浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙03民终5604号上诉人（原审原告）：中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地浙江省杭州市上城区开元路19-1,19-2号。负责人：史杰文。委托诉讼代理人：李小于，浙江泽商律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵炫晔，浙江泽商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：瑞安市博盈进出口贸易有限公司，住所地浙江省瑞安市塘下镇韩田工业区凤凰西路33号。法定代表人：朱雷。委托诉讼代理人：林启练，瑞安市天平法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：蔡伟东，瑞安市天平法律服务所法律工作者。原审被告：瑞安市正龙汽摩配有限公司，住所地浙江省瑞安市塘下镇韩田工业区凤凰西路33号。法定代表人：朱正龙。上诉人中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称华融公司）因与被上诉人瑞安市博盈进出口贸易有限公司（以下简称博盈公司）及原审被告瑞安市正龙汽摩配有限公司（以下简称正龙公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2017）浙0381民初10622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭，以庭询、书面阅卷等方式审理了本案。本案现已审理终结。华融公司上诉请求：1.依法撤销浙江省瑞安市人民法院（2017）浙0381民初10622号民事判决，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人博盈公司承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。博盈公司没有提供足够证据证明涉案房屋租赁合同签订于抵押之前:正龙公司的法定代表人朱正龙与博盈公司的法定代表人朱雷系父女关系，博盈公司与正龙公司之间的租赁合同是双方恶意串通，损害华融公司利益的虚假合同;租赁合同约定的租金明显低于市场价，且博盈公司没有证据证明已经支付了租金；合同约定租期中的“2月30日”是不存在的日期，系住雷和朱正龙潦草起草而成，进一步证明了双方恶意串通的事实；涉案租赁合同未经过登记备案，不具有对抗第三人的效力；在进行抵押前，正龙公司明确确认涉案房屋没有出租。2.一审法院适用法律错误。一审法院将举证责任归于华融公司是错误的，博盈公司应提供足够证据证明涉案房屋租赁合同签订于抵押之前。被上诉人博盈公司辩称，博盈公司提供足够证据证明其与正龙公司之间的租赁合同关系：涉案房屋租赁合同签订时间远早于抵押登记之前；博盈公司提供了2013年至2016年四张增值税发票、四张记账凭证以及两张收款收据，足以证明博盈公司向正龙公司支付租金的事实，不存在虚假可能；博盈公司登记注册地为涉案房屋所在地。上述证据能够相互印证，形成证据链，足以证明博盈公司与正龙公司签订的房屋租赁合同早于涉案房屋抵押登记之前。涉案房屋租赁合同出现“2月30日”系笔误，且我国法律并未规定租赁合同必须经登记备案作为前置条件。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，华融公司的上诉理由不能成立，请求依法驳回。原审被告正龙公司述称，其与博盈公司之间的房屋租赁关系真实，正龙公司的法定代表人朱正龙与博盈公司的法定代表人朱雷确系父女关系，但两个公司之间经济各自独立，华融公司称房屋租赁关系伪造并非事实。华融公司向一审法院起诉请求：1.判令在拍卖正龙公司的厂房时剔除博盈公司租赁部分的带租拍卖；2.本案诉讼费用由博盈公司、正龙公司承担。一审法院认定事实：博盈公司成立于2011年9月27日，住所为瑞安市塘下镇韩田工业区凤凰西路33号，即正龙公司注册地，法定代表人朱雷，系正龙公司法定代表人朱正龙女儿。2012年2月28日，博盈公司与正龙公司签订了一份房屋租赁合同，约定正龙公司将第一幢厂房二楼约100平方米出租给博盈公司，租期自2012年2月30日至2021年2月30日；年租金8000元，租金分三次付清，第一期于2012年2月30日付清，第二期于2015年2月30日付清，第三期于2018年2月30日付清。博盈公司分别于2012年3月2日和2015年3月25日向正龙公司支付租金各24000元，该款由朱正龙经手收取。博盈公司曾于2014年1月7日、11月14日开具了2013年和2014年的租金增值税发票，金额均为8000元，并入账。2014年12月29日，中国建设银行股份有限公司瑞安支行（以下简称建行瑞安支行）与正龙公司签订了一份最高额抵押合同，约定正龙公司将坐落于瑞安市塘下镇韩田工业区凤凰西路33号厂房为其贷款提供抵押。（2015）温瑞商初字第5163号一案，一审法院判决正龙公司承担偿还借款本息义务，以其厂房折价或者拍卖、变卖所得款项在第二抵押顺位840万元范围内优先受偿。此后，建行瑞安支行将其对正龙公司享有的涉案债权转让给华融公司。在执行过程中，根据博盈公司的申请，一审法院经审查后，于2017年7月13日在淘宝网司法拍卖时公告注明保护博盈公司的租赁权至2021年2月份。华融公司提出异议后，一审法院撤回拍卖，并于2017年8月21日裁定驳回华融公司的异议。华融公司不服，遂起诉。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。博盈公司主张租赁合同签订早于抵押合同订立之前，其提供的证据能够相互印证，特别是其工商住所登记、租金支付等事实出现在2014年12月之前，可以证明租赁在先，抵押在后。华融公司认为租赁合同虚假，存在恶意串通，未能提供证据证明。综上，博盈公司自2012年2月28日至2021年2月28日的租赁权应予以保护。故判决：驳回华融公司的诉讼请求。一审案件受理费1600元，由华融公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，博盈公司与正龙公司签订于2012年2月28日的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为真实、合法、有效。合同约定的租赁期限中虽然出现2月30日，但结合博盈公司提供的其他证据，博盈公司与正龙公司对此解释为笔误的说法能够成立。根据博盈公司提供的企业信用信息公示报告记载，博盈公司于2011年9月27日成立之后，登记注册的住所地即为涉案房屋所在地，且一直使用涉案房屋地址作为企业通信地址，能够证明博盈公司自签订租赁合同之后一直占有使用涉案房屋的事实；博盈公司提供的记账凭证、收款收据、增值税发票等证据，则能够证明博盈公司依约向正龙公司支付租金的事实。华融公司仅以涉案的房屋租赁合同中出现2月30日的笔误以及正龙公司法定代表人朱正龙与博盈公司法定代表人朱雷之间系父女关系的事实，认为租赁关系是租赁双方恶意串通伪造而成，却并未提供证据证明，无事实依据，本院不予支持。华融公司主张涉案租赁合同未经过登记备案不能对抗第三人，没有法律依据，本院不予支持。华融公司主张正龙公司在以涉案房屋设立抵押前确认涉案房屋没有出租的事实，但即使该事实成立，也系正龙公司的单方声明，不能据此否认博盈公司与正龙公司之间的租赁关系。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有该不动产的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，博盈公司与正龙公司就涉案房屋签订的租赁合同早于华融公司与正龙公司订立抵押合同的时间，且博盈公司自签订租赁合同之后即占有使用涉案房屋。故依照上述法律规定，博盈公司的租赁权应不受华融公司抵押权实现的影响，一审法院据此对其租赁权予以保护，并无不当。综上所述，华融公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元，由中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁筱海审 判 员 张 丹审 判 员 叶 峰二〇一八年二月二十八日代书记员 曹 爽