广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终19310号上诉人（原审被告）：曾茂英，女，1939年出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：何志春，男，1957年出生，汉族，住广东省广州市海珠区，系曾茂英的儿子。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广东省广州市海珠区前进路万松园*号之**楼。法定代表人：陈穗欣，该所所长。委托诉讼代理人：寇明茹，该所职员。原审被告：唐洪平，男，1968年9月7日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。原审第三人：广州市东晓物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区东晓路海城花苑54号201、202、203。法定代表人：梁树松，该司经理。委托诉讼代理人：梁平，该公司职员。上诉人曾茂英因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称物业二所）、原审被告唐洪平及原审第三人广州市东晓物业管理有限公司（以下简称东晓公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人曾茂英及其委托诉讼代理人何志春、被上诉人物业二所委托诉讼代理人寇明茹、原审第三人东晓公司委托诉讼代理人梁平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人曾茂英上诉请求：撤销一审判决第一、二项。事实与理由：（一）一审法院认定的事实不清。2016年，曾茂英应女儿婆婆的请求到女儿婆婆家暂住以帮忙看管房子。该年年中，曾茂英认识唐洪平，觉得他一个人离乡背井到广州工作不容易，出于同情才把涉案房屋低价租给唐洪平住一段时间。一审对此没有进行认定。2016年10月曾茂英在接到物业二所电话，告知其出租房屋给他人的行为是错误的时候，曾茂英深刻认识到自己的错误，并第一时间让唐洪平搬离。因此，曾茂英将涉案房屋出租给唐洪平的时间仅有几个月，知错后立刻做出补救措施，认错态度好，值得原谅。（二）曾茂英在涉案房屋已经居住五十多年，对涉案房屋有深厚的感情。其今年已近八十岁，适应能力差，如果强行收回涉案房屋就意味着强行改变曾茂英的生活环境，也割断了曾茂英多年来建造的良好的街坊朋友关系，这对于一个近八十高龄的老人家来说，是残酷的。（三）曾茂英没有其他房子可供居住，涉案房屋是曾茂英唯一的住所。曾茂英的老伴已经去世了，其育有四个子女，现在两个女儿均已婚且均在香港。大儿子何志春、小儿子何志兴与曾茂英名下均没有产权，涉案房屋是曾茂英及其家人唯一的住所，多年来三人一直居住在涉案房屋。现在曾茂英也已经回到涉案房屋，如果强行收回涉案房屋，曾茂英及其家人只能是流落街头。综上所述，法律不外乎人情，请法院结合曾茂英的生活条件及身体情况，依法处理，让曾茂英老有所居。被上诉人物业二所辩称，不同意曾茂英的上诉请求，坚持其一审意见。原审被告唐洪平未到庭陈述意见，也没有提交书面意见。原审第三人东晓公司述称，东晓公司意见同物业二所意见一致。物业二所向一审法院起诉请求：1.解除物业二所与曾茂英关于海珠区江南大道中路得胜岗5号109部位房屋的租赁关系；2.曾茂英、唐洪平在判决生效之日起10天内腾空并交付讼争房屋；3.曾茂英按照49.30元/月缴纳从2016年11月1日起至交付房屋之日止的房屋占用期租金；4.曾茂英承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：位于广州市海珠区江南大道中路得胜岗5号109（广州市海珠区江南大道中路德胜岗5号109）部位房屋产权人是广州市房地产管理局。2009年6月1日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（出租人、甲方）与曾茂英（承租人、乙方，委托代理人为被告）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将广州市海珠区江南大道中路得胜岗5号109部位的房地产出租给乙方，使用面积15.74平方米；租赁期限从2009年6月1日至2011年5月31日，月租金49.30元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；（第七条）乙方不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用。违反前款规定则视为乙方自动放弃房屋承租权，本合同自发生前款规定情形之日起解除。乙方已缴纳的租金和保证金不予退还，未缴纳租金或占用费（比照租金）的应当缴纳，因此造成的一切损失由乙方负责。（第二十条）乙方同意并确认下列事项：……3.本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约……；等。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。广州市国土资源和房屋管理局曾于2003年12月21日作出穗国房字〔2003〕845号《关于加强和完善直管房管理工作的通知》，该通知记载：……各区国土房管局按照“属地管理”的原则，建立完善管理制度，实行三级管理。区局下设土地房屋管理所，在区局的指导下负责对直管房行政管理工作。……区局委托区房管所行使房屋管理权，与房屋承租人签订《广州市房地产租赁合同》……等。2014年1月15日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局与东晓公司之间签订《广州市海珠区直管房管理事务性工作政府采购合同》，约定：东晓公司的服务管理事项为素社等11条辖区内行政街范围的直管房管理事务性工作；广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局与海珠区房屋安全和物业所有权检查、监督东晓公司实施的直管房日常管理工作；等。