重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0107民初3849号原告：谭和平，男，汉族，1959年5月18日生，住重庆市九龙坡区。委托代理人：陈天寿，重庆市九龙坡区九龙法律服务所法律工作者。被告：郭平，女，汉族，1972年12月27日生，住重庆市九龙坡区。被告：余欣，女，汉族，1998年6月30日生，住重庆市九龙坡区。二被告共同委托代理人：文金朋，重庆万康律师事务所律师。原告谭和平与被告郭平、余欣房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘香军独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭和平及其委托代理人陈天寿，被告郭平及二被告共同委托代理人文金朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告签订了房屋转让协议，被告将农转非安置房转让给原告。约定房款10万元。签约时原告当即支付了6万元房款，尾款4万元待房屋过户后支付。但被告迟迟不予过户。原告无奈起诉至法院，请求判决：一、请求二被告协助原告办理位于重庆市九龙坡区华福雅苑XXX号的房屋产权证；二、二被告支付原告违约金5万元；三、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、签订转让协议属实，但当时该房屋有共有人余欣未成年，郭平（余欣母亲）处分共有房屋未经余欣的监护人余林森（余欣父亲）同意，系无效行为。郭平与余欣已向法院提起诉讼，请求确认郭平于2008年5月14日与谭和平签订的房屋转让协议无效；二、原告与郭平签订了付款协议，签订付款协议后原告支付转让款6万元，剩余款项4万元至今未支付，而根据合同约定交房时就应付清余款；因讼争房屋相关的安置协议等安置手续早已交给谭和平，被告无法为自己办理产权证，故被告并未违约，不应承担违约责任。三、因合同约定若房屋系小户型原告就不购买，而交易房屋是小户型，故原告不应购买，被告也不同意出售该房屋，尾款4万元被告不收了，已经收取的6万元同意退还。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2005年1月13日，郭平与九龙坡区国土资源分局签订征地房屋拆迁协议，约定征地农转非户主为郭平，家庭成员为余欣。2008年5月14日，（甲方）郭平、子女余欣与（乙方）谭和平签订《房屋转让协议》，约定：因甲方购置车辆急需用款，现将甲方农转非安置房一套（两室一厅）转让给乙方所有，该房屋由乙方接房和交纳房屋的所交费用，从该协议签订之日起该还建房屋归谭和平所有，如果双方违约承担该房屋总价值的50%的违约责任。2008年5月14日，双方签署《房屋转让附加协议》，约定：……该房屋由谭和平接房，尾款和所有产生的费用由谭和平承担，甲方只负责协助乙方办理过户手续。如接到的房屋不是大户型，乙方谭和平就不购买。该协议附同《房屋转让协议》，具有同等的法律效力。注：如乙方谭和平不购买（小户型），甲方郭平要退还已付款6万元，三天内还清。2008年5月14日，双方签署《付款协议》，约定：因甲方购置车辆急需用款，现将甲方农转非安置房一套（两室一厅）总款100000元整，签订协议后乙方先付60000元，交房时付清尾款40000元，此协议由甲方提供身份证一份，征地房屋拆迁协议一份，由甲方协助乙方办理过户手续同时由甲方交完该房屋的所有原件手续，如果双方违约承担该房屋总价值的50%的违约责任。2008年5月21日，郭平出具收条，载明：今收到谭和平买房款现金60000元。2009年3月27日，（甲方）重庆市九龙坡区征地办公室与（乙方）华岩镇联合村四社征地房屋拆迁住房安置户户主郭平签订《征地农转非人员统建优惠购房安置协议》，载明：户主郭平，农转非人员姓名郭平、余欣，2室一厅，华福雅苑XXX号。乙方应补甲方24912元。2009年3月27日，原告谭和平以郭平的名义交纳了上述协议中载明的24912元。原、被告双方确认：2009年3月27日选房，原告与被告郭平一起去征地办办理的接房手续，之后就去华福雅苑物管处领取的房屋钥匙。2009年3月27日被告郭平就将诉争房屋交付给原告谭和平使用了。