山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初6606号 原告：李玉侠，女，1969年1月11日出生，汉族，个体经营者，住济南市。 被告：张升桥，男，1983年1月2日出生，汉族，个体经营者，户籍所在地山东省东明县，现住济南市。 原告李玉侠与被告张升桥、第三人济南马腾房地产经纪有限公司（简称马腾中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月10日立案后，依法适用普通程序进行了审理。审理中，原告李玉侠申请撤回对第三人马腾中介公司的起诉。本院于2018年1月9日公开开庭进行了审理。原告李玉侠、被告张升桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李玉侠向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；二、判令被告张升桥双倍返还原告李玉侠购房定金4万元，并承担第三人佣金2万元，合计6万元；三、判令被告张升桥支付原告李玉侠律师费5000元；四、诉讼费由被告张升桥承担。庭审中，原告李玉侠明确放弃第三项诉讼请求。事实与理由：2017年6月20日，原、被告及马腾中介公司签订房屋买卖合同，约定原告李玉侠购买被告张升桥的位于济南市历城区的房屋。原告李玉侠按照约定支付给被告张升桥定金2万元、支付给马腾中介公司佣金2万元。之后，原告李玉侠发现被告张升桥将该房屋另行出卖给另一买受人，上述行为导致原告李玉侠无法取得系争房屋所有权。原告李玉侠多次向被告张升桥主张权利，要求解决问题，但均未果。原告李玉侠认为，双方既已签订合同，即应完全按照合同内容予以履行。被告张升桥的行为已严重违反合同约定及法律规定将房屋一房二卖，严重侵犯原告的合法权益。因此，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 张升桥辩称，根据其与原告李玉侠签订的房屋买卖合同第十三条第二项规定，甲方同意给乙方预留十个工作日审批贷款，如超过期限未能审批通过，此合同自动解除，三方互不承担违约责任。因为原告李玉侠拖延时间太长，20余个工作日还没有审批通过贷款，所以该合同自动解除，已经失效，所以被告张升桥作为卖方可以选择卖给其他购房者，不应承担违约责任。根据合同第四条付款方式的约定，马腾中介公司一开始说有首付，然后签完合同后，说原告李玉侠首付不确定，被告张升桥跟马腾中介公司说让原告李玉侠交首付，马腾中介公司说客户没有钱，如果有钱也不买这种高评高贷的房子，因此被告张升桥认为不符合购房流程。涉案房屋是被告张升桥的弟弟张升光的房子，张升光委托被告张升桥卖房，之后三方曾在7月份协商过一次。因为房子有贷款，需要解押，需要有垫资，因为垫资费太高，没有协商成。马腾中介公司建议房子由马腾中介公司继续卖，原告李玉侠的意思是把2万元定金及2万元佣金退回，被告张升桥当时同意退定金，但马腾中介公司表示只能退2000元佣金，剩余的18000元由被告张升桥承担，被告张升桥不同意承担，三方就没有协商成。马腾中介公司提议房子由马腾中介公司继续对外出卖，价格卖的稍微高一些来补偿原告李玉侠。被告张升桥表示如果能比合同约定的价格高的话，就同意，但如果不比合同约定的价格高，就不同意。之后三个多月中介未能将涉案房屋卖出去，在10月份被告张升桥及张升光就把涉案房产又对外出卖了。 原告李玉侠围绕其诉讼请求提交房屋买卖合同1分、收款收据1分、佣金确定单1分、情况说明1份并申请证人张云鹏出庭作证。被告张升桥围绕其答辩意见提交房屋买卖合同1分、微信聊天记录1份。本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。根据原、被告举证、质证及当庭陈述情况，本院认定事实如下： 原告李玉侠与被告张升桥通过马腾中介公司（居间人、合同丙方）的居间服务，于2017年6月20日签订了《房屋买卖合同》（合同编号：00xxxx5）。合同主要约定：出卖人（以下简称甲方）：张升桥、张升光买受人（以下简称乙方）：李玉侠居间人（以下简称丙方）：马腾中介公司甲方自愿出售坐落于济南市历城区的房产给乙方，房屋所有权证号为历城字第XXXXXX号，房屋所有权人为张升光，共有权人为常燕敏，建筑面积为140.45平方米，附属设施包含固定装修、门、窗，有抵押、无租赁、有查封、无冻结、无纠纷，成交价格为165万元；乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金2万元；甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保；甲乙双方同意使用按揭贷款的方式，但双方未对具体的按揭贷款内容进行明确约定；乙方承担过户时产生的所有税费及丙方佣金；甲、乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金；甲、乙双方应在本合同签订之日起三日内，委托并协助21世纪不动产济南区域金融中心办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，甲乙双方应互相配合协助税费的缴纳；须由甲、乙双方互相协助才