江苏省泰州医药高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1291民初2191号原告：程祥宝，男，1971年6月10日出生，汉族，住泰州市姜堰区。原告：朱小凤，女，1973年4月27日出生，汉族，住泰州市姜堰区。两原告共同委托诉讼代理人：邹奇，北京市盈科（南京）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：史灏，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。两原告共同委托诉讼代理人：陈杰，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。被告：泰州名流房地产开发有限公司，统一社会���用代码9132129169546111XN，住所地江苏省泰州市永定东路998号508室。法定代表人：李洪新，该公司董事长。被告：泰州名流物业管理有限公司，统一社会信用代码91321291564274285R，住所地江苏省泰州市永定东路998号502室。法定代表人：茅建新，该公司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：全素华，江苏江豪律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：杨生平，江苏江豪律师事务所律师。原告程祥宝、朱小凤与被告泰州名流房地产开发有限公司（以下简称名流房地产公司）、泰州名流物业管理有限公司（以下简称名流物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程祥宝、朱小凤及其委托诉讼代理人邹奇、陈杰，被告名流房地产公司及被告名流���业公司的共同委托诉讼代理人杨生平到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2018年1月18日再次公开开庭进行了审理，原告程祥宝、朱小凤及其委托诉讼代理人邹奇、史灏，被告名流房地产公司及被告名流物业公司的共同委托诉讼代理人全素华、杨生平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。审理中，原告程祥宝、朱小凤自愿撤回对被告名流房地产公司的起诉，经本院裁定予以准许。程祥宝向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告名流物业公司履行其与原告签订的《商铺回购书》，按泰州名流国际家居博览中心30629号商铺合同价格的120%向原告支付回购房款共计228000元人民币；2.请求判决被告名流物业公司支付逾期回购产生的利息（以回购款228000元为基数，自2016年6月6日起至实际支付回购款之日止，按年利率10%计算）；3.被告承担本案诉讼费���事实和理由：名流房地产公司以“低门槛、长回报、无风险”为宗旨，向原告宣传、承诺高回报的若干内容，以包租、回购的方式将其开发的泰州名流国际家居博览中心30629号商铺出售给原告。基于名流房地产公司的承诺，原告与其签订了《商品房买卖合同》，与被告名流物业公司签订了《委托经营协议书》、《商铺回购书》。《商铺回购书》约定2016年6月1日起至2016年6月30日止的期间内申请回购，被告按该商铺合同价120%购回。协议签订后，原告按约支付了购房款，被告名流物业公司实际占有、使用案涉房屋商铺。原告在2016年6月6日向被告名流物业公司提交回购申请书，被告名流物业公司受理后拒绝履行回购义务，其行为违反了合同约定。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。名流物业公司辩称，一、当事人订立合同，采取要约、承诺方式。原告向被告名流物业公司发出要卖其房屋的申请，该申请从法律意义上讲属于书面要约形式，该卖房的申请充其量属于卖方卖房意愿的要约而已。二、要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。对照《商铺回购书》内容及其它资料不难得出，该《商铺回购书》实际上是属于被告名流物业公司当初发出的要约邀请。三、商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，对照《商铺回购书》的内容来看，其应当属于商品房的销售广告和宣传资料范畴，应依法确认为要约邀请。四、原告在其民事起诉书中也明确反映该要约被拒绝，因被告名流物业公司并没有作出对该要约同意的意思表示，且原告也明知要约被拒绝，因此，原告与被告名流物业公司之间的商铺房屋买卖合同并没有成立。五、���屋的设立、转让等必须经过法定登记程序，而商品房的登记要有相应的书面房屋买卖合同等资料，而房屋买卖均应当为双方自愿所为，不可以强买强卖。原告与被告名流物业公司之间并没有签订房屋买卖合同，双方之间的商铺房屋买卖合同不能成立，原告的诉请应依法不予支持。六、原告向被告名流物业公司提出申请回购房屋是从2016年6月1日到2016年6月30日，该期间原告主张利息没有法律依据，该期间是原告考虑是否卖房的期间，另外商铺回购书并没有约定利息按照年利率10%计算，原告此诉请没有法律依据。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：程祥宝、朱小凤向名流房地产公司购买泰州名流国际家居博览中心30629号商铺，购买价为190000元。2011年3月26日，原告程祥宝（甲方）与被告名流物业公司（乙方）签订《委托经营协议书》，由甲方将泰州名流国际家居博览中心30629号铺位全权委托乙方进行统一经营、租赁、管理。