江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0303民初634号原告：徐州众凯物业管理有限公司，住所地：徐州市云龙区庆丰路绿地世纪城南区1期1#-2-102室。法定代表人：张微，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙玉虎，该公司绿地世纪城南区1期项目经理。被告：任玉科。原告徐州众凯物业管理有限公司（以下简称众凯公司）诉被告任玉科物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年2月9日公开开庭进行了审理。原告众凯公司的委托诉讼代理人孙玉虎，被告任玉科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众凯公司向本院提出诉讼请求：判决被告给付原告物业服务费5015元、公共能耗费820元、滞纳金10087元（按每日万分之五支付逾期付款滞纳金，暂计算至2017年12月31日）。事实和理由：被告系绿地世纪城南小区4期89#-3-401室业主，房屋建筑面积116.34平方米、地下室建筑面积19.89平方米。根据原告与徐州市云龙区黄山街道办事处绿地南社区居民委员会签订的物业管理服务合同约定，原告为被告所在小区提供了物业管理服务，但被告拖欠原告2013年3月至2017年12月期间的物业服务费和公共能耗费。对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告可从逾期之日起每日按应交费用千分之三加收滞纳金。经原告多次催要，被告拒不交纳。被告任玉科辩称，一、2011年至2012年期间，我车辆副驾位置的玻璃被砸，造成我经济损失20000元，当时原告和我达成口头协议，同意减免我三年物业服务费、暖气费和停车费；二、我家所在89#楼3单元5楼业主的下水管漏水。经审理查明，2011年12月，徐州市绿地世纪城南社区业主委员会成立并在徐州市云龙区黄山街道办事处、徐州市云龙区房产服务中心登记备案。2013年2月徐州市云龙区黄山街道办事处绿地南社区居民委员会（以下简称绿地南居委会）（甲方）和原告众凯公司（乙方）签订了绿地世纪城南区（一、三、四期）物业管理服务合同，合同约定：甲方将徐州市云龙区绿地世纪城南区（一、三、四期）委托乙方实施物业管理服务，委托管理期限为3年，自2013年3月1日起至2016年2月28日止；委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共绿化的养护和管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，交通与车辆停放秩序的管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；乙方物业管理服务要求标准按照中物协[2004]1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》二级；乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理服务费、公共能耗费、生活垃圾处理费（此费用代收代交，如全部水表过户后，即无此项费用）、停车服务费及车位使用费；物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.50元/月/平方米，高层住宅1元/月/平方米，商业物业1.50元/月/平方米，住宅地下室物业0.30元/月/平方米；公共能耗费收取标准：多层住宅、高层住宅第一层200元/户/年，高层住宅5层以下（含5层）240元/户/年，高层住宅6层以上（含6层）280元/户/年；露天车位、地下车库车位停车服务费按照市政府主管部门相关文件要求执行，地下车库车位使用费按照市场行情定价；对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起每日按应交费用千分之三加收滞纳金。双方还就物业基本情况、双方权利义务、违约责任、附则等其他内容进行了约定。2013年3月1日，原告开始为绿地世纪城南区（一、三、四期）提供物业管理服务。同年6月6日，徐州市云龙区房产服务中心对绿地世纪城南区（一、三、四期）物业管理服务合同进行了登记备案。2016年2月22日，徐州市绿地世纪城南社区业主委员会向原告作出关于物业服务合同延期的通知函载明：“众凯公司从2013年3月1日起在绿地南社区进行物业服务管理工作，居民委员会（代行业主委员会职能）与众凯公司签订的物业服务合同于2016年2月28日到期。为本着对小区认真负责的态度，因中标企业暂未确定，根据相关规定，经小区业委会开会讨论后一致决定，于2016年2月28日合同到期后延续至确定中标企业之日，至迟不超过2016年3月31日，现提前对众凯公司进行告知。请众凯公司提前做好物业移交准备工作。”