上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初7534号原告（反诉被告）：上海晨起机械设备有限公甲。法定代表人：刘信山，总经理。委托诉讼代理人：杨茂强，上海市兴业律师事务所律师。委托诉讼代理人：张浩，上海市兴业律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海青浦东佳建筑工程有限公甲。法定代表人：吴爱民，总经理。委托诉讼代理人：李蜜，上海东炬律师事务所律师。原告上海晨起机械设备有限公甲诉被告上海青浦东佳建筑工程有限公甲土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员林青独任审判。本案于2017年7月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨茂强、被告委托诉讼代理人李蜜到庭参加诉讼。被告在答辩期内提起反诉，本院依法予以受理。审理中，原、被告申请庭外和解，均同意继续适用简易程序，延长审限二个月。本案于2017年12月12日第二次公开开庭进行了审理。原告法定代表人刘信山及其委托诉讼代理人杨茂强、被告委托诉讼代理人李蜜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海晨起机械设备有限公甲向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的租赁合同无效；2、判令被告返还收取原告支付的租金人民币221,400元；3、判令被告赔偿原告损失283,100元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月25日原被告签订《租赁合同》一份，由原告承租被告位于上海市青浦区青东农场东庆路东侧8.2亩土地，租赁期限为3年，自2013年2月1日起至2016年1月31日止。租金每亩为人民币13,500元/年，合同约定年租金110,700元，合同还约定了其他事项。签订合同后，被告按合同约定向原告交付场地。随后原告投入了大量资金进行生产经营，并将租金支付至2015年1月31日。2014年10月，因政府航拍发现被告无权出租该场地，故被告提出原告退出该场地，并答应承担由此造成的搬迁等费用。2014年10月14日原告开始搬运大件物品，一直搬至2014年10月31日，其他小件物品在2014年11月、12月也搬运过，原告于2015年1月15日将场地上的全部设备搬至新租赁的场地。原告搬走后要求被告退还原告多支付的房屋租金及由于被告违约造成的经济损失，遭被告拒绝。原告认为被告隐瞒事实，将农业用地作为工业用地出租给原告，政府通过航拍发现该地块的违法使用，之后下文通知被告，要求对违法用地进行整改，原、被告双方签订租赁合同无效。鉴于合同无效，原告支付2013年2月1日至2015年1月31日期间2年的租金221,400元，被告应向原告全部返还租金221,400元。原告实际使用房屋至2014年10月14日，目前双方就租赁场地也未做交接。因被告擅自改变土地用途，也未告知原告土地性质，原告对此并不知情，导致双方签订的合同无效。原告要求被告进行赔偿，具体包括：1、场地平整费82,000元；2、塔基基础（混凝土浇筑）56,800元；3、搬场运输费（2014年10月14日至2014年10月31日期间产生的）99,800元;4、搬场人工费44,500元。上述4项费用共计283,100元。第1项，场地平整费针对的是合同签订后，原告因原场地是泥土路，为经营需要，将泥土路改为水泥路，铺设水泥路花费82,000元。第2项，塔基基础是原告因经营需要，为塔基单独做了混凝土浇筑的塔基基础。上述费用均发生在2013年3月至5月期间。第3、4项搬场费用，是基于合同无法继续履行，搬场所支付的相关费用。系争场地内厂房及其他设施是被告违法搭建，原告所搭建了水泥路、用于塔吊的塔基。被告上海青浦东佳建筑工程有限公甲辩称：针对诉请1，被告不认为该合同无效，被告认为合同有效，双方自愿租赁该场地，是双方合意。双方当时签订合同上面虽有列明承租甲方的房屋以建立加工基地，但合同是原来所提供的样本，对于该句话未进行更改，实际被告出租给原告的仅是场地，目的是为了让原告停放机器设备，被告在出租场地时明确告知原告出租场地是青东农场的养殖场，作为原告仓储使用停放机械设备。该场地上有青东农场自建的几座房屋，并非是厂房，而是给了原告职工居住使用。土地性质确认是农业用地，不是工业用地。签订合同时，双方到场核验，当时被告明确告知场地是属于青东农场的养殖地，且根据合同第7条约定由青东农场收取物业费。目前被告告知原告该地块土地性质的没有书面证据，之前均是口头告知。被告明确当时签订合同是将该地块作为仓储使用，场地来源于被告向上海东江实业有限责任公甲承租的，租赁范围涵盖该场地。