湖北省云梦县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0923民初1500号原告（反诉被告）：湖北龙云置业有限公司。住所地：湖北省云梦县城关梦泽大道***号。法定代理人：王某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王来元，男，该公司员工。委托诉讼代理人：徐东红，云梦县法律援助中心律师。被告（反诉原告）：云梦县青云高级中学。住所地：湖北省云梦县梦泽大道北端东侧。法定代表人：黄春生，该校校长。委托诉讼代理人：陈峰，湖北峰鼎律师事务所律师。原告（反诉被告）湖北龙云置业有限公司（以下简称龙云置业公司）与被告（反诉原告）云梦县青云高级中学（以下简称青云中学）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案。2017年10月17日，原告龙云置业公司向本院申请财产保全，本院受理后，依法作出（2017）鄂0923民初1500号民事裁定，查封原告龙云置业公司云用（2014）第12148号国有土地使用权，冻结被告青云中学的银行账户存款275万元。被告青云中学不服该裁定，向本院申请复议，本院于2017年10月30日作出（2017）鄂0923民初1500号之一民事裁定，驳回被告青云中学的复议请求，维持原裁定。2017年11月21日，被告青云中学在举证期限届满前向本院提起反诉，本院依法受理。2017年11月21日、2018年1月16日，本院两次公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）龙云置业公司的委托诉讼代理人王来元、徐东红，被告（反诉原告）青云中学的委托诉讼代理人陈峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）龙云置业公司向本院提出诉讼请求：1、被告（反诉原告）青云中学支付原告（反诉被告）龙云置业公司购房款1903587元；2、被告（反诉原告）青云中学支付代垫税款60702元；3、被告（反诉原告）青云中学支付购车库款251162元；4、被告（反诉原告）青云中学支付截止2017年10月10日逾期付款利息492039元及后期利息（按日万分之五计算）。事实与理由：2014年4月，龙云置业公司开发“学府佳园”一期项目，新建14栋商品房屋372套，车库272间。2015年11月9日，原、被告达成购买11、12栋48套商品房和46间车库的《商品房买卖合同》。双方约定：1、青云中学按312套商品房和272间车库的售出比例分期支付购房款，其房屋价格按同期售出房屋均价计算；2、龙云置业公司如不按时交房，青云中学有权按相同时间延期付款；3、龙云置业公司如提供虚假的销售情况则每次承担20万元违约金；4、如青云中学终止合同，则龙云置业公司有权不退还100万预付款，并要求青云中学按总价款1700万元的10%承担违约金，不按时支付购房款则按日万分之五计算利息。合同签订后，龙云置业公司根据自己的售房进度向青云中学送达了13批结算单，截止2017年2月14日，原告312套商品房（含青云中学的48套）已全部销售完毕，青云中学所购48套商品房价款为12282892元，另应被告要求多开购房发票金额而代缴税款60702元，按车库总体销售情况青云中学目前应支付4间车库款333661元。上述共计款额为12677257元。但青云中学仅分20笔支付共10461805元，总欠款2215451元。2017年9月25日、9月28日，原、被告对商品房和车库的应付和已付款项进行核对确定。后龙云置业公司多次催要，青云中学以种种理由推诿。龙云置业公司故诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）青云中学辩称：1、所欠购房款、购买车库款、代垫税款数额双方已对账，青云中学无异议；2、龙云置业公司于2016年1月25日将房屋交付给青云中学，应在2016年4月25日提交相关办理房屋所有权登记手续，但龙云置业公司的房屋权属登记手续一直不能办理，故龙云置业公司先行违约的情况下，青云中学行使后履行抗辩权，未给付欠款；3、青云中学没有违约，不应当承担逾期利息，且违约金计算过高，请求法院依法予以调整；4、双方还有约定应施工而未施工部分，总额为181984.15元，应予以扣减。