四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川13民终215号上诉人（原审原告）：鲜小平，男，1971年4月5日出生，汉族，住四川省南部县。上诉人（原审原告）：杨小英，女，1971年6月20日出生，汉族，住四川省南部县。二上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：张楠，四川智典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南充锦江旅游开发有限公司，住所地南充市嘉陵区火花镇原7村。法定代表人：易天均，董事长。上诉人鲜小平、杨小英因与被上诉人南充锦江旅游开发有限公司(以下简称锦江公司)商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2017）川1304民初1788号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现己审理终结。鲜小平、杨小英上诉请求：一、撤销原判，改判被上诉人承担相应责任；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十一条约定被上诉人应当在2015年12月30日前向上诉人交付商品房，至今被上诉人都未通知上诉人交付房屋，更未办理房屋权属证明，被上诉人显然违约。一审法院认为未经竣工验收不得交房，被上诉人有责任也有义务申请竣工验收。而被上诉人并未申请。一审法院应判决被上诉人立即申请竣工验收，整改达到交付条件并交付房屋。2、一审法院驳回了上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金错误。双方签订的《商品房买卖合同》第十三条的约定对上诉人严重不公，属于显示公平。上诉人交了巨额房款，而被上诉人现在无法正常经营，暂时不可能达到交付条件。如果被上诉人一直不交付该房屋，上诉人均无权向被上诉人主张违约金，也无法获得该房屋，一审判决显然违背公序良俗原则，该条款亦属于格式条款，加重了上诉人的责任，免除了被上诉人的责任，被上诉人也未对该条款明确解释，充分说明，该条款显失公平应属无效。3、一审判决驳回上诉人要求被上诉人办理房屋所有权证及支付逾期办证违约金错误。被上诉人的违约并不能免除后续相关责任，即一审法院认为未实际交付房屋，上诉人就不应按合同约定办理房屋所有权证错误。被上诉人应严格按照合同约定从2015年12月30日起450天内为上诉人办理房屋所有权证。一审法院认为支付逾期办证违约金的条件还不具备错误。综上，一审判决助长了被上诉人继续违约，不采取任何补救措施的信心。如果交付了房屋，就要承担相应违约责任，不交付房屋，反而还不会承担违约责任，严重不公。锦江公司未作答辩。鲜小平、杨小英向一审法院起诉请求：1.判决锦江公司立即向鲜小平、杨小英交付所购买的南充市嘉陵区茶盘路“天庐一区”第2幢1单元23层1号房屋并办理该房屋所有权证；2.请求判决锦江公司支付逾期交房违约金26096.78元（暂计至起诉之日，实际损失以实际交付房屋时间为准）及逾期办证违约金2722.7元（暂计至开庭之日，实际损失以实际办理房屋产权时间为准）；3、本案诉讼费用等相关费用由锦江公司承担。一审法院认定事实：2013年5月17日，鲜小平、杨小英（作为买受人）与锦江公司（作为出卖人）签订了《商品房买卖合同》合同第三条买受人所购商品房的基本情况约定：鲜小平、杨小英购买由锦江公司开发建设的位于四川省南充市嘉陵区茶盘路“天庐一区”笫2幢第1单元23层1-2301号商品房一套，房屋建筑面积为115.99平方米，其中套内建筑面积为89.97平方米；合同第五条计价方式与价款约定：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米5,709.86元，总价为513,716元；合同第六条付款方式及期限约定：贷款方式付款。买受人首期支付购房总价款31%，即163,716元整，其余价款350,000元向指定银行或住房公积金管理机构借款支付；合同第十一条交付条件约定：出卖人应于2015年12月30日前向买受人交付该商品房；合同第十三条逾期交房违约责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下方式处理：(1)逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。合同第二十条产权登记约定：…(二)初始登记出卖人应当在房屋交付之日起360日内，取得该商品房所在楼栋的权属证明…(三)转移登记如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起房屋初始登记完毕后90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：1.买受人有权退房。买受人退房的，出卖人退还全部已付款并按银行同期活期存款利率支付买受人利息。2.买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。…同日，案涉双方又签订《商品房买卖合同补充协议》一份，协议第一条关于房屋价款支付的约定：…出卖人协助买受人办理房屋抵押贷款的，按以下约定进行办理：(1)买受人须于合同签订后七日内(即2013年5月25日前)主动将办理个人房屋抵押贷款手续所需的相关文件及相关费用(详见贷款须知)交给出卖人，用于向银行申请借款。买受人应无条件地配合银行等相关单位办理贷款的申请、审批、获准手续，出卖人不承担买受人的房屋抵押贷款申请必然获得贷款银行批准的保证责任。