江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0114民初4650号原告：南京宁南房地产开发有限公司，住所地南京市雨花台区雨花台街B3栋-3号。法定代表人：蔡军，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郁永勋、苏明，江苏东恒律师事务所律师。被告：张鸿明，住浙江省杭州市萧山区。被告：南京凯冠餐饮管理有限公司，住所地南京市雨花台区安德门大街57号楚翘城1号楼2层203室。法定代表人：张鸿明，该公司执行董事。原告南京宁南房地产开发有限公司（以下简称宁南房地产公司）诉被告张鸿明、南京凯冠餐饮管理有限公司（以下简称凯冠餐饮公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宁南房地产公司的委托诉讼代理人苏明到庭参加诉讼，被告张鸿明、凯冠餐饮公司经本院公告传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宁南房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告张鸿明签订的《租赁合同》；2.判令被告张鸿明、凯冠餐饮公司立即迁出租赁房屋；3.判令被告凯冠餐饮公司将工商注册地址迁出；4.判令被告张鸿明、凯冠餐饮公司支付占用使用原告租赁房屋的使用费，自2015年9月18日起至实际交还原告之日止，按照每日3元/平方米*475.58平方米计算；5.判令被告张鸿明、凯冠餐饮公司支付占用使用原告租赁商铺的物业费、水电费及违约滞纳金158705.19元；6.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2014年9月28日，原告与被告张鸿明签订《租赁合同》，约定原告将位于南京市雨花台区安德门大街xx号的商铺出租给被告张鸿明，用于“xx”品牌餐饮经营，租期8年。2015年2月5日，原告与被告张鸿明、南京市雨花台区凯冠餐饮店（以下简称凯冠餐饮店）共同签订《主体变更三方协议》，约定被告张鸿明将《租赁合同》中的权利义务转让给凯冠餐饮店。2015年7月23日，凯冠餐饮店注销。之后，被告张鸿明未经原告许可，实际使用原告商铺。2015年9月18日，被告张鸿明作为股东及法定代表人成立被告凯冠餐饮公司。在未经原告允许的情况下，将被告凯冠餐饮公司的公司地址注册在涉案商铺。之后，被告张鸿明和凯冠餐饮公司同时实际占用涉案商铺。原告认为，凯冠餐饮店为涉案商铺的合法承租方，在其被注销后，未经原告许可，被告张鸿明及凯冠餐饮公司均无权占用该涉案商铺，且被告张鸿明自2017年起就未再缴纳物业管理费、水电费，按约定也应解除合同。原告为维护其合法权益，故诉至法院。被告张鸿明、凯冠餐饮公司未到庭，也未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院公开开庭对当事人提交的证据进行了审核，并结合当事人的当庭陈述进行了详细的询问。对可以查清的事实及证据，本院记录如下，并在卷佐证：2014年9月28日，原告宁南房地产公司与被告张鸿明签订《租赁合同》一份，其主要内容为：甲方（宁南房地产公司）将位于南京市安德门大街xx号房屋出租给乙方（张鸿明），房屋面积为448平方米，该房屋只限于用作经营餐饮，且乙方须以“诚记”之品牌名称经营前述用途，租赁期限8年；履约保证金为20000元，物业管理费每月每平米15元，物业管理保证金为6720元，装修押金为30000元，租金第一年和第二年为营业额扣点6%，无保底租金，第三年和第四年以上一年租金的70%为保底租金，营业额扣点7%，租金和保底抽成两者取其高；合同条款4-2-3条约定，租赁期内若乙方拖欠租金、物业管理费或其它应付费用（包括由于乙方原因造成甲方损失的补偿款、乙方因违约应向甲方支付的违约金）中任意一项，并在甲方发出书面通知三(3)日内仍未付款的，甲方有权立即从保证金中扣除相应费用或款项，若扣除保证金后无法弥补所欠或款项，则甲方有权