贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔0102民初7652号 原告（案外人）：龙某，男，1969年4月20日出生，苗族，住贵州省铜仁市。 委托代理人：杨丽娅，贵州懿村律师事务所律师（特别代理）。 委托代理人：孟维慧，女，1946年11月12日出生，汉族，住贵州省铜仁市（特别代理）。 被告（申请执行人）：贵州长城融资担保有限公司，地址在贵阳市云岩区中华路**龙某国际中心******。 法定代表人：谢晖。 委托代理人：杨佳、何美（实习），贵州钝初律师事务所律师（特别代理）。 被告（被申请执行人）：贵州交泰房地产开发有限公司，地址，地址在贵州省铜仁市五显庙路**div> 法定代表人：付柯文。 委托代理人：何忠奎，贵州泽行律师事务所律师（一般代理）。 被告（被申请执行人）：贵州黔德房地产开发有限公司，原地址在贵阳市南明区新华路126号富中国际广场23楼，现下落不明。 法定代表人:张广科。 被告（被申请执行人）：付柯文，男，1969年10月17日出生，汉族，原住贵阳云岩区，现下落不明。 原告龙某与被告贵州长城融资担保有限公司、贵州交泰房地产开发有限公司、贵州黔德房地产开发有限公司、付柯文案外人执行异议纠纷一案，本院于2017年7月31日立案受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告龙某的委托代理人杨丽娅、孟维慧，被告贵州长城融资担保有限公司的委托代理人杨佳、何美，贵州交泰房地产开发有限公司的委托代理人何忠奎到庭参加诉讼。被告贵州黔德房地产开发有限公司、付柯文经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告龙某向本院提出诉讼请求：1、依法判决立即停止对原告购买的铜仁碧江区解放路花鸟市场C3、C4栋2-2、2-3号房屋的执行，并解除对该房屋的查封；2、依法确认原告与被告贵州交泰房地产开发有限公司于2008年7月30日签订的《商品房买卖合同》合法、有效，并确认铜仁碧江区解放路花鸟市场C3、C4栋2-2、2-3号房屋归原告所有；3、判令被告贵州交泰房地产开发有限公司为原告办理上述房屋的产权登记；4、诉讼费由被告承担。事实与理由，2008年7月30日，原告与被告贵州交泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告向该公司购买铜仁碧江区解放路花鸟市场C3、C4栋2-2、2-3号房屋两套，购房款为485420元，首付50%，余款向银行办理按揭。合同签订的当日，原告依约将购房款245420元支付给该公司，该公司也依约将购买的房屋交给原告使用。原告取得涉案房屋后用于开办招待所至今。后因该公司一直未给原告办理银行按揭，原告曾多次找该公司要求支付剩余购房款，但该公司均以各种理由推脱，而后该公司又与案外人曾盛签订合同，并以曾盛的名义办理了涉案房屋的备案登记。原告认为原告与被告贵州交泰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系合法、有效的，原告已支付了大部分购房款，且占有使用涉案房屋多年，涉案房屋应归原告所有。原告对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益，为维护原告的合法权益，故向法院起诉。 被告贵州长城融资担保有限公司辩称,一、原告不能证明其向贵州交泰房地产开发有限公司购买的房屋与本案涉及的被查封的房屋一致。二、原告提供的南门招待所的营业执照等证件均显示招待所的负责人为龙清，与原告龙某并非同一人。三、原告与交泰公司签订的合同即使是有效的，其与交泰公司也仅仅是债权债务关系，不具有物权效力，本案涉及的商品房登记在案外人曾盛名下，房屋的用途是办公用房，并非居住用房，另原告提供的证明不能证明其已支付了购房款的50%。原告对本案提出的执行异议不能成立，其不享有足以排除强制执行的民事权益，请依法驳回原告的诉讼请求。 被告贵州交泰房地产开发有限公司辩称,原告并未向被告支付合同约定的购房款，合同签订后原告也未及时与被告办理产权过户手续。