四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川04民终77号上诉人（原审被告）:刘玲，女，1968年12月5日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。委托诉讼代理人：刘长生（系刘玲的父亲），男，1935年4月21日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。被上诉人（原审原告）:四川鼎瑞物业服务有限公司，住所地四川省成都市锦江区东四横街8号1栋2单元3层302号，统一社会信用代码：9151000009833389XJ。法定代表人：翟青波，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒲颖殊，四川渡攀律师事务所律师，执业证号：15104200710161860。上诉人刘玲因与被上诉人四川鼎瑞物业服务有限公司（以下简称鼎瑞公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市仁和区人民法院(2017)川0411民初1693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭，于2018年2月1日公开开庭进行了审理。上诉人刘玲的委托诉讼代理人刘长生，被上诉人鼎瑞公司的委托诉讼代理人蒲颖殊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘玲上诉请求：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误，证据不足，请求二审法院撤销一审判决，依法改判上诉人不交纳物业管理费；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、鼎瑞公司与攀枝花市远达南山花园业主委员会（以下简称南山花园业委会）南山花园业委会签订的物业服务合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，既然服务合同无效，上诉人与被上诉人就没有建立服务关系，没有约定关系就不应当交物业费。二、被上诉人提出的事实上的服务不具法律效力。1.事实上的服务也必须建立在合法的基础上。鼎瑞公司与南山花园业委会签订的《南山花园临时委托服务合同》被法院判定为无效合同，也就是法律确认了被上诉人与南山远达花园业主没有任何关系了，所以事实上的服务关系当然不存在。2.根据《四川省物业管理条例》第四十六条规定：物业服务合同应当对物业服务事项、服务标准、收费标准…合同期限以及双方在权利义务违约责任等内容上进行约定。也就是说物业服务一切需要以物业管理合同为准，本案没有物业服务合同，业主对物业方提供的服务无法认定其服务标准是什么，事实上的服务无法确认其服务质量，所以本案一审不能够以鼎瑞公司提供了事实服务为依据要求业主付费。根据《四川省物业管理条例》的规定，一切需要以物业管理合同的约定为准，没有物业合同就不需要支付物业费。3.一审认定鼎瑞公司提供了所谓“事实上的服务”，业主就该交费，该判定不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：物业服务合同的权力义务终止后…并以存在事实的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。鼎瑞公司以所谓“事实上的物业服务”起诉刘玲，法院应当予以驳回。4.鼎瑞公司非法经营南山远达花园物业近两年，强行向业主提供了事实服务，强迫业主接受他们不合理的物业费等费用，拒绝接受业主对他们的服务监督，从根本上无视业主的合法权利。物业服务公司同业主、业主代表机构，在法律地位上完全平等，二者就是以物业服务为标准的委托合同法律关系；业主或业主的代表机构委托物业服务公司为其提供物业服务，并向其支付相关劳务费用的简单民事法律关系，其适用《合同法》和《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）等相关基本法律。二者任何一方不得强行要求对方接受要约，不得强行要求对方履行无法律依据的义务。《合同法》要求合同双方基于“合意”即一方提出要约，另一方对该要约认可并作出承诺，合同才能成立。综上所述，依据《合同法》《民法通则》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》《四川省物业服务管理条例》等，一审法院认定事实不清，证据不足，请求二审法院查明案件事实，撤销一审判决，依法改判，维护上诉人的合法权益。庭审中刘玲再次对其上诉主张的理由及其签收一审判决书的态度和情况进行了书面说明。鼎瑞公司辩称，鼎瑞公司在2014年5月通过公开投标的方式进入南山花园小区，与南山花园业委会签订了《南山花园临时委托服务合同》，并为小区提供物业服务。当临时物业服务合同到期过后，鼎瑞公司继续为南山花园小区提供物业服务。前进社区居委会也向小区的全体业主发了公告，告知全体业主，依然由鼎瑞公司提供物业服务。事实上鼎瑞公司在截止到2017年一直为南山花园小区提供物业服务，整个南山花园小区大概有三千余户居民，自觉交费的有两千余户。像上诉人这种欠费的将近一千户，这说明了大部分的业主对鼎瑞公司所提供物业服务的事实以及服务的质量是认可的。欠费的业主一方面在享受鼎瑞公司提供的物业服务，而又对鼎瑞公司提供服务的依据、质量百般挑剔。被上诉人认为这不但致使了物业公司的管理服务难以为继，同时也侵犯了大多数业主的权益，该行为直接导致了鼎瑞公司于2017年12月底撤出南山花园。鼎瑞公司撤出后，上诉人作为南山花园业主，对南山花园现状是有一个深刻的感触和一个鲜明对比的。综上，鼎瑞公司认为一审法院所认定事实正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。鼎瑞公司向一审法院起诉请求：1.判令刘玲支付从2014年6月起至2017年5月止的物业管理服务费10090.08元、垃圾处理费216元，合计10306.8元；2.本案诉讼费由刘玲承担。一审法院认定如下事实：2014年4月26日，鼎瑞公司与南山花园业委会签订了《南山花园临时委托物业服务合同》一份，约定由鼎瑞公司为攀枝花市仁和区南岭路四区151号南山花园小区提供物业服务，鼎瑞公司按建筑面积向业主收取物业管理服务费，别墅物业的收费标准为1元/月/㎡；物业管理服务费按月交纳，业主应当在每月的20日至次月10日之间履行交费义务。