江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0115民初18727号原告：葛婷，女，1994年6月28日生，汉族。被告：南京雅克空间房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91320115MA1NQ7668C，住所地南京市江宁开发区将军大道9号托乐嘉花园108幢201室。法定代表人：刘见祥，该公司总经理。原告葛婷与被告南京雅克空间房地产经纪有限公司（以下简称雅克公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛婷到庭参加诉讼，被告雅克公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛婷向本院提起诉讼请求：1.雅克公司返还押金800元、租金800元、物业费400元；2.雅克公司支付违约金1600元；3.雅克公司赔偿搬家损失30元；4.雅克公司承担本案诉讼费。事实和理由：2017年10月8日，其与雅克公司就南京市江宁区××（以下简称涉案房屋）签订房屋租赁合同一份，合同约定租金为800元/月，如雅克公司提前解除合同，应支付租金的200%作为违约金，若违约金不足抵扣其损失的，雅克公司还应赔偿。合同签订后，其支付雅克公司押金800元、租金800元、物业费400元，合计2000元。雅克公司于合同签订当日将涉案房屋交付给其。2017年10月19日，房东要求其搬离。其联系雅克公司，要求做出合理解释并予以处理，但雅克公司称要么调房、要么扣掉实际产生的租金及水电费后退租。其无奈于当月22日搬走，并支出搬家费30元。合同因雅克公司原因解除，雅克公司应退还其已付款，支付违约金并赔偿其搬家损失。被告雅克公司开庭时未到庭，庭后到庭陈述：1.涉案房屋是合租房，共有四个承租户。2017年10月底，房主向其反映承租户均不交纳租金和水电费，并向其主张收回房屋，其到涉案房屋查看，发现只剩一个承租户，其他三人均已搬离。2.葛婷提前退租是违约行为，根据合同约定，应承担1600元的违约金。押金、未发生的租金和物业费应抵扣违约金，不应退还。葛婷主张的违约金和搬家损失也不应由其承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人无异议的证据，本院认定本案无争议事实如下：2017年10月8日，雅克公司（甲方）与葛婷（乙方）就涉案房屋签订居住房屋租赁合同一份，合同约定：租赁期限自2017年10月8日至2018年4月1日；甲方于2017年10月8日前将涉案房屋交付乙方，由乙方进行验收，逾期交付的，每逾期一日，则甲方需向乙方支付涉案房屋日租金2倍的违约金；涉案房屋押金为800元，月租金为800元，首期一次性费用800元，最后一期租期不足期的，以实际租住天数计算该期租金；租赁期限内分两次支付租金，每期提前15日支付，分别于2017年10月8日、2017年12月24日支付租金及周期性费用，截至当期租金到期日最晚付款日仍未支付的，每逾期一日，则乙方需向甲方支付涉案房屋应付未付款项租金1%的违约金；租赁期限届满后，甲乙双方协商一致续租的，则房屋押金自动转为续租押金，不足部分（若有）由乙方补足，租赁期满后双方确认不续租或本合同解除后，房屋押金除用以抵扣应由乙方承担但尚未交纳的费用（包括但不限于租金、违约金等本合同约定由乙方承担的费用）外，剩余部分（若有）应无息退还乙方；租赁期内，有下列情形之一的，合同解除，双方互不担责：房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的，涉案房屋因公共利益需要被依法征收的，涉案房屋因城市建设需要被依法列入拆迁许可范围的，涉案房屋因不可抗力原因毁损、灭失、致使乙方不能正常使用的，双方协商一致解除合同的；甲方有下列情形之一的，乙方可书面通知甲方解除合同，并有权要求甲方赔偿损失：甲方未按合同约定按时交付房屋，经乙方书面催告后3日内仍未交付的，甲方交付的房屋不符合合同约定或存在重大质量缺陷，致使乙方不能正常使用的；乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除合同：乙方擅自改变房屋居住用途的，因乙方原因造成房屋结构损坏的，乙方擅自转租涉案房屋、转让涉案房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的，乙方擅自增加承租同住人，乙方利用承租房屋从事违法违规活动的，乙方逾期不支付本合同项下约定由乙方承担的费用的（包括但不限于押金、租金、水电煤费用等），不按时缴纳房间内所产生的水、点、气等各项费用，欠费超过300元的，乙方擅自将涉案房屋钥匙交付或配给非居住人员的，乙方在未承租的房间堆放私人物品的；乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围擅自装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状并赔偿损失；租赁期间，非本合同约定的情况，甲方提前解除合同，应提前30天通知乙方并积极为乙方找房，甲方应向乙方支付房屋租金的200%作为违约金，若违约金不足以抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付房屋租金200%作为违约金，若违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；租赁期间，甲方有本合同第10-2条约定情形之一的，应向乙方支付房屋租金的200%作为违约金，若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；租赁期间，乙方有本合同第10-3条约定情形之一的，应向甲方支付房屋租金的200%作为违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。审理中，双方一致认可：葛婷已支付租金800元、押金800元、物业费400元；物业费400元是2017年10月8日至2018年4月1日期间的；双方就涉案房屋签订的房屋租赁合同已解除。葛婷陈述其就房主要求其搬离涉案房屋没有证据提交，但当时其他承租人有报警，并申请法院调取当时的报警记录。本院依葛婷申请调取的2017年10月19日的接处警工作记录载明：联系报警人，称房客没有交房租和水电费，现在联系不上，租期未到，告知报警人租期到后按司法途径解决。葛婷对于雅克公司主张的违约金数额予以认可，但主张其不存在违约行为，双方亦未约定押金、未发生的房租及物业费抵扣违约金。本院认为，葛婷与雅克公司就涉案房屋签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。双方约定的租赁期限为2017年10月8日至2018年4月1日，葛婷认可其于2017年10月22日搬离，其主张是房主要求其搬离，虽申请调取出警记录，但出警记录不能证明其该主张，葛婷亦未举证证明其该主张，对其该主张本院不予采纳。葛婷未能举证证明系因雅克公司原因致其退租，现其于租赁期限内退租已构成违约，双方已约定合同解除后，押金应用以抵扣葛婷应承担的违约金，葛婷对雅克公司主张的违约金数额亦无异议，对葛婷要求返还押金800元的诉讼请求，本院不予支持。双方并未约定未发生的租金和物业费抵扣违约金，对葛婷主张返还未发生的租金400元、物业费366元的诉讼请求，本院予以支持。葛婷主张全部返还，没有依据。雅克公司抗辩未发生的租金及水电费亦应抵扣违约金，没有依据，本院不予采纳。葛婷未举证证明雅克公司存在违约行为，对其主张雅克公司支付违约金1600元、赔偿搬家损失30元的诉讼请求，本院不予支持。雅克公司经本院传票传唤未到庭，依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告南京雅克空间房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告葛婷租金400元、物业费366元，合计766元。二、驳回原告葛婷的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案应收案件受理费50元，减半收取25元，由被告南京居如意房产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员  申慧君二〇一八年二月七日见习书记员  陆 超