针对诉请2，不同意全部返还租金，但被告同意退还2015年1月16日至2015年1月31日期间半个月租金4,612.50元，由于原告交付租金至2015年1月31日，被告确认收到2年租金。由于原告实际使用场地至2015年1月15日，原告才全部搬离场地。之前一直是原告占有使用。被告与原告就系争场地目前仍未进行交接。被告于2015年1月15日之后收回场地，并对场地进行平整，目前被告占有使用场地。针对诉请3，不同意赔偿损失。原告主张该项诉请的损失金额，被告不予认可。被告还认为，2014年10月15日原告搬离系争场地，双方未做交接手续。如果法院合同认定无效，基于原告实际使用系争场地至2014年10月15日，原告应向被告支付场地使用费，使用费标准参照合同约定租金标准。鉴于系争场地不能继续使用，故被告按照原告的要求，在其他场地上搭建塔吊基础等基础设施，塔吊基础费56,610元。2014年10月15日至12月期间，在此期间被告并未收取原告租金，之后原告与其他单位签订租赁合同，持续使用场地达一年左右时间。后续另选的场地上没有通电，为保障原告正常使用，被告在场地上牵引电线所产生的费用，即架空线30,000元。审理中，被告提起反诉，请求判令：1、反诉被告支付场地使用费189,112.50元（以每月9,225元为标准，计算20.5个月,从2013年2月1日计付至2014年10月15日）；2、反诉被告赔偿反诉原告损失86,610元（塔吊基础费56,610元，架空线30,000元）；3、反诉费用由反诉被告承担。反诉被告上海晨起机械设备有限公甲针对反诉原告上海青浦东佳建筑工程有限公甲反诉辩称：不同意反诉原告的反诉诉请。针对反诉诉请1，反诉被告按照合同约定，已经足额支付租金给被告。如果法院认定合同无效，反诉原告的损失仅是支付给案外人公甲的场地使用费，反诉被告同意按照案外人出租给反诉原告的价格，即1,500元/亩/年的标准支付场地使用费。针对反诉诉请2，该项诉请与反诉被告无关。反诉被告不清楚反诉原告有无搭建塔吊基础以及架空线，反诉被告使用的是案外人公甲搭建的塔吊基础，反诉被告与案外人之间有租赁合同。经审理查明：2013年1月25日原、被告签订《租赁合同》一份，由原告承租被告位于上海市青浦区青东农场东庆路东侧8.2亩土地，租赁期限为3年，自2013年2月1日起至2016年1月31日止。租金每亩为人民币13,500元/年，合计年租金110,700元，付款方式为年租金分2次结算，原告凭被告开具的租金收据，在每年1月31日前付租金55,350元，在每年6月31日前付租金55,350元。原告享有租赁物和租赁范围内土地的使用权，在不损坏房屋主体结构的情况下，允许原告进行装修，所有装修费用由原告自负。租赁土地上不得建设一切房屋设施等。原告须按合同约定支付租金，若付款逾期三个月，被告有权收回租赁物，并按责任条款向原告追索违约金。合同租赁期内原告如要求退租，必须提前三个月以书面形式通知被告。青东农场实业有限公甲收取的物业管理费由原告支付。租赁期间，非本合同规定的情况，原、被告各方因擅自解除本合同的，则应向对方赔偿相当于三个月租金额作为违约金。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，被告向原告交付了场地，租赁用途为仓储，原告支付了被告2013年2月1日至2015年1月31日期间的租金221,400元。2017年1月5日青浦区规划和土地管理局出具《关于区法院调查令的说明》，该说明载明：本机关2014年至2015年度部卫片执法检查图斑，图斑编号分别为442、446。经核，上述两地块系未经批准擅自占用农耕地，属违法用地。上述两地块位于青浦区青东农场区域内，属市司法局下辖的上海东江实业有限公甲管理，上述违法用地的消除工作是由东江公甲通过协调当事人自行实施。2014年10月15日，原告搬离系争场地，之后场地被拆除，且已经进行了复垦。以上查明的事实，有原、被告陈述，租赁合同、租赁费支付凭证、《关于区法院调查令的说明》等证据材料为证，并经当庭出证质证，本院予以确认。审理中，原告为证明被告多收取了三个半月的租金32,287.50元，提供了（2016）沪0118民初11770号案件庭审笔录证据为证。被告对该证据真实性无异议，也同意退还多收取的三个半月的租金32,287.50元。原告为证明因被告原因，导致原告提前搬场所发生的损失，包括搬场事实及费用等，还提供了原告自行制作的搬场费用清单、搬场公甲证明、收据、搬场人员联名证明、搬场人员领款清单、律师函及复函、被告法人出具的收据、铺路支付费用收据等证据。被告除了对律师函及复函、被告法人出具的收据证据真实性予以确认之外，对上述其他证据真实性不予确认。被告为证明由于原告未经被告同意违法搭建修理车间及仓库，原告自身原因搬离，提供了2015年5月8日青浦区夏阳街道办事处文件【青夏街函[2015]15号】及照片等证据。原告对上述证据真实性无异议，但认为原告没有搭建修理车间及仓库，原告还认为，原告承租场地前，曾就西瓜地进行平整作业，包含一部分水泥地及填的三合土。