连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0703民初3838号原告：冯生贵，男，1947年8月25日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。原告：王录萍，女，1952年3月8日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。委托诉讼代理人：冯生贵。被告：连云港市明珠开君国际酒店有限公司，住所地连云港市连云区中山中路588号。法定代表人：尚开军，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴徽、胡继云，江苏华德律师事务所律师。原告冯生贵、王录萍与被告连云港市明珠开君国际酒店有限公司（以下简称明珠开君公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告冯生贵，被告委托诉讼代理人胡继云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告冯生贵、王录萍向本院提出诉讼请求：要求被告继续履行与原告签订的《回购协议》，并向原告支付剩余回购款约13万元左右。后二原告当庭变更诉讼请求为：要求被告全面履行原告与被告于2016年11月18日签订的回购协议，并支付原告剩余回购款125692.5元、回报款10474.38元、从2016年8月18日起按每日万分之五计算的违约金、交通费损失1601.95元。事实与理由：连云区法院作出（2017）苏0703民初2091号判决后，连云港市中级人民法院又作出（2017）苏07民终2956号民事判决，维持原判。两份判决作出后，被告仍不履行协议约定义务，因当时原告起诉的时候，剩余一半的回购款尚未到付款期限，因此没有作出判决。现剩余一半回购款已到期，原告也不履行协议义务，故原告诉至法院，请求支持原告的诉求。被告明珠开君公司辩称，原告的诉求没有事实和法律依据，首先回购协议约定的是原房款10%作为回购定金25138.5元，至签订合同之日起半年内付至原房款50%为125692.5元，剩余的房款125692.5元在办理产权变更登记完后180天内付清。双方签字盖章，并给付10%回购定金之后才生效，现在定金未支付，房产产权证也没有办理变更手续，原告没有权利要求被告支付相关购房款，履行回购协议。合同没有生效，违约金以及回报款无从谈起，另外原告的损失没有相关证据予以证明，也不是被告造成的，请求法庭依法驳回原告诉求。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系，2004年案外人江苏东盛房地产综合开发有限公司与原告签订《商品房买卖合同》，将其开发的位于连云区海棠路与中山东路交界处东盛大厦1803室房屋（丘号05441004-770）出售给二原告，并办理了产权证，将该房屋登记在二原告名下。2004年11月18日，江苏东盛房地产综合开发有限公司与原告王录萍签订《东盛大厦房款拆分表》，约定涉案房屋总房款为251385元。甲方连云港明珠大酒店、乙方原告王录萍及担保方江苏东盛房地产综合开发有限公司另签订《东盛国际酒店委托经营协议》，协议第八条约定：有关十年后乙方对自己的产权式物业单元是自营还是继续续约委托，将由业主委员会投票决定。业主还可以选择以原售价售出，甲方及连云港东盛房开负责回购。该协议签订后，涉案房屋由被告实际经营并按期向原告支付回报款，《东盛国际酒店委托经营协议》于2016年8月17日届满后，被告未再向二原告支付回报款，房屋也未完成回购，被告仍经营涉案房屋至今。2016年11月18日，原告王录萍与被告签订《回购协议》，约定由被告向原告回购涉案房屋，该协议第1条约定“从2016年9月26日开始办理回购登记，并于登记后的十日内，签订二手房买卖协议给付原房款10%作为回购定金，自签订二手房买卖协议后半年内给付至原房款50%后办理产权变更登记，余款在办理产权变更登记完毕后180日内付清。”第4条约定“如买受人逾期付款，则从逾期之日起按未付款总额的万分之五每日给付逾期违约金。”第5条约定“从2016年8月18日起至付清回购款之日止，按剩余房款（即扣除买受人已付房款后的余款）5%计算回报率，回报款将在结清回购款后三日内付清。”第6条约定“本协议由甲、乙双方签字盖章并给付10%回购定金后生效。”该协议有王录萍签字及被告加盖公章确认，被告工作人员刘帆另注明“2月28日之前付定金。”原、被告双方对该协议真实性予以认可。另查明，上述《回购协议》签订后，被告未向原告支付10%的定金，也未支付其他回购款及回报款。故二原告于2017年6月5日将被告诉至本院，要求被告全面履行涉案《回购协议》，本院于2017年6月23日作出（2017）苏0703民初2091号民事判决，判决明珠开君公司继续履行涉案《回购协议》，并支付冯生贵、王录萍回购款125692.5元、2016年8月18日至2017年6月17日的回报款10474.38元、违约损失1070元，合计137236.88元。