云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)云09民终393号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：赵明。上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：李桂萍(曾用名李叶拉)。共同委托诉讼代理人：金点恩，云南山海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：沈仕伟。委托诉讼代理人：李宏文，云南春光律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人赵明、李桂萍因与被上诉人沈仕伟房屋租赁合同纠纷一案，不服沧源佤族自治县人民法院（2017）云0927民初262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年08月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵明、李桂萍的共同委托诉讼代理人金点恩、被上诉人沈仕伟的委托诉讼代理人李宏文到庭参加诉讼。本案依法批准延长审限，现已审理终结。赵明、李桂萍上诉请求：一、请求二审人民法院撤销原审法院第一项判决，改判上诉人与被上诉人解除2010年4月30日签订的《租房协议》。二、一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院判决认定事实错误，使用法律不当。1、上诉人与被上诉人在2010年4月30日签订了一份《租房协议》，《租房协议》第三条约定：租期内的（水、电、乙方经营发生的税费）等一切费用由乙方（被上诉人）自付，按时交纳，但被上诉人从合同签订之日起至今未交一分钱的水费，属于严重违约，上诉人有权提出解除《租房协议》，请求赔偿损失。2、被上诉人利用《租房协议》约定不明的缺陷擅自占用空闲地搭建棚房，影响上诉人的出行和生活并造成上诉人的部分财产损失，这是对上诉人权利的侵害，属侵权行为，上诉人与被上诉人继续履行《租房协议》的目的和意义已经不存在。3、根据《中华人民共和国合同法》第94条第一款第四项的规定，上诉人有权解除《租房协议》，以维护自己的合法权益。综上所述，由于原审判决事实认定错误，使用法律不当，请二审法院认真查明事实，依法主持正义，支持上诉人的请求。沈仕伟辩称，一、原审法院认定事实正确。上诉人认为原审判决存在认定事实错误，无事实依据。1、上诉人陈述的“至今未交一分钱的水费，属于严重违约”没有事实依据。《租房协议》第三条约定：“租期内，甲方不得以任何理由提高房屋及场地租用费。租期内的（水、电、乙方经营性发生的税费）等一切费用由乙方自付，按时交纳”指的是答辩人自己办理营业执照、办理水电开户，答辩人自己向相关部门交付的一切费用。同时，协议第八条约定：租期内甲方应帮助乙方协调水、电等供应问题。所以，上诉人既无权单方提高租金，也没有收取水费的权利，答辩人无违约行为。2、上诉人陈述“被上诉人利用《租房协议》约定不明的缺陷擅自占用空闲地搭建棚房”属侵权行为。原审法庭己经查明，上诉人在原审中也承认：签订协议时，经口头协商，答辩人已经在约定使用的空地上建好了门面棚房。《租房协议》对租赁物的范围、期限、租金都约定得清清楚楚，根本就不存在约定不明的缺陷。协议第二、三、四条都写清楚租赁物为“房屋及场地”；协议第七条“乙方在空闲场地上建盖的门面房，租期满后无偿归甲方使用”这足以证实上诉人在与答辩人签订协议书前对争议的场地租用及建盖棚房都是有明确约定的。3、根据合同法第94条第一款第四项的规定，答辩人没有违反协议迟延履主要债务、其它违约行为。相反，是因为上诉人单方提出要提高租金才产生的矛盾。《租房协议》第三条约定明确约定：“租期内，甲方不得以任何理由提高房屋及场地租用费”。上诉人拒收答辩人的租金，才是本案的违约方。二、原审判决适用法律准确无误。以上事实，请上级人民法院查清本案事实，依法驳回上诉人的诉求，维持原审判决沈仕伟向一审法院起诉请求：被告李桂萍、赵明为母子关系，原告与李桂萍、赵明经自愿协商于2010年4月30日签订了一份《租房协议》约定：李桂萍、赵明将自家坐落于秒董镇白塔社区永忠村的一楼住房及空闲场地租给原告使用，租期为十五年，从2010年4月30日至2025年4月30目止，租金为每年9600元，一年付一次，租期内，二被告协调水、电等供应问题，保证正常畅通。