上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终1125号上诉人（原审原告、反诉被告）：胡海北，男，1969年5月20日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：胡海南（系胡海北之兄），住安徽省芜湖市繁昌县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张志国，男，1978年10月27日生，汉族，住江苏省南京市六合区。委托诉讼代理人：李秋实，上海汇筠律师事务所律师。上诉人胡海北因与被上诉人张志国房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初61236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡海北上诉请求：撤销一审判决第三项，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：合同到期后，双方协商续租事宜，在协商期不应按每日人民币1,500元支付房屋使用费。由于涉案房屋损坏，房东拒绝维修，胡海北只能对涉案房屋进行了维修，支付了材料及人工费66,638元，根据合同约定，该款应由张志国承担，张志国另应按月租金两倍向胡海北支付违约金。张志国辩称：不同意胡海北的上诉请求，要求维持原判。胡海北向一审法院起诉请求：1、判令张志国支付违约金48,000元（24,000元×2月）；2、判令张志国归还保证金46,640元；3、判令张志国赔偿对房屋进行维修的材料和人工费，合计66,638元；4、扣除延长期租金8,800元，第三年增加的租金8,160元，以及物业费31,952.52元后，张志国应退还胡海北钱款合计为112,365.48元。张志国向一审法院提起反诉请求：1、判令胡海北支付2016年12月23日至2017年1月19日期间拖欠的房租共计：42,000元（1,500元×28天）；2、判令胡海北补齐自2015年12月12日至2016年12月22日期间欠缴的差额租金：9,600元（800元×12月）；3、判令胡海北支付逾期支付租金的滞纳金：7,664元（42,000元×0.5%×28天+800元×0.5%×446天）；4、判令胡海北支付违约金48,000（24,000元×2月）；5、判令胡海北支付2014年1月至2017年1月15日拖欠的物业费：32,396.31元（2.2平方米/月×403.44×天数）；6、判令胡海北支付拖欠2016年12月和2017年1月期间的水费及滞纳金，共计1,708.70元（1,329元+379.7元+46.10元）；2016年12月、2017年1月期间的电费，共计7,206.85元（6,942.1元+518.89元）；7、判令胡海北支付房屋还原拆旧、垃圾外运等费用48,000元。以上各项合计：196,575.86元。一审法院认定事实：2013年12月13日，胡海北作为承租方（合同乙方）与出租方（合同甲方）曾某的委托代理人严明娜签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落在上海市浦东新区XX路XX号XX楼（以下称为涉案房屋）出租给乙方，建筑面积为403.44平方米。房屋租赁期自2013年12月12日起至2016年12月22日止。房屋月租金为23,320元，租金贰年内不变，第三年起租金调整为每月24,000元。乙方应于每付款月提前10日向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的0.5%支付滞纳金。乙方支付租金的方式如下：每三（个）月一支付，每次提前10天，先付后用。甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方交付房屋租赁保证金，保证金为贰个月的租金，计46,640元。甲方收取保证金应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业管理、车位等费用由乙方承担。租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的五日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。合同还约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按1,500元每天向甲方支付该房屋使用费。乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同（合同9-2款）。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……；（六）乙方逾期不支付租金累计超过半个月的；（七）乙方逾期不支付物业管理费、电费等累计超过叁个月的。合同的“补充条款”中又约定，乙方应按时把房租款汇入约定账号，不得由他人代收现金。逾期支付房租的，则需按月租金的0.5%／天支付滞纳金。逾期十五天不支付视为严重违约，甲方有权因此解除本租赁合同，具体参照本合同9-2款。（逾期时间计算，从合同约定付租日起至实际收到房租日止）。上述合同还约定了其他权利和义务。合同签订后，胡海北使用涉案房屋。2017年1月3日，涉案房屋被停止电源供应。2017年1月19日，胡海北将涉案房屋移交给张志国。2017年1月20日，涉案房屋的物业管理公司向涉案房屋的业主发送《催款通知》，通知要求尽快支付2014年1月至2017年1月15日物业管理费共计32,396.31元。2016年1月4日，浙江省温州市鹿城区人民法院依据有关生效法律文书和张志国经司法拍卖网络平台进行拍卖等事实，作出了涉案房屋的房产归买受人张志国所得等内容的《执行裁定书》。2016年6月8日，涉案房屋的房地产权利人登记在张志国名下。2015年12月至2016年12月期间，胡海北每月支付的租金23,200元。