.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省原平市人民法院民事判决书（2017）晋0981民初1657号原告：吕改兰，女，1942年10月5日出生，原平市人，住原平市。公民身份号码：×××。被告：山西万合城房地产开发有限公司。住所地：原平市青年西街。法定代表人：索双鱼，该公司经理。委托诉讼代理人：卢浩浩。原告吕改兰与被告山西万合城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕改兰、被告山西万合城房地产开发有限公司（以下简称山西万合城房地产公司）的委托诉讼代理人卢浩浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吕改兰向本院提出诉讼请求：1.判决被告按照合同约定支付原告违约金43260元及从2017年10月31日起至实际交房之日的违约金（按已交房款的日万分之1.5计算）；2.被告要求原告收房时的交付的供水、供电、供气、供暖、有线电视等配套入网费属于违规收费，请求法院判决不予支持。事实和理由：原、被告在2013年11月25日签订了一份购房合同。原告所购商品房位于山西省原平市范亭文体广场西侧的万合苑小区，合同编号为WH04128，合同第4页第六条中明确约定：出卖方应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第4页第七条出卖人逾期交房的违约责任中明确规定：自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天到实际交付之日止，逾期不超过30日，出卖人按向买受人每日支付已交付房款的万分之1的违约金，逾期超过30日后，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之1.5的违约金。在被告没有将商品房经有关部门验收合格的前提下，被告于2016年10月18日以公告和打电话的方式通知原告收房，并通知违约金没钱赔不起，不按合同办事。原告共计支付被告房款280000元，关于原告的第二项诉求，房屋所有配套费用由买受人承担，但原告认为这是重复收费的欺诈行为。在山西省物价局关于加强和改进住房价格及相关服务费的通知[晋价服字（2010）92号]文件中明确要求：新建商品住房中供水、供电、供暖、供气、有线电视和安全监控系统等配套建设费用，以及其它属于购房人所有的公共设施，设备的配套建设费用，应包含在住房价格中。并且被告在原平市物价局的商品房价格备案中已经明确了房价中已经包含了各种配套费，以上情况均属事实，请法院调查清楚后，支持原告诉讼请求。山西万合城房地产公司辩称，一、根据《城市房地产管理法》第38条第6款、《城市商品房预售管理办法》第6条、《中华人民共和国合同法》第52条第5款规定，被告与原告签订《商品房买卖合同》时，被告尚未取得商品房预售许可证，双方所签合同应属无效合同。二、迟延交付房屋的原因并非被告造成，按照合同约定，工期应据实延期，在此期间，被告不承担违约责任。延期交房的原因是由政府部门延迟交付土地及交付的土地不具备立即施工的条件、高压线路及设备未及时迁移、自然灾害天气、施工单位拖延等多种客观因素导致，非被告主观原因造成。首先，根据《国有建设用地使用权出让合同》约定，政府应于2012年7月2日前将该宗土地交付给被告开发，但因该宗地上有110KV高压线路未迁移，政府交付的土地不符合条件，导致被告无法施工。2013年5月8日，政府下属的原平市范亭文体广场工程项目部才与高压线路迁移施工单位忻州能元电力建设有限公司签订《原平市范亭文体广场项目部原联线110KV线路电力改造项目施工合同》，该高压线路迁移于同年5月15日才开始施工，工期20天，至此，因政府原因导致工程延期将近1年。双方签订的《商品房买卖合同》第六条第二款约定：因政府部门的行为导致延误工期的，出卖人可以据实延期。在此期间，被告不应承担责任。其次，根据山西省原平市气象局出具证明，被告施工的2013年、2014年期间，分别有56天、45天的自然灾害天气合计101天，属于不可抗力，根据《商品房买卖合同》第六条第二款约定：由不可抗力造成的工期延误，出卖人可据实延期之约定，被告可据实延期，且不应承担因此而导致的逾期交房的责任。再者，根据被告提交的忻州市中级人民法院（2015）忻中商初字第48号民事判决书，证实由于工程施工方的原因，导致工程停建一年之久，在此期间，被告想方设法推进项目建设，并非有意拖延。三、原告未按被告通知及时办理原平市房产管理局备案的网签合同、未按时办理房屋交接手续，具有重大过错，应承担不利后果。被告取得《商品房预售许可证》后，即多次打电话通知原告办理原平市房产管理局备案的网签合同，但原告至今未予办理，按照备案的网签合同，违约金为每日万分之一，而按照原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，违约金为每日万分之一点五。