湖南省湘潭市岳塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0304民初2572号 原告（反诉被告）：聂萍，女，1973年6月20日出生，汉族。 委托诉讼代理人：李强华，湖南湘孟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘明新，女，1979年1月11日出生，汉族。 委托诉讼代理人：程建佳，湖南公畅律师事务所律师。 原告聂萍与被告刘明新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月20日立案后，被告刘明新于2017年12月18日向本院提起反诉，本院依法予以受理。本案依法适用简易程序于2018年1月8日公开开庭进行了审理。原告聂萍及其委托诉讼代理人李强华、被告刘明新及其委托诉讼代理人程建佳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 聂萍向本院提出诉讼请求：1、判令解除聂萍与刘明新签订的门面租赁合同；2、判令刘明新支付其自2017年7月14日起拖欠的租金41666元（暂计算至2017年11月13日，要求按年租金13万元的标准持续计算租金至其返还房屋之日止）；3、判令聂萍不返还刘明新押金2万元；4、判令刘明新支付聂萍逾期付款违约金及赔偿经济损失合计10万元；5、判令刘明新承担本案案件受理费及财产保全费。事实和理由：2015年7月6日，刘明新与聂萍签订门面租赁合同1份，约定租金支付方式为年交，并交纳押金2万元，押金不得抵减门面租金，若因刘明新违约造成合同终止，聂萍有权没收押金；双方应严格按照合同执行，不得违约，否则赔偿对方经济损失10万元。2016年9月，因门面被纳入征收拆迁范围，刘明新拒绝采用年交方式支付租金，只肯按月交付租金，但刘明新从2017年7月开始又以门面即将被征收为由，拒绝再交纳租金，聂萍多次口头催讨，并3次发函书面催收，均无结果。租赁合同约定，当出现政府征收租赁房屋时，聂萍有权单方解除合同。聂萍为维护其合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。 刘明新辩称：1、政府征收事由的出现，符合《门面租赁合同》第十一条约定的双方均有权变更或解除合同的情形；2、聂萍、刘明新已通过微信聊天与微信支付房租方式，对原合同约定的租期、租金标准及租金支付方式等内容进行了变更，租赁期限已变更为不定期租赁，租金变更为7000元/月并按月支付，刘明新已按此方式缴纳租金至2017年6月，聂萍请求刘明新按原租赁合同约定的按年支付方式支付租金，无事实及法律依据；3、湘潭市岳塘区土地和房屋征收管理办公室对聂萍出具的通知及房屋征收补偿决定，均明确表明本案租赁房屋即将被拆除，因此，刘明新在所租赁房屋即将灭失，聂萍丧失履行能力且拒绝提供担保情形下，从2017年7月起终止履行租金按月支付约定，合乎法律规定，该行为不构成违约；4、因聂萍未向刘明新提供适当的履行担保，双方对租金支付期限未达成新的协议，处于没有约定或约定不明状态，自湘潭市岳塘区人民政府于2017年7月18日作出房屋征收补偿决定书之日起，剩余租赁期限在实际上变的不可预测，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，刘明新有权在租赁期间届满前向聂萍支付租金（2017年7月14日至2017年11月14日，共计4月租金合计28000元未付，扣除押金20000元，刘明新仅需支付聂萍租金8000元）；5、刘明新的行为并未构成违约，原租赁合同约定的违约金过高，依法应当适当予以降低；即便刘明新构成违约，聂萍仅有利息损失，本案违约金应以利息损失作为依据，不能根据合同约定确定违约金；6、刘明新仅欠付聂萍租金8000元，请求人民法院依法驳回聂萍的诉讼请求。 