西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0113民初11540号原告陈天民，男，汉族，1969年8月4日出生，住西安市莲湖区，委托诉讼代理人孙雪梅，陕西英博律师事务所律师。被告西安百年行房地产营销策划有限公司，住所地西安市高新区科技二路78号城市风景夏日景色1号楼1幢2单元20104室。法定代表人张鹏飞，系该公司总经理。委托诉讼代理人杨瑶瑶，男，汉族，1992年2月22日出生，住西安市户县，系该公司员工。被告顾晓波，男，汉族，1984年2月9日出生，住西安市，委托诉讼代理人王静，女，汉族，1985年3月18日出生，住陕西省，系被告配偶。原告陈天民与被告顾晓波、西安百年行房地产营销策划有限公司（以下简称“百年行公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈天民的委托代理人孙雪梅，被告顾晓波及其委托代理人王静、被告百年行委托代理人杨瑶瑶均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈天民诉称，其与两被告分别签订《西安市房屋买卖居间合同》、《西安市存量房买卖合同》，合同第2.3条约定定金人民币2万元，由被告顾晓波于2017年3月10日之前支付给甲方；第3.2条约定原告陈天民与被告顾晓波约定的房屋交付日期以房地产交易中心出具被告顾晓波为所有权人的房屋所有权证后3日内，原告陈天民、被告顾晓波对该房地产进行验看、清点、确认无误后，原告将该房地产交付被告顾晓波，双方签署《房地产买卖交接书》；第5.1条约定本合同签署后，若任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方需赔偿守约方违约金人民币23万元，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费等；第4.2条约定甲乙丙三方在履行本合同过程中发生争议，若通过协商未能解决，应向居间方所在地人民法院起诉。合同签订后原告按约配合办理手续，被告顾晓波违约未向原告支付2万元定金，合同履行过程中，被告百年行公司未按约定安排双方办理交接手续，擅自与被告顾晓波在未达到交付情形下，未经房屋所有人即原告同意将房屋交付给被告，严重侵害原告合法权益，现被告顾晓波欠付原告上述费用，拒不返还，并态度恶劣，被告百年行公司对此应当承担连带赔偿责任。现原告诉至本院，请求：1、判令二被告连带支付原告房屋使用费6000元；2、判令二被告连带返还原告房屋装修押金2500元、物业费及电梯使用费2429.26元、装修垃圾清运费329.49元；3、判令二被告连带支付原告违约金20546.67元；4、判令二被告连带赔偿原告律师费3000元；5、诉讼费由二被告承担。被告顾晓波辩称，第一，原告对第三人将钥匙交给被告一事是知情的。第二，在办理房屋过户手续之后，原告未协助被告办理交付手续，按照合同约定原告亦属于违约。第三，原告称被告未交定金不属实，被告共向原告交定金6万元，房屋已由原告配合过户至被告名下，按照法律规定登记在被告名下的房子，被告有权使用该房屋。第四，原告接受首付款并配合被告完成过户手续视为原、被告已履行完合同义务。因此，应依法驳回原告的诉讼请求。被告百年行公司辩称，第一，原告要求被告百年行公司赔偿违约金没有合同及事实依据，应依法驳回。根据三方签订的居间合同第二条就居间方百年行公司违约情况及违约金承担做了约定，根据这些约定及合同实际履行情况，得出以下事实：首先，百年行公司在从事本次居间服务中未利用原告及被告顾晓波任意一方的证件、资料、信息牟利，给任意一方造成重大经济损失；其次，未违反国家法律、法规与他人恶意串通，损害任何一方利益，亦未给任意一方造成重大经济损失。所以在本合同履行过程中并未发生合同约定百年行公司承担违约责任的情形出现，因此原告主张由百年行公司承担违约金没有合同及事实依据。第二，原告要求百年行公司承担违约责任没有依据，应当依法驳回。原告在诉请中要求被告百年行公司赔偿房屋使用费、装修押金及物业费等，但上述费用是房屋实际使用、装修后发生的相关费用，根据案涉房屋实际使用情况，由本案被告顾晓波在签订合同后实际占有、使用、装修，因此原告主张的上述费用也应当被告顾晓波承担。百年行公司作为居间方只提供房屋买卖居间服务，为双方房屋正常交易提供合法帮助、便利和代理，并不实际占有居间房屋，所以无权利实际占有使用甚至装修交易的房屋，原告的主张不符合合同实际履行情况，没有任何事实依据，应当依法驳回其诉请。另外，原告在诉请中主张由百年行公司赔偿其律师费，原告该主张没有任何合同依据。居间合同第4.2条就三方发生争议后如何解决及承担责任做了约定，如果原告和被告顾晓波任何一方违反合同任何一条约定的，应赔偿由此给百年行公司造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费等。纵观合同内容没有就诸如百年行公司违约后向原告或者被告顾晓波赔偿损失的约定，故原告主张被告百年行公司赔偿律师代理费没有依据。第三，被告百年行公司作为居间方，积极履行居间义务，极力促成交易。百年行公司作为居间方，力争委托销售的房屋都能达成交易，维护买卖双方权益，维护西安楼市稳定，没有理由，更没有借口自己故意隐瞒、回避一些事实，阻止正常房屋买卖。因此导致损失的责任不在于百年行公司，而在被告顾晓波，应由其单独承担本次交易的全部赔偿责任。