江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终5389号上诉人（原审被告）：睢宁县绿园房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91320324747326674K，住所地睢宁县睢城镇濉河北路185号。法定代表人：虞建华，该公司董事长。委托诉讼代理人：耿刚，上海顾友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龙勇，男，1975年9月15日出生，汉族，住睢宁县，现住睢宁县。被上诉人（原审原告）：陈兰平，系龙勇妻子，女，1975年10月20日出生，汉族，现住睢宁县。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李亮，江苏熊运栋律师事务所律师。上诉人睢宁县绿园房地产开发有限公司（以下简称绿园房地产公司）因与被上诉人尤勇、陈兰平商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2017）苏0324民初1347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人绿园房地产公司的委托诉讼代理人耿刚，被上诉人尤勇及其与被上诉人陈兰平的共同委托诉讼代理人李亮庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人绿园房地产公司上诉请求：一、一审判决上诉人承担逾期交房违约金153724元，有失公平原则。首先，上诉人通知上房的时间应当比被上诉人实际上房的时间早，该期间应当在延期时间中扣除；其次，造成上诉人延期交房的原因是政府造成的，政府交付净地时间严重超期、政府部门验收时间滞后等，这都不是上诉人可以控制的原因，因此不应当由上诉人承担逾期交房的全部责任。二、一审判决上诉人承担逾期办证违约金，没有事实与法律依据。1、上诉人已经在合同约定的期限内将办理产权证的相关资料报备，由于政府部门两证合一等原因导致办证拖延，上诉人不应该承担违约责任。2、虽然客观上存在办证延期的情形，但被上诉人并没有因此遭受任何损失。被上诉人购买的房产系抵押贷款购买且已实际占有使用，无论办证与否，对其正常使用及设立他项物权均无影响，更无损失；合同中也未明确约定违约金的数额，一审判决上诉人承担巨额的违约金既无合同约定，也完全违背了法律上设定违约金用于弥补损失的宗旨。3、实质上，逾期交房与逾期办证是属于相互关联的同一行为，如果存在逾期交房的情形，一般都会存在延期办证的情形。双方在签订《商品房买卖合同》时约定了逾期交房的违约责任，就不再细化延期办证的违约责任，这种约定既是双方的真实意思表示，也是符合客观事实与相关法律规定的。一审判决涉案合同第十五条为格式条款，系无效是错误的。上诉人认为，如果该二种情形都约定了违约金或者判决承担违约金，这势必是对一种违约行为的二次评价，是不公平的约定。综上所述，请求依法改判或发回重审。被上诉人尤勇、陈兰平辩称，1、上诉人逾期交房和逾期办证的事实是客观存在的。根据《商品房买卖合同》第九条约定和《合同法》第一百〇七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，上诉人应当向被上诉人支付违约金，一审法院认定事实清楚、适用法律得当，判决正确。2、上诉人上诉称其通知上房时间较早，且属政府原因而导致交房、办证迟延，该说法既没有事实依据，也与被上诉人无关，不能作为免除其承担违约金责任的合法理由。3、涉案合同第十五条第三项没有明确或限定上诉人办证的时间，系免除上诉人责任的条款，应属无效。4、继续履行不妨碍当事人对违约金责任的承担。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，请依法驳回上诉，维持原判。尤勇、陈兰平向一审法院起诉请求：1.判决绿园房地产公司支付逾期交房违约金160524元（343万元*2/10000*234天）；2.判令绿园房地产公司支付逾期办理房地产权属证书违约金30万元；3.本案诉讼费用由绿园房地产公司承担。一审法院查明：2013年7月22日，龙勇、陈兰平与绿园房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定龙勇、陈兰平购买由绿园房地产公司开发的坐落于睢宁县睢城镇中山北路81号第1幢1单元103号房屋；总价款为3430000元。双方约定付款方式为龙勇、陈兰平在2013年5月17日支付定金20万元，2013年5月31日支付首付款173万元（含定金20万元），余款170万元办理银行按揭。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任……（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。合同第八条约定，绿园房地产公司应在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已经竣工验收备案并符合合同约定的商品房交付给尤勇、陈兰平。合同第九条约定，绿园房地产公司如逾期交付房屋的……逾期超过180日，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。该合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记的需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.买受人不退房，出卖人应积极努力直到达到取得房地产权属证书条件。合同附件四中合同补充协议（一）第八条第三项约定：买受人须在签订《商品房买卖合同》两个月内按揭款到达甲方指定账户，否则视为乙方逾期付款，按本契约第七条第一种方式的约定处理；如因甲方或银行的原因造成乙方按揭款未能及时到账的，则与乙方无关，乙方不承担责任。合同补充协议（二）第2条约定：房屋交付前，乙方应按本合同约定付清所有房款，或其他费用（包括逾期付款的违约金），首付商业管理及物业费。签署商业管理及物业文件，否则甲方有权拒绝交房并不承担延迟交付责任。合同签订后，绿园房地产公司于2013年7月23日给尤勇、陈兰平开具预售购房款发票。涉案房屋办理按揭贷款，首先应提供《商品房买卖合同》、首付款发票、个人征信情况等材料给银行。银行放款前，贷款人需要到房管局办理预抵押，并缴纳维修基金和契税。