江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终10664号上诉人（原审被告）：张爱清，男，1971年1月9日生，汉族，住苏州市吴江区。被上诉人（原审原告）：曹金龙，男，1989年2月18日生，汉族，住涟水县。委托诉讼代理人：张宁，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆剑平，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人张爱清因与被上诉人曹金龙买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2017)苏0509民初7569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张爱清上诉请求：请求撤销原审判决并依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由曹金龙承担。事实与理由：1、涉案房屋属于张爱清、刘莉莉夫妻共同财产，为二人共同共有，张爱清出售该房屋并未征得共有权人刘莉莉的同意，属无权处分，且曹金龙在签订合同时明知房屋无房产证，故房屋买卖合同无效；2、曹金龙曾就本案纠纷多次起诉后再撤诉，撤诉期间，双方当事人曾协商约定由曹金龙另行支付房屋余款55万元，但曹金龙却再次起诉，违反了双方的约定，属不诚信行为；3、根据房屋买卖合同，曹金龙应于2014年2月底支付7万元房款，但其并未支付，构成违约。一审以我方下落不明为由认定曹金龙支付房款存在障碍是错误的，事实上，我方始终在与曹金龙进行沟通。曹金龙辩称，房屋产权证是登记在张爱清一人名下，为其一人所有，张爱清签署动迁协议到取得产权证期间有三年半的时间，张爱清所称的其他产权人并没有在产权证上登记，表示其他产权人放弃了该房屋的产权。曹金龙在最近四年中起诉与撤诉均是积极行使自身权利的行为，没有任何违背诚信之处，是张爱清反复制造履行合同的障碍，导致本案久拖不决。曹金龙延期支付7万元房款是因为在付款期限届满时张爱清下落不明，导致曹金龙无法付款，原审判决也对该事实已作出认定，因此我方认为张爱清的上诉请求不能成立。曹金龙向一审法院起诉请求：1、张爱清继续履行所签订的《吴江区房屋买卖合同》，协助曹金龙办理房屋过户手续；2、本案诉讼费用由张爱清承担。一审法院认定事实：2013年9月21日，张爱清（甲方）与曹金龙（乙方）及中介（丙方）签订一份《吴江区房屋买卖合同》，主要约定：甲方将涉案房屋（房屋建筑面积134.30平方米）以总价74万元出卖给乙方，乙方于签订合同当天支付3万元定金，于2013年10月18日前支付30万元，于2014年2月底前再支付5万元至7万元，余款待房屋过户时付清；中介费1.1万元由乙方承担；甲方的房屋两证办好后两个月内办理房屋过户手续，甲方的办证费用由甲方承担，房屋过户时所产生的税费由乙方承担；甲方须保证该房屋出售的合法性，应及时携带相关资料、及时联系相关产权人，在合同约定的期限内配合乙方办理贷款、托管、过户等手续，若违反本条规定致使合同终止的视为甲方违约，应退回乙方所支付的定金，同时按此合同房屋出售总价的50%支付违约金；乙方应按约支付各类房款，若违返本条规定致使合同终止的视为乙方违约，应按此合同房屋出售总价的50%支付违约金；甲、乙双方任何一方违约，如乙方违约，所交房款自动放弃，如甲方违约，除退还乙方房款外，还须赔偿乙方违约金、装修费、人工费、中介费。上述合同签订当日，曹金龙向张爱清支付了3万元；2013年10月17日，曹金龙通过向张爱清妻子刘莉莉银行卡转账支付了30万元。事后，张爱清将涉案房屋钥匙交给了曹金龙。2013年10月17日，张爱清作为被拆迁人与苏州市吴江区松陵镇人民政府动迁办公室签订一份《拆迁补偿安置协议书》，载明：因联团整体拆迁项目改造涉及拆迁，由张爱清购买幸福苑12幢401室住宅1套，建筑面积134.25平方米，单价1232.2元，计165422.85。上述房款已交纳。