上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民终1406号上诉人(原审原告)：上海铭大置业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：姜蔚，董事长。委托诉讼代理人：张瑜，上海瀚元律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海金舍酒店管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：叶敏，董事长。被上诉人(原审被告)：叶敏，女，1963年9月28日出生，汉族，住上海市黄浦区。上诉人上海铭大置业有限公司(以下简称“铭大置业”)因与被上诉人上海金舍酒店管理有限公司(以下简称“金舍酒店”)、叶敏房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初18796号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人铭大置业上诉请求：一、撤销一审判决主文第六项，改判金舍酒店以租金人民币(以下币种均为人民币)1,111,121.4元及水电费633,059.4元为基数按照千分之三的标准支付逾期付款违约金，从判决生效之日起直至全部付清为止；二、撤销一审判决主文第七项，改判叶敏对金舍酒店全部应付款承担连带责任。事实和理由：根据一审判决，合同有效部分仍应按合同约定违约责任条款处理，金舍酒店应支付逾期付款违约金。《关于变更租赁合同主体的补充协议》合法有效，叶敏应承担连带付款责任。被上诉人金舍酒店未作辩称。被上诉人叶敏未作辩称。铭大置业向一审法院起诉请求：1、判令解除铭大置业、金舍酒店于2011年9月8日签订的《铭大创意广场房屋租赁合同》及《补充协议》，并由金舍酒店返还上海市杨浦区长阳路XXX号铭大创意广场铭泰楼3、4、5层房屋及1楼西1至2跨部分的物业(以下简称“系争房屋”)；2、判令金舍酒店支付2016年5月30日至2016年11月21日的租金计1,111,121.4元，并支付2016年4月至2017年5月31日的水电费，计633,059.4元，租金及水电费共计1,744,180.8元；3、判令金舍酒店按照租赁合同约定租金标准每日6,151.2元支付自2016年11月22日起至返还房屋之日止的房屋占用费；4、判令金舍酒店以拖欠的租金及水电费为基数按照日千分之三的标准支付逾期付款违约金，从判决生效之日起直至前述金额全部付清为止；5、判令叶敏就金舍酒店的上述债务承担连带责任。一审法院经审理查明：沪房地市字(2005)第000237号上海市房地产权证载明的上海市长阳路XXX号房屋权利人系案外人上海电气集团资产经营有限公司(以下简称“电气集团”)，其中11幢号为3层，建筑面积4,643平方米。2007年6月6日，电气集团(甲方)与案外人上海铭大实业发展有限公司(乙方)签订《租赁合同》，约定将包括系争房屋在内的房屋出租给乙方使用，租期从2007年12月1日至2017年11月30日止。2007年11月23日，上海铭大实业发展有限公司变更名称为上海铭大实业(集团)有限公司。2009年5月10日，电气集团与上海铭大实业(集团)有限公司以及铭大置业三方签订《租赁合同变更协议》，确定将系争房屋的承租方变更为铭大置业。2011年10月11日，电气集团出具证明，同意铭大置业将长阳路XXX号11号楼三、四、五层楼面积3,508.31平方米和一楼西二跨面积84平方米按电气集团(甲方)、铭大置业(乙方)租赁合同2-2条款房屋用途要求转租给叶敏。租赁期限须在甲乙双方“长阳路XXX号房屋租赁合同”约定的期限内(即2007年12月1日-2017年11月30日)。本证明仅用于办理工商、税务登记注册事宜。2011年9月8日，铭大置业(出租方、甲方)与叶敏(承租方、乙方)签订《铭大创意广场房屋租赁合同》两份(编号：MD-Z-Z-1104、MD-Z-Z-1105)。其中1104号合同明确：1、甲方对系争房屋享有转租权以及招商、经营、管理等权利。2、……乙方有意向甲方承租2467号房屋中11号楼3、4、5楼三层。合同主要条款：1.1甲方向乙方出租的物业座落于上海市杨浦区长阳路XXX号铭大创意广场铭泰楼(未改建前房屋编号11号楼)3、4、5楼三层。