天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0112民初1158号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。法定代表人：李长江，总经理。委托诉讼代理人：鲍静，该公司职员。被告:祁连生，男，1975年11月23日出生，汉族，住天津市津南区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司与被告祁连生物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司的委托诉讼代理人鲍静，被告祁连生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告交付2012年3月至2017年11月的物业费40,399.67元；二、支付违约金2,959.42元；三、本案受理费由被告承担。事实及理由：原告为八里台镇碧桂园蓝岸庭院小区提供物业服务，被告祁连���系该小区的业主，自2012年3月至2017年11月拖欠物业费40,399.67元，产生滞纳金2,959.42元，原告多次催要，被告拒绝交纳，特向法院提起诉讼，请求依法判如所请。被告祁连生辩称，房子存在质量问题，其家中暖气主管道被接反，导致三楼不能住人，多次找到开发商的售后，均不予理睬。小区人工湖如臭河一样，杂草太多都是蚊子，且其家门口的草从来没有修剪过。表示不同意支付2012年3月至2014年12月的物业费，2015年1月至2017年11月的物业费按9折交纳。庭审中，被告认可与原告存在物业合同关系，认可原告所诉的基本事实。对其抗辩的物业管理问题，没有提交相应的证据。庭审结束后，被告提交书面补充答辩意见，提出，原告主张的2012年至2014年三年的物业费已经超诉讼时效，所以不同意支付。原告表示，应当向被告催缴过物业费，但没有相应的证据提交。本案当事人围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，结合本院实地考察的情况，本院认定事实如下：2010年4月30日，广东碧桂园物业管理有限公司与案外人天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由广东碧桂园物业管理有限公司为津南区八里台镇碧桂园蓝岸庭院小区提供物业管理服务。该合同约定：别墅房屋的物业管理费按建筑面积每月每平米1.2元由业主交纳；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米1.42元由业主交纳；业主每月15日前交纳。合同同时约定了管理服务事项和物业管理服务标准。被告祁连生系天津市津南区八里台镇碧桂园蓝岸庭院XX-X房屋业主，该房屋建筑面积为241.19平方米，自2012年3月至2017年11月未向原告交纳物业服务费。另查明，2012年12月25日经佛山市顺德区市场安全监管局核准，广东碧桂园物业管理有限公司变更为广东碧桂园物业服务有限公司。2012年12月经天津市工商行政管理局（津南）核准，广东碧桂园物业管理有限公司天津分公司更名为广东碧桂园物业服务有限公司天津分公司，该分公司是涉案物业的实际管理服务人，并依广东碧桂园物业服务有限公司的授权享有权利，承当义务。本院认为，物业服务企业依法与建设单位签订的前期物业管理服务合同以及与业主代表大会签订的天津市住宅物业服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约定享有与承担���物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，广东碧桂园物业管理有限公司与建设单位签订了前期物业服务合同，广东碧桂园物业服务有限公司天津分公司在其总公司概括授权内从事经营活动，只是对外签订合同为总公司标准合同，且由其实际提供物业服务，故该合同对广东碧桂园物业服务有限公司天津分公司和本案被告均具有约束力。本案中,原告的服务基本能够达到合同约定的服务标准，应当依照合同约定的价格标准并结合其劳动成果取得相应的报酬。被告提出的房屋质量和暖气主管道安装错误问题，可能涉及多方主体责任，被告可另行主张权利，本案不予涉及，亦不构成被告拒交物业费的正当理由。关于被告提出的诉讼时效抗辩，原告无法提供催缴物业费的证据，因此被告2012年3月至2015年1月的物业费诉讼时效期间已经届满，被���抗辩2012年至2014年的物业费已过诉讼时效，该抗辩依法成立。原告以2.5元每月每平米的标准向被告主张物业费，符合合同约定，应予支持。综合考虑本案查明的事实及本院实地考察的情况，本院酌定其物业管理服务费按照约定价格的95%予以计算，由被告向原告支付2015年1月至2017年11月物业费21104.3元的95%，即20,049元。对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。需要指出，原告作为小区的物业服务公司应当对日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务全面履行合同约定之义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的全面与完善，力求赢得广大业主的理解和支持。作为业主亦应及时运用法律武器以维护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段消极维权，最终可能影响其合法权益的实现。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告祁连生于本判决生效之日起十日内给付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司被告向原告支付2015年1月至2017年11月物业费（含机电费）21104.3元的95%，即20,049元。二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费442元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司承担235元，被告祁连生承担207元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 张 艳二〇一八年二月二十三日书记员 廖正勇速录员 李 媛附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据当事人的申请决定延长。《最高人民法院关于审��物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费���，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。