上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0109民初7342号原告：徐飞，男，1982年3月27日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：胡海云，上海市世基律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈霞，上海市世基律师事务所律师。被告：周丽钢，男，1963年7月29日出生，汉族，户籍所在地上海市杨浦区。第三人：徐连凤，女，1955年5月23日出生，汉族，户籍所在地浙江省温州市鹿城区蒲鞋市街道蒲鞋市***号。第三人：瞿玉秋，女，1967年8月3日出生，汉族，户籍所在地浙江省永嘉县瓯北镇楠江中路***号。原告徐飞与被告周丽钢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案后，依法通知徐连凤、瞿玉秋作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐飞的委托诉讼代理人陈霞到庭参加诉讼。被告周丽钢、第三人徐连凤、第三人瞿玉秋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告徐飞向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的《不动产租赁合同》；2.被告返还上海市四川北路XXX号XXX室房屋；3.被告支付拖欠的2016年10月8日起至2017年4月7日的租金21,200元及2017年4月8日起至被告返还房屋之日止的租金(按每月7,083元计算)；4.被告支付的保证金15,000元不予返还；6.被告支付逾期支付租金的违约金66,087.50元；7.被告按实结清返还房屋之日止的水、电费及物业管理费。事实和理由：2015年9月，本市四川北路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)原产权人徐连凤与被告签订《不动产租赁合同》，约定，徐连凤将系争房屋出租给被告，租期自2015年10月8日起至2018年10月7日，租金每六个月支付42,500元，租赁期间的物业管理费、房屋租赁发票税费、水电费等费用由被告承担；被告逾期支付租金的，每逾期一日，原告按月租金的百分之三收取违约金，如被告拖欠租金达10日的，视为被告自动放弃承租房屋，构成严重违约，原告即可终止租赁合同；由于被告严重违约，致合同无法履行的，被告无权请求返还租赁保证金。2016年5月30日，原告受让取得系争房屋产权。之后，徐连凤曾电话告知被告系争房屋产权人发生变化。2016年5、6月，原告在系争房屋门上张贴通知要求被告向原告支付租金并留了原告电话，但未提系争房屋产权变化情况。根据徐连凤与被告的租赁合同约定，被告应于2016年4月1日前支付2016年4月8日起至2016年10月7日的租金42,500元，2016年10月1日前支付2016年10月8日起至2017年4月7日的租金42,500元。但被告未按时支付租金，而是在2016年5月1日、2016年7月8日、2016年7月9日分三次付清2016年4月8日起至2016年10月7日的租金42,500元，2016年10月16日被告仅支付2016年10月8日起至2017年4月7日的部分租金21,300元，尚欠2016年10月8日起至2017年4月7日的租金21,200元未付。之后，被告未再支付租金，并自2017年4月起拖欠水、电费和物业管理费。被告延期支付租金已有200余天，构成严重违约，被告应承担违约责任。审理中，原告称其与徐连凤、瞿玉秋之间已结清系争房屋的租金、保证金等费用。被告向徐连凤承租系争房屋后对房屋进行了装修，但因被告违约导致租赁合同解除，原告不同意补偿被告装修损失。被告周丽钢辩称：2015年9月29日，被告与徐连凤签订《不动产租赁合同》，约定被告向徐连凤承租系争房屋，租期自2015年10月8日起至2018年10月7日。原、被告之间没有租赁关系。2016年5、6月，原告在系争房屋门上张贴纸条，要求被告将之后的租金支付给原告并留了原告电话。之后，被告朋友与原告联系，原告称其为徐连凤女婿，徐连凤在外地不方便，要求被告将之后的租金支付给原告。2016年10月16日，被告向原告支付了2016年10月8日起至2017年1月7日的租金21,300元。2017年1月底，原告又要求被告支付租金，被告提出由徐连凤出面共同协商房租支付事宜，双方并约定了见面时间。见面当日，因被告迟到几分钟，双方发生争执。之后，被告未再支付原告租金。根据租赁合同约定，出租方出售房屋需提前一个月通知被告，徐连凤从未告知原告其已出售系争房屋，故徐连凤违约在先。