河南省郸城县人民法院民 事 判 决 书(2018)豫1625民初273号原告：张斌，男，汉族，1972年8月3日出生，住郸城县。委托诉讼代理人：李伟，系河南心诚律师事务所律师。被告：程小妮，女，汉族，1976年11月25日生，住河南省郸城县。委托诉讼代理人：韩源祥，系河南陈州律师事务所律师。原告张斌与被告程小妮债权转让合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张斌及委托诉讼代理人李伟、被告程小妮及委托诉讼代理人韩源祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求被告履行还款协议书，清偿下欠145000元房款以及违约金及利息。事实和理由：被告购买了郸城景泰房地产开发有限公司（以下简称为景泰公司）朗润园小区第16号楼1单元6楼西户的房屋，欠该公司房款18万元。由于该公司欠原告借款，三方于2016年5月20日签订了债权债务转移协议，双方约定由被告向原告清偿18万元，被告于2017年3月12日和原告达成还款协议书，被告不再向景泰公司清偿购房款，同时约定向原告还款的时间和方式。签订协议后，被告三次向原告还款35000，按照协议仍下欠145000元没有履行，经多次催要以没钱为由拒不还款，起诉要求依法判决。被告程小妮辩称，不存在债权转让协议，被答辩人所述“三方于2016年5月20日签订了债权债务转移协议”与事实不符，实际上是郸城景泰房地产开发有限公司（以下简介开发公司）委托被答辩人清收所欠房款的委托书，只有两方当事人，答辩人没有参加，也没有接到开发公司的债权转让通知，该委托书只对其开发公司内部有效，对答辩人不产生法律效力。二、被答辩人不具有适格的原告主体资格。2013年11月21日，答辩人与开发公司签订了商品房买卖合同，合同成立有效，根据合同的相对性原则，在没有接到景泰公司债权转让通知的情况下，答辩人只能向景泰公司履行给付购房款的义务，而不是被答辩人，所以本案被答辩人不是适格原告主体。三、被答辩人与答辩人于2017年3月12日所签的还款协议中的内容显示，被答辩人的行为仍然属于受开发公司委托的职务行为，其行为的职责和后果仍由开发公司承担，该协议中并没有开发公司的债权转让的明示和告知，答辩人之所以两次交付购房款共计35000元，是基于对开发公司委托书授权的信任，而不是基于对答辩人的信任。该协议中载明：下欠4万元办理房产证时再付，购房合同按揭部分作废，否则停水、停电。这些行为均是开发公司按照合同的约定才有的权力，而作为被答辩人的个人是无权如此承诺和决定的。四、退一步说，假如像被答辩人在诉状中所说的。该协议是双方签订的还房款协议，该协议最后一行的括号部分：不得对外人知道，否则本协议作废，房款按18万收，否则停水、停电。虽然该协议的签订有违其他第三方业主的权益，根据合同法的规定，该协议应属无效协议。五、退一步说，假如存在债权债务转移协议，那么被答辩人作为受让人既受让了开发公司债权（收回房款），也应受让开发公司债务（安装电梯、办理房产手续、维修渗水地下室等）。答辩人等人诉开发公司房屋买卖纠纷一案，已经郸城县人民法院（2017）豫1625民初3447号生效的民事判决书确认：开发公司应在判决生效之日起3个月内在答辩人所在单元预留的电梯井内安装电梯；开发公司应在判决生效之日起3个月内协助答辩人等人办理房屋所有权登记，向产权登记机关提供所需资料；开发公司应在判决生效之日起3个月内为答辩人等人所在单元出现渗水的地下室进行维修。目前，开发公司仍未履行上述法定义务，而作为受让人即被答辩人既然受让权利，也应履行上述义务，被答辩人已经违约在先，根据合同法规定，答辩人享有先履行抗辩权。综上所述，不论从被答辩人滥用受委托权利，私自签订协议，因有违第三方合法权益，导致协议无效方面，还是违反合同的相对性原则，不是适格的原告主体方面，还是从没有及时履行法定义务而违约在先，被答辩人依法享有先履行抗辩权方面，都应依法驳回其诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：原被告双方达成的还房款协议书。证明目的：原被告双方存在债权债务，被告应该按照该协议书履行还款义务。