甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)甘01民终3483号上诉人（原审被告）甘肃瑞商实业有限公司，住所地兰州市城关区。法定代表人：石文燕，该公司经理。委托诉讼代理人：杨飞鸿，甘肃东方人律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢军刚。被上诉人（原审原告）:甘肃银行股份有限公司兰州市城关支行，住所地兰州市城关区。负责人：袁瑾，该支行行长。委托诉讼代理人：祁军玲，上海市汇业（兰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈胜，上海市汇业（兰州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）姜振明。上诉人甘肃瑞商实业有限公司（以下简称瑞商实业）与被上诉人甘肃银行股份有限公司兰州市城关支行（以下简称甘肃银行城关支行）、被上诉人姜振明房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初2596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。瑞商实业上诉请求：1.撤销一审判决第二项内容，改判瑞商实业不承担任何责任；2.上诉费由被上诉人承担。事实与理由：瑞商实业与姜振明之间的房屋租赁合同已于2016年9月29日终止；瑞商实业与兰州军区房地产管理局畅家巷租赁管理办公室之间的租赁合同于2016年9月13日终止，瑞商公司已向其交回案涉房屋并已交纳截止到2016年9月19日止的租金。甘肃银行城关支行辩称，2016年4月28日补充协议系甘肃银行城关支行、瑞商实业、姜振明自愿签订，合法有效，对三方具有约束力。表明瑞商实业对姜振明将涉案房屋转租于甘肃银行城关支行的事实完全知晓，因瑞商实业股东会商议不同意由甘肃银行城关支行直接将房屋租赁费支付给兰州军区租赁管理办公室，补充协议签订的次日即2016年4月29日，甘肃银行城关支行即向姜振明支付了2016年3月至2017年7月的年租金1256448元，姜振明收到后当日即向瑞商实业委托人卢军刚进行转付了110万元，但瑞商实业却未依补充协议约定将款项支付于兰州军区租赁管理办公室，致使甘肃银行城关支行重复支付房租628224元。正是由于瑞商实业及姜振明的违法转租行为，导致涉案铺面被兰州军区收回，故瑞商实业、姜振明应当承担相应的民事法律责任。请求驳回上诉，维持原判。姜振明辩称，对一审判决瑞商实业向甘肃银行城关支行承担的责任部分表示予以认可。另，自2016年3月起，在交清房屋租赁费的前提下，瑞商实业终止租赁合同达六个月，给姜振明造成损失，对此瑞商实业存在违约，应当承担违约责任。甘肃银行城关支行向一审法院起诉请求：1.姜振明返还原告房屋租金628224元；2.瑞商实业对姜振明的付款义务承担连带清偿责任；3.诉讼费由瑞商实业、姜振明承担。一审法院认定事实：位于兰州市城关区嘉峪关东路1号嘉乐家苑一层铺面（建筑面积409平方米）房屋系由兰州军区房地产管理局畅家巷租赁管理办公室管理的军产。2014年6月14日瑞商实业与兰州军区房管局畅家巷租赁管理办公室签订《军队房地产租赁合同》，瑞商实业由此取得了涉案商铺的租赁权。瑞商实业取得涉案商铺租赁权后，将涉案商铺于2014年7月25日转租予姜振明。姜振明于2015年3月27日将涉案商铺转租予甘肃银行城关支行用以设立支行。