广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终12144号上诉人（原审原告、反诉被告）：林元香，女，汉族，1978年11月13日出生，住安徽省肥西县，委托诉讼代理人：王景涛，男，汉族，1971年9月24日出生，住安徽省合肥市蜀山区，上诉人（原审被告、反诉原告）：陈少红，女，汉族，1972年9月26日出生，住广东省汕头市金平区，委托诉讼代理人：汤儒盛，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：平先进，广东一粤律师事务所实习律师。上诉人林元香因与上诉人陈少红房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初9765号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。一审法院查明：涉讼房屋位于佛山市南海区大沥镇黄岐建设大道1号中海金沙湾中区10座3003房，已办理房地产权证，登记权利人为陈少红单独所有，2011年登记。2017年3月27日，陈少红（卖方）和林元香（买方）签订《买卖合同》，约定陈少红出售涉讼房屋予林元香，成交价2500000元。基于买卖双方独家委托经纪方买卖该物业，且经纪方促成买卖双方签订买卖合同，买卖双方同意买方于签订合同之日支付25000元作为咨询及中介服务费。签约当天支付一半佣金，过户当天支付一半佣金。卖方不能按合同约定将物业出售予买方，或者因违约而无法将该物业出售予买方，买方不能按合同约定买入物业，或因违约无法买入物业，应向对方支付物业成交价10%作为违约金。买卖一方逾期未能按时履行合同约定的义务，每逾期一天，按物业成交价的千分之一向对方支付违约金，逾期30天，守约方有权不再购买或出售物业。定金50000元，在合同签订时支付。首期楼款750000元，在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清。银行同意贷款申请后50个工作日内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户手续。交易过户手续需在合同签订后60天内完成(以双方付清交易税费为准)。剩余购房款1750000元，由买方申请以银行按揭贷款方式支付。买方应在签订合同后30个工作天内办妥按揭贷款申请手续，卖方应协助买方办理相关手续。双方并约定其他权利义务。林元香已支付定金50000元予陈少红。佛山市南海亿诚房地产代理有限公司于2017年3月9日出具收款收据，确认收到林元香支付的12500元中介费。曹晓辉陈述，2017年5月上旬，林元香和陈少红到银行办理林元香申请抵押贷款的手续。2017年5月27日，经纪方工作人员曹晓辉通知买卖双方办理过户手续。曹晓辉在诉讼中陈述，由于林元香在恒大御景半岛有一套房屋，林元香需待该房屋出售的涂销抵押手续办理完毕后才办理涉讼房屋的贷款申请手续，故在2017年5月才办理贷款申请手续。2017年6月3日，陈少红发送解除合同通知书给林元香，以林元香没有依约办理过户手续及支付首期房款为由，通知解除买卖合同。2017年6月12日，中国银行广州越秀支行发放同意购房抵押贷款意向书给林元香。一审中，林元香的诉讼请求为：1.解除林元香与陈少红于2017年3月27日签订的买卖合同关于房屋买卖事项的约定；2.陈少红支付25万元违约金予林元香；3.陈少红支付中介费25000元、按揭服务费5000元予林元香；4.陈少红返还定金50000元予林元香；5.陈少红承担本案全部诉讼费用。一审中，陈少红的反诉请求为：1.林元香向陈少红支付25万元违约金；2.林元香承担本案全部诉讼费用。一审法院认为，林元香和陈少红签订的《买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。双方约定林元香应在合同签订之日30个工作日办妥抵押贷款申请手续，经纪方工作人员曹晓辉陈述双方关于30个工作日内办妥抵押贷款申请手续的含义为林元香在30个工作日内提交抵押贷款申请且取得银行同意贷款通知书。根据双方关于交易过户需以林元香取得同意贷款通知为条件且需在签约后60天内完成的约定，以及一般生活经验可知抵押贷款审批的一般周期不会超过一个月，合同约定的30个工作日内办妥抵押贷款申请手续的“办妥”，应指林元香应在签约后30个工作日内取得银行同意贷款通知书，一审法院对林元香主张其仅需在30个工作日内办理申请抵押手续而不需获得审批同意的意见不予采纳。林元香因个人原因在2017年5月上旬才办理抵押贷款申请手续，至2017年6月12日才取得银行同意抵押贷款通知书，已构成违约。2017年5月27日，林元香尚未取得同意贷款通知，双方约定的过户条件并未成就，陈少红拒绝协助办理过户并未构成违约。双方约定林元香逾期30天履行合同义务的，陈少红有权不再出售涉讼房屋。林元香应在2017年5月10日前取得同意贷款通知，林元香逾期履行的，应最迟在2017年6月9日前履行完毕该义务。至2017年6月3日，陈少红发出解除通知时，林元香尚未逾期超过30天，陈少红的解除通知不符合双方约定的解除权行使条件，不发生解除合同的效力。但林元香至2017年6月12日才取得同意贷款通知，已逾期超过30天，林元香已构成根本违约，陈少红可行使合同解除权。