上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终11316号上诉人(原审原告、反诉被告)：大连中复商品经营有限公司，住所地辽宁省大连市。法定代表人：张逸鸿，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：严海平，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：张弈，上海市金茂律师事务所律师。上诉人(原审被告、反诉原告)：王艳红，女，1972年7月29日出生，汉族，户籍地河南省安阳市。委托诉讼代理人：杜中超，上海精文律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙瑞文，上海精文律师事务所律师。上诉人大连中复商品经营有限公司(以下简称“大连中复公司”)、上诉人王艳红因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市杨浦区人民法院(2017)沪0110民初15573号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大连中复公司上诉请求：一、撤销一审判决第五项，改判大连中复公司无需支付王艳红违约金人民币(以下币种均为人民币)246,385.7元；二、撤销一审判决第六项，改判大连中复公司无需向王艳红支付经济损失246,385.7元。事实和理由：一、大连中复公司承租上海市杨浦区房屋(以下简称“系争房屋”)系用于分公司办公，但因王艳红无法提供房产证并配合办理分公司工商登记手续，导致大连中复公司无法办理分公司登记，致使租赁目的不能实现。故大连中复公司提出退租，双方协商一致后于2017年3月13日解除了租赁合同。二、租赁合同系双方协商解除，大连中复公司不存在任何违约解除行为，不应向王艳红支付违约金及经济损失。王艳红辩称，不同意大连中复公司的上诉请求，事实和理由同己方上诉意见。王艳红上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三、四、六、七项，维持一审判决第五项；二、依法改判双方签订的租赁合同于2017年8月10日解除；三、依法改判驳回大连中复公司的一审全部诉请；四、依法改判支持王艳红的一审全部反诉诉请。事实和理由：一、一审法院认定合同解除时间错误。合同解除不能以承租人单方面退租行为成就，解除权应属于守约方。在王艳红未以任何形式同意解除合同的情况下，房屋租赁合同没有解除。王艳红在2017年8月10日开庭时表示同意解除租赁合同，该日应为合同解除之日，故大连中复公司应当支付合同解除前的租金和物业管理费。二、一审法院判令大连中复公司支付王艳红一个月的租金损失显失公平。由于大连中复公司提前退租，导致王艳红的合同利益受损，而且需要花时间寻找新的承租人以减少损失。事实上，王艳红花了三个月的时间才将房屋重新出租，故一个月的租金不足以弥补损失。三、根据租赁合同第十一条的约定，应当等承租方返还房屋后才用定金抵作租金，故大连中复公司一直存在逾期支付租金的情况，应支付拖欠的租金。大连中复公司辩称，不同意王艳红的上诉请求。王艳红派人在2017年3月13日到现场协助搬离，在检查房屋状况后，在退租确认表上签字确认，可见王艳红对双方于2017年3月13日解除合同是知晓和认可的。定金已抵充作为租金，王艳红对定金条款的理解有误。大连中复公司向一审法院起诉请求：一、确认大连中复公司、王艳红签订的《房屋租赁合同》于2017年3月13日解除；二、判令王艳红返还大连中复公司尚未发生的房屋租金388,816.9元(2017年3月14日至2017年4月30日共计48天)；三、判令王艳红返还大连中复公司多付的租金20,000元；四、判令王艳红返还大连中复公司租赁保证金492,771.4元。王艳红反诉要求：一、判令大连中复公司支付拖欠的租金30,000元及逾期利息；二、判令大连中复公司支付2017年5月1日至2017年7月31日的租金745,232.38元；三、判令大连中复公司支付2017年4月至2017年7月期间的物业管理费155,776元；四、判令大连中复公司支付律师费40,000元。一审法院认定事实：系争房屋是王艳红通过司法拍卖受让。2016年3月29日，王艳红(甲方)和大连中复公司(乙方)签订房屋租赁合同一份，约定甲方将上述房屋出租给乙方用于办公。合同第三条约定，2016年4月1日之前甲方向乙方交付房屋。租赁期限自2016年4月1日至2018年3月31日，租金5.2元/平方米/天(建筑面积1557.76平方米)，年租金为2,956,628.48元。2016年4月1日至2016年4月30日为免租期，租金三个月一付，乙方须提前20天支付下一期的租金。逾期支付的，每天按日租金的0.01%支付违约金。合同第五条约定，乙方支付保证金492,771.41元，在租赁关系终止时，除抵充乙方应承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第九条约定，如甲方未按时交付房屋，经乙方催告后3日还未交付的；甲方交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现合同目的的，乙方可以通知甲方解除合同，甲方按一个月租金金额向乙方支付违约金。