河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终1985号上诉人(原审被告)郑州园田物业管理有限公司，住所地郑州市金水区黄河路131号1号楼1层101号。法定代表人王晓尉，总经理。委托代理人韦博伦，金博大律师事务所律师。被上诉人(原审原告)郑州市中原区江山名居小区业主委员会，住所地郑州市中原区建设路66号。负责人吴延红，主任。委托代理人郭妹欣，河南弘勋律师事务所律师。委托代理人张延军，男，1968年7月19日出生，汉族，住郑州市中原区。上诉人郑州园田物业管理有限公司（以下简称园田物业公司）因与被上诉人郑州市中原区江山名居小区业主委员会（以下简称江山名居业委会）排除妨害纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2016）豫0102民初3960号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人园田物业公司的委托代理人韦博伦、被上诉人江山名居业委会的负责人吴延红及其委托代理人郭妹欣、张延军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江山名居业委会于2016年7月25日向河南省郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求判令：1、排除园田物业公司对江山名居小区2间物业用房（位于江山名居小区西大门北侧）正常使用的故意妨碍（即请求判决园田物业公司将其物品和人员限期搬离物业管理用房）；2、排除园田物业公司对江山名居小区配套设施居民活动室（位于江山名居小区西门口门楼上第3层）正常使用的故意妨碍（即请求判决园田物业公司将其物品和人员限期搬离居民活动室）；3、排除园田物业公司对江山名居小区配套设施3间老年活动中心（位于江山名居小区西门口北侧房屋第1层）正常使用的故意妨碍（即请求判决园田物业公司将其物品和人员限期搬离老年活动中心）；4、排除园田物业公司对江山名居小区配套设施1间业主委员会办公用房（位于江山名居小区西门口北侧房屋第1层）正常使用的故意妨碍（即请求判决园田物业公司将其物品和人员限期搬离房屋）；5、园田物业公司向江山名居业委会返还小区人防地下车库所有停车业主资料、控制系统钥匙；6、园田物业公司向江山名居业委会返还江山名居小区2号楼1单元、2单元两部电梯施工设计图、安装协议、竣工验收资料、维护保养记录、电梯运行年度检测报告、维修保养合同、维修单位联系方式、维修单位联系人名单、技术参数、使用说明、有关控制室钥匙；7、园田物业公司向江山名居业委会返还江山名居整个小区2-19幢楼的高低压变电、配电设施、小区供水系统、小区排污系统、小区监控系统的安装设计图纸、安装（施工）协议、竣工验收资料、维护保养记录、维修保养合同、维修单位联系方式、技术参数、使用说明、有关控制室钥匙；8、园田物业公司将小区监控系统设备返还给江山名居业委会；9、园田物业公司向江山名居业委会返还全体业主资料、小区固定资产明细、水、电、气的抄表记录；10、请求园田物业公司支付江山名居业委会损害赔偿金1万元（包括房屋租金损失、设施保养损失）。原审法院审理查明：自2006年9月份起，位于郑州市中原区郑上路与西环路交叉口的江山名居小区开发商指定园田物业公司作为物业管理公司为江山名居小区提供物业管理服务，园田物业公司办公地点在本案诉争的该小区西大门北侧第一层至第三层房屋内。2016年4月20日，园田物业公司张贴《物业退费通知》一份，载明因园田物业公司决定于2016年4月1日起依法终止对小区的物业管理服务合同，2016年3月31日之后所收取的物业管理费用业主凭物业缴费凭证前来退费领取。其后园田物业公司未再向小区提供物业服务。2016年4月15日，江山名居业委会与河南豪润物业服务有限公司签订《物业临时托管合同》一份，约定由河南豪润物业服务有限公司临时管理江山名居业委会小区物业服务事宜，委托管理期限自2016年4月17日至老物业遗留问题解决完毕召开业主大会时为止。园田物业公司停止提供物业服务后，未将物业用房及小区配套设施和人员相关资料返还江山名居业委会，故形成本次诉争。诉讼中，经原审法院向郑州市房地产管理局调查，其提供的备案登记显示江山名居小区西大门北侧第一层至第三层房屋为物业及社区服务用房。庭审中，园田物业公司陈述江山名居业委会所诉房屋3层部分由园田物业公司占有并未交给江山名居业委会，其他已返还江山名居业委会，并称因为该3层房屋不属于物业用房，而是小区建成后后期加盖，是园田物业公司当时从开发商手里购买的，故不同意返还。江山名居业委会对此不予认可。原审法院认为：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。本案中，园田物业公司张贴公告载明于2016年4月1日起终止对小区的物业管理服务合同，经当庭确认江山名居业委会对终止事宜予以认可，且江山名居业委会已委托其他物业服务企业临时托管小区物业服务事宜，故可以确认园田物业公司自2016年4月1日解除与小区的物业管理服务合同。对于本案诉争的江山名居小区西大门北侧第一层至第三层房屋性质问题，原审法院调取的备案资料显示为物业及社区服务用房，园田物业公司抗辩称未经规划部门规划，并不能否定该房屋为物业及社区服务用房的事实；园田物业公司抗辩称第三层房屋系从开发商处购买，未提交有关证据，且有悖法律规定，不予采信。