四川省广安市广安区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1602民初3819号原告：郑克伟，男，生于1987年1月24日，汉族，住四川省广安市广安区。委托诉讼代理人：贺天强，重庆森达律师事务所律师，特别授权。被告：广安恒大房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区建安中路117号。法定代表人：张开军，董事长。委托诉讼代理人：李剑波，四川信和信律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：涂春兰，四川信和信律师事务所律师，特别授权。被告：广安品尚商业管理有限公司，住所地四川省广安市广安区凌云路237号2幢28号。法定代表人：卢奇灵，总经理。委托诉讼代理人：黄沁雪，四川信和信律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：李明亮，四川信和信律师事务所律师，特别授权。原告郑克伟与被告广安恒大房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）、广安品尚商业管理有限公司（以下简称品尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月31日受理后，被告品尚公司向本院提出管辖权异议，本院于2017年6月28日裁定驳回被告品尚公司对本案管辖权提出的异议。后被告品尚公司提出上诉，广安市中级人民法院于2017年10月19日裁定驳回上诉，维持原判。2018年1月29日，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑克伟及其委托诉讼代理人贺天强，被告恒大公司的委托诉讼代理人涂春兰、被告品尚公司的委托诉讼代理人黄沁雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑克伟向本院提出诉讼请求：1.判决二被告连带向原告支付逾期租金60622元（截止2017年5月25日）；2.判决二被告按照银行一年期贷款利率连带支付原告上述逾期租金的利息损失1138元（从逾期租金欠付之日起至2017年5月25日）；3.判决二被告连带一次性向原告支付剩余租期内租金385128元（从2017年5月26日起至租期届满之日止）；4.判决二被告按照银行同期贷款利率连带支付原告应付款项（包括逾期租金＋剩余租期内租金）利息损失（从2017年5月26日起至款项付清时止）；5.本案诉讼费和财产保全费等费用由二被告依法承担。事实和理由：恒大·中天国际系被告恒大公司开发的商品房项目，被告恒大公司为了达到高价出售的目的，违规采取售后高额返租的营销模式��在广告宣传中明确承诺7%的年回报率。在签约现场，被告恒大公司向原告出具书面《担保承诺书》。2013年5月30日，原告按揭在被告恒大公司购买了“恒大·中天国际”X幢XXX号商铺（建筑面积22.87㎡，单价35640元/㎡），总价款815087元，双方签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。2014年2月24日，原告（甲方）与被告品尚公司（乙方）签订了《商铺委托经营管理协议》，协议约定委托经营管理的期限为十年即2014年3月1日至2024年3月1日止，在委托期限内，从第一年到第十年乙方每年按甲方所购商铺的总价格的7%向甲方支付固定租金，即57056元/年，收益起算日为2014年3月1日，每三个月支付一次。被告品尚公司作为被告恒大公司指定的售后返租代理公司，其在《商铺委托经营管理协议》中明确承诺，逾期支付租���收益的，甲方有权要求乙方对逾期支付租金按一年期银行贷款支付违约金，如逾期超过6个月，甲方有权解除协议并追究乙方违约责任，或甲方有权要求乙方一次支付剩余租期内的所有租金，商铺由乙方继续使用至期满。被告品尚公司仅向原告支付了租金124810元，其后便拒绝支付售后返租的租金至今，其逾期支付租金的时间已超过合同约定的6个月期限，构成严重违约。原告为维护自身合法权益，多次找二被告协商无果，特向法院提起诉讼。