江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0583民初5814号原告：汪长宏，男，1981年11月19日生，汉族，住安徽省寿县。委托代理人：陈必谦，江苏朋德律师事务所律师。委托代理人：周建，江苏朋德律师事务所律师。被告：李凌，男，1986年6月18日生，汉族，住江苏省昆山市。原告汪长宏与被告李凌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月20日立案后，依法由代理审判员孙学谦独任审理。后因被告李凌下落不明，本院依法转为普通程序组成合议庭，于2017年9月4日、2018年1月31日两次公开开庭进行了审理。原告汪长宏的委托代理人周建到庭参加诉讼。被告李凌经本院合法传唤（公告送达）无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪长宏向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告双方签订的房屋买卖合同有效，被告继续履行合同协助原告办理过户手续；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2015年11月13日签订一份房屋买卖合同（合同编号为0000695），合同约定被告将位于昆山市陆家镇蒋巷北苑19号楼401室房屋出售给原告，该房屋成交总价为50万元。双方签订房屋买卖合同时，原告依约向被告支付了20万元作为购房定金。另，双方约定于2016年4月30日前办理该房屋过户手续，现被告违约拒绝履行合同义务。为此，原告诉至法院。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.判决解除原、被告之间签订的房屋买卖合同；2.判令被告返还原告20万元购房款并支付利息（以20万元为基数，自2015年11月13日起依中国人民银行同��同类贷款基准利率计算至实际支付之日止）；3.判令被告向原告赔偿房屋差价损失527725元；4.本案诉讼费用由被告承担。被告李凌未作答辩。本院经审理认定事实如下：2015年11月13日，原告汪长宏（乙方）与被告李凌（甲方）在中介方昆山好壹佰房地产经纪有限公司（丙方）的居间下签订《房屋买卖合同》一份，约定由原告汪长宏购买被告李凌名下的位于昆山市陆家镇蒋巷北苑XX号楼XXX室房屋，房屋总价为50万元。付款方式约定：2015年11月13日双方签订合同时原告支付被告20万元作为购房定金；双方于原告的银行贷款审批通过后15日内到房产交易中心进行产权过户，同时原告支付被告首付房款5万元；原告向银行贷款25万元付至被告指定账户当天，被告将房屋交付给原告；首付房款中的5000元作为尾款留在中介方处，待被告交房时结清物业费、水、电、煤、有线电视等一切与此房屋有关的费用，并将此房屋内的户口迁出后，中介方将尾款转交给被告。双方协助中介方办理银行贷款、产权过户、缴纳税费等一切手续，相关所有税费由原告承担。违约责任约定为：如甲方违约，则违约之日起七天内甲方支付购房定金双倍数额给乙方，另外甲方还需支付乙方该房屋成交价的20%金额作为违约金处理。合同第十条“其他补充协议”载明：“1.甲、乙双方约定在2016年4月30日之前做产权过户；2.甲、乙双方协商一致出售房屋转让，乙方出2000元给丙方办理产权过户，后续如需办理贷款、公证及一切费用有乙方另外承担。”该份合同落款处甲方签字为“李凌”并捺有手印；中介方落款处加盖有昆山好壹佰房地产经纪有限公司的合同专用章。原告称合同签订当日即通过其姐夫张某以银行转账方式向被告李凌支付购房款20���元，并向本院提交了由被告李凌出具的收据以及案外人张某的中国工商银行账户（账号：62×××82）交易明细。其中，收据载明：“今收到汪长宏购房款（昆山市陆家镇蒋巷北苑XX号楼XXX室，证号12XXXX53）贰拾万元整（200000），支付方式：工商银行李凌6222081102003374618。”收据落款处有李凌签字并捺有手印，落款日期为2015年11月13日。张某的银行账户交易明细显示：2015年11月13日有一笔20万元转至“*凌”的“6222081102*****4618”账户的交易记录。除该笔交易之外，该账户还与张某的前述账户有多笔资金往来。另外，原告申请案外人张某作为证人到庭作证。张某陈述：其是原告汪长宏的姐夫，被告是其朋友，被告要卖涉案房屋的信息是其告诉给原告的，原告的小孩想上学，要买房，原告看中这套房屋之后就和其与被告一起去中介处签订了房屋买卖合同，签合同当天其代原告向被告支付了20万元作为购房款，其银行交易明细中与被告的其他数笔资金往来有其出借给被告的借款，也有被告归还的款项，还有其在被告处进行信用卡套现时被告向其支付的款项。具体为：2015年11月10日的1万元是被告的借款，2015年11月12日被告归还了9000元，还有1000元是在2015年11月16日归还300元，剩余700元在2015年11月17日其进行信用卡套现时被告一并支付，总共支付了55800元；2015年11月13日其支付给被告的14万元是其出借给被告的借款；2015年11月17日，被告支付给其的40600元是信用卡套现后被告支付给其的款项。为此，证人张某提交了由被告于2015年11月13日出具的借款14万元的借款协议书、于2015年8月11日出具的借款28万元的借款协议书以及12张POS签购单。另查明：庭审中，原告汪长宏陈述：其与被告签订房屋买卖合同后一起去涉案房屋中进行过查看，当时房屋由被告出租给他人，房屋产证在2016年4月份就满两年，故双方约定在4月份办理过户，过户后再由被告交付房屋。经核实，涉案房屋系被告李凌单独所有，不动产权证于2014年4月23日登记在李凌名下，不动产权证号为12XXX53。