北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京02民终1773号上诉人（原审原告）:北京市东城区房屋土地经营管理一中心建国门分中心，住所地北京市东城区西总布胡同**号。法定代表人：王超，主任。委托诉讼代理人：祁云昆，男，北京市东城区房屋土地经营管理一中心建国门分中心干部。委托诉讼代理人：蒋建华，男，北京市东城区房屋土地经营管理一中心建国门分中心干部。被上诉人（原审被告）：邵丽华，女，1944年6月29日出生，住北京市东城区。法定代理人：何景瑜（邵丽华之夫），男，住北京市东城区。原审第三人：何景瑜，男，1942年1月22日出生，住北京市东城区。原审第三人：何晓明,男，1977年4月5日出生，住北京市东城区。上诉人北京市东城区房屋土地经营管理一中心建国门分中心（以下简称建国门分中心）因与被上诉人邵丽华、原审第三人何景瑜、何晓明房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初4568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案已审理终结。建国门分中心上诉请求：撤销一审判决，改判支持我中心一审诉讼请求。事实和理由：1.2015年4月12日，何晓明与北京中恒建业房地产经纪有限公司（以下简称中恒建业公司）签订《授权委托书》，何晓明本人对此认可，证明转租事实存在；2.2016年10月17日《东城区房屋土地经营管理一中心网格化服务处理表》中反映北京市东城区×××巷21号房屋1.5间（以下简称涉案房屋）出租，我中心作为房管产权单位按照相关规定公平、公正了解、核实事实存在并录像；3.根据以上信息，建国门街道办事处工作人员到现场进行核实并出具涉案房屋出租证明；4.一审审理过程中，法院提供何景瑜和何晓明住房地址，但判决书未提及何景瑜的住房地址；5.何晓明提交的证据中，（2017）京0101民特722号部分内容有遮盖，申请核实原件。邵丽华辩称，我不同意建国门分中心的上诉请求，我没有将涉案房屋转租。何景瑜述称，建国门分中心的上诉没有事实依据，我不同意其上诉请求。何晓明述称，我和中介公司签了授权委托书后，听朋友说公房不能转租，我就找中介公司把协议撕毁了。建国门分中心提供的网格化服务处理表中没有任何涉及我家的信息。涉案房屋现在是我父母唯一的住房，何景瑜没有其他住房。我只是将（2017）京0101民特722号判决书中单位名称进行覆盖，不影响整个判决，而且我在一审中给法官出示了原件。建国门分中心向一审法院起诉请求：1.解除我中心与邵丽华签订的《北京市公有住宅租赁合同》；2.邵丽华、何景瑜、何晓明将涉案房屋腾空并交还我中心；3.邵丽华、何景瑜、何晓明按照每月5000元的标准支付自合同解除之日至房屋实际腾退之日的房屋占有使用费。一审法院认定事实：邵丽华与何景瑜系夫妻，何晓明系二人之子。涉案房屋系建国门分中心直管公房，该房屋由邵丽华承租。双方签订《公有住宅租赁合同》，约定月租金为33.29元。合同另约定承租人擅自将承租的房屋转租、转让、转借、私自交换使用、出卖或变相出卖使用权的，出租人有权中止合同，收回房屋。庭审中，建国门分中心提交：1.2015年4月12日何晓明与中恒建业公司签订的《授权委托书》，载明何晓明委托中恒建业公司独家代理出租涉案房屋，委托期限为2015年4月22日至2016年4月21日。何晓明认可其与中恒建业公司签订过该《授权委托书》，但表示因后来得知公房不能转租，遂告知中介公司不再出租涉案房屋，不认可转租的事实。2.短信截屏复印件，显示短信接收人为“业主×××巷21”，内容为“合同编号（0001779）房屋地址东城区北京站×××巷21号，甲方同意把此房屋委托给中恒地产把合同期延长一年每月房租为1600元合同期限为（2016年4月22日至2017年4月21日）甲方同意给乙方一个月的免租期（2016年4月22号至2016年5月21号为免租期），甲方转发此短信生效”，对方转发了此短信。