山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0687民初1969号原告：中国工商银行股份有限公司海阳支行，住所地：山东省海阳市海政路59号。负责人：勇乐山，该行行长。委托诉讼代理人：董德平，该行员工。委托诉讼代理人：于建忠，该行员工。被告：曹玉珍，女，1960年3月13日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。被告：崔金明（系被告曹玉珍配偶），男，1959年12月1日出生，汉族，住址同上。被告：烟台市住房置业担保中心，住所地：山东省烟台市莱山区新城北街*号。法定代表人：于英俊，主任。委托诉讼代理人：胡建斌，科长。委托诉讼代理人：张起永，工作人员。原告中国工商银行股份有限公司海阳支行（以下简称工商银行）与被告曹玉珍、崔金明、烟台市住房置业担保中心(以下简称担保中心)金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行委托诉讼代理人董德平、被告担保中心委托诉讼代理人胡建斌、张起永到庭参加诉讼，被告曹玉珍、崔金明经本院公告开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签定的《个人购房借款/担保合同》；2.判令被告曹玉珍、崔金明立即付清借款本金97993.41元，利息4471.81元，本息合计102465.22元（2016年6月21起产生利息仍按合同约定计算）。庭审中原告变更诉讼请求，两被告偿还借款本金88418.72元，利息5876.56元（利息计至2018年1月24日），本息合计94295.28元，自2018年1月25日起至本息付清之日止，仍按借款合同约定利率计付利息给原告；3.判令原告对抵押物享有优先受偿权；4.判令被告担保中心对上述借款等承担连带责任；5.判令被告承担本案的相关费用。事实与理由：2009年7月22日，被告与原告签订了编号：[A][个住按]字[烟台]行[海阳]支行[2009]年（0254）号《个人购房借款/担保合同》，被告曹玉珍、崔金明在原告处借款13.8万元，购买海阳市碧海金滩小区51号楼-101号房，期限180个月，自2009年8月24日至2024年8月24日止，贷款方式为抵押和担保，抵押物是曹玉珍、崔金明购买的房产，被告烟台市住房置业担保中心提供连带责任保证，采用按月等额本息的还款方式。由于被告曹玉珍、崔金明违约未按期付款，截止2018年1月24日，累计逾期50期，剩余贷款本金88418.72元，积欠利息5876.56元，本息合计94295.28元。根据借款合同第十条第10.2款的约定，原告有权要求借款人清偿未偿还的借款及所产生的利息、罚息及其他费用。被告曹玉珍、崔金明未作答辩。被告担保中心辩称，被告曹玉珍、崔金明应尽快偿还原告借款本息，否则应由法院进行拍卖或变卖其抵押的房产进行偿还。不足部分由我单位承担担保责任，我单位承担担保责任后有权向以上两被告追偿。经审理查明，2009年7月22日原告作为贷款人与被告曹玉珍、崔金明作为借款人和抵押人及被告担保中心作为保证人签订了编号：A[个住按]字[烟台]行[海阳]支行[2009]年（0254）号《个人购房借款/担保合同》。合同约定：被告曹玉珍、崔金明在原告工商银行申请按揭借款138，000.00元，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，5.94%上浮10%，据此确定年利率为6.534%，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款期限为180个月。借款人授权贷款人将贷款一次性划入开发商烟台同源置业有限公司在原告处开设的账号为16×××56的账户中。被告曹玉珍、崔金明提供了自己所购买位于海阳市碧海金滩小区51号楼-101号房作抵押担保，被告担保中心提供连带保证责任，借款期限到2024年8月24日止，采用按月等额本息还款方式。合同并约定：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还借款本息等，借款人有权宣布借款提前到期或解除本合同，要求借款人提前清偿全部或部分借款，以及所产生的利息、罚息。保证人承担全程连带保证责任：保证人对本合同项下的全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、借款人实现债权的费用和借款人所有其它应付费用承担连带保证责任。保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。2009年8月24日，被告曹玉珍、崔金明与被告担保中心签订《担保合同》，约定担保范围为与借款合同中约定的抵押担保范围相同，即主债权、利息、实现担保的实际费用等。担保期限为担保债权履行期届满之日起两年。被告曹玉珍、崔金明于2009年5月17日给原告出具抵押声明和承诺书，承诺将其购买的位于海阳市碧海金滩小区51号楼-101号房一套抵押给原告，因本人不能按照合同约定履行还款义务，由原告处置抵押房产。同年8月17日原告与被告曹玉珍、崔金明到海阳市住房保障和交易中心办理海阳市碧海金滩小区51号楼-101号房预购商品房设定抵押权预告登记。2009年8月24日，被告曹玉珍、崔金明在个人借款凭证上签字同意将借款转入收款人烟台同源置业有限公司帐户，原告工商银行依合同约定将138,000.00元借款发放至烟台同源置业有限公司帐户中。