陕西省西安市长安区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0116民初3599号原告（反诉被告）：冯多良。委托代理人李宏良、种谱，陕西泽诚律师事务所律师。被告（反诉原告）:西安汎林环保科技有限公司。法定代表人SONGOKHUN,中文名宋玉宪，系该公司董事长。委托代理人杨永刚、霍瑾亮，陕西格润律师事务所律师。原告冯多良与被告西安汎林环保科技有限公司（以下简称汎林公司）返还原物纠纷一案，本院受理后，被告汎林公司提出反诉，要求确认合同无效，本院依法组成合议庭，本诉与反诉分别公开开庭进行了审理。原告冯多良及其委托代理人李宏良，被告汎林公司之委托代理人杨永刚、霍瑾亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯多良诉称，原、被告于2013年6月30日签订《厂房租赁合同》及《土地承包经营权合同》，约定：“冯多良将其位于东大街办郭南村6号街15号2400平米（含600平米办公楼）的厂房及9.7亩的场地出租给西安汎林环保科技有限公司用于日常经营，租赁期限为3年，自2013年12月31日至2016年12月31日止。《厂房租赁合同》约定前两年租金40万元，第三年租金为42万元”。《土地承包经营权合同》约定：三年租金共计9万元，合同签订之日一次付清三年租金。按照《厂房租赁合同》约定，被告应于2016年9月20日一次付清第三年租金42万元，然被告违约拖延28天，直至2016年10月18日支付租金，被告的行为已构成违约。截至2016年12月31日《厂房租赁合同》及《土地承包经营权合同》均已到期，但被告仍占用厂房及场地至今，拒不返还原告。经原告多次催要未果。现请求：1、依法确认原、被告于2013年6月30日签订的《厂房租赁合同》及《土地承包经营权合同》终止。2、依法判令被告立即返还原告位于东大街办郭南村6号街15号2400平米（含600平米办公楼）的厂房及9.7亩场地。3、依法判令被告向原告支付逾期返还厂房及场地的占有使用费112500元（最终计算至实际返还之日）。4、本案受理费由被告承担。被告汎林公司辩称，原告所述两份合同签约情况属实，但因原告过错造成两份合同均无效，其将依照缔约过失提起反诉。原告主张使用费无事实根据，因合同无效造成其投资损失，其亦将反诉要求原告赔偿，故对原告的诉讼请求均不同意。反诉原告汎林公司诉称，反诉人汎林公司系中韩合作企业，于2013年7月1日在西安市工商行政管理局注册成立，系为三星企业配套供货而设立。建厂之初经人介绍选择厂址在被反诉人冯多良创办的陕西默克蓝诺实业有限公司旧址内。2013年6月30日双方签订《土地承包经营权租赁合同》（以下简称土地合同）和《厂房租赁合同》（以下简称厂房合同）。土地合同约定冯多良将郭南村约10亩土地租赁给汎林公司办厂，租期3年，自2013年12月31日至2016年12月31日，租金9万元，另约定，如本合同无效，则厂房合同随之终止。厂房合同约定，冯多良将租赁场的厂房及办公楼租赁给汎林公司，租期3年，自2013年12月31日至2016年12月31日，租金前两年为40万元，第三年为42万元。上述两份合同涉及的租赁物为厂房、办公楼和配套场地设施三部分。签约过程中，冯多良为证明租赁场地用地手续合法，出示了一份《长安县人民政府企事业用地申报审批表》（以下简称审批表），其内容包括用地申请、用地单位概况、用地协议书、用地地理位置图、村组意见、东大国土资源所意见等。该审批表土地管理所填写了“同意”并加盖“西安市长安区国土资源局东大国土资源所”公章，国土所签字盖章时间为2004年9月15日。合同签订后，汎林公司即进驻租赁场地，为满足生产设备安装要求进行改造施工。因出租厂房存在安全隐患无法使用，冯多良在反诉人进场后自行予以拆除。汎林公司遂投资80万元建造了作为车间使用的钢结构厂房。同时，由汎林公司投资、由冯多良施工的场地改造及零星修补工程也实际支付冯多良工程款115万元。汎林公司进场后，改造建设钢结构厂房及场地等配套设施实际支出达195万元以上。2015年5月21日，西安市国土资源局长安分局向冯多良发出市国土监字（2015）9-77号《行政处罚决定履行催告书》，催告书将冯多良出租场地定性为非法用地、将建筑物定性为违章建筑，责令限期拆除，并缴纳非法占地罚款178833元。经冯多良协调，其向国土局缴纳罚款后，本案出租场地设施、办公楼及反诉人进场后增添的钢结构厂房得以使用至2016年12月中旬。上述厂房合同到期前，反诉人根据合同约定以书面形式提出续约申请，但冯多良未同意。2016年12月中下旬，冯多良以涉案出租物已另行出租给第三人为由，将出租场地的大门及出行道路封堵。反诉人多次报警，在处警过程中，冯多良及第三方均向处警人员出示了新的租赁合同。基于此，处警意见为：不许打架，合同纠纷打官司。