宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书  （2018）宁0402民初5437号原告：宋彩霞，女，1957年2月2日出生，汉族，住宁夏固原市原州区。委托诉讼代理人：张涛，宁夏平朔律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张强，宁夏平朔律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：杨岁银，男，1963年2月16日出生，汉族，住宁夏固原市原州区。第三人：李兴隆，男，1987年1月28日出生，汉族，住宁夏西吉县。原告宋彩霞与被告杨岁银、第三人李兴隆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋彩霞及其委托诉讼代理人张涛、被告杨岁银到庭参加诉讼，第三人李兴隆经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋彩霞向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原、被告之间的房屋租赁合同终止；2.请求判令被告向原告支付2017年6月28日至2018年6月28日的房租80000.00元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告自2009年开始将位于固原市原州区中山南街XX号房屋租给被告用做经营使用，租赁期限为1年，合同期满后双方每年续签至今，同时合同约定被告不得擅自将租赁房屋转租给他人。2017年1月28日，双方续签租赁合同至2018年1月28日，租金80000.00元，但被告仅向原告支付半年房租，即40000.00元，剩余40000.00元经原告多次催要，被告至今未付且一直占用、使用该租赁房屋。综上所述，原告出租房屋的根本目的是收取房屋租金，现被告拒不交纳房屋租金的行为已构成违约，致使合同目的无法实现，原告有权按照合同约定解除合同，现原告诉至法院。被告杨岁银辩称，1、原告在诉状中歪曲事实，所诉判令解除被告与原告房屋租赁合同不成立。2009年，被告与原告签订了房屋租赁合同，房屋租赁期限为1年（2009年1月28日至2010年1月28日），年租金为45000.00元，合同到期后，双方并未签订房屋租赁合同。双方口头约定，房屋继续由被告租用，直至被告不使用为止。被告每年年初（1月28日）向原告交付下年度房屋租金。直至2018年1月28日，因租赁房屋面临拆迁，被告再无继续使用租赁房屋，将房屋交由原告，由原告另行出租或处理。所以，原告诉状中所称解除双方签订的房屋租赁合同为无效请求，双方不存在签订房屋租赁合同，也无可解除房屋租赁合同一事；2、原告所诉由被告向原告支付2017年6月28日至2018年6月28日房屋租金80000.00元不成立。2017年1月28日，被告按照以往惯例，向原告支付了40000.00元房屋租金。因该房屋在旧城改造范围内，面临马上拆迁的可能，经双方协商，当年房屋租金减半收取，如房屋在租赁期间被拆除，原告不向被告退还房屋租金，如房屋在租赁期间不被拆除，年租房按减半后的40000.00元计算。当时被告向原告支付了当年度的40000.00元租金，原告向被告出具了收取房租凭证。因此原告所诉由被告向原告支付2017年6月28日至2018年6月28日房租80000.00元不成立。另外第三人李兴隆于2016年1月28日从被告处转租了涉案房屋，李兴隆为实际租赁人，原告对此知情，因此原、被告之间不再有租赁关系。第三人李兴隆未作陈述，亦未提交证据。原告宋彩霞为证明其主张依法向本院提交二组证据：1.视听资料光盘1张及书面整理件各1份，证明原、被告系房屋租赁合同关系，2017年1月28日至2018年1月28日房屋租金为每年80000.00元的事实；2.征收补偿安置协议（提交复印件，出示原件核对）1份，证明涉案房屋于2018年6月26日由原告与拆迁部门签订征收补偿协议，确定该房屋征收拆迁的事实。被告质证意见为：证据1属实，是被告与原告通话的内容，无异议；对证据2无异议。被告依法向本院提交四组证据：1.收据（提交复印件，出示原件核对）7张，证明原告收取被告房屋租金的事实；2.《房屋租赁合同》（复印件）1份，证明原、被告于2009年签订租赁合同，此后再未签订合同，如有收据则说明双方存在租赁关系，如没有收据则说明双方不再存在租赁关系的事实；3.收条1份，证明原告在2017年1月28日收取被告支付的2017年1月28日至2018年1月27日房屋租金40000.00元的事实；4.公告（复印件）1份、照片（打印件）10张4页，证明原告出租的房屋在2017年8月15日拆迁公告发布后被断水、电、暖的事实。原告质证意见为：证据1中2017年1月28日收条上宋彩霞的签名不是宋彩霞本人所签，收取房租属实，从2016年1月9日的收条内容来看，涉案房屋年租金为80000.00元，还可以说明被告将房屋租金仅交纳到2017年6月28日。其余5张收条均无异议；对证据2的三性均无异议，但无法达到被告的证明目的，双方为不定期租赁，存在租赁关系；证据3原告收到40000.00元属实，但收条系被告单方制作，40000.00元仅为2017年1月28日至2017年6月27日的房租，因此该收条无法达到被告的证明目的；证据4公告的证据形式不合法，且与本案不具关联性，照片也无法显示房屋拆迁是2017年的事实，无法达到被告的证明目的。