福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽09民终130号上诉人（原审原告）：陈信强，男，1964年2月16日出生，汉族，住福建省古田县。上诉人（原审原告）：魏柳青，女，1967年1月22日出生，汉族，住福建省古田县。两上诉人的共同委托诉讼代理人：李群英，古田县中心法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：宁德乾丰房地产有限公司，住所地：福建省古田县城东街道富昌大厦一层1、3、4号店面。法定代表人：孙巧莊，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈宗坦，男，1973年9月21日出生，汉族，住福建省三明市梅列区，系该公司员工。上诉人陈信强、魏柳青因与上诉人宁德乾丰房地产有限公司（下称乾丰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服古田县人民法院（2017）闽0922民初2580号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭��开庭进行了审理。上诉人陈信强、魏柳青的委托诉讼代理人李群英及上诉人乾丰公司的委托诉讼代理人陈宗坦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈信强、魏柳青上诉请求：撤销古田县人民法院（2017）闽0922民初2580号民事判决第二项、第三项，改判乾丰公司支付其逾期协助办证违约金31275元（违约金按已付购房款总额为基数，每日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2017年3月26日起计算至宁德乾丰房地产有限公司实际履行协助办证义务之日止。暂计至2017年11月6日止，计人民币31257元）。事实与理由：其与乾丰公司签订《商品房买卖合同》之时就已按约定支付了首付款和提交了办理银行按揭贷款所需的相关材料，按照合同的约定，其承担按揭贷款的义务是提供办理按揭贷款所需的相关资料，而不是成功发放贷款的义务。办理银行按揭贷款的银行是乾丰公司指定的，何时签订按揭贷款合同、何时发放非其所能控制。乾丰公司没有证据证明是由于可归责于其的原因导致按揭贷款未如期办理下来，其对此不存在过错，不应承担按揭贷款未如期下发引起的顺延交房的责任；合同附件十一补充协议第一条第三款约定说明，不论系乾丰公司或银行方面的责任致按揭贷款延迟发放，只要超过期限，责任全部归责于购房方，显然该格式合同的约定条款免除了乾丰公司的责任，加重了购房方的义务，违反了公平原则。该附件十一补充协议第一条第三款、第四条第四款明显免除了乾丰公司的责任，加重购房方的责任，乾丰公司没有特别提示和说明，违反相关法律规定，应当无效。乾丰房地产公司答辩称：双方签订的《商品房买卖合同》并未约定由���去办理银行按揭贷款，也没有指定按揭贷款的银行，其不是银行按揭贷款的相对方，按揭贷款的发放情况银行只能通知陈信强、魏柳青，陈信强、魏柳青对按揭贷款的情况是明了知情的。虽然按揭贷款的通知义务是银行，但其在陈信强、魏柳青的按揭贷款未按约定时间到位的情况下，其还是尽了通知义务。因此，陈信强、魏柳青以按揭贷款非其所能控制的抗辩理由没有事实依据，且根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，因第三人的原因造成违约的，应由第三人向陈信强、魏柳青承担违约责任。如果陈信强、魏柳青认为按揭贷款迟延发放是银行造成的，可依法向银行追究责任；本案系商品销售合同纠纷，一方是否需要承担责任以合同约定为要件，无过错并非免责的事由；《商品房买卖合同》签订的过程是与陈信强、魏柳青充分协商，系双方的真实��思表示，并非格式合同，不存在加重陈信强、魏柳青义务的情况。乾丰香山整个楼盘都是其开发的，对违约责任的约定都是统一的，不存在标准不统一的问题，其与其他购房者的约定违约金计算标准都是按0.002%计算，本案因其系统原因意外导致缺失了违约赔偿的计算标准。如果陈信强、魏柳青认为是格式合同，那么违约金计算标准应按0.002%计算。一审认定陈信强、魏柳青按揭贷款逾期并承担相应的违约责任是正确的。上诉人乾丰公司上诉请求：撤销古田县人民法院（2017）闽0922民初2580号民事判决，改判其不承担违约责任或少承担违约责任。事实和理由：虽然其未按约协助办成房屋权属证书，但未协助办成的原因不是其造成的，陈信强、魏柳青也未能提交相应证据证明是其原因致使房屋所有权初始登记无法办理，故陈信强��魏柳青应承担举证不能的不利后果；其已按约交付了商品房，陈信强、魏柳青也已入住，陈信强、魏柳青没有任何损失，且该商品房不断升值，其不应当承担违约责任或根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定减少其责任；乾丰香山整个楼盘都是其开发的，对违约责任的约定都是统一的，不存在标准不统一的问题，其与其他购房者的约定违约金计算标准都是按0.002%计算，没有例外，本案因其系统原因意外导致缺失了违约赔偿的计算标准。