上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终600号上诉人（原审被告）：李纪龙，男，1944年5月28日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：肖鑫，上海百悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王清坤，上海百悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴成义，男，1977年6月26日生，汉族，住安徽省池州市东至县。上诉人李纪龙因与被上诉人吴成义房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初9400号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李纪龙上诉请求：撤销原判第一、三、四、五项，依法改判驳回被上诉人吴成义原审相关诉请。事实和理由：一、XX镇XX路XX号房屋（以下称为系争房屋）虽未取得正式不动产登记证书，但房屋土地管理部门已经通过公证文书确认上诉人对房屋享有权利，系争房屋并非违建，不应认定《商铺租赁合同》无��。二、系争房屋在出租给被上诉人吴成义之前已经进行装修装饰，被上诉人在一审未能提供证据证明其对房屋进行了装饰装修。并且双方签订的《商铺租赁合同》约定被上诉人使用系争房屋满两年的情况下，不得享有拆迁补偿；未满两年的情况下，被上诉人对装修补偿款享有部分分成的权利。无论租赁合同是否有效，这均是双方真实意思表示。被上诉人实际于2017年3月底搬离，故上诉人不需向被上诉人支付装修补偿款。三、被上诉人一审诉请为要求返还多支付的两个月房租3万元，且未变更诉请，一审主观认为被上诉人实际经营受到极大影响，酌定上诉人返还被上诉人租金12,000元，该认定超出被上诉人的一审诉讼请求。被上诉人吴成义辩称，其不同意上诉人李纪龙的上诉请求。上诉人在装修系争房屋后已经两次租赁给他人，故其将房屋出租给被上诉人后已���不存在装修了。系争房屋原来用于经营KTV，被上诉人用于工程设计，两者用途不同，装修肯定是被上诉人做的。《商铺租赁合同》约定的两年租赁期限未到，拆迁办就将拆迁款打给上诉人，被上诉人有权获得装修补偿。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。2017年6月，吴成义向一审法院起诉请求：1、李纪龙返还吴成义已付房屋押金30,000元；2、李纪龙向吴成义返还多付的2017年1月19日至2017年3月19日期间的房屋租金30,000元；3、李纪龙向吴成义返还多交付的装修免租金，金额相当于一个月租金15,000元；4、李纪龙支付吴成义拆迁装修补偿款480,000元（计算方式为：装修投入80万元×60%计算）；5、李纪龙向吴成义支付搬迁费7,460元。一审法院认定事实：1998年6月22日，原松江县公证处出具产权来源公证书一份，载明：兹证明李纪龙参与松江县XX镇“二路���环境整治出资造房，出资人民币229,410.37元，于1997年12月23日由XX镇村镇办分得坐落在松江区XX镇XX公路XX房XX区XX号XX号三间，建筑面积344.46平方米，以上房屋产权属李纪龙所有。2008年6月28日，李纪龙以系争房屋为住所地设立了上海A有限公司。该公司取得娱乐经营许可证。2015年3月19日，吴成义、李纪龙签订《商铺租赁合同》，约定李纪龙将系争房屋出租给吴成义使用。合同第二条约定，租赁期限到拆迁为止，如果承租期不到两年，按拆迁办评估，吴成义的装修费按两方分成，李纪龙得装修费的40%，吴成义得装修费的60%。承租期满两年的，装修费都归李纪龙所有。合同第三条约定，李纪龙接到政府动迁通知后，提前60天通知吴成义，吴成义应腾空房屋，即离开该房。合同第四条约定，吴成义、李纪龙除了装修费有约定之外，李纪龙所有的动��款均和吴成义无关。吴成义不能以任何理由和目的与李纪龙无理取闹，到李纪龙处滋事。合同第五条约定，每年租金为180,000元，免租期一个月，付款方式为半年一付，自2015年3月19日至2015年9月19日。