河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀10民终292号上诉人（原审被告、申请执行人）：杨月亮，男，1972年9月19日出生，汉族，住廊坊市。委托诉讼代理人：李广欢，河北业航律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：秦东明，男，1976年1月22日出生，满族，住廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：陈华静，河北天枢律师事务所律师。原审被告（被执行人）：关鹏，男，1985年4月9日出生，汉族，住。原审被告（被执行人）：杨丽，女，1987年10月10日出生，汉族，住。上诉人杨月亮因与被上诉人秦东明及原审被告关鹏、杨丽执行异议之诉一案，不服河北省霸州市人民法院（2017）冀1081民初31号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人杨月亮的委托诉讼代理人李广欢、被上诉人秦东明的委托诉讼代理人陈华静到庭参加诉讼。原审被告关鹏、杨丽经本院依法通知未到庭，亦未提交答辩意见。本案现已审理终结。杨月亮上诉请求：一、撤销(2017)冀1081民初31号判决第一项，并改判驳回被上诉人的执行异议，继续对坐落于胜芳镇丽华新城华府7-3-502室房屋进行执行工作；二、本案所有案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决认定的基本事实不清。1、原判决未查清现登记房主陈伯庆与原审被告关鹏的房屋交易实际情况。一审法院根据公证书认定陈伯庆将涉案房屋出卖给关鹏的时间为2013年7月3日，实际上，陈伯庆早己于2011年7月19日与原审被告关鹏签订了《卖房契约》，原审认定的交易时间与实际交易时间相差近两年。公证书公证事实与实际情况不符。2、原判决对被上诉人与原审被告关鹏、杨丽之间的实际交易关系未予查清。原判决认定被上诉人与原审被告关鹏、杨丽为房屋买卖合同关系，如为买卖合同，约定房款为40万元，但为何被上诉人向原审被告转账50万元。同时，关鹏购房价格在2011年即为59万，为何在2013年房价逐年上涨的情况下以40万元的价格将涉案房屋赔本卖出？是否实际为流质契约？是否存在以合法形式掩盖非法目的情况，一审法院概未查清。3、涉案房屋并未实际交付被上诉人占有居住。(1)被上诉人实际住所为广阳区和平丽景小区，执行裁定书、一审庭审笔录、判决书等各类相关文书中均有记载。(2)2013年7月4日所谓公证文书出具之后，上诉人在为原审被告关鹏办理借款过程中，曾多次在原审被告关鹏的带领下与见证人进入过涉案房屋实地考察，并从关鹏处取得了涉案房屋房产证、购房发票、质量保证书及物业合同正本，从未见过被上诉人。(3)2014年2月17日，原审被告关鹏向上诉人出具的《保证住所声明》中，将涉案房屋抵押给了上诉人，并明确“贷款到期时本人无力偿还贷款，将自愿搬离该住所，搬入关鹏所有的位于香槟花城9-2-202房屋”，侧面佐证了即便到了2014年2月17日，还是关鹏在涉案房屋居住。(4)上诉人与关鹏借款合同纠纷案件过程中，上诉人提出了保全申请，霸州市人民法院对涉案房屋曾张贴了三至四个月封条，如被上诉人在该房屋居住，为何从未向法院提出查封异议。二、原审判决适用法律错误。原审判决中，主要引用了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，该法条的适用前提是“对登记在被执行人名下的不动产提出异议”，而涉案房产至今仍登记在案外人陈伯庆名下，并非登记在原审被告关鹏名下。因此，适用上述法条并无事实依据，明显属于引用错误。即便双方确为买卖关系，被上诉人已经知道关鹏购买涉案房屋时间为2011年，其于2013年“买受”涉案房屋时非但没有要求陈伯庆与关鹏尽早完成过户登记，反而匪夷所思的去进行所谓的买卖公证，完全不合常理。由于关鹏在出卖房屋时并未取得涉案房屋的产权登记，因此，其无法向被上诉人办理房屋产权过户登记。同时，被上诉人在向关鹏“购买”涉案房屋时应当知道关鹏因未取得涉案房屋的产权登记，而无法向其办理过户登记，因此，被上诉人对于涉案房屋未办理过户登记具有过错，其对涉案房屋不具有足以排除强制执行的民事权益。三、原审引用的公证书的制作并不合法。据《公证程序规则》第二十四条“公证机构受理公证申请后，应当根据不同公证事项的办证规则，分别审查下列事项：（四）提供的证明材料是否真实、合法、充分；（五）申请公证的事项是否真实、合法。”在被上诉人与原审被告的公证文书中，双方均不可能向公证处交关鹏名下的房屋所有权证，双方的买卖协议效力并无完备，房屋否已经交付公证处也未进行任何审查，只是凭借各方的签字即出具公证文书，对于协议内容的真实性应当完全不具备证据效力。