北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京02民终1145号上诉人（原审被告、反诉原告）：阿鲁科尔沁旗人民政府，住所地内蒙古自治区赤峰市阿鲁科尔沁旗天山镇新城区。法定代表人：孟晓兵，旗长。委托诉讼代理人：刘树侠，女，阿鲁科尔沁旗人民政府招商局职工，住北京市海淀区交大东路41号。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京博思伟物业管理有限公司，住所地北京市西城区新兴东巷11号北楼316室（德胜园区）。法定代表人：金福成，总经理。委托诉讼代理人：马宁宁，北京市季诺律师事务所律师。上诉人阿鲁科尔沁旗人民政府因与被上诉人北京博思伟物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2017)京0102民初11852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。阿鲁科尔沁旗人民政府（下称阿旗政府）上诉请求：撤销一审判决，驳回北京博思伟物业管理有限公司（下称博思伟物业）的诉讼请求。事实和理由：一、本案一审未追加案涉房屋的产权单位即北京市运输公司为第二被告，属严重漏审，我方提供的《房屋委托管理证明》显示产权单位将案涉房屋委托给受托人的委托期限仅至2011年3月31日，其后博思伟物业无权对案涉房屋进行管理和出租，故博思伟物业不是适格诉讼主体。二、西侧过道无产权证书，属违章建筑，根据法释[2009]11号第二、三条的规定，双方签订的合同中涉及此部分的租赁关系应属无效，博思伟物业无权收取房租。即便合同有效，也应该判决我方给付占有使用费，而不是房租。双方的补充协议约定博思伟物业按照我方意愿建房，并协助办理营业执照，但博思伟物业一直未建，我方为减少损失才自建，而且由于对方一直未提供办理营业执照的手续，造成该自建部分一直无法使用至今。博思伟物业违约在先，应解除无效合同，并赔偿由此给我方造成的一切损失。三、博思伟物业起诉要求阿旗政府给付二层2间房屋的占有使用费是错误的，因二层是北京阿旗鑫跃宾馆（下称阿旗宾馆）在占有使用。四、一审判决只认定我方交了1万元保证金，但实际上我方交了2万元保证金，一审判决认定有1万元冲抵房租了，但没有写明冲抵房租的期间。2009年诉讼期间，对方提供的合同与2013年诉讼时提供的合同不是同一个版本，造成我的误解，我为了调解才做出的让步。博思伟物业涉嫌在2009年的调解案中提供虚假的证据，应赔偿给我方造成的经济损失。五、博思伟物业提起本案诉讼时已过诉讼时效，卷宗中没有一审判决提及的2016年对方起诉后又撤诉的相关材料。六、博思伟物业向我方收取水电费但没有提供相应水电耗用数字证明，也没有提供收费标准及发票。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，应予撤销。博思伟物业辩称，不同意阿旗政府的上诉请求，同意一审判决，请求二审法院维持原判。博思伟物业与阿旗政府之间的租赁纠纷由来已久，有关双方租赁的事实（2013）西民初字第11231号和（2015）二中民终字第13372号民事判决书均已查明，其中就包括阿旗政府本次上诉争议的两个焦点问题，即博思伟物业的主体问题和西过道租金收取的依据问题。上述案件直到2015年12月23日才生效，自2013年3月起诉到2015年12月23日双方租赁合同经法院判决解除，该期间的租金阿旗政府未予支付，本案博思伟物业的部分诉讼请求即为主张该期间租金。另就阿旗政府上诉状中提及的部分事实予以纠正：上诉状提及的陈明的《严正声明》，博思伟物业从未见过，阿旗政府在数次诉讼中也从未出示过；博思伟物业自房屋产权单位的授权管理单位处承租案涉楼宇后，取得了对外转租的权利，有权对外转租；西侧过道在租赁合同履行中不是消防通道，博思伟物业有权出租，而且实际情形是，在阿旗宾馆将房屋返还给博思伟物业之前，西侧过道始终由阿旗宾馆占用并转租获取租金；西侧过道不是阿旗政府出资建设的；上诉状称产权单位和原出租人北京嘉明亿园房地产经纪有限公司（下称嘉明公司）同意阿旗政府将案涉房屋转给阿旗宾馆更是无中生有，严重违背事实，至解除租赁合同时，承租人始终是阿旗政府。