上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终20号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海蝶恋花商贸有限公司，住所地上海市青浦区练塘镇芦周路21号C-035室。法定代表人：李京伦，总经理。委托诉讼代理人：王渝伟，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖庭梧，女，1987年12月13日生，汉族，住上海市静安区。上诉人上海蝶恋花商贸有限公司（以下简称蝶恋花公司）因与被上诉人肖庭梧房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2017）沪0105民初3298号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。蝶恋花公司的法定代表人李京伦及委托诉讼代理人王渝伟到庭参加诉讼。肖庭梧经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。蝶恋花公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回肖庭梧一审的本诉请求并支持蝶恋花公司的一审的反诉请求。事实和理由：1、一审本诉诉请。关于3,500元的拆除及清运垃圾费用，肖庭梧并未提供证据证明该损失实际发生。关于25,000元的地板修复费，实际其基础成本只有36,000元，使用年限近10年，但一审判决按照更新价格判决赔偿金额不合理。根据双方签订补充协议约定，地板打磨是经过肖庭梧同意的，之后的复原仅是对地板颜色进行复原，故一审法院对该项费用的判决，不符合事实。关于8,000元违约金，本案系合法解除合同，并不存在违约情形，而且一审判决蝶恋花公司既支付违约金又赔偿损失的做法不符合法律规定。2、一审反诉诉请。蝶恋花公司实际曾两次去拆除取回家具及复原，但因肖庭梧阻挠而未果，故一审法院认为蝶恋花公司搬离时未及时处理家具应承担相应损失，属认定事实错误。关于物业管理费，蝶恋花公司支付了截至2017年2月19日止的物业管理费，故合同解除日之后多付的物业管理费属于肖庭梧不当得利，应由肖庭梧直接返还蝶恋花公司。一审判决蝶恋花公司向物业公司主张返还多付的物业费，实际操作上难度很大。请求二审法院支持蝶恋花公司的上诉请求。肖庭梧未作答辩。肖庭梧向一审法院起诉请求判令：1、蝶恋花公司支付拖欠一个月（2016年11月20日-12月19日）的房租4万元，以及逾期支付房租的滞纳金8,400元（以4万元为本金，以日租金的3%计算，自2016年11月20日计算至实际支付之日）；2、蝶恋花公司支付水电煤欠费5,877.45元；3、蝶恋花公司支付房屋复原费共计112,500元（更换地板8万元，更换磨砂中空玻璃5,000元，花园复原费2万元，更换两扇新门6,000元，更换地下室大理石1,500元）；4、蝶恋花公司支付2016年12月20日至2017年1月19日的租金损失4万元；5、蝶恋花公司返还房屋大门钥匙二把，房屋内门的钥匙各二把，地下室通往花园门钥匙二把，门卡三张和十九寸电视机一台；6、诉讼费由蝶恋花公司承担。一审中，肖庭梧又增加诉请，要求判令蝶恋花公司赔偿解约违约金8万元，以蝶恋花公司交付的保证金8万元充抵。蝶恋花公司向一审法院提起反诉请求判令：1、肖庭梧退还保证金8万元；2、肖庭梧赔偿留置在涉讼房屋内的家具损失76,676.63元；3、肖庭梧退还蝶恋花公司多付的物业费11,124.80元（2016年12月2日-2017年2月19日，按每月4,449.92元计算）；4、诉讼费由肖庭梧承担。一审法院认定事实如下：肖庭梧系上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋（即涉讼房屋）产权人。2016年7月28日，肖庭梧（甲方）与蝶恋花公司（乙方）就涉讼房屋签订《上海市房屋租赁合同》，约定由蝶恋花公司承租涉讼房屋，房屋建筑面积为278.12平方米。