中华人民共和国上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初16981号原告(反诉被告)：上海壮品投资有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：苏军，总经理。委托诉讼代理人：郑璐，上海市沪南律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海悦食餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：陈伊(CHENYI)，董事长。委托诉讼代理人：卢平建，上海新望闻达律师事务所律师。被告：陈伊(CHENYI)，女，1975年3月6日出生，现住上海市静安区。委托诉讼代理人：卢平建，上海新望闻达律师事务所律师。被告：赵旭，男，1983年10月14日出生，汉族，住上海市静安区。原告(反诉被告)上海壮品投资有限公司(以下简称壮品公司)与被告(反诉原告)上海悦食餐饮管理有限公司(以下简称悦食公司)、被告陈伊、被告赵旭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月18日作出(2016)沪0106民初4681号民事判决。悦食公司不服该判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。上海市第二中级人民法院于2017年4月14日作出(2017)沪02民终994号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2017年9月13日、2018年1月25日两次公开开庭审理了本案。壮品公司的委托诉讼代理人郑璐，悦食公司、陈伊的共同委托诉讼代理人卢平建，赵旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告壮品公司向本院提出诉讼请求：1.悦食公司支付2015年11月26日至2016年1月25日期间的房屋租金余额2万元；2.悦食公司支付到期应付租金26.4万元；3.悦食公司支付免租期租金26.4万元；4.悦食公司支付水电费2万元；5.悦食公司支付自2016年1月26日起至工商注销之日止的房屋使用费(按每月13.2万元的标准计算)；6.悦食公司支付违约金39.6万元；7.陈伊、赵旭对悦食公司上述付款义务承担连带清偿责任。事实和理由：2014年7月28日，壮品公司与悦食公司签订《租赁合同》，约定壮品公司将上海市静安区愚园路XXX号第1层1区1号房屋(现为上海市静安区愚园路XXX号房屋，以下简称系争房屋)租赁给悦食公司经营使用，每月租金13.2万元，装修免租期60天。上述合同另约定如悦食公司在签署合同之日起3年内解除合同的，应赔偿壮品公司装修免租期租金。陈伊、赵旭出具承诺函，对悦食公司在上述合同项下的义务进行了担保。上述合同履行期间，悦食公司多次拖欠租金，2015年11月26日至2016年1月25日的租金一直未付清。2016年1月8日，悦食公司突然关门停业，其仍拖欠当期租金2万元及水电费27,506.83元。壮品公司试图联系悦食公司，但对方联系人接通电话后表示不再继续租赁系争房屋且不愿意结清欠款。同月15日，悦食公司应当支付下一期租金26.4万元。为避免损失进一步扩大，壮品公司工作人员遂于同月21日发手机短信通知悦食公司的工作人员和赵旭，要求悦食公司在同月25日前结清拖欠费用并缴纳新一期租金或者办理退租解约，否则将强行收回租赁物，滞留物品将作为废弃物处理。悦食公司未出面处理，也未予答复。2016年2月20日，三四个年轻男子带着系争房屋的钥匙来搬走房屋内物品，其自称是根据悦食公司的授意搬东西，物业安保人员叫来壮品公司工作人员在场见证并拍照留证。壮品公司于同月26日强行进入并收回系争房屋。悦食公司严重延迟履行支付租金义务、欠付大额水电费并关门停业、搬离系争房屋，壮品公司有权单方面解除合同、强行收回系争房屋，并按照合同约定要求悦食公司承担租金、水电费、免租期租金、违约金等。悦食公司未注销在系争房屋上设立的工商登记，造成壮品公司另行向案外人上海鼎心餐饮管理有限公司(以下简称鼎心公司)出租系争房屋后，不仅约定的租金每月减少了2,000元，壮品公司还免除了鼎心公司22,000元租金和物业管理费，并为鼎心公司免费安装了一台空调。悦食公司应参照租金标准支付房屋使用费，陈伊、赵旭对上述付款义务则应承担连带责任。被告悦食公司辩称，同意第一、第四项诉讼请求，不同意壮品公司其余诉讼请求。