辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2018）辽02民终10198号上诉人（原审原告、反诉被告）：许少航，男，1993年2月17日生，汉族。委托诉讼代理人：李海风，辽宁声声玉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吕金花，女，1957年12月19日生，汉族。被上诉人（原审被告、反诉原告）：江义克，男，1958年3月11日生，汉族。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李丹，大连市普兰店区义诚法律服务所法律工作者。原审第三人：大连德信恒基房地产经纪有限公司，住所地大连市普兰店区文化路**。法定代表人：王勇，该公司经理。委托诉讼代理人：冯绪，辽宁水源律师事务所律师。上诉人许少航因与被上诉人吕金花、江义克，原审第三人大连德信恒基房地产经纪有限公司（以下简称德信公司）确认合同无效纠纷一案，不服大连市普兰店区人民法院（2018）辽0214民初1768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许少航上诉请求：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项、第三项，改判支持上诉人的一审诉讼请求或者将本案发回重审。事实与理由：一、原审法院对本案认定事实不清，证据不足。1.从上诉人母亲徐岩峰和第三人法定代表人王勇的录音可以看出，上诉人是在被高利贷威胁、胁迫的情况下，在编号为0000990号房地产买卖合同上签字，该合同价款为40万元。此后，第三人法定代表人王勇又将合同价款为26万元的0000937号房地产买卖合同收回，王勇在录音中也知道上诉人是被高利贷逼迫和走投无路的情况下，才去第三人处出卖房屋，也符合被欺诈、被胁迫而订立合同。而一审法院仅仅将欺诈、胁迫订立合同限定在是受二被上诉人欺诈、胁迫是不正确的。2.上诉人被高利贷胁迫、殴打而被迫去卖房屋，第三人作为房屋中介机构，明知上诉人出卖房屋不是自己真实的意思表示，还仍旧居间介绍，低买高卖，从中获取高额利润，损害社会公共利益，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款的规定，应当认定为合同无效。3.在一审庭审过程中，二被上诉人也认可在购买房屋的过程中，从来没有见过上诉人，合同各个条款从未与上诉人进行协商，就购买案涉房屋，违反合同法中就双方在订立合同时，应当遵循平等协商、诚实信用、公平公正的原则。而第三人也没有将购房款向上诉人支付，上诉人指出在收条中的签名不是本人签署，原审法院也没有释明要上诉人申请鉴定，反而认定上诉人收到40万元购房款。二、原审法院适用法律错误。原审法院应当适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款和第五款的等法律法规。三、原审法院认为备案的房屋买卖合同无效，备案的合同是办理房屋产权证书和缴纳税款的依据，既然该合同无效，却驳回了上诉人要求确认0000990和0000937号买卖合同无效的请求，本身这两个判项就是相互矛盾的。四、在本案中一套房屋出现了三个买卖合同，且在办理产权证时都是在2018年2月5日完成了合同的签订，税款的缴纳和办理产权证书，这也是完全违背正常的交易习惯的。吕金花、江义克辩称，不同意许少航的上诉请求。德信公司述称，不同意许少航的上诉请求。许少航向一审法院起诉请求：判令原告与被告吕金花、江义克签订的房屋买卖合同无效。江义克向一审法院反诉请求：要求原告腾退房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院依法组织当事人进行证据质证和交换，对原、被告及第三人无异议的原告自普兰店区不动产房屋管理中心调取的档案材料、专用收款收据、转账凭证、契税完税证明、银联商务签购单、不动产权证、结婚证，一审法院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，一审法院认定如下：1.原告提供的0000937号房地产买卖合同复印件，拟证明该合同系第三人工作人员代原告所签，原告未收到40万元房款，该合同的签订、履行均不是原告的真实意思表示。二被告及第三人均以合同为复印件且买卖双方签字不同为由对该份证据不予认可。