江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2017苏02**民初第2845号原告：谢秋云，女，1967年8月12日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：钱国双，江苏维一律师事务所律师。委托诉讼代理人：高林，江苏维一律师事务所实习律师。被告：江阴市南门印象开发发展有限公司，住所地江阴市暨阳路10号。法定代表人：石磊，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈健，江苏信卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐艳，江苏信卓律师事务所实习律师。被告：江阴市兴盛房屋拆迁有限公司，住所地江阴市长江路1号。法定代表人：刘军保，该公司总经理。原告谢秋云与被告江阴市南门印象开发发展有限公司（以下简称开发公司）、江阴市兴盛房屋拆迁有限公司（以下简称兴盛公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年3月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月24日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年11月30日公开开庭进行了审理。原告谢秋云的委托代理人钱国双、被告开发公司委托代理人沈健到庭参加诉讼，、被告兴盛公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告谢秋云向本院提出诉讼请求：一、判令开发公司、兴盛公司赔偿因房屋被违法拆除所遭受的损失20万元（具体以评估为准）。事实与理由：2013年5月17日，兴盛公司在未与谢秋云沟通以及谢秋云未在场情况下，强行拆除了产权属于谢秋云的谢家村29-2号房屋，造成房屋的全面毁损及屋内财产的损失。开发公司作为兴盛公司此次拆迁行为的委托人，与兴盛公司均未与谢秋云就谢家村29-2号房屋达成任何拆迁补偿安置协议，也未及时就拆迁事宜进行通知和协商，上述行为严重侵害了谢秋云的合法权益，应当对谢秋云的损失承担连带责任。现诉至法院，请求法院判如所请。被告开发公司辩称：一、兴盛公司在本案中不存在侵权行为。根据谢秋云提供的兴盛公司与谢炳松于2012年6月5日签订的《江阴市市区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书》第四条、第五条、第七条之规定，兴盛公司已就涉案房屋的拆除及补偿款问题与当事人达成一致意见并签字确认。二、兴盛公司与谢炳松签订的协议中，对涉案房屋补偿9000元符合规定。根据1983年6月21日谢金培的《江阴县社员建房用地审批表》的审批意见，同意原房拆除后，翻建楼房两间，该审批意见已作为谢炳章领取谢家村37号房屋所有权证的依据。说明谢金培依据该用地审批表的意见新建了两间楼房，并将新建的楼房登记在谢炳章的名下，按照批复的要求，谢金培原有的房屋（即本案诉争房屋）建造新房时就应当拆除，但谢金培当时未能拆除，因此，2010年5月26日各部门进行产权确认时，将该房屋认定为应拆未拆房完全正确。按照《江阴市市区集体土地房屋拆迁管理实施办法》第二十七条之规定，批建新房明确应拆除而未拆除的老房均不予补偿安置，现兴盛公司在与谢炳松签订补偿协议时，对涉案房屋给予9000元补偿，并未损害被拆迁人的利益。三、退一步讲，即使拆除涉案房屋是侵权行为，开发公司在本案中也不应当承担责任。首先，从起诉状反映，开发公司未对涉案房屋实施拆除行为，因此不存在侵权行为，不应当承担责任；其次，开发公司委托兴盛公司的权限是对虹桥南路及周边地区地段事实拆迁所需要的调查、商谈、公正与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议等事项性工作以及房屋拆除施工招投标等工作，未委托实施侵权行为，对于兴盛公司实施侵权行为的后果不应当由兴盛公司承担。四、谢秋云要求赔偿20万元无相关损失的依据。