重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0156民初4143号原告：杨纯惠，女，1954年7月3日出生，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：刘文龙，重庆智跃律师事务所律师。被告：重庆隆鑫花漾山地产有限公司，住所地重庆市武隆县仙女山镇银杏大道148号，统一社会信用代码915002326710351168。法定代表人：赵营，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张捷，男，1982年11月9日出生，该公司员工，住重庆市渝中区。原告杨纯惠与被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司（以下简称隆鑫地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月28日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员安昌荣担任审判长，与人民陪审员张小蓉、赵兵组成合议庭，于2018年1月2日公开开庭进行了审理。原告杨纯惠的委托诉讼代理人刘文龙，被告隆鑫地产公司的委托诉讼代理人张捷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨纯惠向本院提出诉讼请求：1.判令隆鑫地产公司立即为案涉商品房向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理商品房《房地产权证》的申请及相关资料并取得登记受理单；2.判令隆鑫地产公司支付自2015年1月12日起暂计算至起诉之日止的逾期办理合同登记备案违约金30053.13元及利息（利息计算方式：以30053.13元为基数，从隆鑫地产公司实际办理合同登记备案满30日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；3.判令隆鑫地产公司支付自2015年3月3日起暂计算至起诉之日止的逾期办理产权登记违约金28565.07元及利息（利息计算方式：以28565.07元为基数，从隆鑫地产公司实际取得产权登记受理单之日满30日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）；4.本案案件受理费由隆鑫地产公司承担。诉讼中，杨纯惠将其第二项诉讼请求变更为：“判令隆鑫地产公司支付自2014年11月22日起暂计算至起诉之日止的逾期办理合同登记备案违约金31512.02元及利息（利息计算方式：以31512.02元为基数，从隆鑫地产公司实际办理合同登记备案满30日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）”；将其第三项诉讼请求变更为：“判令隆鑫地产公司支付自2014年11月22日起暂计算至起诉之日止的逾期办理产权登记违约金31512.02元及利息（利息计算方式：以31512.02元为基数，从隆鑫地产公司实际取得产权登记受理单之日满30日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）”。事实和理由：杨纯惠与隆鑫地产公司于2012年10月26日签订了《重庆市商品房买卖合同》，双方在合同中对房屋位置、面积、单价、交房时间、合同登记备案、产权证办理等事宜及违约责任等进行了约定。合同签订后，杨纯惠按照约定履行了义务，但隆鑫地产公司却违反约定迟延办理合同登记备案和产权登记。根据合同约定，隆鑫地产公司应当支付逾期办理合同登记备案和产权登记的违约金。被告隆鑫地产公司辩称，1.对双方签订商品房买卖合同以及杨纯惠按照约定履行了付款义务等事实无异议；2.隆鑫地产公司已经按约办理了合同登记备案，不应支付合同登记备案违约金；3.逾期办理产权登记违约金的起算日期应当适用《补充协议》附件五的约定；4.杨纯惠主张的违约金过高，请求依法调减，因为未能按约办理产权登记系隆鑫地产公司经营困难所致，现隆鑫地产公司已经将房屋实际交付杨纯惠使用，也正在为其办理产权登记，因此逾期办理产权登记并未对杨纯惠造成实际损失。经审理查明，2012年10月26日，杨纯惠（乙方）与隆鑫地产公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称合同）及《补充协议》，杨纯惠出资291778元购买了隆鑫地产公司开发的位于重庆市武隆区XX镇XX大道X号X－X－X的预售商品房一套。合同约定房屋交付使用的时间为2013年12月20日前。合同第十二条约定：1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单……3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理……(2)逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之壹的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十三条约定：……2、预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。《补充协议》（附件五）第六条约定：1、对合同第十二条的补充说明，甲乙双方一致同意（1）乙方应在合同登记备案之前向甲方缴纳合同约定的全部房价款外，还应同时缴纳公共维修基金、税款、手续费等，缴纳标准以本项目所在区域房管局同期规定为准。乙方在未缴纳公共维修基金、税款前甲方将不能为其办理合同登记备案手续，且所引起的逾期办理合同登记备案手续的后果由乙方自行承担。