河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀04民终546号上诉人（原审被告）：河北海诺房地产开发有限公司，住所地河北省邯郸市丛台区联纺路30号。委托诉讼代理人：徐俊林、张萌，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张桂梅，女，1962年1月29日出生，汉族，现住邯郸市丛台区。委托诉讼代理人：杨志军、焦常强，河北浩博律师事务所律师。上诉人河北海诺房地产开发有限公司（以下简称海诺公司）因与被上诉人张桂梅房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2017）冀0403民初3278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。河北海诺房地产开发有限公司上诉请求：撤销丛台区人民法院（2017）冀0403民初3278号民事判决，依法发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定“因被告原因没有将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告无法办理房屋权属证书”与实际情况不符，案涉项目兰庭华府无法办理备案登记的原因是：其一是政府部门对小区内部分旧房拆迁工作没有完成；其二是部分业主私改热力导致绿化破坏、新建换热站等与规划不符；其三是指定人防专用设备厂家建设的人防工程一直未能通过验收等，上述问题的解决非上诉人能够左右，且上诉人一直积极与各级政府部门及相关机关进行沟通。基于上述事实，无法办理产权登记非出卖人原因故一审法院判决上诉人承担逾期办证违约责任不符合双方合同约定适用的前提，被上诉人的该项诉请应驳回；2、一审法院依据联纺东街道办事处2017年3月23日出具的证明，认定诉讼时效发生中断并判决上诉人承担逾期交房违约金、返还天然气入网费、热力入网费错误。上述证明无法证明是本案被上诉人的反映，且向街道办事处的反映不能发生诉讼时效的中断的法律后果。3、被上诉人交纳天然气入网费、热力入网费均有双方签订认购协议，且未计入销售成本，不应返还。张桂梅答辩称，河北海诺房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，应驳回上诉、维持原判。1、上诉人提出的政府原因导致无法办证不实。上诉人与第三方之间的拆迁问题不能免除本案上诉人的合同义务；热力变更和热力站的修建系经过各方同意并由政府规划部门公开公示；人防工程及热力站修建均属民事行为非行政行为，其产生的后果既与被上诉人无关也不产生免除上诉人合同责任的后果。故一审判决上诉人承担迟延办证违约责任正确。2、关于承担延期交房违约责任以及退还双气费用等正确，不超诉讼时效。3、关于多支付的购房款、交纳的太阳能、断桥铝合金窗、智能对讲费等均应予以退还。张桂梅向一审法院起诉请求：1、依法判令被告继续履行《商品房买卖合同》，将办理产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。2、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金8763.51元（自2011年12月1日起至2012年6月25日）、逾期办理产权证书期间违约金111290.24元（自2012年6月25日交房后180天起算至2017年4月10日止）；并返还原告多交付的天然气入网费4000元、热力入网费8083.2元，以上共计132138.95元。3、本案诉讼费用由被告承担。。一审法院认定事实：原、被告于2010年11月8日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各一份,双方在协议中约定:一、乙方（原告张桂梅）所购买的商品房为兰庭华府小区1号楼6单元7层702号。该商品房建筑面积约为101.04平方米,每平方米单价为4220元,总价款为423358元。二、双方约定面积与产权登记面积不一致时,选择房屋每平方米建筑面积单价计算,多退少补,付款方式按揭贷款,买受人于签订合同当日付清首付款128388元,余款298000元以按揭支付。三、被告方应在2011年11月30日前将验收合格的商品房交付原告使用。四、被告方逾期交房超过90日的,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。四、出卖人应当在商品房交付使用后90日内,将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方协商解决……。合同签订后,原告依约履行了缴款义务,另缴纳天然气入网费4000元、热力入网费8083.20元。2012年7月1日,被告将合同约定购买的房屋交付给原告。未为原告办理房屋权属证书，原告诉至本院。另查明：邯郸市丛台区联纺东街道办事处于2017年3月23日出具的证明原告小区业主因供暖、延迟交房违约金、双气初装费、房产证办理等一系列纠纷多次向其和其他部门反映。邯郸市物价局、邯郸市住房保障和房产管理局于2010年7月31日发出邯价房{2010}70号文件第二项规定“各房地产开发经营单位在申报备案价格时，必须将应摊入的开发成本费用和开发建设中的各种设施设备费用纳入商品房预销售价格中，不得在备案价格之外收取任何未予标明的费用。