江苏省徐州市贾汪区人民法院执 行 裁 定 书（2018）苏0305执异8号案外人：孟晓璟，女，1979年4月15日生，汉族，住徐州市泉山区。申请执行人：李孝同，男，1966年11月23日生，汉族，住徐州市泉山区。被执行人：吕清永，男，1961年2月2日生，汉族，住徐州市贾汪区。在本院执行李孝同与吕清永民间借贷纠纷一案中，案外人孟晓璟对本院作出的（2017）苏0305执1775号执行裁定书裁定将被执行人吕清永所有的位于徐州市泉山区滨湖花园三期C7号楼1-1804房产过户到申请执行人李孝同名下提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人孟晓璟向本院提出异议请求：撤销以房抵债的裁定书，继续履行正常的房屋买卖协议。案外人孟晓璟称，李孝同申请执行的1804号房屋，吕清永已经于2016年8月19日出卖给案外人孟晓璟，该房屋已经属于案外人所有，案外人也已经支付了部分房款，合同签订后案外人孟晓璟和出卖人吕清永曾共同到产权处办理过户手续，只是由于吕清永遗失身份证、结婚证而暂时没有过户成功，且该房屋2016年8月27日已经交付给异议人孟晓璟居住。贾汪法院不应执行该房屋。2016年8月19日案外人孟晓璟与吕清永订立了1804室房屋的买卖合同，价格146.8万元，案外人也于合同签订后及时支付了20万元购房款，案外人已经实际占有该房屋。在贾汪法院执行（2017）苏0305民初4109号民事调解书中，李孝同和吕清永达成和解协议，“吕清永将其所有的位于徐州市××山区滨湖花园××楼××房产抵付给李孝同”。��以房抵债协议违反法律规定，侵犯了案外人的合法权益。法院依据《民事诉讼法的解释》第四百九十一条之规定予以裁定属于适用法律错误，四百九十一条规定：“经申请执行人和被执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。对剩余债务，被执行人应当继续清偿”。目前吕清永和李孝同和解协议侵犯了异议人的合法权益，因此贾汪法院就不能适用该条做出裁定。案外人多次联系吕清永要求支付剩余房款，但是吕清永一直没有接收房款，现在案外人刚刚得知贾汪法院裁定滨湖花园三期C7号楼1-1804房产过户给李孝同，特此提出请求撤销裁定，同时案外人愿意将剩余案涉房款交付贾汪法院用以执行吕清永。本案案外人孟晓璟在与吕清永签订、履行房屋买卖合同的过程中���有任何过错，吕清永也将该房屋交给案外人占有居住。综上所述，请贾汪法院依法撤销原裁定。申请执行人李孝同称，我不同意孟晓璟的异议请求，因为吕清永欠我的借款没有偿还，同时还欠别人的借款也无法偿还，房屋查封后我们多次进行协商，吕清永没有别的财产进行偿还了，只有这套房子了。我和吕清永通过双方协商以涉案房产180万元抵偿给我，贾汪法院执行局出了以物抵债裁定书，我认为应该把房子继续过户给我。被执行人吕清永称，我同意李孝同的意见，原来孟晓璟与吕亮及中介三方签订的房地产买卖协议，是无效的。无效的理由是：第一、协议不是我签的字，协议上的身份证号码也不是我的。第二、这三方都有责任，吕亮才20多岁，我都50多岁了，在买卖房屋的时候孟晓璟和中介应该知道吕亮不应该是吕清永，从年龄上可以判断出来。吕亮是以我的名义和孟晓璟和中介谈的然后签订的协议。我坚持认为这个协议是无效的。本院查明：李孝同与吕清永民间借贷纠纷一案，本院于2017年7月20日作出（2017）苏0305民初4109号民事调解书，达成如下调解协议：一、被告吕清永欠原告李孝同借款100万元，定于2017年7月30日前还清；二、原告李孝同自愿放弃其他诉讼请求。案件受理费14304元，减半收取7152元，财产保全费5000元，合计12152元，由原告李孝同负担。调解生效后，吕清永没有履行义务，李孝同遂向本院申请执行。在诉讼过程中，本院于2017年6月21日作出（2017）苏0305民初4109号民事裁定书，并于2017年6月26日向徐州市不动产登记中心送达了协助执行通知书，查封了被执行人吕清永所有的位于徐州市××山区滨湖花园××楼××房产。在执行过程中，2017年8月11日，李孝同与吕清永达成和解协议，被执行人吕清永将其所有的位于徐州市××山区滨湖花园××楼××房产抵付给申请执行人李孝同，由李孝同办理相关过户手续。本院依据双方达成的和解协议于2017年8月11日作出（2017）苏0305执1775号执行裁定书，裁定如下：一、将被执行人吕清永所有的上述房产过户到李孝同（身份证号码：）名下，并由其办理过户手续；二、原房产证、土地证、他项权证作废。并于2017年8月14日向徐州市不动产登记管理局送达了执行裁定书及协助执行通知书，鉴于案外人孟晓璟向本院提出上述执行异议，本院向徐州市不动产登记局函告暂停办理将徐州市××山区滨湖花园××楼××房产过户至李孝同名下的手续。同时查明，孟晓璟提交裕泰房地产经济事务所房地产买卖协议一份，协议载明，2016年8月19日，甲方（吕清永、吕亮）自愿将其所有的位于滨湖花园C7号楼1-1804的房屋出售给乙方（孟晓璟），权证登记房屋建筑面积112平方米，房屋总价款146.8万元，甲乙双方同意2016年9月30日前到产权处签署上述房地产备案合同。协议抬头甲方签字处为吕清永、吕亮，乙方签字为孟晓璟；协议落款处甲方签字人为吕清永，乙方为孟晓璟。吕清永不认可协议上“吕清永”三个字是自己所签。孟晓璟认可协议上“吕清永”三字为吕亮所签，指模也是吕亮所按，且其交付的部分购房款20万元也是打入吕亮个人的账户。吕清永与吕亮是父子关系。本院认为，案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。对于本案，根据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条规定，不动产登记薄是物权归属和内容的根据。不动产登记薄由登记机构管理。不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。本案申请执行人李孝同与吕清永于2017年8月11日在达成以房抵债约定时，涉案房屋仍然登记吕清永名下，吕清永仍然是房屋的所有权人。同时房屋共有权人吴纪勤也对以房抵债协议予以认可。且，案外人孟晓璟提供的涉案房屋买卖协议签字人为吕亮，而非房屋所有权人吕清永，且吕清永坚持认为其对吕亮签订的涉案房屋买卖协议没有予以认可。另根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四款规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。吴纪勤作为涉案房屋的共有人，案外人孟晓璟也没有提供房屋共有权人吴纪勤对吕亮与其所签订房屋买卖合同予以认可的证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”的规定，其应承担举证不能的法律责任。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，对案外人的异议，对已登记的不动产，按照不动产登记薄判断权属。故，案外人提出的撤销以房抵债的裁定书，继续履行正常的房屋买卖协议的异议不成立，依法应当裁定驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回案外人孟晓璟的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院（本院）提起诉讼。审 判 长  仇慎齐人民陪审员  陈 晗人民陪审员  刘 蕾二〇一八年二月二日法官 助理  杜庆亚书 记 员  安小峰