浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)浙杭民终字第235号上诉人（原审原告、反诉被告）：严小方，男，1956年11月26日出生，汉族，浙江曲艺杂技总团有限公司职工，住杭州市。委托诉讼代理人：余合力、王欢，浙江浙大律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：谢勤锋，男，1957年8月8日出生，汉族，住杭州市西湖区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：谢康莹，男，1984年12月26日出生，汉族，住杭州市西湖区。二被上诉人的共同委托代理人：陆新华、陈琨，浙江天册律师事务所律师。上诉人严小方与被上诉人卞红英因房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2014）杭下民初字第1217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。期间，因卞红英死亡，后由其继承人谢勤锋、谢康莹表明参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院审理认定：坐落于杭州市建筑面积48.35平方米的房屋（以下简称案涉房屋）原系严小方承租的公有住房。2001年，严小方参加房改购买了该公有住房，其中成本价部分32.22平方米（应支付的购房款为18205.41元），个人出资面积16.13平方米。后案涉房屋所有权于2002年登记至严小方名下。严小方与卞红英均系浙江曲艺杂技总团的员工。2003年11月3日，严小方与卞红英签订《协议书》二份，一份约定，双方就案涉房屋所遗留的手续问题，根据团总务科提出操作办理意见达成如下协议：一、严小方将案涉房屋视作二手房转让给卞红英所有；二、卞红英须向严小方支付购买该房款项98855.41元，即房改房购入面积33.22平方计18205.41元及16.13平方的私房扩面费用80650元；三、卞红英须补偿严小方经济适用房指标地级差价损失费28068元；四、严小方在购买昌化路12号101室房改房时，由于手续上已超过严小方职级享受的房改房面积，但实际超标面积是卞红英享受，超面积部分的购房款项由卞红英承担，约计18000元（具体金额按房改部门审批价为准）；五、卞红英将上述款项付清后，严小方应将案涉房屋的产权证移交卞红英；六、本协议双方签字生效，一式三份，双方各执一份，团部备案一份。另一份称，双方就案涉房屋所遗留的手续问题补充协议：卞红英在领取单位发放货币分房补偿面积的款项时，必然同时付清严小方在转让案涉房屋时，未结算的货币分房补偿面积款30119.77元。2003年11月10日，严小方申请购买坐落于杭州市下城区建筑面积56.61平方米的公有住房。其中成本价部分面积为49.33平方米，金额为16065.79平方米，商品价部分为7.28平方米，金额为17937.92元。后该房屋于2004年登记至严小方及其妻子裘美玲名下。2009年1月8日，卞红英领取了住房补贴款44325.78元。2013年7月31日，严小方以房屋租赁纠纷为由起诉至原审法院，以其将案涉房屋借租给卞红英使用为由，要求卞红英支付租赁费187200元。后严小方于同年9月5日撤回了起诉。2013年11月，严小方又以财产损害赔偿纠纷为由，以卞红英占用其所有的案涉房屋为由，要求卞红英支付房屋占有使用费，后严小方于2014年3月5日撤回起诉。2014年9月5日，卞红英向严小方的四个地址寄送《关于继续履行朝晖四区47幢5单元401室买卖合同的通知》，但函件因拒收、电联非本人等原因被退回。原审法院另查明：2014年9月5日，卞红英的委托代理人孙志闻、陈琨向浙江曲艺杂技总团原总团长魏真柏、原副总团长陈玲龙、副总经理陈聪调查并制作调查笔录。魏真柏、陈玲龙在调查时陈述，浙江曲艺杂技总团在2001年把卞红英作为人才从嘉兴市引进，卞红英在杭州没有住房。当时严小方是团里员工，提出想要团里演员周映红退出来的昌化路12号101室房屋，因为昌化路的房屋学区比较好，严小方称为了其孩子读书。团里领导研究后同意将昌化路的房屋置换给严小方，但要求严小方将案涉房屋调剂出来给卞红英。这个方案严小方与卞红英均同意。