重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0114民初5758号原告（反诉被告）：重庆黔龙阳光商业运营管理有限公司，住所地重庆市正阳工业园区金龙路。法定代表人徐江，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷红梅、唐伟，该公司员工。被告（反诉原告）：刘华，男，生于1976年12月12日，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：陶鑫，重庆法乾律师事务所律师。原告重庆黔龙阳光商业运营管理有限公司（以下简称黔龙阳光公司）诉被告刘华租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告刘华提起反诉，本院依法合并审理，适用简易程序于2017年10月30日公开开庭进行了审理，后因当事人争议较大，本案转为普通程序，于2017年12月14日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）黔龙阳光公司的委托诉讼代理人殷红梅、唐伟，被告（反诉原告）刘华及其委托诉讼代理人陶鑫均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本诉原告黔龙阳光公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令刘华支付2016年7月1日至2016年9月30日间的商业管理费12000元以及逾期付款违约金（违约金按应缴纳款的1%∕日，从2016年7月1日起计付至付清之日止）；2判令刘华支付2017年1月1日至2017年4月18日期间的租金103957元以及违约金（违约金计算标准为租金标准的1倍）；3.刘华承担本案的诉讼费用。在审理过程中，本诉原告黔龙阳光公司变更第二项诉求为刘华支付2017年1月1日至2017年4月18日期间的场地使用费103957元（参照租金标准计算）以及违约金（违约金计算标准为租金标准的1倍）事实与理由：2013年6月13日，刘华承租了位于重庆市黔江区黔龙阳光花园51栋小时代生活精品家具馆第3F1、2、3、4、5、6、24、25、27、28、29、30、31、32、33、34、35、36、37、38、39、40、41、42号商铺，建筑面积1193.8㎡，并与黔龙阳光公司签订了《黔龙阳光花园·小时代优尚生活精品家居馆商铺租赁合同》，租赁面积1193.8㎡，租赁期限从2014年8月1日至2017年7月31日，租金单价为24.75元∕㎡∕月。刘华因2016年6月4日四楼足浴漏水问题，拒交2016年7月1日至2016年9月30日间的商业管理费12000元以及违约金。2016年由于刘华严重违约，黔龙阳光公司多次向刘华发函要求其限期支付欠付的费用和返还商铺。经多次催收，刘华仍不支付。刘华于2016年11月10日提交撤场申请，并承诺2016年12月31日前撤场完毕。如刘华未按期归还承租商铺，需支付2017年1月1日至2017年4月18日期间的租金103957元以及违约金。黔龙阳光公司认为，双方签订的合同系双方真实意思表示，合法有效，刘华拒不支付合同约定费用以及按期返还商铺的行为严重违反了合同约定以及法律规定，其行为严重损害了其合法权益，故起诉至本院。黔龙阳光公司为证明其诉求，向本院提交了以下证据。1.《黔龙阳光花园·小时代优尚生活精品家居馆商铺租赁合同》及补充协议；2.刘华出具的撤场申请书；3.《小时代黔龙精品家居馆3楼康耐登费用明细表》及欠条；4.黔龙阳光公司于2016年7月6日出具的收据；5.家居商场漏水解决协议；6.录音光盘。被告刘华对黔龙阳光公司的请求辩称，1.