山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民终926号上诉人（原审被告）：恒生地产济南有限公司，住所地济南市。法定代表人：李刚，总经理。委托诉讼代理人：于海萍，国浩律师（济南）事务所律师。被上诉人（原审原告）：张乃文，男，1992年出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘宝森，山东华梦律师事务所律师。上诉人恒生地产济南有限公司（以下简称恒生公司）因与被上诉人张乃文商品房预售合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初1795号民事判决。向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。恒生公司上诉请求：撤销一审判决，驳回张乃文的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。恒生公司在涉案房屋符合《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第五条约定的交付条件后，按照合同向张乃文履行了交房通知的义务，在涉案房屋通过综合验收备案后，又向张乃文邮寄了交付通知的特快专递，一审法院在对恒生公司提交的特快专递予以采信的情况下，又以恒生公司无法提供邮件中交房通知书为由，认定其没有通知张乃文收房期限和地点，与事实不符。恒生公司在一审中已经说明因收房通知只有一份并且已经通过特快专递邮寄给张乃文，因此恒生公司无法提供收房通知书。交房通知已经邮寄给张乃文，因此一审应当要求张乃文提供收房通知书证明恒生公司已经按照合同要求履行了通知收房的义务。二、一审法院以恒生公司提交的因政府下达限期停工通知没有提供原件为由，对恒生公司提交的证据不予认可，该认定与事实不符。恒生公司虽没有提供原件，但是因政府组织举办大型公众活动是众所周知的事情，不能因为恒生公司没有提供原件而否认其真实性。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，维护恒生公司的合法权益。张乃文未辩称。张乃文向一审法院起诉请求：判令恒生公司支付逾期交房违约金28251元。一审法院认定事实：1.2014年2月21日，恒生公司作为出卖人，与作为买受人的张乃文签订编号为销售（字）20141103XXXX、20141103XXXX的《商品房买卖合同》，分别约定买受人购买出卖人开发建设的恒生某项目地块二1号楼某号房和2－－某号储藏室（地下室），建筑面积分别为86.81平方米和9.91平方米；单价分别为每平方米8154.51元和3000元，总价款分别为707893元和29730元；付款方式2-某号房为银行按揭付款、2－－某号储藏室（地下室）为一次性付款。两份合同的第八条“交付期限”均约定出卖人应当在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府规划等行政部门对项目进行调整导致工期延误的，以及因市政配套设施的批准与安装的延误，出卖人在履行告知义务情况下可据实需以延期，交房时间顺延；3.因政府组织举办大型公众活动，并下达限期停工通知的，施工期间日最高温度超过37°C，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；其他不可归责于出卖人的原因。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过120日（含120日），自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内无息退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十一条“交接”约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同中还对买受人逾期付款的违约责任、规划设计变更等事项进行了约定。双方另签订附件，包括附件一：房屋平面图、附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三：装饰设备标准、附件四：民用建筑节能信息公示、附件五：合同补充协议。其中附件五合同补充协议在第五条“交接”处约定：1.商品房单体竣工验收合格后，双方视为房屋达到交付条件，室外工程不作为房屋交付的必要条件，买受人须持本人身份证、《商品房买卖合同》、购房全额发票或收据办理房屋交接手续。“商品房单体竣工验收合格”是指按照国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理单位进行的建筑单位（楼座）工程竣工验收合格，由参加竣工验收各方签署的竣工验收合格证明文件是证明房屋具备交付条件的证明文件。《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件与本条款约定不一致的，以本条款约定为准。2.下列情形视为出卖人已按期交付房屋及买受人已验收合格，相关房屋风险及各项有关费用（包括但不限于物业管理费、取暖费及其他原因管理该房屋所支付的费用）自动转移至买受人承担：（1）具体的房屋交付事宜应以出卖人向买受人发出的《交房通知书》的内容为准，买受人应按照通知书所规定的期限和地点与出卖人办理完毕相关房屋交接手续。如因买受人自身原因未能在通知书规定的期限届满之日前办理交接手续，自《交房通知书》规定的房屋交付之日起，视为出卖人已交付，买受人按照总房款的万分之二/日支付违约金，买受人除按物业管理规定交纳各项费用外，还应承担房屋损毁、灭失的风险；……。该补充协议中双方还另对关于产权登记的约定、公共部位附属物的所有与使用等内容进行了约定。以上合同签订后，张乃文履行了相应支付购房款义务。恒生公司向其出具了收据。2.2017年2月7日，济南市城乡建设委员会就恒生公司开发的恒生某项目地块二某住宅楼、地下车库出具济综验第2017011号《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》。3.张乃文在本案诉讼中说明其接到恒生公司办理交房手续的电话通知后于2017年2月18日接收了所购买的商品房；恒生公司确认其通知张乃文交房是采用电话通知的方式。对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。