广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0402民初10971号原告:赵斌,男，汉族，1981年２月16日出生，住北京市宣武区，委托诉讼代理人：李群弟，广东朗乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：林雪平，广东朗乾律师事务所律师。被告:珠海时代百货有限公司，住所地珠海市香洲区香洲香宁一街6栋301房。法定代表人：李伟东。委托诉讼代理人：王鹤云，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律师。被告：珠海诺德时代置业顾问有限公司，住所地珠海市香洲区迎宾北路1422号1栋801房。法定代表人：黄滢静。委托诉讼代理人：王鹤云，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律师。被告：珠海百盛时代商业运营管理有限公司，住所地珠海市香洲区拱北迎宾南路1188号铺7层-A。法定代表人：叶耀明。委托诉讼代理人：王鹤云，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所��习律师。原告赵斌与被告珠海时代百货有限公司（以下简称时代百货）、珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德置业）、珠海百盛时代商业运营管理有限公司（以下简称百盛时代）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵斌的委托诉讼代理人林雪平、被告时代百货、诺德置业及百盛时代的委托诉讼代理人王鹤云、何志锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告诺德置业于2016年9月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号5-058）和于2017年7月20日签订的《买卖合同补充协议书》（编号：SDBH-MMLY-190)；2.被告时代百货向原告返还购房款505592元，并向原告支付违约金25279.6元；3.被告诺德置业对被告时代百货的返还购房款505592元及违约金的义务承担连带清偿责任；4.被告百盛时代向原告补发2017年3月1日至7月31日的租金3733.71元；5.被告百盛时代自2017年8月起按每月租金2277.96元标准,向原告支付租金,直至《商品房买卖合同》解除为止,并向原告支付自2017年8月11日,按欠费金额每日万分之三分段计算的违约金,直至付清日止。暂计至2017年12月15日的租金为8889.8元、违约金224.83元；6.被告时代百货对被告百盛时代的补发租金、支付租金及违约金义务承担连带清偿责任；7.三被告共同向原告赔偿律师费损失18000元；8.三被告承担本案诉讼费。以上1至8项共计为559981.11元。事实及理由：珠海市香洲区拱北粤海东路时代广场第5层商场的预购方为被告时代百货，已办理了预购登记，被告诺德置业称其已获得开发商珠海金山房产有限公司（以下简称金山公司）及被告时代百货的授权，全权代理本项目的销售。2016年4月27日，���告诺德置业以自己的名义与原告签订《商品房买卖合同》（合同编号5-058），约定原告购买珠海市香洲区拱北粤海东路时代广场第5层商场的539号商铺，总价款711184元。《商品房买卖合同》第七条约定交付期限在2016年10月1日前。原告一共支付了505592元，共有三张收据，一张是被告时代百货盖章的注明“定金”的10万元收据，一张是中山永通商业运营管理有限公司（以下简称中山永通）盖章15万元收据，当时说是中介服务费，一张是被告时代百货盖章的注明“首期”的255592元收据。签订《商品房买卖合同》当日，原告与被告百盛时代签订了《统一经营管理协议书》，约定目前物业在开发建设中，开发商于2016年10月1日交付原告，原告将涉案商铺委托被告百盛时代经营管理，期限15年，自“开发商”将“物业”交付原告之日起计算，被告百盛时代向原告支付租金���第1、2、3年每年租金42671元，第4、5、6年每年租金49783元，第7至15年每年租金56895元。被告百盛时代每月10号前支付当月约定租金。