江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终10198号上诉人（原审被告、反诉原告）：李达春，男，1964年3月26日生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。委托诉讼代理人：陈敏，北京市京师（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：姚光伟，女，1970年11月5日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：叶立斌，南京市秦淮区光大法律服务所法律工作者。上诉人李达春因与被上诉人姚光伟合同纠纷一案,不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初3869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李达春上诉请求：1、撤销一审判决发回重审或改判被上诉人返还上诉人转让款60000元、赔偿上诉人损失31592元；2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、2016年6月18日，被上诉人与上诉人达成合意，将南京市鼓楼区亿源宾馆转让给上诉人，转让期限至2019年3月，到期后可续租。转让2个月后，宾馆原房东将房屋出售给隔壁水果店的老板，后新房东在转让期限内多次要求上诉人停止经营并搬离，被上诉人己构成违约，继续履行合同对上诉人明显不公平，双方协议应解除，被上诉人应退还转让款并赔偿损失。被上诉人多次采用恐吓及暴力手段非法干扰宾馆的正常经营，造成宾馆员工受伤、住客退房、营业中断等情况，也严重影响到宾馆的商业信誉，给上诉人造成严重的损失。其中宾馆员工因受伤休息22天，支付误工补贴4400元，中断营业5天，营业损失达4000元，旅客退房损失600元。上诉人转让宾馆后基于信赖利益，对宾馆进行了装修，花费21392元，损失共计31592元。2、本案剩余转让款己变更为30000元。2016年8月18日，上诉人支付转让款8万元后，上诉人、被上诉人等因转让纠纷至派出所调解，双方均同意剩余转让款变更为30000元，而非一审法院认定的50000元。二、一审法院适用法律不当。本案中，被上诉人在转让期限内多次被要求停止经营，被上诉人已构成违约，符合法定解除情形，一审法院适用该条文，却未根据该条文作出判决，损害上诉人利益。姚光伟辩称，双方所签订的转让合同是真实意思表示，并且已实际履行，上诉人的上诉请求没有法律依据，一��法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。姚光伟一审诉讼请求：判令李达春给付姚光伟欠款5万元整。李达春一审反诉请求:判令姚光伟退还李达春已给付的转让款60000元以及支付相关的损失赔偿（装修改造设备补偿21392元、受伤员工误工补贴4400元、营业中断损失赔偿4000元、旅客退房损失赔偿600元），合计91592元。一审法院认定事实：姚光伟（乙方）与顾孝满（甲方）签订房屋租赁合同，约定姚光伟租用顾孝满位于南京市××号房屋开办旅馆，租赁期限自2013年3月12日至2019年3月11日，乙方如擅自将房屋转租、分租、转让、转借、入股或与他人调剂交换的，甲方有权终止合同、收回房屋，房屋年租金70000元。姚光伟承租上述房屋后开办了南京市鼓楼区亿源旅馆。2016年6月18日，姚光伟、李达春双方达成合意，姚光伟��该旅馆转让给李达春经营，转让费16万元，李达春在签订协议时交付定金30000元。嗣后李达春一直使用该旅馆至今。后顾孝满决定将该房屋出售给胡翠平，导致姚光伟、李达春双方产生争议。2016年8月28日，经南京市公安局幕府山派出所调解，双方达成一份协议（落款日期为2016年6月18日），载明：“本人姚光伟现有中央北路143-2江川旅馆（亿源旅馆）与李达春（身份证号：）一致达成以下共识，协议如下：一、姚光伟同意把三川旅馆转让给李达春，转让费合计壹拾陆万元；二、李达春于2016.8.16日付给姚光伟捌万元整（80000）；三、剩余伍万元整于2016.10.28日在幕府山派出所一次性付清（2016.6.18已付叁万元整）；四、其他水电费、房屋租赁合同及押金另外解决”。按上述协议，李达春仍应给付姚光伟50000元，由于李达春此后一直未给付此款，姚光伟遂向一审法院起诉。