广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终24302号上诉人（原审被告）：吴粤全，女，1961年3月8日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：崔雅怡，广东金轮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾来来，女，1987年5月19日出生，汉族，住广东省兴宁市。委托诉讼代理人：黄圆，广东君和政通律师事务所律师。原审第三人：广州瀚信置业有限公司，住所地广东省广州市天河区石牌西路横街16号首层2房。法定代表人：何展桃，职务：执行董事。委托诉讼代理人：罗苏标，男，1995年2月4日出生，住广东省兴宁市，系该司员工。上诉人吴粤全因与被上诉人曾来来、原审第三人广州瀚信置业有限公司（以下简称“瀚信置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初17060号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。吴粤全上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项，改判驳回曾来来的该两项诉讼请求；2、依法认定瀚信置业公司对案涉合同不能履行承担主要责任；3、曾来来、瀚信置业公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、从吴粤全在签订合同前已出示的房产证、离婚证中可以看出，案涉房屋存在其他权利人。且曾来来在签订合同前已清楚《离婚协议》的内容，也知道案涉合同需要吴粤全的前夫回来签名。因此，曾来来在签订合同前，已经知道案涉房屋可能存在其他权利人。二、曾来来在明知案涉房屋可能存在其他权利人的情况下，没有进行房屋权利信息核查；且在明知案涉房屋是房改房，也没有进行任何房改房产权信息的核查。因此，曾来来在没有弄清楚房屋产权情况下就签订买卖合同，其对合同不能履行存在过错。三、瀚信置业公司是案涉房屋买卖合同的一方当事人，其对于合同不能继续履行存在重大过失。瀚信置业公司没有履行核实房屋产权情况和对委托人的告知义务，瀚信置业公司收取中介费缺乏事实和法律依据。且瀚信置业公司应当承担因其重大过失而导致的违约责任。四、2016年8月31日的谈话人数应该是四人，但是曾来来提交的谈话录音光碟中只能听到三人的谈话。且曾来来手机中存在多段录音，不能确定曾来来作为证据提交的录音光碟与提交鉴定的录音是否一致。五、对于违约责任，应以实际损失为基础。定金70000元已经退回曾来来的账户，其实际损失也就是7000元的中介费。故曾来来要求赔偿135000元的违约金过高，二审法院应当调低。综上，请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决，依法改判。曾来来辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。首先，吴粤全在签约过程中，表示案涉房屋是其所有，曾来来通过查册表也得知房屋登记在吴粤全名下。其次，由于案涉房屋是房改房，瀚信置业公司告知吴粤全其前夫需要签字，吴粤全表示可以叫其前夫回来签字，但要求曾来来多支付购房款，并以此要挟曾来来，最后导致本案纠纷产生。吴粤全在上诉状说房屋是夫妻共同共有财产，假设该说法成立，吴粤全以其个人名义签订买卖合同，违反诚实信用原则。综上，请求二审法院依法驳回吴粤全的上诉请求。瀚信置业公司述称，在签约前，瀚信置业公司已告知吴粤全，如果缴款明细表上有其前夫名字就要其前夫签字，如果没有就不用签字。吴粤全也答应了其前夫会来签字。因本案纠纷，曾来来于2016年9月27日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：一、解除曾来来、吴粤全及瀚信置业公司签订的《房屋买卖合约》及《广州市存量房买卖合同》；二、吴粤全向曾来来支付违约金135000元；三、吴粤全赔偿曾来来因本次房屋交易所支出的中介代理费9000元、按揭费3500元、按揭审批加快费用2850元；四、吴粤全承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：吴粤全系广州市天河区石牌东路二街（坊里巷）xx号楼xx房（以下简称“案涉房屋”）的登记产权人，享有案涉房屋全部份额；案涉房屋权属来源为1996年6月向广州市天河区商业总公司购买，为房改售房。