南京市溧水区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0117民初6724号 原告：李巧珍,女,1965年1月20日出生,汉族，无业，住溧水区。 委托代理人：吕白根（原告丈夫），男，汉族，私营业主，住溧水区。 委托代理人：王玉新，江苏宗域律师事务所律师。 被告：王红玉,女,汉族,私营业主，住溧水区。 委托代理人：刘兵，江苏万禾律师事务所律师。 被告：李红艳,女,汉族,私营业主，住溧水区。 委托代理人：刘立胜，江苏万禾律师事务所律师。 原告李巧珍与被告王红玉、李红艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李巧珍的委托诉讼代理人吕白根、王玉新，被告王红玉的委托诉讼代理人刘兵，被告李红艳的委托诉讼代理人刘立胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李巧珍向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即连带给付原告租赁费130万元及利息;2、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：南京英特生态农业有限公司（以下简称英特公司）是由原告、臧令空及被告李红艳共间投资设立并经营。2016年9月30日，被告王红玉（臧令空的妻子）经与各股东协商一致签订租赁合同，约定王红玉对公司全部资产整体租赁经营，期限为40年，自2016年10月1日起至2056年9月30日止，租赁费每年400万元，先交租金后使用，原告应于每年的10月1日前取得租金120万元，为保证合同履行，李红艳同意作为王红玉履行合同的保证人，合同并对其他条款作了详细约定。合同签订时王红玉即开始租赁经营，但应支付给原告的租金却一直未能按约支付，2016年10月1日应支付的租金尚欠10万元未能支付，2017年10月1日应支付的120万元至今未能支付分文，为此原告数次要求两被告履行连带付款义务，但两被告均不予理睬，为充分维护合法权益现原告特具状起诉，请依法支持原告的诉讼请求。 王红玉辩称，1、原告不具备诉讼主体资格，依法应驳回原告的起诉。涉案合同是以原告、臧令空、李红艳三个自然人股东身份签订的，但租赁标的物是英特公司的资产，上述三人实际代表的是公司，本案应以公司为原告进行诉讼，即使不以公司为原告，也应以三个自然人作为原告进行诉讼。2、涉案租赁合同应属无效。被告承租的目的是进行蛋鸡养殖经营，而出租方至今未办理环保审批手续，导致答辩人的合同目的不能实现，如果答辩人要实现合同目的就会违反强制性的法律规定和损害社会公共利益。3、即使租赁合同有效，也已经终止。因出租方至今未能办理环保审批手续，被溧水区环境保护局依法责令停止生产，导致答辩人至今不能投入生产。2017年4月10日前，答辩人多次与出租方沟通要求终止租赁合同，但双方一直未能达成一致意见，答辩人于2017年4月10日向出租人发出书面终止租赁函，事实上租赁合同已经终止，答辩人依法不应承担支付租金义务，对于已经支付的租金，答辩人保留相应的诉讼权利。 李红艳辩称，同被告王玉红的答辩意见，被告李红艳不应对被告王玉红的租赁费及利息承担连带责任，李红艳没有承担连带责任的法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认如下并在卷佐证：2016年9月30日，臧令空、李巧珍、李红艳（甲方、出租方）与王红玉（乙方、承租方）签订租赁合同，甲方系英特公司的股东，经股东会决议一致同意将英特公司位于溧水区白马镇曹家桥村的厂房、设备及现有流动资产（含现养殖的鸡、饲料等）整体租赁给乙方从事养殖经营，双方确认乙方承租的甲方资产的价值2000万元，甲方已于租赁起始日前将租赁物交付使用，乙方已按现状验收；乙方租赁期间应合法自主经营，自负盈亏，自行办理各种经营所需手续；租赁期限为40年，自2016年10月1日起至2056年9月30日止，每年租金400万元，先交租金后使用，每年的租金应于10月1日前一次性交纳，其中向臧令空、李巧珍、李红艳分别交纳160万元、120万元、120万元，不得交纳给甲方其中一人，否则视为未交纳；为保证合同履行，臧令空同意将自己所持有的英特公司40%股权（注册资金800万元）、李红艳同意将自己所持有的英特公司30%股权（注册资金600万元）及本人所有资产作为乙方履行本合同的担保，在乙方不履行本合同义务时，臧令空、李红艳自愿将自己所持有的英特公司的股权按照乙方未能履行金额即时转让给李巧珍。 英特公司的股东为臧令空、李巧珍和王红玉，臧令空是英特公司的法定代表人，臧令空与王红玉是夫妻关系。该公司使用的位于溧水区白马镇的土地及相关建筑物没有办理建设用地、建设工程规划许可证等批准手续及土地使用证及房产证等证件。2018年1月2日，臧令空向李巧珍、李红艳发出通知，内容为，2016年9月，为解决公司经营矛盾，决定由王玉红租赁公司资产。2017年3月区环保局通知停止经营整改，王玉红口头和我们提出不再租赁。2017年4月王玉红又书面提出解除租赁一事，我们股东也多次讨论过以股权转让方式解决经营矛盾和租赁问题，也就是这个问题准备好了股权工商变更手续，但一直没有办理变更。公司决定于2018年1月9日召开股东会议，讨论决定上述问题。 2016年8月16日，南京市溧水区环境保护局因英特公司未办理环保审批手续，向英特公司发出行政处罚事先告知书、听证告知书，拟做出：1、责令立即停止生产；2、处罚款44400元，并通知英特公司在规定时间内申请听证或进行陈述和申辩。