四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川13民终3598号上诉人（原审原告）：孙正莲，女，1965年7月2日生，汉族，住南充市顺庆区。委托诉讼代理人：蒲璇，南充市顺庆区诚信法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：文刚强，男，1975年10月16日生，汉族，住南充市顺庆区。被上诉人（原审被告）：文诗懿，女，1993年2月22日生，汉族，住南充市顺庆区。委托诉讼代理人：唐崇伟，南充市顺庆区东昇法律服务所法律工作者。上诉人孙正莲因与被上诉人文刚强、文诗懿合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第6567号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人孙正莲及其委托诉讼代理人蒲璇、被上诉人文刚强、被上诉人文诗懿的委托代理人唐崇伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。孙正莲上诉请求，撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审提出的诉讼请求。本案一、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院将本案与上诉人孙正莲和被上诉人文刚强之间的借款合同纠纷混淆，且借款合同中约定的以案涉房屋作抵押的条款，并未经得原所有权人何朝云的同意，该条款无效，而一审法院对于被上诉人文刚强以此实现债权的认定属于混淆视听。2、两被上诉人签订《存量房买卖合同》后，四川省南充经济开发区地方税务局对案涉房屋计税金额为361344元，一审法院认定该计税价格非系相应评估机构的评估价值，但却忽略了在审理过程中，上诉人申请并经四川诺力达资产评估房地产土地估价有限公司对案涉房屋评估为49.78万元的事实，这一评估结果完全应该作为案涉房屋实际价值的确认，这能充分证明就案涉房屋两被上诉人以20万元的价格进行交易明显显失公平。原审法院以对讼争房屋的实际价值不能确认，两被上诉人签订的《存量房买卖合同》是否严重损害上诉人的利益不能确认为由，作出由上诉人承担举证不能的法律后果的判决明显属于不公，一审判决前后矛盾。文刚强答辩称，一审判决结果是正确的。文诗懿答辩称，无论双方抵押是否有效，文刚强是受孙正莲委托出售房屋，且双方借款事实存在，故一审认定其为实现债权出售房屋是正确的。一审审理时，针对评估公司做的评估结果，被上诉人文诗懿以及一审法院就当时该房屋所在地房屋价格进行了多方咨询，该鉴定结果与南充当地房屋造价严重不符，为此被上诉人提出异议，并要求该评估公司出庭接受质询，但该公司均置之不理，该评估报告不能作为定案依据。上诉人一审诉讼请求中称系恶意串通，但在上诉中并未提及。何朝云（已故）向一审法院法院起诉，请求撤销文刚强、文诗懿签订的《存量房买卖合同》，由文诗懿返还顺庆区龙吟路33号龙吟华城18幢2单元2层2号房屋。何朝云与孙正莲系母女关系，何朝云在本案诉讼过程中去世，孙正莲作为其唯一继承人参与诉讼。一审法院认定事实，2013年4月26日，何朝云出具一份委托书，委托孙正莲出售讼争房屋，委托书委托事项内容有“一、受托人有权出售该房产并收取相应售房款或到存量房交易资金监管银行领取出售该房的售房款；代为到房管部门领取支票（售房款）及到银行取款（转账）等相关事宜。二、受托人有权与买方签订存量房买卖合同、代办银行开户收取房款，办理公证手续。三、受托人有权协助买方办理该房屋产权过户的有关手续、更改地名。……受托人有权转委托”。南充市果城公证处对该委托书作了公证。2013年6月5日，孙正莲出具一份委托书，委托文刚强出售讼争房屋，该委托书委托事项内容有“一、受托人有权出售该房产并收取相应的售房款、到存量房交易资金监管银行领取出售该房的售房款；代为到房管部门领取支票（售房款）及到商业银行取款（转账）等相关事宜。二、受托人有权与买方签订存量房买卖合同、代办开户银行卡、加磁并办理公证手续。三、受托人有权协助买方办理该房屋产权过户的有关手续、变更地名。