2016年7月20日，曾来来（买方）、吴粤全（卖方）与瀚信置业公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定卖方将案涉房屋以现状售予买方，卖方保证所填写和提供的有关案涉房屋的产权权属情况均是真实合法，保证对案涉房屋享有完整所有权，且没有侵犯第三人的权利。案涉房屋成交价为1350000元，买方应在签署本合约同时向卖方支付定金70000元，在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天向卖方支付首期楼款（不含定金）340000元，楼价余款由贷款银行直接划给卖方。卖方应在收到定金后20日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，协助买方申请银行按揭；买方应在签署本合约后20日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买方应在签署本合约同时授权经纪方委托的“广州优贷按揭服务有限公司”办理按揭手续及过户手续，并向银行申请25年940000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准），如果银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方。买卖双方同意银行审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续。买卖双方应及时提供与案涉房屋交易有关的完整资料（含该房屋之权属证明、有关身份证明原件等），及时配合经纪方签署相关文件及办理相关手续。经纪方应根据诚实信用、廉洁高效、勤勉尽责的原则为买卖双方提供服务。基于经纪方已促成本合约成立，买方应向经纪方支付中介代理费及咨询费18000元。本合约签订后，若买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时守约方有权解除本合约并要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的10%作出赔偿：一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；一方拒绝出售或购买案涉房屋；任何一方隐瞒或所提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等，从而导致本合约的目的不能实现；在守约方、或有关政府部门、或银行等其他机构、或经纪方发出有关办理本次交易的相关手续的通知后五天仍不履行本合约之条款时；违反资金托管协议及有关合约的其他补充协议的；其他不履行或不完全履约之情形。若买卖双方任何一方出现上述违约行为时，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，赔偿损失的范围包括经纪方所应收而未收的中介代理费及咨询费；守约方已支付中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。本合约首页记载的各方通信地址（卖方：广州市天河区石牌东二街xx号xx房，买方：广东省兴宁市兴田街道办事处管岭村赤巷口曾屋xx号，经纪方：广州市天河区石牌西路横街xx号首层xx房）为所有通知、文件、资料等送达地址，上述地址如有变更，应在变更后三日内书面通知，否则一经正常投递则视为送达。买卖双方均同意并委托经纪方即日起签署存量房买卖合同，即“网签”，若存量房买卖合同与本合同不一致时，则以本合同为准等。上述合同签署当天，曾来来即向吴粤全支付了案涉房屋的定金70000元。2016年7月27日，曾来来、吴粤全及瀚信置业公司就案涉房屋签订了《广州市存量房买卖合同》，并办理了相应的网签手续。2016年8月17日，中国农业银行股份有限公司广州天河支行向曾来来出具《个人住房贷款同意贷款意向书》，确认拟同意向曾来来发放贷款340000元用以购买案涉房屋等。2016年8月18日，广州住房公积金管理中心向曾来来出具《住房公积金贷款审批确认书》，确认曾来来就案涉房屋借款570000元已通过其中心审批等。2016年9月3日，瀚信置业公司向吴粤全发出《知会函》，告知吴粤全同意贷款通知书已于2016年8月18日取得，要求吴粤全在该函件投递日起5个工作日内（2016年9月9日前）配合曾来来及瀚信置业公司完成本次交易的递件手续等。