苏州市吴中区人民法院执 行 裁 定 书（2018）苏0506执异10号案外人：常熟市长兴金属制品有限公司，住所地常熟市尚湖镇新巷村。法定代表人：温小辉，总经理。委托诉讼代理人：吴新建，江苏华元民信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凝，江苏华元民信律师事务所律师。申请执行人:苏州市吴中典当有限责任公司，住所地苏州市吴中西路6号。代表人:吴敏。委委托代理人郭浩，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。委托代理人石艳，江苏吴中集团有限公司律师事务部律师。被执行人:协兴（常熟）金属塑胶制品有限公司，住所地常熟市冶塘镇高新技术开发区。法定代表人:黄健。被执行人:常熟市豪威富钢管有限责任公司，住所地省常熟市碧溪镇浒浦浒西村。法定代表人秦惠明。被执行人:江苏豪威富集团有限公司，住所地常熟市新港镇浒浦。法定代表人:秦惠明。在本院执行苏州市吴中典当有限责任公司(以下简称吴中典当公司)与协兴（常熟）金属塑胶制品有限公司（以下简称协兴塑胶公司）、常熟市豪威富钢管有限责任公司（以下简称常熟豪威富公司）、江苏豪威富集团有限公司（以下简称江苏豪威富公司）典当纠纷一案中，案外人常熟市长兴金属制品有限公司（以下简称长兴金属公司）对本院（2017）苏0506执恢244号执行裁定提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。吴中典当公司与协兴塑胶公司、常熟豪威富公司、江苏豪威富公司典当纠纷一案，本院于2016年11月4日作出（2016）苏0506民初3897号民事判决，判令协兴塑胶公司于判决生效之日起十日内给付吴中典当公司当金10460000元、期内的利息和综合费1830500元及自2014年6月21日起按年利率24%计算至实际清偿之日止的违约金；若协兴塑胶公司未能履行上述付款义务，则吴中典当公司有权就协兴塑胶公司提供的抵押物即位于常熟市尚湖××（××）××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××幢的房屋拍卖、变卖或折价所得价款分别在1170000元、1200000元、40000元、1070000、1100000元、1600000元、1600000元、270000元、270000元、270000元、270000元和1600000元范围内优先受偿；常熟豪威富公司、江苏豪威富公司对协兴塑胶公司上述第一项付款义务承担连带清偿责任；案件受理费124884元，由协兴塑胶公司、常熟豪威富公司、江苏豪威富公司负担。该判决发生法律效力后，根据吴中典当有限责任公司的申请，本院于2017年1月6日立案执行,案号（2017）苏0506执264号，2017年11月2日作出（2017）苏0506执恢244号执行裁定，拍卖、变卖上述抵押房屋。案外人长兴金属公司提出异议称，其与被执行人协兴塑胶公司早于2006年10月31日签订房屋租赁协议，约定塑胶公司将其坐落于常熟市××××村的厂房出租给其，此后其一直实际占有、使用该厂房至今。期间，其对租赁区域进行了室内装饰装修及室外绿化，并办理了整个厂区的水、电和部分照明，同时协兴塑胶公司的房产税和土地使用税亦一直由其交纳。经协兴塑胶公司同意，其在厂区内搭建了苏信宜行估字（2017）第1030-C号《房地产估价报告》中所立的13#至37#未登记房屋，即评估报告中所立的未登记房屋（面积为4719.53㎡），涉及评估价值为1911900元；吴中典当公司申请启动本案的恢复执行材料《议价协议》中，将原价值4400万元的资产按照3700万元为基础进行司法拍卖，资产贬损高达700万元，严重侵害了其的合法权益，请求对恢复执行裁定予以撤销；其作为拍卖标的承租人，在资产抵押前即租赁至今，依法享有优先购买权。请求法院支持其请求事项。申请执行人吴中典当公司答辩称，①现有证据无法证明长兴金属公司对拍卖标的物室内装饰装修、室外绿化及未登记房屋享有合法权利。即使设施及未登记房屋为长兴金属公司所添加或建设，根据长兴金属公司提供的《房屋租赁协议》第9条约定，协兴塑胶公司也有权要求案外人长兴金属公司恢复原状或向其主张恢复原状所需的费用。况且也无法排除未登记房屋为非法搭建的可能，在未经合法手续确认之前，其不认可长兴金属公司对上述财产的所有权；②案外人长兴金属公司对拍卖标的不拥有优先购买权。