合同第十条约定，租赁期间，乙方中途擅自退租的，应按一个月租金金额向甲方支付违约金，如违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同第十一条约定，签订本合同时乙方支付定金50,000元，若到合同约定的交房日期，甲方未按时交房的，乙方经催告后3日内仍未交付，甲方双倍返还定金给乙方；若到合同约定的交房日期，乙方未能配合交房的，经甲方催告后3日内仍未配合办理交房手续的，甲方有权没收定金……若双方履行完毕交付手续后，该定金作为租金或租赁保证金的一部分进行抵充。租赁合同还约定了其他事项。合同签订后，大连中复公司于2016年3月24日支付定金50,000元、2016年3月底至4月初支付租赁保证金及第一期租金(2016年5月1日至2016年7月31日)合计1,201,928.53元，共计1,251,928.53元。王艳红于2016年4月1日前将房屋交付大连中复公司，双方按约履行。大连中复公司支付物业管理费至2017年3月，交付租金至2017年4月30日。2017年3月10日，大连中复公司通知王艳红将提前退租，并定于2017年3月12日搬迁，王艳红表示知晓且届时会派人至现场。2017年3月13日，大连中复公司迁出租赁房屋。2017年7月10日，大连中复公司提起本案诉讼。一审法院认为,大连中复公司、王艳红签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且于法不悖，应予确认有效。根据合同的约定，大连中复公司作为承租方，只有在王艳红未按时交付房屋或交付的房屋不符合合同约定的情况下，才能行使合同解除权。因合同对租赁用途仅约定了办公，并未约定必须登记为大连中复公司的注册地址，也未约定王艳红负有配合及协助办理注册地址的义务，故大连中复公司以不能实现合同目的为由要求提前解除合同的理由不成立，构成违约。王艳红虽对大连中复公司提前退租知晓且并未阻拦，但并无证据证明王艳红放弃了对大连中复公司的违约责任的主张。故2017年3月13日可确定为双方的合同解除之日，合同解除后的租金及保证金可以退还，但大连中复公司擅自解除合同，应当按照合同约定承担一个月租金的违约金。又因合同也明确约定违约金不足以弥补损失的，还应当负责赔偿，故法院酌情确定大连中复公司再赔偿王艳红一个月的租金损失。关于大连中复公司2016年3月23日支付的50,000元定金，按照合同约定在双方于2016年4月1日前履行完交房和配合交房手续后已转为租金，连同大连中复公司已支付的第一期租金和租赁保证金计1,251,928.53元，实际超付20,000元，该款王艳红应予返还。王艳红虽系守约方，但负有减损义务，在明知大连中复公司已提前退租的情况下应积极寻找承租人，不得扩大损失，故对王艳红其余之反诉请求，法院不再支持。一审法院判决：一、大连中复商品经营有限公司和王艳红签订的《房屋租赁合同》于2017年3月13日解除；二、王艳红应于判决生效之日起十日内返还大连中复商品经营有限公司2017年3月14日至2017年4月30日的租金388,816.9元；三、王艳红应于判决生效之日起十日内返还大连中复商品经营有限公司2016年5月1日至2016年7月31日期间多付的租金20,000元；四、王艳红应于判决生效之日起十日内返还大连中复商品经营有限公司租赁保证金492,771.4元；五、大连中复商品经营有限公司应于判决生效之日起十日内支付王艳红违约金246,385.7元；六、大连中复商品经营有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿王艳红经济损失246,385.7元；七、驳回王艳红其余反诉请求。二审中，当事人均未提供新证据。一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，王艳红虽知晓大连中复公司提前退租并搬离系争房屋，但双方并未就合同解除后的法律后果协商一致，故大连中复公司关于双方合意解除租赁合同的主张不成立。签订合同时，大连中复公司明知系争房屋的权利登记情况，且双方并未就该房屋需满足工商注册条件而做出约定，故大连中复公司所主张的王艳红无法提供房产证且不配合办理分公司工商登记不属于法定的或约定的合同解除事由，其提前退租的行为构成违约，应当承担相应责任。鉴于大连中复公司已提前告知退租事项并于2017年3月13日实际搬离系争房屋，王艳红同意解除租赁合同并知晓大连中复公司搬离的事实，2017年3月13日可作为合同解除之日。一审法院根据合同约定及实际履行情况酌情确定大连中复公司应承担一个月租金的违约金并赔偿一个月的租金损失，尚属合理，本院予以认同。合同解除后，王艳红应向大连中复公司返还租赁保证金及其超付的租金。至于定金的抵充，本院认同一审法院所作的认定。综上所述，大连中复公司、王艳红的上诉请求均不成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币25,910元，由上诉人大连中复商品经营有限公司负担人民币8,692元，由上诉人王艳红负担人民币17,218元。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  姚 跃代理审判员  陈家旭二〇一八年二月二十六日书 记 员  高 勇附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……