山东省青岛市李沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0213民初2071号 原告：刘明辉，男，1985年1月27日出生，汉族，住青岛市李沧区。 原告：李杰，女，1989年2月1日出生，汉族，住青岛市李沧区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：谭蕾，山东畅海律师事务所律师。 被告：徐茂庆，男，1973年1月7日出生，汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：迟大国，山东大元律师事务所律师。 原告刘明辉、李杰与被告徐茂庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭审理了本案。原告刘明辉、李杰及其委托诉讼代理人谭蕾，被告徐茂庆及其委托诉讼代理人迟大国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘明辉、李杰向本院提出诉讼请求：1、解除原告刘明辉与被告签署的《房地产买卖合同》；2、被告返还原告支付的房屋首付款(包含定金)35万元；3、被告按照合同约定支付原告违约金23.7万元；4、被告返还原告已经支付的房屋买卖中介费2万元；5、本案诉讼费、保全费、律师费等由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：解除原告李杰与被告签订的《青岛市存量房买卖合同》；2、被告返还原告支付的房屋首付款(包含定金)35万元及利息（自2017年4月6日至实际返还之日止，按照年利率7%计算）；3、被告赔偿原告房屋差价损失279560元；4、被告返还原告已经支付的中介费2万元；5、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻。2017年2月26日，两原告通过科威国际不动产越秀星汇蓝湾店（以下简称科威不动产）与被告签订了《房地产买卖合同》，购买被告名下的位于青岛市李沧区户的房产。刘明辉于合同签订当日，支付给被告定金2万元。后李杰又按照合同约定支付了33万元的首付款，并由李杰与被告办理了网签手续，据此两原告已经按照合同约定，履行了自己的义务。2017年3月15日至4月7日，青岛市政府相关部门出具了3个文件，对过热的房地产市场进行调整。原本涉案纠纷不受该政策的约束，因为涉案合同的履行均发生在政策出台之前，完全可以顺利过户，完成此次交易行为。但是因为政策发布后二手房在取得房产证后满两年方可上市交易，被告在明知已经不能重新办理网签的情况下执意要求只能将房产过户给刘明辉，变相毁约。对此两原告及中介多次与其沟通，且原告委托律师事务所向其邮寄律师函，要求其继续履行合同，其均不予理会。现在网签有效期已过，房屋过户及原告获得产权的目的已经无法实现，被告的行为已经构成了根本违约。 徐茂庆辩称，本案房屋买卖合同违约方是刘明辉、李杰，并非被告。其与刘明辉就涉案房屋签订买卖合同后，于2017年3月初腾空了房屋，于5月3日进行了房屋解押，2017年3月16日，在其不知情的情况下李杰会同中介在网上进行登记，将购买人刘明辉改为李杰，并于2017年3月28日欺骗其在网签合同上签字。刘明辉要求其将房屋过户给李杰的行为恰证明刘明辉已决定不再履行与其签订的房屋买卖合同，构成根本违约。其与刘明辉签订的房屋买卖合同，李杰不是合同当事人，不具有原告的诉讼主体资格。综上，应当由刘明辉承担该案的违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证： 涉案房屋坐落于青岛市李沧区户。被告于2016年12月30日取得该房屋的鲁（2016）青岛市不动产权第0145504号不动产权证。该事实有两原告提交的不动产权证复印件1份及双方当事人陈述一致的笔录在案为凭。 