江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0115民初3717号原告：苏州爱涛物业管理有限公司，住所地在江苏省苏州市昆山市玉山镇白马泾路52号楼1610室。法定代表人：桂方林，该公司董事长。委托诉讼代理人：王峻，男，该公司员工。被告：南京筑诚置业发展有限公司，住所地在南京市江宁经济技术开发区将军大道9号。法定代表人：黄灏，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜舒舒，男，该公司法律顾问。原告苏州爱涛物业管理有限公司（以下简称爱涛物业公司）诉被告南京筑诚置业发展有限公司（以下简称筑诚置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告爱涛物业公司的法定代表人桂方林及其委托诉讼代理人王峻、被告筑诚置业公司的委托诉讼代理人杜舒舒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告爱涛物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向其支付2010年9月1日至2016年11月30日期间的物业费1550217元、公摊电费83345元及违约金1054027.40元；2.被告向其支付其垫付的电费134160元。事实和理由：2010年9月1日其与南京市江宁区托乐嘉花园业主委员会（以下简称托乐嘉业委会）签订了《托乐嘉花园物业服务合同》一份，约定由其为托乐嘉花园小区提供物业管理服务。2013年8月20日，其与托乐嘉业委会续签物业服务合同，约定：服务期限自2013年9月1日起至2018年12月31日止；业主或使用人按半年或一年预交物业费及停车费，并约定了收费项目及标准。其依约对托乐嘉花园小区进行物业管理。在其管理范围内，产权属于被告的空置房屋有34493.34平方米，车位963个。2010年9月1日至2016年11月30日，被告欠物业费共计1550217元、公摊电费83345元。其多次催要，被告至今未支付，依据《托乐嘉花园业主规约》，被告按照每日万分之五的标准应支付违约金1054027.40元。因被告为易浪之家酒店房屋所有权人，其为易浪之家酒店经营者垫付电费134160元，故要求被告支付该电费。综上，现要求法院支持其诉讼请求。被告筑诚置业公司辩称，因原告与托乐嘉业委会2013年8月20日签订的《托乐嘉花园物业服务合同》于2015年12月31日到期，合同期满后托乐嘉业委会要求原告在限定期限内撤出小区，因此，对于合同期满后的物业费用，原告无权主张，其不同意支付该部分物业费用。托乐嘉小区面积较大，原告的物业服务资质级别较低，原告在托乐嘉小区从事物业服务不符合法律规定，因此，原告对合同期限内的物业费用无权向其主张，其也不同意支付该部分物业费用。在原告主张的物业费中，部分房屋业主为他人，部分物业费用已超过诉讼时效，因此对这部分的物业费用，依法不应支持。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年9月1日，原告爱涛物业公司与托乐嘉业委会签订《托乐嘉花园物业服务合同》一份，约定由原告为托乐嘉花园小区提供物业管理服务，服务期限为2010年9月1日至2013年8月31日。之后，原告为托乐嘉花园小区提供物业服务。2013年8月20日，双方续签《托乐嘉花园物业服务合同》，约定：服务期限为2013年9月1日至2015年12月31日；物业费标准：商业街区每月每平方米2.20元；中心会所的办公用房及其它经营性物业每月每平方米3.00元；华润苏果大卖场每月每平方米1.50元。2015年8月12日，原、被告签订《前期物业服务合同（示范文本）》一份，约定托乐嘉花园108栋及地下停车场由原告提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：办公楼每平方米3.50元/月；商业物业每平方米3.50元/月；停车场收费分别采取以下方式：1、停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位每月300元/个、车库车位每月500元/个的标准向原告缴纳车位使用费。2、停车场属于被告方所有、委托原告方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位每月300元/个、车库车位每月500元/个（机械车位每月400元/个）的标准向原告方缴纳停车费。原告方从停车费中按露天车位每月150元/个、车库车位每月250元/个、机械车位每月200元/个的标准提取停车管理服务费。经庭审核实108栋附属车位共93个。2015年11月11日，原告与托乐嘉业委会就2013年8月20日签订的《托乐嘉花园物业服务合同》签订了《修改补充协议》一份，约定自2016年1月1日始至2016年6月30日止，继续为整改、提高、稳定期。2016年11月20日，托乐嘉业委会、爱涛物业公司、南京万科物业管理有限公司、江宁区人民政府秣陵街道办事处物业管理办公室四方签订《关于协调解决托乐嘉小区物业交接进驻相关事宜协议书》一份，约定：11月23日街道负责完成物业交接工作（包括物业用房、设备用房、客户资料移交及人员撤出等），由南京万科物业管理有限公司配合托乐嘉业委会接管小区物业服务，原告只能保留必要的工作人员在小区配合交接工作，并向托乐嘉业委会提供名单。按照该协议约定原告在小区服务至2016年11月22日。关于原告主张的各项费用明细如下：一、商业街小商铺S1-203、S1-140、S1-233、售楼处（100幢）、苏果大卖场负一楼、西2-449（被告于2016年4月26日出售）、西2-234（被告于2016年4月26日出售）、西3-110（被告于2014年12月25日出售）、西3-210（被告于2014年12月25日出售）、核心街区B002栋、综合楼00A1（101幢）的物业费，双方对上述房屋面积及欠费期间无争议。按照物业服务合同约定的物业费收费标准计算，被告应支付物业费710089元。