安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖01民终8271号上诉人（原审被告）：赵龙，男，1980年6月17日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，委托诉讼代理人：郭治龙，安徽徽都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卞素娟，女，1957年10月24日出生，汉族，住安徽省岳西县，委托诉讼代理人：张伟，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。原审被告：余峰，男，1983年9月17日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区，上诉人赵龙因与被上诉人卞素娟及原审被告余峰排除妨碍纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初8718号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵龙上诉请求：1、依法撤销合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初8718号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实遗漏错误。2016年5月3日上诉人赵龙及余峰与涉案原房主马捷丽、张某签订房屋租赁合同后，上诉人承租了中兴花园1-207室房屋并实际居住，被上诉人于2016年10月11日购买的该房屋。明显上诉人承租房屋在前，被上诉人购买房屋在后。一审法院没有对以上事实做出认定。2、一审法院适用法律错误。一审法院认为上诉人的行为侵害了被上诉人的权利，并依据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条之规定作出判决是错误的。上诉人承租使用该房屋的行为基于其与原房主的租赁合同，不是非法侵占，也没有侵害被上诉人的权利。根据买卖不破租赁的原则，上诉人有权继续承租使用该房屋。卞素娟二审辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。2016年5月3日，赵龙、余峰与原房主马捷丽、张某签订的房屋租赁合同不是双方真实意思表示，该合同约定的房屋租赁期限长达20年，每月租金仅为1000元，20年不变，与常理不符，另外，马捷丽、张某尚欠赵龙、余峰款项未结清，在马捷丽和张某尚欠余峰款项未还清的情况下，赵龙和余峰向原房主一次性支付4年租金也与常理不符。同时在一审庭审中，经法庭询问，余峰、赵龙在合肥市都另有住房，且已结婚，并有子女，因此，余峰和赵龙在庭审中陈述其二人实际居住在该房屋中也与常理不符。综上，所谓房屋租赁合同系原房主马捷丽、张某对所欠款项的担保，双方之间不存在租赁关系。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十九条规定了买卖不破租赁原则适用的例外，即房屋在出租前已被人民法院依法查封，案涉中兴花园1幢207房屋已于2013年被瑶海区法院根据本案一审被告余峰的申请进行查封，在2016年5月3日之后才解封。此外，在2015年8月11日，该房产被庐阳区人民法院查封，2016年9月5日解封，根据上述司法解释规定，该房产在查封期间的出租不能适用买卖不破租赁原则。余峰二审未作述称。卞素娟向一审法院起诉请求：1、判令余峰和赵龙立即迁出合肥市瑶海区濉溪东路中兴花园1幢207室；2、判令余峰和赵龙支付占用期间房屋使用费（按每月3000元的标准，自2016年10月26日起至余峰和赵龙将房屋实际腾让之日止）；3、判令余峰和赵龙交付上述房屋的门锁钥匙；4、本案诉讼费用由余峰、赵龙承担。一审法院认定事实：2016年10月11日，卞素娟购买了合肥市瑶海区濉溪东路中兴花园1幢207室（建筑面积为92.95平方米）的房屋，并办理了不动产权证书，产权证号为皖（2016）合不动产权第0163066号。2016年10月26日，卞素娟发现余峰和赵龙占用了该房并更换了门锁，卞素娟遂要求余峰和赵龙立即搬离并交付门锁钥匙，但余峰和赵龙予以拒绝，此纠纷经公安部门处理，未果。2016年11月22日，卞素娟诉至原审法院，提出诉称之请求，余峰、赵龙则坚持抗辩之意见。庭审后，卞素娟撤回了其第2项诉讼请求。另，案涉房屋曾于2015年8月11日、2016年9月12日分别被合肥市庐阳区人民法院、合肥市瑶海区人民法院因有关案件被查封。一审法院认为，法律规定：不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息。本案中，合肥市瑶海区濉溪东路中兴花园1幢207室房屋是卞素娟所有，其享有占有、使用、收益和处分该房的权利，却被余峰和赵龙占有，余峰和赵龙无证据证实其占有该房是经卞素娟同意或系合法行为，故卞素娟诉请余峰和赵龙立即迁出合肥市瑶海区濉溪东路中兴花园1幢207室，不违反法律规定，予以支持，余峰和赵龙应迁出该房，并将该房的所有门锁钥匙交付给卞素娟。余峰、赵龙的抗辩意见均无充分证据证实，不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国物权法》第二百四十三条之规定，判决如下：一、被告余峰、赵龙于本判决生效之日起十五日内迁出合肥市瑶海区濉溪东路中兴花园1幢207室，并将该房的所有门锁钥匙交付给原告卞素娟；二、驳回原告卞素娟的其他诉讼请求。案件受理费50元，由余峰、赵龙负担。二审中，上诉人赵龙申请证人张某到庭作证，证明：2016年5月3日的租赁合同是真实的，并且已经实际履行。赵龙已经实际使用了该房屋并支付了租金。该租赁行为发生在房屋买卖之前。被上诉人卞素娟质证意见为：不属于新证据，该证人证言已经说明租赁合同只有赵龙一个人签名，余峰名字是后来添加，涉嫌提供虚假证据；即使该房屋确有房屋租赁合同，但该房产已被法院查封，根据最高院司法解释，该情况不适用买卖不破租赁原则。卞素娟二审未向本院提供新证据。二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》关于不动产物权的有关规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房屋已变更登记至卞素娟名下，卞素娟依法对该房屋享有所有权，应受法律保护。至于赵龙称原房主马捷丽、张某在案涉房屋出售前已与其签订房屋租赁合同，首先，该《房屋租赁合同》将租期一次性定为20年，租金每月1000元20年不变，显然不符合房屋租赁的日常生活经验法则，有违常理。余峰、赵龙在合肥市另有住房，且已结婚，并有子女，余峰和赵龙共同租房在外居住也与常理不符。证人张某证明其未与余峰签订房屋租赁合同，故该租赁关系的真实性难以认定。其次，即使该《房屋租赁合同》是真实的，但案涉房屋在出租前已被人民法院依法查封，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，赵龙也无权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。赵龙占有案涉房屋缺乏事实和法律依据，卞素娟要求赵龙、余峰搬出案涉合肥市瑶海区濉溪东路中兴花园1幢207室房屋，于法有据，应予支持。综上，赵龙的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵龙承担。本判决为终审判决。审判长  佘敦华审判员  王 雷审判员  王政文二〇一八年二月二十八日书记员  朱大伟附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。