四川省攀枝花市西区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0403民初29号原告：王东山，男，1973年11月8日出生，住四川省广安市广安区。委托诉讼代理人：刘德玉，四川三才律师事务所律师，执业证号15104200520851683。被告：攀枝花市西区西鼎投资有限责任公司，住所地四川省攀枝花市西区苏铁中路289号，统一社会信用代码91510400MA6210D67Q。法定代表人：罗南海，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘光军，四川智达律师事务所律师，执业证号15104201510640228。原告王东山与被告攀枝花市西区西鼎投资有限责任公司（以下简称西鼎公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用简易程序分别于2018年1月23日、1月29日公开开庭进行了审理。原告王东山的委托诉讼代理人刘德玉、被告西鼎公司的委托诉讼代理人刘光军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王东山向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.要求被告西鼎公司返还保证金10万元，按年利率24%支付资金占用利息；3.要求被告西鼎公司支付违约金54,000元；4.要求被告西鼎公司按年利率24%支付2016年8月11日至2016年10月18日期间占用73万元的资金占用利息32,640元；5.诉讼费由被告西鼎公司承担。诉讼过程中，原告王东山增加诉讼请求：要求被告西鼎公司从支付保证金10万元之日起，按年利率24%支付资金占用利息，直至退还保证金之日止。事实和理由：2016年7月28日，原、被告之间签订了房屋租赁合同，约定被告将位于攀枝花市西区工商局职工宿舍临街1-2-3层房屋（面积520平方米）租赁给原告，房屋用途为商业，租赁期限为2017年1月1日至2021年12月31日，租金标准为每年27万元，租赁保证金10万元，任何一方违约，除应赔偿守约方损失外，还应按年租金的20%向守约方支付违约金。2016年7月29日，原告向被告交纳了履约保证金10万元。2016年8月11日，原告向被告支付租金73万元。之后，因瑞云农贸市场拓宽道路导致被告不能按时向原告交付房屋，被告将原告交纳的73万元租金退还原告。现合同约定的租赁房屋已经被西区市场监督管理局用于办公房屋。被告在事实上已经不能履行出租人交付租赁房屋的义务，已经根本违约。双方多次协商无果。原告认为双方签订的合同是有效的。合同虽没有明确约定房屋的具体交付时间，但合同约定了承租人对该房屋的漏水等进行维修，应在合同签订后相对合理的维修期内交付该房屋。被告未按约交付该房屋，已违约，并非政府行为导致。双方约定的违约金并不高。原告交纳的保证金和租金是用于经营的资金。被告长时间占有原告资金，获得了利益，应支付相应的利息。被告西鼎公司辩称，双方签订了房屋租赁合同。按约定，原告应在合同签订之日起十五日内支付租金135万元，原告仅支付租金73万元，原告未足额交纳房屋租金，原告违约在先。被告基于原告的违约行为，有权延期交付房屋。房屋租赁合同约定的租赁期限是2017年1月1日至2021年12月31日，被告向原告退还全部租金的时间是2016年10月18日。双方的租赁合同已于2016年10月18日解除。双方合同终止时，并未到合同约定的租赁期限正式开始时间。合同中并未约定租赁房屋的具体交付时间，被告不存在违约行为。合同签订后，瑞云农贸市场因道路施工将涉案房屋门前的道路打围墙。被告对此不能预知。因政府市政公路设施建设需要，在房屋门前增设人行护栏，无法交付的责任不能归责于被告。根据合同约定，如因政府原因导致合同终止，被告不对原告做任何补偿和赔偿。合同解除后，被告有权自行处置资产，与原告无关。原告主张的违约金及相应利息过高，无法律依据。此外，该房屋无产权证、土地使用证，双方签订的房屋租赁合同无效。合同约定的违约条款属于无效条款。被告不应当承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年7月5日，攀枝花市工商局西城分局（以下简称西城分局）申请建设车库及单身职工宿舍。2000年2月23日，攀枝花市建设委员会向西城分局发出建设用地规划许可证。