吉林省白山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉06民终279号上诉人（原审第三人）：白山市凯厦房地产开发有限责任公司。住所：吉林省白山市浑江区东兴街**号。法定代表人：刘建军，总经理。委托诉讼代理人：曲慧刚，白山市凯厦房地产开发有限责任公司达林大厦项目部法律顾问。被上诉人（原审原告）：于韬，女，1976年6月9日生，汉族，个体工商户，住吉林省白山市浑江区新建街。原审被告：王明顺，男，1963年4月14日生，汉族，个体工商户，住吉林省白山市浑江区红旗街。原审第三人：白山市建兴建筑有限责任公司。住所：吉林省白山市浑江区板石街道吊水壶村（开发区）。法定代表人：曲志强，董事长。原审第三人：张文龙，男，1993年3月30日生，汉族，无职业，住吉林省白山市浑江区新建街南四委*组。上诉人白山市凯厦房地产开发有限责任公司因与被上诉人于韬合同纠纷一案，不服吉林省白山市浑江区人民法院（2017）吉0602民初142号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。白山市凯厦房地产开发有限责任公司（以下简称凯厦房地产公司）上诉请求：撤销白山市浑江区人民法院（2017）吉0602民初142号民事判决书，依法改判凯厦房地产公司不承担责任。事实和理由：一、涉案房屋的所有权人是凯厦房地产公司，未经凯厦房地产公司许可，其他人无权处分。凯厦房地产公司作为涉案房屋的开发商，依法取得房屋的开发权和处分权，在房屋产权手续未办理到第三方名下前，涉案房屋的所有权人和处分人仅为凯厦房地产公司。二、凯厦房地产公司不是于韬持有的2013年6月25日协议书的合同相对人，不应承担合同义务。于韬持有的2013年6月25日协议书是于韬与白山市建兴建筑有限责任公司（以下简称建兴建筑公司）针对涉案房屋签订的买卖协议，凯厦房地产公司对于该合同约定的内容不应承担责任。三、于韬和建兴建筑公司签订的2013年6月25日协议书无效。凯厦房地产公司在2013年6月25日与建兴建筑公司签订房屋抵顶协议书时明确约定“该顶账房建兴建筑公司再另行出售须经凯厦房地产公司同意并办理变更手续，否则，因此产生纠纷凯厦房地产公司不负任何责任。”于韬和建兴建筑公司于2013年6月25日签订协议书并没有经过凯厦房地产公司的认可，并办理变更手续，因此该份协议书无效。四、原审法院判决依据房票更换协议认定凯厦房地产公司应承担合同义务，依据不足。房票更换协议签订于2012年10月30日，此时凯厦房地产公司与建兴建筑公司就涉案房屋并没有达成抵顶行为，房票更换协议仅是建兴建筑公司和于韬之间就涉案房屋达成的一种意向书，该意向书中约定的内容不符合《中华人民共和国合同法》关于合同成立的有效条件，而且是“开发方”处由“赵伟”签字，赵伟不是开发商或开发商法定代表人、委托授权人，赵伟在房票更换协议签字的行为，不能代表凯厦房地产公司，凯厦房地产公司不予认可。该房票更换协议虽被法院认定有效，但并不产生房屋买卖合同的权利义务关系，对凯厦房地产公司不具有约束力。五、于韬没有向凯厦房地产公司交付55.6万元房款，凯厦房地产公司没有返还义务。因于韬与建兴建筑公司就涉案房屋签订的协议书无效，根据《中华人民共和国合同法》关于无效合同的处理原则，于韬真实发生的房款及费用应由款项取得人返还。六、原审法院判决认定“凯厦房地产公司对涉案房屋停水停电并更换门锁后，将房屋交给王明顺”错误，于韬在（2015）浑民二初字第937号判决书第三页中承认“2015年4月10日，于韬开始装修该房屋，铺完地热准备装修时，物业公司关闭该房屋电源、水阀，于韬交涉此事时才得知建兴建筑公司又将该房屋于2014年4月20日卖给王明顺，凯厦房地产公司又给王明顺办理入户手续。