广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终23426号上诉人（原审被告）：广东安华美博经济发展有限公司，住所地广州市越秀区广园西路121号。法定代表人：翁财云，该公司总经理。上诉人（原审被告）：广东美博服装城有限公司，住所地广州市越秀区环市西路202号之三房。法定代表人：王财和，该公司经理。上诉人（原审被告）：广州市博美物业管理有限公司，住所地广州市越秀区广园西路121号安华美博城五楼502房。法定代表人：翁财云，该公司经理。三上诉人共同委托诉讼代理人：曾祥敏，广东诺臣律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：何丽嫦，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东美博服装城业主委员会，住所地广州市越秀区环市西路202号。负责人：唐锦章，该业委会主任。委托诉讼代理人：柳在江，广东绥爰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜官新，广东绥爰律师事务所律师。原审被告：广东美博服装城有限公司广州美博服装城市场经营管理中心，住所地广州市越秀区环市西路202号之三101、102、201、301、401、501房。负责人：王玉清，该中心经理。上诉人广东安华美博经济发展有限公司（以下简称安华美博经济公司）、广东美博服装城有限公司（以下简称美博城公司）、广州市博美物业管理有限公司（以下简称博美物业公司）因与被上诉人广东美博服装城业主委员会（以下简称美博业委会）、原审被告广东美博服装城有限公司广州美博服装城市场经营管理中心（以下简称美博管理中心）物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。安华美博经济公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二项，驳回美博业委会的诉讼请求；2.案件诉讼费由美博业委会承担。事实和理由：安华美博经济公司并非是物业的一手开发商，不适用物业管理办法关于前期物业管理的规定，且在购买物业后已将自有部分的物业全部出租给了美博城公司，完全未参与涉案物业的经营管理，要求安华美博经济公司承担配合责任无法律依据。众业主与美博城公司签订物业合同时已不是物业管理条例中的前期物业服务合同，相应的物业服务合同应当继续履行。美博业委会的成立不符合法律规定，安华美博经济公司作为持有物业最多的业主之一，自筹备开始就在反对，行政诉讼中对美博业委会的备案仅是形式审理，对其成立的实质没有审理，因此行政诉讼判决书即使认定备案符合法律规定，也不意味着美博业委会成立合法，本案没有审查美博业委会解聘现有物业是否合法。美博城公司、博美物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二项，驳回美博业委会的诉讼请求；2.案件诉讼费由美博业委会承担。事实和理由：业主委员会的成立不符合法律规定，美博城公司、博美物业公司作为持有物业最多的业主之一，自筹备开始就在反对，行政诉讼中对美博业委会的备案仅是形式审理，对其成立的实质没有审理，因此行政诉讼判决书即使认定备案符合法律规定，也不意味着美博业委会成立合法，本案没有审查美博业委会解聘现有物业是否合法。众业主与美博城公司签订的物业服务合同期限尚未到期，在合同期限内应由美博城公司继续履行物业服务合同。无论是否应当移交，一审判决认定移交的材料部分存在错误，一审法院根据分户图判令将涉案大楼十二层标注为物业管理中心的整间房屋移交不符合物业管理条例，对美博城公司、博美物业公司不公平；中央空调不是物业配套设施，双方合同中没有约定，一审法院判决没有依据；一审法院没有审理有无预收的物业服务费、是否还存在装修押金就予以判决，没有依据。美博业委会二审答辩称，1.美博城公司、博美物业公司均非广东美博服装城业主，依法其无权对广东美博服装城业主大会及业主委员会的活动提出任何异议。依据广东美博服装城业主大会及美博业委会依法选聘新的物业服务企业，并与新的物业服务企业签订物业服务合同的结果，美博城公司、博美物业公司必须无条件退出对广东美博服装城的物业管理，并交出相关的物业管理用房和物业管理设备、设施和资料等。2.美博业委会是在越秀区人民政府流花街办事处等政府主管部门直接指导和监督下,经全体业主大会表决而依法产生的,其成立符合法律规定。美博业委会依法成立的法律事实业经广州铁路运输中级法院（2016）粵71行终832号行政判决《行政判决书》、（2016）粵7101行初673号行政判决、越秀法院的（2016）粤0104民初13127号案民事判决书等生效的司法裁判文书所确认。