北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终832号上诉人（原审原告）：北京远悦物业管理有限公司，住所地北京市海淀区海淀中街15号302、304室。法定代表人：郭玉华，总经理。委托诉讼代理人：戈和平，北京威科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：盛捷新雅（北京）房屋租赁有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：张晓鲲，董事长。委托诉讼代理人：王善忠，北京德和衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁冰，北京德和衡律师事务所律师。上诉人北京远悦物业管理有限公司(以下简称远悦公司)因与被上诉人盛捷新雅（北京）房屋租赁有限公司(以下简称盛捷公司)合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2017)京0108民初34744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人远悦公司之委托诉讼代理人戈和平、被上诉人盛捷公司之委托诉讼代理人王善忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。远悦公司上诉请求：撤销原判，依法改判盛捷公司立即腾退北京市海淀区海淀中街15号302号房屋（以下简称302号房屋），将房屋移交给我方使用。事实和理由：双方签订的302号房屋“无偿使用证明”是双方真实意思表示的合同，合同一旦合法成立，就必须遵守并全面履行。我方取得“无偿使用证明”系与盛捷公司的全资股东公司进行股权交易时，作为交易条件之一而获得。一审法院认为“对于本案中出现的3份无偿使用证明，由于并未体现出签署或出具的时间，故无法以双方当事人的主张来判定其出具的先后顺序”属于明显的事实认定错误。盛捷公司辩称，我公司与远悦公司是关联公司，实际控制人是同一公司，这一点双方都是认可的，因此盛捷公司给对方出具了很多份无偿使用证明，目的是办理工商登记。远悦公司向一审法院起诉请求：判令盛捷公司立即腾退302号房屋并将房屋移交给远悦公司使用。一审法院认定事实：涉案302、304房屋的产权人为盛捷公司，产权登记于2006年11月，其中302室产权登记面积为1111.31平方米，性质为办公配套；304室产权登记面积为278.32平方米，性质为商业配套。远悦公司于2004年10月份注册成立，工商注册登记的住所地为302室。远悦公司与涉案房屋所在项目开发商即北京市远中房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，物业服务期限为3年，暂定自2006年1月1日起至2008年12月31日止。此外，远悦公司还与盛捷公司签订了物业管理服务协议，约定远悦公司为盛捷公司在该项目所有的房屋提供物业管理服务，对物业服务的范围及收费价格进行了约定。诉讼中，远悦公司主张对比上述两份物业服务合同，远悦公司向盛捷公司收取的车位费、物业费比其他产权房屋有优惠，并以此证明盛捷公司并非无偿将涉案房屋交付其使用。诉讼中，远悦公司提交了两份其与盛捷公司签署的无偿使用证明，该证明中盛捷公司为甲方、出租方，远悦公司为乙方、承租方，内容为甲方现有位于海淀中街15号302室住房，建筑面积1111.61平方米，无偿提供给乙方使用，租期从2007年1月1日到2026年12月31日止，在此期间若发生变化，需双方共同认可。双方均在该证明上加盖了公章，但证明上未载明签署日期。另一份除住房名称为304室、建筑面积278.32平方米、租赁日期从2008年10月1日开始的内容外，其余内容均与上一份相同。盛捷公司对上述证明予以认可，但提交了一份其与远悦公司签署的另一份无偿使用证明，该证明中盛捷公司为甲方、出租方，远悦公司为乙方、承租方，内容为甲方现有位于海淀中街15号302、304室住房，无偿提供给乙方使用，租期从2007年1月1日到2016年12月31日止，在此期间本房产相关税费全部由甲方承担，如有变化，需双方共同认可。双方均在该证明上加盖了公章，但证明上未载明签署日期。