重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝05民终8674号上诉人（原审原告）：陆小东，男。委托诉讼代理人：姜涛，四川省武胜县中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：陈宾宾，男。上诉人陆小东因与被上诉人陈宾宾房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2017)渝0107民初12840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陆小东的委托诉讼代理人姜涛；被上诉人陈宾宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆小东上诉请求：1、请求撤销一审判决;2、改判被上诉人支付租金12427元、违约金10000元；3、本案一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：一审法院认定被上诉人在合理期限内即提前一个月提出解除合同，该认定与事实不符。因被上诉人违约，应按照合同约定支付违约金10000元。陈宾宾答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陆小东向一审法院起诉请求：请求被告支付2017年2月18日至2017年4月1日的租金12427元，支付违约金10000元，同时确认原告不返还被告保证金5000元，本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年2月18日，陆小东与陈宾宾签订《门市租赁合同》一份，约定陆小东（甲方）将其位于重庆市九龙坡区兰美路120号7栋附37号门市租赁给陈宾宾（乙方），租赁门市营业面积70平方米。租赁时间为2015年2月18日至2016年2月17日，年租金为104000元，租金上半年在租赁期前一个月支付54000元，下半年租金50000元在2015年7月17日前付清。本合同签订后双方必须严格按照合同约定执行，如有违者支付对方1万元违约金，甲方收取乙方水电气等保证金5000元，租赁期满待乙方交清当期各种费用后甲方一次性退还保证金（不计息）。之后书面合同到期后，双方继续维持租赁关系，形成不定期租赁合同关系。至2017年3月22日陈宾宾搬离并交还房屋。陈宾宾的房租支付至2016年2月17日止。本案在庭审中陆小东陈述：2016年2月18日至2017年2月17日不定期租赁合同期间的租金按照原合同标准104000元／年支付。陈宾宾主张经双方协商一致，该一年时间的租金按照92000元／年的标准支付，其提供短信聊天记录证明双方协商一致及实际按92000元／年标准支付的事实。陆小东对陈宾宾陈述不予认可。陈宾宾主张其最早于2017年1月15日即提出因陆小东不同意降低租金所以2017年2月17日后不再续租，并提供电话记录予以证明。陆小东对此不予认可，并主张陈宾宾最早是在2017年3月17日才明确提出不再续租，陆小东诉状中陈述的“后被告经营至2017年2月17日突然要求解除合同”系笔误，因陈宾宾的临时退租，导致2017年3月22日至2017年4月1日房屋空置，期间租金损失由陈宾宾承担。陈宾宾不认可陆小东所称的诉状中系笔误的说法。另、双方各自提交的短信记录中均有如下内容：2017年3月18日，陆小东给陈宾宾发短信称“我在本月12日与你谈租门市一事，你至今未给我明确回复，3月17日是我们商定你搬离的最后期限，但至今你仍未搬出交房，由此产生的损失将由你方承担”。一审法院认为，依照租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，双方形成不定期租赁合同关系。本案中陆小东与陈宾宾所签书面合同于2016年2月17日到期后，未再续签合同，但双方继续发生租赁的事实至2017年3月22日陈宾宾搬离并交还房屋，双方形成不定期租赁合同。陈宾宾应向陆小东支付尚未支付的2017年2月18日至2017年3月22日的租金。对该期间的租金标准，陈宾宾主张应按双方协商并实际降低后的92000元／年计算。一审法院认为陈宾宾提供的证据不足以证明双方就租金标准由原合同约定的104000元／年降低到92000元／年达成一致并实际履行，一审法院认定仍参照原合同约定的104000元／年计算。经计算为10110.44元（1个月零5天）。对于陈宾宾有无提前在合理期限之前通知陆小东要解除合同，一审法院认为，陈宾宾主张其最早已于2017年1月15日即明确提出解除合同，但其提供的证据不能证明其该主张，一审法院对其主张不予采信。陆小东称陈宾宾于2017年3月17日才明确提出不再租赁房屋，并称其诉状中所述“2017年2月17日”系笔误。