辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)辽08民终423号上诉人（原审被告）：滕明伟，男，汉族，住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：潘晓梅，辽宁哲明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曲建平，男，汉族，住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：崔娇丽，辽宁昌赢律师事务所律师。原审第三人：付克俭，男，汉族，住营口市鲅鱼圈区。委托诉讼代理人：马伟勋，辽宁大千律师事务所律师。原审第三人：尹玉丽，女，汉族，住鲅鱼圈区。上诉人滕明伟因与被上诉人曲建平、原审第三人付克俭、原审第三人尹玉丽执行异议之诉纠纷一案，不服大石桥市人民法院（2017）辽0882民初6025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。滕明伟上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，回复执行程序。被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定被上诉人与原审第三人付克俭、尹玉丽订立的《房屋买卖合同》合法有效，但实际上双方为借贷关系。在之前的听证会、庭审上付克俭多次陈述的事实是：他与被上诉人之间签订的买卖协议系借款的一种担保方式，双方并不存在真实的买卖关系。被上诉人声称房屋已经实际交付，但是房屋租赁人的房屋仍交付给房屋所有权人也就是付克俭，由此可知房屋并未实际交付，双方的“房屋买卖协议”实为借款。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，争议房屋虽因另案已经被查封无法过户，但从2015年9月8日房屋解除查封时，直至上诉人在2015年11月4日向鲅鱼圈区人民法院申请财产保全查封争议房屋，期间完全可以完成过户登记手续。因此，即使被上诉人与原审第三人是房屋买卖关系，因原告及第三人的自身原因未办理过户的情形，不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不能对抗上诉人的执行程序。曲建平向一审法院起诉请求：要求法院依法确认原、被告的房屋买卖协议合法有效，并解除对位于鲅鱼圈区XX镇XX村的楼房（面积187.5平方米、房产证号为XXXXXXX**）的查封。一审法院认定事实：2014年5月26日，原告与两位第三人签订了《房屋买卖协议书》。两位第三人将登记在付克俭名下，位于鲅鱼圈区熊岳镇黎明村的楼房，面积187.5平方米、房产证号为XXXXXXX**号出售给原告。原告于签订协议当天给付付克俭24万元现金，第二天，即2014年5月27日又通过中国农业银行为付克俭转账96万元。原告已经付清全部房款120万元。付克俭于2014年5月27日为原告出具一份收据，收到原告买房款120万元，同时将鲅鱼圈区熊岳镇黎明村的楼房房照交给原告。2015年，本案被告滕明伟因第三人付克俭拖欠其借款，向鲅鱼圈法院申请诉前财产保全，鲅鱼圈法院于2015年11月4日作出了（2015）鲅立保字第00110号民事裁定书，查封了登记在付克俭名下的，位于鲅鱼圈区XX镇XX村的楼房（面积187.5平方米、房产证号为XXXXXXX**号）。原告曲建平得知房屋被查封后，向鲅鱼圈法院提出异议，鲅鱼圈法院于2016年4月28日作出（2016）辽0804执异3号执行裁定书，驳回原告的异议。另案原告周朝玉于2009年因买卖合同货款纠纷案起诉本案第三人付克俭。周朝玉依据营口市中级人民法院（2010）营民三终字第249号民事判决申请法院强制执行。营口市西市区人民法院于2012年12月11日作出民事裁定书，将付克俭所有的鲅鱼圈区XX镇XX村的楼房（面积187.5平方米、房产证号为XXXXXXX**号）予以查封。付克俭不服该判决，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高院指令营口市中院再审。营口市中级人民法院于2015年4月22日作出终审判决驳回了另案原告周朝玉的诉讼请求。营口市西市法院遂于2015年9月8日解除了对付克俭所有的鲅鱼圈区熊岳镇黎明村的楼房（面积187.5平方米、房产证号为XXXXXXX**号）的查封。再查，原告购买第三人鲅鱼圈区熊岳镇黎明村的房屋时，该房屋被第三人付克俭租赁出去，双方约定此房屋售出后的房屋租金由原告收取。