成都市温江区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0115民初565号原告：马延航，男，汉族，1947年1月10日出生，住成都市金牛区。被告：成都东创科技园投资有限公司。住所地：成都市温江区成都海峡两岸科技产业开发园锦绣大道南段**号。法定代表人：章琴。委托诉讼代理人：魏敏，四川天府律师事务所律师，特别授权代理。原告马延航与被告成都东创科技园投资有限公司（以下简称东创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月1日公开开庭进行了审理。原告马延航、被告东创公司委托诉讼代理人魏敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马延航向本院提出诉讼请求：1、判令被告付给原告逾期办理产权证书的违约金38312.81元；2、由被告承担全部诉讼费。事实与理由:原告、被告签订的《商品房买卖合同》是“四川建设厅”“四川工商行政管理局”制作的商品房买卖时必须使用的合同文本。本合同第十九条（二）2.（1）中已有：“买受人不退房的，自买受人（原告）应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之___的违约金”。但是被告却通过“补充协议”将“每日”篡改为“每月”，将应当承担的责任减少了三十分之二十九，几近全部。“日”“月”一字之差又相似是不易发现的。本合同第二十六条规定“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”本合同第九条规定买受人逾期付款违约金是每日万分之一，而每月万分之一的违约金即每日万分之0.03，是非常不公平、不公正的，也远远低于银行利率。而且本合同第十九条（一）被告没写“初始登记”的时间，也不严谨。所以，原告请求逾期违约金应为万分之一。现在产权证正在办理中。按照合同约定，原告应在房屋交付的2014年12月30日起的365日内取得产权证，逾期时间为2016年1月1日至2017年12月30日共730天，逾期违约金：已付房款524833*每日万分之一*730=38312.81元。马延航当庭明确第一项诉讼请求为：判令被告付给原告逾期办理产权证书的违约金38312.81元（以购房款524833元为基数，按日万分之一计算，自2016年1月1日起到2017年12月30日止）。成都东创科技园投资有限公司辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。原告的不动产权登记证书是自己办理，并未通过东创公司办理，不存在被告存在违约的情形。根据合同第十九条条规定，补充协议的第八条第二款，买受人未按时交纳资料，办理时间应当顺延，原被告虽然约定被告为原告办理，但是原告并未出示任何材料，且自行办理完毕了不动产权证书。原告通过自己的行为，为合同中登记办理的方式进行了变更，故被告没有义务为原告办理，故被告不存在违约情形。被告认为自己不存在违约行为故不应当承担违约责任。根据合同及补充协议的约定，原告在未支付任何对价的情况下委托被告办理，原告应向被告出具委托书及相关税费，原告未提供任何证据证明原告委托被告办证及支付被告相关税费由被告代缴，实际上原告并未选择委托被告办证，而是自行缴费办理相关证书，该行为也证明了原告未委托被告办证的事实。就违约责任承担的前提而言，合同约定被告原因导致原告在365日内未取得证书的，才应承担，虽然房屋符合交付条件，但原告至今未收房，原告所述的被告未通知其收房不是事实，在双方的另案纠纷中，原告明确陈述被告通知原告收房时，因原告认为房屋的交付与合同中的可赠送空间不一致，至今拒绝收房，多次向法院起诉。所以通过起诉的行为证明其知晓收房，但未收取。即使被告应当承担违约责任，就双方约定的违约金标准而言，双方约定的违约金计算标准是双方的真实意思表示。综上，被告不存在违约行为，不应当承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2013年10月26日，马延航与东创公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议，双方约定马延航以524788元购买东创公司开发的位于成都市温江区成都海峡两岸科技产业开发园锦绣大道南段99号***号房屋。2013年10月26日，马延航向东创公司支付购房款524788元，并于当日东创公司向马延航出具了一张524788元收据一张。《商品房买卖合同》第十条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房”，第十九条第二款第二项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：详见补充协议”。马延航诉东创公司关于本案涉案房屋的案件成都市温江区人民法院判决书（2016）川0115民初3402号第六页陈述：“因被告按照合同约定履行交房义务，但原告以房屋没有赠送平台为由没有接收本案房屋”，该判决书已经生效并未上诉。另查明，马延航自行向温江不动产登记中心办理涉案房屋的不动产权证，已经于2017年12月29日取得涉案房屋的不动产权证。马延航至今未收房,房屋未交付给马延航。以上事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》及其补充协议，房屋信息查询记录、民事判决书等证据在卷佐证。本院认为，马延航与东创公司双方签订《房屋买卖合同》及其补充协议时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《房屋买卖合同》依法成立并有效。本案的争议焦点为：1、东创公司在履行《商品房买卖合同》及其补充协议的过程中是否存在违约行为；2、东创公司是否应当向马延航支付违约金38312.81元。关于东创公司在履行《商品房买卖合同》及其补充协议的过程中是否存在违约行为的问题。《中华人民共和国民法总则》一百七十六条规定：“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任”。马延航与东创公司在《商品房买卖合同》第十九条第二款第二项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：详见补充协议”。马延航与东创公司双方约定的取得涉案房屋所有权证书时间为在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，虽然马延航诉称双方约定东创公司应当在2014年12月31日前向其交付涉案房屋，2016年1月1日起东创公司就已经构成违约。但是根据《最高人民法院关于的解释》第十一条关于“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，案涉房屋事实上并未转移占有，故房屋未交付给马延航，马延航与东创公司双方约定的办理权属证书的起算时间应为出卖人向买受人实际交房之日而非约定交房之日。综上，涉案房屋并未实际交付，所以东创公司向马延航办理权属证书的起算时间并未开始计算，东创公司并未构成违约。关于东创公司是否应当向马延航支付违约金38312.81元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定。赔偿损失等违约责任的承担以违反合同约定、不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定为前提条件，而东创公司并没有违反合同约定，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定。故，马延航请求东创公司承担赔偿违约金的请求没有事实依据。关于马延航请求由东创公司承担本案诉讼费用的问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条和四十三条的规定，案件诉讼费的负担问题属于法院决定权范畴，不属于当事人因人身权、财产权引起的实体权利请求范畴，当事人对人民法院关于诉讼费用的决定有异议的，可以向作出决定的人民法院院长申请复核，不得对人民法院关于诉讼费用的决定提起上诉。故，马延航此项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：驳回马延航的全部诉讼请求。案件受理费减半收取379元，由马延航负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  魏义欢二〇一八年二月二日书记员  陈 强