现被告不同意解除合同，同意支付原告2016年10月8日起至2017年4月7日的剩余租金21,200元，被告没有违约，不同意支付违约金且违约金约定过高，不同意原告没收保证金。第三人徐连凤述称，徐连凤与瞿玉秋原为系争房屋产权人。2015年9月，徐连凤出面将系争房屋出租给被告并与被告签订《不动产租赁合同》。签订合同当日，被告支付徐连凤押金15,000元和租金28,000元左右，2016年3月13日被告向徐连凤支付第一笔半年租金的剩余部分租金13,000元，2016年5月1日被告又支付徐连凤租金14,200元。之后，被告未再向徐连凤支付租金。租赁期间，徐连凤、瞿玉秋于2016年5月将系争房屋出售给原告，2016年5月16日徐连凤电话告知被告系争房屋已出售，但未明确买受方。徐连凤并于2016年5月约被告在系争房屋与原告见面，当时被告未到，一位自称是被告合伙人的人来了，徐连凤要求该合伙人转告被告之后的租金直接支付给原告并将原告的银行卡号告知该合伙人。徐连凤与原告已结清系争房屋租金及保证金，双方约定，2016年5月12日之前的租金由徐连凤、瞿玉秋收取，之后的租金由原告收取，2016年5月12日之后的水、电费和物业管理费由原告承担。徐连凤也已将收取被告的15,000元保证金及2016年5月1日收取被告的14,200元租金中的部分租金转付给原告。第三人瞿玉秋述称，瞿玉秋委托徐连凤出租系争房屋，认可徐连凤与被告签订的《不动产租赁合同》的效力，同意徐连凤的陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋原产权人为第三人徐连凤、瞿玉秋。2015年9月29日，徐连凤出面作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)签订一份《不动产租赁合同》，约定，租赁房屋地址为上海市四川北路XXX号XXX室，房屋性质为办公，房屋建筑面积115.52平方米；租赁期限自2015年10月8日至2018年10月7日，共计36个月；该房屋租金三年内不变，租金每6个月支付一次，即人民币42,500元，每次租金于到期日前7日支付，先付后租，租金以转账方式支付；保证金15,000元整，乙方于签订本合同时交付甲方，该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁出交还房屋并已结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后3天内无息返还乙方；甲方如需出售或抵押前述房屋，应当提前一个月通知乙方；乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之三收取违约金，如乙方拖欠租金达10日时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同；租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备如数归还，除非经甲方同意，乙方任何遗留在房屋中的物品将被视为放弃，甲方有权处置，乙方承诺放弃对该房屋的优先购买权；乙方于签订本合同后，未经甲方书面同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿；该房屋租赁期间应由乙方承担的费用有物业管理费、房屋租赁发票税费、水电、电话宽带等办公期间的使用费用；双方约定的其他事项：经甲、乙双方协商一致，甲方须2015年9月30日将该房屋交付于乙方使用，自交房之日起至2015年10月7日为乙方装修免租期，在此期间不计算租金；租金约定：第一期先支付四个月，余下两个月一个月内打给房东，第二期房租照6个月支付，提前10天通知(支付)。合同签订后，被告向徐连凤支付租赁保证金15,000元，徐连凤将系争房屋交付给被告使用。租赁期间，被告向徐连凤付清2015年10月8日起至2016年4月7日的租金42,500元，并于2016年5月1日支付徐连凤2016年4月8日起至2016年10月7日的部分租金14,200元。2016年5月12日，徐连凤、瞿玉秋与原告签订《上海市房地产买卖合同》，约定，徐连凤、瞿玉秋将系争房屋出售给原告，转让价款为196万元。2016年5月30日，系争房屋权利变更登记至原告名下。2016年5、6月，原告在系争房屋门上张贴通知要求被告向原告支付租金并留下原告的联系电话。经与原告联系，被告于2016年7月8日、7月9日分别支付原告2016年4月8日起至2016年10月7日的剩余租金14,200元、14,100元，共计28,300元。2016年10月16日，被告支付原告2016年10月8日起至2017年4月7日的部分租金21,300元。之后，被告未再向徐连凤或原告支付租金。