四川省营山县人民法院民 事 判 决 书(2018)川1322民初245号原告：李强，男，1983年2月9日出生，汉族，四川省营山县人，住营山县。原告：何丽萍，女，1986年8月15日，汉族，四川省营山县人，住营山县。委托诉讼代理人：涂刚，四川营欣律师事务所律师。委托诉讼代理人：许梅，四川营欣律师事务所实习律师。被告：营山凯悦房地产开发有限公司法定代表人：杨易，董事长委托诉讼代理人（特别授权）：王康平，四川营欣律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢涛，四川营欣律师事务所实习律师。原告李强、何丽萍诉被告营山凯悦房地产开发有限公司（以下简称凯悦房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年2月1日公开开庭进行了审理。原告李强及其委托诉讼代理人涂刚、许梅，被告凯悦房产公司的委托诉讼代理人王康平、谢涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李强、何丽萍向本院提起诉讼请求：1.依法判决被告立即向原告交付所购买的房屋符合《商品房买卖合同》约定交付房屋条件的相关手续；2.被告承担逾期交房的违约金（违约金以购房总价款534921自2016年1月1日起，按日万分之四计算至交付房屋止）；3.依法判决2012年12月31日起，被告应承担原告住房和土地使用年限减少的损失（具体金额以审查核实为准）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2014年7月4日签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的凯悦﹒世纪城商品住宅房一套。房屋总价款534921元，一次性支付了总价款的51%即274921元，余下49%的购房款，原告在南充市住房公积金中心办理了公积金贷款26万元，实际原告已经全额支付了自己所购买房屋的购房款。原、被告所签订的《商品房买卖合同》约定：被告应在2015年12月31日前向原告交付房屋，可时至今日，被告一直未向原告交付房屋，导致原告及家人只能在外租住房屋，被告的行为已经严重违约，被告应承担相应的违约责任及赔偿原告的损失，遂诉至法院，请求作出前列诉请之裁判。被告凯悦房产公司辩称，原告购买被告开发的商品房一套属实。本案诉争楼盘的房屋，早已符合交付条件，被告在2016年2月就通过张贴公告等方式要求原告接收房屋，但原告一直未接收。因为多种原因导致诉争房屋至今未能通过综合验收备案，但并不影响原告的装修、居住和使用。原告要求按合同约定支付逾期交房产生的违约金以及土地使用年限减少的损失，但原、被告在商品房买卖合同中约定的违约金明显过高，况且违约金或经济损失应选择性主张，违约金的计算标准，应以造成的实际损失为限，原告的损失应是延期交房所造成的租金损失。本案中系原告拒绝接收可以入住的房屋，况且原告的诉请重复，缺乏依据，不应得到支持。综上，人民法院应驳回原告的诉讼请求。经审理查明：二原告系夫妻关系。原、被告于2014年7月4日签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的凯悦﹒世纪城商品住宅房一套。房屋总价款534921元，2014年7月4日，原告一次性支付了274921元房款，余下房款，原告通过公积金贷款的方式办理了按揭贷款。原、被告所签订的《商品房买卖合同》第十一条第一款约定：“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房屋”。第二款约定：“该商品房屋交付时应当符合下列条件：１、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”。2016年5月1日，被告凯悦房产公司以张贴公告的方式通知各购房业主接收房屋，但原告因被告所开发的凯悦世纪城楼盘未通过建筑工程竣工验收备案等原因，一直未接收房屋。期间，原告多次与被告方销售主管人员沟通协商涉及逾期交房的违约赔偿问题，但一直未能协商成功。本院认为，原告李强、何丽萍与被告凯悦房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定行使权利和履行义务。双方合同约定被告应于2015年12月31日前向原告交付案涉商品房，且必须满足合同约定的交付条件，即取得规划验收批准和建筑工程竣工验收备案登记，以及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。结合现行法律规定，竣工验收合格并经备案登记是商品房交付的法定条件。被告开发的楼盘虽然已经五方责任主体验收合格，但至合同约定的交房时间，被告未取得竣工验收备案表，未达到商品房交付的条件。所以，被告从合同约定的交房时间至取得竣工验收备案表期间段内，被告逾期交房的行为已构成违约，应按《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定承担违约责任。虽然被告答辩未按时取得竣工验收备案表以致逾期交房，并非是被告的主观原因造成，也不能免除被告的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。同时，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。从以上规定可以看出，违约金的主要功能为填补守约方的损失，违约金数额应以实际损失额为依据。原告等购买商品房是为了居住，而不是用于炒作，所以因逾期交房对原告的损失主要就是未入住房屋的租房租金损失。而双方约定的逾期交房应按已交房款的日万分之四计算违约金，该违约金数额远远高于原告未接房入住的房租损失，也不符合公平原则和诚实信用双方利益均衡原则。本案中，被告答辩中提出违约金的计算应以造成的实际损失为限，即请求降低违约金。本案中，被告凯悦房产公司逾期交付房屋导致原告一方不能按时入住而租房居住，原告一方因租房支出的房屋租金，系其因凯悦房产公司逾期交房所遭受到的损失，但按照案涉《商品房买卖合同》约定的“买受人支付全部已付款万分之4”的标准计算，凯悦房产公司在2018年2月1日辩论终结前因其迟延交房将承担的违约金高达16万多元，明显超过原告因租房居住所支付的房屋租金，综合前述理由，结合本县同类同地段房地产租赁价格的实际情况，本院依法酌定在未达到商品房交付的法定条件因逾期交房，被告应承担的违约金可按县城同类同地段房地产租赁价格10000元／年的1.3倍计算，从2016年1月1日起至诉争房屋达到法定交付条件时止即为13000元／年。当然，被告凯悦房产公司因逾期交房承担了违约责任后，原告李强、何丽萍再要求赔偿住房和土地使用年限减少的损失的理由不成立，本院不予支持。综上，依据依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告营山凯悦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后，立即赔偿因逾期交房给原告李强、何丽萍造成的损失（损失计算办法：从2016年1月1日起按13000元／年的标准计算至2018年2月1日为27083元；2018年2月2日起至诉争房屋所在楼盘通过建筑工程竣工验收备案登记表期间的损失仍按13000元／年的标准继续计算）；二、驳回原告李强、何丽萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案实际收取案件受理费1712元，由原告李强、何丽萍负担512元，被告营山凯悦房地产开发有限公司负担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审 判 员 钟晓勇二〇一八年二月二十八日法官助理 章茹君书 记 员 冯 雯