河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)冀01民终840号上诉人(原审原告)：李某某，男，1957年10月13日生，汉族，住石家庄市桥西区。委托诉讼代理人：李某某1，男，1960年1月11日生，汉族，住石家庄市新华区，系李某某之弟。委托诉讼代理人：安东，河北天捷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：白某某，男，1950年10月1日生，汉族，住石家庄市裕华区。委托诉讼代理人：杨彦平，河北弘宇律师事务所律师。被上诉人（原审有独立请求权第三人）：白某某1，女，1957年8月28日生，汉族，住石家庄市鹿泉区获鹿镇北海山村兴安街*号。委托诉讼代理人：帖华，石家庄市鹿泉区法律援助中心律师。上诉人李某某因与被上诉人白某某、白某某1确认合同效力纠纷一案，不服河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2016）冀0110民初3515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李某某上诉请求：撤销原审判决，依法改判确认上诉人与被上诉人之间的买卖合同无效，被上诉人返还上诉人的房屋及院落。事实和理由：一、上诉人李某某与被上诉人白某某1998年10月1日签订的《契约》，明显违反法律、行政法规强制性规定，应当依法确认无效。根据法律规定，农民的住宅不得向城市居民出售，所以《契约》应当依法确认无效。被上诉人白某某与某某1所签《协议书》明显是虚假的，是被上诉人知道自己购买农村宅基地行为违法，所签订的《契约》无效，就想以转让的方式转移到白某某1的名下，以此合法化，白万山购买农村宅基地行为本身就属于违法行为，是无效的，其再次转让行为更是无效行为。本案宅基地证书登记的名字至今都是上诉人李某某，一直没有变更，上诉人是该宅基地的合法权利人。二、原审法院适用法律错误。本案不是简单的房屋买卖合同纠纷，因涉及到宅基地随房屋买卖一同转让的情况，所以本案是宅基地买卖纠纷。应当适用《物权法》、《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《河北省土地管理法实施条例》及《合同法》等法律规定，认定《契约》无效，原审依据《合同法》第八条错误。三、原审法院适用简易程序，审限超期，程序违法。白某某辩称：一、1998年10月1日白万山代理白万花签订的《契约》合法有效。白某某系白某某1之兄，也是家中长子，白某某1和丈夫均是北海山村民，与上诉人李某某是表兄弟关系。上诉人在海山村有宅院一处一直空闲未住，上诉人多次找到白某某1夫妇说自己打算将诉争房屋出卖给白某某1夫妇，经过协商双方达成买卖契约，上诉人将诉争房屋以2万元价款出卖。因白某某是家中长子，为了照顾父母，白某某1夫妇就委托白某某与上诉人签订协议，协议签订后和白某某1于1999年9月8日达成协议书，将相关权利转移给白某某。契约中约定的购买房屋，不违反法律规定合法有效。二、原审法院依据本案事实和法律规定认定契约合法有效，适用法律正确。三、原审法院程序合法。本案没有超过诉讼时效。中止诉讼的期限不计入审限。白某某1辩称:一、1998年10月1日由白万山代理白某某1签订的《契约》合法有效，不违背法律强制性规定。1998年北海山村村民白某某1为了照顾方便，考虑父母意愿，欲将年迈父母接到本村一起居住生活。当时李某某得知后主动找到我们，愿意将自家房屋以2万元价格出卖，并把《集体土地建设用地使用证》原件交由我们手中。因该房屋主要是为了解决父母居住问题购买，也是白家父母出售了自己在老家的房子和自留山之后，多方拼凑才凑足了2万元购房款以及后续修缮费用，白某某作为家中长子，代替白某某1夫妇与李志林签订了房屋买卖的《契约》。为了进一步说明房屋产权情况，1999年9月8日，白某某1夫妇又与哥哥白某某签订《协议书》，约定《契约》所有权利全部由白某某1夫妇行使，也直接证明了白某某1夫妇才是该诉争房屋的实际购买人。本案中，李某某将房屋出卖给实际购买人白某某1夫妇，是双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效。退一步讲，即使白某某代理白某某1夫妇签订契约的真实性被质疑，也不能否认本案中《契约》是无效的。获集建（89）字第196-0106号《集体土地建设用地使用证》虽然没有严格按照法律规定办理转让手续，但上面的房屋仍应归白万花所有。