重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0156民初1758号原告：重庆芳草地物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区凤天路芳草地6号楼，统一社会信用代码91500106756233568D。法定代表人：王钢，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩均，男，1988年8月26日出生，该公司职工，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：冯伟常，重庆正耀律师事务所律师。被告：陈艳，女，1971年12月28日出生，住浙江省宁波市鄞州区。原告重庆芳草地物业管理有限公司（以下简称芳草地物业公司）与被告陈艳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因被告陈艳下落不明遂依法转为普通程序，由审判员安昌荣担任审判长，与人民陪审员赵兵、盛勇组成合议庭，分别于2017年10月12日和2018年2月8日两次公开开庭进行了审理。原告芳草地物业公司的委托诉讼代理人冯伟常两次均到庭参加了诉讼，原告芳草地物业公司的委托诉讼代理人的韩均到庭参加了第一次诉讼。被告陈艳因下落不明，本院依法公告送达传票，公告期满后，两次均无正当理由拒不出庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告芳草地物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈艳支付从2011年6月30日起至2017年4月30日止共计54个月的物业服务费7118.80元以及违约金7118.80元、公摊水电费160元，合计14397.60元；2.本案案件受理费由陈艳承担。事实和理由：芳草地物业公司与重庆芳草地房地产开发有限公司（以下简称芳草地开发公司）签订了XX小区《前期物业服务协议》，约定由芳草地物业公司对该小区进行前期物业服务。陈艳于2010年购买了该小区房屋且入住。同时，陈艳与芳草地开发公司签订了《临时管理规约》及承诺书，对物业服务费的收取标准、违约金的计算方式、公摊水电费的收取进行了约定，并约定按月交纳。现陈艳无故拖欠物业服务费，芳草地物业公司以多种方式多次催收未果，特向人民法院提起诉讼。被告陈艳未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。经审理查明，2008年10月25日，芳草地物业公司与芳草地开发公司签订了《合同权利转让协议书》和《前期物业服务合同》，约定芳草地开发公司为其开发建设的项目选聘了芳草地物业公司作为前期物业服务管理单位，由芳草地物业公司向该小区提供前期物业服务，芳草地开发公司于2008年10月25日起将其与所有买受人签订的《临时管理规约》中关于物业管理中的合同权利全部概括转让给芳草地物业公司享有。陈艳与芳草地开发公司2010年9月5日签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定陈艳购买了该小区XX－X－X－X预售商品房屋，其建筑面积为76.79平方米。《商品房买卖合同》第七条交房期限及交付条件约定：“……2、属预售商品房的，芳草地开发公司应当在2011年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付陈艳使用。”第八条交房手续的办理约定：“……2、由于陈艳的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如陈艳无正当理由拒绝接房的，自书面通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由陈艳承担。（2）本款所指由于陈艳原因，是指陈艳未在规定的期限内到芳草地开发公司处办理房屋交付手续……”第二十一条约定：芳草地开发公司应当向陈艳出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，陈艳应详细阅读有关前期物业服务和业主临时管理规约的全部内容。陈艳同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受芳草地开发公司在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。《补充协议》（附件五）第二条约定：“本物业实行有偿服务，陈艳应从本合同约定交房之日（或提前接房之日）起，向物业管理公司按规定缴纳物业管理费。……”同日，陈艳与芳草地开发公司签订了《临时管理规约》及承诺书。