广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1821民初51号原告：林美珍，女，1982年5月6日出生，汉族，住佛冈县。委托诉讼代理人：谢玉良，系广东正诺律师事务所律师。被告：佛冈煌盛房地产开发有限公司，住所地：佛冈县石角镇北园路篁胜酒店宿舍楼一楼，统一社会信用代码：91441821077859569N。法定代表人：汤贵华，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹炽玲，广东德磊律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏林，广东德磊律师事务所实习律师。原告林美珍与被告佛冈煌盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月30日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人谢玉良，被告佛冈煌盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人曹炽玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林美珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《广东省商品房买卖合同》（合同编号201501091937281）；2、判令被告自2016年4月1日起至实际向原告交付符合交房条件的房屋之日止，按日向原告支付全额房款万分之一的逾期交房违约金（暂计算至2017年12月18日为24915.9元），若判决生效后被告仍无法交付符合交房条件的房屋，被告先行向原告支付至执行之日为止的违约金，实际交房之日前每月1号向原告支付上一个月产生的违约金；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年1月9日，原告与被告签订了编号为201501091937281的《广东省商品房买卖合同》，约定被告以总价398017元将位于广东省清远市佛冈县镇路号商住区栋梯房出售给原告。合同第八条及第九条约定：被告应于2016年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件并经验收合格的涉案房屋交付给原告，否则需向原告支付逾期交房的违约金，违约金自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，以原告全部已付款的万分之一按日计算。合同签订后，原告已如约支付全额房款。但被告虽曾向原告发出交楼通知书拟交付涉案房屋，但经原告向佛冈县住房和城乡规划建设管理局咨询了解，涉案房屋事实上并未验收合格，更未办理验收备案。住建局于2016年8月11日、2016年11月7日的信访回复，均表示篁胜新城商住区尚未办妥工程竣工验收手续就向业主交楼的行为是违法的，建议业主通过法律途径要求被告履行合同约定的违约责任。截至起诉之日，涉案房屋仍未办妥工程竣工验收手续。综上所述，原告认为被告违约事实明确，迟延交房损害了原告的合法权益，且不存在法定及约定的免责事由，应按照买卖合同的约定承担违约责任。原告为维护自身合法权益，严惩被告罔顾弱势群体利益肆意践踏契约精神的行为，特依法起诉，请求法院判如诉请。被告佛冈煌盛房地产开发有限公司辩称：一、关于逾期交房违约金。答辩人已经根据部分业主实际收房时间计算逾期交房的天数，分批次以银行转账的方式将违约金转入各业主预留的账号，原告无需诉讼，增加费用、浪费司法资源。二、关于商品房交付使用的条件。根据原告提供的《广东省商品房买卖合同》第八条约定，被告将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。可见，被告交付涉案商品房的条件节点是“经验收合格”，并非“经竣工验收备案”。《商品房买卖合同》是由广东省建设厅、广东省工商行政管理局定制的格式合同，在确定商品房交付条件中，排列出3个选项，任由合同双方当事人选择，本案双方当事人选择了“经验收合格”作为交付条件，原告将其扩展解释为“竣工验收备案手续”是没有法律依据的。建设工程竣工验收的行政审批手续是先进行“验收合格”的审查，确认工程“经验收合格”后，由相关施工、开发、设计、勘察、监理等单位，凭“验收合格”的材料，进一步报备“竣工验收备案手续”，凭“竣工验收备案手续”即可办理房产证。可见，从“验收合格”到“竣工验收备案手续”只是行政管理的流程，房屋在“验收合格”后已经完全符合交付条件，合同双方约定选择第（1）项“验收合格”是合法有效的约定。因此，从“验收合格”到“竣工验收备案手续”还有一段时间的行政审批流程，这段时间是不影响房屋交付和使用的，原告将“验收合格”和“竣工验收备案手续”两个不同的时间节点混合是与双方当初签订的《商品房买卖合同》中的约定相违背的。另外，广东省高级人民法院提审的（2013）粤高法审监民提字第130号商品房买卖合同纠纷一案，该案的争议焦点与本案一样，是涉案商品房何时具备交付条件。该案经广东省高级人民法院提审后，梳理了与商品房交付条件的法律、行政法规、部门规章以及粤建办房函（2003）63号的答复时，广东省高级人民法院认定为“在此问题上应以行政法规和规章为准，二者不能混同”。该判决书的最后表述“综上所述，由于双方当事人约定的商品房交付条件是商品房经验收合格，而非商品房办理竣工验收备案手续完毕。”该案例的判决理由根据现行有关法律法规的规定权威地阐述了有关商品房何时具备交付条件的问题，与本案的事实和理由如出一辙。三、关于违约金计算的期间。根据佛冈县建设行政主管部门出具的文件，涉案的楼房经“验收合格”标注的时点为2017年8月8日，因此，根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》的约定，至2017年8月8日止，商品房已经符合交付条件，违约金应该从2016年3月31日计至2017年8月8日止。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。原告林美珍围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1、《篁胜新城认购书》；2、《广东省商品房买卖合同》；3、购房发票；4、契税完税证明；5、佛冈县住房和城乡规划建设管理局出具的《关于篁胜新城强迫交楼事项的信访件的回复》及《关于反映篁胜新城强行交楼情况的信访件回复》。被告佛冈煌盛房地产开发有限公司对其辩解，在举证期限内未向本院提交证据。原告提供的上述证据来源合法，内容真实，与本案相关联，本院予以采信，并作为定案依据。