二、郸城县人民法院作出的（2017）豫1625民初3447号民事判决书证明目的：该本案的被告起诉郸城景泰房地产开发有限公司，该判决书认定的案由是买卖合同纠纷，在郸城县人民法院审理查明部分，认定被告和景泰公司签订合同以后，本案的被告按照约定交付了房款，或者另行达成付款协议，作为本案的被告拿到了商品房的钥匙，形成上了事实上的交付，说明本案的被告已经在该商品房生活居住，从该判决书认定的达成付款协议这一事实来看，作为本案的原被告达成的还款协议真实合法有效，应当受到法律的保护，作为本案被告，应按照协议书履行。三、（2017）豫1625民初3987号民事判决书。证明目的：原告起诉了案外人王金瓷和本案性质是一样的，最后判决了偿还。四、债权债务转移协议书。证明目的：被告拖欠景泰公司的房产，债务已经发生了转移。被告质证异议认为，该还款协议书内容中载明，不得外人知道，否则本协议作废，从该内容看，该协议书侵犯了第三方利益，应是无效协议。二、该协议书，没有显示债权转让的内容，其权利来源不明，本案系债权转让合同，所以与本案的诉由不相符合。三、该还款协议书是在原告胁迫停水停电的情况下，被告不得已才给其签订该还款协议书，所以该还款协议书应属于无效协议。对（2017）豫1625民初3447号民事判决书真实性无异议，但对证明目的有异议，原告所引用的部分，并不是判决书的本院认为部分，只是在开庭过程中证据出示进行的描述，所以达不到证明目的，该协议书反而能证明合同的双方当事人为郸城景泰房地产开发公司和程小妮，证明本案的原告无主体资格。三、该判决书能证明郸城景泰公司违约，按照判决的三项内容截止到目前均没有履行。在没有履行的情况下，本案的原告无权单方行驶权利，能证明本案的被告享有先履行抗辩权，对（2017）豫1625民初3987号民事判决书真实性无异议，对证明目的有异议，该判决中被告王金瓷所购买的房产虽系同一个公司所开发，但该房产在房地产开发部门有备案，其所在的单元无电梯，和本案的被告程小妮所在的单元，住房性质不同，程小妮所购买的房产无备案，预留的有电梯安装口，但未装电梯，所以该判决书达不到原告的证明目的。该债权债务转移协议，只有两方当事人签字盖章，与原告诉状中相矛盾，事后本案被告也未接到债权债务转移通知，所以该协议对被告没有法律效力，本案被告有义务向景泰公司履行还款义务。而不应对本案原告履行还款义务。即便该协议有效，上面所述的债权债务都转移，但是本案的原告仅行使了债权没有履行债务，（安装电梯、维修地下室、办理房产手续）。原告方针对被告的质证意见补充说明：一、原告出示的还款协议合法有效，本案的被告已经按照还款协议通过微信和银行转账的方式清偿了35000元，该行为说明协议已经得到履行，而且证明，原告的景泰公司的债权已经发生了合法转移。二、该还款协议内容是被告真实意思的表示，作为本案被告，属于完全民事行为能力人，签订该协议应当知道所产生的法律后果问题，被告答辩中，侵犯了第三者的利益，这种说明不能成立，同时被告认为该协议书是在胁迫的情况下签订的，这种说明是不能成立的，如果该协议存在胁迫的情况那么被告应当向有关部分行使撤销权或者到公安机关进行报案。从被告已经部分履行还款协议的内容看，这种说法是不能成立的。被告说通过判决书审理部分的查明事实可以证明，景泰公司和被告的债权，发生了合法转移，也是对于被告拖欠景泰公司的房款双方已经达成了协议，因此本案所产生的两个法律关系，一、原被告关于房款是否转移。二、本案被告和景泰公司的合作关系。本案被告的答辩混淆了两个不同的法律关系，判决书的审理查明部分已经认定本案诉中的房屋，景泰公司已经完成了交付，被告和开发公司因为买卖合同所产生的纠纷，郸城法院已经处理，景泰公司是否违约不是本案审理的范围。被告认为原告没有诉权也是不能成立的，按照还款协议预定内容，被告应当清偿下欠房款，被告认为享有先履行抗辩权的说法不对，在（2017）豫1625民初3987号判决书中可以证明，因为是否可以安装电梯办理房产手续是由景泰公司来完成的，被告因此来抗辩的理由是不能成立的。本院经审查确认上述证据的客观真实性，结合当事人的陈述，本院认定以下事实：被告程小妮于2013年11月21日与郸城景泰房地产开发有限公司签订了“商品房买卖合同”，合同约定：郸城景泰房地产开发有限公司将自己开发的郸城世纪大道北段朗润园小区第16幢1单元6楼西户的房屋卖给程小妮，房屋建筑面积131.319平方米，每平方价款2300元，总金额302033元，于2013年11月12日交房款122033元，剩余房款18万元办理银行按揭贷款。