江西省樟树市人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0982民初1970号原告（反诉被告）：中国人民解放军94872部队，住所地：樟树市阁山镇韶塘村。负责人：赵宝宽，该部队站长。委托诉讼代理人：徐浩，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡春彪，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。被告（反诉原告）：张俊文，男，汉族，1969年7月29日出生，樟树市人，住樟树市小溪路**。委托诉讼代理人：吴俊军，江西药都律师事务所律师。原告（反诉被告）中国人民解放军94872部队（以下简称94872部队）与被告（反诉原告）张俊文租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。94872部队的委托诉讼代理人徐浩、胡春彪，张俊文及其委托诉讼代理人吴俊军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国人民解放军94872部队向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《军队房地产租赁合同》；2.判令被告立即腾空并退还原告位于江西省樟树市阁山镇韶塘村军械股旁的租赁场地；3.判令被告向原告支付租赁场地的租金及占用使用费暂计1250元（实际金额以原租赁合同约定的租金为计算依据，自2015年6月1日起计算至被告实际腾交场地之日止）；4.判令被告拆除擅自新建和添建的建筑物、构建物；5.本案诉讼费用由被告承担。中国人民解放军94872部队在第二次开庭时向本院申请变更诉请请求第3、4项：判令被告向原告支付拖欠的租金、占用使用费及违约金工39133元（实际金额以原租赁合同约定的租金和违约条款为计算依据，自2015年6月1日起至被告实际腾空并归还场地之日止，现暂计算至2018年1月31日）；判令被告拆除未经原告书面同意擅自新建和添建的办公室、仓库等建筑物、构建物，并恢复原状。事实和理由：2014年6月1日，原告与被告签订了《军队房地产租赁合同》，合同约定：“原告将其所有的位于江西樟树市阁山镇韶塘村军械股旁的场地出租给被告用于牧业养殖，租赁期限5年，自2014年6月1日至2019年5月31日，年租金5000元”。合同签订后，原告按约交付了场地，但被告从2015年6月1日起未支付租金，并私自新建和添建建筑物、构建物用于办公。被告的行为违反《军队房地产租赁合同》第八条第四款、第十一条第二款的约定系违约行为。同时中央军委已印发《关于军队和武警全面停止有偿服务活动的通知》，文件主要精神是果断停止有偿服务。并且根据《中华人民共和国合同法》及《军队房地产租赁合同》第九条第四款的约定因不可抗力原因（含政府行为、国家和军队政策法规重大调整等）双方可解除合同。原告基于被告的违约行为及相关文件要求，向被告发出解除合同通知书，并多次要求被告腾退租赁场地未果，原告遂诉至法院。张俊文答辩称：1.94872部队变更诉讼请求违反了民事诉讼法的有关规定，因为第一次开庭已经进行了辩论。2.94872部队称张俊文于2015年6月1日未缴纳租金与事实不符，事实是张俊文缴纳租金而遭拒收，且94872部队未能提供证据证明向张俊文书面通知交纳租金，因此可推定94872部队拒收租金。3.94872部队称早已经通知张俊文终止双方的书面合同与事实不符，事实是94872部队从未向张俊文书面通知要求终止双方的合同。4.张俊文的固定资产投资、基础设施投资等均是在2015年6月1日一起投入的。5.94872部队在与张俊文就提前解除合同未达成一致协议的前提下擅自组织官兵动用机械挖断租赁场地的进出通道并停水、停电，给张俊文造成了巨大的经营损失，属于严重违约。6.94872部队第四项的诉讼依法不应予以支持。原告认为被告超过合同约定兴建附属设施，合同第十七条约定了建设两个牛棚占地2000，但另有租地面积3万多平方米用于牧业养殖。因此，我方认为原告提出我们擅自兴建及牧业养殖均与事实不符综上，原告变更诉讼请求不符合相关法律规定，请法庭驳回原告变更的诉讼请求。张俊文向本院提出反诉请求：1.附条件同意解除双方于2014年6月1日签订的《军队房地产租赁合同》；2.判令中国人民解放军94872部队赔偿张俊文经济损失暂计90万元（含固定资产投资、基础设施投资及经营损失等），以第三方实际鉴定为准；3.