湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书(2018)湘0124民初345号原告：宁乡市国有资产经营有限公司，住所地宁乡市玉潭街道新城社区花明北路宁乡市城乡规划建设局内。法定代表人：曾辉，系该公司董事长。委托诉讼代理人：江中，湖南严明律师事务所律师。被告：湖南恒基房地产开发有限公司，住所地宁乡县玉潭镇楚沩东路建材市场271号。法定代表人：陈碧霞。被告：陈泽强，男，1981年8月8日出生，汉族，住福建省长乐市。原告宁乡市国有资产经营有限公司（以下简称国资公司）与被告湖南恒基房地产开发有限公司（以下简称恒基公司）、陈泽强合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人江中到庭参加诉讼，被告恒基公司、陈泽强经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国资公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令被告湖南恒基房地产开发有限公司立即偿还原告借款本金689?153元；2.请求判令被告湖南恒基房地产开发有限公司立即支付逾期还款利息42?268.05元（利息计算至2018年1月3日止，后段继续按年利率6%的标准计算至被告偿还借款本金之日止）；3.请求判令被告湖南恒基房地产开发有限公司立即向原告支付为实现债权的律师代理费40?000元；4.请求判令被告陈泽强对上述债务承担连带偿还责任；5.请求判令确认原告对被告陈泽强名下的位于宁乡市香江国际小区1栋302抵押房屋依法处置后的价款享有优先受偿权；6.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2014年以来，因被告恒基公司与建筑商之间纠纷导致恒基公司开发的香江国际项目电梯发生故障后无法维修，为妥善解决业主上访问题，2014年1月26日，原告垫付了52?000元的电梯维修款，2015年4月16日垫付了85?553元电梯维修费，2016年4月13日垫付了5600元电梯抢修费，2016年4月14日，垫付了香江国际小区改造自来水公司公共配套建设费及商业部所欠水费共计200?000元，2016年4月21日垫付电梯维修费346000元，上述五笔垫付费用共计689?153元，2016年4月21日，原告与被告恒基公司达成《垫付款计算纪要》，确认：1、上述垫付欠款属被告恒基公司欠付款项；2、恒基公司承诺在2016年12月30日前将689?153元全额偿还给国资公司；承诺期间将香江国际小区301室房产作为借款抵押并到房产局登记备案，在欠款未还清之前不得将上述房产转让出售；3、如上述时间恒基公司无法偿还，则国资公司有权对香江国际小区301室房产依法进行处置。2016年4月18日，原告与被告陈泽强共同向宁乡县住房保障局发函，明确：香江国际小区所属恒基公司承诺在垫付款未还清之前将香江国际小区陈泽强名下301室房产作为借款质押。随后宁乡县住房保障局办理了该处在售房产的抵押登记手续。2016年4月21日，两被告向原告出具了《湖南恒基房地产开发有限公司借款明细表及陈泽强个人保证承诺函》，明确被告恒基公司向原告所借的合计689?153元的借款，现由恒基公司股东及借款手续办理人陈泽强向国资公司作出担保承诺，并就担保期限及担保范围进行了约定。上述协议签订后，被告恒基公司及陈泽强未依约偿还上述借款，2017年9月26日，原告委托湖南严明律师事务所向被告恒基公司及陈泽强发出律师函，要求两被告收到本案后7个工作日将欠付借款偿还，被告陈泽强于2017年10月13日签收，但两被告至今未予偿还，故原告诉至法院。被告恒基公司、陈泽强未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，被告恒基公司、陈泽强未到庭参加诉讼，视为对举证、质证权利的放弃。对原告提交的香江国际2号电梯维修合同及香江国际2号电梯维修增补合同、宁乡县维稳工作领导小组办公室函及香江国际电梯维修合同、垫付款结算纪要、授权委托书及借据、进账单及长沙银行转账支票存根、《湖南恒基房地产开发有限公司借款明细表及陈泽强个人保证承诺函》、（2017）严律函第0926-3号律师函，本院认为来源和形式合法，内容真实，与本案相关联，本院予以采信。对原告提交的《函》及宁乡县房屋产权管理局办公信息系统信息、湖南省律师服务收费行业指导标准、委托代理合同及湖南省增值税普通发票，本院对其真实性、合法性予以采信。根据已确认的证据及庭审查明情况，本院确认如下案件事实：被告恒基公司系香江国际项目开发商，因其与承建单位进行诉讼致使被告恒基公司资金紧张，致该项目房屋的维护、维修受到影响。原告系该项目招商引资方，为保障居民正常生活，原告代被告恒基公司于2014年1月29日向长沙顺发电梯有限公司转账支付电梯维修费52?000元；于2015年4月17日向长沙顺发电梯有限公司转账支付电梯维修费85?553元；于2016年4月向宁乡建和建材有限公司转账支付工程款200?000元，向长沙凯顺电梯销售有限公司支付工程款346?000元，向长沙宏发物业管理有限公司支付物业费5600元。