江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0581民初1333号原告：江苏金枫物业服务有限责任公司，组织机构代码913205812514541893，住所地常熟市古里镇淼泉吴庄村工业园区4幢。法定代表人：王华明，总经理。委托诉讼代理人：孙泳梅，该公司员工。委托诉讼代理人：沈亦钶，该公司员工。被告：冯培君，男，1975年9月27日出生，汉族，住常熟市。原告江苏金枫物业服务有限责任公司（以下简称物业公司）诉被告冯培君物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案受理，依法适用小额诉讼程序，由审判员赵丽丹独任审判。后因被告不同意适用小额诉讼程序审理，本院适用简易程序于2018年2月9日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人沈亦钶、被告冯培君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费17417元（2011年10月-2017年12月）及滞纳金（自2017年1月1日起按年利率6%计算至实际付款之日）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系×××业主。2011年12月，原告与被告签订前期物业管理服务协议，为其提供物业管理服务。期间，原告按委托合同的约定，履行了自己的物业管理义务，但被告作为该物业的业主享受了物业的服务，却一直拖欠相关物业费用。原告多次以书面、口头形式催告其付款，但至今被告仍有上述物业费未付。原告认为，被告的行为违反了相关合同约定和法律法规的规定，为维护原告的合法权益，起诉至法院请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告冯培君辩称，1.所在小区是安置房小区，当时买进去的时候讲是三年不交纳物业费的，三年后就需要了，但是现在物业公司说要从头开始收物业费，不同意；2.物业公司的服务不到位、管理混乱，消防通道堵塞全是垃圾杂物，安全通道要保持畅通的，电梯门口的磁砖开裂、东西坏掉不修理，前段时间我们前面一幢楼房还发生火灾，也跟物业公司是有关系的，这样的情况我也不愿意交纳物业费。经审理查明，被告冯培君系常熟市×××业主，总楼层数为16层。2011年12月27日，被告冯培君作为乙方与物业公司作为甲方签订了《常熟市前期物业管理服务协议》，该协议载明：第一条：乙方所购物业基本情况：物业名称：琴湖家园，地址：富兴路，乙方所购房屋为：住宅，坐落在×××，建筑面积143.35平方米。第二条委托管理服务期限。自本合同签订之日起至业主大会成立后业主委员会代表业主与所选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时止。第五条在本物业区域业主委员会成立前，由开发建设单位选聘的物业管理企业负责该区域的前期物业管理工作。本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：1.62元/月·平方米（其中公共服务费1.02元/月·平方米，代收代缴费0.60元/月·平方米）；小高层住宅：1.49元/月·平方米（其中公共服务费1.02元/月·平方米，代收代缴费0.47元/月·平方米）；甲方按照上述标准收取物业服务费用。第六条前期物业管理费自交付之日起至2013年6月30日由常熟城市经营投资有限公司全额给付甲方，期满后按相关规定另行确定服务费的收取方式。并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。上述公共服务费已包含管理服务人员的工资社会保险和按规定提取的福利费、物业公共部位、共用设施的日常维护保养费用、物业管理区域绿化养护费用、物业管理区域环境维护费用、物业管理区域秩序维护费用、物业管理企业办公费用、物业管理固定资产折旧费用、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用、合理利润、法定税率等费用；未包含物业的电梯、水泵等设施运行费用、维保费用、年检费用及公共照明、公共用水等代收代缴费用、地下室停车位管理服务费、地上规划车位管理服务费，消防维保费等费用。未包含部分按以下办法分摊：1、未包含部分的代收代缴费由物业公司按实际发生额向业主按面积分摊。初始为:高层住宅0.6元/平方米，小高层住宅0.47元/平方米。2、地下室停车位运作管理通过收取地下车位管理服务费。3、地上停车位运作管理通过收取地上车位管理服务费。4、小区的公共设施设备的维修、中修、大修、改造翻新使用维修基金。第七条前期物业管理费自开发建设单位与乙方办理物业交付使用手续之日起计算，如乙方已办理交付使用手续而未入住或未使用的物业（乙方应向甲方书面告知），物业服务费用由乙方按收费标准的100%交纳；因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，先期入住业主的物业服务费用按收费标准的100%交纳。第十条乙方的权利义务（四）依据协议向甲方交纳物业管理各项费用；第十二条违约责任（三）乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天加收（千分之三、万分之五）的滞纳金。第二十条本协议经双方签字后生效，至本物业业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效之日自行终止。合同还约定了其他的权利和义务。甲方落款处由物业公司盖章，乙方落款处由被告冯培君签字。庭审中，关于交纳的标准和时间，双方争议较大。被告认为，其所居住的楼层是15层，应按照小高层1.49元/月·平方米的标准收取，即使要收取也应根据第六条约定自2013年7月1日开始收取；另要求物业公司整改消防通道和安全通道，未整改之前不同意交纳物业费。原告则认为，协议第六条自2013年7月1日开始收取物业费针对的业主系安置业主而非被告通过买卖方式进入小区的业主，且被告所在楼层是高层，应按照1.62元/月·平方米的标准收取，故坚持诉讼请求。因双方意见不一，致调解未成。以上事实，由国家企业信用信息公示系统（江苏）、身份证、常熟市前期物业管理服务协议、房屋所有权证及本院庭审笔录等证据为证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。物业公司与被告冯培君签订的《常熟市前期物业管理服务协议》合法有效，各方应按照合同约定履行义务。被告冯培君作为该住宅小区的业主之一，拖欠物业管理费的行为有碍琴湖家园小区的正常管理、服务，也损害了其他已付费业主的正当权利。关于交纳的时间。根据协议第六条约定，自交付之日起至2013年6月30日的物业管理费用已约定由常熟城市经营投资有限公司全额给付物业公司，原告认为系该约定系针对安置的业主而被告系买入业主不适用该条、被告认为物业费约定免三年交纳，但双方对此未能提供证据予以证明，故对原、被告上述意见本院均不予采纳，故物业管理费应自2013年7月1日起开始交纳。关于交纳的标准。根据《民用建筑设计通则》3.1.2“民用建筑按地上层数或高度分类划分应符合下列规定：住宅建筑按层数分类：一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层以上为高层住宅”的规定，本案中被告所涉楼层共为16层，属于高层住宅，故物业管理费的交纳标准为1.62元/月·平方米。故原告要求被告支付拖欠物业管理费，应自2013年7月1日起至2017年12月31日止按照1.62元/月·平方米计算，故本院认定物业管理费为12540.26元（143.35平方米×1.62元/月/平方米×54个月）。至于滞纳金，因双方在协议中未约定物业费的交纳时间，原告亦未提供向被告催收物业管理费的相关证据且未对滞纳金的标准进行约定，故滞纳金应自起诉之次日起至实际付款之日止按照年利率6%计算。另对被告提出的服务不到位、管理混乱等的辩解，本院认为物业公司提供的管理服务虽存在一定的瑕疵，有尚需完善的地方，但并不足以导致被告冯培君据此行使抗辩权而拒付物业管理费，故对被告的辩解，本院亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告冯培君给付原告江苏金枫物业服务有限责任公司自2013年7月1日起至2017年12月31日止的物业管理费人民币12540.26元及滞纳金（以12540.26元为基数自2018年1月27日起至实际付款之日止按照年利率6%计算）（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户银行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××62）；二、驳回原告江苏金枫物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币118元，由原告江苏金枫物业服务有限责任公司负担61元，由被告冯培君负担57元（原告同意被告负担的诉讼费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效后十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户名称：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  赵丽丹二〇一八年二月二十三日书记员  潘 莉