.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2017）内04民终5373号上诉人(原审被告)赤峰华安房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区五中街路南。法定代表人王宏宇，总经理。委托代理人潘晓，内蒙古松洲律师事务所律师。被上诉人(原审原告)吴伟南，男，1989年9月19日出生，汉族，农民，住内蒙古自治区赤峰市。委托代理人羿亚杰，赤峰市元宝山区平庄第二法律服务所法律工作者。上诉人赤峰华安房地产开发有限责任公司（以下简称华安公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市红山区人民法院（2017）内0402民初3978号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。二审期间，华安公司上诉请求撤销原判，依法改判驳回吴伟南的一审诉讼请求或发回重审。事实及理由：一审认定事实不清，证据不足。1、涉案房屋在2016年11月16日竣工验收合格，一审法院将违约金及利息计算至2017年8月15日是错误的。且华安公司有证据证明吴伟南已经领取了钥匙。吴伟南领取钥匙后，起诉要求华安公司支付利息和违约金属于滥用诉权。2、双方签订的《商品房买卖合同协议补充协议》中约定吴伟南应当在房屋交工验收15日内办理入住手续，是吴伟南不办理入住手续。且该补充协议也明确约定一方违约的，退还双倍定金。如果是华安公司违约，按照违约条款，也只应双倍退还定金1万元。故请求二审法院支持华安公司的上诉请求。被上诉人吴伟南答辩称，原判正确，应予维持。一、双方签订《商品房买卖合同》后，华安公司未按约定期限将合格的商品房交付吴伟南使用，已构成违约。且在2017年7月17日，涉案房屋还未能正常使用，无上下水、电梯没有通电。故华安公司称涉案房屋2016年10月16日竣工验收合格不能成立。二、依照双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，华安公司没有按约定履行书面通知的义务，没有按约定交付房屋。虽然吴伟南领取了钥匙，也只是临时装修的钥匙，故吴伟南起诉要求华安公司承担违约责任符合法律规定。三、《商品房买卖合同补充协议》已被双方正式网签合同内容所变更，应以正式网签合同为准。华安公司以《商品房买卖合同补充协议》的内容作为上诉理由不能成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。一审时，吴伟南提出如下诉讼请求：一、判令华安公司支付逾期交付商品房造成的利息损失45518元；二、要求华安公司支付违约金9855元，合计55373元（暂时利息及违约金损失）一审查明的事实，2014年1月16日，双方就买卖位于赤峰市××区房屋签订了认购书，并于2014年2月16日、17日分别两次交纳了全部购房款270946元。2015年1月22日，吴伟南（乙方）与华安公司（甲方）就认购书签订了《认购书补充协议》，并于同日签订了《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》。其中《认购书补充协议》第二条：”乙方同意甲方的交工日期以网签制式商品房买卖合同为准”；第三条：”对同意此协议第二条的乙方，甲方按照下列第2种方式给予补偿。（1）...（2）按认购书已交付房款的月利率6.2厘计算给予补偿，日期自2015年2月19日起至甲方通知乙方领取交房钥匙之日止。补偿金在乙方办理入住��续时一次性支付。”；第六条：”甲乙双方签订网签制式商品房买卖合同后，此协议第三条保留外其他条款及认购书自行失效，双方权利义务均由商品房买卖合同为准。”《商品房买卖合同》第三条约定：”商品房交付及交付日期：商品房竣工，经验收合格后方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2015年6月30日前将符合上述条件的房屋交付乙方使用。”合同第五条约定：甲方逾期交付商品房的处理：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期60日的，合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外甲方还应每日按商品房价款的万分之0.5向乙方支付违约金。第十一条���”商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。”、《〈商品房买卖合同〉补充协议》第三条：双方责任：第2项：”全款购房者甲方应在该房屋所属楼房（栋）交工后（楼房交付日期见商品房买卖合同第三条：商品房交付及交付日期）15日内办理入住手续......”。另查明，2016年11月16日，华安公司取得建设工程竣工验收证明书，并称以在小区内张贴通知及电话通知的方式告知��伟南等买房者办理房屋入住手续，吴伟南称至今从未收到过任何通知，华安公司也未向吴伟南交付涉案房屋。故吴伟南诉至法院，要求华安公司支付逾期交付商品房给吴伟南造成的利息损失45518元（2015年7月1日至2017年6月30日按月息7‰计算）及违约金9855元（按日万分之0.5计算两年），合计55373元（暂时利息及违约金损失）。庭审中明确上述两项请求至华安公司实际交付涉案房屋时止。一审认为，双方签订的《认购书补充协议》、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，均系双��真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方签订的《认购书补充协议》逾期交付房屋的赔偿利息损失的计算标准，虽然双方约定为保留条款，但与双方签订的登记备案的网签合同《商品房买卖合同》第三条及第五条在内容上存在冲突，该院认为应以后签订并经登记备案的《商品房买卖合同》约定的内容为准，而不应支持吴伟南对两条款选择性的主张。关于华安公司主张商品房已交付，依据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：”商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。”