广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终11302号上诉人（原审原告）：彭雁，男，汉族，1980年6月6日出生，住湖南省祁东县,委托诉讼代理人：杨树筠，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张勇，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李显高，男，汉族，1964年4月23日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：成平，广东英乾律师事务所律师。上诉人彭雁因与被上诉人李显高房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初319号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。一审法院查明：涉讼房屋位于佛山市南海区狮山镇官窑瑶峰路26号，原登记权属人为李显高。2016年10月27日，李显高（卖方）、彭雁（买方）、耀杨服务部签订《房屋买卖合约》，约定买卖涉讼房屋；成交价为285万元；在签署本合约当天，彭雁向李显高支付定金10万元；首期楼款（不含定金）在办理房产过户手续当天，彭雁向李显高支付95万元；尾期楼款即申请贷款额180万元在完成交易过户手续后，由贷款银行直接划入李显高账户；李显高保证对物业享有完整所有权，并拥有全部的收益、处分权，能完全支配并处理，不存在被查封的情况，有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁及清还抵押等，李显高应在2016年12月31日前清理完毕，物业交付使用时间为李显高收齐楼款当天；因以后过户需要，三方同意另行签订一份《商品房买卖合同》，成交金额及付款方式可能与本合约不一致，现三方明确约定一切条款以本合约为准；等等。同日，彭雁向李显高支付10万元。2016年12月12日，彭雁向李显高支付95万元。彭雁、李显高签订《广东省佛山市存量房买卖合同》，约定买卖涉讼房屋；总金额125万元彭雁于2016年12月31日前向李显高支付；李显高如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款的0.05%的标准向彭雁支付违约金；等等。2016年12月13日，一审法院（2016）粤0605执保2019号案查封涉讼房屋。2017年1月6日，彭雁提起诉讼。2017年5月13日，彭雁、李显高签订《合同补充协议》，约定李显高同意赔偿因不能如期履行合同造成彭雁的各种损失，损失暂按16.5万元计，李显高原已收取彭雁过户当天的房款共计105万元，现已退16.5万元视为李显高预付给彭雁的违约金；因彭雁原来的诉讼请求为“解除合同”现同意变更为“继续履行合同”，从而导致彭雁损失减少，李显高承诺保底赔偿彭雁损失为10万元以上，在10万元以上的金额以法院判决为准，多退少补；等等。2017年6月23日，彭雁、李显高交接涉讼房屋。2017年7月5日，不动产登记部门核发涉讼房屋权属证书，登记权属人变更为彭雁。一审中，彭雁的诉讼请求为：1.李显高支付违约金27.36万元（以购房总额285万元为基数从2016年12月13日至2017年6月23日止按照每日万分之五标准计算）予彭雁。一审法院认为，彭雁、李显高就涉讼房屋的买卖合同关系是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。李显高为买卖合同关系的相对方，相应的合同责任应由李显高承担，至于李显高与第三人的纠纷被查封房屋为另一法律关系，本案不作审查处理，李显高辩称应由第三方承担责任的主张缺乏理据，一审法院不予采纳。存量房买卖合同约定的价款、支付方式等均与实际不符，该合同为备案而签订，非双方真实意思表示，且其上约定每日0.05%违约金为逾期交房的违约责任，彭雁要求适用该合同条款计算违约金的主张一审法院不予采纳。《房屋买卖合同》并未对逾期违约责任作出具体约定，综合考虑彭雁已付款比例、李显高逾期期间、现行的利率水平，及补充协议中李显高承诺保底赔偿约定，一审法院酌定李显高应支付10万元违约金予彭雁，彭雁请求超出部分一审法院不予支持。鉴于彭雁已预收16.5万元，双方应就此进行结退处理，本案不再作出支付判项。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决：驳回彭雁的诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取2702元，财产保全费5000元，合共7702元（彭雁已预交12382.5元），由彭雁负担1552元，由李显高负担6150元。李显高负担的份额应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予彭雁，一审法院不另收退。彭雁多预交的诉讼费4680.5元，在判决生效后经彭雁书面申请，一审法院予以退还。上诉人彭雁不服一审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、一审诉讼是由李显高违约所致。2016年10月27日彭雁与李显高签订房屋买卖合同，双方约定于交齐首期购房款当天办理房产过户手续，并交付涉讼房屋给彭雁。但彭雁于2016年12月12日向李显高交付完首期房款后，于2016年12月13日到房管部门办理过户时却被告知涉讼房屋由于第三人的诉讼已被法院查封，不能交易。