广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1002民初3140号 原告：百色市赣丰商贸有限公司，住所地：百色市右江区龙景街道办事处那毕新村龙景区LJ02-03地块，统一社会信用代码：91451000098341072Y。 法定代表人：袁月芽，经理。 委托诉讼代理人：黄淇，广西鹅城律师事务所律师。 被告：黄荣甜，女，1988年12月22日出生，壮族，现住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：何胜林，广西齐川（隆林）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨华，广西齐川律师事务所实习律师。 原告百色市赣丰商贸有限公司（以下简称赣丰公司）与被告黄荣甜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案。因原告变更诉讼请求，本院依法延长审限。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赣丰公司的委托诉讼代理人黄淇，被告黄荣甜的委托诉讼代理人何胜林、杨华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赣丰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的2018年-2019年度铺面租金59940元；2、被告按每天100元向原告支付逾期付款违约金至付清全部租金时止；3、被告承担本案诉讼费用。之后，赣丰公司于第一次庭审中，当庭变更诉讼请求：1、确认赣丰公司与黄荣甜签订的《商铺租赁合同》解除，判令被告将其承租的F10铺面退还原告；2、被告支付2018年9月5日至退还之日的租金，以170元每天计付；3、被告支付违约金10000元（即已交给原告的10000元履约保证金不予退还）；4、被告支付拖欠的电费3027.6元及水费234元（水电费计算至2018年9月14日止）。事实和理由：2017年9月3日，原、被告签订《商铺租赁合同》，原告将百色学院F10号商铺出租给被告经营。2017年被告按时交纳租金，且经营正常。2018年8月20日，被告应按照合同约定交纳2018年度铺面租金，但被告拒交，经多次催收后，诉至法院。 黄荣甜辩称：1、同意解除合同，双方于2018年9月13日解除合同，原告当日收回铺面。2、被告不应当支付违约金，被告不支付房屋租金的原因是行使不安抗辩权，详细原因如下：2017年7月12日，赣丰公司与百色学院签订《百色学院东合校区大门左侧（西面）及运动场沿街52间商铺招租合同》，约定百色学院将标题所述的52间铺面出租给赣丰公司，约定：租赁期间为2017年7月21日至2022年7月20日至止；赣丰公司“不得脱离市场行情实际抬高铺面租金，第一年租金定价涨幅不能超过前租价的10%，并确保在同行条件下优先原租户。”2017年9月3日，原告与被告签订《铺面租赁合同》，约定赣丰公司将百色学院的F10商铺转租给被告，租赁期限从2017年9月5日至2020年9月4日止，租金每月185元/㎡。但合同协商和签订期间，赣丰公司故意隐瞒其与百色学院签订的合同。该合同约定：“第一年租金定价涨幅不能超过前租价的10%”的约定。2007年、2012年，百色学院按照国有资产处置程序将商铺面向社会招标承租，广西鑫盛投资开发有限公司百色分公司两次中标后向社会出租，采用一年一签合同的方式与承租商户签订合同。在鑫盛公司与承租商户签订的合同中约定2016年2月16日至2017年2月20日期间的租金经折算后，商铺的平均租金为每月82.8元/㎡，另收每月55.45元/㎡的管理费。鑫盛公司出租价格为每月138.25元/㎡，为“前租金”。赣丰公司租金每月185元/㎡，为“第一年”租金，对比涨幅超过10%。所以被告认为，百色学院有可能与赣丰公司解除合同，不交租金系行使不安抗辩权，不应当支付违约金，而且违约金约定过高。3、原告已经收回铺面，不需要支付租金及铺面占用费。4、同意按照水表、电表的计数，按照国家收费标准，缴纳水电费。 原告围绕争议焦点提交如下证据：1《商铺租赁合同》，证明合同关系；2、商铺租金催缴通知，证明赣丰公司催收2018年度租金；3、水、电度数单。证明被告用水、电度数。被告认可原告的证据1。关于证据2，被告不认可，称没有收到催缴通知书。对证据3，经过本院主持双方当事人现场勘查确认计量度数正确，被告认可。