湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘11民终15号上诉人（原审被告）：永州市祁兴房地产开发有限公司，住所地湖南省祁阳县。法定代表人：佘任飞，该公司负责人。委托诉讼代理人：何名盛，湖南博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨松艳，湖南湘永律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李秋伟，男，1980年6月27日出生，汉族，居民，住湖南省祁阳县。被上诉人（原审原告）：唐艳姣，女，1984年2月23日出生，汉族，居民，原湖南省祁阳县。上述二被上诉人共同的委托诉讼代理人：李兵，湖南天地人律师事务所律师。上诉人永州市祁兴房地产开发有限公司（以下简称祁兴公司）因与被上诉人李秋伟、唐艳姣商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省祁阳县人民法院（2017）湘1121民初2537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。祁兴公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判上诉人不支付被上诉人违约金，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由:一审认定未在双方约定时间内提交有关办理产权登记资料至有关部门的责任在上诉人，这一认定是错误的。被上诉人至今未将办理产权登记所需的资料如身份证、户口本、照片等资料交予上诉人。因此，上诉人并未违约，违约责任应由被上诉人承担。部分购房户至今未交清购房款及相关费用，故不应判决由上诉人协助办证及承担违约责任。双方签订的房屋买卖合同约定，付清全部房款后，才达到双方约定的交房条件。在交房之后，被上诉人才能提交资料办理房屋权属登记，故上诉人不存在违约责任，不应支持被上诉人关于违约金的诉请。李秋伟、唐艳姣辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。上诉人并未通知被上诉人提交有关办证资料。只要上诉人通知，被上诉人随时可提交相应资料。不能办理房屋产权登记的原因是上诉人方的原因。上诉人未按期办证给被上诉人造成了相应的损失，一审判决上诉人支付违约金正确。李秋伟、唐艳姣向一审法院起诉请求：1、要求被告房地产公司为其办理所购房屋的不动产登记证；2、要求被告房地产公司支付其逾期办理不动产登记证的违约金51,292元；3、要求被告房地产公司赔偿其因采取维权措施而导致的损失费用2000元。一审法院认定事实：2014年12月28日，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系格式合同。双方在合同中约定，原告购买被告建设的“北鼎名府”A栋10层3号房屋，建筑面积为118.55平方米，总价款为341,949元。双方在签订购房合同时还约定，被告应在2014年12月28日前将房屋交付原告使用，并在交付房屋后360个工作日内，将办理产权登记所需的资料报不动产登记机构备案。被告自2014年12月28日交付原告购买的房屋后，至今没有向不动产登记机构报送相关资料备案。被告在交付房屋后的360个工作日内，没有提示原告递交办理不动产登记所需的相关资料。被告约定的向不动产登记机关备案的时间到2017年9月20日起诉时止，已经超过了510天。另查明，原告在使用被告交付的商品房过程中，因被告违规建房，导致原告无法正常办理不动产权登记。被告因没有履行《商品房买卖合同》约定的义务，故原告向法院提起诉讼。一审法院认为，本案原、被告争执的焦点在于：1、原、被告在《商品房买卖合同》中约定，由被告向不动产登记机关报送相关资料备案的时间为360个工作日，是否有效；2、被告交付原告使用的房屋，不能正常办理不动产登记的责任在于谁，如何计算违约金；3、原告请求的维权损失2000元，是否支持。第一、原、被告在《商品房买卖合同》中约定，由被告向不动产登记机关报送相关资料备案的时间为360个工作日，是否有效的问题。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。根据该法规的规定，原、被告约定的360个工作日虽然过长，但系其双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定。因此，原、被告约定的向不动产登记机关报送资料备案的时间为360个工作日，可以认定为有效时间。第二、被告交付原告使用的房屋，不能正常办理不动产登记的责任在于谁，如何计算违约金的问题。原、被告订立的《商品房买卖合同》第十条第1项约定，“出卖方应在商品房交付使用后360个工作日内（含360个工作日），将办理产权登记的资料报产权登记机关备案”，买受人应及时予以配合，提供身份证、户口本、印章、照片等办证所需的有关资料，如因买受人原因影响办证所造成的损失由买受人自负。从该条款可以看出，被告没有在360个工作日内向不动产登记机关报送备案资料，违反了合同的约定。由于被告没有履行向不动产登记机关报送备案资料的义务，导致原告所购买的房屋不能正常办理不动产登记。因此，原告办理不动产登记不能的责任在于被告。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿失等违约责任”的规定，被告没有履行合同义务，酌情由被告承担违约责任。第三、原告请求的维权损失2000元，是否支持的问题。原告提起诉讼认为，被告因没有按合同的约定履行办理不动产登记义务，导致原告为维护自己办理所购房屋不动产登记证的合法权益，造成了2000元的经济损失。然而，原告在诉讼过程中，没有提供证据证实其维权的事实存在，也没有提供其为了维权已造成了2000元损失的证据。原告在诉讼过程中提供的照片、信访登记表、住建局的答复意见、微友留言，均不能证明其合法维权的事实。即使原告为维权造成了一些经济损失，也应在被告应承担的违约责任中得到了补偿。因此，原告主张被告赔偿其维权损失2000元的诉讼请求，不予支持。综上所述，原告购买被告建设的商品房后，要求办理所购房屋的不动产登记，符合法律规定。被告出卖商品房后，没有按合同的约定给予协助办理不动产登记，属违约行为。依据合同的约定，综合原告的实际损失，被告的过错程度等因素，酌情确定被告支付原告的违约金。原告要求被告赔偿其维权损失，没有证据证实。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：一、限被告永州市祁兴房地产开发有限公司在本判决发生法律效力三日起90日内，协助原告李秋伟、唐艳姣完成讼争房的不动产登记；二、由被告永州市祁兴房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内，向原告李秋伟、唐艳姣支付违约金11,400元；三、驳回原告李秋伟、唐艳姣要求被告永州市祁兴房地产开发有限公司赔偿其维权损失2000元的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1132元，由被告负担。本案二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，双方争议焦点为上诉人是否应向被上诉人支付逾期办理不动产权属登记的违约金。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”及第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”因本案上诉人原因导致不能办理不动产权属登记，上诉人应承担逾期办理权属登记的违约责任。一审依据双方当事人的合同履行情况，结合上诉人逾期办理权属登记的原因，被上诉人因此遭受损失的情况，酌情确定被上诉人承担相应的违约责任并无不当。上诉人关于不应支付违约金的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，上诉人祁兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审认定事实清楚，处理恰当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费85元，由上诉人永州市祁兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  龚 建审 判 员  刘志军代理审判员  陈 楠二〇一八年二月二十二日书 记 员  孙志芳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。