江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终10777号上诉人（原审原告）：王延静，男，1972年7月20日生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：陶兴龙，上海鼎添律师事务所律师。委托诉讼代理人：李振华，江苏六典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱旭栋，男，1992年11月12日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：陈卫隆，男，昆山市花桥法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：昆山置轩不动产投资咨询有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇绿地国际家园香榭丽大道761号，统一社会信用代码：913205835810909473。法定代表人：刘远标，系该公司负责人。原审第三人：薛菲，男，1983年8月16日出生，汉族，住内蒙古包头市东河区。上诉人王延静因与被上诉人朱旭栋、昆山置轩不动产投资咨询有限公司（以下简称置轩公司）、原审第三人薛菲房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2017)苏0583民初2116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月29日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王延静上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判支持王延静诉讼请求或发回重审，案件受理费由朱旭栋、置轩公司负担。事实和理由：一、一审程序错误。置轩公司、薛菲参与了庭审，一审判决称置轩公司、薛菲经法院传唤无正当理由未到庭与事实不符。一审法院找薛菲进行了询问、调查，但一审判决对该情况只字未提。二、王延静、朱旭栋签订了存量房买卖合同，朱旭栋接收了王延静的购房款，向王延静出具了收条，而王延静却以不知道房屋出卖给王延静为由认为合同不成立，完全是颠倒黑白。三、即便法院认为薛菲与朱旭栋签订的房地产买卖居间协议不成立，也不影响王延静与朱旭栋签订的存量房买卖合同的效力。四、朱旭栋违背合同约定，未履行合同义务，完全是基于利益驱使，恶意违约，不应受到法律保护。朱旭栋辩称：一审法院查明房地产买卖居间协议签订在前，存量房买卖合同签订在后，签订存量房买卖合同是在履行房地产买卖居间协议。无论是哪一份合同，与朱旭栋发生房屋买卖合同关系的是薛菲，且朱旭栋在签订两份合同时对薛菲系置轩公司员工的事实不知情。整个交易过程中薛菲及中介方、王延静均隐瞒该事实。在涉案房屋没有过户的情况下，薛菲又将涉案房屋转让给了案外人尹克江。一审认定薛菲并无真实购买房屋的意思表示是正确的。从事民事活动应遵循诚实信用原则，薛菲作为房屋中介人员利用其具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势，签订买卖合同的目的是为了转售他人从中牟利，并非要购买涉案房屋。薛菲行为有违诚信原则，干扰了正常的市场交易秩序。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判置轩公司、薛菲二审未答辩。王延静向一审法院起诉请求：1、判决解除王延静与朱旭栋签订的花桥镇绿地国际家园圣心西环路99弄22号楼104室《存量房买卖合同》；2、判令朱旭栋退还房款2450000元；3、朱旭栋支付违约金490000元；4、朱旭栋支付以2450000元为本金，自2016年8月11日起至判决生效日止按银行同期贷款利率计算利息损失；5、朱旭栋赔偿王延静经济损失(现房价暂定3600000元，3600000元－本金2450000元－违约金490000元＝660000元；6、本案诉讼费用由朱旭栋。