租期自2016年8月20日至2020年8月19日。月租金为40,000元，自第三年起，月租金为42,000元。租金支付方式为押二付一。乙方应于每月20日前向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的3%支付违约金。租赁保证金为80,000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、易耗品等费用由乙方承担；乙方按账单如期支付上述费用。租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应接到乙方通知后的十日内进行维修。逾期不维修的乙方可代为维修，费用由甲方承担。租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。除本合同约定外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定向有关部门审批的，则还由甲方报有关部门批准后，方可进行。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋。乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；……2、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的。……6、乙方逾期不支付租金累计超过半个月的。乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的双倍向甲方支付违约金。若违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。2016年8月17日，肖庭梧（甲方）、蝶恋花公司（乙方）订立补充协议一份，约定：1、乙方自行负责对涉讼房屋内地板进行打磨上油处理后使用居住，在合同到期后乙方需按甲方要求对地板颜色进行复原上色。2、乙方自行负责对涉讼房屋内一层小客厅内2扇窗户上的5块磨砂玻璃由物业公司联系原生产安装厂家更换成透光玻璃，在合同到期后乙方需按甲方要求对玻璃进行复原更换成原磨砂玻璃。2016年8月19日，肖庭梧、蝶恋花公司对涉讼房屋进行了交接。交接清单载明有：飞利浦十九寸液晶（电视）；门卡三张（地下室）、大门钥匙（三把）、各房门钥匙（各两把）等物品。2016年9月23日，双方再次订立补充协议一份，约定：1、乙方自行对该房屋内洗衣机进行更新更换，租赁期满后乙方将新更换的西门子洗衣机留给甲方。2、甲方同意乙方在房屋内楼梯处安装扶手。3、乙方收到物业转交花园移门钥匙。4、甲方同意乙方在花园内搭建简易屋存放物品，租赁期满后甲方如不需要乙方需拆除还原。嗣后，蝶恋花公司根据上述两份补充协议对涉讼房屋的相关设施进行了更换、添置、搭建。蝶恋花公司对涉讼房屋地板进行了打磨，更换了地板颜色；更换了5块窗户玻璃；在花园铲除部分草坪，搭建了一临时房屋。2016年11月28日，蝶恋花公司法人发送短信给肖庭梧称，由于噪音及房屋设施等因素，蝶恋花公司书面终止与肖庭梧的租赁合同，蝶恋花公司准备于2016年12月1日搬离，房屋钥匙会放置前台。肖庭梧随即回复蝶恋花公司称按照合同范围内解决退租事宜。2016年12月1日，蝶恋花公司法人发送短信给肖庭梧称，其已搬离涉讼房屋，房屋大门钥匙在物业前台；未来数日会安排施工人员对房屋进行复原。随后蝶恋花公司搬离，并将一把房屋大门钥匙放至物业前台，蝶恋花公司亦未支付2016年11月20日之后的租金。（在本案审理中，蝶恋花公司归还了两张门卡、剩余的两把房屋大门钥匙，及两把进入花园的门钥匙）。肖庭梧收到短信后认为蝶恋花公司尚留有其他房屋钥匙，希望与蝶恋花公司另安排时间正式验房交接。2016年12月5日，肖庭梧与中介及物业一同进入涉讼房屋，确认蝶恋花公司已搬离。此后数日，肖庭梧、蝶恋花公司又多次通过短信对退租事宜进行沟通。