北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终1169号上诉人（原审被告、反诉原告）：余伟，男，1970年4月21日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：于娜，北京浩勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周兴军，男，1971年6月19日出生，住天津市武清区。委托诉讼代理人：尹泽海，北京市陆通联合律师事务所律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员，住该公司宿舍。上诉人余伟因与被上诉人周兴军、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初66545号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人余伟之委托诉讼代理人于娜，被上诉人周兴军及其委托诉讼代理人尹泽海均到庭参加了诉讼。原审第三人链家公司向本院寄送了书面意见，并申请不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余伟上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回周兴军的一审全部诉讼请求，改判撤销双方于2016年7月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；本案诉讼费用及鉴定费用由周兴军承担。事实与理由：1.周兴军与链家公司恶意串通，致使本案争议房屋的售价明显低于市场价格，合同显失公平，依法应予撤销。余伟同意将已收取的305万元房款退还周兴军。2.周兴军并无实际损失，一审判决余伟支付周兴军违约金15万元明显过高。周兴军辩称：不同意余伟的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审判决的违约金数额过低，并不足以弥补周兴军的实际损失。链家公司向本院寄送书面意见述称：同意一审判决。周兴军向一审法院起诉请求：1.要求继续履行周兴军、余伟于2016年7月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及《补充协议》，余伟配合周兴军将位于北京市朝阳区九龙山家园5号楼10层3门×房屋由余伟名下过户至周兴军名下；2.要求余伟将上述房屋交付给周兴军；3.要求余伟向周兴军支付违约金522600元；4.要求余伟支付周兴军中介费65500元。余伟向一审法院提起反诉请求：1.要求撤销周兴军、余伟于2016年7月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及《补充协议》；2.余伟已收到的周兴军支付的305万元房款同意全部退还周兴军。一审法院经审理查明：周兴军、余伟于2016年7月3日签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及《补充协议》，约定：周兴军向余伟购买其位于北京市朝阳区九龙山家园5号楼10层3门×房屋；房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为390万元；支付方式为2016年7月3日当天交付定金10万元，7月5日再交付10万元定金；余伟应于2016年8月1日前向诉争房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且余伟最迟于2016年9月10日前办理完毕解除抵押登记手续；周兴军于2016年8月31日前将第一笔首付款270万元以自行支付的方式支付余伟；周兴军于过户前5个工作日内将第二笔首付款97万元以理房通托管的方式支付余伟；双方应在过户后三个工作日内，自行办理物业交割手续，3万元为物业交割保证金。2016年7月3日，周兴军向余伟支付了15万元定金，7月4日周兴军又支付了5万元定金给余伟。2016年9月6日，周兴军又转账270万元房款给余伟，余伟就此出具了收条。2016年9月10日，周兴军、余伟又签订了合同变更申请单，约定：2016年9月12日前，周兴军将第三笔定金15万元以理房通托管的方式支付余伟；周兴军于过户前5个工作日内将第二笔首付款82万元以理房通托管的方式支付余伟。2016年9月10日，周兴军将15万元存至理房通，余伟认可9月14日收到该15万元。2017年6月5日，余伟办理了诉争房屋的解抵押手续。一审庭审中，周兴军向法院提交了如下证据：1.存量房屋买卖合同；2.居间服务合同；3.补充协议；4.房屋交易保障服务合同；5.合同变更申请单；6.关于配偶同意出售的承诺书及配偶同意出售证明；7.工行账户历史交易明细清单及微信支付记录；8.建行交易查询；9.银联消费存根；10.风险告知书；11.工行转账凭证；12.购房款收条；13.银联消费存根及收据；14.2016京长安内民证字第23131号公证书；15.录音；16.公证费发票；17.链家系统（带看、调价、交易记录）。余伟表示，对证据1-5真实性无异议，但是不认可证明目的。只能证明双方的交易过程，不能证明余伟违约；对证据6真实性和证明目的都不认可。余伟配偶只是办理公证手续，没有在7月2日签署了同意出售证明；对证据7-11真实性和证明目的均认可；对证据12、13真实性和证明目的均不认可。证据12上的签字是余伟所签，但是其他内容都不是余伟所写，也不是在收条日期当天签署；对证据14、15真实性无异议，但是证明目的不认可。9月27日这份录音是余伟所述，但是其他录音余伟不在场，真实性不发表意见。对9月27日这份录音，是余伟出于对中介的信任签署的合同，但是受到了中介的误导；对证据16真实性无异议，但是证明目的不认可。公证是对方为了取证而制作的，费用应对方自行负担；对证据17不认可。