浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙03民终5603号上诉人（原审被告）：中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地浙江省杭州市上城区开元路19-1，19-2号。负责人：史杰文。委托诉讼代理人：李小于，浙江泽商律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵炫晔，浙江泽商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：瑞安市塘下镇宝宝书院幼儿园，住所地浙江省瑞安市塘下镇韩田凤凰西路**号。法定代表人：许振宇。委托诉讼代理人：林启练，瑞安市天平法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：蔡伟东，瑞安市天平法律服务所法律工作者。原审第三人：瑞安市正龙汽摩配有限公司，住所地浙江省瑞安市塘下镇韩田工业区凤凰西路33号。法定代表人：朱正龙。上诉人中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称华融公司）因与被上诉人瑞安市塘下镇宝宝书院幼儿园（以下简称宝宝书院幼儿园）及原审第三人瑞安市正龙汽摩配有限公司（以下简称正龙公司）案外人执行异议之诉一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2017）浙0381民初10768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭，以庭询、书面阅卷等方式审理了本案。本案现已审理终结。华融公司上诉请求：1.依法撤销浙江省瑞安市人民法院（2017）浙0381民初10768号民事判决，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人宝宝书院幼儿园承担。事实与理由：1.一审法院认定事实和认定证据错误。宝宝书院幼儿园主张房屋租赁合同签订于抵押登记之前的事实没有提供充分证据证明。宝宝书院幼儿园提供的落款时间为2012年10月1日的房屋租赁合同上有该幼儿园盖章，但该幼儿园的公章是于2016年2月25日经瑞安市教育局批复后才雕刻的，且在2013、2014年期间，许振宇在涉案房屋所办的幼儿园名称系韩田宝宝书院幼儿园，故涉案房屋租赁合同是伪造的，不能作为证据使用。根据《幼儿园管理条例》第十二条的规定，幼儿园是经批准才能设立的单位，故宝宝书院幼儿园在2016年2月25日经瑞安市教育局批复后后才能作为民事主体行使权利履行义务，而不是在2012年就可以签订房屋租赁合同。一审庭审中正龙公司法定代表人朱正龙已确认，涉案房屋租赁合同上两个公司的盖章均系于2017年补盖，足以证明合同是双方恶意伪造的。宝宝书院幼儿园也没有提供支付租金的凭证以及纳税凭证，正龙公司也没有财务入账记录，且该幼儿园成立于2016年之后，不存在其实际占有、使用涉案房屋的事实。2.一审法院适用法律错误。本案一审判决认为华融公司没有举证证明涉案房屋租赁合同系伪造，将举证责任分配给华融公司，显失公平。3.涉案的租赁合同没有经过登记备案，不具有对抗第三人的效力；且正龙公司在办理抵押前书面承诺涉案房屋没有出租。被上诉人宝宝书院幼儿园辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。房屋租赁合同系双方真实意思表示，不存在伪造的事实。2012年10月份该幼儿园设立之时未获得政府部门审批，这是当时瑞安地区普遍现象。2016年2月份瑞安市教育局对全市幼儿园进行规范整顿时，将宝宝书院幼儿园进行批复，颁发登记证书，不存在华融公司诉称的该幼儿园之前的名称系韩田宝宝书院幼儿园的事实。宝宝书院幼儿园提供的装修购物凭证、证明书、餐饮服务许可证、租金支付凭证以及一审法院对瑞安市教育局塘下学区工作人员的谈话笔录的证据可以充分证明其租赁权取得早于华融公司抵押权设立的事实。正龙公司也认可宝宝书院幼儿园租赁涉案房屋的事实。至于在合同上补盖公章的事实是宝宝书院幼儿园与正龙公司为了规范原来签订的租赁合同补充盖章的行为，是双方自愿且通过正当合法途径再次确认合同效力的表现。法律也没有规定租赁合同一定要经过登记备案才发生法律效力。故华融公司的上诉理由没有事实与法律依据，请求依法驳回。原审第三人正龙公司述称，其与宝宝书院幼儿园之间的房屋租赁关系真实，华融公司诉称租赁合同伪造，与事实不符。宝宝书院幼儿园向一审法院起诉请求：1.判令对正龙公司所有的坐落于瑞安市塘下镇韩田工业区凤凰西路33号的第三幢厂房带租拍卖（租期从2013年7月1日起至2023年6月30日止）；2.涉案的相关费用均由华融公司承担。一审法院认定事实：2012年10月1日，因办学需要，宝宝书院幼儿园与正龙公司签订了一份租赁协议书，约定正龙公司将厂房第3幢整体出租给宝宝书院幼儿园使用，装修期间不计租金，租赁期限十年，自2013年7月1日起至2023年6月30日止，年租金为税后7万元，十年租金分五期支付，2013年9月30日前付14万元，2015年9月30日前付147000元（递增5%），2017年9月30日前付147000元，2019年9月30日前付147000元，2021年9月30日前付147000元。