湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0124民初5084号原告（反诉被告）：长沙锦程房地产开发有限公司，住所地宁乡县玉潭街道合安社区文体路兆基君城26栋109-110号。法定代表人：王锡灿，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张凡，湖南金州律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗启才，男，1970年2月15日出生，汉族，居民，住宁乡县。委托诉讼代理人：郭俊杰，湖南君信律师事务所律师。原告（反诉被告）长沙锦程房地产开发有限公司（以下简称锦程公司）与被告（反诉原告）罗启才房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人与被告及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。锦程公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《兆基君城商铺租赁合同》；2、请求判令被告向原告支付第二年所欠租金72860元，第三年所欠租金18644元（第三年租金从2017年4月18日计算至2017年7月6日，租金要求支付至被告实际搬离商铺之日止），共计所欠房租91504元；3、请求判令被告向原告支付违约金14292元，第二年所欠租金逾期支付租金滞纳金34608元（滞纳金按应付房租每日千分之一计算，从2016年3月18日计算至2017年7月6日），第三年所欠租金逾期支付租金滞纳金9494元（滞纳金按应付房租每日千分之一计算，从2017年3月18日计算至2017年7月6日），滞纳金共计44102元；4、请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年4月19日，原告与被告签订了《兆基君城商铺租赁合同》，被告承租原告所有的位于**苑**楼**号商铺，建筑总面积93.41平方米，租赁期限为三年，从2015年4月18日至2018年4月17日止。房屋租赁合同约定：1、第一年，即自2015年4月18日起至2016年4月17日止（含一个月装修免租期），租金为51元／平方米·月，扣减装修免租期后，合计租金为52403元；第二年，即自2016年4月18日起至2017年4月17日止，租金为65元／平方米·月，合计租金72860元；第三年，即自2017年4月18日起至2018年4月17日止，租金为77元／平方米·月，合计租金86311元；租金按年度缴纳，合同签署之日起预付第一年租金，之后每年租金应提前一个月缴纳。2、被告在签订合同时须向原告交纳三个月租金即14292元作为押金，租赁期满，被告无违约行为并缴清各项应缴费用，完好无损的搬出商铺后，原告将在双方办完交接手续后30日内退还被告押金（押金不计利息）。3、被告如逾期不缴纳租金达1个月或不缴纳物业服务费1个月的，原告有权单方提前解除合同，同时被告不得要求原告退还其缴纳的押金，并按每日千分之五承担滞纳金。合同签订后，被告未按合同约定支付租金，第二年和第三年的租金均未予支付。上述所欠租金经原告多次催要，被告至今仍未支付。被告罗启才辩称，1、本诉被告不支付租金是因为原告违反了《兆基君城商铺租赁合同》第三十五条的约定“在同一楼栋、同一业态只允许一家商家进驻（即经营范围错开分布）”，给本诉被告造成了很大损失；2、本诉原告没有向本诉被告退还**区**栋**号仓库的租金43070元，基于该纠纷没有解决，因而本诉被告没有向本诉原告支付剩余租金。3、本诉被告不同意解除合同，同意支付租金，但本诉原告违反合同第三十五条的约定，要求本诉原告赔偿本诉被告损失。