四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终9384号上诉人（原审被告）：伍成勇，男，1972年6月8日出生，汉族，住四川省成都市高新区。委托诉讼代理人：王浩驰，四川原石律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘咏梅，女，1971年1月1日出生，汉族，住四川省成都市高新区。委托诉讼代理人：王浩驰，四川原石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：段新建，男，1971年5月8日出生，汉族，住四川省仁寿县。委托诉讼代理人：马小蓉，四川广都律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵咏梅，四川广都律师事务所律师。上诉人伍成勇、刘咏梅因与被上诉人段新建房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2016）川0116民初8614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伍成勇、刘咏梅上诉请求：1.撤销（2016）川0116民初8614号民事判决第一项，改判驳回段新建的诉讼请求；2.本案诉讼费由段新建承担。事实和理由：1.段新建擅自装修并入住严重违法双方约定，一审认定刘咏梅、伍成勇同意段新建入住系认定错误，双方签订的《买卖转让合约》只约定了同意段新建装修，没有同意段新建入住。伍成勇、刘咏梅没有直接把钥匙、水电气卡等交付给段新建，交给中介公司进行保管；刘咏梅出具的装修委托书也只表示同意段新建装修，故段新建在未取得刘咏梅、伍成勇同意的情况下，采取欺骗的方式入住；中介公司在未经过伍成勇、刘咏梅同意的情况下，擅自将钥匙、水电气卡交给段新建，并由段新建装修入住违反了双方合同约定。2.《买卖转让合约》对第二部分房款15万元的支付条件约定不明，按照交易惯例伍成勇、刘咏梅应该在办理银行按揭手续前支付。而且段新建、中介公司在长达一年多的时间里并未要求伍成勇、刘咏梅签订《成都市房地产买卖合同》，而是要求配合办理贷款手续；中介公司的法人李兴文在短信中表示首付加定金是20万，也就是说段新建在办理银行按揭之前还应该支付15万元首付款；段新建在拒绝支付15万首付款的情况下，要求伍成勇、刘咏梅配合办理银行按揭手续，违反了合同约定和交易惯例，伍成勇、刘咏梅有权拒绝。3.段新建支付15万元首付款的条件已经成就，其未支付15万元首付款构成违约，伍成勇、刘咏梅有权单方解除《买卖转让合约》，一审认定段新建支付15万元首付款的时间条件未成就错误。段新建装修并入住的行为表明伍成勇、刘咏梅已经完成了交付房屋的主要义务；根据《合同法》第六十二条的规定，伍成勇、刘咏梅有权要求段新建立即支付15万元首付款；而且2016年11月20日伍成勇、刘咏梅要求段新建支付15万元首付款时，段新建表示“不付”，故伍成勇、刘咏梅的合同目的无法实现，有权单方解除《房屋转让合约》。4.在成都市限购政策出台后，段新建不具备购房资格，案涉合同客观上无法继续履行，《买卖转让合约》应该解除。段新建辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1.段新建按照双方合同约定装修入住，并没有违约。2.第二笔房款15万元首付款按照双方合同约定应于签订《成都市房地产买卖合同》时支付，而且签订该合同的前提是取得房产证，故双方约定在伍成勇、刘咏梅取得房产证后签订《成都市房地产买卖合同》是附条件的约定，双方至今未签订《成都市房地产买卖合同》，故段新建支付15万元首付款的条件至今未成就，段新建没有违约。3.2017年3月23日出台限购政策，双方于2015年11月15日签订《房屋转让合约》，段新建于2016年11月15日提起诉讼，要求继续履行合同，限购政策对政策出台前的民事法律行为没有溯及力。段新建向一审法院起诉请求：1.伍成勇、刘咏梅继续履行双方于2015年11月15日签订的《买卖转让合约》，并将位于四川省成都市天府新区华阳街道南湖大道360号佳兆业君汇上品9幢1单元305号房屋过户至段新建名下；2.伍成勇、刘咏梅依法支付违约金93000元。一审法院查明，2015年11月15日，段新建和刘咏梅以及伍成勇签订《买卖转让合约》。双方约定，①刘咏梅和伍成勇将二人共有的位于四川省成都市天府新区华阳街道南湖大道360号佳兆业君汇上品9幢1单元305号房屋以620000元的价格出售给段新建。购房款按如下方式支付：首付款50000元，须于签订本合约时支付，以作为购房定金；第二笔款150000元，段新建须于签订[成都市房地产买卖合同]后支付；第三笔款420000元，段新建通过银行贷款按揭方式予以支付，银行批准的贷款金额直接划入刘咏梅和伍成勇在该行的银行账户，实际按揭金额与楼价的差额由段新建以现金方式直接支付。②如刘咏梅和伍成勇在签订本合约和收取定金及金额后不按约将房屋出售给段新建，刘咏梅和伍成勇除退还段新建已付的定金和房款外，还须向其支付等于已付定金之金额作为赔偿，段新建不能进一步要求赔偿或逼使刘咏梅和伍成勇履行该合约。③因段新建原因导致不能贷款的，段新建同意以全款支付刘咏梅和伍成勇全部购房款。