江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏02民终4968号上诉人(原审被告)：王雪平,男,1976年4月26日生,汉族，住浙江省宁波市鄞州区。委托诉讼代理人：张建辉，浙江天远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李焕明,男,1968年10月18日生,汉族，住江苏省常州市天宁区。委托诉讼代理人：陈荣昌，江苏常元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赖泽君,女,1971年4月26日生,汉族，住江苏省常州市天宁区。委托诉讼代理人：陈荣昌，江苏常元律师事务所律师。原审被告:无锡米利投资有限公司,住所无锡市XXX397、399-201。法定代表人：王雪平，该公司总经理。上诉人王雪平因与被上诉人李焕明、赖泽君、原审被告无锡米利投资有限公司(以下简称米利公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省无锡市梁溪区人民法院（2017）苏0213民初5787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王雪平上诉请求：撤销江苏省无锡市梁溪区人民法院(2017)苏0213民初5787号民事判决第一、三、四项内容，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；维持该民事判决第二项内容；被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、房屋租赁合同中甲方为被上诉人李焕明、赖泽君两人，只有李焕明签字，赖泽君没有签字，合同没有生效。二、涉案房屋存在多处私建、改建，属于违法建筑。三、房屋租赁合同载明租赁的房屋是无锡市397、399-101，在第一次庭审后被上诉人改变起诉时和庭审中的说法，改称租赁的房屋是无锡市397、399-201，法庭予以默许，违反程序规则。四、合同约定的涉案房屋面积与实际不符。五、一审法院未根据上诉人要求将简易程序转为普通程序，程序违法。李焕明、赖泽君辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，上诉人的上诉无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。米利公司未出庭答辩。李焕明、赖泽君向一审法院起诉请求：1、判令李焕明、米利公司继续履行双方于2015年11月9日签订的《房屋租赁合同》；2、判令李焕明、米利公司共同向原告支付自2016年7月5日至2017年7月4日的租金140万元及滞纳金38.325万元；3、判令李焕明、米利公司向原告支付违约金42万元；4、本案诉讼费由李焕明、米利公司承担。事实和理由：2015年11月9日，王雪平与其签订租赁合同承租其名下无锡市397、399-101部分房屋。后王雪平开办了米利公司并使用该房屋经营至今。根据合同约定，王雪平应于2016年6月26日前一次性支付2016年7月5日至2017年1月4日的租金70万元，于2016年12月25日前一次性支付2017年1月5日至2017年7月4日的租金70万元，但至今未付。其多次向王雪平发函催讨，但王雪平仍拒不支付。米利公司作为实际承租人也应当与王雪平连带承担合同义务。一审法院认定事实：2015年11月9日，李焕明、赖泽君与王雪平签订《房屋租赁合同》1份，约定：王雪平承租无锡397、399-101部分房屋，房屋建筑面积合计1400平方米。承租用途金融产业。租赁期限伍年，自2016年1月5日起至2021年1月4日止，此前免租期为55天，即2015年11月11日-2016年1月4日为免租期，免租期内不计算租金，从2016年1月5日起正式计算租金。如因王雪平原因提前终止合同则王雪平还需承担免租期内的租金。租金第一年为140万元整，第二年不变，第三、四、五年开始每年以3%递增。第一年：2016年1月5日-2017年1月4日租金为140万元，第二年：2017年1月5日-2018年1月4日，租金为140万元……。所有租金先付后用，按每6个月为一个租赁期，合同签订之日起三日内支付第一个租赁期租金70万元，此后每期租金应提前十日由王雪平一次性支付。王雪平于本合同签订之日起七日内一次性交纳保证金12万元，合同履行期内，王雪平严格履行了合同义务、租赁房屋及设备设施未有损坏、未有拖欠费用、未有损害或可能损害出租方利益的行为或潜在风险，出租方将此保证金在合同期满后无息退还。王雪平如不能按约支付租金、水电费、物业费等费用的，每逾期一日，应按所欠金额的千分之五支付滞纳金和相当于总租金20%的违约金。该合同甲方出租方处仅有李焕明一人的签名。后王雪平支付了12万元履约保证金和70万元租金。2016年1月27日，王雪平注册成立米利公司，公司住所为无锡市××397397-201，王雪平为法定代表人。李焕明分别于2017年5月12日、2017年5月24日，向王雪平（米利财富）寄送催款函，要求王雪平支付租金等事宜。另查明，李焕明与赖泽君（曾用名：赖宝珍）于1992年9月4日登记结婚，无锡市397，399-101室房屋登记在李焕明和赖泽君名下，建筑面积1063.45平方米；无锡市397，399-201室房屋登记在李焕明和赖泽君名下，建筑面积1859.79平方米。审理中，该院至现场勘察，实际情况：租赁场地位于无锡市明珠大厦，一楼为招商银行、手机店、凯司令蛋糕店等店铺；二楼有两层，米利公司位于XXX××楼，梁溪区瑞尧四季餐饮店位于XXX××楼，两家店店门面对面，二楼另有几家店铺在经营。审理中，王雪平、米利公司表示：在承租期间，原告曾对涉案房屋进行装修改建，影响其正常经营；合同约定的出租场所是无锡市397，399-101部分房屋，但其实际经营场地为无锡市397，399-201部分房屋，实际经营场所与合同约定不一致，且租赁场所实际使用面积在1000平方米左右，与合同约定面积也不符。