.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}甘肃省张掖市中级人民法院民事判决书（2018）甘07民终4号上诉人（原审被告）:王某，汉族，张掖市人，住甘州，自由职业。委托诉讼代理人：张某，甘肃沁泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：保某，汉族，张掖市人，住甘州。委托诉讼代理人：陈某，甘肃昭武律师事务所律师。上诉人王某因与被上诉人保某房屋租赁合同纠纷一案，不服甘州区人民法院(2016)甘0702民初7926号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王某的委托诉讼代理人张某、被上诉保某及其委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某上诉请求：1.撤销甘州区人民法院（2016）甘0702民初7926号民事判决，依法改判；2.驳回保某的诉讼请求；3.保某承担一、二审诉讼费用。事实与理由：(一)一审判决认定事实错误。1、客观事实是该门店王某装修花费100余万元，正在着手准备营业期间，即2015年11月27日前，屋内地基下陷，墙体裂缝，存在安全隐患，便暂停营业，而不是一审判决认定的2017年9月27日停止营业。该判决认定停业时间与客观事实相差两年之久。这样认定迫使王某处于不利境地，有理难辨。2、该门店内地基下陷，墙体裂缝，不能使用的主要原因，甘肃省土木工程科学研究院做出TM-16JC-358号《梁家墩镇梁家墩村七社搬迁区10号门店检测、鉴定报告》中内容明确具体。3、客观的讲，承租人在承租房内装修花费100万元之后，发生室内地面下陷、墙体裂缝，存在安全隐患，不能经营的同时还要承担房租、房屋的损失等，装修门店是在地面”正负零”以上进行的。一个质量合格的钢筋混凝土现浇房屋，地面的承重力经不起24砖墙体的压力，那么这个房屋的工程质量就属于不合格。该房屋内地基下陷，墙体裂缝的损害事实与王某无关系，不应承担任何责任。(二)一审判决过错比例显失公平。甘肃省土木工程科学研究院做出的TM-16JC-358号《梁家墩镇梁家墩村七社搬迁区10号门店检测、鉴定报告》，鉴定意见及鉴定人出庭质证，均显示双方存在共同过错，并且庭审中鉴定人明确回答无法区分谁的过错大，都存在过错，但是一审判决以1:9的过错责任划分，存在严重的与事实不符及显失公平。综上，王某认为一审认定事实错误，适用法律不当，判决不公。保某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，请求驳回上诉。理由：1.门店地面下陷的原因，两份鉴定清楚载明一是对卫生间、厨房改动后未做防水处理，另一是地面上砌了24砖隔断墙未单独做地基处理。2.鉴于王某擅自改动卫生间上下水等原因，引起房屋受损，责任在于王某，认为应当由王某全部承担责任，一审判决由其负90%的责任也符合案件实际。保某向一审法院起诉请求：1、要求解除与王某之间的房屋租赁合同；2、要求王某将房屋墙体、地坪及卫生间恢复原状，如果不能回复原状，则赔偿损失60000元；支付房租88000元；承担鉴定费30000元，合计178000元；3、王某承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月1日，保某作为甲方（出租人）、王某作为乙方（承租人），双方签订《房屋租赁协议》，约定：”一、甲方将东环路延伸段馨宇丽都B区以南10号门店（建筑面积234平方米）出租给乙方使用，乙方已对甲方所出租的房屋做了充分了解，愿意承租该房。二、甲乙双方约定的租赁期限为六年，年租金88000元，租赁期限自2015年6月1日至2021年6月1日止。三、在签订协议时乙方一次性付给甲方房租88000元，以下每年的房租在当年的6月1日前一次性付清。如有违约，甲方有权终止协议并收回房屋......五、甲方铺面水、电、暖设施齐全畅通，门窗、壁挂炉完好无损，乙方应合理使用房屋及其设施，如有破损应及时修复，铺面地面均为地暖，铺设有地暖管道，乙方不得在地面上任意打洞钻眼，以防损坏管道，如有损坏乙方负责修复。六、乙方装修需改造房屋及其内设施，经甲方同意在不破坏主体结构的情况下可以改造装修。如没征得甲方同意，给甲方造成的损失由乙方承担。协议期满后，乙方在甲方房屋内的装修设施不得拆除或搬走......”协议还对其他事项做了约定。