罗启才向本院提出反诉请求：1、请求确认反诉原告与反诉被告所签订的关于兆基君城A苑12栋108号商铺（以下简称12-108）租赁的《兆基君城商铺租赁合同》已于2015年4月30日终止；2、请求判令反诉被告向反诉原告返还12-108房租43070元；3、请求判令反诉被告赔偿反诉原告84209元损失（损失已计算至2017年10月17日），后段损失按照239.75元／天的标准计算至2018年4月17日止；4、请求判令本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2015年4月19日，反诉人与被反诉人就12-107、12-108号商铺租赁事宜分别签订了《兆基君城商铺租赁合同》。同日，反诉人分别向被反诉人交付了12-107、12-108商铺租金95473元（含12-108商铺租金43070元）及12-107商铺三个月押金14292元。2015年4月28日，反诉人从被反诉人处购买了12-108号商铺，并签订了合同编号为714017239108号《宁乡县商品房买卖合同》。2015年4月30日，反诉人取得12-108号商铺的所有权。2015年5月10日，被反诉人将12-103、12-104、12-105号商铺出租给第三人贺智勇，第三人贺智勇于2015年6月17日将该场地作为了宁乡里维食品商行的经营场地。宁乡里维食品商行的经营范围与反诉人注册的宁乡启才食品店经营范围相同。反诉人通过手机短信、《函》、《律师函》和《回复函》等多种形式敦促被反诉人解决第三人贺智勇和反诉人同业竞争的问题，但被反诉人一直未能解决。反诉人通过购买方式于2015年4月30日取得12-108号商铺的所有权，被反诉人于该日失去了出租人的主体资格，反诉人与被反诉人于2015年4月19日签订的关于12-108号商铺的租赁合同于2015年4月30日自然终止，被反诉人应向反诉人返还12-108房租43070元。被反诉人将12-103、12-104、12-105号商铺出租给第三人贺智勇经营，第三人贺智勇所开店铺与反诉人所开店铺经营范围相同且其经营场地比反诉人的经营场地大，被反诉人违反了关于12-107号商铺的《兆基君城商铺租赁合同》第三十五条“在同一楼栋、同一业态只允许一家商家进驻（即经营范围错开分布）”的规定，被反诉人的行为构成严重违约并给反诉人造成巨大经济损失，反诉人酌情要求被反诉人赔偿12-107号商铺租金的50%的损失。锦程公司对罗启才的反诉辩称：1、反诉请求一、二项反诉人要求终止12-108号商铺租赁合同与要求被反诉人返还房租43070元与本诉无关，反诉原告要求主张该权利应另行起诉；2、反诉被告没有违约；3、贺智勇经营的门面已对外出售，房屋出售后反诉被告作为出租方的权利义务已经转移；4、反诉原告的经济损失没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：（1）被告提交了兆基君城商铺租赁合同（*苑**楼**号商铺）、收款收据、宁乡县商品房买卖合同、个人贷款抵押合同、中国农业银行特约商户签购单、销售不动产统一发票、税收缴款书、宁乡县不动产产权信息情况表，拟证明被告于2015年4月19日向原告租赁了12－108号商铺并交纳了租金和物业管理费，2015年5月12日，被告向原告按揭购买12-108号商铺，2015年4月30日，被告取得12－108号商铺的所有权的事实。原告认为被告提交的上述证据与本案无关，不予质证。对上述证据和事实，本院认定如下：本院认为，原告在本诉中是就原、被告对12－107号商铺的租赁合同关系提起的诉讼，而被告提交的上述证据及被告所提起反诉的要求确认反诉人和被反诉人所签订的关于兆基君城A苑12幢108号商铺租赁的《兆基君城商铺租赁合同》已于2015年4月30日终止及请求判令反诉被告向反诉原告返还12-108房租43070元的两项反诉请求均是针对于12－108号商铺提出的证据和要求。因原、被告就12－107号商铺和12－108号商铺订立了不同的合同，形成了两个法律事实，且本案反诉请求与本案的本诉请求之间不具有因果关系，故本院对被告提交的上述证据不予审查，对被告所提出的上述反诉请求不予处理。（2）被告提交了宁乡县启才食品店的营业执照、贺志勇的公民信息检索单、今日宁乡关于贺志勇的报道、宁乡里维食品商行的个体工商户登记基本信、相片、兆基君城商铺租赁合同、手机短信、函、律师函、芙蓉兴盛回复函，拟证明原告通过招商引进的第三人贺智勇所经营的宁乡里维食品商行与被告经营的宁乡启才食品店经营范围相同，宁乡里维食品商行与被告经营的宁乡启才食品店均位于同一栋且只隔一个门面，被告曾以多种形式督促原告解决第三人贺智勇与被告同业竞争的问题。