福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书(2017)闽0104民初4151号原告：黄春敏，女，1983年8月18日出生，土家族，住湖北省咸丰县。委托诉讼代理人：陈汉，福建科衡律师事务所律师。被告：蒋国兴，男，1967年9月2日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：王华，福建信得律师事务所律师被告：张日君，女，1989年3月11日出生，汉族，住福建省福州市台江区。委托诉讼代理人：王华，福建信得律师事务所律师。原告黄春敏与被告蒋国兴、张日君租赁合同纠纷与原告蒋国兴、张日君与被告黄春敏租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了并案审理。原告黄春敏委托诉讼代理人陈汉，被告蒋国兴、张日君共同委托诉讼代理人王华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄春敏向本院提出诉讼请求：1.判令确认黄春敏与蒋国兴签订的《租赁合同》与《补充条款》已于2017年6月20日解除；2.判令蒋国兴赔偿黄春敏损失206628.5元，张日君承担连带责任；3.判令蒋国兴退还黄春敏押金58266元；4.判令诉讼费由蒋国兴、张日君承担。事实与理由：2014年7月21日，黄春敏通过中介公司福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司向蒋国兴租赁房屋用于教育培训。该房屋坐落于福州市仓山区南侧交叉处）B1区（含B1-B7#楼、B14-B19#1层18商铺辅助用房，2层18商铺辅助用房）单元面积约242.78平方米。张日君作为蒋国兴代理人代蒋国兴与黄春敏签订租赁合同及补充条款。协议约定?该房产押金58266元，租赁期限自2014年9月6日至2020年9月5日止，183××××7999为蒋国兴联系电话。因房屋存在漏水问题，导致该房产一楼无法正常使用且经常需要重新装修，影响黄春敏的正常经营且造成黄春敏大量的经济损失（包括但不限于剩余租期内的装修损失及重新装修的经济损失及中介费损失）。2017年6月20日，黄春敏依据协议约定，解除双方签订的《租赁合同》与《补充条款》。恳请贵院依法判如所请。蒋国兴、张日君辩称，一、黄春敏主张“确认其与黄春敏签订的《租赁合同》与《补充条款》于2017年6月20日解除”无事实依据。1.黄春敏从未向其提出解除合同的书面通知，本案证据清单中也没有证据证明，黄春敏解除合同的证据；2.其也从未同意解除合同的意思表示。没有证据表明其收到黄春敏的解除信息，其也未回复同意解除的表示；3.黄春敏在2017年7月14日向其转账8000元，支付部分租金，证明黄春敏仍在履行合同。因此，黄春敏主张“确认其与黄春敏签订的《租赁合同》与《补充条款》于2017年6月20日解除”无事实依据。二、黄春敏主张“因房屋漏水问题，导致该房产一楼无法正常使用且经常需要重新装修”，无事实依据。1.黄春敏主张房屋漏水问题导致该房产无法正常使用，而其并未提供房屋漏水的证据，更未提供房屋漏水导致其无法正常使用的证据，仅凭几条短信聊天记录无法直接证明房屋漏水问题；2.黄春敏承租房屋之前，该租赁房屋为毛坯房，其未发现租赁房屋有漏水的问题，且签约的时候，黄春敏也没有发现租赁房屋有漏水问题。而后，黄春敏对该房屋进行装修。漏水问题是由于黄春敏装修不当而导致，而非房屋质量问题。三、黄春敏违约在先，其主张“其赔偿其损失206628.5元，退还押金58266元”诉讼请求无事实依据。首先，《租赁合同》约定“黄春敏应按时缴纳水（温泉水）、电、气、电信、有线电视、物业管理等有关一切费用，与蒋国兴、张日君无关”。而黄春敏从2015年3月起就从未缴纳过物业费。从2015年3月至2017年8月共计拖欠物业费41515.38元。自2017年7月起，不再按时缴纳租金，仅在2017年7月14日向其转账8000元房租。根据《补充条款》的约定2017年7月份和8月份的月租金共计64094元，扣除黄春敏于2017年7月14日向其转账房租8000元，尚欠房租56094元。