北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0105民初19068号原告:田江东，男，1970年7月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘柏伶，北京市康达律师事务所律师。被告：ABB（中国）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：顾纯元（ChunyuanGu），董事长。委托诉讼代理人：李晓光，北京嘉润律师事务所律师。第三人：北京欣雅欣房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路8号院2号楼12层03-1503。法定代表人：谭冰，总经理。委托诉讼代理人：王汉勇，北京市盈科律师事务所律师。原告田江东（以下简称原告）与被告ABB（中国）有限公司（以下简称被告）、第三人北京欣雅欣房地产经纪有限公司（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘柏伶，被告委托诉讼代理人李晓光，第三人委托诉讼代理人王汉勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金517100元（2015年7月被告少付100元租金，2015年8月10日至2016年7月9日共计11个月，每月租金4.7万元，以上共计517100元）；2、判令被告支付违约金237713元（按照合同约定的每月所欠金额2%计算利息，暂计算至2017年8月31日为237713元）；3、判令被告支付担保金90000元。事实和理由：原告（出租方）、被告（承租方）于2013年5月就原告名下位于北京市朝阳区XX路XX北路X号XX花园XXXA的房屋签订《房屋租赁合同》。双方约定租赁期限自2013年7月10日至2015年7月10日，租金每月4.5万元，租金应于起租日按月支付。如承租方逾期7各工作日未支付租金，出租方有权向承租方按每月加收所欠金额2%的利息作为违约金。2015年6月，原、被告签订《续租协议》，续租期间自2015年7月10日至2016年7月9日，租金每月4.7万元，每月1日由银行自动支付，若承租方未能按期支付，日滞纳金为租金的0.5%，滞纳金支付日为下一次的付款日，若租金逾期超过15天未付，原告有权按原合同相关约定执行。根据续租协议的约定，被告应向原告支付租金至2016年7月9日，但被告迟延付款，被告应当支付欠付租金及违约金。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一，2015年7月份的租金被告按照《续约协议》的约定足额支付给原告并取得了开票金额为47000元的发票，被告不存在拖欠。第二，2015年6月9日，被告根据《房屋租赁合同》及《续约协议》中承租方可提前两个月书面通知终止租约的约定，向原告发出《退租确认函》，通知原告提前于2015年6月30日终止租约并完成交接手续，同时承诺将租金付至2015年8月8日，因此《续约协议》于2015年8月8日正式终止。被告如约支付了自2013年7月10日至2015年8月8日期间的全部租金，不存在任何拖欠的情形。第三，原告索要2015年8月10日至2016年7月9日共计11个月的租金，实质是不同意被告发出的解约通知，根据相关司法解释，原告对于合同解除有异议应该在收到被告通知后三个月内向法院提起诉讼，原告提起本次诉讼已经超过了除斥期间，丧失了对合同解除提出异议的权利。原、被告之间合同已经解除，被告无义务向原告支付租金。且被告2015年7月份已经搬离承租房屋，并未继续占有使用，被告不可能再向原告支付租金。第四，基于履约保函的性质及合同约定，原告应向出具履约保函的公司及银行主张相应的款项，被告没有给付义务。第五，被告在2015年7月搬离承租房屋，即便原告有不同意退租要求被告继续支付租金的权利，至原告本次起诉时也已经超过了1年的诉讼时效，原告无权向被告主张租金。第三人称，2015年7月10日至2015年8月9日每月租金时4.7万元，但第三人转给原告时扣掉了2350元的税费、2000元代理费、10.5元的银行转账费用，所以第三人转给原告的租金是42639.5元。代理费是根据原告与第三人之间的居间协议中关于代理费的约定，续租期间代理费是2.4万元，每月2000元。