广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终124号上诉人（原审被告）：中山市世纪英姿实业有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇翠景南路**世纪新城雅逸十一街综合楼10卡****，统一社会信用代码91442000086793055F。法定代表人：周结梅。委托诉讼代理人：梁明霞，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：陈阳武，广东雅商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司，住所，住所地广东省中山市沙溪镇翠景南路**世纪新城****1卡6幢1卡，统一社会信用代码91442000669832669E。主要负责人：钟锦绣，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。上诉人中山市世纪英姿实业有限公司(以下简称世纪英姿公司)因与被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司沙溪分公司（以下简称雅居乐雅生活沙溪分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初14207号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。世纪英姿公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回雅居乐雅生活沙溪分公司的全部诉讼请求。事实与理由：一审判决认定雅居乐雅生活沙溪分公司尚未构成根本违约，属认定事实不清。雅居乐雅生活沙溪分公司作为世纪英姿公司的物业服务单位，依法应提供最基本的物业服务工作，即清洁和安保服务，但世纪英姿公司有证据证实雅居乐雅生活沙溪分公司并未提供这些服务，雅居乐雅生活沙溪分公司的行为构成根本违约。无论在一审诉讼过程中，还是在本案判决后，雅居乐雅生活沙溪分公司均没有履行其应履行的物业服务工作，这些工作一直是世纪英姿公司在做，依法雅居乐雅生活沙溪分公司没有相应的依据向世纪英姿公司收取物业服务费，其诉讼请求应予驳回。被上诉人雅居乐雅生活沙溪分公司答辩称，雅居乐雅生活沙溪分公司已经按照合同约定对案涉小区提供了清洁、维修养护、安保等物业管理服务，世纪英姿公司的上诉理由均为其自身管理上的问题，其要求超出双方对服务合同的约定，同时根据一审法院临时现场勘查基本情况可知，雅居乐雅生活沙溪分公司也是严格履行合同，不存在服务质量的瑕疵，但雅居乐雅生活沙溪分公司基于实际情况、时间及成本考虑，并未上诉。故雅居乐雅生活沙溪分公司认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。雅居乐雅生活沙溪分公司向一审法院起诉请求：1.世纪英姿公司从2016年11月起按每月4975元的标准向雅居乐雅生活沙溪分公司支付物业服务费至本案判决生效之日止，暂计至2017年5月，应付的服务费为34825元；2.世纪英姿公司从逾期之日起（即每月11日）按逾期金额每天1‰的标准向雅居乐雅生活沙溪分公司支付逾期付款违约金至该欠费付清之日止，暂计至2017年5月，违约金金额为3134元。暂计至2017年5月，两项合计37959元。诉讼中，雅居乐雅生活沙溪分公司明确其第1项诉讼请求中的物业服务费计算至2017年9月30日止，金额为54725元（1990.05平方米×2.5元×11个月）。一审法院认定事实：雅居乐雅生活沙溪分公司成立于2007年12月3日，经营范围为物业管理服务，停车场经营,游泳场，房地产中介服务等。世纪英姿公司是世纪新城十一街综合楼10卡的业主，该房产建筑面积为1990.05平方米。