房租金90,000元，规定付款日前三天一次性付清，先付后用。该合同还对物业管理、维修费等事宜进行了约定。同日，李纪龙出具租房押金收据，载明：今收到吴成义和徐某租房押金人民币叁万元整，其中吴成义贰万元，徐某壹万元整。徐某的壹万元，是2015年元月18日之前给的。同时，李纪龙和案外人吴某出具收据一张，载明：今收到吴成义租金玖万元整（2015年3月19日到2015年9月19日的房租金）。2017年1月6日，松江区九亭地区生态环境综合整治指挥部向轨交九号线九亭站四号出口门店房东及经营户发出《告知书》一份，载明对轨交九号线九亭站四号出口区域，进行以“五违四必”为主要内容的区域环境综合整治，并于2017年3月31日前关闭所有门店。请该区域经营户妥善安排生产经营活动，抓紧做好撤离工作，积极配合整治。次日，吴成义向李纪龙发送短信，载明其接到拆迁办通知要求3月份之前拆掉，其装修花了1百多万，麻烦李纪龙就装修拆迁补偿问题与拆迁办协调一下赔偿事宜，请在1月15日之前给予具体答复。2017年1月10日，松江区九亭地区生态环境综合整治指挥部向九亭地区居民、相关单位发出《告知书》，载明为提升市容市貌，消除安全隐患、优化生活环境、开展生态环境综合整治。本次主要针对“五违”问题及河道两侧防汛通道、区域内环境卫生、公共安全隐患、公共场所秩序、进行综合整治、违规广告等进行综合整治。存在上述情况的个人和单位，应于2017年1月12日前主动停止违法行���并消除违法后果。现在违法建筑内居住、经营或处于违法居住状态的人员和单位，应按整治工作要求，于2017年1月12日前自行搬离违法场所。对于不予配合的人员及单位将被依法强制清退。同日，李纪龙向吴成义发出通知书，载明：2016年12月30日，李纪龙收到九里亭街道动迁协调小组动迁办公室发来的《告知书》得知系争房屋被列入动迁范围。2017年1月6日收到九亭地区生态环境综合整治指挥部发出的《告知书》要求2017年3月31日前关闭所有门店，做好撤离工作。现李纪龙依据合同第二条和第三条约定，正式通知吴成义，双方的租赁合同在2017年3月18日期限届满，不再续租，请吴成义及时付清各项费用，并最晚于2017年3月22日前搬离房屋。之后，李纪龙将返还押金三万元。该通知于次日到达吴成义。2017年1月12日，吴成义再次向李纪龙发送短信，载明其1月10日接到九亭地区生态环境综合整治领导指挥部通知，要求吴成义于2017年1月12日前自行搬离违法场所。应政府要求其及予配合，为此吴成义不得（不）停止XX路XX商铺经营。依据双方签订的合同条款，要求退还房租三个月，押金三万元，另退签约时补偿一个月房租，装修补偿希望双方面谈，否则将依法追究李纪龙的法律责任。一审另查明，系争房屋2017年2月电费为1,732.72元，2017年3月电费为1,427.62元；2017年2月水费为209.83元，2017年3月水费为374.7元。上述费用吴成义确定并未缴纳，并同意从押金中扣除。吴成义就系争房屋租金付至2017年3月19日止。一审再查明，2017年1月10日，李纪龙同九亭地区生态环境综合整治指挥部签订《协议书》，约定双方为配合“五违”整治工作及新建轨道交通9号线九亭站社会公共停车场工程项目工作顺利开展，现经双方友好协商达成协议，对系争房屋采取货币补偿方式，计算方式为房屋评估总价420,241元、装修评估总价290,393元、物资搬迁7,460元、停产停业费120,561元、营业房经营补贴8,955,960元、签约奖344,460元、其他综合费103,338元，附属物24,600元，以上款项合计10,267,013元。付款期限为合同签订后五个工作日内支付总金额的30%，剩余70%待沪松公路以北沪亭北路以西的房屋全部拆除完成之日起五个工作日内支付。该合同还对拆迁时间、违约责任等进行了约定。2017年1月19日，李纪龙收到3,080,103.90元补偿款；2017年3月24日，李纪龙收到1,000,000元动迁款；2017年4月1日，李纪龙收到剩余6,186,909.10元动迁款。一审审理中，李纪龙申请案外人缪某出庭，以证明吴成义提供的2015年3月19日收条中载明的90,000元李纪龙实际支付75,000元。缪某出庭陈述他是李纪龙的邻居，系争房屋的��金和租金是在他家里支付的。