针对当前农村房屋的所有权大部分没有登记的现状，要求本案争议房屋所有权的取得以登记为生效要件，未免脱离实际，且北海山村委会证明白某某1父母从1998年购买房屋至2014年去世一直在争议房屋居住，多年的居住行为已经能起到客观公示作用，该房屋系白某某1所有。二、原审法院适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。原审案件并未超过审限，没有出现程序违法的问题。三、上诉人违反了诚实信用原则和社会公序良俗，请二审法院依法驳回其上诉请求。李某某向一审法院起诉请求：1.确认原、被告于1998年10月1日签订的《契约》无效；2.被告返还原告位于石家庄市鹿泉区院落一处。白某某1向一审法院起诉请求：1.1998年10月1日被告代理第三人签订《契约》的行为有效；2.确认1998年10月1日的《契约》有效，编号为获集建（89）字第196-0106号《集体土地建设用地使用证》的房屋和宅基归第三人所有和使用。一审法院认定事实：1998年10月1日李某某与白某某签订《契约》，载明：李某某愿将北海山村自有的房屋及院落折价2万元售给白某某，财物两清，白某某拥有所有权。合同签订后双方依约履行。白某某1与李某某2系夫妻关系，为北海山村村民，李某某2于2016年6月28日去世。白某某非北海山村民。双方对上述事实无异议。庭审中，李某某提交如下证据：1、李某某、白某某1998年10月1日签订的房屋买卖《契约》。2、石家庄市鹿泉区国土资源局档案室出具的《获鹿县宅基地登记表》。李某某称诉争房屋宅基地使用权现仍为李某某，并未过户到白某某名下。3、视听资料（光盘）。显示2016年11月19日下午5点左右，李某某到诉争房屋院内察看、了解情况时，发现白某某已将诉争房屋出租，说明：1、白某某购买李某某的房屋真正目的并非用于个人居住，而是用于经济收入；2、白某某现有其他房屋居住。4、赵某某的《证明》。李某某称2007年赵某某是村委会主任，《证明》载明：本人对《土地变更登记申请表》中村委会同意将李某某在本村的房屋及院落变更为李某某2并将李某某的《集体土地建设用地使用证》过户到李某某2名下以及村委会意见一栏中“情况属实”和加盖村委会公章一事不知情，没开过村委会议。白某某对李某某提交的证据发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，该《契约》在白某某1手中也有一份。该契约的真正买卖双方是李某某与白某某1，且白某某1多次要求参加诉讼，该证据不能证明李某某的主张。证据2的真实性认可，但是该诉争房屋已经出卖给白某某1。证据3真实性、合法性、关联性均不认可，证人应当出庭作证或提供房屋租赁合同证实，所以不认可。对证据4不认可，该证据属于证人证言，证人没有出庭作证，不能证实其真实性。白某某提交如下证据：1、白某某1的身份证、李某某2身份证复印件、户口本复印件。2、1999年9月8日白某某和李某某2、白某某1签订的《协议书》，载明：白某某1998年10月1日代李某某2、白某某1与李某某签订的《契约》，白某某的一切权利转让给李某某2、白某某1夫妇。3、2007年6月6日《土地变更登记申请表》，载明申请者李某某2，申请变更登记原因栏载明：申请人夫妇有两个子女，只有一处宅基地，申请人岳父母需长期照顾，为解决居住问题，经村委会同意，我们购买了李某某的旧房屋及院落，根据岳父母提出的由我们长期照顾，该院归我们所有的意愿，现将李某某的《集体土地建设用地使用证》过户到申请人名下。村委会意见栏载明：情况属实，并加盖村委会印章。4、《法定代表人身份证明书》复印件，载明赵双海系北海山村村委会法定代表人。5、李某某的《获鹿县宅基地登记表》复印件。6、李某某的《集体土地建设用地使用证》。7、2016年11月16日北海山村委会《证明》，载明：我村村民李某某2与白某某1系夫妻关系，白某某1与白某某系同胞兄妹关系，白某某1的父母从1998年至2014年一直在李某某宅院居住，主要由白某某1、李某某2夫妻二人照顾，白某某1的父母因年老有病2014年先后去世。白某某称上述证据5、6是李某某给的我。李某某对白某某提交的证据发表如下质证意见：对证据1原件无异议，但原件与本案没有关联性。对复印件和李某某2去世的情况不清楚。对证据2真实性不认可，是伪造的。证据3真实性不认可，是伪造的，对印章的真实性不认可，上面没有时间。证据4不认可。证据5无异议。证据6无异议，证据5、6是我们交给白某某的。证据7不认可，印章真实性认可，但对证据来源有异议。