.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}甘肃省张掖市中级人民法院民事判决书（2017）甘07民终1260号上诉人（原审原告）：安坤有。委托诉讼代理人：董琛，北京京平律师事务所律师。委托诉讼代理人：安军。被上诉人（原审被告）：张掖市欣欣地质勘探工程有限责任公司委托诉讼代理人：杨正宏，甘肃雪山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山丹县清泉镇东街村村民委员会。法定代表人：陈斌，该村委会主任。被上诉人（原审被告）：山丹县房地产开发公司。法定代表人：周全，该公司经理。上诉人安坤有与被上诉人张掖市欣欣地质勘探工程有限责任公司（以下简称欣欣公司）、山丹县清泉镇东街村村民委员会（以下简称东街村委会）、山丹县房地产开发公司（以下简称房产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服甘肃省山丹县人民法院（2017）甘0725民初1293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。安坤有及其委托诉讼代理人董琛、安军，欣欣公司委托诉讼代理人杨正宏，东街村委会法定代表人陈斌到庭参加诉讼，房产公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安坤有上诉请求：1.依法改判原审判决第一、二项为由三被上诉人交付上诉人铺面(不少于45平方米)及两套住宅(三楼配六楼、四楼配五楼)，总面积超过220平方米的部分涉及的商铺及住宅均按2600元／平方米计算差价；2.依法改判原审判决第四项为由三被上诉人按房屋拆迁安置补偿协议书之约定连带承担支付上诉人395955违约金的责任；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决事实认定错误、适用法律错误。1.原审判决关于安置补偿总面积及差价的计算中，事实认定错误。根据房屋拆迁安置补偿协议书的约定及安坤有《集体土地建设用地使用证》关于该土地面积229.5平方米的记载，该案安置补偿总面积应以220平米为依据，在一审第一次开庭时安坤有已经说明民事起诉状诉讼请求中的”200平方米”为笔误。根据房屋拆迁安置补偿协议书第九条的约定，若交付的铺面(不少于45平方米)及两套住宅总面积超过220平方米，无论涉及商铺亦或住宅均应按2600元／平方米计算差价，原审判决遗漏了交付铺面超过45平方米情况下差价的计算标准问题。2.原审判决涉及违约金的部分存在事实认定与法律适用的错误。欣欣公司未交付二套住宅楼，应当承担违约责任，欣欣公司给拆迁户发放的4000元”补贴”系临时安置费，与违约金性质不同，不能免除违约责任。违约金的计算应依房屋拆迁协议书的约定按照35％的标准执行。房产公司作为案涉拆迁安置房屋所涉及的金脉朝阳项目的用地单位、建设单位、开发企业、取得房屋的预售许可单位，应当与具体实施单位欣欣公司连带承担违约责任。欣欣公司辩称，关于安置补偿面积在房屋拆迁协议中明确约定为200平方米，系当事人真实意思表示，故应按该面积确定。关于违约金的问题，对于住宅的交付，欣欣公司并不构成违约，不应承担违约金，原审法院仅支持商铺的违约金并进行调整符合法律规定。根据协议约定，安坤有要求东街村委会对交付房屋和支付违约金承担连带责任没有事实依据和法律依据，房产公司不是协议的相对方，对违约金不应承担连带责任。因此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，安坤有的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。东街村委会辩称，对于拆迁安置补偿面积在协议中约定为200平方米，对此没有异议。欣欣公司确实给拆迁户发放了4000元，但村委会没有参与，具体是何性质不清楚。在本次拆迁中，村委会仅仅是动员、协调、监督有关拆迁事宜，并不参与拆迁户的安置与补偿，故村委会不应承担责任。房产公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。安坤有向一审法院起诉请求：1.请求判继续履行双方当事人于2014年2月22日签订的房屋拆迁安置补偿协议书：（1）交付安坤有不少于45平方米的一间铺面、每套面积为93平方米的两套住宅楼（按约定，若实际交付面积超过200平方米，超出部分按2600元/平方米计算），或支付安坤有现金1131300元；（2）支付安坤有装修补偿20000元，以上共计1151300元。2.请求判令被告连带承担支付安坤有395955元违约金的责任。3.请求判令被告支付安坤有医药费、营养费20000元。4.请求判令被告承担本案涉诉费用。