北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终354号上诉人（原审原告）:冯艳红，女，1974年5月8日出生。委托诉讼代理人：王军忠（冯艳红之夫）。被上诉人（原审被告）：北京金水房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区龙泉镇龙泉务村委会办公楼一层101-32号。法定代表人：朱成林，总经理。委托诉讼代理人：张红梅，女，北京金水房地产开发有限公司职员。上诉人冯艳红因与被上诉人北京金水房地产开发有限公司（以下简称金水房地产公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2017）京0109民初3763民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯艳红向本院提出上诉请求：请求撤销原判，依法改判支持上诉人在一审的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：1、一审偏离争议焦点。金水房地产公司拖延维修涉案房屋，给冯艳红造成租金收益损失及其他连带损失。2、一审事实认定存在问题。造成涉案房屋不能正常使用的原因是金水房地产公司，而非冯艳红。冯艳红与金水房地产公司所签订的《商品房预售合同》是格式合同，其中关于房屋交付、保修期等条款都属于对冯艳红不利的格式条款，应属无效。3、一审判决结果错误。冯艳红要求金水房地产公赔偿因迟延修复涉案房屋造成的损失有法律依据。金水房地产公司辩称，同意原判，不同意上诉人的上诉请求。上诉人因其个人原因不收房导致的损失应该由其自行承担。冯艳红向一审法院起诉请求：1、金水房地产公司承担本房屋交钥匙前的物业费、供暖费及滞纳金；2、房屋及室内预装设备保修期从我方收到钥匙之日起计算；3、金水房地产公司赔偿冯艳红以房租形式折算的拖延修复期间的经济损失11.5万元；4、金水房地产公司赔偿冯艳红独自前往现场因交涉房屋的误工费、交通费共计3000元。一审法院认定事实：2014年1月24日，冯艳红与金水房地产公司签订《北京市商品房预售合同》，约定冯艳红购买位于北京市门头沟区501楼房一套。现房屋坐落为北京市门头沟区502号。合同约定金水房地产公司委托的房产测绘机构为北京京海纵横测绘有限公司。按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每建筑平方米39899.57元，总房款为4866152元。合同第六条及附件五付款方式及期限约定：在签署本合同当日或之前，买受人向出卖人付清全部合同约定的房价款4866152元。其中含履约定金人民币200000元，已于2013年12月8日支付。合同第十一条交付条件约定：（一）出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。合同第十三条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加），（1）逾期在60日内（该时限应当不少于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金（该违约金比率应当不少于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行，（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之叁（该比率应当不少于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。合同第十五条交接手续约定：（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘查、设计、施工、工程监理等单位验收合格。出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。（二）查验该商品房时发现质量或其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理。…（3）出卖人根据《住宅质量保证书》的约定，承担相应的保修责任，在修复期内不视为出卖人逾期交房。（三）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照本合同补充协议约定执行。合同第十七条住宅保修责任约定：该商品房为住宅的，出卖人在该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。签约当日，双方还签署了合同附件，其中附件十补充协议第八条对合同第十五条交接手续的补充约定中第4项约定：如买受人在出卖人通知的商品房交付期限内未收房，则视为出卖人已将本合同项下的商品房于房屋交付使用通知书中的交付期限最后一日交付给买受人，自此交付日期起该商品房的风险责任及所有费用由买受人承担。第5项约定：商品房交付使用后买受人进行验收，验收期为交付使用日起15日，逾期视为验收合格。买受人验收时，如对商品房质量有异议，应以书面形式提出，否则视为无异议。买受人认为有需要维修的事项，应按《商品房质量保证书》中的规定要求出卖人承担保修义务，但维修事项不作为买受人拒绝接受商品房或要求出卖人承担逾期交房责任的理由。