海口市美兰区人民法院稿纸   民事判决书   （2016）琼0108民初497号   原告：中国建设银行股份有限公司海口美丽沙支行，住所地：海口市海甸岛五西路**美丽沙花园**一、二商铺。注册号：460XXXXXXXX8048。   负责人：丘建民，职务：行长   委托诉讼代理人：许翠霞，海南法立信律师事务所律师。   委托诉讼代理人：蔡相岑，海南法立信律师事务所律师。   被告：海南鑫东源旅业有限公司，住，住所地：海口市海达路**今典别墅小区**别墅册号：460XXXXXXXX7740。   法定代表人：王小玲，职务：总经理。   委托诉讼代理人：祝向荣，海南方圆律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王梦瑶，海南方圆律师事务所律师。   被告：陈某一，男，1955年1月20日出生，汉族，住海南省海口市。   委托诉讼代理人：曾志英，1978年12月21日出生，汉族，住海南省海口市，系海南鑫东源旅游有限公司职员。   被告：陈某二，男，1958年1月11日出生，汉族，住海南省海口市。   第三人：何喆，女，1985年6月27日出生，汉族，住湖南省湘潭市。   第三人：唐琪钰，女，1988年10月12日出生，汉族，住湖南省湘潭市。   第三人：娄愫雨，女，1989年5月11日出生，汉族，住湖南省湘潭县。   第三人：易圣果，女，1990年6月20日出生，汉族，住湖南省湘潭市。   第三人：段永红，女，1956年10月28日出生，汉族，住吉林省吉林市。   第三人：赵志慈，男，1957年5月3日出生，汉族，住吉林省吉林市。   第三人：赵某，男，2013年7月9日出生，汉族，住吉林省吉林市。系第三人段永红、赵志慈的儿子。   以上第三人委托代理人：刘六爱，海南绿星律师事务所律师。   第三人：沈一章，男，1957年5月28日出生，汉族，住上海市宝山区。   第三人：沈浩，男，1985年8月27日出生，汉族，住上海市宝山区。   以上第三人委托诉讼代理人：朱林，海南嘉法律师事务所律师。   原告中国建设银行股份有限公司海口美丽沙支行诉被告海南鑫东源旅业有限公司、陈某一、陈某二及第三人唐琪钰、娄愫雨、何喆、赵志慈、段永红、赵某、易圣果、沈浩、沈一章金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月3日立案后，依法组成合议庭进行审理。在审理过程中，因为本案当事人涉及刑事案件被公安机关采取强制措施，且主要案件事实需以相关行政诉讼的审理结果为依据，本院先后两次中止本案诉讼。中止事由消除后，本院恢复诉讼并于2018年2月10日公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人许翠霞，被告海南鑫东源旅业有限公司的诉讼代理人祝向荣，被告陈刚的诉讼代理人曾志英，第三人唐琪钰、娄愫雨、何喆、赵志慈、段永红、赵某、易圣果的诉讼代理人刘六爱，第三人沈浩、沈一章的诉讼代理人朱林到庭参加本案诉讼。被告陈某二经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   原告中国建设银行股份有限公司海口美丽沙支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告海南鑫东源旅业有限公司于2014年1月15日签订的《固定资产贷款合同》；2.判令被告海南鑫东源旅业有限公司偿还借款本金人民币2500万元及利息（利息自2015年9月起计算至实际还清借款本金之日止。以人民币2500万元本金，按复利计算，利息暂计至2016年2月1日，为598219.96元）；3.判令被告海南鑫东源旅业有限公司立即向原告支付原告为本案诉讼支付的全部律师服务费（暂计至2016年2月1日为54万元）；4.判令被告陈刚、陈修强对被告海南鑫东源旅业有限公司上述第（2）、（3）向债务承担连带保证责任；5.判令被告某一、陈某二在继承遗产范围内对王传美对被告海南鑫东源旅业有限公司上述第（2）、（3）向债务承担的连带保证责任承担连带责任；6.判令原告对被告海南鑫东源旅业有限公司名下27套房产、中餐厅、咖啡厅、超市及土地使用权【房产证号：万宁市房建万城字第**、土**：万他项（2014）第54号、万他项（2014）第17号】的拍卖、变卖、折价价款享有优先受偿权；7.