《临时管理规约》第四章9.2物业管理费第（1）款约定：本物业管理区域的物业服务费实行包干制，双方约定物业服务费收费标准自交房之日起至业主委员会成立签定新的物业服务合同止，暂按以下标准执行：乡村洋房住宅：1.8元/㎡·月（按建筑面积计）……上述物业服务收费属前期物业服务收费标准，自交房之日起二年后物业服务费标准可每二年适当上调一次，……第（2）款约定：（物业服务费）按月提前缴纳，业主（使用人）在每月的10日前自行到缴费地点缴纳；缴费地点：芳草地·XXX客户服务中心。第（3）款约定：自合同约定的交房之日起计收物管费……第（4）款约定：业主接房后如有需空置二个月以上（含二个月）情况的，在提前到客户服务中心办理物业管理费优惠申请手续后，可按收费标准的50%享受物业管理费优惠：a.填写《物业管理费优惠申请表》，注明空置期限（空置期限少于二个月无物管费优惠）。b.确认、填写水、电二表读数。c.业主（使用人）或委托人（须持业主亲笔签署的委托书及业主（委托人）的身份证原件）到客户服务中心办理手续，并签字认可。……凡未办理物业管理费优惠申请手续空置物业，按全额计收物管费。9.3共用的设施、设备运行的能源损耗，应独立计量核算，公摊水电由业主（使用人）合理据实分摊。第七章违约责任第三条约定：为协助物业服务企业维持本物业的正常管理，业主（使用人）应按期缴纳应缴纳的各项费用，逾期未交管理费或特别服务费者，物业公司加收应交费用总额每日千分之三滞纳金。第八章其它事项第四条约定：本规约所规定的事项如有变动，均以开发建设单位或物业服务企业发给业主（使用人）的通知为准，通知的方式包括但不限于如：张贴在本物业告示栏中的文件（以张贴记录为准）、通过邮局以挂号信投送的文件、物业服务企业派员投递于业主（使用人）名下信箱的文件、电话通知事项、短信通知事项（以发送短信记录为准）。第五条约定：业主（使用人）的通讯地址、电话、传真，以业主接房时提供的信息为准，业主接房后，该房屋地址作为业主的有效通讯地址；如业主的上述联系方式变更的，应在变更后5天内书面通知开发建设单位和物业服务企业，否则，因此造成相关通知不能送达的，由业主自行负责。如物业服务企业或开发建设单位以邮寄方式通知业主的，以业主签收（常住人员签收视为业主签收）之时或邮件发出（以邮戳为准）后第3个工作日为收讫（以先到的时间为准）；如物业服务企业或开发建设单位按通讯地址发出邮件后，邮件退回或者被拒收的，视为邮件内容已送达该业主，因此产生的责任及后果由该业主自行承担。2015年5月11日，芳草地物业公司在其微信公众号以物业公告方式向业主发布了《关于公摊费用收取的温馨提示》，载明：在2014年芳草地物业公司完成了物业管理范畴内公共能源公摊部分全部单独计量，并对小区公共照明和公共用水部分作了一次节能调整，从2015年1月1日起，相关费用由芳草地物业公司向业主收取后转交供电公司，根据我们去年的测算，每月的费用均在10元以上，经物业公司节能降耗改进后，决定按照旺季10元/月（6、7、8、9月），淡季5元/月的标准收取。（2015年1月1日，原本由业主承担的公摊费用已由开发商友情支付）。芳草地物业公司从2015年起对小区按此标准收取公摊水电费。因陈艳未缴纳物业服务费，芳草地物业公司分别于2013年10月13日、2014年12月9日、2015年10月1日通过邮政挂号信方式向陈艳发出催收函，其中注明陈艳的收件地址为：“南京市XX路XX号XX大学XX专业”。另于2017年4月10日向陈艳发出律师函催收欠费。另查明，陈艳在签订《商品房买卖合同》时所留联系地址为“南京市XX路X号XX大学XX专业”，在实际接房时所留联系地址为“浙江省宁波市江东区XX路XX弄X号X室”。再查明，芳草地开发公司于2011年6月29日取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字[XXXX]武仙XX号），该组团房屋的竣工验收时间为2011年6月28日。芳草地开发公司于2011年6月23日通过以挂号邮件方式向陈艳寄送了包括《接房通知书》在内的接房相关资料，其中要求陈艳前往接房的时间载明为2011年6月30日起。陈艳于2013年4月25日实际接受案涉物业。同日，陈艳向芳草地物业公司缴纳了案涉物业服务费1520元，其中收款事由栏注明：2012.7—2013.4半价，2013.5—2013.10全价。本院所确认的以上事实，有原告的当庭陈述、《合同权利转让协议书》、《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《临时管理规约》及承诺书、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《交寄大宗挂号函件清单》、《交寄整付零寄邮件清单》、《接房通知书》、《收楼书》、收据1份、物业公告、2013年寄送催收函明细、2014年寄送催收函明细、2015年寄送催收函明细、《关于催收小区部分业主欠付物业等费用的律师函》[正耀函字（XXXX）第XX号]等证据在案为凭。