虽然合同具有相对性，但不应仅从合同的相对性的角度孤立的分析本案，应从其乾丰香山整个楼盘的销售的实际情况出发，一审对此所作判决违背事实和公平原则；其已向古田县不动产登记中心提供乾丰香山整个楼盘的相关资料办理房屋所有权首次登记，但乾丰香山小区部分业主违规装修和搭建等，经相关部门责令整改后部分业主仍拒不整改，该登记中心以此等各种理由拖延办理登记，其也已向相关部门反映，但仍未解决登记问题，陈信强、魏柳青未在商品房交付后360日内取房屋权属证书并非其原因造成。陈信强、魏柳青答辩称：其不存在违规装修、搭建等情形，而乾丰公司在一审中已明确承认目前尚未办理本案商品房所有权的初始登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条的规定，系上诉人的原因导致其无法在合同约定的期限内取得商品房所有权证书，责任在于乾丰公司；由于双方合同中没有约定逾期办证违约金计算标准，一审法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决乾丰公司支付逾期协助办证的违约金是正确的。乾丰公司未如期为其办理房���所有权证书给其带来的不便及经济损失是不可估量的，乾丰公司要请求不承担或少承担该违约责任没有法律依据；上诉人陈信强、魏柳青向一审法院起诉请求：1.判令乾丰公司立即协助其办理乾丰香山第6幢1101号房屋权属证书；2.判令乾丰公司向其支付逾期办证违约金（违约金以已付购房款总额为基数，每日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2017年3月26日起计算至乾丰公司实际履行协助其办理房屋权属证书义务之日止，暂计至2017年11月6日为31275元)。一审法院认定事实：陈信强、魏柳青向乾丰公司购买位于古田县中门前的乾丰香山第6幢1101号商品房。双方签订《合同》，对购房价款、交房时间、房屋登记等事项作出了约定。双方约定的交房时间为2016年3月31日前，实际交房时间为2016年3月31日。《合同》签订��，陈信强、魏柳青已全额支付购房款，乾丰公司也已实际收到陈信强、魏柳青支付的全部的购房款。《合同》第二十条就关于房屋登记事项进行了约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、其他未尽事宜详见附件十一补充协议第四条。《合同》附件十一补充协议第一条第一款约定：“签订本合同时，买受人须向银行提交符合按揭款手续的全部资料及缴纳相关费用。买受人未提交或提交资料不全的，须在15日内补齐全部资料，逾期视为放弃以按揭贷款方式付清购房款，由买受人在本合同签订之日起30日内一次性交清购房余款。逾期未付清房款的，从出卖人通知之日起算买受人���期付款，逾期责任按本商品房买卖合同第八条执行”。《合同》附件十一补充协议第一条第三款约定：“在出卖人和买受人向银行提供真实有效的按揭贷款材料之日起90天内，如买受人申请的按揭贷款项未能支付到出卖人指定的账户，则视为银行不予批准按揭贷款，买受人须从第91天开始的15日内以现金一次性付清房款，逾期责任按本合同第八条执行”。《合同》附件十一补充协议第二条第一款约定：“主合同第十一条约定的房屋交付期限，必须以买受人交清本主合同与补充协议中所要求缴纳的一切款项和所有因买受人逾期缴付款而须支付的违约金、赔偿金，以及递交所有办理按揭贷款、产权证等所需要递交的相关资料为前提；若买受人逾期支付或提交，出卖人可依买受人逾期时间相应顺延交房期限”���《合同》附件十一补充协议第四条第四款约定：“买受人如有违反本合同及附件中任何一条情形出现，出卖人均有权不予买受人办理产权手续，出卖人办理产权的期限相应顺延”。《合同》未约定出卖人逾期办证违约责任及违约金的计算方式。至今为止，乾丰公司开发的御山国际项目尚未在不动产登记中心办理房屋所有权首次登记（即房屋所有权初始预登记），涉案房屋未办理房屋权属证书。陈信强、魏柳青于2015年4月13日向乾丰公司支付首付款240000元，于2016年2月29日向乾丰公司支付剩余购房款400000元。乾丰公司当庭陈述陈信强、魏柳青于2016年2月26日办理了银行按揭贷款。一审法院认为：陈信强、魏柳青在与乾丰公司签订《合同》后已履行了付款义务，根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定及《���同》的约定，乾丰公司负有协助陈信强、魏柳青办理涉案房屋权属证书的义务。《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。乾丰香山房屋目前未完成房屋所有权首次登记，故乾丰公司应当在完成房屋所有权首次登记后协助陈信强、魏柳青办理房屋权属证书。由于乾丰公司尚未办理房屋所有权初始预登记，导致陈信强、魏柳青无法办理房屋权属证书，乾丰公司应承担违约责任。根据《合同》附件十一补充协议第二条第一款以及第四条第四款的约定，买受人存在逾期付款情形，出卖人可依逾期时间相应顺延交房期限，出卖人办理产权的期限也相应顺延。依《合同》附件十一补充协议第一条的相关约定，陈信强、魏柳青应于《合同》签订之日起120天内即2015年8月8日之前向乾丰公司付清购房款，而陈信强��魏柳青实际于2016年2月26日办理完毕银行贷款，共逾期202天。因此，乾丰公司可依陈信强、魏柳青逾期时间相应顺延交房期限，双方约定的交房日期为2016年3月31日前，故乾丰公司应当交房日期相应地顺延至2016年10月19日前。