商业管理费已经由双方协商免除，黔龙阳光公司经理王长江也书面予以默许，本诉原告无权要求刘华支付商业管理费；2.黔龙阳光公司主张的租金金额不属实，刘华仅欠租金29226元。理由是2016年11月10日刘华提出撤场申请，并于2016年12月10日解除合同关系，刘华于2017年撤场行为属于合同解除后的后合同义务，因此不应当承担撤场期间的租金。黔龙阳光公司在向刘华协商漏水所造成的损失以及拖欠租金事宜时，均是将租金计算至2017年2月底，将部分折抵租金，刘华仅需向其支付29226元即可，刘华对此也予以认可。因此如刘华应当支付租金，仅应当支付至2017年2月底的租金29226元。刘华未能及时撤场，是因为黔龙阳光公司在刘华撤场时采用停电、关闭电梯等设施。刘华至今没有支付29226元是因为公司至今未彻底解决漏水事件，刘华有权行使先履行抗辩权，即有权拒绝缴纳29226元的场地使用费等相关费用。3.黔龙阳光公司的租赁物多次出现漏水事件，刘华提供了充分的证据证明漏水造成了损失，造成刘华展品设施受损，根据相关法律规定，公司应当赔偿刘华因租赁物造成损失，具体而言也应当与租金、商业管理费相互抵消，从前几次漏水事件看，黔龙阳光公司均采用折抵或者免除租金或管理费的方式予以赔偿。刘华不存在违约行为，不应当支付租金，且违约金标准过高。5.场地使用费计算期限过长，双方已经将场地使用时间计算至2017年2月28日，因此场地使用费计算期间仅应为2017年1月1日至2017年2月28日。至于场地使用费的金额，双方于2017年4月28日确认场地使用费等相关费用金额为29226元。反诉原告刘华（本诉被告）向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告黔龙阳光公司赔偿反诉原告损失132350元；2.判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2013年6月13日，双方签订《黔龙阳光花园·小时代优尚生活精品家居馆商铺租赁合同》，约定刘华承租黔龙阳光公司房屋，刘华向黔龙阳光公司缴纳租金、商业管理费等费用，同时约定在合同有效期内，甲方（黔龙阳光公司）有偿为乙方（刘华）提供一切经营所需的设施以及公共设施，并提供后期的维修、保养，以确保乙方的正常使用。合同签订后，黔龙阳光公司交付的租赁物多次漏水，刘华也多次向黔龙阳光公司致函要求解决，但黔龙阳光公司未对租赁物进行维修以保证刘华的正常使用，漏水导致刘华商品设施损坏，刘华对此与黔龙阳光公司协商未果，无奈只能采用暂不支付租金的方式向黔龙阳光公司施压，希望黔龙阳光公司能够解决漏水事件，黔龙阳光公司也同意刘华的该做法。2017年8月15日左右，黔龙阳光公司在尚未对刘华损失进行赔付的情况下，以欠付其商业管理费、租金为由向重庆市黔江区人民法院起诉，诉请刘华向其支付商业管理费12000元、租金103957元及相应违约金。反诉原告认为，黔龙阳光公司作为涉案租赁物的出租人，无论从法律规定还是租赁合同约定，均有义务保证租赁物的正常使用，因其提供的租赁物不能正常使用，造成刘华损失，黔龙阳光公司应当赔偿责任。反诉原告刘华（本诉被告）为证明其诉求，向本院提交了以下证据：1.《黔龙阳光花园·小时代优尚生活精品家居馆商铺租赁合同》及补充协议；2.刘华于2014年12月30日发出的关于因漏水造成经济损失的函；3.刘华于2015年6月26日发出的关于因漏水造成经济损失的函；4.重庆黔龙阳光商业营运管理有限公司阳光花园管理处会议纪要；5.刘华于2016年6月6日发出的关于要求解决漏水产生损失的函；6.刘华于2016年11月10日发出的关于要求解决漏水产生损失的函；7.业务合同价格表、损坏物品清单、照片9张；8.刘华出具的撤场申请书；9.《小时代黔龙精品家居馆3楼康耐登费用明细表》、黔龙阳光公司于2017年4月19日出具的收据、银联商务持卡人存根；10.