合同签订后，于2015年4月1日向王某交付房屋进行装修，至2015年6月1日，装修完毕，保某正式将房屋交付被告。王某支付2015年6月1日至2016年6月1日的房租88000元。因王某进行装修时对屋内卫生间以及上下水管道进行改动，且未作任何防水处理，同时，在没有采取任何措施的情况下，在室内地面上砌了24砖隔断墙。至2017年9月27日，出租房屋室内地面下陷、墙体开裂，致使房屋无法正常使用，王某遂停止营业，双方在梁家墩村七社及施工单位的参与下数次协商调解，均未果。在调解过程中，梁家墩村七社委托张掖市大地建筑工程检测有限公司对涉案门店房屋地面沉陷、墙体开裂原因进行勘察分析，因张掖市目前无满足该项检测资质的单位，张掖市大地建筑工程检测有限公司遂协助梁家墩村七社向兰州理工大学土木综合实验中心提出申请，对涉案门店房屋地面沉陷、房屋开裂进行调查并分析原因。2015年11月27日，该中心作出《调查分析报告》，对房屋地面沉陷、墙体开裂原因分析如下：1、上水管道系统没有发现渗漏水现象；2、房屋改造后的厕所、厨房没有防水处理；3、厕所下水管道出水口堵塞，排水不畅；4、后厨排水明沟未做防水处理，有明显积水现象，且存在渗漏水现象；5、改造后的厕所下水管破裂，漏水严重，且排水管堵塞，房屋地基浸水。由于下水管渗漏，地基浸水，导致房屋室内地面沉陷，厕所、厨房墙体开裂，存在安全隐患，需及时处理。建议：1、对改造后的排水、防水系统进行处理；2、对浸水地基进行处理。为此原告支付检测费30000元。庭审中，因王某对保某提交的该份《调查分析报告》提出异议，并辩称地基质量存在问题，故法院组织双方当事人共同选定甘肃土木工程科学研究院对涉案10号门店地基塌陷原因、地基质量问题进行鉴定。2016年12月29日，该研究院作出TM-16JC-358号《梁家墩镇梁家墩村七社搬迁区10号门店检测、鉴定报告》，鉴定意见为：1、该门店主体结构检测时未发现由于地基基础不均匀下沉变形引起的裂缝，但室内隔墙发生了不同程度不均匀下沉变形；2、该门店室内房心回填土压实系数在0.83-0.91之间，回填土压实系数低，未夯填密实；3、造成该门店室内隔墙和地面不均匀下沉变形的主要原因有以下几方面：3.1、该门店室内隔墙直接砌筑在地面地暖混凝土保护层上，未单独设置基础；3.2、该门店室内房心回填土压实系数低，未夯填密实；3.3、该门店室内下水管道和室外下水检查井均存在不同程度的渗漏。检测费40000元，保某交纳10000元，王某交纳30000元。庭审中，应保某的申请，甘肃土木工程科学研究院鉴定人张太亮出庭接受询问，并对当庭提出的询问作出以下陈述：”对于房心回填土的压实系数，国家没有明确规定，国家规定要求地基土压实系数不小于0.95，房心回填土压实系数原则上要求不低于0.9，设计有规定的除外。本案中，地基回填土没有下陷，关于房心回填土的压实系数设计上没有要求。一般情况下，房心回填土不会随着时间的推移而下陷。房心回填土如果填了砂夹石不会下陷，如果填的是素土则会下陷。鉴定机构鉴定时，涉案房屋的房心回填土是素土。检测时发现，涉案房屋的厕所靠近馨宇丽都位置有明显渗水，系从室外渗入。从什么地方渗进来的，因到达现场以后现场已经被破坏，但排除室内管道破裂的可能性。室外下水井管道的维修是在第一次检测完以后。检测时还发现室内上下水管道进行过改动，但无需做防水处理。卫生间的下水管道做过改动，且卫生间和有排水要求的操作间需要做防水处理。该门店主体结构检测时未发现（由于地基基础不均匀下沉变形引起的裂缝），室内墙体装修要求进行二次砌筑的，与主体结构无关，本案门店室内砌墙需要单独设置基础。””对于房心回填系数是否要求为0.95，国家并无这方面的要求，甘肃省或张掖市对房心回填土系数也未见有相关的文件规定或要求，该标准一般由设计单位提出。鉴定机构做该份鉴定时参考了设计图纸，涉案门店并不存在地基下陷。该门店靠近卫生间的位置地面不均匀下沉较为严重，包厢靠近卫生间和操作间的部分也存在不同程度的下陷。鉴定结论第五条第2款中表述的'系数低，未夯填密实'就是指土没有夯填密实。造成现阶段墙体开裂的原因不是唯一的，是由三方面原因造成。关于室外检查井的开挖时间是由保某陈述的。”保某交纳鉴定人出庭费3000元。另查明，保某出租给王某的10号门店属于甘州区梁家墩七社搬迁商业门店1#楼工程的门店之一。该工程的建设单位为梁家墩镇梁家墩村七社；勘察单位为西北地质勘察基础工程总公司第五工程处；设计单位为张掖市建筑勘察设计研究院；施工单位为甘肃宝隆建筑工程有限责任公司；监理单位为张掖市永铸工程监理有限责任公司。