北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终1919号上诉人（原审被告）:侯月霞，女，1971年5月18日出生，户籍地北京市顺义区。委托诉讼代理人：季振法，北京泽达律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：侯砚山，男，1950年3月25日出生，户籍地北京市顺义区。上诉人（原审第三人）：李丽荣，女，1948年12月28日出生，户籍地北京市顺义区。上诉人（原审第三人）：侯月��，男，1974年5月29日出生，户籍地北京市顺义区。侯砚山、李丽荣、侯月强之共同委托诉讼代理人：许力生，男，法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）:吴君，女，1981年3月7日出生，户籍地北京市海淀区。委托诉讼代理人：沈洪博，女，1982年5月25日出生，户籍地北京市海淀区。委托诉讼代理人：张雪霞，北京扬轩律师事务所律师。原审当事人（原审第三人）：北京仁和日升房地产有限公司，住所地北京市顺义区仁和地区燕京街9号，统一社会信用代码×××。法定代表人：李树森，总经理。委托诉讼代理人：赵长凤，北京市顺新律师事务所律师。上诉人侯月霞、侯砚山、李丽荣、侯月强因与被上诉人吴君、第三人北京仁和日升房地产有限公司（以下简称仁和日升公司）房屋买���合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初15368号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人侯月霞及其委托诉讼代理人季振法，上诉人侯砚山、李丽荣、侯月强之委托诉讼代理人许力生，被上诉人吴君及其委托诉讼代理人沈洪博、张雪霞，第三人仁和日升公司之委托诉讼代理人赵长凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。侯月霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：第一，一审判决认定事实不清。×2房屋虽发生买卖关系，但房屋存在其他权利人的份额，原审法院庭审中未审理、未查明，并未进行认定。第二，原审法庭审理程序错误。原审法庭对原审原告撤销诉讼请求的事实未如实告知，损害侯月霞利益。书记员变更情况未进行告知，且判决书中记载书记员未曾开庭进行庭审记录。一审法院严重违反法定程序，本案一审时应当中止审理，需要在所有权确认纠纷结案后再继续审理。第三，原审判决适用法律不当。本案诉争房屋的所有权为侯月霞、侯砚山、李丽荣、侯月强共同所有，侯砚山、李丽荣、侯月强均有充分证据证明系本案涉诉房屋的共有权人，其中任何一人无权处置。本案中侯砚山、李丽荣、侯月强明确表示不同意出卖该房屋，即未对侯月霞与吴君双方签订的买卖合同予以追认，因此该合同无效。此外，涉诉房屋属于三定三限三结合的安置房，所以涉诉房屋在取得房屋产权证或契税完税凭证之日起，五年内不得上市交易，所以涉诉房屋买卖合同应当无效。本案应当适用物权法和《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题指导意见（试行）》《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案���若干疑难的会议纪要》的相关规定。侯砚山、李丽荣、侯月强上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由同侯月霞所述理由。吴君辩称：同意一审判决，不同意侯月霞、侯砚山、李丽荣、侯月强的上诉请求，一审程序合法，不存在程序违法，侯月霞、侯砚山、李丽荣、侯月强之间其他纠纷应当由法院审理后另行作出判决，不构成本案程序违法的理由。涉诉房屋在回迁安置时已经明确产权人及购房人均是侯月霞，侯月霞与吴君签署房屋买卖合同及补充协议不违反任何强制性法律规定，应属于有效合同。侯月霞与吴君之间就房屋买卖和房屋所有权的转移已有约定，均是在承诺侯月霞取得房屋所有权证后双方配合办理房屋产权转移的登记手续，这条明确约定如果办理房屋产权登记手续时符合上市条件，侯月霞应当将涉诉房屋转移到���君名下，因此涉诉房屋即便属于回迁安置的房屋也不影响房屋买卖的效力及房屋过户时的履行。综上，一审法院适用法律正确，本案不存在任何履行上的不能。侯砚山、李丽荣、侯月强辩称：同意侯月霞的上诉请求。仁和日升公司述称：同意一审判决，不同意侯月霞、侯砚山、李丽荣、侯月强的上诉请求。其他答辩意见同吴君的答辩意见。