北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终2500号上诉人（原审原告）：冯书玲，女，1956年3月3日出生。被上诉人（原审被告）：北京市通州兴华物业管理公司，住所地北京市通州区。法定代表人：ＸＸ，经理。委托诉讼代理人：韩伯钊，男，该公司职员。上诉人冯书玲因与被上诉人北京市通州兴华物业管理公司（以下简称兴华公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初9506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人冯书玲，被上诉人北京市通州兴华物业管理公司的委托诉讼代理人韩伯钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯书玲上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判兴华公司严格履行合同，严格执行物业服务标准，对未履行的项目和服务缩水项目加大减免历年物业费幅度；3、改判兴华公司限期拆除违规设施、临时车棚，还原绿地；4.改判兴华公司公示历年利用业主共有设施进行经营的收益；5.改判兴华公司限期整改物业服务，达到合同要求；6.诉讼费由兴华公司负担。事实和理由：兴华公司从未严格履行合同和物业服务标准，构成严重违约。对于设施设备损坏要求恢复到原状的诉讼请求，一审判决认定主体不适格、未予审查处理，有悖民生。兴华公司应限期拆除不再规划图中的违规建筑。兴华公司从接收小区物业服务以来从未按合同执行，一审判决仅涉及一年物业费有失公正。兴华公司辩称，不同意冯书玲的上诉请求和理由。服从一审判决，请求维持原判。冯书玲起诉的大部分与兴华公司无关，车棚系应车主反映才搭建。冯书玲向一审法院起诉请求：免收或者减收2012年10月25日-2016年10月24日80%的物业服务费；兴华公司严格执行合同条款，立即整改，将损坏的设备设施恢复到2012年10月25日的水平（包括周界报警器、摄像头、门禁、小区停车位、电梯、小区绿化、消防设施）；停止侵犯全体业主合法权益的行为（占用绿地盖车棚，出租鸿瑞宽带的地下室，将房屋出租给大高丽村委会），清理侵权及其带来的后果；兴华公司支付全部诉讼费。一审法院认定事实：冯书玲为北京市通州区颐瑞东里×号楼×单元×室（建筑面积79.29平方米）的业主，于2012年10月29日办理入住手续，兴华公司为涉案小区（新城乐居小区）的物业服务公司。冯书玲（委托方）于2012年10月29日与兴华公司（受委托方）签订《住宅物业管理合同》，冯书玲作为涉案房屋的业主委托兴华公司进行物业管理。合同第二部分约定了物业服务内容，包括物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常养护、运行和管理；公共绿地、景观的养护；清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集及清运等；维护小区内交通秩序，对车辆停放进行管理（电动车、自行车看管需单独签订管理协议）；协助做好安全防范工作，发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作；消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。合同第三条约定了物业服务标准（略），合同第五条约定了涉案房屋（高层住宅）的物业收费标准为1.90元/建筑平方米/月。……此外，该合同还约定了其他内容。冯书玲表示涉案小区存在周界报警系统一直未启用、摄像头模糊、门禁未启用、停车位没有落实、休闲的椅子损坏无人维护和修理、电梯没有定期维护、小区绿化不到位、消防设施缺失、消防通道随便停放车辆等诸多问题，上述诸多问题反映出兴华公司的物业服务不到位，因此兴华公司应当减收物业服务费用。兴华公司表示停车位的问题是因为开发商的手续不齐全政府不予审批，所以一直无法启用，造成小区车辆随便停放。周界报警系统在与开发商交接时就没法启用，开发商一直没有解决；摄像头是开发商配置的，摄像头的分辨率比较低，已经陆续更换了50多个；单元门门禁因为使用率比较高，业主不知道爱惜，人为破坏的成分比较大，因此经常损坏，物业公司发现损坏后会及时维修，2015年统一更换过一次；休闲的椅子损坏后，物业公司会及时维修；电梯运行过程中，是第三方进行维保的，定期进行年检；小区内绿化的树木、花草等死亡率比较高，死亡后物业公司会及时补种，小区业主经常将车辆停放在绿地上，破坏绿地，物业公司发现后会在车辆上张贴通知单；消防设施确实有丢失的情况，物业公司半年左右统一检查一次，发现消防设施损坏或丢失后会及时维修或填补，物业公司在消防通道上安放了禁止停车的标识和警示牌，也放置了墩子，如果业主将车辆停放在消防通道，物业公司会及时电话通知业主或在车辆上张贴通知，要求业主挪车。兴华公司认为已经按照物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》及与业主签订的物业服务合同的约定，履行了提供物业服务的义务，且服务并不存在不到位的问题，因此不同意冯书玲提出的减收物业费的请求。