北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终440号上诉人（原审原告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙凤起，男，1980年7月16日出生，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问，住北京链家房地产经纪有限公司宿舍。上诉人（原审被告）：刘涛（系原审被告平一帆之夫、委托诉讼代理人），男，1988年8月17日出生，中国核工业集团公司财务部副处长，住北京市丰台区。被上诉人：平一帆，女，1992年8月3日出生，住北京市丰台区。上诉人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、上诉人刘涛因与被上诉人平一帆居间合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2017）京0107民初13070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。链家公司上诉请求：1、撤销北京市石景山区人民法院（2017）京0107民初13070号民事判决，依法改判刘涛、平一帆支付居间费78540元；2、一、二审案件受理费由刘涛、平一帆承担。事实和理由：1、《居间服务合同》对居间服务作了明确约定，一审法院错误地解读了居间服务的内容，增加了居间服务应该提供的服务，并认为应当办理贷款等其他手续，这是与《居间服务合同》约定相矛盾的。2、《居间服务合同》第一条第二款已经明确确认链家公司促成买卖合同签订时居间行为完成，刘涛、平一帆应当按照合同约定支付居间代理费。3、《居间服务合同》对于居间代理费做了明确约定即78540元，关于该笔费用的约定是因为交易房屋的性质是已购公房，对促成该类房屋达成买卖协议有其复杂性，所以将费率上浮了10%，而并非一审法院认定的要综合考虑居间服务费，同时链家公司认为一审法院酌情确认居间代理费为4万元没有事实和法律依据。4、《居间服务合同》第二条第三款明确约定交易的后续手续是由担保公司办理，而根据链家公司提交的一审证据即《房屋交易保障服务合同》第一条服务的内容里已经对于贷款、房款的支付监管、物业交割等相关手续的办理做了明确的约定，贷款等相关事宜是由北京方源房地产咨询有限公司办理，一审认为居间服务费还包括其他费用是错误的。5、对于一审法院认定的房款分多次支付的内容，在合同中没有任何约定，一审法院对此认定错误。6、刘涛、平一帆表示其购买房屋是作为婚房使用，但当时与其现配偶已经分手不能购买为由而与链家公司签订了《解约协议书》，链家公司亦退还92000元，没有收取任何费用，但刘涛、平一帆为了规避居间服务费私下购买了涉案房屋属违约行为。刘涛上诉请求：1、撤销北京市石景山区人民法院（2017）京0107民初13070号民事判决，依法改判刘涛、平一帆不支付居间服务费；2、一、二审案件受理费由链家公司承担。事实和理由：1、根据《中华人民共和国合同法》第四条的规定，刘涛可自由选择房屋交易对象并与之签订相关合同。2、《解约协议书》第6条规定属于无效条款，《解约协议书》属于制式合同，链家公司通过该条款排除了刘涛自由与卖方进行交易的权利，属于格式条款无效的情形。3、刘涛在与链家公司解约之后的购房行为属于第二次意思表示，且是通过中介机构完成的交易，并不属于“跳单”行为。涉案房屋不是链家公司独家代理的，刘涛通过其他中介机构与产权人签订了房屋买卖合同，该中介公司完成了包括合同签订、贷款办理、购房过程中一系列复杂的程序，刘涛也相应支付了47000元的房屋中介费用，不属于一审法院认定的跳单行为。4、链家公司通过非法渠道取得了刘涛在房屋登记部门的购房信息，属于非法取证行为，对该证据应当依法予以排除。5、即使《解约协议书》第6条有效，一审法院判决刘涛向链家公司支付4万元中介服务费也是不合理的。首先，链家公司没有完成居间服务，其次，链家公司对于涉案房屋交易的最终促成没有起到决定性作用。刘涛辩称，刘涛、平一帆第二次购买涉案房屋的行为并不是与业主私下达成交易的行为，是经过了其他中介办理的购房手续，且涉案房源信息不只链家公司享有，其他中介公司亦享有该房屋的信息。链家公司辩称，首先，坚持链家公司的上诉意见。其次，房源信息是二手房买卖中的重要内容，对买卖合同的订立和中介公司的权益以及购房人是否签订买卖合同均能产生重要影响。刘涛从链家公司处获得房源信息，并为规避居间服务费私下找了原业主达成交易，该行为严重损害了链家公司的合法权益。