广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终22549号上诉人（原审原告）：黄文超，男，1983年1月15日出生，汉族，住广东省开平市。上诉人（原审原告）：贺小红，女，汉族，1983年7月13日出生，住广东省开平市。两上诉人共同委托诉讼代理人：赵学丰，广东伯方律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：龚政语，广东伯方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：雷美娜，女，汉族，1980年11月26日出生，住广州市白云区。被上诉人(原审被告)：李镜林，男，汉族，1977年8月21日出生，住广州市白云区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：董立凡，广东维永律师事务所律师。原审第三人：满堂红(中国)置业有限公司广州分公司，住所地广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6、9楼部分及7、8楼全层。负责人：阮广杰。委托诉讼代理人：李惠琦，该司职员。委托诉讼代理人：郑璐瑶，该司职员。上诉人黄文超、贺小红因与被上诉人雷美娜、李镜林及原审第三人满堂红(中国)置业有限公司广州分公司（以下简称满堂红广州分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初4578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄文超、贺小红上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判雷美娜、李镜林继续履行《广州市存量房买卖合同》，在判决生效后7天内与黄文超、贺小红签订网签合同，在银行出具同意贷款通知书或者相关意向回复后10天内协助黄文超、贺小红到房管部门办理涉案房屋产权过户手续，并向其支付涉案房屋成交价10％的违约金90000元；2．本案一、二审诉讼费用由雷美娜、李镜林承担。事实与理由：一审法院事实认定错误和法律适用错误，一审已有充足的证据证明其与雷美娜、李镜林之间签订的《广州市存量房买卖合同》及合同附件合法有效，且已经完成了网签手续，雷美娜、李镜林应当继续履行合同，并将涉案房屋交付给黄文超、贺小红。退一步说，即使没有完成网签，黄文超、贺小红与雷美娜、李镜林之间也可以继续履行合同，不存在不能履行合同的情况。具体理由如下：（一）2017年2月20日不是双方约定的网签时间，双方没有义务在2017年2月20日办理网签手续。到2017年3月3日雷美娜、李镜林仍没有交齐网签手续所需的材料，故2017年2月20日双方无论如何也不可能完成网签手续，一审法院将最初无法完成网签的责任都归咎于黄文超、贺小红明显属于事实认定错误。（二）2017年3月9日，满堂红广州分公司征得黄文超、贺小红与雷美娜、李镜林的同意，确认了网签合同版本，锁定了涉案房屋，取得了网签合同号(穗存量房合字17030223881号)，已经完成了备案的网签手续，一审法院认为黄文超、贺小红与雷美娜、李镜林至今无法网签显然属于事实认定错误。首先，从黄文超、贺小红提供的满堂红广州分公司与雷美娜、李镜林的聊天记录和阳光家缘网的截图可知，满堂红广州分公司通过与双方协商，确认了网签合同版本，并且锁定了涉案房屋，在黄文超、贺小红不同意撤销网签手续的情况下，涉案房屋只能过户给其，而不能过户给其他第三人。其次，从黄文超、贺小红提供的与广州白云区房地产交易登记中心工作人员的通话录音可知，网签手续只需确认网上的正式合同版本，取得合同备案号即完成了网签手续，不需要签订纸质网签合同，纸质网签合同是作为过户时候的材料提交，与网签手续无关。再次，其于2017年6月13日申请一审法院向白云区房地产交易登记中心调查取证，确认涉案房屋已经完成网签的事宜，但是一审法院没有作出任何回复，导致一审法院错误认定其与雷美娜、李镜林至今无法网签。满堂红广州分公司的代理人不是具体经办人员，不清楚事实经过，并误导一审法院作出错误的事实认定。一审开庭时，满堂红广州分公司派了公司法务作为代理人出庭，因为其法务并不是经办人员，所以对黄文超、贺小红与雷美娜、李镜林之间签订合同的具体情况并不知情，作出不清晰的事实说明，误导一审法官对案情的分析。为此，黄文超、贺小红在2017年6月13日申请一审法院向满堂红广州分公司的具体经办人贺旺调查取证，但一审法院没有任何回应，这也是导致一审法院事实认定错误的重要因素。（三）一审法院适用法律错误。