当事人围绕本诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于各方没有争议的龙云置业公司本诉中提交的营业执照、《湖北省商品房预售许可证书》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、青云中学《民办学校办学许可证》、《民办非企业单位登记证书》、2015年11月9日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及联系单、双方当事人于2017年9月25日、9月28日对账表、《关于龙云置业公司提供不动产发票核查情况的说明》等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告龙云置业公司提交的自己制作的13次商品房结算表及通知书、《青云学校结算及利息计算表》，被告青云中学认为结算表未向其送达，本院认为，该通知书及利息计算表为龙云置业公司单方制作，没有青云中学或其代理人签字确认，龙云置业公司无其他证据证明已送达给青云中学，对此证据依法不予采信；2、原告龙云置业公司提交的自己制作的《青云学校结算汇总表》、《青云学校购房结算明细》，青云中学对其内容有异议，本院认为，虽该明细为龙云置业公司自行制作，但其与青云中学提交的有青云中学代表人签字的对账单相印证，对此证据本院依法予以采信；3、青云中学提交的《工程预算编制书》，本院认为，该证据系青云中学单方制作，且未证明制作人和制作单位具有相关资质的，对此证据本院依法不予采信。被告（反诉原告）青云中学向本院提出反诉请求：1、判令龙云置业公司立即协助青云中学办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并立即提供必要的证明文件（①不动产登记申请书；②申请人身份证明；③不动产权属证书或者土地权属来源材料；④建设工程符合规划的材料；⑤房屋已经竣工的材料；⑥房地产调查或者测绘报告；⑦建筑物区分所有的，确认建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公共设施和物业服务用房等材料；⑧相关税费缴纳凭证等）；2、龙云置业公司承担诉讼费用。事实与理由：2015年11月9日，青云中学与龙云置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定2016年1月25日交房及房价计算、支付等条款，但合同未就办理产权登记的时间进行约定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本合同在签订时涉案房屋是一个尚未完全建成的房屋，其办证期限应为2016年1月25日交房后的90日，即应在2016年4月25日以前协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。因龙云置业公司没有按规划施工，至今没有取得不动产登记证大证，更不要说协助青云中学办理登记手续了。龙云置业公司从2016年4月25日开始违约，青云中学本着诚信的原则在龙云置业公司违约的情况下，仍按约定支付购房款高达80%以上，而龙云置业公司一直不能办理房屋权属登记手续。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，龙云置业公司作为开发商有义务协助青云中学办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件,即《不动产登记操作规范（试行）》规定中9.1.3中要求的申请材料。青云中学依法提起反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）龙云置业公司针对反诉辩称：1、反诉请求不能成立，反诉与本诉不具有因果关系，所基于的事实不相同，且与本诉没有对抗性，不能抵销、吞并龙云置业公司的本诉请求；2、青云中学反诉所依据的法律规定不适用于本案。本案中青云中学急于使用房屋，在明知房屋没有完成竣工验收的情况下，坚持要求龙云置业公司进行移交，不属于上述法律所规定的“房屋交付使用”；3、青云中学明知没有完成竣工验收的房屋是不可能办理不动产登记的，青云中学应当承受不动产登记迟延办理的后果。青云中学的反诉理由不能成立，依法应当驳回其反诉请求。当事人围绕反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于被告（反诉原告）青云中学提交的《商品房买卖合同》，原告（反诉被告）龙云置业公司无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于被告（反诉原告）青云中学有争议的证据，本院认定如下：原告（反诉被告）龙云置业公司提交的《关于印发的通知》和《办理网签合同须知》，被告（反诉原告）青云中学对其真实性没有异议，但认为龙云置业公司对该文件进行了错误解释且该通知与国家相关法律法规相违背，本院认为，该组证据客观真实，本院依法对其真实性予以采信，至于能否达到证明目的，本院将综合予以评价。经审理查明：龙云置业公司是一家以房地产开发经营为主要经营范围的有限责任公司。2014年4月，龙云置业公司在云梦县城关镇开发建设“学府佳园”一期工程项目，新建商品房372套（抵押给承建商60套，余312套对外销售），车库272间。2015年9月21日，龙云置业公司取得该工程商品房预售许可证书。