一审法院认为，依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条款所指对象应为被执行人与房屋买受人之间的关系，且上述四项条件必须同时具备方可排除人民法院的强制执行。本案原告与第三人签订的《房屋买卖协议书》是2014年5月26日，营口市西市区人民法院于2012年12月11日作出的查封第三人鲅鱼圈区熊岳镇黎明村房屋的民事裁定书，已经被辽宁省高级人民法院于2014年3月31日以（2012）辽审四民申字第01034号民事裁定书裁定：指令营口市中级人民法院再审本案，再审期间中止原判决的执行。营口市中级人民法院以（2014）营审民终再字第50号民事判决书撤销了原审判决，驳回另案周朝玉的诉讼请求。从最终的生效判决结果看，营口市西市区法院于2012年12月11日作出的查封裁定是错误的，所以营口市西市法院于2015年9月8日解除了对鲅鱼圈区熊岳镇黎明村房屋的查封，故法院的错误查封不能否认原告与第三人之间的房屋买卖合同效力。被告滕明伟申请鲅鱼圈法院作出的（2015）鲅立保字第00110号民事裁定书的时间是2015年11月4日，在原告与第三人签订房屋买卖合同之后因此原告购买第三人房屋时双方签订的房屋买卖协议是合法有效的。原告于购房协议签订当天给付第三人24万元现金（有证人张少峰、张成德、杨玉庆证实）、第二天通过银行转账96万元（农行转账明细），共计付给第三人买房款120万元，第三人为原告出具一份收到购房款的收据，由此可以认定原告已经付清全部购房款。另外第三人将涉案房屋的房屋产权证交给原告，还有其与原告签订的由原告收取房屋租金协议，能够认定原告实际占有该房屋。至于该争议房屋所有权未能及时办理转移登记的原因是，营口市西市法院的错误查封裁定及营口市中级人民法院的错误判决导致原告无法办理，加之第三人付克俭承诺原告，由他帮助办理过户可以节省些过户费用，所以延误办理房屋过户手续，其错误不在原告。原告曲建平的诉讼请求完全符合《规定》的四项条件，对于涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的权利，本院依法予以支持。被告滕明伟认为原告与第三人之间签订的《房屋买卖协议书》名为买卖实为借贷，提供的视频资料被第三人予以否认，故对其名为买卖实为借贷的主张，本院不予支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第227条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第312条第1款第（1）项，《中华人民共和国物权法》第15条的规定，判决：一、确认原告曲建平与被告付克俭、尹玉丽签订的《房屋买卖协议》合法有效。二、停止对位于鲅鱼圈区熊岳镇黎明村房产证号为XXXXXXX**号门市房屋的执行。案件受理费100元，由被告滕明伟负担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据，本院认定事实与一审一致。本院认为，对于曲建平与付克俭、尹玉丽签订的《房屋买卖协议》是否为“名为买卖，实为借贷”问题。上诉人滕明伟虽主张付克俭的代理律师陈述过《房屋买卖协议》名为买卖实为借贷，但付克俭本人并不认可。协议的真实意思应以签订协议双方当事人意思表示为准。上诉人滕明伟举证证明力不足，否定不了《房屋买卖协议》的真实性。该上诉理由不成立。对于房屋是否实际交付问题。《房屋买卖协议》签订的双方曲建平与付克俭均认可，房屋已经实际交付。上诉人主张房屋现状是空的，与是否已经交付并没有法律上的因果关系。上诉人主张房屋没有实际交付证明力不足，是否实际交付以《房屋买卖协议》签订的双方曲建平与付克俭意思表示为准。对于曲建平与付克俭、尹玉丽未办理过户问题。争议房屋在2015年9月8日被解除查封，在2015年11月4日再次被查封。在不足两个月的时间内没有完成房屋过户手续，明显具有客观上的合理性。未过户原因可归结为非因买受人自身原因。对于上诉人滕明伟庭后提出的一审管辖和《房屋买卖协议》文书形成时间鉴定问题。一审管辖是由营口市中级人民法院指定管辖，管辖合法。因在一审中上诉人并未提出鉴定申请，现上诉人在二审庭后提出，本院不予支持。综上所述，上诉人滕明伟的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由滕明伟负担。本判决为终审判决。审判长 崔 卿审判员 盖国林审判员 关春秋二〇一八年二月二十二日书记员 翟健含