一审在认定黄文超、贺小红与雷美娜、李镜林签订的《广州市存量房买卖合同》及合同附件合法有效，且合同能继续履行的情况下，驳回黄文超、贺小红要求雷美娜、李镜林继续履行合同的诉讼请求，属于法律适用错误；退一步说，雷美娜、李镜林在一审庭审中自述不愿意继续履行合同的行为，符合《广州市存量房买卖合同》约定的违约情形，应当支付违约金，一审法院驳回黄文超、贺小红要求雷美娜、李镜林支付不履行合同的违约金的诉讼请求，也是明显的法律适用错误。黄文超、贺小红与雷美娜、李镜林签订的《广州市存量房买卖合同》及合同附件合法有效，黄文超、贺小红要求继续履行合同应当得到支持。根据《中华人民共和国合同法》(下称《合同法》)第一百零七条的规定，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式，具体到本案中，在黄文超、贺小红坚持要求继续履行合同而又不存在不能继续履行合同的事由的情况下，一审法院驳回其要求继续履行合同的诉讼请求属于法律适用错误。退一步说，一审法院认定了其与雷美娜、李镜林签订的《广州市存量房买卖合同》及合同附件合法有效，即使一审法院认为涉案房屋无法继续履行，雷美娜、李镜林当庭表示不愿意继续履行合同的行为，已经构成了根本违约，应当承担违约责任、支付违约金，一审法院驳回黄文超、贺小红要求雷美娜、李镜林按照合同成交价10％支付违约金的诉求，明显违反了《合同法》第一百零七条的规定。一审法院判决所依据的《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和第七十七条的规定，可以推导出雷美娜、李镜林应当履行合同义务交付房屋和支付违约金，不能推导出黄文超、贺小红要求雷美娜、李镜林继续履行合同和支付违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据。综上所述，涉案合同合法有效，没有违反法律法规的强制性规定，对合同双方应当有强制约束力，黄文超、贺小红有交付房款的义务，雷美娜、李镜林有交付涉案房屋的义务。本案发生于2017年3月，即广州市房屋限购政策出台也是房价上涨的最激烈的时候，无论卖房人是出于什么理由，如果判决卖房人无须继续履行合同并且无须支付违约金，将导致买房人承担巨额的亏损。因本案一审中存在事实认定错误和严重的法律适用错误问题，特请求贵院依法查明事实，维护黄文超、贺小红的合法权益。雷美娜、李镜林辩称，不同意黄文超、贺小红的上诉请求、事实和理由，我方认为一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回黄文超、贺小红的上诉请求。满堂红广州分公司述称，一审判决没有涉及我方的权利，我方对此无异议。黄文超、贺小红向一审法院起诉请求：1.判令雷美娜继续履行《广州市存量房买卖合同》，在判决生效后七天内与黄文超、贺小红签订网签合同；2.判令雷美娜继续履行《广州市存量房买卖合同》，在银行出具同意贷款通知书或者相关意向回复后十天内协助黄文超、贺小红到房管部门办理涉案房屋产权过户手续；3.判令雷美娜、李镜林立即向其支付涉案房屋成交10%的违约金90000元；4.雷美娜、李镜林承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：广州市白云区西槎路5xx号7xx房（以下简称涉案房屋）原登记在雷美娜、李镜林名下，建筑面积为62.63平方米。2017年1月17日，黄文超、贺小红（共同作为乙方）与雷美娜、李镜林（共同作为甲方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，总金额为900000元。乙方知悉限购及贷款新政，确保可提交真实、有效的贷款所须文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续。甲乙双方同意委托满堂红（中国）置业有限公司办理网签手续，此《广州市存量房买卖合同》为示范文本，甲乙双方均同意按照此合同条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后五天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续。甲乙双方保证按约定办妥网签手续并签署相关合同文件，以顺利完成交易。如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按成交价的10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任。同日，双方签订《存量房买卖合同附件》，约定付款方式为按揭付款：定金10000元，乙方须在2017年1月17日支付给甲方。定金余款20000元，乙方须在2017年1月18日前支付给甲方。首期楼款240000元，乙方于递件成功当天支付甲方。乙方应于2017年2月20日前根据按揭款银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。