2017年2月26日，被告作为甲方（出售方）、刘明辉作为乙方（购买方）、科威不动产作为丙方（中介方）签订《房地产买卖合同》，约定：甲方将上述房产转让给乙方，转让成交价款79万元，乙方于合同签订当日支付购房定金2万元，于2017年4月25日前支付33万元作为购房首付款，以银行贷款形式向甲方支付44万元，此贷款由贷款银行一次性划拨到甲方提供的银行账户，贷款不足的乙方于办理过户之前以银行资金监管/转账方式支付给甲方；甲方于全款到位一周之内腾出该房屋，同时交付给乙方；乙方于本合同签订时一次性支付给丙方佣金费用2万元，如因甲方或乙方的违约行为导致本合同终止、解除或甲乙双方协商一致解除合同的，丙方收取的佣金费用不予退还，守约方有权要求违约方承担中介费损失；甲乙双方应于2017年5月23日之前乙方贷款审批通过后3日内，至李沧房地产交易中心办理房屋过户手续；甲方有抵押贷款，甲方应于2017年4月25日之前自行到银行偿还银行贷款及办理解押手续；甲方应于2017年4月5日之前准备齐所有银行贷款资料并积极配合前去办理贷款签订手续；甲乙双方应于2017年5月23日之前乙方贷款审批通过后3日内至李沧房地产交易中心办理该房屋过户手续；本合同签订后，甲乙双方中若有任何一方未按照本合同中的约定时间全面履行自己的义务时，每逾期一天，按照每天300元支付给对方作为违约金，逾期超过15日的，守约方除有权要求对方继续履行合同并支付违约金外，还有权单方解除合同，但应书面通知违约方。守约方解除合同的，违约方还应另行支付合同总价款的30%作为违约金，并赔偿守约方中介费损失；如甲方违约，乙方损失大于违约金总额的，甲方还应承担赔偿责任，甲方应在接到书面通知之日起10日内退还乙方已支付的房款，并支付滞纳金、违约金、赔偿金以及乙方应支付的中介费；双方在合同履行过程中发生争议的，可向房屋所在地人民法院起诉。合同三方分别在合同落款处签字、捺印或盖章。上述合同签订时，李杰亦在现场。该事实有两原告提交的房屋买卖合同一份及双方当事人陈述一致的笔录在案为凭。 2017年3月28日，徐茂庆作为甲方（出售方）、李杰作为乙方（购买方）就涉案房屋签订《青岛市存量房买卖合同》约定：转让价款为72万元，首付款为22万元，剩余房款50万元通过商业贷款支付；甲方于2017年4月30日前腾房并通知乙方进行验收交接，乙方查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方；双方在2017年4月30日前共同向青岛市房地产交易中心申请办理转让过户手续，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关资料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；合同第十条约定，甲方未按约定期限交付房屋的，每逾期一日，甲方应向乙方支付逾期已收款1%的违约金，合同继续履行；双方在合同履行过程中发生争议的，提交青岛仲裁委员会仲裁。李杰与被告在合同落款处签名、捺印。该事实有两原告提交的青岛市存量房买卖合同一份在案为凭。 刘明辉于2017年2月26日房屋买卖合同签订当日向被告支付定金2万元，被告向刘明辉出具收条。刘明辉另向科威不动产支付中介费2万元。2017年3月28日，李杰向被告支付购房款27万元，被告分别向李杰出具5万元和22万元的两张收条，刘明辉未在场。当日，被告另向李杰出具收条1份，内容为：“收条：总收款为贰万定金，贰拾贰万（银行办贷款）、伍万元整，首付款差陆万元整（以银行入账为准）。2017年4月6日，被告向李杰出具收条一张，载明“收李杰房款首付尾款陆万元整，首付付清”。该事实有两原告提交的定金收条一张、收条四张、中信银行业务凭证三张及双方当事人陈述一致的笔录在案为凭。 2017年3月30日，青岛市国土资源房管局等五部门联合发布《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》（以下简称3.30《通知》），规定在本市范围内（六区四市）购买的新建商品住房和二手住房，需取得《不动产权证书》满2年后方可上市交易，该通知自2017年3月31日起实施。2017年4月7日，青岛市国土资源房管局发布《关于落实〈关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知〉有关事项的通知》，其中第五条规定：“2017年3月16日至30日（含当日）已经完成存量房合同网签备案的二手住房，不受3.30《通知》规定的上市交易年限限制。