广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0305民初20334号原告：曾立红，女.委托诉讼代理人：曾褀，广东谢斐律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢斐，广东谢斐律师事务所律师。被告：林浩誉，男。被告：林婷婷，女。两被告共同委托诉讼代理人：陈晓雁，广东卫权律师事务所律师。被告：美联物业代理（深圳）有限公司。法定代表人：张锦成，执行董事。委托诉讼代理人：谢晓意，女，系公司员工。委托诉讼代理人：王晓燕，女，系公司员工。原告曾立红诉被告林浩誉、被告林婷婷、被告美联物业代理（深圳）有限公司（以下简称“美联物业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案受理后，适用简易程序于2018年2月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾褀、谢斐，被告林浩誉、被告林婷婷的共同委托诉讼代理人陈晓雁，被告美联物业的委托诉讼代理人谢晓意、王晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告林浩誉、被告林婷婷向原告退还定金70万元（人民币，下同）；2、被告林浩誉向原告赔偿违约金310万元，被告林婷婷、被告美联物业对上述赔偿承担连带责任；3、三被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告表示因被告林浩誉已退还定金30万元，故第一项诉讼请求减少为40万元；原告另增加诉讼请求为：解除原告与被告林浩誉于2017年10月18日签订的《房屋转让合同书》。事实和理由：2017年10月17日，原告曾立红与被告林浩誉（被告林婷婷的代理人）在被告美联物业处，就买卖位于深圳市××××房（涉案房产，登记于被告林婷婷名下）的房屋进行洽谈。洽谈中，被告林浩誉称系该房屋登记人被告林婷婷的父亲，向原告出示了房产证等证件，并称已经取得被告林婷婷的授权；被告美联物业也向原告出示了其与被告林浩誉、林婷婷签订的《委托合同书（出售／出租）》，该委托合同书中记载被告美联物业保管有委托人的产权人委托书、房产证复印件、产权人身份资料复印件等资料。基于此，原告与被告林婷婷的代理人即被告林浩誉签订了《房屋转让合同书》，与被告美联物业签订了《委托合同书（购买／承租）》，与被告林浩誉（被告林婷婷的代理人）、被告美联物业签订了《资金托管协议》，并向被告林婷婷和被告美联物业的账户共支付了定金70万元整。后，被告美联物业的工作人员通知，因被告林婷婷不同意卖房，原告与被告林婷婷之间的《房屋转让合同书》无法继续履行，特通知原告办理解约手续，取回定金。原告随与被告林浩誉联系，无果；与被告林婷婷打电话，被告林婷婷明确表示不履行，后被告林婷婷再不接电话，发信息也不回。被告林浩誉和被告林婷婷的行为违反了《房屋转让合同书》的约定，给原告造成了巨大损失，应承担赔偿责任。被告美联物业在提供居间服务的过程中存在过错，应承担连带赔偿责任。被告林浩誉辩称：一、原告诉求不实，歪曲部分事实；其第一项诉求应驳回。原告在诉状中陈述不实，原告诉请的第一项“判令被告林浩誉、被告林婷婷向原告退还定金70万元”该款项已退回。2017年10月17日下午，在产权人林婷婷未在场，也未有授权的情况下，被告林浩誉与原告和被告美联物业签订了房屋买卖合同，当时都清楚被告林浩誉无授权，被告林浩誉需要得到林婷婷的追认才可以。原告当日下午打入林婷婷帐户30万元，打入被告美联物业账户40万元。但当晚产权人林婷婷知悉后不同意卖房，于是第二天上午被告林浩誉妻子芬（因为原告加了芬的微信）即告知原告其女儿不同意卖房、很对不起，要求原告发来帐号，返还原告的30万款项，同时也将产权人林婷婷不同意卖房情况告知被告美联物业，被告美联物业也表示合同无法履行要求退钱给原告，然而原告执意要林婷婷卖房给她，不同意接受退款，之后的几天被告林浩誉妻子多次向原告表示对不起，希望退钱给回原告，但原告表示不要钱、只要房，也不提供收款帐号，无奈被告林浩誉后通过向银行查询记录，找到原告打款帐户，已将所收30万元款项全部退还到原告帐户。另外被告美联物业也表示将收取的40万元退还原告帐户。原告该诉求其一不是被告不退，而是原告不收，其二不是被告没退，而是原告不提，因此原告诉求的第一项已不存在，应驳回原告诉讼请求。二、本案房屋买卖合同为无效合同，原告不能按照有效合同的违约条款要求被告林浩誉承担巨额380万元的所谓“违约责任”。原告诉求被告林浩誉赔偿违约金310万元无法律依据，也没有损失事实依据。本案买卖合同的签订中，未有产权人林婷婷签字、授权和追认，被告林浩誉不具备签约主体资格，不能处分产权人林婷婷的财产，故该买卖合同是无效合同，依据《合同法》第58条之规定“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还”，该返还责任由无代理权的被告林浩誉承担，被告林浩誉已将收取的30万元全部返还原告。