北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终1100号上诉人（原审被告）：刘松昌，男，1978年5月24日出生，住北京市西城区。委托诉讼代理人：盛海波，北京东卫（洋浦）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王楠，男，1987年6月3日出生，住北京市。委托诉讼代理人：魏皛，北京市当代律师事务所律师。原审当事人（原审被告）：宋昆，女，1981年10月23日出生，泰康集团职工，住北京市宣武区四平园小区6号楼6单元602号。委托诉讼代理人：盛海波，北京东卫（洋浦）律师事务所律师。上诉人刘松昌与被上诉人王楠房屋买卖合同纠纷上诉一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初24921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘松昌上诉请求：1、请求依法撤销北京市西城区人民法院（2017）京0102民初24291号民事判决书，驳回一审诉讼请求，或依法改判刘松昌不承担违约责任；2、上诉费用由王楠承担。事实和理由：一、一审法院认定刘松昌违约，明显不符合客观事实。刘松昌已经完全履行了《北京市存量房屋买卖合同》的约定，不存在违约行为。二、一审法院肆意扩大解释涉案合同第十条约定的“原有户口”的概念，明显将刘松昌合同义务范畴意外的事项强加于刘松昌，并据此认定刘松昌违约，显失公平。三、王红娣等人作为对本案事实有重大影响的人员，应依法参与本案的一审，但一审法院并未将其纳入本案，明显不利于本案事实的查明，存在程序上的重大错误。四、一审法院认定刘松昌违约且支付自2017年1月16日至2017年8月16日的违约金，该判决有悖于原房屋买卖合同签订的根本目的与可操作执行现实，且明显在纵容王楠缠讼，浪费司法资源。五、本案涉及的“空挂户”现象，系国家户籍政策原因造成的，非刘松昌所愿，也超出刘松昌的解决能力范围。综上，刘松昌认为应依法将一审判决予以撤销，驳回王楠的诉求；或请贵院查明事实后，依法改判。王楠辩称，同意一审判决，维持原判。宋昆述称，王红娣迁家人的户口进来，宋昆完全不知情。王楠告知宋昆之后我们积极配合，再三催促王红娣迁出户口。王楠向一审法院起诉请求：1.判令刘松昌、宋昆连带支付自2016年12月21日起至2017年8月16日的违约金442680元（按照房价款的每日万分之五计算）；2.本案诉讼费用由刘松昌、宋昆承担。一审法院认定事实：2016年8月3日，刘松昌作为出卖人，王楠作为买受人，双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘松昌将位于北京市西城区602号的房屋出售给王楠，经双方约定房屋成交价为3720000元，并在该合同第十条中约定：“权属转移登记。刘松昌应当在该房屋所有权转移之日起六十个工作日内，向房屋所在地户籍管理机关申请办理原有户口迁出手续，如逾期每日按房款总价0.05%向王楠支付违约金，直至户口迁出本房屋。”同日，刘松昌作为甲方，王楠作为乙方，北京梧桐人家房地产经纪有限公司作为丙方，签订《补充协议（一）》，其中约定：“产权过户后，刘松昌与王楠签署一份租赁协议，月租金为4000元，租期为两年，付款方式为押一付三”。上述房屋于2016年10月21日登记至王楠与郭思思名下，载明上述房屋为王楠与郭思思共有。2017年3月21日，王楠与刘松昌的代理人宋昆及北京梧桐人家房地产经纪有限公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定北京市西城区6-602号出租用途为居住，居住人做多不超过4人且居住人应为宋昆直系亲属，并约定租期及房屋租金等情况。同时该《北京市房屋租赁合同》第十二条约定：“因王楠购房该房屋目的用于子女上学，根据原房屋买卖合同及附件依据，卖方为刘松昌，但实际产权及居住者为宋昆及家人，故宋昆对原房屋买卖合同及附件承担连带责任”。王楠主张因刘松昌未能按照合同约定将涉案房屋中原有相关户籍全部迁出，且宋昆应承担由此产生的连带责任，故向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令刘松昌、宋昆连带支付自2016年12月21日起至2017年8月16日的违约金442680元（按照房款总价的每日万分之五计算）；2.本案诉讼费用由刘松昌、宋昆承担。刘松昌、宋昆以其答辩意见不同意王楠的诉讼请求。另查，庭审中，刘松昌及宋昆为证明刘松昌户口并未迁入涉案房屋，宋昆及其家人户籍已于约定期限内迁出的情况，提交《北京市存量房屋买卖合同》、《结婚证》以及户口簿；王楠认可上述合同的真实性，但认可不能证明其证明目的，认为根据合同相对性原则，因房屋中存在原有户籍未迁出，故刘松昌、宋昆应当承担责任。同时，刘松昌及宋昆为证明对于涉案房屋内留有王红娣等人的户籍在房屋过户前并不知情，提交了宋昆与王楠的微信截屏；王楠对微信截屏的真实性认可，但不认可证明目的。