贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔03民终493号上诉人（原审被告）：王小波，男，1980年7月11日出生，遵义市人，住遵义市汇川区。上诉人（原审被告）：何金英，女，1980年5月25日出生，遵义市人，住遵义市红花岗区。二上诉人共同委托诉讼代理人：钱庆喜，贵州他山律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：李俊，贵州他山律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：赵芝会，女，1976年11月30日出生，遵义市人，住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：喻随彬，贵州尊达律师事务所律师。原审第三人：李昌群，女，1971年10月24日出生，遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。原审第三人：陈明彬，男，1965年3月18日出生，遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。原审第三人：赵福珍，女，1978年4月10日出生，遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。原审第三人：张华西，男，1982年9月17日出生，遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。上诉人王小波、何金英因与被上诉人赵芝会、第三人李昌群、陈明彬、赵福珍、张华西房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院(2017)黔0303民初1078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。王小波、何金英上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人全部诉讼请求。事实和理由：1、一审法院认定“2014年1月7日，赵福珍与原告赵芝会签订房屋买卖合同，将上述房屋作价103800元卖与赵芝会，赵芝会于当日向赵福珍支付购房款103800元，对方随即交付了房屋，赵芝会将房屋装修使用直至房屋被征迁，期间，各当事人均未提出异议。”的事实，仅是赵芝会的单方面陈述，一审法院将其认定为案件事实于法无据；另外，一审判决查明涉案房屋补偿款309350元也是错误的，因为征收时是按照一定比例打折计算的，不是按134.5平方米计算的。2、一审判决认为被上诉人因合同产生的权益应当依法保护没有法律依据。首先被拆迁房屋的三次转让均为违法，转让合同无效，不可能产生合法的合同权利。其次一审判决认为上诉人已经严重侵害了被上诉人的合法权益没有法律依据。3、一审判决适用法律错误，且判决结果与引用发条之间没有逻辑联系，一审判决依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决上诉人返还原告赵芝会房屋征收补偿款309350元，但上诉人与被上诉人之间没有合同关系。4、一审判决超出合同相对性原则，剥夺了案件有关当事人的权利。5、被上诉人向上诉人主张权利，没有原权利基础，更没有救济性的请求权，被上诉人既不享有对房屋的物权，也不对上诉人不享有债权。被上诉人赵芝会在二审中未作书面答辩。赵芝会向一审法院起诉请求:1、判令王小波、何金英返还涉案房屋的补偿款371220元；2、本案相关诉讼费用由王小波、何金英承担。一审法院认定事实：1、2009年5月12日，王小波与李昌群、陈明彬签订购房协议，约定将王小波自建房一套（位于遵义市××区董公寺××）作价58800元卖与李昌群、陈明彬。李昌群、陈明彬于2010年4月10日与赵福珍签订买卖房屋合同，将上述房屋作价70000元卖与赵福珍，赵福珍于2010年5月20日全额支付了购房款，对方交付了房屋。2014年1月7日，赵福珍与赵芝会签订房屋买卖合同，将上述房屋作价103800元卖与赵芝会，赵芝会于当日向赵福珍支付购房款103800元，对方随即交付了房屋，赵芝会将房屋装修使用直至房屋被征迁，期间，各当事人均未提出异议。2、根据《汇川区九节滩湿地公园项目房屋征收补偿安置方案》第十条第三款规定，被征收人选择货币补偿的，砖混结构住宅补偿标准为每平米2300元。本案中争议房屋面积为134.5平米，按照规定，应一次性补偿产权人房屋征收补偿款134.5*2300=309350元。一审法院认为：王小波与李昌群、陈明彬签订的《购房协议》，系当事人双方真实的意思表示，买卖双方虽非同一集体经济组织成员，但买卖合同已经实际履行，且王小波出卖房屋的行为已得到房屋共有人王小锋的许可。李昌群、陈明彬与赵福珍签订的《买卖房屋合同》、赵福珍与本案赵芝会签订的《房屋买卖合同》均系当事人的真实意思表示，合同均已实际履行，买受人支付了购房款，出售人交付了房屋。且赵芝会购得房屋后已实际居住，期间无人提出异议。民事活动应当遵循诚实信用原则，王小波在出售房屋后，明知该房已被赵芝会购得，未经协商即擅自与遵义市汇川区城市建设投资经营有限公司签订征收补偿协议书，并领取了相应房屋拆迁安置补偿款，其行为已经严重损害了赵芝会的合法权益。向一审法院诉请要求返还所购房屋拆迁安置补偿款，应予支持。对提出的房屋装修补偿费和搬家费，因缺乏相应的法律和事实依据，不予支持。李昌群、陈明彬经一审法院公告传唤未到庭，赵福珍经一审法院传票传唤未到庭，不影响本案的审理，一审法院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、王小波、何金英于本判决生效后十日内返还赵芝会房屋征收补偿款309350元；二、驳回赵芝会的其他诉讼请求。案件受理费6860元，由王小波、何金英负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明事实与一审查明事实基本一致。本院认为：上诉人王小波、何金英主张涉案房屋系按照实际面积打折后计算出征收补偿款未提供证据证明，原审根据《汇川区九节滩湿地公园项目房屋征收补偿安置方案》第十条第三款规定确定的每平米2300元的补偿标准认定涉案房屋征收补偿款为309350元并无不当。涉案房屋的三次转让均发生在不同村民组成员之间，故根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”、《土地管理法》第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”与《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。涉案房屋的三次转让均违反了法律禁止性规定，故三份转让合同亦均为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本院认为，房屋买卖是当事人利益产生重大影响的交易行为，双方必须遵守诚实信用原则，在房屋买卖合同无效时，应严格审查导致该房屋买卖合同无效的责任归咎，全面考虑房屋因土地升值、拆迁补偿等所获得的利益，避免合同无效给当事人造成的利益失衡。据此，本案的争议焦点为房屋征收补偿款309350元如何分割的问题。上诉人王小波、何金银明知涉案房屋是在农村集体土地上修建，仍向非本村民组成员出售房屋获取利益，并且在明知房屋已经出售的情况下，仍然与遵义市汇川区城市建设投资经营有限公司签订征收补偿协议书，其行为已经损害了被上诉人赵芝会的合法权益；而被上诉人赵芝会明知涉案房屋的性质仍然购买，也应当承担相应的责任。结合买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失的因素，本院认定上诉人王小波、何金英应负主要责任的比例为70%即216545元。一审法院认定房屋征收补偿款309350元全部归被上诉人赵芝会所有，未综合本案实际情况以及双方过错程度，对此，本院予以纠正。综上，上诉人王小波、何金英的上诉请求部分成立，本院予以支持；依据《土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定判决如下：一、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院(2017)黔0303民初1078号民事判决；二、上诉人王小波、何金英于本判决生效后十日内支付被上诉人赵芝会房屋征收补偿款216545元；三、驳回赵芝会的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6860元，二审案件受理费6860元，共计13720元，由上诉人王小波、何金英负担9604元，被上诉人赵芝会负担4116元。本判决为终审判决。审 判 长  邓雪梅审 判 员  蔡一雷代理审判员  何 容二〇一八年二月九日书 记 员  何红莉