文书内容重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝05民终379号上诉人（原审被告）：雷强，男，1974年12月8日出生，汉族。委托诉讼代理人：程卫锋，重庆格林威律师事务所律师。委托诉讼代理人：程清清，重庆格林威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市巴南实验中学校，住所地重庆市巴南区鱼洞街道鱼轻路8号，统一社会信用代码125001134504989504。法定代表人：赵光晓，校长。委托诉讼代理人：牟瑞勋，重庆道吉律师事务所律师。上诉人雷强因与被上诉人重庆市巴南实验中学校（以下简称巴南实验中学）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2017）渝0113民初6722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人雷强及其委托诉讼代理人程卫锋、被上诉人巴南实验中学的委托诉讼代理人牟瑞勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷强上诉请求：1.撤销一审判决，改判雷强不支付租金132132元；2.改判雷强按同时间同地段的市场行情价格支付租赁房屋占有使用费；3.改判雷强不支付违约金；4.一、二审诉讼费用由巴南实验中学承担。事实及理由：1.巴南实验中学违约在先，雷强没有过错，不应当支付违约金。2.与雷强租赁房屋相邻的其他房屋租赁纠纷亦在一审法院审理，情况与本案完全类似，租赁合同亦完全一样。但巴南实验中学在其他案件中只要求赔偿5000元违约金，在本案中巴南实验中学却要求赔偿50000元，这完全是对雷强的打击报复。3.假使应当赔偿违约金，根据相关司法解释，应按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍支付，而不是银行贷利率的四倍支付。4.巴南实验中学在一审中提交的2017年4月13日《重庆市巴南实验中学校行政会议记录》，巴南实验中学对其内容私自进行了四处更改，巴南实验中学应对此承担伪造证据的不利后果。5.按照《重庆市巴南实验中学校行政会议记录》的约定，雷强在2018年4月13日之前都可以交清之前所欠租金，但巴南实验中学在2017年5月4日即将雷强诉至一审法院，违反约定。如巴南实验中学不认可该协议，则本案不应产生诉讼时效中断的效力。如巴南实验中学认可该协议，则巴南实验中学在2017年5月4日将雷强诉至一审法院无法定理由。6.雷强所租房屋属D级危房，巴南实验中学不应当收取租金。巴南实验中学辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持一审判决结果。巴南实验中学向一审法院起诉：1.要求雷强支付自2014年5月21日至2017年3月28日的租金132132元；2.要求雷强返还租赁房屋；3.要求雷强按每月5720元的标准支付自2017年3月28日至返还房屋之日的占有使用费；4.要求雷强支付违约金50000元。一审法院认定事实：巴南实验中学与雷强于2014年5月23日签订了《物业租赁合同》，约定雷强承租巴南实验中学位于重庆市巴南区鱼洞街道鱼轻路5号的商业房屋，租赁期限自2014年5月21日至2019年5月20日，租金为前两年5720元/月、第三年6292元/月、第四年6921元/月、第五年7614元/月，按季度支付，先交费后使用，合同签订后十日支付第一季度租金17160元，以后以此类推；约定承租人支付履约保证金5000元；约定承租人逾期支付租金超过一个月的，出租人有权解除合同；并约定如果因承租人严重违约致使解除合同的，应当支付违约金50000元。《物业租赁合同》明确载明系续租，无需实际交付，实际租赁房屋为位于重庆市巴南区鱼洞街道鱼轻路8号的房屋。履行过程中，雷强支付了履约保证金5000元，并支付了自2014年5月21日至2015年5月20日的租金，但尚未支付2015年5月21日以后的租金。巴南实验中学于2017年3月27日以雷强逾期支付租金超过1个月以上为由以邮寄方式通知雷强要求解除《物业租赁合同》，雷强于2017年3月28日收到。经协商未果，巴南实验中学遂向该院提起诉讼。一审审理中，巴南实验中学坚持其诉讼请求，雷强不同意其诉讼请求，双方各持已见，调解未果。一审法院认为，巴南实验中学与雷强于2014年5月23日签订的《物业租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、支付违约金等责任。经审理查明，《物业租赁合同》约定租赁房屋地址有误，实际租赁房屋为位于重庆市巴南区鱼洞街道鱼轻路8号的房屋，雷强使用了租赁房屋应当承担支付租金的义务。《物业租赁合同》第4.2条约定租金按季度支付，先交费后使用，合同签订后十日支付第一季度租金17160元，以后以此类推，该约定不够明确，综合本案相关证据，应当理解为在当季度的前十日内支付当季度租金。雷强实际已经支付了自2014年5月21日至2015年5月20日的租金，尚欠付自2015年5月21日至2017年3月28日的租金133357.71元（5720元/月×12月+6292元/月×(10+8/28)月），其逾期支付租金的行为构成违约，应当承担继续履行、支付违约金等责任。雷强已经逾期近两年未支付租金，巴南实验中学有权要求解除合同，并已经于2017年3月27日以邮寄方式通知雷强要求解除《物业租赁合同》，雷强于2017年3月28日收到，并认为该合同已经于当天解除，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，故，《物业租赁合同》已于2017年3月28日解除，雷强应当返还租赁房屋。对于雷强的时效抗辩，雷强在审理中明确陈述其因当地市场租金降低与巴南实验中学协商降低租金事宜接近一年半时间，其已经以实际行为表示要支付租金，只是对租金的标准有异议，认为应当降低，且雷强明确在重庆市巴南实验中学校行政会议记录中明确表示认可2017年4月15日以前的租金。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条规定：“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持”，故，雷强的时效抗辩不成立，巴南实验中学的诉讼请求未超过诉讼时效。综上所述，对于巴南实验中学要求雷强支付2017年3月28日以前的租金132132元的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。对于巴南实验中学要求雷强按每月5720元的标准支付自2017年3月28日至返还房屋之日的占有使用费的诉讼请求，该院予以支持按按每月5720元的标准支付自2017年3月29日至返还房屋之日的占有使用费。对于巴南实验中学要求雷强支付违约金50000元的诉讼请求，经审查，雷强认为该违约金标准过高，要求予以调整，该院予以支持按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍支付以自2015年5月21日至2017年3月28日期间每期租金逾期金额为基数计算的自当期逾期之日至付清之日的违约金（详见附表一：租金计算表）。