另外，黄春敏还拖欠了2015年1月至2015年10月水电公摊费974.8元。黄春敏违反合同约定，未按时足额的缴纳房租、物业费、水电公摊费等费用，其多次催讨，黄春敏均不予支付。黄春敏行为已经构成违约，应该按照合同约定向其支付房租，物业费，水电公摊费，滞纳金等费用，其无违约行为，无需承担赔偿责任。其次，根据《补充条款》第五款第一小点的约定“在租赁期内如黄春敏违约，则其没收黄春敏的押金作为违约金，且黄春敏不得破坏，拆除装修”。由于黄春敏违约，其根据《补充条款》的约定，应没收黄春敏的押金，不予退还。蒋国兴、张日君向本院提出诉讼请求：1.判令解除蒋国兴、张日君与黄春敏签订的《租赁合同》；2.判令黄春敏向蒋国兴、张日君支付自合同解除之日起至实际搬离日的场地占用费（场地占用费以租金的标准计算）；3.判令黄春敏向蒋国兴、张日君支付租金56094元（7、8月租金64094元扣除2017年7月14日转账支付8000元房租尚欠56094元）；4.判令黄春敏向蒋国兴、张日君支付自2015年3月至2017年8月的物业费41515.38元以及水电公摊费974.8元，共计42490.18元；5.判令黄春敏向蒋国兴、张日君支付租金的滞纳金5369.87元（其中7月份滞纳金以24047为基数，从7月15日起算；8月份以32047为基数，从8月11日起算，均应算至付清全部租金之日止，现暂计至2017年8月18日止，每逾期一日，加收千分之五的滞纳金）。上述房租、物业费、水电公摊费、滞纳金共计103954.05元；6.判令黄春敏承担本案诉讼费用。事实与理由：蒋国兴、张日君与黄春敏于2014年7月21日签订《租赁合同》（No：0009906）。同日，双方还签订了《补充条款》。《租赁合同》中双方约定：蒋国兴、张日君愿将坐落于福州市仓山区南侧交叉处）B1（含B1—B7#楼、B14#—B19#1层18商铺辅助用房，2层商铺辅助用房），建筑面积242.78平方米的房产和设施出租给黄春敏使用；租期自2014年9月6日至2020年9月5日止，共计72个月；月租金人民币29133.00元，每壹月在10日之前以汇款方式支付结算（先交租，后使用房屋）；黄春敏应按时缴纳水（温泉水）、电、气、电信、有线电视、物业管理等有关一切费用，与甲方无关。双方在《补充条款》中补充约定：“租金：（2014年9月6日至2016年9月5日）月租金人民币29133.00元），第三年（2016年9月6日至2017年9月5日）月租金32047.00元）。”上述《租赁合同》及《补充条款》签订后，蒋国兴、张日君依约将租赁房屋交付给黄春敏使用，然而黄春敏自2017年7月起，不再按时缴纳租金，仅在2017年7月14日向蒋国兴、张日君转账8000元房租。根据《补充条款》的约定2017年7月份和8月份的月租金共计64094元，扣除黄春敏于2017年7月14日向蒋国兴、张日君转账房租8000元，尚欠房租56094元。黄春敏自2015年3月起至今，不再缴纳物业费。2015年3月至2015年10月物业费优惠政策3.5元/月·平方米，2015年11月起6.5元/月·平方米，面积按242.78平方米计算。因此，2015年3月至2015年10月物业费为6797.84元，2015年11月至2017年8月物业费为34717.54元，共计拖欠物业费41515.38元。另外，黄春敏还拖欠了2015年1月至2015年10月水电公摊费974.8元。根据《租赁合同》约定：“黄春敏应按时缴纳租金，每逾期壹日，由蒋国兴、张日君按月租金的千分之五加收滞纳金，逾期七天以上以违约论处”。因此，黄春敏应向蒋国兴、张日君支付滞纳金至其付清全部租金之日止。现暂计至2017年8月18日止，其中7月份滞纳金以24047为基数，从7月15日起算，滞纳金为4087.99元；8月份以32047为基数，从8月11日起算，滞纳金为1281.88元。滞纳金共计5369.87元。上述房租、物业费、水电公摊费、滞纳金共计103954.05元。黄春敏违反合同约定，未按时足额的缴纳房租、物业费、水电公摊费等费用，经蒋国兴、张日君多次催讨，黄春敏均不予支付。