杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0109民初14203号原告：杭州三和羽绒制品有限公司，统一社会信用代码91330109725850360G，住所地杭州市萧山区衙前镇吟龙村。法定代表人：胡柏安，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：施旻，浙江浙联（萧山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙佳波，浙江浙联（萧山）律师事务所实习律师。被告：杭州雅酷服饰有限公司，组织机构代码60916569-X，住所地杭州市萧山区蜀山街道东蜀山工业区2号。诉讼代表人：郭绍军，清算组组长。委托诉讼代理人：吴学军，浙江法君律师事务所律师。原告杭州三和羽绒制品有限公司（以下简称“三和公司”）与被告杭州雅酷服饰有限公司（以下简称“雅酷公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后，依法适用简易程序，于同年10月13日公开开庭进行了审理。原告三和公司委托诉讼代理人施旻、被告雅酷公司委托诉讼代理人吴学军到庭参加诉讼。诉讼过程中，依三和公司书面申请，本院依法对雅酷公司的财产采取了诉讼保全措施。双方当事人同意本案审理期限届满后继续适用简易程序审理，故本案依法延长审限三个月。本案现已审理终结。三和公司向本院提出诉讼请求：1.雅酷公司将国有土地使用证号为萧国用（99）字第4200001号的土地及房屋所有权证号为来苏乡字第G130035号、第G130036号的房屋过户至三和公司名下；2.本案诉讼费用由雅酷公司承担。事实和理由：2016年10月9日，三和公司法定代表人胡柏安（乙方）与雅酷公司代表人（系雅酷公司实际控制人）高丹（甲方）就雅酷公司所有的坐落于杭州萧山蜀山工业区2号的房地产转让事宜签订《房地产转让意向协议》（以下简称“《意向协议》”）一份。《意向协议》约定，雅酷公司以5000000元的价格将上述地块及其上全部房地产的所有权转让给三和公司；协议签订后，三和公司向雅酷公司支付意向金人民币2000000元，用于雅酷公司向贷款银行清偿抵押贷款2000000元并办理该房地产解押手续。《意向协议》签订后，三和公司按约向雅酷公司支付意向金2000000元。但时至今日，雅酷公司仍以各种理由推托办理案涉房地产过户手续。三和公司认为，首先，案涉协议的双方当事人应为本案原、被告。其一，案涉《意向协议》签订时，因胡柏安法律意识淡薄，以为法定代表人签字即可代表公司，故其未在协议上加盖公司印章。且三和公司购买案涉房地产后系将其作为公司经营用地使用，国有建设用地使用权也无法登记到个人名下，故案涉房地产的受让方系三和公司。其二，《意向协议》载明“甲方转让给乙方的房地产位于杭州萧山蜀山工业区”，其中“甲方”指的就是雅酷公司，因为雅酷公司系案涉房地产的产权所有人，也是协议约定的转让价款当然的支付对象，故案涉房地产的转让方系雅酷公司。其三，案涉《意向协议》文本系雅酷公司提前准备好的，故“转让方（甲方）”处原本打印的名字是“陈乐春”。根据高丹在案涉《意向协议》签订前也就是双方接洽阶段宣称的情况以及三和公司自行了解的情况，案外人高丹与陈乐春夫妻二人系雅酷公司实际控制人，该情况为萧山地区纺织服装圈所周知。正因三和公司认为陈乐春、高丹二人作为雅酷公司实际控制人，有权决定案涉房地产转让事宜，故三和公司法定代表人胡柏安才与雅酷公司董事高丹签订了案涉《意向协议》。其次，《意向协议》第四条关于“双方各自履行内部批准程序”之约定，是指履行形式上的程序，即高丹须着手形成一些书面文件，为后续房地产转让做准备，包括清偿银行抵押贷款、协调相关职能部门办理手续等。事实上，在签订案涉《意向协议》前，为进行案涉房地产交易，三和公司还在征得雅酷公司同意的情况下，对案涉土地及房屋价值进行了评估，并垫付了相关评估费用。故前述所谓的“双方各自履行内部批准程序”并非案涉房地产转让的前提，而系协议实际履行的程序。