浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2018）浙0602执异36号案外人绍兴市振成轻纺贸易有限公司，住所地绍兴市柯桥区湖塘板桥104国道旁。法定代表人王炳法。申请执行人蒋国斌，男，1967年8月8日出生，汉族，住绍兴市越城区。被执行人绍兴县真璐针织服饰有限公司，住所地绍兴市柯桥区湖塘板桥104国道旁。法定代表人王国祥。被执行人浙江禾诚机器制造有限公司，住所地绍兴市柯桥区湖塘板桥104国道旁。法定代表人王金云。被执行人绍兴市诚达轻纺贸易有限公司，住所地绍兴市中兴中路时代大厦2层226室。法定代表人张方中。被执行人绍兴隆鑫电子有限公司，住所地绍兴市柯桥区滨海工业区东联村。法定代表人王国祥。被执行人浙江诚盛实业集团有限公司，住所地绍兴市柯桥区湖塘板桥104国道旁。法定代表人王金云。被执行人王国祥，男，1966年5月21日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。被执行人王琴娟，女，1969年11月11日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。本院在执行申请执行人蒋国斌与被执行人绍兴县真璐针织服饰有限公司（以下简称真璐公司）、浙江禾诚机器制造有限公司（以下简称禾诚公司）、绍兴市诚达轻纺贸易有限公司（以下简称诚达公司）、绍兴隆鑫电子有限公司（以下简称隆鑫公司）、浙江诚盛实业集团有限公司（以下简称诚盛公司）、王国祥、王琴娟金融不良债权追偿纠纷一案中，案外人绍兴市振成轻纺贸易有限公司（以下简称振成公司）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人振成公司称，贵院根据申请执行人申请依法作出（2017）浙0602执2315号执行裁定及公告，查封了被执行人禾诚公司名下位于绍兴市柯桥区××村××国用××号××土地及地上房产，并要求案外人限期腾退出上述房屋、土地。鉴于案外人占有、使用上述房屋、土地，系基于案外人与禾诚公司于2011年6月8日签订的《租房（土地）协议》，根据该租房合同的约定，禾诚公司将其名下位于绍兴市柯桥区××村××国用××号的厂房（建设工程规划许可证建字第××号，建筑方案认定书（201007）0025号的车间一、建筑方案认定书（201007）0026号的车间二）及所属土地租赁给了案外人作为办公、仓库使用，厂房租赁期限为10年，自2012年4月18日起至2022年4月17日止，租金为每年256万元，合计2560万元。合同签订后，案外人于2011年6月30日前支付了800万元，2011年12月30日前支付了760万元至禾诚公司账户，余款1000万元到2019年6月30日前付清，若该厂房禾诚公司未按规定建好交付案外人，那么双方同意将禾诚公司该房产相应土地（包括周边）16亩以15年总价2560万元的价格租给案外人，即自2012年4月18日到2027年4月17日。鉴于案外人对于上述房屋享有合法有效的租赁权，故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，特向贵院提出执行异议，请求贵院在处置禾诚公司名下位于绍兴市柯桥区××村××国用××号的厂房（建设工程规划许可证建字第××号，建筑方案认定书（201007）0025号的车间一、建筑方案认定书（201007）0026号的车间二）及所属土地时依法保护案外人的合法租赁权，案外人享有阻止移交上述房产、土地的权利及享有优先购买权等权利。申请执行人蒋国斌，被执行人真璐公司、禾诚公司、诚达公司、隆鑫公司、诚盛公司、王国祥、王琴娟未发表意见。本院查明：被执行人禾诚公司名下登记有坐落绍兴市柯桥区湖塘××××村，权证号为绍兴县国用（2008）第5-20号，使用权面积为31609平方米的工业用地国有土地使用权（以下简称涉案国有土地使用权）。根据柯桥区他项（2014）第212号土地他项权证记载，禾诚公司以涉案国有土地使用权为该公司及真璐公司的借款向中国工商银行股份有限公司绍兴袍江支行（以下简称工商银行）提供抵押担保，抵押担保债权数额为3300万元（其中禾诚公司为2662万元、真璐公司为638万元），并于2014年1月16日办理了抵押登记。2015年3月27日，工商银行与中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称信达公司）签订债权转让协议，将上述他项权证所涉的主债权及相关担保权利转让给信达公司，并进行了通知和公告。2016年4月13日，信达公司又与西藏宏融资产管理有限公司（以下简称宏融公司）签订债权转让合同，将上述债权及相关担保权利转让给宏融公司，并进行了通知和公告。2016年11月14日，本院作出（2016）浙0602民初9020号民事判决书，判令：一、被告真璐公司归还原告宏融公司借款本金人民币830万元，支付截至2016年2月29日的利息866425.69元，并支付自2016年3月1日起至实际付清之日止按中国人民银行的相关规定及合同约定计算的利息，上述款项均于本判决生效之日起十日内履行；二、原告宏融公司就其享有的上述债权，对柯桥区他证（2014）第212号他项权证项下的抵押物经折价或者拍卖、变卖所得价款在最高额638万元范围内享有优先受偿权；三、被告诚达公司对被告真璐公司的上述债务在最高额2500万元范围内承担连带清偿责任；四、被告隆鑫公司对被告真璐公司的上述债务在最高额1400万元范围内承担连带清偿责任；五、被告诚盛公司对被告真璐公司的上述债务在最高额1200万元范围内承担连带清偿责任；六、被告王国祥、王琴娟对被告真璐公司的上述债务在最高额1200万元范围内承担连带清偿责任。