文书内容贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔01民终28号上诉人（原审第三人、反诉被告）：贵州乐居家园房地产经纪有限公司。法定代表人：孙洁，系该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李伟。被上诉人（原审被告、反诉原告）：汪娜。委托诉讼代理人：李英，贵州听君律师事务所律师。上诉人贵州乐居家园房地产经纪有限公司（以下简称乐居家园经纪公司）因与被上诉人李伟、汪娜房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初3470号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人乐居家园经纪公司法定代表人孙洁，被上诉人李伟，被上诉人汪娜及其委托诉讼代理人李英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐居家园经纪公司上诉请求：一、依法撤销原判，依法判令《房地产买卖合同》有效；二、依法改判被上诉人汪娜向被上诉人李伟赔偿定金损失20000元，同时支付中介费15000元；三、一二审诉讼费用由被上诉人汪娜承担。事实和理由：一、被上诉人汪娜故意隐瞒涉案房屋系夫妻共同财产的重要事实，致使上诉人与被上诉人李伟相信其对涉案房屋有单独所有权和处分权，三方签订的《房地产买卖合同》应属有效合同；二、被上诉人汪娜的丈夫唐某与本案审理结果具有法律上的利害关系，其证言不能作为认定本案事实的依据；三、上诉人已经完成居间义务，在本案中并无过错，被上诉人应当支付上诉人居间服务费15000元。李伟辩称，同意上诉人乐居家园经纪公司的上诉意见。汪娜辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决结果正确，请求维持原判。一、汪娜从未隐瞒涉案房屋是夫妻共同财产的事实，合同签订前后，汪娜及唐某均多次明确告知上诉人及李伟唐某不同意出售该房屋，上诉人不具备房屋中介资质，为收取中介费用，故意误导、诱导、欺骗汪娜及李伟签订合同；二、上诉人在本案中未尽到居间义务，存在重大过错，依法应将中介费退还给李伟，并承担其过错造成的损失责任；三、唐某的证言并不是孤证，与本案其他证据形成证据链共同印证客观事实；四、2017年11月2日，汪娜已将20000元定金退还李伟。李伟向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告、第三人签订的《房地产买卖合同》；2、判令被告双倍返还原告已支付的购房定金4万元；3、判令被告向原告偿还已由原告先行向第三人支付的服务费1.5万元；4、判令被告赔偿给原告造成的经济损失6万元；5、判令被告向原告支付资金占用费（以5.5万元基数，按银行同期贷款利率计算，从2016年10月31日起暂计算至11月10日止为73元，但要求计算至被告付清全部双倍定金及服务费时止）；6、判令被告承担原告为主张权利已支付的律师代理费5000元；7、本案诉讼费用由被告承担。汪娜向一审法院反诉请求：1、依法确认三方签订的《房地产买卖合同》无效；2、李伟与经纪公司按各自过错承担责任；3、经纪公司向反诉原告返还观山湖区会展城B区B4组团1-9栋7单元13层3号房屋的《商品房买卖合同》原件；4、李伟与经纪公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：汪娜与案外人唐某（已作为本案证人出庭）系夫妻，双方于2007年9月16日在婚姻登记部门登记结婚，双方婚姻关系存续期间，汪娜作为买受人于2010年12月26日与案外人中天城投集团贵阳国际会议展览中心有限公司（以下简称中天公司）签订了《商品房买卖合同》一份，约定汪娜购买中天公司开发的位于贵阳市××××路中天会展城第B4组团1-9栋7单元13层3号房屋一套，合同价款为280765元，付款方式为支付首付款170765元，剩余房款11万元以银行按揭贷款方式支付。