杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0106民初10760号原告（反诉被告）：钟慧铭，女，1985年10月30日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。原告（反诉被告）：刘曙光，男，1979年12月25日出生，汉族，住山东省胶州市。两原告（反诉被告）共同的委托诉讼代理人：郑小红，浙江浙杭律师事务所律师。被告（反诉原告）：李世鸿，男，1976年9月23日出生，汉族，住浙江省建德市。被告（反诉原告）：吴晓娟，女，1975年3月1日出生，汉族，住浙江省建德市新安江街道广兴北路香溢城东雅苑3-2-103。上述两被告（反诉原告）共同的委托诉讼代理人：徐冀，男，1975年11月17日出生，汉族，户籍所在地北京市西城区，现住浙江省建德市。被告：杭州华邦房地产代理有限公司，住所地：浙江省杭州市拱墅区红石中央大厦301室。法定代表人：滕皋明，董事长。委托诉讼代理人：蒋伟政，浙江斯玛特律师事务所律师。原告钟慧铭、刘曙光与被告李世鸿、吴晓娟、杭州华邦房地产代理有限公司（以下简称华邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月10日立案受理。审理期间，被告李世鸿、吴晓娟对原告钟慧铭、刘曙光提起反诉，本院由简易程序转为普通程序进行审理，并组成合议庭，于2018年1月26日公开开庭进行了合并审理。两原告（反诉被告）的委托诉讼代理人郑小红，被告（反诉原告）李世鸿及两被告（反诉原告）的委托诉讼代理人徐冀，被告华邦公司的委托诉讼代理人蒋伟政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟慧铭、刘曙光向本院提出诉讼请求：1.判令解除钟慧铭、刘曙光与李世鸿、吴晓娟于2017年9月16日签订的《杭州市房屋转让合同》；2.判令李世鸿、吴晓娟支付违约金450000元；3.判令华邦公司对上述违约金承担连带责任；4.判令本案诉讼费用由李世鸿、吴晓娟、华邦公司承担。事实和理由：钟慧铭、刘曙光与李世鸿、吴晓娟通过华邦公司于2017年9月10日签订《房地产买卖居间协议》，约定李世鸿、吴晓娟购买钟慧铭、刘曙光位于杭州市西湖区的房产，李世鸿、吴晓娟将20000元意向金汇入华邦公司账户以示购房诚意，后该20000元意向金转为定金，与李世鸿、吴晓娟后续追加的280000元，合计300000元，作为履约定金。该定金于李世鸿、吴晓娟支付首付款到银行监管账户同一天如数退还。该居间协议第十二条约定，若因华邦公司提供虚假情况导致李世鸿、吴晓娟未能与钟慧铭、刘曙光达成买卖交易的，则无权要求支付代理费；如造成钟慧铭、刘曙光与李世鸿、吴晓娟损失的，同时承担赔偿责任。钟慧铭、刘曙光与李世鸿、吴晓娟遂于2017年9月16日签订《杭州市房屋转让合同》，该合同详细约定了付款方式和付款时间，其中第三条约定：双方同意委托中国工商银行股份有限公司杭州朝晖支行账户（账号为12×××80）对房产交易资金进行监管支付。该条第3点约定，李世鸿、吴晓娟须于2017年10月15日前支付首付款1372000元至上述账户，余款申请银行贷款；第五条约定，李世鸿、吴晓娟未按合同第三条约定的时间支付首付款，钟慧铭、刘曙光有权按累计应付款向李世鸿、吴晓娟追究违约利息；逾期付款超过10天，钟慧铭、刘曙光有权选择李世鸿、吴晓娟支付450000元违约金，合同终止。合同签订后，钟慧铭、刘曙光即期待购房款到账以及李世鸿、吴晓娟全面履行合同，同时也选好了其他房产并签订了购房意向合同，缴纳了200000元定金，约定了签订合同的日期。