广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤13民终367号上诉人（原审原告）：孟旭中，男，汉族，1965年5月25日出生，住址广东省深圳市福田区，上诉人（原审原告）：毛占红，女，汉族，1970年11月13日出生，住址广东省深圳市福田区，委托代理人：梅文，余涛，广东首胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:惠州市获多利海岸物业发展有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水东华大道和白云路交汇处诚杰国际商业中心C幢1层01号铺301房。法定代表人：刘卓。委托代理人：陈香豪，广东通远律师事务所律师。上诉人孟旭中、毛占红与被上诉人惠州市获多利海岸物业发展有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2017）粤1303民初2544号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。孟旭中、毛占红上诉请求：1、请求依法撤销（2017）粤1303民初2544号民事判决第一项、第二项判决内容；2、请求依法判令被上诉人需无条件按合同约定的标准将涉案房屋交付上诉人；3、请求依法判令被上诉人对涉案房产外的空调散热器采取有效措施（采取拆除空调散热器或安装隔音设备等有效措施）；4、请求依法改判被上诉人支付上诉人违约金人民币43844.05元（从2016年5月1日开始计算违约金,暂计算至2017年7月1日,共14个月(420天),应计至实际按合同约定交付房产之日止)；5、请求判决本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、被上诉人至今仍拒绝向上诉人实际交付涉案房产(办理收楼手续),一审法院认定涉案房屋符合交房条件,从而依据所谓公平原则认定上诉人收楼时间为2016年12月28日没有事实和法律依据。在本案一审判决后上诉期内,上诉人本着协调处理的原则到被上诉人物管处办理收楼事宜,但被上诉人却提出无理要求,要求上诉人必须缴纳几万元的空调末端费（空调末端费合同约定应该由被上诉人承担)才能办理收楼手续,否则不予办理,明确拒绝了上诉人要求收楼事项。据此,在上诉人主动沟通收楼的情况下,被上诉人予以了明确拒绝,导致上诉人客观上不能收楼,因此即使如一审法院认定的涉案房产符合收楼条件,但由于被上诉人的拒绝履行交楼义务,上诉人客观上也无法进行收楼,因此一审法院基于所谓公平原则认定了收楼时间从而认定了收楼是没有事实依据的,同时也并没有实际上解决上诉人实际收楼中存在的问题,对上诉人极不公平,严重违背了人民法院判决定纷止争的责任。二、被上诉人没有履行书面通知上诉人办理收楼手续的义务,且被上诉人至今未将符合合同约定的房屋交付给上诉人,一审法院认定被上诉人已书面通知收楼没有事实依据。根据合同第十一条“交接”内容“商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”首先,本案中被上诉人至今并没有履行书面通知的义务,因此应当承担没有履行书面通知义务延期至今的违约责任,即违约金应当计算至今。其次,退一万步讲,如果被上诉人主张的其于2016年7月履行了书面通知义务的说法成立,但当时涉案房屋所涉工程尚未竣工验收合格,因此此书面通知也是无效的(一审法院已经予以了认定),在此书面通知无效的情况下,且涉案房产竣工验收合格后被上诉人也并没有履行任何书面通知的义务。据此,被上诉人并没有按照合同约定履行书面通知义务,违反了合同约定,导致涉案房屋至今没有交付给被上诉人,理应承担相应的违约责任。三、被上诉人至今未将符合合同约定的房屋交付给上诉人,已经构成违约,需承担延迟履约至今的违约责任,一审法院在没有充分认定涉案房屋是否符合整体《商品房买卖合同》(以下简称“合同”)约定的情况下,武断认定涉案房屋已经具备交房条件,属于严重的认定事实错误,从而导致适用法律错误。首先,根据合同第八条“交付期限”之规定“出卖人应当在2016年4月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第4种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:…4、该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告。”以上合同条款说明上诉人和被上诉人明确约定的交房条件如下:1、该商品房需经过建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告(同时也是法定标准);2、该商品房需符合合同约定其它交房条件,其中本案装修标准是合同的附件,属于合同的组成部分,涉案房产符合合同约定的交付条件当然包括符合双方约定的装修标准。其次,根据上诉人一审提交证据显示,被上诉人于2016年12月28日才最终办理竣工验收备案,即已经违反了上述第1条的交房条件,同时,在被上诉人涉案房屋竣工验收合格后一直也没有按照合同约定的装修标准交付涉案房屋,具体违反合同约定装修标准情况如下:l、在2017年5月26日上诉人去实地了解时,大堂还没铺设高级瓷砖。2、在2017年5月26日上诉人去实地了解时侯梯厅尚未铺设高档石材。3、在2017年7月5日上诉人去实地了解时消防楼梯没有铺设防滑耐磨砖,墙身没有刷高级乳胶漆。4、在2017年7月5日上诉人去实地了解时涉案房产内没有扇灰并扫优质乳胶漆。地面也没有采用OA网络架空活动地板。5、空调散热器问题。