江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏10民终3185号上诉人（原审原告）：江苏万杨物业管理服务有限公司仪征华涤分公司，住所在仪征市胥浦老宁扬路（胥浦邮局西侧）。负责人：仲其田，经理。委托诉讼代理人：曾全生，江苏中立信律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱健成，江苏中立信律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：邱顺祥，男，1963年3月12日生，汉族，住仪征市。被上诉人（原审被告）：邱胜庆，男，1969年10月2日生，汉族，住仪征市。被上诉人邱顺祥、邱胜庆共同委托诉讼代理人：赵金星，江苏宗申律师事务所律师。上诉人江苏万杨物业管理服务有限公司仪征华涤分公司（以下简称华涤公司）因与被上诉人邱顺祥、邱胜庆排除妨害纠纷一案，不服仪征市人民法院（2017）苏1081民初3271号民事判决，向本院提起上诉��本院于2017年10月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原告华涤公司向一审提出诉讼请求：1、判令二被告立即清除其在金地苑小区内种植的蔬菜瓜果及树木，清理其堆放在小区院内的杂物，拆除并封闭其在小区围墙上开设的门窗并恢复原状；2、被告承担本案的诉讼费。一审认定事实：金地苑小区位于仪征市××州镇工农北路西侧，其小区房屋均为商业用房。小区由仪征市金地房地产开发有限公司开发建设，2013年6月交付业主使用。2016年11月24日，金地房地产公司与原告华涤公司签订物业管理委托合同，原告承接金地苑小区物业管理服务并正式入驻。此后，原告发现金地苑小区院内西南侧与被告毗邻共用的围墙之上被二被告开有两扇门和两扇窗，二被告及家人通过两扇门可进入小区院内，在小区内种植蔬菜瓜果及树��，堆放杂物。原告多次要求二被告清除杂物，移除蔬菜瓜果及树木，封闭围墙上的门窗，二被告均置之不理。本案一审的争议焦点为：1、华涤公司是否可以作为原告提起本案的诉讼。2、华涤公司要求封闭二被告在与金地苑小区共用的围墙上开设的门窗是否有事实和法律依据。关于争议焦点一，一审认为，华涤公司可以作为原告提起本案的诉讼。按照相关规定，居民住宅小区要求设立业主管理委员会，由业主管理委员会代表业主对内和对外维权。由于金地苑小区为商住小区，未成立业主管理委员会，也未推选业主代表。2016年11月，受金地房地产公司委托，华涤公司承接金地苑小区物业管理服务，涉及金地苑小区范围内的物业方面的事项其均有权管理。二被告在小区内种植蔬菜瓜果及树木，堆放杂物，影响小区的卫生及安全，此属华涤公司的物管职责范围，无论被告是小区的业主，还是小区外人员，只要妨害了华涤公司在金地苑小区内行使物业管理职能，华涤公司就有权管理，有权提起诉讼。关于争议焦点二，原告认为，目前金地苑小区与被告共用的围墙系原五湖村酒店的南墙，当初建设小区时将其利用为围墙并未拆除，二被告不仅占用公用走道，而且还在金地苑小区的围墙上开设门窗，侵犯了金地苑小区业主的合法权利。原告为此提供了2006年金地苑小区规划与建筑方案设计图，该图清晰载明，二被告的房屋在金地苑小区西南角，二被告房屋的东面、北面与金地苑小区围墙之间均留有走道，邱胜庆所有的原国庆路334-1号房屋的北面门厅距离金地苑小区围墙间隔2.5米。被告方认为，金地苑小区的开发商为了利益最大化，不仅占用公用走道，而且以二被告所有的围墙为隔墙，原告无权要求封闭被告��其所有的围墙上开设的门窗。为此，被告提供了土地使用权证1份、房屋产权证2份，通过这3份权证的附图可以看出，原仪征市真州镇国庆路334号（产权人为二被告之父邱佩良，后归邱顺祥使用）、国庆路334-1号（产权人为邱胜庆）房屋的南面为巷道，房屋的东、北、西三面均存有公用走道。一审审查认为，原告要求封闭二被告在与金地苑小区共用围墙上开设的门窗的诉讼请求，涉及到围墙的权属问题，如果该围墙在二被告的土地使用权证以及房屋建设许可证的范围内,其开设门窗则不构成对金地苑小区业主侵权,原告无权要求封闭被告在自家围墙上开设的门窗;如果该围墙在金地苑小区建设工程规划范围内，可认定二被告非法占地和违法建设。金地苑小区业主可向城乡建设或者土地管理行政部门反映上述情况，由相关行政部门依照行政法规对二被告进行处罚，责令二被���拆除违法建筑，退还侵占的土地。鉴于此，原告的该项诉讼请求，属于行政法规调整的事项，不属于人民法院民事诉讼的管辖范围，故一审不予深入理涉。