判令原告在第（2）、（3）项债权范围内对抵押物位于万宁市××园、B4栋别墅房产【王传美名下，房产证号：万宁市房他证字第XX**】的拍卖、变卖或折价价款享有优先受偿权；8.本案诉讼费用由三被告承担。   事实与理由：一、原告与被告海南鑫东源旅业有限公司之间存在合法有效的贷款合同、抵押合同法律关系。2014年1月15日，原告与被告海南鑫东源旅业有限公司（以下简称“鑫东源公司”）签订编号为建琼小企（美丽沙）固(2014)001号的《固定资产贷款合同》（以下简称《贷款合同》）。《贷款合同》约定贷款金额人民币2800万元，期限5年，自2013年12月27日起至2018年12月26日止，利率采取浮动利率，即起息日基准利率上浮20%并自起息日起至贷款合同下本息全部清偿之日止每12个月根据利率调整日当日的基准利率以及上述上浮比例调整一次。《贷款合同》第七条第三款约定贷款偿还的日期和金额分别为：2014年6月20日还款人民币70万元，2014年9月20日还款人民币70万元，2014年12月20日还款人民币70万元，2015年3月20日还款人民币70万元，2015年9月20日还款人民币70万元，2015年12月20日还款人民币70人民币万元，......2018年12月26日还款人民币490万元。为确保《贷款合同》的履行，保障原告债权的实现，2014年1月15日，原告与鑫东源公司签订建琼小企（美丽沙）抵(2014)003号《抵押合同》，约定鑫东源公司提供以坐落于万宁市××区忆云山水产权式温泉假日酒店1号楼27套房产、中餐厅、咖啡厅、超市及对应的国有土地使用权合计3682.62平方米作为抵押，为其与原告签订的《贷款合同》形成的债务提供抵押担保。《抵押合同》第二条约定担保范围包括主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、应向原告支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费、国外受益人拒绝承担的有关银行费用等）、原告实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于因被告违约而导致原告实际发生的诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等费用）。号《抵押合同》第九条约定债务人（即鑫东源公司）不履行主合同项下到期债务或不履行被宣布提前到期的债务，或违反主合同的其他约定，原告有权处分抵押财产。2014年3月27日原被告在万宁市住房保障与房产管理局办理了万宁市房建万城字第XXXX号他项权证证书，对抵押物办理了抵押登记。上述权利证书上显示在建工程坐落于万宁市××区忆云山水产权式温泉假日酒店1号楼，抵押房号为A203、A204、A404、B202、B203、B301、B302、B304、B401、B402、C203、C204、C205、C206、C207、C301、C303、C304、C305、D302、D303、D305、D306、D308、E204、E304、E404共27套、中餐厅、超市、咖啡厅及上述对应国有土地使用权合计4616.61平方米。对应的国有土地使用权他项权利证号为万他项(2014)第54号、万他项(2014)第17号。上述权利证书的权利人均为原告。原告与鑫东源公司签订的《固定资产贷款合同》、《抵押合同》系双方的真实意思表示、不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。二、原告与王传美之间存在合法有效的抵押合同法律关系。为确保上述《贷款合同》的实现，鑫东源公司当时的法定代表人王传美于2014年1月15日与原告签订建琼小企（美丽沙）抵(2014)002号《抵押合同》，约定王传美以坐落于万宁市××园B3、B4栋别墅房产作为抵押，为鑫东源公司与原告签订的《贷款合同》形成的债务提供抵押担保。002《抵押合同》第二条约定与上述003号《抵押合同》中的约定大致相同。2014年5月19日，在万宁市住房保障与房产管理局办理了万宁市房房他证万城字第95**地产他项权证，抵押数额为人民币900万元，并对抵押物办理了抵押登记。上述他项权证上显示房屋坐落于万宁市××园，房号为B3、B4栋别墅，房屋所有权证号分别为万宁市房权证兴隆字第XXXX、0XXXX号。