吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)吉24民初198号原告：任秀发，住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：金虎山，吉林孝信律师事务所律师。原告：齐建国，住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：金虎山，吉林孝信律师事务所律师。被告：珲春市永久购物置业有限公司，住所地吉林省珲春市。法定代表人：冯德军，该公司总经理。被告：珲春市德鼎房地产开发有限公司，住所地吉林省珲春市靖河街站前委2-1-29-101。法定代表人：林义光，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋显义，该公司党支部书记。委托诉讼代理人：胥志强，吉林权哲律师事务所律师。被告：林义光，户籍所在地浙江省瑞安市，现住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：宋显义。委托诉讼代理人：胥志强，吉林权哲律师事务所律师。原告任秀发、齐建国因与被告珲春市永久购物置业有限公司（以下简称“永久置业公司”）、被告珲春市德鼎房地产开发有限公司（以下简称“德鼎房地产公司”）、被告林义光房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任秀发、齐建国及其委托诉讼代理人金虎山，被告永久置业公司原法定代表人栾圣臣、现法定代表人冯德军，被告德鼎房地产公司的法定代表人林义光及其委托诉讼代理人宋显义、胥志强，被告林义光及其委托诉讼代理人宋显义、胥志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任秀发、齐建国向本院提出诉讼请求：1.判决解除二原告与永久置业公司和德鼎房地产公司之间2016年5月17日签订的《商业综合用房销售合同》、2016年5月19日签订的《房屋买卖认购合同书》；2.请求判决永久置业公司和德鼎房地产公司返还购房款2000万元及2016年10月1日开始还款为止的同期贷款利息；3.请求法院判决永久置业公司和德鼎房地产公司支付约定的违约金720万元；4.请求判决被告林义光承担连带责任；5.判令诉讼费由三被告承担。事实与理由：2015年，被告永久置业公司的时任法定代表人栾圣臣和德鼎房地产公司法定代表人林义光称，其联合建设“珲春市购物中心”，资金短缺向原告借款，原告同意借款，约定利息为每月3%，期限为3个月。原告以珲春市晟达小额贷款有限公司（以下简称“晟达公司”）的名义向永久置业公司分6次共支付1420万元借款。2016年4月，因经营不善，晟达公司股东会议决议解散公司，并决议将对永久置业公司和德鼎房地产公司的上述1420万元到期债权转让给二原告。2016年8月21日，晟达公司核准解散。上述借款已过还款期限，原告多次催款，永久置业公司和德鼎房地产公司均称工程在建设中无力偿还。后被告永久置业公司和德鼎房地产公司的法定代表人要求原告购买其联合建设的“珲春市购物中心”一层中央7000平方米的房屋来顶账。经过二原告同意，于2016年5月17日签订了“商品综合用房销售合同”。签订合同当日，被告林义光向原告出具“无限连带责任保证书”。2016年5月19日，二原告与被告永久置业公司和德鼎房地产公司的法定代表人栾圣臣、林义光协商后，将上述1420万元借款按月息3%计算到被告交房日（2016年9月30日），即本息合计2000万元作为购房首付款。当日，德鼎房地产公司向原告出具2000万元收据。根据该合同约定，交房日期为2016年10月1日，但永久置业公司和德鼎房地产公司并未按约向原告交付房屋，也未办理商品房销售合同备案登记。被告已将该房屋抵押至银行，导致原告无法取得房屋。综上，为偿还已到期借款，原被告之间签订“商品综合用房销售合同”是有效的，双方应全面履行。被告永久置业公司和德鼎房地产公司未经原告同意擅自将合同约定的房屋抵押给银行，使原告购房目的无法实现，其行为已经构成违约。被告林义光出具连带责任保证书，应对永久置业公司和德鼎房地产公司的违约行为承担连带保证责任。