河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫17民终5210号上诉人（原审原告）：冯玉，女，1973年3月6日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人（原审原告）：吴旭方，男，1969年2月12日出生，汉族，住北京市海淀区。二上诉人委托诉讼代理人：毕明，驻马店市“148”法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：驻马店市欢乐爱家置业有限公司，住所地驻马店经济技术产业集聚区综合服务中心办公楼509。法定代表人：王海周，董事长。委托诉讼代理人：白晶，该公司职员。上诉人冯玉、吴旭方、驻马店市欢乐爱家置业有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服驿城区人民法院（2017）豫1702民初6333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冯玉、吴旭方的委托诉讼代理人毕明，上诉人驻马店市欢乐爱家置业有限公司的委托诉讼代理人白晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯玉、吴旭方上诉请求撤销驿城区人民法院（2017）豫1702民初6333号民事判决，依法改判按照日万分之三支付违约金，共计55573.14元。事实与理由：其与驻马店市欢乐爱家置业有限公司签订的合同约定违约金按日万分之三支付，一审判决按照日万分之一计算不当。驻马店市欢乐爱家置业有限公司答辩称，其不存在逾期交房的违约行为，不应承担违约责任，；双方合同约定的违约金过高，违反了《合同法》第114条、《合同法解释二》第29他规定，应予调整。冯玉、吴旭方的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。上诉人驻马店市欢乐爱家置业有限公司上诉请求撤销驿城区人民法院（2017）豫1702民初6333号民事判决，依法改判驳回冯玉、吴旭方的诉讼请求。事实与理由，一审判决认定交房日期为2014年7月1日错误，其不存在逾期交房的违约行为，冯玉、吴旭方经通知不予接收房屋，应自行承担责任。冯玉、吴旭方答辩称，一审判决认定的纠纷日期予以认可，违约金约定按照日万分之三支付，违约金的约定双方自愿符合法律规定。冯玉、吴旭方向一审法院请求依法判令：1、驻马店市欢乐爱家置业有限公司支付违约金147341.58元；2、驻马店市欢乐爱家置业有限公司履行合同，免除其所购买的二套商铺2年的物业费。一审中，冯玉、吴旭方撤回了第二项诉讼请求。一审法院认定事实：2012年，冯玉、吴旭方从驻马店市欢乐爱家置业有限公司购买102号和103号二套商铺，双方并签订《商品房买卖合同》二份，因合同中写明土地使用年限为70年，双方又于2013年8月10日补签二份土地使用年限为40年的《商品房买卖合同》，并将二份合同的签订日期书写为2012年12月30日，驻马店市欢乐爱家置业有限公司将原二份合同收回。其中第103号商铺的《商品房买卖合同》约定：第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于通达路与文娱××交叉口东南角的地块的土地使用权。出让证号为驻市国用（2012）第8739号。该地块土地面积为19979.56平方米，规划用途为商住，土地使用年限自2012年9月20日至2052年9月19日止。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名：爱家·会展国际3号商住楼。第二条、商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。商品房预售许可证号为驻房字第××号。第三条、买受人所购得商品房的基本情况。买受人购买的商品房位于第3号商住楼103号房。该商品房的建筑面积为33.73平方米。第四条、计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米17668.99元，总金额为伍拾玖万伍仟玖佰柒拾伍元整。……第六条、付款方式及期限。买受人于2013年8月10日前已付房款595975元整（此款包含定金）。……第八条、交付期限。出卖人应当在2013年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位组织设计、施工、监理、勘察单位竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可坑力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、其他不可归责于出卖人的客观情况包括不限于大雪、台风、暴雨、安全事故等，导致延迟交付。