但李世鸿、吴晓娟未按照合同约定将首付款按时足额汇入银行监管账户，导致钟慧铭、刘曙光无法在约定的时间和条件取得首付款，与案外人签订的购房合同不能如期付款而违约，欲购房产价格也上涨了几十万。华邦公司作为中介，未履行应尽义务，未及时解释及监督甚至是误导双方，致使买卖合同无法全面履行，应当承担连带责任。钟慧铭、刘曙光为维护自身合法权益，起诉至法院，望判如所请。李世鸿、吴晓娟辩称：我方已按照合同约定完全履行了义务，于2017年10月13日将首付款1072000元汇入银行监管账户，剩余300000元待钟慧铭、刘曙光退还后再汇入银行监管账户。钟慧铭、刘曙光由于自身原因，拒不退还300000元款项，致使首付款延迟支付。我方另行筹措300000元汇入银行监管账户，完成合同约定的支付首付款义务并办理按揭贷款申请，我方并不存在违约情形，故不同意钟慧铭、刘曙光的诉讼请求。华邦公司辩称：本案系房屋买卖合同纠纷，我司系居间人，作为被告是不妥当的。我司在整个居间服务过程中，并不存在任何过错，无需承担任何责任。李世鸿、吴晓娟向本院提出反诉请求：1.判令钟慧铭、刘曙光继续全面履行2017年9月16日签订的《杭州市房屋转让合同》；2.判令钟慧铭、刘曙光立即退还定金300000元；3.判令钟慧铭、刘曙光承担李世鸿、吴晓娟300000元的借款利息10000元；4.判令钟慧铭、刘曙光承担本诉及反诉的所有诉讼费用。事实与理由：2017年9月10日，钟慧铭、刘曙光与李世鸿、吴晓娟及华邦公司签订了《房地产买卖居间协议》，约定李世鸿、吴晓娟购买钟慧铭、刘曙光位于杭州市西湖区的房产，总价为2272000元，首付款1372000元，按揭贷款900000元。双方在华邦公司的见证下约定由李世鸿、吴晓娟支付300000元作为诚意金，但该款项应在签订合同并办理银行贷款的情况下退还。2017年9月16日，双方签订了《杭州市房屋转让合同》，合同约定李世鸿、吴晓娟在2017年10月15日前支付首付款1372000元至银行监管账户。2017年10月13日，李世鸿、吴晓娟将1072000元汇入银行监管账户并在同日与华邦公司要求钟慧铭、刘曙光退回300000元，以便支付剩余300000元首付款。但钟慧铭、刘曙光拒不退还。李世鸿、吴晓娟为保证合同的正常履行，经多方筹措，于2017年11月7日将另行筹到的300000元汇入银行监管账户，并同时通知了华邦公司，华邦公司亦于同日告知了钟慧铭、刘曙光。李世鸿、吴晓娟认为，逾期支付首付款的原因在于钟慧铭、刘曙光迟迟未将300000元定金退回，为维护合法权益，维护社会的契约精神，故提起反诉，请求依法判决。钟慧铭、刘曙光辩称：根据合同约定，李世鸿、吴晓娟应于2017年10月15日将1372000元首付款汇入银行监管账户，而李世鸿、吴晓娟仅汇入1072000元，钟慧铭、刘曙光至今未领取到银行的划款通知书，李世鸿、吴晓娟未履行合同约定，超出了付款期限，故主张解除合同及违约金具有事实与法律依据。钟慧铭、刘曙光向本院提供如下证据：1、《杭州市房屋转让合同》1份，证明双方于2017年9月16日签订房屋买卖合同，明确约定首付款付款时间、付款方式、及逾期付款违约责任的事实；2、《房地产买卖居间协议》1份，证明协议约定华邦公司作为居间人应承担赔偿责任的事实；3、《房产转让补充协议》1份，证明协议约定20000元定金应在钟慧铭、刘曙光领取划款通知书之时交给华邦公司的事实。上述证据经质证，李世鸿、吴晓娟对证据1、2无异议；证据3，真实性无异议，证明目的有异议，该协议未实际履行，由于钟慧铭、刘曙光未返还另外280000元定金，导致首付款逾期付款。