山东省邹平县人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1626民初4617号原告：刘晓燕，女，汉族，住邹平县。委托诉讼代理人：杨苗，山东天健律师事务所律师。被告：邹平同盛置业有限公司。住所地：邹平县。法定代表人柏强，董事长。委托诉讼代理人：李斌，山东齐嘉律师事务所律师。原告刘晓燕与被告邹平同盛置业有限公司(以下简称同盛公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘晓燕的委托诉讼代理人杨苗及被告同盛公司的委托诉讼代理人李斌到庭参加诉讼。2017年4月6日本案中止诉讼，2018年2月12日恢复诉讼。本案现已审理终结。刘晓燕向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告同盛公司向原告支付违约金26291.28元(以房款657282元为基数，自2016年4月30日起至2016年12月31日止，按同期银行贷款年利率6%计算);2.本案的一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月24日，原被告签订了《商品房预售合同》一份，合同约定原告购买被告开发的山水倾城A5幢1单元1-402号楼房（附属物：储藏室02号）一套，该房屋总价款合计657282元。合同约定被告应当于2016年4月30日前向原告交付该商品房，并且交付商品房时被告还应提供该商品房已取得建筑工程竣工合格证明等文件。原告依约向被告履行了缴纳购房款的义务，但是被告却迟迟不肯交付房屋。2016年5月，被告通知原告必须缴纳地源热泵暖气开口费等费用后才能拿钥匙，否则拒绝交房。被告的行为严重违反了相关法律规定及合同约定，至今仍未将钥匙交给原告，致使原告无法对该房屋居住和使用。原告为此提起诉讼，请求依法判决。同盛公司辩称，涉案房地产开发项目名称为山水倾城，是由答辩人开发建设的住宅项目。2015年1月24日，原告与答辩人签订商品房预售合同，约定购买涉案房屋，该房屋预测建筑面积138.93平方米，总价款为657282元（包含储藏室价款25428元）。合同签订后，原告交清全部房款。答辩人应在2016年4月30日前向原告交付该商品房，交付条件为该商品房取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，满足合同第十一条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件（水电暖燃气交付时达到使用标准，电话通信有线电视交付时线路敷设到户），关于相关设施设备的具体约定见附件六。其中逾期交房违约金约定为出卖方按合同规定的交付日期第二天起至实际交付之日止及计算付款利息（按照同期银行活期存款利率计算。）2016年8月23日，涉案房屋竣工验收合格。原告起诉要求按照同期银行贷款利率计算没有事实根据和法律依据。涉案房屋约定应于2016年4月30日交付，2016年5月答辩人通知原告交房，因原告拒绝缴纳地源热泵等开口费用，并未实际交房。按照邹平2016年5月26日下发的通知，地源热泵、有线电视和燃气开口费用是答辩人依照合同约定合法代收的基础设施配套费，地源热泵是答辩人自行提供购买和安装的供热设施，不属于城市集中供暖的集资。原告没有理由拒绝缴纳。自答辩人通知原告交房之日起，应视为房屋已经交付。涉案商品房于2016年8月23日竣工验收合格，即使按照竣工验收合格的日期2016年8月23日计算，实际违约金也只有712.21元（利息按照同期银行活期存款利率0.35%，按照逾期113天计算）。被答辩人起诉要求按照同期银行贷款利率计算至2016年12月31日，不符合合同约定，应据实调整。综上所述，原告的起诉不符合合同的约定，要求支付的违约金计算错误，要求退还开口费没有法律依据，应依法驳回其诉讼请求。刘晓燕围绕诉讼请求向本院提交：证据1.商品房预售合同复印件1份(与原件核对无异)；证据2.收据复印件四份（与原件核对无异议）；证据3.《商品房销售明码标价规定》网络打印件一份、国家计委、财政部《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》网络打印件一份、山东省物价局、财政厅对上述规定的转发通知一份、滨州市政府《关于进一步加强城市基础油设施配套费征收使用管理的意见》网络打印件一份、滨州市物价局《关于新奥燃气工程有限公司天然气庭院管网及室内设施安装建设工程价格收取标准的批复》复印件一份、《关于进一步规范天然气庭院管网及室内设施安装工程收费标准有关问题的通知》复印件一份。经质证，被告同盛公司对原告提交证据1、证据2无异议，对证据3有异议，认为该组证据本身既没有加盖有关部门印章，也没有其他证据来证明其来源。即便这些材料是真实的，这也是上下级行政机关之间的文件，不属于规范性法律文件。被告所收取的开口费用并不包括在房价之内，并且收取的有线电视及燃气开口中费用已经如数交给了相关部门，并不存在重复收取行为。山水倾城小区的供暖并不是使用的城市公共配套设施，而是由被告自行投资的供热系统，所以原告依据上述文件证明不了其诉讼主张。被告同盛公司向本院提交：证据1.商品房预售合同复印件一份(与原件核对无异)；证据2.竣工验收记录复印件一份(与原件核对无异)；证据3.国有建设用地使用权出让合同复印件一份(与原件核对无异)；证据4.通知复印件一份；证据5.邮政快递交房通知复印件一份(与原件核对无异)。经质证，原刘晓燕对被告提交的证据1的真实性无异议，但认为该合同第11条约定有限电视等相关设施、设备的具体约定见附件6，而非附件7，合同中未见附件6，该条第4、5、6项约定由买受人自行办理开通手续，自行办理开通手续并非约定开口费由买受人承担，且该合同为格式合同，对格式条款的理解发生争议时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释；附件7并没有原告的签字，原告当时并不知晓该约定，且该附件是针对商品房质量的约定，不是约定费用由谁承担的文件。