北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终2号上诉人（原审被告、反诉原告）：张欣，女，1956年2月24日出生。委托诉讼代理人：张卫华，北京市智浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：印钰，男，1984年7月18日出生。委托诉讼代理人：程广辉，北京市高界律师事务所律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司法律顾问。上诉人张欣与被上诉人印钰、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初38934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理，上诉人张欣及其委托诉讼代理人张卫华、被上诉人印钰及其委托诉讼代理人程广辉均到庭参加诉讼，原审第三人链家公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张欣上诉请求：撤销原审判决，改判支持张欣原审全部反诉请求，或发回重审。事实和理由：原审判决认定事实不清，程序违法。1.印钰为违约方。《补充协议》中的“其他约定”条款中的首付款支付时间，可依据合同有关条款和交易习惯确定履约顺序为先支付首付款，后办理过户。但印钰不告知出售清河房产的合同信息，使得“其他约定”条款无法执行，构成违约；2.原审法院延迟向张欣送达起诉书，侵犯了张欣的合法权利。印钰辩称，同意原审判决，不同意张欣的上诉请求。链家公司未出庭但提交书面意见述称，同意原审判决，不同意张欣的上诉请求和理由。印钰向一审法院起诉请求：1.判令张欣配合印钰办理05B号房屋（以下简称05B号房屋）的所有权转移登记手续。2.要求张欣交付违约金，从2017年1月16日起，至实际交付房屋之日止，按日500元计算。3.要求继续履行合同，印钰向张欣交付房款，张欣协助印钰办理房屋登记手续。4.本案诉讼费由张欣承担。张欣向一审法院反诉请求：1.解除张欣、印钰签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。2.印钰支付违约金193万元。3.印钰承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月26日，出卖人张欣（甲方）与买受人印钰（乙方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定甲方向乙方出售05B号房屋，房屋成交价为533万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为435万元，买受人应向出卖人支付定金100万元，支付方式为2016年6月26日前（含当日）将第一笔定金人民币5万元自行支付甲方，于同年6月30日前（含当日）将第二笔定金人民币95万元以理房通托管的方式支付甲方。买受人向银行贷款金额为300万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的，双方同意买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。对于房屋的交付，双方约定在2017年1月10日前（含当日）将该房屋交付给买受人。双方同意自本合同签订之日起189日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，双方还签订了《补充协议》，约定，房屋成交价为968万元，此价格是甲方净得价，不含税。在第二条关于房屋交易具体事宜的约定第4款首付款中约定：（1）乙方于2016年12月25日前（含当日）将第一笔首付款335万元（不包含前期支付全部定金）以理房通托管的方式支付甲方;（2）乙方于2016年12月25日（含当日）将第二笔首付款233万元以建委资金监管的方式支付甲方。第5款，申请购房贷款：甲乙双方应于2016年11月30日前（含当日），共同前往贷款机构办理贷款申请手续。第6款，权属转移登记：甲乙双方同意，在2016年12月31日前（含当日），甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理;乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条的约定承担违约责任。第三条税费的承担1、甲方确认，交易房屋情况为不满2年，双方同意本次交易涉及的税费全部由乙方承担。第四条违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款的万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实，不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的;（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金;丙方收取乙方的所有费用不予以退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的;（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金;乙方向甲方支付的全部款项冲抵违约金，多退少补;丙方收取乙方的费用不予以退还。其他约定：乙方同意：如果乙方卖出属于乙方清河的房产并收到全部房款后10个工作日内配合甲方办理本房的缴税、过户手续。合同签订后，印钰于2016年6月25日向张欣支付了定金5万元，于6月30日向张欣支付定金95万元。链家公司按约定办理房源核验。9月，张欣向链家公司工作人员表示因与印钰就某些问题达不成一致，要求撤销房源核验，并于10月间撤销。