据此,涉案房屋必须同时满足竣工验收合格的法定标准和装修达到合同约定的合同标准,否则视为被上诉人没有按照合同约定标准交付涉案房屋。但一审法院在一审判决书第5页第5段中认定“涉案房屋已经验收合格,具备交房条件”明显没有事实依据,一审法院完全无视双方签订合同的具体意思表示,对涉案房屋的装修情况和实际使用不予核查,严重漏查相关案件事实,任意选择交房条件作为合法交房依据,没有事实依据。装修问题本身属于合同约定的一部分,空调散热器也是影响上诉人房屋正常使用的重要标准,也应当是交房条件的一部分,是判断涉案房屋是否符合合同约定的必然标准,一审法院认定上诉人应就装修问题和空调散热器另行主张没有任何事实和法律依据。综上,一审法院认定涉案房产己经达到交房条件,而据此认定被上诉人己经履行了交楼义务没有事实和法律依据,理应予以改判。综上所述,由于涉案房屋至今未按合同约定标准交付且被上诉人也拒绝交付涉案房屋,因此,上诉人主张的继续履行合同并要求被上诉人无条件交付涉案房屋的请求具有事实和法律依据。同时,由于涉案房屋并不符合合同约定的交房标准且被上诉人也拒绝交付涉案房屋,导致涉案房屋至今都没有实际交付,上诉人据此主张相应的违约金也具有事实和法律依据。综合上述情况,请求贵院依法查明案件事实,正确适用法律,依法支持上诉人的全部上诉请求。惠州市获多利海岸物业发展有限公司辩称：上诉人上诉的事实和理由不能成立，恳请二审法院依法驳回。第一，一审时被上诉人楼盘将近1000多套房子，就违约金一事只有10宗案件在惠阳区法院起诉，经过一审全部已经收房，都是一起判的，并不存在上诉人说的我们不同意给他收房的问题；第二，同一个代理人在一审时代理的另一案当事人李锦昌的案子，交空调末端费，其诉求要求我们还费用。是案外人惠阳区达成冷气贸易公司收取的空调末端费；第三，上诉人说从未收取我们的《入伙通知书》，他们自己在“惠民在线”说收到《入伙通知书》。孟旭中、毛占红向一审法院起诉请求：1.被告按合同约定的标准将涉案房屋交付给原告；2.被告对涉案房产外的空调散热器采取有效措施（采取拆除空调散热器获安装隔音设备等有效措施），以停止对原告正常使用涉案房产的不法侵害；3.被告支付原告违约金43844.05元（从2016年5月1日开始计算违约金，暂计至2017年7月1日，应计至实际按合同约定交付房产之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年6月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》，双方合同约定房屋总价款521953元，原告依约履行了支付房屋价款的义务，但被告至今未按合同约定交付了上述房屋，已构成违约，为了维护原告的合法权益，遂成讼。一审法院认定事实：2014年6月7日，两原、被告签订《广东省商品房买卖合同》［合同编号：惠阳（2014）00003688］，约定：俩原告向被告购买位于惠阳区淡水东华大道和白云路交汇处诚杰国际商业中心A幢7层11号房，房屋总价款521953元。合同第八条交付期限：被告应当在2016年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任：……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。原、被告双方在《诚杰壹中心写字楼装修标准》约定建筑及装修标准，空调系统：采用中内空调，每个单位设独立控制板，独立计量等。合同签订后，原告按约付清涉案购房款。2016年7月，被告以快递形式向原告发出《入伙通知书》，通知原告收楼，并告知原告预交三个月物业服务费769.8元及水电公摊费51.32元。原告提交“惠民在线”网络问政截图，主要内容为被告于2016年已通知业主收楼，询问惠阳区住房城乡规划建设局关于涉案诚杰国际商业中心是否竣工合格。惠阳区住房和城乡规划建设局答复该诚杰国际商业中心工程于2016年10月28日竣工验收合格。庭审时，原告称被告至今未通知收楼，并提交照片及视频称涉案房屋不符合双方约定装修标准。另查明，被告共向本院提交二份关于涉案房屋所涉工程的《建筑工程竣工验收报告》，2016年4月28日的《建筑工程竣工验收报告》有建设、监理、施工、勘察、设计五个单位盖章及建设、监理、勘察签名，但施工和设计二个单位未签名；2016年10月28日的《建筑工程竣工验收报告》有建设、监理、施工、勘察、设计五个单位盖章及签名。涉案房屋所涉工程的竣工验收备案文件于2016年12月28日办理备案手续。上述事实有商品房买卖合同及诚杰壹中心写字楼装修标准、发票、收款收据、“惠民在线”网络问政截图、涉案房产竣工验收资料图片、照片、《建筑工程竣工验收报告》、快递单、《入伙通知书》及庭审陈述等为据。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效。原、被告应当按照约定履行自己的义务。根据原、被告双方争议，本案作以下分析认定：关于涉案房屋何时验收合格及是否具备交房条件的问题。根据涉案合同第八条的约定，该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告并符合本合同约定的商品房即可交付原告使用。本案中，被告虽提交2016年4月28日的《建筑工程竣工验收报告》，但该报告中五个验收单位签章不完善，故被告认为涉案房屋所涉工程于2016年4月28日验收合格，本院不予采信。2016年10月28日的《建筑工程竣工验收报告》有建设、监理、施工、勘察、设计五个单位盖章及签名，故本院认定涉案房屋所涉工程于2016年10月28日验收合格并具备交房条件。