上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终14145号上诉人（原审原告）：上海成泰鞋业有限公司，住所地上海市浦东新区川沙新镇新浜路501号1-4幢。法定代表人：韩国忠，总经理。委托诉讼代理人：李艳，上海市协力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海超天建筑装饰工程有限公司，住所地上海市浦东新区川沙新镇新浜村北四队。法定代表人：张昌明，董事长。委托诉讼代理人：沈剑，上海朝闻律师事务所律师。上诉人上海成泰鞋业有限公司（以下简称成泰公司）因与被上诉人上海超天建筑装饰工程有限公司（以下简称超天公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初86452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人成泰公司的委托诉讼代理人李艳、被上诉人超天公司的委托诉讼代理人沈剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。成泰公司上诉请求：撤销一审判决，改判超天公司支付成泰公司补偿款2,052,491.69元，其中建筑物装修补偿款563,286元、停产停业补偿710,343元、货物运输费6,500元、速搬奖405,910元、速签奖182,659.50元、其他一次性补偿183,793.19元。事实和理由：1、成泰公司系租赁房屋的实际使用人，有百名工人，无论员工工资还是供应商货款，因拆迁面临资金周转困难，遭受严重停工停业损失。超天公司只是出租人，在租赁房屋内没有实际经营。停产停业损失补偿款应全归实际经营者所有。2、成泰公司配合及时搬迁，导致需要另行寻找场地进行生产经营，造成高额成本损失。速签奖、速搬费和一次性补偿费也是基于成泰公司的配合搬迁才予以发放。现成泰公司于二审中退让一步，仅要求获得速签费的一半和全部速搬奖、一次性补偿费，符合公平原则。请求二审法院支持成泰公司的上诉请求。超天公司辩称：双方约定遇动迁则租赁关系终止，故成泰公司应无条件搬迁。超天公司和XX村委会签订的动迁补偿协议，与成泰公司无关。超天公司与案外人上海市浦东新区XX镇XX村民委员会（以下简称XX村委会）签订的租赁合同长达二十多年，超天公司在租赁土地上搭建房屋取得相应收益，故超天公司也是实际经营者，动迁导致超天公司财产损失。请求二审法院驳回上诉，维持原判。成泰公司向一审法院起诉请求：判令超天公司支付成泰公司搬迁补偿合计2,126,946元（其中速签奖、速搬奖及停产停业补偿为1,481,572元、建筑物装潢补偿费563,286元、附属设施费暂计82,088元）。一审中，成泰公司明确诉请组成为：建筑物装潢补偿费563,286元，停工停业损失补偿710,343元，货物运输费6,500元，速搬奖405,910元，以上合计1,686,039元，另附属设施补偿费716,820元，速签奖365,319元，上述费用总和的10%为成泰公司应得的一次性补偿。一审法院认定事实如下：2001年1月1日，案外人XX村委会（出租方、甲方）与超天公司、张昌明（承租方、乙方）签订《房屋场地租赁协议》，约定乙方向甲方租赁房屋与场地共1,348.71平方米，坐落于XX村XX队仓库场（附平面图）；由于甲方现有房屋陈旧，不能用于乙方生产使用，故乙方需要进行翻修，翻修费由乙方承担，乙方对现有的房屋、场地、围墙重新布局和建造，总投入资金共计捌拾万元整；鉴于乙方要对房屋出资翻修，所以在签订协议之日起即2001年1月1日到2030年12月31日止（合计30年），每年只向甲方缴纳场地租赁费贰仟元整（共计陆万元整）；合同到期后，租赁范围内的房屋、场地归甲方所有（北房屋归队）。之后，超天公司在上述地址进行了搭建，其庭审中陈述搭建了混合结构两层楼房两栋，砖混结构平房两处，钢结构一层平房一处，均未办理合法建造手续，共计2,142平方米，最终拆迁部门实际测量为2,029.55平方米。2001年，超天公司将其搭建的房屋及场地出租给成泰公司，双方签订了租赁合同，之后一直由成泰公司续租。成泰公司曾于2004年在上述地址进行了部分搭建。2011年5月17日，成泰公司与超天公司签订《厂房租赁协议》一份，该协议约定：乙方（承租方、成泰公司）向甲方（出租方、超天公司）租赁XX路XX号，生产车间2,142平方米，场地443平方米；租赁期共3年，从2011年5月18日起至2014年5月17日止；租金采用现金支付、先付后用并开好收据的付款方式，使用前60天付清本年度的租金；租赁期间如遇国家建设开发和政府行为需要，甲方必须在六个月前通知乙方，房屋拆迁费由甲方享有，搬迁费、装修费、车间内配电设施由乙方享有，双方必须无条件立即终止本协议的履行。