福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽03民终3517号上诉人（原审原告、反诉被告）：林晓航，女，1984年11月13日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。委托诉讼代理人：林俊平，男，1956年8月22日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：福建鑫焱集团建设发展有限公司，住所地福建省莆田市荔城区镇海街道胜利北街816号，统一社会信用代码91350304155500093R。法定代表人：陈玉炎，该公司董事长。委托诉讼代理人：王金财、郑政煌，福建理顺律师事务所执业律师。上诉人林晓航因与被上诉人福建鑫焱集团建设发展有限公司（以下简称“鑫焱公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2017）闽0302民初692号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林晓航上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第四项、第五项、第六项，改判支持林晓航一审的诉讼请求并驳回鑫焱公司一审的反诉请求；2、本案一审、二审诉讼费用均由鑫焱公司承担。事实和理由：1、一审法院以讼争房屋所在土地的用地手续需要政府协调解决为由免除鑫焱公司的部分违约责任是错误的。林晓航与鑫焱公司在补充协议中约定了鑫焱公司逾期办理权属证书免责的政府原因，并不包括本案的土地使用问题，鑫焱公司在没有办妥建设用地手续的情况下与林晓航签订合同，存在过错，应承担逾期办证的违约责任。2、一审法院判决林晓航支付鑫焱公司违约增收的公摊面积房价款11376元是错误的。鑫焱公司在林晓航的房屋套内建筑面积不变的情况下变更公摊系数，也未将该情况通知林晓航本人，在此基础上增加的公摊面积不发生法律效力。且鑫焱公司将已经在合同中计入住宅公摊面积的公共用房再次计算公摊面积，产权登记存在重复虚报的问题。林晓航不应承担该部分的房价款。鑫焱公司答辩称：１、本案新世纪大厦的项目用地包括鑫焱公司莆国用（2010）第N2010315号地块、莆田市归国华侨联合会莆国用（2009）第N2009402号用地以及公共用地的调整，在政府重新确认上述地块的相关手续办好之前，尚不具备办证的条件，城厢区政府2015年请示莆田市政府解决相关问题，只有在莆田市政府确定本案讼争地块的相应权利之后才能办证，一审扣除相应的期限计算违约金是正确的。２、双方签订的合同中约定了面积误差的情况，林晓航应当按照产权登记的面积补交购房款差价，其主张鑫焱公司非法增收11376元没有依据。林晓航向一审法院起诉请求：1、依法判令鑫焱公司向其交付不动产权证书；2、依法判令鑫焱公司按合同约定支付自2015年5月1日起至实际取得房屋权属证书之日止按每日79.21元计算的逾期办证违约金；3、依法判令鑫焱公司退还多缴纳的房款税23762元；4、案件受理费由鑫焱公司负担。鑫焱公司向一审法院提出反诉请求：1、依法判令林晓航向其支付产权登记建筑面积与合同约定建筑面积差部分的购房款11376元；2、依法判令林晓航向鑫焱公司支付逾期付款违约金，暂计至反诉之日止违约金共计52622.8元（以18万元为基数自2014年1月22日起按日万分之五计至2014年2月21日止违约金2700元；以18万元为基数自2014年2月22日起按日万分之八计至2015年1月19日止违约金47808元；以11376元为基数自2016年7月22日起至2016年8月21日止按日万分之五计算的违约金176.33元；以11376元为基数自2016年8月22日起至实际支付之日止按日万分之八计算的违约金，暂计至反诉之日为1938.47元）；3、案件反诉费由林晓航承担。一审法院认定事实：2013年3月9日，林晓航与鑫焱公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：C201301644），约定：林晓航向鑫焱公司购买由鑫焱公司开发的位于莆田市城厢区南侧莆国用（2010）第N2010315号国有土地权证项下的新世纪大厦（鑫焱世纪尚都）17层1703号房，该商品房建筑面积142.04平方米，其中套内建筑面积114.80平方米，公共部分共有分摊建筑面积27.24平方米，单价为每平方米11153元，总价款为1584172元;该《商品房买卖合同》第五条约定：“商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款……”；第七条约定：“买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……”；第十条约定：“下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；（3）变更房屋节能措施及指标……”；第十四条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：、、、、、、2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。