广西壮族自治区桂林市七星区人民法院民 事 判 决 书（2018）桂0305民初23号原告（反诉被告）：梁振勇，男，1972年6月7日生，汉族，广西容县人，初中文化，桂林市新汇众网络科技有限公司职员，住桂林市七星区。委托代理人：宋正发，广西同盛吉成律师事务所律师。被告（反诉原告）：桂林市七星区穿山街道办事处三联村民委员会第三村民小组，住所地：桂林市七星区环城北二路109号桂林医学院东城校区北门西侧。负责人：秦开颜，该村民小组组长。委托代理人：龙海，桂林市七星区穿山街道办事处法律服务所法律工作者。委托代理人：秦明刚，男，1975年4月2日生，汉族，三联三组村民代表，住桂林市七星区，一般代理。原告梁振勇与被告桂林市七星区穿山街道办事处三联村民委员会第三村民小组房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案受理后，被告桂林市七星区穿山街道办事处三联村民委员会第三村民小组（以下简称第三村民小组）于2018年1月18日向本院提起反诉，本院依法合并审理，依法由审判员黄智云适用简易程序于2018年1月25日公开开庭进行了审理，原告梁振勇及其委托代理人宋正发，被告第三村民小组的负责人秦开颜、委托代理人龙海、秦明刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即返还原告房屋租赁押金40000元，并支付自2017年7月20日起按银行同期贷款利率计算至付清之日止的利息；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告梁振勇与潘东方共同经营管理网吧。2012年3月20日，潘东方与被告第三村民小组签订《租赁合同》，租赁被告位于桂林市七星区桂林医学院北门西侧的整栋楼用于玻璃城网吧经营，约定租赁期限自2012年3月20日至2017年3月19日，潘东方交被告第三村民小组房屋押金80000元。合同快到期时，原告与被告于2017年3月14日续签《租赁合同》，约定合同期限从2017年3月20日至2017年12月19日，原告将上一合同期原交的押金80000元中的40000元转为本合同押金。2017年6月20日，原告接到桂林国家高新区七星区城市管理局的通告，该城市管理局认定原告租赁被告的房屋系违法建筑需依法拆除，并限5日内搬离。为此，原告与被告商议后，于2017年7月19日搬离了所租赁的房屋。但被告一直未退还押金40000元。故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。被告辩称，原告的诉请无事实和法律依据。双方于2017年3月14日签订房屋租赁合同，租赁期限2017年3月20日至2017年12月19日。2017年6月20日原告向被告提出解除前述租赁合同，双方同意在2017年7月20日解除合同，但原告仅仅将承租的一楼交还给被告，房屋二楼至今仍未返还，原告仍有大量沙发、椅子等物品遗留在二楼，并占有、使用二楼。原告对二楼房屋进行了破坏，导致原告不能使用，且原告未将二楼钥匙交还原告，原告要求被告退还押金无事实根据和法律依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付房屋租金97500元（暂从2017年7月20日计算至2018年1月20日，以后另计）；2.判令反诉被告将留置在反诉原告房屋内的沙发、椅子等物品搬离反诉原告的房屋；3.判令反诉被告将破坏的房屋装修、水电设施及屋顶雨棚恢复原状；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月14日，反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》，反诉原告将位于桂林市七星区桂林医学院北门西侧的整栋楼租赁给反诉被告经营使用，约定租赁期限自2017年3月20日至2017年12月19日，租金为每月32500元。2017年6月20日，反诉被告向反诉原告提出解除上述租赁合同，双方一致同意于2017年7月20日解除合同，由反诉被告将租赁房屋交还反诉原告。反诉被告在2017年7月20日仅将房屋一楼交付给了反诉原告，租赁房屋的二楼至今未交还给反诉原告，反诉被告至今将大量沙发、椅子等物品留置在二楼租赁的房屋内，实际占有租赁房屋。反诉被告还将二楼的水电设施及部分装修拆毁，将屋顶的雨棚拆除，导致反诉原告无法正常使用房屋。