湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂11民终52号上诉人（原审原告）：张瑜，女，生于1987年10月5日，汉族，湖北省黄梅县人，住湖北省黄梅县。委托诉讼代理人：刘仕雄，系张瑜丈夫。代理权限为特别授权。上诉人（原审被告）：湖北朋泰房地产开发有限公司。住所地：黄梅县黄梅镇民营三路与凤凰路交汇处鄂东新农茂*楼。法定代表人：何向鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：周亚，湖北威斯力律师事务所律师。代理权限为一般代理。上诉人张瑜因与上诉人湖北朋泰房地产开发有限公司（以下简称朋泰公司）合同纠纷一案，不服湖北省黄梅县人民法院（2017）鄂1127民初808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭，并于2018年1月30日公开开庭审理了本案。上诉人张瑜的委托诉讼代理人刘仕雄、上诉人朋泰公司的委托诉讼代理人周亚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张瑜上诉请求：1、维持原判第一项。2、撤销原判第二、第三项。3、判令朋泰公司按照双方所签订的两份《商品房买卖合同》中附件三条款，恢复张瑜位于鄂东新农茂一楼商铺（1081号）的装饰、设施、设备，并将1081号商铺交还给张瑜。4、判令朋泰公司赔偿张瑜延迟返还商铺的损失（按照《鄂东新农茂委托统一经营管理协议书》约定的租金标准，自2017年3月22日起至商铺交还之日止计算）。5、由朋泰公司负担一、二审诉讼费用。事实与理由：双方于2013年8月30日签订了《鄂东新农茂委托统一经营管理协议书》，均已于2017年3月22日到期。《协议书》到期后，双方未续约。朋泰公司应向张瑜返还1081号商铺，并符合商铺正常使用后的状态。朋泰公司未妥善保管好张瑜的商铺，张瑜有权要求恢复商铺的装饰、设施、设备，并将商铺交还并赔偿损失。朋泰公司针对张瑜的上诉答辩称：同意张瑜的第一、二项上诉请求。对第三项上诉请求有异议，因朋泰公司与张瑜合作租赁期间都是经张瑜授权或者示意进行的正当租赁行为。对第四项上诉请求有异议，在朋泰公司与张瑜租赁期限届满之后，是由方程公司转租张瑜的商铺统一进行管理。2017年3月22日之后租金部分应当由方程公司承担。第五项由法院依法判决。朋泰公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判上诉人继续承租被上诉人的商铺；2、依法改判由黄梅县政府向被上诉人支付所欠租金及违约金；3、依法判决由被上诉人承担本案的诉讼费用。案件审理过程中，上诉人朋泰公司当庭撤回了第二项上诉请求。事实与理由：一审法院认定事实错误。双方签订的租赁合同是真实有效的，现合同未失效，朋泰公司尚在经营，退还商铺将给朋泰公司造成巨大的经济损失，一审法院判决退还商铺不当。张瑜针对朋泰公司的上诉答辩称，不同意朋泰公司继续承租商铺，请求驳回朋泰公司的上诉请求。张瑜向一审法院提出诉讼请求：1判令朋泰公司立即付清2016年第三、四季度租金及违约金26000元；2、判令朋泰公司双倍赔偿2017年3月22日—5月1日租金11532元；3、判令朋泰公司应按照张瑜提供的《商品房买卖合同》中附件三条款恢复商铺交接时装饰、设备标准并将铺面1081交付张瑜；4、本案诉讼费由朋泰公司负担。一审法院认定事实：2013年8月30日，张瑜与朋泰公司签订了《鄂东新农茂委托统一经营管理协议书》。协议约定，张瑜将位于鄂东新农茂第1层1081号商铺委托朋泰公司统一经营管理三年，即2014年3月22日至2017年3月22日，朋泰公司第一年和第二年应向张瑜兑付固定收益金103784元，在购铺款中一次性支付，第三年固定收益金12973元，由朋泰公司分四次在每季度末支付给张瑜，如朋泰公司迟延给付，按应付金额的银行同期存款利息计取违约金。双方于同日签订了《商品房买卖合同》，确立了张瑜享有鄂东新农茂第1层1081号商铺的产权和使用、经营、出租等权利。此后，张瑜依合同约定从购铺款中扣除了前两年固定收益金103784元，朋泰公司尚欠张瑜2016年三、四季度租金未付，故张瑜诉至法院，请求法院支持张瑜诉求。一审法院认为，张瑜与朋泰公司于2013年8月30日签订的《鄂东新农茂委托统一经营管理协议书》系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，该协议合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。