辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终344号上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳市朗思顿英语培训中心，住所地沈阳市和平区中华路**号。法定代表人：赵超，该公司经理。委托诉讼代理人：陈琳琳，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘芷含，辽宁同方律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：辽宁银富投资管理有限公司，住所地沈阳市沈河区北京街51号（1-21-3室）。法定代表人：张艳娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：许盛华，辽宁华君律师事务所律师。委托诉讼代理人：王黎黎，辽宁华君律师事务所律师。上诉人沈阳市朗思顿英语培训中心（以下简称“朗思顿英语培训中心”）因与被上诉人辽宁银富投资管理有限公司（以下简称“银富投资公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初7351号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。朗思顿英语培训中心上诉请求：1.请求法院撤销一审判决第四项、第六项；2.请求变更一审判决第二项为给付租金159,096.4元；3.请求改判被上诉人赔偿上诉人损失497,230元；4.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定“变更提供电梯层发生故障问题，无法正常使用停运一个月，故一院酌定扣除该月租金的50%及29,484元”，认定事实正确，但适用法律错误。二、一审判决认定“房主方同意朗思顿交与业主方将个人物品与教学有关的东西拿走”，不符合事实。事实是上诉人一直试图搬家，但被上诉人一直阻挠。1.根据2017年8月7日的两份录像、报警情况登记表及执法记录仪的录像显示，被上诉人处的三名保安及两名工作人员堵住门口，阻拦上诉人的法定代表人搬走属于上诉人的桌椅。双方发生肢体冲突，后上诉人报警。但被上诉人只允许上诉人搬走白板、投影仪及电脑，其他物品不让上诉人搬走。2.因为被上诉人阻挠，导致上诉人正常教学所需图书及教务用品均滞留在租赁单位，影响上诉人经营。3.根据租赁单位物业公司发布的《通知》显示，“我方无法让其搬离”。上诉人发给被上诉人的《物品搬运申请》上，被上诉人明确回复“暂时不同意其房屋内物品撤离”。三、关于编号为Z-LSD第1号合同的保证金交纳问题，有证据证明上诉人已实际交纳10,000元保证金，法院应予认定。银富投资公司辩称，一、一审认定“被告提出电梯层发生故障问题，无法正常使用停运一个月，故一审法院酌定扣除该月租金的50%即29,484元”无事实依据，但适用法律正确。电梯发生故障时间为2017年2月中旬至3月初，而被上诉人一审主张租金对应的租期是2016年12月至2017年2月初和2017年4月以后的租金，即电梯故障期间的租金上诉人已经交付。被上诉人为其开具了发票。因此不存在酌定扣除月租金50%的事实依据。上诉人应向被上诉人全额交付租金，不应给予任何减免。一审认定电梯故障停运与上诉人所述损失并无因果关系，驳回上诉人的诉请求，与事实相符，适用法律正确。二、一审认定“房主同意朗思顿交与业主方将个人物品与教学有关的东西拿走，不影响上课”与事实相符。报警情况登记表已经明确表明上诉人搬家时发生争议的结果是上诉人可以搬走租赁房屋内的物品，且不影响其上课。一审庭审期间，被上诉人当庭要求上诉人搬走房屋内物品并腾房，而上诉人却要求将房屋内的物品抵顶其所谓的损失。银富投资公司向一审法院起诉请求：1.判令朗思顿英语培训中心立即腾退租赁房屋并交付银富投资公司；2.判令朗思顿英语培训中心给付银富投资公司2016年12月1日至2017年6月9日租金共计243,275.40元（2.7元/平方米/天）；3.判令朗思顿英语培训中心赔偿银富投资公司占用租赁房屋的损失119,901.60元（按租金2.7元/平方米/天，自2017年6月10日开始暂计至2017年8月9日），要求给付至实际腾房之日止；4.