第九条保修期限起始日约定：本合同第十七条所称商品房交付之日及《住宅质量保证书》、《临时业主公约》所指保修期的起始日期指该商品房通知交付日期。第十三条关于通知的约定：1、买卖双方确认各自通讯联系地址和联系方式为本合同所填报的地址。保证其留给对方的通讯联系地址、电话、传真的真实有效。如有变更，变更方应在变更后10日内以书面形式通知对方。3、买卖双方文件送达的时间为：以专人手递或特快专递方式寄出的，以发出日为收悉日；以邮寄方式发出的，寄出后第7日为收悉日。买受人没有向出卖人预留或补留通讯地址或代收人，或预留的通讯地址有误的、或在邮寄途中发生延误或丢失的，出卖人不承担任何延误或买受人未收到的责任。冯艳红在买卖合同中预留的送达地址为北京市复兴路乙59号院3号楼604室。签约当日，冯艳红向金水房地产公司付清全部合同约定的房价款4866152元。2015年5月8日，涉案房屋通过了建设、施工和监理单位的验收，取得了《住宅工程质量分户验收表》，该表载明房屋墙面、地面和顶棚面层质量、门窗安装质量、防水工程质量、采暖系统安装质量等均为合格。2015年6月15日，金水房地产公司开发建设的北京市门头沟区门头沟新城MC10-038等地块二类居住、住宅混合公建及托幼用地项目038-10#住宅楼等18项通过了北京市规划委员会门头沟分局的规划验收，北京市规划委员会门头沟分局向金水房地产公司下发了2015规（门）竣字0010号《建设工程规划（验收）意见（合格告知书）》。2015年5月30日，北京市门头沟区新城MC10-038项目2#住宅楼等18项-10#住宅楼通过了建设、监理、施工、设计和勘察单位组织的竣工验收，并于2015年7月6日取得了《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年9月14日，北京京海纵横测绘有限公司针对8号楼的面积出具《房屋面积测算技术报告书》，显示五层两户房屋套内建筑面积均为121.97平方米，未封阳建均为3.55平方米。案件审理过程中，经过与双方沟通，冯艳红已于2017年10月4日领取涉案房屋钥匙。庭审中，双方对于以下事实存在争议：金水房地产公司主张：我公司于2015年9月15日通过特快专递方式向冯艳红在房屋预售合同中预留的地址邮寄了《入住通知书》，告知冯艳红其所购买的房屋已具备交付使用条件，通知其于2015年9月30日到该小区办理房屋入住手续。我公司交付的房屋均是经过验收合格的，不存在质量问题。但因涉案房屋系毛坯房，多少都会存在墙体裂纹的情况，但我公司会定期巡查未交付的房屋，发现问题会及时修复，目前我公司未查询到涉案房屋的维修记录。庭后，金水房地产公司又表示，经过与公司人员核实，2015年9月30日，其公司工作人员带领冯艳红进行验房，冯艳红提出涉案房屋存在纱窗等问题，拒绝收房。后其公司多次联系冯艳红，冯艳红才于2015年12月19日再次来办理收房手续，但主张厨房纱窗松动、次卧纱窗坏等原因再次拒绝收房，我公司于第二天维修完毕后多次联系冯艳红，其均以没有时间或担心房屋再出现问题我公司不予维修为由拒绝收房。后双方关于房屋存在的瑕疵问题进行过沟通，我公司对冯艳红提出的问题进行了修复，并多次通知冯艳红收房，冯艳红均以房屋存在质量问题拒绝收房。在保修期内，房屋存在瑕疵问题我公司负责维修，但该瑕疵问题不影响房屋的交付，业主应当按期收房。冯艳红主张：我并未收到金水房地产公司邮寄的入住通知书，但我听说涉案房屋于2015年9月30日交房，当天我确实去了交房现场，因为金水房地产公司让我们交材料和钱，当时我们手里没有这么多钱，当天就没有办理收房手续，金水房地产公司也没有带我去验房，当天金水房地产公司的工作人员要求我补签了入住通知单。因当时我爱人在外地出差，我们居住的地方距涉案房屋也比较远，故我准备材料的时间比较长。2015年12月19日，我准备齐全所需材料和钱款后至金水房地产公司，金水房地产公司工作人员带我们去验房，我发现涉案房屋存在纱窗和入户门等问题，就填写了反馈单，要求金水房地产公司修复房屋质量问题后再办理交房手续，后金水房地产公司一直没有通知我收房。2016年4月，我又至涉案房屋发现金水房地产公司并未修复房屋问题，我又填写了反馈单，要求尽快修复合格后才办理交付手续。后我又去过一次房屋，发现裂缝修好了，但纱窗等问题还未修复。我认为房屋验收合格后才能办理交付手续，房屋验收不合格，我不能办理交付手续。冯艳红为证实其主张，向法院提交了显示时间为2015年12月19日、2016年4月30日和2017年4月3日的《买受人验房意见反馈单》复印件，其拍摄的房屋内部照片以及显示穿有西山艺境维修组人员的照片，关于门头沟区及涉案小区同类房型每月房租情况的网站截屏。其中第一份反馈单载明的买受人意见反馈为：厨房纱窗松动；书房左开启扇变形，次卧纱窗坏；入户门晃动。第二份反馈单载明的买受人意见反馈为：北次卧、厨房、主卫、纱窗坏；客卫窗户改外悬；客厅阳台门口上方中间有裂纹；书房顶棚有裂纹（先铲开后通知业主来看）；入户门有晃动。第三份反馈单载明的买受人意见反馈为：厨房纱窗挂不住；主卫窗户松动；主卧纱窗未装；两天后观察达到业主满意。经质证，金水房地产公司对上述材料的真实性不认可，但认可双方曾因房屋瑕疵沟通过，其公司也对涉案房屋存在瑕疵问题进行了修复。对照片的真实性不认可，对房租的网站截屏材料真实性也不认可。庭审中，金水房地产公司提交了涉案小区038地块房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明》。