上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终14074号上诉人（原审被告）：严宝妹，女，1941年7月17日出生，汉族，住上海市黄浦区。上诉人（原审被告）：魏燕芳，女，1965年8月11日出生，汉族，住上海市黄浦区。上诉人（原审第三人）：曹毅敏，女，1984年9月23日出生，汉族，住上海市黄浦区。上列三上诉人共同委托诉讼代理人：张玉琴，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：曹森鉴，男，1986年2月16日出生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人（原审原告）：姚祖樑，男，1984年10月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘卫东，上海君鼎律师事务所律师。原审被告：魏燕萍，女，1963年12月31日出生，汉族，住上海市浦东新区。原审被告：魏兆达，男，1994年4月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。原审被告：上海宝静置业有限公司，住所地上海市闵行区七宝镇吴宝路8号3号楼。法定代表人：陈莉，总经理。上诉人严宝妹、魏燕芳、曹毅敏、曹森鉴因与被上诉人姚祖樑、原审被告魏燕萍、魏兆达、上海宝静置业有限公司（以下简称宝静公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初17036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人严宝妹、魏燕芳、曹毅敏的共同委托诉讼代理人，被上诉人姚祖樑及委托诉讼代理人刘卫东，原审被告魏燕萍、魏兆达到庭参加诉讼。曹森鉴、宝静公司经本院合法传唤未到庭，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人严宝妹、魏燕芳、曹毅敏、曹森鉴上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉请。事实和理由：1、上海市闵行区七宝镇XX路XX弄XX号XX室（以下简称涉案房屋）是动迁安置房，必须考虑被拆迁房屋的户籍在册人口，而《转让房屋承诺书》未经全部产权人同意，侵害了其他产权人的权利，应属无效。魏某1夫妇对于动迁安置款没有家事代理权，无权处分上诉人的财产。魏兆达在动迁时只有12岁，属于限制行为能力人，且其已经另案起诉上诉人，故其证言不能作为定案依据。2、魏某1放弃房屋权利的《协议》是其本人经过再三考虑后签订的，协议是由全部安置人员于2015年8月25日在动迁公司由曹毅敏执笔，魏某1按手印，严宝妹代签的，该协议仅有一份，由动迁公司保管，该协议是合法有效的。被上诉人姚祖樑辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。原审被告魏燕萍、魏兆达述称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。原审被告宝静公司提供书面意见述称，其虽然系涉案房屋的产权登记人，但房屋的实际权利已经转让给上海XX集团有限公司。法院作出生效法律文书后，愿意协助办理相关过户手续。姚祖樑向一审法院起诉请求：1、严宝妹、魏燕萍、魏燕芳、魏兆达、宝静公司履行房屋买卖合同义务，配合姚祖樑将坐落在上海市闵行区七宝镇XX路XX弄XX号XX室房屋的产权变更登记至姚祖樑名下；2、严宝妹承担本案诉讼费。诉讼过程中，姚祖樑明确要求涉案房屋先由宝静公司协助登记至严宝妹、魏燕萍、魏燕芳、魏兆达名下，再由严宝妹、魏燕萍、魏燕芳、魏兆达协助登记至姚祖樑名下。一审法院认定事实：严宝妹与丈夫魏某1婚后育有二女一子，即魏燕萍、魏燕芳及魏某2（已于2006年6月29日去世），姚祖樑系魏燕萍之子，魏兆达系魏某2的儿子，魏燕芳系曹毅敏、曹森鉴的母亲。