四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终13775号上诉人（原审原告）：罗佳，女，1985年5月17日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。委托诉讼代理人：任智杰，四川贞固律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川美盛房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市武侯区桐梓林北路*号*栋**楼***号。法定代表人：刘展春。上诉人罗佳因与被上诉人四川美盛房地产开发有限公司（以下简称美盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2016）川0116民初8311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗佳上诉请求：1.变更一审判决第二项为美盛公司在本判决生效后十日内协助罗佳办理不动产登记证，支付逾期办理房屋转移登记的违约金799.12元。2.由美盛公司承担全部诉讼费。事实与理由：一审判决错误将抗辩权理解为附条件生效的合同条款。罗佳和美盛公司约定“如买受人未在上述期限内提供委托办理权属登记的全部资料、交清全部相关税、费的，出卖人有权拒绝代办，由此不能及时办理房屋权属转移登记的后果均由买受人自行承担”，该约定只是赋予美盛公司在罗佳未支付相应税费时的抗辩权，而不是附条件生效的条款。房地产企业协助办理产权转移登记是其法定义务。一审在美盛公司未到庭的情况下代其行使抗辩权不当。并且，该协议系美盛公司提供，应当按不利于提供格式条款一方的解释。二、根据交易习惯和《补充协议》的约定，罗佳没有缴清税费的话美盛公司不会将房屋交付给罗佳。三、由于美盛公司已经被列入经营异常名单，法定代表人也无从联系，一审判决实际剥夺了罗佳取得不动产登记证的权利。美盛公司既未到庭也未提交答辩意见。罗佳向一审法院起诉请求：请求判令美盛公司为罗佳办理房屋所有权证和分户国有土地使用权证，并支付房屋初始登记的违约金3000元和支付逾期办理房屋转移登记的违约金799.12元。在一审过程中，罗佳将第一项诉讼请求明确变更为：要求美盛公司协助罗佳办理不动产权证。一审法院查明，2010年9月10日，罗佳、美盛公司签订商品房买卖合同以及补充协议。双方约定，1、由罗佳购买美盛公司开发的位于四川省成都市双流西航港街道临港路五段66号3栋2单元13楼1305号住房一套，房屋总价款为399562元，美盛公司应在2011年12月30日前向罗佳交付房屋，该商品房所在楼栋的权属证明应在2012年8月30日前取得。如因美盛公司的责任未能在约定期限内取得该房所在楼栋权属证明的，双方按如下方式执行：罗佳有权退房。罗佳退房的，美盛公司自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按罗佳全部已付款的5%支付违约金。罗佳退房的，合同继续履行，美盛公司应自取得该房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日计算向罗佳支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于美盛公司实际取得权属证明之日起30日内支付。2、罗佳自愿委托美盛公司无偿代为办理本合同项下房屋的房屋权属转移登记、抵押登记、国有土地使用权分户登记，双方形成的委托合同关系应当遵从《中华人民共和国合同法》第四百零六条的规定。3、美盛公司自该房交付使用之日起180日内将办理该房权属登记的资料报送产权登记机关备案。美盛公司在取得商品房所有权证（大产权）之日起180日内，按照政府规定程序协助罗佳或者按照罗佳的委托开始办理房屋过户手续。罗佳须在房屋交付时向美盛公司提交办理房屋权属转移登记所需的全部相关资料，并向美盛公司预交按政府规定应由罗佳承担的各种相关税、费（以双流县房产管理局、税务局的最新规定为准，因政策、法规变化导致税、费发生变化的，双方据实结算，多退少补）。如罗佳未能在上述期限内提供委托办理权属登记的全部资料、交清全部相关税、费的，美盛公司有权拒绝代办，由此不能及时办理房屋权属转移登记的后果均由罗佳自行承担。4、如因美盛公司的责任，罗佳未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，罗佳不退房，由美盛公司向罗佳支付全部已付房款2‰的违约金。5、在所有房屋分户产权证书办理完毕后的1年内，美盛公司协助罗佳办理分户国有土地使用权证书。如因美盛公司的原因未能在约定时限内为罗佳的权属证书办理完毕，每逾期一日，向罗佳支付总房款10/000的违约金。美盛公司在办理完权属证书之日起15日内向罗佳支付违约金。合同签订后，罗佳向美盛公司付清全部房款399562元。2011年12月30日，美盛公司向罗佳交房。另查明，案涉房屋所在楼栋于2013年12月17日进行初始产权登记。美盛公司至今未办理该房的权属转移登记、国有土地使用权登记。《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日生效；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记义务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。一审法院认为，美盛公司未答辩、举证，视为放弃抗辩的权利，应承担相应的法律后果。