综上所述，案涉《意向协议》合法有效，系可以且应当履行的本约，雅酷公司拒不履行《意向协议》的行为已严重损害三和公司的合法权益。为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼，请求法院依法支持三和公司的诉讼请求。雅酷公司辩称，首先，三和公司并非本案纠纷的当事方，其诉讼主体不适格。从三和公司提交的证据来看，无论是《意向协议》还是汇款凭证，均系案外人胡柏安与高丹之间的往来联系。虽然胡柏安系三和公司法定代表人，但无任何证据表明胡柏安的上述行为系在履行其作为三和公司法定代表人的职责。尤其是胡柏安从其个人账户中向高丹支付2000000元意向金的行为，从企业应当遵循合法合规的财务制度的角度来看，已经排除了三和公司系案涉房地产受让方的可能。其次，原、被告之间从未签订过房地产转让合同，并未形成转让案涉房地产的合意。三和公司的诉请所依据的《意向协议》并非原、被告之间或雅酷公司授权签署的，该协议仅系案外人高丹与胡柏安双方签字确认的协商意向，其内容也清楚地表明洽谈的双方均明知该协议仅仅系为促成案涉房地产转让而签订的意向协议，不具有正式转让合同的效力。其一，案涉《意向协议》系雅酷公司董事高丹基于处分案涉房地产的设想而与胡柏安协商签订的，合同主体并非本案原、被告，也未经原、被告签章确认，故非原、被告之间签订的协议。其二，案涉房地产系雅酷公司名下财产，高丹无权处分且已将情况告知胡柏安。根据雅酷公司章程第二十一条规定，不动产转让这一重大事宜应经董事会批准。高丹作为雅酷公司董事，其个人无权处分案涉房地产。故双方在《意向协议》第四条约定“该意向书签订且意向金支付后，双方各自履行内部批准程序”，亦对此予以确认。其三，胡柏安本人也确认《意向协议》并非正式转让合同。《意向协议》第四条约定，签订意向书及胡柏安支付意向金后，仍须经过内部批准、办理房地产解押手续、协调相关职能部门等，确认房地产可以正常交易后，再行签订正式的房地产转让协议。另，《意向协议》第七条还进一步明确，该协议仅仅为交易的意向，可以解除。以上三点足以推断，胡柏安在签订协议时即已明知《意向协议》仅为磋商备忘录，而非转让合同。故三和公司依据该《意向协议》要求雅酷公司履行案涉房地产转让义务，无事实及法律依据。再次，雅酷公司无法办理转让手续，《意向协议》已实际解除。因雅酷公司已于2010年被吊销营业执照，无法正常办理案涉房地产交易手续，高丹也已根据《意向协议》约定向胡柏安退还了2000000元意向金，故案涉协议事实上已解除并终止履行。雅酷公司连续两年未参加企业年检，于2010年被吊销营业执照。根据《中华人民共和国公司法》（以下简称“《公司法》”）第一百八十条、第一百八十三条、第一百八十六条之规定，如继续经营活动，须启动相应法律程序，故雅酷公司目前不具备办理案涉房地产转让手续的能力。同时，根据《意向协议》第七条“如果经双方努力，仍不能促成房地产正常交易，则2000000元意向金应无息退还”之约定，在确定雅酷公司无法协助办证后，高丹已依照前述约定将2000000元退还胡柏安，双方权利义务已履行完毕，合同关系已终止。最后，雅酷公司及高丹对《意向协议》的解除终止并无过错。《意向协议》约定的房地产转让义务无法继续履行系因客观原因，高丹在协议签订前已充分履行了告知义务，在协议履行过程中也无违约行为，故雅酷公司及高丹对此均无过错。其一，根据《意向协议》对雅酷公司的描述“原杭州派登洋服有限公司（已吊销执照）”及协议第四条、第六条、第七条之约定，高丹在签订《意向协议》前已将“公司已被吊销执照”“须经雅酷公司内部审批”“存在无法正常交易的风险”“此并非正式转让合同”等可能影响协议履行的情况均明确告知胡柏安，双方系在明知交易存在可能无法履行的风险下订立案涉协议的。其二，《意向协议》实际履行过程中，高丹在无法说服雅酷公司出资人及董事会批准转让案涉房地产且获悉无法办理案涉房地产转让手续的情况下，已及时告知胡柏安，并退还2000000元意向金，其本人无任何违反协议约定的行为。