2017年3月27日，南京市溧水区环境保护局向英特公司发出履行行政决定催告书，要求英特公司收到催告书十日内履行下列义务：1、立即停止生产，未经批准不得擅自投入生产；2、共计处罚款88000元。逾期未履行义务，依法申请人民法院强制执行。 原告李巧珍还提供了2017年7月21日南京市国土资源局溧水分局、南京市溧水区农业局（溧国土资[2017]55号、溧农字[2017]138号）文件，南京市国土资源局、南京市农业委员会（宁国土资[2015]206号）文件，用以证明农用地只需经过立项就可以建设，不需要办理农用地的审批手续。被告王红玉、李红艳对该两份文件的三性不认可，也不能达到原告的证明目的，文件也明确建设项目需要备案，原告也没有提供用地已经过备案的证据。 被告王红玉还提供了关于终止租赁合同的函以及南京英特生态农业有限公司资产清单上臧令空、李红艳签字确认并加盖英特公司公章“资产已于2017年5月8日收回”的证明，证明王红玉因环保局要求英特公司停业整顿等原因，曾于2017年4月10日向臧令空、李巧珍、李红艳提出终止租赁合同及王红玉已将租赁资产返还给了出租方。原告李巧珍对函的质证意见是从未收到过该涵，对证据的真实性有异议并认为该函是被告为了应付本案诉讼临时伪造的；对证明的真实性不认可，是两被告串通损害原告的利益，原告没有签字确认，涉及纠纷时必须经三方确认，英特公司加盖公章不能代表三方的共同意思表示。被告李红艳对该函的真实性、关联性不持异议。 被告李红艳提供了2018年1月9日股东会会议记录，证明各股东就合同解除事宜及股权转让的问题进行了沟通，臧令空、李红艳同意解除合同等事项。原告李巧珍认可曾于2018年1月9日参加了股东会，但没有对会议内容签字确认，且该证据与本案无关。王红玉对该证据的真实性不持异议。 本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据上述规定，臧令空、李巧珍、李红艳与王红玉签订的租赁合同所涉建筑物没有取得建设工程规划许可证，属无效合同，应终止履行。两被告认为，李巧珍不具备原告主体资格，本院认为，租赁合同是英特公司的全体股东即臧令空、李巧珍及李红艳与王红玉签订，且合同中明确约定了王红玉应向李巧珍支付的租金数额及期限，该约定不违背法律的禁止性规定，李巧珍有权依据合同主张自己的权利，两被告的这一主张本院不予支持。同时根据解释第五条的规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于原告李巧珍的诉讼请求，1、王红玉欠付原告的占有使用费。自2016年10月1日至2017年9月30日，王红玉尚欠李巧珍10万元，自2017年10月1日起王红玉应按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率向李巧珍支付利息；另外，王红玉辩称其在2017年4月10日发出终止租赁函后合同已终止履行并交还了租赁物，原告李巧珍对此不予认可，本院认为，本案所涉租赁合同的出租方为臧令空、李巧珍、李红艳三人，被告返还租赁物应经合同相对方的三人共同确认，且臧令空与王红玉之间系夫妻关系，被告王红玉应提供证据证明其已向三位出租人返还了租赁物以证明其主张成立，因此本院对王红玉的这一辩称意见不予采信，王红玉应自2017年10月1日起至其搬出并向三出租人交付租赁房屋及场地时止按每年120万元的标准向李巧珍支付占有使用费。2、李红艳连带给付的责任。《中华人民共和国担保法》第五条规定：担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第八条的规定：主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。根据上述规定，本案租赁合同为无效合同，则被告李红艳的担保条款也属无效，租赁合同无效的原因是英特公司没有按照规定办理相关的建设工程规划许可手续，李巧珍、李红艳作为英特公司的股东，对租赁合同的无效存在过错，王红玉作为承租人承租没有批准手续的建筑物，对租赁合同的无效也有过错。李红艳辩称股权担保质押应办理相应的登记手续，否则质押无效不应当承担担保责任，本院认为，租赁合同中已明确约定臧令空、李红艳以其在公司所持股权和自己的所有资产作为合同履行的担保，因此李红艳的这一主张本院不予采信，本院结合租赁合同的担保情形，按其过错在王红玉不能清偿的债务1/6的范围内向李巧珍承担给付责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国担保法》第五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第八条的规定，判决如下： 一、被告王红玉于本判决生效之日起十日内一次性支付原告李巧珍房屋占有使用费10万元，以及该款自2017年10月1日起至实际给付之日止按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率向李巧珍支付利息； 二、被告王红玉自2017年10月1日起至其搬出并向臧令空、李巧珍、李红艳交付租赁房屋及场地时止按每年120万元的标准向原告李巧珍支付占有使用费； 三、被告李红艳在本判决第一项及第二项中被告王红玉不能清偿的债务六分之一的范围内向李巧珍承担给付责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16500元，由原告李巧珍负担8250元，由被告王红玉8250元（此款已由原告预交，被告应予本判决发生法律效力后十日内返还原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  任天保 人民陪审员  高长春 人民陪审员  桂祈琴 二〇一八年二月三日 书 记 员  郑长玲