贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0115民初5202号原告：贵阳市美的房地产发展有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭北路8号。法定代表人：徐传甫，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘明，贵州元朗律师事务所律师，执业证号15201201210509428。被告：钱丽晓，女，汉族，1975年3月26日生，住所地浙江省永嘉县。第三人：招商银行股份有限公司贵阳分行，住所地贵阳市观山湖区国际金融中心西二塔。负责人：杨谷，该行行长。委托诉讼代理人：田曌，女，该行工作人员。委托诉讼代理人：廖禾韬，贵州博文律师事务所律师，执业证号15201201610216971。原告贵阳市美的房地产发展有限公司（以下简称美的公司）诉被告钱丽晓，第三人招商银行股份有限公司贵阳分行（以下简称招商银行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2018年2月26日公开开庭与本院受理的（2017）黔0115民初5175号、5176号、5179号等三案进行了合并审理。原告美的公司委托诉讼代理人刘明，第三人招商银行委托诉讼代理人廖禾韬到庭参加诉讼，被告钱丽晓经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美的公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的黔契合字X00xx号《商品房买卖合同》；2、判令被告及第三人协助原告办理注销位于贵阳市××区美的·林城时代第x-xxx栋x层x号房屋的预抵押登记、预告登记及商品房预售合同登记备案（备案号：Y130377xx）；3、判令被告赔偿原告经济损失16,483.9元（暂计算至2017年9月，最终以实际计算为准）；4、判令被告支付原告解除合同违约金及逾期办理解除预告登记、备案登记的违约金214,154.8元（其中解除合同违约金为合同总价款的20%，逾期办理注销违约金从判决确定的履行期限届满之日起按照总房款的十万分之一按日计算至注销完毕之日止）；5、判令被告将位于贵阳市××区美的·林城时代第x-xxx栋x层x号房屋恢复原状，返还原告；6、诉讼费、保全费、公告费由被告负担。诉讼过程中，原告以因被告收房时未缴纳物业服务费故未向其交房为由撤销上述第5项诉讼请求。事实与理由：2013年5月18日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告（出卖人）将位于贵阳市××区美的·林城时代第x-xxx栋x层x号房屋一套出卖给被告（买受人），该房建筑面积108.26平方米，套内面积78.96平方米，按套内面积计算，该房每平米单价13,560.97元，总价款为1,070,774元，买受人于合同签订之日支付首期款540,774元，余款53万元以银行按揭方式支付；同日，双方签订《补充协议》，约定：出卖人为买受人在银行的按揭贷款提供保证担保，在保证期间内，买受人未按贷款合同约定偿还银行贷款本息，导致银行要求出卖人承担保证责任的，买受人应当归还出卖人代还款项，否则，出卖人有权收回买受人所购房产，用以抵付买受人所欠贷款银行全部贷款本息、罚息、违约金等，剩余部分退还买受人，不足部分，出卖人有权向买受人追偿；无论何种原因解除合同，双方应相互配合办理相关登记的注销手续，否则，守约方有权拒绝履行退房或退款义务，并要求违约方每日按照总房款的万分之零一支付违约金。合同签订后，被告支付了首期购房款，并通过贷款银行支付了按揭贷款，由于被告未按照约定偿还银行贷款本息，2017年2月，第三人向人民法院提起诉讼，要求原告与被告就被告在第三人处的贷款本息承担连带偿还责任，云岩区人民法院于2017年9月20日作出判决，确定由原告对被告向第三人的贷款本息、费用承担连带责任。综上，被告未按照约定支付购房首期款的行为已构成实际违约，根据相关法律规定及双方约定，原告有权解除合同，要求被告办理解除备案登记等相关手续并支付解除合同违约金和逾期解除相关登记的违约金、赔偿损失等违约责任，故依法提起诉讼。被告钱丽晓经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，未作答辩，亦未举证。