江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0505民初933号原告：阳光财产保险股份有限公司苏州中心支公司，住所地苏州市高新区狮山路28号高新广场101室、1102-1105室。负责人：徐竹逸，总经理。委托诉讼代理人：赵艳芳，江苏辰海律师事务所律师。被告：苏州新景天商务地产发展有限公司，住所地苏州高区狮山路28号401-404室。法定代表人：杨智艳，董事长。委托诉讼代理人：刘晓炯、陈晓，江苏颐华律师事务所律师。被告：苏州金狮大厦发展管理有限公司，住所地苏州高新区滨河路1156号。法定代表人;邹立波，董事长。委托诉讼代理人:刘晓炯、陈晓，江苏颐华律师事务所律师。原告阳光财产保险股份有限公司苏州中心支公司与被告苏州新景天商务地产发展有限公司、苏州金狮大厦发展管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年3月6日受理后。于2017年4月10日公开开庭审理了本案。后组成合议庭，于2017年11月2日公开开庭进行了审理。原告阳光财产保险股份有限公司苏州中心支公司的委托诉讼代理人赵艳芳，被告苏州新景天商务地产发展有限公司、苏州金狮大厦发展管理有限公司的委托诉讼代理人刘晓炯、陈晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳光财产保险股份有限公司苏州中心支公司诉称：2015年12月15日，苏州市高新区狮山路28号的高新广场101室的屋顶空调排水管道爆裂，导致承租该房屋的原告的办公区域及办公用品严重损坏，直至2016年3月2日才恢复办公条件，原告方工作人员在此期间无法正常办公。原告认为，被告苏州新景天商务地产发展有限公司作为房屋的所有人及出租房，被告苏州金狮大厦发展管理有限公司作为房屋的物业管理方，有义务保证原告方所承租房屋的正常使用原被告双方未能就具体赔偿事宜协商一致，原告诉至法院，请求判,1，被告苏州新景天商务地产发展有限公司返还房屋无法使用期间原告支付的租金36540.13元；赔偿原告房屋无法使用期间支付的物业费9135.03元；赔偿原告房屋无法使用期间的停业损失100000元；判令被告苏州金狮大厦发展管理有限公司对以上诉求承担连带赔偿责任。2，被告承担本案诉讼费用。被告苏州新景天商务地产发展有限公司、苏州金狮大厦发展管理有限公司辩称：第一，本案所涉漏水事故发生后，二被告积极作为，第一时间对现场进行紧急维修处理，以保证原告能尽早恢复正常使用，防止损失扩大。期间，二被告多次与原告磋商，协调恢复办公事宜，导致原告至2016年3月2日才恢复办公的责任不在二被告：1，在2015年12月15日漏水事件发生后，被告苏州金狮大厦发展管理有限公司及时组织人员对现场进行抢修，并对房屋吊顶、墙面进行修复，至2015年12月21日，除地下网线设施外均已修复完毕。因地下网线设施是由原告铺设，为加快修复速度，经与原告沟通，双方约定地下网线设施由原告自行维修，维修费用由被告苏州金狮大厦发展管理有限公司投保的保险公司予以赔偿；2，现场条件恢复后，原告迟迟未对地下网线设施进行维修，为避免损失进一步扩大,2016年1月15日，被告苏州金狮大厦发展管理有限公司联系施工单位对地下网线进行修复，至2016年1月24日完成全部修复工作。至此，原告承租房屋可以正常使用，但原告直至2016年3月2日才返回办公；3，在事故发生后，原告方有义务及时采取适当措施避免损失扩大，且在房屋完全修复后原告未能及时返回办公，由此产生的房屋租金、物业费等扩大部分损失，被告不予认可。第二，原告主张停业损失缺乏事实和法律依据。首先，发生漏水事件后，其仅临时调整了部分营业场所，不存在停业的客观事实；其次，即使漏水事件对原告经营产生影响，原告的证据尚不足以证明其实际损失，故原告主张经营损失缺乏事实依据及法律依据。第三，原告要求被告苏州金狮大厦发展管理有限公司对被告苏州新景天商务地产发展有限公司的赔偿义务承担连带责任于法无据。经审理查明：2013年2月，原告与被告苏州新景天商务地产发展有限公司签订《房屋租赁合同》，原告承租被告苏州新景天商务地产发展有限公司位于苏州市高新区狮山路28号101室、1102室、1103室、1104室、1105室，总计建筑面积为1057.76㎡，其中101室建筑面积为173.45㎡，月租金为80月/㎡，租赁期限自2013年3月15日至2018年3月14日。合同第10.1条约定：“租赁期内，出租方应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全状态。承租方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知出租方或物业管理机构修复。