黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书(2017)黑0109民初1497号原告（反诉被告）:朱博超，女，1983年7月15日出生，汉族，无固定职业，住大庆市龙凤区。委托代理人：马淑红，黑龙江子涵律师事务所律师。被告（反诉原告）:哈尔滨润恒物流发展有限公司，住所地哈尔滨市松北区万宝大道2166号A区9号沿街商铺。法定代表人：汪学海，职务总经理。委托代理人：袁琳，黑龙江法点律师事务所律师。委托代理人：沈丽萍，黑龙江法点律师事务所律师。原告（反诉被告）朱博超与被告（反诉原告）哈尔滨润恒物流发展有限公司（以下简称润恒公司）合同纠纷一案，本院于2017年10月9日受理后，依法适用简易程序，于2018年1月19日公开开庭进行了并案审理。朱博超的委托代理人马淑红，润恒公司的委托代理人沈丽萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱博超向本院提出诉讼请求：1.要求解除编号为JYD2-24、JYD2-25商铺转让合同书、商铺转让合同补充协议及房屋租赁合同；2.要求润恒公司返还购房款2,247,296元，并按中国人民银行同期贷款利率计算2,247,296元的自2011年5月28日起至判决生效之日止的利息；3.要求润恒公司给付2015年至2017年的租金180,000元。事实和理由：朱博超于2011年5月28日与润恒公司签订了2份《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书》，朱博超向润恒公司购买位于哈尔滨市××北镇××村××物流××中交易市场××、××及××、××号商铺，价格合计为2,247,296元。润恒公司先行返租商铺三年，应于2011年12月31日前交付商铺，并于交付商铺之日起1年半内取得商铺的权属证明。合同签订后，朱博超按约定交付了商铺转让款，润恒公司至今未能为朱博超办理商铺的产权证。润恒公司未按合同约定取得权属证明，故朱博超诉至法院。润恒公司辩称，不同意朱博超的诉讼请求。润恒公司应于2013年7月1日前办理权属证明，朱博超应在1年内行使解除权，其行使解除权的期限已过，应继续履行合同，不应返还购铺款。朱博超发现润恒公司违约，其与润恒公司重新签订租赁合同，其行为表示不退铺，故解除合同的诉请应予驳回。如果法院审理后认为应当解除商铺转让合同，润恒公司应返还朱博超交付的净价款，三年租金不能算朱博超实际交付款。按照合同约定润恒公司应在2013年7月1日前办理产权证书，在此之前不存在违约行为，朱博超自2013年7月1日就明知润恒公司违约，其违约金的诉讼请求已经超过两年诉讼时效，不应支持。不同意给付租金，如果解除合同则应恢复原状，朱博超取得的租金应归还润恒公司。润恒公司向本院提出反诉请求：要求朱博超支付包烧费60,408元（5034元/年×2铺×6年），并按中国人民银行同期贷款利率支付30,204元的自2014年12月31日起至实际给付之日止的利息、按中国人民银行同期贷款利率支付30,204元的自2017年12月31日起至实际给付之日止的利息。事实和理由：2011年5月28日，润恒公司与朱博超签订2份《商铺转让协议书》及补充协议，约定租赁期间发生的包烧费由朱博超承担。2014年11月30日，双方签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期间为2015年1月1日至2017年12月31日，朱博超负担每年包烧费5034元。朱博超未支付包烧费，由润恒公司一直负担，为维护合法权益，润恒公司提起反诉。朱博超辩称，不同意给付包烧费及利息。润恒公司给付租金的情况下包烧费由朱博超负担，润恒公司未履行租金给付义务，既未办理商铺权属证明，又未将商铺交付给朱博超，其要求给付包烧费理由不成立。润恒公司并非是包烧费的收费主体，即使因合同约定主张包烧费也是追偿权纠纷，应出示交纳包烧费凭证。租赁合同约定包烧费由润恒公司在给付租金内直接扣除，并非由朱博超交纳。润恒公司未支付过租金，其主张支付利息无依据，应驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：对朱博超举示的证据A1《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书》及《商铺转让合同补充协议》2份，证据A2黑龙江省单位往来资金结算票据2张，证据A3房屋租赁合同2份，对润恒公司举示的证据B1《商铺转让合同补充协议》2份、租赁合同2份，证据B3合同书2份，上述证据内容客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院均予以采信。