云南省弥渡县人民法院民 事 判 决 书(2017)云2925民初816号原告:大理天恒房地产开发有限责任公司。地址：云南省漾濞县苍山西路52号。法定代表人：张梅宣，系该公司董事长。委托诉讼代理人：熊志华，云南峻华律师事务所律师。特别授权代理。被告：朱强，男，1977年9月6日出生，汉族，居民，住弥渡县（未到庭）。被告：刘淑芹，女，1982年9月5日出生，汉族，居民，住弥渡县（未到庭）。原告大理天恒房地产开发有限责任公司与被告朱强、刘淑芹商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大理天恒房地产开发有限责任公司的法定代表人张梅宣的特别授权代理人熊志华到庭参加诉讼。被告朱强、刘淑芹经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大理天恒房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告之间的《商品房购销合同》；2.判令二被告立即赔偿原告购房款总额20％的违约金281718.20元；3.判令二被告立即赔偿原告被富滇银行划扣的保证金45893.82元；4.判令二被告立即赔偿原告主张债权的律师费70000元；5.由二被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2016年3月30日，原告与二被告签订《商品房购销合同》及《补充协议》，二被告向原告购买位于弥渡县弥城镇城北杜营的天恒●壹號院第××幢××号商品房，并向原告支付了428591.00元的首付款，后二被告与富滇银行签订了借款合同，向银行贷款980000.00元，作为购房款支付给原告，原告向二被告出具了1408591.00元的购房发票。购房合同签订后，原告根据合同向二被告交付了验收合格的商品房，二被告也根据借款合同向银行偿还了部分借款。但2017年6月后，二被告便不再偿还银行借款，经银行和原告多次通知，二被告一直拒绝归还借款。富滇银行根据原告在借款合同中的保证责任，划扣了原告的保证金用于偿还二被告的借款，原告的保证金共计被划扣了45893.82元。根据双方《商品房购销合同补充协议》第二条第4项的约定，原告有权解除商品房购销合同，另行销售商品房，并向二被告主张购房款总额20％的违约金和主张债权的费用。现二被告已超过三个月未归还银行借款，已彻底丧失了履行还款义务的能力，且经多次催要后二被告一直拒绝还款，不仅给原告造成了经济损失，也严重危及到原告的合法权益。经与二被告沟通无果后，原告特向人民法院提起诉讼，请法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告朱强、刘淑芹未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据：1.营业执照复印件1份、法定代表人身份证明书1份。2.被告身份证复印件2份、结婚证复印件2份、常住人口登记卡复印件2份。3.商品房购销合同复印件1本、《商品房购销合同》补充协议复印件1份、公证书复印件1份。4.个人购房（抵押）担保借款合同复印件1份。5.云南增值税普通发票复印件1份。6.富滇银行贷款还款凭证复印件6份、富滇银行通用会计凭证复印件5份、保证金划扣通知复印件5份。7.委托合同复印件1份。上述证据客观、真实，与本案有关联性，本院予以确认。根据在案证据，查明如下法律事实：被告朱强、刘淑芹系夫妻关系。2016年3月30日，甲方（原告）大理天恒房地产开发有限责任公司与乙方（被告）朱强、刘淑芹签订了《商品房购销合同》，合同约定：甲方将其开发的弥渡县弥城镇城北杜营的天恒●壹號院第××幢××号房出卖给乙方。乙方应于2016年3月30日前向甲方支付总房款的30.4％作为首付款，即人民币￥428591元（大写：肆拾贰万捌仟伍佰玖拾壹元整），剩余69.6％的房款￥980000元（大写：玖拾捌万元整），乙方应于2016年4月30日前办理完银行按揭贷款手续。若逾期不办理银行按揭贷款手续，乙方应按本合同第八条约定承担违约责任。同日，甲方（原告）大理天恒房地产开发有限责任公司与乙方（被告）朱强、刘淑芹又签订了《商品房购销合同》补偿协议，协议约定：双方签订的《商品房购销合同》及其补充协议、双方签署的其他书面补充文件，是确定乙方购买房屋及其配套设施的依据。甲方为乙方银行按揭贷款提供在乙方房屋抵押登记之前的阶段性保证责任，乙方必须按与银行签订的借款合同的约定全面履行还款义务。若乙方违反借款合同约定未履行还款义务，导致银行要求甲方履行保证责任或扣划甲方款项的，甲方有权解除合同，另行销售双方合同约定的房屋，并由乙方赔偿甲方由此受到的损失，乙方并向甲方支付购房款总额的20％违约金，并由乙方承担甲方实现债权的费用，该费用包括不限于诉讼费、保全费、执行费等相关费用。本《合同补充协议》与《商品房购销合同》具有同等法律效力，本《合同补充协议》与《商品房购销合同》有不同规定的，以本《合同补充协议》为准。2016年6月7日，富滇银行股份有限公司与被告朱强、刘淑芹签订了个人购房（抵押）担保借款合同，合同约定：本合同项下的贷款仅限于购买弥渡县弥城镇城北弥川大道，房屋买卖（预售）合同编号：THYHY2015-042。借款金额980000元（大写：玖拾捌万元整）。借款期限为2016年6月7日至2036年6月7日。保证人为借款人在本合同项下的债务承担阶段性连带保证责任，借款人以本合同约定的抵押物为贷款设定抵押担保、贷款人取得抵押权设立证明文件正本之日起，保证人的保证责任解除，但在贷款人取得抵押权设立证明文件正本前，借款人未按合同约定偿还贷款的，保证人对该欠款仍应承担保证责任。原告大理天恒房地产开发有限责任公司作为保证人盖了公章。2016年6月13日，被告朱强、刘淑芹向原告大理天恒房地产开发有限责任公司支付了全部购房款。2016年7月30日，原告大理天恒房地产开发有限责任公司向被告朱强、刘淑芹交付了房屋。2017年7月、8月、9月、10月、11月、12月，富滇银行扣划了原告的保证金45893.82元作为被告朱强、刘淑芹的按揭贷款。本院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》及其补充协议并未违反国家法律、法规的禁止性规定，属有效合同，应受国家法律的保护。合同签订后，原、被告双方应依法全面履行合同确定的义务。根据原、被告双方签订的《商品房购销合同》及其补充协议，被告违反借款合同约定未履行还款义务，导致银行扣划甲方款项的，甲方有权解除合同。被告从2017年7月至今未向富滇银行还款，导致富滇银行扣划了原告的保证金45893.82元属实。被告违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告承担律师费，因未提交实质的证据加以证实，故该主张本院不予支持。综上所述，原告要求解除原、被告之间签订的《商品房购销合同》、要求被告赔偿购房款总额20％的违约金、赔偿富滇银行扣划的保证金，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告大理天恒房地产开发有限责任公司与被告朱强、刘淑芹签订的《商品房购销合同》。二、由被告朱强、刘淑芹赔偿原告大理天恒房地产开发有限责任公司违约金281718.20元。三、由被告朱强、刘淑芹赔偿原告大理天恒房地产开发有限责任公司被富滇银行股份有限公司划扣的保证金45893.82元。四、驳回原告大理天恒房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。上述二、三项限期判决生效之日起30日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6912元，由被告朱强、刘淑芹负担（限期同上）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  董文新审 判 员  罗江梅人民陪审员  段苏娟二〇一八年二月七日书 记 员  郑 玲