3、因法律法规或政府原因导致的停工、政府相关部门因多种原因未及时出具相关文件，导致房屋验收延迟及因规划或设计部门变更或出卖人所不能控制的其他原因导致的逾期交房，出卖人可以免责。4、买受人逾期付款的，则出卖人可相应顺延交房时间，也可推迟办理房屋权属证书所需资料，且买受人仍应按本合同第七条的约定向出卖人承担违约责任，而出卖人无需向买受人承担逾期交房的责任。出卖人逾期竣工以后再出现法定或约定的免责事由的，仍然可以免责。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。……逾期超过120日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行等条款。另外一份102号商铺的《商品房买卖合同》中除房屋位置为第3号商住楼102号房、单价为17763元、房屋价款为599146元、房屋交付期限为2013年5月31日前外，其他内容均与103号商铺的《商品房买卖合同》一致。后因房屋交付问题产生争执，冯玉、吴旭方诉至一审法院，酿成纠纷。另查明，1、①2012年7月16日，驻马店市欢乐爱家置业有限公司取得位于通达路与文娱××交叉口东南角的爱家·会展国际公寓商住用地的《建设用地规划许可证》〔证号为：驻开规用地字第（4117012010）第00009-1号〕，面积为19979.56㎡（合29.969亩）。②2012年7月20日，驻马店市欢乐爱家置业有限公司办理了上述土地的《土地使用权证》（证号为：驻市国用2012第8739号），土地面积为19979.56㎡。③双方签订的两份《商品房买卖合同》中显示，驻马店市欢乐爱家置业有限公司开发该块土地的土地使用权证号为驻市国用2012第8739号，土地面积为19979.56㎡。④合同履行期间，2013年5月15日，驻马店市人民政府召开市长办公会，会议形成了（2013）50号会议纪要，该会议纪要显示：位于通达路与文娱路交叉口东南角××3.1287亩土地，属原通达路道路绿化带规划用地，现道路绿化带已取消并已规划为商住用地，因该块地呈东西狭长形分布，不能单独开发利用，同意以协议方式出让给其南侧相邻的欢乐爱家置业公司进行整体开发建设，办理协议出让手续。⑤2013年6月3日，驻马店市欢乐爱家置业有限公司依据上述会议纪要重新办理了爱家·会展国际（含上述会议纪要中的3.1287亩用地）的《建设用地规划许可证》（证号为驻规地字第411701201300068号），载明面积为22065.33平方米，同时注销了原驻开规用地字第（4117012010）第00009-1号《建设用地规划许可证》；⑥2013年6月19日，驻马店市欢乐爱家置业有限公司依据上述会议纪要补办了增加部分面积的《土地使用权证》（证号为：驻市国用2013第8853号），载明使用面积为2085.77平方米（3.1287亩）。加上以前的面积19979.56㎡，合计为22065.33㎡。⑦同年8月22日、10月14日，驻马店市欢乐爱家置业有限公司又依次补办了《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。⑧2014年1月26日，驻马店市欢乐爱家置业有限公司申请对爱家·会展国际3#楼工程进行工程竣工验收备案，次日，驻马店市建设工程竣工验收备案管理办公室准予备案，驻马店市欢乐爱家置业有限公司取得《工程竣工验收备案表》。2、2013年7月1日，驻马店市欢乐爱家置业有限公司在天中晚报上公告交房,同时在2013年7月，驻马店市欢乐爱家置业有限公司交付了诉争3#楼的一百五十余套房屋。3、冯玉、吴旭方另购买有爱家·会展国际3号商住楼第1903号房屋一套，于2013年10月6日接收该房屋；接收该房屋时，询问何时交付102、103号房屋，驻马店市欢乐爱家置业有限公司也要求冯玉、吴旭方查看102、103号房屋，但冯玉、吴旭方称因看到102、103号房屋周边没有道路，不具备交房条件，未接收102、103号房屋。诉讼中，冯玉、吴旭方自称于2014年7月2日接收了102、103号房屋；驻马店市欢乐爱家置业有限公司对此不予认可,称2013年7月1日已公告交房。4、2014年7月1日，冯玉、吴旭方将102、103号房屋出租，每年租金为56280元，每月租金4690元。5、庭审中，驻马店市欢乐爱家置业有限公司提交了其与案外人陆晓路、周新凤、贺勤签订的三份《商品房买卖合同》，上述三份合同载明爱家·会展国际3号商住楼第106、107、110号商铺的交房日期均为2013年5月31日。用以证明冯玉、吴旭方购买的的103号商铺的《商品房买卖合同》中载明的房屋交付期限“2013年5月1日”系笔误，应为2013年5月31日。