平一帆辩称，链家公司认为刘涛和平一帆应该支付所有的居间服务费是不合理的，链家公司只是在前期看房过程中向刘涛、平一帆提供了房源信息，在刘涛和平一帆与卖方协商价格时提供了一些帮助，且链家公司存在恶意超高房价的嫌疑。但链家公司未向刘涛和平一帆提供完整的居间服务，因此不应向其支付所有的居间服务费。同意刘涛的上诉意见。链家公司向一审法院起诉请求：1、判令刘涛、平一帆支付居间服务费92000元；2、本案诉讼费由刘涛、平一帆承担。一审法院认定事实：2017年2月26日，经链家公司居间，马文芳（出卖人）与刘涛（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》），约定马文芳将坐落于石景山区老山东里30号楼5单元4层55号的房屋出售于刘涛，该房屋成交价格为336万元整，房屋家具、家电、装修装饰及配套设备等作价38万元整。后马文芳（出卖人）、刘涛（买受人）、链家公司（居间方）签订了《补充协议》，约定房屋价款及各项设施作价总计人民币374万元。同日，马文芳（甲方）、刘涛（乙方）、链家公司（丙方）签订了《居间服务合同》，约定：甲、乙方双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同；甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费；因本次交易涉及交易房屋的性质为已购公房等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向链家公司交纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为人民币78540元，其中由甲方承担0元，乙方承担78540元，并应于本合同签订当日向丙方支付；甲乙双方利用丙方所提供信息、条件、机会等，私自或者另行通过其他居间方签署《买卖合同》，甲乙双方应当承担违约责任，丙方有权要求甲乙双方支付本合同约定的全部居间代理费。同日，马文芳（出卖人）、刘涛（买受人）、北京方源房地产咨询服务有限公司（以下简称方源公司）（丙方）签订了《房屋交易保障服务合同》，约定丙方向甲乙双方提供房屋交易保障服务，服务费18700元，由乙方承担。2017年2月28日，马文芳（甲方）与刘涛、平一帆（乙方）及链家公司（丙方）签订了《变更协议书》，约定原《买卖合同》的房屋购买方变更为刘涛及平一帆。其他事宜均按原协议约定继续履行。后刘涛、平一帆向链家公司支付居间服务费及保障服务费92000元。2017年3月5日，马文芳（甲方）、刘涛、平一帆（乙方）与链家公司（丙方）共同签订《解约协议书》，约定：甲乙丙三方协商一致同意，三方此前分别或共同签署的所有关于涉案房屋的买卖、代理及相关协议均告解除；丙方退还已经收取的居间代理费和保障服务费92000元；（第6条）甲、乙双方及其利害关系人自本协议生效之日起一年内不得以任何形式或通过任何渠道就上述房屋达成交易，甲、乙方及其利害关系人违反本条约定的，相关方应向丙方全额返还其已退还的代理费。2017年4月21日，刘涛、平一帆未通过链家公司居间服务，自马文芳处购买了涉案房屋，成交价374万元。房屋相关过户手续均由刘涛、平一帆及马文芳自行办理。另查，刘涛与平一帆于2017年3月21日办理结婚登记。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。马文芳与刘涛、平一帆之间签订的《买卖合同》、《补充协议》、《变更协议书》及链家公司与马文芳、刘涛、平一帆之间签订的《居间服务合同》、《解约协议书》均系合同各方真实意思表示，内容未违反法律规定，各方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，链家公司为马文芳和刘涛、平一帆提供了订立合同的媒介服务并且组织双方签订了《买卖合同》，虽然此各方共同协商解除了《买卖合同》及《居间服务合同》，但此后刘涛、平一帆自马文芳处购得了同一套房屋，在客观上利用了链家公司提供的房屋信息，亦违反了三方在《解约协议书》中的约定，故链家公司为刘涛、平一帆提供了订立合同的机会，刘涛、平一帆应当向链家公司支付居间服务费。刘涛、平一帆辩称签署《解约协议书》时未看到第6条，且第6条之约定系不合法的，对此本院认为，《解约协议书》中第6条已经字体加黑加粗处理，且该约定的内容，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”条款，其本意是为防止买卖双方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，仅系居间方保护自己合法利益的约定，并不存在加重对方责任、排除对方主要权利的情形，未违反公平原则，应认定有效。