山东省滨州市沾化区人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁1603民初92号原告：杨长磊，男，住滨州市沾化区。委托诉讼代理人：李宏训，山东滨胜律师事务所律师。被告：滨州大高通用航空城有限责任公司，住所地滨州市沾化区。法定代表人：���蓦，董事长。委托诉讼代理人：刘俊杰、翟会敏，山东民杰律师事务所律师（特别授权代理）。原告杨长磊与被告滨州大高通用航空城有限责任公司（以下简称大高航空城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人李宏训、被告委托诉讼代理人翟会敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨长磊向本院提出诉讼请求：1.要求解除原被告之间签订的滨奥公寓订购协议；2.被告返还原告的购房款262659.2元及利息；3.被告返还原告储藏室定金20000元；4.被告承担购房违约金262659.2元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年1月16日，原被告双方签订了《滨奥公寓订购协议》，约定原告购买被告开发的位于渤海二十一路西侧和黄河八路交汇处的“滨奥公寓”13号楼1单元302室，面积126.4平方米，约定价款为262659.2元，储藏室定金10000元，共计272659.2元。协议签订后，原告于2011年1月15日向被告指定账户打款272659.2元，被告收到款项后向原告出具收据，并写明其中包含储藏室定金10000元。时至今日，被告既没有按照约定通知原告签订正式的商品房买卖合同，也没有向原告交付房屋。原告多次要求被告履行合同，被告均以种种理由拒绝。据悉，被告已经将该房屋另行出售给他人。为维护原告合法权益，诉至法院，请求依法裁判。被告大高航空城公司辩称，1.本案协议系原告基于购买滨州市大高置业有限公司（以下简称大高置业公司）开发建设房屋的意愿，而与被告签订的委托我方办理代购事宜的协议，原告要求被告退还购房款并支付利息损失于法无据，应依法驳回。（1）为解决职工住房问题，2010年我方在征求本单位具有购房意愿的职工意见后，经与大高置业公司协商，由被告出面代表职工团购大高置业公司建设的“滨奥公寓”住宅楼。在被告代理统一收取了职工的购房款后，与职工签订了“滨奥公寓认购书”，并将收取的购房款全部支付给了大高置业公司。答辩人并不否认同原告签订有认购协议书，但并不能以此认定被告系房屋出卖人，本案中原告并非本单位购房职工，其明知被告并非涉案房屋实际建造方和出卖人。（2）本案协议的内容虽已具备房屋买卖合同正式签订前预购合同的全部内容，但不能以此认定双方存在房屋预购合同关系。其一，认购书的首部虽明确界定系原告认购被告开发的住房，但是被��作为生产型企业并不具备房地产开发资质，对涉案房屋的占有土地也不具有土地使用权，被告不具备签订预购合同的主体资格，也就不存在原告认购被告开发房屋的问题。其二，认购书虽约定了房屋的具体坐落、面积、价格、解约条件等条款，但这仅是被告确定每个实际购房者的信息而套用的商品房买卖条款而已。被告不具备相关专业知识，不可能意识到认购协议存在何种法律风险，其主观意图只是为职工办好房屋买卖事宜而已。其三，认购协议虽约定原告按被告通知后签订正式房屋买卖合同，但承上所述，该项约定的本意是被告通知原告与大高置业公司签订正式的房屋买卖合同。事实上，认购书仅是被告基于自身管理需要，为确定职工购房意愿及第三人代建房屋数量、户型、位置等而签订的一份统计性法律文件，认定认购书本身所反映的法律关系是一种“外部表征”。透过认购书的表象探究本质，很难得出被告与原告之间存在房屋预购合同关系的结论。因此，原告依据协议要求被告退还购房款并支付利息损失于法无据，应驳回原告对被告的诉讼请求；2.本案中真正的房屋出卖方是具有房地产开发资质、拥有土地使用权的大高置业公司。贵院应当追加大高置业公司为本案第三人参与诉讼，并判决其承担退还购房款及利息损失给原告的责任。综上所述，原告要求被告承担退还购房款、支付利息损失无事实与法律依据，应驳回原告对被告的诉讼请求。本院经审理查明以下事实：2011年1月16日，原告杨长磊与被告大高航空城公司签订滨奥公寓订购协议，约定原告购买被告开发的滨奥公寓13号楼1单元302室，房款共262659.2元，一次性付款，储藏间1个，定金10000元。乙方（原告���应于接到甲方（被告）通知后10日内签订正式商品房买卖合同。2011年1月15日原告向被告交付272659.2元（购房款262659.2元、储藏间定金10000元）。双方至今未签订正式商品房买卖合同，被告也未向原告交付房屋。上述事实由原被告陈述、举证材料及庭审笔录等在案证实。本院认为，原被告虽然没有按照订购协议约定签订正式商品房买卖合同，但是该订购协议已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受了原告的购房款，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该订购协议应当认定为商品房买卖合同。被告不具有房地产开发资质，在未取得商品房销售许可的情况下，擅自与原告签订商品房买卖合同，违反了法律关于房地产开发和商品房买卖的强制性规定，应为无效。无效的合同自始没有法律约束力，也不具有可履行性，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告收取的原告的购房款应当予以返还，原告的经济损失主要是已付购房款的利息损失，应当自交款之日起按照银行同期同类贷款利率计算。一、关于大高航空城公司的被告地位是否适格的问题。被告主张涉案房屋的建设和销售方为滨州大高置业有限公司，首先未提交确实充分的证据予以证实，但是从订购协议和收据上来看，被告在协议上的出卖人处加盖公章，收款收据上加盖的也是被告的财务专用章，合同具有相对性，因此本院认定该法律行���发生在原被告之间，被告主体适格，被告关于自己不承担责任的主张不能成立。二、关于原告要求被告双倍返还定金能否支持的问题。首先，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，定金作为债的履行的担保，其作用是制裁违约行为，促使合同的履行，而本案中的购房协议为无效合同，其约定的内容没有可履行性，双方当事人均没有履行合同约定的义务，也就不存在违约方的问题，没有适用定金罚则的空间；其次，订购协议为主合同，其中约定的定金条款作为担保合同系从合同，根据《中华人民共和国担保法》第五条规定，主合同无效，担保合同无效，在订购协议无效的情况下，约定的定金条款自然无效；再次，被告并非房地产开发企业是双方所在辖区内众所周知的事实，在被告没有房地产开发资质、合同中既没有写��土地使用权的取得方式也没有写明办理房产证的有关事项的情况下，原告仍然与被告签订购房协议，主观上存在重大过失的过错；被告明知自己没有商品房开发和销售资质的情况下，与他人签订购房协议，主观上存在故意的过错。由于双方的过错导致订购协议无效，也无法订立合法有效的商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，被告应当将定金返还给原告。综上，原告主张被告按照定金罚则双倍返还定金不能成立。三、关于原告要求被告承担购房款一倍的违约金能否支持的问题。原告在庭审中主张被告将涉案房屋另行出卖给他人，但是未提交证据予以支持，本院不予采信。因此原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定主张被告承担赔偿责任的理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第五条之规定，判决如下：一、原告杨长磊与被告滨州大高通用航空城有限责任公司于2011年1月16日订立的滨奥公寓订购协议无效；二、被告于本判决生效后十日内向原告退还已交付的购房款272659.2元及利息（自2011年1月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定的履行之日止）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9253元，减半收取4626.5元，由原告杨长磊负担1626.5元，被告滨州大高通用航空城有限责任公司负担3000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判员  孙民超二〇一八年二月二十六日书记员  赵艳婕