一审认为，民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益。二被告在金地苑小区内种植蔬菜瓜果及树木，堆放杂物，妨害了原告华涤公司行使小区的物业管理权，影响了小区的卫生及安全，应当予以清除。原告要求确认二被告在与金地苑小区共用的围墙上开设门窗违法并予以封闭，其请求主体错误，且该行为的认定及处理属于行政法的调整范围，应由相关行政部门予以处理，故对该项诉讼请求一审予以驳回。本案需要释明的是，涉及金地苑小区对外权利的主张，其主体应是金地苑小区的全体业主（可推选代表人），而非本案的原告华涤公司。华涤公司之所以可以作为原告提起本案诉讼，是因为二被告对华涤公司行使金地苑小区的物业管理权构成了妨害。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（一）、（二）、（五）项、第二款之规定，判决：一、被告邱顺祥、邱胜庆于本判决生效后十日内，清除在金地苑小区内种植的蔬菜瓜果及树木，清除堆放的杂物，恢复原状。如果二被告届期不予履行，由他人代为清除以及恢复原状所产生的费用由二被告负担。二、驳回原告华涤分公司的其他诉讼请求。案件受理费80元，依法减半收取40元,由二被告各半承担。华涤公司上诉请求二审法院：撤销原判，改判支持华涤公司在原审的全部诉讼请求；一、二审诉讼费全部由邱顺祥、邱胜庆承担。事实与理由：1、原审认为我司的诉讼请求属于行政法规调整的事项，系认定事实和适用法律错误��本案为排除妨碍纠纷，我司在原审主张邱顺祥、邱胜庆在案涉围墙上开设门窗的行为，构成了对金地苑小区业主物权的侵犯，因而要求排除妨碍、恢复原状。此种基于物权的诉讼请求，属于人民法院受理民事诉讼的范围。我国现行法律并未规定涉及违法建设事项的行政处理前置程序，就本案争议我司提起民事诉讼进行权利救济，并无不当。2、本案事实和证据足以认定案涉围墙的权属，邱顺祥、邱胜庆在围墙上开设门窗的侵权事实明确无误，人民法院应予依法处理。我司在一审提供的金地苑规划与建筑方案设计总平面图等证据，均证实案涉围墙位于金地苑小区用地红线范围之内，也是该小区开发商在原××村酒店南墙基础上建成。金地苑小区的土地，在拆迁开发建设之前，为仪征市真州镇城北街道办事处（以下简称城北街办）的房屋，其南侧与邱顺祥、邱胜庆家相邻的房屋用于出租开办五湖村酒店，显而易见，邱顺祥、邱胜庆不可能在酒店的墙体上开设门窗，直接自由进入酒店。邱顺祥、邱胜庆辩称案涉围墙系其早年所建，但并未能说明是何时、何人所建以及何时开设门窗的事实。从邱顺祥、邱胜庆在一审提供的其土地使用权证和房屋产权证来看，土地红线及建筑物最北侧距离案涉围墙有2.5米。3、基于相邻关系，邱顺祥、邱胜庆也无权在其住宅与金地苑小区毗邻围墙上向开设门窗。邱顺祥、邱胜庆家的通道历来在其房屋南侧，其从自家房屋北侧向另一与之毫不相干的金地苑小区开门开窗，与法与理都格格不入。邱顺祥、邱胜庆共同辩称：1、华涤公司一直强调我方是在其围墙上私自开设的门窗，对于这一认知，既没有法律依据也无事实基础。我方的房屋是由父辈始建于1980年代，房屋建成时即设有围墙以及门窗，该��墙和门窗是与我方房屋密不可分的一部分，并不属于金地苑小区的区域范围。金地苑小区开发于2012年，附近的邻居均可作证，案涉围墙以及门窗存在的时间均早于华涤公司所管理的小区。2、关于华涤公司上诉强调的邱顺祥、邱胜庆未能说明案涉围墙的建造时间及由谁人建造，显然与事实不符，在一审诉讼中我方已经明确回答。3、如像华涤公司所述，涉案围墙上的门窗是我方在其所管理的小区的围墙上私自开设，根据常理华涤公司也不可能自2012年就一直默许该行为至今，这显然与实际情况不相符。综上，我方认为华涤公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审予以驳回。本院经审理查明，一审法院认定基本事实清楚，二审予以确认。二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。华涤��司提交证据：证据1、1992年6月18日仪征市房地产管理处颁发的房屋所有权证（仪真字第03021-3号）复印件一份，所有权人为“仪征市真州镇街道办事处”。该房屋所有权证附记栏内，加盖有“院墙仅作示意不予确权”的印戳字样。证据2、2001年1月9日仪征市国土管理局颁发的国有土地使用证（仪国用2001字第0031号）复印件一份，土地使用者为仪征市真州镇城北街道办事处（以下简称承办街办）。证据3、2011年8月22日仪征市人民政府颁发的国有土地使用权证（仪国用2011字第02968号）复印件一份，土地使用权人为仪征市金地房地产开发有限公司。