在甘肃银行城关支行租赁期间，经核实得知涉案房屋实为案外人兰州军区房地产管理局畅家巷租赁管理办公室管理的军产，故与姜振明、瑞商实业于2016年4月28日达成《关于甘肃银行兰州市嘉峪关路支行房屋租赁合同的补充协议》，协议约定因考虑军区房屋租赁政策的变化，避免涉案商铺被军区收回造成甘肃银行城关支行损失，协议三方确定甘肃银行城关支行与姜振明合同期内，若甘肃银行城关支行因兰州军区房管部门要求不能继续使用该房屋时，姜振明、瑞商实业赔付由此造成的所有经济损失；姜振明承诺在收到支付的房租后当日转付瑞商实业；瑞商实业收到上述租金后必须于当日支付给案外人兰州军区房地产管理局畅家巷租赁管理办公室；如瑞商实业拖欠租金产生不良后果须赔偿所有损失。该协议签订后次日，甘肃银行城关支行即向姜振明支付2016年3月-2017年3月的房屋租金1256448元，姜振明收取该笔租金后于当日向瑞商实业员工卢军刚账户转账1100000元。2016年9月13日，案外人兰州军区房地产管理局畅家巷租赁管理办公室与瑞商实业签订《终止部分租赁房屋协议》，协议约定包括涉案商铺在内的部分商铺由案外人收回，并认定已收回商铺的租金已收取至2016年9月19日。同时案外人兰州军区房地产管理局畅家巷租赁管理办公室向甘肃银行城关支行发送租赁房屋使用通知，告知涉案商铺已从瑞商实业处收回，自此甘肃银行城关支行与案外人兰州军区房地产管理局畅家巷租赁管理办公室双方建立房屋租赁民事法律关系，由甘肃银行城关支行承租已使用的涉案商铺，租赁期限为2016年9月20日-2019年9月19日，并约定了房屋租金及缴纳方式。该协议签订后甘肃银行城关支行继续使用租赁房屋用以设立支行。2017年4月25日，因案外人兰州军区房地产管理局畅家巷租赁管理办公室并未收到2016年9月20日-2017年9月20日商铺租金，案外人向甘肃银行城关支行发送催交房租费通知，要求于2017年4月28日前必须交清房屋租金。甘肃银行城关支行接到通知当日即向案外人兰州军区房地产管理局畅家巷租赁管理办公室支付了2016年9月20日-2017年3月19日期间半年租金628224元。另，涉案房屋被案外人兰州军区房地产管理局畅家巷租赁管理办公室从瑞商实业处收回后，瑞商实业与姜振明签订终止协议，协议约定双方终止在2014年7月25日签署的房屋租赁协议。一审法院认为，甘肃银行城关支行与姜振明、瑞商实业签订的《关于甘肃银行兰州市嘉峪关支行房屋租赁合同的补充协议》，系双方真实意思表示，内容约定合法，对双方具有法律上的拘束力。现协议约定的情形已经成就，涉案房屋已被案外人兰州军区房地产管理局畅家巷租赁管理办公室收回并与甘肃银行城关支行建立了新的房屋租赁民事法律关系，甘肃银行城关支行也向案外人兰州军区房地产管理局畅家巷租赁管理办公室支付了2017年3月19日之前的商铺租金。但甘肃银行城关支行在2016年4月29日已向姜振明支付了2016年3月-2017年3月房屋租金1256448元，姜振明在扣除156448元后又转付予瑞商实业。依照《关于甘肃银行兰州市嘉峪关支行房屋租赁合同的补充协议》约定，姜振明、瑞商实业应向甘肃银行城关支行赔付因此造成的损失，即姜振明、瑞商实业应将收取已经支付的2016年9月20日-2017年3月19日期间的商铺租金628224元予以退还。故对于甘肃银行城关支行的诉讼请求，予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、姜振明于本判决生效之日起十日内向甘肃银行股份有限公司兰州市城关支行退还房屋租金628224元；二、甘肃瑞商实业有限公司对姜振明上述付款义务承担连带清偿责任。案件受理费10082元，由姜振明负担5040元、瑞商实业负担5040元。二审中，瑞商实业向法庭提交四份证据：1.2014年6月14日兰州军区房地产管理局畅家巷租赁管理办公室与瑞商实业签订的军队房地产租赁合同一份；2.2014年7月25日瑞商实业与姜振明签订的房屋租赁协议一份；3.卢军刚工商银行七里河支行2014年流水明细；4.卢军刚工商银行七里河支行2015年银行流水明细。经当庭质证，上述证据来源合法，均真实有效，可以作为认定案件事实的依据。对二审中当事人争议的事实和证据，本院认定如下：一审判决认定事实清楚，二审予以确认。