云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)云0428民初663号原告：云南玉溪家佳购物超市有限公司，住所地：云南玉溪市红塔区玉兴路76号。法定代表人：刘炳恒，董事长。委托诉讼代理人:刘鸣镝，云南法瑞律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：刘平，男，1963年出生，住云南省玉溪市元江县。被告：娄秀芬，女，1971年出生，住云南省玉溪市华宁县。被告刘平、娄秀芬的委托诉讼代理人：李碧光，云南澧江律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：廖红云，女，1964年出生，住云南省玉溪市元江县。被告：胡元才，男，1962年出生，住云南省玉溪市元江县。被告：周丽，女，1964年出生，住云南省玉溪市元江县。原告云南玉溪家佳购物超市有限公司（以下简称家佳超市）与被告刘平、娄秀芬、廖红云、胡元才、周丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告家佳超市的委托代理人刘鸣镝、被告刘平、娄秀芬及其委托代理人李碧光、被告廖红云、胡元才、周丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。家佳超市向本院提出诉讼请求：1、确认元江县滨江片区建设工程指挥部对元江县红河街道办事处红河社区红旗路1号作出的96万元生产经营性用房的停产停业损失补偿款属于原告所有；2、判令被告立即归还原告生产经营性用房的停产停业损失补偿款96万元及利息59160元（2017年4月1日计算至2018年9月1日，按同期贷款年利率4.35％计算），其余利息按此标准计算至本案执行完毕之日止。审理中，家佳超市申请撤销第1项诉讼请求，变更第2项诉讼请求为：判令被告返还停产停业损失补偿款902445.80元及利息42482.94元（2017年4月1日计算至2018年1月1日，按同期贷款年利率4.35％计算），五被告承担连带责任。并申请将原起诉案由物权确认纠纷变更为房屋租赁合同纠纷。事实与理由：原、被告双方于2010年10月26日签订了《房屋租赁合同》，约定原告向被告续租位于元江县红旗路1号房产一栋，租期10年，自2012年1月10日至2022年1月9日止。合同签订后，原告斥资百万元对灯光、厨房等设施升级改造，更换了货架，安装了中央空调，经营超市业务。因地理位置优越，生意一直很好。因棚户区改造，2016年11月30日，被告方向原告送达了《解除房屋租赁合同通知书》，通知原告于2016年10月21日解除双方的合同。根据《元江县滨江片区棚户区改造土地和房屋征收补偿安置方案》第十八条规定，生产经营性用房的停产停业损失补偿按认定生产经营性用房货币补偿价值的4％计算，一次性补偿。故对红旗路1号的停产停业损失补偿款依法属于原告所有，现该款被被告领走，为维护原告的合法权益，特起诉望判如所请。被告刘平、娄秀芬辩称，争议涉及的实为红旗路3号房产，按政策规定，停产停业损失补偿是按房产评估价值的4％计算为902445.80元。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第七条、《云南省国有土地上房屋征收与补偿办法》第27条和《元江县滨江片区棚户区改造土地和房屋征收补偿安置方案》规定，生产经营性用房的停产停业损失补偿对向为被征收人（产权人），是对产权人因房产被拆迁造成停产停业而产生的实际损失的补偿。产权人为被告方，原告不是产权人。原告主张该项补偿款无法律和事实依据，不能成立。故原告主张相应的利息也不能成立。双方的租赁期限未届满，但因政府征收致使合同无法履行，是不可抗力，双方均不应承担违约责任，对此，合同第九条已作了约定。且征收公告已于2015年10月发出，之后被告方也通知原告按政府要求终止合同。双方约定租金一年一付，2017年1月5日到支付日时原告已不再支付，对原告没有造成损失。故原告的诉求违背了《房屋租赁合同》的约定。被告方签订安置补偿协议后，已及时通知原告腾房搬迁，原告提出要求给足时间处理货物，经双方协商达成了如下口头协议：腾房时间从2017年1月9日延长至2017年3月下旬，期间不收房租；由被告方一次性给予原告21000元的损失补偿；双方的房屋租赁合同终止，今后不再产生任何纠纷扯皮。后被告方如约支付了21000元，原告出具了收据，事实上原告使用房屋至3月底才交给了被告方。在棚户区改造过程中，停产停业损失都补偿给了产权人，因此法院应支持被告方的主张才有利于推进棚改。另一方面，原告所述投入上百万元的装修款不是事实，该房的建盖、装修全部是被告投资完成的，虽在合同期限内原告根据自己的需求小范围作了装修（如厨房等），但投资不大，且已在原告的经营活动中摊销完毕。综上所述，原告的诉讼请求无理无据不能成立，请依法予以驳回。被告廖红云、胡元才辩称：被告方与原告之间的关系仅是房屋租赁关系，原告的诉讼请求没有政策和法律依据，是不合理的，违背了双方合同的约定。其余答辩同意刘平、娄秀芬的意见。被告周丽辩称：同意上述四被告的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。本院经审理，确认以下事实：被告刘平和娄秀芬、被告廖红云和胡元才分别系夫妻关系，上述四人与被告周丽系合伙关系，先后共同经营过元江百货超市、元江友联超市和元江县兴云超市。位于元江县XXX路X号的商业用房属于五被告共同所有，并于2011年11月登记在刘平、娄秀芬名下，土地使用权证号为元国用（2011）第XXX号，房屋所有权证号为元房权证澧字第X**号，设计用途大部分为商业用房。2003年10月17日，刘平、廖红云和周丽以元江百货超市的名义与原告家佳超市签订合同出租上述房屋用于经营超市，租赁期限至2012年1月9日。