辽宁省昌图县人民法院民 事 判 决 书（2017）辽1224民初4428号原告：房某某，男，1973年3月8日生，汉族，公务员，住昌图县。委托代理人：刘彬，系辽宁榆城律师事务所律师。被告：昌图某某某某房地产开发有限公司。法定代表人：井某，系该公司总经理。委托代理人：田某，女，1983年1月12日生，汉族，该公司员工，住沈阳市。原告房某某诉被告昌图某某某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员王志刚担任审判长，与审判员王昱、人民陪审员朱若宁组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告房某某及其委托代理人刘彬、被告昌图某某某某房地产开发有限公司委托代理人田某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房某某诉称：2013年10月31日，原告作为买受人，同被告签定了商品房买卖协议，预购了被告处的一处住宅楼，并交付首付款133955元。之后，双方正式签定商品房买卖合同，原告补交了19237元首付款。2014年5月5日，被告给原告出具了购房发票。合同履行过程中因被告将合同约定的框剪结构改变为框架结构，原、被告产生争议，且多次协商未果。现该房屋存在逾期交付，且原告所购的商品房已被另案法院保全查封，致使原告实现不了合同目的。现要求解除双方签订的商品房买卖合同，由被告退还交付的首付款。并按中国人民银行同期逾期贷款利率向原告支付利息，并由被告承担本案诉讼费用。被告昌图某某某某房地产开发有限公司未做书面答辩，庭审中辩称，第一，关于合同解除权《合同法》95条第一款规定“法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限界满当事人不行使的，该权利消灭”、最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定“法律没有规定或当事人没有约定经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权当当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”。由此可见，解除权应在上述法律期限内行使，否则将会导致该权利的消失，且解除权的行使期限是除斥期间应自解除权发生之日起计算不存在期间的中止、中断和延长情形。在本案中，根据双方签订的商品房买卖合同第八条的约定“被告的交付时间为2015年6月30日”，合同第九条约定“逾期交付超过30日后，买受人有权解除合同”即本案原告解除权的计算期间应从2015年7月1日起算至2015年7月31日。但原告在此期间从未向被告提出解除合同，因此，原告的解除权已经消灭，原告就解除权提起诉讼已丧失胜诉权利。第二，关于逾期交付利息。被告公司2016年6月30日已将争议房屋开发完毕，且已经对购房者交付房屋，被告在2016年6月30日已经通知原告收房，但原告因自身原因并未进行收房，因此自2016年6月30日之后被告不应承担逾期交房的违约责任。原、被告双方签订的商品房买卖合同第八条第二款约定“因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府相关机构的行为而引起延误的，出卖人可据时予以延期，且不承担延期责任”。在本案中，针对被告所开发的项目，政府的土地交付状态应为净地，但在实际履行过程中因政府部门相关机构的行为导致该地块交付给被告时并非净地状态，因此依据原、被告双方签订的房屋买卖合同之约定，被告对该延期交付不承担赔偿责任。综上，基于案件争议的标的物已开发完毕，被告能够交付房屋，且原告已经丧失解除权，被告请求法院驳回原告诉讼请求，判决继续履行合同。案件审理过程中，原告向本院举证如下：1、商品房买卖协议一份，欲证明：1、原告在2013年10月31日购买了本案诉争的房屋；2、该协议双方约定的房屋结构是属于框剪结构。经庭审质证，被告对其真实性、合法性没有异议，对关联性提出异议。认为在该协议签订后又签订了商品房买卖合同。本案应适用后签订的商品房买卖合同。本院对该协议的真实性及合法性予以确认。2、商品房买卖合同，欲证明双方就诉争的房屋签订有正式的商品房买卖的正式合同，双方约定支付的预付款为153192元，结构也是框剪结构，并约定被告应于2015年6月30日前交房。经庭审质证，被告对该合同的真实性、合法性没有异议，对其关联性提出异议，认为根据合同第八条第二款第（二）项约定，被告可不对原告承担延期交房违约责任。