湖北省咸丰县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂2826民初1342号原告：湖北帅丰房地产开发有限公司，住所地湖北咸丰工业园区，统一社会信用代码91422826576981446L。法定代表人：李俊，董事长。委托诉讼代理人：秦华江，男，该公司职工。委托诉讼代理人：刘庆，湖北荆南律师事务所律师。被告：杨超，男，1979年3月22日出生，土家族，住咸丰县，委托诉讼代理人：张建洪，恩施州联合法律服务所法律工作者。原告湖北帅丰房地产开发有限公司与被告杨超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告湖北帅丰房地产开发有限公司（以下简称帅丰公司）诉讼代理人秦华江、刘庆，被告杨超及其诉讼代理人张建洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。帅丰公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除帅丰公司和杨超2016年5月20日签订的《租赁合同》；2、判令杨超支付帅丰公司第1期的剩余租金66000元、第1期设备设施服务费100000元、违约金58000元，合计224000元。事实和理由：2016年5月20日帅丰公司与杨超签订《租赁合同》，合同约定：帅丰公司将帅丰新城花园3楼900平米的铺位租赁给杨超用于美食广场的经营使用，租赁期限为5年，自2016年8月31日起至2021年8月30日，第一年度租金116000元、设备设施服务费每年100000元…。合同签订后，帅丰公司依约将房屋交付给杨超使用，杨超未按期支付租费及设备设施服务费，并在未经允许的情况下擅自将房屋转租给他人，杨超的行为严重违反合同的约定。杨超辩称，1、由于帅丰公司存在以下违法行为：擅自更改消防备案的方案；隐瞒建筑主体未经消防验收的事实，存在欺诈；诱导杨超与其签订合同，具有缔约过错；提供不合格的标的物，因此根据最高人民法院2004年3月4日《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》的规定双方于2016年5月20日签订的《租赁合同》系无效合同。2、因帅丰公司的违法行为和违约行为，帅丰公司无权收取租金，而且已收租金必须退还。3、同意帅丰公司关于解除合同的诉讼请求，由于出租的房屋未经消防验收、隐瞒真相、引诱杨超错误缔约，杨超已依法行使了不安抗辩权，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第八条的规定应依法解除《租赁合同》。4、杨超没有擅自转租房屋的行为，杨超以皇城一品美食公司名义开展经营活动，以内部承包的方式将公司依法承包给他人，属正常经营范畴，是一般经营行为之形式内容，不是转租行为。综上，请求驳回帅丰公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、帅丰公司提交的曾鲜、邓建波、戴世宇和皇城一品饮食文化管理有限公司（以下简称皇城一品公司）签订的《皇城美食城档口租赁合同》复印件3份，该合同系杨超与他人签订，且杨超也认可签订合同的事实及承包租赁的事实，与杨超提交的《关于咸丰一品美食城承包（或部分分解经营）模式下的可行性分析及效益评估咨询委托书及咨询报告》、《咸丰县皇城广场帅丰新城三楼“美食广场”内部承包合同书》能够相互印证，对《皇城美食城档口租赁合同》本院予以采纳，对杨超证实皇城一品公司经营模式的证明目的本院予以采纳。2、帅丰公司提交的恩施州公安消防支队出具的恩州公消验字[2017]第0171号建设工程消防验收意见书、恩州公消审[2011]第0251号建设工程消防设计审核意见书、恩州公消验字[2015]第0121号建设工程消防验收意见书、恩州公消审字[2017]第0295号建设工程消防设计审核意见书，该复印件与原件核对一致，该证据与本案具有关联，本院予以采纳。3、杨超提交的ＸＸ（二楼超市老总）、秦国军、KTV四楼（刘亚东）、雷华兵发送给杨超的短信记录以及张建洪、蒲兴超对ＸＸ、刘建、冉春芳、覃浩、秦国军、雷华兵所做的调查笔录，真实性无法核实，本院不予采纳。4、杨超提交的《对内部承包合同约定的甲方履行义务期限调整的协商意见》、《咸丰县皇城一品饮食文化管理有限公司皇城广场帅丰新城三楼“美食广场”装修、购置验收单》、《关于甲方严重违反〈咸丰县皇城广场帅丰新城三楼“美食广场”内部承包合同书〉及2016.9.28日〈对内部承包合同约定的甲方履行义务期限调整的协商意见〉依约赔偿损失及减免和解协议书》，系皇城一品公司与他人达成的协议，与本案争议的事实不具有关联性，本院不予采纳。5、杨超提交的《关于依照合同法第68条的规定依法行使抗辩权的通知》，系杨超制作，无其他证据予以佐证，帅丰公司是否收悉无法核实，不能证实其关联性，对该证据本院不予采纳。6、杨超提交的《关于〈帅丰新城花园〉商用第一至五楼消防问题的情况汇报》，帅丰公司对真实性予以认可，在情况汇报中所涉及的消防问题，与本案诉争的事实具有关联性，对该证据本院予以采纳。