二、产权属于被告的车位：睦邻居车位1个、吉邻居车位564个、贵邻居车位124个、贵11栋机械车位172个、旺邻居地下车库及人防地下室（又名众望大地库）车位130个，苏果大卖场负一层车位99个，上述车位的物业费欠费时间为2016年7月1日至2016年11月22日，庭审中，双方对空置车位个数、欠费期间均无异议。依据（2017）苏01民终339号生效民事判决书确定空置车位物业费标准为约定标准（机械车位标准为110元/月/位；其他车位标准为60元/月/位）的70%，经计算，被告应支付空置车位物业费245186元。但原告主张按照全额标准计算空置车位物业费。三、108栋空置房屋面积及欠缴物业费期间，原、被告双方无争议，按照原、被告约定的标准（每月每平方米3.50元）计算，被告应支付物业费85850元。但被告要求按《托乐嘉花园物业服务合同》约定的物业费收费标准计算。关于108栋附属车位93个，原告按照双方合同的约定对车位进行管理并向车位使用人收取了停车费。四、被告应分摊的公摊电费58391元，原、被告双方无争议。五、被告系托乐嘉小区幼儿园（面积4839.43平方米）房屋所有权人，（2017）苏01民终339号民事判决书中确认幼儿园物业费用计算至2016年6月30日。因此，本案2016年7月1日至2016年11月22日期间，被告未缴纳物业费111320元。现原告称被告尚欠2016年5月11日至2016年6月30日期间的物业费，并另要求被告支付该期间的物业费。六、关于原告主张下列房屋物业费：1.经原被告确认商业街小商铺西2-235（被告于2015年1月29日出售）房屋所有权人为他人；2、睦邻居21-1101、21-1102室产权未登记在被告名下，产权登记备注为公共用房；3、基层社区中心（又名中心会所北4楼）产权未登记在被告名下，登记用途为基层社区中心；4、好又多超市，原告未提交证据证明被告享有好又多超市所在房屋产权；5、核心街区B001栋至今未竣工备案，原告曾向本院起诉主张物业费用，本院以该房屋尚未竣工备案，对原告要求被告支付该部分的物业费未予支持，该判决书已发生法律效力。七、被告为易浪之家酒店房屋（综合楼00A1）所有权人，原告称被告将综合楼00A1出租给易浪之家酒店经营者，其为易浪之家酒店经营者垫付电费134160元，故要求被告支付该电费。上述一至五项，被告应支付原告物业费1152445元，公摊电费58391元关于违约金，《托乐嘉花园业主规约》第十六条第（一）项载明“未按时交纳物业服务费或代收代交费用或其它专项服务费用的，欠费业主或者使用人应向物业服务企业交纳应交物业服务费用总额（包括预交部分）的0.5‰/日的违约金。”本院认为，依照法律规定，业委会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。物业服务合同期限届满后，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，业主应当支付相应的物业服务费。因此，被告对合同期满后的物业费不同意支付，不符合法律规定，本院不予支持。物业服务人要求给付物业服务费的诉讼时效期间，从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。本案原告在托乐嘉小区提供物业服务至2016年11月22日，因此，原告于2017年3月13日向本院起诉主张权利未过诉讼时效，故本院对被告辩解部分物业费已过诉讼时效，不同意支付该部分的物业费，不予支持。关于物业费用收费标准及欠费时间双方争议的部分：因（2017）苏01民终339号民事判决书中确定幼儿园物业费用计算至2016年6月30日，因此对原告主张的2016年6月30日以前幼儿园欠缴的物业费用，本院不予支持。因产权属于被告的空置车位收费标准已由生效的（2017）苏01民终339号民事判决书确定按约定标准的70%计算，因此，原告要求对空置车位物业费按全额标准支付，本院亦不予支持。关于108栋附属车位93个，应按照双方签订的合同履行，原告已按照合同的约定对车位进行管理并向车位使用人收取了停车费。现又向被告主张车位物业费，没有法律依据，本院不予支持。商业街小商铺西2-235室、睦邻居21-1101室、21-1102室、基层社区中心（又名中心会所北4楼）、好又多超市的物业费，现有证据不能证明被告是上述房屋的所有权人，因此本院对原告要求被告支付该部分房屋的物业费用不予支持。核心街区B001栋的物业费，因该房屋至今未竣工备案，原告就同一事实再次向法院起诉，主张物业费，不符合法律规定，本院不予支持。原告称为易浪之家酒店经营者垫付电费134160元，因该费用不属于物业费用，原告要求被告支付该电费没有法律依据，本院不予支持。综上，经庭审核实计算，被告应向原告支付的物业费1152445元、公摊电费58391元。被告未按物业服务合同的约定，及时支付物业费，应认定被告违约，关于被告应支付违约金数额，结合被告拖欠物业费的事实及对原告造成的实际损失，本院酌定被告逾期支付物业费的违约金为150000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告南京筑诚置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告苏州爱涛物业管理有限公司物业服务费1152445元；二、被告南京筑诚置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告苏州爱涛物业管理有限公司公摊电费58391元；三、被告南京筑诚置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告苏州爱涛物业管理有限公司违约金150000元；四、驳回原告苏州爱涛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费20709元，由原告苏州爱涛物业管理有限公司承担7700元，被告南京筑诚置业发展有限公司承担13009元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  徐道海代理审判员  赵俊驰人民陪审员  邹 丽二〇一八年二月二十三日书 记 员  胡婧雯