江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终196号上诉人（原审原告）：南京金陵饭店物业管理有限责任公司，住所地南京市建邺区汉中西路1号。法定代表人：陈远，该公司总经理。委托诉讼代理人：方昉，江苏联创伟业律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾迪，北京市中银（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京市江宁区美仕别墅（玛斯兰德小区）（大厦、工业区）业主委员会，住所地南京市江宁经济技术开发区。负责人：彭静，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：许茜，江苏泓远律师事务所律师。委托诉讼代理人：李萌，江苏泓远律师事务所实习律师。上诉人南京金陵饭店物业管理有限责任公司（以下简称金陵物业公司）因与被上诉人南京市江宁区美仕别墅（玛斯兰德小区）（大厦、工业区）业主委员会（以下简称玛斯兰德业委会）物业服务合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初9793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金陵物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、被上诉人由业主大会选举产生，只是被授权代表全体业主签署《物业管理合同》，合同相对人不是被上诉人，而是全体业主。被上诉人不公示业主大会决议及与上诉人签订书面《物业服务合同》的行为，是不履行职责的行为，损害了业主及上诉人利益，侵犯了业主的知情权和监督权。二、业主大会投票通过议题就是决议，业主大会已经做出决议，合同已经成立并生效。上诉人所提交的合同文本是要约，而业主大会审议核准属于承诺，被上诉人发函就是将承诺送达到上诉人。故本案《物业服务合同》已成立并生效。三、关于2017年6月30日临时业主大会决议是否有效的业主撤销权诉讼已另案进入法院审理阶段，本案应以该案作为审判依据，故本案应当中止审理。玛斯兰德业委会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序正当。理由是：一、被上诉人依法由业主大会选举产生，有权代表全体业主行使权利，有权代表全体业主对物业实行自治管理，执行大会的决议。上诉人要求被上诉人按照2017年4月20日的民意计票的表决结果与其签订物业合同，没有事实依据。该计票表决没有召开临时业主大会，也不存在业主大会决议，该计票是由上诉人主导，不具有真实性，合法性，有效性。后经业主要求，被上诉人已经于2017年6月30日举行了临时业主大会并表决决议搁置2017年4月20日的民意计票的表决结果，重新选聘物业服务企业，并签订了物业服务合同。二、上诉人要求与被上诉人签订物业合同没有法律依据。根据物业管理条例第十一条第四项之规定，业主大会有权选聘和解聘物业服务企业，该条例第三十四条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，也就是说是否选聘物业公司，选聘哪一家物业公司，是业主大会的权利，业委会对业主大会承担履行其决议的义务，且该义务仅对内发生法律效力，对外不发生任何法律效力。因此上诉人作为第三人无权要求被上诉人与其签订物业服务合同，其诉讼请求没有法律依据。上诉人不具备一级的物业服务管理资质，且服务管理不到位，不具备与被上诉人签订物业服务合同的资质条件。三、一审判决程序正当，本案无需中止审理。本案的诉讼结果与业主撤销630会议决议案的裁判结果没有任何的关联性。630业主大会决议是否有效，不影响上诉人无权要求被上诉人与其签订物业合同的事实，因此，上诉人要求中止本案审理的主张没有法律依据。金陵物业公司向一审法院起诉请求：判令玛斯兰德业委会按照2017年4月20日业主大会表决结果与金陵物业公司签订物业服务合同。一审法院认定的事实：金陵物业公司曾与南京金陵置业发展有限公司签订玛斯兰德别墅区的《前期物业服务合同》，约定由金陵物业公司对该小区进行物业管理，委托管理期限为2009年8月1日至2015年12月31日。此后，金陵物业公司一直在该小区提供物业服务至今。玛斯兰德业委会于2016年成立，并于同年11月21日在秣陵街道办事处办理了备案登记。2017年3月6日，玛斯兰德业委会发布《告美仕别墅（玛斯兰德小区业主书）》告知业主，业主大会于2017年3月22日召开，就是否续聘金陵物业公司等事项进行表决。同年4月20日统计的投票结果表明，对于是否续聘金陵物业公司，有赞成票333票，反对票59票，弃权136票，但无书面决议。