浙江省绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0603民初11138号原告：蔡联民,男,1959年2月14日出生,汉族,住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：丁飚、朱云，浙江震天律师事务所律师。被告：绍兴市柯桥区柯桥街道大溇股份经济合作社，住所地绍兴市柯桥区柯桥街道大溇居民委员会，统一社会信用代码91330621704622561U。法定代表人：萧来富，董事长。委托诉讼代理人：金焕军，浙江越光律师事务所律师。原告蔡联民与被告绍兴市柯桥区柯桥街道大溇股份经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡联民的委托诉讼代理人丁飚、朱云，被告绍兴市柯桥区柯桥街道大溇股份经济合作社的委托诉讼代理人金焕军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡联民向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告拆迁补偿款345396.80元，并支付该款自起诉之日起至判决确定履行日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；2.判令被告退还租赁费59652元、保证金10000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告之间长期存在房屋租赁合同关系，原告为承租人，被告为出租人。2016年12月29日，原、被告再次续签《资产租赁合同》，合同约定：被告将位于柯桥街道绿洲路柯东综合服务中心7幢厂房西北部分，面积616.78平方米的房屋出租给原告，作生产、仓库、办公使用，租期为2017年1月1日起至2017年12月31日，原告一次性付清租赁款及物业管理费合计223891元。合同还对其他权利义务作了约定。合同签订后，原告在承租房屋内开展正常生产经营活动。2017年8月31日，柯桥区柯桥大溇居委会、绍兴市柯桥区柯桥街道房屋征收办公室书面通知被告：大溇居东综合服务中心已列入征迁范围，将于2017年10月底前完成拆迁任务，要求原告在2017年10月底前自行完成承租房屋的腾空腾退工作。接到通知后，原告为配合政府部门拆迁工作的正常进行，花费大量人力物力财力，在2017年10月底前完全腾空承租房屋，并经柯桥区柯桥街道大溇居委会验收可移交现场拆除。根据柯桥区人民政府《关于2015年度房屋拆迁政策的专题会议纪要》（【2015】30号）之规定，原告作为案涉非住宅房屋的承租人和实际使用权人，应当享受停产停业损失补助、临时安置费、搬迁费、提前搬迁奖励、装修补偿等费用，现被告作为房屋所有权人已经签订相关拆迁安置协议，并获得全部补偿款，却拒不向原告支付应属原告的部分补偿款，导致纠纷发生。综上，为维护自身合法权益，原告特起诉法院，望判如所请。被告绍兴市柯桥区柯桥街道大溇股份经济合作社辩称，1.原、被告双方确实存在租赁合同关系，原告也是按照租赁合同法律关系起诉，根据双方租赁合同的租期约定为2017年1月1日至12月31日，但事实上，双方在履行合同过程中，因被告的房屋涉及政府拆迁，故双方协商变更合同期限，合同到期日变更为2017年10月31日。因此，双方的合同已经到期，被告不存在违约行为，更不存在应当赔偿损失的事实。2.租赁费一项，原告确实已经交纳了一年，被告坚持双方合同期限于2017年10月31日届满，但同意按照原告实际腾空的日子将剩余的租金予以退还。对保证金，原告在结清水电费的情况下，被告也同意退还。3.原告要求被告支付拆迁补偿款，被告认为，拆迁补偿和租赁赔偿系不同的两个法律关系，所涉的法律主体是不一致的。拆迁的被拆迁人系房东，系物权所有人所享有的权利，而这个权利与租赁合同是没有关系的，租赁合同是房东与承租人之间的关系，基于合同而产生，所有的纠纷都要以合同为依据，如果违约确实要承担违约责任，但本案被告已经提前通知原告对合同进行了变更，被告不存在违约，鉴于拆迁与租赁系两个不同的法律关系，故被告认为原告要求赔偿拆迁补偿款没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。本院经审理查明，2016年12月29日，原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签订《资产租赁合同》一份，约定：甲方将柯桥街道绿洲路柯东综合服务中心7幢厂房西北部分，面积616.78平方米的资产出租给乙方，租期2017年1月1日至2017年12月31日；租赁价格为360元/平方米/年，全年租赁款222041元，物业管理费3元/平方米/年，全年1850元，两项合计223891元；承租期间水、电费等各项费用均由乙方自理，合同签订时缴纳保证金10000元，租期满后，资产完好、各项规费缴付符合要求方可归还，否则予以扣除，如保证金不足弥补给甲方造成损失金额，应由乙方补缴；如中途国家或集体拆迁需要，影响出租资产使用的，乙方应积极配合，经甲乙双方协商后变更或中止合同。