云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民初385号原告：解瑾，女，汉族，1979年4月7日出生。委托诉讼代理人：李兴发，云南明空律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：罗发翠，云南明空律师事务所实习律师。特别授权代理。被告：云南正达矿业小额贷款股份有限公司。住所地：昆明市小康大道***号*楼*号。法定代表人：唐俊，董事长。委托诉讼代理人：范春艳，云南汇同律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：金瑞，云南汇同律师事务所律师。特别授权代理。第三人：楚雄佳泰房地产开发有限公司。住所地：云南省楚雄州楚雄市开发区鹿城北路（楚雄日报社***楼）。法定代表人：张立新，执行董事。委托诉讼代理人：张伟，云南佳信律师事务所律师。特别授权代理。原告解瑾与被告云南正达矿业小额贷款股份有限公司、第三人楚雄佳泰房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月1日组织各方当事人进行庭前证据交换，并于当日公开开庭进行了审理，原告解瑾的委托诉讼代理人李兴发、罗发翠，被告云南正达矿业小额贷款股份有限公司的委托诉讼代理人范春艳、金瑞，第三人楚雄佳泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告解瑾向本院提出诉讼请求：1、撤销（2016）云01执异187号执行裁定书第二项，判决楚雄开发区“佳泰·银座”XXX号价值270914元的房屋归原告所有；2、不得执行楚雄开发区“佳泰·银座”803号房屋，解除查封；3、本案的案件受理费由被告承担。事实和理由：2012年12月14日，原告与第三人签订了《商品房购销合同》，约定第三人自愿将其所有的位于楚雄开发区紫溪大道北侧“佳泰·银座”XXX号房屋以270914元的价格出售给原告所有，约定交房日期为2014年2月28日前，并约定由第三人负责办理房屋产权登记手续。原告于2012年12月7日、2013年1月10日、2014年6月30日、2014年9月15日分四次向第三人支付了全部购房款，并于2014年9月15日支付了配套费2173元和办理产权登记的相关税费14250元，但第三人一直未给原告办理产权过户登记手续。2015年7月27日，被告与第三人因借贷纠纷涉诉，昆明市中级人民法院作出（2015）昆执字第241、243、245、246、247号执行裁定书，对第三人实施强制执行。2015年12月23日昆明市中级人民法院向楚雄市住房和城乡建设局送达协助执行通知书，将原告购买的前述房屋予以查封。原告得知后，于2016年5月16日向昆明市中级人民法院提出书面异议，要求解除查封、停止对该财产的执行。2016年12月9日，昆明市中级人民法院作出（2016）云01执异187号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求，原告遂提起本案诉讼。原告已按约支付全部购房款并对房屋装修使用至今，也向第三人支付了办理产权过户登记的相关费用，未办理过户登记并非原告的过错，本案原告的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，请求依法支持原告的诉讼请求。被告云南正达矿业小额贷款股份有限公司辩称：本案系在金钱债权执行中提出的执行异议之诉，被执行人为房地产开发企业，涉案房屋为登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定进行审理。经被告向楚雄市住房和城乡建设局查询，原告名下除涉案房屋外还有三套用于居住的房屋，故原告的诉讼请求并不符合前述规定的要求，不足以排除人民法院的强制执行。第三人楚雄佳泰房地产开发有限公司述称，原告与第三人签订了有效的商品房购销合同，原告已经支付全部购房款并合法占有了房屋，没有办理房屋过户登记的原因是因为办证的费用被第三人挪用了，请求支持原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定本案法律事实如下：2012年12月14日，原告与楚雄佳泰房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，约定：原告购买楚雄佳泰房地产开发有限公司开发的“佳泰·银座”XXX号房屋，参考建筑面积为54.39平方米，总价款270914元，原告应于2012年12月14日前向楚雄佳泰房地产开发有限公司支付总房款50%的首付款计100914元，剩余房款在签订合同7日内向银行提交所需按揭资料并办理按揭贷款手续，楚雄佳泰房地产开发有限公司应于2014年2月28日前交房。原告于2012年12月7日、2013年1月10日、2014年6月30日、2014年9月15日分别向楚雄佳泰房地产开发有限公司支付购房款100000元、914元、13152元、156848元，共计270914元并由楚雄佳泰房地产开发有限公司于2016年6月13日向原告出具售房金额为270914元的机打购房发票。2014年9月15日，楚雄佳泰房地产开发有限公司将案涉房屋交付给原告，同日，原告向楚雄佳泰房地产开发有限公司支付了涉案房屋的配套费2173元、代收税费及办证费14250元。原告接收案涉房屋后居住使用至今。因借款合同纠纷，云南正达矿业小额贷款股份有限公司向本院提起诉讼，本院于2015年4月8日、13日作出（2014）昆民四初字第656号、708号、710号、711号、713号民事判决书，分别判决何永亮、李昊、张立新、张新亚、云南润泉高原农业有限公司以及楚雄润泰置业开发有限公司、楚雄润泰投资开发有限公司和楚雄佳泰房地产开发有限公司向云南正达矿业小额贷款股份有限公司履行还款和连带保证义务。