广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终12486号上诉人（原审原告）：谭海雄，男，汉族，住广东省佛山市高明区，被上诉人（原审被告）：杜敏华，女，汉族，住广东省佛山市高明区，被上诉人（原审被告）：麦翔鸿，男，汉族，住广东省佛山市高明区，上诉人谭海雄因与被上诉人杜敏华、麦翔鸿租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2017）粤0607民初3206号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谭海雄上诉请求：1.杜敏华、麦翔鸿向谭海雄共同偿还5600元；2.杜敏华、麦翔鸿向谭海雄返还2017年1月23日至2月15日的租金2168元；3.本案诉讼费由杜敏华、麦翔鸿负担。事实和理由：1.谭海雄同意一审判决认定案涉租赁合同于谭海雄搬离之日已实际解除，但一审法院对押金5600元的处理错误。一审判决认定案涉合同在2017年1月22日已经实际解除，也就是认为租赁合同期限自该日届满，麦翔鸿也确认谭海雄在租赁期满之日交清了案涉租赁物所产生的一切费用。根据案涉合同第三条约定，麦翔鸿应将押金无息退回谭海雄。同时，谭海雄在租赁期内从未逾期超过三十天交纳租金，故根据案涉合同第七条第二点之约定，麦翔鸿无权没收押金。2.案涉租赁押金5600元并不是违约金。3.麦翔鸿不返还押金5600元，其行为构成侵占谭海雄的财产。被上诉人杜敏华、麦翔鸿辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。谭海雄向一审法院提出诉讼请求：1.解除谭海雄与麦翔鸿签订的租赁合同；2.杜敏华、麦翔鸿共同向谭海雄返还押金5600元；3.杜敏华偿还谭海雄2016年3月15日-2016年4月15日间的租金2800元；4.麦翔鸿偿还谭海雄2017年1月15日至2017年2月15日间的租金2800元；5.杜敏华承担本案诉讼费及鉴定费。一审法院认定事实：麦翔鸿是高明区111号房屋的所有权人。在佛山市长红地产代理有限公司居间促成下，麦翔鸿与谭海雄于2016年2月20日签订租赁合同，合同约定：上述房屋出租给谭海雄使用，每月租金2800元，租赁期自2016年3月15日起至2018年3月15日止，租金按月结算，谭海雄在每月15日前缴付本月租金；谭海雄向麦翔鸿缴纳5600元作为租赁押金（保证金），谭海雄在租赁期满缴清一切费用后，押金无息退回。押金不得于租赁期满前抵付租金；任何一方违反合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应做出赔偿。另，双方还就租赁双方的其他权利、义务进行了约定。签订合同当日，杜敏华收取了谭海雄支付的涉案房屋租赁押金（保证金）5600元、2016年3月15日至2016年4月15日的租金2800元（以下简称“16年3月租金”）。杜敏华与麦翔鸿是母子关系。麦翔鸿在诉讼中向法庭递交声明书，称杜敏华系其授权向谭海雄收取房屋租赁押金（保证金）5600元及租金2800元。谭海雄在2017年1月20日向麦翔鸿的银行账户转账2800元，双方确认该款是2017年1月租金。麦翔鸿在2017年1月22日收取了谭海雄截止至当日的电费、水费及生活污水费以及1月份物管费共计754.095元；在同日，谭海雄搬离涉案房屋，与麦翔鸿进行了房屋钥匙等交接。管理涉案房屋的物业管理公司于2017年1月23日出具了证明退回涉案房屋临时住户卡3张的《退卡证明》，谭海雄持有该证明原件。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷案件。涉案租赁合同是当事人双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，双方当事人对合同的效力均无异议，是合法、有效的合同。双方当事人应按照租赁合同约定履行各自的义务。杜敏华虽然不是合同当事人、涉案房屋登记的所有权人，但与所有权人麦翔鸿有特殊的身份关系，由杜敏华收取出租房屋收益存在一定的合理性。麦翔鸿对于杜敏华收款既没有当场作出否认，现更以书面明确表示是其授权杜敏华而为，实际是对杜敏华代理其占有房屋收益行为的追认。