湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0211民初2397号 原告周玉婉（曾用名周梯），女，1981年12月10日出生，汉族，户籍所在地及现住地湖南省株洲市芦淞区。 委托代理人刘芳，湖南锐和律师事务所专职律师。代理权限是特别授权，即代为提出、变更、放弃、承认、反驳执行异议，代为签收、转递法律文书，申请复议、提起诉讼等。 被告黄高喜，男，1972年11月25日出生，汉族，户籍所在地湖南省株洲市芦淞区。 被告徐小智，女，1970年9月15日出生，汉族，户籍所在地湖南省邵东县。 被告中信银行股份有限公司株洲分行，住所地湖南省株洲市天元区。 负责人唐郑娇，系该行行长。 委托代理人李慧兰，湖南天桥律师事务所专职律师。代理权限是特别授权，即代为提出、变更、放弃、承认、反驳执行异议，进行和解，代为签收、转递法律文书，提起诉讼等。 委托代理人毛徐淼，湖南天桥律师事务所专职律师。代理权限是一般代理。 原告周玉婉与被告黄高喜、徐小智、中信银行股份有限公司株洲分行（以下简称中信银行株洲分行）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月17日立案受理后，依法组成由审判员徐怀艳担任审判长，由人民陪审员曹佩均、彭福寿参加的合议庭于2018年2月2日公开开庭进行了审理。书记员马晶晶担任法庭记录。原告周玉婉及其委托代理人刘芳、被告中信银行株洲分行的委托代理人毛徐淼到庭参加了诉讼。被告黄高喜、徐小智经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告周玉婉诉称：被告黄高喜与被告徐小智系夫妻关系。2012年12月，被告黄高喜、徐小智与案外人黄永乔、吕珍秀四人共同购买了株洲市芦淞区胜马可商业广场A栋5楼面积840平方米的房屋。2013年5月5日、6月5日，上述产权人共同决定将上述房屋出租给原告开办商务会所，由黄永乔出面与原告签订了《租赁合同》，约定租期10年，从2013年9月1日起至2023年8月30日止，月租金2.1万元，按季度支付，并逐年递增，租期未满提前解除合同的，产权人应赔偿原告全部装修损失和支付投资总额25%的违约金。合同签订后，原告投资300余万元，对该房屋进行了装修和添置设施设备，于2013年12月开办了“源聚堂商务会所”。在原告经营期间，2014年9月9日，黄永乔、吕珍秀与被告黄高喜、徐小智经司法调解，将上述房屋的产权人变更为被告黄高喜、徐小智所有。产权人变更之后的租金，原告一直交付给被告黄高喜收取。2015年5月，因原告生育小孩，缺人经营商务会所而暂停营业，原告萌生转租的设想，但因被告黄高喜不同意而未能转租。在暂停营业期间，被告黄高喜伙同他人强行撬门并强占商务会所，并于2015年7月在同一地址设立了“聚源堂商务会所”，并将该房屋另行租给其他人经营。因房屋被他人占有，原告通过协商、向公安机关报案等方法均未能解决，原告于2015年5月之后停止支付租金。2015年2月，被告黄高喜、徐小智以该房屋作抵押向被告中信银行株洲分行贷款，因逾期还款，被告中信银行株洲分行申请执行拍卖抵押房屋。在执行过程中，原告向天元区法院提出了《执行异议申请书》，天元区法院审理后作出（2017）湘0211执异27号《执行裁定书》。因不服该裁定，原告特向天元区法院提起案外人执行异议之诉。原告认为，原告对该房屋的租赁在银行设定抵押之前，且租期未满，2015年6月停租并非原告本意退租，而是被他人强行占有使用，原告是被侵权方。《租赁合同》约定，如提前解除合同的，出租人应赔偿原告装修所有损失及违约金。但因被告黄高喜、徐小智暂时没有履行能力，原告保留该诉权，另行起诉解决。但该房屋因原告装修添附了价值，该价值应归原告所有。现被告中信银行株洲分行申请执行拍卖中仅对房屋价格进行了评估，但装修添附的价值却未体现，如继续执行，将使房屋添附的价值部分流失，对原告的利益造成损失，故请求判令：1、停止对芦淞区胜马可商业广场A栋5栋房屋的强制执行；2、对该房屋中装修价值部分评估后重新拍卖，款项归原告所有（具体金额待评估后确定）；3、被告承担本案诉讼费。 被告黄高喜、徐小智未向本院提交答辩状。 被告中信银行株洲分行辩称：株洲市天元区人民法院作出的（2017）湘0211执异27号《执行裁定书》事实清楚，适用法律正确，原告周玉婉要求对涉案房屋停止强制执行并要求对该房屋装修部分重新评估拍卖，款项归其所有无事实与法律依据。原告周玉婉的租赁合同是与黄永乔签订，而不是本案被执行人黄高喜、徐小智。原告因该租赁合同发生争议或产生损失，应当向合同的相对方黄永乔主张权利，与答辩人及本案的执行标的物无关。涉案房屋办理抵押时，房屋处于未出租状态。被告黄高喜、徐小智在与答辩人签订《借款合同》、《抵押合同》时，于2015年2月2日作出《房产未出租声明》，声明涉案房屋为本人自用，没有任何形式的出租。原告并没有承租和占有涉案房屋。在2015年8月前由黄高喜负责使用经营涉案房屋。2015年8月至2016年4月底一直空置，无人使用和经营。原告也曾在2015年7月28日对涉案房屋的使用状况进行过公证，证实2015年7月28日，涉案房屋实际占有人为黄高喜，并没有承租人经营。