山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁11民终62号上诉人（原审原告）：日照市华大投资发展有限公司，住所地山东省日照市岚山区碑廓镇华大国际木材市场，组织机构代码78348338-6。法定代表人：郑益峰，总经理。委托诉讼代理人：王磊，山东海洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷月霞，山东海洋律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：刘士华，男，1962年5月15日出生，汉族，居民，住山东省临沂市兰山区。委托诉讼代理人：代世柱，日照岚山兴法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：刘士平，男，1958年5月6日出生，汉族，居民，住黑龙江省海林市。上诉人日照市华大投资发展有限公司（以下简称华大公司）、刘士华因与被上诉人刘士平租赁合同纠纷一案，不服日照市岚山区人民法院（2017）鲁1103民初1982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。华大公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，并依法改判；一、二审诉讼费由刘士华、刘士平承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审对涉案租赁合同的解除时间认定错误。刘士华、刘士平提交的证人证言只能证实刘士华在与华大公司工作人员喝茶聊天时表达不想继续租赁的意思，并未证实其向华大公司明确提出解除租赁合同；提交的通话录音只能证实刘士华对华大公司提起诉讼不满，不能证实其明确告知解除合同。一审认定双方租赁合同已于2016年2月28日解除证据不足，且刘士华二人不论是否继续利用租赁场地进行生产经营，其经营设备设施均未搬离租赁场地。华大公司提交的公证书能够证实华大公司在2017年6月20日与刘士华二人解除合同，刘士华二人应当交纳2016年6月30日之前的租赁费及物业费。二、一审对逾期交付租赁场地违约责任及违约金数额的认定错误。关于违约责任的起算时间。一审认定违约责任的起算时间为2016年7月31日，其依据是双方的对账结算单，但该对账单中期限2015年8月1日至2016年7月31日系书写错误，实际期限应为2015年3月1日至2016年2月28日，故违约金的起算时间应为2016年2月29日。关于违约金的计算标准。双方在合同中明确约定逾期交付租赁费及租赁场地的违约金按日千分之五计算，即使一审认为违约金计算数额未明确约定，亦应当按照实际损失计算，一审以年租金16万元10%的标准计算违约金显失公平。三、刘士华、刘士平虽当庭提起反诉，但未按照法庭要求交纳诉讼费，一审不应予以审理。刘士华针对华大公司的上诉辩称，一、刘士华提交的证据能够证明2016年2月28日双方的租赁合同已经终止，且刘士华不存在违约行为，不应支付违约金。二、刘士华要求华大公司退还的租金、预付卸车费、卸车费提成经一审认定与华大公司所诉的事由为同一审理内容，应当一并解决，无需另行提出反诉。三、刘士平于2013年即不再租赁涉案土地，涉案土地只是刘士华自己经营。刘士华上诉请求：撤销一审判决第一项，改判刘士华不应支付违约金18213.3元或发回重审；一、二审诉讼费由华大公司、刘士平承担。事实和理由：一审认定刘士华逾期交付租赁场地违约，应与刘士平向华大公司支付违约金错误。一、刘士华已明确向华大公司的场地管理人员魏华、柳思光、林志成说明在2015年的租赁合同到期后不再继续租赁场地，并于一审中提交录音予以证明。二、租赁到期后，华大公司不予支付刘士华款项，存在违约，应当支付违约金。刘士华在合同到期后，未再使用租赁土地，只是住在自己建设的楼房中，不影响华大公司另行出租土地。华大公司针对刘士华的上诉辩称，刘士华的上诉无事实和法律依据，华大公司拖欠刘士华卸车款等费用与本案租赁费系两个法律关系，并不是其一直占用租赁场地的理由。其他意见同上诉理由。刘士平未作答辩。华大公司向一审法院起诉请求：1．确认华大公司与刘士华、刘士平之间的租赁合同已于2017年6月30日解除；2．由刘士华、刘士平支付拖欠的租赁费、物业费130047元、逾期交纳上述费用的违约金共计375131元（计算至2017年6月30日），合计505178元，以及2017年6月30日以后直至租赁场地及地上添附物交付之日的占用费；3．由刘士华、刘士平返还承包场地及地上添附物；4．本案诉讼费由刘士华、刘士平承担。