安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2017)皖0104民初8325号原告（反诉被告）：安徽力铭鑫顺能源有限公司，住所地安徽省六安经济技术开发区312国道经三路（长久工贸行政楼），统一社会信用代码91341500395003491T。法定代表人：马俊江，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹富乐，安徽金亚太（长丰）律师事务所律师。被告（反诉原告）：李保峰，女，1976年10月10日出生，汉族，安徽省亳州市广播电视大学教师，住安徽省合肥市蜀山区。原告（反诉被告）安徽力铭鑫顺能源有限公司（以下简称力铭公司）与被告（反诉原告）李保峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。力铭公司的法定代表人马俊江、诉讼代理人曹富乐，李保峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。力铭公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还房屋押金7500元；2.判令被告返还已支付的剩余2个月18天房屋租金19500元；3.判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2016年6月17日，原、被告签订了《租房协议》，约定被告将位于蜀山区望江西路198号的信旺·华府骏苑10幢-11幢公寓楼1101-1102室租赁给原告使用，租期暂定3年（自2016年6月18日至2019年6月17日）租金为每月7500元，每年6月8日、12月8日支付半年租金，押金为7500元。按照协议约定，2016年6月18日，原告交付被告押金7500元，2017年6月8日，原告预支付被告半年房租45000元。2017年9月，原告因公司发展问题，欲停止租房，遂向被告表达了解除合同的意思，被告同意，并明确表示在不影响再次出租的情况下，将退还押金和剩余租金。在此期间，被告联系他人看房，原告予以积极配合。在确定被告将房屋再次出租后，原告于10月初搬离，承租方随即搬入。在双方已合意解除协议的情况下，被告一直拒绝履行协议，拒不退还原告已支付的押金和剩余租金。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼。李保峰辩称：1.租赁合同的押金具有保证履行合同的保证金性质，被反诉人提前解除合同，违反租赁合同约定，无权要求反诉人返还；2.租赁合同并未解除，原告并未办理退房手续；3.原告给被告造成损失。李保峰向本院提出反诉请求：1.判令被告赔偿房屋租赁期间因不当使用或未尽义务造成出租人直接和间接经济损失37000元整（列明细）；2.判令被告支付单方面提前解约违约金7500元整；3.判令被告支付二次租赁产生的中介费用3980元整；4.判令被告退回走廊活动门钥匙和楼下报箱钥匙；5.判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：1、关于房屋租赁未到期提前退租押金问题。双方租赁合同第九条，乙方到期不租，费用结清，甲方应将押金退还给乙方。被反诉方租房具办人孔洋，9月5日发微信说房子不想租了，押金不要了，让我看看能否帮着租出去（微信截图可证）。租赁合同的押金具有保证履行合同的保证金性质，被反诉人提前解除合同，违反租赁合同约定，无权要求反诉人返还。2、租赁合同并未解除。被答辩方九月初表达提前退租意愿，但并未搬出，也没有办理退房手续，其间多次打电话或微信催促答辩人找人去看房子，敦促二次出租！反诉人表示愿意配合帮助他们找租客，并随即在58同城等有偿中介平台发布租赁信息，并告知对方因二次租赁产生的费用要由他们支付，否则就等到租金到期再另租他人，对方表示同意，但仍然不能确定最终搬出时间！9月29号突然通知我他们下午搬家，反诉人中午12点钟从滨湖赶到华府骏苑，他们己经人去楼空！多次打电话联系都无人接听！一点多终于联系上，微信告知我他们人都走了，仅留了一把钥匙放在门外面！反诉人和被反诉人在微信沟通中只是对被反诉人提前搬走即违约行为进行了初步沟通，并未达成实质解除合同的合意，且被诉人突然通知搬走未通知反诉人现场交接，合同并未实际解除，被反诉人留下一把钥匙仅仅为了方便反诉人和中介看房，并非将房屋完好无损的交回反诉人。（微信截图可证）。3、被反诉人在租赁期间给反诉人造成的损失应予赔偿。反诉人在2017年9月29日中午12点进入查看后发现二楼卧室560元每平方的实木地板多处大面积被破坏和被钝器刮花，预估损失至少20000元！