贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0102民初821号原告罗冬梅，女，汉族，1970年12月4日生，户籍地在本市南明区。委托代理人付赟，贵州衡一律师事务所律师，执业证号15201201611208660。被告贵州锦诚房地产开发有限公司（以下简称锦诚房开），地址在本市南明区富源北路2××号[油榨社区]。法定代表人曾国芬，该公司董事长。委托代理人杜毅，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号15201201110857293。委托代理人陈建君，男，该公司常务副总经理。原告罗冬梅诉被告锦诚房开商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年01月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗冬梅的委托代理人付赟，被告锦诚房开的委托代理人杜毅、陈建君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗冬梅向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即将办理原告所购买贵阳市富源北路××号楼×单元×层××号房屋产权证书需被告提交的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理上述房屋的权属登记；2.判决被告立即支付原告逾期办证违约金（已付购房款526430元为基数，按照年利率6%的标准，从2014年1月8日起计算至被告向产权登记机关提供齐全备案登记材料之日止）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年4月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：FYYY-2010-074），合同约定原告购买位于富源北路××贵州××医药××楼××单元××层××号商品房，建筑面积共94.41平方米，套内面积74.05平方米。房屋总价款526430元。原告已按照合同约定付清全部购房款。合同约定被告应在于2012年4月30日前将该房屋交付原告使用，被告于2012年7月17日将该房交付给原告。合同约定被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内确定房地产权属证书的，双方同意协商解决。但被告至今未将原告所购房屋的相关资料报产权登记机关备案，已构成违约，双方亦未能就房屋产权办理事宜协商一致，被告依法应向原告承担违约责任。被告锦诚房开辩称：因为被告开发的房屋规划发生调整，相关部门要求被告增补相应的土地出让金，但因适用的标准错误导致土地出让金过高，致使被告无能力补缴土地出让金，也不能为原告办理产权手续，因此被告是因不可抗力因素导致原告方无法办理产权证。至今不能办理产权手续并不是被告的原因造成，因此被告可以免除承担违约责任。原告起诉支付违约金超过诉讼时效，不应支持。本院经审理认定事实如下：2011年4月21日，原告罗冬梅（买受人）与被告锦诚房开（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：FYYY-2010-074），合同约定原告购买被告开发的位于本市富源北路××贵州××医药××楼××单元××层××号商品房，建筑面积共94.41平方米，套内面积74.05平方米，房屋总价款526430元。在合同第六条中约定买受人于2011年4月21日支付人民币276430元进入资金监管账户贵阳市商业银行瑞南支行103×××××0935，剩余尾款25万元整由买受人向银行申请按揭贷款支付。在合同第八条中约定出卖人应当在2012年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。在合同第十五条关于产权登记第二款中约定出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第叁项处理：……3.双方协商解决。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了房款。2012年7月17日，被告将原告所购房屋交付原告使用。另查明：2011年4月21日，原告向被告支付房屋维修基金5264.30元，抵押、预告登记费1100元，合同印花税264元。2017年4月25日，原告已将按揭支付购房款的借款全部还清。审理中，原告还提交2016年3月23日业主代表向被告出具的函件一份以及同日被告《会议纪要》一份，该两份证据上均加盖被告公司公章。原告称上述证据证明在2016年3月23日原告与被告对办理房屋产权事宜进行协商；被告对上述证据真实性无异议。被告向本院提交下列证据：1、筑国土出字（2003）第88号《国有土地使用权出让合同》一份、筑土出2005－08号补《贵阳市土地使用权出让合同》一份、筑预登[2005]字第103号《贵阳市土地使用权预登记证》一份、贵阳南明区人民政府南府报（2005）88号《关于调整贵州贵阳富源医药物流园二期商务办公楼规划方案的请示》一份、贵阳市人民政府办公厅《关于调整贵州贵阳富源医药物流园二期规划方案审查意见的请示》公文处理笺一份、（建字第520000911518号筑规建字2009（南明）036）《建设工程规划许可证》一份、（编号520102200911190101）《建筑工程施工许可证》一份、（2010）筑商房预字第128号《贵阳市商品房屋预售许可证》一份。被告称上述证据证明原告所购房屋的修建手续齐备，土地的有偿使用手续已完全办妥；原告对上述证据真实性无异议。