山东省济南市长清区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0113民初3758号原告:杨少华，男，1992年7月29日出生，汉族，住山东省宁津县。委托诉讼代理人：朱礼龙，泰和泰（济南）律师事务所。委托诉讼代理人：于学伟，泰和泰（济南）律师事务所。被告：朱云军，男，1979年11月23日出生，汉族，住江苏省灌南县。委托诉讼代理人：成建，山东海扬律师事务所。第三人：济南泓悦房地产经纪有限公司，住所地济南市长清区。法定代表人：李明亮，该公司经理。原告杨少华与被告朱云军、第三人济南泓悦房地产经纪有限公司（以下简称泓悦经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨少华的委托诉讼代理人朱礼龙、于学伟，被告朱云军及委托诉讼代理人成建，第三人泓悦经纪公司的法定代表人李明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨少华向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告朱云军继续履行原、被告签订的编号为0027775的房屋买卖合同；2.依法判令朱云军履行协助杨少华办理贷款、房屋过户的手续；3.诉讼费由朱云军承担。事实和理由：2016年11月18日，原、被告及泓悦房经纪公司签订编号为0027775的房屋买卖合同，合同约定：1.朱云军（甲方）将所有的位于济南市长清区大学路xxxx号恒大绿洲x号楼x单元xxx室的房产卖于杨少华（乙方）；2.房屋总价款为五十万元；3.杨少华交付定金5万元，其中2万元交给朱云军，3万元交给泓悦经纪公司；4.需由甲乙协助才能完成的事宜，双方应相互配合；由于甲乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同十二条的规定追究违约方。上述合同签订后，原、被告及第三人又于2016年11月26日签订补充协议，约定将房屋总价款调整为52万元。房屋买卖合同及补充协议签订后，杨少华积极履行合同义务，并于签订买卖合同当日交付定金五万元，但被告一直故意拖延，不配合原告办理贷款及过户手续。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，望判如所请。朱云军辩称，1.对双方签订的房屋买卖合同无异议；2.双方变更了部分合同内容，定金变更为2万元，房屋总价款变更为52万元；3.杨少华不具备社保条件，因此无法购买涉案房屋；4.杨少华在得知涉案房屋具备办理网签条件后，也未按约定支付房款15万元，也未按朱云军的通知去房管部门办理相关手续，其行为违约，并导致合同无法履行。朱云军向本院提出反诉请求：1.判令解除双方于2016年11月18日签订的编号为0027775的房屋买卖合同；2.本案的诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：2016年11月18日，朱云军、杨少华通过泓悦经纪公司签订编号为0027775的房屋买卖合同，约定：朱云军自愿出售位于长清区大学路xxxx号恒大绿洲x号楼1单元xxx室给杨少华，房屋总价款50万元，杨少华支付定金2万元，在房管局网签前，支付首付款15万元，剩余35万元通过银行贷款支付。2016年11月29日，朱云军、杨少华、泓悦经纪公司达成补充协议，约定房屋总价款52万元，定金为2万元。由于朱云军出售的房屋尚未下发房产证，故朱云军的房产需要在办理房产证之后方能办理相关手续，对此杨少华、泓悦经纪公司明知。合同签订后，2017年7月18日朱云军取得房产证，并通过电话、微信、发函等方式联系杨少华办理网签事宜，但杨少华没有回复。因此是杨少华拒绝履行房屋买卖合同，请求解除双方签订的房屋买卖合同。杨少华辩称，朱云军的反诉请求没有事实和法律依据，也不符合合同法通知解除合同的条件，并且是朱云军违约在先。泓悦经纪公司述称，1.杨少华、朱云军签订房屋买卖合同后，将5万元定金中的3万元放在我公司处，约定办理房产证后将该3万元款交付朱云军；2.后因房价上涨，约定将房价变更为52万元；3.济南市城区于2016年10月6日实行了新的限购政策，长清区于2017年4月20日执行新的限购政策；4.涉案房屋于2017年2月提交办理权属登记，需要朱云军（房主）提交购房材料，因一直未去办理网签，房产证一直未办下来；5.2017年7月房价上涨，杨少华、朱云军约定变更购房价为57万元；6.此后，杨少华、朱云军约定先支付55万元，过户后支付2万元，但朱云军因个人原因未去办理；7.2017年9月，朱云军向我公司表示涉案房屋不卖了；8.我公司将朱云军的意见转告杨少华后，杨少华提起了诉讼；9.诉讼后，朱云军曾电话通知杨少华去办理过户网签，但杨少华未接电话，经我公司联系杨少华，杨少华表示已经提起诉讼，等待法院的审理；10.在本案中我公司支持杨少华的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案所涉房屋坐落于长清区大学路xxxx号恒大绿洲小区x号楼x－xxx，所有权人朱云军，共有情况无，房产证号“济南2017014xxxx”，面积92.13平方米，权属取得方式为商品房买卖，房屋用途为住宅，登记时间2017年7月18日。