上述权利证书的权利人为原告。原告与王传美签订的《抵押合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法且应受法律的保护，即原告与王传美之间存在合法有效的抵押合同法律关系。三、原告与王传美、陈某一、陈某二之间存在合法有效的连带保证合同关系。原告与王传美、被告陈某一、陈某二分别签订的建琼小企（美丽沙）保(2014)6号、建琼小企（美丽沙）保(2015)125号《自然人保证合同》，均是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效的合同。根据《保证合同》第二条约定，保证人为鑫东源公司《贷款合同》项下的债务提供连带责任保证。四、原告已按合同约定履行贷款义务，被告鑫东源公司未按《贷款合同》约定履行自身还款义务，构成严重违约。《贷款合同》《抵押合同》《自然人保证合同》签订后，原告己依照《贷款合同》约定于2014年4月3日至2014年6月5日向鑫东源公司合计发放了人民币2800万元的贷款，履行了《贷款合同》约定的义务。根据《贷款合同》约定，鑫东源公司应当分期归还原告借款。2014年6月20日至2015年8月20日之间，鑫东源公司按期归还本金合计人民币300万元。但2015年9月开始，鑫东源公司未按约归还贷款本金及利息。现己连续逾期2次，逾期本金及利息合计25598219.96元，己严重构成违约。此外，由于鑫东源公司将上述已抵押我行的27套房产出售给第三人。目前已有4位购房人向万宁市人民法院起诉鑫东源公司及原告（在该4起案件中原告作为第三人）。2016年1月14日万宁市住房保障与房产管理局向原告出具《告知函》，显示原告003号《抵押合同》中涉及的27套房产目前已被售出22套。为避免鑫东源公司转移财产，维护原告的合法权益，原告已于2016年1月6日向海口市美兰区人民法院对被告抵押给原告的财产申请诉前财产保全，美兰区人民法院于2016年1月7日作出受理案件通如书（（2016)琼0108财保第1号），受理原告的诉前财产保全申请，并于2016年1月8日对被告鑫东源公司坐落于万宁市××区忆云山水产权式温泉假日酒店1号楼27套房产、中餐厅、咖啡厅、超市及对应的土地使用权合计4614.61平方米及王传美坐落于万宁市××园B3、B4栋别墅进行查封。鑫东源公司未按约定期限偿还贷款本金、利息其有其他诉讼案件发生影响原告债权实现的情形已符合双方解除合同的条件，原告据此解除合同具有事实和法律依据，鑫东源公司应立即向原告偿还贷款本息。鑫东源公司公司和王传美提供物作为被告以贷款的抵押担保，并已办理抵押登记，原告对抵押物享有优先受偿权，根据《自然人保证合同》的约定，王传美和被告陈某一、陈某二应对被告一鑫东源公司的债务承担连带保证责任。因王传美已死亡，陈某一、陈某二系王传美儿子，应按照继承人的身份承担义务，且被告陈某一、陈某二也是海南鑫东源旅业有限公司的担保人，陈某一、陈某二，系两种主体身份作为被告，应当在继承遗产范围内就王传美对原告应承担的保证责任承担连带责任。综上所述，请求依法支持原告的诉讼请求。   被告海南鑫东源旅业有限公司辨称：不同意解除与原告签订的《固定资产贷款合同》，合同贷款期限未到期，现在我方有条件按照合同约定将之前债务的清偿，之后的可以按月偿还，请求原告理解，恳请法院予以支持。我方对借款剩余本金予以认可，已经归还的利息为2837851.61元。复利方面请求免除，原告计算复利没有法律依据。原告请求支付本案诉讼费、律师服务费的数额偏高。对原告的其他诉讼请求没有异议。   被告陈某一辩称：一、在2015年9月份之前，鑫东源旅业有限公司按期归还原告的两笔借款本金共计330万元，并支付利息共计3022878.27元，现尚欠原告的本金是2670万元，和原告诉状中主张的本金数额是一致的。二、自2015年10月份，鑫东源公司经营的酒店被王一非等人非法强占，期间酒店的损失约1470多万，这是造成鑫东源旅业有限公司无法履行合同的原因。三、王一非现已经被万宁市公安局刑拘，鑫东源公司于2017年8月份收回酒店，希望原告对利息予以适当的减免。   被告陈某二未答辩。   第三人唐琪钰、娄愫雨、何喆、赵志慈、段永红、赵某、易圣果共同辩称：原告主张行驶抵押权，以及主张律师费的两项诉讼请求，没有事实和法律依据。