贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔02民终51号上诉人（原审原告）：杨宝玲,女，1981年12月14日生，土家族，住贵州省六盘水市钟山区，特别授权委托诉讼代理人：蔡丹，系贵州祥紫律师事务所律师，执业证号15202201011419503。一般授权委托诉讼代理人：谭新，系贵州祥紫律师事务所律师，执业证号15202200410769704。被上诉人（原审被告）：六盘水宗宣房地产开发有限公司,住所地：贵州省六盘水市钟山经济开发区麒麟东路丽江苑B-1栋103号，组织机构代码：75535973-2。法定代表人：刘崇，系该公司总经理。特别授权委托诉讼代理人：李勇，男，1970年2月14日生，汉族，系该公司职工，住贵州省都匀市，一般授权委托诉讼代理人：梁金华，男，1977年2月15日生，汉族，系该公司职工，住贵州省纳雍县，上诉人杨宝玲因与被上诉人六盘水宗宣房地产开发有限公司（以下简称宗宣房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2017）黔0201民初3455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人杨宝玲的委托诉讼代理人谭新、被上诉人六盘水宗宣房开公司的委托诉讼代理人李勇、梁金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨宝玲上诉请求：1、请求依法撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院作出的(2017)黔0201民初3455号民事判决；2、请求依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定“原告与被告在合同中并未约定原告购买房屋的用途，原告称六盘水伏羲教育蒙学馆系其开办，亦未提供证据予以证实，因原告提交的证据不能证明被告的违约行为与原告的损失有何因果关系，故本院不予支持”是错误的。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商铺买卖合同》第一条第一项已经明确，原告购买六盘水市钟山区凤凰路9号36号楼101、201、301室房屋为商铺，用途为商用。庭审中，上诉人与被上诉人一致认可上诉人购买上述房屋用于开办六盘水伏羲教育蒙学馆这一不争的事实，且被上诉人向法庭提交了六盘水伏羲教育蒙学馆招生宣传单、招生时报名及广告照片等证据，证明上诉人开办六盘水伏羲教育蒙学馆并正常营业、招生的情况。被上诉人这一举证行为认可了六盘水伏羲教育蒙学馆系上诉人在上述商铺内开办的事实，且能与上诉人的陈述相印证。结合以上两方面，已充分证明了上诉人开办六盘水伏羲教育蒙学馆的事实。二、上诉人与被上诉人签订的《商铺买卖合同》第六条约定“乙方（上诉人）实际经济损失超过甲方（被上诉人）支付的违约金时，实际经济损失与违约金之间的差额部分由甲方据实赔偿。”根据上诉人与被上诉人的上述约定，被上诉人违约时，除需向上诉人支付违约金外，还应当向上诉人赔偿实际经济损失与违约金的差额部分。本案中，上诉人已经提交证据证明因被上诉人的违约，不能依约交付全部房屋，导致上诉人原利用面积需要重新装修而造成的损失，以及导致上诉人教学招生使用面积减少五间的损失。六盘水市中级人民法院(2016)黔02民初130号案件、贵州省高级人民法院(2017)黔民终150号案件中，判决由上诉人支付给被上诉人的违约金为331875元，远远低于上诉人实际遭受的经济损失。因此，上诉人实际遭受的经济损失与(2016)黔02民初130号、(2017)黔民终150号案件确定的违约金之间的差额，应当由被上诉人承担。根据上诉人与被上诉人在一审期间的举证与陈述，充分体现双方对争议房屋的实际用途为开办六盘水伏羲教育蒙学馆、投资经营方为上诉人，被上诉人的违约行为与上诉人因被上诉人的违约行为遭受的经济损失之间，存在事实上和法律上的因果关系，上诉人的经济损失理应由被上诉人赔偿。三、一审法院适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于损失的，可请求适当增加”之规定，认定“在原告主张违约金时法院对违约金额的调整即是结合了实际损失来进行的调整，故原告再次主张违约损失没有法律依据。”上诉人认为，这样的认定是错误的。上诉人与被上诉人签订的《商铺买卖合同》第六条明确约定“甲方未按本合同第四条约定的时间交房的，视为违约，承担违约金‘乙方已付房款的双倍’。”上诉人已经支付给被上诉人的房款为5880000元，根据双方的约定，违约金应当按照5880000元的双倍计算，即11760000元。上诉人主张的因被上诉人的违约行为导致的经济损失为5315138元，显然不符合上述第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失”的情形，更何况(2016)黔02民初130号、(2017)黔民终150号案件确定的违约金为331875元，并没有在上诉人与被上诉人合同约定的金额上予以增加。综上所述，上诉人认为一审法院认定事实错误，适用法律错误，恳请二审法院予以纠正，支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。宗宣房开公司辩称，六盘水伏羲教育蒙学馆的开办与双方当事人之间的买卖房屋是两个行为，且上诉人不能提交证据证明其所提出的损失与被上诉人之间存在因果关系。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。