山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2018）鲁01民终967号上诉人（原审被告）：白静，女，1989年3月21日出生，汉族，住河南内乡县。委托诉讼代理人：刘宏伟，山东润泉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南西开置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：廖嘉宁，董事长。委托诉讼代理人：薛江余，男，1987年3月2日出生，汉族，该公司职工，住济南市。上诉人白静因与被上诉人济南西开置业有限公司（以下简称西开置业）商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初2816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。白静上诉请求：撤销一审判决并发回重审。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律不当。1.一审判决书认定，“2017年4月13日，西开置业已代白静偿还了全部借款357031.33元”是不对的。根据双方的贷款合同中的贷款凭证显示白静一共贷款41万元，贷款期限自2015年2月16日至2045年2月15日，贷款期限30年。根据一审判决认定的白静自2016年12月开始不能正常偿还贷款，西开置业代其向银行偿还了相应贷款，其中2016年12月27日偿还本息6598.82元，2017年3月23日偿还本息6592.70元。一共是13190.52元。此13190.52元是白静到期债务，白静有过错，西开置业代其偿还并向白静主张权利是对的。但是357031.33元是未到期债务，西开置业提前代白静偿未到期的全部债务，违反了担保法。借款合同约定的连带保证责任，根据担保法第十八条规定的当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。据此一审判决收回房屋，侵害了白静的合法权益。同时，一审判决认定白静自2016年12月之前能正常偿还贷款，那么2015年3月至2016年12月正常偿还贷款52454.64元，提前还款40000元，一共是偿还贷款92454.64元，未到期债务也不是357031.33元。事实不清，导致适用法律错误。2.一审判决白静已付购房款191682元作为违约金没有事实和法律依据。第一，根据双方签订购房合同的日期2015年2月11日算起，在签订合同日之前已交购房款是29230元，根据双方合同附件五第5项第（1）之约定，白静所交全部购房款作为违约金向西开置业承担违约责任。那么，所交购房款数额仅仅限于签订合同之前所交数额，这是当事人真实意思表示，即29230元，约定为违约金，而不是约定191682元是违约金。一审属认定事实错误。第二，对于违约金的判决没有依据。《合同法》规定：约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。白静一共贷款41万元，承担违约金近20万元，显然不符合法律规定。3.一审判决白静承担过高的违约金同时收回房屋，违背法律的公平原则。4.本案的事实是白静不是故意违约，白静没有收到解除合同的通知。白静是购房人，实际付款人是白静和其哥哥白xx一起偿还贷款。提前偿还的4万元贷款是白xx从深圳打款给妹妹还款帐户里面的，足以偿还一年半的贷款本息。白静做了提前还款，白xx不知道。兄妹俩没有及时沟通造成的合同违约。同时，白静也没有收到任何单位的催款通知，也没有收到解除合同的通知，就连开庭的信息也没有获得。因此本案不是故意违约。西开置业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。西开置业向一审法院起诉请求：1.解除双方就恒大世纪广场8-xxxx室房屋签订的《济南市商品房买卖合同》及附件【合同编号：销售（字）201511xxxxxx；2.判令白静于合同解除后到济南市房管局和济南市建委等政府部门配合西开置业办理注销合同备案手续和撤销合同网签手续；3.判令白静支付西开置业的款项191682元作为违约金不予退回；4.判令白静承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年2月11日，西开置业作为出卖人与作为买受人的白静签订合同编号为销售（字）201511xxxxxx的《济南市商品房买卖合同》一份。该合同约定买受人购买出卖人开发建设的xxxx广场x号楼xxxx室（以下简称xxxx室房屋）商品房一套，该房屋建筑面积78.94平方米，其中套内建筑面积58.02平方米，房屋总价款为601682元。该合同第六条“付款方式及期限”约定，买受人以银行、公积金按揭付款方式支付，2015年2月2日前支付首期房款191682元，剩余41万元须在2015年2月2日前办理完毕银行、公积金按揭贷款申请手续。关于“买受人逾期付款的违约责任”，在合同第七条约定，买受人未按合同约定时间付款的，逾期180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金等。该合同另对双方的其他权利义务进行了约定。该合同附件一为房屋平面图、附件二为公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三为装饰、设备标准、附件四为民用建筑节能信息公示、附件五为合同补充协议。附件五即合同补充协议第二条约定，双方对合同第六条、第七条进行修改和补充。该条第（一）款第5项第（1）点约定，因买受人未履行本合同、本补充协议或银行贷款合同约定的相应义务，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本合同，收回该商品房，买受人以所交的全部款项作为违约金向出卖人承担违约责任，第（四）款约定合同解除后，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办理注销合同备案、撤销网签等取消交易的手续。白静向西开置业交纳了部分购房款，西开置业分别于2015年2月1日和2015年3月28日向其出具收据，分别载明款项金额为29230元和162452元，合计为191682元。