上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终963号上诉人（原审原告、反诉被告）：戎沙萍，女，1951年11月8日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：殷喆元，上海市千方律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：尹岩，男，1985年4月1日生，汉族，住湖北省随州市曾都区。上诉人（原审被告、反诉原告）：张宇昕，女，1982年4月2日生，汉族，住山东省巨野县。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：李亚辉，上海明伦律师事务所律师。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：张庆生，北京京都（上海）律师事务所律师。上诉人戎沙萍因与上诉人尹岩、张宇昕房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初16212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人戎沙萍上诉请求：撤销一审判决第三项，改判由尹岩、张宇昕赔偿戎沙萍损失97.5万元（人民币，下同）。事实和理由：本案系尹岩、张宇昕恶意将上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）设置抵押，导致继续履行合同难以执行，戎沙萍是在不得已的情况下变更诉讼请求为解除合同并赔偿经济损失，故尹岩、张宇昕将购房款返还的情节不应当成为减轻其违约责任的理由，一审所酌定的赔偿金额过低，不足以弥补戎沙萍的经济损失。上诉人尹岩、张宇昕上诉请求：撤销一审判决第三项，改判尹岩、张宇昕赔偿的数额不超过房屋转让款70万元的20%。事实和理由：2016年5月17日，尹岩、张宇昕向戎沙萍发出解约通知后，戎沙萍同意解除合同，故应以该日作为解除合同的时点，一审以戎沙萍变更诉讼请求后的2017年6月27日作为合同解除日并以此作为鉴定房屋差价的基准，缺乏事实依据。且鉴定报告中的价格明显偏离市场价格，不应予以采信。双方在买卖合同补充条款中已经约定违约金的计算方式为总房价款的20%，一审判决改变了合同双方的意思自治，无法律依据。戎沙萍与尹岩、张宇昕均不同意对方的上诉请求。戎沙萍向一审法院起诉请求：1、尹岩、张宇昕继续履行《房屋买卖合同》，尹岩、张宇昕涤除上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋上设定的抵押权，抵押权涤除后，尹岩、张宇昕配合戎沙萍将系争房屋过户至戎沙萍名下并交付房屋；2、尹岩、张宇昕支付逾期过户违约金，按70万元的每日万分之五计算，自2016年5月31日起计算至协助过户之日止。本案审理中，戎沙萍变更诉讼请求为：1、判令解除戎沙萍与尹岩、张宇昕就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令向戎沙萍退还房款5.50万元；3、判令尹岩、张宇昕向戎沙萍赔偿房屋差价损失97.50万元；4、判令尹岩、张宇昕赔偿戎沙萍租赁费损失2.50万元。尹岩、张宇昕向一审法院提起反诉请求：要求解除双方就系争房屋建立的房屋买卖合同关系。一审法院认定事实：2016年1月8日，尹岩、张宇昕（甲方）与戎沙萍（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定戎沙萍向尹岩、张宇昕购买系争房屋，转让款为70万元，双方应于2016年5月20日之前共同向房地产交易中心办理过户。当日，双方还签署一份《协议书》，约定除买卖合同约定的总房价款外，戎沙萍需另给付尹岩、张宇昕装修补偿款15.50万元。戎沙萍按约履行合同，实际支付了尹岩、张宇昕房款共计80.50万元。之后，戎沙萍要求尹岩、张宇昕协助办理过户手续。另外，中介人员还通过微信及书面发函的方式催告尹岩、张宇昕协助办理过户手续。但是尹岩、张宇昕拒不配合。2016年5月，尹岩、张宇昕直接将75万元通过银行转账强行退还给了戎沙萍。法院于2016年7月5日立案受理了戎沙萍诉尹岩、张宇昕房屋买卖合同纠纷一案，案号（2016）沪0115民初48893号。戎沙萍要求尹岩、张宇昕协助办理系争房屋的过户手续，交付系争房屋，支付逾期过户违约金。尹岩、张宇昕反诉要求解除合同。法院于2016年9月13日出具（2016）沪0115民初48893号民事判决书，判决如下：一、被告（反诉原告）尹岩、张宇昕应于本判决生效之日起七日内协助原告（反诉被告）戎沙萍办理将上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户至原告（反诉被告）戎沙萍名下的手续，同时原告（反诉被告）戎沙萍给付被告（反诉原告）尹岩、张宇昕购房款80万元；二、被告（反诉原告）尹岩、张宇昕应于上述第一项履行完毕之日起七日内将上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋交付给原告（反诉被告）戎沙萍；三、被告（反诉原告）尹岩、张宇昕应于本判决生效之日起七日内给付原告戎沙萍逾期过户违约金（以70万元为基数，按每日万分之五的标准自2016年5月31日起计算至判决生效之日止）；四、驳回被告（反诉原告）尹岩、张宇昕的反诉诉讼请求。判决后，被告（反诉原告）尹岩、张宇昕不服提起上诉。上海市第一中级人民法院经审理后，于2017年2月20日作出裁定，经审理查明，上诉期间，尹岩、张宇昕在系争房屋上设定了150万元抵押权并进行了登记，二审期间双方均表示无力涤除该抵押。基于这一新出现的事实，双方之间买卖合同的继续履行存在障碍，原审判决客观上无法执行，故本案发回原审法院重审。