成都市温江区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0115民初567号原告：四川蜀道实业发展有限责任公司。住所地：四川省成都市温江区永宁镇天堰村*组。法定代表人：刘宇。委托诉讼代理人：胡亮，四川拓越律师事务所律师，一般授权代理。被告：谭辉，男，汉族，1993年3月24日出生，住成都市温江区。原告四川蜀道实业发展有限责任公司（以下简称蜀道实业公司）与被告谭辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川蜀道实业发展有限责任公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告谭辉经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四川蜀道实业发展有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令确认原告与被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议及附件》和《商品房买卖合同补充协议》解除；二、请求法院判令被告向原告支付原告向贷款银行偿还款项323048.42；三、请求法院判令被告支付违约金130948.6元；四、被告配合原告到房屋管理登记部门办理上述《商品房买卖合同》备案登记、预告登记及预抵押登记的注销手续；五、将被告根据前述诉讼请求需向原告支付的款项从原告因《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议及附件》和《商品房买卖合同补充协议》解除需退还给被告的款项中扣除；六、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月4日，被告谭辉与原告签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议及附件》协议约定被告购买原告开发的位于成都市温江区。合同约定购房总价为654743元，被告支付327743元，剩余的327000元由中国建设银行股份有限公司成都第六支行提供贷款，并与被告签订了《借款合同》并办理了具有强制执行效力的《公证书》。该《借款合同》约定了还款金额及还款期限。同时，为了保证银行资金安全，原告与中国建设银行股份有限公司成都第六支行签订了《个人住房/商业用房借款业务协议》和《最高额保证合同》，由原告对包括被告在内的佳年华新生活小区的按揭贷款提供连带保证。被告自2016年11月16日起即没有按照与建设银行签订的《借款合同》按时归还借款，截止2017年6月30日，共计拖欠银行本金、利息、罚息共计323048.42元。建行成都第六支行遂依据《最高额保证合同》第九条的规定从原告账户中直接扣划上述金额。为了维护原告的合法权益，原告依照《中华人民共和国合同法》及《商品房买卖合同补充协议及附件》附件十三有关规定请求解除与原告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议及附件》和《商品房买卖合同补充协议》并支付相应违约金，特诉至法院。谭辉未到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月4日谭辉与四川蜀道实业发展有限责任公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》和《商品房买卖合同补充协议及附件》，购买四川蜀道实业发展有限责任公司开发的位于温江区房屋，总价款为654743元。《四川省商品房买卖合同（预售）》约定房款支付方式为，首付款327743元谭辉于2016年3月4日前支付，余款327000元由谭辉向中国建设银行股份有限公司成都第六支行贷款支付。蜀道实业公司与中国建设银行股份有限公司成都第六支行签订了《个人住房/商业用房借款业务协议》和《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定中国建设银行股份有限公司成都第六支行向购置坐落于成都市温江区“佳年华新生活二期”项目所属之住房/商业用房/住房或商业用房房产而与中国建设银行股份有限公司成都第六支行发生借款关系的购房人发放贷款，蜀道实业公司对自2016年5月23日至2017年5月23日期间因中国建设银行股份有限公司成都第六支行向购房者发放的个人住房或商业用房贷款而形成的全部债权承担连带保证责任。2016年3月16日谭辉与中国建设银行股份有限公司成都第六支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》并在四川省成都市中大公证处办理了该合同的公正手续。截止2017年6月30日，谭辉累计逾期6期未向中国建设银行股份有限公司成都第六支行偿还贷款。蜀道实业公司于2017年6月30日履行保证责任，代谭辉结清贷款本息323048.42元。2017年11月7日蜀道实业公司以EMS特快专递的方式向谭辉邮寄了《解除函》,邮寄地址为成都市温江区柳西路北段38号怡和名居。谭辉在《商品房买卖合同（预售）》中约定的通讯地址为成都市温江区万春镇天乡路锦上清苑3栋。《商品房买卖合同补充协议》第十条约定：“买、卖双方中的任何一方均应本着诚实信用原则对待相对人在履行合同时的通知、告知事项。如因重大事项需履行书面通知义务的，则应按照双方在合同中约定的通讯地址以挂号信或特快专递的形式通知相对人。寄发挂号信或特快专递的一方在邮局寄发通知或告知内容时的相关凭证作为履行通知义务的依据。投递方按照合同注明地址投寄的，收寄方不得以信件非本人签收或无人签收作为未得到相关通知的理由。在成都市市内，寄发挂号信或特快专递后的第三日视为送达日；在成都市以外的中华人民共和国境内，寄发挂号信或特快专递后的第五日视为送达日”，《商品房买卖合同补充协议及附件》附件十三第二条约定：“在出卖人保证期内，因买受人未能按银行个人住房借款合同规定，按时足额偿还每期借款本息，导致银行要求出卖人履行保证责任时（包括但不限于借款本息、罚款和复息等），买受人必须在接到出卖人电话或书面通知一周内归还出卖人代还款项（以银行扣款凭证为准），并从出卖人代还之日起每日按代还金额的5‰向出卖人支付违约金”，第2条约定：“在出卖人担保期内，无论买受人有何原因，若发生以下情况之一时：（1）买受人连续或累计两期未按时如数偿还个人住房贷款本息；（2）买受人在接到上述出卖人电话或书面通知一周内仍未归还银行扣收出卖人的代还款项。