2017年3月16日至30日（含当日）已经形成交易且符合《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》（青土资房发〔2017〕4号）（简称3.15《通知》）规定，尚未完成存量房合同网签备案，但能提供交易证明材料（房屋买卖协议及住房维修资金缴纳证明或购房贷款审批证明或首付款收据）的二手住房，由房地产经纪机构或买卖合同双方当事人于4月12日前向房屋所在区市房屋交易管理部门提交购房明细及证明材料，符合条件的不受3.30《通知》规定的上市交易年限限制。”该事实，有两原告提交的通知3份在卷佐证。 2017年5月9日，科威不动产工作人员给徐茂庆打电话，徐茂庆表示只想把涉案房屋过户给刘明辉，不想过户给李杰。当日，徐茂庆在与刘明辉通过微信联系时称，网签合同错把买房人变成李杰了，但是签订网签合同时其没有看到，现在只有把买房人改成刘明辉其才能配合办理过户手续。2017年5月10日，刘明辉和李杰给徐茂庆打电话，李杰表示不再通过银行贷款，可直接向徐茂庆付清全款，徐茂庆表示即使付清全款也只能过户给刘明辉。2017年5月11日刘明辉与徐茂庆通过短信联系时再次称，其可全款支付，把房子先公证到其名下，两年后待该房可过户时再过户给李杰，徐茂庆表示只能卖给刘明辉，不同意任何修改。2017年5月18日，刘明辉、李杰委托律师向徐茂庆邮寄律师函，要求其继续履行合同、办理房屋贷款及过户等相应手续。2017年5月19日该邮件被退回，刘明辉又将律师函通过微信、彩信送达给徐茂庆。2017年5月31日，两原告通过到涉案房屋现场张贴、彩信微信发送、邮寄等方式向徐茂庆送达解除合同的通知，行使单方解除权，要求徐茂庆返还购房款35万元、支付违约金23.7万元并赔偿中介费损失2万元。该事实，有两原告提交的短信聊天记录1宗、微信聊天记录1宗、手机通话录音2份、EMS快递2份、照片5份，被告提交的微信聊天记录1宗以及双方当事人陈述一致的笔录在卷佐证。 诉讼过程中，经刘明辉、李杰申请，本院委托青岛青房房地产土地评估事务所有限公司对涉案房屋的现市场价值进行估价。该所于2017年12月8日作出青房估字××号《房地产估价报告》，估价结果为：估价对象房地产在2017年12月5日市场价值为98.53万元。刘明辉、李杰为此支付估价费4650.94元。该事实有《房地产估价报告》1份在卷佐证。 对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下： 1、两原告主张，在购买涉案房屋时其双方系夫妻，具有互相代理的权利。提交结婚证一份予以证明，结婚证载明二人于2014年4月8日登记结婚。被告对该证据的真实性无法确认，称其第一次见到该结婚证，原告李杰户口簿显示是未婚。 两原告提交的结婚证系原件，本院予以采信，对两原告于2014年4月8日登记结婚的事实，本院予以认定。 2、两原告主张，被告在房屋买卖过程中拒绝办理过户，申请证人巩某出庭作证。巩某称，其系科威国际不动产越秀星汇蓝湾店的经理，为涉案房屋交易提供居间服务。两原告系夫妻，2017年2月26日，原、被告双方在科威国际不动产处签订《房地产买卖合同》时，两原告皆在场，因李杰没带身份证，就由刘明辉拿出身份证签订合同，被告当时也知道他们是夫妻，并且说购买方写谁都行，只要给被告钱就行。合同签订后，2017年3月30日限购前，中介方安排被告和李杰进行网签，网签备案的《房地产买卖合同》载明的转让价款72万元是按照银行贷款所需要的评估价填写的，与实际房款没有关系，腾房日期是网签合同上的固定版本，买卖双方实际应按照三方共同签订的《房地产买卖合同》履行，网签合同只是银行贷款和过户使用的一个版本。2017年3月28日买方办完银行贷款手续并支付全部首付款后，就等着银行批贷款。后来银行贷款手续批下来，证人通知交易双方去办理过户手续，但因为被告在涉案房屋的贷款还没有还完，无法撤押，导致暂时无法办理过户。2016年5月1日后，被告打电话给证人说被告只能过户给刘明辉，不能过户给李杰，证人告诉被告，签订合同时被告已经知道他们是夫妻，但没有提出异议，2017年3月28日到银行办理贷款手续时被告也可以提出异议，那时还是可以更改网签合同的，但被告当时没有提出异议。店长多次联系双方调解，但被告还是不同意过户给李杰，一直不出面。被告质证称，证人做的网签合同是欺骗被告的，证人就是让被告签字、按手印，2017年3月16日被告问证人是否已经网签，证人说已经网签了。证人拿着原告交的中介费，是向着对方的。 