江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1282民初8186号原告：靖江市恒隆物业管理有限公司，统一社会信用代码913212826853388473，住所地靖江市工农路9-11号1幢。法定代表人：徐翕康，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈彩云，该公司员工。被告：王建峰，男，1980年10月3日生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：蔡艳（王建峰之妻），1981年10月16日生，汉族，住靖江市。原告靖江市恒隆物业管理有限公司与被告王建峰为物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月30日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈彩云,被告委托诉讼代理人蔡艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付2014年1月1日至2016年12月31日物业服务费和公共能耗费8028元（1.2元/月/平方米×148.7平方米×36个月+0.3元/月/平方米×148.7平方米×36个月）、滞纳金2930元（按每日万分之五，按未缴金额自欠费之日计算至2016年12月31日），合计10958元。事实和理由：2014年10月28日，原告与江苏鼎鑫房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，委托原告对水岸华府进行物业管理服务，服务期限为2年，自2014年11月1日起至2016年10月31日止，物业服务费标准高层住宅为1.2元/月/平方米、公共能耗费高层区0.3元/月/平方米。如业主逾期交纳物业服务费及相关费用的，按照欠缴金额的千分之五每日收取滞纳金。2016年，原告又与江苏鼎鑫房地产开发有限公司签订前期物业管理委托合同一份，约定服务期限为自2016年11月1日起至2017年10月31日止，物业服务费、公共能耗费标准及滞纳金计算标准与原合同一致。合同签订后，原告按照合同约定为靖江市水岸华府小区内所有业主提供了物业服务。被告系靖江市水岸华府金顶2幢2单元1301室（面积148.7平方米）业主，拖欠2014年1月1日至2016年12月31日的物业费及公共能耗费。原告多次催促被告缴费，被告至今未付。被告辩称，对原告所述被告是水岸华府金顶2幢2单元1301室业主、房屋面积148.7平方米、未交纳2014年1月1日至2016年12月31日的物业费是事实。但是在2013年被告装修房屋完毕准备入住时发现主卧室阳台和客卧飘窗漏水严重，导致壁纸发霉。后我联系物业协商解决，经多次要求，2015年底物业答复已经修理好，且原物业管理负责人王经理承诺由开发商和物业共同负责更换壁纸的全部费用。后被告在2016年3月订购了新壁纸，并在四月底更换结束，产生材料费及施工费用共计4950元。然被告入住后，发现原来漏水的几处并未修复好，新更换的壁纸又开始发霉，遂找到物业要求处理并赔偿损失，然物业公司至今未明确答复。现除非物业公司将被告房屋的问题修复好，并补偿房屋漏水产生的维修费用损失，否则不同意交纳物业服务费用。另外，2014年1月1日-2014年10月31日的物业服务费同意交纳给原告，但是被告当时交纳给物业3000元装修押金要求抵扣未缴纳的物业费。关于公共能耗费，因被告尚未入住，所以不同意交纳。针对被告辩称，原告补充陈述，关于被告房屋漏水的问题并不是其拒交物业费的理由，此外，关于房屋漏水，我司也联系了开发商对房屋进行了修理，但并非是物业服务的问题，所以被告不应拒交物业服务费。装修押金被告原来是交给新天地物业公司的，但是新天地物业公司在2014年10月31日撤走，因为2014年1月1日-2014年10月31日的物业费和公共能耗费我司与新天地及开发商均有约定，由我司来收取，现在既然被告认可该部分费用由我司收取，那么我司同意将被告交纳给新天地物业的3000元装修押金抵扣物业费和公共能耗费。关于公共能耗费，因我司现仅能提供2015年3月开始的公共能耗费公示清单及相关凭证，故现仅主张2015年3月之后的公共能耗费，之前的公共能耗费暂不主张。本院经审理，对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。原告为支持其主张提供了其与江苏鼎鑫房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》2份、《电梯保养合同》、消防器材检查记录表、保安巡逻签到表、外墙瓷砖脱落维修表、墙体渗水维修表、违章装修整改通知单2份、江苏鼎鑫房地产开发有限公司与江苏新天地物业管理有限公司签订的水岸华府移交协议、原告与江苏新天地物业管理有限公司签订的协议（主要内容：双方对江苏新天地物业管理有限公司收取的装修押金予以确认，与业主的结算全部由靖江市恒隆物业管理公司对接承担，收取的押金可以在物业费用中作相应扣除；关于2014年1月1日至2014年10月31日的物业费收取，江苏新天地物业管理有限公司委托原告代收）、江苏鼎鑫房地产开发有限公司出具的证明（主要内容：本公司见证了新天地物业管理公司与恒隆物业的交接过程……业主2014年10月31日前没有交的物业费用由恒隆物业一次性付给新天地物业公司……所有装修押金由恒隆物业公司承担，2014年10月31日前物业未交的物业费用由恒隆物业公司负责收取）、公共能耗费公示清单、催缴通知单3张、照片若干。经质证，被告对上述证据真实性无异议，但认为其一直未入住，且房屋一直存在漏水问题。被告为支持其抗辩提供了房屋照片若干，原告对上述证据认为并非物业服务的问题，具体以前之前已经陈述，不再赘述。另查明，靖江市新天地物业管理有限公司（后更名为：江苏新天地物业管理有限公司）与江苏鼎鑫房地产开发有限公司于2012年9月17日签订《前期物业管理委托合同》1份（主要内容为：鼎鑫房地产公司委托新天地物业对水岸华府小区实行前期物业管理，委托管理期限自2012年11月1日至2013年10月30日，合同到期后，如双方没有进行书面续订，视为本合同管理期限顺延一年。物业服务费标准高层住宅为1.2元/月/平方米、公共能耗费高层区0.3元/月/平方米，业主逾期缴纳物业管理服务费的，自逾期之日起，按照应交金额0.5%按日交纳滞纳金）。：原告与被告所在小区开发商即江苏鼎鑫房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同合法有效，依法对所有业主具有约束力。原告按约为小区提供了物业服务，被告理应按照合同约定缴纳物业服务费。综合原被告陈述及原告所举其与江苏新天地物业管理有限公司签订的协议，被告现同意将2014年1月1日-2014年10月31日物业服务费交纳给原告，本院予以照准。原告同意将被告交纳给新天地物业的3000元装修押金抵扣物业服务费及公共能耗费，本院亦予以照准。至于被告专有部分房屋的质量问题，不是物业服务的对象，其要求抵扣物业费或拒交物业费，无法律依据，本院不予采信。公共能耗费，系小区共用场地、共用设施设备产生的水、电费用，合同已明确约定了收费标准及收费方式，原告亦已进行公示分摊，应按照约定据实由业主负担。滞纳金，被告经原告催缴未支付物业服务费和公共能耗费，应当承担逾期付款的违约责任，即支付合同约定的滞纳金，原告现主张按照日万分之五计算滞纳金的诉讼请求，低于合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《江苏省物业管理条例》第五十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条的规定，判决如下：被告王被告王建峰于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告靖江市恒隆物业管理有限公司物业服务费及公共能耗费4405.26元，滞纳金662.99元，合计5068.25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费74元减半收取37元，由被告负担（此款原告已交纳，被告在履行判决义务时直接付给原告）。本判决为终审判决。代理审判员 熊 娇二〇一八年二月十一日书 记 员 查炀梅附本案援引法律条款《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第6经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《江苏省物业管理条例》第五十二条物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。业主或者业主委员会对公布的共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热费用的分摊情况提出异议的，物业服务企业应当答复。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。