杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0106民初8023号原告：胡金英，女，1971年10月13日出生，汉族，住吉林省伊通满族自治县。被告：火山鸣泉生态科技有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳公园路19号1幢12层1201内1201、1202、1203单元。法定代表人：张辉。委托诉讼代理人：严胜利，男，系公司员工。原告胡金英与被告火山鸣泉生态科技有限公司（以下简称鸣泉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2018年1月31日公开开庭进行了审理。原告胡金英、被告鸣泉公司的委托诉讼代理人严胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡金英向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告违约金18300元；2、被告支付原告水电费、宽带费、物业费1346元、物品损坏费用6430元及欠付的房租24400元；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年10月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告向原告承租位于杭州市西湖区的房屋；租期从2016年10月5日起至2017年10月4日止，月租金为6100元，付六押一；若一方违约，须向对方支付三个月的租金作为违约金。被告在承租房屋期间，拖欠六个月水费79.44元、六个月电费618.40元，及物业费233元、宽带费416元。根据合同约定，室内物品有损坏的，被告应当照价理赔。被告在承租期间，将室内配套的床、椅子、桌子放在院子内遭受风吹雨淋，使之受潮，损坏的有床2250元、两张椅子锈迹斑斑200元、玻璃二层架200元，丢弃的有化妆台5**元、电视机柜3000元、衣橱300元。上述费用经原告催讨，被告拒绝支付。2017年8月8日，原告向被告寄送《租金催交函》，明确告知若被告再不支付房租，原告将解除合同并追究被告的违约责任和由此造成的损失。被告收到函件后至今也未予以处理。现被告拖欠原告从2017年4月5日至2017年8月18日止的房租，共计24400元。为维护原告的合法权益，请求人民法院判如所请。被告鸣泉公司对其向原告承租案涉房屋的事实无异议，但是认为其实际于2017年4月5日已退租，故不存在欠付原告4个租金的情况。且被告退租的情况原告是清楚的，即使需要支付违约金，根据合同的约定，押金付六押一，违约金只能以一个月的租金为限；水电费、宽带费、物业费同意按照半年计算，2017年4月5日之后的部分不同意负担；物品损失费用无法确认，但是同意按照原告主张的金额赔偿四分之一。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《房屋租赁合同》、土地使用权证、代缴证明、房租发票（2016年10月5日至2017年4月4日）、税收缴款书、浙江省社会保险参保证明、国网浙江省电力公司杭州供电公司机打发票、杭州市水务控股集团有限公司机打发票，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的照片（含合同附件一即房屋附件照片及退租后的现场照片）。单凭退租后的现场照片无法确认床（一张，含席梦思）、椅子（一张）、桌子（一张）的损坏情况，且该椅子、桌子并未在房屋附件照片中予以确认，原告主张的被告丢弃的相应物品也无法通过照片予以证明，故该组证据无法证明物品损失费用为6430元的事实。2、《租金催交函》、EMS回执、手机短信截图，能够证明原告于2017年8月6日向被告邮寄送达《租金催交函》，该函件被告实际于2017年8月10日被签收的事实。本院经审理认定本案事实如下：2016年10月5日，原告胡金英与被告鸣泉公司签订《房屋租赁合同》，约定：被告向原告承租位于杭州市西湖区的房屋；租赁期限自2016年10月5日至2017年10月4日；房屋月租金为6100元，房租支付方式为半年一付；被告支付一个月的房租为押金；租赁期间，水电费、物业费、宽带费由被告支付，物业费按照280元/年计算，宽带费按照500元/年计算；因被告管理使用不善造成房屋及其项链设备损失和维修费用，由被告承担并赔偿原告损失；租赁期间，任何一方违反合同约定，须向对方支付三个月的租金作为违约金。同时，被告员工杨子龙还向原告出具《房屋交个清单》作为合同附件，对相应的家具、电器及损坏赔偿的价格等进行确认。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告，该房屋实际由被告员工杨子龙使用，并由被告支付了2016年10月5日至2017年4月4日六个月的房租36600元及押金6100元。2017年4月5日之后的租金被告未支付，杨子龙于2017年4月份搬离该房屋。2016年10月5日至2017年4月4日期间，被告未支付相应的水电费，并由原告实际支付电费618.40元、支付水费79.44元。2017年8月6日，原告胡金英向被告邮寄《租金催交函》，载明被告应于2017年4月5日前支付后六个月的房租及水电费、宽带费、物业费、物品损失费，并要求被告在收到函后3日内支付相应款项，否则原告将解除合同并追究被告的责任。被告于2017年8月10日签收该函。另查明，原告曾于2017年5月8日向本院起诉被告，要求被告支付原告欠付6天的房租1220元、水电费、宽带费、物业费1087元、物品损失费6450元及违约金18300元，案号为（2017）浙0106民初3875号。后原告于2017年8月16日向本院申请撤诉，本院裁定予以准许。庭审中，原告陈述，案涉房屋其已于2017年9月对外另行出租。此外，双方均同意，被告支付原告的押金6100元同意在被告应当支付原告的款项中扣除。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行。根据合同约定，被告应当于2017年4月5日前支付原告2017年4月5日至2017年10月4日期间的房租，现被告至今未支付，且在合同履行期间内未经双方协商一致搬离案涉房屋，构成违约，应承担相应的民事责任。关于房租问题。本院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，虽然案涉房屋在被告搬离后至原告重新对外出租期间空置长达4个月，但是从原告于2017年5月8日就向本院起诉被告并提出相应诉讼请求的行为可以看出，原告对于被告违约的情形是明知的。在被告违约后，原告应当采取适当措施防止损失的扩大。但是，原告在向本院起诉后选择撤诉，并于2017年8月份才向被告邮寄《租金催交函》，结合原告庭审陈述的案涉房屋位于学校附近，故七八月份为租房淡季、九月份为租房旺季，以及原告实际于2017年9月份将房屋对外出租的情况，本院认为，原告并未全面履行止损义务，即其如果选择继续诉讼或者在被告违约后的合理期限内向被告发函要求解除合同，则房租损失能够得到适当控制。综合以上情况，本院酌情确认被告应当支付原告三个月的房租，扣除一个月押金后，被告尚需支付原告房租12200元。关于违约金问题。本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以确认。本案中，原告因被告违约造成房屋空置4个月，即原告的实际损失应当为4个月的房租，结合本院酌情确定被告需支付原告三个月房租的认定，及合同约定的违约金超过损失30%属于违约金过分高于损失的法律规定，本院酌情确定被告应当支付原告2个月的房租作为违约金。此外，对于原告主张的电费618.40元、水费79.44元，本院予以确认；物业费、宽带费，本院根据当事人的约定及被告应当支付原告三个月房租的认定，确认物业费为210元、宽带费为375元；物品损失费，虽然本院对原告提交的照片不予确认，但是被告同意支付四分之一即1607.50元，本院予以确认。综上，原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、火山鸣泉生态科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付胡金英房屋租金12200元、违约金12200元、水费79.44元、电费618.40元、物业费210元、宽带费375元、物品损失费1607.50元，共计27290.34元。二、驳回胡金英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取531元，由胡金英负担244元，由火山鸣泉生态科技有限公司负担287元。胡金英于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；鸣泉公司于本判决生效之日起七日内，向本院缴纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  徐露熙二〇一八年二月一日书记员  徐政楠