四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书（2018）川1502民初1051号原告：夏媛，女，1966年1月4日出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区人。委托诉讼代理人：鄢桂君，男，1981年3月21日出生，汉族，四川省高县人。委托诉讼代理人：邹坤云，男，1973年10月29日出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区人。被告：宜宾立天唐人商业投资管理有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸西区鑫杰座A幢1-3层2-8号，统一社会信用代码91511500579617930E。法定代表人：童云峰。委托诉讼代理人：杨兵，四川戎州律师事务所律师，执业证号15115200110565769。原告夏媛与被告宜宾立天唐人商业投资管理有限公司（以下简称：立天唐人公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏媛的委托诉讼代理人鄢桂君，被告立天唐人公司的委托诉讼代理人杨兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏媛向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办证违约金（以已付购房款711413元为基数，按年利率3.65%计算,从2016年6月9日计算至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止。其中计算至2017年12月31日为40621.68元）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年2月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的唐人财富中心X幢第X层X单元X号住宅用房预售给原告，总价款711413元整。《商品房买卖合同》第二十条第（二）款第2项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）……（2）详见附件八。《商品房买卖合同附件（商业）》“附件八”第六条“关于办理产权登记手续的补充约定”第6款约定：双方一致同意将本合同第二十条第（二）款第2项修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。该房屋所在楼栋的权属证明未在本合同期限内取得，而导致该房屋的权属证书延期取得，两者的违约金不作累加。原告己依约付清被告购房款711413元。2014年12月16日，被告将案涉房屋交付原告。被告依约应当在2016年6月9日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但至今仍未履行备案义务，应承担违约责任。被告依约仅应给付原告逾期办证违约金71.14元(711413×0.0001)，远低于被告逾期办证给原告造成的损失。为此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，请求贵院判令被告支付原告逾期办证违约金[以己付购房款711413元为基数，按年利率3.65%计算，从2016年6月9日计算至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止。其中计算至2017年12月31日逾期办证违约金为40621.68元（711413×3.65%/365×571）。被告立天唐人公司辩称：1.原被告在《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》中对逾期办证的违约责任有明确约定。2.被告已经在合同约定期限内提前完成了产权的初始登记，取得了所在楼栋的权属证明，也按期提交了转移登记所需的备案资料，答辩人没有违约，只因国家法律政策的调整，在办理不动产证时，不但需要提供产权证的资料，还需要提供土地证方面的资料，就是由于这一系列的法律政策调整和政府机构职能调整，才导致了原告未能在商品房交付之日起540日内取得所有权证书。被告按期提交了转移登记所需备案资料，被告就已完成了合同约定的义务，没有违约。3.原告没有向法庭提交任何证据证明被告有违约行为、也没有提供任何证据证明因被告的违约行为给其造成了任何损失的事项、范围、金额。故原告应承担举证不能的责任。4.被告即使存在逾期办证的行为和过错，法律后果是按照购房款总额的万分之一支付违约金，在原被告由合同约定的情况下，不能使用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条第二款。5.本案是由于国家政策调整导致原告没有按期办好产权证，属于不可抗力事件，不应当由被告承担由此造成的责任。本院经审理认定事实如下：2013年2月22日，原告夏媛（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及相应合同附件。合同约定：买受人购买出卖人建设的位于翠屏区南岸西区C-02号地块唐人财富中心X幢X层X单元X号住宅，预测建筑面积136.23㎡，套内建筑面积108.03㎡；套内建筑面积单价为6585.33元/㎡，总价款为711413元；付款方式为一次性付。出卖人应当在2014年3月31日前向买受人交付该商品房；买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照附件八的约定处理。附件八为原被告双方于同日签订的《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），该补充协议第六条第7款约定“双方一致同意将本合同第二十条第（二）款第2项修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后540日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。该房屋所在楼栋的权属证明未在本合同期限内取得，而导致该房屋的权属证书延期取得，两者的违约金不作累加。上述出卖人将‘办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案’是指甲方将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料；且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。”该补充协议第六条第8款约定“由于政府原因、乙方原因等非甲方原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，甲方不承担任何责任。”2013年2月22日，原告向被告交付本案购房款711413元，2014年4月23日，原告向被告交纳契税14228元、预存电费200元、维修基金17785元、产权转移手续费409元、产权转移登记费80元、国土局证书费29元。被告于2015年3月30日取得了翠屏区金沙江大道C-XX地块X幢住宅用房的产权证。原、被告均认可本案所涉房屋至今未办理分户产权证及国土证。被告陈述其于2016年3月就已将办理原告所涉房屋的产权分户资料交到了房管部门，因政策变动未办理不动产登记证，此后房管部门要求被告重新准备资料并将此前所交资料退还被告。原告对此不予认可。原告认为合同约定按照已付购房款的万分之一支付违约金的标准太低，希望法院予以调整。另查明，本院作出的已生效的（2015）翠屏民初字第165号民事判决书认定宜宾立天唐人公司实际于2014年12月16日才取得唐人财富中心3#、4#、5#楼的规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，进而达到合同约定的交房条件，故认定实际交房时间应为2014年12月16日。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，该买卖合同及附件合法有效。原告按照合同约定向被告支付了购房款及相应的税、费，被告也应按约履行相应义务。双方所签订的买卖合同及附件八第六条约定，被告应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。虽补充协议第六条约定“办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案是指甲方将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料；且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续”，但本案中原告在签订合同后随即向被告交纳维修基金等费用，被告也同意原告委托其办理房屋权属转移登记，并收取原告相应转移登记费，加之现房屋所有权证与国有土地使用权证已合并为不动产权证书，故被告该项义务应为将办理本案所涉房屋不动产权证书的所需资料交至登记机关。同时根据此前生效的（2015）翠屏民初字第165号民事判决书已认定唐人财富中心3#、4#、5#房屋实际于2014年12月16日才取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，故房屋实际交房时间应为2014年12月16日，由此往后推算540日计算得出被告应于2016年6月9日前将办理不动产权证书的所需资料交至登记机关。根据本案查明的事实，本案所涉房屋至今未办理转移登记手续，且被告也未举证证明其已按约完成合同约定义务，已构成违约。此外被告亦未举证证明该违约行为系政府原因、原告原因等非被告原因造成，故对被告不承担违约责任的辩称意见，证据不足，本院依法不予采纳。关于违约金支付标准。本案所涉附件八即补充协议第六条第7款约定“如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后540日内取得房屋权属证书的，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金”，原告对该违约金标准不予认可，其诉请以已付购房款711413元为基数，按年利率3.65%计算。本院认为，我国合同法第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案所涉损失一般为利息损失，而合同约定的违约金标准固定为已付购房款的万分之一，该标准远低于银行贷款利率且未区分违约程度，故本院酌情对原告该项诉求调整为：从2016年6月9日起至本判决生效之日止，以原告已付购房款711413元为基数，按年利率3.65%计算逾期办证违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告宜宾立天唐人商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告夏媛支付从2016年6月9日起至本判决生效之日止的逾期办证违约金（以已付购房款711413元为基数，按年利率3.65%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费816元，减半收取计408元，由被告宜宾立天唐人商业投资管理有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 员  刘 琳二〇一八年二月二十四日法官助理  王纳敏书 记 员  岳冬熠