美博业委会依法解聘旧物业服务企业，选聘新物业服务企业与新的物业服务企业广东汇沣物业管理有限公司签订的《物业服务合同》业经人民法院判决生效。因此，美博业委会请求安华美博经济公司、美博城公司、博美物业公司及美博管理中心全部退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施及物业服务所必需的相关资料等于法有据。3.美博城公司以其物业服务合同未到期为由，要求继续履行，没有法律依据。根据国务院《物业管理条例》第26条等相关法律法规之规定，前期物业服务合同即使期限未满，在业主委员会与新物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同即时终止。更何况美博城公司事实上并未与业主签订物业服务合同。其与部分业主所签订的经营管理合同，在美博业委会成立之后，业已由签约业主发出解除合同函全部予以解除，现所有的解除函均已生效。4.广东美博服装城大楼第十二层的房地产分户图明确载明，物业管理用房位于第十二层东南角，面积为78.8220平方米，依据国务院《物业管理条例》等相关法律法规之规定，安华美博经济公司、美博城公司、博美物业公司必须立即将其全部移交美博业委会。5.广东美博服装城大楼的中央空调是大楼作为商业物业所必须配备的基本设施，归全体业主共有，安华美博经济公司、美博城公司、博美物业公司无权霸占。6.美博城公司收取了部分业主装修押金，依法应当移交美博业委会。7.本案业主委员会依法解聘旧的物业服务企业，选聘新的物业服务企业的事实清楚，法律依据充分，安华美博经济公司、美博城公司、博美物业公司、美博管理中心为了其既得利益拒不执行判决，用各种手段拖延交出物业管理，严重损害全体业主合法权益。美博业委会向一审法院起诉请求：1.安华美博经济公司、美博城公司、博美物业公司、美博管理中心立即撤出对广州市越秀区环市西路202号之三广东美博服装城全部物业管理区域和物业管理设备、设施的非法占据,停止非法的物业管理行为；2.安华美博经济公司、美博城公司、博美物业公司、美博管理中心立即将广州市越秀区环市西路202号之三广东美博服装城全部物业管理区域的物业管理权移交给美博业委会；3.安华美博经济公司、美博城公司、博美物业公司、美博管理中心立即将广州市越秀区环市西路202号之三广东美博服装城整体物业管理区域的下列物业管理资料移交给美博业委会：(一)物业的报建、批准文件，竣工总平面、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；(二)物业专项维修资金清册;(三)设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料;(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(五)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;(六)物业及配套设施的产权清单;(七)物业服务用房的清单;(八)物业使用、维护、管理必需的其他资料。(九)物业管理用房、业主共有的场地和设施设备;(十)物业管理服务期间配置的固定设施设备;(十一)物业管理区域内的房屋主体承重结构部位、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等共用部位档案及其维修、养护记录;(十二)物业管理区域内的给排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气(天然气)管道、消防设施、安防监控、沟渠、池、井、公益性文体设施等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录;(十三)物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、供气、通讯、有线电视、网络、垃圾清运等书面协议;(十四)住宅装饰装修管理资料;(十五)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。(十六)利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料、预收的物业服务费用或者装修押金等其他应当移交的财物;(十七)业主房屋产权清册等相关资料;(十八)其他应当移交的资料和财物。