2016年4月12日，原告与被告恒基公司达成《垫付款结算纪要》，确认：1、原告垫付香江国际小区各项垫付款共计689?153元；2、上述689?153元的法定应承担人为恒基公司，国资公司只是暂时垫付；3、恒基公司承诺在2016年12月30日前将689?153元全额偿还给国资公司，承诺期间将香江国际小区301室房产作为借款抵押并到房产局登记备案，在欠款未还清之前不得将上述房产转让出售；4、如上述时间恒基公司无法偿还，则国资公司有权对香江国际小区301室房产依法进行处置。2016年4月18日，原告与被告陈泽强向宁乡县住房保障局发《函》，主要内容为：原告垫付香江国际小区所欠电梯维修费等689?153元，香江国际小区所属恒基公司承诺在垫付款未还清之前将香江国际小区陈泽强（即本案被告）名下301室房产作为借款质押，因情况特殊，请求贵局协助，在恒基公司未偿还原告借款之前，上述房屋不得登记备案和发证。2016年4月20日，宁乡县住房保障局在宁乡县房屋产权管理局办公信息系统中将香江国际1栋301室作为限制，限制期限至2019年4月17日，限制内容为不能抵押、不能转移、不能办理户证。2016年4月21日，被告恒基公司、陈泽强共同向原告出具《湖南恒基房地产开发有限公司借款明细表及陈泽强个人保证承诺函》，确认前述各项垫付款明细共计689?153元，并以借款的形式向原告出具借据，并承诺：1、陈泽强负责督促协助恒基公司按《垫付款结算纪要》第2条的规定在2016年12月30日前将689?153元借款足额偿还到位；2、陈泽强个人自愿为恒基公司689?153元的借款本金、利息及逾期利息承担连带保证责任，保证期间自恒基公司履行债务期限届满之日起两年，保证范围包括但不限于本金、利息、逾期利息以及实现债务的费用（诉讼费、保全费、律师费等其他相关费用）。后原告多次催收并于2017年9月26日向两被告发出催收律师函，两被告未依约向原告偿还款项。本院认为，原告与被告恒基公司签订的《垫付款结算纪要》、两被告向原告出具的《湖南恒基房地产开发有限公司借款明细表及陈泽强个人保证承诺函》系当事人真实意思表示，合法有效。原告代被告恒基公司垫付了电梯维修费、工程款等共计689?153元，被告对该垫付款进行了确认，并约定了还款期限。现因被告恒基公司未依约如期偿还垫付款，故原告有权要求被告恒基公司偿还垫付款689?153元，本院对原告的第一项诉讼请求依法予以支持；被告承诺于2016年12月30日前向原告偿还垫付款，现被告已逾期，原告有权要求被告支付逾期还款期间的资金占用费，双方未约定逾期资金占用费，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条关于逾期利率的规定，被告应以年利率6%的标准就欠款本金689?153元自2016年12月31日起向原告支付资金占用费，暂计算至2018年1月3日为41?802.32元（689?153元×6%×369天÷365天/年=41?802.32元），故对原告的第二项诉讼请求本院依法予以支持，具体数额以本院计算为准。被告恒基公司在《湖南恒基房地产开发有限公司借款明细表及陈泽强个人保证承诺函》中对欠款明细进行了确认，原告未提交其他证据证明其与被告恒基公司就律师费进行了约定，故对原告的第三项诉讼请求本院不予支持。被告陈泽强自愿对被告恒基公司的上述债务承担连带保证责任，并向原告出具了个人保证承诺函，保证范围包括本金、利息、逾期利息等，故被告陈泽强应对被告恒基公司的欠付的垫付款及逾期利息承担连带清偿责任，故对原告的第四项诉讼请求本院部分予以支持。原告虽就香江国际小区1栋302房屋向宁乡县住房保障局发函将该房屋限制为不能抵押、不能转移、不能办理户证，但根据原告提交的现有证据，原告并未就该房屋办理抵押登记，未取得该房屋抵押权，故原告暂无权就该房屋依法处置后的价款享有优先受偿权，对原告的第五项诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南恒基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告宁乡市国有资产经营有限公司垫付款689?153元;二、被告湖南恒基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁乡市国有资产经营有限公司资金占用费41?802.32元（后段资金占用费以年利率6%的标准计算至欠款实际清偿之日止）；三、被告陈泽强对上述第一、二项的给付义务承担连带清偿责任；四、驳回原告宁乡市国有资产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11?154元，减半收取5577元，由被告湖南恒基房地产开发有限公司、陈泽强共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘舟舟二〇一八年二月八日书记员  陶 欢附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；……第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条……未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。