江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏07民终3006号上诉人（原审被告）:连云区连岛街道沙湾村村民委员会,住所地连云港市连云区连岛街道沙湾村村民委员会。法定代表人：李庆国，村委会书记。委托诉讼代理人：李庆军，江苏宏浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:武政,男,1948年5月18日生,汉族，住连云港市连云区。委托代理人：朱晓冬、李凡，江苏云港律师事务所律师。上诉人连云区连岛街道沙湾村村民委员会（以下简称沙湾村委会）与被上诉人武政房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2017）苏0703民初1976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月8日受理后，依法组成合议庭，于2017年10月13日公开开庭审理了本案。上诉人沙湾村委会委托诉讼代理人李庆军与被上诉人武政及其委托诉讼代理人朱晓冬、李凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人沙湾委会上诉请求：驳回被上诉人的原审诉讼请求。事实和理由：1、被上诉人的诉求已经超过诉讼时效。一审判决以其他诉讼案件认定导致本案的诉讼时效中断，显然错误。在一审判决中提及的案件，被上诉人并非以原告身份出现，且诉讼请求与本案不具有关联性。事实上从2013年1月10日起，被上诉人从未向上诉人主张权利，也超过了二年的诉讼时效。2、一审判决认定的租金数额有误。2012年1月10日上诉人与被上诉人签订的协议中，明确载明垫付的山洞租金是35000元并非46000元。协议无效并不导致协议的条款全部无效。被上诉人缴纳的46000元租金在上诉人与被上诉人签订的协议之前，故将46000元认定代上诉人垫付的山洞租金没有依据。另外，一审中被上诉人没有提供该46000元的票据。被上诉人武政辩称，1、本案未超过诉讼时效。2013年起，佳泰公司、武政、正盈达公司、上航局公司、沙湾委会因租赁事宜相继起诉，因房屋是山洞的附属设施，双方签订《协议》也是为了解决山洞租金与房屋不同步的问题。本案的诉讼时效因与正盈达公司、佳泰公司之间纠纷息息相关，故上述诉讼可引起武政要求沙湾村委会返还租金的诉讼时效中断的法律后果。2、根据协议第一条“由乙方（武政）先为甲方全额垫付2012年度山洞新租金”，这一年新租金就是46000元，35000元是沙湾委会向佳泰公司收取的，并非2012年度山洞新租金。3、2012年12月18日，武政以连云港正盈达公司名义签订了《房屋租用合同》，该合同未实际履行，且该合同由上诉人单方宣布解除。按《协议》第一条约定让武政全额垫付山洞租金46000元又不将房屋租给武政，故一审法院判决上诉人全额退还46000元，认定事实清楚，证据确实充分。请求维持一审法院判决。武政向一审法院提出诉讼请求：1、判令沙湾委会给付武政垫付的2012年1月至2013年1月，山洞租金46000元及利息（利息从2012年2月20日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。2、沙湾委会承担本案诉讼费。一审法院认定事实：沙湾委会自1994年即租用上航局公司的山洞养殖鲍鱼。2004年12月27日连云港上航局航道工程有限公司(以下简称上航局公司)（甲方）和连云港佳泰海洋发展有限公司(以下简称佳泰公司)（乙方）签订租赁合同，将该吹泥山洞转租给佳泰公司使用，合同约定了“乙方租用甲方坑道及附属设施，改造后作为海洋水族馆项目；租期8年，租金5.5万元/年，每年一交；合同正式签订生效，当天内付清全年租金，以后，每年同一日期缴纳当年租金；由于坑道所有权属航道一处，甲乙双方属转包形式，乙方郑重声明，如果甲方和航道一处在乙方承包期间，发生任何纠纷，其导致乙方的损失由甲方赔偿，并退还当年租金；合同期满后，乙方享有优先续租权，具体事宜，再商议”等内容，沙湾委会时任书记范成明在落款甲方法定代表人处签字并加盖沙湾公章，刘玉标在落款乙方法定代表人处签名。佳泰公司还和沙湾委会签订了《房屋出租补充协议》1份，约定了租期8年，自2004年12月27日至2012年12月27日止等内容。