博思伟物业向一审法院起诉请求：1、阿旗政府给付博思伟物业房屋租金143507元及利息（案涉楼宇一层西过道租金，自2013年3月15日-2015年12月23日，按照每年2万元标准计算，合计55507元；案涉楼宇地下一层两间房屋，自2013年12月24日-2015年12月23日止，按照每年每间7000元标准计算，合计28000元；地上二层两间房屋，自2013年12月24日-2015年12月23日，按照每间房屋每年15000元计算，合计6万元。上述三部分承租房屋共计143507元。利息自2015年12月24日起至2017年6月21日止，按照人民银行同期基准贷款利率4.75%计算，利息共计10300元。）2、本案诉讼费由阿旗政府承担。阿旗政府向一审法院提出反诉请求：1、判令博思伟物业返还租房保证金2万元；2、判令博思伟物业向阿旗政府开具2006年至2016年2月5日期间的租金发票，共计420万元；3、本案反诉费由博思伟物业承担。一审法院认定事实如下：2013年，博思伟物业以租赁合同纠纷为由,向西城法院起诉阿旗政府、阿旗宾馆以及第三人北京绿原鑫跃餐厅（下称绿原餐厅），请求判令解除博思伟物业与阿旗政府之间的房屋租赁合同及合同的补充说明、补充协议；判令阿旗政府支付拖欠的房屋租金及房屋使用费4万元；判令阿旗政府承担违约金3万元；判令阿旗政府、阿旗宾馆于租赁合同解除时立即腾房，并将房屋以适租状态交还博思伟物业；诉讼费用由阿旗政府、阿旗宾馆承担。2015年7月27日，西城法院作出（2013）西民初字第11231号民事判决书（下称11231号判决书），判决：“一、解除北京嘉明亿园房地产经纪有限公司与阿鲁科尔沁旗人民政府驻北京联络处之间签订的《房屋租赁合同》、《补充说明》及《补充协议》。二、自本判决生效后三十日内，被告北京阿旗鑫跃宾馆、第三人北京绿原鑫跃餐厅将其物品自北京市西城区新兴东巷11号写字楼搬出，将其占用的房屋（不含一层西侧过道西北侧小厨房）交予原告北京博思伟物业管理有限公司。三、自本判决生效后三十日内，被告阿鲁科尔沁旗人民政府给付原告北京博思伟物业管理有限公司租金四万元、违约金三万元。”后阿旗宾馆、阿旗政府不服提起上诉，2015年12月23日，北京市第二中级人民法院出具（2015）二中民终字第13372号民事判决书，判决驳回阿旗宾馆、阿旗政府的上诉，维持原判。关于租赁合同的履行情况，11231号判决书“经审理查明”部分记载内容如下：“2005年12月28日，出租人北京市百嘉物业管理公司（甲方）与承租人嘉明公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于西城区新兴东巷11号办公楼一栋，建筑面积1500平方米（地上三层、地下一层），楼前停车面积600平方米，做铁艺围栏，乙方的经营项目为文化传媒公司；租用期限自2006年1月1日至2006年3月15日为装修期，从2006年3月15日起计租至拆迁之日止。2007年5月25日，北京市运输公司出具证明，称北京市西城区新兴东巷11号房屋所有权属该公司所有，其委托北京市百嘉物业管理公司出租经营管理该处房产。2007年5月29日，北京市百嘉物业管理公司出具证明，同意嘉明公司对其所租赁部分房屋进行出租。2007年9月10日，北京市百嘉物业管理公司、北京祥龙百嘉物业管理公司给嘉明公司致函，告知北京市百嘉物业管理公司的企业名称变更为北京祥龙百嘉物业管理公司，嘉明公司承租的原北京市百嘉物业管理公司位于北京市西城区新兴东巷11号的经营房产，自2007年9月10日起合同主体甲方变更为北京祥龙百嘉物业管理公司，原合同内容不变（包括安全防火协议、补充协议、附件）。2011年3月10日，北京祥龙物业经营管理有限公司（甲方）与嘉明公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定自该补充协议签订生效之日起，甲、乙双方签订的原合同、有关补充协议及与之具有同等法律效力的相关合同附件的甲方主体均由‘北京祥龙百嘉物业管理公司’变更为‘北京祥龙物业经营管理有限公司’，并由‘北京祥龙物业经营管理有限公司’完全享有和承担作为原合同、有关补充协议及与之具有同等法律效力的相关合同附件的甲方主体的全部权利和义务；双方签订的原合同、有关补充协议及与之具有同等法律效力的相关合同附件其他条款内容不变，继续有效执行。