四川省广安市广安区人民法院民 事 判 决 书(2017)川1602民初3708号原告：雷秀华，女，生于1966年3月26日，汉族，住四川省华蓥市。委托诉讼代理人：彭建中，广安市广安区北辰法律服务所法律工作者。被告：广安恒大房地产开发有限公司，统一社会信用代码915116027175005712，住所地四川省广安市广安区建安中路117号。法定代表人：张开军，董事长。委托诉讼代理人：李剑波，四川信和信律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：涂春兰，四川信和信律师事务所律师，一般授权。被告：广安品尚商业管理有限公司，统一社会信用代码91511600588368358E，住所地四川省广安市广安区凌云路237号2幢28号。法定代表人：卢奇灵，总经理。委托诉讼代理人：李明亮，四川信和信律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：黄沁雪，四川信和信律师事务所律师，一般授权。原告雷秀华与被告广安恒大房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）、广安品尚商业管理有限公司（以下简称品尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月25日受理后，被告品尚公司向本院提出管辖异议，本院于2017年6月29日裁定驳回被告品尚公司对本案管辖权提出的异议。后被告品尚公司提出上诉，广安市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序于2018年1月16日公开开庭进行了审理。原告雷秀华及其委托诉讼代理人彭建中，被告恒大公司的委托诉讼代理人涂春兰、被告品尚公司的委托诉讼代理人李明亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雷秀华向本院提出诉讼请求：1.判决二被告连带向原告支付逾期租金52649元（截止2017年5月25日）；2.判决二被告按照银行一年期贷款利率连带支付原告上述逾期租金的利息损失1072元（从逾期租金欠付之日起至2017年5月25日）；3.判决二被告连带一次性向原告支付剩余租期内租金86716元（从2017年5月26日起至租期届满之日止）；4.判决二被告按照银行同期贷款利率连带支付原告应付款项（包括逾期租金＋剩余租期内租金）利息损失（从2017年5月26日起至款项付清时止）；5.本案诉讼费和财产保全费等费用由二被告依法承担。事实和理由：“恒大·中天国际”系被告恒大公司开发的商品房项目，被告恒大公司为了达到高价出售的目的，违规采取售后高额返租的营销模式，在广告宣传中明确承诺7%的年回报率。在签约现场，被告恒大公司向原告出具书面《担保承诺书》。2013年6月29日，原告按揭支付在被告恒大公司购买了“恒大·中天国际”5幢某号商铺（建筑面积31.24㎡，单价22659.47元/㎡），总价款707882元，双方签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。2014年6月29日，原告（甲方）与被告品尚公司（乙方）签订了《商铺委托经营管理协议》，协议约定委托经营管理的期限为5年即2014年3月1日至2019年3月1日止，在委托期限内，从第1年到第10年乙方每年按甲方的购商铺的总价格的7%向甲方支付固定租金，即49552元/年，收益起算日为2014年3月1日，每三个月支付一次。被告品尚公司作为被告恒大公司指定的售后返租代理公司，其在《商铺委托经营管理协议》中明确承诺，逾期支付租金收益的，甲方有权要求乙方对逾期支付租金按同期一年期银行贷款基准利率支付违约金，如逾期超过6个月，甲方有权解除协议并追究乙方违约责任，或甲方有权要求乙方一次性支付剩余租期内的所有租金，商铺由乙方继续使用至期满。被告品尚公司仅向原告支付了租金108395元，其后便拒绝支付售后返租的租金至今，其逾期支付租金的时间已超过合同约定的6个月期限，构成严重违约。原告为维护自身合法权益，多次找二被告协商无果，故向法院提起诉讼提出前述诉讼请求。被告恒大公司辩称，7%年回报率是广告宣传，是要约邀请而非承诺，且广告宣传单中载明系对第三期商铺即尾盘进行销售，广告是2013年底至2014年初对外发放，此时原告已签订了《商品房买卖合同》和《委托经营管理协议》，广告不能影响原告购房和委托经营管理的自主意思表达；原告与品尚公司签订的商业管理协议是基于原告的自主选择，恒大公司没有强制要求；原告基于其自主意思表达而与品尚公司签订了《商铺委托经营管理协议》，恒大公司并未作为合同相对方介入其中，商铺的经营管理、收益获取和分配，都是业主与品尚公司自行约定和处理，恒大公司未参与也未获取任何收益；补充协议明确记载买受人服从商业公司管理，原告也可以选择自己经营；恒大公司没有签订担保承诺书，该承诺书是不存在的，即使该担保承诺书存在，被承诺的主体是品尚公司，可以要求恒大公司承担连带责任的主体应当是品尚公司而非原告，且该承诺书复印件载明恒大公司愿意对2012年10月10日之前已销售且与品尚公司签订协议商铺承担连带责任，原告并不在担保范围之内；恒大公司与原告是商品房买卖关系，恒大公司与品尚公司是基于协议的合作关系，合作关系不构成承担连带责任的基础，连带责任是严格责任，原告要求恒大公司对品尚公司的债务承担连带责任，没有事实和法律依据。