微信聊天记录截图；12.视频资料3份；13.餐椅出货单；14.证人任继确的证言。反诉被告黔龙阳光公司对反诉原告刘华的反诉请求辩称，1.刘华诉称的损失事实和理由不成立，反诉被告交付的租赁物漏水事实不成立。首先，反诉被告按照合同约定如实向刘华交付了租赁物，并严格按照合同约定履行了管理服务的义务。其次，刘华在租赁期间因楼上足浴过错导致租赁物漏水，在此期间，反诉被告积极协调双方解决，并及时进行了修缮。最后，反诉被告尽到了合理管理义务，并无任何过错，因此在反诉被告无任何过错的情况下，刘华再次向反诉被告提出赔偿损失于法无据。2.反诉原告申请撤场时，提到因其管理及经营不善导致每月亏损严重，已无力支付租金。由此看出并非反诉被告交付的租赁物导致反诉原告的实际损失。3.反诉原告并没有提供造成实际损失的计算组成，而是根据本诉原告的本诉诉求而提出赔偿损失，显然于法无据，只是想通过反诉请求抵消本诉请求，并没有事实依据和法律依据做支撑，显然主张的损失不能成立。损失清单的42586元，实际与致在足浴通过协议进行了赔偿，对于后面的圆桌及经营损失等，反诉原告并没有提供证据进行证明，应承担举证不利的后果。4.反诉被告不是适格被告，反诉原告遭受的损失系第三人致在足浴的过错导致的侵权责任，应由过错方承担侵权责任，不应由反诉被告承担责任。综上，反诉原告主张的事实和理由均不能成立，请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年6月13日，黔龙阳光公司作为甲方，刘华作为乙方，双方签订了《黔龙阳光花园小时代优尚生活精品家居馆商铺租赁合同》，合同约定黔龙阳光公司将重庆市黔江区黔龙阳光花园51栋小时代优尚生活精品家居馆第三层、建筑面积为1193.8平方米商铺出租给刘华。租赁期从2014年1月1日起至2016年12月31日止，共计3年，租金为每月24.75元∕平方米，租赁期内租金共计1063677元。物业管理费按每月3.5元∕㎡收取，免收12个月，免收期满后甲方补贴物业管理费1.5元∕㎡，乙方在本合同期内实际每月支付的物业管理费为2元∕㎡。合同第三条第4项约定商业管理费按每月5元∕㎡进行收取，每月共计5969元。商业管理费免收12个月。免收期满后12个月正常缴纳。乙方应于每月1-10日主动到甲方客户服务中心缴纳商业管理费用，逾期交款，乙方每日按应缴纳的1%向甲方支付滞纳金。2014年4月6日，双方签订补充协议，变更租赁期为2014年8月1日起至2017年7月31日止。2014年5月1日至2014年7月31日为装修免租期。物业管理费、商业管理费自2014年8月1日收取，其他不变。合同签订后，刘华将涉案租赁商铺用作经营康耐登和顾家布艺两个家居品牌。另查明，2015年11月初，因四楼致在足浴导致租赁物漏水，黔龙阳光公司、刘华以及致在足浴三方协商，致在足浴赔偿刘华经济损失人民币20000元，致在足浴履行赔偿义务后，刘华保证就此事不再以任何形式任何理由向致在足浴提出任何赔偿。赔偿金支付方式为，致在足浴于2015年11月30日、2015年12月30日每月各支付10000元赔偿给黔龙阳光公司，黔龙阳光公司将收到的赔偿金直接用于抵扣刘华租金。如出现新的漏水情况，由三方再另行协商。之后三方履行了该协议。后因租赁物仍出现漏水，刘华分别于2016年6月6日、2016年11月10日向黔龙阳光公司发出要求解决漏水及因漏水产生损失的函。2016年11月10日，刘华向黔龙阳光公司发出撤场申请函，申请撤场时间为2016年12月30日。黔龙阳光公司的工作人员王江长在撤场申请书上写明“同意在交清四季度房租、商管费、物管费并留足半个月租金及叁仟元垃圾处置费后于2016年12月30日前撤场完毕”。