广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终11956号上诉人（原审被告、反诉原告）：董江，男，汉族，1983年1月8日出生，住陕西省西安市碑林区，委托诉讼代理人：包红先，广东正帆律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：吴健，女，汉族，1958年2月9日出生，住陕西省西安市雁塔区，委托诉讼代理人：包红先，广东正帆律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄建虎，男，汉族，1972年11月24日出生，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：陈尚安，广东常道律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖红霞，广东常道律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：姚亚利，女，汉族，1973年8月14日出生，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：陈尚安，广东常道律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖红霞，广东常道律师事务所律师助理。原审第三人：中国工商银行股份有限公司佛山容桂支行，住所地广东省佛山市顺德区容桂容奇大道中64号，统一社会信用代码914406068938338936。负责人：梁新华，该行行长。委托诉讼代理人：梁冠忠，该行职员。委托诉讼代理人：施锦沛，该行职员。上诉人董江、吴健因与被上诉人黄建虎、姚亚利、原审第三人中国工商银行股份有限公司佛山容桂支行（以下简称工行容桂支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初5681号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董江、吴健上诉请求：1.撤销一审判决；2.确认黄建虎、姚亚利与董江、吴健签订的《房屋买卖合同》已经解除；3.确认定金6万元归董江、吴健所有；4.本案受理费、保全费由黄建虎、姚亚利承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律错误。1.黄建虎、姚亚利未按合同约定支付定金8万元，应视为违约。2.根据《房屋买卖合同》第三条第2款和第八条约定，黄建虎、姚亚利应当在2017年1月20日前办理完毕银行按揭手续，否则视为违约。而2017年3月2日因黄建虎、姚亚利未按约定时间带齐银行按揭手续造成房屋过户无法办理，黄建虎、姚亚利构成违约。3.2017年3月2日，因黄建虎、姚亚利违约导致合同无法继续履行，董江、吴健当即通知解除合同，并且之后通过微信聊天方式通知黄建虎、姚亚利解除合同，符合合同约定，董江、吴健不可能在合同解除后构成违约。合同已经通知解除，法院认定的补齐材料后仍可以继续办理过户手续，因此董江、吴健应当配合办理，违反了合同约定和《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定。4.房屋继续履行的条件在合同解除后的重新成就，不影响合同解除和黄建虎、姚亚利违约的事实，董江、吴健有权终止履行合同义务，并要求黄建虎、姚亚利承担违约责任。二、董江、吴健与黄建虎、姚亚利和工行容桂支行在办理抵押贷款时，黄建虎、姚亚利和工行容桂支行存在欺诈行为，黄建虎、姚亚利不满足办理银行按揭手续的条件，应当承担违约责任。三、依《房屋买卖合同》第五条的约定，黄建虎、姚亚利应当承担各种税费，黄建虎、姚亚利为了逃避国家税费，欺骗董江、吴健签订虚假合同，损害国家利益，应当承担违约责任。四、2017年3月2日之前，房价已经大幅上涨，但董江、吴健依然继续办理过户，足以证明董江、吴健并非因为房价上涨不办理过户，确实因为黄建虎、姚亚利违反诚实信用、公序良俗和合同自由原则，多次长期违约造成该合同解除。董江、吴健往返房屋所在地，办理过户手续的事实存在，时间能够对应，一审法院认为董江、吴健往返顺德不是为了办理房屋买卖事实明显错误。