双方庭审中一致确认，2011年协议到期后，成泰公司继续使用上述租赁物，但双方没有再续签书面协议，成泰公司实际支付租金至2015年7月底。成泰公司另于2001年与XX村委会签订《房屋场地租赁协议》，租赁XX村XX队房屋及场地共1,348.71平方米，其租赁场地与超天公司租赁场地相邻。2015年4月，《XX镇集中建设区外建设用地减量化企业清拆补偿方案（试行）》经书记办公会议讨论通过，之后予以公布实施。该方案中对列入减量化范围内的有证建筑搬迁补偿、无证建筑搬迁补偿的相应标准均作出了明确规定。成泰公司及超天公司被列入上述减量化范围。2015年6月，上海A有限公司受上海市浦东新区XX镇建设和环境保护事务中心委托，对新浜村列入XX镇集中建设区外建设用地减量化项目建设范围内的房屋、装修、附属设施、机器设备、物资搬迁及绿化补偿费进行了估价。其中涉及超天公司的附属设施为砼场地、化粪池、下水道、上水管、围墙、电缆线、大门、驳岸。2015年7月16日，XX村委会与上海市浦东新区XX镇建设和环境保护事务中心签订《XX镇集中建设区外建设用地减量化企业清拆经济补偿协议书》。当日，超天公司（甲方）与XX村委会（乙方）签订《企业协议搬迁补偿清退协议书》一份，约定：因“XX镇集中建设区外建设用地减量化”项目建设需要，甲方原先出租给乙方使用的XX村XX队（具体内容及面积见原租借合同）已列入拆迁范围。现经双方协商，甲方同意一次性补偿乙方人民币5,360,351元整，其中包括装修费、设备物品搬迁费等一切费用。本协议订立后，乙方在2015年9月15日前必须完成搬迁，将原房交给甲方，今后双方无任何经济瓜葛。乙方在本动迁区域范围内的承租户自行清退解决。上述协议签订后，成泰公司于2015年9月30日搬离。当日，XX村委会另与成泰公司签订《企业协议搬迁补偿清退协议书》一份，内容格式与上述超天公司的协议书一致，仅补偿金额一项内容不同，补偿金额为5,810,120元。在拆迁实施单位上海B有限公司保存的超天公司《企业协议搬迁补偿结算单》载明：自建无证总建筑面积2,029.55平方米；无证建筑物补偿费2,112,173元；建筑物装潢补偿费563,286元；附属设施补偿费716,820元；货物运输费6,500元；停工停业损失补偿710,343元；速签奖365,319元；速搬奖405,910元；其他一次性补偿480,000元；补偿总金额5,360,351元。在拆迁实施单位上海B有限公司保存的成泰公司《企业协议搬迁补偿结算单》载明：自建无证总建筑面积940.43平方米，无证建筑物补偿费572,749元、建筑物装潢补偿费499,589元、附属设施补偿费1,131,990元、机器设备搬迁补偿费1,538,559元、物资搬迁补偿费20,190元、配电增容费131,000元、货物运输费22,750元、停工停业损失补偿668,017元、速签奖343,552元、速搬奖381,724元，其他一次性补偿500,000元、补偿总金额5,810,120元。本案审理过程中，超天公司以（2017）沪0115民初61238号案件另行向一审法院提起诉讼，要求成泰公司支付因搭建在超天公司场地上的建筑物而取得的房屋补偿款等费用共计1,303,116.80元。该案庭审中，超天公司陈述，其出租给成泰公司的房屋中也有超天公司的办公室，但超天无生产经营；配电系超天公司申请，因成泰公司为开发票抵税方便，要求转给成泰公司，超天公司考虑到以后都是超天公司的，就配合成泰公司将配电转到成泰公司名下；成泰公司及超天公司均确认成泰公司两处房屋的机器设备搬迁补偿费、物资搬迁补偿费均在成泰公司的结算单内。一审法院认为，虽双方在书面租赁协议到期后并未另行签订书面合同，但成泰公司仍按原租赁协议约定继续使用租赁标的物并支付租金，超天公司亦已收取租金至2015年7月底，故双方之间租赁合同关系存续。因租赁标的物中涉及厂房部分无合法建造手续，就该部分的租赁合同无效。现因租赁厂房被列入政府减量化项目，成泰公司要求取得属其所有的相应补偿款项，就其所主张的项目，一审法院分析如下：1、对于建筑物装潢补偿款，虽超天公司主张其进行了部分装修，但《厂房租赁协议》明确约定装修费由成泰公司承担，从装修费的归属可推定成泰公司对厂房装修的事实，现超天公司并未举证其亦进行了厂房装修，故对成泰公司主张装修费补偿归其所有一审法院予以支持。