吴君向一审法院起诉请求：1.判令吴君与侯月霞于2015年10月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效；2.判令侯月霞立即至第三人仁和日升公司处办理涉案房屋的购房发票，并将购房发票原件交付吴君；3.判令涉案房屋具备办理产权登记手续时，侯月霞及第三人仁和日升公司协助办理涉案房屋产权登记手续，将涉案房屋产权过户登记至吴君名下；4.诉讼费由侯月霞负担。一审法院认定事实：2015年10月15日，侯月霞作为甲方（卖方）与乙方（买方）吴君签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：甲方因闲置一处楼房，通过家庭内部全部权利人同意，自愿将该房屋出卖给乙方，现与乙方因房屋买卖相关事项，出于真实意愿协商一致，达成以下合意：甲方所售房屋为楼房，坐落于北京市顺义区×室，建筑面积：90平方米（以房屋产权证标注面积为准）；经双方协商一致，该房屋成交价格总价款为人民币1600000元，其中包括该房屋装饰装修及配套设施等项目；乙方在合同签订当日首次支付甲方人民币550000元，作为乙方向甲方支付的第一笔房款，2016年1月31日之前乙方再向甲方支付第二笔房款250000元，两笔房款总计人民币800000元作为该房屋的首付款项；剩余款项捌拾万元整乙方拟向公积金管理中心申办抵押贷款，如因自身原因未获得公积金管���中心批准的，乙方自行筹齐剩余房款以现金形式付给甲方；甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；甲方应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，补充协议及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给乙方，乙方对甲方出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买售该房屋；甲方应当在2016年8月31日前将该房屋交付给乙方，并保障该房屋不存在任何权属纠纷，甲方承诺乙方享有完全的所有权；涉及办理房屋所有权证明的原件由甲方转移给乙方持有，自此水、电、有限电视等费用由乙方承担，甲方立即协助乙方办理水、电、有限电视户名的过户手续。侯月霞作为甲方（出卖方）与乙方（买受方）吴君签订��《补充协议》约定：鉴于甲乙双方就坐落于北京市顺义区×2房屋签署了《北京市存量房屋买卖合同》，现双方经过友好协商就房屋买卖事宜做出补充约定如下：就甲方暂时尚未取得该房屋的房屋所有权证书的事实情况，甲方已据实告知乙方，且乙方已知晓该事实。甲乙双方已明确知晓交易风险，且自愿达成本交易。若房屋登记机构颁发的房屋所有权证书所记载的房屋地址、面积（无论增加或减少）等信息与甲乙双方所签署的合同中记载不一致的，甲乙双方一致同意放弃异议的权利，并按照共同签署的合同继续履行，不因此追究他方的任何责任；甲乙双方同意，交易房屋价款及装饰装修和配套设施作价总计人民币1600000元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2015年10月15日向甲方支付第一笔首付款人民币550000元，乙方所支付的首付款作为乙方向甲方支付的第一笔房款，2016年1月31日之前乙方再向甲方支付第二笔房款人民币250000元，两笔房款总计人民币800000元作为该房屋的首付款项；甲方承诺在实际取得房屋所有权证后十日内通知乙方，并积极配合乙方办理房屋产权转移登记手续。乙方承诺在甲方实际取得房屋所有权证2年后的二十个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；经双方协商，一致同意采取分期付款方式支付房款：（1）乙方于2015年10月15日将第一笔房款人民币550000元，以银行转账的方式支付给甲方。（2）乙方于2016年1月31日将第二笔房款人民币250000元，以银行转账的方式支付给甲方。（3）剩余房款人民币捌拾万元整，乙方在办理银行贷款之前，采取分期付款方式每年支付给甲方10万元-15万元。除每年支付的10万元-15万元房款之外的剩余款项：双方约定在甲方实际取得房屋所有权证后满2年之后的20个工作���内，乙方办理房屋所有权转移登记手续，甲方予以配合。余款乙方将以银行贷款的方式支付给甲方，乙方办理贷款后付清全部余款。2015年10月15日，侯月霞出具的收条显示，吴君支付涉案房屋第一笔购房款550000元；2016年1月13日，侯月霞出具的收条显示，吴君支付涉案房屋第二笔购房款250000元；2016年3月7日，侯月霞出具的收条显示，吴君支付涉案房屋第三笔购房款100000元。