宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁01民终4191号 上诉人（原审原告）：蔡轶，男，1976年5月27日出生，汉族，宁夏东方惠民小额贷款股份有限公司会计师，住宁夏回族自治区银川市贺兰县。 被上诉人（原审被告）：宁夏派胜房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区上海西路**派胜大厦**。 法定代表人：张学鹏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟小春，宁夏兴业律师事务所律师。 上诉人蔡轶与被上诉人宁夏派胜房地产开发有限公司（以下简称派胜房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2018）宁0122民初1098号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人蔡轶上诉请求：1、撤销贺兰县人民法院（2018）宁0122民初1098号判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金30769.31元、瑕疵交房违约金28050.67元；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人存在瑕疵交房，应支付瑕疵交房违约金。被上诉人于2017年7月4日才取得《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证》，其于2016年7月16日向上诉人交付房屋时尚未取得上述使用证，且未明确告知上诉人该房不符合交付条件，上诉人受误导才办理了交接手续，被上诉人行为违反双方合同约定，不应免除其因瑕疵交房应承担的违约责任。一审以双方未约定瑕疵交房违约金未支持上诉人诉请，依据法律规定，合同没有约定违约金或损失难以确定的，可以按已付房款总额，参照人民银行逾期贷款利息计算。故一审适用法律错误；2、关于被上诉人承担逾期办证违约责任的起算时间，一审对逾期办证违约金的起算点认定为被上诉人取得《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证》起90日，即2017年10月2日存在明显倾向误断。根据《商品房买卖合同》约定，房屋交付时间为2016年的7月30日，办理房产证的时间为商品房交付后90日内，应为2016年10月29日。一审以2017年7月4日计算上诉人逾期办证的违约责任，是混淆了实际交房日期和房屋达到交付条件日期的关系。3、一审将上诉人与被上诉人之间约定的关于逾期办理房屋产权证书的违约金日万分之一调整降低为日万分之零点三显失公平，适用法律错误。4.被上诉人故意延后缴纳土地出让金，并将出售房产所占土地设定抵押用于银行贷款，其存在主观获利的故意。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 被上诉人派胜房地产公司答辩称：1.涉案合同并未约定瑕疵交房违约金，在本案中，上诉人在交房时向被上诉人出具承诺书一份，该承诺书是在涉案房屋还未到期交付时上诉人为了进入房屋进行装修时向被上诉人出具的承诺书，承诺书写明交付后一切法律责任由其自行承担，且该承诺书也写明了上诉人同意现状交付条件，故被上诉人提前向上诉人交付了涉案房屋；2.本案中的涉案房屋占用土地存在建设用地使用权年限为50年的瑕疵以及用涉案房屋存在抵押的瑕疵，被上诉人已告知了上诉人，故在交易过程中，被上诉人不存在隐瞒交易的情形，一审考虑上诉人的实际损失，综合本案的客观因素，依法调整了违约金比例符合法律规定。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回上诉人的上诉，维持原判。 蔡轶向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告偿付逾期办证违约金30769.31元、瑕疵交房违约金28050.67元，合计58819.98元；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年11月14日，原告蔡轶与被告派胜房地产公司签订《银川市商品房买卖合同》(合同编号：201511140015)一份，合同约定:1.原告蔡轶购买被告派胜房地产公司开发的位于银川德胜工业园区大连路以北派胜·金溪里一期第06幢1单元4层401号房屋一套，房屋建筑面积152.26平方米，房屋总价685779元；2.合同第四条约定商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为中国银行宁夏分行，抵押登记部门为贺兰县国土资源局，抵押登记日期为2013年11月2日；3.合同第七条约定，原告蔡轶以商业按揭的方式支付房款；4.合同第九条约定，被告派胜房地产公司应当在2016年7月30日前，将符合本合同约定的商品房交付原告使用：（一）住宅交付使用条件：1.取得《贺兰县新建住宅配套设施交付使用证》；2.买受人付清全部房款。……；合同第十条约定了被告派胜房地产公司逾期交房的违约责任。被告派胜房地产公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第2种方式处理：2.原告不退房，被告派胜房地产公司自本合同第九条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，按日向原告蔡轶支付已交房价款万分之三的违约金；5.被告派胜房地产公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告派胜房地产公司提供的资料，报县产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因被告派胜房地产公司的责任，原告蔡轶不能在规定期限内办理房屋权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告派胜房地产公司应当按日计算向原告蔡轶支付全部已付款万分之一的违约金；6.合同附件六补充条款第三条约定，选择银行按揭贷款的，由被告派胜房地产公司代为办理产权登记手续，但原告须履行下列义务：……，本合同第十七条第（二）项约定的“出卖人应当在商品房交付使用后90日内”，该90日自被告派胜房地产公司取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》之日起计；7.附件条款第一条第4项约定，本合同项下的土地使用年限暂为商住混合50年，现正与政府相关部门协调变更该土地使用年限。被告派胜房地产公司承诺将来原告蔡轶所办房产证和土地证的使用期限为：住宅70年……。合同签订后，原告蔡轶支付了购房款。2016年7月16日，原告蔡轶因申请被告派胜房地产公司提前交房而签署《交房承诺书》，该承诺书载明“原告蔡轶认可并接受该商品房的交付现状及交付条件；进场装修即视为被告派胜房地产公司按双方之间的《商品房预售合同》的约定完成商品房交付义务”。被告派胜房地产公司按该承诺书约定向原告蔡轶交付了涉案房屋。