江苏省南通经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0691民初2030号原告：施阳，男，1992年1月23日生，汉族，住四川省攀枝花市**。委托诉讼代理人：邓军、邱卫新（实习），上海申浩（南通）律师事务所律师。被告：南通雅居乐房地产开发有限公司，住所地江苏省南通市经济技术开发区通盛大道**创业外包****。法定代表人：樊红雷，总经理。委托诉讼代理人：宓甜甜，系该公司员工。被告：广州振中建设有限公司，住所地广州，住所地广州市番禺区南村镇南大路广州雅居乐花园公建**>法定代表人：陈璐琳，总裁。委托诉讼代理人：杨波，系该公司员工。原告施阳与被告南通雅居乐房地产开发有限公司、广州振中建设有限公司装饰装修合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告施阳及其委托诉讼代理人邓军到庭参加了诉讼，被告南通雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）的委托诉讼代理人宓甜甜到庭参加诉讼，被告广州振中建设有限公司（以下简称振中公司）的委托诉讼代理人杨波到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告2017年4月签订的《房屋装修协议》；2、判令两被告返还第一期装修款人民币129661元，并根据中国人民银行同期贷款利率计算支付上述装修款利息自起诉之日起至实际给付之日止；3、诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告向被告雅居乐公司购买南通雅居乐花园商品房，2017年4月23日，被告雅居乐公司强行要求原告与两被告签订《房屋装修协议》，而原告与被告振中公司无任何接触，对其不了解情况。后原告支付了50000元定金。2017年4月25日原告支付首期装修款129661元和购房款19万，2017年5月5日原告与被告雅居乐公司签订《商品房买卖合同（预售）》购买了商品房。2017年5月24日，南通市房管局发文对房地产市场做出规定，其中明确禁止“毛坯改装修”情形。两被告系关联公司，一起利用市场优势地位，强迫原告签订了案涉装修协议，故向法院起诉，请判如所请。后又变更诉讼请求第一项为请求法院判令原告单方解除合同告知书有效，其余不变。被告雅居乐公司辩称，双方房屋买卖合同中明确约定了交易的是毛坯房，再由原告委托被告振中公司进行装修。被告雅居乐公司对被告振中公司装修履行监管职责，并对装修承担质保责任。原告在签订商品房买卖合同前，另签订了房屋认购书，自愿委托被告公司提供装修服务，并签订了确认书。所以原告与被告之间的装修协议系双方真实意思表示，协议合法有效，不存在欺诈、胁迫、显失公平的情形，不存在可以撤销及无效情形。根据装修协议，原告不得擅自解除装修协议，且原告现解除依据不足。请求驳回原告诉讼请求。被告振中公司辩称，其公司是受原告委托对涉案房屋进行装修，是双方真实意思表示，协议合法有效，不存在欺诈、胁迫、显失公平，原告要求解除无法律依据，请求驳回原告诉讼请求。原告围绕诉讼请求向本院提交了房屋装修协议、收款收据、两被告工商信息、解除合同通知书及邮递单、房地产检查通报，两被告对上述证据真实性予以认可。被告提供了认购书、商品房买卖合同、装修协议及附件、确认书。原告对上述证据真实性予认可。本院调取的被告雅居乐公司房价备案表、商品房预售许可证、振中公司资质证书、南通市住房保障和房产管理局通房发（2017）73、84号文件及约谈备忘录，双方对该证据真实性均无异议，本院予以确认。本院经审理认定事实如下:2017年4月23日，原告（买受人）与被告雅居乐公司（出卖人）签订了《南通雅居乐花园认购书》，认购南通市经济技术开发区复兴东路333号南通雅居乐花园2栋幢3101房，建筑面积116.08平方米，套内建筑面积为88.64平方米，该物业（毛坯）售价为780079元，定金50000元须于签署本认购书时付清，首付190079元须于2017年4月28日前付清，同时办理人民币540000元银行按揭手续。该认购书中还约定：认购方自愿委托振中公司代为办理该物业的毛坯房售楼，认购方自愿委托出售方及振中公司在认购方毛坯收楼后按照认购方意愿进行装修，装修总价为259322元（第一期装修款129661元于2017年4月28日或之前付清；第二期装修款129661元于2017年10月28日或之前付清），装修竣工交付时间为毛坯交楼后的6个月，装修标准及付款方式以认购方与出售方、振中公司签订的《房屋装修协议》为准。认购方须于2017年4月28日前到售楼部签署商品房买卖合同、前期物业管理服务协议、房屋装修协议等有关文件。认购协议第3.7条还用黑体字约定：认购方在签署本认购书时已认真阅读了出售方于销售现场公示的《商品房买卖合同（含补充条款、协议）》、《雅居乐花园各项收费标准》、《装修标准》、《银行按揭须知》、《雅居乐花园业主临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》、《雅居乐花园服务手册》、《房屋装修协议》，认购方声明出售方已就前述文件向认购方进行了充分的说明，认购方已清楚了解并认可上述各项文件之内容，承诺在签署上述各项文件时不再以任何理由向出售方提出修改或增删合同条款的要求，也不以合同条款经磋商无法达成一致为由要求解除认购关系，否则，视为认购方违约，出售方有权将该物业另行出售，并无需返还认购方已付定金。