后在案件审理过程中，王延静于2016年7月4日向一审法院申请将原来诉讼请求变更为：1、判决解除王延静、朱旭栋签订的花桥镇绿地国际家园圣心西环路99弄22号楼104室《存量房买卖合同》；2、朱旭栋退还房款10万元；3、朱旭栋归还垫付购房中介费5万元；4、朱旭栋赔偿经济损失1072035元（计算方式：330万元－购房成本245元＋另案赔偿违约金20万元＋另案赔偿律师费2万元＋另案诉讼费2305元，合计1072035元）；5、本案诉讼费用由朱旭栋承担。一审法院认定事实：座落于昆山市××桥镇绿地国际家园圣心西环路99弄22号楼104室房屋，房屋产权证号为昆房权证花桥字第××号，土地使用证号为昆国用（2011）第Z13541号，房屋建筑面积为169.71平方米,房屋所有权书证上登记的所有权情况为朱旭栋单独所有。另查明：2016年7月3日，朱旭栋及其母亲薛季爱经原来为涉案房屋居间出租的置轩公司员工王虎电话联系安排在置轩公司的一装潢公司内与薛菲签订了一份《房地产买卖居间协议》。该《房地产买卖居间协议》约定：买受人（乙方）薛菲愿意委托居间方（丙方）昆山置轩不动产投资咨询有限公司以下列条件居间购买卖售方（甲方）朱旭栋的房地产。一、乙方为表示对丙方居间介绍的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金计人民币贰万元整，并同意待甲方接受本居间协议所述内容之后作为购房定金由丙方转付给甲方。二、买卖房地产：坐落：昆山市××桥镇圣心西环路99弄22号楼104室房屋；建筑面积169平方米;房产证编号：131043035。;户型：4室2厅3卫。房合同还约定在甲方交房给乙方前，甲方自行将该房地产现有的所有租赁合同解除（包括房屋内所有承租人与他人就上述房屋订立的租赁合同），且由甲方自行承担因此引发的费用。合同第三条，买卖条件。房价款：人民币贰佰肆拾万元整（小写2400000元整）；房价款的支付方式：1、首期房价款于2016年7月25日前（包括2016年7月25日），甲乙双方签订《房地产买卖合同》，乙方并于签订买卖合同当天支付给甲方部分房价款，计人民币伍拾捌万元整（580000元整），由此构成乙方支付给甲方首期房价款共计人民币陆拾万元整（含定金人民币贰万元整）；2、第二期房款，甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币壹佰柒拾伍万元整（1750000元整），以贷款的形式支付第二期房价款；3、尾款计人民币伍万元整（50000元整）由丙方代为保管（如甲乙双方当面交接该房屋，尾款由甲乙双方直接交付），甲方同意由丙方将该笔款项优先用于结清下述甲方所欠水、电、煤、有线电视、电话、物业等费用；合同第六条约定：在甲乙双方签订《房地产买卖合同》或类似能够证明买卖关系已经成立的合同当日，甲乙双方应各向丙方支付本协议约定的房价款的1%或单方2%作为丙方的佣金。合同第七条，经过甲、乙、丙三方友好协商，签订本协议后，违约责任：1、如果乙方未能履行本《房地产买卖居间协议》所述事项，导致双方的《房地产买卖合同》无法继续履行的，则由丙方转付甲方的定金不予返还，且经过友好协商乙方自愿向丙方支付按照本《房地产买卖居间协议》第三条第3.1款约定的房价款的2%作为补偿；如果甲方未能按照本《房地产买卖居间协议》所述事项，导致双方的《房地产买卖合同》无法签订或无法继续履行的，则甲方应向乙方双倍返还定金，且经过友好协商甲方自愿向丙方支付按照本《房地产买卖居间协议》第三条第3.1款约定的房价款的2%作为补偿。该《房地产买卖居间协议》落款处：卖售方（甲方）有朱旭栋签名；买受方（乙方）有王延静签名，买受方栏下代理人处有薛菲签名；居间方（丙方）有置轩公司盖章确认及经办人王虎签名。朱旭栋对于买受方（乙方）王延静签名辩称在2016年7月3日签订居间合同时并没有王延静的签名，是后来在2016年8月10日王延静与朱旭栋签订《存量房买卖合同》时，薛菲趁朱旭栋不注意时让王延静在居间协议上的乙方栏处补签的。对此王延静在庭审在也承认2016年7月3日签订《房地产买卖居间协议》时王延静不在现场，该其签字系王延静后来补签的。