江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏03民终6662号上诉人（原审被告）：徐州苏商实业发展有限公司，住所地本市御景路1号。法定代表人:刘升宣，该公司董事长。委托诉讼代理人：宁波波，江苏景来律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘景来，江苏景来律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孔雯，女，1986年10月7日生，汉族，住徐州市。上诉人徐州苏商实业发展有限公司（以下简称苏商实业公司）因与被上诉人孔雯商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院(2017)苏0311民初4638号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人苏商实业公司的委托诉讼代理人宁波波、被上诉人孔雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏商实业公司向本院提出上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1、孔雯于2015年9月22日要求自取上房通知书，虽未来领取，我公司仍向其三次邮寄上房通知书。我公司不具有通知孔雯上房的义务，对其不领取上房通知不办理上房手续没有过错，不应当承担逾期上房违约金。2015年11月4日，我公司已经取得竣工备案登记，即使计算违约金也应当以此时为截止时间。2、《苏商.御景湾储藏室买卖协议》中，没有约定逾期交付的违约责任，一审法院却认定参照《商品房买卖合同》中违约金的约定，违背了双方真实意思表示，强行更改了双方签订的协议内容，增加了苏商实业公司的义务，违背了意思自治原则。3、苏商实业公司完成初始产权登记及土地分割并未超出补充协议附件四第七条约定的期限，合同中约定“商品房交付后180个工作日完成房屋初始产权登记”，并未约定180个工作日内将初始产权登记的相关材料交付给孔雯，苏商实业公司并未违约，一审法院认定事实错误。被上诉人孔雯答辩意见：我按合同收房，要所有手续齐全，直至2016年1月3日满足条件我才敢上房。上诉人存在违约行为，其没有依据合同约定在商品房交付180日内取得初始登记，完成土地分割。上诉人存在逾期办证和逾期上房行为，请求维持原判。孔雯向一审法院起诉请求：1、判令苏商实业公司赔偿逾期上房违约金7065.3元、逾期办证违约金3719元；2、苏商实业公司承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：2014年3月3日，孔雯（买受人）与苏商实业公司（出卖人）就苏商御景湾小区E72-2-302房屋订立编号为0425101号《商品房买卖合同》，双方约定：涉案房屋的房价单价为6229元/平方米，总金额为727173元；买受人于2014年3月3日前支付房款227173元，剩余500000元由买受人贷款于30日内支付；出卖人应在2015年9月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付买受人使用。除双方协商同意解除合同或变更合同外，如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人，或因政府及电力、电信、有线电视、燃气、自来水等市政部门原因导致基础设施配套不到位的，或因政府原因未能按时组织验收，出卖人在30日内告知买受人的，出卖人亦可据实予以延期。除上述特殊情况外，出卖人如未按约定的期限交付房屋，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。同日，双方还另行签订苏商.御景湾储藏室买卖协议一份，约定孔雯购买苏商实业公司的储藏室为E72-2-20，建筑面积为10.34平米，单价为1600元/平方米，总金额为16544元。2016年4月17日，苏商实业公司向孔雯开具销售不动产统一发票两份，载明房屋购房款及储藏室购房款分别为726052元、16544元。2015年11月4日，徐州市城乡建设局在苏商实业公司提交的竣工验收备案表上盖章，载明“竣工验收备案资料齐全准予备案”。2015年12月29日，徐州市城乡建设局向苏商实业公司发放了徐建住[2015]通字第32号交付使用通知书，载明“苏商实业公司承建的苏商御景湾E65-E74、D75-D92号楼，已通过各有关行政部门和单位组织的单项验收，同意发放《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》”。2016年1月3日，苏商实业公司向孔雯邮寄上房通知书，孔雯于2016年1月4日收悉，后办理了上房手续。孔雯认为苏商实业公司未按约交付房屋，遂以诉称理由起诉来院。另查明，2015年9月11日，徐州市人民政府令141号令废止了《徐州市城市房地产开发项目交付使用暂行办法》（市政府114号令），自2015年11月1日起生效。2017年6月22日，苏商御景湾小区E72号楼2-302室房屋在徐州市不动产登记局进行房屋所有权初始登记证明登记。