浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0602民初12938号原告：浙江润和物业有限公司，住所地绍兴市越城区润和庄园中心会馆三楼。法定代表人：徐利平。委托诉讼代理人：王伟、王永培，男，均系公司员工。被告：徐项，男，1976年12月10日出生，汉族，住绍兴市越城区。原告浙江润和物业有限公司（以下简称“润和公司”）与被告徐项物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王伟、王永培、被告徐项到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告润和公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告徐项支付2016年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费3194元，并支付欠款3194元从2016年1月1日起到实际缴清款项之日止按每日0.3%计算的滞纳金；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月15日，原、被告就润和南岸花城小区签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称物业协议），由原告为该小区提供管理服务。合同约定：高层物管费按建筑面积1.5元/月.㎡；已购的地下车位及立体车位停车服务费按360元/年/只，地上车位服务费按100元/月/只；物业管理费中未计入公共设施设备的能耗费用，按每户每月0.3元/㎡平摊（一层乘以楼层系数1.0，二层为1.05，三层为1.1，以此类推）；阁楼按建筑面积0.75元/月.㎡;物管费按年缴纳，缴纳时间为每年的第一个月15日前；如未能按时足额交纳物业服务费及相关费用的，从逾期之日起按滞缴金额日千分之三加收滞纳金。被告徐项系润和南岸花城东区5幢1006室物业的业主。该物业面积总计137.53㎡。根据《物业协议》的约定，原告已按约履行物业管理服务，被告每月物业费为266.16元，一年应向原告交纳物业服务费3194元。但是被告从2016年1月起未缴纳物业服务费，截止2016年12月31日，共计欠费12月。按照协议约定，被告应当付清欠费并支付滞纳金，经催讨未成，原告遂诉讼来院，要求解决。被告徐项辩称：2012年9月8日与润和房产签订合同购买商品房二套（合并套），面积约138平方米，2013年底交房时发现主卧卫生间有多处漏水痕迹，故要求润和房产维修解决质量问题后再交房，润和房产经多次催促才先后进行两次维修，勉强达到不漏水，2014年7月15日业主与润和物业签订补充协议，并缴纳一年物业费3194元，垃圾清运费400元、装修押金2000元、水电押金1000元、物业维修基金等款项后从物业处拿到新房钥匙。故物业服务实际从2014年7月15日才开始。至今拖欠的物业费实际仅为6.5个月1464元。另在润和物业管理期间，业主家南阳台共计有3块钢化玻璃自爆，物业拖了五六个月才来更换其中两块，考虑到高层掉落危险性，业主自掏500元进行了更换，还有业主向润和物业反映玻璃窗脱离轨道，有整扇掉落可能，润和物业派人看了以后就没有了下文，种种迹象表明润和物业不作为。后因群众不认可，在东区业委会成立后的物业单位选聘中被淘汰出局。综上，扣除润和物业应当归还业主的押金2000元及玻璃更换费用500元，润和物业倒欠业主1036元。要求驳回原告的诉讼请求。另外的答辩意见与其他业主相同，被告存在签订物业合同未经招标、胁迫原告签订协议，未公布维修金和公共设施场地账目、卫生、车辆、消防管理不达标等问题，要求驳回原告润和物业公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认证如下：原告提交的证据：证据1、前期物业管理服务协议1份，证明原、被告之前签订正式的物业服务合同且实际是原告在履行的事实；证据2、催缴通知单1份，照片1组，快递回执1份，证明原告曾通过张贴、快递等方式向被告催讨物业费。被告质证意见为：对证据1合同签订真实性没有异议，对合法性存在异议，当时交房时候签了很多合同，若是不签便无法交房，存在胁迫情形。对证据2是没收到过。