华邦公司对证据1无异议；证据2、3，真实性无异议，证明目的有异议，居间协议约定只有华邦公司存在错误时才承担赔偿责任，300000元定金应在李世鸿、吴晓娟支付首付款之前返还。李世鸿、吴晓娟向本院提供如下证据：1、《杭州市房屋转让合同》1份，证明双方签订合同，合同真实有效；2、《房地产买卖居间协议》1份，证明华邦公司案涉房产交易居间人的事实；3、银行汇款记录4份、定金收条3份、委托洽购书1份，证明李世鸿、吴晓娟根据合同约定支付了相关购房款项并办理了银行贷款的事实；4、借条1份，证明李世鸿、吴晓娟于2017年11月7日向王云东借款300000元补交首付款的事实；5、催告函及告知函各1份、短信截屏1份，证明李世鸿、吴晓娟及华邦公司催促钟慧铭、刘曙光返还300000元定金的事实；6、微信聊天记录4页，证明李世鸿、吴晓娟于2017年10月13日支付1072000元至银行，并告知钟慧铭退还300000元定金，钟慧铭在微信中回复已将款项返还，事实上并未返还的事实，进而证明钟慧铭是认可退还300000元定金作为首付款的事实。7、微信账号主页信息1页，证明该微信账号登记的手机号码与购房合同钟慧铭的联系号码一致，进而证明该微信账号是钟慧铭所有的事实；8、微信聊天记录5页，证明中介公司的经办人陈述300000元定金应在李世鸿、吴晓娟支付首付款之前退还的事实；9、录音光盘1份，证明李世鸿、吴晓娟已及时履行合同义务，但原告当时已经不打算卖房子的事实。上述证据经质证，钟慧铭、刘曙光对证据1、2无异议；证据3，真实性无异议,该20000元是成约定金，该款项的处理应当以2017年9月16日签订的补充协议为准；280000元定金的真实性无异议，属于履约定金，因至今未收到银行的划款通知书，故未退回该款项；证据4，三性有异议，与本案无关；证据5，三性有异议，未收到过催告函、告知函和短信；证据6，真实性有异议，未收到此内容的微信，该微信号×××非钟慧敏所有，且从微信聊天记录看，也未体现同意返还300000元定金的内容；证据7、8，三性有异议，截图载明的手机号码系钟慧铭所有，但截图有无篡改不能确认，该微信也没有实名认证，聊天记录未经公证；证据9，三性均有异议，该录音未有完整内容显示，钟慧铭及刘曙光从未有过这样的对话，且从对话内容看，与本案也不具有关联性。华邦公司对证据1、2、3、5、6、9无异议；证据4，不能确认；对证据7、8的真实性无法核实，但陈述的内容与本案事实一致。华邦公司未向本院提交证据。针对当事人提交的证据，本院认证如下：钟慧铭、刘曙光提供的证据1-3，本院予以认定。李世鸿、吴晓娟提供的证据1-3，本院予以认定；证据4，系复印件，且无其他证据佐证，本院不予认定；证据6、7，钟慧铭、刘曙光虽对三性均有异议，但根据本院当庭查看李世鸿手机，该微信账号确系李世鸿通过钟慧铭手机号码添加好友，聊天记录关于双方款项支付的内容亦与合同约定一致，且钟慧铭在具备举证能力反驳该微信账号非其本人所有的情况下未举证证明，故本院该证据予以认定；证据5、8、9，华邦公司不存异议，在居间人与双方不存在利害关系的情况下，其陈述的真实性本院予以认定，结合证据6、7，本院对该证据予以认定。本院经审理认定本案事实如下：2017年9月10日,李世鸿作为买受方（甲方），华邦公司作为作为居间人（乙方），钟慧铭作为出卖方（丙方）签订一份《房地产买卖居间协议》，约定：甲方通过乙方购买丙方位于瑷骊山园25幢2单元711室房屋（建筑面积85.93平方米），转让总价2272000元，该总价包含房屋内附属配套设施一水一电一表及空调三台；房产在满两年后过户；甲方承担所有中介费及税费；甲方为表示对乙方提供的物业购买诚意，同意向乙方支付意向金20000元，并于甲丙双方在居间协议书签字时，甲方同意交付给乙方的意向金直接转为购房定金；另约定，甲方于2017年9月13日支付280000元给丙方作为购房定金。