湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂01民终7881号上诉人（原审原告）：武汉赛博数码有限公司，住所地武汉市洪山区珞喻路39号。法定代表人：陈力隽，该公司董事长。委托诉讼代理人：樊明鑫，该公司员工。被上诉人（原审被告）：蒋杰，男，1983年9月14号出生，汉族，住武汉市江岸区，上诉人武汉赛博数码有限公司（以下简称赛博数码公司）因与被上诉人蒋杰房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2016）鄂0111民初5734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赛博数码公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决漏查了上诉人消防已经整改并验收合格的事实，导致本案判决错误。二、一审判决已查明在2017年1月至5月期间被上诉人仍在实际使用租赁场所但对此期间的租金或占用费未予支持属于适用法律错误，导致本案判决有误。蒋杰辩称，请求二审法院驳回赛博数码公司的上诉请求。赛博数码公司向一审法院起诉请求：1、解除赛博数码公司与蒋杰2015年3月1日签订的《赛博数码租赁合同》；2、蒋杰向赛博数码公司腾退原“赛博数码广场”三楼3001号商铺；3、蒋杰向赛博数码公司支付2016年1月至10月期间租金258400元、经营管理费129200元；并按38760元/月的标准向赛博数码公司支付自2016年11月1日起至腾退之日止的租金和经营管理费；4、由赛博数码公司没收蒋杰支付的履约保证金38760元；5、蒋杰向赛博数码公司支付违约金77520元；6、本案诉讼费用由蒋杰承担。一审审理中，赛博数码公司明确表示撤回第2项诉讼请求，变更第3项诉请为：蒋杰向赛博数码公司支付2016年1月1日至10月31日的租金258400元和管理费129200元，以及2016年11月1日至11月6日的租金5168元，合计392768元。一审法院认定事实：2015年3月1日，赛博数码公司（甲方）与蒋杰（乙方）签订了一份编号20150508140230《赛博数码租赁合同》，约定：甲方将赛博数码广场三楼3001号商铺出租给乙方使用，用于经营“时尚网咖”，商铺实用面积380平方米。租赁期限：五年，自2015年4月1日至2020年6月30日止。甲方给乙方30天的装修免租期，即自2015年3月1日至2015年3月31日止。租金标准和租金支付：租金按建筑的面积646平方米计付，每月每平方米40元，前三年每月租金为25840元、第四年每月租金为27132元、第五年每月租金为28489元；租金每两月支付一次；经营管理费：前三年每月为12920元、第四年每月经营管理费为13566元、第五年每月经营管理费为14212元；经营管理费每两月一个付期。经营管理费所涉及项目包括：保安费用、保洁费用、公共设备能源及维持费用、商场营运人员费用等。保证金：本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币38760元（相当于第一个租约年的壹个月租金）作为履约保证金；合同终止后30日内，如不存在本协议第22.3条规定情形的，履约保证金余额（如有）无息退还。甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金或经营管理费，乙方应在7日内补足保证金。违约责任:双方确认，合同因乙方违约而提前终止的，则甲方除有权没收合同项下之履约保证金外，乙方还应再向甲方支付相当于当年度的三个月租金的违约金；合同因甲方违约而提前终止的，甲方除应当无息返还合同项下之履约保证金外，还应向乙方支付相当于当年度的三个月租金的违约金；乙方延迟缴纳本合同项下租金及其他费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额5‰的延迟违约金，超过20日，甲方有权单方解除合同，因甲方原因导致乙方无法继续享有该商铺的使用权的，甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效举措，直至完全改正,若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该商铺使用权，在该期间内，乙方无须缴纳租金、经营管理费等内容。合同签订后，蒋杰向赛博数码公司支付了合同履约保证金38760元，赛博数码公司向蒋杰交付了赛博数码广场三楼3001号商铺。在合同履行过程中，蒋杰先后支付了从2015年4月1日起至2015年12月31日止的租金及经营管理费，因赛博数码广场1-4楼开始翻新改造建设，蒋杰从2016年1月起未再向赛博数码公司支付租金及经营管理费。