这样，严小方把案涉房屋经团里办公室转交给卞红英。差不多同时，严小方也拿到团里转交的昌化路房屋的钥匙搬进去了。2003年11月3日，经团里主持，双方达成了二份《协议书》。双方之所以没有办妥案涉房屋的过户手续，主要原因是严小方拿到昌化路房屋办了房产证之后，拖着不愿意把案涉房屋办过户手续给卞红英。两人还否认了总团曾承诺给严小方补足面积到80平方米的说法。因为当时文化系统的房子总体很紧张，只能微调。比如魏真柏自己按政策能享受120平方米，但实际享受97平方米。当时省级单位规定，员工拿了新的分配房屋，就必须把原来的房屋退出来。陈玲龙和陈聪陈述，如果当时严小方不提出来要昌化路的房子，完全有可能将昌化路的房屋给卞红英。陈聪还在调查中陈述，严小方昌化路的房子房产证办下来以后，双方各执一词，就这样一直拖下来了。2012年的时候，团里新的领导班子做过协调工作，希望双方能妥善解决这件事情，但没有解决。原审法院再查明：案涉房屋于2010年11月9日进行他项权利登记，权利人为杭州联合农村合作银行古荡支付，债权数额为86万元，后于2013年11月8日注销了他项权。同日，该房屋又办理了新的他项权利登记，权利人为杭州联合农村商业银行股份有限公司古荡支行，债权数额为100万元。严小方于2014年6月26日提起本案诉讼，诉请判令：一、解除严小方与卞红英于2003年11月3日签订的两份《协议书》；二、卞红英向严小方支付房屋损害赔偿费198900元（诉争房产同类地段房屋出租价格为2000元/月，2001年诉争房产同类地段房屋出租价格为600元/月，按照13年间案涉房屋的均价1300元/月进行计算，暂算至2014年6月，共计153个月，最终计算至实际腾退之日止）；三、案件诉讼费用由卞红英承担。卞红英与于诉讼中提起反诉，诉请判令：一、继续履行卞红英与严小方于2003年11月3日签订的两份《协议书》（由严小方接受卞红英的款项给付，同时严小方将涉案房屋产权过户给卞红英，严小方应当解除目前涉案房屋上的抵押登记）；二、严小方在本案判决生效后的10天内，将案涉房屋所有权办理过户，转移登记至卞红英名下；三、严小方承担案件的诉讼费。原审法院审理认为：严小方与卞红英经协商自愿签订的二份《协议书》，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应依约履行。该案的主要争议是，协议至今未履行完毕的责任在谁，严小方要求解除合同、由卞红英赔偿损失有无依据；卞红英要求继续履行合同有无依据。一、关于解除合同和赔偿损失。双方当事人在协议书中并未约定一方解除合同的条件，因此，严小方不能够依据约定条件解除合同。现严小方以其曾多次要求卞红英履行协议，卞红英以各种理由拒绝履行为由要求解除合同。对此原审法院认为，双方当事人签订的两份协议书中，约定主要权利义务的第一份协议书并未明确约定双方履行义务的期限。现严小方也未能提交证据证明对其曾要求卞红英履行义务而卞红英拒绝履行的事实。另一份虽约定履行时间，但该协议是在前一份主协议之外对货币分房补偿面积款的补充约定，仅因卞红英未履行补充协议而主张解决主协议缺乏依据。且卞红英直到2009年才领取相应款项，距双方签订协议书已六、七年。而根据浙江曲艺杂技总团相关领导的陈述，协议未能履行的原因是，严小方取得昌化路房屋的所有权证后，由于房价上涨等原因，一直拖着不办理案涉房屋的过户手续。因此，严小方将合同未能履行归责于卞红英缺乏依据，其以卞红英不履行义务为由要求解除合同也缺乏依据。另外，需要注意的是，该案双方并非通常的基于市场行情自行协商签订的房屋买卖协议。从协议内容及魏真柏等的陈述来看，系严小方为了分得昌化路的房屋，按照当时的政策并经浙江曲艺杂技总团原相关领导讨论决定，由严小方将案涉房屋交还浙江曲艺杂技总团，浙江曲艺杂技总团再将案涉房屋交付卞红英。双方签订的协议实质系对单位房屋分配使用的确认并提供解决方案。协议书中约定的卞红英应支付的款项，并非根据市场行情确定的价格，而是严小方为购买案涉房屋实际支付的费用，和因购买案涉房屋导致其后来参加房改购买昌化路房屋时不能享受相应政策面积而多支出的款项，以及因购买案涉房屋而不能享受的相应的货币分房补偿款等损失。因此，基于卞红英取得房屋的由来及双方签订该协议书的基础，严小方单方要求解除该协议也缺乏依据。