北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终2154号上诉人（原审被告）：张峥嵘，男，1976年11月15日出生。被上诉人（原审原告）：北京阳光助业物业管理有限公司，住所地北京市丰台区草桥欣园一区五号楼底商三层高德优品快捷连锁酒店8367室。法定代表人：路军港，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王堃，北京市嘉昊律师事务所律师。上诉人张峥嵘因与被上诉人北京阳光助业物业管理有限公司（以下简称阳光物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院(2017)京0112民初42643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张峥嵘上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判张峥嵘无需支付阳光物业公司2015年8月1日至2016年5月26日的物业费1295.1元、垃圾清运费30元；2.诉讼费由阳光物业公司承担。事实与理由：1.阳光物业公司非本案适格原告，2015年8月1日至2016年5月26日期间阳光物业公司并未向张峥嵘提供物业服务，在此期间物业服务由其他公司提供。2.祥云天地家园小区业主委员会（以下简称业委会）与阳光物业公司签订的《祥云天地家园小区物业服务合同》违反法律规定，阳光物业公司没有经过合法备案，且阳光物业公司的物业服务存在明显过失，违反物业服务合同。阳光物业公司辩称，同意一审判决，不同意张峥嵘的上诉请求。阳光物业公司向一审法院起诉请求：1.张峥嵘支付阳光物业公司2015年8月1日至2016年7月31日的物业费1295.1元、垃圾清运费30元；2.张峥嵘自2016年8月1日起每日按欠款总额的万分之五给付违约金直至付清之日止（暂计算至2017年10月31日，违约金数额为302.79元）；3.诉讼费由张峥嵘承担。一审法院认定事实：张峥嵘系北京市通州区中山大街35号×室业主，房屋建筑面积71.95平方米。2014年7月20日，涉案房屋所在小区的祥云天地家园小区业主委员会（以下简称业委会）与阳光物业公司签订《祥云天地家园小区物业服务合同》，约定业委会委托阳光物业公司对祥云天地家园小区提供物业管理服务，物业服务期限为3年，自2014年8月1日至2017年7月31日；物业服务收费方式为酬金制，即物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，具体标准为2014年8月1日至2015年7月31日高层住宅为1.5元/平方米/月，2015年8月1日起物业服务费的标准按照业委会审批的财务预算执行，物业服务支出和阳光物业公司的酬金均由预收的物业服务费支付。业主违反本合同约定，经阳光物业公司书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按每日万分之五的标准向阳光物业公司支付违约金。合同还约定了其他内容。2014年9月10日，通州区中仓街道办事处四员厅社区居委会（以下简称居委会）出具证明材料证明：北京市通州区中山大街35号院祥云天地家园（摩卡空间）小区是四员厅社区所辖小区，2014年8月1日之前由北京求实信物业管理公司负责管理，2014年8月1日之后由北京阳光助业物业管理有限公司负责管理该小区物业服务，并与祥云天地业委会签订正式物业合同。2015年8月5日，小区业委会出具公告，内容为：“根据业主委员会审批通过的《2015年8月1日至2016年7月31日财务预算情况》及《2015年第一次业主大会决议》，现授权北京阳光助业物业管理有限公司收取物业费及执行标准公告如下：物业费标准：2015年8月1日至2016年7月31日商业4.5元/月，民宅1.5元/月。2016年12月11日，小区业委会（甲方）与阳光物业公司（乙方）签订《北京市通州区祥云天地家园小区物业项目交接协议》，约定甲乙双方就涉案小区物业项目管理权交接事宜达成如下协议：甲方代表该小区全体业主与乙方进行该小区的物业项目交接工作，甲方委托第三人参与交接的，应出具委托手续。本物业项目管理权的法律意义的交接时刻为2016年12月11日至2016年12月11日，交接工作从本协议生效之日起。双方对各部分完成交接的日期及时间以双方签署的书面交接确认书为准，所对应的管理责任、风险也以该书面确认书记载的时间转移到甲方。乙方以物业服务者名义预收的任何款项不予退还，所有款项乙方用于偿还之前的欠款及负债，甲方或甲方委托的物业服务企业不得向物业费、停车费已交至2017年7月31日前的业主再次重复收取。2016年8月1日后未收的所有费用包括物业费、停车费、公共收益，但不限于其他费用归甲方所有，乙方不得再收取2016年8月1日后的所有费用，其中乙方垫付底商欠缴商业电费除外；2014年8月1日至2016年7月31日这期间本小区的物业费债权归乙方所有，甲方不得收取此期间的费用，且必须协助配合乙方自行收缴，如甲方或甲方委托的物业服务企业以任何形式拒绝配合，在此期间的物业费等所有债务由甲方承担。此外，该协议还约定了其他内容。经一审法院核实，张峥嵘未交纳阳光物业公司2015年8月1日至2016年7月31日期间的物业费1295.1元、垃圾清运费30元。一审庭审中，张峥嵘为证明其答辩主张，向一审法院提交了视频、录音、催缴通知单、照片打印件等证据，其中3张催缴单落款时间为2015年7月22日、2015年8月20日、2015年11月15日，均加盖了军港助业的公章，催缴张峥嵘交纳涉案房屋的2015年8月1日至2016年7月31日期间的物业费，垃圾清运费以及停车费。