云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云08民终996号上诉人（原审原告）：普洱天壁物业管理有限公司。住所：普洱市思茅区茶城大道天壁楼。统一社会信用代码：91530802668257105D。法定代理人：宋溢，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈永丹，云南鼎祥律师事务所执业律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：廖兰仙，女，1956年1月6日出生，汉族，普洱市思茅区人，现住。上诉人普洱天壁物业管理有限公司（以下简称天壁物业公司）因与被上诉人廖兰仙物业服务合同纠纷一案，不服云南省普洱市思茅区（以下简称思茅区）人民法院（2017）云0802民初1906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月30日立案后，依法组成合议庭于2018年2月8日开庭进行了审理。上诉人天壁物业公司委托诉讼代理人陈永丹、被上诉人廖兰仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天壁物业公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判支持天壁物业公司的全部诉讼请求；2、由廖兰仙承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、2013年4月20日至2017年4月19日期间，廖兰仙欠付天壁物业公司物业服务费等费用共计7724.2元系事实。2010年2月8日，廖兰仙与普洱天壁房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，购买了普洱天壁金岛小区13幢106室房屋。普洱天壁房地产开发有限公司于2012年4月18日在普洱日报上刊登了《交房公告》，内容为：“天壁金岛”二期（1）商品房经建设单位组织验收合格，交房时间定于2012年4月20日，请各位业主在本公告发出15日内到“天壁金岛”售楼部办理交接房手续。逾期未办理的按照合同和有关规定处理。廖兰仙于2012年9月24日办理交接房手续，并交纳了部份物业管理费，双方同时签订了《前期物业管理服务协议》。一审法院认为天壁物业公司应以廖兰仙实际办理交接房屋的时间起算物业管理等费用没有事实和法律依据。根据相关规定，收取物业管理等费用的起算时间，应以开发商“交房公告”确定的交房时间为准，即交房时间应为2012年4月20日。2、一审法院认定事实错误。住宅物业服务收费项目中未将电梯运行费纳入物业管理费每月每平方米0.90元中。2013年2月19日普洱市发展和改革委员会“普发改价格【2013】59号”文件中，“备注”栏第2条规定：“上述分级物业费收费标准中不含电梯维护（维保、养护、年检）运行电费、二次供水加压运行电费及消防联网监控费用”。天壁物业公司收取0.30元／㎡电梯费并未违反部门规范性文件规定，不属于重复收费。2014年3月11日，普洱市发展和改革委员会针对普洱天壁金岛小区的业主“杨凤玲”和“何云华”等代表就“关于普洱天壁金岛小区物业管理收费情况答复意见”的第二条已说明：二、关于“配有电梯和二次供水等设施设备物业费问题，按普发改价格【2013】57号第十一条执行；物业服务公司执行0.3元／㎡是合法有效的，此项收费物业服务企业应单独列账，滚存使用，专款专用，并定期公布收支账目。该批复同时对物业管理收取费用的问题、电费问题、地下车库（位）物业服务费的问题、汽车、摩托车、电瓶车停放收费标准问题、天壁金岛收取水、电表的费用问题、公共配套设施设备维护费等问题均作了回复。因此，天壁物业公司收取电梯运行费0.3元／㎡合法有效，不存在重复收费的情况。3、天壁物业公司按照物业管理资质等级“一级”收费标准收取物业管理等费用与三级“资质”无关，天壁物业公司没有多收廖兰仙的物业管理等费用。天壁物业公司按照物业管理资质等级“一级”的收费标准收取物业管理费用，是依据普洱市发展和改革委员会文件普发改价格【2013】59号“关于思茅区住宅物业服务收费标准的批复”。因此，“资质”等级与物业管理费的收费标准没有关联性。2014年6月23日，思茅区发展和改革局作出了《关于核定普洱天壁物业管理有限公司所属小区住宅物业服务收费等级标准的通知》，该通知明确说明了政府相关部门对“天壁·金岛”小区物业服务项目、服务内容及分级服务要求等情况重新进行实地审核后，作出了“天壁·金岛”小区物业服务收费等级标准为一级，收费标准为0.90元／㎡的结论。