南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0104民初7607号原告：朱先晶，男，1978年2月24日出生，汉族，住乌鲁木齐市天山区。委托代理人：党昭堂、黄杨林（实习律师），国浩律师（南京）事务所律师。被告：陈一一，女，1982年3月7日出生，汉族，无业，住江苏省南京市秦淮区，经常居住地江苏省南京市秦淮区。被告：聂宇辉，男，1980年11月5日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。以上两被告共同委托代理人：李文涛，江苏东南律师事务所律师。第三人：溧水恒丰房地产经纪有限公司，住所地江苏省南京市溧水区永阳镇青年路6号110室。法定代表人：吴守福，该公司总经理。原告朱先晶与被告陈一一、聂宇辉、第三人溧水恒丰房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年8月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱先晶的委托代理人党昭堂、黄杨林，被告聂宇辉、陈一一及两被告的共同委托代理人李文涛到庭参加诉讼。被告溧水恒丰房地产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告朱先晶向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令确认原告与两被告签订的《房地产买卖中介合同》自2017年8月23日解除；2、请求法院判令两被告协助原告将涉案房屋（溧水区永阳镇永湖路188号恒大香榭苑x室）恢复登记至原告名下；3、请求法院判令两被告按合同约定共同向原告支付违约金40万元；4、请求法院判令两被告承担本案诉讼费、保全费、诉讼保全担保费以及律师费用。事实和理由：原、被告及第三人于2016年6月4日签订一份《房地产买卖中介合同》，合同约定原告将其位于本市溧水区永阳镇永湖路188号恒大香榭苑x室房地产出售给两被告，第三人为本次房屋买卖提供居间服务。合同签订后，原告依约履行了合同义务并积极配合被告办理房屋过户手续及向银行办理按揭贷款手续。两被告也分三次共向原告支付房款（含定金）计70万元，尚欠房款130万元未能支付。后两被告在申请办理银行按揭贷款时未能通过，也未能按合同约定履行在贷款未能于过户之日起两个月内到达原告账户则以现金一次性付清剩余房款的义务。为此，原告多次以电话、短信及委托第三人向两被告发出履行付款义务的催告，但两被告均置之不理。2017年8月23日，原告依法通过顺丰及手机短信向被告发出解除通知，该通知已于发出当日到达两被告，双方签订的合同已经解除。因第三人为本次房屋买卖提供居间服务，知悉案情，故列为第三人参加诉讼。因双方纠纷至今未能解决，故原告诉至法院要求处理。被告陈一一、聂宇辉共同辩称:两被告要求继续履行合同且可以将剩余房款以现金的形式一次性支付。涉案房屋在按揭贷款未能办理成功的情况下，双方协商一致且实际情况也是原告同意被告继续办理银行贷款以筹措现金，被告认为在银行贷款未能办理的情况下一次性付清余款应当给予一定的期限，在本案涉案房屋已过户至被告名下的情况下，被告同意一次性以现金方式给付剩余房款。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人溧水恒丰房地产经纪有限公司（下称恒丰公司）未答辩。本院经审理认定事实如下：被告陈一一、聂宇辉于2014年11月25日登记结婚。2016年6月4日，原告朱先晶委托案外人宋建春（甲方）与被告陈一一、聂宇辉（乙方）、第三人溧水恒丰房地产经纪有限公司（丙方）签订一份《房地产买卖中介合同》。合同约定，原告将其所有的位于本市溧水区永阳镇永湖路188号恒大香榭苑x室房屋出售给两被告，价款为200万元。甲方委托丙方出售以上房产，并代办①产权转移、②房屋交付、③房款拨付等相关事宜。乙方委托丙方购买以上房产，并代办①产权证、②房屋交付、③房款交付、④贷款、⑤抵押登记、⑥土地使用证；甲方承担过户过程中营业税5%、个人所得税1%、契税1.5%;乙方在签订房地产买卖契约之日，支付定金2万元给甲方，乙方于2016年7月1日前支付首付款50万元交由甲方解押原房贷，剩余房款由银行按揭款支付；丙方完成本合同约定的乙方委托和代办事项，乙方应向丙方支付佣金人民币15000元；违约责任约定为，如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生违约责任，均由违约方向守约方支付相当于合同第一条确定的房屋实际成交价的20%数额的违约金，并赔偿守约方由此产生的一切损失，同时违约方应当向丙方支付总房款的2%违约金；补充条款约定，甲方承担过户过程中的所有税费，乙方保证是首套房，如不是首套，多出的契税费用由乙方承担（注：甲方承担15万元税费，超出部分由乙方承担）。乙方付首付款时提前一周通知甲方及丙方，甲乙双方积极配合丙方办理银行按揭贷款手续，如果因乙方原因导致贷款未能于过户之日起两个半月内到达甲方帐户，则乙方以现金一次性付清剩余房款。甲乙双方还约定，乙方于产权过户之日前再支付首付款20万元给甲方，甲方保证贷款额超出总房款部分于贷款到达甲方帐户前退还给乙方。合同签订后，被告于当日给付原告定金2万元，于2016年8月12日、9月4日、9月8日三次向原告支付58万元、5万元（通过中介给付）、5万元（通过中介给付），以上合计70万元。2016年9月20日，原告通过银行转给第三人恒丰公司10万元，2016年10月17日，涉案房产过户至被告陈一一名下，过户税费由第三人恒丰公司用其已收到的其中10万元支付。