江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终10829号上诉人（原审被告）：南京新鸿运物业管理股份有限公司，住所地南京市秦淮区汉中路185号。法定代表人：王中宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈路，男，该公司员工，住南京市玄武区。被上诉人（原审原告）：南京国豪物业管理服务有限公司，住所地南京市鼓楼区广州路41号九单元201室。法定代表人：杨国，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹义怀，北京盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐小兰，北京盈科（南京）律师事务所律师。原审被告：南京市金轮翡翠名园业主委员会，住所地南京市建邺区所街39号金陵翡翠名园。负责人：苗莉莉，南京市金轮翡翠名园业主委员会主任。上诉人南京新鸿运物业管理股份有限公司（以下简称新鸿运物业公司）因与被上诉人南京国豪物业管理服务有限公司（以下简称国豪物业公司）、原审被告南京市金轮翡翠名园业主委员会（以下简称金轮翡翠名园业委会）物业服务合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院(2017)苏0105民初4740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案后,依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。上诉人新鸿运物业公司的委托诉讼代理人陈路，被上诉人国豪物业公司的法定代表人杨国及委托诉讼代理人曹义怀到庭参加诉讼。原审被告金轮翡翠名园业委会经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新鸿运物业公司上诉请求：请求二审法院撤销一审法院判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决将属于开发商投资建设的专有部分的地下车库（专有车位均有产权）自主管理同小区公共区域物业管理混为一谈，系事实认定错误。一个物业管理区域只能由一家物业管理企业管理是指小区公共区域的物业管理，并不包含业主专有部分管理。小区公共区域的范围是以业主分户门（地下车库以入口红线）为界，门以外的部分由小区物业管理企业管理；门内的部分属业主的专有部分，业委会无权将其纳入公共区域管理。物权法第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有使用、收益、处分的权利。开发商专有部分的地库管理应由开发商会自主决定，它不属于业委会委托国豪物业公司管理的范畴和区域。一审判决剥夺了开发商在专有部分自主选择管理者的经营权。何况开发商与上诉人签有地下车库管理协议，一审法院在没有判决该协议无效的情况下直接判决上诉人撤离地下车库的管理，既侵犯了开发商和上诉人的合法权利又严重违反了有关法律法规。二、一审法院的判决没有执行的可能性。被上诉人与金轮翡翠名园业委会签订的物业服务合同自然终止日是2017年11月9日，被上诉人早己撤场，因此没有实际执行的可能性。三、一审法院庭审中未将开发商追加为本案的第三人的行为属于程序违法，一审法院在判决中将开发商的专有产权车库物业管理权利移交给被上诉人，直接影响了开发商权益，应当追加开发商作为第三人参加诉讼。国豪物业公司辩称：一、上诉人作为涉案小区的前任物业管理企业，理应在退出物业管理后，将属于业主的地下车库移交给新的物业公司。二、虽然被上诉人服务合同至2017年11月9日结束，但本案一审判决时间在2017年10月。现被上诉人虽已经离开涉案小区，但上诉人不能以被上诉人撤出小区，就免除其排除妨碍的义务，仍应移交地下车库管理权。三、本案系排除妨碍纠纷，追加开发商为本案第三人没有必要。国豪物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.新鸿运物业公司排除妨害，立即向国豪物业公司移交南京市金轮翡翠名园小区地下车库管理权;2.金轮翡翠名园业委会协助办理上述第一项移交手续；3.新鸿运物业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月9日，国豪物业公司与金轮翡翠名园业委会签订《金轮翡翠名园物业管理委托合同》，约定国豪物业公司为南京市金轮翡翠名园住宅小区（以下简称“金轮翡翠名园小区”）提供物业服务，合同期限自2015年11月10日起至2017年11月9日止；物业管理区域内属于全体业主所有的停车场及其他物业共用部位、共用的经营性设施设备统一委托国豪物业公司进行管理；自合同签订之日起，国豪物业公司应于5日内入住并管理小区，30日内完成全部承接工作并全面接管小区，金轮翡翠名园业委会应配合完成此项工作；关于产权属于金轮翡翠名园业委会的地下车库的使用规定及进驻小区后各项承诺事宜，见补充协议；地下车库由金轮翡翠名园业委会委托国豪物业公司代行管理，国豪物业公司如使用需与金轮翡翠名园业委会协商，所收取租金归金轮翡翠名园业委会所有，国豪物业公司在租金内提取服务费。