湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘13民终1625号上诉人（原审被告）:贺淑华，女，1970年10月13日生，汉族，双峰县人，居民，住双峰县。委托诉讼代理人：王永利，广东卓兴律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：金永忠，男，1969年11月3日生，汉族，双峰县人，居民，住双峰县。被上诉人(原审原告)：郭常青，男，1958年12月12日生，汉族，双峰县人，居民，住双峰县。上述两被上诉人的委托诉讼代理人：王磊，湖南国藩律师事务所律师。原审被告：王勤智，女，1974年1月7日生，汉族，双峰县人，居民，住双峰县。上诉人贺淑华因与被上诉人金永忠、郭常青及原审被告王勤智房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省双峰县人民法院（2017）湘1321民初806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人贺淑华上诉请求:1依法维持原判决第一项，2、改判原判决第二项，由上诉人与被上诉人共同商定涉案的两个门面，从第六年起的租金按照市场行情以每年116160的价格支付，3、由被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、《房屋租赁合同书》系上诉人与被上诉人真实意思表示，租赁合同关系合法有效，对双方均有约束力，均应按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。二、原审判决第二项关于租金支付标准的认定，系认定事实部份错误，显失公平，明显偏袒被上诉人一方，严重违反了合同法规定的意思自治原则。被上诉人金永忠、郭常青答辩称：一审法院判决认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，审判程序合法。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。金永忠、郭常青向一审法院起诉请求：1、解除原告金永忠、郭常青与被告贺淑华、王勤智签订的《房屋租赁合同书》；2、两被告按每弄门面每月7500元的标准向原告支付2015年1月1日起至将租赁的房屋交还原告之日止的租金；3、两被告承担本案的诉讼费用。原审法院经审理查明：2009年12月1日，原告金永忠、郭常青与被告贺淑华、王勤智签订《房屋租赁合同书》，约定：两原告将其共同共有的位于永丰镇城中路四号地第五、第六弄门面租赁给两被告，期限自2010年至2019年共十年。租赁价格：前三年租赁价格不变，每弄每月四千元整，两弄每年共玖万陆仟元整；第四年起每年在上年的基础上上浮10%；如第六年起继续租赁给乙方，价格由甲、乙双方根据周边门面价格另行商定。租金付款方式：乙方必须在上年度提前一个月一次性交清下年度全年房租。租金起始日计算方式：甲方在合同签订后二十天开始向乙方收取租金，即从2010年1月1日起开始计算租金……。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告贺淑华、王勤智承租该两弄门面合伙开办服装店，并按照合同约定支付了2010年至2014年共5年的租金。租赁合同履行过程中，被告王勤智于2014年结束与贺淑华的合伙并退出服装店的经营。原告与被告贺淑华就2015年的租金标准如何确定发生了争议，根据合同约定：如第六年起继续租赁给乙方，价格由甲、乙双方根据周边门面价格另行商定。但双方对该条款的理解产生了争议，原告方认为“周边门面”应当是位于被告所承租门面的前、后、左、右邻近的门面。自2015年开始，永丰镇城中路四号地与第五、第六弄门面相同地段、相同面积的其他门面租金都达到每弄每月7500元以上，所以租金标准应当在2014年的基础上上浮，并于2017年1月3日向被告发出《律师函》，要求被告按照每弄门面每月7500元的标准向原告支付2015年1月1日以后的租金。而被告贺淑华则认为“周边门面”的范围不应当限于原告所指的邻近门面的范围，自2015年起，由于市场不景气，房租普遍降低，原告应当降低租金。故被告贺淑华就2015年度的租金预交了100000元给原告，待双方就租金协商一致后再结算，并主张按照两弄100000元每年的标准支付所承租的两弄门面的租金。但双方经过多次协商仍旧未能就租金标准达成一致协议。原审法院经审理认为：本案争议的焦点是:1、原、被告签订的《房屋租赁合同》应不应当解除；2、原、被告签订的《房屋租赁合同书》的租金标准应当如何确定。对于争议焦点1，《房屋租赁合同书》是原、被告双方的真实意思表示，双方的租赁合同关系合法有效,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方依约履行了2010年至2014年租赁合同的权利义务，2015年及之后的租金由于原、被告经过多次协商仍不能达成一致意见，被告贺淑华就2015年度的租金预交了100000元给原告，之后双方对对方提出的租金标准互相持异议，导致合同的主要债务没有明确履行标准而难以履行，而非被告故意迟延履行主要债务。故原告要求单方面解除合同的诉讼请求，本院不予支持。对于争议焦点2，《房屋租赁合同书》关于租金的约定：如第六年起继续租赁给乙方，价格由甲、乙双方根据周边门面价格另行商定。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。原、被告对于租金约定条款的理解有争议，原告方认为“周边门面”应当是位于被告所承租门面的前、后、左、右邻近的门面；而被告贺淑华则认为“周边门面”的范围不应当限于原告所指的范围。本院认为，对于原、被告双方理解有争议的合同用语和条款，需要通过合同解释来确定它们的通常含义，从而使不明确、不具体的合同内容归于明确、具体。对于“周边门面”的理解，应当推定为处于同一地块或者该两弄门面旁边的门面。据举证质证与调查核实，永丰镇城中路四号地段内以及该租赁合同门面旁边门面近三年的租金在每弄每月6666元至8000元不等，本院酌情认定2015年度、2016年度、2017年度被告所承租的位于永丰镇城中路××、××门面××租金标准为每弄每月7000元。被告贺淑华主张原、被告之间的合同对2015年、2016年、2017年的租金约定不明又不能达成补充协议，应按照《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，按照订立合同时履行地市场价格来履行。