2017年2月至2017年4月19日期间，黔龙阳光公司的工作人员殷红梅代表公司与刘华就租金及因漏水问题产生的损失问题以微信方式进行协商，双方2017年2月22日上午的微信聊天记录内容为，刘华“红梅我今天把A家那边拆完了你们就可以把那边的电断了，门封了那边就不用了，顾家这边我用起好久租金就交起好久哈，你给四哥帮我说下。你屋妈妈屋沙发要不？”殷红梅“要得，沙发他中午回去量尺寸”。刘华“那边算到今天撒，明天你们来把电断了，那边的，不是反正空起”。殷红梅“算到昨天”。刘华“哦，谢谢”。当日下午，殷红梅将康耐登的租金明细以及物管、商管费用明细以图片的方式发给刘华，图片内容为：“康耐登退租面积877.97㎡，租金24.75㎡∕月×877.97㎡=21730。21730÷30×21天=15211，合计36941元。物管2㎡∕×877.97㎡=1756＋1229=2958。商管：3㎡∕×877.97㎡=2634＋1844=4478。截止至2017年2月21日”。双方2017年3月24日微信聊天对话内容为，殷红梅“你们2月份是退的康耐登那边撒”。刘华“嗯2月21日退的康奈登那边，我们拆那边的货你们就把电梯关了阻止我们，保安过来不准我们搬，我们2月份拆顾家你们也没问我不营业了就把电梯过道灯关了，你们就叫电工来断的电，我们拆顾家你们也几次叫保安来关电梯阻止我们搬离商场，你们把货困在上面还算租金费用”、“是强行把我们的货困在上面还算费用，不是我们不搬出来是你们不准我们搬”、“收房租和楼上赔付是一码事，你们扣留我们货品还强行收房租”。殷红梅“顾家一直没来完善手续啊”。刘华“我们搬离你们阻止我们怎么搬我们手续是在12月底交接的，也是你们领导签字的。”除上述内容外，双方还就赔偿事宜进行了协商，黔龙阳光公司几次要求刘华发赔付明细及损坏照片，刘华就赔偿物品向黔龙阳光公司发出损失清单，即刘华庭审中举示的12.21漏水损坏物品清单，列举了损坏物品10项，其中，4、5、7项有手写价格，以手写价格计算1-7项物品损失合计29226元、1-10项物品损失共计42526元。以打印价格计算1-7物品损失合计36486元，1-10项打印金额合计49786元。黔龙阳光公司称刘华同意损失物品清单上8-10项不要求赔偿，我方与4楼致在足浴对1-7项进行协商，没有协商下来，足浴对整体金额都有异议，比如顶棚、床垫有损失，地毯没有，实木床在现场没有看到，床垫和床头柜也是照片，在现场没有看到，天棚有一个地方裂缝，柱子漏水是渗在墙上的，对货品无影响。2017年4月18日，双方对费用进行了清算，形成《小时代黔龙精品家居馆3楼康耐登费用明细表》，该表显示：康耐登面积878.17㎡，单价24.75，计租日期2017年1月1日至2017年2月21日，租金38036元，物管费3073元，商管费4611元，合计45720元。顾家布艺沙发315.83㎡，单价24.75，计租日期2017年1月1日至2017年2月28日，租金15634元，物管费1263元，商管费1895元，合计18792元，以上租金53670元、物管费4336元、商管费6506元，合计64512元，已收35286元，欠费29226元。当日，刘华向黔龙阳光公司出具《欠条》一张，内容为“由于2016年12月21日4楼楼上问题未得到解决。因此，尚有29226元未向贵司支付。现本人承诺在漏水问题解决后立即将所欠款项29226元支付给贵司。备注：因漏水问题未解决，故房租未交。”黔龙阳光公司陈述，欠条中29226元仅仅是租金的欠付金额，与损失物品清单上的金额无关。刘华陈述，损失物品清单上1-7项的金额29226元，刚好是欠条上的金额，该金额是双方确定后才出具的欠条。再查明，庭审中双方一致认可租赁合同于2016年12月30日解除。刘华陈述，康耐登的撤场时间是2017年2月20日左右，顾家布艺是2017年2月底撤完的。两个门面的位置是临近的。