综上所述，三和公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即三和公司提交的《变更登记情况》一份，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：一、三和公司提交的证据。1.萧国用（99）字第4200001号《国有土地使用证》一份、来苏乡字第G130035号、第G130036号《房屋所有权证》二份，欲证明雅酷公司系案涉房地产的产权人；另根据该二份《房屋所有权证》“设定他项权利摘要”中载明的内容可知，2016年12月26日雅酷公司按照双方《意向协议》约定办理了案涉房屋抵押解除手续，说明雅酷公司认可《意向协议》且已部分履行协议内容。2.《房地产转让意向协议》一份，欲证明原、被告双方就雅酷公司将其所有的位于杭州市萧山区蜀山街道东蜀山工业区2号的房地产以5000000元的价格转让给三和公司达成一致的事实。3.《中国农业银行网上银行电子回单》一份，欲证明三和公司按照《意向协议》约定向雅酷公司支付2000000元意向金的事实。4.杭正科（2017）估字第XS30001号《房地产估价报告》一份，欲证明雅酷公司认可案涉《意向协议》并按照协议约定委托杭州正科房地产评估有限公司对案涉房地产价值进行评估，且协议具备履行条件的事实。5.微信聊天记录截图二页，欲证明雅酷公司拒绝履行《意向协议》，单方面要求提高交易价格的事实。6.《杭州市萧山区不动产权属信息查询记录》二份（七页），欲证明案涉土地及房屋系雅酷公司所有，且不存在抵押或其他单位的查封，客观上可以办理转让过户手续的事实。7.《外资公司备案申请书》《杭州雅酷服饰有限公司董事会决议》《指定代表或者共同委托代理人授权委托书》《备案审核表》各一份，欲证明雅酷公司已经通过内部程序，以成立清算组并办理注销登记的方式积极履行案涉房地产转让义务，且申请清算时三位董事会成员均签字确认的事实。8.微信聊天记录截图四页，欲证明雅酷公司积极按照《意向协议》约定履行案涉房地产转让义务，且已完成房产抵押解除手续及清算组工商备案手续的事实。经质证，雅酷公司认为，1.对证据1，真实性、关联性及证明对象均无异议，对三和公司补充说明的内容即2016年12月26日解除案涉房产抵押系履行《意向协议》约定的行为有异议，这只是三和公司的猜测，事实上该行为系雅酷公司的正常行为，与本案无关。2.对证据2，真实性无异议，证明对象有异议，该《意向协议》并非原、被告双方达成的转让协议，而系案外人胡柏安与高丹就案涉房地产转让达成的意向。3.对证据3，真实性无异议，证明对象有异议，该证据可以证明案外人胡柏安汇给高丹2000000元意向金的事实，但无法证明原、被告之间进行过汇款的事实。4.对证据4，真实性无异议，证明对象有异议，三和公司认为雅酷公司系基于转让案涉房地产之目的进行委托评估，然事实上雅酷公司系基于公司清算需要对公司资产即案涉房地产进行评估，而非出于履行《意向协议》的目的；且《意向协议》已明确约定案涉房地产转让价格为5000000元，并未约定须对案涉房地产进行评估，故三和公司关于该《房地产估价报告》与案涉《意向协议》之间关联性的主张仅系其单方猜测。5.对证据5，真实性有异议，因该微信聊天内容涉及案外人，并非本案原、被告之间的交流，雅酷公司无从知晓聊天内容，故对其真实性、完整性均不予认可；另从其中第二页胡柏安发给高丹的内容“高总，杭州派登洋服有限公司转让给杭州三和羽绒制品有限公司的所前厂房，你可以全权决定吗？如果可以的话，我们通过介绍方坐下来谈一次。你看？”可以看出，三和公司或者其法定代表人胡柏安完全知晓案涉《意向协议》系高丹与其之间的协商意向，未获得雅酷公司的授权。6.对证据6，真实性、合法性、关联性均无异议，证明对象有异议，案涉房地产有否抵押与可否转让没有必然联系，抵押的房产也可转让。7.对证据7，真实性、合法性、关联性无异议，证明对象有异议，清算行为本身与案涉房地产转让无关，恰恰反过来证明高丹无权处置案涉房地产。