云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2017)云2504民初2662号原告：杨春平，男，1976年11月8日出生，彝族，农民，住弥勒市，现住弥勒市。被告：康春方，男，1969年10月28日出生，傣族，农民，住弥勒市。被告：康春刚，男，1976年2月21日出生，傣族，农民，住弥勒市。被告：康春明，男，1967年3月7日出生，傣族，农民，住弥勒市。被告：康家寿，男，1939年6月28日出生，傣族，农民，住弥勒市。第三人：弥勒市弥阳镇吉山村民委员会汉培村民小组，住所地：弥勒市弥阳镇吉山村民委员会汉培村。代表人：康家禄，男，系该村民小组组长。原告杨春平与被告康春方、康春刚、康春明、康家寿，第三人弥勒市弥阳镇吉山村民委员会汉培村民小组（以下简称“汉培村小组”）租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨春平到庭参加诉讼，被告康春方、康春刚、康春明、康家寿及第三人汉培村小组经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨春平向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告的租赁合同有效；2.判令被告康春方、康春刚、康春明退还原告未使用土地租金4708元（2017年9月28日至2018年5月1日，共计215天，每亩每年2200元÷365天＝6元；其中康春方1.62亩×6元×215天＝2090元，康春明0.74亩×6元×215天＝954元，康春刚1.29亩×6元×215天＝1664元）；3.判令四被告和第三人偿还青苗费每亩2000元，共计7300元，生产用房折价款9196.80元。事实与理由：被告康家寿与被告康春方、康春刚、康春明系父子关系，2016年6月8日，我与被告康春方、康春刚、康春明签订《土地租赁合同》，约定地租每亩一年2200元，如遇国家或集体征用，地上附着物，包含青苗费归我所有，不可抗力造成不能使用土地，未使用土地租金退还我。2017年9月28日，遇国家征地，被告未经我的同意就通过第三人把我应得的青苗费和生产使用房屋登记到被告名下，我找被告协商未果，找弥阳镇司法所调解，未能达成一致意见。为维护我的合法权益，请求法院依法判决支持我的诉讼请求。被告康春方、康春刚、康春明、康家寿未作答辩。第三人弥勒市弥阳镇吉山村民委员会汉培村民小组未作陈述。原告杨春平为证实其主张的事实和支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：1.合作协议书、收条各一份，欲证实原告曾与合伙人施荣约定，土地上生产用房在租赁期限内由原告管理使用，并支付土地转让费38600元及房屋使用费10000元。2.原告与被告康春明、康春方、康春刚分别签订的土地租赁合同各一份，欲证实双方存在租赁关系，合同合法有效。3.调解笔录一份，欲证实被告认可原告支付过2017年5月1日至2018年5月1日的土地租金8030元。被告康春方、康春刚、康春明、康家寿及第三人弥勒市弥阳镇吉山村民委员会汉培村民小组未到庭质证，也未向本院提交证据材料。本案在审理过程中，为查明案件事实，本院依职权调取如下证据材料：向弥勒市弥阳镇吉山社区总支书记张元庆做调查笔录一份，主要内容为：本案四被告将承包地租给本案原告种植韭黄，2017年被弥勒市甸溪河项目改造征用，因补偿款的领取与承租人发生争执，现被告未领取存在争议的补偿款。2.弥勒市甸溪河治理工程项目土地收储工作方案的通知、弥勒市甸溪河治理工程项目用地收储集体土地分户面积公示表、收储土地房屋、构筑物及附属物评估单复印件各一份，主要内容为：按照征用补偿标准兑现补偿款，康家寿家庭户被征用的平田面积为3.612亩，每亩补偿青苗费2000元，共计补偿7224元；空心砖石棉瓦房面积44.64平方米，共计补偿9196.80元。3.向弥勒市土地收购储备中心办公室主任尹敏做调查笔录一份，主要内容为：被征用土地的补偿款标准按照弥政发〔2016〕365号文件执行，其中青苗费原则补偿给土地承包经营权人，若该土地被转租则由土地承包经营权人与承租人之间的约定进行分配。