2017年3月底前巷道的灯、所有电梯、扶梯都是关完了，并且在整治消防楼梯，把我方装修的东西全部损坏。黔龙阳光公司陈述，康耐登和顾家布艺把货品全部撤走时间是2017年4月25日左右。2016年12月底之后升降电梯是关了，但是扶梯和电灯都是正常开起的。直到2017年4月初，扶梯、电灯都基本关了，因为没有人营业了。证人任继确在庭审中陈述，在商场搬东西的时候，去了几次都没有搬走，商场都是把电梯和扶梯关了的，有搬东西场地的保安阻止我们，保安说事情没有解决好，不准搬东西，然后我们就没有搬，最后把东西搬完是在2017年3、4月份，大概有两个月的时间把东西搬完，搬东西期间门面没有营业，东西多数在巷道里，门面里还有一些杂乱的东西。本院认为：黔龙阳光公司与刘华签订《黔龙阳光花园小时代优尚生活精品家居馆商铺租赁合同》及补充协议系双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，出租人黔龙阳光公司已将租赁物交予刘华使用，承租人刘华理应支付黔龙阳光公司租金。本案的争议焦点为：一、刘华是否欠付黔龙阳光公司租金或房屋占有使用费及欠付的具体金额；二、黔龙阳光公司是否应赔偿刘华因租赁物漏水造成的损失及损失金额。三、刘华是否应支付黔龙阳光公司商业管理费及具体金额。针对前述焦点，本院评述如下：一、刘华是否欠付黔龙阳光公司租金或房屋占有使用费及欠付的具体金额。双方一致认可解除租赁合同时间为2016年12月30日，合同解除后，刘华继续使用房屋，应参照租金标准支付房屋占有使用费。但双方对租赁物的撤场时间各执一词。刘华陈述康耐登的撤场时间是2017年2月20日左右，顾家布艺是2017年2月底撤完的；黔龙阳光公司陈述康耐登和顾家布艺的撤场时间均为2017年4月25日左右，故主张刘华支付2017年1月至4月期间租赁物的场地占用费。从双方2017年2月22日的微信聊天记录看，刘华方微信告知黔龙阳光公司工作人员殷红梅康耐登商铺已经撤场完毕，殷红梅微信回复费用算至昨天即2017年2月21日，且当日将康耐登商铺撤场后需支付的费用明细发至刘华方。2017年3月24日，双方在微信中进一步确认康耐登商铺的撤场时间为2017年2月21日，故对刘华于2017年2月21日腾退康耐登商铺完毕的事实，本院予以认定。关于顾家布艺商铺的撤场时间问题。双方2017年3月24日的微信聊天内容为，刘华“嗯2月21日退的康奈登那边，我们拆那边的货你们就把电梯关了阻止我们，保安过来不准我们搬，我们2月份拆顾家你们也问我不营业了就把电梯过道灯关了，你们就叫电工来断的电，我们拆顾家你们也几次叫保安来关电梯阻止我们搬离商场，你们把货困在上面还算租金费用”，“是强行把我们的货困在上面还算费用，不是我们不搬出来是你们不准我们搬”、“收房租和楼上赔付是一码事，你们扣留我们货品还强行收房租。”殷红梅“顾家一直没来完善手续啊”，结合证人任继确关于保安多次阻扰搬东西的证词，可以看出双方已经于2016年12月协议解除合同的情况下，刘华于2017年3月开始腾退顾家布艺商铺，并于2017年4月底撤场完毕，但该期间黔龙阳光公司多次阻扰刘华搬东西，不符合民事交易活动中诚信原则，故对黔龙阳光公司主张2017年3月至2017年4月期间的场地占用使用费的诉求，本院不予支持。从双方的微信聊天内容和证人证言看，双方在2017年4月18日形成《小时代黔龙精品家居馆3楼康耐登费用明细表》时，刘华已经基本腾退租赁物完毕，而该费用明细表上康奈登商铺计费期间为2017年1月1日至2017年2月21日，顾家布艺商铺的计费期间为2017年1月1日至2017年2月28日，此费用明细与双方的微信内容中黔龙阳光公司工作人员殷红梅发给刘华康耐登费用明细的计费内容相互印证。