由于双方已经进行了网签，并且彭雁已经申请到了按揭贷款，致使彭雁无法再到别的地方购房，所以此时不能交易过户给彭雁造成较大损失，为此，彭雁向一审法院提出了解除合同并赔偿损失、支付违约金的诉讼请求。在诉讼期间，李显高多次与彭雁协商调解，希望本次交易可以继续，为此双方于2017年5月13日达成了一份补充协议，约定由李显高向彭雁支付违约金16.5万元，并且在合同中注明（该16.5万元在办理过户时无需再重复支付），由此可知双方的真实意思表示为李显高向彭雁支付违约金16.5万元，彭雁继续等待李显高与第三人的纠纷处理完毕、涉讼房屋解封。二、一审判决超出诉讼请求，违反审判规则。李显高与彭雁已经于2017年5月13日对李显高违约一事达成一致意见并已履行完毕，体现在《合同补充协议》第一条“李显高原已收取彭雁过户当天的房款共计105万元，现已退回16.5万元视为李显高预付给彭雁的违约金，如双方继续办理过户，则彭雁无需再支付16.5万元（鉴于彭雁已付给李显高88.5万元房款，加上此16.5万元，彭雁已完成过户当日的房款支付义务）。由此可知双方对16.5万元的违约金是没有任何争议的，并且明确约定在过户时不需再支付，对于违约金的问题双方已经达成合意并且交付完成。只是因为在当时双方都无法确认李显高与第三人之间的纠纷何时解决，判决结果和损失无法确定，故双方在该补充协议中又约定了一个保底条款即“李显高承诺保底至少赔偿彭雁损失为10万元以上，在10万元以上的金额以法院判决为准，多退少补“。彭雁一审的诉讼请求也是因李显高违约所造成的损失部分，而非双方已经履行完毕的16.5万元的违约金。李显高在一审中也并未逃避因其违约给彭雁造成损失的事实和责任，只是认为该违约造成损失的责任应该由第三人承担，而非不存在损失，更未对已经履行完毕的违约责任提出异议。一审法院判决错误，超出彭雁的诉讼请求范围。三、一审法院对合同补充协议的理解有误，且并未了解双方在签订补充协议时的真实意思表示，从而作出错误的判决。一审法院在审理过程中查明了彭雁与李显高签订补充协议后，于2017年7月5日变更完成了产权登记过户手续。而在此期间由于银行政策变动，直接导致彭雁损失近10万元，所以一审法院据实认定了损失存在的事实和数额，一审判决酌定支持了彭雁的10万元违约金，却没有查明《合同补充协议》第一条中约定实质上是涉及了两个问题：一是已经得到解决的违约金问题即16.5万元的确定数额；另一个是暂时无法解决的问题即10万元保底赔偿损失费用问题。而一审却未对这两个问题进行认真审查，导致判决错误。至此，请求二审法院判令：一、撤销一审判决中关于预收16.5万元后结退处理部分，查清事实后依法判决李显高支付10万元的违约赔偿款；二、本案一、二审诉讼费用由李显高承担。被上诉人李显高辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予驳回彭雁的上诉请求。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，针对彭雁的诉请，综合双方的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：彭雁诉请撤销一审判决李显高另行支付10万元违约金的要求是否有事实和法律依据。彭雁上诉认为一审法院对涉讼合同补充协议的理解有误，应该判决李显高赔偿16.5万元违约金的同时，判决李显高支付10万元赔偿金。经核查，2016年10月27日，彭雁与李显高签订《房屋买卖合约》，彭雁已按期缴纳首付楼款，后因李显高违约，双方于2017年5月13日签订《合同补充协议》，约定李显高赔偿因不能如期履行合同造成彭雁的各种损失，损失暂按16.5万元计。此外，李显高承诺保底赔偿彭雁损失为10万元以上，在10万元以上的金额以法院判决为准，多退少补。至此，纵览该补充协议的约定可知，首先，双方就李显高最终应赔偿的金额并未达成合意。一方面双方就未如期履约的损失暂按16.5万计付；其中暂付，就是并未最终结算的意思，仅为“暂时支付”；另一方面李显高承诺赔偿损失在10万元。结合原文中——“因彭雁原来的诉讼请求为‘解除合同’现同意变更为‘继续履行合同’，从而导致彭雁损失减少，李显高承诺保底赔偿彭雁损失为10万元以上，在10万元以上的金额以法院判决为准，多退少补”之解释，李显高就赔偿损失的合意仅达成至10万元，至于超过10万元部分，应由法院认定并多退少补。另双方虽然在《广东省佛山市存量房买卖合同》中约定李显高如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款的0.05%的标准向彭雁支付违约金,但该合同约定的价款、支付方式等均与实际不符，为双方当事人备案而签订，非双方真实意思表示，故不应适用该逾期违约责任条款。因涉讼《房屋买卖合约》并未对逾期违约责任作出具体约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，一审法院在涉讼房屋已经办理完毕交易过户登记的基础上，综合考量彭雁已付款比例、李显高逾期期间、现行利率水平及补充协议中李显高承诺保底赔偿约定，判令李显高支付违约金10万元并无不当，与事实和法律相符，本院予以维持；彭雁上诉主张赔偿16.5万元违约金和10万元损失并无相应的事实依据，彭雁的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。彭雁的上诉请求与事实不符，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5404元，由上诉人彭雁负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 钱 伟审 判 员 安 静法官助理 黄宗宗二〇一八年二月二十四日书 记 员 梁 理书 记 员 刘敏君