北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0101民初15793号原告：国务院国有资产监督管理委员会冶金机关服务中心，住所地北京市东城区东四西大街46号。法定代表人：赵盛宝，主任。委托诉讼代理人：李红波，北京市岳成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李一，北京市岳成律师事务所律师。被告：北京秦唐府客栈有限公司，住所地北京市东城区前鼓楼苑7号。法定代表人：冷强。第三人：北京嘉泰基业置业有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路41号楼3层323室。法定代表人：冷强，董事长。委托诉讼代理人：苏涛，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：刘野，北京市京师律师事务所律师。第三人：牛志远，女，1938年4��20日出生，住所地北京市东城区。委托诉讼代理人：任伟（第三人牛志远女婿），男，1963年8月22日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李文艳，北京市易和律师事务所律师。原告国务院国有资产监督管理委员会冶金机关服务中心（以下简称冶金服务中心）诉被告北京秦唐府客栈有限公司（以下简称秦唐府公司）、第三人北京嘉泰基业置业有限公司（以下简称嘉泰公司）、第三人牛志远房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告冶金服务中心提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2008年6月17日签订的《租赁合同》；2、要求被告于租赁合同解除后三日内将北京市东城区前鼓楼苑胡同×号房屋退还原告；3、被告支付2017年4月1日至2017年12月31日租金共���63万元；4、被告按照合同标准支付自2018年1月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费；5、被告支付违约金172万元；6、诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：2008年6月17日，原被告签订《租赁协议》约定，原告将位于北京市东城区前鼓楼苑胡同×号院租赁给被告，租期自2008年7月1日起至2028年6月30日止。1-5年租金为每年80万元，6-10年租金为每年84万元，11-15年租金为每年88万元，16-20年租金为每年92万元。租金上付，被告每年1月10日前向原告支付上半年租金，7月10日前向原告支付下半年租金，如有一方违反本协议，违约方需向另一方支付整个租期租金的10%作为违约金。合同签订后，被告未按约定在2017年1月10日前支付2017年上半年的租金，经原告多次催要，被告只支付了2017年1月至3月的租金，现仍拖欠2017年4至6月的租金，被告亦未在2017年7月10日前支付2017年下半年的租金，且经原告催要，被告仍未支付。为了维护原告合法权益，诉至法院，诉如所请。被告秦唐府公司辩称：认可原告起诉的事实及理由。同意解除合同并腾房，同意支付租金及房屋使用费，同意按合同约定支付违约金。被告确实欠缴2017年4月1日至2017年12月31日的租金63万元，系由任伟个人原因造成，任伟作为经理，没有尽到高管的勤勉义务，拒绝上级及大股东和小股东参与公司的经营管理和监督，隐瞒公司财务状况，挪用公司资金，拒交房租导致欠缴房租被原告起诉，对于其行为导致合同解除所造成的一切损失被告将另案向任伟主张。第三人北京嘉泰基业置业有限公司（以下简称嘉泰公司）述称：同意解除合同并腾房，认可拖欠的租金，同意按合同约定支付违约金。大股东嘉泰公司被被告公司经理任伟无故拦在门外，任伟掌握公司���章、财务用章、财务账簿、法人名章等，理应交纳租金，但其未交，违反其勤勉义务。第三人牛志远述称：不同意原告1、2、4、5、6项诉讼请求，同意第三项诉讼请求即支付租金63万元。现在账户内冻结的钱款可以支付租金，只是因为原告向法院申请保全冻结账户而无法支付。我们已向法院申请自该账户中向原告支付租金63万元。关于违约金，不是我方故意违约，原告与我方对接人员退休后，我找过原告方人员，均未明确告知我将租金交给谁，大股东派遣的会计韩碧臻控制了网银，我无法支付房租，即使抛开上述前提及原因，172万元违约金对于少量租金而言过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合原被告陈述及相关证据，本院认定事实如下：原告国务院国有资产监督管理委员会冶金机关服务中心系诉争房屋北京市东城区前鼓楼苑胡同×号的产权人，被告系诉争房屋的承租人，第三人嘉泰公司为持被告公司70%股权的股东，同时为原告的下属企业，第三人牛志远为持被告公司30%股权的股东。2008年6月17日，原被告签订《租赁协议》，约定被告承租涉案房屋，租期自2008年7月1日至2028年6月30日，租金1-5年每年80万元，6-10年每年84万元，11-15年每年88万元，16-20年每年92万元。先交房租后使用，被告须每年1月10日前向原告支付上半年租金，7月10日前向原告支付下半年租金。协议同时约定，甲方（即本案原告）“在签订本协议后在一般情况下不得终止执行，否则视为违约”、乙方（即本案被告）“在承租期内不得中途退租，否则视为违约”；“如双方有一方违反本协议，违约方需向另一方支付���个租期租金的10%的违约金”。2016年10月25日，牛志远与原告的下属企业北京嘉泰基业置业有限公司签订股权转让协议书，约定北京秦唐府客栈有限公司70%的股权及相应资产转让价格合计257.45万元，扣除秦唐府客栈欠嘉泰基业股东国务院国有资产监督管理委员会冶金机关服务中心2016年以前所有房租债务后，乙方（北京嘉泰基业置业有限公司）实际支付甲方（牛志远）转让金额为97.45万元。