后被告对该判决不服，上诉至连云港市中级人民法院，市中院于2017年10月27日作出(2017)苏07民终2956号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。（2017）苏0703民初2091号另认定涉案《回购协议》为有效合同，同时因剩余一半的回购款125692.5元及2017年6月18日至实际付清回购款之日的回报款尚未到付款期限，故该判决不予处理。再查明，上述判决作出后，被告未履行判决义务，原告已向本院申请强制执行，目前正在执行过程中。原告陈述其要求按协议约定将涉案房屋转移登记至被告名下，但被告不予理睬，被告称因回购协议中未约定双方何时办理房产变更登记，原告不能强行要求被告现在或一定时间内办理变更手续。上述事实，有原告提供的《回购协议》、《房款拆分表》以及双方当事人的陈述予以证实，本院依法予以确认。本院认为，（2017）苏0703民初2091号民事判决已认定涉案《回购协议》已生效，被告无证据证明该合同未生效，故本院对该主张不予支持。根据该协议约定，被告应于自签订二手房买卖协议后半年内付至原告50%（即125692.5元），付至50%后办理产权变更登记，余款125692.5元在办理产权变更登记完毕后180日内付清，但至今原、被告未签订二手房买卖协议，被告未要求原告协助其办理产权变更登记，也未向原告支付任何购房款，原告主动要求被告办理产权变更登记，被告亦不予理睬。因此，该协议未能履行责任在于被告，被告已构成违约，应承担继续履行的义务并支付原告相应损失。因（2017）苏0703民初2091号民事判决已判决被告继续履行涉案《回购协议》，故原告现再次要求被告继续履行属重复主张，本院不予处理。因双方至今未签订二手房买卖协议，因此本院依据（2017）苏0703民初2091号民事判决确定的被告支付回购款之日作为涉案协议50%回购款支付之日。即被告应于2017年7月3日前支付原告125692.5元，支付后即应办理产权变更登记，原告应给予协助，办理完产权登记后180日内支付剩余购房款125692.5元。因双方至今未办理产权变更登记手续，且责任在于被告，如认定被告无需向原告支付剩余购房款，则对原告显失公平，本院推定办理产权证期限为2017年7月3日后1个月内。据此，被告应于办理产权变更登记后180日内即2018年2月3日前支付原告剩余购房款125692.5元，现该款项已到付款期限，被告应支付原告。关于原告主张的回报款，因涉案房屋一直由被告使用，（2017）苏0703民初2091号民事判决已判决被告支付原告2016年8月18日至2017年6月17日期间的回报款，故被告还应支付原告2017年6月18日至被告实际付清回购款之日期间按剩余房款的5%（即125692.5元*5%=6284.62元/年）计算的回报款。关于原告主张的违约金，根据协议约定，剩余购房款应在办理产权变更登记后180日内支付，如被告逾期付款，则从逾期之日起按未付款总额的万分之五（即125692.5元*0.05%=62.85元）每日给付逾期违约金，因被告至今未向原告支付剩余购房款，且剩余购房款支付时间并不固定，原告要求自2016年8月18日起计算违约金并无依据，本院不予支持。对原告主张的违约金，本院按自起诉之日即2017年11月23日起至被告实际付清之日止按62.85元/日标准予以支持。因被告需向原告支付相应回报款及违约金，足以弥补因违约给原告造成的损失，故本院对原告主张的交通费1601.95元不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告连云港市明珠开君国际酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告冯生贵、王录萍回购款125692.5元及回报款，回报款自2017年6月18日起至被告实际付清回购款之日止按6284.62元/年标准计算。二、被告连云港市明珠开君国际酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告冯生贵、王录萍违约损失，损失自2017年11月23日起至被告实际付清回购款之日止按62.85元/日标准计算。三、原告冯生贵、王录萍于本判决发生法律效力之日起十日内协助被告连云港市明珠开君国际酒店有限公司办理位于连云区海棠路与中山东路交界处东盛大厦1803室房屋（丘号05441004-770）的产权变更登记手续。四、驳回原告冯生贵、王录萍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由被告连云港市明珠开君国际酒店有限公司负担（因原告已预交，被告于支付上述款项时将该款项一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费2900元，并将交款凭证一并交于本院。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。代理审判员 薛 锦二〇一八年二月五日书 记 员 谭正婕法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。