刘明新向本院提出反诉请求：1、确认刘明新与聂萍于2015年7月6日签订的门面房租赁合同中第十三条第2款约定无效；2、参照湘潭市岳塘区人民政府岳政征补字[2017]1号房屋征收补偿决定书的规定，由聂萍补偿刘明新房屋装修损失136101元、停产停业损失84682元、搬迁费1765元、临时安置费2630元，合计225178元；3、聂萍向刘明新支付违约金67553.4元（225178元×30%）；4、聂萍承担本案反诉费用。事实和理由：1、2015年7月6日，刘明新与聂萍签订门面房租赁合同1份，合同第十三条第2款约定，符合本合同第十一条第3项的约定，乙方应自找门店，拆迁方、开发方和甲方不承担乙方装修、搬迁经营等一切费用，乙方也不能提出任何补偿条件；合同签订前，刘明新已向原承租人曾建平支付门面装修款，并支付门面转让费5万元，该租赁合同签订后，刘明新根据门店需要，继续投入了大量装修费用；2016年9月，刘明新被告知本案租赁的门面即将被征收，岳塘区人民政府于2017年7月18日向聂萍下发岳征补字[2017]1号房屋征收补偿决定书，该征收补偿决定第二条第2款中涉及经营性项目补偿标准为房屋装修损失136101元、停产停业损失84682元、搬迁费1765元、临时安置费2630元，合计225178元，应由聂萍支付给刘明新。2、本案门面房租赁合同条款均由聂萍提供，聂萍为了门面房出租存在重复使用而预先单方面拟定合同条款，合同条款性质属于格式条款；刘明新从案外人处转租门面获得的房屋装修等财产权及经营过程中投入的装修款项而获得补偿的财产权益，依法应归刘明新所有；门面房租赁合同第十三条规定属于格式条款，聂萍在订立合同时并未依法适用公平原则确定双方权利义务关系，而是采用免除自身责任、排除反诉人主要财产权利的方式，且该格式条款在合同中，聂萍并未依法采用足以引起反诉人注意的文字、符号、字体等特别标识，也未对该格式条款予以特别说明，属于无效条款，应予撤销。3、门面房租赁合同中，聂萍的主要义务是应当提供合格的商业门面及经营场地供刘明新从事商业活动，但刘明新所租门面从2017年3月起，即被湘潭市岳塘区人民政府采用围栏围困，严重影响了刘明新对租赁物的使用和收益，根据合同相对性原则，当事人一方因第三方的原因造成违约的，应向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决，故聂萍应依法向刘明新承担违约责任，根据相关法律及司法解释规定，违约金以不超过所造成的损失的30%为限，本案中，因第三人征收造成刘明新损失为225178元，故聂萍应向刘明新支付的违约金为67553.4元，综上，请求人民法院依法支持刘明新的反诉请求。 针对刘明新提出的反诉请求，聂萍辩称：1、房屋租赁合同第十三条第2款合法有效，合同未违反法律、行政法规的强制性规定，是双方真实意思表示；2、涉案合同并非格式合同，格式合同的一方主体一般是商事主体，为占有较大资源的大型公司，另一方一般为自然人，双方身份地位明显悬殊，本案双方均为自然人、地位平等，不具有格式合同主体存在的条件；格式合同一般存在于保险合同、金融借款合同、商品房买卖合同等领域，主要是在商业领域中基于合同需要大量重复使用，涉案合同不具有此条件，系普通的民事行为，当事人对合同内容有充分表达自己意思的空间；合同是聂萍在前一承租人退出后，在后一承租人需要承租时，由出租人和承租人在协商基础上所签合同，合同所有条款是经过充分考虑后确定的，各条款的拟定无强迫性，即便聂萍先行提出合同条款要求，也需征得刘明新的同意，合同并非格式合同，不存在合同无效情形；合同签订于2015年7月6日，距今已有2年多，刘明新如对合同条款存有异议，早应提出，而不是两年多以后再行提出；3、合同第十三条第2款不适用特别提