2011年5月18日，出租方北京祥龙物业经营管理有限公司（甲方）与承租方嘉明公司（乙方）及受让方北京博思伟物业管理有限公司（丙方）签订《租赁房屋合同主体变更协议》，约定经乙、丙方协商，丙方概括继承乙方下列合同、相关补充协议及附件的全部合同权利义务：1、《房屋租赁合同》（甲乙双方于2005年12月28日签订的西城区新兴东巷11号办公楼）；2、《租赁房屋安全责任协议书》；3、房屋租赁合同有关补充协议及《租赁房屋治安、消防安全检查验收单》等附件；4、上述合同、相关补充协议及附件作为本协议附件，是本协议不可分割的部分……甲方同意丙方概括继承甲、乙方签订的房屋租赁合同、相关补充协议及附件的全部权利、义务。北京博思伟物业管理有限公司作为甲方与嘉明公司（乙方）签订《租赁房屋合同主体变更协议（附件一）》，约定依据2005年12月28日签订西城区新兴东巷11号办公楼《房屋租赁合同》，经业主北京祥龙物业经营管理公司同意，乙方同意将上述《房屋租赁合同》变更甲方，甲方对上述合同相关补充协议及附件的全部内容享有并承担权利和义务，乙方在该项目上的一切债权债务均受让甲方。2006年3月31日，嘉明公司（甲方、出租人）与驻京联络处（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于西城区新兴东巷11号办公楼内，地下8间、一层6间、二层16间，共计30间，每季度租金10万元，年租金共计40万元，付款方式为每季度一付，第一次付款时间为2006年4月7日；乙方需向甲方交纳租用保证金1万元，合同期满后十天内退还乙方或在合同期满后冲抵相应房租金；租期自2006年5月1日至拆迁止；依合同规定甲方向乙方收取房屋租金、电费及其他应收或代收代缴的费用（电费按国家或地区规定标准执行，每月收取）；乙方应按合同约定足额向甲方给付租金；乙方不得擅自将所租房屋转租、转借、抵押他人，如经发现视为违约，甲方有权终止合同，租金及保证金不退；乙方应承担使用期间房屋、电等费用；乙方未按合同规定期限向甲方足额交纳租金视为违约，如违约天数超过30日或双方约定期限，乙方仍不能足额给付租金，甲方有权终止合同并通过诉讼程序追回乙方所欠租金。2007年2月28日，双方又签订《补充说明》，约定因乙方在签订合同后经营方面遇到一些困难，甲方决定帮助其解决以下事宜：1、按合同约定应向甲方交纳2007年1月份房租3万元，甲方给乙方减免，2007年2月房租4万元，甲方同意乙方于2月28日前暂交2万元，余下2万元2007年3月31日交齐，4月28日前交齐4万元，5月31日交齐4万元，6月份交齐5万元（水费按乙方要求水表字数减三层水费字数），以后交纳房屋租金按月份交纳甲方，合同金额及相关条款，依甲、乙双方签订合同，如乙方不按合同执行，甲方有权终止合同；2、原合同中房屋数量（地下室8间、一层6间、二层16间）不变，院内餐厅、公共浴室共4间，地下室2间供乙方使用；3、乙方向甲方提出将物业楼西侧过道给乙方无偿使用，并协调做门面房，因西侧过道产权不属于甲方（属市运输公司）因此甲方只能协调乙方向产权单位提出乙方要求（乙方使用）；4、如遇拆迁国家给甲方拆迁补偿款，甲方可以将实际得到的30%补偿款给乙方；5、乙方必须在经营中遵守国家政策，在规定范围容许内进行合法经营，否则责任自负。2007年8月31日，双方再次签订《补充协议》，主要内容为：1、甲方免除乙方2007年7月和2007年12月两月房租6.5万元，如甲方违反合同条款，乙方拒交房租费，在甲方严格执行合同条款情况下，乙方不得拖欠房租，否则本条款无效；2、原由甲方管理的五间地下室（009、011、012、013、014）归乙方租用，原与甲方签订合同的租房户和租金一并转给乙方管理使用，时间是2007年9月1日始归乙方使用，终止时间与原合同至拆迁为止相同，租金为每间7000元；3、甲方将楼房西过道租给乙方，时间自2007年使用至楼房拆迁时止，租金每年2万元，由甲方出资按乙方意愿建筑乙方使用，甲方为乙方提供办理工商营业执照合法手续；4、甲方同意乙方将一楼卫生间挪至楼房西侧，由乙方出租施工，原一楼卫生间由乙方出资改造，开后门做门脸房，由甲方给乙方提供办理工商营业执照合法手续，每年再付给甲方租金1万元，租期自建完开始使用时至拆迁时止。5、甲方为乙方接通二楼及一楼宽带，网费及维护费由甲方承担……甲方允许乙方在楼顶设广告牌。