北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京02民终943号上诉人（原审原告、反诉被告）：曾兴元，男，1969年11月10日出生，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：郭红梅（曾兴元之妻），1973年4月15日出生，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：侯志杰，安徽泉河律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：任明光，男，1964年2月1日出生，住湖南省岳阳县。委托诉讼代理人：刘桂桃，北京市景运律师事务所律师。上诉人曾兴元因与被上诉人任明光租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2016)京0115民初14028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。曾兴元上诉请求：一、撤销一审判决第二、三、四、五、六项，依法改判支持我的全部诉讼请求，驳回任明光的全部反诉请求；二、本案鉴定费及一、二审诉讼费由任明光承担。事实和理由：一、我已将押金50000元返还给任明光，一审判决对此没有认定是错误的。我提交的银行流水明细及证人的证言，可以充分地表明我已经将50000元押金归还给任明光，一审出庭作证的证人是把另一位办事人员误认为任明光了。押金收条没有及时要回，在一定程度上是出于对任明光的信任。二、任明光应当支付的房屋占有使用费不应仅计算至2016年2月2日。双方签订的合同明确约定合同履行期限至2017年4月1日，任明光提前搬离时，未明确是否继续承租该房屋，迄今仍有4张床、5台热水器占用我的房屋，严重影响了我的合法权益。且由于其遗留的水电问题，导致我不能正常使用该房屋，并给我造成了很大的经济损失。另外，任明光对部分次承租人的租金收取至2016年5月31日。三、一审判决我承担任明光改造、装修损失的50%是不正确的。任明光改造、装修该房屋，没有与我协商，更没有征得我的同意。该改造、装修的相关损失应由任明光自行承担。任明光私自改建、扩建租赁房屋，扩除或改变原租赁房屋的框架结构或外观，已经侵犯了我的合法权益，应当将房屋恢复原状，并赔偿由此给我造成的损失。四、不同意一审判决中由我负担的电费。双方签订租赁合同时，由于我在房屋租金上的让步，双方曾口头约定不让我承担任何电费。另外我替任明光垫付48084元电费后，我又替任明光垫付2015年12月至2016年2月期间电费1万多元，只是因为村里的电费收据都是年底汇总开，所以一审没有提交收据，这部分电费应当一并返还。任明光辩称，对一审判决，我不同意认定我只交了156000元租金，也不同意曾兴元只承担我方50%的装修损失，我方只是因为时间及费用原因没有上诉；对方的上诉请求不明确，理由不成立，应予以驳回。一、关于50000元押金问题，我曾经单独起诉过，对方提起本案诉讼后就合并到本案了。对方一审出庭的证人不能准确说出任明光外貌特征，涉嫌作伪证，应当依法予以制裁。二、关于房屋占有使用费问题，2016年2月2日对方就已经把我赶走了，一审判决对占有使用费的认定时间是正确的，而且合同无效只能主张占有使用费不能主张租金。三、装修改造是对方同意的，合同里也有约定，对方主张已退还我50000元押金从侧面也能证明装修改造是对方同意的。四、曾兴元关于电费的上诉请求，一审并没有提出过，超出一审诉讼请求范围。曾兴元向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令确认双方签订的《房屋租赁合同》无效；2.请求法院依法判令任明光支付房屋占有使用费144000元（2015年10月1日至2016年8月23日）；3.请求法院依法判令任明光支付电费48084元（2015年4月1日至2016年2月2日）；4.诉讼费用由任明光承担。任明光向一审法院反诉请求：1.依法判令曾兴元向任明光返还依据《房屋租赁合同》而向任明光收取的租金206000元和押金50000元，合计256000元；2.依法判令曾兴元向任明光返还依据《房屋租赁合同》约定应由任明光收取的租金180000元；3.依法判令曾兴元向任明光支付因违约未交付的门面及房间租金41600元；4.依法判令曾兴元向任明光赔偿依据房屋租赁合同投资导致的经济损失252303元；5.