后被告在办理按揭贷款过程中未能通过审核，被告也未按合同约定的于过户之日起两个半月内贷款未到达原告帐户，须以现金一次性付清剩余房款的条款履行付款义务。为此，原告多次通过电话、微信等方式向被告催要，且本人也亲自赴南京催要余款，均无果。2017年8月21日，原告向两被告发出催告函，内容为：“2016年6月4日，我（甲方）与陈一一（乙方）及溧水恒丰房地产经纪有限公司（丙方）签订了《房地产买卖中介合同》及相应的补充条款，约定将我位于江苏省南京市溧水区永阳镇永湖路188号恒大香榭苑x室房产出售给你们。根据该《房地产买卖中介合同》约定，你们应当于我们办理完过户之日起两个半月内给我支付清剩余房款。我信守约定，于2016年10月17日为你们办理了过户手续，然而你们至今未能付清余款，期间我多次通过电话、短信的方式向你们催告始终无果。为此我专程请假来到南京想要面见解决这个问题，你们仍然不接电话，委托中介联系也不见、不回复我。离开南京之前，我又再次通过短信告知时间及地点，希望能够见面解决，仍然未果。为此，我催告你们自今日起三日内，即：2017年8月23日前将余款一次性付清打入我银行帐户。如未能在上述期限内完成支付余款，你将承担不利的法律后果”。被告收到催告函后仍未能付清余下房款。2017年8月24日，原告向被告聂宇辉发短信告知双方解除合同，内容为：“陈一一、聂宇辉：经多次催告，你们均不履行支付我剩余房款的主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十六条规定，因你们不履行合同主要义务已构成根本违约。现通知你们，我们之间签订的《房地产买卖中介合同》自2017年8月24日解除，并由你们承担本合同的违约责任”。当日，原告也向两被告寄出与短信内容一致的解除通知，两被告于当日收到解除通知。现原告诉至法院要求判令《房地产买卖中介合同》于2017年8月23日解除；两被告协助原告将涉案房屋（永阳镇永湖路188号恒大香榭苑x室）恢复登记至原告名下并要求判令两被告按合同约定共同向原告支付违约金40万元。对于已收到的70万元房款可以退还给被告陈一一，但要扣除恢复登记的税费及两被告应承担的违约金。两被告称如法院判决解除合同，同意将房款退还给陈一一，对于违约金两被告认为并无违约如法院认为违约并解除合同，原告主张的违约金也过高，由法院酌定调低。另查明，为此诉讼原告支付了3万元律师服务费，在诉讼中，原告申请法院查封涉案房产并由江苏和润融资担保有限公司提供担保，为此原告向江苏和润融资担保有限公司支付了4000元费用。以上事实，有《房地产买卖中介合同》、银行流水、产权证书、微信记录、催告函、解除合同通知书等证据及原、被告双方陈述为证。本院认为，原、被告及第三人三方签订的《房地产买卖中介合同》合法有效，各方均应当按合同约定履行。原告按合同约定履行了过户手续后，两被告应当通过按揭贷款给付原告剩余房款，但在办理按揭贷款过程中两被告未能通过审批，根据合同约定，两被告应于过户之日起两个半月内贷款未到达原告帐户时以现金一次性付清剩余房款。但在2016年10月房产过户后，两被告在两个半月内贷款未到达原告帐户后并未以现金一次性付清剩余房款。原告为此多次以短信、催告函等多种方式向被告催要，但两被告在长时间内仍未能支付余款，致使原告合同目的无法实现，2017年8月24日原告向两被告发出解除通知后，双方合同应于当日解除。合同解除后，两被告应当将涉案房产重新恢复登记至原告名下，因恢复登记产生的税费由两被告负担。原告收取被告70万元房款应当退还给被告陈一一，被告虽给付80万元，因其中10万元系办理过户产生的税费，故该10万元损失应当由被告自行承担。根据合同约定的违约条款，如甲乙任何一方发生违约责任，均由违约方向守约方支付相当于合同第一条确定的房屋实际成交价的20%数额的违约金，并赔偿守约方由此产生的一切损失。本案中，原告在履行过户手续后，被告未能给付剩余房款，原告多次以多种方式催要后仍无果，两被告对于履行合同态度消极，且拖延时间较长，故原告根据合同约定主张违约金并无不当，对于违约金的数额，本院酌定支持原告30万元。对于原告因诉讼产生的3万元律师服务费及因诉讼保全产生的4000元担保费用根据合同约定均应当由两被告负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第（四）项、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、原告、被告、第三人三方于2016年6月4日签订的《房地产买卖中介合同》于2017年8月24日解除；二、两被告自本判决生效之日起十五日内将永阳镇永湖路188号恒大香榭苑x室房屋恢复登记至原告名下（因恢复登记产生的税费由两被告负担）；三、原告于两被告办理恢复登记后十日内返还被告陈一一购房款70万元；四、两被告自本判决生效之日起十五日内共同赔偿原告违约金30万元、律师服务费3万元、因诉讼保全产生的担保费用4000元，以上合计33.4万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26000元，保全费5000元，合计31000元。由两被告负担（原告已预交，两被告在给付以上款项时加付此款给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；帐号：43×××18）。审 判 长  张立旺人民陪审员  李亚宁人民陪审员  高晓红二〇一八年二月二十七日见习书记员  孙文莉