本院对原、被告提交的证据分析认定如下：原告提交的二组证据，能够证实原、被告之间存在房屋租赁关系，且被告又将租赁房屋转租给第三人使用以及2018年6月26日原告与拆迁部门达成租赁房屋拆迁安置补偿协议的事实，可以作为定案的依据，本院予以采信。被告提交证据1原告认可收取租金的事实，但7份收条均非原告宋彩霞签字，本院对该证据证实被告向原告交纳租金的事实予以采信，对其他证明目的不予采信；被告提交的证据2能够证实原、被告于2009年1月28日签订过租赁合同，租赁期限为一年，此后双方再未签订书面租赁合同，双方为不定期租赁关系的事实，予以采信；被告提交的证据3、4与本案无关联，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2009年1月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于固原市原州区中山南街XX号房屋出租给被告经营使用，租赁期限为1年，租金为45000.00元。同时约定，被告不经原告同意，擅自将房屋转租、转让的，原告有权收回房屋，终止合同。合同履行期一年届满后，双方再未签订书面租赁合同，被告使用涉案房屋至2013年，房屋租金为60000.00元，2015年为75000.00元，2016年为80000.00元。2017年1月28日被告向原告支付了租金40000.00元，此后被告再未向原告支付过租金。2018年6月26日原告就其租赁房屋与原州区土地房屋征收办公室达成征收补偿安置协议，涉案房屋被征收拆迁。被告称其于2017年前与第三人合伙经营，此后再未使用涉案房屋，且将涉案房屋转租给第三人使用，但未能提供证据证实。庭审中，被告自认2018年9月18日，第三人将涉案房屋钥匙交给被告，被告向原告交付时，原告让其保存。此后原告向被告主张剩余租金未果。现原告起诉。本院认为，原告宋彩霞与被告杨岁银2009年1月28日签订的《房屋租赁合同》，是双方平等、协商、自愿达成的协议，该合同系双方真实意思表示，应当受到法律保护。合同到期后，双方仍按原合同履行，但未再签订书面协议，因此双方租赁关系转化为不定期租赁。涉案房屋已于2018年6月28日被原州区土地房屋征收办公室征收，根据双方在原《房屋租赁合同》中的约定，原、被告之间的不定期租赁关系也因该行为终止，故原告要求确认租赁合同关系终止的诉请理由成立。本案争议的焦点为：第一，被告认为涉案房屋其已转租给第三人，原告知情，其与原告租赁关系结束；第二，被告称因租赁房屋面临拆迁，2017年1月28日向原告支付了40000.00元租金后，原告允许第三人不再交费使用至拆迁为止。对于第一个问题，首先，原告对被告所称的转租行为不认可，被告也无证据证实第三人向原告交纳过房屋租金；其次，即使被告与第三人确实有转租行为，也是被告与第三人之间的转租之承诺，但出租人与次承租人之间不产生契约上的关系，也并不当然发生出租人与次承租人之间的直接权利义务关系。因此原告向被告主张租金理由成立。关于第二个问题，被告未能提供证据证实原告明确表示2017年1月28日被告向其支付40000.00元后不再交纳租金而无偿使用至拆迁为止，从原告提供的录音证据中可知，原告是向被告主张租金而非本案第三人。根据原、被告之间的不定期租赁关系，被告负有向原告支付租金的义务，被告支付后，可以根据其与第三人之间的约定，向第三人主张权利。被告实际使用涉案房屋至2018年9月18日，原告向其主张2017年6月28日至2018年6月26日期间的租金80000.00元未超出被告实际使用期限，该主张应当得到法律保护。综上所述，原告诉请事实清楚，证据充分，本院予以支持。被告的抗辩因无相应事实及足够证据支持，本院不予采信。第三人李兴隆经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自动放弃应诉、抗辩、举证、质证、陈述的诉讼权利，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第九十一条第（七）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告宋彩霞与被告杨岁银之间的不定期房屋租赁关系于2018年6月26日终止，本院予以确认；二、被告杨岁银于本判决生效后十日内向原告宋彩霞支付2017年6月28日至2018年6月27日期间的房屋租金80000.00元。如果未按照本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800.00元由被告杨岁银负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。                                            审判  长    哈永祥                                             审判  员    刘汉龙                                           人民陪审员  宋志仓                                    二○一九年二月二日                                                  书记员  余红       附：与本案相关联的法律条文《中华人民共和国合同法》第十条 当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条 人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。