湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘12民终1409号上诉人（原审原告）：汤恒琼，女，1980年9月18日出生，汉族，住址湖南省怀化市鹤城区府星路***号，现住鹤城区。委托诉讼代理人：汤大坤，男，1955年1月16日出生，汤恒琼的父亲，住址湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：周成华，湖南世勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱寿伟，又名朱红伟，男，1970年8月5日出生，住址广东省廉江市和寮镇良岸村***号，现住湖南省通道侗族自治县。被上诉人（原审被告）：通道侗族自治县福乐多购物广场商贸店，住所地通道侗族自治县双江镇长征中路商贸广场。经营者：朱寿伟。二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨杰、洪建军，湖南诚怀律师事务所律师。原审第三人：怀化市廉新贸易有限公司，住所地怀化市鹤城区河西家电城11栋15号。法定代表人：朱红伟（朱寿伟），该公司负责人。上诉人汤恒琼因与被上诉人朱寿伟、通道侗族自治县福乐多购物广场商贸店、原审第三人怀化市廉新贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省通道侗族自治县人民法院（2016）湘1230民初618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。汤恒琼上诉请求：撤销一审判决；依法改判或发回重审，支持上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院程序违法，遗漏了诉讼当事人；原判部分事实不清，判决驳回上诉人的诉讼请求没有法律和事实依据。朱寿伟、通道侗族自治县福乐多购物广场商贸店辩称：一审判决没有遗漏当事人，审理程序合法，本案的门面租赁合同仍然合法有效，双方依法应当履行，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。汤恒琼向一审法院起诉请求：1.请求判令被告立即腾空并移交通道侗族自治县福乐多购物广场商贸店租用的所有房屋【房产证号：通房权证（2005）字第61**号，建筑面积1769.14平方米】及消防楼梯，所腾空房屋不得拆除装修，破坏主体结构和配套设施；2.判决被告按每月46667元的标准支付给原告房屋占有使用费（自2015年10月1日起计算至被告腾空并移交承租的原告房屋之日止，扣除已付房屋占有使用费36万元）；3.判令被告向原告支付违约金3万元；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2004年4月17日怀化宝鑫房地产开发有限公司与赵忠平签订了《门面租赁合同》，将其位于通道侗族自治县商贸广场B栋B-01号、B-02号、B-20号门面计453㎡，另加消防楼梯18㎡和B栋二层大厅1295㎡（具体面积以房产证为准），出租给赵忠平用于开办“通道福润家购物中心”，租赁期限为20年，从2004年10月1日起至2024年9月30日止；每年租金36万元整，签订合同时乙方（赵忠平）付定金5万元，在2004年5月17日前再付13万元，第一年租金余款18万元在乙方（赵忠平）商场开业后一天内一次付清；以后每年租金必须提前一个月一次性付清。每次交款均以甲方上门收取并开具收据为准。如乙方未按合同约定付款，甲方有权将房屋另租他人，并要求乙方赔偿损失。合同期内，乙方有权整体或单个自由转租门面，甲方不得干涉……，合同还就租赁物的修缮、装修、违约责任等内容进行了约定。租赁合同签订后，2004年11月份怀化宝鑫房地产开发有限公司将上述房屋门面卖给了原告汤恒琼，并于2004年11月17日将房屋权属证书办理登记至汤恒琼名下，汤恒琼享有了怀化宝鑫房地产开发有限公司与赵忠平签订的《门面租赁合同》约定的出租人的权利、义务。2004年12月19日通道福润家购物中心法定代表人赵忠平将该商场整体转让给朱寿伟（朱红伟）任法定代表人的靖州福乐多购物广场商贸店（个体工商户），双方签订了《卖场转让合同》。原承租人赵忠平电话告知原告的委托代理人汤大坤房屋门面已转租给朱寿伟，今后由朱寿伟直接向原告方交纳房屋租金。朱寿伟承租后，开办了“通道侗族自治县福乐多购物广场商贸店”，办理了个体工商户登记，经营者为朱寿伟。此后，原、被告双方在履行租金时没有严格依照租赁合同约定的交付时间和方式进行，双方都是经过电话沟通灵活掌握租金给付时间。2007年2月26日靖州福乐多购物广场商贸店的母公司（第三人）怀化廉新贸易有限公司被吊销营业执照，2008年7月4日靖州福乐多购物广场办理了工商注销手续。朱寿伟的“通道侗族自治县福乐多购物广场商贸店”一直向原告的委托代理人汤大坤履行房屋租金给付，到应向原告方交纳2014年10月1日至2015年9月30日期间的租金时，通道侗族自治县福乐多购物广场商贸店分别于2014年10月8日付租金10万元、2014年11月30日支付租金10万元、2014年12月4日支付租金5万元、2014年12月15日支付租金12万元，共计支付了租金37万元（多支付租金1万元）。