后原告（甲方）又与被告雅居乐公司（乙方）、被告振中公司（丙方，装修公司）签订《房屋装修协议》，协议约定：原告委托两被告对南通雅居乐花园项目2栋3101号商品房进行装修施工，原告确认装修方案，雅居乐公司负责监督管理装修，振中公司负责具体施工，装修款按房屋预测建筑面积计算，单价为2234元/平方米，总金额259322元，分两期付款，原告于2017年4月28日前支付总金额的50%，计129661元，余款129661元在2017年10月28日前付清，甲乙双方同意，甲方委托丙方代为办理房屋交付手续，办理后由乙、丙方按本协议进行装修，应于2019年6月30日完成该房屋的装修，并交付甲方使用，交付标准以本协议约定为准。装修协议第四条约定逾期付款的违约责任，“逾期超过30天，自第31日始，每逾期一日，甲方应按照逾期应付款万分之二向乙方支付违约金，且乙方有权解除本协议。乙方解除本协议的，甲方应按照装修款总额的20%向乙方支付违约金并赔偿因此给乙丙造成的损失”。双方还签署代收楼委托书、装修平面图、装修标准等附件。同日，原告签署确认书，确认书中表示原告购买2栋3101号房屋为毛坯交楼，并且原告委托两被告按原告确认的设计方案、施工图进行装修；确认书第二条以黑体字形式约定：为了省时省心、便利、环保，本人全权委托广州振中建设有限公司向南通雅居乐房地产开发有限公司进行毛坯收楼，同时在接收房屋后委托南通雅居乐房地产开发有限公司及广州振中建设有限公司按本人确认的设计方案、施工图进行装修。具体的装修标准、装修价款等以《房屋装修协议》约定为准，均是本人的真实意思表示。第三条约定：本人清楚《商品房买卖合同》与《房屋装修协议》是两个不同的合同，两个合同均是在平等自愿、协商一致的情况下签订的，不存在欺诈、显失公平等情况；第四条又以黑体字形式约定：本人特别承诺：本人清晰知道装修总价款包含装修材料、人工等成本及进一步优化设计等价值，本人不以存在欺诈、显失公平为由要求解除装修协议书。同时南通雅居乐房地产开发有限公司及广州振中建设有限公司可根据需要再行聘请有相应资质的公司对上述房屋进行修改优化设计、装修。第五条约定：南通雅居乐房地产开发有限公司销售现场样板房只是装修展示，实际装修标准以房屋装修协议约定的装修标准为准。最后约定“对于上述六条，本人清楚了解其含义，并在以下签名按手印予以确认”。2017年5月5日，原告与被告雅居乐公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买位于南通开发区××花园××号商品房，单价为6720.18元/平方米，总价款为780079元。出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。原告已付清房款780079元，另外装修款259322元，已付129661元，未付129661元。2017年12月13日原告向两被告分别邮寄了解除合同告知书，认为双方签订的装修协议是两被告强迫原告签订的，违反了政府相关规定，是捆绑销售行为，所以要求解除装修协议并返还装修款129661元。2017年12月14日两被告收到了前述解除告知书。另查明，2017年4月21日，被告雅居乐公司取得“雅居乐花园”的商品房预售许可证。2017年10月27日被告雅居乐公司16、18、23、25号共计928套的商品房（含精装修）备案最高销售价格是11053元每平方米，平均销售价格是9690元每平方米。被告振中公司具有建筑装修装饰工程专业承包贰级资质。还查明，2017年6月13日南通市住房保障和房产管理局已对被告雅居乐公司开发的雅居乐花园2号楼通过毛坯房改装修房的形式变相抬高销售价格的问题在媒体进行公开通报。南通开发区房管局、市场监督管理局、综合执法局、市物价局开发区分局对开发企业进行约谈,约谈内容：对于被告雅居乐公司存在问题，南通市住房保障和房产管理局已在媒体进行公开通报，请被告雅居乐公司依法经营，诚信规范，正视存在问题，在今后经营过程确保不再出现类似违法违规现象，注重经济效益的同时更注重社会效益，进一步强化社会责任感，共同珍惜房地产市场持续繁荣的发展时机，共同营造平稳健康的市场环境。2017年6月29日南通开发区房管局对刘浩等人信访进行回复：针对雅居乐2号楼部分业主提出解除房屋装修协议，退还装修款的诉求，相关职能部门经会商认为，该房装修协议系双方协商一致，并签字、盖章认可，合同形式上并无不当。此合同所引起的争议本质上是一种民事纠纷，建议通过协商、调解、仲裁或诉讼等民事方式予以解决，对于部分业主提出调解诉求的，我区将加大调解力度，如调解不成，建议通过司法途径解决。后原告诉至本院提出如前诉请。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，合同对当事人具有法律约束力。本案中，原告以被告存在欺诈、胁迫、显失公平的情形主张合同单方解除权，而要求确认其解除告知书有效。故本案的争议焦点为：一、原、被告之间的装修协议的签订是否存在欺诈、胁迫或显失公平的情形；二、原告是否具有合同的单方解除权。