被告在本不应是约定费用的附件中添加该条款且被告亦未尽到采取合理方式提请注意的义务，致使原告不能享受到知情的权利，该条款应属无效；对证据2有异议，法律规定建筑工程竣工经验收合格后才可交付使用，被告向原告交付房屋时应当向买受人出示竣工验收备案表，被告仅提供竣工验收记录不符合该商品房的交房条件，原告有权拒绝接受；对证据3有异议，该份证据与原告无关，证据不能证明被告主张；对证据4有异议，该通知并未盖章，无法证实其真实性、合法性，原告所出示的政府文件效力高于该份证据；对证据5有异议，该份证据虽显示为2016年12月份寄出，但该日期为手写日期，不符合邮寄快递盖章证明的条件，无法证明其真实性。本院认为，被告同盛公司对原告刘晓燕提交的证据1、证据2无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告刘晓燕提交的证据3系政府部门行政性文件，本身客观真实，对该组证据本身本院予以确认，但该组证据不能证实原告的主张。被告同盛公司提交的证据1至证据5客观真实，与待证事实相关联，本院均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月24日，原被告签订商品房预售合同一份，约定原告刘晓燕购买被告同盛公司开发建设的位于邹平县城南新区鹤伴四路以南、醴泉七路以西山水倾城小区A5幢1单元1-402号楼房(附属物：储藏室02号)一套，该房建筑面积138.93平方米，楼房总价款为657282元。合同第十条约定：(一)出卖人应当在2016年4月30日前向买受人交付该商品房；(二)商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十一条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。合同第十一条约定：本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件：1、上水、下水：2016年4月30日达到使用标准；2、供电：2016年4月30日达到使用标准；3、供暖：2016年4月30日达到使用标准；4、燃气：2016年4月30日达到使用标准；5、电话、通信交付时线路敷设到户；6、有线电视交付时线路敷设到户。以上第4、5、6项需要买受人自行办理开通使用手续。合同第十二条约定：逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人如未按时第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.出卖方按合同规定的交付日期第二天起至实际交之日止计算付款利息，按银行同期活期存款利率以补偿买受方损失。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告刘晓燕按约履行了交付房款的义务。2016年12月份，被告同盛公司通知原告刘晓燕必须在缴纳地源热泵等开口费后才能以交付房屋，因原告刘晓燕未缴纳上述开口费，被告同盛公司至今未向原告交付房屋，双方为此形成纠纷，致原告刘晓燕诉至本院。本院认为，本案争议焦点为：被告同盛公司应否支付原告刘晓燕逾期交房违约金及违约金如何计算。原被告双方签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，原被告双方均应按该合同约定行使权利，履行义务。原告刘晓燕按合同约定交付了房款，但被告同盛公司却未按合同约定于2016年4月30日前向原告刘晓燕交付房屋，被告同盛公司辩称未实际交付房屋的原因系原告刘晓燕未按合同约定缴纳地源热泵开口费。本院认为，合同附件七虽然约定了地源热泵开口费由房屋买受人即原告刘晓燕负担，但合同并未约定支付上述费用的义务应当先于或与被告同盛公司交房义务同时履行，被告同盛公司无权未经原告刘晓燕同意单方制定交房条件和流程，被告同盛公司因原告刘晓燕未缴纳开口费而拒绝交房的行为构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原被告双方约定被告同盛公司逾期交房按银行同期活期存款利率以补偿买受方损失，原告刘晓燕认为上述约定的违约金过低，要求增加，但其并未提交有效证据证实被告同盛公司因逾期交房给其造成的实际损失数额，从而不能确定双方约定的逾期交房违约金按银行同期活期存款利率是否过低，应由原告承担举证不能的法律后果，故对于原告要求增加违约金，按银行同期贷款利率计付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告同盛公司逾期交房违约金应按双方签订的合同约定的银行同期活期存款利率即年利率0.35%计算。因被告同盛公司至今未向原告交付房屋，原告要求被告同盛公司支付自2016年4月30日至2016年12月31日期间的逾期交房违约金符合法律规定，本院予以支持，该违约金数额应为1533.66元(657282元×0.35%÷12个月×8个月)。综上所述，原告部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六十条之规定，判决如下：一、被告邹平同盛置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告刘晓燕逾期交房违约金为1533.66元；二、驳回原告刘晓燕其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费457元，由原告刘晓燕负担407元，被告邹平同盛置业有限公司负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长  王桂香人民陪审员  陈玉金人民陪审员  刘 伟二〇一八年二月十四日书 记 员  邢珊妹