2016年8月初置轩公司的员工王虎电话通知朱旭栋方于2016年8月10日至昆山市××桥镇签订正式的买卖合同，后朱旭栋按居间方员工王虎通知于2016年8月10日签订了《存量房买卖合同》。朱旭栋称在签订该《存量房买卖合同》前，朱旭栋向原居间经办人询问房屋价格情况，居间经办人王虎称房屋价格没有上涨，后薛菲向朱旭栋说：“这个合同的乙方就写我叔叔的名字”，当时薛菲的叔叔王延静就在存量房买卖合同的乙方处签上了名字，在签《存量房买卖合同》的过程中，薛菲又趁朱旭栋不注意时让王延静在《房地产买卖居间协议》上的乙方处补签了王延静的姓名。2016年8月10日朱旭栋与王延静签订《存量房买卖合同》一份，该《存量房买卖合同》对房屋基本情况、房屋其他情况、房屋价款、付款方式、乙方逾期付款违约责任、甲方逾期交房违约责任、关于房屋及其附属设施物品的承诺、房屋原有户籍迁移、房屋权属转移登记、土地使用变更登记、交易税费等进行了约定。该《存量房买卖合同》第四条付款方式约定：乙方于2016年7月3日前给付甲方购房定金20000元（购房定金可冲抵购房款），甲方在收到乙方购房定金的同时，将该房屋的所有权证、土地使用权证交给经纪机构，经纪机构出具收件凭证。房屋买卖无法成交的，经纪机构应及时归还上述“双证”；乙方本合同第三条约定房屋价款，向甲方在2016年8月15日前付清。合同第六条、房屋交付：甲方应于2016年9月10日前腾空该房屋，并将上述房地产交付给乙方。合同第七条、甲方逾期交房违约责任：甲方未能按约定期限将该房屋及其附属设施、物品交付给乙方的，按逾期时间，分别作中下处理：逾期不超过15天，自本合同第六条约定的房屋及其附属物品交付期限之第二天起，至房屋及其附属物品实际交付之日止，每逾期一天，甲方按天向乙方支付本合同第三三条约定的房屋价款的0.05%R违约金，合同继承履行。逾期超过15天后，乙方有权解除合同。自解除合同通知送达之日起7天内，甲方将已收房款退还给乙方，并按本合同第三条约定的房屋价款的20%支付违约金。经双方协商继续履行合同的，自本合同第六条约定的房屋及其附属物品交付期限之第二天起，至房屋及其附属物品实际交付之日止，每逾期一天，甲方按天向乙方支付本合同第三条约定的房屋价款的0.05%的违约金，合同继续履行。合同第十一条、关于房屋权属转移登记的约定：甲乙双方定于2016年10月10日前办理房屋权属转移登记手续，如因一方责任致使未能按期办理的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任（不作累加），造成对方其他损失的，需另行赔偿。逾期超过15天后，无责任一方有权解除合同。责任方向另一方支付本合同第三条约定的房屋价款的20%的违约金，同时退房退款。双方协商继续履行合同的，自约定期限之第二天起，至实际办理手续之日止，每逾期一天，责任方按天向另一方支付本合同第三条约定的房屋价款的0.05%的违约金，合同继续履行。合同第十三条、关于交易税费和其他相关权益的约定：房屋买卖过户过程中应当缴纳的有关税费由乙方承担。该合同下方有朱旭栋、王延静签字确认。王延静代理人庭审陈述王延静与朱旭栋洽谈涉案房屋买卖系通过薛菲打电话找到王延静的，2016年7月3日签订《房地产买卖居间协议》时薛菲有与王延静通过电话进行确认。对于王延静的该陈述内容，一审法院要求王延静提交电话通话记录或短信或微信往来记录予以佐证，王延静未能提供该证据。朱旭栋称其签订《房地产买卖居间协议》时及签订《存量房买卖合同》时均不知晓薛菲系置轩公司的员工，是在朱旭栋母亲在向置轩公司借用房产证时才知晓薛菲系置轩公司的员工。朱旭栋知晓薛菲为置轩公司员工后，朱旭栋向昆山市市场监督管理局花桥经济开发分局及消费者协会对置轩公司业务员隐瞒身份招揽业务的情形进行了反映。并于2016年9月26日委托其伯伯刘馥全权办理涉案房屋的撤销备案和退款等事宜，后于2016年10月8日，刘馥荪向昆山市住房和城乡建设局寄送了“情况说明”称由于房屋中介公司的违规、违法行为进行了投诉，并表示不再继续交易、退还房款并取消房产备案，并追究相应的责任。