壮品公司2016年1月25日强行进入系争房屋并将悦食公司的餐饮设备及其他物品擅自处分，后又将系争房屋转租案外人，壮品公司的违约行为导致租赁合同在上述日期已事实上无法继续履行，故悦食公司不应承担2016年1月26日起的租金。悦食公司没有根本性违约，也未提出过退租，暂停经营是为了调整经营方向。壮品公司从未提出解除合同，也不具有合同解除权，无权要求悦食公司支付免租期租金、违约金。工商登记未注销或迁移的房屋使用费不属于人民法院受理案件范围，壮品公司主张使用费没有法律和合同依据，且其已另行出租系争房屋，新的承租人使用未受到任何影响。被告陈伊辩称，同意悦食公司的意见。其仅是悦食公司的法定代表人，不应承担连带责任。被告赵旭辩称，同意悦食公司的意见。其仅是悦食公司股东的法定代表人，不应承担连带责任。反诉原告悦食公司向本院提出反诉请求：1.确认壮品公司与悦食公司就系争房屋签订的《租赁合同》于2016年1月25日解除；2.壮品公司返还悦食公司租赁押金39.6万元；3.壮品公司支付悦食公司违约金39.6万元；4.壮品公司赔偿悦食公司物品损失321,300元；5.壮品公司赔偿悦食公司装修损失255,934元。事实和理由：在租赁合同正常履行的情况下，壮品公司于2016年1月25日强行闯入系争房屋内，并擅自更换房屋门锁，还将房屋内属于悦食公司的餐具、酒水、厨房设备、家具、家电等物品(价值321,300元)全部变卖，后又将系争房屋另行出租。壮品公司的行为不仅造成悦食公司的物品损失、装修损失，还导致租赁合同无法继续履行，应承担相应违约责任。悦食公司对系争房屋进行的装修价值48.5万元(已支付装修款46.4万元)，使用了17个月，现根据36个月的合同期限平均折旧。反诉被告壮品公司辩称，同意第一项反诉请求，不同意悦食公司其余反诉请求。根据租赁合同约定，悦食公司注销或迁移设立在系争房屋上的工商登记后才能要求返还押金，现条件尚不具备，且悦食公司尚有费用未支付，应当在押金中予以抵扣。壮品公司不存在违约行为，不应承担违约金。合同约定在壮品公司违约的情况下，悦食公司只能主张违约金及装修损失，其无权主张物品损失。悦食公司已派人将系争房屋内大部分物品取走，壮品公司仅将剩余餐具出售，悦食公司亦未提出异议。装修损失根据合同约定，必须以评估为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海九百(集团)有限公司为系争房屋权利人，壮品公司向其承租系争房屋并经其许可进行转租。2014年7月24日，陈伊、赵旭出具《股东/法定代表人承诺函》，载明：本人作为承租壮品公司愚园路XXX号商铺的经营主体的股东/法定代表人，现按照《租赁合同》的约定，承诺以个人名义为该经营主体(或租赁合同的乙方)，就租赁合同的全部法律及合同义务，向壮品公司承担担保责任；特此承诺。同月28日，陈伊、赵旭就其承租系争房屋与壮品公司签订租赁合同。嗣后，赵旭与案外人签订装修合同对系争房屋进行装修。2014年9月24日，上海悦世实业有限公司成立(以下简称悦世公司)，法定代表人为赵旭，赵旭亦为公司股东之一。嗣后，悦世公司就其承租系争房屋与壮品公司签订租赁合同。2015年1月4日，壮品公司(甲方)与陈伊、赵旭(乙方)签订《补充协议》，约定：双方同意由甲方给予乙方增加26天免租期，租金实际起算日由2014年11月1日修改为2014年11月27日。2015年7月28日，悦食公司成立，公司股东包括悦世公司与陈伊，法定代表人为陈伊，住所为上海市静安区愚园路**。嗣后，壮品公司(出租方、甲方)与悦食公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定：乙方作为次承租人，将从甲方承租位于上海市静安区愚园路XXX号第1层1区域第1号房屋。该房屋现已由上海公安局核发新的门牌号为愚园路XXX号，建筑面积约为145平方米。租赁标的物用途为citydinner的品牌自营业务，租赁期限自2014年9月1日起至2019年8月31日止，其中包括60天的装修免租期。免租期内除租金外，其他费用不免，基本年租金为1,584,000元。租赁押金计396,000元，不得以任何理由冲抵租金。乙方应在本合同签订之时将租赁押金交付甲方，在本合同签约后5个工作日内，乙方应将第一期租金计132,000元交付甲方。租金每1个月支付一次，自第二期租金开始，被告悦食公司应在前一期租金对应的租期结束的10日前支付下一期租金。