上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终15150号上诉人（原审被告）：上海宇沛实业有限公司，住所地上海市松江区新桥镇申南二路58号2幢。法定代表人：简绪敏，总经理。委托诉讼代理人：高伟力，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：上海银江食品有限公司，住所地上海市松江区新桥镇申南二路168号。法定代表人：笠本宝德，董事长。委托诉讼代理人：薛敏，上海市诚至信律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾超，上海市诚至信律师事务所律师。上诉人上海宇沛实业有限公司（以下简称宇沛公司）因与被上诉人上海银江食品有限公司（以下简称银江公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初6823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宇沛公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回银江公司在一审中的诉讼请求。事实和理由：1、《厂房租赁协议》是案外人陈某与银江公司签订的，与宇沛公司无关。陈某虽担任过宇沛公司的法定代表人，但不是宇沛公司的股东、发起人，宇沛公司使用的松江区新桥镇XX路XX号房屋（以下称为涉讼房屋）是基于陈某的安排而使用，支付部分租金的行为系代陈某支付，银江公司出具给陈某的发票抬头虽为宇沛公司，也系银江公司根据陈某的要求为了财务做账的需要。宇沛公司并非涉讼房屋承租方。2、《房屋租赁合同》是宇沛公司为设立登记的需要才与银江公司签订，并非对此前《厂房租赁协议》的取代。3、陈某曾支付过银江公司人民币5万元保证金，一审法院遗漏了此节事实，对保证金未予处理。银江公司辩称，不同意宇沛公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：陈某与银江公司签订《厂房租赁协议》的目的是为宇沛公司承租涉讼房屋。宇沛公司客观上使用了房屋，且租赁期限已到期，其拒不返还房屋侵害了银江公司的权利。银江公司向一审法院起诉请求判令：1、宇沛公司立即搬离涉讼房屋并将房屋附属设备返还银江公司；2、宇沛公司支付银江公司自2017年3月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费（按照年租金50万元的标准支付）。一审审理中，银江公司撤回要求宇沛公司返还附属设备的诉讼请求。一审法院认定事实：涉讼房屋于2000年8月23日获登记，登记所有权人为银江公司，登记时门牌号为XX路XX号。后涉讼房屋的门牌号于2008年6月变更为XX路XX号。现涉讼房屋产证上登记地址为XX路XX号。2011年6月20日，银江公司作为出租方、甲方与案外人陈某暨宇沛公司的原法定代表人作为承租方、乙方签订《厂房租赁协议》，约定：1、甲方将涉讼房屋出租给乙方，自本协议生效后三日内甲方向乙方交付房屋。2、租赁期自2011年7月1日至2016年9月30日止。3、年租金为50万元，即日起至2011年9月30日为免租装修期，自2011年10月1日起算租金。4、保证金为5万元，租赁协议到期，协议自行终止。5、纠纷解决方式，如本协议发生纠纷，双方友好协商解决；协商解决不成，可向上海市仲裁委员会提出仲裁，仲裁结果是为终局，相关费用由败诉方承担。6、水表数：747，电表数：上06,279，下25,304。7、租赁期间，乙方无偿为甲方提供办公地点，2号楼三楼两间办公室，所发生的相关费用如水、电、煤、通讯费等由甲方承担，卫生间、车辆停泊等无偿使用。2011年7月1日，宇沛公司与银江公司签订《房屋租赁合同》约定：1、宇沛公司承租银江公司位于上海市松江区新桥镇XX路XX号XX幢，面积1,237平方米。2、租赁期限自2011年7月1日至2016年6月30日。3、年租金50万元，自2011年10月1起计租金。4、保证金5万元，承租方支付后，由出租方开具收款凭证。5、维修保养由承租方承担。6、本合同在规定的租赁期届满前30日内，双方如愿意延长租赁期，应重新签订合同。陈某在另案中确认，在宇沛公司成立前由陈某占用使用涉讼房屋。在宇沛公司成立后，由宇沛公司使用至今。宇沛公司于2012年1月17日注册成立，经营地址为涉讼房屋所在地。2011年6月23日，陈某向银江公司转账支付5万元并附言：XX路XX号厂房租赁保证金。2011年9月29日，陈某向银江公司转账支付125,000元并附言：XX路XX号XX预付租金。2011年12月31日，陈某向银江公司转账支付125,000元并附言：XX路XX号XX预付租金。2012年3月28日，由简绪敏向银江公司转账支付125,000元并附言：宇沛12/04-06租金等。2012年6月26日，由简绪敏向银江公司转账支付125,000元并附言：XX路XX号XX租金等。此后，自2012年10月开始的租金由宇沛公司直接或者其他公司代宇沛公司按照租赁合同约定的支付时间以及支付周期和标准向银江公司支付相应款项，付款明细上均备注为“租金”。银江公司也自2012年11月23日开始向宇沛公司开具所有月租金发票，付款单位为：上海宇沛实业有限公司。银江公司和宇沛公司均确认，涉讼房屋的租金已经支付截止至2017年2月28日。2016年4月14日、7月18日，银江公司向陈某发送电子邮件并附通知函，主要内容为：宇沛公司及陈某所租银江公司厂房到期时，请贵公司自行安排搬迁，不再续租。