涉案房屋的实际房款为686815元。2017年10月20日，宁夏广播电视网络有限公司工程建设部出具证明一份，载明“因大连路广电网络管道不通，造成广电网络无法接入派胜金溪里项目规划红线内，截止2017年7月20日，网络管道终验开始。”2017年10月20日，宁夏中圣通信工程有限公司出具证明一份，证明“……由于大连路三家运营商（电信、移动、联通）无主干线路，造成通信管理局联建办于2016年10月10日才对派胜金溪里项目规划红线内网络工程进行验收，允许接入。但三家营运商大连路主干线路仍然不通，造成派胜金溪里规划红线内网路无法正常接入。经过多方协调，于2017年4月底三家营运商主干线路接入派胜金溪里小区。”2016年12月8日，被告派胜房地产公司换发取得贺兰县德胜商住区大连路以北派胜·金溪里S-3号楼102号房的不动产权证书。2017年，被告派胜房地产公司将“派胜·金溪里”一期住宅用地土地使用权出让年限延长至70年。2017年7月4日，被告派胜房地产公司取得《贺兰县新建住宅交付使用证》。2018年1月29日，涉案房屋取得《初始登记证书》。 一审另查明，2013年11月25日，被告派胜房地产公司与中国银行区分行签订《固定资产借款合同》，约定被告派胜房地产公司向中国银行区分行借款2亿元，借款期限36个月，从实际提款之日起算，实际提款之日为2013年12月5日，2016年12月2日被告派胜房地产公司将全部借款偿还完毕。《固定资产借款合同》以涉案商品房所在的土地使用权设定抵押。庭审后，原告蔡轶提交说明，明确主张的逾期办证计算期间为2016年10月29日至2018年1月20日。 一审法院认为，原告蔡轶与被告派胜房地产公司签订的《银川市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，该合同依法成立并有效，对双方当事人具有约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。对于原告蔡轶要求被告派胜房地产公司支付瑕疵交房违约金，并以中国人民银行同期贷款利率作为违约金计算标准的诉请，因当事人双方未约定瑕疵交房违约金，且原告蔡轶也未提交证据证明被告派胜房地产公司瑕疵交房给其造成的实际损失，故对原告蔡轶的该项诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。 对于原告蔡轶要求被告派胜房地产公司支付逾期办证违约金的诉请。首先，涉案《银川市商品房买卖合同》第十七条第（一）项约定“被告派胜房地产公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告派胜房地产公司提供的资料，报县产权登记部门备案并取得《初始登记证》”，而该合同附件六补充条款第三条又约定“本合同第十七条第（二）项约定的‘被告派胜房地产公司应当在商品房交付使用后90日内’，该90日自被告取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》之日起计”，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义”的规定，该两条款虽序号不能对应，但结合上下文能够认定该补充条款系对合同第十七条第（一）项的补充约定。据此，计算涉案房屋逾期办证违约责任的起算点应为被告派胜房地产公司实际取得《贺兰县新建住宅交付使用证》起90日，即2017年10月2日；其次，原告蔡轶主张的违约金，被告派胜房地产公司提出过高，对于被告派胜房地产公司的该抗辩，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后确定是否采纳。本案中，从实际损失方面看，原告蔡轶未提供证据证明因逾期办证给其造成的实际损失；从合同的履行情况方面看，被告派胜房地产公司在取得初始登记证过程中，按照《借款合同》的约定履行了还款义务，使得案涉国有土地使用权具备解除抵押条件，并积极履行了承诺的将涉案不动产使用年限从50年延长至70年。综合以上情形，考虑补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，鼓励当事人积极履行合同义务，法院酌情调整为按原告蔡轶已付房价款计算,由被告派胜房地产公司按日万分之零点三向原告支付逾期办证违约金。综上，被告派胜房地产公司以原告蔡轶已付房价款686815元按日万分之零点三向原告蔡轶支付自2017年10月2日之次日至2018年1月20日（原告主张之日）期间的逾期办证违约金，计算为2266.5元（686815元×0.00003×110天≈2266.5元），对超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告宁夏派胜房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告蔡轶逾期办证违约金2266.5元；二、驳回原告蔡轶的其他诉讼请求。案件受理费635元（已减半收取），由原告蔡轶负担611元，被告宁夏派胜房地产开发有限公司负担24元。 本院二审期间，双方当事人均未提交证据。 二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，一审法院认定的事实二审予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，为有效协议，对双方有约束力。按照合同约定，被上诉人应向上诉人交付符合交房条件的商品房，否则视为逾期交付房屋。但一审中上诉人因申请被上诉人提前交房而签署《交房承诺书》，该承诺书载明“蔡轶认可并接受该商品房的交付现状及交付条件；进场装修即视为被告派胜房地产公司按双方之间的《商品房预售合同》的约定完成商品房交付义务”，该承诺应视为上诉人对被上诉人瑕疵交房的认可，且双方之间亦无有关瑕疵交房违约金的约定，上诉人主张瑕疵交房违约金无事实依据。关于逾期办证违约金问题。双方签订的商品房买卖合同中约定被上诉人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被上诉人提供的资料，报县产权登记部门备案并取得《初始登记证》。双方在合同附件补充条款中约定“本合同约定的出卖人应当在商品房交付使用后90日内，该日自派胜房地产取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》之日起计”，一审中查明2017年7月4日被上诉人取得《贺兰县新建住宅交付使用证》，对此，一审法院认定自2017年10月2日起计算逾期办证违约金并无错误。另一审法院将逾期办证违约金由已付房款日万分之一调整为日万分之零点三处理也无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1270元，由上诉人蔡轶负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  邢雪梅 二〇一九年二月二十八日 书记员  陈丽霞 附:本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。