2014年工程完工后，张掖市永铸工程监理有限责任公司于2014年3月15日出具《甘州区梁家墩七社搬迁商业门店1#楼工程基础部分工程质量监理评估报告》，其中《基础工程质量监理评估报告》的评估意见为：该工程基础分部工程质量合格，同意验收；《混凝土抗压强度综合评定》的意见为：该强度等级混凝土抗压强度满足要求；《混凝土、砂浆抗压强度综合评定》的意见为：该强度等级混凝土抗压强度满足要求。同时，张掖市建筑勘察设计研究院出具《甘州区梁家墩镇政府梁家墩七社1#搬迁商业门店主体验收报告》，主体验收意见为：根据施工单位及监理单位提供的资料，综合基础验收及施工现场验收情况，工程主体施工符合设计及相关规范的要求，同意本工程主体验收合格。后上述工程的建设单位、设计单位、施工单位、监理单位分别在《主体结构工程质量验收报告》、《地基与基础工程结构验收记录》中的质量验收部分盖章确认，认定基础质量符合设计及施工质量验收规范要求，基础分部工程评定为合格分部工程；主体结构质量符合设计及施工质量验收规范要求。再查明，2016年10月16日，保某申请张掖市华正建设工程预结算有限责任公司对涉案门店维修工程的工程总造价进行预算评估，经评估，涉案房屋受损部分拆除工程价款为42075.50元，安装工程价款为6629.62元。庭审中，王某对该涉案房屋维修工程总造价的评估预算提出异议，保某同意重新评估。在评估过程中，因无法与王某联系，无法进行勘验，致使评估无法进行。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。王某租赁保某门店的事实由双方签订的房屋租赁协议予以证实，租赁关系成立，且保某已交付租赁房屋，王某支付了2015年至2016年度的租金并营业，合同已部分履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。在《房屋租赁协议》中约定：在签订协议时王某应一次性付给保某房租88000元，以下每年房租在当年6月1日前一次性付清。按照双方的约定，王某应当在2016年6月1日前给保某支付2016年6月1日至2017年5月31日期间的租金88000元。现王某未按照合同约定支付租金，已属违约，故对保某要求王某支付租金88000元的请求予以支持。其次，关于案涉门店受损与王某装修行为之间有无因果关系的问题。双方已在房屋租赁协议中确认门店水、电、暖、门窗、壁挂炉、地暖管道等设施齐全完好。同时协议中还约定改造房屋及其内设施应当经保某同意。现王某认可租赁门店后对店内卫生间、厨房上、下水管进行改动，但未做防水处理；在室内地面砌24砖隔断墙，但未单独设置基础。保某虽然同意王某对租赁的门店按其经营需要进行装修，但上述装修及改造行为，并未征得保某的同意。此外，现租赁门店地基下陷、墙体开裂，就其原因分析来看，首先，根据《主体结构工程质量验收报告》和《地基与基础工程结构验收记录》以及甘肃土木工程科学研究院所做出的《检测鉴定报告》，门店地基基础工程和主体结构工程经验收是合格的，地基基础亦未出现下沉变形，故可排除门店主体结构工程的质量问题。其次，根据《检测鉴定报告》及鉴定人的陈述，造成该门店室内隔墙和地面不均匀下沉变形的三个原因中，将室内隔墙直接砌筑在地面地暖混凝土保护层上,未单独设置基础,以及改造后的卫生间和厨房排水明沟未设置防水设施和防水层，导致室内下水管道渗水，均系王某的行为造成。关于门店室内房心回填土压实系数的问题，根据鉴定人的陈述，国家对房心回填土的压实系数未做明确规定，设计单位设计时也未作规定。根据现场检测，门店的房心回填土是素土，会随着时间的推移而下陷，故不能排除房心回填土未夯填密实导致门店受损的因素。关于室外检查井的渗水问题，虽然甘肃土木工程科学研究院检测到室外下水检查井渗漏，但在2015年11月梁家墩村七社委托兰州理工大学鉴定时并未发现室外检查井渗水的现象，而在此鉴定之前，门店已经发生地面沉陷、墙体开裂，室外下水检查井渗漏发生在门店受损之后，故不能将室外检查井渗水认定为造成门店受损的原因。综合以上原因分析，王某未单独设置基础而直接砌筑隔墙、改造后卫生间下水和厨房排水明沟未设置防水设施和防水层，是导致门店地面沉陷、墙体开裂的主要原因，其责任比例应认定为90%；门店房心回填土未夯填密实是导致门店地面沉陷、墙体开裂的次要原因，认定为10%较为适宜。此外，《中华人民共和国合同法》第二百一十七条、第二百一十九条规定：承租人应当按照约定的方法使用租赁物；承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。