被告兴盛公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：一、1983年6月，谢金培申请建房，江阴县社员建房用地审批表记载：申请人：谢金培，家庭人员：龚惠娟（媳妇）、谢敏（孙女），现有房屋：平房2间，建筑面积44㎡，新建房屋：楼房2间，建筑面积91.2㎡，建房性质：翻建，是否规划：原地，建房用地：宅基地：6厘，建房原因：住房紧张，大队意见：经研究同意将旧房拆除原地翻建六步楼房两间，公社村镇办审批意见：同意原屋拆除后翻建陆米进深楼房贰间，县审批意见：同意。上述人员的户籍信息情况为：谢金培户籍地址为江阴县户，1982年4月10日变动为塔南大队2队谢家村11-7号，2001年农转非移居至谢家村29-2号。龚惠娟于1980年10月22日迁至户，1982年4月10日变动为塔南大队2队谢家村11-7号，1982年12月15日分户迁出至户，1985年7月6日迁南外轮胎厂，1987年由南外轮胎厂迁至谢家村11-7号，2001年3月7日因社区建设迁至江阴。江阴市澄江镇居民宅基地清查登记表记载：户主姓名谢金培，实际丈量情况：建筑面积39.05㎡，备注：谢炳章、谢炳松、谢炳章弟兄共有产，中间0.5间及天井公共出入。1990年10月15日，谢炳章对其坐落于原谢家村11-7号(现谢家村37号)房屋申领了房产证，房产档案中的准建证系1983年由江阴县澄江镇人民政府城建办公室核发，内容为：根据县政府关于农村土地管理的有关规定经勘察研究同意澄江公社塔南大队许家埭生产队谢金培户主新建楼房（原地翻建六步）贰间，建筑面积91.2㎡，占地面积陆厘。1990年10月15日，肖汝洪（1983年6月谢金培江阴县社员建房用地审批表大队意见经办人）在该准建证上记载：原地翻建六步楼（二层）贰间、辅房计143.3㎡。房产档案中江阴市城镇私有房屋勘丈表、江阴市城镇私有房屋所有权登记申请书均载明房屋建筑年份为1983年。同时房产档案中还有谢金培于1990年10月25日出具的申请报告1份，内容为：我是本大队社员谢金培，关于我儿子谢炳章建房一事做如下说明：由于我儿一直在外地工作，建房时是以我的名义领取的房屋准建证，建房的一切费用全部有我儿谢炳章支付，所以我只是以我的名义领取了准建证，现在需申请办理房屋产权证，请以我儿子谢炳章的名义领取，房屋一切所有权与我没有一丝关系，房屋产权全部归我儿子谢炳章所有。2012年6月3日，肖汝洪出具关于谢金培房产权说明，内容为：继承人谢金培谢家村11-2（原门牌号××.5间，解放前建造，西与谢根杨合墙，东与谢景昌合间，为公共出入，在87年房产登记调查时约为39㎡，在90年房产登记时，当时房产登记资料均已办齐全，仅缺墙界表谢根杨签字，主要原因谢根杨在上海，下辈来往甚少，所以为此90年办理房产登记时延迟下来。平房不属于应拆未拆房，上述情况给予证实。江阴市澄江街道塔南村村民委员会在说明上签署意见“根据村资料及当事人证实，请拆迁公司给予处理”并加盖公章。审理中，本院向肖汝洪调查，肖汝洪陈述：谢金培有三个儿子，分别是谢炳兴、谢炳松、谢炳章。当时谢炳章在徐州煤矿工作，户口转到徐州，不能以谢炳章的名义申请建房，所以由谢金培出面申请，审批表上龚惠娟是谢炳章妻子，谢敏是谢炳章女儿，审批表上的现有房屋平房二间是指谢炳章的二间平房，与谢金培的房子（本案诉争房屋）无关，审批后确实是拆除谢炳章的旧房原地翻建的，如果不拆除没有地方造房子。宅基地清查登记表是肖汝洪登记的，当时澄江镇搞宅基地调查，调查到谢金培户制作了这份登记表，1991年办房产证时由于界址表上没有找到与谢根样合墙的谢根样的签字，所以没有办成功。2012年6月3日说明是根据实际情况由肖汝洪出具的。二、2000年3月8日，由谢金培女儿谢惠珍执笔，谢金培立房屋产权协议1份，内容为：惠珍代笔我（指父亲谢金培）已与三个儿子商量好了，他们都同意把我9櫊房子分给你们的产权直接送给长孙女谢秋云个人所得，因秋云无房居住，生活困难，以作救助。谢炳兴、谢炳松、谢炳章在协议上签字。2002年9月，谢金培去世。三、2009年12月21日，开发公司与兴盛公司签订《拆迁实施委托书》，约定开发公司就江阴市虹桥南路及周边地区（忠义街以西、环城南路140弄以东区域）地段的房屋拆迁委托兴盛公司负责实施，就有关委托事项和委托权限作如下委托：开发公司委托兴盛公司对虹桥南路及周边地区（忠义街以西、环城南路140弄以东区域）地段的房屋根据有关批文确定的范围实施拆迁，有关实施拆迁所需的调查、商谈、公正与被拆迁人签订拆迁安置补偿协议等事项工作以及房屋拆除施工招标工作均由兴盛公司办理。