江西省定南县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0728民初102号原告：赣州市锦园物业管理有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区文明大道39号。法定代表人：管小荣，系该公司董事长。委托诉讼代理人：林阳花，定南县章正法律服务所法律工作者。被告：缪鹏连，女，1981年2月23日生，汉族，住江西省定南县。委托诉讼代理人：钟志慧（被告丈夫），男，1980年1月3日生，汉族，住江西省定南县。原告赣州市锦园物业管理有限公司（以下简称：锦园物业公司）与被告缪鹏连物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦园物业公司的委托诉讼代理人林阳花到庭参加诉讼，被告缪鹏连的委托诉讼代理人钟志慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦园物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告缪鹏连立即支付给原告2016年1月至2017年10月的物业费共计1117.69元、滞纳金335.31元（所欠物业费的30%），合计1453元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告锦园物业公司与定南县精致房地产开发有限公司签订了一份《九龙商业街前期物业服务合同》，合同时间为2016年1月1日至2018年1月31日，被告系九龙商业街26-1-301房屋的业主。因被告与前物业公司有纠纷，于是把纠纷强加到原告公司身上，被告从2016年1月1日至2017年10月31日未支付过物业费，给原告公司物业管理带来了很大的压力、难度。原告公司多次通过电话、催款函等方式找被告协商，但被告一直未来原告公司缴交物业费。现原告为了公司的工作更加的好开展，给被告及其他业主带来更优质的物业服务，特向本院提起诉讼。被告缪鹏连辨称，1、被告不与原告发生物业服务合同关系，九龙商业街开发商定南县精致房地产开发有限公司未经合法程序变更原告为新的物业服务企业，有违法定程序。被告于2012年1月1日与定南县精致房地产开发有限公司签订了一份《赣州市商品房买卖合同》，购买了九龙商业街26栋1单元301室。根据该合同第二十二条规定，定南县精致房地产开发有限公司选聘赣州华鑫物业服务有限公司作为小区的前期物业服务企业。被告不清楚原告何时更换了物业公司并接管了小区的前期物业服务。根据原告在诉状中列明进驻的时间是“2016年1月1日”，当时定南县精致房地产开发有限公司卖出的房屋已经超过1/2户数，依据《物业管理条例》第十一条第四项和物权法的相关规定，解聘、选聘物业服务企业的需要占全体业主人数和总面积1/2的人通过，需要由全体业主和开发商共同召开业主大会后依法定程序来决定。因此，原告进驻九龙商业街小区侵犯了被告的合法权益。原告提交的《前期物业管理服务协议》上并没有被告的签字，被告也没有看过该协议，双方之间没有形成物业管理服务关系。原告依据《前期物业管理服务协议》上的约定催要物业费没有事实和法律依据。依据物业管理条例的规定，只有具备相应资质的物业服务企业才能实施物业管理，而原告没有任何表明其资质等级的证书，被告也不知道原告是否有资格管理物业。其次，物业服务收费实行明码标价及亮证制度。原告在催收物业管理费前，应当向被告出示江西省经营性服务收费许可证，但原告并没有提交收费许可证，也没有其他证据证明其按照法律规定收费。因此，原告提交的物业管理费的主张没有计算依据。2、原告未尽到物业服务职责，未履行安全管理保障义务，原告只收费不服务的行为不能得到法庭的支持。依据合同法第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货减少价款或者报酬等违约责任。”原告自进驻九龙商业街以来，对被告等业主反映的生活垃圾未及时清运、消防通道长期堵塞、小区内随意停车、下水道长期堵塞、门口积水长苔藓、路面长期坑洼至今未修复、不尽安全保障职责、保安人员缺岗不尽职、店面私自修改烟囱未予制止导致小区环境受到污染、路灯损坏长期未予更换等问题，被告等业主多次要求维修，但物业服务企业知晓后仍置之不理，时至今日都没有解决。依据《前期物业服务合同》第一条规定的原告应承担的管理服务义务有物业共同部位的维修等八项主要服务内容，但原告连基本的封闭管理、门卫管理、来往人员监管、消防设施配备、街道路灯安装、安全防范管理都没有，完全没有履行合同义务，明显属于只收费不服务。小区内街道四通八达，物业设施欠缺，服务不到位。虽然设置有门卫与门卫设施，但保安人员长时间不在岗，保安人员对外来人员以及不明身份人员不予管理，包括精神疾病患者、乞丐等人员都可以在业务服务范围区随便出入，给业主的人身财产带来严重的隐患，安全得不到起码的保障。依据《物业管理条例》和《物业管理条例实施细则》第三十六条规定，“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”尤其是对被告等业主长期反映的小区内花园道路、单元门口长期积水形成苔藓的情况置之不理，致使多位业主受伤。2017年9月10日，27栋2单元602室业主因单元楼门口长期积水长苔藓导致大人抱着小孩时滑倒，致使小孩叶奕阳头部受伤，造成医药费损失近千元，对此情况，原告仍然不以为然。被告与其他业主态度一样，不是不交物业费，而是原告只收费、不服务的态度，以及造成了没有物业公司都比有物业公司好的情况，原告应反省自身问题。综上所述，被告认为原告的诉讼请求和事实理由隐瞒了事实、违背客观实际，违反了法律规定，原告违约在先，请法院驳回原告的诉讼请求。原、被告双方围绕争议焦点向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院对原、被告双方提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告锦园物业公司是经依法核准成立的有限责任公司，具有独立法人资格及三级资质，经营范围包括物业管理等。定南县九龙商业街系定南县精致房地产开发有限公司开发，被告缪鹏连于2012年1月1日购买了定南县九龙商业街26栋1-301房（楼梯房），该房屋建筑面积为125.42平方米，并于2013年4月交房。