北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终2270号上诉人（原审被告、反诉原告）：王俊安，男，1963年11月5日出生，住北京市东城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）:北京龙兴阳光物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄北里87号。法定代表人:陈韦屹，执行董事。委托诉讼代理人：彭怀江，北京市京师律师事务所律师。上诉人王俊安因与被上诉人北京龙兴阳光物业管理有限公司（以下简称龙兴阳光公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初35911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王俊安，被上诉人龙兴阳光公司之委托诉讼代理人彭怀江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王俊安上诉请求：1.撤销(2017)京0105民初35911号民事判决书，依法改判或将本案发回北京市朝阳区人民法院重新审理；2.一、二审诉讼费由龙兴阳光公司承担。事实和理由：1.一审判决中认定事实与判决内容矛盾，判决错误。一审法院已明确认定了“就原告主张的占用费损失，因双方到期后其已经实际控制房屋未再提供正常使用条件，故对此本院不予支持”。可见一审法院已认定涉案房屋在合同终止后由龙兴阳光公司实际控制。龙兴阳光公司实际控制的事实，不仅是王俊安不支付房屋占用费的合法理由，同时也是王俊安不再负有腾退房屋义务的合法理由。但一审法院在原审判决第一项中，判决王俊安“于本判决书生效后七日内将北京市朝阳区××号商铺腾交龙兴阳光公司”。一审判决书第一项判决与一审法院认定事实存在矛盾，应当依法予以撤销。2.一审法院驳回王俊安要求赔偿损失的反诉请求，认定事实错误，适用法律错误。王俊安要求龙兴阳光公司承担损失，有事实依据、有法律依据。王俊安要求龙兴阳光公司赔偿有法律依据。我国合同法系统规定了义务群，包括主义务、从义务、附随义务及合同终止后的后合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十二条明确规定了合同权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。这是解决合同终止后、双方后合同事宜的法律依据。王俊安与龙兴阳光公司之间存在房屋租赁的合同关系。合同关系终止后，王俊安尚有财物在租赁房屋中。基于诚实信用原则的要求，作为出租方的龙兴阳光公司，负有妥善保管王俊安财物的后合同义务。龙兴阳光公司未妥善保管，甚至借“未限期腾退，视为放弃”的霸王条款毁坏、侵占王俊安财物的，不仅违反了龙兴阳光公司负有的后合同义务、进而构成了侵权行为，依法就应赔偿王俊安的财物损失。王俊安的财物损失，应依法认定。庭审中，王俊安提交了视频资料、照片等证据材料，证明龙兴阳光公司在合同到期后即雇佣保安公司控制人员出入、断水断电，造成了王俊安在租赁房屋内财物损失。龙兴阳光公司一审中虽不认可，但理由是合同到期终止后，王俊安应当依约腾退，其贵重物品应当自行妥善保管。可见龙兴阳光公司是认可王俊安财物丢失死亡这一事实的。龙兴阳光公司作出的“合同到期终止后，被告(上诉人)应当依约腾退，其贵重物品应当自行妥善保管”不足以成为其侵害王俊安财产的合法抗辩理由。基于合同的后合同义务，基于民事法律的诚实信用原则，龙兴阳光公司均应妥善保管王俊安的财产；龙兴阳光公司未妥善保管，且存在侵权事实，故龙兴阳光公司应赔偿王俊安的损失。王俊安认为龙兴阳光公司未履行后合同义务，甚至直接实施侵权行为，龙兴阳光公司造成损失的事实存在，依据合同法及侵权法的相应规定，龙兴阳光公司应赔偿王俊安的损失。3.龙兴阳光公司没有经营市场资格，对王俊安缴纳房租从来没有开具过任何发票。龙兴阳光公司存在违法经营的状况。4.一审法院程序严重违法。庭审中，王俊安于2017年6月26日向北京市朝阳区人民法院提交了《调证申请书》申请北京市朝阳区人民法院去北京市朝阳区六里屯派出所调取谈话笔录及去涉案房屋调取已死亡美国加菲猫及现场损失状况。北京市朝阳区人民法院并未调取。依据《中华人民共和国民事诉讼法》及最高人民法院关于民诉法解释的规定，未调取证据属于重大程序错误，应撤销原判决发回重审。龙兴阳光公司辩称：不同意王俊安上诉请求，请求维持一审判决。龙兴阳光公司向一审法院起诉请求：确认龙兴阳光公司与王俊安于2016年9月2日签订的《老水碓子花鸟鱼虫商城租赁合同》已经解除；王俊安腾退北京市朝阳区××号商铺；王俊安按照租金标准支付2017年1月1日至实际腾退之日的占有使用费；赔偿违约金9024元；赔偿经济损失300000元。王俊安反诉请求：1、龙兴阳光公司双倍返还1036B商铺2016年6月1日至2016年9月1日期间租金28980元。2、双倍返还2016年9月1日至2017年3月1日期间1042商铺租金。3、返还押金2000元。4、赔偿1042房屋9000元、1036B房屋14000元的装修费。