吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉01民终11号上诉人（原审被告）：王淑贤，住长春市南关区。委托诉讼代理人：赵伟，北京盈科（长春）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王焕，住吉林省农安县。委托诉讼代理人：王雨琦，吉林路朗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩井余，住长春市二道区。委托诉讼代理人：胡浩，长春市南关区东风法律服务所法律工作者。王淑贤、王焕因与韩井余确认合同无效纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2017）吉0102民初3643号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。韩井余一审诉称：2010年至2013年，王淑贤和丈夫王天柱在案外人白孝琴处借款85万元，韩井余对此笔借款提供了担保。2016年，因王淑贤夫妇未按约定偿还白孝琴借款，白孝琴在长春市南关区人民法院提起诉讼，法院判令被告王淑贤和王天柱偿还85万元借款及利息，韩井余承担连带责任。判决生效后，王淑贤及王天柱不但没有履行还款义务，而且在2016年6月21日将价值350万元的房屋以70万元的价格转让给了儿媳王焕。在执行阶段，因实际借款人没有可执行财产，法院将韩井余的房屋查封。韩井余认为王淑贤于2012年11月27日在吉林昌泰房地产开发有限公司（下称昌泰公司）以350万元一次性付款方式购买的房屋，为恶意逃避债务，委托儿子王洪伟以70万元的价格转让给了儿媳王焕，明显是在恶意转移财产，严重侵害了原告的利益，故诉请判令确认王淑贤、王焕签订的房屋《转让合同》无效并承担案件诉讼费用。王淑贤一审辩称，王淑贤与王天柱分居多年并已经于2013年6月28日离婚，对于王天柱、韩井余与白孝琴的借款情况及涉诉情况均不知情，主观上不存在恶意逃避债务、转移财产的动机；王淑贤名下的房产，是王焕与王洪伟出资借王淑贤名义购买，王淑贤从未出资，仅是按照王焕和王洪伟的要求配合二人办理买卖房屋及贷款手续，该房产本身不属于王淑贤，根本不存在恶意转移；王淑贤从未接到过任何与王天柱、韩井余欠款纠纷案件有关的法律文书、未参加庭审，对其中的债权债务关系真实性存疑，保留对该案提起再审的权利；应驳回韩井余诉请。王焕一审辩称，王焕借王淑贤名字购买的案涉房屋，首付款系王焕与前夫王洪伟二人的夫妻共同财产支付，是王洪伟在外承包工程时用工程款抵顶支付的，后续贷款是王焕及王洪伟偿还，结清尾款是王焕及亲朋帮助支付的；房屋交易价款70万元是为了避税才少写，并不能证实低价转让；2014年7月15日，王焕与王洪伟登记离婚，而房屋过户的时间是在离婚登记之后，与王淑贤之间已非婆媳关系，不存在恶意的基础；应驳回韩井余诉请。一审法院经审理查明：案外人白孝琴与王天柱、韩井余、王淑贤民间借贷纠纷一案，经长春市南关区人民法院于2016年9月8日做出(2016)吉0102民初167号民事判决书，判决王天柱于判决生效后偿还白孝琴借款本金85万元及利息，王淑贤对其中的61.2万元及利息承担共同还款责任，韩井余与王天柱承担连带还款责任。判决生效后，王天柱、王淑贤没有履行还款义务。在执行阶段，因实际借款人没有可执行财产，韩井余坐落于长春市二道区公平路2号房屋被本院依法查封。王天柱与王淑贤原系夫妻关系。2013年6月28日，二人在长春市南关区民政局办理离婚登记。王焕原系王淑贤儿媳，2014年7月15日，王焕与王淑贤之子王洪伟办理离婚登记。2016年6月21日，王洪伟作为王淑贤的代理人与王焕签订《转让合同》一份，约定王淑贤将名下坐落于长春市净月开发区净月大街国信*美邑三期101#208越号、丘地号7-5/212-79（208越）、建筑面积254.65平方米住宅房屋以买卖方式转让给王焕。2017年6月30日，王焕取得上述房屋不动产权利证书，权证号吉（2017）长春市不动产权第XXXX号。上述房屋系由昌泰公司开发建设。2012年11月27日，王淑贤与该公司签订《商品房买卖合同》一份，约定王淑贤以银行按揭贷款方式购买上述房屋，按套（单元）计算，房屋总价款为人民币350万元。2017年9月21日，兴业银行股份有限公司长春分行出具《兴业银行个人贷款结清证明》一份，证明王淑贤名下个人住房贷款（长期）、贷款金额245万元、全部贷款本息于2016年3月25日结清，该笔贷款抵押物为上述房屋。一审法院认为，韩井余作为保证人在民间借贷案件中被依法判决承担连带给付债务责任，现因韩井余名下房产被依法执行查封，韩井余以债务人王淑贤恶意转移财产、逃避债务为由，主张王淑贤与王焕签订的房屋《转让合同》无效，并提供《转让合同》、原始《商品房买卖合同》等证据予以证明。王淑贤、王焕均抗辩称双方之间是借名买房，实际购房人为王焕。