要求乙方补足差额，乙方须在甲方规定的期限内补足或重新缴纳保证金，乙方逾期五(5)日仍未足额缴纳保证金的，则甲方有权解除本合同并追究乙方的违约责任；合同条款14-2条约定，如乙方逾期向甲方或甲方指定的管理公司支付本合同项下的租金、管理费等任何款项或未按合同约定补足保证金或押金的，应就逾期支付款项按每日万分之五的标准支付违约金，在甲方（或指定的资产及物业管理单位）向乙方发出书面催缴通知后，逾期三十（30）天的，在不影响甲方行使其他权利的前提下，甲方有权终止本合同，并可采取下列一项或多项措施：（1）甲方可以停止或切断向该房屋提供水、电及其他管理服务直至乙方付清拖欠费用及违约金。由此造成对乙方营业的影响，甲方无须承担任何责任。（2）甲方有权向有管辖权的人民法院起诉，由此发生的诉讼费用和甲方支出的合理律师费用均由乙方承担。（3）如乙方关闭该房屋、令甲方无法联络或虽经联络却在适当期限内不作回应的，甲方有权进入该房屋，弃置乙方遗留在房屋内的一切物品，将房屋出租给任何第三方。乙方无权向甲方主张弃置物品的所有权，或索取任何赔偿或补偿。合同条款19-3条约定，根据本合同规定及本合同有关文件而发出的通知、单据等均采用书面形式，并用挂号信、特快专递或其它方式发至本合同载明的联系地址。使用挂号信、特快专递发出的国内邮件，在寄出七（7）日后视为送达；国外邮件，在挂号信、特快专递寄出十(10)日后视为送达，任何一方之地址如有变更，应及时以挂号信形式通知另一方，因一方疏于通知而导致的损失由其自行承担。其它方式送达指，甲方向该物业中的乙方直接递交的文件、通知，经乙方工作人员签收即为送达；该物业中的乙方向甲方直接递交的文件、通知，经甲方签收亦即为送达：管理单位发布该物业管理相关制度、通知的，可以张贴在该物业入口醒目位置，张贴之日即为送达。合同条款15-1条约定下列行为属于可以解除合同的实质性违约行为：（2）乙方故意瞒报营业额，在甲方不定期检查中发现两次以上者；逾期不支付租金、物业管理费、公共事业费、履约保证金差额及应由乙方承担的其它有关费用之任何一项累计达到一（1）个月或以上的；（4）未经甲方书面同意，乙方擅自转租、分租该房屋的；（6）未事先征得甲方同意且经管理单位证明，乙方未在开业日正式全面开业，或者一年内连续五（5）日或累计达到十五（15）日或以上未营业的，或者乙方一（1）年内违反营业时间约定达到五（5）次的。2015年1月20日，被告张鸿明入驻案涉租赁房屋。2015年2月4日，被告张鸿明注册成立南京市雨花台区凯冠餐饮店，经营者张鸿明，类型为个体工商户，经营地址南京市雨花台区安德门大街xx幢xx-xx室。2015年2月5日，甲方（宁南房地产公司）与乙方（张鸿明）、丙方（凯冠餐饮店）共同签订《主体变更三方协议》，主要内容为：“甲乙双方于2015年2月5日就乙方承租甲方所有的位于江苏省南京市雨花台区安德门大街xx号楼xx层xx-xx室（原租赁合同地址xx号楼xx层xx室，共计448平方米的房屋（下称“租赁物”），签订了《租赁合同》及其他相关文件（如有）（以下简称“原合同”）；鉴于乙方欲将原合同中承租方的权利义务转让给丙方，甲乙丙三方经友好协商。在平等自愿的基础上，达成如下协议：1.甲方同意在保持原合同内容不变的情况下，且在不损坏甲方出租方权益的前提下，自本协议签订之日起，乙方将原合同中承租方的权利义务转让给丙方；2.丙方承诺履行原合同中承租方的权利和义务，乙方对丙方的一切履约行为承担连带保证责任；3.甲乙丙三方同意并确认，本协议签订后，乙方此前已缴纳的履行保证金、尚未使用的租金、物业管理费及其他相关费用（如有）等，全部直接自动转入丙方名下，原合同租赁期限届满，且丙方未续租的情形下，甲方在收到其此前开具的履约保证金收据原件核对无异议后按原合同约定向丙方退还该履约保证金余额（如有）;4.因本协议所发生的一切争议，由甲乙丙三方协商解决，协商不成，任何一方均可向租赁物所在地人民法院提起诉讼;5.本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，经三方签署后即生效。”