上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终28号上诉人（原审被告、反诉原告）：金卫东，男，朝鲜族，1968年8月8日出生，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：杨新峰，上海英恒律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：郑淑，女，朝鲜族，1969年8月6日出生，住上海市闵行区。两上诉人之共同委托诉讼代理人：史继红，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡文耀，男，汉族，1987年8月28日出生，住上海市闵行区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：姚德雯，女，汉族，1991年5月20日出生，住上海市闵行区。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：史忠伟，上海市中广律师事务所律师。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：唐云，上海市中广律师事务所律师。上诉人金卫东、郑淑因与被上诉人蔡文耀、姚德雯房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初15392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金卫东的委托诉讼代理人杨新峰及其与上诉人郑淑之共同委托诉讼代理人史继红，被上诉人蔡文耀、姚德雯及其共同委托诉讼代理人唐云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金卫东、郑淑上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人在一审中的本诉诉讼请求，支持上诉人在一审中的全部反诉诉请。事实和理由：一、房屋买卖交易过程中，被上诉人未办理贷款手续，且名下有两套房屋，不满足过户的条件；被上诉人虽称有现金支付能力，但至今未提供证明文件，故其行为已构成违约，上诉人有权行使单方解除权。二、郑淑系中国人，办理公证委托书非必要手续。尽管如此，上诉人仍积极办理作为备用方案；上诉人在收到前期房款后便完成还贷义务，并于2016年3月28日催促中介公司办理房屋抵押注销手续，此时，对交易进行不构成实质性障碍，上诉人的主要义务已履行完成。因此，一审法院将买卖合同不能按约履行的责任归责于上诉人未行注销抵押手续，未提供公证委托书，未配合审税是错误的。本案纠纷的根本原因是，被上诉人自有房屋过户交易延迟，导致贷款申请障碍未被及时排除所致，与上诉人无关。三、一审法院在案件事实认定上存在选择性采纳证据的情况，对于上诉人提供的证据，被上诉人庭审自述以及中介公司证人证言中有利于上诉人的观点部分，采取忽略甚至无视之态度。四、一审法院未考虑被上诉人的违约情节，房价快速上涨等因素，仅判决被上诉人补偿上诉人人民币（下同）8万元，有失公允。被上诉人蔡文耀、姚德雯辩称，不同意金卫东、郑淑的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。一、因上诉人未及时涤除设定在系争房屋上的抵押，未提供贷款材料、公证委托书等导致被上诉人无法办理贷款手续，上诉人存在过错，其在2016年5月11日不享有合同解除权。二、被上诉人名下有两套房屋，但并非限购对象。三、被上诉人具备支付现金的履约能力。引起本案纠纷的主要原因在于房价上涨，上诉人反悔不想卖房，有违诚信。因被上诉人不存在违约，故不应承担违约责任。蔡文耀、姚德雯向一审法院起诉请求：1、判令金卫东、郑淑继续履行与蔡文耀、姚德雯于2015年12月25日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2593203），把上海市闵行区XX路XX弄XX区XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）过户给蔡文耀、姚德雯；2、判令金卫东、郑淑立即涤除系争房屋的抵押；3、判令金卫东、郑淑自2016年5月12日起，以1,740,000元为基础，按每日万分之五支付违约金至判决生效日止。金卫东、郑淑提出反诉请求：1、确认蔡文耀、姚德雯与金卫东、郑淑于2015年12月9日签订的0022302号《房地产买卖（含居间）协议》、2015年12月25日签订的编号为2593203号《上海市房地产买卖合同》于2016年5月11日解除；2、判令蔡文耀、姚德雯支付逾期赔偿金30,450元，以尾款4,060,000元为基础，按日万分之五计算，计15日；3、判令蔡文耀、姚德雯支付相当于房价总款20%的违约金1,160,000元。一审法院认定事实：金卫东、郑淑系系争房屋的产权人，房屋由金卫东、郑淑共同共有。2015年12月25日由蔡文耀、姚德雯作为买受人（乙方）、金卫东、郑淑作为卖售人（甲方）签订合同编号为2593203的《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定：第一条甲乙双方通过上海XX有限公司（以下简称XX公司）古北二店公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房屋建筑面积为132.3平方米。甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产；第二条甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计5,800,000元。乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。附件三（付款协议）约定：1、乙方于签约时，支付甲方房款500,000元（含已支付定金100,000元整转为房款）；2、乙方于2016年1月10日之前，支付甲方房款450,000元。注：以上三笔款项专项用于提前归还甲方尚欠银行的购房贷款及注销银行对该房地产设有的抵押权，乙方对上述情况知晓并同意。甲乙双方同意按照本买卖合同补充条款第一条约定的方式支付该笔款项；3、乙方于2016年2月16日之前，支付甲方房款400,000元；4、乙方于2016年3月20日之前，支付甲方房款390,000元；5、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款4,050,000元，该款项由贷款银行转入甲方账户；6、乙方于甲乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方10,000元。……第六条甲、乙双方确认，在2016年4月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。……第九条乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第二日起计算至实际付款之日止；逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第二日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付；第十条甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止；逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任。甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第二日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项。另合同补充条款（一）约定：1、根据上海市房地产登记簿显示该房屋存在抵押。抵押权人为渣打银行，债权数额1,886,000元。据甲方自述尚余约1,200,000元的购房贷款没有还清。甲方应于2015年2月29日前与贷款银行申请预约还贷，并将贷款银行确定的还贷日期通知乙方，甲乙双方应于确定的还贷日期同时前往贷款银行办理还款手续，乙方将还贷款项直接转入贷款银行指定的甲方还款账户，若乙方还贷款项不足归还甲方银行贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户。如甲方提前归还银行贷款，需要支付银行违约金，则该违约金由甲方自行承担。甲方应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续；2、甲乙双方应于甲方办妥抵押注销手续且乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续；3、甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气（若有）、电话（若有）、有线电视（若有）等费用进行结算；……8、有关乙方贷款的特别约定：（1）乙方于付清前四笔房款后的15个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续；（2）若自乙方申请贷款期满50个工作日，乙方的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分；（3）若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供相关资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续；（4）乙方应于收到房地产交易中心出具以其为权利人的该房地产的《上海市房地产权证》后5个工作日内，将他项权利证明及贷款银行要求的其他放款材料递交至银行处；合同末尾郑淑的签字系由金卫东代签。双方庭审中一致确认合同中约定的5,800,000元为金卫东、郑淑方的净到手价格。另查明，2015年12月10日蔡文耀支付给金卫东定金100,000元，2015年12月25日蔡文耀转账给金卫东400,000元，2016年1月11日蔡文耀转账支付给金卫东450,000元，2016年2月3日蔡文耀转账支付给金卫东400,000元，2016年3月21日蔡文耀转账支付给金卫东390,000元。合计蔡文耀已经支付给金卫东房款1,740,000元。再查明，金卫东称其于2016年4月21日收到郑淑的委托公证书原件，该份委托书出具日期为2016年4月18日。庭审中，金卫东确认其于2016年7月27日办理了系争房屋的抵押注销手续，故现系争房屋无抵押权的登记。