辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终159号上诉人（原审被告）：田亚玲，女，1953年10月3日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：杨学军，沈阳市皇姑区舍利塔法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：林晓红，沈阳市皇姑区舍利塔法律服务所法律服务工作者。被上诉人（原审原告）：秦枫枫，女，1980年2月29日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：康亮，辽宁盈瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁野，辽宁盈瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙传海，男，1971年10月16日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：康亮，辽宁盈瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁野，辽宁盈瑞律师事务所律师。上诉人田亚玲因与被上诉人秦枫枫、孙传海房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105初字7520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田亚玲上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人系房屋买卖合同纠纷中的双方当事人。2014年5月25日，上诉人与被上诉人就上诉人所有的位于沈阳市皇姑区孔雀河西街4号XXX号，面积为129.77平方米的一套房屋达成口头协议：约定被上诉人出资100万元购买上诉人的这套房屋。由于被上诉人之一的秦枫枫与上诉人的女儿是同学，所以双方并未通过中介，也未就该套房屋的买卖签订正式的合同，仅仅是上诉人给被上诉人之一的孙传海写过一份收条，证明收到被上诉人的订金的首付款5万元。之后，被上诉人经上诉人多次催促均以各种借口推脱直至2016年5月仍未与上诉人办理买卖更名过户手续。到2016年10月，被上诉人以房屋降价为由要求上诉人按当时的市场价格履行合同，但上诉人未同意。此时被上诉人才明确表示不愿与上诉人继续履行房屋买卖合同。这明显属于恶意违约行为。原审法院却以“订金”和“定金”的性质不同，认定上诉人应返还被上诉人该笔款项显然是错误的。因为根据我国《担保法》的相关规定：订金交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或双倍返还预付款的后果，但这并不意味着违约方无须承担责任，那么订金就可以作损害赔偿金支付给未违约一方。被上诉人的违约行为给上诉人带来了巨大的经济损失。历时三年的时间里，上诉人因为该房屋的各项事宜费心费力，身心俱疲，无奈之下只能以远低于市场价位的价格将该房屋处置，导致上诉人在金钱上、身体上、心理上均受到极大的创伤。为此，上诉人认为被上诉人理应为自己的违约行为负责，那么该笔订金应该作为损害赔偿金赔偿给上诉人。秦枫枫、孙传海辩称，请求维持一审判决。秦枫枫、孙传海向一审法院起诉请求：1.请求判令解除秦枫枫、孙传海与田亚玲双方的房屋买卖协议；2.判令田亚玲返还已付房款5万元及利息；3.诉讼费由田亚玲承担。一审法院认定事实：位于沈阳市皇姑区孔雀河西街4号XXX室房屋（即诉争房屋）的所有权人为田亚玲。2014年5月，秦枫枫、孙传海与田亚玲达成口头协议，约定秦枫枫、孙传海购买上述房屋，购房款100万元，但双方未明确约定办理更名过户和交纳剩余房款等事宜。2014年5月25日，田亚玲向秦枫枫、孙传海出具收条一张：“今收到孙传海交付用于购买位于皇姑区孔雀河西街四号XXX房产（129.5平米，总房款壹佰万）的订金的首付款伍万元整。（50000元）（交钥匙时间一个月内），收款人田亚玲”。后秦枫枫、孙传海未要求田亚玲在一个月内交付房屋。2016年期间，田亚玲多次催促秦枫枫、孙传海交付剩余房款办理更名履行合同，但双方多次协商均未果，秦枫枫、孙传海一直未交付剩余房款，双方也未办理更名过户手续。2016年10月，秦枫枫、孙传海以房屋降价为由要求田亚玲按市场价格履行合同，田亚玲未表示同意，故秦枫枫、孙传海表示不再购买该房屋。现秦枫枫、孙传海要求解除合同、退还已付订金5万元，故其起诉至法院。庭审中，秦枫枫、孙传海表示系为了孩子上学要落户口而购买涉诉房屋。因田亚玲的房子系军产，不能自由交易。现已经等了三年，该房屋已经不能满足其原始购房需要，且田亚玲现已经将案涉房屋另行出售，故要求解除与田亚玲间的房屋买卖协议。另查，田亚玲已于2017年11月2日将本案涉诉房屋以50万元的价格出卖给他人，且已经办理房屋产权的变更登记手续。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。秦枫枫、孙传海与田亚玲订立的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方当事人均应按照协议约定全面履行自己的义务。