被告恒大公司辩称，原告诉讼的广告宣传7%属于承诺与法律规定不相符，根据最高院关于审理商品房买卖合同案件司法解释，原告方对司法解释存在误读，构成要约要求出卖人在出卖商品房本身及相关的附属设施做出明确说明，但是不包括本案广告宣传的7%的回报率，7%的回报率仅仅是他公司对商铺委托经营管理协议上面载明的事实进行阐述。因此该广告宣传中的7%描述仅仅是事实描述，仅仅是要约邀请。他公司至始没有向任何业主出具担保承诺书，该担保承诺书不存在。他公司与业主之间建立的是商品房买卖关系，他公司的义务是向业主交付购买的商品房，他公司的交付义务完成之后业主方不能够要求他公司再对房屋使用过程产生的纠纷承担责任，并且是否签订委托经营管理协议是业主自主选择，他公司没有强制要求，他公司也没有参与其中。原告诉称他公司在签订商品房买卖合同协议的同时强制要求签订商品房委托管理经营协议与事实不符，合同上面明确约定业主有权自行管理也可以委托品尚公司进行管理。业主自主经营和要服从品尚公司的统一管理是两回事，他公司之所以约定要品尚公司进行管理是出于对业主的利益进行考虑，业主不同意管理打造就不会体现中天国际的价值。他公司与品尚公司仅仅是根据协议构成的关系，双方是独立的主体，无论是从注册资本、股东的情况、法定代表人、经营范围均是互不影响，恒大公司和品尚公司的合作关系不构成承担连带责任的基础。他公司不应承担连带责任。被告品尚公司辩称，他方欠付租金本身并不否认，对商铺委托管理协议无异议，欠付的租金应当以已实际向租户收取的金额为准，本案实际上是委托关系，原告当前无法如约收取租金并不是他公司造成，是租户欠付租金导致，不应支付剩余租期内的利息，同时不应当支付欠付租金的利息。经审理查明：被告恒大公司开发建设了“恒大·中天国际”项目，并对此进行广告宣传以促进房屋销售。2013年5月30日，原告郑克伟从被告恒大公司购买了位于广安市广安区“恒大·中天国际”X幢XXX号商铺（建筑面积22.87㎡、单价35640元/㎡），商铺总价款815087元，双方签订了《商品房买卖合同》。同日，原告郑克伟与被告恒大公司又签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议第十六条约定：“为规范管理，提高恒大·中天国际广场的综合竞争实力，发挥统一经营管理的优势，买受人所购商铺必须服从出卖人选择的商业管理公司的统一管理，买受人既可选择自己经营管理（为便于统一利用增大通道需占用一部分或全部的和现阶段不便分隔出来的不得选择自营），也可选择委托出卖人已确定的商业管理公司经营管理，选择自营的必须服从商业管理公司对整个商业中心统一的规划、经营产品的分类、店招风格的确定、功能部局等，否则商业管理公司可以对买受人购买的商铺采取停水、停电、停气等措施，所产生的法律后果由买受人自行承担；选择委托经营的买受人在与出卖人签订《商品房买卖合同》和补充协议后，根据出卖人出据的《通知》与商业管理公司签订《商铺委托经营管理协议》，具体的权利义务以《商铺委托经营管理协议》约定为准”。同日，原告郑克伟向被告恒大公司支付房款675087元（其余140000元由原告按揭贷款由银行向恒大公司支付）。支付税费等36504元（其中契税32603元、印花税408元、工本费610元、抵押手续费1304元、抵押登记费550元、大修基金1029元）。2014年2月24日，原告郑克伟（委托方、甲方）与被告品尚公司（受托方、乙方）签订了《商铺委托经营管理协议》，协议主要约定：第二条，乙方具有独���的法人资格，接受商铺业主全权委托代理经营，对商铺实施统一经营管理。甲方是“恒大·中天国际”X幢XXX号商铺的业主，该商铺的建筑面积为22.87平方米，购该商铺总价款为人民币815097元；第三条，委托经营管理的期限为十年（即甲方在乙方处获取收益的期限），即自2014年3月1日至2024年3月1日止。乙方在本协议签定后，出卖人与甲方约定的交付日前（如具备交房条件）可代甲方与出卖人协商先行接管该商铺进行整体规划、装修、招商、招租等…第七条，甲乙双方约定在委托期限内，从第一年到第十年乙方每年按照甲方所购商铺的总价格的7%向甲方支付固定租金，即支付人民币金额为57056元/年，按季支付到甲方指定账户，以上约定支付租金均为税前收益；第八条，乙方从2014年3月1日开始每三个月支付一次，具体支付时间为每三个月中第三个月的20日-25日（如遇法定节假日，支付时间相应顺延）；第二十二条，如乙方逾期支付租金收益的，甲方有权要求乙方对逾期支付的租金收益按照同期一年期银行贷款基准利率向甲方支付违约金，支付时间为甲方提出书面要求后15个工作日内。