第三人购买的涉案房产，已经经法院判决，取得了所有权，相关的房产证也在办理中。原告的抵押权已经被万宁法院判决撤销，原告没有理由和事实再就第三人已取得所有权的房产主张优先权，请求法院判决驳回。对于原告的其他诉讼请求没有异议。   第三人沈浩、沈一章共同辩称：原告主张行使抵押房产的优先受偿权，损害了第三人的利益，第三人与鑫东源公司签订了房屋买卖合同已经被生效的民事判决认定合法有效，第三人对房产的所有权优先于原告的抵押权，行政诉讼一审已经撤销万宁市建设局抵押登记的行政行为，虽然二审还未审结，但根据已经生效的其他行政判决，涉及第三人购买的房产的抵押登记行为也应当予以撤销。   原告围绕诉讼请求提交证据：1.建琼小企美丽沙固（2014）001号《固定资产贷款合同》、2.建琼小企美丽沙固（2014）003号《抵押合同》、3.建琼小企美丽沙固（2014）002号《抵押合同》、4.贷款转存凭证、5.建琼小企美丽沙保（2014）006号《自然人保证合同》、6.建琼小企美丽沙保（2014）125号《自然人保证合同》、7.万他项（2014）第17号《土地他项权证》、8.万宁市房建万城字第9502《他项权证》、9.万宁市房他房他证万城字第95**项权证》、10.《法律事务委托合同》和发票。   被告陈刚提交以下证据:1.立案告知书、2.公证书。   第三人唐琪钰、娄愫雨、何喆、赵志慈、段永红、赵某、易圣果共同提交证据以下证据：1.万宁市人民法院（2016）琼96006行初37、38、40、42号《行政判决书》。2.万宁市人民法院（2015）琼96006民初1695、1696、1697、1698号《民事判决书》以及（2016）琼96006民初56号《民事判决书》。   第三人沈浩、沈一章共同提交以下证据：1.（2017）96民终647、648、649号《民事判决书》。2.（2017）琼民申1273、1274、1275号《民事裁定书》。3.（2016）琼9006行初47、48、49号《行政判决书》。   被告海南鑫东源旅业有限公司、陈修强未提交证据。   对当事人提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。各方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据以上认定的证据，结合当事人的陈述以及本院查询的本案所涉房产相关案件审理情况，确认以下事实：   被告海南鑫东源旅业有限公司（以下简称鑫东源公司）成立于2010年2月3日，是经营旅游项目开发，房地产开发，酒店管理，会议接待，票务服务，工艺品生产加工及销售等项目的有限责任公司，该公司原法定代表人为王传美。2015年4月28日，该公司法定代表人变更为王小玲。王传美与被告陈某一、陈某二系母子关系，王传美现已去世。2014年1月15日，鑫东源公司作为甲方，建行美丽沙支行作为乙方，双方签订了一份合同编号为建琼小企（美丽沙）固[2014]001号的《固定资产贷款合同》。双方在合同中约定：甲方向乙方借款200万元，借款期限为5年，自2013年12月27日起至2018年12月26日止；借款用途为忆云山水产权式温泉假日酒店1号楼项目；还款来源为酒店收入；贷款利率采取浮动利率，即起息日基准利率上浮20%，并自起息日起至贷款合同下本息全部清偿之日止每12个月根据利率调整日当日的基准利率以及上述上浮比例调整一次；贷款逾期的罚息利率为贷款利率上浮50%，贷款利率按照合同约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同项下首次发放贷款时，基准利率是指起息日当日中国人民银行公布实施的同期同档次贷款利率。贷款利息自贷款转存到贷款发放账户之日起计算，本合同项下的贷款按日计算，日利率=年利率/360,如甲方未按本合同约定的结息日付息，则次日起计收复利。实行浮动利率的贷款，按个浮动档期确定的利率计算利息，本合同项下的贷款按月结息，结息日固定为每月的第20日。双方在合同第七条约定贷款偿还的日期和金额分别为：2015年2月20日还款人民币10万元，2015年5月20日还款人民币10万元，2015年8月20日还款人民币10万元，2015年11月20日还款人民币10万元，2016年2月20日还款人民币10万元，......2019年8月27日还款人民币20万元。