庭审中，原告任秀发、齐建国将第3项诉讼请求变更为请求判令被告永久置业公司和德鼎房地产公司赔偿已付购房款一倍的损失，即1796.2万元。永久置业公司辩称：我方与原告是借贷关系，没有买卖关系，不存在违约金的问题。借款是事实，我方同意偿还借款部分。德鼎房地产公司辩称：1.原告不具备诉权。起诉状中，原告称其债权来源于晟达公司，但该债权转让并没有通知我方，依据合同法第八十条规定，原告并未取得本案诉权。2.原告与被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系，仅是让与担保，本案应该按照民间借贷法律关系进行审理。3.合同中原告所主张的2000万并不真实存在，且合同中所约定的房屋价格1420万元，为本金所计算的利息，月利率不应当超过2%。4.违约金所约定的金额违反合同法解释二第二十九条的规定，应予以调整。5.因双方不存在真实的房屋买卖关系，原告要求按照商品房买卖合同司法解释的规定双倍赔偿的主张不能成立，我方的保证责任也不及于双倍赔偿。6.珲春市公安局已经立案侦查，应当中止本案的诉讼。林义光辩称：1.原告不具备诉权。起诉状中，原告称其债权来源于晟达公司，但该债权转让并没有通知我方，依据合同法第八十条规定，原告并未取得本案诉权。2.原告与被告之间不存在真实的房屋买卖合同关系，仅是让与担保。3.合同中原告所主张的2000万并不真实存在，且合同中所约定的房屋价格1420万元，为本金所计算的利息，不应当超过2%。4.违约金所约定的金额违反合同法解释二第二十九条的规定，应予以调整。5.永久置业公司原法定代表人是栾圣臣，诉讼中变更为冯德军，我仅给栾圣臣提供担保，没有给冯德军担保。5.由于购物中心迟迟不能开业导致业主上访的问题，珲春市政府成立了专案小组并委托珲春市公安局经侦大队对德鼎房地产公司与齐建国、任秀发一案立案调查，应中止本案的审理。6.本案已经超过六个月的保证期间，应该驳回原告对德鼎房地产公司和林义光的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。任秀发、齐建国为证明自己的主张向本院提交证据如下：证据一：任秀发、齐建国身份证复印件及“关于公司债权转让的确认书”复印件一份。证明：2016年4月20日，晟达公司召开全体股东会议，将晟达公司向永久置业公司和德鼎房地产公司享有的1420万元借款及利息债权全部转让给任秀发、齐建国，故任秀发、齐建国具备诉讼主体资格。永久置业公司质证称：不清楚。德鼎房地产公司、林义光质证称:对身份证无异议，但对债权转让确认书有异议，无法确认其真实性，且债权转让双方均未通知债务人和保证人，不能证明原告具备诉讼主体资格。证据二：2016年5月17日的“商业综合用房销售合同”、2016年5月17日的“无限连带责任保证书”、2016年5月19日的“房屋买卖认购合同书”、2016年5月19日德鼎房地产公司出具的收据、2016年5月19日的“补充协议”复印件各一份。证明：原告取得晟达公司的债权后，通知了永久置业公司和德鼎房地产公司以后，二公司认可原告债权。2016年5月17日，二原告为购房人，被告永久置业公司和德鼎房地产公司为开发单位，签订了“商业综合用房销售合同”，被告永久置业公司和德鼎房地产公司将其联合建设的珲春购物中心一层7000平方米以5000元每平方米的单价销售给原告，房屋总价为3500万元。同日，林义光以个人全部财产向二原告出具连带责任保证书。2016年5月19日，双方补签了“房屋买卖认购合同书”，当时德鼎房地产公司出具了收取购房款2000万元的收据。2016年5月19日，二原告与栾圣臣签订了补充协议，确认上述二份购房协议是同一份协议，并以2016年5月19日“房屋买卖认购合同书”的2000万元为准，借款往来全部转为购房款的事实。永久置业公司质证称：不能确定补充协议中栾圣臣签字是否是其本人签署，对其他证据真实性无异议。德鼎房地产公司、林义光质证称：对证据的真实性无异议，但该组证据不能证明原告对债权转让尽到了通知义务，且补充协议中并没有德鼎房地产公司及林义光的签字确认，该补充协议与我方无关，我方不应承担相应责任。二原告与我方不存在真实的房屋买卖关系，房屋销售合同是让与担保的抵押合同，我方不认可已收取房款2000万元。