一审法院认定事实：双方当事人于2006年6月1日签订场地租赁合同书一份，由刘士华、刘士平租赁华大公司的位于日照市岚山区碑廓镇华大国际木材园区内的10亩场地，从事木材加工经营。合同约定，租金每亩/年5000元，租赁期限自2006年8月1日起至2011年7月31日止（2006年8月1日达成补充协议），刘士华、刘士平在租赁合同终止之日起三日内将承租场地及华大公司提供的设施、设备等交还给华大公司，如该场地已有刘士华、刘士平的建筑，该建筑物也应无偿归华大公司所有，刘士华、刘士平不得以建筑物为自己出资为由予以拆除或故意破坏。租赁场地交还华大公司前，刘士华、刘士平应将其全部生产用具、生活用品自行负担费用搬出场地，否则，即视为属于刘士华、刘士平放弃的财产而任由华大公司处理，华大公司有权清理场地，且华大公司亦可将此视为逾期交付场地而追究刘士华、刘士平相应的违约责任。合同到期后，刘士华、刘士平未与华大公司签订书面租赁合同，继续租赁该场地。2013年3月1日，华大公司与刘士华、刘士平又签订场地租赁合同书一份，租赁期限自2013年3月1日起至2014年2月28日止，由刘士华、刘士平租赁场地10亩，租金每亩/年2万元，后因木材加工市场行情的原因，华大公司同意将租金调至每亩/年16000元予以结算。合同到期后，刘士华、刘士平未与华大公司签订书面租赁合同，仍继续租赁，其中，2014年租赁场地20亩，2015年租赁场地又恢复到10亩。至2016年2月28日，即2015年不定期租赁到期日，刘士华、刘士平对应交纳的租赁费已全部交纳，华大公司对此无异议。2016年2月28日后，刘士华、刘士平已停止木材加工经营，但仍居住在场地内自己建设的小楼房内。2016年7月31日，双方进行对账结算，经结算，在华大公司处尚有刘士华、刘士平未使用完毕的租金4万元，还应偿付给刘士华、刘士平卸车提成款41600元，并退还刘士华、刘士平预交的卸车费剩余款23180元，共计应退还刘士华、刘士平资金104780元，华大公司对此认可并同意退还，但华大公司迟迟未能退还至今。对双方当事人无异议的事实，一审法院予以确认。庭审中，刘士华、刘士平主张于2016年春节前已明确向华大公司场地管理主管人员魏华、柳思光、林志成等人提出2015年的租赁合同一年期限届满之时（即2016年2月28日）就不再继续租赁，可由华大公司另行出租。刘士华、刘士平对此提供了与魏华、柳思光、林志成的电话谈话录音及书面整理材料，并提供两名证人到庭作证予以证实。经庭审调查质证，对刘士华、刘士平提供的该证据证实的事实，一审法院予以采信。华大公司主张双方租赁已于2017年6月20日采用公证的方式通知刘士华、刘士平于2017年6月30日解除。华大公司主张在通知解除之时已告知刘士华、刘士平交纳自2016年2月28日至2017年6月30日期间的租赁费、物业费及逾期交纳的违约金共计505178元（已扣除华大公司应退还给刘士华、刘士平的款项），并由刘士华、刘士平立即撤离场地，交付租赁场地和地上添附物。刘士华、刘士平对此有异议，主张其继续居住在场地内的小楼房内是为了等待华大公司退还资金。另查明，刘士华、刘士平已于2017年9月20日前将自己在租赁场地内的生产用具和生活用品已基本搬离。一审法院认为，华大公司与刘士华、刘士平曾两次签订书面租赁场地合同，双方之间签订的租赁场地合同，合法有效，应予以确认。在合同履行中，书面租赁合同期限届满后，刘士华、刘士平未与华大公司签订书面租赁合同，但仍继续租赁场地，此时的租赁已属于不定期的租赁，双方权利义务受前书面租赁合同的约束。经双方于2016年7月31日对租赁账目的结算，至此已明确了双方的权利义务内容，华大公司还应当退还给刘士华、刘士平各款项共计104780元，刘士华、刘士平应当立即依约撤离租赁场地，交付华大公司租赁场地及地上添附物。但在合同解除及结算后，华大公司未退还刘士华、刘士平应退还之款项，刘士华、刘士平亦仍居住在场地内自己建设的小楼房内。第一，关于租赁合同何时解除的争议问题。根据合同法的相关规定，租赁期限六个月的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，对不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案双方当事人对不定期租赁合同均有权随时解除租赁，刘士华、刘士平具有于2016年2月28日前已向华大公司提出不再继续租赁的主张和意思表示，且自该日起刘士华、刘士平没有再利用华大公司的租赁场地从事生产经营，故租赁合同已于2016年2月28日解除。而华大公司采用公证方式决定并通知刘士华、刘士平于2017年6月30日解除，滞后于华大公司提出解除主张和意思表示，已无再进行解除的必要。