2016年10月8日，江南中街流管中心向物业二所发出《关于核查房屋居住人员情况的情况告知》，内容主要是，根据我街道流管中心出租屋管理员巡查发现情况如下：发现该房屋居住人员唐洪平，身份证号码：，户籍地湖南省怀化市××村××号。据了解该房屋为公房，以上情况特此告知。2016年11月7日，物业二所在曾茂英住所地张贴《通知》，内容主要是，得胜岗5号109房承租人：得胜岗5号109房房屋是我单位管理的直管房，根据《广州市直管房租赁合同（住宅）》第二十条，查核你户有违规情况，现我单位与你户解除租赁合同并收回房屋。请你户在2016年11月25日前将房屋腾空并交回我单位，逾期不交付房屋视为放弃屋内物品，我单位将自行处理。由于曾茂英没有履行交房义务，物业二所于2017年1月19日提起本诉讼。一审诉讼中，双方确认广州市海珠区江南大道中路得胜岗5号109房屋现户籍人口三人，分别是曾茂英、何志春、何志兴。一审法院认为：广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处已于2013年1月25日撤销，其权利义务由物业二所承接。物业二所与东晓公司签订合同约定东晓公司就物业二所辖区内直管房负责续租及租金收缴等工作，涉案房屋属于物业二所的辖区内，故物业二所及东晓公司有权就涉案房屋主张权利。广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处与曾茂英签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》，是签约双方当事人的真实意思表示，应为有效合同，对物业二所和曾茂英均有约束力。《广州市直管房（住宅）租赁合同》合同期满后，曾茂英继续使用涉案房屋，物业二所收取其租金至2016年10月31日，故双方已形成不定期租赁关系。合同约定，曾茂英不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用，违反前款规定则视为曾茂英自动放弃房屋承租权，本合同自发生前款规定情形之日起解除。曾茂英擅自将房屋转租给唐洪平，物业二所根据《广东省公有房产管理条例》的规定和《广州市直管房（住宅）租赁合同》的约定，已通知曾茂英办理退房手续，现物业二所要求解除与曾茂英之间关于涉案房屋的租赁关系、并要求曾茂英、唐洪平腾空并交付讼争房屋的诉讼请求，合法有理，一审法院予以支持。曾茂英在承租涉案房屋期间，按照每月49.30元的标准支付租金至2016年10月31日，物业二所要求曾茂英按照该标准支付从2016年11月1日起至交付房屋之日止的房屋使用费有理，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，于2017年6月7日作出如下判决：一、解除广州市海珠区房屋安全和物业二所与曾茂英之间关于广州市海珠区江南大道中路得胜岗5号109部位房屋的租赁关系；二、曾茂英、唐洪平在本判决生效之日起10日内，搬出广州市海珠区江南大道中路得胜岗5号109部位房屋，并将该房屋腾空交还给广州市海珠区房屋安全和物业二所；三、曾茂英在本判决生效之日起10日内，按每月49.30元的标准向广州市海珠区房屋安全和物业二所支付从2016年11月1日起至交还房屋之日止的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费50元，由曾茂英负担。上述受理费已经由广州市海珠区房屋安全和物业二所预交，广州市海珠区房屋安全和物业二所同意由曾茂英在履行本判决时将其应承担部分直接支付给广州市海珠区房屋安全和物业二所。本院二审中，各方当事人均没有提交新证据。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，曾茂英确认其将涉案房屋转租他人已达三年之久。曾茂英并向本院提交《悔过书》：本人犯了错误，将房子出租给他人，违反了双方合同约定，并给房管部门带来了不便……希望房管部门给我这个七老八十的人一个改正错误的机会，不要收回本人居住的房子。物业二所称：涉案房屋属于公房，租赁合同对象是曾茂英，而曾茂英是有具体去向的，其已经三年没有在涉案房屋居住，因此物业二所需将涉案房屋收回。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。针对曾茂英的上诉请求和理由，本院认定如下：《广东省公有房产管理办法》第十一条规定:“住宅分配的对象，主要时无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户，各单位对住宅分配要实行民主分房，接受群众监督。”第十六条规定：“单位和个人租用的公房，不需使用时，应退回给房管部门或产权单位另行安排，不得转让、转租、分租，不得擅自改变使用性质，不得私自调换。承租户因情况变化，原租房屋有宽余的，房管部门或产权单位应对其租用房屋进行调整，或收回宽余部分。”本案为公有房屋租赁，其分配对象为无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。曾茂英擅自将房屋转租他人，违反了双方合同约定，也违反了公有房屋的管理规定，因此，物业二所主张解除双方的租赁合同关系以及曾茂英交还涉案房屋，合法有据，应予支持。虽然曾茂英表示悔过，但并未取得物业二所的谅解。故曾茂英要求继续租赁涉案房屋，本院不予支持。综上所述，曾茂英的上诉理由不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由曾茂英负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  蔡培娟审判员  闫 娜二〇一八年二月一日书记员  林漫榆彭诗敏