贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔03民终1023号上诉人（原审原告）：邱孝伦，男，1978年3月19日出生，贵州省仁怀市人，住仁怀市。上诉人（原审原告）：谭贵兰，女，1978年2月5日出生，贵州省仁怀市人，住仁怀市。二上诉人共同委托诉讼代理人：徐爽，贵州仁致律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：王梅，贵州仁致律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：贵州金中正房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省仁怀市中枢街道城南市场内1幢1层，统一社会信用代码：9152038255194493X2。委托诉讼代理人：高云峰，贵州律林律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴霞，贵州律林律师事务所实习律师。上诉人邱孝伦、谭贵兰因与被上诉人贵州金中正房地产开发有限责任公司（以下简称金中正房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院(2017)黔0382民初6103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。邱孝伦、谭贵兰上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、一审法院认定诉讼请求与当事人诉讼请求不一致，一审中邱孝伦、谭贵兰诉讼请求为“依法判决金中正房开公司立即交付办理商品房转移登记的有关文书”，而非一审法院认定的要求该公司立即为邱孝伦、谭贵兰办理房产证。2、一审法院调整违约金不当。根据《合同法》第四十一条的规定，对于格式条款，应当做出不利于格式合同提供方的解释。上诉人购买涉案商品房的价款已高于当地房价且约定的违约金低于同期贷款利息，一审法院对违约金的调整显失公平。本案一审判决与（2017）黔0382民初5141号判决同案不同判，违背法律面前人人平等原则。被上诉人金中正房开公司在二审中未作书面答辩。邱孝伦、谭贵兰向一审法院起诉请求:一、判决金中正房开公司立即交付办理商品房转移登记的有关文书；二、判决金中正房开公司自2014年7月30日起每日按已交付房价款的万分之一（即每日56.00元）支付违约金至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。一审法院认定事实：2013年9月26日，邱孝伦、谭贵兰与金中正房开公司告签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定：邱孝伦、谭贵兰购买金中正房开公司位于仁怀市中枢街道兴茅路××小区××单元××房，建筑面积123.71平方米，套内建筑面积104.09平方米，按照套内建筑面积计价，单价每平方米5379.96元，总价款560,000.00元。邱孝伦、谭贵兰一次性付清房款。金中正房开公司应当在2013年12月31日前向邱孝伦、谭贵兰交付该商品房。该《合同》第二十二条第三款约定：金中正房开公司承诺于2014年7月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给邱孝伦、谭贵兰；金中正房开公司不能在2014年7月30日前交付办理商品房转移登记的有关文书，按照约定日期起90日内，金中正房开公司交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起90日以后，金中正房开公司仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，邱孝伦、谭贵兰有权退房，邱孝伦、谭贵兰退房的，金中正房开公司应当自收到退房通知之日起30日内退还邱孝伦、谭贵兰已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；对邱孝伦、谭贵兰不退房的，金中正房开公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向邱孝伦、谭贵兰支付已交付房价款万分之一的违约金；并约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。邱孝伦、谭贵兰按约定向金中正房开公司交付房款560,000.00元。后金中正房开公司将合同约定的房屋交付给邱孝伦、谭贵兰使用，金中正房开公司于2017年8月23日完成该商品房的初始登记，至今未将办理商品房转移登记的相关文件交予邱孝伦、谭贵兰。现邱孝伦、谭贵兰以金中正房开公司违反合同约定为由要求其承担违约责任提起诉讼。一审法院认为：邱孝伦、谭贵兰与金中正房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，其买卖合同关系依法成立和有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。邱孝伦、谭贵兰要求金中正房开公司支付未提供商品房初始登记有关文书的违约金的诉请，合同约定，约定日期起90日以后，邱孝伦、谭贵兰未选择退房，金中正房开公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向邱孝伦、谭贵兰支付已交付房价款万分之一的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金作为一种违约救济措施，其功能主要是弥补守约方损失，更具有补偿性。在本案中，1、金中正房开公司对逾期办证不存在主观故意。相关行政部门未及时进行初始登记的行为不在金中正房开公司可控范围内，继续按《商品房买卖合同》第二十二条第三款履行将导致显失公平。2、邱孝伦、谭贵兰在支付房屋价款后，金中正房开公司已实际履行交付房屋的义务，房屋的主要功能是居住，邱孝伦、谭贵兰未取得房屋所有权仅对其交易及融资有所影响。在本案审理过程中，邱孝伦、谭贵兰未提交证据证明其因金中正房开公司未按期完成房屋初始登记所遭受的实际损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，金中正房开公司要求调减违约金的辩解理由，予以采纳。一审法院酌情调减违约金按已付房款按日万分之零一的标准计算从2014年7月31日至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，即560,000.00元×0.00001×1203天＝6,736.80元，超出部分，不予支持。邱孝伦、谭贵兰基于金中正房开公司向其交付不动产权证而申请撤回请求判决金中正房开公司立即向邱孝伦、谭贵兰交付办理商品房转移登记的有关文书，是在法律允许的范围内对自己诉讼权利所作的处分，应予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下：一、限被告贵州金中正房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内支付原告邱孝伦、谭贵兰违约金6,736.80元；二、驳回原告邱孝伦、谭贵兰的其余诉讼请求。案件受理费745元（已减半收取），由被告贵州金中正房地产开发有限责任公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院审理查明，在（2017）黔0382民初5141号判决中，金中正房开公司未提出调整违约金的申请，故一审法院未对违约金进行调整。本院查明的其余事实与一审查明事实一致。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一项关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，人民法院有权依据当事人的请求并综合考虑当事人遭受的实际损失、预期利益、合同履行情况等因素对违约金予以调整，该调整不受购房价款、交易目的之限制。一审法院根据合同履行情况等因素调整违约金合理合法，本院予以确认。本案中，双方当事人并未对违约金条款的理解产生争议，而只是对违约金是否过高产生分歧，故本案不适用《中华人民共和国合同》第四十一条关于“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定。关于本案是否同案不同判的问题：在（2017）黔0382民初5141号判决中，一审法院未调整违约金的原因系金中正房开公司未提出调整违约金的请求，与本案被上诉人金中正房开公司请求调整违约金的主张不一致，不属同案不同判的范畴。上诉人邱孝伦、谭贵兰关于违约金不应调整的理由不成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费745元，二审案件受理费1490元，共计2235元，由上诉人邱孝伦、谭贵兰负担1490元，被上诉人贵州金中正房地产开发有限责任公司负担745元。本判决为终审判决。审 判 长  邓雪梅审 判 员  蔡一雷代理审判员  何 容二〇一八年二月八日书 记 员  何红莉