北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京02民终1449号上诉人（原审被告）：石广军，男，1975年5月12日出生，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：荀恒栋，北京市荣德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京金福门食品有限公司，住所地北京市大兴区北臧村镇新立村委会东500米。法定代表人：李志萍，总经理。原审被告：北京富民恒盛置业有限公司，住所地北京市大兴区北臧村镇天荣街8号218室。法定代表人：孙德岭，董事长。委托诉讼代理人：李建新，北京泓聚律师事务所律师。上诉人石广军因与被上诉人北京金福门食品有限公司及原审被告北京富民恒盛置业有限公司租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2017)京0115民初13631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。石广军上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回北京金福门食品有限公司（下称金福门公司）全部诉讼请求，或将本案发回重审。事实和理由：一、金福门公司向一审法院提交的落款日期为2014年6月5日的《房屋场地租赁合同》，是陆明于2016年5、6月间以检验营业执照为由通过欺诈手段骗取石广军签订的，实际上2014年6月5日是案外人陆明与石广军签订《房屋场地租赁合同》，该合同的乙方位置上仅有陆明的亲笔签名，未加盖金福门公司的印章。现石广军不认可在被欺骗的情况下签订的与金福门公司的《房屋场地租赁合同》，因此金福门公司作为一审原告主体不适格，应当驳回其诉讼请求。二、因两份《房屋场地租赁合同》约定的租赁标的均包括场地，而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》所规范的对象并不包括土地。因此，租赁房屋无效不等于租赁场地无效。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若疑难问题的解答》第5条的规定，双方签订的两份《房屋场地租赁合同》均包括租赁农村集体建设用地，因此应当认定当事人双方签订的两份《房屋场地租赁合同》涉及场地部分的条款是有效的，故一审判决认定两份《房屋场地租赁合同》无效是错误的。三、案涉房屋是由石广军雇佣他人装修的。即使金福门公司作为一审原告主体适格，且案涉房屋是由金福门公司装修的，但2014年6月5日双方签订的《房屋场地租赁合同》确认租赁标的是1000平方米的房屋，可以推定该1000平方米房屋的装修归属石广军。2005年3月7日双方签署的《房屋场地租赁合同》第2项也明确约定：“合同期满后乙方所建的房屋及装修归甲方所有。”该份合同无论是否有效，合同约定的期间已经届满，其后案涉房屋及装修、附属物均归石广军所有，金福门公司无权对装修主张任何权利，且金福门公司也没有任何证据证明双方重新签订《房屋场地租赁合同》之后，进行了装修添附。四、金福门公司成立于2003年6月25日，2005年3月7日才与石广军签订第一份《房屋场地租赁合同》，因此，根本不存在“以拆迀房屋为经营场所办理了营业执照”的事实，且在案涉房屋被拆迁腾退前，已经停止经营两年。没有经营就不可能有停产停业；没有停产停业，也就不可能有一次性停产停业综合补偿费。依据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第13条，不应当支持金福门公司关于停产停业损失补偿的请求。五、金福门公司为了骗取补偿，向一审法院提交了经手人陆明于2016年11月13日、2017年7月2日书写的两份证人证言，分别证明金福门公司的财产明细、价值和房屋建设。但是，这两个“陆明”签名笔迹差异非常大，我方申请对两个签名笔迹进行鉴定，如鉴定签名系伪造，应给对方予以民事制裁。金福门公司辩称，同意一审判决，不同意对方上诉请求，请二审法院驳回上诉，维持原判。一、我司认为我方提交的2014年6月5日签订的《房屋场地租赁合同》有石广军签字及我司公章，真实有效，不存在石广军所说欺诈签订合同的情况。二、关于合同效力问题，我司只是主张我方应得的拆迁腾退补偿，况且根据合同约定，停产停业等经营性补偿应全部归我司所有，并非一审判决酌定的70%，但我方为尽快解决纠纷没有上诉，合同是否有效由国家法律部门裁定，我司不予评判。三、关于案涉房屋由谁装修的问题，我司前负责人陆明已出具文字证明，老员工陆淦德也留有视频证明该处场地所有装修及附属物为我司出资。现法人李志萍与前法人陆天豪签署公司转让协议期间，食药监局在审核营业执照及QS生产许可证时也提出了改造要求，我司均按照要求进行了改造装修，并获得资质。