河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0103民初1226号原告：河南升龙物业管理有限公司，住所地郑州市金水区金水路288号。法定代表人：林江海，系该公司总经理。委托诉讼代理人：魏家珅，河南并智律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国永，河南并智律师事务所实习律师。被告：侯家莉，女，1957年12月5日生，汉族，住郑州市管城回族区。原告河南升龙物业管理有限公司与被告侯家莉物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南升龙物业管理有限公司的委托诉讼代理人魏家珅、张国永，被告侯家莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付物业服务费4917.5元、违约金3172.24元（按照日千分之一标准，自2013年7月1日计算至2016年12月31日，诉讼期间继续计算），共计8089.74元；2.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：升龙国际中心D区位于郑州市××××号院。原告自2010年5月为该小区提供物业服务以来，一直积极履行合同约定义务，对小区业主的房屋起到了保值增值的作用。被告系升龙国际中心D区3-1-906户的业主，房产面积93.66平方米。物业服务费收费标准是每月每平方米1.25元，每月应交纳物业服务费117.1元。但是自2013年7月1日至2016年12月31日，被告一直未向原告交纳物业服务费，拖欠金额共计4917.5元。依照物业服务合同约定，被告自拖欠之日起还应按每日千分之一的标准支付违约金，欠费期间共计产生3172.24元。经原告多次催要，被告拒不支付。现原告为维护合法权益，诉至本院。被告辩称：一、答辩请求事项1.依法驳回原告的诉讼请求，判令原告一是全面履行《前期物业管理服务协议》，就被告提出的问题，全面履行物业协议，查明墙体裂缝、管道漏水原因，给予彻底维修，排除安全隐患，达到正常使用状态。二是赔偿因违约给被告造成的经济损失和精神损害40000元，并支付违约金20000元；2.判令原告支付全部诉讼费用。二、答辩的事实与理由被告系郑州市新圃西街2号院升龙国际中心D区3号楼1单元906室业主，2010年5月6日，开发商委托原告办理本小区商品楼与业主的交接事项，在原告以“不签物业协议不给户门钥匙”的胁迫下，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，并对自己的房屋进行了装修。被告本着诚实守信的原则，在2013年6月前一直按时交纳物业服务、暖气等各项费用（双方均无异议）。原告作为升龙国际中心D区3号楼小区的物业管理者和服务者，并没有积极的、全面的履行《前期物业管理服务保护协议》的约定，而是多处违约，拒不落实承诺事项，一再推卸责任，欺骗业主，故意拖延时间，对被告提出的意见和建议不予理睬，且至今拒不改正，给被告带来重大经济损失和严重的精神损害，危害了身体健康，侵害了被告的合法权益，引起业主强烈不满。被告不缴纳物业费实属被逼无奈，原告才是造成被告不缴纳物业费的责任人，一切后果均应由原告承担。为保护被告的合法权益，督促原告全面履行《前期物业管理服务协议》，在原告没有完全履行协议、赔偿被告经济损失之前，被告有权拒绝支付物业服务费，故向贵院作出答辩如下，望公正的判如所请。答辩的事实与理由：原告起诉状称“一直积极履行合同约定义务”，“被告一直未向原告交纳物业服务费”，这与事实不符。由于原告不能按照《前期物业管理服务协议》的约定提供物业服务、违约在先，欺骗拖延，推卸责任，被告不缴物业费实属无奈之举，具体事实如下：1、2010年5月，是开发商委托原告办理本小区住房与业主的交付及物业服务工作，在原告以“不签物业协议不给户门钥匙”的胁迫下，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》（以下简称物业协议），并对自己的房屋进行了装修。接着被告发现房屋结构承重墙体、楼板出现裂纹，暖气管道漏水，存在着严重的安全隐患。根据《物业管理条例》第二条规定，物业服务指的是：对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域环境卫生和相关持序的活动。2011年我家刚装修好的房子承重墙体、楼板出现裂痕，到供暖期客厅、卧室、厨房墙体多处出现渗水，造成卧室地板鼓包变形，衣柜潮湿，室内出现发霉的味道，家中上有80多岁的老人下有孩子，严重威胁被告及家人的身体健康，连子女生孩子都不敢住在家里，只有在外租房，就上述问题被告无数次向物业请求检查维修，物业虽然对出现的问题进行了检修，由于走过场治标不治本。