浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙01民终8611号上诉人（原审被告）潘永利，男，1979年1月28日出生，汉族，住浙江省建德市。委托代理人陈岳华、费腾，浙江文萃律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杭州全意物业管理有限公司建德分公司，住所地浙江省建德市新安江月亮湾小区15幢2楼。法定代表人李文伟，经理。委托代理人王巧红，该公司职工。上诉人潘永利因与被上诉人杭州全意物业管理有限公司建德分公司（以下简称全意物业）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2017）浙0182民初4297号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审判决认定：原审法院经审理，对双方当事人没有争议的事实予以认定。对双方当事人有争议的事实，分析如下：一、双方存在的物业服务合同关系的事实。全意物业提供了物价局管理批复、前期物业合同、东州商务公寓物业管理合同补充条款、管理合同续签协议、业主公约各一份，证明双方存在物业服务合同关系，并对权利义务作了约定的事实。潘永利质证后无异议。二、潘永利系案涉房产的业主的事实。全意物业提供了资产评估报告、拍卖成交确认书、拍卖网页截图（包含拍卖情况调查表、拍卖公告）各一份，证明潘永利于2016年10月4日10时至2016年10月5日10时止，在原审法院淘宝网司法拍卖网络平台上参加拍卖，通过公开竞价竞得东洲商务公寓楼2302、2303室房产的事实，其中相关材料中已注明水电费、物业费、房产过户产生的税费等均由买受人负担。经评估，案涉房产于2015年7月1日至2016年6月30日共欠缴物业费4846元。潘永利质证后对真实性无异议，但认为不能排除原业主陈伟已缴纳物业服务费的事实。三、全意物业向潘永利催收物业费的事实。全意物业提供了邮寄催款函各一份，证明全意物业向潘永利通过邮寄形式催收物业费的事实。潘永利无异议。原审法院经审查后认为全意物业提供的上述证据材料符合证据要件，予以认定。全意物业于20179月6日起诉请求判令潘永利立即缴纳2015年7月1日至2016年10月10日的物业管理费用6200元，同时从2015年8月1日至2017年7月28日期间承担每日千分之一的滞纳金，计4514元，共计10714元。本案原审审理过程中，全意物业变更诉讼请求为：判令潘永利立即缴纳2015年7月1日至2016年10月10日的物业管理费用6200元。原审法院认为，房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中应履行按时交纳物业费的义务。全意物业与案外人浙江东洲集团田园房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同、物业管理服务合同补充条款、前期物业管理服务合同续签协议均为合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合同成立并生效。潘永利作为合同所涉的东洲商务公寓业主之一，以上物业管理服务合同对业主具有约束力。潘永利通过公开竞价竞得东洲商务公寓楼2302、2303室房产，在原审法院淘宝网司法拍卖网络平台中已有足以醒目的方式注明“水电费、物业费、房产过户产生的税费等均由买受人负担”，故潘永利理应尽到注意义务，知晓物业费应由其负担。故潘永利抗辩2015年7月1日至2016年10月10日期间业主为案外人陈伟，故其不应承担物业费的抗辩理由不成立。潘永利辩称不能排除期间原业主陈伟已缴纳物业费的可能性。原审法院认为，评估报告已明确了案涉房产的评估价并未包含2015年7月1日后的物业费，而拍卖成交确认书也载明了“可能存在的影响标的物使用的水、电、物业管理等欠费由买受人自行解决”。鉴于潘永利未对此举证据，原审法院对该抗辩意见不予采纳。综上，全意物业变更后的诉讼请求，有事实和法律依据，原审法院予以支持。依照《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决：潘永利于判决生效后十日内支付杭州全意物业管理有限公司建德分公司物业管理费6200元（自2015年7月1日至2016年10月10日止）。