杨宝玲向一审法院起诉请求：1、判令被告另行承担违约金250233元；2、判令被告赔偿原告装修损失815138元；3、判令被告承担办学损失4500000元；上述费用合计5565371元；4、本案诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：2014年10月11日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《商铺买卖合同》约定：第一条商铺基本情况（按该商铺所有权证填写）；第二条商铺买卖价格为总金额8400000元；第三条付款方式、时间：双方在签订本合同的同时乙方向甲方支付人民币5880000元，剩余2520000元在2016年3月26日一次性付清；第四条交房方式：乙方同意本合同签订之日将本协议所指的甲方所购买的商铺（以现状为准）交给乙方，具体的位置用双方确认的平面图认定。合同还约定了违约责任、产权登记事项、税费负担等内容。原告在合同上注明：已收到房子钥匙。后原告以被告未交付部分房屋违约为由，向六盘水市中级人民法院提起诉讼，诉请交付未交付的房屋及违约金11760000元。六盘水市中级人民法院作出（2016）黔02民初130号民事判决书，判决被告交付房屋及支付违约金331875元。原告及被告均不服判决，上诉于贵州省高级人民法院。贵州省高级人民法院作出（2017）黔民终150号民事判决书，驳回上诉，维持原判。现原告就被告违约事由再次提起诉讼，要求被告支付违约金及赔偿损失。庭审后，原告向原审法院提出评估申请，请求评估原告购买房屋中，受被告未交付房屋影响部分的装修价值及对原告开办的六盘水伏羲教育蒙学馆因被告未交付房屋而影响的办学收入。一审法院认为，针对原告第一项诉请，即要求被告支付违约金250233元，已作出（2017）黔0201民初3455号民事裁定书予以处理。针对原告诉请的装修损失815138元及办学损失4500000元，首先，合同中约定的违约金是对损害赔偿金额的预先确定，违约金是否支付不以是否实际发生损失为前提，而以是否违约为前提，违约金具有惩罚性质。而损失赔偿是根据实际受到的损失进行计算，具有补偿性质。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金低于损失的，可请求适当增加，据此，违约金的计算虽不以实际损失发生为要件，但违约金的金额确定与实际损失密切相关，在原告主张违约金时法院对违约金额的调整即是结合了实际损失来进行的调整，故原告再次主张违约损失没有法律依据。其次，原告与被告在合同中并未约定原告购买房屋的用途，原告称六盘水伏羲教育蒙学馆系其开办，亦未提供证据予以证实，因原告提交的证据不能证明被告的违约行为与原告的损失有何因果关系，故不予支持。因原告没有证实其主张的损失与被告之间的因果关系，故对原告申请的鉴定事项不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告杨宝玲请求被告六盘水宗宣房地产开发有限公司赔偿装修损失815138元及办学损失4500000元的诉讼请求。案件受理费50758元，因适用简易程序减半收取25379元，其中2527元因驳回起诉返还给原告杨宝玲，22852元由原告杨宝玲自行负担。二审中，上诉人杨宝玲向本院提交以下证据：民办学校办学许可证、民办非企业单位登记证书、机构信用代码证、六盘水市房权证钟山区字第××号房屋所有权证、市土国用（籍）第2014138号国有土地使用权证、杨宝玲资信证明报告书各一份，用于证明上诉人杨宝玲在其购买的六盘水市钟山区凤凰路9号36号楼合法开办了教育机构幼儿园。被上诉人宗宣房开公司未向本院提交新证据。本院对上诉人杨宝玲二审提交的证据分析认定如下：被上诉人宗宣房开公司对上诉人杨宝玲提交的证据的真实性、合法性不持异议，本院对此予以确认；对上诉人杨宝玲合法开办幼儿园的事实亦予以确认。但上述证据与其诉请能否得到支持之间并不具有必然的直接的因果联系。本院二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本案二审争议焦点为：上诉人杨宝玲主张的装修损失及办学损失是否应予支持。本院认为，关于上诉人杨宝玲主张的装修损失及办学损失是否应予支持的问题。第一、关于装修损失。上诉人杨宝玲主张由于被上诉人宗宣房开公司有部分房屋未交付，致使其在该部分房屋实际交付后将重新调整装修，导致受未交付部分影响的原有装修损失为815138元。本院认为，上诉人杨宝玲提交的证据不能证实其装修损失为815138元，且被上诉人宗宣房开公司未交付部分房屋与上诉人杨宝玲重新装修幼儿园之间并不具有因果关系，故上诉人杨宝玲主张的装修损失不应得到支持。第二、关于办学损失。上诉人杨宝玲主张由于被上诉人宗宣房开公司违约，导致其缺少5个教室，减少招生150人，按照每人每学期6000元的收费标准，共遭受办学损失4500000元。本院认为，首先，上诉人杨宝玲对其主张的办学损失不能提交证据予以证明；其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，上诉人杨宝玲主张的办学损失显然不是被上诉人宗宣房开公司在签订房屋买卖合同时预见到或者应当预见到的可能造成的损失。因此，上诉人杨宝玲主张的办学损失亦不应得到支持。综上所述，上诉人杨宝玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45704元，由上诉人杨宝玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 波审 判 员  杨 梅审 判 员  张 丽二〇一八年二月九日法官助理  徐 严书 记 员  周启刚