江苏省扬州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2018)苏10民终103号上诉人（原审原告）：扬州市广陵区汤汪乡东昇花园社区汇金广场业主委员会，住所在扬州市渡江南路299号汇金广场3幢105室。负责人：沈家军。委托诉讼代理人：张一军，江苏擎天柱律师事务所律师。委托诉讼代理人：马丽，江苏擎天柱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：扬州诚兴物业服务有限公司，住所地在扬州市渡江南路299号（汇金广场2号楼商业1、商业2）。法定代表人：罗斌，总经理。委托诉讼代理人：叶鹏，江苏君勇浩鹏律师事务所律师。上诉人扬州市广陵区汤汪乡东昇花园社区汇金广场业主委员会（以下简称汇金广场业委会）因与被上诉人扬州诚兴物业服务有限公司（以下简称城兴公司）物业服务合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院（2017)苏1002民初4246号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原告汇金广场业委会向一审提出诉讼请求：1、被告赔偿原告各项损失97万元；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2008年11月16日，被告与扬州源盛置业有限公司签订《前期物业管理委托合同》，双方约定由被告为世纪连运汇金广场提供物业服务至首届业主大会召开业主委员会续聘或重聘物业管理公司止。被告在服务期间，管理不到位，服务不尽责，造成消防、健康、电梯等重大共用设施设备严重瘫痪废弃以及其他各种损失。被告还在2015年左右将汇金广场的整个物业服务承包给第三人，造成汇金广场的服务持续恶化。2016年被告在无法提供正常服务的情况下，提出退出汇金广场的物业服务。当时的扬州市东昇花园社区汇金广场物业管理委员会向被告发出《告知书》，要求被告移交汇金广场物业管理资料、物品及公共设施设备，但被告至今未能移交。被告的上述行为违反了《前期物业管理委托合同》，给全体业主造成巨大损失。为维护全体业主利益，故原告提起如上之诉。被告诚兴公司辩称：1、依据《物权法》第七十六条第七款、《物业管理条例》第十一条第七款规定，本案原告行使的诉权属于业主所拥有重大事项权利中的一种，因此该项权利应由全体业主共同决定如何行使。在最高法院及其他地区法院的指导意见中也明确了业主委员会提起诉讼需召开业主大会，得到业主大会的授权，原告只是业主大会执行机构，在没有召开业主大会进行决议的情况下，提起本案诉讼，原告诉讼主体资格不适格；2、原告没有直接的证据证明因被告的违约行为给汇金广场造成损失的事实，且向法庭提交的评估报告也都是其单方面委托评估的，因此原告应承担相应的举证不能的法律后果。一审认定事实：世纪连运汇金广场的建设单位扬州源盛置业有限公司与诚兴公司签订《前期物业管理委托合同》，约定由诚兴公司从2008年11月25日起为世纪连运汇金广场提供物业服务至首届业主大会召开业主委员会续聘或重聘物业管理公司止。2016年8月11日，扬州市东昇花园社区汇金广场物业管理委员向扬州诚兴物业服务有限公司告知，同意其退出汇金广场物业服务项目。2017年1月16日，扬州市广陵区汤汪乡人民政府同意扬州市广陵区汤汪乡东昇花园社区汇金广场业主委员会登记备案。一审认为，业主委员会系由全体业主组成的业主大会选举而产生，应当依法履行职责。根据相关法律规定，建筑区划内的重大事项及表决权由全体业主共同决定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可决定。本案中，汇金广场业委会所提起的要求物业服务企业赔偿因其管理不善而造成97万元损失的诉讼，属于全体业主共同管理权利的重大事项，业主委员会代表业主行使上述权利，需得到符合上述法定条件的业主的同意。因为无证据表明汇金广场的全体业主已召开业主大会就涉案共同管理权利的相关事项进行讨论且依法形成决定，所以原告汇金广场业委会无权代替全体业主就本案所涉的管理事项作出决定，原告汇金广场业委会诉讼主体不适格。据此，依照《中华人民共和国物权法》第76条第7项，《物业管理条例》第11条第7项，《中华人民共和国民事诉讼法》第119条第1项规定，裁定：驳回原告汇金广场业委会起诉。汇金广场业委会上诉请求：撤销一审裁定，发回重审。事实与理由：相关法律法规已明确规定业主委员会享有诉讼主体资格，且并没有要求业主委员会每次对外提起诉讼必须召开业主大会。本案诉讼是汇金广场业委会要求城兴公司赔偿因其管理不善造成的损失，完全是为维护全体业主的利益。江苏省高级人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第14条规定“为维护全体业主的利益，业主委员会具有诉讼主体资格。业主委员会承担的民事责任以及为诉讼所支出的费用，由全体业主承担。”故汇金广场业委会诉讼主体资格适格。