现场他听到李纪龙点了以后说95,000元，其中90,000元是租金，20,000元押金扣除一个月的免租期15,000元，还有5,000元，但是证人本人并未实际清点过。此外，李纪龙还申请案外人王某出庭，以证明系争房屋的交接事宜。王某陈述其受李纪龙委托处理系争房屋的交接和押金事宜。他在2017年3月22日拿到李纪龙委托书前去过系争房屋，当时门是关的，但办公设备还在，二楼还有人住。拿到授权委托书后过了几天又去过一次，状况同第一次去的时候一致。之后再过了两个礼拜，证人到现场时遇到吴成义的合伙人徐某，徐某说合同有问题不能交接。吴成义对于缪某的证人证言不予认可，认为其陈述双方约定的免租期在租期履行尾部进行抵扣，该证人证言无法推翻收条所载内容；对于王某的证言，其陈述认可在2017年3月22日前后证人曾经去过系争房屋，��时吴成义已经停止营业，等待李纪龙来处理后续事宜。李纪龙认可上述证人证言内容。一审审理中，法院向上海B有限公司发送调查函，查询系争房屋的拆迁评估报告。该公司向法院的评估报告显示系争房屋装饰装修评估总价合计290,393元，评估内容包含大理石地砖、工艺门、石膏板吊顶等。一审审理中，案外人徐某到庭陈述，其支付的10,000元押金同意由李纪龙向吴成义进行返还。一审审理中，鉴于系争房屋未办理合法建造手续，法院释明吴成义、李纪龙签订的合同无效。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为无效合同。现本案系争房屋未取得建设工程规划许可证等合法建造手续，故吴成义、李纪龙签订的《商铺租赁合同》应认定为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还��者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现就吴成义主张的各项主张进行评析：首先，就吴成义主张的押金，根据李纪龙出具的押金收据，载明收到吴成义和案外人徐某押金合计30,000元，该款项同双方租赁合同约定的押金金额一致。一审审理中，徐某对吴成义主张押金亦予以认可。据此，法院认为案外人徐某原支付的押金已经转化为系争房屋租赁合同中的押金。现双方合同无效，吴成义要求返还押金30,000元与法不悖，法院予以支持。上述款项吴成义自愿扣除欠付的水电费3,744.87元，故李纪龙应返还吴成义押金26,255.13元。其次，就吴成义主张的装饰装修损失。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。在房屋租赁合同中，承租人建造的已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有。现系争房屋已经被拆除，吴成义在系争房屋上添加的装饰装修已经灭失，但转化为李纪龙获得的相应装修补偿款，故就该装修可以认为李纪龙同意进行利用。现吴成义主张其装修投入80万元举证不足，法院以评估报告载明的评估总价290,393元为系争房屋装饰装修价值，现吴成义参照合同约定主张装修费用的60%，法院予以支持。李纪龙辩称吴成义实际承租期满2年故李纪龙无需向吴成义支付装修补偿款的意见，法院认为，双方租赁合同于2015年3月19日签订，而李纪龙于2017年1月已经就系争房屋签订了补偿协议，应认定属于合同约定的承租期两年时间范围内，故李纪龙的该辩称意见，法院不予采信。再次，就吴成义主张的房屋租金。根据本案审理查明：1、吴成义房租已经支付至2017年3月19日；2、系争房屋在2017年3月19日之后仍为吴成义控制之下；3、就2017年3月19日之后的租金李纪龙未予以主张；4、政府部门要求包括吴成义在内的商户于2017年1月12日前主动停止违法行为。尽管在吴成义主张的2017年1月19日至2017年3月18日期间系争房屋在吴成义控制下，但其实际经营受到极大影响，故法院酌定李纪龙返还吴成义上述期间的租金12,000元。就免租期事宜。根据合同约定该免租期并未载明使用期间，而付款条款明确约定李纪龙要及时支付2015年3月19日至2015年9月19日该半年的全部租金90,000元，李纪龙收条也明确写明收到90,000元。