上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初930号原告：上海绿地奉贤置业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：徐荣璞，执行董事。委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：金红波，男，1989年1月21日生，汉族，住江西省上饶市。委托诉讼代理人：郑焱，上海关天律师事务所律师。原告上海绿地奉贤置业有限公司诉被告金红波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年2月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人洪维争、被告金红波及其委托诉讼代理人郑焱均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海绿地奉贤置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间签订的《上海绿地望海新都出租合同》已经于2017年7月13日解除；2、判令被告交还承租房屋使房屋处于完好可出租状态；3、判令被告支付从2017年5月1日起至合同解除日7月13日之间拖欠的租金人民币6,674.80元(币种下同)、从2017年3月1日至2017年7月13日之间的物业费3,424.59元；4、判令被告向原告支付逾期付款违约金，按逾期应付款项的日千分之二的标准计算至实际清偿之日止(租金从2017年5月1日计算至实际清偿日止，物业费从2017年3月1日计算至实际清偿日止)；5、判令被告向原告支付房屋占用期间的使用费(以承租房屋租金双倍的标准，即4元/平/天，即每月5,487.16元)、物业费每月766.7元，均从2017年7月14日起计算至被告实际办妥承租房屋归还手续、交还承租房屋之日止；6、判令被告向原告支付被告已经享用的免租装修期间的租金5,487.16元；7、被告支付违约赔偿金16,461.48元；8、确认原告没收被告保证金7,020.56元；9、被告支付租住期间应付电费45元。庭审中，原告变更诉讼请求1为：判令原、被告之间签订的《上海绿地望海新都出租合同》已经于2017年7月15日解除；变更诉讼请求2为：判令被告交还承租房屋；变更诉讼请求5的起算时间为2017年7月16日起。事实和理由：原、被告于2016年11月25日签订《上海绿地望海新都出租合同》，约定被告向原告承租位于上海市奉贤区望园南路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积45.10平方米，租期自2017年2月1日起至2019年1月31日止，2016年12月1日为交付日，免租装修期自2016年12月1日起至2017年1月31日止；被告应付原告费用包括：1、每月租金2,743.58元(约2元/平方米/天)；2、每月物业管理费(含装修期)766.7元；3、保证金7,020.56元；4、公用事业费，包括电费、电信费等；租金采取先付后用原则，每3个月支付一次，每期首月1日或之前支付；物业管理费每季度首月10日或之前支付；还约定，被告逾期不支付租金、物业管理费、公共事业费及应由被告承担的其他相关费用之任何一项累积达到一个月或以上的，原告有权合法提前收回房屋及原告提供的设备，合同亦随即提前解除，且被告向原告承担违约责任。2016年12月1日，原告将房屋交付给了被告，被告享受了2个月的免租装修期，但其多次违反合同约定，未能于2017年5月1日前支付5、6、7月份租金，此后再未支付任何租金、物业管理费和公用事业费用。2017年7月12日，原告向被告了出《解除合同通知书》解除合同并要求被告承担违约责任。被告于2017年7月15日收到通知后，拒绝承担违约责任并继续占用房屋。为此原告提起诉讼。被告金红波辩称，不同意原告诉讼请求和事实理由。双方的合同已经于2017年4月底解除。不同意合同的违约条款，违约金和损失不能并用，且违约金条款约定过高。被告没有使用房屋，物业费不应承担，物业费的违约金也没有事实和法律依据。免租期的租金是合同约定的，不应支付。保证金应返还给被告。被告也没有用电，不同意支付电费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2016年11月25日，原、被告签订《上海绿地望海新都出租合同》，约定被告向原告承租位于上海市奉贤区望园南路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积45.10平方米；租期自2017年2月1日起至2019年1月31日止，2016年12月1日为房屋交付日，免租装修期自2016年12月1日起至2017年1月31日止(免租金但不免物业管理费和其他水电等公共事业费)；月租金为2,743.58元(每平方米租金*建筑面积*365天/12个月)、月物业管理费为766.7元；租金和物业管理费采取先付后用原则，按季支付，签署租赁合同后五个工作日内支付首期三个月的租金和物业管理费，其后的租金于每期首月1日或之前支付，物业管理费于每期首月10日前支付；保证金7,020.56元于合同签署后五个工作日内支付。