安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖05民终109号上诉人（原审原告）：马鞍山和泰置业有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区江东大道1480号东部经济大厦6层。法定代表人：郑茂年，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙宁，安徽华冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶玉婷，安徽华冶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金芝燕，女，1983年4月8日出生，汉族，伟星房地产公司职工，住安徽省马鞍山市雨山区。委托诉讼代理人：王海燕，安徽银佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽，安徽银佳律师事务所律师。上诉人马鞍山和泰置业有限公司（以下简称和泰公司）与被上诉人金芝燕房屋买卖合同纠纷一案，不服马鞍山市花山区人民法院（2017）皖0503民初3320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。和泰公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判，一、二审诉讼费用由金芝燕承担。事实和理由：一审判决适用法律错误，本案中，因金芝燕未按时向其支付所购房屋剩余款项，其合同解除权已经成就。关于解除权消灭的情形，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。双方对合同解除权的行使期限并无约定，金芝燕也并未催告其行使解除权，因此，其合同解除权并未消灭，其依然享有解除合同的权利。金芝燕辩称，1.一审适用《中华人民共和国合同法》第六条规定，认为和泰公司起诉要求解除合同违背诚实信用原则，并判决驳回和泰公司的诉讼请求正确。且一审判决不是以和泰公司解除权消灭的理由而判决驳回诉讼请求。2.双方签订的《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》均没有约定办理公积金贷款的时间，而且和泰公司自始自终也没有催促过其尽快办理贷款，因此其不存在违约的情形。虽在办理贷款的过程中，因为政策的原因导致其贷款不能很快下发，但其仍积极办理贷款，现剩余购房款已经全部支付，且其缴纳了维修基金和相关契税，其合同义务已全部履行完毕，和泰公司的合同目的得以全部实现，因此，为了维护稳定的市场交易秩序，请二审驳回上诉，维持原判。和泰公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的编号为W201647215号房屋买卖合同；2.判令金芝燕向其支付违约金6700元。一审法院认定事实：2016年9月29日，和泰公司与金芝燕签订《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》一份，约定和泰公司将其开发建设的位于马鞍山市花山区雨山东路759号和泰国际广场8栋3101号房屋出售给金芝燕，房屋预测建筑面积共134.1平方米，单价每平方米6114.25元，总价款为819920元。关于付款方式，合同约定签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金2万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。其余房款采取组合贷款方式付款，买受人应于2016年9月29日前支付首期房价款169920元，余款65万元向公积金管理中心（贷款机构）申请贷款支付。关于逾期付款责任，合同约定买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。另外，合同还约定出卖人应当在2017年7月31日前向买受人交付该商品房等其他内容。同时，该合同还附有一份《补充协议》，该补充协议约定买受人选择按揭付款方式的，应于本合同签订之日付清首付款，剩余房款向银行申请按揭贷款支付，且买受人保证该剩余房款于本合同签订后30日内全部支付至出卖人的银行账户。买受人没有按照本合同及补充协议约定的期限付清全部房款的，或未能按按揭银行要求提供完整资料或缴清相关费用，或未按约定期限签署《借款合同》的，均视为买受人付款违约，出卖人有权解除本合同，并要求买受人按本补充协议约定承担违约责任。上述合同签订后，金芝燕按约支付了首期房价款。另查明：2017年1月6日，金芝燕与上海浦东发展银行马鞍山支行签订《个人购房担保借款合同》，以所购和泰国际广场8栋3101号房屋作抵押，向该银行贷款65万元用于支付上述房屋购房款。