被告缪鹏连在交房时与定南县精致房地产开发有限公司选聘的赣州华鑫物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》。后因赣州华鑫物业服务有限公司停止物业服务，定南县精致房地产开发有限公司通过邀标的方式选聘了原告锦园物业公司为九龙商业街小区提供物业服务，并与原告锦园物业公司签订了《九龙商业街前期物业服务合同》，合同约定：1、由原告锦园物业公司为其开发的定南县九龙商业街进行前期物业服务；2、服务内容与质量。主要包括：①物业共用部位的维修、养护和管理；②共用设施设备的运行、维修、养护和管理；③共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，保持物业环境美观、整洁、卫生；④园林设施、监控设施及公共绿化的养护和管理；⑤车辆停放的管理；⑥公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理；⑦档案资料管理；⑧装饰装修的有关管理服务；⑨其他应当提供的物业服务。3、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。物业服务费用标准：楼梯房0.4元/月/平方米；电梯房0.7元/月/平方米；电梯电费0.3元/月/平方米；写字楼、商铺0.5元/月/平方米。……业主在办理入伙手续时需缴纳一年的物业费，入伙后物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人在每季1日前必须履行交纳义务。……8、违约责任：业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准支付违约金。9、合同期限为三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止，在本合同期限内，如业主委员会成立之日本合同自动终止。被告缪鹏连以其交房时是与赣州华鑫物业服务有限公司签订的前期物业服务协议，开发商更改原告锦园物业公司为前期物业服务公司未经其同意，且原告锦园物业公司服务不到位为由，自2016年1月1日起至2017年10月31日止，拒绝向原告锦园物业公司交纳物业费。原告锦园物业公司经书面催收未果，遂向法院起诉。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”在九龙商业街业主委员会成立之前，定南县精致房地产开发有限公司作为九龙商业街小区的建设单位，与依法选聘的具有独立法人资格、具备三级资质的原告签订的《九龙商业街前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，为有效合同。该合同对小区全体业主和物业服务企业具有约束力，业主及物业服务企业应当全面履行各自义务。故对被告提出其未与原告签订前期物业服务合同，并非合同当事人的答辩意见，不予支持。被告还在答辩意见中提出更改物业服务企业需1/2业主同意的抗辩意见，属对法规的理解错误，《物业管理条例》第十二条的关于1/2业主同意的限制性规定，是针对业主大会的，而非针对建设单位的。且退一步说，即使因不可归咎于物业服务企业的原因致使未与业主签订物业服务合同，但形成事实物业关系的，物业服务企业也可要求业主交纳相应的物业费。本案中原告提交的证据证明其提供了相关物业服务，被告在答辩中也认可原告提供了相关物业服务，故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。因原告未提供被告的房屋产权登记证，只提供了被告与开发商签订的《赣州市商品房买卖合同》，故本院按该合同第三条记载的建筑面积进行核算，被告应当交纳的物业费为1103.70元（125.42平方米×0.4元×22个月）。关于原告诉求滞纳金的问题以及被告提出原告服务有瑕疵的答辩意见。被告逾期缴纳物业管理费长达二年时间，其行为构成违约。但有被告提交的证据可以证明，原告在提供物业服务的过程中，确实存在瑕疵，主要集中体现在环境卫生的清洁、公用设施的维护管理、车辆停放的管理等三个方面，且原告对业主所反映的问题未能及时妥善解决或有效沟通。鉴于原告与定南县精致房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同中，对合同中约定的9项服务内容未分项作出定价，且被告拒交物业费对小区物业服务质量的下降也有过错，故本院不对原告的收费标准进行调整，对滞纳金予以免除。被告在答辩中还有关于房屋质量的问题，经查不属物业服务范畴，业主应向开发商主张权利；关于小孩摔伤、物品被盗的问题，因不属同一个法律关系非本案的审理范围，被侵权人可另行主张权利，被告以此为由拒绝向物业公司支付物业费用的答辩意见，本院不予采纳。本案系物业服务合同纠纷，创造良好、和谐的生活环境一方面需要物业公司在管理服务等诸多方面尽心尽力提高服务质量；另一方面也需要每一位业主的理解与配合。物业管理是一种同时带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，这一特性导致了物业公司在服务过程中难免存在一些问题，导致部分业主对物业服务不满意。但若业主均以此为由拒交物业费，则双方的合同关系将陷入“欠费-服务水平下降-更大范围欠费-服务进一步恶化”的恶性循环之中。如此下去，真正受到损害的是业主的利益。而对物业公司来说，物业公司与小区业主之间存在相互依存的关系。物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的问题应及时作出反馈，是合同范围内的解决到位，不属合同范围内的，应解释到位。只有不断提升物业服务水平和质量，才能充分获取所在小区的理解和配合。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告缪鹏连应于本判决生效后十日内向原告赣州市锦园物业管理有限公司支付2016年1月1日至2017年10月31日的物业费1103.70元。二、驳回原告赣州市锦园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告赣州市锦园物业管理有限公司负担5元，由被告缪鹏连负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员 谢惠琼二〇一八年二月二十七日法官助理 袁玉玲书 记 员 任 嫔