浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2018）浙0602执异31号案外人中泰证券股份有限公司绍兴环城北路证券营业部，住所地绍兴市环城北路29号301室、401室。负责人何小明。委托代理人（特别授权代理）张纲，公司员工。申请执行人中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行，住所地绍兴市人民中路349号。法定代表人朱伟江。委托代理人（特别授权代理）施常青、刘红峰，该行员工。被执行人滕峰，男，1975年3月24日出生，汉族，住绍兴市越城区。被执行人王阿娟，女，1976年1月20日出生，汉族，住绍兴市越城区。被执行人绍兴市楠源金属物资有限公司，住所地绍兴市越东南路328号B6楼133、135、142、146室。法定代表人滕峰。本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司绍兴越城支行（以下简称农业银行）与被执行人滕峰、王阿娟、绍兴市楠源金属物资有限公司（以下简称楠源公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人中泰证券股份有限公司绍兴环城北路证券营业部（以下简称中泰营业部）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人中泰营业部称，案外人于2017年12月收到贵院（2017）浙0602执3328号公告，要求利益关联方就越城区环城北路29号401室房产（以下简称涉案房产）申报相关权利，现就相关权利向贵院申报如下：案外人于2014年9月29日与滕峰签署《房屋租赁合同》，承租其位于绍兴市××城区环城北路××室、××室房产，租期自2015年3月1日起至2020年2月29日止。据查，涉案房产于2014年10月21日办理了抵押登记手续，在案外人签署租赁合同之后。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。因此，案外人认为：一、案外人放弃优先购买权；二、案外人与滕峰之间的租赁关系不受抵押权实现的影响，租赁合同继续有效，涉案房产新产权人应认可并继续履行租赁合同；三、抵押权的实现不应影响租赁合同的正常履行以及我营业部的正常经营活动。异议审查中，案外人陈述其已按照合同约定支付涉案房产到2018年2月28日止的租金，并明确其异议请求为要求法院在处置涉案房产时带租拍卖。申请执行人农业银行称，首先，案外人提交的《房屋租赁合同》中记载的签订日期虽然为2014年9月29日，但租赁合同第三条约定房屋租赁期自2015年3月1日起至2020年2月29日止，故案外人与被执行人之间的租赁关系实际发生在房产抵押登记之后。其次，租赁合同第四条约定双方同意滕峰于2014年12月1日前向案外人交付租赁房屋，故案外人实际占有租赁房屋也发生在房产抵押登记之后。第三，租赁合同第五条约定的租金是从2015年3月1日起算，与租赁合同中记载的租赁期限相互印证也可以证明租赁关系是从2015年3月1日起计算。第四，被执行人滕峰在2014年9月23日向申请执行人申请贷款时曾提供了抵押财产未出租声明书，声明涉案房产没有向外出租。最后，案外人提供的房屋租赁合同没有办理备案，从效力上讲也并不完备。综上，请求法院依法驳回案外人的异议请求。被执行人滕峰、王阿娟、楠源公司未发表意见。本院查明：被执行人滕峰名下登记有坐落绍兴市越城区环城北路29号401室、建筑面积为380.23平方米的办公房产（该房产证附记中记载阁楼面积336.24平方米）及对应的国有土地使用权。根据绍房他证绍市字第××号房屋他项权证记载，滕峰以其所有的上述房产向农业银行提供抵押担保，担保债权数额为7020000元，并于2014年10月21日办理了抵押登记。2016年12月13日，本院在审理原告农业银行与被告滕峰、王阿娟、楠源公司金融借款合同纠纷一案过程中诉讼保全查封了涉案房产。2017年2月13日，本院作出（2016）浙0602民初11881号民事判决书，判令：一、被告滕峰、王阿娟共同归还原告农业银行贷款本金420万元，并支付自2016年8月21日起至判决确定履行日止按合同约定及中国人民银行有关规定计算的利息、罚息及复利，于判决生效之日起十日内履行；二、原告就其享有的上述第一项债权对绍房他证绍市字第××号他项权证项下抵押物经折价、拍卖或变卖后所得款项在债权数额702万元范围内享有优先受偿权；三、被告楠源公司对上述第一项债务在最高余额人民币702万元范围内承担连带清偿责任。2017年5月24日，根据原告方申请，本院对上述判决立案执行，2017年12月4日，本院作出（2017）浙0602执3328号公告，通知对涉案房产有租赁权或其他相关权利的案外人于2017年12月15日前向本院申请相关权利或提出执行异议。公告张贴后，案外人向本院提出执行异议，遂致本案争议发生。另查明，案外人原名齐鲁证券有限公司绍兴解放北路证券营业部，于2015年4月23日变更为齐鲁证券有限公司绍兴环城北路证券营业部，又于2015年9月17日变更为中泰证券股份有限公司绍兴环城北路证券营业部。