2000年2月25日，攀枝花市国土局向西城分局发出建设用地批准书。2000年5月30日，攀枝花市建设委员会向西城分局发出建设工程规划许可证。2000年6月1日，攀枝花市西区城建局向西城分局发出攀枝花市建设工程施工许可证。2016年6月29日，攀枝花市西区市场监督管理局（以下简称西区市场监管局）作为移交方，西鼎公司作为接收方，攀枝花市西区财政局、攀枝花市西区机关事务管理局（以下简称西区事务管理局）作为监督方，就西区市场监管局单身职工宿舍（原西区工商局的单身职工宿舍）签订了移交清单。该移交清单记载：“房产情况：该房于2000年左右修建，共3层，每层8间，总面积约520㎡，该房产无产权证和土地使用证。因该房产与区市场监管局办公区域、以及原区工商局职工家属楼相邻，接收方负责该房产整体安全管理，做好租赁方的准入审查，避免出现因该房产租赁方相关经营行为影响单位正常办公和居民的正常生活。”2016年7月26日，西鼎公司向王东山发出中选通知书，该通知书记载：“你方于2016年7月21日上午9：30时前所递交的西区工商局原职工住宿楼临街1-2-3层投标报价已被我方接受，确定您为中选人。中选内容：西区工商局原职工住宿楼临街1-2-3层承租；中选价格：270,000元/年；中选租期：租期5年，租金一次性支付；中选人：王东山。请在收到中选通知书后2日内，按照招标文件约定至我公司订立书面租赁合同。”2016年7月28日，西鼎公司作为出租方（甲方），王东山作为承租方（乙方），双方签订了房屋租赁合同。该合同约定：“一、房屋基本情况：1.甲方出租给乙方的房屋（以下简称该房屋）位于攀枝花市西区工商局职工宿舍临街1-2-3层，使用面积约520平方米。2.乙方承租该房屋用于商业。二、租赁期限：由于目前正值雨季，加之该资产在移交时发现楼顶漏水、门窗破损、室内设施需要维修后才能投入使用，为此，经双方协商租赁期限自2017年1月1日至2021年12月31日止。租赁期限届满，乙方应当及时返还租赁房屋，如求续租，应当在租赁期满前六个月向甲方提出书面申请，在同等条件下，乙方享有优先续租权。三、保证金及租金：1.乙方应于本合同签订之日，向甲方交纳10万元，作为履约保证金（即押金），甲方收取保证金应出具收条。2.租赁期间，该保证金不抵房屋租金，双方租赁关系结束后，乙方返还的房屋结构完好无损（如有损坏、改变，议价赔偿）、无违约行为，并在房屋水电费结算清楚后，保证金不计利息如数退还。如乙方违反本合同的约定，甲方有权直接以保证金冲抵违约金、折抵财产损坏维修费等。租赁期限内，如保证金被甲方扣减，乙方应在收到甲方通知之日起三日内补足保证金，保证金不足一个月的，视为违约行为，甲方有权终止合同，保留追偿的权利。3.本合同租金27万元/年，共计135万元，具体缴纳方式为转账。缴纳时间以合同签订十五日内支付。水、电灯其他除租金之外的实际发生费用由乙方自行缴纳。以上费用逾期不交，甲方有权采取相应措施，由此造成的一切损失由乙方自负。四、房屋移交及房屋内物品：双方实地勘察，其楼顶漏水、门窗破损、室内设施等情况影响经营，经双方协商一致：1.由乙方对楼顶进行防水处理；2.临街三楼门窗破损、设施设备维护由乙方自行修复；3.乙方承担该资产的维修义务，甲方不再承担租赁期的维修义务；4.甲方从乙方所缴纳租金中列出8万元作为以上部分的维修费用，由乙方负责上述的维修，如有费用超支，由乙方负责承担。五、双方的责任和义务。六、因政府原因终止合同的约定：1.在租赁期间，如遇政府（西区人民政府或更上级人民政府）对资产进行处置、改造等因素需要提前终止合同，乙方应无条件配合支持，甲方不对乙方做任何赔偿或补偿，但甲方必须提前壹个月通知乙方。2.如因政府原因导致合同提前终止，甲方将在十五个工作日内无息退还剩余租金。3.如因乙方自身原因使得合同提前终止，甲方将不对乙方做任何补偿。4.乙方签订本合同前，在完全的平等、公平前提下，对该条款可能引发的商业风险有充分的了解，并自愿承担该潜在风险。七、因乙方责任终止合同的约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权立即终止合同、收回房屋。甲方同时有权依本合同第八条的约定收取违约金。乙方如造成甲方其他损失的，乙方还应双倍赔偿：1.未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或改变房屋用途；2.损坏该房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；3.