云南省芒市人民法院民 事 判 决 书(2017)云3103民初1332号原告：德宏州家豪物业管理有限公司，住所地云南省德宏州芒市营水路东侧，统一社会信用代码915331006930624221。法定代表人：杨小平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张玉昌，男，汉族，1974年4月5日出生，云南省楚雄州武定县人，大专文化，系该公司经理，住云南省德宏州芒市，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张桥，云南星震（芒市）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：吴红顺，男，汉族，1979年5月4日出生，云南省昆明市人，本科文化，德宏州第二人民医院医生，住云南省德宏州芒市营水路9号学府时代北区。原告德宏州家豪物业管理有限公司（以下简称家豪公司）与被告吴红顺物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张玉昌、张桥、被告吴红顺到庭参加诉讼。2017年11月30日，双方当事人同意继续适用简易程序，经本院院长批准延长审限三个月，本案现已审理终结。原告家豪公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告吴红顺给付原告物业费5938元、垃圾清运处理费200元、违约金1841.4元，合计7979.4元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，被告已支付垃圾清运处理费200元，原告变更被告吴红顺给付其物业费5938元、垃圾清运处理费200元、违约金1841.4元，合计7979.4元的诉讼请求为：被告支付其物业费5938元、违约金1781.4元，合计7719.4元。事实和理由：2013年9月29日，原、被告签订学府时代小区《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告购买的学府时代北区A3幢-122号房（原A3-24-3号房）提供物业服务，收费标准为每年2969元。签订协议后，原告按约向业主提供物业管理服务和垃圾清运服务，被告按时交纳了第一年相关物业费用，但自2014年9月29日起至今，被告一直拖欠原告物业费、垃圾清运处理费合计6138元。因原告多次催要未果，故诉至本院。被告吴红顺辩称，被告入住后，被告房屋后方的挡墙发生倒塌，原告一直未作任何回应，被告曾向原告申请修缮期间的人身安全保护，但原告未给予任何答复及处理；被告的网线等线路均系死线，至今未得到解决；原告入住前房屋防盗笼曾被撬，调取监控也无法看到监控；保安对进出人员从来不过问，道路交通以前基本系混乱的，单元楼区的单车摩托乱停乱放，被告无法正常出入，原告更换经理后稍微得到改善；小区内杂草丛生，垃圾成堆，小区卫生无人打扫，还有蛇进到邻居家，安全隐患很大。综上，被告不存在违约，原告对小区公共区域有维护责任，但原告未履行约定义务，被告一直与原告协商如何缴纳物管费的事宜，但原告一直拖延，故物业费应当予以减免，被告不应当支付违约金。综合原、被告诉辩主张，归纳本案争议焦点如下：一、原、被告签订的前期物业服务合同是否合法有效？二、被告是否应当支付原告所欠物业费5938元、违约金1781.4元，合计7719.4元？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（即原告提交的第一组营业执照正本及法定代表人身份证复印件各一份、第三组前期物业管理服务协议复印件一份、第九组学府时代物业管理费抵扣卷复印件一份），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告家豪公司提交的第二组证据学府时代业主验房表复印件一份，无法与原件核对，本院不予采信；第四组德宏州前期物业管理服务合同、前期物业合同延期的补充协议复印件各一份，来源和形式符合法律规定、能够反映案件真实情况、与待证事实相关联，本院予以采信；第五组电梯设备维保合同一份、乘客电梯载货电梯半月保养工作单七份，第六组预发工资发放表一份、工资发放表七份、云南省增值税普通发票四张，第七组关于学府时代小区业主违章搭建的报告、芒市城市管理综合行政执法局关于芒市学府时代违章建筑问题的答复意见各一份，第八组照片三十七张（均为复印件），具备证据的三性，本院均予以采信。被告提交的照片十九张，来源合法、内容客观真实，但绿地、车辆停放及垃圾照片反映的部分现状无法直接证明原告未按约定对整个小区的绿地、交通、垃圾进行日常管理、清理，挡墙倒塌照片无法直接证明系由于原告未按约定对挡墙进行维护、管理所致，故对该组证据不予采信。根据庭审查明，本院确认本案以下法律事实：2013年9月29日，原告家豪公司与被告吴红顺签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务，原告对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，并向被告提供房屋自用部位、自用设施设备等维修有偿服务，被告按时足额交纳物业管理费，物业管理费用不包括房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造的费用，被告首次交纳费用时间为办理接房手续时，从2013年9月30日计算，之后按年支付，别墅按建筑面积每月每平方米0.8元收取，被告房屋建筑面积为309.29平方米（以产权登记面积为准），受有关部门或单位的委托，原告可提供城市生活垃圾清运处理服务费等代收代缴收费服务（该费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定，合同期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止，如被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金等。同日，原、被告办理了接房手续，被告通过物业管理费抵扣卷的方式向原告预付一年（即2013年9月29日至2014年9月29日）物业费2969元。签订合同后，原告按约定向被告及该小区全体业主提供物业管理服务；截止法庭辩论终结前，该小区尚未成立业主委员会。自2014年9月30日起至2016年9月29日期间，被告未按约定向原告交纳物业费合计2969元/年×2年＝5938元。因原告催要未果，故诉至本院请求判令被告给付原告物业费5938元、违约金1781.4元，合计7719.4元，并承担本案诉讼费。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。一、关于原、被告签订的前期物业服务合同是否合法有效的问题。原、被告经平等、自愿协商一致后签订《前期物业服务合同》，该合同不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，截止法庭辩论终结前该小区尚未成立业主委员会，《前期物业服务合同》合法有效，双方应当按约定履行各自义务。二、关于被告是否应当支付原告所欠物业费5938元、违约金1781.4元，合计7719.4元的问题。签订合同后，原告按约定为被告及该小区全体业主提供物业管理服务，被告应当按照合同约定的物业费标准支付物业费，但截止法庭辩论终结前，被告仅支付原告2013年9月29日至2014年9月29日的物业费2969元，尚欠原告2014年9月30日起至2016年9月29日的物业费合计5938元。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，被告未提交足以充分的证据证明原告不履行物业服务合同或者履行物业服务合同有重大瑕疵，故对其拒交物业费的抗辩主张不予支持，被告应当按约定向原告交纳物业费5938元，故对原告要求被告支付其物业费5938元的诉讼请求予以支持。因原、被告双方对合同履行存在争议，故对原告要求被告支付其违约金1781.4元的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、由被告吴红顺于本判决发生法律效力之日起五日内向原告德宏州家豪物业管理有限公司支付2014年9月30日至2016年9月29日期间的物业费合计5938元；二、驳回原告德宏州家豪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告吴红顺负担（未付），限于本判决发生法律效力之日一次性交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审判员 尚 欢二〇一八年二月二十八日书记员 金道诺