蝶恋花公司曾提出欲进入房屋进行复原，肖庭梧则认为蝶恋花公司仍有钥匙，且房屋交接有复原这一重大问题，需经肖庭梧确认，蝶恋花公司又尚拖欠租金等费用。双方对于退租日，房屋复原问题争议较大，遂致诉。对于水电煤费用。蝶恋花公司同意支付肖庭梧主张的燃气费2,504.30元及水费138元；不同意支付计算周期为2016年12月的电费204.09元，其余电费2,750.16元同意支付。对于有线电视费115元、洗衣费78元、花园瀑布电费87.90元，肖庭梧确认系物业向其催讨，肖庭梧尚未向物业支付。此外，涉讼房屋2017年2月19日之前的物业费已由蝶恋花公司支付，该房屋每月物业费为4,449.92元。一审中，蝶恋花公司自认，蝶恋花公司在屋内两扇门上安装了插销；蝶恋花公司之前更换玻璃花费约5,000元，现在更换回来也差不多要这费用。肖庭梧确认，蝶恋花公司搭建的临时房屋已由肖庭梧拆除，拆除房屋、清运垃圾共花费3,500元；但损坏的草坪及周围石块尚未恢复，如修复草坪大约需500至800元。蝶恋花公司认可草坪修复价格。肖庭梧另确认，蝶恋花公司交付的保证金8万元仍在肖庭梧处，肖庭梧认为应以该保证金抵扣蝶恋花公司的违约金8万元。经一审法院释明，双方均表示不对房屋地板等设施的复原费进行鉴定审价。一审法院遂致电涉讼房屋物业询问有关房屋地板事宜。该房屋物业公司称，房屋是2008、2009年时期精装修交付，当时地板均为开发商负责铺设。经与开发商沟通了解，涉讼房屋的地板为柚木实木地板，6层多层板结构，表面有6mm的油膜。当时地板价格为300元/平方米，安装费为60元/平方米，总安装价格为360元/平方米。现涉讼房屋地板表面已被损坏，无法修复。另据物业实地测量，涉讼房屋地板总面积约为100平方米。蝶恋花公司在承租涉讼房屋期间购买了3套卫洗丽洁具（7,740元）及部分衣柜（66,936元）。蝶恋花公司称上述家具用品均添置于涉讼房屋中，之前搬离时未将上述家具物品搬离。肖庭梧称确有部分木板柜体，现已拆除丢弃。一审法院认为，肖庭梧与蝶恋花公司就涉讼房屋订立的租赁合同为双方真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认。双方当事人均应本着诚实信用的原则依约履行。本案的主要争议焦点：1、合同解除的原因以及合同解除时间；2、房屋复原费的标准。对于租赁合同已解除，双方并无异议。但肖庭梧认为系蝶恋花公司擅自退租导致解约，蝶恋花公司认为因噪音等影响，系正常解约。一审法院认为，蝶恋花公司所称的噪音问题没有相关证据佐证，并且上述问题不会导致双方合同无法继续，难以成为正当解约理由。故蝶恋花公司系擅自提前解约，理应承担相应的违约责任。关于合同解除的时间。蝶恋花公司称于2016年12月1日搬离，肖庭梧则于2016年12月5日确认蝶恋花公司已搬离，故一审法院确认双方的租赁合同于2016年12月5日解除。蝶恋花公司应支付在此之前的相应租金，肖庭梧主张该日之后的租金缺乏依据，一审法院不予支持。根据租金标准，蝶恋花公司应向肖庭梧支付拖欠的租金20,000元。由于蝶恋花公司未及时支付上述租金，蝶恋花公司应承担相应滞纳金。因一审法院确认双方的租赁合同已于2016年12月5日解除，肖庭梧又另行主张了解约违约金，故一审法院认为滞纳金应计算至合同解除日为宜。根据滞纳金的计算标准（日租金的3%）及蝶恋花公司实际拖欠金额，一审法院酌定由蝶恋花公司向肖庭梧支付滞纳金500元。关于房屋复原费用。因涉讼房屋部分设施在蝶恋花公司承租期间遭受损坏，肖庭梧主张蝶恋花公司赔偿相关修复费用并无不当。对于地板复原费用，由于庭审中，双方均不要求对地板复原的费用进行鉴定。有鉴于此，一审法院询问了小区物业了解相关情况。根据物业说明，当时地板铺设价格为360元每平方米，且涉讼房屋地板已无法修复，只能更换。考虑到房屋地板确实损坏较为明显、严重，一审法院认为物业的说明较为客观真实，一审法院予以采信。根据物业给出的地板参考价格及房屋面积，同时考虑部分折旧因素，一审法院酌定蝶恋花公司需赔偿肖庭梧地板修复费用25,000元。关于更换玻璃费用5,000元，蝶恋花公司已确认该金额，一审法院予以确认。