被告提交证据：1、《收回商铺通知书》的照片，证明是原告要求解除合同，被告并未违约；2、铺面招租启示的照片，证明原告收回铺面进行招租；3、证人林某出庭作证，证明被告铺面于2018年9月被停水停电，9月13日在F10号铺面张贴招租启示；4、证人黄某出庭作证，证实2018年9月，被告铺面被停水停电，9月13日，其看到F10号铺面上贴有招租启示，黄某拍照用微信发给被告看，被告下午才赶到铺面，看到招租启示贴在门口。原告对被告证据1，认为没有原件，而且是照片，通知书内容前后矛盾，没有写明时间、地点，不是原告张贴的。对证据2照片，内容模糊，不能证明是被告张贴的。对证据3，证人林某和黄荣甜及其他10余人因欠原告租金，原告已起诉至法院。林某和黄荣甜等20余人也到法院起诉，要求原告降低租金，林某是黄荣甜等人的诉讼代表人，和黄荣甜存在利害关系，其证言不真实。对证据4，证人黄某是黄兰香开办奶茶店雇佣的员工，黄兰香和林某一样，与原告存在诉讼纠纷，证言不真实。 本院对双方没有争议的证据予以确认。对双方争议的证据，认定如下：对原告的证据2，虽无法证实已送达被告，但被告亦没有证据证实其按照合同约定交付了2018年的租金，故该证据仅能证实被告欠原告租金。对原告的证据3，在本院主持下，赣丰公司及被告代理人现场勘查被告使用的水表、电表，被告认可原告提交的水、电度数，但不认可原告的计算单价，要求以物价局规定的商业水电收费标准收费。对被告提交的证据1，原告对该证据真实性存疑，经本院释明后，原告放弃对照片上公章的真实性进行鉴定，故本院对该证据的真实性予以认定，该通知书上落款时间为2018年10月9日，和证人陈述的看到催款通知书的时间为9月向矛盾，结合本案的起诉时间为9月4日，当时原告的诉讼请求尚未要求解除合同，仅要求支付租金，第一次庭审才变更诉讼请求等多方原因，本院认为催款通知书的落款时间无误，并未倒签时间。对被告证据2和证据4，黄某和本案并无直接利害关系，其在F10号铺面旁的铺面工作，其陈述被告铺面停水停电和张贴招租启示的事情本院予以认可，但其陈述看到“启示”的时间和收回商铺通知书的时间有矛盾，本院以收回商铺通知书落款时间为准。对证据3，因被告林某系与本案存在关联的系列案件的当事人之一，本院对其证言不予认可。 综合双方的陈述和本案的证据，本院认定案件事实如下：2017年7月12日，百色学院与赣丰公司签订《百色学院东合校区大门左侧（西面）及运动场沿街52间商铺招租合同》。合同约定：百色学院通过公开招标，将标题所述的52间商铺（总面积1250㎡）即涉案铺面，整体出租给赣丰公司。租期从2017年7月21日至2022年7月20日。赣丰公司保证现有租户的优先承租权，不得脱离市场行情实际抬高铺面租金，第一年租金定价涨幅不能超过前租价的10%，并确保在同等条件下优先原租户承租。2017年9月3日，被告与赣丰公司签订《商铺租赁合同》约定：被告从赣丰公司处承租百色学院的F10铺面；租赁期限为2017年9月5日至2020年9月4日；租金每月185元/㎡，商铺面积为25㎡；黄荣甜交纳商铺履约保证金10000元，合同终止，黄荣甜付清租金、水电及相关费用后，赣丰公司可以退还履约保证金……黄荣甜必须按约定交付租金，逾期交付视为违约，赣丰公司有权解除合同，并不退回押金，同时按照100元/日计收逾期付款违约金。原告要求本案将履约保证金折抵违约金，被告不同意支付违约金，但是同意在本案中一并处置履约保证金10000元。 被告认为，2016年2月至2017年2月，涉案铺面系广西鑫盛投资开发有限公司百色分公司（以下简称鑫盛公司）向百色学院承租后分别转租给各商户。鑫盛公司出租价格为每月138.25元/㎡，为“前租金”，赣丰公司租金每月185元/㎡，为“第一年”租金，对比涨幅超过10%，违反赣丰公司与百色学院的合同中：“第一年租金定价涨幅不能超过前租价的10%”的约定。依据该约定，被告已经起诉要求变更合同：黄荣甜与赣丰公司租金约定应为152.08元/㎡[138.25×（1＋10%）。]，变更后，以152.08元/㎡计算整个租赁期间的租金，退还多收取的租金。 另查明，因被告未能按照合同约定交纳2018年度租金，原告向被告发放落款时间为2018年10月9日的《收回商铺通知书》，该通知书载明：“被告逾期50日未交纳租金……根据合同约定，原告有权按照100元/日计收被告违约金，原告已于2018年9月3日向法院立案起诉解除与被告之间的商铺租金合同，并追究被告的违约责任。……原告通知被告租赁合同已解除，因铺面关门闲置已久，原告决定行使权力在近期收回商铺另外招租，如被告对原告决定有异议，可以向原告提出意见或者提起诉讼。” 再查明，被告和其他租户在庭前与赣丰公司调解，双方协商一致变更租赁合同第一条第（六）项：“甲方每年调整一次租金，租金上调幅度为上一年租金的百分之十”变更为“甲方每年调整一次租金，租金上调幅度为上一年租金的百分之十，但2018年-2019年度租金涨幅调降为8%”。