证据三：珲春市工信局“珲工信发（2016）27号”文件、吉林省金融工作办公室“吉金办文（2016）240号”文件、珲春市市场和质量监督管理局“（珲春）登记内销字[2016]第000120号”准予注销登记通知书。证明：因为经营管理不善，晟达公司于2016年8月12日经过批准机关审批予以注销。注销之前，处理晟达公司对外债权债务过程中，全体股东签订了“关于公司债权转让的确认书”。永久置业公司质证称：不清楚该事实。德鼎房地产公司、林义光质证称：该组证据与本案无关。证据四：珲春市德鼎房地产开发有限公司营业执照及机构代码证，林义光身份证复印件，涉案房屋建设用地批准书、国有土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。证明：德鼎房地产公司是自然人独资设立的房地产开发企业，设立人、法定代表人均为林义光。永久置业公司与德鼎房地产公司联合建设的珲春市沿河西街与春城路交汇处的“珲春市购物中心”是经过政府有关部门批准建设的合法建筑物。原被告之间存在真实、有效的房屋买卖合同关系。永久置业公司质证称不清楚该事实。德鼎房地产公司与林义光质证称：对该组证据的真实性无异议，但不能证明原被告之间存在真实的房屋买卖关系。证据五：永久置业公司出具的借据及收据一组。分别为2015年5月14日借据、收据各一份，2015年6月5日借据、收据各一份，2015年7月9日借据一份，2015年7月21日借据、收据各一份，2015年8月26日借据、收据各一份，2015年7月2日借据、收据各一份。证明：1.永久置业公司和德鼎房地产公司联合建设珲春市沿河西街与春城路交汇处的“珲春市购物中心”过程中，因为资金短缺，向晟达公司借款，晟达公司同意借款，双方约定月利率为3%。晟达公司向被告给付借款之日，永久置业公司和德鼎房地产公司指派冯德军到晟达公司分别出具了2015年5月14日借50万元的“借据”一份，2015年6月5日借150万元的“借据”一份，2015年7月9日借100万元的“借据”一份，2015年7月21日借100万元的“借据”一份。2015年8月26日，永久置业公司的法定代表人栾圣臣出具了借20万元的“借据”一份和收取20万元的“收据”一份。2015年7月2日，永久置业公司向晟达公司出具借1000万元的“借据”一份，收取款项之后，出具收取1000万元的“收据”一份的事实。2.上述证据证明永久置业公司向晟达公司以月利率3%借款1420万元，晟达公司已经给付借款的事实。3.双方约定上述借款1420万元为基数，以月3%的利息支付计算至2016年9月30日。永久置业公司质证称：2015年8月26日，栾圣臣签署了20万元的收据和借据。其他收据上本人的签字都是后补的。德鼎房地产公司、林义光质证称：借据中均无德鼎房地产公司的签名，原告诉请德鼎房地产公司返还房款没有事实依据。2015年7月2日的借据中有担保人齐建国的签名，原告应予以说明。证据六：永久置业公司于2016年9月1日出具的对账单。证明：晟达公司已向永久置业公司支付借款1420万元，至2016年9月29日为止，永久置业公司共欠本息合计2009.2万元。永久置业公司质证无异议。德鼎房地产公司质证称：该对账单没有德鼎房地产共计及林义光的签字，与我方无关。且该对账单说明双方之间是借贷关系，而非真实的房屋买卖关系。林义光质证称：该对账单并非栾圣臣签署，我方不认可。证据七：存款明细帐单六份。证明晟达公司向永久置业公司以银行转账或支付现金的方式支付借款1320万元。永久置业公司质证称无异议。德鼎房地产公司、林义光质证称并非原件。证据八：2017年8月7日，珲春市国土资源局出具的“房产抵押信息查询情况说明”。证明：1.原告购买的诉争房屋建筑面积为4976.95平方米，面积比“商业综合用房销售合同”约定的7000平方米小2023.05平方米。2.本案诉争的房屋，德鼎房地产公司于2016年11月16日向吉林珲春农村商业银行股份有限公司、吉林汪清农村商业银行股份有限公司抵押贷款2000万元的事实。永久置业公司质证称不清楚德鼎房地产公司抵押的事实。德鼎房地产公司、林义光质证无异议。证据九：1.证人袁某证言。证明其在晟达公司任财务人员期间，公司通过其个人的银行账号于2015年5月14日向冯德军汇款50万元，2015年7月2日向永久置业公司指定的刘春明汇款150万元，2015年7月21日向冯德军汇款100万元，2015年8月26日取现金向栾圣臣支付现金20万。