第三人招商银行述称，关于原告涉及我方的诉请，需要原告承担贵阳市云岩区法院的生效判决书确定的义务之后，第三人才能协助原告办理相关注销手续。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，被告未到庭参加诉讼视为放弃诉权，对原告提交的证据，本院予以确认。根据当事人陈述及依法确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月18日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字X00xx），约定被告向原告购买其开发的位于贵阳市××区美的·林城时代第x-xxx栋x层x号房，该房规划用途为办公，建筑面积108.26平方米、套内面积78.96平方米，总房款1,070,774元，被告应在合同签订之日向原告交付首期房款540,774元，余款53万元以银行按揭方式支付，合同附件十二《补充协议》约定：1、5.3.5如出卖人为买受人向银行申请的贷款提供保证，5.3.5.1在保证期内，买受人未按贷款合同约定偿还贷款本息，导致银行要求出卖人承担保证责任（包括但不限于贷款本息、罚款和复息，实现债权费用等）的，买受人须在该等事由发生之日起30日内归还出卖人代还款项（以银行扣款凭证为准），并从出卖人代还之日起至买受人还款之日止，按代还金额千分之一向出卖人支付逾期违约金，否则出卖人有权单方解除合同，同时要求买受人归还代还款项及违约金；5.3.5.2若银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带保证责任的，出卖人有权单方解除合同及本《补充协议》，并直接或会同银行依法处置买受人所抵押房产，所得款项除支付处理抵押房产的费用、出卖人代还的所有款项及出卖人支付代还款项的逾期违约金外，剩余部分归还买受人；如有不敷支付，出卖人有权继续向买受人追偿；5.3.5.3若买受人未按贷款合同约定偿还贷款本息，致使出卖人向银行回购约定之抵押物的，买受人应向出卖人支付房价总额20%的赔偿金；2、19.6关于结算和清理，19.6.1无论何种原因导致解除合同的，买卖双方应当从解除之日起3日内共同到贵阳市房屋产权管理部门办理解除备案登记等相关手续，否则，守约方有权拒绝履行退房或退款义务，并要求违约方每日按照总房款的千分之一支付违约金；19.6.2合同因法定或者约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用，不足扣减的，买受人应当支付给出卖人；19.6.3……无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续；出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项；如买受人拒绝配合办理上述解除手续，则自本合同解除之日起买受人每日应按购房总款的万分之一向出卖人支付违约金，上述违约金出卖人有权自应退还买受人的相关款项中扣除，不足部分由买受人补足。该合同已取得《贵阳市商品房预售合同备案登记表》，预售合同登记号：Y130377xx。上述合同签订后，被告如约支付了购房首期款，并于2013年6月19日与其丈夫王连生、原告美的公司共同与第三人招商银行签订了一份《个人购房借款及担保合同》，约定被告因购买原告开发的案涉房屋向第三人申请贷款53万元，原告美的公司作为保证人为被告在合同项下的债务承担连带保证责任，合同同时对担保范围、违约责任等作了具体约定。2013年7月12日，第三人向被告发放了个人购房贷款53万元，该款项被告委托第三人支付至原告的银行账户。2013年9月15日，第三人与被告将被告购买的案涉房屋在贵阳市房屋产权监理处办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记号为Y13903xx。被告在偿还了部分贷款本息后，未再足额偿还贷款本息，截止2017年8月31日，尚欠第三人贷款本金467,287.19元及相应利息、罚息、复息；后第三人向贵阳市云岩区人民法院提起诉讼，贵阳市云岩区人民法院于2017年9月20日制作（2017）黔0103民初3007号《民事判决书》，判决：一、解除招商银行与钱丽晓、王连生、美的公司签订的《个人购房借款及担保合同》；二、钱丽晓、王连生于本判决生效之日起十日内一次性偿还招商银行贷款本金467,287.19元及相应利息、罚息、复息（利息、罚息、复息按《个人购房借款及担保合同》的约定计算至本判决指定的履行期限届满之日止）；三、钱丽晓、王连生于本判决生效之日起十日内一次性支付招商银行律师费5,000元；四、美的公司对上述贷款本息、律师费向招商银行承担连带保证责任；五、驳回招商银行其余诉讼请求。