、、、、、、”；附件六：《合同补充协议》第七条约定：“2、如因房产测绘、规划核验、产权登记部门退补件等政府部门原因，或买受人原因（但不限于买受人未按出卖人通知时间配合出卖人到产权登记机关办理相关手续、提交所需资料、缴纳所需费用等原因），致使房屋所有权证办理时间超过主合同第十四条约定的时间，由买受人自行承担相应责任。…4、办理《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》所需的所有手续税费均由买受人承担”。合同签订后，林晓航向鑫焱公司支付首付款584172元，并分别于2014年1月21日、2015年1月19日向鑫焱公司支付购房款50万、18万元，余额32万元办理按揭贷款。2015年1月27日，林晓航向鑫焱公司预交契税等费用47810元。2015年1月31日，鑫焱公司将上述房屋交付给林晓航使用。2016年6月28日，鑫焱公司出具收款收据，预收林晓航契税等费用24048元。2016年10月31日，鑫焱公司将坐落于城厢区凤凰山街道后巷街55号1梯1703室房产转移登记至林晓航名下。房屋登记簿上记载，该房屋的建筑面积为143.06平方米，其中套内建筑面积为114.8平方米，分摊共有面积为28.26平方米。一审法院另查明：2010年8月4日，莆田市人民政府作出[2010]102号《关于研究城建有关问题会议纪要》，决定在容积率等规划指标不变的前提下，将新世纪大厦与市侨联大厦之间夹缝用地（约297.22平方米）等面积置换到临文献路位置上，作为城市公共用地。2015年，莆田市城厢区人民政府作出《莆田市城厢区人民政府关于请求协调解决新世纪大厦项目办理两证有关问题的请示》的文件（莆城政[2015]271号），请求莆田市人民政府协调解决办理新世纪大厦及市侨联大厦项目用地的房屋所有权证及国有土地使用权证的相关事宜。2015年12月31日，莆田市人民政府作出《关于研究城市建设有关问题的纪要》[2015]191号，该纪要中第五点载明原市侨联大厦与新世纪大厦项目办理国有土地使用证及房屋所有权证有关问题具体参照市政府专题会议纪要[2015]125号中“和成天下”项目“两证”办理做法执行。2015年8月12日，莆田市人民政府作出[2015]125号《关于研究“和成天下”项目国有土地使用证及房屋所有权证办理、福建中闽海上风电有限公司用地有关问题的纪要》，纪要如下：一、同意将PS-2000-（66-95）号和PS拍-2009-6号两幅地块作为混合宗进行宗地调整合并，按该两幅地块原签订国有土地使用权出让合同和已办理国有土地使用证确定的土地面积份额直接核算土地使用权人各自应分摊的土地面积后，予以办理国有土地使用证；土地用途、出让年限等按上述原签订出让合同及已办理国有土地使用证中载明的事项执行。同时，注销登记该两幅地块已办理的国有土地使用证。二、同意将市建工集团（原市建安公司）原各项工程审批、验收及测绘等资料直接作为办理PS-2000-（66-95）号和PS拍-2009-6号两幅地块房屋所有权证的依据，在上述国有土地使用证办理及注销登记后，按相关程序予以办理房屋所有权证。三、涉及“两证”办理过程中产生的相关税费等，按规定缴纳。一审法院认为，林晓航、鑫焱公司双方签订的《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按合同约定履行义务。合同签订后，林晓航依约向鑫焱公司履行支付全部购房款并预交了契税等办证费用，但鑫焱公司未能按约定为林晓航办理产权证书，其行为已构成违约，故林晓航要求鑫焱公司交付不动产权属证书并承担违约责任，于法有据，一审法院予以支持；现林晓航要求鑫焱公司支付按已付款的日0.005%计算自2015年5月1日起至其实际取得办理房屋所有权证之日止的违约金，因林晓航与鑫焱公司双方已通过签订《合同补充协议》的形式对办证条件作了变更，且涉案房地产项目因非鑫焱公司原因（涉案商品房所使用的土地由不同用途、不同使用权人的两部分地块组成，需莆田市人民政府协调解决）导致无法按时办理产权登记手续，直至2016年6月21日莆田市国土资源局城厢不动产中心给鑫焱公司重新颁发闽（2016）莆田市不动产权第CX08411号不动产权证书后才符合办理房屋所有权证的条件，故在2016年6月21日之前未能办证的违约责任不应由鑫焱公司承担。2016年6月21日后，涉案房产符合办证条件，鑫焱公司应及时予以办理，一审法院结合案件情况酌情扣除15天的办证宽限期，即鑫焱公司应在2016年7月7日前为林晓航办理相关产权证书，但鑫焱公司未能及时办理，已构成违约，故逾期办理权属证书违约金的起算时间应为2016年7月7日，即鑫焱公司依法应承担以林晓航已付购房款1584172元为基数自2016年7月7日起至产权办理至林晓航名下之日即2016年10月31日止按日0.005%计算的违约金即1584172元×0.005%×117天≈9267.41元。2015年1月27日，林晓航向鑫焱公司预交契税等费用47810元，但从2016年6月28日鑫焱公司出具给林晓航的收款收据上看，其实际仅支出办证的有关费用24048元，故鑫焱公司应将多收取的契税23762元返还给林晓航。