2016年12月2日，昆山市住房和城乡建设局向置轩公司发发一份《整改通知书》，该《整改通知书》载明：近期，我局接到市民关于你公司违规从事房地产经纪活动的投诉，经调查核实，你公司在从事××花桥经济开发区××西××路××室房屋买卖经纪业务期间，存在隐瞒薛菲为公司员工身份招揽业务的情形，鉴于你公司存在上述违规行为，现责令你公司对照房地产经纪相关规定予以整改，切实规范企业及执业人员经纪行为，整改期间暂停网签。还查明：薛菲系置轩公司的员工，与《房地产买卖居间协议》上居间方的经办人系同一公司员工，且薛菲或王虎及置轩公司均未将该实际情形告知朱旭栋。2016年7月3日，薛菲向朱旭栋支付了转购房意向金2万元。2016年7月16日，薛菲通过手机银行转账向朱旭栋的母亲薛季爱转账支付80000元。2016年7月15日，王延静和薛菲转账支付20万元。王延静庭审陈述该20万元，期中10万元由薛菲作为其代理人向朱旭栋支付10万元，另10万元中的5万元是作为中介费留在薛菲处，剩余5万元作为合同约定购房尾款由中介保管。王延静、朱旭栋庭审一致承认王虎是双方居间的承办人。王延静、薛菲均庭审陈述：王延静系薛菲爸爸的朋友，薛菲来时称呼王延静“叔叔”。薛菲在回答一审法院询问与王延静有无经济往来时，回答王延静有委托其买房并向其银行转账100万元，但薛菲未提交书面的委托凭证，或王延静应向其支付100万元的依据。薛菲经一审法院询问其陈述本案所涉的《房地产买卖居间协议》系在置轩装潢公司内签订的，这点与朱旭栋陈述吻合。王延静于2016年7月29日以付购房款名义向朱旭栋的母亲薛季爱汇款50万元、于2016年8月10日以付购房款名义向朱旭栋的母亲薛季爱汇款165万元、于2016年8月11日以付购房款名义向朱旭栋的母亲薛季爱汇款10万元。2016年8月10日，朱旭栋以出售方名义出具一份房款收据。该房款收据载明：现本人朱旭栋于2016年8月10日收到王延静支付的购购买昆山市××桥镇圣心西环路99弄22号104室房屋地房款共计人民币235万元（包含之前支付的购房定金贰万元整）。备注：以上购房款购买方尚有壹拾万元人民币整未支付给出售方，需在明日以转账形式支付给出售方。朱旭栋于2017年2月4日通过其薛季爱向王延静汇款2250000元。2016年8月13日，朱旭栋向其涉案房屋的原租赁人杨燕发出微信：“小杨，你直接跟下家小薛联系，电话188××××5835”。后朱旭栋为履行交房义务，与涉案房屋的原承租人解除并终止了租赁合同，退还了原承租人的剩余租金及押金。再查明：第三人薛菲中国工商银行股份有限公司昆山花桥支行开户的账号为：62×××80自2016年1月1日至2016年12月31日期间的交易明细显示：王延静于2016年7月15日向薛菲汇款200000元；王延静于2016年10月24日向薛菲汇款30万元；王延静于2016年11月15日向薛菲汇款40万元。王延静及第三人薛菲称其两人一直有经济往来关系，但均未提供其他证据予以佐证。另薛菲系王延静对于该款是委托其购买其他房屋所打的款项，但王延静及第三人薛菲均未提交证据证明委托购买其他房屋的事实。还查明：2017年6月10日，置轩公司向王延静出具一张收据。该收据载明：交款单位王延静，收款方式：现金。人民币：伍万元整；收款事由：房屋买卖服务费。置轩公司通过其员工王虎银行账号以退还购房尾款名义向王延静中国工商银行上海市梅陇支行的银行账号：62×××92汇款50000元。一审法院在审理本案过程中要求王延静提交其与薛菲在签订《房地产买卖居间合同》前六个月的电话往来记录及2016年7月3日签订《房地产买卖居间合同》当日的通话记录、王延静与薛菲的在签订合同的前后六个月内的银行往来交易明细以证明其主张，但王延静、第三人薛菲均未提交。一审法院在审理过程中因部分案件事实需当事人本人到庭陈述，并在庭审中要求王延静方代理人通知王延静本人到法庭参加诉讼接受法庭询问调查,但王延静并未到庭参与诉讼。又查明：案外人项桃霞、尹克江以原告身份以买卖合同纠纷为由于2017年2月24日向一审法院提起诉讼。该案经一审法院立案受理，案号为：(2017)苏0583民初4116号。