同时，宁南房地产公司与凯冠餐饮店签订《补充协议》一份，对案涉房屋面积问题达成合意，实测面积为475.58平方米。2015年7月23日，被告张鸿明将凯冠餐饮店登记注销。2015年9月18日，被告南京凯冠餐饮管理有限公司登记成立，注册住所地址为南京市安德门大街xx号，法定代表人及执行董事均为被告张鸿明。2017年6月30日，原告指定的楚翘城物业管理服务单位南京软件谷物业管理有限公司向凯冠餐饮店发出了《催缴通知单四》，载明：“我司曾于2016年4月7日向贵司签发了《催款通知单一》，2016年4月15日向贵司签发了《催款通知单二》，并于2016年4月29日向贵司签发了《催款通知单三》，但经我司核查后，贵司应付之有关费用迄今仍未付清。如2017年7月1日下午15:00之前，我司仍未能收到贵司之欠款，为保障本物业内其他业主之利益及本司合法权益，我司将依据《业主（临时）公约》《商户手册》《物业服务合同》之规定，于2017年7月2日上午9:00对贵司采取包括但不限于公布名单、停止水电措施。届时我司将不再另行通知，因此产生的损失由贵司承揽。同时我司将把贵司欠款事宜交我司律师处理，而由此产生之一切费用及责任，将均由贵司承担。为避免产生上述不便情况，敬请尽快缴清所有欠款及违约金，相关缴费事宜。附：欠款费用清单，2017.1.1-2017.3.31欠物业管理服务费21401.10元、违约金642.03元；2017.4.1-2017.6.30欠物业管理服务费21401.10元、违约金321.02元；2017.7.1-2017.9.20欠物业管理服务费21401.10元、违约金107.01元；2016.7.6-2016.8.5欠水电费16123.30元、违约金806.17元；2016.9.6-2016.10.5欠水电费12510.20元、违约金625.51元；2016.11.6-2016.12.5欠水电费6252.80元、违约金312.64元；2016.12.6-2017.1.5欠水电费9297.90元、违约金278.94元；2017.1.6-2017.2.5欠水电费5639.30元、违约金169.18元；2017.2.6-2017.3.5欠水电费18750.47元、违约金562.51元；2017.3.6-2017.4.5欠水电费7393.75元、违约金110.91元；2017.4.6-2017.5.5欠水电费6220.31元、违约金62.20元；2017.5.6-2017.6.5欠水电费8274.37元、违约金41.32元。合计欠物业管理服务费及水电费158705.19元。”庭审中原告陈述，原告直至2017年6月30日向凯冠餐饮店发出了《催缴通知单四》的时候，都一直以为凯冠餐饮店在实际经营，直至诉讼前才发现被告张鸿明于2015年7月23日已将凯冠餐饮店登记注销，于2015年9月18日在案涉租赁房屋地址注册成立了凯冠餐饮公司，其为法定代表人及执行董事，并由被告凯冠餐饮公司在案涉租赁房屋实际经营；无论是凯冠餐饮公司还是被告张鸿明个人在实际经营，至2017年8月案涉租赁房屋所涉的餐饮经营已停业，目前处于闲置状态；自租赁合同签订之日起，原告从张鸿明、凯冠餐饮店、凯冠餐饮公司处未获取到任何租金收益。本院认为：一、关于案涉租赁合同的法律效力的问题。原告宁南房地产公司于2014年9月28日与被告张鸿明就涉案房屋签订了《租赁合同》。2015年2月5日，原告宁南房地产公司、被告张鸿明又与凯冠餐饮店签订《主体变更三方协议》及《补充协议》。本院认为，上述租赁合同的签订系当事人的真实意思表示，符合法律规定，应属有效。二、关于被告张鸿明与凯冠餐饮店之间的法律关系问题。2015年2月5日，原告宁南房地产公司、被告张鸿明与凯冠餐饮店签订《主体变更三方协议》及《补充协议》，约定将前述《租赁合同》项下的承租方即被告张鸿明变更为凯冠餐饮店，原合同中被告张鸿明的一切权利义务均由凯冠餐饮店承受，被告张鸿明对凯冠餐饮店在《租赁合同》项下的义务承担连带保证责任；2015年7月23日，被告张鸿明将凯冠餐饮店登记注销，且凯冠餐饮店又系被告张鸿明个人注册的个体工商户，根据法律规定，凯冠餐饮店注销后，其权利义务仍由被告张鸿明承担。