江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏10民终191号上诉人(原审被告)：扬州揽月房地产开发有限公司，住所地扬州市江都区江淮路100-2号。法定代表人：赵汝春，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈学军，江苏江业律师事务所律师。委托诉讼代理人：万建军，公司员工。被上诉人(原审原告)：张秀梅，女，1971年4月3日出生，汉族，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：姚海嵩，上海市天华律师事务所律师。上诉人扬州揽月房地产开发有限公司（以下简称揽月公司）因与被上诉人张秀梅商品房买卖合同纠纷一案，不服扬州市江都区人民法院(2017)苏1012民初2570号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。揽月公司的上诉请求：撤销一审判决，依法予以改判。事实及理由：1、一审判决认定事实错误。一审判决认定“本案至今未能取得房屋产权证书系揽月公司未履行协助的原因”依据不足。案涉房屋的产权证未能办理到位，纯系政府有关部门原因造成，绝非揽月公司未履行义务所致，且对张秀梅的损失认定依据也不足。张秀梅未向法院提供任何损失的证据。2、一审法院适用法律错误。适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，有三个前提条件，一是因出卖人的原因造成产权证不能办理；二是当事人之间没有约定；三是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定。本案中，双方在合同中约定，如因出卖人原因不能取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。现适用该条规定的三个条件无一具备。因此，一审适用该法律规定，判决揽月公司按照银行同期贷款利率计算承担违约金，系适用法律错误。陈爱梅辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果具有较好的社会效果。请求二审法院驳回上诉，维持原判。张秀梅向一审法院起诉请求：1.判令揽月公司协助张秀梅将坐落在扬州市江都区江淮路100-2号揽月国际广场3幢2单元4××号房屋所有权证登记在张秀梅名下；2.请求法院判令揽月公司承担延迟办证违约金822050元。审理中，张秀梅将第二诉讼请求变更为：判令揽月公司向张秀梅支付延迟办理房产证违约金（以价款1025000元，按年利率9%计算自2015年1月1日起至房产权属证书办理完毕之日止）；3.诉讼费由揽月公司承担。一审法院认定事实：2013年5月3日，张秀梅与揽月公司签订《商品房买卖合同》（合同备案号为：124EFF8007E6）一份。合同约定：“张秀梅购买揽月公司开发的位于扬州市江都区江淮路100-2号揽月国际广场3幢2单元4××号商品房一套；房屋建筑面积148.26平方米；总价款1025000元；交房期限为2014年7月1日前；交房后揽月公司应在180日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，如因揽月公司的原因，张秀梅不能在规定的期限内取得房屋产权证书，张秀梅不退房，揽月公司按已付房价款的0.1%向张秀梅支付违约金。”后张秀梅依约向揽月公司支付了房款1026936元，揽月公司依约向张秀梅交付了房屋。但张秀梅至今未取得房屋产权证书。审理中，张秀梅以合同为格式合同约定逾期办理权属证书违约金过低为由，要求揽月公司按年利率9%支付违约金，并认为：因揽月公司未能办理权属证书，造成户口不能迁入，工作、就医、子女入学等遇到障碍，房屋不能上市交易、获利，不能成立业主委员会，不能享受业主委员会服务，经济损失持续扩大。揽月公司故意限定违约金（以总价款的0.1%），其目的，无论揽月公司何时办证或无期拖延办证，只能承担忽略不计的违约金，根本达不到约束惩罚其恶意违约行为，反而助长其延迟办证消极行为。故要求对该项违约金依法进行调整。一审法院认为，双方之间订立的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。当张秀梅全部房款付清后，揽月公司理应遵守诚实信用的原则，全面履行合同约定的义务，积极协助张秀梅办理房屋权属证书变更登记手续，将房屋所有权转移给张秀梅。但揽月公司至今未履行协助张秀梅办理房产证变更登记义务，引发纠纷。对此，揽月公司应承担相应的法律责任。故张秀梅要求揽月公司协助其办理坐落于扬州市江都区江淮路100-2号揽月国际广场3幢2单元4××号房屋权属登记手续的主张，依法予以支持。但在办理上述手续过程中所产生的税费应由张秀梅负担。依据法律规定及合同约定，揽月公司应向张秀梅支付逾期办理权属证书的违约金，由于合同约定的违约金标准太低，不足以弥补张秀梅客观存在的损失，故酌定参照中国人民银行同期同档贷款利率计算利息，并自揽月公司交付房屋后180日开始，即自2015年1月1日起，计算至权属证书办理完毕之日。原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，判决：一、扬州揽月房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内，协助张秀梅办理坐落于扬州市江都区江淮路100-2号揽月国际广场3幢2单元404室房屋的权属证书，登记至张秀梅名下；相关税费由张秀梅负担；二、扬州揽月房地产开发有限公司向张秀梅支付逾期办理权属证书违约金（以实际交房款1026936元为基数，自2015年1月1日起按照中国人民银行同期同档贷款利率计算利息，至权属证书办理完毕之日止）；三、驳回张秀梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12020元，由扬州揽月房地产开发有限公司负担，此款已由张秀梅垫付，揽月公司在给付上述款项时一并给付张秀梅。二审中，当事人没有提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本案二审的争议焦点：一、揽月公司的行为是否构成违约？二、如构成违约，一审判决确定揽月公司承担的违约金金额是否正确？关于争议焦点一，本院认为：揽月公司与张秀梅所签《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效，双方均应按合同约定履行其义务。在张秀梅按约付清全部房款后，揽月公司应按约积极协助办理房屋权属证书变更登记手续，将房屋所有权转移给张秀梅。现揽月公司至今未履行此协助义务，其行为构成违约，依法应承担违约责任。至于揽月公司称逾期办证系政府有关部门原因造成，但其未能提供相关证据予以佐证，况且，揽月公司的该抗辩事由也并非法定免责事由，故揽月公司的抗辩理由不能成立。关于争议焦点二，本院认为：依据双方合同约定，揽月公司应向张秀梅支付逾期办理权属证书的违约金。由于双方合同约定揽月公司按已付房价款的0.1%向张秀梅支付违约金，按此约定，揽月公司向张秀梅支付的违约金仅为1026.93元，明显偏低,不足以弥补张秀梅的实际损失。现张秀梅以户口不能迁入，工作、就医、子女入学等遇到困难，房屋不能上市交易、获利等为由，主张违约金应按年利率9%的标准进行调整。结合本案具体情况，揽月公司未能协助张秀梅办理房屋权属登记，会给张秀梅生活带来不便，并造成其损失，而张秀梅的损失确实难以确定，故一审依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，酌定张秀梅的损失参照中国人民银行同期同档贷款利率计算，并自揽月公司交付房屋后180日开始，即自2015年4月1日起，计算至权属证书办理完毕之日，并无不当。综上所述，上诉人揽月公司的上诉请求，因无事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12020元，由上诉人揽月公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  邱世国审判员  陈少君二〇一八年二月七日书记员  余 韵