安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖01民终7548号上诉人（原审原告）：孔德翠，女，1969年10月30日出生，汉族，住安徽省肥西县，委托诉讼代理人：郑秀军，北京德恒（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩，北京德恒（合肥）律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：赵常敏，女，1950年10月2日出生，汉族，住安徽省肥西县，委托诉讼代理人：郑秀军，北京德恒（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩，北京德恒（合肥）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：余守甫，男，1958年6月18日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，委托诉讼代理人：ＸＸ生，安徽百大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王猛，安徽百大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汪群，女，1963年12月2日出生，汉族，住安徽省合肥市，委托诉讼代理人：ＸＸ生，安徽百大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王猛，安徽百大律师事务所律师。原审第三人：丁仁兵，男，1971年2月8日出生，汉族，住安徽省肥西县，上诉人孔德翠、赵常敏因与被上诉人余守甫、汪群、原审第三人丁仁兵房屋买卖合同纠纷一案,不服安徽省肥西县人民法院（2017）皖0123民初877号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月17日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。现已审理终结。孔德翠、赵常敏的上诉请求为：1、撤销一审判决，改判确认丁仁兵与余守甫、汪群签订的《双方购房合同》及《补充协议——夫妻双方承诺书》无效，判决余守甫、汪群返还孔德翠、赵常敏两套房屋，赔偿孔德翠、赵常敏经济损失20000元。2、诉讼费用由余守甫、汪群承担。事实和理由：1、本案中，丁云宽与赵常敏是夫妻关系，孔德翠与丁仁兵是夫妻关系、赵常敏与丁仁兵是母子关系，在丁云宽去世后，作为男人的丁仁兵自然就成为户主了。尽管丁仁兵是户主，并不必然等于有权代表全家人处分房屋等财产。从一审证据可以看出本案争议的《双方购房合同》���，孔德翠与赵常敏并没有签字，这就说明丁仁兵出售两套家庭成员共同所有的房屋，孔德翠和赵常敏是不知情的；在《补充协议一夫妻双方承诺书》虽然有“孔德翠”这三个字，但是这不是孔德翠本人亲笔书写的，《补充协议——夫妻双方承诺书》上“孔德翠”的签字是由余守甫、汪群代签的。而且赵常敏在两份协议上都没有签字。本案中涉及到出售给余守甫、汪群的两套房屋，属于孔德翠、赵常敏的家庭共同财产，仅有丁仁兵签字、没有孔德翠和赵常敏签字，该两份协议不能对孔德翠、赵常敏产生法律效力。孔德翠、赵常敏同意，就不会在没有安装门窗的新房里阻止丁仁兵交房及余守甫、汪群装修了，直到自己被冻病才搬离。如果丁仁兵能够代替孔德翠，余守甫、汪群也就不会代替孔德翠签名了。从余守甫、汪群代孔德翠签字这一事实就充分说明余守甫与汪群��明确知道丁仁兵不能够代表孔德翠与赵常敏擅自出卖案涉房屋的。该买卖房屋的行为不是孔德翠、赵常敏的真实意思表示。2、孔德翠、赵常敏是在《肥西县严店乡环巢湖旅游大道房屋拆迁（以有效户口）补偿协议书》约定的宅基地上建设的新房，不是建设用地。2012年8月12日，丁云宽作为被拆迁人代表与代表严店乡人民政府的拆迁人代表签订一份《肥西县严店乡环巢湖旅游大道房屋拆迁（以有效户口）补偿协议书》，孔德翠、赵常敏为了支持国家建设，同意拆迁，在政府统一规划的宅基地上重新建房。