福建省莆田市城厢区人民法院执 行 裁 定 书(2018)闽0302执异1号案外人林桂春，男，1958年1月10日出生，汉族，农民，住所地莆田市秀屿区。申请执行人郑明水，男，1962年1月13日出生，汉族，居民，住所地莆田市城厢区。被执行人蔡星煌，男，1973年3月3日出生，汉族，农民，住所地莆田市城厢区。被执行人蔡明兰，女，1972年12月8日出生，汉族，农民，住所地莆田市城厢区。被执行人蔡星跃，男，1976年10月27日出生，汉族，农民，住所地莆田市城厢区。本院在执行申请执行人郑明水与被执行人蔡星煌、蔡明兰、蔡星跃民间借贷纠纷一案中，案外人林桂春对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人林桂春称：2016年3月17日，案外人林桂春在中介俞丽英、王培祥、郑金盛的介绍下与被执行人蔡明兰签订了《房地产买卖合同书》，购买了位于莆田市××区霞林街道××楼××室的房屋一套。按照合同约定案外人于当日支付定金人民币XX万元，于2016年3月18日支付合同约定的部分购房款，合计人民币XXX元，而银行按揭贷款从2016年4月起由案外人每月按期偿还，还剩余尾款人民币5万元待房产证、土地证过户时付清。案外人于2016年3月18日合法、实际占有使用该房屋，并于2016年4月份开始装修并入住该房屋。因该房的房产证至今未办理出来，所以案外人对产权没有过户不存在过错。综上，请求法院中止对该房屋的执行并解除对该房屋的查封。案外人林桂春为了证明自己的主张向本院提供以下证据：证据一：案外人林桂春身份证复印件；证据二：被执行人蔡星煌、蔡明兰身份证复印件、《商品房买卖合同》、《房地产买卖合同书》各一份、购房发票2张，共14张；证据三：户口本、结婚证、收件清单各一份，共6张；证据四：林秀琼中国建设银行流水账单、中介郑金盛中国建设银行流水账单、《证明》、《收据》各一份，共4张；证据五：柯开兴中国民生银行商户信息详情单、个人账户对账单、林秀芳中国银行历史数据明细、交易清单、中介俞丽英、王培祥出具的《证明》、蔡明兰出具的《收据》，共7张；证据六：蔡明兰的还款银行卡、按揭贷款还款计划表、林秀琼中国建设银行流水账单、中国工商银行现金还贷客户回单，共16张；证据八：物业公司物业费收款明细单、收款收据、《装修装饰管理服务协议》、《证明》，共6张；证据九：照片4张。申请执行人郑明水称:对案外人提供的证据不能证明案外人对执行标的享有物权的期待权,因为根据最高人民法院司法解释,物权的期待权必须同时具备以下三个条件：1、已经付清全部的购房款,2、已经占有和使用该房产,3、对于房产没有过户其本身没有过错。案外人提供的证据可以证明：1、案外人没有付清购房款,银行按揭贷款仍在被执行人名下,由被执行人继续支付房子的银行按揭贷款；2、案外人在购买该房的时候,明知房产证尚未办理产权证书,这在双方签订的房地产买卖合同书中有明确注明,所以对产权至今未过户存在过错。另外以下几个实事也可以证明本案的交易是不真实的:1、2016年3月18日打印的银行按揭贷款余款流水,证实双方交易是不真实的,因为双方在合同里约定银行按揭贷款余款至2016年4月1号以后由案外人承担,但是该流水体现的银行按揭贷款余款截止时间是2016年12月2号,与双方约定的明显不符。2、案外人所说的购房的首付款XX万多并非由案外人本人所付,而是由柯开兴付给被执行人,柯开兴与本案无关,也没有证据证明柯开兴是代表案外人支付的。3、双方在买卖合同约定,如果房产被查封导致不能过户的,由被执行人赔偿给案外人双倍价格,也就是双方对房产被查封有所预见并有约定。4、物业提供的证明并不能代表案外人已经占有了该房，因为其中的物业收费明细表明不是案外人交纳的。5、证据中的收条清单也是不真实的，因为上面并没有案外人自已的签名，也没有被执行人签名。故不同意法院中止对上述房产的执行。本院查明，本院于2016年4月11日作出（2016）闽0302民初1501号民事裁定书，裁定：“一、查封以被告蔡明兰名义购买的坐落在莆田市××区××与××交叉口东东南侧莆田联创国际广场A区A5#楼1302室的房产（合同号：XXXX）。查封数额以原告郑明水请求保全的金额人民币XX万元为限。查封期间不得转移或设定他项权利；……”，2016年5月23日作出（2016）闽0302民初1501号民事调解书，主要内容：“一、原告郑明水与被告蔡星煌、蔡明兰、蔡星跃共同确认被告蔡星煌尚欠原告借款本金人民币XX万元未偿还，被告蔡星煌、蔡明兰愿意自2016年7月起于每月的25日前偿还原告郑明水借款本金人民币XX万元，直至该款全部还清（上述款项直接汇入原告郑明水在莆田农村商业银行灵川支行的账户，账号为：62×××38）；利息部分原告郑明水自愿放弃；二、被告蔡星煌、蔡明兰如果未按上述约定的期限及数额履行，则原告郑明水可就尚欠的借款余额及该款自2015年12月23日起按月利率2%计算的利息向人民法院申请强制执行；三、被告蔡星跃愿意对上述债务承担连带偿还责任；……”申请执行人郑明水于2017年5月10日向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2017年5月10日向被执行人蔡星煌、蔡明兰、蔡星跃发出执行通知书，责令被执行人自动履行义务，但被执行人未按照执行通知书履行生效法律文书确定的义务。本院于2017年5月10日作出（2017）闽0302执1109号执行裁定书，裁定：“查封（扣押、冻结或划拨）被执行人蔡明兰、蔡星煌、蔡星跃的财产，执行数额以履行本案债务为限。……”，后案外人林桂春向本院提出执行异议。在案件审查阶段，案外人表示愿意将剩余的购房款交至本院，并已于2018年1月26日将剩余购房款（共交纳人民币XXXX元）交至本院。本院经审查认为，根据案外人陈述及提供的相关证据材料，案外人林桂春于2016年3月17日与被执行人蔡明兰签订了《房地产买卖合同书》，购买了位于莆田市××区霞林街道××楼××室房屋，并于2016年3月18日支付了部分购房款,案外人同日签收了包括门钥匙、门牌证等在内的收件清单。2016年4月2日，其与联创国际广场安杰物业服务中心签定了装修装饰管理服务协议后实施装修并入住至今，以上行为均发生在本院查封该房屋之前。另，因该房屋至今未办理所有权证书导致无法过户，并非因买受人自身原因未办理过户登记，案外人对此没有过错。现案外人已按照本院的要求将剩余购房款交付至本院，其提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本院予以支持。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：中止对位于莆田市城厢区荔园路与胜利路交叉口东东南侧莆田联创国际广场A区A5#楼1302室的房产（合同号：XXXX）的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。本裁定送达后即发生法律效力。审判长  余金灿审判员  曾广霖审判员  王冠丽二〇一八年二月二日书记员  黄寒梅附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。