协议生效后，原、被告都自觉按约定的合同义务履行合同，至2012年4月10日原告一次性预约给二被告租金50000元（至2017年4月30日前的租金），剩余八年的租金74800元，原告于2017年4月14日去交付给李桂萍、赵明剩余八年的租金74800元二被告拒收，以现在周边的租金已提高为由，要求原告增加租金，原告认为，当时签订合同时是双方自愿约定长期的租期，约定的年租金也已经预测到租金的波动而确定了比当前市场租金高的标准现在二被告单方面要求增加租金的行为已经构成单方违约，为了达到把原告赶出去，解除合同，李桂萍、赵明于2017年5月2日将按合同约定供给原告用的水停断，造成原告生活和经营的不便，这也构成单方违约，以上事实，原告与李桂萍、赵明共同签订的《租房协议》合同合法有效，并且已经履行了七年。现特提起诉讼，请求依法判令：1、确认原被告双方签订的房屋租房合同有效；2、李桂萍、赵明继续履行合同，按合同约定收取房屋租金74800元；3、李桂萍、赵明接通原告租房用水；4、李桂萍、赵明承担本案诉讼费。李桂萍、赵明向一审法院答辩并反诉称，李桂萍、赵明认可双方签订的房屋租房合同协议有效，但是李桂萍、赵明不想再继续履行合同；李桂萍、赵明还是拒收房屋租金74800元，对于沈仕伟要求李桂萍、赵明接通租房用水不予认可；驳回原告的其他诉讼请求，本案诉讼费应该由原告方来承担。事实与理由：沈仕伟过错在先。赵明、李叶拉与沈仕伟签订了一份《租房协议》，签订该书面协议的同时，双方常识常理口头商定：沈仕伟保障李桂萍、赵明进出家门道路畅通，留给停车位等，在履行合同过程中，沈仕伟自行在空场地搭棚屋，自行封闭空场地，长期堵住进出住宅通道、上下房屋的楼道，把李桂萍、赵明停在院场的拖拉机推到大路边停留致使损坏，经多次与原告沟通，劝解未果，造成双方争吵；李桂萍、赵明不存在决断原告使用水的情况。李桂萍、赵明一家和沈仕伟用的水是原永忠村水源的水，因水小，人多不够用，李桂萍、赵明又另挖一个水井，告诉沈仕伟可以单独管理使用原双方共用的水，又是因为土塌等导致水沟堵，水就自然不来，沈仕伟也不看不管，这样就称是李桂萍、赵明不给其通水是无理无据的。双方于2010年4月3日签订了《租房协议》，沈仕伟在签订该协议以后私自占用协议中约定以外的房屋面积，堆放器械设备饲养家禽，造成李桂萍、赵明的农用拖拉机无法从家里开出直至报废，双方口头约定的非机动车进出空间被占用，房间及空地被占用，沈仕伟不注意生活垃圾及卫生导致排水沟拥堵倒灌，机油满地，使用公厕从不打扫，给李桂萍、赵明的日常生活造成严重影响。沈仕伟私自搭接并抽取使用李桂萍、赵明建盖的蓄水池里的水到其私自建盖的水箱里，常常导致李桂萍、赵明无生活用水。租赁期间的水费均由李桂萍、赵明承担，沈仕伟不闻不问。水箱被抽满水往外溢沈仕伟不管不问，造成主房楼梯地面湿滑长满青苔给李桂萍、赵明上下楼带来严重安全隐患。沈仕伟私自搭建彩钢瓦大棚并在二层隔层堆放重物，给李桂萍、赵明的日常生活带来严重的安全隐患。综上所述，沈仕伟不仅违反了《租房协议》，导致李桂萍、赵明的财物受损，长期以来给李桂萍、赵明的日常生活造成了不便并带来及其严重的安全隐患。现特提起反诉，请求依法判令：1、沈仕伟赔偿租房合同外的面积占用费人民币14000.00元，赔偿李桂萍、赵明拖拉机费用人民币5000.00元，赔偿李桂萍、赵明水费人民币25200.00元，赔偿李桂萍、赵明垃圾清运及卫生费人民币2800.00;2、沈仕伟拆除并带走在李桂萍、赵明所租地界内建盖的附属物大棚、鸡舍、楼道水泵；3、解除李桂萍、赵明与沈仕伟于2010年4月30日签订的《租房协议》;4、本诉诉讼费用由沈仕伟承担一审法院认定事实：2010年4月30日，沈仕伟与李桂萍、赵明签订了一份租房协议，协议约定李桂萍、赵明将自家房屋一楼一层及可做门面用房的空闲场地一块出租给沈仕伟，租期暂定15年，从2010年4月30日。租期内房租及空闲地租用费每年9600元，返租一年付一次，如拖欠房租，李桂萍、赵明有权收回出租物；租期内李桂萍、赵明不得以任何理由提高租金，租期内的水、电等一切费用由沈仕伟自己承担；如发生土地使用纠纷，李桂萍、赵明负责解决，给沈仕伟造成经济损失的由李桂萍、赵明承担。租期满后，在同等条件下，沈仕伟有优先续租权。沈仕伟不得损坏房屋结构，如需装潢，需经李桂萍、赵明同意。沈仕伟在空闲场地上建盖的门面房，租期满后无偿归李桂萍、赵明使用。租期内，李桂萍、赵明帮助沈仕伟协调水、电等问题，保证正常畅通，当面检查，一切正常后交给沈仕伟使用，租期内安全由沈仕伟负责；租房协议签订后，沈仕伟支付了两年的租金，2012年4月10日沈仕伟预付了租金50000元，2017年4月14日沈仕伟去交租金给李桂萍赵明被拒收。