(2017)苏0583民初4116号的诉讼主体为：项桃霞、尹克江与薛菲、苏州爱之湾房产经纪有限公司（以下简称爱之湾经纪公司）、第三人朱旭栋。案外人项桃霞、尹克江在(2017)苏0583民初4116号案件提出的诉讼请求为：1、判决被告支付原告违约金200000元；2、判决被告支付原告律师费20000元；3、被告承担本案诉讼费。(2017)苏0583民初4116号案件查明的事实为：2016年9月20日，尹克江、项桃霞与薛菲签订了《转让协议》，转让协议中载明朱旭栋为出卖方，薛菲为转让权人，尹克江、项桃霞为买受方，协议条款前载明“因出卖方和转让权方有买卖此房的购房协议，所以需三方出此转让协议”，协议约定项桃霞、尹克江购买位于昆山市××桥镇绿地国际家园圣心西环路99弄22号楼104室房屋，房屋产权证号昆房权证花桥字第××号，土地使用证号昆国用（2011）第Z13541号，房屋建筑面积为169.71平方米，房屋价款为3300000元。在协议中约定付款方式为分期付款：1、买受人于2016年9月8日，已支付购房定金50000元给转让权人薛菲，担保方苏州爱之湾房产经纪有限公司；2、买受人于2016年9月20日前，已追加购房金为150000元给转让权人薛菲，担保方苏州爱之湾房产经纪有限公司；3、买受人于过户成功后买受人不动产证出来当日，支付1650000元给转让权人薛菲；4、不动产证和贷款合同出来后，待出卖方提供物业费发票、电费发票，结清水费、燃气费、钥匙后，支付尾款50000元给转让权人薛菲。同时，协议第三条中约定：1、买卖双方约定2016年10月11日之前，共同前往昆山市房产交易中心办理房屋权属转移登记的约定。交易过程中所产生的一切税费及过户手续费都由买受人承担，若在交易过程中如因产权问题导致无法成功办理过户手续和房屋缴税的则视为出卖人违约，由出卖人承担违约责任。2、买卖双方同意共同委托担保方苏州爱之湾房产经纪有限公司办理该房屋过户手续，如买卖双方出现违约行为，根据合同规定追究违约责任，定金将双倍赔偿，并所产生的一切合理费用包括过户当天支付的相关服务费及律师费由违约方承担。该转让协议尾部由转让权人处由薛菲签字，买受方处由项桃霞、尹克江签字，见证方为爱之湾经纪公司。2016年9月21日，项桃霞、尹克江将200000元定金支付给薛菲，薛菲作为收款人向项桃霞、尹克江开具了定金收据。爱之湾经纪公司经办人杨爱玲在定金收据中手写“该笔定金本公司自愿承担购房风险”。另查明，项桃霞、尹克江另提交了一份《房地产买卖居间协议》，该居间协议即转让协议中所提及的出卖方与转让权方的购房协议，签订日期为2016年7月3日，该居间协议载明买受方薛菲购买卖售方朱旭栋的房地产，即位于昆山市××桥镇绿地国际家园圣心西环路99弄22号楼104室房屋，房屋价款2400000元，居间协议中对于付款方式、过户交易、违约责任等作了相应约定。该居间协议尾部卖售方处由朱旭栋签字，买受方处由王延静签字，买受方下方代理人处由薛菲签字确认。薛菲称其系代理王延静签字从朱旭栋处购买涉案房屋，再代理王延静将房屋转卖给项桃霞、尹克江，转让协议中的实际转让方应是王延静，薛菲系作为王延静代理人与项桃霞、尹克江签订的转让协议。薛菲另称，其与项桃霞、尹克江签订转让协议时已告知房屋登记在朱旭栋名下，其已向朱旭栋支付了购房款，故有权出售涉案房屋，项桃霞、尹克江对此情况是知晓的。审理中薛菲提交了一份存量房买卖合同，卖方为朱旭栋，买方为王延静，合同约定由王延静购买朱旭栋名下的昆山市××桥镇绿地国际家园圣心西环路99弄22号楼104室房屋，房屋总价2400000元，合同对付款方式、违约责任等作了相应约定。薛菲称由于朱旭栋违约不愿继续交易，故客观上也造成了其对项桃霞、尹克江的履行不能。项桃霞、尹克江对于存量房买卖合同的真实性认可，但项桃霞、尹克江称签订转让协议时薛菲并未表示其与王延静有代理关系，项桃霞、尹克江一直以为薛菲系房屋实际转让人，故项桃霞、尹克江认为转让协议中其合同相对方为薛菲，并要求薛菲承担相应的违约责任。审理中薛菲亦陈述，协议签订过程中项桃霞、尹克江均是与薛菲协商沟通的，项桃霞、尹克江并未见过王延静，所有材料原件亦是薛菲携带提交与项桃霞、尹克江沟通的。