长兴金属公司提供的《房屋租赁协议》显示，长兴金属公司承租的是协兴塑胶公司坐落于尚湖××××栋，租赁期限为2006年10月31日至2009年10月30日。首先该租赁物并非其拍卖标的，其次长兴金属公司提供的租赁协议期限早已届满，且长兴金属公司后期一直未向协兴塑胶公司支付租金，长期处于非法占用状态。其作为协兴塑胶公司的债权人和拍卖标的物的抵押权人，有权要求长兴金属公司停止侵害，排除妨碍，尽快从上述抵押物上搬离。因此，长兴金属公司对其公司申请拍卖的抵押房产及土地不享有优先购买权。同时其公司保留依法追究长兴金属公司长期非法占用的法律责任；③其公司与债务人协兴塑胶公司签订的《议价协议》未侵犯长兴金属公司任何权益。首先《议价协议》是定的起拍价，合理合法有效。本案所涉抵押物的评估价为43945700元，之所以《议价协议》作价3700万元，是因为协兴塑胶公司反映该公司新老股东之间存在债务纠纷，且拍卖标的物被非法占用，可能会给买受人后续的清场造成一定障碍和费用支出。而评估报告中未考虑非法占用情况。其公司出于早日回笼资金需要，与协兴塑胶公司及其他债务人协商将拍卖基础价格调整为3700万元。此调整行为让渡的是作为抵押权人自身的权益，并未对非法占用人长兴公司造成任何不利影响。相反，其公司让渡权利的行为从某种程度上增加了交易可能性，也增加了非法占有人自愿清场而获得补偿的可能性，对非法占用人不仅没有造成任何损害反而有利。其次根据法院作出的两份生效判决，截止2017年12月18日，其公司对协兴塑胶公司拥有的债权已达5500万元，远高于抵押物的评估价值。而长兴金属公司与协兴塑胶公司的债务或租赁纠纷尚未经司法裁判，不具有强制执行效力，暂无权参与拍卖款的分配。最后，本案抵押物的拍卖未受任何不合理的限制，本案的《议价协议》仅确定了起拍价，至于成交价为多少，取决于参与司法拍卖买受人意愿，而且本案抵押物的拍卖为网络公开拍卖，任何人均可报名参加，充分体现公开、公平、公正的司法拍卖原则；④长兴金属公司做为非法占用人，向法院恶意提起执行异议，其意图是拖延本案抵押物的处置进程，使其能够继续非法占用。该行为严重影响其公司的合法权益，故请求法院依法查明情况给予长兴金属公司相应处罚，并驳回其异议申请。被执行人协兴塑胶公司、常熟豪威富公司、江苏豪威富公司未作答辩。本院查明：本案在执行中，本院于2017年3月9日查封了登记在协兴塑胶公司名下坐落于常熟市××××村的土地使用权[证号：常让国用（2002）字第706号，使用权面积：34720.6㎡]及坐落于常熟市尚湖××（××）××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××幢房屋（所有权证号：尚湖11000665-11000675、尚湖11000664，总计登记面积：18397.37㎡）。后因申请执行人吴中典当公司以其正与被执行人协商为由，请求暂缓处置上述房屋及相应土地使用权。2017年6月28日本院作出（2017）苏0506执264号之一执行裁定，终结本院（2016）苏0506民初3897号民事判决的本次执行程序。若协商未果，申请执行人可向本院申请恢复执行。另查明，吴中典当公司还于2014年8月21日因典当纠纷起诉了协兴塑胶公司、常熟豪威富公司、江苏豪威富公司，该案经本院组织双方调解后达成调解协议，本院于2014年9月22日作出（2014）吴商初字第0540号民事调解书。依该调解书，协兴塑胶公司应给付吴中典当公司借款本金18540000元、利息和综合费1924500元，以及以本金7540000元为基数自2014年6月21日起按银行同期一年期贷款利率四倍计算至实际清偿之日止的利息和以本金11000000元为基数自2014年2月25日起按银行同期一年期贷款利率四倍计算至实际清偿之日止的利息。上述款项，由协兴塑胶公司于2014年12月30日前分期付清;如协兴塑胶公司未能按期足额支付上述款项，则吴中典当公司有权就登记在协兴塑胶公司名下的坐落于常熟市冶塘镇××土地使用权（登记抵押金额××）及××于常熟市××镇冶塘××（××）××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××幢房屋（登记债权数额分别为990000元、980000元、60000元、870000元、870000元、1640000元、1640000元、550000元、550000元、605000元、605000元、1640000元）之拍卖、变卖或折价所得价款在登记数额范围内优先受偿；常熟市豪威富钢管有限责任公司、江苏豪威富集团有限公司对上述款项承担连带清偿责任。