湖南省长沙市天心区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0103民初7795号 原告：惠峰，男，1976年12月15日出生，汉族。 委托诉讼代理人：刘涛，湖南金州律师事务所律师。 被告：杨文祥，男，1969年12月10日出生，汉族。 委托诉讼代理人：黄子俊，湖南华湘律师事务所律师。 第三人：刘珍岑，女，1984年1月20日出生，汉族。 原告惠峰诉被告杨文祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月5日立案受理后，经原告惠峰申请，本院通知刘珍岑作为第三人参加诉讼。本案依法由审判员方群英担任审判长，与人民陪审员盛霞、杜娟组成合议庭，于2017年12月25日公开开庭进行了审理，原告惠峰的委托诉讼代理人刘涛，被告杨文祥及其委托诉讼代理人黄子俊到庭参加诉讼，第三人刘珍岑经本院传票传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。本案现已审理终结。 原告惠峰提出如下诉讼请求：一、被告返还原告押金50000元；二、被告承担原告装修损失（包括拆迁补偿损失）147200元（640元/平方米×230平方米）；三、被告返还原告垫付电费11406元；四、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2015年5月20日向被告承租位于长沙市人民西路165号房屋二楼门面从事餐饮业，双方签订《房屋租赁协议》，约定租期从2015年5月20日至2016年6月20日，原告支付押金50000元，租金13000元/月。同日，应被告之要求，原告与第三人刘珍岑签订名为联营，实为租赁的《联营协议》。合同签订后，原告按约履行义务。租赁期限届满后，原、被告约定按原合同标准继续履行租赁合同，原告支付租金至2017年9月，并垫付了电费11000元。2017年11月14日，长沙恒隆资产经营有限公司（以下简称恒隆公司）向原告出具《关于解除房屋租赁关系通知》，告知因被告长期拖欠长沙房产（集团）有限公司租金单方解除房屋租赁关系，并要求原告腾房。至此，原被告之间的《房屋租赁协议》于2017年11月14日解除。因被告违约行为导致原告无法依据政策得到拆迁补偿款。根据长沙市政府令第116号、长政办发（2016）72号文件，原告所承租房屋可得680元/㎡补偿款。综上，因被告过错导致损害原告合法权益，请求判如所请。 被告杨文祥辩称：第一，被告与恒隆公司的房屋租赁合同并未解除，被告已交纳租赁期间的房屋租金。原告亦仍在涉案房屋经营，但并未按合同约定按期缴纳租金，拖欠租金的数额已超押金50000元，故不存在被告返还押金。第二，涉案房屋并未拆迁，不存在装修损失补偿款，且根据原、被告就二楼房屋的租赁合同，租赁期限已经届满，不存在补偿装修款。第三，电费在原、被告之间的联营合同中有明确约定，应由原告支付。被告同意支付扣除原告经营的一、二楼门面所产生电费的剩余部分电费。 第三人刘珍岑未到庭，未陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下案件事实：被告杨文祥作为甲方与第三人刘珍岑作为乙方于2015年5月20日签订《联营协议》，约定联营期从2015年5月20日至2016年5月20日止；年联营费164160元；签订协议当日由乙方一次性支付三个月联营费，以后每季度支付一次，乙方应在每季度末提前一个月向甲方支付当季度联营费，乙方不得拖欠上述费用，否则甲方有权无条件回收房屋；乙方应向甲方支付50000元作为房屋联营协议保证金；本协议终止，甲方回收房屋使用权，乙方如无违约行为，保证金如数退还乙方；联营期间乙方使用该房屋发生的煤气费、水电费、电话费、有限电视费、网络使用费、环境卫生费、治安费、物业管理费均由乙方承担；乙方进行房屋维修时，不得改动房屋主体结构，协议期满后按“来修去丢”的原则，由乙方将房屋腾空交甲方；如遇政府重点拆迁行为或不可抗力因素（联营费按实际时间计算）双方协商解决。庭审过程中，原、被告均认可双方之间的租赁合同权利义务系按涉案《联营协议》的约定确认及履行，联营即为租赁。租赁期限内，原告按约支付租金，并向被告支付保证金50000元。租赁期满后，原、被告按原合同标准继续履行租赁合同。被告于2017年9月18日向原告出具《收款收据》：“今收到人民西路165号面馆8月20至11月19日租金41040元”。截至2017年12月27日，原告代被告垫付水电费11406.56元，其中包括原告承租房屋所产生的电费5738元、水费715元。 另查明，被告于2014年4月1日与恒隆公司签订《房屋租赁合同》，向该公司承租涉案房屋。租赁合同期届满后，被告未与恒隆公司续签租赁合同。2017年11月14日，恒隆公司向被告发出《关于解除天心区樊西巷70号102、202、302房屋租赁关系的通知》，因被告拖欠2017年1月1日至2017年11月15日的房租，恒隆公司决定于2017年11月15日起解除与被告就天心区樊西巷70号102、202、302房屋的租赁关系，收回该房屋使用权，并要求原告等次承租人于2017年11月30日前腾空房屋。