陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终14641号上诉人（原审原告）：西安市阎良区航飞商住小区业主委员会，住所地：西安市阎良区人民西路五区十字南侧。负责人：尤民强，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：成武利，陕西伟天律师事务所律师。委托诉讼代理人：皮宇凤，陕西伟天律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：西安飞机工业集团物业有限公司，住所地：西安市阎良区西飞大道东侧。法定代表人：邵青，该公司董事长。委托诉讼代理人：何建军，陕西同顺律师事务所律师。原审第三人：陕西鸿尔置业有限公司。住所地：西安市阎良区人民中路西段南侧。法定代表人：王牛。上诉人西安市阎良区航飞商住小区业主委员会（以下简称航飞业委会）因与被上诉人西安飞机工业集团物业有限公司（以下简称西飞物业）、第三人陕西鸿尔置业有限公司（以下简称鸿尔置业）物业服务合同纠纷一案，不服西安市阎良区人民法院（2017）陕0114民初678号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人航飞业委会之委托诉讼代理人成武利、皮宇凤，被上诉人西飞物业之委托诉讼代理人何建军到庭参加诉讼。原审第三人鸿尔置业经合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。航飞业委会向本院上诉请求：1、撤销一审民事判决，改判支持航飞业委会在一审时的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由西飞物业负担。事实和理由:根据2016年12月11日业主大会会议记录的相关内容可以看出，签字单作为此次业主大会形成的决议文件，依法应当予以认可。一审法院割裂证据的关联性，孤立片面的认定签字人员不相符违背了客观实际情况。根据鸿尔置业与西飞物业签订的《前期物业服务委托合同》的约定，由于依法成立了业主委员会，并与业主选聘的梧桐物业签订了物业管理合同，上述《前期物业服务委托合同》的失效条件已成就，该《前期物业服务委托合同》已不产生约束力。业主大会只要经过合法程序，符合“双重多数决”规则，即可行使对于前期物业合同的任意解除权，业委会是否选聘、如何选聘新物业服务企业与前期物业是否解聘无关。航飞业委会与西飞物业、航飞业委会和梧桐物业之间分别形成不同的物业管理法律关系，一审法院超越职权审理航飞业委会与梧桐物业签订物业管理合同的效力，于法无据。综上，航飞业委会解除与西飞物业之间的物业服务合同应予支持。西飞物业辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律和判决结果正确，请求予以维持。西飞物业与开发商签订《前期物业服务委托合同》约定的服务期限是2014年1月1日起至业委会成立并选聘出新的物业公司时止。航飞业委会虽然成立，但并没有解聘原物业公司即西飞物业。航飞业委会虽提交了2016年12月11日形成的业主大会记录，但根据航飞业委会的主任当庭陈述，当时是在晚上召开的业主大会，也不清楚参会的具体业主，参会的业主也没有表明具体的意见，没有作出具体决议。因为没有对参加业主大会的人数进行核查，也没有确定参会业主的身份，不符合物权法和物业管理条例的规定。因此，航飞业委会陈述的解聘决定与事实不符。此外，航飞业委会并未提交证据，证明其召开业主大会决定招聘梧桐物业公司。航飞业委会虽称该小区共有68名业主在召开业主大会时同意解聘西飞物业，但该68名业主代表的专有部分面积也并未达到建筑物总面积的过半数。综上，航飞业委会的主张不符合法律的规定和合同的约定，依法不能成立。原审第三人鸿尔置业未到庭，亦未提交书面意见。航飞业委会向一审法院起诉请求：1、判令终止西飞物业与鸿尔置业签订的《前期物业服务委托合同》，撤出阎良区航飞商住小区物业管理服务项目，并协助航飞业委会做好物业管理的交接和善后工作；2、判令西飞物业向航飞业委会移交阎良区航飞商住小区物业管理权及物业管理的全部档案资料；3、诉讼费由西飞物业负担。一审法院认定的事实：2012年4月28日，航飞商住楼开发建设单位委托方（甲方）陕西鸿尔置业有限公司与受托方（乙方）西安飞机工业（集团）华泰物业管理有限责任公司签订《前期物业服务委托合同》，约定物业服务区域基本情况，物业名称航飞商住楼、坐落位置人民路西段南侧、业主户数117户、总建筑面积19223平方米、住宅面积12939平方米、商业面积5361平方米。委托服务期限自2012年4月28日起，至业主委员会成立并选聘出物业公司时为止，届时合同自然失效。