如逾期超过6个月，甲方有权解除协议并追究乙方违约责任；或甲方有权要求乙方一次性支付剩余租期内的所有租金，商铺由乙方继续使用至期满。同时查明，被告品尚公司于2016年10月20日最后一次向原告支付租金，截止2016年10月20日，品尚公司向原告郑克伟支付租金124810元。被告品尚公司向原告郑克伟具体支付租金情况为：2014年5月23日，被告品尚公司向原告支付租金14264元；2014年8月28日，被告品尚公司向原告支付租金14264元；2014年11月24日，被告品尚公司向原告��付租金14264元；2015年3月4日，被告品尚公司向原告支付租金14264元；2015年6月3日，被告品尚公司向原告支付租金14264元；2015年8月27日，被告品尚公司向原告支付租金14264元；2015年12月21日，被告品尚公司向原告支付租金14264元；2016年3月25日，被告品尚公司向原告支付租金7132元；2016年5月17日，被告品尚公司向原告支付租金3566元；2016年5月24日，被告品尚公司向原告支付租金3566元；2016年6月24日，被告品尚公司向原告支付租金7132元；2016年10月20日，被告品尚公司向原告支付租金3566元。庭审中，原告方举示恒大公司的商业广告宣传中载明“恒大·中天国际第三期旺铺压轴上市错过这次再等四十年！7%的年回报率，给您一个定心保证”；并举示了恒大公司（甲方）与谭颖、雷彬彬、黎寒冰、苏琴、���建君（乙方）签订的《恒大·中天国际商铺认购协议》，其中第七条载明“特别约定：经甲乙双方充分协商，在自愿平等、诚实信用的基础上达成如下约定：对于乙方认购的房产，乙方同意甲方有权选择让商业管理公司租赁5-10年（具体租赁时间由甲方根据业态规划确定，乙方在甲方约定范围内的时间确定无任何异议），每年的租金按乙方认购房产总价款的7%计算，如遇特殊情况乙方需要自行经营的，则必须经甲方书面同意，且在签订《商品房买卖合同》时，甲方、乙方和商业管理公司同时签定《商铺委托经营管理协议》，否则视为乙方违约”。该协议系复印件。同时，原告方出示了一份《担保承诺书》复印件，其内容为：“担保承诺书，广安品尚商业管理有限公司：鉴于我公司开发建设的“恒大���天国际”商业已委托或按协议给贵司招商及经营管理。为保护业主的合法权益，为保证正常的经营管理，我司特向贵司做如下承诺：1.我司未销售的商铺只委托给贵司进行招商及经营管理。2.对我司已销售的商铺而已由贵司签订了返租协议的，我司承担连带保证责任。特此承诺。承诺人：广安恒大房地产开发有限公司，2012年10月10日。”认定上述事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、交款收据、《商铺委托经营管理协议》、宣传资料、郑克伟银行明细清单、《恒大·中天国际商铺认购协议》复印件、《担保承诺书》复印件、恒大公司工商登记资料及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点问题，一是案由是否应定为房屋租赁合同纠纷；二是原告主张的租金是否应当支持；三是被告恒大公司与品尚公司是否系关联公司，被告恒大公司是否承担连带责任。对本案案由确定的问题。原告主张其与被告品尚公司签订的《商铺委托经营管理协议》是《商品房买卖合同》的组成部分，是该合同的补充协议，本案案由应定为商品房买卖合同纠纷。对此本院认为，首先，商铺委托经营管理协议是原告与被告品尚公司签订，商品房买卖合同是原告与被告恒大公司签订，合同相对方并不同一，两份合同从形式上看并无直接关联；其次，从委托经营管理协议的构成要素上看，该协议具有独立契约的法律性质，属于独立合同性质。综上，商铺委托经营管理协议不属于商品房买卖合同的组成部分，本案案由不应为商品房买卖合同纠纷。本案围绕《商铺委托经���管理协议》进行，原告将商铺委托给被告品尚公司出租，原告每年收取固定租金，该协议虽名为委托经营协议，但其基础法律关系实质上仍具有租赁合同的性质，故本案案由定为房屋租赁合同纠纷并无不妥。