第九条第5点约定因被告百盛时代迟延向原告支付租金，每迟延一日，被告百盛时代应向原告支付应付未付租金的万分之一违约金，逾期超过30日的部分，每迟延一日，应支付应付未付租金万分之二的违约金，逾期超过60日的部分，每迟延一日，被告百盛时代应向原告支付应付未付租金万分之三的违约金。同日，被告时代百货与原告签订《担保合同》，约定被告时代百货对《统一经营管理协议书》中被告百盛时代向原告按时交付租金的义务承担连带保证责任。2016年10月9日,原告与被告诺德置业签订《补充协议》，约定涉案商铺的交楼时间顺延至2017年4月30日。2016年10月9日，原告与被告时代百货、被告百盛时代签订《统一��营管理协议书补充协议》，约定被告百盛时代按照原协议约定的租金标准和时间自2016年10月1日起向原告支付租金，被告时代百货就被告百盛时代的支付租金义务承担连带担保责任，若被告百盛时代未按照约定足额支付租金的，被告时代百货需补足应付租金。此后，被告时代百货开始向原告支付租金，因原告只是支付首期款，被告时代百货实际向原告支付商铺每月租金1777.96元。2017年7月20日，原告与被告诺德置业签订《买卖合同补充协议》，约定涉案商铺的交付时间顺延至2017年12月31日，第六条约定甲方（被告时代百货）原因导致本合同解除或终止的，本合同签订之日至乙方（原告）解除合同之日期间《统一经营管理协议》及其补充协议约定的租金按正常支付……。第七条约定原告支付的中介服务费纳入购房合同项下的总价款。第八条约定服务费纳入租金��算的基数，自2017年3月1日开始计对应部分的租金并按照统一经营管理协议的约定进行支付，补发部分的租金于本协议签订后下一个月一次性支付完毕。第十条约定本协议签订至本协议约定产权分割期限届满之日，除甲方未按照本协议约定支付相关费用或者未能按期交付商铺之外，乙方不得单方解除购房合同或本协议。补充协议签订后，被告时代百货就一直逃避履行购房合同及补充协议，自2017年8月起欠付租金，也未按补充协议补发自2017年3月1日开始计算中介服务费相对应的租金。原告认为，被告时代百货拒不履行《商品房买卖合同》及《买卖合同补充协议》约定，已构成违约，原告有权解除合同。原告共计支付了购房款505592元，其中10万元为购房定金，现因被告时代百货违约导致解除合同，应返还购房款405592元、支付利息。涉案商铺的权利人是被告时代百货，且收款人也是被告时代百货，因此该款项应由被告时代百货返还，而被告诺德置业称其得到被告时代百货的授权，但被告时代百货、被告诺德置业均没有向原告出具任何授权或代理文件，根据民法通则第六十五条第三款规定：“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。”因此，被告诺德置业应对被告时代百货的返还购房款义务承担连带责任。被告时代百货、被告百盛时代自2017年8月起就开始欠付租金，被告百盛时代应按合同约定支付租金及支付违约金，被告时代百货应对被告百盛时代的租金支付义务承担连带清偿责任。实际上，该《统一经营管理合同》是被告时代百货卖房的最大卖点，售楼时宣传称只要买商铺就立刻有租收，以高回报利诱买家来买商铺。《统一经营管理合同》与《商品房买卖合同》属于不可分割的，现原��起诉请求解除《商品房买卖合同》，那么依附的《统一经营管理合同》已无继续履行的可能性，但是不能继续履行的过错不在原告，因此，被告百盛时代应支付租金直至《商品房买卖合同》解除日止，被告时代百货应对被告百盛时代的支付义务承担连带清偿责任。因各被告的违约行为，原告为处理本案诉讼，委托广东朗乾律师事务代理诉讼，并支付了律师费18000元，该实际损失应由三被告赔偿。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请判如所请。被告时代百货、诺德置业、百盛时代辩称，同意原告的第一项诉讼请求，解除商品房买卖合同及买卖合同补充协议书，被告时代百货同意退还原告购房款355592元，并支付违约金17779.6元。被告诺德置业是被告时代百货的代理人，应由被告时代百货承担合同责任。150000元是由中山永通私下在时代百货不知情的情���下收取的，应该独立就该150000元予以返还。被告百盛时代与原告签订的统一经营协议书约定的租金支付条件未成就，担保责任也没有发生，租金不应产生利息。赔偿律师费的请求没有合同依据。