福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0122民初4473号 原告：连江县好旺房地产开发有限公司，住所地福建省连江县凤城镇国优路**好旺花园****店。 法定代表人:林烯，总经理。 委托诉讼代理人：王风清，福建力格律师事务所执业律师。 被告：郑勇英，女，1965年12月3日出生，汉族，住福建省连江县。 第三人：中国建设银行股份有限公司连江支行，住所地福，住所地福建省连江县凤城镇玉荷路建行大楼v> 负责人：黄和忠，职务：行长。 委托诉讼代理人：林丽萍，女，中国建设银行股份有限公司连江支行工作人员。 委托诉讼代理人：邢俊程，男，中国建设银行股份有限公司连江支行工作人员。 原告连江县好旺房地产开发有限公司（以下简称好旺公司）与被告郑勇英商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案后，依法适用普通程序。诉讼过程中，中国建设银行股份有限公司连江支行（以下简称建行连江支行）申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，并提出诉讼请求。本案于2018年2月5日公开开庭进行了审理。原告好旺公司的委托诉讼代理人王风清，第三人建行连江支行的委托诉讼代理人林丽萍、邢俊程到庭参加诉讼，被告郑勇英经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 好旺公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除好旺公司与郑勇英于2013年5月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20110230068）；2.判决郑勇英配合好旺公司办理连江县的房屋预告登记、《商品房买卖合同》（合同编号：20110230068）备案登记的注销手续并承担由此产生的相关费用；3.判决郑勇英向好旺公司支付违约金267000元；4.判决郑勇英向好旺公司返还为其代垫的按揭款，截止2017年12月28日为206814.85元；5.判决郑勇英立即向好旺公司返还位于连江县的房屋。事实和理由：好旺公司与郑勇英于2013年5月2日签订《商品房买卖合同》（合同编号：20110230068），约定郑勇英购买好旺公司开发的位于连江县的房屋，该套商品房总价款为1335000元，郑勇英应支付首付款（含定金）735000元，余款600000元办理按揭贷款。《商品房买卖合同》附件六第二条第1款第（5）小款约定：买受人同意在获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起7天内向出卖人归还出卖人垫付的全部款项（包括但不限于贷款本、息和有关费用），并应以出卖人垫付的全部款项为基数，自银行扣款之日起到买受人归还之日的期间，按照日万分之五的比率向出卖人归还计付利息；若买受人未能在上述约定的7天之内归还，则自逾期第八日起，买受人除应按上述约定向出卖人支付利息外，买受人还应以出卖人垫付的全部款项为基数，按日万分之十的比率向出卖人支付违约金，直至买受人归还全部款项。买受人连续三个月不交按揭款项金额或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，并按合同约定总价款的20%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），出卖人扣除应扣款项后，将买受人剩余已付购房款（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）不计利息退还买受人，买受人以银行按揭付款方式支付的购房款，买受人同意出卖人直接付还贷款银行，由此引发的贷款银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。嗣后，郑勇英已支付购房款735000元。2013年6月21日，郑勇英与建行连江支行签订《个人住房借款合同》，约定郑勇英借款600000元，好旺公司作为郑勇英的借款保证人，为其依约偿还按揭贷款承担阶段性保证责任。后银行依约放款，但郑勇英在履行过程中，自2015年3月27日起，未按约归还按揭款。截止2017年12月28日，郑勇英已连续拖欠超36期未归还，好旺公司垫付按揭款206814.85元。2017年7月12日好旺公司向郑勇英寄发《催告函》，要求郑勇英按约偿还代垫款项及相关费用，否则好旺公司立即解除双方签订的《商品房买卖合同》并收回房产，同时追究违约责任，但无果。此外，讼争房屋已于2013年7月25日办理交房手续。 郑勇英未作答辩。 建行连江支行向本院提出诉讼请求：1.判决郑勇英偿还建行连江支行欠款本金424953.16元及利息（包括复利和罚息，根据合同约定的计算标准，自2017年12月29日起计还款之日止），好旺公司对上述债务承担连带偿清责任；2.判决解除郑勇英与建行连江支行签订的借款合同；3.好旺公司在解除其与郑勇英的《商品房买卖合同》后的退回的购房款优先清偿建行连江支行上述债务。事实和理由：2013年6月21日，建行连江支行与郑勇英签订了合同编号为350616706-2012-20130278010的《个人住房借款合同》。合同约定，建行连江支行向郑勇英发放购房贷款600000元，借款期限为144个月，即自2013年6月21日至2025年6月21日止，借款年利率为6.55%，还款方式为等额本息还款，借款逾期的，罚息利率按合同所执行借款利率的水平上浮50%；若出现借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息及其他应付款项的情形或者借款人卷入诉讼，贷款人认为可能或者已经对其偿债能力造成不利影响的情形，即构成违约，建行连江支行有权要求郑勇英立即全部清偿借款本息，自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收罚息和复利。合同签订后，建行连江支行依约向郑勇英发放贷款600000元，但郑勇英未按合同约定按期偿还贷款本息，且由于郑勇英未按合同约定按期偿还贷款本息导致好旺公司代为郑勇英偿付按揭贷款后，郑勇英未向好旺公司还款而卷入诉讼程序。经建行连江支行多次催讨，截止贷款到期日，郑勇英仍未偿还贷款本息。 郑勇英对建行连江支行的诉讼请求未作答辩。 好旺公司辩称，其对建行连江支行提出的解除借款合同无异议，好旺公司在郑勇英已付的购房款范围内直接向银行偿还剩余按揭贷款。 