上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民终933号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海耀华大中新材料有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：徐忠龙，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王雪里，上海申康律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海建筑材料(集团)总公司房产经营分公司，住所地上海市黄浦区。负责人：沈小元，经理。委托诉讼代理人：丁龙兵，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：张钰，上海市汇业律师事务所律师。上诉人上海耀华大中新材料有限公司(以下简称“耀华公司”)因与被上诉人上海建筑材料(集团)总公司房产经营分公司(以下简称“材料分公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初11127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人耀华公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、五、七项，改判驳回材料分公司的一审诉讼请求，支持耀华公司的一审反诉请求。事实和理由：1、双方就上海市青浦区建筑物签订《租赁合同》，约定建筑面积为90亩，房屋用途为生产经营，租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日。材料分公司作为专业从事房地产开发经营、物业管理的房产经营公司，在建筑面积的界定方面应当比耀华公司拥有更多的专业优势，且《租赁合同》是在材料分公司提某草拟成熟的合同版本基础上签订，一审法院无视材料分公司的专业背景以及合同对建筑面积的明确约定，偏离案件事实。一审法院依据“常理”的推论，在本案中不能适用。2、材料分公司存在未按约定提某合格租赁物的违约行为，对于材料分公司提某的房产证面积无法反映租赁物真实的面积，耀华公司也曾申请司法鉴定。在双方对租赁物面积并未达成一致的情况下，一审法院将违约责任全部归咎于耀华公司，有失公允。即使耀华公司存在违约行为，单个违约行为也不应承担双重违约后果(租金违约金、解约违约金)。合同签订生效后，材料分公司提某的合同项下租赁物存在大量违法建筑、建筑面积不符等未披露事项，实际提某租赁物建筑面积约20000平方米，尚有建筑面积约60亩未交付，影响耀华公司的生产使用。一审诉讼中材料分公司曾申请对租赁物建筑面积进行司法鉴定，但未获准许。在土地面积未确定的情况下，一审法院对材料分公司是否提某合格的租赁物并未查清。耀华公司认为，材料分公司目前交付的租赁物完全没有达到合同约定要求，一审法院理应考虑材料分公司未按合同约定交付合格租赁物的违约责任。3、材料分公司、上海新型建筑材料总公司均未披露2009年新增的扩大模压产能的建设项目未通过环评审批，未配套建设环境保护设施，未披露租赁的实际情况等，双方均存在隐瞒重大事项，导致耀华公司生产经营出现重大不利影响。目前耀华公司因上述问题被政府相关部门要求停产整改，耀华公司多次以书面、口头、会面等方式与材料分公司及其原股东联系沟通，希望对目前急需解决的重大不利事项尽快协商处理。耀华公司将主要精力用于考量和争取收购过渡期间正常经营，稳定企业发展，稳定就业，平稳交接，但这并非对其他事项予以默认或许可。综上所述，一审法院将违约责任全部归于耀华公司显然是错误的。被上诉人材料分公司辩称，不同意耀华公司的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。