该通知明确说明对“天壁·金岛”小区物业服务项目等是进行重新审核。因此，“天壁·金岛”小区物业服务收费自始就应当按照物业管理资质“一级”的收费标准0.90元／㎡计费，而并非自2014年6月23日该通知下发以后才能按照“一级”收费标准计费。廖兰仙答辩称，交付房屋的时间应为收取物业管理费的时间。根据普洱市发展和改革委员会相关文件规定，物业管理公司应当按照资质等级收取管理费。天壁物业管理公司只具有三级管理资质等级，并且服务达不到相应标准，众业主均不满，以至发生本案纠纷。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。天壁物业公司向一审法院起诉请求：1、判令廖兰仙支付拖欠2013年4月20日至2017年4月19日的物业服务费等费用7724.20元，其中物业费5473.00元、电梯运行费1824.30元、垃圾清理费384.00元、水费42.90元（2016年8月至2017年4月用水量13立方）；2、判令廖兰仙承担诉讼费用。一审法院认定事实：2012年9月24日，天壁物业公司与廖兰仙签订《前期物业管理服务协议》，约定自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止，业主廖兰仙接受天壁物业公司的物业管理。双方约定了廖兰仙交由天壁物业公司管理的物业建筑面积为119.44平方米，以及双方当事人各自的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务标准、物业管理服务费用、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修资金管理使用、广告牌设置及权益、违约责任、其他条款等内容。其中，物业管理服务费用约定每年1月1-10日缴纳、高层建筑物业管理费每月每平方米1.20元。物业管理费包括管理人员工资、社会保险及福利、区域卫生清洁费、绿化养护费、秩序维护费、办公费、物管固定资产折旧费、税费、利润、电梯年检、运行、保养费安防设备与运行维护费、消防设施年检、日常维护费、小区门禁系统运行维护费、小区应急防洪设备运行维护费、小区配电设施设备运行维护费、高压电设施设备年检费、弱电系统维护费、车辆停放设施维护费、景观维护费、道路维护修缮费、零星作业施工费、经业主同意的其他费用，共22项。其他还约定按户缴纳公共配套设施设备维护费1000元、楼道修缮费200元、装修施工保证金1000元—3000元、装修施工垃圾清运费150元—300元、全年垃圾清运处理费96元等内容。2012年9月24日廖兰仙交纳物管费1719.90元；交纳配套设备维护费1000元、楼道修缮费200元、垃圾处理费96元。另查明，思茅行署（现为普洱市）发展计划委员会、建设局思计价格【2003】620号文件批复思茅区常住人口每月每户生活垃圾处理费8元。《天壁金岛临时管理规约》记载“普洱天壁物业管理有限公司”资质等级为三级，资质证书编号：普建物证字2009第007号。2013年2月19日普洱市发展和改革委员会文件“普发改价格【2013】59号”批复思茅区发改局“住宅物业服务收费标准：一级0.90元、二级0.75元、三级0.60元、四级0.50元”。2014年6月23日普洱市思茅区发展和改革局通知普洱天壁物业管理有限公司“天壁·金岛”小区物业服务收费等级标准为一级，收费标准为0.90元/㎡。“天壁·金岛”小区业主大会选举业主委员会于2013年10月21日在普洱市房地产管理局备案登记。一审法院认为，由于天壁物业公司未完全按照双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》第二条“物业管理服务内容”、第三条“物业管理服务标准”履行协议，天壁物业公司派出的物业管理人员未完全按照物业管理服务内容履行责任，致使天壁物业公司与业主产生矛盾纠纷，部分业主先后到区、市有关部门信访，有关部门多次协调解决，但天壁物业公司与部分业主之间的分歧并未完全消除，部分业主仍拒绝缴纳物管费，造成天壁物业公司与业主存在矛盾分歧天壁物业公司有一定责任。天壁物业公司应当积极听取业主意见，认真整改，改进服务，严格按照双方约定履行职责。对不属于责任范围的问题，耐心解释，疏导业主寻找其他途径解决问题。部分业主提出，天壁物业公司与业主签订的协议以不签订物管协议不给钥匙相要挟，部分业主是在不情愿的情况下签订的协议。