河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫1302民初3841号原告谢新杰，男，汉族，1963年10月1日生，住南阳市。委托代理人杨彦红，河南怡和律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告南阳锦弘置业有限公司，住所地南阳市仲景路尚城国际酒店1号楼605室。法定代表人郭益民，任总经理。被告南阳金岁月生态园农林开发有限责任公司，住所地南阳市龙祥路中段(七里园乡大寨村)。法定代表人郭益民，任总经理。被告郭益民，男，汉族，1966年10月18日生，住南阳市宛城区。以上三被告委托代理人周文峰、翟申，河南汉冶律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告河南三锦置业有限公司，住所地南阳市宛城区天山路永泰2号小区7幢3单元302室。法定代表人王会雪，任经理。委托代理人翟申，河南汉冶律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告谢新杰与被告南阳锦弘置业有限公司、南阳金岁月生态园农林开发有限责任公司和郭益民房屋买卖合同纠纷一案，于2017年8月10日向本院提起诉讼。在审理中，原告申请追加河南三锦置业有限公司为被告参加诉讼。本院受理后，依法向被告送达了民事起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票。本院依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。原告谢新杰及其委托代理人杨彦红，被告南阳锦弘置业有限公司、南阳金岁月生态园农林开发有限责任公司和郭益民的委托代理人周文峰和翟申，以及被告河南三锦置业有限公司的委托代理人翟申到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢新杰诉称：2015年5月19日原告购买了被告南阳锦弘置业有限公司的《三锦国际》3号楼1单元10楼1002房，单价5980元/㎡，面积159.47㎡，总价为953631.00元，双方签订了《三锦国际》认购书、《三锦国际》内部购房优惠协议，原告付清60％的首付款573631.00元，被告承诺自2017年7月1日起将原告所缴房款的80％分10年返还，每年返还所缴房款的8％（即45890.00元），十年返还完成。2017年7月1日被告应进行第一次房款返现兑现，以后每年7月1日被告对原告进行房款返现兑现，每次返还金额为45890.00元，共计十次。还约定30日内未能按时返还客户房款，被告自愿承担双倍违约金。原告多次找被告催要返还房款，被告以各种理由拒不返还房款。原诉讼请求：1、确认双方签订的三锦国际认购书、三锦国际内部购房优惠协议为有效合同；2、依法判令被告按协议履行第一次返还房款45890.00元；3、判令被告按协议约定承担违约责任，并支付双倍违约金。4、本案诉讼费由被告承担。增加一条诉讼请求：如因被告未取得商品房预售许可证明导致合同无效，原告请求返还购房付款573631元及利息，并赔偿已付购房款一倍的损失。原告在案件审理过程中又认为：原告最初签订合同所购买的房屋楼盘名称是三锦国际小区，对外公示的是南阳锦弘置业有限公司，后根据被告锦弘置业的要求，另行与被告河南三锦置业有限公司签订了认购书，但锦弘置业明确告知，其为一个公司，办理财务手续的人员为同一个公司人员两个公司对这个楼盘所销售的房屋行使的权利是一样的，而且作为原告所购买的三锦国际房屋的事实存在，该两个公司之间的关系也不属于原告购买人所应有的注意义务，现出现纠纷，这两个公司都应当对其签订的合同的法律后果承担责任。该两个公司在公开向社会销售商品房，其法律后果就应当受商品房销售有关法律规定的制约，在本诉讼终结前，仍不能取得预售许可证，就应当对原告进行返还购房款及一倍的赔偿。现变更诉讼请求为：1、确认双方签订的三锦国际认购书、三锦国际内部购房优惠协议为无效合同；2、依法判令被告返还已支付房款573631元并支付利息及损失，利息按同期银行贷款利率计算，损失按照同地段房价升值数额计算；3、依法判令被告承担已付房款一倍的赔偿责任；4、请求被告河南三锦置业有限公司与南阳锦弘置业有限公司承担连带责任。