该陈述为不利陈述，在无充分理由和证据予以推翻的情况下应予采信。同时双方各自提供的短信记录均载明陆小东于2017年3月18日曾给陈宾宾发短信称“我在本月12日与你谈租门市一事，你至今未给我明确回复，3月17日是我们商定的你搬离的最后期限“，可见双方曾商定2017年3月17日为陈宾宾搬离的时间，陆小东主张陈宾宾于2017年3月17日才明确提出解除合同明显不是客观事实。综上，一审法院认定陈宾宾已在合理期限之前通知陆小东解除双方之间的不定期租赁合同关系。对陆小东要求陈宾宾支付2017年3月23日至2017年4月1日期间的空置租金损失的诉讼请求依法不予支持。但陈宾宾仍存在未及时向陆小东支付2017年2月18日至2017年3月22日的租金以及未按双方商定的时间及时搬离和腾房的违约行为。对于原书面租赁合同中的违约金条款及保证金条款是否能继续适用的问题，一审法院认为在不定期租赁合同关系中，双方仅通过实际行为对继续租赁及租金标准达成了一致默示，但租赁期限、租金支付方式等合同核心要素均以双方实际履行情况为准，而不再一定按照原合同进行。双方的合同基本内容已发生了改变，违约条款的设定基础也相应发生了变化。而双方对需要明示的违约金条款并未再在不定期租赁合同关系中进行一致明确。原租赁合同中的违约条款不应再继续适用。陆小东主张违约金10000元缺乏合同依据且明显过高，参考本案中陈宾宾违约行为的性质及对陆小东造成的违约损失的大小，一审法院酌情认定陈宾宾支付陆小东违约金2000元。另，保证金5000元是基于原书面合同的约定支付，原书面合同到期后双方未办理结算，可视为为使之后不定期租赁合同关系得以良好履行的保证，在无其它约定的情况下其最终处理可参照原合同约定进行。但原合同文本中也仅约定了交清各种费用后一次性退还保证金5000元，并未约定若陈宾宾拖欠水电气等费用则保证金5000元不予退还。在陈宾宾承担违约金后一审法院不再支持另行不予退还该保证金。该5000元保证金在陈宾宾完善各项费用后陆小东应退还陈宾宾，为减少纷争，一审法院在本案陈宾宾应支付款项中予以抵扣。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：“一、被告陈宾宾于本判决之日起十日内支付原告陆小东房屋租金10110.44元及违约金2000元，扣除应退还的保证金5000元后，还应支付7110.44元。二、驳回原告陆小东其它诉讼请求。案件受理费收取为242元，由被告陈宾宾承担。该款原告已预付，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。”二审庭审中，陆小东陈述案涉租赁房屋的水电气费已由陈宾宾结清。本院二审查明的其他事实与一审查明相同。本院认为，陆小东与陈宾宾所签书面租赁合同于2016年2月17日到期后，双方未再续签书面合同，但陈宾宾继续使用该租赁房屋并缴纳租金至2017年2月17日，陈宾宾于2017年3月22日搬离租赁房屋，在此期间，陆小东与陈宾宾形成不定期租赁合同关系。2017年2月18日至2017年3月22日期间的租金，应按照双方原约定并实际履行的租金标准计算，由陈宾宾支付给陆小东。双方当事人各自提供的短信记录均载明陆小东于2017年3月18日曾给陈宾宾发短信称“我在本月12日与你谈租门市一事，你至今未给我明确回复，3月17日是我们商定的你搬离的最后期限”，可见双方事前曾协商续租事宜，因协商未果，陆小东要求陈宾宾于2017年3月17日搬离，该事实并非陆小东诉称陈宾宾于2017年3月17日才突然提出解除合同。陈宾宾对解除不定期租赁合同并不存在过错，陆小东要求陈宾宾支付2017年3月23日至2017年4月1日期间的空置租金损失的诉讼缺乏事实和法律依据，依法不予支持。因双方原签定的书面租赁合同已经履行完毕，双方于2016年2月18日之后并未订立书面租赁合同，而是建立的口头不定期租赁合同关系。在陆小东未举证证实双方口头约定了不定期租赁违约金条款的情况下，原书面租赁合同关于违约金条款的约定不当然适用于双方的不定期租赁合同关系中，故陆小东要求陈宾宾按照原书面租赁合同的约定支付10000元违约金的诉请缺乏法律依据，依法不予支持。同时，因陈宾宾仍存在未及时向陆小东支付2017年2月18日至2017年3月22日的租金以及未按双方商定的时间及时搬离和腾房的违约行为，一审法院酌情主张2000元违约金并无不当。陆小东收取陈宾宾5000元保证金系陈宾宾结清租赁期间全部水电气费的履约担保，现陈宾宾已结清租赁期间全部水电气费，且双方并无由陆小东继续扣留该保证金的相关约定，故该款应由陆小东返还给陈宾宾。综上所述，上诉人陆小东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费484元，由上诉人陆小东负担。本判决为终审判决。审判长  胡智勇审判员  苏致礼审判员  陈 华二〇一八年二月二十七日书记员  张远馨