湖南省郴州市苏仙区人民法院民 事 判 决 书(2017)湘1003民初2229号原告：陈远艳，女，1983年5月15日出生，汉族，住湖南省永兴县七甲乡南湾村高头组，现住郴州市苏仙区。被告：郴州市虹建房地产开发有限公司，住所地郴州市开发区招商大楼403室。法定代表人：陈剑，该公司执行董事。委托诉讼代理人：段伟明，湖南方缔园律师事务所律师。原告陈远艳与被告郴州市虹建房地产开发有限公司（以下简称：虹建房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2018年1月22日公开开庭进行了审理。原告陈远艳、被告虹建房地产公司的委托诉讼代理人段伟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈远艳向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告郴州市虹建房地产开发有限公司向原告支付未能办理房产证的违约金2290元，并继续履行合同，为原告办理房产证。2、依法判令被告郴州市虹建房地产开发有限公司退还购房款外另收的开户费3100元，并按照6%计算资金占用费645元(自2014年4月30日计算至2017年8月21日，今后另计)。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年4月30日，原告陈远艳与被告郴州市虹建房地产开发有限公司签订《郴州市商品房买卖合同》，原告以458000元购买被告御水湾项目第三栋6单元8层7号房，原告已支付全部购房款。2014年7月31日，原、被告双方办理物业交接手续，房屋正式交付原告使用。房屋交付使用已超过700个工作日，由于被告的原因，至今未能办理房产证。根据《郴州市商品房买卖合同》第十六条第三款、第四款的约定:“出卖人应在商品房交付使用后700个工作日内，完成该幢商品房的初始登记:如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。”被告应按照458000元的0.5%支付原告违约金2290元。根据合同法第一百零七条规定，被告应继续履行合同，为原告办理房产证。在2017年4月26日，原告根据《2017年4月17日御水湾协调会议内容告知各业主书》了解被告无权收取有线、水电、燃气、监控等费用的情况。2014年4月24日，原告应被告的要求向被告交付了有线、水电、燃气、监控的费用3100元，而根据2009年7月1日起实行的《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条规定:“商品房销售价格构成包括合理的建设开发成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用(俗称“开通费”)，按照价格主管部门的规定，进行结算并一律并入开发成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。”被告明知开通费不能收取，却欺瞒原告并收取相应费用的行为侵害了原告的合法权益，被告已收取的开通费3100元应退还原告，并应向原告支付相应金额的资金占用费。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定:“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”原告在诉讼期间内向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。原告陈远艳就其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1、开户费收据复印件，拟证明被告收取3100元事实。证据2、2017年4月17日的《御水湾协调会会议内容告知各业主书》复印件，拟证明市房管局组织召开协调会，每个业主得到告知书材料，原告才知道这3100元开户费是被告不应该收取的。证据3、湘价服（2009）59号文件复印件，拟证明被告违规收取3100元。证据4、被告基本信息打印件，拟证明被告的基本情况。证据5、《郴州市商品房买卖合同》复印件，拟证明原告购房以及被告逾期未办证应予赔偿违约金。证据6、物业交接表复印件，拟证明2014年7月31日，原告接收房屋。证据7、房款收据复印件两张，拟证明原告向被告交开户费和房款共计191100元。证据8、《个人购房担保借款合同》复印件，拟证明原告通过按揭交清购房款27万元。证据9、原告的身份证复印件，拟证明原告的基本情况。被告虹建房地产公司辩称：一、本案原告诉请退还开户费3100元已超过诉讼时效。二、《湖南省新建商品房交易价格行为规则》是管理性规范，是省建设厅和省物价局制定的一个规范性文件，而非效力性规范。该规范性文件有效期为2009年5月6日一2014年5月5日，已经失效。根据《合同法》第四条规定、最高人民法院合同法解释(一)第四条规定，不能作为认定合同条款无效的依据。三、本案被告在房屋价格成本中并未计入各项开通费，代收代付行为应按《湖南省高级人民法院关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见(试行)》严格执行。四、原告要求被告返还3100元各项“开户费设备费”没有法律依据。关于管道燃气费1800元，当时签订购房合同时，郴州市该片区根本没有开通管道燃气，房屋设计时未规划管道燃气，也未列入成本，房屋竣工后顺应购房户的要求，临时改变设计开通管道燃气并达成补缴费用合意。关于水电开户费650元，有线电视开户费450元。郴仲裁字[2014]9号生效《裁决书》对该诉请做出了相关裁决。五、关于办理产权初始登记的问题，因郴州市组建新的不动产登记部门实施新的办理流程和规定，原来是办理房屋产权证现在改成统一的不动产证，政策的变动，客观造成时间的延迟，属于不可抗力的政策因素，应予以免除违约责任或至少减轻责任。