其中照片打印件中有1份为《中山大街35号院业主大会会议决议》打印件，该打印件加盖小区业委会公章，落款时间为2015年12月17日，内容主要为业主大会会议决定北京北锻物业管理有限责任公司作为本小区事实物业管理服务的企业。阳光物业公司对张峥嵘提交的视频不予认可，对催缴单称真实性无法核实，即使是真实的，也只能证明军港助业曾向张峥嵘催缴过物业费和停车泊位费，无法证明2015年8月1日-2016年7月31日期间是军港助业为小区提供物业服务，并称因小区新老业委会改选，导致部分业主对小区各项事务产生混淆，为了便于收费，阳光物业公司曾委托军港助业代为催缴物业费等，但这并意味着是军港助业在为小区提供物业服务，且军港助业现在已经注销。一审法院认为，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，根据查明的事实，阳光物业公司与业委会签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，该物业服务合同对全体业主具有约束力。同理，阳光物业公司与小区业委会签订的《北京市通州区祥云天地家园小区物业项目交接协议》亦对全体业主具有约束力，该协议能确认阳光物业公司物业服务期间为2014年8月1日至2016年12月11日，且有权收取2014年8月1日至2016年7月31日期间的物业费。故对阳光物业公司要求张峥嵘支付2015年8月1日至2016年7月31日期间的物业费1295.1元、垃圾清运费30元的诉讼请求，证据充分，理由正当，一审法院予以支持。对张峥嵘辩称阳光物业公司诉讼主体不当，依据不足，一审法院不予采信。对于阳光物业公司主张的违约金，依据不足，一审法院不予支持。关于张峥嵘所述的阳光物业公司的物业服务资质问题，因对物业公司的资质管理属行政管理范畴，且《中华人民共和国物权法》第81条并未强制规定必须由具备物业管理资质的物业公司提供物业服务，故物业公司是否具备物业管理资质，以及是否在住建委备案并不能导致物业服务合同无效，故张峥嵘的上述抗辩，一审法院不予采信。对张峥嵘称阳光物业公司非法提高收费标准，鉴于阳光物业公司与业委会签订的物业服务合同约定的物业费收费标准为1.5元/平方米/月，与现其主张的物业费收费标准一致，故对其该项主张，一审法院不予采信。对于张峥嵘所称阳光物业公司失职，造成其财产、人身、精神损失，证据不足，一审法院不予采信。对于张峥嵘所称物业支出不清晰，证据不足，一审法院不予采信。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、张峥嵘给付阳光物业公司2015年8月1日至2016年5月26日的物业费1295.1元、垃圾清运费30元，于判决生效之日起7日内执行清；二、驳回阳光物业公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张峥嵘向本院提交新的证据：民事裁定书一份，用以证明2015年8月1日至2016年5月26日期间是由军港助业（固安）物业服务有限公司向案涉小区提供物业服务，阳光物业公司非本案适格主体。阳光物业公司不认可上述证据的真实性、关联性及证明目的。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张峥嵘提交的民事裁定书中载明的内容和裁决结果，均无法直接证明2015年8月1日至2016年5月26日期间是由军港助业（固安）物业服务有限公司向案涉小区提供物业服务，故对此，本院不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案的二审争议焦点为张峥嵘是否应当向阳光物业公司支付物业费。第一，张峥嵘以2015年8月1日至2016年5月26日期间非阳光物业公司向案涉小区提供物业服务为由主ＸＸ光物业公司非本案适格原告。2014年7月20日，案涉小区业委会与阳光物业公司签订《祥云天地家园小区物业服务合同》约定阳光物业公司为案涉小区提供物业服务3年。2016年12月11日，案涉小区业委会与阳光物业公司签订《北京市通州区祥云天地家园小区物业项目交接协议》确认阳光物业公司有权收取2014年8月1日至2016年7月31日期间的物业费。一审法院认定阳光物业公司有权按照合同约定标准收取物业服务期间的物业费，并无不当。张峥嵘主张2015年8月1日至2016年5月26日期间为军港助业（固安）物业服务有限公司向案涉小区提供物业服务，但其未提交充分证据证明。故，对于张峥嵘以阳光物业公司非本案适格原告为由主张其无需支付2015年8月1日至2016年5月26日期间物业费和垃圾清理费，缺乏证据证明，本院不予采信。第二，张峥嵘主ＸＸ光物业公司签订合同和提供物业服务的行为违反《物业管理条例》相关规定且阳光物业公司不具备物业服务资质。对此，阳光物业公司不予认可。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。本案中，案涉小区业委会与阳光物业公司签订《祥云天地家园小区物业服务合同》约定阳光物业公司为案涉小区提供物业服务3年。阳光物业公司与案涉小区业委会签订物业服务合同并提供物业服务、收取物业服务管理费。一审法院根据相关事实认定阳光物业公司有权收取物业费，并无明显不当。综上所述，张峥嵘上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决尚属合理，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张峥嵘负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  龚勇超代理审判员  胡 婧二〇一八年二月二十七日法官 助理  刘茜倩书 记 员  赵 宇