安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)皖18民终211号上诉人（原审被告）：杨运德，男，1969年12月20日出生，汉族，公司股东，户籍地安徽省宁国市，经常居住地安徽省宁国市。委托诉讼代理人：郭华，宁国市甲路镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：宁国市盛天置业有限公司，住所地安徽省宁国市仙霞北路西侧滨江御城售楼中心。诉讼代表人：傅忠彬，宁国市盛天置业有限公司管理人组长。委托诉讼代理人：汤钊，宁国市盛天置业有限公司管理人成员。委托诉讼代理人：戴敏，宁国市盛天置业有限公司管理人成员。上诉人杨运德因与被上诉人宁国市盛天置业有限公司（以下简称盛天公司）所有权确认、排除妨害纠纷一案,不服安徽省宁国市人民法院（2017）皖1881民初1776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨运德上诉请求：撤销原判，改判驳回盛天公司的原审诉讼请求。事实与理由：1.案涉《宁国市商品住宅销售明码标价书》（以下简称《明码标价书》）明确房屋总价包含第11项“机动车库、位”，业主每月交纳60元管理费即可继续使用地下停车位，该《明码标价书》系《商品房买卖合同》的补充协议，故杨运德使用地下车位并非侵害盛天公司物权的行为。2.案涉地下停车位属于业主共有。其一，案涉小区后期的产权登记证对房屋建筑面积与土地分摊面积进行了区分，表明地下停车位系属业主分摊面积。其二，该小区建设规划中明确地下负一层为业主停车位，小区每套房屋价款中含一个停车位。其三，盛天公司未对销售地下停车位进行宣传及向相关部门申报，且该地下停车位实际无法办理权属证书。其四，盛天公司将地下停车位以转让、出售、出租等形式用于抵偿债务系违法行为，人民法院应责令盛天公司停止销售。3.案涉中雅·滨江御城（以下简称滨江御城）B区规划的部分地下停车位为地下防空设施，该人防工程已调整至御公馆的地下部分，但御公馆不属于雅滨江御城的建设范围，依法应明确该人防工程的面积及位置。盛天公司辩称，1.案涉《明码标价书》对于车位系地上车位或地下车位及车位的位置、编号未予载明，亦未明确为出售、出租或赠予的方式，属于约定不明的情形。根据我国物权法的相关规定，建筑规划用于车位、车库的归属应由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，双方未作出约定或约定不明的，开发商即盛天公司有权对经规划批准的地下停车位进行出售。2.盛天公司的地下停车位不属于地下防空设施，该小区的地下防空设施业经相关部门批准异地建设至御公馆。3.盛天公司交付房屋时未向任何业主交付停车位，杨运德认为地下停车位属于业主共有，无事实和法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。盛天公司向一审法院起诉请求：1.确认滨江御城B区地下车位归属于盛天公司所有；2.判令杨运德排除妨碍、停止侵害，不得再将机动车驶入中雅·滨江御城B区地下车库占用地下车位。原审法院认定事实：盛天公司系位于宁国市仙霞北路东侧的滨江御城B区房地产开发商。2013年9月24日，杨运德与盛天公司签订了《商品房买卖合同》一份，认购滨江御城B区9幢1单元803号商品房一套，房屋建筑面积共126.6平方米，其中套内建筑面积105.55平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.05平方米，房屋单价为5396.77元，总价款683231元。合同附件二的内容为：公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明载明，以具有测绘资质的房产测绘机构，所出具的测绘报告确认的商品房建筑面积中所包含的公摊建筑面积为准。2015年5月28日，盛天公司向杨运德交付上述房屋。