10月23日,链家公司职工魏文泉给印钰、张欣发送05B房屋交易最后的时间节点，内容如下：第一：在11月16日提交：购房资格和房屋核验；（5到10个工作日）；第二：12月1日网签，次日约银行做面签（1到2个工作日）；第三：预计12月15日左右银行审批批贷（7到10个工作日）；第四：12月16日地税局纳税（1个工作日）；第五：12月19日预约一周以后的过户号，预计在12月26日左右可以过户（出契税票以后约一周以后可以过户）。2016年11月15日，张欣再度申请房源核验，并于11月22日通过核验。2016年12月8日，链家公司向张欣发送催告函，请张欣于2016年12月12日前，将办理网签所需材料交给该司经办人魏文泉，配合办理交易房屋的网签手续；请张欣于2016年12月25日前，携带材料配合客户印钰签订理房通托管协议，将第一笔首付款人民币335万元，打入理房通托管。张欣于2016年12月21日向链家公司回复该催告函时认为印钰于11月9日收到出售清河房屋的全部房款，根据双方签订的《补充协议》第14页中的“其他约定”条文，首付款应于2016年11月19日过户时同时支付，而印钰没有于该日支付首付款，并隐瞒情况，故印钰违约在先，张欣不能执行网签手续。此后，张欣以印钰未履行补充协议中的“其他约定”，违反合同为由要求解除合同并要求其承担违约责任。审理中，印钰认可房屋交易的过程为：交定金、房源核验、网签、银行面签并办理贷款、交税、支付首付款、办理过户、交房。张欣认可房屋交易的过程为：交定金、房源核验、对方办理购房资格、给付首付款、办理网签、银行贷款、过户、银行放款。双方均对于链家公司工作人员给双方发送的房屋交易过程的交易节点无异议。另查，印钰将其所有的1304号房屋出售，与买方签订合同时间为2016年7月31日，2016年10月24日办理完毕过户手续，并于同日收到首付款323万元，2016年11月9日贷款261万元到帐，2016年11月20日收取尾款2万元。一审法院认为，印钰与张欣签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方在庭审中提交的证据，可以确认在履行合同过程中，首先应当先支付定金，支付定金后应由双方各自进行资格性审查。张欣在10月间撤回房屋核验，其再次进行并通过核验的时间为2016年11月22日。根据交易步骤，双方应当进行网签面签，但根据链家公司向张欣发送的催告函及张欣的复函，可以显示出张欣拒绝执行网签手续。张欣认为根据《补充协议》“其他约定”条文，印钰应于2016年11月19日办理过户同时支付首付款，印钰未支付首付款，违约在先。对此法院认为，双方在“其他约定”仅约定了办理诉争房屋的缴税、过户的时间，并没有约定支付首付款的时间，且根据该房屋的交易节点，应该先进行网签，再进行缴税、过户手续，因此张欣拒绝网签的行为导致合同无法继续履行，构成违约，应当承担相应的违约责任。另外，双方在合同中明确约定了支付首付款的时间，张欣亦知晓印钰支付房款的部分资金来源于其出售清河的房屋所得房款，且在双方合同的履行过程中，印钰出售房屋的合同亦在同时履行，双方约定此款，是为了让印钰能有提前支付房款，在约定日期前将合同履行完毕的可能性，但双方在履行合同时明确约定了合同履行的先后顺序，双方可在顺序符合约定的前提下，加快每个环节的进程，由于张欣怠于履行合同，造成时间的延误，印钰在张欣未完成其应先履行的义务前，其有权拒绝张欣不按合同顺序履行合同的要求，综上，在此合同履行过程中印钰未有违约行为，故对于张欣要求解除合同及支付违约金的请求法院不予支持。现印钰主张的诉讼请求，于法有据，法院予以支持，印钰同意一次性支付房款，法院不持异议。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条规定，判决：一、张欣于本判决生效后三十日内协助印钰将0五B号房屋过户至印钰名下，过户所需费用由印钰负担;二、印钰于本判决生效后三十日内给付张欣购房款八百六十八万元;三、张欣于二0一七年一月十六日起，每日按五百元标准向印钰支付违约金，至张欣向印钰交付房屋时止。四、驳回张欣全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，张欣向本院提交张欣同北京链家房地产经纪公司魏文泉的微信对话记录，张欣、章某购买五层住宅的购房文件，董红雷证言，张欣交付董红雷推荐住宅项目认购意向金的银行交易记录。张欣申请证人徐某、章某出庭作证。原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效。《补充协议》“其他约定”条文，约定了办理诉争房屋的缴税、过户的时间，并没有约定支付首付款的时间，且根据交易惯例和流程，网签是办理缴税、过户手续的前提。综合房地产市场发展状况、正常房屋交易习惯、合同约定以及双方履行合同的情形，张欣怠于办理网签的行为已经造成合同履行障碍，致使合同不能正常履行，原审法院认定张欣应当对此承担相应法律责任，并无不当，本院予以确认。张欣上诉主张解除合同，既无相应合同约定，也无相应法律依据，本院不予支持。张欣上诉主张印钰违约并应依约承担相应违约责任，但在印钰依合同约定支付首付款的日期之前，张欣已经明确表示不配合办理网签，故印钰不存在违约行为，张欣的该项上诉请求，于法无据，本院不予支持。张欣二审期间提交的证据对于其上诉主张，不具有证明效力，本院不予采信。另张欣向本院提交《关于调取本案相关证据的申请书》，本院经审查认为，张欣申请调取的证据与本案05B号房屋买卖支付首付款的事实无关，故本院不予准许。综上所述，张欣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费91460元，由张欣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  刘国俊审 判 员  范 磊二〇一八年二月九日法官助理  王 梦法官助理  武 旋书 记 员  杨 帆