上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终350号上诉人（原审被告）：上海合生三麟房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区上南路4091号2幢111室。法定代表人：李勇，总经理。委托诉讼代理人：吴璐璐，女，该公司员工。委托诉讼代理人：夏文怡，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：杨慧南，女，1974年11月27日生，汉族，住上海市。上诉人上海合生三麟房地产开发有限公司（以下简称合生三麟公司）因与被上诉人杨慧南商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初57107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。合生三麟公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：（1）双方签订的商品房预售合同补充条款对于公用分摊面积、套内建筑面积发生变化后的房款结算作出了明确约定。该约定系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。鉴于双方合同同时明确约定，补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准，合生三麟公司在交付房屋时按照补充条款的约定对房款进行结算并不存在多收房款的问题。（2）双方商品房预售合同履行过程中，合生三麟公司曾通知杨慧南于2015年6月20日交接房屋并补交房款，因此，杨慧南主张退还相应房款的诉讼时效应当从2015年6月20日开始计算，其于2017年6月21日提起诉讼已经超过诉讼时效期间。杨慧南辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。（1）双方预售合同约定按照建筑面积计价，多退少补。补充条款约定以套内面积是否发生变化作为标准确定总房价是否变化，该条款性质为格式条款，加重了购房人责任，排除了购房人权益，且合生三麟公司未尽提示说明义务。何况，该条款未约定套内面积的单价，实际不具操作性。（2）杨慧南实际于2017年6月19日之前通过网上立案提起诉讼，因此，本案不存在超过诉讼时效期间的问题。杨慧南向一审法院起诉请求：判令合生三麟公司退还多收的房款人民币14,113.75元。一审法院认定事实：杨慧南于2013年2月19日与合生三麟公司签订《上海市商品房预售合同》，向合生三麟公司购买上海市XX路XX弄XX号XX层XX室房屋。合同第二条约定：据甲方暂测该房屋建筑面积为143.10平方米，其中套内建筑面积为118.43平方米、公用分摊建筑面积为24.67平方米。合同第三条约定：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积（包含房屋全装修价格）为37,141.04元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价（包含房屋全装修价格）暂定为5,314,882元。合同第五条约定：在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3%（包括3%），不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过包括-3%），乙方有权单方面解除本合同。乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。合同第二十九条约定：本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。合同补充条款一第二条第一款约定，按本合同第三条之约定，根据该房屋建筑面积单价计算多退少补。补充条款一第二条第三款约定：经过上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测，若本合同项下之该房屋的实测公用分摊建筑面积与预测公用分摊建筑面积不一致的，本合同第三条约定的该房屋转让总价不变。合同补充条款一第二条第四款约定：经上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测，若本合同项下之该房屋的实测套内建筑面积、地下附属面积之和与预测套内建筑面积、地下附属面积之和不一致的，甲乙双方同意当误差为+3%以内（不包括+3%）时，根据该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补。合同签订后，杨慧南依约支付了房款。后合生三麟公司向杨慧南发出《办理房屋交接手续结清楼款须知》，告知杨慧南房屋建筑总面积为142.56平方米，其中实测套内面积为118.67平方米，公用分摊建筑面积为24.29平方米，要求杨慧南根据《上海市商品房预售合同》补充条款一第二条约定，以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，补缴房款8,913.85元，同时载明：请业主（所有购房人）在结清上述款项后，办理房屋交付手续。若业主未结清上述款项，开发商不承担由此产生的延期房屋交付责任。