根据庭审举证质证情况，一审法院归纳案件争议焦点为:1.秦枫枫、孙传海与田亚玲之间房屋买卖协议是否具备法定解除条件；2.田亚玲是否有义务返还秦枫枫、孙传海购房订金5万元及利息。关于秦枫枫、孙传海与田亚玲之间房屋买卖协议是否具备法定解除条件问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条一款三项的规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。结合本案，秦枫枫、孙传海已经明确表明不再继续购买案涉房产，田亚玲亦已于2017年11月2日将案涉房产转让给案外人。秦枫枫、孙传海与田亚玲均以自己的行为明确表示不再履行双方达成的协议，故一审法院对秦枫枫、孙传海请求解除双方房屋买卖协议的诉求予以支持。关于田亚玲是否有义务返还秦枫枫、孙传海购房订金5万元及利息的问题。秦枫枫、孙传海提供给法院的，由田亚玲自行书写的收条中已明确注明其收到的5万元系“订金”。田亚玲虽称5万元系“定金”性质，但其无法证明双方对5万元就“定金”达成了一致的意见。故应认定该5万元为“订金”。而“订金”的性质与“定金”有本质的区别。定金具有担保的性质，而订金不具有担保的性质，只是一种预付款。当“订金”交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。本案中，田亚玲收取的是秦枫枫、孙传海支付的5万元“订金”而非“定金”。此外，田亚玲亦已将案涉房产转让案外人。可见，秦枫枫、孙传海与田亚玲双方对解除合同均无异议。在此情况下，秦枫枫、孙传海有权要求田亚玲予以返还5万元订金，但要求田亚玲返还5万元订金利息的诉求无法律依据。一审判决：一、解除秦枫枫、孙传海与田亚玲之间达成的房屋买卖协议；二、田亚玲于判决生效之日起十日内返还秦枫枫、孙传海购房订金50,000元；三、驳回秦枫枫、孙传海其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由田亚玲负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。田亚玲提供证据一组，包括房屋买卖合同、资金监管协议及工商银行借记卡账户历史明细清单，证明田亚玲向案外人出售涉诉房屋的价款为90万元，非一审认定的50万元，基于被上诉人在庭审中多次陈述不再履行合同，同时上诉人与法官沟通，同意转让该房屋。秦枫枫、孙传海质证意见：一审法官无权给上诉人出具任何房屋买卖的意见。涉案房屋具体交易价格是多少与本案无关。上诉人返还被上诉人5万元是基于上诉人以自己行为明确表示不履行房屋买卖合同，故与房屋价格无关。涉案房屋交易存在阴阳合同、偷税等情形，被上诉人保留相应举报的权利。根据一审法院从沈阳市不动产登记中心调取的房屋电子登记簿查询证明、沈阳市不动产登记申请书以及房地产买卖合同等证据，能够认定田亚玲已经将涉诉房屋出售给案外人，并已经办理了房屋产权的变更登记手续。双方当事人对此事实均无异议。至于田亚玲在二审中提交的证据，其欲证明涉诉房屋出售价格非一审判决认定的50万元，而应为90万元。本院认为，田亚玲二审提交的房屋买卖合同等证据效力涉及到案外人，且部分合同内容与沈阳市不动产登记中心存档的房屋买卖合同存在矛盾，在案外人未参与本案诉讼的情况下，本院不宜对田亚玲二审提交的证据的真实性予以确认，且涉诉房屋实际出售价格与本案并不具有关联性，故本院对田亚玲二审提交的证据不予采信。因涉诉房屋实际出售价格与本案无关，故本院对该事实不予确认。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，秦枫枫、孙传海与田亚玲订立的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审期间，被上诉人已经明确表示不继续购买涉诉房屋，并要求解除双方的房屋买卖协议，田亚玲亦已将涉诉房屋出售给案外人，该协议在事实上已经无法履行，一审判决解除秦枫枫、孙传海与田亚玲之间的房屋买卖协议并无不当。二审中，双方争议焦点为田亚玲应否将已收取的房屋订金5万元返还给被上诉人。《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。综合本案现有证据，无法证明双方对于诉争的订金性质作出约定，故依据相关法律规定，本案中被上诉人交付给上诉人的5万元并不具备定金性质，对该笔款项，应认定为被上诉人为购买房屋，向上诉人支付的房屋预付款。在双方的房屋买卖协议解除的情况下，上诉人应当将该笔款项返还给被上诉人。一审判决正确，应予维持。关于上诉人提出的应当将该5万元作为损害赔偿金赔偿给上诉人的问题，因上诉人在一审中并未就赔偿问题提出反诉，一审未予处理并无不当。综上所述，上诉人田亚玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由田亚玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 史明箭审 判 员 金 鑫审 判 员 丁广昱二〇一八年二月二十二日法官助理 姜 博书 记 员 桂 芸本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。