针对冯书玲反映的涉案小区的物业服务不到位的问题，在马志忠起诉兴华公司物业服务合同纠纷一案（2016京01**民初36636号）审理过程中，一审法院组织马志忠与兴华公司于2017年4月到涉案小区进行了现场勘查，勘验过程中发现涉案小区确实存在小区部分绿化区域裸露、部分单元门禁没有启用、部分消防设备遗失、地下停库未启用、车辆停放混乱等现象。冯书玲表示马志忠一案的现场勘验情况亦作为本案中其主张兴华公司物业服务不到位的证据。一审法院认为，物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的，业主可以要求减收物业服务费用。物业公司作为小区的物业服务提供者，应当按照双方签订的物业服务合同中约定的物业服务内容及标准对涉案小区提供相应的物业服务。根据本案当事人提供的证据、现场勘验情况及本案核查的事实，兴华公司在对涉案小区提供物业服务过程中在小区停车位及停车管理、环境卫生、小区绿化等环节存在服务不到位的问题，上述问题的存在反映出兴华公司提供的物业服务与双方合同约定的标准存在一定差距，在此情况下冯书玲提出减收物业费的诉讼请求，依据充分，一审法院予以支持。关于物业费减收的幅度，由一审法院根据当事人提供的证据、现场勘验情况及本案核查的事实予以核定为10%。关于物业费减收的期间，一审法院认为冯书玲提交的证据及一审法院现场勘验发现的上述物业服务不到位的问题均发生在2015年10月至2016年10月间，故本案中物业费的减收期间为2015年10月至2016年10月。因冯书玲并未对2012年10月至2015年10月期间兴华公司存在物业服务不到位的问题提供相应证据，故对冯书玲要求减收2012年10月至2015年10月期间物业费的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。关于冯书玲主张的将损坏的设备设施恢复到2012年10月25日的水平（包括周界报警器、摄像头、门禁、小区停车位、电梯、小区绿化、消防设施）的诉讼请求，以及停止侵犯全体业主合法权益的行为（占用绿地盖车棚，出租鸿瑞宽带的地下室，将房屋出租给大高丽村委会），清理侵权及其带来的后果的诉讼请求，因上述诉讼请求的事项涉及全体业主的利益，因此冯书玲作为单个业主，不是就上述请求事项提起诉讼的适格主体，故对冯书玲的该项诉讼请求，因其主体不适格，一审法院不予审查和处理。应当指出，物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的支持和配合；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务标准。希望通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决：一、兴华公司减收冯书玲二〇一五年十月至二〇一六年十月期间的物业服务费，减收幅度为10%；二、驳回冯书玲的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：物业公司作为小区的物业服务提供者，应当按照双方签订的物业服务合同中约定的物业服务内容及标准对涉案小区提供相应的物业服务。根据本案当事人提供的证据、一审法院现场勘验情况及核查的事实，兴华公司在对涉案小区提供物业服务过程中在小区停车位及停车管理、环境卫生、小区绿化等环节存在服务不到位的问题，上述问题的存在反映出兴华公司提供的物业服务与双方合同约定的标准存在一定的差距，在此情形下应当酌减相应的物业费。综合一审法院现场勘验的时间、在案证据反映小区的情况及与本案有关的生效判决等情况考虑，本院认为一审判决酌减物业费用的期间和幅度并无不当，应当予以维持。对于冯书玲提出的拆除违建、还原绿地、公示收益等其他诉讼请求涉及全体业主的利益，冯书玲作为单个业主，不是就上述请求事项提起诉讼的适格主体，故对冯书玲的该项诉讼请求，因其主体不适格，一审法院不予审查和处理并无不当，合同双方当事人均应当严格履行合同，执行物业服务标准本就是物业服务合同的内容，本案中双方当事人对于继续履行合同并不存在争议，无需采用判决的方式另行明确，且诉讼请求应当具体并具备可执行性，本案冯书玲的限期整改等诉讼请求缺乏具体内容，综上考虑以上因素，本院对冯书玲的相关请求不予支持。但需要说明的是物业服务事关居住环境问题，直接影响老百姓的生活质量，是人民群众最关心的问题之一。物业服务企业对为小区居民提供良好的物业服务负有合同义务和社会责任，兴华公司应当正视本案在审理中一审法院指出的服务不到位的问题，积极回应业主的诉求，并认真加以整改。本案减免10%的物业服务费的裁判并非是对兴华公司现有物业水平达到了合同约定90%程度的认可，如兴华公司不能有效改善物业服务水平，未来减免物业费的比例理应进一步提高。综上所述，冯书玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由冯书玲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵审 判 员  郑吉喆代理审判员  陈烁琳二〇一八年二月十二日法官 助理  王天冕书 记 员  崔浩然