沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0103民初17741号原告（反诉被告）：孙超，男，住址沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：杨建萍，沈阳市沈河区山东庙法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：路福彦，女，住址沈阳市铁西区。委托诉讼���理人：许翾，辽宁成功金盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘夏菲，辽宁成功金盟律师事务所律师。原告（反诉被告）孙超与被告（反诉原告）路福彦出兑合同一案，本院于2017年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙超及其委托诉讼代理人杨建萍，被告（反诉原告）路福彦及其委托诉讼代理人许翾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙超诉称，原被告双方于2016年9月16日签订了”兑店协议”，原告将位于沈河区杏林街11号的鑫马台球社的物品出兑给乙方即被告，约定乙方一次性支付兑店费60,000元，并附有物品清单，但因被告暂时无现金支付，故给原告留欠据写明兑店款分两次还清，第一次定于2017年9月1日偿还30,000元，第二次定于2018年9月1日偿还30,000元，并约定了违约金。由于被告的房租也暂时无钱给，又向原告借钱缴纳房租，也与2016年9月16日留欠条一份，写明向孙超借款31,200元，定于2016年9月30日前偿还欠款，但到期后被告不但借款未还，而且约定的兑店款于2017年9月1日也未给付，虽多次催要，但被告以各种借口推脱，对于被告的不诚信，故诉至法院，请求法院判决：1、被告给付欠款计91,200元及违约金；2、被告承担诉讼费。被告路福彦辩称，1、被告已向原告支付兑店费60,000元。被告多年经营服装厂，后原告主动联系被告承租原告正在使用的房屋，并承诺该房屋具备三相电，可以满足被告经营要求。协议签订当日，原告事先准备多份书面文件，出于对原告信任加之原告反复催促，被告在未详细阅读情况下签��。随后，被告爱人赶到相同地点向原告交付兑店费用60,000元。2、原告不是本案涉案房屋的所有权人，从而导致兑店协议效力瑕疵。被告与原告签兑店协议的实质内容包含原告将房屋租赁、屋内用品等相关经营权利一并交付被告。被告涉诉后才了解到，原告根本是无权处分房屋租赁相关权利，物品清单内物品也未交付被告，原告本身就未履行约定义务。3、因原告行为导致兑店协议已无法达到根本目的。被告承租房屋是为了持续、稳定经营服装厂，但被告经营未满一年就被东电二公司收回了房屋，东电二公司负责人作为原告证人作证时，也强调该房屋禁止转租。因原告无权处分行为，加之原告向被告提供不符合使用条件的房屋导致被告无法使用房屋，兑店协议根本目的无法实现。4、原、被告间不存在所谓借贷关系，本案属于租赁合同纠纷，与原告主张民间借贷纠纷不属于同一法律关系。原告主张向被告出借借款32,100元，并向法庭提交欠条。被告认为原告应另案主张该借款。退一步讲，欠条内容并非被告真实意思表示，被告使用该房屋期间，每月向原告缴纳水、电等各项费用，原告从未向被告主张支付房屋租金。被告也从未收到该笔借款，所以该借贷关系不成立。2017年7月20日房屋被收回后，原、被告已对租金处理方式协商达成一致。反诉原告路福彦反诉诉称，反诉原、被告于2016年9月16日签订兑店合同，双方约定反诉被告将位于沈阳市××××号房屋租赁权等相关经营权利及房屋内物品交付反诉原告，反诉被告为反诉原告办理三相电后，反诉原告向反诉被告支付房屋租金，否则租金包含在兑店费用中。2016年9月16日反诉原告爱人向反诉被告支付全部兑店费。反诉原告以该房屋经营服装生意，反诉��告承诺至少租5年，5年后可续签租赁合同。可是2017年7月，房屋所有人东电二公司强行将房屋收回，导致反诉原告产生搬迁费用10,000元以及不能生产订单产生违约金10,000元。房屋租赁期间，反诉原告还替代反诉被告偿还采暖费5,000元。反诉原告本以为已经与反诉被告就赔偿问题达成一致，反诉原告放弃部分权利以化解纠纷，不料反诉被告竟向人民法院提起诉讼，为了维护自身合法权益，故依法提起反诉，请求法院判决：1、确认兑店协议解除；2、反诉被告返还兑店费60,000元；3、反诉被告支付取暖费5,000元；4、反诉被告支付因兑店协议解除产生直接损失20,000元；5、全部诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告孙超辩称，关于反诉原告第一项反诉请求。