浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙03民终5596号上诉人（原审被告）：蒋义平，男，1979年6月16日出生，汉族，住苍南县，上诉人（原审被告）：黄际新，男，1974年12月1日出生，汉族，住苍南县，上列二上诉人共同委托诉讼代理人：王珍，浙江越人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李君白，男，1967年9月24日出生，汉族，住苍南县，委托诉讼代理人：陈立启，浙江正昌律师事务所律师。上诉人蒋义平、黄际新因与被上诉人李君白房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2016）浙0327民初7911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋义平、黄际新上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李君白的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。涉案房屋买卖合同应属合法有效。首先，违法建筑的认定行为属于具体行政行为，必须依法定程序和权限进行认定。一审法院仅凭苍南县国土资源局及苍南工业园区管理委员会的答复，认定涉案房屋属违法建筑，过于草率。其次，从涉案房屋的建造历史看，该房屋所占土地原由村里分配给ＸＸ业经营和管理，ＸＸ业子女成年后，村里未分配宅基地，为改善住房条件，其对老屋进行翻建，同时也对猪栏进行改建，当时ＸＸ业已向村里报告，并经村里同意。故涉案房屋不是违法建筑，而仅系未批先建。第三，涉案房屋虽系未批先建，但ＸＸ业因建造行为取得了房屋所有权。即使该房屋所在地原为猪栏，被认定为违法建筑，政府部门也应考虑村民的生计，给予相应的补偿。第四，涉案房屋买卖合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，不应认定为无效。即使现在被认定为违法建筑，也是合同情势发生变更，并不导致合同自始无效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。可见，物权效力并不影响合同效力，在物权发生变动效力前，双方都是基于合同之债主张权利，合同仍自成立时生效。二、一审判决事实认定不清。一审判决对涉案房屋的形成、原土地性质等关键事实未予以认定。在李君白拒不承认双方存在买卖合同的情况下，擅自认定双方存在买卖合同并向李君白释明，属事实认定和程序上的错误。三、本案合同实属居间合同，蒋义平、黄际新受ＸＸ业委托帮其出卖自建房屋，并与ＸＸ业约定先向其垫资，出售后差额部分作为劳务费。故ＸＸ业在签订卖尽契给蒋义平、黄际新时，未注明买受人，蒋义平、黄际新仅系居间人。2009年，李君白在得知塘下村被列为规划和拆迁范围，找到蒋义平、黄际新，经蒋义平、黄际新居间介绍，李君白在了解情况后，与ＸＸ业签订房屋买卖合同。如果该房屋建房手续合法，当时市场价值达上百万元，李君白不可能以四十几万元价格购得。四、李君白向ＸＸ业购买房屋的目的是为了获得拆迁安置补偿，目前涉案房屋是否为违法建筑尚未定性，相关政府部门也未正式作出不予补偿的决定。根据ＸＸ业的条件，涉案房屋仍存在合法可能，即使因列为拆迁对象不能补办手续，仍可以通过村里证明等取得拆迁利益。如果李君白要主张权利，也应该向ＸＸ业主张。李君白辩称，一、根据《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国城乡规划法》的规定，农村建房需要经过用地审批和规划审批，未经用地审批擅自建设的，应当依法予以没收或者拆除。蒋义平、黄际新在一审中承认涉案房屋没有经过用地和规划审批，因此，该房屋属于违法建筑的事实清楚。一审法院已分别向苍南县国土资源局和苍南工业园区管理委员会发函查询，上述两单位复函确认涉案房屋属于违法建筑。二、涉案房屋属于违法建筑，意味着买卖合同的标的非法，蒋义平、黄际新作为出卖的一方，不拥有合法的所有权，一审判决认定房屋买卖合同无效，处理正确。三、蒋义平、黄际新并非居间人，其在一审答辩中承认其与蒋义平、黄际新之间的房屋买卖事实和支付购房款的事实。且其主张涉案房屋买卖合同已经成立，现又上诉称自己为居间人，纯属狡辩。四、根据法律规定及苍南县的拆迁安置政策，违法建筑应当拆迁而没有任何的拆迁安置补偿，苍南工业园区管理委员会在复函已明确涉案房屋得不到拆迁安置补偿，蒋义平、黄际新所称的涉案房屋存在拆迁安置权利，没有事实和法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。李君白向一审法院起诉请求：1、确认李君白与蒋义平、黄际新之间达成的买卖协议无效；2、蒋义平、黄际新返还李君白购房款420000元及利息（自2009年11月25日起至判决确定之日止，按银行同期贷款基准利率计算）。一审法院认定事实：坐落于苍南县间房屋，据蒋义平、黄际新称系其从黄德仕、ＸＸ业等人处购得。