白万某某1对李某某提交的证据发表如下质证意见：《契约》真实性无异议，但系白万某某代白某某1所签；《获鹿县宅基地登记表》真实性无异议，只能证明登记在李某某名下；对视听资料（光盘）真实性有异议，白某某1父母在争议房屋居住至去世，王某某系实际住户。其他同白某某的质证意见。对白某某提交的证据无异议。白某某1提交如下证据：1、白某某1、李某某2身份证、户口本复印件，载明白某某1夫妇及两个孩子是北海山村村民，系农村户口；2、李某某2火化证，载明李某某2于2016年6月28日去世；3、李某某身份证复印件，白某某1称可证明李某某户口在石家庄市桥西区，系非农业户口；4、1998年10月1日《契约》和1999年9月8日《协议书》各一份，白某某1称以此证实李某某将诉争房屋及宅院出卖给白某某1夫妇，该房屋是白某某1为了方便照顾年迈的父母而购买的，白某某作为白家长子代白某某1夫妇在契约上签字，并于签字后又将其权利义务全部转让给白某某1夫妇，由白某某1夫妇行使房屋的所有权利，白某某1夫妇即房屋实际购买人。5、《土地变更登记申请表》，说明北海山村委会同意李某某将诉争房屋出卖给白某某1夫妇，方便解决其照顾父母的居住问题，并同意将李某某的《集体土地建设用地》使用证过户到白某某1夫妇名下。6、《法定代表人身份证明书》，载明赵双海系村主任，白某某1称该表是村委会交给白某某1夫妇的，让其办理有关过户手续使用，同时证明村委会同意李某某将诉争房屋出卖给白某某1夫妇，白某某1夫妇是实际的房屋购买人。7、《集体土地建设用地使用证》，白某某1称李某某将诉争房屋出卖给白某某1夫妇后，亲自将土地使用证交付给白某某1夫妇，说明李某某也认可白某某1夫妇是诉争房屋的实际购买人。8、2016年11月16日北海山村委会《证明》，载明自1998年开始诉争房屋一直由白某某1的父母居住，由白某某1夫妇照顾。白某某1称该证据与1999年9月8日《协议书》内容相符，也可以证明该房屋的实际购买人是白某某1夫妇。9、2016年和2017年度《房屋租赁合同》各一份，白某某1称可证明2016年和2017年度都是由白某某1把房屋出租给王某某使用，白某某1是该房屋的所有权人。白某某1称证据1-8已由白某某提交过，证据9是这次提交的新证据。李某某对证据9真实性有异议，第一份是2016年2月1日签订的合同，这个房屋是白某某的不是白某某1的。2017年1月在诉讼后签订的所谓房屋租赁合同对真实性有异议，不能作为证据使用，不能证明房屋是白某某1所有，更不能证明在1998年10月1日李某某将房屋出卖给了白某某1或者是李某某2。白万山对白万花提交的证据无异议。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。李志林与白万山签订《契约》，约定李志林将自己名下位于石家庄市鹿泉区院落出售给白万山。2007年6月6日《土地变更登记申请表》载明申请者李某某2将李某某名下的《集体土地建设用地使用证》过户到申请人名下，村委会加盖印章证明情况属实，说明当时白某某将《契约》的相关权利转移给白某某1。《契约》中约定购买房屋，不违反法律规定，合法有效。判决：一、被告白某某代第三人白某某1与原告李某某1998年10月1日签订的《契约》有效，获集建（89）字第196-0106号《集体土地建设用地使用证》的房屋归第三人白某某1所有。二、驳回第三人白某某1的其他诉讼请求和原告李某某的诉讼请求。本院二审期间，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实同原审法院查明的事实基本一致。本院认为，1998年10月1日上诉人与白万山签订《契约》，约定上诉人将自己名下位于石家庄市鹿泉区院落出售给白某某，并将争议宅基地的《集体土地建设用地使用证》交给被上诉人，北海山村村委会证实李某某2曾于2007年6月6日申请变更土地登记，白某某1父母从1998年至2014年一直在原李某某宅院居住，主要由白某某1、李某某2夫妻二人照顾。根据上述事实可以看出，白某某将《契约》权利转移给了白某某1，白某某1系北海山村村民，在十几年的时间中，白某某1在诉争房屋实际居住，已对该房屋形成了稳定的占有关系。原审认定《契约》有效是妥当的。上诉人主张契约无效要求返还房屋及院落，理据不足，不予支持。关于上诉人主张原审程序违法，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，李某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人李某某负担。本判决为终审判决。审判长  冯增辰审判员  孟志刚审判员  卢 亮二〇一八年二月二十八日书记员  张世雄