案涉房屋是严小方交回浙江曲艺杂技总团后，再由浙江曲艺杂技总团交给卞红英使用，且双方也就该房屋签订协议书，卞红英占有使用案涉房屋有合法依据，故严小方要求其赔偿占用房屋的费用缺乏依据，原审法院不予支持。二、关于继续履行合同。双方签订的合同属合法有效，严小方要求解除缺乏依据，故双方应当继续履行合同。卞红英应向严小方支付相应的款项，严小方应配合卞红英办理所有权变更登记手续。至于卞红英要求严小方解除设定在案涉房屋上的抵押权，原审法院认为，协议书中并无该项约定，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2014年11月19日判决：一、驳回严小方的诉讼请求；二、卞红英于判决生效之日起十日内支付严小方购房款98855.41元、经济适用房指标地级差价损失费28068元、超面积部分的购房款项18000元和未结算的货币分房补偿面积款30119.77元（合计175043.18元）；严小方于判决生效之日起十五日配合卞红英办理将杭州市朝晖四区47幢5单元401室房屋变更登记至卞红英名下的手续；三、驳回卞红英的其他反诉请求；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4278元，反诉案件受理费40元，均由严小方负担。宣判后，严小方不服，向本院提起上诉称：1、原审判决认定事实错误。原审判决认定协议未能继续履行的原因在于严小方，对此，严小方认为是否拿到昌化路12号101室的产权证与自己是否办理案涉房屋的产权手续没有必然的联系。卞红英无权享受浙江曲艺杂技总团的分房政策。严小方之所以同意将案涉房屋暂借卞红英使用，主要是因为浙江曲艺杂技总团承诺将严小方昌化路12号101室的房屋扩面至80平方米以上，但单位至今未能履行其承诺，浙江曲艺杂技总团根本无权将案涉房屋分配给卞红英占有、使用。2、原审判决适用法律错误。卞红英迟延支付房款的行为已导致合同目的无法实现，根据《合同法》第九十四条第（四）项之规定，严小方享有法定解除权。请求二审法院：1、撤销原判，改判支持严小方的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费由卞红英承担。针对严小方的上诉，谢勤锋、谢康莹答辩称：1、原审判决认定清楚，法律适用正确。基于卞红英取得房屋的由来及双方签订协议书的基础，严小方单方要求解除协议缺乏依据；卞红英占有和使用案涉房屋有合法的依据，也无需赔偿房屋占有的费用。双方签署的协议合法有效，严小方要求解除缺乏依据，卞红英要求继续履行应当继续履行。2、严小方的上诉请求没有任何事实、法律依据。首先，昌化路房产与案涉房产之间，存在明显的置换关系。卞红英曾经支付过一部分款项，只是具体金额因为时间久远无法确认，严小方对此是承认的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，在本院指定的举证期限内，严小方向本院提交以下证据：1、浙江省省直属单位（杭州市区）出售公有住房价格审批表，拟证明昌化路12号101室与讼争房屋无任何关系的事实；2、证明一份，拟证明昌化路12号101室系严小方补购的房改房，而非换购的事实；3、公示表一份，拟证明浙江曲艺杂技总团有限公司领导当时认可严小方有两套房改房的事实。在本院指定的举证期限届满后，严小方向本院提交以下证据：4、说明，拟证明严小方曾向浙江曲艺杂技团有限公司反映，自己在合同履行期内已催告卞红英支付购房款；5、卞红英在电视台新闻采访截图、房屋权属登记信息查询记录，拟证明卞红英以搬离案涉房屋的行为表示不再履行合同义务；6、调查笔录三份，王胜胜的笔录拟证明双方当事人签订两份房屋买卖协议时未经过曲艺杂技团的备案，曲艺杂技团也未参与这两份协议的起草与签订过程；房屋买卖协议签订后，卞红英一直拒绝向严小方支付购房款，且该事实在曲艺团众所周知；卞红英已在嘉兴享受过实物分房政策，余下的面积补贴款，卞红英已于2008年拿到了曲艺团给予的补贴。严小方是以其职级别舆论工龄合法取得案涉房屋与昌化路房屋，根本不存在用昌化路房屋置换诉争议房屋这一说法。陈聪的调查笔录拟证明，陈聪于2014年9决5日所作的调查笔录系道听途说，并未直接参与双方当事人之间的纠纷，并不知晓双方当事人之间真实情况；陈聪并未看到上诉人打报告给曲艺团领导索要昌化路房屋。