江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2017)苏04执复59号复议申请人（被执行人）：常州桐城置业发展有限公司，住所地常州市新北区春江镇百丈中央花苑247-1号。法定代表人：龚建良，该公司董事长。委托代理人：丛扬，博爱星（上海）律师事务所律师。复议申请人（被执行人）：江苏建厦建设发展有限公司，住所地常州市新北区春江镇百丈中央花苑247-1号。法定代表人：龚贤锋，该公司董事长。委托代理人：丛扬，博爱星（上海）律师事务所律师。复议申请人（被执行人）:龚贤锋，男，1990年3月12日生，汉族，住常州市新北区。委托代理人：龚建良，男，1962年9月20日生，汉族，住常州市新北区。委托代理人：丛扬，博爱星（上海）律师事务所律师。复议申请人（被执行人）:龚建良，男，1962年9月20日生，汉族，住常州市新北区。委托代理人：丛扬，博爱星（上海）律师事务所律师。复议申请人（被执行人）：郭建琴，女，1963年3月19日生，汉族，住常州市新北区。委托代理人：龚建良，男，1962年9月20日生，汉族，住常州市新北区。委托代理人：丛扬，博爱星（上海）律师事务所律师。申请执行人：江苏江南农村商业银行股份有限公司，住所地常州市和平中路413号。法定代表人：陆向阳，该公司董事长。委托代理人：孟祥辉，男，1987年4月11日生，汉族，住常州市天宁区，该公司员工。复议申请人常州桐城置业发展有限公司（以下简称桐城公司）、江苏建厦建设发展有限公司（以下简称建厦公司）、龚贤锋、龚建良、郭建琴与申请执行人江苏江南农村商业银行股份有限公司（以下简称江南银行）金融借款合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（以下简称新北法院）作出的（2017）苏0411执异90号裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年12月13日举行了听证，复议申请人龚建良、复议申请人的委托代理人丛扬、申请执行人的委托代理人孟祥辉参加了听证。现已审查终结。新北法院查明，该院在执行申请执行人与异议人金融借款合同纠纷一案中，经申请执行人的申请，该院按照司法鉴定评估的相关要求和流程，依法委托博文房地产评估造价集团有限公司常州市分公司（以下简称博文常州分公司）对涉案房地产进行估价。该分公司在2017年6月30日出具博文常房估法字（2017）第022、023、024、025号《房地产司法鉴定估价报告》。异议人收取该估价报告后，认为估价报告出具主体重大违法、评估的工作程序重大违法、有重大遗漏与评估方法的选择重大违法和可比案例的使用重大违法，向该院提出执行异议。新北法院认为，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。该案中，异议人作为执行案件的被执行人，就该院委托评估鉴定机构对涉案房地产作出的估价报告提出异议，但未能提供相关的证据予以证实。出具估价报告的估价机构负责人到庭就异议人的异议事项结合相应的书面证据进行了全面、客观的陈述，对异议人委托代理人和法庭的提问做出了解释，其出具的估价报告客观公正，符合《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》和《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作若干规定》的相关法律政策规定。异议人所提执行异议理由不成立。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第二百二十五条规定和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回桐城公司、建厦公司、龚建良、龚贤锋、郭建琴的执行异议。如不服该裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向江苏省常州市中级人民法院申请复议。请人桐城公司、建厦公司、龚贤锋、龚建良、郭建琴向本院申请复议，请求撤销新北法院（2017）苏0411执异90号执行裁定书之裁定。事实和理由：原审法院认为事实不清，裁定错误。原审法院仅根据评估公司依据的操作规范，便认定评估公司出具的估价报告客观公正，显属对法律认识有误。一、估价报告出具主体重大违法。复议申请人认为：1、法定代表人与企业负责人是两个根本不同的法律术语与实务问题。作为有限公司的博文房地产评估造价集团有限公司（以下简称博文公司）应当由其法定代表人签名或盖章，而不能由其分公司的负责人签名或盖章。2、博文常州分公司是由博文公司设立，应当加盖博文公司的公章。而博文常房估法字第022、024、025三份评估报告，都是博文常州分公司盖章，而不是博文公司盖章。（注：023号估价报告严重不负责任，致委托方函根本未加盖任何公章）；同时，上述三份评估报告都是博文常州分公司负责人蒋文娟盖名章，而不是博文公司法定代表人徐文井签名或盖章。