合同还对其他事实作了约定。合同签订期间，原告依约缴纳了租金、物业管理费合计223891元，并曾于2014年12月4日缴纳保证金10000元。2017年8月31日，柯桥街道大溇居委会、柯桥街道房屋征收办公室联合发出通知，因大溇居柯东综合服务中心列入征迁范围，要求案涉房屋承租户于2017年10月底前完成承租房屋的腾退工作。2017年9月25日，原告将房屋腾交由被告验收。另查明，根据绍兴市柯桥区人民政府2015年4月2日《关于2015年度房屋拆迁政策的专题会议纪要》（【2015】30号）之规定，对非住宅房屋的各类补助为：1.停产停业损失补助：商业性质房屋按合法面积100元/平方米结算，其他性质房屋按合同面积70元/平方米结算。2.临时安置费：商业性质房屋按合法面积200元/平方米结算，其他性质房屋按合同面积125元/平方米结算。3.搬迁费：按被拆房屋合法面积30元/平方米结算，其他重型设备按原有规定执行。4.提前搬迁奖励：在规定时间内签订房屋拆迁补偿并腾空搬迁验收合格的，按合法面积奖励30元/平方米。5.装修补偿：商业、办公房屋（含工业厂房中的实际办公用房）不选择评估的，按合法面积房屋重置价的35%标准补偿，不低于200元/平方米；仓储、工业房屋不选择评估的，按合法面积房屋重置价的10%标准补偿，不低于50元/平方米。其中柯东综合服务中心7幢为商业性质，房屋评估重置价为658.08元/平方米，装修单价为230.33元/平方米。以上事实，由原告提供的《资产租赁合同》、收据、房屋腾空验收单、会议纪要（部分），被告提供的柯桥街道大溇居柯东综合服务中心拆迁补偿明细表、房屋所有权证、绍兴市柯桥区人民政府专题会议纪要及当事人在庭审中的陈述等证据予以证明。本院认为，本案系一起因涉案租赁物因政府拆迁而引发的房屋租赁合同纠纷。被告系涉案房屋所有权人，原告系涉案房屋承租人。双方就涉案房屋签订的《资产租赁合同》，系当事人的真实意思表示，内容合法，应受法律保护，合同对双方当事人均有法律约束力。本案的争议焦点在于：一、原、被告签订的《资产租赁合同》是否因双方协商变更后于2017年10月31日到期？二、原告主张的拆迁补偿款构成是否合理？其主张能否支持？三、如能得到支持，原告主张的拆迁补偿款能否在本案中一并处理？现针对上述争议焦点，结合原告各项诉求及查明的事实，本院作如下评判。争议焦点一，关于合同是否于2017年10月31日到期的问题。被告辩称，因案涉房屋列入拆迁范围，柯桥街道大溇居委会、柯桥街道房屋征收办公室已向原告发出通知，要求原告于2017年10月底前腾空，原告确实也在此日期之前腾空。因此，双方已经就案涉《资产租赁合同》的内容进行协商变更，将租期变更为2017年1月1日起至2017年10月31日，故本案租赁合同已于2017年10月31日届满。原告对此持有异议。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。根据查明的事实，被告的该项抗辩意见不能成立。具体理由如下：其一，根据双方合同约定，如中途国家或集体拆迁需要，影响出租资产使用的，乙方应积极配合，经甲乙双方协商后变更或中止合同。原告表示双方并未进行协商，故不存在变更或中止合同情形；其二，被告以发布通知为要约、原告实际搬迁的行为为承诺，显然不符合事实。虽被告辩称柯桥街道大溇居委会与被告之间存在一定的关系，但从法律上双方并非同一法律主体，居委会发通知并不能直接代表被告发出要约的意思表示。因此，被告尚不能充分举证证明租赁合同关系变动的事实，应当承担举证不能的不利后果。鉴于此，原、被告的租赁合同实系因房屋拆迁导致无法继续履行而解除，并非被告所称的提前终止。根据我国合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现针对原告要求被告退还租赁费的诉求，本院予以支持。具体退还的金额，应结合本案租赁合同实际履行的期限计算。原告于2017年9月25日腾空并经被告验收，且被告在庭审中同意对腾空后的租金按实予以退还。因此，双方的租赁合同于2017年9月25日解除。自2017年9月26日至2017年12月31日（共计97天）的租金59008元（222041元/365天×97天），被告应当予以退还。至于保证金10000元，鉴于原告已经结清了相应的水电费用，根据合同约定，被告亦应予以退还。争议焦点二，关于原告主张的补偿款构成是否合理及能否得到支持的问题。原告以会议纪要作为补偿款构成的计算标准，并申请法院依法调取案涉租赁房屋因拆迁所取得的相关费用。根据查明的事实，案涉租赁房屋系商业性质用房，根据会议纪要，其停产停业损失补助、临时安置费、搬迁费、提前搬迁奖励分别为100元/平方米、200元/平方米、30元/平方米、30元/平方米。故对该四项的补偿款金额，本院予以确认。至于装修补偿一项，根据会议纪要中关于“装修补偿：商业、办公房屋（含工业厂房中的实际办公用房）不选择评估的，按合法面积房屋重置价的35%标准补偿，不低于200元/平方米；仓储、工业房屋不选择评估的，按合法面积房屋重置价的10%标准补偿，不低于50元/平方米”的约定，原告主张200元/平方米的标准，后在庭审中表示变更为323.84元/平方米，结合被告提供的柯桥街道大溇居柯东综合服务中心拆迁补偿明细表，可知本案涉案房屋重置价为658.08元/平方米，故其装修补偿为230.33元/平方米。