江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终7291号上诉人（原审原告）：张福银，男，1950年3月5日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。上诉人（原审原告）：范永英，女，1950年10月7日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：周良平，江苏曹骏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王亚国，男，1968年7月12日生，汉族，户籍地江苏省南京市，现住江苏省南京市栖霞区。上诉人张福银、范永英因与被上诉人王亚国确认合同无效纠纷一案,不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初5461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张福银、范永英上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判确认被上诉人王亚国与ＸＸ签订的房屋买卖合同无效；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认为涉案房屋来源于拆迁安置，并不涉及到扰乱和损害社会公共利益的问题无任何法律依据，且与国家房地产政策背道而驰。首先，《经济适用住房买卖契约》可以清晰地反映出，上诉人购置涉案房屋价格只有每平方米2350元，此价格远低于商品房的价格，与保障城市低收入人群所购置的经济适用房价格基本一致。其次，房产权属证书记载的内容没有区分拆迁安置的经济适用房和符合条件的城市低收入人群购置的经济适用房，一审法院如此区分没有法律依据。再次，随着城市的扩张，有大量拆迁安置的经济适用房，一审判决只能进一步鼓励经济适用房的违法违规交易。二、一审判决认定上诉人张福银找被上诉人索要尾款，应当视为张福银认可了双方之间的买卖合同，是对事实的错误认定。首先，逻辑上存在严重错误，若上诉人张福银认可涉案买卖合同，涉案房屋的尾款还未到付款时间，张福银就不应该去索要。没有任何证据表明，张福银认可涉案买卖合同中部分条款，不认可付款条款，索要尾款不能视为认可涉案买卖合同。其次，被上诉人王亚国“要求当着ＸＸ的面才同意付款”，也表明了被上诉人不认为上诉人是涉案房屋交易的相对方，并不需要上诉人的追认。再次，事情不了了之说明了这种索要尾款是张福银与被上诉人协商的过程，双方未达成任何一致意见，充其量视为有条件追认。当时，被上诉人王亚国分文未付给上诉人，不应认定上诉人追认了涉案买卖合同。综上，本案经济适用房买卖契约上购房人是张福银和ＸＸ，购房收据上也是张福银和ＸＸ。被上诉人却在房产中介公司居间下与ＸＸ单独进行交易，交易的三方明知经济适用房五年内不得交易，却进行了交易，双方的合同应为无效合同。王亚国辩称，被上诉人购买涉案房屋是因为ＸＸ要卖房筹钱结婚，上诉人自己到中介公司登记出卖该房屋，2011年11月14日，其通过好邻居中介公司商谈购买房屋。双方约定5年房屋可以上市后上诉人再配合被上诉人办理房屋过户。合同签订时，被上诉人和中介公司要求ＸＸ通知上诉人张福银到场签字，张福银让ＸＸ代签，合同签订后张福银到现场对ＸＸ的代签行为是认可的。交房后，被上诉人开始对涉案房屋进行装修，装修期间张福银来过涉案房屋，还对装修工人说其是原先的房主。因ＸＸ欠韩世成的钱，2014年12月，张福银提出让被上诉人给其一部分尾款还韩世成，被上诉人和张福银讲把房产证放在被上诉人这里，其会当面向ＸＸ支付4万元，后张福银称房产证不能放在被上诉人这里，被上诉人就没有付款给张福银。ＸＸ突然去世后，2015年底被上诉人两次到张福银家问房产过户的事情，都遭到张福银的拒绝。张福银、范永英一审诉讼请求：1.确认王亚国与ＸＸ就南京市栖霞区百水桥7号2幢三单元606室房屋（建筑面积62.61平方米）买卖行为无效，并返还涉案房屋；2.本案诉讼费用由王亚国承担。一审法院认定事实：张福银、范永英系案外人ＸＸ的父母，ＸＸ于2015年3月29日病逝。2009年4月18日，张福银、ＸＸ（乙方）与拆迁办（甲方）签订《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》一份，主要约定：1.乙方同意在本协议签署之日将其所有的座落于栖霞区马群街道大庄村一队21号的房屋腾空并交甲方拆除；2.乙方被拆迁房屋货币补偿款为755600元；3.乙方以拆迁补偿款589600元申购拆迁办提供的百水芊城二期拆迁安置房218.37平方米（基准价格为2700元，计划于2011年3月21日前交付）。2011年3月20日，张福银、ＸＸ与栖霞建设签订《经济适用房买卖契约》一份，以147133.5元的价格购买了案涉房屋。2011年11月14日，经案外人魏军居间，ＸＸ（甲方）与王亚国（乙方）达成购房意向，并由ＸＸ出具定金收条一份，载明：今收到购买案涉房屋定金7万元、中介佣金5000元，定于签订合同时一次性付清；此房成交价为47万元，经双方协商约定于2011年11月30日前来中介签订合同，如甲乙双方任何一方没有按预约时间来签订合同，中介方约三次不来就算违约，违约方必须支付总房款2.4%佣金给中介方。如甲方违约定金双倍赔偿给乙方。如乙方违约定金不退。该定金收条落款“卖方（甲方）”处由“ＸＸ（代）张福银”的签名字样，王亚国、魏军分别在买方、中介方签名。同时定金收条的下方备注有付款方式：1.乙方于2011年11月14日付定金7万元；2.乙方于案涉房屋收到钥匙及水电卡后付房款30万元；3.尾款10万元于案涉房屋产权过户时一次性付清；4.此房所签订合同价为售房的双倍，甲、乙双方无条件同意。