云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云04民终35号上诉人（原审被告）：杨崇文，男，1955年6月20日生，汉族，住云南省玉溪市峨山彝族自治县。被上诉人（原审原告）：峨山县嶍丰住房和市政开发有限公司。住所地：峨山彝族自治县双江街道办事处石泉路安居小区安馨园管理用房***室。法定代表人：钟毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋云苍，北京大成（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：周琳，北京大成（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人杨崇文因与被上诉人峨山县嶍丰住房和市政开发有限公司（以下简称峨山嶍丰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服云南省峨山彝族自治县人民法院（2017）云0426民初256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨崇文上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回一审被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定双方签订编号为XB366号的《峨山彝族自治县嶍峨古镇房屋不回购补偿协议书》（以下简称不回购补偿协议）无效错误。1、虽然上诉人与王东生签订的《房屋转让协议》无效，但双方存在房屋转让的事实；2、上诉人与王东生签订《房屋转让协议》后，上诉人支付了转让款并装修入住，虽未办理房屋产权变更手续，但上诉人已是实际的房屋产权人和使用人，而王东生仅仅是表面的房屋产权登记人，是配合上诉人变更产权手续的义务承担人；3、本案中既代表政府又代表峨山嶍丰公司的相同工作队员进行了入户调查、登记、核实，最后还进行了公示，公示期内无任何人提出异议，政府才确认涉案房屋的实际权利人和有权决定不回购房屋的权利人均为上诉人；4、与政府合为一体的被上诉人一直清楚房屋未进行产权变更或产权不能变更等情况，被上诉人在接收了上诉人的房屋和土地后，才与上诉人签订的不回购补偿协议，并且是上诉人交了房和地，被上诉人才交钱的，所以一审认定双方合同无效，而没有判决相互返还财物错误。二、合同无效不等于不应得到补偿和不应当受益，本案上诉人应当享受涉诉房屋的相关权利，一审认定上诉人受领土地补偿系不当得利错误。三、根据诚实信用原则和诚信政府的要求，一审法院按政府及被上诉人的“出尔反尔”请求来判决，违反了诚实信用原则，并且根据无效合同的法律规定，一审应当判决被上诉人把房屋交还上诉人，因拆除不能赔还也应折价赔偿，才能要求上诉人退赔偿款。峨山嶍丰公司答辩称，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：根据《中华人民共和国物权法》第六条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，杨崇文主张其为涉案房屋的实际产权人不符合法律规定，一审认定杨崇文对该房屋没有处分权，双方签订的诉争不回购买补偿协议中对房屋住宅用途土地补偿的约定为无效协议正确，杨文崇应依法返还峨山嶍丰公司因该无效协议所支付的不回购房屋住宅用途土地补偿款47090元。峨山嶍丰公司向一审法院起诉请求：1、确认《峨山彝族自治县嶍峨古镇房屋不回购补偿协议书》（编号：XB366）中关于峨山嶍丰公司向杨崇文支付不回购土地补偿款项的内容无效。2、判令杨崇文向峨山嶍丰公司返还不当得利47090元。3、本案诉讼费用由杨崇文承担。一审法院认定案件事实：2016年8月20日，峨山嶍丰公司与杨崇文签订《峨山彝族自治县嶍峨古镇房屋不回购补偿协议书》（编号：XB366号），并按该协议向杨崇文支付补偿款86103元（其中：土地补偿款47090元、建筑物补偿款39013元）。2016年12月20日，杨玲、王媛诉王东生、杨崇文物权保护纠纷一案，峨山县人民法院（2016）云0426民初281号判决书确认：“被告王东生与被告杨崇文于2008年12月6日签订的《房屋转让协议》无效”，即：杨崇文取得原峨山县双江镇ＸＸ巷12号房屋和土地使用权（即本案涉诉房产）的协议无效。一审法院认为，本案争议为：一、在确认杨崇文购房协议无效情形下，《峨山彝族自治县嶍峨古镇房屋不回购补偿协议书》涉及土地部分补偿的约定效力如何确定。二、杨崇文据《峨山彝族自治县嶍峨古镇房屋不回购补偿协议书》涉及土地部分的补偿款是否构成不当得利。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，杨崇文根据其与王东生的农村房屋买卖合同取得了原峨山县双江镇ＸＸ巷12号房屋，但因违反法律规定，未能取得该房屋的宅基地使用权，其也无权处分宅基地使用权。故2016年8月20日，在没有土地使用权处分权的情况下，杨崇文与峨山嶍丰公司签订了的《峨山彝族自治县嶍峨古镇房屋不回购补偿协议书》中涉及土地补偿部分约定内容应为无效。关于争议焦点二，《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”本案中，杨崇文根据《峨山彝族自治县嶍峨古镇房屋不回购补偿协议书》获得的补偿款47090元无合法根据，且造成峨山嶍丰公司财产损失，故杨崇文应当依法向峨山嶍丰公司返还该损失。综上所述，峨山嶍丰公司与杨崇文之间签订的《峨山彝族自治县嶍峨古镇房屋不回购补偿协议书》有关土地补偿部分，因杨崇文无处分权而无效。因杨崇文实际领受该部分补偿款系不当得利杨崇文应当返还。峨山嶍丰公司主张上述协议涉及土地补偿部分无效，要求杨崇文返还该部分补偿款47090元的诉讼主张，符合法律规定，一审予以支持。杨崇文辩称涉案房屋其居住多年，且由其作出不回购决定，上述土地部分补偿款应由其领受的答辩意见，无法律依据，一审法院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，判决：“一、原告峨山县嶍丰住房和市政开发有限公司与被告杨崇文签订的编号为XB366的《峨山彝族自治县嶍峨古镇房屋不回购补偿协议书》中支付不回购房屋住宅用途土地补偿款47090元的约定无效。二、由被告杨崇文于判决生效后10日内偿还原告峨山县嶍丰住房和市政开发有限公司不回购房屋住宅用途土地补偿款47090元。”。二审中，当事人均未提交新证据。经审查，一审法院认定案件事实，各方均无异议，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，杨崇文与王东生之间的《房屋转让协议》已被法院生效判决认定无效，杨崇文对涉讼的原ＸＸ巷12号房地产自始不享有合法权属，杨崇文与峨山嶍丰公司签订的不回购补偿协议中有关不回购房屋住宅用途土地补偿的协议内容，依法应为无效协议，对此一审认定正确。双方争议部分协议无效后，杨崇文因履行该部分协议取得的不回购房屋住宅用途土地补偿款47090元，依法应返还峨山嶍丰公司。对于杨崇文提出应将涉讼房地产返还给其或赔偿其损失的主张，因杨崇文对涉讼房地产中的土地使用权自始不享有合法权属，而对杨崇文翻建的房屋，峨山嶍丰公司已经支付了相应的住宅用途建筑物补偿款，故杨崇文的该项主张，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，杨崇文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费977元，由杨崇文负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向人民法院申请执行。审判长  ＸＸＸ审判员  荆 燕审判员  吴析咛二〇一八年二月七日书记员  刘 骐