林元香在诉讼中请求解除合同，陈少红予以同意，一审法院对林元香相应请求予以支持。林元香对合同的解除负有责任，一审法院结合林元香的过错程度、合同的履行情况及陈少红的损失，根据公平和诚信原则予以衡量，认为在林元香支付的定金50000元归陈少红所有的情况下，陈少红再行主张按成交价的10%的违约金25万元过高，对陈少红的反诉请求不予支持。陈少红对合同解除没有责任，林元香主张陈少红返还定金、支付违约金及中介费、按揭费，一审法院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除林元香和陈少红于2017年3月27日签订的《买卖合同》关于房屋买卖事项的约定；二、驳回林元香的其他诉讼请求；三、驳回陈少红的反诉请求。本案本诉受理费减半收取计13400元（林元香已预交），由林元香负担。反诉受理费减半收取2525元（陈少红已预交），由陈少红负担。上诉人林元香不服一审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、导致本次房屋交易失败的原因是陈少红看到房屋价格上涨，借口林元香收到银行的“同意抵押贷款意向书”（以下简称“同贷书”）下达的日期已超出合同约定的时间范围，即2017年5月27日，故于2017年6月3日发书面函给中介方及林元香要求解除合同，表明不再继续履行合同，房屋不再出售给林元香。二、陈少红解除合同理由不成立。首先亿诚地产出具的涉讼房屋买卖合同中“附件”规定“买卖双方一致同意，由买方按下述第2项即按揭付款支付楼款并办理交易手续。如在交易过程因公众假期、银行、房管局等政府部门原因导致交易延期的，则时间相应顺延”。陈少红无权以银行的“同贷书”下达时间迟为理由拒绝履行合同，拒绝卖房给林元香，特别是在本“同贷书”在各方包括林元香、贷款担保公司及中国银行经办人黎经理的共同努力下，于2017年6月12日已收到此“同贷书”，比之前合同约定的时间5月27日仅仅迟了五天时间，说明林元香是真心买房。陈少红以“同贷书”下来迟为由，提出加价10%，在此情况下，林元香才提出解除合同，要求陈少红赔偿损失，对陈少红提起诉讼。三、陈少红在双方约定的合同履行有效期内即2017年6月27日之前，即2017年6月3日提出中止合同，属明显违约，需承担违约责任。1.本合同时间节点：2017年3月27日至2017年5月27日为正常合同期，至2017年6月27日为双方约定的可接受的需承担一定经济责任的宽限期，在这宽限期之内的2017年6月3日陈少红提出书面解约通知，明显构成违约，同样在宽限期之内的2017年6月12日，林元香及中介收到银行的“同贷书”属于在合同约定时间范围内。2.双方以及中介方都认为涉讼房屋买卖合同正常履行期限为2017年3月27日至2017年5月27日，超过了2017年5月27日后即逾期开始，到了2017年6月27日为逾期一个月，即到了2017年6月27日后，任何一方造成逾期的，另一方有权提出解除合同并提出索赔，对此涉讼房屋买卖合同第十条、第十一条有明确规定。佛山市南海区人民法院在判决书也表述“2017年6月3日，陈少红发出解除通知时，林元香尚未逾期超过30天，陈少红的解除通知不符合双方约定的解除权行使条件，不发生解除合同的效力”，正是由于陈少红在双方约定的合同期内，停止继续履行合同才致使合同履行中断。3.一审判决认定事实错误。即认定“林元香在2017年6月12日才取得银行同贷书已构成违约，林元香应在2017年5月10日前取得同贷书，林元香逾期履行的，应最迟在2017年6月9日履行完毕该义务”错误，应当认定陈少红停止履行合同行为已构成违约。4.一审判决认定事实错误，即认定“林元香至2017年6月12日才取得同贷书，已逾期超过30天，林元香已构成根本违约，陈少红可行使合同的解除权”错误，按交易过程的事实来说，没有逾期超过30天，没有构成根本违约。四、一审判决有失公正。“一审法院结合林元香的过错程度、合同履行情况以及陈少红的损失，根据公平诚信原则予以衡量，认为在林元香支付的定金50000元归陈少红所有”，该认定没有充分考虑林元香的实际损失，有失公平。此外，随着广州限购、佛山限购以及银行利率的提高，银行审批发放“同贷书”的时间正常为两至三个月，按揭贷款审批时间难以保证，因此，一审法院关于“以及一般生活经验可知的抵押贷款审批的一般周期不会超过一个月”属于臆判。五、由于陈少红违约，拖延时间，不配合进行房屋过户手续，给林元香造成了巨大损失。包括因限购原因致使林元香丧失了重新在佛山市南海区限购区域再买房的资格、不能以相同的价格再购买同一地段同一类型的房屋、因同贷书过期，银行利率上浮提高，按揭成本提高以及定金50000元，房屋中介费12500元、按揭贷款担保公司服务费5000元、本案一审诉讼费用13400元、律师费10000元。至此，请求二审法院判令：1.撤销广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初9765号民事判决，并对本案重新审理；2.解除双方于2017年3月27日签订的买卖合同关于房屋买卖事项的约定；3.对因陈少红严重违约，给林元香造成的损失进行赔偿，包括双倍返还林元香支付的50000元定金即赔偿100000元、房屋中介费12500元、按揭贷款担保公司服务费5000元、本案一审诉讼费用13400元、律师费10000元，共合计140900元，及本次上诉所产生的费用（本次上诉费未计、以实际产生金额为准）。