阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1704民初1179号原告：中国农业银行股份有限公司阳江阳东支行，住所地阳江市阳东区东城镇环山西路1号。负责人：陈国超，该支行行长。委托诉讼代理人：林善炯，男，该支行工作人员。委托诉讼代理人：莫宏欢，男，该支行工作人员。被告：黄健红，男，1974年4月27日出生，汉族，户籍地阳江市阳东区，经常居住地阳江市阳东区。被告：伍先金，女，1980年5月5日出生，汉族，户籍地阳江市阳东区，现住阳江市阳东区。被告：阳江市阳东区名城房地产开发有限公司，住所地阳江市阳东区行政三区东和路边。法定代表人：茹文广，该公司总经理。原告中国农业银行股份有限公司阳江阳东支行（以下简称农行阳东支行）与被告黄健红、伍先金、阳江市阳东区名城房地产开发有限公司（以下简称名城公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案后，依法适用简易程序审理。在诉讼过程中，被告伍先金提出管辖权异议，本院于2017年8月7日作出（2017）粤1704民初1179号民事裁定书，驳回其对本案管辖权提出的异议。被告伍先金不服该裁定提出上诉，广东省阳江市中级人民法院于2017年10月30日作出（2017）粤17民辖终85号民事裁定书，驳回其上诉，维持原裁定。因案情复杂，本院于2018年1月16日作出（2017）粤1704民初1179号之一民事裁定书，转为普通程序，于2018年1月25日公开开庭进行了审理，原告农行阳东支行的委托诉讼代理人林善炯、莫宏欢，被告黄健红、伍先金到庭参加诉讼，被告名城公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农行阳东支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告黄健红、伍先金、名城公司所签订的《个人购房担保借款合同》。2.判令被告黄健红、伍先金立即偿还借款本金227395.5元及利息789.25元（利息计至2017年6月3日止此后至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）。3.判令被告名城公司承担连带保证责任。4.判令原告在处置抵押物价款中优先受偿。5.判令被告负责本案诉讼费及相关费用。事实和理由：被告黄健红因向名城公司购买位于阳江市阳东区××名城大厦××房，于2011年1月3日在我行借个人一手楼住房贷款28.9万元，期限30年，年利率5.44%，按月等额本息还款法，并用黄健红所购买的房屋为借款作抵押担保及名城公司作连带保证担保，且三方协商一致签订了《个人购房担保借款合同》，原告依约借款给被告黄健红，被告黄健红依约清偿了76期贷款本息，至2017年6月3日还有1期贷款本息没有清偿，现因被告黄健红涉案受刑，抵押物被查封，影响到原告债权或抵押权实现，违反了所签订的《个人购房担保借款合同》违约责任第十二条第12.3项的约定，至2018年1月3日止，被告黄健红尚欠贷款本金224290.22元，利息3936.32元。被告名城公司违反了《个人购房担保借款合同》第二部份特别条款第三十五条的连带保证责任，经我行多次上门追收无果，为了维护我行的合法权益，故向法院起诉。因被告后又偿还了部分借款，现变更第二项诉讼请求为：判令被告黄健红、伍先金立即偿还借款本金224290.22元及利息3936.32元（计至2018年1月3日，2018年1月4日至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）。其他诉讼请求不变。黄健红辩称，我出事之前每一期都按时还款，直至起诉之前，每一期都按时还款，一直按约定供房。我认为原告终止合同不妥当。伍先金辩称，同意黄健红的意见，我们每个月按时还款，不明白为原告什么起诉要求终止合同。被告名城公司未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告名城公司是阳江市阳东区始兴北路40号名城大厦的开发企业。被告黄健红、伍先金是夫妻关系，双方于2003年2月29日登记结婚。2010年11月2日，黄健红与名城公司签订一份《商品房买卖合同》，黄健红向名城公司购买名城大厦8幢1502房。约定购房首期款为125009元，余款289000元通过向原告办理按揭贷款的方式支付。2010年11月26日，农行阳东支行与黄健红、名城公司签订一份《个人购房担保借款合同》，黄健红向农行阳东支行借款用于购买上述房产，并用所购买的房产作抵押担保，名城公司为借款提供保证担保。合同约定，借款金额为289000元，借款期限为240个月，还款方式为等额本息还款法，还款日为借款发放日对应日，年利率为5.44%，浮动利率在基准利率基础上下浮15%。合同第十二条约定，借款人未按约定按期足额偿还借款超过90天，或借款人、保证人、抵押人发生影响贷款人债权或抵押权实现的情形，贷款人有权解除合同，提前收回借款。合同约定，担保方式为连带责任保证，采用阶段性保证+抵押的形式，名城公司作为阶段性保证人，其保证期限自借款发放之日起至借款人取得房地产权权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，保证责任范围是合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等。被告伍先金也在合同中“抵押人”一栏中签名确认。2010年12月7日，农行阳东支行、黄健红在阳江市住房和城乡规划建设局就阳江市阳东区××名城大厦××房办理了房地产预告登记证明手续，登记号为粤房地预登阳东字第3300000448号。