2014年1月24日，曹金龙以张爱清出售的涉案房屋系拆迁安置房、属家庭共有财产、张爱清无权单独处分为由诉至一审法院，要求解除与张爱清之间的房屋买卖合同，并要求张爱清、刘莉莉支付违约金6.6万元及返还购房款33万元。一审法院受理后〔案号为（2014）吴江民初字第0265号〕，发现张爱清、刘莉莉下落不明，曹金龙遂于2014年7月21日向一审法院申请撤回起诉，一审法院裁定予以准许。2014年9月3日，曹金龙又以上述相同理由及张爱清、刘莉莉下落不明无法继续履行合同为由诉至一审法院，要求解除与张爱清之间的房屋买卖合同，并要求张爱清、刘莉莉双倍返还定金6万元、中介费0.6万元及返还购房款33万元。一审法院受理后〔案号为（2014）吴江民初字第2023号〕，于2015年1月14日登报向张爱清、刘莉莉公告送达起诉状副本等材料，公告期满后，曹金龙又于2015年5月14日向一审法院申请撤回起诉，一审法院裁定予以准许。在曹金龙申请撤诉前日即2015年5月13日，涉案房屋因张爱清未履行另案生效法律文书而被一审法院预查封。2016年1月14日，曹金龙以涉案房屋已被法院预查封不能进行交易为由再次诉至一审法院，要求解除与张爱清之间的房屋买卖合同，并要求张爱清、刘莉莉支付违约金6.6万元及返还购房款33万元。一审法院受理后〔案号为（2016）苏0509民初1060号〕，曹金龙于2016年2月22日再次向一审法院申请撤回起诉，一审法院裁定予以准许。2016年3月3日，曹金龙以其向执行法官咨询只要将剩余购房款交至法院，可以解除涉案房屋预查封，并取得房屋所有权为由诉至一审法院，要求确认其与张爱清之间的房屋买卖合同有效，并要求张爱清、刘莉莉协助办理房屋过户手续。一审法院受理后〔案号为（2016）苏0509民初2897号〕，于2016年4月2日登报向张爱清、刘莉莉公告送达起诉状副本等材料，并于2016年7月4日公开开庭进行了审理。审理中，一审法院根据曹金龙2016年8月17日的申请追加开发商苏州市吴江城市建设开发有限公司为该案共同张爱清参加诉讼，于2016年9月11日再次登报向张爱清、刘莉莉公告送达开庭传票，并于2016年11月14日公开开庭进行了审理。嗣后，曹金龙于2016年12月21日向一审法院申请撤回起诉，一审法院裁定予以准许。在此期间，涉案房屋因（2014）吴江执字第0197号一案于2016年8月18日被一审法院预查封。2017年1月24日，曹金龙以涉案房屋的查封已经解除、张爱清已办理涉案房屋不动产登记手续为由诉至一审法院，要求确认其与张爱清之间的房屋买卖合同有效，张爱清应继续履行合同，协助曹金龙办理房屋过户手续，并支付违约金37万元。一审法院受理后〔案号为（2017）苏0509民初1619号〕，经审理查明：张爱清于2017年2月4日就涉案房屋办理了不动产登记手续，登记的所有权人为张爱清单独所有，房屋坐落于苏州市××区××室；2017年2月9日、2月13日，涉案房屋被一审法院查封，查封申请人分别为王新国、曹金龙，案号分别为（2014）吴江执字第0197号、（2017）苏0509民初1619号；2017年3月31日，曹金龙将购房余款41万元交至一审法院。2017年4月13日，一审法院根据查明的事实作出一审判决，确认曹金龙与张爱清之间的房屋买卖合同有效，驳回曹金龙要求继续履行合同等其他诉讼请求。曹金龙因不服一审法院一审判决提起上诉，由于其未缴纳上诉费而被苏州市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。2017年5月12日，曹金龙向一审法院提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封。一审法院于2017年5月22日作出裁定，解除了（2014）吴江执字第0197号一案中对涉案房屋的查封。现曹金龙以涉案房屋已办理不动产权属登记，且未有其他查封，已符合房屋过户条件为由诉至一审法院，要求张爱清继续履行合同，并协助曹金龙办理房屋过户手续。以上事实，有曹金龙提供的《吴江区房屋买卖合同》、收条、汇款申请书、收款收据、（2017）苏0509民初1619号民事判决书、（2017）苏05民终5341号民事裁定书、（2017）苏0509执异62号执行裁定书、不动产权证书，一审法院调取的（2014）吴江民初字第0265号一案中的相关材料、（2014）吴江民初字第2023号一案中的相关材料、（2016）苏0509民初1060号一案中的相关材料、（2016）苏0509民初2897号一案中的相关材料及本案庭审笔录予以证实。