在一审过程中，石广军也曾承认装修为我司装修，后又改口，前后表述不一致。我司在此地址经营的12年间进行过多次改造、装修，不存在石广军所说的所有装修于2005年5月前完成的情况。四、我司于2003年在念坛村成立，2005年租用石广军的院落后，经改造装修迁址至此，营业执照地址在当时就已经变更，符合现拆迁腾退政策。2015-2016年间，我司正处于股权转让及申请QS生产许可的升级改造阶段，并非停止经营，这期间也正常缴纳房租。五、关于陆明提供的财产明细及房屋建设材料签名真假问题，若法庭需要，我司可联系陆明出庭作证。石广军在2017年7月连续强拆我司厂房，并盗取我司文件，我司装修及设备清单发票等都被盗取，导致未能在一审中提供装修及设备的相应证据，其行为才属于毁灭重要证据。北京富民恒盛置业有限公司（下称富民公司）辩称，同意一审判决,驳回金福门公司对我方的诉讼请求，对于其他判决具体数额不发表意见。金福门公司向一审法院起诉请求：1、判令石广军、富民公司给付金福门公司停产停业损失347200元（按照评估报告上载明的房屋面积694.4*500计算）；2、判令石广军、富民公司给付金福门公司自建房屋损失334235元（金福门公司自建的房屋面积为694.4平方米减去原来的400平方米是294.4平方米，占总面积的比例42.4%，再乘总的房屋重置价）；3、判令石广军、富民公司给付金福门公司装修、附属物损失348080元，以上共计1029515元。一审法院认定事实如下：2005年3月7日，石广军（甲方）与金福门公司（乙方）签订《房屋场地租赁合同》，合同约定：甲方将厂房出租给乙方使用，其中房屋15间400平方米，空地800平方米；合同期限为10年，自2005年5月1日起至2015年4月30日止，年租金15000元；合同期内，甲方允许乙方在场地内自建房屋、自行改建内部装修；合同期满后乙方所建房屋及装修归甲方所有。2014年6月5日，双方续签《房屋场地租赁合同》，约定甲方将其所属坐落于北京市大兴区北臧村镇新立村委会东500米的厂房出租给乙方使用（1000平方米）；期限5年，自2015年6月1日起至2020年5月31日止；年租金7万元；合同期满乙方的机械及用品归乙方所有；若有拆迁补偿与乙方无关，但国家补偿的经营和营业执照费，属乙方所有。经本院询问，双方均认可合同中记载的厂房面积1000平方米并非经过丈量的准确面积。2017年，北臧村镇农村集体经营性建设用地拆除腾退项目，需要拆除项目范围内的房屋等设施。2017年7月16日，富民公司与石广军签订拆除腾退补偿协议，该协议补偿费用中包含本案诉争房屋及相关补偿费用。根据本院调取的拆迁档案材料记载，案涉房屋2006年以前的面积为683.47平方米，2009年以后新建面积为10.93平方米；重置成新价为788291元；装修设备及附属物价款为348080元。根据《北臧村镇农村集体经营性建设用地拆除腾退项目拆除腾退补偿实施细则》规定，房屋一次性停产停业综合补助费按500元/平方米计算，营业面积为2009年10月前的建筑面积。经核算，本案案涉房屋2009年前的面积为683.47平方米，取得的一次性停产停业综合补助费为341735元。此后，石广军将案涉房屋拆除。金福门公司与石广军争议的事实：金福门公司主张除2005年3月7日双方签订的《房屋场地租赁合同》中约定的400平方米外的294.4平方米系其公司建设。经询问，金福门公司无法说明建房情况（房屋面积、结构、施工情况等），仅能提供一份证人证言复印件（证人无正当理由未到庭接受质询）予以佐证。石广军主张案涉房屋均为其所建。案涉房屋没有准建手续。关于装修附属物，金福门公司主张其租赁的房屋是毛坯房，当时进行了装修，2016年又重新装修花费15万元，包括贴墙、地砖、灶台、铝合金通道等。石广军先称装修是金福门公司出资，后变更为是自己出资装修。经询问，双方均未提交装修的相关证据。关于一次性停产停业综合补助费，石广军提交工商档案显示金福门公司在2014年之后没有营业收入，证明金福门公司未实际经营。金福门公司称因公司新变更了股东，公司需要按照规定进行升级改造，并非不经营。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。石广军与金福门公司就案涉房屋签订的《房屋场地租赁合同》，因案涉房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律法规的禁止性规定，该合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因案涉房屋在北臧村镇农村集体经营性建设用地拆除腾退项目范围内，石广军基于案涉房屋取得了拆迁腾退补偿款，应就金福门公司的合理损失予以补偿。