重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝04民终209号上诉人（原审被告）：重庆市彭水康宏房地产有限公司，住所地重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道庙咀街，统一社会信用代码915002437116902203。法定代表人：杨小平，该公司经理。委托诉讼代理人：王志鸿，重庆中庸律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田维义，男，1966年8月27日出生，土家族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：张俊，重庆恩杜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张静，女，1964年9月10日出生，苗族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：张俊，重庆恩杜律师事务所律师。上诉人重庆市彭水康宏房地产有限公司（以下简称康宏公司）因与被上诉人田维义、张静商品预售合同纠纷一案，不服彭水苗族土家族自治县人民法院(2017)渝0243民初3042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。上诉人康宏公司的委托诉讼代理人王志鸿、被上诉人田维义、张静的委托诉讼代理人张俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康宏公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回田维义、张静的一审诉讼请求。事实和理由：1.本案涉及的消防通道购房款问题，已经在（2015）渝四中法民终字第0024号民事判决中进行了处理，本案系重复起诉，一审认定不当；2.本案田维义、张静的请求已经超过诉讼时效，田维义、张静至少在2014年12月18日前就已经知道消防通道存在的事实；3.一审在田维义、张静的购房款未支付情形下判决康宏公司返还房款错误。田维义、张静辩称，本案不是重复起诉，亦未超过诉讼时效，请求驳回上诉，维持原判。田维义、张静向一审法院起诉请求：1.康宏公司双倍返还田维义、张静超过面积误差比3%的房价款460370元，减除重庆市第四中级人民法院（2015）渝四中法民终字第00204号判决书所确定的扣除消防通道的房屋价款，实际应返还金额230185元；2.康宏公司赔偿张静、田维义大修基金2614.8元、契税9262.93元、房屋测绘费1600元。一审法院认定事实：2011年10月8日，康宏公司（甲方）与田维义、张静（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由乙方购买甲方开发的位于重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道下坝街24号的乌江商贸园汇景1号楼正1层3号门面，建筑面积为373.42平方米，套内建筑面积308.61平方米，总购房款为2645681元，建筑面积单价为7085元/平方米，套内建筑面积单价为8573元/平方米。同时合同第六条第二款明确约定：“合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房……乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款，由乙方补足；误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方；产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。”田维义、张静已经向康宏公司交纳了涉案房屋的购房款1325681元，合同约定的剩余购房款为1320000元。2012年12月4日，赵绪周、童亚秋、张静向康宏公司交纳了汇景1#楼正一层1.2.3号门面办证费232492元。2015年7月7日，重庆市第四中级人民法院作出的（2015）渝四中法民终字第00204号民事判决认定：康宏公司出售给田维义、张静的门面房包含了建筑面积为43.58平方米（套内面积为36.02平方米）的消防（共用）通道，房屋建筑面积为373.42平方米－43.58平方米＝329.84平方米，总价款为329.84平方米×7085元/平方米＝2336916.4元，判决田维义、张静支付康宏公司的购房余款为1011235.4元。2015年8月10日，田维义、张静收到了该判决书。田维义、张静向一审法院举示了重庆市国有资源和房屋勘测规划院彭水自治县土地房屋勘测所作出的《房屋面积委托测量结论》，载明：“本次房屋面积测算受重庆市第四中级人民法院委托，对彭水县城商贸园汇景楼1号楼（3号门面）争议面积部分进行的建筑面积和套内面积进行测量。一、面积测绘和计算依据……二、房产面积测算结论如下：经现场测量和业内计算，委托测量的面积部分是原规划、设计属于消防公共通道。1.消防公共通道共计套内面积为71.30㎡，建筑面积为86.27㎡；2.田维义和张静房屋产权证面积含有通道套内面积36.02㎡，建筑面积43.58㎡；3.赵绪周和黎量房屋产权证面积含有通道面积35.28㎡，建筑面积42.69㎡。”张静、田维义向彭水县通诚勘测有限公司支付了测绘服务费1500元。康宏公司辩称重庆市第四中级人民法院只是委托对张静、田维义房屋进行测绘，实际测绘过程中，测绘单位超出测绘范围对赵旭周、黎量的房屋进行了测绘，无法区分测绘费用。一审庭审中，田维义、张静称第一项诉讼请求中主张返还房款金额为229917.87元，具体计算方式以人民法院认定为准，第二项诉讼请求中主张的契税和大修基金系康宏公司应当赔偿的损失。田维义、张静认可（2015）渝四中法民终字第00204号民事判决确认的购房余款尚未支付。一审法院认为，本案是一起商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点在于：一、本案是否系重复起诉及田维义、张静的起诉是否超过诉讼时效；二、田维义、张静主张的返还款项229917.87元是否成立；三、田维义、张静主张的赔偿损失是否成立。