邵丽华、何景瑜、何晓明对其真实性及关联性均不予认可。3.2016年10月21日中恒建业公司（作为租赁代理机构）与案外人李兴泉（作为承租人）签订的《北京市房屋租赁合同》，该合同约定中恒建业公司将北京市东城区×××巷21号房屋租予李兴泉，租赁期限为2016年10月22日至2017年10月21日，租金标准为每月2800元。邵丽华、何景瑜、何晓明不予认可，何晓明称李兴泉系中介公司员工，该合同为假合同。4.涉案房屋公有住宅租赁合同及何晓明身份证复印件，上书“仅供租房”字样，邵丽华、何景瑜、何晓明亦不予认可。5.《东城区房屋土地经营管理一中心网格化服务处理表》，显示2016年10月17日、2016年10月18日、2016年10月19日有案外人反映涉案房屋存在转租现象，希望有关部门予以核查；2017年1月5日、2017年2月7日、2017年2月24日有案外人李先生自称系涉案房屋的租户，在租住3个月后被告知涉案房屋系公有住房，不能转租，希望房管部门联系房东进行处理。邵丽华、何景瑜、何晓明对其真实性不予认可，何晓明表示没有出租涉案房屋，系自己居住，该李先生即李兴泉。6.案外人李兴泉于2017年3月24日出具证言及当日涉案房屋内的照片，证言载明李兴泉于2016年10月承租涉案房屋，月租金为2800元，居住至今。建国门分中心称涉案房屋照片中的人即李兴泉。邵丽华、何景瑜、何晓明不予认可。何晓明表示其于2017年2月8日入住涉案房屋，李兴泉未居住过。且其于2017年3月25日早上发现涉案房屋门锁被撬，当时报警换了锁，认为李兴泉是撬门而入的，不能证明涉案房屋转租。关于李兴泉出具证言，建国门中心表示证人不能到庭，法院按照建国门分中心提供联系方式致电李兴泉，询问其是否承租涉案房屋及投诉一事。电话接通后，承办人询问对方身份，对方拒不告知。经一再询问，对方称其不是李兴泉，电话号码是其前几天刚办理的新号。7.建国门街道流动人口和出租房屋管理办公室（以下简称流管办）于2017年3月24日出具证明，载明建国门街道苏州社区×××巷21号承租人邵丽华，此房属于直管公房，建国门街道、北京站派出所、社区、房管部门等联合检查中发现此房正在出租给李兴泉等2人居住。邵丽华、何景瑜、何晓明不予认可，何晓明称李兴泉系撬门而入，所以执法时在现场，不能证明邵丽华转租房屋。8.建国门分中心张贴告知书的照片，证明其于2016年7月8日告知邵丽华涉案房屋系公房不得转租。邵丽华、何景瑜、何晓明表示没有见过，不予认可。9.涉案房屋录像，显示建国门中心入户调查时，有自称系承租人的案外人在场。邵丽华、何景瑜、何晓明对证明目的不予认可，并表示录像录制时间与流管办检查时间是同一天，但录像显示仅有建国门分中心到涉案房屋内检查，没有联合执法，且何晓明曾到流管办问过，流管办工作人员表示系建国门分中心向流管办出具了其向法院提交的证据，故流管办给建国门分中心开具了证明。第三人何晓明提交：1.其于2016年10月至2017年6月期间拍摄涉案房屋照片及2017年2月6日安装防盗门的收据，证明涉案房屋由何晓明占有使用。建国门分中心对其真实性认可，证明目的不认可。2.涉案房屋漏水照片，证明因漏水无法居住。建国门分中心对其真实性认可，关联性不认可。3.邵丽华医保手册及就诊病例，证明邵丽华患有精神分裂症。建国门分中心认可其真实性，不认可证明目的。3.通话记录及开锁服务验证登记表，证明2017年3月25日，涉案房屋门锁被撬后何晓明报警并找开锁公司换锁，建国门分中心认可其真实性，但对关联性不认可。4.证人证言证明李兴泉未在涉案房屋居住。建国门分中心不予认可。5.