安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0207民初4904号原告：南翔万商（芜湖）商贸物流园经营管理有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区中江大道以西南翔万商项目B地块1#楼，统一社会信用代码91340207586113183D。法定代表人：叶斌，董事长。委托诉讼代理人：陈敏，系该公司员工。被告：吴欢，男，1989年6月25日出生，汉族，住河南省商城县。原告南翔万商（芜湖）商贸物流园经营管理有限公司与被告吴欢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年12月27日公开开庭进行了审理。原告南翔万商（芜湖）商贸物流园经营管理有限公司委托诉讼代理人陈敏到庭参加诉讼。被告吴欢经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令1、被告立即向原告支付2015年5月9日至2018年5月8日期间的租金及市场经营管理服务39600元及违约金36970.56元（违约金计算至2017年11月30日，具体截止日以被告实际给付之日为准），共计76570.56元；2、被告立即向原告支付2016年11月9日至2017年12月31日期间的物业费2266元及滞纳金414.55元（滞纳金计算至2017年11月30日，具体截止日以被告实际给付之日为准），共计2680.55元；3、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2015年4月8日，被告吴欢承租了南翔万商商贸物流城D2#楼1106号商铺，并与原告签订了《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》及《租售物业服务及经营管理协议》，租期自2015年5月9日起至2020年5月8日止。按照补充协议第一条内容约定，被告应于2016年4月23日前向原告支付2015年5月9日至2017年5月8日期间的租金及市场综合管理服务费，但被告始终未支付。按照租赁合同第六条及补充协议第一条内容约定，被告应于2017年4月24日前向原告支付2017年5月9日至2017年11月8日期间的租金及市场综合管理服务费以及应于2017年10月25日前向原告支付2017年11月9日至2018年5月8日期间的租金及市场综合管理服务费。上述被告应付租金及市场综合管理服务费共计39600元，经原告催讨后，被告始终未能支付。除此之外，被告自2016年11月9日起一直拖欠原告物业费。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告吴欢未答辩，亦未提交证据。本院经审理，认定事实如下：2015年4月8日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定由被告承租原告位于南翔万商商贸物流城D2#楼1106商铺一套，面积132平方米，租赁期限自2015年5月9日起至2020年5月8日止，原告于2015年4月13日将商铺交付被告。双方就被告应交纳的租金和市场经营管理服务费的标准进行了约定，其中2015年5月9日至2018年5月8日期间的租金共计23760元；2015年5月9日至2018年5月8日期间的市场经营管理综合服务费共计15840元。根据合同第四十条的相关约定，被告逾期交付租金、市场经营管理综合服务费、水电费等费用超过5日以上的，如经原告同意继续履行合同的，被告自逾期交款之日起至实际付清全部欠付的费用之日止，每日按逾期金额的3‰向原告支付违约金。当日，双方签订一份补充协议，其中第一条约定为扶持被告经营，原告同意原合同中约定的第2015年至2017年（即2015年5月9日至2017年5月8日）期间的租金及市场综合管理服务费共计15840元，被告应于2016年4月23日前一次性支付给原告，后期租金及市场综合管理费被告应于上一期租金到期前15日内支付给原告。另外，2015年4月8日，原、被告还签订《南翔万商商贸物流城物业用房经营管理服务协议》，约定原告应在每年第四季度，确定下一年度的市场物业服务费收取标准。原告有权根据市场运营情况，对每年度市场物业服务费标准进行调整。被告在上次费用到期前10天内，应按年度向原告支付市场物业服务费。原告免收被告18个月的物业费（自2015年5月9日至2016年11月8日）。逾期支付市场物业服务费超过15日的，自逾期支付之日起至实际支付之日止，按银行同期贷款基准利率4倍计收未付款的滞纳金。