Iao河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0105民初21790号原告岳精刚，男，住河南省。委托代理人李媛媛，河南光法律师事务所律师。委托代理人宋德峰，河南光法律师事务所实习律师。被告郑州得家房地产营销策划有限公司，住郑州市金水区郑花路。法定代表人李方，总经理。委托代理人何中华，男，住河南省杞县。被告王学文，男，住青海省德令哈市。委托代理人郑石柱、朱遹成，河南金苑律师事务所律师。原告岳精刚诉被告郑州得家房地产营销策划有限公司（简称得家公司）、王学文房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告岳精刚及其委托代理人李媛媛，被告郑州得家房地产营销策划有限公司委托代理人何中华，被告王学文及其委托代理人郑石柱、朱遹成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年2月25日，原告与被告王学文签订《房屋买卖合同》，合同约定原告将其所有的位于郑州市××号21世纪社区房屋出售给被告王学文，房屋建筑面积为71.8平方米，房屋售价131万元整。并对房款的支付方式和房屋过户手续的办理进行了详细的约定。合同签订后，由于被告迟迟不履行合同，原、被告三方于2017年3月9日重新签订了一份补充协议。原告严格按照合同约定履行相应的义务，即办理房屋更名手续、腾房给被告王学文居住等事项。被告王学文配合原告办理完房屋解押登记手续，事后又付给原告3万元首付，并在2017年7月21日办理完银行贷款（在被告儿子王松名下）的审批，后原告多次催告进行网签，但是二被告屡屡推拖，补充协议约定20日内（2017年6月26日至2017年7月16日）办理完银行面签及房产网签后续，7月24号原告发给被告王学文履约催告函，推迟到7月26日前网签，仍无答复，无奈之下7月27日原告给二被告发了解约通知，二被被告仍不理会，后原告从中介处得知，2016年12月22日郑州市政府下了限购政策，被告王学文并没有购房资格（被告王学文的儿子王松也不具备郑州市购房资格），后期合同义务无法履行。被告王学文现居住着原告的房屋，又不支付后续的房款，严重侵害了原告的合法权益。合同的当事人应严格履行合同义务。原告已积极履行合同义务，被告迟迟不履行合同义务已给原告造成了诸多损失，现起诉要求：1、判令原、被告解除签订的《房屋买卖合同》；判令被告王学文按交房时条件给原告腾房。2、判令被告郑州得家房地产营销策划有限公司返还原告不动产证；判令被告王学文支付给原告违约金及房租8.3万元。3、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。原告举证如下：1、房屋买卖合同、补充协议、借款解押协议各一份；2、不动产登记资料查询结果证明、受理凭证、房产证各一份，车票两张；3、履约告知函、解约通知书各一份，微信聊天记录5页，通话清单一份；4、租赁合同一份、租赁广告截图两份、律师费发票一张。被告王学文辩称：原告认定的网签时间缺少事实和法律依据。原告在诉状中称：“补充协议约定20天内（2017年6月26日至2017年7月16日）办理完银行面签及房屋网签手续”，该理由缺少事实依据。事实上，双方在2017年3月9日签订的《补充协议》第四条是这样约定的：“原告岳精刚与被告王学文约定待双方资料齐全后及时去办理银行贷款，房屋网签约定时间为20天之内”。此条约定了两件事情，一是“办理银行贷款”，二是“房屋网签”。并没有约定两个事情的办理顺序，更没有约定具体的房屋网签时间“从2017年6月26日至2017年7月16日”。原告所称的具体房屋网签时间是原告自己杜撰出的时间，是对合同的错误解读。