(2)买受人承诺在签订《商品房买卖合同》及本补充协议时，已充分了解到个人住房贷款的办理条件、程序及需交纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合房屋抵押贷款的办理条件，如因买受人的实际情况与上述承诺不符合或因买受人的其他原因，而导致在本协议签订之日起30日内仍无法获准项目合作银行的房屋抵押贷款，则视为由于买受人的原因未能及时支付出卖人购房款，买受人构成违约，出卖人有权解除合同，并追究买受人合同约定总购房款20%的违约金；协议第二条第12款对延期交房作了约定：如遇自然灾害、行政禁令等情形，出卖人可据实予以延期交房。协议第三条第4款对办理产权证作了约定：出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的455日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后的半年内为买受人办理房屋分户的国有土地使用权证。另查明，鲜小平、杨小英于2013年5月17日向锦江公司支付购房首付款163,716元；后通过南充市商业银行贷款支付了其余部分房款330,000元。再查明，锦江公司所开发建设的位于四川省南充市嘉陵区茶盘路“天庐小区”因未取得相关部门验收合格手续，至今未向鲜小平、杨小英履行交付义务，也未办理房屋所有权证、国有土地使用权证。上述案件事实，有前述经庭审认定的证据以及当事人的陈述在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护。案涉双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。合同订立后双方当事人均应按照合同约定全面履行自已的义务。本案争议的焦点问题是:一、关于鲜小平、杨小英要求锦江公司立即交付所购买的南充市嘉陵区茶盘路“天庐一区”房屋的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条亦有相同的规定。上述规定表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建筑工程竣工验收合格后，才具备交付使用的条件。具体到本案，锦江公司作为案涉房屋的出卖人，交付质量合格的房屋是其主要义务。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条明确约定“…（二）该商品房交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测基数报告书；…”，截止目前锦江公司开发的工程尚未竣工验收，案涉工程是否符合设计要求和工程质量标准等尚不明确，不具备交付房屋的法定条件，且竣工验收系国家相关职能部门职责，并非法院处理范畴，因此，对该项诉讼请求依法不予支持。鲜小平、杨小英可待案涉房屋符合交付条件时另行主张。二、关于鲜小平、杨小英请求支付逾期交房违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第十三条之约定，买卖双方继续履行合同的，出卖人支付逾期交房违约金的时间为房屋交付之日起15日内，现房屋未达到交付条件，故其请求锦江公司支付逾期交房违约金的条件还不具备，对其要求被告支付逾期交房违约金的请求不予支持。鲜小平、杨小英可在支付条件具备时另行起诉。三、关于鲜小平、杨小英要求锦江公司办理房屋所有权证及支付逾期办证违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第二十条及《商品房买卖合同补充协议》第三条第4款关于办理产权证之约定，因本案锦江公司未实际交付鲜小平、杨小英所购的商品房，正式办证的起始时间不能确定，且办理房屋所有权证还涉及诸多行政审查事项，办理房屋所有权证亦与鲜小平、杨小英的协同配合相关，故对鲜小平、杨小英要求锦江公司办理房屋所有权证的请求，不予支持。锦江公司未按合同约定为鲜小平、杨小英办理初始登记、转移登记，显属违约，但根据《商品房买卖合同》第二十条之约定，支付逾期办证违约金的时间是实际取得房屋所有权证书之日起15日内，现鲜小平、杨小英要求锦江公司支付逾期办证违约金的条件还不具备，不予支持。鲜小平、杨小英可待上述条件成就时另行起诉。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回鲜小平、杨小英的全部诉讼请求。案件受理费减半收取310元，由鲜小平、杨小英承担。二审中，各方当事人均未提供证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是人民法院是否应当判决锦江公司立即向鲜小平、杨小英交付所购买的位于南充市嘉陵区锦江公司是否应当承担逾期交房和逾期办证违约金的问题。审理查明的事实表明，鲜小平、杨小英在锦江公司所购买的位于南充市嘉陵区今未通过竣工验收，这是案涉各方均无争议的事实。房屋是否存在质量等问题，是否符合建设规划等尚不能确定，而建筑工程需要竣工验收合格后，方才符合交付使用的条件。南充市嘉陵区茶盘路天庐一区房屋是否能够通过竣工验收，并验收合格，是有关行政管理部门的法定职责，排除了人民法院的司法审查权，故鲜小平、杨小英要求人民法院判决锦江公司申请竣工验收无法律依据，原判未予支持适当，本院应予维持。根据鲜小平、杨小英与锦江公司签订的《商品房买卖合同》第十三条、第二十条之约定，锦江公司承担逾期交房违约金和逾期办证违约金的时间分别为房屋交付之日起15日内和实际取得房屋所有权证书之日起15日内，现该条件尚未成就，一审关于鲜小平、杨小英在支付条件具备时另行主张权利并不损害鲜小平、杨小英的利益，亦符合法律规定和合同约定。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费620元，由鲜小平、杨小英负担。本判决为终审判决。审判长  陈智慧审判员  朱苏川审判员  刘大轩二〇一八年二月五日书记员  唐 萍