因此，自2016年中下旬汎林公司大门被封、道路被堵，院内场地被强占至今，汎林公司一直处于停产停业状态，虽经政府及相关部门多次协调，至今无法恢复生产，租赁物无法正常使用。综上，反诉人认为，冯多良的诉讼请求没有事实根据。反诉请求：1、确认《厂房租赁合同》及《土地承包经营权合同》无效。2、判令被反诉人赔偿反诉人直接损失1950000元。3、反诉受理费由被反诉人承担。反诉被告冯多良辩称，从程序上讲，反诉人的反诉请求与本诉不属同一法律关系，应予驳回。从事实上讲，反诉人有不实陈述，关于拆除厂房，是汎林公司在进场后，为其生产需要，在未经冯多良认可的情况下擅自拆除，并修建房屋、硬化场地。另外2016年12月中旬冯多良并未阻挡汎林公司正常经营，无封门、堵路及强占场地的行为。关于合同效力，冯多良认为，《土地承包经营权合同》合法有效，原、被告形成的是土地承包经营权租赁关系，冯多良拥有该土地承包经营权至2019年5月30日。该土地的用途可作为企事业用地，冯多良已取得企事业用地申报审批表。汎林公司正是依据该合同取得了营业执照、开户许可证、报检企业备案登记证明书、危险化学物品经营许可证等合法证照，证明该合同合法有效。2015年5月，该用地被国土部门定性为非法用地，是由于汎林公司在未依法办理相关手续的情况下，单方建设、硬化场地导致。汎林公司此单方违约行为不能作为认定《土地承包经营权合同》是否有效的依据。《厂房租赁合同》合法有效，汎林公司认为该合同无效的法律依据是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，然而该司法解释第一条第一款明确规定“本解释所称城镇房屋是指城市、镇规划区内的房屋”，但本合同标的物在农村，不在城镇，而且是工业厂房，汎林公司适用法律不当。2015年5月，汎林公司单方建设、硬化场地致涉案土地被定性为非法用地，该单方违约行为能作为认定厂房合同无效的依据。关于赔偿，无论两份合同是否有效，汎林公司所称损失均与冯多良无关。因双方为租赁合同，冯多良依约提交了租赁物，且租赁合同已履行结束，合同期内并未因租赁物权属、合法性等原因给汎林公司造成任何损失或影响。合同期内，汎林公司为自己生产经营需要，单方擅自改建厂房、硬化场地，且未依法办理相关用地、规划、建设等手续，导致2015年被土地部门认定为非法用地和违章建筑，该行为和责任与冯多良无关，应由汎林公司承担。双方《厂房租赁合同》第四条第1款约定“厂房在租赁期间产生的税费由承租方承担，不因本租赁合同无效或撤销或变更而变动，除非双方对此达成书面变更协议”。第八条第3款约定“租赁期间，承租方未经出租方同意改变厂房的结构和用途，故意或过失造成租用厂房和设备的毁损、塌陷、倒塌，应负责恢复原状或赔偿厂房当年市场价值的经济损失。承租方如需装卸改造、安装窗和防盗门等，费用自理且须事先征得出租方的书面同意”。第八条第4款约定“承租方在厂房内的装修，在合同期满搬出时全部均属出租方，但安装的设备、物品除外。双方如无法达成协议，则承租方应自合同期满之日起15日内自行拆除，恢复至厂房原状。超过15天，出租方有权无偿保留或自行拆除，拆除费用由承租方在合理数额内承担”。上述条款，系双方约定的处理合同期限及合同届满责任的添附财产的处理依据，不受合同效力的影响。综上，汎林公司无权提出赔偿。因汎林公司的过错，造成冯多良包括但不限于地上附着物赔偿款、劳务款及罚款等一切损失，均应由汎林公司承担，冯多良保留追究赔偿责任的权利。经审理查明，2013年6月30日，原、被告签订《土地承包经营权租赁合同》（以下简称土地合同）、《厂房租赁合同》（以下简称厂房合同），合同期限均自2013年12月31日起至2016年12月31日止。土地合同3年租金共计9万元，在签订合同时已一次性付清。厂房合同第一、二年租金40万元，第三年租金42万元，被告于2015年1月20日支付原告首年租金40万元，于2015年2月20日支付原告20万元、于2015年3月20日支付原告20万元，于2016年9月20日支付原告42万元。合同履行期间，被告汎林公司在租赁场内投资建设了钢结构厂房、硬化场地等。2016年12月16日，被告汎林公司在更换运输车队过程中出现纰漏，致使所有运输车队车辆全部拥堵在场区院内，自此被告未能向三星顺利供货，生产亦自此停止。2016年12月31日原、被告所签合同到期，双方未续约。后双方就解约事宜经多次协商未果，原告冯多良于2017年4月25日诉至本院，坚持其诉请。审理中被告汎林公司提起反诉，坚持其主张。审理中查明，2015年4月，西安市国土资源局长安分局对冯多良涉嫌违法占地案进行立案查处，查明冯多良于2004年6月份未经批准占用长安区东大街办郭南村3、4、5、6队土地9.25亩建厂。于2015年4月30日向冯多良下发市国土监字（2015）9-77号《土地行政处罚决定书》。2015年5月5日，西安市国土资源局长安分局向东大街道办事处发送《土地违法行为行政处罚建议函》。