江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终10703号上诉人（原审原告、反诉被告）：施则春。委托诉讼代理人：杨鸥，江苏杨鸥律师事务所律师。委托诉讼代理人：封雨婷，江苏杨鸥律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州新太阳置业有限公司。委托诉讼代理人：蒋昌顺，江苏剑桥人律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈旭东，江苏剑桥人律师事务所律师。上诉人施则春因与被上诉人苏州新太阳置业有限公司（以下简称新太阳公司）土地租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2017)苏0509民初3074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。施则春上诉请求：撤销一审判决第一、二项，发回重审；一、二审诉讼费由新太阳公司承担。事实和理由：1、施则春没有转租行为。即使施则春存在转租行为，新太阳公司也在庭审中陈述过其知晓转租的事实。在施则春经营期间，新太阳公司未就转租提出异议，双方就转租已形成新的事实约定。2015年4月施则春和新太阳公司就因仓储问题发生纠纷，新太阳公司在2015年8月以施则春转租为由起诉只是在为自己的违约行为寻找借口。2、租赁合同约定施则春可搭建临时办公用活动房。新太阳公司出尔反尔要求施则春将活动房拆除，构成违约，应赔偿施则春剩余租赁期内装修残值损失。3、施则春是在新太阳公司胁迫下签订《补充协议书》，有案外人胡玉龙证人证言以及派出所接处警工作登记表为证，《补充协议书》应为无效。4、新太阳公司虽然曾函告可能采取停水停电行为，但函告内容、期限不明确；其在庭审中自述没有对施则春提供水电服务的义务，则其没有权利停水停电。新太阳公司应承担侵权责任并赔偿施则春损失。5、一审法院未对施则春的损失进行评估，严重违反法定程序。新太阳公司未按规定时间开发土地，并且未向施则春开具租金发票，法院应向相关主管部门就新太阳公司违法行为提出司法建议。新太阳公司辩称：新太阳公司知晓转租事实后即要求施则春整改，未就转租与施则春形成新的约定。临时活动房并非施则春搭建，施则春未办理搭建手续造成的后果应自行承担。发现非法搭建后，新太阳公司已通过函告及签订补充协议形式给予施则春整改时间。《补充协议书》不存在欺诈胁迫情形。本案为合同纠纷，施则春主张侵权责任应另行起诉。收回土地使用权和税收问题与本案没有关联性。请求维持原判。施则春向一审法院起诉请求：新太阳公司继续履行土地租赁合同；赔偿施则春损失200万元；本案的诉讼费用由新太阳公司承担.新太阳公司向一审法院反诉请求：解除双方签订的土地租赁合同，施则春立即返还新太阳公司位于汾湖镇杨家荡太阳湖三期的土地（F地块内158亩）；施则春支付新太阳公司土地租金1474667元（按158亩，每亩每年4000元从2014年12月1日起暂计算至2017年3月31日止，并扣除60万元），并继续计算至实际返还土地之日；反诉费用由施则春承担。一审法院认定事实：2014年11月20日，新太阳公司作为甲方（出租方），施则春作为乙方（承租方），签订《土地租赁合同》，约定经双方协商，甲方同意将自己的部分土地租赁给乙方临时使用。甲方将位于太阳湖大花园三期F地块内土地约158亩，租给乙方作为堆放木板仓场使用，木板被损坏，可在本地块修补。租赁土地未接通水、电等设施。租赁期限为五年，自2014年12月1日至2019年11月30日止，第六年开始乙方有优先租赁权，租金每年按百分之五增长，直到土地开发为止。租金每亩每年4000元，从2014年12月1日计算。租赁土地的所有权属于甲方，甲方有权向乙方收取F地块租赁费632000元每年，押金为632000元。每年11月15日前支付下一年的租金。甲方有权监督乙方对土地的使用，如乙方不按规定的项目经营或随意将土地转租或挪作他用，甲方有权终止协议并要求乙方承担违约责任。乙方未按协议支付租金，甲方可解除协议并有权要求违约金。协议租赁期间，甲方需要收回租赁土地的，须提前三个月以书面方式通知乙方，提前通知的甲方无需给乙方补偿，退还剩余租金。若未提前告知，退还剩余租金，另补偿搬运费。乙方在土地租赁期间只能从事本协议规定的经营项目，如有变更须经甲方书面同意。乙方可搭建临时用办公活动房，但不得作为生活居住使用。仓场夜晚值班留守人员不得超过20人。水、电等设施由乙方自行接入，设施安装费及水电费由乙方自行承担。