2016年12月26日，2017年1月25日、2月16日，上海XX有限公司对涉案房屋抄表后出具应缴水费和滞纳金合计1,708.70的缴款单。2016年12月，2017年1月，XX公司对涉案房屋用电抄见确立共计费用为7,206.85元（其中518.89元单据电量的结算周期是2017年1月1日0点至1月31日24点）。一审法院另查明，2017年5月，张志国曾诉至一审法院，要求胡海北支付租金等。在该案中，张志国为证明双方之间存在租赁合同关系等事实向一审法院递交《上海市房屋租赁合同》的复印件，在上述合同中存在原涉案房屋出租人曾某的受托人收取胡海北租房保证金46,640元的收据一份（复印件）。胡海北认为上述收据已遗失。张志国认为胡海北无法证明已支付上述保证金的事实。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。胡海北与案外人曾某签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，也没有违反法律和法规的禁止性规定，应属有效。现张志国通过拍卖形式取得涉案房屋的所有权，根据“买卖不破租赁”的原则，张志国继受了上述合同中原承租人的全部权利和义务，故胡海北、张志国仍应按照上述合同的约定全面履行各自的义务。根据查明的事实，针对双方在本案中主要争议焦点分析认定如下：1、关于违约金承担的问题。根据合同约定，因出租人交付房屋不能实现合同目的或者存在缺陷危及承租人安全的，以及承租人未按约支付租金的情形致使合同在履行中被解除的，违约方应向对方按月租金二倍的标准承担违约金。双方订立的合同因履行期届满而终止，不存在提前解除合同的情况，胡海北和张志国分别以涉案房屋存在质量问题和逾期支付租金为由要求对方承担月租金二倍的违约金的诉讼请求，与合同约定不符，均不予支持。2、关于保证金返还的问题。一审法院认为，虽然胡海北是向原出租人支付了保证金，但张志国在拍卖取得涉案房屋时知晓涉案房屋存在租约，且原出租人收取胡海北保证金的事实，张志国继受了涉案房屋的原出租人权利，也应承担原出租人的全部义务，因此张志国应向胡海北返还已支付保证金46,640元。3、关于胡海北主张的涉案房屋的维修费和人工费问题。本案中，胡海北虽递交了相关照片和维修费发票等证据，但张志国不予认可，鉴于胡海北提供的上述证据并不能明确指向涉案房屋，故对其主张的相关维修费和人工费损失，不予支持。4、关于胡海北在合同履行期间欠付的租金、合同终止后的房屋使用费及拖欠的水电费、物业费的问题。根据合同约定，2015年12月12日至2016年12月22日止，胡海北应承担的租金为每月24,000元，而其按照每月23,200元支付，其应向张志国支付租金差额9,600元及滞纳金。关于房屋使用费，根据合同约定，未经出租方同意逾期返还房屋的，承租人应按每天1,500元支付。胡海北直至2017年1月19日才向张志国移交房屋，应按照约定支付房屋使用费。涉案房屋于2017年1月3日被停电，对胡海北的使用产生一定影响，故酌情调整房屋使用费。胡海北对其欠付物业管理费32,396.31元没有异议，张志国的该项请求予以支持；对于水电费，由于张志国递交的电费单中存在部分结算周期超过移交涉案房屋日期的单据，故酌情予以核减。5、关于张志国主张支付拆旧、垃圾外运等费用。张志国虽在一审审理中递交了《工程承包合同》和支付费用的收据，但胡海北不予认可。一审法院认为，一方面，难以认定张志国的上述证据的真实性，另一方面，也难以认定其所支付的钱款均为胡海北非正常使用涉案房屋后需修整的费用，故对张志国的上述请求，不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于二○一七年十一月二十日作出判决：一、张志国应于判决生效之日起七日内返还胡海北保证金46,640元；二、胡海北应于判决生效之日起七日内支付张志国租金9,600元、滞纳金1,784元，合计11,384元；三、胡海北应于判决生效之日起七日内支付张志国房屋使用费34,000元；四、胡海北应于判决生效之日起七日内支付张志国物业管理费32,396.31元；五、胡海北应于判决生效之日起七日内支付张志国水费和滞纳金，合计1,708.70元；六、胡海北应于判决生效之日起七日内支付张志国电费和过期电费违约金，合计6,800元；七、驳回胡海北的其余诉讼请求；八、驳回张志国的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,547元，减半收取计1,273.50元，由胡海北负担773.50元，张志国负担500元。反诉受理费2,115.50元，由胡海北负担1,115.50元，由张志国负担1,000元。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，租赁合同到期后，胡海北应及时搬离涉案房屋，逾期搬离的，应按支付房屋使用费。根据双方合同约定，房屋租赁期至2016年12月22日止，除双方同意续租外，胡海北应在合同租期届满当日返还该房屋，逾期返还房屋的，应按每天1,500元付房屋使用费。胡海北直至2017年1月19日才向张志国移交房屋，故应按照约定支付从2016年12月23日至2017年1月19日止占有使用费。一审考虑到涉案房屋在此期间曾被停电的事实，酌减房屋使用费为34,000元，并无明显不当，本院予以确认。关于胡海北主张的房屋维修费及违约金，与原审中的诉称基本相同，对此一审法院已有较详细的阐述，本院均予以认同，在此不再赘述。综上，胡海北的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,661元，由上诉人胡海北负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  翟从海审判员  许 军二〇一八年二月二十六日书记员  刘 皓附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……