提供有偿服务和代收费用，应坚持自愿的原则；与商品房销售有关的价格和收费，应在商品房销售合同中明确约定，未在合同中约定的不得向购房者收取。”一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》不违反法律行政法规的规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。双方合同约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内,将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,现因被告原因没有将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,导致原告无法办理房屋权属证书,故对原告主张的被告应继续履行《商品房买卖合同》，将办理产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求予以支持。原、被告双方在协议中约定的交房日期为2011年11月30日，若被告延期交付，自逾期之日起至交房之日止，甲方应根据乙方实际交款金额按照日万分之一的比例向乙方支付违约金，现被告交房时间为2012年7月1日，逾期交房时间为211天，被告应向原告支付违约金为423358元×0.0001×211天=8996.78元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。(一)、商品房约定的办理房屋所有权登记的期限,自房屋交付之日起90日，（二）、商品房买卖合同的标的物为尚未建房屋的，(三)、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。现因被告原因逾期办理权属登记证书，故被告应当承担逾期办理房屋权属证书的违约责任，因双方没有约定违约金，被告应以所交房款423358元为基数，参照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自双方约定的交房之日起180日计算,被告应自2013年1月1日起向原告支付违约金,至2017年4月10日止，在本案执行程序中另行计算。因邯郸市物价局、邯郸市住房保障和房产管理局于2010年7月31日发出邯价房{2010}70号文件中规定对实行新建普通商品房预销价格实行“一价清”制度，被告不应另行收取原告的天然气入网费和热力入网费，对原告主张的被告应退还收取的天然气入网费4000元、热力入网费8083.20元的主张予以支持。被告辩称原告的各项请求已经超过诉讼时效,不应得到法院支持，因被告的违约行为是一个持续状态延续至今,且邯郸市联纺东街道办事处2017年3月13日出具的证明显示原告就本案的各项主张一直在通过各种途径反映,故对被告主张的原告各项诉讼请求已超诉讼时效的辩解意见不予采纳。被告辩称因政策法规、政策机构原因导致延期交房和非其自身原因逾期办理权属证书，不应承担违约责任，提供的证据无法证明其主张，对该辩解意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告河北海诺房地产开发有限公司在判决生效后三十日内将为原告张桂梅办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；二、被告河北海诺房地产开发有限公司在判决生效后三十日内向原告张桂梅支付逾期交房违约金8996.78元；三、被告河北海诺房地产开发有限公司在判决生效后三十日内向原告张桂梅支付逾期办理房屋权属证书的违约金（以已交房款423358为基数，参照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2013年1月1日起至2017年4月10日止，在本案执行程序中另行计算）。四、被告河北海诺房地产开发有限公司在判决生效后三十日内返还原告张桂梅缴纳的天然气入网费4000元、热力入网费8083.20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，减半收取1450元，由被告河北海诺房地产开发有限公司负担。本院二审期间，海诺公司提交以下证据：兰庭华府小区总规划图、案涉国有建设用地使用权出让合同两份、兰庭华府项目范围内未拆迁房屋照片三张、邯郸市人防办邯人防字（2011）33号通知、关于人防通风工程的《建筑安装工程施工合同》、海诺公司与刘永健的认购协议书及商品房买卖合同各一份、兰庭华府房价构成说明、《邯郸市解决房地产开发遗留问题工作实施方案》、2017年邯郸市解决房地产开发遗留问题工作进度及海诺公司申报单和申报材料、丛台区政府关于协调解决兰亭华府项目有关问题的会议纪要、海诺公司与丛台区四季青街道办事处2009年8月11日的补偿安置协议。上诉人提交上述证据用于证明：第一、无法办理产权登记是政府原因导致，不是上诉人的原因；第二、房价中不包含双气费，上诉人收取正当。被上诉人张桂梅对上述证据的真实性无异议，但认为与本案无关联。未取得规划等许可的原因并非政策因素或不可抗力，不是免责的事由。拆迁、人防、热力站变更等均是民事行为，这些遗留问题均是开发商造成的，与被上诉人无关，政府也是帮助开发商在解决开发商的遗留问题。