广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0107民初1279号原告：广西中天世纪物业服务有限责任公司，住所地南宁市西乡塘区龙腾路68号福满花园16号楼16-1603号。统一社会信用代码:91450107682109416C。法定代表人：肖黄金，该公司总经理。委托诉讼代理人：李燕芳，广西中天世纪物业服务有限责任公司员工。委托诉讼代理人：覃雕,广西科豪事务所律师。被告：程成南，男，1967年9月18日出生，汉族，户籍所在地浙江省永嘉县，现住南宁市。被告：王玉花，女，1969年4月28日出生，汉族，户籍所在地浙江省永嘉县，现住南宁市。上述两被告的共同委托诉讼代理人：胡雪松，广西东凯律师事务所律师。原告广西中天世纪物业服务有限责任公司（以下简称“广西中天世纪公司”）与被告程成南物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并根据原告广西中天世纪公司的申请依法追加王玉花作为本案被告参加诉讼，于2018年2月12日公开开庭进行审理。原告广西中天世纪公司的委托诉讼代理人覃雕和李燕芳，被告程成南、王玉花及其共同委托诉讼代理人胡雪松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广西中天世纪公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告程成南、王玉花向原告支付南宁市龙腾路68号福满花园夹层4-103号房物业管理费6314.64元、违约金16032.6元（从延期交纳后的第三个月后开始按日0.003计算，暂计至2016年12月31日），合计22347.24元；二、由被告承担本案所有诉讼费。原告在审理过程中将诉讼请求一变更为：被告程成南、王玉花向原告支付南宁市龙腾路68号福满花园4号楼4103号房物业管理费6203.5元及利息1373元，电梯维保费2479.5元及利息549元（每个月的物业管理费、电梯维保费的利息单独计算，从延期交纳的第二个月第一天起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计至2017年12月27日），合计10605元。事实和理由：被告程成南王玉花为南宁市龙腾路68号福满花园4-103号房的业主，房屋面积为89.51平方米。2008年12月4日，程成南与厦门市中天世纪物业管理有限公司南宁分公司（以下简称“厦门中天世纪公司”）签订了《福翔·福满花园住户手册》并形成物业服务合同关系。2008年底，厦门中天世纪公司撤出福翔·福满花园物业。2009年1月1日，原告与福翔·福满花园开发商南宁福翔房地产开发有限责任公司（以下简称“福翔公司”）签订《南宁“福翔·福满花园”前期物业管理服务合同》并接管福翔·福满花园的物业管理服务。从2009年1月1日至今，原告严格按照合同及住户手册向福翔·福满花园4-103号房的业主即两被告提供物业管理服务，履行约定义务。两被告自2010年2月1日停止缴纳物业管理费和电梯维护费。为维护原告合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告程成南、王玉花共同辩称，一、两被告与原告广西中天世纪公司不存在物业服务合同关系，根据合同相对性原则，原告并非本案适格主体。两被告入住小区之前，整个小区是由厦门中天世纪公司提供物业服务，两被告仅与厦门中天世纪公司存在物业合同关系。二、即使原告具备主体资格，原告请求两被告每月支付电梯维保费及利息没有事实依据和法律依据。两被告居住的福翔·福满花园4-103号房为夹层，电梯未开有出入口，无法乘坐电梯到达房屋，不应承担电梯维保费。三、原告请求两被告支付物业管理费及利息没有事实依据和法律依据。原告没有证据证明其已为小区提供了物业服务，物业公司在提供服务期间，由于工作失职，楼房的一楼住户擅自将房屋改为咖啡厅经营导致环境受到污染，干扰了两被告生活，业主有理由拒交物业管理费。四、原告诉请的2015年3月10日前的物业管理费已超过两年的诉讼时效。经审理查明，位于南宁市福满花园开发商为福翔公司，原告广西中天世纪公司于2009年1月1日与福翔公司签订了《南宁“福翔·福满花园”前期物业管理服务合同》。合同约定由原告对福满花园房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、养护、管理，其中协议第六条约定高层住宅物业服务费为0.75元/平方米·月，未约定逾期缴费违约金。被告程成南、王玉花为福满花园4-103号房业主，该房屋建筑面积87.15平方米，位置为夹层，未设有电梯出入口。两被告自2010年2月起未交物业服务费，原告催要未果遂诉至本院，并提出如上所请。另查明，2006年7月14日，福翔公司与厦门中天世纪公司签订《南宁“福翔·福满花园”前期物业管理服务合同》，合同约定由厦门中天世纪公司对福满花园房屋共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、养护、管理。2008年12月4日，厦门中天世纪公司与程成南签订《“福翔·福满花园”入住协议书》，协议约定业主缴纳物业服务费按《住户手册》中规定进行，《住户手册》含“前期物业管理服务协议”及“临时业主规约”等。在“入住须知”、“前期物业管理服务协议”及“临时业主规约”等条款中约定物业服务费为0.75元/平方米·月，按季度缴费，缴费时间为每季度的第一个月，逾期按日千分之三支付违约金等。后厦门中天世纪公司因故于2008年12月1日退出福满花园的物业管理服务。本院认为,原告广西中天世纪公司在原物业管理公司厦门中天世纪公司终止对福满花园的物业管理服务后，于2009年1月1日与福翔公司签订的《南宁“福翔·福满花园”前期物业管理服务合同》主体适格，内容未违反法律法规规定，为合法有效合同，该合同对原告和福满花园全体业主均有约束力。被告程成南、王玉花为福满花园4-103号房业主，其应按上述合同约定向原告缴纳物业管理费用，两被告以原告工作失职、未履行合同义务为由认为不应交纳物业管理费，因其未能提交有效证据予以证实，本院不予采纳。根据合同约定物业管理费为0.75元/平方米·月，上述房屋建筑面积实为87.15平方米，两被告每月应缴纳的物业费为65.3元。据此，两被告拖欠原告2010年2月至2017年12月共95个月的物业管理费为6203.5元。关于电梯维保费的承担，被告程成南、王玉花的住房为楼房的夹层，该夹层未留有电梯出入口，日常生活无法使用电梯出入，且原告在以往向两被告催收相关物业管理费等费用时亦无电梯维保费项目，故原告诉请两被告支付电梯维保费及利息缺乏依据，本院不予支持。关于逾期支付物业管理费期间利息的支付。由于被告程成南、王玉花拖欠原告广西中天世纪公司的物业管理费，原告主张两被告支付自2010年2月至2017年12月期间每月应交纳的物业管理费从延期交纳的次月起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息损失共1373元合理合法，本院予以支持。关于本案诉讼时效方面。物业管理费收取的依据是当期物业合同，在一个合同期限内产生的所有物业管理费应视为一个整体，而业主每月或每个季度、每年缴纳物业管理费则视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行届满之日起计算”，本案诉讼时效应自物业服务合同约定的最后一期缴纳届满之日起开始计算，故本院对被告程成南、王玉花关于诉讼时效的抗辩不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告程成南、王玉花支付原告广西中天世纪物业服务有限责任公司物业管理费6203.5元；二、被告程成南、王玉花支付原告广西中天世纪物业服务有限责任公司逾期支付物业管理费期间利息1373元；三、驳回原告广西中天世纪物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。案件受理费359元（原告广西中天世纪物业服务有限责任公司已预交），由原告广西中天世纪物业服务有限责任公司负担19元，被告程成南、王玉花负担46元，本院退回294元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时应自上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁永光人民陪审员  马振声人民陪审员  何开科二〇一八年二月二十三日书 记 员  李 霞附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。