因产权证书登记的面积比合同约定的面积多1.02平方米，故林晓航应再向鑫焱公司支付购房款11376元。鑫焱公司要求林晓航支付逾期付款违约金已超过诉讼时效，缺乏依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、鑫焱公司应于本判决生效之日起二十日内向林晓航交付坐落于莆田市城厢区商品房的权利类型为房屋所有权和国有建设土地使用权《不动产权证书》；二、鑫焱公司应支付给林晓航逾期办证违约金9267.41元；三、鑫焱公司应返还给林晓航代收的契税等费用23762元；四、林晓航应向鑫焱公司支付购房款11376元；五、上述二、三、四项对抵后，鑫焱公司应于本判决生效之日起二十日内支付给林晓航21653.41元；六、驳回林晓航的其他诉讼请求；七、驳回鑫焱公司的其他反诉请求。案件受理费1844元，由林晓航负担1018.29元，鑫焱公司负担825.71元。反诉案件受理费699.99元（已减半收取），由林晓航负担124.43元，由鑫焱公司负担575.56元。本院二审期间，林晓航没有提交新的证据。鑫焱公司提供如下证据：１、建设工程规划许可证、放样通知书、莆国用（2010）第Ｎ2010315号土地证各一份，欲证明鑫焱公司于2009年6月26日已经办理新世纪大厦建设工程规划许可证并经规划部门现场放样，进行施工，并于2010年11月26日已取得新世纪大厦的土地证。２、城厢区人民政府《关于请求将莆田市侨联大厦纳入文献中段（新世纪大厦）旧城改造的请示》、莆国用（2009）第Ｎ2009402号土地证、莆田市人民政府《关于研究城建有关问题会议纪要》［2010］17号、莆田市规划局莆规证［2011］42号函，欲证明市政府于2010年3月1日作出会议纪要，同意城厢区政府的请示意见，将市侨联大厦纳入文献中路（新世纪大厦）改造范围并就地安置，并重新下达规划条件，调整容积率和建筑密度所增加的建筑面积用于二部分使用。且市规划局于2011年3月16日重新下达了规划条件。３、莆田市政府会议纪要［2012］27号，欲证明原市侨联大厦并入新世纪大厦项目评估结果经市政府确认，双方互不补偿差价。４、（2016）闽03民终2976号民事判决书，欲证明生效判决已明确商品房所在项目在合并办理土地证事由存在期间所导致的逾期办证期限属于非出卖人的原因所导致。林晓航质证认为：第一组证据中，2009年办理的规划许可证不适用2012年建设的新世纪大厦项目，鑫焱公司该手续是无效的，鑫焱公司取得的原土地使用证不包括侨联大厦的土地，与新的新世纪大厦规划许可证不一致。鑫焱公司在施工之前没有办理好相关的手续有过错，要承担相应的责任。对第二组证据，城厢区政府的请示之后变更新世纪大厦的规划设计并无不当，但是莆国用（2009）第Ｎ2009402号土地证登记的土地使用权人是莆田市归国华侨联合会，鑫焱公司在施工开始之前就应当将两本土地证合作一本，莆田市人民政府关于研究城建有关问题会议纪要［2010］17号与市政府［2010］102号会议纪要不符。对第三组证据没有异议。对第四组证据真实性没有异议，但是关联性有异议，与本案没有关联性。本院经审查认为：鑫焱公司提供的建设工程规划许可证、放样通知书、莆国用（2010）第Ｎ2010315号土地证、城厢区人民政府《关于请求将莆田市侨联大厦纳入文献中段（新世纪大厦）旧城改造的请示》、莆国用（2009）第Ｎ2009402号土地证、莆田市人民政府《关于研究城建有关问题会议纪要》［2010］17号、莆田市规划局莆规证［2011］42号函、莆田市政府会议纪要［2012］27号等证据可以证明讼争房屋的土地使用权证的变动情况。（2016）闽03民终2976号民事判决书中的房地产项目与本案讼争房屋所在的房地产项目并不相同，不能作为定案依据。经审理查明，林晓航与鑫焱公司对一审查明的事实均没有异议，本院予以确认。本院认为，林晓航与鑫焱公司在双方签订的《商品房买卖合同》（含附件六《合同补充协议》）中明确约定了鑫焱公司逾期办理房屋权属证书应承担的违约责任以及鑫焱公司的免责事由，现双方争议的焦点是在计算鑫焱公司的逾期办证违约金时是否应当扣除莆田市人民政府协调解决讼争房屋所使用的土地使用权问题的时间。因双方在附件六《合同补充协议》中约定了如因房产测绘、规划核验、产权登记部门退补件等政府部门原因导致鑫焱公司逾期办证的，由林晓航自行承担相应责任，且直至2016年6月21日莆田市国土资源局城厢不动产中心向鑫焱公司重新颁发不动产权证书后，本案讼争房屋才符合办理房屋权属证书的条件，故一审法院扣除莆田市人民政府协调解决讼争房屋土地使用权问题的时间及15天的办证宽限期并无不当。因林晓航与鑫焱公司在涉案的《商品房买卖合同》中对讼争房屋面积确认及面积差异处理的问题作了相关约定，一审法院按照合同约定判决林晓航向鑫焱公司支付11376元购房款是正确的。林晓航上诉理由依据不足，本院不予采信。综上所述，林晓航的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1334.4元，由上诉人林晓航负担。本判决为终审判决。审判长  王鹏程审判员  许秋红审判员  李 忠二〇一八年二月九日书记员  黄周翔附注：相关主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。