薛菲称王延静系其父亲的朋友，其称呼王延静为叔叔。再查明，因涉案房屋不能过户，2016年10月19日薛菲向项桃霞、尹克江出具承诺书。该承诺书内容为：因买卖房屋昆山市××桥镇绿地国际家园圣心西环路99弄22号楼104室房屋转卖方个人原因不能过户给买方，本人薛菲承诺定金200000元将在2016年10月24日前返还给项桃霞，并承诺在2016年11月10日前赔偿违约金200000元。爱之湾经纪公司在该承诺书下方作为见证方盖章确认。现薛菲已将200000元定金退还给项桃霞、尹克江。又查明，2017年1月1日，项桃霞、尹克江与江苏东恒（苏州）律师事务所签订了委托代理合同，委托其代理参与本案诉讼，代理费20000元，江苏东恒（苏州）律师事务所已向项桃霞、尹克江开具了20000元的增值税发票。薛菲认为律师费过高，实践中律师费不应由其承担。后一审法院于2017年5月16日作出(2017)苏0583民初4116号民事判决，判决：“一、被告薛菲支付原告尹克江、项桃霞违约金200000元，于本判决生效后十五日内履行完毕。二、被告薛菲支付原告尹克江、项桃霞律师代理费20000元，于本判决生效后十五日内履行完毕。三、驳回原告尹克江、项桃霞的其他诉讼请求。”。(2017)苏0583民初4116号民事判决现已生效，一审法院对于该案中审理查明的事实予以认定。(2017)苏0583民初4116号民事判决生效后，王延静向尹克江、项桃霞支付了该判决确定的由薛菲承担的向尹克江、项桃霞支付违约金、律师代理费、诉讼费合计222305元款项。上述事实有房地产买卖居间协议、存量房买卖合同、房屋所有权证、银行汇款凭证、(2017)苏0583民初4116号民事判决书、房款收据、一审法院询问笔录、庭审笔录等证据在案佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，房屋买卖合同成立的条件是合同双方具备房屋买卖之真实意思表示。房屋中介利用交易优势从卖房人手中“购买”房屋，约定在办理房屋手续时过户给不确定的第三方，最终由实际买房人支付价款，该种情形下，房屋中介人员并非真实买房人，并无真实购买房屋之意思表示，双方签订的所谓的房屋买卖合同并不成立。此种情形出卖人在得知与其签订房屋买卖合同的买房人为中介身份后不同意继续履行合同的，出卖人仅应返还已收取的房款，不应承担违约责任。根据本案现已查明的事实，一审法院认为王延静与朱旭栋之间的房屋买卖合同关系不成立，真实与朱旭栋发生房屋买卖合同关系的是第三人薛菲。理由有：一、2016年7月3日签订的《房地产买卖居间协议》的合同签订人为朱旭栋与第三人薛菲，王延静主张薛菲为其代理人其没有提供任何有效证据予以证实；故王延静主张薛菲为其代理人的主张不成立；二、根据薛菲陈述《房地产买卖居间协议》上王延静的签名系薛菲让王延静再签名的；王延静主张薛菲为其代理人，但王延静、薛菲经一审法院传唤其本人到庭接受法院询问，王延静无正当理由拒不到庭参加诉讼接受法院询问，故王延静应承担不利的法律后果。三、已生效的(2017)苏0583民初4116号民事判决认定本案所涉的花桥镇绿地国际家园圣心西环路99弄22号楼104室在再次对外出售转让时的转让权人为第三人薛菲，且该判决判决第三人薛菲对再次出售的买房人承担违约责任，王延静主张薛菲为其代理人与该生效判决相违背。第三人薛菲系本案居间签订《房地产买卖居间协议》的居间方置轩公司的工作人员，其在与朱旭栋签订《房地产买卖居间协议》隐瞒其为居间方的工作人员。且在2016年7月3日与朱旭栋签订《房地产买卖居间协议》后，在涉案房屋未进行过户的情况下又于2016年9月20日再次将涉案房屋转让给案外人尹克江、项桃霞，第三人薛菲系中介人员并无真实购买房屋的意思表示，故其与朱旭栋签订的《房地产买卖居间协议》也未成效成立。现朱旭栋拒绝履行合同将涉案房屋过户，朱旭栋的主张具有事实和法律依据，一审法院予以支持。朱旭栋在出售房屋的过程中收取的款项235万元，朱旭栋已退还225万元，剩余10万元，应由第三人薛菲退还。