……受托人有权转委托”。南充市果城公证处对该委托书亦作了公证。2013年6月6日，文刚强与孙正莲签订一份《借款合同》，约定孙正莲向文刚强借款20万元，于2013年9月6日前归还，借款方自愿用顺庆区龙吟路33号龙吟华城18幢2单元2层2号房屋做抵押，到期不能归还贷款，文刚强有权处理抵押品。因孙正莲未能按约定还款，2014年9月1日文刚强代理何朝云与文诗懿签订一份《存量房买卖合同》，将讼争房屋出售给文诗懿，成交价格为人民币200000元，该价格包括房屋的附属设施、设备等物品，房屋的单价为2125.4（元/平米）。2014年9月15日文刚强代理何朝云与文诗懿办理房产转移登记，将讼争房屋过户给文诗懿，文诗懿按规定将购房款20万元存入了南充市房地产交易与权属管理中心的资金监管账户。四川省南充经济开发区地方税务局税收缴款书对讼争房屋计税金额为361344元，文诗懿共计交税10840.32元。另查明，文刚强与文诗懿系叔侄女关系。一审诉讼中，双方为结束本案及相关案件的讼争，曾共同要求一审法院对讼争房屋当年成交时的市场价和现价值进行了解和评估，以便协商解决所有关联案件，减少诉累。一审法院经走访相关部门并委托评估，四川省南充经济开发区地方税务局就讼争房屋的课税评估指导价格情况说明回复如下：“2014年9月，我局房产价格及申报系统内龙吟华城小区存量住宅房地产交易课税评估指导价格为：3780元/平方米至3900元/平方米。纳税人申报价格只有等于或高于系统内房地产交易课税评估指导价格，房产价格及申报系统才能审核通过。”四川诺力达资产评估房地产土地估价有限公司对讼争房屋在2016年7月22日当时的市场价值评估为49.78万元。双方此后就相关事宜的协商未能取得一致意见。一审法院认为，何朝云委托孙正莲出售讼争房屋，孙正莲转委托文刚强出售讼争房屋，经南充市果城公证处公证，符合法律规定，文刚强代理何朝云与文诗懿签订《存量房买卖合同》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。关于文刚强、文诗懿是否有恶意串通的行为和文刚强出售房屋的价格及其行为是否严重损害孙正莲的利益的问题。一审法院认为，文刚强与文诗懿虽系亲属关系，但文刚强为实现其对孙正莲的债权，找熟人或亲戚购买讼争房屋，符合常理；文诗懿因工作、生活需要购房，也在情理之中，双方达成的交易行为，孙正莲未举证证实系事先串通所为，故无法认定文刚强与文诗懿有恶意串通行为。孙正莲认为讼争房屋成交价格20万元远远低于该房屋的实际价值，主要依据的是四川省南充经济开发区地方税务局税收缴款书计税金额361344元，但税务部门的定价主要依据纳税系统网络的指导定价，并非实际交易价格或市场价，同时其也不是法定的估价机构，故其确定的纳税价格非系由相应评估机构对讼争房屋的评估价值，同时孙正莲也未举证证实当年成交时该房屋的实际市场价，故对本案讼争房屋的实际价值不能确认。亦因此，对文刚强、文诗懿签订《存量房买卖合同》是否严重损害孙正莲的利益不能确认。综上所述，文刚强代理何朝云签订的《存量房买卖合同》不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。孙正莲要求撤销文刚强、文诗懿签订的《存量房买卖合同》、由文诗懿返还顺庆区龙吟路33号龙吟华城18幢2单元2层2号房屋的诉讼请求，证据不足，不予支持。判决：驳回孙正莲的诉讼请求。案件受理费100元，由孙正莲负担。二审审理查明，本案诉争房屋并未交付给文诗懿，至今仍由孙正莲占有使用。二审庭审中，孙正莲提出当初向文刚强出具委托书，委托文刚强出售讼争房屋，是为了向文刚强借款20万元而作的抵押，文刚强对此并不否认。文刚强自述由于孙正莲在借款期限届满后一直未偿还借款，又联系不到人，所以诉争房屋当时到底值多少钱自己不管，借款利息也不管了，当时只想拿回自己的20万元就可以了，就以20万元的价格将诉争房屋卖与了文诗懿。2013年6月6日，文刚强与孙正莲签订《借款合同》，约定孙正莲向文刚强借款20万元，双方均承认该笔借款约定的利息是月息8分，文刚强在向孙正莲提供借款时，扣除了第一个月的利息1.6万元，实际向孙正莲给付的是18.4万元。另查明，在签订《存量房买卖合同》时，文刚强并未告知何朝云，孙正莲也未在场，合同中何朝云的签名系文刚强代签。