甲乙双方应在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到房屋登记机关办理买卖手续。如因政府部门或政策变化等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。……甲乙双方在签订本合同后30天内委托广州亿达按揭服务有限公司办理转名手续。同日，黄文超、贺小红向雷美娜、李镜林支付定金30000元。黄文超、贺小红为持外地户口人员，直至2017年2月中旬以后才达到缴纳社保满三年的购房条件。鉴于其在签订《广州市存量房买卖合同》时尚不具备我市的购房资格，且当时临近农历新年，黄文超、贺小红与雷美娜、李镜林双方口头约定网签手续先缓一缓，但未约定明确的时间。同年1月22日，黄文超、贺小红委托广州亿达按揭服务有限公司办理涉案房屋的按揭贷款手续，并为此支付了按揭费6300元。同年2月20日，雷美娜、李镜林因孩子入学户口问题需另行集资购房，到第三人的店面催促要求尽快办理网签手续将涉案房屋套现，但此时，黄文超、贺小红仍未能提供符合条件的社保缴费凭证。同日，雷美娜、李镜林签订《离婚协议书》，约定双方自愿离婚，两个女儿由男方抚养，夫妻共同所有的涉案房屋归女方所有。双方在上述协议书中签名，并有广州市白云区民政局婚姻登记处盖章确认。涉案房屋于同年5月5日变更登记至雷美娜个人名下。同年2月23日，黄文超、贺小红取得社会保险基金中心出具的符合社保资格的文件，具备本市住房限购区域内住房购买资格。同年3月3日，满堂红广州分公司向雷美娜、李镜林发出《通知》，主要内容为敦促雷美娜、李镜林尽快办理网签手续及交齐按揭资料、婚姻证明、户口本。同年3月上旬，经与黄文超、贺小红和雷美娜协商网签合同条款后，满堂红广州分公司将双方拟用于网签的合同打印成书面文本《存量房买卖合同》（合同编号为穗存量房合字17030223xxx号），约定：乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积为62.6273平方米，总成交价为900000元。第三条，甲乙双方选择自行交割房款：签订本合同时，乙方向甲方支付30000元作为购房定金，并按照按揭方式付款方式按期付款。乙方应于递件成功当天向甲方支付房款270000元。剩余房款630000元，由乙方于2017年2月20日前，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款。甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料。第十一条，甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%等等。而后，满堂红广州分公司通过微信多次约黄文超、贺小红、雷美娜及李镜林对上述合同进行签名确认。同年3月9日，黄文超、贺小红在上述网签合同中签名，雷美娜拒绝到场签名。同年3月14日，满堂红广州分公司向雷美娜发出《通知》，主要内容为原合同定于2017年2月20日办理网签手续，经双方协商并确认2017年3月9日已出网签合同正式版，买家当天已签名，现敦促雷美娜在发函之日起三天内尽快办理网签手续。以上事实，有存量房买卖合同、补充协议、房地产权证、不动产权证、协议、社保流水、证明、邮寄底单、银行流水、手机截图及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：黄文超、贺小红与雷美娜、李镜林于2017年1月17日签订的《广州市存量房买卖合同》及合同附件是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。根据查明的事实，2017年1月，因黄文超、贺小红尚不具备购房资格，黄文超、贺小红与雷美娜、李镜林同意推迟网签，但并无约定具体日期。同年2月20日，雷美娜、李镜林因急需套现催促黄文超、贺小红网签，但因其仍不具备购房资格，网签手续未能办理。同年2月23日，黄文超、贺小红取得购房资格。同年3月9日，满堂红广州分公司通过与双方协商，打印出书面文本《存量房买卖合同》（合同编号为穗存量房合字17030223xxx号），黄文超、贺小红签字确认，但雷美娜明确拒绝签订该合同。上述事实显示，最初无法网签的原因在于黄文超、贺小红不具备购房资格，在双方同意推迟网签时间的情况下，又无对网签合同时间予以明确约定，故造成至今无法网签的局面，双方均有责任。现黄文超、贺小红以雷美娜、李镜林无依约配合办理网签手续为由，主张雷美娜、李镜林继续履行合同办理网签手续并协助过户、支付违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2017年9月12日作出如下判决：一、驳回黄文超、贺小红的全部诉讼请求；一审案件受理费12800元，由黄文超、贺小红共同负担。