广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初18624号原告：交通银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区悦来南路30号，统一社会信用代码914420009821162716。主要负责人：韩玉明，行长。委托诉讼代理人：李罡，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁金石，广东广中律师事务所律师。被告：欧少龙，男，1988年12月19日出生，汉族，身份证住址广东省封开县，被告：李慧枚，女，1987年6月8日出生，汉族，身份证住址广东省封开县，被告：中山市信裕房地产开发有限公司，住所地广东省中山市小榄镇小榄工业大道中55号逸丰华庭商住小区3幢123-126号商铺，统一社会信用代码9144200007029178X2。法定代表人：刘锐谦。委托诉讼代理人：雷斌，广东松楠律师事务所律师。原告交通银行股份有限公司中山分行（以下简称为交通银行中山分行）诉被告欧少龙、李慧枚、中山市信裕房地产开发有限公司（以下简称为信裕房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告交通银行中山分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告交通银行股份有限公司中山分行与被告欧少龙签订的《个人房产抵押贷款合同》；2.被告欧少龙向原告交通银行中山分行偿还贷款本金428471.77元及利息7850.89元、罚息37.51元、复利98.84元（暂计至2017年8月28日共计436459.01元，之后的利息、罚息、复利按《个人房产抵押贷款合同》约定计算至贷款全部清偿之日）；3.原告交通银行中山分行对被告欧少龙提供的位于中山市小榄镇小榄工业大道中55号逸丰华庭3幢201房的抵押物处置所得价款享有优先受偿权；4.被告信裕房地产公司在抵押财产不足清偿原告交通银行中山分行债权时对不足清偿部分承担连带清偿责任；5.被告李慧枚对被告欧少龙所欠上述债务承担连带清偿责任；6.被告欧少龙承担原告交通银行中山分行因实现债权所产生的律师费25800元。事实和理由：被告欧少龙拖欠住房贷款本息未依约归还，被告李慧枚与被告欧少龙为夫妻关系，而被告信裕房地产公司为保证人。被告欧少龙、李慧枚未提交书面答辩状，亦未到庭应诉。被告信裕房地产公司辩称，其不是借款人，实际债务情况不清楚，由法院审查；同意原告交通银行中山分行第4项诉讼请求。经审理查明：贷款人：交通银行中山分行。借款人：欧少龙。抵押人：欧少龙，抵押共有人：李慧枚。保证人：信裕房地产公司。签约情况：2016年4月27日，交通银行中山分行、欧少龙、李慧枚、信裕房地产公司共同签订《个人房产抵押贷款合同》。贷款金额：435000元。贷款期限：360个月，自2016年4月28日起至2046年4月28日止。约定还款方式：按月等额本息还款。贷款执行利率：按5年以上（期限）人民银行贷款基准利率下浮10%，如遇中国人民银行调整基准利率的，以次年1月1日为合同利率调整日。罚息计收标准：逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%，罚息=罚息利率×逾期本金金额×逾期天数。复利计收标准：对应付未付的利息（包括罚息）按罚息利率计收复利。违约责任：如借款人违反本合同约定，贷款人有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息，应当承担贷款人为实现债权而发生的催收费、律师费等。欠款情况：欧少龙从2017年4月起未按时足额还款，截至2017年8月28日欠交通银行中山分行贷款本金428471.77元、利息7850.89元、罚息37.51元、复利98.84元。实现债权的费用：交通银行中山分行委托广东广中律师事务所律师为本案诉讼代理人，并为此支付律师费25800元。抵押担保情况：欧少龙以所购的位于中山市小榄镇小榄工业大道中55号逸丰华庭3幢201房的房地产作为贷款的抵押担保，并于2016年4月22日办理了抵押登记备案手续，他项权证尚未核发。保证担保情况：信裕房地产公司对本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及实现债权的费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等，约定借款人取得房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，保证人的保证责任解除。在同时存在多个担保的情况下，贷款人有权自行决定担保权利的行使。另查，欧少龙、李慧枚为夫妻关系，双方于2014年5月20日登记结婚。本院认为，《个人房产抵押贷款合同》是各方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，欧少龙借款后连续多期未按期还款，交通银行中山分行以起诉的方式进行催告，欧少龙仍未偿还任何款项，其行为已构成违约，交通银行中山分行主张解除合同，符合法律规定，本院予以支持，此外欧少龙应承担清偿贷款本金、利息、罚息、复利等违约责任。关于交通银行中山分行主张欧少龙欠款的数额，有其提交的对账单证实，且欧少龙没有证据予以推翻，故本院予以确认。欧少龙的上述债务发生在其与李慧枚的婚姻关系存续期间，且李慧枚在《个人房产抵押贷款合同》上作为抵押物共有人签字，在李慧枚未予以反驳并提交相反证据的情况下，应认定为夫妻共同债务，李慧枚应承担共同清偿责任。关于律师费，有交通银行中山分行提交的委托代理合同、律师费发票予以证实，双方当事人在合同中也有明确约定，故交通银行中山分行要求欧少龙支付律师费25800元的诉讼请求，本院予以支持。涉案房地产为预售商品房，并办理了商品房抵押登记备案手续，该登记合法有效，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。当欧少龙不履行上述债务时，交通银行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿。信裕房地产公司承诺在交通银行中山分行取得他项权证前提供连带责任保证，现欧少龙的上述债务发生在约定的保证期间内，且未超出双方约定的保证范围，因被担保的债权既有欧少龙自己提供物的担保，又有信裕房地产公司提供的保证，而合同对担保履行的先后顺序没有明确约定，故交通银行中山分行应先就欧少龙提供的抵押物实现债权，信裕房地产公司对处分抵押物后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任。信裕房地产公司承担保证责任后，有权向欧少龙追偿。欧少龙、李慧枚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、解除原告交通银行股份有限公司中山分行与被告欧少龙于2016年4月27日签订的《个人房产抵押贷款合同》。二、被告欧少龙、李慧枚于本判决发生法律效力之日起七日内向原告交通银行股份有限公司中山分行清偿贷款本金428471.77元及利息、罚息、复利（暂计至2017年8月28日，利息为7850.89元、罚息为37.51元、复利为98.84元，从2017年8月29日起至本判决生效之日前，未到期本金按5年以上（期限）人民银行贷款基准利率下浮10%计收利息，逾期本金按罚息利率即贷款利率上浮50％计算罚息，对应付未付的利息按罚息利率计收复利；本判决生效之日起至清偿之日止，以实欠本金为基数按罚息利率计算罚息）。三、被告欧少龙于本判决发生法律效力之日起七日内原告交通银行股份有限公司中山分行支付律师费25800元。四、原告交通银行股份有限公司中山分行对被告欧少龙名下的位于中山市小榄镇小榄工业大道中55号逸丰华庭3幢201房的房地产（合同业务编号：HTN2016029473，抵押编号：易房抵字第DY201627920号）折价或者拍卖、变卖该房地产所得的价款享有优先受偿权。五、被告中山市信裕房地产开发有限公司对处分上述抵押物后仍不能清偿被告欧少龙的上述债务部分承担连带清偿责任；被告中山市信裕房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告欧少龙追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8234元，诉讼保全费2831元，合计11065元（原告交通银行股份有限公司中山分行已预付），由被告欧少龙、李慧枚负担（该费用被告欧少龙、李慧枚应在判决生效之日起七日内迳付原告交通银行股份有限公司中山分行）；对处分涉案抵押物后仍不足以支付的部分由被告中山市信裕房地产开发有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李静敏人民陪审员  陈明玉人民陪审员  梁宝霞二〇一八年二月六日书 记 员  唐 颖书 记 员  李美红