江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终11329号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙良连，男，1968年9月19日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邓文蔚，男，1968年4月6日出生，汉族，户籍所在地安徽省合肥市瑶海区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王爱香，女，1968年3月12日出生，汉族，户籍所在地安徽省合肥市瑶海区。上诉人孙良连因与被上诉邓文蔚、王爱香房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2017）苏0508民初5996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙良连上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：双方签订《房屋转让权利协议书》的日期不是2017年8月24日，而是2018年8月24日，是约定的最后付款日期，该协议是对租金支付进行了新的约定；上诉人并未违约，不应当支付滞纳金；2015年3月12日发生的维修费1600元，应由邓文蔚、王爱香支付给上诉人，2017年9月15日的维修费3000元，上诉人已经支付给马乙吉日，也应由邓文蔚、王爱香支付给上诉人。邓文蔚、王爱香辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。邓文蔚、王爱香向一审法院起诉请求：1、判令孙良连履行《房屋租赁合同》各条款约定，支付2017年9月1日至2018年8月30日一年度租金14万元，并支付违约金14000元及滞纳金（按月租金的0.3%每日计算）；2、本案的诉讼费用由孙良连承担。孙良连向一审法院提起反诉请求：1、判令邓文蔚、王爱香支付房屋维修费7400元，并承担继续维修房屋的责任；2、判令邓文蔚、王爱香支付本、反诉诉讼费用。一审审理中，孙良连表示涉案房屋已经维修好，故撤回要求邓文蔚、王爱香承担继续维修房屋责任的请求。一审法院认定事实：2013年9月3日，苏州市东亚房地产开发公司（出租方、甲方）与孙良连（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定苏州市东亚房地产开发公司将苏州市××号房屋（建筑面积174.38平方米，共两层半，以下简称涉案房屋）租赁给孙良连，租期为2013年9月1日至2018年10月30日，房屋用途为商业（不含大餐饮）。房屋租金第五年为14万元（不含税），按年结算，于每年9月1日前支付。合同第八条维修养护责任约定：租赁期间，日常的房屋维修由乙方承担。因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。合同第十五条违约责任约定：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的0.3%/日向乙方加收滞纳金。合同还对其他事项作出了约定。孙良连承租涉案房屋后将一楼出租给周苏义经营面馆、二楼出租给陈仙华经营棋牌室。2016年5月11日，邓文蔚、王爱香通过司法拍卖竞得苏州市××号房产，并于2016年7月29日取得该处房屋的不动产权证书。2016年11月4日，邓文蔚、王爱香与孙良连因涉案房屋的租金支付事宜产生纠纷诉至一审法院，经一审法院调解后通过强制执行，邓文蔚、王爱香取得了2016年9月1日至2017年8月31日的租金。2016年12月22日，孙良连与次承租人周苏义因涉案房屋一楼的租金支付事宜产生纠纷诉至一审法院，经一审法院审理后判决周苏义应向孙良连支付租金，但考虑到租赁房屋的总污水道存在问题，酌定减免了1500元租金。2017年甲方邓文蔚、乙方孙良连、丙方於善军、陈仙华三方签订了租房转让权利协议书，就位于苏州市××号门面房出租转让事宜达成四项协议：一、甲方同意乙方将该房继续转让权利、继续延期使用承租，也同意丙方继续转让。二、乙方的权利在2018年9月1日随着原租赁协议到期结束。但在该年度的租金由乙方向甲方一次性支付。三、乙方在丙方转让时行使原租赁合同的权利，并收取租金。四、丙方在转让时，必须保持原租赁合同内容不变。如重大更改，须经甲方、乙方同意。协议由甲方邓文蔚、乙方孙良连、丙方於善军、陈仙华的公公蒋春来签字确认。协议落款日期为2018年8月24日。2017年10月10日，孙良连（出租方、甲方）与马乙吉日（承租方、乙方）签订房屋租赁合同书，约定甲方将南环东路723号房屋一楼出租给乙方经营面馆，租期自2017年10月10日起至2018年8月30日止。马乙吉日目前是涉案房屋一楼的实际使用人。一审审理中，孙良连陈述称涉案房屋的总污水管存在质量问题，为改造、维修该污水管分别于2015年3月12日、2016年7月20日、2017年9月15日产生下水改造、维修、材料人工等费用1600元、1300元、3000元。其中2017年9月15日收据上的交款单位（或个人）为马乙吉日。一审审理中，邓文蔚称马乙吉日于今年9月份打电话告知他污水道存在问题，他回复称维修的事情应由孙良连负责。上述事实，由不动产权证书、房屋租赁合同、租房转让权利协议书、房屋租赁合同书、收据、(2016)苏0508民初7071号民事调解书、(2016)苏0508民初7593号民事判决书及双方当事人一审庭审中的陈述予以证实。