安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖02民终60号上诉人（原审原告）：潘文华，男，1986年9月28日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。委托诉讼代理人：董邦林，安徽文理律师事务所律师。委托诉讼代理人：高全，安徽文理律师事务所律师。上诉人（原审被告）：安徽华仑港湾文化投资有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区滨江南路以东、利民路以南。法定代表人：徐沛，该公司董事长。委托诉讼代理人：王文，安徽兴皖律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘永鑫，安徽兴皖律师事务所律师。上诉人潘文华因与上诉人安徽华仑港湾文化投资有限公司（简称华仑港湾公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2017）皖0203民初3124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均未提交新证据，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。潘文华上诉请求：一、撤销一审判决，改判华仑港湾公司赔偿潘文华损失14773.46元；二、一、二审诉讼费用由华仑港湾公司承担。事实和理由：一、一审判决酌定的潘文华损失金额明显过低，缺乏依据。一审判决在正确认定华仑港湾公司违约，且应赔偿损失的情况下，仅以“综合案情”为由，酌定潘文华损失为6000元，但对哪些“案情”及该“案情”与其酌定的6000元损失间存在何种因果关系，并未予以说明，更未按照最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第10条规定的方法计算损失。二、潘文华一审诉请损失金额系按照损益相抵规则计算得出，合法合理，应予支持。1、华仑港湾公司为谋取最大销售利益，通过将物业用房等违约设置在架空层这种侵犯业主合法权益的方式，扩大了其8#楼的住宅销售面积341.9平米，并相应获取不当利益2393300元。潘文华结合华仑港湾公司非法获利金额，运用损益相抵规则计算损失金额，是合法、合理的。2、案涉8#楼房屋交易价款少则六七十万，多则高达百万，在华仑港湾公司已严重违约的情况下，潘文华结合支付的房款金额主张的损失也仅为房款的1%—2%。华仑港湾公司未提交书面答辩意见。华仑港湾公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回潘文华的全部诉讼请求。事实和理由：一、华仑港湾公司与潘文华订立的合同系双方的真实意思表示，符合法律规定，是合法有效的合同。该合同系芜湖市房管局的备案网签合同，且双方已履行完毕。华仑港湾公司在一审中提交了销售现场沙盘图、公示文件等证据证明潘文华对涉案房屋的物理特征和法律特征（包括8#楼底层存在物业管理用房、消防控制中心等配套用房）是知道并认可的。又提交了建设工程规划许可证、竣工验收备案表、综合验收检验备案证等证据证明8#楼底层存在物业管理用房、消防控制中心等配套用房已经规划许可，建设合法合规，并经政府主管部门验收备案。故华仑港湾公司遵守诚实信用原则，并未虚假宣传，不构成违约。二、双方当事人订立合同只是根据楼书和销售现场了解的情况而签订，华仑港湾公司发出的楼书宣传资料中不存在具体确定的说明与允诺，公证书对双方合同的订立和价格的确定不具有任何联系，更不存在重大影响，不应当视为要约，故华仑港湾公司不构成违约。三、潘文华的诉讼请求超过了诉讼时效，其已丧失胜诉权。综上，潘文华的诉请缺乏事实根据和法律依据，一审判决酌定华仑港湾公司赔偿6000元，属认定事实错误和适用法律不当。潘文华未提交书面答辩意见。潘文华向一审法院起诉请求：判令华仑港湾公司赔偿潘文华损失14773.46元。一审法院认定事实：2011年，华仑港湾公司以出让方式取得土地开发建设华仑国际（芜湖）文化广场项目，并于2011年10月28日取得华仑港湾8号楼规划许可证。该公司印制的楼书宣传资料特别强调了华仑港湾小区所有楼栋4.8米的架空层，开阔格局全通透园林景观，更辟出公共空间，打牌、桌球、喝茶聊天、共享时光悠闲，底层4.8米全架空给老人孩子一个四合院，高楼里也有好邻居等，同时在楼书宣传资料上以小号字体方式注明本资料图片仅供参考，最终以政府审批之法律文书为准，买卖双方的权利及义务以最终签订的买卖合同为准等。2011年10月28日，华仑港湾公司取得的建设工程规划许可证明确载明华仑国际（芜湖）文化广场8#楼为住宅、消控中心、物业管理用房、公厕，27层带架空层，总建筑面积为19232.7平方米，其中消控中心为118平方米，物业管理用房171.7平方米，公厕为52.2平方米，其余为住宅。2013年2月18日，潘文华向华仑港湾公司购买涉案8号楼1-1802室住房一套（期房）。2013年12月31日涉案8号楼竣工验收。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。潘文华与华仑港湾公司签订商品房买卖合同时处于信息不对等地位，华仑港湾公司在开发楼盘时关于涉案8号楼的宣传资料使潘文华确信该8号楼如其宣传内容，也是潘文华购买8号楼的重要依据，该宣传已具备要约形式，应为双方合同的一部分。潘文华现有证据已能证明华仑港湾公司实际交付的8号楼与其宣传的关于架空层的内容严重不相符。华仑港湾公司所举商品房销售合同附件部分虽载明已向购房者出示了建设工程规划许可证，但该附件系该公司制作格式合同，且该公司也未能举证证明其已明确向潘文华告知了8号楼规划的架空层与宣传的不符，故不宜认定潘文华已知晓8号楼架空层实际规划。华仑港湾公司实际交付的8号楼与宣传的不一致，已影响到潘文华对楼盘购买的选择权及其日常生活，故华仑港湾公司应赔偿潘文华的经济损失。综合案情，现酌定华仑港湾公司赔偿6000元。综上，一审法院判决：一、华仑港湾公司于判决生效后十日内给付潘文华赔偿款6000元；二、驳回潘文华其他诉讼请求。案件受理费减半收取85元，由华仑港湾公司负担35元，潘文华负担50元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、关于华仑港湾公司是否构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，华仑港湾公司关于涉案8号楼架空层的宣传资料内容具体明确，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应视为要约。该宣传资料允诺内容即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。现华仑港湾公司实际交付8号楼架空层与宣传资料的内容严重不相符，影响了8号楼业主对架空层的使用，且该公司也未能提供充分证据证明其已明确告知潘文华8号楼规划的架空层与宣传内容不符这一事实，故该公司应当承担相应的违约责任。二、关于华仑港湾公司应赔偿潘文华的财产损失数额。根据“谁主张谁举证”原则，造成财产实际损失的数额应由潘文华承担举证责任。现潘文华提交的证据不能证明华仑港湾公司造成其财产损失的具体数额，而一审法院根据公平原则和诚实信用原则，综合案件具体情况酌定赔偿金额为6000元并无不当，故对潘文华认为一审判决酌定的损失金额明显过低的上诉理由，本院不予采纳；三、关于本案的诉讼时效问题，潘文华一直在就本起纠纷主张自身的权利，故其诉讼请求没有超过诉讼时效。综上所述，潘文华和华仑港湾公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费220元，由上诉人安徽华仑港湾文化投资有限公司负担170元，潘文华负担50元。本判决为终审判决。审判长 汪 智审判员 王习芸审判员 吴丽群二〇一八年二月二十七日书记员 王 娟附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审