广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终11295号上诉人（原审原告,反诉被告）：张坤，男，汉族，1979年7月8日出生，住吉林省，现住广东省.，被上诉人（原审被告，反诉原告）：满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司，住所地广东省。法定代表人：温兆强。委托诉讼代理人：刘嘉敏��广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：满堂红（中国）置业有限公司，住所地广东省。法定代表人：阮广杰。委托诉讼代理人：刘嘉敏，广东红棉律师事务所律师。上诉人张坤因与被上诉人满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司（以下简称“满堂红佛山分公司”）、满堂红（中国）置业有限公司（以下简称“满堂红公司”）居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初7673号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。一审法院查明：2017年3月20日，张坤与满堂红佛山分公司签订《买卖代理费支付承诺书》，内容如下：张坤委托满堂红佛山分公司代理购买位于广东省##30号1808房的房产；满堂红佛山分公司在此过程中为张坤提供了��尽的房地产咨询，包括房地产市场行情、房屋买卖过户及抵押贷款的程序、手续、发生费用等方面的咨询，并代表张坤与卖方进行反复磋商、议价；鉴于满堂红佛山分公司提供的上述服务及法律规定，如满堂红佛山分公司成功促成卖方与张坤达成买卖合同，张坤同意签订《房地产买卖合同》时支付房地产咨询及买卖代理费共为35000元，否则须自签订本合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付；张坤知悉满堂红佛山分公司可向买卖双方收取买卖代理费，就本次交易所产生的买卖代理费均以本承诺书为唯一依据。2017年3月28日，张坤（买方）与张玮琦（卖方）的代理人及满堂红佛山分公司三方签订《房地产买卖合同》，合同部分内容如下：卖方将位于广东省##30号1808房的房屋以1455000元卖给买方，买方选择商业贷款的贷款方式办理银行按揭贷款；若因买方的原因（包括且不限于个人征信或还贷能力、尚未还清其他贷款等）造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额买方须在完成本次交易过户手续前以现金补足给卖方。2017年3月28日，张坤与张##本人及满堂红佛山分公司三方重新签订《房地产买卖合同》，合同内容部分内容如下：卖方将位于广东省##30号1808房的房屋以1455000元卖给买方，买方选择商业贷款的贷款方式办理银行按揭贷款；若因买方的原因（包括且不限于个人征信或还贷能力、尚未还清其他贷款等）造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额买方须在完成本次交易过户手续前以现金补足给卖方。合同签订后，张坤因其个人征信原因未能办理银行贷款手续，故张坤最终以现金形���向张玮琦支付了全部购房款。庭审中，张坤陈述满堂红佛山分公司告知其应查询银行流水但未告知其应查询个人征信。满堂红佛山分公司陈述其已在签订买卖合同前告知张坤查询个人征信。一审中，张坤的诉讼请求为：1.张坤免交买卖代理费35000元；2.满堂红佛山分公司、满堂红公司向张坤支付赔偿金100000元；3.满堂红佛山分公司、满堂红公司承担本案诉讼费用。一审中，满堂红佛山分公司提出反诉请求：1.判令张坤向满堂红佛山分公司支付房地产咨询及买卖代理费35000元，违约金35000元；2.本案诉讼费用由张坤承担。一审法院认为，张坤与满堂红佛山分公司之间的居间合同关系合法有效，应受法律保护。针对双方各自的诉辩主张，结合一审法院确认的事实，分述如下：关于本诉部分。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，满堂红佛山分公司促成了张坤与张##的买卖合同关系，已完成了居间服务的义务。张坤称满堂红佛山分公司未告知其应在签订买卖合同前查询个人征信，导致张坤因个人征信原因无法办理银行贷款手续而造成损失。但张坤在庭审中陈述满堂红佛山分公司告知其应查询银行流水，且在签订《买卖代理费支付承诺书》的同日在三方签订的《房地产买卖合同》中有约定“若因买方的原因（包括且不限于个人征信或还贷能力、尚未还清其他贷款等）造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额买方须在完成本次交易过户手续前以现金补足给卖方”，可见满堂红佛山分公司已履行了相关告知义务，张坤未查询个人征信情况系其疏忽大意造成，其过错在于张坤而非满堂红佛山分公司。即使满堂红佛山分公司未向张坤履行上述告知义务，张坤无法办理银行贷款手续而造成损失的根本原因在于张坤个人的征信出现问题，并非因满堂红佛山分公司未履行告知义务而造成。