2、贵阳市南明区人民政府南府报[2012]10××号《关于贵州贵阳富源医药物流园增加建筑面积补缴出让金有关事宜的请示》一份、贵阳市城乡规划局筑规报[2012]100号《关于贵州锦诚房地产开发有限公司“贵州贵阳富源医药物流园”项目调整容积率、完善土地相关手续的情况报告》一份、贵阳市国土资源局筑国土资利请[2012]775号《关于贵州贵阳富源医药物流园增加建筑面积补交土地出让金有关问题的请示》一份、贵阳市人民政府办公厅《关于贵州贵阳富源医药物流园增加建筑面积补交土地出让金有关问题的答复》公文处理笺一份、贵阳市南明区人民政府南府报[2015]116号《南明区人民政府关于对富源医药物流园项目补缴土地出让金相关事宜的请示》一份、被告在2012年11月5日向贵阳市规划局监察支队出具的《报告》一份、贵阳市规划监察支队作出的筑规监函[2012]125号《工作联系函》一份、2015年8月7日被告与贵州省药材公司共同向南明区人民政府出具的《关于补交土地出让金情况报告》一份、2016年4月6日被告与贵州省药材公司共同向南明区人民政府出具的《关于补交土地出让金紧急情况报告》一份。被告称上述证据证明因原告所购房屋规划发生调整，相关部门要求被告增补土地出让金，但因适用的标准错误导致土地出让金过高，致使被告无能力补缴土地出让金，也不能为原告办理产权手续，因此被告是因不可抗力因素导致原告方无法办理产权证，因此被告可以免除承担违约责任。原告对于被告提交的证据因为是复印件对于真实性不予认可，认为达不到被告的证明目的，因为被告是房开公司依法应当缴纳土地出让金，是其义务和责任，被告所述情形不足以证明政府部门的行为不合理、不合法，这些情形也不属于法定免责事由。因为被告没有履行补缴土地出让金的义务导致本案房屋产权证的逾期办理，原告起诉是符合相关法律规定的。上述事实，有原、被告陈述,《商品房买卖合同》、《会议纪要》、《国有土地使用权出让合同》、《贵阳市土地使用权出让合同》、《贵阳市土地使用权预登记证》、《关于调整贵州贵阳富源医药物流园二期商务办公楼规划方案的请示》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《关于贵州贵阳富源医药物流园增加建筑面积补缴出让金有关事宜的请示》、《报告》、《工作联系函》等证据在卷佐证，并经质证核实，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，系有效合同，受法律保护，原、被告均应按合同约定履行各自的义务。《最高人民法院》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，原告已按合同约定履行了支付房款的义务，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。则本案被告应在2014年1月8日前，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未将原告所购房屋的相关资料报产权登记机关备案，已造成违约，依法应向原告承担违约责任。故对于原告诉请要求被告立即将办理原告所购买贵阳市富源北路×××号楼×单元×层××号房屋产权证书需被告提交的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理上述房屋的权属登记的请求，本院依法予以支持。虽然被告提交相应证据证明原告所购房屋至今未能办理产权证书的原因系因规划调整及补缴土地出让金问题导致，但该情况并不是原、被告合同中约定被告可以免责的事项，故对于被告所称未能办理产权证不是由其过错造成，不应向原告承担赔偿责任的辩称，本院不予采信。原、被告在《商品房买卖合同》中约定，出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。因原、被告在合同中对逾期办证的违约金并未明确约定，原告向被告支付的购房首付款及银行贷款，被告占用该款的资金占用费，即为原告的损失，原告诉请以购房款526430元按照年利率6%标准计算违约金，本院予以支持；但因本案是合同违约之债纠纷，应适用三年诉讼时效的规定，原告于2018年1月15日向本院起诉，向前推三年即2015年1月16日，故原告主张的逾期办证违约金应从2015年1月16日起计算至实际完成合同约定的权属登记之日止。此前的违约金由于原告没有在法律规定的有效期内主张民事权利，原告也未举证证明有中断、中止的事由，已超过诉讼时效，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州锦诚房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内将办理原告罗冬梅所购买的贵阳市富源北路××贵州××医药××楼××单元××层××号房屋产权证书须由被告贵州锦诚房地产开发有限公司提交的资料报产权登记机关备案，并协助原告罗冬梅办理上述房屋的权属登记。二、被告贵州锦诚房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告罗冬梅逾期办证违约金（以已付购房款526430元为基数，按照年利率6%的标准，从2015年1月16日起计算至被告贵州锦诚房地产开发有限公司向产权登记机关提供齐全备案登记材料之日止）。三、驳回原告罗冬梅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费4532元，由原告罗冬梅负担590元，由被告贵州锦诚房地产开发有限公司负担3942元（此款原告已预交，被告在履行前述义务时一并支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  孙颖二〇一八年二月二十七日书记员  王璇