在合同第十条第二款对甲方违约情形进行列明，包括：（一）违反本合同任一约定或违反任何法定义务；（二）明确表示或以其行为表明将不履行本合同项下的任一义务。在第十条第三款对可能危及乙方债权的情形作出具体的列举，在第十条第四款明确乙方的救济措施，约定出现第二、三款约定的任一情形，乙方有权行使下述一项或几项权利，包括：（一）停止发放贷款；（二）宣布贷款立即到期，要求甲方立即偿还本合同项下所有到期及未到期债务的本金、利息和费用......（五）借款逾期的，对甲方未按时还清的借款本金和利息（包括乙方宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自逾期之日起至本息全部清偿之日止按罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利；（六）其他救济措施包括但不限于：1.从甲方在中国建设银行系统开立的账户上划收人民币或其他币种的相应款项；2.行使担保权利；3.要求甲方对本合同项下所有债务提供符合乙方要求的新的担保；4.解除本合同。关于费用的承担，双方约定，因甲方违反本合同任一约定导致的费用（包括但不限于因被告违约而导致原告实际发生的诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），应由甲方承担。同日，为确保上述《固定资产抵押合同》的履行，鑫东源公司的时任法定代表人王传美于与原告签订一份编号为建琼小企（美丽沙）抵[2014]002号的《抵押合同》，双方约定王传美以其名下位于万宁市××园、B5两幢别墅为原告的上述债权进行抵押。鑫东源公司与原告签订一份编号为建琼小企（美丽沙）抵[2014]003号的《抵押合同》，约定鑫东源公司将其名下面积诶3682.62平方米的在建工程、4614.61平方米的商住用地为其原告的债权进行抵押。上述两份合同约定，如鑫东源公司不履行主合同项下到期债务或不履行被宣布提前到期的债务，或违反主合同的其他约定，原告有权处分抵押财产，处分抵押财产所得价款，在支付变卖或拍卖过程中的费用后，优先用于清偿主合同项下的债务。同日王传美和陈刚作为保证人，与原告签订了一份《自然人保证合同》，陈修强于2015年1月21日与原告签订了一份《自然人保证合同》。上述两份《自然人保证合同》约定：保证范围包括主合同项下全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应支付的其他款项、债权人实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；保证人提供的保证为连带责任保证；保证期间自本合同生效之日至主合同项下债务履行期限届满之日后两年止，若债权人根据主合同约定宣布债务提前到期的，保证期限至债权人宣布债务提前到期日后满两年止；如果主合同项下债务到期或者债权人根据主合同约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内承担保证责任。2014年3月，鑫东源公司与原告中国建设银行股份有限公司海口美丽沙支行（以下简称建行美丽沙支行）通过万宁市国土环境资源局办理了土地他项权利登记[万他项（2014）第17号]，通过万宁市住房保障与房产管理局办理了在建工程抵押登记（万宁市房建万城字第XXXX号），鑫东源公司以位于万宁市兴隆旅游度假区忆云山水产权式温泉假日酒店A203、A204、A404、B202、B203、B301、B302、B304、B401、B402、C203、C204、C205、C206、C207、C301、C303、C304、C305、D302、D303、D305、D306、D308、E204、E304、E404共计27套房产（面积1826.41平方米）及中餐厅、超市、咖啡厅（1856.21平方米），以及温泉大道4614.61平方米土地作为建行美丽沙支行1900万元借款进行抵押担保。2014年5月19日，王传美将其名下位于万宁市××园、B4幢为原告的900万元债权进行抵押登记（万宁市房他证房他证万城字第95**016年1月8日，本院根据原告的申请，依法作出（2016）琼0108财保1号《民事裁定书》，对上述27套忆云山水酒店的房产、中餐厅、超市、咖啡厅以及王传美名下的维多利亚庄园B3、B4幢别墅进行查封。