对原告主张的租金是否应予支持的问题。原告郑克伟与被告品尚公司签订的《商铺委托经营管理协议》系双方真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。原告郑克伟已履行将房屋交给被告品尚公司经营管理的合同义务，被告品尚公司应按约向原告郑克伟支付租金，但被告品尚公司在向原告支付部分租金后，未全面履行支付房屋租金的义务，其拖欠租金的行为构成违约，其应承担相应的违约责任。双方在协议中约定租金的起算日为2014年3月1日，每三个月支付一次，第��个月中的20-25日支付。按此种方式计算，被告品尚公司应在2017年5月25日前向原告支付2014年3月1日至2017年5月31日期间的租金共计185432元，被告品尚公司已向原告支付了租金124810元，故租金计算至2017年5月31日止，被告品尚公司还应向原告支付租金60622元。原告主张的截止2017年5月25日前未足额支付租金期间的利息1138元，系原告按合同约定计算且不违反法律规定，本院对原告主张的该部分利息予以支持。原告主张截止2017年5月31日期间未付租金的利息，按中国人民银行一年期基准贷款利率从2017年5月26日起计算至付清之日止的意见，本院予以支持。被告品尚公司最后一次向原告支付租金是2016年10月20日，按协议约定逾期超过6个月未支付租金，原告可要求被告品尚公司一次性支付剩余租期内的租金，故对原告主张被告品尚公司一次性支付2017年6月1日至2024年3月1日租金的诉讼请���，本院予以支持。双方在协议中未对剩余租期内的租金利息作约定，且该期间租金是因被告品尚公司的违约行为导致提前支付，故对原告主张该期间租金利息的诉讼请求，本院不予支持。对被告恒大公司是否应承担连带责任的问题。本案中被告恒大公司的广告宣传“7%的年回报率”并无明确的回报主体，且结合原告与被告品尚公司签订的商铺委托经营管理协议可知，该7%是被告品尚公司应向原告支付的租金，依照《中华人民共和国合同法》第十五条的规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，商业广告为要约邀请，“7%的年回报率”是被告恒大公司的商业广告宣传，应属要约邀请，对原告及被告恒大公司均无约束力。原告出示的证据不能证实被告恒大公司与被告品尚公司属于关联企业，且原告并未举证证实被告恒大公司确实向被告品尚公司出具过《担保承诺书》，即使该担保承诺书存在，该承诺书也是被告恒大公司向品尚公司出具，对本案原告不产生任何法律上的权利义务。原告提交的认购协议书系复印件，且系他人与恒大公司之间签订，其权利义务不能及于本案原告，也不能作为被告恒大公司在本案中应当承担连带支付租金责任的依据。综上，原告主张被告恒大公司承担连带支付责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告广安品���商业管理有限公司向原告郑克伟支付截止2017年5月31日的逾期租金60622元及利息（其中2017年5月25日前的利息为1138元；从2017年5月26日起至还清之日止的利息，按中国人民银行同期一年期基准贷款利率计算）；二、被告广安品尚商业管理有限公司向原告郑克伟支付2017年6月1日至2024年3月1日的租金385128元；三、驳回原告郑克伟的其他诉讼请求。上述款项，限义务人自本判决生效之日起二十日内向对方支付。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8004元，由原告郑克伟负担100元，由被告广安品尚商业管理有限���司负担79040元；财产保全费2754.44元，由被告广安品尚商业管理有限公司负担，前述费用分别向广安市广安区人民法院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广安市中级人民法院。审 判 长  肖世兰人民陪审员  曾昌意人民陪审员  蒋有富二〇一八年二月十三日书 记 员  胡彬文附：本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当��人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。