2015年11月9日，青云中学与龙云置业公司签订《商品房买卖合同》，向龙云置业公司预订了部分商品房及车库、底层储存间，合同约定：1、青云中学整体购买龙云置业公司开发的学府佳园一期商品房第11、12栋商品房，共计商品房48套，车库及底层储存间46间；2、购房方式、价格：①自合同签订之日起，本合同项下商品房视为已购商品房，未经双方协调一致，青云中学不得拒绝或者退房；②根据龙云置业公司每月的售房（车库）数量和平均价格，确定48套商品房和46间车库（含储存间）的购买数量和购买价格；3、付款方式：每月底双方确定购买商品房（车库）数量和价格后，青云中学在十个工作日内向龙云置业公司支付相应的商品房（车库）价款；本合同签订后，青云中学一次性支付100万元作为定金，如果购房款未达到100万元，则其差额为龙云置业向青云中学的借款，并支付月2%的利息直至房款付至100万元。青云中学付清房款后，龙云置业公司给已付款房屋签订网签合同及开具不动产发票，应缴税款由青云中学垫付；4、交房时间：2016年1月25日；5、青云中学的责任：青云中学必须按本合同约定的时间与龙云置业公司结算售房（车库）比例并确定应购入房屋（车库）数量，及时支付购房款；6、违约责任：龙云置业公司若不能按期交房，则青云中学可以延期购房；如提供虚假的销售情况，则罚款20万元；青云中学若违约，则定金不予退还并承担违约金，不按时支付购房款，则按日万分之五承担应付购房款的利息。合同签订后，2015年11月12日，青云中学依约将100万元定金转入龙云置业公司账户。2016年1月25日，在工程尚未进行竣工验收的情形下，龙云置业公司依约于向青云中学交付了其预订的48套房屋和46间车库，青云中学在明知没有竣工验收的情形下自愿接收了房屋，此时房屋（车库）的购买数量和价格并未确定。青云中学将购入的部分房屋另行出售给本单位教职员工，但未依合同约定每月底与龙云置业公司进行结算，确定应购入房屋（车库）的数量和价格，龙云置业公司也未督促青云中学每月对应付购房款进行核实结算。2017年9月25日，龙云置业公司与青云中学就应付和已付车库款的数额进行核对，确认购买车库款333661.98元，已支付82500元，欠款251161.98元，双方工作人员签字确认；2017年9月28日，龙云置业公司与青云中学就应付和已付商品房款的数额进行核对，确认购房款12282892.62元，已付10379305.89元，下欠购房款1903586.73元，代青云中学垫付税款60702.23元。另查明，截止本案审理过程中，龙云置业公司以青云中学未交清全部购房款，但云梦县住房保障和房屋管理局办理网签需要买受人将全部购房款存入所在项目的商品房预售资金监管专用账户为由，仍未向青云中学提供商品房不动产权证所需材料，也未协助青云中学办理相关不动产权证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。龙云置业公司与青云中学于2015年11月9日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定全面履行自己的义务。龙云置业公司应按照合同约定按期交房，青云中学应按照合同约定交付购房款及车库款、代垫税款。关于龙云置业公司要求青云中学支付下欠购房款（含车库款）、代垫税款的请求，本院认为，合同签订后，龙云置业公司已依约于2016年1月25日交付了全部预订所购买房屋，但根据双方合同约定，此时尚不能确定青云中学购买的房屋数量和价款。2017年9月28日双方结算完毕后，青云中学应依约支付购买商品房（车库）款，青云中学对欠款数额无异议，应依合同约定支付所欠购房款1903586.73元，龙云公司代垫税款60702.23元，所欠购房车库款251162元，以上合计2215450.96元。青云中学依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（二）项的规定，要求龙云置业公司在2016年4月25日提交办理房产证所需资料为由行使后履行抗辩权，因双方签订的实质为商品房预订购买合同，购房方式为根据每月龙云置业公司的总体销售数量确定青云中学实际购买数量，在2016年1月25日交付房屋时，未确定实际购房的数量和价格，且青云中学一直未依约与龙云置业公司每月底对购房数量和价格进行结算，只在龙云置业公司将全部房屋销售完成，双方于2017年9月28日结算后，才能确定实际购房数量和价格，青云中学应依约给付全部购房款，龙云置业公司无义务替青云中学垫付全部购房款办理网签，故龙云置业公司在青云中学未付清全部房款时无法定和约定办证义务，龙云置业公司并无违约行为，青云中学的后履行抗辩权无法律和事实依据。关于青云中学要求抵扣应做未做部分工程款181984.15元的意见，因未提交有效结算单或有资质单位出具的证据证明，本院对此依法不予采纳。关于龙云置业公司要求青云中学按其自行制作的欠款时间和欠款金额承担逾期还款利息的请求，本院认为，因龙云置业公司未提交证据证明其13次付款通知已送达给青云中学，故不能确定每次欠款的时间和数额。双方在2017年9月28日全部对账结算后，青云中学应依约在十个工作日内向龙云置业公司支付相应的房（车库）款，即应在2017年10月18日（扣除国庆节假日等非工作日）前向龙云置业公司支付欠款。