根据原告公示的物业费收费标准，涉案商铺所在地块（D2地块）2016年物业费为2.5元/月/平方米，收取按5折优惠；2017年物业费为1.25元/月/平方米。经原告多次催要，被告未能交纳上述费用，遂成讼。上述事实，有原告提交的营业执照、《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》、《物业用房经营管理服务协议》、收费公告、房屋验收交接单、缴费通知书、邮寄凭证及原告的部分陈述在卷佐证。本院予以确认。本院认为：一、原、被告签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》、《物业用房经营管理服务协议》均是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。原告已于2015年4月13日将涉案商铺移交给被告，被告应按照合同约定向原告缴纳相应的费用。根据《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》的约定，被告应当向原告支付涉案房屋的2015年5月9日至2018年5月8日期间的租金共计23760元、市场经营管理综合服务费共计15840元，故原告要求被告支付租金和市场经营管理综合服务费39600元符合法律规定和合同的约定，对此予以支持。关于原告主张的市场经营管理综合服务费及租金的逾期付款违约金，虽然合同约定被告逾期超过5日以上的，自逾期交款之日起至实际付清全部欠付的费用之日止，每日按逾期金额的3‰向原告支付违约金。但该约定明显过高，本院依法将违约金的标准调整为参照银行同期贷款基准利率的四倍计算。根据补充协议的约定，被告最迟应于2016年4月23日前交纳2015年5月9日至2017年5月8日期间的租金及市场综合管理服务费15840元；2017年5月8日前交纳2017年5月9日至2017年11月8日期间的租金及市场综合管理服务费11880元；2017年11月8日前交纳2017年11月9日至2018年5月8日期间的租金及市场综合管理服务费11880元。被告未能在上述期限内交纳相应费用，故应以未交纳的金额为基数，自逾期之日起参照银行同期贷款基准利率四倍计算逾期付款违约金至实际支付之日止。二、对原告主张的物业服务费，根据《物业用房经营管理服务协议》的约定，被告应自2016年11月8日前交纳2016年度剩余天数的市场物业服务费。2016年12月31日前交纳2017年度全年的物业费。因双方对于市场物业服务费的标准未进行约定，故应参照被告在市场内公示的物业服务费的标准收取，其中2016年为1.25元/月/平方米、2017年按1.25元/月/平方米收取。被告承租的商铺面积为132平方米，经核算2016年11月9日至2017年12月31日期间的物业服务费为2266元（2016年286元+2017年1980元），因此，本院对原告主张的物业费2266元予以支持。关于原告主张的逾期缴纳物业费的滞纳金，因被告已构成逾期支付，根据《物业用房经营管理服务协议》的约定，应自逾期支付之日起至实际支付之日止按照银行同期贷款基准利率四倍支付滞纳金，该约定合法有效，故应以未交纳的物业费金额为基数，自逾期之日起按照银行同期贷款基准利率四倍计算滞纳金至实际支付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴欢于本判决生效之日起十日内向原告南翔万商（芜湖）商贸物流园经营管理有限公司支付市场经营管理综合服务费及租金39600元，并以各付款期未付费用为基数按银行同期贷款基准利率四倍标准计算支付逾期付款违约金至实际清偿之日止（其中15840元未付费用的违约金自2016年4月24日起算、11880元未付费用的违约金自2017年5月9日起算、11880元未付费用的违约金自2017年11月9日起算）；二、被告吴欢于本判决生效之日起十日内向原告南翔万商（芜湖）商贸物流园经营管理有限公司支付物业费2266元，并以各付款期未付物业费为基数按银行同期贷款基准利率四倍标准计算支付滞纳金至实际清偿之日止（其中286元未付物业费的滞纳金自2016年11月9日起算、1980元未付物业费的滞纳金自2017年1月1日起算）；三、驳回原告南翔万商（芜湖）商贸物流园经营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取891元，由原告南翔万商（芜湖）商贸物流园经营管理有限公司负担421元，被告吴欢负担470元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员 周 恒二〇一八年二月二十三日书记员 朱小凤附：适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。