福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)闽0702民初3780号 原告（反诉被告）:南平投资集团有限公司，住所地南平市延平区解放路**建大商厦****。 法定代表人：冯开猛，董事长。 委托诉讼代理人:张上海，福建武夷律师事务所律师。 被告（反诉原告）:福建南平康泰医药物流有限公司，，住所地福建省南平市东溪路** 法定代表人：罗华富，执行董事。 委托诉讼代理人:毛勇文，福建太岩律师事务所律师。 原告（反诉被告）南平投资集团有限公司（以下简称南投公司）与被告（反诉原告）福建南平康泰医药物流有限公司（以下简称康泰物流公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月10日立案后，依法适用简易程序进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形,裁定转为适用普通程序。被告康泰物流公司于2017年8月11日提起反诉，本院决定合并审理。本院分别于2017年7月10日、2017年8月11日、2017年10月19日三次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南投公司的委托诉讼代理人张上海，被告（反诉原告）康泰物流公司的委托诉讼代理人毛勇文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南投公司向本院提出诉讼请求：判令康泰物流公司向南投公司支付自2009年3月15日起至2015年3月14日止拖欠的租金合计人民币77996元，并支付自起诉之日起至缴清租金之日止按银行同期贷款利率计算的利息。事实与理由：2001年10月30日，南平市国有资产管理委员会作出《关于第二批市直“非转经”资产授权经营管理的通知》，将南平市规划局所有的486.7平方米店面（包含案涉房屋）授权南平市非生产性公有资产营运有限公司（以下简称市非经公司）经营管理。2012年8月，市委市政府下发《整合市本级国有资产组建国有集体公司的方案》的通知，以市非经公司为主体，成立南投公司，将原已授权市非经公司经营的非转经国有资产全部由南投公司承接经营管理。2004年3月12日，南投公司与案外人林高贵签订《房屋租赁合同》，合同约定：“甲方（南投公司）将位于南平市城乡规划局大楼负一层及附楼层房屋出租给乙方（康泰物流公司）使用，租赁期限从2004年3月15日至2009年3月14日止，月租金为人民币5000元。”合同到期后，双方未续签合同，房屋的实际使用人康泰物流公司向房屋所有权人南平市城乡规划局申请续租，南平市城乡规划局同意续租，并由南投公司根据市场行情确定租金标准，但不低于原有租金，因未签订新合同，康泰物流公司继续按5000元/月标准缴纳租金。因缴纳的租金低于市场标准，经南投公司、康泰物流公司、南平市规划局协商，三方于2015年3月3日达成一致意见并制作《康泰医药补交租金情况表》，自2009年3月15日起至2015年3月14日止，康泰物流公司还需向南投公司补缴租金77996元。因公司经营效益不好，康泰物流公司向南投公司申请从2015年9月开始，每月补交房租5000元，直至还清为止。但康泰物流公司之后没有按约缴纳，南投公司多次催讨无果。 康泰物流公司辩称，2004年至2015年康泰物流公司承租南平市城乡规划局大楼负一层及附楼一层，经营药品超市，双方未签订书面合同口头约定月租金5000元。出租房屋原先是作为规划局库房使用，相应的“消防分部分项工程”没有安装建设，即康泰物流公司承租的房屋是没有配套的消防设施。随后2004年康泰物流公司投入资金对该房屋的“消防分部分项工程”进行建设，经验收合格并投入使用。根据南平市政府相关政策，南投公司承担该房屋的出租方权利义务，因需对该房屋向社会进行挂牌招租。2014年南投公司和该房屋产权单位南平市城乡规划局及康泰物流公司三方，就康泰物流公司退租后，投入的“消防分部分项工程”残值金额补偿进行协商，三方同意由南投公司委托福建闽审工程造价咨询有限公司（以下简称咨询公司）进行工程结算审查。2014年12月15日咨询公司根据消防工程实施合同、隐蔽签证、竣工图纸等资料，同时考虑该消防工程使用年限近十年。从工程在整个使用寿命期间的实际性损耗分析，建议本消防工程造价按折旧后的价格计算，再按八点五折计算，最后定案金额为151912元，三方对该金额无异议并盖章签字确认同意。2015年，南投公司和该房屋产权单位南平市城乡规划局及康泰物流公司三方就2009年3月至2015年3月期间租金调整和2012年11月南平市城乡规划局收回部分店面作为车库使用减免租金进行协商。2015年3月3日三方确认康泰物流公司需补交租金77996元。