诉讼中，盛捷公司以远悦公司于2007年发生工商变更登记，新增304室为住所为由，主张远悦公司所提交的无偿使用证明已被该证明所替代，称即使双方存在房屋借用关系，也已期满履行完毕。对此，远悦公司不予认可，提交了该公司的工商变更登记手续。依据远悦公司提交的工商变更登记手续，可以认定以下事实，2007年5月，北京市海淀区环境保护局向远悦公司下发了关于对远悦公司建设项目环境影响登记表的批复，载明同意办理变更，项目位于海淀中街15号301室、302室、304室，经营范围为游泳池、健身、西餐、酒吧等。同时，远悦公司向工商行政管理机关申请变更住所，即将原来的302室变更为302室和304室。同年9月27日，盛捷公司作为产权人在远悦公司用于工商变更登记所需的住所证明上盖章，同意将302室、304室提供给远悦公司使用。同年11月，远悦公司取得在302室销售酒饮料、食品的食品卫生许可证和在304室经营游泳馆的卫生许可证，同年12月，远悦公司股东会就上述住所和经营范围的变更修改了公司章程。此后，远悦公司的上述事项被核准了工商变更登记。诉讼中，盛捷公司为证明远悦公司未使用涉案房屋，提交了2013年4月，盛捷公司与深圳市中装建设集团股份有限公司(以下简称中装公司)签订的物业出租合同及2016年7月签订的终止协议及涉案房屋抵押权人华侨银行(中国)有限公司出具的出租同意函等证据材料，用以证明在上述期间包括涉案房屋在内的三层1800多平方米面积(301、302、304室)均由中装公司承租使用。远悦公司对上述证据真实性提出异议，为证明其已使用涉案房屋，提交了海淀街道海淀南路北社区居民委员会出具的证明，证明内容为，“远中悦来公寓系我社区居委会辖区内的居民楼，通过我居委会日常工作的检查及联系中获知，该楼宇自交付业主使用起一直由远悦公司提供物业服务，远悦公司一直在该小区B座302室办公，并经营着304室的游泳池，直至2016年7月B座酒店停止经营后，302室和304室空置至今。另中装公司租赁使用的房屋为该小区B座301室，与远悦公司物业办公地点并非一处”；此外，还提交了一份海淀街道社区建设科出具的说明，该说明内容为，“经查阅远中悦莱首届业主委员会提交的备案资料，并向参与人了解情况，远中悦莱首次业主大会筹备召开期间为2012年8月11日至11月26日，期间筹备组会议、业主固定投票地点、开箱计票会场，均确定为远悦公司办公地点B座302室进行”以及该次业主大会会议公告、选票及签到簿，上面均载明会议地点为3层会议室。此外，还提交了中关村西区管理委员会办公室于2017年3月21日给海淀区工商局出具的入驻中关村西区项目意见书，该意见书载明，同意远悦公司入驻中关村西区，地址位于海淀中街15号302、304室，拟从事物业管理，建筑物清洁服务，游泳馆(限304室)，向接受服务的客人零售定型包装食品、冷热饮、酒(限302室)等；对于上述证据，盛捷公司均不认可其证明力，并主张与事实不符。同时，提交了远悦公司实际办公地点的照片，用于证明该公司实际在地下室办公，用自己独立的办公用房。诉讼中，双方当事人均确认，2016年7月16日，深圳前海中金资产管理有限公司将其持有的远悦公司100％的股权全部转让给北京长城伟业物业管理有限公司。至此，双方当事人的股东均发生变化，已不存在关联关系。由于新股东的进入，现双方对于2016年7月以前的涉案房屋的使用情况均不完全了解，远悦公司称该公司新股东以1元对价受让股权时负担了该公司200多万元的债务，其对应的条件就是基于盛捷公司将涉案房屋无偿给其使用至2026年；对此，盛捷公司不予认可，称涉案房屋1年的租金约在800多万元，远远超过远悦公司所负债务，其不可能将涉案房屋无偿提供给远悦公司使用至2026年。依据双方当事人提交的上述股权转让合同，该合同中并未体现亦未明确约定涉案房屋的使用权为该次股权转让的对价。诉讼中，双方当事人确认，除304室游泳池外，302室已进行了改造，改变了原有的结构框架，目前3层只有301室和304室的门牌，除游泳池外，其余房间均已打通。对于由谁进行的改造，双方当事人均表示不清楚。一审法院认为，本案中，双方当事人就涉案房屋的使用并未签订租赁合同。远悦公司基于盛捷公司出具的无偿使用证明，主张双方当事人之间存在无偿的借用合同关系；盛捷公司主张上述证明仅是用于远悦公司办理工商注册所需，并未实际将涉案房屋交付其使用。