江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏02民终4603号上诉人（原审被告）：谈凤敏，女，1953年4月24日生，汉族，住无锡市梁溪区。被上诉人（原审原告）：无锡市金佳物业管理有限公司，住所地无锡市五星家园326号。法定代表人：董乃林，该公司总经理。委托诉讼代理人：虞晓锋，江苏福庆律师事务所律师。上诉人谈凤敏因与被上诉人无锡市金佳物业管理有限公司（以下简称金佳公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院(2016)苏0213民初3592号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人谈凤敏上诉请求：撤销原审判决第一项、第二项。事实和理由：金佳公司要求其支付物业费和水电费无合同依据。关于物业管理费，商品房买卖合同并未约定物业管理费的支付主体，本案是前期物业管理，业主尚未与物业公司签订物业管理合同，从交易习惯来看，金佳公司是与物业使用人形成合同关系，只能要求物业使用人交纳物业费。关于水电费，依据《物业管理条例》中“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”之规定，水电费应当向最终用户收取，水电费的最终用户为物业使用人李中红，应当向李中红收取。被上诉人金佳公司辩称，上诉人谈凤敏系涉案房屋的所有权人及出租人，按照《物业管理条例》的有关规定及物业合同约定，其应当与涉案房屋的承租人李中红对欠缴的物业服务费及水电费承担连带责任。请求驳回上诉，维持原判。金佳公司向一审法院起诉请求：判令谈凤敏支付截至2016年12月金阳大厦119-5商铺所欠物业管理费5376.00元、物业费滞纳金11.30元，合计5387.30元。2、判令谈凤敏支付截至2016年12月金阳大厦119-7商铺所欠水费4576元、电费31905.4元、物业管理费7422.66元、物业费滞纳金20.53元，合计43924.59元。两项合计49311.89元。3、由谈凤敏承担诉讼费。一审法院查明事实：2006年11月28日，无锡金城湾房地产开发有限公司（以下简称金城湾公司）与金佳公司签订《无锡市金阳大厦前期物业管理委托合同》（以下简称前期物业合同），委托金佳公司对金阳大厦进行物业管理。2008年7月，金佳公司进驻金阳大厦实施前期物业管理。2007年11月15日，谈凤敏向金城湾公司购买了金阳大厦119-5、119-7房屋，后分别登记为清扬路119-5、119-7房屋。2013年9月，谈凤敏向金佳公司补交了上述房屋当年5月开始的相关费用。2014年7月2日，谈凤敏与李中红签订了《商铺租赁合同》，将清扬路119-5、119-7商铺约400平方米出租给李中红，租赁期2014年8月17日至2019年8月17日，双方约定物业费、水电费等相关费用由李中红支付，如李中红拖欠租金及其他费用，谈凤敏有权每天按实欠租金和费用的3%向李中红加收滞纳金，如拖欠租金15天，视为违约，谈凤敏有权收回房屋。后金佳公司按月提供清扬路119-5、119-7商铺水电费及物业费交付金额催款清单，相关费用由李中红交纳。自2015年9月起，李中红未交纳水电费、物业费，后经金佳公司多次上门催讨，李中红于2016年5月24日补交了2015年9月、10月的水电费。2016年4月26日，因李中红拖欠租金，谈凤敏起诉至原无锡市南长区人民法院，即(2016)苏0203民初1749号案件，请求判令李中红：1、立即搬离清扬路119-7、119-5二楼商铺，并将商铺恢复原状；2、立即支付欠缴租金本金231465.75元、滞纳金69439.72元、房屋使用费、水费6822.4元、电费23897.9元、物业费6575.8元，赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失105000元，合计443201.57元；3、诉讼费、保全费由李中红承担。2016年4月29日谈凤敏向金佳公司发函，载明：金阳大厦119-5、119-7商铺已由李中红承租，并约定物业费、水电费等由李中红缴纳。