上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民终41号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海邑街商业经营管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：赵承霞，执行董事。委托诉讼代理人：王晓英，上海锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘思佳，上海锦天城律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海创融房地产有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：唐烨，董事长。委托诉讼代理人：周平，上海普若律师事务所律师。上诉人上海邑街商业经营管理有限公司(以下简称“邑街公司”)因与被上诉人上海创融房地产有限公司(以下简称“创融公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初3598号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人邑街公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持己方一审诉请、驳回创融公司的反诉请求。事实和理由：一、一审法院根据合同第10-4条约定的内容，认定在出现该款列举的七种情形之一时，守约方和违约方均有权解除合同，属于事实认定的根本性错误。1、10-4条属于违约责任范畴，属于对违约方的惩罚后果之规定。2、10-4条的词句内容表明，可书面通知另一方解除合同的应仅指守约方，而不应包括违约方。3、违约方在出现轻微违约的情况下，无权行使合同解除权，但在其根本性违约的情况下，反而拥有了单方解除权，逻辑上存在问题的同时，也与诚实信用原则严重相悖。4、合同订立的目的表明，可书面通知另一方解除合同的“一方”不可能包括违约方。5、无论是法律规定还是交易习惯，都不允许严重违约方享有单方解除合同的权利。二、无论是条款约定内容还是实际履行情况，均不存在一审所认定“合同实际已无法继续履行的情况”，一审法院结论缺乏事实和合同基础。1、创融公司故意实施的逾期不交房的违约行为根本不会导致合同客观无法继续履行。2、10-4条列举的七种情形，除了第(一)、(七)项之外，其余五种严重违约情形亦不会“致使租赁房屋损坏等合同实际已无法履行”的结果。3、房屋状况、现场情况或是其他相关证据表明，不存在实际无法履行的情况。三、创融公司在2017年2月20日通知解除合同尚不具备10-4条列举的条件。被上诉人创融公司辩称：一审法院适用的合同条款正确，创融公司并未构成违约，有权解除合同。本案合同实际是租赁意向书，有定金条款，双方均有权解除。现全部房屋均已售出，创融公司无权将购房者的信息对外披露。同意一审判决，请求予以维持。邑街公司向一审法院起诉，要求判令：1、创融公司继续履行《上海房屋租赁(商品房预租)合同》，立即向邑街公司交付“创融天悦嘉都”项目下房屋(详见创融天悦嘉都未售房源表)；2、创融公司促成“创融天悦嘉都”项目下所有已售出房屋的购房小业主与邑街公司签订商铺委托经营管理合同(一审诉讼中邑街公司明确此项诉请为要求创融公司将已与创融公司签订出售合同的小业主的名单及联系方式以及相关预售合同复印件交付邑街公司)。一审期间，创融公司提出反诉，请求判令：1、确认双方所签《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》已于2017年2月20日解除；2、邑街公司赔偿创融公司财产损失人民币(以下币种均为人民币)120万元(后创融公司撤回了该项反诉请求)。一审法院认定事实如下：2015年9月30日，创融公司(甲方)与邑街公司(乙方)签订《上海房屋租赁(商品房预租)合同》，约定由乙方承租甲方可依法出租(预租)的商品房。甲方作为“创融天悦嘉都”项目的开发商，开发的一期建筑面积为12326.98平方米，二期建筑面积为6783.88平方米，用途为商业。合同约定，一期：若成功出售，则甲方无条件配合购房者在签订《上海市房地产买卖合同》时同步与乙方签订《商铺委托经营管理合同》。若未成功出售的房屋(以下简称“一期房屋”)，则甲方同意自2016年10月(以实际交付之日为准)起，按本合同约定出租给乙方。待甲方后续将该部分房屋销售后，甲乙双方及购房小业主另行签订三方租赁合同。