湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终8158号上诉人（原审原告）：谢慧娜，女，1972年7月14日出生，汉族。委托诉讼代理人：夏威，湖北光年律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉链家宏业房地产经纪有限公司（原名湖北深中联置业顾问有限公司）。住所地：湖北省武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城（*期）第*幢**层*号。法定代表人：黄月平，该公司总经理。委托诉讼代理人：江佳娜，女，该公司员工。上诉人谢慧娜因与被上诉人武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称链家宏业公司）居间合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2016）鄂0112民初2341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查，当事人没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。谢慧娜上诉请求：撤销原判第二项，改判支持其一审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由链家宏业公司承担。事实与理由：一、一审法院以链家宏业公司促成居间合同成立即可获得全额中介费的观点错误、适用法律错误。二、链家宏业公司违反诚实信用原则，虚假宣传。链家宏业公司辩称，一审法院认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。谢慧娜向一审法院起诉请求：1.判令链家宏业公司向谢慧娜返还中介费20,355元；2.判令链家宏业公司向谢慧娜返还评估、担保费11,000元；3.本案诉讼费用由链家宏业公司承担。一审法院认定事实：链家宏业公司原名湖北深中联置业顾问有限公司，2015年12月22日变更工商登记为现名。2015年9月25日，案外人甘一然（卖方）、谢慧娜（买方）、链家宏业公司（经纪方）签订存量房居间（买卖）合同，约定：卖方将坐落于武汉市东西湖区常青花园六小区南区2栋1单元13层3室房产转让给买方，转让价885,000元；定金50,000元为第一部分房款，经纪方预留5,000元作为交房保证金，在完成房产过户交接并结清相关费用后3个工作日内，由经纪方直接划入卖方指定的收款账户；第二部分房款835,000元，付款方式为银行按揭商业贷款，买方须在房产过户见房产收件单前支付首期款265,000元（不含定金），买方应在首期款支付截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料……；买卖双方在此合同签订后30个工作日内签署武汉市存量房买卖合同，交纳税费，办理过户手续；卖方应当在收到全款（交房保证金除外）后3日内交房；鉴于经纪方已促成买卖双方之间签署本房产买卖合同，买方应向经纪方支付佣金22,125元。违约责任：买方或卖方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任。如买方违约，卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付房产转让价20%的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20%的违约金……合同还约定了三方其他权利义务。甘一然（甲方、卖方）与谢慧娜（乙方、买方）签订合同所附的金融中心按揭、权证代办服务协议约定，买卖双方房地产交易类别为甲方房地产未抵押、产权有效，拥有完全的房地产处置权，持有有效的房产证、土地证，乙方按揭贷款支付楼款。此类型对应的服务收费为900元。一手证办理相关服务收费1,000元，远城区收取100元办理附加费（远城区包括：江夏、蔡甸、新洲、黄陂、汉南）。在签订合同时由乙方一次性付清。合同还附有二手房签约告知书。同日，链家宏业公司向谢慧娜出具收取贷款费（评估、担保）11,000元的收据一张。2015年9月30日，链家宏业公司向谢慧娜出具收取佣金20,355元的收据一张。谢慧娜、链家宏业公司双方在本案审理中陈述双方在合同履行过程中同意将合同约定的居间方佣金22,125元变更为20,355元。2016年3月18日，甘一然作为原告诉至原审法院，以谢慧娜在支付50,000元定金后即不再履行前述存量房居间（买卖）合同为由，请求判令：1.谢慧娜向甘一然支付违约金127,000元（另有50,000元由定金冲抵）；2.谢慧娜承担全部诉讼费用。