2016年2月3日，建行美丽沙支行以鑫东源公司、王传美、陈某一、陈某二作为被告提起本案诉讼，因王传美已去世，建行美丽沙支行在诉讼过程中撤回对王传美的起诉，并相应变更了诉讼请求。在诉讼过程中，本院根据申请，将唐琪钰、娄愫雨、何喆、赵志慈、段永红、赵某、易圣果、沈浩、沈一章追加为第三人参加诉讼。   另查明，第三人唐琪钰、娄愫雨、何喆、赵志慈、段永红、赵某、易圣果、沈浩、沈一章因与鑫东源公司的商品房预售合同纠纷提起诉讼，经海南省第一中级人民法院终审判决，确认唐琪钰、娄愫雨、何喆、易圣果与鑫东源公司签订的《商品房预售合同》合法有效，判决鑫东源公司分别支付违约金，并将上述房产的房地产权证办至购房者名下；确认赵志慈、段永红、赵某、沈浩、沈一章与鑫东源公司签订的《商品房预售合同》合法有效，赵志慈、段永红、赵某、沈浩、沈一章购买房屋的权利优先于原告的抵押权，鑫东源公司应将上述房产的房地产权证办至购房者名下。在第三人唐琪钰、娄愫雨、何喆、易圣果、沈浩、沈一章分别诉万宁市住房保障与房产管理局的行政诉讼中，万宁市第一中级人民法院一审判决，分别撤销万宁房管局于2014年3月27日作出的“万宁市房建万城字第XXXX号”在建工程抵押登记分别涉及购房者购买房产部分（忆云山水产权式温泉假日酒店C203、C204、C305、C206、D306、A203、A204房）的行政行为。其中，唐琪钰、娄愫雨、何喆、易圣果诉万宁市住房保障与房产管理局的行政判决经海南省第一中级人民法院终审予以维持。另有徐琳尧、简昌敏、李艳杰、熊庆生、熊非、杨琦等案外人对万宁市住房保障与房产管理局提起行政诉讼，法院作出结果相同的生效判决，确认购房者的房产权利，并撤销相应的抵押登记行政行为。   再查明，2016年3月25日，原告与海南法立信律师事务所签订了一份《法律事务委托合同》，委托该律师事务所在其诉被告鑫东源公司、王传美、陈某一、陈某二的金融借款纠纷案件的一审、二审及执行阶段担任诉讼代理人。双方约定总律师服务费不超过人民币50万元。原告在2016年3月14日已向该律师事务所支付律师服务费8万元。原告提交的还款明细、还款凭证与被告陈刚提交的还款明细均载明鑫东源公司于2015年9月25日向原告转账409290.6元，此后不再向原告偿还借款本金，也未支付利息。原告确认鑫东源公司在2015年8月20日前应偿还的借款本金300万元和相应的利息已经结清。2015年9月26日，中国人民银行公布的3至5年期贷款基准利率为5%，至2015年10月24日下调为4.75%。   本院认为，一、关于合同的解除。原告与被告鑫东源公司签订的《固定资产贷款合同》是双方的真实意思表示，双方当事人具有完全民事行为能力，合同的内容未违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，对双方当事人均有法律约束力。原告发放贷款后，鑫东源公司应按照双方合同中拟定的还款计划时间如期归还相应款项，鑫东源公司在借款本金300万元和相应利息后，不再履行还款义务，已形成违约，根据《固定资产贷款合同》第十条第四款第（六）项的约定，原告享有解除合同的救济权利。被告鑫东源公司和陈某一认为忆云山水酒店被他人强占导致无法履行合同，属于不可抗力，主张合同继续履行并减免利息。但酒店被他人强占，源于鑫东源公司与他人的经济纠纷，可通过诉讼和刑事追责的途径进行救济。不属于不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，故被告鑫东源公司和陈刚关于不可抗力的抗辩理由本院不予采纳。原告主张解除双方签订的《固定资产贷款合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。   二、关于本金和利息。首先，关于借款本金。鑫东源公司已归还借款本金300万元，合同解除后，鑫东源公司应当偿还余下的借款本金2500万元。其次，关于利息。《固定资产贷款合同》中对利息、复利和罚息已作出约定，是双方当事人的真实意思表示，鑫东源公司认为利息过高，但未提供证据予以证明，本院不予支持。鑫东源公司于2015年9月25日不再履行还本付息的义务，应向原告支付利息。（一）借期内利息。自2015年9月26日至2015年10月23日期间，鑫东源公司应支付的利息为116666.67元（2500万元×5%×120%÷360天×28天）；自2015年10月24日起自本判决确认的合同解除之日止，鑫东源公司应以未偿还的借款本金为基数，按照合同约定的贷款利率支付利息（未偿还的借款本金×基准贷款利率×120%÷360天×逾期天数）。