判令朗思顿英语培训中心给付银富投资公司欠缴租金的滞纳金14,596.52元（以欠缴租金243,275.40元为基数，按每日1‰的标准计算,自2017年6月11日开始暂计至2017年8月9日），要求支付至租金付清之日止；5.判令朗思顿英语培训中心赔偿银富投资公司延迟交纳租金的利息损失3929.91元（以欠缴租金243,275.40元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算暂计至2017年6月9日），要求给付至全部租金付清之日止。朗思顿英语培训中心向一审法院反诉请求：1.请求判令银富投资公司赔偿朗思顿英语培训中心损失497,230元。2.请求判令银富投资公司返还保证金64,739元；3、请求判令银富投资公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月20日，银富投资公司（甲方、出租方）与朗思顿英语培训中心（乙方、承租方）签订商场租赁合同一份（编号：Z-LSD第1号），约定乙方承租甲方物业位于沈阳市和平区中华路65号三层S312-S315，S322-S324，面积666平方米，租赁期限自2015年4月21日至2017年6月9日，其中免租期为2015年4月21日至2015年6月9日，租金为2.7元/平方米/天，每天租金合计1798.20元，租金按双月支付，每2个月为一期，乙方应于合同签订后7个工作日内或甲方向乙方交房前一次性交付109,690.20元的租金。乙方须向甲方支付54,695元作为保证金。租赁期和免租期内，保证金将由甲方保管，并且无需向乙方支付任何利息。在本合同约定的租赁期限届满或本合同提前终止后，并扣除乙方因违反本合同任何条款而产生的损失后，甲方应在3个月内将保证金余额无息返还给乙方。合同签订后，朗思顿英语培训中心交纳了租金及保证金后，银富投资公司将房屋交付朗思顿英语培训中心使用。2015年4月22日，银富投资公司给朗思顿英语培训中心出具收款收据一张，载明银富投资公司收取朗思顿英语培训中心房租押金44,695元。2015年10月1日，银富投资公司（甲方、出租方）与朗思顿英语培训中心（乙方、承租方）签订商场租赁合同一份（编号：Z-LSD第2号），约定乙方承租甲方物业位于沈阳市和平区中华路65号三层S316b-S317b，面积62平方米，租赁期限自2015年10月1日至2017年6月9日，租金为2.7元/平方米/天，每天租金合计167.40元，租金按双月支付，每2个月为一期，乙方应于合同签订后7个工作日内或甲方向乙方交房前一次性交付10,211.40元的租金。乙方须向甲方支付10,044元作为保证金。租赁期和免租期内，保证金将由甲方保管，并且无需向乙方支付任何利息。在本合同约定的租赁期限届满或本合同提前终止后，并扣除乙方因违反本合同任何条款而产生的损失后，甲方应在3个月内将保证金余额无息返还给乙方。合同签订后，朗思顿英语培训中心交纳了租金，未交纳保证金，银富投资公司将房屋交付朗思顿英语培训中心使用。合同履行过程中，因电梯在2017年2月份至3月份期间出现问题，影响正常使用，双方协商未果，自2016年12月开始朗思顿英语培训中心未依约交纳租金。2017年5月22日，银富投资公司及案外人沈阳富邦物业管理有限公司共同给朗思顿英语培训中心下发一份关于贵司欠费的函，告知朗思顿英语培训中心拖欠的租金及物业费，须于2017年5月26日前交纳，如逾期未交纳，将停止物业服务并以法律途径进行追缴。合同期限届满后，银富投资公司、朗思顿英语培训中心曾于2017年6月末就合同续租及租金减免事宜进行过协商，但双方未能达成一致意见。2017年8月7日，朗思顿英语培训中心决定搬离诉争房屋，遂向案外人沈阳富邦物业管理有限公司提出物品搬运申请，但该物业公司工作人员司新海回复因朗思顿英语培训中心与其存在拖欠费用纠纷未解决，暂时不同意其房屋内物品撤离，待纠纷解决后配合离场，届时配合办理撤场手续。双方产生纠纷，物业公司工作人员报警，据沈阳市公安局和平分局中华派出所报警情况登记表记载“2017年8月7日16时59分，接到110指令，在沈阳市和平区中华路65号富丽华3楼，报警人司新海称业主要强行搬家，17时3分，民警赶到现场，经了解，房主方同意朗思顿教育业主方将个人物品与教学有关的东西拿走，不影响上课，经工作，双方表示自行解决”。