上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初15787号原告(反诉被告)：上海合舜金融信息服务有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人王毅鸿。委托诉讼代理人：罗应俊，上海申拓律师事务所律师。被告(反诉原告)：毛秋琼，女，1951年4月25日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。被告(反诉原告)：姜联生，男，1951年11月17日出生，汉族，户籍地吉林省图们市。两被告共同委托诉讼代理人：翟立伟，上海市百良律师事务所律师。原告上海合舜金融信息服务有限公司与被告毛秋琼、姜联生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案受理后，依法适用简易程序。原告于起诉时提出了财产保全申请，本院经审核后依法采取了保全措施。审理中，被告毛秋琼、姜联生提起反诉，本院依法受理并予以合并审理。本案于2017年12月12日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人罗应俊、被告姜联生以及委托诉讼代理人翟立伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海合舜金融信息服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋买卖协议》有效，被告在交易期限届满时配合办理上海市青浦区青浦镇崧漪一路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续，将房屋过户至原告或原告指定的第三人名下；2、被告将上海市青浦区青浦镇崧漪一路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权证交付给原告；3、本案诉讼费被告承担。事实与理由：2016年1月22日，原、被告签订了《房屋买卖协议》及补充协议，约定被告将上海市青浦区青浦镇崧漪一路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，总房价款为人民币(以下币种均为人民币)128万元。原告按约向被告支付了84万元，被告将系争房屋交付给原告。被告于2016年5月11日取得系争房屋的产权证，但迟迟未将产权证交付给原告，致使原告支付31.2万元房款的条件未成就，故诉至本院作如上诉请。被告毛秋琼、姜联生辩称：不同意原告的诉请，在合同履行过程中，原告存在逾期付款的严重违约行为，且合同也约定了遇到房价上涨，被告有权在支付约定的赔偿金后解除合同。事实上，被告于2017年2月开始配合原告办理公证手续，原告于2017年2月9日已经领取了公证书，但一直欺骗被告称公证书未办出而不予支付房款，直至2017年4月6日才称已办出公证书。2017年4月11日，被告至原告处交付产权证，但原告又提出须签署新的文件后才能放款，故被告报警后取回产权证，自2017年4月双方发生冲突纠纷至今，原告一直未支付房款，故被告要求依法解除合同。为此，反诉原告毛秋琼、姜联生提出反诉请求：1、确认原、被告签订的《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》于2017年11月29日解除；2、原告将上海市青浦区青浦镇崧漪一路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给被告；3、原告向被告支付违约金384，000元；4、反诉费由原告负担。反诉事实与理由同辩称。审理中，被告表示对违约金诉请暂不主张。反诉被告上海合舜金融信息服务有限公司辩称，不同意被告的反诉请求。2017年4月，被告认为房屋卖便宜了，至原告处要求增加购房款20万元，否则拒绝交付产权证；此后原告才起诉法院，请求法院支持原告诉请，要求继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：两被告系夫妻关系；系争的青浦区青浦镇崧漪一路XXX弄XXX号XXX室房屋是于2016年5月11日登记至被告毛秋琼名下的动迁安置房(自2016年4月21日起三年内不得转让、抵押)。2016年1月22日，原告(乙方)就向被告毛秋琼(甲方)购买系争房屋签订了《房屋买卖协议》，约定：乙方以人民币1,280,000元整承购甲方名下的上述物业并签订本买卖协议；付款方式为分期付款，自本协议签订之日起支付定金人民币400,000元整;乙方未经甲方同意，不支付、拖延支付、改变价格，即视为违约。违约责任(包括但不限定以下)：(1)直接违约金为房价的30%。(2)退回所得所有款项。(3)因违约所产生的其他费用及成本。(4)以上需借款公证体现。(5)因涉及到一房二卖等诈骗性质的违法行为所产生的法律责任。如遇房价下跌，则乙方依旧按合同价购买并支付该房屋；如遇房价上涨，则甲方可全额支付违约金后终止交易。付款方式补充条款：2017年1月22日，乙方支付房款人民币752,000元(等全权委托公证、债权公证、律师见证办理完毕后立即支付)。协议另对其他内容进行了约定。2016年1月22日，签订协议当日，原告即向被告毛秋琼支付房款40万元，后被告毛秋琼亦将系争房屋交付给了原告使用。2017年2月7日，两被告(甲方)与原告(乙方)签订《房屋买卖补充协议》，内容为：甲乙双方就2016年1月22日签订的房屋买卖协议中第十二条付款方式的变更订立如下补充协议，以资双方共同遵守，甲乙双方签订本协议后除不可抗力以外不得终止本协议的履行。