费用82,000元，被告还收取原告支付的56,610元塔基基础费用。被告认为，原告对系争场地的土地性质是明知的，原告在搬离系争场地后，被告在原告新租赁的场地上搭建了塔吊基础设施及架空线。新租赁的场地位于青浦区西庆路XXX号，原、被告双方未就新租赁的场地签订租赁合同，该场地是由被告借案外人的场地给原告使用，也不收取原告费用。为此，被告提供了照片、临时租赁场地、仓库等协议书、夏阳街道办事处文件关于消除违法用地的函等证据。原告对照片证据真实性不予确认，对上述其他证据真实性予以确认。对于被告所主张的损失，原告提供了上海东江实业有限公甲出具的情况说明一份，证明被告从案外人上海东江实业有限公甲租赁的系争场地，年租金为1,500元/亩，即使被告有损失，则原告同意按照年租金为1,500元/亩的标准计算场地使用费。被告对该证据真实性无异议，但不同意按照此标准计算损失。被告还认为，关于场地平整费，被告不同意支付。原告浇筑过部分水泥地，但是被告不同意支付场地平整费。关于塔基基础费用，确认被告是收取了原告支付的56,610元。关于搬场运输费及人工费，被告认为存在该笔费用，但是费用过高。被告自行帮助原告运输，被告至少承担了一半的费用。庭审中，对于搬场、水泥路铺设及塔吊基础等费用，原、被告双方均同意由法院酌情认定。根据庭审确认的事实，本院认为：本案中，因所涉土地属于农用地，2013年1月25日原、被告双方签订的租赁合同，违反了法律强制性规定，该租赁合同应认定为无效。原、被告所签租赁合同无效后，对于原告本诉主张的被告返还收取原告支付的租金人民币221,400元及被告反诉主张的原告支付场地使用费189,112.50元。本院认为，合同无效后，对于场地使用费的结算，被告参照原、被告所签合同确定的标准，并无不当。鉴于2014年10月15日原告搬离了系争场地，之后场地被拆除，由被告进行复垦，被告也同意退还多收取的三个半月的租金32,287.50元。对于原、被告上述诉请，本院确定被告将多收取的三个半月的租金32,287.50元返还原告。对于原告主张的被告赔偿原告损失283,100元，具体包括：1、场地平整费82,000元；2、塔基基础（混凝土浇筑）费用56,800元；3、搬场运输费（2014年10月14日至2014年10月31日期间产生的）99,800元;4、搬场人工费44,500元。上述4项费用共计283,100元。本院认为，根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同无效，原、被告双方均有过错，原告承租系争场地租赁用途为仓储，被告虽认为原告对系争场地的土地性质是明知的，但未提供充分的证据，被告有义务保证租赁给原告的场地正常使用。原告虽认为对系争场地土地性质不知情，但原告理应在合同签订前查看系争场地并对土地性质及用途有充分认知，对系争场地是否符合仓储条件进行充分了解，原告对选址亦负有注意义务。综合本院查明的案件事实、双方合同履行情况、原、被告双方的过错责任以及搬场等实际情况，本院酌情确定被告赔偿原告搬场等损失费用3万元。对于被告主张原告赔偿损失86,610元（塔吊基础费56,610元，架空线30,000元），被告该项主张，无相应的依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告上海晨起机械设备有限公甲与被告上海青浦东佳建筑工程有限公甲于2013年1月25日签订的《租赁合同》无效；二、被告上海青浦东佳建筑工程有限公甲应于本判决生效之日起十日内返还原告上海晨起机械设备有限公甲场地占有使用费人民币32,287.50元；三、被告上海青浦东佳建筑工程有限公甲应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海晨起机械设备有限公甲搬场等损失费用人民币3万元；四、驳回原告上海晨起机械设备有限公甲的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告上海青浦东佳建筑工程有限公甲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币8,925元，减半收取计人民币4,462.50元，由被告上海青浦东佳建筑工程有限公甲负担人民币718.59元，由原告上海晨起机械设备有限公甲负担人民币3,743.91元。本案反诉受理费人民币2,717.92元，由反诉被告上海晨起机械设备有限公甲负担人民币2,041.13元，由反诉原告上海青浦东佳建筑工程有限公甲负担人民币676.79元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 林 青二〇一八年二月六日书记员 周磊杰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。