刘华在当日也向黔龙阳光公司出具了欠条，欠条金额与费用明细表上的欠款金额一致，双方在承租人刘华基本撤场完毕的情况下，并没有将租赁物费用计算至欠条出具当日（2017年4月18日），说明双方对解除租赁合同后至腾退租赁物完毕前的费用进行了结算，该费用明细表及欠条具有阶段结算性质，双方也应按照此费用明细表结算该期间的费用。费用明细表上载明康耐登2017年1月1日至2017年2月21日的租金38036元，物管费3073元，商管费4611元，合计45720元。顾家布艺沙发2017年1月1日至2017年2月28日的租金15634元，物管费1263元，商管费1895元，合计18792元，以上租金53670元，物管费4336元，商管费6506元，合计64512元，已收35286元，刘华欠费29226元。结合前述本院关于康耐登以及顾家布艺撤场时间的认定，本院只支持刘华支付黔龙阳光公司房屋占有使用费29226元，对黔龙阳光公司主张超出部分的场地使用费，本院不予支持。二、黔龙阳光公司是否应当赔偿刘华因租赁物漏水造成的损失及损失的具体金额。从双方提供的书面证据、当事人的庭审陈述以及微信记录看，黔龙阳光公司提供的租赁物确实存在房屋漏水问题，导致刘华的货品遭受了损失，故黔龙阳光公司应承担赔偿责任。黔龙阳光公司抗辩刘华的损失系致在足浴漏水造成，黔龙阳光公司没有过错，刘华的财产损失应由致在足浴赔偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十二条，因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。本案由于黔龙阳光公司提供的租赁物存在漏水问题，构成违约，刘华有权选择要求黔龙阳光公司承担违约责任或者要求致在足浴承担侵权责任，故对黔龙阳光公司的前述抗辩，本院不予支持。反诉被告黔龙阳光公司仍应承担违约责任。至于损失的具体金额。从双方对房屋漏水事件的协商过程看，双方于2015年11月初对之前的漏水损失协商赔偿方案为致在足浴赔偿刘华经济损失20000元。赔偿金支付方式为，致在足浴于2015年11月30日、2015年12月30日每月各支付10000元赔偿给黔龙阳光公司，黔龙阳光公司将收到的赔偿金直接用于抵扣刘华租金，后三方履行了该协议。之后的漏水损失问题。双方亦进行多次协商，只是对损失金额未达成一致。刘华主张损失132350元的计算组成为：1、12.21损坏物品清单中的损失42526元；2、一张圆餐桌12086元、两把皮餐椅2738元。3、营业损失75000元。对刘华主张的第一项损失42526元问题。刘华提供了双方微信沟通的12.21损失物品物品清单，以打印价格计算1-10项损失金额合计49786元，以手写价格计算1-10项损失金额合计42526元、1-7项金额合计29226元，1-7项手写价格的损失金额（29226元）刚好与欠条金额一致。结合双方对该损失清单、欠条性质陈述，刘华陈述损失物品清单1-7项的金额29226元，刚好是欠条上的金额，该金额是双方协商确定后才出具的欠条。黔龙阳光公司陈述刘华同意损失物品清单上8-10项不要求赔偿，我方与4楼致在足浴对1-7项进行协商，没有协商下来。说明双方在协商过程中倾向认可刘华货品损失金额为29226元，只是黔龙阳光公司与致在足浴协商未果。故本院酌情支持黔龙阳光公司应赔偿刘华损失金额合计29226元，对刘华主张超过部分，本院不予支持。对刘华主张第二项损失：一张圆餐桌12086元、两把皮餐椅2738元。刘华在第一次庭审中陈述损失物品清单上的价格是实际价格，其他的都是记忆中的价格。在第二次庭审中举示了出货单，拟证明餐椅和餐桌的价格。但出货单上所显示的餐椅价格与刘华主张的赔偿金额不一致。且双方在协商赔偿损失问题过程中，刘华列举的12.21物品损失清单上并没有涉及该项损失，故对该项损失，本院不予支持。对刘华主张第三项营业损失75000元。