（二）借期内的复利。2015年9月26日至2015年10月23日期间，鑫东源公司应向原告支付复利816.67元（116666.67元×5%×120%×150%÷360天×28天）；自2015年10月24日起至本判决确认的合同解除之日止，鑫东源公司应以应付的利息为基数，按照罚息利率向原告支付复利（应付利息×基准贷款利率×120%×150%÷360天×逾期天数）。（三）借期内的罚息。2015年9月26日至2015年10月23日期间，鑫东源公司应向原告支付罚息175000元（2500万元×5%×120%×150%÷360天×28天）；自2015年10月24日起至本判决确认的合同解除之日止，鑫东源公司应以未偿还的借款本金为基数，按照罚息利率向原告支付复利（未偿还的借款本金×基准贷款利率×120%×150%÷360天×逾期天数）。（四）合同解除后的违约责任。虽然《固定资产贷款合同》中并未明确合同解除后违约方应承担的违约责任，但原告因为未能按期收回资金必然存在利息损失，根据公平原则，原告主张鑫东源公司按照合同约定的利率支付逾期利息和罚息，本院予以支持。另一方面，罚息实质上应为借款人逾期归还贷款所应给予出借人的违约金，具有补偿性质。合同解除后再要求违约方支付复利，实际上是对其施以双重处罚，存在不公平，原告主张合同解除后对逾期利息支付复利，本院不予支持。故鑫东源公司自本院判决确认的合同解除之日的次日起至全部款项清偿之日止，应以未偿还的借款本金为基数，按照合同约定的利率向原告支付利息（未偿还的借款本金×基准贷款利率×120%÷360天×逾期天数）和罚息（未偿还的借款本金×基准贷款利率×120%×150%÷360天×逾期天数）。   三、关于律师服务费。原告与鑫东源公司在《固定资产贷款合同》中约定，鑫东源公司违反合同任一约定导致的律师费等费用，应由鑫东源公司承担。原告为本案诉讼委托律师代理诉讼，其主张鑫东源公司承担律师服务费，有合同依据。由于《法律事务委托合同》约定针对金融借款合同的总律师服务费不超过人民币50万元，且该费用包含一审、二审和执行阶段的律师服务费，原告主张鑫东源公司支付律师服务费54万元，超出《法律事务委托合同》约定的限额，没有事实依据。目前原告已支付律师服务费8万元，该费用包含两宗金融借款合同纠纷的律师服务费，在本案中本院酌定鑫东源公司应向原告支付律师服务费6.5万元。对于原告主张的其他律师服务费，由于并未实际发生，本院不予支持。   四、关于被告陈某一、陈某二的连带保证责任。被告陈某一、陈某二分别与原告签订的《自然人保证合同》均为合同当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的禁止性规定，是合法有效的合同，对合同当事人均有法律约束力。合同约定保证范围包括主合同项下全部债务，原告主张被告陈某一、陈某二对鑫东源公司未偿还的借款本金和利息、应支付的律师服务费承担连带保证责任，有事实和法律依据，本院予以支持。原告在起诉时列王传美为被告，因王传美已故，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限”的规定，被告陈某一、陈某二作为王传美的法定继承人，均有义务将其继承的全部和部分遗产，用于清偿王传美的债务。原告主张被告陈某一、陈某二在继承遗产范围内就王传美对原告应承担的保证责任承担连带保证责任，有事实和法律依据，本院予以支持。   五、关于原告的优先受偿权。（一）关于27套房产的抵押权。虽然原告与鑫东源公司在《抵押合同》中约定鑫东源公司以其名下的在建工程和旅游用地设定抵押，将忆云山水酒店27套房产及相关土地使用权为债务进行抵押，但生效的法院裁判文书已经确认本案第三人以及徐琳尧、简昌珉、李艳杰、熊庆生、熊非、杨琦等案外人享有房产权利，撤销在建工程抵押登记涉及上述房产的行政行为，目前相关法院不断受理涉及忆云山水酒店房产的诉讼案件，不排除相关权利人合法购买本案所涉的忆云山水酒店房产并取得房产权利。因此，原告对本案所涉的忆云山水酒店27套房产主张优先受偿权，有可能损害购房者的合法权利，本院不予准许。（二）关于中餐厅、超市、咖啡厅的抵押权。