本案中，李纪龙陈述吴成义2015年3月19日至2015年9月19日期间实际支付租金为75,000元，既同合同约定不符，也同其出具的收条不符。李纪龙提供的证人尽管陈述仅听到支付现金75,000元，然而他并未实际参与交易，故仅凭该证人证言不足以推翻合同和收条证���的证明力。综上，法院对于吴成义要求返还相当于1个月免租期的租金主张予以支持。最后，就吴成义主张的搬迁费用。尽管双方合同约定的租赁期限为拆迁为止，但双方关于拆迁时装修费分担的两年约定表明双方明知系争房屋随时可能进行拆迁，且双方预期的补偿期间以两年为限。现至李纪龙签订协议为止吴成义使用房屋将近两年期限，且吴成义实际搬离房屋已经在两年之后，故吴成义再向李纪龙主张系争房屋的搬迁费用，法院不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条之规定，于二○一七年十一月二十四日作出判决：一、确认吴成义与李纪龙于2015年3月19日签订的《商铺租赁合同》无效；二、李纪龙于判决生效之日��十日内返还吴成义租赁押金26,255.13元；三、李纪龙于判决生效之日起十日内支付吴成义装修补偿款174,235.8元；四、李纪龙于判决生效之日起十日内返还吴成义2017年1月19日至2017年3月18日期间的租金12,000元；五、李纪龙于判决生效之日起十日内返还吴成义相当于一个月免租期的租金15,000元；六、驳回吴成义的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,425元，由吴成义负担4,656元，李纪龙负担4,769元。二审中，被上诉人吴成义提供证据1、房屋照片和装修清单、收据，欲证明系争房屋由其装修；2、上诉人李纪龙与案外人签订的租房合同，欲证明上诉人已将系争房屋出租两次。上诉人对装修收据以及租房合同的真实性无异议，但认为该些证据与本案无关联性。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，李纪龙表示，其在出租系争房屋时没有给吴成义看过任何房屋的手续，吴成义也没有要求看。吴成义表示，租赁房屋时，其没有看过房屋产证，因为其已经在隔壁房屋经营多年。本院认为，系争房屋未取得建设工程规划许可证等合法建造手续，故上诉人李纪龙与被上诉人吴成义签订的《商铺租赁合同》当属无效。对于合同无效的法律后果处理：其一，关于被上诉人主张的装饰装修损失，根据上诉人将房屋装修后多次出租的事实，以及被上诉人提供的装修清单、收据等证据，可以认定被上诉人存在装修损失。鉴于双方签订租赁合同时，上诉人未向被上诉人出示合法的权属证明材料，而被上诉人亦未审查房屋是否合法���造，故双方对装修损失的产生均存在过错，一审根据评估报告载明的评估总价并且参照《租赁合同》约定对被上诉人主张装修费60%予以支持，并无不当，本院予以确认。其二，被上诉人一审诉请为要求上诉人返还多付的2017年1月19日至3月19日期间的租金30,000元，虽然在此期间，房屋仍然在被上诉人控制下，但其自述已停止营业，且政府部门要求包括被上诉人在内的商户于2017年1月12日前主动停止违法行为，故被上诉人的经营活动必然受到影响，一审根据其使用系争房屋的实际情况，酌定上诉人返还被上诉人的租金数额，恰当合理，亦未超出被上诉人一审诉讼请求。其三，上诉人主张被上诉人已支付首期租金7.5万元，押金2万元，合计9.5万元，但其缺乏充分的证据予以证明，亦与上诉人出具的租房押金及租金收据相悖，本院不予采信。一审认定上诉人应以3万元为基��返还押金并返还免租期的租金，并无不妥，本院予以确认。上诉人李纪龙的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币4,318.50元，由上诉人李纪龙负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  潘俊秀审判员  翟从海二〇一八年二月二十八日书记员  刘 皓附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以���决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……