原告对被告提交的上述证据提出异议，认为以上证据不能达到被告的证明目的。原告提交了合同编号分别为714**、714**、714**的三份宁乡县商品房买卖合同和隆爱连与贺志勇的商铺租赁合同，拟证明原告已将12－103、12－104、12－105商铺出卖给了隆爱连，隆爱连将该三个商铺出租给了贺志勇，原告对于该三个商铺的出租权已经转移的事实。被告对上述证据质证认为对三个买卖合同没有异议，对租赁合同有异议。对上述证据和事实，本院认定如下：2015年5月10日，原告与贺智勇签订《兆基君城商铺租赁合同》，合同约定贺智勇承租原告所有的位于**苑（区**楼103、104、105号商铺经营，租赁期限为五年，承租人办理工商营业执照的经营范围为：主营精品水果、进口食品、生鲜肉类、蔬菜粮油、鲜花。贺智勇以*苑（区**楼103、104、105号商铺经营宁乡里维食品商行。2015年6月17日核准登记的宁乡里维食品商行的经营范围为预包装食品、散装食品、乳制品、烟草制品、粮油、冷冻肉、蔬菜、水果、干果、坚果、百货、日用杂品、花盆栽培植物的零售，零售鲜肉（仅限猪、牛、羊肉）。2016年10月27日，原告将上述*苑（区**楼103、104、105号商铺出卖给了隆爱连。2016年11月1日，贺智勇与隆爱连签订了商铺租赁合同，贺智勇向隆爱连承租**苑（区**楼103、104、105号商铺经营。被告经营宁乡启才食品店的场所**苑（区**楼107号商铺与贺智勇经营宁乡里维食品商行的场所**苑（区**楼103、104、105号商铺处于同一楼栋同一楼层。根据采信的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：2015年4月19日，原、被告签订《兆基君城商铺租赁合同》，合同约定被告承租原告所有的位于**苑（区**楼107号商铺经营，合同有如下约定：1、被告办理工商营业执照的经营范围为主营生活日用品、炒货、干货、烟酒、饮料兼粮油、烟花，而在本商铺仅从事社区超市，经营商品品牌或服务品牌为芙蓉兴盛。2、本商铺租赁期限为叁年，自2015年4月18日起至2018年4月17日。3、租金标准：第一年，即自2015年4月18日起至2016年4月17日止（含壹个月装修免租期），租金为51元／平米·月，扣减装修免租期后，11个月合计租金为人民币52403元；第二年，即自2016年4月18日起至2017年4月17日止，租金为65元／平米·月，合计租金为人民币72860元；第三年，即自2017年4月18日起至2018年4月17日止，租金为77元／平米·月，合计租金为人民币86311元。4、租金按年度缴纳，合同签署之日起预付第一年租金，之后每年租金应提前一个月缴纳。5、承租方在签订合同时须按三个月租金向出租方交纳押金，租赁期届满，承租方无违约行为并缴清各项应缴费用，完好无损的搬出租赁商铺后，出租方将在双方办完交接手续后30日内退还承租方押金。6、租赁期间双方必须信守合同。承租方逾期未交纳商铺租赁费、水费、电费、物业管理费等其他费用的情况，出租方有权要求承租方缴纳应缴费用，并按每月千分之五承担滞纳金。7、租赁期间，承租方如有下列行为，则出租方有权提前解除合同：…逾期不缴纳租金达3个月的或不缴纳物业服务费3个月的。8、开发商承诺招商过程中新康路、文体路沿街商品同一业态最多允许三家商家进驻（自购自营、业主自行招商除外），在同一楼栋，同一业态只允许一家商家进驻（即经营范围错开分布）。合同签订后，被告于合同签订当日向原告交纳了第一年（即2015年4月18日起至2016年4月17日止）的租金52403元，原告亦将合同约定的商铺交付给了被告使用。被告承租涉案商铺后于2015年4月30日经注册登记经营了宁乡启才食品店，该食品店经营范围为预包装食品、粮油、乳制品、干果、坚果、蔬菜、水果、烟草制品、日用杂品、日用百货的零售，鲜肉、冷却肉配送，办公用品销售。此后，被告未再向原告交纳租金，双方遂引发本案纠纷。