.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民终67号上诉人（原审原告）：邹建明，男，1967年4月23日出生，汉族，住太原市。被上诉人（原审被告）：匡悦，女，1982年12月13日出生，汉族，个体，住太原市。被上诉人（原审被告）：太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司，住所地太原市杏花岭区新建路80号创想天地12层。法定代表人：单雪，总经理。委托诉讼代理人：王御凰，女，1991年3月23日出生，汉族，该公司法务，住太原市小店区塑料二厂宿舍5单元9号。委托诉讼代理人：安浩宇，男，1993年3月13日出生，汉族，该公司员工，住太原市万柏林区奥林匹克花园南区14号楼1单元601。上诉人邹建明因与被上诉人匡悦、太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家）房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2017）晋0109民初2913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹建明上诉请求：1、撤销一审判决，并依法支持上诉人的一审诉讼请求；2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。上诉人配偶的受托事项仅为促成房屋过户的有关事宜，并不是一审判决所称的一切事宜；退单协议签订后被上诉人匡悦退还5000元定金，上诉人事先不知情，只是事后得知；上诉人对退单协议的签订不知情，只是事后才得知；按照买卖合同约定，本不会产生23000元的增值税，是因为被上诉人匡悦的违约造成了额外费用，且该合同是被上诉人我爱我家提供的格式合同，损害上诉人利益，应由被上诉人承担损失。一审法院适用法律错误。被上诉人匡悦无权代理行为造成买卖合同无效，但其与上诉人签订的补充协议有效，匡悦应返还财产，就无权代理行为承担缔约过失责任，即返还因房屋买卖合同取得的人民币5000元，赔偿签订合同过程中造成的上诉人损失人民币14832元，并依补充协议承担违约责任，即赔偿上诉人可得利益损失人民币14924.27元；被上诉人匡悦与上诉人的代理人郭莉签订的《买卖退单协议》对上诉人不发生效力，且该协议内容系恶意串通，严重损害上诉人财产利益，被上诉人匡悦就该行为承担连带责任；居间人我爱我家故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，损害委托人利益，应当承担损害赔偿责任。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。匡悦辩称，我是通过我爱我家签订的协议，我和我爱我家一起去找开发商，房子无法达到我们办理房产证省钱的目的，邹建民也得知此事，其也是答应购买的，于是我就去办理了房产证，在房产证办理下来后，邹建民后悔不买我的房子了，我本不应该退还其钱，但考虑其年龄大等原因同意退还5000元，我们三方签订了协议且已实际履行完毕。我爱我家辩称，匡悦为交易房屋的实际所有人，该房屋的实际情况是房产证必须先过户到匡悦的名下。房地产开发商也是积极协助配合，在签署退单协议时，我们通过电话向邹建民核实是否同意签署协议，其明确表示同意签署协议，我方已经退还在与邹建民签订的退单协议中约定的全部金额。邹建明向一审法院起诉请求：1、请求判令匡悦退还其人民币5000元，我爱我家在此范围内承担与其过错相应的责任为人民币2500元；2、匡悦赔偿其各项损失共计人民币叁万元整（小写：30000元）；3、本案诉讼费用由匡悦、我爱我家承担。一审法院认定事实：2017年5月2日，邹建明（乙方）与山西太原中保房地产开发有限公司（以下简称”太原中保”）（甲方）签订《房地产买卖契约》，编号：ZHDL0019376ZY，合同约定，一、甲方自愿将坐落在万柏林区迎泽西大街386号4幢二单元1901号的房屋出售给乙方；该房产权属证号为：并字第S0902825号，房屋建筑面积52.92平方米，建筑年代2007年，房屋建筑结构钢混，乙方对该房屋进行了充分了解，愿意购买。二、甲乙双方议定该房屋成交价格为人民币420000元。三、本合同签订后，乙方支付甲方购房定金10000元。十、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由乙方承担。甲方委托代理人处签字匡悦，乙方签字处邹建明。同时邹建明（乙方）与太原中保（甲方）、我爱我家（丙方）签订《成交确认书》，约定，1、本确认书签订时，邹建明应支付本确认书所确认的成交房屋总价款的2.5%的款项计人民币10500元作为丙方的服务佣金。2、乙方支付甲方人民币10000元作为购房定金。同日，邹建明（乙方）、被告匡悦（甲方）、我爱我家（丙方）签订《补充协议》，约定，8、费用，甲方净得房款肆拾贰万元整（420000元）。经甲乙双方协商约定，若该房产过户时产生个人所得税、增值税等由乙方承担。上述合同签订后，邹建明向我爱我家如约缴纳了购房定金及服务佣金。