关于青云中学辩称逾期违约金过高的意见，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，本案各方当事人缔约时选择的损失赔偿额的计算方法。龙云置业公司是一家以房产开发为主的公司，青云中学逾期付款势必造成龙云置业公司流动资金的短缺，进而造成其不能及时足额占有该款项后向外投资获取收益机会的丧失，或者导致其为解决自身资金困难而向民间融资等情形的发生，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则及综合衡量当前本地民间融资月利率20‰标准的现状，因双方约定日万分之五的利率即月利率为15‰，该违约金的计算标准并未超过民间借贷利率，对青云中学主张违约金过高的辩论意见本院依法不予采纳。关于青云中学要求龙云置业公司立即协助办理土地使用权变更及房屋所有权登记手续的反诉请求，本院认为，该反诉针对的是本案的原告即龙云置业公司，且基于商品房买卖的同一事实，是与本诉有牵连的独立的反请求，故青云中学可以在法定期限内提起反诉。双方签订的《商品房买卖合同》虽然未约定龙云置业公司办证期限，但青云中学交清房款后，龙云置业公司协助其办理相关权属登记手续是合同附随的法定义务，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条中的办证时间，本院依法确定龙云置业公司应当在青云中学给付全部房屋款后90日内提供必要的证明文件，并协助青云中学办理所购买48套商品房的不动产权登记证书。是此，经合议庭评议，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）云梦县青云高级中学下欠原告（反诉被告）湖北龙云置业有限公司购房款、车库款及代垫税款共计2215450.96元及逾期付款利息（按月利率15‰，自2017年10月19日计算至实际给付日止），限判决生效之日起3日内给付；二、原告（反诉被告）湖北龙云置业有限公司于本判决生效之日起90日内，提供被告（反诉原告）云梦县青云高级中学向原告（反诉被告）湖北龙云置业有限公司所购买的48套商品房（位于云梦县梦泽大道272号学府佳园一期第11栋、第12栋）办理不动产权证所需的有关书面证明（1、不动产权属证书或者土地权属来源材料；2、建设工程符合规划的材料；3、房屋已经竣工的材料；4、房地产调查或者测绘报告；5、建筑物区分所有的，确认建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公共设施和物业服务用房等材料；6、相关税费缴纳凭证等），并协助被告（反诉原告）云梦县青云高级中学办理登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费28460元，反诉受理费100元减半收取50元，保全费5000元，合计33510元，由原告（反诉被告）湖北龙云置业公司有限公司负担3987元；被告（反诉原告）云梦县青云高级中学负担29523元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长 张     红     娟人民陪审员 陶     望     发人民陪审员 肖水权二○一八年二月七日书 记 员 杨          棣书 记 员 史     月     强附1、原告（反诉被告）龙云置业公司在本诉中提交的证据1、龙云置业公司营业执照、《湖北省商品房预售许可证书》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》：拟证明龙云置业公司房屋销售行为合法；2、龙云中学《民办学校办学许可证》、《民办非企业单位登记证书》：拟证明青云中学身份情况；3、2015年11月9日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及联系单：拟证明房屋、车库价款及违约责任的承担方式；4、龙云置业公司制作的十三次商品房结算表及通知书：拟证明龙云置业公司13次向青云中学送达结算通知，应付总购房款12282892.62元；5、龙云置业公司制作的车库结算单：拟证明青云中学应付车库款333661.98元；6、龙云置业公司制作的《青云学校结算汇总表》：拟证明青云中学欠龙云置业公司资金总额及构成；7、龙云置业公司制作的《青云学校购房结算明细》、进账单、收据等：拟证明青云中学已支付购房款10461805元；8、龙云置业公司制作的《青云学校结算及利息计算表》，拟证明截止2017年10月10日，青云中学应支付逾期付款利息490239元；9、双方代表人签字的2017年9月25日、9月28日对账表，拟证明青云中学欠购房款1903587元，代垫付税款60702元，欠车库款251162元；10、双方代表人签字的《关于龙云置业公司提供售房不动产发票核查情况的说明》，拟证明双方对账情况。附2、法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。