示的规定，特别提示的规定是针对商业领域中的格式合同而言，而在民事活动中，并无此规定，刘明新主张合同第十三条第2款无效的请求，应予驳回；4、聂萍至今未与拆迁机构签订房屋拆迁补偿协议书，湘潭市岳塘区人民政府的房屋征收补偿决定书是单方行为，聂萍认为该征收补偿决定书严重侵犯了自身权益，已提起行政诉讼；根据合同第十一条第3款和第十三条第2款的规定，政府拆迁时，刘明新应自找门店，拆迁方、开发方及聂萍均无需承担其一切费用，不能提出任何补偿，刘明新在合同中已放弃补偿请求权，刘明新无主张该损失的权利；因双方已在合同中约定装修按来修去丢原则处理，结合双方当事人在合同中对拆迁问题已进行了预见性约定的事实，其请求应予驳回；门面转让费问题是刘明新与前一承租人之间的法律关系，与聂萍无关，聂萍依法依合同均无需补偿刘明新任何损失；5、聂萍无违约行为，无承担违约责任的基础，政府的征收行为导致刘明新有经营损失并非聂萍的责任，根据合同约定，只要出现政府征收情形，双方均有权变更或解除合同，聂萍享有合同解除权，在合同解除后，刘明新应自找门店，不得向聂萍主张任何权利；刘明新将政府行为归结为第三人原因造成的违约行为系法律适用错误，合同法第一百二十一条中第三人原因是指合同标的因一方当事人的原因，造成第三人的行为导致对方当事人不能实现合同目的，该第三人的原因必须与一方当事人的过错或标的物有权利瑕疵存在关联性，方有使用此法律规定的可能，本案中，租赁房屋的征收导致其经营损失，并非出租人原因，出租人对此并无过错，且合同对政府征收行为已有预见性约定，故刘明新适用此法律规定予以抗辩是错误的；政府的征收行为不能构成聂萍的违约，聂萍无违约责任的基础，刘明新的请求无事实及法律依据，应予以驳回。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，聂萍、刘明新围绕本诉及反诉请求依法提交了证据。当事人对真实性无异议的证据有房屋所有权证、国有土地使用权证、房屋租赁合同、租金催缴通知书、EMS特快专递回执、催收照片、聂萍、刘明新微信聊天记录（含微信支付记录）、刘明新营业录像光盘、聂萍行政起诉状及立案收费凭证、湘潭市岳塘区土地和房屋征收管理办公室通知及房屋征收补偿决定书、刘明新交付聂萍的押金收条、湘潭市岳塘区人民政府《关于启动板塘片区棚户区改造项目（4号地块）国有土地上房屋征收工作的公告》（潭岳土征[2016]11号）、涉案房屋经营场所周围照片，上述证据客观、真实，本院对其真实性予以确认；刘明新提交的货柜款及门面转让费收据系刘明新与前一门面承租人曾建平之间的经济往来凭证，客观真实，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：聂萍系湘潭市岳塘区社建村街道学坪村42号附3号门面业主。2014年9月，聂萍将门面出租给曾建平，曾建平于2015年7月6日将门面转让给刘明新，双方就转让费达成一致后，刘明新向曾建平支付门面转让费50000元、货柜款82500元，同时，刘明新与业主聂萍于2015年7月6日重新签订门面房租赁合同，合同主要内容如下：约定刘明新在签订合同时向聂萍交纳押金20000元，租赁期限5年，2015年9月14日起至2020年9月13日止，租金支付方式为年交，交纳日期为每年的8月15日，从2015年9月14日至2016年9月13日为110000元/年，2016年9月14日至2017年9月13日为120000元/年，2017年9月14日至2018年9月13日为130000元/年，2018年9月14日至2020年9月13日为140000元/年；租赁期满，乙方（刘明新）添置的用于经营场所可以移动、拆除的设备设施归乙方所有，不能移动、拆除的固定设备设施归甲方（聂萍）所有，根据来修去丢原则，乙方应保证室内装修完好；租赁期间，乙方不可以转