山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）晋07民终230号上诉人（原审第三人）晋中市兴晋房地产开发有限公司。住所地山西省晋中市榆次区修文民营工业基地。法定代表人张宝元，职务：董事长。委托诉讼代理人傅建国，山西正名律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张俊，男，汉族，1987年5月13日生，和顺县人，现住本村。委托诉讼代理人李杰，男，和顺法律援助中心律师。被上诉人（原审被告）和顺县李阳镇温源村民委员会，住所地：和顺县温源村。法定代表人王耀荣，职务：村委会主任。委托诉讼代理人陈忠杰，山西至一律师事务所律师。上诉人晋中市兴晋房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服和顺县人民法院（2017）晋0723民初269号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。原审查明，对于当事人双方没有争议的事实，2012年11月18日，和顺县李阳镇温源村民委员会与晋中市兴晋房地产开发有限公司签订了和顺县温源村旧村改造（一期）合同一份，同时还签订了和顺县温源村旧村整体改造合同一份。2013年1月21日，双方又签订了补充合同。原告张俊缴纳房款90000元，本院予以确认。双方争议的焦点：1、原被告、第三人之间是什么关系？2、是否能解除合同？3、是否应该按照原告的请求返还购房款并支付违约金和经济损失？针对争议焦点，原告向法庭提供证据：1、胡志红与和顺县李阳镇温源村民委员会签订的协议一份，证明胡志红与温源村委会签订了集资房协议。其他购房者参照温源村委会与胡志红签订的协议，口头约定购房事宜，协议还证明双方约定交房时间为2014年12月31日。被告逾期交房超过15日后，原告有权解除协议，并将其所交款收回。被告按所交房款的10%向原告支付违约金。2、提供张俊缴纳的购房定金收款收据、购房款收据各一份，证明张俊2013年1月28日交定金10000元，2013年12月27日交纳4号楼一层西房款80000元，晋中市兴晋房地产开发有限公司与和顺县李阳镇温源村民委员会均在定金和房款收据上加盖公章。3、温源村的旧村整体改造合同一份，证明2012年11月18日，被告与第三人签订旧村整体改造合同。第三人对温源村进行整体改造。被告负责申请上级政府拨付新农村建设专项资金，用于区外配套设施的建设和与城市管网的对接或独立建设的费用。4、和顺县温源村旧村改造（一期）合同一份，证明2012年11月18日，被告与第三人签订温源村旧村改造（一期）合同。被告负责改造项目，以温源村名义申报并办理各项规划建设手续。被告负责协调和顺县的有关部门及李阳镇的相关部门，最大限度的向第三人提供在政策允许范围内的全部各项优惠政策。被告负责上级政府拨付新农村建设专项资金，用于区外配套设施的建设与城市管网的对接或独立建设。被告负责提供当地所有的需房信息，确保所建房屋不积压。如造成积压村委负责统一回购。收款凭证由被告盖章，第三人具体办理。所收款项，由第三人支配，被告不得干预。被告负责办理所有房屋的房产证、土地证，一切税费由住户自理。第三人负责住宅楼的定价及楼层系数。第三人负责住宅楼的成本核算盈亏自负。第三人负责项目建设资金回收。第三人负责住宅楼的区内配套、绿化、道路硬化。5、补充合同一份，证明2013年1月21日，被告与第三人签订补充合同，约定新建小区的区外配套工程所需的费用全部由被告承担，并与小区内相应配套工程对接。具体为：1、给排水（管网）工程；2、接、送电（变压器、线路）工程；3、采暖（锅炉房的建设及占用地、锅炉及附属设备、管网、管沟等）工程；4、区外道路的硬化铺设工程；5、天然气（煤层气）的管网引入工程；6、除上述明确的事项外的其它室外配套工程；7、确保2013年3月10日前在指定位置引入施工用水、电。被告负责有关新建小区的土地用途变为住宅，使用权人变为温源村委，变更费用由被告负责。被告负责办理新建小区的所有报建、竣工验收等手续并承担相关费用（包括土地、规划、发改、建设等相关部门）。被告对原告提供的证据质证认为，1、对于被告与胡志红签订的协议书真实性有异议，大队没有保存这份协议，村委会不清楚这份协议是否真实。2、村委会到现在也没有投资建设任何楼房，包括住宅及商用楼，没有与原告签订房屋买卖合同的前提条件。假如这份协议是真实的，但是与原告没有任何关系，不存在参照适用，这份证据与本案没关联性。对原告提供的收款收据没有异议，在第三人答辩过程中，表明由第三人收取，足以证明原告与第三人之间存在买卖关系，原告应与第三人主张权利，对原告提供的三份合同的真实性没有异议，但是，与本案没有关联性，不能证明原告与村委之间存在房屋买卖关系，这三份证据证明第三人收取原告定金与购房款应向原告履行。一期合同明确约定第三人向村委会缴纳20万元，然后占用温源村9亩土地建筑楼房，第三人向房屋的购买人收取购房款和定金，负责住宅楼的定价以及楼层系数，所收款项由第三人支配，村委不能干涉，第三人负责成本核算，盈亏自负、负责项目资金的回收以及小区内配套绿化等工程，这份证据恰恰证明原告与第三人的买卖关系，不能证明与村委会有关系。村委会与原告没有书面合同，不存在解除的问题，也不承担任何责任。第三人对原告提供的证据质证认为，1、对温源村民委员会与胡志红签订的协议虽没有签证日期，但对真实性无异议。