股权转让协议同时约定，公司财务由乙方派出会计人员、甲方派出出纳人员共同管理。随后，嘉泰公司成为被告持股70%的股东，牛志远成为被告持股30%的股东。根据公司章程，法定代表人由董事长担任，任期3年，由嘉泰公司代表担任，冷强作为嘉泰公司代表，成为被告公司董事长及法定代表人；任伟担任总经理，并于2016年12月1日得到股东牛志远授权，代为行使牛志远在被告的全部股东权利、履行股东职责。嘉泰公司派出王强、韩碧臻担任被告公司会计。同时，该公司章程约定，“股东会会议由全体股东参加，所有决议需经全体股东一致同意方可执行”。上述股权转让完成后，被告支付了原告2017年1月至3月的房租，2017年4月份之后的房租未予支付。2017年7月20日，嘉泰公司受原告委托向被告催要2017年4月1日至2017年12月31日的租金63万元，催要方式包括张贴《通告》、在门口宣读《通告》等，要求被告于通告次日交纳房租。被告未缴纳，原告诉至本院，并向本院提出财产保全申请，本院于2017年8月21日对被告账户进行冻结。对于未交租金的原因，双方陈述不一。原告表示听说是因为任伟拒交；被告表示系因任伟不交租金；第三人嘉泰公司表示其无法掌握账目，未交租金的原因其不清楚；第三人牛志远表示���告的房产处处长谢雪晨可以证明，之前的租金双方约定好是按月支付，谢雪晨为对接人。后谢雪晨退休，其不知道房租该交给谁，且后来嘉泰公司委派的会计韩碧臻控制了网银，干扰公司正常经营，被告经理任伟多次催告，韩碧臻仍拒绝支付涉案房屋的租金，导致被告未能及时缴纳2017年4月及之后的租金。另查，原告房产处处长谢雪晨出具书面证言，表示因原告对涉案房屋整改，从2016年起临时按月收取被告租金，按月收取的期限为整改工作完成时结束。经询，谢雪晨无法到庭，但经本院电话询问，其明确表示该书面证言确系其所写，其退休前确实有一段时间按月收取租金，其退休后就不清楚了。谢雪晨于2017年3月退休。再查，被告公司法定代表人冷强，其劳动关系所在单位为原告下属企业北京金基业工贸集团，其同时担任嘉泰公司法定代表人��被告法定代表人。又查，2017年8月14日，原告申请对被告账户进行财产保全，本院依法于2017年8月21日对被告账户进行冻结，经查询，截至2018年1月24日，内有资金106.813637万元。上述事实，有原告、被告、第三人的当庭陈述及《租赁协议》、通告、来往邮件等在案为证。本院认为：双方签订的租赁协议系双方真实意思表示，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告及第三人对于2017年4月之后被告未付租金的事实均予以认可，故关于原告要求被告支付2017年4月1日至2017年12月31日的租金63万元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求解除合同及腾房的诉讼请求，1、双方租赁协议中并未约定合同解除条款，原告主张按照法定解除，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，本案中，原告虽于2017年7月20日向被告送达通告要求被告支付租金63万元，但要求其次日12:00前支付，本院认为原告应给予被告合理的准备及履行期限；2、根据双方协议约定来看，签订协议时，双方具有积极的持续履约意愿，被告现在虽有拖欠租金的行为，但尚未达到足以解除合同的程度，且被告股东牛志远明确表示被告账户中的资金足够支付原告主张的房租，但因原告申请了财产保全导致其无法支付，并向本院递交了要求法院从冻结账户中划款给原告的申请，同时账户中的资金亦表明被告具有相应的履约能力；3、牛志远虽然是被告公司持股30%的股东，但是根据双方公司章程，股东会所有决议需经全体股东“一致决”，另参考原告与被告法定代表���、嘉泰公司之间的关联关系，本院认为第三人牛志远的意见本院应予考虑。故关于原告要求解除合同及腾房的诉讼请求，本院不予支持。牛志远方提交的证据不足以证明未缴纳租金系嘉泰公司委派的会计韩碧臻故意干扰导致，且即使系因为嘉泰公司的行为导致，亦是其公司内部问题，故其拖欠租金的行为理应支付违约金。原告主张违约金172万元，第三人牛志远认为违约金过高，申请本院予以调整，本院将根据合同履行情况、被告过错程度、原告损失等予以调整。另，经本院释明，原告坚持如无法解除合同，其将对2018年1月1日之后的租金另案解决，不要求本院在本案中进行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告北京秦唐府客栈有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告国务院国有资产监督管理委员会冶金机关服务中心2017年4月1日至2017年12月31日租金共计63万元；二、被告北京秦唐府客栈有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告国务院国有资产监督管理委员会冶金机关服务中心违约金7万元；三、驳回原告国务院国有资产监督管理委员会冶金机关服务中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68640元，由原告国务院国有资产监督管理委员会冶金机关服务中心承担34320元（已交纳）、被告北京秦唐府客栈有限公司承担34320元（于判决生效后七日内交纳）；保全费5000元，由原告国务院国有资产监督管理委员会冶金机关服务中心承担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  闫薇审 判 员  王亮人民陪审员  马佳二〇一八年二月十二日书 记 员  邵蕾