利用该房屋存放危险物品或进行违法活动；4.损坏甲方提供的物品，但乙方立即赔偿的除外；5.拖欠其他费用超过一个月；6.出现本合同第5条之情形，甲方提前壹个月履行了通知义务。八、违约条款：甲乙双方应当信守合同，任何一方违反合同约定，除应赔偿守约方损失外，还应按年租金的20%向守约方支付违约金。九、通讯地址确认。十、争议解决。十一、本合同经双方签章即生效。本合同一式二份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。未尽事宜，经甲乙双方协商一致，可订立补充协议。”2016年7月29日，王东山支付西鼎公司押金10万元。西鼎公司向王东山出具了收到押金10万元的收据。之后，该房屋与瑞云农贸市场道路相邻的一侧修建了围墙。2016年8月11日，王东山支付西鼎公司房屋租金73万元。西鼎公司向王东山出具了收到房屋租金73万元的收据。之后，王东山要求西鼎公司交付租赁房屋。2016年10月8日，王东山向西鼎公司提交申请一份，该申请记载：“鉴于贵公司暂时不能交付房屋门面给我方使用，导致我方经营户不能入场经营，因为没有生活来源，生活陷入了困顿，特希望贵公司返还我方已交的房屋租金，到贵公司正式交付门面时，再如数交付房屋租金。”2016年10月18日，西鼎公司支付王东山73万元。王东山出具了收到西鼎公司退回房租73万元的收条。2017年3月28日，攀枝花市西区发展和改革局向攀枝花市西区交通运输局发出《关于西区建利巷路整治工程的立项批复》，同意对西区建利巷路（清香坪苏市场段）整治工程立项，资金来源为区级财政投资，建设内容为修补、整治沉陷路面及排水系统，增设道路护栏、人行道及交通标识等。2017年11月8日，西区事务管理局向西鼎公司发出《关于城管局办公室调整的通知》，该通知记载：“由于现城管局办公室所在房屋需要拆除，经区政府讨论将市场监管局院内原单身宿舍改造成城管局办公场所，此房屋不能再对外出租。”2017年11月20日，王东山向西鼎公司送达《关于因西鼎公司违约向其赔偿的要求》，记载：“承租人王东山，通过竞标方式合法取得位于西区工商局职工宿舍临街门面的使用权，并于2016年7月28日与西鼎公司签订了房屋租赁合同，按照约定，签订合同之日，合同生效。但是西鼎公司一直未将该房屋交与承租人，直至2017年10月30日才通知承租人，无法履行合同，要终止合同，属严重违约行为，给承租人带来巨大的经济损失，应给与承租人进行赔偿。”2017年12月11日，西鼎公司向王东山发出回复，该回复记载：“一、合同履行情况：2016年8月11日，你方向我公司实际缴纳了未来三年73万元的租金，以及10万元的履约保证金。后因瑞云农贸市场拓宽道路施工需要，你方向我公司提出将影响到该资产的正常经营并申请退还73万元租金。根据房屋租赁合同约定，我公司可不向你方退还该笔租金，但考虑到你方经营不易，经公司研究，最终同意并于2016年10月18日向你方退还了73万元的房屋租赁费用，你方也同意并接收了该笔退还的租金。此时，我公司与你方的租赁关系实际已经终止，我公司并无责任和义务继续向你方出租该处房屋资产，该资产的后续处置也与你方无关。二、资产使用情况：2016年10月以来，该资产一直处于闲置状态，直到2017年10月底，因西区政府工作需要，该资产作为西区市场监督管理局的办公用房投入使用。三、违约赔偿责任：首先，我公司对该资产的处置与你方无关，对该资产的处置不存在违约行为。其次，根据我公司与你方签订的房屋租赁合同第六条，因政府原因终止合同的约定。最后，我公司同意退还你方10万元履约保证金。”本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。关于合同效力问题。原、被告签订的房屋租赁合同涉及的房屋虽无产权证、土地使用证，但该房屋取得了建设用地规划许可证、建设用地批准书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等手续。依据移交清单的记载，签订合同时西鼎公司取得了该房屋的合法使用权。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”2016年7月28日西鼎公司通过招投标方式与王东山签订的房屋租赁合同，意思表示真实，内容合法，不存在认定该合同无效的情形，该合同合法有效。关于合同解除问题。