本案中，廖兰仙提出此类问题，因廖兰仙未提交天壁物业公司以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方违背真实意思的情况下签订合同的相关证据和廖兰仙未在一年内行使撤销权，因此，天壁物业公司与廖兰仙签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方当事人应当按照协议履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第四十六条“当事人对合同的效力可以约定附期限，附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”规定，天壁物业公司与廖兰仙已约定合同履行期限，但业主委员会未与天壁物业公司（或者其他物管企业）签订新协议，天壁物业公司与廖兰仙签订的《前期物业管理服务协议》继续有效，应当从签订合同之日起按照约定全面履行义务。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”、第八十二条“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主监督”的规定，业主有权选择物业服务企业、有权监督物业服务企业，在业主未选择其他物业服务企业前，业主与原物业服务企业签订的协议有效，应当继续履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分”的规定，天壁物业公司应当对业主反映的属于物业服务企业管理责任范围内的问题尽维修、养护、管理和维护义务。对不属于物业服务企业管理责任范围内的问题，告知廖兰仙向相关单位协商处理或者起诉有关单位。廖兰仙答辩称，天壁物业公司收取配套设施费后，承诺安装可视门禁、太阳能热水供水、为廖兰仙修复门窗至今未做到。但廖兰仙未提交相关证据证明天壁物业公司的此项服务承诺，应不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持”的规定，廖兰仙提出其与普洱天壁物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》时间为2012年9月24日，其关于天壁物业公司多收物管费的抗辩理由成立，应予以支持。天壁物业公司应从2012年9月24日起计收物管费。廖兰仙关于普洱市发展和计划局规定的收费标准为0.90元/㎡，天壁物业公司收费将电梯二次运行费收取0.30元/㎡，属于违规收费的抗辩，在双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条物业管理服务费用第一款中约定，物业管理费为每月每平方米1.20元；第一款9项中电梯年检费、日常运行费、保养费包括在物业管理费中。2013年2月19日普洱市发展和改革委员会文件“普发改价格【2013】59号”批复思茅区发改局“住宅物业服务收费指导标准”项目分类“公用部位、公用设施设备日常运行维护”收费项目中已将电梯运行费纳入物业管理服务费每月每平方米0.90元中。因此，天壁物业公司收取0.30元/㎡电梯费违反部门规范性文件规定，属于重复收费，廖兰仙以此提出抗辩，应予以支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，天壁物业公司经书面催交，廖兰仙无正当理由拒绝交纳合理的物管费，天壁物业公司要求廖兰仙支付护理物管费的诉讼请求，应予以支持。廖兰仙应按照约定支付2013年2月19日普洱市发展和改革委员会文件“普发改价格【2013】59号”批复思茅区发改局住宅物业服务收费标准分级分类管理前按每月每平方米0.90元；2013年2月19日普洱市发展和改革委员会文件“普发改价格【2013】59号”批复住宅物业服务收费标准分级分类管理后至2014年6月23日期间，天壁物业公司未取得一级收费资质，应当按照原三级资质收费，即每月每平方米收费0.60元；2014年6月23日后，天壁物业公司取得一级收费资质，应按每月每平方米0.90元收费。廖兰仙应交费具体金额计算如下：1、2012年9月24日起至2013年2月19日止5个月，物管费119.44㎡×0.90元×5个月﹦537.48元；2、2013年2月19日至2014年6月23日16个月，物管费119.44㎡×0.60元×16个月﹦1146.62元；3、2014年6月23日后至2017年4月止34个月，物管费119.44㎡×0.90元×34个月﹦3654.86元。