裁定如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初48893号民事判决；二、本案发回上海市浦东新区人民法院重审。案件发回重审后，一审法院另行组成合议庭进行了审理。戎沙萍于2017年6月提出鉴定申请，要求分别鉴定系争房屋2016年5月17日的市场价以及当前市场价。法院委托了上海信衡房地产估价有限公司进行鉴定（以下简称信衡公司）。戎沙萍预交了鉴定费8,000元。信衡公司于2017年6月27日完成实际查勘。经鉴定，信衡公司出具了鉴定意见认为，2016年5月17日系争房屋的市场价为131万元，2017年6月27日系争房屋的市场价为183万元。戎沙萍对鉴定意见无异议。尹岩、张宇昕对鉴定意见不予认可，认为评估的价格远超市场价。本案审理中，尹岩、张宇昕为证明双方就合同解除早已在2016年5月达成一致，提交了录音证据若干。录音显示：1、2016年5月19日，戎沙萍、尹岩、中介人员进行了协商；磋商中，戎沙萍提出要么过户，要么赔偿她四十万；尹岩表示要考虑一下。2、2016年5月23日，中介人员、尹岩、张宇昕、戎沙萍亲属（戎沙萍的兄弟）进行了协商；尹岩、张宇昕不同意赔偿40万元，戎沙萍亲属要求赔偿置换类似房屋的差价损失；当时，双方提出次日共同去看类似房屋的市场价。戎沙萍认为，5月19日其提出的方案并没有得到对方同意；5月23日，戎沙萍亲属的磋商没有经过其授权，无权代表戎沙萍。另查明，2016年5月，本案双方当事人实际并没有共同去查看类似房屋的房价。一审法院认为，双方签订的买卖合同及协议书系当事人真实合意，双方就系争房屋建立的买卖合同关系成立，双方均应恪守。尹岩、张宇昕退还部分购房款并非基于双方合意，不发生解除合同的法律后果，因此上述事由皆不能成为尹岩、张宇昕拒绝履行合同的理由。双方于2016年5月，虽然曾就合同解除有过协商，但并未协商一致。现尹岩、张宇昕拒绝将系争房屋过户给戎沙萍，构成根本性违约，在（2016）沪0115民初48893号案件一审判决后，上诉审理期间，尹岩、张宇昕在系争房屋上设定了150万元抵押权并进行了登记，明显违反诚实信用原则，故戎沙萍在本案中请求判令解除合同、退还购房款、赔偿损失，法院予以支持。关于房屋的市场价，本案委托信衡公司进行了鉴定，法院认为鉴定程序合法，鉴定结果客观真实，对双方的异议已作出明确解释，鉴定公司的鉴定意见，法院予以采信。尹岩、张宇昕要求重新鉴定，缺乏依据，法院不予采纳。虽然本案系尹岩、张宇昕构成根本性违约，导致戎沙萍在本案中判令请求解除合同，但在2016年5月，尹岩、张宇昕就已经将绝大部分购房款返还，因此法院在当前市场价减去原本合同价这一差价损失的基础上，酌定尹岩、张宇昕赔偿戎沙萍损失70万元。至于，戎沙萍主张要求赔偿租赁费损失2.50万元，缺乏依据，法院不予支持。一审法院审理后作出判决：一、解除戎沙萍与尹岩、张宇昕就上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋建立的房屋买卖合同关系；二、尹岩、张宇昕应于判决生效之日起十日内将剩余的购房款5.50万元退还戎沙萍；三、尹岩、张宇昕应于判决生效之日起十日内赔偿戎沙萍损失70万元；四、驳回戎沙萍的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14,295元，财产保全费4,795元，共计19,090元，由戎沙萍负担2,945元，尹岩、张宇昕负担16,145元；鉴定费8,000元，由尹岩、张宇昕负担；反诉案件受理费40元，由尹岩、张宇昕负担40元。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，双方当事人就系争房屋所签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。本案二审的争议焦点在于合同解除的时点以及尹岩、张宇昕所应承担的违约责任。对此，尹岩、张宇昕主张合同解除时间为2016年5月17日其向戎沙萍发出解除合同之日。本院认为，合同解除权系法律赋予守约方的权利。本案纠纷的起因系尹岩、张宇昕拒绝办理系争房屋的过户手续构成根本性违约所致，而原审判决继续履行后尹岩、张宇昕于上诉期间在系争房屋上设定了抵押登记导致本案发回重审，人为造成合同履行不能，明显违反诚信，系合同的违约方，不具有单方解除合同的权利，故其单方发出解约通知、退还购房款均不产生合同解除的法律后果。尹岩、张宇昕还主张系与戎沙萍达成一致意见解除合同，但从现有证据来看，双方虽然就解除事宜经过协商，但并未达成一致意见，故其上述主张，本院不予采信。而戎沙萍作为合同守约方，于合同目的无法实现之时有权解除合同，本案买卖合同应以戎沙萍重审期间变更诉请之时作为解除时点，故一审以戎沙萍提出鉴定申请之时作为系争房屋市场价的基准，并无不妥，本院予以支持。《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院予以增加。尹岩、张宇昕在合同履行过程中已构成根本性违约，戎沙萍取得系争房屋所有权的合同目的已无法实现，其有权要求尹岩、张宇昕退还购房款，并赔偿其因无法购买房屋所造成的房屋差价损失。尹岩、张宇昕主张赔偿数额应以房屋价款20%为限，缺乏法律依据，本院不予采纳。一审以鉴定结论为依据，综合考虑本案实际情况，酌情确定赔偿损失数额为70万元，尚属合理，本院予以支持。尹岩、张宇昕主张鉴定结论偏离市场价值，缺乏依据，本院不予采信。戎沙萍则认为一审酌定的赔偿数额过低，亦缺乏相关依据，本院同样无法采信。综上所述，戎沙萍与尹岩、张宇昕的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币16,225元，由上诉人戎沙萍负担5,425元，上诉人尹岩、张宇昕负担10,800元。本判决为终审判决。审 判 长  孔美君代理审判员  吴 丹审 判 员  杨斯空二〇一八年二月二十七日书 记 员  赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……