诉讼费由被告承担。被告南阳锦弘置业有限公司、南阳金岁月生态园农林开发有限责任公司和郭益民辩称：原告购房时已明知该房屋没有商品房预售许可证，且在2015年9月1日签订三锦国际认购书时也已经向原告提交了土地使用权证和建设用地规划许可证，原告请求给付已付房款一倍的赔偿金没有任何法律依据。至于原告的损失，原合同签订时房价为每平方5980元，现在每平方5000元左右，原告没有损失，其请求没有依据。被告河南三锦置业有限公司辩称：南阳锦弘置业公司和河南三锦置业有限公司系两个独立的主体，双方也从来没有签署过合作协议，本案原告提供的两份协议，于2015年5月19日签订的协议已被2015年9月1日签订的认购书替代，原协议已经废止，原告也仅交纳一部分购房款，收据也已经变更为河南三锦置业有限公司出具的收据，因此河南三锦置业有限公司对原告请求承担连带责任不认可，仅对与原告之间签订的房屋买卖认购书承担责任。原告为支持自己的诉讼请求，向法庭提交证据如下：第1组2015年5月19日双方三锦国际内部购房优惠协议1份。证明：1、原告以分期付款方式购买被告南阳锦弘置业有限公司所开发的三锦国际项目房屋一套，是三锦国际3号楼1单元1002室，已首付房款60%573631元，被告承诺自2017年7月1日起将原告所交的房款80%分十年返还，每年返还所交房款8%，然后在补充条款，被告承诺2016年7月1日前签订商品房买卖合同，被告公司法人代表郭益民签字对该合同承担连带责任。第2组2015年5月19日承诺书1份。证明被告南阳金岁月生态园农林开发有限公司对锦弘置业的内部购房优惠协议提供担保，对被告的首付返还义务承担连带责任保证。第3组2015年9月1日收据1份，证明被告收取了原告的首期购房款573631元。第4组三锦国际认购书1份。说明：认购书的甲方是河南三锦置业有限公司，实际履行合同的是南阳锦弘置业有限公司，证明所认购房屋是三锦国际3号楼1单元1002室。第5组锦弘三锦国际楼盘对外公开发售的宣传单3张及三锦国际售房客户资料袋1份。证明锦弘三锦国际项目的开发商既是南阳锦弘置业有限公司也是河南三锦置业有限公司，两个公司实际上是一回事，一个销售队伍，包括财务人员都是同一套人，宣传单承诺“认购即享三年年均8%购房补贴，10年保底45元每平方／月租金收益南阳首创不满意就退房”。被告南阳锦弘置业有限公司、南阳金岁月生态园农林开发有限责任公司、郭益民对原告的证据发表质证意见如下：对第1组内部购房优惠协议真实性无异议，但恰恰证实了原告明知该房产五证不齐全，且其与提交的第3、4组证据认购书显示该合同已经变更了，房屋原合同已经由南阳锦弘置业有限公司变更为河南三锦置业有限公司，并于同日更换收据，均显示该合同已经变更为原告与河南三锦置业有限公司签订。对第2组承诺书，因合同已经变更，南阳金岁月生态园农林开发有限公司和郭益民不再承担担保责任。对第5组同意三锦置业的质证意见，3份宣传单页系项目前期宣传单页，后来项目没有接手，已不再使用，且依据合同法以及商品房买卖合同司法解释的规定，房地产开发商的宣传单页系要约邀请，其是否履行以双方签订正式合同为准，因此我们认为宣传单页不能作为证据使用。被告河南三锦置业有限公司对原告的证据发表质证意见如下：对第1组2015年5月19日双方三锦国际内部购房优惠协议1份，系南阳锦弘置业有限公司与原告签订，与被告三锦公司没有关系。对第2组同第1组质证意见，与被告无关。对第4组三锦国际认购书1份属实，系原告与三锦置业公司签订的认购协议，对第3组2015年9月1日收据1组质证意见同第3组质证意见。对第5组3份宣传单页系南阳锦弘置业有限公司宣传页，与河南三锦置业有限公司无任何关系，三锦公司原欲将项目转让给南阳锦弘公司，但市政总公司拒绝三锦公司将项目转让给南阳锦弘公司，在得到这一事实后，河南三锦置业有限公司已经明确告知锦弘公司不得再用以前的宣传单页，后河南三锦置业有限公司已经全部将南阳锦弘置业销售三锦国际项目认购书由河南三锦置业有限公司重新与购房人签订认购合同，原来南阳锦弘置业与购房人签订的合同已经作废，被新合同替代。