因为在公司清算过程中，其经营行为受到限制，处置公司财产应由清算组签字同意，高丹个人无权决定，即便是公司董事会也无权作出处置公司财产的决定。8.证据8，系案外人之间的聊天记录，其真实性、完整性均无法核实，且该聊天内容不能代表三和公司与雅酷公司，从聊天内容来看，亦与本案没有关联性。经审查，本院认为，1.证据1，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，且雅酷公司对其真实性、关联性亦均无异议，故本院确认其真实性；该组证据结合三和公司提交的经本院确认的《变更登记情况》可以证明，雅酷公司系案涉房地产的合法权利人，以及其于2016年12月26日向上海浦东发展银行杭州分行萧山支行（以下简称“浦发银行”）涤除案涉房产抵押权的事实。2.证据2，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，且雅酷公司对其真实性亦无异议，故本院确认其真实性；该证据可以证明案外人胡柏安与高丹就案涉房地产转让事宜签订了《意向协议》的事实；关于对该《意向协议》双方当事人的认定，在下文详述。3.证据3，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，且雅酷公司对其真实性亦无异议，故本院确认其真实性；该证据可以证明三和公司法定代表人胡柏安根据《意向协议》约定于2016年10月9日通过网上银行向案外人高丹汇款2000000元的事实。4.证据4，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，且雅酷公司对其真实性亦无异议，故本院确认其真实性；该证据结合雅酷公司庭审中自认的事实可以证明，雅酷公司曾以“办理房产交易过户手续”为目的，委托杭州正科房地产评估有限公司对案涉土地及房屋市场价值进行评估，并由三和公司支付了相关评估费用，但尚不足以证明雅酷公司认可案涉《意向协议》的内容。5.证据5，虽系案外人之间的聊天记录，但结合雅酷公司的质证意见，其对微信聊天对话双方的身份系三和公司法定代表人胡柏安与雅酷公司董事高丹并无异议，且三和公司当庭提供该聊天记录的原始载体供本院核对，故本院确认其真实性，但鉴于聊天记录存在删减的可能，故对其完整性不予认定；该证据可以证明高丹与胡柏安就案涉房地产转让事宜持续进行磋商且高丹已着手办理相关准备手续，但从胡柏安发给高丹的内容“高总，杭州派登洋服有限公司转让给杭州三和羽绒制品有限公司的所前厂房，你可以全权决定吗？”“你现在叫我决定，如果我们谈妥了，你又答应不了，等于没有谈，所以我希望你能回答我，可以决定还是不可以决定”以及高丹发给胡柏安的内容“只要不触犯法律，我可以决定”来看，双方系在未经雅酷公司明确授权的情况下签署案涉《意向协议》，该协议仅系三和公司法定代表人胡柏安与雅酷公司董事高丹之间磋商后达成的意向，且胡柏安对上述情况系明知。6.证据6，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，且雅酷公司对其真实性、合法性、关联性均无异议，故本院予以认定；该组证据能够证明案涉土地在2017年8月30日、案涉房屋在2017年8月29日时不存在抵押或查封等他项权利，但无法实现三和公司关于该土地及房屋可以办理转让过户手续的证明目的。7.证据7，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，且雅酷公司对其真实性、合法性、关联性均无异议，故本院予以认定；该组证据可以证明雅酷公司于2017年1月4日正式成立清算组、进入清算程序，但无法实现三和公司关于雅酷公司办理清算注销手续系积极履行案涉《意向协议》约定的房地产转让义务的证明目的。8.证据8，虽系案外人之间的聊天记录，但结合证据5来看，对话双方仍系三和公司法定代表人胡柏安与雅酷公司董事高丹，且三和公司当庭提供该聊天记录的原始载体供本院核对，故本院确认其真实性，但鉴于聊天记录存在删减的可能，故对其完整性不予认定；该组证据可以证明高丹收到胡柏安支付的2000000元意向金后积极向浦发银行申请涤除案涉房产抵押权的事实。