应按如下方式处理：（1）未办理房屋产权证之前，出卖人有权解除本合同，买受人需在接到解除合同通知书后十日内配合出卖人前往房产管理部门撤销商品房买卖合同备案及抵押信息；如买受人已经入住该房屋，则还需在接到解除合同通知书后十日内退还出卖人房屋。在前述情况下，出卖人可在买受人已支付房款中直接抵扣上述费用。如买受人已支付的房款总额在清偿应付借款本息和承担所有违约责任、支付政府税费后仍有余额的，则由出卖人在10日内无息退还买受人；如有不敷之数，则买受人需在接到出卖人通知后10日内补足。（2）出卖人有权要求买受人立即归还银行扣收出卖人的代还款项外，还有权要求买受人按照商品房买卖合同约定的房屋总价款20%支付违约金；同时，如买受人拒不主动承担还款责任和违约责任，导致出卖人通过司法途径追索债权的，买受人还应承担出卖人为追索债权的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、担保损失、律师代理费等）”。另查明，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》已经办理了登记备案，登记人为谭辉。案涉房屋现已设定预告登记，登记权利人为谭辉，登记义务人为四川蜀道实业发展有限责任公司。案涉房屋已设定抵押权预告登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司成都第六支行，债务人为谭辉，抵押人为谭辉。上述事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同补充协议及附件》、《个人住房/商业用房借款业务协议》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《代偿证明》、中国建设银行《个人贷款还款凭证》、《中国建设银行个人贷款结清证明》、《解除函》、EMS邮寄回执单、个人住房信息查询记录、所有权预告状况记录、抵押权预告状况记录等证据在案佐证，本院予以采信。本院认为，谭辉与蜀道实业公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同补充协议及附件》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同补充协议及附件》有效，双方均应按照合同约定履行义务。关于谭辉与蜀道实业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同补充协议及附件》是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。《商品房买卖合同补充协议及附件》附件十三第2条约定，在蜀道实业公司担保期内，无论谭辉有何原因，若谭辉连续或累计两期未按时如数偿还个人住房贷款本息，未办理房屋产权证之前，蜀道实业公司有权解除本合同。截止2017年6月30日，谭辉累计逾期6期未向中国建设银行股份有限公司成都第六支行偿还贷款，蜀道实业公司解除合同的条件成就。根据《商品房买卖合同补充协议》第十条约定：“买、卖双方中的任何一方均应本着诚实信用原则对待相对人在履行合同时的通知、告知事项。如因重大事项需履行书面通知义务的，则应按照双方在合同中约定的通讯地址以挂号信或特快专递的形式通知相对人。寄发挂号信或特快专递的一方在邮局寄发通知或告知内容时的相关凭证作为履行通知义务的依据。投递方按照合同注明地址投寄的，收寄方不得以信件非本人签收或无人签收作为未得到相关通知的理由。在成都市市内，寄发挂号信或特快专递后的第三日视为送达日；在成都市以外的中华人民共和国境内，寄发挂号信或特快专递后的第五日视为送达日”。谭辉在《四川省商品房买卖合同（预售）》中约定的通讯地址为成都市温江区万春镇天乡路锦上清苑3栋。蜀道实业公司于2017年11月7日以EMS特快专递的方式向谭辉邮寄了《解除函》，但邮寄地址为成都市温江区柳西路北段38号怡和名居，与合同约定地址不一致，《解除函》未送达。但蜀道实业公司于2018年1月19日向本院提起诉讼，本院向谭辉邮寄了起诉状副本，起诉状副本即为蜀道实业公司解除合同的意思表示。邮件投递状态显示2018年1月23日谭辉本人签收。故，蜀道实业公司解除合同的意思表示已向谭辉送达，《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同补充协议及附件》解除。关于谭辉是否应当向蜀道实业公司支付蜀道实业公司向贷款银行偿还款项323048.42元的问题。依照《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”以及第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，蜀道实业公司与中国建设银行股份有限公司成都第六支行签订了《个人住房/商业用房借款业务协议》和《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定蜀道实业公司对自2016年5月23日至2017年5月23日期间因中国建设银行股份有限公司成都第六支行向购房者发放的个人住房或商业用房贷款而形成的全部债权承担连带保证责任。2017年6月30日蜀道实业公司履行了保证责任，代谭辉结清贷款本息323048.42元。在保证期内蜀道实业公司有权向债务人谭辉主张行使追偿权。且根据《商品房买卖合同补充协议及附件》附件十三第2条的约定，蜀道实业公司有权要求谭辉立即归还银行扣收蜀道实业公司的代还款项。故，谭辉应当向蜀道实业公司支付蜀道实业公司代偿款项323048.42元。关于谭辉是否应当向蜀道实业公司支付违约金130948.6元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。