出租方或物业管理机构应在接到乙方通知后5日内进行维修。逾期不维修的，承租方可代为维修，由此产生的合理的维修费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方适用的，应相应减少租金或延长租赁期限”。2013年2月15日，原告与被告苏州金狮大厦发展管理有限公司签订《前期物业服务合同》，被告苏州金狮大厦发展管理有限公司受被告苏州新景天商务地产发展有限公司委托，对“苏州高新国际商务广场”进行前期物业管理服务，原告所承租的办公区域在被告苏州金狮大厦发展管理有限公司的物业服务区域内。该合同2.8条约定“物业管理费用主要用于支付下列开支a,物业公共照明，公共设备设施消耗的水、电、蒸汽费用；b,物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用；c,物业管理区域清洁卫生费用；d，物业管理区域绿化养护费用；e，物业管理区域秩序维护费用；f，物业服务企业办公费用；g，物业服务企业固定资产折旧费用；h，管理服务人员的工资及附加，按国家规定缴纳的社会保险及福利费等；i,合理利润；j,法定水费。”2015年12月15日，因苏州市高新区狮山路28号高新广场一楼空调水管爆裂漏水，导致原告租赁的101室区域墙面、弱点布线、营业柜台等受损。101室是原告理赔服务部和客户服务部办公场所，原告因此无法在一楼办公，搬至另外办公室办公。2015年12月16日，被告苏州金狮大厦发展管理有限公司与“高新区狮山舍湖艺航装饰设计经营部”签订《零星工程合同》，工程内容为“高新广场阳光保险漏水零星整修工程，包括吊顶局部修补、漏水墙面梁铲除与刷乳胶、排水管、检查与更换电源线、前台贴面板更换等”，施工期限为2015年12月16日至2015年12月21日止。2016年1月15日，被告苏州金狮大厦发展管理有限公司与“高新区狮山舍湖艺航装饰设计经营部”签订《零星工程合同》，工程内容为“高新广场阳光保险漏水零星整修工程，包括拆除及排新网络线”，施工期限为2016年1月15日至2016年1月30日止。2016年3月2日，被告苏州金狮大厦发展管理有限公司给原告发《联系函》，该函载明“经双方磋商，本公司已对该突发故障涉及到的贵司承租区域墙面、弱电布线、地毯、营业柜台等受损部分实施了修理恢复工作，并于3月2日会同贵公司综合办公室相关领导进行了现场察看，目前该区域已具备办公使用条件，特此告知。”至此，原告已可以搬入因漏水受损的101室办公。以上事实有《房屋租赁合同》、《前期物业服务合同》、《零星工程合同》、《联系函》及庭审笔录等予以证实，本院予以确认。民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。根据查明的事实，本案所涉101室漏水事故发生于2015年12月15日，经被告苏州金狮大厦发展管理有限公司维修，至2016年3月2日维修完工，符合办公条件，总计77天，原告在此期间搬至别处办公，在此期间的租金损失，根据原告与被告苏州新景天商务地产发展有限公司的约定，被告苏州新景天商务地产发展有限公司应赔偿原告，实际金额为35615元；关于原告主张的物业费损失，根据规定，所谓物业费，是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。本案所涉101室漏水事故发生后，作为物业管理公司的被告苏州金狮大厦发展管理有限公司，在事故发生的第二天即着手维修工作，直至101室完全符合办公条件，在此期间已经做到了作为物业企业应尽的服务工作，完全符合与原告所签物业管理合同约定的服务项目，故原告要求被告苏州金狮大厦发展管理有限公司赔偿物业费损失的请求不予支持；关于原告主张的停业损失，无相关证据证明是否存在停业损失，故此请求不予支持。原告主张被告苏州金狮大厦发展管理有限公司对以上诉求承担连带赔偿责任，此请求无法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告苏州新景天商务地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告阳光财产保险股份有限公司苏州中心支公司租金损失35615元。二、驳回原告阳光财产保险股份有限公司苏州中心支公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3214元，由原告负担2524元，被告苏州新景天商务地产发展有限公司负担690元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10555301040017676。审 判 长  沈文春人民陪审员  于英兰人民陪审员  陆素珍二〇一八年二月一日书 记 员  冯冰淼