6、本案中，冯玉、吴旭方交纳诉讼费用的时间为2016年6月16日。7、关于物业费的诉讼请求，冯玉、吴旭方撤回后已另案起诉，案号为（2017）豫1702民初6311号。一审法院认为，冯玉、吴旭方从驻马店市欢乐爱家置业有限公司处购买商铺，双方并签订《商品房买卖合同》二份，双方系商品房销售合同关系。合同双方意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，应为有效。一、关于诉争房屋交房日期的认定。依据双方签订的《商品房买卖合同》约定，本案诉争房屋需经建设单位组织设计、施工、监理、勘察单位竣工验收合格，且取得竣工验收备案表后才符合交房条件。本案中，①驻马店市欢乐爱家置业有限公司虽于2013年7月1日在天中晚报上公告交房，但诉争房屋于2014年1月27日才取得竣工验收备案表，驻马店市欢乐爱家置业有限公司公告交房时尚不符合法律规定的交房条件，驻马店市欢乐爱家置业有限公司主张2013年7月1日系交房时间，不予采纳；②虽然冯玉、吴旭方于2013年10月6日接收第1903号房屋时查看102、103号房屋，但驻马店市欢乐爱家置业有限公司没有证据证明冯玉、吴旭方此时已接收本案诉争房屋，此时驻马店市欢乐爱家置业有限公司未取得工程竣工验收备案表，不符合交房条件，故2013年10月6日也不是驻马店市欢乐爱家置业有限公司交房日期。③本案中，驻马店市欢乐爱家置业有限公司于2014年1月27日取得本案诉争房屋的竣工验收备案表后，应及时告知冯玉、吴旭方，并通知接收房屋；而驻马店市欢乐爱家置业有限公司未有相关证据证明其履行了交房的通知义务，故2014年1月27日也不是驻马店市欢乐爱家置业有限公司交房日期。④2014年7月1日，冯玉、吴旭方将102、103号房屋对外出租，应视为其已接收了本案诉争房屋，冯玉、吴旭方主张出租房屋时间应为交房日期予以采纳。故本案诉争房屋的交房日期为2014年7月1日。冯玉、吴旭方主张交房日期为2014年7月2日，不予采纳。二、关于103号商铺的《商品房买卖合同》中约定的房屋交付期限问题。根据有关法律规定，审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》中载明102号商铺的交房时间为2013年5月31日；且从驻马店市欢乐爱家置业有限公司提交的其与其他案外人签订的《商品房买卖合同》中显示，3号楼的交房日期同为2013年5月31日；而诉争的103号商铺与102号商铺相邻，且同为3号楼，依据日常生活经验，103号商铺的交房也应为2013年5月31日。驻马店市欢乐爱家置业有限公司主张103号商铺的《商品房买卖合同》载明的日期“2013年5月1日”系笔误，应为2013年5月31日，予以采纳。三、关于本案驻马店市欢乐爱家置业有限公司是否存在逾期交房。双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房日期为2013年5月31日，虽然本案诉争房屋的实际交房日期为2014年7月1日，但合同中还同时约定“因法律法规或政府原因导致的停工、政府相关部门因多种原因未及时出具相关文件，导致房屋验收延迟及因规划或设计部门变更或出卖人所不能控制的其他原因导致的逾期交房，出卖人可以免责”。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》中显示的开发土地面积为19979.56㎡，土地使用证号为驻市国用2012第8739号。合同履行中，政府以出让的方式出让给驻马店市欢乐爱家置业有限公司3.1287亩土地，并要求驻马店市欢乐爱家置业有限公司与相邻的土地（29.969亩）整体开发建设，办理协议出让手续。此后驻马店市欢乐爱家置业有限公司按照会议纪要的内容，重新办理了含3.1287亩用地的《建设用地规划许可证》、《土地使用权证》，并后续补办了《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。驻马店市欢乐爱家置业有限公司于2014年1月27日取得了工程竣工验收备案表。综上，政府变更规化后，驻马店市欢乐爱家置业有限公司需按变更后的规划重新办理和补办相关审批手续；同时考量2013年7月驻马店市欢乐爱家置业有限公司已交付一百五十余套房屋，说明此时房屋已经建成完工，与重新办理、补办审批手续的期间也可相互印证。故补办期间即从2013年5月30日至2014年1月27日期间的逾期交房责任，依据合同约定驻马店市欢乐爱家置业有限公司应予以免责。同理，本案逾期交房起算日应为2014年1月27日。因驻马店市欢乐爱家置业有限公司于2014年7月1日交付诉争房屋，经核逾期155日。驻马店市欢乐爱家置业有限公司主张其不构成逾期交房，与事实不符，不予采纳。三、关于逾期交房违约金的数额。