对润恒公司举示的证据B2哈尔滨市松北区人民政府专题会议纪要，本案是合同纠纷案件，合同具有相对性，润恒公司未按合同约定履行合同义务，朱博超依据合同约定行使合同权利，润恒公司举示的该份证据与本案不具关联性，故对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月28日，朱博超与润恒公司分别签订2份《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书》（以下简称《转让合同》）和《商铺转让合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。两个合同文本合并编码，首页无页码，标明合同名称为“哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书”，首页后所附文本共计20页，其中第1页为商铺转让合同说明，第2-13页为《转让合同》文本，第14-20页为《补充协议》文本。《转让合同》第一条分别约定，润恒公司以出让方式取得坐落于松北区××北镇××村的国有土地使用权，将在上述地块上建设的交易市场D2栋1、2层24号、D2栋1、2层25号转让给朱博超。该商铺使用时限为40年，用途为商业经营。该商铺预测建筑面积为128平方米。第四条计价方式分别约定，按照预测面积计算，该商铺的转让价格为人民币每平方米9000元及9100元，转让总价款为1,152,000元及1,164,800元。第五条付款方式及期限分别约定，付款方式为一次性付款：优惠3%，按照折后价1,117,440元及1,129,856元减去三年返租租金后（即每年返租租金为商铺转让总价款折后价的8%），商铺转让净价款分别为人民币849,254元及858,691元。第六条产权登记约定：润恒公司保证在交付该商铺之日起一年半内，取得该商铺的权属证明。如因其责任未能在本款约定的期限内取得该商铺的权属证明，朱博超有权退铺。朱博超若选择退铺，润恒公司应当自书面退铺通知送达之日起30日内退还朱博超已付款项，并按照朱博超已付款的银行同期贷款利息向朱博超支付违约金，本合同终止。第九条交付时间约定：润恒公司应当在2011年12月31日前向朱博超交付该商铺。《补充协议》分别约定：商铺折后转让总价款为1,117,440元及1,129,856元；朱博超同意将涉及该商铺经营管理的一切事项委托给润恒公司处理，并同意该公司用自己的名义从事上述商铺经营管理的一切活动，委托租赁期限为3年；在租赁期间发生的包烧费由朱博超承担；该商铺每年的固定总收益为商铺折后转让总价款的8%，润恒公司据此一次性支付朱博超2套商铺的前三年租赁收益539,351元。在租赁期内，该商铺的所有权属于朱博超。朱博超于2011年5月28日分别交付商铺转让款849,254元及858,691元，润恒公司开具了金额为849,254元及858,691元的黑龙江省往来资金结算票据2张。2014年11月30日，润恒公司与朱博超签订房屋租赁合同2份，约定润恒公司继续租赁案涉商铺，租赁期限为2015年1月1日至2017年12月31日，每年租金为30,000元；供暖费按使用面积每平方米47.49元收取，合计5034元，在润恒公司给付朱博超的租金中扣除。2013年6月末，润恒公司未能依约取得商铺权属证明，双方产生纠纷，因而成讼。诉争商铺现由润恒公司占有和使用。本院认为，双方订立的《转让合同》和《补充协议》，是双方真实意思的表示，内容合法有效，双方均应遵守诚信原则，按合同约定履行。现润恒公司未能在约定的期限内取得商铺的权属证明，朱博超有权要求解除上述合同，并要求润恒公司退回房款并承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方合同中约定了退铺条件，亦即合同解除条件，现润恒公司未能在约定的期限内取得商铺的权属证明，致使合同目的无法实现，构成违约，故朱博超要求解除《转让合同》的诉讼请求合理，应予支持。双方订立的合同文本将《转让合同》和《补充协议》设立于“哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书”内，并统一编码，《转让合同》解除后，包含在转让合同书文本内的朱博超与润恒公司签订的《补充协议》及双方于2014年11月30日签订的房屋租赁合同已无继续履行的可能，故本案中一并予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，润恒公司应当返还朱博超商铺款。