上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终78号上诉人（原审被告）：姜立鸣，男，汉族，1957年12月31日生，住浙江省衢州市柯城区。委托诉讼代理人：夏峰，上海前京律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：孙晓珍，女，汉族，1965年7月23日生，住浙江省丽水市莲都区。被上诉人（原审原告）：俞凤兴，男，汉族，1964年6月17日生，户籍地江西省上饶市广丰县。委托诉讼代理人：林权勇，上海市中远蓝天律师事务所律师。原审第三人：上海亭逸房地产经纪事务所，住所地上海市金山区亭林镇林吉路***弄****号***室。投资人：刘昌，男，汉族，1972年3月22日生，户籍地安徽省安庆市望江县，现住上海市金山区。上诉人姜立鸣、孙晓珍因与被上诉人俞凤兴，原审第三人上海亭逸房地产经纪事务所（以下简称亭逸房产事务所）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2017）沪0116民初7912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人姜立鸣的委托诉讼代理人夏峰，上诉人孙晓珍，被上诉人俞凤兴的委托诉讼代理人林权勇，原审第三人亭逸房产事务所的投资人刘昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人姜立鸣上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人在一审中的诉请。事实和理由：一、姜立鸣与俞凤兴之间未订立房屋买卖合同，不存在合同关系。姜立鸣不认识俞凤兴，也未向其表达过出售房屋的意向。姜立鸣向孙晓珍收取房款，与其交易，与俞凤兴无关。孙晓珍款项付清后，可以随时联系姜立鸣进行产权过户，至于孙晓珍将房屋过户给本人还是其指定的其他人，均不影响姜立鸣与孙晓珍之间的房屋买卖关系。二、孙晓珍将房屋转手另售或独自签订房屋买卖合同均与姜立鸣无关。亭逸房产事务所与俞凤兴签署《商品房买卖协议》既无姜立鸣事先授权委托，也无姜立鸣事后追认，该合同仅约束亭逸房产事务所与俞凤兴。姜立鸣与孙晓珍不存在委托代理关系。一审法院基于孙晓珍、亭逸房产事务所与其他买房人的交易模式来断定姜立鸣委托孙晓珍出售房屋，与事实不符。按照孙晓珍的指示，房屋过户至他人名下办理公证委托，仅为了省去二次过户手续，简化交易流程，不能得出委托代理关系存在的结论。三、上海市金山区房地产交易中心不予办理房屋登记手续的原因是存在虚假的公证委托书；《上海市房屋买卖合同》上姜立鸣的签字亦非本人所签。因此，对于公证委托书、房屋买卖合同从何而来均需予以查明。上诉人孙晓珍上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人在一审中的诉请。事实和理由：一、亭逸房产事务所负责人刘昌提供虚假的公证委托书，诱骗孙晓珍前往上海市金山区房地产交易中心签字。因该份公证委托书系伪造，故孙晓珍对后续法律关系与责任均不予认可。俞凤兴与亭逸房产事务所签署的房屋买卖协议及相关收据，并没有得到孙晓珍的签字确认，与其无任何法律关系。上海市金山区房地产交易中心经核实后发现公证机关未出具公证委托书，故不予办理过户。该公证委托书系刘昌伪造形成，到底从何而来需要查清。二、房屋出售未获得孙晓珍的授权和追认。孙晓珍与姜立鸣系房屋买卖关系，孙晓珍将房屋收购后是卖给他人还是留作自用，并不影响双方的法律关系。孙晓珍从未委托亭逸房产事务所出售本套房屋，刘昌获知房源信息后，未经孙晓珍同意，与俞凤兴签署买卖协议，孙晓珍不予认可。综上，亭逸房产事务所与俞凤兴签订房屋买卖合同并收取房款，该合同无法实际履行的后果及相关违约责任应由亭逸房产事务所承担。