天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0112民初926号原告：天山物业服务有限公司天津分公司，住所地：天津市津南区盛塘路与葛万路交叉口。法定代表人：宋雪松，职务：总裁助理。委托诉讼代理人：黄胜转，男，1990年10月15日出生，汉族，住河北省辛集市。被告：张英香，女，1964年10月8日出生，汉族，住天津市津南区。原告天山物业服务有限公司天津分公司与被告张英香物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天山物业服务有限公司天津分公司（以下简称“天山物业公司”）的委托诉讼代理黄胜转，被告张英香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天山物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告张英香支付物业费4,177.32元、滞纳金375.96元，共计4,553.28元；2、诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉请为：被告支付物业费5,221.65元、滞纳金587.43元。事实及理由：2015年9月9日，原告与被告签订《天津＊天山紫烟阁物业服务费收缴协议》，约定原告为被告天津市津南区小站镇紫烟阁18-1-XXX提供物业服务，双方就物业服务费的收费标砖及缴纳日期进行了约定，现被告从2016年11月份至2018年1月份，已经累计拖欠物业费5,221.65元、滞纳金587.43元，此款经原告催缴仍拒绝缴纳，为维护自己的合法权益，故诉至人民法院。被告张英香辩称，天津市津南区小站镇紫烟阁18-1-XXX房屋系其所有，面积为138.14平方��，自2016年11月开始未交纳物业费，但不同意原告的诉讼请求。事实及理由如下：1、2015年，其房屋刚装修完毕，因楼上（3楼）房屋窗户漏雨，把被告所有的房屋浸泡，被告和天山物业公司协商，其董姓员工口头承诺可免除3年的物业费。2、被告居住的小区经常停电，被告养了一条红色金某，给物业公司打了8次电话、而物业公司在停电十个小时以后才过来维修，导致其价值10,000元的金某因缺氧而死。3、被告居住的房屋院前有棵大树，该大树的树叶导致被告院内落叶满地，妨碍了被告的正常生活，也影响采光。4、不清楚原告方的收费标准是如何计算的，而小区的积雪至今没有清扫。综上，不同意交纳物业费。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无争议证据予以确认并在卷佐证，对争议的证据，本院认定如下：1、原告与被告签订的《物业费收缴协议》1份，欲证实双方就物业费、滞纳金标准进行约定的事实。经质证，被告认可其签名的真实性，但认为购买房屋时并没有看到该协议、且物业服务水平未能达到2.52元的标准。本院经审查认为，该协议系双方签订，内容真实，被告未能举证该协议签订受欺诈、胁迫等情形，故对该证据的证明效力，本院予以确认。2、原告提交的照片4张、垃圾清运检查表3张、消防工作记录表1份、交接班记录表1份、巡楼巡更记录表区分，欲证实原告提供服务的情况。经质证，被告认为小区虽有保安和保洁人员，但其门前并不干净。本院经审查认为，上述证据能够证实原告提供的部分工作，但并不能证实原告提供的服务完全符合合同约定的事实，对上述证据的部分证明效力，本院予以确认。3、原告提交的《天津市前期物业管理服务合同》，经质证，被告不予认可。本院经审查认为，该证据能够证实原告对被告小区进行物业服务、与开发建设单位签订合同就物业费标准等进行约定等事实，对该证据的证明效力，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月1日，案外人天津市天山房地产开发有限公司与石家庄天山物业服务有限公司天津分公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，该合同约定：物业费实行包干制，多层住宅2.52元每月每平方米，高层住宅每月每平方米2.29元；业主于每月5日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的3‰比例交纳违约金；2015年9月9日，原告与被告签订《天津＊天山紫烟阁物业服务费收缴协议》，约定原告为被告天津市津南区小站镇紫烟阁18-1-XXX房屋提供物业服务，双方就物业服务费的收费标准及缴纳日期进行了约定：“天津＊天山紫烟阁物业服务费按照高档社区服务标准收取，多层住宅按照2.52元每月每平方米，自入住之日起向甲方预交一年的物业服务费，其后每月15日前应将当月的物业服务费一次性向甲方交纳，如延期交付，甲方可按日加收万分之五的滞纳金。”被告张英香系天津市津南区小站镇紫烟阁18-1-XXX房屋业主，该房屋建筑面积为138.14平方米，被告自2016年11月后未再交纳物业费。另查明，本次诉讼过程中，2018年1月2日，石家庄天山物业服务有限公司天津分公司变更工商登记，名称更改为：“天山物业服务有限公司天津分公司”。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己��义务。具体到本案，1、《天津市住宅前期物业服务合同》明确约定：“物业费实行包干制，多层住宅2.52元每月每平方米，业主于每月5日前交纳”，原、被告签订的《天津＊天山紫烟阁物业服务费收缴协议》亦约定：“天津＊天山紫烟阁物业服务费按照高档社区服务标准收取，多层住宅按照2.52元每月每平方米，自入住之日起向甲方预交一年的物业服务费，其后每月15日前应将当月的物业服务费一次性向甲方交纳”本案被告张英香的房屋系多层住宅，故本案原告以每月每平方米2.52元向被告主张2016年11月1日至2018年1月31日的物业费，符合有关约定；2、结合被告反映的问题、本院实地考察情况、该小区物业交费比例等因素，本院认为，原告物业服务管理未能达到合同的全部约定，故对其支持全部物业费的主张，本院不予支持；3、被告抗辩楼上房屋漏水的问题��系被告与案外人之间的相邻关系纠纷，与本案不具有关联性，不构成拒交物业费的法定依据。而被告抗辩所称的停电致使金某死亡、物业公司承诺减免3年物业费的事实，因被告方不予认可，而原告亦未向本院提交证据证实，故本院无法认定。对被告上述抗辩主张，本院不予采纳；综合考虑后，对原告所主张的2016年11月1日至2018年1月31日的物业费，本院酌情予以支持90%，经核算，138.14平方米×2.52元×15个月×90％=4,699.52元。原告主张的违约金，《天津市住宅前期物业服务合同》明确约定“从逾期之日起按应交物业管理服务费的3‰比例交纳违约金金”，而双方签订的《天津＊天山紫烟阁物业服务费收缴协议》亦约定：“如延期交付，甲方可按日加收万分之五的滞纳金”，被告长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务��投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平，本院本应予以支持，但鉴于被告未能缴纳物业费系对物业费的交纳存在一定的误解、原告也有未完全尽到义务的地方，故本着督促双方履行各自义务、督促物业公司提高服务水平以及公平的原则出发，就滞纳金事项，本院不再予以支持。同时本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不亦以欠付物业费作为手段以加剧与物业服务企业之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势���将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告张英香于本判决生效后十日内给付原告天山物业服务有限公司天津分公司2016年11月1日至2018年1月31日的物业管理费计4,699.52元。二、驳回原告天山物业服务有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告天山物业服务有限公司天津分公司承担2.5元，由被告���英香承担22.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  刘信亮二〇一八年二月十三日书 记 员  廖正勇附相关法条：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合��的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。