审理中，原告称，讼争房屋就是大户型，且原告一直愿意购买并接房入住至今。只要被告给原告过户，原告同意立即支付尾款4万元。讼争房屋已经具备了办证条件，但被告不去为其自己办证，也不履行协助原告办证的义务。被告称，早就知道可以办证了，之所以没有给自己办证，是因为所有和该房屋办证的原件都在原告手里，包括征地房屋拆迁协议、接房单、优惠购房安置协议等，被告无从办证。此外，被告称，尾款4万元被告不要了，已经收取的6万元同意退还，即便原告将资料交给被告，被告也不同意去为原告办证。审理中，原告坚持要求办证的诉请。审理中，关于本案合同的效力问题，原告举示了（2017）渝05民终6785号民事判决书，拟证明生效判决已经确认2008年5月14日双方签订《房屋转让协议》有效。关于本案产权登记和办证问题，原告举示了九龙坡不动产登记中心出具的查询证明一份，载明：九龙坡区华龙大道XXX号房屋产权人为重庆市地产集团。原告另举示了2017年12月27日重庆渝隆资产经营（集团）有限公司出具的回复，载明：华福雅苑系重庆市地产集团修建的安置房项目，于2015年12月移交九龙坡区，目前未办理房屋产权分户证的住宅产权均在市地产集团名下。房屋安置后，产权直接由地产集团办理至安置户名下。房屋无抵押及限制的情形，具备办理产权证的条件。XXX号房屋的产权应办理给安置协议上的所有安置人员。我司于2016年8月在华福雅苑小区发布了收取办证资料的通知，并在小区持续收取办证资料8天，但该房屋业主并未提交办证资料。被告对前述证据的真实性无异议。上述事实，有当事人陈述、《房屋转让协议》、《房屋转让附加协议》、《付款协议》、民事判决书、查询证明、“回复”及庭审笔录在卷并经过庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。未成年人的民事活动由法定代理人代理。本案中，征地房屋拆迁协议中载明的乙方为郭平，家庭成员为余欣；房屋转让协议中甲方为郭平，子女余欣；房屋转让附加协议中甲方郭平；付款协议中甲方为郭平，子女余欣。在前述各协议中，因协议签订时余欣未成年，其法定代理人郭平代为处理房屋交易事宜符合法律规定，并无不当。其中，三份落款日期为2008年5月14日的协议系原、被告双方共同的意思表示，卖方为郭平、余欣，买方为谭和平，双方就讼争房屋交易的意思系通过此三协议共同完成，该三协议共同构成双方房屋转让的权利义务关系的载体，其内容并不违反法律法规，应为有效，对各方均产生法律约束力，各方应按照合同约定积极行使权利、履行义务，不得擅自变更或者解除合同。本案审理中，被告抗辩称，因合同约定“如接到的房屋不是大户型，乙方谭和平就不购买”，被告认为讼争房屋不是大户型，故而认为原告当然不应购买、被告当然不予出售了。被告的该项抗辩涉及合同应否继续履行的问题。本院认为，该条约定实际是为买受人谭和平创设了选择的权利，即，若不是大户型，谭和平可以选择不购房，但并未排除其继续购房的权利。且从双方的履约过程看，原、被告共同选房、接房，谭和平接房入住至今，户型大小并非双方争议的问题，谭和平的一系列行为均表明其愿意购房，故双方的买卖合同应当继续履行。关于原告的过户请求及诉请的违约金问题。本院认为，因被告尚未取得房屋产权，客观上无法协助原告办理过户，故对原告的过户请求，本院不予支持。本案中，合同约定，“交房时付清尾款”，“甲方协助乙方办理过户手续”。已经查明，2009年3月27日，被告就已经将房屋交付原告，原告理应及时足额支付购房尾款，而原告作为房屋买受人至今未向被告支付，被告以原告未付尾款作为拒绝过户的抗辩理由成立，本院予以采纳，对原告诉请过户违约金的请求，本院不予支持。此外，根据本案查明的事实，原告持有办理产权证所需的材料原件，在未将所需资料交给被告之前，被告未能办理产权证也符合情理。至此，在原告向被告支付完毕购房尾款并将办证所需资料交付给被告后，被告应当继续按照合同约定办理产权证并协助原告办理产权过户。综上，对于本案原告的办证及违约金诉请，因证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告谭和平的诉讼请求。本案案件受理费525元，由原告谭和平负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  刘香军二〇一八年二月三日书记员  曹丽娟