重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0109民初1212号原告：杨晓慧，女，汉族，1986年7月21日出生，住四川省江油市。被告：重庆隆鑫锐智投资发展有限公司，住所地重庆市石坪桥横街谢陈路大公馆南侧，统一社会信用代码91500107790715640M。法定代表人：李志强，该公司总经理。委托诉讼代理人：高程，男，该公司员工。原告杨晓慧与被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司（以下简称隆鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告杨晓慧、被告隆鑫公司的委托诉讼代理人高程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨晓慧向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告依据与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》建筑设备安装标准约定，将室内智能化配置：可视对讲机、红外探头、紧急报警按钮安装到位，且可以正常使用；2、判令被告支付原告2015年6月30日至2018年2月8日期间的物业管理费5000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的房屋。合同附件三约定了被告应配置室内智能化可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。但原告接房至今，被告没有安装合同附件三中约定的可视对讲分机，已安装的红外探头、紧急报警按钮都无法正常使用。根据合同第十六条第2款约定，原告起诉来院，望判如所请。被告隆鑫公司辩称，1、原、被告双方签订了房屋买卖合同后，被告依约交付了经竣工验收合格的房屋，原告所称的智能化设备不属于房屋设施，应该属于为小区公共安全所配备的设施，且该设施若暂时无法正常使用不影响原告装修和使用房屋，也没有对原告造成任何损害，被告不应承担违约责任和物管费。2、原告是在2015年6月30日验收并接收了涉案房屋，因此原告在接房时就知道或应当知道智能化配置无法正常使用，原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效，而且原告的诉讼时效在《民法总则》生效前就已经届满，《民法总则》对此没有溯及力，因为诉讼时效的性质是消灭时效，原告的时效利益已经享受完毕不能因为《民法总则》的生效而重新激活。3、原告曾因入户门的问题起诉被告，法院已对涉案房屋2017年5月31日前的物管费进行了处理，前案已经处理过的物管费不应在本案中重复主张。本院经审理认定事实如下：2013年10月8日，原告杨晓慧（乙方、买方）与被告隆鑫公司（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的XXX小区二期项目中位于重庆市北碚区XX镇XX路XX号X幢X-X-X预售商品房一套。合同第十六条约定，甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：……2、限期整改至双方约定标准；若装饰设备整改期间影响乙方装修或使用房屋的，则装饰设备达到约定标准前的物业管理费由甲方承担。该合同附件3第二条第12款约定：室内智能化配置：可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮。原告于2015年6月30日接房，接房后对涉案房屋进行了装修并于2017年10月入住。原告接房时，被告已为涉案房屋安装了红外探头、紧急报警按钮，已将可视对讲分机交付原告但未安装，上述室内智能化配置至今均无法正常使用。被告陈述从原告接房至今，被告一直在对涉案房屋所在小区的智能化设备进行调试。另查明，坐落于重庆市北碚区XX镇XX路XX号X幢X-X-X号房屋的房屋产权证号为107房地证2015字第XXX号，建筑面积80.52㎡。还查明，2017年4月17日，杨晓慧认为隆鑫公司向其交付的涉案房屋的入户门与双方在合同中约定的入户门标准不一，向我院提起诉讼，要求隆鑫公司更换入户门、承担违约金及支付涉案房屋物业费2000元。2017年4月19日，双方达成调解协议，由隆鑫公司于2017年5月31日前代杨晓慧缴纳涉案房屋物管费2000元，同日本院作出（2017）渝0109民初3703号民事调解书。庭审中，原告举示了：1、2016年11月4日、2016年12月12日的会议纪要、2017年3月10日的会议纪录；2、《关于爱琴海二期开发遗留问题的联系函》（2016年11月29日）；3、北碚区蔡家岗镇隆鑫爱琴海（二期）业主委员会〔2016〕004号文《关于规范隆鑫·爱琴海二期小区建设和完善管理的催办函》（2016年10月）、〔2016〕005号文《关于强烈要求降低物业管理费的交涉函》（2016年12月16日）；4、重庆隆鑫物业管理有限公司爱琴海管理处于2017年6月25日在小区张贴的公告及通知。