另再查明，金卫东于2016年5月11日向蔡文耀、姚德雯及XX公司发出通知函一份，要求解除其与蔡文耀、姚德雯之间的《房地产买卖（含居间）协议》以及《上海市房地产买卖合同》，同时要求蔡文耀、姚德雯承担相应的违约责任。次日蔡文耀向金卫东回复通知函，要求金卫东、郑淑继续履行买卖合同。诉讼中，蔡文耀、姚德雯申请刘小朋（男，1990年4月21日出生，系XX公司业务员）作为证人出庭作证，该证人出庭作证称，其通过房源开发，了解到金卫东、郑淑方的房屋在进行对外出售，遂电话联系了金卫东，确认房屋在售也同意由XX公司进行对外出售。而蔡文耀是XX公司另一位业务员刘某负责，因为蔡文耀、姚德雯至XX公司处购买房屋。在知道蔡文耀有意购买系争房屋后，遂安排蔡文耀与金卫东至签约地点，双方洽谈好之后签订了居间协议，随后签订了买卖合同。在签约之时是告知了系争房屋的情况、出卖方及购买方的具体情况，关于贷款事宜也是进行了告知，然后根据双方的意愿拟定了合同。刘小朋确认其在金卫东提供的“渣打银行还款及抵押资料”上签字，并确认已经收到该份资料上的材料，但其称当时是与金卫东的秘书沟通过的，抵押注销需要金卫东本人去办理，因为证人是无法代办的。另称由于贷款的申请手续是由其同事刘某负责的，故蔡文耀、姚德雯何时申请贷款并不得知。系争房屋的买卖合同履行至2016年5月初之时，双方产生了矛盾，因为过户时间、审税时间上产生了分歧，当时金卫东电话给其，金卫东认为是蔡文耀将整个交易时间拖延了，让各方重新列一个时间承诺的表格，遂其带着同事刘某、蔡文耀、姚德雯等一起至金卫东、郑淑处，但最终并未能谈妥。另其称仅是在2016年5月初之时看到过金卫东提供的其妻子郑淑的公证委托书的复印件。同时其认为系争房屋的交易是需要该份公证委托书的，因为审税及办理贷款均是需要金卫东、郑淑两个人的签字。同时其称双方在五月初发生纠纷之后，蔡文耀曾表示可以一次性付清剩余的房款，并且证人也是与金卫东进行过沟通，但金卫东未给予明确回复，只是说如果谈这个就不要谈了，之后证人就无法与金卫东联系了。诉讼中，蔡文耀、姚德雯申请刘某（男，1988年12月22日出生，系XX公司业务员）作为证人出庭作证，该证人出庭作证称，其主要负责客户方某，在双方达成一致的情况下，约双方进行会面、沟通、洽谈总价，达成一致后签订居间协议，期间出示了系争房屋的产调信息，当时的上家只有一人，是金卫东代其妻子签字的，同时其承诺其妻子可以回国，并表示可以办公证委托。而下家也是置换房屋之需，故流程时间会长一点，这个情况也是与上家进行过沟通的。2016年3月20日左右与上家沟通了审税事宜，上家需要提供产证、身份证、公证委托书，下家需要身份证、户口本、结婚证及出生证明。双方确定了在5月7日进行审税，当天下午一点，金卫东先到场，但金卫东未能携带任何材料，并称材料均在其秘书处，而正常的审税需要20天左右时间。另证人称，由于金卫东、郑淑未提供公证委托书及材料不齐，故贷款手续并未办理，且其称审税、贷款周期、产证期限均是与双方告知过的。另再查明，蔡文耀于2017年8月2日向一审法院代管款账户内汇入4,140,000元，其中的4,060,000元为剩余房款，其余的80,000元为给金卫东、郑淑方的补偿款。一审法院认为：蔡文耀、姚德雯与金卫东、郑淑就系争房屋的买卖已达成合意，双方所签订的《上海市房地产买卖合同》可以确定作为出售方的金卫东、郑淑以5,800,000元的净到手价格出售系争房屋，交易中双方应缴的所有税费均由蔡文耀、姚德雯承担，上述房屋买卖合同充分体现了双方的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，当属有效，对合同双方均具有合同约束力，蔡文耀、姚德雯与金卫东、郑淑均应按照上述房屋买卖合同的约定全面、善意地履行各自的合同义务。依据房屋买卖合同的约定，蔡文耀、姚德雯已经按约支付了合同约定的前四笔房款1,740,000元，而目前本案主要的争议焦点是，金卫东、郑淑是否有权单方解除双方所签订的房屋买卖合同。按照买卖合同的约定，蔡文耀、姚德雯于付清前四笔房款后15个工作日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。且双方约定金卫东、郑淑办妥抵押注销手续且蔡文耀、姚德雯办妥贷款审批手续后的15个工作日内，办理房屋的过户手续。按照两位证人庭审所述的内容，由于金卫东、郑淑未能及时办理系争房屋的抵押注销手续，且直至2016年7月金卫东、郑淑方才办理完毕房屋的抵押注销手续。虽然金卫东、郑淑确实向中介方提交了相应的抵押注销材料，但是抵押注销手续必须由金卫东、郑淑方亲自办理，中介方即使收取了上述材料，但并无法代理金卫东、郑淑办理系争房屋的抵押注销手续。而且由于郑淑并不在国内，故需要郑淑办理相应的委托手续，而郑淑的委托公证书按照金卫东的陈述直至2016年4月18日才办妥，且金卫东拿到该份委托书已经是2016年4月21日，而房屋过户交易之前所涉及到的审税、贷款申请手续均需要金卫东、郑淑方的积极配合，但由于缺乏金卫东、郑淑方提交的公证委托书，直接导致中介方无法为蔡文耀、姚德雯办理系争房屋的贷款手续。按照中介方的协调安排，双方确实于2016年5月7日至房地产交易中心办理审税手续，但是金卫东、郑淑方未携带任何材料，直接导致审税的交易并未成功，而金卫东由于与蔡文耀、姚德雯及中介方之间的矛盾越发激烈，且金卫东对于整个交易产生了极大的不信任，其认为按照当时的交易流程及进展，其尽快拿到房款的目的难以实现，遂其于2016年5月11日向蔡文耀、姚德雯发出了解除合同的通知书。