一、出售房屋总价款人民币128万元，乙方已根据《房屋买卖协议》支付甲方房款40万元。经双方协商，《房屋买卖协议》第十二条所涉房款支付方式变更如下：乙方于2017年2月10日前支付甲方房款人民币44万元。甲方就出售房屋办理出全权委托公证、债权公证后(即公证处通知甲方收取公证书，且甲方将公证书交于乙方后)两个工作日内，且甲方向乙方交付出售房屋产权证书后，支付甲方房款31.2万元整。如乙方逾期支付，逾期违约金为出售房屋合同总价的日万分之五；二、经协商，剩余房屋价款即人民币12.8万元的购房款至甲方将产权过户至乙方或乙方指定第三人并生效后支付。2017年2月13日，原告向被告毛秋琼支付房款44万元，合计共支付了84万元房款。2017年2月9日，两被告向案外人田国斌出具《委托书》，就出售、出租系争房屋的相关事宜授权田国斌代理办理，上海市黄浦公证处对两被告签署委托书的委托行为进行了公证并出具了落款时间为2017年2月9日的《公证书》(编号为(2017)沪黄证经字第1794号)。在公证案卷的《询问笔录》上，两被告笔录确定由受托人领取公证书并支付公证费用；在《公证书发送回执(流转单)》上由两被告签名、但未签署时间；在公证案卷的《上海文拓律师事务所律师见证书》中载明见证律师对原告提供的包括动迁房买卖合同、房屋产权证等材料进行审查，确认资料信息真实有效。至2017年4月初期间，被告曾多次微信联系戴姓人士催问关于公证是否办好、何时支付余款的事宜。2017年4月9日左右，戴姓人士称已经办好公证，并通知被告前往现场办理。2017年4月11日，被告方前往原告处交付房屋产权证时，被要求另行签署《房屋交接确认书》及《房屋租赁合同》；被告拒签，并取回了房屋产权证，双方发生矛盾。此后，戴姓人士通过微信向被告表示：问过高层意见，被告必须在《房屋交接确认书》及《房屋租赁合同》签字才给放款。此后，被告未签字、原告未放款。2017年8月8日，原告通过律师向被告发送《律师函》，要求被告按约提供动迁协议原件和房屋产权证书原件等标的房屋材料。《律师函》上载明：原告联系人：戴先生，电话XXXXX****XX)。因纠纷未能解决，原告遂于2017年8月诉至本院作如上诉请。审理中，原告表示：(1)被告当初交付的是毛坯房，原告进行装修后委托第三方进行出租，为此提供房屋租赁协议、房屋租赁合同等证据，证据显示2016年5月1日即已将系争房屋对外出租收益。(2)原告是专业收购动迁安置房的公司，2017年4月11日左右让被告补签《房屋交接确认书》及《房屋租赁合同》，只是正常的动迁房买卖交付的手续文件，因为房屋名义上仍是被告的，原告为行使使用权和占用权，需要签署相关文件。对此，被告表示：(1)房屋在签订合同之后即已毛坯交付，交付之后的情况不清楚。(2)原告要求被告签署《房屋交接确认书》及《房屋租赁合同》作为付款的条件，明显是不合理的，事实上原告在此之前早已将房屋出租他人使用。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。合法有效的合同具有法律约束力，双方均应按约履行。对于支付剩余312,000元的付款条件，双方在《房屋买卖补充协议》中有明确约定，即交付公证书和房屋产权证书后。然，结合原告方提供的《律师函》、被告方提供的微信截屏等证据以及原被告庭上的陈述可见，原告在2017年4月11日左右起，以合同约定之外的《房屋交接确认书》及《房屋租赁合同》之签署作为附加的付款条件，拖延支付被告房款至今(且2017年8月8日的原告律师函中并未提及公证书事宜)。事实上，(1)原告主张拒绝付款的“房屋产权证”，原告早在2016年1月22日时即已聘请律师进行过见证，且相关房产登记信息完全可以通过向房地产登记部门调取信息；(2)原告主张拒绝付款的《房屋交接确认书》、《房屋租赁合同》之签署，在被告未签署的情况下，原告自述早在2016年5月即已将系争房屋出租他人进行收益。故，原告是以非约定、非根本的附加条件为由，拒绝履行其约定的、根本的支付房款之合同义务，显属根本违约，被告请求解除合同、返还房屋的反诉请求，于法有据，本院予以支持，原告请求房屋产权过户、交付房屋产权证的本诉请求，于法无据，本院不予支持。合同解除后，被告已经收取的84万元房款，本院一并予以处理，由被告返还给原告。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、驳回原告上海合舜金融信息服务有限公司的全部诉讼请求；二、反诉原告毛秋琼、姜联生与反诉被告上海合舜金融信息服务有限公司签订的《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》于2017年12月5日解除；三、反诉被告上海合舜金融信息服务有限公司应于本判决生效之日起十日内将青浦区青浦镇崧漪一路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给反诉原告毛秋琼、姜联生；四、反诉原告毛秋琼、姜联生应于本判决生效之日起十日内返还反诉被告上海合舜金融信息服务有限公司房款人民币84万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费人民币160元，减半收取人民币80元，由原告上海合舜金融信息服务有限公司负担；反诉受理费人民币80元，由原告上海合舜金融信息服务有限公司负担；财产保全费人民币5,000元，由原告上海合舜金融信息服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐冬梅二〇一八年二月二十七日书记员  陈逸玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。