四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川15民终107号上诉人（原审原告）：宜宾旭宇房地产开发有限公司，住所地宜宾县柏溪镇保龄街中央公寓，统一社会信用代码915115217298207408。法定代表人：杨岗，董事长。委托诉讼代理人：伍晓林，四川富绅律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏晓岚，四川明炬（宜宾）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：雷维敏，男，1972年3月出生,汉族四川省宜宾县镇老四川省宜宾县号附1号。被上诉人（原审被告）：孔繁丽，女，1968年12月出生,四川省宜宾县号附*号。上诉人宜宾旭宇房地产开发有限公司与被上诉人雷维敏、孔繁丽商品房预售合同纠纷一案，不服四川省宜宾县人民法院（2017）川1521民初2117号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人中国平安财产保险股份有限公司自贡中心支公司上诉请求：1.请求依法撤销（2017）川1521民初2117号民事判决书第二项、第三项判决；2.依法判决被上诉人支付上诉人违约金10170元；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：一审法院认定事实不清，认定事实中关于被上诉人与何德辉合作开发案涉房屋所属项目“尚城.领域”、马建刚与杨进超签署《民事协议》、杨进超与上诉人签订《合作协议》均与本案无关且不是事实；合同约定被上诉人应于2011年11月28日前提供按揭资料，是否备案不是被上诉人不按时提供按揭资料的前提条件，且宜宾县房管局已于2012年9月19日对案涉房屋进行了备案登记；被上诉人既未及时付清尾款，又未支付代缴的税费，其违约行为导致不能办理案涉房屋的产权证书，一审法院认为上诉人未取得房屋权属证书属上诉人违约就此抵消违约金不当，且被上诉人一审中并未提起违约金的反诉，其判超请求违反了不告不理的原则；一审法院作出的第二、三项判决严重损害了上诉人的合法权益，该判决意味着上诉人解除双方之间《商品房买卖合同》的前提是退还被上诉人首付款，只有退还了该款项，被上诉人才能退还房屋和协助办理撤销商品房登记手续，否则未在判决生效后三十日内退还首付款还要支付迟延履行期间的债务利息，这是附条件的行使解除权，在被上诉人只支付了30%尚欠70%房款的情况下，该判决严重不公，且被上诉人未提起反诉，上诉人行使解除权是合同约定的，不应附加任何的外在条件，更不应该由上诉人向被上诉人支付迟延履行金。被上诉人雷维敏、孔繁辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。宜宾旭宇房地产开发有限公司向一审法院提出诉讼请求：判决解除宜宾旭宇房地产开发有限公司与雷维敏、孔繁丽签订的《商品房买卖合同》、支付违约金10170元、返还房屋。一审法院经审理认定事实如下：宜宾旭宇房地产开发有限公司通过转让方式获得宜宾县尚城领寓商住小区经营开发权，该项目由宜宾旭宇房地产开发有限公司与何德辉合作开发，后因何德辉退出，合作开发该项目的部分股权于2011年5月11日转与周成宏、马建刚。2011年5月18日，马建刚与杨进超签订《民事协议书》约定由马建刚委托杨进超与宜宾旭宇房地产开发有限公司签订《宜宾县尚城领寓商住小区投资开发项目合作协议》，并约定马建刚承担债权债务；同日，宜宾旭宇房地产开发有限公司与杨进超签订《宜宾县尚城领寓商住小区投资开发项目合作协议》，约定杨进超指定马建刚为本项目开发管理负责人，宜宾旭宇房地产开发有限公司在项目中占5%股权并只投资75万元。2012年1月1日，刘正礼向孔繁丽借款120万元，借条记载“此款用于我在尚城领寓的建设周转金”，2012年3月22日，马建刚向孔繁丽出具说明记载“今借到孔繁丽120万元（此款在刘正礼的借款中扣除），约定在3个月内分期偿还清”。2011年11月13日，雷维敏、孔繁丽夫妇与宜宾旭宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号2011004199）及《补充协议》，《商品房买卖合同》约定雷维敏、孔繁丽购买宜宾旭宇房地产开发有限公司开发的尚城·领寓1单元7楼5号住房，价款485349元，付款方式为首付+按揭，2012年12月31日前交付房屋，2014年12月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明；《补充协议》约定签订协议当日首付146349元，15日内提供按揭银行要求的相关资料，提供相关资料逾期15日内按天累计支付约定贷款1‰的违约金，逾期超过15日出卖人有权单方解除合同，买受人按合同约定的总价款的10%向出卖人支付违约金，出卖人在扣除买受人应承担的违约金等费用后将买受人已交纳购房首付款剩余部分无息归还买受人。签订协议当日雷维敏、孔繁丽支付146349元。2012年9月19日，宜宾县房地产管理局对《商品房买卖合同》（合同编号2011004199）予以登记。宜宾旭宇房地产开发有限公司交付房屋后至今未取得商品房所在楼栋的权属证明，雷维敏、孔繁丽未装修、居住。