材料分公司向一审法院起诉请求：1、判令确认材料分公司与耀华公司于2016年9月21日签订的《租赁合同》于2017年8月4日解除;2、判令耀华公司向材料分公司支付自2017年1月1日至2017年9月3日的租金人民币(以下币种均为人民币)2,349,315元，以及逾期支付租金的违约金245,000元(暂计至2017年8月4日)，直至实际支付之日；3、判令耀华公司向材料分公司支付违约金700,000元；4、判令耀华公司在2017年9月3日前搬离租赁标的物(上海市青浦区)，并将租赁标的物和附属设施设备返还材料分公司。若耀华公司未于前述日期搬离租赁标的物并返还租赁标的物和附属设施设备的，耀华公司应向材料分公司支付按每日5元/平方米的标准以60,000平方米(即90亩)的面积计算的自2017年9月4日起至实际搬离之日的占用费；5、判令耀华公司在搬离租赁标的物前结清水、电等各项应由耀华公司承担的费用，材料分公司有权在保证金中扣除该等费用，不足部分耀华公司应支付给材料分公司。一审法院审理中，耀华公司提起反诉，请求：1、判令确认材料分公司2017年8月4日解除租赁合同的行为无效；2、判令材料分公司按照合同约定交付建筑面积90亩租赁标的物，并判令材料分公司按5元/天/平方米的标准以40,000平方米的面积计算(自2017年1月1日至实际交付日止)的迟延交付违约金。一审法院认定事实，2015年，材料分公司作为甲方(出租人)，耀华公司作为乙方(承租人)签订了《租赁合同》，合同约定：1-1、乙方承租的房屋坐落于本市青浦区赵巷镇，场地租赁面积为约90亩(按实际占用场地面积为准)。……；3-1、租赁日期自2015年10月1日起至2016年12月31日止。……；4-1、……合同期租金总计2,500,000元……；5-1、租赁保证金250,000元，乙方在2015年12月15日前向甲方支付。2015年12月15日、2016年7月15日、2016年9月18日，耀华公司共通过银行转账向材料分公司支付了2,750,000元。该租赁合同已履行完毕，材料分公司未将该合同项下保证金退还给耀华公司。2016年9月21日，材料分公司作为甲方(出租人)，耀华公司作为乙方(承租人)又签订了一份《租赁合同》，合同约定：1-1、乙方承租的房屋坐落于本市青浦区，建筑面积为90亩。房屋用途为生产、经营……；3-1、租赁日期自2017年1月1日起至2017年12月31日止……；3-2、甲方按现状出租租赁标的物和附属设施设备，乙方同意按现状承租租赁标的物和附属设施设备。双方同意于/年/月/日按租赁标的物和附属设施设备现状办理交接手续；4-1、合同年租金总计3,500,000元，半年租金为1,750,000元；4-2、首期租金1,750,000元，在2016年12月15日之前向甲方支付，第二期租金1,750,000元，在2017年6月15日之前向甲方支付；5-1、租赁保证金250,000元，乙方在签署本合同时支付……；8-1、乙方在租赁关系终止之日起30日内返还租赁标的物和附属设施设备……；10-2、有下列情行(形)之一的，违约方应当在守约方通知之日起三十日内给予纠正，守约方有权书面通知违约方解除合同。……(4)乙方违反合同第四条，逾期不支付租金或物业管理费超过三十日。……；11-5、乙方违反合同第四条、第五条，逾期支付租金、物管费或水、电、气等各项费用的，每逾期一日，按拖欠费用的万分之五付违约金。……；11-7、乙方违反合同第八条，逾期返还租赁标的物和附属设施设备的，每逾期一日，乙方应按5元/平方米向甲方支付占用费；11-10、一方违反合同10-2条，另一方行使解除权的，违反合同的一方向另一方支付违约金700,000元。违约金不足抵付给另一方造成的损失，还应赔偿损失与违约金的差额部分。合同签订后，耀华公司未向材料分公司支付保证金和租金。2017年6月26日，材料分公司与耀华公司召开会议对耀华公司房屋租赁问题、环评问题进行沟通。2017年7月20日，材料分公司向耀华公司寄送《律师函》，向耀华公司催讨其欠付的租金及相应的逾期付款违约金，耀华公司于2017年7月21日签收。对此，耀华公司于2017年7月25日向材料分公司回函，材料分公司已签收。2017年8月3日，材料分公司向耀华公司寄送《解除通知》，书面通知耀华公司即日解除《租赁合同》，耀华公司于2017年8月4日签收。对此，耀华公司于2017年8月8日向材料分公司回函，对材料分公司发出的解除通知不予认可。