2.证人崔某证言。证明由晟达公司袁某经办，用其身份证办理银行卡后向外借款。3.证人王某证言。证明由晟达公司袁某经办，用王某及其女丁子轩的银行卡向林义光转账100万元，向德鼎房地产公司转账300万元。对证人袁某的证言，永久置业公司质证称：最后一笔100万元给我后，我直接向晟达公司支付了利息，其他无异议。对证人袁某的证言，德鼎房地产公司、林义光质证称：收款人均是自然人，不能证明与永久置业公司存在关联，且证人为晟达公司员工，与本案有利害关系。对证人崔某的证言，永久置业公司质证称不清楚该事实。对证人崔某的证言，德鼎房地产公司、林义光质证称该证言与本案无关。对证人王某的证言，永久置业公司质证无异议。对证人王某的证言，德鼎房地产公司、林义光质证称：证人王某的配偶（已故）是晟达公司股东之一，原告应举证通过该证人打款的银行流水账目。被告永久置业公司未向本院提交证据。被告德鼎房地产公司未向本院提交证据。被告林义光未向本院提交证据。对当事人所举证据，本院认证如下：对任秀发、齐建国提交的证据一，德鼎房地产公司、林义光虽主张无法确定债权转让协议真实性，但其与任秀发、齐建国、永久置业公司签订的房屋销售合同、房屋买卖认购合同等协议，均以认可该债权转让协议为前提，故本院对该组证据予以采信。对任秀发、齐建国提交的证据二，永久置业公司虽对补充协议中栾圣臣签名有异议，经本院释明后，未在指定期限内提交鉴定申请并预交鉴定费，本案按其撤回处理，且栾圣臣作为永久置业公司法定代表人出庭参加了诉讼。各方当事人对该组证据真实性均无异议，本院对该组证据予以采信。任秀发、齐建国提交的证据三、证据四均系相关部门文件，且其内容与本案具有关联性，本院对上述二组证据予以采信。任秀发、齐建国提交证据五、证据六、证据七、证据九以证明晟达公司向永久置业公司、德鼎房地产公司出借资金1420万元，永久置业公司对此无异议，德鼎房地产公司主张该借款收据、借据、款项支付凭证均无德鼎房地产公司的签字，本院认为，上述借据、收据与对账单中，均有永久置业公司冯德军或栾圣臣签名，结合银行存款明细账，足以证明晟达公司与永久置业公司之间的债务往来，故本院对晟达公司与永久置业公司之间发生的借款关系予以采信。对于实际发生的借款金额，本院对银行存款明细帐记载的金额予以采信。对任秀发、齐建国提供的证据八，各方当事人均无异议，本院对该证据予以采信。根据当事人提交的证据，经庭审举证、质证和本院认证，本院认定如下事实：永久置业公司向原晟达公司借款，晟达公司分别于2015年5月14日以袁某账户（尾号为“2256”）向永久置业公司转账48.5万元；于2015年6月5日以崔某账户（尾号为“1715”）向永久置业公司转账150万元；于2015年7月2日以晟达公司账户（尾号为“7362”）向永久置业公司转账650万元，以袁某账户（尾号为“4094”）向永久置业公司转账150万元，以袁某账户（尾号为“4094”）取现后向永久置业公司交付现金200万元；于2015年7月21日以袁某账户（尾号为“4094”）向永久置业公司转账91万元；于2015年8月26日以袁某账户（尾号为“4094”）取现后向永久置业公司交付现金20万元，以上款项共计1309.5万元。借贷双方约定，第一笔2015年5月14日的借款期限为三个月，最后一笔借款期限至2015年9月29日，月利率为3%。2016年4月20日，晟达公司股东任秀发、高娟、王淑晶、王艳菊、王某召开全体股东会议，决议因经营管理不善，同意解散晟达公司，将晟达公司对永久置业公司和德鼎房地产公司的1420万元债权及利息转让给任秀发、齐建国二人。2016年8月12日，晟达公司注销登记。2016年5月17日，永久置业公司、德鼎房地产公司为甲方，任秀发、齐建国为乙方签订“商业综合用房销售合同”，合同约定甲方将珲春市沿河街珲春市购物中心一层中央面积7000平方米（最终面积以房产部门测绘为准）的房屋出售给乙方，单价为5000元/平方米，总购房款为3500万元。房款支付方式为合同生效后五日内支付2000万元，剩余房款在办理房屋所有权证后一次性结清，多退少补。甲方承诺在2016年7月1日前，办理完毕商品房预售许可证，并为乙方完成备案登记，若不能办理备案登记，乙方有权解除合同，甲方需全部退还已支付购房款并赔偿合同总价款36%的违约金。