但朗思顿英语培训中心自述因与银富投资公司及物业公司协商未果，至今仍有书籍、桌椅、钢琴等办公用品留在诉争房屋，钥匙亦在朗思顿英语培训中心处保管。现银富投资公司要求朗思顿英语培训中心腾房、支付租金及占有使用费等诉至法院，朗思顿英语培训中心要求银富投资公司归还保证金及赔偿损失提起反诉。一审法院认为，银富投资公司、朗思顿英语培训中心签订的商场租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故双方均应按照协议约定履行各自的权利义务。关于银富投资公司要求朗思顿英语培训中心腾房的诉请，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，朗思顿英语培训中心应将房屋完好腾空交付于银富投资公司，故该诉请一审法院予以支持。关于银富投资公司要求朗思顿英语培训中心支付2016年12月1日至2017年6月9日租金的诉请，朗思顿英语培训中心于庭审中认可该期间拖欠租金数额为243,275.40元。朗思顿英语培训中心提出电梯曾发生故障问题，无法正常使用停运一个月，故一审法院酌定扣除该月租金的50%即29,484元（1965.60元/天×30天×50%），朗思顿英语培训中心应支付2016年12月1日至2017年6月9日租金213,791.40元。关于银富投资公司主张的2017年6月10日至实际腾房之日止的占有使用费，2017年6月10日至2017年8月7日期间，朗思顿英语培训中心正常使用诉争房屋，应该参照租金标准支付占有使用费115,970.40元（1965.60元/天×59天）。2017年8月8日至今，因银富投资公司、朗思顿英语培训中心及物业方就搬离事宜未能协商一致，导致朗思顿英语培训中心仍有部分物品滞留在诉争房屋，考虑到朗思顿英语培训中心并未实际使用房屋，银富投资公司亦未采取积极手段防止损失扩大，故双方各承担50%责任，朗思顿英语培训中心应参照租金标准的50%支付占有使用费。关于银富投资公司要求朗思顿英语培训中心支付欠缴租金滞纳金及利息损失的诉请，被告未按期交纳租金系因电梯存在问题，而非恶意拖欠租金，故该诉请不予支持。关于朗思顿英语培训中心要求银富投资公司返还保证金54,695的诉请，朗思顿英语培训中心提供的收款收据显示交纳租金押金为44,695元，故一审法院支持银富投资公司返还保证金44,695元，并在朗思顿英语培训中心应支付的租金中予以扣除。关于朗思顿英语培训中心要求银富投资公司赔偿损失的诉请，朗思顿英语培训中心所提供的证据不足以证明学生退费以及不续约系电梯故障导致，不足以证明该损失与银富投资公司有因果关系，关于朗思顿英语培训中心要求被告赔偿营业损失及教师工资损失，亦无事实及法律依据，故不予支持。一审法院判决：一、被告沈阳市朗思顿英语培训中心于本判决生效之日起十五日内将位于沈阳市和平区中华路65号三层S312-S315、S322-S324、S316b-S317b房屋完好腾空并交付于原告辽宁银富投资管理有限公司；二、被告沈阳市朗思顿英语培训中心于本判决生效之日起十五日内给付原告辽宁银富投资管理有限公司2016年12月1日至2017年6月9日租金169,096.40元（租金213,791.40-保证金44,695元）；三、被告沈阳市朗思顿英语培训中心于本判决生效之日起十五日内给付原告辽宁银富投资管理有限公司2017年6月10日至2017年8月7日占有使用费115,970.40元（1965.60元×59天）；四、被告沈阳市朗思顿英语培训中心于本判决生效之日起十五日内给付原告辽宁银富投资管理有限公司2017年8月8日至实际腾房之日止的占有使用费（计算标准：1965.60元/天×实际占用天数×50%）；如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告辽宁银富投资管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告沈阳市朗思顿英语培训中心的其他诉讼请求。本诉案件受理费7026元（原告已预交），由原告辽宁银富投资管理有限公司承担1450元，被告沈阳市朗思顿英语培训中心5576元；反诉案件受理费3035元（反诉原告已预交），由反诉原告沈阳市朗思顿英语培训中心承担；保全费2950元（原告已预交），由原告辽宁银富投资管理有限公司承担1005元，由被告沈阳市朗思顿英语培训中心承担1945元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供了第一组证据：证据一、执法记录仪录像1（附转文字），证据二、执法记录仪录像2（附转文字），证据三、出警情况补充说明。