由于被告购买房子需要办理银行贷款，把办理贷款手续提交银行后，银行需要审核买方资格，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后审批买方的贷款。总之，按揭贷款需要一个过程，会有履行顺序。根据郑州市房管局规定及要求，房屋交易涉及贷款具体过户流程为：先行办理银行贷款审批手续，之后办理资金监管、网签后续等。结合相关规定以及合同的约定看，被告王学文认为，双方约定的房屋网签时间只能从贷款审批后起算。从有关证据来看，被告王学文贷款的批准时间为2017年7月21日，此时间是银行内部贷款审批时间，被告客观上得到贷款批准的消息是2017年7月28日，因此房屋网签时间只能从被告王学文得到消息开始计算，即2017年7月28日。原告向被告王学文发出的两个函件履约催告函和解约通知属于原告的恶意、违约行为。原告在起诉状中称：“7月24日原告发给被告王学文履约催告函，推迟到7月26日前网签，仍无答复，无奈之下7月27日，原告给二被告发了解约通知。”原告的确给被告王学文发了两个函件，一个是“履约告知函”，一个是“解约通知”。原告不与被告王学文协商，以要挟的方法强迫被告与其在规定的时间内去网签。对于原告擅自妄说具体的网签时间，由于银行贷款是否审批通过不得而知，被告在该时间无法履行，同时也不符合房屋过户流程。原告在几天内连续向被告发函直接解除双方签订的《房屋买卖合同》，其行为是恶意的违约行为。在2017年7月5日早上原告与被告得家公司工作人员聊天记录中显示，原告称其房子“卖少了”、“现在开始后悔了”。基于原告此种思想，便置双方一致意思表示签订的真实、合法有效的两个合同于不顾，采取不正当手段，达到其不可告人的目的。被告王学文认为，双方既然签订了《房屋买卖合同》及其补充协议，就应该有约必守，维护合同的稳定性，这也是诚实信用的基本体现。尤其是合同已经履行了大部分，双方签订房屋买卖合同后，原告已经把房子交付给被告，被告也支付了相应房款并实际入住，现在原告以被告所谓的“违约”为由，要求解除合同是违背合同的基本精神的。事实上，被告王学文没有任何违约行为，在2017年7月28日得到房屋贷款批准消息后，就通过中介告知原告进行网签，按双方所签协议履行自己的义务，而被告却置之不理，并于2017年8月中旬以二被告违约为由提起诉讼，是缺少事实及法律依据的，被告王学文认为，是原告不守信誉，违背了约定，二被告没有违约，被告王学文要求驳回原告的诉讼请求。关于原告称“被告王学文没有购房资格”问题，缺少事实依据。原告诉状中称：“2016年12月22日郑州市政府下发了限购政策，被告王学文并没有购房资格（被告王学文的儿子王松也没有购房资格），后期合同义务无法履行”。原告所称的郑州市房屋限购政策，即郑州市人民政府办公厅于2016年以郑州办[2016]75号文下发的《关于加强房地产调控政策的通知》，该调控对非郑州市户籍在郑州市购买住房做了政策性规定。被告王学文非郑州市户籍，不具备郑州市购房条件，而其儿子王松在郑州市求学，根据郑州市落户相关政策，大专以上学历可随时办理落户手续，并且已经办理有郑州市户籍，且在郑州市没有住房，王松具备购房资格。在办理按揭贷款时，是以王松为主贷款人贷的房款，办理贷款时也得到了原告的确认，故被告王学文长子王松具备购房资格，原告的理由缺乏相应的事实和法律依据。本院经审理查明：1、2017年2月25日，原告岳精刚（曾用名丁耀杰）与被告王学文及居间方得家公司签订《房屋买卖合同》一份约定：原告将位于金水区××号新楼中楼建筑面积为71.8平方米的房屋出售给被告王学文。在本合同约定的买卖交易条款保持不变的情形下，原告、被告得家公司同意被告王学文可以增加、减少或变更登记合同中的“买受人”，且被告王学文依据本合同或相关补充协议已经部分履行（包括定金、佣金行为等）的，视为增加、减少、变更后的“买受人”已经部分履行。