综上，请依法驳回原告的全部诉讼请求。被告虹建房地产公司就其答辩意见，向本院提交如下证据：证据1、建设用地规划许可证，拟证明御水湾小区项目在湘价服（2009）59号文件出来之前作出的规划。证据2、郴(2014)仲裁字9号文件，拟证明郴州仲裁委员会驳回了申请人刘成香对3100元开户费的要求。被告虹建房地产公司对原告证据的质证意见如下：对证据1、证据2真实性无异议，关联性有异议，在收据上体现出的是房款和定金，与本案的开户费没有关联性；证据2不能作为被告不应收取开户费的依据。对证据3无异议，需强调的是管理性规范而非效力性规范。对证据4、5、6、7、8、9无异议。原告陈远艳对被告虹建房地产公司证据的质证意见如下：对被告的证据不予认可。经庭审举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据，本院结合其他证据、事实予以认定。根据本院确认的证据，结合庭审笔录，认定事实如下：2014年4月30日，原告陈远艳（买受人）与被告虹建房地产公司（出卖人）签订一份编号为20130071807的《郴州市商品房买卖合同》，约定：原告陈远艳购买被告虹建房地产公司开发的御水湾小区3栋8层807号房一套，套内建筑面积为87.92平方米，单价为（人民币）每平方米4342.47元，房屋总价款为458000元。合同第五条付款方式及期限约定：“……2.买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计188000元，余款27万元向中国农业银行郴州市分行银行申请贷款。……”。合同第九条交付期限及条件约定：“出卖人应当在2014年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；开发单位组织施工单位、设计单位、监理单位进行建设工程竣工验收合格。……”。合同第十六条关于产权登记的约定：“……出卖人应在商品房交付使用后700工作日内，完成该幢商品房的初始登记，出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人，买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本客户签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第3项处理：……3.买受人不退房，出卖人按已付房款的0.05%向买受人支付违约金。”原告陈远艳分别于2014年4月15日、4月24日向被告虹建房地产公司交款20000元、171100元，共计191100元，并向中国农业银行郴州分行按揭贷款270000元，全部购房款为458000元，被告虹建房地产公司共收取原告陈远艳461100元。被告虹建房地产公司于2014年7月31日将御水湾小区3栋8层807号房交付原告支配使用，截至法庭辩论终结时止，涉案房屋产权尚未办理不动产首次登记，被告虹建房地产公司也未提交证据证明其已履行合同第十六条约定的协助办证义务，故原告陈远艳以被告虹建房地产公司违反《郴州市商品房买卖合同》约定，诉至本院，要求被告虹建房地产公司承担违约责任。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方当事人自愿签订，系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，且不具有法律规定的其它无效情形，属有效合同，双方均应恪守履行。原告已按合同约定支付全部购房款，被告虹建房地产公司于2014年7月31日将房屋交付原告使用，依照合同关于产权登记的约定，被告虹建房地产公司应在商品房交付使用后700工作日内完成办理涉案房屋权属登记需由被告虹建房地产公司提供的资料报产权登记机关备案，被告虹建房地产公司逾期未予办理，已构成违约，侵害了原告的合法权益，被告理应继续履行合同，继续为原告办理房产资料报备手续以使原告取得房屋产权证书，并承担逾期办证的违约责任。对原告要求被告继续履行合同及支付违约金的诉讼请求，证据充分，本院予以支持。按照合同约定，被告虹建房地产公司应按已付房款458000元的0.05%向原告支付违约金229元，故原告要求被告按已付房款的0.5%支付违约金2290元，本院不予支持。被告虹建房地产公司提出现在因办理房屋产权证改成统一的不动产证，属政策引起不可抗力因素，故应免除违约责任或至少减轻责任的理由依据不充分，本院不予采信。对原告提出被告虹建房地产公司应退还另外收取的开户费3100元并支付资金占用费645元的诉讼请求，因该项诉请非基于原、被告双方签订的《郴州市商品房买卖合同》，与本案审理的房屋买卖合同纠纷非同一法律关系，本案不予处理，原告可提起诉讼另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告郴州市虹建房地产开发有限公司在本判决生效后六十日内为原告陈远艳购买的位于郴州市房屋完成办理权属登记需要由被告郴州市虹建房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案。二、限被告郴州市虹建房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告陈远艳违约金229元（458000元×0.05%）。三、驳回原告陈远艳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告郴州市虹建房地产开发有限公司承担，原告已预交,被告在给付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  贺冬艳人民陪审员  李葵生人民陪审员  陈桂株二〇一八年二月二十四日书 记 员  邓 勋