江苏省连云港经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0791民初718号原告：连云港泉丰物业服务有限公司。住所地：连云港市连云区中山路***号海城广场*号楼***室。法定代表人：孙同泉，该公司总经理。委托诉讼代理人：周学斌，该公司员工。被告：王朋,男,1990年12月23日生,汉族，居民，住连云港市开发区。委托诉讼代理人：王永彬（系被告父亲），1963年7月24日生，汉族，居民，住址同上。原告连云港泉丰物业服务有限公司（以下简称物业公司）诉被告王朋物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月22日立案受理后��依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告物业公司委托诉讼代理人周学斌、被告王朋的委托诉讼代理人王永彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称：2014年2月14日，原告与澜庭观邸（日盛华庭）的开发商即连云港新日盛置业有限公司签订了《日盛华庭前期物业服务合同》，由原告为被告所有的澜庭观邸（日盛华庭）4号楼1单元101室房屋及所在小区提供物业管理服务，被告拖欠原告从2015年9月29日起至2017年2月28日止的物业服务费、电梯费、公共节能费共计2216元。经原告多次催要，被告至今未向原告交纳上述费用。原告为减少损失，特向贵院提起诉讼，要求被告支付上述期间的物业费、公共节能费共计2216元及违约金66元（按所欠费用的3%计算），并要求被告承担诉讼费。被告王朋答辩意见是物业带有欺骗性质，买的房屋不让业主拿钥匙，而让业主的母亲拿钥匙，物业不配合找开发商解决问题。窗户下面经常出现大小便，垃圾成堆，物业没有处理到位。我家住处一楼为什么加我们家电梯费用。窗户外面开发商建房屋挡阳光，开始看的是样品房，没有这个东西，地下通道的冲屋角对准我们客厅的阳台。下水道堵塞，头一天下午反映，一直拖到第二天下午，导致我们橱柜被泡。经审理查明：被告购买位于连云港市××区澜庭观邸（日盛华庭）4号楼1单元101室房屋一套，面积为136.5平米，2014年2月14日，原告与澜庭观邸（日盛华庭）的开发商即连云港新日盛置业有限公司签订了《日盛华庭前期物业服务合同》一份，约定：原告为被告小区提供物业管理服务，合同期限自2014年2月15日起至2017年2月14日止，多层���宅物业服务费价格为每平米0.65元/月，高层住宅或其它安装电梯的住宅，电梯的运行费用和公共耗能不包含在物业服务费的价格内，由乙方按相关规定测算价格另行收取。物业服务费按年交纳；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3%的标准支付违约金。2017年2月14日,原告与澜庭观邸（日盛华庭）的开发商即连云港新日盛置业有限公司再次签订了《日盛华庭前期物业服务合同》，约定原告为被告小区提供物业管理服务，合同期限自2014年2月15日起至小区成立业主委员会后，本合同自动终止，多层住宅物业服务费价格为每平米1.00元/月（包含电梯维护费和检测费用，不包含电梯运行费），物业服务费按年交纳；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3%的标准支付违约金。合同签订后，原告为涉案房屋及所在小区提供物业管理服务，被告拖欠2015年9月29���起至2017年2月28日期间物业费未交纳。2017年10月，原告通过张贴方式向被告催缴物业费。另查明，原告就涉案小区物业管理公共服务费收费标准已于2014年2月15日通过连云港市物价局备案。以上事实有原告提供的《日盛华庭前期物业服务合同》、连云港市物价局关于普通住宅物业管理公共服务费收取标准的备案通知、催缴物业费通知书、欠费明细等证据予以证明，本院依法予以确认。本院认为，原告与连云港新日盛置业有限公司签订的前期物业服务合同对小区全体业主均有约束力。物业管理服务具有一定的特殊性，物业服务的完善需要物业公司以及全体业主共同遵守相关规定，本案中，原告物业公司按照物业服务合同约定为被告所有房屋及所在小区提供物业管理服务，被告应当按照合同约定缴纳物业管理费，原告就物业管理费按照每平米0.65元/月进行主张，本院依法予以支持，被告应当缴纳物业费为0.65元/平米/月×136.5平米×17月=1508元。原告还主张公摊水电费（公共节能费）、电梯费，因公摊水电费（公共节能费）未提供2015年9月29日至2017年2月28日期间全部的水电费用明细，也未提供计算公摊的比例及方法，可根据相关证据另行主张权利。综上，被告应交纳原告公司共计1508元物业费，因被告未按合同约定期限缴纳上述费用，原告要求被告按照拖欠费用的3%缴纳违约金的诉求，本院依法予以支持，金额为45元（1508元×3%）。被告王朋辩称窗户下面经常出现大小便，垃圾成堆，未提供充分的证据证明长期或经常性存在该问题，本院不予采纳。对开发商建房屋挡阳光，地下通道冲屋角对准客厅阳台等意见，因不在物业服务范围内，本院不予采纳。对水道堵塞，橱柜被泡的意见，因未充分举证证明水道堵塞系物业管理不当造成，本院不予采纳。且物业服务仅仅存在一般瑕疵不应成为单个业主拒交全部物业服务费的理由，否则会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，据此，依照《物业管理条例》第二十一条、第四十一条、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条的规定，判决如下：被告王朋于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告连云港泉丰物业服务有限公司物业服务费1508元及违约金45元，共计1553元。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元由被告王朋承担（因原告已交纳，被告于给付上述费用时将该款项一并给付原告）。本判决为终审判决。审判员  张春红二〇一八年二月四日书记员  屠维维法律条文[一]、《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业��务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。[二]、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。[三]、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它的派出法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额在各省、各自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。