上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0110民初25912号原告：上海长波旅店管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：黄元山，总经理。委托诉讼代理人：周文宣，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：缪佳菁，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告：上海盛军计算机维修有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：陈明武，总经理。委托诉讼代理人：余昌旺。委托诉讼代理人：陈键。原告上海长波旅店管理有限公司(以下简称长波公司)与被告上海盛军计算机维修有限公司(以下简称盛军公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年12月20日公开开庭进行了审理。原告长波公司的委托诉讼代理人周文宣、缪佳菁，被告盛军公司的委托诉讼代理人余昌旺、陈键到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长波公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告于2016年3月签订的上海市杨浦区霍山路XXX号底楼07单元房屋(以下简称系争房屋)的《租赁合同》于2016年6月30日解除；2、判令被告迁出并向原告返还系争房屋；3、判令被告按照每日人民币3,470.96元(本案币种均为人民币)的标准，支付自2016年10月1日起至实际搬出之日止的房屋使用费；3、判令被告按照每日483.8元的标准支付自2016年10月1日起至实际搬出之日止的物业管理费用。事实和理由：原、被告于2016年就系争房屋签订《租赁合同》，租赁期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止，租金每年844,600元。原告与房东的租赁合同于2016年6月30日到期，根据《上海市房屋租赁条例》的规定，房屋转租期间，租赁合同解除的，转租合同应当随之解除。据此，原、被告的租赁合同应于2016年6月30日解除，原告并向被告提出了清场。清场期届满后，被告仍未搬迁，也未支付房屋使用费，导致原告无法向房东返还房屋，并产生房屋使用费。按合同规定：未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的租金标准的1.5倍向甲方支付该房屋占有使用费。被告自2016年10月1日起实际占有使用系争房屋且未曾支付房屋使用费，故提起诉讼，物业费系参照原告和系争房屋所有权人之间的合同约定条款计算得出的。被告盛军公司辩称，不同意原告诉请。签合同的时间是2016年6月，合同约定的履行期是2016年1月1日至2017年12月31日，该合同是续签的合同，我方最早是2008年底和原告签订了系争房屋的第一份租赁合同，并且进入系争房屋内使用经营，此后每两年续签一次合同，此次是第三次续签合同，系争房屋从2008年连续使用至今。续签合同签订的租期是2016年1月开始，之前合同租期是至2015年12月31日届满，租期届满后我方仍然在使用系争房屋，2016年1月份支付了2016年第一季度的租金211,125元，按照新约定的租金标准一直支付到2016年9月30日，此后原告通知暂停收费。我方不同意解除合同，要求继续履行至合同期满，合同期满后我方还要继续使用系争房屋，租金不是我们不交，是原告通知我方暂停，我方愿意支付房屋使用费和租金，原告存在欺骗行为，在与房屋产权人合同到期情况下还与我方签订两年的租赁合同并收取房屋租金，我方要求原告补偿我方800万元，在此基础上可以搬出系争房屋。本院经审理认定事实如下：系争房屋的权利人为上海经纬产业用布厂(以下简称经纬用布厂)，经纬用布厂持有的发证日期为1998年6月8日的沪房地杨字(1998)第006787号《上海市房地产权证》上载明：权利人为经纬用布厂，房地座落于霍山路XXX号，建筑面积11079平方米。2008年5月23日，经纬用布厂作为出租方(甲方)与作为甲方委托管理方(乙方)的上海联华房地产开发公司(以下简称联华房产公司)、作为承租方(丙方)的上海建德投资咨询有限公司(以下简称建德公司)三方签订一份《房屋租赁合同》，约定甲、乙方将上海市杨浦区霍山路XXX号全部号楼(幢)室出租给丙方，租赁房屋建筑面积为11079平方米，出租的房地产证编号为“沪房地杨字(1998)第006787号”，租赁期自2008年7月1日起至2016年6月30日止，租赁用途为经济型酒店使用。合同并约定除甲乙方同意丙方续租外，丙方应在本合同的租期届满之日，返还该房屋；在成立该项目管理公司(丙方承诺该项目公司的注册资金不低于建德公司的注册资金)后，甲乙方同意丙方按规定程序提出将丙方租赁该房屋的权利、责任、义务转移给项目管理公司。2008年9月20日，建德公司和原告长波公司向经纬用布厂、联华房产公司出具一份《关于租赁方户名变更的函》，载明：我公司于今年五月和贵方签订了租赁霍山路XXX号的协议，近日我方已成立项目公司即上海长波旅店管理有限公司，按协议第十一条第五款约定，希贵方及时办理相关手续，将我方租赁该房屋的权利、责任、义务转移给上海长波旅店管理有限公司。