预告登记权利人为农行阳东支行，预告登记义务人为黄健红，预告登记业务种类为预购商品房抵押预告登记。至今未办妥抵押登记手续。2011年1月3日，农行阳东支行依约向黄健红支付借款289000元（直接划入名城公司的账户）。借款后，被告黄健红依约清偿了76期贷款本息，2017年6月3日有1期没有清偿，截止2018年1月17日逾期137天，逾期5期。至2017年10月25日止，被告已还借款本金64709.78元及利息89975.29元、罚息62.46元、复息50.23元，至2018年1月3日止所欠本金224290.22元，利息3936.32元。黄健红因与广东阳东农村商业银行股份有限公司及与中国农业银行股份有限公司阳江阳东支行借款合同纠纷案件，阳江市阳东区人民法院的（2015）阳东法民二初字第176号、第177号民事判决书，（2016）粤1704民初281号民事判决书，分别判令黄健红承担相应的民事责任。因黄健红未履行判决书确定的义务，法院已依法对本案黄健红用于抵押担保的阳江市阳东区××名城大厦××房产进行了查封、拍卖。本院认为，原告农行阳东支行与被告黄健红、名城公司在平等、自愿，协商一致的基础上签订的《个人购房担保借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同主体适格，内容合法，应认定合法有效。农行阳东支行与黄健之间形成了借款合同和抵押合同关系，农行阳东支行与名城公司之间形成了保证合同关系。关于《个人购房担保借款合同》的解除及还款责任问题。合同签订后，农行阳东支行依约履行了发放贷款的义务，但由于黄健红存在其他债务的原因，法院已对本案借款抵押的房产进行了查封、拍卖，影响了原告抵押权的实现，同时，黄健红至今多期没有偿还借款，其行为已构成违约。根据《个人购房担保借款合同》第十二条的约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。……”的规定，现原告农行阳东支行请求解除《个人购房担保借款合同》，并请求被告黄健红偿还借款本息，合法有理，本院应予支持。被告黄健红、伍先金是夫妻关系，上述借款是其婚姻存续期间发生的，且用于购买房产，伍先金也以“抵押人”的身份在《个人购房担保借款合同》签名表示自己是房产的共有人，据此，本院应认定上述借款为黄健红、伍先金的夫妻共同债务，双方应共同偿还。关于农行阳东支行对黄健红提供的抵押房产是否享有优先权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现农行阳东支行就涉案商品房主张的优先受偿权，实质上就是主张其对涉案商品房享有抵押权，商品房的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，虽然农行阳东支行、黄健红双方就涉案商品房办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现农行阳东支行、黄健红双方并未办理涉案商品房的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，农行阳东支行、黄健红享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案商品房抵押权登记的请求权，并非对涉案商品房享有现实的抵押权。综上，农行阳东支行就涉案商品房主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于名城公司的保证责任问题。根据《个人购房担保借款合同》的约定，名城公司与农行阳东支行形成了合法有效的保证合同关系。由于合同约定的名城公司担保是阶段性担保，即用于抵押的商品房正式抵押登记手续办理完毕时，名城公司的担保责任免除，现抵押的商品房至今尚未办理正式抵押登记手续，名城公司担保责任不能免除，因此，名城公司应按约定在保证担保范围内对借款人黄健红的债务承担连带保证责任。名城公司承担保证责任后，有权向黄健红追偿。被告名城公司经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，亦未提供证据，视为放弃答辩和举证、质证的诉讼权利，本院依法应作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳江阳东支行与被告黄健红、阳江市阳东区名城房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告黄健红、伍先金在本判决生效后七日内偿还借款本金224290.22元及利息（计至2018年1月3日止的利息为，利息3936.32元，2018年1月4日至本判决确定的给付之日止的利息按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算）给原告中国农业银行股份有限公司阳江阳东支行；三、被告阳江市阳东区名城房地产开发有限公司对被告黄健红的上述借款本息承担连带清偿责任。被告阳江市阳东区名城房地产开发有限公司承担担保责任后，有权向被告黄健红、伍先金追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳江阳东支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4722.77元，由被告黄健红、伍先金、阳江市阳东区名城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  林睦飞审 判 员  冯学理人民陪审员  陈小强二○二○一八年二月十二日书 记 员  李晓君