5、赔偿损失464000元（包括四副王佳冬中国画作品120000元、价值344000元名猫12只）。一审法院认定事实：2016年4月1日，龙兴阳光公司作为出租方与案外人富锡亮签订《老水碓子花鸟鱼虫商城租赁合同》，双方约定，富锡亮向龙兴阳光公司承租北京市朝阳区××号商铺用于经营，租赁期限自2016年4月2日至2016年12月31日；月租金为3008元；承租人应当支付履约保证金2000元，若承租方出现违约行为，龙兴阳光公司有权扣除部分或全部履约保证金；合同到期或者租赁期满后3日内，承租人应将商铺恢复原状交还龙兴阳光公司；租赁期满后，承租方未按期交还商铺，则应向龙兴阳光公司支付相当于三个月租金的违约金，其所交的履约保证金不予退还；若履约保证金和违约金不足以弥补龙兴阳光公司损失的，承租方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止等。2016年9月2日，经龙兴阳光公司同意，富锡亮将租赁合同权利义务转让王俊安。龙兴阳光公司收取上述房屋租金至2016年12月31日。租赁期限届满，王俊安未予腾退。2016年11月，龙兴阳光公司向市场商户张贴通知，告知在《京津冀一体化规划纲要》指导下，对市场经营业态进行重大规划和调整，决定自2017年1月15日关闭市场，不再从事市场经营业态；租赁合同在2016年12月31日前到期的商户将不再续签新的租赁合同，商户须在2017年1月5日前自行搬离，龙兴阳光公司对市场重新改造，不搬离则视同放弃各项物品，由市场自行处理；商户搬离后10个工作日内办理押金退还手续等。王俊安否认收到上述通知，但表示2016年11月20日时，王俊安曾通知其搬离并表示将不再续签合同。审理中，龙兴阳光公司提供《服务采购协议》等证据材料，用以证明龙兴阳光公司聘请专业保安公司维护市场秩序支付巨额保安费用的情况。王俊安对此不予认可。王俊安提供视频资料、照片等证据材料。龙兴阳光公司对此不予认可，表示王俊安取证时间均为双方房屋租赁合同到期终止后，王俊安应当依约腾退，其贵重物品应当自行妥善保管。一审法院认为，当事人应当按照约定履行相应义务。本案中，龙兴阳光公司、王俊安签订《老水碓子花鸟鱼虫商城租赁合同》的事实清楚，双方权利义务明确。龙兴阳光公司、王俊安约定，××号商铺租赁期限于2016年12月31日届满，王俊安应在租赁期满后3日内将××号商铺恢复原状并交还龙兴阳光公司，否则应当承担相应的违约责任。龙兴阳光公司在双方合同到期前即已经明确表示不再续签协议，并要求王俊安届时腾退交还商铺。现双方所签租赁合同已经到期终止，龙兴阳光公司要求王俊安腾退××号商铺的诉讼请求，法院予以支持。待王俊安腾退后，龙兴阳光公司应当返还王俊安押金2000元。龙兴阳光公司要求王俊安支付违约金有合同依据，法院亦予支持。就龙兴阳光公司主张的占用费损失，因双方合同到期后其已经实际控制房屋未再提供正常使用条件，故对此主张法院不予支持。就龙兴阳光公司主张的保安费用损失，无法量化与本案的关联性，对此本院亦不予支持。双方协议到期终止后，王俊安应当按照约定自行及时腾退商铺，王俊安反诉要求龙兴阳光公司赔偿其装修费及其他经济损失缺乏事实及法律依据，法院不予支持。王俊安要求龙兴阳光公司返还其他商铺租金及返还其使用××号商铺期间租金亦缺乏依据，法院均不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：一、王俊安于判决书生效后七日内将北京市朝阳区××号商铺腾交北京龙兴阳光物业管理有限公司；二、王俊安于判决书生效后七日内赔偿北京龙兴阳光物业管理有限公司违约金九千零二十四元；三、北京龙兴阳光物业管理有限公司于王俊安腾退北京市朝阳区××号商铺后七日内退还王俊安押金二千元；四、驳回北京龙兴阳光物业管理有限公司其他诉讼请求；五、驳回王俊安其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，龙兴阳光公司与王俊安签订的租赁合同合法、有效，双方应按照合同约定履行相应义务。双方在合同中明确约定，××号商铺租赁期限于2016年12月31日届满，承租方王俊安应在租赁期满后3日内将××号商铺恢复原状或龙兴阳光公司认可的状态，搬离自有物品并交还出租方龙兴阳光公司，否则应当承担相应的违约责任。因此，即使王俊安未收到龙兴阳光公司发布的搬离通知，在龙兴阳光公司未明确表示续约的情况下，合同期限届满之前或届满后合理期间内，应准备好合同到期后处理事宜。本案中，从双方庭审陈述中可以看出，龙兴阳光公司实际控制市场，王俊安无法进入商铺的时间已超过双方租赁合同到期后约定的搬离期间，亦给王俊安留足了合理的搬离期间。因此，超过合理搬离期间而造成的损失，即使有证据证明，王俊安亦应自己承担。另，龙兴阳光公司实际控制市场的行为与其起诉要求王俊安腾退商铺的行为并不矛盾，王俊安相关上诉理由本院不予采信。综上所述，王俊安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由王俊安负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 黎审 判 员  玄明虎代理审判员  申峻屹二〇一八年二月二十四日法官 助理  胡震霄书 记 员  高 媛