对档案袋是河南三锦置业有限公司与购房人签订新的认购协议后为购房人方便当然提供河南三锦置业有限公司印制的档案袋，这也恰恰证实三锦置业公司与原告重新签订合同的真实性。经庭审举证、质证，被告对原告所证据真实性无异议，本院对原告所举证据证明的基本事实予以认定。经审理查明：2015年5月19日，出卖人南阳锦弘置业有限公司与××谢新杰签订“《三锦国际》内部购房优惠协议”一份，约定原告谢新杰购买南阳市张衡路与人民路交会处东100米路南(公安大厦东隔墙)【三锦国际】3号楼1单元10层1002号物业（A2户型），建筑面积为159.47平方米，单价￥5980.00元／㎡，合计总价为￥953631.00元，首付60％，缴款金额573631.00元。该内部购房优惠协议对优惠活动具体内容约定如下：1）本协议在2015年5月1日－2015年5月31日内部购房优惠活动实施期间内签订有效；2）全款返现（略）；3）首付返现：乙方（××）定房后一周内付清总房款的60％以上，余款办理银行按揭手续，自2017年7月1日起甲方（出卖人）将乙方所缴房款的80％分10年返还，每年返还所缴房款的8％（每次返还金额为45890元），十年返还完成；4）乙方可自行选择优惠方式和缴款比例，2017年7月1日为首次房款返现日，以后每年7月1日为房款返现日，共计十次返现完成（乙方持《商品房买卖合同》和《三锦国际》内部购房优惠协议到三锦国际小区财务办公室领取）；5）乙方定房后需在约定时间内完成付款（略）；6）乙方选择首付返现优惠方式，应积极配合办理按揭手续，项目具备按揭条件时通知客户，7个工作日内办理完毕按揭贷款手续，逾期未完成者或乙方不符合银行按揭贷款条件者视为放弃认购，取消优惠资格并退还客户所缴房款；该内部购房优惠协议第四项违约责任还约定如出卖人未能按约定返还客户房款，超过约定时间30日的出卖人承诺赔偿××当期违约金额双倍的违约金，合同继续履行。被告郭益民在该内部购房优惠协议尾部书面承诺：“甲方法定代表人：郭益民个人承诺对该协议承担连带保证责任。郭益民（签名指印）2015年5月19日”。同日，南阳金岁月生态园农林开发有限责任公司给原告出具承诺书，承诺“公司以全部资产对南阳锦弘置业有限公司在上述协议中的‘返现’义务提供连带责任保证。若南阳锦弘置业有限公司未按照协议约定履行，我公司无条件代为履行，否则，我公司承担一切相关法律责任”。双方签订“内部购房优惠协议”后，原告即开始履行该协议，至2015年5月23日，原告交清了首付款573631元（即总房款的60％多一点），被告南阳锦弘置业有限公司给原告出具了573631元的房款收据，加盖了“南阳锦弘置业有限公司财务专用章”，收据显示记账人员为“李丽”。2015年9月1日，甲方河南三锦置业有限公司与乙方谢新杰就三锦国际3号楼1单元10层1002房屋又签订了一份《三锦国际认购书》，建筑面积、单价、总价及首付款比例与“内部购房优惠协议”约定相同，并约定其余房款（合同价的40％）38万元，乙方须于接到甲方通知之日起7日内与指定银行办理完毕房款按揭手续并及时供款。该认购书签订当日，河南三锦置业有限公司将南阳锦弘置业有限公司给原告出具的573631元首付款收据收回，重新出具了573631元的首付款收据一份，并加盖了“河南三锦置业有限公司财务专用章”，该收据显示记账人员仍为“李丽”。因2017年7月1日被告未能按照“内部购房优惠协议”的约定履行首付款8%的返现义务，原告遂诉至本院。另查明：三锦国际项目的土地使用权人及用地单位为南阳市市政工程总公司，至目前该项目仍未取得商品房预售许可证。本院认为：原告谢新杰与南阳锦弘置业有限公司签订的内部购房优惠协议，以及与河南三锦置业有限公司签订的三锦国际认购书，系双方真实意思表示，协议具备商品房买卖合同的主要内容，且原告已按约定交纳了购房款573631元，该内部购房优惠协议及三锦国际认购书应当认定为商品房买卖合同。（1）关于河南三锦置业有限公司与原告谢新杰后来签订的三锦国际认购书是否取代南阳锦弘置业有限公司与原告谢新杰先前签订的内部购房优惠协议的问题。