德鼎房地产公司为特别授权人，代理甲方办理购房合同网上登记和产权登记事宜。同日，林义光为担保人，与永久置业公司、德鼎房地产公司和任秀发、齐建国签订“无限连带责任保证书”，约定林义光为担保人，就双方买卖珲春市购物中心房产事宜，以个人名下财产为永久置业公司和德鼎房地产公司提供无限连带保证，保证期限至房款和违约金还清为止，永久置业公司、德鼎房地产公司为任秀发、齐建国办理房产备案登记及房产证后，林义光的担保责任自动解除。2016年5月19日，德鼎房地产公司为甲方，任秀发、齐建国为乙方签订“房屋买卖认购合同书”，合同约定德鼎房地产公司将其开发的珲春市沿河西街与春城路交汇处“购物中心”一层中央面积7000平方米房屋出售给任秀发、齐建国，单价5000元/平方米，购房款为3500万元，房屋用途为商业用房，付款方式为乙方在2016年5月19日向甲方首付房款2000万元，剩余房款1500万元待办理房屋所有权证后多退少补、一次性结清。甲方在乙方没有违约的前提下，如将该房屋出售给第三方，则赔偿乙方总房价款的20%作为违约金。同日，德鼎房地产公司向任秀发出具收据，载明收取任秀发、齐建国“购物一楼中央部分购房定金”2000万元。同日，栾圣臣与任秀发、齐建国签订“补充协议”，约定2016年5月19日签订的“房屋买卖认购合同书”与2016年5月17日签订的“商业综合用房销售合同”是同一份协议，之前栾圣臣向任秀发、齐建国之间的各项借款往来全部转入此房购房款，以认购房合同为准，之前借款全部结清。2016年9月29日，永久置业公司与任秀发、齐建国通过对账单双方确认各笔款项未付利息期限（晟达公司1000万元，2015年6月30日至2016年4月29日；袁某50万元，2015年10月14日至2016年4月14日；崔某150万元，2015年10月5日至2016年4月5日；丁子轩100万元，2015年10月9日至2016年4月9日；袁某20万元，2015年9月29日至2016年4月29日；袁某100万元，2015年10月21日至2016年4月21日），并按照月利率三分计算得出截至2016年4月29日，本息合计为1796.2万元；从2016年4月29日至2016年9月29日期间，利息为213万元。另查明，涉案房屋“珲春市购物中心”诉争房屋系德鼎房地产公司开发的珲春市购物中心一层房屋。涉案房屋现已办理预售许可证。2016年11月14日，德鼎房地产公司将涉案珲春市购物中心一层中央处，建筑面积4976.95平方米的房屋（产籍号为16-2-33-134）抵押给吉林珲春农村商业银行股份有限公司、吉林汪清农村商业银行股份有限公司，抵押期限为2016年11月14日至2019年11月12日，贷款金额2000万元。再查，2017年8月10日，永久置业公司法定代表人由栾圣臣变更为冯德军。德鼎房地产公司为林义光自然人独资有限责任公司。本院认为：（一）关于借款关系的认定。永久置业公司与晟达公司达成口头借贷协议后，晟达公司分数次向永久置业公司转账了出借款项，双方的借贷合同成立并生效。任秀发、齐建国虽主张德鼎房地产公司共同借款，但其未能提供充分的证据证明德鼎房地产公司为共同借款人，故借款人应认定为永久置业公司。晟达公司解散前，按照其全体股东决议，将其对永久置业公司的债权转让给任秀发、齐建国，后德鼎房地产公司、永久置业公司与任秀发、齐建国签订“商业综合用房销售合同”、德鼎房地产公司法定代表人林义光就上述合同向任秀发、齐建国出具连带责任保证书，该事实足以证明在本案诉讼之前，该债权转让行为已通知了债务人，依据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款的规定，任秀发、齐建国取得了晟达公司对永久置业公司的合法债权。德鼎房地产公司、林义光主张任秀发、齐建国因未取得本案债权而无诉讼主体资格的主张，没有事实和法律依据。任秀发、齐建国虽主张借款本金为1420万元，但其举证的转款明细中金额与主张的出借金额存在出入，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条“借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金”的规定，本院根据任秀发、齐建国举证的实际出借金额认定借款本金为1309.5万（48.5万+150万+1000万+91万+20万=1309.5万）元。