二、雅酷公司提交的证据。1.《外资企业杭州派登洋服有限公司章程》一份，欲证明董事会是公司的最高权力机构，结合《意向协议》第四条之约定，高丹作为公司董事，无权处置公司重大、主要资产，案涉《意向协议》系高丹与胡柏安之间的协商意愿，不能代表雅酷公司的行为。2.《外商投资企业登记基本情况》一份，欲证明雅酷公司法人资格已被吊销，其客观上无法继续履行合同，即无法根据《意向协议》约定签订正式的房地产转让协议的事实。3.中国农业银行回单一份，欲证明《意向协议》的签署人高丹已按该协议第七条约定将意向金2000000元退还给胡柏安，案涉《意向协议》已实际终止履行的事实。经质证，三和公司认为，1.对证据1，真实性、合法性无异议，关联性有异议。其一，雅酷公司将三和公司支付给其的2000000元款项用于解除案涉房产抵押以及对案涉土地及房屋进行评估、履行清算备案手续等行为均证明原、被告双方已经形成转让案涉房地产的合意，且已部分履行《意向协议》约定的义务。如高丹仅仅是公司董事而非实际控制人亦未取得雅酷公司授权，雅酷公司根本不会也无法进行案涉房地产解押、不动产评估和清算备案等工作。其二，雅酷公司关于其系因公司清算需要而对案涉土地及房屋进行评估的辩称，与客观事实严重不符。因为案涉房地产早在2016年9月就开始委托评估，当时雅酷公司尚无进行清算的打算，甚至连评估费也系由三和公司交纳，可见双方对案涉房地产进行评估的确是为了转让之目的而进行。如果法院认为有需要，三和公司还可进一步补强证据。其三，对案涉房地产抵押权的涤除，也系为实现房地产转让目的而进行。胡柏安与高丹之间的微信聊天记录清楚表明，为了转让案涉房地产，高丹即雅酷公司收到2000000元意向金后及时向浦发银行申请提前办理抵押解除手续。之所以拖延至2016年11月才实际办理相关手续，是因为银行业务员生病，其回来上班后马上办理了解押手续。其四，雅酷公司成立清算组的目的，也是为了转让案涉房地产。据三和公司向国土主管部门了解所知，案涉房地产可以采取二种方式进行转让，一是将仍登记在杭州派登洋服有限公司名下的国有土地使用权及房屋所有权变更登记至雅酷公司名下后进行转让，二是以雅酷公司成立清算组的方式进行转让。国土主管部门推荐第二种方式，高丹向国土主管部门了解上述情况后，才在完成案涉房地产解押手续后立即进行了清算备案。综上，该证据不能达到雅酷公司的证明目的。2.对证据2，真实性、合法性无异议，关联性有异议。根据《最高人民法院关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》（2000年1月29日法经〔2000〕24号函）等多个复函及《中华人民共和国民法总则》（以下简称“《民法总则》”）第五十九条之规定，吊销企业法人营业执照是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的行政处罚。企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。因此，企业法人被吊销营业执照后至被注销前，该企业法人仍应视为存续，具有民事权利能力和民事行为能力。现行法律并无企业法人营业执照被吊销后不能进行不动产转让的效力性禁止性规定，反而根据《公司法》第一百八十四条之规定，清算组在清算期间应当处理与清算有关的公司未了结的业务、处理公司清偿债务后的剩余财产。因此，案涉房地产转让不存在客观上履行不能的情形。据三和公司向杭州市国土资源局萧山分局了解所知，在法人营业执照被吊销的情况下，仍可通过不动产权属证书更名或成立清算组的方式办理不动产过户手续。综上，该证据不能达到雅酷公司的证明目的。3.对证据3，真实性、合法性无异议，关联性有异议。高丹退还意向金的行为系雅酷公司单方违约行为，三和公司有权要求雅酷公司继续履行案涉房地产交付义务。