双方没有签订过解除兑店的协议，没有理由请求法院确认兑店协议解除，反诉被告已实��履行了兑店合同，反诉原告也认同债务的存在，出具了欠条，确认购买鑫金马台球社的事实，只是反诉原告未履行给付兑店款的义务。关于反诉原告第二项反诉请求。反诉原告伪造证据，根本没有给付过兑店款60,000元，只是给反诉被告出具了两份欠条，一份是兑店款60,000元，一份是房租的欠条，从这两份证据来看，反诉原告根本没有履行给付款项的义务。关于反诉原告第三项反诉请求。需要反诉原告提供交纳采暖费的相关依据。关于反诉原告第四项反诉请求。由于反诉原告已实际使用房屋，而且房主也来作证证明租房合同是一年一签，所以没有反诉原告所说的是长期租赁的事实依据，而且双方也没有书面的合同，因此反诉原告的反诉请求没有依据，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，2014年9月，原告租赁东电二公司���位于沈阳市××××号的一处库房经营鑫金马台球社，年租金31,200元。2016年9月16日，原告作为甲方，被告作为乙方签订《兑店协议》一份，内容是”经双方友好协商，甲方将位于沈阳市××××号的鑫金马台球社的物品出兑给乙方，一次性兑费60,000元，所兑物品清单如下：台球桌5个、电脑2台、投影1部、麻将机1台、椅子16把、床7张、小桌7张、吧台1张、空调2部、洗衣机1台、热水器1部、燃气锅炉2台、沙发1个、茶几1个、茶台1个。”同日，被告签署《欠条》二份，其中一份内容是”路福彦于2016年9月16日向孙超购买鑫金马台球社物品（详细请见兑店物品清单），今欠60,000元整，分两次还清，第一次定于2017年9月1日偿还30,000元，第二次定于2018年9月1日偿还30,000元整。如超出每期还款期限未按照预定金额���款，违约金为每日万分之二执行。”另外一份内容是”路福彦于2016年9月16日向孙超借款31,200元、双方预定于2016年9月30日前欠款人路福彦给付欠款31,200元，如不能按期还款，借款人有权起诉。”上述协议签订后，原告将房屋交给被告使用，被告利用该房屋经营服装厂。原告于2016年9月17日向房主交纳了2016年9月16日至2017年9月16日的房租31,200元。除上述鑫金马台球社房屋之外，双方出兑协议中另包括位于沈阳市××××号5-2-3住宅一处，利用该房屋内的煤气锅炉为上述出兑协议中的房屋冬季供暖，原告将该房屋及煤气锅炉于2016年供暖季前交给被告后，被告与该房屋房主重新签订了租赁协议。2017年2月24日，被告向煤气公司交纳了该房屋的煤气费5,758.4元，在煤气收据��显示自2015年12月8日至2017年2月23日，共使用煤气5116立方米，需交煤气费15,092.2元，被告交纳5,758.4元后，尚欠9,333.3元。2017年7月，因上述出兑房屋存在消防隐患，需要整改，房主东电公司要求原告与被告腾空房屋，2017年8月底，被告搬离出兑房屋，将房屋交还房主东电公司。2017年11月，原告起诉来院，要求被告给付出兑费60,000元及欠款31,200元。上述事实，有当事人陈述、对店协议、欠条、照片、收据、收据、微信聊天记录、证人证言等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原告从房主处承租房屋，开设鑫金马台球社，其于2016年9月16日与被告签订《兑店协议》，将该台球社出兑给乙方，双方之间形成了兑店法律关系。兑店法律关系实际上是多种法律关系的集合，既包括店铺所使用房屋的转租关系，也包括店铺内物品的转让关系，还包括店铺经营权的转让关系，而房屋作为店铺经营的场所，在兑店协议中居于最重要的地位，当事人签订兑店协议，应符合我国法律中关于房屋转租的法律规定。本案中，原告将店铺转租给被告后，被告仅经营至2017年8月就因为房屋存在安全隐患而被房主收回，双方的出兑协议已无法继续履行，应当认定已于2017年8月解除。关于解除的原因。原告作为出兑方出兑店铺的目的是获得出兑费用，其应当保证其转租房屋经过了出租人的同意，协调承兑人与房主签订租赁合同，保证承兑人对房屋在一定期限内享有合法的承租权。被告作为承兑人承兑店铺的目的是承兑后经营店铺，获得利润，其承兑前应当具有一定的注意义务，审查出兑人是否对转租房屋享有合法转租权，房主是否同意转租，并与房主重新签订租赁合同，店铺是否符合其承兑后经营的需要。而本案中，原告将房屋转租给被告并未征得房主的同意，也没有告知房主，没有协助被告与房主重新签订租赁合同，没有保证转租的房屋符合被告经营的需要，致使房屋因有安全隐患而被房主收回，其对双方之间出兑协议的解除具有过错。