因此，依据《资产评估法》第三十条的规定，博文公司及博文常州分公司对该估价机构出具的主体存在违法情形。二、评估的工作程序重大违法。“博文常州分公司”2017年6月29日现场查勘27套房屋，再走访调查并筛选取得九个案例现场，6月30日出具了27套房屋建筑物的估价报告，实际两天完成，时间之短速度之快结果实令人堪忧。根据“国标一”第7.0.19款之“6”的规定，采用比较法的应附可比实例位置图和外观照片。“国标一”第4.2.5款规定“应在估价报告中说明可比实例的名称、位置、及附位置图和外观照片”，“可比实例及其有关信息应真实、可靠、不得虚构”。而综观博文常房估法字第022、023、024、025四份估价报告并没有可比实例的位置图和照片，而其所有可比实例的名称极其模糊，无法加以验证，更重要的连最基本的楼层都没讲（如023号报告中的三个案例）。复议申请人认为，“博文常州分公司”的估价师明知应提供而未提供可比实例的位置图和照片在估价程序上严重违法，并有意将所有可比实例的名称模糊，无法加以验证，023号报告中的三个案例的最基本的楼层情况都无法提供，涉嫌提供的案例不真实，不可靠，为虚构可比实例。故，“博文常州分公司”及其估价师违反《资产评估法》第十三条第二款之规定，应撤销其报告。三、重大遗漏与评估方法的选择重大违法。1、编号022的11套商业用房的估价报告中房屋剩余寿命54年，土地为30.58年，收益年限30.58年，该估价报告只考虑了30.58年的收益，而房屋30.58年以后23.42年的房屋的收益根本没有考虑（详见022号报告Ｐ:39）。2、对照编号022估价报告的第33-34页，以下基础数据和估价参数未说明来源或确定依据：管理费3%、维修费2%、保险费0.2%、成新率100%、风险调整率2-4%、有效出租面积100%等等。根据“国标一”第49页第五条规定，“应详细说明。估价基础数据和估价参数的来源或确定依据等”来历不明的基础数据和错误的估价参数势必严重歪曲房地产的实际价值，少算23.42年的房屋收益必将严重侵害复议申请人的法定权益。故复议申请人认为“博文常州分公司”及其估价师在评估方法的选择与使用上存在重大瑕疵与重大遗漏。四、可比案例的使用重大违法。如前所述，023、024、025号三个报告中六个可比案例存在重大问题。而022号报告三个租金案例除了名称模糊，无法查验外，其案例选择与修正过程中，也存在重大问题。如：估价案例都是1-2层，而估价对象是1-3层，楼层对于商业地产的租金的影响是人所共知，其可比性不可同日而语，该估价报告或经进行了楼层因素修正，但在实物状况的八个影响因素中，对于各因素的影响未按影响权重进行修正，存在重大瑕疵（详见该报告Ｐ:30-32页）。综上，博文常州分公司出具的四份估价报告，均存在严重违法行为，但评估公司据以作出的解释，是其根据其行业的操作规范和标准。另桐城公司、建厦公司提交补充材料，指出评估报告错误之处。编号022号：1、春江中央花苑233＃商铺朝向为正面朝西，而不是评估报告中的朝北，该错误在评估报告中第10页、第18页、第21页均有出现。春江中央花苑132＃商铺朝向为东北，而不是评估报告的正面朝东，该错误在评估报告中第10页、第19页、第21页均有出现。2、第20页：估价对象所在区域内公用设施遗漏了春江游泳馆及全民健身中心。3、估价对象照片中，233＃商铺不是照片中所示的“星际锅盖面”。编号023号：1、第2页：估价单位的负责人未签字，也未盖章确认。2、估价对象照片中，有两张照片与本次估价对象不符。“佳缘宾馆”房屋编号为：258、259，不是该报告书的委托估价对象；“重庆辣尊”房屋编号为：235-241号301-311室，不是该报告书的委托估价对象。编号024号、025号：评估报告中说明“外墙面涂料粉刷部分墙砖贴面”，而实际别墅外墙均为涂料墙面。博文博文常州分公司答辩称：一、按照《资产评估法》的要求，从事房地产评估业务工作，评估机构需向住房和城乡建设部门备案，博文常州分公司已领取江苏省住房和城乡建设厅出具的《准予备案建设行政许可决定书》，符合分支机构的设立要求，也符合《资产评估法》的要求。房地产估价师在评估工作中坚持独立、客观、公正的原则，依凭专业技术和勤勉细致的工作态度开展评估工作，作出评估结论，形成评估报告。二、房地产评估师蒋文娟自2001年至今一直在常州从事房地产抵押评估、司法鉴定评估、征收评估、二手房交易契税征收评估等工作十七年，房地产估价师马婕自2008年至今一直在常州从事房地产评估工作九年，对常州市整个房地产市场价格的变动、趋势等情况很熟悉，具有扎实的估价理论知识，丰富的估价实践经验，具备专业胜任能力，工作中努力搜集估价所需资料，对估价对象进行认真的实地查勘，诚实正直的估价，所以出具报告的时间长短不是衡量报告质量的因素。三、估价中采用的可比实例，是估价师在对现场进行了充分调查后，了解并记录了周边较多实例，并对较多实例的交易情况、市场状况、房地产状况等做了充分的调查和测算，最终选取可比实例，再与估价对象进行比较，对可比实例价格进行了相应的调整和修正。