关于大理石损坏，肖庭梧认为系蝶恋花公司损坏，但缺乏依据，相关损失一审法院不予认可。关于门损坏，蝶恋花公司确认在两扇门上安装了插销。一审法院认为该损坏虽为事实但较轻微，不会导致两扇门无法使用，故一审法院酌定由蝶恋花公司赔偿500元。关于花园复原费。肖庭梧主张2万元，但审理中肖庭梧自认花园搭建物已拆除，拆除及清运垃圾费用共3,500元，草坪修复需近800元。一审法院根据搭建物的情况及花园破坏程度，一审法院酌定蝶恋花公司赔付花园修复费用5,000元。综上，蝶恋花公司共需赔偿肖庭梧房屋修复费用35,500元。关于租金损失及违约金。根据合同约定，蝶恋花公司中途擅自退租的，蝶恋花公司应按月租金的双倍向肖庭梧支付违约金。若违约金不足以抵付肖庭梧损失的，蝶恋花公司还应负责赔偿。肖庭梧可从保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由蝶恋花公司另行支付。蝶恋花公司承租房屋不久便擅自中途退租，明显违约，蝶恋花公司承租期间还对房屋设施造成了部分损坏。肖庭梧按照合同约定主张两倍租金的违约金于法有据，合情合理，一审法院予以支持。由于涉讼房屋有受损的情况，肖庭梧需花费时间予以修复，确实可能造成肖庭梧部分租金损失。但一审法院已经支持了肖庭梧违约金的全部金额，并要求蝶恋花公司赔偿肖庭梧修复房屋的费用，最大程度弥补了肖庭梧损失，肖庭梧另主张租金损失有重复之嫌，一审法院不予支持。对于保证金，根据合同约定，肖庭梧可以直接抵扣，肖庭梧要求以保证金抵扣蝶恋花公司的违约金于法有据，一审法院予以准许。同时，对蝶恋花公司要求返还保证金的反诉诉请不予支持。关于返还钥匙。本案蝶恋花公司已基本返还涉讼房屋钥匙，但肖庭梧坚持要求蝶恋花公司返还屋内所有房门钥匙。一审法院认为，涉讼房屋大门钥匙蝶恋花公司已全部返还，因此即使蝶恋花公司存在留有部分屋内钥匙的情况，也不会对肖庭梧使用涉讼房屋造成重大妨碍。至于门卡，蝶恋花公司已自认丢失一张，实际返还两张。虽蝶恋花公司存有过失，但目前同样对肖庭梧影响有限。肖庭梧坚持要求蝶恋花公司返还，一审法院难以支持。关于返还十九寸电视机，蝶恋花公司同意，一审法院予以确认。关于支付水电费等费用。蝶恋花公司同意支付肖庭梧主张的燃气费2,504.30元、水费138元、2016年12月之前的电费2,750.16元，一审法院予以确认。对于2016年12月的电费204.09元，因该期间段基本非蝶恋花公司使用涉讼房屋的期间段，肖庭梧主张缺乏依据，一审法院不予支持。对于有线电视费115元、洗衣费78元、花园瀑布电费87.90元，肖庭梧确认系物业向其催讨，且肖庭梧尚未向物业支付。肖庭梧现要求蝶恋花公司支付欠妥，一审法院难以支持。综上，蝶恋花公司应向肖庭梧支付拖欠公用事业费等共计5,392.46元。关于蝶恋花公司反诉赔偿家具损失的诉请。首先，蝶恋花公司系自行搬离涉讼房屋。蝶恋花公司在搬离时理应及时处置自身财物，如有丢失，蝶恋花公司自身不可免责。其次，蝶恋花公司之前搬离时，实际尚未归还全部房屋钥匙。如有家具物品未搬离，完全可以自行安排搬离。最后，蝶恋花公司并无充分证据证明在涉讼房屋内留下了其先前购买的家具物品。因此，对于蝶恋花公司反诉赔偿家具损失的诉请，一审法院不予支持。关于返还物业费的反诉诉请。由于蝶恋花公司并非向肖庭梧支付物业费，而是直接支付给物业公司，现蝶恋花公司向肖庭梧主张缺乏依据，一审法院不予支持。一审法院审理后，于2017年10月16日依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定判决：一、上海蝶恋花商贸有限公司应于判决生效之日起十日内向肖庭梧支付拖欠的租金20,000元及滞纳金500元；二、上海蝶恋花商贸有限公司应于判决生效之日起十日内向肖庭梧支付水电煤等公用事业费共5,392.46元；三、上海蝶恋花商贸有限公司应于判决生效之日起十日内向肖庭梧支付房屋复原费35,500元；四、上海蝶恋花商贸有限公司应于判决生效之日起十日内向肖庭梧返还飞利浦十九寸电视机一台；五、上海蝶恋花商贸有限公司应于判决生效之日起十日内向肖庭梧支付违约金80,000元（以保证金80,000元直接抵扣）；六、驳回肖庭梧的其余诉讼请求；七、驳回上海蝶恋花商贸有限公司的所有反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,800.83元，由肖庭梧负担1,400元，上海蝶恋花商贸有限公司负担1,400.83元。