江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0581民初7460号原告：陶健，男，1988年10月11日出生，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：严鸿，江苏海容律师事务所律师。被告：江徽，男，1988年9月29日出生，汉族，住安徽省怀宁县。现下落不明。被告：胡琉琉，女，1987年6月17日出生，汉族，住安徽省枞阳县。现下落不明。原告陶健诉被告江徽、胡琉琉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案受理，依法由审判员赵丽丹适用简易程序于2017年8月18日公开开庭进行了审理。原告陶健的委托诉讼代理人严鸿、被告胡琉琉到庭参加诉讼。审理中，本院根据原告的申请委托苏州拓普森土地房地产评估有限公司对涉案房屋的价值进行了评估。后因被告江徽、胡琉琉下落不明，本院适用普通程序，依法组成合议庭，并向两被告公告送达了房地产司法鉴定估价报告、评估费发票、变更诉讼请求申请书、开庭传票等。于2018年2月5日公开开庭进行了审理。原告陶健的委托诉讼代理人严鸿到庭参加诉讼。被告江徽、胡琉琉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陶健向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告之间于2017年5月7日签订的房屋买卖中介服务协议，并判令两被告向原告双倍返还定金200000元；2.判令两被告向原告支付因被告方违约所造成的损失暂计300000元（具体数字按同地段、同楼层、同房型房屋评估所得扣除双方约定的房屋总价1700000得出）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月7日，原告与两被告在常熟市新起点房屋中介处签订了房屋买卖中介服务协议，协议约定两被告将其所有的常熟市东南大道138号湖畔现代城115幢2805室房屋以170万元的房价加税金12万元共计182万元出售给原告，定金10万元当场交付，被告方还贷时原告再向其支付45万元，余款过户时交付并且约定过户时间为2017年7月15日之前。协议签订后原告依照约定将10万元交付给被告，之后两被告以种种理由拖延至2017年6月中旬就是不配合签订网签合同，后原告经常熟市房管局查询得知，该房屋已于2017年6月份过户给他人。综上，原告在得知两被告根本违约后多次协商未果只能诉至法院，望能判准原告所请。后原告根据鉴定估价报告，将诉讼请求第二项变更为要求两被告向原告支付因被告方违约所造成的损失311511.08元、评估价16170元，合计327681.08元。被告江徽未作答辩。被告胡琉琉辩称，涉案房屋在2017年6月10日前已经卖给别人了，我方确实违约在先，希望能协商处理，把双方损失尽量降到最低。我们和原告在中介处曾口头协商过：把定金10万元退还给原告，交易取消。之后我们将10万元退还给中介，中介也出具了收条给我们。后来原告要起诉中介，说因为我们是在没有办理房产证的情况下签订的中介服务合同，在开庭前一天的时候我才了解到我们退还的10万元定金还在中介，原告没有领取。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年5月7日，两被告作为售房人（甲方）、原告及陶卫星、陶雪英作为购房人（乙方）、中介方新起点房产签订《房屋买卖中介服务协议》一份，该协议约定：第一条甲方同意将本人座落于常熟市东南大道138号湖畔现代城115幢2805室的房屋（以下简称涉案房屋）（房屋基本情况见附表）出售给乙方，甲方出售房屋已征得房屋共有人及承租人的同意，并为此承担相应的法律责任；乙方对上述房屋已经充分了解，愿意购买上述房屋。上述房屋买卖，甲方和乙方共同委托新起点提供中介服务，乙方承担中介费25000元，过户时一次性付款。第二条房屋成交价格为人民币￥182万元。第三条付款方式：乙方于2017年5月7日前给付甲方购房定金￥10万元（壹拾万元整）（购房定金可冲抵购房款），甲方在收到乙方购房定金的同时，将该房屋的所有权证，国有土地使用权证交给中介方，中介方出具收件凭证。房屋无法成交的，中介方应及时归还上述“双证”，发生遗失、损坏时由中介方负责补全。乙方需向银行贷款：乙方于甲还贷款时再给甲方肆拾伍万元整（￥450000），剩余房款与过户当天付清除银行贷款的全部房款。甲方应在过户前向乙方交付房屋及配套设备（包括水、电及物业管理等缴费手续的交割）。交付前发生的水、电、电视、网络、物业等费用由甲方承担，户口于过户前迁出。第四条房屋权属登记手续：由中介方协助甲乙双方共同办理，三方约定于2017年7月15日前办理过户手续，相关税费由甲方交纳。第六条本协议经三方签字，乙方给付甲方定金后即行生效，协议生效后，如甲方违约，应退赔购房定金的双倍给乙方；如乙方违约，购房定金归甲方所有，违约方承担甲、乙方应承担的中介费用。第七条甲方保证该房屋权属清楚，若发生房屋权属纠纷及债权债务等，由甲方负责清理，并承担民事责任。若由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。若致使本协议不能继续履行，还应承担违约责任。第八条乙方逾期付款的，每逾期一天按逾期应缴款额的0.3‰向甲方支付违约金，逾期超过20天作违约处理。甲方逾期交付房屋，每逾期一天按已收房款的0.3‰向乙方支付逾期违约金。第十三条本协议中所述房屋权属均指房屋所有权和国有土地使用权。本协议中填写部分与铅印部分的文字具有同等法律效力。协议中√为选项，未选项的内容不受本协议约束。