江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0722民初743号原告（反诉被告）:连云港远洲房地产开发有限公司,住所地东海县牛山街道牛山北路208-20号。法定代表人：陈庚远，董事长。委托诉讼代理人：孙爱强，江苏恒旭律师事务所律师。被告（反诉原告）:蒋军,男,1971年8月5日出生,汉族,住东海县。委托诉讼代理人：蒋步帅，江苏连政律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋子康，男，1994年9月22日生，汉族，住江苏省东海县。原告连云港远洲房地产开发有限公司（以下简称：远洲房地产公司）与被告蒋军商品房销售合同纠纷一案，本院2018年1月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告远洲房地产公司的委托诉讼代理人孙爱强、被告蒋军的委托诉讼代理人蒋步帅、蒋子康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告远洲房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付购房款16万元及逾期付款违约金（自2014年6月12日起按日万分之二的标准计算至付清之日止）；2、被告承担本案一切诉讼费。事实和理由:2011年1月4日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》一份。根据合同约定，被告购买了原告开发的江南温泉别苑（塞维亚香泉丽榭）5#103号房屋，购房款总额为150万元，该款分五次付清，最后一次为2011年12月18日前付清房款16万元整。买受人逾期付款的自付款期限至第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同签订后，被告仅支付前四期购房款，最后一期购房款16万元至今未付。上述事实，有《商品房买卖合同》、东海县法院（2014）连东民初字第01799号民事判决书予以证明，且上述判决书已判决被告向原告支付自2011年12月19日起至2014年6月11日止的逾期付款违约金。为此，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告蒋军辩称，原告所诉缺乏事实和法律依据，依法不能成立。一、原告所诉的答辩人购房款逾期一事，早已在2014年连民初字第01799号生效的民事判决书中处理完毕。该判决书明确确定截止2014年6月11日，本案原告及本案答辩人之间违约责任的承担，即本案原告向本案答辩人承担逾期交房违约金242808元并承担逾期办理房产证违约金1340元，本案答辩人向本案原告承担逾期付款违约金29100元，上述给付义务折抵后，由本案原告向本案答辩人支付违约金215048元。在2014年6月11日就本案双方违约情况已经由生效判决予以确定。二、答辩人选择在2011年12月18日缴纳最后一笔购房款的意思显然是以原告提供办理房产登记手续为条件，商品房购买合同条款明确约定，原告在2011年12月18日提供全部登记手续，该合同条款意思显然也是本案原告提供全部产权登记手续后，答辩人才有义务缴纳最后一笔购房款。原告无法在双方约定的时间内取得竣工验收等相关证明，致使答辩人无法按照原告的2011年12月18日取得商品房产权登记材料，因原告违背约定导致答辩人与原告当初约定最后一笔购房款被迫顺延，其过错责任完全在原告方，答辩人不应当就原告迟延交房过错而承担所谓的顺延付清房款的责任。三、2014年判决书下来后，原告一直没有履行，到现在房产证也没有交付，购房尾款也不应给原告。蒋军向本院提出反诉请求：1、判令远洲房地产公司向蒋军支付逾期交房违约金353492元；2、反诉诉讼费由远洲房地产公司承担。事实和理由：2011年1月4日，本案双方签订了《商品房买卖合同》，根据合同约定，远洲房地产公司在2011年12月18日提供办理房产登记手续，由蒋军缴纳最后一笔购房款完成交易。因远洲房地产公司严重违反合同约定，延迟至今无法按当初约定向蒋军提供办理房产登记手续。2014年蒋军起诉至法院，2014年连民初字第01799号生效的民事判决书中明确确定了，2014年6月11日止，远洲房地产公司及蒋军之间违约责任的承担，即远洲房地产公司向蒋军承担逾期交房违约金242808元并承担逾期办理房产证违约金1340元。时至今日，远洲房地产公司不但拒绝法院生效判决书确定的给付义务，交付房屋约定也仍然不予兑现，严重损害了蒋军的合法权益，为此，远洲房地产公司必须继续承担向蒋军支付逾期交房违约金责任。远洲房地产公司对蒋军的反诉辩称，蒋军反诉的部分内容与事实不符，蒋军称“被反诉人在2011年12月18日提供办理房产登记手续，由反诉人交纳随后一笔购房款，完成交易”与事实不符，因为根据双方签订的商品房买卖合同约定，蒋军支付最后一笔购房款的时间是2011年12月18日之前，而不是远洲房地产公司先交付房屋蒋军才付清购房款。从合同约定的支付购房款时间和房屋交付的时间看，二者的时间是同一天，因此根据商品房买卖的交易习惯，购买人应付清房款才有权主张房屋交付。因此，在蒋军付清购房尾款之前，其无权主张逾期交房违约金。本院经审理认定事实如下，2011年1月4日，蒋军（与远洲房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同备案号：201101022。合同约定：1、远洲房地产公司将江南温泉别苑（塞维亚香泉丽榭）5#103号房屋卖于蒋军。2、付款方式约定为分期付款，2011年1月4日前付清首付款捌拾万元整，2011年4月3日前付清房款壹拾捌万元整，2011年7月3日前付清房款壹拾捌万元整，2011年10月3日前付清房款壹拾捌万元整，2011年12月18日前付清房款壹拾陆万元整。3、买受人逾期付款的违约责任：（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。4、交付期限。