二期：甲方出租(预租)给乙方的二期房屋位于天祝路、合作路，面积为6783.88平方米。合同第三条交付日期和租赁期限约定，甲方于2016年10月向乙方交付一期房屋，2017年12月31日前向乙方交付二期房屋(由于二期房屋为期房，最迟不晚于2018年3月31日)。一期房屋租赁期自2016年10月起，二期房屋租赁期自2017年12月31日起，均至2027年12月31日止。合同10-4条约定：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，双方应按实际租用天数，即时结清租金(免租期内不予计算)，多退少补。违反合同的一方，应向另一方按六个月合同租金支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的(若甲方违约，则乙方的损失包括但不限于返还双倍定金、装修损失、营业损失、员工工资、人身或财产损失等)，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(一)甲方未按该合同约定最晚期限将该房屋交付乙方的……。上述合同补充条款约定了定金及押金的金额(定金为20万元，押金为40万元)及支付时间。2015年10月14日，邑街公司向创融公司支付定金20万元。2016年11月2日，邑街公司向创融公司发出联系函，内容主要为：截止2016年11月1日项目销售情况见附件，根据租赁合同约定，通知创融公司在收到本函件之日起10日内，对于项目一期已售部分房屋，配合我司(即邑街公司)完成与小业主签订《商铺委托招商经营合同》之事宜；在收到本函件之日起5日内，按合同约定向我司交付该项目一期未售部分的房屋。2016年11月21日，邑街公司向创融公司和案外人上海联源物业管理有限公司发出联系函，表示邑街公司已于2016年11月2日向创融公司致函要求办理未售部分房屋的交接手续。目前邑街公司已经整体招商成功并正式签订租赁合同的面积为6828.90平方米(详见附件)，租户目前亦基于与邑街公司签订的租赁合同的约定，提出了交房的主张，请创融公司和物业公司(协助配合)于2016年11月30日前配合办理未售部分房屋的交接工作。2016年12月13日，创融公司向邑街公司发出告知函称：自2016年11月初开始截至今日，贵司在本司开发的创融天悦嘉都项目一期商业处以张贴告示、给商铺上锁等非法侵权行为对我司的销售、改造及售后移交工作进行干扰，给本项目的已购房客户及潜在客户传递了误导信息，导致本项目营销损失严重，给我司名誉及项目正常工作造成了极其恶劣的影响。我方销售仍在进行，还未实际交付，双方租赁合同还未实际履行，贵司无权处置我方房屋。请贵司接函后立即停止以上非法侵权行为，即刻清除所有告示和锁具，以免造成我方更大的损失。2017年2月20日，创融公司又向邑街公司发出告知函表示：鉴于贵司于2016年11月-2016年12月期间，在我司尚未交付房屋的情况下，在我司开发的创融天悦嘉都项目一期商业处以张贴告示、给商铺上锁等非法侵权行为对我司的销售、改造及售后移交工作进行干扰，贵司的行为不但违反了双方合同的约定，也对我司造成了严重损害，为维护我司合法权益，特向贵司正式提出解除双方签订房屋租赁合同，请贵司在2017年2月28日前与我司办理合同解除相关手续。否则我司将启动法律程序以维护合法权益。2017年3月14日，邑街公司再次向创融公司发出联系函，内容主要为：根据租赁合同约定创融公司应于2016年10月向邑街公司交付项目一期的租赁房屋共计8000余平方米，目前邑街公司已经将上述应交付面积中的6000余平方米转租给第三方商户。根据邑街公司与商户的租赁合同约定，并配合商户的装修要求，邑街公司在发函前已经向部分商户交付租赁房屋。后期，邑街公司将陆续向其余商户交付所有的租赁房屋，商户也将于交房后进场装修及营业。为保障租赁房屋的安全，邑街公司及商户在租赁房屋大门上锁，但上锁后发现了门锁被撬的情况。据悉，撬锁行为系创融公司安排人员进行，这严重违反了邑街公司与创融公司之间的合同约定，侵害了邑街公司的合法权益，邑街公司为保障自身合法权益及财产安全，将另行采购锁具对拥有合法租赁权利的房屋进行上锁，且邑街公司及商户亦将陆续进场装修。请创融公司审慎处理，避免不合法的侵权行为。一审法院认为,本案双方争议的焦点在于创融公司是否有权依据商品房预租合同第10-4条第(一)项的条款内容来解除合同？创融公司认为，商品房预租合同第10-4条第(一)项中明确了合同解除的条件，即甲方未按该合同约定最晚期限将该房屋交付乙方的，合同的一方可通知另一方解除本合同。