手机截屏4张，显示李先生（经纪人）手机号码：189XXXX****，该号码与李兴泉在涉案房屋租赁合同中留存的号码及《东城区房屋土地经营管理一中心网格化服务处理表》中投诉人李先生的电话号码一致，该四张图片显示的出租房屋地址为朝阳区国展柳芳北里、朝阳工体三里屯滚南路、朝阳朝外大街朝阳门吉祥里等地。何晓明以此证明李兴泉系中介公司工作人员，建国门分中心不予认可。关于何晓明提供的5证人证言，5证人未到庭，经核实，证人于某2的确出具了该证人证言，其与邵丽华家住前后院，照片上的人不知道是谁，也没有见过，当时谁在涉案房屋居住不清楚，现在可能是何晓明居住。连俊英表示证人证言是其书写，其与邵丽华住一个院，年初的时候涉案房屋没人居住，现在何晓明的孩子上学，何晓明有时住。张秀菊表示，其与邵丽华住一个院，证人证言是其出具，当时何晓明拿了照片给张秀菊看，张秀菊没见过此人，年初的时候不知道有没有人住，现在应该是何晓明有时回来住，因为见过两次。另查，邵丽华为限制民事行为能力人。邵丽华及第三人何景瑜名下均无其他住房，第三人何晓明名下有位于北京市丰台区×××区2号楼2层1-204房屋一套。一审法院认为：建国门分中心与邵丽华签订的《公有住宅租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。按照合同约定，承租人擅自将承租的房屋转租、转借，出租人有权解除合同，收回房屋。根据已查明事实，邵丽华本人并不存在转租行为，第三人何晓明虽确曾与中介公司签订过委托出租涉案房屋的委托书，但根据现有证据无法确认涉案房屋是否实际转租。另鉴于邵丽华系限制民事行为能力人，对第三人何晓明是否转租涉案房屋缺乏完全辨识的能力，故建国门分中心以邵丽华擅自转租房屋要求解除合同并要求邵丽华、何景瑜、何晓明腾退房屋，缺乏依据，法院不予支持。建国门分中心要求邵丽华、何景瑜、何晓明支付房屋使用费的诉讼请求，亦缺乏事实和法律依据，法院不予支持。据此，一审法院于2017年11月判决：驳回北京市东城区房屋土地经营管理一中心建国门分中心的全部诉讼请求。二审审理过程中，当事人均未就本案事实提交新的证据。因双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为,依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。本案中，建国门分中心与邵丽华签订的《公有住宅租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。建国门分中心主张邵丽华擅自将涉案房屋转租，违反合同约定，提出本案诉讼请求。但是，建国门分中心提交的何晓明签署的授权委托书以及中恒建业公司与案外人李兴泉签订的《北京市房屋租赁合同》均系复印件，无原件予以核对；而作为本案关键人物的李兴泉，其作为证人未出庭作证，在一审法院根据建国门分中心提供的电话号码与其联系时，不仅否认其系李兴泉，亦未提供任何有效信息；建国门分中心提供的流管办证明，从形式上来看，仅有该单位公章，无单位负责人及制作人签名或盖章；从内容上来看，亦是指向李兴泉。至于建国门分中心提交的网格化服务处理表，均系居民举报，本院无法核实举报人的具体信息，亦无法核对举报人所述事实的真伪。根据建国门分中心提交的上诉证据及其他证据，本院无法确认邵丽华客观上存在转租的事实。建国门分中心基于邵丽华转租而提出的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，建国门分中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京市东城区房屋土地经营管理一中心建国门分中心负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  白 松审 判 员  刘慧慧二〇一八年二月二十三日法官助理  胡珊珊书 记 员  孙春玮