7、杨超提交的《恩施市达博食品与生物工程研究设计院关于本院参加咸丰一品美食广场内部承包与被承包双方2017.2.24日开年工作会议总结咨询意见》，该份证据的主要内容是恩施市达博食品、生物研究设计院与一品公司关于咸丰一品美食广场的工作总结，与本案争议的主体和事实之间不具有关联性，对该证据不予采纳。8、杨超提交的恩公消验凭字（2017）第0201号《恩施州消防支队建设工程消防验收申请不予受理的凭证》、恩州公消验字[2016]第0169号建设工程消防验收意见书，该证据与原件核对一致，所涉及消防问题与本案具有关联，本院予以采纳。9、杨超提交的2017年8月25日咸丰县公安局高乐山派出所接处警工作登记表、现场照片、手机录音音频资料，该证据证实因大楼消防问题，消防防火门被拆除双方发生纠纷的事实，帅丰公司对证据真实性无异议，与本案具有关联，本院予以采纳。10、杨超提交的2017年9月2日咸丰县高乐山镇派出所接处警登记表、照片2张、手机录音音频资料，该证据证明事项为杨超与他人的合同纠纷，与本案不具有关联性，本院不予采纳。11、杨超提交的2016年12月22日帅丰公司法定代表人李俊组织1-5楼租户会议的视频资料，系帅丰公司组织杨超等人关于消防验收协商过程的记录，虽为偷录但未损害他人合法权益，与本案具有关联，对该证据本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2016年5月20日，帅丰公司（甲方）将位于咸丰县皇城广场帅丰新城花园3楼，铺位号为3-A-02（属咸丰产权证高乐山镇字第20××21号房产证之部分），建筑面积为900㎡的房屋租赁给杨超（乙方）作为美食广场经营使用，双方于当日签订《租赁合同》，约定：“第二条、租赁期限为5年，自2016年8月31日起至2021年8月30日止。第三条、1租金收取标准：第1期2016.8.31至2017.8.30支付116000元，……；2设备设施服务费：甲方投入的电梯、二次供水、二次供电、公共装修等设备设施，乙方需每年缴纳设备设施服务费100000元。4租金、设备设施服务费、物业费实行按年交纳，先交费、后使用的原则，第一期租金、设备设施服务费于合同签订之日付50000元，2016年8月1日前支付166000元。以后每期应于当期8月10日前一次性支付下一期的租金及设备设施服务费。第四条、双方的权利和义务1、甲方应保证出租时所出租的房屋能够正常使用。9、租赁期间，乙方欲将租赁的房屋转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，征得甲方的书面同意后由三方进行书面确认。第七条、2、乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同：（1）未按约定期限交付租金，超过20天以上的。（3）在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自转租或转让承租房屋的。第八条、符合本合同第七条第2、3款的约定，守约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的50%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿对方的经济损失。第九条、其他约定：1甲方保证乙方所租房屋能整层报批；2乙方所租场地内的消防设计、施工、验收备案由乙方自行办理并承担费用；3公共部分（即消防楼梯和电梯）的消防设计、施工、验收备案由甲方负责”。合同签订当日，帅丰公司向杨超交付了租赁房屋，2016年5月22日，杨超向帅丰公司交纳了2016-2017年度部分租金5万元。2016年6月13日，杨超申请注册成立咸丰县皇城一品饮食文化管理有限公司，并以该公司名义经营管理所租赁房屋，经营范围为企业管理、市场管理、柜台租赁服务，杨超为该公司法定代表人。2016年6月21日，皇城一品公司与秦国军、冉芳、刘建签订《咸丰县皇城广场帅丰新城三楼“美食广场”内部承包合同书》，将美食广场交由三人经营管理。2017年1月6日，皇城一品公司开始试营业。2017年2月22日，咸丰县公安消防大队作出咸公消限字[2017]第0024号责令限期改正通知书，主要问题为发现皇城美食城室内装修工程未进行竣工消防备案，责令皇城一品公司于2017年2月27日前改正。皇城一品公司一直未能进行整改，2017年6月27日，咸丰县公安消防大队作出咸公（消）强执决字[2017]0001号行政强制执行决定书：“关闭皇城一品公司电气线路及安全出口门，在总电源及出入口门上粘贴封条”，并于当日强制查封该美食城。另查明，杨超所租赁的房屋为商住一体25层综合楼，建筑高度78.6米，总建筑面积43133.39㎡。2011年12月12日，恩施州公安消防支队作出恩州公消审[2011]第0251号建设工程消防设计审核意见书，同意咸丰县帅丰新城花园建设工程（地下1层和地上25层）消防设计修改补充后的文件。