被上诉人俞凤兴辩称，不同意姜立鸣、孙晓珍的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。一、从已查明的事实来看，亭逸房产事务所投资人刘昌与孙晓珍为姜立鸣买卖房屋的共同代理人。虽然俞凤兴与亭逸房产事务所签订《房地产买卖协议》时，无孙晓珍的签字，但基于刘昌与孙晓珍同居生活，孙晓珍收取了俞凤兴人民币（下同）40余万元房款并陪同看房，房屋过户当天孙晓珍亲自至现场办理手续，并在代理人处签字，足以证明孙晓珍与亭逸房产事务所为共同代理关系。二、虽然姜立鸣一再强调其与孙晓珍为房屋买卖关系，但没有相应证据予以证明，且若姜立鸣真将房屋出售给孙晓珍，应当及时签订《上海市房地产买卖合同》并办理过户，但其没有这样做。结合一审提交的证据，可以证明姜立鸣系委托孙晓珍卖房，一审法院对此认定清楚，判决正确。原审第三人亭逸房产事务所述称，不同意姜立鸣、孙晓珍的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。一、各方之间的交易模式为姜立鸣委托孙晓珍将房屋出售，孙晓珍先行垫付64万元购房款，随后由孙晓珍与亭逸房产事务所共同将房屋出售。因此，亭逸房产事务所、孙晓珍为姜立鸣的共同委托代理人，姜立鸣与俞凤兴之间的房屋买卖关系成立。二、根据已查明的事实，定金10万元由刘昌代收后转交孙晓珍，尾款43.8万元由孙晓珍收取，有相应转账记录予以佐证。孙晓珍只有在收到房款后才会陪同俞凤兴办理过户手续。现孙晓珍不予认可，显然有违诚信。三、当时刘昌与孙晓珍为同居男女关系，亭逸房产事务所的作用是寻找下家，收回房款，只是房屋买卖交易中的一环，至于姜立鸣用何种方式进行产权过户，亭逸房产事务所无法左右，与其无关。俞凤兴向一审法院起诉请求：1、判令位于上海市金山区亭林镇长三角物流小区XX路XX弄XX号XX室归俞凤兴所有，诉讼中变更为判令姜立鸣及亭逸房产事务所、孙晓珍应于判决生效后十日内将位于上海市金山区亭林镇长三角物流小区XX路XX弄XX号XX室过户至俞凤兴名下；2、判令姜立鸣支付俞凤兴违约金108,000元；3、诉讼费由姜立鸣承担。一审法院认定事实：1、亭逸房产事务所投资人刘昌与孙晓珍原系同居男女朋友关系，双方确认从2012年起同居。从2014年开始，孙晓珍寻找房屋出售方并代表房东，取得委托出售房屋的授权，先支付房款给房东，刘昌设立的亭逸房产事务所寻找下家购房人，先由亭逸房产事务所与购房人（在本案中即为俞凤兴）签订《商品房买卖协议》，最终由孙晓珍出面代表房屋所有者即卖房人和买房人网签《上海市房地产买卖合同》，并履行过户等手续。同时，在房屋未出售前，亭逸房产事务所、孙晓珍还将取得实际控制权的房屋以亭逸房产事务所的名义对外租赁。按照刘昌与孙晓珍的约定，自2016年8月24日至2016年11月26日，亭逸房产事务所以甲方即房屋所有人名义与自然人俞凤兴、王某1、王某2、罗某、李某1、蒋某、叶某、刘某、陈某1、陈某2、吴某、姜某、朱某、陈某3、李某2等人签订多份商品房买卖协议，并收取了相应的房款。2、2016年12月28日至30日前后，姜立鸣与孙晓珍就亭林镇长三角物流小区XX路XX弄XX号XX室、XX号XX层房屋通过微信聊天方式达成买卖定金协议，约定姜立鸣将上述房屋委托孙晓珍寻找买家出售，作价640,000元先由孙晓珍支付给姜立鸣，其余费用由买家承担，孙晓珍首付定金40,000元，姜立鸣收到定金后一个月内办理交易手续，购房款在房地产交易中心办理好交易手续或在公证处办理好公证委托书以及房产证、身份证、购房发票、契税发票原件、维修基金原件等，买家收到上述资料后，孙晓珍将余款600,000元付清。嗣后，双方按约履行，孙晓珍在取得授权及收到上述过户办证资料后，将640,000元房款全部先行支付给了姜立鸣。