浙江省绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0603民初7094号原告：王富江，男，1986年2月5日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：孙奇峰，北京汉鼎联合（绍兴）律师事务所律师。被告：陈佳明，男，1982年9月30日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。被告：王檬檬，女，1984年7月14日出生，汉族，住杭州市西湖区。上述两被告的共同委托诉讼代理人：沈沛敏、沈健翔，浙江越光律师事务所律师。原告王富江与被告陈佳明、王檬檬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。立案后，本院经原告王富江申请，依法裁定冻结被告陈佳明、王檬檬的银行存款142.20万元或查封、扣押其相应价值的财产，并已执行。审理期间，本院经原告王富江申请，依法先后追加浙商银行股份有限公司绍兴轻纺城小微企业专营支行、绍兴龙嘉房地产开发有限公司为本案第三人。后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序，再次公开开庭进行了审理。审理期间，原告王富江因变更诉讼请求并据此撤回对第三人浙商银行股份有限公司绍兴轻纺城小微企业专营支行、绍兴龙嘉房地产开发有限公司的起诉，本院经审查依法予以准许。原告王富江（第一次）及其委托诉讼代理人孙奇峰，被告陈佳明、王檬檬的共同委托诉讼代理人沈沛敏到庭参加诉讼。审理期间，本院经原告王富江申请，依法委托宁波天润资产评估有限公司对案涉绍兴市柯桥区原著西苑8幢304室住宅用房进行价格评估。本案现已审理终结。原告王富江向本院提出诉讼请求（变更后）1、依法确认原告与被告陈佳明、王檬檬签订的《房屋转让（居间）合同》有效；2、判令解除涉案《房屋转让《居间》合同》；3、判令被告承担双倍返还购房定金责任计22000元；4、判令被告赔偿自2017年10月1日起至实际解除之日（2017年12月11日）按每天1422元计算的逾期交房违约金；5、判令被告赔偿原告因房屋增值产生的房屋差价损失（差价损失以合同解除之日的房屋市值鉴定结果减去签约房款1422000元计算）；6、本案诉讼费用和鉴定费用由二被告共同承担。事实与理由：2017年2月20日，原告与两被告签订关于买卖龙湖原著西苑8幢304室房屋的《定金协议》，原告于当日向被告王檬檬银行转账给付22000定金，被告王檬檬出具收条，双方确定正式房屋转让合同签约日期为2017年2月28日。双方于约定签约日签订《房屋转让（居间）合同》，合同约定被告陈佳明、王檬檬共有房产龙湖原著西苑8幢304室以总价人民币1422000元价格卖给原告，价款交付时间为：签订合同之日，原告给付被告定金22000元；原告于2017年2月28日付清部分房款人民币400000元；在双方完成过户登记手续当日付清剩余1000000元房款，并约定两被告于2017年10月1日向原告交付现房。之后，原告于2017年2月28日至2017年3月1日期间依据上述双方签订的《定金协议》及《房屋转让（居间）合同》向被告王檬檬转账给付两被告人民币400000元房款，被告王檬檬于2017年2月28日向原告出具该款项的收条。现两被告于2017年8月1日以微信短信形式告知原告双方签署的《房屋转让（居间）合同》因买卖行为未获得所属房屋抵押银行同意而为无效合同，并以此退回原告已支付的422000元款项，且拒绝接受原告剩余房款及配合原告办理所涉房屋过户等手续。原告认为，原告与两被告于2017年2月28日签订的《房屋转让（居间）合同》系双方真实意思表示，被告提出的无效原因非法律规定的无效条件，双方签字的《房屋转让（居间）合同》为真实有效合理的房屋买卖合同，故此，请法院判如所请。被告陈佳明、王檬檬共同辩称，第一，原告诉称的双方签约、付款及退款事实，均无异议；第二，原、被告签订的《房屋转让（居间）合同》违反《中华人民共和国城市房地产管理法》以及《中华人民共和国担保法》的禁止性规定，应属无效；第三，即使合同有效，但案涉房产至今未交付、未办理房产证，且设有抵押权，2017年10月13日绍兴市人民政府又出台了限购政策，存在法律上或者事实上不能履行的情形。综上，应驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经原告申请依法委托宁波天润资产评估有限公司作出的价格评估报告，其评估机构及其评估人员具备相应评估资质，评估程序合法，其评估结论可作为本案裁判的价格参考依据，评估人员没有全部参与现场勘验，不影响评估程序的合法性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定如下事实：2016年5月23日，被告陈佳明与浙商银行股份有限公司绍兴轻纺城小微企业专营支行签订《个人房屋借款合同》一份，被告陈佳明以抵押+保证的担保方式向浙商银行股份有限公司绍兴轻纺城小微企业专营支行借款850000元整，借款期限自2016年5月23日起至2046年5月22日，抵押财产为原著西苑8幢304室房产，保证人为被告王檬檬与售房人绍兴龙嘉房地产开发有限公司。