租房屋，乙方在租赁期将结束前，需要转让门面的，必须经甲方同意，甲方按转让费高低收取转让管理费，乙方转让金额超过50000元以上部分，甲方按对半平分原则，收取转让管理费；乙方有未按约定期限足额交付租金等情况之一的，甲方有权解除合同；甲乙双方应按合同执行，不得违约，否则赔偿对方经济损失100000元；合同第十一条第3项约定，在租赁期间，乙方承租的门面因社会公共利益或城市建设需要被征收、征用或拆迁的，双方均可变更或解除合同；合同第十三条第2款还约定，符合本合同第十一条第3项的约定，乙方应自找门店，拆迁方、开发方和甲方不承担乙方装修、搬迁经营等一切费用，乙方也不能提出任何补偿条件；合同第十三条第3款约定，因乙方违约造成的终止合同，甲方有权没收押金，已收的各种款项不予退还。合同中甲方指聂萍，乙方指刘明新。合同文本由聂萍提供，聂萍在合同签订之日，准备好合同文本后直接与刘明新签订合同，在此之前，刘明新、聂萍未具体协商合同内容，合同正文字体一致，对合同条款无特别提示性说明或标注。合同签订后，刘明新向聂萍交付押金20000元，房屋于2015年9月14日如期通过曾建平交付刘明新使用，刘明新用于经营涓江皮鞋。2016年6月22日，湘潭市岳塘区人民政府启动板塘片区棚户区改造项目（4号地块）国有土地上房屋征收工作，聂萍所有的湘潭市岳塘区社建村街道学坪村42号附3号门面在征收范围之内，刘明新知晓该情况后，更改了租金交纳方式，2017年1月14日至2017年7月13日前的租金均为按月交纳，每月交纳10000元，聂萍予以接受。2017年7月18日，湘潭市岳塘区人民政府作出岳政征补字[2017]1号房屋征收补偿决定书，决定如下：一、对被征收人聂萍所有的位于湘潭市岳塘区社建村街道学坪村42号附3号房屋实施征收；二、按照《板塘片区棚户区改造项目（4号地块）房屋征收补偿方案》（以下简称房屋征收补偿方案）的规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。1、被征收人选择货币补偿，根据被征收房屋价值的评估结果，室内装饰装修价值评估结果和房屋征收补偿方案的规定，被征收人应得的货币补偿总金额为人民币2462394元，其中包括房屋主体补偿2235398元、房屋装饰装修补偿费136101元、未经登记建筑重置成本补助费1318元、搬迁费1765元、临时安置费2630元、停产停业补偿费84682元。聂萍对此不服，已向湘潭市中级人民法院提出行政诉讼，要求撤销湘潭市岳塘区人民政府作出的岳政征补字[2017]1号房屋征收补偿决定书。因刘明新所租门面旁边的马路曾因城市建设被围栏围挡数月，刘明新认为该围挡行为影响其门面经营，同时，刘明新在知晓湘潭市岳塘区人民政府已对聂萍房屋作出房屋征收补偿决定后，认为房屋租赁无法履行到合同期满，其投入难以获得回报，遂从2017年7月14日开始拒绝向聂萍支付房屋租金，要求降低租金，只按7000元/月从2017年9月17日开始缴纳，聂萍未予同意，聂萍多次向刘明新催讨租金无果，遂成本案纠纷。 本院认为,本案争议焦点问题如下： 一、双方租赁合同能否解除及聂萍应否返还刘明新押金问题 本院认为，本案原、被告约定租赁期限5年，租赁期限至2020年9月13日，双方对租赁期限的确定是其真实意思表示，合法有效，刘明新对租赁期限的确定是在充分考虑门店的投入、利益回收基础上确定的。因房屋面临征收，原、被告双方对租金的交付已事实上由按年支付更改为按月支付，本院予以认可。因湘潭市岳塘区人民政府于2017年7月18日对刘明新所租赁房屋作出了岳政征补字[2017]1号房屋征收补偿决定，刘明新认为房屋即将被征收将影响其经营，遂要求减免租金，因双方对租金的减免无法达成一致意见，刘明新从2017年7月14日开始拒缴租金。