结合上列采信的证据及庭审笔录，本院认定事实如下：被告佛冈煌盛房地产开发有限公司是佛冈县篁胜新城商住区的开发商，于2013年9月3日注册成立。2015年2月26日，原告林美珍（买受人）与被告佛冈煌盛房地产开发有限公司（出卖人）签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：201501091937281），约定：原告向被告购买佛冈县镇路号商住区栋梯房，总价为398017元；交付期限（第八条）：出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的。逾期交房的违约责任（第九条）：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不低于第（1）项中的比率）的违约金。交接（第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……。涉案商品房买卖合同签订后，原告依约向被告付清全部购房款，但涉案商品房所在的篁胜新城商住区一期工程至今未完成竣工验收备案手续。对于《广东省商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件“经验收合格”的理解，原、被告双方的意见不一致，原告认为房屋应当竣工验收并经政府职能部门备案才符合交付条件，被告则认为房屋经验收合格即可办理交付，备案只是行政手续。庭审中，被告对其违约事实没有异议，但认为涉案房屋已于2017年8月8日验收合格，因此，违约金应计算至2017年8月8日。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告林美珍与被告佛冈煌盛房地产开发有限公司自愿签订的《广东省商品房买卖合同》，双方的意思表示真实，内容没有违反法律、法规的规定，是合法有效的合同，双方当事人均应依约自觉履行。综合双方的诉辩意见，结合查明的事实，本案的争议焦点在于：涉案商品房的交付标准问题。对此，本院作如下分析认定：根据双方的约定，被告应当在2016年3月31日前将经验收合格的房屋交付给原告。对于合同约定的交付标准“该商品房经验收合格”的理解，双方存在争议。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。首先，本案双方交易的标的物为房屋，房屋的质量不仅影响居住人的生活质量，更关系到居住人的人身安全，合同约定交付标准的主要目的是保障商品房的质量。按照商品房验收的程序，商品房经建设单位组织设计、施工、勘查、监理等单位验收合格后，还要经过有关质量的检测和功能性试验，以及取得规划、消防、环保等部门的许可方能通过验收备案。由此可见，验收备案是行政主管机关监督、保障房屋质量的重要手段。其次，广东省建设厅是我省商品房验收的主管机关，其在粤建办房函（2003）63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中明确指出，《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。被告也确认其与原告签订的商品房买卖合同是使用广东省建设厅制订的上述《广东省商品房买卖合同》（示范文本）制作。因此，对于涉案合同约定的“该商品房经验收合格”应理解为经竣工验收备案。此外，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条也明确规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。故此，本案双方当事人在《广东省商品房买卖合同》第八条约定“该商品房经验收合格”应是指被告在建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，即以办理竣工验收备案手续作为房屋交付标准。涉案房屋至今未完成竣工验收备案手续，被告未能依约将符合合同约定的房屋交付给原告，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定及双方在《广东省商品房买卖合同》中的约定，原告要求继续履行双方签订的《广东省商品房买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。按照双方在《广东省商品房买卖合同》第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……”的约定，被告应当在商品房达到交付使用条件后，书面通知原告办理交付手续。如上所述，涉案房屋办理竣工验收备案手续才符合房屋交付标准，因此，逾期违约金应计算至被告在建设行政主管部门办理了竣工验收备案手续后将房屋交付的书面通知送达原告之日止。现原告主张被告支付违约金24915.9元（暂计至2017年12月18日），于法有据，本院予以支持。2017年12月19日起的逾期交房违约金，每日按总房价款0.01%的标准计算至被告在建设行政主管部门办理了竣工验收备案手续后将房屋交付的书面通知送达原告之日止。被告主张违约金计算至2017年8月8日的事实和法律依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告林美珍与被告佛冈煌盛房地产开发有限公司继续履行双方于2015年1月9日签订的《广东省商品房买卖合同》；二、被告佛冈煌盛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付逾期交房违约金24915.9元（暂计至2017年12月18日，2017年12月19日起的逾期交房违约金，每日按总房价款0.01%的标准计算至被告在建设行政主管部门办理了竣工验收备案手续后将房屋交付的书面通知送达原告之日止）给原告林美珍；三、驳回原告林美珍的其他诉讼请求。案件受理费422元，减半收取计211元，由被告佛冈煌盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  刘永红二〇一八年二月二十六日书记员  邝美娜附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：1、户名：佛冈县人民法院账号：44×××51开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行2、户名：佛冈县人民法院账号：71×××34开户银行：中国银行股份有限公司清远佛冈支行附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。