吉林省白山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉06民终72号上诉人（原审被告、反诉原告）：邱国栋，男，1989年4月12日生，汉族，无职业，住吉林省抚松县露水河镇西山街。委托代理人：王丽春，吉林智丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：抚松县龙鼎房地产开发有限公司。住所地：吉林省抚松县露水河镇东山街。法定代表人：殷玉军，经理。委托代理人：吴来国，吉林连星律师事务所律师。上诉人邱国栋因与被上诉人抚松县龙鼎房地产开发有限公司（以下简称龙鼎公司）确认合同无效纠纷一案，不服吉林省抚松县人民法院（2017）吉0621民初1184号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。邱国栋上诉请求：撤销吉林省抚松县人民法院（2017）吉0621民初1184号《民事判决书》第六项，改判龙鼎公司承担邱国栋已付房款114271元一倍赔偿责任；一、二审诉讼费由龙鼎公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、龙鼎公司存在故意隐瞒没有商品房预售许可证的行为。邱国栋在购买龙鼎公司开发的房屋之前，到龙鼎公司咨询时，说明资金不足无法全款买房的情况，龙鼎公司的工作人员告知邱国栋该房屋开发手续齐全可以办理按揭。2013年10月26日，邱国栋与龙鼎公司签订《购房协议》，邱国栋购买了龙鼎公司开发的抚松县露水河镇绿林西苑小区5号楼1单元401室期房，总价款214271元。龙鼎公司的工作人员告知邱国栋只需先交74271元购房款，剩余的14万元可以办理按揭贷款，并在《购房协议》的空白处注明“按揭贷14万”的字样，又在给邱国栋出具的收据上注明“按揭贷14万”字样。如果该房屋手续不全，办理不了按揭贷款，邱国栋是没有能力购买该房的。2015年11月29日，龙鼎公司告知邱国栋办理入户手续。龙鼎公司交付的房屋实际面积增加，由原来预定的90.03平方米增至现在的104.57平方米，总房款为248877元，龙鼎公司的工作人员告知邱国栋还需缴纳4万元房款后才能办理按揭贷款。此时，龙鼎公司还在继续隐瞒没有商品房预售许可证的事实，没有对原购房协议和收据进行修改。因楼价大幅上涨，邱国栋购买的房屋已经增值，龙鼎公司才起诉邱国栋，且至法院庭审时才告知没有商品房预售许可证，所以龙鼎公司是在恶意隐瞒事实。2、龙鼎公司提供的照片和购房协议，邱国栋对其真实性和证明内容均不认可，不能作为逃避承担赔偿责任的证据。龙鼎公司提供的2015年10月30日的照片，没有证据证明这张照片上的内容是2015年10月形成张贴的，并且照片是龙鼎公司在一审法院第二次开庭时才提供，邱国栋和其他人没见过此照片，也没接到过龙鼎公司关于不能办理商品房预售许可证的通知，显然是虚假后作的。龙鼎公司提供的几份协议，作为开发单位，完全可以依据自已掌握的协议，随意提供任何一份，但是协议另一方当事人没有出庭作证，因此，对于龙鼎公司想通过协议要证明的内容，邱国栋不予认可。3、龙鼎公司不遵守诚信原则，严重损害了市场的安全交易秩序。龙鼎公司没有按照《商品房预售管理办法》的规定向承购人出示商品房预售许可证，本应在售楼广告和说明书中载明商品房预售许可证的批准文号，却没有按照规定进行公示，均属于故意隐瞒没有商品房预售许可证的行为。龙鼎公司答辩称，邱国栋的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，故驳回上诉、维持原判。龙鼎公司向一审法院起诉请求：1、确认其与邱国栋签订的房屋购房协议无效；2、判令邱国栋退还占有使用原告的房屋（位于抚松县露水河镇露林西苑小区5号楼1单元401室，价值248877元），并由被告给付自2015年12月1日至2017年4月30日止17个月的房屋租金28560元；3、诉讼费由邱国栋承担。事实与理由：2013年10月26日，龙鼎公司与邱国栋签订购房协议，协议约定：邱国栋购买龙鼎公司开发的位于露水河镇露林西苑小区5号楼1单元401室，价款为248877元。协议签订后，龙鼎公司于2015年11月向邱国栋交付了房屋，邱国栋仅给付部分购房款，至今尚欠购房款134606元。