朋泰公司在庭审中对张瑜要求其支付2016年第三、四季度的收益金及违约金26000元无异议，故张瑜要求朋泰公司支付商铺收益金及违约金26000元的诉求予以支持。朋泰公司未按约定按期支付收益金，应依约按下欠收益的总额参照银行同期存款利率计付违约金。因双方约定的委托经营管理期限已届满，且未达成新的续租协议，双方订立的《鄂东新农茂委托统一经营管理协议书》即应依约自行解除，朋泰公司继续占用或转租无事实和法律依据，故张瑜要求朋泰公司退还代管铺位的请求合法有据，应予支持。张瑜其它诉讼请求事实和法律依据不足，非同一法律关系，如有争议可另行起诉，本案不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由湖北朋泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付张瑜商铺租赁收益金及违约金26000元；二、限湖北朋泰房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还张瑜位于鄂东新农茂第1层1081号商铺的使用权；三、驳回张瑜其它诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，原审查明的事实属实。另查明，张瑜与朋泰公司签订的《鄂东新农茂委托统一经营管理协议书》第八条其他约定“2、本协议期满，甲方同意与黄梅县市场发展管理中心签订本场地商铺的统一经营管理协议，相关条款根据市场行情另行约定。”《鄂东新农茂委托统一经营管理协议书》约定的委托期限届满后，张瑜与朋泰公司未续签合同，朋泰公司亦未将1081号商铺交还给张瑜。本院认为，协议到期后朋泰公司应交还商铺但未交还，张瑜有权主张商铺占用期间的损失，因张瑜在一审中明确要求朋泰公司赔偿其2017年3月22日起至2017年5月1日止的损失，现张瑜在二审中将损失的截止时间变更为实际归还之日，系其在二审中增加了诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，朋泰公司不愿意调解，故本院对2017年5月2日至实际交还之日止的损失不予处理。因双方签订的委托经营管理协议中对逾期未交还商铺的损失计算标准未作约定，张瑜亦未举证证明其实际遭受的损失，故本院以51892元为基数，自2017年3月22日起至2017年5月1日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算损失。朋泰公司上诉要求继续承租1081号商铺，因其与张瑜在委托统一经营管理协议到期后并未续签合同，朋泰公司亦无证据证明张瑜委托其继续经营管理该商铺，故上诉人朋泰公司的该项上诉请求无事实依据，本院依法不予支持。朋泰公司当庭撤回第二项上诉请求，系其对自己权利的处分，不违反法律法规的相关规定，亦未损害张瑜的利益，本院依法予以准许。综上所述，上诉人张瑜的部分上诉请求成立；上诉人朋泰公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审实体处理不当，本院予以依法改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，判决如下：一、维持湖北省黄梅县人民法院（2017）鄂1127民初808号民事判决第一项，即由湖北朋泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付张瑜商铺租赁收益金及违约金26000元；二、撤销湖北省黄梅县人民法院（2017）鄂1127民初808号民事判决第二项、第三项，即限湖北朋泰房地产开发有限公司于判决生效后十五日内退还张瑜位于鄂东新农茂第1层1081号商铺的使用权；驳回张瑜其他诉讼请求。三、限湖北朋泰房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还张瑜位于鄂东新农茂第1层的1081号商铺；四.限湖北朋泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向张瑜支付违约金（违约金计算方式：以51892元为基数，自2017年3月22日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2017年5月1日止）。五、驳回张瑜的其他诉讼请求。一审案件受理费450元，由湖北朋泰房地产开发有限公司负担；二审案件受理费900元，由上诉人湖北朋泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 欧阳武审 判 员 朱 卫审 判 员 郑 蕾二〇一八年二月二十六日法官助理 刘延超书 记 员 祁 彪