案外人为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、案外人的工商变更登记资料1份。2、出租方（甲方）为滕峰，承租方（乙方）为案外人，落款日期为2014年9月29日的《房屋租赁合同》1份，其中约定甲方房产出租给乙方的房屋位于浙江省绍兴市越城区环城北路29号301室及401室，面积共760.46平方米（另甲方同意乙方无偿使用位于4楼上的阁楼，面积336.24平方米，无单独房产证，附记于401室房产证上）；租赁期限共5年，自2015年3月1日起至2020年2月29日止；双方同意甲方于2014年12月1日前向乙方交付该房屋；甲方交付房屋后应给予乙方三个月的免租期（自2014年12月1日至2015年2月28日），以便于乙方装修，使房屋完全具备能正常使用的状态；该房屋租赁期内租金总额为3835977元，第一年租金为590000元，第二年租金为764400元，第三年起租金在第二年的基础上递增4%，以后以此类推，具体年租金如下：2015年3月1日至2016年2月29日年租金为590000元，2016年3月1日至2017年2月28日年租金为764400元，2017年3月1日至2018年2月28日年租金为794976元，2018年3月1日至2019年2月28日年租金为826775元，2019年3月1日至2020年2月29日年租金为859846元；租金支付方式为按年进行租金支付，乙方在收到甲方开具的正式税务发票后，需在2015年1月15日支付第一笔租金，今后在收到甲方开具的当期正式税务发票后，每年租期届满前一个月支付租金。3、付款方为案外人、收款方为滕峰，入账日期分别为2015年1月21日、1月22日，金额分别为500000元、90000元，交易用途为房屋租赁费的电子银行交易回单复印件2份。4、付款人为案外人、收款人为滕峰、入账日期均为2016年2月3日、金额分别为264400元、500000元的客户收付款入账通知复印件2份。5、付款人为案外人、收款人为傅江峰，入账日期均为2017年1月25日，金额分别为418976元、376000元的客户收付款入账通知复印件2份。6、滕峰（甲方）及傅江峰（丙方）于2017年1月19日共同向案外人（乙方）出具的承诺函1份，主要内容为甲方因个人原因于2015年5月27日向丙方出让位于绍兴市环城北路××室房屋，根据甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》第八条第一款约定，且本次转让仅为部分租赁房产，为不给乙方增添麻烦，新的房屋所有人即丙方及甲方协商一致，特向乙方承诺：丙方完全了解并认可甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》，并同意按原合同条款与甲方共同履行出租人的权利和义务。7、委托人为滕峰、落款日期为2017年1月22日、通知对象为案外人的委托划款通知书1份，主要内容为请案外人将委托人根据上述《房屋租赁合同》应支付给委托人的位于绍兴市环城北路29号401室及阁楼2017年3月1日至2018年2月28日的租金418976元（已提供编号为00393413浙江增值税专用发票）划入傅江峰在农业银行绍兴分行迪荡支行开具的账户内。申请执行人农业银行为反驳案外人的主张向本院提交了抵押人滕峰于2014年9月23日出具的关于涉案房产在订立抵押合同之前未出租的抵押财产未出租声明书1份。本院认为，当事人对其主张的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，同时应占有使用该不动产。合同具有相对性，合同以外的当事人一般无法获悉相关信息；而占有使用具有一定的公示性，同时抵押登记、人民法院查封均具有公示性，当事人可依法获取相关公示信息以保障交易安全。故对抵押权人而言，在租赁关系合法有效的情况下，若在办理抵押登记时房屋已被实际占有使用，可视为抵押权人已明知房屋被租赁的客观事实，承租人的租赁权可予以保护；若未被实际占有使用，则抵押权人无法获悉房屋的租赁情况，承租人的租赁权不能对抗已公示登记的抵押权，对于因此造成的抵押权人或承租人的损失应由过错方承担。本案中，案外人中泰营业部与被执行人滕峰签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁起始日期及被执行人向案外人交付租赁房产的期限均在涉案房产办理抵押登记之后，故案外人所主张的租赁权依法不得对抗已登记的抵押权，案外人之异议请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，裁定如下：驳回案外人中泰证券股份有限公司绍兴环城北路证券营业部的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 张 剑人民陪审员 高 峰人民陪审员 张华娟二〇一八年二月二十六日书 记 员 张 菁本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。