反诉案件受理费1,039.06元，由上海蝶恋花商贸有限公司负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，蝶恋花公司称因噪音及房屋设施等因素提前解除双方所签租赁合同，但蝶恋花公司并未提供证据证明存在上述事实，亦不能证明双方合同无法继续履行，故蝶恋花公司提前解约缺乏合同依据和法律依据，构成违约。双方所签租赁合同对违约金明确约定按月租金双倍计算。据此，蝶恋花公司主张本案租赁合同系合法解除，缺乏法律依据，肖庭梧要求蝶恋花公司支付违约金80,000元于法有据，应予支持。根据本案在案证据，蝶恋花公司在承租期间确对涉讼房屋造成损坏，肖庭梧要求蝶恋花公司赔偿房屋损失与因解约造成的损失系不同法律关系，蝶恋花公司认为本案中不能同时要求其承担违约金和房屋损失的意见，缺乏法律依据。蝶恋花公司在承租期间将涉讼房屋的地板进行打磨处理，其应在合同解除后对涉讼房屋内的地板进行复原，但蝶恋花公司并未履行复原义务，更何况经一审法院咨询所知，涉讼房屋的地板表面已被损坏，无法修复。鉴于双方均不要求对复原费进行鉴定审价，故一审法院根据询价金额并考虑部分折旧因素所酌确定的地板复原费金额并无不当，本院予以认同。蝶恋花公司在涉讼房屋内搭建了临时房屋，破坏了部分草坪，肖庭梧于合同解除后已将该搭建物拆除，期间必然产生拆除房屋、清运垃圾之费用，一审法院酌定花园修复费用5,000元尚属合理，本院予以支持。蝶恋花公司一审中反诉请求肖庭梧赔偿其留置在涉讼房屋内的家具损失，但鉴于蝶恋花公司系自行搬离涉讼房屋，故其应对其所有的物品予以及时搬离，且其对所主张的留置家具并无证据予以证明，故其要求肖庭梧赔偿其家具损失，缺乏依据，本院不予支持。肖庭梧确认蝶恋花公司实际于2016年12月5日搬离，双方租赁合同于2016年12月5日解除，而蝶恋花公司为肖庭梧所有的涉讼房屋支付了截止2017年2月19日的物业管理费，故蝶恋花公司有权要求返还2016年12月6日至2017年2月19日期间的物业管理费。鉴于蝶恋花公司为涉讼房屋多支付的物业管理费的利益归属肖庭梧，考虑到蝶恋花公司另向物业公司主张返还该费用，将造成当事人讼累，故该物业管理费在本案中一并处理为妥，故本院对此予以改判。经本院核算，蝶恋花公司主张肖庭梧返还物业管理费11,124.80元并无不当，本院予以支持。一审法院对双方当事人其他诉讼请求的处理均于法有据，本院不再赘述。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条之规定，判决如下：一、维持上海市长宁区人民法院（2017）沪0105民初3298号民事判决主文第一、第二、第三、第四、第五、第六项；二、撤销上海市长宁区人民法院（2017）沪0105民初3298号民事判决主文第七项；三、肖庭梧于本判决生效之日起十日内支付上海蝶恋花商贸有限公司2016年12月6日至2017年2月19日期间的物业管理费11,124.80元；四、驳回上海蝶恋花商贸有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费2,800.83元，由肖庭梧负担1,400元，上海蝶恋花商贸有限公司负担1,400.83元；反诉案件受理费1,039.06元，由上海蝶恋花商贸有限公司负担961.06元，肖庭梧负担78元。二审案件受理费3,839.89元，由上海蝶恋花商贸有限公司负担3,761.89元，肖庭梧负担78元。本判决为终审判决。审判长  张薇佳审判员  陈蓓蓉审判员  唐建芳二〇一八年二月二十八日书记员  朱丽娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。