而邑街公司、创融公司在庭审中一致确认了最晚交付房屋日期为2016年10月31日，创融公司于2017年2月20日发函给邑街公司解除合同符合合同约定的条件，不属于违约。因此本案中商品房预租合同应当认定于2017年2月20日已经解除。邑街公司则认为，作为严重违反合同约定的违约方，创融公司无权行使单方解除合同的权利。合同10-4条应理解为守约方才有权解除合同，而创融公司对此条款的理解明显有误，其认为无论守约方或违约方均有权解除合同不符合合同法精神，也不符合双方期待利益。邑街公司坚持认为双方所签合同实际还在履行之中，且还应继续履行下去。法院认为，根据法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。从合同条款文意解释的角度来看，合同第10-4条明确约定出现该条款项下所列七种情形时，合同的一方即有权解除合同，此处的“一方”所指的应是合同的任何一方，包括守约方和违约方。邑街公司主张仅守约方才有权解除合同，法院无法予以认同。分析合同第10-4条所列除第(一)项以外的其他几项情形，其中四项都是约定了因甲方或乙方原因致使租赁房屋损坏等合同实际已无法继续履行的情况，在此情形下赋予合同双方包括违约方解除合同的权利显然符合双方签约时的真实意思表示。综上，法院对创融公司要求解除合同的反诉请求予以支持，对邑街公司基于合同继续履行前提下主张的诉讼请求均不予支持。鉴于邑街公司在庭审中明确表示对于合同解除后的后续事宜处理暂时不作考虑，故法院对此不予处理，邑街公司可另行主张。一审法院据此判决：一、上海邑街商业经营管理有限公司与上海创融房地产有限公司于2015年9月30日签订的《上海房屋租赁(商品房预租)合同》自2017年2月20日起解除；二、上海邑街商业经营管理有限公司的诉讼请求，不予支持。二审中，创融公司为证明涉案房屋已全部售出，提交了其与浙江盛大房地产开发有限公司就“创融天悦嘉都”一、二期剩余全部房屋的认购意向书及收取定金的收款凭证。邑街公司在收到上述证据后未发表质证意见。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，现邑街公司提起上诉，请求改判支持其继续履行涉案租赁合同的诉讼请求，即交付合同约定的未售出的房屋及相应已出售房屋小业主的信息。根据双方合同的约定，创融公司就已售出房屋所应承担的义务为配合购房者与邑街公司签订《商铺委托经营管理合同》，在此情况下购房者有权自主决定是否将购买的商铺出租给邑街公司经营。鉴于购房者的合同、个人信息涉及案外人的利益及隐私，是否向非合同相关方披露需经购房者的同意，故本院对邑街公司要求创融公司提供上述信息的诉讼请求，不予支持。根据涉案租赁合同的约定，创融公司应将未售出的房屋交付邑街公司经营，现双方在履行过程中发生争议。创融公司拒绝交付涉案房屋，主张邑街公司的关联公司故意不积极销售涉案房屋，邑街公司存在上锁、张贴告示等侵权行为，且现全部房屋已经销售完毕(创融公司提交了其与浙江盛大房地产开发有限公司就“创融天悦嘉都”一、二期剩余全部房屋的认购意向书)。鉴于邑街公司作为承租方继续履行合同，尚需创融公司配合提供相关配套设施及配合办理相关证照，故在双方矛盾激化创融公司坚决拒绝的情况下，继续履行涉案合同可能引发其他新的矛盾，特别是在创融公司出售剩余房屋后新的产权人能否与邑街公司达成租赁协议存在较大的不确定性，因此涉案合同目前已无继续履行的基础。鉴此，一审法院判决驳回邑街公司的诉讼请求，并无不妥。创融公司在一审中主张适用合同10-4条款享有解除权。根据查明事实，创融公司属于未按约交房，显然构成违约，而上述合同条款并未明确约定违约方有权解除合同，故创融公司的上述主张缺乏法律依据，本院不予采纳。需要指出的是，创融公司在合同解除函中实际系以邑街公司构成侵权为由主张解除合同，并未援引合同10-4条款。而在本案中，虽有证据证明邑街公司存在不当行为，但创融公司所提交的证据尚不足以证明其已具备法定或约定解除合同的条件。如上文所分析的，本案涉案合同目前已丧失了继续履行的基础，创融公司也已于2017年2月20日明确作出拒绝履行合同的意思表示，故邑街公司因合同不能继续履行的损失，应另行主张。鉴此，本院对一审判决的相应事项不再做调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海邑街商业经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  姚 跃代理审判员  陈家旭二〇一八年二月二十八日书 记 员  高 勇附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……