本案中华安公司未能提供证据证明其履行了书面通知义务，应视为华安公司未向吴伟南交付房屋。但庭审时华安公司已向该院提交了《建设工程竣工验收证明书》，证明涉案房屋已经具备交付使用的条件，双方理应进行涉案房屋的交接。为此吴伟南主张的违约金及已付款利息应计算到该时间节点较为适宜。综上判决：一、赤峰华安房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付吴伟南逾期交付商品房的违约金10520.58元（2015年7月1日至2017年8月15日，按合同约定日万分之0.5计算），并按中国人民银行一年期同档年利率以购房款270946元为本金基数计算支付吴伟南2015年7月1日至2017年8月15日已付款利息25409.93元（2015年7月1日-2015年8月25日，年利率4.85%；2015年8月26日-2015年10月23日，年利率4.6%；2015年10月24日-2017年8月15日，年利率4.35%）；二、驳回吴伟南的其他诉讼请求。二审期间，华安公司提供如下证据证明其主张成立：涉案房屋B3、B4号住宅室内业主装潢协议。证明：涉案房屋在2016年3月17日已经交付给吴伟南。被上诉人吴伟南对上述证据发表如下质证意见：对该装修协议内容无异议，对证明目的有异议。该协议只是对装修的约定，不能证明2016年3月17日房屋已经验收合格交付。该装潢协议与双方签订的房屋买卖合同中约定的交付房屋的要求相违背。该协议也说明了该房屋不具备竣工验收使用条件。二审经审理查明的事实,2016年3月17日，吴伟南与华安公司签订博世园B3＃B4＃住宅楼室内业主装潢协议，允许吴伟南在竣工验收前进入室内装潢，吴伟南已经对涉案房屋予以装修。其他查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，华安公司上诉称，涉案房屋已于2016年3月17日就交付给吴伟南，吴伟南已将涉案房屋装修，故房屋已经提前交付。但根据《建筑法》第61条规定：”交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第16条规定：”建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收......建设工程经验收方可交付使用。”《城市房地产管理法》第27条规定：”房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”上述法律明确规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付，虽然通过吴伟南与华安公司签订《博世园B3＃B4＃住宅楼室内业主装潢协议》，显示华安公司已于2016年3月17日将��屋交给吴伟南进行装修，但该房屋此时未竣工验收，不具备交付使用条件，故华安公司上诉称2016年3月17日为交付房屋时间的节点，显然与上述法律相违背，故对其该上诉主张，不予支持。华安公司于2016年11月16日取得建设工程竣工验收证明书，至此涉案房屋已经具备交付使用的条件，双方理应进行涉案房屋的交接。虽然吴伟南称华安公司未履行书面通知义务，至今未交付房屋。但涉案房屋现已竣工验收达到规定的建筑工程质量标准，且吴伟南已提前占有并进行了装修，华安公司无须再进行书面通知，亦应认定该房屋交付，故吴伟南主张的违约金及付款利息应计算至于2016年11月16日较为适宜。原审对此认定有误，本院予以纠正。华安公司虽上诉称，双方签订的《商品房买卖合同协议补充协议》中约定吴伟南应当在房屋交工验收15日内办理入住手续，如果是华安公司违��，按照违约条款，也只应双倍退还定金1万元。虽然双方约定《认购书补充协议》中逾期交付房屋的赔偿利息损失的计算标准为保留条款，但与双方签订的登记备案的网签合同《商品房买卖合同》第三条及第五条在内容上存在冲突，原审认为应以后签订并经登记备案的《商品房买卖合同》约定的内容为准，并无不当，故对华安公司的该主张，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持赤峰市红山区人民法院（2017）内0402民初3978��民事判决第二项，即驳回吴伟南的其他诉讼请求；二、撤销赤峰市红山区人民法院（2017）内0402民初3978号民事判决第一项，即：一、赤峰华安房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付吴伟南逾期交付商品房的违约金10520.58元（2015年7月1日至2017年8月15日，按合同约定日万分之0.5计算），并按中国人民银行一年期同档年利率以购房款270946元为本金基数计算支付吴伟南2015年7月1日至2017年8月15日已付款利息25409.93元（2015年7月1日-2015年8月25日，年利率4.85%；2015年8月26日-2015年10月23日，年利率4.6%；2015年10月24日-2017年8月15日，年利率4.35%）；三、判令赤峰华安房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内给付吴伟南逾期交付商品房的违约金6827.84元（2015年7月1日至2016年11月16日，按合同约定日万分之0.5计算），并按中国人民银行一年期同档年利率以购房款270946元为本金基数计算支付吴伟南2015年7月1日至2016年11月16日已付款利息16822.36元（2015年7月1日-2015年8月25日，年利率4.85%；2015年8月26日-2015年10月23日，年利率4.6%；2015年10月24日-2016年11月16日，年利率4.35%）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费592元，邮寄送达费40元，合计632元，由吴伟南承担419.5元，赤峰华安房地产开发有限责任公司承担212.5元。二审案件受理费698元，由吴伟南承担313元，由赤峰华安房地产开发有限责任公司承担385元，邮寄送达费40元，由吴伟南、赤峰华安房地产开发有限责任公司各承担20元。多收取的486元应退还赤峰华安房地产开发有限责任公司。本判决为终审判决。审判长李国辉审判员董燕洪审判员牛占龙二○一八年二月二日书记员赵泓熙