2008年3月5日，双方签订《补充协议》，约定甲方新兴东巷11号院内博思伟物业楼地下室的009、011、013、014、015五间房屋租给乙方使用，租金为每间每年7000元，五间年租金为35000元；付款方式为每三个月乙方向甲方预付一次，每次付款需提前5-10天；此五间房屋属乙方向甲方单独租用，与甲、乙双方其他合同、协议均无关系，付租金必须遵守此协议如有拖欠超过15日视为违约，甲方有权收回所租房屋，终止此协议。后双方约定将该协议中的房屋年租金35000元降至年租金2万元至拆迁。2006年7月，嘉明公司出具委托书，委托北京博思伟物业管理有限公司全权经营管理北京市西城区新兴东巷11号物业写字楼。原告出具对账单，证明被告知晓嘉明公司将合同权利转让给原告后，仍然依约履行协议，将租金付至原告法定代表人张建芳的个人账户内，证明被告认可原告的主体。被告及第三人对委托书的真实性认可，但不认可原告的证明目的，称张建芳也是嘉明公司的法定代表人，其也代表嘉明公司收取过租金。2008年3月11日，驻京联络处向嘉明公司申请，请求物业公司酌情考虑将楼东侧进出口建值班室的范围，略往前延伸，这样除去楼梯过道等，可利用面积能达到十平方米左右，基本能够达到公安要求标准和满足值班室的使用要求。2008年4月3日，北京绿原鑫跃餐厅成立，经常场所位于北京市西城区新兴东巷11号写字楼西侧，经营者为刘树侠，组织形式为个人经营。2008年7月31日，刘树侠作为驻京联络处的法定代表人与北京博思伟物业管理有限公司签订《还款协议》，称阿旗驻京办事处欠博思伟物业管理有限公司7月份房费2万元，经双方协商7月份所欠余款2万元将于2008年8月10日前偿还欠款。2009年，嘉明公司以驻京联络处和北京阿旗鑫跃宾馆拖欠房租、水费，违反合同约定为由，将二者诉至本院，要求与驻京联络处解除房租租赁合同，二被告搬出租赁房屋，并支付拖欠的租金及保证金、水费。经本院调解，2009年9月4日，三方达成一致意见：继续履行房屋租赁合同，驻京联络处和北京阿旗鑫跃宾馆支付租金及水费，同时约定自2009年10月20日起，驻京联络处于每月20日交纳下个月租金，逾期不交纳，需向嘉明公司支付违约金叁万元，驻京联络处自2009年10月起，每年1月、4月、7月、10月向嘉明公司交纳租金4万元，其余月份交纳租金3万元。2011年5月27日，阿鲁科尔沁旗人民政府办公室出具《关于撤销阿鲁科尔沁旗人民政府驻北京联络处的通知》，通知撤销驻京联络处，原驻京联络处工作人员不再以阿旗政府驻京北京联络处的名义开展任何活动，原联络处工作人员四人，其中杨云杰等二人调入阿旗招商局工作；鉴于原驻京联络处一直以北京阿旗鑫跃宾馆为平台开展工作的实际情况，经与北京阿旗鑫跃宾馆协商，原驻京联络处的债权债务全部由北京阿旗鑫跃宾馆承担；原驻京联络处对外签订的合同由北京阿旗鑫跃宾馆承继，由此发生的一切债权债务全部由北京阿旗鑫跃宾馆承担。2013年2月27日，原告委托律师向阿鲁科尔沁旗人民政府送达关于‘北京博思伟物业管理有限公司与阿鲁科尔沁旗人民政府之间租赁合同解除事宜’的《律师函》，告知嘉明公司在合同履行过程中将租赁合同的权利义务合法概括转让给原告，原告取得房屋出租人的主体资格，因驻京联络处多次出现违反合同约定的情形，包括但不限于迟延、不足额支付租金及其他费用、擅自将房屋转租、擅自装修改造、擅自改变房屋的使用用途等，及驻京联络处被撤销，属于未经房屋出租人同意，承租人擅自将合同权利义务一并转让第三方，现原告不同意变更租赁关系的承租人，故通知阿鲁科尔沁旗人民政府双方之间的租赁合同于2013年3月15日解除，请阿鲁科尔沁旗人民政府于解除日前将租赁房屋腾空后交予博思伟物业。同日，原告委托律师向北京阿旗鑫跃宾馆送达关于‘北京阿旗鑫跃宾馆搬离腾退正在使用的位于北京市西城区新兴东巷11号9号楼部分房屋事宜’的《律师函》，内容与前述《律师函》的内容基本相同。同时，原告提供了上述函件的邮寄凭单。诉讼中，原告称被告存在迟延交纳租金和转租事实，为此原告提供驻京联络处交纳房屋租金的收据，其中2011年2月21日交纳3万元、2011年3月21日交纳4万元、2011年9月21日交纳4万元、2011年10月21日交纳3万元、2011年11月21日交纳3万元、2012年3月21日交纳4万元、2012年5月21日交纳3万元、2012年9月21日交纳2万元（9月至10月20日租金欠2万元）、2012年9月28日交纳2万元（9月至10月20日租金交齐）、2012年12月31日交纳3万元。