江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终10248号上诉人（原审被告）：王晓峰，男，1959年12月20日出生，汉族，户籍所在地江苏省苏州市姑苏区。上诉人（原审被告）：李云霞，女，1963年4月10日出生，汉族，户籍所在地江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：孟德科，江苏展智律师事务所律师，代理上述二上诉人。上诉人（原审被告）：李晓天，男，1972年8月2日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中经济开发区。上诉人（原审被告）：郭英超，女，1969年10月5日出生，汉族，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：邵海新，江苏和合合律师事务所律师,代理上述二上诉人。被上诉人（原审原告）：朱振杰，男，1967年1月14日出生，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。上诉人王晓峰、李云霞、李晓天、郭英超因确认合同无效纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院作出的（2017）苏0508民初960号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王晓峰、李云霞上诉请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：涉案房屋买卖行为形成于被上诉人向法院起诉王晓峰前。李云霞一直在苏州，对王晓峰公司经营及其在东北对外借款情况并不知情，不存在恶意串通的前提。房屋备案合同价格不是交易价格，仅是方便登记需要，可以免去资金托管的压力，并不违反当时的法律、政策，显然合法。付款和返租是双方自愿协商的结果，不代表存在恶意串通。王晓峰的借款系职务行为。王晓峰一直认为应由公司偿还借款，客观上无逃避债务的可能，更无恶意串通的必要。李云霞对王晓峰的职务行为不知情。一审法院认定事实和适用法律错误。李晓天、郭英超上诉请求撤销一审判决，发回重审或依法改判涉案房屋买卖合同合法有效。事实和理由：被上诉人不是涉案房屋买卖合同当事人，无权对合同效力提起确认之诉。涉案房屋买卖合同是真实意思表示，合法有效，并不存在恶意串通，也不是为了转移财产、逃避债务、规避执行。购房时并不知晓王晓峰与被上诉人之间债权债务关系。签订涉案房屋买卖合同时被上诉人并未起诉王晓峰。签订房屋买卖协议后，王晓峰还有其他收入，足以清偿被上诉人的借款。至今未清偿，说明王晓峰有逃避债务的嫌疑，不能主观臆断我方存在恶意串通、逃避债务，损害被上诉人的利益。李云霞并不是债务人，也不是执行对象。李云霞的转让行为合法有效。一审法院认定事实错误、适用法律错误。朱振杰二审辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。朱振杰向一审法院提出诉讼请求：1、确认四原审被告于2009年2月就苏州市姑苏区南华公寓2幢104室房屋签订的存量房买卖契约无效；2、确认上述房屋不动产权属归原审被告王晓峰、李云霞共有。一审法院经审理查明，苏州市姑苏区南华公寓2幢104室房屋（以下简称涉案房屋，建筑面积94.63平方米）系2001年12月12日由原审被告李云霞买受，该房不动产权属后登记至原审被告王晓峰、李云霞名下，二人共同共有。2009年2月9日，原审被告王晓峰、李云霞（出卖方）与原审被告李晓天、郭英超（买受方）签订存量房买卖契约（编号：苏沧契200902090026），约定原审被告王晓峰、李云霞将涉案房屋出售原审被告李晓天、郭英超，售价1000元于2009年2月9日前支付；原审被告王晓峰、李云霞于2009年2月28日交付房屋。