2016年1月25日天元区人民法院对涉案房屋作出评估、拍卖裁定时，执行法官到达房屋现场，房屋处于空置状态。物业公司也证实房屋处于空置状态。如果原告系承租人，不可能听任房屋一直处于空置状态。 本院经审理查明：2015年2月6日，被告黄高喜、徐小智以名下位于株洲市芦淞区建设南路68号圣马可商业广场房产（产权证号：株房权证株字第**）房产及“株国用（2014）第B16909号”国有土地使用权作抵押担保，向被告中信银行株洲分行申请消费贷款，并分别于同年2月9日、2月10日办理了抵押登记。因被告黄高喜、徐小智逾期未履行还贷义务，申请执行人遂向本院申请实现担保物权，该案经本院审理，裁定对被执行人黄高喜、徐小智的上述用于抵押的财产准许采取拍卖方式依法变现，被告中信银行株洲分行对变现后所得款项在本息4026833.89元及为实现本债权支付的相关费用的范围内享有优先受偿权。在执行过程中，本院下达（2015）株天法执字第837号执行裁定，对上述房产进行评估、拍卖，及下达（2015）株天法执字第837号之一《公告》，限期腾房。2016年6月21日，上述房屋已举行了首次拍卖，因无人竞买而流拍。因原告周玉婉对该涉案标的主张租赁权并提出异议而中止拍卖。本院于2017年7月31日作出（2017）湘0211执异27号《执行裁定书》，驳回周玉婉的异议请求。原告认为其对涉案房屋的租期未满，其承租后对涉案房屋进行了装修，该装修部分的价值应归其所有，法院拍卖该涉案房屋时应对装修部分进行评估，将装修部分的拍卖款归原告所有，现在法院在对涉案房屋的拍卖过程中并未区分装修价值，故向本院提起诉讼，请求判如所请。 另查明，本案所涉房屋的原产权共有人为黄永乔、吕珍秀、黄高喜、徐小智。2013年5月5日，原告与黄永乔签订一份《租赁合同》，承租了涉案房屋中的140㎡作为办公用房；同年6月5日，原告与黄永乔签订一份《租赁合同》，承租了涉案房屋中的700㎡作为商务用房，租期均为10年。合同签订后，原告便对上述房屋进行装修并添置了物品，之后成立并经营“源聚堂商务会所”，该会所登记的经营者为原告周玉婉。同年8月1日，周玉婉与该会所其他合伙人与黄永乔、黄高喜，就涉案房屋中的700㎡商务用房部分又签订了一份《租赁合同》，合同内容有所调整，但租期未变。2014年9月9日，黄永乔、吕珍秀与黄高喜、徐小智经法院主持调解，该涉案房屋自2014年9月10日起所有的权利归黄高喜、徐小智。原告周玉婉经营至2015年5月份，因与被告黄高喜就租赁事宜产生纠纷等原因暂停经营。2015年5月至8月，被告黄高喜将涉案房屋又全部出租给他人经营，之后空置，直到2016年5月份案外人王哲奕占有涉案房屋用于经营茶餐吧。因原告自2015年5月份之后未能占有涉案房屋经营，故其5月中旬之后的租金未再交纳。 以上事实有原告周玉婉、被告中信银行株洲分行庭审中的陈述，以及原告提交的租赁合同、源聚堂营业执照、（2014）株芦法民一初588号民事调解书、租金交付凭据、谈话笔录、公证书、（2017）湘0211执异27号执行裁定书，被告中信银行株洲分行提交的株洲尊园物业管理有限公司2016年8月10日出具的证明予以证实，足以认定。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。 本案的争议焦点为：一、原告请求停止对芦淞区胜马可商业广场A栋5栋房屋强制执行有无事实与法律依据；2、原告主张对涉案房屋中装修部分评估后重新拍卖，并主张装修部分款项归原告所有有无事实与法律依据。具体分析如下： 依据我国《物权法》相关规定，债务人不履行到期债务，抵押权人有权在债权范围内，向法院申请处置该抵押财产，并优先受偿。本案中，被告中信银行株洲分行因债务人黄高喜、徐小智未履行到期债务，其作为本案涉案房屋的抵押权人在债权范围内，向本院申请处置该抵押房产，并主张优先受偿符合法律规定。原告要求本院停止对涉案房屋的强制执行无事实与法律依据，本院不予支持。原告周玉婉因租赁关系对涉案房屋进行了装修，但其自2015年5月份开始未能再对涉案房屋实际行使占有、使用、收益的权利，也未再支付租金等。之后，原告是否对涉案房屋仍享有租赁权，或是否对涉案房屋的装修部分享有相关权利属于原告与出租人之间租赁合同关系，若原告认为被告黄高喜违约并强行占有涉案房屋，导致其无法继续经营而遭受包括装修在内的损失，可依据《租赁合同》另行向合同相对方主张权利。本案系案外人执行异议之诉，不宜处理原告与出租人之间的租赁合同纠纷。故原告在本案中主张对涉案房屋中装修部分评估后重新拍卖，并主张装修部分款项归原告所有无事实与法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条之规定，判决如下： 驳回原告周玉婉的全部诉讼请求。 本案案件受理费100元，由原告周玉婉承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，帐号：50173********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 长  徐怀艳 人民陪审员  曹佩均 人民陪审员  彭福寿 二〇一八年二月九日 书 记 员  马晶晶 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。