即使双方对双气费的收取有约定，该约定也不能违反国家的规定，且上诉人提交的刘永健的合同不能代表其他购房人的合同义务。被上诉人提交了2013年7月16日信访的信访件一份，被上诉人对该信访件真实性无异议，但依据该信件产生的时间仍然属于已超过诉讼时效。本院二审查明事实与一审一致。另查明，双方签订的《商品房买卖合同》中约定，出卖人以出让方式取得位于丛台区××大街××号编号为邯市国用2009第010018号的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为C13040020090009，该地块土地面积为13312。上述约定内容与上诉人提交的合同编号为C13040020090009的国有建设用地使用权出让合同内容一致。该出让合同订立于2009年3月4日，合同附件3系出让宗地规划条件部分，所附邯郸市城乡规划局编号（2008）172号新兴大街24号院改造规划设计条件第二条：地块面积，规划总用地面积13311.7㎡，其中净地面积13311.7㎡。上诉人提出案涉土地上有6户未拆迁住户，该未拆迁部分坐落在合同编号为C130400201000127宗地范围，该合同订立于2010年11月26日。上诉人提交的“邯郸市已建成投入使用办证难项目台账”记载，案涉项目未取得竣工备案证明且因此未能办理产权登记。本院认为，本案当事人之间签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，是各方真实意思一致的表示，合法有效，各方均应全面履行合同义务。关于上诉人海诺公司提出其不应承担逾期办证违约金的问题，海诺公司认为因：政府部门对小区内部分旧房拆迁工作没有完成、部分业主私改热力导致绿化破坏、新建换热站等与规划不符、指定人防专用设备厂家建设的人防工程一直未能通过验收等问题的解决非上诉人能够左右，逾期办证系政府原因导致，经查，海诺公司与被上诉人所订立的合同记载，土地使用权出让合同号为C13040020090009，该地块系出让方净地交付，未拆迁部分坐落在合同编号为C130400201000127宗地范围，与案涉商品房所占有土地使用权不同一。从海诺公司提交的证据显示其“办证难”的原因是未取得竣工备案证明，或许，海诺公司提出的拆迁、绿化破坏、新建换热站等与规划不符以及人防工程未能通过验收等是其未取得竣工备案证明的部分原因，即使存在上述原因，均与海诺公司履行其与他人订立的合同有关，且取得竣工备案证明和产权报备资料仍然是开发商义务，故海诺公司上述理由本院不采纳。关于上诉人海诺公司提出其不应承担逾期交房违约金、不应返还天然气和热力入网费的问题，经查，上诉人海诺公司向被上诉人交付房屋的时间是在2012年，被上诉人向一审法院主张的天然气和热力入网费均在其交房前交纳，故其就支付逾期交房违约金和返还天然气和热力入网费的诉讼时效至迟应从交付房屋之日起算。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定：单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章。联纺东街道办事处2017年3月23日出具的证明不符合该规定的证据形式，二审经告知被上诉人并未对该证据证明力予以补充，本院对该证据不予认可。针对逾期交房违约金部分，被上诉人二审提交了2013年7月16日信访件，在该信访件中相关部门未对此部分情况反映予以答复，应当视为就该事项未予以处理，即使从该时日重新起算诉讼时效，截至本案一审诉讼之日亦超过诉讼时效。综上，上诉人关于超过诉讼时效的理由成立，二审予以纠正。被上诉人提出，海诺公司收取天然气和热力入网费违反邯郸市物价局、邯郸市住房保障和房产管理局于2010年7月31日发出邯价房{2010}70号文件的规定，可向有关部门反映。综上所述，河北海诺房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河北省邯郸市丛台区人民法院（2017）冀0403民初3278号民事判决第一项和第三项，即：“被告河北海诺房地产开发有限公司在判决生效后三十日内将为原告张桂梅办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案”、“被告河北海诺房地产开发有限公司在判决生效后三十日内向原告张桂梅支付逾期办理房屋权属证书的违约金（以已交房款423358元为基数，参照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2013年1月1日起至2017年4月10日止，在本案执行程序中另行计算）”；二、撤销河北省邯郸市丛台区人民法院（2017）冀0403民初3278号民事判决第二项和第四项，即：“被告河北海诺房地产开发有限公司在判决生效后三十日内向原告张桂梅支付逾期交房违约金8996.78元”、“被告河北海诺房地产开发有限公司在判决生效后三十日内返还原告张桂梅缴纳的天然气入网费4000元、热力入网费8083.20元”；三、驳回张桂梅的其他诉讼请求。一审案件受理费1450元，由张桂梅负担450元，由河北海诺房地产开发有限公司负担1000元。二审案件受理费330元，由河北海诺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 颖审判员 聂洪文审判员 潘新莉二〇一八年二月九日书记员 杜 薇