银行系统中显示本案按揭贷款流程自2013年8月13日发起，8月23日审批完毕后可以办理预抵押。尤勇、陈兰平分别于2013年7月23日缴纳契税、于2013年9月16日交纳维修基金。2013年10月12日按揭贷款170万转入开发商账户。另查明，尤勇、陈兰平于2014年8月25日上房，绿园房地产公司于2017年3月3日通知尤勇、陈兰平办理房产证。尤勇、陈兰平至法庭调查终结时，尚未取得房屋产权证书。庭审中，绿园房地产公司陈述涉案房屋2014年3月份竣工，7月份开始提交材料申请综合验收，涉案的商品房竣工验收备案时间是2015年3月份。2017年1月3日，涉案房屋首次登记在绿园房地产公司名下，具备办证条件。庭审中，尤勇、陈兰平明确逾期办证违约金主张30万元，如果尤勇、陈兰平到绿园房地产公司处换发票，绿园房地产公司设置障碍，尤勇、陈兰平将另行主张权利。原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2013年7月22日，绿园房地产公司与尤勇、陈兰平签订《商品房买卖合同》一份，双方均应按照合同约定履行各自义务。一、关于购房款。双方对于支付首付款部分没有异议。《商品房买卖合同》约定，按揭贷款须在签订合同两个月内到达绿园房地产公司账户，即本案按揭贷款应于2013年9月22日之前到达绿园房地产公司账户。按揭款逾期到账20天，尤勇、陈兰平缴纳维修基金的时间较晚，虽然尤勇、陈兰平辩称逾期系因绿园房地产公司作为担保人签字担保晚所致，但未提供证据予以支持，故应由尤勇、陈兰平承担按揭贷款逾期20天到账的责任，应支付绿园房地产公司逾期付款违约金6800元（170万元*2/10000元/天*20天）。关于逾期交房违约金。合同约定绿园房地产公司应于2013年12月31日交付房屋，尤勇、陈兰平的上房时间为2014年8月25日，故主张绿园房地产公司应按合同约定支付违约金160524元（343万元*2/10000元/天*234天）的诉讼请求，依法予以支持。绿园房地产公司辩称已经于2014年5月1日通知尤勇、陈兰平接收房屋，且有其他业主上房。但绿园房地产公司自认至2014年8月25日尤勇、陈兰平上房时，涉案房屋没有经过竣工验收备案。故对于绿园房地产公司辩称尤勇、陈兰平没有交纳物业费等费用，所以其可以拒绝交房的抗辩意见，不予采纳。此项与第一项尤勇、陈兰平应承担的逾期付款违约金相抵扣，绿园房地产公司还应支付违约金153724元。关于逾期办证违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记的需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.买受人不退房，出卖人应积极努力直到达到取得房地产权属证书条件。合同约定应于2013年12月31日交付房屋，顺延360日即2014年12月26日应当办理房产证。绿园房地产公司未能提供证据证明在2014年12月26日前将相关资料报产权登记备案机关备案，存在违约行为。涉案合同系绿园房地产公司提供的格式合同，《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案合同第十五条关于产权登记的约定，其中“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.买受人不退房，出卖人应积极努力直到达到取得房地产权属证书条件”的约定，没有写明期限、使尤勇、陈兰平办理房产证的权利处于遥遥无期的状态，且没有写明违约金的数额或计算方式。显然免除了绿园房地产公司的责任、排除尤勇、陈兰平在合理期限内取得房产证的权利，故该条款无效。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。尤勇、陈兰平依照此规定，要求绿园房地产公司支付2015年1月1日至2017年2月28日的违约金的诉讼请求，依法予以准许。故绿园房地产公司应支付尤勇、陈兰平逾期办证违约金为：以343万元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2015年1月1日起计算至2017年2月28日止，以30万元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、绿园房地产公司于本判决生效之日起十五日内向龙勇、陈兰平支付逾期交房违约金153724元；二、绿园房地产公司于本判决生效之日起十五日内向龙勇、陈兰平支付逾期办证违约金（计算方式如下：以343万元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2015年1月1日起计算至2017年2月28日止，以30万元为限）；三、驳回龙勇、陈兰平的其他诉讼请求。二审期间，上诉人绿园房地产公司向本院提交以下证据材料：不动产产权首次登记证明（网上打印件），旨在证明分户业主可以据此办理产权登记。经质证，被上诉人尤勇、陈兰平对其真实性不予认可，称其是2017年3月3日才接到的办证通知。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：上诉人绿园房地产公司是否存在逾期交房和逾期办证的违约行为。本院认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据一审查明的事实，上诉人绿园房地产公司未按合同约定的时间履行其交房、办证的合同义务，已构成违约，其抗辩称因政府导致的延期交房、逾期办证，但并未提供证据证明其主张成立，不足采信。至于逾期办证违约金的认定问题，双方在签订的《商品房买卖合同》中虽未明确约定，但据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故一审法院以被上诉人尤勇、陈兰平的已付购房款总额为基数，参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证的违约金，并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人绿园房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8208元，由上诉人睢宁县绿园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  潘全民审 判 员  祝 杰代理审判员  张 璟二〇一八年二月六日书 记 员  杭恒宇