北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终2369号上诉人（原审被告、反诉原告）：张建新，男，1978年7月10日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：于利，北京培宁律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵月明，男，1961年11月28日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：闫兵，北京云通律师事务所律师。原审第三人：北京新华育英教育咨询有限公司，住所地北京市朝阳区立清路7号院4号楼1层3单元108。法定代表人：张建新，经理。上诉人张建新因与被上诉人赵月明、原审第三人北京新华育英教育咨询有限公司（以下简称新华教育咨询公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初15202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张建新之委托诉讼代理人于利，被上诉人赵月明之委托诉讼代理人闫兵，原审第三人新华教育咨询公司之法定代表人张建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张建新上诉请求：请求撤销一审判决，改判赵月明向张建新退还房租301500元，赔偿装修费用损失80万元、停产停业损失200万元、搬家费13万元、空调电话移机费用2万元，判决一、二审诉讼费及评估费均由赵月明承担。事实和理由：1.一审判决双方之间租赁合同无效错误。；2.张建新的装修损失是客观存在的，一审判决让张建新承担20%的装修损失错误；3.张建新以第三人的名义开办经营的新华幼儿园是涉案房屋的唯一实际使用人，拆迁时有专项的停产停业损失、搬家费、空调移机费等补偿，这些损失补偿应全部支付给房屋的实际使用人。一审查明涉案房屋没有其他的实际使用人，故应支持张建新主张的停产停业损失。另新华幼儿园虽没有取得执照，但完全是由于赵月明不提供房屋权属证明所致，且新华幼儿园得到了政府主管部门的认可，并不是非法经营。一审随意认定幼儿园非法属于法律依据不足，应予撤销。赵月明辩称：同意上诉请求第一项，撤销一审判决，但是不同意第二项第三项。赵月明认为一审判决认定事实错误，程序违法，但是认可判决结果。双方的租赁合同有效，这个观点认可。但是不认可张建新主张的经营损失、停业损失和搬家费。赵月明不是被拆迁人，被拆迁人是北京神龙盛唐建筑有限公司，房子的产权人是马驹桥政府，张建新应该向马驹桥政府主张上述款项。第三人新华教育咨询公司述称，同意张建新的上诉请求和理由。赵月明向一审法院起诉请求：1、判令解除赵月明、张建新于2015年4月28日签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》；2、判令张建新及第三人向赵月明腾退房屋；3、判令张建新支付赵月明2017年6月1日至实际腾退之日的房屋占用费；4、本案的诉讼费由张建新承担。张建新向一审法院反诉请求：1.判令赵月明继续履行双方于2015年4月28日签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》；2.判令赵月明退还张建新房租301500元；3.判令赵月明赔偿张建新装修费用损失80万元、停产停业损失200万元、搬家费13万元、空调电话移机费用2万元；4.反诉费由赵月明承担。一审法院认定事实：2015年3月26日，张建新、赵月明与居间人北京万豪惠业房地产经纪有限责任公司签订《房屋租赁合同》，约定赵月明将坐落于北京市通州区马驹桥镇北门口村委会西边建筑面积1200平方米的厂房（以下简称：涉诉场地）出租给张建新用于办公办学，租赁期限为60个月，自2015年6月1日至2020年6月1日，合同还约定了其他相关内容。2015年4月28日，张建新与赵月明在原有《房屋租赁合同》的基础上又签订了一份《房屋租赁合同》及一份《补充合同》。其中2015年4月28日张建新与赵月明所签订的《房屋租赁合同》与前一份三方所签订的《房屋租赁合同》内容大部分相同。《补充合同》约定：本合同有效期为10年，共分为两期，五年为一期。第一期自2015年6月1日至2020年5月31日、第二期自2020年6月1日至2025年5月31日。第一期每个承租年的租金累计递增为:第二年1%、第三年2%、第四年3%、第五年4%。如第一期租赁期内遇国家拆迁，以评估公司评估为准，各项补偿款张建新和房屋所有人协商按张建新装修实际投资金额的80%归乙方所有。《补充合同》还约定了其他相关内容。合同签订后，张建新与赵月明开始履行。张建新对涉诉房屋进行了装修，其租金支付至2017年6月1日。张建新使用涉案房屋开办“新华幼儿园”，但该幼儿园并无办学许可证等相关证照。因涉诉房屋北侧凉水河治理的需要，涉诉场地也在拆迁范围内，北京市通州区马驹桥镇人民政府（以下简称：马驹桥镇政府）于2016年3月发布公告，将拆迁事宜告知有关单位和人员。