综上，南投公司应支付的房屋消防工程造价残值151912元和康泰物流公司需补交的租金77996元相抵后，康泰物流公司不需再支付补交租金的义务。请求驳回南投公司的诉讼请求。 康泰物流公司向本院提出诉讼请求：判令南投公司支付康泰物流公司南平市城乡规划局大楼负一层及附楼一层的消防工程折旧价151912元，并支付反诉之日起至缴清之日止银行同期贷款利息。事实与理由：2004年至2015年康泰物流公司承租南平市城乡规划局大楼负一层及附楼一层经营药品超市。双方未签订书面合同口头约定月租金5000元。出租房屋原先是作为规划局库房使用，相应的“消防分部分项工程”没有安装建设，即康泰物流公司承租的房屋是没有配套的消防设施。随后2004年康泰物流公司投入资金对该房屋的“消防分部分项工程”进行建设，并投入使用。根据南平市政府相关政策，南投公司承担该房屋的出租方权利义务，因需对该房屋向社会进行挂牌招租，2014年南投公司和该房屋产权单位南平市城乡规划局及康泰物流公司三方，就康泰物流公司退租后，投入的“消防分部分项工程”残值金额补偿进行协商，三方同意由南投公司委托福建闽审工程造价咨询有限公司（以下简称咨询公司）进行工程结算审查。2014年12月15日咨询公司根据消防工程实施合同、隐蔽签证、竣工图纸等资料，同时考虑该消防工程使用年限近十年。从工程在整个使用寿命期间的实际性损耗分析，建议本消防工程造价按折旧后的价格计算，再按八点五折计算，最后定案金额为151912元，三方对该金额无异议并盖章签字确认同意。2015年南投公司将该房屋向社会进行挂牌招租，由紫芝社区卫生服务站承租，该消防设施完整保留并由南投公司移交紫芝社区卫生服务站使用。因南投公司应支付的房屋消防工程造价残值151912元和康泰物流公司需补交的租金77996元相抵后，康泰物流公司不需要在支付补交租金的义务。现南投公司违反诚实信用原则，故康泰物流公司提起诉讼。 南投公司辩称，康泰物流公司反诉南投公司应支付消防工程折旧款151912元没有事实和法律依据，理由如下：1、《房屋租赁》约定南投公司无需补偿改造、增扩费用，且南投公司并未就支付康泰物流公司消防工程款的补偿达成一致意见，消防工程安装费用无需由南投公司承担。根据《房屋租赁》第八条第1款“如需对房屋进行改造装修或增扩设备时，应征得出租方同意，费用由乙方自理。”第4款“租赁期满或期间，如乙方退出，则乙方装修或扩建的部分（不动产）不得擅自拆走或毁坏，也不能作价给甲方，应经甲方验收合格后退出并由甲方退还押金。”根据上述合同约定，康泰物流公司改造租赁房屋产生的费用由其承担，并在双方解除合同后归南投公司所有。因此南投公司无需承担消防工程的安装费用。2、南投公司、产权人南平市规划局与康泰物流公司共同委托鉴定消防工程造价，南投公司不是同意承担消防工程安装费用，而是便利康泰物流公司与新承租户协商时，该鉴定报告可以作为消防设施费用补偿的依据。且在鉴定过程中，南投公司、产权人没有向康泰物流公司作任何承诺同意支付消防工程费用。3、案涉房屋于2015年9月由紫芝社区卫生服务站承租，新承租人的法定代表人（负责人）是罗华富，因此，前后两承租人的法定代表人都是罗华富，其消防设施还是罗华富本人使用，不存在消防设施补偿问题。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、南投公司提交的《房屋租赁合同》，康泰物流公司对该证据的真实性合法性关联性均有异议。本院认为，该《房屋租赁合同》的承租方是林高贵，且无其他证据证明林高贵与康泰物流公司的关联性，故对该份证据不予采信；2、南投公司提交的“非转经”资产明细卡，康泰物流公司认为该份证据是南投公司自己制作的，与本案没有关系。本院认为，该证据系南投公司自行制作，不予采信；3、南投公司提交的2015年11月29日租金缴纳《发票》，康泰物流公司认为与本案没有关联性。本院认为，该《发票》载明的付款方为“林高贵”，且无其他证据证明林高贵与康泰物流公司的关联性，故对该份证据不予采信；南投公司提交的2015年6月18日《申请书》，康泰物流公司对其真实性有异议。本院认为该《申请书》的申请单位落款为“福建南平康泰医药物流有限公司”，但未加盖公章，故对该证据不予采信；康泰物流公司提交的《工程预（结）算审核验证征询表》，南投公司对真实性合法性没有异议，对关联性有异议，认为该证据只能表明双方对补偿的数额确认，无法说明由南投公司承担消防工程费用。本院认为，南投公司对该份证据的真实性、合法性没有异议，故对该份证据的真实性、合法性予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年10月30日，南平市国有资产管理委员会作出《关于第二批市直“非转经”资产授权经营管理的通知》，将南平市规划局所有的店面（包含案涉房屋）授权市非经公司经营管理。