王明顺于2015年8月25日将该房屋的门锁更换，于韬已无法进入该房屋，于韬向公安机关报案，公安机关认为该案属民事纠纷，无法解决双方的矛盾。”这说明涉案房屋并不是凯厦房地产公司更换门锁后将房屋交付王明顺。七、原审法院判决认定“凯厦房地产公司在（2015）浑民二初字第937号判决书生效后拒绝向于韬交付该房屋”错误，由于王明顺实际占有使用该房屋，导致凯厦房地产公司无法交付该房屋。该判决书既没有确认建兴建筑公司与于韬的房屋买卖合同有效，也没有确认建兴建筑公司与王明顺的房屋买卖合同无效。王明顺将该房屋出售给张文龙申请更名，凯厦房地产公司与建兴建筑公司核实该房屋是否卖给王明顺，建兴建筑公司认可卖给王明顺并同意给王明顺办理更名，而且建兴建筑公司给凯厦公司出具证明。故凯厦房地产公司给王明顺办理更名是因为建兴建筑公司认可与王明顺的买卖合同，不认可与于韬的买卖合同，不存在过错。八、原审法院判决对于房款55.6万元，吊运费9500元、地热改造费8000元是否实际支付以及向谁支付的事实并未查清。原审法院判决认定于韬给付刘亮房款55.6万元，吊运费9500元、地热改造费8000元。九、一审法院判决认定购房贷款的利息起算和标准，但没有审查于韬的贷款合同是否是购房贷款，贷款期限、实际产生的利息是多少。如果法院支持于韬贷款利息损失，也应该依照银行出具的实际贷款期限产生的贷款利息来计算。十、原审法院漏列与本案有利害关系的当事人刘亮，因为于韬从刘亮处购买涉案房屋，应追加刘亮为本案当事人查清于韬与刘亮是否形成房屋买卖合同关系以及房款数额。综上所述，本案系商品房买卖合同及商品房转让引起的纠纷，而凯厦房地产公司在商品房转让过程中并没有收取于韬的房款，由于涉案房屋至今未取得商品房预售证明，根据《城市房地产管理法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国合同法》的有关规定，房屋买卖协议应认定为无效协议。于韬答辩称，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。建兴建筑公司答辩称，一、虽然白山市浑江区人民法院作出的（2015）浑民二初字第937号民事判决书认定于韬与建兴建筑公司、凯厦房地产公司于2012年10月30日签订的房票更换协议有效，但该房票更换协议仅是意向书，没有实际履行内容。凯厦房地产公司因达林大厦尚未完工拒绝在房票更换协议上签字盖章，建兴建筑公司只好让项目负责人赵伟签字。二、建兴建筑公司与刘亮之间是材料买卖关系，2012年10月9日买卖协议虽约定以本案诉争房屋抵顶材料款，但建兴建筑公司与刘亮尚未结算，双方没有最终达成合意。三、建兴建筑公司与于韬于2013年6月25日签订的房屋买卖协议未实际履行，于韬未向建兴建筑公司交付购房款，买卖协议无效。建兴建筑公司与王明顺之间形成真实的房屋买卖关系。原审法院认定事实错误，判决结果不公，请求二审法院撤销原判。王明顺述称，本案与王明顺无关，不予答辩。张文龙未答辩。于韬向一审法院起诉请求：1、判令王明顺腾出达林大厦1单元1301室，面积130.08平方米房屋；2、王明顺和建兴建筑公司赔偿于韬因2015年4月至今未能入户，发生装修等损失295836元（赔偿坐便器价值4500元、吊运费9500元、另案诉讼费用43450元、地热安装费8000元、2012年11月9日-2017年4月9日房屋贷款利息共计193536元，入户费6850元，2014年至2017年3年房屋租赁费3万元，合计295836元）；3、案件受理费由王明顺承担。