上述物业管理委托合同签订前，国豪物业公司与金轮翡翠名园业委会签订了补充协议，对国豪物业公司入住后的整改内容进行了约定，整改内容的第四条载明：该小区地下车库管理权归属不明确，为确保国豪物业公司正常运营及业主正常生活不受影响，需业委会与全体业主配合原告工作，尽快与开发商商讨地下车库管理权限归属问题。新鸿运物业公司系金轮翡翠名园小区的前期物业服务企业。2012年4月26日，新鸿运物业公司与该小区建设单位翡翠金轮公司签订《金轮翡翠名园停车场管理协议》，约定由新鸿运物业公司对翡翠金轮公司享有产权的地下、地面车位进行管理，翡翠金轮公司售出、出租的车位，停车管理服务费，由新鸿运物业公司按物业服务合同相关条款及标准执行，双方合作期限和物业服务合同相同；双方另对停车收费结算方式及分成方式等进行了具体约定。新鸿运物业公司与翡翠金轮公司签订的前期物业服务合同终止后，新鸿运物业公司以其接受翡翠金轮公司委托对小区地下车库进行管理为由，拒不撤出小区地下车库管理区域。截止法庭辩论终结前，金轮翡翠名园小区地下车库仍由新鸿运物业公司进行管理，除地下车库之外的物业管理区域则由国豪物业公司进行管理。一审法院另查明，金轮翡翠名园小区地下车库内的部分车位已由翡翠金轮公司出卖给小区业主，部分车位仍登记在翡翠金轮公司名下。一审法院认为，一个物业管理区域内，只能选聘一家物业管理企业提供物业管理服务。尽管金轮翡翠名园小区的地下车库的出入口不在小区围栏以内，但小区地下车库系小区的配套设施，应首先满足小区业主的需求，并由小区业主进行整体管理，与小区其他建筑物及设施、设备属于同一物业管理区域，只能由一家物业管理企业提供物业管理服务。地下车库管理权系对小区地下车库进行物业管理的权利，与地下车位所有权及经营权并非同一概念，尽管金轮翡翠名园小区地下车库内的车位产权部分为业主所有、部分为小区建设单位翡翠金轮公司所有，均不应影响地下车库物业管理权之归属。本案中，金轮翡翠名园业委会已选聘国豪物业公司作为新的物业服务企业，且双方签订的物业服务合同尚在履行期内，故金轮翡翠名园地下车库与小区其他建筑物及设施、设备应统一由国豪物业公司进行管理。新鸿运物业公司拒不撤出小区地下车库管理区域，已侵害国豪物业公司作为小区物业服务企业应当享有的地下车库管理权利，国豪物业公司要求新鸿运物业公司排除妨害，移交地下车库管理权，具有相应的事实及法律依据，一审法院予以支持。依照国豪物业公司与金轮翡翠名园业委会签订的物业管理委托合同之约定，金轮翡翠名园业委会有义务将小区地下车库移交给国豪物业公司进行管理，现金轮翡翠名园业委会怠于履行要求新鸿运物业公司移交地下车库管理权之义务，导致自身不能向国豪物业公司移交地下车库管理权，故国豪物业公司要求金轮翡翠名园业委会协助办理金轮翡翠名园小区地下车库移交手续，于法有据，一审法院亦予以支持。新鸿运物业公司移交地下车库管理权后，不影响翡翠金轮公司作为车位产权人享有的使用、收益、经营的权利及新鸿运物业公司基于翡翠金轮公司的委托就尚未出售的车位进行出租、经营的权利。综上，依照《物业管理条例》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：南京新鸿运物业管理股份有限公司于判决生效之日起十日内将南京市金轮翡翠名园住宅小区地下车库移交南京国豪物业管理服务有限公司进行管理，南京市金轮翡翠名园业主委员会对上述移交手续予以配合。一审案件受理费100元，由南京新鸿运物业管理股份有限公司、南京市金轮翡翠名园业主委员会各负担50元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，且对一审法院查明的事实无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，国豪物业公司已退出金轮翡翠名园小区的物业管理服务。本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，国豪物业公司与金轮翡翠名园业委会签订的《金轮翡翠名园物业管理委托合同》约定物业服务期限至2017年11月9日止，现国豪物业公司已经不再为金轮翡翠名园小区提供物业服务，故国豪物业公司要求新鸿运物业公司向其移交金轮翡翠名园小区地下车库的管理权，已失去事实基础。因现事实发生变化，致使一审法院判决不当，本院依法予以纠正。综上，因二审出现新的事实，致本院认定事实与一审不同。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初4740号民事判决；二、驳回南京国豪物业管理服务有限公司的诉讼请求。一审案件受理费100元，由南京新鸿运物业管理股份有限公司、南京市金轮翡翠名园业主委员会各负担50元；二审案件受理费100元，由南京国豪物业管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 付 双审判员 张旭东审判员 汪德全二〇一八年二月二十四日书记员 孙雪松