重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝03民终2087号上诉人（原审被告）：重庆市银盾房地产开发有限责任公司，住所地彭水县汉葭镇北门乌江商贸园中央豪庭二楼，统一社会信用代码91500243691219641W。法定代表人：刘邦银，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢志飞，京师（重庆）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：重庆农村商业银行股份有限公司武隆支行，住所地重庆市武隆区巷口镇芙蓉中路36号，统一社会信用代码9150023267613181XU。法定代表人：陈和平，该支行行长。委托诉讼代理人：秦瑜，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋帅，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢小华，男，1988年7月3日出生，汉族，教师，住重庆市武隆区。被上诉人（原审原告）：陈霞，女，1986年12月2日出生，汉族，教师，住重庆市武隆区。上诉人重庆市银盾房地产开发有限责任公司（以下简称银盾公司）、上诉人重庆农村商业银行股份有限公司武隆支行（以下简称重庆农商行武隆支行）因与被上诉人谢小华、陈霞商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市武隆区人民法院(2017)渝0156民初2252号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。银盾公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回谢小华、陈霞的诉讼请求。事实和理由：讼争房屋所涉的项目为武隆县平桥镇王家湾巴渝新居特色街综合开发项目，该项目并非单纯的房地产开发项目，而是武隆县人民政府根据重庆市人民政府[2010]90号文件的相关精神在平桥镇进行的中心城镇建设，不仅涉及商品房的开发，同时涉及大量应该由政府完成的市政基础设施建设。由于政府为了加快中心城镇建设的进度，在没有协调办理好相关手续的情况下，就让银盾公司开工建设，后期也未能及时协调各方办理相关手续，直至2014年年底工程开发建设完成，相关手续一直未能办理下来。同时，武隆县平桥镇人民政府也未按照其与银盾公司的约定，对土地出让金免于征收或即征即返，未能协调各方协助银盾公司办理项目规划、审批手续，未能在规划内严格控制私人违规建房行为。因此，银盾公司未能按期给购房者办理产权证，并非由银盾公司造成，而是因政府未能按时落实政策，履行其义务所致，不是银盾公司在与购房者签订购房合同所能预见的，亦不属于商业风险和不可抗力造成，银盾公司不同意解除商品房买卖合同。重庆农商行武隆支行辩称，我行不是商品房买卖合同的相对人，合同是否继续履行，我行不发表意见。谢小华、陈霞辩称，银盾公司逾期交房已经近三年了，我方不同意继续履行合同，请求二审法院驳回上诉，维持原判。重庆农商行武隆支行上诉请求：撤销一审判决第五项。事实和理由：1.银盾公司并非借款合同和抵押合同的缔约主体，谢小华、陈霞对于银盾公司直接向我行支付按揭贷款无请求权。银盾公司与重庆农商行武隆支行在一审中的诉讼地位均为被告，一审判决第五项，判决一审二被告承担清偿责任，与一审原告谢小华、陈霞无法律上的利害关系，与《中华人民共和国民事诉讼法》第119条“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定相悖。2.根据三方签订的借款合同和抵押合同，重庆农商行武隆支行与谢小华之间系贷款关系，与陈霞及银盾公司之间系保证担保关系，故借款合同和抵押合同解除后，重庆农商行武隆支行有权要求谢小华返还相应贷款金额和利息，陈霞及银盾公司对谢小华的返还义务承担连带保证责任。《最高人民法院关于》第25条的规定，是针对银行作为有独立请求权的第三人参加诉讼的情形。本案中，买受人谢小华、陈霞实质上是在同一诉讼程序中分别对开发商银盾公司和重庆农商行武隆支行提出了两个诉，对于商品房买卖合同之诉，买受人不仅有解除合同的权利，也有权要求开发商返还首付款及相应资金损失的权利；对于担保贷款合同之诉，买受人仅有解除合同的权利，关于实际偿还的按揭款及剩余购房贷款的返还问题，可由银行依法另行主张，不应在该案中处理，一审判决将不同的法律关系混为一谈，适用法律错误。3.由于我行系一审被告，如果一审判决生效，我行作为一审被告请求执行该判决，存在障碍。银盾公司辩称，一审判决并未对重庆农商行武隆支行上诉的事实进行查明，属于认定事实不清。谢小华、陈霞辩称，我方向重庆农商行武隆支行贷款是因向银盾公司购房而发生，我方向重庆农商行武隆支行的贷款全部支付给了银盾公司公司，对于我方欠重庆农商行武隆支行的剩余贷款，应当由银盾公司偿还。谢小华、陈霞向一审法院起诉请求：1.解除谢小华、陈霞与银盾公司于2014年7月16日签订的《商品房买卖合同》，由银盾公司退还谢小华、陈霞已支付的购房首付款、购置税、大修基金、已支付的按揭款及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.银盾公司支付未按时交房的违约金4000元；3.解除谢小华、陈霞与重庆农商行武隆支行签订的《个人贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，由银盾公司向重庆农商行武隆支行剩余的按揭贷款。