另查，被告曹玉珍、崔金明自2009年8月24日至2013年10月24日正常偿还借款本息，2013年10月24日至2018年1月24日50期未足额偿还借款本息，截止2018年1月24日，被告曹玉珍、崔金明共付给原告借款本金49581.28元，利息51937.57元，本息合计101518.85元。截止2018年1月24日，被告尚欠借款本金88418.72元，利息5876.56元，本息合计94295.28元。被告曹玉珍、崔金明自2013年10月至2018年1月累计50期未按时足额偿还借款本息。原告要求解除与被告签订的《个人购房借款/担保合同》，付清借款本息94295.28元，自2018年1月25日起至本金付清之日止，仍按借款合同约定的利率计付利息给原告。再查，被告曹玉珍、崔金明购买的位于海阳市碧海金滩小区51号楼-101号房产，面积为88.15㎡，该房屋于借款合同签订后即办理了抵押担保预告登记，至今尚未办理房屋产权登记。本院根据原告的申请，本院依法裁定查封被告曹玉珍、崔金明位于海阳市碧海金滩小区51号楼-101号房产，查封期限为三年。另外，本院于2017年10月16日到了被告曹玉珍、崔金明位于淄博市张店区华光路南九巷2号楼2单元402号住所，无人居住。后找到第二个地址张店区明清街百盛花园6号楼4单元102室，但已变更户主。找到张店区科苑街道办事处瑞苑社区居民委员会了解到，被告住所实属淄博市百盛集团自行车厂家属房，由自行车厂统一管理。找到被告曹玉珍、崔金明楼下商店询问，其表示被告曹玉珍、崔金明确为自行车厂员工，与其之前是工友，但很久没有见过崔金明和曹玉珍了，也没有联系。经商店店主告知，找到自行车厂统一管理收水费的管理人员，其证实从他管理自行车厂家属房后，没有见过崔金明和曹玉珍，虽到其住所收过水电费，但也是租户与其交涉，没有见到崔金明本人也没有联系方式。据此本院于2017年11月2日依法向被告曹玉珍、崔金明公告送达起诉状、应诉通知书及开庭传票，公告期满，被告曹玉珍、崔金明未到庭应诉。本院认为，原、被告签订《个人购房借款/担保合同》。系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，本院确认合法有效。被告曹玉珍、崔金明未按照合同约定偿还借款，被告担保中心亦未履行保证责任，三被告已构成违约，原告要求解除与三被告签订的《个人购房借款/担保合同》，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告曹玉珍、崔金明付清借款本金88418.72元，利息5876.56元（利息计至2018年1月24日），本息合计94295.28元，自2018年1月25日起至本金付清之日止，仍按借款合同约定的利率计付利息给原告，事实清楚，证据充分，符合合同约定，本院予以支持。原告要求对被告曹玉珍、崔金明的抵押物享有优先受偿权，因被告曹玉珍、崔金明向原告提供的抵押不是物权的抵押，而是权益的抵押，被告将自己的期待权予以抵押。抵押登记只是预售合同抵押登记，只有被告取得房屋产权证，同时与原告共同办理抵押登记，才是真正的物权抵押。故原告请求将被告曹玉珍、崔金明抵押房屋折价或以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿权的主张，本院不予支持。被告担保中心辩称：抵押的房产，执行优先偿还原告本息后，不足部分我方承担保证责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十八条规定，同一债权既有保证又有第三人提供物的担保，债权人可以请求保证人或物的担保人承担责任。当事人对保证担保的范围或者物的担保范围没有约定或约定不明的，承担担保责任的担保人，可以向债务人追偿，据此被告担保中心的辩解主张，本院不予支持。原告要求被告担保中心承担连带保证责任，符合合同约定，本院予以支持。被告曹玉珍、崔金明，经本院合法传唤未到庭，视为放弃抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条；《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条；《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司海阳市支行与被告曹玉珍、崔金明、烟台市住房置业担保中心于2009年7月22日签订的《个人购房借款/担保合同》。二、被告曹玉珍、崔金明于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司海阳市支行借款本金88418.72元、利息5876.56元，本息合计94295.28元（利息计至2018年1月24日)，自2018年1月25日起至实际给付之日止，仍按合同约定的利率计付利息给原告中国工商银行股份有限公司海阳支行。三、被告烟台市住房置业担保中心对上述款项承担连带保证责任。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司海阳支行其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2157元，保全费1032元，由曹玉珍、崔金明、烟台市住房置业担保中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  徐清臣人民陪审员  包桂凤人民陪审员  刘树彦二〇一八年二月五日书 记 员  宋 丹