另，依据《合同法》58条的规定，当然其构成要件要求一有损害事实存在，二是赔偿义务人有过错，三是过错行为与遭受损失之间有因果关系，损失以实际已经发生的损失为限，不应当赔偿期待利益，因为无效合同的处理以恢复原状为原则。具体到本案，原告310万元违约赔偿诉请，依据是无效合同中的违约条款，再没有法律依据和事实根据。先说“过错”，导致本案买卖合同无效，三方责任均等，被告林浩誉未有女儿授权签约有过错，原告方明知产权人未到场，也没有看到授权书而签约，因为想买房也是故意而为之；被告美联物业未见授权书促成双方签约亦有不当，故而从过错上讲责任相当。2、再说原告方的“损失”。原告10月17日下午打款，10月18日被告林浩誉即告知无法履行合同，要求退回所收款项，被告美联物业也明确要退回款项，此种情况下，原告本来就可以完全没有损失，至于原告单方执意想买房不肯收钱扩大利息损失，责任应该自行承担。3、原告完全没有造成310万元的损失，原告也不能证明已有310万元的损失。综合以上，恳请判决驳回原告全部诉讼请求！被告林婷婷辩称：一、原告与被告林婷婷父亲及被告美联物业签订的房屋买卖合同是无效合同，原告诉求被告林婷婷承担返还70万元和310万元违约金无事实和法律依据，请求驳回原告全部诉讼请求。原告与被告林婷婷父亲签订的房屋买卖合同对被告林婷婷没有任何约束力。被告林婷婷是完全民事行为能力人，是本案涉案房产的所有权人，该房产没有其他共有权人。被告林婷婷本人没有与原告签署过转让该房产的《房屋转让合同书》及相关协议。被告林婷婷也没有授权包括父亲林浩誉在内的任何人出售其名下的该房产。被告林婷婷也没有事后追认或确认相关出售该房产的《房屋转让合同书》、《佣金及必要费用确认书（卖方）》等等。原告提供的证据《房屋转让合同书》并不是林婷婷本人签名，亦没有林婷婷本人授权签署，不具有法律效力，对林婷婷也不具有法律约束力。林婷婷在刚得知其父与原告及中介被告美联物业签订相关协议的当晚即2017年10月17日，即明确告知父母不同意卖房，被告林婷婷母亲芬第二天10月18日上午9点马上告知原告这一情况，表示被告林婷婷不同意卖房，很对不起，希望将原告打林婷婷帐户的款项30万元退还原告，但原告拒绝接受。其后几天被告林婷婷、被告林婷婷母亲及被告美联物业均再三告知原告产权人林婷婷不同意卖房，未经产权人同意和授权所签的协议无法履行，希望退回原告所付的款项70万元（其中包括由被告美联物业收取的40万元），然而原告执意不肯罢休，以骚扰不断的方式让被告林婷婷同意卖房，无奈之下被告林婷婷父亲到银行查找了原告的付款帐号，将所收款项30万元原路打回原告帐户。孰料，原告又以诉讼的方式，以未经被告林婷婷签字和授权的房屋买卖合同书为证据依据谋求获得被告林婷婷“违约”金380万元巨款，请问原告的事实依据是什么？法律依据在哪里？二、本案应以无效合同处理。应驳回原告诉讼请求。房屋买卖合同是一种民事法律行为，具备法律效力的前提条件之一就是合同当事人必须要符合主体资格。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。《房屋转让合同》因签约卖方主体不适格（非产权人，无代理资格）合同无效。原告更不能依据无效合同约定主张高达380万元的违约责任，本案应以无效合同的法律规定处理，即各自返还，本案被告林婷婷一方已返还原告所付款项30万元（被告美联物业所付款项40万元），原告据无效合同支付的70万元均得到返还己收回，那么原告还诉求什么？原告的诉求均应驳回。被告美联物业辩称：原告在起诉状上称被告美联物业向原告出示了其与被告林浩誉、林婷婷签订的委托合同书，与事实不符，属于原告捏造虚假事实，被告美联物业的业务员于2017年10月16日晚上带原告去被告林婷婷家看房，当时已向原告告知被告林浩誉是没有得到被告林婷婷的代理出售权限，但原告仍与被告林浩誉先签房屋转让合同，被告美联物业已完全合法合规履行了居间义务，如实履行了告知义务，故无需承担连带责任及本案诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市×××房（涉案房产）于2012年12月24日核准登记在被告林婷婷名下。被告林浩誉以被告林婷婷的代理人的名义（卖方）与原告（买方）签订《房屋转让合同书》（合同落款时间为2017年10月18日），约定：卖方自愿将涉案房产转让给买方，转让成交价1550万元；买方同意在签署本合同后当天向卖方支付定金70万元；买方采用向银行按揭贷款方式支付剩余楼款，买方须于2017年11月18日之前（含当日）将首期款（不含定金）395万元支付至监管账号；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其他条款。该合同备注条款约定：有产权人父亲代签，林浩誉先生承担全部责任。庭审中，三被告均表示签订该合同的时间为2017年10月17日。2017年10月17日，被告林浩誉以被告林婷婷的代理人的名义（卖方、甲方）与原告（买方、乙方）、被告美联物业（托管方、丙方）签订《资金托管协议》，约定：甲乙双方同意将定金40万元（含交楼押金5万元））交由丙方托管，及其他内容。2017年10月17日，原告向被告林婷婷银行账户转账支付定金30万元、向被告美联物业转账支付定金40万元；美联物业向原告开具了收据。