广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终13095号上诉人（原审被告）：杨文山，男，1989年3月17日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，被上诉人（原审原告）：吴冬梅，女，1980年11月7日出生，汉族，住广东省信宜市，委托诉讼代理人：余绍强，男，系吴冬梅的丈夫。被上诉人（原审被告）：佛山市南海区宝悦房地产中介服务部，住所地广东省佛山市南海区松岗桃园一路32号桃园名苑C座9号商铺，注册号440682600780567。经营者：万奉明。委托诉讼代理人：陈伯章，广东引力律师事务所律师。上诉人杨文山因与被上诉人吴冬梅、佛山市南海区宝悦房地产中介服务部（以下简称宝悦服务部）合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初10380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨文山上诉请求：杨文山向吴冬梅返还定金5万元，杨文山与宝悦服务部分别向吴冬梅赔偿25000元。事实与理由：（一）杨文山与吴冬梅签订《房地产买卖成交合同》时，吴冬梅并未询问过杨文山涉案房屋是否存在权利限制。（二）宝悦服务部在杨文山与吴冬梅进行房屋买卖交易前未查清涉案房屋的情况，存在工作过错，应承担本案的主要责任。（三）在杨文山、吴冬梅、宝悦服务部、冯志行签订四方协议后涉案房屋可继续进行交易，因吴冬梅失约不签订该协议，导致交易无法继续进行，其要求杨文山双倍返还定金不合理。吴冬梅辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。宝悦服务部辩称：（一）一审中杨文山对宝悦服务部提供的《放盘登记表》的真实性予以认可，且当庭陈述其认为自己有能力清偿案外人的债务，因此并未把涉案房屋的查封情况告知宝悦服务部及吴冬梅。（二）杨文山放盘的时间是2016年9月9日，涉案合同签订的时间是2016年9月28日，其中合同第四条明确约定涉案房屋“不存在被查封情况”，杨文山对该合同条款并未提出异议（包括在核实房地产权证原件时也未提出涉案房屋被查封），仅要求买方支付首期款25万元来还清抵押借款，以便涂销抵押继续进行交易。（三）在交易过程中发现涉案房屋存在查封事实后，买卖双方并未因此终止交易、解除合同，而是与案外人冯志行多次协商，四方共同到狮山法庭进行协调、签订协议，也到佛山市南海公证处办理了有关委托过户的公证手续，但最终因买卖双方的原因，涉案合同没有继续履行。（四）杨文山作为涉案房屋的卖方应当如实向中介方、买受人披露涉案房屋的实际情况，并对信息的真实性负责，宝悦服务部作为中介方，根据卖方披露的房屋信息以予居间，且已尽到合理的注意义务，并无义务到房管部门核实涉案房屋是否被查封。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。吴冬梅向一审法院起诉请求：1.杨文山与宝悦服务部共同返还双倍定金10万元；2.本案诉讼费由杨文山与宝悦服务部承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于佛山市南海区狮山镇松岗商业大道39号海逸锦绣桃园3栋1座XX房，登记权利人为杨文山单独所有，已办理房地产权证，登记时间为2015年。2015年9月被一审法院根据（2015）狮民一初字第452号民事裁定书查封，2016年11月8日解除查封，2016年11月15日被一审法院根据（2016）0605执2138号之二执行裁定书查封，2017年8月8日因本案诉讼轮候查封，2017年8月30日通过拍卖变更登记至案外人李志彪名下。2016年9月9日，杨文山签署《放盘登记表》，将涉案房屋在宝悦服务部登记出售，房屋查封情况处记录无查封。2016年9月28日，吴冬梅（买方）与杨文山（卖方）、宝悦服务部（经纪方）签订涉案合同，约定买方购买涉案房屋，交易总金额399800元。定金5万元，在签订合同时支付。卖方归还银行贷款当天，买方支付首期款20万元。最后一期房款149800元在双方领取新不动产权证及办好水电、物管过户当天支付。卖方保证对房地产享有完整所有权，并拥有全部的收益、处分权，能完全支配及处理，没有产权纠纷和财物纠纷或其他权利限制，不存在被查封的情况，有关该房地产的产权纠纷、债务等，卖方应在交付房地产予买方前清理完毕。双方并约定其他权利义务。杨文山在诉讼中陈述，放盘及签订合同时，没有人询问房屋权利限制情况，故杨文山也没有陈述。2016年9月28日，杨文山出具两张收据，分别确认收到吴冬梅支付的定金3万元和2万元。一审法院认为，吴冬梅和杨文山签订的涉案合同包含吴冬梅和杨文山之间的房屋买卖合同关系和吴冬梅、杨文山和宝悦服务部关于居间合同的约定，为混合合同，根据吴冬梅的诉讼请求，本案案由应为房屋买卖合同和居间合同纠纷。