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，满堂红佛山分公司并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的行为，故张坤主张其无需向满堂红佛山分公司支付报酬并请求满堂红佛山分公司、满堂红公司赔偿损失，因理据不充分，一审法院不予支持。关于反诉部分。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居��人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬”的规定，本案中，满堂红佛山分公司已促成了张坤与张玮琦的买卖合同关系，根据《买卖代理费支付承诺书》的约定，张坤应向满堂红佛山分公司支付报酬35000元。张坤未向满堂红佛山分公司支付报酬，已构成违约，张坤应按合同约定支付违约金。但因《买卖代理费支付承诺书》约定“签订本合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止”，该违约金的计算方式过高，一审法院核定张坤应向满堂红佛山分公司支付于买卖合同签订之日即2017年3月28日起至款项支付完毕之日止以35000元为本金，按日万分之五计算的违约金，且违约金应以35000��为限。对满堂红佛山分公司诉请的违约金超过一审法院核实的部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、驳回张坤的全部诉讼请求；二、张坤于判决发生法律效力之日起十日内向满堂红佛山分公司支付报酬35000元及违约金（违约金以35000元为本金，从2017年3月28日起至款项实际清偿之日止按日万分之五计算，以35000元为限）；三、驳回满堂红佛山分公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3000元，减半收取计1500元，由张坤负担。案件反诉费1550元，减半收取计775元，由满堂红佛山分公司负担360元，由张坤负担415元。上诉人张坤不服一审法院上述判决，向本院提起上诉称：张坤、满堂红佛山分公司以及张玮琦代理人三方于2017年3月20日在满堂红佛山分公司精英分店签订了《房地产买卖合同》，买卖位于##30号1808的房屋，总楼价145.5万元。由于张##在国外，暂无法签字，当天由张##的弟弟张##代签《房地产买卖合同》。2017年3月20日当天，张坤、满堂红佛山分公司签订了《买卖代理费支付承诺书》，代理费共3.5万元。2017年3月28日张##回国后三方重新签订《房地产买卖合同》（同时2017年3月20日签订的《房地产买卖合同》原件撕毁作废），并于当天交付了5万元定金。2017年3月31日三方到满堂红佛山分公司推荐的##30号交通银行按揭部门办理按揭手续，银行按揭部门认为张坤的个人征信存在逾期的情况，银行不予进行按揭。张坤为履行《���地产买卖合同》，不得不决定一次性付款张##。按照合同约定时间，2017年6月9日上午三方到满堂红佛山分公司按揭部门（亿达按揭）进行网签，当天下午到佛山市禅城区政府行政服务中心魁奇路大厅完成了房屋交易过户手续。由于满堂红佛山分公司在签订《房地产买卖合同》前未有效书面告知张坤需要协助办理的事宜、提供的资料以及房屋交易的一般程序及可能存在的风险，造成张坤不必要的经济负担，故2017年6月16日张坤对代理费和违约金以及赔偿金的问题向佛山市禅城区法院提起诉讼，佛山市禅城区法院判决驳回张坤的全部诉讼请求，并判决张坤承担代理费和违约金。一审判决考虑合同的合法性以及张坤的疏忽过错，但并未考虑满堂红佛山分公司在交易过程中违反了国家相关法规的事实才造成张坤的疏忽，依法驳回了张坤的诉讼请求。张坤认为一审判决有失公允，房地产买卖应该坚持国家政策为原则，房地产经纪机构必须严格执行国家相关政策。根据《房地产经纪管理办法》第十六条、第二十一条、第三十三条的规定“房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同；房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或房屋租赁合同的相关内容，并书面告知相关事项；房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，不向交易当事人说明和书面告知规定事项的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款”。张坤认为本案二审法院应该考虑的关键是满堂红佛山分公司���与张坤签订房地产经纪服务合同，并在签订房地产经纪服务合同前是否书面告知张坤需要协助的事宜、提供的资料以及房屋交易的一般程序及可能存在的风险。张坤提请二审法院裁定此案件时须先向佛山市住建局下属机构房地产市场监管科部门咨询确认房地产买卖流程相关事宜，张坤对佛山市住建局下属机构房地产市场监管科部门监管之责有权保留意见。满堂红佛山分公司提供的《房地产买卖合同》第三条第5点提出“若因张坤的原因（包括且不限于个人征信或还贷能力、尚未还清其他贷款等）造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额张坤须在完成本次交易过户手续前以现金补足给张##”该条款是满堂红佛山分公司凭借自己的专业能力用于对付信息不够专业全面的弱势群体消费者、单方面规避责任的霸王条款。满堂红佛山分公司误导张坤说待到银行按揭时，可以在按揭银行进行查询（有证人证实）。