案件审理过程中,于韬变更诉讼请求为:1、判令凯厦房地产公司返还达林大厦1单元1301室、面积130.08平方米的购房款56万元；2、凯厦房地产公司赔偿于韬265836元。其中坐便器价值4500元、吊运费9500元、另案诉讼费用43450元、地热安装费8000元、入户费6597.08元（有票据）、电费50元（无票据）、燃气改装200元（无票据）、2012年11月9日-2017年4月9日房屋贷款利息暂计193536元，计算至款项付清日止；3、案件受理费由凯厦房地产公司承担。一审法院认定事实：白山市浑江区达林大厦系凯厦房地产公司的开发项目，赵伟系该建设项目的负责人。该建设项目由建兴建筑公司承建。案外人刘亮为该工程提供建筑材料。2012年10月9日，建兴建筑公司（甲方）与刘亮（乙方）签订房屋兑换材料协议书，约定：“建兴建筑公司用以兑换建筑材料的房屋座落在：达林大厦1单元1301室，面积为130.08㎡（最终以房产部门测绘面积为准），单价4600元/㎡，金额为约598368元。该房屋系开发建设单位以抵顶工程款方式付给建兴建筑公司……”之后，刘亮将该房屋降价后，以每平方米4300元价格出售给于韬，房款合计559344元（双方未签订买卖协议）。2012年10月30日，于韬与建兴建筑公司、凯厦房地产公司签订房票更换协议，约定：“该房屋地址为：贵宾楼对面达林大厦（期房）1单元13楼1301室，面积130.08平方米（最终以房屋测绘面积为准），单价4600元，合计金额598368元，该房屋用途为住宅；（定价以出售时为准，多退少补）（通知换取购房正式发票）。”协议落款处曲日东在“建筑方”处签名并加盖建兴公司公章，于韬在“购买人”处签名并注明身份证号。凯厦房地产公司达林大厦建设项目负责人赵伟于10月31日在“开发方”处注明：“同意将1单元1301室抵顶给建筑方价格以开盘时实际销售价为准”并签名。2013年6月25日，凯厦房地产公司（甲方）与建兴建筑公司（乙方）就凯厦房地产公司应给付建兴建筑公司达林大厦项目工程款608774.4元的相关事宜签订房屋抵顶协议书，约定：“凯厦房地产公司同意用达林大厦1单元1301室面积130.08平方米，每平方米4680元，总房款为608774.4元抵顶建兴建筑公司施工的达林大厦的工程款608774.4元。本协议签订后，该抵顶房屋的入户等费用由建兴建筑公司承担，建兴建筑公司必须按照凯厦房地产公司购房的规定办理顶房、进户手续。该顶账房屋建兴建筑公司再另行出售须经凯厦房地产公司同意并办理变更手续，否则，因此产生纠纷凯厦房地产公司不负任何责任。”凯厦房地产公司盖公章，经办人赵伟签名。建兴建筑公司盖公章，经办人曲日东签名。2013年9月10日，建兴建筑公司（甲方）与于韬（乙方）签订协议书，约定：“经双方自愿协商同意，凯厦房地产公司给建兴建筑公司达林小区正在建设的1号楼1单元1301号建筑面积130.08㎡（最终以市房产测绘部门测绘为准），房屋每平方米4680元，总房款608774.4元。双方协商抵顶房屋属建兴建筑公司私产，此协议签订后不予退房、调房。交房日期以实际房屋竣工交付使用为准。抵顶后的房屋如发生的各自经济纠纷、法律责任由双方承担，与凯厦房地产公司无任何关系。房屋交付使用之日起90日内，房屋所有人尚未取得房屋权属证书的，凯厦房地产公司积极协助办理，但不承担违约责任。双方在凯厦房地产公司抵顶房后，按凯厦房地产公司购房的规定办理顶房、进户手续。”建兴建筑公司在甲方处加盖公章，负责人曲日东签名，于韬在乙方处签名，并留电话号码。