成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0114民初8997号原告：张朝兰，女，1978年5月5日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：张鹏、刘攀，四川央济华律师事务所律师。被告：成都明轩投资有限公司，住所地成都市新都区新繁镇北一环803号。法定代表人：钟秉伦，职务：总经理。委托诉讼代理人：郑金忠，男，1981年6月24日出生，汉族，住成都市新都区。系该公司员工。委托诉讼代理人：刘成建，四川法锐律师事务所律师。原告张朝兰诉被告成都明轩投资有限公司（以下简称：明轩公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张朝兰及其委托诉讼代理人张鹏、刘攀，明轩公司的委托诉讼代理人郑金忠、刘成建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张朝兰向本院提出诉讼请求：请求判令明轩公司返还购房款340800元并双倍返还定金218400元。事实和理由：2013年8月6日，张朝兰与明轩公司签订《北城都汇定房协议书》，约定张朝兰向明轩公司订购位于新都区的房屋，合同总价款为546000元。张朝兰于2013年8月2日向明轩公司支付定金200000元，于2015年2月12日向明轩公司支付购房款50000元，于2016年1月5日向明轩公司支付购房款200000元。此后，由于明轩公司一直未向张朝兰交付房屋，在张朝兰的要求下，明轩公司与张朝兰签订《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，案涉房屋未办理商品房预售许可证明，张朝兰与明轩公司签订的合同应该认定为无效，明轩公司应当返还张朝兰购房款并赔偿损失。诉讼中，张朝兰将诉讼请求变更为：1、请求判令解除张朝兰与明轩公司签订的《北城都汇定房协议书》；2、请求判令确认张朝兰与明轩公司签订的《商品房买卖合同》无效；3、请求判令明轩公司返还张朝兰购房款450000元并支付赔偿金109200元。张朝兰将赔偿金109200元明确为2部分：(1).利息:71050元（200000元×4.9%×4.5年=44100元，50000元×4.9%×3年=7350元，200000元×4.9%×2年=19600元）；(2).租金：3800元∕月×13月=49400元。超过109200元部分自愿放弃。明轩公司辩称：张朝兰变更诉讼请求应在举证期限届满前提出，张朝兰要求解除《北城都汇定房协议书》违反法定程序，没有尽到通知义务，根据《合同法》第九十四条的规定，其解除权已经消灭。如《北城都汇定房协议书》及《商品房买卖合同》有效，《北城都汇定房协议书》没有约定解除条款，《商品房买卖合同》对于迟延交房的约定是由双方协商违约损害赔偿。如《北城都汇定房协议书》及《商品房买卖合同》无效，双方应该根据过错承担返还责任，张朝兰对案涉房屋的属性是明知的，明轩公司不应该全部返还购房款，更不应该支付张朝兰赔偿金。请求驳回张朝兰的全部诉讼请求。经审理查明：2013年8月2日，张朝兰向明轩公司支付北城都汇内1号商铺定金200000元。2013年8月6日，张朝兰与明轩公司签订《北城都汇定房协议书》，约定张朝兰购买明轩公司位于新都区，面积为42平方米的房屋。《北城都汇定房协议书》第九条约定：本协议在双方签字或盖章且张朝兰交付定金后生效。张朝兰与明轩公司签订《房屋买卖合同》及其他相关文件后，本协议自动终止，双方的权利义务以《房屋买卖合同》及其他相关文件约定的为准。同日，张朝兰与明轩公司签订《商品房买卖合同》，约定张朝兰在明轩公司处购买位于新都区，建筑面积为42平方米的房屋，该商品房单价为每平方米13000元，房屋总价款为546000元。2015年2月12日，张朝兰向明轩公司支付购房款50000元，2016年1月5日，张朝兰向明轩公司支付购房款200000元。另查明，明轩公司所售案涉房屋未办理商品房预售许可证。本院所确认的上述事实，有张朝兰提供的身份证复印件1份及企业工商登记信息1份，证明主体适格；有张朝兰提供的《北城都汇定房协议书》及《商品房买卖合同》各1份，证明明轩公司与张朝兰签订了定房协议，明轩公司出售案涉房屋未办理商品房预售许可证；有张朝兰提供的收据3份，证明张朝兰向明轩公司交付定金及购房款共计450000元的事实。有张朝兰及明轩公司当庭一致陈述，记录在卷。以上证据，经庭审举证、本院审查，因具有证据的真实性、合法性、关联性及证明力，本院予以认证、采信。本案系商品房预售合同纠纷，现就张朝兰变更诉讼请求是否符合法律规定；张朝兰与明轩公司签订的《北城都汇定房协议书》是否应该解除；张朝兰与明轩公司签订的《商品房买卖合同》是否无效；明轩公司是否应该返还张朝兰购房款450000元并支付赔偿金109200元四个问题分别进行分析评判。一、张朝兰变更诉讼请求是否符合法律规定的问题。明轩公司辩称张朝兰在诉讼中变更诉讼请求不符合法律规定，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”的规定，张朝兰变更诉讼请求符合法律规定，明轩公司的辩称意见不成立，本院不予采信。二、张朝兰与明轩公司签订的《北城都汇定房协议书》是否应该解除的问题。根据《北城都汇定房协议书》第九条约定：本协议在双方签字或盖章且张朝兰交付定金后生效。张朝兰与明轩公司签订《房屋买卖合同》及其他相关文件后，本协议自动终止，双方的权利义务以《房屋买卖合同》及其他相关文件约定的为准。张朝兰与明轩公司签订了《商品房买卖合同》，双方的权利义务应以《商品房买卖合同》的约定为准。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第七项“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”的规定，《北城都汇定房协议书》确定的张朝兰与明轩公司的权利义务已终止，故张朝兰请求解除其与明轩公司签订的《北城都汇定房协议书》的诉讼请求不成立，本院不予支持。三、张朝兰与明轩公司签订的《商品房买卖合同》是否无效的问题。明轩公司所售案涉房屋未办理商品房预售许可证，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，张朝兰与明轩公司签订的《商品房买卖合同》无效，张朝兰请求确认其与明轩公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求成立，本院予以采信。四、明轩公司是否应该返还张朝兰购房款450000元并支付赔偿金109200元的问题。张朝兰与明轩公司签订的《商品房买卖合同》无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，张朝兰要求明轩公司返还购房款450000元的诉讼请求成立，本院予以支持。明轩公司辩称不应全部返还张朝兰购房款的辩称意见不成立，本院不予采信。关于张朝兰要求明轩公司支付赔偿金109200元的问题，明轩公司对外销售未取得商品房预售许可证的房屋与张朝兰作为完全民事行为能力人购买未取得商品房预售许可证的房屋，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。故张朝兰的该项诉讼请求不成立，本院不予支持。明轩公司辩称意见成立，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十一条第七项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决如下：一、成都明轩投资有限公司与张朝兰于2013年8月6日签订的《商品房买卖合同》无效；二、成都明轩投资有限公司于本判决生效之日起五日内返还张朝兰购房款450000元；三、驳回张朝兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4696元，由成都明轩投资有限公司负担4025元，由张朝兰负担671元（应由成都明轩投资有限公司负担的案件受理费4025元已由张朝兰垫付，此款由成都明轩投资有限公司在返还购房款时一并付给张朝兰）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  文光辉二〇一八年二月二十四日书记员  张 娜