关于争议焦点一，案涉房屋装修协议是原、被告的真实意思表示，并不存在欺诈、胁迫及显失公平的情形，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对原告及两被告均具有法律约束力。首先，民事上欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的。所以构成欺诈一般应当具备四个要件：一、欺诈人要有欺诈的故意；二、欺诈人实施了欺诈行为；三、被欺诈人因欺诈而陷入错误认识；四、被欺诈人因错误认识而作出错误意思表示。本案中，从双方订立的南通雅居乐花园认购书、装修合同、设计图、装修相关标准内容、确认书来看，原告签署的认购书及确认书中重要内容均以足以引人注意的黑体字形式出现，双方对原告购买被告雅居乐公司商品房后委托被告振中公司进行收房并装修有明确约定，且原告对所购房屋装修具体内容也是明知的。故就双方订立协议而言，被告雅居乐公司并不存在故意告知虚假信息或隐瞒真实情况的欺诈行为。而原告作为完全民事行为能力人，其签署认购书、装修合同、确认书的行为足以表明其在购房时要委托两被告装修的真实意思表示，也并未陷入错误认识，亦不存在受欺诈而作出错误意思表示的情况。虽然被告雅居乐公司以毛坯房改为装修房形式抬高住房价格的销售手段并不可取，行政机关也对该行为予以公开通报并制止，主要还是为规范企业经营行为，维护房地产市场平稳发展，但这并不能成为认定被告对原告已构成欺诈的证据。其次，胁迫就是一方当事人向另一方表示对其本人或亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等施加危害为要挟，迫使对方发生恐惧而作出违背真实意思表示的行为。本案中原、被告双方是购房合同和装修协议的当事人，原告并没有证据证明两被告对原告存在施加前述危害的要挟行为，如果存在原告也应立即报警以固定相关证据，显然双方是自愿的商事行为，原告主张被告存在胁迫证据不足，本院难以认定。再次，显失公平是指合同一方当事人利用自身优势，或者利用对方缺乏经验，在与对方订立合同时设定明显对自己一方有利的条款，致使双方基于合同的权利义务严重失衡，明显违反公平、等价有偿原则。本案中原告购房后委托两被告予以实施装修，双方对装修图纸、设计及使用装修材料的品牌均有了明确约定，装修价格及支付方式也是双方自行约定的，且被告雅居乐公司在认购书和确认书中所涉装修事项以较为显著的黑体字形式给对方予以提醒。根据本案原告所购商品房加装修款后每平方米的价格是8954.17元[(780079+259322)÷116.08]，仍低于被告雅居乐公司现销售楼盘均价9690元每平方米。由此看原告主张显失公平依据不足。另外，原告主张被告违反了我国的《反垄断法》和《价格法》，但本案中行政主管机关对被告雅居乐公司的行为只是公开通报并对其负责人进行约谈，并没有对其行为进行定性。故原告目前所举证据尚未能达到证明装修合同存在双方权利义务严重失衡、明显违反公平、等价有偿原则的情况。所以本院对原告主张存在显失公平的事实亦难予认定。关于争议焦点二，合同解除有约定解除和法定解除两种。约定解除是根据双方协议约定，一方在解除条件成就时享有解除权，或双方协商一致解除合同。本案中原告主张解除依据是装修协议第四条“逾期超过30天，自第31日始，每逾期一日，甲方应按照逾期应付款万分之二向乙方支付违约金，且乙方有权解除本协议。乙方解除本协议的，甲方应按照装修款总额的20%向乙方支付违约金并赔偿因此给乙丙造成的损失”。该条约定的合同解除权显然是赋予被告雅居乐公司，原告据此主张解除权不能成立。而从法定解除来看，一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使另一方不能实现合同目的的，另一方才能解除合同。本案中被告并不存在违约行为，故原告亦不具备法定解除权。根据《合同法》第九十六条规定，通知对方要求解除合同的，首先必须具备《合同法》第九十三条规定的约定解权或第九十四规定的法定解除权的条件，才能发生解除合同效力。本案中原告并不具备任何解除条件，所以其解除告知书并不产生法律效力。此外，原告认为两被告存在欺诈、胁迫及显失公平的情形进而主张单方解除权，亦缺乏法律依据。《合同法》规定，如果存在显失公平，或一方以欺诈、胁迫手段或乘人之危、使对方在违背真实意思的情况下，受损害方有权请求法院变更或撤销合同。可见即使被告存在原告前述情形的，原告具备是合同撤销权而非解除权。更何况本案中两被告也不存在欺诈、胁迫及显失公平的情形。所以原告向两被告发出解除告知书无效，原告仍应按装修协议继续履行合同，其要求返还装修款于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：驳回原告施阳的诉讼请求。案件受理费5190元，由原告施阳负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5190元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  王锦辉人民陪审员  周袁芳人民陪审员  于 佳二〇一八年二月二十七日书 记 员  唐贞贞