涉案合同是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。涉案房屋在2015年9月已被法院查封，2016年9月杨文山在宝悦服务部放盘登记时仍确认房屋没有查封，在与吴冬梅签订涉案合同时，明知合同载明杨文山保证房屋除抵押外没有其他权利限制情况，仍没有披露房屋已被查封的情况。合同签订后，杨文山没有在合理期限内彻底解除涉案房屋的查封，涉案房屋虽在2016年11月8日至2016年11月14日期间解除查封，但由于涉案房屋尚未涂销抵押，7天的时间仍不足以办理完毕房屋买卖的全部交易手续。宝悦服务部辩称吴冬梅如配合和杨文山的债权人冯志行达成迳付剩余房款协议，则合同具备履行完毕的条件，但合同并未约定吴冬梅负有与案外人达成协议并向案外人支付剩余购房款的义务，吴冬梅基于房屋被查封及其他交易风险的考虑，不同意合同外的履行要求并无不当。现涉案房屋已因执行程序转让予案外人名下，合同无继续履行的条件，杨文山对合同无法履行负有全部责任，吴冬梅请求杨文山双倍返还定金共10万元，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。杨文山已出具收据确认收到定金5万元，杨文山和宝悦服务部之间就中介服务费是否从定金中扣收的问题属于杨文山和宝悦服务部之间的居间合同关系应予解决的问题，与本案无关，杨文山主张未收到定金全额5万元，一审法院不予采纳。宝悦服务部在签订合同前已就房屋是否存在权利限制情况询问杨文山，宝悦服务部作为经纪方，应如实披露买卖双方关于房屋情况、交易要求等陈述的情况，经纪方并非行政主管部门，并无查核房屋实际情况与卖方陈述的情况是否一致的能力和义务。宝悦服务部已举证证明就房屋权利限制情况对杨文山进行了询问并如实陈述杨文山披露的房屋情况，涉案房屋是否能解除查封，取决于杨文山履行债务的能力，宝悦服务部并无解除查封的能力和责任。宝悦服务部不是房屋买卖合同关系吴冬梅的相对方，杨文山已出具收据确认收到宝悦服务部转交的定金5万元，宝悦服务部在居间合同履行过程中并无过错，吴冬梅主张宝悦服务部共同承担双倍返还定金的责任，没有合同依据和法律依据，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、杨文山应于判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金共10万元予吴冬梅；二、驳回吴冬梅的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1150元，财产保全费1020元，合计2170元，由杨文山负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系合同纠纷。根据杨文山的上诉意见和吴冬梅、宝悦服务部的答辩意见，本案二审的争议焦点为：杨文山应否向吴冬梅双倍返还定金10万元。本案中，杨文山与吴冬梅于2016年9月28日签订《房地产买卖成交合同》后，吴冬梅依约向杨文山支付定金5万元。后杨文山未依约提前还贷，且涉案房屋因另案于2017年8月30日通过法院拍卖的方式变更登记至案外人李志彪名下，吴冬梅签订涉案《房地产买卖成交合同》的目的已无法实现，杨文山的行为已构成违约。吴冬梅诉请杨文山双倍返还定金10万元，有事实和法律依据，一审判决支持吴冬梅的该诉讼请求，处理正确，本院予以维持。杨文山上诉主张其仅需向吴冬梅返还定金5万元及赔偿25000元缺乏依据。杨文山还上诉主张宝悦服务部需向吴冬梅赔偿25000元。经审查，首先，与吴冬梅发生房屋买卖合同关系的是杨文山而非宝悦服务部，杨文山上诉主张宝悦服务部向吴冬梅赔偿定金损失没有依据。其次，吴冬梅一审时诉请宝悦服务部与杨文山共同向其双倍返还定金10万元，一审判决驳回吴冬梅对宝悦服务部的诉请，吴冬梅并未上诉，属于吴冬梅对其权利的自行处分。杨文山上诉主张宝悦服务部需向吴冬梅赔偿25000元缺乏理据，本院不予支持。杨文山上诉主张在四方签订协议后涉案房屋可以继续交易，因吴冬梅未签订该协议而致交易无法进行，双倍返还定金不合理。经审查，由于杨文山所称的四方协议变更了杨文山与吴冬梅签订的《房地产买卖成交合同》的主要内容，吴冬梅不同意变更《房地产买卖成交合同》的主要内容，要求继续履行已签订的合同并无不当。杨文山的该上诉主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，杨文山的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费425元，由上诉人杨文山负担。本判决为终审判决。审判长  郑正坚审判员  邱程辉审判员  潘伟丹二〇一八年二月二十七日书记员  何斯棋