李文渊笔录拟证明曲艺团实物分房政策截至1999年，之后国家推行货币分房政策，因此卞红英在2001年是不可能获得曲艺团的分房，但为了暂时解决卞红英的住房需求，魏真柏与严小方商量后决定将案涉房屋借给卞红英居住；卞红英搬入案涉房屋后拒不搬离，后魏恩真柏主张让严小方将案涉房屋买给卞红英，双方签订房屋买卖协议，但协议签订后卞红英利用职权长期拖欠案涉房屋购房款。严小方的儿子并非在昌化路房屋区域上学，因此根本不存在严小方为解决儿子上学问题需要昌化路房屋的这一说法。上述证据经出示，谢勤锋、谢康莹对证据1的真实性、合法性及关联性不予认可，对证据2的真实性不予认可，对证据3的真实性及关联性不予认可。谢勤锋、谢康莹对证据4-6提出异议认为不是新证据，法院不应采纳。本院经审核认为：证据1、2中的相关证明内容，无单位负责人及制作证明材料人员的签名或者盖章，其真实性无法予以确认。证据3不足以证实严小方的举证主张，不具有关联性，故本院对上述证据1、2、3均不予认定。严小方逾期提交的证据4——6，谢勤锋、谢康莹不同意质证，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条之规定，本院不予采纳。谢勤锋、谢康莹（卞红英）在二审举证期间向本院提交以下证据：7、房屋登记信息查询记录，拟证明案涉房屋产权变更历史沿革；严小方在一审最后一次开庭时间之后，原审判决之前，将讼争房屋恶意转让给案外人王淑云；2、房屋登记信息查询记录一份，拟证明杭州市下城区昌化路12号101室的房屋产权变更历史沿革；8、《公有住房买卖协议书》，拟证明1995年10月26日，周映红与浙江曲艺团签订了《公有住房买卖协议书》，取得了昌化路12号101室的产权；9、《公有住房买卖协议书》，拟证明2003年12月25日，严小方与浙江曲艺团签订了《公有住房买卖协议书》，取得了昌化路12号101室的产权。对谢勤锋、谢康莹提交的上述证据，严小方认为，对证据1、2、3、4的真实性、合法性没有异议，关联性有异议。本院经审核认为，严小方对证据7、8、9的真实性没有异议，本院对此予以确认。二审举证期间届满后，严小方向本院提出证人出庭作证的申请，本院经审核认为，严小方超过举证期限提出该申请，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十四条第一款之规定，故本院对该申请不予准许。本院经审理查明：卞红英在本案诉讼中死亡，谢勤锋、谢康莹系卞红英的法定继承人。卞红英在本案诉讼中曾另案提起诉讼，诉请判决确认严小方与案外人王淑云签署的案涉房屋转让合同无效等。案经一、二审审理，最终判决确认严小方与王淑云签署的案涉房屋转让合同无效、严小方和王淑云限期将案涉房屋产权登记至严小方名下、严小方和王淑云限期将案涉房屋腾空返还给谢勤锋、谢康莹。严小方前妻裘美玲在本案诉讼中也提起诉讼，诉请判令严小方与卞红英签订的案涉协议终止履行。该案也经一、二审审理，最终判决认为裘美玲不能举证证实对案涉房屋享有所有权，据此判令驳回裘美玲的诉讼请求。本院查明的其余事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：严小方与卞红英签订的二份案涉《协议书》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的效力性强制性规定，依法应属有效，对缔约双方均具有约束力。现严小方要求解除合同并赔偿损失，而卞红英则要求继续履行合同，对此，本院认为，双方并未在二份《协议书》中约定支付购房款项的时间，而严小方亦未提供确凿证据证明其曾经向卞红英催讨过购房款，故严小方以卞红英未支付购房价款构成违约为由要求解除案涉合同依据不足，原审法院据此驳回严小方要求解除合同及赔偿损失的请求并判令继续履行案涉合同并无不当。因谢勤锋、谢康莹并未就原审判决第二项中要求其承担给付义务的内容进行上诉，故本院对该部分内容予以维持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4278元，由上诉人严小方负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡宇审 判 员  陈艳代理审判员  丁晔二〇一八年二月六日书 记 员  王勤