云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0802民初83号原告：骆中友，男，1975年10月18日出生，汉族，个体工商户，住普洱市思茅区。原告：刘清华，女，1978年10月4日出生，汉族，个体工商户，住普洱市孟连县。二原告共同委托诉讼代理人：郭玲琴，云南云渝律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：普洱市鼎元房地产开发有限公司，住所地：普洱市思茅区环城路北段15号，统一社会信用代码/注册号：532701100005939。法定代表人：华贵生，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐建娟，云南谏成律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告骆中友、刘清华与被告普洱市鼎元房地产开发有限公司（以下简称鼎元房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告骆中友及其与原告刘清华共同委托诉讼代理人郭玲琴、被告鼎元房产公司委托诉讼代理人徐建娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骆中友、刘清华向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同义务，向产权登记机关办理普洱市××区××小区7幢1单元502室房屋产权登记手续；2、判令被告支付违约金62610.60元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年4月9日两原告与被告签订了《商品房购销合同》，由两原告购买被告开发的位于普洱市××区××小区7幢1单元502室住房，合同签订后，两原告按约付清了购房款313053元。2012年3月23日被告通知交付房屋，两原告应被告要求于交房之日向被告交纳了契税、印花税、维修基金费、房产证工本费、代为办证费、物业管理等费用，与被告完成了房屋交接手续。随后，两原告装修入住至今。但被告未按合同约定于交房之日起90日内代两原告办理房屋产权登记手续，构成违约。两原告多次向被告催询办证情况无果，被告至今逾期5年多未履行办理产权登记手续，原告为维护其合法权益，特向本院提起诉讼。两原告庭审中提出办理产权登记手续违约责任约定显失公平，应按房款总价的20%计算违约金。被告鼎元房产公司承认原告在本案中所主张的事实，但认为，被告现因经营困难，处于歇业状态，已无履行合同的能力。基于上述原因，被告通过普洱市政府与房屋管理部门的协调，关于办理小区业主产权证事宜，现由小区成立业主委员会为小区业主代为办理，两原告应向业主委员会提出申请，然后根据相应票据在被告有履行能力后进行办理；提出两原告所诉违约金无依据，应按合同约定以房款总价的1%计算。原告为证明所主张的事实向本院提交下列证据材料：《商品房购销合同》、2010年3月16日原告骆中友支付购房款313053元《发票》、2012年3月23日《锦福花园住宅入住交费清单》及原告骆中友交纳办证费20122元《收据》、2012年3月23日原告骆中友交纳物业费、电梯维修费、装修垃圾清运费、管理费1572元《普洱市富兴物业管理有限公司收据》、2017年11月29日被告出具的《关于购房款项全额结清证明》。本院认为，上述证据材料中，被告质证对《商品房购销合同》、2010年3月16日原告骆中友支付购房款313053元《发票》、2012年3月23日《锦福花园住宅入住交费清单》及原告骆中友交纳办证费20122元《收据》、2017年11月29日被告出具的《关于购房款项全额结清证明》均无异议、本院均予以采信；对于两原告提交的2012年3月23日原告骆中友交纳物业费、电梯维修费、装修垃圾清运费、管理费1572元《普洱市富兴物业管理有限公司收据》，用以证明两原告交清各项费用的事实，被告质证认为收费主体不是被告方，证据三性由法庭核实。本院认为，该份证据材料与本案无关，本院不予采用。