但二人主张的借名买房的相应权利，并未经过司法确认，经法庭释明，二人均明确表示不另行主张确认的权利，因本案处理的是房屋买卖合同的效力纠纷，该借名买房行为项下相应权利的确认与本案不是同一法律关系，故不属于本案审理范畴。关于王淑贤、王焕抗辩房屋权属部门已经为王焕颁发不动产权属证书，不需要再重新确认一节，因有档案可查询的该权利证书的取得是基于王淑贤与王焕之间的买卖行为，现二人均已自认双方之间为借名买房，并不是房屋买卖，更没有支付相应对价，故该不动产权利证书确认的权属缺失了确认的基础支持。综上，在王淑贤、王焕主张的借名买房事实未经司法确认情况下，双方以买卖且未实际支付对价款的形式，签订房屋《转让合同》，继而将涉案房屋产权人进行变更登记，该行为加重了韩井余的债务承担，且在韩井余履行完毕连带义务后，势必对其相应权利造成损害，故秉承诚实信用原则，结合本案实际情况以及双方当事人的举证，可以确认王淑贤与王焕签订的房屋《转让合同》无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条的规定，判决王淑贤与王焕于2016年6月21日签订的房屋《转让合同》无效。案件受理费5400元、保全费4020元，由王淑贤、王焕负担。王淑贤上诉称，原审法院对案涉房屋由王焕出资借名购买的事实没有认定，相关证据能够证实房屋首付款、月供及尾款均由王焕支付，应予认定属实；房屋档案中的买卖合同仅为过户使用，其与王焕之间并无实际交易行为；无证据证明其有拖欠欠款、拒不履行判决及转移财产的故意，其对欠款纠纷一案全程不知情，且在该判决生效后，王焕为了偿还贷款还存入其账户160余万元一月有余，更能证实其无恶意；原判认定事实不清，建议改判驳回韩井余诉请。王焕上诉称，原审法院仅凭备案的房屋买卖合同认定低价转让是错误的，其因名下已有按揭房屋，故借王淑贤名义购房，全部款项均系其本人出资，仅通过签订买卖合同的形式取回本来属于自己的房产；其并不知晓王淑贤存在欠款纠纷，并无共同恶意；建议改判驳回韩井余诉请。韩井余答辩称，案涉房屋系王淑贤从开发商处购买而来，且在王淑贤与王天柱的离婚协议中，已将该房屋归属为王淑贤所有，王淑贤与王焕均承认二人签署的买卖合同并未实际履行，仅为更名所用，属于虚假合同，二人的行为损害了其利益，合同应确认无效，一审判决正确，应予维持。经二审审理查明的事实除与一审相同外，另查明：王洪伟于2004年11月6日贷款购买中海水岸春城房屋一套，2010年3月1日，王洪伟与王焕结婚。2012年11月27日，王淑贤与吉林昌泰房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，王淑贤购买案涉房屋，价款350万元，付款方式为银行按揭贷款，于签约之日将首付款全部付清，并在七日内交齐合格按揭资料，同日交纳办理产权等相关应付款项；同日，王淑贤作为主债务人（抵押人）、王焕及王洪伟作为共同债务人、王天柱作为抵押物共有人与兴业银行股份有限公司长春分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，以案涉房屋做抵押向银行借款245万元，借款期限120个月。2017年9月30日，吉林省跻强建工集团有限责任公司出具情况说明，记载王洪伟在其公司承包的工程中，发包方长春科信房地产开发有限公司将案涉房屋的首付款、物业维修基金、契税作价总计1178589元抵顶部分工程款。王焕称后续房屋贷款系前夫王洪伟及其本人、向朋友、亲属借款偿还，并提供了相关还款凭证及农安县人民法院2018年1月25日做出的三份民事调解书，记载王焕于2015年3月在王增强处借款21万元、于2015年12月在ＸＸ处借款46万元、于2016年3月18日在林淦处借款128万元，均用于偿还案涉房屋按揭贷款，王焕同意于2018年5月1日前偿还上述借款。再查明：(2016)吉0102民初167号案件中，王天柱、王淑贤未到庭参加诉讼，该案以公告方式向二人送达相关法律文书。王洪伟在与王焕的离婚协议中，并未记载案涉房屋的处置情况。本院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，现王淑贤与王焕均称二人之间并无房屋买卖的意思表示，故双方签署的房屋转让合同属于无效。至于二人之间所称借名买房是否属实问题：从房屋首付款支付情况看，王焕称为工程款抵账支付，为此吉林省跻强建工集团有限责任公司出具了证明，但接受抵账的案涉房屋开发商为昌泰公司，并非同一单位，该证明的证明力不强；从按揭贷款支付情况看，王焕提供的银行存款票据中有王淑贤签字存款的现象存在，该情节与其欲证明按揭贷款均系其本人及亲友偿还、王淑贤并未出资有不符之处；且本案审理的系确认合同效力纠纷，借名买房事宜不属本案审理范围，可另行解决。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。王焕、王淑贤分别缴纳的二审案件受理费各5400元，由二人各自负担。本判决为终审判决。审 判 长  王晓艳代理审判员  李 迪代理审判员  李东鹤二〇一八年二月二十八日书 记 员  丁 宁