钟慧铭、刘曙光，李世鸿、吴晓娟均在协议上签字捺印，华邦公司在协议上盖章确认。2017年9月10日，钟慧铭从华邦公司处领取李世鸿、吴晓娟支付的20000元定金，并出具一份定金收条，载明“该款项于签完购房合同后交回”。2017年9月13日，李世鸿通过银行转账方式支付钟慧铭280000元定金。2017年9月16日，钟慧铭出具一份定金收条，载明“今收到杭州华邦房地产代理有限公司转付买受方李世鸿购买坐落于杭州市西湖区物业的购房定金人民币（大写）贰拾捌万圆整（小写）280000元整。该款项于贷款申请并打首付款时交回”。同日，钟慧铭、刘曙光作为卖方（甲方），李世鸿、吴晓娟作为买方（乙方）签订一份《杭州市房屋转让合同》，约定：乙方购买甲方位于杭州市西湖区瑷骊山园5幢2单元711室房屋，转让总价为2272000元，乙方须于2017年10月15日前支付首付款1372000元至双方约定的银行监管账户，余款900000元由乙方申请银行贷款，首付款到账且乙方银行按揭申请审批通过后转付给甲方，余款900000元待银行放贷且交房完毕后转付给甲方；甲方在银行放贷后5个工作日内将房屋交付给乙方。乙方逾期付款超过10天，甲方有权要求甲方支付违约金450000元，合同终止，乙方将房屋退还给甲方；甲方未按合同约定时间交房逾期超过10天，甲方有权要求乙方支付违约金450000元。甲乙双方同意在接到委托代理机构通知之日其10日内（含第10日）前向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。合同另对其他事项作了约定。同日，双方签订一份《房产转让补充协议》，其中约定：钟慧铭、刘曙光同意将已收到的购房定金20000元于领取首付款当日（领取划款通知书之前）转交中介方作为李世鸿、吴晓娟应缴纳的税费。2017年10月13日，吴晓娟向银行监管账户汇入首付款1072000元。李世鸿、吴晓娟及华邦公司多次要求钟慧铭、刘曙光返还300000元定金以便2017年10月15日前汇入银行银行监管账户，钟慧铭、刘曙光均未予退还。2017年11月7日，李世鸿、吴晓娟另汇入300000元至银行监管账户。2017年11月10日，钟慧铭、刘曙光以李世鸿、吴晓娟逾期付款为由诉至本院，要求解除案涉房屋转让合同并赔偿违约损失。审理中，李世鸿、吴晓娟对钟慧铭、刘曙光提起反诉，要求继续履行案涉合同，并要求返还定金并赔偿损失。本院认为，钟慧铭、刘曙光与李世鸿、吴晓娟于《房地产买卖居间协议》中约定的内容及双方签订的《杭州市房屋转让合同》、《房产转让补充协议》均系双方当事人真实的意思表示，内容亦符合法律规定，应认定有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应当按照约定诚实全面地履行合同义务。对于双方当事人履行合同的行为及法律后果，本院分别认定如下：李世鸿、吴晓娟已按照约定分两次向钟慧铭、刘曙光支付购房定金300000元。对于其中的20000元，钟慧铭、刘曙光曾出具收条承诺在签完购房合同后交回，但此后双方在《房产转让补充协议》中又对20000元款项的用途作了重新约定，应以后面的约定为依据处理。该20000元应当在卖方领取首付款当时转交中介方作为买方应负的税费。李世鸿、吴晓娟要求返还该20000元，不符合合同约定，本院不予支持。