2015年8月17日，恩施州公安消防支队作出恩州公消验字[2015]第0121号建设工程消防验收意见书，综合评定咸丰县帅丰新城花园商住楼建工程地上6-25层消防验收合格。2017年11月27日，恩施州公安消防支队作出恩州公消审字[2017]第0295号建设工程消防设计审核意见书，对帅丰新城花园地上第一至五层消防变更设计予以审核，并作出了审核合格的意见。本院认为，本案的争议焦点为：一、双方于2016年5月20日签订的《租赁合同》的效力；二、若有效，合同是否应当解除；三、杨超是否有支付第一期剩余租金66000元、第一期设备设施服务费100000元、违约金58000元的义务。一、关于双方于2016年5月20日签订的《租赁合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，帅丰公司与杨超于2016年5月20日签订的《租赁合同》系双方在平等自愿的基础上签订，合同内容未损害国家、集体、第三人及社会公共利益。杨超主张所租赁的房屋主体消防未验收合格，依据最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》的规定，本案所涉合同应为无效。本院认为，杨超主张合同无效的依据已于2013年废止，废止的原因是与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“城镇房屋租赁合同纠纷案件的解释”）规定相冲突，而依据城镇房屋租赁合同纠纷案件的解释第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：……（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”的规定，杨超主张的租赁房屋未经消防验收合格的情形，为合同解除的法定情形之一，并不影响房屋出租的合同效力。杨超主张合同无效无法律依据，帅丰公司与杨超于2016年5月20日签订的《租赁合同》应确认为有效。二、帅丰公司与杨超于2016年5月20日签订的《租赁合同》是否应当解除。国家工程建设消防技术标准中关于《高层民用建筑设计防火规范》规定：十层及十层以上的居住建筑、建筑高度超过24米的公共建筑必须经消防验收。本案的出租房整体大楼系25层商住楼，根据上述规定该大楼系必须经消防验收的工程。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用”及城镇房屋租赁合同纠纷案件的解释第八条的规定，案涉出租房一直未取得消防验收，依法不得投入使用，帅丰公司与杨超签订的《租赁合同》依法应当解除，且双方在庭审中均表示要求解除合同，本院予以确认。三、杨超是否有支付第一期剩余租金66000元、第一期设备设施服务费100000元、违约金58000元的义务。帅丰公司与杨超签订的房屋租赁合同有效，对双方均具有约束力，该合同为双务合同，合同签订后帅丰公司已将房屋交付给杨超，杨超实际使用了承租房屋，按照权利与义务相一致的原则，承租人杨超应当按照合同约定履行使用期间相关费用的支付义务。2017年6月27日杨超经营的美食广场被消防部门强制查封至今，其实际使用期间应截止2017年6月27日。2016年8月31日至2017年6月26日期间的租金及设备设施服务费合计177534元，即（11.6万+10万）÷365天×300天，杨超已经支付了5万元，还应向帅丰公司支付租金及设备设施服务费共计127534元。关于违约金的问题。帅丰公司主张按照双方签订的《租赁合同》第八条“符合本合同第七条第2、3款的约定，守约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的50%支付违约金”的约定，要求杨超支付违约金58000元。本院认为，在合同中双方约定了帅丰公司承担租赁房屋公共部分（即消防楼梯和电梯）的消防设计、施工、验收备案，保证所租房屋能整层报批的义务，但案涉出租房至今未经消防验收合格，帅丰公司不属于双方合同约定中的“守约方”，其主张要求杨超支付违约金58000元的请求，不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百二十六条、第九十四条第（五）项、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、解除湖北帅丰房地产开发有限公司与杨超于2016年5月20日签订的租赁合同；二、杨超支付湖北帅丰房地产开发有限公司欠付租金及设备设施服务费127534元，限本判决生效后十五日内履行；三、驳回湖北帅丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4660元，湖北帅丰房地产开发有限公司负担1810元，杨超负担2850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  沙正友审 判 员  田 甜人民陪审员  方 勇二〇一八年二月十一日书 记 员  滕 飞