五、本案是以佛山市顺德区人民法院受理的（2017）粤0606民初17210号案件的审理结果为依据，在该案尚未做出判决前，法院应中止对本案的审理。一审期间，董江、吴健代理律师曾到银行查阅黄建虎、姚亚利及工行容桂支行的贷款合同及审批，发现相关贷款合同及材料中有部分材料不真实。其中一份关于2016年11月17日签署“董江”名字的收据，收据的内容为董江收到房屋首期款49.8万元，但当天董江并没有收到房屋首期款，该签名也并非董江签名。董江、吴健认为银行审批手续存在违规操作，但工行容桂支行及黄建虎、姚亚利均拒绝提供审批材料及完整的抵押贷款合同，一审法院无法核实上述情况。现董江、吴健已向佛山市顺德区人民法院提起诉讼，并向法院申请调查取证，现佛山市顺德区人民法院已受理了该案，若法院认定黄建虎、姚亚利与银行的抵押手续违规，则黄建虎、姚亚利无法按约定获得银行贷款，双方签订的房屋买卖合同无法继续履行，因此本案的审理必须以佛山市顺德区人民法院受理的（2017）粤0606民初17210号案件的审理结果为依据，请求二审法院中止对本案的审理。六、一审判决认定事实存在错误。1.一审判决认定双方不能按合同约定在2017年1月20日前办理过户手续的原因是董江、吴健在陕西西安生活与事实不符。实际上，双方未按合同约定于2017年1月20日前办理过户手续是因为黄建虎、姚亚利不能在约定的过户时间支付首付款，期间董江、吴健也多次催促其办理过户手续及付款，但黄建虎、姚亚利一直拖延，直到2017年3月2日，黄建虎、姚亚利才支付首期款。由于黄建虎、姚亚利的原因导致在办理过户手续当天仍无法取得银行信用公示单。2.2017年3月2日，因银行贷款手续尚未办妥，造成无法过户，并非一审法院认定的黄建虎、姚亚利已办妥银行按揭手续。七、一审判决忽略的案件细节。1.合同的中介方为佛山顺德容桂盈泰地产中介服务部，黄建虎、姚亚利在一审陈述其委托中介办理贷款手续，但双方的房屋买卖合同中并没有中介的盖章，黄建虎、姚亚利也未提供委托中介办理贷款手续的相关材料，至过户当天，相关的贷款手续是否办理，提交的申请材料是否真实、合法等均没有核实，仅凭黄建虎、姚亚利及银行的口头陈述便认定案件事实过于草率。2.一审法院认定缺失的材料为信用公示单，但经董江、吴健了解，自2016年12月开始佛山市顺德区二手房买卖办理过户手续就需要提供银行信用公示单，而黄建虎、姚亚利在一审庭审中称委托中介负责办理相关手续，中介作为专业的二手房买卖服务机构，不可能在买卖房屋过户前不知道该情况。而获得银行出具银行信用公示单的前提是必须向银行提供6个月的银行流水情况，银行经审查后符合条件方可出具。由于黄建虎、姚亚利连承诺的8万元定金也不能按时支付，董江、吴健有充分的理由相信黄建虎、姚亚利在2017年3月2日办理过户手续时，由于银行流水不符合银行审查条件才无法提供，从而导致无法办理过户手续。3.黄建虎、姚亚利在一审称取得同贷书的时间为2016年12月11日，签订抵押借款合同的时间为12月13日。但经查询2016年12月11日为星期天，黄建虎、姚亚利无法获得同贷书。4.涉案房屋为董江与妻子洪一文共同财产，买卖房屋的过程并没有征得洪一文的同意，洪一文没有签订过任何办理房屋买卖的合同和手续。如法院判决合同继续履行，将严重损害洪一文的合法权益。黄建虎、姚亚利辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。工行容桂支行述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。双方当事人已到办证大厅办理相关过户手续，现董江、吴健提出解除合同没有任何依据。截至2017年3月2日，黄建虎、姚亚利已缴纳大部分购房款，董江、吴健也已经确认收到，所以从事实上说双方所签订的合同已经在履行过程中，董江、吴健单方提出解除合同没有任何法律依据。只要完成过户手续并办理相关申请，工行容桂支行即可办理相关贷款。黄建虎、姚亚利向一审法院起诉请求：1.确认双方于2016年11月15日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.董江继续履行合同，协助黄建虎、姚亚利办理涉案房屋产权转移过户手续；3.