陈少红辩称：一、一审判决认定林元香构成根本违约，陈少红没有违约责任是正确的。二、林元香的诉请不是客观事实，不能成立，应当驳回。陈少红不服一审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定林元香构成根本违约，陈少红可以行使解除权，且陈少红对于解除合同没有责任是正确的。二、一审法院根据公平和诚信原则，认为陈少红主张按成交价的10%要求25万元违约金过高，因此判决驳回陈少红一审反诉请求，这不仅与其查明事实和认定结论矛盾，而且适用法律错误，对陈少红不公平。因为：1.根据涉讼房屋买卖合同第十一条的规定，林元香应向陈少红支付合同价款10%的违约金，这一违约责任是双方约定的，是双方的真实意思表示，并没有违反公平和诚实信用原则。2.《合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，双方可以选择适用违约金或者定金条款。”现林元香的行为构成根本违约，涉讼房屋买卖合同所约定的违约金符合法律规定，不存在过高的问题，林元香也从来没有提出违约金过高的说法和降低违约金的要求。因此，陈少红有权选择适用10%违约金的规定，法院依法应当尊重和支持陈少红追究林元香违约行为的权利。3.在一审的时候由于国家调控房价政策密集出台，调控力度不断加大，导致涉讼房屋房价已经下跌，林元香因此变更诉讼请求，要求解除合同。现在涉讼房屋房价已经下跌超过10%，而且预期还会继续下跌，涉讼房屋比签订房屋买卖合同时更难转让出去。另一方面，涉讼房屋的租赁价格约为每月3200元左右，从林元香开始签订合同到现在已经过去了近6个月，由于林元香的原因导致陈少红的租金损失也有19200元。可见林元香支付的5万元定金，已远远不足以弥补陈少红的损失，这一损失又是由于林元香的违约行为直接导致的，依法应当由林元香承担。一审判决减轻了林元香的违约责任，却让陈少红承担了解除合同之后房价下跌的重大损失。综上，无论是适用合同法的上述规定，还是根据涉讼合同的约定或者一审判决引用的公平与诚实信用原则，都应当判决林元香按合同成交价的10%支付违约金给陈少红，扣除林元香已支付的5万元定金，林元香应当再支付陈少红20万元违约金。至此，请求二审法院判令：撤销一审判决第三项，改判林元香支付陈少红20万元违约金，并改判一、二审诉讼费用由林元香负担。林元香辩称：如上诉意见一致。本院二审期间，陈少红向本院提交一份新证据，本院依法组织当事人进行质证。林元香没有向本院提交新证据。经审查，本院对上述证据的三性不予确认。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”，综合林元香、陈少红的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.各方是否适当履行涉案合同；2.违约金应否支持。关于双方是否适当履行涉案合同。涉案合同的效力一审法院已有充分论述，本院予以确认。判定双方是否适当履行涉案合同，主要基于如下考虑：经核查，双方就《买卖合同》附件“按揭付款”第3点“林元香应在签订合同后30个工作日办妥按揭贷款申请手续”如何理解发生歧义。林元香认为向银行提交申请抵押贷款材料即为“办妥”；陈少红则认为提交申请贷款材料并取得同贷书方为“办妥”。根据中介方亿诚公司工作人员曹晓辉陈述，“双方在签订合同时都已知晓办妥按揭贷款申请手续即取得银行同贷书”。本院认为，鉴于双方关于交易过户需以林元香取得同贷书为条件且在签约后60天内完成以及申请抵押贷款审批的合理期限，一审法院认定“办妥”应指林元香在签订合同后30个工作日内取得同贷书应符合双方最初约定真意；即便按照林元香认为的“办妥抵押贷款申请手续”即“向银行提交申请抵押贷款材料”的理解，林元香也未提交任何证据证明其在签订合同后30个工作日内已向银行提交申请抵押贷款材料。至此依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人未能提供证据证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”之规定，林元香应承担对此举证不能的法律后果。原审法院认定林元香未按合同约定期限办理抵押贷款手续的行为构成违约处理正确，本院予以维持。另涉案合同约定买方逾期30天履行合同义务，卖方陈少红方享有合同解除权，原审法院认定解除条件未成就正确，加之陈少红在履约中并不存在违约行为，故此，林元香对涉案合同的解除应承担违约责任。关于违约金问题。陈少红上诉主张应按合同约定“成交价的10%的违约金25万元”判定违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条，陈少红主张违约金和定金并选的诉请明显与该条款的规定立法宗旨相悖，本院不予支持；且根据公平原则和诚实信用原则，综合考量双方的履约情况、买方的过错程度以及履约期间涉案房屋的涨幅情况乃至各方利益之均衡等因素，原审法院判令林元香支付的定金50000元作为违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5268元，由上诉人林元香负担3118元，上诉人陈少红负担2150元。本判决为终审判决。审判长  陈笑尘审判员  钱 伟审判员  安 静二〇一八年二月六日书记员  梁 理