经审理查明：2016年9月19日，原告（买受人）与被告诺德置业（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（编号：5-058），就原告购买位于珠海市香洲区拱北粤海东路时代广场项目五层539号商铺进行约定。合同第一条第四款约定，出卖人已获得开发商珠海金山房产有限公司及相关权利人珠海时代百货有限公司的授权，全权代理本项目的销售。第二条约定，买受人购买的商品房已预告登记至珠海时代百货有限公司名下。第七条约定，出卖人应当在2016年10月1日前将符合补充协议约定条件的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人如未按合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。合同附件三付款方式及期限约定，买受人在2016年9月19日前向出卖人支付该商铺第一笔首期款355592元（包含定金100000元）；买受人应在2017年9月30日前向出卖人支付该商铺第二笔首期款185592元；剩余价款170000元，由买受人向甲方指定银行申请按揭贷款支付给出卖人，买受人应在2017年9月30日前办结银行按揭贷款手续。2016年9月19日，原告（乙方）与百盛时代（甲方）签订《统一经营管理协议书》，约定乙方委托甲方经营涉案商铺，目前该商铺开发建设中，于2016年10月1日交付给乙方；统一经营管理的期限为15年，自开发商将涉案商铺交付乙方次日起计算；甲方分别按以下方��支付租金：第1、2、3年每年支付租金42671元；第4、5、6年每年支付租金49783元；第7至15年每年支付租金56895元；如乙方在计收租金时未全额支付购房款的，甲方按照乙方已付房款与房款总额的比例相应支付乙方租金，上述约定租金自经营管理期限开始之日起计算，甲方每月10号前支付当月约定租金。第九条第5点约定因被告百盛时代迟延向原告支付租金，每迟延一日，被告百盛时代应向原告支付应付未付租金的万分之一违约金，逾期超过30日的部分，每迟延一日，应支付应付未付租金万分之二的违约金，逾期超过60日的部分，每迟延一日，被告百盛时代应向原告支付应付未付租金万分之三的违约金等。同日，时代百货（甲方）还与原告（乙方）签订一份《担保合同》，主要内容包括：时代百货对经营管理协议中百盛时代向原告交付租金的义务承担连带保证责任；若百盛��代未能按时足额履行经营管理协议中约定的向原告交付的租金时，时代百货以其经营收入和时代百货与百盛时代签订的经营管理协议规定的储备金作为保证金，向原告补偿百盛时代应付租金的不足部分；时代百货为原告提供担保期限为原告与百盛时代签订的经营管理协议之日起即2016年10月2日，止于2031年10月1日。2016年10月9日，诺德置业与原告签订《补充协议》，约定涉案商铺的交楼时间顺延至2017年4月30日。同日，被告百盛时代、时代百货与原告签订《统一经营管理协议书补充协议》，约定百盛时代统一按照原协议约定的租金标准和时间自2016年10月1日起向原告支付租金。2016年6月24日，原告向被告时代百货支付定金100000元；2016年9月19日，原告向被告时代百货支付首期房款255592元；被告时代百货分别向原告出具收据。2016年6月24日，原告在支付定金时在售楼处向中山永通刷卡支付150000元，中山永通向原告出具收据，载明为“代理服务费”。关于该150000元款项，原告主张为购房的折扣费，缴纳该150000元则享有购房优惠。本院在审理其他购房者以与本案同样事由起诉被告的系列案件中，购买每一间商铺均向中山永通或是珠海永通商业运营管理有限公司（以下简称珠海永通）支付150000元，收据中亦均载明为“服务费”，且该150000元并非包含在合同约定的总房款中。部分购房者陈述该150000元是参加15年返租活动，即提前返还150000元的111%，即166500元从总房款中扣除；部分购房者陈述该150000元是折扣费，缴纳150000元后享受房价的折扣；部分购房者陈述该150000元是缴纳的购房款。购房者均陈述该款项系在售楼处刷卡支付，先刷卡后出具的收据，在收到收据后才发现收据的主体是珠海永通或中山永通。其他案件中，中山��通主张，中山永通与被告诺德置业是销售代理关系，合约上约定在销售结束后由被告诺德置业支付给中山永通代理费，在实际销售过程中，中山永通向买方收取该笔费用时代百货和诺德置业是知情的。