和泰公司在该份借款合同保证人处加盖了公章。2017年4月21日，和泰公司向金芝燕开具了全额购房发票，发票备注栏载明“此票据仅供办理住房抵押”。同年5月15日，和泰公司向金芝燕发出《商品房交付使用通知书》，要求金芝燕于2017年6月7日办理交房手续。同年5月26日，和泰公司委托安徽华冶律师事务所向金芝燕发出律师函，要求金芝燕收到函件后7日内与和泰公司协商合同解除事宜，并按照合同约定承担相应的违约责任，否则将提起诉讼。同年6月1日，金芝燕到不动产管理部门缴纳了契税和住宅专项维修基金。同年6月7日，上海浦东发展银行马鞍山支行将金芝燕所贷款项65万元支付至和泰公司和泰国际广场商品房预售资金监管过渡账户中。一审法院认为，和泰公司与金芝燕签订的马鞍山市商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。依据双方所签合同及补充协议的约定，金芝燕虽然存在逾期付款超过90日的违约行为，但在合同约定的支付剩余房款期限届满后，金芝燕与银行签订借款合同，拟以贷款方式支付剩余购房款，而和泰公司明知约定的付款时间已超过90日，其已依合同约定享有合同解除权的情况下，又在金芝燕与银行签订的借款合同上以保证人身份盖章，其后又向金芝燕开具了全额购房发票，用于金芝燕办理住房抵押贷款，以及向金芝燕发出《商品房交付使用通知书》。和泰公司的上述行为足以让金芝燕认为和泰公司同意其继续履行涉案房屋买卖合同，而金芝燕亦在和泰公司作出上述行为之后的合理时间内支付了剩余房款，履行完了合同约定的付款义务。《中华人民共和国合同法》规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，根据双方所签合同约定，和泰公司虽然在金芝燕逾期付款时间超过90日后即享有合同解除权，但其并未依法行使，而是协助或放任金芝燕继续履行支付房款义务，虽然在房款实际支付到和泰公司账户前，和泰公司曾向金芝燕发出律师函，要求协商合同解除事宜，但该函并非法律上的解除合同通知，并不产生合同解除的法律效力。和泰公司在金芝燕履行完了房款支付义务，并缴纳了契税、住房维修基金的情况下，又以金芝燕逾期付款超过90日为由解除合同，系不当行使其合同解除权，有违诚实信用，因此，对其要求解除与金芝燕所签商品房买卖合同的诉讼请求不予支持。关于和泰公司要求金芝燕支付违约金6700元的诉讼请求，因该诉讼请求系以合同解除为前提，且合同约定的解除合同和继续履行合同，当事人应承担的违约责任并不相同，而涉案合同并未解除，因此，在和泰公司未依法享有变更诉讼请求的诉讼权利情况下，对该项诉讼请求不宜审理，和泰公司可在涉案合同是否解除得到生效裁判确认后另行主张。判决：驳回马鞍山和泰置业有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由马鞍山和泰置业有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审确认一审认定的上述事实。本院认为，本案二审的争议焦点为：和泰公司主张解除涉案房屋买卖合同并要求金芝燕支付违约金的诉讼请求，有无事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：“买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。本案中，双方在《补充协议》中约定支付剩余购房款项的期限为签订房屋买卖合同后30日内，即2016年10月29日金芝燕需将剩余购房款全部支付至和泰公司的银行账户。如逾期超过90日，和泰公司享有解除合同的权利。但本案的实际情况是，和泰公司在明知金芝燕已经逾期90日交付剩余购房款的情况下，没有提出解除合同，而是积极帮助金芝燕向银行办理抵押贷款的手续，并在2017年5月15日向金芝燕发出《商品房交付使用通知书》，要求金芝燕于2017年6月7日办理交房手续，和泰公司的上述种种行为足以让金芝燕认为和泰公司同意其继续履行涉案房屋买卖合同，亦可视为和泰公司放弃解除房屋买卖合同的权利。现和泰公司向金芝燕发出《商品房交付使用通知书》10天后，向金芝燕发出律师函，要求金芝燕与其协商合同解除事宜，实属不当行使合同解除权，有违公平和诚实信用原则，且该律师函并非解除合同通知书，亦不产生解除合同的法律效力，故对和泰公司主张解除房屋买卖合同的请求，本院不予支持。因和泰公司要求金芝燕支付违约金的请求系建立在合同解除基础之上，故对该项请求，亦不予支持。综上所述，和泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人马鞍山和泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 方 芳审判员 张茂进审判员 刘 乔二〇一八年二月一日书记员 袁 园