李中红承租以来相关费用均由金佳公司直接收取，直至金佳公司出具《119-7盛鑫楼水电费用明细》，才知李中红从2015年9月起欠缴上述费用，截至2016年4月1日欠缴37296.1元。并载明“现通知贵方我已经解除李中红与我的合同。如该费用系由贵方垫付，请立即向李中红收缴结清费用。我方声明该费用及解除合同后发生的水电费、物业费等我方不予承担。请贵方采取相应的措施，避免损失的扩大。”(2016)苏0203民初1749号案件审理中，谈凤敏对诉讼请求变更明确为判令：1、解除双方的商铺租赁合同，李中红立即搬离清扬路119-5、119-7商铺；2、李中红立即支付欠缴租金31.5万元、滞纳金9.45万元、房屋使用费、水费6822.4元（暂计至2016年2月29日，实际计算至搬离之日）、电费23897.9元（暂计至2016年3月31日，实际计算至搬离之日）、物业费6575.8元（暂计至2016年4月30日，实际计算至搬离之日），并赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失10.5万元;3、承担诉讼费。此后，谈凤敏表示，拖欠的水电费、物业费，其还未向物业公司缴纳，撤回向李中红主张水电费、物业费的诉讼请求。2016年7月25日，无锡市南长区人民法院作出(2016)苏0203民初1749号民事判决，并准许谈凤敏撤回对水电费、物业费的诉讼请求。2016年8月23日，谈凤敏再次发函通知金佳公司，载有：“因李中红拒不交纳我方房租及相关费用，我方已向无锡市南长区人民法院提起诉讼，并由法院作出(2016)苏0203民初1749号民事判决书，判决解除李中红与我方的合同。故作为上述商铺的所有权人，我方郑重要求贵方维护业主的合法权益，请在收到本函后立即采取停水、停电措施，并不再向任何人提供上述商铺的水电供给以减少我方及贵方损失的扩大。”另查明，(2016)苏0203民初1749号民事判决已发生法律效力，判决书中认定以下事实：一、2016年3月18日，谈凤敏委托江苏漫修律师事务向李中红发《律师函》，内容包括：李中红经多次催缴仍未按约支付租金，截至2016年3月16日，已拖欠租金本金20.5万元，其行为已构成严重违约，要求李中红在2016年3月21日前支付完毕拖欠谈凤敏的全部费用。否则，将追究法律责任。2016年4月8日，江苏漫修律师事务所再次向李中红发《律师函》，内容包括：李中红的行为已构成严重违约，根据合同第五条之约定及相关法律规定，谈凤敏有权单方解除租赁合同关系，现通知李中红：1、自收到本函之日，解除《商铺租赁合同》；2、在合同解除后7日内，按照原状向谈凤敏返还商铺及其附属物品、设备设施，并按实结清租金、使用费、物业费、水费、电费、违约金、滞纳金等费用；3、……。谈凤敏提供的网上查询送达情况显示两份邮件均于次日签收。二、“谈凤敏表示：2015年3月，谈凤敏催李中红支付未来6个月的租金，李中红称资金困难，要暂缓支付。当时谈凤敏就暂时同意李中红支付三个月的房租10万元，再后来李中红又提出资金困难，2015年5月开始，谈凤敏迫于无奈，只能接受李中红一个月付一次租金，……”双方一致确认，李中红共支付47万元租金，2015年12月过后，李中红未支付过租金，《商铺租赁合同》中约定的押金5万元已经支付，但不包含在租金内。上述民事判决生效后，谈凤敏向一审法院申请强制执行，执行过程中，本院于2016年11月9日将无锡市清扬路119-7（一楼、二楼）、119-5（二楼）房屋交付谈凤敏。2016年11月10日，一审法院作出（2016）苏0213执987号执行裁定书，裁定终结本次执行。双方有争议的事实为：李中红租赁的清扬路119-7（一楼、二楼）、119-5（二楼）房屋所欠水电费金额多少。对此，因2014年8月起至2015年10月的水电费均已由李中红缴纳，金佳公司提交的落款日期为2016年8月1日的“119-7盛鑫楼水电费、物业费欠费明细（2015年11月-2016年7月）”下方有曹曙锋签字。该份明细中截至2016年3月的水费、电费、物业费数额，与谈凤敏在无锡市南长区人民法院(2016)苏0203民初1749号案件中主张的水费、电费、物业费清单中所载数额一致，足以说明谈凤敏对数额并无异议，因此，对金佳公司提交的水、电费清单中数额均予以确认。