反诉原告认为在双方同意解除合同后，反诉被告未将租赁房屋二楼返还给反诉原告，应按实际占用房屋的比例和时间，参照租赁合同支付租金，并将拆毁的房屋装修、水电设施、房屋雨棚恢复原状。故反诉原告提出前述诉讼请求。反诉被告辩称，首先，反诉原告要求支付租金无事实依据，反诉被告并未使用或占用反诉原告的房屋；其次，处理废旧的椅子等垃圾反诉被告已明确同意由反诉原告自行处理，处理的费用可以从押金中扣除；三、反诉被告无义务恢复屋顶雨棚的现状，也没有恢复房屋装修和水电设施的事实依据。请求驳回反诉原告的诉讼请求。原告（反诉被告）对其主张在举证期限内提供的证据有：证据1：租赁合同三份（2007年、2012年和2017年），证明自2007年3月20日起就开始租赁涉案房屋用于经营网吧，其中2012年3月20日的租赁合同交付了押金8万元，并将其中的4万元转为2017年3月14日租赁合同的押金。证据2：通告照片，证明2017年6月20日桂林国家高新区七星区城市管理局发出通告，认定涉案的租赁物系违法建筑需依法拆除，并限5日内搬离。证据3：微信聊天记录，证明2017年7月18日原告梁振勇与被告村民代表秦明刚商谈因城管拆迁终止房屋租赁合同退还房屋租赁押金的事宜。证据4：短信记录，证明2017年8月30日梁振勇收到被告村民代表秦辉短信后，明确向其表示已于2017年7月19日交付门面退还给他们，并与被告方六名代表当日交接退还门面。证据5：证明，证明潘东方支付给三联三组的房屋租赁押金8万元，其中4万元已经转为梁振勇与被告签订的租赁合同押金。证据6：谈话录音，证明2017年7月19日、7月25日、7月29日三次梁振勇与被告村民代表商谈中，梁振勇明确在7月19日停业，也明确表示留存的椅子不要了，可以作为垃圾处理，处理垃圾的费用可以从押金中扣，被告村民认可雨棚是梁振勇方搭建的。证据7：谢安燕的证人证言，证明原告已经在2017年7月19日将租赁房屋交付给了被告，由被告更换门锁后实际掌控。被告（反诉原告）对其主张在举证期限内提供的证据有：证据1：照片、录音录像光碟，证明原告近两百张沙发、椅子仍实际占有使用着租赁房屋二楼，原告将属于被告的雨棚、装修、水电拆毁。证据2：短信截图打印件，证明2017年8月30日被告催促原告支付2017年7月20日至2017年8月20日的租金，被告未对租赁房屋二楼进行交接，原告仍然继续使用房屋二楼。被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提供证据的质证意见为：对证据的真实性无异议，对证据1证明内容中4万元押金无异议，2007年3月20日被告与张敏签订合同第五条约定：合同装修与乙方无关，属甲方被告所有，第一份合同期限是5年，2012年3月20日以后的房屋装修就归甲方被告所有；2012年3月20日被告与潘东方签订的租赁合同第五条约定：在租赁期间。装修赔偿费归甲方所有，该租赁期间2012年3月20日至2017年3月19日；2017年3月14日原告与被告签订的租赁合同，该租赁期限自2017年3月20日至2017年12月19日，该合同第五条同样约定：在租赁期间。装修赔偿费归甲方所有，根据上述三份合同约定，租赁房屋内的装修应归本案被告所有，原告擅自拆除属侵犯被告的财产权益。被告要求其恢复原状之后再退还押金符合法律规定。对证据2的证明内容无异议，证明原告在二楼还有物品没搬走。对证据3的证明内容有异议，整个微信内容不能证明原告想要证明的事实，该证据内容只是双方约定商量的时间，未就押金退还达成一致意见。对证据4的证明内容同样证明了被告并不认为双方已经办理完房屋二楼的交接。对证据5的证明事项无异议。证据6中双方实际就原告擅自拆除装修、雨棚、水电进行商谈，被告对原告搬离房屋一直存在争议，双方并未就原告交付二楼、退还押金、房屋恢复原状达成一致意见，被告无义务为原告清理房屋内的座椅板凳，即使原告不再需要也应由其自行搬离，事实上原告的上述两百张沙发、椅子仍放在租赁房屋内，实际占有、使用了租赁房屋，因此应当参照双方的租赁合同支付租金。对证据7的证人证言真实性部分不认可，该证人是原告聘用的管理人员，与原告存在利害关系，其证人证言相当于自证，且反映的并不是事实，通往二楼的拉闸门钥匙并未交给被告，被告也没有更换一楼通往二楼拉闸门的门锁，也证明了原告尚有数量不明的沙发、椅子仍然留置在租赁房屋二楼。原告将租赁房屋的网线予以拆除。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供证据的质证意见为：对证据1真实性无异议，沙发、椅子数量不到200张，这些沙发、椅子反诉原告也是知道是作垃圾处理的，并且也告知处理的费用可以从押金中扣除，也就不存在占用反诉原告房屋的事实，照片和视频无法反映装修的损坏情况和水电设施的损坏情况。