对此欠款，龙鼎公司多次向邱国栋索要，邱国栋以龙鼎公司开发建设相关手续不齐全为由，拒不给付，无奈诉至法院，请求依据无效合同判决邱国栋退还占有使用龙鼎公司的房屋，并给付租金28560元。邱国栋向一审法院提出反诉请求：1、判令龙鼎公司返还已付购房款114271元及利息（其中74271元的利息从2013年10月26日始至返还完毕时止、另外40000元的利息从2015年11月29日始到返还完毕时止，按照中国人民银行三年同期贷款利率计算）、判令龙鼎公司返还定金2000元及维修费6222元、判令龙鼎公司赔偿邱国栋房屋装修损失140000元、判令龙鼎公司承担邱国栋已付购房款114271元一倍的赔偿责任，以上合计376764元；2、反诉费3476元及鉴定费5000元由龙鼎公司承担。事实和理由：2013年10月26日，龙鼎公司和邱国栋签订一份《购房协议》。邱国栋购买龙鼎公司开发的抚松县露水河镇露林西苑小区5号楼1单元401室期房。协议约定，房屋面积90.03平方米，每平方米单价2380元，总价款为214271元。购买该房屋前，邱国栋告知龙鼎公司因其资金不足，无法缴纳购房全款，需要按揭贷款才能购买该房。龙鼎公司的工作人员告知邱国栋，该房屋可以办理按揭贷款手续，邱国栋只需先行交付74271元，剩余140000元办理按揭贷款后给付。协议签定后，龙鼎公司的员工在双方签定的《购房协议》抬头空白处写明“按揭贷14万”。邱国栋按照《购房协议》约定，在签订协议的当日缴纳了首付款74271元，龙鼎公司的工作人员在给邱国栋出具的收据上又一次写明“按揭贷14万”。2015年11月29日，龙鼎公司通知邱国栋办理入户手续。该争议房屋为期房，2013年10月26日协议约定的房屋建筑面积为90.03平方米，但房屋建成后，该房屋建筑面积为104.57平方米，房屋总价款为248877元。按照2013年10月26日双方签定的协议约定只需办理按揭贷款14万元，对多出的面积原告要求邱国栋还需交纳4万元房款，之后再办理按揭手续。邱国栋为了办理入户手续，同意再交付4万元购房款。由于龙鼎公司告知邱国栋可以办理按揭，并在《购房协议》的抬头空白处写明“按揭贷140000”、收据上又一次写明“按揭贷140000”，邱国栋完全相信龙鼎公司开发房屋的各项手续齐全。2015年11月29日，龙鼎公司给邱国栋办理了入户手续，邱国栋缴纳了与入户有关的费用。邱国栋入住后，对购买的房屋进行了精装修，花去装修费用14万多元。之后，邱国栋多次找龙鼎公司，要求其提供相关手续，以便到银行办理按揭贷款，但龙鼎公司无故推托，导致邱国栋无法办理银行按揭贷款，邱国栋通过庭审才知道龙鼎公司没有取得商品房预售许可证的事实。鉴于龙鼎公司至今未取得商品房预售许可，依据法律规定，双方签定的《购房协议》无效，龙鼎公司应承担相应的法律责任，故应保护邱国栋的反诉请求。一审法院认定事实：2013年10月26日，龙鼎公司与邱国栋签订购房协议，协议约定：邱国栋购买龙鼎公司开发的位于露水河镇露林西苑小区5号楼1单元401室期房，每平方米单价2380元，房屋面积90.03平方米，价款为214271元；龙鼎公司负责办理该楼房的各项手续及施工管理事宜，邱国栋预付购房款74271元；双方按楼房完工后的实际产权测算面积具实结算，房款多退少补；楼房的结构户型、外立面造型及饰材等均以建委等相关部门审批为准；所购房产由龙鼎公司协助邱国栋办理产权手续，相关费用由邱国栋自行承担，办理进户费用由邱国栋自行承担。签订协议的当日，邱国栋缴纳了首付款74271元。房屋建成后，邱国栋购买房屋实际建筑面积为104.57平方米，房屋总价款为248877元。2015年11月29日，龙鼎公司通知邱国栋办理入户手续，邱国栋再交付购房款40000元。龙鼎公司给邱国栋办理入户手续后，邱国栋缴纳了取暖费2402元、保证金2000元、维修费6222元等相关费用。邱国栋入住后，对购买的房屋进行精装修，花去装修费用72385元。2017年，龙鼎公司曾提起诉讼，要求邱国栋支付购房剩余款，后撤诉。龙鼎公司至今没有取得商品房预售许可证。一审法院认为：关于龙鼎公司与邱国栋签订购房协议的效力，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因龙鼎公司至今未取得商品房预售许可证明，故应认定龙鼎公司与邱国栋签订购房协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，龙鼎公司与邱国栋签订购房协议无效，双方因该合同取得的财产，应当予以返还。