2、对收款收据真实性没有异议，虽然收款收据盖了第三人印章，但是是根据村委安排收取的。3、对整体改造合同、一期合同、补充合同真实性没有异议，但是我们认为整体改造合同与本案无关，不涉及本案的相关事实。根据一期合同规定，被告建设的所有的该项目的各种审批手续都是以被告名义进行申报、建设、审批，至于刚才被告质证中所说的该协议与被告无关，这和协议不吻合。根据补充合同约定，被告负责小区内外的配套工程并负责全部费用，而且新建小区使用人为被告，所以说，这个协议约定很明确，谁在建设项目很清楚，第三人只是一个承建单位而已，由于该小区是被告建设的新农村村民住宅项目，第三人无权申报，无权销售。我们认为原告德证据能充分证明原被告之间房屋买卖合同成立的整个过程，同时也证明了被告是温源鑫区建设的建设单位，而第三人不是建设单位。4、第三人不是签约的主体，解除协议与我们无关。通过双方质证，对原告提供的胡志红与和顺县李阳镇温源村民委员会签订的协议一份、张俊缴纳的集资房定金和购房款收据各一份、温源村的旧村整体改造合同、一期合同、补充合同，本院应予以确认。通过上述证据可以认定以下事实：张俊于2013年1月28日交定金10000元，2013年12月27日交纳4号楼一层西房款80000元，晋中市兴晋房地产开发有限公司与和顺县李阳镇温源村民委员会均在定金和房款收据上加盖公章，但未与原告张俊签订书面协议。而集资房者胡志红与温源村委会签订了集资房协议。约定胡志红集资温源鑫区4号楼1单元302房，建筑面积106.14平方米，每平方米单价1825元，总价款193706元。签订协议时首付70000元，其余房款在被告主体封顶后全部付清，如因胡志红原因不能按时付款，被告有权将房屋另行分配给其他村民。被告应当在2014年12月31日前将约定的房屋交付胡志红使用。被告逾期交房超过15日后，胡志红有权解除协议，并将其所交款收回。被告按所交房款的10%向胡志红支付违约金。和顺县李阳镇温源村民委员会与晋中市兴晋房地产开发有限公司签订建设新农村的合同，为村民提供住房建设，以改善村民的住房条件。截至庭审结束被告与第三人所建的集资房屋没有按规定程序批准。原审认为，被告为改善村民住房条件与第三人签订合同进行旧村改造是好事，但应按相关规定的程序履行批准手续。被告和顺县李阳镇温源村民委员会在没有按规定程序批准的情况下，由被告和第三人共同加盖公章收取原告张俊房款90000元，所收房款由第三人直接支配使用，截至庭审结束仍未办理相关批准手续，造成至今无法将原告张俊集资的温源鑫区4号楼一层西房屋交付原告张俊。张俊与被告虽没有签订书面协议，但原告张俊以集资房款收据主张存在合同关系，人民法院应当结合当事人之间的交易习惯认定合同是否成立。通过原告提供的证据，同样是温源鑫区的集资房，被告与胡志红签订了协议，通过被告的交易习惯可以说明被告在2014年12月31日前将原告集资的温源鑫区4号楼一层西房屋交付原告使用。按交易习惯被告逾期交房超过15日后，原告有权解除协议，并将其所交款收回，被告按所交房款的10%向原告支付违约金。故原告要求解除协议，由被告返还购房款90000元，并按所交房款的10%支付违约金9000元和赔偿损失5713元的主张，本院应予以支持。但是第三人在原告缴纳房款的收据上与被告共同签章，并直接支配房款90000元，被告将合同的义务部分转移给第三人，造成协议解除，被告与第三人均有过错，被告与第三人应承担按份连带返还房款90000元和支付违约金9000元、赔偿损失5713元的责任。综上所述，原告要求与被告解除协议，由被告、第三人返还房款90000元，支付违约金9000元和赔偿损失5713元的请求，本院应予以支持。原审判决，一、解除原告张俊与被告和顺县李阳镇温源村民委员会签订的协议。二、第三人晋中市兴晋房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张俊房款90000元、支付违约金9000元，并赔偿损失5713元，被告和顺县李阳镇温源村民委员会与第三人晋中市兴晋房地产开发有限公司承担按份连带责任。宣判后，兴晋房地产公司不服提起上诉。其请求撤销原判，依法改判上诉人不承担任何责任或者发回重审。理由是：上诉人受村委安排收取房款，而非上诉人因为合同关系向村民收取房款，也没有转移合同义务；原审突破合同相对性不当；适用简易程序不符合法律规定。被上诉人个人辩称：虽然其与村委签订购房合同但是由上诉人收取房款，且上诉人在村里散发传单广告，在交款时交至上诉人公司并有其签章，故应由其返还房款；上诉人与村委之间的关系并不影响其返还房款；原审适用程序适当。被上诉人村委辩称：原审适用程序根据案情决定符合法律规定；上诉人是开发主体应当返还房款。二审审理期间，上诉人提供开工通知、补充合同、工作联络函、村委会议纪要用于证明其上诉主张。二被上诉人对此均发表了质证意见记录在卷。其余查明的事实和一审查明的一致。本院认为，根据双方当庭陈述意见及原审证据，上诉人的上诉主张不足以否认其开发房屋及收取房款的事实，现其不能完备手续并交付房屋，应当返还房款。至于上诉人与村委之间的协议及双方之间是否转移合同义务等主张不能否认其向交款人开具收款收据的事实。原审根据案情适用法律程序并无不当。综上，上诉人的各项上诉主张理由不足，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2394元，由上诉人兴晋公司负担。本判决为终审判决。审判长  申子西审判员  王 雪审判员  杨姣瑞二〇一八年二月二十八日书记员  智 慧