一审判决认定事实：2014年7月16日，谢小华、陈霞与银盾公司签订《商品房买卖合同》，购买银盾公司在重庆市武隆区平桥镇开发的巴渝新居特色街项目商品房（平桥镇金桥路1号9幢1-5-3），建筑面积97.03平方米，建筑面积单价2776.89元/平方米，总价269442元。谢小华、陈霞购房时已向银盾公司交付购房首付款81442元，税费及大修基金9632元，共计91074元。之后，谢小华于2014年8月27日与重庆农商行武隆支行签订《个人贷款合同》,谢小华、陈霞、重庆农商行武隆支行及银盾公司与2014年8月29日签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，按揭贷款188000元，并从2014年9月29日开始向重庆农商行武隆支行偿还按揭贷款。银盾公司在一审庭审结束时，仍未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，不具备房屋买卖合同第八条约定的交房条件。谢小华、陈霞至今未接房。一审法院认为，谢小华、陈霞与银盾公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，是合法有效的合同。谢小华、陈霞已经按照合同约定向银盾公司支付了首付款81442元，税费及大修基金9632元，共计91074元。按照合同第七条约定，银盾公司应于2015年5月18日将房屋交付给谢小华、陈霞，但银盾公司直至一审庭审结束仍未能取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，其逾期交房已超过90日，谢小华、陈霞有权解除商品房买卖合同。涉案商品房买卖合同被解除后，基于该商品房买卖合同发生的商品房担保贷款合同目的无法实现，故谢小华、陈霞要求解除其与重庆农商行武隆支行签订的《个人贷款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》的诉讼请求，应予以支持。按照《最高人民法院关于》第二十五条第二款:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，谢小华、陈霞要求银盾公司返还首付款本金、购置税、大修基金及已支付的贷款本息的诉讼请求，并要求银盾公司偿还重庆农商行武隆支行借款担保合同下剩余贷款的诉讼请求，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，违约金与赔偿损失不能并用。谢小华、陈霞已选择适用违约金条款，故其要求银盾公司支付首付款本金、购置税、大修基金、已支付贷款本息等总金额的利息的诉讼请求，不应予以支持。一审中，谢小华、陈霞与银盾公司均认可违约金金额为4000元，因银盾公司逾期交房的行为已经构成违约，谢小华、陈霞有权主张违约金，故谢小华、陈霞要求银盾公司支付4000元违约金的诉讼请求，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决：一、解除谢小华、陈霞与银盾公司签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、解除谢小华、陈霞与重庆农商行武隆支行签订的《个人贷款合同》和《重庆市预购商品房抵押贷款合同》；三、银盾公司在判决生效后五日内返还谢小华、陈霞房屋首付款、税费、大修基金等91074元；四、银盾公司在判决生效后五日内返还谢小华、陈霞已向重庆农商行武隆支行支付的贷款本息；五、银盾公司在判决生效后五日内赔偿谢小华、陈霞违约金4000元；六、银盾公司在判决生效后五日内偿还重庆农商行武隆支行与谢小华、陈霞签订的《个人贷款合同》下剩余的贷款；七、驳回谢小华、陈霞的其他诉讼请求。一审案件受理费1827元，由银盾公司负担。二审中，经双方当事人确认，截止2017年12月13日，谢小华、陈霞已经向重庆农商行武隆支行偿还按揭贷款76163元，其中，贷款本金36418.8元，贷款利息39744.2元。本院二审查明的其余案件事实与一审查明的事实相同。本院认为，按照谢小华、陈霞与银盾公司签订的商品房买卖合同第七条的约定,银盾公司应当于2015年5月18日前，将涉案房屋交付给谢小华、陈霞使用，如遭遇不可抗力，银盾公司应在发生之日起30日内书面告知谢小华、陈霞，银盾公司可据实延期交房，但银盾公司至今未能取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，不符合合同约定的可延期交房的情形，因此，涉案房屋未能达到交房条件，谢小华、陈霞有权拒绝接房，由此产生的延期交房责任由银盾公司承担。由于银盾公司逾期交房已经超过90日，谢小华、陈霞有权要求解除该商品房买卖合同，银盾公司要求继续履行合同的理由不能成立，本院不予支持。一审判决解除该商品房买卖合同并无不当，本院予以支持。因涉案商品房买卖合同解除后，致使商品房担保贷款合同的合同目的无法实现，故谢小华、陈霞有权请求解除涉案个人贷款合同和抵押贷款合同。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，即银盾公司应当将收受的贷款和购房款的本金和利息分别返还重庆农商行武隆支行和谢小华、陈霞。重庆农商行武隆支行主张谢小华、陈霞与银盾公司对剩余贷款本息承担连带清偿责任的理由不能成立，本院不予支持。综上，银盾公司和重庆农商行武隆支行的上诉请求均不能成立，应予驳回。按照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6082元，由重庆市银盾房地产开发有限责任公司负担3654元，由重庆农村商业银行股份有限公司武隆支行负担2428元。本判决为终审判决。审判长  余云中审判员  简元华审判员  张 艳二〇一八年二月二十八日书记员  梅 玮