龙鼎公司应返还给邱国栋购房款114271元及保证金2000元、维修费6222元；邱国栋应将其占有使用的位于露水河镇露林西苑小区5号楼1单元401室返还给龙鼎公司。关于龙鼎公司要求邱国栋给付自2015年12月1日至2017年4月30日止17个月的房屋租金28560元，因龙鼎公司至今没有取得商品房预售许可证明，才导致双方订立的购房协议无效，龙鼎公司存在过错，邱国栋没有过错，故龙鼎公司的该项诉讼请求，不应保护。关于邱国栋要求龙鼎公司返还已付购房款114271元的利息（其中74271元的利息从2013年10月26日始至返还完毕时止、另外40000元的利息从2015年11月29日始到返还完毕时止，按照中国人民银行三年同期贷款利率计算）及要求龙鼎公司对购买房屋所支付的装修费用72385元给予赔偿的问题，因龙鼎公司至今没有取得商品房预售许可证明，才导致双方订立的购房协议无效，龙鼎公司存在过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，龙鼎公司应当赔偿邱国栋的利息损失及房屋装修费用，故邱国栋的该项诉讼请求，应予保护。关于龙鼎公司支付的鉴定费5000元，因邱国栋反诉主张其入住后支付装修费用为14万元，龙鼎公司则主张3万元，综合鉴定公司出具的评估报告认定的装修费用71385元，参照双方误诉比，龙鼎公司应承担1894元，邱国栋应承担3106元。关于邱国栋要求龙鼎公司承担其已付购房款114271元一倍赔偿责任的诉讼请求。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”本案中，龙鼎公司在与邱国栋订立购房协议时，未向邱国栋提供虚假商品房预售许可，不存在《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第九条规定提供虚假商品房预售许可的情形。关于龙鼎公司在与邱国栋订立购房协议时，是否存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实的问题，庭审中，邱国栋主张，订立购房协议时，龙鼎公司告知其已取得商品房预售许可证明，因为双方订立的购房协议上有按揭14万元的字样，邱国栋完全有理由相信龙鼎公司手续齐全。对此，龙鼎公司主张已告知邱国栋其未取得商品房预售许可证明，并提供2015年10月30日的照片三张、购房协议六份及收据，用以证实，因土地原因，龙鼎公司开发的露水河镇露林西苑小区楼房未取得商品房预售许可证明，银行按揭借贷意向终止，购房户如能交齐房款，可以选择享受5%优惠，也可选择协商分期付款，亦可选择退回购房款，因此，购房户姜英俊已交齐购房款，王均德选择分期付款，张广利、刘莉、曹利平、丁著斌选择全额退款。承担已付购房款一倍的赔偿责任，是惩罚性赔偿责任，基于在商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，完全摒弃了诚实信用原则，致使买受人无法取得房屋的，可以适用惩罚性赔偿责任。本案中，龙鼎公司在起诉前仍未取得商品房预售许可证明，导致双方签定的购房协议无效，但龙鼎公司已将位于露水河镇露林西苑小区5号楼1单元401室交付邱国栋，邱国栋也支付了部分购房款，并对取得的房屋进行了装修，且已实际占有和使用；结合龙鼎公司提供2015年10月30日的照片一张、购房协议六份及收据，无法认定龙鼎公司在商品房买卖过程完全摒弃诚实信用原则，严重损害了市场的交易安全秩序，或存在恶意违约和欺诈行为；而邱国栋亦未能提供充足有利的证据证明龙鼎公司存在故意隐瞒其未取得商品房预售许可证明的事实，故龙鼎公司在与邱国栋订立购房协议时不具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可的情形，因此不应适用惩罚性赔偿责任的法律规定，即承担已付购房款一倍的赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、原告抚松县龙鼎房地产开发有限公司与被告邱国栋签订的购房协议无效；二、被告邱国栋于本判决生效后30日内将其占有、使用的位于露水河镇露林西苑小区5号楼1单元401室返还给原告抚松县龙鼎房地产开发有