河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终16869号上诉人(原审原告)：何卫东，男，1969年4月12日出生，汉族，住河南省睢县。上诉人（原审原告）：蒋飞亚，男，1982年3月7日出生，汉族，住河南省睢县。二上诉人共同委托诉讼代理人：石艳丽，河南裕浩律师事务所律师。上诉人(原审被告)：郑州市华宿酒店管理有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）心怡路与商鼎路交叉口东南角永和宇宙星24层2428室。法定代表人：王志晓，总经理。委托诉讼代理人：张武强，河南科序律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南省永和置业有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区金水东路21号永和国际广场1幢B单元6层601号。法定代表人：雷全有，董事长。委托诉讼代理人：张燕民，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李丽，女，1988年11月20日出生，汉族，住河南省郑州市，系公司员工。被上诉人（原审被告）：郑州楼市信息技术有限公司，住所地河南自贸实验区郑州片区（郑东）商务外环1号2层0204号。法定代表人：李应举，总经理。委托诉讼代理人：吕海振，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨娣，北京大成（郑州）律师事务所律师。上诉人何卫东、蒋飞亚、郑州市华宿酒店管理有限公司（以下简称华宿酒店）因与被上诉人河南省永和置业有限公司（以下简称永和置业）、郑州楼市信息技术有限公司（以下简称郑州楼市）房屋租赁合同纠纷一案不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初8406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月08日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人何卫东、蒋飞亚的委托诉讼代理人石艳丽，上诉人华宿酒店的委托诉讼代理人张武强，被上诉人永和置业的委托诉讼代理人张燕民、李丽，被上诉人郑州楼市的委托诉讼代理人杨娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何卫东、蒋飞亚上诉请求：查明相关事实后维持原判。事实和理由：本案争议的房屋租金为税后租金，一审法院应予确认。华宿酒店上诉请求：请求撤销原判，查清事实后改判驳回被上诉人何卫东、蒋飞亚的诉讼请求。事实和理由：被上诉人何卫东、蒋飞亚作为房屋出租方，应当向上诉人出具税务发票。被上诉人未出具发票，上诉人有权拒付租金。上诉人并不存在违约行为，其不应承担本案责任。永和置业辩称，其并非本案租赁合同的一方当事人，本案纠纷与其无关。郑州楼市辩称，其并非本案适格被告，且在整个过程中没有过错，不应承担任何责任。何卫东、蒋飞亚向一审法院起诉请求：1、被告支付原告上半年房租10098.74元，赔偿原告迟延支付租金损失（按欠款数额月息3分计算，暂计算至起诉之日908元），共计11006.74元；2、本案的诉讼费、原告的律师费由被告承担。一审法院认定事实：2015年11月20日，原、被告双方签订《房屋租赁协议》约定原告将位于郑州市郑东新区商鼎路南、心怡路东1幢永和宇宙星广场26层18号房间出租给被告，建筑面积86．18平方米，租赁期限15年，自2015年8月1日起至2031年1月31日止。原告给予被告华宿酒店六个月免租期，自2015年8月1日至2016年1月31日止。计租日从免租期结束之日的次日。中央空调费、水费、电费、热水费等相关费用由被告华宿酒店按永和宇宙星广场物业管理公司相关规定向郑州派铂利物业管理有限公司郑东新区分公司缴纳。被告华宿酒店已向被告永和置业缴纳了首年全年租金。以后每半年向房屋产权人即原告支付一次租金，每个支付周期开始前10天向房屋产权人即原告支付本周期租金。如付款恰逢法定节假日，则顺延至法定节假日结束的次日。合同附件的租金明细表显示，合同签订后前两年租金按照2.05元／平／天计算，此后租金每两年递增8％。其中前两年月租金为5300元。2016年1月2日，原告与第三人永和置业签订《商品房买卖合同》（编号为D16002267717），合同约定永和置业将位于郑州市郑东新区商鼎路南、心怡路东1幢26层2618号商品房出售给原告，该商品房用途为办公，建筑面积86.18平方米，房屋单价为人民币每平方米12600元，总金额为1085868元。合同尾部买受人处均有原告签名捺印确认，出卖人处均有第三人永和置业及其法定代表人签章确认。上述租赁协议签订后，被告华宿酒店依约全额支付了上述房屋2016年2月1日至2017年1月31日的租金，原告确认已收到该款项。