辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终517号上诉人（原审原告）：肖宏利，男，1990年9月16日出生，汉族，住辽宁省黑山县太和镇。委托诉讼代理人：佟朋祥，辽宁成功金盟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳佳华房地产开发有限公司，住所地沈阳市铁西区重工南街132巷44号。法定代表人：田鸽，该公司经理。委托诉讼代理人：马楠，女，1988年5月16日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：杨博，男，1992年2月17日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市铁西区。上诉人肖宏利因与被上诉人沈阳佳华房地产开发有限公司（以下简称“佳华公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初8408号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。肖宏利上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判被上诉人返还10,000元；2.判令被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：1.虽双方签订了认购书，但签约后，经上诉人了解被上诉人未将其房源及售价在房产局产权处办理备案。且认定书签订的时间发生在市政府的房产调控解除前，其售价远远超过限定价格的10%，不符合国家政策；2.认购书系被上诉人单方提供的，系格式条款，根据相关法律规定，应作出不利于提供格式条款一方的解释；3.签订认购书时，被上诉人未讲明房屋的性质，未告知相关税费等事项，存在过错。佳华公司辩称，2017年8月19日购房人上诉人与其父母一起到售楼处，经过售楼员的沟通与我方签订购房合同认购书，在签订过程中已明确表明此房屋属性。同意一审判决。肖宏利向一审法院起诉请求:1.请求法院判令解除双方签订的认购书；2.请求法院判令被告返还房屋预付款10,000元。一审法院认定事实：2017年8月19日，原告和原告父母一行三人到被告处咨询商品房信息。当天，原告（乙方）与被告（甲方）签订《佳华国际大厦认购书》，合同约定：“甲乙双方确认本认购书时双方真实意思表示，具备合同法规定的基本要素，是有效并受法律保护的。乙方声明对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分了解。自愿依下列条件向甲方认购佳华国际大厦A单元8-12室，建筑面积64.78平方米，其中套内面积48.83平方米，选择精装修标准，获9.9折优惠后，按建筑面积计算，单价12,246.37元，总金额柒拾玖万叁仟叁佰壹拾陆元整（793,316元）；乙方同意签署本认购书时，支付人民币壹万元整（10,000元），作为定金（定金在签定商品房买卖合同后自动转入房款）；乙方选择按揭付款（商业贷款），乙方应当于2017年8月26日前支付首付款283,316元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款（即50万元）由银行提供按揭贷款部分，乙方须在2017年9月2日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，否则，逾期不足10天的，乙方每天按照贷款额万分之一支付违约金，逾期10天以上不足20天的，乙方每天按照贷款额万分之二支付违约金，逾期20天以上的视作乙方单方面解除本认购书，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行处理该房屋；乙方必须按双方约定的付款方式和期限到沈阳佳华国际大厦营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行处理该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留房源，甲方应双倍返还定金，不再承担其他责任；乙方已阅读并理解、同意甲方在佳华国际大厦营销中心公示的各项文件、证书、重要提示及《商品房买卖合同》样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。提示：您在本认购书右下方签字，表示已阅读并同意以上内容”。认购书签订当日，原告交付10,000元定金。次日，原告与被告交涉要求退订商品房并返还10,000元定金，双方未达成一致意见。原告亦未按照《佳华国际大厦认购书》约定签署商品房买卖合同并支付首付款。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，被告所售房屋已于2015年11月26日取得了商品房预售许可证，于2016年8月17日将4-15层的建筑用途由“商业”变更为“商住公寓”。符合法律规定的出售条件，原告未能证明双方签署《佳华国际大厦认购书》过程中，被告存在欺诈、胁迫、乘人之危等导致原告在违背真实意思情况下订立合同的可撤销可变更合同的法定情形，原被告签署的《佳华国际大厦认购书》出于双方真实意思表示，合法有效，双方应当履行协议约定的义务。原告不履行《佳华国际大厦认购书》，被告适用定金罚则符合法律规定，原告主张返还10,000元定金，没有法律依据，一审法院不予支持。原告主张由于原告农民工身份无法办理商业贷款，从而导致合同目的无法实现，认购书已对原告购房需要按揭贷款作出约定，原告也未能提供证据证明农民工双方无法获得按揭商业贷款，该主张无事实及法律依据，一审法院不予采信。关于原告主张对所购房屋相关事项不甚了解，原告及其父母均为具有完全民事行为能力的成年人，在签署认购书之前应当进行详细了解，并且在认购书上已签字确认已阅读并理解、同意甲方在营销中心公示的该项文件、证书等，故原告该项主张一审法院不予采信。原告已无购房意向，被告也承认原告表示不想购买案涉房屋，原告主张解除《佳华国际大厦认购书》不违反法律规定，一审法院予以支持。综上所述，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国商品房买卖合同司法解释》第四条之规定，一审法院判决如下：一、解除原告肖宏利与被告沈阳佳华房地产开发有限公司签署的《佳华国际大厦认购书》；二、驳回原告肖宏利的其他诉讼请求；案件受理费人民币50元，减半收取25元,由原告肖宏利承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉肖宏利与佳华公司签订的《佳华国际大厦认购书》，系双方当事人的真实意思表示，且内容并未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应依约履行。关于肖宏利提出佳华公司所出售房源未在沈阳市房产局产权处办理备案，价格亦不符合沈阳市政府对房产调控价，且在签订认购书的过程中，佳华公司未对房屋使用用途及相关问题进行解释，故佳华公司应退还其支付的10,000元的上诉主张,本院认为，一方面，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，因肖宏利对其上述主张并未举证证明，且其提供的沈政办发[2017]59号文件通知，收文单位为行政单位，无法证明其要证明的事实。同时，即使肖宏利根据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定行使不安抗辩权，但其并未提供证据证明佳华公司具有丧失或者可能丧失履行签订《商品房买卖合同》能力的其他情形，其行使不安抗辩权不符合法律的规定。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第二款“当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”的规定，肖宏利不按照《佳华国际大厦认购书》约定支付购房首付款及签订《商品房买卖合同》的行为违反合同约定，应依约承担违约责任；另一方面，因经肖宏利签字确认的案涉《佳华国际大厦认购书》明确约定，该认购书系双方的真实意思表示，乙方（肖宏利）声明对所购的物业状况、交易条件，周边环境已有充分的了解。乙方已阅读并理解该认购书，同意甲方（佳华公司）在佳华国际大厦营销中心公示的各项文件、证书、重要提示及《商品房买卖合同》样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。现肖宏利以上述主张为由，要求退订商品房并返还定金，既不符合合同约定及法律规定，亦违背诚实信用原则。鉴于此，一审法院驳回肖宏利要求返还定金10,000元的诉讼请求并无不当，本院对肖宏利的上诉主张不予支持。综上所述，肖宏利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人肖宏利负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾宏斌审 判 员 姜会军审 判 员 韩彩霞二〇一八年二月二日法官助理 訾丽静书 记 员 张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。