原、被告在合同中约定涉案房屋经上述五个单位验收合格即可交房，办理竣工验收备案手续并不是双方约定的交房条件，故涉案房屋所涉工程竣工验收备案手续时间2016年12月28日不应认定为涉案房屋验收合格时间。关于涉案房屋交付时间如何认定的问题。被告虽于2016年7月以快递形式向原告入伙，但当时涉案房屋所涉工程尚未验收合格，故被告快递通知入伙时间不应认定为交房时间。原告提交的支付管理费收款收据、“惠民在线”网络问政截图等足以证明的事实有：一是原告已收到被告发出《入伙通知书》，并知悉涉案房屋所涉工程于2016年10月28日验收合格，具备交房条件；二是原告在被告未能按合同约定时间2016年4月30日前交付房屋后，有就交房问题与被告交涉。故原告认为被告未通知收楼，于事实不符，本院不予支持。综上，本院根据涉案房屋验收合格时间、房屋验收合格后原告需要准备收楼资料合理时间、原、被告履行合同情况等因素，基于公平原则，本院认为原告收楼时间为涉案房屋所涉工程竣工验收备案手续时间即2016年12月28日为宜。关于原告请求被告按合同约定标准将涉案房屋交付给原告和请求对涉案房产外的空调散热器采取有效措施的问题。承前所述，涉案房屋已经验收合同，具备交房条件。涉案房屋是否符合双方合同约定装修标准的问题，原告可先行收楼后，再行就装修问题、对空调散热器采取有效措施另行向被告主张。原告在未收楼情况下如何知悉涉案房屋不符合装修标准，照片及视频所涉房屋是否为原告所购房屋，即使装修标准不达标，是否足以影响原告正常使用房屋涉案房产外的空调散热器是否对原告正常使用涉案房产的不法侵害等均存在疑问，故原告以此为由认为涉案房屋不具备交房条件而拒绝收楼，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，被告未能按合同约定时间在2016年4月30日前将涉案商品房交付原告使用，违反合同约定，依法应承担逾期交房违约责任。原告请求被告支付逾期交房违约金25262.5元（以521953为基数，按日0.02%从2016年5月1日起计算至2016年12月28日之日止共242天），有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市获多利海岸物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起7日内支付逾期交房违约金25262.5元（以521953为基数，按日0.02%从2016年5月1日起计算至2016年12月28日之日止共242天）给原告孟旭中、毛占红。二、驳回原告孟旭中、毛占红其他请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费548元，由被告惠州市获多利海岸物业发展有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交证据电话录音，该电话录音通话双方系另案当事人，且提及的空调末端费收取问题与本案并无关联性，本院对该份证据不予采信。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议焦点是：一、涉案房屋是否符合交付标准；二、逾期交房违约金的起止时间。第一，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条，该商品房经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告且符合合同约定的商品房即可交付上诉人使用，根据《建筑工程竣工验收报告》及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示涉案商品房已于2016年10月28日经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格，其所涉工程的竣工验收备案文件于2016年12月28日办理备案手续，证实涉案房屋在2016年10月28日已符合合同约定的交房标准。对于涉案房屋外装的空调散热器是否影响房屋正常使用以及上诉人提出被上诉人违反合同附件约定大堂未铺设高级瓷砖、候梯厅未铺设高档石材、消防楼梯未铺设防耐磨砖、墙身没有刷高级乳胶漆、地面没有采用OA网络架空活动地板等情况属于涉案房屋质量瑕疵问题，并不影响上诉人正常收楼，上诉人可以先行收楼后，再针对空调散热器等装修问题另行向被上诉人主张权利。另外，上诉人提出的需缴纳空调末端费才能办理收楼手续的问题，在本案中没有体现。第二，对于逾期交房违约金的起止时间问题，上诉人提出被上诉人没有履行书面通知上诉人办理收楼手续的义务，经查，2016年7月18日，被上诉人以快递形式向上诉人发出《入伙通知书》，上诉人原审提交的“惠民在线”网络问政截图也显示被上诉人已于2016年通知其收楼，证实上诉人已收到收楼通知并知晓此事，并就收楼及房屋质量问题一直主张权利，一审判决基于公平原则，根据涉案房屋验收合格时间、综合考虑房屋验收合格后上诉人需要准备收楼资料合理时间、上诉人及被上诉人履行合同情况等因素将收楼时间认定于2016年12月28日适当，本院予以认定。因此，对上诉人提出的上诉意见均不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，判决结果亦无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费1096元由上诉人孟旭中、毛占红负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭志文审 判 员 蓝惠兰审 判 员 于海砚二〇一八年二月二十六日法官助理 周 莎书 记 员 黄 慧