2005年1月7日，上海航道局第一航道工程处（甲方，上航局公司更名前的名称）与沙湾（乙方）签订《租赁合同》，约定了“乙方租用甲方位于连岛大路口吹泥山洞一座，租期一年；租金为每年人民币贰万元整，乙方支付以前部分欠款人民币贰万元整，租金在签订合同时一次性支付，共计人民币肆万元整；乙方未经甲方许可不得私自将租赁物转租或转包他人；乙方在租赁期间，原则上不得改变租赁物的原状，如需改变，应征得甲方的同意，由此发生的费用由乙方自行负担；合同期满后，乙方不续租则应及时将租赁物恢复原状，返还甲方，由此发生的费用乙方自行承担；本合同届满前一个月，乙方要续租须以书面方式向甲方提出；本合同暂签订一年，如果乙方每年的租金贰万元，每年归还欠款贰万元，并在每年的合同到期前支付给甲方，甲方承诺合同逐年续签八-十年，否则，甲方有权终止合同，收回租赁物”等内容。之后至2010年每年双方都签订了租期为一年的《租赁合同》，合同的条款除甲方承诺合同逐年续签的年限不同外，其他条款基本相同。2011年1月6日，上航局公司和沙湾委会签订了最后一份《租赁合同》，约定了“租期为2011年1月7日至2012年1月6日止；租金在签订合同时一次性支付，共计人民币20000元；乙方未经甲方许可不得私自将租赁物转租或转包他人；乙方在租赁期间，原则上不得改变租赁物的原状，如需改变，应征得甲方的同意，由此发生的费用有乙方自行负担；合同期满后，乙方不续租则应及时将租赁物恢复原状，返还甲方，由此发生的费用乙方自行承担；本合同届满前一个月，乙方要续租须以书面方式向甲方提出”等内容，没有像之前每年签订合同约定了“甲方承诺合同逐年续签八-十年”等内容，该合同在2012年1月6日到期后，沙湾委会没有按照双方合同约定在届满前一个月以书面方式向上航局公司提出续租，双方也没有继续签订租赁合同。2012年1月30日，上航局公司（甲方）与武政（乙方）签订租赁合同，约定了“乙方租用甲方连岛大路口吹泥山洞、进洞院落及锅炉房等；租期一年，自2012年1月7日起至2013年1月6日止，租金为46000元；合同期满后，乙方有优先租赁权，租费适当递增；本合同届满前一个月，乙方要续租须提前向甲方提出”等内容。该合同签订后，2012年2月20日，武政向上航局公司交纳了租金46000元，佳泰公司继续租赁使用该山洞经营海洋水族馆。2012年2月22日，武政（乙方）与沙湾委会（甲方）签订协议一份，约定了“甲乙双方就甲方转包航道一处连岛大路口吹泥山洞（以下简称山洞）终止和山洞前场地甲方所建房屋租期不同步一事进行商讨，为避免产生纠纷给甲方带来损失，达成以下协议，以资共同遵守：一、在乙方保证甲方以下三条利益前提下，甲方同意由乙方全权处理此事：1、为保证按原村负责人范成民于2004年12月27日签订的转包《合同》执行甲方又不违约，由乙方先为甲方全额垫付2012年度山洞新租金，甲方仍可按原合同收取租金（内含山洞原年租金叁万伍仟元）。2、保证甲方房屋从2012年12月28日起年租金叁万元并及时到位，租房期限为捌年。3、由乙方缴付该房屋占用航道一处的场地使用费。二、甲方保证在2013年1月10日前退还乙方已垫付的原山洞租金叁万伍仟元，但要将其中的叁万元转为2013年度房屋租金收取，余伍仟元付给乙方。三、按甲方新制定的《房屋租用合同》规定由乙方具体承办2012年12月27日后的房屋租用手续等，资料齐全后交归乙方。四、此协议经签字（盖章）后生效，一式四份，双方各执两份。五、未尽事宜，双方协商解决。”沙湾委会主任陈宝芹在落款甲方代表处签字盖章，武政在落款乙方代表处签字。2012年12月17日，武政代表连云港正盈达商务服务有限公司(以下简称正盈达公司)与上航局公司签订了《租赁合同》1份，合同除约定了租期为2013年1月7日起至2015年1月6日止以及租金在签订合同后每年的1月6日前一次性支付外，其他内容与武政个人2012年1月30日和上航局公司签订的《租赁合同》一致。正盈达公司于2012年12月21日向上航局交纳租金46000元。2012年12月28日，武政代表正盈达公司（乙方）和沙湾委会（甲方）签订了《房屋租用合同》，约定了“甲方在航道一处连岛大路口吹泥山洞外修建房屋，乙方要求租用；乙方同意付给甲方该场地上的房屋（含院墙）租金30000元每年，分年交付，租期从2012年12月28日至2020年12月31日止；合同期满后，租金适量调整，乙方有优先租用权”等内容。因佳泰公司一直在使用涉案的吹泥山洞经营连岛海洋世界，2012年12月26日，正盈达公司向佳泰公司送达《致连岛海底世界的函》，要求佳泰公司撤离。