经质证，原告杨春平对本院依职权调取的证据无异议；被告康春方、康家寿对本院依职权调取的证据无异议，但认为原告与被告康春方、康春刚、康春明口头约定的租金高于租赁合同中的租金，四被告均未与原告口头约定过征用事项，签订租赁合同的目的是与其他农户的租金保持一致；被告康春刚对本院依职权调取的证据1、2无异议；第三人汉培村民小组对本院依职权调取的证据无异议，但认为村民小组不清楚农户租赁土地的情况，不清楚评估单及公示表的制作部门，补偿款不由村民小组保管，农户领取补偿款时将居民身份证交村民小组登记后由弥勒市农村商业银行开具存款单交农户领取。被告康春明经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭对本院依职权调取的证据进行质证，被告康春刚对证据3拒不到庭质证。庭审后，经本院要求被告康春方对与原告杨春平租赁土地事项进行说明，主要内容为：2008年，以被告康家寿为家庭户的承包地租赁给本案案外人施荣，施荣在该土地上建盖了看守房。2016年，被告发现原告杨春平在施荣租赁的土地上耕作，经过询问得知施荣租赁的土地被其转租给本案原告，随后被告康春方、康春刚、康春明与原告分别签订土地租赁合同，并口头约定2016年租金2100元/亩，以后每满一年每亩递增租金100元。2016年、2017年租金已由原告向被告康家寿支付。原告与案外人施荣如何约定土地转租事宜，四被告不清楚。第三人汉培村民小组长康家禄到庭对原、被告租赁土地及征收事项进行说明，主要内容为：原、被告双方租赁土地情况，村民小组不清楚。2017年8月左右，所租土地被政府征收，双方因补偿款分配发生争议，到村民小组反映才知道双方租地情况。土地被征收以后，补偿款标准在村小组公示7天，公示期满，无异议的由得到补偿的农户或土地承包人将居民身份证交村民小组，由村民小组转交弥阳镇农经站，由弥勒市农村商业银行直接兑付补偿款。因原告与四被告对补偿款领取存在争议，双方均未提交居民身份证领取补偿款。土地被政府征收后，项目未开始实施，现土地仍由原告种植韭黄。原、被告双方对补偿款争执，与村民小组无关。经举证、质证，本院认为，原告提供的证据1，能与被告康春方所述相互印证，原告向案外人施荣转租弥阳镇汉培村民小组土地19.92亩，其中包含本案被告康家寿家庭户承包的土地，该土地上建盖的看守房系施荣所建，对该部分事实予以采信；证据2，能证实原告待证事实，予以采信；证据3，能证实原告杨春平与被告康春方就补偿款领取一事申请弥阳镇调委会进行过调解，但未达成一致意见，对该部分事实予以采信。本院依职权调取的证据合法、真实，能证实2017年3月，原告向被告康春方、康春刚、康春明租赁的土地被政府征收，被告康家寿家庭户被征收的土地面积为3.612亩，地上空心砖石棉瓦房补偿款为9196.80元，双方因地上附着物及青苗补偿存在争议，未领取该补偿款。但原告按照弥政发（2016）365号文件，领取了地上农作物青苗（韭黄）补偿款，土地被征收后，成为市政府储备用地，双方均无权继续使用，但该土地仍由原告种植韭黄的事实，予以采信。本院经审理认定事实如下：被告康家寿与被告康春方、康春刚、康春明系父子，本案所涉土地系被告康家寿家庭户的承包地，被告康家寿将该承包地交被告康春方、康春刚、康春明管理、经营。2014年10月10日，原告杨春平自案外人施荣处转租得位于弥勒市弥阳镇××社区××培村小组的农用地19.92亩，其中包含本案被告康春方、康春刚、康春明管理、经营的土地。2016年6月8日，原告杨春平与被告康春方、康春刚、康春明分别签订《土地租赁合同》，由被告康春方、康春刚、康春明将属于被告康家寿家庭户的位于弥勒市弥阳镇××社区××培村小组的农用地租赁给原告杨春平管理、使用，其中康春明租赁的土地面积为0.74亩，康春方为1.62亩，康春刚为1.29亩。三份合同均约定：租赁期限为3年，从2017年5月1日起至2020年5月1日止（实际租赁期限自合同签订后即开始）；土地租金每年每亩1800元（双方口头约定的租金为2016年2100元/亩，以后每满一年租金递增100元/亩），本合同签字之日一次性付清第一年租金，以后租金每年支付一次，于每年5月1日前付清下一年租金；合同期内，如遇国家征用，该地上附着物及农作物的补偿（含青苗费）由原告（乙方）所有，征地补偿全部归被告（甲方）所有，本合同终止；合同期届满，本合同自行终止，所租土地上所有附着物、临时性简易房屋及农作物无偿归被告（甲方）所有。