一审法院认为，原告提供的该合同复印件与被告提供的0000990号房地产买卖合同编号不同，原告未能提供合同原件，也没有证据证明该合同确实存在且原件在被告或第三人手中，故一审法院对该复印件不予采信。2.原告提供的原告及其母亲徐岩峰和被告吕金花及其侄子的录音一份、原告母亲与第三人法定代表人王勇之间的录音两份，拟证明原告未在编号为0000937号合同上签字，第三人与高利贷恶意串通，以26万元低价购买了案涉房屋，又以40万元价格出售给被告，出卖房屋不是原告真实意思表示。二被告对第三人法定代表人的录音以不知情为由不予质证，对吕金花的录音真实性无异议，但认为该录音只是体现被告购买案涉房屋的交易过程，并不能证明二被告在房屋买卖过程中同第三人有恶意串通或对原告有胁迫行为，恰恰证明被告购买房屋是合法有效的。第三人对原告提供的录音材料的质证意见是，第三人无法核实2018年3月7日原告及其母亲徐岩峰和被告吕金花及其侄子的录音材料的内容，但该录音确定了原告与被告2018年2月5日到普兰店区房产交易中心办理房产过户手续，对2018年2月8日原告母亲与第三人法定代表人王勇的录音，该录音中有他人在场，录音文字材料中没有体现他人，原告刻意截取，不能保证录音的完整性，且原告谈及的内容与确定合同无效无关。对2018年4月20日原告母亲与第三人法定代表人王勇的录音，认为该录音的当事人均不是本案当事人，原告母亲有引诱他人作答的行为，案涉房屋过户手续由第三人工作人员办理，法定代表人并不知情。一审法院认为，本案是原告要求确认与被告签订的合同无效，其提供的与第三人之间的录音并不能证明受被告欺诈胁迫或二被告与第三人之间恶意串通，故一审法院对原告提供的上述录音不予采信。3.原告提供在房产部门调取办理过户手续中的没有合同编号的房屋买卖合同，拟证明原告在2018年2月5日没有到过房产办理过户手续，该合同体现的27万元也不是房屋的价格，原告没有在该合同的卖方处签字。被告认为是为了避税才签订的，原告本人和被告共同在房产部门由原告方协助办理产权。第三人认为按照房产中心的过户要求，买卖合同双方必须同时到场进行拍照才予以办理过户，房产证已经下发，说明原告明确知晓该份合同并且配合办理过户。一审法院认为，不论该合同是否系双方真实意思表示，但该合同所约定的房屋价款明显低于双方于2018年2月3日签订并实际履行的房地产买卖合同约定的价款，而被告在庭审中明确表示该合同的签订是为了逃避税收，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，原、被告所签订的该备案合同损害了国家利益，属无效合同。故一审法院对该合同不予采信。4.对被告和第三人提供的编号为0000990号房地产买卖合同，原告对该合同上的签名无异议，且未提供证据证明该合同系虚假的，一审法院对编号为0000990号房地产买卖合同予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：被告江义克与被告吕金花系夫妻关系。2018年2月3日，原告许少航（卖方）与被告吕金花（买方）经居间方即第三人德信公司介绍签订房地产买卖合同一份，编号为0000990，合同约定，买卖双方通过居间方出售及购买位于普兰店市新城街#号房屋，建筑面积96.53平方米，房屋价格40万元，定金4万元，于签订合同当日支付，于买卖双方交接房款时冲抵房款。买方于合同签订之日起七日内，备齐购房款余款36万元，该款项存入居间方指定银行作资金监管。居间费买卖双方各向居间方支付6000元。合同签订当日，被告吕金花向第三人交纳定金4万元，2018年2月5日，吕金花向第三人交纳余额房款36万元，并交纳居间费6000元，被告江义克向普兰店区地方税务局交纳契税6,707.45元，并办理了房屋过户手续，案涉房屋登记在被告江义克名下。同日，原告向第三人出具收到吕金花购新城街#全部房款40万元的收条。现案涉房屋由原告居住。另查，庭审中，因出现了三份合同，一为原告提供的编号为0000937房地产买卖合同复印件，二为被告和第三人提供的编号为0000990号合同，三为原告提供的在房产部门调取的办理过户手续中的没有合同编号的签订于2018年2月5日的房屋买卖合同，庭审中，一审法院要求原告明确其要求确认哪份合同无效，原告表示要求确认本次庭审中出现的三份合同均无效。