湖南省长沙市天心区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0103民初6917号 原告：湖南天铭物业管理有限公司，住所地长沙市天心区赤岭路白沙花园**楼**。 法定代表人：曹丰。 委托诉讼代理人：文炬，广东诚公（长沙）律师事务所律师。 被告：许利，女，1973年8月16日出生，汉族。 委托诉讼代理人：陈干，湖南高天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐繁，湖南高天律师事务所律师。 原告湖南天铭物业管理有限公司（以下简称“天铭物业公司”）与被告许利物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天铭物业公司的委托诉讼代理人文炬，被告许利及其委托诉讼代理人陈干、唐繁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天铭物业公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付其拖欠的物业管理服务费14368.54元及违约金6014.86元（违约金暂计算至2017年10月31日，计算方式详见附表），合计20383.4元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:原告接受白沙花园业主委员会的委托，为白沙花园全体业主提供物业服务。被告系案涉物业业主/使用人，依约享受原告提供的物业服务。然原告积极履行了物业服务之义务，但被告怠于履行缴纳物业管理费义务，至今仍未缴纳2007年7月至2017年12月的物业管理费累计14368.54元。经原告多次催收，被告至今未履行清缴义务。据合同约定，被告应支付欠缴物业费违约金6014.86元（暂计算至2017年10月31日），合计20383.4元。综上，被告已严重侵害了原告及已缴费业主的合法权益，原告遂诉至法院。 被告许利辩称，一、对物业费金额无异议，但对违约金有异议。二、被告拒交物业费的原因是原告未按物业服务合同履行相应的义务，在被告房屋屋顶及外墙漏水的情况下，经被告多次要求，未及时采取有效措施进行修缮。三、被告因房屋漏水自行修缮花费40200元，原告应予承担。 经审理查明：原告湖南天铭物业管理有限公司系经批准从事物业管理及服务的有限责任公司。2015年12月30日，原告天铭物业公司（乙方）与白沙花园业主委员会（甲方）于签订1份《白沙花园物业服务合同》，双方约定：1、物业服务内容为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；本物业规划红线内属物业管理范围内的市政公用设施（包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟、渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯等）的维修、养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；小区公共绿化的养护；交通、车辆行驶及停泊秩序的管理；维护公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；协助开展社区文化娱乐活动；负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等。2、物业管理服务质量及标准：房屋外观：外观完好、整洁、无缺损，房屋完好率90%以上；设备运行：定期维修、保养、安全经济运行；房屋及设施、设备的维修、养护：完好率98%以上；公共环境：全天候、全方位保持清洁，公共楼道整洁、无堆放杂物现象；公共绿化：小区绿化养护及时到位，定期施肥，防治病虫害，定期修剪整形，及时补种补栽，绿化完好率达90%以上；交通秩序：机动车辆出入登记、按章收费、按序停放；安保：主出入口安全护卫人员24小时值班巡查、无因管理不当问题引致重大火灾、刑事事故；急修：房屋零修、急修及时率90%以上；合格率：房屋零修工程合格率95%；业主和物业使用人对乙方的满意率达到：有效投诉办结率95%以上，回访率98%以上，业主意见反馈满意率按国优标准85%。3、物业管理公共服务费：A、小高层1.2元每平方米每月，其中1-3楼为0.8元每平方米每月；B、8-15栋多层0.6元每平方米每月。4、物业服务期限为1年，自2016年1月1日起至2016年12月31日。在该合同上，原告天铭物业公司加盖合同专用章予以确认，白沙花园业主委员会亦加盖公章予以确认。 2017年1月1日，原告天铭物业公司与白沙花园业主委员会再次签订《长沙市天心区白沙花园物业服务合同》1份，物业服务期限为1年，自2017年1月1日至2017年12月31日。其他内容与2015年12月30日签订的物业服务合同内容一致。在该合同上，原告天铭物业公司加盖合同专用章予以确认，白沙花园业主委员会亦加盖公章予以确认。 被告许利系白沙花园小区10栋3单元XX房业主，房屋面积201.24平方米，按住宅多层0.6元/月·平方米，每月应交纳物业服务费120.74元。被告许利于2005年入住白沙花园小区，2007年7月1日前均交纳相应的物业费，此后因房屋漏水问题一直未得到解决而拒交物业费。原告为此通过律师函等方式多次催讨未果，遂酿成纠纷。 在本案审理过程中，原告诉求被告支付2007年7月至2017年12月期间物业管理费累计14368.54元，后因2007年7月1日至2015年12月31日期间系原告居住小区白沙花园业主委员会与湖南天环物业管理有限责任公司签订的《物业服务合同》，经本院释明后，原告于2017年12月28日向本院申请撤回该期间要求被告许利支付物业费11413.68元的诉讼请求。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，原告系经依法批准成立的物业管理有限公司，有合法的物业管理资质。白沙花园业主委员会与原告天铭物业公司签订《物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对包括被告许利在内的全体业主及原告物业公司均具有约束力，本案的双方当事人应认真行使权利和履行义务，即原告应当根据物业服务合同确定的具体管理要求实施物业管理服务,被告则应支付相应的物业管理服务费。 物业服务包括公共设施设备维修养护、维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理服务等多项物业服务内容，现查原告已向被告提供了基本的物业服务，即使原告所履行义务客观上存在瑕疵，被告不能以原告在某些环节、个别区域服务不到位的情况作为不交纳《物业服务合同》约定的相关费用的正当理由。被告辩称其房屋自2005年入住起屋顶及外墙就存在漏水现象，被告多次向原告反映，原告均未进行维修，且提供相应照片佐证。本院认为，房屋屋顶、外墙渗水的维修需通过物业维修基金支出来进行，不属于原告物业服务的范围，且该证据不能证明系原告在履行物业服务合同过程中存在根本违约或者严重瑕疵的情形，故被告该辩称意见不能作为其拒付物业费的理由。但原告作为专业的物业管理公司，负有与业主沟通、协调等其他服务管理职能，针对业主的相关实际情况未能及时回复、处理，确存在物业管理服务上的瑕疵。本院依照物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则以及公平原则，对被告应缴纳的物业服务费应予以酌情减少。因原告天铭物业公司已自愿撤回要求被告支付2007年7月1日至2015年12月31日期间物业费的诉讼请求，故本案应计算2016年1月1日起至2017年12月31日期间发生的物业费，本院确认该期间的物业服务费为2318.29元（201.24平方米×0.6元／平方米×24个月=2897.86元×80%=2318.29元）。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，被告并非恶意拒交，而原告在物业服务工作中对如何加强与各业主的沟通、改善服务与被服务之间的关系上尚有提高完善之处，为此，法律上对逾期付款必须支付滞纳金的惩罚性规定，相对本案被告不适用，本院不予支持。同时原告作为小区的实际物业服务人，应当根据法律规定及相关行业规定、合同约定，积极主动履行职责、改进服务质量，促使业主自觉缴纳物业管理服务费，以减少此类纠纷的发生。 被告辩称因其自行修缮房屋漏水问题花费40200元，原告应予承担。若被告认为原告怠于履行合同义务致使自身遭受损失的，可以另行要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自己的权益，而非拒绝缴纳物业服务费，本院对此辩称意见不予采纳。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告许利于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告湖南天铭物业管理有限公司物业服务费2318.29元； 二、驳回原告湖南天铭物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告许利未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费300元，减半收取150元，由被告许利承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  向利 二〇一八年二月一日 代理书记员  卢蓓 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。