故法院如判定原、被告所签订的《商品房买卖合同》有效，由于原告拒不办理备案的网签合同，过错在原告，由此造成的损失扩大部分应由原告承担，或者即使判决被告承担违约责任，违约金也应以每日万分之一计算，而非万分之一点五。2016年10月18日，原告购买的房屋具备交付条件，被告要求其办理房屋交接手续，原告以种种理由拖延拒绝，原告存在过错。在被告通知原告收房而被原告拒收的期间，被告不应承担任何责任。四、关于原告第二项诉讼请求，不属于人民法院审理范围应予驳回。原告从未收房，也未实际交付过供水、供电、供气、供暖、有线电视等配套入网费，配套费是否属于违规收费，也不是人民法院审理范围应予驳回。综上所述，鉴于原、被告签订的《商品房买卖合同》属于无效合同，被告认为，本着查明案件事实、正确适用法律的原则，并根据被告的答辩意见，结合本案实际，综合评判。吕改兰围绕诉讼请求，依法向本院提交的证据有：1.身份证复印件1份；2.《商品房买卖合同》复印件1份；3.收据复印件5支（3万1支、1万元1支、3万元1支、10.27万元1支、11万元1支）；4.原平市公安局证明（附吕改兰、李翠英身份证复印件各1支）1份；5.吕改兰及李翠英情况说明1份。山西万合城房地产公司提交的证据有：1.营业执照、法定代表人身份证复印件各1份；2.山西省商品房预售许可证复印件3份；3.国有建设用地使用权出让合同、原平市范亭文体广场项目部原联线110KV线路电力改造工程施工合同、原平市气象局出具的灾害天气情况证明、忻州市中级人民法院民事判决书复印件各1份。经过庭审，本院依法组织当事人进行了证据质证和认证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对被告提交的如下证据：1、《国有建设用地使用权出让合同》1份；2、《原平市范亭文体广场项目部原联线110KV线路电力改造项目施工合同》1份；3、山西省原平市气象局出具的灾害天气情况证明1份；4、忻州市中级人民法院（2015）忻中商初字第48号民事判决书1份。对于证据1、2，被告欲证明迟延交房是政府的原因，系双方签订的《商品房买卖合同》第六条第二款约定：因政府部门的行为导致延误工期的，出卖人可据实予以延期，该合同约定的”政府部门行为”，根据《合同法》第四十一条规定:对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》属格式合同，应按通常理解”政府部门的行为”为政府部门的抽象或具体行政行为，而不应为民事行为。被告提交的以上两份证据，其签订合同行为均为民事行为，且原平市范亭文体广场项目部不属于政府部门，故证据1、2本院不予采信。对于证据3，被告欲证明属于不可抗力，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，被告作为房地产开发公司，应当能够合理预见到每年的雨季期间，合同签订的交房日期也应包括有了每年的雨季情况，故证据3不属于不可抗力，本院不予采信。对于证据4，被告欲证明因施工方的原因导致延期交房，该施工方属于第三方，与原、被告双方按照合同约定的违约行为无关联性，无证明力，故本院不予采信。原告提供2012年11月27日110000元的收款收据复印件1份，该证据来源于被告山西万合城房地产公司财务记账单，加盖有被告山西万合城房地产公司财务专用章，且有被告公司财务会计宋贵云20**年1月10日签字核实，能够证实原告于该日交付房款金额的事实，对此本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月27日，原告吕改兰与被告山西万合城房地产公司洽谈购房事宜，并交付被告首笔购房款110000元。2013年7月24日、25日，原告两次分别交付被告第二笔购房款30000元、102700元。同年11月25日，原、被告签订合同编号为WH04128的《商品房买卖合同》一份，同时两次分别交付被告第三笔购房款30000元、10000元，该合同部分条款约定：”买受人吕改兰向出卖人山西万合城房地产开发有限公司购买位于原平市范亭文体广场西侧的万合苑小区第4幢2单元3层02号商品房一套，建筑面积为94.42平方米，单价每平方米3311.79元，总金额为叁拾壹万贰仟柒佰元整。分期付款方式按工程进度付款：签订商品房买卖合同时付壹拾贰万元；工程主体建至8层时付至总价的80%，合壹拾叁万贰仟柒佰元；工程主体封顶时付至总价的90%，合叁万元；房屋交房时付清剩余全部房款，合叁万元。交付期限（第六条）：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、由于政府部门的行为，延误工期，以致影响房屋交付期限的。