综上，百年行公司认为原告诉请由其承担相关损失既没有合同依据，更无事实依据，应当由被告顾晓波单独承担原告所有损失的赔偿责任。综上，请求法院依法驳回原告对被告百年行公司所有的诉请。经审理查明，原告（甲方）陈天民与被告（乙方）顾晓波经被告（丙方）百年行公司居间介绍，达成房屋买卖合意，2017年3月6日三方签订《西安市房屋买卖居间合同》，约定丙方受甲、乙双方共同委托，就西安市莲湖区大寨路6号莱安逸辉小区20号楼1单元13004室（建筑面积109.79㎡，以下简称“案涉房屋”）的买卖事宜向甲、乙双方提供居间服务，经三方协商一致，签订本合同。合同第一条约定，房屋成交价为115万元。合同第二条约定，丙方就有关订立该房地产买卖合同的事项向甲、乙双方如实报告；丙方协助办理甲、乙双方关于该房地产产权转移登记手续（即过户）、协助乙方办理按揭贷款手续、协助甲乙双方办理该房地产交接手续。同日，原告（甲方）陈天民与被告（乙方）顾晓波签订《西安市存量房买卖合同》，约定甲方将案涉房屋出卖给被告顾晓波，房屋总价款为115万元。合同第2.3条约定，乙方于2017年3月10日前向甲方支付定金2万元。合同第2.5条约定，甲乙双方约定乙方贷款审批通过将首期款人民币60万元进行资金监管（包含定金），按揭款项由贷款银行存入监管账号。合同第3.1条约定，甲、乙双方约定自乙方贷款审核通过后3个工作日内办理产权转移登记手续。合同第3.2条约定，自房地产交易中心出具以乙方为所有人的房屋所有权证后3日内甲乙双方办理房屋交付手续，甲、乙双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方将房地产交付乙方，双方签署《房地产买卖交接书》；在签署《房地产买卖交接书》之日，甲方须结清该房地产交付日之前发生的所有物业、水、电、暖气等已经产生的费用，交付日以后产生的费用由乙方承担。合同第五条关于违约责任约定，本合同签署后，若甲、乙双方任何一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金人民币23万元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费等。合同第七条作出其他约定，甲、乙双方约定甲方净拿房款115万元整，甲方办理房产证所产生的契税由乙方负担；甲方银行撤押所产出的垫资费由乙方承担，后期过户所产生的所有费用均由乙方全额承担。合同签订当天，被告顾晓波向被告百年行支付20000元，2017年3月9日被告顾晓波再次向被告百年行支付40000元。后被告顾晓波按照合同约定将房款支付给原告陈天民。2017年4月12日被告顾晓波因办理按揭贷款需对房屋价值进行评估及装修房屋需丈量，从被告百年行处取得钥匙后进入房屋。2017年6月12日原告协助被告将案涉房屋过户至被告顾晓波及其配偶王静名下，被告取得案涉房屋的所有权证[不动产所有权证号：陕（2017）西安市不动产权第1183996号]。以上事实，有西安市房屋买卖居间合同、西安市存量房买卖合同、收据、不动产所有权证、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，证据已经当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案争议焦点为被告顾晓波未按房屋买卖合同约定支付定金的行为及在2017年4月12日已实际占有房行为是否构成违约。原告认为合同约定被告应于2017年3月10日前向其支付定金2万元，但被告将定金支付给未经其授权的被告百年行公司，因此其认为被告未按合同约定履行，其行为构成违约。且原告认为双方约定在被告顾晓波取得不动产所有权证后3日内双方办理房屋交付手续，但被告在未经其同意的情况下已于2017年4月12日从中介处取得案涉房屋的钥匙并实际占有房屋。故原告认为被告顾晓波构成违约。本院认为，第一，庭审中两被告辩称2017年3月9日被告顾晓波将2万元定金交予被告百年行公司是经过原告同意的，且2017年4月12日被告取得案涉房屋的钥匙亦是经过原告同意的，原告对此不予认可，但原告在2017年6月12日又协助被告办理了房屋过户手续，并且在协助被告办理过户手续时并未就上述事宜提出异议，由此可推定原告对上述事实表示认可。第二，庭审已查明，原、被告后未再办理房屋交付手续，故宜认定2017年4月12日为双方办理房屋交付的时间。因此，对于原告要求被告支付2017年4月12日至2017年6月26日房屋使用费的请求，本院依法不予支持。对于原告要求被告返还其已向物业交纳的2017年4月12日至2017年6月26日物业费、电梯使用费、垃圾清理费及水费的请求，由于原告未提交证据证明其已交纳了上述费用，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故对于原告的此项请求，本院依法不予支持。对于原告要求被告支付违约金及律师费的请求，基于上述论述，本院对原告的此项请求，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈天民的诉讼请求。本案案件受理费673元，由原告陈天民承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张元平人民陪审员  刘新玲人民陪审员  陈卫萍二〇一八年二月六日书 记 员  程 俊打印：相丽华校对：张静2018年月日送达