2009年2月11日，涉案房屋所有权登记至原审被告李晓天、郭英超名下。另查明：原审原告朱振杰于2009年6月在沈阳市苏家屯区人民法院起诉原审被告王晓峰等人民间借贷纠纷一案，该案后经沈阳市中级人民法院终审，于2014年7月17日作出[2013]沈中民三终字第261号民事判决书，其中涉及原审被告王晓峰的判决为:判令王晓峰给付朱振杰借款330337元及利息、偿还朱振杰借款5万元。再查明：原审被告李晓天、郭英超以涉案房屋产权证遗失为由于2014年9月1日重新申领了涉案房屋的所有权证书。审理中，原审原告朱振杰陈述称，2016年7月27日上午11时左右，沈阳市苏家屯区人民法院执行法官至涉案房屋现场向原审被告李云霞送达执行通知书，当时原审被告李云霞在家。审理中，原审被告王晓峰、李云霞、李晓天、郭英超陈述称，因原审被告王晓峰在2008年结欠原审被告李晓天借款11万元，且双方均有意向出售、买受涉案房屋，故口头协商由原审被告李晓天、郭英超以50万元向原审被告王晓峰、李云霞买受涉案房屋，之前11万元借款与购房款相抵，后原审被告李晓天于2009年12月16日通过银行转账向原审被告王晓峰支付剩余房款39万元。涉案房屋一直出租给原审被告王晓峰、李云霞居住，双方未签书面租赁合同，租金均以现金支付。2016年12月底，原审被告王晓峰、李云霞不再租用，现涉案房屋空置。为此，原审被告李晓天、郭英超提供2009年12月16日银行转账39万元凭证一份；原审原告朱振杰对转账凭证真实性不持异议，但认为其中记载的39万元并非购房款，此款在涉案房屋权属过户后近一年支付，恰恰证明四原审被告之间存在其他经济往来活动。以上事实，由原审原告朱振杰提交的沈阳两级法院民事判决书，涉案房屋不动产登记档案、原审被告李晓天及郭英超提供的转账凭证及当事人庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，当事人恶意串通损害第三人利益的合同无效。本案中，原审原告朱振杰主张原审被告王晓峰、李云霞将其名下的涉案房屋以不合理低价转让原审被告李晓天、郭英超，系转移财产、逃避债务、规避执行，故主张原审被告王晓峰、李云霞与原审被告李晓天、郭英超就涉案房屋签订的转让价为1000元的买卖合同无效；原审被告李晓天、郭英超则抗辩称涉案房屋受让价实为50万元，且已全部履行完毕，不存在无效情形。一审法院综合原审原告朱振杰提供的涉案房屋不动产登记档案及原审被告李晓天、郭英超提供的转账凭证及庭审陈述，认定原审被告王晓峰、李云霞将涉案房屋转让原审被告李晓天、郭英超的行为明显有悖房产交易习惯，存在转移财产、逃避债务侵害债权人利益之情形，具体分析如下：一、原审被告王晓峰、李云霞与原审被告李晓天、郭英超之间没有签订真实转让价格的房屋买卖合同。根据原审原告朱振杰举证的证据材料，可以证实四原审被告在办理涉案房屋不动产权属变更登记时系按房屋买卖形式向不动产交易部门备案了房屋买卖合同，该份合同载明转让对价为1000元；原审被告李晓天、郭英超虽认为该份合同约定的低价系为规避税费，然从不动产交易惯例来看，买卖双方当事人之间通常还会共同签署一份真实转让价格的合同，特别是在房款未能及时结清的情形之下。四原审被告称双方仅以口头形式约定转让价格、未签书面合同，可信度偏低。二、按四原审被告所述，原审被告王晓峰、李云霞在办理涉案房屋权属转移登记手续时并未收取到全部购房款。在房屋买卖交易流程中，通常在办理房屋权属转移登记手续时买受人会付清绝大多数购房款，仅保留少数款项在房屋交付时支付；然本案中，根据四原审被告陈述，原审被告李晓天在2009年12月16日转账原审被告王晓峰39万元系购房款；然因该银行转账凭证亦未记载款项性质，故在无其他证据佐证的情形下，原审被告李晓天在距涉案房屋权属转移登记至其名下已逾10个月之后再行向原审被告王晓峰转账39万，该笔款项性质存疑。原审被告李晓天欲以该笔钱款转账凭证作为支付购房款的证据使用，该份证据证明效力偏低。