雅居乐雅生活沙溪分公司（甲方）与世纪新城十一街综合楼10卡的业主(世纪英姿公司)代表周结梅、李文源（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定甲方向位于世纪新城十一街综合楼10卡的乙方提供以下服务：房屋的主体承重结构部位、户外墙面、楼梯间、通道等共用部位的维护与管理；房屋共用设施设备及其运行和管理；环境卫生保洁、绿化管养的服务与管理，为业主及使用人提供约定的有偿服务；小区的秩序维护及车辆停放的管理；房屋装饰装修管理；乙方于每月10日前缴纳当月的物业管理服务费用；物业服务费的收费标准是：小高层住宅按建筑面积每月每平方米2.3元；高层住宅按建筑面积每月每平方米2.5元；别墅按建筑面积每月每平方米2.8元；商铺按建筑面积每月每平方米2.5元，饮食商铺按建筑面积每月每平方米4元；已售车位服务费每月40元/个；乙方不按规定时间及标准交纳物业服务费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰支付滞纳金；甲方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；逾期未改正而引致乙方有损失的，乙方有权追究甲方的责任。该服务协议还约定了其他事项，甲方雅居乐雅生活沙溪分公司盖章，乙方代表周结梅、李文源签名确认。后雅居乐雅生活沙溪分公司认为世纪英姿公司未依约支付物业服务费，经催收无果，遂于2017年7月31日向一审法院提起诉讼，主张其前述实体权利。另查明，世纪英姿公司提交的证据《劳动合同》显示：2015年1月1日，世纪英姿公司（甲方、用人单位）分别与梁三妹、黄亚枚（乙方、劳动者）签订《中山市劳动合同》，合同期限为从2015年1月1日起至2017年12月31日止；乙方的工作岗位为清洁工，职位为清洁工，从事的工作内容为世纪新城十一街综合楼，工作地点为世纪新城十一街综合楼；乙方试用期月工资为2500元，试用期满月工资为2800元。合同还约定了其他事项。由甲方盖章、乙方签名捺印确认。同日，世纪英姿公司（甲方、用人单位）分别与徐汝津、贺政明（乙方、劳动者）签订《中山市劳动合同》，合同期限为从2015年1月1日起至2017年12月31日止；乙方的工作岗位及职务均为保安，从事的工作内容为安保工作，工作地点为世纪新城，乙方试用期月工资为2500元，试用期满月工资为2800元。合同还约定了其他事项。由甲方盖章、乙方签名捺印确认。又查明，2017年3月30日，雅居乐雅生活沙溪分公司委托广东正日律师事务所梁添福律师通过EMS邮寄一封《律师函》（催交物业管理费通知书）给世纪英姿公司，告知内容如下：一、截至2017年3月，世纪英姿公司尚欠物业服务费24875元，逾期滞纳金1493元，二项合计26368元，该欠费经雅居乐雅生活沙溪分公司多次催告，世纪英姿公司仍拒不支付，世纪英姿公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任；二、请务必于2017年4月3日前付清拖欠的物业服务费，并按约定及有关规定逾期缴费违约金。否则，雅居乐雅生活沙溪分公司将依法提起诉讼追讨欠费及追究世纪英姿公司的违约责任,因此而增加的费用及引起的一切法律后果均由世纪英姿公司承担。再查明，诉讼中，一审法院于2017年9月27日组织双方当事人就位于中山市沙溪镇××世纪新城雅××街综合楼进行现场勘查，现场勘查简要情况如下：1.涉讼物业为单独四层建筑物，该建筑物为世纪新城商住小区路边临街商业用途；一楼其中有8卡商铺为其他业主所有，并另租用于房地产中介、农业银行营业点等使用。其余物业为世纪英姿公司所有，一楼作餐厅使用（世纪英姿公司出租）；二楼作世纪英姿公司经营棋牌室使用；三楼为世纪英姿公司出租早教中心，该租客准备入场；四楼作世纪英姿公司经营中餐厅使用；2.该建筑物前右侧为独立保安室，现场由保安员霍政明值班，霍政明述称由2名保安人员轮流值班；3.该建筑物后面，空地区域为停车场，另有水泥地板篮球场一个，空地区域砌有墙柱并安装有铁栅栏与相邻的住宅小区相隔开，停车位（包括篮球场可作停车使用）约有50个，篮球场边堆放有树木及其他垃圾，停车场旁有雅居乐雅生活沙溪分公司安排的2名工人现场施工维护，更换地板砖，现场并存放有地板砖及河沙等建筑材料；4.该建筑物正门前边临街路边设有部分公用停车位（小车及摩托车位）；5.