一审法院认定事实：2015年8月12日，广州市越秀区人民政府流花街道办事处发出《业主委员会备案回执》，其中记载了广东美博服装城业主委员会，本届任期是从2015年8月18日起至2018年8月18日止。2015年9月16日，美博业委会向广东美博服装城全体业主发出《广东美博服装城业主大会公告》，将召开业主大会，并以收集书面意见的形式对相关事项进行表决。2015年10月10日，美博业委会向广东美博服装城全体业主发出《关于授权业委会选聘新的物业服务企业结果的公示》，其中《（授权业委会选聘新的物业)表决结果汇总统计表）》记载：本小区有投票权的业主总人数为478人,建筑物总面积为22586.47平方米；参加投票的业主人数249人，所占的专有部分面积之和为8880.3154平方米，参加投票的均投同意票；未参加投票的业主人数229人，所占的专有部分面积之和为13707平方米。2015年11月10日，美博业委会发出《广东美博服装城业主大会会议决定公告》，公告表决通过了如下决定:1.同意业主委员会与新的物业服务企业签订物业服务合同；2.同意对《议事规则》有关内容进行增补或修改；3.同意由业主委员会与新的物业服务企业代表全体业主行使各项权利，包括向政府部门申请裁决和向人民法院起诉、应诉的权利；4.同意由业主委员会统一组织对外招商，出租大楼外墙广告，盘活物业;5.同意业主委员会增补业主委员会委员。2017年1月11日、3月1日，美博业委会向广东美博服装城全体业主发出《广东美博服装城业主大会公告》，将召开业主大会，并以收集书面意见的形式对相关事项进行表决。2017年3月13日，经查验，到场参加的表决权数328票，赞成票328票（代表专有面积12095.6282平方米），反对票为0,弃权票为0。未到业主投票权数150票计入多数票。最后赞成票为478票，占总投票权数100%。赞成票代表专有面积22586.47平方米，占专有面积之和100%。随后，美博业委会对投票结果进行公示。2017年4月13日，美博业委会作出《广东美博服装城业主大会会议决定》，内容为：“于2017年1月11日至3月13日期间就解聘旧物业、选聘新物业等议题召开了广东美博服装城全体业主大会，会议以收集书面意见的形式进行了表决，己将全票通过的表决结果于2017年3月13日至4月13日在美博服装城进行了公示。公示期间，我会收到4个业主提出异议。经核实，其中两宗异议经业主本人核实系假冒，作无效处理。另两宗异议是由开发商和余小明提出的（与前述假冒异议行文一致），此二人均未参加本次业主大会，其异议对本次业主大会表决结果没有影响，我会已依法给予书面答复。综上，本次业主大会表决结果依法公示期满，表决结果生效。现我会作出决定如下：1．授权业主委员会解聘原“广东美博服装城有限公司”物业，选聘新的“广东汇沣物业管理有限公司”并与其签订物业服务合同的议案通过并生效；2．同意业主委员会调整业委会成员，授权本届业主委员会委员任期由原三年调整为五年即至二Ｏ二Ｏ年八月十二日止的议案通过并生效；3.授权业主委员会代表全体业主与新的物业“广东汇沣物业管理有限公司”服务企业行使各项权利，就物业服务事宜进行协商、沟通谈判等的议案通过并生效；4.授权业主委员会统一组织对外招商、出租大楼外墙广告及公共部位等，与其签订合同，盘活全部物业的议案通过并生效；5.授权业委会在办理上列1-4项时，有权代表全体业主向人民法院起诉、应诉、开庭等诉讼权利，并有权就该事项聘请律师代理诉讼的议案通过并生效。”2017年4月13日，美博业委会向安华美博经济公司、美博城公司发出《关于广东美博服装城有限公司撤场的再通知》：内容为：“1.广东美博服装城有限公司必须在2017年4月30号之前立即撤场，相关物业管理权、物业管理资料、设备、设施必须向广东汇沣物业管理有限公司移交。2.由广东安华美博经济发展有限公司在美博服装城内无偿提供不少于50平方米的业主委员会办公用房。3.按照广州市政府颁发的（广州市物业管理暂行办法)第73条规定，从2017年4月30号起由广东美博服装城业主委员会对外选聘有物业资质的广东汇沣物业管理有限公司来管理红线范围的所有物业区域。4.自广东美博服装城业委会成立之日起，广东美博服装城有限公司无权向业主收取任何形式的物业管理费，无权从事物业管理活动和对外招商等活动。5.从2015年8月12号起，全体业主的物业管理费及小区广告等公共收入均由广东美博服装城业主委员会帐户统一收取，经费开支由业主委员会决定。请你司就有关收费和开支帐目向业主委员会汇报，接受业主委员会监督和管理。”