江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0303民初695��原告：徐州新东方物业管理有限公司，住所地：徐州市鼓楼区中山北路延长段和祥和路交叉口和风雅致小区24#楼1层。法定代表人：陈育方，该公司总经理。委托诉讼代理人：王玉芳，江苏它石律师事务所律师。被告：刘强。原告徐州新东方物业管理有限公司（以下简称新东方公司）诉被告刘强物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年2月5日公开开庭进行了审理。原告新东方公司的委托代理人王玉芳，被告刘强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新东方公司向本院提出诉讼请求：判决被告支付物业服务费4338元、违约金2426元。事实和理由：2010年9月8日，原告和徐州金狮房地产开发公司签订尚景名庭物业管理服务合同，合同约定：由原告为被告所在小区提供物业管理服务，管理期限自本合同签订之日起至业主委员会成立，物业服务费为小高层住宅1元/月/平方米，上房时交纳一年的物业服务费，以后每年3月底前10日交纳次年的物业服务费。2012年10月，原被告签订物业管理服务协议，协议就双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务要求标准、物业服务费、违约责任等进行了约定。被告房屋建筑面积92.30平方米（住宅含地下室），每月应付物业服务费92.30元。原告按照合同约定为被告提供了物业管理服务，但被告尚欠2013年10月31日至2017年9月31日期间的物业服务费4338元。根据合同约定，被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交费用千分之一交纳违约金��被告应承担违约金2426元。被告刘强辩称，一、2013年2月我办理上房手续时交纳了一年物业服务费、公告能耗费及装潢房屋押金1000元，2015年底我才实际入住该小区，房屋装潢完毕后我要求原告退还装潢押金，原告称可以冲抵物业服务费，因此我不欠原告物业服务费；二、小区公共能耗费用、停车位费用、传达室复印费用原告未向业主公示，门卫处收取的广告费应返还业主；三、小区电梯漏水，存在安全隐患；消防通道堵塞，2017年发生失火，消防车辆不能进入小区，消防栓水龙头没有水；小区防盗门起不到防盗作用；公共绿化被部分业主占用、乱搭乱建；1#楼的窨井盖损坏，原告用薄铁皮替代，存在安全隐患；小区内外来车辆较多，致使业主的车辆无法进入小区；地下室照明灯损坏，原告不予更换。经审理查明，原告新东方公司（甲方）和被告刘强（乙方）签订物业管理服务协议，协议约定：甲方提供的物业管理服务内容房屋共用部位的维修、养护和管理，包括楼板、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间走廊通道、门厅、庭院、梁柱、车库等；设施设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、共用照明、保安监控系统、消防设施设备、水箱、电视天线、避雷装置等；设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、泵房、电话分线间、照明路灯等；绿地的养护和管理；公共环境卫生，包括物业共用部位和公共场所的清洁卫生、垃圾的收集以及本物业外墙面的保养和外围区域的清洁卫生工作；车库交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括本物业的安全监控，外围巡视，门岗执勤及内外巡视；物业管理服务要求标准房屋外观完好、整洁；设备运行正常、无事故隐患，资料档案齐全；房屋及设施设备的维修、养护、检修、保养制度完备；公共环境垃圾日产日清，无乱贴乱画，公共部位保持清洁；绿地合理分配，无破坏，践踏及随意占用现象；交通秩序无乱停放机动、非机动车，车辆运行管理有序；24小时保安制度，物业内无重大事故；物业管理公共服务费用乙方交纳时间上房时交纳一年的物业服务费，以后每半年第一个月10日前交纳6个月的服务费，按建筑面积收取，小高层1元/月/平方米，商业1.50元/月/平方米，装修垃圾处理费1元/平方米/户，预收公共水电费1000元/户；委托管理期限自乙方上房之日起至业主委员会成立之前，按与开发公司签订的委托合同办理；乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。双方还就权利义务、代收代缴服务、违约责任等事项进行了约定。物业管理服务协议签订后，原告开始为被告提供物业管理服务。被告刘强系徐州市云龙区尚景名庭小区1#-4-501室房屋所有权人，房屋建筑面积92.30平方米，其尚欠原告2013年10月31日至2017年9月31日期间的物业服务费。本院在2015年8月28日作出的已发生法律效力的同类民事案件判决中指出原告新东方公司在为尚景名庭小区提供物业管理服务期间存在的服务质量问题，原告已结合徐州市创建国家文明城市工作的要求，2015年12月对该小区进行了整治，如派专人对小区重点部位进行检查、清理卫生死角、对业主反映的问题能够基本解决。本院认为，原告新东方公司和被告刘强签订的物业管理服务协议合法有效，对双方当事人均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的��动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。原告为被告提供了物业管理服务，被告应及时给付原告物业服务费。根据《物业管理条例》第四十一条、《江苏省物业管理条例》第二十二条的规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。本院已发生法律效力的同类民事案件的判决查明2015年12月前原告在为尚景名庭小区提供物业服务期间未能按照中国物业管理协会中物协[2004]1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）二级项目内容与标准提供服务，如小区楼道内乱堆乱放、路面破损严重未修复、下水窨井盖毁坏不予更换、绿地草坪无人清理、小区卫生保洁不到位、外来人员和车辆随意进出、对业主反映的问题不予解决或解决不及时等。依照《中华人民共和国合��法》第一百一十一条的规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人根据标的的性质及损失的大小，可以要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。因被告在2015年底开始入住使用物业，根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十三条第四款的规定，本院确定被告应向原告交纳2013年10月31日至2015年12月31日期间的物业服务费92.30平方米×1元/月/平方米×26个月×85%×70%≈1425元，2016年1月1日至2017年9月31日期间的物业服务费92.30平方米×1元/月/平方米×21个月≈1935元，合计3360元。虽然物业管理服务协议中约定被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的应从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，物业服务合同的违约责任属于民事责任的一种，具有民事责任的一般法律特征，如违约责任具有惩罚��与补偿性。违约责任的惩罚性表现为法律对违约行为的一种否定性评价，而不是通过对业主处以高于物业服务企业实际损害的赔偿数额或者违约金来表现。业主未依约及时交纳物业服务费并未影响原告正常经营，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。对于被告辩称观点一，被告称原告未退还装潢押金，若有证据证明，其可另行向原告主张返还。对于被告辩称观点二，《中华人民共和国物权法》第七十二条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理（包括前期物业管理）期间产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。被告若认为原告未公示小区公共水电费用、停车位费用等相关费用明细侵犯其知情权，其可另行主张。对于被告辩称观点三，关于电梯维修问题，《中华人民共和国物权法》第七十九条规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。关于小区毁绿、消防通道堵塞、消防设施养护问题，若被告反映情况属实，原告对私搭乱建、毁绿种菜等破坏小区环境的行为负有及时劝阻、制止义务，制止无效时报告有关部门处理；对小区内车辆停放秩序负有管理义务，应保证消防通道畅通；对消防设施设备负有维修、养护和管理义���，应保证设施设备运行正常、无事故隐患。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不��意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘强应于本判决生效之日起十日内给付原告徐州新东方物业管理有限公司物业服务费3360元；二、驳回原告徐州新东方物业管理有限公司要求被告刘强支付违约金的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告徐州新东方物业管理有限公司负担5元，被告刘强负担20元（原告已预交，被告刘强应负担的20元在履行本判决时直接支付给原告）。本判决为终审判决。审判员  陈涛二〇一八年二月二十七日书记员  于淼