广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0113民初9915号原告：广东合富房地产置业有限公司,经营场所广州市越秀区。法定代表人：扶伟聪，董事长。委托诉讼代理人：伍志辉，系该公司职员。委托诉讼代理人：叶文欣，系广东天杰律师事务所律师。被告：沈佳佳，男，1981年12月21日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被告：李小芬,女，1983年1月2日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原告广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）诉被告沈佳佳、李小芬居间合同纠纷一案，本院于2017年11月24日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告合富公司的委托诉讼代理人伍志辉、叶文欣，被告沈佳佳、李小芬，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合富公司向本院提出诉讼请求：一、判二被告向原告支付中介服务费20000元；二、判令二被告向原告支付违约金（自立案之日起，按每日相当于费用的0.05%计算，以本金为限）；三、判令二被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：原告是房屋买卖的中介方。2015年8月30日，通过原告的努力，就二被告（买方）承购麦xx小姐其所拥有的位于广州市番禺区xx物业（下称“该物业”）一事达成一致。同日，两被告并就此事与买方及原告签订了编号为GHA001xxxx的《存量房买卖合同》（下称“合同”）。根据合同的约定：“基于原告提供的中介服务，两被告同意向原告支付中介服务费人民币贰万元整（20000元），逾期支付上述中介服务费的，每逾期一天则按应付费用的0.05%向原告支付违约金，直至上述中介服务费全部支付完毕之日止。”合同第十五条约定：本合同在履行过程中发生争议的，由三方当事人协商解决；协商不成的，同意向物业所在地法院起诉。合同签署后，原告依约提供了居间服务予二被告和卖方。但二被告却没有按照合同的约定履行义务，至今仍未向原告支付服务费人民币贰万元整（20000元）。为此，原告已多次要求二被告履行合同的约定支付上述款项，但均未果。综上所述，原告与二被告所签订的合同是在平等、自愿的基础上签订的，其内容合法有效。二被告至今拒不支付原告中介服务费，已严重损害了原告的合法权益，应承担相应的责任。因此，原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》之规定，特向贵院提起诉讼，请予公正判决。被告沈佳佳、李小芬共同答辩称：一、我方无需支付中介费。1、房地产中介服务机构未促成交易的，不应当收取佣金。我方未就涉案房屋达成交易。2、合同约定原告应于2015年10月12日前到房地产登记机构协助我方办理物业转移登记手续，本案中，原告未提供约定协助转移登记手续的服务，也未按合同约定就合同履行中发生的争议协商各解决。3、根据我方与物业出售人签订的《补充协议》约定，物业出售人未在2015年11月25日前办理房屋涂销视为违约，我方无需承担违约责任，本案中，未达成交易系出售人单方面违约造成的，根据合同及补充协议约定，应由出售人承担一切违约责任，我方不是适格的被告。二、原告未尽责履行房地产中介服务义务和责任，造成该物业无法交易，本案中，原告及其服务人员郭xx在2015年8月30日签订合同签订和签订合同中均未向我方告知物业已被抵押的事实，最终因该物业抵押问题造成无法交易。因原告及其服务人员未尽责履行中介服务的义务，显然已违反合同约定的诚实信用、勤勉尽责等原则，并造成我方因房价升值造成的巨大损失。三、我方未收到原告邮寄的任何邮件资料和通知。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：原告的经营范围是：房地产中介服务，物业出租。根据原告合富公司提交的房地产权证复印件，涉案房屋坐落于广州市番禺区xx，房地产权属人为案外人麦xx，建筑面积91.97平方米。2015年8月30日，案外人麦xx（甲方、卖方）与被告沈佳佳、李小芬（乙方、买方）及原告（丙方、房地产中介服务机构）签订合同号为GHA001xxxx号的《存量房买卖合同》，明确记载房地产存在抵押等他项权利情况；价款162万元；产权转移登记方式为：丙方协助办理，丙方应当于2015年10月12日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当于2015年10月12日前向丙方支付中介服务费，其中（1）甲方应向丙方支付中介服务费5000元；（2）乙方应向丙方支付中介服务费20000元；甲乙双方或者其中一方当事人逾期支付上述中介服务费的，违约方每日按未付中介服务费0.05%的标准向丙方支付违约金。2015年11月5日，案外人麦xx与二被告沈佳佳、李小芬签订《补充协议》，约定：1、卖方须于2015年11月6日去番禺测绘中心办理出具新版图纸；2、卖方须于2015年11月6日至2015年11月19日10个工作日内办理完成涂消手续；如果卖方未能于2015年11月19日前（含当日）办理完成涂消手续，从2015年11月20日至2015年11月25日，卖方日按总房款0.05%的标准向买方支付违约金；3、如果卖方未能于上述所约定时间2015年11月25日前（含当日）办理完成涂消手续，则视为卖方违约，买方有权提出解除该房产的买卖合同（合同号GHA001xxxx），卖方应向买方支付双倍违约金，总金额叁拾万元整，买方无须承担违约责任。庭审中，双方当事人陈述上述合同仅履行至按揭银行出具同意贷款意向书，合同亦未解除；因卖方麦xx未办理涉案房屋的抵押登记涂销，故涉案房屋仍未过户至二被告名下。本院认为：原告、被告之间所建立的居间合同关系是双方真实意思表示，内容无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告作为居间人已向被告提供订立房屋买卖合同的机会，促成买卖双方签订了《存量房买卖合同》，但是，合同仍约定“丙方应当于2015年10月12日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并以乙方为产权人的房地产权证交付乙方”，以及“丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当于2015年10月12日前向丙方支付中介服务费”。可见，原告需要履行合同附随义务即协助买卖双方办妥产权转移登记手续，且约定的中介服务费支付的时间亦与附随义务履行的时间一致。本案中，《存量房买卖合同》尚未履行完毕，涉案房产未办理过户登记手续，根据合同权利义务对等原则，原告在未按照合同约定履行完毕附随义务的前提下，二被告亦不具有支付全部中介服务费的义务。鉴于本案原告已为二被告及案外人促成签订了《存量房买卖合同》，原告在从事居间活动中必然支出了相应的费用，故本院酌情支持二被告应支付原告中介服务费的40%，即8000元作为原告居间活动中的必要合理费用。其余的中介服务费，原告可待完成附随义务后再行主张。关于违约金的诉讼请求，本案中，二被告逾期支付中介服务费系基于《存量房买卖合同》尚未履行完毕，原告的合同附随义务尚未完成，合同仍处于休眠状态，故违约金的请求无事实依据，本院不予支持。二被告抗辩称其与案外人麦xx签订了《补充协议》，应由案外人麦xx承担违约责任，本院认为该补充协议的合同相对人系案外人麦xx与二被告，相应的权利义务亦由合同相对人承担，该协议对原告不具备约束力，故该抗辩意见本院不予采纳。二被告亦抗辩称不知晓涉案房屋存在被抵押的事实，《存量房买卖合同》第一条第7点明确记载存在抵押等他项权利情况，该抗辩意见本院不予采纳。综上所述：依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告沈佳佳、李小芬于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告广东合富房地产置业有限公司中介服务费8000元；二、驳回原告广东合富房地产置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元（原告广东合富房地产置业有限公司已预交），由原告广东合富房地产置业有限公司负担90元，被告沈佳佳、李小芬共同负担60元。本判决为终审判决。审判员 姚 琳二〇一八年二月二十二日书记员 黄燮宜