本院认为：河南三锦置业有限公司与原告后来签订的三锦国际认购书，与南阳锦弘置业有限公司与原告先前签订的内部购房优惠协议，虽然标的物指向同一套房屋，但河南三锦置业有限公司与南阳锦弘置业有限公司并非同一个主体，后签订的认购协议并未否定前一个内部优惠协议，并未约定前一个协议终止履行，故对于前一份购房协议而言，河南三锦置业有限公司应视为后加入的义务主体，故应认定第二份认购书并未取代第一份内部优惠协议，并且河南三锦置业有限公司与南阳锦弘置业有限公司的财务人员存在混同情况，被告河南三锦置业有限公司应当与南阳锦弘置业有限公司共同对购房协议的履行承担合同责任。（2）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与××订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”至原告谢新杰向本院提起诉讼时，被告南阳锦弘置业有限公司及河南三锦置业有限公司仍未就三锦国际项目取得商品房预售许可证，故原告请求确认双方签订的三锦国际认购书、三锦国际内部购房优惠协议为无效合同于法有据，本院予以支持。（3）因原告和被告南阳锦弘置业有限公司、河南三锦置业有限公司签订的购房协议并未明确注明三锦国际项目未取得商品房预售许可证，被告在庭审中也未出示证据证明其已告知原告该项目无预售许可证的事实，故应当认定被告南阳锦弘置业有限公司和河南三锦置业有限公司存在故意隐瞒该项目无预售许可证的事实。①原告请求被告南阳锦弘置业有限公司和河南三锦置业有限公司返还已付房款573631元，符合法律规定，本院予以支持。②因原告在订立合同时并未详细审阅合同条款、询问三锦国际项目是否办理了预售许可证等相关证件，对本案纠纷的发生也存在一定过失，故应当适当降低被告的赔偿责任，酌情按被告承担已付房款50％的赔偿责任为宜，即573631元×50％＝286815.5元。③关于利息，因双方对合同无效后的本金返还未约定利息，且原告对合同无效的形成也存在一定过失，利息可从原告起诉之日2017年8月10日起，以573631元本金为基数，参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算。④原告要求按照同地段房价升值数额赔偿损失，因证据不足，本院不予支持。（4）关于被告南阳金岁月生态园农林开发有限责任公司和郭益民的法律责任。因被告郭益民系南阳锦弘置业有限公司的法定代表人，同时也系被告南阳金岁月生态园农林开发有限责任公司的法定代表人，对三锦国际项目未取得商品房预售许可证的事实是明知的，故应当认定被告郭益民和南阳金岁月生态园农林开发有限责任公司作为连带责任保证人，对本案签订的购房合同无效也存在过错。根据担保法司法解释第八条的规定，被告郭益民和南阳金岁月生态园农林开发有限责任公司应对被告南阳锦弘置业有限公司和河南三锦置业有限公司上述债务不能清偿的部分，以三分之一为限承担清偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、确认原告谢新杰与被告南阳锦弘置业有限公司于2015年5月19日签订的“三锦国际内部购房优惠协议”以及原告谢新杰与被告河南三锦置业有限公司于2015年9月1日签订的“三锦国际认购书”为无效合同；二、限本判决生效后十日内，被告南阳锦弘置业有限公司和河南三锦置业有限公司共同返还原告谢新杰购房款573631元，支付赔偿款286815.5元，并自2017年8月10日起以本金573631元按中国人民银行规定的同期同类贷款利率支付利息至款付清之日为止；三、被告南阳金岁月生态园农林开发有限责任公司和郭益民对上述款项不能清偿的部分，以三分之一为限承担清偿责任；四、驳回原告谢新杰的其他诉讼请求。案件受理费15125元和财产保全费5000元，由原告谢新杰负担3781元，被告南阳锦弘置业有限公司和河南三锦置业有限公司承担16344元，被告南阳金岁月生态园农林开发有限责任公司和郭益民对16344元的1／3份额承担共同责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  梁延东审 判 员  沈宗善人民陪审员  杜学兰二〇一八年二月七日书 记 员  苏格瑶