2016年2月28日租赁合同终止后，按合同约定，刘士华、刘士平应于三日内将租赁场地和地上添附物交付给华大公司，并撤离场地。第二，关于刘士华、刘士平是否构成逾期交付租赁场地违约责任及承担违约金的争议问题。在双方对账结算前，因在租赁合同履行过程中形成的各方权利义务内容尚未明确，刘士华、刘士平未按时撤离租赁场地有情可原，但在双方对账结算后，即自2016年7月31日起，刘士华、刘士平已无正当理由再在租赁场地内居住，即使刘士华、刘士平主张等待华大公司退款，或者刘士华、刘士平主张仅居住在某一处小楼房内、未占用租赁场地、不影响华大公司另行出租，或在华大公司另行出租后，刘士华、刘士平可与新承租人协商自己的木材加工生产工具在无需搬离的情况下折价进行处理等理由，亦均不能成立。刘士华、刘士平仍在租赁场地内继续居住逾期撤离场地的行为，构成违约，刘士华、刘士平应承担逾期交付租赁场地和地上添附物并撤离场地的违约责任。对于违约期间的确定，应认定为自2016年7月31日至2017年9月20日的期间。第三，关于因刘士华、刘士平在合同解除后仍居住在场地内，刘士华、刘士平应支付逾期交付场地违约金，还是华大公司主张的刘士华、刘士平应交纳场地租赁费、物业费及逾期交纳的违约金的争议问题。在租赁合同已经解除后，双方的租赁关系已经终止，不存在租赁合同履行，对华大公司主张应当由刘士华、刘士平支付占用租赁场地租赁费、物业费以及迟延交付并应支付违约金的请求，一审法院不予支持。但刘士华、刘士平应当向华大公司支付逾期交付租赁场地的违约金。第四，关于支付逾期交付租赁场地违约金数额的争议问题，本案合同中双方未能明确具体的违约金数额或支付标准。对于违约金数额或支付标准的确定，结合案件情况，鉴于双方结算后，华大公司未能及时按结算结果将无权占有的刘士华、刘士平多付的租金及应付款项退还给华大公司，致使刘士华、刘士平有可能因此导致华大公司损失的扩大，华大公司明知且应当采取措施防止损失扩大而疏于采取，比如及时提起诉讼，根据合同法规定的过错原则，各方均有过错的，应各自承担相应的过错责任。对此，可根据前书面租赁合同当中双方约定的每年租金16万元（结算时执行的标准）的10%标准予以支付违约金，认为比较合情合理。第五，关于华大公司主张的是否应当由刘士华、刘士平支付自2016年2月28日以后物业费的争议问题。虽然在2013年3月1日签订的书面合同中对每年按租金10%的比例交纳物业费事项由双方作出了约定，但双方在结算时华大公司并未提及予以结算，视为华大公司自愿放弃，且华大公司主张的物业费支付请求是自2016年2月28日至今后刘士华、刘士平若继续占用租赁场地期间的款项，因租赁合同已经终止履行，故不产生合同约定的交纳后续物业费的问题。故对华大公司该项物业费支付请求，一审法院不予支持。综上所述，在华大公司的诉讼请求当中，由刘士华、刘士平返还租赁场地及地上添附物并全部撤离租赁场地的诉讼请求，不违反法律法规的规定，一审法院予以支持。但华大公司在租赁合同中形成的负担义务，即退还无权占有的刘士华、刘士平多付的租金及其他款项的给付义务，根据合同法规定的权利义务对等原则也应当同时一并履行。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、刘士华、刘士平向华大公司支付逾期交付租赁场地的违约金共计18213.3元；二、华大公司退还给刘士华、刘士平多付的租金及其他款项共计104780元；（一）、（二）项抵顶后，尚有86566.7元，由华大公司于判决生效后五日内偿付给刘士华、刘士平；三、由刘士华、刘士平于判决生效后五日内交付华大公司租赁场地及地上添附物，并全部撤离场地；四、驳回华大公司的其他诉讼请求。案件受理费8852元，减半收取4426元，由华大公司与刘士华、刘士平各负担2213元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明：华大公司与刘士华、刘士平签订的两份租赁合同对逾期返还租赁场地的违约金支付标准均未作明确约定。华大公司一审中提交的对账单无落款时间，该对账单载明：一、场地租金：2015年4月2日付A5区+A9区10亩，2015.8.1——2016.7.31预交场地租金20万元，按照集团要求调整1.6万/亩，应返还40000元。二、卸车费承兑余额23180元。三、卸车返还：1.2013年565车；2.2014年394车；3.2015年81车。合计1040车，每车40元，合计41600元。总金额104780元。本案二审过程中，双方均认可对账单中预交场地租金期限2015年8月1日至2016年7月31日系笔误，实际租金期限应系2013年3月1日至2016年2月28日。