四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川16民终1622号上诉人（原审被告）：李双兰，女，生于1981年2月25日，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：唐小光（李双兰的丈夫），住四川省岳池县。被上诉人（原审原告）：广安市锦绣房地产开发有限责任公司，住所地四川省广安市广安区万盛东路107号。法定代表人：陈泓漳，总经理。委托诉讼代理人：蒋光文，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李才清，男，该公司员工。上诉人李双兰因与被上诉人广安市锦绣房地产开发有限责任公司（以下简称“锦绣公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2017）川1602民初4404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李双兰及其委托诉讼代理人唐小光，被上诉人锦绣公司的委托诉讼代理人蒋光文、李才清到庭参加诉讼；被上诉人锦绣公司的法定代表人陈泓漳经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。李双兰上诉请求：1.撤销四川省广安市广安区人民法院（2017）川1602民初4404号民事判决；2.改判李双兰仅支付2016年10月20日至2016年11月10日期间的门市租金；3.本案诉讼费全部由锦绣公司承担。事实和理由：2016年9月，李双兰因经营不善，生意亏损，锦绣公司工作人员（女性）以电话216×××6号码向李双兰催收房租，李双兰就回话讲，已将门市腾空，她不租了，请锦绣公司收房。由于生活所迫，李双兰外出务工，因无绵绣公司电话就没有去联系。到2016年10月20日当年租期已满，绵绣公司也没催收房租，也不接房，扩大损失。2016年11月10日，李双兰通过呼216×××6号电话再次向锦绣公司表明不承租案涉门市，对方工作人员也表示了同意。至此，就是依合同法，在2016年11月10日，双方的合同也解除了，不应再支付2016年11月10日后房屋租金。另外，根据合同法第九十四条第二项的规定，因李双兰已提出解除合同，不应对扩大的损失承担责任。锦绣公司辩称，2016年9月，锦绣公司工作人员杜某某曾电话向李双兰催收房租，李双兰当时承诺给付。2016年11月10日，杜某某再次电话向李双兰催收房租，李双兰电话称不租了，杜某某回话叫李双兰到锦绣公司办清相关手续，但李双兰不闻不问，本人也不委托他人到锦绣公司办理交接，至锦绣公司也无法对外招租。2016年12月6日，杜某某向李双兰发出短信，询问李双兰是否续租，但李双兰却不回复，不作任何意思表示。在很无奈的情况，锦绣公司为减少损失，才在2017年4月，由房屋所有权人向榆出租给他人。请求维持一审判决。锦绣公司向一审法院起诉请求：1.请求判令李双兰支付门市租金15,730元（2016年10月20日至2017年4月20日）；2.支付违约金1,573元；3.解除房屋出租协议；4.本案的诉讼费全部由李双兰承担。一审法院认定事实：2014年10月20日，案外人周某某作为乙方（承租人），锦绣公司作为甲方（出租人）签订了《门市出租协议》，该协议约定甲方出租位置为锦绣山庄二期25、27号门市，年限为五年，自2014年10月20日至2019年10月19日，第一年租金为26,000元，在签订协议时一次性付清，同时必须在次年10月20日前付清次年租金，以后每年租金在上一年的基础上按10%递增以此类推。如果乙方违约，甲方有权收回并重新出租，乙方付给甲方年租金10%的违约金。2016年3月底，案外人周某某将协议租赁的门市转租给了李双兰，李双兰和锦绣公司修改了合同，将乙方（承租人）由周某某变更为了李双兰，李双兰在签字处亲笔签字并捺印。由于案外人周某某已经向锦绣公司支付了2015年10月20日至2016年10月19日的租金，李双兰将2016年3月至2016年10月19日的租金直接支付给了周某某。2016年10月20日以后，李双兰未向锦绣公司支付租金。另查明，出租协议中的锦绣山庄二期25、27号门市属于案外人向榆所有，向榆委托锦绣公司代为管理门市的租赁及收费。一审法院认为，锦绣公司与李双兰签订的门市出租协议系双方真实意思的表达，不违反国家效力性强制规定，合法有效，且锦绣公司已履行其合同义务，依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，李双兰应履行支付房租的义务，并承担迟延支付导致的资金利息损失，锦绣公司诉请李双兰按合同约定支付2016年10月20日至2017年4月20日门市租金15,730元和违约金1,573元予以支持。李双兰辩称她方只与案外人周某某协商只租到2016年10月份，且2016年10月份后她方已经搬离门市。李双兰并未提供证据证明锦绣公司与她协商一致租期至2016年10月止，且锦绣公司从周某某处转租该门市并且与李双兰修改合同并签字，该合同明确约定了租赁时间为2014年10月20日至2019年10月19日，故对李双兰的辩称意见，不予采纳。由于李双兰拒绝支付房屋租金，已经构成了违约，根据双方合同约定，锦绣公司有权解除该出租协议，对其诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决：一、被告李双兰于本判决书生效后十五日内向原告广安市锦绣房地产开发有限责任公司支付2016年10月20日至2017年4月20日期间房屋租金15,730元和违约金1,573元，共计17,303元；二、原被告双方签订的门市出租协议立即解除。一审案件受理费232元，减半收取116元，由李双兰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李双兰提交的新证据有：1.