而被告未能尽到必要的注意义务，没有审查原告是否有权转租房屋，没有要求原告协助其与房主重新签订合同，其对出兑合同的解除也具有过错。关于解除的后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”被告主张原告承诺可以长期租赁，但原告予以否认，被告亦未能提供相应的证据予以证明，但被告承兑原告店铺，在原告未能协助被告与房主重新签订租赁合同的情况下，致使被告仅经营不到一年的时间就被房主收回，要求被告支付全部出兑费用对被告并不公平。原告已将店铺交付被告使用，被告亦经营了一段时间，被告不支付出兑费用对原告亦不公平。对此，本院认为，以一个店铺最基本的三年经营期限来计算比较合理，被告仅经营了一年，因此应由被告给付原告20,000元的出兑费用相对比较公平，鉴于被告书写的欠条中已经写明了给付出兑费用的期限，故本院认定被告以该欠条中约定的期限给付原告出兑费用。被告主张其已将出兑费用60,000元给付了原告，但原告予以否认，鉴于被告为原告书写了欠条，故被告应当提供充分的证据对给付原告出兑费用予以证明，但被告仅提供了证人曹某的证言，证人曹某原系被告丈夫，且在被告承兑店铺后，与被告共同经营，其与被告存在利害关系，对其证言，在无其他证据予以佐证的情况下，本院不予采信，故被告该项抗辩，本院不予采信，其反诉要求原告返还该部分出兑费用，本院不予支持。关于原告主张的31,200元欠款的问题。被告未对其出具该欠条作出合理解释，原告主张该笔金额为2016年9月16日至2017年9月15日的房租，因被告暂无钱交纳给房主，故由其代为交纳，被告书写了欠条。根据证人董某的证言，其作为房主单位主管出租房屋的工作人员，主张其与原告之间的房租为每年31,200元，其也认可收到了原告交纳的2016年9月16日至2017年9月15日的房租，再结合原告提供的转账记录，本院认为原告的解释符合常理。既然该笔欠款为2016年9月16日至2017年9月15日被告应交纳的房租，但被告仅使用房屋至2017年8月份，故本院认为被告支付原告11个月的房租较为合理即28,600元（31,200元÷12个月×11个月），至于原告代被告交纳的另外一个月的房租，属于原告与房主之间的租赁纠纷，本院不予处理。关于原告主张的违约金问题。兑店协议约定兑店费用分两次付清，2017年9月1日偿还30,000元，2018年9月1日偿还30,000元，而在2017年8月，房屋已被房主收回，双方兑店协议已无法继续履行，故被告没有给付原告兑店费用不属于违约，原告主张被告承担违约金，本院不予支持。关于采暖费问题。双方出兑协议中对采暖费如何分担没有约定，故本院认为原、被��应当各自负担其使用房屋时的采暖费。根据被告提供的交纳煤气费的收据，自2015年12月8日至2017年2月23日，共使用煤气5116立方米，需交煤气费15,092.2元，而该期间横跨了2015-2016与2016-2017两个采暖季，其中2015-2016采暖季由原告使用，2016-2017采暖季由被告使用，而被告仅交纳煤气费5,758.4元，在其缴费时，尚欠煤气费9,333.3元，双方在房屋交接时并未对煤气抄表，无法判断原、被告各使用多少，如果以采暖季月份平均计算，被告交纳的采暖费尚不够其个人使用部分，故其要求原告支付取暖费，本院不予支持。关于被告提出的搬迁费10,000元及不能生产订单产生的违约金10,000元的问题，对此，被告未能提供相应的证据予以证明，对被告此项请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六��条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告孙超与被告路福彦签订的兑店协议解除；二、被告路福彦于本判决发生法律效力后10日内给付原告孙超出兑费用10,000元；三、被告路福彦于2018年9月1日前给付原告孙超出兑费用10,000元；四、被告路福彦于本判决发生法律效力后10日内给付原告孙超房屋租金28,600元；五、驳回原告孙超的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告路福彦的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2,080元,减半收取1,040元，由原告孙超负担533元,由被告路福彦负担507元，反诉案件受理费1,462元（已减半收取），由反诉被告孙超负担500元，由反诉原告路福彦负担962元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  祝仰宝二〇一八年二月八日书记员  王星星