之后杨慧南向合生三麟公司补缴房款8,914元，并于2016年6月9日接收系争房屋，并签订了房屋交接书。一审法院认为，根据双方合同第二十九条的约定，合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。但补充条款一第二条第三款虽约定实测公用分摊建筑面积与预测公用分摊建筑面积不一致情况下的计价方法，但其未明确适用该条款情况下套内建筑面积是否发生变化。第四款的约定存在与第三款同样的问题，即未明确适用该条款的情况下公用分摊面积是否发生变化。原建设部《商品房销售管理办法》第二十一条规定，按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。而补充条款并未明确约定建筑面积与套内建筑面积均发生变化情况下的计价方法。本案的情况是：实测套内面积比预测增加0.24平方米，公用分摊建筑面积比预测少0.38平方米，实测建筑总面积比预测减少0.14平方米，故合同补充条款的约定无法适用解决本案实际情况，在此情况下，应适用合同第五条约定即房屋实测面积与暂测面积不一致的情况下，应按照每平方米建筑面积单价计算，多退少补。现根据房屋实测建筑面积计算房屋总价为5,309,683.08元，而杨慧南先后向合生三麟公司支付房价款共计为5,323,796元，合生三麟公司理应向杨慧南返还多收的房款14,112.92元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，于二○一七年十一月二十一日作出判决：上海合生三麟房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内退还杨慧南房款14,112.92元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费153元，减半收取77.50元，由上海合生三麟房地产开发有限公司负担。二审中，合生三麟公司、杨慧南一致确认合生三麟公司通知杨慧南于2015年6月20日办理交房手续，但双方对于杨慧南是否应当补交房款产生争议，杨慧南当天实际并未办理交房手续。杨慧南另称，其于2015年7月12日补交房款，并于当天收房。经审理查明，一审法院认定杨慧南于2016年6月9日接收系争房屋，依据不足，鉴于该节事实与本案处理结果无关，本院不作认定；一审法院认定合生三麟公司向杨慧南发出《办理房屋交接手续结清楼款须知》，告知杨慧南房屋建筑总面积为142.56平方米，存在差错，合生三麟公司告知杨慧南的房屋建筑总面积为142.96平方米。一审法院认定其他事实无误，本院依法予以确认。本院认为，基于意思自治和合同自由的原则，对于交付房屋的建筑面积与预售合同约定不一致的，开发商和购房人可在预售合同中约定处理办法，未作约定的，按法律规定处理。本案双方签订的商品房预售合同对于房屋暂测面积与实际面积不一致时如何结算房款先后作出了不同约定。其中，补充条款一第二条第三款约定，房屋实测公用分摊建筑面积与预测公用分摊建筑面积不一致的，房屋转让总价不变；第四款约定，房屋实测套内建筑面积与预测套内建筑面积不一致的，双方同意当误差为+3%以内（不包括+3%）时，按每平米建筑面积单价计算多退少补。按上述约定，当房屋暂测面积与实际面积不一致时，双方按照套内建筑面积结算，而分摊建筑面积发生变化不影响房屋总价。该约定清楚明确，并无不可操作的问题。依据该约定，如实测分摊建筑面积超过双方约定分摊建筑面积，甚或由此导致房屋总建筑面积增加，杨慧南亦不再增加支付房价。据此而言，该约定虽为格式条款，但尚不存在免除或限制合生三麟公司责任、加重杨慧南责任、排除杨慧南主要权利的情况，自不存在所谓提示说明的问题及效力瑕疵问题。双方签订的商品房预售合同第五条虽然对房屋暂测面积与实际面积不一致时如何结算房款作出了不同约定，但双方明确约定补充条款优先适用，因此，本案应当依据上述补充条款的约定确定双方权利义务。相较于商品房预售合同的约定，系争房屋实际分摊建筑面积虽有减少，但套内建筑面积有所增加，合生三麟公司基于补充条款的约定有权于交房时要求杨慧南补交房款。杨慧南实际补交相应房款后，要求合生三麟公司予以退还，与双方约定不符。因杨慧南本无要求合生三麟公司退还相应房款的权利，其于本案中的相应主张是否超过诉讼时效期间的问题，自无审查必要。综上，一审对双方签订的商品房预售合同补充条款的理解确有不当，应予纠正。合生三麟公司要求撤销一审判决的上诉请求应予支持。因本案并无应发回重审的情形，本院予以直接改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初57107号民事判决；二、驳回杨慧南一审诉讼请求。一审案件受理费77.50元，二审案件受理费153元，均由杨慧南负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  许 军审判员  潘俊秀二〇一八年二月二十七日书记员  罗静深附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。二、《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。三、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……五、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。