本诉费及反诉费等由中国人民解放军94872部队承担。事实和理由：1.张俊文的固定资产投资、基础设施投资等均征得94872部队同意，也是合同约定。根据双方签订的《军队房地产租赁合同》第17条作为专门的附加条款，94872部队同意张俊文兴建牛棚及附属设施、改造办公室及兴建相关设施；2.94872部队明知张俊文租赁场地是用来牛养殖，并知晓张俊文对租赁场地进行兴建道路、草场及其附属设施；3.双方签订的《军队房地产租赁合同》未到期，现94872部队提出解除双方的合同，根据中央军委及军队和武警部队全面停止有偿服务工作领导小组的精神，对于未到期租赁合同，应对张俊文作出经济补偿，经济补偿金额应当经过第三方评估测算；4.张俊文在履行合同过程中未违约，相反94872部队违约，2016年3、4月份，在双方就如何履行合同协商未果的前提下，94872部队组织官兵擅自挖断租赁场地的道路，并采取擅自停水、停电措施，为此，张俊文只得恢复道路、购买设备发电等，给张俊文造成实际经营损失。94872部队对张俊文的反诉，答辩称：根据相关规定和双方约定，94872部队有权解除合同且不承担任何赔偿，理由是：1.张俊文自2015年6月1日起在94872部队多次催交下，至今仍未缴纳租金（占用使用费），已构成违约；2.张俊文未经94872部队同意擅自新建和添建建筑物、构筑物，已构成严重违约。合同约定张俊文建设三个牛棚及附属设施，占地约2000平方米，而张俊文建设各类建筑物、构筑物面积达2997.29平方米；3.因军队重大政策调整解除合同条件成就，94872部队有权解除合同。2016年中央军委下发通知，要求全面停止有偿服务，94872部队自2016年7月起多次电话告知张俊文现因军队重大政策调整等不可抗力原因需要解除合同、终止合同履行，但张俊文拒绝搬离。4.合同约定解除时，94872部队不承担赔偿等责任，同时在合同解除时，张俊文进行改造、装修或者增扩设备以及新建和添建的建筑物、构筑物，应当无偿移交给94872部队。合同第八条第三、四款分别对装修改造或增扩设备、新建和添建建筑物、构筑物在租赁期满或解除合同时如何处置进行了明确约定，合同第九条第四款，约定因不可抗力原因（含政府行为、国家和军队政策法规等重大调整等）造成合同无法履行额，双方均不承担责任。5.张俊文多次提及主动交纳租金而遭拒收与事实不符。2014年6月1日签订合同后，张俊文只于2014年6月交纳了2014年6月1日至2015年5月31日期间的租金，而自2015年6月1日起至今未再交纳租金，94872部队并无拒收租金理由。军委文件出台后，94872部队多次电话联系张俊文并约谈解除事宜，并督促张俊文交纳租金，未果。相反，如果94872部队拒收，张俊文也可以向有关部门提存，维护自身合法权益。94872部队依法向本院提供了如下证据：一、张俊文的身份证明，证明张俊文的主体适格。二、军队房地产租赁合同、不动产权证明、现场张贴告示的照片5张，证明94872部队有权解除合同，并早已通知被告退出场地。张俊文对证据一没有异议；对证据二中的租赁合同三性没有异议、对不动产权证明三性没有异议、对5张照片三性有异议，因为停租告知书张贴不是在2015年9月份，据了解，是在2017年8、9月份张贴的，从经过风吹雨晒等看新旧程度，明显不到两年。本院经审核，对证据一予以认定；对证据二中的《军队房地产租赁合同》、不动产权证明予以认定，现场张贴告示的照片5张不能证明其具体张贴时间，而94872部队又未能提供其他证据予以印证，本院该证据的真实性、合法性予以认定，对关联性不与认定。张俊文依法向本院提供了如下证据：（一）军队房地产租赁合同，证明94872部队与张俊文于2014年6月1日签订《军队房地产租赁合同》，合同约定租期5年，从2014年6月1日起至2019年5月31日止。合同第17条约定，张俊文自建3个牛棚及其附属设施，对原房屋进行改造成办公室并兴建附属设施。且出租人明知承租人租赁场地用于养殖牛。（二）照片12张及建造费用清单一份、票据若干、光盘一张，证明张俊文在租赁场地内确实投入200余万元兴建各种设施。（注：由于各种投入、建设票据等过多，暂时没有提供复印件，原件当庭提供，但反诉人同意最终以第三方鉴定报告为准）原告组织官兵挖断道路。（三）评估费发票一张，证明张俊文为评估支付了36000元评估费。（四）申请证人熊某出庭作证，证明2016年年后至目前，涉案场地一直遭停水停电，进牛场的生产区域、生活区域、运草的道路全部挖断。