2017年2月20日，原告与两被告签订《定金协议》一份，约定原告向两被告购买柯桥原著西苑8幢304室房产，成交价格1400000元，另原告承担：①两被告办理不动产权证的契税（以契税发票为准）；②中介费；③利息（疑似）人民币22000元。同时约定原告付两被告购房定金22000元，双方在2017年2月28日签订正式合同，2017年2月28日前被告将房子另卖他人的，需赔付原告44000元；如原告放弃的，定金没收。双方又约定，原告须在2月28日前另支付房款400000元，如不能支付的，延后3天，3月3日原告无法支付的，被告有权没收定金。同日，原告向被告王檬檬转账给付22000元，被告王檬檬向原告出具收条一张，确认收到原告购买柯桥原著西苑8幢304室定金人民币22000元。2017年2月28日，原告与两被告及绍兴柯桥永成房产服务有限公司按约签订《房屋转让（居间）合同》一份，约定两被告将座落于原著西苑8幢304室房屋转让给原告，面积168m2，房屋已登记产权并未取得不动产权证，有抵押；两被告在2017年10月1日前将房屋以现房方式交付给原告，逾期交房，则每逾期一天需向原告支付房屋成交价格的0.1%作为违约金，如果逾期交付房屋超过10天的，视为被告根本性违约，原告有权解除合同，合同解除后，被告须在解除合同之日起三日内双倍返还原告购房定金并承担原告确实有据的损失（仅限于交易中产生的税收和规费），同时被告须归还原告已经支付的除定金外的其他房款；房屋成交价格1422000元，原告在签订合同之日付给两被告购房定金22000元，在2017年2月28日付清给两被告部分房款400000元，在双方完成过户签字手续当日一次性付清剩余房款1000000元，如果任一付款逾期，每逾期一天原告需向被告支付应付未付款项的0.1%作为违约金，如果任一付款逾期超过10天，视为原告根本性违约，被告有权解除合同，合同解除后，原告先前的购房定金作为放弃处理归被告所有；两被告在开发商办理好房屋产权之日30日内配合原告签订正式备案的《绍兴县房屋转让合同》，并去房屋产权登记机构办理过户手续，如因被告原因造成过户逾期，每逾期一天被告需向原告支付房屋成交价格的0.1%作为违约金，如果逾期过户超过10天的，视为被告根本性违约，原告有权解除合同，合同解除后，被告须在解除合同之日起三日内双倍返还原告购房定金，并同时归还原告已经支付的除定金外的其他房款；如因原告原因造成过户逾期，每逾期一天原告需向被告支付房屋成交价格的0.1%作为违约金，如果逾期过户超过10天的，视为原告根本性违约，被告有权解除合同，合同解除后，原告先前的购房定金视为放弃处理归被告所有。双方还就其他事项进行了约定。同日，原告向被告王檬檬转账给付200000元，被告王檬檬向原告出具收款收据一份，确认收到原告购买龙湖西苑8幢304室购房首付款400000元。2017年3月1日，原告再向被告王檬檬转账给付200000元。2017年8月1日，被告陈佳明通过微信方式告知原告：“鉴于我们于2017年2月28日签订的《房屋转让（居间）合同》项下的原著西苑8幢304室系抵押房产。我们的买卖行为事先未获得抵押银行同意。故合同属于无效合同，现本人特通知你，自即日起该合同予以解除。你支付的房款422000元，已退回你卡内，请你查收。”为此，原告依法诉至法院成讼。审理期间，本院经原告申请，依法委托宁波天润资产评估有限公司对案涉绍兴市柯桥区原著西苑8幢304室住宅用房进行价格评估。该评估机构经评估作出价格评估结论：绍兴市柯桥区原著西苑8幢304室住宅用房在2017年12月21日的评估总价为人民币2450049元。原告为此支出评估费24000元。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行义务。本案系房屋买卖合同签订并履行过程中，出卖人不同意继续履行合同而引起的房屋买卖合同纠纷，原告起诉时诉请判令两被告继续履行合同，诉讼过程中，原告考虑到继续履行可能存在的障碍、风险以及成本，变更诉请要求解除房屋买卖合同并要求两被告承担违约责任。结合原、被告诉辩意见，双方对于定金支付、合同签订、首付款支付及被告通知解除合同、退还房款等事实，均陈述一致，案件争议焦点在于：第一，案涉《房屋转让（居间）合同》效力；第二，房屋买卖合同的解除；第三，合同解除后的法律责任。基于上述争议，本院围绕原告诉请具体分述如下：其一，关于合同效力。本案原、被告及绍兴柯桥永成房产服务有限公司签订的《房屋转让（居间）合同》，系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应属合法有效，当事人理应诚信履约。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项均非效力性禁止性规定，不影响合同效力，而《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款与《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款不一致，根据新法优于旧法之法律规则，应当适用《中华人民共和国物权法》。故两被告抗辩主张案涉《房屋转让（居间）合同》因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》以及《中华人民共和国担保法》的禁止性规定而无效，理由不能成立，本院不予采纳。其二，关于合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。