文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0585民初4097号原告：太仓市新舟房地产开发有限公司，住所地太仓市双凤镇凤林路51号，统一社会信用代码913205855678011329。法定代表人：周逸新，董事长。委托诉讼代理人：邹叶，江苏广浩律师事务所律师。被告：周倜，男，1969年11月7日出生，汉族，住太仓市。被告：徐星耀，男，1968年3月7日出生，汉族，住太仓市。被告：金妍，女，1971年9月22日出生，汉族，住太仓市。原告太仓市新舟房地产开发有限公司（以下简称新舟公司）与被告周倜、徐星耀、金妍案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月19日立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭于2017年12月22日、2018年1月25日公开开庭进行了审理。原告太仓市新舟房地产开发有限公司委托诉讼代理人邹叶，被告周倜到庭参加诉讼。被告徐星耀、金妍经本院合法传唤未当庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，周倜与徐星耀、金妍民间借贷纠纷一案，在该案审理过程中，周倜于2016年5月30日提出保全申请，本院依法对徐星耀、金妍向新舟公司购买的位于太仓市××路西侧、××家××河南的金郡苑（原暂命名为新舟金郡）小区1幢301室房屋予以查封。本院于2016年11月16日作出（2016）苏0585民初3838号民事判决：一、徐星耀、金妍共同归还周倜借款800000元及支付相应的逾期付款利息（以800000元为基数，按照年利率5.66%，从2015年10月30日计算至实际还清之日止）。二、徐星耀、金妍共同支付周倜代理费30000元。该判决发生法律效力后，根据周倜申请执行，本院于2017年2月13日立案执行，案号为（2017）苏0585执889号，对所查封的房屋予以处置。为此，案外人新舟公司提出异议，本院2017年7月4日作出（2017）苏0585执异24号执行裁定书，驳回新舟公司的异议申请。原告新舟公司向本院提出诉讼请求：1、判令停止对太仓市锦州路新舟金郡小区1幢301室房屋的强制执行，同时解除对上述房屋的查封；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月2日原告与被告徐星耀、金妍签订商品房买卖合同一份，合同约定：被告徐星耀、金妍向原告购买了原告开发的位于太仓市××路××小区××室房屋××（面积111.35平方米）。被告徐星耀、金妍向中国农业银行太仓分行借款880000元，由苏州市住房置业担保有限公司提供担保。2014年12月10日，原告与苏州市住房置业担保有限公司签订公积金（组合）贷款担保合作合同一份，约定原告为原告开发的新舟金郡小区所有购房人由苏州市住房置业担保有限公司提供担保的公积金贷款提供阶段性担保。后由于被告徐星耀、金妍连续六个月未归还银行贷款，由苏州市住房置业担保有限公司向中国农业银行太仓分行归还被告所欠中国农业银行太仓分行的所有贷款本金及利息。2016年7月21日，苏州市住房置业担保有限公司向贵院提请起诉被告徐星耀、金妍及原告，贵院于2016年11月24日作出（2016）苏0585民初5294号民事判决，一、被告徐星耀、金妍归还苏州市住房置业担保有限公司太仓分公司代偿款780341.07元并赔偿相关利息损失（从2016年5月6日起按银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付之日）；二、被告徐星耀、金妍支付苏州市住房置业担保有限公司太仓分公司律师费27300元；三、新舟公司对第一、二项债务承担连带清偿责任。后原告于2017年3月29日为被告徐星耀、金妍向苏州市住房置业担保有限公司代偿本金、利息及诉讼费、律师费共计939261.07元。因被告徐星耀、金妍购买的新舟金郡小区1幢301室金办理了预售合同备案登记，尚未办理不动产权登记，被告徐星耀、金妍仅享有合同债权，未取得涉案房产的所有权。且原告与被告徐星耀、金妍签订的商品房买卖合同约定在出卖人承担保证担保期间内，若因买受人对贷款人的违约行为致使出卖人因此而承担任何责任或贷款人提前收回全部贷款的，出卖人有权解除合同。