当事人双方有争议的事实：1.恒生公司主张恒生某项目地块二2#住宅于2016年3月21日完成单体竣工验收，就此其提交《建筑工程竣工验收报告》复印件及《房屋建筑工程竣工验收备案单》，其中《建筑工程竣工验收报告》复印件内容不清晰，《房屋建筑工程竣工验收备案单》载明该2#住宅竣工验收日期为2016年3月21日，济南市城乡建设委员会于2017年1月11日出具备案意见，写明“该工程竣工备案文件收讫，经审查文件齐全，符合法定程序，予以竣工验收备案”。张乃文对恒生公司提供《建筑工程竣工验收报告》质证认为为复印件，真实性无法确认；其对《房屋建筑工程竣工验收备案单》质证认为该备案单形成的时间晚于双方约定的交房时间，且验收并不等于交房，恒生公司未提交通知其收房的任何证据，认为以上证据不能达到恒生公司证明依法依约按时交房的目的。一审法院认为，恒生公司提供的《建筑工程竣工验收报告》为复印件，真实性不能确认，但其提供的《房屋建筑工程竣工验收备案单》为原件，一审法院予以采信，且该备案单中明确载明恒生某项目地块二2#住宅于2016年3月21日完成单体竣工验收，因此一审法院对恒生公司主张的该项事实予以确认。2.恒生公司提供标注时间为2014年11月1日的《建筑工程暂停施工通知书》复印件、标注时间为2015年8月20日的《关于济南市第22届国际历史科学大会、中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念日空气质量保障通知》复印件、《工作联系单》复印件，其主张依以上证据结合合同约定，因政府要求停工等原因可以顺延交房时间52天。张乃文对恒生公司提供的以上证据真实性不予认可，并认为即使存在停工也是因恒生公司自身管理原因造成的，与政府行为无关，不符合合同约定交房时间顺延的条件。一审法院认为，恒生公司提供以上证据均为复印件，真实性不能确定，且张乃文持有异议，因此一审法院对恒生公司提供的以上证据不予采信，对恒生公司主张的相应事实亦不予确认。一审法院认为，张乃文与恒生公司签订的《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人的真实意思表示，相应内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，均为有效。双方在合同及附件签订后均应严格履行，如有违反则应承担相应的违约责任。张乃文在本案中要求恒生公司向其支付逾期交付商品房的违约金，恒生公司提出异议，否认其存在违约行为。经本案审理，可以确认，依双方签订合同的约定，商品房交付时间应为2016年1月31日前，对该时间双方并无异议。现双方争议的主要焦点为商品房交付的条件。张乃文认为按合同的约定，恒生公司应在取得开发项目《分期综合验收备案证明》后将符合合同约定的商品房向其交付；恒生公司则主张应按合同附件五即合同补充协议的约定，商品房单体竣工验收合格后，双方应视为房屋达到交付条件。对双方争议的该问题，本院认为，合同补充协议约定的内容并不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，应为有效。但即使按恒生公司所依据的交房条件即合同补充协议的约定来说，实际上应该有两项条件，一为实质条件，即恒生公司向张乃文交付本案所涉商品房要达到合同补充协议约定的相应标准；另一为形式条件，即在商品房达到交付条件时，恒生公司还应当负有通知的义务。此项义务在合同及补充协议中均有明确体现，其中合同第十一条“交接”中明确约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……”，补充协议第五条“交接”中也明确约定“具体的房屋交付事宜应以出卖人向买受人发出的《交房通知书》的内容为准，买受人应按照通知书所规定的期限和地点与出卖人办理完毕相关房屋交接手续。”本案中张乃文说明其接收涉案商品房是恒生公司采用电话通知的方式，对此恒生公司亦予确认。但因恒生公司不能提供证据证明该电话通知要求张乃文接收商品房的准确时间，因此一审法院以张乃文实际接收涉案商品房的时间来确定恒生公司完成商品房交付义务的时间。按此实际时间，恒生公司存在逾期向张乃文交付商品房的违约行为，应承担合同中约定的违约责任。张乃文要求恒生公司承担逾期交付商品房的违约金有合同约定及事实根据，一审法院予以支持。恒生公司另提供的欲证明政府原因导致工程延期、可以顺延交房日期的证据本院未予采信，不能免除其相应责任。另需说明，按《商品房买卖合同》的约定，张乃文购买涉案商品房（含储藏室）的总价款为737713元，其后又补交过差价款，其现要求恒生公司承担违约金是以购房款737623元为基数计算，该数额少于合同约定总价款，此系张乃文对自身权利的处分行为，一审法院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：恒生地产济南有限公司于本判决生效之日起十日内向张乃文支付逾期交付商品房的违约金，以购房款737623元为基数，按照每日万分之一的标准，自2016年2月1日起计算至2017年2月18日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费506元，减半收取计253元，由恒生地产济南有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、恒生公司通知张乃文接受商品房时间是否准确;二、恒生公司关于因政府组织举办大型公众活动导致其延期交房的理由能否成立。关于焦点一，恒生公司主张其在取得综合验收备案证明后，向张乃文电话通知收房，但无法举证证明其电话通知张乃文接收商品房的准确时间，故应当承担举证不能的法律后果，恒生公司的上述主张，本院不予支持。关于焦点二，恒生公司主张因济南市召开第22届国际历史科学大会、中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念日活动，政府部门向其发出通知要求停工，对此，恒生公司仅提交了相关证据的复印件，无法确定其真实性，张乃文对此亦不认可，故一审对恒生公司的该主张不予支持，并无不当。综上所述，恒生公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费506元，由上诉人恒生地产济南有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 褚 飞审判员 刘晓菲审判员 高希亮二〇一八年二月五日书记员 孙 娜