被告及第三人对收据的真实性认可，但称有时遇周日，就延至周一交纳，有时原告的收款人不在，不论被告是否晚交，双方在补充协议中约定，原告严格执行合同的情况下，被告不得拖欠租金，原告收取被告的电费不符合合同约定，违约在先。同时原告提交2012年2月17日北京绿原鑫跃餐厅（甲方）与吴联群（乙方）签订的《餐厅承包经营合同》复印件，约定乙方承包位于西城区新兴东巷11号北京绿原鑫跃宾馆西侧制售中餐，承包期限为2012年5月1日至2013年4月30日，每年承包金为12万元，原告以此证明被告擅自改变房屋租赁用途及转租部分房屋。被告对该证据的真实性不予认可。诉讼中，原告称被告在一层东侧安全出口处使用明火被消防部门查处，存在安全隐患，为此原告提供了2014年5月21日西城区公安消防支队出具的消防监督检查记录。被告对该记录的真实性予以认可，称自从该检查后，其不再使用明火。另，原告称因被告将浴室转租他人，改变用途，其于2014年10月9日向驻京联络处送达通知，告知因被告改变房屋使用用途，将洗澡间一间转租居住，已构成严重违约，转租人在该房屋旁物业院内私自搭建棚子，已造成严重火灾隐患，根据合同规定限3日内整改，拆除私自搭建棚子，恢复房屋使用性质，如不改进，原告将收回该房屋。该通知上有‘签收人：杨云杰’的签名。被告对该证据的真实性不予认可，否认将房屋转租之事实。被告称原告违约在先，为此被告提供水电费的收据及阿旗招商局于2012年12月12日支付网络服务费的发票，证明原告高收电费及未按2007年8月31日签订的补充协议约定接通二楼宽带，故被告只得自行安装。原告称未高收电费，宾馆地下24小时照明，电费由原告承担，只能适当分摊；关于宽带，被告提供的发票付款单位与被告名称不符，且宽带一直处于接通状态。庭审中，诉争房屋实际使用人为北京阿旗鑫跃宾馆，除西侧过道外，被告未欠付房屋租金；关于西侧过道，被告及第三人称按约定应由原告建设、被告使用，但实际由被告建设被告使用，故原告不应收取租金，且原告未向被告收取过该部分租金；原告对被告及第三人的陈述不予认可。经本院现场勘验，北京阿旗鑫跃宾馆现使用房屋为：西城区新兴东巷11号办公楼一层8101、8102（接待室）、8102东侧第一间（无门牌）、8105、8106、8108，共计6间，洗手间2间；地下一层016、010、014、015、012、8103、011、008、007及对面一间（无门牌、原告称为设备间）、005、006、004、003、001、002，共计16间；地上二层8201、8202、8206、8203、8205、8208及东侧一间（放杂物、无门牌）、消毒间、8209、8211、8213、8210、8212、8215、8219、8216、8218、8220，共计18间；一层门厅；一层东侧现为厨房，内有煤气罐；西侧过道为小餐厅（杭州风味小吃），西侧过道西北侧为厨房操作间（原告称约7平方米，其中原告与盐业公司各占3.5平方米）；西过道南侧院外有两间浴室；浴室南侧两间用做餐厅及厨房，对外经营。原告称地下016号房屋不在合同内，为被告私自使用，010号房屋系无偿使用；被告称一层西侧过道小餐厅及院外浴室南侧餐厅均使用北京绿原鑫跃餐厅的执照经营，西北侧厨房操作间全部由其所建，占用盐业公司的地方，被告每年向盐业公司交纳4500元。为此，被告提供北京阿旗鑫跃宾馆与中盐北京市盐业公司签订的《北京市房屋租赁合同》，约定北京阿旗鑫跃宾馆租用中盐北京市盐业公司坐落于西城区新兴东巷13号平房1间，建筑面积为3.3平方米，租期一年，年租金4000元。2010年、2011年，北京阿旗鑫跃宾馆向中盐北京市盐业公司分别交纳租金4000元。诉讼中，原告称一层西侧过道西北侧厨房操作间（约7平方米左右）不要求被告腾退。”;11231号判决书“本院认为”部分记载内容如下：“嘉明公司与驻京联络处于2006年3月31日签订的《房屋租赁合同》、2007年2月28日签订的《补充说明》、2007年8月31日及2008年3月5日签订的《补充协议》，均系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方在合同中约定租期至拆迁止，现无拆迁的具体信息，故租期终止时间无法确定，因此该租赁合同的期限应视为不定期租赁。