能完成的事宜，双方应相互配合；由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同第十二条规定追究违约方责任；若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外；该房产在银行设有房地产权抵押，甲方应当在银行贷款审批通过后到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续使用的钱款来源为自行解决；十二、违约责任：1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失；2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费用等）；3、甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同；4、委托代理人签订本合同需出示委托人的书面授权委托书，委托代理人应保证该委托书的真实性，否则由此产生的法律后果由委托代理人按照本条款第2项的计算标准承担损失；5、签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方，如乙方违约，则定金不退。甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），由违约方承担丙方佣金；若甲乙协商解除合同，则双方均不违约，应当由乙方承担丙方佣金。其他约定事项：经甲乙双方协商，如遇国家政策或银行等其他不可抗拒因素造成的时间延误，其他事情依次顺延；甲方同意给乙方预留十个工作日审批贷款，如若超过期限未能审批通过，此合同自动解除，三方互不承担违约责任；若甲方垫资未能办理成功，此合同自动解除，三方互不承担违约责任……。原告李玉侠在乙方处签字捺印予以确认，被告张升桥在甲方委托代理人处签字捺印予以确认，马腾中介公司在丙方处加盖合同专用章予以确认且张云鹏在经办人处签名予以确认。 2017年6月23日，原告李玉侠将2万元购房定金交给马腾中介公司，马腾中介公司给其出具了代收购房定金收款收据后转付给被告张升桥。同日，原告李玉侠根据佣金确认单的要求支付给马腾中介公司2万元佣金。 合同签订后，马腾中介公司帮助原告李玉侠办理银行贷款审批准备工作并提交银行等待审批，但截至2017年7月13日，原告李玉侠的银行贷款审批未通过，被告张升桥对此进行过催促。之后，原告李玉侠的银行贷款审批通过，但原、被告又对解押资金的费用承担等问题多次通过马腾中介公司协商，但均协商未果。之后，被告张升桥将涉案房屋另行出售给案外人，李玉侠在起诉前也已另行购买了房屋。原告李玉侠认为被告张升桥应承担违约责任，引发本次诉讼。 本院认为，原告李玉侠为达到多贷款、少付首付而购房的目的，经马腾中介公司居间服务，与被告张升桥签订了房屋买卖合同。该合同中约定原告李玉侠支付定金2万元，未对首付款数额进行明确约定。合同签订后，原告李玉侠支付给被告张升桥定金2万元，支付中介佣金2万元，马腾中介公司为原告李玉侠向银行贷款也提供了服务。该起交易违反了当地政府关于首付款比例及房贷条件的相关房产调控政策，存在违规操作。为规避各方风险，三方在合同第十三条约定，若超过十个工作日的期限贷款审批未能通过，此合同自动解除，三方互不承担违约责任。同时又规定，若甲方垫资未能办理成功，此合同自动解除，三方互不承担违约责任。可以看出，三方预计到此种操作可能面临贷款不能及时审批通过的风险，也预计到存在被告张升桥寻找垫资解押不能成功的风险，因而约定此两种情形合同均自动解除，三方不负违约责任。从交易过程来看，原告李玉侠的贷款申请并未在合同约定的十个工作日内审批通过，但逾期时间不长，且通过被告张升桥提交的三方聊天记录可以看出，截至2017年9月13日，原、被告双方仍一直在协商解押和继续履行合同事宜，最后因解押费用等问题未能协商一致，说明双方均有意履行该合同，合同并未因贷款审批逾期而解除。双方未能就解押资金的费用承担问题达成一致导致合同未能继续履行，符合合同约定的甲方垫资未能办理成功之情形，故合同应当解除，三方互不承担违约责任。因合同解除，被告张升桥收取的定金2万元应予退还，原告李玉侠要求被告张升桥双倍返还定金4万元，本院不予支持。关于中介佣金2万元，原告李玉侠主张被告张升桥承担，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持，原告李玉侠可与马腾中介公司另行协商解决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告李玉侠与被告张升桥2017年6月20日签订的编号为002xxxx的《房屋买卖合同》已解除。 二、被告张升桥于本判决生效之日起十日内返还原告李玉侠定金2万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告李玉侠的其他诉讼请求。 案件受理费1526元，减半收取763元，由原告李玉侠负担382元，被告张升桥负担381元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  于东亮 二〇一八年二月二日 书记员  岳 静