2011年11月16日，王亚国向ＸＸ出具欠条一份，载明：本人王亚国欠ＸＸ购房款10万元于2013年7月还清，剩余15万元于房屋上市时结清，在此期间，ＸＸ不得向王亚国索要房款，王亚国在房屋上市时不能付清所有房款，一切责任由王亚国自己承担，ＸＸ可收回房屋不用退还王亚国所付的任何房款。2011年11月20日，ＸＸ（甲方）与王亚国（乙方）在魏军（丙方）的居间下签订《买卖合同》一份，主要约定：1.甲方将案涉房屋以94万元的价格出售给乙方；付款方式为第一次付款7万元，签订合同后第二次付款77万元，留尾款10万元，待房产过户清楚后一次性付清；2.过户费用由乙方承担；3.甲方违约，退出购房款外，另赔偿5万元给乙方，并承担丙方的服务费2万元，乙方违约，三日内搬出房屋，所有钱款不退；4.甲方负责积极配合乙方进行过户，保证此房屋无户口，若产权人去世，其继承人必须无条件履行本合同，甲方闹家庭纠纷致此房屋不能过户算违约。同日，ＸＸ向王亚国出具收条一份，载明收到房款84万元，此房屋钥匙和房屋已交付、水电费结清。2012年6月5日，栖霞建设向张福银、ＸＸ开具了购房发票。2013年6月5日，案涉房屋办理了房屋所有权证，证号为宁房权证栖转字第××号，房屋所有权人为ＸＸ、张福银，共有情况为ＸＸ1%、张福银99%。现ＸＸ病逝后，张福银、范永英提起本案诉讼，要求处理。一审庭审中经释明，王亚国认可房屋实际交易价格即为双方在定金收条中约定的价格47万元，并称其已支付37万元，尚余10万元未支付。王亚国还称商谈购买房屋时张福银知情，让ＸＸ代签的字，但未能提交证据予以证明。一审庭审后，经一审法院向张福银本人核实，其称原本对ＸＸ出售案涉房屋不知情，大概到2013年还是2014年时因案外人刘星（音）上门找ＸＸ要债才得知出售房屋的情况，其后，张福银曾去找王亚国索要房屋尾款，因王亚国要求当ＸＸ面才同意付款，而ＸＸ又下落不明故不了了之。现在因为收入低而且身体不好，故想将房屋要回来出租，以租金补贴生活，对于王亚国已经支付的房款，目前也无能力返还，能借的话就借一点。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，王亚国与ＸＸ签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，但结合定金收条备注的条款来看，房屋交易价格实际为47万元，依法予以认定。ＸＸ出售的案涉房屋系其与张福银共有，王亚国主张张福银在出售时在场并知情，无充分证据予以证实，不予采信，但张福银庭审中陈述，其于2013年或2014年左右即已知晓房屋被ＸＸ出售给王亚国，且曾向王亚国主张支付房屋尾款，故应当视为张福银认可了双方之间的房屋买卖合同，现张福银、范永英以经济困难等为由，主张ＸＸ无权处分，要求确认ＸＸ与王亚国的房屋买卖行为无效，不予支持。同时，张福银、范永英另主张该房屋属经济适用房，按照国家相关规定自房屋登记之日起五年内不得上市交易，该交易行为发生在五年内，故亦应认定无效，一审法院认为，从案涉房屋的来源看，可以明确该房屋属于征地拆迁安置房，张福银、ＸＸ因为原房屋土地被征用、房屋被拆迁，而后支付对价被安置取得案涉房屋，该房屋系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性，不同于为保护城市低收入人群利益而低价提供给具有相应购房资质的低收入人群的保障性的经济适用房，该房屋的交易不对城市低收入人群的住房权益构成损害，故该房屋的交易并不涉及到扰乱和损害社会公共利益的问题。该房屋之所以限制五年内不得上市，应当限制的是五年内的物权变动，不影响合同本身的效力，故对张福银、范永英要求确认该买卖行为无效的诉讼请求，不予支持。综上，张福银、范永英要求王亚国返还房屋的诉讼请求，亦无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：驳回张福银、范永英的诉讼请求。案件受理费8350元，由张福银、范永英负担。二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审查明的其他事实没有异议，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，被上诉人王亚国与案涉房屋的共有人ＸＸ签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因上诉人张福银在一审庭审中陈述，其于2013或2014年左右即已知晓涉案房屋被ＸＸ出售给王亚国，且曾向王亚国主张支付房屋尾款，故应视为张福银认可了双方之间的房屋买卖合同。现张福银、范永英以经济困难等为由，主张ＸＸ无权处分，要求确认ＸＸ与王亚国的房屋买卖行为无效，没有事实与法律依据，本院不予支持。关于上诉人张福银、范永英主张该房屋属经济适用房，按照国家相关规定自房屋登记之日起五年内不得上市交易，双方之间签订的合同应认定无效的问题，因涉案房屋的来源系征地拆迁安置，系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性，不同于低价提供给具有相应购房资质的低收入人群的保障性经济适用房，故该房屋的交易并不涉及到扰乱和损害社会公共利益的问题，不影响合同本身的效力，上诉人的上诉主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，张福银、范永英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张福银、范永英负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  郑 慧审判员  龚 震二〇一八年二月七日书记员  杨文艳