一、本案是否系重复起诉及田维义、张静的起诉是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”康宏公司主张田维义、张静支付房款的诉讼与本案的诉讼标的不相同，诉讼请求也不相同，因此本案不构成重复起诉。同时，因涉案的《重庆市商品房买卖合同》第六条第二款并未约定因面积差返还购房款的明确期限，因此，田维义、张静的起诉并未超过诉讼时效。二、田维义、张静主张的返还款项229917.87元是否成立的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。”涉案的《重庆市商品房买卖合同》第六条第二款明确约定：“合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房……乙方不退房的……产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。”本案中，康宏公司出售给田维义、张静的门面房中包含了消防（共用）通道，该消防（共用）通道属于共用面积，不能作为门面出售，田维义、张静所实际享有的房屋建筑面积为329.84平方米，套内面积为272.59平方米，对于误差比绝对值超出3%部分的房价款应当由康宏公司双倍返还田维义、张静，鉴于（2015）渝四中法民终字第00204号判决中已经扣除了消防（共用）通道部分的购房款，故康宏公司应当向田维义、张静返还229428.05元。三、田维义、张静主张的赔偿损失是否成立的问题。田维义、张静举示的证据不足以证明涉案房屋的契税、大修基金缴纳的具体金额，且契税、大修基金即便是由康宏公司收取，性质上也属于代收款项，田维义、张静可向实际取得款项的主体主张权利。同时测绘费用中包含了赵绪周、黎量房屋的测绘费用，田维义、张静举示的证据也无法证明本案所涉房屋的测绘费用金额，故对田维义、张静主张赔偿损失的请求，不予支持。综上所述，田维义、张静的诉讼请求部分符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、重庆市彭水康宏房地产有限公司于本判决生效后十日内返还田维义、张静229428.05元；二、驳回田维义、张静的其余诉讼请求。案件受理费4956元（田维义、张静已预交4956元），由田维义、张静负担216元，重庆市彭水康宏房地产有限公司负担4740元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案系田维义、张静以其与康宏公司签订的商品房买卖合同而请求康宏公司承担因面积误差产生的返还购房款责任的商品房预售合同纠纷。二审争议的焦点在于本案是否重复起诉、诉讼请求是否超过诉讼时效及康宏公司应否承担返还房款责任。现分别评述如下：关于重复起诉问题。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条第一款规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”本院作出的（2015）渝四中法民终字第00204号民事判决，系康宏公司请求田维义、张静按约支付购房余款、损失及违约金而产生的商品房买卖合同纠纷，本案系田维义、张静因案涉房屋存在面积误差而请求康宏公司承担返还购房款责任而产生的纠纷。两案虽然当事人、诉讼标的相同，但当事人诉讼地位、诉讼请求不同，并不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条第一款关于重复起诉的规定，康宏公司主张本案属重复起诉的上诉理由不能成立，不予支持。关于诉讼时效问题。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”之规定，结合（2015）渝四中法民终字第00204号民事判决中，第一次确认了康宏公司出售给田维义、张静的门面房包含了建筑面积为43.58平方米（套内面积为36.02平方米）的消防（共用）通道的事实，田维义、张静知道或应当知道其权利受到侵害之时，是在（2015）渝四中法民终字第00204号民事判决于2015年8月10日送达田维义、张静之时，而田维义、张静于2017年8月7日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。康宏公司主张本案已经超过诉讼时效期间的上诉理由不成立，不予支持。关于康宏公司应否承担返还房款责任问题。因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”而康宏公司交付给田维义、张静的房屋面积与合同约定面积不符是事实，此非案涉《重庆市商品房买卖合同》第六条第二款约定的“房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差”即产权证与合同约定的误差，且田维义、张静于本案中主张的是房屋套内建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的情形。故本案并不属于合同有约定的情形，而属于合同没有约定或者约定不明确的情形，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（一）项、第（二）项的规定进行处理。一审法院按照涉案《重庆市商品房买卖合同》第六条第二款的约定进行评述处理不妥，但其计算误差责任数额与适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（一）项、第（二）项规定计算的相同，本院对此予以确认。又因本案田维义、张静因房屋面积误差请求康宏公司返还房款，实际系违约责任范畴，该房款实质为承担违约责任的数额，与前康宏公司请求支付购房余款案的钱款性质并不相同，且该案中没有计算的康宏公司因面积误差而应承担责任的部分，无法于本案中直接抵扣，可于本案确定数额后于执行中处理。据此，原审判决康宏公司承担229428.05元的返还责任并无不当，本院予以确认。综上所述，康宏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4740元，由重庆市彭水康宏房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭中宜审判员  何 玉审判员  王 宏二〇一八年二月二十四日书记员  简 鑫