原、被告的租赁关系已经解除，原告主张合同解除后的租金、违约金无事实和法律依据。原告关于租金、违约金的诉讼请求已经超过一年的诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2013年5月，原告（出租方）、被告（承租方）、第三人（中介代理）签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于XX花园XXXA（以下简称涉案房屋）出租给被告居住使用。《房屋租赁合同》约定：“第二条租赁期：2.1租赁房屋的租赁期为2年，自2013年7月10日（下称“起租日”）起至2015年7月9日止。出租方应在起租日或之前将租赁房屋交给承租方使用。当租期开始10个月后，租户可以再提前2个月通知业主的情况下解除合同，出租方将退还承租方已付保函。第三条租金：3.1在租赁期内，租赁房屋的租金为每月45000元，包括物业管理费，正式房租发票，卫星电视安装及收视费，家电，电话和宽带安装费，宽带使用费，XX花园的家庭会所费。租金每（自然）月支付一次。首期租金应于起租日支付，但条件是出租方已将租赁房屋交给承租方。其余租金将由承租方分别于每月一日由银行自动支付给中介代理（第三人）。租金应由承租方支付给中介代理，中介代理应将租金转交给出租方；税务机关应缴付额一切税费由出租方自行承担。3.4如承租方逾期七（7）个工作日未交付租金，出租方有权向承租方加收欠款利息作为违约金。欠款利息按月计算，为所欠金额的百分之二（2%），自应付之日起算至付清之日止。第四条履约保函：4.1承租人于起租日向出租方提供以出租方为受益人的公司履约保函，以作为承租方履行本合同的担保。该保函所担保的总金额为9万元，但条件是出租方已将租赁房屋交给承租方。出租方收到该履约保函后，应向承租方开具正式的收条。4.2如承租方逾期未付租金达十五（15）个工作日，或承租方在租赁期内提前终止本合同且未根据本合同的规定支付相应的违约金，出租方有权书面要求出具该履约保函的公司支付相应的款项。第九条提前终止：9.4在租赁期限内，合同开始的10个月后，承租人在提前2个月通知甲方后有权终止租赁合同，且不必承担赔偿或罚款责任。”2015年4月27日，原告（出租方）、被告（承租方）、第三人（中介代理）就涉案房屋签订《续租协议》，约定：“1、租期：租约从2015年7月10日开始续约至2016年7月9日。续租期间，承租方居住人可随时提前2个月书面通知终止租约。2、租金及付款方式：（1）租金每月为47000元。（2）租金由承租方于每月一日由银行自动支付。若承租方未能按期支付，日滞纳金为租金的0.5%。滞纳金支付日为下一次的付款日。若租金逾期超过15天未付，业主有权按原合同相关约定执行。付款按要求以人民币现金方式支付到出租方指定的账号，出租方收到租金后，付给承租方正式税务发票。3、应付押金：（1）原合同的押金为：履约保函；（2）续租期间押金为：履约保函。5、本协议为原合同的修改，原合同中未被本协议修改的部分继续有效。”2013年5月，被告作为担保人向原告出具《公司担保书》，保证在承租方不能履行按时支付租金及其他应付款项之义务的，由保证人向业主支付其拖欠款项，该款项限于租赁合同中约定的租金及其他应由承租方支付的款项。担保总额不超过9万元。（通常月房租的两倍）2015年6月2日，原告（甲方、委托人）与第三人（乙方）签订《协议书》（以下称协议书一），约定经乙方成功介绍，乙方代理的客户被告同意承租甲方涉案房屋，月租金为47000元，租期1年，从2015年7月10日到2016年7月9日。甲方应支付乙方居间服务费24000元，按月支付。第三人提交原告（甲方、委托人）与第三人（乙方）签订的《协议书》（合同号：13-05-176，以下称协议书二）原件一份，该《协议书》第4.4条约定乙方应租客公司的特别要求，为确保租客公司及时收到真实、合法、有效的房屋租赁发票。甲方同意乙方以代收缴的形式，代表甲方向房屋产权所在的行政管理区域内的税务机关办理租金纳税手续。在收到乙方发出的支付税金的通知后，三个工作日内，甲方应将税金以银行转账，支付现金的方式，交予乙方的财务部门，同时收取产权人完税凭证，若银行转账发生手续费用，由甲方承担。第三人提交该《协议书》证明其代原告收取租金并代缴税费，税的额度是税务局定的5%。被告未支付2015年8月10日之后涉案房屋的租金。