该合同共有人处未填写信息，共有情况处填写内容为“单独所有”。据汪娜陈述，该房屋的按揭贷款在与李伟签订房屋买卖合同前已经归还完毕，此外，案涉房屋的产权证书系在2016年底才具备办理条件，但因《商品房买卖合同》原件在中介经纪公司处因此无法办理产权证，目前该房屋仍未取得产权证明文件。2016年，汪娜打算出售上述购买于中天公司的房屋，遂将房屋信息公示在58同城网上，李伟看到该房屋信息后，打算购买，找到第三人经纪公司请其提供中介服务，经纪公司遂与汪娜联系后与李伟共同到现场去查看了房屋情况。2016年9月7日，汪娜与其配偶唐某及李伟一起前往经纪公司办公地点，就案涉房屋买卖事宜进行了协商，期间，唐某表示不同意出售案涉房屋的意见后即离开，而汪娜则未离开，并作为甲方（卖方）（注：该合同卖方共有人处未填写内容），与作为乙方（买方）的李伟及作为经纪方的经纪公司，三方共同签订了《房地产买卖合同》一份。该合同约定甲方以53.8万元价格出售上述案涉房产。对于所售房屋产权现状，双方在合同第二条约定“该房产产权证尚在办理过程中，此次转让须卖方房屋所有权证办理完毕后再办理过户手续。”在合同补充条款项，双方约定2016年10月30日之前过户。对于购房价款的支付，合同第四条约定分三部分支付，其中第一部分楼款为2万元定金，于合同签订时一次性交纳；第二部分为首期款12.8万元，过户当日一次性支付；第三部分为剩余楼款39万元由买方向银行申请按揭贷款方式支付。双方还约定了其他权利义务。该合同甲方签章处由汪娜签名并加盖指印，乙方签章处由李伟签名并加盖指印，经纪方签章处加盖了经纪公司公章并由经办人皮小东签名。上述合同签订后，李伟于当日向汪娜支付了定金2万元，该款由经纪公司代为支付，汪娜收取该2万元定金后出具收据一张，该收据保存于经纪公司处。此外，李伟还于当日向经纪公司支付中介费15000元。上述《房地产买卖合同》签订当日，经纪公司经办人员皮小东收取了案涉房屋的《商品房买卖合同》原件并向汪娜出具收证证明一份。证人唐某出庭陈述，案涉房屋是其配偶汪娜单位团购购买，虽然合同上只写了汪娜一人名称，但房屋是婚后财产。在签订合同当天其已经在第三人经纪公司处表达过不卖房，然后就离开了，并没有想到汪娜会签订合同，在上述《房地产买卖合同》签订后第二天就找过中介方，告知中介已经违反了建设部的经纪规定，也打电话给原告李伟表示不愿意卖房，同意退原告定金，此外还帮李伟找过价格3000元/平米左右的房源并告知了中介和原告，但是他们都拒绝了。2016年10月29日晚，李伟、汪娜及其配偶唐某与经纪公司经办人员皮小东三方在经纪公司营业场所就三方签订上述《房地产买卖合同》所导致的纠纷进行协商，唐某在此次谈话过程中再次明确表示了案涉房屋是其与汪娜的共同财产，其本人不同意出售，所签订的合同是无效的，并提出在此情况下中介费应由中介公司退还李伟，所收的定金同意退还李伟的意见，就此问题三方最终未达成一致意见。2016年11月2日，汪娜向李伟发出书面告知函，告知其在三方协商时已经表达了对此事的观点和处理方式，同时同意通过法律途径解决双方纠纷。之后，李伟与汪娜分别以前述事实及理由诉至法院分别提出如前本诉与反诉诉请。另查明，贵阳市南明区住房和城乡建设局于2017年3月15日出具证明一份，载明“经查询，截止至2017年3月15日，贵州乐居家园房地产经纪有限公司未到我局进行房地产经纪机构备案登记，该公司从业人员皮小东也未到我局进行资质备案。”一审法院认为，本案争议的焦点在于李伟、汪娜及中介方经纪公司三方于2016年9月7日签订的《房地产买卖合同》效力如何认定问题。