四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终16167号上诉人（原审原告、反诉被告）：彭晓莉，女，汉族，1967年6月13日出生，住成都市高新区。委托诉讼代理人：麻建，北京盈科（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜鑫，北京盈科（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：冯晓娟，女，汉族，1962年12月8日出生，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：李晓军，四川嘉业律师事务所律师。原审第三人：四川链家房地产经纪有限公司，住所地：成都市高新区民丰大道西段405号附25号1层。法定代表人：徐万刚，总经理。委托诉讼代理人：曾春丽，女，汉族，1994年8月18日生，住成都市高新区。上诉人彭晓莉因与被上诉人冯晓娟、原审第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省成都市锦江区人民法院(2016)川0104民初6680号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。上诉人彭晓莉上诉请求：一、依法撤销四川省成都市锦江区人民法院(2016)川0104民初6680号民事判决第二项，依法改判被上诉人冯晓娟已支付的定金10万元归彭晓莉所有；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人冯晓娟承担。主要事实与理由：一、一审认定事实不清，按照本案中《成都市存量房屋买卖合同》约定，冯晓娟逾期履行合同义务超过15日，彭晓莉有权单方解除合同，并要求冯晓娟承担违约责任。二、一审判决对彭晓莉告知冯晓娟施仁政死亡情况的认定前后矛盾。一审庭审中，链家公司明确表明彭晓莉已向冯晓娟说明施仁政死亡情况，冯晓娟得知后仍表示继续履行合同，双方也达成了新的协议。且彭晓莉并没有法定或约定义务告知冯晓娟施仁政死亡情况。三、一审判决适用法律错误，案涉合同目的无法实现、无法继续履行是因为冯晓娟迟延履行付款义务等不合理理由不愿意继续履行案涉合同等违约行为导致，后续案涉房屋所有权人是否变更均与本案无关。根据法律规定，定金罚则为法定责任，不以实际损失为前提，且一审判决违背了公平原则，损害了彭晓莉的合法权益。被上诉人冯晓娟答辩称，冯晓娟是因为彭晓莉未告知其案涉房屋所有权人的其中一人已经死亡的事实，才提出解除案涉合同，一审判决彭晓莉退还定金是正确的。原审第三人链家公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。彭晓莉向一审法院提出诉讼请求：1、解除彭晓莉与冯晓娟签订的《成都市存量房屋买卖合同》（简称《房屋买卖合同》）及《补充协议》（编号为：3130482）；2、冯晓娟已支付的定金10万元归彭晓莉所有；3、冯晓娟承担彭晓莉应支付的居间服务费28400元，并承担本案诉讼费。冯晓娟向一审法院提出反诉请求：1、撤销彭晓莉与冯晓娟于2016年5月16日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、彭晓莉双倍退还冯晓娟定金20万元，并承担本案诉讼费。一审法院经审理认定如下事实：位于成都市锦江区的房屋于2011年3月29日进行房屋产权登记，所有权人为彭晓莉、施仁政。2013年2月25日，施仁政出具《委托书》，内容为：我与受托人彭晓莉系夫妻，于2000年11月21日结婚，上述房屋系我与彭晓莉共同所有。现特委托彭晓莉办理如下事宜：代为出售上述房屋，与卖方商定房价款，签订售房合同，并代收售房款（含按揭款）；代为协助买方到房地产管理部门办理上述房屋所有权及其土地使用权过户登记、领取产权证及其土地使用证等相关手续。委托期限从签署本委托书之日起至上述事宜办结止。四川省公证协会对该委托书进行了公证。2013年7月31日，施仁政出具《委托书》，内容为：本人放弃上述房屋的所有权益并将其转移到彭晓莉名下，由彭晓莉单独所有。现委托苟永芬办理以上事宜：全权办理上述房屋的转移相关手续，在相关档案上签字；代为到国土部门办理上述房屋的国土证转移相关手续及费用。此委托有效期为以上事宜办妥为止。四川省公证协会对该委托书进行了公证。2016年5月16日《房屋买卖合同》（合同编号：3130482）载明：甲方彭晓莉、施仁政，乙方冯晓娟；甲方将上述房屋出售予乙方，双方通过链家公司介绍成交；房屋所有权人为彭晓莉、施仁政，房屋已设定抵押，抵押权人为交通银行；第6.4条甲方确认该房屋在本人或其直系亲属持有期间未发生过非正常死亡事件（包括但不限于自杀、他杀、从该房屋内坠出死亡、意外死亡等），如果甲方在签署本合同前就前述事项隐瞒真实情况的，因甲方之欺诈行为，使得乙方在违背真实意思的基础上订立本合同，乙方有权依法要求撤销房屋买卖合同及相关协议，甲方另行承担如下责任：甲方应当在乙方提出请求后10个工作日内返还乙方全部房款，未如期返还的，每逾期1日，甲方按成交价的5‰向乙方支付违约金，甲方应赔偿乙方及居间方因此所受的损失；乙方未按照约定时间付款的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，逾期超过15日的，甲方有权单方解除合同，合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照成交价的10%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。