该协议约定自建安置地点“刘河新安置点”、自建房屋建筑面积“每户宅基地面积不超过160W”，该协议明确约定是宅基地！也就是说本案争议的房屋是建设在农村集体土地上的房屋，是孔德翠、赵常敏等村民为了支援环湖大道的建设而在被重新规划的宅基地上建设的住房，没有办理确权登记，而余守甫、汪群分别是住在包河区××××、蜀山区贵池路的城市居民。不具有购买肥西县严店乡刘河安置点房屋的主体资格，加之丁仁兵处分的是家庭共同财产，且余守甫、汪群不是善意取得，因此，丁仁兵与余守甫、汪群之间签订的房屋买卖合同无效。省政府的土地批复时间晚于孔德翠、赵常敏签订拆迁安置协议的时间。孔德翠、赵常敏签订《肥西县严店乡环巢湖旅游大道房屋拆迁（以有效户口）补偿协议书》的时间是2012年8月12日，而一审法院依据安徽省人民政府在2012年11月11日才作出的《关于环巢湖旅游大道肥西段建设工程项目建设用地的批复》来判定本案争议的房屋位于经过批准的建设用地上，是错误的。法律不具有溯及力，同样的，政府的行政行为也不具有溯及力！孔德翠、赵常敏建设房屋的用地到现在都没有取得土地使用权证，原审法院仅仅凭一个事后的批复就否认了之前协议约定的土地性质，没有依据。而且，肥西县人民政府在2012年7月27日下发了肥政【2012】59号文件一—《关于印发环巢湖旅游大道项目肥西县严店段征地拆迁安置工作方案的通知》，该通知第二部分是“房屋拆迁补偿安置标准”，其中第（一）项是“房屋安置办法”，孔德翠、赵常敏家庭也是依据这个文件与拆迁人代表签订拆迁安置协议后获得的严店乡统一规划的、位于刘河安置点的宅基地，自行建设两套住房。即便是政府存在先征地、后补办征地手续的违法行为，人民法院作为独立的司法审判机关，也应该对该违法行为予以纠正，至少不应认定该行为的合法性、进而损害孔德翠、赵常敏的合法权益。3、本案中，表面上是房屋买卖合同纠纷，其实质是有关房屋所有权的物权纠纷。孔德翠、赵常敏的房屋没有办理确权登��，余守甫、汪群更没有办理过户登记手续，余守甫、汪群不应依据该合同取得房屋的所有权。丁仁兵向余守甫、汪群转移案涉房屋所有权的物权行为依然属于效力待定的物权处分行为，需要孔德翠、赵常敏的追认才能生效，否则物权的转移不能生效。余守甫与汪群并不属于善意购买，在本案的情况下案涉房屋属于可以追回的情形。余守甫、汪群辩称：1、根据2014年11月20日丁仁兵签字的《肥西县严店乡湖西新村居民点住房房屋分配卡》列明的内容，丁仁兵系案涉房屋A栋号18#1/18#2的户主，对此各方当事人均无异议，即确定了丁仁兵系该户户主，且在《双方购房合同》签订前丁仁兵向余守甫、汪群出示该《房屋分配卡》，并在《双方购房合同》签订后将该《房屋分配卡》交于余守甫、汪群，故根据农村的生活习俗及交易习惯，余守甫、汪群有理由相信其有权代表该户处分案涉房屋的权利。另，根据2016年1月11日，丁仁兵与余守甫、汪群就涉案房屋买卖事宜签订的《补充协议-夫妻双方承诺书》，可以明确余守甫、汪群就房屋买卖的事宜曾向丁仁兵确认过孔德翠、赵常敏的意见，即使该协议上“孔德翠”系由余守甫、汪群余守甫代丁仁兵签字，但当时丁仁兵在场且未表示异议，故此，余守甫、汪群更有理由相信丁仁兵有权代表家庭处置该涉案房屋。故根据《物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。另根据《合同法》第49条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。丁仁兵代表孔德翠、赵常敏将案涉房屋出卖给余守甫、汪群的行为应认定为代理行为，余守甫、汪群有理由相信其具有代理权，且是双方真实意思表示，故该房屋买卖合同依法应当有效，孔德翠、赵常敏据此要求确认合同无效无事实及法律依据，一审法院对该部分事实认定完全正确。2、案涉房屋所在土地系根据肥西县人民政府于2012年7月27日印发的《肥政【2012】59号文件》予以确定的，虽然肥西县人民政府以宅基地形式将孔德翠、赵常敏安置在湖西新村，但是安徽省人民政府于2012年11月14日《皖政地【2012】656号》批复将涉案房屋所在的土地转为建设用地，故该土地性质已不再是集体所有，根据《土地管理法》第四十五条规定及相关法律规定，安徽省人民政府有权将案涉房屋所在土地批准转化为建设用地，故安徽省人民政府的行政行为并不适用是否有溯及力的规定，而是符合法律规定的一种审批行为。