94872部队对证据（一）的证明目的有异议，不符合合同约定，依约只允许建造2000平方米；对证据（二）中照片12张的关联性有异议；对费用清单三性均有异议，费用清单属被告自制，无法确认其真实性；对光盘中的视频的三性均有异议，只看到一个穿到空军衣服的开着一个机器，做什么并看不清楚，达不到被告的证明目的；认为证据（三）的评估费应由被告承担；对证据（四）的证人证言，认为是个孤证，与本案无关联性，且证人是被告的员工有利害关系，证人的证明内容与本案无关，退一步讲，即使证人证言是真实的，也与本案无关。本院经审核，证据（一）94872部队已作为证据向本院提供，本院对证据（一）予以认定。证据（二）系张俊文单方制作，本院不予认定。本院对证据（三）的真实性、合法性予以认定，具体承担以法院认定为准。证据（四）的证人证言，因证人系张俊文的员工，与其有利害关系，本院对该证人证言不予认定。张俊文向本院申请对其所有的位于樟树阁山镇韶塘村的房产、构筑物、机械设备和物品等在鉴定时点（2014年9月-2015年2月）进行鉴定，宜春市首信房地产土地评估咨询有限责任公司于2018年1月10日作出首信（袁州）鉴字第201801052344号《司法鉴定意见书》，估价结论：经估价人员实地勘察、市场调查和价格测算，结合估价人员经验判断，确定估价对象在实地勘查日（2017年12月26日）时的实物状况，并满足本报告设定的估算假设和限定条件，于价值时点的购建成本总额为为1870600元（估算结果精确到百元）。鉴定人员兰金华出庭作证并接受双方的质证。张俊文对评估报告的三性没有异议，表示当时双方均到了评估现场确认建筑物。但这份评估报告并未包含平整土地所用的土方及土方款，因为张俊文租赁的场地属于山林，必须用很多土去填平。94872部队认为评估报告不能作为张俊文诉请赔偿经济损失依据。第一、评估目的的用途无关，本评估是是对构建成本进行评估，而张俊文诉请应该是赔偿剩余租期内的残值，构建成本评估与剩余租期内的残值评估不同，两者计算方式也不同，构建成本的多数并不能直接决定剩余租期残值多少。第二、超过合同约定范围评估。合同第17天约定建设三个牛棚及附属设施，占地面积约2000平方米同时在原房屋基础上进行改造，而张俊文未经94872部队同意，擅自新建和添建了办公综合用房及钢构雨棚、仓库、室外道路、水泥地面等建筑物和构筑物，应该直接去除评估内容。第三、评估过程中测量不严谨。原来该场地已具备一定的生活基础条件，张俊文承租后，进行了改造，而评估时全部作为新建部分进行测量计算。第四、机械设备和物品属可移动或可拆除物品，张俊文可直接予以拆除，也应把该部分内容去掉。本院经审核，认为《司法鉴定意见书》能达到其证明目的，本院该证据予以认定。但具体承担比例以法院认定为准。本院认定事实如下：位于江西省××××号土地使用者系中国人民解放军空军樟树场站，使用权类型为划拨。2014年6月1日，94872部队（甲方）与张俊文（乙方）签订《军队房地产租赁合同》1份，约定：甲方自愿将坐落在江西省樟树市阁山区韶塘路军械股旁的房屋建筑面积80平方米，场地面积34200平方米，出租给乙方使用，乙方对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产；租赁用途为牧业养殖；租赁期限自2014年6月1日起至2019年5月31日止，房地产租金（不含水、点、暖、煤气、设备等费用）人民币（大写）伍仟元；租金按年结算，乙方于每年六月份的前十日内交付甲方，付款方式为现金。合同第八条第（三）、（四）项约定：乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方；不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方。合同第九条合同的解除第（四）项约定：因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。合同第十七条双方承认的附加条款约定：1.靠围墙北侧横向建设三个牛棚及附属设施，大概占地面积2000平方米，建设费用全部由乙方承担，合同期满后归甲方所有；2.原房屋进行改造为办公室和消毒室及相关设施，费用全部由乙方承担，合同期满后归甲方所有；3.如果乙方因生产需要，须添加设备设施时，必须经甲方同意后方可实施。合同签订后，94872部队依约将涉案房屋、场地交由张俊文租赁使用。2014年6月张俊文向94872部队交纳了租金5000元。