因适用《中华人民共和国合同法》第六十二条规定的前提是当事人就有关合同内容约定不明又不能达成补充协议，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定仍不能确定。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款、或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。现根据合同条款的约定可以推定合同的履行价款，故对被告的这一抗辩理由，本院不予支持。《中华人民共和国民法通则》第八十七条规定，债权人或者债务人一方人数为2人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。被告王勤智于2014年结束与贺淑华的合伙关系并且不再经营该服装店，但租赁合同并未终止，王勤智作为合同关系的当事人，应当与贺淑华履行连带义务，故对被告王勤智的抗辩主张，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第一百二十五条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、驳回原告金永忠、郭常青要求解除与被告贺淑华、王勤智签订的《房屋租赁合同书》的诉讼请求。二、被告贺淑华、王勤智以每弄每月7000元的标准支付原告金永忠、郭常青自2015年至2017年的房屋租金，3年租金共计504000元，除去被告贺淑华已经支付的100000元。被告贺淑华、王勤智在本判决生效后十日内支付原告金永忠、郭常青房屋租金404000元。如未按本判决所指定的期限履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由被告贺淑华、王勤智承担。二审中，上诉人贺淑华向本院提交以下证据：第一组，上访信，证明：2015年2月，被上诉人等房东集体强行涨房租，采取关掉上诉人等的商铺、关门、断水断电等侵权违法行为，是导致本案以及其它案件纠纷发生的起因的事实。第二组，1、律师调查笔录、2、房屋租赁合同、3、收条，证明：①、商铺郁香菲是城中路四号地第14弄门面，距离上诉人贺淑华的门面仅28米左右，在上诉人承租的门面旁边。②、被调查人宋世辉签订的租赁合同，该租赁合同租期与租金的支付方式与上诉人的一样。③、作为同一地段、相同面积的商铺，被调查人宋世辉承租的门面在2016年、2017年，租金为每个门面每个月4400元，都是参照第五年的租金收取。④、被调查人宋世辉的证言证明整个门面租赁市场都不好，门面租金呈下降趋势。第三组，1、门面租赁合同，2、湖南省娄底市中级人民法院（2016）湘13民终1498号民事判决，证明：①彭清承租的是城中路四号地第25、26两弄门面，与上诉人承租的门面在同一地段，面积也相同，租期均为10年。②、彭清与出租方因为第六年的门面租金产生争议，经两级法院审理，娄底市中级人民法院（2016）湘13民终1498号民事判决认定，第六年的租金标准按照第五年的租金标准计算，即每个门面每个月4840元，符合公平原则。第四组，城中路中号地上诉人门面及周边门面照片，证明目的：照片中城中路四号地周边的门面在2015年、2016年有的是4167元每月，有的是3650元每月。第五组，房屋租赁合同，证明：上诉人今年承租的门面位于育才路，与城中路四号地是垂直相隔的一条街，每弄门面每个月的租金仅为1400元，可以证明门面租赁市场行情整个走势趋低。对上诉人提交的证据，被上诉人质证认为：1、这五组证据都不是新的证据，不能支持上诉人的上诉请求。2、这五组证据与本案都没有关联性，不能达到上诉人的证明目的。二审中，被上诉人金永忠、郭常青及原审被告王勤智没有提交新的证据。经过双方举证和质证，对上诉人提交的上述证据，本院将结合本案事实和其它证据，综合进行认定。本院确认原审法院所查明的案件事实。本院认为：本案二审中争议的焦点是双方签订的《房屋租赁合同书》的租金标准应当如何确定。《房屋租赁合同书》中双方关于租金的约定：前三年租赁价格不变，每弄每月四千元整，两弄每年共玖万陆仟元整；第四年起每年在上年的基础上上浮10%；如第六年起继续租赁给乙方，价格由甲、乙双方根据周边门面价格另行商定。因为合同签订双方对“周边”的理解不一致，导致对门面租赁价格无法确定。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本院认为，根据合同约定及履行情况，双方对2010年至2014年的租金标准并无异议，并已履行完毕。合同约定：第四年起每年在上年的基础上上浮10%；如第六年起继续租赁给乙方，价格由甲、乙双方根据周边门面价格另行商定。现双方因对“周边门面价格”约定不明确，导致租金计算标准产生争议，且无法达成协商一致，根据双方签订的合同文本中的合同用语和条款，缔约目的，市场交易习惯等，参照2013年、2014年的租金标准均是在上一年度的基础上递增10%的约定，故确定2015年、2016年、2017年的租金价格亦均是在上一年度的基础上递增10%，即分别为5324元、5856元、6442元每弄每月，即3年租金分别为127776元、140544元、154608元，共计422928元。综上所述，上诉人贺淑华的上诉理由部分成立。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖南省双峰县人民法院（2017）湘1321民初806号民事判决第一项；撤销该判决第二项及诉讼费承担部份。二、上诉人贺淑华、王勤智分别以每弄每月5324元、5856元、6442元的标准支付被上诉人金永忠、郭常青20**年、2016年、2017年的房屋租金，共计422928元，除去上诉人贺淑华已经支付的100000元，上诉人贺淑华、王勤智在本判决送达后十日内支付被上诉人金永忠、郭常青房屋租金3２２９２８元。如未按本判决所指定的期限履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7300元，二审案件受理费7360元，合计14660元，由上诉人贺淑华、王勤智承担7330元，被上诉人金永忠、郭常青承担7330元。本判决为终审判决。审判长  万江国审判员  肖 勇审判员  周 怡二〇一八年二月七日书记员  王 杨