上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初12723号原告：张秋萍，女，1963年8月9日上，汉族，住上海市宝山区菊联路***弄***号***室。委托诉讼代理人：严芳，上海知诚律师事务所律师。被告：吴凤英，女，1964年9月2日生，汉族，户籍地江苏省溧阳市。被告：顾珏，男，1986年10月8日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：倪晓丽，北京雨仁(上海)律师事务所律师。原告张秋萍与被告吴凤英、顾珏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月30日立案后，依法组成合议庭，于2018年1月15日公开开庭进行了审理。原告张秋萍的委托诉讼代理人严芳，被告顾珏的委托诉讼代理人倪晓丽到庭参加诉讼。被告吴凤英经本院合法传唤(公告送达)，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张秋萍向本院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行上海市房地产买卖合同，并办理坐落于上海市宝山区菊联路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的产权过户手续；2、判令二被告向原告支付违约金(以已付房款人民币105万元(以下币种均为人民币)为基数，按每日万分之五的标准，自2017年1月1日起计算至实际过户之日止)。事实与理由：两被告系继母子关系。吴凤英与顾培之系夫妻关系。2015年7月29日，原告与顾培之、吴凤英签订了上海市房地产买卖合同，购买顾培之、吴凤英名下的系争房屋，转让价110万元。原告先后支付购房款105万元，剩余尾款5万元未付。2015年10月，顾培之向原告交房。同年11月9日，顾培之因病去世。2016年9月7日，原告与吴凤英签订补充协议，约定，于2016年12月30日前办理过户手续，但两被告办好继承产权过户登记后未将实情告知原告，并拒绝为原告办理转让过户手续，故原告提出上述诉请。被告吴凤英未作答辩。被告顾珏辩称，不同意原告的诉请。顾珏和原告之间没有合同关系，顾珏是通过继承得到系争房屋，吴凤英和原告之间的合同不能溯及顾珏。违约金标准约定过高。本院经审理认定事实如下：顾培之、吴凤英系夫妻关系。顾培之系顾珏的父亲。2015年7月29日，经中介公司居间，买受人张秋萍(乙方)与卖售人顾培之、吴凤英(甲方)签订了上海市房地产买卖合同，约定，乙方向甲方购买上海市宝山区菊联路XXX弄XXX号XXX室房屋，转让价款110万元。另约定，甲方于2015年11月15日交房；甲乙双方于2016年8月28日之前办理转让过户手续；甲方未按约定期限将上述房地产交付(包括房地产抵押注销、房地产权利转移、房地产交接及户口迁移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止；乙方应于甲方全部户口迁出完成当日支付尾款10万元；等。同年10月28日，顾培之、吴凤英向张秋萍交房，系争房屋由张秋萍居住至今。同年11月9日，顾培之因病去世。2016年9月7日，张秋萍(乙方)与吴凤英(甲方)签订《房地产买卖补充协议》，约定，双方根据上海市房地产买卖合同约定，甲方将系争房屋以110万元出售给乙方，应于2016年8月28日前办理过户手续，双方于2015年10月28日办理房屋交接，可在2015年11月初，甲方其中产权人顾培之因病去世，需要办理相关手续方可过户，经双方协商，在继续履行原合同的基础上，达成如下补充协议：1、甲方应于2016年12月30日前，办好房屋过户必要的法定文书，并积极配合乙方办理过户手续；2、为帮助甲方解决生活困难，乙方在已支付购房款1,025,000元的基础上，再支付购房款25,000元；3、如甲方或甲方产权继承人违约，应承担违约责任，违约金继续按照原合同约定执行；4、乙方购房尾款5万元在房屋过户和户口全部迁出后支付甲方；等。同月8日，张秋萍(乙方)与吴凤英(甲方)签订房屋交接书，载明，乙方已支付购房款105万元，乙方余款将在房屋过户及甲方户口迁出后支付给甲方；等。2017年5月4日，吴凤英、顾珏通过公证继承了顾培之的遗产即系争房屋。同年6月9日，吴凤英、顾珏经核准登记为系争房屋的产权人，共有情况为按份共有，吴凤英占四分之三，顾珏占四分之一。关于购房款。2015年6月7日，张秋萍丈夫张应科向吴凤英支付购房款10万元。同年7月29日，张秋萍向吴凤英支付购房款90万元。同日，顾培之、吴凤英出具收到房款100万元的收条。2016年2月27日，张秋萍向吴凤英支付购房款2万元。同日，吴凤英出具收到房款2万元的收条。同年9月8日，张秋萍向吴凤英支付购房款3万元。同日，吴凤英出具收到房款3万元的收条。庭审中，张秋萍表示，尾款5万元未付，愿意过户后及原有户口迁出后向两被告支付，并已将上述款项缴纳至本院代管款账户上。以上事实，有身份信息资料、上海市房地产买卖合同、银行交易明细、转账凭条、收条、收据、补充协议、房屋交接书、不动产登记资料、公证书、发票、结婚证及当事人的陈述等证据予以证明，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，张秋萍与顾培之、吴凤英签订的上海市房地产买卖合同以及张秋萍与吴凤英签订的房地产买卖补充协议，均系签订合同主体真实意思的表示，内容合法有效，双方均应恪守。根据已查明的事实，合同签订后，双方已完成了房屋交接手续，由张秋萍入住至今。同时，张秋萍先后向吴凤英支付了房款105万元，均有相应转账凭证及收据证明，顾珏也不持异议。顾培之去世后，张秋萍亦与吴凤英达成了继续履行房地产买卖合同合意。故，张秋萍要求继续履行房地产买卖合同的主张，合法有据，本院予以支持。根据补充协议约定，吴凤英应于2016年12月30日前，办好过户必要法定文书，并积极配合办理过户手续，但吴凤英至今未配合办理过户手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。张秋萍主张逾期过户违约金，符合合同约定，本院予以准许。至于违约金的具体金额，本院结合本案实际情况，根据公平原则及诚实信用原则，兼顾合同履行情况、当事人过错程度，酌情确认违约金按日万分之二点五的标准计算。审理中，顾珏抗辩认为，其不应当承担违约责任。对此，本院认为，根据相关规定，继承人应当在继承的遗产范围内对被继承人的债务承担清偿责任。本案中，顾珏于2017年5月4日才通过公证途径继承了系争房屋四分之一的产权份额，且顾珏在本案诉讼之前，并不知晓系争房屋已在顾培之生前出售，也未收取任何购房款。故，本院认为，顾珏的抗辩意见可予采纳。审理中，张秋萍表示同意过户后及原有户口迁出后向吴凤英、顾珏支付尾款5万元，并已将上述款项交至本院代管款账户上，符合合同约定，本院对此予以认可。吴凤英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院视为其放弃抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、上海市宝山区菊联路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产买卖合同由原告张秋萍与被告吴凤英、顾珏继续履行；二、被告吴凤英、顾珏于本判决生效之日起十日内，协助原告张秋萍办理上述房屋的产权变更手续，将该房屋的房地产权利变更登记至原告张秋萍名下；三、被告吴凤英于本判决生效之日起十日内，向原告张秋萍支付逾期过户违约金,按照105万元的日万分之二点五计算，自2017年1月1日起算至本判决生效之日止；四、原告张秋萍于办理产权变更手续及原有户口迁出后十日内，向被告吴凤英、顾珏支付尾款5万元(已在本院代管款账户中)；五、对原告张秋萍的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14,700元，公告费560元，保全费5,000元，合计20,260元，由被告吴凤英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陶 芳审 判 员  黄 蔚人民陪审员  时金兰二〇一八年二月二十三日书 记 员  王竹珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，后者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。