2017年5月1日至2018年4月30日的土地租金8030元，原告杨春平已向被告康家寿支付。2017年9月，弥勒市人民政府引入甸溪河治理工程建设项目，对被告康春方、康春刚、康春明租赁给原告杨春平的承包地进行征用，2017年9月25日至9月29日，对项目用地收储集体土地分户面积经过公示为3.612亩，2017年9月29日，对地上附着物空心砖石棉瓦看守房进行评估，价值为9196.80元。原告已经领取地上农作物青苗（韭黄）补偿款。至2018年1月19日止，本案争议的土地仍由原告杨春平管理、使用。本院认为，原告杨春平与被告康春方、康春刚、康春明签订的《土地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，是合法有效的。双方当事人签订租赁合同后，应全面履行各自相应的义务。本案中，因原告杨春平向三被告租赁的承包地已被政府征收，导致原、被告的合同无法继续履行，合同目的已不能实现，故该《土地租赁合同》已实际解除。根据《中华人民共和国合同法》的规定：因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案诉争土地被征用后已成为市政府的储备用地，土地承包经营权人或者土地承租人均无权继续管理使用，因政府征用土地分户面积公示期至2017年9月29日届满，且房屋、构筑物及附属物评估单的评估时点为2017年9月29日，故原告杨春平主张被告康春方、康春刚、康春明退还2017年9月28日至2018年5月1日，未使用土地租金4708元的诉讼请求，本院支持由被告康春方、康春刚、康春明退还原告杨春平自2017年9月30日至2018年4月30日的土地租金4642.60元；原、被告双方在土地租赁合同中约定：在合同期内，遇国家征用，该地上附着物及农作物的补偿（含青苗费）由原告所有，征地补偿全部归被告所有，本合同终止。根据弥勒市人民政府（弥政发〔2016〕365号）文件第四条第五类第六项，原告杨春平已经领取了地上农作物青苗补偿款，现原告杨春平主张四被告及第三人偿还青苗费每亩2000元，共计7300元的诉讼请求，没有事实和法律依据，且不符合双方当事人的约定，本院不予支持；原告杨春平主张四被告和第三人偿还生产用房补偿款9196.80元的诉讼请求，根据原、被告双方所签合同及原告杨春平与案外人施荣签订的合作协议书中关于地上附着物补偿款的约定，位于被告康家寿家庭户的农村承包地上的空心砖石棉瓦看守房，建筑面积为44.64平方米，补偿价值为9196.80元，应由原告杨春平享有。第三人弥勒市弥阳镇××社区××培村民小组不是本案租赁合同当事人，且市政府的征收及补偿行为与第三人无关，因此，第三人在本案中不承担合同履行不能所产生的法律后果。但因本案争议的补偿款需由第三人协助办理领款手续，故第三人有责任按照法律文书确定的内容协助履行义务。被告康春明未到庭参加诉讼，本院视其自动放弃在一审诉讼中应享有的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款、第九十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨春平与被告康春方、康春明、康春刚签订的《土地租赁合同》。二、由被告康春方、康春明、康春刚于判决生效之日起十日内一次性退还原告杨春平土地租金4642.60元（2017年9月30日至2018年4月30日，共计212天，每亩每年2200元÷365天＝6元；其中康春方1.62亩×6元×212天＝2060.60元，康春明0.74亩×6元×212天＝941元，康春刚1.29亩×6元×212天＝1641元）。三、由第三人弥勒市弥阳镇吉山社区汉培村民小组于判决生效之日起十日内协助原告杨春平办理位于被告康家寿家庭户的农村承包土地上的空心砖石棉瓦看守房补偿款9196.80元的领取事宜。四、驳回原告杨春平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费330元，减半收取计165元，由原告杨春平负担57元，被告康春方、康春明、康春刚、康家寿负担108元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  陈建芸二〇一八年二月六日书记员  杨飞龙