山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1302民初10006号 原告：临沂鸿德置业有限公司，住所地临沂市北城新区秀水雅苑小区**楼与**楼之间商业楼**。 法定代表人：高俊伦，董事长。 委托诉讼代理人：李永成，山东衡正源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏廷柯，山东衡正源律师事务所律师。 被告：王美，女，1978年1月24日生，汉族，住临沂市罗庄区。 委托诉讼代理人：李守涛，山东力维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐冰，山东力维律师事务所律师 第三人：中国建设银行股份有限公司临沂分行，住所地临沂市兰山区银雀山路**。 负责人：刘月余，行长。 原告临沂鸿德置业有限公司（以下简称鸿德公司）与被告王美、第三人中国建设银行股份有限公司临沂分行（经下简称建设银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案，于2017年10月25日作出（2017）鲁1302民初12748号民事判决。被告王美不服该判决提出上诉，临沂市中级人民法院于2018年5月7日作出（2018）鲁13民终1634号民事裁定，以“原审判决漏列当事人，程序违法”为由发回本院重新审理。本院于2018年6月1日立案后，依法追加中国建设银行股份有限公司临沂分行为第三人，并另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人李永成，被告王美及其委托诉讼代理人李守涛，第三人委托诉讼代理人郭增伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鸿德公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原被告双方2016年3月22日签订的编号YS517934号商品房买卖合同；2.被告支付原告违约金21674.9元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月22日，原、被告双方签订了编号YS51×××34号的商品房买卖合同，被告按揭购买原告开发的坐落于北城新区××楼××单元××号住宅，预测建筑面积为90.69㎡，单价4780元/㎡，房屋总价433498元。被告采用0首付按揭款购买的方式，首付款134498元由原告的关联公司临沂市兰山区冠居物业服务有限公司以借款的形式垫付，其他部分299000元由被告采取银行按揭贷款的形式垫付。被告尚未办理银行按揭贷款，未偿付垫付款，后手机停机无法联系。被告的行为已构成违约。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求支持原告的上述诉讼请求。 鸿德公司重审时增加部分诉讼请求、放弃了要求王美支付违约金的诉讼请求，明确为：1、请求法院依法判令解除原被告双方2016年3月22日签订的编号YS517934号商品房买卖合同、撤销合同备案、注销预告登记；2、判令解除三方2016年4月18日签订借款担保合同，注销预抵押登记；3、判令被告王美返还原告代为偿还的银行按揭款38153.68元及利息；4、诉讼费由被告承担。事实和理由补充为：首付款以外的299000元由被告在第三人中国建设银行股份有限公司临沂分行采取银行按揭贷款的形式垫付。 王美原审时辩称，房子我还想要，希望给点时间凑钱。重审时辩称，其与鸿德公司于2016年3月22日签订的房屋买卖合同是经过临沂市惠贤企业管理咨询有限公司居间介绍签订的，由于该公司与原告签订了代理销售部分楼房的合同包括了被告所购买的涉案楼房，其与鸿德公司签订的商品房买卖合同依法成立并生效。被告根据合同约定履行了合同义务，支付了全部购房价款，并没有违约，原告要求解除双方签订的商品房买卖合同无事实和法律依据。同时原告要求解除三方于2016年4月18日签订的借款担保合同也无法律依据，要求返还代为偿还的银行按揭贷款系另一方面法律关系。请求法院驳回原告的诉讼请求。 建设银行述称，如果本案判决解除原被告的房屋买卖合同关系，则依法应该由原告向第三人承担应该由被告承担的借款剩余本金、利息及其他费用。反之，则应由被告继续履行上述还款义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。鸿德公司向法庭提供了商品房预售合同、银行按揭贷款借款合同、建设银行活期存款明细账及付款明细、兰山区人民法院（2017）鲁1302民初12784号民事判决书等证据；王美提供了其向会贤公司交纳购房定金、首付款、保证金的单据3张；建设银行未提供证据。王美对鸿德公司所举证据的真实性、合法性均无异议，对证明目的有异议，认为不能证明其违约；鸿德公司对王美所举证据的真实性、合法性、关联性均有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：鸿德公司所举证据的真实性、合法性当事人均无异议，应予确认；王美所举证据与本案不具有关联性，不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年3月22日，鸿德公司和王美签订了合同编号为YS51×××34的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，约定王美购买鸿德公司所有的位于临沂市××新区××楼××单元××住宅××套，房屋总价款433498元。合同第七条付款方式及期限：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币2万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。（二）买受人采取贷款方式付款：[商业贷款]433498元[总房款]。