对于评估报告中采用的租金实例，我公司估价师对估价对象同一供需圈内，用途相同、不同楼层的出租房屋的租金情况方面也做了充分的现场调查，考虑到报告中可比实例的产权人、租金实例的承租人和出租人的隐私等情况，评估报告中未描述具体房号等。四、根据《城市房地产管理法》第二十二条：土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。根据《物权法》第一百四十九条：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。博文常房估法字（2017）第022号评估报告中估价对象为商业房地产，出于谨慎考虑，不考虑建筑物剩余经济寿命带来的收益价值。江南银行答辩称，江南银行提出评估需求后，由新北法院通过抽签方式确定了评估公司，即博文常州分公司，其对所有涉及房产进行评估后出具评估报告。江南银行从法院处获取评估报告，对评估所有价值予以认可。2017年12月13日，本院听证中，博文公司向本院提交了博文常房估法字（2017）第022号、第023号、第024号、第025号《房地产司法鉴定估价报告》，该报告的落款处由法定代表人徐文井盖章，并加盖了博文公司的公章。本院查明，2016年6月28日，博文常州分公司领取了营业执照，经营范围：房地产评估；土地评估；房地产咨询；工程监理；工程造价咨询等。本院另查明，2016年11月28日，江苏省住房和城乡建设厅作出《准予备案建设行政许可决定书》【编号为房地产审签（2016-29）-5】，准予博文常州分公司备案。备案有效期：2016年11月25日至2018年9月25日。专职评估师：蒋文娟（注册号：3220050057），企业负责人；孔庆伍（注册号：3220040138）；马婕（注册号：3220150050）。本案的争议焦点是博文常房估法字（2017）第022号、第023号、第024号、第025号《房地产司法鉴定估价报告》的评估主体、评估程序、评估方法是否违法、违规？是否导致评估报告无效？本院认为：一、关于评估主体。博文常州分公司接受新北法院的委托，对案涉房地产进行了评估。博文常州分公司已在常州国家高新技术产业开发区（新北区）市场监督管理局领取了营业执照，江苏省住房和城乡建设厅准予其备案，蒋文娟、马婕已取得房地产评估师的注册证书，有权使用注册房地产估价师的名称，执行房地产估价业务，有权在房地产估价报告上签字。根据《房地产估价机构管理办法》第二十条第二款规定：分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构的名义出具估价报告，并加盖该房地产估价机构公章。本案中，博文常房估法字（2017）第022号、第024号、第025号《房地产司法鉴定估价报告》加盖了博文常州分公司印章并由博文常州分公司负责人蒋文娟签字以及博文常房估法字（2017）第023号《房地产司法鉴定估价报告》未加盖任何公章，上述四份评估报告均存在瑕疵，应予以修正。本案听证中博文公司向本院提交了徐文井签字并加盖了博文公司印章的评估报告，已对上述评估报告进行了修正，对修正后的四份评估报告也应送达相关当事人。故本案评估的主体合法有效，本院予以认可。二、关于评估程序和方法。博文常州分公司在接受新北法院委托后，两名注册房地产评估师根据委托法院确定的评估范围进行评估，程序合法，依据法律法规和资产评估规范准则，其根据评估对象的特性等相关条件，选用的评估方法并未违反法律法规、行业规范的强制性规定。本案听证中，博文常州分公司对复议申请人提出的评估方法、重大疏漏等复议理由，亦从专业角度一一作出了客观合理的解释和说明。复议申请人提出的房屋朝向等问题，并不影响评估价值及评估效力。对于专业评估机构、评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析基础上，对涉案房产进行客观合理估算和评判意见，法院应予以尊重。三、关于评估报告的效力问题。本案中，博文常州分公司在人民法院委托评估机构名册内，评估机构、评估人员具有相应的评估资质，且评估程序、评估方法恰当，不存在评估程序严重违法的问题，上述四份评估报告合法有效，本院予以认可。综上，复议申请人桐城公司、建厦公司、龚贤锋、龚建良、郭建琴的复议请求没有事实和法律依据，本院不予支持。新北法院（2017）苏0411执异90执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回常州桐城置业发展有限公司、江苏建厦建设发展有限公司、龚贤锋、龚建良、郭建琴的复议申请，维持常州市新北区人民法院(2017)苏0411执异90号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  孙慧民审 判 员  陈 倩代理审判员  徐凌楠二〇一八年二月七日法官 助理  陶金沙书 记 员  叶小玢