后吴中典当公司向本院申请执行，本院遂立案执行,案号（2014）吴执字第2902号，执行标的20554169元及逾期付款利息，执行费87954元。该案在执行中，于2014年11月18日查封了登记在协兴塑胶公司名下的坐落于常熟市××××村[证号：常让国用（2002）字第706号，使用权面积：34720.6㎡]的土地使用权及坐落于常熟市尚湖××（××）××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××幢（所有权证号：尚湖11000665-11000675、尚湖11000664，总计登记面积：18397.37㎡）房屋。并依法委托苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司对上述土地及房屋（含室内装修及未登记房屋）进行了价值评估。2015年2月10日，苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司作出苏信谊行评字（2015）第0210-H号评估报告，评估价为45003700元。嗣后，本院在淘宝网司法拍卖平台对上述土地及房屋进行了三次公开拍卖，均因无人报名而流拍，第三次拍卖底价为31888888元。又因，申请执行人吴中典当公司明确表示不愿意对被执行人协兴塑胶公司名下土地及房产的第三次拍卖底价抵偿本案债务，并表示无法提供各被执行人其他财产线索，同意本案本次执行程序终结。2015年5月27日本院作出（2014）吴执字第2902-2号执行裁定，终结本院（2014）吴商初字第0540号民事调解书的本次执行程序。待今后发现各被执行人可供执行的其他财产后，申请执行人可向本院申请恢复执行。2017年10月9日吴中典当公司申请对（2016）苏0506民初3897号民事判决书恢复强制执行，本院受理后立案号（2017）苏0506执恢244号。期间考虑到被执行人协兴塑胶公司名下本案所涉房地产原评估报告已过有效期限，本院遂委托苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司对上述土地及房屋（含室内装修及未登记房屋）重新进行了价值评估。2017年10月30日苏州信谊行房地产土地评估咨询有限公司作出苏信谊行估字（2017）第1030-C号房地产估价报告，估价对象常熟市××××村（17）石巷101号证载房地产，建筑面积18397.37㎡评估价42033800元，估价对象涉及的未登记房屋，建筑面积4719.53㎡评估价1911900元，评估总价为43945700元。同时，吴中典当公司向本院提供其与被执行人协兴塑胶公司于2017年10月31日达成的《议价协议》书。该《议价协议》书载明：抵押物坐落的常熟市尚义湖镇冶塘××（××）××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××幢房屋土地（包括上述土地红线内的未取得房屋所有权证的建筑物、构筑物等，房屋包括固定装修，含土地红线内的所有地坪），评估价约为人民币4400万元。因协兴塑胶公司新老股东股权交易过程中，尚有700余万元转让款未结清。上述房屋及土地目前由协兴塑胶公司老股东占用。拍卖成交后，清场存在一定障碍。预计买受人需要支付一定款项后，方能顺利使用上述房屋及土地。双方为此达成如下协议①协兴塑胶公司保证除与吴中典当公司之间的债权债务纠纷外，无其他债务纠纷；②鉴于上述房屋土地评估价4400万元中未考虑上述占用情况。双方认为拍卖成交后，买受人可能需要支付700万元清场费用后方能正常使用上述房屋及土地，故该房屋及土地目前实际价值约为3700万元。现双方同意上述房屋及土地以3700万元为基础按司法拍卖规则进行挂拍；③拍卖成交后，协兴塑胶公司应积极配合买受人进行清场，办理过户手续等。2017年11月2日本院作出（2017）苏0506执恢244号执行裁定，拍卖、变卖登记在被执行人协兴塑胶公司名下坐落于常熟市尚湖××土地使用权及××常熟市××湖镇冶塘××（××）××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××幢房屋，并以2600底价在淘宝网上公告拍卖。之后案外人长兴金属公司向本院提出暂停拍卖申请并提出书面异议。