黄春敏的违约行为已经严重的侵害了蒋国兴、张日君的合法权益，蒋国兴、张日君现根据上述事实并依照合同约定向贵院提起诉讼，请求依法判决。黄春敏辩称，合同已于2017年6月20日解除。1.根据《合同法》第93、94条规定以及《租赁合同》第八条第二款、《补充条款》第五条第一款、第二款约定。合同双方拥有法定的解除权（如另一方有其他违约行为致使不能实现合同目的）以及任意解除权（但对方有权主张违约责任），即不论是否符合法定的解除条件，双方当事人都有权单方解除该合同；2.合同解除权属于形成权。形成权不同于请求权，如对方不履行，无需通过国家机关的强制执行才能实现其权利，权利人得以自己一方的意思表示而使法律关系发生变化。合同解除权是形成权，一旦解除通知到达相对人，合同即行解除，无需征得对方同意；3.合同解除权的异议期已过。根据《合同法》第96条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”以及《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（下称《合同法解释二》）第24条规定，“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”黄春敏于2017年6月20日提出解除合同，该合同即于2017年6月20日解除。假如蒋国兴、张日君对黄春敏行使解除权有异议，应当在3个月内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，即于2017年9月20日前请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同无效，蒋国兴、张日君未于3个月异议期内提出确认之诉，则合同解除权的异议期已过。基于此，合同已于2017年6月20日解除则针对蒋国兴、张日君的各项诉讼请求：一、合同已解除，不存在请求法院解除的情况。1.合同解除权属于形成权并非请求权，有特定的行使方式。蒋国兴、张日君请求法院解除合同，属于给付之诉，无请求权基础。简单来讲，即全国没有任何一条法律规定，达到解除条件时一方有权请求解除合同。因为合同解除权无需通过法院、仲裁机构，单方即可主张解除合同；2.同时，该合同已于2017年6月20日解除，不存在二次解除的情况。二、黄春敏早已实际搬离。1.黄春敏在合同解除后早已搬离该场地。在诉讼过程中，黄春敏申请现场勘验。已经确认黄春敏已于现场勘验前就已搬离场地；2.黄春敏基于无因管理，早已通知蒋国兴、张日君过来领取房屋钥匙，但蒋国兴、张日君均未予以理睬；3.蒋国兴、张日君主张黄春敏支付自合同解除之日起至实际搬离日的场地占用费。合同解除后的场地占用属于无权使用，该项请求权属于一般的物权侵权请求权。蒋国兴、张日君应证明内容包含两块，一是黄春敏的无权占有，二是蒋国兴、张日君实际损失，即黄春敏于2017年6月20日合同解除后实际占有的天数。否则，其应当承担举证不利的后果。三、合同已于2017年6月20日解除，则不存在7月、8月租金，蒋国兴、张日君请求黄春敏支付7月、8月租金明显不当。四、该物业费等计算不合理且蒋国兴、张日君房屋存在严重漏水问题导致房屋长时间无法使用，该物业费等不应由黄春敏承担。五、合同已于2017年6月20日解除，则不存在7月、8月租金，蒋国兴、张日君请求黄春敏支付7月、8月租金的滞纳金明显不当。短信记录中第一页6月20日已经明确发信息给对方要求解除合同。同时，因为黄春敏方基于无因管理要求对方来进行交付工作，对方一直不予配合，现我方要求对方限期来进行该项工作。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：1.黄春敏提交的短信记录，该联系方式为《租赁合同》中蒋国兴的联系方式，证明黄春敏于2017年6月20日向号码为183××××7999短信通知解除租赁合同，双方在2017年7月份就涉案店面漏水问题及房租、水电缴纳问题进行了交涉；2.黄春敏提交的装修清单，该清单系单方制作，且未提供施工方的身份及资质说明，故对该证据本院不予采信；3.