证据4、2013年1月23日和2013年2月7日，金地公司（甲方）与邱顺祥、邱胜庆（乙方）签订的协议复制件各一份，内容均为“因金地苑项目开发需要，甲方对乙方与金地苑项目周边相邻围墙及相关附属物拆��、整理。甲乙双方经友好协商约定：甲方一次性补偿乙方人民币柒万元整。”在签订上述协议当日，邱顺祥、邱胜庆分别向金地公司出具收条，收取金地公司“金地苑”补偿（拆迁）款7万元。证据5、2013年5月由仪征市贵华工程测量业务咨询服务中心测量绘制并出具的金地苑小区竣工图（彩色）复制件一份。华涤公司认为，综合以上证据，证明目的是：纵观金地苑小区建设开发的历史沿革，该地块原是城北街办所属土地和房屋，之后金地公司通过竞买取得了该地块的国有土地使用权，并进行了开发建设。从一系列的图纸来看，案涉的围墙都是处于该地块用地红线之内，不存在邱顺祥、邱胜庆所称的案涉围墙系属其家庭自建之说。结合协议和竣工图，可以明确证实案涉围墙是由金地公司建设，在金地小区竣工验收时，该围墙处没有开设门窗。邱顺祥、邱胜庆对华涤公司上述证据质证意见：华涤公司提供的所有证据均和本案没有关联性。案涉围墙本身就属于我方，不能以此确定我方现有的围墙属于金地苑小区。关于两份协议中的补偿，一是对于我母亲在围墙边搭建的墙体及种植蔬菜损失的补偿，其次是金地公司和我方是紧邻，其在动工之际防止周边百姓提出异议，分别逐一予以经济上的补偿。本院经对上述证据进行审核，华涤公司的现有证据材料，尚不能够足以据此对案涉围墙的权利归属问题作出判断和确认。二审另查明，1、经本院派员现场勘验，在案涉围墙上，邱顺祥、邱胜庆家各自开设有门一扇，可从其住宅向北通向金地苑小区院内；邱胜庆还开设有窗户两扇。2、根据华涤公司述称，金地苑小区尚未成立小区业主委员会。本案二审的争议焦点：华涤��司请求邱顺祥、邱胜庆拆除并封闭案涉围墙上的门窗有无事实和法律依据？本院认为，物业管理活动应当依照国务院《物业管理条例》等法律法规进行。《物业管理条例》第46条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”物业管理企业的职责是根据物业服务协议和业主委员会的授权，为物业的正常使用提供服务，它是受物业所有人委托或合同约定管理小区物业和秩序。具体到本案中，一、公民从事民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益和他人合法权益。邱顺祥、邱胜庆户在由华涤公司提供物业管理服务的金地苑小区内种植蔬菜瓜果及树（花）木，堆放杂物等行为，妨害了华涤公司物业管理权的行使，影响了金地苑小区的环境卫生、安全和正常的管理秩序，应当予以清除。对华涤公司主张邱顺祥、邱胜庆清除在金地苑小区内种植的蔬菜瓜果、树木以及堆放的杂物，并恢复原状的请求，一审法院处理结果并无不当，所作判决正确，本院予以维持。二、关于华涤公司主张的案涉围墙权属问题。根据现有的证据材料，本院尚不能够足以据此对案涉围墙的权利归属问题作出判断和确认，对于该围墙的权利要求，邱顺祥、邱胜庆已在本案诉讼中提出了明确主张，如若金地苑小区的业主对邱姓的权利主张持有异议，可另行寻求法律救济途径解决。因案涉围墙权属争议，与本案系属不同的法律关系，故本院不予理涉。三、由于物业管理企业本身并非物业所有权人，不是相关权利义务的承受主体，不具有权利源，基于民事诉讼的特定性和相对性原则，除非法律有明确规定外，对侵权行为提起诉讼的权利不因当事人的约定或授权而转让。现华涤公司主张邱顺祥、邱胜庆在案涉围墙上开设门窗的行为，构成了对金地苑小区业主物权的侵犯，因而要求排除妨害、恢复原状。对此，华涤公司若认为邱顺祥、邱胜庆在其物业管理区域内违反有关治安、环保、物业使用等法律、法规规定的行为，属于行政管理部门的主管范围和执法范畴，华涤公司的法定义务是劝阻、制止和及时向有关行政管理部门报告。当然，对于侵害全体业主公共利益的外部行为，金地苑小区全体业主或其推选的代表人，可以提起民事诉讼，追究对方的法律责任，要求其排除妨害、恢复原状等。但华涤公司不具有权利源，并非此类民事诉讼的适格主体。综上所述，华涤公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予采纳。一审认定本案基本事实清楚，判决驳回华涤公司主张邱顺祥、邱胜庆拆除并封闭在案涉围墙上开设门窗的请求，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由江苏万杨物业管理服务有限公司仪征华涤分公司负担。本判决为终审判决。审判长  宦广堂审判员  邱世国审判员  陈少君二〇一八年二月二十七日书记员  陈 诚