朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽1302民初4189号原告:李金莲，女，1963年1月3日出生，汉族，住朝阳市双塔区。委托代理人：王建军，男，1964年9月8日出生，汉族，住朝阳市。委托代理人：郭永旭，辽宁翰林律师事务所律师。被告：林瑞霞，女，1953年7月7日出生，汉族，住朝阳市双塔区。被告：王权，男，1944年12月1日出生，汉族，住朝阳市双塔区。被告：韩志军，男，1955年4月17日出生，汉族，住朝阳市双塔区。被告：韩笑，女，1982年2月6日出生，汉族，住朝阳市双塔区。原告李金莲与被告林瑞霞、王权、韩志军、韩笑申请执行人执行异议纠纷一案，本院于2017年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李金莲的委托代理人王建军、郭永旭，被告林瑞霞、王权、韩志军到庭参加诉讼，被告韩笑经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告所签订的房屋买卖协议无效，对执行标的许可执行；2、诉讼费用，由被告承担。事实和理由：原告认为，原告申请查封的房屋不存在《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、二十八条规定的情形，应依法对查封的房屋继续执行。一、执行标的产权明确，所有权人为被告韩志军。涉案房屋查封日期为2015年8月，期间贵院已经对该房屋进行产权核实，并向被告韩志军送达相关裁定文书，且贵院与被告韩志军多次交涉均在涉案房屋处进行。在此期间，该房屋一直是韩志军占有居住的状态。王权、林瑞霞在此期间不曾占有、入住该房屋。如按被告王权、林瑞霞所述，期间已占有房屋，不可能不知查封情形，何以于2017年才向贵院提出执行异议。二、执行异议期间，原告未收到被告王权、林瑞霞的执行异议申请书，故而丧失答辩机会，导致贵院作出中止执行的裁定。房屋执行期间，原告未收到被告王权、林瑞霞的执行异议申请书。也未接到贵院签发的法律文书，直至原告收到（2017）辽1302执异65号执行裁定前，原告对被告王权、林瑞霞所提出申请一事一无所知，故未能在异议期间行使答辩权。综上事实，原告认为，被告王权、林瑞霞所提出异议请求不具排除执行的法定情形，应依法对查封的房屋继续执行。被告林瑞霞、王权辩称，1、本案原告李金莲诉我们是错误的，没有事实依据，朝阳市双塔区人民法院（2017）辽执异65号执行裁定书事实清楚，证据充分，应当维持。请求法院依法驳回原告的起诉。2、本案涉及的标的物（凌河现代城X号楼X单元XXX室面积XXX平米）楼房，是我们2009年9月交付全款购买的。上述所说，均有法院执行裁定的事实，并且从2009年居住至今，上述事实有我们提供的物业出具的证明、水费、取暖费等各种费用的收费收据，足以证明我们与韩志军签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示。我居住近十年，并非如李金莲所说的该房屋一直是韩志军居住状态。3、就本案涉及的房屋一事，我们也是受害者。该房屋已经居住了近十年了。但因为种种原因至今不能办理过户手续。被告韩志军辩称，不同意原告的诉讼请求。我与林瑞霞、王权之间签订房屋买卖协议是合法有效的，房屋买卖协议约定：房屋成交价格是20万元，首付款15万元，因我有房贷5万元，余款5万元，待我将房贷偿还解押由王权、林瑞霞领取房照当天给付。因为房屋在建设银行有贷款尚未还清，办不了过户，至今房屋没有过户，原告查封房屋是不合法的，房屋在2014年建行就已经查封了，原告来查封房屋让我签字，王权和林瑞霞自2009年买的毛坯房并自己装修后一直在此居住是属实的。被告韩笑未到庭，无答辩。本院经审理认定事实如下：被告林瑞霞、王权系夫妻关系，被告韩志军、韩笑系父女关系。2009年7月22日，被告韩志军作为甲方，被告王权、林瑞霞作为乙方，双方签订房地产买卖契约一份，约定：被告韩志军将自有的座落于朝阳市凌河现代城X号楼X单元XXX室（地号XXXXXXXXXXXXX）房屋出售给被告王权、林瑞霞，协议约定“……一、甲方自愿将座落在凌河现代城的房地产（房屋建筑面积XXX平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，原告购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）贰拾万元零伍仟元￥205,000元。乙方于二〇〇九年7月22日前第一次付给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：首付拾伍万元，待8个月后办理万过户和房证，乙方付清余款50,000。