二被告接收房子后，欠郸城景泰房地产开发有限公司房款18万元，未办理银行按揭贷款。郸城景泰房地产开发有限公司欠原告张斌三百多万元，原告张斌和郸城景泰房地产开发有限公司于2016年5月20日签订了“债权债务转移协议”，协议约定：郸城景泰房地产开发有限公司开发的小区（方远小区北）的业主所欠房款由张斌收要，所收款项用于还张斌的借款。合同签订后，原告张斌找朗润园小区欠购房款的业主们催要欠款，被告是其中的一户，原、被告于2017年3月12日签订了还房款协议书内容：“甲方：程小妮身份证号码：412726197611251266乙方：张斌身份证号码：经甲乙双方协商，甲方因为欠购房款壹拾捌万元正协商还款如下：签协议付2万，月底付2万，从4月份开始每月付1万付到14万为止，下欠4万元办理房产证时再付购房合同按揭部分作废，违约金按30%”本协议甲乙双方签字后生效（不得外人知道，否则本协议作废，房款按18万收，否则停水停电）若不按协议还款，下欠办证的4万元付完，起诉时一分不少。利率按24‰执行。甲方：程小妮乙方：张斌2017.3.12”。协议签订后，被告总共支付原告3.5万元，尚欠原告14.5万元未付。另查明，景泰公司开发的朗润园小区尚未安装电梯，也未为业主办理房屋所有权登记，为此，该小区的业主原告闫艳、任付梅、张素、程小妮、李运动、邱书强、赵留记、丁远森、钟翠英、陈星君、张凤、陈英、罗明全、王举然、孙彩娟、王文化、张小妞、刘春霞、陈凯、闫王颖、闫廷杰、宋磊、段峥嵘提起诉讼，郸城县人民法院于2017年10月9日作出（2017）豫1625民初3447号民事判决书，判决：一、被告郸城景泰房地产开发有限公司于判决书生效之日起三个月内为在郸城朗润园小区购买的商品楼房所在单元预留的电梯井内安装电梯；二、被告于判决书生效之日起三个月内协助原告办理房屋所有权登记，向产权登记机关提供办理产权登记所需资料；三、被告郸城景泰房地产开发有限公司应于判决生效之日起三个月内为原告在郸城朗润园小区购买的商品楼房所在单元出现渗水的地下室进行维修。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告与景泰公司之间是房屋买卖合同关系，被告购买景泰公司朗润园小区的房子，欠其购房款18万元未还，景泰公司是被告的债权人，景泰公司欠原告张斌三百多万元，与原告张斌之间是民间借贷关系，又是原告张斌的债务人，景泰公司把其对被告的债权转让给原告张斌，成立债权转让关系。债权人转让应当通知债务人，2017年3月12日，原告张斌与被告程小妮签订了“协议书”，剩余房款18万元与原告达成了还款协议，双方在协议书上签了字，被告在签订协议后向张斌还房款3.5万元，原告和景泰公司已经向被告程小妮履行了通知义务，所以，原被告债权转让成立并生效，被告应当向受让人原告张斌履行还款义务。原告张斌与被告签订的“还房款协议书”没有侵犯第三人利益，是双方当事人的真实意思表示，属于有效协议，被告应当按照协议约定，履行还款义务。被告已经支付原告的3.5万元应当扣除；债权转让后，债务人对原债权人的抗辩可以向受让人主张，由于房子存在没有电梯等质量问题，景泰公司存在违约行为，被告没有如期履行还款义务，也存在违约行为，双方均存在违约情形，所以，原告要求被告支付违约金的请求不予支持；原告主张利率按24‰执行，因还房款协议书对利息计算的起止时间及方式没有约定，视为约定不明，原告主张利率按24‰，本院不予支持。景泰公司开发的朗润园小区尚未安装电梯、未为业主办理房屋所有权登记，本院（2017）豫1625民初3447号民事判决书，已经作出判决，被告以此为由拒绝履行还款义务，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第八十二条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告程小妮于本判决生效之日起10日内支付原告张斌欠款14.5万元；二、驳回原告张斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1600元（已减半收取），由被告程小妮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  郑建平二〇一八年二月四日书记员  刘梦洋