2012年墙裂依旧，供暖期管道漏水更加严重（见照片），楼下业主入住后，我家漏水楼下遭殃，造成邻里矛盾不断升级，为避免邻里纠纷，在己交过暖气费的情况下，过上了有暖气不能用的冷苦日子，被告反复多次向物业反映并协商解决问题的办法（见材料），经和物业负责人协商墙体裂缝按米计算每米50元赔偿，我们认为裂缝属于房屋质量不能马虎，不要赔偿请求维修。而管道问题原告总是承诺，以向上级汇报后再说为由来搪塞我们，房屋出现的严重质量问题纯属在保质期内遗留的问题，理应彻底解决，遗憾的是我们左等右等直到今日未能解决，暖气停用至今，请问这么严重的情况及损失该由负责？房屋质量存在问题时，作为开发商委托的物业管理方有责任义务维修或上报开发商来解决保质期遗留的问题，因为我们无法选择物业，是开发商委托原告来管理的，但原告一次也没找过开发商，由于原告的不作为，造成当今我们有房不能住的局面，被告被逼无奈才不交物业费，就是现未变的物业费也远远不够我家房屋修复的费用。而原告却将被告告上法庭，此做法极为不妥，严重危害了被告的合法权益。2、物业协议第二章第一条甲方的权利和义务8约定：“每6个月向乙方公布物业服务费收支账目”。事实是，自2010年5月以来被告作为物业协议的乙方，从来没有看到或收到原告公布和告知的任何有关物业费用的收支账目，严重侵害了被告的知情权、监督权，构成了对被告合法权益的侵害。3、《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有和公共管理的权利”。物业协议第三章第二条也明确约定电梯属于公共设施。还约定：业主“对其物业依法享有占有、使用、收益和处分权，以及其他合法权益”。被告认为：小区公共设施依法归业主共有，由此产生的收益权也应属于业主，原告只是代替管理而己。电梯间属公共设施，产权归全体业主所有，电梯间经营的广告，以及其他收入也应全体业主所有。被告作为小区业主之一，依法应该分享一部分收益。但时至今日，原告从未给被告一分钱的收益，严重侵害了被告的合法收益权。4、物业协议第三章第四条公共秩序维护1约定：辖区内24小时有人巡逻，维护辖区内公共秩序，看护设施设备等公共财产；2约定：住宅区大厅有专人值班，对外来人员及物品的出入进行把控，维护住宅区域内良好的公共秩序。事实是自2010年5月以来，被告从未见过本楼住宅大厅有专人值班，属于严重的违约行为，导致多家业主被盗，一度造成业圭人心惶惶。有时深更半夜有不明身份的人挨户敲门，影响业主休息身心健康受到极大伤害。5、物业协议第四章第六条公共秩序维护1约定：住宅区出入口24小时站岗执勤。事实是小区前几年根本没有安装伸缩门，何谈站岗执勤，近年来有所好转但经常缺岗，致使闲杂人员随意出入小区、单元楼，造成小区内车辆被盗频繁发生，被告曾有一辆电动车丢失。6、根据物业协议第二章第一条1和第三章第二条的约定，原告有对公共设施设备（包括供电线路）进行维护修缮、服务与管理的权利和义务。事实是，自2010年5月交房至今，由于原告和有关部门的不作为，致使小区常年使用临时电，期间频繁停电、停水，造成业主家中电器烧坏现象出现，有例可举，给业主带来一定的经济损失，严重影响了广大业主的生活，在多方反映无果万般无奈下，广大业主于2013年8月7日晚纷纷走向街头，堵住了京广路，向广大市民和领导反映用电问题，造成京沙堵路事件，影响了社会的稳定，引起有关领导的高度重视，现在已有所缓解。基于以上事实，根据物业协议第八章违约责任第一条的约定：甲方违反协议，“未达到管理服务标准的，乙方有权要求甲方限期改正，预期未改正或给乙方造成损失的甲方承担相应的法律责任”和《中华人民共和国民法通则》第134条承担民事责任的方式主要有：“停止侵害、排除障碍、消除危险、返还财产、恢复原状、修理、重做、更换、赔偿损失，支付违约金、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉”的规定。被告认为：原告作为升龙国际中心D区的物业管理者和服务者，并没有积极的、全面的履行物业协定中约定的原告的有关义务，违反了物业协定的有关约定，违约在先，且至今拒不改正，给被告带来严重的经济损失、精神伤害和身体危害（每日提心吊胆，心神不宁），侵害了被告的合法权益是造成被告不缴纳物业费的直接责任人，一切后果应由原告承担。被告室内的主体结构承重墙体裂纹、暖气管道漏水是重大安全隐患，如果不及时排除，一旦发生意外，殃及数百户业主的生命财产的安全。根据《合同法》第七十六条的规定，为保护被告的合法权益，督促原告全面履行《前期物业管理服务协议》，被告依法主张先履行抗辩权，在原告没有完全履行协议、赔偿被告经济损失之前，被告受害深重有权拒绝支付物业服务费。