3、2016年11月14日俞凤兴与亭逸房产事务所签订《商品房买卖协议》，约定由亭逸房产事务所作为甲方将系争房屋出售给俞凤兴（即合同中的乙方），成交价540,000元，签订合同当日支付定金100,000元，俞凤兴必须在三十天内签订正式房产交易合同，当日付清尾款，一方违约需向另一方支付总价20%的违约金。嗣后，俞凤兴于当日支付给亭逸房产事务所定金100,000元，于2016年12月15日支付房款438,000元，实际汇入孙晓珍开设的芭蕉客栈账户内（比合同价优惠了2,000元），由亭逸房产事务所向俞凤兴出具了收据。2017年1月7日，俞凤兴及孙晓珍共同赴上海市金山区房屋交易中心办理不动产登记手续，提交了相关证明。俞凤兴及孙晓珍在《上海市金山区不动产登记收件收据》上分别以申请权利人及姜立鸣代理人的身份签名。同年1月12日，上海市不动产登记局以浙江省永康市公证处未曾为姜立鸣出具（2016）浙永证民字第2461号公证书为由，不予俞凤兴办理不动产登记。2017年6月1日，亭逸房产事务所出具《情况说明》，称“2016年11月14日上海亭逸房地产经纪事务所刘昌受同居女友孙晓珍口头告知：系争房屋的业主姜立鸣已将本套房产委托给她代为出售，并告知刘昌已经垫资支付给姜立鸣购房款了，现在可以出售，所以当日亭逸房地产经纪事务所将本套房产与买家俞凤兴谈妥价格并签署了房产买卖合同，以54万元到手价卖给了俞凤兴，当日代孙晓珍收了100,000元定金，次日通过银行转账方式转给了孙晓珍，俞凤兴按照合同约定于2016年12月15日支付给孙晓珍余款438,000元，支付方式是向孙晓珍名下芭蕉客栈的POS机刷卡支付，俞凤兴多次找到亭逸房地产经纪事务所说孙晓珍未将本套房产过户给他，另外刘昌也受上海市金山区公安局经侦支队电话传唤做过笔录说明以上情况了”。4、因2017年1月底起亭逸房产事务所投资人刘昌与孙晓珍关系破裂，中断了原先的合作关系和交易模式，也改变了俞凤兴等购房人的购房模式，由此形成多起房屋买卖等纠纷。一审法院认为：本案争议的焦点是：1、俞凤兴、姜立鸣之间的房屋买卖关系是否成立。首先，从姜立鸣及孙晓珍的陈述及提供的聊天记录可看到，姜立鸣委托孙晓珍出售系争房屋并由孙晓珍先行支付房款给姜立鸣的事实清楚，姜立鸣也清楚将要发生的买家与其之间的交易模式；其次，从孙晓珍在系争房屋买卖过程中通过其开设的芭蕉客栈收取俞凤兴房款并亲赴交易中心以姜立鸣代理人身份为俞凤兴办理房产过户等全部事实看，姜立鸣委托孙晓珍即孙晓珍取得代理人资格的事实足以认定，孙晓珍知道俞凤兴为买家的事实足以认定，而孙晓珍的行为属于姜立鸣的授权代理人行为，对姜立鸣产生委托代理的法律后果；再次，从孙晓珍与刘昌之间曾经合作买卖几十套房屋的交易模式及习惯看，刘昌及其设立的亭逸房产事务所为系争房屋买卖合同的所做的一切，应认定为履行俞凤兴、姜立鸣之间的房屋买卖合同的行为，俞凤兴完全有理由相信亭逸房产事务所及孙晓珍的行为代表姜立鸣；最后，因刘昌与孙晓珍关系破裂而导致多起房屋买卖合同纠纷的事实也清楚。综上所述，俞凤兴、姜立鸣之间事实上存在的房屋买卖关系成立。2、姜立鸣是否构成违约，即俞凤兴与亭逸房产事务所之间的合同条款能否适用于俞凤兴、姜立鸣间。就此，一审法院认为，孙晓珍作为姜立鸣的代理人，在与亭逸房产事务所的投资人刘昌关系破裂后，以与刘昌之间的经济纠纷为借口，无视俞凤兴与亭逸房产事务所之间的合同，置俞凤兴的合法权益于不顾，不再配合俞凤兴办理网签合同及过户手续，姜立鸣也与孙晓珍一起否认与俞凤兴的买卖关系，是违约行为，有悖诚信原则，给无辜的俞凤兴造成损失。姜立鸣作为被代理人对此应当承担相应的法律责任。3、如何认定俞凤兴与亭逸房产事务所之间签订的《商品房买卖协议》的性质。在亭逸房产事务所投资人刘昌与孙晓珍关系未破裂前，通过孙晓珍与房东的配合，房屋出售人与购房人最后均能网签《上海市房地产买卖合同》，购房人达到购房目的，而刘昌和孙晓珍按照他们的约定收到相关房款，或转交房东，或按约分成。