黄春敏提供的维修清单，该清单系黄春敏单方制作，未提供相应的合同及正式票据予以证实，故对该证据本院不予采信；4.黄春敏提供的光盘，未体现制作时间及在场人员情况，对该证据本院不予采信；5.蒋国兴、张日君提供的福建顺欣物业有限公司缴费通知单、仓山万达B1-18商铺欠费明细表，证明截止2017年8月案涉店面欠缴物业费、水电公摊费共计42490.6元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月21日，黄春敏通过中介公司福州鑫邦盛房产经纪服务有限公司与蒋国兴、张日君签订《租赁合同》及《补充条款》，合同约定：黄春敏承租坐落于福州市仓山区南侧交叉处）B1区（含B1-B7#楼、B14-B19#1层18商铺辅助用房，2层18商铺辅助用房），建筑面积242.78平方米；租赁期限自2014年9月6日至2020年9月5日止；租金：（2014年9月6日至2016年9月5日）月租金人民币29133元；第三年（2016年9月6日至2017年9月5日）月租金为人民币32047元；第四年（2017年9月6日至2018年9月5日）月租金为人民币35252元；每壹月在10日之前以汇款方式支付结算（先交租，后使用房屋）；押金为人民币58266元，作为有关费用（如装修、设施、水、电、气、电话费、物管等）的押金，待本合同期满或终止时，经蒋国兴验收房屋无损坏，所有费用结算清楚后蒋国兴应把押金如数无息退还黄春敏。但中途不得以押金抵租金；在租赁期间，蒋国兴保证负责并承担下列责任：……5.公共设施维修、维护的费用由蒋国兴负责；在租赁期间，黄春敏保证负责并承担下列责任：……4.租赁期满时，应及时将房屋交还蒋国兴，如因延误还房给蒋国兴造成损失，黄春敏负责赔偿……。5.按时缴纳租金，每逾期一日，由蒋国兴按月租金的千分之五加收滞纳金。逾期七天以上以违约论处……；装修期：蒋国兴给黄春敏免租装修期2014年7月22日至2014年9月6日；违约责任：1.任何一方未能履行本合同中规定的条款或违反国家有关法定法则的，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任一方承担；补充协议违约责任：1.在租赁期间如黄春敏提出违约，则蒋国兴没收黄春敏的押金作为违约金，且黄春敏不得破坏、拆除装修。2.在租赁期限内不论蒋国兴以何种理由提出要与黄春敏终止合同或者因蒋国兴的原因造成黄春敏无法正常经营的，蒋国兴应赔偿黄春敏直接和预期损失。3.黄春敏在承租期间，若出现任何安全隐患问题以及从事违反国家法律法规的行为与蒋国兴无关，由黄春敏自行负责。另查明：（一）黄春敏于2017年6月20日向租赁合同中出租方填写的电话号码183××××7999（该电话号码系中蒋国兴、张日君一方所留联系方式）发送短信“张小姐你好，我是万达租户，你们房子我们不租了，我们按合同办事就行，你们该赔的赔，我们该交的交”，该短信中明确表示“不租”，按文意理解为解除合同的意思。案涉店面租金已经缴纳至2017年6月，物业费已经缴纳至2015年2月，水公摊已经缴纳至2014年12月，电公摊已经缴纳至2014年12月。2017年9月25日，经黄春敏的申请，案涉店经面现场勘查，地面和墙体出现发霉情况。双方于2017年10月20日对案涉店面进行腾空交接。（二）黄春敏于2017年7月间向蒋国兴、张日君一方汇款8000元。本案争议焦点：1.黄春敏主张案涉店面存在渗水，蒋国兴、张日君一方违约是否成立？2.黄春敏主张《租赁合同》与《补充条款》已于2017年6月20日解除是否成立及其解除后果？1.黄春敏主张案涉店面存在渗水，蒋国兴、张日君一方构成违约是否成立？根据《中华人民共和国合同法》的第二百二十一条的规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案《租赁合同》第六条约定，仅约定蒋国兴一方在租赁期间公共设施维修、维护的费用由蒋国兴负责，但合同并未就具维修作出明确约定。现黄春敏一方并无证据表明存在渗水系原租赁房屋质量问题还是其装修原因造成的，亦未对渗水问题进行自行修复，也无相应的维修费用支出，故黄春敏主张案涉店面存在渗水，蒋国兴、张日君一方构成违约不成立。