城兴公司答辩意见：1、依据物权法及物业管理条例等相关法律法规的规定，本案汇金广场业委会享有的诉权属于建筑区划内的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意授权，方可享有。一审已查明汇金广场业委会提起本次诉讼时没有召开业主大会并取得业主的授权；2、汇金广场业委会上诉状所提及的江苏省高级人民法院的指导性意见，与相关法律法规规定并不矛盾，法律从来没有剥夺业主委员会在取得业主大会授权后所享有诉讼主体资格。因此，我司认为汇金广场业委会仅凭上述指导性意见，可以不召开业主大会就享有本案诉权，是对该指导性意见片面的理解。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。经审理查明，一审认定基本事实出入，本院予以确认。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。汇金广场业委会提交了2016年12月22日经首次业主代表大会全体代表2/3以上代表通过的《汇金广场业主公约》1份。其中，第1条关于立约目的与依据，为保障本物业的依法与合理使用、维护、管理，建立良好的公共秩序，营造安全、文明的生活、工作环境，维护业主的共同利益与合法权益，根据《江苏省物业管理条例》等相关法规和政策规定，制定本公约；第2条关于公约效力，本公约对物业的使用、维护、管理，业主应当履行的义务，违反公约应承担的责任等事项依法作出约定，对物业管理区域内全体业主和物业使用人均具有约束力；第4条关于管理方式，本物业管理区域内成立一个业主代表大会。业主代表大会由本广场的全体业主推选的代表组成。业主代表维护全体业主在管理活动中的合法权益。根据上级文件结合本广场具体情况依法成立业主代表大会，履行业主大会的职责。业主委员会为业主代表大会的执行机构。业主委员会有权代表业主对损害全体业主利益的事情，提起诉讼及赔偿。城兴公司质证意见：1、经我司至案涉小区进行了解，《汇金广场业主公约》并未经过业主大会或业主代表大会讨论通过。汇金广场业委会仅提供了《汇金广场业主公约》，但未提供业主代表大会通过该业主公约的相关选票等证据，故我司对该证据的真实性和合法性均不予认可。2、《汇金广场业主公约》中，关于业主委员会有权代表业主对损害全体业主利益的事情提起诉讼的内容，仅是对汇金广场业委会的一个概括性授权。我司从未否认汇金广场业委会为业主公共利益提起诉讼的权利，但前提是必须依照《物业管理条例》的规定获得相应的授权，在其取得授权的情况下，汇金广场业委会可以行使相关权利。城兴公司二审未提交证据。本案的争议焦点：汇金广场业委会是否具有本案诉讼主体资格？本院认为，《中华人民共和国物权法》第75条第1款规定“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”因此，业主委员会系依照法律规定设立和产生，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，是现行《中华人民共和国民事诉讼法》第48条第1款规定的“其他组织”。《物业管理条例》第15条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”根据该规定，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义从事法律行为，具备诉讼主体资格。汇金广场业委会提起本案诉讼，其诉讼请求所依据的基础事实是，汇金广场业委会认为城兴公司在履行《前期物业管理委托合同》过程中，存在违反合同的不当行为，损害了建筑区划内全体业主的利益，要求城兴公司赔偿损失97万元。对照汇金广场业委会本案的诉讼请求和主张，当属其为维护全体业主有关共有和共同管理权利事项的行为。汇金广场业委会意欲代表全体业主行使诉讼权利，必须具有权利源，该权利源在于全体业主及其设立的业主大会。《汇金广场业主公约》代表了全体业主共同一致的意思表示，其中明确约定，业主委员会为业主代表大会的执行机构，有权代表业主对损害全体业主利益的事情，提起诉讼。此约定应为全体业主对汇金广场业委会的概括性和肯定性授权，符合《汇金广场业主公约》的立约目的，代表了全体业主的共同意愿。城兴公司对于《汇金广场业主公约》的质证意见，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，汇金广场业委会具有民事诉讼主体资格，是本案原审适格的原告。一审裁定驳回汇金广场业委会起诉，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销扬州市广陵区人民法院（2017）苏1002民初第4246号民事裁定；二、本案指令扬州市广陵区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  宦广堂审判员  邱世国审判员  陈少君二〇一八年二月六日书记员  陈 诚