北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终1934号上诉人（原审被告）：张淼，女，1979年3月15日出生,住山东省青岛市。委托诉讼代理人：刘宏刚，山东柏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈桂显，山东柏瑞律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京天时佳阁房地产投资顾问有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业区A区天柱路28号1号楼7-B号。法定代表人：宣宁，总经理。委托诉讼代理人：张志伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊秀春，北京市盈科律师事务所律师。原审被告：王蕾，女，1973年11月6日出生，住山东省青岛市。委托诉讼代理人：侯宇杰，山东柏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵纯永，山东柏瑞律师事务所律师。上诉人张淼因与被上诉人北京天时佳阁房地产投资顾问有限公司（以下简称天时公司）、原审被告王蕾居间合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初16577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张淼之委托诉讼代理人刘宏刚，被上诉人天时公司之委托诉讼代理人张志伟、樊秀春，原审被告王蕾之委托诉讼代理人侯宇杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张淼上诉请求：撤销一审判决，驳回天时公司的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定张淼与王蕾之间存在民事代理关系，事实不清，证据不足，首先，居间服务合同并非张淼本人意思表示，张淼对此并不知情。张淼并非授权王蕾与天时公司签订居间服务系列合同。不存在使天时公司相信王蕾具有代理权表象事由，天时公司也没有尽合理注意义务审查王蕾是否具有代理权。天时公司辩称，张淼的上诉主张不具有事实及法律依据，二审法院应当依法驳回张淼上诉请求。天时公司向法院提交了天时公司员工在房屋交易过程中，与张淼以及王蕾购买涉案房屋的微信记录。这些微信记录能够证明诉争合同的买受人是张淼，王蕾是张淼的委托代理人。王蕾在2016年5月11日向我方员工提供了其弟媳张淼的居住证信息，作为购房资格审核使用。张淼在微信聊天记录中，亲自向我方员工提交了户口本的扫描件。根据户口本记录，王蕾为户主。张淼与王蕾登记在同一户口本中。显示其与户主之间的关系是弟媳。在涉案房屋网签信息，明确显示了我方是涉案房屋中介服务机构，并且张淼进行了签字确认。在我方为涉案房屋办理过户过程中，我方协助张淼进行税费的交纳，房屋的过户及房本的交接。在这些过程中，均有张淼的签字确认，证明其收到了各种票据及房本原件。由此可以证明，张淼对我方提供居间房屋是明确知晓的。张淼向我方已经支付了第一笔居间服务费17.5万元。因此根据双方之间签订的系列服务合同，张淼为我方出具签字确认后的税票单据及房屋交接的证明文件以及实际已经履行第一笔居间服务费的行为都能够证明张淼对我方提供居间服务是予以确认和知晓的。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回张淼的上诉请求，维持原判。王蕾辩称，一审张淼承担责任，是不合理的。天时公司主张的居间服务合同，是由王蕾与天时公司签订的。天时公司用此合同要求张淼交纳居间服务费不合理，王蕾与张淼也不存在代理关系。天时公司向一审法院起诉请求：1.张淼、王蕾支付天时公司居间服务费人民币175000元；2.张淼、王蕾共同支付违约金81900元以及自2017年7月25日起至实际支付之日止，以175000元为基数，按照日千分之二的标准计算违约金；3.案件受理费由张淼、王蕾负担。