因宏融公司又将上述判决书所确定的债权转让给绍兴市浩海纺织品有限公司（以下简称浩海公司），根据浩海公司申请，2017年4月18日，本院对上述判决立案执行，执行案号为（2017）浙0602执2314号。执行中，本院执行人员于2017年5月5日询问被执行人王国祥，王国祥陈述其为禾诚公司的实际控制人，涉案国有土地使用权已抵押给了工商银行，该土地上现有在建工程是禾诚公司开发的，已停工两年了，上述土地及在建工程无其他案外人纠葛（包括租赁开发等），都是禾诚公司的。此后，本院于2017年11月13日作出（2017）浙0602执2314、2315号拍卖预告，告知禾诚公司因该公司未自觉履行生效法律文书确定的义务，本院已依法作出裁定查封、扣押该公司名下涉案国有土地使用权及地上建筑物，责令该公司在2017年12月31日前自觉履行生效法律文书所规定的还款义务，逾期，本院将依法拍卖或变卖上述查封、扣押之物；并通知对上述财产有租赁权或其他相关权利的案外人在该通知张贴之日起五日内向本院进行申报，逾期不申报的话自行承担不利法律后果。公告张贴后，案外人向本院提出执行异议，遂致本案争议发生。另查明，因在上述案件执行中浩海公司又将上述判决书所确定债权转让给蒋国斌，根据蒋国斌申请，本院于2018年1月2日作出（2017）浙0602执2314号之一执行裁定书，裁定变更蒋国斌为该案申请执行人，该裁定现已发生法律效力。在（2016）浙0602民初9019号案件诉讼过程中，原告宏融公司向本院提交了由抵押人禾诚公司于2014年1月13日出具的权利声明1份，其中记载涉案国有土地使用权在办理抵押登记前未出租给任何第三人。还查明，2015年7月14日，本院在审理（2015）绍越袍商初字第570、571号案件过程中，诉讼保全轮候查封了涉案国有土地使用权。在（2017）浙0602执2314、2315号案件执行中，根据本院执行人员现场勘查，涉案土地现处于基本空置状态，土地上的在建工程现仍处停工状态。案外人为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、出租方为禾诚公司（甲方，落款处有王国祥作为委托代理人签字）、承租方为振成公司（乙方），落款日期为2011年6月8日的租房（土地）协议复印件1份，其中记载：甲方将坐落绍兴市柯桥区××村××国用××号的厂房（建设工程规划许可证建字第××号，建筑方案认定书（201007）0025号的车间一、建筑方案认定书（201007）0026号的车间二）及所属土地出租给乙方；租赁期限为10年，自2012年4月18日到2022年4月17日，该厂房年租金为256万元，十年租金共为2560万元，合同签订后乙方在2011年6月30日前先支付800万元预收租金，2011年12月30日前支付760万元，余款1000万元到2019年6月30日前付清，款项汇入甲方指定的禾诚公司账户。由于工程要到2012年3月完工，租房时间从2012年4月18日开始，若该厂房甲方未按规定建好交付乙方，那么双方同意将甲方该厂房相应土地（包括周边）16亩以15年总价2560万元的价格租给乙方，即自2012年4月18日到2027年4月17日止。上面的建筑乙方自己垫资建造（双方确定造价按850元/平方米核算），相关手续甲方予以配合，建筑造价到租土地15年后以同样价格转让给甲方，支付方式双方另行商量。若乙方没有自己垫资建造，那么15年到期后乙方无条件归还甲方。2、编号为建字第330621201000039号的建设工程规划许可证复印件1份，其中记载的建设单位为禾诚公司，建设项目名称为技改年产500台2**吨液压挖掘机生产线新建五栋车间。3、编号分别为（201007）0025号、（201007）0026号的建造方案认定书复印件各1份。4、汇款人为案外人、收款人为禾诚公司，委托日期为2011年6月16日，金额为800万元，附言为“划款”的银行支付系统专用凭证复印件1份。5、汇款人为案外人、收款人为禾诚公司，入账日期为2011年11月17日，金额为760万元，交易用途为“划”的电子银行交易回单复印件1份。本院认为，当事人对其主张的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，同时应占有使用该不动产。合同具有相对性，合同以外的当事人一般无法获悉相关信息；而占有使用具有一定的公示性，同时抵押登记、人民法院查封均具有公示性，当事人可依法获取相关公示信息以保障交易安全。故对抵押权人而言，在租赁关系合法有效的情况下，若在办理抵押登记时房屋已被实际占有使用，可视为抵押权人已明知房屋被租赁的客观事实，承租人的租赁权可予以保护；若未被实际占有使用，则抵押权人无法获悉房屋的租赁情况，承租人的租赁权不能对抗已公示登记的抵押权，对于因此造成的抵押权人或承租人的损失应由过错方承担。本案中，经本院执行人员现场查勘，涉案国有土地使用权及地上建筑物现处于基本空置状态，案外人振成公司亦未能提供充分证据证明其在涉案国有土地使用权抵押、查封之前即已实际占有使用该土地及地上建筑物的事实，依法应承担举证不利之法律后果。综上，案外人之异议请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人绍兴市振成轻纺贸易有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 张 剑人民陪审员 高 峰人民陪审员 张华娟二〇一八年二月二十六日书 记 员 张 菁本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。