双方订立的《补充协议》中约定了商铺折后总价款分别为1,117,440元及1,129,856元，与《转让合同》中约定的折后商铺总价款相符，故能够认定诉争商铺的转让总价款分别为1,117,440元及1,129,856元。双方的《转让合同》与《补充协议》同时订立，《补充协议》约定的返租租金的给付方式和金额与《转让合同》中关于净价款之外的商铺转让余款的付款方式和金额相符，因此净价849,254元及858,691元之外的余款是以三年返租租金冲抵商铺转让款。合同解除后，润恒公司应当返还朱博超商铺转让总价款，即朱博超交纳的净价款以及以三年返租租金冲抵方式收取的转让余款。综上，朱博超要求润恒公司返还2套商铺总价款2,247,296元的诉讼请求，本院予以支持。润恒公司的相关抗辩主张不符合合同约定和客观实际，本院不予采纳。润恒公司未按约定办理权属证明已构成违约，应当赔偿朱博超因履行合同而产生的损失。双方在《补充协议》到期后续签了房屋租赁合同，润恒公司应当给付租赁费，朱博超在租赁期间有租赁收益，其未举示证据有其他损失，故润恒公司应按照中国人民银行同期贷款利率给付2,247,296元的自租赁期满后即2018年1月1日起至本判决生效之日止的利息，对朱博超要求润恒公司按中国人民银行同期贷款利率计算2,247,296元的自2011年5月28日起至判决生效之日止利息的诉讼请求，本院对其合理部分予以支持。润恒公司与朱博超于2014年11月30日签订2份房屋租赁合同，约定朱博超在收取租金时应扣除供热费30,204元（5034元/年×3年×2铺），故润恒公司应给付2015年至2017年的租金149,796元（180,000元－30,204元），对朱博超要求润恒公司给付2015年至2017年租金180,000元的诉讼请求，本院对其合理部分予以支持。润恒公司与朱博超在《补充协议》中约定租赁期间即2012年至2014年产生的包烧费由朱博超负担，朱博超应按合同约定负担包烧费，润恒公司未举示2012年产生包烧费的证据，故朱博超应当给付润恒公司2013年至2014年期间2套商铺的包烧费20,136元（5034元/年×2年×2铺），双方未在《补充协议》中约定包烧费的给付时间及给付方式,润恒公司未举示其向朱博超主张过包烧费的证据，故朱博超应按中国人民银行同期贷款利率给付润恒公司20,136元的自提起反诉之日即2017年12月27日起至本判决生效之日止的利息；双方在《房屋租赁合同》中约定供热收费标准按使用面积每平方米47.49元收取，合计5034元，在润恒公司给付朱博超的租金中扣除，故朱博超应当负担续租期间的供热费。润恒公司未按《房屋租赁合同》给付租金，故朱博超不应承担2015年至2017年的未付供热费的利息损失。对润恒公司要求朱博超支付包烧费60,408元，并按中国人民银行同期贷款利率支付30,204元的自2014年12月31日起至实际给付之日止的利息、按中国人民银行同期贷款利率支付30,204元的自2017年12月31日起至实际给付之日止利息的诉讼请求，本院对其合理部分予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除朱博超与哈尔滨润恒物流发展有限公司签订的《商铺转让合同》、《商铺转让合同补充协议》、《房屋租赁合同》各2份；二、哈尔滨润恒物流发展有限公司返还朱博超商铺转让款2,247,296元，此款于本判决生效之日付清；三、哈尔滨润恒物流发展有限公司按照中国人民银行同期贷款利率给付朱博超2,247,296元的自2018年1月1日起至本判决生效之日止的利息；四、哈尔滨润恒物流发展有限公司给付朱博超租金149,796元，此款于本判决生效之日付清；五、朱博超于本判决生效之日将座落于松北区松北镇金星村交易市场D2栋1、2层24号及交易市场D2栋1、2层25号商铺返还哈尔滨润恒物流发展有限公司；六、朱博超给付润恒公司供热费20,136元，此款于本判决生效之日付清；七、朱博超按照中国人民银行同期贷款利率给付润恒公司20,136元的自2017年12月27日起至本判决生效之日止的利息；八、驳回朱博超的其他诉讼请求；九、驳回哈尔滨润恒物流发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,109元，由朱博超负担163元，由哈尔滨润恒物流发展有限公司负担12,946元，哈尔滨润恒物流发展有限公司须于本判决生效之日将此款给付朱博超。反诉案件受理费655元，由哈尔滨润恒物流发展有限公司负担109元，由朱博超负担546元，朱博超应于本判决生效之日将此款给付哈尔滨润恒物流发展有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  桓明馨二〇一八年二月二十七日书记员  王建婷