董江、吴健向黄建虎、姚亚利支付迟延履行违约金238680元（以合同总价款780000元为基数，按照每日千分之二自2016年11月15日签订合同之日起计算至过户登记完成之日，暂计至2017年4月17日为238680元）；4.本案诉讼费由董江、吴健承担。董江、吴健提起反诉，请求：1.确认双方签订的《房屋买卖合同》解除；2.董江、吴健有权没收黄建虎、姚亚利支付的定金60000元；3.本案诉讼费由黄建虎、姚亚利负担。一审法院认定事实：2016年11月15日，黄建虎、董江（吴健代签名，吴健是董江的母亲）、案外人佛山顺德区容桂盈泰地产中介服务部共同签订《房屋买卖合同》，约定董江将其所有的位于佛山市顺德区容桂街道卫红居委会建华路1号新东方花园二期八座201号的房屋（以下简称涉案房屋）以总价780000元的价格出售给黄建虎，黄建虎于合同签订当日支付定金80000元，黄建虎与董江于2016年11月15日前按照银行办贷款要求提供相关资料，2017年1月20日前双方带齐资料办理房屋过户手续，同时黄建虎向董江支付购房首期款450000元，剩余购房款由黄建虎以购房按揭贷款的方式支付；如果董江违约，则须双倍返还定金，并按照合同总价的20%支付赔偿款；黄建虎不按合同支付定金的视为违约，已支付定金不予退还，并按照合同总价的20%支付赔偿款；如果董江延迟办理相关手续，黄建虎有权要求其自合同签订之日起至过户手续完成之日止，以房屋总价款为基数按照每日千分之二支付违约金。黄建虎、姚亚利于2016年11月13日向吴健支付定金10000元、于合同签订当日（2016年11月15日）向吴健支付定金60000元。随后，董江、吴健将涉案房屋的钥匙交付黄建虎、姚亚利，黄建虎、姚亚利进行简单装修后于2016年12月在涉案房屋入住至今，为表示对董江、吴健提前交付房屋的感谢，黄建虎、姚亚利于2016年12月28日向吴健支付部分购房款50000元。此后，黄建虎、姚亚利办妥银行按揭手续后，由于董江居住在陕西西安，双方直至2017年3月2日才共同前往顺德区土地房产交易中心办理涉案房屋的过户手续，但因办理过户手续的资料不齐全未办理成功。黄建虎于2017年3月2日向董江支付购房首期款400000元。另查明，黄建虎、姚亚利是夫妻关系，涉案房产除本案财产保全外未抵押，也未被查封；黄建虎、姚亚利已办妥银行按揭手续，工行容桂支行确认愿意继续为双方当事人之间的交易提供按揭贷款，但只能在双方完成房屋过户手续及按揭抵押手续后才能发放贷款；2017年3月2日办理过户时缺少的资料为工行容桂支行出具的信用公示单，工行容桂支行已于事后出具该信用公示单，并已通知黄建虎、姚亚利领取；黄建虎、姚亚利与董江在2017年3月2入办理过户手续时，为完成过户，另行签订《房屋买卖合同》一份。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷，黄建虎与董江于2016年11月15日签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方之间的权利义务应当依合同约定为准。本案的争议焦点在于双方的违约责任如何认定，针对双方之间存在争议的问题，一审法院对此分析如下：第一，黄建虎、姚亚利支付定金的时间及金额是否构成违约？《房屋买卖合同》中约定，黄建虎于合同签订当日支付定金80000元，但是黄建虎于2016年11月13日向吴健支付定金10000元、于合同签订当日（2016年11月15日）向吴健支付定金60000元，黄建虎、姚亚利另主张曾向吴健支付现金8000元，吴健对此予以否认，黄建虎、姚亚利也未提供证据予以证实，一审法院对此不予确认。一审法院认为，虽然黄建虎、姚亚利未按合同约定支付定金80000元，但是在黄建虎、姚亚利支付70000元之后吴健并未提出异议，并在此情况下将涉案房屋的钥匙交付黄建虎、姚亚利，让黄建虎、姚亚利搬入居住，此后又多次接受黄建虎、姚亚利支付的购房首期款，应当视为其默认了黄建虎、姚亚利仅需支付定金70000元的事实，吴健现又据此主张黄建虎违约理据不足，一审法院确认黄建虎、姚亚利支付定金的时间及金额不构成违约。第二，黄建虎、姚亚利是否已履行合同约定的义务？