河南省濮��市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫09民终273号上诉人（原审原告）：刘俊峰，男，1990年1月15日出生，汉族，住河南省濮阳市。委托诉讼代理人：赵志娟，女，1989年6月24日出生，汉族，住址同上。系刘俊峰之妻。上诉人（原审被告）：刘丽坤，女，1975年5月27日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：高配周，河南若澍律师事务所律师。上诉人（原审被告）：濮阳市金辉房地产经纪有限公司，住所地河南省濮阳市大庆路南段路西绿景花园1号楼。法定代表人：邓艳辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：牛高权，男，1992年8月10日出生，汉族，住河南省濮阳市。该公司职工。被上诉人（原审被告）：赵仙林，男，1975年2月5日出生，汉族，住广东省���州市惠城区。系刘丽坤丈夫。上诉人刘俊峰、刘丽坤、濮阳市金辉房地产经纪有限公司（以下简称金辉公司）因与被上诉人赵仙林房屋买卖合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2017）豫0902民初12289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘俊峰及其委托诉讼代理人赵志娟、上诉人刘丽坤的委托诉讼代理人高配周、上诉人金辉公司的委托诉讼代理人牛高权到庭参加诉讼。被上诉人赵仙林经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘俊峰上诉请求：1、撤销原判第四项，改判赵仙林、刘丽坤、金辉公司共同承担刘俊峰支出的诉讼保全费3020元、保函费500元。2、本案一、二审诉讼费用由赵仙林、刘丽坤、金辉公司承担。事实和理由：因赵仙林、刘丽坤隐瞒其名下拥有两套��有住房的事实，导致刘俊峰想要购买的赵仙林、刘丽坤的房屋不能顺利过户，赵仙林、刘丽坤违约，金辉公司作为房地产经济公司应严格审核交易房屋的情况，避免损失的发生，故金辉公司也构成违约。因赵仙林、刘丽坤不诚信的行为、金辉公司不积极作为，导致刘俊峰为维护自身合法权益将涉案房屋保全，并支付保全费用3020元、办理保函费用500元，该费用应由赵仙林、刘丽坤、金辉公司承担。刘丽坤上诉请求：1、撤销原判第一项，改判刘俊峰单倍返还定金10000元。2、本案一、二审诉讼费用由刘俊峰承担。事实和理由：1、由于本案标的物是房改房，属于限制交易对象，所以合同不能成立，不存在违约。2、2017年8月21日刘俊峰没有交首付款210000元，根据约定，刘俊峰违约。3、刘丽坤从未表示过其不愿履行合同。4、一审判决因本案涉案房屋是房改房，被限制交易，所以认定刘丽坤违约，明显不能成立。金辉公司上诉请求：1、撤销原判第三项，改判金辉公司不承担返还的义务。2、本案一、二审诉讼费用由刘俊峰承担。事实和理由：刘俊峰与赵仙林、刘丽坤之间通过金辉公司的居间服务形成联系，本案中交易的房屋为房改房，刘俊峰与赵仙林、刘丽坤签订了《濮阳市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等相关协议，后由于过户费问题，未能完成交易。本案中，金辉公司不具有过错，并完成了交易，一审依据房改房不能交易为由，认定金辉公司存在过错明显不当。刘俊峰针对刘丽坤的上诉辩称，1、刘俊峰曾多次向金辉公司及刘丽坤索要刘丽坤的银行卡账号，要求支付首付款，金辉公司称在过户当天付首付款，否则有风险，我与金辉公司的微信、短信聊天记录可以证明上述事实。2、一审时刘俊峰提��的金辉公司和刘丽坤的录音中，刘丽坤多次明确表示不愿再履行合同，在刘丽坤和金辉公司的微信聊天记录中刘丽坤也多次明确表示要解除合同不再履行，并承认自己的违约行为，在此情况下刘俊峰才提起诉讼。3、涉案房屋是房改房，但是合同是合法有效的，并且涉案房屋不能正常过户是因为刘丽坤用特殊手段获取了两套房改房，刘丽坤的第二套房改房只需要补交土地出让金就可以过户。因为刘丽坤有两套房改房，又隐瞒事实，所以刘丽坤违约。4、涉案房屋不能正常办理转让登记并不影响买卖合同的合法有效。刘俊峰针对金辉公司的上诉辩称，1、金辉公司是专业的公司，促成交易过程中应将房屋的实际情况告知买方，不应有所隐瞒，且在交易过程中金辉公司没有再次核实房屋的实际性质，所以金辉公司存在过错。