而且在被反诉人租赁期间，一楼房间漏水，被反诉人未向反诉人反应情况导致一楼卧室及走廊墙面破坏严重，长时间的渗水波及到楼下十楼1001和九楼901的住户，造成楼下住户新装修的房子墙面大面积脱落，书柜里面珍贵的线装藏书被水浸泡后严重霉变，共计赔偿1001房屋所有人史静各项损失12000元！（经构通协调后确定赔偿数额）！九楼的住户房顶被水泡后墙面脱落，找到物业和十楼，但目前反诉人尚未能联系到该房主，待确定具体损失后再追加反诉请求。反诉人和被反诉人把房屋损坏图片发给被反诉人沟通赔偿问题时，对方亦不予理睬！并且一直不予解决。综上所述，被反诉人违反合同约定，擅自改变住房用途，中途毁约，且拒绝配合履行退房手续。租赁期间未尽对答辩人房子及房内财产的合理使用与维护之义务，并在漏水情况发生后数月未能及时修复，更未通知答辩人，从而造成答辩人损失扩大！以上行为，严重违反了民事合同中诚实守信，一诺千金的契约精神！为维护合法权益，特具状反诉。力铭公司针对李保峰的反诉请求辩称：房屋租赁合同已经双方协议解除，房屋已另行出租；关于经济损失及中介费，无发票等书面凭证；造成损失3.7万元及中介费3980元无任何发票转账记录等书面付款凭证，系反诉原告个人单方面出具，我方对其真实性有异议，首先对于1001室财产损失及赔偿情况我公司在承租期间未收到任何情况反映，也重来没有任何住户联系我方说明此事，同时情况说明出具的时间2017年11月2日，此时答辩人已搬出出租房，并且该房屋早已出租他人，根据答辩人前往物业查询报修记录1001室只报修房屋漏水，未反应任何财产损失情其次对于中介费用的，是否委托中介及中介费承担情况，是反诉原告的自行选择也没有任何付款凭证，与我方无关。最后，无论对1001室损失还是涉案房屋的地板损坏问题，反诉原告在我方提前诉讼前重来没有向我方提起过，即便是木板损坏有所提及，之前所保修金额为1000元，与其起诉金额相差20倍，无任何的维修付款记录，我方不予认可。此外对于走廊的钥匙和楼下报箱的钥匙在交接时给反诉原告，反诉原告也明确微信聊天时表示门还各锁芯就可以了。并没有提及钥匙未归还的事情。经审理，本院认定事实如下：2016年6月17日，甲方李保峰（出租房）与乙方力铭公司就甲方位于华府骏苑11#1101-1102房屋签订一份《租房协议》，约定：一、此房屋仅作为住房使用。租期暂定3年，即从2016年6月18日至2019年6月17日止，先付后住；二、租房押金为7500元整。租期内房租每月人民币7500元整，乙方需在租期内每年6月8日、12月8日支付下个半年房租，不得拖欠；三、租期内将2016年6月18日前的水、电等房屋费用一次性结清，乙方概不承担。租期内水、电、煤气、宽带等一切费用乙方自付，按时交纳，按时不交拖欠，甲方有权终止合同后收回房屋；四、有下列情形之一的，甲方有权收回房屋并没收押金：1.从事非法活动的（如传销、犯罪、吸毒等）。2.未经甲方同意转租的。3.拖欠房租超过10天的；五、甲方必须出示房产证和身份证，以证明房屋所有权，如发生房屋纠纷事件，由甲方解决，乙方概不负责，乙方必须提供所住人员的身份证复印件；六、乙方如需续租，应提前一个月通知甲方，在同等条件下，乙方由有限续租权。七、租期内，甲方帮助乙方协调水电等供应问题，保证正常畅通。当面检查，一切正常交给乙方使用，租期内的安全由乙方自付。……九、乙方到期不租，费用结清，甲方应将押金退还给乙方。双方还约定了争议解决等事项。次日，李保峰给力铭公司出具一份收到租房押金7500元的收条，力铭公司与2016年6月20日支付给李保峰52500元，2016年12月9日支付45000元、2017年6月15日支付45000元。自2017年9月初起，李保峰与力铭公司员工孔洋多次沟通双方房屋租赁事宜，其中孔洋在9月5日表示不再租赁该房屋，“房子你要是能做（租）出去，我们7500元押金就不要了，现在房子也没有用”；李保峰在9月24日表示“明天上午麻烦给我确定的回复，如果月底之前你们能搬走，我这边不影响出租，余下房租退给你们！如果你们不确定的话，那就只好等到本期房租到期我再约新租客了！”；9月25日，孔洋告知李保峰“可以的，你签吧，我先搬出来在（再）找房。没什么东西的”。10月13日，孔洋询问李保峰是否能退房租，李保峰表示“我老公在合肥，房子已经租掉了！我晚上问一下他把房租退你”。10月16日，李保峰提出要求力铭公司承担其网络上的出租信息推送费330元、中介服务费3750元、地板损失1000元并预扣水电、燃气费200元，双方未能达成一致。力铭公司对孔洋在与李保峰沟通过程的意思表示均予以认可。力铭公司陈述其租赁房屋用于办公。2017年9月29日，力铭公司搬离租赁房屋并将留下钥匙，但承租房屋门廊门钥匙及报箱钥匙未归还李保峰。李保峰陈述案涉房屋已于2017年10月15日左右另行出租。上述事实，有《租房协议》、银行电子回单、双方提供的经双方认可的微信聊天记录及双方陈述在卷佐证。