2010年5月11日，江阴市人民政府房屋动迁管理办公室颁发澄拆通字（2010）第9号江阴市市区集体土地房屋拆迁补偿安置通知书，告知开发公司可按照备案申请方案对拆迁范围内的房屋及其他附着物实施拆迁，拆迁实施单位为兴盛公司。2010年5月26日，江阴市澄江街道城建办公室、江阴市国土资源局、江阴市城市拆迁指挥部等单位出具虹桥南路及周边地块（忠义街西区域）拆迁项目产权确认情况汇总表，将谢家村29-2号房屋（面积41.54平方）作为谢炳章（谢家村37号、原谢家村11-7号）的应拆房，认定为临时和违章建筑。2012年4月22日，兴盛公司与谢炳章签订拆迁安置补偿协议书，就拆除谢家村37号房屋达成一致，该协议并未涉及谢家村29-2号房屋。2012年6月5日，兴盛公司与谢炳松签订拆迁安置补偿协议书，就谢炳松谢家村38号房屋拆迁达成协议，该协议第四条约定：谢炳松的临时建筑及违章建筑共41.54平方也必须在2012年6月30日前自行拆除，若逾期未拆除，兴盛公司有权处理。第七条其他约定：谢家村29-2号的补偿款已包含在内，确权临时建筑41.54平方体现在谢家村37号，该协议中9000元由谢炳松、谢炳兴、谢炳章共有。第九条约定：本协议执行谢家村38号部分，谢家村29-2号另行处理。四、2013年5月17日早上7时47分，江阴市公安局城中派出所接到139××××3382电话报警称“昨天夜里拆迁公司的人，把我家的老房子拆了，我们还没有谈拢”。2014年江阴市人民政府澄江街道办事处在关于谢炳松等人信访事项不予受理告知书中答复称：经调查谢家村29-2号房屋已于2013年5月17日被拆，你们认为系强拆，自述当时已经向公安机关报警，根据《信访条例》二十一条规定该问题不属于信访受理范围，建议你们向报案地公安机关就进一步事项进行咨询。经调查拆迁公司在与谢炳松所签订的协议中，第七条明确写明：谢家村29-2号的补偿款已包含在内，确权临时建筑41.54平方体现在谢家村37号，该协议中9000元由谢炳松、谢炳兴、谢炳章共有。另有第九条写明：本协议执行谢家村38号部分，谢家村29-2号另行处理。协议已经签字履行完毕，约定事项在双方签订的协议书中已予以明确。如果你们认为所签订的协议严重侵犯了你们的合法权益，建议你们向相关部门提供各类证据通过法律途径予以解决。五、《江阴市市区集体土地房屋拆迁管理办法》第二十七条规定：拆迁违法建筑、超过批准期限的临时建筑、建设工程规划许可证中载明在城市建设需要时无条件拆除的临时建筑、批建新房时明确应拆除而未拆除的老（旧）房均不予补偿安置。审理中，谢秋云与开发公司一致同意：为了诉讼方便，如果法院最终认定29-2号房屋属于应拆未拆房，同意参照谢家村38号房屋单价（282.51元/平方米）计算29-2号房屋（面积41.54平方米）价值（不含占用范围内的土地使用权），为11735.47元，作为赔偿损失依据，不再进行评估。上述事实，由江阴县社员建房用地审批表、户籍信息证明、江阴市澄江镇居民宅基地清查登记表、房产证、准建证、申请报告、调查笔录、房屋产权说明、《拆迁实施委托书》、产权确认情况汇总表、拆迁安置补偿协议、报警证明以及当事人在法庭上的陈述等在卷予以佐证。本院认为：一、从查明的事实看，各方对谢家村29-2号房屋原属于谢金培所有并无异议，故在谢金培出具房屋产权协议后，谢家村29-2号房屋应归谢秋云所有，谢秋云可以作为本案原告主张权利。二、关于谢家村29-2号（原11-2号）是否属于应拆未拆房。1983年谢金培申请建房时，其户籍在谢家村11-7号，而建房用地审批表公社村镇办审批意见为“同意原屋拆除后翻建陆米进深楼房贰间”，因该建房申请人为谢金培，故应当认定为拆除谢金培原屋后进行翻建，故不论当时谢家村11-7号房屋是否属于谢金培所有，谢金培所有的谢家村11-2号房屋应当予以拆除。但实际情况是谢金培在拆除谢家村11-7号房屋进行翻建时并未拆除谢家村11-2号房屋，因此谢家村11-2号房屋属于应拆未拆房。1989年7月5日发布的《国家土地管理局关于确定土地权属问题的若干意见》第三十条规定：一九八二年二月国务院公布《村镇建房用地管理条例》之前农村居民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》施行后未经拆迁、改建、翻建的，原则上按现有实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。