出卖人逾期交房的违约责任（第七条），除本合同第六条规定的特殊情况外，房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知或电话通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，买受人应当按照规定交纳相关费用，并签署房屋交接单；违约责任按逾期时间，分别处理：逾期超过30日，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。第九条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人无正当理由未按期办理交付手续，视同买受人已接受该房屋，此后发生的相关物业费用以及房屋的损坏等均由买受人自行承担，并需在领取钥匙前交清所欠全部款项。合同尾部出卖人山西万合城房地产开发有限公司盖章、法定代理人赵保明盖章，买受人吕改兰签字捺印”。2016年10月18日，被告认为可以交房，便公告和电话通知原告收房，原告认为有很多地方不具备交付条件，且被告不按合同办事及没钱赔不起违约金，未予接收房屋。之后，就违约金问题未能协商一致，故原告诉至本院，请求判决被告按照合同约定支付原告违约金43260元及从2017年10月31日起至实际交房之日的违约金（按已交房款的日万分之1.5计算）；被告要求原告收房时的交付的供水、供电、供气、供暖、有线电视等配套入网费属于违规收费，请求法院判决不予支持。另查明，2013年11月19日，原平市房产管理局为被告颁发（2013）晋商房预售原房字第0**号《山西省商品房预售许可证》。2014年8月11日，原平市房产管理局为被告颁发（2014）晋商房预售原房字第00**号《山西省商品房预售许可证》。2014年8月28日，原平市房产管理局为被告颁发（2014）晋商房预售原房字第00**号《山西省商品房预售许可证》。又查明，原告吕改兰与李翠英系母女关系，原告曾委托李翠英代其交过房款。本院认为，本案争议焦点：1、双方签订合同是否成立、生效；2、双方在履行合同中是否有违约行为。关于争议焦点1，《商品房预售许可证》解决的是市场准入问题，是一种政府管理行为，未取得《商品房预售许可证》并不当然导致合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，被告与原告签订《商品房买卖合同》时已取得部分商品房预售许可证，且在2014年有关部门又为被告颁发了《山西省商品房预售许可证》，原告起诉日为2017年11月8日，该《商品房买卖合同》符合法律规定，故本院认定为有效合同。合同的效力问题，原本就属于本案的审查范围，被告提出的确认合同无效之主张，无事实法律依据，本院不予支持。关于争议焦点2，依法成立并生效的合同，对合同当事人具有法律约束力，合同当事人应当按照约定履行自己的义务。原告吕改兰按照合同约定履行交付购房款282700元的义务，而被告应按合同约定的期限2014年12月31日前将房屋交付原告，但被告未按约定期限将房屋交付原告，被告应承担合同约定的违约责任。2016年10月18日，被告通知原告办理房屋交接手续，要求原告交付房屋尾款。原告未履行接受房屋和缴纳房屋尾款的义务，也未举证证明，被告交付房屋不符合交付条件。以此计算，从逾期交付之日2015年1月1日起至被告通知交房日期2016年10月18日的前日按日向原告交付已付房款282700元万分之1.5的违约金27818元，符合合同约定，同时不违反法律规定，本院予以支持。原告诉求超过部分，无事实依据，本院不予支持。关于被告辩称因政府部门的行为导致延误工期及有自然灾害天气属不可抗力之抗辩，被告未能提交有效证据予以证明，故该抗辩理由本院不予采纳。至于被告称原告未按被告通知及时办理原平市房产管理局备案的网签合同具有重大过错的抗辩，原告对此不予认可，且双方签订的《商品房买卖合同》无此约定，被告亦未能提供证据予以证实，被告应承担举证不能的法律后果，故其抗辩理由，本院不予采纳。原告要求收房时交付的供水、供电、供气、供暖、有线电视等配套入网费属于违规收费，请求法院判决不予支持的主张，是否属于违规收费，涉及行政管理范畴，不属人民法院民事审理范围，且无相关证据证实，收费又未实际发生，故本院对此不予支持。综上所述，原告要求被告支付违约金27818元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于原告的其它诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告山西万合城房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告吕改兰违约金27818元；二、驳回原告吕改兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费882元，由原告吕改兰负担318元，被告山西万合城房地产开发有限公司负担564元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。审判长张福柱审判员沈俊杰审判员闫志锋二〇一八年二月十一日书记员陈燕青