原告主张变更为323.84元/平方米的诉求，于事实不符，本院不予支持。至于上述款项能否得到支持，本院认为，双方就权利义务有约定的从约定，没有约定的按法律规定，法律未明确规定的按照交易习惯、公平原则等处理。本案中，双方对被告已从拆迁部门获取的搬迁费、提前搬迁费、临时安置费、停产停业损失补助及装修补偿均有异议。根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条规定：征收非住宅房屋的，房屋征收部门应当一次性支付搬迁费、临时安置费。其中，搬迁费包括机器设备的拆卸费、搬运费、安装费、调试费和搬迁后无法恢复使用的生产设备重置费等费用。搬迁费、临时安置费的具体标准由设区的市、县（市）人民政府规定。第二十九条规定：征收非住宅房屋造成停产停业损失的，应当根据房屋被征收前的效益，停产停业期限等因素给予补偿，补偿的标准不低于被征收房屋价值的百分之五，具体标准由设区的市、县（市）人民政府规定。现案涉房屋系原告向被告承租用于生产、仓库、办公使用，故拆迁必然导致其搬迁并而产生搬迁费用。因此，对原告提出的搬迁费本院予以支持。至于提前搬迁费一项，因提前搬迁系在规定时间内签订房屋拆迁补偿并腾空搬迁验收合格的，系承租人与出租人共同致力所得，故本院酌定提前搬迁费由原、被告各享有50%。至于临时安置费一项，本院认为，被告作为出租人，其因厂房被拆迁需要重新安置是不争的事实，故该笔费用依法应归业主即被告所有，原告该请求理据不足，本院不予支持。至于停产停业损失一项，因案涉厂房在拆迁前已由原告承租，且原告确实在该厂房从事生产经营等活动，故现房屋拆迁导致前存在停产停业损失确系事实，故该项费用应由原告享有。至于装修补偿一项，本院认为，根据本案查明的事实，被告取得的装修补偿金额，均按房屋重置价35%获赔，因此，原告所装修之事实与获赔金额并无直接关联。且原、被告所签订的《资产租赁合同》中，对装修相关事宜未作明确约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案中，虽双方对装修问题未作约定，但根据原告承租被告厂房的用途等合同条款可知，被告同意原告进行装饰装修。本案因政府拆迁导致合同解除，故根据公平原则，结合合同实际履行的情况，本院酌定原告可享有20%的装修补偿款。综上，原告在本案中因租赁物拆迁可享有的补偿款为117845.69元（191.07元/平方米×616.78平方米）。原告主张被告支付该款自起诉之日起的利息，系其合理的损失，本院予以支持。争议焦点三，关于原告主张的拆迁补偿款能否在本案中一并处理的问题。原告认为，其之所以提出该项诉求，基于被告的违约行为导致其合同无法继续履行，从而要求被告对此予以赔偿。而赔偿金额是参照拆迁部门给予被告拆迁补偿的标准。被告认为，拆迁补偿与房屋租赁系不同的法律关系，二者不能等同，原告若要向被告主张违约赔偿，应当举证证明其损失的事实，现原告未能举证证明，故其诉求不能成立。本院认为，本案原告虽提起的系合同违约之诉，但该诉讼之根源系租赁物拆迁所导致。解除合同的原因在于政府拆迁系不可抗力，并非任何一方违约所致。鉴于双方对拆迁后所产生的各项费用未在《资产租赁合同》作任何约定，因此，虽原告未充分举证证明其产生的实际损失，但因拆迁带给原告损失确也是不争的事实。根据公平原则，原告可以获得相应的拆迁补偿款，具体金额已在前文中详细说明，此处不再赘述。为避免诉累，节约司法资源，本院认为，对原告主张的款项可以在本案中一并处理。综上，对原告的合理诉求，本院依法予以支持。不合理诉求，依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告绍兴市柯桥区柯桥街道大溇股份经济合作社应于本判决生效后十日内支付给原告蔡联民搬迁费、提前搬迁费、停产停业费、装修补助费合计117845.69元，并支付该款自2017年12月5日起至本院判决确定履行日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；二、被告绍兴市柯桥区柯桥街道大溇股份经济合作社应于本判决生效后十日内支付给原告蔡联民剩余租金59008元、保证金10000元；三、驳回原告蔡联民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7526元，减半收取3763元，由原告蔡联民负担2069元，由被告绍兴市柯桥区柯桥街道大溇股份经济合作社负担1694元，被告绍兴市柯桥区柯桥街道大溇股份经济合作社应负担部分，限于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 任 莹二〇一八年二月十一日书记员 金燕敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第五条：在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。