四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川16民终1687号上诉人（原审原告）：岳池鑫立方房地产开发有限公司，住所地四川省广安市岳池县九龙镇体育路南方绿洲底层2号。法定代表人：唐春芳，总经理。委托诉讼代理人：鲁春勇，四川欣锐律师事务所律师。特别授权。被上诉人（原审被告）：邱星星，男，生于1996年10月26日，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：邱香（邱星星的姐姐），住四川省岳池县。特别授权。上诉人岳池鑫立方房地产开发有限公司（以下简称“鑫立方公司”）因与被上诉人邱星星商品房预售合同纠纷一案，不服四川省岳池县人民法院（2017）川1621民初3173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。鑫立方公司的上诉请求：1.撤销四川省岳池县人民法院（2017）川1621民初3173号民事判决；2.改判解除鑫立方公司与邱星星2016年3月15日的《商品房买卖合同》及补充协议，由鑫立方公司退还邱星星已付购房款85,226元，邱星星承担违约金79,045.20元；3.一、二审案件诉讼费用由邱星星承担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清。一审判决认定邱星星收到鑫立方公司的律师函后筹备了购房款并与鑫立方公司协商未果，没有任何证据佐证。邱星星一审提交的银行存款证据，主要是其父亲的银行存款，不是邱星星的银行存款，证据显示是2017年10月7日才筹备完毕，也没有提交与鑫立方公司协商的证据，事实上，也没有与鑫立方公司协商。2.一审判决认定事实错误，曲解双方合同相关合同条款含义。（1）双方合同主件第六条及补充协议第七条第3款第1、3项所指的“30日”是指超过“签约后10日内办理完毕按揭贷款手续”后的30日，不是邱星星接收催款函后的30日；（2）双方合同主件第六条及补充协议第七条第3款第4项的约定是针对“若非因甲方原因或不可归责于双方的事由”约定，补充协议第七条第3款第7项对“不可归责于双方的事由”作了明确界定，且明确约定甲方或乙方单方解除合同，甲方应于解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房款无息退还乙方。至此，合同本意并非解除合同到达之日起30日后才行使解除权，其解除权只要超过7日未支付房款即可；（3）鑫立方公司的律师函既有催款的意思表示，也有邱星星收到律师函7日内不付清房款解除合同的意思表示，具有通知的性质。按补充协议第十九条的约定，书面解除通知送达对方之日即为解除，不存在30日后才解除之说辞及理解。3.一审判决适用法律错误。（1）按照我国合同法的规定，合同解除分法定和约定两种情形，本案既有约定解除情形，又有法定解除情形。邱星星长达一年半不按合同付款，按照合同法第九十四条的规定，案涉合同也应已解除；（2）邱星星不按约付款已构成违约，应承担违约责任，一审法院却要求鑫立方公司另行主张权利；（3）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定了当事人约定的除外情形，本案双方对付款有约定，不存在3个月合理期限之说辞。邱星星辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。2016年3月15日，邱星星与鑫立方公司签订商品房预售合同是鑫立方公司的销售人员为邱星星做的置业预算，并对于邱星星的个人情况讲可以按揭贷款，所以邱星星才选择的按揭贷款付款方式，且按揭银行也是鑫立方公司指定的。后未能办理按揭贷款，主要是银行认为邱星星年龄小，还款能力不够。在未能办理按揭贷款情况下，邱星星与鑫立方公司协商，愿意一次性付款，鑫立方公司也同意，但双方在一次性付款，鑫立方公司是否给予优惠上双方有不同意见，所以未能协商一致，不是邱星星拖延不付房款。后来，邱星星见鑫立方公司不愿优惠，邱星星也愿意付清房款，但鑫立方公司售楼人员拒收，特别是在收到鑫立方公司律师函后，2017年9月11日，邱星星姐姐邱香到鑫立方公司售楼部付款，但售楼人员拒收且以向领导汇报为由推脱，后不予回复。同时认为，鑫立方公司一直强调解除合同，主要原因是房价上涨。鑫立方公司向一审法院起诉请求：1.依法解除鑫立方公司与邱星星于2016年3月15日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并判令邱星星承担违约责任按总房价款395,226元的20%支付违约金79,045.20元；2.