王东山要求解除原、被告之间的房屋租赁合同，西鼎公司辩称2016年10月18日退还房屋租金73万元时已解除合同。结合双方的陈述，在签订合同后，涉案房屋邻路一侧修建了围墙，双方对此是知晓的。依据王东山提交的申请、出具的收条的记载，王东山在申请中承诺在西鼎公司交付门面时再交付房屋租金，2016年10月18日西鼎公司退还王东山房屋租金73万元时，应视为双方对于租金的支付方式达成共识，西鼎公司仍持有王东山支付的押金10万元，双方对于退还押金、终止合同等事宜未明确进行约定，双方并没有终止房屋租赁合同的意思表示。西鼎公司辩称当时已解除该合同的辩解理由不能成立。房屋租赁合同约定的租赁期限自2017年1月1日开始，同时约定了由王东山对楼顶漏水、门窗破损、室内设施等进行处理，西鼎公司按约定应在租赁期限开始前的合理期限内向王东山交付租赁房屋。在合同未终止前，双方未就房屋的交付时间达成补充协议时，该合同对双方仍有法律约束力，双方应履行合同约定的义务。西鼎公司在合同约定的租赁期限开始后的数月内未履行交付房屋的义务，应视为已违约，应承担违约责任。依据王东山提交的《关于因西鼎公司违约向其赔偿的要求》的记载，王东山在2017年10月30日知道西鼎公司要终止合同，在审理中，王东山认可双方的房屋租赁合同于2017年10月30日解除，本院对此予以确认。关于违约责任问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”依据房屋租赁合同的约定，双方租赁关系结束后，保证金不计利息如数退回，该租赁房屋一直未交付，西鼎公司应退还王东山支付的保证金（即押金）10万元。王东山要求按年利率24%支付保证金10万元的资金占用利息，不符合双方约定，本院不予支持。西鼎公司提供的《关于西区建利巷路整治工程的立项批复》《关于城管局办公室调整的通知》，均在房屋租赁合同约定的租赁期限开始之后，其提供的证据不足以认定逾期交付租赁房屋属于合同约定的免责情形，应承担举证不利的法律后果。综上所述，西鼎公司未按约定交付租赁房屋，已违约，应按约定支付王东山年租金的20%的违约金，即54,000元。西鼎公司未提供证据证明该违约金过分高于造成的损失，其辩解违约金过高的理由不能成立。王东山要求支付占用73万元期间的资金占用利息32,640元，因双方在退还租金时未明确约定利息，本院已支持其主张的违约金，结合该合同解除前该房屋未另外出租获利等情况，对于王东山的该请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第四十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：一、解除原、被告签订的房屋租赁合同；二、被告攀枝花市西区西鼎投资有限责任公司在本判决生效之日起十日内返还原告王东山保证金100,000元；三、被告攀枝花市西区西鼎投资有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付原告王东山违约金54,000元；四、驳回原告王东山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4033元，减半收取计2016.5元，由原告王东山负担352.5元，被告攀枝花市西区西鼎投资有限责任公司负担1664元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员  杨发彬二〇一八年二月二十七日书记员  蒋春霞附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（四）损害社会公共利益；当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。第四十五条法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的，依照其规定；没有规定的，人民法院可以根据合同法第一百二十四条和第一百七十四条的规定，参照适用买卖合同的有关规定。权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的，人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定，再引用买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。