一审法院认为，根据法律规定，有解除权的当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，虽然曹金龙早在2014年1月24日起诉要求解除与张爱清之间的房屋买卖合同，但因张爱清下落不明，曹金龙又撤回了起诉，因此，即使曹金龙有合同解除权，也因解除合同的通知未送达到张爱清而不发生合同解除的效力。曹金龙于2014年9月3日起诉要求解除与张爱清之间的房屋买卖合同，虽然一审法院通过公告送达方式将其要求解除合同的意思表示随起诉状副本送达给了张爱清，但由于当时张爱清已将涉案房屋的钥匙交给了曹金龙，只是未办理房屋过户手续，而未办理房屋过户手续是因该房屋尚未办理不动产权属登记，且合同也没有约定办理不动产权属登记或办理房屋过户手续的期限，因此，曹金龙在起诉时并无证据证实其享有合同解除权；虽然在该案的审理中涉案房屋因另案被法院预查封，但次日曹金龙即撤回了起诉，因此，不发生合同解除的效力。曹金龙于2016年1月14日起诉要求解除与张爱清之间的房屋买卖合同，即使涉案房屋被法院预查封符合法定解除条件，但因起诉状副本未送达给张爱清，曹金龙即撤回了起诉，故也不发生合同解除的效力。嗣后，曹金龙虽均起诉要求张爱清继续履行合同，并协助办理房屋过户手续，但因涉案房屋尚未办理不动产权属登记以及处于预查封、查封状态而无法继续履行。由于一审法院在（2017）苏0509民初1619号一案中已确认双方当事人之间的房屋买卖合同合法有效，且涉案房屋已登记在张爱清名下，为张爱清单独所有，因此，现曹金龙要求张爱清继续履行房屋买卖合同，并要求张爱清协助办理房屋过户手续的请求，于法有据，一审法院予以支持。根据合同约定，在办理房屋过户手续时，曹金龙应付清购房余款。张爱清辩称曹金龙未于2014年2月底前支付5万元至7万元已构成违约，因张爱清当时处于下落不明状态，曹金龙履行存在一定障碍，故未按约付款不能归责于曹金龙。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，判决：张爱清于判决生效之日起10日内将位于苏州市××区××室房屋过户给曹金龙（该房屋过户所应支付的税、费全部由曹金龙承担）；同时，曹金龙将剩余购房款410000元支付给张爱清。如果曹金龙未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取40元，由张爱清负担。对一审法院查明的事实本院予以认定。二审中，当事人未提交新证据。本院认为,（2017）苏0509民初1619号民事判决已生效，该判决认定张爱清、曹金龙就本案所涉房屋签订的房屋买卖合同合法有效，故张爱清上诉称涉案房屋系其与刘莉莉共同所有、曹金龙明知房屋无产证，合同应属无效的上诉理由不成立。张爱清上诉称双方当事人在曹金龙多次起诉、撤诉后已经达成口头协议，约定由张爱清退还曹金龙33万元定金并赔偿22万元的损失后，张爱清收回涉案房屋。但曹金龙对此予以否认，在张爱清未提供其他证据予以证明的情况下，本院对其所述不予采信。因此，张爱清的该项上诉理由无事实依据，本院不予采纳。房屋买卖合同约定曹金龙应于2014年2月底前支付张爱清5万元至7万元，但在2014年1月24日、2014年9月3日曹金龙两次起诉张爱清、刘莉莉的案件中，张爱清、刘莉莉均处于下落不明状态，在此情况下，曹金龙无法向张爱清履行付款义务，且涉案房屋后又因张爱清未履行另案生效判决而被查封，曹金龙基于不安抗辩有权中止履行合同义务，现张爱清以曹金龙未支付上述款项为由主张曹金龙违约，本院不予支持。综上所述，张爱清上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人张爱清负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾雪蓉审 判 员 黄文杰审 判 员 郑 雄二〇一八年二月二十三日法官助理 赵 俊书 记 员 杨舒静