由鑫立方公司退还邱星星已付购房款85,226元；3.引起本案的诉讼费、律师费由邱星星承担。一审法院认定事实：鑫立方公司于2015年5月19日注册成立，主要从事房地产开发经营。2016年2月3日，鑫立方公司取得（2016）房预售证第12号《商品房预售许可证》，预售鑫立方公司开发的位于岳池县九龙镇银城东路与丝绸路延伸段以北交叉处“公园一号”（1、2、3、4、8、9、13栋）共计627套商住房屋。2016年3月15日，鑫立方公司作为出卖人（甲方）与邱星星作为买受人（乙方）签订了《商品房买卖合同》及附件和“商品房买卖合同补充协议”[企业合同自编号GYYH0292，商品房买卖合同备案表系统生成合同号（2016）0300344、合同备案号201603150000147]，约定邱星星采取首付加按揭贷款方式购买鑫立方公司开发的“公园一号”*栋*-**-*号房屋一套，总价款为395,226元。买卖合同第六条约定“付款方式及期限”为“其他方式”，具体约定见“附件五”；附件五“付款方式及期限”约定为“X”；补充协议第七条“对合同第六条（付款方式及期限）补充约定”乙方采取“按揭贷款方式付款”:（1）乙方拟向贷款银行申请310,000元按揭贷款，经贷款银行审查同意后，其贷款由贷款银行直接支付至甲方银行账户，作为乙方支付房款的一部分。（2）乙方应于本合同签订当日或之前向甲方支付该商品房总价款扣除个人拟按揭贷款数额以外的所有房款，即85,226元。（3）乙方应在签约后10日内办理完毕按揭贷款手续……若乙方未按期签订按揭合同或未按期提供按揭贷款所需资料，则每逾期一日，乙方应按上述拟贷款金额的0.4‰向甲方支付违约金，逾期达30日以上，甲方有权将房屋另行卖给任何第三人（不用通知乙方），在此情况下甲方有权解除合同，乙方因此承担总房款的20%违约金……（4）若非因甲方原因或不可归责于双方的事由，乙方未按期办理完毕按揭贷款手续的或者按揭贷款银行对乙方的贷款申请未予批准或足额批准等导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后60日内全部到达甲方银行账户的，乙方应于收到甲方通知后7日内以一次性付清全部购房款。在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在7日内一次性付清全部购房款，乙方应承担买卖合同第十条逾期付款违约责任。买卖合同第十条约定“买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理”：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]（1）逾期30日之内，自约定的应付款期限届满至次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照第六条约定的到期应付款与实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期已付款与该期的实际已付款的差额确定。补充协议第十九条“对合同解除及违约责任补充约定：在甲方和乙方任何一方根据本合同或补充协议的规定行使解除权时，本合同和补充协议在书面解除通知送达之日即视为解除”。补充协议第二十条“对通知的补充约定：双方确定，所有通知均应采用书面形式，及传真、邮递信件、专递信件或手递材料”。合同签订前后，邱星星向鑫立方公司共计支付了首期房价款85,226元，余款310,000元未能办理银行按揭贷款。2017年9月1日，鑫立方公司委托四川欣锐律师事务所向邱星星发出“律师函”，致函邱星星“接函后7日内向委托人一次性付清购房款310,000元（大写叁拾壹万元整）。逾期本函即代表委托人正式通知按照《商品房买卖合同》第十条约定与贵方解除双方于2016年3月15日所签的《商品房买卖合同》。由此所产生的一切法律责任及经济责任由贵方承担（包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费、律师费、以及贵方按合同约定应当承担的违约金等）”。该律师函于2017年9月2日19时30分由邱星星本人签收。鑫立方公司支付了法律服务费10,000元。邱星星在收到鑫立方公司律师函后筹备购房款，并与鑫立方公司进行协商未果。2016年9月21日，鑫立方公司起诉来院，请求解除与邱星星于2016年3月15日所签的《商品房买卖合同》，并要求邱星星承担违约责任，鑫立方公司退还邱星星已付购房款。