2017年8月21日，青浦区香花桥街道城乡环境综合管理领导小组向耀华公司发出一份告知书，告知书内载明“经查，你(单位)搭建(使用)的位于青浦区处的/间3053㎡构筑物未办理相关手续，属违法建筑。……香花桥街道将对该处违法建筑实施拆除。希望你处在收到本告知书后，于2017年8月31日前，积极配合并自行完成下列整改工作：1、自行撤离违法建筑，搬离违建内所有自身财物；2、自行拆除违法建筑。……”。2017年8月22日，材料分公司向耀华公司发出《关于转发青浦区香花桥街道城乡环境综合管理领导小组的通知》。耀华公司于2017年9月5日对该通知进行了回复。一审法院另查明，涉案土地使用权人为上海建筑材料(集团)总公司，系材料分公司的总公司。一审法院审理中，双方当事人存在如下争议焦点：1、本案租赁标的物；2、耀华公司逾期未付租金的行为是否构成违约。针对争议焦点一，材料分公司称合同字面上是“建筑面积为90亩”,本案租赁标的物其实是90亩土地的使用权以及土地上的建筑物。材料分公司、耀华公司就租赁标的物签订的第一份《租赁合同》，租赁期限为2015年10月1日至2016年12月31日，耀华公司已按合同约定支付租金，该《租赁合同》双方已履行完毕，且双方对租赁标的物无任何争议。耀华公司称，其认为应是90亩所能使用的厂房面积以及道路公共面积。双方之间签订过两份租赁合同，耀华公司是在收购中与材料分公司签订了第一份《租赁合同》，目的是为了稳定企业生产，维持整个股权交易，条款均比较模糊，第二份合同是双方另行协商确定的新的租赁合同，双方应当对第二份《租赁合同》所约定的权利义务进行履行。这两份合同的几个关键点均发生了变化：1、租赁标的，第一份合同中为“场地租赁面积90亩”，第二份合同中为“建筑面积90亩”，是两个概念；2、租赁金额。故这两份合同不是一个延续。为此，耀华公司另提某协议书复印件一份以佐证。对耀华公司所提某的协议书，材料分公司称真实性无法确认，与本案亦无关联性。一审法院认为：虽双方签订的第二份《租赁合同》中写明“乙方承租的房屋坐落在本市青浦区，建筑面积为90亩”，但“亩”作为中国市制土地面积单位，常用于度量土地面积，如将合同中的90亩理解为建筑面积,不符合常理。另外，双方在履行第一份《租赁合同》时，对租赁标的物无任何争议，在履行第二份《租赁合同》过程中，双方曾召开会议就租赁问题等进行沟通，耀华公司也曾函复材料分公司《律师函》，但耀华公司均未在其中提及其对租赁标的物的异议，对此耀华公司称其在会议中并未说过标的物有问题，并不代表标的物不存在问题。但是租赁标的物系租赁合同重要事项，双方在合同签订时应已明确，且即使耀华公司在合同履行过程中发现对标的物存在争议，也应及时向材料分公司提出，更符合常理。综上，系争《租赁合同》的租赁标的物应是青浦区处的90亩土地的使用权及其上面的建筑物。针对争议焦点二，材料分公司称其已履行了合同约定的交付义务，耀华公司应当及时足额地向材料分公司支付租金，但是在材料分公司催告的情况下，耀华公司仍拖欠不付租金，构成违约，所以材料分公司有权通知耀华公司解除合同，且其已经履行了解除合同的行为，其解除合同的行为合法有效。耀华公司称，耀华公司在收购中发现材料分公司及案外人提某的数据存在重大误差，另外收购的公司存在环评问题，相关问题已多次书面发问向材料分公司及案外人提出说明，但是相关问题仍未得到及时解决，目前耀华公司面临企业倒闭的经营风险，故耀华公司并未存在恶意或者故意违约的行为存在，是基于在交易中发现材料分公司及案外第三人存在隐瞒和履行不能的行为，而提出的不安抗辩，不应承担不合理的违约金。一审法院认为：根据耀华公司回复材料分公司的《回函》，其所称环评问题为：2016年9、10月，耀华公司接到上海市青浦区环保局的行政处罚听证告知书及行政处罚决定书，由于耀华公司2009年新增的扩大模压产能的建设项目未通过环保审批，要求耀华公司停止生产并缴纳罚款。该原因不能排除其支付租金的义务，其未按合同约定支付租金的行为构成违约。综上，一审法院认为：材料分公司与耀华公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，亦未违反有关法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。