贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0402民初94号原告冉国均，男，1972年10月4日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。原告蒋国艳，女，1973年9月26日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人冉国均，系原告蒋国艳丈夫。代理权限：特别授权。被告安顺市翠麓置地发展投资有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区中华西路翠麓大厦****。统一社会信用代码：91520400598356393C。法定代表人彭东，委托诉讼代理人彭洁茹（女）、农黎波，贵州巨人律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告冉国均、蒋国艳诉被告安顺市翠麓置地发展投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冉国均及原告蒋国艳的委托诉讼代理人冉国均、被告安顺市翠麓置地发展投资有限公司的委托诉讼代理人彭洁茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告安顺市翠麓置地发展投资有限公司将原告购买的位于安顺市××××大街印象安顺C栋1单元20层7号商品房屋所有权证书交付给原告。2.判令被告按照已付购房款280332元为基数，按日万分之0.1支付原告从2015年6月30日起至2018年12月27日止，逾期634天的逾期办证违约金1777元，并判令支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告房屋产权证之日。3.判令被告退还原告交纳的契税4205元。4.判令被告在三个月内办理房产证。5.判令被告退还原告交纳的四通费5600元。6.判令被告承担案件诉讼费。事实及理由：原、被告于2014年2月11日签订商品房买卖合同，原告所购商品房位于安顺市××××大街印象安顺C栋1单元20层7号，所购房屋建筑面积为78平方米。套内建筑面积为58.37平方米，该房屋按套内面积计算每平方米3594元，房屋总价280332元，双方于2014年2月11日签订商品房买卖合同，原告于当天支付购房款首付款170332元，契税、维修基金、四通费及其他15639元。2014年9月25日，原告办理公积金贷款，交付房屋剩余尾款110000元。该房屋于2015年6月30日交付，但由于被告的原因，至今被告未为原告办理房屋所有权证。原、被告签订的商品房买卖合同中，约定被告于2015年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。综上所述，被告逾期办证构成违约，侵害原告的合法权益，故按照合同约定，诉至法院，提出如上诉请。被告安顺市翠麓置地发展投资有限公司辩称：1.该项目未能及时办理不动产权证书，是因为房屋暂时没有现房备案，不具备办理不动产权证书的条件。2.被告认可违约，并愿意按照合同约定支付违约金。3.原告诉求退还契税，被告愿意退还，但是退还之后，被告只有通知缴纳义务，若通知之后，原告未及时缴纳，被告将不再承担责任。4.违约金约定过高，请求调整。经本院审理查明：原、被告于2014年2月11日签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的安顺市××××大街印象安顺·财富中心第C幢1单元20层7号房屋，建筑面积78㎡。按照套（单元）计算，该商品房总房价款为280332元。双方约定在2015年6月30日前交房。合同第二十二条第二款初始登记约定：“出卖人负责在商品房交房使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记。办理初始登记所需费用，由买受人承担”；第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺取得初始登记后，360日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料。（二）出卖人不能在前款规定期限内申请办理商品房转移登记，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人未申请办理商品房转移登记的，按已付房价款的万分之0.1承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人未申请办理商品房转移登记的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起×日内退还买受人已付款，并按照×利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。”合同签订后，原告于2014年2月16日向被告支付购房首付款170332元、产权代办费764元、契税4205元、维修金5070元、四通费5600元。2015年5月13日，原告通过向银行贷款支付剩余房款人民币110000元给被告。该房屋于2015年10月10日交付原告使用。后原告向被告主张逾期办证违约金及退还契税未果，致成诉讼。庭审中，被告自认该商品房尚未申请办理商品房现房备案，目前尚不具备办理不动产权属证书的条件。审理中，原告申请撤回要求被告退还四通费5600元的诉讼请求。上述事实，有原、被告陈述，原告提供的原告身份证及结婚证复印件、商品房买卖合同复印件、借款合同及支付凭证复印件、被告出具的收款收据复印件5张，被告提供的营业执照复印件及法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、钥匙放行通知书复印件等证据材料在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同不违反法律规定，合法有效。合同签订后，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。因原告购买的被告开发的位于安顺市××××大街印象安顺-财富中心第C幢1单元20层7号房屋尚未办理商品房现房备案，尚未达到办理不动产登记证书的条件，故对原告要求被告办理房产证并交付原告的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可向被告另行主张。双方在《商品房买卖合同》中约定：“出卖人负责在商品房交房使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺取得初始登记后，360日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料。”故逾期办证违约金的起算时间应从双方约定的交付日期即从商品房交付之日起扣除初始登记需要的180日和360日转移登记资料的提交时间，即540天后开始计算。具体到本案，被告实际交房的时间为2015年10月10日，在扣除540天后，被告在2017年4月2日前未按合同约定向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料即为违约，应承担相应的违约责任。故从2017年4月2日至原告起诉时的2019年1月3日，被告逾期办证的天数为641天。双方在合同中又约定“约定日期起360日以后，出卖人未申请办理商品房转移登记的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起×日内退还买受人已付款，并按照×利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金”。现原告不退房，且原告起诉时被告逾期办证的天数为641天，已超过360天的约定。故2017年4月2日至2019年1月3日期间的违约金的计算方式为：以原告已交购房款280332元×万分之0.1×641=1796.93元。原告诉请被告支付逾期办证违约金至被告交付原告房屋不动产权证书之日止，但因被告能为原告办理房屋不动产权证书并交付的期限不能确定，故之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张。被告代为收取的购房契税4205元，系应由原告向相关部门缴纳，现因被告尚未代原告缴纳，故对原告的此诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告安顺市翠麓置地发展投资有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告冉国均、蒋国艳从2017年4月2日至2019年1月3日的逾期办证违约金人民币1796.93元。二、由被告安顺市翠麓置地发展投资有限公司在本判决生效之日起五日内退还原告冉国均、蒋国艳代为收取的购房契税人民币4205元。三、驳回原告冉国均、蒋国艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费230元，减半收取115元，由原告冉国均、蒋国艳承担25元，由被告安顺市翠麓置地发展投资有限公司承担90元（该费用原告已预交，被告承担的部分由其在本判决生效之日起五日内直接支付给原告，原告不再向本院退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员  李净二〇一八年二月二十五日法官助理王刚书记员高静（代）