在诉讼期间，邱星星截止2017年10月7日筹备购房款共计325,250.39元（其中邱星星在建设银行活期账户余额14,909.71元，邱星星之父邱某某在农村信用社借记卡账户余额310,340.68元），并表示不同意解除合同，愿意继续履行合同，一次性付清购房款。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方当事人于2016年3月15日签订的商品房买卖合同及附件和商品房买卖合同补充协议是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务。关于鑫立方公司请求解除合同问题，案涉房屋总价款为395,226元，邱星星已经向鑫立方公司支付了首期购房款85,226元，余款310,000元在未能办取银行按揭贷款时，双方应当按照合同约定及时确定余款给付方式及期限或者协商解除合同。根据现有证据显示，鑫立方公司于2017年9月1日向邱星星发出律师函，函告邱星星“接函后7日内一次性付清购房款310,000元”，逾期按照买卖合同第十条约定执行。而买卖合同第十条“逾期付款责任”约定“逾期30日后，出卖人有权解除合同”，“出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内向出卖人支付违约金”。根据鑫立方公司律师函及买卖合同约定，结合邱星星实际接收律师函时间及筹备购房款的实际行为，邱星星应当在2017年9月9日前支付余款，逾期30日后即在2017年10月9日后鑫立方公司享有合同解除权。同时，鑫立方公司行使合同解除权时，应当向邱星星发出解除合同书面通知。因此，鑫立方公司的律师函不能当然产生解除合同通知的效力。邱星星在收到律师函后表示不同意解除合同，愿意一次性支付余款，并在诉讼中筹备了相应购房款，双方的合同目的能够实现。鑫立方公司在解除合同的条件尚未成就时便起诉来院请求解除合同，无事实依据和法律规定，不予支持。经过法院对诉讼请求的释明，鑫立方公司坚持要求解除合同。鑫立方公司其他诉讼请求系建立在合同解除的基础上，故对鑫立方公司其他诉讼请求亦不予支持。综上所述，鑫立方公司请求解除合同及相关诉讼请求没有事实依据和法律规定，不予支持。至于鑫立方公司与邱星星在履行合同中其他民事责任承担问题，双方可依据合同及相应法律规定另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决：驳回原告岳池鑫立方房地产开发有限公司对被告邱星星的诉讼请求。一审案件受理费4,207元，由鑫立方公司负担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。邱星星提交了如下证据：1.邱某某在岳池县农村信用合作联社银城信用社尾号为4290帐户2016年12月1日至2017年10月7日期间的明细清单一份（原件），拟证明，在2016年12月邱星星的父亲为邱星星购买案涉房屋的筹集资金情况，因鑫立方公司售楼部拖延一直不回复，2017年3月，资金转出，2017年9月19日，资金又转回。2.证人黄某某、唐某某证言各一份（原件），拟证明，邱星星的姐姐邱香在邱星星未能按揭贷款后多次与鑫立方公司售楼人员进行过协商。鑫立方公司质证意见为，邱星星1号证据与本案不具关联性，只能证明是邱某某的钱；2号证据不真实，不排除邱香与证人勾通后，由证人出具。鑫立方公司未提交新证据。本院对邱星星提交新证据认证如下：1.邱星星提交的1号证据可以证明邱某某尾号为4290银行帐户在2016年12月1日至2017年10月7日期间的资金变动情况，但本案双方争议的是邱星星是否违约，鑫立方公司是否具有约定或法定的合同解除权，并非争议邱星星的履约能力；通常情况下，银行帐户上的资金一般是登记帐户名上民事主体的所有权，但也不排除借用银行帐户的情况，本案邱星星并不主张邱某某银行存款就是其所有，仅是主张该帐户上银行存款是其家庭为购买涉案房屋筹集的资金，故，邱星星1号证据上的银行存款为谁所有与本案双方争议事实及判断鑫立方公司的诉讼请求没有关联性，不作为确认案件相关事实的依据，仅作为邱星星诉讼抗辩意见的参考。2.邱星星提交的2号证据，结合双方合同于2016年3月15日签订，邱星星未能按揭贷款，鑫立方公司于2017年9月1日发出律师函的事实，可以证明双方就付款方式的变更进行过协商。鑫立方公司否认收到律师函后进行过协商，但证人证明的是邱香到售楼部付款，售楼部工作人员推诿的事实，即证明邱星星愿意付款协商，鑫立方公司不愿意协商的事实。