贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2018)黔2601民初251号原告：罗桂萍，女，1972年12月31日出生，汉族，身份证住址贵州省凯里市。原告：张启贵，男，1972年9月17日出生，汉族，身份证住址贵州省凯里市。委托诉讼代理人（一般授权）：蒲光林，贵州贵黔律师事务所律师。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所地凯里市北京东路**号。法定代表人：杨昌鑫，该公司总经理。委托诉讼代理人：周继兴，男，1991年6月23日出生，侗族，身份证住址贵州省天柱县。系该公司职工。被告：贵州嘉瑞房地产开发有限公司。住所地凯里市永乐路*号嘉瑞广场*号楼****号。法定代表人：宋海平，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：吴铭，贵州振法律师事务所律师。原告罗桂萍、张启贵诉被告贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地房开公司”）、贵州嘉瑞房地产开发有限公司（以下简称“嘉瑞房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年1月10日受理后，依法适用简易程序，于2018年2月6日公开开庭进行了审理。原告罗桂萍、张启贵的委托诉讼代理人蒲光林，被告大地房开公司委托诉讼代理人周继兴、嘉瑞房开公司委托诉讼代理人吴铭到庭参加了诉讼。本案已当庭裁判。原告罗桂萍、张启贵向本院提起诉讼，请求：1.判决被告向原告支付截止至2017年10月31日逾期办证违约金2750元，同时按约定继续支付逾期办证违约金至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。2.案件受理费由被告承担。事实及理由：原告与大地房开公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买该公司开发的“凯里嘉瑞广场”商品房，并约定大地房开公司应于2013年3月13日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，如违约则按月支付原告已付房价款万分之一的违约金。原告按约支付了房价款，可被告却因房屋未能通过竣工验收，迟迟不能办理商品房转移登记，故提起诉讼。被告大地房开公司口头辩称：原告的起诉已过诉讼时效，丧失了胜诉权。被告嘉瑞房开公司辩称：1.嘉瑞房开公司未能按时申请房屋所有权初始登记具有不可抗力的免责事由，应依法免除违约责任。嘉瑞房开公司开发的嘉瑞广场综合项目消防审核设计通过的时间是2013年3月12日，适用的是该日期以前的消防规范标准，该规范中均没有消防登高面的规定。2013年4月8日贵州省公安消防总队下发的《关于进一步明确重点项目工程消防监督管理有关要求的通知》属内部文件，被告从未得到过任何通知。2014年11月被告向消防部门报验收，消防支队才在2015年3月28日通知被告按该要求执行，被告无法，只能增设跨河平台来解决登高面问题，从而耽误了时间，属于《中华人民共和国合同法》规定的不可抗力的情形，故应免除被告的责任。被告违约时间应从不可抗力情形消除之日起计算。2.被告即使要承担逾期办证违约责任，违约金也过高，应按日0.05‰计算。3.原告的诉讼已过诉讼时效期间，应丧失胜诉的权利。根据采信的证据，结合原被告庭审陈述，本院认定本案事实如下：2011年1月25日，原告与大地房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2011007），合同主要内容为：1.原告购买大地房开公司开发的“凯里嘉瑞广场”第2幢13层4号商房屋，总价款500089元；2.出卖人应当在2012年10月31日前向买受人交付商品房；3.出卖人应当在商品房交付使用后90工作日内，将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意从逾期之日起到政府部门办理初始登记之日止每月赔付买受人已付房款总的万分之一。原告分于2010年12月13日、2011年1月22日、2011年3月21日向大地房开公司交付房款250098元、5万元、20万元，共计已交房款500098元。截止庭审前“凯里嘉瑞广场”项目已取得《质量验收证明书》、《防雷装置验收意见书》、《民用建筑节能备案表》，但因违反规定超面积使用国有土地等原因，涉案房屋未取得所有权的初始登记。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的商品房向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案原、被告之间《商品房买卖合同》系双方当事人在平等自愿协商后签订的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。由于办理商品房所有权初始登记是争议房屋办理不动产权证书的前提条件，故被告未能按期办理商品房所有权初始登记，必然使原告不能在预期的时间对房屋享有物权并行使处分权，对此，被告应依约承担违约责任。被告辩称其未能按时取得商品房所有权初始登记是因消防部门要求增加消防登高面等不可抗力原因造成，被告无过错，不应支付违约金。根据法律规定，“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，原告与大地房开公司于2011年1月25日签订《商品房买卖合同》，合同明确约定大地房开公司应当在2012年12月31日前向原告交付商品房，并在商品房交付后90工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方约定的交房时间、办证时间在消防部门出台新规定之前，如被告大地房开公司能按时将办理房产登记的相关资料交到房产部门，将不会受到消防部门相关规定的影响，因此，造成原告逾期取得房屋权属证书的责任在被告，同时，被告不能办理商品房初始登记还有“凯里嘉瑞广场”违规超面积使用国有土地等原因，故被告理应承担违约。关于诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定诉讼时效为三年，本案中，依据双方的合同约定，大地房开公司应当在商品房交付使用后90工作日内，将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案，故本案诉讼时效应当从房屋交付后第91日开始起算。虽然原告提起诉讼时已过三年的时间，但是由于逾期办证违约金是按月计算的，在被告持续违约的情况下，原告每月均增加一笔收益，且是累计计算，故诉讼时效应当分段计算，即截止起诉之日，已经超出三年诉讼时效的部分，不再受到法律保护，未超出部分本院予以支持。本案原告提起诉讼的时间为2018年1月10日，故本院对原告诉请的2015年1月10日之前的逾期办证违约金不予支持。与原告签订商品房买卖合同的是大地房开公司，根据合同相对性原则，原告诉请嘉瑞房开公司负连带责任，理由不充分，证据不足，不予支持。综上所述，二原告诉请被告支付逾期办证违约金，事实清楚，于约于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黔东南大地房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告罗桂萍、张启贵36个月的逾期交付商品房转移登记文书违约金1800.35元（500098元×36个月×0.1‰）；2018年2月7日起至本判决确定的履行义务之日止的逾期交付商品房转移登记文书的违约金以500098元为基数，按月0.1‰计算。二、驳回原告罗桂萍、张启贵的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取25元，由被告黔东南大地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，且在上诉期限内预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决确定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  宋红燕二〇一八年二月六日书记员  杨 岚