该房屋上设定有以中国农业银行股份有限公司昆山分行作为抵押权人的抵押权登记，债权数额为30万元，期限自2014年4月28日起至2034年4月27日止。截至2017年9月13日，涉案房屋上有四条法院查封信息，查封登记日期分别为：2016年2月15日、2017年4月12日、2017年8月7日、2017年8月30日。另，原告未能举证证明其曾办理过银行贷款申请手续，亦未举证证明其在2016年4月前催促过被告办理过户手续。又查明：因原告诉请主张房屋差价损失，为证明确有房屋差价存在,原告向本院提出评估申请，要求对涉案房屋的市场价值进行司法评估。本院依法委托苏州中博���地房产评估工程咨询有限公司对涉案房屋的市场价格进行了评估。该公司于2017年12月14日出具《房地产司法鉴定估价报告》，估价结果为涉案房屋在价值时点2017年11月20日的市场价值为1048269元（含室内固定装饰装修价值20554元）。原告为本次评估向该公司预交评估费11091元。现因原告要求解除合同并由被告承担违约责任，为此诉至本院。以上事实，有《房屋买卖合同》、收据、银行账户交易明细、谈话笔录、不动产权登记信息查询结果证明、《房地产司法鉴定估价报告》、评估费发票、证人证言、借款协议书、POS签购单及当事人的陈述予以证实。本院认为，根据原告提交的《房屋买卖合同》、被告出具的收据，结合证人张某的证言及其银行账户交易明细，本院能够认定原、被告之间签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，��法成立有效，应受法律保护，双方均应按约履行各自的义务。原告已按约支付被告购房款20万元，被告理应按约于2016年4月30日前协助将涉案房屋的不动产权过户登记至原告名下。但被告未能按约履行前述过户义务，且涉案房屋上仍有抵押尚未涤除，并存在多次查封，致使原告获得涉案房屋不动产权的合同目的无法实现。被告的行为已经构成违约，原告有权据此行使法定解除权。因此，本院对于原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。本院认定房屋买卖合同于本案应诉材料公告送达至被告之日即2017年12月29日解除。合同解除后，被告收取原告支付的房款20万元应当予以返还，故本院对于原告要求被告返还已付房款20万元的诉讼请求亦予以支持。关于原告主张的被告赔偿已付房款20万元的利息损失以及房屋差价损失527725元的诉请，本院认为，被告违约，应当赔偿���其违约给原告造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。首先，本案中，原告已付房款20万元的利息损失属于其直接损失，被告应当予以赔偿，故本院认定被告应当赔偿原告的利息损失为：以20万元为基数，自2015年11月14日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际支付之日止。其次，涉案房屋价格上涨的损失即房屋差价损失属于合同履行后原告可以获得的利益，且被告对此明知并能够预见到若违反合同可能会造成原告存在此项损失，故房屋差价损失亦应当认定为原告的实际损失。本案审理过程中，本院依法委托有资质的鉴定机构对涉案房屋在价值时点2017年11月20日的市场价值评估为1048269元，扣除室内固定装饰装修价值20554元后为1027715元（即涉案房屋本身的评估价值），与合同约定的房屋总价50万元之间的差额527715元即为房屋差价损失。考虑到原告未能举证证明其积极办理银行贷款审批手续以及未在过户期限届满前向被告进行过相应催告，原告自身存在一定过错，理应由其自行承担部分损失。因此，本院依法酌情认定被告应当赔偿原告的房屋差价损失为369400.5元。被告李凌经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应当由其自行承担相应的不利法律后果。为此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告汪长宏与被告李凌于2015年11月13日签订的《房屋买卖合同》解除。二、被告李凌返还原告汪长宏房款20万元并赔偿损失369400.5元，两项共计569400.5元，并赔偿利息损失（计算方式：以20万元为基数，自2015年11月14日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际支付之日止），于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32×××60-06819）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元、评估费11091元、财产保全费3020元、公告费690元，四项合计23601元，由原告承担3467元，由被告李凌承担20134元。此款原告汪长宏已经预交，本院不再退还，被告李凌承担部分由其在履行本判决付款义务时一并返还给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙学谦人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇一八年二月五日书 记 员  徐ＸＸ附：1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）��事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以��当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。