2016年8月25日，苏商御景湾小区E72号楼2-302室房屋在徐州市国土资源局进行国有土地使用权分割转让证登记。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。一、关于孔雯主张的逾期交房违约金问题。本案中，双方就涉案房屋的买卖、交付事宜订立的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同中约定苏商实业公司需在2015年9月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付孔雯使用，但实际上苏商实业公司直至2015年11月4日才取得竣工备案登记，12月29日才取得徐州市城乡建设局颁发的《交付使用通知书》，并迟至2016年1月3日才向孔雯邮寄上房通知书，孔雯于次日收悉，后办理了上房手续，因此，苏商实业公司应承担自2015年10月1日至2016年1月3日期间的逾期上房违约责任，违约金计算基数应以孔雯实际缴纳的房款数额为准，而非合同上载明的金额。苏商实业公司未能按照合同约定期限交付储藏室，亦应承担赔偿损失的违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。现孔雯按照已付房款每日万分之一主张违约金，并未违反上述规定，故法院予以采纳。苏商实业公司辩称意见与双方合同约定及法律规定不符，故法院不予采信。经计算，自2015年10月1日至2016年1月3日期间为95天，以743717元（726052元+16544元）×0.0001＝7065.3元。二、关于孔雯主张的逾期办证违约金问题。双方所签合同补充协议的约定，苏商实业公司应于商品房交付后180个工作日内完成房屋初始产权登记，如因苏商实业公司的原因，致使孔雯不能按上述期限取得房屋初始登记证的，应按已付房款的0.5%承担违约责任。按照涉案房屋于2016年1月13日上房，至2016年9月28日孔雯领取所购房屋初始登记证等材料，已超过双方约定的180个工作日，苏商实业公司存在逾期办证的违约行为，其应依约承担违约责任。但孔雯主张的逾期办证违约金应以743717元基数，即743717元×0.5%=3719元。遂判决：苏商实业公司于判决发生法律效力后十日内支付孔雯逾期上房违约金7065.3元、逾期办证违约金3719元，合计10784.3元。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审另查明，2017年6月22日，苏商御景湾小区E72号楼2-302室房屋在徐州市不动产登记局进行不动产登记，而非房屋所有权初始登记证明登记。其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应自觉履约。一、关于逾期上房违约金的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，上诉人苏商实业公司需在2015年9月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付孔雯使用。根据本院查明的事实，苏商实业公司2015年11月4日取得竣工备案登记，12月29日取得徐州市城乡建设局颁发的《交付使用通知书》，直至2016年1月3日向才孔雯邮寄上房通知书。一审法院认定上诉人交付涉案房屋的时间为2016年1月3日没有损害上诉人的利益，故对上诉人关于逾期上房违约金的上诉请求，不予支持。关于上诉人主张储藏室买卖协议中没有约定逾期交付的违约责任，不应承担违约金的问题。本院认为，储藏室买卖协议中约定，上诉人应当于2015年9月30日前，将储藏室与所购房屋同时交付被上诉人。储藏室系商品房的附属物，储藏室买卖协议的签订与商品房买卖合同同步完成，储藏室亦随商品房一并交付被上诉人。根据本院查明事实，上诉人于2016年1月3日通知被上诉人上房，已构成逾期交房。一审法院参照商品房买卖合同中的约定，按已付房款每日万分之一计算储藏室逾期交付的违约责任，并无不当。二、关于逾期办证违约金的问题。《商品房买卖合同》及补充协议约定，苏商实业公司应于2015年9月30日前向孔雯交付涉案房屋，房屋所有权证在商品房交付180个工作日内由出卖人完成房屋初始产权登记……如因出卖人原因,致使买受人不能按照上述期限取得房屋初始登记证、土地分割证的，分别按照已付房款的0.5%承担违约责任。由此可知，苏商实业公司应最迟2015年9月30日之后的180个工作日完成初始登记。即使如苏商实业公司所述，其于2016年8月3日取得了初始产权登记证，显然已超出双方约定的“商品房交付180个工作日”，被上诉人亦未能在约定的期限内取得房屋初始登记证。苏商实业公司未按期完成初始产权登记的义务，存在逾期办证的违约行为，应按约定承担已付房款的0.5%的违约责任。综上，上诉人苏商实业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由上诉人徐州苏商实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  张文超审 判 员  祝 杰代理审判员  张 璟二〇一八年二月十一日书 记 员  鲁 静