另，保安员霍政明述称外来车辆进入该建筑物后面停车场，需经过保安岗，其系世纪英姿公司聘用的保安员，负责该栋物业(建筑物)安保工作，外来车辆主要为客户消费人员车辆，出入由其及另一名保安员管理，免费停车，部分车辆为小区业主其他业主临时停放，但不得过夜，但有个别小区业主在停车场停车过夜，曾经双方发生争执，引发纠纷，报警处理；物业管理人员陈瑞霞述称，物业公司有安排人员清洁，树木及其他垃圾是台风天气造成的，以后会清洁，暂时存放，保安亭附近的地点吸水砖系物业公司维护堆放的，完工后会清理，篮球场堆放的地板砖系其他商户堆放的。诉讼中，世纪英姿公司向一审法院申请前往中山市沙溪镇溪角派出所调取赵乾（公民身份号码：）2017年9月9日报警、出警记录、询问笔录等相关材料。2017年10月12日，一审法院依法从中山市公安局沙溪分局调取了前述证据材料。经质证，雅居乐雅生活沙溪分公司质证意见为，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，并认为根据警情信息表反映“现场有一名男子被推倒在地，需120”与询问笔录被询问人的描述不符，询问笔录上显示梁泳韶是女性，是其被推倒在地，两份材料前后信息不一致，故对该两份证据的真实性不予确认；另，该两份证据与本案无关，不能显示案发现场与雅居乐雅生活沙溪分公司的物业服务有关。世纪英姿公司质证意见为，认可该证据的真实性、合法性、关联性，同时该材料也可反映雅居乐雅生活沙溪分公司没有依据双方的协议约定对小区进行管理。另，世纪新城十一街综合楼10卡的物业服务费4975元/月（1990.05平方米×2.5元/平方米），从2016年11月起，世纪英姿公司未向雅居乐雅生活沙溪分公司支付物业服务费。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷，雅居乐雅生活沙溪分公司与世纪英姿公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照该协议全面履行各自的义务。结合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：1.雅居乐雅生活沙溪分公司有无履行《前期物业管理服务协议》约定的维修、养护、管理等义务，以及物业服务是否存在重大瑕疵构成根本违约问题；2.雅居乐雅生活沙溪分公司主张世纪英姿公司支付物业服务费的诉求应否支持问题。关于焦点一。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，雅居乐雅生活沙溪分公司应为涉讼小区的物业提供清洁、安保等维护管理服务。从法院查明的事实可知，涉讼物业区域砌有墙柱并安装有铁栅栏与相邻的住宅小区相隔开，雅居乐雅生活沙溪分公司有安排工作人员对涉讼小区提供维修、养护、管理等物业服务，世纪英姿公司也有自行聘请安保人员及清洁人员对涉讼物业进行管理。但从涉讼物业现场勘查可见，停车位的篮球场及部分空置场地堆放有树木及其他垃圾、杂物，未能及时清理和维护，说明雅居乐雅生活沙溪分公司对涉讼物业的管理不善。因此，一审法院认为，雅居乐雅生活沙溪分公司对涉讼物业提供的物业服务行为存在一定的瑕疵，但不至于影响到世纪英姿公司的正常经营使用以及涉讼物业所在商住小区相关业主的基本生活质量，雅居乐雅生活沙溪分公司提供的物业管理服务在整体物业服务上并不存在重大瑕疵。故一审法院认定雅居乐物业沙溪分公司尚未构成根本违约。关于焦点二。雅居乐雅生活沙溪分公司主张世纪英姿公司支付物业服务费的诉求应否支持问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务费是对整个小区业主公共利益的维护，如允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业服务费用，将影响物业公司维持正常服务，最终损害小区中其他正常交费的业主利益。本案中，涉案物业属世纪新城小区的共同组成部分，雅居乐雅生活沙溪分公司受托为世纪新城提供物业服务，世纪英姿公司作为涉讼小区业主，其已实际享受了物业企业提供的物业服务，按时交纳物业服务费也是业主的合同义务。在雅居乐雅生活沙溪分公司提供的物业管理服务不存在重大瑕疵构成根本违约的情况下，作为业主的世纪英姿公司无权拒绝交纳物业服务费。至于世纪英姿公司是否另行聘请工作人员对涉讼物业实行管理，不应作为其拒绝支付物业服务费的理由。