园田物业公司在终止与小区的物业管理服务合同后，继续占有物业服务用房及小区配套设施资料和业主资料，侵犯了小区业主的合法权益，江山名居业委会有权要求园田物业公司搬离房屋并返还相关资料。江山名居业委会主张园田物业公司赔偿损失，未就其所诉损失提供有力的证据，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、园田物业公司于本判决生效之日起十日内搬出位于郑州市中原区郑上路与西环路交叉口江山民居小区西大门北侧第一层至第三层房屋并将房屋钥匙交付江山名居业委会；二、园田物业公司于本判决生效之日起十日将中原区江山名居小区内配套设施及业主相关资料返还江山名居业委会；二、驳回江山名居业委会其他的诉讼请求。案件受理费100元，由园田物业公司负担。园田物业公司上诉称：江山名居小区西门口北侧第一层至第三层房屋不是物业管理用房和业主委员会用房。根据园田物业公司在郑州市档案馆查询的该小区规划资料证明，案涉房屋所处位置占压土地红线，现仍具有土地争议，且该小区规划的物业管理用房和业主服务用房在3﹟、4﹟楼中，本案争议的西门口北侧第一层至第三层房屋不是物业管理用房和业主委员会用房。该小区西门口北侧房屋的第一层原是小区建设施工期间设置的公共卫生间。该小区落成时，园田物业公司出资50万元向该小区开发单位购得西门口北侧第一层至第三层房屋的的所有权和使用权。2006午9月21日，该小区开发单位与园田物业公司签订《前期物业管理服务合同》。之后，园田物业公司进驻由园田物业公司出资购买的西门口北侧第一层至第三层房屋，作为园田物业公司的办公用房，并将第一层原是公共卫生间的房屋改建成现状。即该小区西门口北侧房屋不是规划的物业管理用房和业主委员会用房，且上述房屋的所有权和使用权属园田物业公司，他人对上述房屋无权主张权利。一审判决认定案件基本事实不清，适用法律错误，判决错误，依法应当予以撤销,将本案发回重审，或者查清事实后改判驳回江山名居业委会的诉讼请求。江山名居业委会答辩称：江山名居业委会通过原审法院向郑州市房屋交易和登记中心调取了江山名居小区物业用房、公共管理用房位置、面积等事项回复显示，江山名居小区规划有物业管理和业务委员会用房，位置就在江山名居小区西门口一至三层，房地产号4962-1180，总面积为497.59平方米。从实际情况看，2005年交房以来，小区物业用房一直都是小区西门一至三层房屋。确定房屋归属的政府职能部门是房产主管部门，不是规划部门。房管部门对房屋权属归属确认，属于行政机关作出的具体行政行为，根据行政法基本规定，具体行政行为具有法定的效力，这些效力包括确定力、拘束力、公定力和执行力。对房屋权属的确认，社会有关人员或组织必须遵守、服从，未经法定程序不可撤销和变更。园田物业公司认为该小区落成时，园田物业公司出资50万元向该小区开发单位购得西门口北侧第一层至第三层房屋使用权；2006年9月21日，该小区开发单位与园田物业公司签订《前期物业管理服务合同》；之后，园田物业公司进驻由其出资购买的西门口北侧第一层至第三层房屋，作为园田物业公司的办公用房，与事实不符。河南省郑州市江山房地产开发公司开发的江山名居小区，2006年10月份向全体小区交付房屋，同时向全体业主交付了物业服务用房，该房屋位于小区西大门1至3层，房地产号4962-1180（244216-1011-017），总面积为497.59平方米。2006年10月份开始，园田物业公司作为开发商指定的物业公司，代替全体业主接收了上述物业服务用房。综上所述，园田物业公司的上诉理由不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为：本案争议的焦点，是园田物业公司应否向江山名居业委会交付案涉房屋。《中华人民共和国物权法》规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施”。《河南省物业管理条例》第十一条规定“物业管理用房由建设单位无偿配置，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有，任何单位和个人不得买卖、抵押，未经业主大会同意，不得改变用途；业主委员会办公用房从物业管理用房中安排”。第十二条规定“建设单位在办理商品房预售许可证或者现房销售备案时，应当注明物业管理用房的坐落和建筑面积，不得将物业管理用房纳入可销售范围”。第五十二条规定“业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续，并在约定的时间撤出物业管理区域”。本案争议的房屋，即江山名居小区西大门北侧一至三层，在郑州市房地产管理局的备案登记中为物业及社区服务用房。园田物业公司称该房屋系其从江山名居小区开发单位购买，有悖法律规定，亦与房屋管理部门的登记不符，在其与江山名居小区终止物业服务合同后，原审判决其搬出该房屋并无不当。园田物业公司的上诉请求理由不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人郑州园田物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  于岸峰审判员  张永军审判员  姚付良二〇一八年二月二十八日书记员  翟贝贝