共同证明上诉人曾于2017年8月7日搬家，但是被上诉人强行阻拦，不让上诉人搬运物品，上诉人遂报警，经警察协调后被上诉人只同意上诉人搬走电脑、白板等个人物品，书籍、桌椅、钢琴等办公用品仍不让上诉人搬走。而且被上诉人承认其已于8月8日停止一切能源供应，停止供电，关闭空调。证据四、证人证言（2017年2月8日），证明2017年8月7日被上诉人在上诉人搬离物品时强行阻止，上诉人遂报警。经警察协调后，被上诉人也只是同意上诉人搬走投影仪、白板，但书籍、书柜、沙发、钢琴等其他物品都不让搬。本组证据证明：被上诉人于2017年8月7日阻挠上诉人腾房，因此上诉人不应承担逾期腾房的责任，且被上诉人违法扣留上诉人大量物品影响上诉人经营，给上诉人造成了严重损失。第二组证据：证据一、报警情况登记表。证据二、证人证言（2017年12月8日）。证明2017年9月6日上诉人曾试图搬离物品，但被上诉人强行阻拦，不让上诉人搬家。本组证据证明：被上诉人于2017年9月6日阻挠上诉人腾房，因此上诉人不应承担逾期腾房的责任。并且被上诉人违法扣留上诉人大量物品，影响上诉人的经营，给上诉人造成了严重损失。第三组证据：缴纳保证金的收条。证明除一审判决认定的保证金44,695元以外，上诉人还曾向被上诉人缴纳保证金10,000元。被上诉人发表质证意见称：对第一组证据录像真实性没有异议，无法确定执法记录仪的来源，执法记录仪中显示上诉人应该搬走应该搬的东西，物业方也同意。与上诉人提供出警情况补充说明相互矛盾，出警情况说明将个人物品搬走，出警情况补充说明的真实性有异议，应以被上诉人一审提交报警情况登记表为准。证人证言真实性有异议，不能证明上诉人委托搬家公司搬家，执法记录仪没有显示搬家人员，一审上诉人提交录音录像表明上诉人与物业方搬家问题产生冲突，执法记录仪显示时间为5点20，证人证言显示是5点左右，时间上不正确，搬家应该远远早于5点钟。对第二组证据的真实性有异议，出警情况我方不知情，庭后核实。证人证言真实性有异议。对第三组证据的真实性有异议，收条上是租赁定金并非是保证金。被上诉人提供发票三张，证明电梯存在故障期间，上诉人将该期间的租金交纳了，上诉人认为造成损失，不缴纳该期间的租金应予电梯故障期间对应。上诉人发表质证意见称对该证据真实性没有异议，证明内容有异议，我方付款时没有说明交款的期间，是被上诉人自行填写的，正常应该是2016年12月9日-2月9日的租金，被上诉人是挑着月份开具发票，不符合常理，并没有经过上诉人同意，不能代表上诉人交纳这两笔租金是电梯故障期间的租金。交纳这两个月租金因为双方协商电梯故障期间租金有争议，但不影响故障发生前的租金。针对上述证据本院结合本案事实，综合予以认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，本案庭审后，被上诉人出具书面材料称，关于张艳霞签字的《收条》内容属实，但该收条中的“定金”不具有法律上“定金”的含义，实际应转化为保证金。本院认为，上诉人与被上诉人签订的两份《商场租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定全面履行各自义务。关于上诉人提出因电梯故障导致其直接经济损失497,230元，被上诉人应予赔偿的问题。上诉人称因电梯故障导致其学员退费损失、学员未续费损失及2017年8月8日至8月18日，因被上诉人扣留教学用书、教学器材，租赁房屋停电，造成10天不能上课，教师工资损失。上诉人所租赁房屋为三楼，电梯故障虽给上诉人教学带来一定的不便，但依据现有证据本院无法认定上诉人所述的上述损失与电梯故障存在因果关系，上诉人以电梯故障为由主张被上诉人赔偿其学员退费损失、学员未续费损失，本院无法支持。因上诉人已于2017年8月7日将与教学有关的东西搬出租赁房屋，现又以无法上课为由主张教师工资损失，缺乏事实依据，本院亦无法支持。关于上诉人应否支付被上诉人2017年8月8日至实际腾房之日止的占有使用费问题。双方签订的《商场租赁合同》至2017年6月9日租期届满，双方未就续租达成一致意见，故双方租赁合同终止，上诉人应将租赁物予以返还。