租赁期内，乙方转让、转租或抵押租赁土地的，须经甲方书面同意。在协议执行期间，任何一方不得擅自改变或解除协议。本案所涉地块坐落于芦墟镇杨家荡，土地使用权人为新太阳公司，土地用途为住宅。2015年4月28日，新太阳公司向施则春发函，内容为其公司接到汾湖高新区管委会文件，要求对施则春在太阳湖大花园三期未经政府相关部门批准，私自搭建仓储和生产经营木制品及餐饮店等经营活动予以立即拆除。为此，其公司通知施则春立即拆除，否则造成的法律后果和责任自负。当日，施则春在该函件上签收，并注明收到立即执行。2015年5月11日，新太阳公司作为甲方，施则春作为乙方，签订《补充协议书》，约定由于乙方未按照汾湖政府的规定办理搭建临时房的手续，致使政府下文立即拆除。为此，乙方同意于6月底前补办政府批文或拆除，将土地完好交由甲方建设。乙方已付租金和已收租金以6月底为界进行结算，多退少补，甲乙双方互不补偿。如果乙方到期未按本协议平整归还租用土地，造成甲方损失的，由乙方进行赔偿。2015年7月28日，新太阳公司向施则春、胡永进发通知，内容为你方在太阳湖三期F、G地块内未经新太阳公司批准，违反合同约定，违规建造了70余间彩钢板构筑物。新太阳公司接到了汾湖高新区多部门要求整改的函，接到函后公司于4月28日发函至你方，要求你方在三个月内拆除所有违章建筑，并消除隐患。现整改时间已到，你方置若罔闻，未按政府及相关部门的要求整改到位。鉴于你方违反合同约定，擅自违法搭建存在安全隐患，新太阳公司将于近日起对你方启动法律诉讼程序，依法终止租赁协议。望你方加大力度整改，如继续无视函告，新太阳公司将按照相关部门的要求，对堆场进行停水、停电。租户自拆产生的补偿费用及停水、停电造成的后果由你方承担。次日，施则春、胡玉龙在通知上签字。2015年8月6日，新太阳公司至一审法院起诉施则春，要求解除本案所涉租赁合同，并提交照片证明当时场地的现状。庭审笔录中，施则春称其与史言庆签订了租赁合同，已经将土地转租给史言庆，租金为每年每亩7000元，堆放木板的仓场是史言庆在经营。其租来土地后，投入成本用于平整土地、铺设建筑垃圾、修路修排水沟、通电通水，平均成本每亩4500元，总投入成本711000元。2016年2月3日，新太阳公司撤诉。2015年11月30日，汾湖派出所报接警，经了解为2015年11月30日凌晨，太阳湖三期负责人将本案租赁地块上的变压器拆卸，致木材市场断电。2016年3月12日，139××××9891（陶长会手机号码）发短信致施则春，内容为：施则春你好，经公司计算，你的运费共计97426.71元。截至2月底你租用158亩欠费190000元，抵扣运费后尚欠款92573.29元。2017年4月10日，施则春签收本案反诉状。以上事实，有施则春提供的（2015）吴江汾民初字第00744号案件开庭笔录、土地租赁协议、报警记录、短信截屏，新太阳公司提交的土地使用权证、通知、函、补充协议及双方的庭审陈述等证据证实，一审法院予以确认。本案争议焦点：一、新太阳公司是否具有合同解除权及租金如何确定的问题。新太阳公司认为施则春违反合同约定转租、搭建、经营餐饮、居住等行为，且至今只支付了60万元租金，其余租金未按约支付，故新太阳公司有权解除合同。陶长会系新太阳公司的行政经理，施则春提交的手机短信中显示的手机号码确系陶长会使用的，但其并无结算的职权，故对施则春提交的短信记录及要求抵扣租金的主张不予认可。双方于2015年5月11日签订补充协议，约定当年6月底，若施则春未按照要求补办政府批文或拆除违法建筑，则应将土地交还新太阳公司。由于施则春承诺拆除违法建筑并搬离却未履行，违约在先；另外合同约定水、电由施则春自行解决，故即使新太阳公司拆除了变压器也不是违约行为。涉案土地一直在施则春的控制中，虽然其在配合拆迁公司拆迁，表达了其无继续使用的意思，但始终没有办理向新太阳公司交付土地的正式手续，甚至2017年6月4日施则春仍然主张土地归其控制，在他人推土时，通过报警的方式予以阻止，新太阳公司认为既然施则春仍实际控制土地，应当支付相应的租金。新太阳公司于2015年8月起诉施则春要求解除合同，后因为鉴定费太高，新太阳公司撤诉了。现新太阳公司仍要求解除租赁合同，施则春按约支付租金。施则春认为，该地块是施则春与案外人史言庆合伙经营，施则春进行投资，史言庆带来一百多户承租户承租该地块。这些小承租户每年每亩地给施则春租金10000元，其中7000元为施则春投入的基础设施费用，3000元为水电费、管理费等。史言庆租了二三十亩地，但实际只使用了十几亩，因为其主要是介绍客户拿佣金。施则春自己经营了四亩，在F地块的西南角。