本院认为，二审中双方当事人争议的焦点问题是：瑞商公司应否向甘肃银行城关支行承担租赁合同终止后多收取租赁费的返还责任。关于本案所涉法律关系。本案中存在三个租赁法律关系，第一是兰州军区房地产管理局畅家巷租赁管理办公室与瑞商实业签订的军队房地产租赁合同，包括涉案房屋在内的一、二层铺面共计2749.72平方米，租赁期限2014年6月20日起至2019年9月19日止。第二是卢军刚代表瑞商实业与姜振明签订的房屋租赁协议，将上述一层商铺1075平方米租赁给姜振明，租赁期限2014年9月20日起至2019年9月19日止。第三是姜振明与甘肃银行城关支行2015年3月27日签订的房屋租赁合同，将一层商铺中的409平方米出租用于设立支行，租赁期限2015年3月1日起至2020年3月1日。因此，根据合同相对性原则，租赁权利义务关系产生在合同相对人之间，瑞商实业与甘肃银行城关支行之间无直接的租赁法律关系。关于2016年4月28日三方补充协议的性质。首先，补充协议的签订背景是由于军区房屋租赁政策变化，租赁房屋有被兰州军区房管部门收回的风险，甘肃银行城关支行与该房屋有直接关联的姜振明、瑞商实业积极联系，与兰州军区房地产管理局畅家巷租赁管理办公室积极磋商后达成三方协议。其次，三方补充协议的内容明确涉及：1.甘肃银行城关支行与姜振明2015年3月27日签订房屋租赁合同的合同期自2015年3月1日起至2020年3月1日；2.姜振明承诺在收到房租后当日必须支付给瑞商实业，瑞商实业收到房租后必须当日支付给军区；3.如瑞商拖欠军区租赁费用，造成经济损失应当负责赔偿。再次，三方补充协议实际履行方面，协议签订的次日即2016年4月29日，甘肃银行城关支行按约定向姜振明支付2016年3月至2017年3月的年租金1256448元，姜振明收到租金于当日向瑞商实业转付租金110万元，租金的转账时间、支付用途均指向明确。综上，三方补充协议是三方当事人真实意思表示，系有效协议，受法律保护，虽甘肃银行城关支行与瑞商实业无直接的租赁法律关系，但根据三方补充协议约定的内容和实际履行，甘肃银行城关支行作为实际承租人按约定全面履行了义务，瑞商实业作为出租人、姜振明作为转租人在收取到甘肃银行城关支行预付租金后亦应当按照三方补充协议约定全面履行自己所负义务，现甘肃银行城关支行租赁合同终止于2016年9月，因此，姜振明、瑞商实业应当向甘肃银行城关支行返还2016年9月起至2017年3月半年已收取的租金损失。关于瑞商实业主张的其收取姜振明110万元租金系姜振明欠付的2015年9月至2016年9月租金，其给兰州军区房租交纳至2016年9月19日，不应向甘肃银行城关支行承担返还租金责任的问题，庭审中，姜振明陈述与瑞商实业还存在其他租赁纠纷，双方对110万元的支付用途意见不一，本院认为，瑞商实业与姜振明之间的租赁清算纠纷并不影响三方补充协议的效力及实际履行，姜振明与瑞商实业共同向甘肃银行城关支行承担完民事责任后可另行解决。综上所述，瑞商实业的上诉请求不能成立，二审应予驳回。一审判决认定事实清楚，但判决瑞商实业承担连带清偿责任无事实和法律依据，姜振明与瑞商实业应当共同向甘肃银行城关支行承担返还多收取租金的民事法律责任。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初2596号民事判决；二、姜振明、甘肃瑞商实业有限公司于本判决生效之日起十日内共同向甘肃银行股份有限公司兰州市城关支行退还房屋租金628224元；一审案件受理费10082元，由姜振明负担5040元、瑞商实业负担5040元；二审案件受理费5040元、保全费5000元共计10040元，由瑞商实业负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐二虎审 判 员  杨伟东代理审判员  谷元元二〇一八年一月二十三日书 记 员  和 田????????1