湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘10民终2901号上诉人(原审被告):郴州市汇华房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市开发区。法定代表人：陈湘金，该公司董事长。委托诉讼代理人：文正茂，湖南民浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建雄，湖南民浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢爱英，女，1979年7月8日出生，汉族，住湖南省桂阳县。上诉人郴州市汇华房地产开发有限公司（以下简称汇华公司）因与被上诉人谢爱英房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初1766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人汇华公司的委托诉讼代理人文正茂参加了本院组织的调查询问。被上诉人谢爱英经本院传票传唤没有参加调查询问。本案现已审理终结。汇华公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回谢爱英在一审中的诉讼请求。事实和理由：一、湘瑞原城小区逾期办证是由于部分业主违规搭建行为所致，一审法院将逾期办证原因归结于汇华公司，认定事实错误；二、双方签订的《郴州市商品房买卖合同》约定：只有因出卖人原因致使买受人未能在约定期限内办理相关登记或手续的，出卖人才承担违约责任。故只有小区业主将违规搭建的建筑物拆除并给予汇华公司合理期限办证（通常为6个月）之后，才能追究汇华公司的违约责任，一审法院从2015年11月3日起计算违约金错误。谢爱英没有发表答辩意见。谢爱英向一审法院起诉请求：1.判令汇华公司即为谢爱英办理房屋所有权证；二、判令汇华公司支付逾期办理房产证违约金9999元。一审法院认定事实：一、2012年8月5日，谢爱英作为买受人与汇华公司签订《郴州市商品房买卖合同》，约定谢爱英购买汇华公司开发的位于郴州市协作路“湘瑞原城”B+C栋1层1C04号商品房，合同约定面积共87.63平方米，单价每平方米3259.96元，总金额285670元；并约定汇华公司应当在2012年12月30日前交付房屋。《郴州市商品房买卖合同》第十六条关于产权登记约定为：“出卖人应在商品房交付使用后720个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并在小区内公告通知。双方约定有关委托事项。……如因出卖人的责任，致使买受人未能在��定期限内办理上述登记或手续，双方同意按第2项处理：……2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之0.5的违约金……”。双方均认可“已付房款的万分之0.5”即按已付购房款为基数计算每日万分之零点五。合同签订后，谢爱英依约向汇华公司付清全部购房款285670元。二、郴州市规划技术服务中心曾分别于2014年1月21日、2016年10月17日，以“湘瑞原城”现状部分屋顶增加房间未在竣工图体现，现状架空层增加的房间未在竣工图体现等为由两次退回汇华公司规划监督测量申请。郴州市城乡规划局于2016年2月19日向汇华公司下达《责令改正通知书》，要求汇华公司对“湘瑞原城”项目B#、C#、D#、E#栋楼顶存在违法搭建的行为按照建设工程规划许可规定的内容进行整改；又于2017年5月27日下达《责令改正通知书》，要求汇华公司对“湘瑞原城”项目中存在的擅自将坡屋顶改为住宅，A栋、F栋杂房层高超高的问题进行整改。三、汇华公司未能在合同约定期限内为“湘瑞原城”办理房屋初始登记，与部分业主违规搭建不存在直接、单一的因果关系。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。当事人签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案的焦点问题是：一、汇华公司是否有义务为谢爱英办理房屋所有权证；二、汇华公司是否构成违约，是否需向谢爱英支付违约金；如需支付，违约金数额的确定。一、汇华公司是否有义务为谢爱英办理房屋所有权证。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条明确约定，汇华公司有义务在房屋交付720个工作日内完成“��瑞原城”项目的初始登记。初始登记完成后，汇华公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并在小区内公告通知，双方另行约定有关委托事项。实施不动产登记统一制度后，办理初始登记的职能部门由房产管理部门转移至不动产登记中心，初始登记亦变更为首次登记，权属登记变更为不动产登记，但程序和要求并未改变，不能排除汇华公司为涉案商品房办理首次登记的义务。因此，汇华公司有义务为涉案房屋办理首次登记；首次登记完成后，谢爱英可与汇华公司达成代办协议，委托汇华公司代为办理不动产登记，或汇华公司提供资料由谢爱英自行办理不动产登记。