根据合同法之规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2011年5月18日，出租方北京祥龙物业经营管理有限公司与承租方嘉明公司及受让方本案原告签订《租赁房屋合同主体变更协议》，嘉明公司将案涉房屋承租权转让给原告。原告据此取得案涉房屋出租人的主体资格。根据合同法之规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。2013年2月27日，原告委托律师向阿鲁科尔沁旗人民政府和北京阿旗鑫跃宾馆送达《律师函》，告知嘉明公司将出租权转让原告之事实，履行了相应的通知义务。因此根据嘉明公司与驻京联络处签订的《房屋租赁合同》、补充说明、补充协议，原告有权代嘉明公司继续履行该合同。作为该合同的承租人驻京联络处于2011年5月27日被撤销，其签订的合同由被告北京阿旗鑫跃宾馆承继，根据合同法关于债务人将合同义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意之规定，该转让未经原告同意，不对原告发生法律效力。2007年8月31日，嘉明公司与驻京联络处签订的《补充协议》中约定西过道租给驻京联络处使用，租金每年2万元，驻京联络处未按该协议约定履行支付该笔租金的义务。此外，根据2008年3月11日驻京联络处向嘉明公司提出的申请，东侧进出口应建为值班室，但根据消防部门的监督检查记录及本院的现场勘验东侧出口处现为厨房，被告改变房屋使用用途，存在一定的安全隐患。2009年，嘉明公司与驻京联络处、北京阿旗鑫跃宾馆在本院诉讼过程中达成调解协议，其中包括驻京联络处于每月20日向嘉明公司交纳租金，逾期不交纳，需支付违约金3万元的内容。根据原告提供在此之后的交费收据，驻京联络处存在逾期交纳租金的情形。综上，嘉明公司与驻京联络处签订的《房屋租赁合同》、《补充说明》、《补充协议》，为不定期合同，出租人在履行通知义务后可以随时解除合同。原告经合法转让取得案涉房屋出租人的权利，有权代嘉明公司继续履行上述合同，2013年2月27日原告委托律师发送律师函，履行了告知债权转移及通知解除合同之义务，现原告请求法院判令解除嘉明公司与驻京联络处签订的《房屋租赁合同》、《补充说明》、《补充协议》之请求，符合法律规定。此外，被告一直未按嘉明公司与驻京联络处于2007年8月31日签订《补充协议》的约定，交纳西过道的租金，依据《房屋租赁合同》约定，出租人有权终止合同并通过诉讼程序追索所欠租金，因此原告提出解除合同，符合合同相关约定。现原告要求解除嘉明公司与驻京联络处签订的《房屋租赁合同》、《补充说明》、《补充协议》及要求被告交纳租金4万元、腾退案涉房屋（不含一层西侧过道西北侧小厨房）之请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。2009年，嘉明公司与驻京联络处、北京阿旗鑫跃宾馆在本院诉讼过程中达成的调解协议，具有法律效力，对各方当事人具有约束力。因驻京联络处存在逾期交纳租金的情形，故原告要求被告支付违约金3万元之请求，符合协议约定，本院亦予以支持。被告称原告违约在先，证据不足，本院不予采信。”2016年2月14日，阿旗宾馆、绿原餐厅将案涉租赁房屋腾空交博思伟物业收回。关于保证金一节，阿旗政府提交2006年4月6日、2009年9月7日保证金收据两张，以证明阿旗政府曾交给嘉明公司保证金2万元。博思伟物业对收据的真实性予以认可，但不认可证明目的。主张2006年4月6日保证金已于2009年法院调解案件中处理完毕，用于冲抵2009年之前的租金。2009年9月7日的保证金在其与阿旗宾馆、绿原餐厅办理交接手续时处理完毕，用于冲抵交接时阿旗政府所欠付的水电费。且根据租赁协议约定,阿旗政府不得擅自将所租房屋转租、转借、抵押他人，如经发现视为违约，甲方有权终止合同，租金及保证金不退。为证明上述主张，博思伟物业提交《交接单》一份用于证明。《交接单》上有以下记载内容：“水电费2016年2月14日至结清所有水电费及公摊结算金额5490.9用保证金顶账。”博思伟物业公司员工张建芳、阿旗宾馆法定代表人刘树侠（兼绿原餐厅经营人）在该部分内容处签字。阿旗政府对《交接单》的真实性予以认可，但不认可证明目的，主张该交接单系博思伟物业与案外人阿旗公司、绿原餐厅所签，与阿旗政府无关。关于委托管理一节，阿旗政府提交加盖北京市运输公司公章的《房屋委托管理证明》一份以证明博思伟物业自2011年4月起对租赁房屋丧失管理权。