2017年10月23日，原告向被告林婷婷出具《催告函》，要求被告林婷婷在2017年11月25日前对《房屋转让合同书》予以明确的书面确认，并积极履行相应义务。后，被告林婷婷委托律师向原告出具《律师函》内容为：林婷婷没有授权其父亲林浩誉在内的任何人出售涉案房产，也没有事后追认或确认《房屋转让合同书》，故《房屋转让合同书》对林婷婷不具有法律约束力，该合同因签约卖方主体不适格，合同不成立，更不能生效，希望原告告知退款账户信息，以便从林婷婷账户退回相关款项。原告提交由被告林浩誉签名的《委托合同书（出售/出租）》，以证明因被告林浩誉及美联物业向原告出具了该委托合同书，让原告相信林浩誉已取得了林婷婷的代理权，原告基于上述理由相信被告林浩誉有代理权才签订了合同，故原告系善意的，不存在过错。被告美联物业表示该《委托合同书（出售/出租）》与《房屋转让合同书》系同时签署的，该委托合同书中第四条第3点仅是约定卖方同意将产权人委托书等相关资料交由美联物业保管，但实际上并未交给美联物业，正是因为没有委托书，三方才在《房屋转让合同书》中备注明确系产权人的父亲代签。原告另提交原告与被告林浩誉妻子的微信聊天记录以及原告与被告林婷婷的短信记录，以证明原告支付定金后，2017年10月18日上午9时左右，被告林浩誉、林婷婷以各种理由称涉案房产不卖了，拒绝履行相关义务；原告提出合理要求，但被告林婷婷对原告的要求置之不理。被告林浩誉、林婷婷对前述证据的真实性予以认可，关联性不予认可，并表示该证据证明在签订合同之后的第二天，被告方就明确告知原告被告林婷婷不同意出售房屋。为证明原告的损失，原告提交了其银行账户余额及房产评估报告，证明原告为履行合同向他人短期高息拆借了400多万元，且截止2018年2月5日涉案房产的价格已高出签订合同的时的价格，高出2501970元。被告林浩誉、林婷婷对银行账户余额的关联性不予认可，并表示该款项是原告在被告已明确告知无法履行合同的情况下单方存入的，原告应自行承担相关风险；评估报告系原告单方委托的，不予认可。另查，2017年11月6日，被告林浩誉将林婷婷银行账户中收取的定金30万元退还原告。本院认为，本案中，被告林浩誉以被告林婷婷代理人的身份与原告签订《房屋转让合同书》，而在签订该合同书时被告林浩誉并未取得林婷婷的授权，且林婷婷对于被告林浩誉代为出售涉案房产的行为并未予以追认，故林浩誉签订合同的行为为无权代理，《房屋转让合同书》对林婷婷不发生法律效力，故原告要求被告林婷婷退还定金40万元、连带承担违约金责任的诉求，无法律依据，本院不予支持。现涉案合同未能继续履行，致使原告的合同目的无法实现，被告林浩誉作为无权代理人，其应按照《房屋转让合同书》的约定向原告承担相应的违约责任。对于原告要求被告林浩誉支付违约金200万元的诉讼请求。违约金旨在补偿非违约方的损失，原告提交的证据不能证明因被告林浩誉违约导致的实际损失与合同约定的违约金相当，而且，原告签订合同时对于被告林婷婷并未授权给林浩誉的情况应当有所了解，且对于可能的后果应有所预见；考虑到本案中被告林浩誉主动向原告退还了其已收取的定金30万元的相关情况，综合合同履行的情况、被告林浩誉的过错大小，本院对原告提出的要求被告林浩誉承担违约责任的诉讼请求予以适当调整，酌情判令被告林浩誉向原告支付违约金共计70万元。因被告林浩誉违约，原告有权要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告已于庭审时即2018年2月8日当庭提出解除合同的诉讼请求，故本院确认当事人之间的《房屋转让合同书》于2018年2月8日解除。合同解除后，已经履行的部分依法应当恢复原状，因定金中的40万元托管在被告美联物业处，故应由被告美联物业退还原告。对于原告要求被告美联物业承担连带责任的诉讼请求。被告林浩誉系因违反涉案买卖合同的约定而对原告承担违约责任，美联物业并非买卖合同的当事人，不承担买卖合同中的相关责任。故原告要求美联物业对林浩誉的债务承担连带责任的诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定之规定，判决如下：一、确认原告曾立红与被告林浩誉签订的《房屋转让合同书》于2018年2月8日解除；二、被告林浩誉于本判决生效之日起十日内向原告曾立红支付违约金70万元；三、被告美联物业代理（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曾立红退还定金40万元；四、驳回原告曾立红的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17400元、保全费5000元，共计22400元，由原告负担15361元，由被告林浩誉负担7039元；原告已预交案件受理费18600元，多预缴的1200元，由本院退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  庞海婷二〇一八年二月二十八日书记员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。