关于房屋损失，金福门公司主张房屋除400平方米系石广军原有房屋之外的部分，均系金福门公司所建，但未提交证据证明；2014年6月5日，双方续签《房屋场地租赁合同》，约定“甲方将其所属坐落大兴区北臧村镇新立村委会东500米，厂房出租给乙方使用（1000平方米）”，该约定表明“1000平方米厂房”应属于甲方即石广军所有，金福门公司当庭针对该约定内容未做出合理解释，故金福门公司主张房屋损失，本院不予支持。关于装修损失，因石广军陈述前后矛盾，但曾自认装修系金福门公司出资，亦认可2005年出租给金福门公司时房屋为毛坯房，同时考虑到金福门公司占有使用案涉房屋并进行生产经营已经超过10年，故本院认定金福门公司对案涉房屋确有装修及附属物。评估单记载装修设备及附属物价款为348080元，因双方均未提供装修的相关证据，本院根据装修、设备及附属物登记的具体情况并参考评估价值，酌情认定石广军支付金福门公司装修、附属物价款234145元。关于停产停业损失，石广军基于案涉房屋取得一次性停产停业综合补助费为341735元，考虑到金福门公司以案涉房屋为经营场所办理了营业执照，并在此地实际经营，而案涉房屋石广军主要用于出租，故一次性停产停业综合补助费在石广军与金福门公司之间进行合理分配为宜，具体金额由本院酌情确定。富民公司并非租赁合同相对方，金福门公司起诉富民公司明显不当，相关诉讼请求本院均不予支持。综上所述，金福门公司诉讼请求中的合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，一审法院于2017年11月判决：一、本判决生效后十日内，石广军支付北京金福门食品有限公司装修、附属物损失二十三万四千一百四十五元；二、本判决生效后十日内，石广军支付北京金福门食品有限公司停产停业损失二十三万九千二百一十四元；三、驳回北京金福门食品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的基本事实与一审一致。二审补充查明，案涉场地一次性停产停业综合补助费已由石广军以北京日昌龙兴食品有限公司营业执照领取。二审中，石广军主张实际履行的是其与陆明签订的合同，并提交其与陆明于2014年6月5日签订的《房屋场地租赁合同》及2015年4月1日陆明交纳房租的收据一张，收据载明“今收到金福门食品有限公司交来2014年5月1日至2015年5月1日止人民币（大写）房租柒万元整￥70000元收款人石广军交款人陆明”；另主张案涉房屋90%的装修系其雇人装修，金福门公司仅装修了10%，但未提交装修合同或付款凭证等证据证明。富民公司在二审庭审中表示房屋一次性停产停业综合补助费发放以营业执照为准，不论是否在案涉场地实际经营。本院认为：石广军与金福门公司就案涉房地签订的《房屋场地租赁合同》，因案涉房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律法规的禁止性规定而无效。但双方实际履行上述合同过程中，案涉房地被划定在北臧村镇农村集体经营性建设用地拆除腾退项目范围内，石广军基于案涉房地作为经营使用取得了拆除腾退补偿款。经查明，拆除腾退补偿款中含有对被拆除腾退的案涉房地的装修设备及附属物补偿，以及对注册有营业执照企业的停产停业补助补偿费，因金福门公司在拆除腾退地点注册并领有营业执照，且金福门公司经营期间对案涉房地有装修改造投资，故上述补偿费中含有金福门公司的补偿份额，金福门公司要求分割补偿费具有事实及法律依据，一审判决确认的补偿费分配比例基本合理，本院予以维持。石广军上诉不同意金福门公司分割拆除腾退补偿款的依据不足，本院对其上诉请求不予支持。石广军上诉称案涉房地的承租人是陆明，其与金福门公司的租赁合同是陆明通过欺诈手段骗取其签订的，金福门公司的当事人主体资格不适格。为证明其主张，金福门公司向本院提交其与陆明于2014年6月5日签订的《房屋场地租赁合同》及2015年4月1日陆明交纳房租的收据一张。金福门公司否认陆明为承租人，辩称陆明是代表金福门公司签订的租赁合同，租赁合同的实际履行人是金福门公司。经本院审查，石广军提交的收据载明“今收到金福门食品有限公司交来2014年5月1日至2015年5月1日止人民币（大写）房租柒万元整￥70000元收款人石广军交款人陆明”。此证据说明陆明作为交款人是为金福门公司交纳的房租，租赁合同的承租人是金福门公司而非陆明。除此之外，石广军未提交陆明为案涉场地承租人的其他证据，基于上述举证情况，本院对石广军关于金福门公司诉讼主体不适格的上诉主张不予采纳。对于石广军上诉要求对陆明的签名进行笔迹鉴定的请求，本院认为该鉴定申请的鉴定事实对本案判决不构成影响，故本院对石广军笔迹鉴定的请求不予采纳。综上所述，石广军的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8400元，由石广军负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 王军华审 判 员 曹 雪二〇一八年二月二十二日法官助理 黄 骏书 记 员 马丽雅