此后家佳超市办理了自己的营业执照开展经营活动。2007年4月17日，刘平就上述房屋办理了房屋租赁登记备案。上述合同约定的租期未满，2010年10月26日，刘平以元江友联超市作为甲方、家佳超市作为乙方，双方又共同签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于元江县XXX路X号的房屋一栋（不含第三层甲方自用的3间房屋）和设施出租给乙方开设超市，期限自2012年1月10日起至2022年1月9日止共10年，每年租金40万元、设施设备使用费7万元，合计47万元，先交租金后使用房屋，付款时间为每年1月5日前，房租所涉税费由乙方承担。其中第四条约定，在租赁期内乙方必须依法经营，所涉及的经营税由乙方自行承担，经营范围以乙方领取的营业执照为准，水电费用由乙方自行承担。第九条约定了免责条件：若因人为不可抗力因素造成的事故和损失不作为合同违约。另外，双方还约定了房屋装修及合同到期时装饰物的处理、责任和义务、违约责任等条款。2013年10月11日，刘平与家佳超市共同签署了一份《说明》，载明元江友联超市名称变更重新注册登记为元江县兴云超市，故元江友联超市与家佳超市于2010年10月26日签订的《房屋租赁合同》由元江县兴云超市履行。此后，双方未因履行合同发生过纠纷。2015年10月31日，因元江县滨江片区棚户区改造项目建设，元江县人民政府发布《关于土地和房屋征收决定的公告》、《元江县滨江片区棚户区改造项目土地和房屋征收补偿安置方案》（以下简称《补偿安置方案》），宣布了涉及的征收范围等，征收实施时间为2015年11月至2017年10月。其中，双方租赁合同涉及的房产在征收范围内。2016年10月11日，刘平、廖红云以被征收人名义与征收实施单位元江县人民政府红河街道办事处签订了一份《元江县滨江片区棚户区改造项目土地和房屋征收补偿安置协议书》（以下简称《补偿安置协议书》），根据协议约定，被征收人名下位于的房产商业用房建筑面积为2857.60平方米，商业用房停产停业损失补偿为902445.80元、搬迁费补偿为57152元。同年10月21日，刘平向家佳超市发出了《解除房屋租赁合同通知书》，通知解除双方的房屋租赁合同，并要求家佳超市于2017年1月9日前做好腾房搬迁工作。同年11月1日，刘平收到了补偿款兑付通知单，五被告领取了包括上述停产停业损失补偿在内的补偿款。经双方协商，五被告同意家佳超市在2017年1月9日后继续使用房屋经营至同年3月，无需另行支付租金,同时刘平于2017年1月7日向家佳超市支付了21000元，家佳超市向其出具收据一张载明该笔费用为“搬迁费”。后家佳超市实际经营至2017年3月20号左右才腾退了房屋。刘平和廖红云于2017年6月27日向红河街道办事处交付了的房产。另查明，家佳超市已按约付清了至2017年1月9日止的租金。2017年9月13日，元江县兴云超市被刘平申请注销。审理中，双方当事人均主张《房屋租赁合同》已于2017年3月解除。经询问，家佳超市不认可存在刘平等五被告所主张的口头协议。本院认为，本案争议涉及的于2010年10月26日签订的《房屋租赁合同》，是合同当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原、被告双方关于上述租房合同已于2017年3月解除的意见一致，本院依法予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”在被告刘平、娄秀芬与征收实施单位签订《补偿安置协议》时，本案双方当事人之间的《租赁协议》尚未解除，虽然《补偿安置协议》未明确停产停业损失与承租人有关联，但因房屋被征收发生在《租赁协议》履行期间，对于该房属于商业性用房的认定双方均起到了作用，而征收不仅给产权人从事房屋出租获取收益的经营活动造成损失，也给正在经营的承租方造成了一定的损失，故争议涉及的停产停业损失补偿902445.80元，应由双方依法合理分配。双方关于上述停产停业损失补偿全部归自己一方所有的主张，理由均不充分，均不予采信；五被告主张双方之间就停产停业损失补偿等争议达成了口头协议，但未提供足够充分的证据予以证明，原告不认可，亦不予采信。因上述补偿款已被五被告领取，五被告系合伙关系，故原告要求五被告连带给付停产停业损失补偿合理的部分，应予支持，请求过高的部分不予支持。鉴于合同中双方对停产停业损失补偿的分配问题未明确约定，争议发生后又不能协商一致，故本院根据公平原则，结合租赁现状、实际经营情况等因素进行综合考量和利益平衡。考虑到被告方同意原告免费使用房屋至2017年3月、且已给付原告21000元的搬迁费，而双方争议未涉及搬迁费，本院认定现原告应分配的停产停业损失补偿占10％为宜，即90244.60元。对原告要求被告给付利息的诉讼请求，理由不充分，于法无据，不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告刘平、娄秀芬、廖红云、胡元才、周丽连带给付原告云南玉溪家佳购物超市有限公司停产停业损失补偿90244.60元，限于本判决生效之日起二十日内一次性付清；二、驳回原告云南玉溪家佳购物超市有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13249元（原告已预交13972元），由原告云南玉溪家佳购物超市有限公司负担11984元，五被告连带负担1265元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。双方当事人均不上诉，本判决发生法律效力后，负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审 判 长  李田兵人民陪审员  黄文坤人民陪审员  许乔云二〇一八年二月二十三日书 记 员  白倩蓉