对于该案涉《房地产买卖合同》，汪娜认为系无效合同，其理由主要有三点，一是认为案涉房产尚未取得权属证书，对此进行交易违反合同法第五十二条规定的合同违反国家法律、行政规定强制性规定因此合同无效；二是认为作为中介方的经纪公司未按规定在相关行政部门备案开展房地产经纪活动，不是合法的中介机构，因此由其作为居间方签订的合同应属无效；三是认为案涉房产为汪娜与其配偶唐某的夫妻共同财产，李伟及经纪公司在明知此情况下与汪娜签订《房地产买卖合同》，而唐某已明确表示不同意卖房，因此汪娜签订合同的行为是无权处分共同财产的行为，故合同无效。上述汪娜提出的《房地产买卖合同》无效理由第一点及第二点，李伟在答辩意见中已经进行了充分的说明，其所述意见有理且符合相关法律规定，予以采纳，在此不另行赘述。对于汪娜提出的合同无效理由的第三点，经查，案涉房屋系汪娜在其与唐某结婚后购买，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定，“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。”本案中，案涉房屋尚未取得房屋权属证书，房屋权属是否登记在汪娜一人名下尚不得而知，但现汪娜与其配偶唐某均确认该案涉房屋为二人婚后购买，也即在二人夫妻关系存续期间取得，且亦无证据证实该房产系由汪娜的父母在汪娜婚后出资为其购买，因此，根据上述法律的规定，该案涉房产应当认定为汪娜与其配偶唐某的夫妻共同财产，也即唐某与汪娜均为案涉房屋的共有人。汪娜虽系案涉房屋的共有人之一，但其并不享有该房屋的全部所有权。案涉《房地产买卖合同》中未列明共有人唐某的身份信息情况，也无唐某的签名，在该合同签订当天，唐某也在场提出了不同意卖房的意思表示，而在合同签订后，不但唐某向经纪公司和买受人李伟明确告知了其作为该房屋共有人不同意出售房屋的意见，汪娜也向经纪公司和李伟披露了其配偶唐某不同意其签订案涉房地产买卖合同出售案涉房屋的信息，因此，汪娜在房屋其他共有人不同意的情况下以自己名义出售共有房产的行为属于无权处分行为。案涉《房地产买卖合同》从签订之日至本案庭审终结，所涉房屋共有人唐某均未对该合同进追认，并明确表示该合同无效，而李伟及经纪公司也未举证证实汪娜在此期间取得了该房屋的全部所有权从而享有对该房屋的全部处分权利，因此根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，汪娜、李伟及经纪公司于2016年9月7日签订的《房地产买卖合同》，法院认定为无效合同，对于汪娜的此项反诉请求，予以支持。本案房地产交易是由乐居家园经纪公司作为居间服务方促成签订的，合同条款亦由其代为拟定。二手房买卖时买卖双方之所以会找到乐居家园经纪公司来促成双方买卖合同的建立，是基于乐居家园经纪公司作为专业从事二手房买卖的单位，对房地产交易过程中可能会遇到的各种问题，如拟交易的房地产是否具备交易条件、交易流程如何规定、相关税费如何交纳、合同如何拟定等等，可以做到专业的咨询服务和解答。乐居家园经纪公司作为房地产交易的居间方，其义务并不仅仅只是促成买卖双方签订合同，还应当确保所促成的合同系合法有效并具备履行条件。本案中，案涉房地产买卖合同签订当天，汪娜的配偶唐某在场并明确表示不同意出售房屋的情况下，乐居家园经纪公司不仅未对此提高警惕，就案涉房屋是否可能出现产权争议向汪娜进行详细的调查了解，反而仅凭商品房买卖合同上所写买受人为汪娜且共用情况处注明单独所有，忽略我国婚姻法及相关司法解释中对于夫妻共同财产认定的规定，想当然认定汪娜对该房屋享有完全独立的处分权利，并促成汪娜与李伟签订案涉房地产买卖合同，表明其在从事二手房交易过程中明显不具备专业水平，这也是最终导致所签订的合同无效的根本原因，案涉买卖合同无效的过错方在中介方乐居家园经纪公司。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现法院确认案涉房地产买卖合同无效，乐居家园经纪公司收取汪娜《商品房买卖合同》原件无法律依据，汪娜要求其退还所收取的《商品房买卖合同》原件的主张符合上述法律规定，予以支持。