在刘士华与华大公司场地管理主管人员柳思光的通话录音中，刘士华提到其曾与华大公司打招呼不再继续租赁，并告知华大公司可随便对外出租，华大公司付款后其即搬走，柳思光称刘士华主张的补偿数额差距太大，公司不同意。另查明：刘士华与刘士平系兄弟关系，二人合伙经营木材加工厂，刘士华一审中主张刘士平于2012年退伙，二审中又主张其于2013年退伙，但均未提交证据证明。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，刘士华、刘士平与华大公司签订租赁合同，租赁华大公司的土地合伙经营木材加工厂，虽然刘士华主张刘士平已退出合伙，但未提交散伙协议等证据予以证明，对该主张本院不予采信，涉案租赁合同的权利义务应当由刘士华、刘士平二人连带承受。关于双方之间租赁合同的解除时间。双方租赁合同到期后，未签订书面合同，刘士华、刘士平二人仍继续承租涉案土地，华大公司亦未提出异议，应视为双方之间形成不定期租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，双方当事人可随时解除合同。刘士华主张于2016年春节前已明确向华大公司场地管理人员提出2016年2月28日到期后不再继续租赁，虽然华大公司不予认可，但刘士华与柳思光的通话录音可以证实刘士华曾向华大公司提出不再继续租赁的主张，且根据华大公司提交的对账单，华大公司在其后的对账时明确将租赁期限计算至2016年2月28日，并将剩余租金及往年卸车提成等费用予以一并核算，进一步印证华大公司已对刘士华、刘士平于2016年2月28日解除租赁合同的意思明确知悉。因此，一审认定双方租赁合同于2016年2月28日解除具有事实和法律依据，本院予以维持。关于刘士华、刘士平是否存在违约及相应违约责任承担的问题。双方租赁合同于2016年2月28日解除，根据租赁合同的约定，刘士华、刘士平应当在2016年3月3日前将承租场地交还华大公司，然二人未按时撤离租赁场地，构成违约。刘士华虽主张其未撤离租赁场地系因华大公司不予支付应当返还的租金、卸车提成等款项，但该事实并不构成其不予返还租赁场地的合理理由，故刘士华、刘士平应当承担相应违约责任。而华大公司拖欠刘士华、刘士平款项系刘士华滞留租赁场地中自建楼房的主要原因，故华大公司对刘士华、刘士平未及时返还租赁场地自身亦存在过错，双方应当根据各自的过错程度承担相应的责任。双方在租赁合同中未明确约定逾期返还租赁场地的违约金及损失赔偿额的计算方法，根据双方的过错程度及华大公司的损失情况，本院酌定参照年租金30%确定刘士华、刘士平应支付的违约金标准。双方对于租金、卸车提成等款项是否核算不影响刘士华二人按约返还租赁场地的义务履行，故对违约金的起算时间应当自刘士华、刘士平逾期交付租赁场地之日即2016年3月4日起算。一审认定违约金计算标准欠当，认定违约金的起算时间错误，本院予以纠正。关于华大公司应返还的租金、卸车提成等款项是否应一并处理的问题。上述款项均是基于本案租赁合同关系产生，且与华大公司所诉求的违约金同属金钱给付之债，一审予以一并处理符合诉讼经济原则，亦不损害华大公司的实体权益，应予维持。综上所述，华大公司的上诉请求部分成立，予以支持；刘士华的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持日照市岚山人民法院(2017)鲁1103民初1982号民事判决第三项及案件受理费负担部分；二、撤销日照市岚山人民法院(2017)鲁1103民初1982号民事判决第四项；三、变更日照市岚山人民法院(2017)鲁1103民初1982号民事判决第一项为“刘士华、刘士平向日照市华大投资发展有限公司支付逾期交付租赁场地的违约金74133.28元”；四、变更日照市岚山人民法院(2017)鲁1103民初1982号民事判决第二项为“日照市华大投资发展有限公司退还给刘士华、刘士平多付的租金及其他款项共计104780元”；五、上述第三、四项折抵后，尚有30646.72元，由日照市华大投资发展有限公司于判决生效后五日内支付给刘士华、刘士平；六、日照市华大投资发展有限公司与刘士华、刘士平之间的租赁合同于2016年2月28日解除；七、驳回日照市华大投资发展有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费8852元，由上诉人日照市华大投资发展有限公司负担3134元，上诉人刘士华、刘士平负担5718元。本判决为终审判决。审判长  卜雪雁审判员  刘丽艳审判员  宋海红二〇一八年二月二十四日书记员  辛 娜