湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0112民初3858号原告：长沙好口碑物业管理有限公司，住所地长沙市开发区友谊村新河路349号新2栋506房。法定代表人：周铁平，董事长。委托诉讼代理人：潘建强，长沙市望城区广大法律服务所法律服务工作者。被告：雷四清，男，1967年4月8日出生，汉族，住长沙市望城区，。原告长沙好口碑物业管理有限公司（以下简称好口碑公司）与被告雷四清物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月7日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月18日公开开庭进行审理。原告好口碑公司的委托诉讼代理人潘建强、被告雷四清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好口碑公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告从2014年12月1日起至2017年11月30日止的物业管理费5362元；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告是长沙市望城区双龙警苑1栋1506号住宅的业主。2014年11月25日，原告与长沙市望城区双龙警苑业主委员会（以下简称双龙警苑业委会）签订《物业管理服务合同》，合同约定：原告管理包括被告在内的双龙警苑的全部物业，物业管理服务费标准为1.2元/月/平方米，本合同期限自2014年12月1日起至2017年11月30日止。2014年12月1日至2017年11月30日期间，被告以房屋漏水为由拖欠原告物业管理服务费5362元。原告曾多次催收该笔款项未果，请求法院判如所请。被告雷四清辩称：1、被告不认可好口碑公司作为双龙警苑小区的物业公司，被告对双龙警苑业委会的成立情况毫不知情，业委会成立后也没有公示。2、物业服务费由0.8元/月/平方米上涨至1.2元/月/平方米，涨价没有与业主协商，也没有通知业主。3、双龙警苑小区的消防设备设施全部瘫痪，消防监控室无人值班，原告将该小区消防通道划为公用车位出租给业主。4、在2016年，双龙警苑小区有一个单元电梯被损坏，原告花费一个月时间才修护。5、物业公司侵犯业主的公摊面积，电梯里到处张贴广告，收费的明细从未公开。6、双龙警苑小区的水池是否已经清洗业主不清楚，二次供水的质检结果也没有公示。7、原告与双龙警苑业委会签订的《物业管理服务合同》在2017年12月1日已经到期，原告在没有与业主委员会协商的情况下，目前仍在动用物业维修基金。8、被告房屋漏水虽然是房屋质量问题，但是原告有义务与开发商以及业主沟通，原告未履行自己的职责，致使被告房屋漏水的问题一直未解决。原告好口碑公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1、《双龙警苑物业管理服务合同》，拟证明原告与双龙警苑业委会于2014年11月25日签订物业管理服务合同，合同约定高层住宅物业服务费标准为1.2元/月/平方米，合同期限自2014年12月1日起至2017年11月30日止。证据2、《房屋产权情况》和《业主情况登记表》，拟证明被告是双龙警苑1栋1506号房的业主，房屋产权面积124.02平方米。证据3、《物业服务费催缴通知》公示照片，原告在被告的入户门上张贴《物业服务费催缴通知》照片，拟证明原告在2016年11月30日向被告催缴物业服务费的事实。证据4、《开发商、物业、业主委员会会议签到表》、《业主委员会会议签到表》和《双龙警苑房屋漏水、渗水问题会议记录》，拟证明原告已经履行合同约定的和法定的物业服务职责。证据5、《双龙警苑项目物业管理方案》，拟证明原告已经履行约定的义务。被告对原告提交的以上证据质证认为：关于证据1，被告不知道业委会的成立时间，双龙警苑小区没有召开过业主大会，物业服务费由0.8元/月/平方米上涨至1.2元/月/平方米没有物价局的审批文件，也没有规定物业服务质量标准。对证据2的三性无异议。对证据3的真实性有异议，被告没有看到自家入户门上的物业服务费催缴通知，但是《物业服务费催缴通知》公示照片被告已经看到。对证据4有异议，被告不知道业委会是怎么成立的，也没有召开过业主大会。对证据5有异议，被告从未见过该证据。被告雷四清为支持其反驳意见，向本院提交如下证据：证据1、双龙警苑的消防通道被划为停车位的照片，拟证明原告擅自将小区的消防通道划为停车位。证据2、消防监控室照片，拟证明消防监控室变成杂物间，消防设施全部瘫痪，且无人在监控室值班。证据3、原告在小区公共区域张贴招商广告的照片，拟证明原告占用小区公共区域，张贴招商广告以谋取利益。证据4、被告房屋漏水的照片，拟证明被告房屋漏水的问题一直未解决。原告对被告提交的以上证据质证认为：对证据1、证据2和证据3的三性均由异议，该照片是被告自行拍摄，无法达到被告的证明目的。对证据4的真实性无异议，被告的房屋确实存在漏水问题，但是房屋漏水问题与本案无关。本院对原告提交的以上证据经审核认为，证据1、2、4、5与本案事实相关，证据的形式、来源符合法律规定，证据的内容真实，本院予以采信。被告在庭审中自认曾看到《物业服务费催缴通知》公示内容，该组证据能够证实原告向被告催缴过物业服务费，故本院确认证据3的证明力。本院对被告提交的以上证据经审核认为，被告提交的以上证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的根据。本院经审理认定事实如下：被告雷四清系位于长沙市××龙××小区××房的业主，房屋产权面积124.02平方米。2014年11月25日，原告与双龙警苑业委会签订《双龙警苑物业管理服务合同》，由双龙警苑业委会选聘原告承担该小区的物业管理服务工作，合同约定物业费收费标准高层住宅为1.2元/月/平方米；合同期限自2014年12月1日起至2017年11月30日止。但是从2014年12月1日起至2017年11月30日止，被告共拖欠36个月的物业服务费未交，共计金额5357.66元。原告多次催促被告履行交费义务，但是被告至今仍未履行。另查明，原告在双龙警苑小区路面停车位的划定、广告张贴管理等方面存在服务瑕疵。本院认为，原告好口碑公司与双龙警苑业委会在签订《物业管理服务合同》之后，原、被告之间的物业服务合同关系已经依法成立，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告根据合同约定为被告提供物业管理服务，被告应当按照合同约定履行支付物业服务费的义务。被告自2014年12月1日起至2017年11月30日止未交纳物业服务费，故对原告好口碑公司在本案中要求被告支付物业服务费的主张，本院依法予以支持。但是原告提供物业服务的小区确实存在物业服务不到位的情况，物业服务有瑕疵，可以酌情确定按照合同约定标准的90%计算物业服务费，即被告应当向原告支付自2014年12月1日起至2017年11月30日止的物业服务费为4821.9元（124.02平方米×1.2元/平方米/月×36个月×90%）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、由被告雷四清于本判决生效后十日内支付原告长沙好口碑物业管理有限公司自2014年12月1日起至2017年11月30日止的物业服务费4821.9元；二、驳回原告长沙好口碑物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告雷四清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  彭喜云二〇一八年二月二十六日代理书记员  傅路婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。