贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终744号上诉人(原审原告)：王真华，女，xxx年xx月xx日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：王松，贵州筑恒律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所贵州省贵阳市南明区花果园xxxx南xx栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王涛，男,xxx年x月xx日出生,汉族,贵阳宏益房地产开发有限公司员工,住贵州省贵阳市南明区。上诉人王真华因与被上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2017)黔0102民初9247号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人王真华的委托诉讼代理人王松、被告宏益房开公司的委托诉讼代理人王涛到庭参加诉���。本案现已审理终结。王真华上诉请求：1、撤销原判，发回重审或直接改判支持其诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人的一审诉请是要求对方承担逾期办理转移登记的违约金，而原判却支持逾期办理初始登记的违约金，违背了不告不理的民事审判中立原则。双方《商品房买卖合同》约定的转移登记时间为2017年12月31日，违背了《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的自商品房交付使用之日起90日内办理转移登记的内容，也违反了消费者权益保护法第二十六条第二款的规定，对方采用格式条款限制了购房消费者的权利，减轻经营者的责任。《商品房买卖合同》约定的双方违约责任明显不对等，约定对方违约金是一次性支付38.25元，而上诉人若违约承担违约金是按50元每日计算，上不封顶，显然不公平，客观上使上诉��的房屋权属证书处于长期不确定的状态，降低了房屋的价值，对方的违约成本太低。原判对本案是否适用消费者权益保护法保持沉默，完全回避，应是一种失职。宏益房开公司答辩称，1、根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第12.3条约定初始登记和转移登记违约责任同时产生的，买受人可选择其中一项要求出卖人承担责任，但二者违约责任不作累加；2、根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，公司于2017年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，一审时上诉人主张的期限未到，不存在违约；3、《商品房买卖合同》对未在约定期限内申请商品房所有权初始登记的违约责任有明确约定，应依合同的约定；4、本案不能适用消费者权益保护法的规定，应根据商品房买卖的相关具体规定处理，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王真华向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付违约金22950.66元；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年12月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以382511元购买被告开发的位于贵阳市××花果园××果园××区××单元××号房屋，双方并对相关事项进行了约定。其中第二十二条房屋登记中约定：“二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务。出卖人逾期未满壹年，未向政府部门提供初始登记资料，按买受人已付购房款万分之二承担违约责任。如超过壹年仍未向政府部门提供初始登记资料，按买受人已付购房款万分之五承担违约责任。此条款是出卖人与买��人充分协商并经买受人同意达成的意愿。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。……”2016年8月8日，原、被告签订《房屋交付验收表》，确认交房日期为2016年8月5日等。至本案庭审时，被告仍未向政府相关部门提供商品房所有权初始登记资料。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》、《房屋交付验收表》是当事人真实意思的表示，且不违反法律及行政法规禁止性规定，应为合法有效。被告于2016年8月5日将商品房交付给原告，未在约定的90日内向政府相关部门提交商品房初始登记资料，至今已超过一年，按《商品房买卖合同》的约定，应向原告承担已付购房款万分之五的违约责任，即被告应支付违约金191.26元。原告请求按购房款年利率6%的计算标准支付违约金，无事实依据，法院不支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告王真华违约金191.26元；二、驳回原告王真华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费187元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担。二审中，当事人双方均未提交新证据。经二审审理查明的事实与原判认定事实一致。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪��承诺。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》、及《补充协议》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的效力性强制规定，应为有效合同。至于上诉人认为涉案《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记中“……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）约定日期起180日内，出卖人交付办理商品转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任……”的约定，违背消费者权益保护法的禁止性规定，应为无效条款的上诉主张。本院认为，第一、涉案《商品房买卖合同》是贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局联合制定的示范文本，合同的基本条款需要双方协商确定，难以认定属于格式合同。第二、格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。根据本案现有证据以及上述关于房屋转移登记条款的重复使用状况，该条款应属合同约定的格式条款。第三、根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条第二款“……经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易……”的规定，上述关于房屋转移登记的条款虽系格式条款，但其中并无免除提供格式条款一方即被上诉人宏益房开公司的责任、加重上诉人责任或排除上诉人主要权利的情形，应为有效条款。上诉人该项主张，没有事实基础，于法无据，本院不予采信。至于上诉人主张原审偏离上诉人的诉请，判非所诉，违背��判中立原则的问题。本院认为，第一、上诉人于2017年9月向一审法院起诉请求第一项为“判令被告向原告支付违约金22950.66元”，而根据双方《商品房买卖合同》第二十二条转移登记约定的内容，2017年12月31日是双方约定的最后办理所有权转移登记的日期，上诉人起诉时显然仍处于约定的办证日期内，不具备主张逾期办理所有权转移登记违约责任的条件。第二、根据双方《补充协议》第12.3条“关于第二十二条中初始登记违约责任即转移登记违约责任同时产生时，买受人可择其中一项要求出卖人承担责任，但二者违约责任不作累加”的约定，原判依据上诉人的诉请，根据双方合同约定的条款，以相对较高的违约责任计算涉案违约金具体数额，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费187元，由上诉人王真华负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  唐有临审判员  田 勇二〇一八年二月五日书记员  万炫兵