宁波市奉化区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0213民初7453号原告：朱凤琴，女，1958年3月8日出生，汉族，居民身份证登记住址：杭州市江干区。原告：胡文飞，女，1982年4月7日出生，汉族，居民身份证登记住址：杭州市江干区。二原告共同委托代理人：佘登位，浙江尹天律师事务所律师。被告：沈启斌，男，1974年9月5日出生，汉族，居民身份证登记住址：宁波市奉化区。委托代理人：沈江威，浙江求是行律师事务所律师。原告朱凤琴、胡文飞为与被告沈启斌房屋买卖合同纠纷一案，于2017年12月5日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员左红卫与人民陪审员谢再明、林锡赞组成合议庭适用普通程序进行审理。原告胡文飞及原告朱凤琴、胡文飞的共同委托代理人佘登位、被告沈启斌的委托代理人沈江威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱凤琴、胡文飞起诉称：2011年2月14日，浙江汇普实业有限公司（以下简称汇普公司）与被告沈启斌签订一份《汇禾？禧福汇预定协议》（合同编号：（2011）汇禧预字第059号）。该合同约定，汇普公司将位于杭州市江干区角的暂定名为汇禾？禧福汇的房产出售给被告沈启斌，房产建筑面积约760.50平方米，单价为13806.70元/平方米，房价总额为1050万元。之后，由于汇普公司方面的原因致使被告始终未能办理该房产的权属证书。2015年7月21日，由于被告资金周转困难，在距离二原告承租该房产租期尚余4年的情况下，被告将该房产以11000元/平方米的价格转让给二原告。2015年9月1日，二原告根据被告的指示，将全部购房款8365500元汇入汇普公司账户，由汇普公司扣除被告贷款后再将余款支付给被告，后续权属办理等手续由汇普公司负责。2017年1月5日，因办理权属证需要，二原告与汇普公司签订一份（2015）汇禧转字第005号《房屋转让合同》。该合同确认，被告转让给二原告的该房产的建筑面积为720.85平方米，而非之前原、被告约定的760.50平方米的建筑面积。二原告是以单价11000元/平方米，按760.50平方米的面积向被告支付房款的，支付的房款总额为8365500元。但现在该房产的实际面积仅为720.85平方米，比原约定的面积少了39.65平方米，面积误差比为5.5%。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款“房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”之规定，被告应向二原告返还3%以内面积超收房款237765元及自2015年9月1日起至实际返还之日止的利息，并应向二原告双倍返还超过3%面积的超收房款396770元。现原告特诉至法院，要求判令：一、被告向二原告返还3%以内面积超收房款237765元及自2015年9月1日起至实际返还之日止的利息（以237765元为基数，自2015年9月1日起按照中国人民银行同期贷款利率4.35%开始计算，暂计算至2017年12月31日的利息为24133元）；二、被告向二原告双倍返还超过3%面积的房款396770元；三、本案诉讼费由被告承担。被告沈启斌在庭审中答辩称，对原告诉称的事实无异议，但需要说明的是，对于该房产面积存在误差，被告之前是一直不知情的，直到原告与其沟通才知晓，该房产被告系从开发商汇普公司购买的，房款亦是按照760.50平方米支付的。至于原告的诉讼请求，请法院依法判定。原告朱凤琴、胡文飞为证明其主张，向本院提交如下证据：1、手机短息截屏一份，用以证明被告沈启斌将位于杭州市江干区角的暂定名为汇禾？禧福汇的房产出售给二原告，出售单价为11000元/平方米，建筑面积为760.50平方米，该房屋出售前系二原告在承租使用；2、电话录音光盘一张、电话录音文字整理稿一份及通话记录截屏一份，用以证明被告将涉案房产出售给二原告，出售单价为11000元/平方米，建筑面积为760.50平方米；3、合同编号为（2011）汇禧预字第059号的《汇禾?禧福汇预定协议》一份，用以证明被告从开发商汇普公司购买涉案房产，合同约定的该房产面积为760.50平方米，被告对该房产享有所有权；4、《房屋租赁合同》一份，用以证明187××××3333及133××××3666系被告的联系电话，被告于2014年5月9日将涉案房产出租给原告，租赁期限为5年，面积为760.49平方米；5、款项说明及《客户置业感谢函》各一份，用以说明原告向被告支付的房款金额为8365500元，原告根据被告的指示将房款支付给开发商汇普公司，该公司在扣除被告贷款后将余额返还给被告；6、银行个人业务回单二份及增值税普通发票一份，用以证明原告根据被告的要求，已向开发商汇普公司付清房款8365500元；7、物业费收据一份，用以证明原告首期缴纳的物业费为49432.50元，是按照每平方米65元、面积760.50平方米计算支付的；8、《房屋转让合同》（2015）汇禧转字第005号（胡文飞）一份，用以证明因办理权证需要，2017年1月5日，汇普公司与原告签订《房屋转让合同》，对涉案面积最终确认的面积为720.85平方米，这与被告出售给原告确定的面积不符。