西开置业与白静及中国农业银行股份有限公司济南历城支行（以下简称历城农业银行）三方签订了《个人购房担保借款合同》，约定由白静向历城农业银行贷款41万元，贷款期限360个月，用于支付涉案合同的剩余购房款，并由西开置业为白静的该笔贷款提供阶段性连带保证担保，白静以其购买的该处商品房作为抵押。该合同还约定了其他事项。签订该合同后，历城农业银行依约发放了相应的贷款。此后，白静在前期尚能正常偿还贷款，但自2016年12月开始不能正常偿还贷款，导致西开置业承担保证责任，代其向历城农业银行偿还了相应的贷款。其中2016年12月27日偿还本息合计为6598.82元；2017年3月23日偿还本息合计为6591.70元；2017年4月13日，西开置业代白静偿还357031.33元。西开置业在本案诉讼中说明已代白静偿还结清了全部银行贷款。另查明，xxxx室房屋取得了商品房预售许可证，编号为济建预许201xxxx号。一审法院认为，西开置业与白静签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件，以及西开置业、白静与历城农业银行签订的《个人购房担保借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，合同及其附件内容不违反法律及行政法规的强制性规定，且涉案房屋取得了商品房预售许可证，故上述两份合同及其附件均为有效，双方均应履行合同及附件所确定的合同义务。西开置业与白静在商品房买卖合同及补充协议中约定白静采用银行按揭贷款方式支付首付款之外的剩余购房款，并在《个人购房担保借款合同》中约定由西开置业为该贷款承担连带责任保证，因白静违约未能正常偿还银行按揭贷款，导致西开置业承担了保证责任，西开置业因此诉至一审法院，主张白静的行为违反了双方的合同、补充协议等约定，要求解除双方之间签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件、承担违约责任并承担合同解除后的后续义务。根据查明的案件事实，西开置业的主张可以确认。白静因自身原因未能按约偿还银行按揭贷款，导致西开置业承担保证责任，最终代其清偿了全部银行贷款。按照双方签订的补充协议第二条第（一）款第5项第（1）点约定：买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方解除合同，收回房屋，买受人所交全部款项作为违约金向出卖人承担违约责任。该条第（四）款约定，合同解除后，买受人须协同出卖人到政府相关部门办理注销合同备案、撤销网签等取消交易的手续。由上述查明的事实并结合双方合同的约定，一审法院确认白静逾期还款导致西开置业承担担保责任的行为，违反了双方补充协议的约定，西开置业有权解除合同并要求白静承担相应的违约责任。关于合同解除时间，合同解除权作为形成权，应当在享有解除权的合同一方当事人解除合同的意思表示到达相对方时发生法律效力。按照合同及补充协议的约定，西开置业承担保证责任后其即享有了合同解除权。西开置业在本案起诉状中明确提出了解除合同的意思表示，因此应当以起诉状送达白静的时间作为双方签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件的解除时间。本案诉讼中，起诉状送达的时间为2017年9月19日，因此上述合同及其附件于该日解除。合同及其附件解除后，按照合同及补充协议中的约定，白静应当协助西开置业办理涉案房屋的网签及备案的撤销手续，西开置业在本案诉讼中提出的该项诉讼请求，有合同约定和法律依据，一审法院予以支持。西开置业另提出诉讼请求，要求白静向其支付的购房款191682元作为违约金不再退还，其该项请求在补充协议第二条第（一）款第5项第（1）点中进行了明确约定，其该项请求有合同依据，白静亦未提出相反意见，因此对此一审法院亦予支持。判决：一、济南西开置业有限公司与白静于2015年2月11日签订的关于济南市槐荫区恒大世纪广场8号楼1单元xxxx室房屋的《济南市商品房买卖合同》及其附件【合同编号：销售（字）201511xxxxxx】于2017年9月19日解除；二、白静于判决生效之日起10日内协助济南西开置业有限公司办理上述房屋的网签、备案撤销手续；三、白静向济南西开置业有限公司交纳的购房款191682元作为违约金归济南西开置业有限公司所有。案件受理费9817元，由白静负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。白静提交中国农业银行业务凭证一份，拟证明白静于2016年2月26日向银行提前还贷还款4万元，白静的本意是积极购买房屋；该4万元系实际购房人及白静的哥哥转来，足以偿付一年多的房贷，但因白静为偿还本金后少支付利息，办理了提前还贷业务，最终导致未能偿还银行贷款。经质证，西开置业对上述证据真实性无异议。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，西开置业与白静签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件，以及西开置业、白静与历城农业银行签订的《个人购房担保借款合同》,均系当事人自愿签订，约定内容亦均符合法律法规的规定，合法有效。上述合同签订后，白静负有依照约定按期偿还银行贷款的义务。白静于二审中提交的中国农业银行业务凭证中，银行以加大字样特别提示“提前还款”字样，应认定白静系明知其4万元还款系提前还款。因白静未能继续按期偿还银行贷款，导致西开置业承担保证责任的后果，所以西开置业依照合同约定要求解除合同、白静依照合同约定承担违约金的诉讼请求，符合合同约定，一审判决对此认定并无不当；本院亦予以认定。白静于二审中主张西开置业主张的违约金过高应予调整，并请求依照买受人逾期付款超过180天时适用的违约金标准即合同总价款的30%为标准予以调整；白静主张的违约金标准，并非本案符合的情形，而西开置业主张的违约金标注，系符合本案情形的违约金约定标准；故白静上述主张，本院不予支持。综上所述，白静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9817元，由上诉人白静负担。本判决为终审判决。审判长  乔绪晓审判员  李 静审判员  刘 洋二〇一八年二月二十四日书记员  姚 敏