锦绣公司本案的起诉状，拟证明，绵绣公司在2016年11月10日，锦绣公司收到李双兰不续租的意思表示，锦绣公司已同意，双方房屋租赁合同已解除；2.2017年4月15日，案涉门市的所有权人向榆将门市租给他人的《门市出租协议》一份（复印件），拟证明，在2017年4月15日，锦绣公司已实际收房；3.2016年3月25日，周某某收李双兰2016年3月25日至2016年10月19日房租的《收条》一张（原件），拟证明，李双兰向周某某支付的7个月房租是8,000元，周某某向锦绣公司支付房租并不是按合同约定履行的，双方实际履行已变更了合同租金。锦绣公司对李双兰的证据质证意见为，李双兰的1号证据，他公司在2016年11月10日并没讲同意不租了，由他公司自行接收房屋，而是讲的李双兰讲“不租了，叫一个人来办理”，即要办手续，合同解除；2号证据真实性无异，但合同租期是从2017年4月25日开始的。对李双兰3号证据锦绣公司没有发表质证意见。锦绣公司没有提交新的证据。对李双兰的新证据本院认证及对相关事实认定如下：李双兰1号证据没有锦绣公司表述在2016年11月10日同意解除合同，由锦绣公司自行接房的记载，不能证明李双兰主张在2016年11月10日双方已协商解除房屋租赁合同的事实；李双兰2号证据，可证明案涉房屋在2017年4月15日已由房屋所有权人出租。李双兰3号证据，不能证明锦绣公司已同意变更房屋租金，周某某向李双兰收取7个月房租8,000元，是周某某与李双兰的双方合意，没有证据佐证锦绣公司同意变更合同租金。对此，本院对相关事实认定为，2017年4月15日，案涉房屋由房屋所有权人向榆出租给他人，期限为2017年4月25日至2022年4月24日。本案一审法院于2017年7月20日受理。一审判决认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，李双兰上诉，双方争议的主要问题是，在2016年11月10日，双方是否协商一致，已解除房屋租赁合同，若不是，合同应在何时解除。对此，本院评述如下：一、2016年11月10日，双方是否合意解除房屋租赁合同事实反映，在2016年11月10日，李双兰向锦绣公司作出了不续租的意思表示，锦绣公司反驳称是在电话里收到李双兰不续租的意思表示，但绵绣公司回答的是叫李双兰到公司完善手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，合同当事人可以合意解除合同。又根据《中华人民共和国合同法》第十四条“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”、第二十一条“承诺是受要约人同意要约的意思表示。”和第三十条“承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。”的规定，需承诺的意思表示与要约的意思表示一致，才为协商一致。本案中，锦绣公司主张是叫李双兰到公司完善手续，即对解除合同的方式提出了反要约，并没承认收到李双兰不续租意思表示就同意了解除合同。李双兰也没有举证证明，与锦绣公司工作人员通电话作出不续租意思表示后，锦绣公司同意并承诺自行去接收房屋的事实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，李双兰应承担未能举证证明锦绣公司承诺解除合同这一事实的不利法律后果。对此，本院确认，在2016年11月10日，双方的房屋租赁合同并未协商解除。二、双方的房屋租赁合同何时解除事实反映，在2016年10月后，李双兰就没有使用案涉门市，在双方的电话联系中，李双兰作出了解除合同的意思表示，锦绣公司虽反驳未完全承诺，但事实反映，2017年4月15日，房屋所有权人已将该房出租。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第一款“行为人可以明示或者默示作出意思表示。”和《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第66条“一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。……”的规定，锦绣公司在2017年4月15日，已以自己行为作出同意李双兰解除合同的意思表示，即双方在2017年4月15日已解除房屋租赁合同。双方合意解除具有法律约束力，一审再判决解除租赁合同，属认定事实和适用法律错误。综上，李双兰拖欠锦绣公司房屋租金的期间应是2016年10月20日至2017年4月15日，按双方合同约定，李双兰应付房屋租金是15,293.05元。李双兰提出因她提出了解除合同不应承担损失，但事实反映，双方的合同是2017年4月15日解除的，在此之前，李双兰按约应支付租金。因李双兰未按约付租，其行为构成违约应承担违约责任，在此，李双兰并不具有《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”规定的守约方的单方解除权。对于锦绣公司提出的违约金，因双方约定按年租金10%计算违约金，绵绣公司仅主张1,573元，本院不再作调整。综上所述，李双兰的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条第一款、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第66条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销四川省广安市广安区人民法院（2017）川1602民初4404号民事判决；二、上诉人李双兰在本判决生效后十五日向被上诉人广安市锦绣房地产开发有限责任公司支付房屋租金15,293.05元并支付违约损失1,573元；三、驳回广安市锦绣房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，在本判决确定履行期间届满之日起，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费232元，减半收取116元，由李双兰负担90元，锦绣公司负担26元；二审案件受理费232元，由李双兰负担180元，锦绣公司负担52元。本判决为终审判决。审判长  江海燕审判员  杨昌礼审判员  冯 文二〇一八年二月九日书记员  彭 曦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；