被告及第三人称被告于2015年7月份搬出涉案房屋，原告称不清楚被告何时搬离涉案房屋，2015年夏秋季的时候原告从物业处知道有要搬出的事情，不清楚具体何时搬走的。第三人称被告搬走时其在场，由于物业公司不放行，最后报警处理。被告提交2015年6月9日的《退租确认函》，内容为：“兹有我公司承租贵方位于北京XX花园155号别墅，原租期为12个月，自2015年7月10日至2016年7月9日止，由于我司员工CyrillScholer个人原因，现我公司通知您将提前于2015年6月30日终止租约，并完成交接手续，根据合同条款，我司将支付租金至2015年8月8日。……”原告称对《退租确认函》的真实性不清楚。原告在立案时向本院提交了《退租确认函》复印件，但在庭审中未作为原告证据提交。被告提交第三人于2017年12月15日出具《情况说明》原件，内容为：“2015年6月9日，承租方被告向出租方原告发出退租确认函。2015年7月，出租方原告一方未到场，我司与被告双方办理了租赁房屋的退租交接。因出租方原告不统一承租方被告搬出租赁房屋，最终通过XX物业以及警方出警协调，承租方被告于该日搬出租赁房屋。2013年7月10日至2015年8月9日期间的租金全部由承租方被告通过我司转付给出租方原告，承租方被告不存在拖欠租赁房屋租金的情况。”庭审中，原告称曾通过中间人向被告催缴过租金，但未提交证据。对于当事人双方有争议的事实和证据，本院认定如下：关于被告是否少付原告2015年7月10日至2015年8月9日期间的租金100元。原告称被告少付了2015年7月10日至2015年8月9日的租金100元，此期间的租金原告仅收到了42639.5元。被告称其已经足额支付了上述期间内的租金47000元，并提交了发票复印件、招商银行付款回单复印件佐证，招商银行付款回单上显示2015年6月29日付香江155A租金2015.7.10-2015.8.8金额42639.5元。原告对被告提交的发票、招商银行付款回单的真实性、关联性、证明目的均不认可，称被告未提交原件。第三人对被告提交上述证据的真实性、关联性、证明目的均认可。第三人称被告并未少付原告租金，2015年7月10日至2015年8月9日的租金为47000元，第三人转给原告时扣除了税费2350元（5%的税）、代理费2000元及10.5元的银行转账费用，并提交协议书一和协议书二的原件佐证。原告、被告对协议书一的真实性认可。原告对协议书二的真实性、关联性、证明目的不认可，称原告签名并非其本人所签，原告不申请对协议书二上原告签字进行笔迹鉴定。被告对协议书二的真实性、关联性、证明目的均认可。结合原、被告质证意见，本院对协议书一的真实性予以采信；原告虽对协议书二的真实性不认可，但未提交任何证据予以反驳，本院对协议书二的真实性予以采信。综上，根据协议书一和协议书二的约定，第三人在代收取的租金中扣除税费、按月支付的服务费等费用有合同依据，原告对其主张的被告少付100元租金的主张未举证，本院不予支持。因此，本院认定被告并未少付2015年7月10日至2015年8月9日期间的租金100元。关于原告是否收到《退租确认函》。原告称其在整理资料时发现了退租确认函复印件，不清楚何时及以何种方式收到的。被告称其通过第三人转达及快递邮寄的方式通知原告解约，并提交第三人出具的《情况说明》原件、电子邮件及附件的另存格式打印件、被告自行记录的全一快递单号及邮寄地址佐证。被告称电子邮件及附件系被告王某某（Anita-XinXinWang）与第三人员工KateWang之间的邮件往来，内容为：“2015年6月9日14:05:48分Kate，您可不可以帮我们看看北京XX花园有没有在6月24日到6月30日之间可以供Cyrill家人居住的临时公寓？另外他们会在XX花园住到7月初，因此请确定俱乐部会所仍可供他们家庭使用。请发送退租通知，并确认我们将在2015年6月30日终止租赁。Anita2015年6月9日下午3:09分Anita，根据0+2条款，终止当前租赁合同的最早时间是8月8日。我会与房东谈一下是否能为将要租住的XX花园临时公寓省下些房租。我还在问XX花园，我会很快告诉你。2015年6月9日KateWang。”被告另称由于时间长久，全一快递的物流回执无法查询。原告对《情况说明》、电子邮件及附件、被告自行记录的快递单号及邮寄地址的真实性、关联性、证明目的不认可。