姚光伟在诉讼中提供其与顾孝满的手机通话录音，根据通话内容显示，姚光伟将旅馆转让给李达春经营征得了顾孝满的同意，李达春对通话的真实性不持异议。姚光伟在诉讼中提供了其与胡翠平手机微信语音记录及发送图片（收条），证明胡翠平同意将房屋出租给李达春使用并已收取李达春全年房租（含押金3000元）88000元。李达春对语音信息的真实性不持异议，认可已于2017年3月12日向胡翠平缴纳房租88000元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。姚光伟、李达春双方达成转让旅馆合意，并已实际履行，李达春已缴纳转让费160000元中的110000元。根据现有证据，姚光伟在将旅馆转让给李达春时征得了房主顾孝满的认可，在房屋发生交易行为后，姚光伟的租赁权利仍应保障，现李达春在使用房屋，此行为也得了现房主胡翠平的认可，且已收取了李达春全年房租，李达春与房主直接形成了租赁关系，房屋产权的变化对姚光伟、李达春之间的转让合同效力并无影响，双方当事人均应按照双方约定履行各自义务。就转让费的给付，双方在派出所调解下达成协议，李达春承诺了给付日期但未予履行，应承担相应的偿还责任。就李达春提起的反诉，其一要求姚光伟返还部分转让款，实则认为双方之间的转让关系无效，经一审法院审理后已确认双方转让关系有效，因此李达春应给付转让费，李达春要求解除转让合同，姚光伟予以拒绝，双方之间并无法定解除情形，且李达春一直在使用房屋及相应设施，因此一审法院对其要求姚光伟返还部分转让款的请求不予准许。李达春另要��姚光伟赔偿损失（装修改造设备补偿21392元、受伤员工误工补贴4400元、营业中断损失赔偿4000元、旅客退房损失赔偿600元），李达春接手旅馆后进行装修系其正常的经营行为，该费用的发生与姚光伟无关，不应由姚光伟负担。就其他损失，李达春未提供证据证明该损失确已发生且该损失系由姚光伟造成，因此对其相应请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款规定，判决：一、李达春于本判决生效之日起十日内给付姚光伟50000元；二、驳回李达春的反诉请求。本诉案件受理费1050元（姚光伟已预交），因适用简易程序减半收取525元，反诉费用1045元（李达春��预交），合计1570元，由李达春负担。二审中，上诉人提交三份接处警工作记录并申请涉案宾馆的员工刘林出庭作证，证明被上诉人多次至旅馆滋事，给上诉人造成损失。刘林陈述，2016年8月，其在上诉人店里上班，来了一群年轻男孩不让干活，他们拿起来盆子就打，其当时害怕就跑到外面了，没有受多大的伤，被上诉人将去医院拍片的钱付了。其随后休息了约十几、二十几天，没有医院的病假条，不清楚客人一天住宿费是多少，亦记不清楚何时开始到宾馆工作。被上诉人质证认为，对三份接处警记录真实性不持异议，双方报警系由于上诉人不能履行双方签订的协议内容，剩余款项不给，所以才产生口角，2017年7月16日的报警记录，与本案没有关联性。对证人证言不予认可。上诉人对一审查明，“姚光伟在诉讼中提供其与顾孝满的手机通话录音…���李达春对通话真实性不持异议”有异议，但没有书面证据证明。双方对一审查明的其他事实没有异议，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人虽主张本案剩余转让款己变更为30000元，非一审法院认定的50000元，但其未能提供证据证明该主张，故本院对此不予支持。关于上诉人主张宾馆员工因受伤休息支付误工补贴、中断营业损失、旅客退房损失以及上诉人接手宾馆后基于信赖利益，对宾馆进行了装修花费21392元的问题，因其提交的接处警工作记录以及申请证人出庭作证的证言不足以证明上述损失实际发生，且宾馆现正在经营之中，装修费用亦不属于损失的范畴，故本院对该上诉主张，亦不予支持。关于上诉人主张新房东在转让期限内多次要求上诉人停止经营并搬离，被上诉人己构成违约，符合法定解除情形的问题，因双方之间转让旅馆的协议已实际履行，且现房屋所有权人胡翠平同意李达春使用该房屋，收取了李达春全年房租，建立了租赁关系，故不符合法定解除的条件，上诉人的上诉主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，李达春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由李达春负担。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  郑 慧审判员  徐聪萍二〇一八年二月六��书记员  郭旭冬