湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂05民终226号上诉人（原审原告）：陈涛，男，1966年6月2日出生，汉族，自由职业，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：龚琼，湖北民基律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：涂绍应，湖北民基律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：宜昌三江航天房地产开发有限公司，住所地宜昌市西陵区夷陵路56号。法定代表人：洪昌龙，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：万庆，女，1984年10月1日出生，汉族，宜昌三江航天房地产开发有限公司员工，住武汉市洪山区。一般授权代理。原审原告：谢莉（系上诉人陈涛之妻），女，1968年8月4日出生，汉族，自由职业，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：龚琼，湖北民基律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：涂绍应，湖北民基律师事务所律师。特别授权代理。上诉人陈涛因与被上诉人宜昌三江航天房地产开发有限公司(以下简称三江航天公司)、原审原告谢莉商品房销售合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2017）鄂0502民初1727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈涛及原审原告谢莉的共同委托诉讼代理人涂绍应，被上诉人三江航天公司的委托诉讼代理人万庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈涛上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判三江航天公司立即向上诉人支付逾期办理房地产权证书的违约金28622.16元以及律师代理费4000元；二、一、二审诉讼费用均由三江航天公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予纠正。1.陈涛与三江航天公司于2014年10月28日签订的《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号为006XXX7，以下简称“合同一”）及《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号为030XXX7，以下简称“合同二”），合同中对双方的权利义务关系均作了明确约定。其中，合同第九条约定了房屋交付期限为2014年12月22日之前；合同第十五条约定了出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。因出卖人责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，出卖人需按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。本案中，房屋的所有权证于2015年2月26日才办理登记于上诉人名下，房屋的土地使用权证于2015年12月30日才办理登记于上诉人名下，已经严重超出了合同约定的办证期限，三江航天公司已经构成违约，理应承担相应的违约责任。2.一审法院认为，三江航天公司在重审时提交的“宜昌市房屋所有权登记申请书”可以说明其已经按合同约定时间向产权部门提交了办证所需相关资料。该认定缺乏相关事实和法律依据。首先，从证据内容上而言，该份证据仅能说明三江航天公司在该时段提交了申请书，但其是否提交了完整的办证资料，是否按照约定提交了全部的办证资料，是否按时交纳了相应税费，均不能看出。其次，从本案的案件事实而言，三江航天公司作为出卖人没有按照合同约定的期限为陈涛办理房屋产权证书及房屋土地证书，已经构成违约。再次，按照《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》以及《城市房屋权属登记管理办法》《商品房销售管理办法》的规定，房屋所有权证书的办理取得，应由买受人按照国家规定向房管部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，出卖人应协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，买受人已经按照三江航天公司要求足额缴纳了办证所需的全部费用，双方已形成实际上的委托办证关系，出卖人应当负责向房管部门申请办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记，并按照约定提供相关的证明材料。出卖人没有按时提交材料或不能举证证明按时提交了材料的，应承担不利后果，承担相应的违约责任。再者，在办理房屋土地使用权变更登记和房屋所有权登记的实践中，出卖人还应提供相应的完税证明等相关资料。而本案中，三江航天公司均未举证予以证明。且本案中土地证逾期办理的问题，一审法院径直认为陈涛未能举证证明该土地证逾期办理系出卖人责任导致，而认定依据不足，显然是对举证责任的倒置。