谭海雄支付保证金和2016年3月租金是履行合同义务，杜敏华以委托代理人身份接受谭海雄给付的金钱合法有据。杜敏华按照合同合法取得谭海雄交付的保证金和租金，谭海雄亦依约入住和使用了涉案房屋，享受了对应的房屋租赁权利，麦翔鸿不存在任何侵占谭海雄财产或违约的行为。在2017年1月22日，谭海雄搬离了租赁房屋、交还了房屋钥匙，以行动表明不再继续履行合同，麦翔鸿认为在彼时双方已提前解除合同，由此，一审法院确认租赁合同自谭海雄搬离之日已实际解除。谭海雄提出，因为麦翔鸿强行要求并且退掉了住房临时出入卡，致使其无法出入租赁房屋，被迫在租赁期未届满便搬离房屋，其合同目的因而无法实现，麦翔鸿应返还其保证金和2017年1月租金。首先，谭海雄没有提供证据证明是麦翔鸿逼迫其在租赁期内搬离；其次，从已查明的事实可知，谭海雄搬离的时间在前、办理退卡时间在后，退卡证明亦由谭海雄所持有，谭海雄称麦翔鸿退卡迫使其搬离不符合客观事实，一审法院不予采信；再有，谭海雄支付的是合同解除前的租金，谭海雄要求退回无理。综上所述，谭海雄请求判决解除租赁合同、返还合同保证金和2016年3月、2017年1月租金，没有事实和法律依据，对谭海雄的请求一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、第二款、第七十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回谭海雄的全部诉讼请求。案件受理费减半收取即25元，由谭海雄负担。双方当事人于二审期间均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系：1.麦翔鸿、杜敏华应否向谭海雄返还租赁押金5600元；2.麦翔鸿、杜敏华应否向谭海雄返还2017年1月23日至2月14日的租金2168元。关于麦翔鸿、杜敏华应否向谭海雄返还租赁押金5600元的问题。根据麦翔鸿与谭海雄签订的《租赁合同》之明确约定，案涉合同租赁期限为2016年3月15日至2018年3月15日止，而作为承租人的谭海雄于2017年1月22日即搬离了案涉租赁物。此种情形下，应由承租方谭海雄负有举证证明其提前搬离案涉租赁物系双方协商一致提前解除合同或者基于出租方而非其自身原因所导致之事实。诉讼中，谭海雄虽主张是出租人麦翔鸿强行其搬出案涉租赁物所致，但其未提交相关证据予以证实，故谭海雄应承担相应的不利后果，本院认定谭海雄是违约方。那么，根据案涉合同第七条第1点违约责任一节中关于“违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿”之约定，一审法院未判令麦翔鸿、杜敏华向谭海雄返还该笔租赁押金正确，本院予以维持。其次，关于麦翔鸿、杜敏华应否向谭海雄返还2017年1月23日至2月14日的租金2168元的问题。根据双方一致确认的事实看，谭海雄于2017年1月22日搬离案涉租赁物，其于2017年1月20日向麦翔鸿支付了2017年1月15日至2月14日的租金2800元。因谭海雄在2017年1月23日至2月14日未实际占有使用案涉租赁物，故麦翔鸿应向谭海雄返还该期间谭海雄多支付的租金2147元（2800元÷30天×23天）。麦翔鸿虽主张将部分租金返还予谭海雄之妻子，但其未提交证据予以证实，故本院对麦翔鸿的该项主张不予采纳。因案涉租赁合同的当事人系麦翔鸿与谭海雄，杜敏华并非合同当事人，因此，其并不负有向谭海雄返还该笔款项之义务。谭海雄上诉有理部分，本院予以支持；超过合理部分，本院予以驳回。综上所述，一审判决认定事实部分不清，本院予以改判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市三水区人民法院（2017）粤0607民初3206号民事判决；二、麦翔鸿应于本判决发生法律效力十日内向谭海雄返还案涉房屋租金2147元；三、驳回谭海雄的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由麦翔鸿负担7元，由谭海雄负担18元；二审案件受理费64.2元，由麦翔鸿负担18元，由谭海雄负56.2元。本判决为终审判决。审判长  余珂珂审判员  安 静审判员  黄玉凤二〇一八年二月七日书记员  李嘉敏