任秀发、齐建国虽主张晟达公司于2015年7月9日以银行卡转账的方式向永久置业公司交付了借款100万元，但其未能提供银行流水账目，因该笔金额是否交付涉及德鼎房地产公司及保证人林义光的利益，且其对实际借款金额有异议，故对该100万元借款，因任秀发、齐建国举证不能，本院不予认定。任秀发、齐建国与永久置业公司虽均认可双方约定月利率为3%即年利率为36%，但根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率２４％，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”的规定，本院对从借款实际交付到双方签订房屋买卖合同期间永久置业公司尚未给付的利息，以年利率24%为限予以支持；对于永久置业公司尚未实际支付的超过年利率24％部分的利息，本院不予确认。关于利息的计算期间，对于起算期限早于借款实际交付时间部分的利息，本院不予确认。综上，截止2016年5月17日各方当事人签订房屋买卖合同时，任秀发、齐建国与永久置业公司实际发生的借款本金共计1309.5万元，月利率为2%，尚未支付的借款利息共计2558955.61元（69202.19元+222904.11元+2110684.93元+125654.79元+30509.59元=2558955.61元），本息共计15653955.61元。（二）关于商品房销售合同的效力及认定。2016年5月17日，永久置业公司、德鼎房地产公司与任秀发、齐建国签订“商业综合用房销售合同”，约定将德鼎房地产公司开发的涉案房屋一层中央出售给任秀发、齐建国，合同生效后5日内支付2000万元，余款在办理房屋所有权证后支付。2016年5月19日，德鼎房地产公司与齐建国、任秀发又签订了上述房屋的认购合同书，约定在签订合同当日首付房款2000万元，除违约责任约定外，其主要内容相同。当日，德鼎房地产公司向任秀发、齐建国出具已收取购房款2000万元的收据。各方当事人均认可任秀发、齐建国未另行支付购房款，德鼎房地产公司出具的2000万房款收据即是上述借款本息金额。根据上述事实，可以认定在永久置业公司在债务到期后，未能如期偿还本金和利息的情况下，各方协商一致终止了原借贷关系，任秀发、齐建国与德鼎房地产公司建立了房屋买卖合同关系，原借款本金与利息转化为购房款。德鼎房地产公司虽主张签订合同时，涉案房屋仅有施工许可证和土地使用证，但起诉前，预售许可证等已经办理完毕，满足《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”规定的有效情形。二份房屋买卖合同签订系当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，德鼎房地产公司亦在合同上签字盖章并出具收据，故本院对德鼎房地产公司、任秀发、齐建国的商品房买卖合同关系予以确认。双方经协商一致后建立商品房买卖合同关系，原借款关系已经终止，故签订买卖合同之后的利息，不应支持，亦无法转化为已付房款。根据上述借款本息认定，本院综合认定任秀发、齐建国于5月19日有效转化为已付购房款的金额为15653955.61元，对于超出法律规定的部分不予确认。本案中，虽书面对账单形成于签订房屋买卖合同之后，但其能够证明双方借款的数额、期限及利息约定，即双方在签订房屋买卖合同时，原借款期限已经届满，且借款本金及利息已经确定。且双方通过对账进行了清算。故德鼎房地产公司关于签订合同之后，又出具对账单表明买卖关系不成立的主张，本院不予支持。涉案买卖合同的签订发生在借款到期之后，不符合为借款合同的履行提供担保的情形，对德鼎房地产公司签订买卖合同仅是为借款提供担保的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。德鼎房地产公司基于与永久置业公司的合作关系，自愿与任秀发、齐建国建立商品房买卖合同关系且出具收据认可借款转化为已付房款，应当遵守合同约定、履行合同义务。