第三人对被告提交的上述证据的真实性、关联性、证明目的均认可，第三人称其通知过原告解约的事情，当时原告还提出过异议，不同意被告搬出。结合原告及第三人的质证意见，本院认为，《情况说明》系第三人出具、电子邮件及附件系第三人与被告之间的邮件往来，第三人认可《情况说明》、电子邮件及附件的真实性，本院不持异议，但这两份证明并不能直接证明第三人向原告告知或转达了《退租确认函》。关于被告自行记录的全一快递单号及邮寄地址系被告自行书写记载，并无快递单回执或完整的物流信息佐证，原告不认可其真实性，本院对该证据的真实性不予采信。但原告在庭审中自认其收到《退租确认函》的复印件，不清楚何时以何种方式收到，因此，本院认定原告收到《退租确认函》。关于原告何时收到《退租确认函》，根据《情况说明》、电子邮件及附件的内容，被告租金交纳至2015年8月9日，与合同的实际履行情况一致，2015年8月9日之后被告未按月支付租金而原告无任何证据证明其催缴，且原告称从物业处知晓2015年夏秋季被告有要搬出，又称不清楚被告具体何时搬走，上述原告所称事实与常理不符，本院经审查并结合本案查明的事实，确信被告主张具有高度可能性，因此，本院认定原告在2015年6月9日已经收到《退租确认函》。关于被告发出《退租确认函》是否符合合同终止租约的约定。原告称2015年6月9日《退租确认函》的时间不在《续租协议》的租赁期间内，被告以《退租确认函》要求解除《续租协议》不符合法律规定及合同约定。原告另称根据《续租协议》的约定，承租方居住人可随时提前2个月书面通知终止租约，被告并非居住人，不具有解约权。被告认为《续租协议》第五条明确约定本协议为原合同的修改，原合同中未被本协议修改的部分继续有效，从上述约定可以看出，由于续约形成原、被告在2013年7月10日至2016年7月9日整个期间的租赁关系，被告在租赁期间2015年6月9日发出《退租确认函》符合合同约定，产生解约效力。另外，原告所称的根据《续约协议》第一条仅有承租方居住人可随时提前2个月终止租约是对合同的曲解，被告既是承租人也是租金支付人，无论是根据合同法规定还是常理都不可能约定居住人可以提前2个月终止租约。本院认为，判断被告2015年6月9日的《退租确认函》是否符合合同中关于终止租约的约定涉及对《续租协议》的理解。第一，关于原、被告双方对于《续租协议》中约定的“承租方居住人”争议，按照原告的理解，《续租协议》第一条中“承租方居住人”是指实际在涉案房屋中居住的人，被告并非居住人，其不具有提前终止租约的权利，但非承租人的居住人有终止租约权而承租人不具有终止租约权这种理解显然违反合同的相对性原则，终止租约权属于合同当事人享有的权利。另外，《续租协议》为中英文版本，“承租方居住人”对应的英文为“Lessee”，“Lessee”的通常含义即为承租人。所以，本院认为被告作为承租人具有《续租协议》中终止租约的权利。第二，根据《续租协议》的约定，被告可随时提前2个月书面通知终止租约，该《续租协议》的签订时间为2015年4月27日，起租时间为2015年7月10日，被告于2015年6月9日发出的《退租确认函》要求终止租约，并将租金付至2015年8月9日，《续租协议》实际终止的时间为2015年8月9日，因此，被告发出《退租确认函》符合《续租协议》终止租约的约定，发生终止《续租协议》的效力。本院认为，双方当事人签订的合同是其真实意思表示，不具有法定无效事由，应认定为合法有效。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，被告并未少付原告2015年7月10日至2015年8月9日期间的租金100元，且原告已经收到被告发出的《退租确认函》，《续租协议》实际在2015年8月9日已经终止，被告租金已经付至2015年8月9日，《续租协议》终止之后的租金被告无义务支付，被告不存在违约行为。故本院对原告主张的2015年7月10日至2015年8月9日期间的租金100元、2015年8月10日至2016年7月9日期间的租金、违约金、担保金的诉讼请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定，判决如下：驳回原告田江东的全部诉讼请求。案件受理费6124元，由原告田江东负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黎伟伟二〇一八年二月十一日书记员  刘茵茵书记员  唐 琪