本院经审理认定事实如下：2010年4月9日两原告与被告签订了《商品房购销合同》（合同备案号为：22601），双方约定由两原告购买被告开发的位于普洱市××区××小区7幢1单元502室住房，房屋总价为313053元，由两原告于2010年3月10日一次性付清，其中对逾期交付房款违约责任约定为：付款期限届满至实际付款之日止90天内，购买方按每天5元向出售方支付违约金，逾期90天后，按未付款的0.01%乘以逾期天数向出售方支付违约金；对逾期交房违约责任约定为：交房期限届满至实际交房之日止90天内，出售方按每天5元向购买方支付违约金，逾期90天后，按购买方已付房款的0.01%乘以逾期天数向购买方支付违约金；对办理产权登记手续约定为：购买方委托出售方办理的，购买方应向出售方签订委托代办协议并按时提供相关材料，预交相关税、费，出售方应按委托事项自交房之日起90天内代为办理产权登记手续……如因出售方原因不能办理的，购买方有权解除合同，并按总房款的1%要求出售方赔偿损失，如因购买方原因不能办理的，出售方有权解除合同，并按总房款的1%要求购买方赔偿损失；对单方解除合同或变更合同约定的违约责任约定为：一方提出解除合同或变更合同约定的，需征得守约方同意，并向守约方支付总房款20%的违约金。合同签订后，两原告于2010年3月16日付清了购房款313053元，被告于2012年3月23日向两原告交付了交易房屋，即日两原告向被告交纳代为办证费用20122元。随后，两原告装修入住至今，但被告至今未协助两原告办理房屋产权登记手续。本院认为，两原告与被告于2010年4月9日签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规，未扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定的依法成立的合同，自成立时生效，双方签订的《商品房购销合同》合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，两原告与被告应当按照《商品房购销合同》的约定，全面履行合同。合同签订后，两原告已按合同约定支付房款、办证费用，全面履行了合同义务。虽然原、被告双方均未向本院提交两原告委托被告办理产权证的授权委托材料，但两原告向本院提交的、向被告交纳办证费的《收据》足以证实了原、被告双方的委托代办关系成立，但被告未按合同约定在交房后的90日内协助两原告办理产权登记证，构成违约。因此，被告应在合理期限内协助两原告办理产权登记证，两原告要求被告继续履行合同，协助办理产权登记权证的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。对于被告鼎元房产公司提出未能按商品房销售合同约定的日期办理产权登记证的答辩原因。本院认为，被告提出经营困难，处于歇业状态，已无履行合同的能力的原因，不属于法律规定的不可抗力，不能成为被告不履行合同义务的正当法定事由；被告提出通过普洱市政府与房屋管理部门的协调，现由小区成立业主委员会为小区业主代为办理产权证，两原告应向业主委员会提出申请的原因，属于被告怎样履行合同的救济措施，不能成为被告免于履行合同义务的理由，因此，对于被告的该项答辩主张，本院不予支持，但鉴于被告经营不善的客观因素确实存在，因此，本院酌情支持的合理期限为90日。对于两原告提出支付违约金62610.60元的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原、被告双方在《商品房购销合同》中明确约定了办理产权证违约赔偿损失的计算方法，即守约方有权要求违约方赔偿房款总价1%的损失，本案被告未按合同约定协助两原告办理产权登记手续，构成违约，应按合同约定赔偿两原告房款总价1%的损失为3131元。对于两原告主张办理产权登记手续违约责任约定显失公平，应按房款总价的20%计算违约金的主张，本院认为原、被告双方在《商品房购销合同》中，对逾期交付房款、逾期交房、办理产权登记手续、单方解除合同或变更合同的违约责任均分别进行了约定，且该约定均具有对等性并未显失公平，因此，两原告的该项主张于法无据，本院不予支持，对于被告提出应按合同约定按房款总价的1%计算违约金的答辩主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告普洱市鼎元房地产开发有限公司于本判决生效之日起90日内协助原告骆中友、刘清华办理普洱市思茅区锦福花园小区7幢1单元502室房屋不动产权登记证；二、由被告普洱市鼎元房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告骆中友、刘清华违约损失3131元；三、驳回原告骆中友、刘清华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1365元，减半收取682.50元，由原告骆中友、刘清华负担600元，由被告普洱市鼎元房地产开发有限公司负担82.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  黄海雁二〇一八年二月二十八日书记员  尹慕杰