同年6月27日，徐州市绿地世纪城南社区业主委员会通知原告：根据6月22日多方会议精神，贵公司应在15日内无条件撤离，请你们在7月7日之前做好各项交接工作。次日，原告终止为绿地世纪城南区（一、三、四期）提供物业管理服务。被告任玉科系绿地世纪城南小区4期89#-3-401室房屋所有权人，房屋建筑面积116.34平方米、地下室建筑面积19.89平方米，其尚欠原告2013年3月1日至2016年7月28日期间的物业服务费116.34平方米×1元/月/平方米×41个月+19.89平方米×0.30元/月/平方米×41个月≈5015元，公共能耗费240元/年÷12个月×41个月=820元。本院认为，2013年2月绿地南居委会和原告众凯公司签订了绿地世纪城南区（一、三、四期）物业管理服务合同，该合同的签订主体一方虽为绿地南居委会，但根据2016年2月22日徐州市绿地世纪城南社区业主委员会向原告作出的关于物业服务合同延期的通知函载明：众凯公司从2013年3月1日起在绿地南社区进行物业服务管理工作，居民委员会（代行业主委员会职能）与众凯公司签订的物业服务合同于2016年2月28日到期……。表明绿地南居委会和原告签订的绿地世纪城南区（一、三、四期）物业管理服务合同已实际履行，原告无异议。《最高人民法院》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故绿地南居委会代徐州市绿地世纪城南社区业主委员会和原告签订的物业管理服务合同对该小区全体业主均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。原告为绿地世纪城南区（一、三、四期）提供了物业管理服务，被告任玉科为该小区业主，其应及时给付原告物业服务费及公共能耗费。根据《物业管理条例》第四十一条、《江苏省物业管理条例》第二十二条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。因原告在为绿地世纪城南区（一、三、四期）提供物业服务期间未能按照中国物业管理协会中物协[2004]1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）二级项目内容与标准提供服务，如：对共用设施设备维未能及时或怠于进行日常管理和维修养护；对小区道路、广场、停车场、绿地、电梯、楼道等未能按规定次数进行保洁；对草坪、花卉、绿篱、树木未能定期进行修剪、养护；对业主反映的属于其职权范围内的问题不能及时解决或不予解决等。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人根据标的的性质及损失的大小，可以要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。本案物业服务费应作相应调整，本院确定被告应向原告交纳物业服务费5015元×90%≈4510元，公共能耗费820元。虽然绿地世纪城南区（一、三、四期）物业管理服务合同中约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的应从逾期之日起每日按应交费用千分之三加收滞纳金，物业服务合同的违约责任属于民事责任的一种，具有民事责任的一般法律特征，如违约责任具有惩罚性与补偿性。违约责任的惩罚性表现为法律对违约行为的一种否定性评价，而不是通过对业主处以高于物业服务企业实际损害的赔偿数额或者违约金来表现。业主未依约及时交纳物业服务费并未影响原告正常经营，故本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。对于被告辩称观点一，原告同意减免被告三年物业服务费、暖气费和停车费抵扣被告车辆损失，当时被告完全可以要求原告出具书面协议。因庭审时被告未提供证据证明，且原告又予否认，故本院对该辩称观点不予采信。对于被告辩称观点二，住宅共用部位是指由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。被告未明确89#楼3单元5楼业主下水管道漏水具体部位，若下水管损坏属于住宅共用部位，且超出保修期的，应由原告使用住宅专项维修资金维修；若下水管损坏属于业主私有部位，被告可向该业主反映协商解决。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告任玉科应于本判决生效之日起十日内给付原告徐州众凯物业管理有限公司物业服务费4510元、公共能耗费820元；二、驳回原告徐州众凯物业管理有限公司要求被告任玉科支付滞纳金的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费198元，减半收取为99元，由原告徐州众凯物业管理有限公司负担39元，被告任玉科负担60元（原告已预交，被告任玉科应负担的60元在履行本判决时直接支付给原告）。本判决为终审判决。审判员  陈涛二〇一八年二月二十八日书记员  于淼