上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0105民初11595号原告(反诉被告)：上海信腾投资管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：楼信满，总经理。委托诉讼代理人：徐旭，上海金南强律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海兴宏娱乐有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：毛佩黎，执行董事。委托诉讼代理人：石彩霞，上海达晨律师事务所律师。原告(反诉被告)上海信腾投资管理有限公司(以下简称原告)与被告(反诉原告)上海兴宏娱乐有限公司(以下简称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用简易程序进行审理，于2017年7月18日、同年8月30日进行了证据交换。审理中，被告提出反诉，本院予以受理。本案于2017年9月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐旭、被告的委托诉讼代理人石彩霞到庭参加诉讼。之后，本院经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年1月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐旭、被告的法定代表人毛佩黎及委托诉讼代理人石彩霞到庭参加诉讼。审理中，双方当事人向本院申请庭外和解一个月，本院予以准许。本案现已审理终结。原告上海信腾投资管理有限公司向本院提出本诉请求：1.请求判令原、被告签订的《房屋租赁协议》于2013年12月24日解除；2.判令被告搬离上海市长宁区延安西路XXX弄XXX号；3.判令被告支付原告房屋占有使用费，以29,800元每月为标准，自2014年1月1日起付至实际搬离之日止。审理中，原告明确诉请如下：1.请求判令原、被告签订的《房屋租赁协议》(以下简称租赁协议)于被告收到本案起诉状副本之日(即2017年6月19日)解除；2.判令被告搬离上海市长宁区延安西路XXX弄XXX号第三楼层房屋(以下简称涉讼房屋)；3.判令被告向原告支付涉讼房屋租金，以每月29,800元为标准，自2014年3月1日起付至租赁协议解除之日止；4.判令被告向原告支付涉讼房屋占有使用费，以29,800元每月为标准，自租赁协议解除之日起付至被告实际搬离涉讼房屋之日止。事实与理由：原告系涉讼房屋的出租人，被告系承租人。双方于2011年1月1日签订了租赁协议，原告将涉讼房屋出租给被告，约定租金每月27,000元，每月额定电费2,500元，水费300元，合计每月29,800元。先付后租，一月一付，被告应于每月1日前支付租金。后因被告延付租金，原告诉至法院，经(2013)长民三(民)初字第2345号民事调解书确定双方达成调解意向，民事调解书载明被告应于2013年12月20日前支付100,000元，2014年1月至11月期间每月20日前支付40,000元，余款应于2014年12月20日前付清。若被告未能按期足额支付上述任何一期款项，原告有权立即解除合同等条款。民事调解书出具后，原告于2013年12月23日才收到被告支付的第一笔90,000元款项，未按期也未足额支付，故原告于2013年12月24日发函告知被告解除双方之间的租赁协议。租赁协议解除后，被告始终对原告要求其搬离涉讼房屋的请求不予配合，甚至原告方在采取短暂断电措施后，被告仍拒绝搬离涉讼房屋，被告还拒绝支付2014年3月1日之后的房屋租金。审理中，原告鉴于被告否认收到解除函，原告才提出明确后的诉讼请求，希望法院予以支持。被告上海兴宏娱乐有限公司本诉辩称及反诉诉称，原告自1998年起就将涉讼房屋出租给被告用于经营卡拉OK及酒吧。2011年1月1日，双方重新续签了一份租赁协议。租赁协议约定：原告将涉讼房屋出租给被告经营；租赁期限自2011年1月1日起共计7年；租金及支付方式：租金每月27,000元，每月额定电费2,500元、水费300元，合计每月29,800元。先付后租，一月一付，被告每月1日前向原告支付租金等。租赁协议签订后，被告对涉讼房屋进行了重新装修，装修费用和所添设备共计花费数百万元。2013年原、被告之间因租赁协议纠纷在贵院主持下达成调解协议。