上述协议签订后，在凯厦房地产公司达林大厦项目部保管留存于韬与建兴建筑公司签订的协议、房票更换手续、于韬身份证复印件。房屋竣工后，凯厦房地产公司于2015年3月11日为于韬就案涉房屋出具入户通知单，于韬在达林大厦项目部办理入户手续，并交纳物业费、装修保证金、取暖费、书报箱款等费用合计6597.08元。达林大厦项目部收款后，向于韬出具加盖该项目部公章的收款收据，票面金额919.68元（取暖费、书报箱款）；向于韬出具加盖白山市喜丰物业服务有限公司达林大厦服务站公章的收款收据二份，票面金额合计5677.4元（物业费、电梯费、声控灯、卫生费、装修垃圾清运费、可视对讲机款、绿化费，计3677.4元；装修保证金2000元）。入户后，于韬开始装修房屋，改造地热及卫生间，为此支付吊装运费9500元、地热改造费8000元。于韬分别于2012年11月9日、2013年5月10日、2015年3月15日给付刘亮房款446000元、100000元、10000元，计556000元，余款3344元刘亮给予免除。2014年4月20日，建兴建筑公司与王明顺因借款抵押事宜签订协议书（房屋买卖），该协议内容与建兴建筑公司与于韬2013年9月10日签订的协议书相同。2015年4月18日，建兴建筑公司（甲方）与王明顺（乙方）签订协议书，载明：“王明顺于2013年8月2日购买建兴建筑公司达林房2户，分别为2-2102-92.5×4780平方米；1-1402-92.5×4680平方米，建兴建筑公司出具收款收据40万元整交予王明顺并分别出具房屋买卖协议书各一份。王明顺于2014年4月20日购买建兴建筑公司达林三户房屋分别为1-1301-130.08×4680平，1-1303-116.27×4680平，3单元902-149.5×4580平，建兴建筑公司出具收据80万元整交予王明顺并分别出具房屋买卖协议各一份。建兴建筑公司承诺在2015年7月末之前将所欠利息还给王明顺，包括还清欠王明顺24万和30万两笔欠款。在此前提下建兴建筑公司每还清一笔欠王明顺款，王明顺须归还建兴建筑公司在王明顺处抵押的房屋，如未还，房屋将归王明顺。”协议签订后，除案涉房屋发生纠纷，其余四户房屋建兴建筑公司均交付王明顺以抵顶借款。2015年8月24日，凯厦房地产公司为王明顺就案涉房屋出具入户通知书，王明顺在达林大厦项目部办理入户手续，并交纳取暖费、物业费等费用，计4627.08元。之后，凯厦房地产公司对案涉房屋停水停电并更换门锁后，将房屋交付王明顺。于韬与建兴建筑公司、凯厦房地产公司、王明顺就该房屋归属发生纠纷，于韬诉至白山市浑江区人民法院，诉讼请求为：1、确认于韬与建兴建筑公司、凯厦房地产公司签订的房票更换协议合法有效；确认建兴建筑公司与王明顺签订的房屋买卖协议无效；确认位于白山市浑江区达林大厦1单元1301室，面积为130.08平方米的住宅房屋所有权归于韬所有；2、赔偿不能入住装修期的经济损失35000元，（房租6000元，在外面租房六个月，每个月1000元；该房屋装修费22000元；剩余7000元是这半年于韬到长春来回的交通费）。白山市浑江区人民法院作出（2015）浑民二初字第937号民事判决书，认定上述事实，判决“一、于韬与建兴建筑公司、凯厦房地产公司于2012年10月30日签订的房票更换协议有效；二、保全费3510元，由建兴建筑公司承担；三、驳回于韬其他诉讼请求。”该判决发生法律效力后，凯厦房地产公司拒绝向于韬交付该房屋。