彭山县人民法院 民 事 判 决 书 (2018）川1403民初55号 原告（反诉被告）：侯雪峰，男，1975年5月28日出生，汉族，住新疆库尔勒市。 原告（反诉被告）：侯权辅，男，1941年2月12日出生，汉族，住新疆库尔勒市。 二原告委托诉讼代理人：袁上草、肖敬双，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李薇，女，1963年4月30日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：吕瑞、洪伟，泰和泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：蔡洪涛，男，1957年10月21日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：吕瑞、洪伟，泰和泰律师事务所律师。 原告侯雪峰、侯权辅与被告李薇、蔡洪涛房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年1月3日立案受理后，被告李薇、蔡洪涛于2018年1月22日向本院提出反诉，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）侯雪峰、侯权辅的委托诉讼代理人袁上草、肖敬双；被告（反诉原告）李薇、蔡洪涛的委托诉讼代理人洪伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）侯雪峰、侯权辅向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原被告双方于2017年4月10日签订的《存量房屋买卖合同》及补充协议，即被告配合原告办理银行贷款面签手续及房屋过户手续；2、请求判令被告向原告支付居间服务费3万元及律师代理费8万元，共计11万元；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2017年4月10日签订《存量房屋买卖合同》及补充协议，约定：被告将其二人名下的位于眉山市彭山区恒大金碧天下228栋1单元1层5号房屋出售给原告，房屋价款100万元，房款支付方式为：2017年4月10日支付10万元，4月17日前支付40万元，剩余房款以商业贷款方式支付。合同签订后原告如约向被告支付了定金50万元，并支付了居间费3万元。2017年9月28日案涉房屋产权证已经取得，原告为继续履行合同而通过居间方要求被告配合办理银行贷款面签等手续，以便贷款将房屋尾款支付给被告。但被告因房价上涨而拒绝履行合同，经原告多次催促均无果。被告的行为违反了合同约定，也违背了诚实信用原则，严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，诉请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）李薇、蔡洪涛辩称，1、被告没有违反合同约定的行为。根据合同约定，原告未支付房屋尾款，被告无需向原告履行交付房屋的义务；2、原告拖延付款的行为违反了合同的约定。按照双方合同约定，剩余房款50万元由原告自行贷款支付，虽然被告给原告预留了非常充分的筹款时间，但在原告支付了50万元房款后，剩余的50万元房款经被告多次催促，原告至今也未支付。原告的行为明显存在过错，应当承担违约责任；3、案涉房屋买卖合同已经解除，不存在继续履行的基础。由于原告一再拖延支付购房尾款，经被告多次催促无果后，被告于2017年11月1日通过中介向原告明确提出30日内支付剩余50万购房尾款，但原告至今仍然未履行付款义务。被告于2017年12月7日向原告发出短信通知，明确告知原告解除双方之间的买卖合同，结束了双方之间的房屋买卖合同法律关系；4、原告提出的诉讼请求没有事实基础和法律依据。鉴于被告没有违约行为，因此原告要求被告支付居间服务费和律师代理费没有事实基础和法律依据，且计算标准明显过高，应当予以调整和驳回。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）李薇、蔡洪涛向本院提出反诉请求：1、请求确认双方签订的“存量房屋买卖合同”已于2017年12月7日解除；2、判令反诉被告向反诉原告支付20万元违约金及律师费133000元；3、反诉被告承担本案诉讼费用。