由于被告徐星耀、金妍的按揭断供行为，致使原告承担了担保责任，故原告于2017年5月22日向贵院提起诉讼，要求解除商品房买卖合同。故现原告对太仓市锦州路新舟金郡小区1幢301室房屋享有所有权，在对徐星耀、金妍的财产执行过程中，原告有权要求解除对该房产的查封并停止对该房产的执行。原告为维护自身合法权益，依法向法院提起诉讼。被告周倜辩称：因被告徐星耀、金妍欠我的借款未还，且经贵院作出（2016）苏0585民初3838号民事判决，支持了我的诉讼请求，故我可以申请法院执行被告徐星耀、金妍名下的新舟金郡小区1幢301室房产。被告徐星耀、金妍未作答辩。经审理查明：2014年12月2日，原告与被告徐星耀、金妍双方签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：2014118400191），约定：由被告徐星耀、金妍购买原告新舟公司开发的位于太仓市××路西侧、××家××河南的金郡苑（原暂命名为新舟金郡）小区1幢301号房屋一套，房屋总价1265000元，于2014年12月2日前支付385000元，剩余880000元向银行申请贷款支付，于2014年12月9日前办理完所有买受人需完成的贷款手续及应提交的全部资料。合同附件十补充协议第一条第2项约定：在出卖人承担保证担保期限内，若因买受人对贷款人的违约行为，致使出卖人因此而承担任何责任或贷款人提前收回全部贷款的，出卖人有权解除合同。另查明：2016年7月21日，本院受理了苏州市住房置业担保有限公司太仓分公司（以下简称住房置业担保公司）诉徐星耀、金妍、太仓市新舟房地产开发有限公司追偿权纠纷一案，苏州市住房置业担保有限公司请求判令：1、被告徐星耀、金妍归还原告代偿款868341.07元及赔偿从2016年5月6日起至实际履行之日止的利息损失（按照银行同期贷款基准利率计算）；2、被告徐星耀、金妍支付原告实现债权费用27300元；3、太仓市新舟房地产开发有限公司对第1、2项债务承担连带清偿责任；4、被告承担诉讼费。本院经审理后认为：住房置业担保公司与徐星耀、金妍及农行太仓分行签订的《个人住房公积金（组合）借款及保证担保合同》、住房置业担保公司与新舟公司签订的《公积金（组合）贷款担保合作合同》以及住房置业担保公司与徐星耀、金妍签订的《个人住房抵押（反担保）合同》均系当事人的真实意思表示，协议依法成立并生效，对各方当事人均具有约束力。徐星耀、金妍违反约定，拖延还款，住房置业担保公司按约向银行结清了被告徐星耀的贷款本息，承担了保证责任，其有权向徐星耀、金妍进行追偿，并有权向二人主张因代偿贷款而产生的利息损失。根据付款凭证，住房置业担保公司为被告徐星耀、金妍代偿的银行本息共计868341.07元，本院予以确认。庭审过程中，新舟公司提出有担保金88000元在住房置业担保公司处，在新舟公司应付原告的款项中应予扣除，原告同意扣除，则该笔保证金应视作新舟公司代徐星耀、金妍向住房置业担保公司偿还了88000元，新舟公司对该笔钱取得向徐星耀、金妍追偿的权利。而本案中住房置业担保公司有权向被告徐星耀、金妍追偿的款项为780341.07元。关于住房置业担保公司主张的实现债权费用（即本案律师费），住房置业担保公司与徐星耀、金妍签订的《个人住房抵押（反担保）合同》中约定反担保的范围为住房置业担保公司代徐星耀、金妍偿还的全部债务、因处分抵押物所发生的一切费用以及诉讼费、律师费等实现债权的所有费用。住房置业担保公司与新舟公司签订的《公积金（组合）贷款担保合作合同》中约定保证范围为住房置业担保公司代偿的金额、利息以及由此产生的相应的诉讼费、律师费等相关费用。本案中，住房置业担保公司为实现追偿权，委托律师参与诉讼，实际发生律师费用，住房置业担保公司主张徐星耀、金妍、新舟公司承担律师费符合合同约定，应予支持。至于新舟公司提出起算金额应按照扣减担保金之后计算的问题，本院认为，担保金系质押，双方在庭审中协商一致扣减，立即实现质押权，并不影响原告起诉时第一项诉请的成立，且原告在本案中的律师费计算标准采取了比例范围内就低计算，因此本院不予调整。住房置业担保公司与新舟公司签订的《公积金（组合）贷款担保合作合同》中约定，对于住房置业担保公司为徐星耀、金妍的借款提供保证担保一事，新舟公司向住房置业担保公司提供从贷款发放日起至以住房置业担保公司为抵押权人的《房屋他项权证》交付之日止的连带保证责任阶段性担保，担保范围为住房置业担保公司代偿金额、利息以及由此产生的相应的诉讼费、律师费等相关费用。