可以解除合同的当事人即法定解除权人，应是合同守约一方，不履行主要债务一方当事人不享有法定解除权。被告陈佳明虽以两被告名义于2017年8月1日微信通知原告解除《房屋转让（居间）合同》，但因两被告并无法定或约定合同解除事由，故其通知解除的行为不产生合同解除的法律效力。案涉房产尚未办理不动产初始登记并设有抵押的实际情况，双方在《房屋转让（居间）合同》中已行明确。一方面，合同约定不动产初始登记后30日内双方配合办理过户手续，因不可抗力或由于房屋登记机构原因造成过户逾期的，择日再办；另一方面，两被告在不动产转移登记前清偿债务以消灭抵押权，也应是出卖方全面履行合同之附随义务，故案涉房产尚未办理不动产初始登记及设有抵押，并不导致合同法律上或者事实上不能履行，原告本意也诉请要求继续履行合同。但因两被告怠于办理案涉房产不动产初始登记并偿还债务以消灭抵押权，致使不动产变更登记手续办理时间不能确定，现两被告又明确表示并以自己的行为表明不履行主要债务的，故原告以被告违约为由要求解除案涉《房屋转让（居间）合同》，于法有据，本院依法予以支持。因原告要求解除《房屋转让（居间）合同》的意思表示于2017年12月11日协商鉴定事宜时为被告所知悉，故本院依法确定原、被告于2017年2月28日签订的《房屋转让（居间）合同》自2017年12月11日起解除。其三，关于违约责任。本案两被告以微信通知解除合同、退回房款之行为表明不履行合同义务的事实清楚，原告要求两被告承担违约责任的诉请，于法有据，其合理部分应予支持。第一，对于逾期交房违约金，《房屋转让（居间）合同》第七条约定明确，两被告逾期交房事实清楚，故原告诉请合理部分应予支持。《房屋转让（居间）合同》第五条约定两被告应于2017年10月1日前交付现房，但直至原告于2017年11月29日向本院递交《情况说明》明确要求解除《房屋转让（居间）合同》时仍未交付房屋，鉴于此前原告要求继续履行合同，应认定两被告逾期交房时间为58日（2017年10月2日至2017年11月28日），按照日违约金以房屋成交价格1422000元的0.1%核算，两被告应支付原告逾期交房违约金82476元。第二，对于双倍返还定金，《房屋转让（居间）合同》同样约定明确，基于两被告之违约事实，原告诉请合理部分也应予以支持，因两被告已返还原告给付的定金22000元，故尚应支付原告22000元。第三，对于房屋增值差价损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”诚如评估机构走访调查所得结论，案涉房产附近区域内房价正处于上升趋势，而两被告的违约行为致使原告合同目的不能实现，原告因此不能获得购房后的房价上涨利益或者需要付出更高对价购买同地段同类型的房产，其因两被告违约所致损失客观存在，两被告订立合同时对此应当预见，将损失仅限于交易中产生的税收和规费，显无法弥补原告损失，故原告要求两被告赔偿其房屋增值差价损失，于法有据，其合理部分本院依法予以支持。对于房屋增值差价，结合《房屋转让（居间）合同》约定的成交价格与评估机构作出的价格评估结论核定为1028049元（2450049元-1422000元）。但众所周知，原、被告签订《房屋转让（居间）合同》以来，柯桥区范围内的房价区别于往年大幅上涨，原、被告双方订立合同时对此实不能预见，对此原、被告在庭审中均表示认同，故本院综合房产市场波动情况、当事人预见能力、当事人过错程度以及被告经济负担能力等因素酌情按照上述房屋增值差价的50%调整原告损失为514024.50元。同时，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”故房屋增值损失尚应扣除上述定金数额，据此，本院依法确定两被告应赔偿原告损失492024.50元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下：一、确认原告王富江与被告陈佳明、王檬檬于2017年2月28日签订的《房屋转让（居间）合同》有效；二、原告王富江与被告陈佳明、王檬檬于2017年2月28日签订的《房屋转让（居间）合同》自2017年12月11日起解除；三、被告陈佳明、王檬檬应支付原告王富江逾期交房违约金82476元、定金罚款22000元、违约损失492024.50元，三项合计596500.50元，款均限于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告王富江的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15172元，财产保全费5000元，合计20172元，由原告王富江负担9731元，由被告陈佳明、王檬檬共同负担10441元，限于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。鉴定费24000元（已交纳），由被告陈佳明、王檬檬共同负担，限于本判决生效之日起十日内支付给原告王富江。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  王炳江人民陪审员  马学凯人民陪审员  朱先淼二〇一八年二月二十二日书 记 员  徐春燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。