出卖人应当在2011年12月18日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合《东海县住宅小区交付使用管理暂行办法》规定的交付条件，交付给买受人使用。第四种条件为：该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、出卖人逾期交房的违约责任：（2）、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。6、出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理。第二项为：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，2011年1月4日，蒋军向远洲房地产公司支付购房首付款80万元；2011年3月30日，蒋军向远洲房地产公司支付购房款18万元；2011年7月4日，蒋军向远洲房地产公司支付购房款18万元；2011年10月8日，蒋军向远洲房地产公司支付购房款18万元。余款16万元一直未付。2014年6月24日，蒋军向本院提起诉讼，要求远洲房地产公司向其支付截止2014年6月11日的逾期交房违约金、协助其办理房地产证，并支付逾期办理房产证违约金。本院2014年9月15日作出（2014）年连民初字第01799号民事判决书，判决：一、被告连云港远洲房地产有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告蒋军逾期交房违约金242808元。二、被告连云港远洲房地产有限公司于本判决生效之日起10日内支付被告蒋军逾期办理房屋产权证违约金1340元。三、原告蒋军于本判决生效之日起10日内支付被告连云港远洲房地产有限公司逾期付款违约金29100元。第一、二、三项给付义务折抵后，被告连云港远洲房地产有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告蒋军违约金215048元。四、驳回原告蒋军其他诉讼请求。同日，蒋军向本院提起诉讼，要求远洲房地产公司返还定金2万元。本院2014年7月19日作出（2014）年连民初字第1802号民事判决书，判决：被告连云港远洲房地产有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告蒋军人民币1万元。上述两份判决书生效后，蒋军于2014年12月10日向本院申请执行。以上事实，有当事人的当庭陈述、远洲房地产公司提供的《商品房买卖合同》、（2014）年连民初字第01799号民事判决书及蒋军提供的（2014）年连民初字第1802号民事判决书、执行申请书等予以证实。本案庭审中，远洲房地产公司主张涉案房屋已交付，但未提供证据予以证实，蒋军也不予认可。本院认为，蒋军与远洲房地产公司签订的《商品房买卖合同》，双方对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院亦予以认定。按照合同的约定，远洲房地产公司应当于2011年12月18日将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合《东海县住宅小区交付使用管理暂行办法》规定的交付条件的房屋交付蒋军。远洲房地产公司庭审中辩称涉案房屋已经交付，其作为开发商应当举证交付使用证书、入住通知书存根、业主房屋接管手续等一系列交付房屋的凭证，但其未提供任何证据，应当承担举证不能的法律后果。对于远洲房地产公司主张涉案房屋已经交付使用，本院不予采信。鉴于蒋军、远洲房地产公司均未要求解除合同，双方均应按照合同约定承担违约责任。关于本案本诉部分，合同约定：“逾期超过60日后”，“自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”。蒋军应当于2011年12月18日前付清房款16万元，但其至今未付，其应当向远洲房地产公司支付购房款及违约金（自2014年6月12日起按日万分之二的标准计算至付清之日止），故关于原告的诉讼请求，本院予以支持。关于本案反诉部分，合同约定：“逾期超过60日后”，“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。远洲房地产公司应于2011年12月18日向蒋军交付房屋，其未交付的行为构成违约，故远洲房地产公司应向蒋军支付违约金。2011年12月18日为最后交付日期，2014年6月12日起至2018年1月20日（原告诉讼请求截止日期）止，共1319天，故远洲房地产公司应当向蒋军支付逾期交房违约金353492元[计算方式：1340000元×0.2‰×1319天]。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告蒋军于本判决生效后10日内向原告连云港远洲房地产开发有限公司支付购房款16万元及违约金（以16万元为基数，自2014年6月12日起按日万分之二的标准计算至2017年12月27日止）；二、反诉被告连云港远洲房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向反诉原告蒋军支付逾期交房违约金353492元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4319元，减半收取2159.5元，由被告蒋军负担；本案反诉案件受理费2160元，由原告连云港远洲房地产开发有限公司负担。判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4319元，反诉案件上诉受理费4319元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号10×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员  吴 鹏二〇一八年二月七日法官助理  陈海珊书 记 员  李 慧法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。