三、关于被告张鸿明与被告凯冠餐饮公司之间的法律关系问题。原告认为，被告张鸿明在承租案涉房屋后经营期间，将凯冠餐饮店登记注销，于2015年9月18日，在案涉房屋登记设立被告凯冠餐饮公司，并担任法定代表人及执行董事，被告张鸿明从未与原告进行过租赁主体变更或备案，否则原告指定的物业管理单位向被告发催缴通知单时，不会仍将缴款单位填写为凯冠餐饮店。本院认为，案涉租赁合同系原告与被告张鸿明及凯冠餐饮店签订，被告凯冠餐饮公司系有限责任公司，而非个人，虽然被告张鸿明仍担任被告凯冠餐饮公司的法定代表人、执行董事，但根据法律规定被告张鸿明与被告凯冠餐饮公司系两个独立主体。四、关于案涉租赁合同是否应当解除的问题。原告认为，1.原告之所以将案涉房屋租赁给被告张鸿明，是为了让被告张鸿明经营“诚记”品牌餐饮，带动楚翘城的人气，为此原告两年都未获取租金收益，但被告张鸿明现已关门歇业，致使原告的合同目的无法实现；2.双方的租赁合同主体为原告、被告张鸿明、凯冠餐饮店，现被告张鸿明未经原告同意，擅自将凯冠餐饮店注销，设立凯冠餐饮公司，租赁合同的主体已发生变化，被告张鸿明的行为已构成违约；3.自2017年起被告张鸿明开始拖欠物业费、水电费，原告多次催缴但被告张鸿明仍然未缴纳，根据《租赁合同》约定，承租方逾期支付租金、物业管理费或其他任何费用，在出租方向承租方发出书面催缴通知后，逾期三十天的，出租方有权解除本合同。本院认为，根据双方合同约定，被告张鸿明的行为确已构成违约，双方所签的租赁合同已符合解除条件，应予解除，同时被告张鸿明应当向原告支付物业费、水电费及违约滞纳金151985.19元（158705.19元－物业管理保证金6720元）。五、关于被告张鸿明、凯冠餐饮公司是否应当立即迁出租赁房屋。本院认为，案涉租赁合同及相关协议解除后，原告作为产权人有权要求被告张鸿明返还案涉房屋，并支付房屋占有使用费；因被告张鸿明、被告凯冠餐饮公司均未到庭参加诉讼，案涉租赁房屋系被告张鸿明个人在占用，还是被告凯冠餐饮公司实际在占用，无法查清，但无论被告张鸿明还是被告凯冠餐饮公司，在案涉租赁合同被解除后，均应腾空迁出，无权占用；被告张鸿明、凯冠餐饮公司未经原告同意，擅自将凯冠餐饮公司的工商注册地址登记在案涉租赁房屋，于法无据，应予迁出。六、关于被告张鸿明、凯冠餐饮公司是否应当支付房屋占有使用费的问题。本院认为，根据合同相对性的原则，案涉租赁合同的合同相对方系原告与被告张鸿明，案涉租赁合同解除后，被告张鸿明应自2017年8月起，支付原告房屋占有使用费，根据楚翘城类似房屋的租金标准，被告张鸿明应按每日3元/平方米×475.58平方米的标准支付房屋占有使用费至实际迁出之日止，但应扣除房屋租赁履约保证金20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告南京宁南房地产开发有限公司与被告张鸿明之间的租赁合同关系于2017年7月30日解除；二、被告张鸿明于本判决生效之日起十五日内腾空并迁出所承租的南京市安德门大街xx号房屋，将上述房屋返还给原告南京宁南房地产开发有限公司，并自2007年8月1日起按每日3元/平方米×475.58平方米的标准支付房屋占有使用费至房屋实际返还之日止（应扣除房屋租赁履约保证金20000元）；三、被告张鸿明于本判决生效之日起十五日内给付原告南京宁南房地产开发有限公司物业管理费、水电费及违约滞纳金151985.19元；四、被告张鸿明、南京凯冠餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将被告南京凯冠餐饮管理有限公司工商注册地址迁出。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3474元、公告费600元，合计4074元由被告张鸿明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  陈 寅人民陪审员  陈跃进人民陪审员  陈国琴二〇一八年二月五日法官 助理  黄墨子书 记 员  包蓓蓓