故对于刘涛、平一帆的该项答辩意见，该院不予采纳。关于应返还居间服务费的金额一节，首先，保障服务费应由方源公司收取；其次，根据链家公司与刘涛、平一帆签订的《居间服务合同》，居间服务费的确定综合考虑了涉案房屋需要贷款、房款分多次支付等复杂事宜或手续的办理，且链家公司并未为刘涛、平一帆办理其他协助贷款、过户等相关手续，故根据公平原则，该院酌情确定刘涛、平一帆向链家公司支付居间费4万元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十条、第九十三条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决：一、刘涛、平一帆于判决生效之日起十日内给付链家公司居间服务费四万元；二、驳回链家公司的其他诉讼请求。本院二审审理期间，刘涛、平一帆向本院提交了如下证据：1、2017年3月25日，刘涛、马文芳和北京兴宸房地产经纪有限公司（以下简称兴宸公司）签订的《居间服务合同》；2、刘涛向中介公司支付47000元中介代理费的收据。上述两份证据用以证明刘涛为购买涉案房屋支付了合理的中介费，没有规避中介公司，亦不是私下购买的涉案房屋。经质证，链家公司认为因无法核实上述证据的形式真实性，故对上述证据的真实性及证明目的均不予认可，但不申请对上述证据进行鉴定。本院经审查认为，刘涛、平一帆提交了上述证据的原件，且上述证据符合证据的形式要件，因此，在链家公司未能提供相反证据予以反驳的情形下，本院对上述证据的真实性予以确认。本院在二审审理期间查明：马文芳（甲方）、刘涛（乙方）与链家公司（丙方）签订的《居间服务合同》第三条第二款约定，丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。2017年3月25日，刘涛、马文芳和兴宸公司签订了《居间服务合同》，购买了涉案房屋，刘涛向兴宸公司支付了47000元服务代理费。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实尚有刘涛、马文芳和兴宸公司签订的《居间服务合同》、付款收据以及各方当事人的陈述在案佐证。本院认为：一审法院对于马文芳与刘涛、平一帆之间签订的《买卖合同》、《补充协议》、《变更协议书》及链家公司与马文芳、刘涛、平一帆之间签订的《居间服务合同》的性质及效力的认定正确，本院予以确认。本案各方当事人争议的焦点问题是刘涛、平一帆在与链家公司就涉案房屋签订《解约协议书》后，又再次购买的行为是否构成“跳单”。对此，本院认为，刘涛作为买房人通过链家公司的中介服务已经与卖房人签订了涉案房屋的买卖合同，对于涉案房屋的房屋状况以及价格等相关信息已经明晰，虽然，刘涛在与链家公司签订解约协议后，又通过兴宸公司购买了涉案房屋，并交纳了47000元服务代理费，但该费用明显低于其与链家公司约定的居间费78540元，故应确认刘涛、平一帆系利用了链家公司的信息和服务而再次购买了涉案房屋，该行为属于“跳单”。刘涛、平一帆的上述行为违背了诚实信用原则，亦违反了其与链家公司签订的《解约协议书》的相关约定，构成违约。因此，对于刘涛提出的其再次购房行为属于第二次意思表示，且是通过中介机构完成，并不构成“跳单”的上诉意见因缺乏事实和法律依据，本院不予采信。对于刘涛提出的《解约协议书》第6条的规定应确认无效的上诉意见，本院认为，该“跳单”条款并不涉及损害国家、集体、第三人利益的内容，其约定的目的在于防止购房人的不诚信行为，因此，该约定并不属于《中华人民共和国合同法》中规定的合同无效情形，故该条款属有效条款。链家公司与马文芳、刘涛、平一帆签订的《解约协议书》系各方当事人真实意思表示，应确认有效。刘涛的该点上诉意见，本院不予采信。对于链家公司、刘涛均提出的刘涛应向链家公司支付居间费用过低和过高的问题，本院认为，依据马文芳、刘涛与链家公司（丙方）签订的《居间服务合同》的约定，链家公司的居间服务内容除为买房人提供房源信息、引领买受人实地看房以及协助买卖双方签订《买卖合同》外，还具有为买卖双方办理网上签约等义务，现链家公司并未办理后续的网上签约工作，故一审法院根据公平原则，酌情确定刘涛、平一帆向链家公司支付居间费4万元并无不当，链家公司、刘涛的该点上诉意见，本院不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2100元，由刘涛负担1050元，由北京链家房地产经纪有限公司负担1050元。本判决为终审判决。审 判 长  常 洁审 判 员  阴 虹审 判 员  董 伟二〇一八年二月二十三日法官助理  杨玉清书 记 员  万 晶