(2)乙方知晓所购物业尚处于抵押状态，甲方承诺乙方签订合同且完清全部款项后240日内解除抵押，之后甲方双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《合同登记备案》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理备案登记义务……2、甲乙双方一致同意对合同十三条作如下补充、变更约定……（3）预售商品房的，如甲方按约交房，则在本商品房实际交付使用之日起360日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务。合同签订后，杨纯惠于2012年10月30日付清了房价款291778元，于2013年12月18日付清了大修基金2898元、税款8899.23元。杨纯惠于2014年3月2日接受了案涉房屋。本院确认的以上事实，有原、被告的当庭陈述、重庆市商品房买卖合同及《补充协议》、特约商户签购单、重庆隆鑫地产（集团）有限公司统一收据、售房专用收据、重庆隆鑫物业管理有限公司专用收据等证据在案为凭。上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院认为，杨纯惠与隆鑫地产公司之间签订的《合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行合同义务。杨纯惠现已全面履行了合同义务，相应的，被告也应当按照合同约定继续为杨纯惠办理产权登记，故对杨纯惠要求隆鑫地产公司为其房屋向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的诉讼请求，本院予以支持。本案争议的焦点：一、隆鑫地产公司承担逾期办理产权登记的违约金起算时间是适用合同主文还是补充协议的约定；二、杨纯惠同时主张隆鑫地产公司支付逾期办理合同登记备案违约金和逾期办理产权登记违约金的诉讼请求应否支持；三、隆鑫地产公司请求对违约金进行调减的理由应否支持。关于隆鑫地产公司承担逾期办理产权登记的违约金起算时间是适用合同主文还是补充协议的约定问题。本院认为，杨纯惠与隆鑫地产公司签订的《商品房买卖合同》中关于办理产权登记的合同约定共有两处，其中合同正文第十三条第二款的约定为“预售商品房的，本商品房交付使用之日起60内，……”而《补充协议》（附件五）第六条第二款第三项的约定为“预售商品房的，如隆鑫地产公司按约交房，则在本商品房实际交付使用之日起360日内，……”本案办理产权登记的期限究竟是适用合同正文还是《补充协议》附件五的约定，取决于隆鑫地产公司是否按约交房。本案中，约定交付房屋的时间为2013年12月20日前，而实际交付的时间是2014年3月2日，属未按约交房，故办理产权登记的期限应适用合同主文的约定，即隆鑫地产公司应在2014年5月1日（2014年3月2日起60日内）前为杨纯惠办理产权登记，但隆鑫地产公司至今仍未取得武隆县国土资源和房屋管理局出具的办理产权登记受理单，超过了约定的办理产权登记期限，应当承担相应的违约责任。杨纯惠自愿主张从2014年11月22日起计算逾期办证违约金，系对其自身权利的自由处分，本院予以确认。具体来讲，隆鑫地产公司应当承担逾期办理产权登记的违约金计算方式为：按照已付房价款291778元每日万分之一，从2014年11月22日起计算至2017年11月28日止，共1102天，违约金额为32153.93元。之后的违约金杨纯惠可另行主张。关于杨纯惠同时主张隆鑫地产公司支付逾期办理合同登记备案违约金和逾期办理产权登记违约金的诉讼请求应否支持的问题。本院认为，商品房预售合同备案登记的主要功能是为产权登记服务，避免在产权登记之前发生纠纷，从而保障购房者对所购房屋之期待利益和购房者对房屋物权的顺利取得，因此逾期办理合同备案登记的违约金与逾期办理产权登记的违约金不可重复计算。本案中，杨纯惠已实际接受了案涉房屋，且其要求支付逾期办理产权登记的违约金已获支持，故对其同时要求支付逾期办理合同登记备案和逾期办理产权登记违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于隆鑫地产公司请求对违约金进行调减的理由应否支持的问题。本院认为，隆鑫地产公司提出的房屋已实际交由杨纯惠使用，现在也正在为杨纯惠办理产权登记的理由，与本院查明的事实一致，本院予以采信。因此，对隆鑫地产公司辩称逾期办理产权登记并未对杨纯惠造成实际损失，请求对违约金进行调减的理由本院予以采纳，本院酌定将上述违约金依法调整为16076.96元。同时，根据双方合同约定，隆鑫地产公司应当在取得产权登记受理单之日起30日内向杨纯惠支付违约金，如未按约支付应承担相应利息，但隆鑫地产公司至今未取得产权登记受理单，故合同约定的利息支付条件并未成就，故对杨纯惠要求支付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，对杨纯惠的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司在本判决生效之日起立即为原告杨纯惠购买的重庆市武隆区XX镇XX大道X号X－X－X房屋向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；二、被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司在本判决生效之日起五日内向原告杨纯惠支付逾期办理产权登记的违约金16076.96元；三、驳回原告杨纯惠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1265.45元（原告已预交），由原告杨纯惠负担500元，由被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司负担765.45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  安昌荣人民陪审员  张小蓉人民陪审员  赵 兵二〇一八年二月九日书 记 员  陈彭毅