吴粤全确认收到该函件，但认为函件所述内容不符合客观事实。2016年9月12日，曾来来称其委托律师根据《房屋买卖合约》约定的吴粤全地址向吴粤全发出《律师函》，要求吴粤全尽快履行合同等，但该邮件因拒收被退回。2016年9月、10月期间，吴粤全向瀚信置业公司发出《关于0003493号房屋买卖合同未生效的告知函》，陈述了案涉房屋的交易过程。函件中称瀚信置业公司曾带多名客户到案涉房屋进行查看，吴粤全对每位房客都告知了案涉房屋是房改房的事实。同时，吴粤全也告知了瀚信置业公司其离婚的事实，且案涉房屋是在婚姻存续期间取得，现在前夫已出国，并向瀚信置业公司出示了离婚协议。2016年7月19日，吴粤全根据瀚信置业公司的要求，将案涉房屋的房产证复印件交到瀚信置业公司处，瀚信置业公司于2016年7月20日通知吴粤全，称买方查阅房产证资料后没有异议，故让吴粤全当天前往瀚信置业公司签署房屋买卖合同，吴粤全依约前往瀚信置业公司后，瀚信置业公司首先提出了额外购房佣金的要求，吴粤全认为购房佣金已明确是买方支付的，且瀚信置业公司也从未告知吴粤全要额外支付佣金，所以当时吴粤全感觉被欺骗了，向瀚信置业公司表示要考虑一下。买方到达瀚信置业公司后，瀚信置业公司便安排各方签署了《房屋买卖合约》。而在签订合同以前，瀚信置业公司并没有按正常程序要求吴粤全先去房管局查册，也没有明确案涉房屋的产权情况，吴粤全询问瀚信置业公司房改房买卖有什么规定，瀚信置业公司也只是说还没到那一步。直到2016年8月25日，瀚信置业公司才叫吴粤全去房管部门查册，才得知案涉房屋是吴粤全与前夫的共同财产，必须由吴粤全的前夫在《房屋买卖合约》上签名，该合同才能生效。但因吴粤全的前夫已出国定居，不可能回国签名，故吴粤全与曾来来签订的《房屋买卖合约》并未生效，瀚信置业公司作为一个大型的、有经验的、有资质的房地产咨询公司，应当知道房改房买卖合同的交易流程，但瀚信置业公司没有履行其核查曾来来、吴粤全是否符合签订《房屋买卖合约》条件的义务，没有让吴粤全先到房管部门打印出《出售公有住房缴款明细表》后再签订合同，瀚信置业公司明显负有过错，故应赔偿吴粤全由此遭受的损失等。经质证，曾来来表示无法核实上述函件的真实性，且称签订《房屋买卖合约》当天,瀚信置业公司有向曾来来、吴粤全告知本次交易需吴粤全的前夫配合签名，但曾来来从未与吴粤全的前夫直接联系，只是吴粤全口头承诺可以通知其前夫到场。瀚信置业公司确认其收到了上述函件，但称函件所述内容与事实不符，瀚信置业公司已在签订《房屋买卖合约》前口头向曾来来、吴粤全告知案涉房屋交易需吴粤全及其前夫签名，但瀚信置业公司从未与吴粤全的前夫直接联系，仅是吴粤全口头承诺可以通知其前夫到场；而吴粤全是在办理网签当日即2016年7月27日向按揭公司提交的离婚协议，按揭公司是在2016年7月底8月初将离婚协议转交给瀚信置业公司的，瀚信置业公司为证明其主张，还提交了《离婚协议书》复印件一份，该《离婚协议书》的主要内容为吴粤全与李健章于2004年12月22日协议离婚，案涉房屋归吴粤全所有到转赠小孩名下之前；在办理房改房时吴粤全出资购买，现双方协议离婚，吴粤全提出要取回出资购房金额约贰万贰仟元，但协议待双方拥有的共同财产即案涉房屋要转赠给小孩名下后一次性支付给吴粤全贰万贰仟元，否则将视为违约等。经质证，曾来来确认该《离婚协议书》的真实性，但表示此前只是听瀚信置业公司谈及该份《离婚协议书》，瀚信置业公司并未向曾来来出示。吴粤全亦确认该《离婚协议书》的真实性，且称该《离婚协议书》是在《房屋买卖合约》签订一周后瀚信置业公司通知吴粤全办理网签时才要吴粤全补充提交的；吴粤全与其前夫系协议离婚，当时约定案涉房屋作为共同财产转赠给儿子，离婚时并未对案涉房屋进行分割。2016年10月13日，吴粤全向曾来来退回案涉房屋定金70000元。就此，曾来来当庭申请撤回其要求吴粤全返还定金的诉讼请求。现曾来来以吴粤全加价不成后拒绝出售案涉房屋，要求解除双方签订的《房屋买卖合约》及《广州市存量房买卖合同》。吴粤全则称，其从未要求加价，只是在《房屋买卖合约》签订后告知过曾来来案涉房屋因加装电梯需要另行付费。