上述证据具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院认为，芳草地物业公司与芳草地开发公司签订的《前期物业服务合同》和《合同权利转让协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在芳草地开发公司将合同权利概括转让给芳草地物业公司后，芳草地物业公司依法享有芳草地开发公司与陈艳签订的《临时管理规约》中的权利义务。陈艳作为物业所有人，应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是：一、陈艳应缴纳物业服务费的起算时间及物业服务费的计算问题；二、芳草地物业公司要求陈艳按日千分之三标准支付违约金的诉讼请求应否支持；三、芳草地物业公司主张的2015年、2016年应交纳的公摊水电费共计160元的诉讼请求应否支持。关于陈艳应缴纳物业服务费起算时间及物业服务费的计算问题。本院认为，陈艳应从约定接房之日（2011年6月30日）起缴纳案涉物业的物业服务费，事实和依据如下：一是陈艳与芳草地开发公司《商品房买卖合同》中约定，芳草地开发公司应当在2011年6月30日前将案涉房屋交付陈艳，如因陈艳自身原因无正当理由拒绝接房的，则视为芳草地公司按约交房，物业服务费从约定接房之日起由陈艳承担。本案中，芳草地开发公司已按约通知陈艳在2011年6月30日前接房，因陈艳自身的原因未按时接房，应当视为芳草地开发公司已按约交房，相应的，陈艳应当从2011年7月1日起缴纳物业服务费。二是《商品房买卖合同》补充协议也约定陈艳应在约定交房之日起缴纳物业服务费。三是在《临时管理规约》中也明确约定了陈艳应当从合同约定交房之日起缴纳物业服务费，故陈艳缴纳物业服务费的时间应当从约定交房之日起算。本案中，陈艳已缴纳了从2012年7月1日起至2013年10月31日期间的物业服务费1520元，故陈艳应从2011年7月1日起至2012年6月30日止以及2013年11月1日起至2017年4月30日止，共计54个月，按照每月138.22元（76.79㎡×1.8元/㎡·月）标准缴纳物业服务费，共计7118.80元。关于芳草地物业公司要求陈艳按每日千分之三标准支付违约金的诉讼请求应否支持的问题。本院认为，虽然《临时管理规约》中约定的名称是滞纳金，但从约定的条款来看，是在《临时管理规约》第七章违约责任中，从约定的性质来看实际也应是违约金。根据约定，陈艳应在每月的10日前自行到缴费地点缴纳交纳当月物业服务费，逾期则按每日千分之三的标准向芳草地物业公司支付违约金。陈艳未按约交纳物业服务费，应当向芳草地物业公司支付违约金。但《临时管理规约》中约定的违约金计算标准明显过高，现芳草地物业公司同意本院依法调整，本院对陈艳逾期支付物业服务费的违约金计算标准依法调整为按中国人民银行同期同类贷款利率进行计算。即违约金计算方式为：从2011年7月1日起，以138.22元为基数，逐月递增138.22元，累加计算至2012年6月30日止；从2013年11月1日起，以138.22元为基数，逐月递增138.22元，累加计算至2017年4月30日止，前述款项均按中国人民银行同期同类贷款利率标准逐月计算违约金。关于芳草地物业公司主张的2015年、2016年应交纳的公摊水电费共计160元的诉讼请求应否支持的问题。本院认为，芳草地物业公司根据往年水电费公摊情况，结合服务物业的实际情况，将公摊水电费由往年的月均10元降低为旺季10元，淡季5元，每年80元，未损害业主利益，并已在全体小区业主中实施，本院予以确认。陈艳2015年、2016年的公摊水电费共计160元未缴纳，故对芳草地物业公司主张的2015年、2016年应交纳的公摊水电费共计160元的诉讼请求，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告陈艳于本判决生效之日起五日内支付原告重庆芳草地物业管理有限公司截止2017年4月30日的物业服务费7118.8元，2015年、2016年公摊水电费160元，共计7278.8元。二、被告陈艳于本判决生效之日起五日内支付原告重庆芳草地物业管理有限公司逾期交纳物业服务费违约金：从2011年7月1日起，以138.22元为基数，逐月递增138.22元，累加计算至2012年6月30日止；从2013年11月1日起，以138.22元为基数，逐月递增138.22元，累加计算至2017年4月30日止，前述款项均按中国人民银行同期同类贷款利率标准逐月计算违约金。三、驳回原告重庆芳草地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费160元（原告已预交），公告费900元（原告已预交），均由被告陈艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  安昌荣人民陪审员  赵 兵人民陪审员  盛 勇二〇一八年二月九日书 记 员  胡陶燕