合同约定“出卖人逾期交房超过120日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”，该条款系双方对违约金计算方式的约定。庭审中，驻马店市欢乐爱家置业有限公司以该约定过高为由请求予以核减。法律规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，驻马店市欢乐爱家置业有限公司未按期交房致使冯玉、吴旭方对外出租延迟，造成了一定的经济损失。经核，合同约定的日万分之三计算标准明显高于按房屋租金核算出的标准，故以冯玉、吴旭方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定驻马店市欢乐爱家置业有限公司逾期交房违约金的计算标准为已交房款的日万分之一。经核算，驻马店市欢乐爱家置业有限公司应向冯玉、吴旭方支付逾期交房违约金数额为18524.38元〔（599146元+595975元）×155天×日万分之一〕。冯玉、吴旭方请求数额超出部分，不予支持。四、关于本案是否已超诉讼时效。根据有关法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年；诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算；诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，冯玉、吴旭方接收本案房屋的时间为2014年7月1日，故本案的诉讼时效的起算时间应为2014年7月2日；而冯玉、吴旭方提起诉讼的时间为2016年6月16日，此时并未超过2年的诉讼时效期间，故驻马店市欢乐爱家置业有限公司主张本案已超诉讼时效，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，经一审法院审判委员会讨论决定，一审法院判决：一、限驻马店市欢乐爱家置业有限公司于本判决生效后十日内向冯玉、吴旭方支付逾期交房违约金18524.38元。二、驳回冯玉、吴旭方的其他诉讼请求。案件受理费3250元，由二原告负担2841元，被告负担409元。如未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院判决认定的事实予以确认。本院认为，冯玉、吴旭方与驻马店市欢乐爱家置业有限公司签订的二份《商品房买卖合同》，系双方意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，应为有效合同。双方约定按照合同约定履行各自的合同义务。根据双方签订的合同约定，驻马店市欢乐爱家置业有限公司应当在2013年5月31日向冯玉、吴旭方交房，扣除因其他原因造成的延期至驻马店市欢乐爱家置业有限公司对该工程取得工程竣工验收备案，即2014年1月27日，此时驻马店市欢乐爱家置业有限公司已具备交房条件。因双方对具体交房日期均未提供相应证据证明，一审法院认定冯玉、吴旭方出租房屋时间应为交房日期即2014年7月1日，驻马店市欢乐爱家置业有限公司逾期交房155天并无不当，在此期间，驻马店市欢乐爱家置业有限公司未提供其已履行了通知冯玉、吴旭方接收房屋，冯玉、吴旭方拒不接收的相应证据，故上诉人驻马店市欢乐爱家置业有限公司上诉称一审判决认定交房日期为2014年7月1日错误，其不存在逾期交房的违约行为，冯玉、吴旭方经通知不予接收房屋，应自行承担责任的理由不足，不予支持。关于冯玉、吴旭方上诉称其与驻马店市欢乐爱家置业有限公司签订的合同约定违约金按日万分之三支付，一审判决按照日万分之一计算不当的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一四十四条第二款规定约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。一审中，驻马店市欢乐爱家置业有限公司以违约金的约定过高为由请求予以核减。一审法院经核算，双方合同约定的日万分之三计算标准明显高于按房屋租金核算出的标准，故以冯玉、吴旭方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定驻马店市欢乐爱家置业有限公司逾期交房违约金的计算标准为已交房款的日万分之一不无不当。综上所述，冯玉、吴旭方以及驻马店市欢乐爱家置业有限公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3250元，上诉人冯玉、吴旭方负担1625元，上诉人驻马店市欢乐爱家置业有限公司负担1625元。本判决为终审判决。审判长  方丽平审判员  李晓龙审判员  亓宽义二〇一八年二月二十二日书记员  李佳蔚