1.2该房屋类型为工业用房改建，建筑面积3,508.31平方米……建筑面积不以产权证为准。乙方对此予以确认。2.1该房屋用途为符合政府要求的酒店及其配套业务使用。3.1租赁期限自2011年9月16日至2017年11月30日止，其中免租装修期为5个月，自2011年9月16日至2012年2月15日止。3.1.2免租期内免收租金，但乙方仍需向甲方缴纳一定金额的管理费，管理费为每月10元/平方米，整个免租期内管理费共计175,416元。4.1房屋租金按照建筑面积计算，初始日租金单价为1.3元/平方米/日(包含管理费)，月租金138,724元，年租金1,664,693元。4.2……乙方在此确认其对甲方聘请之物业管理公司及其物业收费(含水、电、煤)标准均无异议。4.3房屋租金支付方式为付二押二，先付后用。……乙方应在每个付款周期开始的十五日前(含第十五日)向甲方支付该期租金。4.4租金前2年价格不变，自第三年在前一年的基础上递增10%，自第4年起每年在前一年租金单价的基础上递增5%。5.1租赁保证金(押金)为277,449元。甲方责任：9.2提供乙方办理营业执照所需的必要材料，并配合乙方办理营业执照及其他有关执照和许可证。9.5甲方应确保该房屋能实现本合同项下的租赁目的，并保证其安全性能符合相关法律、法规或部门规章的规定。违约责任与合同解除：12.3……，乙方延期支付租金达十五日的，甲方有权单方面停止水、电、燃气的供应，单方解除合同，提前收回该房屋并全额没收乙方的租赁保证金作为违约金。12.2乙方未按本合同之规定支付租金、水、电、燃气费等费用的，乙方应按照应支付费用的千分之三/日向甲方支付逾期付款违约金。合同并对租赁房屋的其他事项进行了约定。1105号合同在1104号合同的基础上，约定11号楼3、4、5楼三层和1楼西1至2跨部分签定两份租赁合同的原因为两部分租金单价不同，但3、4、5楼三层和1楼西1至2跨部分实为一个整体出租，乙方不得将1楼部分用作酒店配套之外的他种用途，也不得1楼部分将单独转租，……。另约定1楼西1至2跨部分建筑面积84平方米；用途为酒店及其配套业务；租期自2011年9月16日至2017年11月30日，其中2011年9月16日至2012年2月15日为装修免租期；免租期内收取管理费共计4,200元；租金为2.8元/平方米/日(包含管理费)，月租金7,154元；租金前2年价格不变，第3年在前一年的基础上递增5%，第4年不递增，第5年在前一年租金单价的基础上递增5%，第6年不递增，第7年在前一年租金单价的基础上递增5%，……；付款方式为付二押二，押金14,308元，装修保证金5,000元。该合同附件约定，水目前每立方米3.8元计算，电目前按每度1.2元计算。嗣后，铭大置业将系争房屋交付使用。2011年9月8日，铭大置业与金舍酒店签订了内容相同的《铭大创意广场房屋租赁合同》两份(编号：MD-Z-Z1104、MD-Z-Z1105)，以上合同均加盖铭大置业、金舍酒店骑缝章。同日，双方签订《补充协议》约定：……乙方希望租赁期限为十年，即自2011年9月16日至2021年9月15日止；甲方承诺乙方在房屋所有权人给予甲方的延长期内，继续租赁该房屋，直至2021年9月15日满十年。叶敏称该两份合同是2012年金舍酒店营业执照办出后倒签，对此，铭大置业认可，且双方实际履行的系该两份合同。铭大置业提供2012年6月21日与叶敏签订《关于变更租赁合同主体的补充协议》，约定，双方曾于2011年9月8日就系争房屋分别签定了《铭大创意广场房屋租赁合同》两份(编号分别为：MD-Z-Z-1104、MD-Z-Z-1105)，为满足乙方办理工商登记有关手续的需求，经乙方请求，甲乙双方友好协商，就租赁合同的主体名称变更事宜达成协议：承租方主体名称由叶敏变更为金舍酒店；在金舍酒店未正式注册成立并具有法人主体资格前，变更后的租赁合同仅限乙方用于办理工商登记有关手续；原租赁合同仍然合法有效，叶敏不因上述主体变更而退出原租赁合同的履行，叶敏仍对原租赁合同承担全部责任；金舍酒店正式注册成立并具有法人主体资格后，如乙方希望以金舍酒店名义履行合同的，需经甲方书面确认，并将金舍酒店的营业执照应作为变更后租赁合同的附件；合同主体变更后，叶敏以及公司其他股东对因原租赁合同与甲方发生的所有债权债务负有不可撤销的连带责任。