之后，被告分别于2013年12月23日、2013年12月26日、2014年2月26日、2014年3月31日向反诉被告支付了90,000元、15,521.40元、69,800元、69,800元的租金，被告共计向原告支付了245,121.40元。被告正常支付上述款项及租赁协议尚在有效期内的情况下，原告无权阻碍、干涉被告使用涉讼房屋和被告的正常运营。原告于2014年4月1日无故、恶意对被告经营的涉讼房屋断水、断电，导致被告的卡拉OK及酒吧无法正常经营，原告的上述行为给被告造成了严重损失，包括停业期间的营业损失、支付留守员工工资、装修损失等超过数百万元之多(其中装修损失部分，以司法鉴定部门评估为准)。被告多次与原告协商恢复用水、用电事宜，但均遭到原告的拒绝。被告认为，即便案涉房屋的所有权人要求原告返还涉讼房屋，原告也不该使用粗暴手段阻碍被告的正常经营。在本案开庭前，原告负责人曾多次口头答应给予被告一定的赔偿，但迟迟不予落实。在双方商谈赔偿的同时，却将被告起诉至法院，有违诚信。综上所述，被告不同意原告提出的本诉请求，双方签订的租赁协议应继续履行，原告丧失了解除权，原告应向被告承担违约责任，赔偿损失。审理中，被告最终提出如下反诉请求：1.原告赔偿被告停业期间的损失5,850,000元(从2014年4月1日起至2017年7月1日止，每月150,000元，计39个月)；2.原告赔偿被告三位员工的工资损失495,000元(从2014年4月1日起至2017年6月30日止)；3.原告向被告补偿涉讼房屋的装修残值4,000,000元。被告上海信腾投资管理有限公司反诉辩称，原告在2014年9月和2015年4月确有两次断电，但被告很快就自行恢复供电。被告未按双方签订的民事调解书履行，也未按双方签订的租赁协议履行，被告持续经营使用涉讼房屋至今。涉讼房屋的装修对原告没有利用价值，即使有残值也没有4,000,000多元。被告违约在先，被告无法律依据要求原告赔偿，希望法院驳回被告所有的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对《房屋租赁协议》、《证明》、《情况说明》等证据，本院确认真实性并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月1日，原告(甲方)与被告(乙方)签了一份租赁协议。租赁协议约定如下：甲方将涉讼房屋，建筑面积613平方米的房屋出租给被告经营使用；乙方租赁期限为月，乙方在按上述双方商定条款履行前提下方可持续承租七年，租赁期自2011年元月1日起租；甲乙双方约定，涉讼房屋租金押一付一。每月租金27,000元，年租金叁拾贰万肆仟元。每月支付额定电费2,500元、水费300元，每月应付租金、费用合计29,800元，租金先付后租，一月一付，乙方应于每月1日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付月租金千分之五的违约金。若逾期支付租金十五日甲方有权立即终止合同。甲乙双方约定，甲方交付房屋时，乙方应同时支付壹个月的房租贰万柒千元作为保证金，租赁关系终止时，保证金用以支付乙方应承担的费用外，其余部分无息退还乙方。乙方在租赁期间，其他产生的一切费用由乙方自己承担。租赁协议签订后，涉讼房屋由被告经营使用。之后，原、被告之间因租赁协议的履行产生纠纷，原告向本院提起诉讼。2013年12月4日，经本院主持下，原、被告自愿达成了协议，协议内容如下：一、被告上海兴宏娱乐有限公司应向原告上海信腾投资管理有限公司支付上海市长宁区延安西路XXX弄XXX号3幢3楼房屋截止至2013年12月31日租金及水电费人民币665,200元，违约金人民币70,000元，共计人民币735,200元，其中于2013年12月20日前支付人民币100,000元，2014年1月至11月期间，每月20日前支付人民币40,000元，余款人民币195,200于2014年12月20日前付清；二、被告上海兴宏娱乐有限公司未能按期足额支付上述任何一期款项，原告上海信腾投资管理有限公司有权立即解除合同，被告上海兴宏娱乐有限公司应于合同解除日前付清上述款项的未付款……。被告分别于2013年12月23日、2013年12月26日、2014年2月26日、2014年3月31日向原告支付了90,000元、15,521.40元、69,800元、69,800元的钱款。审理中，原告认为被告虽未按上述民事调解协议的内容履行，但确认被告已付清2014年1月和2月的房屋租金。本案诉讼前，被告向原告出具了《情况说明》及《证明》。上述两份证据的主要内容为：2014年9月和2015年4月，原告有两次对涉讼房屋实施断电行为，之后均恢复了供电。