2017年5月11日，邹建明就为购买太原迎泽西大街386号4幢二单元1901号房屋的过户、贷款等事宜办理了委托书，受托人为其配偶郭莉，具体代理办理下列事项：1、在房产交易中心申请办理房屋交易有关的所有手续，并签署相关文件。2、协助交纳因办理房屋交易和转移登记所产生的税费金的相关事宜。3、申请办理不动产转移登记，包括申请不动产权籍调查或落宗并接受不动产登记人员的现场询问后在询问笔录上签字确认。4、办理银行按揭商业贷款。2017年5月12日，邹建明的上述委托书在上海市浦东公证处办理了公证书。后邹建明配偶郭莉代其办理购买涉案房屋的一切事宜。另查明，匡悦于2007年向山西太原中保房地产开发有限公司购买本案涉案房屋，在缴纳了部分首付款后，余款通过银行按揭贷款的方式支付。2009年1月22日，涉案房屋权属登记在山西太原中保房地产开发有限公司名下，房屋产权证号为晋房权证并字第XX**号。匡悦在付清购房全款后，匡悦为涉案房屋的实际所有人，但一直未变更房屋所有权登记。在邹建明提出购买涉案房屋后，因不动产变更的相关规定，涉案房屋需从山西太原中保房地产开发有限公司先过户到匡悦名下，另需缴纳23000元的不动产增值税。待涉案房屋所有权人过户到匡悦后再行过户给邹建明。匡悦在山西太原中保房地产开发有限公司的协助下，涉案房屋权属登记由山西太原中保房地产开发有限公司过户到匡悦名下。2017年7月20日，匡悦（甲方）、郭莉（乙方）与我爱我家（丙方）签订《买卖退单协议》，协议约定，甲乙丙三方协商对于2017年5月2日签订的主合同《房产交易合同文书》（编号为ZHDL0019376ZY）中坐落于太原市万柏林区迎泽西大街386号4幢2单元1901号由于不动产政策原因合同无法继续履行，三方达成如下退单协议：1、（定金、房款的约定）甲方退乙方5000元（伍仟元整）；2、（服务佣金约定）全佣退还乙方5、本协议签订后，甲乙丙三方已签署的编号为ZHDL0019376ZY的房屋交易合同及相关法律文书解除，三方之权利、义务解除，任何一方不得以原合同条款及相关文书中约定内容要求其余各方履行，均不再对该房屋交易提出其他异议在上述退单协议签订后，我爱我家如约退还至邹建明5000元定金及全部服务佣金，庭审中邹建明对此表示认可。审理中，匡悦、我爱我家说明，该涉案房屋没有按《房地产买卖契约》的约定完成交易，主要原因是邹建明不愿支付23000元的不动产增值税，故责任在邹建明。对于邹建明主张受托人郭莉签订《买卖退单协议》超越委托权限的说法，匡悦、我爱我家予以否认，并说明当时终止买卖是经得邹建明同意的，并向邹建明说明不退还剩余5000元定金，当时邹建明也表示同意才让受托人郭莉签订《买卖退单协议》。双方各执己见，达不成一致。一审法院认定上述事实的证据有《房地产买卖契约》及《补充协议》、委托书、公证书、《买卖退单协议》及双方当事人的陈述及庭审笔录在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同关系对当事人双方具有法律约束力。本案中邹建明、匡悦、我爱我家签订的《房地产买卖契约》及《补充协议》、《买卖退单协议》系双方当事人真实意思的表示，上述合同内容均不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。因不动产变更的相关规定，匡悦为涉案房屋的实际所有人，该涉案房屋需从山西太原中保房地产开发有限公司先行过户至匡悦名下，并缴纳23000元不动产增值税，根据双方约定，该费用应由邹建明承担，然后再行过户至邹建明名下，在此期间山西太原中保房地产开发有限公司积极协助涉案房屋实际所有人匡悦办理房屋过户的相关事宜。由于邹建明未支付该23000元的不动产增值税，最后三方签订了《买卖退单协议》。庭审中邹建明提出其配偶郭莉超出代理权限、隐瞒其签订该协议，但是基于邹建明对其配偶代理权限进行的公证及邹建明与郭莉系夫妻关系的特殊性，并结合庭审中邹建明认可已收到退单协议中约定的我爱我家退还的定金及服务佣金，可知邹建明对签订《买卖退单协议》是明确知晓。针对邹建明请求的误工费、交通费等损失，因该费用是其为购买涉案房屋的支出，系正常开支，对该部分费用不予支持。综上，对邹建明的诉讼请求依法不予支持。一审法院判决”驳回原告邹建明的诉讼请求。案件受理费减半收取为338元，由原告邹建明负担。”本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，二审查明的事实与一审查明的基本一致。本院认为，关于涉案《买卖退单协议》对上诉人是否发生法律效力的问题。上诉人主张该协议系其妻子郭莉超越代理权，隐瞒真实情况签订的，对其不应发生法律效力。上诉人明确授权其妻子办理相关的购房事宜，在发生购房合同无法继续履行的情况后，各方当事人同意解除合同，上诉人自认其对三方当事人签订退单协议是明知的，再结合上诉人与郭莉系夫妻的特殊身份关系，且该《买卖退单协议》已经实际履行，故一审法院认定该协议对上诉人产生效力并无不当。各方当事人已经协商解除合同，上诉人提出的其他主张不能成立，本院不予支持。综上所述，邹建明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费676元，由邹建明自行负担。本判决为终审判决。审判长唐璐审判员张俊红审判员曹轶群二〇一八年二月二十八日书记员王唯