2016年2月1日，赛博数码公司在蒋杰经营的网吧门口张贴了一份《催款函》，要求蒋杰于2016年2月5日前支付如下费用：2016年1月租金25840元，延迟履行违约金11111元（2015年11月6日-2016年1月30日）；2016年2、3月租金51680元，延迟履行违约金14470元（2015年1月6日-2016年1月30日）；2016年1月经营管理费12920元，延迟履行违约金4974元（2015年11月15日-2016年1月30日）；2016年2、3月经营管理费25840元，延迟履行违约金2067元（2016年1月15日-2016年1月30日）。蒋杰向赛博数码公司的物业办公室工作人员递交《律师函》，主要内容：“……贵公司约在12月份，在没有告知商户的情况下，将赛博数码广场全部转让给其他公司经营。受让方预将赛博数码广场的经营业态重新调整规划，也在未告知商户的情况下，于2016年1月1日起就进场大规模改造装修，然后采取类似开发商针对拆迁那样断电、电梯停运等卑鄙行径，恶劣的经营环境迫使广场内90%以上的商户停业或退场，给我方造成了重大的经济损失，请贵公司慎重考虑，按照《租赁合同》的约定严格履行合同，改正其违约行为，否则，追究贵公司的违法行为，赔偿我方的经济损失。”2016年3月2日，赛博数码公司员工向蒋杰网吧送交《催款通知单》，要求蒋杰于2016年3月5日前支付2016年1月1日至1月31日的租金及管理费38760元，2016年2月1日至3月31日的租金及管理费77520元及截止到2015年12月31日的电费3885元。该《催款通知单》蒋杰未签收。一审法院另查明，2006年9月30日，武汉市城市规划管理局作出武规建证[2006]110号《建设工程规划许可证》，建设单位：武汉大学；建设项目名称：科技孵化器大楼；建设位置：洪山区珞瑜路39号。2007年3月12日，武汉大学授权武汉大学资产经营投资管理有限责任公司经营武汉大学科技孵化器大楼，委托期限自2006年12月至2026年12月。2010年12月23日，武汉大学资产经营投资管理有限责任公司（甲方）与赛博数码公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：由甲方将座落在洪山区珞瑜路39号“武汉大学科技孵化器大楼”，裙楼一至四楼建筑面积为22000㎡的物业及南外立面、外广场40%的使用面积，以租赁方式提供乙方用于经营“赛博数码广场武汉店”，期限自2007年1月23日至2027年1月22日止，甲方同意乙方采取部分转租或以联营、承包等其他经营方式让第三人使用承租场地，但乙方不得以任何形式将承租物业整体转租。赛博数码公司于2015年12月后将“赛博数码广场”一楼、二楼转租给武汉赛博珞珈商业经营管理有限公司;三楼、四楼转租给武汉科越恒商业经营管理有限公司、武汉嘉裕利华商业经营管理有限公司;大楼改名为“赛博珞珈商业”。2016年1月起对赛博数码广场开始进行翻新改造建设，并向武汉市公安消防局报送消防设计文件和有关资料，申请审核。武汉市公安消防局于2016年3月16日作出武公消审字[2016]第0090号《建设工程消防设计审核意见书》，载明：“你单位报送赛博数码广场翻新改造工程项目，位于洪山区××号，系一栋地下2层，地上17层的武汉大学科技孵化器大楼，建筑高度70.8米，总建筑面积53428㎡,此次申报项目涉及武汉大学科技孵化器大楼1-4层，装修面积约21708.25㎡。经审核，该建设工程消防设计不合格。”2016年4月8日，武汉市公安局洪山区分局消防大队作出洪公消限字[2016]第23059号《责令限期改正通知书》，认定武汉赛博数码有限公司存在占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口等安全违法行为，责令其于2016年12月31日前改正。之后，该项目未申请消防验收。一审法院审理中，赛博数码公司明确表示撤回一审第二项诉讼请求，变更一审第三项诉请为：要求蒋杰支付2016年1月1日至10月31日的租金和管理费，外加2016年11月1日至11月6日的租金，合计392768元；并称蒋杰于2016年5月搬离租赁场地，至2016年11月6日双方协商未果，赛博数码公司才正式收回涉案的租赁场地。蒋杰则称其于2016年4月15日搬离租赁场地。一审法院认为，赛博数码公司、蒋杰2015年3月1日签订的《赛博数码租赁合同》，赛博数码公司虽然不是该租赁合同中租赁标的武汉市洪山区珞瑜路39号“武汉大学科技孵化器大楼”的所有权人，但已与该标的所有权人的委托方武汉大学资产经营投资管理有限责任公司签订了《租赁合同》，取得了涉案标的转租权。该合同的签订系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，属于有效合同。蒋杰辩称赛博数码公司无权出租涉案商铺，所签合同为无效合同的观点不成立，双方当事人应当依约履行合同义务。