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由潘永利负担。宣判后，潘永利不服，向本院提起上诉称：一、原审判决上诉人承担取得房产所有权之前的物业管理费明显不公，损害了上诉人的合法权益。东洲商务公寓楼2302、2303室房产由上诉人于2016年10月1日通过原审法院淘宝拍卖系统所得，在此之前，上述房产所有人为陈伟。根据权利义务对等原则，陈伟作为业主，享有业主权利，接受被上诉人的物业服务，由此产生的物业管理费用缴纳义务也应由其承担，2015年7月1日至2016午10月10日的物业管理费当然地由陈伟承担，陈伟未向被上诉人缴纳物业费，被上诉人应当向陈伟追偿。由此可见，2015年7月1日至2016年10月l0日期间，上诉人与被上诉人不存在物业服务合同法律关系，原审法院将应由陈伟履行的物业管理费缴纳义务强加给上诉人，突破了合同相对性原则，与事实与法律不符。二、被上诉人损害上诉人的知情权，要求上诉人承担2015年7月1日至20l6年10月10日期间的物业管理费，损害上诉人合法权益。消费者保护法第八条规定，“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。”在竞拍上述两套房产时，上诉人并未注意到有关物业费的提醒标识，退一步讲，即使存在物业费要求竞拍人承担的要求，被上诉人作为专业的物业管理公司，应当将前任业主拖欠的物业管理费的具体情况在拍卖时清楚展现。因此，被上诉人存在过错，损害了上诉人的知情权和选择权，上诉人在对所拖欠物业费具体数额无法直观认知的情况下选择了购买上述两套房产，从而承担前任拖欠的高昂的物业管理费用，显属不公。三、本案审理程序存在漏洞，应当追加陈伟作为第三人参与诉讼以查明案件事实。整个原审庭审过程中，被上诉人始终未举证证明前任业主所拖欠物业费的缴纳情况，不能排除该笔物业费已经缴纳或部分缴纳的事实，陈伟作为前任业主，是拖欠物业管理费缴纳的义务人，应当追加其参与诉讼。综上，上诉人请求撤销一审法院判决，驳回被上诉人原审之中的全部诉讼请求。被上诉人全意物业答辩称：对于上诉人提出物业费应该是由原来的所有权人承担，被上诉人不同意，上诉人提出其不知情，根据拍卖的材料，对于税费均由买受人承担，在资产评估材料之中，也已经明确，这一笔物业费，是由上诉人承担。被上诉人全意物业在二审期间提供催缴物业费通知书1份，欲证明被上诉人已经向原来的业主进行催缴。上诉人潘永利的质证意见为：对于证据三性提出异议，这个证据是被上诉人自己制作，应该提供相关的邮寄凭证或者是送达给原来业主的证据，以及原来业主已经接收的事实。上诉人无新证据提供。本院的认证意见为：被上诉人提供的证据缺乏其他有效证据予以佐证，本院不予确认。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：全意物业与案外人浙江东洲集团田园房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同、物业管理服务合同补充条款、前期物业管理服务合同续签协议，系双方真实意思的表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。上诉人潘永利通过公开竞价竞得东洲商务公寓楼2302、2303室房产后，其亦为东洲商务公寓的业主，上述物业管理合同对其具有约束力，被上诉人全意物业有权依据上述物业管理合同要求上诉人潘永利交纳物业管理服务费。而在原审法院淘宝网司法拍卖网络平台中已有足以醒目的方式注明“水电费、物业费、房产过户产生的税费等均由买受人负担”，评估报告中已明确了案涉房产的评估价并未包含2015年7月1日后的物业费，拍卖成交确认书亦明确了“可能存在的影响标的物使用的水、电、物业管理等欠费由买受人自行解决”，因此上诉人潘永利认为其不知情，不应承担2015年7月1日至2016年10月10日期间的物业费，缺乏事实法律依据，本院不予采信。经审查，原审审理程序并无不当之处。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人潘永利负担。本判决为终审判决。审判长 王 亮审判员 李国标审判员 韩圣超二〇一八年二月二十四日书记员 徐亚萍??