三、原审被告李晓天、郭英超在登记成为涉案房屋产权人之后并未实现对涉案房屋的占有，其辩称长期出租给原审被告王晓峰、李云霞使用证据不足。四原审被告在庭审中陈述涉案房屋在权属过户至原审被告李晓天、郭英超名下后长期出租给原审被告王晓峰、李云霞居住，然双方未签书面租赁合同，且租金均以现金形式支付，其未能提供有效证据证明四原审被告就涉案房屋存在长期的租赁关系，故对原审被告李晓天、郭英超的前述抗辩意见，一审法院亦碍难采信。鉴于原审被告王晓峰、李云霞在将涉案房屋不动产权属转移登记至原审被告李晓天、郭英超时已涉原审原告朱振杰起诉其民间借贷纠纷一案，且结合四原审被告在办理涉案房屋不动产转移登记手续过程中多重明显有悖房产买卖交易习惯之举，一审法院对四原审被告抗辩称原审被告李晓天、郭英超已向原审被告王晓峰、李云霞足额支付50万元购房款、原审被告王晓峰、李云霞在涉案房屋权属变更登记后系租用的意见均不予采信。此外，鉴于原审被告李晓天、郭英超在2014年以产证遗失为名重新申领了所有权证，其二人在办理涉案房屋权属转移登记手续后是否真实持有产权证亦存疑问。综上，一审法院认定原审被告王晓峰、李云霞将涉案房屋转让原审被告李晓天、郭英超之行为存在逃避债务、规避执行之情形，鉴于原审被告李晓天、郭英超对其系善意取得涉案房屋举证不足，故一审法院认定四原审被告就涉案房屋签订的房屋买卖合同应属无效。根据法律规定，合同无效的自始没有法律拘束力，因合同取得的财产应予返还，故原审被告李晓天、郭英超应将涉案房屋返还原审被告王晓峰、李云霞，并协助将涉案房屋不动产权属转移登记至原审被告王晓峰、李云霞名下。原审原告朱振杰主张确认涉案房屋归原审被告王晓峰、李云霞共同共有之诉请，本系认定合同无效的权利回转的法律后果，属于重复主张，一审法院不再理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十六条、第五十八条之规定，一审法院判决如下：确认原审被告王晓峰、李云霞与原审被告李晓天、郭英超就苏州市姑苏区南华公寓2幢104室房屋签订的房屋买卖合同无效；原审被告王晓峰、李云霞、李晓天、郭英超于本判决生效之日起十日内协助将上述不动产权属转移登记至原审被告王晓峰、李云霞共同共有状态。案件受理费11370元，财产保全费5000元，公告费300元，合计16670元，由原审被告王晓峰、李云霞负担8485元，原审被告李晓天、郭英超负担8185元，四原审被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原审原告履行。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。四上诉人签订涉案备案房屋买卖合同中房屋转让价为1000元，显属不诚实信用，行为违法。四上诉人均未能提供其抗辩的真实房屋转让价格书面合同，显属不合常理。对于房屋登记后逾10个月李晓天向王晓峰转账但无书面证据明确为支付涉案房款，以及四上诉人主张涉案房屋过户后长期租赁给王晓峰、李云霞居住，四人亦未签订书面租赁合同，也是不合常理。综合前述多重重大可疑之处，一审法院认定李晓天、郭英超善意取得涉案房屋依据不足合理。涉案房屋交易前，王晓峰即已经结欠朱振杰借款，并非不存在逃避债务的前提，四上诉人该理由显属不成立。根据合同法规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。该处第三人并不限于与债务人恶意串通一方明知的第三人。一审法院确认涉案房屋买卖合同无效符合前述法律规定。综上所述，王晓峰、李云霞、李晓天、郭英超的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22740元，由王晓峰、李云霞负担11370元，由李晓天、郭英超负担11370元。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  黄学辉审判员  郭 锐二〇一八年二月九日书记员  毛莉莉