辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终1731号上诉人（原审原告）：勇星启科技发展（深圳）有限公司，住所地深圳市罗湖区宝安南路幸福华府A座3228室。法定代表人：LAILAUFOONG，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵东宁，辽宁冠维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京房天下装饰工程有限公司，住所地北京市丰台区郭公庄中街20号院2号楼10层1003。法定代表人：莫天全，该公司执行董事。委托诉讼代理人：付洪嘉，男，1992年10月12日出生，汉族，该公司法务。上诉人勇星启科技发展（深圳）有限公司（以下简称“勇星启公司”）因与被上诉人北京房天下装饰工程有限公司（以下简称“房天下公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初8416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。勇星启公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。双方合同约定如果被上诉人违约解除合同，应当承担赔偿上诉人为其装修的损失，上诉人已经提交了装修损失数额的证据，且都是在被上诉人指挥下进行的，但一审法院并没有予以采纳。另外双方之间租赁关系是通过中介介绍的，有中介费发生。上诉人房屋空置至今是因为被上诉人的违约造成的。二、一审法院适用法律错误。一审判决没有支持上诉人要求的六个月租金，并认为上诉人扩大了损失，没有依据，房屋至今空置。关于装修费应当按照合同约定和事实发生的金额予以支持。房天下公司辩称，对于上诉人提到的装修费、中介费、空置费三项费用，一审法院已经作出了认定，被上诉人认为一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审驳回上诉人全部诉讼请求，并由上诉人承担本案全部诉讼费用。勇星启公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付因违约导致合同解除应付的三个月租金104,009.75元、六个月房屋空置费208,019.5元、装修损失200,000元、中介费损失61,339元；2.请求判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，原、被告签订《房产租赁合同》，约定原告将其所有的位于沈阳市铁西区北二中路6-1号1002室（电梯楼层11楼）房屋租赁给被告使用，房屋建筑面积为640.06平方米，租期为36个月，自2015年8月1日起至2018年7月31日止，租金为每年每平方米650元，被告应向原告支付保证金，保证金的金额为122,678.17元。合同第七章违约责任第二条第二款约定，被告擅自解除本合同时，原告有权扣留保证金及原告为被告租赁所投入的全部装修费用，并有权要求被告补偿合同期内所有租金及物业管理费。合同第七章第四条中约定，因被告违约导致合同提前终止的，原告有权不返还租金、保证金及被告已交纳的其他款项，并有权要求被告赔偿不低于相当于三个月租金的经济损失，被告应在合同解除后10日内向原告支付该违约金。合同第十二章第六条约定，乙方承租单元为精装房……合同最后原、被告签章下方注明了对案涉房屋顶面、墙面、地面、照明、隔断、门窗、标识、强弱电的装修内容。原告称案涉房屋是应被告要求进行装修的，被告称除第7项标识LOGO墙是为被告特别定制外其余装修均是对房屋最基础的装修。双方均认可LOGO墙的装修费用为3000元。合同签订后，被告已向原告支付保证金122,678.17元，并且支付房屋租金至2016年7月31日。被告于2016年5月23日向原告发出《关于解除租赁合同的告知函》，载明“因本公司业务调整，计划将该区域门店撤离，需要提前解除租赁合同。鉴于此，我公司特发函告：第一、我公司已于2016年5月22日将租赁房屋中的所有物品搬离，我公司决定与贵公司自2016年5月23日起解除租赁合同关系。第二、请贵公司在收到本告知函之日起三日内将我司交至2016年7月31日的剩余房租及物业费等费用（6月及7月）共计122,678元退还至我司账户。”原告承认收到了被告向其发出的告知函，被告于2016年5月22日已搬离案涉房屋。原告在庭审过程中要求解除与被告之间达成的《房产租赁合同》，被告也表示同意解除。原告称案涉房屋现在是空置状态，被告称案涉房屋内已无被告物品。一审法院认为，原、被告签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。被告称因其公司业务调整于2016年5月23日向原告发出《关于解除租赁合同的告知函》，原告称收到了被告发出的解除通知，但原告并未准予，被告解除合同不符合约定及法定的解除条件，被告承认其单方违约行为，现原告主张解除原、被告之间签订的《房产租赁合同》，被告也表示同意，予以确认。因合同约定，因被告违约导致合同提前终止的，原告有权不返还租金、保证金及被告已交纳的其他款项，并有权要求被告赔偿不低于相当于三个月租金的经济损失，对原告主张要求被告赔偿三个月租金的违约金的诉讼请求，予以支持。关于原告主张被告给付6个月房屋空置费的诉讼请求，一审法院认为，租赁合同中虽已约定被告违约后应承担的违约责任即三个月租金，但因被告的违约行为导致案涉房屋自2016年5月起至今都处于空置状态，合同约定的违约金不足以弥补原告的经济损失，对原告的经济损失被告应予以赔偿。