从沈阳市公安局和平分局中华派出所报警情况登记表记载的内容及本院审理期间上诉人在庭审中播放的视频资料可以认定，上诉人曾于2017年8月7日欲搬离租赁房屋的物品，但物业公司以上诉人拖欠费用为由予以阻拦，最后在民警协调下，被上诉人仅同意上诉人将个人物品与教学有关物品搬走，其他物品不让搬走，导致上诉人未能及时返还租赁物，责任在被上诉人，上诉人不应承担2017年8月8日以后的房屋占有使用费。故一审认定上诉人承担2017年8月8日以后的房屋占有使用费不当，本院予以纠正。关于上诉人提出其已交纳编号为Z-LSD第1号合同的保证金10,000元，被上诉人应予返还的问题。因在本院审理期间，被上诉人出具书面材料认可上诉人提供的经手人为张艳霞的收条中定金10,000元为保证金，故本院予以认定，该笔保证金应从上诉人应支付被上诉人的租金中予以扣除。关于被上诉人抗辩电梯故障期间的租金上诉人已交纳，且一审期间，其未主张上诉人已交纳期间的租金问题，经查阅一审卷宗，被上诉人未就上诉人所拖欠的租金明确主张的月份，虽上诉人已交纳该月份的租金，但被上诉人作为出租人应保证租赁物及其附属设施具备使用功能，因上诉人租赁期间确发生电梯故障，限制了上诉人对租赁物的部分辅助功能使用，故一审酌定按月租金的50%标准计付当月的租金并无不当，本院予以维持。对被上诉人该抗辩主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初7351号民事判决第一、三项，即：“一、被告沈阳市朗思顿英语培训中心于本判决生效之日起十五日内将位于沈阳市和平区中华路65号三层S312-S315、S322-S324、S316b-S317b房屋完好腾空并交付于原告辽宁银富投资管理有限公司；三、被告沈阳市朗思顿英语培训中心于本判决生效之日起十五日内给付原告辽宁银富投资管理有限公司2017年6月10日至2017年8月7日占有使用费115,970.40元（1965.60元×59天）”；二、撤销沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初7351号民事判决第四、五、六项，即：“四、被告沈阳市朗思顿英语培训中心于本判决生效之日起十五日内给付原告辽宁银富投资管理有限公司2017年8月8日至实际腾房之日止的占有使用费（计算标准：1965.60元/天×实际占用天数×50%）；五、驳回原告辽宁银富投资管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告沈阳市朗思顿英语培训中心的其他诉讼请求”；三、变更沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初7351号民事判决第二项，即：“二、被告沈阳市朗思顿英语培训中心于本判决生效之日起十五日内给付原告辽宁银富投资管理有限公司2016年12月1日至2017年6月9日租金169,096.40元（租金213,791.40元-保证金44,695元）为：沈阳市朗思顿英语培训中心于本判决生效之日起十五日内给付辽宁银富投资管理有限公司2016年12月1日至2017年6月9日租金159,096.40元（租金213,791.40元-保证金54,695元）”；四、驳回沈阳市朗思顿英语培训中心、辽宁银富投资管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7026元（辽宁银富投资管理有限公司已预交），由辽宁银富投资管理有限公司承担2540元，沈阳市朗思顿英语培训中心4486元；一审反诉案件受理费3035元（沈阳市朗思顿英语培训中心已预交），由沈阳市朗思顿英语培训中心承担；保全费2950元（辽宁银富投资管理有限公司已预交），由辽宁银富投资管理有限公司承担1005元，由沈阳市朗思顿英语培训中心承担1945元。二审案件受理费11,405.22元，由沈阳市朗思顿英语培训中心负担8865.22元,辽宁银富投资管理有限公司负担2540元。本判决为终审判决。审 判 长 贾宏斌审 判 员 韩彩霞审 判 员 姜会军二〇一八年二月二十五日法官助理 史舒畅书 记 员 赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。