2017年12月18日，被告向恒隆公司支付拖欠租金234000元。恒隆公司于2018年1月11日诉至本院，要求确认其与被告杨文祥的租赁关系已解除，由杨文祥支付所欠租金，并要求原告惠峰与被告杨文祥共同腾退涉案房屋。该案正在诉讼中。 还查明，长沙市天心区城市房屋征收和补偿管理办公室于2017年3月24日发布《长沙市天心区城市房屋征收和补偿管理办公室关于火宫殿周边零星地块（二期）棚户区改造项目房屋征收范围公告》，涉案房屋纳入征收范围。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《联营协议》系原告惠峰委托第三人刘珍岑与被告杨文祥签订，庭审中原、被告均认可该协议实质上系双方租赁合同关系的约定，并认可该协议的内容。故原、被告之间的租赁关系事实清楚，《联营协议》系双方对租赁关系的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。本案的争议焦点为：一、房屋租赁保证金50000元是否应予退还；二、被告是否应向原告支付装修损失；三、被告是否应当返还原告垫付的电费及应付金额。 关于争议焦点一，房屋租赁保证金50000元是否应予退还。涉案租赁合同约定的租赁期间为一年，自2015年5月20日至2016年5月20日。合同到期后，虽然原告仍继续承租使用涉案房屋，但双方当事人并未再行签订书面租赁合同。根据《中华人民共和合同法》第二百三十六条之规定，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。在本案租赁合同期间届满后，双方当事人之间形成不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同。原告在收到恒隆公司出具的《关于解除房屋租赁关系通知》后，于2017年11月30日停止经营，构成事实上的解除行为，双方之间的租赁合同关系已解除。根据《联营协议》第二条约定“甲乙双方约定甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付50000元作为房屋联营协议保证金，本协议终止，甲方回收房屋使用权，乙方如无违约行为，保证金如数退还乙方”，被告应当退还租赁保证金50000元。被告抗辩原告所欠租金应从保证金中予以扣除，经审查，被告反驳原告提交的“2017年9月18日收款收据”实际系原被告对租金的对账确认，被告出具收据后，原告仅交付2017年8月20日至9月20日的租金，9月20日至11月19日的租金并未支付。但根据被告在2017年7月16日出具的收款收据，原告未实际交付租金，被告在该收据上记载“欠租金41010元”，而“2017年9月18日收款收据”并未做此记载，被告未提出证据证明其反驳意见，故对被告抗辩原告未支付2017年9月20日至11月19日的租金的意见，本院不予支持，本院认定原告已交付租金至2017年11月19日。截至2017年11月30日合同实际解除之日，原告尚欠被告租金5016元（13680元/月÷30天×11天=5016元），扣除该部分租金后，被告应向原告返还保证金44984元。至于被告主张2017年11月30日之后的租金损失，可以另行起诉主张权利。 关于争议焦点二，被告是否应向原告支付装修损失。本案中，原、被告约定“协议期满后，按照‘来修去丢’的原则，由乙方将房屋腾空交甲方”，涉案租赁合同期限已于2016年5月20日届满，合同届满后，原、被告形成不定期租赁合同关系，可以随时解除合同，双方之间的租赁合同关系于2017年11月30日予以解除。故原告主张被告赔偿装修损失无合同依据与法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点三，被告是否应当返还原告垫付的电费。截至2017年12月27日，原告代被告垫付水电费11406.56元，扣除原告承租房屋所产生的电费5738元、水费715元后，被告应当向原告返还水电费4953.56元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下： 一、被告杨文祥自本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠峰返还租赁保证金44984元； 二、被告杨文祥自本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠峰返还水电费4953.56元； 三、驳回原告惠峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费4435元，由原告负担1331元，被告负担3140元。（此款已由原告预缴，由被告履行义务时一并向原告给付） 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  方群英 人民陪审员  盛 霞 人民陪审员  杜 娟 二〇一八年二月一日 书 记 员  姚 倩