四川省西充县人民法院民 事 判 决 书(2018)川1325民初91号原告:成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司，地址：四川省西充县。法定代表人：李振宇，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈博，女，泰和泰律师事务所律师。被告：李君友，男，汉族，1968年10月21日生，住四川省西充县。被告：吴琼英，女，汉族，1970年7月10日生，住四川省西充县。委托诉讼代理人：李兴波，男，四川罡正律师事务所律师。原告成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司与被告李君友、吴琼英物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月4日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司的委托诉讼代理人陈博、李君友、吴琼英的委托诉讼代理人李兴波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付拖欠的物业服务费4150.1元（物业服务费暂计算至2017年12月1日）。2、请求判令被告向原告支付拖欠物业服务费而应支付的滞纳金124.5元（滞纳金暂计算至2017年12月18日，实际计付自被告拖欠物业服务费之日起至实际缴清物业服务费之日止）。事实及理由：原告与“鹭岛•财富天街”项目开发商南充万睿文旅发展有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定由原告为鹭岛.财富天街项目全体业主提供前期物业服务。根据《前期物业管理服务合同》的约定，非住宅业主应按其拥有建筑面积每月每平方米4元向原告缴纳物业管理服务费，物业管理服务费每半年缴纳一次，每次缴纳时间为到期前15日之内，若业主逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应付款总额的2‰-5‰缴纳滞纳金。被告购买了“鹭岛•财富天街”某区某层B***号房屋，系该项目业主，该房屋的实测面积为57.64㎡，且该项目已于2016年11月9日具备了交付条件，原告也开始为本项目业主提供物业服务。被告本应在应当接房当日缴纳第一次服务管理费，但截至目前，被告并未缴纳任何物业管理服务费。综上所述，被告一直在享受原告提供的物业服务，却从未向原告支付任何服务费用，给原告的正常经营造成了严重困难，根据法律规定及合同约定，被告除应向原告缴纳拖欠的物业服务费外，还应向原告支付滞纳金。为维护与被告之间的友好关系，原告自愿按3‰/天的标准收取滞纳金。被告李君友、吴琼英辩称：被告并未与原告签订《前期物业管理服务合同》，按照合同相对性原则，原告的诉讼请求无事实依据和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司围绕其诉讼请求，向法庭提交了如下证据：1、《前期物业管理服务合同》。旨在证明原告与鹭岛•财富天街项目开发商南充万睿文旅发展有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定由原告为“鹭岛•财富天街”项目全体业主提供前期物业服务。该合同约定，委托原告物业管理的期限暂定为3年，自2016年6月1日00：00时起至2019年5月31日23：59时止，合同期满或业主委员会与业主大会所骋的物业管理公司签订物业管理服务合同时，本合同自然终止。2、《商品房买卖合同》。旨在证明被告于2014年7月18日购买南充万睿文旅发展有限公司开发的“鹭岛•财富天街”某区某层B***号商品房1套，商品房买卖合同约定商品房交付日期为2016年5月31日。3、交房公告、竣工验收备案书。旨在证明被告所购商品房达到了交付条件。4、实测面积统计表。旨在证明被告所购商品房经测量，建筑面积为57.64㎡。5、催收函、邮件回执。旨在证明被告于2017年12月4日向被告催缴物业管理服务费。被告李君友、吴琼英对原告成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司所提交证的第1项、第2项证据的真实性、合法性不持异议，对其关联性持异议；对第3项证据的真实性、关联性不持异议，对其合法性持异议，待举证说明；对第4项、第5项证据的真实性、关联性不持异议，对其合法性持异议。被告李君友、吴琼英对其辩解主张，向法庭提交了如下证据：1、西充县人民法院（2017）川1325民初1166号、南充市中级人民法院（2017）川13民终2623号民事判决书。旨在证明被告与鹭岛•财富天街项目开发商南充万睿文旅发展有限公司签订《商品房买卖合同》约定交付时间为2016年5月31日，而两级法院认定实际交付商品房时间为2017年8月16日。2、南充市长短信平台回复：旨在证明被告因前期物业服务争议，向南充市长短信平台反映，回复结果是：前期物业管理阶段服务，物业收费按政府指导价执行。因此，原告前期物业服务收费过高，被告不予认可。原告成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司对被告李君友、吴琼英所举证据的关联性持异议。本案经本院审理查明和认定的事实：2014年7月18日，被告购买了南充万睿文旅发展有限公司开发的“鹭岛•财富天街”某区某层B***号建筑面积为57.64㎡商品房1套，按双方签订的《商品房买卖合同》约定，该房交付日期为2016年5月31日，对前期物业管理的期限、物业管理费用未作约定。