后被告华宿酒店以原告未向其开具税务发票为由，于2017年1月19日向原告支付上述房屋2017年2月1日至2017年7月31日的租金21701.26元。被告华宿酒店称其按照印花税、房产税、土地使用税、个人所得税的计算方法，暂扣原告该阶段的租金10098.74元。一审法院认为，原告与被告华宿酒店签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，对合同双方具有法律约束力，各方当事人均应按照合同约定全面、适当地履行各自的义务。依照《房屋租赁协议》及附件关于月租金的约定，被告华宿酒店应向原告支付涉案房屋2017年2月1日至2017年7月31日的租金31800元，其实际仅支付21701.26元，尚欠10098.74元，故对原告要求被告华宿酒店支付该阶段剩余租金10098.74元的诉讼请求，予以支持。被告华宿酒店辩称因原告未向其开具税务发票，其行使不安抗辩权而暂扣原告相应款项，一审法院认为本案系房屋租赁合同，其显著特点是出租方转移房屋使用权，依合同约定对租赁房屋进行收取租金利益的合同，对价关系的债务应是提供房屋和收取租金，开具发票是附随义务，合同的附随义务不构成行使不安抗辩权的先决条件，承租人不能以此理由作为抗辩而拒绝支付租金，故其答辩理由不予采纳。被告未按时足额缴纳房租的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与被告华宿酒店签订的《房屋租赁协议》并未明确约定违约金及损失赔偿标准的计算标准，一审法院酌定按照银行同期贷款利率的标准，以拖欠房租数额为基数自违约之日起（2017年1月20日）计算原告的租金损失至实际付款之日，其中暂计算至2017年4月6日为93.96元，后续应自2017年4月7日起按该标准继续计算。对原告主张过高部分，不予支持。对于原告请求的律师代理费用，因其并未提交相应的证据予以证明，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州市华宿酒店管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告何卫东、蒋飞亚2017年2月1至2017年7月31的租金10098．74元、租金损失93．96元及2017年4月7日起至债务清偿之日止的后续租金损失；二、驳回原告何卫东、蒋飞亚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，减半收取37.5元，由原告何卫东、蒋飞亚负担3.5元，被告郑州市华宿酒店管理有限公司负担34元。本院二审期间，上诉人何卫东、蒋飞亚向法庭提交了银行交易明细网上打印件一份，证明其在2015年8月29日向被上诉人永和置业支付2万元定金，参加了团购活动；提交了《关于永和宇宙星广场带租约公寓产品是否含税的情况说明》、公证书及光盘主要内容整理、上诉人华宿酒店出具的扣款明细复印件各一份，以证明上诉人何卫东、蒋飞亚系根据团购广告购买的房屋，房屋租金应为税后租金。上诉人华宿酒店质证认为对银行交易明细无异议，但从情况说明等证据可以看出华宿公司的杨总对税后的说法是不予认可的。被上诉人永和置业质证认为，银行交易明细的真实性无法核实，证明目的有异议，其他证据与永和置业无关。被上诉人郑州楼市认为，银行交易明细无法核实，证明目的有异议；其他证据没有异议。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案系房屋租赁纠纷。上诉人何卫东、蒋飞亚将房屋交付给上诉人华宿酒店使用，上诉人华宿酒店应当按照合同的约定履行支付房屋租金的合同义务。上诉人华宿酒店未能足额向被上诉人何卫东、蒋飞亚支付房屋租金系违约行为。一审法院据此判令上诉人华宿酒店支付房屋租金并无不当。上诉人华宿酒店上诉称被上诉人何卫东、蒋飞亚未出具发票，其拒付租金不属违约行为的请求，因双方在租赁合同中并未对发票事宜作出明确约定，且出具发票系合同的附随义务，并不能构成上诉人华宿酒店履行不安抗辩权的先决条件。故上诉人华宿酒店的该上诉请求不能成立，本院不予支持。对于上诉人何卫东、蒋飞亚要求确认与上诉人华宿酒店签订的《房屋租赁协议》约定租金为税后租金的上诉请求，根据《中华人民共和国税收征收管理办法》、《中华人民共和国发票管理办法》的规定，税务机关是税收的主管机关，税务法律关系应由税务部门依法处理，不应当由人民法院主管。故对上诉人何卫东、蒋飞亚的该上诉请求，本院不予处理。二上诉人可通过合法途径寻求救济。综上所述，上诉人何卫东、蒋飞亚、华宿酒店的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由上诉人何卫东、蒋飞亚负担37.5元，上诉人郑州市华宿酒店管理有限公司负担37.5元。本判决为终审判决。审判长  张向军审判员  张 晔审判员  张林利二〇一八年二月二十四日书记员  宋亚瑞