河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0103民初13275号原告：黄太雷，男，汉族，1987年11月5日出生，住郑州市金水区。委托代理人：李伟，大沧海律师事务所郑州分所律师。被告：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市二七区京广南路东。法定代表人：王超斌，职务董事长。委托代理人：张冬娇，女，汉族，1994年11月3日出生，住河南省正阳县。系公司员工。委托代理人：李冬菊，女，汉族，1961年10月27日出生，住郑州市。系公司员工。原告黄太雷诉被告河南台兴房产有限公司（以下简称台兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄太雷的委托代理人李伟，被告台兴公司的委托代理人张冬娇、李冬菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄太雷的诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金4970元、逾期办理房屋权属证书违约金5856元、基础设施和公共配套设施未达到使用条件的违约金498元,以上共计11324元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年12月5日，原被告签订商品房买卖合同一份。合同约定：原告购买被告开发的位于二七区××西，郑航北路南春江家园小区12号楼1单元8层813号房屋一套，建筑面积69.19平方米，房屋总价款：449735元。双方约定被告应当在2015年10月31日前交房并且供水、燃气、供暖等应达到正常使用条件。2015年12月31日前办理权属证书。但被告直到2016年6月8日才将该商品房交付给原告使用，且时至今日被告即未给原告办理权属证书，而且供暖等公共设施未能达到使用条件。被告的违约行为给原告及家庭造成严重的影响。原告为维护合法权利，提起诉讼，请求法院支持诉讼请求。原告提交的证据有：1、房屋买卖合同；2、卖方逾期交房违约金统计表3、卖方逾期办理权属证书违约金统计表4、卖方基础设施和公共配套建筑未达到使用条件的违约金统计表。被告台兴公司辩称：1，答辩人不承担逾期交房的违约责任，被答辩人实际交付房款逾期，根据合同约定答辩人可以交房顺延，又因城市的污染春江家园被政府通知停工120天，在2014年11月1日到2015年10月31日几十天的雨雪天气不能施工，这些属于不可抗力的因素，故答辩人不应该承担逾期交房的责任。2、答辩人不应承担逾期办证的违约责任，产权登记因政府不动产登记政策改变而取消，这属于免责事由。答辩人一直在加快推进不动产权证的办理进程，同时合同约定对首期房屋专项维修基金的交存约定，买受人应该在房屋交付使用前交存房屋专项维修基金，春江家园业主至今仍有百余户未交，导致办证程序无法进行，故答辩人不应承担逾期办证的违约责任。3、答辩人不应承担燃气、供暖未达使用条件的违约责任，答辩人与郑州华润燃气股份有限公司签订的春江家园南区《居民用户管道燃气设施配套合同》，答辩人已经向该公司付完全款，但由于政府道路维修导致燃气管道未能铺设到春江家园项目。答辩人为了被答辩人的生活便利积极主动的接通燃气管道，并于2017年7月9日通气点火。答辩人与郑州德润市政工程有限公司签订春江家园《供热工程施工合同》，答辩人向该公司付完全款，暖气供应在等待市政配套管网的铺设。故春江家园暖气供应未能达到使用条件，实属市政配套和政府职能部门的原因。因此答辩人不应承担违约责任。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告提交的证据有：1、郑州德润市政工程有限公司出具的热力管网未能铺设的说明；2、二七区京广路街道办事处出具的配合治理大气污染扬尘治理工作，通知春江家园项目停止施工的证明；3、春江家园29户逾期付款统计表一份；4、房管局维修基金的交付情况一份。根据上述举证质证，本院认为原、被告提交的证据，当事人无异议的，本院予以确认；对于被告提供的证据1、2、3、4不足以证明被告的证明目的，本院不予确认。根据上述有效证据，本院查明如下案件事实：2012年12月5日，原告作为买受人、被告作为出卖人双方签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：由原告购买被告开发的位于二七区××西，郑航北路南12幢1单元8层813号房屋一套，建筑面积69.19平方米，房屋总价款：449735元。其中约定金额;135735元付款方式为现金，约定付款时间是2012年12月5日，另外314000元，付款方式为商业贷款，付款时间为2013年1月5日。出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备相关验收合格的条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同。原告要求继续履行合同的，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之0.5的违约金，合同还对其它事项进行了约定。合同签订后，原告至2012年12月5日向被告交纳购房款135735元，2013年1月23日，又支付314000元。根据被告提交的证据，2016年6月8日，被告将涉案房屋交付原告，现原告认为被告逾期交房，要求被告支付延迟交房违约金。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行。