被告提供的证据有：证据3、照片1组，证明物业不作为，车辆在消防通道上停放，小区内草地上、花坛内堆放垃圾不及时清理、种植蔬菜无人管理、在小区公共停车位上以及消防通道门口堆放待出售的砖块、沙石等事实，证据4、业主联合签名1份，证明润和小区胁迫签订业主签订物业合同及不作为事实。证据5，卫生间漏水、玻璃自爆、玻璃窗脱轨照片一组，以证明原告不作为。证据6，补充协议1份，以证明交房时间是在签订协议同时，应当从实际交房开始计算物业费。原告质证认为，对证据3照片上面没有具体地址，也没有标明是哪个小区，这个证据不具备被告的证明目的。对证据4中业主的签名，无法核实，不知道是一个人签的所有名字，认为存在造假行为。对证据5，房屋质量问题属于开发商的问题，不应由物业公司来承担责任。证据6，交纳物业费的时间不是在补充协议中约定，而应以物业管理协议为准，协议约定物业费开始交纳时间从房产公司发邮交房为准。本院对证据认证如下：证据1真实性双方无异议，被告对其合法性提出质疑，因该协议由双方签字盖章，无证据表明该协议非双方真实意思表示，对该证据予以认定。证据2，被告未举证推翻，对该组证据的真实性予以认定，可以证实原告已经向被告催讨。证据3，现场照片一组无法确认其形成时间，并且物业合同履行过程中的一般瑕疵是允许及时改进的，照片仅可证明某一时间、地点存在瑕疵，无法证明原告服务存在一贯如此的情况和未及时改进，故无法达成被告方欲证明原告物业服务存在重大违约之证明目的。证据4、业主签名应为证人证言，证人未出庭作证，同时，小部分业主也不能代表全体业主，对该证据不予认定。证据5属于房屋质量问题，与本案物业服务合同不是同一个法律关系，在本案中不予认定。证据6属于原告提交物业管理协议组成部分，对其真实性予以认定，但其内容并未对物业费交纳时间作出约定，不能证明原告的证明目的。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月15日，就被告徐项所购润和南岸花城东区5幢1006房屋的前期物业管理服务，原告润和公司与被告徐项签订《前期物业管理服务协议》一份。协议约定在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由开发商绍兴南岸花城置业发展有限公司聘请的物业管理企业润和公司为润和南岸花城东区提供物业服务。协议条款：物业公司的权利与义务第8点约定每6个月向乙方公布物业维修、更新费用的收支账目及物业管理经营用房及其他共用设施设备和场地的经营性收入。物业管理服务内容有房屋共用部位维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、安全防范、交通秩序与车辆停放、消防管理、公共绿化八大项。协议还对物业管理服务质量作了约定。对物业管理服务费由部分约定：高层物管费按建筑面积1.8元/月·㎡（不含能耗费），已购的地下车位及立体车位停车服务费按360元/年/只，地上车位服务费按100元/月/只；物业管理费中未计入公共设施设备的能耗费用，按每户每月0.5元/㎡平摊（一层乘以楼层系数1.0，二层为1.05，三层为1.1，以此类推）；阁楼按建筑面积0.9元/月.㎡。2014年2月12日，双方又签订补充协议一份，主要对收费部分进行了变更。其中物管费改为1.5元/月·㎡，能耗费改为每月0.3元/㎡平摊，阁楼按建筑面积0.75元/月.㎡。物管费按年缴纳，第一次交费从房地产开发单位通知业主交付使用之日起开始计算至第二年年底结束，第二次交费从下年度开始的第一个月15日前交纳该年度的物业管理服务费。乙方从开发商发邮的“入伙通知书”约定的领房之日起计缴物业管理服务费。对违约责任约定：一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，因可归责于甲方的原因逾期未改正或整改不当给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按滞缴金额日千分之三加收滞纳金。南岸花城东区5幢1006房屋建筑面积为137.53㎡。自2016年1月1日起，被告徐项未向原告支付物业管理服务费。原告于2017年初退出南岸花城东区的物业服务。