曾来来为证明其所述情况，向一审法院提交了曾来来、吴粤全及瀚信置业公司于2016年8月31日进行的谈话录音及记录文本，主要内容为：（第一段）吴粤全称，吴粤全不卖这个房子是不知道这房子还有前夫的一半，所以联系前夫后，前夫表示回来签名要先付一半的钱给他，吴粤全签合同的时候瀚信置业公司没有告诉吴粤全卖这个房子需要其前夫签名；瀚信置业公司回复称，签合同那天已经说过要吴粤全的前夫签名的，吴粤全家里的事吴粤全要沟通好，瀚信置业公司已经和吴粤全说过，有吴粤全前夫的名字就要吴粤全前夫来，没有吴粤全前夫名字的就不用他来；吴粤全回答称其不知道会有吴粤全前夫的名字，房产证上也没有吴粤全前夫的名字，现在卖也损失，不卖也损失，卖了还要给前夫一半，所以价钱问题适当一点；瀚信置业公司表示合同已经签了，价钱不可能变；曾来来询问吴粤全，到底是什么原因不过户，是否是价钱问题；吴粤全回复称因为吴粤全前夫不回来签名，必须吴粤全先付钱吴粤全前夫才回来签名，就是这个原因；曾来来称，吴粤全前夫回不回来签名与曾来来无关，曾来来是与吴粤全签订合同；吴粤全称补偿一点，十万、八万，现在是吴粤全前夫不愿意回来办手续；（第二段）曾来来询问吴粤全，为什么直到办过户了才加价，以前夫不同意出来签字要求加价是没道理的，合同签了，现在曾来来只要求过户；吴粤全表示其可以签名，但问题是过不了户，签合同的时候瀚信置业公司没说要吴粤全前夫签字，提交明细表了才说要吴粤全前夫回来，现在曾来来同意的话，吴粤全就叫其前夫回来，不同意，吴粤全也没办法；瀚信置业公司称如果吴粤全不通知其前夫回来签字、办手续，吴粤全就是违约了；吴粤全称不给钱其前夫，其前夫就不愿意回来等。经质证，吴粤全确认其参与了上述录音中的谈话，但对录音的真实性、完整性存疑，故申请对录音是否经过修改、编辑、删除等处理进行鉴定。根据吴粤全的申请，一审法院经摇珠确定由广东鑫证声像资料司法鉴定所（以下简称“鑫证鉴定所”）对吴粤全的上述申请事项进行鉴定。2017年8月31日，鑫证鉴定所作出《鉴定意见书》，鉴定意见为检材未发现经过剪辑处理。经质证，曾来来及瀚信置业公司对上述《鉴定意见书》均无异议。吴粤全对《鉴定意见书》的真实性、准确性有异议，认为曾来来提交的证据是由两段录音组成的，鉴定意见不能排除存在曾来来录音规避不利于曾来来谈话的可能，曾来来提交的谈话录音仅是三方多次协商中的一部分，是断章取义的一次谈话，不能客观反映事实真相，本次交易无法继续履行是因为瀚信置业公司没有在签订买卖合同前将需要吴粤全前夫签名这个影响买卖合同履行的重要条件告诉吴粤全，导致在买卖合同履行过程中需要临时、计划之外的联系吴粤全前夫签名，额外增加了事件处理的负担和难度，故瀚信置业公司的重大过失才是导致案涉房屋买卖合同难以如约履行的根本原因。吴粤全为证明其是在签订《房屋买卖合约》后才知道出售案涉房屋需其前夫配合，并提交了其于2016年8月12日从广州市房地产档案馆复制的案涉房屋《出售公有住房缴款明细表》及《广州市公有住房售价评估表》。又，曾来来为证明其为购买案涉房屋支出的费用，提交了：1、瀚信置业公司于2016年7月20日向曾来来开具的《收据》，载明收到曾来来承购案涉房屋的诚意金3000元；于2016年7月30日向曾来来开具的《收据》，载明收到曾来来承购案涉房屋的中介费6000元。2、案外人广州优贷按揭服务有限公司于2016年7月26日向曾来来出具的《收据》，载明收到曾来来购买案涉房屋的按揭费3500元（如有未完成贷款放款流程退还全费）；于2016年8月5日向曾来来开具的《广东增值税普通发票》，载明曾来来支付按揭服务费3500元。3、银行POS机消费存单，显示曾来来向广州住房置业担保有限公司支付了2850元。经质证，吴粤全以上述证据1系瀚信置业公司出具为由，表示无法确认其真实性，而就证据2，收据中已写明在贷款流程未完成的情况下可以退回全费，至于证据3，无法体现费用的性质，无法证明与本案有关，且即使该费用存在，也不是曾来来购买案涉房屋必须支付的费用。瀚信置业公司则确认曾来来提交上述证据的真实性、合法性、关联性。一审法院认为：曾来来申请撤回其要求吴粤全返还定金70000元的诉讼请求，属曾来来对自身权利的处分，并无不妥，故予以照准。曾来来、吴粤全就案涉房屋签订的《房屋买卖合约》及《广州市存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。吴粤全系案涉房屋的登记产权人，根据吴粤全的陈述及其确认的《离婚协议书》的内容来看，案涉房屋系吴粤全及其前夫在婚姻关系存续期间取得的房改房，属夫妻共同共有财产，且吴粤全已与其前夫约定，案涉房屋将归其儿子所有。故吴粤全明知其非案涉房屋的唯一权利人，其在出售案涉房屋前本应取得相关权利人的同意。