本合同的租金起算日为2014年10月31日，第一年(2014年9月1日-2015年8月31日)的月租金为132,000元，第二年租金保持不变，从第三年起，年租金每一年递增5%。当乙方在租赁期内发生根本性违约情况时，乙方在接到甲方书面通知或有关部门的整改通知后未及时改正或履行的，甲方有权采取措施停止乙方继续经营，有权单方终止合同，所产生的一切后果及经济损失全部由乙方承担。乙方无正当理由超过10日不缴纳租金或物业管理费，经甲方书面催款后，仍没有主动缴纳应缴费用的，视为乙方发生根本性违约。乙方应按时足额支付水、电、煤、通讯、网络等公用事业等费用。除本合同另有约定，甲方违反本合同项下的约定，无法补救，或经乙方催告后仍不能在15日内采取补救措施的，或虽采取补救措施，但在30日内仍不能成功补救的，乙方有权解除合同，甲方应向乙方返还乙方已支付的租赁押金及乙方已支付而相应租期尚未开始的租金，并承担如下违约责任，包括本合同签署之日起3年时间以内解除本合同的，甲方应向乙方赔偿相当于三个月租金的违约金和乙方首次装修尚未折旧的部分。除本合同约定的违约金、装修补偿外，乙方放弃主张其他赔偿的权利。甲方赔偿乙方未折旧的装修费用(仅限于乙方的首次装修，乙方的装修费用自2014年9月1日起3年平均折旧完毕)。乙方装修投入的金额以租赁标的物所在地的区国资委认可的专业审计评估公司评估为准。甲方单方面解除合同的，按上述约定执行。乙方不能按时足额向甲方支付租赁押金、租金、物业管理费等款项的，每延迟一日，应按照应缴费用的5‰向甲方支付违约金。除本合同另有约定外，乙方违反合同项下的约定或法律规定，无法补救，或经甲方催告后仍不能在15日内采取补救措施的，或虽采取补救措施，但在30日内仍不能成功补救的，甲方有权解除合同，收回租赁标的物，并要求乙方承担如下违约责任，包括本合同签署之日起的3年时间以内解除本合同的，乙方应向甲方赔偿合同中规定享有的装修免租期的租金以及相当于三个月租金的违约金。除本合同约定的违约金、补交免租期租金外，甲方放弃主张其他赔偿权利。合同期满或乙方违约导致合同被解除后，乙方不能在30个工作日内交还租赁标的物的，甲方有权直接进入租赁标的物。乙方滞留在租赁标的物内的所有物品都视为遗弃物品，由此造成乙方经济损失的由乙方承担。合同期满或乙方违约导致合同被解除后，乙方不能在30个工作日内交还租赁标的物的，甲方也没有强行收回租赁标的物的，乙方应按每日租金的两倍支付租赁标的物占用费，直至乙方交还租赁标的物、结清全部房屋占用费为止。乙方书面通知甲方交还租赁标的物，并清空租赁标的物内所有人员、物品，交还全部钥匙并签完交接备忘协议后，方可证明乙方已交还租赁标的物。乙方应向甲方出具乙方股东承诺函，由乙方股东对乙方在本合同项下的责任义务予以担保。乙方先以个人名义与甲方签订租赁合同，后又改为以公司名义与甲方签订租赁合同，或将合同相关权利义务全部自个人转移至公司的，则该个人和该公司法定代表人共同对租赁合同相关义务承担连带担保责任。合同期满或合同提前终止之后，乙方应注销在租赁标的物上注册登记的所有证照或服务，包括但不限于营业执照。在执行本租赁合同过程中一方给另一方的通知须以书面形式通过信使、邮寄、传真或快递送达和签收。上述合同尾部签署日期载明为2014年7月28日，双方地址一栏均未填写。壮品公司(甲方)另与悦食公司(乙方)签订《物业管理合同》，约定：甲方出租经营场所给乙方经营，并向乙方提供物业管理服务。甲方享有依法向乙方收取物业管理费、公共设施维修基金、经营行为保证金、公共能源及相关费用等权利。乙方违反本合同的有关义务性约定，甲方可以视严重程度向乙方发出书面警告或整改通知。在甲方两次书面警告或整改通知后，乙方仍拒绝配合或履行义务的，视为乙方构成对租赁合同的根本违约，乙方应按照甲乙双方签订的租赁合同中约定的根本违约条款承担违约责任。悦食公司另在上述《补充协议》乙方签章栏加盖公章。悦食公司履行上述《租赁合同》期间，未能按时支付每一期租金，2015年11月26日至2016年1月25日的租金尚欠2万元未支付。2016年1月8日，悦食公司停止在系争房屋内的经营。同月21日，壮品公司工作人员向悦食公司工作人员及赵旭发送短信，载明：致西餐厅(赵旭)，因你餐厅连续一个多星期处于停业无人看管的状态，且一直拖欠部分房租和水电费等，为保证租赁物安全，我司明日起将会锁住餐厅大门。请你们务必1月25日前联系我司结清拖欠费用和办理缴纳新一期租金或退租解约等工作，否则，我司将强行收回租赁物，你们滞留在店内的任何物品将作为废弃物处理。特此通知！壮品投资，2016年1月21日。次日，壮品公司在系争房屋房门上加锁。2016年2月20日，系争房屋内部分物品被搬出。