国家土地管理局1989年11月18日发布的《土地登记规则》第七条规定的初始土地登记程序为：１．申报；２．地籍调查；３．权属审核；４．注册登记；５．颁发土地证书。本案中，谢秋云并未提供谢家村29-2号房屋按照上述规定依法取得合法产权的相关证据，证明该房屋具有合法产权不属于应拆未拆房，而其提供的江阴市澄江镇居民宅基地清查登记表系普查性质登记，不能作为认定谢家村29-2号房屋系合法建筑的依据，肖汝洪也仅是就其了解的情况出具了说明，但肖汝洪本身并不具备对房屋确权的职责，仅凭其说明也不能证明谢家村29-2号房屋系合法建筑，故本院对谢秋云主张房屋系合法建筑，不属于应拆未拆房的辩解理由不予采信。三、关于29-2号房屋是否由兴盛公司拆除、拆除行为是否合法问题。从报警记录以及关于谢炳松等人信访事项不予受理告知书答复内容看，可以认定29-2号房屋系被兴盛公司拆除，但拆除行为系侵权行为，理由是：虽然谢家村29-2号房屋属于谢金培的应拆未拆房，但在依法拆除前，该房屋仍属于谢金培所有。2000年谢金培对房屋权属进行了处分，故在其处分后，该房屋即属于谢秋云所有。2010年开发公司、兴盛公司实施拆迁时，谢金培已经死亡，其应当与谢秋云（如不认可房屋产权说明也应当与谢金培的继承人）协商谢家村29-2号房屋拆迁事宜。但从查明的事实看，兴盛公司并没有与谢秋云达成任何协议，即使从开发公司提供的产权确认情况汇总表看，也是将谢家村29-2号房屋（面积41.54平方）作为谢炳章的应拆房，认定为临时和违章建筑，但在兴盛公司与谢炳章签订的拆迁安置补偿协议书中，并未就拆除谢家村29-2号房屋进行约定。而兴盛公司与谢炳章签订的拆迁安置补偿协议书中虽然涉及29-2号房屋，但协议第九条明确了本协议执行谢家村38号部分，谢家村29-2号另行处理，应认定双方并未就拆除29-2号房屋达成一致。综上，兴盛公司本身不具备行政强制拆除的权力，在未与谢秋云或谢金培的继承人达成协议之前，即将29-2号房屋拆除，侵犯了谢秋云的合法权益，构成侵权。四、关于赔偿主体问题。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，开发公司与兴盛公司就江阴市虹桥南路及周边地区（忠义街以西、环城南路140弄以东区域）地段的房屋拆迁签订了《拆迁实施委托书》，双方之间为委托代理关系，兴盛公司在代理拆迁事项过程中，违法拆除29-2号房屋，由此产生的后果应当由开发公司承担。五、关于被拆除29-2号房屋的损失认定问题。虽然29-2号房屋属于应拆未拆房，但兴盛公司拆除该房屋时双方并未就拆除事宜达成一致，故不能按照《江阴市市区集体土地房屋拆迁管理办法》有关规定确定损失，本院对开发公司据此认为不应予以赔偿的辩解理由不予采信。由于29-2号房屋属于应拆未拆房，故不能按照合法建筑进行赔偿，审理中，谢秋云与开发公司就29-2号房屋认定为应拆未拆房时的损失达成一致意见，本院予以尊重。因本院已经认定29-2号房屋为应拆未拆房，故本院确认29-2号房屋的损失为11735.47元。该损失应当由开发公司赔偿。综上，本院对谢秋云的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、江阴市南门印象开发发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿谢秋云117**.47元；二、驳回谢秋云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1500元（谢秋云已预交），由谢秋云负担1000元，开发公司负担500元。开发公司应负担部分于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付谢秋云。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  沈金锋审 判 员  高 山人民陪审员  徐凤玉二〇一八年二月二十三日书 记 员  陆 楠本案援引法律条款《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国侵权责任法》第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。