现涉案房屋已登记在案外人曾盛名下，原告占有涉案房屋并不合法。原告主张涉案房屋归原告所有，被告不能同意，请依法驳回原告诉请。 被告贵州黔德房地产开发有限公司、付柯文未提出答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2008年7月30日，原告龙某与被告贵州交泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定该公司将其开发建设的位于铜仁市××区××花鸟市场××、××幢房屋出售给原告，在合同中双方未明确房屋编号及面积。购房价为每平方米2000元，共计485420元。首付50%，余款240000元办理银行按揭。交付期限为2008年8月10日前。出卖人在商品房交付使用后2年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。签订合同的同日，该公司给原告出具了收到原告交来门面购房款245420元的收据，并将出售的上述房屋交付给原告使用，但并未给原告办理房屋的商品房预售备案登记手续。原告取得涉案房屋后，用于开办招待所并以其弟龙清的名义办理了相关营业执照。后原告未能办理剩余购房款银行按揭手续，被告贵州交泰房地产开发有限公司也未通知原告交清剩余的购房款。2009年2月25日，被告贵州交泰房地产开发有限公司与案外人曾盛签订《商品房买卖合同》，约定该公司将位于铜仁下南门“锦江花都”C4幢2层2-1（建筑面积为129.12平方米）、2-2（建筑面积为129.12平方米）房屋两套出售给曾盛，总面积为212.68平方米，购房价为每平方米3400元，共计723112元。付款方式为签合同时一次性付清，交房时间为2009年5月1日前。合同签订后，曾盛并未实际向该公司支付购房款。该公司虽然为曾盛办理了出售房屋的备案手续，但并未将出售的房屋实际交付给曾盛使用。2010年，曾盛曾因借款纠纷向贵阳市中级人民法院起诉被告贵州交泰房地产开发有限公司及该公司法定代表人被告付柯文，请求二被告连带支付其欠款6407653元及利息。2012年，经贵州省高级人民法院调解，双方达成调解协议，协议共四条，其中第四条的内容为：曾盛在付柯文、贵州交泰房地产开发有限公司付清借款本息及补偿金之日起十日内，解除与贵州交泰房地产开发有限公司于2009年2月27日签订的7份《商品房买卖合同》并解除相应的备案登记。双方因本案所涉民间借贷（含借款合同、借据、欠据）及商品房买卖合同（购房款）发生的债权、债务关系清结。解除和登记产生的一切费用由付柯文承担。非因曾盛方的原因导致解除备案登记工作不能完成，相关责任由付柯文或其指定的第三人办理解除上述房产备案登记手续。2011年，被告贵州长城融资担保有限公司向本院起诉被告贵州交泰房地产开发有限公司、贵州黔德房地产开发有限公司、付柯文、贵阳驰骋房地产开发有限公司金阳公司及曾盛、张军、贵州大家园林工程有限公司，请求判令贵州黔德房地产开发有限公司、付柯文、贵阳驰骋房地产开发有限公司金阳公司返还该公司14100000元、资金占用费3500000元并赔偿经济损失2979453.29元，并判令被告贵州交泰房地产开发有限公司、贵州黔德房地产开发有限公司、付柯文承担连带责任。本院于2013年3月27日作出（2013）南民商初字第260号民事判决书，判决：一、贵阳驰骋房地产开发有限公司金阳公司于本判决生效后十日内返还转让款4710000元给被告贵州长城融资担保有限公司；二、贵州黔德房地产开发有限公司、付柯文于本判决生效后十日内返还转让款10200000元给被告贵州长城融资担保有限公司；三、贵州黔德房地产开发有限公司、付柯文于本判决生效后十日内支付上述10200000元的利息给被告贵州长城融资担保有限公司；四、贵州交泰房地产开发有限公司对上述第二、三项判决承担连带保证责任；五、驳回被告贵州长城融资担保有限公司的其余诉讼请求。判决生效后，在执行过程中，依据本院（2014）南民执字第12号执行裁定书，本院于2016年6月24日查封了登记在曾盛名下的位于贵州省××市锦江花都B1B2B3幢2-1、2-2、C5C6幢2-1、2-3、2-4、2-5、2-6号房屋，2016年11月18日查封登记在曾盛名下的位于锦江花都C3C4幢2-2、C3C4幢2-3、C3C4幢2-4、C3C4幢2-1、C5C6幢2-7、C5C6幢2-8、C7C8幢2-2、C7C8幢2-3、C7C8幢2-4号房屋。