上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初41897号原告：梁月婷，女，汉族，1988年8月13日出生，户籍地湖北省襄阳市。委托代理人：梅靖，上海市荣业律师事务所律师。被告：倪英明，男，汉族，1946年9月24日出生，户籍地上海市。原告梁月婷诉被告倪英明、倪文霞财产损害赔偿纠纷一案，由上海市静安区人民法院于2017年11月1日受理后，依法适用简易程序，由审判员罗海鸣独任审理，于2017年12月6日公开开庭进行了审理。审理中，原告梁月婷撤回了对于被告倪文霞的起诉，本院依法口头裁定予以准许。原告及其委托诉讼代理人梅靖，被告倪英明参加诉讼，本案现已审理终结。原告梁月婷向本院提出诉讼请求：要求判令被告赔偿因冒名签订房屋买卖合同导致的原告损失116,250元。事实和理由：2009年8月27日，原告向被告购买上海市松江区古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，原告母亲、被告及居间方签订了《定金合同》，原告于当日支付定金20,000元。2009年8月29日，应原告及居间方的要求，涉案房屋产权人倪某某必须亲自到中介公司签订《房屋买卖合同》。当日原告母亲、被告夫妻及自称倪某某的人一同到中介公司签订了《房屋买卖合同》，约定房屋转让总价为590,000元。合同中，倪某某的签名及手印均由被告书写、按压。原告按约支付了580,000元房款，被告也出具了相应的收据。但被告没有为原告办理过户手续，因此原告以房屋买卖合同纠纷为由向上海市松江区人民法院(以下简称松江法院)提起诉讼，案号为(2015)松民三(民)初字第2360号。后该案上诉至上海市第一中级人民法院(以下简称一中院)，案号为(2017)沪01民终813号。该案上诉至一中院后，一中院将损失数额予以调低且判决原告向倪某某支付自2009年9月1日的房租，按照每月1,250元计算。原告认为，原告最初就是以购买房屋居住为目的与案外人倪某某签订的房屋买卖合同，在基本支付全款并接收房屋后，原告应当享有居住的权利，在整个过程中原告没有过错。在因被告冒名签字的行为导致涉案房屋不能过户的情况下，被告应当赔偿原告因此所遭受的损失。根据利益填平原则，原告向房屋产权人支付的房租应当由被告承担。故原告诉至法院，要求判如所请。被告辩称，根据之前法院的判决，房屋买卖合同已经解除，其作为被告，也已经付清了法院规定的应赔偿给原告的损失费、装修费等费用，共计260多万元，其中还有八千多元物业费及电费等原告的生活费用。另外，签订房屋买卖合同时，原告也并未到场，买卖合同是由被告及原告母亲共同签订的。且原告母亲在松江法院执行局签笔录时，明确表示所有事情已经解决，并在笔录上签字。故被告认为自己不应再向原告支付任何费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋于2008年4月7日登记在案外人FURUTSUKIAYAKO古月文琴(倪某某)名下，该《上海市房地产权证》附记中载明“配套商品房，自登记之日起五年内不得出租，转让”。被告倪英明与案外人FURUTSUKIAYAKO古月文琴(倪某某)系父女关系。2009年8月27日，“倪某某”作为甲方(卖方)，沈彦云、梁月婷作为乙方(买方)签订《213号301室房屋买卖合同》一份，约定甲方以59万元将涉案房屋出售给乙方，分两次付清，第一次付款，乙方在2009年8月29日付给甲方58万元，同时甲方将该房产及该房产的房产证及其所有资料交于乙方并归乙方所有。第二次付款，自该房产可办理过户之时30日内，办理完过户手续当日乙方交付给甲方1万元。甲乙双方都应切实履行合同中所约定的义务，如果双方有任何一方违反合同约定，则应承担违约责任：1、乙方违约，甲方没收乙方所付58万元房款且收回该房产；2、甲方违约，则偿还乙方房款116万元”。在落款“甲方”处签有“倪某某”字样，在“乙方”处签有“梁月婷”字样。原告梁月婷表示对其母亲沈彦云代理其签订合同、支付房款的行为均予以追认。对于“倪某某”的签名，被告倪英明自认为其所签，原告表示系有人拿着“倪某某”的身份证所签，原告当时认为该人就是“倪某某”本人。2009年8月29日，被告倪英明出具《收款凭证》一份，载明：“今收到沈彦云梁月婷购买松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室房款：人民币伍拾捌万元整”。在收款人签章处除了被告倪英明的签名外，还有“倪某某”字样及手印。原告称，该58万元房款系转入被告倪英明指定的银行账户。被告倪英明将涉案房屋及房地产权证、契税免费证明、发票、业主手册、住宅使用说明书、质量保证书等资料一并交付给了原告的母亲沈彦云，沈彦云对此出具《213号301室接收资料明细》一份。嗣后，原告实际使用涉案房屋并装修入住。2013年4月8日后，原告的母亲沈彦云多次与被告倪英明联系要求办理过户事宜，但是被告倪英明无法协助办理过户手续，故起诉至松江法院要求协助办理涉案房屋的产权过户手续，后因合同无法继续履行，变更诉讼请求为要求被告倪英明返还房款58万元、赔偿损失2,630,100元(房屋差价损失2,591,300元、中介费11,800元、律师费27,000元)并承担鉴定费及诉讼费，并要求FURUTSUKIAYAKO古月文琴(倪某某)对上述三项承担连带责任。FURUTSUKIAYAKO古月文琴(倪某某)在该案中提出反诉请求，要求原告搬离讼争房屋，并支付自2009年9月1日起至实际搬离房屋之日止的房屋占有使用费，按照每月1,250元计算。