请求驳回原告对恒大公司的诉讼请求。被告品尚公司辩称，他公司欠付租金是事实，他公司经营的第一年各项收入都到位，所以第一年支付租金都是及时的，后因租户欠租才有他公司拖欠租金的情况，逾期租金应以他公司向商户收取的租金为限向原告支付；原告主张的利息，合同没有约定，故不应当支持；当前发生的情况属情势变更，不是他公司的原因导致，他公司不应承担违约责任；原告主张的剩余租期的租金和利息尚未发生，故不应支持；现在继续履行合同有违公平原则，他公司申请解除合同；恒大公司的广告宣传与他公司没有关联，他公司不是宣传主体；原告没有与开发商签订认购协议，即使有认购协议，也不能约束他公司，原告与他公司之间应以委托经营协议的约定为准；他公司与恒大公司之间没有关联关系，除有个别员工在两个公司上班外，没有公司法规定的属关联关系的情形；他公司没有担保承诺书原件；他公司向原告已支付租金275739元没有异议。经审理查明：被告恒大公司开发建设了“恒大·中天国际”项目，并对此进行广告宣传以促进房屋销售。2013年6月29日，原告雷秀华与被告恒大公司签订《商品房买卖合同》，购买被告恒大公司开发的“恒大·中天国际”5幢第2层某号商铺（建筑面积31.24㎡、单价22659.47元/㎡），商铺总价款707882元。同日，双方又签订《商品房买卖合同补充协议》，其中协议第十六条约定：“为规范管理，提高恒大·中天国际广场的综合竞争实力，发挥统一经营管理的优势，买受人所购商铺必须服从出卖人选择的商业管理公司的统一管理，买受人既可选择自己经营管理（为便于统一利用增大通道需占用一部分或全部的和现阶段不便分隔出来的不得选择自营）也可选择委托出卖人已确定的商业管理公司经营管理，选择自营的必须服从商业管理公司对整个商业中心统一的规划、经营产品的分类、店招风格的确定、功能部局等，否则商业管理公司可以对买受人购买的商铺采取停水、停电、停气等措施，所产生的法律后果由买受人自行承担；选择委托经营的买受人在与出卖人签订《商品房买卖合同》和补充协议后，根据出卖人出据的《通知》与商业管理公司签订《商铺委托经营管理协议》，具体的权利义务以《商铺委托经营管理协议》约定为准”。原告雷秀华共向被告恒大公司支付了购房款707882元，被告恒大公司向原告雷秀华出具了收据。同日，以原告雷秀华为委托方（业主方、甲方）、被告品尚公司为受托方（乙方）签订一《商铺委托经营管理协议》，协议主要约定：第二条，乙方具有独立的法人资格，接受商铺业主全权委托代理经营，对商铺实施统一经营管理。甲方是“恒大·中天国际”5幢2-9号商铺的业主，该商铺的建筑面积为31.24平方米，购该商铺总价款为人民币707882元；第三条，委托经营管理的期限为5年（即甲方在乙方处获取收益的期限），即自2014年3月1日至2019年3月1日止。乙方在本协议签定后，出卖人与甲方约定的交付日前（如具备交房条件）可代甲方与出卖人协商先行接管该商铺进行整体规划、装修、招商、招租等…第七条，甲乙双方约定在委托期限内，从第1年到第10年乙方每年按照甲方所购商铺的总价格的7%向甲方支付固定租金，即支付人民币金额为49552元/年，按季支付到甲方指定账户，以上约定支付租金均为税前收益；第八条，收益起算日为2014年3月1日。乙方从2014年3月1日开始每三个月支付一次，具体支付时间为每三个月中第三个月的20日-25日（如遇法定节假日，支付时间相应顺延）；第二十二条，如乙方逾期支付租金收益的，甲方有权要求乙方对逾期支付的租金收益按照同期一年期银行贷款基准利率向甲方支付违约金，支付时间为甲方提出书面要求后15个工作日内。如逾期超过6个月，甲方有权解除协议并追究乙方违约责任；或甲方有权要求乙方一次性支付剩余租期内的所有租金，商铺由乙方继续使用至期满。庭审中，原告雷秀华出示了一份《担保承诺书》复印件，其内容为：“担保承诺书，广安品尚商业管理有限公司：鉴于我公司开发建设的“恒大中天国际”商业已委托或按协议给贵司招商及经营管理。为保护业主的合法权益，为保证正常的经营管理，我司特向贵司做如下承诺：1.我司未销售的商铺只委托给贵司进行招商及经营管理。2.对我司已销售的商铺而已由贵司签订了返租协议的，我司承担连带保证责任。特此承诺。承诺人：广安恒大房地产开发有限公司，2012年10月10日”。同时查明，截止2017年5月31日，品尚公司共计向原告支付租金108395元，尚欠原告雷秀华租金52649元。