上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初90669号原告：李兆林，男，1952年7月23日出生，汉族，住上海市金山区。原告：李娜，女，1956年8月5日出生，汉族，住上海市金山区。原告：李根(暨原告李兆林、李娜委托诉讼代理人)，男，1982年7月19日出生，汉族，住上海市金山区。被告：上海瑞丛投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：蒋毅，董事长。委托诉讼代理人：严钧，北京尚公(上海)律师事务所律师。第三人：朱伟，男，1978年12月15日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区孝陵卫街道罗汉巷*栋***室。原告李兆林、李娜、李根与被告上海瑞丛投资管理有限公司、第三人朱伟居间合同纠纷一案，本院于2017年11月21日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月9日公开开庭进行了审理。原告李根(暨原告李兆林、李娜委托诉讼代理人)、被告上海瑞丛投资管理有限公司(以下简称瑞丛公司)的委托诉讼代理人严钧到庭参加诉讼，第三人朱伟经本院合法送达开庭传票，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李兆林、李娜、李根向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告售房尾款2万元。事实与理由：2017年3月，原告在被告居间下将上海市浦东新区林展路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给第三人。原告与第三人约定购房尾款2万元暂存于被告处，待交房后由被告支付给原告。现系争房屋交易已经完成，被告却拒绝返还尾款2万元，原告多次催讨未果，故诉讼来院要求处理。被告瑞丛公司辩称，被告并未收到第三人交付的购房尾款2万元，故不同意原告的诉讼请求。第三人朱伟述称，第三人已将购房尾款2万元交给了被告员工案外人朱某某，现同意原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年2月27日，在被告瑞丛公司居间活动下，原告李兆林、李娜、李根作为出售方(甲方)，第三人朱伟作为买受方(乙方)，被告瑞丛公司作为居间方(丙方)共同签署《房地产买卖居间协议》，约定乙方以348万元之价格向甲方购买本市浦东新区林展路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)等。同日，原告与第三人签署《房屋买卖合同》，约定首期房价款122万元(包含尾款2万元，由居间方代为保管)，第三人通过银行贷款方式支付第二期房价款226万元等。同年3月11日，原告与第三人签订《上海市房地产买卖合同》，约定签订本合同当日内，第三人应支付原告首期房价款122万元，其中包括尾款2万元，暂存中介方，中介方于双方办妥交房、户口迁出、水电煤物业结清且户口名变更后无息支付原告等。除本案系争的购房尾款2万元外，第三人均通过向原告李娜银行转账方式交付购房款：第三人之妻案外人卜某于2017年2月27日转账1万元，第三人于2017年2月28日转账19万元，3月12日转账97.7万元，3月29日转账2.3万元，5月9日转账12万元，7月19日转账214万元，共计346万元。2017年4月1日，第三人朱伟通过支付宝向被告瑞丛公司员工、系争房屋买卖经办人案外人朱某某转账4笔5,000元，合计2万元。案外人朱某某回复称“城林雅苑XXX号XXX室房屋交接押金收款证明，共计收20,000元整”。后原告李娜、第三人朱伟、案外人朱某某共同签署《收款收据》，案外人朱某某确认收到第三人朱伟支付的2万元，该款项系系争房屋水电煤物品交接押金用途。2017年7月原告与第三人完成房屋交接后，原告多次向案外人朱某某催讨购房尾款2万元，案外人朱某某均予以拖延，后案外人朱某某从被告瑞丛公司离职，原告向被告主张系争购房尾款遭被告拒绝，遂引发本次诉讼。以上事实，由原告李兆林、李娜、李根、被告瑞丛公司、第三人朱伟的陈述以及原告李兆林、李娜、李根提供的房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、上海市房地产买卖合同、原告李娜名下中国工商银行和上海银行交易明细、收款收据，被告瑞丛公司持本院调查令取得的2017年4月1日第三人朱伟和案外人朱某某支付宝交易明细及第三人朱伟提供的其与案外人朱某某支付宝转账、聊天记录和收款收据等在案佐证，经法庭调查、质证属实，本院予以确认。审理中，被告瑞丛公司向本院提出申请，要求对第三人朱伟提供的收款收据上“朱某某”之署名是否为案外人朱某某所写进行笔迹鉴定。本院经审查认为，第三人朱伟与案外人朱某某的支付宝交易、聊天记录已足以证明案外人朱某某在2017年4月1日收到第三人朱伟支付的购房尾款2万元，故对于被告瑞丛公司的笔迹鉴定申请，本院不予准许。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。在被告瑞丛公司居间活动下，原告与第三人就系争房屋买卖达成合意，并在被告提供的《房屋买卖合同》和网签《上海市房地产买卖合同》中均对购房尾款2万元由被告保管达成一致意见，故本院确认代为收取、保管并在房屋交接后给付原告购房尾款是被告的居间义务。案外人朱某某作为被告瑞丛公司的员工，代表被告实际进行系争房屋买卖的居间活动，其向第三人朱伟收取购房尾款的行为应认定为职务行为，故本院确认被告瑞丛公司收到了第三人朱伟交付的购房尾款2万元。被告答辩时称居间协议中“特别告知”部分要求客户在向被告支付任何一笔款项时，务必要求业务人员提供盖有被告公司印章或财务章的收据或发票，否则，被告概不负责。对于被告上述答辩意见，本院认为，系争房地产买卖居间协议系被告提供的格式合同，而要求业务人员主动提供盖有公司印章或财务章的收据或发票应为被告公司的管理责任，而非客户之责，故“特别告知”的内容加重了原告和第三人的责任、免除了被告的责任，该条款无效。综上所述，本院对原告要求被告瑞丛公司返还其代为保管的购房尾款之主张，予以支持。第三人朱伟作为无独立请求权的第三人，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：被告上海瑞丛投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李兆林、李娜、李根支付其代为保管的购房尾款2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由被告上海瑞丛投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  金国良二〇一八年二月十一日书记员  章 璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。二、《中华人民共和国民法总则》第一百七十条执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。