2016年5月16日《补充协议》（合同编号：3130482）载明：甲方彭晓莉、施仁政，乙方冯晓娟，丙方链家公司；房屋成交总价为284万元；乙方应在签订本合同当日支付定金10万元，在过户递件前将首付款144万元存入银行资金托管账户，待乙方取得产权证书后，持《委托付款通知书》到银行办理资金划转手续，将首付款支付给甲方，尾款130万元由放贷银行直接支付给甲方；第3.3条若该房屋目前为抵押状态，则甲方应在2016年7月1日之前到其原借款机构办理完成解除抵押（即将足额钱款存入还款账户）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以抵押权人通知为准）；甲乙双方任何一方逾期履行约定义务，逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金。2016年5月16日《关于合同（合同编号：3130482）的补充协议》载明：因甲方在签单当日未托管产权证原件，甲方同意将全部定金10万元交丙方托管，甲方同意应支付丙方的业主佣金28400元从托管定金中扣除，剩余托管定金待乙方取得新产权证后5个工作日内由丙方退还给甲方。上述合同签订时，彭晓莉向冯晓娟、链家公司出示了施仁政委托彭晓莉代为出售上述房屋、签订售房合同的委托书，彭晓莉、冯晓娟分别在上述合同中甲方、乙方处签名，链家公司在《补充协议》、《关于合同（合同编号：3130482）的补充协议》上丙方处盖章。2016年5月16日，彭晓莉出具收据，载明：兹收到冯晓娟购买上述房屋购房定金10万元。同日，链家公司出具收据，载明：业主彭晓莉，托管定金71600元，业主佣金28400元。庭审中链家公司、彭晓莉均认可，链家公司系基于彭晓莉的委托收取了冯晓娟支付的定金10万元。彭晓莉于2016年6月29日向交通银行归还全部房屋贷款，并于2016年8月4日进行房屋产权变更登记，所有权人由彭晓莉、施仁政变更为彭晓莉。2016年8月11日，冯晓娟以邮寄方式向彭晓莉发出《解除的通知》，内容为：本人与你签订《房屋买卖合同》及《补充协议》约定将你和施仁政共有的上述房屋出卖给我，你本人除代表自己签名，还作为施仁政的委托代理人在合同中签名。经向中介方了解，施仁政系你本人的配偶，但施仁政已在贵我双方签订《房屋买卖合同》前死亡。你本人在与我签约前，故意隐瞒了房屋共有人施仁政已死亡的重大事实，以欺骗的手段来达到售房的目的。根据合同法的规定，现我决定解除贵我双方签订的上述合同。又查明，施仁政于2014年7月23日死亡，台中荣民总医院出具死亡证明，载明死亡方式为自然死。一审庭审后，链家公司出具说明书称：彭晓莉与冯晓娟协商一致解约或是通过法院判决解除合同，链家公司将不收取双方的居间服务费，已收取的居间服务费将于解约协议或是法院判决生效后无息退还。另查明，案涉房屋于2017年2月7日进行不动产变更登记，所有权人由彭晓莉变更为杨茜、高波。以上事实有彭晓莉、冯晓娟提交的身份信息、链家公司工商信息、房产证、公证书、委托书、房屋信息摘要及档案信息、交易方留存信息表、《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、收款收据、交通银行还款明细、贷款结清证明、短信记录、《解除的通知》、EMS快递单、情况说明，以及死亡证明书、链家十大服务承诺、不动产登记信息摘要、说明书、当事人的陈述在案佐证。一审法院认为，彭晓莉、冯晓娟签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同约定的内容不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。关于彭晓莉主张解除合同。从冯晓娟向彭晓莉发送的《解除的通知》内容以及其庭审中的陈述可知，冯晓娟不愿意继续履行合同，且房屋所有权人已变更为杨茜、高波，合同事实上已无法履行，故一审法院对彭晓莉此项主张予以支持。关于冯晓娟以”彭晓莉隐瞒施仁政已死亡的事实，存在欺诈行为”为由，依照合同第6.4条及合同法第五十四条主张撤销合同。彭晓莉称签订合同时，其已向链家公司及冯晓娟告知施仁政死亡的情况。对此，一审法院认定如下：第一，链家公司对彭晓莉所述”已告知施仁政死亡的事实”不予认可，彭晓莉也未提交相应证据予以证明，故一审法院对彭晓莉所述不予采纳，彭晓莉在签订合同时未向冯晓娟和链家公司告知施仁政已死亡的事实。第二，施仁政系自然死亡，不属于合同第6.4条中”非正常死亡事件（包括但不限于自杀、他杀、从该房屋内坠出死亡、意外死亡等）”之情形，案涉房屋也不属于日常生活所称之”凶宅”。