附表一：租金计算表序号              租金              逾期金额      （元）              逾期之日      （年/月/日）      开始时间      （年/月/日）              截止时间      （年/月/日）              标准      （元/月）                  1              2014/5/21              2015/5/20              5720              68640              已付                  2              2015/5/21              2015/8/20              5720              17160              2015/5/31                  3              2015/8/21              2015/11/20              5720              17160              2015/8/31                  4              2015/11/21              2016/2/20              5720              17160              2015/12/1                  5              2016/2/20              2016/5/20              5720              17160              2016/3/2                  6              2016/5/21              2016/8/20              6292              18876              2016/5/31                  7              2016/8/21              2016/11/20              6292              18876              2016/8/31                  8              2016/11/21              2017/2/20              6292              18876              2016/12/1                  9              2017/2/20              2017/3/28              6292              8089.71              2017/3/3      一审判决：“一、被告雷强在本判决生效后七日内支付原告重庆市巴南实验中学校自2015年5月21日至2017年3月28日的租金132132元；二、被告雷强在本判决生效后七日内返还原告重庆市巴南实验中学校位于重庆市巴南区鱼洞街道鱼轻路8号的租赁房屋；三、被告雷强按5720元/月的标准支付自2017年3月29日至2017年5月20日的占有使用费10786.29元、2017年5月21日至返还房屋之日的占有使用费；四、被告雷强按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍支付原告重庆市巴南实验中学校以自2015年5月21日至2017年3月28日期间每期逾期租金为基数计算的自当期逾期之日至付清之日的违约金（具体以上述附表一：租金计算表为准）；五、驳回原告重庆市巴南实验中学校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4058元，减半收取2029元，由被告雷强负担（此款原告巴南实验中学已经垫付，被告雷强在本判决生效后七日内支付原告巴南实验中学2029元，本院预收的诉讼费不作清退）。”本院二审期间，雷强向本院提交以下证据：1.《通知》一份；2.2017年4月13日《重庆市巴南实验中学校行政会议记录》电脑截图两张；3.《巴南实验中学校门维修工程协议书》复印件一份；4.照片两张。雷强拟通过以上证据证明巴南实验中学出租给雷强的房屋系危房；巴南实验中学在一审中提交的行政会议记录内容有更改，涉嫌伪造证据；租赁房屋的出租权为重庆西铝华川工程承包开发总公司享有，巴南实验中学主体资格不适格。巴南实验中学质证后认为：对证据1的真实性无法核实，即便该证据是真实的，与本案也没有关联性，达不到雷强的证明目的，出租房屋是否系危房，雷强和巴南实验中学均无认定资格，而应当由相关鉴定机构作出；对证据2、3的真实性、合法性、关联性均不予认可；证据4无法判断是否与本案有关，不能作为证明租赁房屋系危房的证据，因为如果是危房，巴南实验中学肯定会进行维修。同时，雷强向本院申请对租赁房屋的质量进行司法鉴定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，巴南实验中学作为重庆市巴南鱼洞街道鱼轻路8号房屋的所有权人，与雷强签订《物业租赁合同》。该合同系双方的真实意思表示，内容合法有效。雷强租赁使用房屋后未按合同约定按时缴纳房屋租金，构成违约。一审据此判决雷强按照双方所签租赁合同约定的租金标准向巴南实验中学支付欠付的房屋租金、合同解除后的房屋占有使用费以及按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍支付违约金，符合我国法律规定，本院予以确认。就雷强欠付租金一事，雷强和巴南实验中学于2017年4月13日进行过沟通协商，雷强对此并无异议，但雷强认为双方已就此事在此次协商中达成一致，巴南实验学校认为双方并未达成一致，记录内容为雷强单方提出的要求。另，双方对记录内容有争议的地方为该记录第七点内容的三处添加之处。对此本院认为，从此次记录没有添加且双方无争议的完整内容来看，应为双方的一次协商过程，并不能因此认为双方就雷强欠付租金一事最终达成了一致。至于租赁房屋是否为危房的问题，本院认为，雷强在二审中举示的证据1涉及位置为巴南实验中学的校大门门房，证据4显示租赁房屋内存在瓷砖脱落及裂缝的情形，但是并未影响雷强正常使用租赁房屋，因此雷强仍应向巴南实验中学缴纳房屋租金。同时对雷强提出的要求对租赁房屋质量进行司法鉴定的请求，本院不予准许。重庆西铝华川工程承包开发总公司因非本案当事人，未参加本案诉讼，雷强在二审中举示的证据3为复印件，本院无法对该份证据的真实性作出判断。巴南实验中学在一审中已举示租赁房屋的不动产权证，足以证明其对租赁房屋享有合法处分权。综上所述，雷强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4058元，由上诉人雷强负担。本判决为终审判决。审判长 秦 敏审判员 周海燕审判员 周 舟二〇一八年二月二十二日书记员 梁诗玉