2016年10月14日，原审法院就该案作出（2016）鄂0112民初748号民事判决书，以谢慧娜未按合同履行义务应承担违约责任为由，判决：“一、谢慧娜于本判决生效后五日内向甘一然支付违约金38,500元（已扣减定金50,000元）；二、驳回甘一然的其他诉讼请求……”。此后，谢慧娜不服该民事判决书，上诉至武汉市中级人民法院，武汉市中级人民法院于2017年2月14日制作（2016）鄂01民终7989号民事调解书调解结案，调解书确认调解协议的条款为：“一、谢慧娜支付给甘一然违约金5.5万元，该款与谢慧娜所交定金5万元冲抵后，余款5,000元于本调解书生效之日由谢慧娜一次性支付给甘一然；二、双方均不得再就本案争议事项向对方主张权利。”一审另查明，2016年3月24日，谢慧娜作为原告诉至原审法院，以甘一然在双方合同履行过程中同意让第三方购买房屋，后又反悔并拒绝履行合同为由，请求判令：1.解除双方的存量房居间买卖合同；2.甘一然双倍返还谢慧娜购房定金100,000元；3.诉讼费由甘一然承担。2016年10月14日，原审法院就该案作出（2016）鄂0112民初901号民事判决书，以双方此前约定的合同附条件解除的条件已成就，因谢慧娜导致合同不能继续履行为由，判决：“一、确认谢慧娜与甘一然签署的《存量房居间（买卖）合同》已解除；二、驳回谢慧娜的其他诉讼请求。案件受理费1,150元（已减半收取），由谢慧娜负担……”。2016年6月16日，谢慧娜诉至原审法院，要求如诉称。一审法院认为，在存量房居间（买卖）合同中，谢慧娜系买方、链家宏业公司系居间方，该合同在被解除前合法有效，其中明确约定居间费由买方谢慧娜承担；根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，链家宏业公司作为居间人只要促成合同成立，即可按约要求支付报酬。谢慧娜以《房地产经纪管理办法》第十九条:“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金”的规定要求链家宏业公司返还中介费20,355元的诉讼请求无事实和法律依据，依法不予支持。金融中心按揭、权证代办服务协议虽无链家宏业公司签章，但从链家宏业公司向谢慧娜开具11,000元的收据可知，谢慧娜已依协议向链家宏业公司支付11,000元，协议已实际履行，而随着存量房居间（买卖）合同的解除，该协议也已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，谢慧娜有权要求链家宏业公司返还评估、担保费，在本案中，链家宏业公司并未提交任何证据证明其为谢慧娜支付了任何评估、担保费用，故链家宏业公司应向谢慧娜返还全部评估、担保费11,000元，对谢慧娜的此部分诉讼请求依法予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、武汉链家宏业房地产经纪有限公司于判决生效后十日内向谢慧娜返还评估费、担保费合计11,000元；二、驳回谢慧娜其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费292元（已减半收取），由谢慧娜负担217元，链家宏业公司负担75元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，案外人甘一然（卖方）、谢慧娜（买方）、链家宏业公司（经纪方）签订《存量房居间（买卖）合同》是三方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应认定合法有效。对此谢慧娜不持异议。根据合同约定，谢慧娜向甘一然支付了定金50,000元及向链家宏业公司支付了评估费、担保费11,000元。上述事实表明链家宏业公司履行了上述合同义务，已促成谢慧娜与甘一然订立房产买卖合同，居间行为已完成，故链家宏业公司有权收取佣金，即谢慧娜应该支付报酬。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担”及《存量房居间（买卖）合同》约定：鉴于经纪方已促成买卖双方之间签署本房产买卖合同，买方应向经纪方支付佣金22,125元。因谢慧娜、链家宏业公司在合同履行过程中同意将居间方佣金22,125元变更为20,355元，故谢慧娜应依约向链家宏业公司支付中介费20,355元。谢慧娜上诉称链家宏业公司未提供附加值服务即不能获得全额中介费，经查与事实不符，故其该项上诉理由不成立。谢慧娜上诉还称链家宏业公司虚假宣传，但未提交证据证实，应承担举证不能的法律后果，故其该项上诉理由也不成立。综上，上诉人谢慧娜的上诉理由均缺乏事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费584元，由上诉人谢慧娜负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 伟审 判 员  张 静审 判 员  李 娜二〇一八年二月十二日法官助理  贺玉琼书 记 员  贺玉琼