松江法院于2016年11月28日作出(2015)松民三(民)初字第2360号民事判决书，判决如下：“一、第三人倪英明于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)梁月婷购房款580,000元；二、第三人倪英明于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)梁月婷房屋溢价损失2,581,300元；三、原告(反诉被告)梁月婷于本判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市松江区古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋；四、原告(反诉被告)梁月婷于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)FURUTSUKIAYAKO古月文琴(倪某某)自2009年9月1日起至实际搬离上述房屋之日止的房屋占有使用费，按照每月1,250元计算；五、驳回原告(反诉被告)梁月婷的其余诉讼请求。”该判决认定倪英明自认“倪某某”的签名系其所签，且倪英明并未取得涉案房屋产权人FURUTSUKIAYAKO古月文琴(倪某某)的授权，FURUTSUKIAYAKO古月文琴(倪某某)亦未对倪英明的行为进行追认，故倪英明系无权代理FURUTSUKIAYAKO古月文琴(倪某某)与梁月婷订立合同并收取房款，其行为对FURUTSUKIAYAKO古月文琴(倪某某)不发生效力，应由倪英明承担相应的合同责任。因原告无法继续履行房屋买卖合同关系，已失去合法占有涉案房屋之理由，故FURUTSUKIAYAKO古月文琴(倪某某)反诉要求原告搬离涉案房屋之请求，予以支持。因原告占有使用涉案房屋，给FURUTSUKIAYAKO古月文琴(倪某某)带来了房屋不能使用收益的损失，原告应予以赔偿。现原告与FURUTSUKIAYAKO古月文琴(倪某某)就房屋占有使用费的标准达成了一致意见，为每月1,250元，该院予以确认。故确定原告应当支付FURUTSUKIAYAKO古月文琴(倪某某)自2009年9月1日开始至实际返还讼争房屋之日止的房屋占有使用费，按照每月1,250元的标准计算。但是，该部分房屋占有使用费本为原告正常履行房屋买卖合同的可得利益，原告可向倪英明另行主张。后倪英明不服松江法院(2015)松民三(民)初字第2360号民事判决，向一中院提起上诉。一中院于2017年4月6日作出(2017)沪01民终813号民事判决，判决如下：“一、维持上海市松江区人民法院(2015)松民三(民)初字第2360号民事判决第一、三、四、五项；二、变更上海市松江区人民法院(2015)松民三(民)初字第2360号民事判决第二项为“第三人倪英明于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)梁月婷房屋溢价损失人民币2,100,000元”。该院认为当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据现已查明的事实及倪英明对自己行为的自认，因涉案房屋买卖合同关系的解除系倪英明无权处分导致无法实际履行，倪英明存在违约行为，应当由倪英明承担相应的法律责任。梁月婷不服一中院(2017)沪01民终813号民事判决，向该院申请再审，一中院于2017年8月28日作出(2017)沪01民申365号民事裁定，驳回梁月婷的再审申请。另查，(2015)松民三(民)初字第2360号案件，被告倪英明和FURUTSUKIAYAKO古月文琴(倪某某)的代理人为同一委托代理人，故在执行过程倪英明应付款项和FURUTSUKIAYAKO古月文琴(倪某某)应收款项是一并处理的。执行过程中，被告倪英明将合计2,605,240元交至松江法院，包括返还房款58万元、房屋溢价损失210万元、诉讼费4,1490元，扣除原告梁月婷应支付FURUTSUKIAYAKO古月文琴(倪某某)的房屋使用费116,250元，并在执行阶段另向原告梁月婷支付8,000元，物业费6000元和热水器、液化灶等折价2,000元，上述总计2,613,240元已发放给原告梁月婷，该案已执行完毕。因原告已向FURUTSUKIAYAKO古月文琴(倪某某)支付了房屋占有使用费116,250元，为此诉至法院，要求判如所请。本院认为，涉案房屋买卖合同虽已解除，但守约方有权主张违约损失赔偿。涉案房屋买卖合同关系的解除系倪英明无权处分订立合同导致涉案房屋的买卖无法实际履行，倪英明存在违约行为，应由倪英明承担相应的合同责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时所预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。该部分损失中即包含了在合同正常履行情况下能够获得的利益。本案中，如果合同继续正常履行，原告将获得涉案房屋所有权，继续合法自主地占有涉案房屋，而原告此前已经实现的房屋占有均为其根据合同约定合法获取的利益。涉案房屋买卖合同因被告违约而解除，原告已经实现的占有失去了合法依据，给房屋产权人带来了房屋不能使用收益的损失，现原告已经搬离涉案房屋，并在前案的执行阶段中支付其应支付给房屋所有权人的房屋使用费116,250元，但是，该部分房屋占有使用费本为原告正常履行房屋买卖合同的可得利益，被告倪英明作为违约方应当对原告的可得利益损失进行赔偿。故对原告要求被告赔偿损失116,250元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：被告倪英明于本判决生效之日起十日内赔偿原告梁月婷损失116,250元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,625元，减半收取计1,312.5元，由被告倪英明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  罗海鸣二〇一八年二月六日书记员  乔续宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。