以上共计5338.96元，扣除2012年12月5日已交物管费1719.90元，还应交3619.06元。廖兰仙应交垃圾清理费2012年9月24日至2017年4月55个月448.00元，扣除2012年9月24日已交96.00元，还应交344.00元。廖兰仙应交水费42.90元（2016年8月至2017年4月）。廖兰仙提出由于提前接房，廖兰仙未得到逾期交房违约金足额赔偿问题，与本案并不是同一个法律关系，廖兰仙可以另案起诉。廖兰仙提出自己居住一楼，无需交纳电梯费的辩解，廖兰仙不得以未提供相关服务为由拒交，其辩解于法无据，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第六条规定，判决：一、被告廖兰仙应向原告普洱天壁物业管理有限公司交纳2012年9月24日起的物管费3619.06元（已扣除已交1719.90元）、垃圾清理费344元（已扣除已交96.00元）、水费42.90元。款于判决生效后15日内支付。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告普洱天壁物业管理有限公司负担10元，被告廖兰仙负担15元。二审期间，天壁物业公司向本院提交证据四组。第一组：《交房公告》一份，拟证明：1、开发商普洱天壁房地产开发有限公司于2012年4月18日在《普洱日报》上刊登《交房公告》，确定交房时间为2012年4月20日；2、廖兰仙向天壁物业公司交纳物业管理等费用的时间为交房时间，即2012年4月20日。经质证，廖兰仙不认可证据的真实性、合法性、证明目的，认为自己一般不关注普洱日报，天壁物业公司应该直接通知业主交接房屋。第二组：《商品房购销合同》一份，拟证明廖兰仙与开发商购买普洱天壁金岛小区13幢106室房屋签订合同的时间为2010年2月8日的事实。经质证，廖兰仙认可证据的真实性和证明目的。第三组：《普洱市发展和改革委员会、普洱市住房和城乡建设局文件》普发改价格【2013】57号“关于印发《普洱市物业服务收费管理实施办法》的通知”一份，拟证明：1、依据该管理实施办法第十一条的规定，天壁物业公司收取电梯运行费0.30元合法、有效；2、依据该管理实施办法第九条第二款的规定，天壁物业公司向廖兰仙收取物业管理费的起始时间应为房屋交付时间。经质证，廖兰仙认可证据的真实性，不认可证明目的，认为其居住在一楼，不使用电梯。并且开发商在售楼时，也口头表示对一楼业主不收取电梯费。第四组：《普洱市发展和改革委员会关于普洱天壁金岛小区物业管理收费情况答复意见》一份，拟证明：1、对普洱天壁金岛小区存在的私拉乱建情况，天壁物业公司已经向城市管理综合行政执法局多次汇报；2、第二条已经明确说明天壁物业公司收取电梯维护费0.3元每平方米是合法有效的。经质证，廖兰仙认可证据的真实性、合法性和关联性，不认可证明目的。廖兰仙向本院提交证据两组。第一组：照片10张（打印件，系在本案一、二审期间拍摄于天壁金岛小区）。拟证明：物业管理公司管理不达标。经质证，天壁物业公司认可照片拍摄于天壁金岛小区，但不认可证明目的，天壁物业公司认为部分照片属于装修产生的垃圾，根据相关规定应由业主自行清理。第二组：网络下载的2017年全国物业管理项目构成。拟证证明：电梯运行费已经含在物业管理费中。经质证，天壁物业公司不予认可真实性、合法性、关联性和证明目的。本院认为，上述天壁公司提交的四组证据，来源合法，形式完备，且与本案具有关联性，本院予以采信。廖兰仙提交的第一组证据，与本案具有关联性，本院予以采信；第二组证据，不具有真实性、合法性，与本案不具有关联性，本案不予采信。本案经二审审理，查明的案件事实与一审审理查明的案件事实一致，本院予以确认。本院另查明，普洱天壁房地产开发有限公司与廖兰仙签订《商品房购销合同》，双方约定交房日期为2010年11月30日。普洱天壁房地产开发公司于2012年4月18日公告将于2012年4月20日交房。本院认为，一审认定廖兰仙与天壁物业公司于2012年9月24日签订《前期物业管理服务协议》合法、有效，天壁物业公司应从2012年9月24日起向廖兰仙计收物业管理费的事实清楚，证据充分，符合法律规定，应予维持。天壁物业公司未提供证据证明普洱天壁房地产开发有限公司无法与廖兰仙联系交接房屋，其关于物业管理费应以“交房公告”登载的交房时间起算的上诉理由不能成立，本院不予支持。《前期物业管理服务协议》第四条物业管理服务费用约定，电梯年检费、日常运行费、保养费包括在物业管理费中。