一审法院认定事实：2014年2月22日，安坤有与欣欣公司、东街村委会签订房屋拆迁安置补偿协议书一份，协议约定安坤有住房（面积200平方米）交付给欣欣公司拆迁，置换一间不少于45平方米的铺面，住宅楼二套（楼层为三楼配六楼、四楼配五楼，）总计面积为200平方米，不足部分的面积安坤有以2600元/平方米的现款支付欣欣公司。该拆迁户可享受20000元的装修补贴。交付时间为2015年6月中旬；若有违约，违约方承担本协议拆迁补偿安置费用及置换后总额35%的违约金。协议签订后，安坤有即将房屋交付于欣欣公司拆除，欣欣公司亦在拆除后的土地上完成了楼房建设。2016年4月，欣欣公司因不能按期向拆迁户交付房屋，给所有拆迁户每家发放4000元的住房补贴，安坤有和其他拆迁户均领取了该笔补贴款。但在房屋交付过程中，安坤有与欣欣公司因铺面交付问题未达成一致意见，导致铺面及住宅楼均未按期交付。故安坤有起诉提出上述诉讼请求。另查明，2014年6月27日，东街村委会与欣欣公司的法定代表人辛永昌签订《协议书》一份，协议约定（其中，东街村委会系甲方，欣欣公司系乙方）：乙方拟对东街村现有地块进行开发建设，甲方负责动员协调东街村现有全部村民住户完成拆迁补偿协议的签署及搬迁工作，在拆迁工作进行当中，积极协调处理乙方与村民住户的关系，确保拆迁工作顺利进行，并解决拆迁中发生的问题；乙方为开发建设本项目可设立项目公司，乙方在开发建设中必须保证建设资金到位；甲方协调所签合同村民住户配合乙方开展的拆迁及开发建设工作，在开发建设中乙方必须按甲方整体规划进行统一规划、统一安排，乙方必须履行甲方拆迁户所签合同条约，在售房前乙方执行拆迁户合同条约所签订楼号、楼层，不得变更；双方并约定了交付押金、管理费用、违约责任等相关事项。根据一审法院从山丹县住房和城乡建设局、山丹县国土资源局、山丹县房地产管理局调取的山丹县人民政府文件等证据记载，案涉拆迁房屋所处土地系房产公司从山丹县人民政府向社会公开挂牌出让活动中竞的国有建设用地使用权，所建商住楼用地单位、建设单位、开发企业均系房产公司。同时，房产公司向有关机关备案的预售方案中明确记载项目负责人为辛永昌。根据本案审理中查明的情况反映，本案房地产开发建设项目实际一直由欣欣公司具体实施，并与拆迁户具体协商办理安置补偿相关事宜。欣欣公司虽在庭审中辩称，其与房产公司之间系挂靠关系，但未向本院提交证据予以证明，故不能认定双方之间是否存在挂靠关系或合作、合资开发等事实。一审法院认为：安坤有与欣欣公司在平等自愿、协商一致的基础上签订的房屋拆迁安置补偿协议书系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家有关法律的强制性规定，属合法有效。该协议并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，欣欣公司抗辩认为该协议属无效协议的理由不能成立，不予采信。安坤有与欣欣公司均应按约全面履行协议内容。双方争议所涉房屋所在山丹县金脉朝阳居住组团A区虽以房产公司的名义进行规划审批、开发建设，但审理中已查明，安坤有的房屋被拆迁后实际上由欣欣公司开发建设，东街村委会与欣欣公司签订的协议也充分印证了双方陈述的上述事实。但欣欣公司和房产公司均拒绝向本院说明或提交有关证据证明两公司之间以何种关系对该处房地产进行开发建设，对为何由欣欣公司进行拆迁、又以房产公司名义进行开发建设，而实际由欣欣公司具体实施的情况均未能作出合理的解释或说明。根据本案实际情况，欣欣公司应向安坤有履行交付置换房屋的义务，但该处房地产均以房产公司的名义开发建设，且以房地产公司的名义取得了所开发房屋的预售许可，对房屋拥有实际处分权。为使当事人的权益能够得到实现，妥善化解纠纷，减少当事人的诉累，故房产公司在本案中应与欣欣公司承担连带责任，共同履行向安坤有交付约定的置换房屋之义务。但是房地产公司并未与安坤有签订拆迁协议，在本案中并不存在违约的情形，故不承担向安坤有支付违约金的责任。东街村委会在本案中既非拆迁单位，也非房地产开发的具体实施单位，其作为村民自治组织，为使该村的面貌得以改善，符合本县旧城改造的城市总体规划。在该处房地产开发建设中，仅仅起到协调本村村民配合拆迁及搬迁工作，协助办理开发过程中的相关手续，并监督工程质量和管理作用，该村委会不应对拆迁户应承担交付置换房屋和进行安置补偿等义务，故东街村委会在本案中不应承担责任。对于安坤有诉讼要求欣欣公司给付迟延交房违约金395955元的诉讼主张。因安坤有在房屋拆迁补偿协议书签订后即积极配合拆迁并办理土地转换手续,而欣欣公司至今未按照协议约定的时间向安坤有交付铺面，亦未提供证据证明安坤有拒绝接受或将标的物向有关部门提存，其已构成实际违约，应当依法承担违约责任。根据本案查明的情况，欣欣公司因不能按期向拆迁户交付住宅房屋，向每个拆迁户补偿2015年至2016年的住房补贴4000元，安坤有也领取了该补贴。而且证人董贵忠也证实了安坤有先向欣欣公司要铺面，然后要住宅楼，因铺面问题一直未解决，楼房问题也未得到解决。欣欣公司申请作证的证人陈松林、王明荣本身系拆迁户，证明了安坤有主动放弃第一次分配住宅楼，要求在第二期分配时住宅和铺面一起分配的事实，并不存在欣欣公司拒绝交付住宅楼的情形。