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形为（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告以受欺诈胁迫为由要求确认其与被告签订房屋买卖的合同无效，庭审中，原告认可其在合同上、收条上的签名，但未提供任何证据证明其是在受欺诈胁迫的情况下与本案二被告签订的房屋买卖合同，也未提供任何证据证明第三人与案外人恶意串通，且本案二被告以40万元的价格购买了案涉房屋，并实际支出了40万元，该价格并不属于明显低于市场价格，不属于合同法规定的显失公平。在原告无据佐证第三人和案外人与本案的二被告串通的情况下，要求确认原告与二被告签订的编号为0000990号合同无效，无事实及法律依据，不予支持。关于原告要求确认编号为0000937房地产买卖合同无效的请求一节，原告提供的该合同为复印件，二被告与第三人均不予认可，在没有合同原件，也没有证据证明该合同原件在被告或第三人手中的情况下，一审法院无法确认是否存在该合同，一审法院对原告要求确认编号为0000937房地产买卖合同无效的请求亦不予支持。关于原告主张要求确认在房产部门办理房屋过户手续时备案的合同无效一节，该合同是房屋买卖双方为逃避国家税收政策而签订的，该合同约定的房屋价格明显低于双方2018年2月3日签订并实际履行的房地产买卖合同的价款，双方以该买卖合同进行房地产备案并少交相关税费，违反了国家的相关税收法律规定，损害了国家的相关税收利益，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，该房产备案合同应为无效。但因2018年2月3日双方签订的房地产买卖合同合法有效，而二被告亦按合同约定，履行交付全额购房款的义务，原告亦应按该合同约定交付案涉房屋，现原告仍继续占用案涉房屋无法律依据，应予以腾退，故一审法院对被告江义克要求原告腾退房屋的反诉请求予以支持，结合实际，给原告一个月的时间腾退房屋较为合理。一审法院判决：一、确认2018年2月5日签订的签有原告（反诉被告）许少航、被告（反诉原告）江义克名字的用于房地产部门备案的房屋买卖合同无效；二、驳回原告（反诉被告）许少航要求确认2018年2月3日签订的编号0000990的房地产买卖合同、编号0000937房地产买卖合同无效的诉讼请求；三、原告（反诉被告）许少航于判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）江义克腾退位于大连市普兰店区新城街#号、建筑面积96.53平方米、产权证号为辽（2018）大连普兰店区不动产权第03001821房屋。一审案件受理费100元，反诉费50元，合计150元，由原告许少航负担100元，被告江义克负担50元。本院对一审法院认定事实中除“同日，原告向第三人出具收到吕金花购新城街#全部房款40万元的收条”外的其他事实予以确认。本院认为：上诉人主张其被高利贷胁迫、殴打而被迫出卖案涉房屋，德信公司作为房屋中介机构，明知上诉人出卖房屋不是自己真实的意思表示，还仍旧居间介绍，低买高卖，从中获取高额利润，损害社会公共利益，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款的规定，应当认定为合同无效。但即使真实情况如上诉人所述，德信公司自上诉人处低价买入案涉房屋，又高价将房屋转让给被上诉人，令上诉人与被上诉人吕金花直接签订房地产买卖合同。但综合本案事实，上诉人未提交证据证明被上诉人知晓系德信公司低价买入案涉房屋又转让给被上诉人的，亦未提交证据证明被上诉人与他人恶意串通受让案涉房屋；被上诉人已依约定足额支付了40万元购房款，虽然上诉人主张40万元亦低于市场价格，但上诉人未提交证据证明其该项主张，故可认定被上诉人以合理价格受让案涉房屋；且案涉房屋已登记至被上诉人江义克名下。故一审认定上诉人与被上诉人吕金花实际履行的编号0000990号房地产买卖合同有效，并无不当，本院予以维持。至于德信公司是否将房款支付给上诉人，属德信公司与上诉人之间法律关系，本案不予评判。此外，一审判决认定备案的房屋买卖合同无效的理由为“损害了国家的税收利益”，与认定编号0000990号房地产买卖合同有效并无冲突。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（许少航预交），由许少航负担。本判决为终审判决。审判长 张萍萍审判员 吕 瑛审判员 张 钱 二○一九年二月十二日书记员 杜玉洁