2016年，原告长波公司作为出租方(甲方)与作为承租方(乙方)的被告盛军公司签订一份《租赁合同》，合同约定，出租房屋座落于上海市杨浦区霍山路XXX号底楼07单元，甲方作为该房屋的租赁人与乙方建立转租赁关系，甲方保证产权人同意将该房屋转租给乙方使用；乙方向甲方承诺租赁该房屋作为乙方网吧营业使用；甲乙双方约定，甲方于2016年1月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2016年1月1日起至2017年12月31日止，租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还；该房屋每年租金总计为844,600元，每三个月支付一次，共计211,150元，先付后用，首期租金2016年1月1日起算，乙方应于每满三个月的20日前向甲方支付租金；甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金，即70,384元；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的租金标准的1.5倍向甲方支付该房屋占用使用费；违约责任中约定乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。2016年6月30日，经纬用布厂作为甲方与作为乙方的原告签订一份《房屋租赁合同终止后的补充协议》，约定：甲乙双方于2008年5月23日签订的《房屋租赁合同》及其它相关协议至2016年6月30日到期终止，基于2016年6月30日双方合同到期终止，甲方充分考虑到乙方的清退及搬迁等因素，同意给予乙方清退及搬迁期自2016年7月1日起至2016年11月15日止，并于2016年11月16日将该物业移交甲方；乙方负责处理乙方转租的经济合同和租赁合同。2016年10月，原告向被告发出一份《通知》，载明：接到房东的通知，沿街商铺由房东收回，不再租赁给我公司，按房东要求，你商铺由我方经营到11月15日，请早作准备，到时结束经营，按时交接，以后请与房东联系，请按房东要求退房，另行落实经营场地，或与房东另行签订租赁协议。2017年12月5日，原告具状来院，作如上诉请。审理中，原、被告当庭确认被告支付了系争房屋的租赁保证金70,384元，原告表示被告支付的租赁保证金可用于折抵房屋使用费；被告按照双方的《租赁合同》的约定标准支付系争房屋租金至2016年9月30日；系争房屋由被告对外经营使用至今。以上事实，有上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、收款凭证、《关于租赁方户名变更的函》、《租赁合同》、《房屋租赁合同终止后的补充协议》、通知、照片及当事人陈述等证据予以证明，并经法庭质证，本院对上述事实予以认定。本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。原、被告签订的系争房屋《租赁合同》约定租期自2016年1月1日起至2017年12月31日止，原告与房屋所有权人经纬用布厂就系争房屋所在的上海市杨浦区霍山路XXX号建筑面积11079平方米房屋签订的《房屋租赁合同》及其它相关协议已至2016年6月30日到期终止，双方未签订新的续租协议，故原、被告就系争房屋的《租赁合同》亦应于2016年6月30日解除，合同解除后，被告应当将系争房屋返还原告，并支付合同解除后仍然占用系争房屋所产生的房屋使用费，房屋使用费标准应参照合同约定的租金标准。原、被告的《租赁合同》中并无物业管理费的支付条款，故原告要求被告按照1.5倍租金标准支付房屋使用费和按照原告与经纬用布厂约定的物业管理费标准支付物业费的请求缺乏合同依据，本院不予支持。原告主张以租赁保证金折抵2016年10月1日起的房屋使用费的要求并无不当。被告并未就其抗辩向本院提供确切依据加以证实，故本院对被告的抗辩理由不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告上海长波旅店管理有限公司与被告上海盛军计算机维修有限公司签订的上海市杨浦区霍山路XXX号底楼07单元房屋的《租赁合同》于2016年6月30日解除；二、被告上海盛军计算机维修有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市杨浦区霍山路XXX号底楼07单元房屋，将该房屋归还原告上海长波旅店管理有限公司；三、被告上海盛军计算机维修有限公司应于本判决生效之日起十日向原告上海长波旅店管理有限公司支付自2016年10月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费，扣除租赁保证金人民币70,384元后，按每年人民币844,600元的标准计算；四、原告上海长波旅店管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币18,202元，减半收取计人民币9,101元，由原告上海长波旅店管理有限公司与被告上海盛军计算机维修有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张    扬二〇一八年二月二十七日书记员 袁甄乙李玮玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。......第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。......二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。