④刘咏梅和伍成勇不配合或不履行本合同的，须赔偿段新建在该房投入的装修款项，以段新建装修票据作实。⑤段新建支付定金后，刘咏梅和伍成勇同意段新建装修该房。⑥若因段新建以后无力再购买该房，刘咏梅和伍成勇不退还定金，也不再对段新建已装修的款项进行赔偿。段新建无条件搬出该房。合同签订当日，段新建向刘咏梅和伍成勇支付定金50000元。2015年11月29日，刘咏梅出具委托书，委托段新建之妻徐小红为其办理四川省成都市天府新区华阳街道南湖大道360号佳兆业君汇上品9幢1单元305号房屋的装修事宜，并在委托上备注：装修期间及以后所发生的与本房屋相关的纠纷与本委托人无关，均由受托人负责。之后，段新建对该房进行装饰装修，并入住。段新建入住后要求刘咏梅和伍成勇办理过户手续时，刘咏梅和伍成勇主张在段新建支付封窗费、房屋专项维修资金、物管费以及租金后才能办理过户，段新建拒绝支付。双方遂发生纠纷。2016年11月25日，刘咏梅和伍成勇通过公证的方式分别向中介方成都市中倍房地产经纪有限公司、段新建邮寄送达《解除合同通知书》，以段新建仅支付定金50000元，未支付剩余房款，该司擅自将房屋钥匙和相关资料交付给段新建，段新建未经同意擅自占有、入住该房为由，认为段新建、成都市中倍房地产经纪有限公司存在违约行为，决定从即日其解除与成都市中倍房地产经纪有限公司签订的《买卖转让合约》、与段新建签订的《买卖转让合约》，并要求段新建在收到通知后5日内腾退房屋。一审法院认为，段新建与刘咏梅及伍成勇签订的《买卖转让合约》是双方当事人真实意思表示，内容不存在违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。各方应当按约履行各自的权利、义务。刘咏梅和伍成勇以段新建未付清房款，擅自装修并入住房屋为由，要求解除双方签订的《买卖转让合约》，段新建对此不予认可。因此，本案的争议焦点在于：刘咏梅和伍成勇解除《买卖转让合约》的理由是否成立，案涉房屋是否应当现在过户至段新建名下，刘咏梅和伍成勇是否应当支付违约金。对此，本院认定如下：根据双方在合约中关于段新建支付定金后，刘咏梅和伍成勇同意其装修该房，以及若因段新建以后无力再购买此房，伍成勇与刘咏梅不退还其所交定金，也不再对其装修款予以赔偿，段新建无条件搬出该房的约定，并同时结合刘咏梅委托段新建之妻徐小红办理装修事宜的事实，本院认为段新建装修案涉房屋并非擅自进行，而是经过伍成勇与刘咏梅的同意。并且，上述约定还隐含了二人同意段新建装修后入住该房的意思表示。因此，段新建装修后入住符合合约约定。又因双方在合同中约定第二笔款在签订[成都市房地产买卖合同]后支付，现双方没有签订该合同，本院认为段新建支付第二笔款的时间条件未能成就。刘咏梅和伍成勇要求段新建支付封窗费等费用，而双方未在《买卖转让合约》中就此进行约定，该主张增加了段新建所应承担的付款项目，系对合同内容的变更，该变更应当取得段新建的同意。现段新建不同意支付封窗费等费用，且其支付第二笔款项的时间条件未能成就，故刘咏梅和伍成勇主张解除合同的理由不能成立。双方签订的《买卖转让合约》应当继续履行。刘咏梅和伍成勇要求解除《买卖转让合约》，属于违约，应当承担违约责任。《买卖转让合约》未就案涉房屋的过户时间进行约定，双方至今也未能就此达成补充协议，故段新建现要求过户的主张，本院不予支持。违约金应当由当事人双方书面予以约定，《买卖转让合约》未就此进行约定，段新建主张违约金缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、段新建与刘咏梅、伍成勇继续履行双方于2015年11月15日签订的《买卖转让合约》；二、驳回段新建的其他诉讼请求。案件受理费1063元，由段新建负担363元，由刘咏梅、伍成勇负担700元。二审中，伍成勇、刘咏梅提交以下新证据，1.注明用于办理装修委托的刘咏梅身份证复印件一份，2.收件单一份，3.客户气费缴费明细单，4.个人及家庭房屋登记记录打印件，拟证明段新建使用欺骗手段擅自入住案涉房屋长达1年半之久，改变了案涉房屋的所有权人，侵犯了伍成勇、刘咏梅的权利。段新建质证认为，对证据1、3的三性均不认可，证据2、4一审中已经出示过，与一审质证意见相同。本院认为，以上证据均不能达到伍成勇、刘咏梅的证明目的，本院不予采信。二审查明的事实与一审相同。本院认为，本案中，伍成勇、刘咏梅以段新建擅自装修入住和未支付第二期15万元房款构成违约为由，请求驳回段新建继续履行合同的主张，支持其单方解除合同的权利。针对伍成勇、刘咏梅解除合同的问题，段新建已另行提起诉讼，已由本院（2017）川01民终9395号生效民事判决作出认定。在（2017）川01民终9395号生效判决中，认定段新建装修入住和未支付第二笔15万元房款项不构成违约，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条“下列事实当事人无需举证证明：……（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……”，故伍成勇、刘咏梅的上诉理由没有事实和法律依据，本院予以驳回。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人伍成勇、刘咏梅负担。本判决为终审判决。审判长  唐云国审判员  赵 锋审判员  龚 耘二〇一八年二月五日书记员  谭小雨