宋耀忠应于本判决生效之日起五日内向第三人惠州市金诺房产有限公司支付居间服务费人民币14400元。四、驳回原告刘学坤的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告宋耀忠的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8096元、保全费2720元，共计人民币10816元，由被告宋耀忠负担；反诉受理费580元，由反诉原告宋耀忠负担；第三人之诉受理费80元，由被告宋耀忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  石 磊审 判 员  许锦环人民陪审员  周青青二〇一八年二月二十三日书 记 员  黄静芳