合同第十八条违约责任还约定，18-3被告在此明确同意及声明：原告有权在下列违约事件发生后的任何时间，根据本合同约定收回该房屋及原告提供之设备，本合同亦随即提前解除，且被告应向原告承担如下违约责任(以下违约责任可同时适用)：(1)按本合同租金标准向原告补缴相当于被告已经享用的免租装修期、经营装修期(如有)期间之租金；(3)按逾期应付款项的日千分之二的标准向原告支付逾期付款违约金；(4)除被告已支付的保证金被原告全部没收外，被告同意按6个月租金的标准一次性赔偿因下列违约行为给原告造成的损失；若不足以弥补原告损失的，被告还应赔偿差额部分。本条所述违约事件包括：18-3-1被告逾期未支付租金累计达到1个月或以上的。第十三条房屋返还约定，13-1除原告同意被告续租外，被告应最迟于租赁期届满或本合同提前终止之日17：00时之前向原告交还该房屋。逾期不交还该房屋，每逾期一日，被告应按2倍日租金，即4元/平方米/天向原告支付该房屋占有期间的使用费。合同签订后，被告按约支付原告首期租金(2017年2月至4月)、物业管理费(2016年12月至2017年2月)和保证金7,020.56元；原告按约于2016年12月1日将系争租赁房屋交付被告。2017年4月，被告电话联系原告，提出不再租赁房屋，要求解除合同，但双方未达成一致意见。嗣后被告未向原告支付第二期费用。2017年7月12日，原告向被告发出《解除合同通知书》，通知被告双方之间的《租赁合同》于2017年7月8日解除，并要求被告交还房屋等。2017年7月15日《解除合同通知书》送达被告，但被告仍未向原告支付相关费用。另查明，本案系争租赁房屋权利人登记为案外人曹某，为合法建筑。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告双方签订的《上海绿地望海新都出租合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守。2017年4月，被告向原告明示不再继续租赁房屋，且未按约定支付第二期相关费用，已超过合同约定的累计达一个月以上，故原告根据合同约定享有单方解除权，原告据此向被告发出解除合同通知，被告于2017年7月15日收到，本院确认双方的合同于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案租赁合同解除后，被告应当将承租房屋返还原告。关于原告诉请被告拖欠的至2017年7月13日止的租金、物业管理费，被告理应支付；对租金金额6,674.8元，本院予以确认，物业管理费本院确认为766.7元*4个月+766.7元/30天*13天=3,399.04元。合同解除后，被告未将房屋返还原告，应参照合同约定向原告支付占有使用费及物业费至被告实际返还房屋之日止；对于原告主张应按约定双倍租金标准支付占有使用费的观点，本院认为该约定属违约金性质，超过一倍租金部分于违约金中一并处理。关于违约金部分，被告提出约定的违约金明显过高，本院依法作适当调整。原告同时主张逾期付款违约金和解除合同违约金，鉴于均系逾期付款同一违约行为造成，故本院对逾期付款违约金支持至合同解除前一日(即2017年7月14日)，租金的逾期付款违约金为987.87元【6,674.8元*2‰*74日(从2017年5月2日至2017年7月14日止，共74日)】、物业管理费逾期付款违约金为917.74元【3,399.04元*2‰*135日(从2017年3月2日至2017年7月14日止，共135日)】；其他违约金部分，本院调整为原告返还被告保证金7,020.56元，被告支付原告免租装修期期间租金5,487.16元以及4个月租金标准的赔偿金10,974.32元。关于原告主张被告支付未付电费45元的诉讼请求，被告否认该事实，原告也未提供证据予以证明，故本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告上海绿地奉贤置业有限公司、被告金红波于2016年11月25日签订的《上海绿地望海新都出租合同》于2017年7月15日解除；二、被告金红波于本判决生效之日起十日内返还原告上海绿地奉贤置业有限公司位于上海市奉贤区望园南路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、被告金红波于本判决生效之日起十日内支付原告上海绿地奉贤置业有限公司至2017年7月13日止的租金人民币6,674.8元、物业管理费人民币3,399.04元；自2017年7月16日起至实际返还房屋日止，按月标准人民币2,743.58元的房屋占有使用费、按月标准人民币766.7元的物业管理费；四、被告金红波于本判决生效之日起十日内支付原告上海绿地奉贤置业有限公司逾期支付租金违约金人民币987.87元、逾期支付物业管理费违约金人民币917.74元；五、被告金红波于本判决生效之日起十日内支付原告上海绿地奉贤置业有限公司免租装修期期间租金人民币5,487.16元；六、被告金红波于本判决生效之日起十日内支付原告上海绿地奉贤置业有限公司赔偿金人民币10,974.32元；七、原告上海绿地奉贤置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告金红波保证金人民币7,020.56元；八、驳回原告上海绿地奉贤置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,444元，减半收取计人民币722元，由原告负担100元，被告负担622元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张劲松二〇一八年二月二十八日书记员  姜 鹰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。