真实性无法核实，诉争房屋在东三环双井桥附近，即使存在不满五年以及贷款情况，在2017年6月份，也不可能是每平米36000元，这个价格明显低于市场价格。链家公司表示，对证据1-17真实性均认可。一审庭审中，余伟向法院提交了如下证据：1.《房屋买卖合同》及补充协议；2.机票行程单；3.同等地段同时期交易记录；4.评估报告。周兴军表示，对证据1真实性无异议；对证据2真实性、证明目的均不认可；对证据3来源无法核实，不认可；对证据4不认可，本案已经委托了其他机构进行评估，余伟单方委托不认可。链家公司表示，对证据1认可；对证据2不发表意见；对证据3第一张截图认可，其他几张截图不发表意见；对证据4真实性认可，评估价格没有明显超过本案成交价格的30%，达不到过低的标准。一审庭审中，应周兴军申请，链家公司员工赵某出庭作证（具体内容见笔录）。周兴军对证人陈述认可。余伟对证人陈述不认可。一审庭审中，应余伟申请，法院委托北京京城捷信房地产评估有限公司对诉争房屋在2016年7月3日的市场价值进行了评估，北京京城捷信房地产评估有限公司出具估价报告书：诉争房屋在2016年7月3日的市场价值为4565160元。周兴军对此表示无异议。余伟表示，不认可。低于市场价格。另外余伟提交评估费的发票，评估费要求周兴军负担。链家公司表示无异议。周兴军又表示，评估费周兴军不同意负担。评估报告也证明价格并非过低。另，一审庭审中，周兴军表示，尾款周兴军还差85万元未付，可以一次性付清。余伟表示，即使周兴军能一次性付清尾款，余伟也不同意继续履行合同。一审庭审中，就违约金的问题，周兴军表示，解抵押的日期为2017年6月5日，周兴军的计算公式为：390*万分之五*268天，按此计算出总数额为522600元。余伟表示，违约金约定的标准过高，并没有给对方造成实际损失，对方也没有举证证明其有实际损失，且房屋价格一直上涨，对方实际上获利了。故对方主张的违约金过高，应当酌定降低。周兴军表示，周兴军的实际损失主要是周兴军已经将原来的房屋卖了，现在一直租房住。违约金除了补偿性质，还有惩罚性质。房屋的价格是否上涨与本案无关，不能认为是周兴军获利了。余伟所提违约金过高没有依据，周兴军主张的万分之五是比较合理的数额。一审法院认为：周兴军、余伟于2016年7月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》以及2016年9月10日周兴军、余伟签订的合同变更申请单均系各方真实意思的表示，合法有效，各方均应按约履行自己的义务。合同履行过程中，周兴军如约向余伟支付了305万元房款，现周兴军亦同意一次性给付85万元购房尾款，合同具备履行基础，余伟应按约将诉争房屋过户至周兴军名下并向周兴军交付诉争房屋，周兴军亦应将剩余房款一次性交付给余伟，现法院对周兴军的第一项、第二项诉讼请求予以支持。就余伟所称当时对周兴军付款270万元不知情一节，余伟就此已在270万元的购房款收条上签字，且链家公司对此亦进行了明确解释，周兴军并不存在延误付款的情况，故法院对其抗辩理由不能采信。就余伟所称诉争房屋售价过低的问题，应余伟申请，法院已委托北京京城捷信房地产评估有限公司对诉争房屋在2016年7月3日的市场价值进行了评估，评估结果表明诉争房屋的出售价格并未达到法定的过低的标准，且链家公司就诉争房屋的售价问题也进行了合理解释，余伟的此项抗辩理由亦不能成立。就违约责任的问题，余伟未按合同约定的期限解除诉争房屋的抵押登记手续，亦不按约继续履行合同，明显违约，其应承担相应的违约责任。就周兴军的第三项诉讼请求，余伟确系应承担违约责任，但该违约金约定偏高，故法院对该项违约金予以酌减，酌定余伟给付周兴军违约金15万元。就周兴军的第四项诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。就余伟的反诉请求，如上所述，均缺乏依据，法院均不予支持。就评估费，应由余伟自行负担。判决：一、余伟于判决生效之日起十五日内协助周兴军办理位于北京市朝阳区九龙山家园5号楼10层3门×房屋的过户手续，将该房屋由余伟名下过户至周兴军名下；二、余伟于判决生效之日起十五日内将位于北京市朝阳区九龙山家园5号楼10层3门×房屋交付给周兴军；三、余伟于判决生效之日起十五日内给付周兴军违约金人民币十五万元；四、周兴军于判决生效之日起十五日内给付余伟购房尾款人民币八十五万元；五、驳回周兴军的其他诉讼请求；六、驳回余伟的全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有各方当庭陈述、证人证言、相关书证等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应依约履行。余伟、周兴军签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、补充协议及合同变更申请单均系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。余伟上诉认为周兴军与链家公司恶意串通致使涉案房屋售价过低，合同显失公平，故主张涉案合同应予撤销。本院认为，余伟并无证据证明周兴军与链家公司存在恶意串通的情形，且根据评估报告的结果显示，涉案房屋的售价并未过分低于市场价格。余伟的该项上诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。余伟上诉另提出一审法院判决的违约金数额过高，但并未就此提供相应证据。涉案合同合法有效，余伟未在合同约定期限内履行义务，应承担相应的违约责任。一审法院综合考虑本案的实际情况，酌情确定违约金数额为15万元，处理并无不当，余伟的该项上诉意见，本院不予采纳。综上所述，余伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38000元，由余伟负担（已交纳3300元，余款于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  胡新华审 判 员  江 惠代理审判员  刘 栋二〇一八年二月六日法官 助理  冯 妍书 记 员  杨艳娇