被告时代百货和诺德置业主张，中山永通与被告诺德置业是销售代理关系，收取该150000元是中山永通的私下行为，被告时代百货和诺德置业不知情。2017年7月20日，原告与被告诺德置业签订《买卖合同补充协议》，约定涉案商铺的交付时间顺延至2017年12月31日，第六条约定甲方（被告时代百货）原因导致本合同解除或终止的，本合同签订之日至乙方（原告）解除合同之日期间《统一经营管理协议》及其补充协议约定的租金按正常支付……。第七条约定原告支付的中介服务费纳入购房合同项下的总价款，双方同意相应变更购房合同总价款和单价，但购房合同项下���有关违约金计算基数仍以原告已付房款（不包括服务费转购房款部分）为计算基数。第八条约定服务费纳入租金计算的基数，自2017年3月1日开始计对应部分的租金并按照统一经营管理协议的约定进行支付，补发部分的租金于本协议签订后下一个月一次性支付完毕。第十条约定本协议签订至本协议约定产权分割期限届满之日，除甲方未按照本协议约定支付相关费用或者未能按期交付商铺之外，乙方不得单方解除购房合同或本协议。第十一条约定如甲方未能按照本协议约定时间交付商铺，乙方有权解除购房合同及本补充协议，并有权按照购房合同约定追究甲方违约责任……第十四条约定本协议是购房合同的有效补充，与购房合同具有同等法律效力。未尽事宜，按照购房合同约定履行。如本协议与购房合同约定不一致的，按照本协议的约定执行。本协议签订之后，甲乙��方在购房合同之后至本协议签订之前所签署的其他补充协议解除等。另查明，位于珠海市香洲区迎宾南路1188号[时代广场]项目的开发商为金山公司，被告时代百货于2014年1月向金山公司购买涉案商铺，并办理了预告登记（预购证号：0100074177）。再查明，涉案商铺至今仍未完成产权分割，且珠海市香洲区迎宾南路1188号时代广场项目尚未竣工验收。还查明，2017年12月6日，原告与广东朗乾律师事务所签订《民事纠纷委托代理合同》[（2017）广朗律民字第146号]，约定原告因与时代百货、诺德置业、百盛时代房屋买卖纠纷一案委托广东朗乾律师事务所代理，该律师事务所指派李群弟、林雪平作为原告的代理人，律师费为18000元。同日，原告向广东朗乾律师事务所名下账户转账律师费18000元，广东朗乾律师事务所于同日开具律师费发票。本院认为，原告与被告诺德置业签订的《商品房买卖合同》（合同编号：5-058）、《补充协议》、《买卖合同补充协议书》（编号：SDBH-MMLY-190）、原告与被告百盛时代签订的《统一经营管理协议书》、原告与被告时代百货签订的《担保合同》以及原告与被告百盛时代、时代百货签订的《统一经营管理协议书补充协议》系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，原告与被告诺德置业签订的合同中载明诺德置业经时代百货授权销售商铺，故时代百货与诺德置业成立委托代理关系，且原告在签订合同时既已知道诺德置业与时代百货的委托代理关系，故上述商品房买卖合同直接约束原告与被告时代百货。关于合同解除。一方面，被告时代百货未按照《买卖合同补充协议书》第五条、第六条的约定如期支付相关费用，包括违约金以及租金。另一方面，涉案商铺所在时代广场至今尚未竣工验收，截止至2017年12月31日，涉案商铺不具备交付条件。根据《买卖合同补充协议书》第十条、第十一条的约定，原告要求解除与被告诺德置业于2016年9月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号5-058）和于2017年7月20日签订的《买卖合同补充协议书》（编号：SDBH-MMLY-190)，理据充分，本院予以支持。关于款项退还。上述合同解除以后，时代百货理应将其收取的款项退还给原告。对于本案双方争议由中山永通收取的150000元。本院���为，一方面，根据中山永通出具的150000元收据，该笔费用系由中山永通以代理费名义收取，但并无证据显示原告曾向中山永通作出过委托提供购房信息或订立购房合同的意思表示。该150000元对原告而言，并非是代理服务费。对于购房者来说，在缴纳该150000元时主观上是向销售方，即时代百货交纳的购房款。另一方面，《买卖合同补充协议书》第七条明确约定将服务费纳入购房合同项下的总价款，原、被告已就该150000元的性质达成合议。故原告请求时代百货返还款项505592元，理据充分，本院予以支持。关于违约金。