而乾丰公司实际交房时间在顺延后的交房日之前，根据《合同》约定，逾期办证期间应从顺延后的交房日加360日之后即2017年10月15日起计算至乾丰公司完成房屋所有权首次登记之日止。由于《合同》及其附件均未对逾期办证的违约金计算方式进行约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，违约金可按陈信强、魏柳青已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决：1、宁德乾丰房地产有限公司应于完成房屋所有权首次登记后十五日内协助陈信强、魏柳青办理乾丰香山第6幢1101号房屋权属证书；2、宁德乾丰房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付陈信强、魏柳青违约金（违约金以已付房价款640000元为基数，每日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2017年10月15日起计算至宁德乾丰房地产有限公司完成房屋所有权首次登记之日止）；3、驳回陈信强、魏柳青的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明：上诉人、被上诉人双方对一审判决认定的事实没有争议，本院予以确认。本案上诉争议焦点为：上诉人乾丰公司应否向上诉人陈信强、魏柳青支付逾期协助办证违约金及多少违约金。本院认为：依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。乾丰公司于2016年3月31日向陈信强、魏柳青交房，按照双方的约定，乾丰公司应在交房后的360日内即在2017年3月26日前协助陈信强、魏柳青办理商品房所有权属证书，但乾丰公司至今未办理商品房所有权初始登记，导致陈信强、魏柳青无法在双方约定的期限内取得商品房所有权属证书，构成违约，乾丰公司应当向陈信强、魏柳青支付从2017年3月26起至乾丰公司完成商品房所有权初始登记之日止的逾期协助办证违约金。陈信强、魏柳青对此提出的上诉理由成立，予以采纳。《中华人民共和国合同法》���一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。根据该法律规定，即便乾丰公司主张其因部分业主违规装修、搭建和经行政主管部门责令整改而部分业主拒不改正导致乾丰公司未能如期完成房屋初始登记等的事实成立，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，乾丰公司应当向陈信强、魏柳青承担违约责任，乾丰公司对此提出的上诉理由不成立，不予采纳。虽然双方在合同中约定买受人逾期支付购房款时，出卖人可依逾期时间顺延交房期限，即便乾丰公司主张陈信强、魏柳青逾期付款的事实存在、乾丰公司可从双方约定2016年3月31日前交房的时间起顺延202日交房即至2016年10月19日前交房，但乾丰公司已于2016年3月31日向陈信强、魏柳青交付了商品房，���其行为表明不行使顺延至2016年10月19日前交房的抗辩权。且陈信强、魏柳青起诉主张的是逾期协助办证违约金，不是逾期交房违约金，根据双方合同约定，协助办证的期限是从交房之日起360日内。在未交房的情形下，乾丰公司协助办证义务尚未产生。因此，乾丰公司以买受人迟延付款称其可以顺延交房时间来主张协助办证时间顺延的抗辩理由不能成立。一审对此所作认定和判决不当，应予纠正。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。双方上诉人签订的合同未对逾期协助办证违约金的计算标准进行约定，一审法院根据前述规定，确定本案的逾期办证违约金计算标准，有法律依据。乾丰公司主张按其与其他购房者约定的逾期办证违约金计算标准计算违约金，于法无据，该上诉理由不能成立，不予采纳。综上所述，陈信强、魏柳青的上诉请求成立，予以支持。乾丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律部分存在不妥，所作判决部分不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：一、维持古田县人民法院（2017）闽0922民初2571号民事判决第一项；二、撤销原审判决第三项；三、变更原审判决第二项为：宁德乾丰房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给陈信强、魏柳青逾期协助���证违约金（违约金以已付房价款640000元为基数，每日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2017年3月26日起计算至宁德乾丰房地产有限公司完成房屋所有权首次登记之日止）；四、驳回宁德乾丰房地产有限公司的上诉。一、二审案件受理费各581元，由宁德乾丰房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈鸣鸣审 判 员 陈富强审 判 员 郑 彦二〇一八年二月九日法官助理 陆学宇书 记 员 彭杨清书 记 员 陈秀招附主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严��违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。