被上诉人秦东明辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1、陈伯庆与关鹏之间的房屋买卖关系及关鹏与被上诉人之间的房屋买卖关系均有公证书予以认定，根据我国的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》及其相关的规定，规定了公证书具有较强的证明力，已被生效的公证书确定的事实当事人无需再举证说明。本案中，公证书对房屋买卖的事实、占有交付都有明确的认定。一审判决认定被上诉人实际购买了涉案房屋，以及对涉案房屋进行了实际占有控制，并无过错。2、被上诉人依法已经取得了涉案房屋的物权期待权，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条的规定以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，都规定了当事人的物权期待权优先受到法律的保护。3、上诉人对被执行人仅仅享有的是债权，这种普通的债权不能对抗被上诉人的物权期待权。4、上诉人提到涉案房屋现在登记在陈伯庆名下，并没有登记在关鹏名下，因此不能使用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，请上诉人注意关鹏尚未取得物权，关鹏也没有实际占有，关鹏对涉案房屋的关系仅限于曾经买过，而被上诉人支付了全部的价款，实际占有了房屋，对房屋的紧密联系性更强，从这个角度说上诉人无权对陈伯庆名下的房屋进行执行。原审被告关鹏、杨丽未提交答辩意见。秦东明向一审法院起诉请求：1、请求依法确认原告对胜芳镇新城华府小区7号楼3单元502室房屋享有所有权；2、请求依法撤销霸州市人民法院（2016）冀1081执异3号执行裁定，并终止对胜芳镇新城华府小区7号楼3单元502室的执行。一审法院认定事实：2013年7月3日被告关鹏从卖方陈伯庆、荣建玲夫妇处购买坐落于，约定房屋已交付关鹏所有；房款59万元关鹏已支付给陈伯庆、荣建玲夫妇。双方于当日在霸州市公证处进行公证。双方未办理过户手续。2013年7月4日原告秦东明从被告关鹏、杨丽处购买坐落于，约定房屋已交付秦东明所有；房款400000元秦东明已支付给被告关鹏、杨丽。双方于当日在霸州市公证处进行公证。秦东明于2013年7月4日向被告杨丽转账500000元。双方未办理过户手续。2016年1月25日秦东明以廊房权证霸字第××号房产（即涉案霸州市胜芳镇新城华府7-3-502室房屋）已于2013年7月4日由关鹏、杨丽卖与其所有为由，向本院提出书面异议，要求解除（2014）霸民保字第91号民事裁定书对廊房权证霸字第××号房产（即涉案霸州市胜芳镇新城华府7-3-502室房屋）的查封。本院于2016年6月8日作出（2016）冀1081执异3号裁定书，异议人为秦东明、申请执行人为杨月亮、被执行人为关鹏、杨丽的执行裁定书，该裁定书中查明：杨月亮因民间借贷与关鹏、杨丽产生纠纷，于2014年4月25日向本院提出诉前财产保全申请，请求查封廊房权证霸字第××号房产（即涉案霸州市胜芳镇新城华府7-3-502室房屋）。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零一条之规定，作出了（2014）霸民保字第91号民事裁定书，查封了廊房权证霸字第××号房产，后杨月亮向本院提出民事诉讼，本院于2014年10月16日作出（2014）霸民初字第1978号民事判决，判决：1、被告关鹏偿还原告杨月亮借款本金450000元并偿付利息；2、被告杨丽对上述款项承担连带清偿责任。判决生效后，杨月亮向本院提出强制执行申请。该裁定书认为，根据《中华人民共和国物权法》第六条之规定，不动产物权的变更应当依照法律规定登记。秦东明提交的证据材料不能证明涉案房产发生物权转移，故（2014）霸民保字第91号裁定书查封该房产的行为并无不当，裁定驳回秦东明的异议。秦东明不服，起诉来院。重审过程中，经本院核实，原告提交的公证书与公证处存档的公证书一致。一审法院认为，依据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中原告秦东明提供了其从关鹏、杨丽处购买房屋的协议，以及关鹏从原房主陈伯庆、荣建玲处购买房屋的协议，上述两份协议均经霸州市公证处依法进行公证，结合原告提供的新城华府小区物业公司出具的证明可以证实原告对涉案房屋已经实际占有并使用，虽对涉案房屋未办理过户手续，但是不影响合同效力。本案被告杨月亮虽对原告秦东明与关鹏、杨丽之间房屋买卖事实不认可，但对其说法未提供证据证实，本院不予采信。