黄建虎作为购房者，其在签订《房屋买卖合同》之后，即开始办理银行按揭手续，并于2016年12月13日与工行容桂支行签订正式的《个人购房借款/担保合同》，并于2016年12月28日向吴健支付首期款50000元。双方在合同中约定的办理过户手续的时间为2017年1月20日前，由于此时已临近春节，且董江在陕西西安生活居住，办理过户手续需要董江的配合，双方直至2017年3月2日才前往政府主管部门办理过户手续，黄建虎、姚亚利缴纳了过户所需的相关税费并于当日向董江支付购房款400000元。由此可知，黄建虎、姚亚利已积极履行其作为购房者的义务，黄建虎、姚亚利作为购房者，在已向董江支付定金及购房首期款共计520000元且顺德房价持续上涨的情况下，其理应比董江急于完成涉案房屋的交易，董江认为黄建虎由于未按时办妥银行按揭手续而故意拖延过户时间，有违常理，且与事实不符。至于双方于2017年3月2日办理过户手续时缺失工行容桂支行出具的信用公示单，根据当事人陈述此前办理过户手续并不需要该信用公示单，为新增材料，因此双方办理过户手续时并未持有该材料，且此后工行容桂支行已出具该信用公示单，该资料的缺失并非黄建虎、姚亚利的过错造成，不能据此认定黄建虎、姚亚利未办妥按揭手续构成违约。综上，黄建虎、姚亚利在合同履行过程中已经尽到了其作为购房者应尽的义务。第三，董江是否构成违约？董江在与黄建虎、姚亚利签订合同并收取黄建虎、姚亚利支付的定金之后，将涉案房屋交付黄建虎、姚亚利居住，在黄建虎、姚亚利办理完毕银行按揭手续后尚能配合黄建虎、姚亚利办理过户手续。虽然在2017年3月2日办理过户手续时因缺少工行容桂支行出具的信用公示单而未能办理成功，但该资料已补齐，补齐资料后仍可以继续办理过户手续，但是董江此时却以此为由拒绝出售涉案房屋，并拒绝配合办理过户手续，董江已经以其实际行为表明不愿继续履行合同，董江的该行为构成违约。第四，双方之间的房屋买卖合同关系是否已经解除？通过以上分析可知，在合同履行过程中，黄建虎、姚亚利并不存在违约行为，而是董江在2017年3月2日未能成功办理过户手续后不愿继续出售涉案房产构成违约。董江作为违约方，其不享有单方解除合同的权利，因此即使其已经通过微信聊天的方式告知黄建虎、姚亚利要求解除合同，也不产生合同解除的法律效力。第五，黄建虎、姚亚利的诉讼请求是否合理？根据一审法院查明的案件事实以及前述分析，双方于2016年11月15日签订的《房屋买卖合同》合法有效，涉案房屋符合继续履行的条件，黄建虎、姚亚利要求董江协助其办理过户手续合法有据，一审法院予以支持。对于黄建虎、姚亚利主张的违约金，由于黄建虎、姚亚利已于2016年12月份搬入涉案房屋居住，董江的违约行为并未造成黄建虎、姚亚利遭受直接损失，因此黄建虎、姚亚利要求董江自合同签订之日起支付违约金理据不足，一审法院不予支持。第六，董江的反诉请求是否合理？如前所述，董江要求确认双方于2016年11月15日签订的《房屋买卖合同》已经解除，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持，同时董江作为违约方无权没收黄建虎、姚亚利支付的定金。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、黄建虎与董江继续履行双方于2016年11月15日签订的《房屋买卖合同》，董江在判决发生法律效力之日起三十日内协助黄建虎、姚亚利办理涉案房屋的变更登记手续；二、驳回黄建虎、姚亚利的其他诉讼请求；三、驳回董江、吴健的全部诉讼请求。本诉案件受理费减半收取6984.06元、财产保全费3020元，合共10004.06元（黄建虎、姚亚利已预交），由董江、吴健负担；反诉案件受理费减半收取2270元（董江、吴健已预交），由董江、吴健负担。本院二审期间，董江、吴健提交（2017）粤0606民初17210号案件受理通知书一份。黄建虎、姚亚利以及工行容桂支行没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对董江、吴健提交的证据的真实性予以确认，但该案处理与本案中黄建虎、姚亚利是否存在违约，双方签订的《房屋买卖合同》应否予以解除没有直接关联，故本院对其关联性不予确认。同理，本院对董江、吴健的中止诉讼的申请亦不予采纳。