现因王某的行为导致租赁物即门店受损，对保某要求解除合同的请求予以支持。王某未能合理使用租赁门店，导致门店损失，应当就其行为造成的损失承担赔偿责任，若王某不能对受损房屋恢复原状，则应当赔偿因门店恢复原状给保某造成的损失。庭前，保某委托张掖市华正建设工程预结算有限责任公司对涉案门店维修工程的工程总造价进行预算评估，对评估结果王某虽持异议，但在重新评估时，因王某自身原因不到评估现场，导致无法进行评估，应视为王某对重新评估的放弃。故对保某主张的损失，按照张掖市华正建设工程预结算有限责任公司出具的预算书认定为48705.12元。对该维修款，王某按其责任比例承担90%即43834.61元的赔偿责任；其余10%即4870.51元的损失由保某自行承担。初次鉴定的检测费30000元，二次鉴定检测费40000元，鉴定人出庭费用3000元，共计73000元，根据双方的责任比例，王某应承担65700元，保某承担7300元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条规定，判决：一、解除保某与王某签订的《房屋租赁协议》；二、王某向保某支付2016至2017年度租金88000元，于本判决生效后十五日内一次性付清；三、本判决生效后十五日内王某将租赁的位于本区梁家墩七社搬迁商业门店1#楼10号门店恢复原状；四、若王某不履行上述第三条，则应向保某赔偿因门店恢复原状的维修款43834.61元，于本判决生效后十五日内一次性付清；五、检测费（两次）70000元，鉴定人出庭费3000元，共计73000元，保某承担7300元，王某承担65700元；保某已交纳43000元，王某已交纳30000元，本判决生效后十五日内王某向保某给付上述费用35700元。案件受理费3860元，减半收取1930元，由王某负担。保某已交纳，王某负担的部分直接给付保某，保某预交的部分退还1930元。本院在二审期间，双方当事人未提交新的证据，对一审认定的事实，王某认为兰州理工大学土木综合实验中心的鉴定结论不客观，造成房屋受损的原因不在于房屋装修，对其余无异议的事实部分，本院亦予以确认。本院认为，本案双方当事人对租赁房屋的事实无异议，发生争议的焦点是在房屋租赁期间，出现墙体裂缝、地面下沉的的原因是什么，造成此结果的责任由谁承担。在案件发生以后，保某所在的甘州区梁家墩镇梁家墩村七社、一审法院先后委托兰州理工大学土木综合实验中心、甘肃省土木工程科学研究院先后对发生地面下陷、墙体开裂的原因、地基质量等问题进行了检测、鉴定，尽管两份鉴定报告的内容不尽一致。但从主要内容来看，王某在对租赁房屋进行装饰装璜时，改造厨房、卫生间上下水，将屋内隔墙直接砌筑在地面地暖混凝土保护层上，未单独设置基础，土木工程科学研究院的鉴定报告认为，还存在室内房心回填土压实系数低，未夯填密实，室外下水检查井存在不同程序的渗漏。认定这些因素是造成地面下陷、墙体裂缝的主要原因。由此可以认定，王某在租赁期间对租赁房屋进行装潢装修时，将原设计的卫生间移动了位置，并将下水管道进行了改装，经兰州理工大学土木综合实验中心实际勘测，还发现厕所下水管道出水口堵塞，排水不畅、下水管破裂漏水严重等现象。由此可以认定，王某对租赁房屋的装璜、改装下水管道的行为与地面下陷、墙体裂缝有因果关系，应当承担民事责任。在案件处理时，对室内房心回填土压实系数低，未夯填密实的事实，一审法院在审理时也考虑了这一情节，让保某承担部分责任并无不当。关于保某主张要求王某承担2016年至2017年期间的租金88000元的请求，因双方签订的租赁合同仍在履行期限内，双方尚未解除合同，尽管王某未正常经营，但依据合同法的规定，双方应严格履行签订的合同，王某认为不承担租赁费的抗辩理由不能成立。关于王某提出其在装饰装璜中，直接投入100多万元，这样的结果给其也造成了很大的损失，但当前的证据不能证明系房屋质量出现问题，经两个鉴定机构的检测，均认定房屋主体质量合格，对此问题也不宜在本案中解决。关于责任划分比例的承担问题。依查明的事实，根据双方当事人的过错大小，结合案件实际，一审法院作出1:9的划分并无不当。综上，王某的上诉理由不能成立，其请求不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3860元，由王某负担。本判决为终审判决。审判长杨祝续审判员张宏志审判员刘曙光二〇一八年二月五日书记员乔伟伟