上述合同签订后，鼎瑞公司进场为南山花园小区提供物业服务。2014年11月26日，南山花园业委会召开了委员会议，决定解除与鼎瑞公司签订的物业服务合同及相关协议，在业主大会对物业服务公司的表决结果公示结束前，仍由鼎瑞公司为南山花园小区提供物业服务，物业服务标准、收费标准不变。2016年1月14日，前进社区居委会向南山花园全体业主发出告示，告知业主鼎瑞公司将继续为该小区提供物业服务，至新的业委会选举产生后选聘新的物业公司为止。鼎瑞公司至今仍在为南山花园小区提供物业服务。刘玲系南山花园小区翠屏苑2栋1单元5号房屋的业主，该房屋物业类型为别墅，建筑面积为280.28㎡。刘玲自2014年6月起至今未向鼎瑞公司交纳物业管理服务费以及垃圾处理费。一审法院另查明，《南山花园临时委托物业服务合同》已被该院（2015）仁和民初字第1575号生效民事判决书确认为无效合同。一审法院认为，鼎瑞公司就南山花园小区的物业管理服务与业委会签订的《南山花园临时委托物业服务合同》，虽然被法院确定为无效合同，但自2014年5月至今，鼎瑞公司作为南山花园小区的物业服务企业为该小区业主及物业使用人提供了物业管理服务；刘玲作为小区业主，在鼎瑞公司物业管理服务期间，与鼎瑞公司形成了事实上的物业管理服务关系，并在鼎瑞公司提供的物业管理服务中受益。刘玲以鼎瑞公司物业服务不到位、卫生越来越差等原因，拒绝交纳物业管理服务费的抗辩理由没有事实和法律依据，一审法院对此意见不予采纳，刘玲应当履行交纳物业管理服务费的义务。鼎瑞公司主张刘玲交纳2014年6月至2017年5月期间的物业管理服务费，刘玲辩称鼎瑞公司的诉讼请求已经超过2年的诉讼时效，一审法院认为，鼎瑞公司未举证证明其在本案立案前曾向刘玲主张过权利或者具有其他诉讼时效中止、中断的情形，故鼎瑞公司请求刘玲支付2015年8月23日前物业管理服务费的诉求，因其诉讼时效已经届满，一审法院对此不予支持，但刘玲仍应当支付2015年8月23日至2017年5月期间的物业管理服务费。物业服务合同虽然无效，但鼎瑞公司参照该合同中约定的收费标准收取物业管理服务费具有合理性；刘玲辩称其别墅区的物业管理服务费应当与多层住宅的收费标准一致，一审法院认为，不同的物业类型其所需的物业管理服务（包括物业设施设备）必然有所差异，刘玲作为别墅区的业主，要求按照普通住宅收取物业管理服务费的辩称意见不具有法律依据，一审法院不予采纳，故刘玲应当支付2015年8月23日至2017年5月期间的物业管理服务费5969.96元（1元/月/㎡×280.28㎡×21个月+1元/月/㎡×280.28㎡÷30天×9天）。刘玲对应当交纳2014年6月至2017年5月期间的垃圾处理费216元无异议，鼎瑞公司的该项诉讼主张具有事实和法律依据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、刘玲于本判决生效后十日内支付四川鼎瑞物业服务有限公司2015年8月23日至2017年5月期间的物业管理服务费5969.96元、垃圾处理费216元，合计6185.96元；二、驳回四川鼎瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。二审中，双方均无新证据提交。经本院二审审理查明的基本事实与原审查明一致，双方当事人对一审审理查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，一、刘玲上诉的主要理由是《南山花园临时委托物业服务合同》已被生效民事判决书确认为无效，即没有物业服务合同，就不应当交纳物业服务费。双方对于鼎瑞公司从2014年6月24日起至2017年底为案涉小区提供物业服务的客观事实均无异议。虽然《合同法》第五十六条规定无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，但《合同法》第五十八条同时规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。鼎瑞公司已经提供的物业服务作为使全体业主均受益的行为过程，在现实生活实际中已无法由接受了该服务的业主再行向物业服务公司返还，故依照该法律规定，应当予以折价补偿。同时，《民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”《中华人民共和国民法总则》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”第八条规定：“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。”刘玲的该上诉理由不符合上述法律规定，本院对此不支持。二、刘玲上诉还主张，一审判决违反《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定。一审已查明，《南山花园临时委托物业服务合同》被依法确认为无效，已由南山花园业委会会议决定：解除该物业服务合同；在业主大会对物业服务公司的表决结果公示结束前，仍由鼎瑞公司为南山花园小区提供物业服务，物业服务标准、收费标准不变，且该事项亦由南山花园小区所在的前进社区居委会向全体业主发出告示，告知业主鼎瑞公司将继续为该小区提供物业服务。鼎瑞公司并无上述司法解释所规定的“拒绝退出、移交”行为，故该司法解释无法适用于本案，该上诉理由依法不能成立。三、对于刘玲二审中陈述鼎瑞公司乱收费的问题，其未提供任何证据予以证明，且无证据证实该事项与本案物业服务合同纠纷法律关系具有关联性，本院对此依法不予采信，对此刘玲可以依法另行主张维护自身权益。四、一审法院对物业服务费计收标准的认定，符合南山花园业委会《公告》及《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定；对物业服务费诉讼时效、物业服务是否到位的认定，符合本案的证据、案件事实及相应法律规定，依法应予维持。综上所述，刘玲的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘玲负担。本判决为终审判决。审判长  徐贝贝审判员  刘起新审判员  黄 雷二〇一八年二月九日书记员  谭 莉