湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终8026号上诉人（原审原告）：胡素华，女，1975年11月15日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：李林，湖北谦顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘友志，男，1971年3月30日出生，汉族，住武汉市。被上诉人（原审被告）：徐国利，男，1974年1月16日出生，汉族，住鄂州市梁子湖区。原审第三人：胡磊，男，1981年11月27日出生，汉族，住武汉市青山区。委托诉讼代理人：唐晶，湖北今天律师事务所律师。上诉人胡素华因与被上诉人徐国利、刘友志及原审第三人胡磊农村房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2017）鄂0192民初550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。胡素华上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。胡素华用借款70万元购买房屋，经和徐国利、刘友志协商后，与徐国利签订了房屋转让协议，协议中三方均同意徐国利和刘友志原签订的房屋转让协议无效，根据之后的房屋转让协议，徐国利将该房屋转让给胡素华，实际收取购房款50万元。二、一审适用法律错误。徐国利作为协议的相对方，根据法律的相关规定，应承担合同无效的法律责任。徐国利辩称，徐国利与本案无关，只是帮忙代签买卖协议，不应承担任何责任。刘友志辩称，同意胡素华的上诉意见。涉案房屋是刘友志以房屋抵债形式卖给胡素华，刘友志无力还款，应确定房屋到底归谁名下后，再解决欠款问题。胡磊述称，涉案房屋系由刘友志卖给周良军，周良军再卖给胡磊，胡磊合法占有房屋，并支付了对价，刘友志无权再处分房屋。请求维持原判。胡素华向一审法院起诉请求：1、确认胡素华、徐国利、刘友志之间农村房屋买卖合同无效；2、胡素华将房屋返还给徐国利、刘友志，徐国利、刘友志返还房款700000元，并赔偿经济损失500000元；3、本案诉讼费用由徐国利、刘友志负担。一审法院查明，胡素华、徐国利、刘友志，第三人胡磊均不是湖光村的村民。2006年前后，徐国利在湖光村集体用地上建造两层楼房一栋（即案涉房屋，门牌号××），此房未取得建房许可证明，至今未取得宅基地使用权证或房屋所有权证。2011年12月8日，徐国利以500000元价格将房屋出售给刘友志，约定：交易对象为李家大湾246号两层房屋一栋（另旁边有车库一间，总面积约二百六七十平方米，不包括车库门口的空地），成交后如遇拆迁，不管是还建还是现金补偿、价格高低，双方均不得反悔，拆迁补偿归刘友志所有。徐国利、刘友志确认，房屋在签约后交付给了刘友志，房款500000元已付清。2013年10至12月期间，刘友志分数次向胡素华借款共800000元用于周转，未签订书面借款协议，也未约定明确的借款期限。其后，因刘友志无力还款，与胡素华达成以上述房屋抵偿借款700000元的一致意见。因房屋无产权证，而徐国利系建造人，两人为避免将来出现纠纷，找到徐国利要求以其名义签订转让合同。胡素华、徐国利、刘友志三人于2014年4月9日签订《房屋转让协议》约定：徐国利（甲方）将案涉房屋产权转让给胡素华（乙方），价700000元，甲方转让后，不得以任何形式、理由享有该房屋所有权（包括以后的拆迁赔偿待遇），甲乙双方如有单方违约，必须赔偿对方成交价的三倍以上违约金等内容；刘友志以见证方身份在上述协议上签字，并约定：甲方与见证人之前的协议无效。在一审诉讼中，胡素华、徐国利、刘友志确认：刘友志系上述《房屋转让协议》的实际出让人，徐国利未因该协议收取任何房款，刘友志用应收房款抵偿欠付借款700000元。在一审诉讼中：一、经胡素华申请，一审法院以（2017）鄂0192民初550号民事裁定书，查封、冻结徐国利名下银行存款700000元或同等价值的其他财产，并于2017年2月17日向湖光村村民委员会送达协助执行通知书，要求对李家大湾246号房屋（拆迁编号A316）所涉拆迁利益予以冻结，暂停支付（优先冻结拆迁款700000元，期限2年；如无款项不足则冻结同等价值的还建房屋，期限3年）。