被告恳请郑州市二七区人民法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，责令原告1、就被告提出的问题，全面履行物业协议，查明墙体裂缝、管道漏水原因，给予彻底维修，排除安全隐患，达到正常使用和装修状态。2、对被告造成的40000元经济损失依法给予赔偿，并支付违约金20000元。望法官依法公正的判决。本院经审理认定事实如下：被告系升龙国际中心D区3号楼1单元9层906号的业主，其房屋产权面积93.66平方米。2010年5月6日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告向被告提供物业管理服务，被告按住宅物业1.25元/平方米/月向原告交纳物业服务费；交费时间为按季度收取，被告应在每季度第一个月10日之前交纳本季度物业服务费；被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。合同签订后，被告未交纳2013年7月1日至2016年12月31日的物业服务费。原告经催要无果，故诉至本院。本院认为：原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法律的强制性规定，为有效协议。协议签订后，原告按约定向被告所在小区提供了物业管理服务，被告应当按约定交纳物业服务费。原告按1.25元/平方米/月的标准收取住宅物业服务费，符合合同约定，故原告要求被告支付自2013年7月1日起至2016年12月31日的物业服务费4917.5元的诉讼请求，高于4917.15元（1.25元/平方米/月×93.66平方米×42个月），其中4917.15元，本院予以支持，超出的部分，本院不予支持。《前期物业管理服务协议》约定的违约金过高，故原告要求被告支付违约金，本院酌定按中国人民银行同期贷款利率的130%计算，以所欠物业费为基数，自欠费之日起至判决确定的返还之日止累计计算。原告多请求的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告侯家莉于本判决生效之日起十日内支付原告河南升龙物业管理有限公司物业服务费4917.15元和违约金（违约金按中国人民银行同期贷款利率的130%计算，其中2013年7月至9月的物业费的违约金，以351.23元基数，时间自2013年7月10日计算至2014年10月9日；2013年10月至12月的物业费的违约金，以702.46元基数，时间自2013年10月10日计算至2014年1月9日；2014年1月至3月的物业费的违约金，以1053.69元基数，时间自2014年1月10日计算至2014年4月9日；2014年4月至6月的物业费的违约金，以1404.92元基数，时间自2014年4月10日计算至2014年7月9日；2014年7月至9月的物业费的违约金，以1756.15元基数，时间自2014年7月10日计算至2014年10月9日；2014年10月至12月的物业费的违约金，以2107.38元基数，时间自2014年10月10日计算至2015年1月9日；2015年1月至3月的物业费的违约金，以2458.61元基数，时间自2015年1月10日计算至2015年4月9日；2015年4月至6月的物业费的违约金，以2809.84元基数，时间自2015年4月10日计算至2015年7月9日；2015年7月至9月的物业费的违约金，以3161.07元基数，时间自2015年7月10日计算至2015年10月9日；2015年10月至12月的物业费的违约金，以3512.3元基数，时间自2015年10月10日计算至2016年1月9日；2016年1月至3月的物业费的违约金，以3863.53元基数，时间自2016年1月10日计算至2016年4月9日；2016年4月至6月的物业费的违约金，以4214.76元基数，时间自2016年4月10日计算至2016年7月9日；2016年7月至9月的物业费的违约金，以4565.99元基数，时间自2016年7月10日计算至2016年10月9日；2016年10月至12月的物业费的违约金，以4917.22元基数，时间自2016年10月10日计算至判决确定的返还之日止）。二、驳回原告河南升龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告侯家莉负担。余额25元，退回原告河南升龙物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员 王 迪二〇一八年二月二十七日书记员 燕宗宝