2.黄春敏主张《租赁合同》与《补充条款》已于2017年6月20日解除是否成立及其解除后果？首先，本案《补充条款》中违约责任第1条中“在租赁期间如黄春敏提出违约，则蒋国兴没收黄春敏的押金作为违约金，且黄春敏不得破坏、拆除装修”，根据该约定的上下文的文意，《补充条款》中违约责任第2条中是对蒋国兴解除权的规定，该条应当理解为黄春敏享有单方任意解除权。其次，黄春敏作为享有单方任意解除权一方于2017年6月20日通过短信通知的方式，向蒋国兴、张日君一方明确表示不再继续履行合同并主张按合同结算，黄春敏解除通知已到达蒋国兴、张日君，故黄春敏主张《租赁合同》与《补充条款》已于2017年6月20日解除成立。再次，在租赁期间黄春敏行使单方任意解除权，根据《补充条款》约定蒋国兴、张日君有权没收黄春敏的押金作为违约金，且黄春敏不得破坏、拆除装修。故黄春敏诉请返还押金及相应的装修损失，不成立。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案《租赁合同》及《补充条款》于2017年6月20日解除时，黄春敏支付租金至2017年6月份，其已按约定履行了缴付租金的义务，故蒋国兴、张日君诉请合同解除之后的7、8月份租金及迟延履行违约金没有依据，本院不予支持。本案《租赁合同》约定合同解除后，依约黄春敏应及时将房屋交还，如因延误还房给蒋国兴、张日君造成损失，黄春敏负责赔偿。《租赁合同》及《补充条款》对赔偿的具体标准作出约定，现蒋国兴、张日君诉请按以租金的标准计算合同解除后的占用费，既无合同依据，亦未提供具体损失依据，故本院不支持。但2017年6月20日合同解除后黄春敏未及时通知并将讼争店面交还对方，至2017年10月20日才完成案涉店面的腾空交接，构成交房迟延。蒋国兴、张日君在对方通知不履行合同义务并拒交租金时，未能及时处理，对损失扩大亦有过错。鉴于本案合同履行情况和合同性质，本院酌定迟交房延期间的占用费用按约定月租金标准70%计算，即2017年7月6日至2017年9月5日按月租金32047元标准、2017年9月6日至2017年10月20日按月租金35252元标准的70%计算，总计占用费为81482.4元{（32047元/月×2个月+35252元/月+35252元/月/31天×15天）×70%}，扣除2017年7月已付款8000元，黄春敏还应支付蒋国兴、张日君占用费73482.4元。根据合同约定，租赁期间的物业费、水电公摊费应由黄春敏一方负担，租赁期间的物业费、水电公摊费用由黄春敏一方按时缴纳，与蒋国兴、张日君无关。现蒋国兴、张日君未提供证据证明其已经实际缴纳案涉店面物业费、水电公摊费用，故蒋国兴、张日君诉请的物业费和水电公摊费，没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十九条、第二百二十一条规定，判决如下：一、蒋国兴、张日君与黄春敏于2014年7月12日签订的《租赁合同》及《补充条款》于2017年6月20日解除；二、黄春敏于本判决生效之日起十日内支付蒋国兴、张日君占用费73482.4元；三、驳回黄春敏的其他诉讼请求；四、驳回蒋国兴、张日君的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20640元（原告黄春敏一案），由黄春敏负担5274元，蒋国兴、张日君负担15366元。案件受理费20640元（原告蒋国兴、张日君一案），由蒋国兴、张日君负担18942元，由黄春敏负担1698元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 林 珲人民陪审员 Ｘ Ｘ人民陪审员 陈 瑜二〇一八年二月九日法官 助理 林 薇书 记 员 何雪华附注一：本民事判决书引用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期附注二∶执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。