2009年11月，蒋义平、黄际新将上述房屋以420000元价格转让给李君白，李君白于2009年11月17日支付蒋义平、黄际新定金30000元，蒋义平向李君白出具收条，载明：“今收到李君白购房定金叁万元正，此据收款人：蒋义平2009.11.17，注：双方确定房屋价格为肆拾贰万元正，壹周内立契约。”2009年11月25日，李君白通过浙江苍南农村商业合作银行支付蒋义平、黄际新购房款390000元。此后，蒋义平、黄际新将涉案房屋交付给李君白管理使用。现因该房屋属于违法建筑，浙江苍南工业园区管理委员会将予以拆除，且不予拆迁安置补偿。苍南县国土资源局向法院出具调查情况说明：塘下村291号东首第一间房屋现状为2层砖木结构，原拆迁登记户主为ＸＸ业，苍南县92航拍有影像。2003年现状图存整幢7间房，公示期间接举报该房原为猪栏。经查事实为原猪栏经翻建为2层砖木结构房屋，系没有经过建房用地审批，依据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，属未经批准擅自建设的违法建筑。浙江苍南工业园区管理委员会于2017年9月11日向法院出具答复函：根据苍南县拆迁安置有关规定，塘下村291号东首第一间应按违建房予以拆除，且不予拆迁安置补偿。一审法院认为，李君白与蒋义平、黄际新之间虽存在房屋买卖关系，但因涉案房屋已经政府职能部门认定为违法建筑，故其双方之间达成的关于该房屋的买卖合同，违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。蒋义平、黄际新辩称买卖标的物是否系违法建筑不影响合同效力，于法无据，不予采纳。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，蒋义平、黄际新应将已经收取的购房款420000元返还给李君白。蒋义平、黄际新明知涉案房屋没有合法审批手续仍予转让，应承担损害赔偿责任，但李君白购房时对此也未尽到审查义务，存在重大过错，故其购房款利息损失，根据案情酌定由双方各半承担。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条规定，判决：一、确认李君白与蒋义平、黄际新之间关于苍南县间房屋的买卖合同无效；二、限蒋义平、黄际新于本判决生效后十日内返还李君白购房款420000元，并赔偿一半的利息损失（自2009年11月25日起至判决确定履行之日止，按中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算）；三、驳回李君白的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9464元，由李君白负担1676元，蒋义平、黄际新负担7788元。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审查当事人一审提供的证据及法院调取的证据，依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，涉案房屋系未经审批而建造，至起诉前一直未取得合法手续，现行政主管部门已经明确认定为违法建筑，客观上已无法补办审批手续，一审法院据此认定涉案房屋买卖合同无效，无不当之处。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故蒋义平、黄际新因无效合同取得的购房款，应当返还李君白。根据李君白在一审庭审中的陈述，其购房的目的是为了获得拆迁安置权益。其在明知涉案房屋系未经审批而建造，存在被政府强制拆除风险的情况下，购买该房屋，自身亦具有较大的过错。且其已占有该房屋多年，获利较大，应当向对方折价补偿。综合考量双方的过错及各自的获利等具体情况，在互为折抵后，本院酌情确定蒋义平、黄际新向李君白返还60%的购房款，计252000元（420000元×60%）。蒋义平、黄际新上诉主张其系居间人而非出卖人，但无证据证实，本院不予采信。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二条项的规定，判决如下：一、维持浙江省苍南县人民法院（2016）浙0327民初7911号民事判决第一项；二、撤销浙江省苍南县人民法院（2016）浙0327民初7911号民事判决第二、三项及诉讼费负担部分；三、蒋义平、黄际新于本判决生效后十日内返还李君白购房款252000元；四、驳回李君白的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费9464元，由李君白负担4260元，由蒋义平、黄际新负担5204元。二审案件受理费7600元，由李君白负担3040元，由蒋义平、黄际新负担4560元。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  杨宗波审 判 员  曾 慧二〇一八年二月八日法官助理  陈黛锦代书记员  胡珏琛