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告秦东明与被告关鹏、杨丽签订的房屋买卖合同合法有效，且已支付全部购房款并实际占有使用多年，因被告关鹏、杨丽的原因未能及时过户，属于上述法律规定的情形。原告提供的证据占据优势，就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故原告要求停止对涉案房产执行的诉讼请求，本院予以支持。被告关鹏、杨丽经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。因本案现登记房主为陈伯庆，陈伯庆并非本案诉讼主体，本案不宜确定所有权。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项判决如下：一、停止对坐落于胜芳镇丽华新城华府7-3-502室房屋的执行，并解除查封；二、驳回原告的其他诉讼请求。本院二审期间，被上诉人秦东明没有提交新证据，上诉人杨月亮提交了五组证据：第一组证据：霸州市人民法院执行裁定书一份，证明目的：被上诉人住所为和平丽景小区，并未实际占有涉案房屋;2014年法院已对涉案房子进行了查封，2016年执行过程中被上诉人才提出执行异议，亦表明其根本未占有涉案房屋。第二组证据：霸州市人民法院一审庭审笔录一份，证明目的：被上诉人自认住所为广阳区和平丽景；被上诉人明知登记房主为陈伯庆仍与关鹏签订合同，对于不能办理过户有重大过错。第三组证据：保证住所声明一份，证明目的：关鹏在房屋查封前一直在涉案房屋居住。第四组证据：房屋所有权证一份、廊坊市商品住宅质量保证书一份、物业管理资料一份、廊坊市商品住宅使用说明书一份、陈伯庆与关鹏交易原始单据手续五页，证明目的：涉案房屋登记在陈伯庆名下，一审法院适用法律错误；关鹏已将房屋所有相关证件材料交予上诉人，其与被上诉人之间所谓买卖关系并不真实；陈伯庆与关鹏交易时间为2011年。第五组证据：照片一组，证明目的：上诉人在为关鹏办理借款过程中多次到涉案房屋考察，居住人为关鹏而非被上诉人；2014年涉案房屋即被查封且张贴了封条，被上诉人不可能占有居住了房屋；物业登记用户名称为关鹏。对于上述证据被上诉人秦东明质证认为：从证据内容证明不了上诉人的主张。对第一、二组证据的真实性认可，但被上诉人现住址并不能否定被上诉人已经实际占有了涉案房屋，实际占有并不需要当事人实际居住，实际占有要求当事人对房屋有实际的控制和管理，这种控制和管理包括取得了房屋钥匙、办理了物业入住等方式和措施，居住并不是唯一的占有的标志。对第三组证据的真实性有异议，从内容上证明不了上诉人的主张，极有可能是关鹏为了达到向上诉人借款的目的向上诉人作出的虚假承诺。对第四组证据，证实关鹏购买了陈伯庆名下的涉案房屋。我购买涉案房屋时，关鹏向我出具了卖房契约。被上诉人为了交易安全，也为了核实契约的真实性，要求关鹏将陈伯庆本人叫来，到公证处做了公证。这样，关鹏才与陈伯庆在2013年7月3日在公证处做了公证，在公证的第二天，被上诉人与关鹏签订买卖协议并做了相应的公证。对第五组证据：照片显示不出拍摄的时间，照片上的人无法确定是谁，真实性无法确定，证明不了上诉人的举证目的。对于上诉人在二审提交的证据，本院认定如下：对第一、二组证据的真实性予以认可，但该两组证据不能证实被上诉人秦东明未实际占有涉案房屋，本院不予采信。对于第三组证据的真实性无法认定，仅凭保证住所声明不能证实关鹏在房屋查封前一直在涉案房屋居住，本院不予采信。对于第四组证据能够证实涉案房屋登记在陈伯庆名下，本院予以采信。对于第五组证据，无法证实上诉人在为关鹏办理借款过程中多次到涉案房屋考察，居住人为关鹏的事实，本院不予采信。本院经审理查明，2011年7月19日，关鹏与陈伯庆签订关于涉案房屋的《卖房契约》，2013年7月3日双方签订该房屋的《房屋买卖协议》并进行了公证。其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。陈伯庆、荣建玲与关鹏之间的房屋买卖关系以及关鹏与被上诉人秦东明之间的房屋买卖关系均有河北省霸州市公证处出具的公证书证实。上诉人杨月亮申请执行的涉案房屋并非登记在被执行人关鹏名下，现有证据能够证实关鹏曾经购买过涉案房屋，但其在人民法院查封前已将该房屋转卖给被上诉人秦东明，关鹏已不再享有涉案房屋的相关权益。综上所述，杨月亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由杨月亮负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 丁德松审判员 汪铁刚二〇一八年二月二十七日书记员 周 雪