江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0303民初697号原告：徐州新东方物业管理有限公司，住所地：徐州市鼓楼区中山北路延长段和祥和路交叉口和风雅致小区24#楼1层。法定代表人：陈育方，该公司总经理。委托诉讼代理人：王玉芳，江苏它石律师事务所律师。被告：刘伟。原告徐州新东方物业管理有限公司（以下简称新东方公司）诉被告刘伟物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年2月5日公开开庭进行了审理。原告新东方公司的委托代理人王玉芳，被告刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新东方公司向本院提出诉讼请求：判决被告支付物业服务费4528元、违约金1248元。事实和理由：2010年9月8日，原告和徐州金狮房地产开发公司签订尚景名庭物业管理服务合同，合同约定：由原告为被告所在小区提供物业管理服务，管理期限自本合同签订之日起至业主委员会成立，物业服务费为小高层住宅1元/月/平方米，上房时交纳一年的物业服务费，以后每年3月底前10日交纳次年的物业服务费。2012年9月，原被告签订物业管理服务协议，协议就双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务要求标准、物业服务费、违约责任等进行了约定。被告房屋建筑面积92.40平方米（住宅含地下室），每月应付物业服务费92.40元。原告按照合同约定为被告提供了物业管理服务，但被告尚欠2013年9月13日至2017年10月13日期间的物业服务费4528元。根据合同约定，被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交费用千分之一交纳违约金，被告应承担违约金1248元。被告刘伟辩称，一、办理上房手续时我已告知原告暂时不在该小区居住，2017年2月26日我开始对房屋进行装潢，同年10月1日实际入住；房屋空置期间的物业服务费应按70%收取，上房时原告收取我水电押金1000元未退还；二、小区保洁卫生差；外来人员出入小区保安人员不予过问；电梯、单元门毁坏，原告维修不及时；原告擅自占用消防通道规划停车位；小区未成立业主委员会；业主的电动自行车在单元门内充电，存在安全隐患。经审理查明，2012年9月13日，原告新东方公司（甲方）和被告刘伟（乙方）签订物业管理服务协议，协议约定：甲方提供的物业管理服务内容房屋共用部位的维修、养护和管理，包括楼板、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间走廊通道、门厅、庭院、梁柱、车库等；设施设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、共用照明、保安监控系统、消防设施设备、水箱、电视天线、避雷装置等；设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、泵房、电话分线间、照明路灯等；绿地的养护和管理；公共环境卫生，包括物业共用部位和公共场所的清洁卫生、垃圾的收集以及本物业外墙面的保养和外围区域的清洁卫生工作；车库交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括本物业的安全监控，外围巡视，门岗执勤及内外巡视；物业管理服务要求标准房屋外观完好、整洁；设备运行正常、无事故隐患，资料档案齐全；房屋及设施设备的维修、养护、检修、保养制度完备；公共环境垃圾日产日清，无乱贴乱画，公共部位保持清洁；绿地合理分配，无破坏，践踏及随意占用现象；交通秩序无乱停放机动、非机动车，车辆运行管理有序；24小时保安制度，物业内无重大事故；物业管理公共服务费用乙方交纳时间上房时交纳一年的物业服务费，以后每半年第一个月10日前交纳6个月的服务费，按建筑面积收取，小高层1元/月/平方米，商业1.50元/月/平方米，装修垃圾处理费1元/平方米/户，预收公共水电费1000元/户；委托管理期限自乙方上房之日起至业主委员会成立之前，按与开发公司签订的委托合同办理；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。双方还就权利义务、代收代缴服务、违约责任等事项进行了约定。物业管理服务协议签订后，原告开始为被告提供物业管理服务。被告刘伟系徐州市云龙区尚景名庭小区1#-3-502室房屋所有权人，房屋建筑面积92.56平方米，其尚欠原告2013年9月13日至2017年10月13日期间的物业服务费。本院在2015年8月28日作出的已发生法律效力的同类民事案件判决中指出原告新东方公司在为尚景名庭小区提供物业管理服务期间存在的服务质量问题，原告已结合徐州市创建国家文明城市工作的要求，2015年12月对该小区进行了整治，如派专人对小区重点部位进行检查、清理卫生死角、对业主反映的问题能够基本解决。本院认为，2012年9月13日原告新东方公司和被告刘伟签订的物业管理服务协议合法有效，对双方当事人均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。原告为被告提供了物业管理服务，被告应及时给付原告物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条、《江苏省物业管理条例》第二十二条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。本院已发生法律效力的同类民事案件的判决查明2015年12月前原告在为尚景名庭小区提供物业服务期间未能按照中国物业管理协会中物协[2004]1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）二级项目内容与标准提供服务，如小区楼道内乱堆乱放、路面破损严重未修复、下水窨井盖毁坏不予更换、绿地草坪无人清理、小区卫生保洁不到位、外来人员和车辆随意进出、对业主反映的问题不予解决或解决不及时等。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人根据标的的性质及损失的大小，可以要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。因被告在2017年2月26日开始对房屋进行装潢，根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十三条第四款的规定，本院确定被告应向原告交纳2013年9月13日至2015年12月31日期间的物业服务费92.56平方米×1元/月/平方米×27.50个月×85%×70%≈1515元，2016年1月1日至2017年2月25日期间的物业服务费92.56平方米×1元/月/平方米×（13个月+25天）×70%≈895元；2017年2月26日至2017年10月13日期间的物业服务费92.56平方米×1元/月/平方米×7.50个月≈695元，合计3105元。虽然物业管理服务协议中约定被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的应从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，物业服务合同的违约责任属于民事责任的一种，具有民事责任的一般法律特征，如违约责任具有惩罚性与补偿性。违约责任的惩罚性表现为法律对违约行为的一种否定性评价，而不是通过对业主处以高于物业服务企业实际损害的赔偿数额或者违约金来表现。业主未依约及时交纳物业服务费并未影响原告正常经营，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。对于被告辩称观点一，被告称原告收取其水电押金1000元未退还，庭审时，原告同意扣除已使用的水电费将剩余部分费用退还被告。被告可持水电押金收据到原告处进行结算。对于被告辩称观点二，关于电梯维修问题，《中华人民共和国物权法》第七十九条规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。关于小区业主委员会成立问题，《物业管理条例》第十条规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。关于停车位归属问题，小区道路上的车位有两种情况，其归属不能一概而论。一种情况是经过规划的车位，《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此，在建筑区划内，用于停放汽车的车位，凡是经过规划的，无论是地上还是地下，无论是否在小区道路上，都由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。虽然《物权法》没有明确规划车位的归属，但从《物权法》第七十四条第二款关于“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的表述，规划车位实际上属房地产开发企业所有，规划车位的所有权不属于业主共有。另一种情况是未经过规划的车位，《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘伟应于本判决生效之日起十日内给付原告徐州新东方物业管理有限公司物业服务费3105元；二、驳回原告徐州新东方物业管理有限公司要求被告刘伟支付违约金的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告徐州新东方物业管理有限公司负担5元，被告刘伟负担20元（原告已预交，被告刘伟应负担的20元在履行本判决时直接支付给原告）。本判决为终审判决。审判员  陈涛二〇一八年二月二十七日书记员  于淼