沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0103民初10850号原告：姜忠林，住址沈阳市沈河区。委托代理人：邹斌，辽宁冠越律师事务所律师。委托代理人：贾丽颖，辽宁冠越律师事务所律师。被告：王金儒，住址沈阳市沈河区。原告姜忠林与被告王金儒房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜忠林及其委托代理人邹斌、贾丽颖，被告王金儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜忠林诉称，原、被告于2016年7月6日签订《租房协议书》，约定原告将位于沈阳市沈河区热闹路169号，第四层面积为120平方米和第六层面积为120平方米的自有房屋出租给乙方办学使用，租赁期限为6年，自2016年7月6日至2022年7月5日，第一年租金总计6万元。合同签订后，原告向被告交付了上述房屋，但被告没有按照合同约定交纳下一年度租金，经原告多次催要后，被告仍拒绝给付。被告的行为已构成严重违约，按照合同第9条第（1）项约定及我国《合同法》相关规定，原告有权提出解除《租房协议书》。同时，因被告的违约行为给原告造成巨大的经济损失，故原告起诉至法院，请求人民法院判决：1、解除原、被告双方签订的《租房协议书》；2、被告腾退占用的位于沈阳市××河区××路××、××层房屋；3、被告赔偿原告经济损失3万元（按6个月租金标准计算）；4、由被告承担本案全部诉讼费用。被告王金儒辩称，我拒绝承认原告多次向我催款，我拒绝交付房款的事实，我随时可以支付原告的房租，我不同意解除我们签订的《租房协议书》。经审理查明，原告姜忠林为沈阳市沈河区热闹路169号房屋（5层，建筑面积540平方米）的所有权人。2016年7月6日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《租房协议书》，约定甲方将坐落于沈阳市沈河区热闹路169号，第四层面积为120㎡与第六层面积为120㎡的自有房屋出租给乙方使用。租赁期为六年，年限从2016年7月6日至2022年7月5日止，租金一年一付，第四层租金前三年按每年5万元，第六层租金前三年按每年1万元，共计6万元，即2016年7月6日至2019年7月5日止，每年6万元，后三年即2019年7月6日至2022年7月5日止，增加租金5%，每年须提前一个月支付下一年房租款，甲方收取租金后只开具普通收据给乙方作为凭证，甲方不负责提供任何税金发票（税金由乙方支付），如乙方不租需提前一个月通知甲方。合同第九条约定，乙方有下列情况之一的，甲方可终止协议收回房屋：（1）乙方拖欠房租行为的，（2）乙方擅自将房屋转租，转让或转借的，（3）乙方有影响其他楼层正常办公的行为。合同第十条约定，乙方租用期间进行的房屋装修协议期满或解除协议自然归甲方所有，乙方在撤离时不允许破坏整体（地面、墙面、门窗、电线开关等）或恢复原样。被告承租诉争房屋后，在此开设教育辅导机构。因被告未按期交纳2017年7月6日至2018年7月5日的年度租金，原告于2017年6月26日在被告承租房屋的进户门、被告悬挂的金属牌匾上张贴催款单，内容为；”王金儒老师：根据我们2016年7月6日所签订的租房协议书，你租的位于沈河区××路××层面积为120平方米的房屋，一年的租赁期已到，按照租房协议中的第2条规定应于2017年6月6日支付下一年的租房款，可是到今天你还是没有按约定支付，已过20天，所以今日我给你下催款单告知，再给你10日宽限期，如到2017年7月5日还不能给付，我们将按租房协议书中的第9条（1）的规定解除协议，收回房屋。希望你自动撤离时把你所有东西搬走，牌匾广告自动拆除，把钥匙交还。否则我将通过诉讼途径加以解决。由此给房主带来的一切损失由你承担。甲方：姜忠林”。2017年7月6日，原告在被告承租房屋的进户门上张贴限期搬迁通知书，内容为；”王金儒老师：根据我们2016年7月6日所签订的租房协议书，你租的位于沈河区××路××层面积为120平方米的房屋，一年的租赁期已到，按照租房协议中的第2条规定应于2017年6月6日支付下一年的租房款，可至今你仍未支付，我们将按租房协议书中的第9条（1）的规定解除协议，收回房屋。限你将屋内你的物品搬走，楼道以及楼外的牌匾广告自动拆除，并交换钥匙。否则我将通过诉讼途径加以解决。由此给房主带来的一切损失由你承担。甲方：姜忠林”。因被告未交付租金亦未腾退诉争房屋，原告于2017年7月10日诉至我院，要求解除与被告的租房协议，被告腾退房屋并赔偿损失。在本案审理过程中，169号其他经营业户李德全、姜凤娟、孙阳洋到庭作证，证人陈述被告所设置的条幅遮挡该楼其他经营业户的门脸，被告因电费问题威胁和谩骂其他业户并与其他业户发生肢体冲突。上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、租房协议书、催款单照片、限期搬迁通知单照片、照片、证人证言等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告签订的租房协议书为双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按合同约定履行各自义务。原告按合同约定将诉争房屋交付被告使用，被告亦应按照合同约定的房屋用途及使用限制使用房屋并按照合同约定的期限交付房屋租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告的租房协议约定如被告存在拖欠房租行为及有影响其他楼层正常办公的行为的，原告可终止协议收回房屋，被告未按照合同约定的期限交纳2017至2018年度的房屋租金，经催告后无正当理由仍未交纳，且被告悬挂广告条幅等行为影响其他楼层正常经营，系违约行为，符合双方合同约定的解除条件，故对原告要求解除与被告签订的租房协议的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原、被告之间的房屋租赁协议解除后，被告应当腾退租赁房屋，将租赁房屋返还给原告并应向原告支付自2017年7月6日至实际腾房之日的房屋占有使用费，占有使用费的标准参照原、被告租房协议约定的租金标准即每月5,000元计算。关于租赁房屋的装修问题。双方合同约定在租赁合同解除时，被告对房屋的装修归原告所有，故被告在腾退诉争房屋时，对已形成附合的装饰装修物，归原告所有，对未形成附合的装饰装修物，由被告自行拆除，拆除时不允许破坏整体（地面、墙面、门窗、电线开关等）或恢复原样。关于原告主张被告赔偿经济损失30,000元的请求。因本院已认定系被告违约导致合同解除，故被告应当赔偿原告违约损失，鉴于合同中对违约责任并未作出明确约定，故本院酌定由被告赔偿原告三个月的寻租期损失即15,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告姜忠林与被告王金儒于2016年7月6日就沈阳市沈河区热闹路169号第四层、第六层房屋所签订的租房协议书；二、被告王金儒于本判决发生法律效力后10日内腾退位于沈阳市沈河区热闹路169号第四层、第六层房屋，将房屋交还原告姜忠林，在被告王金儒腾退房屋过程中，对已形成附合的装饰装修物，归原告姜忠林所有，对未形成附合的装饰装修物，由被告王金儒自行拆除，拆除时不允许破坏整体（地面、墙面、门窗、电线开关等）或恢复原样；三、被告王金儒于本判决发生法律效力后10日内按每月5,000元标准给付原告姜忠林2017年7月6日至实际腾退日的房屋占有使用费；四、被告王金儒于本判决发生法律效力后10日内赔偿原告姜忠林经济损失15,000元;五、驳回原告姜忠林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9,100元，由被告王金儒负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  祝仰宝代理审判员  高 山人民陪审员  张玉华二〇一八年二月八日书 记 员  姜 楠