因此，俞凤兴与亭逸房产事务所之间的《商品房买卖协议》只是购房人即俞凤兴、房东即姜立鸣、亭逸房产事务所、孙晓珍之间整个房屋买卖环节中的一环，并非独立的商品房买卖关系，实质上是俞凤兴、姜立鸣房屋买卖合同的预购协议，需要得到房东及授权人即第三人的追认才能履行。在刘昌与孙晓珍关系破裂后，孙晓珍虽已经不认可以往交易模式，但其有姜立鸣的授权，理应为俞凤兴办理网签合同及房屋过户手续，不因孙晓珍与刘昌关系的破裂而侵害到俞凤兴的合法权益。故俞凤兴与亭逸房产事务所合同中约定的违约责任条款只能约束第三人，且俞凤兴与姜立鸣的网签合同未正式签订，故俞凤兴以此合同约定要求姜立鸣承担总房价20%的违约金缺乏依据。一审法院据此判决：一、姜立鸣及上海亭逸房地产经纪事务所、孙晓珍应于判决生效后十日内将位于上海市金山区亭林镇长三角物流小区XX路XX弄XX号XX室过户至俞凤兴名下，如不予配合，俞凤兴有权向法院申请强制过户；二、姜立鸣应于判决生效后十日内赔偿俞凤兴利息损失，以已付房款538,000元为基数，按银行同期逾期贷款利率为标准，自2017年2月15日起算至判决生效日为止；三、驳回俞凤兴的其余诉讼请求。案件受理费10,260元，由姜立鸣负担4,000元，上海亭逸房地产经纪事务所负担3,000元，孙晓珍负担3,260元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于孙晓珍与姜立鸣是否形成委托代理关系；俞凤兴与姜立鸣是否构成房屋买卖关系。一审法院对于刘昌与孙晓珍同居期间就房屋买卖形成的交易模式已予查明，结合姜立鸣与孙晓珍的微信聊天记录，孙晓珍收取俞凤兴购房款后亲赴房地产交易中心，在相关材料上以姜立鸣委托代理人身份署名等一系列事实，本院有理由相信姜立鸣在先行获得孙晓珍垫付款后，同意授权孙晓珍寻找买受人出售房屋。即便如姜立鸣、孙晓珍所述，公证委托书存在瑕疵，应予排除，但基于上述事实以及在案证据，足以认定姜立鸣授权委托孙晓珍处分房屋系当事人之真实意思表示，双方形成委托代理关系，相应的法律后果依法应由委托人即姜立鸣承担。同时，本院注意到，虽然俞凤兴购买系争房屋系与亭逸房产事务所签订《商品房买卖协议》，但考虑到刘昌与孙晓珍之间存有亲密关系，刘昌设立的亭逸房产事务所主要作用是为孙晓珍寻找、提供买受人并代收房款，属于整个买卖交易中的前期环节，之后孙晓珍、姜立鸣收取钱款、提供过户材料、配合办理过户等实际履行行为，可以表明上述二人对将系争房屋出售给俞凤兴予以认可。现孙晓珍因与刘昌感情破裂而否认原先的合作关系及交易模式；姜立鸣在已收取全款的情况下否认与孙晓珍之间的委托代理关系，否认与俞凤兴建立房屋买卖关系，且不同意继续办理过户手续，显然有违诚信，应承担相应的违约责任。鉴于姜立鸣与俞凤兴尚未签订正式的房地产买卖合同并对违约金数额标准作出约定，《商品房买卖协议》中的违约责任条款对姜立鸣亦不具有约束力，故俞凤兴要求姜立鸣按总房价的百分之二十支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。但根据《合同法》相关规定，就姜立鸣违约导致的损失，俞凤兴有权向其主张赔偿。关于具体金额，经查，2017年1月底，孙晓珍与刘昌感情破裂，之后，孙晓珍、姜立鸣均明确拒绝与俞凤兴签订网签合同、办理产权过户，故姜立鸣理应自2017年2月1日起支付房款利息损失。考虑到本案诉讼中，俞凤兴未就一审判决确定的利息损失时间起算点提起上诉，应视为其接受并认可一审法院的判决结果，故本院就此不再另作调整。综上所述，上诉人姜立鸣、孙晓珍的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币10,260元，由上诉人姜立鸣负担5,130元、上诉人孙晓珍负担5,130元。本判决为终审判决。审 判 长  郑卫青审 判 员  杨斯空代理审判员  吴 丹二〇一八年二月二十三日书 记 员  强 颖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……