2016年11月18日，朱云军（甲方）、杨少华（乙方）通过泓悦经纪公司（丙方）签订房屋买卖合同一份，合同约定：1.朱云军将长清区大学路xxxx号恒大绿洲小区x号楼x－xxx房屋（92.29平方米）卖给杨少华；2.总价款50万元；3.定金5万元，签订合同之日支付朱云军定金2万元，支付泓悦经纪公司3万元；4.杨少华在房管局网签、面签前支付首付款15万元，剩余35万元采取贷款方式交付......4.杨少华与朱云军应在本合同签订之日起七日内，委托并协助中介办理房产过户、评估、贷款等相关手续并提供贷款资料；5违约责任，......双方不按照合同约定履行义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日解除合同.......。合同签订同日，杨少华已按照合同要求交付5万元定金。后因房价上涨，2016年11月29日三方当事人签订补充协议，协议约定：房屋价款变更为52万元（朱云军净得款），定金变更为2万元。同日，杨少华和泓悦经纪公司签订佣金确认单，佣金金额为4000元。2017年4月20日长清区执行济南市的限购政策：“本市户籍家庭限购2套住房。非本市户籍家庭在我市限购1套住房（需提供连续24个月以上在市区缴纳个人所得税或社会保险证明。）”根据该限购政策，杨少华不再具备购买涉案房屋条件，为达到购房条件，杨少华于2017年4月在房屋所在地的济南嘉况承才人力资源服务有限公司参加社会保险。根据杨少华提供的“限购证明真伪核验”，2017年10月26日杨少华获得购房资格。2017年6月30日，在朱云军与泓悦经纪公司通话时，泓悦经纪公司告知朱云军购房人杨少华在今年10月份可获购房资格，朱云军表示如果在12月之前不能办理过户则放弃此次房屋买卖。2017年7月18日，朱云军办理了该房屋的权属登记，在此前后，杨少华曾按涉案合同约定支付首付款15万元，但朱云军拒收。2017年7月份，经泓悦经纪公司居中协商，杨少华、朱云军达成一致意见：房屋价款为57万元，一次性支付，如果至2017年12月因杨少华的原因无法过户，不再继续履行房屋买卖合同。2017年9月4日朱云军以此前不知杨少华不具备购房条件为由，向泓悦公司表示不再出卖涉案房屋。杨少华得知该情况后，于2017年9月6日向本院提起了本案诉讼。2017年9月8日，朱云军以手机短信的方式通知杨少华要求其于2017年9月11日到房管部门办理相应手续。杨少华未回应。2017年9月11日，朱云军向杨少华邮寄解除合同通知，该邮件改退批条显示“收件人拒收”。本案庭审过程中，杨少华明确表示，同意继续履行合同并一次性支付57万元房款。本院认为，涉诉房屋买卖合同、补充协议系合同当事人的真实意思表示，不违法法律规定，合同签订时，杨少华具备购房资格，该合同及补充协议为有效合同。2017年4月20日后，因房屋限购政策发生变化，导致涉案合同未能正常履行。2017年7月份，经泓悦经纪公司居中协商，杨少华、朱云军达成一致意见：房屋价款为57万元，一次性支付，如果至2017年12月因杨少华的原因无法过户，不再继续履行房屋买卖合同。该意见变更了原合同的房屋价款、支付方式、终止履行合同的条件及期限，变更内容系当事人真实表示，不违反法律规定，本院对其效力予以确认。2017年9月4日，朱云军向泓悦经纪公司表示不再履行涉案合同，违反了上述约定，已经构成违约。在形成本案诉讼之后，在双方约定的终止履行合同的最后期限之前，朱云军于2017年9月11日通知杨少华解除合同，其行为本身即是违约行为。综上所述，涉案合同经过两次变更后，约定的履行合同的最后期限是2017年12月，而杨少华在2017年10月即已取得购房资格，因此，合同当事人应当继续履行该合同（包括补充协议、协商达成的一致意见），朱云军要求解除合同的反诉请求不应支持。根据合同约定，朱云军也应协助杨少华办理房屋过户手续。因本案当事人履行合同时，还存在变更涉案房屋登记的过程，因此，杨少华要求朱云军交付房屋尚不具备条件，本案中无法处理，待条件具备后，相关权利人可另行主张权利。杨少华明确表示，同意继续履行合同并一次性支付57万元房款，为保证涉案合同履行，本院应予准许并一并处理。案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、朱云军、杨少华继续履行双方及济南泓悦房地产经纪有限公司于2016年11月18日签订的编号为002xxxx的房屋买卖合同（包括2016年11月29日的补充协议、2017年7月份达成的一致意见）；朱云军于本判决生效之日起十日内协助杨少华办理编号为002xxxx的房屋买卖合同（包括2016年11月29日的补充协议、2017年7月份达成的一致意见）所约定房屋的过户登记；杨少华于本判决生效之日起十日内支付朱云军购房款57万元（已付朱云军定金2万元应扣除，已付济南泓悦房地产经纪有限公司的3万元，由杨少华办理转付朱云军事项）；驳回朱云军的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9000元，反诉费4050元，诉讼保全费3120元，均由朱云军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  侯 永人民陪审员  李吉寿人民陪审员  卢宪华二〇一八年二月二十八日书 记 员  赵 林