本案中住房置业担保公司已经代徐星耀、金妍偿还了银行借款，现住房置业担保公司据此要求新舟公司为本案中的债务承担连带保证责任，符合约定，本院予以支持，新舟公司承担清偿责任以后，有权向债务人徐星耀、金妍进行追偿。2016年11月24日，本院作出（2016）苏0585民初5294号民事判决，判决徐星耀、金妍归还住房置业担保公司代偿款780341.07元并赔偿住房置业担保公司的相关利息损失（利息损失从2016年5月6日起按银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付之日止），并支付住房置业担保公司律师费27300元，新舟公司对徐星耀、金妍的债务承担连带清偿责任，案件受理费12847元，公告费600元，合计13447元，由徐星耀、金妍、新舟公司负担。2017年3月29日，原告代被告徐星耀、金妍向苏州市住房置业担保有限公司太仓分公司偿还了代偿本息868341.07元、利息（算至2017年3月27日）30173元、律师费27300元、诉讼费、公告费13447元，总计939261.07元。2017年3月31日，苏州市住房置业担保有限公司太仓分公司出具了证明。另查明：被告徐星耀、金妍和原告新舟公司签订商品房买卖合同后办理了预售合同的备案登记，但案涉的新舟金郡1幢301号房屋尚未办理产权登记。以上事实有原告提供的《商品房买卖合同》、（2016）苏0585民初5294号民事判决书、苏州市住房置业担保有限公司太仓分公司证明、中国建设银行单位客户专用回单、（2017）苏0585执异24号民事裁定书，本院调取的（2016）苏0585民初3838号民事判决书、（2017）苏0585执889号申请执行书及立案登记表，当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：被告徐星耀、金妍和新舟公司签订商品房买卖合同后仅办理了预售合同的备案登记，尚未办理不动产物权登记，故被告徐星耀、金妍仅享有该合同的债权，尚未取得涉案房产的所有权。双方签订的合同附件十补充协议第一条第2项约定：“在出卖人承担保证担保期限内，若因买受人对贷款人的违约行为，致使出卖人因此而承担任何责任或贷款人提前收回全部贷款的，出卖人有权解除合同。”因被告徐星耀、金妍按揭贷款未按约归还，苏州市住房置业担保有限公司太仓分公司为被告徐星耀、金妍代偿了银行本息868341.07元，后原告新舟公司代被告徐星耀、金妍向苏州市住房置业担保有限公司太仓分公司偿还了代偿本息868341.07元、利息（算至2017年3月27日）30173元、律师费27300元、诉讼费、公告费13447元，总计939261.07元。故根据双方合同约定及相关法律规定，原告新舟公司有权要求解除与被告徐星耀、金妍签订的商品房买卖合同。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，“被执行人就已查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或其他有碍执行行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院查封、扣押、冻结没有公示的，不得对抗善意第三人。”上述针对查封财产的规定仅限制了被执行人、第三人在查封标的上以规避执行为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为，但未禁止非以规避执行为目的而对被查封财产上原有基础关系依法变更的权利。综上，虽然涉案房屋已被预查封，但原告有权依法行使《商品房买卖合同》中约定的解除权，故本院对原告要求解除对涉案房屋的查封，停止对涉案房屋的执行的请求本院予以支持，现经传票传唤被告徐星耀、金妍无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于的解释》第三百一十二条第一款的规定，判决如下：不得执行位于太仓市锦州路西侧、李家巷河南的金郡苑（原暂命名为新舟金郡）小区1幢301室房屋。案件受理费13193元，公告费560元，合计13753元，由被告徐星耀、金妍负担。该款原告已预交，本院不再退回，由被告徐星耀、金妍负担在判决生效后10日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  卢东昕人民陪审员  张锦明人民陪审员  周跃良二〇一八年二月十二日书记员汤琳