原告与被告王学文协商一致，同意本合同项下的房屋及其配套设施的总价为131万元。被告王学文于本合同首次签订时支付定金、佣金及代办费共计2万元（其中佣金及代办费1.1万元，余额作为被告得家公司代原告保管的定金）。合同签订后，原告与被告王学文任何一方未按本合同的约定履行相关义务的，每逾期一日，违约方向合同守约方支付本合同约定总房价款的1‰的违约金。其他约定，经双方协商，丁耀杰保证此合同（001252）与岳精刚（身份证号）为同一人，若身份不符岳精刚承担所有法律责任。经协商，被告王学文愿意为原告解押，解押款为32-33万，若解押完毕因原告原因导致房屋不能交易，原告愿付被告王学文解押款的2倍作为违约金，若因被告王学文原因则其无权要回解押款等。2、2017年3月9日，原告与被告王学文、得家公司签订《补充协议》一份，约定被告王学文应及时给原告位于郑州市××号新楼中楼的房屋（郑房权证01××88）进行银行解押还款，具体还款日期经三方协商，被告王学文需在签订补充协议之日起5日内替原告解押。待解押还款完成后是10日内原告将房屋交付给被告王学文使用。被告王学文帮原告解押完成且银行出具结清证明和他项权证后，原告应在3日之内开始进行丁耀杰向岳精刚的房屋权证更名并积极配合不动产中心和被告得家公司力争在3个月之内完成由丁耀杰向岳精刚的变更手续，若因原告故意拖延造成逾期不去变更房屋权证则视为原告违约。变更程序完成且不动产证拿到后，被告得家公司应在3日内协调原告与被告王学文进行银行面签事宜及办理房屋过户手续。原告与被告王学文约定待双方资料齐全后及时去办理银行贷款，房管局网签约定时间为20天之内，若任意一方恶意拖延视为违约。经原告与被告王学文协商，被告王学文同意支付原告33万元解押原告位于郑州市××号房屋（郑房权证号01××88），此解押款过户时作为被告王学文的购房首付款，原告将该房屋交付被告王学文使用时，被告王学文再支付原告3万元。3、2017年3月10日，原告与张革平（被告王学文代理人，系其妻子）、被告得家公司三方签订《解押借款协议》一份，约定：被告王学文同意借给原告现金330077.37元，保证在该协议签订后1日按约定提供。原告保证该借款只能用于解除其拥有合法产权坐落于金水区××号西户房屋的银行抵押。原告取得借款后于2017年3月12日前办理完上述房产的解押手续。原告保证在该房屋过户当日把所借解押款冲抵房屋首付款。原告如果到期未办理解押手续，视为违约，其应于2017年3月15日前把所借款项退还给被告王学文，因原告任何原因房屋不能正常过户，原告应在本合同签订之日起3日内归还所借款项330077.37元，并按房屋买卖合同约定承担违约责任。被告王学文未按协议约定提供借款，视为违约，以房屋买卖合同约定承担违约责任。在办理产权过户等手续时，原告及被告王学文任何一方不得以任何理由或原因不配合办理房产过户等相关手续，否则视为违约，承担违约责任及由此产生的诉讼、律师、误工费等费用。4、不动产登记受理凭证显示，原告于2017年5月15日申请案涉房屋的所有权变更登记，2017年6月28日取得变更后的豫（2017）郑州市不动产权第****号不动产权证书，权利人为岳精刚。5、2017年7月24日，原告向被告王学文发出履约告知函，载明：原告与被告王学文于2017年2月25日签订居间买卖合同，约定在新证（不动产权证书）下来20日内（补充借款协议条款）完成网签合同（新证于2017年6月26日领到）。2017年7月24日下午3点中介告知本月不能网签，现原告向被告王学文郑重告知如下：1、《居间买卖合同》合法有效，被告王学文应当按约定在2017年7月17日前与原告到房管局网签买卖合同。2、本着友好合作态度，在2017年7月26日前如仍未到郑州市房管局进行网签，被告王学文应当承担相应法律责任。