2017年4月10日，本院在上述被查封的房屋处张贴了查封公告。原告知道后向本院提出执行异议。2017年7月13日，本院作出（2017）黔0102执异43号执行裁定书，以本案涉及的锦江花都C3C4幢2-2、C3C4幢2-3两套房屋系商业用房，该房的预售备案登记在案外人曾盛名下，曾盛已向本院承诺其不对该两套房屋主张权利，房屋仍为被告贵州交泰房地产开发有限公司所有，且仅凭原告提供的收据不能证明其已支付完购房款等为由，裁定驳回原告的异议。原告收到裁定书后不服，遂起诉来院，提出如前诉请。审理中，被告贵州交泰房地产开发有限公司认可本案中被查封的锦江花都C3C4幢2-2、C3C4幢2-3两套房屋，确系2008年7月30日，该公司与原告签订的《商品房买卖合同》中出售给原告的房屋。 另查，2017年3月1日，原告之弟龙清以铜仁市碧江区下南门招待所的名义向贵州省铜仁市碧江区人民法院起诉秦锦秀、谢承芬、秦云及被告贵州交泰房地产开发有限公司，请求判令四被告支付住宿费228000元、违约金28000元。该院于同年5月4日作出（2017）黔0602民初521号民事判决书。判决认定秦锦秀、谢承芬、秦云系被告贵州交泰房地产开发有限公司安排入住铜仁碧江区下南门招待所，并判决被告贵州交泰房地产开发有限公司支付铜仁碧江区下南门招待所住宿费214310元，秦锦秀、谢承芬、秦云支付铜仁碧江区下南门招待所住宿费20955元，驳回铜仁碧江区下南门招待所的其余诉讼请求，该判决现已生效。 上述事实，有当事人陈述，原告提交的身份证、营业执照、《商品房买卖合同》、收据、法院判决书、执行裁定书、调解书、查封公告、商品房备案登记表及被告提供的《商品房买卖合同》、商品房预售登记表、调解书等证据在案佐证，复经本院庭审、质证，予以确认。 本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据加以证明。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行的；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”、第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，仅凭原告提供的收款收据，无其他证据佐证，且虽然根据法院生效判决，被告贵州交泰房地产开发有限公司要铜仁市碧江区下南门招待所支付住宿费214310元，对于该款能否抵扣原告剩余的购房款，双方并未达成合意，不足以证明原告已向被告贵州交泰房地产开发有限公司支付了全部购房款。即使原告提供的收据是真实的，也仅能证明其已支付的价款超过了合同约定的总价款的百分之五十。原告所购的商品房系商业用途，原告并非使用该房屋进行居住。原告与被告贵州交泰房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，虽系合法、有效的，但因不符合上述法律规定的全部条件。原告对本案涉案房屋所享有的物权期待权，并不足以排除人民法院对涉案房屋采取的执行措施。故对原告要求立即停止对涉案房屋的执行，并解除对该房屋的查封的诉请，不予支持。因原告尚未付清全部购房款，且未办理相应的备案登记手续，对原告请求确认涉案房屋归其所有的诉请，本院也不宜支持。另对原告要求确认合同效力并判令被告贵州交泰房地产开发有限公司为原告办理涉案房屋产权登记的诉请，不属本案执行异议纠纷审理的范围，原告可另案向该公司主张权利。诉讼中，被告贵州黔德房地产开发有限公司、付柯文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，缺席判决如下： 驳回原告龙某对本案的全部诉讼请求。 案件受理费60元，由原告龙某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 长  刘 军 审 判 员  刘乙鲜 人民陪审员  程树琴 二〇一八年二月七日 书 记 员  李成虎