另查明，2011年6月24日，原告绍兴润和南岸花城置业发展有限公司取得绍兴市发展和改革委员会批复，允许南岸花城东区物业服务按一级收费标准实施招投标，该批复同时批复物业公司向业主收取的物业服务标准，按实际实施的物业服务内容收取相应的物业服务费。2012年9月1日，绍兴润和南岸花城置业发展有限公司与原告浙江润和物业有限公司签订前期物业服务管理合同。2014年11月6日，南岸花城东区物业服务合同在主管部门办理了备案手续。为催讨物业费，原告已向被告邮寄催缴通知书，并在被告门口张贴催缴通知，要求其交纳物业费。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》及《物业服务补充协议书》系双方真实意思表示，且该合同内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效，双方应按约定履行合同义务。关于被告提出的前期物业合同未经招投标违反法定程序，收费标准未经备案登记等抗辩意见，本院认为，虽开发商与原告润和公司签订合同时未经招投标，采取协议方式选聘物业服务企业，但不属于法律规定的应属合同无效的情形，相关主管部门对物管协议和收费标准也已经进行了备案，故双方协议应属有效。原告作为南岸花城东区物业服务单位进行物业管理的事实延续至2017年初，且原告已履行物业服务合同义务，被告亦接受了原告方的包括保安、卫生等物业服务，被告理应向原告交付物业服务费用，故对被告的该抗辩意见不予采纳。被告提出的润和公司存在卫生保洁、车辆管理、绿化带管理不作为，应当减免物业费的抗辩意见。本院认为，物业服务合同纠纷中对服务质量问题是否构成重大违约的举证责任由服务接受方即被告业主承担，因被告证据不足，本院对该部分抗辩意见不予采信。关于被告提出的实际收房因房屋质量不合格延迟，原告多收被告物业费应予退还的抗辩，因交房约定和房屋质量问题涉及房地产开发商和业主方之间的合同争议，且被告要求退还的服务费不属于本案诉讼请求涉及服务费时段，宜另案解决。被告提出的退还装潢押金的要求，因未提供证据，也未提出反诉，且原告方表示只要交纳物业费可据实退还，故不在本案中处理。漏水和玻璃更换费用属于另一法律关系、本案中不予审查。但是，原告润和公司作为一级资质的物业服务企业，其未按照合同约定每六个月公布物业维修、更新费用的收支账目及公用设施场地经营性收入，未能严格、全面地履行合同义务，应属违约；物业服务存在重大瑕疵。综上，应酌情降低其物业服务费用，参照《浙江省普通住宅小区物业管理服务等级标准》关于一级物业服务的十项基本要求，本院酌情将降低幅度确定为10%。关于原告主张的滞纳金，因双方均有违约，本院不予支持。需要说明的是，城市必须要有物业服务是共识，小区业主维权涉及公共物业管理部分，因部分业主不能代表全体业主，业主不宜用拒交物业费的形式实行抗辩，宜充分发挥业主大会和业主委员会的作用，通过政府协调、经法定程序督促物业公司工作或及时更换物业公司更有利于物业服务和小区生活品质的提升。在物业管理服务中的双方应换位思考、相互体谅，作为业主方如均以物业管理服务存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业管理服务正常运行所需要经费将无法得到保障，最终导致物业管理服务恶化，损害到业主权利；作为提供服务方，原告应严格、全面地履行合同，服务为主，管理为辅，充分考虑业主的意见及切身利益，改进物业管理服务中的不足，提高服务质量，努力与业主建立良好的服务合同关系，促进物业服务良性发展。如得不到广大业主的认可，企业最终将无法生存发展。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐项应于本判决生效之日起三十日内日支付给原告浙江润和物业有限公司支付自2016年1月1日至2016年12月31日的物业服务费合计3194元的90%即2874.6元；二、驳回原告浙江润和物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告徐项负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费25元，逾期按自动撤回上诉处理）。审判员  任少军二〇一八年二月六日书记员  潘佩芬附页：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。