广西壮族自治区德保县人民法院民 事 判 决 书(2017)桂1024民初987号原告：德保县亿洲物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区德保县城关镇城东社区象山街14号。法定代表人：张浙西，总经理。委托代理人：赵国库，广西中名律师事务所靖西分所律师。被告：广西歌巢投资有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市江南区五一东路7号淡村商贸城2号楼5楼A－11号。法定代表人：刘广波，总经理。原告德保县亿洲物业服务有限公司与被告广西歌巢投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月20日受理后，依法由审判员黄涛担任审判长，与人民陪审员梁普忠、赵秀菜组成合议庭，书记员陆慧深担任法庭记录，公开开庭进行了审理。原告德保县亿洲物业服务有限公司的委托代理人赵国库到庭参加诉讼，被告广西歌巢投资有限公司经本院公告传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案，现已审理终结。原告诉称，2014年10月18日，原告与广西德保县万骏实业有限公司签订一份《德保国际商业中心名品街承包合同书》，约定广西德保万骏实业有限公司将其所属的德保国际商业中心所有的商铺承包给原告进行经营。2014年10月2日，被告广西歌巢投资有限公司与德保县亿洲物业服务有限公司签订一份《租赁合同》，约定由被告承租原告的商铺用作“歌巢KTV”的经营。后因形势变更需对一些内容进行补充约定，双方又于2014年12月1日签订了《租赁合同》，约定原告将德保国际商业中心一栋三层301－316号商铺、二栋三层301－331号商铺、三栋三层301－334号商铺共计八十一间，面积合计4178.97平方米的商铺租赁给被告经营歌巢KTV。合同的租赁期限为十年，自2014年12月31日起至2024年12月30日止，免租期为两年分三次免租方式，即第一年从2015年4月1日起至2015年12月31日止；第二年从2016年4月1日至2016年12月31日止；第三年从2017年7月1日至2017年12月31日。租金按每五年10%递增，10年后每年租金上浮不得超过8%。租金的计算方式按面积以12元/平方米/月计算，实行先付后用原则，以每三个月为周期支付一次租金共计150444元，被告还应当缴纳履约保证金150444元。同时，被告应当按时缴纳租金，如逾期则需要每天向原告缴纳所欠款千分之二的滞纳金。在合同签订前，被告已经缴纳租金167127元和押金167127元。被告将上述商铺装修后用作“歌巢KTV”进行经营。2017年1月3日，被告支付50147元，截止2017年7月1日，租金总额为601776元，扣除被告支付的首期租金167127元及支付的50147元外，被告尚欠384502元。被告还应支付违约金300888.48元。同年12月份，被告又有意想经营餐饮行业，原告于2014年12月1日将德保国际商业中心一栋一层101－104号商铺、一栋二层201－231号商铺共五十一间交由被告进行装修使用。双方于2014年12月29日签订《租赁合同》，约定原告将德保国际商业中心一栋一层101－104号商铺、一栋二层201－216号商铺、二栋二层201－231号商铺共计五十一间，面积3246.67平方米的商铺租赁给被告经营餐饮行业。合同期限十年，自2014年12月1日起至2024年11月30日止，免租期为两年分三次免租方式，即第一年从2015年4月1日起至2015年12月31日止；第二年从2016年4月1日至2016年12月31日止；第三年从2017年7月1日起至2017年12月31日。租金按每五年10%递增，10年后每年租金上浮不得超过8%。租金的计算方式按上述面积，一层商铺以90元/平方米/月计算，二层商铺以19元/平方米/月计算。实行先付后用原则，以每三个月为周期支付一次租金共计232794元，被告还应缴纳履约保证金232794元。如逾期则每天向原告缴纳所欠款千分之二滞纳金。合同签订后，被告按约定支付首期租金232794元，但没有缴纳保证金。截止2017年7月1日，产生的租金总额为931176元，扣除被告已经支付的首期租金232794元，被告尚欠租金698381元，截止2017年9月1日，被告尚欠违约金838058.4元。为此，原告要求法院确认原告解除双方分别于2014年10月2日签订的《租赁合同》和2014年12月1日签订的《租赁合同》及2014年12月29日签订的《租赁合同书》的行为有效；并要求支付截止2017年7月1日的租金1082883元及违约金300000元。被告广西歌巢投资有限公司未作答辩，也未在举证期限内向法庭提供证据。原告向法庭提供如下证据：1.承包合同书，拟证明广西德保万骏实业有限公司将其所有的德保国际商业中心的商铺承包给原告经营，原告是租赁物实际权利人的事实；2.两份租赁合同书，拟证明2014年10月2日，双方签订租赁合同后，因形势变更需对一些内容补充，双方于2014年12月1日签订租赁合同；3、租赁合同书，拟证明被告广西歌巢投资有限公司与原告德保县亿洲物业公司于2014年12月29日签订租赁合同经营餐饮业的事实；4、商铺租金缴纳通知单，拟证明被告未按约定缴纳租金，原告向被告催讨的事实；5、被告法定代表人刘广波的情况说明，拟证明被告答应于2017年1月12日与原告进行商谈；6、解除合同通知书，拟证明原告于2017年8月24日向被告发出要求解除合同的事实；7、快递单据，拟证明原告向被告通知解除合同；8、通讯记录，拟证明原告的工作人员通过手机短信与被告法定代表人进行日常的联系及催缴租金；9、照片，拟证明原告在被告经营场所进行公告通知；10、营业执照法定代表人身份证明书，拟证明原告的主体资格。