《房屋委托管理证明》记载内容如下：“我单位同意将我单位所述位于北京市西城区新兴东巷11号北楼1578.8（平方米）的房屋委托拟成立的北京博思伟物业管理有限公司管理，期限自2006年4月1日起至2011年3月31日止，在委托期限内，我单位同意以受托单位的名义，对外出租委托管理的房屋。”博思伟物业对证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，主张该《房屋委托管理证明》系博思伟物业公司成立时，按照工商管理部门的要求备案使用。另查，2016年11月10日，博思伟物业以与本案同样的事实和理由来我院起诉要求阿旗政府给付租金，后博思伟物业撤诉，本院予以准许。再查，关于博思伟物业所述2006年4月6日保证金已于2009年法院调解案件中处理完毕，用于冲抵2009年之前租金一节，本院联系该案[案号：（2009）西民初字第9439号]承办法官调取相关卷宗材料。经查，该案调解书内容如下：“原告（甲方）与被告阿鲁科尔沁旗人民政府驻北京联络处（乙方）于2006年3月31日签订的房屋租赁合同，约定：乙方承租甲方位于北京市西城区新兴东巷11号办公楼内的房屋30间，年租金40万，租期自2006年5月1日至拆迁时止。被告阿鲁科尔沁旗人民政府驻北京联络处租用上述房屋以后，在此开办被告北京阿旗鑫跃宾馆。现原告以被告拖欠房租及水费，违反合同约定为由诉至本院，要求与被告阿鲁科尔沁旗人民政府驻北京联络处解除房屋租赁合同，二被告搬出租赁房屋，并支付拖欠租金108333元及保证金50000元、拖欠的水费15797.6元。经询，被告以其未违约为由不同意原告的诉讼请求。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、原告北京嘉明亿园房地产经纪有限公司与被告阿鲁科尔沁旗人民政府驻北京联络处签订的房屋租赁合同继续履行。二、被告阿鲁科尔沁旗人民政府驻北京联络处和北京阿旗鑫跃宾馆于二○○九年九月二十日前给付原告保证金一万元、二○○八年所欠租金一万元、二○○九年七月八日前所欠水费三千元、二○○九年九月租金三万元。三、被告阿鲁科尔沁旗人民政府驻北京联络处和北京阿旗鑫跃宾馆于二○○九年九月三十日前给付二○○九年十月份租金四万元。四、自二○○九年十月二十日起，被告阿鲁科尔沁旗人民政府驻北京联络处于每月二十日交纳下个月租金，逾期不交纳，需向原告支付违约金三万元。被告阿鲁科尔沁旗人民政府驻北京联络处自二○○九年十月起，每年一月、四月、七月、十月向原告北京嘉明亿园房地产经纪有限公司交纳租金四万元，其余月份交纳租金三万元。”该案开庭笔录中就保证金问题有如下记载内容：“原告：……合同中约定押一付三，但是被告从来就既没有按照约定履行过，押金只交过一万，但是后来押金又充作房费了，所以现在没有押金。……被告：……2007年1月的租金原告也给我免了，对于押金的问题，已经冲抵房费了。”另外，在该案卷宗材料中，阿旗政府驻北京联络处、阿旗宾馆提交一份加盖阿旗政府驻北京联络处印章的《任命书》一份，该《任命书》记载内容如下：“根据工作需要，决定任命刘树侠同志为北京阿旗鑫跃宾馆法人代表、总经理（刘树侠个人出资，自担风险）。具体负责阿旗鑫跃宾馆的相关工作。”一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。因前诉11231号判决书未明确合同解除时间，故案涉相关租赁合同的解除时间应以前诉11231号判决书的生效时间2015年12月23日为准，且博思伟物业于此时才知道其有权收取租赁合同解除前欠缴的租金。考虑到博思伟物业曾于2016年11月10日通过诉讼向阿旗政府主张过权利，根据法律规定，本案博思伟物业的诉讼请求并未超过诉讼时效。博思伟物业要求阿旗政府支付租赁合同解除前的租金，存在合同及法律依据，本院予以支持。关于租金数额，因本案系租赁合同纠纷，阿旗政府多占用的房屋并不在合同约定的房屋使用范围内，故博思伟物业主张阿旗政府支付多占用房屋部分的租金数额缺乏合同依据，本院不予支持。对于合同约定范围内的房屋租金数额，本院予以支持。本次诉讼结束后，博思伟物业可就多占用房屋部分的使用费问题另行按照合适的法律关系向阿旗政府主张权利。关于博思伟物业委托管理权限一节，阿旗政府从博思伟物业处租赁房屋是不争的事实，依据合同相对性，阿旗政府支付租赁合同解除前的租金并无不妥。