限公司；三、原告抚松县龙鼎房地产开发有限公司于本判决生效后30日内返还给被告邱国栋购房款114271元及已付购房款利息损失（其中74271元的利息从2013年10月26日始至返还完毕时止、另外40000元的利息从2015年11月29日始到返还完毕时止，按照中国人民银行三年同期贷款利率计算）、保证金2000元、维修费6222元；四、原告抚松县龙鼎房地产开发有限公司于本判决生效后30日内赔偿被告邱国栋房屋装修费用72385元；五、鉴定费5000元（抚松县龙鼎房地产开发有限公司已缴纳），原告抚松县龙鼎房地产开发有限公司承担1894元，被告邱国栋承担3106元；六、驳回原告抚松县龙鼎房地产开发有限公司、被告邱国栋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间内履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5455元，原告抚松县龙鼎房地产开发有限公司负担514元，被告邱国栋负担4941元；反诉费6952元，减半收取3476元，原告抚松县龙鼎房地产开发有限公司负担1802.08元，被告邱国栋负担1673.92元。经本院审理查明，2013年10月26日，龙鼎公司工作人员在龙鼎公司与邱国栋签订的《购房协议》上方空白处书写“按揭贷14万”字样，当日邱国栋缴纳首付款74271元后，龙鼎公司工作人员在给邱国栋出具的收据上方空白处亦书写“按揭贷14万”字样。其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，房地产开发企业预售商品房，办理商品房预售许可证是其法定义务，取得商品房预售许可证明是商品房预售的必备条件。《城市商品房预售管理办法》第九条规定：“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。”本案中，龙鼎公司与邱国栋签订的房屋买卖协议，属商品房预售性质，因龙鼎公司未依法取得商品房预售许可证，违反法律禁止性规定，故一审判决认定该协议无效正确。二审审理期间，双方当事人争议焦点为，龙鼎公司预售涉案房屋时是否存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的行为、本案能否适用惩罚性赔偿的法律规定。龙鼎公司提供的证据，不能证明其与邱国栋签订房屋买卖协议时已履行法律规定的明示义务，亦不能证明签订协议时邱国栋明知龙鼎公司未取得商品房预售许可证。龙鼎公司同意邱国栋按揭贷款购买涉案房屋，邱国栋有理由相信龙鼎公司预售房屋手续齐全。因此，应认定龙鼎公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，邱国栋主张龙鼎公司承担惩罚性赔偿责任，符合法律规定。但邱国栋在签订购房协议时，亦应尽审慎注意义务。结合本案实际情况及龙鼎公司的违约程度，赔偿金额酌定为已付购房款114271的30%，即34281元。综上所述，邱国栋的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第九条、《中华人民共和国民诉法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持吉林省抚松县人民法院（2017）吉0621民初1184号民事判决第一、二、三、四、五项；二、撤销吉林省抚松县人民法院（2017）吉0621民初1184号民事判决第六项；三、变更吉林省抚松县人民法院（2017）吉0621民初1184号民事判决第六项为抚松县龙鼎房地产开发有限公司于本判决生效后赔偿邱国栋已付购房款114271元30%即34281元的损失。如果未按本判决指定的期间内履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5455元，抚松县龙鼎房地产开发有限公司负担1172元，邱国栋负担4283元；反诉费6952元，减半收取3476元，抚松县龙鼎房地产开发有限公司负担2458.08元，邱国栋负担1017.92元。二审案件受理费2586元，抚松县龙鼎房地产开发有限公司负担658元，邱国栋负担1928元。本判决为终审判决。审判长  李得天审判员  王淑艳审判员  李雪梅二〇一八年二月九日书记员  张 超