2007年4月23日，因魏某1承租的上海市闵行区七宝镇南东塘滩5弄13、15、17号房屋拆迁，魏某1作为房屋承租人与拆迁人上海Z公司签订了《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，魏某1选择了按货币补偿金额同等价值的产权房屋调换的补偿安置方式，并同意与拆迁人按房地产市场价结算调换房屋的差价，拆迁人安置了魏某1二套房屋，一套房屋座落于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室，房屋建筑面积为70.48平方米，总价246,680元，安置房屋与货币补偿款的差价为246,680元；另一套房屋座落于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室，房屋建筑面积为94.10平方米，总价336,276.64元，安置房屋与货币补偿款的差价为131,726.14元。上述协议签订后，因需支付安置房屋的差价和装修等费用，魏某1遂与严宝妹协商将涉案房屋进行转让。2007年6月3日，魏某1出具《收条》一份，载明：“今收到房款贰拾陆万元正”。2007年7月2日，魏某1又出具《收条》一份，载明：“07年7月2日收到小萍房款壹万元正”。2008年2月18日，魏某1书写了《转让房屋承诺书》一份，载明：“关于XX镇XX路XX村XX号XX室二房一厅建筑面积为70.20平方米毛坯房一套转让。由于本人当时急需支付房屋差价和装修等一切费用，所以经过与老伴商量同意将茂盛新村一套房屋转让，考虑到今后的矛盾，本人将此房的转让向子女谈过，没有人提出需要，价格以优惠的转让实价是人民币肆拾万元，本人考虑如果自己的子女要也是一种对子女的补偿（按市场价要40万以上）。事后姚祖樑提出他为了今后上下班方便认定需要。本人与老伴同意将此房转让给姚祖樑，实价为人民币肆拾万元正。为了今后不发生矛盾，现作如下几点声明：1、39号501室的产权属姚祖樑、魏燕萍全家，如本人的名字在产证上属虚挂，本人无权。2、今后如本人家庭发生纠纷，由本人负责解释，与姚祖樑等全家无关，本人与老伴将负一切法律责任。特此承诺”。魏某1及严宝妹均在上述承诺书落款处签名并盖章。同时，魏某1在上述承诺书尾部空白处还书写了“物权现已转交姚祖樑全家”的文字内容，并在文字处进行了盖章。后涉案房屋由姚祖樑占有使用。上述承诺书出具后，魏某1又分别于2008年3月9日、2008年4月26日出具《收条》各一份，均载明：“今收到房款壹万伍仟元正”。2011年6月15日，魏某1出具《借条》一份，载明：“今暂借人民币贰万元正”。2011年7月17日，魏某1出具《借条》一份，载明：“今暂借人民币壹万元正”。2013年1月21日，魏某1出具《借条》一份，载明：“今暂借人民币叁仟元正”。2015年3月11日，严宝妹出具《收条》一份，确认收到房款1万元。2015年5月23日，魏燕芳出具《收条》一份，载明：“2015年5月23日收到魏燕萍人民币伍仟元正”。2015年9月5日，魏某1因病去世。魏某1去世后，姚祖樑与严宝妹、魏燕芳曾协商房屋买卖事宜。2016年6月12日，姚祖樑以诉称之理由向法院提起诉讼。另查明，涉案房屋现登记在宝静公司名下，由姚祖樑居住使用。另一套位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室的安置房屋已于2015年12月9日登记至严宝妹及曹毅敏名下，现该房屋由严宝妹居住使用。还查明，根据上海XX集团）有限公司存档的材料显示，上海市闵行区七宝镇南东塘滩5弄13、15、17号房屋的承租人为魏某1，建筑面积为66平方米，家庭成员为严宝妹、曹毅敏、魏燕芳、曹森鉴。此外，魏某1与严宝妹、魏燕芳、曹毅敏、曹森鉴之间的《协议》中载明：“经魏某1本人再三考虑，决定放弃XX路XX弄XX号XX室及XX路XX弄XX号XX室两套房屋的所有权，由此引起的相关费用及法律责任由本人承担，与拆迁人及拆迁实施单位无关。XX路XX弄XX号XX室产权人：曹毅敏80%、严宝妹20%，XX路XX弄XX号XX室产权人：曹毅敏、魏燕芳”，上述协议落款处有魏某1与严宝妹、魏燕芳、曹毅敏、曹森鉴的签字及按印。诉讼过程中，严宝妹本人至法院确认《转让房屋承诺书》上的内容与落款以及魏某1出具的收条均是由魏某1签字，上述承诺书上严宝妹的签字也确系由其本人所签，并确认魏某1曾告知过其要将涉案房屋以40万元出售给魏燕萍，且涉案房屋拿到钥匙后就给了魏燕萍。同时，严宝妹还确认魏某1与严宝妹、魏燕芳、曹毅敏、曹森鉴之间的《协议》中严宝妹的签字系其本人所签，而魏某1的签字也系由其代签，但手印是魏某1自己按的。