张俊文自2014年承租场地后，在场地上兴建了三个牛棚等建筑物、构建物，并就场地及房屋使用至今。2016年，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，94872部队相关工作人员多次通知被告腾空、返还涉案房屋、场地未果。本院认为：一、关于94872部队是否有依法享有变更诉讼请求权利问题。根据关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第232条规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。94872部队在法庭辩论结束前提出变更诉讼请求，并未违反相关法律规定，本院予以认定。二、关于合同应否应予解除问题。94872部队认为根据合同第九条第四项的约定，因不可抗力以及国家政策、军队政策法规重大调整造成合同无法履行的，双方均不承担责任，现因2016年2月《中国共产党中央军事委员会通知军队和武警部队全面停止有偿服务》导致合同无法继续履行，故要求解除其与张俊文于2014年6月1日签订的《军队房地产租赁合同》。张俊文附条件同意解除双方签订的租赁合同。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，因中国共产党中央军事委员会下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，军队政策发生了重大变化，导致涉案《军队房地产租赁合同》无法继续履行，94872部队依据合同第九条第（四）项的约定行使解除权，要求解除2014年6月1日《军队房地产租赁合同》，符合合同约定的解除条件，本院予以支持。合同解除后，承租人应当将租赁物返还出租人，故对94872部队要求张俊文搬离并退还江西省樟树市阁山镇韶塘村军械股旁的租赁场地的诉讼请求，本院予以支持。根据《军队房地产租赁合同》第八条第（款）约定：张俊文不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向94872部队提供建设方案，征得94872部队书面同意，费用由张俊文自理，权属归94872部队所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给94872部队。合同解除后，涉案场地上新建和添建的建筑物、构建物应归94872部队所有。94872部队主张张俊文应按照年租金5000元的标准支付计算自2015年6月1日起至实际腾交场地之日止的租金，符合合同约定，且双方均认可张俊文仅向94872部队支付了5000元的租金，对该诉讼请求本院予以支持。三、关于张俊文要求94872部队赔偿其经济损失的问题。造成《军队房地产租赁合同》无法继续履行，双方均无过错，但是张俊文因履行合同投入了大量的资金，因合同的提前解除，对其造成了较大损失，根据合同的公平原则，由于合同提前解除，作为提出解约方的94872部队应予以适当补偿，且涉案场地、房产属于军队资产，94872部队在签订合同时应当预见因政策原因随时可能会收回。对于张俊文的补偿仅限于不能搬走的东西，可移动的不在补偿范围内。综上，本院酌定94872部队应补偿张俊文，但张俊文提出的补偿金额明显偏高。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、中国人民解放军94872部队与张俊文于2014年6月1日签订的《军队房地产租赁合同》于本判决发生法律效力之日解除；二、张俊文于本判决发生法律效力之日起十五日内搬离并退还位于江西省樟树市阁山镇韶塘村军械股旁的场地；三、张俊文于本判决发生法律效力之日起十五日内向中国人民解放军94872部队支付租金（自2015年6月1日起以年租金5000元的标准计算至实际搬离之日止）；四、判令涉案场地上新建和添建的建筑物、构建物归中国人民解放军94872部队所有；五、中国人民解放军94872部队于本判决生效后十五日内补偿张俊文50万元。案件受理费112元，反诉费6400元，鉴定费36000元，共计42512元，由中国人民解放军94872部队承担12000元，由张俊文承担30512元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，帐号14×××07，如逾期不交纳，则按自动撤回上诉处理）。审 判 长  王小根人民陪审员  曾恒清人民陪审员  罗 江二〇一八年二月十一日书 记 员  付婷婷