2015年5月21日，西安市国土资源局长安分局向冯多良下发行政处罚决定履行催告书，载明：“本机关2015年5月7日向你送达《行政处罚决定书》（市国土监字（2015）9-77号），你在法定期限内未申请行政复议或提起行政诉讼，也未履行该行政决定，现依法向你催告，请你自收到本催告书之日起十日内履行下列义务：1、自行拆除在非法占地上建设的建筑物（含10间二层房一栋、3间一层房一排、2间一层房一栋、水房、二处厕所、门房、地磅、钢构大棚生产车间、钢构库房、其余水泥硬化场地、建筑物及硬化地面共占地6166.67平方米），恢复土地原状；2、缴纳对非法占用的9.25亩（合计6166.67平方米）土地处以每平方米29元罚款，共计拾柒万捌仟捌佰叁拾叁元整（178833.00）。逾期仍不履行的，本机关将依照法律法规的相关规定予以强制执行或申请人民法院强制执行”。2015年6月4日，冯多良向长安区土地监察大队交纳罚款178833元。2015年7月24日，经西安市国土资源局申请，本院行政庭审理后做出（2015）长安行非诉字第00091号行政裁定书，认为市国土监字（2015）9-77号土地行政处罚决定书存在下列问题：第一，被执行人冯多良违法占用基本农田9.25亩建厂，根据《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一项之规定：“违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，依照刑法第三百四十二条的规定，以非法占用耕地罪定罪处罚：（一）非法占用耕地：“数量较大”是指非法占用基本农田五亩以上或者非法占用基本农田以外的耕地十亩以上。”被执行人冯多良的行为涉嫌刑事犯罪。依照《中华人民共和国土地管理法》第二十六条第四项之规定，本案应移交相关部门先行处理。第二，本案中西安汎林环保科技有限公司在该土地上新建水房、厕所二处、地磅、钢构大棚生产车间。该处罚决定将上述建筑物认定为冯多良所建，认定事实不清，处罚主体错误。根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第九十五条第（二）项、第（三）项之规定，裁定对西安市国土资源局作出的市国土监字（2015）9-77号土地行政处罚决定不予执行。后政府将该处两间老厂房推倒。其余厂房至今无人使用，2017年10月前被告汎林公司派人看门，之后相关资产未搬离，亦未安排专人看守。庭审调解，双方各执己见，因分歧较大，本案调解未果。上述事实，有双方当事人陈述，双方所签合同，土地违法案件结案报告、行政裁定书等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定所签的合同无效。本案中原告冯多良于2004年未经批准占用土地建厂，故其于2013年6月30日与被告所签《厂房租赁合同》无效，但双方合同期限至2016年12月31日止，已实际履行到期，故对合同期内双方的权利义务可参照有效合同执行。原告主张确认双方所签《土地承包经营权合同》终止，该合同已实际履行到期，本院予以确认。对原告要求被告返还2400平方米的厂房及9.7亩场地的诉讼请求，因厂房涉嫌违法建筑，应交由相关部门处理，故不予支持。对于原告要求被告给付逾期返还厂房及场地占用费112500元一节，因在合同履行过程中，原告存在主要过错，故不予支持。对于反诉原告主张确认《厂房租赁合同》无效一节，涉案厂房涉嫌违法建筑，故确认该合同无效；对于反诉原告要求确认《土地承包经营权合同》无效一节，冯多良与东大街办郭南村签有《用地协议书》，其向汎林公司出租的期限在其承租期限内，且双方已实际履行该合同到期，故不予确认。对于反诉原告主张由被反诉人赔偿直接损失1950000元一节，因其加建行为亦涉嫌违建，故不予支持。现依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原、被告于2013年6月30日所签《厂房租赁合同》无效；确认原、被告于2013年6月30日所签《土地承包经营权合同》终止。二、驳回原告冯多良要求被告西安汎林环保科技有限公司返还位于东大街办郭南村6号街15号2400平方米（含600平方米办公楼）厂房及9.7亩场地的诉讼请求。三、驳回原告冯多良要求被告给付逾期占用厂房及场地费用112500元的诉讼请求。四、驳回反诉原告西安汎林环保科技有限公司要求反诉被告冯多良赔偿直接损失1950000元的反诉请求。本案本诉受理费2550元原告已预交，由原告冯多良承担2000元，由被告汎林公司承担550元，于本判决生效后立即给付原告；本案反诉受理费11175元反诉原告已预交，由反诉原告承担9000元，由反诉被告冯多良承担2175元，于本判决生效后立即给付反诉原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  袁 军人民陪审员  贾战泉人民陪审员  杨建民二〇一八年二月二十三日书 记 员  杨 霖