关于阿旗政府反诉保证金一节，根据（2009）西民初字第9439号调解案件笔录，阿旗政府交纳的第一笔保证金1万元已经折抵租金。而第二笔保证金1万元，依照《任命书》的内容，刘树侠系阿旗政府工作人员，基于阿旗政府的委托实际管理使用案涉房屋，故《交接单》上刘树侠的签字应视为阿旗政府认可保证金折抵水电费，且折抵金额为5490.9元，本院对于该项反诉请求中的合理部分予以支持。关于开具租金发票一节，因双方并未在相关租赁合同中对开具租金发票问题进行明确约定，且该项诉讼请求不属于人民法院民事诉讼受案范围，故本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项，《中华人民共和国合同法》第八条之规定，一审法院于2017年7月判决：一、自本判决生效之日起七日内，阿鲁科尔沁旗人民政府给付北京博思伟物业管理有限公司房屋租金55507元。二、自本判决生效之日起七日内，北京博思伟物业管理有限公司退还阿鲁科尔沁旗人民政府保证金4509.1元。三、驳回北京博思伟物业管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回阿鲁科尔沁旗人民政府的其他请求。如果双方当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审一致。本院认为：依法成立的合同受法律保护。嘉明公司与阿旗政府驻京联络处之间签订的《房屋租赁合同》、《补充说明》及《补充协议》的合同主体已经生效的11231号判决书及本院（2015）二中民终字第13372号判决书确认变更为博思伟物业与阿旗政府分别承继出租人嘉明公司和承租人阿旗政府驻京联络处的主体资格。依据上述两审生效判决书认定的事实，阿旗政府作为案涉合同的承租人应受该合同约束，履行因该合同产生的法律义务。阿旗政府上诉主张其不应成为案涉租赁合同的主体，与生效判决认定事实相悖，本院不予支持。阿旗政府上诉要求追加案涉房屋的产权人北京市运输公司为被告，但北京市运输公司并非本案租赁合同的当事人，依据合同相对性原则，北京市运输公司不是本案租赁合同的主体，不应追加为本案被告。因11231号判决书未明确合同解除时间，故案涉租赁合同的解除日应为11231号判决书的生效之日即2015年12月23日，博思伟物业自该日起才知道其有权收取租赁合同解除前欠缴的租金。经查，博思伟物业曾于2016年11月10日通过诉讼向阿旗政府主张过权利，诉讼时效存在中断情形，故按照当时法律诉讼时效的规定，博思伟物业的诉讼请求并未超过诉讼时效，阿旗政府上诉关于诉讼时效的抗辩不能成立。11231号判决书判决阿旗政府向博思伟物业支付租金至2013年3月14日，此后，自2013年3月15日至2015年12月23日合同解除期间，阿旗政府仍占据案涉房屋，未支付租金，现博思伟物业提起本案诉讼要求阿旗政府支付后续租金，符合合同约定及法律规定，应予以支持。对于阿旗政府上诉提出博思伟物业委托管理权限一节，阿旗政府作为租赁合同的承租人实际使用房屋至租赁合同解除之日并未因租赁权限受到影响，根据合同约定及等价有偿的民事原则，阿旗政府理应支付其承租房屋期间的租金。关于阿旗政府上诉主张已支付保证金2万元一节，博思伟物业对此不持异议。已生效的（2009）西民初字第9439号调解结案的案件笔录载明，阿旗政府交纳的第一笔保证金1万元已经折抵租金。而第二笔保证金1万元，依照《任命书》的内容，刘树侠系阿旗政府工作人员，基于阿旗政府的委托实际管理使用案涉房屋，故《交接单》上刘树侠的签字应视为阿旗政府认可保证金折抵水电费，且折抵金额为5490.9元。一审判决基于以上证据所确认的返还保证金的数额并无不当，本院予以支持。阿旗政府关于应退保证金数额的上诉请求，本院亦不予支持。综上所述，一审判决正确，应予维持。阿旗政府的上诉主张缺乏事实及法律依据，也与已生效的法院判决书及调解书所确认的事实相违背，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1575元，由阿鲁科尔沁旗人民政府负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 王军华审 判 员 曹 雪二〇一八年二月十一日法官助理 黄 骏书 记 员 马丽雅