湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0102民初6481号原告：武汉阳光尚立商业管理有限公司，住所地武汉市江岸区后湖生态花园17栋1层18号商网。法定代表人：胡红玉，董事长。委托代理人：姚远（特别授权代理），男，1979年3月9日出生，汉族，住武汉市江岸区。被告：哈楼兴业（武汉）商贸有限公司，住所地武汉市江岸区百步亭花园怡和苑602栋1层101、110、111、112号商铺。法定代理人：汪某，总经理。委托代理人：邱丹（特别授权代理），湖北成和诚律师事务所律师。委托代理人：许国洋（特别授权代理），湖北成和诚律师事务所律师。原告武汉阳光尚立商业管理有限公司（以下简称阳光公司）诉被告哈楼兴业（武汉）商贸有限公司（以下简称哈楼公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员曾明亮担任审判长，与人民陪审员付慧、吴梅参加的合议庭，于2018年1月26日公开开庭进行了审理。原告阳光公司的委托代理人姚远，被告哈楼公司的委托代理人邱丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳光公司诉称：2016年6月5日，原、被告就位于江岸区百步亭花园怡和苑602栋1层101、110、111、112号商铺签订了一份商铺租赁合同。合同约定：原告将上述商铺出租给被告经营使用，租期为2016年6月5日至2029年6月4日，免租期为90天，从2016年9月5日起算租金；租金为145000元/月，每六个月支付一次，被告应在每个计租期结束前的15日向原告支付下一租期的租金，逾期不支付的，按日千分之五计算迟延履行违约金。合同还约定：被告迟延支付租金等费用超过15日的，原告有权单方解除合同，被告还应在解除合同后的十日内赔偿原告不低于一个月租金的经济损失给被告，逾期不支付的按日千分之五计算迟延履行违约金。合同签订后，被告支付了2016年9月5日至2017年3月4日租金87万元。2017年4月15日，经原告多次催要，被告才部分支付了2017年3月5日至2017年6月4日的租金43.5万元。被告本应于2017年5月20日前支付下期租金87万元，经原告多次催款，被告至今仍分文未付。原告迫于无奈，于7月24日以被告延付租金超过15日为由，分别以微信、邮寄及招贴公告的方式向被告送达了合同解除函，被告至今未予以答复也没有正式办理商铺腾退交接手续。为维护自身权益，特诉至法院，请求依法判令：1、确认原、被告签订的商铺租赁合同已解除；2、被告立即腾退商铺并赔偿因合同解除给原告造成的各项损失共计438625元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告哈楼公司辩称：一、原告存在严重欺诈行为，双方租赁合同应予撤销，应根据实际使用面积计租，房屋面积应为1886.92平方米，但实际房屋面积约为1200平方米。二、在租赁合同履行过程中，原告存在严重的违约行为，我方租金已经交纳，原告于2017年7月22日发出合同解除函，无任何依据，原告非法停水停电在前，发出合同解除函在后，其行为构成严重违约。三、原告起诉的金额没有事实和法律依据。四、我方因原告的违约行为遭受了严重的损失，共有10个诉争商铺的经营户起诉了我方，法院判决经营户7月的租金、装修费、水电费等无需交纳，导致我方遭受了严重的经济损失，同时原告侵占了我方投入巨额资金的装修设施设备（包括地面防水、消防设施、排水设施）等，原告应当将保证金退还我方，并将装修设施设备折价赔偿给我方。综上所述，我方认为，原告出租的房屋面积远远不足计租面积，原告存在严重的欺诈行为。因原告擅自停水停电导致商铺于2017年7月即不适租，原告系违法解除合同。原告在将商铺收回后，即将商铺对外出租，并未遭受损失。原告的违约行为导致我方遭受了严重的经济损失。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。