根据《商品房买卖合同补充协议及附件》附件十三第2条的约定，蜀道实业公司有权要求谭辉立即归还银行扣收蜀道实业公司的代还款项外，还有权要求谭辉按照商品房买卖合同约定的房屋总价款20%支付违约金。截止2017年6月30日，谭辉累计逾期6期未向中国建设银行股份有限公司成都第六支行偿还贷款，构成违约，蜀道实业公司有权要求谭辉承担违约责任，支付违约金。《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的房屋总价款为654743元，按20%计算违约金为130948.6元。谭辉未到庭参加诉讼，对违约金是否调整未提出请求。故，谭辉应当向蜀道实业公司支付违约金130948.6元。关于谭辉是否应当配合蜀道实业公司到房屋管理登记部门办理《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同补充协议及附件》备案登记、预告登记及预抵押登记的注销手续的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》已经办理了登记备案，登记人为谭辉。案涉房屋已设定预告登记，登记权利人为谭辉，登记义务人为四川蜀道实业发展有限责任公司。案涉房屋已设定抵押权预告登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司成都第六支行，债务人为谭辉，抵押人为谭辉。《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》和《商品房买卖合同补充协议及附件》解除，蜀道实业公司有权请求恢复原状，要求谭辉协助蜀道实业公司到房产行政管理部门办理案涉房屋的预告登记及预抵押登记的注销手续。且《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。根据结算和清理条款《商品房买卖合同补充协议及附件》附件十三第2条的约定，谭辉需要在接到解除合同通知书后十日内配合蜀道实业公司前往房产管理部门撤销商品房买卖合同备案及抵押信息。谭辉不配合蜀道实业公司办理合同备案登记撤销手续，蜀道实业公司有权要求谭辉继续履行，配合蜀道实业公司前往房产管理部门撤销商品房买卖合同备案手续。故，谭辉应当协助蜀道实业公司到房屋管理登记部门办理《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同补充协议及附件》备案登记的注销手续。关于蜀道实业公司是否可以从因《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议及附件》和《商品房买卖合同补充协议》解除需退还给谭辉的款项中扣除代还款项323048.42元和违约金130948.6元的问题。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。《商品房买卖合同补充协议及附件》附件十三第2条约定：“如买受人已支付的房款总额在清偿应付借款本息和承担所有违约责任、支付政府税费后仍有余额的，则由出卖人在10日内无息退还买受人；如有不敷之数，则买受人需在接到出卖人通知后10日内补足”。《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议及附件》和《商品房买卖合同补充协议》解除，按照结算和清理条款附件十三第2条约定，蜀道实业公司可以在谭辉已支付房款327743元中直接抵扣应付借款本息323048.42元、承担违约责任应支付的违约金130948.6元。故，蜀道实业公司可以从因《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议及附件》和《商品房买卖合同补充协议》解除需退还给谭辉的款项327743元中扣除谭辉应给支付给蜀道实业公司履行保证责任产生的损失及违约金。关于本案诉讼费由蜀道实业公司承担还是由谭辉承担的问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条和四十三条的规定，案件诉讼费的负担问题属于法院决定权范畴，不属于当事人因人身权、财产权引起的实体权利请求范畴，当事人对人民法院关于诉讼费用的决定有异议的，可以向作出决定的人民法院院长申请复核，不得对人民法院关于诉讼费用的决定提起上诉。故，蜀道实业公司此项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国担保法》第三十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、谭辉与四川蜀道实业发展有限责任公司于2016年3月4日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》和《商品房买卖合同补充协议及附件》于本判决生效之日解除；二、谭辉于本判决生效之日起15日内向四川蜀道实业发展有限责任公司支付四川蜀道实业发展有限责任公司代偿银行贷款323048.42元和违约金130948.6元，共计453997.02元（谭辉未在本判决书生效之日起15日内向四川蜀道实业发展有限责任公司支付453997.02元，四川蜀道实业发展有限责任公司可以从谭辉已付首付款327743元扣除）；三、谭辉于本判决生效之日起15日协助四川蜀道实业发展有限责任公司前往房屋管理登记部门办理位于温江区房屋的预告登记（预021****）及抵押权预告登记（预021***）及《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同备案号：2*****）的登记备案的注销手续；四、驳回四川蜀道实业发展有限责任公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4055元，由谭辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员 魏义欢二〇一八年二月八日法官助理 陈 强书 记 员 陈卓婷