湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘13民终1959号上诉人（原审被告）：吴鹏，男，汉族，1989年8月28日出生，住冷水江市。委托诉讼代理人：邓赞林，湖南红日律师事务所律师。上诉人（原审被告）：冷水江市百业房地产经纪有限公司，住所地：冷水江市。法定代表人：苏南梅，系该公司经理。委托诉讼代理人：旷灿，公司职工。被上诉人（原审原告）：扶玉兰，女，1971年6月24日出生，汉族，住冷水江市。委托诉讼代理人：吴新初，系冷水江市银溪村委会主任。上诉人吴鹏、冷水江市百业房地产经纪有限公司为与被上诉人扶玉兰房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省冷水江市人民法院（2017）湘1381民初154号民事判决，上诉至本院。本院于2017年11月7日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴鹏上诉请求撤销一审判决并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，事实与理由如下：1.一审认定事实错误，吴鹏在履行买卖合同过程中没有任何违约行为，相反违约的是扶玉兰，是扶玉兰在其他中介的介绍下相中了另一房屋，故意找茬不买吴鹏的房屋。根据双方买卖合同的约定：“买卖双方定于2016年8月20日在房产签署《房屋转让协议书》，并办理过户递件手续，剩余房款于过户当天付清……”后双方对于是先过户还是先付款产生争议，经协商又以刘平丽为卖方、扶玉兰为买方签订房屋买卖合同，但该合同签订后，扶玉兰不按要求缴纳相关税费，导致房屋买卖合同没有实际履行，并非上诉人违约。2.吴鹏所买房屋是上诉人从刘平丽处合法购买的房屋，虽然产权没有变更至上诉人名下，但这不影响吴鹏将房屋转让至上诉人名下。二、一审法院适用法律错误。上诉人冷水江市百业房地产经纪有限公司上诉请求撤销一审判决并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，事实与理由如下：一、事实认定错误。1、百业公司在该房屋买卖合同中只是作为居间人的身份，主要工作为向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。2、百业公司作为居间人在从事居间活动中既没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，也没有提供虚假信息，而被上诉人扶玉兰也并未提供任何证据证明百业公司存在故意隐瞒或提供虚假信息的行为，一审法院凭空认定百业公司提供虚假信息，事实认定错误。二、法律适用错误。一审法院基于对事实的错误认识，从而导致了适用法律的错误。被上诉人扶玉兰答辩称：一、被上诉人按照合同约定要求先办理过户手续再付清购房余额是正确的行为，而上诉人吴鹏要求先付清购房款再办理过户手续是违约行为。二、从合同以及定金可以看出，被上诉人是真心实意买房。而上诉人吴鹏以及百业公司相隔仅仅32天就将房屋转卖给第三人，而非待被上诉人扶玉兰在其他地方购买房屋后三个月才转让给他人。被上诉人扶玉兰向一审法院的诉讼请求：一、请求人民法院依法判令两被告按照合同约定双倍返还定金给原告（扶玉兰）购房定金壹万捌仟元整（原合同购房定金玖仟元整）；二、判令本案诉讼费全由被告承担。一审法院认定事实：2016年8月13日，扶玉兰与吴鹏（卖方）、百业公司（经纪方）签订了《房屋买卖（居间）合同》，合同约定：“一、买卖双方通过经纪方出售及购入位于冷水江金泰花园6楼大门口左手边房屋，建筑面积125平方米；二、房屋转让成交价为281800元；三、买方应在签订合同时支付卖方购房定金9000元（由经纪方托管），买卖双方定于2016年8月20日在房产局签署《房屋转让协议书》，并办理过户递件手续，剩余房款于过户当天付清……十、卖方须保证对该房屋享有完整所有权，能完全支配及处理。有关该房屋在本次转让之前已产生的产权纠纷、债务、税项及租赁、清还抵押等事宜，卖方应在签署本合同前清理完毕，并保证转让后买方无需负责，否则卖方必须承担由此引起的一切法律责任；十一、如买方未能履行本合同条款以致本合同不能顺利完成，则已付定金将由买方按该房屋成交价格的20%赔偿给卖方。而卖方有权再将该房屋转让予任何人；如卖方在收取定金后不履行合同条款将该房屋售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方或卖方按该房屋成交价格的20%赔偿给买方……”。同日，扶玉兰将9000元购房定金交至百业公司。此后，原告扶玉兰未办理前述合同所涉房屋产权变更手续。另查明，吴鹏名下未登记有冷水江金泰花园6楼大门口左手边房屋，现亦无证据查明涉案房屋的产权信息。一审法院经认为：1.依法成立的合同，对当事人具有约束力，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。本案中，原告扶玉兰与被告吴鹏签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。被告吴鹏隐瞒事实，其并非前述合同项下所涉房屋的实际产权人，又未能按照合同约定出售房屋并办理产权变更手续，已构成违约。现房屋买卖合同无法实际履行，原告购买房屋的目的已无法实现，被告吴鹏应当承担赔偿责任。