2014年2月18日西安飞机工业（集团）华泰物业管理有限责任公司决议解散。2014年6月25日，委托方（甲方）陕西鸿尔置业有限公司与受托方（乙方）西安飞机工业集团物业有限公司签订《前期物业服务委托合同》，约定物业服务区域基本情况内容同上，委托服务期限自2014年1月1日起，至业主委员会成立并选聘出物业公司时为止，届时合同自然失效。2016年5月16日航飞商住楼小区召开业主委员会选举大会，成立了航飞商住楼小区业主委员会。2016年5月26日、5月30日依法向西安市阎良区新华路街道办事处、西安市阎良区建设和住房保障局办理了备案登记。2016年7月6日航飞业委会诉至法院，要求西飞物业终止《前期物业服务委托合同》、撤出航飞商住小区物业管理服务项目等，西安市阎良区人民法院于2016年12月7日作出（2016）陕0114民初1070号民事判决，判决驳回了业主委员会的诉讼请求。航飞业委会提供的证据：1、2016年11月20日业主委员会给各业主的通知，2016年12月11日会议记录，2016年12月11日晚召开业主大会决定解聘、招聘新物业业主签字单，2016年12月18日航飞业委会给业主发布关于解聘西飞物业公司和与其终止《前期物业服务委托合同》决定的公告。证明其已于2016年11月20日通知业主于2016年12月11日召开业主大会，议题为解聘前期物业服务委托合同及选聘新物业管理公司。2016年12月11日航飞业委会召开业主大会，过半数的业主参加了解聘选聘新物业的会议，过半数业主签名同意解聘前期物业服务委托合同及选聘新的物业公司，航飞业委会亦将该结果向业主、各商户公告。2、2016年12月30日航飞业委会向各业主、各商户征求选聘新物业意见的公告，2017年1月10日航飞业委会发布新选聘物业为西安梧桐物业管理服务有限公司阎良分公司（以下简称梧桐物业），业主有不同意见三日内向业委会提出，逾期业委会将与该公司订立合同的公告；物业管理合同，证明按照大多数业主意见，选聘出的新物业公司为梧桐物业，航飞业委会于2017年1月18日与该公司签订物业管理合同。3、2015年8月26日航飞商住楼业主代表小组向西飞物业送达《关于请求合理平等进行物业服务收费的报告》和签收单及航飞小区、航飞商住楼收费票据，2016年6月15日航飞业委会向西飞物业送达《关于西飞物业公司移交物业管理权的函》及文件送达回执单，2016年12月26日航飞业委会向西飞物业送达《关于解聘西飞物业公司和终止前期物业服务委托合同的通知书》及文件送达回执单。证明航飞小区与航飞商住楼小区属同一物业服务标准，但收费不一致，航飞业委会数次书面函告西飞物业要求解除物业服务合同，而西飞物业拒不履行相关义务，给航飞业委会造成损失。西飞物业质证认为：1、召开业主大会应提前一个月通知业主，会议记录的形式要件没有全体业主的表态和签字，仅有六个人签字，不能证明是业主大会作出的决议，且尤民强陈述召开业主大会时天色已黑，所以当时就没有会议记录，从召开形式及表决方式均无法表明是各位业主的真实意思表示。2、选聘新物业是业主大会的权利，不是业主委员会的权利，业主委员会不能通过公告的形式征求业主意见，没有与西飞物业解除物业服务合同的情况下签订新的物业管理合同不合法。3、收费是否公平不应由业主代表小组核实，航飞小区和航飞商住楼的基础设施不一样，电费不具有可比性，且航飞小区属于西飞公司内部楼管理，有一定福利性质，有别于社会上开发的商业住房。业委会关于西飞物业公司移交物业管理权的函及关于解聘西飞物业公司和终止前期物业服务委托合同的通知书，侵犯了业主的合法权利，不能代表全体业主的意志。鸿尔置业未质证。对此，一审法院认定如下，2016年11月20日航飞业委会向各业主通知2016年12月11日晚8点召开业主大会，根据其提供的会议记录参会人为全体业主但该会议记录仅有六人签字，且与其提供的2016年12月11日晚召开业主大会决定解聘、招聘新物业业主签字单人员亦不相符，另该签字单上签字的业主并无关于解聘、招聘物业的具体意见，故航飞业委会不能据此认定解聘、招聘新物业已经航飞商住楼专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。航飞业委会于2016年12月30日向各业主发布征求选聘新物业意见的公告，2017年1月10日航飞业委会发布新选聘物业为梧桐物业，业主如有不同意见三日内向业主委员会提出，逾期将与梧桐物业订立合同的公告。2017年1月18日航飞业委会与该公司签订物业管理合同。首先，业委会发布征求选聘新物业意见的公告后并无业主选聘新物业的具体资料，业委会即公告选聘新物业为梧桐物业。其次，业主对梧桐物业是否有异议，系业主的重大权利，业主委员会给业主三日时间提出不同意见实属不妥。