本案审查过程中，案外人长兴金属公司股东温小仁陈述称，长兴金属公司股东温小辉、温小仁与原协兴塑胶公司法定代表人温小健是亲兄弟。长兴金属公司于2007年开始租赁协兴塑胶公司厂房，并正常付租金，开发票。2011年开始，温小健将协兴塑胶公司卖掉，因为豪威富公司还欠温小健的钱，故豪威富公司让其将租金支付温小健个人，房子的税金、土地使用税由其代交纳。厂内设备开始是租用，后约定以租代买，慢慢就为其公司的了。关于未登记房屋，部分是其公司建造，部分是次承租人承租后建造，该部分证据尚未收集到。长兴金属公司为证明其上述主张，提供如下证据：1、2007年8月10日、2010年8月2日协兴塑胶公司（甲方）与长兴金属公司（乙方）签订的《房屋租赁协议》复印件2份。2007年8月10日《房屋租赁协议》载明：承租房屋为协兴厂内第十二栋，钢混结构，建筑面积2288.96㎡，租赁期限自2007年8月15日至2010年8月14日，月租金13000元。协兴塑胶公司（甲方）应于本合同生效只是将该房屋交付房屋内。不得再由除乙方承租以外的甲方财产以免发生财产纠葛。乙方不得随意损坏房屋设施。如需改变房屋的内部结构和装修是指对房屋结构影响的设备需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求按原状恢复或向甲方交纳，恢复工程所需费用。甲乙双方各为独立个体，此习以为常失事及房屋的租赁不包含其他附属项目。如有材料、成品等转让问题，按双方正常业务往来处理。2010年8月2日《房屋租赁协议》内容除租赁期为2010年8月15日至2013年8月14日，月租金9000元外，其他内容与2007年8月10日《房屋租赁协议》相同。2、2014年8月15日协兴塑胶公司（甲方）与长兴金属公司（乙方）签订的《房屋租赁协议》复印件1份。载明：承租房屋为坐落于尚湖镇冶塘高新技术开发区协兴厂内，租赁期限自2014年8月15日至2024年8月14日（双方如无异议，则自动顺延），租金由长兴金属公司代交协兴的房产税、土地税款来冲抵。3、2016年7月5日、2017年5月7日长兴金属公司（甲方）与授权代表温小仁与常熟市友谊诚塑料制品有限公司授权代表黄利民（乙方）及长兴金属公司（甲方）与陈志强（乙方）签订的《厂房租赁合同》复印件2份。约定:长兴金属公司将坐落常熟市尚湖镇人民北路转协和路（协兴/长兴公司内）厂房出租上述乙方三年、二年，年租金分别为18万元、33万元。4、长兴金属公司交费清单及部分交费凭据。交费清单列明：①房屋、设备租金，共2388000元；②水、电等日常费用，计222295.61元；③代协兴交纳税费，计144000元；④装饰装修搭建所有权，计236822.5元。本院认为，案外人主张执行标的物的实体权利应提供相应阻止标的物执行的证据。现案外人长兴金属公司提交其于2007年即向协兴塑胶公司承租了本案争议之厂房，主张优先购买及其承租后添置附属设施、搭建无证厂房所有权。但从案外人长兴金属公司提交的2007年8月10日、2010年8月2日其与协兴塑胶公司签订的《房屋租赁协议》看，承租的房屋是“协兴厂内第十二栋，建筑面积2288.96㎡”，不管是租赁房号、面积以及租金额，明显非为本案争议之1至12幢整体抵押物，况且该承租期限至2013年8月14日已届满。在（2016）苏0506民初3897号民事判决书上已查明，本案所涉争议之厂房已于2013年6月27日办理了抵押登记手续，因此纵使案外人长兴金属公司又与协兴塑胶公司于2014年8月15日签订10年期的租赁协议，不能对抗申请执行人即抵押权人吴中典当公司实现抵押权；就案外人长兴金属公司主张在承租期间添置附属设施、搭建无证厂房权益问题，属租赁合同之纠纷，当由主张该实体权利的案外人长兴金属公司经由诉讼后才能确定。该部分未登记产权房屋拍卖相应所得暂可以不作为执行财产处理，但不影响本院对抵押物的拍卖。至于申请执行人吴中典当公司与协兴塑胶公司《议价协议》以3700万元为基础按司法拍卖规则进行挂拍，因该司法拍卖为上网全程公开拍卖，并不受上述当事人的议价制约。故长兴金属公司的执行异议不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定，裁定如下：驳回案外人常熟市长兴金属制品有限公司的执行异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向苏州市吴中区人民法院提起诉讼。审判长  孙宝华审判员  姜春燕审判员  张建新二〇一八年二月十三日书记员  李 莉