该委托经营协议书约定了委托经营的期限和条件、甲乙双方的权利义务、违约责任等内容。同天，名流物业公司还向程祥宝发出《商铺回购书》，商铺回购书的内容为：如买受人程祥宝以书面方式明确要求本公司将其所购买的泰州名流国际家居博览中心铺位号为30629号商铺回购，只要同时具备下列条件，本公司承诺按买受人该套商铺合同价的120%优先回购。1、买受人要求本公司回购的商铺系泰州名流房地产开发有限公司与之于2011年3月26日签订的《商品房买卖合同》涉及的商铺；2、买受人承诺本公司所回购的商铺应无查封、无抵押、无转让等情形，即不存在第三方有权处置该商铺的情况；3、买受人提交相关购房资料，包括但不限于《房屋所有权证》、《土地使用证》��《商品房买卖合同》等；4、自《商品房买卖合同》签订之日起，买受人严格履行买卖合同、委托经营管理协议书，无任何违约行为，并在自2016年6月1日起至2016年6月30日止的期间内以书面方式向本公司提出回购申请，如买受人在上述期限内没有按本协议提出书面要求回购的申请，视为买受人放弃要求本公司回购权利；5、因回购所产生的各种税费由买卖双方按照国家法律、政策规定各自承担；6、如回购涉及登记部门办理手续，则必须按登记部门要求办理相关手续。以上承诺在2016年6月1日起至2016年6月30日期间有效。如发生争议，可协商解决。协商不成时，可向房屋所在地人民法院提起诉讼。另查明，2012年，程祥宝、朱小凤领取了《房屋所有权证》（共同共有）及《土地使用权证》。以上证件载明房屋坐落于泰州市××室。2016年6月6日，名流物业公���出具材料一份，该材料记载：“今收到30629#申请壹份”。因名流物业公司拒绝回购，且双方协商未果，程祥宝、朱小凤遂诉至本院，并提出如前诉请。案经调解未果。审理中，原、被告双方一致确认委托经营协议书及商铺回购书是原告程祥宝与被告名流物业公司签订，与名流房地产公司无涉。以上事实有原告提交的发票、房屋所有权证、土地使用权证、委托经营协议书、商铺回购书、材料等证据及原、被告的陈述在卷佐证。本院认为，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。而要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符��要约规定的，视为要约。本案原、被告对被告名流物业公司发出的商铺回购书是要约还是要约邀请存有争议。结合本案，从商铺回购书的内容看，其已包含了回购标的物、回购条件、回购价格、回购方式、回购期限、税费承担、手续办理、争议解决等合同主要条款，同时表达了被告名流物业公司愿意接受该商铺回购书约束的意思表示，故商铺回购书应为要约，并非要约邀请。案涉商铺回购书的内容系合同双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，经原告确认后，依法成立并有效，对双方均具有约束力。原告在商铺回购书约定的期限内向被告名流物业公司书面申请回购房屋，被告名流物业公司理应依约回购房屋，并支付房屋回购款228000元（190000元×120%）。因被告名流物业公司未依约回购，应承担违约责任。原告主张自2016年6月6日起计算利息损失，无法���依据，本院认为应当从原告向名流物业公司主张权利之日即起诉之日起开始计算利息损失为宜。原告主张按年利率10%计算利息损失，双方亦无明确合同约定，该利息计算标准本院不予支持，可按中国人民银行同期贷款利率计算。当然原告程祥宝、朱小凤亦应当按《商铺回购书》的约定向被告名流物业公司提交相关资料，配合办理过户手续，并按约定承担相关费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十五条、第二十五条、第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告泰州名流物业管理有限公司履行《商铺回购书》于判决生效后十日内对原告程祥宝、朱小凤所有的泰州市永定东路998号30629室商铺进行回购，并向原告程祥宝、朱小凤支付回购款228000元及利息（以228000元为本金，自2017年8月29日起至被告实际支��回购款止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告程祥宝的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4720元，由被告泰州名流物业管理有限公司负担（此款原告已垫付，被告在履行上述判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉费4720元[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法���；③帐号：47×××53；④汇入银行：中国银行泰州分行营业部；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001]。审 判 员  王 芸审 判 员  李芙蓉人民陪审员  周圣宝二〇一八年二月六日书 记 员  徐 韵附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示���寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。第二十五条承诺生效时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。