对此，双方当事人对此事实的陈述均为客观真实，仅是各自从不同角度对同一事实作有利自己诉的陈述，故一审认定“邱星星在收到鑫立方公司律师函后筹备购房款，并与鑫立方公司进行协商未果”是正确的。至此，对一审判决认定事实，本院予以确认。本院认为，事实反映，鑫立方公司与邱星星于2016年3月15日签订的商品房预售合同约定的付款方式是“按揭贷款方式付款”，因邱星星未能按揭贷款，该约定未能履行，后双方对付款方式的变更进行了协商，但双方对一次性付款存有分歧，故协商未果。2017年9月1日，鑫立方公司向邱星星发出律师函，要求邱星星在收到律师函后7日内将未能按揭贷款的应付房款310,000元付清，而邱星星仍未在期限内付清。在此情形下，鑫立方公司是否具有合同约定或法定的解除权，且合同是否已解除。本院评述如下：一、因邱星星延期付款，双方约定解除合同条件是否成就且合同已解除根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”的规定，邱星星延迟支付购房款，作为守约方的鑫立方公司具有解除权，但法律规定是附条件的。就本案而言，双方具有约定，应遵从双方的约定。双方合同主件第十条约定了买受人逾期付款出卖人的解除权，该条分别约定了“30日之内”和“30日之后”的责任情形，仅在“30日之后”的情形中约定出卖方的解除权。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”的规定，结合双方合同主件第六条“付款方式及期限”的约定，即，鑫立方公司不论与买受人约定何种付款方式及期限，均是在买受人逾期付款30日之后，鑫立方公司方具有买受人延期付款下的解除条件。就本案约定具体付款方式而言，依据双方合同附件八补充协议第七条第3款第3项的约定，仍然是买受人在不能按揭贷款逾期30日后，鑫立方公司方具有解除合同的条件，仅是增加了鑫立方公司不通知合同相对方另行再卖的合同权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”和第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，一审判决判断“邱星星在逾期付款30日后，鑫立方公司所具有的解除权解除条件方成就”于证据反映的事实和法律规定是正确的。鑫立方公司律师函将买受人逾期付款出卖人的解除权变更为接到函件7日未付后，是对合同条款的单方意思的变更，并非双方当事人的合意，不具有对合同相对人法律上的拘束力。对此，鑫立方公司主张邱星星延期付款，按约定鑫立方公司即具解除权且已通知解除的上诉理由不能成立。二、因邱星星延期付款，按法定鑫立方公司是否具有解除权且合同已解除根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三、四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的：”的规定，邱星星延期付款，守约方可依法单方解除合同，但存在“合理期限”和“不能实现合同目的”根本性违约的法律问题，对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定了三个月的合理催告期限。本案中，事实反映，双方约定的付款方式是按揭贷款方式付款，因邱星星未能按揭贷款，双方对付款方式进行变更协商未果，又因签约时一次性付款与之后变更为一次性付款，存在利益损失，在不能协商的情况下，鑫立方公司应按约或依法及时催告，但鑫立方公司的催告时间却是2017年9月1日，故不是鑫立方公司主张的已逾期达一年半，且鑫立方公司在2017年9月18日就向一审法院提起诉讼，而邱星星在诉讼中明确表示愿意立即支付未付的310,000元，且以其家庭成员的银行存款为履约证明，不存在合理催告期内明确表示或以行为表示不愿意履约的情形，故鑫立方公司主张的法定解除理由亦不能成立。另外，鑫立方公司主张的违约责任及返还已收房款是在逾期30日后解除合同情况下的违约责任和解除合同的法律后果，故一审判决不予支持并告知双方可依据合同及相应法律规定另行解决，于本案事实应是正确的。综上所述，鑫立方公司的上诉请求不能成立，应以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,207元，由鑫立方公司负担。本判决为终审判决。审判长  江海燕审判员  杨昌礼审判员  冯 文二〇一八年二月二十四日书记员  彭 曦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……