此外，严宝妹对于魏某1分别于2011年6月15日、7月17日、2013年1月21日出具《借条》确认的借款33,000元以及魏燕芳于2015年5月23日出具《收条》确认收到魏燕萍的5,000元，其向法院表示30几万房款没有还。诉讼中，姚祖樑表示愿意支付剩余房款52,000元，该款可以在过户后马上支付。同时，姚祖樑对于交易过户过程中可能产生的税费，其表示只同意支付姚祖樑在办理过户手续中应承担的税费部分，而不同意支付严宝妹、魏燕萍、魏燕芳、魏兆达、宝静公司应承担的税费部分。本案审理过程中，姚祖樑为证明房屋买卖情况，申请证人王某、曹某出庭作证。证人王某证言的主要内容为，其系姚祖樑父亲的朋友，其在严宝妹处吃过饭。2007年姚祖樑父亲告知其家里买房的事情，姚祖樑父亲于某向其借款3万元，于2009年归还欠款。证人曹某证言的主要内容为，其系姚祖樑父亲的朋友，在魏某1、严宝妹搬家时曾帮忙，认识魏某1及严宝妹。购买涉案房屋时，其上门看过房屋，签订转让协议时其也在场，后姚祖樑40万元左右把房屋买下来了。当时姚祖樑购房向其借款3万元，在2008年、2009年归还。经庭审质证姚祖樑、魏燕萍、魏兆达对证人证言无异议，严宝妹、魏燕芳及曹毅敏、曹森鉴对证人证言的真实性予以认可，但是认为不能证实姚祖樑的观点，二证人并未亲历事实，都是从第三人处得知。法院认为，二位证人就本案事实大部分从姚祖樑父亲处得知，该传闻证据的证明效力法院难以采信。一审法院认为，2007年4月23日，魏某1原承租的上海市闵行区XX镇XX滩XX弄XX号房屋拆迁，因被拆迁房屋系租赁公房，严宝妹、曹毅敏、魏燕芳、曹森鉴的户籍均在被拆迁房屋内，为成年同住人。该《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》虽由魏某1代为签订，但严宝妹、曹毅敏、魏燕芳、曹森鉴作为成年同住人也系被安置对象，故拆迁分配利益应属魏某1、严宝妹、曹毅敏、魏燕芳、曹森鉴五人共同享有，家庭内部就安置房屋及补偿款项应协商一致后予以分配。现本案争议焦点为《转让房屋承诺书》的效力问题及姚祖樑实际付款金额。关于争议焦点一，严宝妹、曹毅敏、魏燕芳、曹森鉴认为承诺书由严宝妹、魏某1擅自处分，未经家人商量也未经追认应属无效。法院认为，首先该房屋买卖双方的身份特殊，姚祖樑、魏某1、严宝妹、曹毅敏、魏燕芳、曹森鉴之间均为近亲属关系，基于该亲属关系房屋买卖的形式有别于一般商品房买卖，以承诺书的形式表达房屋买卖的意思表示并未不妥。且从该承诺书可见对房屋座落、转让价格及产权归属均作出明确约定，法院确认姚祖樑与严宝妹、魏某1间的房屋买卖合同关系。其次，就房屋动迁所得的利益虽属于被安置对象共有，但就动迁利益之分配由被安置对象间通过家庭内部协商予以确认，确认后实际权利人可另行处分。虽该承诺书上并无曹毅敏、魏燕芳、曹森鉴之签字，但从协议内容来看经过家庭内部协商，该节事实经与涉案房屋无利害关系的家庭成员魏兆达也予以确认。再次，2007年承诺书签订后涉案房屋交付姚祖樑使用至今，曹毅敏、魏燕芳、曹森鉴作为被安置对象在明知房屋交付他人的情况下，于此后近十年时间内未予以主张权利，实有悖常理。且魏燕芳于2015年5月23日收取姚祖樑母亲支付的钱款，又魏燕芳系曹毅敏、曹森鉴的母亲为至亲关系，法院认为其三人对于房屋买卖事宜应属明知。最后，关于严宝妹、魏燕芳提交的旨在证明魏某1放弃房屋权利的《协议》，该协议书形成时间不明，原件未能向法院提交，协议书并未有魏某1本人签字且内容系由他人书写，相较于《转让房屋承诺书》中由魏某1书写了全部内容，法院认为承诺书系魏某1处分该房屋之真实意思表示。综上，承诺书系家庭内部协商后确认由魏某1及严宝妹出售于姚祖樑，为当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效，双方均应按照协议履行各自义务。关于争议焦点二，房款26万元由魏某1出具收条确认已收悉，魏某1已确认履行了该笔债务，严宝妹也确认收悉了姚祖樑30余万房款，法院确认该笔付款。至于魏某1出具的三张借条，虽三笔钱款表述为借款，但经与严宝妹确认并未归还。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条之规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限”，该借条之钱款，及承诺书约定之房屋均无履行期限，姚祖樑就该借款抵消房款并无不妥。