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第九十四条、第四百二十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回王延静的全部诉讼请求。案件受理费35774元，由王延静负担。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审另查明，王延静于2016年8月19日转账20万元至郭晓凤账户，摘要为购房款；王延静于2016年8月22日转账10万元至郭晓凤账户，备注为购房款。王延静本人于二审中陈述2016年10月24日转账给薛菲的30万元是付给薛季爱的首付。二审又查明，昆山市住房和城乡建设局于2016年10月28日向置轩公司法定代表人刘远标作调查询问笔录，刘远标陈述王延静当时想暂时不办理过户手续，称产权证要写他儿子的名字，儿子的身份证要开后门去办理，希望卖家一起到公证处进行房屋委托买卖公证，但卖方并没有同意。昆山市住房和城乡建设局于2016年11月9日向薛菲做调查询问笔录，薛菲陈述房屋买卖居间协议上王延静的签字是2016年8月10日补上去的，因为王延静一直出差在外很忙，且都是家里人，其就帮王延静代付了10万元，王延静很快就转账还了，存量房买卖合同上买方王延静的联系电话填的是其的电话是因为后续的手续王延静都要委托其去办理。以上事实由一审法院调取的昆山市住房和城乡建设局调查询问笔录、当事人陈述等证据予以证实。本案二审争议的焦点是王延静与朱旭栋之间是否成立房屋买卖合同关系。本院认为，房屋买卖合同成立的要件是合同双方当事人存在房屋买卖的真实意思表示。本院综合涉案合同签订情况、履行情况以及日常经验法则作如下分析：一、房地产买卖居间协议系由薛菲与朱旭栋签订，协议首段内容记载的买受人是薛菲，落款处的王延静签字是2016年8月10日补签，现无证据证明薛菲在与朱旭栋签订该协议时已告知朱旭栋房屋的买受人系王延静；二、虽存量房买卖合同系王延静本人与朱旭栋签订，但存量房买卖合同上王延静的联系电话留存的仍是薛菲的电话，相关的后续操作甚至是再度卖房也由薛菲处理；三、置轩公司法定代表人刘远标在昆山市住房和城乡建设局所作的调查询问笔录可知王延静当时想暂时不办理过户手续，要过户给儿子，希望卖家一起到公证处进行房屋委托买卖公证，但卖家不同意，根据该陈述可知王延静要求卖家以进行房屋委托买卖公证替代过户，该要求内容与一般房屋买卖合同约定不符；四、根据薛菲与第三人尹克江、项桃霞于2016年9月20日签订的转让协议可知薛菲作为转让权人于2016年9月8日即已收取第三人5万元购房定金，而该时间较朱旭栋签订存量房买卖合同时间间隔一个月不到，且与王延静有关要将涉案房屋过户给儿子的说法不符；五、涉案房屋再次转让的价款高达330万元，约定的过户时间为2016年10月11日前，而王延静与朱旭栋签订的存量房买卖合同约定的过户时间为2016年10月10日前，两个时间完全衔接，且收款以及转让手续均由薛菲处理，后续相应的违约责任亦由薛菲个人承担；六、薛菲系置轩公司员工，其在签订房地产买卖居间协议以及协议后续履行过程中均未向朱旭栋进行披露，在签订存量房买卖合同时留了自己的电话作为联系电话，并在签订存量房买卖合同一个月内即将涉案房屋再次出售，差价达90万。综上，根据民事诉讼证据高度盖然性规则，本院认定涉案房屋买卖合同关系发生在朱旭栋与薛菲之间且因薛菲滥用中介交易优势购房后倒卖房屋而导致合同未成立，双方之间不存在真实的房屋买卖意思表示。朱旭栋在出售房屋过程中收到235万元，其中225万元由王延静支付，10万元由薛菲支付，朱旭栋已退还王延静225万元，剩余10万元应由朱旭栋退还薛菲，至于王延静与薛菲、置轩公司之间有关首付款以及中介费的退还问题由王延静与薛菲、置轩公司另行处理。因朱旭栋与王延静之间并未成立房屋买卖合同关系，故其向朱旭栋主张违约损失缺乏依据，对此不予支持。综上所述，王延静的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35774元，由上诉人王延静负担。本判决为终审判决。审判长  陈斌审判员  顾平审判员  赵东二〇一八年二月二十六日书记员  郭玮