2013年1月9日，上航局公司向沙湾委会邮寄了《通知》1份，内容为“原贵方租用的属我公司的连岛大路口吹泥山洞等截止2012年1月6日，租用期限已超，原租赁合同已终止，现我公司已经将该山洞和附属院落、锅炉房等租赁给连云港正盈达商务服务有限公司使用，但目前该山洞贵方仍继续使用，这就严重侵犯了我司和连云港正盈达商务服务有限公司的正当权益。…请贵方接通知十日（即2013年1月19日前）内将原合同租赁物交给我司或连云港正盈达商务服务有限公司使用，否则，由此产生的一切不良后果全部由贵方承担”。2013年4月20日，沙湾委会向正盈达公司发出了《关于撤销的函》，内容为：“…在签约后你方武政将《房屋租用合同》文书签章后，送达我方时，我方代表陈宝芹就明确表示此合同不成立，该合同属无效合同。为此，我方郑重向你方提出：连云港市正盈达商务服务有限公司与连岛街道沙湾委会2012年2月28日签订的《房屋租用合同》撤销。望你方自该函发出之日10日内给予回复，逾期则视为承诺。若你方就此提出异议，我村将依照法律规定向法院提起诉讼，请求撤销”，2013年4月29日，正盈达公司向沙湾委会发出了回复，主张2013年1月10日，该公司向沙湾委会发出了《关于催缴已租房屋的函》，此后三个月内，未收到村委会对租房合同提出异议，故不存在“重大误解”的可能，故拒绝沙湾委会要求撤销合同的要求，并要求该村委会在5日内将房屋等设施使用权交与该公司。因上述诸多矛盾，佳泰公司于2014年4月9日将上航局公司诉至本院，要求判决确认上航局公司与武政签订的《租赁合同》无效，其享有吹泥山洞同等条件下的优先承租权。经审理，我院作出（2013）港民初字第0698号民事判决，判决上航局与正盈达公司签订的《租赁合同》无效，佳泰公司在同等条件下对上航局公司位于连云港市连岛大路口吹泥山洞享有优先承租权。上航局公司和正盈达公司不服上诉至连云港市中级人民法院，连云港市中级人民法院作出（2013）连民终字第1718号民事裁定书，认为“上诉人上航局公司并未与被上诉人佳泰公司签订租赁合同，佳泰公司与上航局公司不是合同关系的相对人，一审法院判决属于认定事实不清，适用法律错误”，遂撤销本院（2013）港民初字第0698号民事判决，发回我院重审。我院经审理后作出（2014）港民初字第0946号民事判决，判决上航局公司与正盈达公司2012年12月17日签订的《租赁合同》无效，驳回佳泰公司要求在同等条件下对吹泥山洞享有优先承租权的诉求。佳泰公司、正盈达公司、沙湾委会对该份判决不服，上诉至连云港市中级人民法院，连云港市中级人民法院作出（2015）连民终字第00128号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。佳泰公司以经营权受到武政、沙湾委会、上航局、正盈达公司共同侵害为由，提起本案诉讼，要求连带赔偿损失。连云港市连云区法院于2016年5月31日作出（2016）苏0703民初717号民事判决，判决驳回连云港佳泰海洋发展有限公司要求被告武政、连云港正盈达商务服务有限公司、连云港上航局航道工程有限公司、连云区连岛街道沙湾村民委员会对2013年5月1日至2016年4月30日营业损失927785.31元承担连带赔偿责任的诉讼请求。佳泰公司不服连云港市连云区人民法院（2016）苏0703民初717号民事判决，向连云港市中级人民法院提起上诉。该院于2016年11月28日作出（2016）苏07民终2777号民事判决：一、撤销连云港市连云区人民法院（2016）苏0703民初717号民事判决；二、武政于本判决生效之日起十日内赔偿连云港佳泰海洋发展有限公司损失30000元。上述事实，有2004年12月27日佳泰公司与沙湾村委会签订《租赁合同》、2012年2月22日武政与沙湾村村委会签订的《协议》、武政与上航局公司2012年1月30日租赁合同、2012年12月17日上航局公司和正盈达公司签订的租赁合同、正盈达公司与沙湾村委会在2012年12月28日签订房屋租用合同、武政与上航局公司在2012年1月30日签订租赁合同、武政与沙湾村委会在2012年2月22日签订《协议》、本院（2014）港民初字第0946号民事判决书1份、连云港市中级人民法院（2015）连民终字第00128号民事判决书、（2016）苏0703民初717号民事判决、（2016）苏07民终2777号民事判决以及当事人陈述等在案予以证实，一审法院依法予以确认。