涉案房屋的《双方购房合同》系于2015年11月29日签订，此时房屋所在土地性质已经转变为建设用地，且该部分事实于2017年7月27日经肥西县国土资源局严店国土建设管理所出具证明予以证实。因此余守甫、汪群购买该房屋行为并未违反《城市房地产管理法》及《土地管理法》等法律的强制性规定，根据《合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自合同成立时生效。故余守甫、汪群在一审中的《双方购房合同》违反法律强制性规定而无效的主张不能成立，一审法院对此事实认定清楚。3、根据《物权法》第一百零六条规定，余守甫、汪群在与丁仁兵签订《双方购房合同》时是善意行为，并且在合同签订后按照合同约定支付相应价款，并且符合当时的市场行情，并且该涉案房屋已经交付余守甫、汪群并进行装修使用，至于该房屋尚未进行产权登记并不是由余守甫、汪群造成亦不属于人民法院的审理范围。故自《双方购房合同》签订生效后，余守甫、汪群即应当对该房屋具有所有权。另根据《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故《双方购房合同》应当依法有效。孔德翠、赵常敏向一审法院的诉讼请求为：1、确认丁仁兵与余守甫、汪群签订的房屋买卖合同无效，余守甫与汪群返还房屋；2、由余守甫、汪群承担本案诉讼费用。一审法院查明:孔德翠与丁仁兵系夫妻关系，赵常敏与丁仁兵系母子关系。2012年8月12日，丁仁兵作为被拆迁人丁云宽（系丁仁兵父亲，2014年5月去世）代表与拆迁人肥西县严店乡政府签订《肥西县严店乡环巢湖旅游大道房屋拆迁（以有效户口）补偿协议书》一份，协议书上注明常住人口5人，自建安置点位于刘河安置点，自建房屋建筑面积为每户宅基地面积不超过160㎡及其他约定事项，丁仁兵作为代理人在协议上签字确认，拆迁人代表盖章签字确认。2014年11月20日，丁仁兵作为户主领取严店乡大建设办公室发放的《肥西县严店乡湖西新村居民点住房房屋分配卡》，分配卡列明：“户主姓名：丁仁兵，村别：新建，队别：三队，住宅分配时间：2014年11月20日，住宅区域：A栋号18#位置号18#1、18#2。”丁仁兵在户主处签字确认。2015年11月29日，丁仁兵作为甲方与作为乙方的余守甫、汪群签订《双方购房合同》一份，内容为“一、双方经友好协商，决定将甲方位于严店乡湖西新村壹期安置点房屋贰套，每套面积为壹佰柒拾壹平方米，出售给乙方；二、乙方自签订之日时支付甲方两套住房的出售定金伍万元整；三、经协商后两套住房的总价为玖拾万元整；四、甲方将两套住房交付于乙方后，经验收合格后将余款一次性付清；五、房屋在房产证等文件下来后，甲方有义务和责任将产权过户给乙方，产生的费用由乙方承担。”丁仁兵与余守甫、汪群均签字确认。2016年1月11日，丁仁兵与余守甫、汪群就上述房屋签订《补充协议—夫妻双方承诺书》一份，约定：“1、甲方：丁仁兵夫妻双方自愿将肥西县严店乡湖西新村一期回迁安置房两套住宅自愿出售给乙方：汪群、余守甫各一套，每套面积为171平方米，每套各占地为两间乘两层半。2、每套的房屋总价为肆拾五万元整，两套合计为玖十万元整。3、交房时间为2016年3月26日（农历为2016年二月二十八），交房标准为三通一平。4、由于两户皆做地平加钢筋网，每户需另加伍仟元，所以房款两套总计为玖拾壹万元整。5、从签字之日起，两套房款全部结清。6、从签字之日起，双方不得反悔，如有单方毁约，需按房价的总款双倍赔偿。签字后生效。”丁仁兵、余守甫与汪群均签字确认，上述补充协议中孔德翠签名及“代丁仁兵”均由余守甫代为书写，丁仁兵均在场并无异议。同日，丁仁兵分别向余守甫、汪群各出具收条一张，注明已收余守甫、汪群购房款，房款已付清。案涉房屋亦交付余守甫、汪群。另查明：就案涉房屋所在湖西新村安置点用地，2012年7月27日，肥西县人民政府印发《关于印发环巢湖旅游大道项目肥西县严店段征地拆迁安置工作方案的通知》（肥政〔2012〕59号）文件。