经庭审质证，被告广西歌巢投资有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼又不作答辩，也未提交相关证据，视其已放弃依法享有的质证、抗辩等诉讼权利。原告提供的上述证据，能证明其合法来源，与本案有关联。因此，本院对原告提供的上述证据的效力予以确认，作为认定本案事实的依据。根据上述举证和认证意见及当事人的当庭陈述，本院确认以下案件事实：原告德保县亿洲物业服务有限公司与被告广西歌巢投资有限公司分别于2014年10月2日、2014年12月1日签订两份《租赁合同书》，约定由被告租赁原告位于德保县德保国际商业中心一幢三层301－316号商铺，二幢三层301－331号商铺、三幢三层301－334号商铺共计八十一间，面积合计4178.97平方米经营“歌巢KTV”。租赁期限为十年，从2014年12月31日起至2024年12月30日止，免租期为两年分三次免租方式：第一年从2015年4月1日至2015年12月31日；第二年从2016年4月1日至2016年12月31日；第三年从2017年7月1日至2017年12月31日。租金按12元/平方米/月计算，每三个月支付一次租金，共计150444元。如逾期未缴纳租金的，则每天向原告缴纳所欠款千分之二滞纳金。双方还对其他相关权利义务作了约定。在合同签订前，被告已经预付租金167127元及保证金167127元。2017年7月1日，被告支付租金50147元，至原告起诉时止，被告应付的租金为601776元，扣除被告已经预付的租金167127元及已付的租金50147元，保证金167127元，被告租赁原告经营“歌巢KTV”尚欠租金217375元。2014年12月29日，原告与被告签订另一份《租赁合同书》约定被告租赁原告位于德保县德保国际商业中心一幢一层101－104号商铺、一幢二层201－216号商铺、二幢二层201－231号商铺共计五十一间，面积3246.67平方米经营餐饮业。租赁期限为十年，从2014年12月1日起至2024年11月30日止，免租期为两年分三次免租方式：第一年从2015年4月1日至2015年12月31日；第二年从2016年4月1日至2016年12月31日；第三年从2017年7月1日至2017年12月31日。租金一层按90元/平方米/月计算，第一层面积224.1平方米，月租金为20169元；二层按19元/平方米/月计算，面积为3022.57平方米，月租金为57429元。每三个月支付一次租金，共计232794元。如逾期未缴纳租金的，则每天向原告缴纳所欠款千分之二滞纳金。双方还对其他相关权利义务作了约定。合同签订后，被告支付了首期租金232794元。至原告起诉时止，被告应付的租金为931176元，扣除被告已经支付的租金232794元被告租赁原告经营餐饮业尚欠租金698382元。原告经多次催收无果后，于2017年8月24日向被告发出要求《解除合同通知书》，但被告没有收到《解除合同通知书》，也没有按合同约定支付租金。为此，原告向本院起诉，要求法院确认原告解除租赁合同的行为有效；并判令被告支付尚欠的租金及违约金。本院认为，原告与被告分别于2014年10月2日、2014年12月1日、2014年12月29日签订的《租赁合同书》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定为有效合同。双方当事人应按合同的约定履行各自的义务。原告已按约定履行自己的义务，被告未按合同约定支付租金，至原告起诉时止，尚欠租金总额为915757元。因此，原告请求被告支付尚欠租金有事实和法律依据，本院予以支持。对原告提出要求被告支付违约金300000元的主张，根据合同的约定，被告未按时缴纳租金，逾期则每天向原告缴纳所欠款千分之二，现原告提出要求被告支付违约金300000元，并未超出合同的约定，本院予以支持。但原告要求法院确认原告解除合同的效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案原告虽向被告发出解除合同的通知，但没有证据证明被告已经收到解除合同通知书。因此，原告提出要求法院确认原告解除合同的行为有效的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告广西歌巢投资有限公司支付给原告德保县亿洲物业服务有限公司租金人民币915757元及违约金300000元；二、驳回原告德保县亿洲物业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费17246元，由被告广西歌巢投资有限公司负担。上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内，预交上诉费(上诉费视当事人提出的上诉请求数额确定)，(户名：待结算财政款项-----法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部)。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄 涛人民陪审员  梁普忠人民陪审员  赵秀菜二〇一八年二月一日书 记 员  陆慧深