事实和理由：双方于2017年4月10日签订“存量房屋买卖合同”，约定反诉原告将位于眉山市彭山区恒大金碧天下228栋1单元1层5号的房屋以100万元的价格卖给反诉被告，房款支付方式为2017年4月10日支付10万元，同年4月17日之前支付40万元，剩余房款以商业贷款的方式支付。合同签订后，反诉原告积极结清了银行贷款、注销抵押、办理产权证等合同义务，但反诉被告始终未办理商业贷款支付剩余房款。反诉原告于2017年11月2日通过中介告知反诉被告要求其尽快办理商业贷款并于30日内支付剩余50万购房尾款，但反诉被告仍然未履行前述义务。反诉原告于2017年12月7日正式通知反诉被告解除双方之间的房屋买卖合同。综上，反诉被告的行为已经构成违约，为维护反诉原告的合法权益，请求人民法院依法支持反诉原告的反诉请求。 反诉被告（原告）侯雪峰、侯权辅辩称，1、反诉原告请求确认案涉合同已经解除没有依据，反诉原告没有解除合同的权利；2、反诉原告要求反诉被告支付违约金及律师费没有事实依据，应予驳回。 本院经审理认定如下事实： 经成都恒昇房地产经纪有限公司居间介绍，原被告双方于2017年4月10日签订了“存量房屋买卖合同”一份，主要内容为：1、被告将位于眉山市彭山区“恒大金碧天下”228栋5号房屋一套以100万元的价格出售给原告；2、该房已经设定抵押，抵押权人为招商银行；3、原告于2017年4月10日向被告支付定金50万元，原告支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分，剩余房款采取商业贷款方式支付。如原告因自身原因未能获得银行或公积金管理中心批准的，则由原告继续申请其他银行贷款，至贷款批准；4、被告应在收到尾款后3个工作日内将该房交付原告；5、逾期付款责任：逾期超过15日，出卖人有权以书面通知的方式解除合同。出卖人解除合同的，自解除合同通知送达之日起15日内，出卖人向买受人退还全部已付房款，买受人按照总房价的20%向出卖人支付违约金。 同日，双方又签订一份“补充协议”约定：1、此房为合同房，买卖双方知晓并自愿成交；2、签订合同当日原告支付定金10万元，剩余40万元定金于2017年4月17日前支付；3、甲方（被告）负责接房、包含签订合同前的物业费、维修基金和契税，如办产权证和权属变更需要甲方（被告）提供资料或出面，甲方（被告）应积极配合；4、甲方（被告）在产权证办理下来30日内自行结清银行贷款并注销抵押；5、违约方承担律师费、诉讼费及中介费。 合同签订后，原告于当日通过银行转账方式向中介部门支付了案涉房屋的中介费30000元，于2017年4月11日通过银行转账方式向被告支付了定金10万元，于2017年4月17日通过银行转账方式向被告支付了购房款40万元。 2017年9月30日，案涉房屋的初始不动产登记证办理完毕，证号为：川（2017）彭山区不动产权第0012974号，权利人为被告李薇与蔡洪涛共同共有，坐落于牧马镇莲花村恒大金碧天下********。2017年10月13日被告告知中介方案涉房屋的贷款本息已于2017年5月4日结清，中介方随即通知双方到银行办理商业贷款的面签手续。但期间因市场因素导致房价上涨，被告要求涨价未得到原告同意，故被告提出办理银行商业贷款与其无关，不愿意配合办理银行商业贷款的面签手续。2017年11月1日，被告以微信方式通过中介告知原告抓紧时间办理好商业贷款，并于30日内支付购房尾款50万元。2017年12月7日被告正式告知原告终止购房协议。 诉讼过程中，经办理该项业务的成都恒昇房地产经纪有限公司执业人员邓某当庭证实，双方签订合同时，已经向原被告双方介绍案涉房屋的交易流程，即：签订合同、缴纳定金、初始产权证办理后三十日内被告还清按揭贷款、注销抵押登记、办理银行贷款的面签手续、银行审核后到房管局办理过户及抵押手续、银行放款给被告（卖方）。且当时已经明确就以所购房屋（案涉房屋）用于商业贷款，并明确告知被告有配合贷款的义务。 诉讼中双方均委托律师参与诉讼，原告为此支付律师代理费8万元，被告支付律师代理费33000元。 以上事实有经庭审质证的原被告身份证复印件、“存量房屋买卖合同”及补充协议、银行转账记录、收据、不动产登记证书、微信聊天记录、个人贷款还清证明书、委托代理合同及收费票据等证据及原被告双方当事人和证人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，通过庭审查明的事实并结合原、被告双方当事人举证、质证情况及法庭辩论意见，对本案双方当事人所争议的焦点，本院依法作如下分析与认定： 一、涉案房屋买卖合同的效力问题。 