2013年2月19日普洱市发展和改革委员会文件“普发改价格【2013】59号”批复，已将电梯运行费纳入物业管理服务费中。因此，一审认定天壁物业公司收取0.30元/㎡电梯费违反部门规范性文件规定，属于重复收费的证据充分，应予维持。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条的规定，格式合同条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。廖兰仙与天壁物业公司《前期物业管理服务协议》系由天壁物业公司提供的格式条款合同。在履行合同过程中，双方当事人对天壁物业公司收取管理费的标准和服务质量产生异议，并因此引发本案纠纷。本案中，天壁物业公司未能对《前期物业管理服务协议》中有关其按1.2元/月/㎡计价向业主收取物业管理费提供相关的定价依据。同时，《普洱市发展和改革委员会、普洱市住房和城乡建设局文件》普发改价格【2013】57号“关于印发《普洱市物业服务收费管理实施办法》的通知”、《普洱市发展和改革委员会文件》普发改价格【2013】59号“关于思茅区住宅物业服务收费标准的批复等证据，证明天壁物业公司仅具备三级管理资质，《前期物业管理服务协议》中关于天壁物业公司按1.2元/月/㎡收取物业管理费的条款，违反了公平原则，且不符合地方性行政规定的要求。廖兰仙在一审时提供的证据，证明天壁物业公司未向业主提供符合一级等级标准的物业服务，天壁物业公司也未提供证据证明其管理服务达到了一级等级标准。因此，本院根据《普洱市发展和改革委员会、普洱市住房和城乡建设局文件》普发改价格【2013】57号“关于印发《普洱市物业服务收费管理实施办法》的通知”、《普洱市发展和改革委员会文件》普发改价格【2013】59号“关于思茅区住宅物业服务收费标准的批复等证据，以及天壁物业公司于2014年6月23日取得物业服务收费一级等级标准等法律事实，依法对《前期物业管理服务协议》第四条关于物业管理费的条款进行调整，即2014年6月23日前，天壁物业公司应按三级物业管理资质等级0.6元/月/㎡收取物业管理费；2014年7月至2017年4月天壁物业公司应按一级物业管理资质等级0.9元/月/㎡收取物业管理费。2012年9月24日起至2013年9月24日止12个月，廖兰仙已交纳物业管理费1719.90元。其中2012年9月24日至2013年4月20日期间的物业管理费用，超出天壁物业公司诉讼请求范围，本院不予审理；2013年4月20日至2013年9月24日期间的物业管理费用，廖兰仙已自愿交纳，且在本案审理中未提出反诉。因此，廖兰仙已交纳的1719.90元物业管理费不应在本案确定的金额中予以扣减，廖兰仙欠交物业管理费的起算时间为2013年9月24日。据此，廖兰仙应向天壁物业公司交纳物业管理费具体金额计算如下：1、2013年9月24日至2014年6月23日止共9个月，物管费119.44㎡×0.60元×9个月﹦644.98元；2、2014年6月23日后至2017年4月19日止共34个月，物管费119.44㎡×0.90元×34个月﹦3654.86元。以上共计4299.84元。一审法院认定廖兰仙应交垃圾清理费344元、水费42.9元的证据充分，双方当事人均无异议，本院予以维持。综上所述，普洱天壁物业管理有限公司的上诉理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《物业管理条例》第四十二条第二款规定，判决如下：一、撤销云南省普洱市思茅区人民法院（2017）云0802民初1906号民事判决。二、廖兰仙于本判决生效之日起十五日内支付普洱天壁物业管理有限公司自2013年9月24日至2017年4月19日止的物业管理费4299.84元、垃圾清运费344元、水费42.9元，合计4686.74元。三、驳回普洱天壁物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决书确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由普洱天壁物业管理有限公司负担10元，廖兰仙负担15元；二审案件受理费50元，由普洱天壁物业管理有限公司负担20元，廖兰仙负担30元。本判决为终审判决。本判决送达后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向云南省普洱市思茅区人民法院申请执行。审判长  陶仕群审判员  赵 勇审判员  张相云二〇一八年二月二十三日书记员  母 丹