而且欣欣公司就延迟交房，已向安坤有进行了补偿，安坤有也已接受，应视为同意延期交付房屋。因此，安坤有要求欣欣公司因未交付两套住宅楼承担违约金的主张不能成立。但欣欣公司未能按照约定交付铺面，亦未向安坤有进行补偿，对此欣欣公司应承担违约责任。对于违约金的计算方式，安坤有与欣欣公司签订房屋拆迁补偿协议书时进行了约定。对于铺面的价值，安坤有按照11500元每平方米计算。根据房产公司关于办理金脉朝阳居住组团A区《商品房预售许可证》的申请报告中记载，商铺预售价平均每平方米11500元计算，故铺面的价格应参照每平方米11500元计算。根据相关法律规定，违约金应当在充分尊重当事人意思自治的原则下，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，依法调整至合理范围。综上，欣欣公司应承担违约金的计算方式为[（45㎡×11500元）]×30%，故欣欣公司应承担的违约金为155250元。对于安坤有主张的装修补贴20000元，因双方在房屋拆迁补偿协议书中有约定，对此主张予以支持。安坤有主张的医药费、营养费等20000元，未提交正规的医疗费票据，亦非欣欣公司的违约行为造成的直接损失，对此不予支持。安坤有在庭审过程中认为，应交付的房屋总面积应为220平方米，但根据房屋拆迁补偿协议书及安坤有的诉称，应交付的房屋面积均确定为200平方米，故对安坤有的该主张不予采信。综上所述，为保护权益人的合法权益，维护正常的社会经济秩序。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决：一、张掖市欣欣地质勘探工程有限责任公司向安坤有交付位于山丹县金脉朝阳居住组团A区45平方米的铺面一间；二、张掖市欣欣地质勘探工程有限责任公司向安坤有交付位于山丹县金脉朝阳居住组团A区住宅楼两套（按照合同约定，楼层为三楼配六楼，四楼配五楼），对超出155平方米的房屋面积，由安坤有按照每平方米2600元的价格支付张掖市欣欣地质勘探工程有限责任公司差价款；三、山丹县房地产开发公司对上述一、二项义务承担连带交付的责任；四、张掖市欣欣地质勘探工程有限责任公司支付安坤有违约金155250元；五、张掖市欣欣地质勘探工程有限责任公司给付安坤有房屋装修补贴款20000元；六、山丹县清泉镇东街村村民委员会在本案中不承担责任；七、驳回安坤有的其他诉讼请求。案件受理费18905元，由安坤有负担4348元（已交纳），张掖市欣欣地质勘探工程有限责任公司负担14557元，限于判决生效后七日内交纳。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，围绕安坤有的上诉请求，本案二审中双方当事人争议的焦点问题主要有以下三点，分别阐述如下：关于安置补偿房屋面积的确定问题。根据双方签订的房屋拆迁安置补偿协议书第一条及第九条的约定和东街村委会的陈述，一审法院认定补偿房屋的总面积为200平方米正确，该约定系双方当事人的真实意思表示，系当事人对其权利的处分，应予以认定。安坤有以其原持有的《集体土地建设用地使用证》载明被拆迁的房屋面积为229.5平方米，主张安置补偿房屋的面积应按220平方米计算，但并不能推翻双方签订的房屋拆迁安置补偿协议，其主张没有依据。关于违约金的问题。一是对于两套住宅楼的交付，根据欣欣公司和东街村委会的陈述，结合一审中欣欣公司和安坤有申请证人出庭作证的证言以及安坤有领取欣欣公司4000元补偿的事实，可以认定安坤有因铺面问题没有与欣欣公司达成一致而同意延期交付住宅的事实，欣欣公司在交付住宅上不构成违约，不应承担违约责任。二是对于铺面的交付，因欣欣公司未按约定交付，双方也未达成延期交付的协议，欣欣公司已构成违约，应当承担违约责任。三是对于违约金的数额，虽然当事人在协议中事先约定了违约金的计算标准，但原审法院在确定违约金时，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对约定的违约金进行了调整，并无不当。四是房产公司并非房屋拆迁安置补偿协议的主体，根据合同的相对性原则，房产公司对违约金不应承担连带责任。关于东街村委会应否连带承担交付房屋和支付违约金的责任问题。正如一审判决所述，东街村委会既非拆迁单位，也非房地产开发的具体实施单位，其作为村民自治组织在拆迁和开发建设中仅仅起到了动员、协调、监督等作用，并不对房屋拆迁和安置补偿享有实体的权利和义务，故东街村委会不应承担交付置换房屋和支付违约金的责任，一审判决东街村委会在本案中不应承担责任正确。综上所述，安坤有的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，缺席判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5900元，由安坤有负担。安坤有预交18905元，超出部分（13005元）予以退还。本判决为终审判决。审判长刘曙光审判员杨祝续审判员张宏志二〇一八年二月九日书记员张晓燕