2012年8月，南平市委市政府下发《整合市本级国有资产组建国有集团公司的方案》，该方案明确以市非经公司为主体，成立南投公司，将原授权市非经公司经营的“非转经”国有资产全部由南投公司承接经营管理。2004年7月，康泰物流公司向南投公司实际承租案涉房屋即南平市城乡规划局大楼负一层及附楼一层，双方未签订书面租赁合同，口头约定月租金5000元，康泰物流公司对案涉房屋进行营业性装修（包括案涉“消防分部分项工程”装修）后用于经营药品超市。2009年3月10日，康泰物流公司向产权人南平市城乡规划局申请续租案涉房屋，南平市城乡规划局同意康泰物流公司续租五年。2014年6月30日，康泰物流公司向南投公司出具了一份《申请书》，载明“……现店面租赁期限到期，需重新招租时，望贵公司将我公司投入消防工程的费用444628.13元作为重新招租时补偿我公司投入费用的前置条件。妥否。”2014年12月15日，南投公司、康泰物流公司及南平市城乡规划局三方共同在《工程预（结）算审核验证征询表》中盖章确认康泰物流公司药品超市消防工程送审金额为430000元，审减金额为278088元，核定造价的定案金额为151912元，备注栏记载“南平市康泰医药物流有限公司的药品超市消防工程位于…。上述工程由承租人在2004年营业性装修工程建成后投入使用，该消防工程使用期已近十年…”2015年3月3日，南投公司、康泰物流公司及南平市城乡规划局三方共同确认2012年11月南平市城乡规划局向康泰物流公司收回20平方米店面。同日，三方亦共同确认2009年3月至2015年3月康泰物流公司尚需补交租金合计77996元。2015年9月，南投公司与新的承租人紫芝社区卫生服务站签订了房屋租赁合同。康泰物流公司至今未予补缴77996元租金。 本院认为，南投公司与康泰物流公司虽未签订书面的《房屋租赁合同》，但双方均认可康泰物流公司于2004年7月开始实际承租使用案涉房屋，双方形成事实上租赁合同关系。双方均应按约定及法律规定履行各自的义务。 关于南投公司主张的要求康泰物流公司支付租金77996元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，本案，南投公司已履行了交付租赁物义务，康泰物流公司理应履行支付租金的义务，双方于2015年3月3日共同确认康泰物流公司尚需补交2009年3月至2015年3月租金计77996元，康泰物流公司至今未予支付，构成违约，南投公司主张要求康泰物流公司支付拖欠租金77996元，并支付自起诉之日（即2016年11月1日）起至缴清租金之日止按银行同期贷款利率计算的利息，有事实和法律依据，予以支持。 关于康泰物流公司主张要求南投公司支付案涉房屋消防工程折旧价151912元，并支付反诉之日起至缴清之日止银行同期贷款利息的诉讼请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。”本案，康泰物流公司于2004年承租案涉房屋时即进行营业性装修工程（包含案涉房屋消防工程部分）建成后投入使用，双方租赁合同已于2014年届满，案涉房屋消防工程已使用近十年，且双方虽于2014年12月共同确认案涉房屋消防工程核定造价为151912元，但康泰物流公司提交的证据并不足以证明双方就消防工程的造价补偿达成协议，故康泰物流公司要求南投公司支付消防工程折旧价151912元，并支付反诉之日起至缴清之日止银行同期贷款利息的诉请，没有事实和法律依据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、福建南平康泰医药物流有限公司应于本判决生效之日起五日内向南平投资集团有限公司支付拖欠租金77996元，并支付自2016年11月1日起至缴清租金之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。 二、驳回福建南平康泰医药物流有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付前述判项确定的金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1749.9元，公告费400元，反诉案件受理费3338.24元，均由福建南平康泰医药物流有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 长  方晓红 代理审判员  庄晗玥 人民陪审员  郑雪娇 二〇一八年二月一日 书 记 员  张洪燕 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。