对此，李焕明、赖泽君认可装修改建事实，但认为并未影响被告经营；合同所约定的无锡市397，399-101部分房屋中101系笔误，实际出租场所为无锡市397，399-201部分房屋，租赁面积根据权证显示无锡市397，399-201为1859.79平方米，而实际出租的面积就是1400平方米，双方进户交接时进行过丈量。关于租赁房屋目前状况，王雪平、米利公司表示其于2017年6月13日停业并搬离了承租房屋，门关着，一些桌椅材料等东西原告不让搬。对此，原告表示仅是协商过搬走事宜，但当时仍表示要继续履行合同，且目前被告尚有东西未搬走。一审法院认为，本案争议焦点为《房屋租赁合同》的效力如何，若有效，合同是否应继续履行，以及违约责任应当如何承担。第一、关于《房屋租赁合同》的效力。《房屋租赁合同》虽仅有李焕明一人签名，但李焕明、赖泽君系夫妻，且在本案中共同作为原告主张相应权利，视为对该合同项下权利的追认，《房屋租赁合同》成立且生效。对被告提出的原告对承租房屋进行了改建，不能排除违法建筑的可能，故租赁合同无效的抗辩意见，目前并无证据相印证，故该院不予采纳。第二，鉴于目前米利公司已停止经营，《房屋租赁合同》确无法继续履行，故《房屋租赁合同》应予解除。但对于未支付的房屋租金，王雪平理应按照租赁合同的约定支付。关于被告抗辩称原告提供的房屋面积仅有1000平方米，应按照1000平方米支付房屋占用使用费的意见，无相应证据证明，该院不予采纳。被告认为因原告装修改造致使其无法经营，亦未提供相应证据证明，该院不予采纳。李焕明、赖泽君要求王雪平支付自2016年7月5日至2017年7月4日的租金140万元，该院予认支持。第三，关于违约责任，王雪平未按照合同约定支付租金，应当承担相应违约责任，根据双方签订的租赁合同，李焕明、赖泽君主张滞纳金38.325万元和违约金42万元，超出法律保护范围，该院参照现行民间借贷司法解释中对年利率24%的上限法律保护，依照公平原则和诚实信用原则，确定王雪平应支付违约金33.6万元。第四，关于责任主体。米利公司实际使用承租房屋，应当负有腾房义务，但根据租赁合同相对性，其并无支付租金的义务。一审法院判决：一、解除李焕明、赖泽君与王雪平于2015年11月9日签订的房屋租赁合同。二、无锡市米利投资有限公司于判决生效之日起10日内搬离并腾空无锡市397，399-201，并将该房屋交付李焕明、赖泽君。三、王雪平于判决生效之日起10日内支付李焕明、赖泽君自2016年7月5日至2017年7月4日的房屋租金140万元。四、王雪平于判决生效之日起10日内支付李焕明、赖泽君违约金、滞纳金33.6万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回李焕明、赖泽君的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计12213元（已由李焕明、赖泽君预交），由王雪平负担，王雪平于判决发生法律效力之日起10日内将所负担的诉讼费直接给付李焕明、赖泽君。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本案二审争议焦点为：一、《房屋租赁合同》仅有李焕明一人签名是否生效？二、涉案房屋是否存在多处私建、改建，是否属于违法建筑以及实际承租的房屋面积问题？三、一审程序是否违法？本院认为，关于争议焦点一，《房屋租赁合同》虽仅有李焕明一人签名，但李焕明、赖泽君系夫妻，且在本案中共同作为原告主张相应权利，视为对该合同项下权利的追认；合同签订后，王雪平对房屋进行了装修并使用，赖泽君对此也无异议，李焕明为租金向其发过催款函，双方已经以实际行为在履行合同，因此《房屋租赁合同》成立且生效。故对王雪平关于《房屋租赁合同》仅有李焕明一人签名合同未生效的上诉理由不予支持。关于争议焦点二，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对是否属于违法建筑的认定权属于相关行政主管部门，法院无权认定，王雪平一直未能提供相关证据证明其主张，相反李焕明提供了无锡市397，399-101，399-201房屋产权证。关于王雪平主张的承租的涉案房屋实际面积与合同约定面积不符的问题，王雪平也未提供证据予以证明。因此，王雪平应承担举证不能的法律后果，故对王雪平的该项上诉理由不予支持。关于争议焦点三，一审第一次庭审中，李焕明代理人陈述涉案房屋是合同所约定的无锡市397，399-101部分房屋，庭审结束后其进行补充说明，399-101是笔误，实际应为399-201，并提供了相关证据。一审随后进行了第二次庭审，对李焕明方提交的结婚证、房屋所有权证、共有权证、国有土地使用权证等证据，王雪平方提交的397，399-101、201房屋施工图纸进行了质证，并组织双方进行了现场察看，结合米利公司工商营业执照登记的住所地，综合分析认定案件事实，程序并无违法之处。关于一审法院未根据上诉人要求将简易程序转为普通程序问题，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三条规定，当事人就适用简易程序提出异议，人民法院认为异议成立的，或者人民法院在审理过程中发现不宜适用简易程序的，应当将案件转入普通程序审理。也就是说，法院对于程序异议具备法定的审查权，再者本案属于事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，且不存在适用简易程序审理的除外情形。故一审法院适用简易程序审理判决并无违法之处。综上所述，王雪平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24426元，由王雪平负担。本判决为终审判决。审判长  王作化审判员  陈丽芳审判员  郭继光二〇一八年二月十二日书记员  刘 英