北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终1017号上诉人（原审原告）：张晓明，男，1973年2月2日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：原晓青，北京大成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张天胜，男，1970年10月28日出生，住河北省唐山市路北区。被上诉人（原审第三人）：李连廷，男，1981年2月12日出生，户籍地山东省胶南市。委托诉讼代理人：郭艳红，北京京翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国爱，北京京航律师事务所律师。上诉人张晓明因与被上诉人张天胜、李连廷房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2015）平民初字第7936号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张晓明之委托诉讼代理人原晓青，被上诉人李连廷之委托诉讼代理人李国爱到庭参加了诉讼。被上诉人张天胜经本院依法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。张晓明上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张晓明全部诉讼请求。事实和理由：一审法院无视涉诉房屋抵押登记错误，抵押权无效的事实，判决驳回张晓明的诉讼请求，于法无据。第一，涉诉房屋抵押登记无效，抵押登记部门已经多次确认同意撤销该错误的抵押登记。第二，张天胜在与张晓明签订《房屋买卖合同》《土地转让协议》后未向张晓明支付任何购房款项，张天胜已经同意解除合同并恢复过户给张晓明。李连廷辩称：同意原审判决，不同意张晓明的请求。请求二审驳回张晓明全部上诉请求，维持原判。张天胜经本院合法传唤，张天胜未到庭应诉，且未提交书面答辩意见。张晓明向一审法院起诉请求：1.确认张晓明、张天胜双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《土地转让协议》解除；2.判令张天胜配合张晓明将涉诉房屋产权恢复过户至张晓明名下；3.诉讼费由张天胜承担。一审法院认定事实：2005年9月22日，张晓明作为北京市平谷区×号房产（所有权证编号：京房权证平私移字第XX**号）（以下简称涉诉房屋）的产权人签署授权委托书，委托杨忠岫为合法代理人，全权代表其办理如下事宜：出售上述房产、代签相关买卖及租赁合同、代办房产过户登记��续、交纳相关税费、协助买方以买方名义办理银行贷款及银行转款、代收房款、代收租金、房屋装修、房屋规划、房屋改造、房屋加面积、及代为办理一切与该房产相关事宜。双方就此办理了公证书。2014年10月17日，杨忠岫代张晓明与张天胜签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将涉诉房屋卖与张天胜，合同载明房屋所在楼层为1-3层，建筑面积共1425.54平方米，房屋成交价770万元。2014年11月3日，张晓明为甲方、张天胜为乙方，双方签订《土地转让协议书》，约定：一、地块概况：1、该地块位于平谷区×号，土地面积为545.4平方米。2、现该地块的用途为商业用地。二、转让方式：1、甲方通过房屋买卖转让给乙方。2、土地的转让价为30万元。3、一次性同购房款共同支付。杨忠岫代张晓明签字。2014年11月4日，张天胜取得涉诉房屋的��有权证（房产证号：X京房权证平字第XX**号），该证附记部分载明“已抵押2014年12月2日”。2015年2月1日，张晓明向张天胜发送《解除房屋买卖合同与土地转让协议书通知函》，因张天胜一直未以任何方式向张晓明支付任何款项，经多次催要未果，张晓明现发出解除通知，自本通知到达之日起双方签订的与平谷区×号房屋及土地相关的包括但不限于《北京市存量房屋买卖合同》与《土地转让协议书》在内的一切合同、协议即时解除，请张天胜在收到本通知函之日起五日内与张晓明办理将房屋所有权证归还本人的过户登记手续，并退还张晓明本人及其委托他人垫付的全部费用。同日，张天胜出具《回执》，内容为：本人已确认收到上述《解除房屋买卖合同与土地转让协议书通知函》，因本人未向张晓明支付任何款项，本人同意解除本人与张晓明于2014年10月27日和2014年11月3日分别签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《土地转让协议书》，以及因购买该合同/协议约定的房屋及土地所签订的一切合同、协议（如有）也全部解除。本人确认，该房屋过户给本人时应由本人缴纳的全部税费，包括但不限于土地使用权转让契税9000元，房屋买卖契税242227.76元等全部税费均由杨忠岫出资垫付，本人未承担任何费用。另查明，2014年11月28日，张天胜与第三人共同向房屋登记管理部门提出抵押权设立登记申请书，以平谷区×号1幢1层全部，2幢1至3层全部（房屋所有权证号X京房权证平字第XX**号设立抵押担保，被担保债权数额人民币10000000元，担保范围本金及利息，债务履行期限2014年11月28日至2015年2月28日，第三人在抵押权人（代理人）处签字，张天胜在���押人（代理人）处签字。2014年12月2日，第三人取得房屋他项权利证（X京房他证平字第0240**号）。2015年10月26日，张晓明向法院提起行政诉讼，请求依法撤销北京市住房和城乡建设委员会为李连廷办理房屋抵押登记及颁发X京房他证平字第0240**号房屋他项权证的行政行为。本案中止审理。2016年4月19日，法院作出（2015）平行初字第191号行政判决，以现有证据能够证明被诉抵押登记依据的“国有土地使用证”虚假，被诉抵押登记的合法性基础存在缺失为由，判决撤销上述行政行为。李连廷不服该一审判决，上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院于2016年12月27日作出（2016）京03行终357号裁定，以各方当事人对被诉抵押登记所依据的《房屋抵押贷款合同》的效力存有争议，其应先行解决民事争议，而张晓明径行起诉请求撤销被诉抵押登记不具备相应的事实根据为由，裁定撤销法院所作一审判决，并裁定驳回张晓明的起诉。张晓明不服北京市第三中级人民法院的终审裁定，向北京市高级人民法院申请再审。2017年9月19日，北京市高级人民法院作出（2017）京行申739号驳回再审申请通知书，决定不对该案提起再审。庭审中，经释明，张晓明坚持其诉讼请求。一审法院认为：依据法律规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，张晓明已发函通知张天胜解除双方之间的房屋买卖合同及土地转让协议，通知已到达张天胜，张天胜也已在回函中表示同意解除上述合同及协议，故不具备请求法院确认解除合同效力��法定要件，故对张晓明起诉要求确认解除双方合同及协议的诉讼请求，法院不予支持。张天胜以涉诉房屋设立抵押，至本案庭审结束时抵押权仍然存在，无法办理过户手续，对张晓明要求张天胜将涉诉房屋产权过户至其名下的诉讼请求，法院不予支持。一审法院判决：驳回张晓明的诉讼请求。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审开庭笔录在案佐证。本院认为：结合张晓明的上诉请求，本院重点说明涉诉房屋的过户登记问题。首先，关于张天胜与张晓明的房屋买卖合同及土地转让协议书，双方均同意解除。然在合同被当事人合意解除之后，并不必然导致涉诉房屋过户登记至张晓明名下的后果，涉诉房屋能否完成过户登记，尚需考察房屋是否存在他项权利限制。其次，因涉诉房屋过户给张天胜之后，张天胜与李连廷办理了抵押登记，进而形成了抵押物权，李连廷获得他项权利证。在李连廷表示反对的前提下，涉诉房屋无法完成过户登记行为。张晓明可待抵押权的相关问题解决之后，再行解决涉诉纠纷。综上，本院认为，张晓明的上诉请求无相应的事实及法律依据，本院对此不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件���理费70元，由张晓明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京代理审判员  史智军代理审判员  王天水二〇一八年二月九日法官 助理  邱 江书 记 员  王秋岩