好旺公司围绕诉讼请求提交了证据A1《商品房买卖合同》及商品房预告登记申请表复印件各一份；A2《个人住房借款合同》复印件一份；A3按揭月供还款催告函复印件及EMS国内标准快递详情单各一份；A4中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书九张、中国建设银行特种转账凭证十三张、中国建设银行个人贷款还款凭证三张（均为复印件）；A5《楼宇交接单》、5#楼客户资料领取表复印件各一份；A6房屋预告登记证明复印件一份。建行连江支行围绕诉讼请求提交了证据B1《中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书》复印件一份；B2中国建设银行个人贷款支付凭证复印件一份；B3情况说明一份；B4中国建设银行个人贷款对账单和结清试算单各一张。经质证，建行连江支行对好旺公司提供的证据A1、A2、A4、A6无异议，对证据A3、A5的真实性，表示无法确认；好旺公司对建行连江支行提供的证据均无异议；因郑勇英未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃举证和质证权利。经审查，上述证据均来源合法、内容真实，与本案具有关联性，且证据之间可以相互印证，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年5月2日，好旺公司与郑勇英签订了一份合同编号为20110230068的《商品房买卖合同》及合同补充协议。合同约定：郑勇英向好旺公司购买位于连江县，该商品房建筑面积为137.8平方米，合同总价款为1335000元。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第二条第1款第（1）项约定，郑勇英应于2013年4月26日向好旺公司支付100000元作为履行合同的定金，定金充抵购房首期款，并于2013年5月2日向好旺公司支付首期款735000元，余款600000元办理银行按揭。合同补充协议第二条第1款第（5）项还约定：买受人同意在获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起7天内向出卖人归还出卖人垫付的全部款项（包括但不限于贷款本、息和有关费用），并应以出卖人垫付的全部款项为基数，自银行扣款之日起到买受人归还之日的期间，按照日万分之五的比率向出卖人归还计付利息；若买受人未能在上述约定的7天之内归还，则自逾期第八日起，买受人除应按上述约定向出卖人支付利息外，买受人还应以出卖人垫付的全部款项为基数，按日万分之十的比率向出卖人支付违约金，直至买受人归还全部款项。买受人连续三个月不交按揭款项金额或未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产，同时买受人应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，并按合同约定总价款的20%的比率向出卖人计付违约金，出卖人有权从买受人已经支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），出卖人扣除应扣款项后，将买受人剩余已付购房款（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）不计利息退还买受人，买受人以银行按揭付款方式支付的购房款，买受人同意出卖人直接付还贷款银行，由此引发的贷款银行和买受人之间的经济和法律责任（包括但不限于利息损失等）均由买受人承担，与出卖人无关。嗣后，郑勇英已支付购房款735000元。2013年6月21日，郑勇英与建行连江支行、好旺公司签订《个人住房借款合同》，合同编号为350616706-2012-20130278010，合同约定建行连江支行向郑勇英提供按揭贷款600000元，并由好旺公司承担阶段性担保责任；借款期限从2013年6月21日起至2025年6月21日止；借款利率为中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，借款逾期的，罚息利率为借款利率的水平上浮50%；贷款采取等额本息还款方式，还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日；借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约，建行连江支行有权宣布借款立即到期，要求立即清偿借款本息及相关费用，并解除与借款人的借贷关系，同时对借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利等内容。2013年7月25日，建行连江支行将郑勇英的600000元个人按揭贷款转入好旺公司账户用于支付剩余购房款。同日，好旺公司与郑勇英办理了房屋交接手续。因郑勇英未按约偿还银行购房按揭贷款，好旺公司分别于2015年3月27日、2015年6月26日、2015年9月29日、2015年12月30日、2016年3月29日、2016年6月29日、2016年9月28日、2016年12月28日、2017年3月27日、2017年6月28日、2017年9月27日、2017年12月28日代郑勇英偿还建行连江支行按揭贷款本息17827.39元、17892.70元、17889.60元、17900.52元、16921.93元、16916.13元、16917.28元、16911.50元、16906.89元、16909.13元、16913.79元、16907.99元，总计206814.85元。截止2017年12月28日，郑勇英已经归还贷款本金175046.84元（含好旺公司代偿部分），尚欠贷款本金424953.16元及之后利息未还（利息自2017年12月29日起算）。2017年7月12日，好旺公司通过EMS特快专递向郑勇英发出《按揭月供还款催告函》，催告郑勇英归还好旺公司被扣收的贷款本息，但郑勇英至今未偿还。尔后，好旺公司诉至本院。诉讼中，建设连江支行申请作为有独立请求权第三人参加诉讼。 另查明，讼争商品房已办理商品房买卖合同备案登记及房屋预告登记手续，房屋预告登记证明的编号为：连房预YR字第××号。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，郑勇英与好旺公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效,双方当事人均应按合同的约定享受权利和履行义务。