依法判令曾兴元承担其亲戚应当向任明光支付的房屋水电费30610元的支付责任；6.依法判令曾兴元向任明光返还租赁房屋房间购置的电视机和床及床上用品、空调、热水器、窗帘、沙发等物品；7.诉讼费用由曾兴元负担。一审法院认定事实如下：曾兴元与郭红梅系夫妻关系，2012年1月1日，郭红梅从北京市大兴区黄村镇后辛庄村集体经济合作社租用土地一处，并与曾兴元共同建房对外出租。2015年4月1日，曾兴元（甲方、出租方）与任明光（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：经甲乙双方协商，甲方同意将房屋租给乙方使用；乙方使用租赁年限暂定为贰年，每年租金为贰拾万元整（小写：￥200000元），半年预付金壹拾万元整（小写：￥100000元）以收据为证，另交押金伍万元整，大库房改造装修完工后，退还押金伍万元；甲方提供乙方大门脸房11间（壹拾壹间），小门脸房6间（陆间），院内住房大小共计41间（肆拾壹间），大库350平方米；甲方给乙方提供电源、水源，费用自负。协议签订当天，任明光给付曾兴元房屋租金100000元，押金50000元。合同签订后，任明光居住使用租赁房屋,并对大库进行了改造装修，改造装修工程于2015年5月中旬完工。2015年8月31日，任明光向案外人郭天明账户转账30000元，2015年9月24日，曾兴元出具收条一张，载明：“今收房租伍万元正”。2015年10月1日，任明光给付租金6000元。2016年1月10日，曾兴元支付2015年1月至12月的电费48084元。2016年2月1日，任明光、曾兴元双方因房租、电费等费用问题发生纠纷，并产生肢体冲突，2016年2月2日，租赁房屋停电，任明光从租赁房屋搬出。在租赁房屋使用期间，曾兴元占有使用大门脸房2间、小房间4间，同时使用“002号”房间用于存放货物。双方一致认可大门脸房1间1年10000元租金，“002号”房间一个月租金200元。对于4间小房间，任明光主张按照1间1个月240元的标准计算租金，曾兴元称当时口头约定4间小房间不支付租金，现不同意支付，“002号”房间已给付半年房租，但没有写收据。关于房屋的装修改造情况，在本案审理过程中，曾兴元申请对其在租赁房屋内的装修改造工程进行造价鉴定，经本院委托，北京泛华国金工程咨询有限公司出具《工程造价鉴定意见书》，认定案涉房屋的改造、装修及添置设备价值造价鉴定金额为252303元。此次鉴定，任明光支付鉴定费20000元。另外，曾兴元主张在使用租赁房屋期间曾购买若干床铺、热水器、电视机、空调、洗衣机等日用品，搬走的时候上述物品并未搬走，现要求曾兴元返还。经现场勘查，曾兴元认可其中有4张床、5台热水器系任明光所购买，同意任明光搬走，但任明光拒绝搬走，要求曾兴元给付相应折价款，但曾兴元不同意利用。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。由于本案中租赁房屋并无合法的规划审批手续，故曾兴元、任明光双方就案涉房屋所签订的《房屋租赁合同》依法属于无效合同。关于曾兴元的诉讼请求：1.占有使用费，房屋租赁合同被确认无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据查明的事实，任明光于2016年2月2日从租赁房屋腾出，2015年4月1日至2016年2月2日，任明光应支付的占有使用费共计167816元，任明光已支付156000元，还应支付11816元，曾兴元主张任明光占有使用费应交纳至2016年8月23日，于法无据，本院不予支持；2.电费，任明光在使用房屋期间未交纳电费，因无法核实任明光使用房屋期间用电的具体度数，本院根据2015年全年电费并结合任明光的使用期间酌情确定任明光应给付的电费为40070元。关于任明光的反诉请求：1.在房屋租赁合同期间，任明光改造、装修房屋时支付给曾兴元押金50000元，改造、装修完成之后，押金应予以退还。曾兴元辩称押金已经返还，但并无充分证据佐证，对该抗辩意见，本院不予采纳。至于任明光主张曾兴元返还其已支付的租金206000元，于法无据，本院不予支持；2.任明光要求曾兴元返还应由任明光收取的租金240000元，因任明光主张的期间为2016年2月2日至2016年8月23日，该期间任明光已经搬出，其对该房屋并无管理、使用权，任明光的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持；3.