对于280000元定金，钟慧铭出具收条时承诺“该款项于贷款申请并打首付款时交回”。对此，双方存在不同的理解。钟慧铭、刘曙光认为该280000元应当在监管银行向其足额转付首付款时交还给李世鸿、吴晓娟；而李世鸿、吴晓娟认为应当在其向监管银行交付首付款时交还以便其可以作为首付款支付至监管账户。本院认为，首先，从文义上解释，贷款申请是买方李世鸿、吴晓娟之义务，该“贷款申请”之行为与“打首付款”之行为并列，均系李世鸿、吴晓娟之行为，故文义上应当理解为“该280000元款项应于李世鸿、吴晓娟贷款申请并打首付款时交回给李世鸿、吴晓娟”。其次，从常理上判断，房屋买卖系公民生活中的一件大事，买方在使用自有资金支付房款之外，往往还向金融机构贷款用于支付房款，故在买方持有足以支付贷款之外的房款时，卖方应对买方的履行能力给予合理的信赖；在买方足以付清除贷款之外的房款时，卖方应对买方的履约行为给予通力的协作以促使合同的履行。本案中，买卖双方的微信聊天记录与华邦公司的陈述也均证实钟慧铭、刘曙光对李世鸿、吴晓娟向监管银行交付首付款时应返还280000元并无异议；再次，即便双方对此存在歧义，因该收条为钟慧铭出具，应当作出对其不利的解释。综上分析，应当认定李世鸿、吴晓娟在约定的首付款支付期限内欠付的首付款为20000元。因李世鸿、吴晓娟与钟慧铭、刘曙光对退还定金一节交涉未果，又另行于2017年11月7日向监管银行账户汇入300000元。故李世鸿、吴晓娟在支付首付款上存在的违约行为为：20000元款项延期至2017年11月7日支付。现李世鸿、吴晓娟已按期支付绝大部分首付款，现已付清首付款之现状及合同的约定，李世鸿、吴晓娟的违约行为并不足以导致合同的解除，但应当承担相应的违约责任，本院酌情确定支付钟慧铭、刘曙光违约金1000元。对钟慧铭、刘曙光要求解除合同之请求，本院不予支持。华邦公司在履约中并无违约行为，钟慧铭、刘曙光要求华邦公司承担连带责任无事实依据，本院亦不予支持。钟慧铭、刘曙光占有李世鸿、吴晓娟支付的购房定金280000元，未按约返还，该行为构成违约，钟慧铭、刘曙光因其违约行为获得该款项消极增加的利息收入，而李世鸿、吴晓娟另行支付300000元，必然产生一定的利息损失，故本院以280000元为基数，从钟慧铭、刘曙光应返还之日按贷款利率计付利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、钟慧铭、刘曙光与李世鸿、吴晓娟于2017年9月16日签订的《杭州市房屋转让合同》继续履行。二、李世鸿、吴晓娟于本判决生效之日起十日内支付钟慧铭、刘曙光违约金1000元。三、钟慧铭、刘曙光于本判决生效之日起十日内返还李世鸿、吴晓娟购房定金280000元并赔偿利息损失（自2017年10月16日起按同期银行贷款利率计至款项付清之日止，以10000元为限）。四、驳回钟慧铭、刘曙光的其他诉讼请求。五、驳回李世鸿、吴晓娟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8050元，由钟慧铭、刘曙光负担；反诉案件受理费2975元，由钟慧铭、刘曙光负担2750元，由李世鸿、吴晓娟负担225元。李世鸿、吴晓娟于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；钟慧铭、刘曙光于判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长 何 亦 波人民陪审员 王 卫 国人民陪审员 林 秀 明二〇一八年二月十一日书 记 员 申屠书婷??