2、对于停工停业损失，成泰公司并无证据证明超天公司依据《企业协议搬迁补偿结算单》所获得的停工停业损失补偿款系专属于承租人的补偿，且超天公司出租房屋本身也属于经营行为的一种形式，故成泰公司主张停工停业损失由其单独享有于法无据，但考虑到成泰公司在拆迁前确在租赁房屋内经营，其另行寻找经营场所确实会对经营产生一定影响，故由一审法院根据租赁期限、合同履行情况等因素综合考虑，酌定成泰公司享有其中10万元。3、对于货物运输费，超天公司自述将全部房屋出租给成泰公司使用，其在租赁房屋内无生产经营，虽其另称在租赁房屋内占用一间办公室，但并未举证。从货物运输费的名称及性质看，应属对经营者的补偿，故该部分补偿应归属成泰公司所有。4、对于成泰公司主张的附属设施补偿费，双方的《厂房租赁协议》中并未作出相应约定，但双方约定房屋拆迁费归超天公司享有，从附属设施内容看应属房屋配套部分，现成泰公司并无证据证明其主张的附属设施由其建设，故该部分补偿应归属超天公司所有。5、对于成泰公司主张的速签奖、速搬费、一次性补偿等费用，双方并未对此作出约定，且成泰公司亦未举证该部分补偿属承租人所有，故对其主张一审法院不予支持。一审法院审理后，于2017年10月9日依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、第二百三十六条的规定判决：上海超天建筑装饰工程有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海成泰鞋业有限公司补偿款669,786元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23,815元，减半收取计11,907.50元，财产保全费5,000元，共计16,907.50元，由上海成泰鞋业有限公司承担11,583.50元，上海超天建筑装饰工程有限公司承担5,324元。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，因本案所涉租赁厂房被列入政府减量化项目，成泰公司要求取得相应补偿款项符合法律规定。其中，建筑物装潢补偿费563,286元和货物运输费6,500元，一审法院判归成泰公司所有的理由充分，于法有据，本院予以认同。停工停业损失补偿应根据房屋被征收前的效益、停工停业期限等因素确定。超天公司作为房屋出租方，其系以出租房屋进行经营获取收益，成泰公司认为停工停业损失补偿应全部归成泰公司所有的意见，本院难以采信。一审法院结合各方因素酌情判决成泰公司获得停工停业损失10万元，并无不当，本院予以认同。关于速签奖365,319元，成泰公司主张该款应归其所有，但缺乏法律依据，本院不予支持。鉴于成泰公司系本案所涉租赁厂房的实际使用人，搬迁协议的顺利履行有赖于成泰公司的积极配合，而且成泰公司主张其为配合各方快速搬迁，不可避免产生一定损失的意见符合常理。因此，本院认为，速搬奖405,910元应由成泰公司、超天公司各半享有，一审法院对速搬奖的判决有所不妥，本院予以变更。综上，建筑物装潢补偿费563,286元、货物运输费6,500元、停工停业损失补偿10万元和速搬奖202,955元，上述合计872,741元，应归成泰公司所有。关于其他一次性补偿480,000元，系将所有补偿款数额计算10%予以补偿，因此根据该比例计算，其中87,274.10元亦应归成泰公司所有。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：变更上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初86452号民事判决主文为：上海超天建筑装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海成泰鞋业有限公司补偿款960,015.10元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23,815元，减半收取计11,907.50元，财产保全费5,000元，共计16,907.50元，由上海成泰鞋业有限公司承担9,276.16元，上海超天建筑装饰工程有限公司承担7,631.34元。二审案件受理费17,244.35元，由上海成泰鞋业有限公司负担11,590.91元，上海超天建筑装饰工程有限公司承担5,653.44元。本判决为终审判决。审判长  张薇佳审判员  陈蓓蓉审判员  唐建芳二〇一八年二月二十七日书记员  朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……