2016年9月30日，银江公司向陈某发送电子邮件并告知将在2016年10月1日收回房屋。同时，银江公司亦向宇沛公司以及陈某直接发送了告知函。在本案一审受理之前，陈某曾以房屋买卖合同纠纷为由起诉银江公司，要求银江公司继续履行就涉讼房屋与陈某的房屋买卖合同，后撤诉。银江公司与陈某就涉讼房屋的租赁合同纠纷在上海市仲裁委员会申请仲裁，仲裁裁决认为陈某作为宇沛公司的发起人与银江公司签订了房屋租赁合同，其后，又由宇沛公司与银江公司签订了租赁合同，因此，前租赁协议随着后租赁协议的签订而被取代，前租赁协议自然终止，等。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。债务已经按照约定履行，合同的权利义务终止。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。案件的争议焦点主要在于，如何认定银江公司与宇沛公司以及陈某就涉讼房屋之间成立的关系。对此，一审法院认为，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。陈某系宇沛公司的发起人之一，且原任宇沛公司的法定代表人，其与银江公司签订厂房租赁协议时在合同上就明确载明承租方为陈某或其指定（组成）的公司，这表明银江公司和陈某在签订租赁协议时对涉讼房屋将实际出租给即将成立的宇沛公司均是明知的。而在陈某签订了厂房租赁协议之后，宇沛公司重新与银江公司签订新的房屋租赁合同、在涉讼房屋所在地登记注册成立并实际占有使用涉讼房屋，且该房屋租赁合同所约定的租赁标的亦在涉讼房屋内，而租金又和原厂房租赁协议约定的租金一致（均为年租金50万元）。如果真如宇沛公司所述，宇沛公司其实使用的仅为租赁合同约定的1,237平方米而非涉讼房屋全部，显然这并不符合常理。又银江公司提供的房屋租赁合同系从工商登记部门复印而来，银江公司和宇沛公司均未能提供双方的房屋租赁合同原件，可表明该房屋租赁合同系主要用于办理宇沛公司的工商注册登记，同时也表明双方对于涉讼房屋出租给宇沛公司是明知且认可的。故结合厂房租赁协议，一审法院认为，陈某与银江公司签订的厂房租赁协议系宇沛公司在设立过程中由发起人所签订的合同，其所确立的权利义务关系可由银江公司和宇沛公司予以享有和承担。尽管房屋租赁合同的租赁期限和厂房租赁协议不一致，而即便按照厂房租赁协议，宇沛公司与银江公司的租赁期已经截止，银江公司亦在到期前向宇沛公司以及陈某表明不再续租，则宇沛公司应向银江公司返还涉讼房屋，并按照合同约定的租金向银江公司支付房屋使用费。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十一条第一项、第二百三十五条以及《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条之规定，于二○一七年十一月十五日作出判决：一、上海宇沛实业有限公司于判决生效之日起十日内搬离位于上海市松江区新桥镇XX路XX号房屋并将房屋返还上海银江食品有限公司；二、上海宇沛实业有限公司于判决生效之日起十日内向上海银江食品有限公司按照年租金50万元的标准支付自2017年3月1日起至实际搬离上述房屋之日止的使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,005元，由上海宇沛实业有限公司负担。经本院审理查明，一审法院认定，2011年7月1日宇沛公司与银江公司签订《房屋租赁合同》有误，应为案外人林某以即将成立的宇沛公司的名义与银江公司签订《房屋租赁合同。原审认定的其他事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，宇沛公司首任法定代表人为林某，后变更为陈某，现已变更为简绪敏。本院认为，陈某作为宇沛公司前法定代表人，在宇沛公司设立阶段以陈某名义与银江公司签订的《厂房租赁协议》，协议明确载明承租方为陈某或其指定（组成）的公司，说明陈某签订协议的目的是为即将成立的宇沛公司租房。在宇沛公司成立后，陈某不再支付租金，而由宇沛公司支付，宇沛公司实际占有使用涉案房屋，银江公司也开始向宇沛公司开具月租金发票，宇沛公司实际享有合同权利并履行合同义务，银江公司可以要求宇沛公司承担合同责任。宇沛公司提出其并非涉讼房屋承租方的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。在协议到期后，银江公司已提前告知宇沛公司不再续签，宇沛公司应及时搬离，仍占有使用涉案房屋应按照合同约定的租金标准向宇沛公司支付房屋使用费。关于宇沛公司要求银江公司返还5万元保证金的主张，因房屋使用费及水电费未结清，且《厂房租赁协议》约定，银江公司返还保证金的前提为租赁关系终止后，宇沛公司付清所有费用，该条件尚未成就，鉴于宇沛公司于一审中并未明确要求银江公司返还，一审对此不作处理并无明显不当。综上所述，宇沛公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,005元，由上海宇沛实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  许 军审判员  翟从海二〇一八年二月二十六日书记员  刘 皓附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……