因该村委会反映，该房屋双登记录人为胡磊，一审法院认为案件审理结果可能与胡磊有利益关系，通知其作为第三人参加诉讼。二、案外人周良军提交了与刘友志、刘友志前妻叶三翠于2013年12月27日签订的《房屋买卖合同》，提出该房屋系从刘友志、叶三翠处以540000元价格购买，后转让给了胡磊；胡磊陈述系从周良军处受让房产。周良军、胡磊未提供有关房屋买卖的资金交付记录。刘友志对此陈述：自己向周良军借款500000元无力偿还，受周良军胁迫签订了《房屋买卖合同》，该合同实际签约在与胡素华的买卖合同之后，倒签至2013年12月27日；刘友志就其陈述的被胁迫签约及倒签日期事项未提交证据。三、胡素华陈述在其居住使用案涉房屋期间受其他人骚扰并被第三方换锁，现不能使用房屋，但屋内还有自己的生活用品。胡磊陈述自己基于协议取得案涉房屋所有权并已实际使用。一审法院认为：胡素华与刘友志达成以房屋抵偿借款的合意，但案涉房屋未办理合法建造手续，也无宅基地使用权证或房屋所有权证，该房不属于依法可以流通交易的房产，交易双方又均不是湖光村集体经济组织成员，则胡素华与刘友志、徐国利于2014年4月9日签订的《房屋转让协议》因违反国家法律规定，系无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。因《房屋转让协议》无效，双方应返还据合同取得的财产，胡素华主张刘友志返还房款700000元，因双方确认该房款已用作抵偿借款，对该项诉讼请求予以支持；徐国利未收取房款，不承担返还责任。双方签约时均已清楚房屋权属和不能办理产权变更登记的情况，对合同无效均有过错。对胡素华要求赔偿损失500000元的诉讼请求，依据不足，酌情确定由刘友志支付700000元的资金占用损失，从2014年4月10日起按中国人民银行同期人民币贷款利率的2倍计算至实际返还之日止。关于胡素华提出由其返还房屋的诉讼请求，因胡素华目前未实际占有使用房屋，且该房屋占有牵涉其他纠纷，对该诉讼请求在本案中不予处理。综上，一审法院为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国》合同法第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认胡素华与徐国利、刘友志于2014年4月9日签订的《房屋转让协议》无效；二、刘友志于本判决生效之日起十日内向胡素华返还700000元；三、刘友志向胡素华支付资金占用损失（以700000元为基数，从2014年4月10日起按中国人民银行同期人民币贷款利率的2倍计算至实际返还之日止），本条款项应与上述第二条同时履行；四、驳回胡素华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7800元（已减半收取），财产保全费4020元，共计11820元，由胡素华负担2000元，刘友志负担9820元（此款胡素华已预交，刘友志于本判决生效之日起十日内向胡素华直接支付9820元）。二审中，各方当事人未提交新证据。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案应围绕胡素华的上诉请求及理由进行审理。胡素华主张徐国利应承担返还房款70万元的民事责任，但根据一审查明事实，徐国利并未收取胡素华任何房款，《房屋转让协议》的实际出让人为刘友志。徐国利未因无效的《房屋转让协议》取得财产，则亦不应返还。故对胡素华的该项上诉请求及对应上诉理由，本院不予支持。另，胡素华要求赔偿损失50万元，缺乏事实依据及证据支持，本院亦不予支持。综上，上诉人胡素华的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由胡素华负担。本判决为终审判决。审 判 长 骆朝辉审 判 员 李斌成审 判 员 安林锋二〇一八年二月十一日法官助理 申光伟书 记 员 舒 渲