一审法院另查明：2016年8月29日，广东汇沣物业管理有限公司起诉本案美博业委会物业服务合同纠纷一案，一审法院立案后，查明：2015年11月10日，广东汇沣物业管理有限公司与美博业委会签订了《广东美博服装城物业服务合同》，其中约定：美博业委会将广州市越秀区环市西路202号之三广东美博服装城委托广东汇沣物业管理有限公司实行提供物业管理服务，委托物业服务期限为二年，自2015年11月12日起至2017年11月11日止。一审法院于2016年11月22日作出（2016）粤0104民初13127号民事判决，判决：广东汇沣物业管理有限公司与美博业委会于2015年11月10日签订的《广东美博服装城物业服务合同》合法有效。上述判决已生效。2016年，安华美博经济公司向广州铁路运输第一法院提起诉讼，要求撤销广州市越秀区人民政府流花街道办事处作出的涉案《业主委员会备案回执》，广州铁路运输第一法院作出（2016）粤7101行初673号行政判决，判决驳回了其诉讼请求，安华美博经济公司上诉至广州铁路运输中级法院，广州铁路运输中级法院作出（2016）粤71行终832号行政判决，判决驳回上诉，维持原判。美博业委会为了证明涉案大楼实际由美博城公司进行管理，向一审法院提交了美博城公司出具的收取部分业主综合服务费及滞纳金的发票和收据。安华美博经济公司为了证明其公司未参与经营管理，向一审法院提交了2013年12月20日安华美博经济公司（甲方、出租方）与美博城公司（乙方、承租方）签订的《租赁协议》及租金发票，《租赁协议》其中约定了：乙方承租甲方位于广州市越秀区环市西路202之三第二层至负二层、555、708、803、826、904、1101、1107、1117、1121、1203、1225物业，等。美博城公司为了证明其公司有权对涉案大楼进行管理，向一审法院提交了部分业主委托美博城公司进行物业管理的《广州美博服装城物业服务合同》，并表示共有已签约的有370户业主，合同期限也未到期。美博业委会对此表示：即使合同是真实的，也已有300多个业主发函给美博城公司要求解除合同。博美物业公司为了证明涉案大楼实际由其公司进行管理，向一审法院提交了博美物业公司部分员工社保记录、《日常清洁合同》、2010年4月25日安华美博经济公司（甲方、业主方/委托方）与美博城公司（乙方、受托方）签订的《广州美博服装城物业管理协议》、美博城公司（委托方）与博美物业公司（受托方）签订的《广州美博服装城物业管理授权书》及博美物业公司的物业服务企业三级资质证书。其中《广州美博服装城物业管理协议》约定：鉴于甲方为广州美博服装城的所有权人，乙方受甲方所托全权负责代为转委托第三方对服装城进行物业管理并对第三方的物业管理事宜进行监督，等。《广州美博服装城物业管理授权书》约定：委托方现委托上述受托方作为广州美博服装城的物业管理公司，等。一审庭审中，美博业委会表示：撤回第3项诉请中应移交的第（八）、（十五）、（十八）的诉请；涉案大楼的物业管理公司是美博城公司，但同时美博管理中心也在进行物业管理，实际物业服务中，美博城公司、美博管理中心按照安华美博经济公司指令处理；业主方在向安华美博经济公司购买房屋时，中央空调、电梯等都是配套设施，当时是带装修购买的，不是毛坯房，虽然买卖合同没有明确约定，但是大楼建成时有什么设施就应当一起移交给美博业委会，应当维持大楼的公共配套的现状。安华美博经济公司、美博城公司、博美物业公司、美博管理中心共同表示：具体提供物业服务的是博美物业公司，美博管理中心是市场经营管理方，不提供物业服务，与本案无关，安华美博经济公司、美博城公司、美博管理中心在工商登记上有管理关系，美博管理中心是美博城公司设立的市场管理方；各业主的物业管理费是美博城公司收取，涉案大厦对外委托清洁合同是美博城公司签订的；确认12楼东南角房屋是美博城公司作物业管理用房在使用；中央空调有部分是销售商铺时已经安装了，也有部分是后来安装的，具体是哪部分在什么时候安装现在没法明确，但中央空调是安华美博经济公司出资购买的，不应该是物业公司购买的，不属于配套设施，所以不应当移交给美博业委会；美博业委会要求安华美博经济公司、美博城公司、博美物业公司、美博管理中心移交的材料和房屋、设备，其方只有美博业委会第3项诉请中的第(一)项中的竣工总平面、设备竣工图和配套设施、地下管网工程竣工图，第（三）、(十一)、(十二)、(十六)项的相关资料，上述资料是在美博城公司及博美物业公司处，具体是在涉案大楼12楼，博美物业公司的部分员工是在美博城公司处办公。一审法院认为：2017年4月13日，美博业委会通过召开业主大会进行表决后，作出了解聘现有的物业管理公司的决定，其程序并无违反法律规定，应属有效。故美博业委会要求现物业管理公司停止物业管理行为，并交出物业管理权及物业管理的相关资料（包括建筑物、场地、设施设备等，下述所称的资料均是该含义），合法合理，一审法院予以支持。