赛博数码公司按时向蒋杰提供了租赁商铺，履行了合同规定的交付义务；蒋杰支付了至2015年12月31日前承租商铺的租金及管理费。根据《中华人民共和国消防法》第十二条“依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位不得施工；其他建设工程取得施工许可后经依法抽查不合格的，应当停止施工”，第十三条第二款“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”的规定，未经消防验收或消防验收不合格的建设工程禁止投入使用。本案中，赛博数码公司从2016年1月起在未经公安消防部门对建设工程消防审核合格的情况下，开始对赛博数码广场1-4层进行翻新改造工程建设并继续向蒋杰出租商铺，赛博数码公司的行为违反了上述法律规定，导致双方签订的租赁合同无法继续履行，在此情形下蒋杰从2016年1月起不予支付租金及管理费的行为不属于违约行为。故对赛博数码公司要求蒋杰支付2016年1月1日至11月6日止的租金、经营管理费392768元及违约金77520元的诉讼请求，不予支持。蒋杰现已搬离租赁场所，赛博数码公司亦已收回该商铺，双方已实际终止履行合同，故对赛博数码公司要求解除租赁合同的请求，予以支持。由于涉案合同不能继续履行系因赛博数码公司的行为所致，因此赛博数码公司要求没收履约保证金的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条的规定，判决：一、解除武汉赛博数码有限公司与蒋杰2015年3月1日签订的编号20150508140230《赛博数码租赁合同》及附件。二、驳回武汉赛博数码有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费8838元，由武汉赛博数码有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：赛博数码公司提交如下证据：证据一、《武汉市公安局洪山区分局消防大队重大火灾隐患销案通知书》（洪公消重销字【2016】第006号），拟证明赛博数码公司未违反消防法的相关规定，2016年11月15日，赛博数码公司重大火灾隐患已整改消除，消防部门已销案；证据二、微信聊天记录一份，拟证明蒋杰在2016年5月28日搬离网吧。经质证，蒋杰对赛博数码公司提交的证据一的真实性有异议，认为若已销案，应在官网上公示；对于证据二，认为不能达到其证明目的。本院认为，赛博数码公司提交的证据一显示2016年11月15日，消防部门对赛博数码公司的重大火灾隐患予以销案，能够达到其证明目的，本院予以采信。赛博数码公司提交的证据二不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，2016年11月15日，武汉市公安局洪山区分局消防大队出具《武汉市公安局洪山区分局消防大队重大火灾隐患销案通知书》（洪公消重销字【2016】第006号），载明：经审查，重大火灾隐患已整改消除，予以销案。对于经武公消审字[2016]第0090号《建设工程消防设计审核意见书》认定为“消防设计不合格”的赛博数码广场翻新改造工程项目，赛博数码公司在二审中仍未提供证据证明该项目已通过审核。二审中，蒋杰认可已于2017年10月12日收到赛博数码公司退还的履约保证金38900元。本院认为，赛博数码公司、蒋杰于2015年3月1日签订的《赛博数码租赁合同》系双方自愿协商订立，是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，赛博数码公司作为出租人，负有交付适用租赁物且在租赁期间保持租赁物符合约定用途的法定义务。本案中，赛博数码公司与蒋杰约定的租赁用途系作为网吧使用，赛博数码公司自2016年1月起，在未经公安消防部门对建设工程消防审核合格的情况下，开始对赛博数码广场1-4层进行翻新改造工程建设，且对于租赁物所在建筑存在的重大火灾隐患，至2016年11月15日才整改消除。赛博数码公司的上述行为违反了在租赁期间保持租赁物符合约定用途的法定义务。一审法院综合本案事实，驳回赛博数码公司要求蒋杰支付2016年1月1日至11月6日的租金、经营管理费以及违约金的诉讼请求并无不当，本院予以维持。本案中，赛博数码公司已将履约保证金退还蒋杰，表明双方就履约保证金的返还已协商一致，赛博数码公司上诉要求返还履约保证金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，赛博数码公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8388元，由赛博数码公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 薇审 判 员  李 瑜审 判 员  胡丹丹二〇一八年二月六日法官助理  汪丽玲书 记 员  Ｘ Ｘ