2016年6月1日，南充万睿文旅发展有限公司与原告签订了《前期物业管理服务合同》，约定由原告为“鹭岛•财富天街”项目全体业主提供前期物业服务。该合同约定，委托原告物业管理的期限暂定为3年，自2016年6月1日00：00时起至2019年5月31日23：59时止，合同期满或业主委员会与业主大会所骋的物业管理公司签订物业管理服务合同时，本合同自然终止；非住宅业主应按其拥有建筑面积每月4元/㎡向原告交缴纳物业管理服务费，物业管理服务费每半年缴纳一次，每次缴纳时间为到期前15日之内，若业主逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起每天按应付款总额的2‰-5‰缴纳滞纳金。2016年5月23日，南充万睿文旅发展有限公司刊登交房公告，2016年7月28日竣工备案。2017年4月5日，被告以南充万睿文旅发展有限公司未按合同约定期限交房等为由，向本院提起诉讼，要求该公司承担违约责任。2017年7月20日，本院以（2017）川1325民初1166号判决书作出判决，认定商品房实际交付时间为2017年8月16日，并由南充万睿文旅发展有限公司承担逾期交房违约责任，南充万睿文旅发展有限公司不服判决，提出上诉。2017年11月27日，南充市中级人民法院以（2017）川13民终2623号民事判决书作出判决，维持原判。2017年12月4日，原告向被告邮寄催告支付物业费的函，要求被告支付自2016年6月1日至2017年12月1日所拖欠物业费4150.1元，支付滞纳金124.5元。被告对原告的前期物业管理的期限、物业管理收费标准持异议，协商未果，原告遂诉讼来院。审理中，本院另查明：西充县发展和改革局、西充县房地产管理局（2016）260号文件对住宅物业管理费收费标准作了规定，三级物业服务企业对多层住宅收费标准为每月0.60元/㎡，高层住宅收费标准为每月1元/㎡。本院认为：1、所谓前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业，进行物业管理。按照中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、第二十二条“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益”、第二十三条“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺”、第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”的规定，原告虽按《物业管理条例》与建设方签订了《前期物业管理合同》，但建设单位（开发商）未依法在销售物业之前将制定的临时管理规约包括前期物业管理合同的内容向物业买受人明示，未将前期物业管理合同的内容纳入与物业买受人签订的买卖合同中，物业买受人也未对遵守临时管理规约予以书面承诺，说明物业买受人对《前期物业管理合同》确定的前期物业管理的期限、物业管理费用等权利义务并不知晓和承诺。根据《中华人民共和国合同法》第十三条“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”、第二十一条“承诺是受要约人同意要约的意思表示”、第二十五条“承诺生效时合同成立”的规定。该前期物业管理合同对被告无约束力。原告要求被告按《前期物业管理合同》确定的前期物业管理的期限、物业管理费用履行义务和支付滞纳金的请求不予支持。2、物业管理服务是有偿服务，虽然前期物业管理合同中物业管理的期限、物业管理费用对被告无约束力，但被告在接收商品房后，实际享受原告提供的物业服务，且本案中，被告仅对前期物业管理合同中物业管理的期限、物业管理费用提出异议，本着公平原则，被告应向原告支付物业管理服务费用。综合本案的实际情况，应以建设单位实际交付物业给买受人的期限（2017年8月16日）起，结合本地政府指导性价格以及原告所购房屋属商业用房性质的因素，酌情按每月2元/㎡计算物业管理费用。根据原告要求支付物业管理费至2017年12月1日的诉讼请求，被告应支付物业管理费403.48元（57.64㎡×2元/㎡÷30日×105日）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十一条、第二十五条、中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》第二十一条、、第二十二条、第二十三条、第二十五条的规定，判决如下：一、限被告李君友、吴琼英于本判决生效后十日内，向原告成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司支付物业管理服务费403.48元；二、驳回原告成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司的其它诉讼请求。如未按本判决书指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，（原告已预交并已减半收取）,由原告成都圣吉安特物业管理有限公司西充分公司和被告李君友、吴琼英各承担12.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  谌利民二〇一八年二月十一日书记员  李 雪