对此，叶敏认为该《关于变更租赁合同主体的补充协议》中关于权利义务内容的第一页无签名，两页之间未加盖骑缝章，不认可该协议。叶敏另提供2011年9月8日铭大置业(甲方)与金舍酒店(乙方)签订的《铭大创意广场-房屋租赁合同》(编号MD-Z-Z-1104)一份，称该合同是为办理工商登记所签的假合同，该合同约定乙方向甲方承租长阳路XXX号房屋中11号楼1、3楼二层；用途为酒店及其配套业务；租期自2011年9月16日至2017年11月30日；初始月租金138,724元。铭大置业对此无异议。金舍酒店于2012年7月20日经工商批准登记成立，核准的经营地为上海市杨浦区长阳路XXX号XXX号楼XXX楼、XXX楼，用于经营汉庭酒店。2016年6月14日，上海市杨浦区市场监督管理局向金舍酒店发出杨市监立通字[2016]第XXXXXXXXXXXX号《立案通知书》，对其未经许可经营餐饮服务的行为进行立案调查。一审中，铭大置业提供金舍酒店自2016年1月22日至6月3日12次共计付款1,100,000元的清单，该款扣除金舍酒店欠付2015年11月水电费31,160.49元、2015年12月-2016年1月水电费136,829.79元、2016年2-3月水电费122,019.62元，以及2015年12月1日至2016年4月16日-6月15日部分租金后，金舍酒店尚欠2016年4月16日-6月15日段租金176,762.9元。铭大置业要求金舍酒店支付2016年4月至2017年5月31日的水电费633,059.4元，2016年5月30日至2016年11月21日租金1,111,121.4元。金舍酒店提供铭大置业于2016年6月3日向叶敏(汉庭)发出的“铭大创意广场缴费通知单”其中：2016年5月16日-6月15日剩余租金80,000元，2016年6月至7月1楼西1-2跨租金15,774.6元、3-5楼租金336,476.4元，2016年4-5月水费10,381.55元、电费53,728.85元。2016年6月8日、6月22日，金舍酒店、叶敏向铭大置业发出书面通知称因铭大置业未提供系争房屋4-5层房屋产权证，致金舍酒店无法取得合法经营资质，为防止损失的扩大，暂停支付租金及水电费。一审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。铭大置业、金舍酒店、叶敏就系争房屋分别签订的两份《铭大创意广场房屋租赁合同》(编号MD-Z-Z-1104、编号MD-Z-Z-1105)虽是双方真实意思表示，但MD-Z-Z-1104号租赁合同中所涉及房屋4-5层系违章建筑，未取得产权证，故4-5层的租赁范围属无效，因此该合同为部分有效、部分无效；MD-Z-Z-1105号租赁合同中1楼西1至2跨部分有产权登记，故该合同符合法律规定，应为有效。但根据MD-Z-Z-1105号合同约定，系争房屋的3、4、5层和1楼西1至2跨部分是作为一个整体出租，乙方不得将1楼部分用作酒店配套之外的他种用途或转租，且金舍酒店租赁系争房屋用于经营酒店，如将1楼、3楼和4、5楼分隔开来则难以实现合同的目的，因此，对于该部分有效、部分无效的合同及补充协议应终止履行。故对铭大置业要求于2016年11月22日终止系争房屋的租赁合同的诉请应予准许。合同终止后，金舍酒店应搬离并将系争房屋交还铭大置业，对于之前欠付的租金和使用费可参照双方约定的租金标准计算。铭大置业已经代为缴纳2016年4月至2017年5月31日的水电费，金舍酒店应当支付。铭大置业要叶敏按《关于变更租赁合同主体的补充协议》约定对租赁合同承担全部责任，但该份补充协议未加盖骑缝章，且协议内容页无任何签章，不能证明系叶敏的真实意思，另，铭大置业、金舍酒店实际履行的是铭大置业与金舍酒店签订的两份合同，故一审法院不予支持。叶敏称用于办理工商登记的系争房屋中1楼、3楼房屋的租赁合同是假合同，并非双方的真实意思，且金舍酒店注册成立后，双方重新签订的是11号楼3、4、5楼三层和1楼西1至2跨部分，该合同并未生效。由于双方对合同无效部分均存在过错，金舍酒店以暂停支付租金方式解决4层、5层的问题，因此，对铭大置业关于逾期付款违约金的主张一审法院不予支持。合同终止后，铭大置业应在金舍酒店结清应交钱款并返还房屋后，将租赁保证金返还给金舍酒店。由于双方对该无效合同均有责任，因合同无效部分所产生的损失涉及案外人，目前尚未确定，金舍酒店也未明确主张，因此，本案中暂不处理。