在无充分证据证实选聘梧桐物业经航飞商住楼专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下，航飞业委会与梧桐物业签订物业管理合同于法无据。此外，业主代表小组并非适格的法律主体，其向西飞物业送达《关于请求合理平等进行物业服务收费的报告》无法产生相应的法律效力。一审法院经审理认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，2014年6月25日，鸿尔置业与西飞物业签订《前期物业服务委托合同》，约定委托服务期限自2014年1月1日起，至航飞业委会成立并选聘出物业公司时为止，届时合同自然失效。航飞业委会提供了选举结果报告单、公告、业主委员会登记表，故航飞业委会成立合法。但业委会成立后，虽其陈述于2016年12月11日召开业主大会过半数业主同意解聘西飞物业，并向业主发布征求选聘新物业及确定梧桐物业为新物业的公告后与梧桐物业签订物业管理合同，但2016年12月11日会议记录参会人为全体业主但该会议记录仅有六人签字，且与2016年12月11日晚召开业主大会决定解聘、招聘新物业业主签字单人员亦不相符，另该签字单上签字的业主并无关于解聘、招聘物业的具体意见，此外航飞业委会并未提供选聘梧桐物业经航飞商住楼专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的相关证据。据此，航飞业委会提供的证据不足以证明解聘、选聘物业服务企业经过航飞商住楼专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故航飞业委会要求终止西飞物业与鸿尔置业签订的《前期物业服务委托合同》，撤出阎良区航飞商住小区物业管理服务项目，并协助航飞业委会做好物业管理的交接和善后工作，向航飞业委会移交阎良区航飞商住小区物业管理权及物业管理的全部档案资料的请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告西安市阎良区航飞商住小区业主委员会要求终止被告西安飞机工业集团物业有限公司与第三人陕西鸿尔置业有限公司签订的《前期物业服务委托合同》，撤出阎良区航飞商住小区物业管理服务项目，并协助原告西安市阎良区航飞商住小区业主委员会做好物业管理的交接和善后工作，被告西安飞机工业集团物业有限公司向原告西安市阎良区航飞商住小区业主委员会移交阎良区航飞商住小区物业管理权及物业管理的全部档案资料的诉讼请求。案件受理费100元，由航飞业委会负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案中，2014年6月25日，鸿尔置业与西飞物业签订《前期物业服务委托合同》，约定委托服务期限自2014年1月1日起，至航飞业委会成立并选聘出物业公司时为止，届时合同自然失效。航飞业委会在依法成立后，诉至法院，称其于2016年12月11日召开了业主大会，经过讨论表决，有过半数的业主同意解聘西飞物业，在向业主发布征求选聘新物业公司及确定梧桐物业公司为新物业服务企业的公告后，其与梧桐物业公司签订了物业管理合同，要求终止西飞物业与鸿尔置业签订的《前期物业服务委托合同》。经审理查明，航飞业委会诉称该小区共有68名业主在2016年12月11日召开业主大会时同意解聘西飞物业，占业主总人数的64.15%，该68名业主代表的专有部分面积为8560.35平方米，然而诉争物业的总建筑面积为19223平方米，同意解聘西飞物业的业主所代表的专有部分面积未能达到建筑物总面积的过半数；此外，航飞业委会并未提供其选聘梧桐物业公司经航飞商住楼专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的相关证据。因此，航飞业委会要求终止西飞物业与鸿尔置业签订的《前期物业服务委托合同》之诉请，因未达到合同约定、法律规定的条件和情形，一审法院未予支持，并无不当。由于航飞业委会要求终止上述《前期物业服务委托合同》之诉请不能成立，故其要求西飞物业撤出阎良区航飞商住小区物业管理服务项目，并协助航飞业委会做好物业管理的交接和善后工作，向航飞业委会移交阎良区航飞商住小区物业管理权及物业管理的全部档案资料的请求，亦无依据，本院依法不予支持。综上，一审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由航飞业委会负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔志刚代理审判员  陈 帅代理审判员  楚 涵二〇一八年二月六日书 记 员  刘书方