另该房屋买卖合同第十四条约定，供水设施、供电设施、燃气供应设备均应于2015年10月31日达到正常使用，供暖设施应于2016年10月31日达到正常使用，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、关于基础设施和公共配套设施建筑，在规定日期内未达到使用条件，出卖人向买受人按0.3元/㎡/月赔付；2、若因政府相关职能部门原因未能及时出具相关文件的，出卖人不承担违约责任。原被告双方在庭审中均认可涉案房屋的天然气于2017年7月9日点火正常使用，暖气至今未达到使用条件。同时合同还约定了办理产权登记的相应事宜，合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按照附件四第六条约定内容执行。附件四第六条，出卖人应当在2015年12月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之0.2违约金。至今被告仍未办下来房屋权属初始登记。原告要求被告承担违约赔偿责任。另查明：《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。河南发布了《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作。2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》[郑政办〔2015〕127号]于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求,由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记,并使用统一的簿册、证书,规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责,组建登记机构,配置登记人员国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构,负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作,并接受上级不动产登记主管部门的指导监督,行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期,过渡期满后,按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。又查明:被告应于2015年10月31日前向原告交房，被告实际交房日期为2016年6月8日，逾期交房时间从2015年10月31日起至2016年6月8日共计221日。原告的房款449735元应在2012年12月5日和2013年1月5日交纳，原告房款的实际交纳时间为2012年12月5日和2013年1月23日，共计逾期付款时间为18天，被告要求商品房交付期限相应顺延18天，顺延后的逾期交房时间为203天，按照合同约定的被告按日向原告支付已交房价款万分之0.5计算违约金，逾期交房的违约金为4565元。本院认为：原、被告就房屋买卖合同中关于买受人付款方式及期限、出卖人房屋交付期限及逾期交房的违约责任、出卖人办理房屋权属初始登记的期限及违约责任、出卖人关于基础设施和公共配套设施正常运行的承诺及违约责任，以上均系双方真实意思表示，双方当事人均应按上述约定全面履行各自的义务。本案中，原告向被告付清全部房款后，被告应按合同约定于2015年10月31日前向原告交付所购房屋，而被告延迟至2016年6月8日才将涉案房屋交与原告，逾期天数为221天，违反了合同约定的交房义务，应按合同约定向原告支付自2015年10月31日起至2016年6月8日的逾期交房违约金，因原告逾期付款时间为18天，被告要求相应的顺延交房期限，顺延后被告仍应向原告支付逾期交房违约金4565元，对于原告超出部分的要求，本院不予支持。关于房屋的基础设施和公共配套设施约定的能够正常运行的期限是2015年10月31日，但2017年7月9日燃气才接通使用，至2017年11月28日开庭之日，暖气管道仍未铺设，被告并未完全履行合同义务，对此原告主张从2015年10月31日到2017年11月10日止计算违约金，共计24个月，共498元，本院予以支持。关于办理产权登记，双方约定的办证期限是2015年12月31日前，但至开庭之日，被告仍没有将材料准备齐全，对此原告主张从2015年12月31日到2017年10月12日计算违约金，共计651天5856元，但2015年3月1日开始实施《不动产登记暂行条例》，到《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》[郑政办〔2015〕127号]确定2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记期间，不动产登记管理部门因职责变化和产权初始登记的政策发生变化，导致被告逾期办理产权登记应当予以酌情考虑，按照公平原则适当予以酌减赔偿3514元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告黄太雷支付逾期交房违约金4565元，逾期基础设施和公共配套设施未达到使用条件的违约金498元，逾期办理权属证书违约金3514元，共计8577元。二、驳回原告黄太雷的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83元，由被告河南台兴房产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  王岩二〇一八年二月一日书记员  王建