合同签订后，宝宝书院幼儿园于2013年5月16日支付租金7万元，并开始对承租厂房进行购物装修。同年9月份招生办学，并办理了餐饮服务许可证。另查明，2014年12月29日，中国建设银行股份有限公司瑞安支行（以下简称建行瑞安支行）与正龙公司签订了一份最高额抵押合同，约定正龙公司将坐落于瑞安市塘下镇韩田工业区凤凰西路33号厂房为其贷款提供抵押。（2015）温瑞商初字第5163号一案，一审法院判决正龙公司承担偿还借款本息义务，以其厂房折价或者拍卖、变卖所得款项在第二抵押顺位840万元范围内优先受偿。此后，建行瑞安支行将其对正龙公司享有的涉案债权转让给华融公司。在执行过程中，宝宝书院幼儿园在租赁合同上加盖公章后，向一审法院提出申请，要求保护其租赁权。一审法院于2017年7月13日在淘宝网司法拍卖时公告注明保护宝宝书院幼儿园的租赁权至2023年6月30日。华融公司提出执行异议后，一审法院先行撤回拍卖，后于2017年8月21日裁定剔除宝宝书院幼儿园的租赁权。宝宝书院幼儿园不服，遂起诉。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。宝宝书院幼儿园主张租赁合同签订早于抵押合同订立，其提供的证据能够相互印证，可以证明租赁在先，抵押在后。华融公司认为宝宝书院幼儿园与正龙公司签订的租赁合同虚假，存在恶意串通，未能提供证据证明。故判决：不得除去宝宝书院幼儿园在正龙公司名下坐落于瑞安市塘下镇韩田工业区凤凰西路33号第三幢厂房上至2023年6月30日的租赁权。一审案件受理费7600元，由华融公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：宝宝书院幼儿园提供的中国电信股份有限公司瑞安塘下营业厅出具的电信号码登记信息，可以证实宝宝书院幼儿园负责人许振宇于2013年8月份申请电信号码时装机地址为涉案房屋所在地，能够与宝宝书院幼儿园于一审期间提供的其他证据相互印证，佐证租赁关系的真实性以及该幼儿园自租赁合同签订后占有使用涉案房屋的事实，故本院予以采信。本院二审查明，宝宝书院幼儿园曾向正龙公司支付过两笔租金，除一审法院认定的2013年5月16日向朱正龙银行账户转账汇款的7万元之外，另于2015年9月9日通过案外人易慧敏的银行账户向朱正龙转账支付15万元。许振宇与易慧敏系夫妻关系，二人于2009年3月9日登记结婚。2014年5月30日，瑞安市食品药品监督管理局向宝宝书院幼儿园颁发餐饮服务许可证，登记地址为瑞安市塘下镇韩田工业区凤凰西路33号，即涉案房屋所在地。2016年4月，瑞安市民政局向宝宝书院幼儿园颁发民办事业单位法人登记证书，登记的住所即涉案房屋所在地。本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，宝宝书院幼儿园与正龙公司签订于2012年10月1日的《租赁协议书》系双方真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为真实、合法、有效。华融公司认为宝宝书院幼儿园系于2016年经瑞安市教育局批复成立，其公章系经批复后刻制，涉案租赁合同上租赁双方公章均系事后补盖，以此为由主张涉案租赁合同虚假，其理由不能成立。宝宝书院幼儿园在未经主管部门批复同意办学之前即以“瑞安市塘下镇宝宝书院幼儿园”名义办学招生，确有不妥，会在一定程度上扰乱行政管理秩序，但这属于行政管理范畴，不属于本案审理范围。本院认为，宝宝书院幼儿园在一审、二审期间提供的证据能够证明涉案租赁合同的真实性以及实际履行情况，而并非华融公司所称租赁合同系宝宝书院幼儿园与正龙公司恶意串通签订的虚假合同，也不能以合同上的公章系事后补盖而否认租赁合同的真实性。关于占有使用情况，本院认为，宝宝书院幼儿园提供的2013年6月至8月期间的装修购物凭证、塘下教育学区出具的证明以及一审法院对塘下教育学区工作人员的谈话笔录等证据，并结合餐饮服务许可证、民办事业单位法人登记证书以及电信部门出具的登记信息资料上载明宝宝书院幼儿园住所地或登记地址均系涉案房屋所在地的事实，能够证明宝宝书院幼儿园自2013年6月以来即占有使用涉案房屋的事实。另外，宝宝书院幼儿园提供的银行转账凭证和交易明细清单则可以证实其依约支付租金的事实。故一审法院认定宝宝书院幼儿园租赁涉案房屋在先，华融公司取得抵押权在后，并依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定对宝宝书院幼儿园享有的租赁权予以保护，并无不当。华融公司主张租赁关系是租赁双方恶意串通伪造而成，却并未提供证据证明，无事实依据，本院不予支持；华融公司主张涉案租赁合同未经过登记备案不能对抗第三人，没有法律依据，本院不予支持。华融公司主张正龙公司在以涉案房屋设立抵押前确认涉案房屋没有出租的事实，但即使该事实成立，也系正龙公司的单方声明，不能据此否认博盈公司与正龙公司之间的租赁关系。综上所述，华融公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7600元，由中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁筱海审 判 员 张 丹审 判 员 叶 峰二〇一八年二月二十八日代书记员 曹 爽