福建省福州市晋安区人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0111民初468号原告：桑雷，男，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：吴文兴，福建远东大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶礼鑫，福建远东大成律师事务所律师。原告：莫莉，女，壮族，住江苏省无锡市南长区。委托诉讼代理人：吴文兴，福建远东大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶礼鑫，福建远东大成律师事务所律师。被告：福建留学人员创业园建设发展有限公司，住所地：福建省福州市马尾区。法定代表人：郑惠川，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴飞燕，福建名仕律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐金标，福建名仕律师事务所律师。原告桑雷、莫莉与被告福建留学人员创业园建设发展有限公司（以下简称创业园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴文兴、叶礼鑫，被告委托诉讼代理人吴飞燕、徐金标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桑雷、莫莉向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办证违约金12204元（以748720元为基数，从2014年10月1日起至2016年12月23日按每日0.002%计算）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月20日，桑雷、莫莉与创业园公司签订《商品房买卖合同》，约定桑雷、莫莉向该公司购买福建人才限价商品住房，总价款为748720元。创业园公司应在诉争房产交付使用后365日内办理房屋所有权初始登记等手续，否则自逾期之日起每日按已付款的0.01％支付违约金。后桑雷、莫莉依约付清全部购房款，但创业园公司却未能按约定期限完成房屋所有权初始登记等产权登记的义务，已构成违约，应支付违约金。创业园公司辩称，1、逾期办证系政府部门原因所致，不能归责于创业园公司。本案诉争房屋系政策保障性住房项目，创业园公司按合同约定履行竣工、交房后，即开始积极办理项目产权登记事宜，但在办理产权登记的第一道程序中的土地竣工检查核验手续时就遇到了政府原因的障碍。根据《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，如因政府部门原因造成房产证不能按时办妥，出卖人不承担违约责任。2、创业园公司已于2016年12月23日完成所有权初始登记，且省机关局、省人社厅下发《函》，明确本案诉争房屋的上市交易时间不受房屋产权证的实际办理时间的限制，恢复到《商品房预售合同》约定的状态。故买受人不存在因丧失或延迟上市交易机会导致的经济损失，其关于违约金的诉请失去支持的基础。3、假定创业园公司要承担违约责任，但原告怠于行使权利，其自2014年10月1日至2015年9月30日期间的诉讼请求已超过诉讼时效，该期间的违约金不应予以支持。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，即2013年6月20日，桑雷、莫莉与创业园公司签订《商品房买卖合同》，约定桑雷、莫莉向该公司购买位于福州市晋安区的福建人才限价商品住房房产，总价款为748720元。创业园公司应在2013年9月30日前将符合约定条件的房产交付给桑雷、莫莉，且应当在房产交付使用后365日内办理房屋所有权初始登记，并将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料交付给桑雷、莫莉，否则自逾期之日起每日按已付款的0.01％支付违约金。随后，桑雷、莫莉依约付清全部购房款，而创业园公司未在2013年9月30日起算后的365日内即2014年10月1日前办理房屋所有权初始登记。创业园公司针对逾期办证系政府部门原因的主张提供了《福建人才限价商品住房项目工程决算审核送审报告》、《关于请求协调解决福建人才限价商品住房房屋及土地权属登记办理问题的报告》等证据。经质证，桑雷、莫莉认为创业园公司2014年11月13日才报审结算资料，已然逾期。本院认为，以上证据仅能证明创业园公司办理权属登记的程序和过程，不能证明逾期办证是政府原因导致。此外，创业园公司提供了闽机关函［2016］527号《关于调整福建人才限价商品住房项目限制上市交易年限规定的函》证明桑雷、莫莉不存在逾期办理损失。桑雷、莫莉认为违约责任的承担与实际损失不具有法律上的因果关系。本院认为，该函只能证明诉争房屋上市交易时间不受办证时间的限制，与买受人是否遭受损失不具有关联性。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》是基于各自真实意思表示达成的合意，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应当依照合同的约定履行自己的义务。创业园公司未能按合同的约定在2014年10月1日前为诉争房屋办理初始预登记等手续，已构成违约。创业园公司关于其逾期办证是由于政府相关部门的原因所致，未能提供充分证据加以证明，本院不予采信。退一步而言，即使创业园公司逾期办证系政府部门原因所致，创业园公司也应当向买受人承担违约责任，才符合《合同法》第一百二十一条关于“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任……”的应有之义。至于《合同补充协议》第六条关于“如因政府相关部门原因造成房产证和土地证不能按时办妥，出卖人不承担任何责任”的约定，系格式条款，属于《合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任”的情形，该条款无效。故创业园公司主张免责的抗辩理由，均不能成立。关于本案的诉讼时效问题。由于双方合同约定的违约金为按日计付的继续性违约金，故应当以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效。本案的特殊性在于其涉及《民法通则》与《民法总则》诉讼时效的衔接问题，对此，根据全国人大常委会《关于的说明》，应认为权利人知道或应当知道其权利受到侵害之日起至《民法总则》施行之日超过二年的，诉讼时效已经届满，尚未超过二年的，适用三年的诉讼时效。故本案中，桑雷、莫莉所主张的2014年10月1日至2015年9月30日期间的违约金的诉讼时效已届满，创业园公司提出的抗辩成立，本院对桑雷、莫莉该部分违约金的主张不予支持。此外，桑雷、莫莉自愿降低违约金计算标准，仅主张每日按已付款的0.002%支付，并不违反法律规定，属其意思自治，本院予以尊重。综上所述，创业园公司应承担逾期办证的违约责任，向桑雷、莫莉支付2015年10月1日至2016年12月23日期间的违约金6738元（748720元×0.002%×450天）。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决如下：一、福建留学人员创业园建设发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付桑雷、莫莉逾期办证违约金6738元。二、驳回桑雷、莫莉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费105元，减半收取52.5元，由桑雷、莫莉负担23.5元，福建留学人员创业园建设发展有限公司负担29元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 员 宋锦秀二〇一八年二月二十二日法官助理 郑丹敏书 记 员 罗 琳附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。