现原告扶玉兰要求被告吴鹏按照合同约定双倍返还定金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。2.居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。本案中，被告百业公司作为前述房屋买卖合同的居间人应当核实房屋真实产权等相关事项，并向委托人（即原告扶玉兰）如实报告。现被告百业公司未尽核查义务提供虚假信息，与被告吴鹏的隐瞒行为共同致使原告扶玉兰购买房屋的目的不达，损害原告扶玉兰的利益，应当承担连带赔偿责任。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：限被告吴鹏在本判决生效之日起十日内双倍返还原告扶玉兰购房定金18000元，被告冷水江市百业房地产经纪有限公司承担连带偿还责任。本案案件受理费250元，由被告吴鹏、冷水江市百业房地产经纪有限公司共同负担。二审中上诉人吴鹏向本院提供三份新的证据：一、吴鹏作为买方以及作为卖方的房屋买卖居间合同。拟证明上诉人吴鹏将其所购买的房屋卖给被上诉人扶玉兰的行为是有权处分行为的事实。二、2016年8月19日的房屋买卖合同。拟证明未办理房屋产权过户登记手续，被上诉人扶玉兰与该房屋的登记权利人在吴鹏卖房的居间合同约定的过户期限届满前一天即2016年8月19日签订了用于办理房产过户手续的房屋买卖合同，并以此证明上诉人吴鹏没有违约的事实。三、2016年9月1日的房屋买卖合同及房屋产权登记资料。拟证明扶玉兰通过另外一家房地产中介于2016年9月1日与陈卫华另行签订了房屋买卖合同。上诉人冷水江市百业房地产经纪有限公司对上诉人吴鹏提交的证据质证认为：对三份证据均认可。被上诉人扶玉兰对上诉人吴鹏提交的证据质证认为：对证据一的三性均有异议，并没有扶玉兰的签名，是无效合同，不予认可。对证据二不予认可。对证据三的三性均有异议，请求法院对扶玉兰的签名进行笔迹象鉴定。这是一份假合同。对于上诉人吴鹏所提交的证据，本院经审查认为，证据一吴鹏作为买方的房屋买卖合同中，出卖方是扶永超而不是刘平丽，同时没有证据证明吴鹏在出售涉案房屋时就将房屋产权的真实情况告知了扶玉兰，故该证据不能达到证明目的。证据二出卖方由杨继贵而不是刘平丽签名，故该证据不能达到证明目的。证据三扶玉兰事后是否购买了他人的房屋与本案无关联性。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案二审争议的焦点问题是：一、上诉人吴鹏在涉案房屋买卖合同履行过程中是否存在违约行为以及是否应承担责任的问题。首先，吴鹏在出售房屋时未向扶玉兰说明涉案房屋产权的真实情况，房屋产权信息情况是房屋买卖中的重要信息，吴鹏未将该信息如实向购房人扶玉兰披露，构成违约。其次，吴鹏与扶玉兰的《房屋买卖（居间）合同》明确约定““买卖双方定于2016年8月20日在房产局签署《房屋转让协议书》，并办理过户递件手续，剩余房款于过户当天付清……”此条款内容表明了合同义务履行的先后顺序，即先由买卖双方于2016年8月20日在房管局办理过户递件手续，办理完毕后再由被上诉人当天付清余款。被上诉人已经按约定缴纳足额定金，上诉人吴鹏应当按照约定的时间与扶玉兰办理过户递件手续，但在办理过户手续时上诉人吴鹏要求先付清余款再办理房屋过户手续，而扶玉兰则提出房屋产权并不在吴鹏名下，为防止风险，要求按合同约定先办理过户手续再付清余款，双方就此发生争议，致使合同未能履行，吴鹏关于先付余款再过户的要求违反了合同的约定，故吴鹏对买卖合同未能履行应承担违约责任。根据买卖双方在合同中的约定，收受定金方违约，则应承担双倍返还定金的义务，故吴鹏应当向扶玉兰承担双倍返还定金的义务。至于吴鹏关于扶玉兰故意不配合办理过户手续的上诉理由，并无证据证明，同时也与吴鹏关于要求扶玉兰先付清余款再办理过户手续的陈述相矛盾，故不予采纳。至于上诉人关于系扶玉兰违约购买了他人的房屋的上诉理由，本院认为，即使扶玉兰在事后购买了他人的房屋，因为购买时间在涉案双方约定的房屋过户交付时间之后，是在吴鹏与扶玉兰之间的房屋买卖合同因吴鹏违约而未能履行之后，故无论扶玉兰事后是否购买他人的房屋均不影响吴鹏构成违约的认定，上诉人该上诉理由不成立。二、上诉人百业房地产经纪有限公司是否存在审核不严的过错，是否应承担责任？百业房地产经纪有限公司作为该房屋买卖合同的居间人，负有依法核实房屋产权状况以及如实告知当事人真实情况的义务。涉案房屋买卖合同产权实际登记人与房屋买卖合同出卖人不一致，但上诉人百业公司未对房屋产权状况的进行核对与审查，致使合同买受人未能获得涉案房屋的真实信息情况，房屋买卖合同最终未能履行，上诉人百业房地产经纪有限公司对此具有过错。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”一审法院据此要求上诉人百业房地产经纪有限公司对扶玉兰的损失承担连带赔偿责任，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人吴鹏承担250元，上诉人冷水江市百业房地产经纪有限公司承担250元。审 判 长  李云霞审 判 员  陈和发代理审判员  戴竹叶二〇一八年二月五日书 记 员  梁宇晨附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。