2017年4月21日，玛斯兰德业委会曾向金陵物业公司发函称：贵司获得选聘物业公司半数业主投票通过的结果；我们计划采取措施，加速物业合同的修订与签订，授权部分业委会代表及业主参与修订与谈判，希望金陵物业公司提供资料，供合同续签工作正常有效进行。2017年5月18日，玛斯兰德业委会通知金陵物业公司因部分业主的反对，暂无法与其签订物业服务合同。2017年6月15日，玛斯兰德业委会发布召开临时业主大会的公告，决定于2017年6月30日召开临时业主大会，就选聘物业服务企业、是否搁置2017年4月20日的投票结果等议题进行表决。后经统计，此次投票多数业主赞成选聘绿城物业公司，搁置2017年4月20日投票结果。一审法院另查明，玛斯兰德小区《业主大会议事规则（草案）》第十六条规定业主大会的决定应当以书面形式在本小区公共区域内及时公告。一审法院认为，根据《物业管理条例》第十一条第（四）项，业主大会有权选聘和解聘物业服务企业。本案中，玛斯兰德业委会按照2017年4月20日业主大会的投票统计结果，向金陵物业公司发函，表示要加速合同的修订与签订，并授权部分业委会代表及业主参与修订与谈判，希望金陵物业公司提供相关资料。该函件表明，双方仍处于合同的磋商阶段，未对物业服务合同的主要内容达成合意。在双方签订物业服务合同之前，业主大会有权变更其决定。此后，通过业主大会，决定搁置2017年4月20日的表决结果、选聘其他物业服务企业，符合法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第四条的规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。金陵物业公司依据2017年4月20日的投票结果要求玛斯兰德业委会与其签订物业服务合同，于法无据。综上，对于金陵物业公司的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、《物业管理条例》第十一条、第十五条、第三十五条之规定，判决：驳回金陵物业公司的诉讼请求。一审案件受理费80元，由金陵物业公司负担。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。本案中，虽然玛斯兰德业主大会就是否续聘金陵物业公司等事项于2017年4月20日表决的投票结果表明，多数票赞成续聘金陵物业公司，但未形成书面决议。在其后2017年6月30日的临时业主大会就选聘物业服务企业、是否搁置2017年4月20日的投票结果等议题的表决结果为，多数业主赞成选聘绿城物业公司，搁置2017年4月20日投票结果。因此，在玛斯兰德业主大会就续聘物业公司尚未作出最终决议的情况下，金陵物业公司请求法院判令玛斯兰德业委会与金陵物业公司签订物业服务合同，没有事实和法律依据。一审法院对金陵物业公司该诉讼请求不予支持，并无不当。金陵物业公司上诉主张玛斯兰德业委会不签署合同是不履行职责的行为，本院不予采信。金陵物业公司上诉主张玛斯兰德业委会2017年4月21日的发函是将承诺送达到金陵物业公司，故本案《物业服务合同》己成立并生效。本院认为，玛斯兰德业委会2017年4月21日发函表示要加速合同的修订与签订，并授权部分业委会代表及业主参与修订与谈判，希望金陵物业公司提供相关资料。该函件表明双方仍处于签订合同的磋商阶段，尚未对物业服务合同的主要内容达成合意，故不构成对金陵物业公司要约的承诺。且金陵物业公司关于本案《物业服务合同》己成立并生效主张与其要求与玛斯兰德业委会签订物业服务合同的诉讼请求相矛盾。对金陵物业公司该上诉主张，本院不予采信。关于金陵物业公司上诉主张本案应以另案的结果作为依据，故应中止审理的问题。本院认为，另案系因2017年6月30日临时业主大会决议是否有效引发的业主撤销权纠纷，2017年6月30日临时业主大会决议内容是选聘绿城物业公司，搁置2017年4月20日投票结果。虽然该决议是否有效与金陵物业公司将来能否与玛斯兰德业委会签订物业服务合同有一定关系，但是，在玛斯兰德业主大会就续聘物业公司尚未形成最终决议，玛斯兰德业委会与金陵物业公司签订物业服务合同的条件尚未成就的情况下，金陵物业公司要求签订合同的诉讼请求不应得到支持，而不是中止本案的审理以等待签约条件成就。因此，金陵物业公司关于中止本案审理的上诉意见，本院不予采纳。综上所述，金陵物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人金陵物业公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  白文虎审判员  龚 达二〇一八年二月二十四日书记员  朱亚芳