待签订合同后到银行按揭查询征信发现张坤征信存在问题时，张坤只能借款全款买房。张坤签订《房地产买卖合同》前，满堂红佛山分公司并未有效告知张坤需要提前上中国人民银行查询并打印个人征信及银行流水，更没有签订房地产经纪服务合同以及书面告知张坤查询个人征信和银行流水的事宜。如果满堂红佛山分公司与张坤签订房地产经纪服务合同并书面告知张坤需要协助办理的事宜、提供的资料以及房屋交易的一般程序及可能存在的风险的话，张坤是不会明知银行不会贷款还要选择商业贷款，也不会签订《房地产买卖合同》。在签订《房地产买卖合同》后到交通银行办理银行贷款不成的情况下，满堂红佛山分公司陈述在交通银行无法办理贷款手续并不代表在其他银行不能通过贷款。张坤经查询发现“购房者的银行流水不满足6个月以及个人征信出现7次及以上问题的，国家强制性规定是不能给予按揭贷款的”，所以张坤认为自己的疏忽是满堂红佛山分公司服务不规范所造成的，满堂红佛山分公司没有签订房地产经纪服务合同前书面告知张坤相关购房事宜，等合同签订后出现问题时一味推卸责任。对于满堂红佛山分公司要求支付代理费以及违约金问题，《买卖代理费支付承诺书》中约定纠纷由经纪公司所在地人民法院管辖。张坤对是否应该支付报酬给满堂红佛山分公司有异议，并就此事分别向110、12345反映，并于2017年6月16日向佛山市禅城区人民法院起诉，故张坤不存在故意拖欠代理费的情形，对于一审判决违约金的起始及截止日期的计算方式有异议，因为双方口头承诺待网签买卖合同正式生效后再付代理费，根据佛山市住建局2017年6月9日发送的信息，此次房屋交易应该是2017年6月9日生效，截止到2017年6月16日，违约期限应该只有7天，希望二审法院对违约金的起始及截止时间以及违约金具体计算方式重新予以考量。满堂红佛山分公司为尽快促使《房地产买卖合同》的签订，在没有书面告知张坤须提供个人银行流水以及征信的情况下就与张坤、张玮琦签订《房地产买卖合同》和《买卖代理费支付承诺书》。满堂红佛山分公司违反了正常买房流程和程序以及《房地产经纪管理办法》相关强制性规定。张坤为全款买房高额借贷100万元，由此造成26万元高额利息。满堂红佛山分公司从事房地产经纪服务，有专属的按揭部门，对相关法律法规、管理办法以及行业流程应该清楚，却没有告知张坤查询个人银行征信及流水等事宜，造成张坤不应有的经济负担，存在一定的隐瞒、欺诈行为。至此，请求二审法院判令：1.张坤免交买卖代理费35000元；2.满堂红佛山分公司、满堂红公司向张坤支付赔偿金100000元；3.满堂红佛山分公司、满堂红公司承担本案诉讼费用。满堂红佛山分公司辩称：张坤的诉请没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回张坤的诉请，维持一审判决。本院二审期间，张坤经本院合法传唤没有正当理由未到庭。本院二审期间，张坤、满堂红佛山分公司、满堂红公司均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人张坤与被上诉人满堂红佛山分公司、满堂红公司的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.满堂红佛山分公司是否没有履行告知张坤查询个人征信的义务；2.张坤是否应当支付房地产咨询及买卖代理费和违约金。关于满堂红佛山分公司是否没有履行告知张坤查询个人征信义务的问题。本院认为，根据张坤与张玮琦签订的《房地产买卖合同》第三条的约定“若因买方的原因（包括且不限于个人征信或还贷能力、尚未还清其他贷款等）造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额买方须在完成本次交易过户手续前以现金补足给卖方”，满堂红佛山分公司已履行告知义务。即使满堂红佛山分公司未向张坤履行上述告知义务，张坤无法办理银行贷款手续而造成损失的根本原因在于张坤个人的征信出现问题，并非因满堂红佛山分公司未履行告知义务而造成。故满堂红���山分公司并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的行为。关于张坤是否应当支付房地产咨询及买卖代理费和违约金的问题。本案中，张坤与满堂红佛山分公司于2017年3月20日签订的《买卖代理费支付承诺书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。《买卖代理费支付承诺书》签订后，满堂红佛山分公司向张坤提供了房地产咨询，并代表张坤与张玮琦进行反复磋商、议价，促成张坤与张玮琦签订《房地产买卖合同》并完成过户，已完成了居间服务的义务。依照《买卖代理费支付承诺书》的约定，张坤应当向满堂红佛山分公司支付房地产咨询及买卖代理费和违约金。一审法院根据公平原则、当事人的过错程度以及实际损失等综合因素，判决张坤向满堂红佛山分公司支付于��卖合同签订之日即2017年3月28日起至款项支付完毕之日止以35000元为本金，按日万分之五计算的违约金，且违约金应以35000元为限，理据充分，本院予以支持。综上所述，张坤的上诉请求均不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1915元，由上诉人张坤负担。本判决为终审判决。审判长  陈笑尘审判员  钱 伟审判员  安 静二〇一八年二月六日书记员  梁 理