2、交易过程金辉公司一再承诺房子没有问题可以过户，并表示这是房主承诺过的事实。3、涉案房屋没有正常过户，中介服务并未完成，金辉公司所得费用是合同以外的额外费用，不属于合同范围内。综上，金辉公司应返还9900元。刘丽坤针对刘俊峰的上诉辩称，1、在刘俊峰保全之前，其已经清楚涉案房屋根据国家规定不能办理过户手续，且一审诉讼时刘俊峰要求解除买卖合同，刘丽坤又从来没有拒绝返还定金和佣金，所以刘俊峰保全房屋没有意义，因保全产生的费用应由刘俊峰自行承担。2、是不是构成违约应根据合同能否正常履行考虑，不能因刘丽坤承认违约而认定违约，刘丽坤说交易不进行了的主观目的不是能进行而不进行，而是因为房屋过户时涉及问题所以就说不过户了。合同能否履行的问题，刘俊峰说补土地出让金就能解决了，假设用土地出让金就能解决这一问题，多出的费用谁来承���，这个问题又达不成一致意见，所以合同不能成立。刘丽坤针对金辉公司的上诉辩称，本案标的物是房改房，根据一审判决所适用的两个规定，是不能交易的，这个情况金辉公司作为房屋交易的专门机构，没有查看房屋的权属证书，导致刘俊峰和刘丽坤都认为可以交易的房屋却不能交易，买卖合同不能成立，所以说金辉公司应当返还居间费用，并承担其他责任。金辉公司针对刘俊峰、刘丽坤的上诉辩称，1、关于付首付当天过户这个问题不是针对这个房屋，而是说所有公积金贷款的房屋都是按照这个程序来进行。2、购房合同签订当天，已经见过房产证，而且根据国家法律规定，没有说房改房不能过户，至于涉案房屋是两套房改房这个问题最清楚的是当事人，而不是金辉公司，金辉公司已经核实房子没有任何问题，产权没有任何问题。所以佣金��能退还。赵仙林经本院合法传唤未到庭答辩。刘俊峰向一审法院起诉请求：1、依法解除刘俊峰、赵仙林、刘丽坤及金辉公司签订的《濮阳市存量房屋买卖合同》及相关协议。2、判令赵仙林、刘丽坤返还刘俊峰26000元（其中双倍定金20000元）。3、判令赵仙林、刘丽坤、金辉公司共同返还刘俊峰9900元。4、判令赵仙林、刘丽坤支付刘俊峰违约金101200元。5、本案诉讼费用及保全费用由赵仙林、刘丽坤、金辉公司负担。一审法院认定事实：涉案房屋位于濮阳市××××号，房产证号为濮房权证市字第××号，登记在赵仙林名下，共有人为刘丽坤，性质为房改房。2017年6月28日，刘俊峰通过金辉公司与赵仙林签订《买卖定金协议书》、《濮阳市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户按揭代理合同》各一份，欲购买赵仙林所���的上述房屋，成交价格为506000元，并约定在签订合同时支付定金10000元，8月21日前支付首付款210000元，双方办理房屋所有权转移登记手续，余款办理抵押贷款支付。2017年6月28日，赵仙林收到刘俊峰购房定金10000元、佣金6000元，并出具收条一份。2017年9月7日，刘俊峰、赵仙林、刘丽坤及金辉公司签订补充协议一份，约定将办理权属转移登记手续时间由2017年8月21日变更为2017年9月7日。当日，三方共同到房产局办理过户手续，但因房屋为房改房，无法办理转移登记。后经多次协商未果，刘俊峰提起本案诉讼。一审法院认为，刘俊峰、赵仙林、刘丽坤及金辉公司签订了《濮阳市存量房屋买卖合同》和补充协议两份，系当事人真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。现刘俊峰要求解除房屋买卖合同和两份补充协议，赵仙林、刘丽坤及金辉公��同意解除，自各方当事人同意解除当天，合同及补充协议即视为已经解除。刘俊峰要求赵仙林、刘丽坤双倍返还定金20000元，涉案房屋为房改房，根据政策被限制交易，致使双方签订的合同无法顺利履行，赵仙林、刘丽坤违约，应当双倍返还所收取的定金共计20000元。刘俊峰向赵仙林、刘丽坤支付的6000佣金费用，赵仙林、刘丽坤同意返还，予以确认。刘俊峰还要求赵仙林、刘丽坤及金辉公司共同返还居间服务费9900元，金辉公司作为专业经纪公司，应当知道房屋为房改房，可能被限制交易，仍然促成双方形成房屋买卖合同关系，具有过错，所收取的居间服务费应当予以返还，刘俊峰要求赵仙林、刘俊峰承担共同返还责任，缺乏法律依据，应不予支持。