同月26日，壮品公司将系争房屋内剩余物品予以处理。同月29日，壮品公司与鼎心公司签订《租赁合同》，约定鼎心公司向壮品公司承租系争房屋，租赁期限自2016年3月1日起。截至2017年8月24日，悦，悦食公司的住所未发生变更/div>另查明，陈伊曾书写纸条一份，载明：愚园路XXX号1-1前间补充条款；自2015年3月1日起，付款方式更改为每2月支付一次，押金不变；乙方陈伊，日期2014.7.28。审理中，双方当事人均确认系争房屋内原有装修已不存在，陈伊、赵旭及悦世公司分别与壮品公司签订的两份租赁合同中的权利义务现已转移至悦食公司。壮品公司处现有悦食公司的押金共计40万元，其中4,000元已用于抵扣水电费用。本院认为，悦食公司要求确认其与壮品公司签订的《租赁合同》于2016年1月25日解除，壮品公司要求悦食公司支付租金余额2万元、水电费2万元，因各方当事人均不持异议，本院予以确认。陈伊、赵旭鉴于其已出具书面承诺，应对悦食公司的支付义务承担连带责任。本案的争议焦点为导致上述合同解除的违约责任在于哪一方。悦食公司在上述合同履行期间多次逾期支付租金，截至2016年1月21日，其仍拖欠当期租金2万元及下一期租金26.4万元，已构成违约，且其不缴纳租金超过10天。若经壮品公司书面催款后，悦食公司仍未能缴纳租金的，应认定悦食公司根本性违约，壮品公司有权解除租赁合同。然而，壮品公司未采用合同约定的信使、邮寄、传真或快递方式进行书面催款，其工作人员仅在2016年1月21日发送的短信中要求悦食公司办理支付租金或退租解约的手续。上述短信既不符合合同约定的通知形式，也未给予悦食公司合理时间支付租金，且其未明确系解约通知，故壮品公司的催款及解约行为不符合合同约定，存在明显瑕疵。壮品公司此后擅自在系争房屋上加锁，后又强行收回系争房屋，并将房屋内剩余物品予以处理，亦应认定其存在违约。因此，对于上述合同的解除，双方均有过错，应各自承担相应的违约责任。鉴于双方均存在违约情形，壮品公司要求悦食公司支付免租期租金、违约金，悦食公司要求壮品公司支付违约金、赔偿物品损失及装修损失，本院均不予支持。上述合同解除后，壮品公司要求悦食公司支付到期应付租金及房屋使用费，缺乏合同依据，且壮品公司已另行出租系争房屋并获取租金收益，故上述两项诉讼请求，本院难以支持。考虑到上述合同已经解除，且双方均有过错，悦食公司欠付费用也已在本案中予以处理，故壮品公司应返还悦食公司支付的租赁押金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海壮品投资有限公司与被告(反诉原告)上海悦食餐饮管理有限公司就上海市静安区愚园路XXX号房屋签订的《租赁合同》于2016年1月25日解除；二、被告上海悦食餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海壮品投资有限公司租金余额20,000元；三、被告上海悦食餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海壮品投资有限公司水电费20,000元；四、被告陈伊(CHENYI)、赵旭应对被告上海悦食餐饮管理有限公司上述第二、第三条主文的付款义务承担连带责任；五、反诉被告上海壮品投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告上海悦食餐饮管理有限公司押金396,000元；六、驳回原告上海壮品投资有限公司其余诉讼请求；七、驳回反诉原告上海悦食餐饮管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22,960元(原告上海壮品投资有限公司已预缴)，反诉案件受理费8,562元(反诉原告上海悦食餐饮管理有限公司已预缴)，由原告(反诉被告)上海壮品投资有限公司负担15,561元，被告(反诉原告)上海悦食餐饮管理有限公司负担15,561元，被告陈伊(CHENYI)负担200元，被告赵旭负担200元。如不服本判决，原告(反诉被告)上海壮品投资有限公司、被告(反诉原告)上海悦食餐饮管理有限公司、被告赵旭可在判决书送达之日起十五日内，被告陈伊(CHENYI)可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严毅超审 判 员  魏 凯人民陪审员  周建萍二〇一八年二月十二日书 记 员  陈 玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。