即使在蔡文耀、姚德雯收到上述解除合同通知书之后，蔡文耀、姚德雯也是积极通过中介方，表示其可以通过补足现金的方式支付后续的房款，但是均遭到了金卫东、郑淑方的拒绝。纵观这一过程，从约定的交易审税时间至金卫东、郑淑发出解除合同的通知函期间，蔡文耀、姚德雯仍是愿意以积极补足剩余房款的方式继续履行后续的合同义务，但是均遭到金卫东、郑淑方的拒绝。固然合同中约定蔡文耀、姚德雯方逾期付款超过十五日的构成根本违约，金卫东、郑淑方有权单方解除买卖合同。但是一审法院认为即使金卫东、郑淑方在得知蔡文耀、姚德雯方无法及时履行房屋贷款审批手续，其可以明确表示不接受蔡文耀、姚德雯的银行贷款，转而要求对方以现金方式补足房款的前提下，但金卫东、郑淑方却明确拒绝蔡文耀、姚德雯方提出的补足现金的方案，并于2016年5月11日明确表示要求解除系争房屋的买卖合同，金卫东、郑淑方这一系列行为，在今年房屋价格上涨过快的大环境下，固然金卫东、郑淑方有其合理的考量因素，但金卫东、郑淑方的行为是有违诚信的。综上所述，一审法院认为金卫东、郑淑方无权单方主张解除买卖合同并主张相应的违约责任，法院对金卫东、郑淑方提出的反诉诉请不予支持。现蔡文耀将剩余部分的房款以现金形式直接支付至一审法院，说明其完全具备实际履行交易的付款能力，故在涉案买卖合同具备履行可能的前提下，双方之间的买卖交易仍应继续履行。基于此，同时考虑到双方在合同履行过程中确实均具有过错及不当之处，一审法院所确定的合同继续履行足以弥补蔡文耀、姚德雯方主张的所谓损失，故法院认为蔡文耀、姚德雯主张要求金卫东、郑淑承担违约金的诉请缺乏事实及法律依据。诉讼中，金卫东、郑淑已经办理完毕系争房屋的抵押注销手续，蔡文耀、姚德雯第二项诉请的目的已经实现，系争房屋进行转移过户登记已不存在障碍。另考虑到双方的买卖合同履行周期较长，同时兼顾到房屋价格上涨的因素，蔡文耀、姚德雯方亦自愿支付金卫东、郑淑方80,000元补偿款，现该笔补偿款亦已经汇至一审法院的代管款账户中，用以弥补金卫东、郑淑方的相应损失，法院认为并无不当，应予准许。一审法院据此判决：一、蔡文耀、姚德雯与金卫东、郑淑就座落于上海市闵行区XX路XX弄XX区XX号XX室房屋，双方于2015年12月25日所签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行，金卫东、郑淑于判决生效之日起十日内协助蔡文耀、姚德雯办理涉案房屋的产权过户手续，本次交易所产生的税费由蔡文耀、姚德雯负担；二、驳回蔡文耀、姚德雯的其他本诉诉讼请求；三、驳回金卫东、郑淑的反诉诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计19,685.24元，财产保全费5,000元，合计24,685.24元，由金卫东、郑淑负担。反诉案件受理费减半收取计5,575.03元，由金卫东、郑淑负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。上诉人上诉认为，被上诉人未按期申请办理贷款，亦缺乏现金付款能力，已构成违约，上诉人有权行使单方解除权。对此，本院认为，双方在买卖合同中就贷款事宜已作出特别约定，即被上诉人付清前四笔房款后15个工作日内，备齐贷款材料办理银行贷款申请手续；上诉人应至贷款银行签订相关文件及提供相关资料。依据上述约定，办理银行贷款系被上诉人的主要义务，但上诉人应积极履行配合义务，才能保证贷款审批流程顺利进行。根据庭审陈述，金卫东直至2016年4月21日才拿到郑淑的公证委托书且未及时交予被上诉人或中介公司，目前亦并无证据证明郑淑曾回国亲自至银行协助办理贷款手续，因此，从当时的情况来看，上诉人怠于履行配合义务的行为对被上诉人办理银行贷款造成了实质性障碍，客观上无法按期完成银行审批手续的责任不应归责于被上诉人。同时，本院注意到，双方合同约定，若银行贷款不足约定额度，被上诉人应在2016年4月30日办理过户手续之前，现金补足不足部分；若被上诉人逾期付款超过15日，上诉人有权单方解除合同。因此，即便被上诉人未以银行贷款方式履行付款义务，也可选择现金支付方式；仅当被上诉人逾期付款超过约定期限，上诉人才享有单方解除权。本案中，上诉人于2016年5月11日即向被上诉人发出解除合同通知书，显然未满15日；在被上诉人收到解约通知后，曾表示愿意通过现金补足方式支付后续房款，上诉人亦未予同意。因此，上诉人的上述行为不符合约定解除权之条件，其主张双方的买卖合同于2016年5月11日解除，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院在充分考虑被上诉人尚具有履约能力的基础上，判决买卖合同继续履行，理由充分，本院予以认可。审理中，被上诉人自愿补偿上诉人80,000元，系其对自身民事权利的合法处分，并无不当，本院予以准许。综上所述，上诉人金卫东、郑淑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50,520.54元，由上诉人金卫东、郑淑负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑卫青审 判 员  杨斯空代理审判员  吴 丹二〇一八年二月二十二日书 记 员  强 颖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……