拟证明原告通过业委会向物管公司反映涉案房屋的智能化配置的使用情况，小区的智能化配置未启用，原告与被告一直在协商，至今未过诉讼时效。被告对证据1、2、3的真实性、关联性、合法性均不予认可，被告从未收到小区业委会的任何通知和函件。被告对证据4的真实性认可，但认为原告取得该证据手段违法，不应采信。原告还举示了：收据1张、发票2张，显示：原告于2016年1月13日缴纳物管费1449元（期间为2016年1月1日至2016年12月31日）；2017年5月27日缴纳物管费620元（期间为2017年1月至2017年5月）；2017年12月24日缴纳物管费6374.47元（期间为2017年6月1日至2017年8月31日；2018年7月1日至2022年1月部分物管费，冲抵2018年7月1日至2021年6月30日预存物管费折扣1143.62元）。拟证明原告缴纳物管费的情况。被告对原告举示票据的真实性予以认可，但提出2016年1月1日至2016年12月31日、2017年1月至2017年5月间的物管费已经在前案中处理过，不应重复主张；而原告在2017年12月24日所缴纳物管费有部分缴纳期限已经超出了庭审日期，不应在本案中处理。被告自述其代原告缴纳的物管费时间为2017年7月20日至2018年6月30日。关于物管费缴纳标准，原、被告双方一致认可为：涉案房屋2016年1月1日至2016年7月31日按3元/㎡缴纳，除此之外的所有时间均是按照2.2元/㎡缴纳。本院认为，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同内容履行各自义务。关于原告诉讼请求是否超过诉讼时效，双方存在争议。对此，本院认为，根据2017年10月1日起开始施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，本案原告于2018年1月18日向本院提起诉讼之时，《中华人民共和国民法总则》已经施行，虽然《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定诉讼时效期间为两年，但该规定已与《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定相冲突，对于同一事项存在不同规定时根据新法优于旧法的适用原则，本案应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款对于诉讼时效的规定，即诉讼时效期间为三年。因此，即使从2015年6月30日原告接房时起算，原告起诉时尚未超出诉讼时效期间，被告辨称原告诉讼请求已过诉讼时效的抗辩意见不能成立。根据合同约定，被告应为原告提供并安装室内智能化配置即可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮，且上述配置可以正常使用。本案中，被告仅向原告交付了可视对讲分机，但未安装，故对原告要求被告安装可视对讲分机的诉讼请求，本院予以支持。被告已为原告安装了红外探头、紧急报警按钮，但至今不能正常使用，现原告提出要求被告将可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮调试至可以正常使用的诉讼请求，本院予以支持。关于被告是否应支付原告物管费损失问题。因原告曾依据合同同一条款约定、附件内容而向被告提出主张物业管理费的诉讼请求，在诉讼过程中原、被告达成调解协议，故原、被告双方实际已就涉案房屋2017年4月19日前的物业管理费损失争议达成协议，亦即原告已就该部分物业管理费损失的权利主张进行了处分，本院也已出具调解书进行了确认，因此对于涉案房屋2017年4月19日前的物业管理费损失，本案不予重复处理；对于涉案房屋2017年4月19日后的物业管理费损失，结合原告举示的证据及双方陈述，原告就涉案商品房2017年4月20日至2018年2月8日缴纳的物管费，共计1709.86元（2.2元/㎡×80.52㎡×0.37个月+2.2元/㎡×80.52㎡×9个月+2.2元/㎡×80.52㎡×0.29个月），应由被告隆鑫公司支付给原告。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、二百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司于本判决生效之日起30日内安装原告杨晓慧所有的坐落于重庆市北碚区XX镇XX路XX号X幢X-X-X房屋中的可视对讲分机，并将可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮调试至可正常使用；二、被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告杨晓慧物管费损失1709.86元；三、驳回原告杨晓慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 张小会二〇一八年二月二十二日法官助理 刘瑞鹏书 记 员 王 佳