另查明，1、2015年5月10日，原告与贺智勇签订《兆基君城商铺租赁合同》，合同约定贺智勇承租原告所有的位于**苑（区*楼103、104、105号商铺经营，租赁期限为五年，承租人办理工商营业执照的经营范围为：主营精品水果、进口食品、生鲜肉类、蔬菜粮油、鲜花。贺智勇以**苑（区**楼103、104、105号商铺经营宁乡里维食品商行，2015年6月17日核准登记的宁乡里维食品商行的经营范围为预包装食品、散装食品、乳制品、烟草制品、粮油、冷冻肉、蔬菜、水果、干果、坚果、百货、日用杂品、花盆栽培植物的零售，零售鲜肉（仅限猪、牛、羊肉）。2016年10月27日，原告将上述**苑（区**楼103、104、105号商铺出卖给了隆爱连。2016年11月1日，贺智勇与隆爱连签订了商铺租赁合同，贺智勇向隆爱连承租**苑（区*楼103、104、105号商铺经营。2、被告经营宁乡启才食品店的场所**苑（区*楼103、104、105号商铺处于同一楼栋同一楼层。3、在本案庭审中，被告当庭表求不同意解除原、被告签订的《兆基君城商铺租赁合同》，要求租赁涉案商铺继续经营。本院审查认为本案的争议焦点有四点，一是原、被告所签订的《兆基君城商铺租赁合同》应否解除的问题。二是被告的反诉请求一确认反诉原告与反诉被告所签订的关于**A苑**栋108号商铺（以下简称12-108）租赁的《兆基君城商铺租赁合同》已于2015年4月30日终止和反诉请求二判令反诉被告向反诉原告返还12-108房租43070元应否支持的问题。三是被告所欠付原告的租金应否支付的问题。四是原告所要求被告支付的违约金、滞纳金和被告反诉要求原告赔偿的损失应否支持的问题。关于焦点一，本院认为，原告因被告拖延未付租金要求解除与被告签订的《兆基君城商铺租赁合同》，因在庭审过程中被告当庭表示不同意解除租赁合同，要求租赁涉案商铺继续经营，故本案的租赁合同有继续履行的可能，为了避免当事人损失的扩大，对原告要求解除本案租赁合同的诉讼请求本院不予支持。关于焦点二，本院认为，被告的该两项反诉请求均是针对于兆基君城A苑12－108号商铺提出的要求。因原、被告就12－107号商铺和12－108号商铺订立了不同的合同，形成了两个法律事实，且本案反诉请求与本案的本诉请求之间不具有因果关系，被告的该两项请求与本案本诉不构成反诉，故本院在本案中对被告提出的该两项请求不予处理。关于焦点三，本院认为，原、被告在签订商铺租赁合同后，原告已将合同约定的商铺交付给了被告使用，被告应按合同约定向原告交付租金。因被告未按合同约定向原告交付租金，本院支持被告按合同约定支付原告涉案商铺2016年4月18日至2017年4月17日的租金72860元和2017年4月18日至2018年4月17日的租金86311元，两年租金合计159171元。关于焦点四，本院认为，被告未按合同约定的时间向原告支付租金，原告未按合同约定保障在同一楼栋，同一业态只允许一家商家进驻，双方均有违约行为，且被告就原告违约行为对其造成的损失无法证明，本院根据本案的具体情况，对原告要求被告支付违约金、滞纳金的诉讼请求和被告要求原告赔偿损失的反诉请求均不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、罗启才在本判决生效之日起十日内支付长沙锦程房地产开发有限公司商铺租金159171元；二、驳回长沙锦程房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回罗启才的所有反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费3298元，本案反诉案件受理费1423元，合计4721元，由长沙锦程房地产开发有限公司负担898元，由罗启才负担3823元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  谢寅斌人民陪审员  谢 燕人民陪审员  刘新年二〇一八年二月七日书 记 员  邓令君附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。