任明光要求曾兴元支付未交付的房屋租金及网费、电费共计41600元，根据双方的陈述，在租赁期间，曾兴元确实使用过2间门脸房、4间小房间以及“002”号房间，故对于上述房屋在使用期间的使用费，本院予以支持，经核算为25000元，关于电费，因无法核实房屋使用期间的用电量，本院根据全年电费使用情况并结合房间数量，认为任明光主张4500元数额合理，本院予以支持，关于任明光主张的4间小门脸房的房屋使用费，因该房屋系案外人使用，任明光应另行向案外人主张，关于网费，证据不足,本院不予支持；4.曾兴元、任明光签订的《房屋租赁合同》属于无效合同，在上述合同被确认无效后，对于房屋的改造、装修损失，应当根据导致合同无效的过错以及房屋的改造、装修是否经出租人同意来确定承担方式及比例。本案中，任明光未经审批擅自在承租场地改造房屋并对未经审批建造的房屋进行装修，行为上存在过错，考虑到该行为系经曾兴元同意，本院结合导致合同无效的各方过错酌定该损失由双方各负担50%，曾兴元根据责任比例赔偿任明光改造、装修损失126151.50元；5.任明光要求曾兴元承担案外人使用房屋的房屋使用费、水费、电费，没有法律依据，应另行向案外房屋使用人主张；6.任明光要求曾兴元返还其购置的若干床铺、热水器、电视机、空调、洗衣机等日用品，任明光并未提供证据证明上述用品实际存在，经现场勘查，曾兴元认可有4张床、5台热水器系任明光所购买，同意任明光搬走，但任明光要求曾兴元折价予以赔偿，因曾兴元不同意利用，对于任明光要求折价赔偿的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十四条之规定，一审法院于2017年7月判决：一、确认曾兴元与任明光于二〇一五年四月一日签订的《房屋租赁合同》无效；二、任明光给付曾兴元自二〇一五年四月一日至二〇一六年二月二日期间尚欠的房屋占有使用费一万一千八百一十六元、电费四万零七十元，以上共计五万一千八百八十六元（于本判决生效后十日内履行）；三、曾兴元返还任明光房屋押金五万元（于本判决生效后十日内履行）；四、曾兴元给付任明光自二〇一五年四月一日至二〇一六年二月二日期间使用房屋的占有使用费二万五千元、电费四千五百元，以上共计二万九千五百元（于本判决生效后十日内履行）；五、曾兴元给付任明光房屋改造、装修损失共计十二万六千一百五十一元五角（于本判决生效后十日内履行）；六、驳回曾兴元的其他诉讼请求；七、驳回任明光的其他请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审一致。二审中，曾兴元不同意房屋占有使用费仅计算至2016年2月2日，认为任明光一直没有腾退案涉房屋。但经本院核查一审庭审笔录，曾兴元当庭陈述承认任明光于2016年2月2日搬离案涉房屋。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。经查，案涉房屋无合法的规划审批手续，故依据法律规定曾兴元与任明光就案涉房屋所签订的《房屋租赁合同》属于无效合同。曾兴元上诉称其已将房屋押金50000元返还给了任明光，一审判决其返还押金有误，任明光否认押金已返还。曾兴元未对其主张提交充分证据予以证实，本院对曾兴元该项主张不予采信。曾兴元上诉认为房屋占有使用费仅计算至2016年2月2日不当，主张任明光一直没有腾退案涉房屋，但曾兴元在一审庭审中承认任明光于2016年2月2日搬离。故曾兴元上诉主张任明光没有腾房，本院不予采信。曾兴元上诉认为一审判决确认的拖欠电费的数额有误，主张任明光拖欠其电费的数额是五万余元，但曾兴元向一审法院起诉请求的支付电费数额是48084元，曾兴元上诉请求的电费数额超出其一审起诉请求的范围，本案不应予以审理。曾兴元上诉不同意承担任明光改造、装修损失的50%，认为任明光改造、装修未经其同意。本院认为，双方合同中约定有承租人承租房屋后进行装修改造的内容，说明曾兴元同意并允许任明光对承租房屋进行改造、装修，现租赁合同被认定无效，租赁双方均有责任，一审判决双方对合同无效造成的改造、装修损失各承担50%的责任并无不当，本院予以维持。综上所述，曾兴元的上诉请求依据不足，本院不予支持；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6107元，由曾兴元负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 王军华审 判 员 曹 雪二〇一八年二月二十四日法官助理 黄 骏书 记 员 马丽雅