云南省芒市人民法院民 事 判 决 书(2017)云3103民初1335号原告：德宏州家豪物业管理有限公司，住所地云南省德宏州芒市营水路东侧，统一社会信用代码915331006930624221。法定代表人：杨小平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张玉昌，男，汉族，1974年4月5日出生，云南省楚雄州武定县人，大专文化，系该公司经理，住云南省德宏州芒市，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张桥，云南星震（芒市）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：杨赛春，女，汉族，1988年8月26日出生，云南省芒市人，初中文化，自由职业，住云南省德宏州芒市营水路13号学府时代南区。委托诉讼代理人：许永超，男，汉族，1982年9月9日出生，云南省芒市人，高中文化，务工，住云南省德宏州芒市营水路13号学府时代南区，系被告之夫，代理权限为特别授权。原告德宏州家豪物业管理有限公司（以下简称家豪公司）与被告杨赛春物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张玉昌、张桥、被告杨赛春委托诉讼代理人许永超到庭参加诉讼。2017年11月30日，双方当事人同意继续适用简易程序，经本院院长批准延长审限三个月，本案现已审理终结。原告家豪公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告杨赛春给付原告物业费6087元、垃圾清运处理费310元、违约金1919.1元，合计8316.1元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，被告已支付垃圾清运处理费310元，原告变更被告杨赛春给付其物业费6087元、垃圾清运处理费310元、违约金1919.1元，合计8316.1元的诉讼请求为：被告支付其物业费6087元、违约金1826.1元，合计7913.1元。事实和理由：2013年6月7日，原、被告签订学府时代小区《前期物业管理服务协议》，约定由原告就被告购买的学府时代南区D7幢2单元1001号提供物业服务，收费标准为每年2029元，并约定逾期给付物业服务相关费用则从逾期之日起按每天千分之三收取违约金。签订协议后，原告按约向业主提供物业管理服务和垃圾清运服务，被告按时交纳了第一年相关物业费用，但自2014年6月7日起至今，被告一直拖欠原告物业费、垃圾清运处理费合计6397元。因原告多次催要未果，故诉至本院。被告杨赛春辩称，因外墙开裂，被告房屋的阳台在雨季时会渗水，被告多次向原告反映但一直未得到解决，前两天原告曾到被告家查看过，称系因楼顶渗水，原告仅处理了高处渗水，对墙体未进行处理，另，原告在绿化、交通、卫生管理等方面均存在问题。综上，被告不存在违约，物业费应当减免，被告不应当支付违约金。综合原、被告诉辩主张，归纳本案争议焦点如下：一、原、被告签订的前期物业服务合同是否合法有效？二、被告是否应当支付原告所欠物业费6087元、违约金1826.1元，合计7913.1元？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（即原告提交的第一组营业执照正本及法定代表人身份证复印件各一份、第九组学府时代物业管理费抵扣卷复印件一份，被告提交的照片一张），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告家豪公司提交的第二组证据学府时代业主验房表复印件一份，被告认可该证据中的业主签名，故本院对该证据的合法性、真实性、关联性予以认定，对其欲证明的内容予以采信；第三组前期物业管理服务协议复印件一份，被告认可该证据中的签名，故本院对该证据的三性予以认定，该证据能够证明原、被告于2013年6月7日签订前期物业服务协议，约定由原告为被告购买的房屋提供物业管理服务，被告首次缴纳费用时间为办理接房手续时，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.2元，被告房屋建筑面积为125.22平方米（以产权登记面积为准）等，故对其欲证明的内容予以部分采信；第四组德宏州前期物业管理服务合同、前期物业合同延期的补充协议复印件各一份，来源和形式符合法律规定、能够反映案件真实情况、与待证事实相关联，本院予以采信；第五组电梯设备维保合同一份、乘客电梯载货电梯半月保养工作单七份，第六组预发工资发放表一份、工资发放表七份、云南省增值税普通发票四张，第七组关于学府时代小区业主违章搭建的报告、芒市城市管理综合行政执法局关于芒市学府时代违章建筑问题的答复意见各一份，第八组照片三十七张（均为复印件），具备证据的三性，本院均予以采信。根据庭审查明，本院确认本案以下法律事实：2013年6月7日，原告家豪公司与被告杨赛春签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务，原告对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，并向被告提供房屋自用部位、自用设施设备等维修有偿服务，被告按时足额交纳物业管理费，物业管理费用不包括房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造的费用，被告首次交纳费用时间为办理接房手续时，之后按年支付，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取，被告房屋建筑面积为125.22平方米（以产权登记面积为准），受有关部门或单位的委托，原告可提供城市生活垃圾清运处理服务费等代收代缴收费服务（该费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定，合同期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止，如被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金等。当日，原、被告办理了房屋验收、交接手续，双方将发现的问题在验房表中进行备注，被告同意交付房屋，并以物业管理费抵扣券的方式向原告预付一年（即2013年5月8日至2014年5月8日）物业费1803元。签订合同后，原告按约定向被告所住小区全体业主提供物业管理服务；截止法庭辩论终结前，该小区尚未成立业主委员会。自2014年5月9日起至2017年5月8日期间，被告未按约定向原告交纳物业费合计125.22平方米×1.2元/月/平方米×12个月×3年＝5409元。庭审中，被告杨赛春认可接房时间为2013年5月8日。因原告催要未果，故诉至本院请求判令被告给付原告物业费6087元、违约金1826.1元，合计7913.1元，并承担本案诉讼费。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。一、关于原、被告签订的前期物业服务合同是否合法有效的问题。原、被告经平等、自愿协商一致后签订《前期物业服务合同》，该合同不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，截止法庭辩论终结前该小区尚未成立业主委员会，《前期物业服务合同》合法有效，双方应当按约定履行各自义务。二、关于被告是否应当支付原告所欠物业费6087元、违约金1826.1元，合计7913.1元的问题。签订合同后，原告按约定为被告及该小区全体业主提供物业管理服务，被告作为小区的业主应当按照合同约定的物业费标准支付物业费。原告与德宏明瑞达新龙房地产开发有限公司签订的《德宏州前期物业管理服务合同》以及原、被告签订的《前期物业服务合同》中均约定高层住宅按建筑面积每月每平方米1.2元计算物业费，对物业费计算标准进行调整属于对合同内容的变更，必须经双方协商一致或依据法律规定进行调整、修改或补充，原告未提交相关证据证明其提高被告物业费收费标准满足上述条件，故本院对原告要求自2014年起被告房屋物业费计算标准由1.2元/月/平方米提高为1.35元/月/平方米的请求不予支持，本案物业费计算标准为1.2元/月/平方米。截止法庭辩论终结前，被告仅支付原告2013年5月8日至2014年5月8日的物业费1803元，尚欠原告2014年5月9日起至2017年5月8日的物业费合计5409元。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，被告未提交足以充分的证据证明原告不履行物业服务合同或者履行物业服务合同有重大瑕疵，故对其拒交物业费的抗辩主张不予支持，被告应当按约定向原告交纳物业费5409元，故对原告要求被告支付其物业费6087元的诉讼请求予以部分支持。因原、被告双方对合同履行存在争议，故对原告要求被告支付其违约金1826.1元的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、由被告杨赛春于本判决发生法律效力之日起五日内向原告德宏州家豪物业管理有限公司支付2014年5月9日至2017年5月8日期间的物业费合计5409元；二、驳回原告德宏州家豪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告杨赛春负担（未付），限于本判决发生法律效力之日一次性交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审判员 尚 欢二〇一八年二月二十八日书记员 金道诺