房屋基本情况表：房屋座落：常熟市东南大道138号湖畔现代城115幢2805，房屋总值182万元。其它约定：1、甲方保证此房无任何户口，无任何纠纷。2、甲方承担此房交易的所有税费（包括此房一手房的所有税费以及此房二手房过户的所有税费）（指个人所得税、契税、增值税等政府部门规定的所有税费）。3、甲方配合乙方做网签合同、网签价格仅作为缴税依据，实际成交价以本合同为准。4、在此房交易期限如因国家政策原因，而使乙方失去购房资格的，双方不算违约并自动解除此合同。如不成交给中介费500元。5、甲方自行还清此房贷款，并到行政审批中心办证。6、乙方保证个人征信没有问题，如因个人征信问题而影响贷款的，由乙方自筹资金过户。甲方处由江徽、胡琉琉签字，乙方处由陶健、陶雪英签字，中介处由新起点房产的代表景春方签字。同日，原告陶健向中介方景春方转入定金10万元。两被告于同日出具收条一份，该收条载明：今收到陶健购买常熟市东南大道138号湖畔现代城115幢2805室购房定金壹拾万元整，由中介方代为保管等本人夫妻身份证复印件交中介方，由中介方支付给江徽、胡琉琉。2017年6月21日，刘章龙出具收条一份，该收条载明：今收到湖畔现代城115-2805退还房款壹拾万元整，由新起点景春方代收，交易取消。刘章龙（代）。另查明：涉案房屋已于2017年6月2日过户至陈建明、徐淑芳名下，陈建明、徐淑芳为此交纳税费66238.08元。审理中，本院根据原告的申请，依法委托苏州拓普森土地房地产评估有限公司对涉案房屋的价值进行了评估，结论为房屋总价人民币206.53万元。为此，原告花去鉴定费16170元。庭审中，原告和被告胡琉琉一致确认房屋总价是182万元，该价款包含了房价及两被告承担的所有税费。对于两被告向中介退还定金10万元是否表示交易取消。对此，原告表示，两被告退还的定金10万元已向中介核实过，确实由被告退还了10万元定金；当时被告方提出退还原告10万元及利息要求取消交易，但原告没有同意也没有领取定金，中介方亦无权代表原告进行意思表示，对中介方说的交易取消不予认可；同时原告于第二次庭审中当庭将第一项诉讼请求变更为要求两被告返还定金10万元。被告胡琉琉表示，当时三方口头约定“定金退还给原告，交易取消”，原告当时有事先走，中介说没事，其才将定金退还给中介的，由中介向其出具了收条；其于开庭前才知道原告没有领取定金，中介的刘章龙也不愿意出庭作证。因被告未到庭且到庭被告对房屋升值部分的价值意见不一，致调解未成。以上事实，由身份证、非常熟籍居住证信息证明、房屋买卖中介服务协议、收条、汇款凭证、鉴定估价报告及评估费发票、常熟市不动产登记查询结果、江苏增值税普通发票、税务缴款书及本院庭审笔录等证据为证。本院认为，合法的买卖关系受法律保护。原、被告签订的《房屋买卖中介服务协议》合法有效，双方应当遵循诚实信用的原则，行使合同权利，履行合同义务，若一方不履行或者不适当履行，即构成违约，应当向守约方承担违约责任。首先，根据原、被告双方签订的协议，涉案房屋应于2017年7月15日前过户给原告，但根据被告的陈述及法院调取的常熟市不动产登记查询结果，涉案房屋已于2017年6月2日过户至案外人名下，故本案房屋买卖中介服务协议已无法继续履行。被告胡琉琉辩称，双方已通过中介退还定金10万元协议取消交易，对此原告予以否认且表示该10万元未至中介领取，被告亦未提供其他证据证明双方存在协议取消交易的约定，故对被告胡琉琉的辩解，本院不予采纳。现原告要求解除房屋买卖中介服务协议，依法有据，本院予以支持。同时根据本院向两被告送达应诉材料的时间为2017年7月21日，故本院认定房屋买卖中介服务协议于2017年7月21日解除。其次，本案中两被告擅自毁约将涉案房屋过户给案外人已构成根本违约。因双方在协议中未约定违约金的具体金额，故应根据评估房屋后的市场价值与合同约定的房屋总价的差价损失计算违约金。因原、被告双方约定的房屋总价182万元包括了房价和税费，故实际房价应扣除涉案房屋的相应税费。根据案外人就涉案房屋支付的相应税费为66238.08元，故本院认定涉案房屋实际房价为1753761.92元，现房屋评估价为206.53万元，故房屋的差价损失为311538.08元，现原告主张要求两被告赔偿因违约造成的损失311511.08元，依法有据，本院予以支持。被告江徽、胡琉琉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃质证、抗辩的权利，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陶健与被告江徽、胡琉琉于2017年5月7日签订的《房屋买卖中介服务协议》于2017年7月21日解除；二、被告江徽、胡琉琉于本判决生效之日起十日内返还原告陶健定金人民币100000元（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××68）；三、被告江徽、胡琉琉于本判决生效之日起十日内赔偿原告陶健损失人民币311511.08元（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××68）；四、驳回原告陶健的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9077元、公告费700元、评估费16170元，合计人民币25947元，由被告江徽、胡琉琉负担(原告同意其预交的案件诉讼费用由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户名称：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  赵丽丹人民陪审员  邵建华人民陪审员  何凤英二〇一八年二月六日书 记 员  王怡婷