关于移交资料的确认。美博业委会依据《广州市物业管理暂行办法》第七十条、第七十七条、第八十条的规定，要求安华美博经济公司、美博城公司、博美物业公司、美博管理中心移交相关资料，其方表示只有美博业委会的第3项诉请中的第(一)项的竣工总平面、设备竣工图和配套设施、地下管网工程竣工图及第（三）、(十一)、(十二)、(十六)项的相关资料，故上述资料应移交给美博业委会。另外，美博业委会要求移交的(五)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；(六)物业及配套设施的产权清单；(九)物业管理用房、业主共有的场地和设施设备；（十)物业管理服务期间配置的固定设施设备;(十七)业主房屋产权清册等相关资料，这些资料属于物业管理必须使用的资料，按照日常生活经验，物业管理公司应当占用或持有，故物业管理公司在移交物业管理权的同时应当将上述资料移交。其中物业管理用房，是位于涉案大楼的第十二层东南角的房屋（详见涉案大楼第十二层的房地产分户图、标注为“物业管理中心”的房屋，面积为78.8220平方米）。关于中央空调是否属于配套设施的争议，一审法院认为涉案大楼是属于商场，中央空调属于大楼必须配备的设施，且小业主在购买房屋时，已存在中央空调，故中央空调应属于配套设施，物业公司在移交管理权时应一并移交。对于美博业委会要求物业管理公司移交的其他材料，由于美博业委会没有提供证据证明物业管理公司持有相关材料，故一审法院不予支持。关于涉案大楼现物业管理公司的认定。从现有证据来看，涉案大楼的物业管理费由美博城公司收取，之前小业主也是与美博城公司签订物业管理合同委托美博城公司进行物业管理，故应认定涉案大楼的物业管理公司应为美博城公司。因安华美博经济公司、美博城公司、博美物业公司、美博管理中心均表示博美物业公司实际对涉案大楼进行物业管理，博美物业公司与美博城公司存在人员混同，且博美物业公司与其他公司签订了部分本大楼物业管理有关的合同，故博美物业公司也应承担本案的责任，综上，涉案大楼现物业管理公司的责任应由美博城公司与博美物业公司共同承担。美博业委会并无提供证据证明安华美博经济公司与美博管理中心也对涉案大楼进行物业管理，故安华美博经济公司与美博管理中心不应与美博城公司与博美物业公司共同承担。但考虑安华美博经济公司作为业主之一，且是涉案大楼的原出售方，其在一审庭审中抗辩对部分配套设施享有所有权，一审法院对其抗辩不予采纳，故安华美博经济公司应对美博城公司与博美物业公司移交资料，承担协助配合的责任。关于美博业委会要求安华美博经济公司、美博城公司、博美物业公司、美博管理中心立即撤出对广州市越秀区环市西路202号之三广东美博服装城全部物业管理区域和物业管理设备、设施的非法占据，因本案是物业服务合同纠纷，相关的物业管理权及资料的移交，本案已处理。而对于安华美博经济公司、美博城公司、博美物业公司、美博管理中心因其作为所有权人或使用权人占用涉案大楼专有建筑面积的房屋的，美博业委会要求其搬离，一审法院不予调处。一审法院依照《物业管理条例》第十一条第（四）项、第十五条、第三十九条之规定，于2017年9月30日作出如下判决：一、于本判决生效之日起十日内，广东美博服装城有限公司与广州市博美物业管理有限公司停止对广州市越秀区环市西路202号之三广东美博服装城的物业管理行为，并将全部物业管理区域的物业管理权移交给广东美博服装城业主委员会；二、于本判决生效之日起十日内，广东美博服装城有限公司与广州市博美物业管理有限公司应向广东美博服装城业主委员会移交广州市越秀区环市西路202号之三广东美博服装城整体物业管理区域的下列物业管理资料、建筑物、场地及设施设备：(一)竣工总平面、设备竣工图和配套设施、地下管网工程竣工图；(二)设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;(四)物业及配套设施的产权清单;(五)物业管理用房（位于广州市越秀区环市西路202号之三第十二层东南角的房屋，详见该大楼第十二层的房地产分户图、标注为“物业管理中心”的房屋，面积为78.8220平方米）、业主共有的场地和设施设备（包括但不限于中央空调等配套设施）;(六)物业管理服务期间配置的固定设施设备;(七)物业管理区域内的房屋主体承重结构部位、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等共用部位档案及其维修、养护记录;(八)物业管理区域内的给排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气(天然气)管道、消防设施、安防监控、沟渠、池、井、公益性文体设施等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录;(九)利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料、预收的物业服务费用或者装修押金等其他应当移交的财物;(十)业主房屋产权清册等相关资料。