对于无偿使用证明的用途，依据相关行政管理的规定，通常来讲主要是用于企业在办理行政许可项目的审批或税务登记证的申办及变更登记时需向行政主管机关提供的证明文件。正因如此，虽然无偿使用证明从形式上具备了合同的形式要件，但对于签署双方当事人之间是否具备了无偿交付使用的真实意思表示以及双方当事人之间权利、义务关系的确定，还应通过实际履行情况予以综合判定。依据双方当事人庭审陈述，表明由于双方当事人之间因股东关系，原具有关联关系，自2016年7月远悦公司股权转让后，双方当事人的股东均发生变化，由此失去了关联关系，新股东的进入导致双方当事人现有经营人员对于涉案房屋在股权转让之前的使用情况均不能作出完整的解释说明或提供确切的证据予以证明；依据本案现有证据，远悦公司提交的各项证据材料，仅能够证明该公司在2013年以前曾使用过涉案房屋，而此后涉案房屋由中装公司承租使用，居委会出具的证明属于单位书证，并无其他相关证据予以佐证，亦与盛捷公司提供的相关证据予以冲突，故并不足以证明远悦公司主张的成立。对于本案中出现的3份无偿使用证明，由于并未体现出签署或出具的时间，故无法以双方当事人的主张来判定其出具的先后顺序，如上所述，仅能从形式上来认定是盛捷公司为远悦公司办理相关手续时所出具的证明文件，而不足以证明双方就涉案房屋的无偿使用及使用的年限达成了一致的意思表示。虽远悦公司主张双方之间的借用合同关系并非无偿使用，而是通过物业、车位费的优惠及股权转让的1元对价来体现，但上述主张均无明确的合同约定，在其就此未能提供相关证据予以证明的情况下，本院对其该主张不予采信。结合上述，即使远悦公司曾经此前使用过涉案房屋，且其工商注册地点亦在涉案房屋所在地，但其提交的证据不足以证明其一直在使用并能够使用至证明上载明的使用期限，故其在已未使用涉案房屋的情况下，仅依据盛捷公司出具的无偿使用证明主张房屋使用权利，证据不足，对其要求盛捷公司交付涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。判决如下：驳回原告北京远悦物业管理有限公司的诉讼请求。二审中当事人没有提交新证据。本院审理后对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。远悦公司主张双方之间存在无偿借用合同关系，该公司就此负有举证义务，该公司提供的证据必须足以得出其对302号房屋享有无偿使用权这一唯一的排他的结论。远悦公司的证据为盛捷公司出具的无偿使用证明，而盛捷公司对于无偿使用证明的存在做出了与远悦公司截然相反的解释，综合本案已查明的事实及现有证据，本院认为远悦公司的证据并不足以支撑其主张，理由如下：首先，公司正常运转的目的通常是为了通过合法经营获取经济利益，一般情形下，不会无故向他人牺牲经济利益，远悦公司对于盛捷公司自愿无偿将302号房屋交由其使用未作出详细的令人信服的解释；其次，如果存在某种特殊原因导致的无偿使用，双方通常应当签署内容完备的合同以明确合同标的、履行期限、地点和方式等以应对未来可能产生的纠纷，不应简单地出具无落款时间的证明；再次，合同是否实际履行亦可佐证当事人陈述的真伪，自2016年7月远悦公司股权转让后，双方当事人的股东均发生变化，由此失去了关联关系。新股东的进入导致双方当事人现有经营人员对于302号房屋在股权转让之前的使用情况均不能作出完整的解释说明或提供确切的证据予以证明；依据本案现有证据，远悦公司提交的各项证据材料，仅能够证明该公司在2013年以前曾使用过302号房屋，而此后302号房屋由中装公司承租使用。最后，本案中出现了3份无偿使用证明，证明中未体现出具的时间，法院不能以证明中记载的使用期限来推定证明的出具时间，即证明出具的前后顺序无法确定，这就导致无法否定盛捷公司所做的“租期为2007年1月1日到2016年12月31日的说明替代之前的说明”这一辩解。综上，由于远悦公司证据不充分，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京远悦物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 赵 蕾审 判 员 辛 荣二〇一八年二月二十七日法官助理 李 想书 记 员 舒 妍