本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，上诉人要求撤销《存量房买卖合同》，该合同的指向是明确具体的，即文诗懿为购买顺庆区龙吟路33号龙吟华城18幢2单元2层2号房屋所签订的《存量房买卖合同》，虽然合同上何朝云的签名系文刚强代签，且在签订合同时何朝云并不知晓事后也未追认，但该合同在外观表现上相对方仍是何朝云与文诗懿，因此上诉人要求撤销文刚强与文诗懿签订的《存量房买卖合同》这一诉讼请求的表述不准确，准确的表述应是要求撤销文刚强代理何朝云与文诗懿签订的《存量房买卖合同》。是否应撤销文刚强代理何朝云与文诗懿签订的《存量房买卖合同》。对此，本院认为，首先，孙正莲虽向文刚强出具委托书并办理公证，委托其出售讼争房屋，但孙正莲的真实意思表示并非是委托文刚强出售诉争房屋，而是通过委托卖房的方式为自己向文刚强借款提供担保，文刚强对此不仅是明知的而且也接受了这种为借款提供担保的方式，故从该事实可以认定孙正莲与文刚强之间委托卖房是虚假的意思表示，为借款提供担保才是双方的真实意思表示，孙正莲向文刚强出具委托书的真实目的是担保文刚强债权的实现。其次，文刚强以20万元的价格将诉争房屋出售给文诗懿，该房屋在向税务机关契税时的计税金额为361344元，尚且不说同一时期同地段同类型房屋的市场正常交易价格,就是与361344元的计税金额相比较，20万元的出售价格都比计税金额低了44.65%，按照日常生活经验，税务机关对房屋的计税金额一般都低于同一时期同地段同类型房屋的市场正常交易价格，因此，该20万元的出售价格与同一时期同地段同类型房屋的市场正常交易价格相比较，其降低的幅度就更大，不仅如此，该20万元的出售价格中还包括了房屋的附属设施、设备等物品在内，故从日常生活经验可以判断，文刚强以20万元的价格将诉争房屋出售给文诗懿，价格畸低。购买房屋并非日常生活中的一般琐碎事务，对购房人而言，不会不关注到当时市场房价的普遍行情。2014年9月期间，同地段同类型房屋的单价远不止2125一平方米，这在当时是不难了解到的普遍交易行情，如果说买受人在购买本案诉争房屋时对当时市场房价的普遍行情毫不了解，有悖常理，而且本案诉争房屋20万元的出售价格中还包括有房屋的附属设施、设备等物品在内，按照日常生活经验是可以判断该价格是明显过低的，文诗懿接受这明显过低的价格，签订的《存量房买卖合同》，显失公平，损害了孙正莲的利益。最后，2015年4月，何朝云（已故）以文刚强、文诗懿恶意串通为由提起本案诉讼，在顺庆区人民法院对该案的一审判决作出后，何朝云向本院提起上诉，本院二审期间，何朝云在2015年9月同意变更诉讼请求。案涉《存量房买卖合同》签订于2014年9月1日，由于签订合同时文刚强并未告知何朝云，孙正莲也未在场，因此何朝云当时并不知晓房屋被出卖的具体情况，依据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”之规定，本案中上诉人行使撤销权的一年除斥期应从何朝云知道或者应当知道诉争房屋被以20万元的价格出卖给文诗懿之日起开始计算，但文诗懿并未提供确实充分的证据证明2015年9月何朝云同意变更诉讼请求时已经超过一年的除斥期，对此应由文诗懿承担举证不能的不利后果，故本院对文诗懿提出的上诉人一方行使撤销权已超过一年除斥期的抗辩理由，不予采信。综合前述理由，孙正莲主张撤销案涉《存量房买卖合同》的上诉理由成立，本院予以支持。由于诉争房屋目前仍由孙正莲占有使用，故孙正莲请求文诗懿返还房屋缺乏事实依据，本院不予支持。文刚强与孙正莲之间的借款问题，可另行主张权利解决。综上，上诉人孙正莲的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2015）顺庆民初字第6567号民事判决；二、撤销文刚强代理何朝云与文诗懿签订的《存量房买卖合同》；三、驳回孙正莲的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由文刚强、文诗懿负担。本判决为终审判决。审判长  刘荣耀审判员  田 娟审判员  吴 彪二〇一八年二月二十三日书记员  陈姗姗