广东安华美博经济发展有限公司对于广东美博服装城有限公司与广州市博美物业管理有限公司的上述移交，应予协助配合；三、驳回广东美博服装城业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由广东美博服装城有限公司与广州市博美物业管理有限公司共同负担。本院二审期间，安华美博经济公司、美博城公司、博美物业公司提交：1.2017年11月1日的服务费发票以及2014年1月1日夏骏军的物业服务合同、2017年12月15日的服务费发票以及2014年1月1日闫宏的物业服务合同、2017年12月11日的服务费发票以及2011年6月1日唐穗南的物业服务合同、2017年12月14日的服务费发票以及2011年6月1日彭东晖的物业服务合同、2017年12月15日的服务费发票以及2014年1月1日周冼苡的物业服务合同、2017年11月24日陈秀兰、王铭毅的服务费发票、2017年9月28日温锦彪的服务费发票，拟证明业主与美博城公司的服务合同尚在期限内，也仍在履行，除部分业主因受业主委员会影响未交纳费用外，仍有大部分业主有交纳服务费用，有部分交到了2018年。说明业主认可美博城公司的管理，且合同仍在履行中；2.《广州美博服装城房地产买卖合同》，拟证明房屋出售给业主时，装修交付标准中不含中央空调；3.广州市不动产登记查册表（共5张）；4.房地产档案材料（报建图），证据3-4均证明涉案房屋产权人是二手开发，不是一手开发，上一手产权人是民族宾馆有限公司，2006年8月由安华美博经济公司向广州民族宾馆购买取得的；5.管理费欠费统计表；6.美博城公司预收管理费明细表，证据5-6证明现在管理费欠费的情况以及预收管理费的情况。美博业委会质证意见如下：1.对证据1的真实性没有异议，但对合法性以及关联性有异议。根据物业管理条例第26条的规定，前期物业服务合同即使期限未满，在业主委员会与新的物业公司签订新的物业合同生效时，前期物业合同立即终止，另外安华美博经济公司、美博城公司、博美物业公司提供的服务费发票不能代表相关业主的真实意思表示，据美博业委会了解，美博城公司向众多小业主发出的催缴物管费函，要求支付十几至二十几万以上的滞纳金，不排除小业主是在美博城公司的胁迫下缴纳费用的。2.对证据2的真实性、合法性予以确认，但不确认关联性。根据安华美博经济公司、美博城公司、博美物业公司提交的证据1也可知道中央空调在小业主购买之前就已存在，且物业服务合同第3条第2小点明确约定是由业主委托美博城公司进行管理，证实中央空调属于大楼必须配置的设施，应当属于全体业主的共同共有。3.对证据3、4的真实性、合法性没有异议，本案安华美博经济公司就是开发商，因为其对涉案大厦的内部结构以及外部幕墙都进行整体改建，其应当承担相应的移交责任。4.对证据5、6的真实性不予确认，该两份证据都是打印件，但从内容上看确实有预收业主的服务费用，其也自认存在预收业主服务费的事实。美博业委会提交：1.2008年1月2日黄国伟和2008年1月2日黄志坚的《广州美博服装城物业服务合同》。2.2009年10月28日的《广州美博服装城楼（铺）验收交接书》。证据1-2均证明涉案中央空调在小业主购买房屋时已经存在，且合同明确约定是由业主委托美博城公司进行管理，证实中央空调属于大楼必须配备的设施，属于全体业主共有。3.《收据清单》，证明美博城公司收取小业主装修押金的事实。4.美博城公司预收业主装修押金明细表（511号房，882元;512号房，3333.5元;514号房，3968元;1025号房，6958元），拟证明美博城公司有预收业主装修押金的事实。安华美博经济公司、美博城公司、博美物业公司质证意见如下：1.对证据1、2的真实性予以确认，但对关联性有异议，对证据1、2的证明的事实不予认可。2.如果有装修押金，应当在装修完毕之后予以退还，因为证据3没有原件，因此对证据3的真实性不予确认。3.确认证据4中512号房、1025号房的装修押金收据有原件，对其他无原件的不予确认真实性，但512号房以及1025号房的装修押金是否退还需核实。