按照《商品房买卖合同》第九条、《买卖合同补充协议书》第七条的约定，原告支付的服务费150000元不纳入购房合同项下的有关违约金的计算基数。因合同解除给原告造成损失，故本院支持被告时代百货以355592元为基数，按5%计付违约金为17779.6元。关于诺德置业的责任，被告诺德置业与时代百货系代理关系，其代理行为并未违反法律的规定，故原告请求诺德置业对时代百货的上述义务承担连带返还责任，理据不足，应予驳回。关于补发租金问题。根据原告与被告百盛时代于2016年9月19日签订的《统一经营管理协议书》、原告与时代百货于2016年9月19日签订的《担保合同》、原告、诺德置业于2017年7月20日签订的《买卖合同补充协议书》第七条、第八条的规定，被告将原告已经支付的服务费纳入购房合同项下的总价款，双方同意相应变更购房合同总价款，结合原告就涉案商铺的已付款比例58.71%[（355592+150000）元/（711184+150000）元]，本院支持被告百盛时代补发原告2017年3月1日至7月31日的租金1548.6元[（42671÷12×58.71%-1777.96）×5]。关于租金及租金违约金问题。根据《统���经营管理协议书》第三条的约定，被告百盛时代自2017年8月起，以每月租金2087.68元（42671÷12×58.71%）标准向原告支付租金，由于本案已确认解除原告与被告诺德置业签订的《商品房买卖合同》，租金计至2018年1月为12526.08元（2087.68×6）。关于租金违约金，根据上述协议书第九条第5点的约定，由于被告百盛时代迟延向原告支付租金，自2017年8月起，以每月租金2087.68元为基数，每迟延一日，被告百盛时代应向原告支付应付未付租金的万分之一违约金，逾期超过30日的部分，每迟延一日，应支付应付未付租金万分之二的违约金，逾期超过60日的部分，每迟延一日，被告百盛时代应向原告支付应付未付租金万分之三的违约金。综上，被告应支付自2017年8月起计至2018年1月租金12526.08元，以及按照《统一经营管理协议书》第九条第5点约定租金违约金的计算标准，被告应支付��2017年8月11日起直至租金付清日止的租金违约金。关于律师费。原告主张由被告承担其律师费用18000元，缺乏明确合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第四百零二条规定，判决如下：—、解除原告赵斌与珠海诺德时代置业顾问有限公司于2016年9月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号5-058）和于2017年7月20日签订的《买卖合同补充协议书》（编号：SDBH-MMLY-190)；二、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵斌购返还房款人民币505592元，并向原告赵斌支付违约金人民币17779.6元；三、被告珠海百盛时代商业运营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵斌补发2017年3月1日至2017年7月31日的租金人民币1548.6元；四、被告珠海百盛时代商业运营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赵斌支付自2017年8月起按每月2087.68元计至2018年1月的租金人民币12526.08元，以及支付自2017年8月起直至租金付清日止的租金违约金，租金违约金按照拖欠租金金额，每迟延一日，支付应付未付租金万分之一的违约金，逾期超过30日的部分，每迟延一日，支付应付未付租金万分之二的违约金，逾期超过60日的部分，每迟延一日，应支付应付未付租金万分之三的违约金；五、被告珠海时代百货有限公司对上述第三、四项中的债务承担连带给付责任；六、驳回原告赵斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6728元，由原告赵斌负担260元，被告珠海时代百货有限公司负担6403元，被告珠海时代百货有限公司、珠海百盛时代商业运营管理有限公司共同负担65元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员  王 敏二〇一八年二月一日法官助理  刘晓亮书 记 员  罗加靖朱丹君