一审法院认为，苏州市东亚房地产开发公司与孙良连就涉案房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按约履行。2016年5月11日，邓文蔚、王爱香通过带租司法拍卖竞得了涉案房屋，故自该日起苏州市东亚房地产开发公司在房屋租赁合同中的权利义务概括转让给了邓文蔚、王爱香，即邓文蔚、王爱香取得了出租人的地位，孙良连亦认可其与邓文蔚、王爱香之间存在房屋租赁关系。现孙良连未能按照租赁合同约定于2017年9月1日前支付2017年9月1日至2018年8月30日租金14万元，已构成违约。其辩称双方约定所诉的租金于2018年8月24日再行支付，故按约未予支付。租房转让权利协议书上的落款日期为2018年8月24日，根据一般书写习惯，落款日期即为书写当天的日期。该份协议于2017年由邓文蔚书写，其陈述称书写这份协议是为了马乙吉日能够办理营业执照，并非支付租金的截止日期，落款日期2018系书写错误，应为2017。结合本案的事实、事情发展的经过以及一般书写习惯，一审法院认为，若双方约定于2018年8月24日前支付租金，那么在租房转让权利协议书的第二条中就明确一次性支付租金的时间，而不是用落款日期作为租金支付的截止日期，故邓文蔚的陈述可信度较高，予以采纳，租房转让权利协议书上的落款日期2018年8月24日系笔误，并非支付租金的截止日期。故一审法院支持邓文蔚、王爱香要求孙良连支付自2017年9月1日起至2018年8月30日止房屋租金14万元的诉讼请求。关于邓文蔚、王爱香主张的违约金、滞纳金。合同中既约定了违约金又约定了滞纳金，违约金和滞纳金的主要功能均系弥补违约方给守约方造成的损失。合同对于逾期支付租金作出了专门约定即若逾期支付租金，应当按月租金的3‰/日为标准向甲方支付滞纳金，故不应再适用违约金的条款。孙良连逾期支付租金，应当承担相应的滞纳金，关于滞纳金的计算标准，邓文蔚、王爱香主张以月租金的3‰/日支付滞纳金。一审法院认为，孙良连逾期支付租金，势必造成邓文蔚、王爱香相应的资金占用损失，考虑到孙良连的违约程度、滞纳金的上述功能以及邓文蔚、王爱香并未产生其他实际损失，一审法院依法将滞纳金的计算标准调整为按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算。综上，孙良连应当向邓文蔚、王爱香支付滞纳金（自2017年9月1日起计算至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算）。关于孙良连主张的房屋维修费。由于涉案房屋总污水道存在问题导致实际使用人无法正常使用，且从维修的项目及金额可以看出，并非仅仅是污水道堵塞的问题，还涉及到污水道的改造问题，已经超出了房屋日常维护的范围，故维修的责任应在房东一方即邓文蔚、王爱香需承担污水道改造、维修的费用。考虑到邓文蔚、王爱香于2016年5月11日竞得涉案房屋，自该日起承继出租人的权利义务，其实际上亦自该日起收取租金，故2015年3月12日发生的维修费用1600元不应由邓文蔚、王爱香负担。另，2017年9月15日收据上的交款单位（或个人）为马乙吉日，并非孙良连，且孙良连并未提供证据证明其已经向马乙吉日支付了该笔维修费用3000元，故该笔维修费用不应由邓文蔚、王爱香向孙良连支付。此外，在(2016)苏0508民初7593号案件中因污水道问题导致次承租人周苏义无法正常使用的租金减免部分1500元，已经由孙良连承担，因该费用亦系污水道问题产生，故应由邓文蔚、王爱香承担，向孙良连支付。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、孙良连于判决生效之日起十日内向邓文蔚、王爱香支付2017年9月1日至2018年8月30日期间的房屋租金14万元，并支付滞纳金（自2017年9月1日起计算至被告实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算）。二、邓文蔚、王爱香于判决生效之日起十日内向孙良连支付维修费用2800元。三、驳回邓文蔚、王爱香的其他诉讼请求。本诉案件受理费3380元，减半收取1690元，由邓文蔚、王爱香负担190元、孙良连负担1500元；反诉案件受理费25元，由孙良连负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《房屋转让权利协议书》合法有效，双方均应诚信履行。该协议中并未约定孙良连支付租金的日期为2018年8月24日，协议下方落款日期2018年显系2017年之笔误。孙良连认为支付租金期限尚未届至，其不应支付滞纳金的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采信。对于邓文蔚、王爱香取得涉案房屋权利之前发生的维修费1600元，孙良连认为应由邓文蔚、王爱香支付的上诉意见，缺乏法律依据，本院不予支持。2017年9月15日的维修费3000元，孙良连未能提供证据其实际向马乙吉日，对孙良连的该项上诉请求，本院亦不予支持。综上所述，孙良连的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3405元，由孙良连负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  郭 锐审判员  黄学辉二〇一八年二月二十六日书记员  闻 艺