在签订本案系争《租赁合同》前，双方曾签订过一份《租赁合同》，材料分公司向耀华公司交付了租赁物，耀华公司亦向材料分公司支付了租金和保证金，在该份《租赁合同》租赁期限内，双方再次签订了《租赁合同》即本案系争合同，在第一份合同履行完毕后，材料分公司未退还保证金，耀华公司亦未要求材料分公司退还保证金或再支付保证金，故第一份《租赁合同》的保证金应视作支付了系争合同的保证金。材料分公司已按合同要求向耀华公司交付了租赁物，耀华公司作为承租人亦应按合同要求向材料分公司支付租金，耀华公司无正当理由未支付租金，经材料分公司催告后，在合理期限内仍未支付，材料分公司依据约定，行使约定解除权，符合法律规定。租赁合同于2017年8月4日解除后，耀华公司应按合同在租赁关系终止之日起30日内即2017年9月3日前返还租赁标的物和附属设施设备，但耀华公司仍占用至今，故耀华公司应向材料分公司支付自2017年9月4日起的占用费，合同约定占用费计算标准为5元/平方米/天，如此处以土地面积计算，与合同约定租金相比畸高，故以每年租金折算，每日占用费为9,589元。耀华公司逾期支付租金，应按合同约定支付至2017年8月4日的逾期支付租金违约金，因其逾期支付租金导致材料分公司解约，耀华公司应向材料分公司支付解除合同违约金。材料分公司主张耀华公司在搬离租赁标的物前结清水、电等各项应由耀华公司承担的费用，但材料分公司未提某相关费用依据，故难以支持。一审法院判决：一、材料分公司与耀华公司于2016年9月21日签订的房屋租赁合同于2017年8月4日解除；二、耀华公司应于判决生效之日起十日内从上海市青浦区腾退并恢复原状归还材料分公司；三、耀华公司应于判决生效之日起十日内向材料分公司支付2017年1月1日至2017年9月3日的租金2,349,315元，以及逾期支付租金的违约金245,000元,并以2,349,315元为本金，按每日万分之五的利率，向材料分公司支付自2017年8月5日起至实际支付之日止的违约金；四、耀华公司应于判决生效之日起十日内向材料分公司支付解除合同违约金700,000元；五、耀华公司应于判决生效之日起十日内支付材料分公司自2017年9月4日起至实际腾退之日止的占用费，以每日9,589元计算；六、驳回材料分公司其他诉讼请求；七、驳回耀华公司全部诉讼请求。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据相关法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁合同中属于必备条款。本案中，双方在履行2015年签订的《租赁合同》中，耀华公司对租赁物无任何异议；并在履行2015年的《租赁合同》期间，双方又于2016年9月21日签订《租赁合同》，在履行2016年签订的《租赁合同》过程中，双方曾召开会议就租赁问题等进行沟通，耀华公司也曾函复材料分公司《律师函》，但耀华公司均未提及其对租赁物的异议。租赁物系租赁合同的重要事项，双方在合同签订时已明确，即使耀华公司在合同履行过程中对租赁物存在争议，也应及时向材料分公司提出，但耀华公司直至本案涉诉才对租赁物提出异议，显然不符常理，应以现状确定租赁物。因此，耀华公司对租赁物面积大小所提出的该上诉意见，本院不予采纳。关于耀华公司以存在环评问题等为由作为其不支付租金的抗辩意见，因双方租赁合同中未对环评问题作出相应的约定，故环评问题不能排除耀华公司支付租金的义务，耀华公司未按租赁合同约定，向材料分公司支付租金的行为构成违约，耀华公司理应承担相应的违约责任。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33,314.5元，由上诉人上海耀华大中新材料有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 俊审判员 王 伟审判员 徐 庆二〇一八年二月二十八日书记员 王小玥附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……