原告方接收了该租期的租金后，以被告未能及时按合同交付租金，已构成违约为由，决定解除双方的租赁合同，并于2015年2月2日将“解除合同书”送给朱寿伟的老婆柯海雁，要求被告在2015年9月30日前清退租赁的房屋门面。被告方认为其未违约，原、被告双方在实际履行租金的过程中已经改变了合同约定的租金支付时间和方式，双方多年来均予以认可，2014年10月1日至2015年9月30日期间的租金交付时间是参照历年来交付租金的时间进行支付的，是在合理期限内支付租金，被告方不构成违约；原告接受该期租金后又主张解除合同，显然其理由不能成立。被告方遂拒绝清退门面，继续履行租赁合同，并于2015年8月14日支付了2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金36万元，2016年12月21日支付了2016年10月1日至2017年9月30日期间的租金36万元，被告至今未欠付原告房屋门面租金。原告认为其已向被告方送达了“解除合同书”，双方的《门面租赁合同》已经解除。被告方于2014年10月8日之后交付给原告方的租金，原告是作为被告占用原告房屋门面所收取的门面占用费及违约金。2016年12月21日原告以被告未退还原告门面为由，提起诉讼，请求依法解决。一审法院认为，关于原、被告之间的租赁关系是否解除。自原告、被告继受取得通道侗族自治县福乐多购物广场商贸店房屋门面的所有权及承租权，成为该房屋门面的出租人和承租人，一直以来都是由被告向原告银行账户打款直接进行租金交付，原告与被告均没有异议，双方已然形成租赁关系。经过历年来被告向原告支付租金的方式及时间，双方在实践履行租金的过程中已改变了原合同中约定的租金支付方式及时间，多年来原告对被告的支付方式是认可的。2014年10月1日至2015年9月30日期间的租金交付时间，被告是参照历年来交付租金的时间进行支付的，比较之前的交租时间属在正常合理期限内交付租金，且被告至今未欠原告租金，被告已适当的履行了合同，没有违约，原告以被告该期租金未按租赁合同约定的时间交付租金为由，提出解除租赁合同，其理由不能成立，故原告与被告之间的租赁关系继续有效。关于原告要求被告腾空并移交通道侗族自治县福乐多购物广场商贸店房屋门面的诉讼请求。因原告与被告之间的租赁关系合法有效，双方的租期为2004年10月1日至2024年9月30日，且被告已向原告支付租金至2017年9月30日，被告未存在违约情形，故原告该请求法院不予支持。关于原告要求被告按每月46667元的标准支付占用费以及支付违约金3万元的诉讼请求。因原告与被告是合法有效的租赁关系，被告对通道侗族自治县福乐多购物广场商贸店的房屋门面占有是合法有效的。本案中被告未存在违约情形，故对原告的该请求法院不予支持。关于被告朱寿伟是否具有主体资格。被告辩称朱寿伟不是本案适格主体，本案所涉房屋门面是朱寿伟以其个人经营的靖州福乐多购物广场商贸店的名义与原承租人赵忠平签订《卖场转让合同》，从赵忠平处受让而得的租赁经营权，签约的靖州福乐多购物广场商贸店已于2008年7月4日办理了工商注销手续，经营者理应对其债权、债务承担责任，故原告将其经营者朱寿伟列为被告并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告汤恒琼的诉讼请求。案件受理费6850元，由原告汤恒琼负担。二审经审理补充查明朱寿伟应支付的租金已经支付至2018年9月，双方当事人均予以认可且在二审中没有提交新的证据。本院认为，本案中所涉及的怀化宝鑫房地产开发有限公司与赵忠平于2004年4月17日签订了《门面租赁合同》是原合同相对方签订的租赁合同，经过房屋产权变更和转租，该门面租赁合同的出租人和承租人均已改变，约定的租金支付方式及时间也已实际改变，尤其是该门面所有权人汤恒琼于2015年2月2日将解除合同书送给朱寿伟的妻子柯海雁，要求朱寿伟在2015年9月30日前清退租赁的房屋门面。由于朱寿伟和通道侗族自治县福乐多购物广场商贸店分别为同一个体工商户登记的经营者和名称，个体工商户通常以家庭财产对外承担民事责任，朱寿伟的妻子签收解除合同书，应视为汤恒琼决定解除原门面租赁合同的通知已到达合同相对方朱寿伟，朱寿伟在解除合同的通知到达后三个月内没有向人民法院或者仲裁机构请求确认解除合同的效力，故应当认定本案中的原门面租赁合同已经解除。由于原合同承租方朱寿伟已通过银行转帐形式向出租方支付租金且出租人汤恒琼认可，应当认定双方仍存在事实上的租赁关系，双方对这种租赁关系的期限并未明确约定，故双方的租赁关系应视为不定期租赁。汤恒琼现在本案中未经解除双方的租赁关系，也未在合理的期限内通知承租人，且在接受对方支付租金的情况下，向法院提起诉讼要求承租人立即腾空并移交出租门面，其诉讼请求于法无据，原审判决驳回汤恒琼的诉讼请求并无不当。综上所述，汤恒琼的上诉理由不能成立，应予以驳回；一审判决处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6850元，由汤恒琼负担。本判决为终审判决。审 判 长  冷旗帜审 判 员  王文利审 判 员  彭湘平二〇一八年二月八日法官 助理  付文亭代理书记员  丁文婷