2012年11月14日，安徽省人民政府印发《关于环巢湖大道肥西县段建设工程项目建设用地的批复》（皖政地〔2012〕656号）。2017年7月27日，肥西县国土资源局严店国土建设管理所出具证明���“兹有湖西新村安置点，A栋18#1和18#2两套房屋，用地位于安徽省人民政府建设用地皖政地〔2012〕656号批复范围内。”再查明：孔德翠、赵常敏与丁仁兵均确认案涉房屋系孔德翠、赵常敏、丁仁兵三人安置房屋，丁超不在该安置房范围内。一审法院认为:本案争议焦点为案涉购房合同及补充协议是否有效？其一，案涉房屋虽系丁仁宽户的拆迁安置房，但案涉房屋的《肥西县严店乡湖西新村居民点住房房屋分配卡》中明确载明丁仁兵系案涉房屋户主身份，孔德翠与赵常敏虽未在合同上签字，基于二人与丁仁兵的关系，余守甫与汪群在签订合同时完全有理由相信丁仁兵有处分案涉房屋的权利，合同签订后，余守甫与汪群依约支付房款，并与丁仁兵完成房屋交付；其二，孔德翠与赵常敏虽依据肥西县人民政府于2012年7月27日印发的《关于印发环巢湖旅游���道项目肥西县严店段征地拆迁安置工作方案的通知》（肥政〔2012〕59号）文件，主张案涉房屋系农村宅基地所建，余守甫与汪群非本集体经济组织成员，不能买卖该房屋，但2012年11月14日，安徽省人民政府印发《关于环巢湖大道肥西县段建设工程项目建设用地的批复》（皖政地〔2012〕656号）已批准将包括刘河社区在内的33.6722公顷集体农用地转为建设用地，并另行征收农民建设用地7.2224公顷，划拨给合肥市交通运输局，用于环巢湖旅游大道肥西段建设工程项目建设，案涉房屋所在的湖西新村安置点即位于刘河社区境内，故即使当时征收补偿时是以宅基地形式予以安置，但作为上级政府的安徽省人民政府业以批复的形式批准将案涉房屋所用集体土地转为建设用地，同时作为土地管理部门的肥西县国土资源局严店国土建设管理所亦出具证明证明案涉房屋所在的湖西新村���置点位于皖政地〔2012〕656号批复范围内。综上，案涉房屋买卖合同既系双方真实意思表示，亦不存在违反法律法规禁止性规定，同时依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故对孔德翠、赵常敏诉求确认案涉房屋买卖合同无效依法予以驳回。基于同样理由，要求返还案涉房屋，于法无据，依法不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回孔德翠、赵常敏的全部诉讼请求。本案案件受理费12800元，减半收取6400元，由孔德��、赵常敏负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孔德翠、赵常敏提供的新证据是搬迁通知书一份，证明违章建筑被拆除以后，孔德翠没有地方住。余守甫、汪群质证认为该证据与本案不具有关联性。本院认为：本案所涉《肥西县严店乡湖西新村居民点住房房屋分配卡》中明确载明丁仁兵系案涉房屋户主身份，孔德翠与赵常敏虽未在合同上签字，但基于孔德翠、赵常敏与丁仁兵法律上的关系，余守甫与汪群在签订合同时有理由相信丁仁兵有处分案涉房屋的权利，合同签订后，余守甫与汪群依约支付房款，丁仁兵也按照合同的约定交付房屋。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或��处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故孔德翠、赵常敏以丁仁兵在签订合同时对本案所涉房产没有处分权为由主张合同无效，不予支持。上诉人上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费13000元，由孔德翠、赵常敏负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一八年二月十四日书记员 林 森附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方���驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。