考虑到雅居乐雅生活沙溪分公司提供的物业服务质量存在瑕疵，故综合本案事实，一审法院酌定对雅居乐雅生活沙溪分公司主张的物业服务费予以减免20%，至于其余合理的物业服务费用及对应部分产生的逾期付款违约金，世纪英姿公司仍应当支付。因此，世纪英姿公司应予支付雅居乐雅生活沙溪分公司2016年11月1日起至2017年9月30日止（共11个月）的物业服务费，每月按3980.1元（1990.05平方米×2.5元/平方米×80%）计付，合计43781元。本案中的滞纳金实质为违约金，合同约定标准明显过高，应依法调整为以拖欠的物业服务费为基数，从欠费的次月11日起按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率分别计算至物业服务费清偿之日止。综上，雅居乐雅生活沙溪分公司诉求合理部分，一审法院予以支持。世纪英姿公司抗辩意见合理之处，一审法院亦予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、世纪英姿公司于判决发生法律效力之日起七日内向雅居乐雅生活沙溪分公司支付从2016年11月1日起至2017年9月30日止的物业服务费43781元及相应的违约金（违约金的计算方法：以前述期间的每月物业服务费3980.1元为本金，从欠费的次月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率分别计付至清偿之日止）；二、驳回雅居乐雅生活沙溪分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费748元，减半收取为374元（雅居乐雅生活沙溪分公司已预交），由雅居乐雅生活沙溪分公司负担75元，世纪英姿公司负担299元（世纪英姿公司于判决发生法律效力之日起七日内迳付雅居乐雅生活沙溪分公司）。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：世纪英姿公司代理人在二审庭审中陈述，由于雅居乐雅生活沙溪分公司服务不到位，故其拒绝缴纳物业管理费。具体表现在：1.雅居乐雅生活沙溪分公司未提供安保服务，小区出现盗窃等纠纷时其安保人员从未到现场进行处理，案涉小区的保安均是其自身聘请的；2.案涉小区的外墙剥落，雅居乐雅生活沙溪分公司未及时修理，其也不履行对停车场的管理职责。本院再查明：雅居乐雅生活沙溪分公司现企业名称为2017年10月10日由雅居乐物业管理服务有限公司沙溪分公司变更而来，故本案企业名称作相应变更。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。案涉物业服务合同合法有效，双方均应按约履行。双方二审争议的焦点为世纪英姿公司拒绝缴纳物业服务费是否有正当理由。从本案查明的事实可知，世纪英姿公司确认雅居乐雅生活沙溪分公司在案涉物业现场设置有保安岗亭和安保人员、有外围清洁人员，即世纪英姿公司确认雅居乐雅生活沙溪分公司有对案涉的物业有提供相关物业服务，世纪英姿公司享受相关的物业服务依法就应当交纳物业管理费。至于世纪英姿公司提出的雅居乐雅生活沙溪分公司存在未及时修补墙面、安保服务力量不够导致其需要另行配置相应服务等问题，属于雅居乐雅生活沙溪分公司提供的物业服务存在瑕疵的问题，世纪英姿公司不能以此拒交物业费。对于服务瑕疵问题，一审法院经现场勘查认定雅居乐雅生活沙溪分公司提供的物业服务存在停车位的篮球场及部分空置场地堆放有树木及其他垃圾、杂物，未能及时清理和维护等瑕疵并酌情对世纪英姿公司应交纳的物业管理费减免了20%，已对其服务瑕疵作出了处理。综上，一审判决并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人世纪英姿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费894元（中山市世纪英姿实业有限公司已预交374元），由上诉人中山市世纪英姿实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  陈爱玲审判员  赖晓筠二〇一八年二月十一日书记员  林蔓娜