一审法院认定事实：2016年5月16日，出卖人（甲方）徐燕子与张淼委托代理人王蕾（乙方）以及居间方（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，合同内容为：“出卖人【甲方】徐燕子……买受人【乙方】张淼……【代理人】王蕾……居间方【丙方】天时公司。1.1该房屋坐落于北京市顺义区××号，该房屋建筑面积为560.13平方米。2.1甲乙双方约定该房屋及房屋内设备设施成交价格共计人民币27000000元。2.2双方同意此次交易乙方应向甲方支付的购房定金共计人民币5600000元。上述购房定金须在本合同签字生效之日起十个工作日内由乙方如数支付给甲方。3.2甲乙双方协商，于办理缴税手续之当日，甲乙双方共同去银行，办理资金监管业务。乙方需在完成缴税手续之次日向指定银行监管账户汇入房价款壹仟壹佰肆拾万元整。在房屋成功过户并乙方取得新的不动产权证书当日，甲乙双方共同去银行解除该笔资金的监管，该笔资金将由甲方独立支配使用，剩余房价款项人民币壹仟万元整，可由乙方办理银行按揭贷款给甲方。6.5本交易产生的应付丙方的代理费（即居间服务费）由乙方承担，共计人民币叁拾伍万元整。该笔居间服务费分两次支付，首次代理费人民币壹拾柒万伍仟元整应在签订本合同时由乙方一次性付给丙方或丙方指定的账户，贰次代理费人民币壹拾柒万伍仟元应在房屋完成过户之日由乙方一次性支付给丙方或丙方指定账户，不按时支付代理服务费（即居间服务费）的属于违约行为。每逾期一日，乙方需另外支付丙方应付代理服务费的千分之五作为违约金。因非丙方责任导致本合同解除，丙方收取上述代理服务费不予退还，并由违约方独自承担。6.6丙方责任及义务：6.6.6负责协助甲乙双方履行本合同并就合同约定的相关条款及事项进行沟通。6.6.7负责协助乙方申请办理银行按揭。6.6.12因丙方违约导致本合同无法履行的（国家政策及相关法律、法规除外），丙方应退还已收取的代理服务费（即居间服务费）。7.8因甲乙双方任何一方违约导致本合同无法继续履行而解除，本合同解除后，由违约方独自承担本合同约定的丙方代理服务费（即居间服务费）。”该合同首页买受人处签有张淼，代理人处签有王蕾，合同尾部买房人签字处签有王蕾。天时公司认可该合同首页上出卖人和买受人、代理人信息是天时公司工作人员填写。天时公司主张该合同的相对人系张淼，王蕾系张淼的委托代理人。王蕾主张其与张淼之间不存在任何委托代理关系。2016年5月16日，甲方王蕾与乙方天时公司签订《委托购房佣金确认书》，双方约定：2.甲方同意向乙方支付代理服务佣金：350000元。4.甲方同意上述代理服务佣金应在甲方与该房屋出卖人签订房屋买卖合同当日由甲方一次性支付给乙方或付至乙方指定账户。2016年5月25日，唐静向徐燕子转款1500000元。2016年5月27日，唐静向徐燕子转款1500000元。2016年5月27日，唐静向天时公司转款中介费175000元。2016年7月8日，出卖人徐燕子委托代理人李云飞与买受人张淼就坐落于北京市顺义区××号房屋签署合同编号为：C1304295的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。天时公司提交王蕾户口登记卡、张淼与天时公司的微信聊天记录、张淼购房资格核验信息表，拟证明张淼是王蕾弟媳的关系，王蕾作为张淼的代理人在房屋买卖合同上签字具有合理性，张淼对王蕾作为其代理人在《房屋买卖合同》签字并向天时公司支付居间服务费的事情是知晓的。张淼不认可户口登记卡、微信聊天记录的真实性，认可购房资格核验信息表的真实性。王蕾对户口登记卡、微信聊天、购房资格核验信息表的真实性均不认可。天时公司提交付款人为唐静向天时公司支付居间服务费17.5万元的支付业务回单以及向徐燕子支付购房款及首付款转账凭证以及王蕾与天时公司的微信聊天记录，拟证明张淼通过唐静支付居间服务费及部分购房款，说明张淼对王蕾作为其委托代理人签订《房屋买卖居间合同》事情是知晓的。张淼对该组证据的真实性不认可，并主张不认识唐静。王蕾认可根据合同支付首笔居间服务费用，不认可支付首付款及微信聊天记录的真实性。天时公司提交看房确认书、房源核验申请书、网签信息截图、增值税、契税缴税证明、北京市不动产登记受理通知书。看房确认书上委托人（甲方）处签有张淼，尾部甲方处签有王蕾。拟证明天时公司已经完成了居间义务，张淼和王蕾应当支付剩余居间服务费用。