本院对该合同的真实性、合法性予以确认。3、中国建设银行存根、销售不动产统一发票（2014年5月5日），欲证明在2013年10月31日原告交付了首付款123955元，双方在合同签订的最初，原告交过被告10000元，首付款总计是133955元、原告支付首付款总金额是153192元。经庭审质证，被告无异议，本院予以确认。审理中被告向本院举证如下：1、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房销售（预售）许可证》复印件，欲证明被告所售商品房符合法律规定，双方签订的商品房买卖合同合法有效。经庭审质证，原告无异议，本院予以确认。2、商品房买卖合同，欲证明合同第八条约定了被告作为出卖人的免责事由，第九条证明了原告可以解除合同的条件，除斥期间为逾期超过三十日后买受人有权解除合同。经庭审质证，原告对合同的真实性本身没有异议，对其证明目的提出异议。认为被告不能提供证据证明逾期交房免责事由的成立。且该楼房按约定于2015年6月30日交付。事实上存在交付不能。本院对该合同解除权的约定条款予以确认。本院经原告申请调取了沈阳万宸建筑规划设计有限公司设计图纸一份，其结构形式为：本工程采用现浇钢筋混凝土异型柱框架结构。该证据经庭审质证，原告无异议。被告认为该公司不是政府机构，对其合法性有异议。同时认为即使被告所建房屋为框架结构，亦不影响原告使用。本院认为，该公司系辽宁省住房和城乡建设厅批准的工程勘察、设计单位，资质等级为甲级。且系昌图某某某某住宅小区10#楼的图纸设计单位。故对其证明力予以确认。当庭出示本院调取辽宁法制报2017年8月11日公告，该公告位于某某某某10号楼1-2-1房屋被铁岭市中级人民法院查封。经庭审质证，原告无异议。被告认为，1、被告已在合同约定交房期限内交房，原告同自身原因未及时收房，该查封应由原告自己承担责任。2、该查封被告已申请铁岭市中级人民法院撤销查封。本院对该楼房被查封的事实予以确认。经审理查明，2013年10月31日，原告作为买受人，同被告签定了一份商品房买卖协议，预购了被告的一处商品楼，并交付首付款133955元。之后双方正式签定了一份商品房买卖合同，原告补交了19237元首付款，2014年5月5日，被告给原告出具了发票。按合同约定，原告购买被告开发的某某某某第10幢1单元1-2-1楼房一幢，结构为框剪结构，建筑面积为100.21平方米，单价为4322.84元，总价款为433192元。付款方式为分期付款。合同签订之日首付款为15319元，剩余楼款以公积金贷款形式向出卖人支付280000元。交付期限为2015年6月30日前。2016年6月30日被告向原告交付房屋。因楼房现结构为框架结构，与原合同框剪结构不同，双方产生争议并协商未果。2017年8月11日诉争楼房被铁岭市中级人民法院因另案被查封。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效。双方应全面履行合同义务。本案中原告逾期交付房屋，且所交付的房屋结构不符合合同约定，属违约行为。在双方协商未果的情形下，该楼房被另案查封。现原告实现不了合同目的，属法定解除情形，故对原告的请求本院予以支持。依照法律规定，合同解除后尚未履行的，终止履行。并根据合同性质，有权要求违约方赔偿损失。故原告要求被告支付已交付购房款利息的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条（四）项、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告房某某与被告昌图某某某某房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》。二、被告昌图某某某某房地产开发有限公司返还原告房某某购房首付款153192元，并以153192元[首付款133955元（自2013年10月31日起计息）+补交19237元（自2014年5月5日起计息）]为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率向原告支付利息至该款全部结清之日止，此款于本判决生效后立即给付。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1682元，由被告昌图某某某某房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。审 判 长  王志刚审 判 员  王 昱人民陪审员  朱若宁二〇一八年二月十二日书 记 员  张 朋