鑫东源公司并未将忆云山水酒店的中餐厅、超市、咖啡厅进行对外出售，鑫东源公司仍具有房产权利，因其存在违约行为，原告主张就上述中餐厅、超市、咖啡厅的拍卖、变卖和折价的价款享有优先受偿权，有合同依据，本院予以准许。第三、关于别墅的抵押权。原告与王传美签订的《抵押合同》是双方的真实意思表示，双方当事人具有完全民事行为能力，合同的内容未违反法律和行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。由于被担保人鑫东源公司违约，原告有权就抵押物即万宁市兴隆旅游城维多利亚庄园B3、B4栋别墅房产的拍卖、变卖和折价的价款主张优先受偿权。   综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：   一、原告中国建设银行股份有限公司海口美丽沙支行与被告海南鑫东源旅业有限公司于2014年1月15日签订的《固定资产贷款合同》于本判决发生法律效力之日解除；   二、被告海南鑫东源旅业有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司海口美丽沙支行偿还借款本金人民币2500万元并支付利息（具体数额及计算方式为：1.自2015年9月26日至2015年10月23日的利息为116666.67元；自2015年10月24日起自本判决确认的合同解除之日止，以未偿还的借款本金为基数，按照合同约定的贷款利率计付利息。2.自2015年9月26日起至2015年10月23日应支付的复利为816.67元；自2015年10月24日起至本判决确认的合同解除之日止，以应付的利息为基数，按照罚息利率向原告支付复利。3.自2015年9月26日起至2015年10月23日应支付的罚息为175000元；自2015年10月24日起至本判决确认的合同解除之日止，以应付的利息为基数，按照罚息利率向原告支付复利。4.自本院判决确认的合同解除之日的次日起至全部款项清偿之日止，应以未偿还的借款本金为基数，按照合同约定的利率向原告支付利息和罚息。）。   三、被告海南鑫东源旅业有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司海口美丽沙支行支付律师服务费6.5万元；   四、判令被告陈某一、陈某二对上述第二、三项判决确定的被告海南鑫东源旅业有限公司的债务承担连带责任；   五、被告陈某一、陈某二在继承遗产范围内，就王传美对本判决第二、三项判决确定的被告海南鑫东源旅业有限公司的债务承担连带责任；   六、原告中国建设银行股份有限公司海口美丽沙支行对位于万宁市兴隆旅游度假区忆云山水产权式温泉假日酒店建筑面积为1856.21平方米的中餐厅、超市、咖啡厅和相应土地使用权以及位于万宁市兴隆旅游城建筑面积为820.84平方米的维多利亚庄园B3、B4栋别墅（产权证号：万宁市房权证兴隆字第XXXX、0XXXX号）的拍卖、变卖、折价价款享有优先受偿权。   七、驳回原告中国建设银行股份有限公司海口美丽沙支行的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费39292元，由原告中国建设银行股份有限公司海口美丽沙支行承担1292元（原告已预缴），由被告海南鑫东源旅业有限公司、陈某一、陈某二承担38000元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   （此页无正文）   审 判 长 杨 勇   人民陪审员 王巧玲   人民陪审员 黄亚六     二〇一八年二月十二日   书 记 员 翁亚穗   速 录 员 王 佩   附：相关法律及司法解释条文   中华人民共和国民法总则   第一百三十二条民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。   中华人民共和国合同法   第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   中华人民共和国民事诉讼法   第六十四条第一款当事人对自己提供的主张，有责任提供证据。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   最高人民法院   关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。