上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初13537号原告：刘伟，男，1978年10月1日生，汉族，住四川省。委托诉讼代理人：高漫雪，上海联科律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋胜，上海联科律师事务所律师。被告：方素红，女，1972年9月10日生，汉族，住浙江省。被告：杨中伟，男，1970年1月3日生，汉族，住浙江省。原告刘伟与被告方素红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月4日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，经当事人申请，本院依法追加杨中伟作为被告参加诉讼。本院于2017年11月28日公开开庭进行了审理。原告刘伟的委托诉讼代理人高漫雪、被告方素红、杨中伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘伟向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告方素红签订的房屋租赁合同无效；2.判令被告方素红返还原告多交的房屋占用费56,844.26元(自2017年1月24日起计算至2017年8月30日止，按年租金95,000元的标准计算)；3.判令被告方素红赔偿原告利息损失1,325.66元(以56,844.26元为本金，自2017年1月24日起至2017年8月4日止，按照银行同期贷款年利率4.35%计算)，以及自2017年8月5日起至实际清偿之日止的利息损失(以56,844.26元为本金，按照银行同期贷款利率4.35%计算)；4.判令被告杨中伟对被告方素红的债务承担共同还款责任。事实和理由：2016年8月30日，原告与被告方素红签订《房屋租赁合同》一份，约定原告向被告方素红承租位于本区洞泾镇砖桥村沪松公路XXX号的砖桥贸易城9号、15号、16号商铺(以下简称“涉案房屋”)，租期自2016年8月30日起至2017年8月30日止，租金95,000元。合同签订后，原告支付了租金95,000元。之后，政府安排部署砖桥贸易城拆迁，原告于2017年1月24日完成搬迁。原告认为，涉案房屋没有房产证，合同应属无效，且二被告系夫妻关系，应共同还款，故原告诉至法院，请求判如诉请。被告方素红、杨中伟辩称：不同意原告的诉讼请求。1.合同应属有效。2.系争房屋是2017年3月10日由被政府拆除的，二被告没有责任。3.被告没有同意原告搬迁，也不清楚原告何时搬离。4.双方曾约定被告方素红退还4万元即可，但被告方素红没有支付的能力。5.二被告确系夫妻关系，若是合理的费用，二被告同意共同承担，但二被告不认可原告在本案中主张的金额。经审理查明：2016年8月30日，原告与被告方素红签订《房屋租赁合同》一份，约定原告向被告方素红承租涉案房屋，租期自2016年8月30日起至2017年8月30日止，租金总额95,000元，先付后用；如乙方遇到特殊情况，必须提前二个月通知对方协商，如碰到市场整体拆迁，甲方按乙方实际租用时间，退还未到期租金。合同另对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了租金95,000元。2017年，涉案房屋被政府综合整治而拆除，原、被告因退还租金等事宜协商未果，故涉诉。审理中，原告提交《代为清退协议书》、银行交易明细照片、证明，拟证明原告与案外人上海洞泾商贸投资管理发展有限公司(以下简称“洞泾商贸公司”)签订协议书，按照协议书的约定于2017年1月24日腾空了房屋，并收到了洞泾商贸公司支付的30,000元搬迁补偿款。上述协议书载明，洞泾商贸公司就代清退向原告支出的款项，原告同意由洞泾商贸公司向被告方素红追偿，若原告有其他损失，仍享有向被告方素红追偿的权利。对此，被告表示这是原告与案外人的某某，被告并不清楚。以上事实，有房屋租赁合同、付款凭证、短信以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋没有房地产权证，且已被政府综合整治而拆除，故双方签订的房屋租赁合同因涉案房屋缺乏合法建造手续而应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告应参照合同约定的租金标准向被告返还其享有的房屋占有利益。原告主张其于2017年1月24日搬离，但并未提交证据证明其已经将房屋返还给被告方素红。现被告自认涉案房屋已经于2017年3月10日拆除，故原告的占有使用费应算至该日为止，经计算，2016年8月30日起至2017年3月10日的占有使用费金额为50,095.08元，故被告方素红应返还的2017年3月11日起至2017年8月30日止的使用费金额为44,904.92元(95,000元－50,095.08元)。被告方素红辩称双方曾经约定退还4万元即可，但原告对此不予认可，被告方素红亦未提供证据对此进行证明，故本院对此不予采信。原告主张被告方素红在原告搬离之日即应返还占有使用费，否则应赔偿逾期返还占有使用费的利息，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。原告主张二被告系夫妻关系，即应共同承担还款责任，但房屋租赁合同系被告方素红以自己个人名义签署，且出租房屋并非属于家庭日常生活事宜，原告亦未提供证据证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或基于夫妻双方共同意思表示，故对原告要求被告杨中伟承担共同还款责任的诉请，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、确认原告刘伟与被告方素红于2016年8月30日签订《房屋租赁合同》无效；二、被告方素红于本判决生效之日起十日内返还原告刘伟自2017年3月11日起至2017年8月30日止的租金44,904.92元；三、驳回原告刘伟的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,254元，减半收取计627元，由原告刘伟负担165.50元(已付)，被告方素红负担461.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一八年二月一日书记员 邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。四、最高人民法院《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻债务为由主张权利的，人民法院不予支持；但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。