由于刘华没有提供相关证据，本院不予支持。对于黔龙阳光公司主张逾期支付场地使用费的违约金的诉求，因出租人黔龙阳光公司提供的租赁物存在漏水问题，影响了承租人刘华对租赁物的正常使用，黔龙阳光公司本身属于违约一方，故对其要求刘华承担违约责任的诉求，本院不予支持。三、关于刘华是否应支付黔龙阳光公司商业管理费及金额。刘华抗辩称商业管理费经双方协商免除，且在撤场申请时，黔龙阳光公司的负责人王江长也书面予以默许，另双方于2017年4月18日就刘华承租黔龙阳光公司的商场撤场的费用办理了结算，只需支付费用共计29226元，黔龙阳光公司对此不予认可。首先，双方在签订合同时明确约定了商业管理费和物业管理费的收取标准。其次，刘华提交的撤场申请书中王江长签署意见为“同意在交清四季度房租、商管费、物管费并留足半个月租金及叁仟元垃圾处置费后于2016年12月30日前撤场完毕”，并没有明确表示免除2016年7月1日至2016年9月30日期间的商业管理费。再次，欠条及费用明细表是针对解除租赁合同后至腾退租赁物完毕前期间的阶段结算，并不是租赁期间的总结算，故刘华仍应支付该期间的商业管理费。根据双方签订的合同，商业管理费按每月5元∕平方米收取，黔龙阳光公司只主张按每月3元∕平方米收取，本院予以认可。故刘华需支付黔龙阳光公司的商业管理费计算为：3元∕平方米×1193.8平方米×3个月=10744.2元。对黔龙阳光公司主张超出部分，本院不予支持。根据双方签订的合同第三条第4项约定“乙方应于每月1-10日主动到甲方客户服务中心缴纳商业管理费用，逾期交款，乙方每日按应缴纳的1%向甲方支付滞纳金”。刘华应于2016年8月10日前缴纳2016年7月的商业管理费，以此类推。但刘华至今未予交纳，应承担违约责任。故对黔龙阳光公司主张要求刘华支付违约金的诉求，本院予以支持，但黔龙阳光公司主张每日按应缴纳的1%支付滞纳金标准过高，本院依法调整为按年利率24%计算，对超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘华于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）重庆黔龙阳光商业运营管理有限公司商业管理费10744.2元及违约金（2016年8月11日至2016年9月10日期间的违约金以3581.4元为基数计息；2016年9月11日至2016年10月10日期间的违约金以7162.8元为基数计息；2016年10月11日之后的违约金以10744.2元为基数计息，利息均按年利率24%计算至清偿完毕之日止）。二、被告（反诉原告）刘华于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）重庆黔龙阳光商业运营管理有限公司房屋占有使用费29226元；三、原告（反诉被告）重庆黔龙阳光商业运营管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付被告（反诉原告）刘华损失29226元；四、驳回原告（反诉被告）重庆黔龙阳光商业运营管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）刘华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费2618元，由本诉原告重庆黔龙阳光商业运营管理有限公司负担1819元，本诉被告刘华负担799元；反诉案件受理费1310元，由反诉原告刘华负担1035元，反诉被告重庆黔龙阳光商业运营管理有限公司负担265元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  粟艳平人民陪审员  甘石海人民陪审员  谢守华二〇一八年二月一日书 记 员  张 娅