经审理查明：2016年6月5日，阳光公司与哈楼公司签订《商铺租赁合同》，约定甲方（阳光公司）将位于武汉市江岸区兴业路312号编号101、110、111、112号商铺出租给乙方（哈楼公司）；计租面积为1886.92平方米（实际使用面积加本楼层共用部分分摊面积）；乙方承租该商铺用于经营生鲜市场超市；租期为2016年6月5日至2029年6月4日；合同签订之日起90天内，为乙方的免租装修期；租金按单个商铺计付，租金为145000元/月起，每两年递增8%；每6个月为一个计租期，乙方应在每个计租期结束前15日向甲方支付下一计租期的租金，其中第一个计租期租金，乙方应当在本合同签订后3日内向甲方支付；乙方应当在合同签订同时向甲方一次性交纳相当于1个月租金的租金保证金145000元，如乙方未能如约交纳租金和物业管理费超过三天，乙方应承担违约损失及房屋占用费时，甲方有权从租金保证金中直接予以扣抵或扣罚，不足部分仍有权向乙方追索，如乙方全部履行合同约定，甲方应在乙方办理完撤离手续后的10个工作日内，将保证金余额无息返还；乙方延期向甲方交纳应付款项或费用，甲方有权向乙方收取迟延履行违约金，以迟延应付款项或费用金额每日千分之五计算，从应付之日至实际全额付清之日；合同提前解除或终止后的7个工作日内，乙方应当在保护该商铺墙面、天棚、地面装修完整性的前提下，将该商铺交还甲方；因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还租赁保证金及乙方已交纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿不低于相当于1个月租金的经济损失；乙方迟延支付租金等应付款项或费用超过15日的，甲方有权单方解除合同，乙方应承担违约责任。2016年6月5日，阳光公司工作人员余洪在协商函上签字，该协商函写明，同意哈楼公司装修期为96日，同意拆除内装时间两周，计租时间为2016年9月20日开始。2016年6月5日，哈楼公司支付保证金145000元。同年8月7日，哈楼公司支付租金870000元，阳光公司出具收据，收款事由处写明：租金（2016年9月20日至2017年3月19日）。2017年2月16日，哈楼公司支付2017年3月20日至2017年6月19日期间租金435000元，阳光公司出具收据。2017年6月20日之后，哈楼公司未再支付租金。2017年7月22日，阳光公司出具合同解除函，以哈楼公司于2017年6月起即没有交纳租金为由，解除双方签订的商铺租赁合同。2017年7月24日，阳光公司通过微信、在生鲜市场门口张贴公告及快递邮寄送达的方式，将合同解除函向哈楼公司送达。2017年7月25日，阳光公司进场接收了涉案商铺。审理中，因双方意见不一致，故调解未成。以上事实有原告提交的营业执照副本、工商查询资料、商铺租赁合同、付款清单及明细、催款函、合同解除函及送达，被告提交的商铺租赁合同、协商函、收据、照片、工商档案、民事判决书及双方当事人的当庭陈述记录在案佐证。本院认为：2016年6月5日，阳光公司与哈楼公司签订《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。2017年7月24日，阳光公司向哈楼公司送达合同解除函，上述租赁合同于该日解除。2017年6月20日之后，哈楼公司未再支付租金，根据双方租赁合同约定，哈楼公司迟延支付租金超过15日的，阳光公司有权单方解除合同，哈楼公司应承担违约责任，阳光公司有权要求哈楼公司赔偿不低于相当于1个月租金的经济损失，阳光公司有权从租金保证金中直接扣抵违约损失，本院认为阳光公司主张合同解除造成的损失438625元过高，本院认为应以双方合同约定的赔偿1个月租金的经济损失为宜，阳光公司主张的损失超出部分本院不予支持，该经济损失可与哈楼公司交纳的145000元租金保证金相扣抵。阳光公司已于2017年7月25日进场接收了涉案商铺，故阳光公司要求哈楼公司立即腾退商铺的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告武汉阳光尚立商业管理有限公司、被告哈楼兴业（武汉）商贸有限公司2016年6月5日签订的《商铺租赁合同》已于2017年7月24日解除；二、驳回原告武汉阳光尚立商业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费7879元，邮寄费20元，合计7899元，由原告武汉阳光尚立商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  曾明亮人民陪审员  付 慧人民陪审员  吴 梅二〇一八年二月二十八日书 记 员  周 郴