经审查，本院认为，证据1、2、3，客观真实、来源合法，与本案具有关联性，且三和公司对其真实性、合法性亦均无异议，故本院确认其真实性；关于其证明目的，结合本案主要争议焦点在下文详述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月9日，雅酷公司董事高丹（甲方）与三和公司法定代表人胡柏安（乙方）签订《房地产转让意向协议》（上下文简称“《意向协议》”）一份，约定由甲方将位于杭州市萧山区蜀山街道东蜀山工业区2号国有土地使用证号为萧国用（99）字第4200001号的土地使用权及房屋所有权证号为来苏乡字第G130035号、第G130036号的房屋所有权转让给乙方，转让价款为5000000元；乙方于本意向协议签订后向甲方支付意向金人民币2000000元。该《意向协议》的首部载明“就原杭州派登洋服有限公司（已吊销执照）名下坐落于杭州萧山蜀山工业区2号的房地产转让事宜进行了初步协商，达成如下意向”，并明确约定“该意向书签订且意向金支付后，双方各自履行内部批准程序，甲方及时向银行清偿抵押贷款2000000元并办理房地产解押手续，同时协调相关职能部门办理上述房地产符合正常交易的相关手续；在上述房地产可以正常交易的情况下，甲方应第一时间通知乙方签订正式的房地产转让协议”“正式的房地产转让协议签订次日起3个工作日内（过户前），乙方一次性支付甲方其余转让款计人民币3000000元”“本意向书为正式房地产转让协议的基本内容，除甲、乙双方协商一致外，否则不得擅自更改”“如果经双方努力，仍不能促成房地产正常交易，则2000000元意向金应无息退还；其他未尽事项，在签订正式的房地产转让协议时予以补充”等内容。《意向协议》签订后，胡柏安于2016年10月9日通过网银转账从其个人账户向高丹支付了前述约定的意向金2000000元。此后，高丹与胡柏安持续通过微信等方式就案涉房地产转让事宜进行沟通磋商，并由高丹具体操作向浦发银行申请涤除案涉房地产抵押权及办理雅酷公司注销登记等相关事宜。后因双方对案涉房地产转让价款产生分歧（高丹向胡柏安提出其本人获得的部分不能少于5000000元，而胡柏安要求按照2016年10月9日《意向协议》约定的价款即总价款5000000元执行），双方未按照《意向协议》约定签订正式的房地产转让协议，后续交易亦未继续进行。2017年9月7日，高丹将2000000元意向金退还胡柏安个人账户。另查明，2016年9月，雅酷公司以“杭州派登洋服有限公司”的名义委托案外人杭州正科房地产评估有限公司对案涉土地及房屋价值进行评估，三和公司代为支付了评估费。杭州正科房地产评估有限公司于同年9月26日进行实地查勘，并于2017年3月20日出具了《房地产估价报告》，确定案涉房地产在价值时点的市场价值为人民币1970000元，其中土地价值1000000元，建筑物价值970000元。该报告同时载明，该次估价目的为“为委托方办理房产交易过户手续，提供估价对象之房地产计税价格依据（不得用于房地产抵押）”。又查明，截至2017年8月29日，案涉土地及房屋均登记在杭州派登洋服有限公司名下。案涉房产曾于2006年9月26日设定抵押，抵押权人为上海浦东发展银行杭州分行萧山支行（上下文简称“浦发银行”），后于2016年12月26日注销抵押。再查明，2007年2月27日，杭州派登洋服有限公司将法定代表人由陈乐春变更为郭绍军。同年12月20日，杭州派登洋服有限公司将企业名称变更为雅酷公司。雅酷公司因未参加2008年度、2009年度企业年检，于2010年10月28日被杭州市萧山区市场监督管理局吊销营业执照。2017年1月4日，经雅酷公司董事会决议，决定成立清算组，对公司进行清算，并于当日申请清算备案。案经调解无效。本院认为，针对本案主要争议焦点，一、原告主体是否适格。首先，案涉《意向协议》载明的转让标的物为雅酷公司所有的位于杭州市萧山区蜀山街道东蜀山工业区2号的土地及房屋，该土地性质为国有工业用地，其上房屋设计用途为仓库、办公及工业厂房，故三和公司关于案涉房地产交易所购房地产系作为其公司用地的主张，符合日常生活经验法则，本院予以采信。