一审法院认为：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业合同。本案争议焦点是：一、谈凤敏是否承担交纳物业服务费的义务；二、涉案房屋内的水电费是否应由谈凤敏支付。关于争议焦点一，金佳公司与金城湾公司签订了前期物业合同》，并实际进行了物业管理，前期物业服务合同依法成立。根据《江苏省物业管理条例》的规定，前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。本案中，谈凤敏与金城湾公司签订的《商品房买卖合同》中约定了“出卖人选聘建设部核定资质的物业管理企业为本小区前期物业管理，管理费的收取标准以无锡市物价局核定为准”，因此，谈凤敏应当支付前期物业服务费。国务院《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。虽然谈凤敏将涉案房屋出租于李中红，并约定由李中红负担物业管理费、水电费等，但谈凤敏对于物业服务费应承担连带交纳责任。且谈凤敏已于2016年11月通过强制执行程序收回了涉案商铺，因此，金佳公司要求谈凤敏支付涉案商铺截至2016年12月的物业服务费，予以支持。关于金佳公司主张的滞纳金，2003年10月25日发布的《江苏省物业管理条例》曾规定，业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日万分之五加收滞纳金，但2012年修订后的《江苏省物业管理条例》中已无上述规定。虽然前期物业服务合同中有按每日万分之五加收滞纳金的约定，但并未约定物业管理费的具体交费期限，且上述约定与《商品房买卖合同》中约定的“管理费的收取标准以无锡市物价局核定为准”不符，因此，滞纳金部分不予支持。关于争议焦点二，谈凤敏作为涉案房屋所有权人，有权与供水、供电企业联系办理单独装表计量事宜。国务院《电力供应与使用条例》第三十九条规定，用户逾期未交付电费的，供电企业可以从逾期之日起，每日按照电费总额的千分之一至千元之三加收违约金，具体比例由供用电双方在供用电合同中约定；自逾期之日起计算超过30日，经催交仍未交付电费的，供电企业可以按照国家规定的程序停止供电。假设供水、供电企业已为涉案商铺安装了单独的水表、电表，如果承租人李中红未按租赁合同的约定按时向供水、供电企业支付水电费，供水、供电企业有权按照法律规定中止供水、供电，但对拖欠的水电费，供水、供电企业有权向谈凤敏催缴，而谈凤敏可依《商铺租赁合同》向李中红主张权利。本案中，涉案商铺内的水、电均由金佳公司提供，即从该公司名下的水电总表中接出，在供水、供电公司处并未有单独的户名，相应的水、电表读数均由金佳公司抄表后按照实际使用量向用户收取。因金佳公司与谈凤敏之间就清扬路119-5、119-7商铺内用水、用电问题未有书面合同，也未有证据证明双方有其他约定，应认定双方之间就供水供电合同未有明确约定，即双方对于水电费交纳期限并无明确约定。所以，金佳公司并非接受供水、供电等单位委托代收水电费，其与谈凤敏之间存在事实上的供水、供电合同关系，金佳公司有权要求谈凤敏在合理限期内按使用量计付水电费。涉案商铺属谈凤敏所有，房内所用水电系租赁房屋整体使用功能之一，谈凤敏在出租时水电线路即已存在且可正常使用，并非李中红在租赁房屋后另行与金佳公司申请用水、用电，且此后李中红并未与金佳公司就供水供电订立合同。在谈凤敏将商铺出租后，就供水供电合同而言，金佳公司实际是向该合同以外的承租人履行供水供电义务。根据合同法的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金；经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。虽然谈凤敏与李中红在《商铺租赁合同》中约定水电费由李中红交纳，但金佳公司并非该合同当事人，该约定对于金佳公司不具有约束力。如果李中红未按照《商铺租赁合同》的约定及时支付水电费，金佳公司作为与谈凤敏之间供水供电合同关系的合同相对人，有权利要求谈凤敏支付水电费。如谈凤敏拒绝付费或要求金佳公司停止供水供电，金佳公司有权利按照国家规定的程序或按谈凤敏的要求中止供水、供电，且在谈凤敏经催讨仍拒绝交纳水电费时，金佳公司应当采取适当措施防止损失的扩大。