对证据2真实性无异议，证明内容有异议，短信和后面的回复内容结合在一起可以说明双方已经解除合同，并且已经对房屋进行了交付。本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信；对双方提出异议的书证，因各自无相反证据予以否定，且该类书证与双方诉辩理由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。结合双方当事人提供的证据，本院确认如下法律事实：2017年3月14日，原告作为乙方与被告作为甲方签订一份《租赁合同》，被告将位于桂林市七星区桂林医学院北门西侧的整栋楼租赁给原告经营网吧，时间从2017年3月20日至2017年12月19日止。原告交纳40000元押金，每月租金32500元，每月25日前支付下月租金。该合同的第五条约定：如果租赁期间，国家的需要，拆除或搬迁，甲乙双方各自承担自己的损失。第七条约定：乙方交甲方房屋押金40000元，租期满后甲方应在二个工作日内退还乙方，如遇国家拆迁甲方应退还给乙方…。合同签订后，原告依约使用该房屋。2017年6月20日，原告收到桂林国家高新区七星区城市管理局的通告，该城市管理局认定原告租赁被告的房屋系违法建筑需依法拆除，并限5日内搬离。原、被告经协商一致后，同意于2017年7月20日解除租赁合同。原告于2017年7月19日搬离租赁的房屋，但房屋二楼有部分遗留的沙发和椅子。之后，原告与被告的代表多次协商退还押金事宜，被告的代表以原告破坏水电设施和拆除了屋顶的雨棚为由，拒绝退还押金。原告在庭审中表示愿意出资5000元给被告清理二楼的沙发和椅子。双方诉争的房屋在本次庭审时并未取得任何合法建设手续。现双方无法协商一致，故诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为，原、被告于2017年3月14日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，但原告建设该房屋时并未取得建设工程规划许可证，直至诉讼时仍未取得合法建设手续，根据相关法律规定，原、被告签订的《租赁合同》应属无效合同。关于本诉：由于该《租赁合同》属无效合同，在双方同意解除合同和原告已实际搬离该建筑物的情况下，被告理应及时退还原告交纳的押金。对原告主张被告退还押金40000元的诉讼请求，本院予以支持。被告主张原告仍实际使用该建筑物的答辩意见与庭审查明事实不符，但在原告同意支付5000元现场清理费的建议，为减少当事人之间的诉累，在原告自愿的情况下，本院同意原告的建议，被告仅需退还原告押金35000元即可。由于原、被告在是否应退还押金有不同观点，且属合理范畴，故原告主张被告自2017年7月20日起计算利息的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉：由于双方签订的《租赁合同》属无效合同，且行政机关已明确要拆除该违法建筑，在反诉被告已于2017年7月19日退出该建筑物的情况下，反诉原告主张反诉被告承担2017年7月20日之后租金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。对于反诉原告要求反诉被告搬离该建筑物内的沙发和椅子，本院在本诉理由中已做出决定，在反诉中不再处理。因该建筑物属违法建筑，在反诉原告不能举证证明该建筑物原状的情况下，反诉被告无恢复原状的必要。综上，反诉原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告桂林市七星区穿山街道办事处三联村民委员会第三村民小组退还原告梁振勇房屋押金35000元；二、驳回原告梁振勇的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告桂林市七星区穿山街道办事处三联村民委员会第三村民小组的诉讼请求。本案因适用简易程序减半收取400元（原告已预付本院），由被告负担；反诉费1119元（反诉原告已预付本院），由反诉原告负担。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费800元，反诉费1119元『收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判员  黄智云二〇一八年二月十四日书记员  文瀛杰