四川省苍溪县人民法院民 事 判 决 书(2018)川0824民初1号原告：罗军，男，1959年10月28日出生，汉��，四川省苍溪县人，住四川省苍溪县。委托诉讼代理人：王霞，四川鉴平律师事务所律师。被告：庞先德，男，1965年5月20日出生，汉族，住四川省苍溪县。被告：董茂华，女，1967年2月28日出生，汉族，住四川省苍溪县。系庞先德之妻。被告：陈力，男，1969年1月23日出生，汉族，住四川省苍溪县。被告：李星华，女，1970年5月8日出生，汉族，住四川省苍溪县。系陈力之妻。以上四被告委托诉讼代理人：阳军，苍溪县法律援助中心律师。原告罗军与被告庞先德、董茂华、陈力、李星华民间借贷纠纷一案，原告于2018年1月2日以房屋买卖合同纠纷向本院提起诉讼，本院受理后依法适用简易程序于2018年1月24日公开开庭进行了审理，原告罗军及原、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗军向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的《购房合同》及《房屋买卖补充合同》；2.请求判令四被告返还原告的购房款100万元；3.请求判令四被告支付从收到购房款之日起至返还完购房款之日止按月息2%计息；4.判令四被告承担违约金30万元；5.判令四被告支付律师费8万元；6.判令四被告承担本案诉讼费。事实与理由是：2014年12月之前，原告租用了被告开发的龙山镇龙庆佳苑二楼开超市，后被告庞先德、陈力自愿将所租赁的房屋卖给原告，双方于2014年12月3日签订了《购房合同》，约定所购房屋约600㎡，房款为100万元。同日，原告又与四被告签订《房屋买卖补充合同》，约定2016年5月30日前，如被告既不能将房屋过户给原告，又不能还清全部购房款，原告将向人民法院起诉，被告不但退还原告购房款，还应从收取原告购房款之日起��原告支付2%的月利息，承担房款总额30%的违约金及原告实现全额还款所发生的一切费用。协议后，原告于2014年12月9日向被告董茂华、陈力账户各转款50万元。原被告约定的期限届满后，四被告既不向原告办理房产过户手续，也不向原告返还房款，损害了原告的合法权益。四被告辩称，原、被告从2014年10月开始建立租赁合同关系，由原告承租被告开发的龙山场龙庆佳苑商住楼二楼的营业用房开办超市。在原告经营期间，被告因资金紧张，导致房屋迟迟不能竣工，影响原告使用，被告向原告借款100万元，为保证借款的安全性，双方签订了房屋买卖合同作为担保。2017年6月1日，原、被告终止了租赁合同，被告也因资金紧张未能偿还原告借款，现被告同意解除双方签订的《购房合同》及《房屋买卖补充合同》，由被告返还原告借款，并按照银行贷款利率向���告支付利息。对原告提出的3、4、5项诉讼请求，请求法院驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对原告提供的《购房合同》、《房屋买卖补充合同》、房屋平面示意图两张、银行卡交易明细清单及被告提供的《房屋租赁合同》等当事人无异议的证据，本院予以确认；对有争议的证据，本院认证如下：1、原告提出的《委托律师代理合同》，拟证明原告为实现债权支付了律师费80000元，被告不予认可，本院对该代理合同与本案的关联性不予认定；2、原告提供的《补充协议》，拟证明原被告曾约定四被告在2016年6月30日前无条件将房屋过户给原告，因该协议没有当事人的签字，本院对其“三性”均不予确认；3、被告提供的照片、光碟等拟证明原告请人采取非法手段催收借款，本院对其真实性不予认定；4、被告提��的关于龙庆佳苑存在的问题、相关部门的处理情况等证据，本院对其关联性不予认定。本院根据原、被告的陈述及认证的证据，认定以下事实：2014年6月，二被告在龙山场投资修建的龙庆佳苑商住楼主体基本完工，2014年7月19日，原告罗军与被告庞先德、陈力签订《房屋租赁合同》，由原告租赁该商住楼二楼房屋与他人合伙开办超市，租期从2014年10月20日至2024年10月20日。同年12月，由于整个房屋不能竣工，影响原告经营，二被告提出向原告借款100万元，为保证借款的安全，原告罗军与被告庞先德、陈力于2014年12月3日签订了《购房合同》，约定：二被告将原告所租赁的房屋以100万元出售给原告，实际面积见原租房合同图纸所示为准（约600㎡），房屋为无手续且未竣工验收；被告可以随时退还原告100万元款，所涉房屋仍归被告所有，原告不追究被告���何责任。