2016年11月2日，王明顺（甲方）将该房屋转卖第三人张文龙（乙方），双方签订房屋买卖协议，协议主要内容为“王明顺自愿将坐落在白山市达林大厦1单元1301室（建筑面积130.08平方米）房屋出卖给张文龙；双方议定上述房屋总价款为人民币肆拾伍万元整（￥450000元）；双方约定张文龙于2016年11月2日一份先付给王明顺伍万元（￥50000元）购房定金，待房屋过户后张文龙一次性以现金形式将剩余购房款（即人民币肆拾万元整￥400000元）交给王明顺；王明顺在张文龙将购房定金交付后，王明顺有义务协助张文龙办理房屋过户手续，办理房屋交易所产生的一切费用由张文龙承担……”张文龙当日交予王明顺定金5万元。王明顺出具收据，载明“收据，人民币5万元，事由：今收到张文龙买房定金，王明顺，2016年11月2日。”2016年11月10日，王明顺与张文龙共同向凯厦房地产公司出具承诺书，载明“凯厦房地产公司：我叫王明顺，是达林大厦1单元1301室面积为128.13平方米的住户，由于我将房屋出售给张文龙，现需要更名，由王明顺变更为张文龙名下，以后办理产权时所发生的税费等一切费用及产权发生纠纷都由王明顺和张文龙自行解决并承担责任，与凯厦房地产公司无关。”王明顺、张文龙在承诺人处签字捺印。凯厦房地产公司达林大厦建设项目负责人赵伟同日在承诺书下面签名，并为王明顺的转让办理更名手续。同日，张文龙交纳物业费、电梯费、声控灯、卫生费共计2377元。同日，张文龙将39万元房款银行转账至王明顺账户，王明顺出具收据，载明“收据，人民币39万元，事由：今收到张文龙房款，王明顺，2016年11月10日。”2016年11月18日，建兴建筑公司出具证明，载明“证明，由凯厦房地产公司抵顶给建兴建筑公司达林大厦1单元1301室，面积130.08平方，此房已卖给王明顺，此房屋抵顶协议仅此一份，已交于王明顺。”建兴公司在落款处加盖公章，曲日东签名。现案涉房屋由张文龙占有。另查，于韬丈夫鞠泉于2012年11月9日在中国工商银行股份有限公司白山分行营业部贷款65万元，并按中国人民银行贷款基准利率上浮20%支付相应利息至今。一审法院认为，案涉房屋所属达林大厦系凯厦房地产公司开发建设，至今该大厦购房户均未办理房屋产权证照。于韬、王明顺均系基于各自与建兴建筑公司、凯厦房地产公司签订的协议主张对案涉房屋享有权利。因于韬、王明顺均未对该房屋办理不动产登记，故于韬、王明顺对该房屋均不享有物权。至此，于韬、王明顺基于上述合同，各自享有的系债权。现凯厦房地产公司认可王明顺持有合同，不予认可于韬持有合同，即凯厦房地产公司认可向王明顺交付房屋、拒绝向于韬交付房屋。同时，王明顺将房屋转卖第三人张文龙，凯厦房地产公司审核后予以同意，并为王明顺的转让办理房屋更名手续，现张文龙已实际入户。虽于韬对王明顺与张文龙之间房屋买卖合同不予认可，但未有证据证明王明顺、张文龙在签订合同时存在恶意串通损害他人利益等合同无效的情形。故对于该买卖行为，张文龙系善意的，且张文龙已交付房款并经凯厦房地产公司同意已实际入户并占有该房屋至今。于韬在诉讼过程中，基于案件事实的变化申请变更诉讼请求，符合法律规定，予以准许。关于于韬主张凯厦房地产公司返还房款56万元的诉讼请求。凯厦房地产公司对此不予认可，并认为其未收到该房款，签字的房票更换协议，只是同意将该房屋抵顶给建兴建筑公司，而且房屋价格没有确定，该协议只是一个意向性协议。于韬作为理性的成年人，明知该房屋没有建成，并且房屋价格没有确定的情况下，购买期房。于韬在没有履行相关手续确认房屋是否已经归建兴建筑公司或刘亮所有的前提下，就交付巨额购房款，显然违背客观规律与常识，其自身存在重大过错，所以该风险应当由其自己承担，不应当由凯厦房地产公司承担，故不同意该项诉讼请求。众所周知，顶账房屋的买卖存在交易风险，在案涉房屋的交易过程中，于韬作为买受人在与建兴建筑公司、凯厦房地产公司签订房票更换协议后，才将房款进行交付，业已尽到注意义务。