关于魏燕芳收取的5,000元，严宝妹清楚该笔款项，且魏燕芳未能说明其与姚祖樑母亲间存在其他债权债务关系，法院确认该笔款项亦为支付之房款。综上，姚祖樑已向魏某1及严宝妹支付房款348,000元。剩余未支付房款52,000元，姚祖樑表示愿意支付，为避免当事人诉累，法院对此一并予以处理。现宝静公司于2003年2月12日已办理出涉案房屋的产权登记，动迁协议于2007年即已签订，均超过三年，涉案房屋已符合上市交易之条件，姚祖樑要求过户的诉讼请求，法院予以支持。又魏某1已死亡，严宝妹、魏燕萍、魏燕芳系其法定继承人，魏兆达为代位继承人，均未向法院表示放弃魏某1遗产之继承，应配合姚祖樑办理该房屋之产权过户手续。宝静公司经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。一审法院审理后作出判决：一、上海宝静置业有限公司于判决生效之日起十日内协助严宝妹、魏燕萍、魏燕芳、魏兆达办理将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的产权过户登记至严宝妹、魏燕萍、魏燕芳、魏兆达名下的手续（由此产生交易税费，由严宝妹、魏燕萍、魏燕芳、魏兆达、上海宝静置业有限公司依照国家规定各自负担）；二、严宝妹、魏燕萍、魏燕芳、魏兆达于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋过户登记至其名下之日起十日内协助姚祖樑办理将上述房屋产权过户登记至姚祖樑名下的手续（由此产生的交易税费，由姚祖樑与严宝妹、魏燕萍、魏燕芳、魏兆达依照国家规定各自负担）；三、姚祖樑于判决生效之日起十日内向严宝妹、魏燕萍、魏燕芳、魏兆达支付房款52,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,300元，由严宝妹、魏燕芳负担。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是上诉人家庭内部是否已对涉案房屋的分配达成一致意见，《转让房屋承诺书》是否对上诉人产生拘束力，以及被上诉人已经支付购房款的数额。针对第一个争议焦点，上诉人主张《转让房屋承诺书》属魏某1擅自处分，未经过严宝妹、曹毅敏、魏燕芳、曹森鉴的同意，应属无效。本院认为，严宝妹在一审中确认《转让房屋承诺书》中的内容系魏某1亲笔书写，严宝妹签字也确系其本人所签，其上诉称不知晓、不同意承诺书中的内容，缺乏依据，本院不予采信。一审据此认定被上诉人与上诉人严宝妹、魏某1之间成立合法有效的房屋买卖合同关系，并无不妥，本院予以支持。曹毅敏、魏燕芳、曹森鉴虽然未在转让承诺书中签字，但其作为被拆迁房屋的安置对象，同时作为被上诉人姚祖樑、魏燕萍的近亲属，在涉案房屋交付给被上诉人占有使用的近十年中，均未对此提出异议，结合魏燕芳曾代为收取过魏燕萍支付购房款的事实，一审认定该三人对于涉案房屋买卖事宜属明知且同意，具有事实依据，本院予以支持。上诉人另主张魏某1在《协议》中已经明示将涉案房屋的权利放弃，然而，无论从该《协议》形成的时间、形式还是内容审查，均存在不同程度的疑点，难以认定该《协议》系魏某1的真实意思表示。退一步讲，即使该《协议》系魏某1的真实意思表示，然其已经与家庭成员协商后约定将涉案房屋转让给被上诉人并实际履行，其于若干年后出具的《协议》显然违反了诚信原则，亦无法获得法律上的支持。关于被上诉人支付购房款数额的争议，被上诉人一审中已经提交了魏某1生前及严宝妹出具的房款收据，严宝妹于一审中也未否认实际收取了上述款项，上诉人二审对被上诉人实际支付的款项存疑，但未能就此提供反证予以证明，本院无法采信。一审另根据魏某1出具的三张借条，抵消了被上诉人应支付的部分购房款，并判令被上诉人在本案中一并将剩余房款向上诉人支付，并无不妥，本院予以支持。综上所述，严宝妹、魏燕芳、曹毅敏、曹森鉴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,300元，由上诉人严宝妹、魏燕芳、曹毅敏、曹森鉴负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑卫青代理审判员  吴 丹审 判 员  杨斯空二〇一八年二月二十二日书 记 员  赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……