结合经本院认定的胡柏安与高丹之间的微信聊天记录载明的内容“有进展我马上会和你说的，那天我也和杏娟说了，拿了你定金，事情没有进展，我也很急的”来看，三和公司庭审中关于其因工厂可能面临拆迁须另寻土地，故在高丹的朋友孙杏娟的介绍下与高丹接洽购买案涉土地及房屋并签订《意向协议》的陈述，符合常理，本院予以采信。其次，案涉《意向协议》载明的受让方（乙方）胡柏安系三和公司法定代表人，虽然协议未直接载明受让方为三和公司，三和公司亦未在协议上盖章确认，但根据《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第五十条“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效”之规定，因无证据表明合同相对方即案外人高丹知晓胡柏安与其签订案涉《意向协议》系越权行为，胡柏安签署案涉《意向协议》的行为可视为代表公司的行为。另从三和公司以其名义提起本案诉讼来看，其对胡柏安的代表行为亦予认可，故胡柏安代表三和公司签订案涉《意向协议》的行为合法有效并对三和公司产生约束力。再次，案涉《意向协议》约定的2000000元意向金由胡柏安个人账户支出的行为，应认定为系三和公司内部财务制度实施不当所致。结合前述对案涉房地产交易目的的分析，本院对雅酷公司关于胡柏安个人支付意向金的行为可排除三和公司系案涉房地产受让方可能的相关辩称，不予采信。综上，三和公司系案涉《意向协议》的一方当事人即本案适格原告。二、对案涉《意向协议》性质及效力的认定。首先，关于案涉协议系预约或本约的认定。预约系当事人约定于将来订立确定性的本合同所达成的书面允诺或协议，相对于本约，其权利义务并未完全确定。一般而言，订立预约系因存在事实或法律上的障碍，导致暂时无法履行预约所指向的本约义务，故对本约进行先行约定的行为。结合案涉《意向协议》中“甲、乙双方依据相关法律、法规之规定，就原杭州派登洋服有限公司（已吊销执照）名下坐落于杭州萧山蜀山工业区2号的房地产转让事宜进行了初步协商”“该意向书签订且意向金支付后，双方各自履行内部批准程序”“在上述房地产可以正常交易的情况下，甲方应第一时间通知乙方签订正式的房地产转让协议”及“如果经双方努力，仍不能促成房地产正常交易，则2000000元意向金应无息退还；其他未尽事项，在签订正式的房地产转让协议时予以补充”等表述来看，案涉《意向协议》仅系合同双方就案涉房地产交易达成的初步意向，而非正式转让合同，且协议双方对协议乃预约的性质均属明知。虽然《意向协议》就交易标的物、转让价款等正式房地产转让协议的基本内容进行了约定且未经协商一致不得擅自更改，但亦明确约定只有在甲方向银行清偿抵押贷款并办理房地产解押手续、协调相关职能部门办理上述房地产符合正常交易的相关手续后，双方再行签订正式的房地产转让协议，且协议关于案涉土地使用权及房屋所有权转移变更登记、价款支付时间、违约责任等核心条款亦未进行约定。综上，案涉《意向协议》的性质为指向日后签订“正式的房地产转让协议”的预约。其次，关于案涉协议效力的认定。案涉《意向协议》性质上虽为预约合同，但其本质上仍属于合同范畴。其一，结合前述认定事实，该协议系三和公司法定代表人胡柏安与案外人高丹在平等、自愿、协商一致的基础上就案涉房地产转让事项进行的约定，且胡柏安及高丹均以其行为部分履行了协议约定的支付意向金以及向银行清偿抵押贷款并办理案涉房地产解押手续等义务，故案涉《意向协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。其二，案涉《意向协议》载明的转让方（甲方）为高丹，且未加盖雅酷公司印章。结合庭审查明的事实，虽然高丹作为雅酷公司的董事，在案涉《意向协议》签订后通过微信等方式持续与胡柏安进行沟通磋商，接受了胡柏安支付的意向金2000000元，并在协议签订前后着手对案涉土地及房屋市场价值进行评估，积极办理了案涉房地产抵押权涤除手续，但在案证据尚不足以证明高丹系在获得雅酷公司授权的情况下，代表公司与三和公司签订案涉《意向协议》。