施则春并没有转租行为，除已支付租金60万元外，2016年2月，新太阳公司的工作人员陶长会发短信给施则春，称将新太阳公司结欠施则春的运输土方费用97426.71元抵扣施则春截至2016年2月底结欠新太阳公司的租金190000元，故施则春已支付租金697426.71元。补充协议是其在新太阳公司逼迫下签订的，2015年6月底前其并未取得政府批文，但考虑合作的情况下，其配合并动员其他人拆除了一批建筑物。施则春认为合同应继续履行。新太阳公司强行拆除变压器导致施则春租赁的土地无法继续经营，施则春有权不继续付租金。一审法院认为，新太阳公司依法取得了土地使用权并将其出租给施则春使用，土地租赁合同系双方真实意思表示，法律、行政法规并未一律禁止合法取得土地使用权的人将土地出租用于经营活动，因此本案所涉租赁合同合法有效。施则春在（2015）吴江汾民初字第00744号案件开庭笔录中称其已将土地转租给史言庆，并签订了租赁合同。该行为违反了土地租赁合同中关于转租的约定；另外双方于2015年5月11日签订的补充协议中约定，施则春应于6月底前补办政府批文或拆除，将土地完好交由新太阳公司建设。意即施则春应在2015年6月底前办理政府批文，否则应将违法建筑拆除并将土地平整后交付新太阳公司。现施则春违反了该约定，未办理政府批文，也未将土地返还新太阳公司，故新太阳公司据此要求解除合同符合法律规定，一审法院予以支持，施则春于2017年4月10日签收反诉状，故土地租赁合同于当日解除，对施则春要求继续履行合同的主张不予支持。关于租金问题，虽施则春违反了双方签订的补充协议中的约定，但新太阳公司在2015年11月30日强行拆除变压器，亦非正当行为，违反了合同约定，致施则春无法实现合同目的，故施则春可拒绝支付自2015年11月30日起的租金。新太阳公司认可施则春已支付租金60万元，一审法院予以确认。新太阳公司另确认陶长会系其公司工作人员，施则春提交的手机短信中手机号码确实为陶长会使用，故一审法院对该手机短信予以确认，两者抵销后，截至2015年11月30日止的租金，施则春已支付完毕，对新太阳公司要求施则春支付租金的主张不予支持。二、施则春的损失确定及赔偿问题。施则春认为，新太阳公司擅自拆除了变压器，没有履行合同项下的供电义务，导致施则春的合同目的不能实现，故要求新太阳公司按约履行合同义务。另外新太阳公司带吴江市远通房屋拆迁有限公司（以下简称远通公司）强行拆除了施则春建造的遮雨棚、水泥路、保安房、配电房等设施，造成施则春损失1799632元；另新太阳公司提供的变压器是坏的，施则春维修、检测花费75000元，电费由新太阳公司销户领取9873.19元，施则春为此还产生误工费、医疗费、为小承租户支付的餐饮、交通费等，以上合计超过200万元。因新太阳公司的侵权、违约行为致使施则春产生上述损失，现施则春主张赔偿200万元，并申请法院依法评估。新太阳公司认为其在2015年4月就通知施则春拆除违法建筑，履行了土地租赁合同约定的提前三个月的告知义务，且双方在2015年5月11日签订了补充协议，但施则春并未按约履行，违约在先。关于施则春主张的损失，其并未举证损失的存在，远通公司的拆除行为新太阳公司开始并不知情，与远通公司也无委托等合同关系，远通公司也非强拆，补偿款也是远通公司支付的。（2015）吴江汾民初字第00744号案件开庭笔录中施则春陈述其投资金额为711000元，现本案中又认为损失为200万元，显然施则春存在虚假陈述，且即使施则春存在投入，根据双方签订的土地租赁合同，新太阳公司已提交三个月告知施则春收回土地，亦不用给予施则春补偿，即使未提前三个月告知，也只是补偿施则春搬运费，另外补充协议中也约定不予补偿。一审法院认为，施则春称新太阳公司带领远通公司实施了拆除行为，其因惧怕远通公司未报警。现施则春未举证远通公司系受新太阳公司指示进行拆除，且新太阳公司亦不予认可，故对施则春认为新太阳公司存在侵权行为的主张不予支持。施则春称补充协议系在新太阳公司的逼迫下签订的主张，因未举证，一审法院对其该抗辩意见不予采信。对于施则春认为新太阳公司存在违约行为，应赔偿其相应损失的主张，因双方于2015年5月11日签订的补充协议中约定，施则春应于2015年6月底将涉案土地平整后交付新太阳公司，新太阳公司于2015年7月28日送达施则春的通知中也载明其将依法终止租赁协议，现新太阳公司在反诉中要求解除合同，视为其已履行了土地租赁合同中约定的若租赁期内收回土地应提前三个月以书面方式通知施则春的义务，按照该合同约定，新太阳公司无需给予施则春补偿；另一方面，施则春在履行土地租赁合同中存在转租行为，违反了合同约定，且在补充协议中亦存在违约行为，导致合同解除，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。