三、双方同意于二〇一〇年4月15日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑范围内的土地使用权一并转移给乙方。……”，房地产买卖契约签订后，2009年7月23日，被告王权、林瑞霞将预付房款15万元给付被告韩志军，被告韩志军为二被告出具收条一份：“今收到凌河现代城X号楼X单元X楼预付房款150,000元，壹拾伍万元”。2010年4月15日，被告王权、林瑞霞作为甲方，被告韩志军作为乙方，重新签订了一份房屋买卖协议书，协议约定：“……乙方现有楼房一户，该楼房坐落于，房屋面积为95.3平方米，房屋产权登记号，共有权证号：XXXXXXXX。经甲、乙双方协商一致，达成如下协议：一、乙方自愿将该楼房卖给甲方。二、乙方决定以200,000元的价格卖给甲方。三、乙方从建行贷款，并将该楼房抵押给银行。四、付款方式：甲方先行给付乙方购房款150,000元整，余款50,000元自甲方领取房照当天给付。五、甲方与乙方之间办理房屋过户手续所产生的一切费用由乙方承担。六、乙方承诺自2010年12月30前偿还银行贷款，并且同意自还万贷款之日起三十日内与甲方共同办理房屋过户手续。七、违约责任：如乙方不按协议约定办理有关房屋过户手续，每超一天，乙方给付40元的违约金，同时约定该违约金可以在余款50,000元内扣除。八、本协议系双方真实的意思表示，不存在重大误解、显失公平的情况。九、双方再无其他争议。十、本协议自甲、乙双方签字之日起生效。十一、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。甲方：王权，乙方：韩志军、张宝芝，见证人：丁桂军”。协议签订后，被告王权、林瑞霞于2009年对此涉案房屋进行了装修，并入住此房至今。被告韩志军并未按照协议的约定偿还银行贷款，无法为被告王权、林瑞霞办理房屋过户手续。原告李金莲与被告韩志军、韩笑民间借贷纠纷一案，经原告李金莲申请，本院于2015年8月13日作出（2015）朝双民初字第2704号民事裁定书，对上述涉案房屋予以查封，并于2015年8月17日作出（2015）朝双民初字第02704号民事判决书，判决：被告韩志军、韩笑自本判决生效之日起10日内偿还原告李金莲借款本金人民币400,000元。并从2015年6月25日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类流动资金贷款利率支付原告李金莲借款利息。判决生效后，被告韩志军、韩笑未履行判决的给付义务，原告李金莲于2015年10月19日申请本院强制执行。在执行过程中，案外人被告王权、林瑞霞提出案外人执行异议，要求解除对涉案房屋的查封，本院于2017年9月7日作出（2017）辽1302执异65号执行裁定书，中止了对涉案房屋的执行，故原告诉至本院。上述事实，有原、被告当庭陈述笔录、（2017）辽1302执异65号执行裁定书、（2015）朝双民初字第2704号民事裁定书、（2015）朝双民初字第02704号民事判决书、房地产买卖契约、房屋买卖协议、收条、自来水水票、煤气费收据、物业费收据、电费通知单等相关证据材料经庭审质证及本院审查，具有证明效力，可以采信。本院认为，本案争议的焦点是被告王权、林瑞霞就执行标的座落于朝阳市凌河现代城X号楼X单元XXX室（地号XXXXXXXXXXXX）房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。判断是否存在能够阻止对执行标的强制执行的实体权利，要综合分析异议人和申请执行人各自权利的性质和效力边界。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条明确规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被告王权、林瑞霞并未支付房屋全部价款，故被告王权、林瑞霞对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故原告要求对涉案房屋许可执行的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、恢复对座落于朝阳市凌河现代城X号楼X单元XXX室房屋的执行。二、驳回原告李金莲的其他诉讼请求。案件受理费200元，由被告王权、林瑞霞、韩志军、韩笑负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  丁晓丹人民陪审员  李 艳人民陪审员  史国忠二〇一八年二月九日书 记 员  高雅祺