江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏08民终3636号上诉人(原审被告):郭启兵。上诉人(原审被告):王雪娇。被上诉人(原审原告):涂福萍。委托诉讼代理人：吴家宝，金湖县建设法律服务所法律工作者。原审被告：巩亚静。上诉人郭启兵、王雪娇因与被上诉人涂福萍及原审被告巩亚静房屋租赁合同纠纷纠纷一案，不服盱眙县人民法院2017年10月25日作出的（2017）苏0831民初1540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭启兵、王雪娇上诉请求：撤销盱眙县人民法院（2017）苏0831民初1540号民事判决，并改判驳回被上诉人诉讼请求；事实和理由：本案现有的证据材料并不能反映被上诉人涂福萍将涉案房屋转租给原审被告巩亚静的行为时经过出租人（涉案房屋所有权人）同意的，因此被上诉人与原审被告巩亚静签订的转租合同无效。基于被上诉人与原审被告巩亚静之间的转租合同无效，上诉人与原审被告巩亚静之间的转租合同亦无效。退一步讲，即使转租经过房屋所有权人同意，但转租期限不能超过承租人剩余租赁期限，金湖县水产局与被上诉人签订合同的租赁期限是2002年5月至2017年5月4日，而被上诉人与原审被告签订的租赁合同期限是2015年5月31日至2017年5月30日，基于这一事实，被上诉人与原审被告之间的租赁合同也无效。上诉人在2016年6月1日就腾空涉案房屋，并向被上诉人提出解除合同，且双方已达成解除合同的合意，既然合同解除了，被上诉人就不应该继续要求上诉人支付2016年6月1日之后的租金。涂福萍答辩称：一审适用法律正确，认定事实清楚。请求驳回上诉人的上诉请求。涂福萍向一审法院提起诉讼请求：1.要求三被告连带给付租金18911元；2.被告巩亚静支付违约金13800元；3.被告承担本案的诉讼费用。原审认定事实：2001年7月4日，金湖县水产局（甲方）与原告涂福萍（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定，甲方同意将3号门面房出租给乙方使用，其租赁期为15年，即从2002年5月5日起至2017年5月4日止。同时，双方在合同中对租金等事项作出约定。2002年5月8日，金湖县林牧渔业发展局在上述合同上盖章，并注明：同意转租。2015年5月1日，原告涂福萍与被告巩亚静签订《房屋租赁合同》一份，双方约定，房屋坐落地点为：金湖县城健康路原水产局一楼门面房，租期为2年，即2015年5月30日-2017年5月30日，年租金为46000元。双方同时约定，租赁期间，非经出租方书面同意，承租方不得将房屋转租，租赁双方如违反合同约定，违约方须承担违约金为年租金的30%。合同签订后，原告将房屋交付被告巩亚静使用，被告巩亚静支付2015年5月30日-2016年5月30日的租金46000元。后被告巩亚静将其承租的房屋转租给被告郭启兵，双方并签订《房屋租赁合同》，双方约定租赁期限为2年，即2015年5月30日-2017年5月30日。租金为46000元/年。2016年3月6日，被告王雪娇向原告出具支付租金的承诺，载明：2016-2017年5月30日前付总房租46000元。1.在2016年5月30日前付23000元，2.在2016年11月30日前付23000元。后被告王雪娇按该承诺支付了23000元租金，对于2016年6月1日后的租金未交纳。2016年10月28日，被告王雪娇将涉案房屋移交给原告。另查明：2016年10月28日，原告将涉案房屋出租给案外人柏传梅，租赁期限为2016年10月28日至2017年5月31日，租金为22000元。被告郭启兵与被告王雪娇系夫妻关系。原审认为：原告涂福萍与被告巩亚静之间的租赁关系依法成立，且合法有效。双方应按合同约定行使权利和履行义务。被告巩亚静将涉案房屋转租给被告郭启兵的行为得到原告的追认，故被告巩亚静与被告郭启兵之间的租赁合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人和出租人之间的租赁合同继续有效。故被告巩亚静仍应继续履行其与原告签订的租赁合同。被告郭启兵租用涉案房屋，并由其妻子王雪娇向原告涂福萍出具支付租金的承诺，被告王雪娇的行为应认定为债务加入，故被告王雪娇应向原告履行给付租金的义务。因被告郭启兵与王雪娇系夫妻关系，且该租金属于夫妻关系存续期间的债务，故被告郭启兵与王雪娇应对该租金承担连带给付义务。关于原告主张的2016年6月1日-2016年10月28日的租金18911元的诉讼请求，因原告与被告巩亚静、被告巩亚静与被告郭启兵约定的租赁期限于2017年5月30日届满，被告郭启兵虽提出在2016年6月1日就腾空房屋并提出解除合同，但并未提供充分证据证明其与原告达成解除合同的合意，根据现有证据，被告王雪娇将房屋交付原告的时间为2016年10月28日，原告也接受该租赁房屋，此时合同解除，故房屋的承租人即被告巩亚静仍应承担2016年6月1日-2016年10月27日合计148天的租金，因涉案房屋的年租金为46000元/年，故一审法院认定该期间的租金为18652元（46000元/年÷365天×148天）。关于原告主张违约金13800元的诉讼请求，根据相关法律规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。本案中，原告涂福萍在2016年10月28日就将涉案房屋租赁给他人使用，2016年10月28日至2017年5月31日的租金为22000元，且原告同意被告王雪娇在2016年11月30日前支付剩余租金23000元，现原告按年租金的30%计算违约金过分高于损失，一审法院酌定其违约金以5000元为宜。综上，一审法院认定被告巩亚静应向原告涂福萍支付租金18652元，并承担违约金5000元。被告郭启兵、王雪娇对租金18652元承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告巩亚静于本判决发生法律效力之日起十日内向原告涂福萍支付租金18652元及违约金5000元。二、被告郭启兵、王雪娇对租金18652元承担连带偿还责任。三、驳回原告涂福萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费618元，原告涂福萍负担266元，被告巩亚静负担352元。二审中，当事人没有提供新的证据。经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，2002年5月8日，金湖县林木渔业发展局在被上诉人与金湖县水产局签订的《房屋租赁合同》上盖章，并注明：同意转租。由此可以证明被上诉人的转租是经过出租人同意的。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效，而不是整个转租合同无效。本案中被上诉人与原审被告的转租合同超出原合同租赁期限的部分无效，剩余部分仍然有效。因此，对于上诉人主张两份转租合同无效，本院不予支持。合同协议解除是指当事人双方通过协商同意将合同解除的行为。本案中上诉人并不享有法定解除权，其要解除合同需要和被上诉人协商一致。虽然上诉人声称其在2016年6月1日已将租赁房屋腾空，但其并不能证明被上诉人已同意解除合同并接收涉案房屋，现有的证明显示被上诉人是2016年10月28日同意解除合同的，所以上诉人仍需支付2016年6月1日至2016年10月28日期间的租金。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律无误，所作判决正确，应当予以维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费618元，由上诉人郭启兵、王雪娇负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 蒋其举审判员 孙 洁二〇一八年二月二日书记员 刘 悦