经审理查明，一审法院查明的事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，安华美博经济公司、美博城公司、博美物业公司二审提交的《广州美博服装城房地产买卖合同》载明“乙方（买方）承诺遵守甲方（卖方）选聘的物业管理公司为维护美博大厦美博服装城全体用户的合法权益而制定的关于经营与物业管理服务的规章制度”，安华美博经济公司确认当时选聘的物业公司就是美博城公司，美博城公司是专门为了本案所涉的物业所成立的公司，成立后美博城公司整体授权博美物业公司进行物业管理。美博业委会确认买卖合同中约定选聘的公司就是美博城公司。安华美博经济公司、美博城公司、博美物业公司二审提供的物业服务合同中载明“第三条乙方（业主）委托甲方（美博城公司）进行服务管理的事项：……2、共用设施、设备的小修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空调、楼内消防设施设备、电梯……”。安华美博经济公司二审期间称：该公司知道美博业委会在2017年1月11日发出的业主大会公告，其没有参加该次业主大会，有派员工到指定地址，但没有人在，听说是改地址了。安华美博经济公司对其上述主张未能提供证据。安华美博经济公司称不清楚2017年3月1日的业主大会。一审期间，美博业委会提供了向安华美博经济公司邮寄业主大会通知的邮寄凭证，安华美博经济公司一审庭审期间经质证确认收到邮件。安华美博经济公司称其名下仍享有涉案物业6873.8平方米的产权面积。二审期间，美博业委会表示由于其不明确美博城公司、博美物业公司预收业主物业管理费、装修押金的具体情况，同意在本案中暂不处理关于物业管理费和装修押金的问题。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。二审期间，美博业委会明确表示在本案中暂不处理关于物业管理费和装修押金的问题，故本案二审的争议焦点在于：一、安华美博经济公司、美博城公司、博美物业公司关于美博业委会的成立不合法、解聘现有的物业公司不合法的主张是否成立；二、安华美博经济公司、美博城公司、博美物业公司关于美博城公司与业主所签订的物业服务合同未到期应继续履行的主张是否成立；三、美博城公司、博美物业公司关于物业管理用房、中央空调不应移交的主张是否成立；四、安华美博经济公司关于其不应在本案中承担配合责任的主张是否成立。关于争议焦点一。美博业委会于2015年8月12日取得了广州市越秀区人民政府流花街道发出的《业主委员会备案回执》，且安华美博经济公司要求撤销《业主委员会备案回执》的诉讼请求已被相关生效判决[（2016）粤7101行初673号行政判决、（2016）粤71行终832号行政判决]驳回，安华美博经济公司、美博城公司、博美物业公司关于美博业委会的成立不符合法律规定的上诉理由依据不足，本院不予支持。从本案现有证据来看，同意2017年1月11日至3月13日期间业主大会决议事项的业主人数超过总人数一半以上，且到场投赞成票的业主所占专有面积部分超出专有面积一半以上，安华美博经济公司对美博业委会召开业主大会后所作出的《广东美博服装城业主大会会议决定》有异议，但并无依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定请求人民法院予以撤销，亦无提供充分的证据证明2017年1月11日至3月13日期间业主大会所作决议事项的程序违反法律规定，一审法院认定美博业委会于2017年4月13日作出的解聘现有物业管理公司的决定有效并无不当，安华美博经济公司、美博城公司、博美物业公司主张美博业委会作出的《广东美博服装城业主大会会议决定》不合法的上诉理由依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。安华美博经济公司向广州民族宾馆公司整体购买涉案物业后，将原为宾馆性质的大楼改建为商铺并对外出售，并在买卖合同中指定美博城公司为涉案物业的物业管理公司，美博城公司与业主签订的物业管理合同具有前期物业服务合同的性质。安华美博经济公司、美博城公司、博美物业公司关于涉案物业服务合同并非前期物业合同的主张不能成立，本院不予支持。美博城公司未提供证据证明其具备物业管理资质，且该公司在与业主签订物业服务合同后将全部物业管理整体委托给博美物业公司，违反了《物业管理条例》第四十条关于“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”的规定。美博城业委会成立后，通过召开业主大会作出解聘现有物业管理公司的决定，且生效判决已经确认广东汇沣物业管理有限公司与美博城业委会签订的《广东美博服装城物业服务合同》合法有效，《物业管理条例》第二十六条规定，“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，安华美博经济公司、美博城公司、博美物业公司以期限尚未届满为由要求继续履行业主与美博城公司所签订的物业服务合同，该主张不能成立，本院不予支持。