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、武政本次起诉是否超过诉讼时效。2、武政要求沙湾村委会返还租金是否有事实及法律依据。关于第一个争议焦点，即武政的起诉是否超过诉讼时效。武政主张的租金发生于2012年2月20日。2012年2月22日，武政与连岛沙湾委会约定的租金返还时间为2013年1月10日。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间，故武政要求沙湾委会返还租金的诉讼时效应当自2013年1月10日即开始计算。自2013年起，佳泰公司、武政、正盈达公司、上航局公司、沙湾委员会因为租赁事宜相继提起诉讼，武政订立的合同的效力也被人民法院予以认定，本案所涉及的2012年2月22日武政与沙湾委会订立的《协议》在上述案件的审理中被反复提及。直至2016年11月28日，连云港市中级人民法院作出（2016）苏07民终2777号民事判决书，判决武政赔偿佳泰公司损失。诉讼系引起诉讼时效中断的法定事由之一，虽然武政在上述案件的审理中并未提出要求沙湾委会返还租金，但该租金与正盈达公司、佳泰公司之间的纠纷息息相关，故上述诉讼可引起武政要求沙湾委会返还租金的诉讼时效中断的法律后果。武政待上述案件审结后向沙湾委会主张权利，并未超过诉讼时效，对沙湾委会的该项抗辩理由，法院依法不予采纳。关于2012年2月22日武政与沙湾委会订立的租赁吹泥山洞前房屋的《协议》的效力。虽然武政于2012年8月离职，但其于2012年2月22日与沙湾签订的《协议》的行为并非履行佳泰公司单位职务行为，该事实已被(2015)连民终字第00128号民事判决书所认定。武政作为佳泰公司经营海底世界的工作人员在明知佳泰公司对租赁物投入大量资金进行改造且佳泰公司与沙湾委会的房屋租用合同未到期、仍在正常经营的情况下，既不告知佳泰公司其已租赁吹泥山洞用于自身经营，在其离职时又不及时要求沙湾委会或正在经营的佳泰公司交还吹泥山洞，造成连续向沙湾委会缴纳租金、正常经营的佳泰公司误认为自己仍然享有承租权，故武政对于纠纷的引发具有重大过错。武政未告知佳泰公司即与沙湾委会于2012年2月22日签订《协议》，准备用于自己和他人合伙成立正盈达公司，其行为具有主观上的恶意，该协议的签订损害了佳泰公司的合法权益，故沙湾委会和武政于2012年2月22日签订的《协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。该《协议》被确认为无效后，因该协议取得的财产，应当予以返还。2012年2月20日武政向上航局缴纳的46000元租金，已经为生效判决所确认，对武政已经缴纳的租赁吹泥山洞租金的金额，本院予以确认。《协议》第二条约定：沙湾委会在2013年1月10日前退还乙方已垫付的原山洞租金35000元。该返还租金金额与武政实际向上航局缴纳的山洞租金不一致，该条约定系武政为了保障在2013年能够租赁沙湾委会的房屋所做的让步，但该《协议》为无效合同，该条款也为无效条款，且沙湾委会未能举证其已经向上航局缴纳了2012年-2013年租用山洞的租金，故沙湾委会应当向武政返还46000元。关于武政要求沙湾支付自2012年2月20日起至实际给付之日的租金利息的诉求，法院认为，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担责任。因武政与沙湾委会订立的《协议》损害佳泰公司的利益被确认为无效，武政系有过错一方，其主张沙湾委会向其支付租金利息，无法律依据，一审法院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题》的规定第十五条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院遂判决，一、连云区连岛街道沙湾村民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内返还武政46000元。二、驳回武政的其他诉讼请求。案件受理费950元，由连云区连岛街道沙湾村民委员会负担。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。二审期间，经武政申请，本院依法传唤证人霍某、俞某到庭接受当事人及法庭质询。