况且，《商铺租赁合同》中约定，李中红未按时支付租金及其他费用的，谈凤敏有权收取滞纳金，且李中红按照合同约定支付了谈凤敏押金5万元。据此条文的文义理解，应为：双方约定水电费由李中红交纳，如李中红未交纳时由谈凤敏交纳，但李中红应向谈凤敏支付水电费及每日3%的滞纳金。因此，对于李中红是否支付了租金及其他费用，谈凤敏显然负有监督的权利和义务。谈凤敏在2015年3月后向李中红催讨租金时，李中红已多次向其反映资金困难。结合李中红断断续续支付租金的情况，谈凤敏应该意识到李中红在资金困难情况下，很可能发生欠水电费的情况，但谈凤敏并未予以重视，也未及时监督水电费交纳情况，直至2016年3月18日发函催讨租金后，于同年4月8日发函通知李中红解除租赁合同、限期迁出租赁房屋。该函邮件于次日送达李中红，原无锡市南长区人民法院(2016)苏0203民初1749号民事判决中也支持了谈凤敏解除租赁合同的诉请。因此，2016年4月29日，谈凤敏发函告知金佳公司其与李中红的租赁合同解除、要求金佳公司采取措施避免损失扩大，符合法律规定，金佳公司应予配合。谈凤敏在提起诉讼时一并要求李中红支付租赁房屋内产生的物业费、水电费、滞纳金，虽然其之后撤回了物业费、水电费的诉请，但足以说明其知晓水电费应由其支付。因此，金佳公司要求谈凤敏支付2015年11月至2016年4月的水费4576元、电费18471.4元（2811+2925.7+2688.3+3355.9+3015.8+3674.7），予以支持。金佳公司在2016年4月29日收到谈凤敏发函告知后，应当知晓李中红已丧失租赁使用权，且谈凤敏明确表示不支付此后的水电费并已提出停水停电，其作为供水供电合同的相对人，应当采取适当措施防止损失扩大。金佳公司认为谈凤敏有义务支付水电费、承租人有权利使用水电，即使欠费其公司无权停水、停电，系混淆了供水供电合同与租赁合同主体，错误理解了三方权利义务，并无法律依据，不予采纳。因此，2016年4月29日之后，金佳公司仍为李中红继续供水、供电，造成水电费的损失扩大，故谈凤敏对于此后发生的水电费，有权拒绝支付，金佳公司应向水电实际使用人另行主张权利。一审法院判决：一、谈凤敏于判决发生法律效力之日起十日内支付金佳公司无锡市清扬路119-5商铺物业管理费5376元、清扬路119-7商铺物业管理费7422.66元，两项合计12798.66元。二、谈凤敏于判决发生法律效力之日起十日内支付金佳公司水费4576元、电费18471.4元。三、驳回金佳公司的其他诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，双方当事人均应根据合同约定积极履行各自的义务。根据《物业管理条例》第42条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案中，金佳公司已经依约提供了相应的物业管理服务和水电服务，谈凤敏作为业主，理应交纳物业管理费和水电费。关于物业管理费，谈凤敏主张其已将涉案房屋出租给李中红，并约定物业管理费由李中红支付，因而金佳公司不能向其主张物业管理费，但其上述主张与《物业管理条例》第42条规定明显相悖，本院不予支持。谈凤敏主张依据《物业管理条例》“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”之规定，水电费应当向实际使用人李中红收取。对其主张，本院认为，上述规定是确定供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向谁收费的问题，而本案系物业服务企业在给涉案房屋提供水电且涉案房屋存在租赁的情况下，是否有权向物业所有权人（即出租人）就水电费主张权利的问题。因此，本案并不适用该条款，上诉人的本项上诉理由，本院不予采纳。谈凤敏承担本案物业管理费及水电费后，可以依据其与承租人的租赁合同，向承租人追偿。综上所述，上诉人谈凤敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1553元，由谈凤敏负担。本判决为终审判决。审判长  姚旭斌审判员  李 杨审判员  仓 勇二〇一八年二月一日书记员  庄茂根