张淼不认可看房确认书的真实性，主张其上签字不是其本人签署。张淼不认可房源核验申请书的真实性，认可网签信息截图、增值税、契税缴税证明的真实性。王蕾主张对该组证据的真实性无法确认，主张与其无关。天时公司提交房本交接单，其上载明：“本人已收到丽嘉2016新房本原件一份，特此证明！签收人：张淼，签收日期：2016.12.2”。拟证明天时公司已经完成居间服务义务，张淼王蕾应当支付居间服务费。张淼认可该证据的真实性。王蕾主张真实性无法确认，与其无关。天时公司、张淼确认诉争房屋已经于2016年12月2日完成产权转移变更登记。张淼表示违约金约定过高，要求法院进行调整。一审法院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案的争议焦点为诉争《房屋买卖居间合同》的买受人是否为张淼。就该焦点，法院审查诉争合同的交易流程。首先，诉争合同的起始部分，明确载明了买受人为张淼，王蕾为其代理人。王蕾辩称其签字时，合同上并未书写相应内容，但其未提供相应证据证明其主张。故法院认定王蕾通过签字确认了诉争合同起始部分的买受人与代理人的相关内容。其次，在网签过程中，即签署合同编号为：C1304295的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的买受人为张淼，该合同中约定的房屋坐落与诉争合同中房屋坐落相同。再次，诉争交易过程中，契税、增值税等的纳税主体均为张淼。最后，诉争房屋由徐燕子过户至张淼名下。综上，法院确认诉争《房屋买卖居间合同》的买受人为张淼。王蕾为张淼的委托代理人代其在诉争合同上签字。张淼作为诉争合同的买受人，应当按照诉争合同约定全面履行义务。张淼应按照诉争合同6.5条的约定向天时公司给付居间服务费。因张淼未依约给付居间服务费，其还应向天时公司给付违约金，但诉争合同约定的违约金标准过高，法院酌情予以调整。王蕾不是诉争合同相对人，天时公司要求其承担责任的诉讼请求于法无据，法院予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、张淼于判决生效之日起七日内给付北京天时佳阁房地产投资顾问有限公司居间服务费十七万五千元；二、张淼于判决生效之日起七日内给付北京天时佳阁房地产投资顾问有限公司违约金（以十七万五千元为基数，自二〇一六年十二月三日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回北京天时佳阁房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如果张淼未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，张淼认可天时公司提交的王蕾户口登记卡的真实性，该户口卡显示张淼与王蕾系弟媳关系。2016年7月8日，出卖人徐燕子与买受人张淼签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第三条约定：出卖人与买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交（房地产经纪机构名称：北京天时佳阁房地产投资顾问有限公司），房地产经纪执业人员姓名：白永娜。本院认为，从形式上看，看房确认书、房屋买卖居间合同（2016年5月16日签订）中王蕾均以张淼代理人身份进行签字，且有关涉案房屋的最终买受人为张淼，张淼与王蕾之间存在弟媳关系等事实表明，天时公司有理由相信，王蕾的行为系代理行为，其签署上述文件的法律效果应由张淼来承担。张淼与徐燕子签订的存量房屋买卖合同（经纪成交版）中，明确记载房屋居间机构为天时公司，且天时公司给房屋买卖双方提供了居间服务，因此，张淼理应依据合同约定给付居间服务费。综上所述，张淼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5154元，由张淼负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 黎审 判 员  玄明虎代理审判员  申峻屹二〇一八年二月二十四日法官 助理  胡震霄书 记 员  高 媛