而于韬与建兴建筑公司、凯厦房地产公司之间签订的房票更换协议，已经法院作出民事判决，确认有效。建兴建筑公司系经凯厦房地产公司同意进而转移合同权利义务给于韬，三方之间的债权、债务业已概括转移完毕。因此，凯厦房地产公司应承担合同义务。且凯厦房地产公司申请出庭作证的证人（达林大厦项目部会计）亦证明项目部留存保管于韬与建兴签订的协议、房票更换手续、于韬身份证复印件。由此可见，凯厦房地产公司对于其将房屋抵顶建兴建筑公司工程款，再由建兴建筑公司转卖于韬的事实系明知。凯厦公司在通知于韬入户时，审核其手续后，为于韬办理入户手续并交付房屋。该交付房屋的行为亦是对合同权利义务转移的认可，该房屋买卖合同关系对于韬、凯厦房地产公司均具有约束力。因此，凯厦房地产公司上述答辩意见，不予采纳。现凯厦房地产公司为于韬办理入户手续并交付房屋后，又以王明顺手续齐全将房屋换锁后交付王明顺，再经王明顺申请，又为张文龙办理更名、入户，致使于韬现不能实现合同目的，故凯厦房地产公司应对于韬承担违约责任。于韬共交付房款55.6万元，现于韬主张凯厦房地产公司返还房款56万元，予以支持55.6万元，超出部分，不予支持。于韬主张凯厦房地产公司承担利息损失，即按其银行贷款年利率7.68%计算交款之日至款项付清日止的利息。因于韬该利息损失客观存在，故该诉讼请求，符合法律规定，予以支持。但于韬贷款利率系浮动利率,即贷款利率为中国人民银行贷款基准利率上浮20%，贷款时当期年利率为7.68%,后期利率均有调整,如7.2%、5.7%。因此，凯厦房地产公司应支付自2012年11月10日起以44.6万元为基数、自2013年5月11日起以10万元为基数、自2015年3月16日起以1万元为基数，均按中国人民银行贷款基准利率上浮20%计算至款项付清日止的利息。于韬主张凯厦房地产公司赔偿取暖费、物业费等费用6597.08元。凯厦房地产公司不予认可，认为物业费系物业公司收取，即使返还也应物业公司承担责任。但该公司申请出庭作证的会计、出纳均证实上述费用系达林项目部收取。且凯厦房地产公司收取上述费用后，又将房屋收回另行交付他人，故该费用应予赔偿。该诉讼请求，予以支持。于韬主张凯厦房地产公司赔偿因改造地热和装修卫生间支出吊装运费9500元、地热改造费8000元及购买的座便器4500元。凯厦房地产公司认为于韬举证的并非正规票据，而且座便器为购买费用，并非安装费用。其他费用实际是否发生不清楚，并认为案涉房屋系新建房屋，本身自带地热设施，无需更换地热。虽于韬举证的吊装运费及地热改装费用均为手写收据，但于韬提供的照片可以证实其已对地热进行改造并且室内有安装吊装设施痕迹。因此，该部分损失，予以支持。关于于韬购买座便器4500元，因于韬并未举证证明其已实际受到损失，不予支持。于韬主张凯厦房地产公司赔偿另案诉讼费用43450元，因于韬另案诉讼所交纳的案件受理费，在另案审理时，均对案件受理费的负担予以确认，故该诉讼请求，不予支持。于韬主张凯厦房地产公司赔偿电费50元、燃气改装200元，因未提供证据予以证明，不予支持。一审法院判决如下：一、凯厦房地产公司于本判决发生法律效力后五日内返还于韬房款55.6万元，并赔偿物业费等费用6597.08元、吊运费9500元、地热改造费8000元，以及支付自2012年11月10日起以44.6万元为基数、自2013年5月11日起以10万元为基数、自2015年3月16日起以1万元为基数，均按中国人民银行贷款基准利率上浮20%计算至款项付清日止的利息；二、驳回于韬其他诉讼请求。案件受理费10660元减半收取5330元，由于韬负担370元，由凯厦房地产公司负担4960元。