本院认为，证人系涉案房屋交易的居间服务人，其诉讼地位较为中立，其证言与原告提交的证据能够相互印证，本院予以采信。 3、被告主张，网签合同是中介欺骗被告签订的，中介一直告知其2017年3月28日是办理贷款，其签字时并不知道是在网签合同上签的字，网签合同的内容与原始房屋买卖合同完全相反，被告一直都没有网签合同，被告并不知道网签合同买方已变更为李杰，网签合同主体、内容、履行时间均变了，证明原告违约，被告不能执行网签合同。原告对此不予认可，称网签合同最后一页乙方处明确写明李杰的名字，被告在该页甲方处签字，恰恰证明被告在当时是认可将涉案房屋登记在李杰名下的。 被告主张其受欺骗在网签合同上签的字，认为在其与刘明辉的微信聊天记录中，一直告知刘明辉网签其确实不知道可以证明。本院认为，被告除聊天记录外，无充分证据证明其在网签合同上签字不是其真实意思表示，而聊天记录中其自述的内容不足以推翻其在网签合同中签名的事实，因此，对被告主张，本院不予认可。 4、被告主张，刘明辉系因其名下有一套房贷款受限才要求把房屋过户给李杰，提交2017年7月13日微信记录一张予以证明。两原告对证据的真实性无异议，但称刘明辉可以办理贷款，且原告方为了顺利过户，用尽各种方式希望能够继续履行。 5、被告主张，其已按照合同约定于2017年5月1日偿还了涉案房屋的最后一次银行贷款，于2017年5月3日及时解押。提交手机银行支付明细打印件一份予以证明。原告对证据真实性不予认可，该证据无法证实被告所说的已经解押完成的事实，而且即便已经解押，合同约定是在2017年4月25日前完成解押手续，原告已经在2017年3月28日前将首付款29万元（含定金2万元）交付被告，于2017年4月6日原告支付另一笔首付款6万元，被告已经怠于履行合同义务。 6、被告称，其已将房产证押在中介，并将房屋搬空，在外租房。提交房屋租赁合同原件1份及涉案房屋搬空的照片打印件1份、房产证收条复印件1份予以证明。原告质证称，房屋租赁合同与本案无关，该合同的租赁期限是2017年2月20日开始，而原、被告之间的合同是2017年2月26日签订，即使该证据为真，也只能说明被告具有出卖涉案房屋的意向，不能证实其有和两原告履行合同义务的意思表示。对照片真实性不予认可，无法证实是否为涉案房屋，而且房屋搬空与否，也不能掩盖被告想要违约的事实。房产证收条系复印件，对真实性不予认可。 7、被告在证据交换过程中质问证人巩某网签合同与房屋买卖合同内容有多处不同时，以及陈述关于李杰没有主体地位的意见中，提及网签合同中约定有仲裁条款，在本案第四次开庭的法庭辩论阶段提及网签合同约定有仲裁条款，但在本案首次开庭前，被告未对本院受理该案提出异议。 本院认为，本案的争议焦点为：一、如何认定刘明辉、李杰分别与被告签订的《房地产买卖合同》及《青岛市存量房买卖合同》的效力；二、刘明辉、李杰是否为本案适格原告；三、本院对涉案房屋买卖纠纷是否具有管辖权；四、涉案房屋买卖合同解除的违约责任应由哪一方承担。 一、刘明辉于2017年2月26日与被告及中介方签订《房地产买卖合同》，两原告起诉时按照房地产买卖合同的约定提出各项诉讼请求，被告亦一直要求按照该合同向刘明辉履行过户义务，因此该合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。 李杰于2017年3月28日与被告签订《青岛市存量房买卖合同》，徐茂庆称该合同的签订不符合网签合同规定，其是被欺骗签订，应认定无效。本院认为，有关房屋买卖合同网上备案程序与流程的规定，系管理性规定，而非法律法规的强制性规定，是否符合网上备案程序与流程的规定，不能作为认定合同无效的依据。徐茂庆主张被欺骗签订，但其作为完全民事行为能力的成年人，应该知晓在该网签合同打印件上签字的法律意义，该合同落款处乙方处明确载明是李杰，徐茂庆在该页甲方处签字，视为对该书面打印件的认可，因此，其主张被欺骗签订，未提交足以推翻其签字的证据予以证明，本院不予支持。因此，该《青岛市存量房买卖合同》合法有效。但该合同中关于涉案房屋的价格低于刘明辉与徐茂庆签订的房屋买卖合同中的价格，有规避国家税收监管的意图，该价格条款应认定无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。 二、关于两原告的诉讼主体资格。