关于争议焦点三。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定，“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”。根据涉案大楼十二层的房地产分户图的显示，涉案大楼第十二层东南角、建筑面积为78.8220平方米的房屋被标注为“物业管理中心”，且美博城公司、博美物业公司、安华美博经济公司在一审期间均确认该房屋是美博城公司作物业管理用房使用，美博城公司、博美物业公司关于物业管理用房不应移交的主张依据不足，本院不予支持。虽然买卖合同中并无明确载明中央空调属于公共设施，但是，涉案大楼属于商场，中央空调属于大楼所必须配备的设施，中央空调在业主购买商铺时已经存在，且从安华美博经济公司、美博城公司、博美物业公司二审提供的物业服务合同中所载明的“第三条乙方（业主）委托甲方（美博城公司）进行服务管理的事项：……2、共用设施、设备的小修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空调、楼内消防设施设备、电梯……”等内容来看，中央空调已被归属于共用设施、设备的范围，一审法院认定中央空调属于配套设施并无不当，美博城公司、博美物业公司关于中央空调不应移交的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点四。涉案大楼由安华美博经济公司改建后将部分产权面积出售给业主，该公司在诉讼中抗辩对部分配套设施享有所有权，且美博城公司系安华美博经济公司在买卖合同中指定的物业管理公司，一审法院判令安华美博经济公司应对美博城公司、美博物业公司移交资料承担协助配合的责任并无不当，安华美博经济公司关于其不应在本案中承担配合责任的主张不能成立。综上所述，上诉人安华美博经济公司、美博城公司、博美物业公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。美博业委会已明确表示在本案中暂不处理关于物业管理费和装修押金的问题，本院对一审判决相应予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2885号民事判决第一项、第三项；二、变更广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2885号民事判决第二项为：于本判决送达之日起十日内，广东美博服装城有限公司与广州市博美物业管理有限公司应向广东美博服装城业主委员会移交广州市越秀区环市西路202号之三广东美博服装城整体物业管理区域的下列物业管理资料、建筑物、场地及设施设备：(一)竣工总平面、设备竣工图和配套设施、地下管网工程竣工图；(二)设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;(四)物业及配套设施的产权清单;(五)物业管理用房（位于广州市越秀区环市西路202号之三第十二层东南角的房屋，详见该大楼第十二层的房地产分户图、标注为“物业管理中心”的房屋，面积为78.8220平方米）、业主共有的场地和设施设备（包括但不限于中央空调等配套设施）;(六)物业管理服务期间配置的固定设施设备;(七)物业管理区域内的房屋主体承重结构部位、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房、房屋外墙面等共用部位档案及其维修、养护记录;(八)物业管理区域内的给排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气(天然气)管道、消防设施、安防监控、沟渠、池、井、公益性文体设施等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录;(九)利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料;(十)业主房屋产权清册等相关资料。广东安华美博经济发展有限公司对于广东美博服装城有限公司与广州市博美物业管理有限公司的上述移交，应予协助配合。二审案件受理费100元，由上诉人广东安华美博经济发展有限公司、广东美博服装城有限公司、广州市博美物业管理有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一八年二月二十四日书记员  贾妍游瑞娜