对谢爱英的第一项诉讼请求予以部分支持。二、汇华公司是否构成违约，是否需向谢爱英支付违约金；如需支付，违约金数额的确定。（一）汇华公司未按合同约定完成涉���房屋首次登记构成违约。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定：“……出卖人应在商品房交付使用后720个工作日内，完成该幢商品房的初始登记……”。对部分业主违建是否可以免除汇华公司需承担的违约责任论述如下：首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。其次，依据合同相对性原则，汇华公司应先行向谢爱英赔偿违约损失，再另行向案外人违建的业主进行协商或追偿。第三，对案外人侵权行为导致的后果，汇华公司亦未能举证证明其公司一直通过各种积极手段进行维权，包括协商、报警、法院起诉等。因此，无法认定汇华公司为完成合同约定的办证义务，一直采取积极措施，避免损失��进一步扩大。因双方均未说明具体收房时间，只是向法院承认在合同约定的期限内收房，故推定汇华公司向谢爱英实际交付房屋的时间为2012年12月30日。依约定汇华公司应在交付使用后720个工作日内（一年按250个工作日计算，720个工作日折算为1037天），即2015年11月2日前办理好该幢商品房的首次登记，而汇华公司在本案判决前尚未完成该幢商品房的首次登记。汇华公司的行为已经违反该约定，应承担相应的违约责任。（二）违约金数额的确定。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定了逾期办理首次登记违约金的计算方式，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止按已付购房款每日万分之零点五支付逾期违约金。违约金的起算应从双方约定办证期限届满次日，即2015年11月3日起算，违约金依此计算至2017年10月18日（判决之日），计算方式为：285670��×0.00005×715天。谢爱英诉请按9999元计算，以谢爱英的诉请为限处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告郴州市汇华房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内为原告谢爱英购买的位于郴州市协作路“湘瑞原城”小区B+C栋1层1C04号房屋所在幢办理不动产首次登记；二、被告郴州市汇华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谢爱英逾期办理首次登记违约金9999元；三、驳回原告谢爱英的其他诉讼请求。如果被告郴州市汇华房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130��，由被告郴州市汇华房地产开发有限公司负担341元。”二审中，当事人没有提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。当事人二审中的争议焦点问题是：涉案房屋逾期办理初始登记，汇华公司是否构成违约，如构成违约，一审认定其向谢爱英支付违约金9999元是否正确。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。本案中，根据双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定，汇华公司应在涉案房屋交付使用后720个工作日内为谢爱英购买的房屋所在幢办理初始登记，但时至今日仍未办理，已构成违约。合同具有相对性，汇华公司上诉认为逾期办理房屋初始登记是湘瑞原城小区部分业主违规搭建所致，但部分业主（不包括谢爱英）违规搭建致房屋初始登记遇障碍，属第三人原因。根据前述法律规定，汇华公司上诉提出的第三人违章搭建不能成为其违约免责的理由，其仍应向谢爱英承担相应的违约责任。双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第十条就房屋交接及违约处理方式有明确约定，涉案房屋达到交付使用条件后，双方进行验收交接，并签收房屋交接单。但诉讼中，双方当事人均没有提交具体交房时间的证据，因此，一审按双方合同约定的交房时间认定交房时间，并无不当。汇华公司上诉认为一审认定交房时间错误，无证据证明。本院对一审认定的交房时间予以确认。一审根据双方合同约定的违约金处理方式，经计算后认定汇华公司向谢爱英支付违约金9999元正确。综上所述，汇华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郴州市汇华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李惠铭审 判 员 徐作顺审 判 员 刘殳扬二〇一八年二月九日法官助理 郝 敏书 记 员 陈 诚附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不��再次发回重审。