二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，凯厦房地产公司上诉主张于韬与建兴建筑公司签订的房屋买卖协议未经其认可，建兴建筑公司系无权处分，凯厦房地产公司不是合同相对人，故该协议无效，凯厦房地产公司不应承担合同义务。但于韬与建兴建筑公司、凯厦房地产公司于2012年10月30日签订房票更换协议，及凯厦房地产公司与建兴建筑公司于2013年6月25日签订的房屋抵顶协议书，均约定凯厦房地产公司以本案诉争房屋抵顶应付建兴建筑公司的工程款，因凯厦房地产公司未为建兴建筑公司办理相关产权登记，故建兴建筑公司享有由合同产生的债权。建兴建筑公司与于韬于2013年9月10日签订协议书，建兴建筑公司将其对本案诉争房屋享有的权利概括转移给于韬，该转让行为不属于《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”规定的除外情形，于韬与建兴建筑公司签订的抵账房买卖协议合法有效。凯厦房地产公司签订房票更换协议及为于韬办理入户手续系对于建兴建筑公司将合同权利义务让与给于韬的同意及确认，故凯厦房地产公司主张其不是于韬持有2013年6月25日协议书的合同相对人，不应承担合同义务的上诉主张没有依据，本院不予支持。现凯厦房地产公司无法向于韬交付房屋，则应向于韬返还房屋价款。凯厦房地产公司上诉主张对于韬支付购房款55.6万元、吊运费9500元、地热改造费8000元真实性有异议，但于韬在一审过程中对于该费用均提供相应票据予以证实，凯厦房地产公司未提供反驳证据，本院对其此项上诉主张亦不予支持。凯厦房地产公司上诉主张不应按中国人民银行贷款利率上浮20%计算利息，虽于韬主张其因购买本案所涉房屋而向中国工商银行白山分行贷款，因其没有提供证据证实凯厦房地产公司对此知情，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，凯厦房地产公司对此损失无法预见，故原审法院判决凯厦房地产公司按照中国人民银行贷款利率上浮20%向于韬支付利息没有依据，本院予以纠正，凯厦房地产公司应按中国人民银行公布的同期同类贷款利率赔偿于韬的利息损失。凯厦房地产公司上诉主张应追加刘亮为当事人参加诉讼，其在一审中未有该主张，二审要求追加当事人没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销吉林省白山市浑江区人民法院（2017）吉0602民初142号民事判决；二、白山市凯厦房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后五日内返还于韬房款55.6万元，并赔偿物业费等费用6597.08元、吊运费9500元、地热改造费8000元，并支付自2012年11月10日起以44.6万元为基数、自2013年5月11日起以10万元为基数、自2015年3月16日起以1万元为基数，均按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至款项付清日止的利息；二、驳回于韬其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5330元，由于韬负担1439元，由白山市凯厦房地产开发有限责任公司负担3891元；二审案件受理费10660元，由于韬负担2878元，由白山市凯厦房地产开发有限责任公司负担7782元。本判决为终审判决。审 判 长  朱瑛华代理审判员  郭惠靖代理审判员  兆艳红二〇一八年二月二十三日书 记 员  赵晨光