二审中，黄文超、贺小红向本院提交以下证据：1.市住房城乡建设委于2017年3月18日发布的《广州市政府办公室关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》解读网页截图；2.黄文超向雷美娜中国工商银行账户支付宝转账凭证3张，转账时间为2017年1月18日，金额分别为8000元、8000元、4000元三笔，服务费分别为3.39元、8元、4元；3.黄文超名下案涉定金银行账户交易明细，显示2017年1月18日通过支付宝消费8003.39元、8008元、4004元；4.2017年6月12日贺小红与广州市白云区房地产交易登记中心工作人员电话录音；5.2017年12月18日贺小红与广州市白云区房地产交易登记中心工作人员电话录音；6.2017年2月24日中介与雷美娜的通话录音；7.2017年3月2日黄文超、贺小红与中介的两段通话录音。证据1-3拟证明本案不适用《广州市人民政府办公室关于进一步完善我市市场平稳健康发展政策的通知》，政策上不影响案涉合同继续履行；证据4-5拟证明实际操作中案涉房产可以继续过户，实践上不影响案涉合同继续履行；证据6拟证明2017年2月24日，雷美娜、李镜林没有交齐结婚证明和户口本资料，不可能办理网签手续；证据7-8拟证明2017年3月2日，双方当事人约定到中介处办理网签，但雷美娜、李镜林没有过来，并且黄文超、贺小红和中介多次催促雷美娜进行网签。对此，雷美娜、李镜林质证称：1.黄文超、贺小红违反了证据规则的相关规定，直到开庭当天才提交录音资料我方无法进行质证。2.本案现属于二审阶段，黄文超、贺小红应当在一审充分举证并承担举证不能的责任。3.上述证据除了证据5以外其他都不属于新证据，我方认为证据5与房地产交易中心的人员的电话录音不能作为证据使用，因为无法从录音可以识别身份。中介已经以第三人的身份参与本次的庭询，其他证据与本案没有关联性。满堂红广州分公司质证称：证据1不是在本案产生的文件，因此不属于新证据；对证据2的三性予以确认；对证据3的三性予以确认；对证据4、证据5的真实性无法确认；证据6-8是当庭提交，无法确认该证据6-8的真实性，我方的确有一名叫贺旺的员工，但我方无法确认其是否作出上述陈述。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人对于网签变更时间的确定存有争议，黄文超、贺小红表示：双方当事人将网签时间变更为2017年3月2日，黄文超、贺小红是在2月23日才取得社保的完税证明；雷美娜、李镜林表示：其出卖房屋的目的是为了取得购房资格，故曾多次要求对方在2月20日具备网签条件，由于黄文超、贺小红在2月20日仍不具备资格，导致雷美娜、李镜林办理离婚手续。满堂红公司表示：确认买卖双方合意变更了网签时间，但双方并没有确定具体的时间，出卖方出售房屋是为了取得购房资格，且双方合同约定2017年2月20日办理按揭，因此2月20日之前必须办理网签。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：黄文超、贺小红主张继续履行合同及违约责任应否予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，双方当事人在合同履行过程中变更了合同约定的网签时间，但对于网签变更后的具体时间并无明确约定，一审法院认定双方当事人对于该约定不明均有责任，并无不当，本院予以确认。黄文超、贺小红上诉提出不能网签的责任在于雷美娜、李镜林的理由不能成立，本院不予采信。从案件查明事实来看，雷美娜、李镜林出售案涉房屋之目的在于取得购房资格，虽然变更后的网签时间约定不明，但是，双方对于黄文超、贺小红应于2017年2月20日根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料的义务履行时间并无变更约定，因此，依据上述法律规定，雷美娜、李镜林抗辩称即使网签时间迟延也应以2017年2月20日作为最迟履行期限，符合合同条款以及出卖方的合同目的之实现。现因黄文超、贺小红未依约履行按揭贷款义务的情况下，致雷美娜、李镜林合同目的不能实现，一审法院驳回黄文超、贺小红关于继续履行合同及违约责任的主张，上述处理并无不当，本院予以维持。黄文超、贺小红上诉提出雷美娜、李镜林构成根本性违约，缺乏事实及法律依据，本院亦不予采信。因黄文超、贺小红二审中提交的证据均不足以支持其上诉请求，故本院均不予接纳。综上所述，黄文超、贺小红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12800元，由上诉人黄文超、贺小红负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  李静审判员  余盾二〇一八年二月九日书记员  袁蕾游瑞娜