罗佳、美盛公司签订的商品房买卖合同、补充协议是双方真实意思表示，内容不存在违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。各方应按约履行各自的权利义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定并结合合同约定，美盛公司作为房地产开发企业，协助作为预售商品房购买人的罗佳办理房屋产权转移登记是其应当履行的法定义务和合同义务。虽然罗佳、美盛公司在商品房买卖合同中约定美盛公司协助履行房屋权属转移登记的时限为商品房交付之日起360日内，但双方又在补充协议中约定该义务履行的前提为罗佳应当向美盛公司提交应由罗佳提供办理房屋产权转移登记和国有土地使用权证所需的全部资料和支付相关的税、费等费用。现罗佳未提供已向美盛公司支付办理权属所需税、费等相关费用的凭据，应承担举证不能的法律后果。故一审法院认为罗佳至今没有履行支付办理权属所需税、费等相关费用的义务，美盛公司履行协助办理不动产登记义务的条件未能成就。因此，罗佳要求美盛公司协助办理不动产权证的诉讼请求和承担因逾期办理案涉房屋产权转移登记所产生的违约金，缺乏事实依据，一审法院不予支持。合同约定美盛公司应当在2012年8月30日前取得案涉房屋所在楼栋的初始产权，经一审法院核实，案涉房屋所在楼栋于2013年12月17日进行初始产权登记。美盛公司逾期取得初始产权，应当就此承担违约责任。故一审法院对罗佳主张的违约金3000元予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、四川美盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向罗佳支付逾期办理初始产权登记的违约金3000元；二、驳回罗佳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由四川美盛房地产开发有限公司负担。二审中，罗佳提交了美盛公司出具的加盖了该公司财务收款专用章的代收代缴收据2张，内容包括契税、专项维修资金、住宅分户产权费、商业分户产权费、国土登记费的费用明细。另查明，罗佳与美盛公司在商品房买卖合同中第十九条第一款约定的是：罗佳不退房的，合同继续履行，美盛公司应自取得该房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日计算向罗佳支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于美盛公司实际取得权属证明之日起30日内支付。其他经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人美盛公司未答辩、举证，视为放弃其抗辩权利，应由其承担相应的法律后果。根据上诉人罗佳的上诉意见，本案二审的争议焦点是美盛公司应否协助罗佳办理不动产权证，应否向罗佳支付逾期办理房屋转移登记的违约金799.12元。本院综合评述如下：根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定以及双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议之约定，美盛公司应当协助罗佳办理案涉房屋的产权登记。但美盛公司未依约协助罗佳办理房屋所有权，致使罗佳的分户国有土地使用权证书未能按约办理。罗佳在二审中举证证明美盛公司已经代收了办理产权登记所需的相应税费。美盛公司应当履行协助罗佳办理产权登记之义务。虽因不动产登记政策法规发生变化，房屋所有权证和分户国有土地使用权证已统一为不动产权证，双方约定的关于美盛公司先行办理房屋所有权证书，在一年内再协助办理分户国有土地使用权证书的约定在事实和法律上不能实现，但不能因此免除美盛公司的协助义务。故罗佳要求美盛公司协助其办理案涉房屋不动产权证书的诉请本院予以支持。根据双方合同约定，罗佳未在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书，美盛公司应当按约承担违约责任，即美盛公司向罗佳支付支付逾期办理房屋转移登记的违约金799.12元。综上，罗佳的上诉请求成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持成都市双流区人民法院（2016）川0116民初8311号民事判决第一项，即“四川美盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向罗佳支付逾期办理初始产权登记的违约金3000元”；二、撤销成都市双流区人民法院（2016）川0116民初8311号民事判决第二项，即“驳回罗佳的其他诉讼请求”；三、被上诉人四川美盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助上诉人罗佳到不动产权登记部门办理位于四川省成都市双流西航港街道临港路五段66号3幢2单元13楼1305号房屋的不动产权证；四、被上诉人四川美盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向上诉人罗佳支付逾期办理房屋转移登记的违约金799.12元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审确定的方式负担，二审案件受理费100元，由被上诉人四川美盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  田笛审判员  王果审判员  赵韬二〇一八年二月八日书记员  鲁波