被告并自2017年4月起拖欠支付系争房屋水、电费及物业管理费。审理中，本院于2017年3月2日将本案起诉状副本及证据副本送达被告，并于当日召集原、被告诉前调解。调解中，原告明确告知被告其已于2016年5月30日通过受让取得系争房屋产权，并称如被告在2017年3月12日前付清拖欠的租金、物业管理费等费用，则原告同意继续履行合同，原告并将其银行账户告知被告。被告承诺在2017年3月12日前付清拖欠的租金、水电费和物业管理费。但之后，被告仍未向原告支付租金。审理中，原告表示对于徐连凤、瞿玉秋的陈述无异议。本院认为，徐连凤出面与被告签订的《不动产租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。租赁期间，原告受让取得系争房屋权利后，上述《不动产租赁合同》在原、被告之间发生法律效力，原告继承原出租人徐连凤在该租赁合同中的权利义务。根据租赁合同约定，若被告逾期支付租金，则每逾期一日，按月租金金额的百分之三支付违约金，如被告拖欠租金达10日，视为被告自动放弃承租房屋，构成严重违约，原告可终止合同。租赁期间，被告确实延期支付了2016年4月8日起至2016年10月7日的租金，并在2016年10月16日支付2016年10月8日起至2017年4月7日的部分租金21,300元后，未再向原告或者徐连凤支付租金。然而根据原告陈述，其于2016年5、6月在系争房屋门上张贴的通知仅要求被告向原告支付租金，但未提及系争房屋产权变化情况。又据徐连凤陈述，其曾电话告知被告系争房屋已出售，但未向被告明确买受方。故被告在得知租金支付对象发生变化而对系争房屋产权变化情况尚未确切掌握的情况下暂缓支付租金，尚属事出有因。但被告在2017年3月2日明确得知系争房屋产权已转让给原告及原告的银行账户，并在双方一致认可的付款期限2017年3月12日期满后仍不支付房屋租金，构成违约，应承担相应违约责任。现原告要求解除租赁合同并主张逾期支付租金的违约金，符合合同约定，依法应予支持。合同的解除时间为2017年3月13日。合同解除后，被告应将系争房屋返还给原告。鉴于被告主张违约金约定过高，本院将综合合同的履行情况、被告的过错程度及原告的实际损失等因素，对违约金作出调整。合同解除前发生的是房屋租金，合同解除后发生的是房屋使用费。被告付清了2016年10月7日之前的租金及2016年10月8日起至2017年4月7日的部分租金21,300元，之后，被告未再支付租金。按照原告与徐连凤、瞿玉秋的约定，2016年5月12日之前的租金由徐连凤、瞿玉秋收取，之后的租金由原告收取。故被告应当向原告支付2016年10月8日起至2017年3月13日的拖欠租金，并按租金标准支付原告2017年3月13日之后的房屋使用费。根据租赁合同约定，若被告严重违约致合同无法履行，被告无权请求返还保证金。现因被告拖欠租金导致双方合同解除，原告要求没收被告保证金，符合合同约定，依法应予支持。另根据合同约定，租赁期间的物业管理费、水电费由被告承担，故被告应当结清系争房屋返还原告之日止发生的水、电费及物业管理费。关于系争房屋的装修残值，原告确认被告在租赁期间出资对系争房屋进行了装修，但双方租赁合同因被告违约而解除，原告不同意补偿被告装修损失，于法有据。被告周丽钢及第三人徐连凤、瞿玉秋经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作出缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、原告徐飞与被告周丽钢之间的《不动产租赁合同》于2017年3月13日解除；二、被告周丽钢携物迁出上海市四川北路XXX号XXX室房屋，并将该房屋返还给原告徐飞；三、被告周丽钢支付原告徐飞2016年10月8日起至2017年3月13日的租金15,533.34元及2017年3月14日起至被告返还房屋之日止的房屋使用费(按每月7,083元计算)；四、被告周丽钢支付的租赁保证金15,000元不予返还；五、被告周丽钢支付原告徐飞逾期支付租金的违约金2,000元；六、被告周丽钢按实结清返还上海市四川北路XXX号XXX室房屋之日止发生的水、电费及物业管理费。上述第二、三、五、六项，均自本判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,762.35元，由原告徐飞负担376.24元，被告周丽钢负担3,386.11元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  华 琴人民陪审员  施爱萍人民陪审员  田永生二〇一八年二月十二日书 记 员  吴静文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。