而曾来来作为案涉房屋的买方，已核查了案涉房屋的产权信息，亦无证据显示吴粤全在签订合同前已明确告知曾来来案涉房屋存在其他权利人的情况，故在曾来来依据合同约定向吴粤全支付定金并取得银行出具的同意贷款通知书后，吴粤全应依约配合曾来来完成案涉房屋的交易递件手续。虽吴粤全辩称其现无法按约履行合同系其在签订合同时不知悉办理案涉房屋的交易递件手续需其前夫配合，吴粤全也未在曾来来、吴粤全签订合同时进行过告知。但即使吴粤全所述情况属实，吴粤全作为案涉房屋的登记产权人，清楚知悉案涉房屋的权属情况，吴粤全既签订案涉房屋的买卖合同，应由吴粤全保证其对案涉房屋享有处分权，曾来来在合同的签订及履行过程中并无过错。故吴粤全现未能依约配合曾来来办理案涉房屋的交易递件手续，构成违约，根据合同约定，曾来来有权要求解除双方签订的《房屋买卖合约》及《广州市存量房买卖合同》，并要求吴粤全支付相当于成交价10%的违约金即135000元（1350000元×10%）；且根据合同约定，在吴粤全违约的情况下，曾来来已向瀚信置业公司交纳的中介费9000元，亦应由吴粤全赔偿给曾来来。而曾来来要求吴粤全赔偿按揭费、按揭审批加快费用，因缺乏合同依据，故不予支持。另，本案系房屋买卖合同纠纷，如吴粤全认为瀚信置业公司在向吴粤全提供居间服务的过程中存在重大过错，可另循合法途径解决，本案不予审处。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，于2017年10月16日作出判决如下：一、解除曾来来与吴粤全于2016年7月20日签订的《房屋买卖合约》及于2016年7月27日签订的《广州市存量房买卖合同》；二、吴粤全于本判决发生法律效力之日起十日内，向曾来来支付违约金135000元；三、吴粤全于本判决发生法律效力之日起十日内，向曾来来赔偿中介费9000元；四、驳回曾来来的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案受理费18303元，由曾来来负担57元，由吴粤全负担18246元；鉴定费3100元，由吴粤全负担。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。本院认为：依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对上诉人吴粤全提出的上诉请求进行审查。吴粤全与曾来来签订的《房屋买卖合约》及《广州市存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。一审法院对此认定正确，本院予以维持。双方均应按照合同诚信履约。在履约过程中，曾来来于合同签订当天向吴粤全支付了案涉房屋的定金70000元，并分别于2016年8月17日和8月18日取得了中国农业银行股份有限公司广州天河支行和广州住房公积金管理中心同意贷款文件，曾来来已按约履行合同义务。吴粤全以办理交易递件手续需要其前夫签名为由，不配合办理案涉房屋的交易递件过户手续，构成违约，应当承担违约责任。因双方均同意解除合同，对一审判决第一项均无异议，本院予以维持。双方在合同中约定，违约方向守约方支付双倍定金或相当于成交价的10%作为赔偿，并承担中介费损失，现曾来来主张按照成交价10%支付违约金，并要求赔偿中介费损失9000元，符合合同约定，一审对此处理并无不当，本院予以维持。关于吴粤全上诉主张合同无法继续履行是因为其签订合同时不知道办理递件手续需要其前夫配合，瀚信置业公司未尽告知义务，存在重大过失的意见，因属于其与翰信置业公司之间的居间纠纷，不属于本案房屋买卖合同纠纷处理范畴，可另寻法律途径解决，一审法院不予审处，并无不当，本院予以维持。关于吴粤全抗辩认为曾来来在签订合同前也知道案涉房屋可能存在其他权利人，故曾来来对于案涉房屋无法继续交易亦负有过错的意见，因房屋产权登记为吴粤全一人名下，且在合同中，吴粤全亦作出保证，表示对案涉房屋享有完整的所有权，且没有侵犯第三人的权利。故，吴粤全此项抗辩主张，本院不予支持。关于吴粤全上诉主张曾来来提交的谈话录音证据存在剪辑、与提交鉴定的录音不一致等意见，因专业鉴定机构已经对此作出鉴定意见，吴粤全并无证据推翻鉴定结论，也无证据证明鉴定检材的录音与证据录音不一致，本院对其此项上诉意见不予采纳。综上所述，吴粤全的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3607元，由上诉人吴粤全负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一八年二月二十六日书记员  眭 翘李倩妤