特别是从《意向协议》第四条关于“双方各自履行内部批准程序”的表述以及胡柏安与高丹之间的微信聊天内容来看，双方系在未经雅酷公司明确授权的情况下签署案涉《意向协议》，且胡柏安对上述情况系明知。故案涉《意向协议》亦不适用《合同法》第四十九条关于表见代理的规定。另《意向协议》第四条“双方各自履行内部批准程序”与“甲方及时向银行清偿抵押贷款2000000元并办理房地产解押手续，同时协调相关职能部门办理上述房地产符合正常交易的相关手续”系并列关系，而非包含关系，对三和公司关于“双方各自履行内部批准程序”系履行《意向协议》形式上的程序的相关主张，本院不予采信。其三，鉴于雅酷公司已于2010年10月28日被杭州市萧山区市场监督管理局吊销营业执照，根据《民法总则》第六十九条第（四）款、第七十条、第七十二条以及《公司法》第一百八十条第（四）款、第一百八十三条、第一百八十六条之规定，雅酷公司应成立清算组进行清算，清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动，公司财产在未依照法律规定“支付清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，缴纳所欠税款，清偿公司债务”前，不得分配给股东。另根据《外资企业杭州派登洋服有限公司章程》第二十一条之规定，处分公司资产等重大事宜应由董事会决定。结合前述查明事实，雅酷公司于2017年1月4日经董事会决议决定成立清算组，而案涉《意向协议》签订于2016年10月9日。故即便如三和公司所主张，高丹及其配偶陈乐春系雅酷公司的实际控制人，且从高丹的一系列行为来看，事实上雅酷公司事后知晓该协议签订情况，但未经董事会及清算组决定，高丹仍无权代表公司作出处分案涉房地产的决定。综上，案涉《意向协议》不对雅酷公司产生效力，但建设用地使用权转让合同本质上属于买卖合同，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，该无权处分行为不影响合同效力，案涉《意向协议》仍然对三和公司及高丹具有法律约束力。三、案涉协议是否具备继续履行的条件。其一，如前所述，案涉《意向协议》仅系三和公司与高丹之间就转让案涉房地产达成的预约合同，不具有本约的效力。预约合同的继续履行之实质是可否强制缔约问题。鉴于预约仅对将来缔结本约为意思表示，而非为交付标的物实现交易，若强制缔结本约，则有悖于预约当事人的意思表示。具体到本案中，三和公司要求雅酷公司将案涉房地产过户至其名下的诉请，应以双方订立本约合同为前提，而作为合同一方当事人的高丹已以其退还意向金的行为表明其及雅酷公司将不与三和公司签订本约合同，故三和公司的诉请系强制缔约行为，本院不予支持。其二，根据《合同法》第一百一十条之规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高……。”本案中，三和公司与雅酷公司一致认可雅酷公司目前正处于清算阶段，雅酷公司作为案涉土地及房屋的合法权利人，未经清算程序，无权转让案涉房地产，故案涉《意向协议》约定的房地产转让客观上履行不能。综上，案涉《意向协议》不具备继续履行的条件。综上所述，三和公司要求雅酷公司按照《意向协议》约定将案涉房地产过户至其名下的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六十九条第（四）款、第七十条、第七十二条，《中华人民共和国公司法》第一百八十条第（四）款、第一百八十三条、第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回杭州三和羽绒制品有限公司的诉讼请求。案件受理费46800元，减半收取计23400元，财产保全申请费5000元，合计28400元，由杭州三和羽绒制品有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 员 宋晓敏二〇一八年二月二十八日法官助理 王知飞书 记 员 富美芳