现李桂萍赵明拒。现李桂萍、赵明拒给沈仕伟提供用水。一审法院认为，本诉部分，一、对于合同是否有效及是否应当继续履行的问题。在本案双方对合同的真实性没有异议，租房协议为双方的真实意思表示，且双方都实际履行过该租房协议，租房协议真实有效，因合同本身就有效，在本案中本院再进行确认。因租房协议真实有效，双方都应当按照协议的约定履行各自的权利义务，在本案中虽然李桂萍、赵明提出沈仕伟违约，但未提供有效的证据证明，因此，双方应当按照租房协议的约定继续履行合同；二、对于沈仕伟要求李桂萍、赵明收取租金7480元的问题。因收取租金是李桂萍、赵明的权利，在本案中李桂萍、赵明对自己是否收取租金有自己的处分权，李桂萍、赵明不行使自己的权利，后果应当由其自己承担，在本案中本院不做处理；三、对于沈仕伟要求李桂萍、赵明恢复给自己的用水问题。庭审中，李桂萍、赵明也承认已经没有提供给沈仕伟用水，本院认为，根据租房协议约定，李桂萍、赵明有义务协调沈仕伟的用水，现李桂萍、赵明未提供有效证据证明沈仕伟存在违约，李桂萍、赵明擅自停止对沈仕伟的用水，属于违约，李桂萍、赵明应当按照租房协议的约定继续履行合同，提供给沈仕伟租房用水；反诉部分，一、对于李桂萍、赵明提出要求沈仕伟赔偿损失47000元的问题。租房合同外的面积占用费人民币14000元，因租房协议只约定了门面用房的空闲场地一块，并未约定空闲用地的使用范围，因此对要求给付合同外用地占用费，本院不予支持；对于赔偿拖拉机费用5000元，李桂萍、赵明未提供有效证据证明拖拉机不能使用是由于沈仕伟造成的，因此对于给付拖拉机费，本院不予支持；对于赔偿水费人民币25200元的问题，虽然租房协议约定水费由沈仕伟自己承担，但李桂萍、赵明未提供证据证明25000元水费是应当由沈仕伟应当承担的部分，也未提供相应水费凭证，本院不予支持；对赔偿垃圾清运及卫生费人民币2800元的问题，李桂萍、赵明也未提供有效的证据证明，本院不予支持；二、沈仕伟所租用门面用房的空闲场地内的大棚、鸡舍、楼道水泵是否应该拆除，在租房协议中未有约定，且之前沈仕伟也一直在使用，被告未提出过异议，应视为默认，本院不予支持；三、双方签订的租房协议是否应当解除的问题。因租房合同是双方当事人的真实意思表示，双方就应当按照合同的约定履行合同，虽然李桂萍、赵明提出沈仕伟违约，但未提供有效的证据证明，庭审中也明确表明不再继续履行合同，但根据《中华人民共和国合同法》的规定，虽然李桂萍、赵明明确表示不履行合同，但解除合同权利人为沈仕伟而不是李桂萍、赵明，且沈仕伟要求继续履行合同。因此，对李桂萍、赵明要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、本诉被告李桂萍、赵明继续履行与本诉原告沈仕伟签订的《租房协议》，并于本判决生效后十日内按照《租房协议》的约定向本诉原告沈仕伟提供租房用水；二、驳回本诉原告沈仕伟的本诉其他诉讼请求；三、驳回反诉原告李桂萍、赵明的反诉诉讼请求。本诉案件受理费1670元，减半收取835元，由本诉被告沈仕伟负担；反诉案件受理费975元，减半收取487.5元，由反诉原告李桂萍、赵明负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的法律事实与一审查明的一致，不再赘述。本院认为，一审法院对本诉部分和反诉部分的认定，并无不当。上诉人李桂萍、赵明在上诉请求中提出撤销一审法院第一项判决，改判上诉人与被上诉人解除2010年4月30日签订的《租房协议》;一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人沈仕伟承担的主张。因租房协议系双方的真实意思表示，且双方都实际履行过该租房协议，租房协议真实有效，双方都应当按照协议的约定履行各自的权利义务。在本案中虽然上诉人李桂萍、赵明提出被上诉人沈仕伟违约，但未提供有效的证据证明，故双方应当按照租房协议的约定继续履行合同；根据租房协议约定，上诉人李桂萍、赵明有义务协调被上诉人沈仕伟的用水，上诉人李桂萍、赵明未提供有效证据证明被上诉人沈仕伟存在违约的情况下，上诉人李桂萍、赵明应依约提供给被上诉人沈仕伟租房用水。综上所述，赵明、李桂萍的上诉请求不能成立，不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费975元，由上诉人李桂萍、赵明负担。本判决为终审判决。审判长  刘光云审判员  周付翠审判员  龙 伟二〇一八年二月二日书记员  杨清东