德鼎房地产公司在就诉争房屋与任秀发、齐建国签订商品房买卖合同后，为办理银行贷款在未告知购房人任秀发、齐建国的情况下将诉争房屋抵押给第三人，导致本案合同目的不能实现，任秀发、齐建国不能取得房屋，故对任秀发、齐建国关于解除任秀发、齐建国与永久置业公司、德鼎房地产公司于2016年5月17日签订的“商业综合用房销售合同”、任秀发、齐建国与德鼎房地产公司于2016年5月19日签订的“房屋买卖认购合同书”的诉请请求，本院予以支持。任秀发、齐建国请求判令永久置业公司和德鼎房地产公司返还购房款2000万元，因诉争房屋系德鼎房地产公司开发，房款收据亦为德鼎房地产公司出具，根据合同相对性原理，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本院对任秀发、齐建国请求德鼎房地产公司返还已付购房款的诉讼请求予以支持，返还金额为15653955.61元，对超出部分不予支持。因德鼎房地产公司未告知买房人任秀发、齐建国擅自将其购买的涉案房屋抵押于第三人，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（一）项的规定，对任秀发、齐建国请求判令德鼎房地产公司赔偿其已付购房款一倍的损失的请求，以本院确认的15653955.61元已付购房款为限予以支持。至于德鼎房地产公司与永久置业公司的内部协议，不属于本案的审理范围，本院不予评述。（三）关于林义光担保责任的成立与否及保证责任范围的认定。永久置业公司、德鼎房地产公司与任秀发、齐建国签订商品房买卖合同后，德鼎房地产公司法定代表人林义光就买卖诉争房产事宜与买卖双方签订书面保证合同，自愿以其个人财产为德鼎房地产公司和永久置业公司提供连带责任担保，该约定合法有效，根据《中华人民共和国担保法》第十三条的规定，林义光应按照保证合同约定承担连带保证责任。永久置业公司作为独立法人，法定代表人的变更不影响林义光承担保证责任。且涉案数笔金额往来均发生在法定代表人变更之前，故林义光关于因永久置业公司法定代表人变更而保证责任解除的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定”的规定，在担保合同未进行特别约定的情况下，林义光的连带保证责任应及于购房款返还及赔偿责任的承担。保证合同中第四条“保证期限至房款和违约金还清为止”的约定，属于对保证期间约定不明的情况，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年”的规定，本案中应适用二年的保证期间，现任秀发、齐建国起诉要求林义光承担连带保证责任并未超过二年的保证期间，故本院对林义光已超过保证期限的主张不予支持。综上所述，任秀发、齐建国的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十一条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：一、解除原告任秀发、齐建国与被告珲春市永久购物置业有限公司、珲春市德鼎房地产开发有限公司于2016年5月17日签订的“商业综合用房销售合同”以及原告任秀发、齐建国与被告珲春市德鼎房地产开发有限公司于2016年5月19日签订的“房屋买卖认购合同书”；二、被告珲春市德鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，向原告任秀发、齐建国返还已付购房款15653955.61元；三、被告珲春市德鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，向原告任秀发、齐建国支付赔偿金15653955.61元；四、被告林义光对珲春市德鼎房地产开发有限公司上述金钱给付义务承担连带责任；五、驳回原告任秀发、齐建国的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费231610元，由原告任秀发、齐建国负担33270元，由被告珲春市德鼎房地产开发有限公司、林义光负担198340元。财产保全费5000元(任秀发、齐建国已预交)，由珲春市德鼎房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审 判 长  刘景秋审 判 员  池东波代理审判员  黄 伟二〇一八年二月七日书 记 员  张晨光