刘明辉、李杰分别与被告签订的《房地产买卖合同》及《青岛市存量房买卖合同》，尽管原、被告及中介方均主张《房地产买卖合同》系真实有效的合同，买卖双方实际按照《房地产买卖合同》约定的价格条款履行，但经网签备案的《青岛市存量房买卖合同》具有公示作用，且签订在后，除价格条款外，涉案房屋交易行为应受后来签订的网签合同的约束，网签合同与房屋买卖合同除价格条款外的其他不一致之处，应视为后合同对前合同内容的变更，亦即除价格条款外，买卖双方应按照《青岛市存量房买卖合同》履行。因此，李杰具有本案的诉讼主体资格。刘明辉与李杰系夫妻关系，以夫妻共同财产支付房款，因此，对于合同履行过程中产生的损失，刘明辉亦具有诉讼主体资格。 三、关于本院对本案是否具有管辖权的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条规定：“人民法院受理案件后，当事人对管辖权有异议的，应当在提交答辩状期间提出。人民法院对当事人提出的异议，应当审查。异议成立的，裁定将案件移送有管辖权的人民法院；异议不成立的，裁定驳回。当事人未提出管辖异议，并应诉答辩的，视为受诉人民法院有管辖权，但违反级别管辖和专属管辖规定的除外。”《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定：“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。”本案中，《青岛市存量房买卖合同》约定了仲裁条款，被告虽在证据交换过程中向证人询问时提到仲裁条款，在证据交换后提交的书面意见中陈述过因仲裁条款李杰没有诉讼主体资格，但直到本案最后一次法庭辩论时才明确向本院提出管辖异议，因此本院对涉案房屋买卖纠纷应当继续审理。 四、关于被告是否构成违约的问题。刘明辉与被告签订《房地产买卖合同》时，两原告均在现场，被告亦自认其知晓两原告系夫妻关系，合同签订后，被告又多次收取李杰支付的购房款并为李杰出具收款收条，且在乙方为李杰的《青岛市存量房买卖合同》上签字，在上述过程中，被告一直未对购房人的身份提出异议。但在青岛市限购政策出台后，却以李杰并非《房地产买卖合同》的购买人为由，拒绝配合李杰办理房屋过户手续。本院认为，除价格条款外，签订在后的《青岛市存量房买卖合同》已对签订在前的房屋买卖合同进行了变更，包括对合同主体的变更，双方应当按照变更后的合同履行，被告应当向变更后的买方即李杰履行协助办理过户手续的义务，被告明确表示拒绝将房屋过户至李杰名下，因此，被告构成违约。 原告以被告明确表示不履行合同为由要求解除合同，本院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原告主张的被告返还已付购房款35万元的诉讼请求本院予以支持。原告主张涉案房屋的现市场价值与合同约定价格之间的差价19.53万元（98.53万元-79万元），本院认为，该差价系原告的预期可得利益损失，被告应当赔偿，本院予以支持。对于原告同时要求被告支付已付购房款35万元自2017年6月1日起至实际付清之日止的利息的请求，本院认为，涉案房屋差价足以弥补被告违约给原告造成的损失，对原告主张的利息损失，本院不予支持。关于中介费2万元，因《青岛市存量房买卖合同》对中介费的归属并未约定，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十七条规定，判决如下： 一、解除原告李杰与被告徐茂庆于2017年3月28日签订的《青岛市存量房买卖合同》； 二、被告徐茂庆返还原告刘明辉、李杰已付购房款35万元； 三、被告徐茂庆给付原告刘明辉、李杰房屋差价损失19.53万元； 四、驳回原告刘明辉、李杰的其他诉讼请求。 上述二至四项，合计54.53万元，被告徐茂庆于本判决生效之日起10日内给付原告刘明辉、李杰。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11700元，保全费3520元，计15220元，由被告负担。被告于本判决生效之日起十日内给付两原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  温洪梅 人民陪审员  刘玉芳 人民陪审员  张筱萍 二〇一八年二月六日 法官助理陈密亮 书记员刘亚君