霍某称，2014年12月底即将元旦的时候，武政请霍某一起到沙湾村委会要求返还租金，武政那天跟时任沙湾村委会姓陈的书记说，沙湾村委会2012年度租金46000元是其垫付的，且武政称其和沙湾村委会有协议，如果房子租给武政，武政就用垫付山洞租金冲抵房租，现在房子不租给武政了，武政要求把垫付的租金返还。沙湾陈书记说钱没有打到其账上，且合同也找不到了，因此不愿意返还武政租金。俞某称，其和武政于2015年7月21日合伙租赁山洞以后，陪同武政到沙湾村委会要求沙湾委会返还租金或者交付房屋给武政使用。当时接待他们的是新上任的李庆国书记，李书记称沙湾委会已经和其他人签订房租租赁协议，已收取租金，因此房屋不能租给武政，武政所交租金可以诉讼解决。沙湾村委会的委托诉讼代理人否认证词的真实性，并称该证人证言不能作为新证据使用，且两位证人与被上诉人存在特殊关系，很可能是庭前预先演练的。围绕上诉人的上诉请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：关于霍某与俞某的证词，本院认为霍某、俞某在二审期间出庭作证，对于其和武政一起向沙湾请求交付房屋使用或者返还租金的事实，细节描述清楚，无明显不合常理之处。沙湾委会委托代理人虽对证言不予认可，但并未提出充分依据予以否定，故本院认为霍某、俞某的证人证言能够证明武政分别于2014年12月底和2015年7月以后分别向沙湾村委会请求返还租金，本院对上述证人证言的证明效力予以确认。本案二审争议焦点为：一、武政一审起诉时是否超过诉讼时效。二、武政要求沙湾村委会返还租金应当是35000元还是46000元。关于第一个争议焦点，武政一审起诉时是否超过诉讼时效。2012年2月20日，武政向上航局缴纳涉案租金46000元。2012年2月22日，武政与连岛沙湾委会签订《协议》约定租金返还时间为2013年1月10日。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。故武政要求沙湾委会返还租金的诉讼时效应当自2013年1月10日即开始计算。如上所述，武政为证明其在诉讼时效内向沙湾村委会主张过返还租金，在二审期间提供了霍某与俞某的证言，证明武政分别于2014年12月底和2015年7月以后向沙湾村委会请求返还租金，故本案诉讼时效因武政一方提出要求返还租金而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案一审立案时间为2017年5月24日，因此武政一审起诉时并未超过诉讼时效，对于上诉人该项上诉理由，本院不予支持。关于第二个争议焦点，武政要求沙湾村委会返还租金应当是35000元还是46000元。本院认为，2012年2月22日武政与沙湾委会签订的《协议》至今未能实际履行，且涉案吹泥山山洞前场地沙湾村委会所建房屋已由沙湾村委会租赁给他人使用并收取租金，故2012年2月22日武政与沙湾委会签订的《协议》已不具有继续履行的可行性，因该协议取得的财产，应当予以返还。2012年1月30日，上航公司与武政签订吹泥山洞租赁合同，约定租期为2012年1月7日至2013年1月6日。2012年2月20日武政向上航局缴纳的46000元租金，已经为生效判决所确认，且有交通部上海航道局一处2012年2月20日出具给武政的山洞租金收据予以证实，故武政已经缴纳的2012年度租赁吹泥山洞租金的金额为46000元，本院予以确认。《协议》第二条约定：沙湾委会保证在2013年1月10日前退还武政已垫付的原山洞租金35000元。该返还租金金额与武政实际向上航局缴纳的山洞租金不一致，是由于该条约定的前提是沙湾村委会承诺武政承租沙湾委会在山洞前场地所建房屋，房租每年三万元且租期八年内不递增。现该《协议》已无法履行，且沙湾委会未能举证其已经向上航局缴纳了2012年-2013年租用山洞的租金，故一审法院认定沙湾委会应当向武政返还租金金额为武政实际向上航局缴纳的租金46000元而非《协议》第二条约定的35000元并无不当，本院予以支持。综上，上诉人沙湾委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费950元，由上诉人连云区连岛街道沙湾村村民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 涛审 判 员  李 利审 判 员  刘 浦二〇一八年二月六日法官助理  刘玉琪书 记 员  刘玉琪法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。