据此计算2018-2019年度租金为每月199.8元/㎡[185×（1＋8%）]，故2018-2019年度租金为59940元（199.8元/㎡×25㎡×12个月），每日租金为164.2元（59940元÷365天）。 本院认为，合同双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，赣丰公司与黄荣甜签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，原、被告均应自觉履行。现原、被告以其行为已经解除了彼此之间的租赁关系，故本院对原告解除租赁合同的诉求，予以支持。现本案的争议的焦点为：1、原、被告解除合同的时间；2、被告未按时交纳2018-2019年度租金是违约行为还是行使不安抗辩权的正当行为，如存在违约行为，违约金如何计付；3、被告欠付水电费金额。 关于争议焦点一：原、被告解除合同的时间。原告认为解除合同的时间为本案第一次开庭时间即2018年11月30日，被告当庭答辩同意解除合同之时。被告认为合同解除时间为2018年9月13日，被告和证人看到《收回铺面通知书》之日。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中解除合同的通知书，即《收回商铺通知书》落款时间为2018年10月9日，以落款时间次日起三日内送达对方较为合理，故本院认定本案《商铺租赁合同》解除时间为2018年10月12日。故被告应当交纳2018年9月5日至2018年10月12日，合计37日的租金6075.4元（164.2×37）。因合同双方存在诉讼等纠纷，未协商一致回收铺面的日期，双方均存在怠于履行权利的行为，本院酌情认定在解除合同后，被告需要15日清理铺面，故需要向原告支付15日的铺面占用费2463元（164.2×15）。鉴于庭审中，双方已经认可完成铺面交接工作，对原告要求被告退回铺面的诉请，本院不再审理。 关于争议焦点二：被告未按时交纳2018-2019年度租金是违约行为还是行使不安抗辩权的正当行为，如存在违约行为，违约金如何计付。我国《合同法》第六十八条对不安抗辩权规定如下：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”被告认为百色学院会基于赣丰公司违约，解除百色学院和赣丰公司之间的租赁合同，导致赣丰公司丧失诉争铺面的转租权，属《合同法》第六十八条规定的第（四）种情形。但该观点仅为被告的主观臆断，并无证据予以证实，而且其他租户一直在使用铺面，正常经营，对此被告拒绝交纳租金，缺乏事实基础，其行为不属于行使不安抗辩权，应构成违约。根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故赣丰公司要求被告支付违约金，本院予以支持。但赣丰公司主张违约金10000元，却没有举证证明其损失情况，且违约金约定过高，超过法律规定，本院酌情以一个月的租金计算违约金，即4995元。 关于争议焦点三：被告欠付水电费金额。经现场勘查，截止2018年9月14日，被告使用电2523度，使用水52度。参考百色市物价局的收费标准，并依据百色学院对赣丰公司的水电费收费标准，本院确定每度电收费0.7215元，每度水收费3.96元。故被告使用电费为1820.3元，水费为206元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告百色市赣丰商贸有限公司与被告黄荣甜签订的《商铺租赁合同》于2018年10月12日解除； 二、被告黄荣甜于本判决生效之日起五日内支付原告百色市赣丰商贸有限公司2018年9月5日至2018年10月12日，的房屋租金6075.4元； 三、被告黄荣甜于本判决生效之日起五日内支付原告百色市赣丰商贸有限公司15日铺面占用费2463元； 四、被告黄荣甜于本判决生效之日起五日内支付原告百色市赣丰商贸有限公司电费1820.3元，水费206元； 五、被告黄荣甜于本判决生效之日起五日内支付原告百色市赣丰商贸有限公司违约金4995元； 六、被告黄荣甜交给原告百色市赣丰商贸有限公司的10000元履约保证金，用于抵扣上述款项。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费550元，减半收取275元，由被告黄荣甜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员 袁 琳 二〇一八年二月一日 书记员 那美玉