6、2017年7月27日，原告向被告王学文发出解约通知，载明：原告与被告王学文于2017年2月25日签订了《居间买卖合同》，约定被告王学文应当在2017年7月17日前到郑州市房管局进行网签买卖合同，但至今未签，逾期超过10日，根据合同规定（补充协议）已违约，故郑重通知被告王学文：1、《居间买卖合同》解除。2、被告王学文当于10日内搬出原告的房屋，否则原告将强行开锁，如房屋内丢失任何物品与原告无关。3、违约责任由当地（郑州市金水区人民法院）法院裁决。7、2017年10月10日，原告以被告王学文违约为由诉至本院。8、庭审过程中原告称案涉房屋已于2017年3月10日解押，解押款360077.37元是被告王学文支付的，案涉房屋已于2017年3月19日交付被告王学文。9、庭审后，本院前往中国银行河南省分行调取如下证据：《房地产买卖契约》、《付款委托书》及原告岳精刚及王松前往银行签约时现场照片两张。《房地产买卖契约》约定，原告岳精刚已收到王松预付的购房定金，双方同意达成以下事项：原告同意将坐落在金水区的房产出售给王松；原告岳精刚与王松议定上述房产成交价格为131万元，付款方式为按揭贷款等。《付款委托书》显示，2017年6月28日，委托人（借款人）王松依据《个人购房借款合同》向中国银行河南省分行借款90万元并委托其将该笔借款直接转入郑州住房置业担保有限责任公司客户交易结算资金中国银行的账户内用于购买二手房。对此委托人（借款人）王松、房屋出让人岳精刚签字、捺印予以确认。王松系被告王学文长子。中国银行历史审批记录显示，2017年7月21日，贷款获得审批。本院认为：《房屋买卖合同》、《补充协议》、《解押借款协议》、《房地产买卖契约》系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。2017年2月25日，原告岳精刚（曾用名丁耀杰）与被告王学文及居间方得家公司签订《房屋买卖合同》，合同第三条约定在本合同约定的买卖交易条款保持不变的情形下，原告、被告得家公司同意被告王学文可以增加、减少或变更登记合同中的“买受人”，且被告王学文依据本合同或相关补充协议已经部分履行（包括定金、佣金行为等）的，视为增加、减少、变更后的“买受人”已经部分履行。2017年6月28日，原告岳精刚又与王松签订的《房地产买卖契约》一份，约定：原告同意将坐落在金水区的房产出售给王松。王松申请购房贷款，并由原告岳精刚与王松共同签署《付款委托书》。虽然，2018年1月24日，原告岳精刚与被告得家公司在对本院调取的《房地产买卖契约》、《付款委托书》进行质证时均称，原告岳精刚与王松是先后到场，在《房地产买卖契约》、《付款委托书》上签字，不认可合同相对方已经变更为王松，但原告岳精刚对《房地产买卖契约》上的签名的真实性予以认可，结合原告岳精刚在诉状中称，“被告王学文配合原告办理完房屋解压登记手续，事后又付给原告3万元首付，并在2017年7月21日办理完银行贷款（在被告儿子王松名下）”。本院认为，原告对合同相对人已变更为王松这一事实是知晓（认可）的，原告配合王松前去银行申请贷款，并以房屋出让人的身份签订《房地产买卖契约》、《付款委托书》，上述行为已明确表明其已认同将房屋出售给王松，房屋买卖合同的一方主体即买受人已依据第三条的约定变更为王松。原告又以王学文作为被告提起本诉，要求解除房屋买卖合同并要求王学文承担违约责任的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告岳精刚的诉讼请求。案件受理费1875元，由原告岳精刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  刘延峰人民陪审员  郭清江人民陪审员  赵桂英二〇一八年二月六日书 记 员  孔伟豪