上述民事调解书签订后，被告继续占有涉讼房屋至今。诉讼中，被告上海兴宏娱乐有限公司向本院申请对涉讼房屋的装修残值进行审价。之后，本院通过上海市高级人民法院委托上海公信中南工程造价咨询有限公司进行审价。审价期间，被告经上述审价公司多次催告，未预缴审价费，审价公司遂将被告的审价申请退回本院。原告主张被告缴纳的保证金27,000元应抵充其欠付的租金。本院认为，当事人依法签订的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据被告提供的付款证据，显示被告并未按租赁协议的约定履行支付租金的义务。对此，被告进行了抗辩，被告特别着重提出了原告持续停电的事实，但双方提供的证据均未能证实“原告持续停电”的事实，故本院不采纳被告相关的抗辩意见。被告在诉讼前自行出具过《证明》、《情况说明》，上述两份证据系被告自认的事实，事实是虽有断电情况，但已及时恢复。本院还注意到，根据《证明》、《情况说明》内容显示，断电最早发生2014年9月，而被告未履行支付租金义务的时间是2014年3月，被告以后发生的事由抗辩已发生的事由，显然无法律依据。被告还抗辩上述两份证据是原告欺骗被告才出具的，但被告仅仅是口头抗辩，始终未提供其他证据予以佐证。本院因此确认被告拒绝履行租赁协议付款义务的理由不成立，被告应承担违约责任。被告除应履行民事调解协议内容外，被告还应继续履行租赁协议。租赁协议履行期间，被告持续几十个月未付租金，租赁协议解除的条件早已成就，且持续存在，原告可依据租赁协议的约定或相关法律的规定随时行使合同解除权。综上所述，原告行使合同解除权依法有据，本院予以支持。租赁协议解除后，被告应搬离涉讼房屋，同时应支付租赁协议解除前拖欠的房屋租金及租赁协议解除后的房屋使用费。审理中，原告主张房屋使用费的标准参照租金，该主张依法有据，本院予以支持。被告提供的证据难以证明被告遭受了停电的经济损失及员工工资损失，故被告主张的相关反诉请求，本院不予支持。至于被告主张补偿装饰装修残值反诉请求。本院认为，本案因被告违约导致租赁协议的解除，原告又明确表示涉讼房屋的装饰装修不予利用，且被告未就装饰装修剩余的实际价值予以举证，本院因此难以支持被告所主张的装饰装修补偿。根据租赁协议的相关约定保证金用于支付被告应承担的费用，原告主张保证金抵充租金的主张符合上述约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海信腾投资管理有限公司与被告(反诉原告)上海兴宏娱乐有限公司就上海市长宁区延安西路XXX弄XXX号第三楼层房屋(建筑面积613平方米)签订的《房屋租赁协议》于2017年6月19日解除；二、被告(反诉原告)上海兴宏娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上址房屋；三、被告(反诉原告)上海兴宏娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海信腾投资管理有限公司支付房屋租金(以每月29,800元为标准，自2014年3月1日起付至2017年6月19日止)，以保证金27,000元先行抵充；四、被告(反诉原告)上海兴宏娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海信腾投资管理有限公司支付房屋占有使用费(以每月29,800元为标准，自2017年6月20日起付至被告(反诉原告)上海兴宏娱乐有限公司实际搬离上址房屋之日止)；五、驳回被告(反诉原告)上海兴宏娱乐有限公司提出的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15,528元，由被告(反诉原告)上海兴宏娱乐有限公司负担。反诉案件受理费41,935元，由被告(反诉原告)上海兴宏娱乐有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  吴寅星审 判 员  李 冬人民陪审员  牟世荣二〇一八年二月二十七日书 记 员  卢思洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条……有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条……承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……