经质证，冯艳红表示之前没有见过该材料，无法确认真实性。本案在审理过程中，经现场勘验，未发现存在冯艳红提交的反馈单载明的问题，但涉案房屋中部分墙体可见裂缝修复痕迹。一审法院认为，民事案件案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。本案中，双方之间的矛盾系基于《商品房预售合同》的后续履行问题产生的纠纷，上述法律关系显然不属于财产损害赔偿纠纷，而是商品房预售合同纠纷，冯艳红自认为该案系财产损害赔偿纠纷，属于对于其主张的法律关系认识错误。根据最高人民法院《关于印发修改后的的通知》,案由的选择属于人民法院职权，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。因此，法院结合冯艳红诉讼请求、事实和理由及金水房地产公司答辩意见，将本案案由确定为商品房预售合同纠纷。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。本案中双方签订的《商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。双方签订的合同附件系双方就涉诉商品房预售事宜达成的补充协议，该协议亦系有效协议。双方均应按照预售合同及附件的约定，全面履行各自的合同义务。冯艳红作为房屋买受人，已经按照合同约定的付款方式，履行了买受人的付款义务。金水房地产公司作为出卖人，负有按照预售合同约定的交付期限，将符合合同约定的交付条件的房屋交付给冯艳红的义务。双方在预售合同第十一条中明确约定了房屋的交付条件为该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》，因此金水房地产公司就所售楼盘取得上述全部文件及手续之时，即具备合同约定的房屋交付条件。经审理查明，金水房地产公司所售的涉案房屋已具备上述条件，可以确认涉案房屋已具备交付条件。虽金水房地产公司未提供充分的证据证明冯艳红收到了邮寄的入住通知书，但冯艳红亦认可其于2015年9月30日曾至涉案小区，并知晓该日期可以办理房屋交付手续，故冯艳红作为房屋买受人，应当按照合同约定的收房时间，及时办理入住手续。冯艳红主张因2015年9月30日金水房地产公司要求其交纳相关材料和费用，其因个人原因未准备，故未能办理交房手续。根据附件十补充协议第八条对合同第十五条交接手续的补充约定中第4项约定“买受人在出卖人通知的商品房交付期限内未收房的，视为出卖人已将本合同项下的商品房于房屋交付使用通知书中的交付期限最后一日交付给买受人”的约定，应视为金水房地产公司于2015年9月30日将诉争房屋交付给冯艳红。双方补充约定约定，买受人认为有需要维修的事项，应按《商品房质量保证书》中的规定要求出卖人承担保修义务，但维修事项不作为买受人拒绝接受商品房或要求出卖人承担逾期交房责任的理由。本案中，虽金水房地产公司对于冯艳红提交的反馈单的真实性不认可，但认可涉案房屋存在墙体裂缝、纱窗等问题，考虑商品房的特性，即使存在反馈单上载明的问题，也应系金水房地产公司承担保修责任的事项范围，并不能成为冯艳红拒绝收房的理由，冯艳红亦未提交证据证明反馈单载明的问题涉及房屋质量问题，故鉴于金水房地产公司不存在逾期交房的情况，故冯艳红要求金水房地产公司承担房屋交钥匙前的物业、供暖、滞纳金的费用及房租损失和误工、交通费用的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。因双方合同明确约定，保修期从房屋交付之日起算，故冯艳红要求保修期从其实际领取房屋钥匙之日起算，亦没有事实和法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回冯艳红的诉讼请求。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。冯艳红、金水房地产公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同成立后，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自义务。本案中，金水房地产公司的义务是向冯艳红交付符合合同约定的房屋。经审查，涉案房屋已符合双方约定的交付条件，《商品房预售合同》明确约定金水房地产公司应当在2015年9月30日前向冯艳红交付房屋，且冯艳红亦实际知晓2015年9月30日交房一事，一审法院认定金水房地产公司已于2015年9月30日将房屋交付冯艳红，具备事实及法律依据。冯艳红以涉案房屋存在质量问题为由，拒绝收房。冯艳红所主张的物业、供暖、滞纳金等费用以及房租损失和误工、交通费用均系基于其延期收房所产生，而冯艳红所持的房屋质量问题应系金水房地产公司依约承担相应保修责任之范畴，而非其拒绝收房的合理抗辩，故其要求金水房地产公司承担上述损失及费用，缺乏事实及法律依据。同理，冯艳红要求保修期自其收到钥匙之日起算的诉讼请求，亦无事实及法律依据。综上所述，冯艳红的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2660元，由冯艳红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 王爱红审 判 员 赵 蕾二〇一八年二月二十三日法官助理 黄旭宁书 记 员 李佳星