被告沈启斌对原告朱凤琴、胡文飞提交的上述证据均无异议，但再次重申对该房产面积存在误差并不知情，更不存在主观上的恶意，其从开发商汇普公司购买时，亦是按照760.50平方米支付的房款。被告沈启斌未向本院提交证据材料。经审理，本院认定事实如下：2014年5月9日，原告胡文飞与被告沈启斌签订一份《房屋租赁合同》，被告将位于杭州市江干区角现名为汇禾？禧福汇的房产租赁给原告胡文飞使用，租赁期限为5年，自2014年5月15日起至2019年5月14日止。租赁期限内经沟通协商，最终被告以11000元/平方米的价格，以建筑面积760.50平方米计算，以总价8365500元将上述房产转让给原告朱凤琴、胡文飞。2015年9月1日，原告胡文飞以银行转账方式分二笔将房款8365500元汇入被告指定的银行账户。现经核实，上述房产的建筑面积为720.85平方米，而非之前原、被告房产转让中约定的760.50平方米，比之前约定的少39.65平方米。庭审中，原告确认被告亦是按照760.50平方米的建筑面积从开发商汇普公司购买的该房产，对该房产存在面积误差被告之前亦是不知情的。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，被告沈启斌将涉案房产以约定的价格及面积转让给原告朱凤琴、胡文飞，二原告也已按照约定将房款支付给了被告，双方各自的义务均已履行完毕。原告主张依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款“房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”之规定，要求被告对面积误差比超过３％部分的房价款双倍返还给原告。对此，本院认为，上述法律条款系针对房地产开发企业（即房产出卖方）而制定出台的限制、惩罚性条款，目的系约束房地产开发商在出售房产时应秉承诚信、公平原则，在房产面积上不得隐瞒、欺骗、不得随意改动。而本案中，因被告对该房产存在面积上的误差之前并不知情，故在原、被告买卖涉案房产的过程中，被告并不存在骗取原告支付多余房款的主观恶意。因此，对主观上并无恶意的被告来讲，对面积误差比超过３％部分适用双倍返还并不公平。原告在庭审中提到的“被告按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定对原告进行返还补偿后，可以适用该条款向房产的开发商进行追索，被告从中不会有任何损失”的意见，因现在被告尚未向开发商进行追索，追索的结果无法预知，因此，原告该主张无法予以认可。综上，本院认为，被告将原告多付的39.65平方米的对应房款436150元返还给原告，并按照中国人民银行同期贷款利率4.35%支付自房款支付之日（即2015年9月1日）起至实际返还之日止的利息更为公平。为此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条之规定，判决如下：一、被告沈启斌于本判决生效之日起七日内返还给原告朱凤琴、胡文飞超收房款436150元，并按照年利率4.35%支付自2015年9月1日起至实际返还之日止的利息；二、驳回原告朱凤琴、胡文飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费10387元，由原告朱凤琴、胡文飞负担1387元，由被告沈启斌负担9000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，做自动放弃上诉处理。审 判 长  左红卫人民陪审员  谢再明人民陪审员  林锡赞二〇一八年二月二十八日代书 记员  吴 蓉附：一、本判决依据的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、申请执行的规定1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干未问题的规定（试行）》第18条人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（１）申请或移送执行的法律文书已经生效；（２）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（３）申请执行人在法定期限内提出申请；（４）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（５）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（６）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。