该五案判决生效后，云南正达矿业小额贷款股份有限公司向本院申请强制执行，本院于2015年7月27日作出（2015）昆执241、243、245、246、247号执行裁定书，对上述被执行人的相应财产予以查封、扣押、拍卖或变卖。2015年12月23日，本院依据上述执行裁定书，向楚雄市住房和城乡建设局发出（2015）昆执241、243、245、246、247号协助执行通知书，对包括案涉房屋在内的楚雄佳泰房地产开发有限公司开发的“佳泰·银座”39处房产予以查封。原告遂向本院提起案外人执行异议，本院于2016年12月9日作出（2016）云01执异187号执行裁定书，查明2012年12月14日解瑾与楚雄佳泰房地产开发有限公司签订商品房购销合同，购买楚雄佳泰房地产开发有限公司开发建设的“佳泰·银座”XXX、XXX号房屋，并按合同约定于2012年12月7日支付购房款200000元，2013年1月10日支付购房款1795元，2014年6月30日支付购房款162150元，2014年9月15日支付购房余款156848元，同日支付契税、配套费用及办证费用等；同时认定楚雄市住建局房地产业务管理科及楚雄市不动产登记中心于2016年11月30日分别出具证明，证实原告名下无住房，进而认为原告提交的证据能够证实其主张的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，裁定：“一、中止本院对楚雄佳泰房地产开发有限公司开发建设的‘佳泰·银座’XXX号房屋的执行；二、驳回解瑾对楚雄佳泰房地产开发有限公司开发建设的‘佳泰·银座’XXX号房屋的执行异议请求。”解瑾于2017年2月23日签收该执行裁定书后，于2017年3月2日向本院提起本案诉讼。另确认，原告解瑾诉楚雄佳泰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，云南省楚雄市人民法院于2016年8月15日作出（2016）云2301民初2267号民事裁定书，以该案的处理需等待本案处理结果为由，裁定中止诉讼。2017年8月14日，楚雄安居物业管理有限公司佳泰银座管理处出具《证明》，载明：“兹证明解瑾于2014年9月15日在楚雄佳泰银座8楼的XXX和XXX房屋在交房时，该两套物业已经改建合并为一整套住房使用。”综合各方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：原告对“佳泰·银座”XXX号房屋是否享有排除强制执行的民事权益？本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占用该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。该条款是对于金钱债务执行过程中，买受人对登记于被执行人名下的不动产提出权利抗辩的一般性规定，买受人只要符合上述规定列举的条件即可排除执行。本案中，第一，原告与楚雄佳泰房地产开发有限公司于2012年12月14日签订《商品房购销合同》，该合同合法有效，该合同签订于本院于2015年12月23日向楚雄市住房和城乡建设局发出（2015）昆执241、243、245、246、247号协助执行通知书，对包括案涉房屋在内的楚雄佳泰房地产开发有限公司开发的“佳泰·银座”39处房产查封之前。第二，该合同签订后，原告于2012年12月7日、2013年1月10日、2014年6月30日、2014年9月15日分四次向楚雄佳泰房地产开发有限公司支付完毕全部购房款270914元，该房款支付行为亦发生于2015年12月23日本院查封之前。第三，2014年9月15日，楚雄佳泰房地产开发有限公司将案涉房屋交付给原告，同日，原告向楚雄佳泰房地产开发有限公司支付了涉案房屋的配套费2173元、代收税费及办证费14250元，原告接收涉案房屋后居住使用至今，故在2015年12月23日本院查封之前，原告已实际占有并使用该涉案房屋。第四，原告在购买涉案房屋时，该房屋上并未设定有其他权利，故其本人不存在对他人权利障碍忽略的情形，且就现有证据，该房屋所在地行政机关亦无对原告购买房屋的政策限制；同时，楚雄佳泰房地产开发有限公司当庭明确表示涉案房屋没有办理过户登记的原因是因为办证的费用被其挪用，而云南正达矿业小额贷款股份有限公司亦未能提交任何确实有效的证据证实原告怠于行使登记权利，故原告对涉案房屋的权利符合上述司法解释规定的情形，其享有足以排除强制执行的民事权益。原告主张该房屋归其所有具有事实和法律依据，本院予以支持。至于云南正达矿业小额贷款股份有限公司辩称涉案房屋非原告唯一住宅的意见，因本案符合上述司法解释第二十八条的规定，原告对该房屋的权利足以排除强制执行，故本院对云南正达矿业小额贷款股份有限公司该项答辩意见不予赘述。综上所述，原告解瑾系涉案房屋的所有权人，对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院民事诉讼法司法解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、不得执行本案所涉的楚雄佳泰房地产开发有限公司开发建设的“佳泰·银座”XXX号房屋。昆明市中级人民法院（2016）云01执异187号执行裁定书第二项即“二、驳回解瑾对楚雄佳泰房地产开发有限公司开发建设的‘佳泰·银座’XXX号房屋的执行异议请求”于本判决生效时自动失效。二、本案所涉的楚雄佳泰房地产开发有限公司开发建设的“佳泰·银座”XXX号房屋归原告解瑾所有。案件受理费5364元，由被告云南正达矿业小额贷款股份有限公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审 判 长  汪 佳人民陪审员  马盛莲人民陪审员  王昆生二〇一八年二月二十四日书 记 员  黄琰钊