昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0103民初4603号原告：云南城投同德房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区北京路****。法定代表人：高琪。委托诉讼代理人：杨芳、谢寅，建伟（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：方建胜，男，汉族，1969年8月17日出生，浙江省平阳县人，住浙江省平阳县。原告云南城投同德房地产开发有限公司诉被告方建胜房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年6月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告云南城投同德房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谢寅到庭参加诉讼，被告方建胜经本院依法寻找处下落不明状态，刊登公告且公告期满后不正当理由不到庭，本院依法对被告方建胜进行缺席审理。本案现已审理终结。原告云南城投同德房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2013年6月6日签订的《商品房购销合同》及其补充协议（合同编号：tkps787）；2、撤销原、被告双方于2013年6月6日办理的商品房买卖合同登记备案手续（即撤销合同登记号为：KM2013060641392的商品房买卖合同登记备案表）；3、被告向原告支付违约金人民币136416.3元；4、判令被告向原告支付因实现权力所产生的律师费人民币7000元；5、请求确认原告承担保证责任代被告向银行归还的贷款本息以及相关费用（诉讼费、律师费、保全费等），原告有权在向被告返还的购房款中予以抵扣；6、被告承担本案的全部诉讼费用（包括保全费）、因保全而产生的保险费。事实和理由：2013年6月6日，原、被告双方签订了《商品房购销合同》及其补充协议，约定由被告向原告购买由原告开发建设的“同德广场”5幢2单元2301号商品房，合同中明确约定被告以贷款方式付款，并同时约定若被告未及时履行按揭借款合同中约定的还款义务，导致原告承担保证责任的，原告在承担保证责任后有权向被告追偿，有权解除《商品房购销合同》及其补充协议，并由被告承担违约责任、相关损失等的相关约定。在合同履行过程中，因被告逾期偿还购房贷款，经被告申请贷款的农业银行催告仍不按时归还。农业银行要求与被告解除贷款合同并要求被告提前归还全部贷款利息，同时要求原告承担保证责任，代被告偿还贷款本金、利息、罚息、复利以及银行实现债权而产生的相关费用，被告的行为已给原告造成巨大经济损失。被告方建胜未到庭，亦未进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行举证，本院认定如下：1、原告提交的原告营业执照复印件、两被告身份证复印件，形式合法，内容真实，本院予以采信；2、原告提交的商品房购销合同、补充协议、商品房买卖合同备案登记表，内容真实，系有被告签字，本院予以采信；3、原告提交的个人贷款还清证明书、业务凭证，形式合法，内容真实，本院予以采信；4、原告提交的（2016）云0102民初6451号民事生效判决，形式合法，内容真实，本院予以采信；5、原告提交的诉讼费收据、保全费收据、财产保险服务发票、法律服务费发票，形式合法、内容真实，本院予以采信。综合上述证据及原告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2013年6月6日，原告与两被告签订《商品房购销合同》，约定由两被告购买原告开发的“同德广场”第5幢第2单元第23层2301号房，房屋总价款为1364163元。两被告首期支付购房款414163元，其余价款950000元向工商银行贷款支付。如两被告自本合同约定的付款期限届满后的次日起逾期60天仍未付清全款的，则两被告应向原告支付合同总价款10%的违约金，且原告有权解除本合同。如被告违反上述约定，原告有权请求合同登记备案部门撤销商品房预售登记备。同日，双方签订《补充协议》，约定被告应及时履行商品房按揭贷款合同的相关义务，因乙方未及时履行相关商品房按揭贷款合同约定的还款义务，而导致原告承担连带保证责任的，原告承担保证责任后有权向被告追偿，被告应当按照《商品房购销合同》第三条第三款约定承担责任和银行索赔，并承担原告因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。合同签订后，被告向原告支付首付款414163元。2016年12月8日，昆明市五华区人民法院作出（2016）云0102民初6451号民事判决书，判决原告对被告承担所欠银行的借款本金和利息承担连带清偿责任，2017年11月7日原告向银行代偿借款本金、利息、罚息共计1084728.13元。截止开庭之日，被告未能按期向原告偿付款项。经审查，原告就本案支付案件受理费3168元、保全费1237元、保全担保费717.08元、律师费7000元。再查，被告方建胜截止2017年11月7日，方建胜偿还中国农业银行股份有限公司贷款本金34833.37元、利息48180.22元。本院认为，针对原告要求解除原、被签订《商品房购销合同》及补充协议以及被告协助原告办理撤销商品房买卖合同登记备案事宜的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告与两被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》真实合法，对双方具有约束力，双方应当恪守履行，合同及协议中明确约定合同解除的条件及备案撤销，被告未按期归还贷款已然构成违约，原告作为履约方有权要求解除合同及备案撤销，故对于原告的诉请本院予以支持。针对原告要求请求确认原告承担保证责任代被告向银行归还的贷款本息以及相关费用（诉讼费、律师费、保全费等），原告有权在向被告返还的购房款中予以抵扣以及被告支付违约金的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国担保法》第十八条规定：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。第三十一条规定：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案中，原告及被告与银行签订《个人购房借款及担保合同》系各方自愿协商签订，内容符合法律规定，现原告代被告向银行偿还款项后依法取得对两被告的追偿权，故原告主张两被告偿还原告款项本息的诉请本院予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告支付的首付款和偿还的贷款本金和利息，因房屋买卖合同解除，被告应当向原告返还房屋首付款414163元以及贷款本金34833.37元、利息48180.22元；对于原告主张的违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》中约定两被告支付违约金的情形，即“如两被告自本合同约定的付款期限届满后的次日起逾期60天仍未付清全款的，则两被告应向原告支付合同总价款10%的违约金，且原告有权解除本合同。如被告违反上述约定，原告有权请求合同登记备案部门撤销商品房预售登记备。”原告作为被告向工商银行贷款的保证人，其承担两被告不能还款的责任是履行保证责任的法定义务，而非是原告用以约定被告向其承担违约责任的依据，且工商银行在两被告办理完毕抵押贷款手续后已将款项支付给了原告，原告没有法律依据通过格式条款的约定让被告在承担完毕工商银行要求支付的违约责任后再向原告二次承担违约责任，故原、被告对于采用银行按揭方式逾期付款所约定的违约责任的格式条款因加重了两被告的责任而无效，且在庭审中原告明确仅主张违约金不主张损失，本院对于原告据此要求两被告承担违约金的诉请不予支持。针对原告要求被告支付担保费的诉讼请求，本院认为，担保费并非因保全必须产生的费用，其该主张没有法律依据，本院不予支持。针对原告要求支付的律师费，原告提供相应的发票，且在《商品房购销合同》及《补充协议》中有约定，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定判决如下：一、解除原告云南城投同德房地产开发有限公司与被告方建胜于2013年6月6日签订的《商品房购销合同》及《补充协议》；二、被告方建胜于本判决生效之日起十日内协助原告云南城投同德房地产开发有限公司办理撤销商品房买卖合同（合同登记号：KM2013060641392）备案登记手续；三、被告方建胜于本判决生效之日起十日内向原告云南城投同德房地产开发有限公司偿还本金、利息、罚息、复息共计1084728.13元；四、原告云南城投同德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告方建胜返还房屋首付款414163元以及贷款本金34833.37元、利息48180.22元，共计497176.59元；五、被告方建胜于本判决生效之日起十日内向原告云南城投同德房地产开发有限公司支付律师费7000元；六、驳回原告云南城投同德房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费3168元、保全费1237元，由被告方建胜承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  李 娜人民陪审员  刘秋琼人民陪审员  方 红二〇一八年二月二十日法官助理欧阳俊杰书记员杨璐