文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0509民初13542号原告苏州市吴江公交站场建设管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇交通路3265号。法定代表人叶菁，总经理。委托代理人周喻，江苏震宇震律师事务所律师。委托代理人周煜，江苏震宇震律师事务所律师。被告胡春龙。第三人韩长友。委托代理人沈玉琳，上海市华荣律师事务所律师。原告苏州市吴江公交站场建设管理有限公司（下称公交站场管理公司）与被告胡春龙及第三人韩长友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月14日立案受理，依法由审判员姚民适用简易程序于2017年12月19日公开开庭进行了审理。原告公交站场管理公司的委托代理人周煜、第三人韩长友的委托代理人沈玉琳到庭参加诉讼，被告胡春龙经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告公交站场管理公司诉称：2015年6月25日，被告通过苏州市天龙拍卖有限公司（下称天龙公司）拍租取得位于苏州市××区××社区××路××西起2-3间房屋（下称租赁房屋）的租赁权。当日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2015年6月1日起至2018年5月31日止，并对租金及支付方式、提前解除合同的条件、违约责任等作了明确约定。根据合同约定，被告应于2015年7月6日前支付租金1万元，于2016年5月1日前支付租金1万元，由被告先将租金交至天龙公司，再由天龙公司划至原告收益收缴专户。但被告仅于2015年交付租金3500元，余款经天龙公司多次催要，仍未能及时缴纳。因被告未能及时缴纳租金，2017年1月11日，天龙公司委托苏州市吴江区松陵法律服务所致函于被告，要求被告于2017年1月18日前交付租金。截止目前，被告仍未交付租金，后经原告了解，租赁房屋由第三人在使用。被告拖欠租金、擅自转租的行为，已严重违反合同约定，原告有权根据合同约定提前解除合同。现要求判令：1、解除原、被告所签订的《房屋租赁合同》；2、被告、第三人立即搬离租赁房屋并将该房屋恢复原状后返还给原告；3、被告支付租金（截止2017年5月31日为16500元，自2017年6月1日起至合同解除之前一日止按年租金1万元计算）；4、被告支付占有使用费（自合同解除之日起至房屋实际返还之日止按租金的1.3倍计算）；5、被告支付违约金2000元；6、本案诉讼费用由被告承担。被告胡春龙未作答辩。第三人韩长友述称：案涉房屋系由被告转租给第三人的，当时，被告将案涉房屋转租给第三人时，被告妻子潘爱英出具了一份《店面转租说明》，明确自2017年1月18号起的房租由第三人支付，在此以前的房租与第三人无关，并把《房屋租赁合同》原件交给了第三人。现第三人愿意将由第三人支付的房租交付给原告，并与原告协商自2017年1月18日起由第三人与原告继续按原租赁合同履行。经审理查明：2015年6月25日，公交站场管理公司（出租方、甲方）与胡春龙（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：乙方通过天龙公司拍租取得租赁房屋的租赁权，建筑面积约60平方米（具体以房产证登记面积为准），租赁期限自2015年6月1日起至2018年5月31日止，年租金1万元，分别于2015年7月6日、2016年5月1日、2017年5月1日前支付（乙方将年租金按拍租规定先交给拍卖行，再由拍卖行划至甲方收益收缴专户）；本合同项下的房屋未经甲方书面同意，乙方不得擅自进行转租、分租；乙方应妥善保管使用房屋，合同结束应将房屋完好移交给甲方，乙方自行购置的动产部分由乙方自行处理，添附的不动产上的装修部分无偿归甲方所有，如因乙方原因导致房屋出现毁损的，甲方可依法要求乙方作价赔偿；乙方拖欠房屋租金一个月以上或擅自将房屋转租、转借、分租或改变房屋用途的，甲方有权终止租赁合同、收回房屋；任何一方违反本合同项下任一条款或擅自终止合同，应按国家有关规定，承担违约责任，若乙方违约，应支付给甲方违约金2000元，乙方应将已装修的房屋完好地归还给甲方，若甲方违约，甲方应支付给乙方2000元违约金；乙方在交纳第一年租金时同时支付给甲方履约保证金2000元，于租赁结束时水、电、电话等费用结算后，多退少补。上述合同签订后，公交站场管理公司按约将租赁房屋交付胡春龙使用，胡春龙也按约支付了2000元履约保证金。2017年1月17日，潘爱英向韩长友出具一份《店面转租说明》，载明：菀坪甜津津纯水店因亏损于2016年12月31日已停业关门，关店前所欠房租，由水店负责支付，自2017年1月18日起的房租，由韩长友支付。现公交站场管理公司以胡春龙承租后仅支付租金3500元，并存在擅自转租行为，符合单方解除条件为由诉至本院。以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、第三人提供的《店面转租说明》及本案庭审笔录予以证实。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律、法规的规定，属合法有效。根据合同约定，被告应于2015年7月6日、2016年5月1日、2017年5月1日前分别支付第1年度、第2年度、第3年度租金各10000元，现被告仅支付第1年度租金3500元，已构成违约，应承担违约责任。由于被告存在既拖欠租金又擅自转租的行为，因此，合同约定的解除条件已成就。现原告要求解除与被告之间的房屋租赁合同，于法有据，本院予以支持。鉴于原告在诉状中已明确表示要求解除合同，故本院视诉状副本送达被告之日即2017年11月21日为合同解除之日。由于被告将租赁房屋转租给第三人未征得原告书面同意，该转租行为对原告不具有法律约束力，因此，合同解除后，第三人应与被告共同承担返还租赁房屋的义务，并由被告支付2015年6月1日至2017年11月20日期间的剩余租金及自2017年11月21日起至房屋实际返还之日止参照年租金10000元计算的房屋占有使用费。鉴于原告同意将被告的2000元履约保证金充抵租金，故被告应支付的剩余租金为19267元（904天÷365天×10000元－3500元－2000元）。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，自行承担不利后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告苏州市吴江公交站场建设管理有限公司与被告胡春龙之间的《房屋租赁合同》于2017年11月21日解除。二、被告胡春龙、第三人韩长友于本判决生效之日起10日内将位于苏州市吴江区松陵镇菀坪社区菀坪中路52号西起2-3间房屋返还给原告苏州市吴江公交站场建设管理有限公司。三、被告胡春龙于本判决生效之日起10日内支付原告苏州市吴江公交站场建设管理有限公司租金19267元及自2017年11月21日起至租赁房屋实际返还之日止参照年租金10000元计算的房屋占有使用费。四、被告胡春龙于本判决生效之日起10日内支付原告苏州市吴江公交站场建设管理有限公司违约金2000元。如果被告胡春龙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取231元，由被告胡春龙负担，并于本判决生效之日起10日内直接给付原告苏州市吴江公交站场建设管理有限公司，原告苏州市吴江公交站场建设管理有限公司已预交的案件受理费本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本四份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交我院。审判员 姚 民二〇一八年二月八日书记员 马文秋