综上，对施则春要求新太阳公司赔偿损失的请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、苏州新太阳置业有限公司与施则春于2014年11月20日签订的《土地租赁合同》于2017年4月10日解除，施则春于判决生效之日起三十日内将双方于2014年11月20日签订的《土地租赁合同》中的标的物返还苏州新太阳置业有限公司。二、驳回施则春的全部诉讼请求。三、驳回苏州新太阳置业有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费37968元，由施则春负担。反诉案件受理费9036元，由苏州新太阳置业有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审相一致。二审中，施则春提交了2017年9月9日接处警工作登记表以及胡玉龙的书面证言为证，以证明新太阳公司胁迫其签订《补充协议书》及不准其在（2015）吴江汾民初字第00744号案件中聘请律师。新太阳公司质证认为：对接处警工作登记表真实性无异议，但是施则春如在2015年被迫签订协议，应立即报警，其在事隔两年多后报警没有任何事实依据。证人未到庭，书面证言的真实性无法认可，而且胡玉龙的哥哥胡永进向新太阳公司承租了另一土地，与新太阳公司之间有过诉讼，胡玉龙与案件有利害关系。本院认为：施则春主张《补充协议书》是其受胁迫签订，提交了接处警工作登记表及书面证人证言为证。接处警工作登记表反映的报警时间系在一审判决之后，距《补充协议书》签订已逾两年，且报警内容均为施则春单方陈述，无法证明胁迫事实存在。证人未到庭作证，证言内容亦无其他证据佐证，本院亦不予采信。施则春主张《补充协议书》系受胁迫签订依据不足，本院认定协议书系双方真实意思表示，合法有效。关于施则春是否违约的问题，（2015）吴江汾民初字第00744号案件庭审笔录中，施则春陈述其已将涉案土地转租给史言庆，由史言庆使用，并提交土地租赁合同复印件一份予以证明。施则春在本案一审中陈述其与史言庆是合伙关系并签订过合伙协议，但未提交合伙协议，也与其在此前案件中的陈述及举证相矛盾。而且施则春在二审中自述其与史言庆合伙招别人来做木材二手市场，向所招的人收取费用，亦表明涉案土地已转租给他人使用。一审法院认定施则春存在转租行为并无不当。新太阳公司虽然在庭审中陈述知晓转租事实，但并未表示其同意转租，施则春认为其与新太阳公司已就转租形成新的约定没有依据。施则春将土地转租给他人违反合同约定，构成违约。关于新太阳公司是否违约的问题，《土地租赁合同》约定新太阳公司将土地出租给施则春作为堆放木板仓场使用，施则春可搭建临时办公活动房。新太阳公司2015年4月28日发函，指出施则春私自搭建仓储和生产经营木制品及餐饮店，要求立即拆除。施则春收函后表示立即执行，未对函件提出异议，足以证明施则春承租后的土地用途及搭建的房屋已超出了合同约定的范围，新太阳公司要求施则春拆除活动房并不构成违约。新太阳公司2015年11月30日拆除变压器虽然不当，但一审法院已据此认定施则春无需支付变压器拆除后的租金，施则春在一审诉讼请求中主张受到的损失也不包括与停水停电直接相关的损失，对施则春要求新太阳公司承担停水停电的侵权责任的请求本案不予理涉。关于施则春的损失，施则春在一审中主张的各项损失从项目上看包括其在场地上进行相关工程建设的费用、双方发生纠纷后的误工费、维权费用等。施则春认为是因新太阳公司的侵权、违约行为导致其受到上述损失没有依据。而且《土地租赁合同》是因施则春违约解除，施则春要求新太阳赔偿剩余租期内装修残值损失也于法无据。此外，《土地租赁合同》约定新太阳公司需要收回租赁土地的，须提前三个月以书面方式通知施则春，无需给施则春补偿。新太阳公司已通过签订《补充协议书》及发通知的方式在2014年4月10日解除合同、收回土地前提前三个月以书面方式通知了施则春，也无需给予施则春补偿。因施则春主张的损失无法得到支持，一审法院未就损失委托评估并不违反诉讼程序。新太阳公司是否存在其他违反土地、税务管理法规的行为与本案实体处理结果无关。综上，施则春的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37968元，由上诉人施则春负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一八年二月二十二日书记员  陆晓婷