原、被告就案涉房屋的买卖在案外人成都恒昇房地产经纪有限公司的居间介绍下达成合意后，双方于2017年4月10日签订了“存量房屋买卖合同”及“补充协议”，该合同及补充协议内容不违反国家法律法规的强制性规定，应系原被告双方当事人的真实意思表示，合法有效。对买卖双方当事人均有约束力，各方当事人均应按照约定全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等附随义务。 二、案涉合同是否已经解除。 被告反诉主张确认案涉合同已经解除，其主要理由是原告未按合同约定支付购房尾款50万元。对此，本院认为，案涉合同虽然约定了原告逾期付款时被告享有单方解除权，但并未约定原告支付购房尾款的确切时间点，因为案涉合同双方约定的付款方式很明确：“2017年4月10日支付定金50万元，原告支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分，剩余房款采取商业贷款方式支付。如原告因自身原因未能获得银行或公积金管理中心批准的，则由原告继续申请其他银行贷款，至贷款批准。逾期付款责任：逾期超过15日，出卖人有权以书面通知的方式解除合同”，而“补充协议”则约定的更为明确：“签订合同当日原告支付定金10万元，剩余40万元定金于2017年4月17日前支付，如办产权证和权属变更需要甲方（被告）提供资料或出面，甲方（被告）应积极配合”。即双方对购房尾款50万元的支付方式约定很明确，是采取商业贷款方式支付，但对支付时间没有明确的时间点。再从合同的履行情况看，原告已经按照合同约定支付了10万元定金及40万元购房款，并无证据显示原告存在逾期付款的行为。对双方合同约定的商业贷款，从通常的交易习惯来理解，应为以所购房屋作抵押向银行贷款，同时作为办理此项业务的中介方执业人员即本案证人邓某的证言更能证实，剩余购房尾款50万元要通过被告配合以案涉房屋办理商业贷款用以支付，但被告因案涉房屋价格上涨而拒绝履行自己配合原告办理商业贷款相关手续的义务，当属于违约行为。综上，在并无证据证实原告存在违约的事实，并且是造成双方所签合同目的无法实现的根本性违约的情况下，即在双方合同约定的解除合同条件未成就的情况下，被告主张案涉合同已经解除并无事实和法律依据，对其要求确认案涉合同已于2017年12月7日解除的反诉请求，本院依法不予支持。被告应当继续履行配合原告办理商业贷款和房屋过户的义务。 三、对原告主张的居间服务费3万元和诉讼损失（律师代理费）8万元的问题。首先，双方签订“补充协议”时对居间服务费和诉讼损失（律师代理费）有明确约定；其次，从原被告双方所提供的微信聊天记录并结合中介方的证言看，被告因案涉房屋价格上涨而拒绝履行自己配合原告办理商业贷款相关手续的义务，存在违约行为；第三，从原告所主张的案涉房屋的价值看，该项费用符合《四川省律师法律服务收费行业指导标准（试行）》的标准，因此对原告的该项请求本院予以支持。但原告请求的律师费是以上限标准计算，综合本案原被告双方在签订和履行合同过程中的实际情况，对原告律师代理费的请求本院予以适当支持40000元。 四、对被告反诉请求原告支付违约金20万元和诉讼损失（律师代理费）133000元的问题。因被告并未提供证据证实在合同履行过程中原告存在违约的事实和行为，故被告的该项反诉请求并无事实和法律依据，对其该项反诉请求本院依法不予支持。 综上所述，为了维护诚实守信、保护公平有序的市场交易秩序。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告李薇、蔡洪涛于本判决生效之日起三十日内协助原告侯雪峰、侯权辅办理好案涉房屋的商业贷款手续，并将坐落于眉山市彭山区恒大金碧天下228栋1单元1层5号的房产《不动产证号为：川（2017）彭山区不动产权第0012974号，权利人为被告李薇与蔡洪涛共同共有》过户至原告侯雪峰、侯权辅名下。 二、被告李薇、蔡洪涛于本判决生效之日起三十日内支付原告侯雪峰、侯权辅违约损失7万元（包括居间费3万元和律师代理费4万元）。 三、驳回反诉原告（被告）李薇、蔡洪涛的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7395元，保全费5000元，共计12395元，由被告李薇、蔡洪涛承担（此款原告方已垫付，由被告方在支付原告上述款项时一并支付给原告方）；反诉案件受理费3148元，由被告（反诉原告）李薇、蔡洪涛承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  毛荣龙 二〇一八年二月九日 书记员  张 磊