同日，被告庞先德、陈力为甲方，原告罗军为乙方，又签订《房屋买卖补充合同》，约定：全部房款为100万元人民币，乙方在2014年12月6日前转账给甲方（庞先德、陈力各50万元）；2016年5月30日前，甲方将此房过户给乙方，若甲方不愿意过户即不卖给乙方，甲方必须于2016年6月30日前将房款100万元全额还给乙方，所卖房屋仍归甲方所有，乙方不追究甲方任何责任。若2016年6月30日期满，甲方既不能将房屋过户给乙方，又不能还清全部购房款，乙方将向人民法院起诉，不但要求甲方全部退还购房款100万元，同时要求甲方支付以下费用，1、甲方从卖方收款之日起支付给乙方2%的月利息；2、甲方支付给乙方房款总额30%的违约金；3、甲方支付给乙方为实现全额还款所发生的一切费用。该协议由被告庞先德、董茂华、陈力、李星华四人共同作为甲方签字，原告罗军作为乙方签字。协议后，原告于2014年12月9日分别向被告董茂华、陈力账户各转款50万元。继后，原、被告约定的办理过户及还款期限届满后，四被告既未向原告办理房产过户手续，也未向原告返还房款。2017年6月1日，原、被告终止了租赁合同，原告将所租房屋交与被告，但双方对原告所付款项未能达成协议。2018年1月2日，原告向本院起诉，提出前述请求。本院认为，本案的焦点在于原告向被告转款行为所产生的法律关系是房屋买卖还是民间借贷。首先，从原告向被告转款的原因及目的来看，原告为租赁被告的房屋开办超市，而被告由于资金紧张，房屋不能竣工影响原告使用，由原告提供资金进行房屋修建，非双方当事人之间形成了以房屋买卖为目的的合意；其次，根据原、被告的陈述，原、被告签订《购房合同》的目的是为了保证原告向被告所转款��的安全，且《房屋买卖补充合同》载明在被告向原告还款前，该房屋不得出售他人，否则被告将承担一切后果，双方签订的《购房合同》系为促使被告还款而设立的具有抵押担保性质的协议；第三，从原、被告签订的《购房合同》及《房屋买卖补充合同》的内容上看，原、被告除约定房屋买卖的范围、价款等内容外，还约定“甲方（被告）可以随时退还乙方（原告）100万元，房屋仍归甲方所有”，“甲方不愿意过户，须于2016年6月30日前将房款全额退还给乙方，乙方不追究甲方任何责任”，既体现了被告可以退还原告房款，同时也表明了原告不得以占有房屋而拒绝，由此可以看出原告签订《购房合同》的真实目的并不是为了取得所涉房屋的所有权；第四、就签订合同时房屋本身的现状来看，没有合法销售的相关手续，所签《购房合同》合同本身也不具有合法性。故��告罗军向被告庞先德、陈力转款100万元，双方虽然签订的是《购房合同》及《房屋买卖补充合同》，其真实意思是二被告向原告借款100万元，以所修建的龙庆佳苑二楼房屋作为抵押担保。本案所涉法律关系为借贷法律关系。被告庞先德、陈力在向原告罗军借款后，应当按照约定及时向原告偿还，其违约不付，有违诚实信用原则，应当承当相应的法律责任。根据原、被告签订的《房屋买卖补充合同》约定，如被告不愿意将房屋卖给原告，必须在2016年6月30日前将“房款”100万元退还原告，逾期不付，将承担资金利息、违约金及因收款而产生的一切费用。虽然该约定是双方真实意思的表示，但根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可���选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。”，原告既主张了至还款之日止按月息2%（即年利率24%）计算的利息，又主张违约金及律师费等，超过了限制性规定，本院仅支持按照年利率24%计付利息，对原告主张的违约金及律师费，本院不予支持。被告董茂华、李星华分别作为庞先德、陈力的妻子，在原告与被告庞先德、陈力签订的《房屋买卖补充合同》上签字，实际是对庞先德、陈力在原告处借款具有共同的意思表示，应当与庞先德、陈力承担共同偿还责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第三十条和《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、限被告庞先德、董茂华、陈力、李星华在本判决生效后十日内向原告返还借款1000000元，并承担该款从2014年12月9日起至还清之日止按照年利率24%计算的资金利息。二、驳回原告罗军的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8160元，由四被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。审判员 徐 成二〇一八年二月七日书记员 邱孟玲