认定上述事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收据、《商铺委托经营管理协议》、宣传资料、王子尹银行明细清单、恒大公司工商登记资料及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点问题，一是案由是否应定为房屋租赁合同纠纷；二是原告主张的租金是否应当支持；三是被告恒大公司与品尚公司是否系关联公司，被告恒大公司是否承担连带责任。对本案案由确定的问题。原告主张其与被告品尚公司签订的《商铺委托经营管理协议》是《商品房买卖合同》的组成部分，是该合同的补充协议，本案案由应定为商品房买卖合同纠纷。对此本院认为，首先，商铺委托经营管理协议是原告与被告品尚公司签订，商品房买卖合同是原告与被告恒大公司签订，合同相对方不同，两份合同从形式上看并无直接关联；其次，从委托经营管理协议的构成要素上看，该协议具有独立契约的法律性质，属于独立合同性质。综上，商铺委托经营管理协议不属于商品房买卖合同的组成部分，本案案由不应为商品房买卖合同纠纷。本案围绕《商铺委托经营管理协议》进行，原告将商铺委托给被告品尚公司出租，原告每年收取固定租金，该协议虽名为委托经营协议，但其基础法律关系实质上仍具有租赁合同的性质，故本案案由定为房屋租赁合同纠纷并无不妥。对原告主张的租金是否应予支持的问题。原告雷秀华与被告品尚公司签订的《商铺委托经营管理协议》系双方真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。原告雷秀华已履行将房屋交给被告品尚公司经营管理的合同义务，被告品尚公司应按约向原告雷秀华支付租金，但被告品尚公司在向原告支付部分租金后，未全面履行支付房屋租金的义务，其拖欠租金的行为构成违约，其应承担相应的违约责任。双方在协议中约定租金的起算日为2014年3月1日，每三个月支付一次，第三个月中的20-25日支付。按协议约定计算，截止2017年5月31日止，被告品尚公司尚欠原告租金52649元，原告主张的截止2017年5月25日前未足额支付租金期间的利息1072元，系原告按合同约定计算且不违反法律规定，本院对原告主张的该部分利息予以支持；原告主张截止2017年5月31日期间未付租金52649元的利息，按中国人民银行一年期基准贷款利率从2017年5月26日起计算至款项付清之日止的意见，本院亦予以支持。被告品尚公司最后一次向原告支付租金是2016年10月20日，按协议约定逾期超过6个月未支付租金，原告可要求被告品尚公司一次性支付剩余租期内的租金，故对原告主张被告品尚公司一次性支付2017年6月1日至2019年3月1日的租金86716元的诉讼请求，本院予以支持。双方在协议中未对剩余租期内的租金利息作约定，且该期间租金是因被告品尚公司的违约行为导致提前支付，故对原告主张该期间租金利息的诉讼请求，本院不予支持。对被告恒大公司是否应承担连带责任的问题。本案中广告宣传“7%的年回报率”并无明确的回报主体，且结合原告与被告品尚公司签订的商铺委托经营管理协议可知，该7%是被告品尚公司应向原告支付的租金，依照《中华人民共和国合同法》第十五条的规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，商业广告为要约邀请，“7%的年回报率”是被告恒大公司的商业广告宣传，应属要约邀请，对原告及被告恒大公司均无约束力。原告出示的证据不能证实被告恒大公司与被告品尚公司属于关联企业，且原告并未举证证实被告恒大公司确实向被告品尚公司出具过《担保承诺书》，即使该担保承诺书存在，该承诺书也是被告恒大公司向品尚公司出具，对本案原告不产生任何法律上的权利义务。综上，原告主张被告恒大公司承担连带支付责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告广安品尚商业管理有限公司向原告雷秀华支付截止2017年5月31日的租金52649元及利息（其中2017年5月25日前的利息为1072元，从2017年5月26日起至付清款项之日止的利息按中国人民银行同期一年期基准贷款利率计算）；二、被告广安品尚商业管理有限公司向原告雷秀华支付2017年6月1日至2019年3月1日的租金86716元；三、驳回原告雷秀华的其他诉讼请求。上述款项，限义务人自本判决生效之日起二十日内向对方支付。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3108元，财产保全费1221元，共计4329元，由原告雷秀华负担100元，由被告广安品尚商业管理有限公司负担4229元，分别向广安市广安区人民法院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于广安市中级人民法院。同时预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘武军人民陪审员  曾昌意人民陪审员  蒋有富二〇一八年二月十三日书 记 员  陈 莹附：本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。