在合同履行中，郑勇英作为买受人，违反合同约定，未付款项累计达到六个月应付按揭款金额，导致好旺公司承担保证责任并被建行连江支行扣缴206814.85元用于偿付讼争商品房的到期按揭贷款。经好旺公司书面发函催告，郑勇英仍未向好旺公司偿还代垫的款项，其行为已构成根本性违约。现好旺公司请求解除《商品房买卖合同》，符合双方合同约定，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，……已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故好旺公司要求郑勇英交还房屋，配合好旺公司办理讼争商品房预告登记和合同备案登记的注销手续并承担相关费用，于法有据，予以支持。合同解除后，好旺公司亦应向郑勇英返还其已支付的购房款。好旺公司主张郑勇英支付违约金，鉴于郑勇英未对违约金提出异议，好旺公司主张违约金267000元，符合双方的合同约定，依法可予支持。好旺公司主张郑勇英应返还好旺公司代偿的按揭贷款本息206814.85元，符合双方合同约定，于法有据，亦予以支持。 因讼争房屋除首付款735000元外，剩余房款600000元系郑勇英向建行连江支行贷款支付，本案审理过程中，贷款银行建行连江支行申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，符合法律规定。建行连江支行与郑勇英、好旺公司之间成立的个人购房担保借款合同关系，系各方真实意思表示，对各方均具有法律约束力，依法予以保护。虽然讼争的《个人住房借款合同》约定的还款期限尚未到期，但是由于郑勇英未按合同约定履行分期还款义务构成违约，建行连江支行依据合同约定，有权选择宣布贷款本息提前到期，并解除合同，故建行连江支行主张依法解除合同，理由充分，予以支持。建行连江支行要求郑勇英偿还尚欠贷款本金424953.16元和利息（含罚息、复利，均按合同约定，自2017年12月29日起计至实际还款之日止），于法有据，予以支持。好旺公司作为讼争的《个人住房借款合同》的保证人，为郑勇英的上述债务提供阶段性担保，其保证期间为“本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。”在抵押权未能依登记而设立情况下，好旺公司的保证期间延续。现建行连江支行主张好旺公司对郑勇英未偿还的贷款本息承担连带偿还责任，理由充分，本院予以支持。好旺公司承担保证责任后，有权向债务人郑勇英追偿。建行连江支行主张好旺公司在解除其与郑勇英的《商品房买卖合同》后的退回的购房款中优先清偿建行连江支行的上述债务，缺乏法律依据，不予支持。 郑勇英经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，依法予以缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十九条第一项、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除连江县好旺房地产开发有限公司与郑勇英签订的合同编号为20110230068的《商品房买卖合同》； 二、解除中国建设银行股份有限公司连江支行与郑勇英、连江县好旺房地产开发有限公司签订的合同编号为350616706-2012-20130278010的《个人住房借款合同》； 三、郑勇英在本判决生效之日起30日内向连江县好旺房地产开发有限公司交还坐落于连江县的房屋，协助连江县好旺房地产开发有限公司办理商品房买卖合同登记备案注销手续（合同编号：20110230068）和预告登记注销手续（房屋预告登记证明编号：连房预YR字第××号）并承担由此产生的相应费用； 四、郑勇英在本判决生效之日起10日内偿还连江县好旺房地产开发有限公司代为支付的银行按揭款206814.85元（截止2017年12月28日），并支付违约金267000元； 五、连江县好旺房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内返还郑勇英购房款1335000元； 六、郑勇英在本判决生效之日起10日内偿还中国建设银行股份有限公司连江支行借款本金424953.16元，并支付利息（包括罚息、复利，按双方合同约定的利息计算标准，自2017年12月29日起计至债务履行完毕之日止）； 七、连江县好旺房地产开发有限公司对上述第六项中郑勇英未偿还的贷款本息向中国建设银行股份有限公司连江支行承担连带偿还责任，连江县好旺房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向郑勇英追偿； 八、驳回中国建设银行股份有限公司连江支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费16815元，由郑勇英负担；第三人提起诉讼的案件受理费3930.5元，由郑勇英、连江县好旺房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  张质蕴 人民陪审员  蔡晨龙 人民陪审员  周谋云 二〇一八年二月二十日 书 记 员  林文静 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第八十九条依照法律的规定或者按照当事人的约定，可以采用下列方式担保债务的履行： (一)保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿。 (二)债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。 (三)当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。 (四)按照合同约定一方占有对方的财产，对方不按照合同给付应付款项超过约定期限的，占有人有权留置该财产，依照法律的规定以留置财产折价或者以变卖该财产的价款优先得到偿还。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 二、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 三、《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 五、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 （申请执行提示）第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。