彭晓莉未告知该事实不应适用合同6.4条之约定，冯晓娟以此要求撤销合同，一审法院不予支持。第三，该案中，冯晓娟签订合同之目的系购房，彭晓莉是否能代理施仁政签订合同以及是否拥有房屋所有权，并不影响冯晓娟与彭晓莉签订的合同之效力。而且，施仁政是否死亡，也与房屋买卖合同的标的物——房屋无直接关联性。若作为买方的冯晓娟对房屋所有权人的生亡状况有特殊要求，应主动向卖方询问相关情况。施仁政系合同签订时对外公示的房屋所有权人之一，作为卖方的彭晓莉也应主动向买方告知施仁政已死亡的事实。故双方对此均存在一定过错。第四，根据民通意见第68条之规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。该案中，彭晓莉并未向冯晓娟告知有关房屋的虚假情况，或故意隐瞒房屋瑕疵等情况，且彭晓莉未告知施仁政死亡的事实也未导致冯晓娟作出购房之外的其它意思表示，故该行为不应认定为欺诈。综上，一审法院对冯晓娟此项主张不予支持。关于彭晓莉主张冯晓娟已支付的定金10万元归其所有、冯晓娟主张彭晓莉双倍返还定金。如前所述，彭晓莉未告知施仁政已死亡的事实不构成欺诈，冯晓娟主张双倍返还定金缺乏依据。但彭晓莉未告知该事实确实致使冯晓娟不愿意购买案涉房屋，一审法院已确认双方解除合同，彭晓莉也未举证证明因解除合同给其造成了损失，根据合同法第九十七条之规定，彭晓莉应当退还冯晓娟定金10万元。关于彭晓莉主张冯晓娟承担居间服务费28400元。根据链家公司出具的说明书，经法院判决解除合同，链家公司已向彭晓莉收取的居间服务费将于法院判决生效后无息退还。故上述费用不属于因解除合同致彭晓莉产生的损失，一审法院对彭晓莉此项主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十四条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第68条(法律条文全文附后)之规定，判决：一、解除彭晓莉与冯晓娟于2016年5月16日签订的《成都市存量房屋买卖合同》及彭晓莉与冯晓娟、第三人四川链家房地产经纪有限公司于2016年5月16日签订的《补充协议》中关于彭晓莉与冯晓娟之间的权利义务条款；二、彭晓莉应于判决发生法律效力之日起十日内退还被冯晓娟定金100000元；三、驳回彭晓莉的其他诉讼请求；四、驳回冯晓娟的其他诉讼请求。如果彭晓莉未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取14760元，由冯晓娟负担；反诉案件受理费减半收取14760元，由冯晓娟负担。二审中，各方对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审中，彭晓莉与冯晓娟一致确认双方于2016年5月16日签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》解除。本院依法予以确认。本院认为，彭晓莉与冯晓娟签订的案涉《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同约定的内容不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。现双方一致确认解除前述合同及补充协议，本院依法予以确认。本案的争议焦点为：案涉合同解除后，彭晓莉是否应退还冯晓娟定金100000元。本案中，彭晓莉并未向冯晓娟告知有关房屋的其他虚假情况，或故意隐瞒房屋其他瑕疵情况，双方争议主要集中在于彭晓莉未告知施仁政死亡的事实，是否足以影响冯晓娟作出订立案涉买卖合同的意思表示。对此本院认为，虽然彭晓莉是一审庭审后才提交的案涉房屋所有人施仁政自然死亡的医院证明，但根据双方合同约定，冯晓娟有权拒绝履行合同的前提是案涉房屋未发生过合同约定的非正常死亡事件（包括但不限于自杀、他杀、从该房屋内坠出死亡、意外死亡等），根据二审查明事实，施仁政的死亡原因和死亡地点均与案涉房屋无关，因此虽然订立合同时彭晓莉未告知冯晓娟案涉房屋所有权人施仁政自然死亡的事实，但根据双方合同约定，该行为显然尚不足以产生致使冯晓娟不愿意购买案涉房屋的后果，一审判决确认彭晓莉作为房屋出卖方对合同解除也存在一定过错，彭晓莉应退还冯晓娟定金100000元的结论错误，本院依法予以纠正。综上，原审认定事实错误，本院依法予以纠正。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销四川省成都市锦江区人民法院(2016)川0104民初6680号民事判决；二、解除彭晓莉与冯晓娟于2016年5月16日签订的《成都市存量房屋买卖合同》及彭晓莉与冯晓娟、第三人四川链家房地产经纪有限公司于2016年5月16日签订的《补充协议》中关于彭晓莉与冯晓娟之间的权利义务条款；三、驳回彭晓莉的其他诉讼请求；四、驳回冯晓娟的其他诉讼请求。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费2300元，由冯晓娟负担。本判决为终审判决。审判长  唐骥审判员  夏伟审判员  龚耘二〇一八年二月二日书记员  马莉