吴君、侯月霞一致认可，吴君于2016年9月17日起居住在涉案房屋至今，但侯月霞否认就涉案房屋双方已经完成交房手续。法院依职权调取的关于因顺义区拆迁被拆迁人侯砚山的拆迁档案及回迁档案显示：1.2010年1月25日，第三人侯砚山作为被拆迁人（甲方）与（乙方）北京市土地整理储备中心顺义区分中心及北京市顺义区南法信镇人民政府签订《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》，约定：甲方家庭人口共4人，分别是户主侯砚山、之女侯月霞、之妻李丽荣、户主侯月强；甲方应支付乙方拆迁补偿补助款共计人民币1481065元。2.仁和花园一区回迁安置房认购表记载：位于顺义区仁和花园一区×1室，共计141.05平方米，该套房屋产权人为侯月强；位于顺义区仁和花园一区×室，共计88.93平方米，该套房屋产权人为侯月霞，使用侯月霞45平方米指标内面积、9平方米指标外面积，使用侯砚山26平方米指标内面积；位于顺义区×3室，共计111.49平方米，该套房屋产权人为亢繁荣、侯梦然。一审庭审中，侯月霞及侯砚山、李丽荣、侯月强共同辩称，本案涉案房屋系拆迁回迁安置所得，吴君亦知情该房屋系回迁安置房，回迁安置房应属家庭共有，且购买涉案房屋房款系第三人侯砚山所支付，并提供北京银行石园支行进账单、银行账户流水、录音光���以及北京银行顺义支行回函等证据佐证；吴君不认可上述辩称意见，称签订合同时知情该房屋系回迁安置房，但回迁安置房确认书及收据中记载的产权人均系侯月霞，且侯月霞家人亦知晓涉案房屋出售事宜，侯月霞提交的其他证据与本案无关，并提交与侯月霞微信聊天记录佐证，微信聊天记录中侯月霞提到“因为这样，家里人都让再买一个才能保值，所以说闲置资金不能放在银行，有合适的房子还是要再买一个，春节我在外地看套房子”；第三人仁和日升公司亦称涉案房屋产权人系侯月霞，侯月霞提交的其他证据与本案无关。一审庭审中，吴君向法院撤回第二项及第三项诉讼请求。一审法院认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权���由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，侯月霞以涉案房屋为回迁安置房系家庭共有财产，其无处分权为由，辩称其与吴君签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》属无效合同，法院无法采信。吴君及侯月霞微信聊天记录显示，侯月霞明确表示其家人均知情出售涉案房屋事宜，加之回迁安置房确认书及收据中记载的产权人均系侯月霞，涉案房屋已于2016年9月交付吴君居住使用，故吴君与侯月霞签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》不存在法定的无效情形，吴君要求确认上述合同及补充协议合法有效的诉讼请求，法院予以支持。一审法院判决：确认吴君与侯月霞于二○一五年十月十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审��院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审开庭笔录在案佐证。本院认为：结合各方的上诉和答辩意见，本院重点说明合同效力问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，已就出卖人缔约时对标的物没有所有权或处分权是否影响合同效力作出了明确，一审法院对此已经写明，本院不再赘述。本案二审期间，侯月霞、侯砚山、李丽荣、侯月强依然以处分权欠缺为由主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。关于侯月霞主张涉诉房屋属于三定三限三结合定向安置房的意见，本院认为关于房屋性质的相关文件并非导致合同无效的法律法规的强制性规定。综上，本院认为，侯月霞、侯砚山、李丽荣、侯月强的上诉请求无相应的事实及法律依据，本院对此不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元，由侯月霞负担70元（已交纳），由侯砚山、李丽荣、侯月强负担70元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京代理审判员  史智军代理审判员  蒋 巍二〇一八年二月九日法官 助理  邱 江书 记 员  王秋岩