买受人应当于2016-03-21日前支付首期房价款人民币134498元，占全部房价款的30%。余款人民币299000元申请贷款支付。合同第八条逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1)逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1(该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。第二十一条前期物业管理：出卖人依法选聘的前期物业服务企业为临沂市兰山区冠居物业服务有限公司……合同附件十一补充协议第2条还规定：…买受人采用银行按揭方式付款的，在按揭贷款过程中，如果因未按期还款导致出卖人承担保证责任时，视为买受人逾期付款。出卖人有权按照本合同买受人逾期付款的相关约定向买受人追偿，追偿的范围包括但不限于未按期还款本金、按同期银行贷款利率二倍计算的利息、违约金、因追偿该债权和抵押权发生的诉讼费、差旅费、律师代理费等各项费用。该合同签订后，首付款134498元由案外人临沂市兰山区冠居物业服务有限公司以借款的形式为王美垫付。 2016年4月18日，鸿德公司、王美与建设银行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，约定王美向建设银行借款299000元，借款用途为购买涉案房屋，以所购上述房产作为抵押，鸿德公司为被告的借款提供担保。办理按揭贷款后，王美共偿还建设银行贷款7期（7个月），累计本金为8720.81元、利息为7613.49元，合计为16334.30元。自2016年12月起，王美未能按时偿还银行按揭贷款。自2016年12月至2018年9月，鸿德公司代王美偿还银行按揭贷款22个月，共计偿还本息52156.55元（其中本金27408.26元）。 另，案外人临沂市兰山区冠居物业服务有限公司为王美垫付首付款134498元后，王美未能按时归还，该公司向本院提起民事诉讼，要求王美返还借款本金及利息，本院于2017年9月25日作出（2017）鲁1302民初12784号民事判决，判决被告王美返还该公司借款134498元并支付逾期利息。该判决已发生法律效力。 本院认为，鸿德公司与王美签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》系当事人的真实意思表示，内容与形式均不违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行义务。王美未及时偿还第三人中国建设银行股份有限公司临沂分行的按揭贷款，以致鸿德公司代其偿还了银行按揭贷款9期，属违约行为，按照双方合同约定，鸿德公司有权解除合同。根据双方合同第八条的约定，解除合同后，鸿德公司应退还王美已付全部房款（包括已付贷款本金及利息部分），故鸿德公司还应退还王美已付的购房款134498元及利息、已偿还的银行贷款本息16334.30元。 鸿德公司、王美与建设银行签订的商品房担保贷款合同系当事人的真实意思表示，内容与形式均不违反法律强制性规定，为有效合同。鸿德公司与王美签订的商品房买卖合同解除后，该商品房担保贷款合同也应解除。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。根据以上规定，鸿德公司应当将收受的购房贷款返还建设银行，从贷款总额299000元中扣除王美已偿还的贷款本金8720.81元、扣除鸿德公司向建设银行偿还的贷款本金27408.26元，所得数额262870.93元即为鸿德公司应返还建设银行剩余本金数额（2018年10月以后如果还有偿还的贷款本金，亦应扣除）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，判决如下： 一、解除原告临沂鸿德置业有限公司与被告王美于2016年3月22日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS51×××34）； 二、被告王美于本判决生效之日起十日内配合原告临沂鸿德置业有限公司办理撤销合同备案和注销预告登记手续； 三、解除被告王美、第三人中国建设银行股份有限公司临沂分行、原告临沂鸿德置业有限公司于2016年4月18日签订的商品房担保贷款合同； 四、被告王美于本判决生效之日起十日内配合原告临沂鸿德置业有限公司办理注销预抵押登记手续； 五、原告临沂鸿德置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国建设银行股份有限公司临沂分行购房贷款剩余本金262870.93元（2018年10月以后如果还有偿还的贷款本金，亦应扣除）； 六、原告临沂鸿德置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告王美已付的购房首付款134498元及利息（利息按照中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率计算至实际清偿之日止）； 七、原告临沂鸿德置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告王美已偿还的银行贷款本金及利息共计16334.30元（含本金8720.81元、利息7613.49元）； 八、被告王美于本判决生效之日起十日内返还原告临沂鸿德置业有限公司代为偿还的银行贷款27408.26元及利息（利息按照同期人民银行规定的银行贷款基准利率予以计算，自代偿之日起分别计算至实际清偿之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1096元，由被告王美负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  王荣华 人民陪审员  朱孔响 人民陪审员  杜洪奎 二〇一八年二月二十七日 书 记 员  平 静