本院认为，岳政征补字[2017]1号房屋征收补偿决定，因聂萍提出行政诉讼要求撤销而尚未实际生效，刘明新所租赁房屋目前也尚未实际征收、相应征收补偿款亦未实际到位，刘明新的抗辩理由不成立，根据双方租赁合同第十一条的约定，承租人未按约定期限足额交付租金的，出租人有权解除合同，该合同属于附解除条件的合同，合同应自条件成就时失效。聂萍要求解除门面房租赁合同的条件成就，本院予以支持。鉴于刘明新拒缴租金与其所租赁房屋面临被征收，租赁合同可能难以继续履行完毕有关，刘明新并非主观恶意拒缴租金，根据公平原则，聂萍收取的20000元押金在房屋退还时应一并退还为宜，聂萍主张押金不予退还的诉讼请求，本院不予支持。 二、双方租赁合同第十三条第二款能否确认无效问题 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案合同的签订直接由聂萍提供好事先拟定的文本，聂萍并未与刘明新就合同条款进行具体协商，属于聂萍为了房屋出租而预先拟定了可供重复使用的合同，属于格式条款合同。合同第十三条第二款免除了出租人责任、加重了承租人责任、排除了承租人主要权利，聂萍作为格式合同提供者，对免除自己责任、加重对方责任、排除对方权利的条款应当采取足以引起对方注意的方式提请对方注意，现聂萍并未尽到提示义务，该条款无效。刘明新主张确认租赁合同第十三条第2款无效的请求，本院予以支持。 三、刘明新应向聂萍交付的租金数额问题 刘明新从2017年7月14日开始未向聂萍交纳租金，根据合同约定，2016年9月14日至2017年9月13日的租金为120000元/年即10000元/月，2017年9月14日至2018年9月13日的租金为130000元/年即10833.33元/月，截至2018年1月13日的租金合计63333.32元，刘明新应予支付聂萍，后期租金应持续计算、支付，如刘明新未支付，聂萍可待实际发生后另行主张。 四、刘明新应否向聂萍支付逾期付款违约金及损失赔偿款10万元问题 因刘明新的违约付款与房屋面临拆迁有所关联，刘明新并非主观恶意拒缴租金，现因刘明新的违约付款导致合同需提前解除，刘明新已获得相应惩戒，且聂萍并无证据证实其因刘明新的逾期付款所遭受的损失，根据公平原则，聂萍主张的逾期付款违约金及损失赔偿款10万元，本院不予支持。 五、聂萍应否向刘明新支付房屋装修损失、停产停业损失、搬迁费、临时安置费及违约金问题 聂萍用于出租的门面目前并未实际征收，仅是拟征收，相应征收引发的房屋装修损失、停产停业损失、搬迁费、临时安置费并未实际发生，刘明新主张聂萍向其支付因征收产生的房屋装修损失、停产停业损失、搬迁费、临时安置费的条件，尚不成就，其诉请本院不予支持。聂萍并未违约，刘明新主张聂萍支付其违约金损失，本院亦不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十五条、第五十六条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除聂萍与刘明新于2015年7月6日签订的门面房租赁合同； 二、刘明新在本判决生效后10日内向聂萍支付2017年7月14日至2018年1月13日的门面租金63333.32元； 三、确认聂萍与刘明新于2015年7月6日签订的门面房租赁合同第十三条第2款无效； 四、驳回聂萍其他诉讼请求； 五、驳回刘明新其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3540元，减半收取计1770元，反诉案件受理费5700元，减半收取计2850元，财产保全费1330元，合计5950元，由聂萍负担1950元，刘明新负担4000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审判员  李湘蓉 二〇一八年二月二日 书记员  姜海燕