另原告在被告违约后也应积极采取适当措施防止损失的扩大。综上，一审法院酌定被告赔偿原告2个月房屋空置费，参照月租金标准计算。关于原告主张被告赔偿装修损失的诉讼请求，因原、被告对房屋装修并无约定，原告提供的《工程装修合同》无法体现是对案涉房屋的装修，原告也未提供证据证明其系按照被告的要求进行的装修。原告作为出租方有义务提供符合租赁用途的房屋，合同最后标明的装修内容均系租赁房屋正常使用范围内原告应提供的基础设施装修，被告承认LOGO墙标识系原告应被告要求而制作，原、被告均认可这部分的装修费用为3000元，现因被告违约提前终止合同，所以被告应赔偿原告该部分装修损失。关于原告主张的中介费损失，因原告提供的收款收据是2016年开具的，该收据无法体现出系因原、被告之间的租赁关系而产生，且如果存在中介服务，中介的服务也已经完成，原告的该项主张，无法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：一、解除原告勇星启科技发展（深圳）有限公司与被告北京房天下装饰工程有限公司就位于沈阳市铁西区北二中路6-1号1002室房屋达成的《房产租赁合同》；二、被告北京房天下装饰工程有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告勇星启科技发展（深圳）有限公司违约金104,009.75元（640.06平方米×650元÷12个月×3个月）；三、被告北京房天下装饰工程有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告勇星启科技发展（深圳）有限公司房屋空置费69,339.83元（640.06平方米×650元÷12个月×2个月）；四、被告北京房天下装饰工程有限公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告勇星启科技发展（深圳）有限公司装修损失3000元；五、驳回原告勇星启科技发展（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9534元，减半收取4767元，由原告勇星启科技发展（深圳）有限公司承担2853元，由被告北京房天下装饰工程有限公司承担1914元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人勇星启公司提供了装修图纸、邮件、装修合同，结合一审提供的装修费用证据材料，证明上诉人对房屋的装修是依据被上诉人的要求进行的，被上诉人一共承租了两套房屋，装修费用40万元，本案房屋是其中一套，装修花费20万元。被上诉人认为装修合同的缔约双方都不是被上诉人，因此，无法确定该份装修合同是否对应的是被上诉人承租的房屋。关于上诉人提供的往来邮件，仅交代了装修事宜，没有明确约定装修款项应当由被上诉人承担，一审法院已经酌定了损失数额，因此上诉人再就装修款向我方主张权利没有事实及法律依据。对上述证据，本院结合全案情况予以考量，记录在卷。二审期间，本院于2018年2月26日到涉诉房屋进行了现场勘查，对所在物业公司进行了走访。涉诉房屋处于空置、上锁状态。通过玻璃门向内观察，涉诉房屋并无法体现出上诉人所称的装修费用达20万元的标准，且与一审法院认定情况基本一致。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。上诉人勇星启公司与被上诉人房天下公司签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，内容并未违反法律行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。由于被上诉人原因造成合同提前实际解除，上诉人也已收到被上诉人的解除通知并表示同意，故一审法院判令解除双方《房产租赁合同》并无不当，本院予以确认。关于上诉人提出要求被上诉人承担赔偿其对涉诉房屋提供装修的经济损失20万元的主张，上诉人虽然提供了装修合同及相关票据加以证明，但双方在《房产租赁合同》对该项费用的如何承担并没有明确约定，被上诉人对此亦不予认可，通过本院到涉诉房屋进行勘查的情况来看，涉诉房屋并无法体现出达到20万元装修标准的情形，一审法院根据双方当事人的共同认可，确定被上诉人赔偿上诉人的装修损失数额，并无不当。对于上诉人提出的该项主张，属合同及事实依据不足，本院不予支持。关于上诉人提出要求被上诉人赔偿中介费损失的主张，因上诉人提供的收款收据无法完全体现出系因双方租赁关系所产生，若该笔费用确已发生，亦因中介方提供的服务已履行完毕，上诉人所受损失也经通过被上诉人支付违约金的形式予以救济，故对于上诉人的该项主张，本院不再予以支持。关于上诉人提出要求被上诉人赔偿房屋至今空置损失的主张，因《房产租赁合同》已经双方同意并实际解除，且被上诉人业已腾空房屋，上诉人有义务及时收回房屋，并避免损失的扩大，一审法院已根据全案情况，酌定被上诉人在承担违约金的基础上，赔偿上诉人2个月租金作为房屋空置费损失赔偿，并无不当。上诉人提出的该项主张,依据不足，本院不予支持。综上所述，勇星启公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9534元，由上诉人勇星启科技发展（深圳）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  姜会军审判员  韩彩霞二〇一八年二月二十七日书记员  王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。