李保峰为支持其反诉请求，提供一份史静、李保峰共同署名的落款时间为2017年11月2日的《关于华府骏苑十一幢1101住户渗水至1001房屋及财产受损及赔偿情况说明》，内容为“2017年暑假期间有两次我在华府骏苑住晚上听见书房窗外滴滴答答地漏水的声音。当时以为是楼上空调外机排水的声音。就没有在意。8月份到9月份期间，由于单位出差时间较多，加上税务师考试比较忙，很少回华府骏苑居住。十一小长假结束后回到家，发现是往里充斥着重重的霉味，进屋查看后发现是房北墙靠窗一面被渗水泡花。有较大面积的墙皮严重脱落。更让我心痛不已的是，结婚时爸爸妈妈送给我的特别而珍贵的嫁妆六套线装宣纸版藏书放在书柜最上面的两层，全部浸水霉变。仔细查看了一下，初步判断是楼上什么地方渗水了所致，赶紧上楼找1101查看情况，敲了很长时间的门，1101没有人应答。当时1101走廊里的活动门是开着的，所以我就走到他们家放很多空调外机的地方查看了一下，发现有一个锈迹斑斑的水管子或者渗水看上去渗水已经很长时间。于是我给物业打电话，第二天，物业派人上来查看了情况，确定是1101的热水器管道破裂渗漏。后通过物业联系到了1101的业主。经过邻里之间的友好协商，达成如下赔偿结果：1.书房及走廊墙面无痕修复人工+立邦竹炭儿童漆及相关辅材3000元；2.珍贵线装书每套1500元合计9000元。综上，1101业主李保峰共赔偿1001史静两款项合计12000元整。已赔付，邻里安好，特此说明”，该说明系证人证言，但李保峰未申请史静出庭作证，对其证据效力不予认定。本院认为：原、被告之间签订的《租房协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律的限制性规定，属合法有效，各方均应按照约定全面履行合同义务。双方约定租期3年，力铭公司在合同到期前提出解除合同，李保峰表示“……如果月底之前你们能搬走，我这边不影响出租，余下房租退给你们……”，而力铭公司于当月29日搬离租赁房屋，本院认定双方就解除租赁合同已达成了合意。李保峰于当日接收房屋钥匙并查看房屋情况，视为力铭公司已返还房屋，故李保峰应当返还力铭公司2017年9月30日至2017年12月18日的租金。按月租金7500元计算李保峰应返还19750元（7500元/月×2个月+7500元÷30天×19天），力铭公司仅主张李保峰返还19500元，系对其权利的处分，本院予以支持。关于力铭公司支付的租房押金7500元，力铭公司提前解除合同违反了双方约定，且其主动承诺“押金就不要了”，力铭公司起诉要求李保峰返还押金，与其自愿做出的承诺相违背，本院不予支持。关于李保峰主张经济损失37000元（木地板损失20000元、墙面损失3000元、1001室损失12000元、预估9001室损失2000元）均无证据证明，其所提供的证据不能证明在力铭公司租赁期间发生渗水，且其自述发生漏水的热水器系由其安装并安装于放置空调外机的公共区域；李保峰主张违约金7500元，但双方租赁合同并未约定违约金；其要求力铭公司承担中介费用3980元，但既未证明该费用实际发生也未提供该费用应由力铭公司负担的依据。对李保峰上述请求，本院均不予支持。关于力铭公司将租赁房屋用于办公，双方租赁关系自2016年6月18日开始，此前李保峰并未就房屋用途提出异议，且李保峰提供的其6月8日与孔洋的交流中表示“孔姐，我们之间是签了合同的！至于你们当初要住要接待等需要现在变了那是你们公司的问题，……如果你们公司继续租用的话就追偿履行合同，……付清下半年租金……”，李保峰知晓力铭公司租赁房屋并未用于居住的情况要求力铭公司继续支付租金，应视为其对力铭公司改变房屋用途的认可，故李保峰关于力铭公司变更房屋用途构成违约的主张，本院不予支持。力铭公司返还房屋时应当一并返还门廊门钥匙及报箱钥匙，故李保峰该项请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、李保峰于本判决生效之日起五日内返还安徽力铭鑫顺能源有限公司房屋租金19500元。二、安徽力铭鑫顺能源有限公司本判决生效之日起五日内返还李保峰门廊门钥匙及报箱钥匙。三、李保峰收取的租房押金7500元不予返还安徽力铭鑫顺能源有限公司。四、驳回安徽力铭鑫顺能源有限公司的其他诉讼请求。五、驳回李保峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费475元，减半收取237.5元，由安徽力铭鑫顺能源有限公司负担67.5元、李保峰负担230元；反诉案件受理费1012元，减半收取506元，由李保峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于合肥市中级人民法院。审判员  彭昌华二〇一八年二月八日书记员  赵 磊附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。