沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0114民初1075号原告：代广和，男，1971年12月7日出生，汉族，现住沈阳市于洪区。被告：沈阳银亿房地产开发有限公司，住所地：沈阳市于洪区。法定代表人：王德银，系公司董事长。委托诉讼代理人：贺传盛，系辽宁申扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：林健，系辽宁申扬律师事务所实习律师。原告代广和与被告沈阳银亿房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代广和、被告沈阳银亿房地产开发有限公司委托代理人贺传盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代广和向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办证违约金10889元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的房屋一套，根据合同第十五条约定，买受人应当在房屋交付后720天内将办证材料报登记机关备案，但至今被告未为原告办理房屋产权登记。沈阳银亿房地产开发有限公司提供书面答辩称：因商品房买卖合同纠纷逾期办证一案，针对被答辩人的请求，答辩人依据事实和相关法律规定，现答辩如下：一、逾期办证的根本原因是施工单位及实际施工人的违法、违约行为造成的。逾期办证的根本原因不在答辩人，答辩人请求追加泰州华夏集团（泰州市第二建筑安装工程公司）及实际施工人翟民为本案被告；追加辽宁北方建设（集团）有限公司为本案被告；追加沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会为本案第三人。答辩人虽逾期办证，但在办证程序及要件上自身无缺陷、无障碍，问题出在施工单位及实际施工人未能依政府部门要求移交工程档案并办理档案合格证，致后续房产部门无法办证。另外，沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会对施工方档案移交也负有责任。为了保证案件的正确审理，答辩人现请求追加上述施工单位及实际施工人和沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会为本案第三人参加诉讼。二、答辩人已积极采取法律手段维权，过错程度不大。答辩人已向上述施工单位及实际施工人提起诉讼，两审法院的一、二审判决答辩人均已胜诉，并在于洪区法院执行之中。答辩人同时也在和于洪区人民政府、沈阳市人民政府及建委、房产局等政府部门积极沟通解决方案，已获得大力支持，办证事宜正加速进行。答辩人一直在积极办理办证事宜，没有消极怠于履行合同，过错程度不大。三、被答辩人起诉违约金过高，请求予以调整。被答辩人所购房屋均按合同约定时间交付，未影响业主居住使用，客观上所购房屋均已大幅度升值，被答辩人在经济利益上并无损失，其诉请的违约金为日万分之一，比例过高，不尽合理，答辩人请求法院考虑实际情况予以下浮调整。四、鉴于逾期办证案件的特殊性，现诉请尚不能终局解决赔偿问题，答辩人请求案件中止审理。考虑答辩人暂不能办证，被答辩人的诉请亦不能终局解决赔偿问题，为避免二次起诉、增加诉累、浪费司法资源，答辩人请求案件暂中止审理，待答辩人近期办证后，由法院一并终局审理。这样既不存在诉讼时效问题，也能一次性解决业主赔偿问题，法院也会节省资源。综上，鉴于逾期办证案件的特殊性，答辩人请求案件暂时中止审理，请求追加泰州华夏集团（泰州市第二建筑安装工程公司）及实际施工人翟民为本案被告；追加辽宁北方建设（集团)有限公司为本案被告；追加沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会为本案第三人，并请求法院考虑案件实际情况对违约金予以下浮调整。本院经审理认定事实如下：2011年9月24日，原告代广和与被告沈阳银亿房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区的一处房屋，建筑面积为63.28平方米，金额为326019元，合同第八条约定，出卖人应当在2011年11月30日前，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房经四方验收合格；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按合同约定交付了购房款。2012年2月27日，原告办理了入住手续。2018年1月22日，原告诉讼至法院。截止到本案开庭审理之日，涉案房屋尚未完成新建商品房初始登记备案。另查明，2016年8月22日，本院作出（2016）辽0114民初1792号民事判决书，判决被告沈阳银亿房地产开发有限公司一次性给付原告代广和逾期办证违约金3260元。2016年10月19日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终字第10877号民事判决书，内容为“被上诉人承诺于2016年12月31日将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案并愿意自行截止2016年12月31日的逾期办证违约金按照购房款1%向上诉人支付，如逾期未履行报备义务，上诉人有权向被上诉人再行主张逾期办证的违约赔偿责任。”本院认为，公民的合法权益受法律保护。原、被告自愿签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，2012年2月27日，原告办理了入住手续，被告应于2014年2月17日之前按约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告至今未完成新建商品房初始登记备案，已构成违约。2016年10月19日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终字第10877号民事判决书，内容为“被上诉人承诺于2016年12月31日将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案并愿意自行截止2016年12月31日的逾期办证违约金按照购房款1%向上诉人支付，如逾期未履行报备义务，上诉人有权向被上诉人再行主张逾期办证的违约赔偿责任。”截止到本案开庭审理之日，涉案房屋仍未完成新建商品房初始登记备案。因此，2017年1月1日后的违约金按双方合同约定由被告按日向原告支付已付房价款万分之壹的违约金，即被告向原告赔偿10889元（326019元×0.0001×334天，2017年1月1日至2017年11月30日）。关于被告提出追加泰州市第二建筑安装工程公司、侯文革、沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会为本案第三人参加诉讼的请求，因泰州市第二建筑安装工程公司、侯文革、沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会并非本案《商品房买卖合同》当事人，与本案并非同一法律关系，故被告的该项请求不符合法律规定，本院不予支持。关于被告提出的中止诉讼的主张，其所依据的理由不符合诉讼中止的法定条件，故该主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条二款、第一百四十四条、第一百五十条之规定，判决如下：被告沈阳银亿房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告代广和赔偿逾期办理房屋所有权证违约金10889元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72.2元，减半收取36.1元，由被告沈阳银亿房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  詹力彦二〇一八年二月二十四日书记员  胡 月