刘俊峰还要求赵仙林、刘丽坤支付违约金101200元，根据合同法第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，双方可以选择适用违约金条款或者定金条款，现刘俊峰同时主张适用违约金和定金条款，结合本案中赵仙林、刘丽坤过错程度及给刘俊峰造成的损失，赵仙林、刘丽坤双倍返还定金为宜已可弥补刘俊峰损失，该项请求不予支持。刘俊峰还要求赵仙林、刘丽坤和金辉公司负担诉前保全费3020元，该费用不属于本案审理范围，依法应由诉前保全的申请人负担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条的规定，一审判决：“一、确认原告刘俊峰、被告赵仙林与第三人濮阳市金辉房地产经纪有限公司之间签订的《濮阳市存量房屋买卖合同》及6月28日补充协议、9月7日补充协议，已于2017年12月18日解除。二、被告赵仙林、刘丽坤双倍返还原告刘俊峰定金共计20000元，另返还原告刘俊峰6000元，于本判决生效后十日内付清。三、第三人濮阳市金辉房地产经纪有限公司返还原告刘俊峰9900元，于本判决生效后十日内付清。四、驳回原告刘俊峰的其他诉讼请求。如被告及第三人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3042元，由原告刘俊峰负担2442元，被告赵仙林、刘丽坤共同负担500元，第三人濮阳市金辉房地产经纪有限公司负担100元”。本院二审期间，刘俊峰、刘丽坤、金辉公司、赵仙林均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审庭审中，刘丽坤称其与赵仙林收到的刘俊峰给付的佣金6000元，交付给了金辉公司，金辉公司当庭认可从刘丽坤处收取6000元的事实。其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认��，本案系房屋买卖合同纠纷，本案各方当事人均当庭同意解除涉案买卖合同及相关补充协议，本院予以确认。刘俊峰上诉请求的保全费、保函费，不属于本案审理的范围，本院不予支持。本案当事人二审争议的焦点为：一、赵仙林、刘丽坤双倍返还刘俊峰定金共计20000元是否适当；二、金辉公司应否返还其收取赵仙林、刘丽坤的佣金费6000元和刘俊峰的居间服务费9900元的问题。关于第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“……收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，本案中，赵仙林、刘丽坤所有的涉案房屋系房改房，根据政策原因被限制交易，导致合同无法继续履行，刘俊峰向赵仙林、刘丽坤给付了定金10000元，故赵仙林、刘丽坤应双倍返还刘俊峰给付的定金，即20000元。关于第二个争议焦点，2017年6月28日赵仙林（代谢静）出具的收条中显示，赵仙林收取了刘俊峰佣金6000元，后该6000元交付给了金辉公司，金辉公司对此认可，故该6000元应由金辉公司直接返还给刘俊峰，一审判决赵仙林、刘丽坤返还刘俊峰6000元不当，本院予以纠正。同时，金辉公司作为专业的房地产经纪公司，应当知道涉案房屋为房改房，可能被限制交易，仍然促使本案买卖合同的形成，具有过错，其所收取的刘俊峰9900元居间服务费应当予以返还，一审判决金辉公司返还刘俊峰给付给金辉公司的服务费9900元，并无不当，本院予以支持。综上，刘俊峰、刘丽坤、金辉公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持濮阳市华龙区人民法院��2017）豫0902民初12289号民事判决第一、四项；二、变更濮阳市华龙区人民法院（2017）豫0902民初12289号民事判决第二项为：赵仙林、刘丽坤双倍返还刘俊峰定金共计20000元，于判决生效后十日内付清。三、变更濮阳市华龙区人民法院（2017）豫0902民初12289号民事判决第三项为：濮阳市金辉房地产经纪有限公司返还刘俊峰居间服务费9900元以及佣金6000元，于判决生效后十日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费150元，由上诉人刘俊峰负担50元，由上诉人刘丽坤负担50元，由上诉人濮阳市金辉房地产经纪有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  李凌燕审判员  田 宇审判员  李 辉二〇一八年二月二十七日书记员  董 雪