对于李伟要求汪娜双倍返还所收取的定金共40000元的主张，法院认为，无效的合同自始没有法律约束力，但并不影响合同中关于定金条款的约定，若导致合同无效的过错方在汪娜，则汪娜应向李伟双倍返还已收取的定金，但现导致本案所涉房地产买卖合同无效的过错方在乐居家园经纪公司而非汪娜，因此应由过错方承担双倍返还的责任，也即汪娜退还已收取的20000元，双倍返还的部分20000元由乐居家园经纪公司向李伟承担赔偿责任，对于李伟与汪娜的此项诉请，予以支持。对于李伟要求汪娜向其偿还李伟已经向乐居家园经纪公司先行支付的中介服务费15000元的诉请，基于前述理由，应由乐居家园经纪公司直接将已经收取的该费用退还李伟，予以支持。对于李伟要求汪娜赔偿其经济损失60000元的诉请，事实上系可得利益损失，而该损失并未实际发生，其提供的证据也并不足以证实该可得利益损失发生的金额为60000元，且导致案涉《房地产买卖合同》无效的过错方并不是汪娜，其要求汪娜承担该损失的赔偿责任无事实及法律依据，不予支持。对于李伟诉请要求汪娜向其支付资金占用费的主张，事实上是对违约金提出的要求，根据相关法律规定，定金与违约金只能择其一主张，现已对李伟提出的双倍返还定金诉请予以支持，且返还的部分已经足以弥补李伟的资金占用损失，故此项诉请，不予支持。对于李伟诉请要求汪娜承担其因主张权利所支付的律师代理费5000元的诉请，因该损失不是合同无效所导致的必然损失，且汪娜对合同无效不存在过错，故此项诉请不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、原告（反诉被告）李伟与被告（反诉原告）汪娜及第三人（反诉被告）贵州乐居家园房地产经纪有限公司三方于2016年9月7日签订的《房地产买卖合同》为无效合同；二、被告（反诉原告）汪娜于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）李伟退还已经收取的定金20000元；第三人（反诉被告）贵州乐居家园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）李伟赔偿定金双倍返还损失20000元；三、第三人（反诉被告）贵州乐居家园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告（反诉被告）李伟向其交纳的中介服务费15000元；四、第三人（反诉被告）贵州乐居家园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内，将其收取的贵阳市观山湖区会展城B区B4组团1-9栋7单元13层3号房屋《商品房买卖合同》原件返还给被告（反诉原告）汪娜；五、驳回原告（反诉被告）李伟的其余诉讼请求。本诉案件受理费减半收取1350元（原告李伟预交1350元），由第三人贵州乐居家园房地产经纪有限公司负担621元，原告李伟负担729元；反诉案件受理费100元（被告汪娜预交100元），由原告（反诉被告）李伟负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人乐居家园经纪公司提交如下证据材料：1、仁贵置业公司电脑留存的汪娜在其公司登记的出售涉案房屋的档案信息打印页面两张，拟证实汪娜通过多家中介出售该房屋，故应是征得了共有人同意的。被上诉人李伟经质证对真实性、合法性、关联性均无异议。被上诉人汪娜经质证对真实性、合法性、关联性均不认可，认为该页面只是中介公司内部系统记载的信息，系中介公司人员手动录入，汪娜并未在该中介公司备案登记出售房屋。2、贵阳市云岩区人民法院（2017）黔0103民初8097号民事判决书一份，拟证实和本案相同情况的案件，法院认定房屋买卖合同有效。被上诉人李伟经质证对该证据无异议。被上诉人汪娜经质证对真实性无异议，不认可关联性。