经一审法院向北京市公安局西城分局陶然亭派出所核实涉案房屋户籍情况，北京市公安局西城分局陶然亭派出所出具证明信，除户主为王楠一家三人的户籍外，尚有：“户主：高金生；之妻：王红娣；之女：高凯；之外甥：赵王乐豪；之外孙：赵钰都”。另，经一审法院询问，王楠未提交证据证明其损失情况。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约金产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。连带责任，由法律规定或者当事人约定。本案中，刘松昌作为出售人，王楠作为王楠，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议（一）》系双方当事人真实意思表示，应属有效合同。刘松昌未按照约定将涉诉房屋中原有相关户口迁出，王楠要求刘松昌支付逾期迁户违约金，于法有据，法院予以支持；宋昆虽非房屋买卖合同的主体，但其在代理刘松昌与王楠就涉案房屋签订《北京市房屋租赁合同》中承诺宋昆对涉案房屋的“原房屋买卖合同及附件承担连带责任”，因该协议系由宋昆本人亲自签订，故宋昆应当按照约定承担连带责任。宋昆以该约定并非其真实意思表示，但未提交证据予以佐证，法院对宋昆该项抗辩意见不予采纳。对于王楠主张按照房屋总价款的每日万分之五计算自2016年12月21日起至2017年8月16日的违约金442680元的诉讼请求，因根据双方合同约定，户口迁出应当于涉案房屋所有权转移之日起60个工作日内完成，双方均认可所有权转移登记于2016年10月21日办理完毕，故刘松昌应当支付逾期迁户违约金的起始时间应当为2017年1月16日，王楠所主张逾期迁户违约金始点有误，法院予以更正。另，诉讼过程中，刘松昌、宋昆主张在王楠未有损失的情况下所要求的违约金过高，请求法院予以调整。综合考虑刘松昌在合同签订后已经按照合同约定交付了房屋并办理了产权变更登记手续，履行了绝大部分刘松昌的义务，刘松昌未迁入过涉案房屋，宋昆及其家人户籍已经按照合同约定迁出涉案房屋，同时结合王楠未能举证证明其实际损失的具体内容及金额的情况，故法院认为王楠主张的违约金与刘松昌未将高金生、王红娣等案外人在涉案房屋原有的相关户籍全部迁出所受损失相比较，诉求明显过高，法院将依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，考虑到合同的实际履行情况、当事人的过错程度、王楠的损失举证情况等因素，酌情确定数额。综上所述，依照依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2017年10月31日作出判决：一、刘松昌于判决生效之日起七日内给付王楠逾期迁户违约金三万元（自二〇一七年一月十六日起至二〇一七年八月十六日），宋昆承担连带清偿责任。二、驳回王楠的其他诉讼请求。如果刘松昌、宋昆未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，刘松昌为了支持其上诉请求，向本院提交了2016年10月21日微信截图。针对刘松昌向本院提交的上述证据，王楠质证称，该证据不符合新证据标准，不属于本案的新证据。本院经审查，刘松昌向本院提交的上述证据均应于本案一审审理过程中予以提交而未提交，且该证据并不足以改变一审法院的判决结果，不属于我国法律规定的新证据，故刘松昌提交的上述证据，本院不予采信。刘松昌对一审法院经审理查明的部分事实持有异议，但未向本院提交证据予以证明，且一审法院认定事实有双方当事人的陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议（一）》、《北京市房屋租赁合同》、结婚证、户口簿、微信截图以及证明信等相关证据佐证，本院依法予以确认。本院二审经审理查明的事实同一审法院认定事实。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约享有相关合同权利，履行相应合同义务。本案的争议焦点为刘松昌逾期迁出涉案房屋原有户口的行为是否构成违约。刘松昌与王楠签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议（一）》合法有效且所有权转移登记已于2016年10月21日办理完毕，因此刘松昌应当按照上述协议的约定于房屋所有权转移之日起六十个工作日内，向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口迁出手续，其至今尚未办理涉案房屋原有户口迁出手续的行为构成违约，应当承担违约责任。刘松昌的抗辩理由，缺乏事实和法律依据，本院不予认可。一审法院对违约金的起算点及具体数额进行了重新确认和调整，并无不妥，本院予以支持。综上所述，刘松昌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7940元，由刘松昌负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  顾国增审判员  刘丽杰审判员  陈雨菡二〇一八年二月二十八日书记员  张邵青