宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2018）宁0105民初5547号原告:金沙菊，女，1967年12月26日出生，汉族，无业，住银川市。被告:西夏区西花园路街道办事处福利巷居委会，住所地宁夏回族自治区银川市西夏区怀远东路福利巷西花苑小区。法定代表人：屈娜，该居委会原主任。委托诉讼代理人：陈娟，女，该居委会现主任 。原告金沙菊与被告西夏区西花园路街道办事处福利巷居委会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月10日公开开庭进行了审理。原告金沙菊、被告西夏区西花园路街道办事处福利巷居委会委托诉讼代理人陈娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金沙菊向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除《租房合同》；2.请求依法判令被告赔偿损失150000元；3.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年4月10日，被告将位于××园西门的自建房（面积300平方米）出租给原告开办满庭芳餐厅，签订《租房合同》，约定，租期2年，自2018年1月30日起至2020年1月30日止；租金每年20000元。合同期内，原告正常履行义务的情况下，被告不得提前终止本合同，否则，按租房押金的计算方式向原告承担责任。合同签订后，原告依约按时足额交付租金，安排就业岗位7人，并依法纳税，并对房屋进行装修、改造水电暖。8月14日，西夏区城市管理综合执法局下发《责令限期改正告知书》，理由是“私搭乱建”，要求8月16日18时前搬离拆除。为配合城市整治，满庭芳餐厅搬迁，由于时间少，餐厅内冰柜、空调、桌椅等设施设备没有拆装、规整打包完成，综合执法局就强令拆掉、搬离，造成直接经济损失，同时满庭芳餐厅的市场品牌效应受到影响。现在餐厅原告在家待业，工资和遣散费都无法支付。被告明知出租给原告的房屋是临时建筑，却在合同内写明是自建房，其不遵守诚实信用原则而隐瞒事实真相，主观有过错，构成合同违约，应当承担违约责任。由于强制拆迁，造成原告对室外房顶维修、室内装修、改造水电暖的花费损失，及生熟食材霉变毁损和空调、冰柜拆卸报废损失，合计30余万元，现主张被告赔偿15万元。原告诉至法院，请求判如所请。被告西夏区西花园路街道办事处福利巷居委会辩称，1、原、被告于2018年4月10日签订《租房合同》，原告支付了2018年当年的租金20000元。2018年8月14日，西夏区城市管理综合执法局下发《责令限期改正告知书》，并于2018年8月16日以行政命令强制拆除涉案房屋，致使双方合同关系终止。故，原被告之间的房屋租赁合同关系非因合同双方的行为而终止，而系因不能预见、不能克服、不能避免的政府的行政命令终止，被告对因合同终止而产生的法律责任当然免责。且被告已经全额退还原告租金20000元，免除原告占用租赁房屋8个多月的租赁费用。2、原告赔偿损失的诉讼请求没有事实及法律依据。在原告与被告签订《租房合同》之前，原告已经在涉案房屋经营餐饮业数年之久，2018年4月10日签订《租房合同》后，原告仅是延续其业已存续的经营状态，并未对涉案房屋做任何的装修装饰，更未向被告申请对涉案房屋予以装修，而合同约定如果承租人需要装修租赁物，须征得出租人的同意，故原告主张赔偿装修损失没有事实和法律依据，且原告诉状中所称的经济损失系其单方个人主张，被告对此无法律义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据：原告提交的《租房合同》1份，符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：原告提交照片8张，拟证明原被告签订合同后，原告开始筹款涉案房屋进行重新装修。被告对该证据不认可，认为原告没有提供书面的装修方案，且照片没有拍摄时间。本院认定，结合原、被告陈述及原告提交的其他证据，本院对该组证据的真实性予以采信。原告提交《责令限期改正告知书》1份、光盘1张，拟证明2018年8月16日，涉案房屋被强制拆除，涉案房屋没有合法手续及原告因此受到损失。被告不认可该证据的证明目的，认为该证据不能证实被告存在过错，房屋系储运公司自建，不代表有合法手续，原告经营时间久了，被告没有恶意隐瞒事实。本院认定，该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，予以采信。原告提交照片10张，拟证明餐厅原设施受损。被告不认可该证据，认为与被告无关。本院认定，结合原、被告陈述及原告提交的其他证据，本院对该组证据的真实性予以采信。原告提交《满庭芳餐厅排污系统改造工程合同》1份、《晨阳佳居装饰施工合同》1份、《满庭芳餐厅地暖维修改造工程合同》1份、收据8张、白条1张，拟证明原告在经营餐厅的过程中进行装修施工的投入。被告对该组证据不予认可，认为根据合同约定，原告对涉案房屋进行装修需提供书面的装修方案，但是原告没有提供。本院认定，该证据系原告单方提交，且被告不予认可，本院不予采信。被告提交《物业移交协议书》1份，拟证明原告知道涉案房屋的性质，被告没有故意隐瞒欺骗原告，且原告在涉案房屋中经营多年。被告对该证据不予认可，认为其没有见过该文件，只知道从2018年起给原告交房租，之前给黄运忠交房租。本院认定，该证据系复印件，且原告不予认可，本院不予采信。根据上述有效证据，结合当事人陈述，本院认定本案事实如下：2018年4月10日，原告金沙菊（乙方）与被告西夏区西花园路街道办事处福利巷居委会（甲方）订立《租房合同》，约定：房屋位于××区西门。租赁期间：二年，自2018年1月30日起至2020年1月30日止。租金及支付方式：2018年20000元，每年应在1月30日前付清全款，2019年将递增房屋租金。甲方义务：1、甲方将出租房屋租金用于商储小区物业所需各项费用支出……乙方义务：……4、如需对房屋内的设施进行更改或房屋进行装修，须向甲方提出方案并经甲方批准后方可进行。合同签订后，原告向被告交付租金20000元。另查明，被告自2013年起从案外人黄运忠处承租涉案房屋经营餐厅。2018年8月14日，银川市西夏区城市管理综合执法局以涉案房屋系私搭乱建为由发出银西城综限改通字[2018]第2352号《责令限期改正告知书》，责令原告在2018年8月16日18时前改正违法行为，限期未进行搬离的，将对其进行强制拆除，一切损失自负。2018年8月17日，涉案房屋被拆除。被告将20000元租金退还原告。本院认为，原告与被告之间签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现涉案房屋已被强制拆除，导致无法使用，原告要求解除合同，应予支持。原、被告双方在合同中明确约定，如需对房屋的设施进行更改或房屋进行装修，原告需提出方案并经被告批准后方可进行。本案中，原告未能提供证据证明其在装修前向被告提交方案并获得批准，其向法庭提交的装修等损失的票据被告亦不予认可，故原告主张被告赔偿损失150000元的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告金沙菊与被告西夏区西花园路街道办事处福利巷居委会于2018年4月10日签订的《租房合同》；二、驳回原告金沙菊的其他诉讼请求。案件受理费3300元，由原告金沙菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审  判  长   金 菁人 民 陪 审 员   王向梅人 民 陪 审 员   王 茹 二〇一九年二月十八日 书  记  员   刘夕源附本案判决所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。