对于陈涛而言，难以举证来证明三江航天公司的消极不作为行为。而三江航天公司作为出卖人，其若要说明证书的逾期办理不是因其原因造成的，应承担相应的举证责任，证明其在规定期限内缴纳了全部材料，承担的相应税费，履行了相关手续。若其举证不能，应承担不利后果。综上所述，请二审发回重审或依法改判。三江航天公司辩称：三江航天公司已经按照与上诉人之间签订的《商品房买卖合同》的约定履行了合同义务，没有违约行为，不应当承担违约责任。上诉人的土地使用权证没有按期办理的举证责任在上诉人方而不是三江航天公司。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。谢莉的陈述意见与陈涛的上诉意见一致。陈涛、谢莉向一审法院起诉请求：1、三江航天公司向陈涛、谢莉支付逾期办理房地产权证书的违约金28622.16元；2、三江航天公司向陈涛、谢莉支付律师代理费用4000元；3、本案诉讼费用由三江航天公司承担。一审法院认定事实：2014年10月28日，陈涛、谢莉（买受人）与三江航天公司（出卖人）签订《宜昌市商品房买卖合同》两份，约定陈涛、谢莉购买三江航天公司开发的商业步行街H综合楼1层00XXX4号房（产籍号为01-0096-0061-00XXX4）和商业步行街H综合楼1层00XXX5号房（产籍号为01-0096-0061-00XXX5），合同约定出卖人应当在2014年12月22日前，将商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书，因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后的90日内不能办理房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；买受人所购买的H楼商铺委托租赁从2008年12月30日开始起租，交房时间按合同执行等内容。合同签订后，陈涛、谢莉按约付清房款交验收房屋。2014年12月31日，陈涛、谢莉向武汉三江物业管理有限公司宜昌分公司支付办证相关税费248839.26元。2015年2月6日，三江航天公司向宜昌市房屋交易与产权管理处提交了办理房屋权属登记的资料，包含购房人身份证、结婚证复印件、《房屋产权证明单》《宜昌市商品房买卖合同》《宜昌市房屋所有权登记申请书》（申请人陈涛、谢莉署名）《房屋登记信息询问表》《委托书》《房产交易委托书》《宜昌市房屋分层分户平面图》，2015年2月26日，本案所涉房屋的所有权登记于陈涛、谢莉名下。2015年12月30日，本案所涉房屋的土地使用权登记于陈涛、谢莉名下。陈涛、谢莉为提起本次诉讼，于2016年8月15日支付律师代理费4000元。一审法院认为，陈涛、谢莉与三江航天公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法有效，双方应严格按照合同的约定履行义务。合同第15条约定，出卖人即三江航天公司就产权证办理的合同义务为“在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门”，三江航天公司在本案重审中已提交证据证明其按合同约定时间向产权部门提交了办证所需相关证明材料，且有陈涛、谢莉所办房产证登记时间并未逾期事实亦印证三江航天公司所交资料是符合办理房屋权属登记的全部资料，而陈涛、谢莉未能举证其土地证逾期办理系出卖人责任导致，故陈涛、谢莉请求要求三江航天公司支付逾期办证违约金证据不足，依法不予支持。陈涛、谢莉主张的律师费，因三江航天公司不存在违约行为且该项主张无法律依据，对该诉讼请求亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告陈涛、谢莉的诉讼请求。案件受理费616元，由原告陈涛、谢莉负担。二审中当事人均未提交新证据。二审经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人陈涛和原审原告谢莉与被上诉人三江航天公司之间签订的《宜昌市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应严格按照合同的约定履行义务。本案中双方争议焦点为三江航天公司在履行上述合同中是否存在违约行为。经查，《宜昌市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定是“出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金处理”，合同约定的交房时间为2014年12月22日前，从案涉房屋所有权证登记时间（2015年2月26日）可以印证三江航天公司在合同约定的期限内将符合办理房屋权属登记的全部资料提交给了产权登记部门。虽然案涉房屋的《国有土地使用权证》办证时间为2015年12月30日，但陈涛、谢莉不能提供证据证明系因三江航天公司的责任导致逾期办理，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，应由其承担不利后果。陈涛上诉主张的律师费既无合同约定亦无法律规定，一审对该诉讼请求不予支持并无不当。综上，陈涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费616元,由上诉人陈涛负担。本判决为终审判决。审判长  唐兆勇审判员  赵春红审判员  肖小月二〇一八年二月二十三日书记员  张 萍