2017年5月1日，赵月明在“新华幼儿园”门口张贴“拆迁搬迁通知”，要求张建新在2017年5月底搬迁结束，否则不利后果自负。2017年5月11日，“新华幼儿园”门口再次被张贴“紧急通知”，通知自2017年5月11日起3日后逾期未搬迁住户及商户后果自负，通知落款单位为“马驹桥镇政府”。本案审理过程中，张建新向法院提出评估申请，要求对涉诉场地其装修项目及价值进行评估。法院依法委托评估机构进行评估，北京中嘉盛源资产评估有限公司于2017年9月出具评估报告，评估结果为“新华幼儿园”装修评估价值为618200元，其中存在争议的部分价值为19900元。赵月明对评估结果持有异议，称有些装修项目系原有项目，不应作为新华幼儿园的装修价值；张建新对评估结果也持有异议，称有些装修项目系为其所为，却列为赵月明的装修。张建新并未提供相应证据证明争议部分的装修项目系其所为而非房屋原有的装修内容，故其应当承担相应不利后果，一审法院认定张建新的“新华幼儿园”装修价值应为598300元。2017年9月2日，涉诉场地上的建筑物被拆除。张建新占用涉诉场地直至2017年9月2日。涉诉场地上的建筑物被拆除后，赵月明向一审法院申请撤回对张新建、新华教育咨询公司的起诉，一审法院认为其撤回起诉的申请并无不妥，于2017年12月1日口头裁定予以准许，并计入了笔录。一审法院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就涉诉场地上的建筑物，本案当事人均未能提交相应的建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，赵月明、张建新之间签订的两份《房屋租赁合同》及《补充协议》均无效。故，对于张建新要求赵月明继续履行双方于2015年4月28日签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。张建新在2015年6月1日至涉诉场地上的建筑物被拆除前实际占有使用涉诉场地，应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，目前其交纳的房屋租金至2017年6月1日，而其实际占用涉诉场第至2017年9月2日，故其要求赵月明退还房租的请求于法无据、亦不符合情理，一审法院不予支持。赵月明明知涉案房屋不具备合法手续，仍然将房屋出租；张建新在占有使用涉诉场地期间，对房屋进行了装修。赵月明应当对张建新的装修房屋损失承担主要过错责任；张建新在赵月明无法提供涉诉场地合法手续的情况下，仍放任风险的发生，租赁了涉诉场地并对房屋进行了装修，故其对于装修损失亦应承担相应过错责任；一审法院依据双方的过错程度酌定赵月明承担80%的赔偿责任，即赔偿张建新装修损失478640元。张建新为确定装修价值而支出的评估费，应当按照其与赵月明的过错程度进行分担。张建新将涉诉场地用于经营幼儿园，但并未取得办学许可证等相应证照，其主张的经营损失、搬家费用、空调电话移机费用，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院判决：一、赵月明与张建新于2015年3月26日签订的《房屋租赁合同》无效，于2015年4月28日签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》无效；二、赵月明支付张建新装修现值损失478640元，于判决生效之日起七日内执行清；三、驳回张建新的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审反诉案件受理费16406元，由张建新负担12166元（已交纳），由赵月明负担4240元（于判决生效之日起七日内交纳）。评估费50000元，由张建新负担10000元（已交纳），由赵月明负担40000元（于判决生效之日起七日内交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，各方当事人均未能提交涉诉场地建筑物的建设工程规划许可证，故赵月明、张建新之间签订的两份《房屋租赁合同》及《补充协议》应为无效。现张建新上诉主张上述合同有效，无法律依据，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张建新在明知赵月明无法提供涉诉场地合法手续的情况下，仍租赁涉诉场地并对房屋进行装修，亦应承担相应的过错责任。一审法院依据双方的过错程度酌定张建新自负20%的责任并无不当，本院予以维持。张建新将涉诉场地用于经营幼儿园，但并未取得办学许可证等相应证照，其主张的经营损失、搬家费用、空调电话移机费用，于法无据。现张建新主张新华幼儿园没有取得执照是由于赵月明不提供房屋权属证明所致，但未提供相关证据予以证明，本院不予支持。综上，张建新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16406元，由张建新负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  胡新华审 判 员  江 惠代理审判员  刘 栋二〇一八年二月七日法官 助理  杨 琳书 记 员  杨艳娇