一审法院判决：一、上海铭大置业有限公司与上海金舍酒店管理有限公司、叶敏就上海市杨浦区长阳路XXX号11号楼3、4、5楼三层和1楼西1至2跨部分房屋签订的《铭大创意广场房屋租赁合同》(编号MD-Z-Z-1104、编号MD-Z-Z-1105)于2016年11月22日终止；二、上海金舍酒店管理有限公司应于判决生效之日起十日内迁出并将上海市杨浦区长阳路XXX号11号楼3、4、5楼三层和1楼西1至2跨部分房屋返还上海铭大置业有限公司；三、上海金舍酒店管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海铭大置业有限公司上述房屋自2016年5月30日至2016年11月21日的租金及使用费1,111,121.4元；四、上海金舍酒店管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海铭大置业有限公司2016年4月至2017年5月31日的水电费633,059.4元；五、上海金舍酒店管理有限公司应于判决生效之日起十日内向上海铭大置业有限公司支付从2016年11月22日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费,按照每日6,151.2元的标准支付；六、上海铭大置业有限公司要求上海金舍酒店管理有限公司以上述租金及水电费的金额为基数，从判决生效之日起全部付清止，按照日千分之三的标准支付逾期付款违约金，不予准许；七、上海铭大置业有限公司要求叶敏对上海金舍酒店管理有限公司上述应付款项负连带清偿责任，不予准许；八、上海铭大置业有限公司应于上海金舍酒店管理有限公司结清应付款项、迁出并返还上述房屋后十日内将租赁保证金291,757元返还给上海金舍酒店管理有限公司。二审中，双方当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。二审另查明，2016年11月铭大置业起诉金舍酒店。2017年5月27日铭大置业要求追加叶敏为一审被告，要求其就金舍酒店债务承担连带责任。本院认为，根据查明的事实，MD-Z-Z-1104号租赁合同中所涉及房屋4-5层未取得产权证，系违章建筑。MD-Z-Z-1105号租赁合同约定，系争房屋的3、4、5层和1楼西1至2跨部分是作为一个整体出租，1楼部分是用作酒店配套。MD-Z-Z-1104号租赁合同、MD-Z-Z-1105号租赁合同虽在形式上为两份合同，但结合房屋租赁目的、租赁用途和租赁面积，两份合同的法律效力应作一体认定。系争房屋系租赁用作酒店经营使用，涉及到公共安全，建筑物本身的合法性应作重点考量。因此，根据房屋租赁目的、租赁用途和租赁面积，MD-Z-Z-1104号、MD-Z-Z-1105号租赁合同应一并认定为无效。铭大置业作为出租人，明确知晓房屋性质，仍将房屋出租用作酒店经营使用。铭大置业还与金舍酒店签订用于办理金舍酒店工商登记的不真实租赁合同，向有关政府机关隐瞒真实租赁情况。铭大置业前述行为不仅有违诚信，而且对于本案纠纷的发生和演进显有过错。铭大置业要求金舍酒店支付逾期付款违约金的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于叶敏是否应承担连带付款责任一节，一审法院分析认定意见并无不当，本院认同。需要指出的是，《关于变更租赁合同主体的补充协议》内容页下部留空位置足以供当事人签章，无另行设置签字页的必要。同时鉴于铭大置业有向政府机关隐瞒真实租赁情况的不诚信行为，亦不排除铭大置业单独将签字页混杂在其他需金舍酒店法定代表人叶敏签字文件中由叶敏一并签署的可能。上诉人铭大置业要求改判叶敏就金舍酒店应付款项承担连带责任的上诉请求，事实依据不足，本院难以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20,498元，由上诉人上海铭大置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  姚 跃代理审判员  陈家旭二〇一八年二月二十四日书 记 员  张末然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……