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，针对董江、吴健的上诉，本案二审的争议焦点在于：案涉《房屋买卖合同》是否应当继续履行。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，黄建虎、姚亚利诉请继续履行案涉《房屋买卖合同》，董江协助其办理房屋过户手续，董江、吴健则以黄建虎、姚亚利构成违约为由，主张解除案涉《房屋买卖合同》。对此，本院分析如下：1.从案涉《房屋买卖合同》履行的状况来看，黄建虎、姚亚利有证据证明的已付购房款520000元，占涉案房屋成交总价780000元的66.67%，根据合同约定，购房尾款是以银行按揭贷款的方式支付。而黄建虎、姚亚利业已办妥银行按揭手续，工行容桂支行亦明确表示愿意继续为黄建虎、姚亚利与董江之间的交易提供按揭贷款，但只能在买卖双方完成房屋过户手续及按揭抵押手续后才能发放贷款。由此可见，案涉《房屋买卖合同》不存在继续履行的客观障碍。2.关于黄建虎、姚亚利是否存在董江可以据此行使合同解除权的违约行为的问题。首先，《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”由此可见，定金合同是实践性合同，是除双方当事人意思表示一致以外，尚须交付标的物或完成其他给付才能成立的合同。本案中，黄建虎、姚亚利支付了定金70000元予董江，董江亦已接收，董江现又主张黄建虎、姚亚利未足额支付80000元定金构成违约，理由不成立，本院不予采纳。其次，根据本案查明的事实，黄建虎、姚亚利已于2016年12月13日与工行容桂支行签订正式的《个人购房借款／担保合同》，至今工行容桂支行亦确认该合同的效力，并表示愿意在完成房屋过户手续后依约发放贷款，至此黄建虎、姚亚利并不存在违约之行为。根据案涉《房屋买卖合同》之约定，双方本应于2017年1月20日前，带齐相关资料及黄建虎申请的该房屋的《抵押借款合同》一起到房地产交易中心办理该房屋的买卖过户手续，但双方实际于2017年3月2日才共同前往政府主管部门办理过户手续，黄建虎、姚亚利亦缴纳了过户所需的相关税费并于当日向董江支付购房款400000元。由此可见，截止2017年3月2日，双方均在配合履行合同，合同不存在应予解除之情形。双方未能如约履行完毕合同约定的权利义务是因为在董江协助办理过户手续之时缺失工行容桂支行出具的信用公示单,根据工行容桂支行陈述，该公示单为2017年3月后办理过户手续要求的新增材料，由此可见，该资料的缺失并非黄建虎、姚亚利的过错造成。而且此后工行容桂支行已及时出具该信用公示单，案涉《房屋买卖合同》完全具备可以继续履行的条件，但董江却以此为由拒绝出售涉案房屋，拒绝配合办理过户手续。合同履行至此，黄建虎、姚亚利并不存在根本违约之情形，董江主张其有权解除案涉《房屋买卖合同》理由不成立。3.董江、吴健上诉称黄建虎、姚亚利与工行容桂支行在办理抵押贷款时存在欺诈行为，黄建虎、姚亚利不满足办理银行按揭贷款的条件，应承担违约责任。由于黄建虎、姚亚利是否满足办理银行按揭贷款的条件属于贷款银行审查的权利范围，在工行容桂支行确认其与黄建虎、姚亚利签订的《个人购房借款／担保合同》有效，并愿意继续履行该合同的情况下，董江、吴健的该项上诉主张理由不成立。同理，本院对董江、吴健的相关调查取证申请不予准许。4.黄建虎、姚亚利是否存在逃避国家税费的问题，属于另外的法律关系，与本案房屋买卖合同纠纷没有直接关联，董江、吴健以此为由主张黄建虎、姚亚利构成违约，理由不成立，本院亦不予支持。5.董江在二审期间提出出售涉案房屋未取得其配偶的同意。经审查，该陈述与其母亲吴健在一审期间向法院提交的《董江和黄建虎买卖房屋纠纷过程》中关于事实的陈述相违背，而且董江在一审诉讼中从未提出该理由予以抗辩，在二审期间提出亦有违诚实信用原则。综合上述分析，一审法院对黄建虎、姚亚利请求继续履行案涉《房屋买卖合同》的主张予以支持，对董江、吴健请求解除案涉《房屋买卖合同》、没收定金60000元的主张予以驳回，处理妥当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4540元，由上诉人董江、吴健负担。本判决为终审判决。审判长  陈笑尘审判员  钱 伟审判员  安 静二〇一八年二月五日书记员  钟勉力