一审法院认为，当事人双方双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于雷维敏、孔繁丽提出房屋尾款是抵账问题，签订《商品房买卖合同》时间先于雷维敏、孔繁丽出借借款时间，且雷维敏、孔繁丽未提供宜宾旭宇房地产开发有限公司同意抵账的证据，雷维敏、孔繁丽不支付尾款的意见一审法院不予采纳，因雷维敏、孔繁丽同意退房，一审法院采纳双方当事人的意见解除合同并退还房屋。关于首付款问题，合同约定出卖人单方解除合同后即归还买受人购房首付款，雷维敏、孔繁丽要求宜宾旭宇房地产开发有限公司退还首付款的意见一审法院予以采纳。关于违约金问题，双方约定签订合同后15日即2011年11月28日前雷维敏、孔繁丽应提供按揭的相关资料，但宜宾旭宇房地产开发有限公司未提供该合同已于2011年11月28日前经房地产管理部门登记备案的证据，且宜宾旭宇房地产开发有限公司未提供及时进行了催促或提出解除合同的证据，致宜宾旭宇房地产开发有限公司不能及时收回尾款近6年，宜宾旭宇房地产开发有限公司对不能收回尾款亦存在过错并有扩大违约损失之嫌，同时宜宾旭宇房地产开发有限公司未提供取得了商品房所在楼栋的权属证明亦属违约，一审法院确定双方均不向对方支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、宜宾旭宇房地产开发有限公司与雷维敏、孔繁丽雷维敏、孔繁丽于2011年11月13日签订的《商品房买卖合同》（合同编号2011004199）及《补充协议》予以解除；二、宜宾旭宇房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内退还雷维敏、孔繁丽雷维敏、孔繁丽首付款146349元；三、雷维敏、孔繁丽雷维敏、孔繁丽收到退还的首付款后当日将尚城·领寓1单元7楼5号住房退还宜宾旭宇房地产开发有限公司并协助办理撤销商品房买卖登记手续；四、驳回宜宾旭宇房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8732元，减半收取4366元（宜宾旭宇房地产开发有限公司已预交），由宜宾旭宇房地产开发有限公司负担2366元，雷维敏、孔繁丽雷维敏、孔繁丽负担2000元（于本判决生效后十日内向宜宾旭宇房地产开发有限公司支付，一审法院不另收退）。经审理查明，一审法院审理认定的事实中，宜宾旭宇房地产开发有限公司通过转让方式获得宜宾县尚城领寓商住小区经营开发权，该项目由宜宾旭宇房地产开发有限公司与何德辉合作开发，后因何德辉退出，合作开发该项目的部分股权于2011年5月11日转与周成宏、马建刚。2011年5月18日，马建刚与杨进超签订《民事协议书》约定由马建刚委托杨进超与宜宾旭宇房地产开发有限公司签订《宜宾县尚城领寓商住小区投资开发项目合作协议》，并约定马建刚承担债权债务；同日，宜宾旭宇房地产开发有限公司与杨进超签订《宜宾县尚城领寓商住小区投资开发项目合作协议》，约定杨进超指定马建刚为本项目开发管理负责人，宜宾旭宇房地产开发有限公司在项目中占5%股权并只投资75万元。2012年1月1日，刘正礼向孔繁丽借款120万元，借条记载“此款用于我在尚城领寓的建设周转金”，2012年3月22日，马建刚向孔繁丽出具说明记载“今借到孔繁丽120万元（此款在刘正礼的借款中扣除），约定在3个月内分期偿还清”。上述部分事实与本案没有关联性，提交的证据均系复印件，相关人员亦未到场对证据予以说明核实，故对该部分事实本案不做认定。一审审理查明的其余事实与二审审理查明的事实一致，本院对一审审理查明的其余事实予以确认。本院认为，根据双方合同约定，在被上诉人有相应的违约情形下，上诉人有解除合同的权利，但该权利的行使亦应该在合理的时间内提出以利于合同双方当事人根据合同的履行情况和合同性质采取相关措施以避免或减少因合同解除造成的损失。双方当事人2011年11月13日签订买卖合同及补充协议，被上诉人于当日支付首付款146349元，上诉人于2017年8月向一审法院提出诉讼要求解除合同，在长达几年的时间内，上诉人没有证据证明其向被上诉人主张过相应的权利，该行为既是对自己权利的一种漠视，也从某种程度上导致被上诉人已经支付的首付款在几年的时间内没有产生任何的资金效益，故一审法院在综合考虑相关因素情况下认定双方均不向对方支付违约金符合本案实际情况。在一审审理过程中，被上诉人在答辩及庭审中表示上诉人应该退还其首付款，虽然未以反诉的方式提出，但是根据双方合同的约定及法律的规定，解除合同后退还首付款是上诉人的义务，一审法院本着减少诉累的原则支持了被上诉人的请求并未损害上诉人的权益。关于一审判决二、三项的履行顺序问题，因合同解除后，双方相互负有恢复合同初始状态的义务，一审判决在上诉人返还被上诉人首付款的当日被上诉人协助办理撤销商品房买卖登记手续的义务既符合双方解除合同后同时履行恢复原状义务的原则，亦是对上诉人尽快完善解除合同后续相关事项的一种督促，一审法院的判决方式符合本案实际情况。综上所述，上诉人的上诉理由不成立。一审判决认定事实虽然有瑕疵，但判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3430元，由上诉人宜宾旭宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 永审 判 员  张雪萍审 判 员  吴 靖二〇一八年二月二十三日法官助理  翟旭玫书 记 员  罗劲松