3、申请证人黄某出庭作证，拟证实汪娜在仁贵置业登记涉案房屋进行出售。被上诉人李伟经质证无异议。被上诉人汪娜经质证对真实性、合法性、关联性均不认可。被上诉人汪娜提交如下证据材料：银行转账记录两张、与李伟短信聊天记录打印件一张，拟证实汪娜已于2017年11月2日退还李伟交纳的20000元定金。上诉人乐居家园及被上诉人李伟经质证均无异议。本院对汪娜已向李伟退还定金20000元的事实予以确认。另查明，三方签订的《房地产买卖合同》中违约责任第2项约定：“卖方在收取定金后不按照本合同条款将该房屋出售于买方，则卖方须承担返还买方双倍定金的义务”。二审其余查明事实和一审认定事实一致。本院认为，本案争议焦点有三：一是三方签订的《房地产买卖合同》的效力如何认定；二是上诉人乐居家园经纪公司是否应退还被上诉人李伟中介服务费15000元；三是汪娜是否应双倍返还定金。关于焦点一，涉案房屋虽未取得房屋所有权证，但汪娜及其配偶唐某均认可该房屋为二人婚姻关系存续期间购买，在无其他证据证明该房屋系汪娜个人财产的情况下，应认定为夫妻共同财产，即汪娜与唐某均为房屋共有人。在三方签订涉案《房地产买卖合同》的当天，唐某已明确提出其不愿出售房屋的意思表示。而且，该合同上仅列明汪娜为出售方，亦仅有汪娜在合同尾部落款签字。因此，汪娜擅自以自己名义出售房屋，且事后未得到唐某的追认，其行为系无权处分，故涉案《房地产买卖合同》应属无效。原判对此认定正确，本院依法予以维持。关于焦点二，乐居家园经纪公司作为专业的从事房产交易的单位，在居间服务中负有如实告知并提示买卖双方，以促成交易成功的义务。而乐居家园经纪公司在汪娜的配偶唐某已明确表示不同意出售房屋的情况下，不但未对该房屋的实际产权情况尽到足够的核实调查义务，反而继续促成汪娜以个人名义与李伟签订《房地产买卖合同》，虽然乐居家园经纪公司给双方提供了订立合同的机会，但在履行居间服务的过程中存在重大过错，一审判决由乐居家园经纪公司退还李伟支付的中介服务费15000元并无不当，本院依法予以维持。关于焦点三，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条“……(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见”之规定，涉案房屋作为汪娜与唐某的夫妻共同财产，汪娜在出卖该房时应取得唐某的同意。但汪娜在唐某不愿出卖该房屋的情况下，仍然以个人名义与李伟签订《房地产买卖合同》，且将自己持有的购买涉案房屋的《商品房买卖合同》原件移交给乐居家园经纪公司。因汪娜明知自己无完全处分权仍然做出承诺，系导致《房地产买卖合同》最终无效的根本原因。虽然该合同为无效合同，但不影响合同中关于定金条款的约定，故汪娜应向李伟双倍返还收取的定金，现汪娜已返还李伟20000元，故还需支付20000元。原审判决由乐居家园经纪公司赔偿李伟20000元不当，本院予以纠正。综上，上诉人乐居家园经纪公司的上诉理由部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初3470号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初3470号民事判决第五项；三、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2016）黔0115民初3470号民事判决第二项为：汪娜于本判决生效之日起三日内向李伟支付20000元；四、驳回李伟其余诉讼请求；五、驳回汪娜其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2700元，由上诉人贵州乐居家园房地产经纪有限公司负担1350元，由被上诉人汪娜负担1350元。本判决为终审判决。审 判 长 唐有临审 判 员 刘 妍审 判 员 龙 珑二〇一八年二月五日法官助理 石 敏书 记 员 袁华丽