上述判决书现已生效，但被告并未按照判决内容履行还款义务，原告亦未履行保证责任。后原告于2017年11月16日向本院提起诉讼，并提出如前诉请。本院认为，本案中原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性、效力性规定，合法有效，双方均应按照约定诚实信用地全面履行自身义务。被告以银行按揭的方式向原告购买其开发的案涉房屋，但却未按照与第三人签订的《个人购房借款及担保合同》的约定履行按时还款义务，经第三人提起诉讼，贵阳市云岩区人民法院已作出生效判决确定解除《个人购房借款及担保合同》，并判决原告对该合同项下被告所负债务承担连带保证责任，依照《商品房买卖合同》及其《补充协议》的约定，原告有权行使单方合同解除权，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字X00xx）的诉请，本院予以支持。双方签订的《商品房买卖合同》本院已确认解除，而与第三人签订的《个人购房借款及担保合同》亦经贵阳市云岩区人民法院通过生效判决确定解除，则根据《商品房买卖合同》及其《补充协议》约定以及《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，对原告要求被告及第三人协助办理案涉房屋预抵押登记、预告登记及商品房预售合同登记备案注销手续的诉请，本院予以支持。原告要求被告赔偿损失16,483.9元，但其所计算的该项损失系贵阳市云岩区人民法院通过生效判决确定由被告支付的欠付贷款本金利息、罚息、复息，律师费以及未及时履行生效判决确定义务所产生的迟延履行滞纳金，该费用原告并非债务人，而是保证人，其若承担了保证责任，可依法向被告进行追偿，不属于原告的损失，该项诉请，本院不予支持。原告要求被告按照房屋总价款20%的标准向其支付解除合同违约金，但本案并不符合双方约定应由被告承担总价款20%违约金的情形，原告的该项主张无事实基础及法律依据，本院不予支持。原告要求被告每日按照购房总价款十万分之一的标准向其支付逾期办理解除预告登记、备案登记的违约金，但双方签订的《商品房买卖合同》在本案中方确定解除，相应附随的预告登记注销、预售合同备案登记注销等义务在本案中方予以明确，被告不存在逾期情形，若本判决生效后被告拒绝履行协助义务，原告申请强制执行即可，原告的该项诉请，无事实基础及法律依据，本院不予支持。第三人主张需原告履行完毕贵阳市云岩区人民法院的生效判决确定义务后方配合办理相关注销手续，但其与原被告签订的《个人购房借款及担保合同》亦由生效判决确定解除，同时该生效判决已确定原告向其承担保证责任，若原告拒不履行生效判决确定义务，第三人申请强制执行即可，不得以原告未履行判决义务作为拒绝配合协助义务的理由，其辩解本院不予采信。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉权，由此导致的不利后果，由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：一、解除原告贵阳市美的房地产发展有限公司与被告钱丽晓于2013年5月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字X00xx）；二、被告钱丽晓、第三人招商银行股份有限公司贵阳分行于本判决生效之日起三日内配合原告贵阳市美的房地产发展有限公司向贵阳市房屋产权管理部门申请办理位于贵阳市××区美的·林城时代第x-xxx栋x层x号房屋的商品房预售合同备案登记（预售合同登记号：Y130377xx）及预告登记、预抵押登记（预告登记号为Y13903xx）的注销手续；三、驳回原告贵阳市美的房地产发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5,059元，诉讼保全费5,000元，共计10,059元，由被告钱丽晓负担6,059元，由原告贵阳市美的房地产发展有限公司负担4,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  张 铮人民陪审员  何忠能人民陪审员  张建湘二〇一八年二月二十七日书 记 员  王 林