呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2018）内0104民初3561号原告：郭海瑞，男，1989年10月16日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市。被告：杨俊，男，1963年4月3日出生，汉族，卷烟厂退休职工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：郭清芳，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。被告：张丽琴，女，1965年3月15日出生，汉族，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：郭清芳，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。被告：杨玉凯，男，1989年12月22日出生，汉族，卷烟厂职工，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：郭清芳，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。原告郭海瑞与被告杨俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，依法追加张丽琴、杨玉凯为被告参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭海瑞，被告杨俊的委托诉讼代理人郭清芳，被告张丽琴及其委托诉讼代理人郭清芳，被告杨玉凯的委托诉讼代理人郭清芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭海瑞向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告所签的《购房协议》。2、诉请被告退还购房定金20000元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系一名没有固定工作的务工人员，没有固定的工资收入，但由于个人婚姻的问题，急需要解决住房问题。2014年5月30日，通过内蒙古兴麟房地产经纪有限公司，经过前期的看房，结合自己实际的经济状况，原告与被告、兴麟房地产经纪有限公司三方就被告自有的位于玉泉区绿树景苑2号楼3单元5层西户、面积为70多平米的二手房达成了《购房协议》。根据该协议对于房款的支付约定，原告将购房定金20000元通过内蒙古兴麟房地产经纪有限公司交至被告处，被告出具收条一张。随后，原告又东拼西凑将首付款10万元根据约定交至兴麟公司。但该公司却并未将该房款转交至被告，而是卷款逃匿，不见了踪影。原告为此已向公安机关报案，公安机关经审查也已立案侦查。因兴麟公司的这一突发的违法犯罪行为，致使原告没有任何经济能力再继续履行已经签订的《购房协议》。原告为此向被告提出无法履行，要求被告退还购房定金，但被告却拒绝退还。为了维护原告的合法权益，特依法向你院提起诉讼。望查明事实，判如所请。被告杨俊、张丽琴、杨玉凯辩称，1、对事实与理由中声称定金交给了被告不认可，三个被告都没有收到。根据《房地产买卖合同》第二条（2）项规定，该购房定金由中介代为保管，在房屋交接时再转交被告。根据《房地产买卖合同》第四条（2）（3）项规定，该定金由中介保管作为保证金，待房屋成交时若任何一方没有交纳中介方，从定金中扣除中介费，剩余转交被告。由此可见，20000元的定金都在中介处，被告从未收到款项。2、事实与理由中原告也自认为因为中介公司的违法犯罪行为致使自己没有能力来履行购房合同，因此违约方是原告。被告未实际收到定金的情况下，更不应该予以返还。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张丽琴在被告杨俊（甲方）的授权下与原告郭海瑞（乙方）和内蒙古兴麟房地产经纪有限公司（丙方）于2014年5月30日签订了一份《房地产买卖合同》，在内蒙古兴麟房地产经纪有限公司提供中介居间服务下，就原告郭海瑞购买被告杨俊位于呼和浩特市玉泉区绿树景苑2号楼3单元5层西户的房屋达成协议。协议约定原告郭海瑞购买被告杨俊位于呼和浩特市玉泉区绿树景苑2号楼3单元5层西户的房屋，房屋交易总额320000元，乙方支付定金20000元以确定买卖关系。乙方付款方式为贷款支付。如乙方贷款，贷款类型为按揭贷款；乙方于2104年6月5日向丙方提交贷款材料及相关手续；违约责任：双方如有任何一方自本合同签订后，违约不买或不卖，中介费由违约一方双倍承担，如乙方违约定金不退换，如甲方违约，双倍返还定金。甲方无正当理由不履行合同，或因甲方原因不能办理房产证过户手续，或中途后悔的，乙方有权单方解除合同。被告张丽琴在被告杨俊的授权下在合同上签字。合同签订当日，原告郭海瑞按约向被告张丽琴交付定金20000元，被告张丽琴代表被告杨俊在收据上签字捺印，由内蒙古兴麟房地产经纪有限公司加盖公司印章予以证明。该定金收款收据写明：“今收到郭海瑞交来购玉泉区绿树景苑2号楼3单元5层西户房屋购房定金20000元。如在履行合同时中途反悔，将自愿承担此款项一倍的违约金，并承担丙方（兴麟房产）中介费用损失10000元。”内蒙古兴麟房地产经纪有限公司作为中介机构收取原告郭海瑞购房款100000元后因相关人员违法行为导致原告郭海瑞不能按揭贷款继续履行合同，同时由于涉案房屋也无法办理房屋过户手续，至今《房地产买卖合同》未履行完毕。以上事实有房屋出售定金收款收据、购房首付款收据、委托书、结算业务申请书、房款保管条、房地产买卖合同和庭审笔录予以证实。本院认为，原告郭海瑞购买被告杨俊的房屋，与被告杨俊和内蒙古兴麟房地产经纪有限公司共同签订的《房地产买卖合同》系三方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，应予保护。根据法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案原告郭海瑞按约向被告张丽琴交付定金20000元，被告张丽琴代表被告杨俊在收据上签字捺印，由内蒙古兴麟房地产经纪有限公司加盖公司印章予以证明。至于被告杨俊将定金20000元交于何处与本案无关。在履行《房地产买卖合同》中，原告郭海瑞将首付款100000元交至内蒙古兴麟房地产经纪有限公司后未转交给被告杨俊，而是出现违法犯罪行为，原告郭海瑞为此已向公安机关报案。鉴于出现上述情况，导致《房地产买卖合同》的目的不能实现，原告郭海瑞请求解除合同，有事实和法律依据，本院予以支持。由于原告郭海瑞请求解除合同的原因不是其自身反悔所致，也不是被告杨俊单方毁约，故此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告杨俊应当将所收取的定金20000元退还给原告郭海瑞。被告张丽琴代表被告杨俊签字，其个人不承担责任，被告杨玉凯没有签订购房合同，也没有在收款收据上签字，其个人不承担责任。关于本案的诉讼时效问题，因原被告于2014年5月30日签订购房协议后，双方通过内蒙古安鑫房地产经纪有限公司一直在履行合同，但因内蒙古兴麟房地产经纪有限公司违法犯罪导致原告郭海瑞所交纳的购房款不能返还和按揭贷款不能实现，原告郭海瑞才提出解除合同，退还定金并未超过法定的诉讼时效期间，故被告杨俊、张丽琴、杨玉凯的该抗辩理由，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告郭海瑞与被告杨俊所签订的《房地产买卖协议》。二、被告杨俊于本判决生效之日起十日内退还原告郭海瑞购房定金20000元。三、驳回原告郭海瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告杨俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 牛国权 二○一九年二月十一日书记员 范晓佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。