在向业主交房之前，盛天公司曾于2013年6月份委托第三方测绘机构安徽宏远测绘有限公司进行房屋建筑面积测绘并形成房产预测报告，确认滨江御城B区1＃-11＃幢房产的公摊面积不包括地下车位的建筑面积，同时表明杨运德所在的9幢803号房产建筑面积的测绘结果与在宁国市房地产管理局办理的商品房预售登记网上备案、购房合同及房产证中记载面积均一致。2013年9月24日，杨运德同时签订了由宁国市物价局监制的《明码标价书》一份，记载杨运德所购买商品房单价5396.77元/平方米，总售价683231元，以上销售价格已含与住宅相关的基础设施、公共配套建设费用，其中第11项为机动车库、位（有），机动车收费标准按地下室内60元/车／月，室外50元/辆／月。该《明码标价书》同时载明商品房交易及产权转移等代收代办服务的收费项目、收费标准、价格监督投诉举报电话，并在标价书下方备注：本《明码标价书》由开发经营企业如实填写，一式二份，成交后购销双方各执一份，以备查对。根据盛天公司提供的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》及相关附件，盛天公司开发的滨江御城B区项目1-11号楼建设用地面积37076.09平方米，总建筑面积106379平方米，地下1层地下车库面积24826平方米，地下车库面积不计入容积率；合同开工日期为2012年7月6日，合同竣工日期2014年3月31日。之后，滨江御城B区原拟规划建设的地面停车位因政府规划红线调整要求退让10米，地面停车位现建在小区外围，与公共道路相毗邻。滨江御城B区项目地下车位按每户0.92个车位配置，总计593个车位，由盛天公司出资设立的宁国中盛物业有限公司采取人车分流模式管理，车辆未经允许不得驶入或停放在小区内，地下车库出入口设置进出路栅，地下车位独立编号，购买或租赁（租金+物业费360元/月）地下车位的业主在物业管理公司办卡后自动刷卡出入，不存在既未购买又未租赁车位的业主驶入地下车库占用地下车位的情形。2016年5月24日，安徽省宁国市人民法院作出（2016）皖1881民破1-1号民事裁定，受理了盛天公司破产清算案，并指定安徽宁芯破产清算事务所有限公司担任管理人，于2016年9月29日作出（2016）皖1881民破1-9号民事裁定宣告盛天公司破产清算。管理人进场后，委托宁国市正泰物业公司接替宁国中盛物业有限公司进行小区物业管理和地下车位管理，先后于2017年2月23日、3月29日向滨江御城B区全体业主发布公告，要求未购买车位的车主不要将车辆停放在地下车位。由于盛天公司破产清算后造成中盛物业公司歇业，滨江御城B区的物业管理一度出现失控和混乱，部分未购买或租赁车位的业主强行将车辆停放于地下车位，进而影响到已有地下车位业主的使用。2017年4月1日，正泰物业公司根据管理人的要求行使地下车库管理权时，出现未购买或租赁车位的部分业主强行拆除路栅，以车辆集体围堵地下车库进出口的情况，虽经报警处置无效，致使地下车库一直无法接管。根据已查明情况和调取的2016年车位收费记录显示，盛天公司已出售车位30余个，工程抵债100余个，出租车位5个，现强行占用地下车位的车辆约100至150辆。杨运德认为其对滨江御城地下车位享有使用权，长期将其车牌号为皖PYD1**的机动车强行驶入滨江御城地下车库并停放至地下车位，其占用期间未缴纳过车位租金和物业费。管理人与杨运德等占用车位业主进行多次沟通未果，因此一直无法完全接管滨江御城地下车位及进行下一步处置工作。2017年6月6日，盛天公司诉至原审法院，请求判如所请。原审另查明，滨江御城B区项目原规划建设防空地下室，经盛天公司及案外人宁国市中雅置业有限公司于2012年5月24日共同申请，并经宁国市人民防空办公室审批，现调整至滨江御城A区（项目名称变更为宁国御公馆）建设，应建人防建筑面积10520平方米，实建面积10596平方米，平时使用用途为小汽车库、非机动车库。原审法院认为，本案的争议焦点为滨江御城B区地下车库车位的归属。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。根据本条规定，按照规划批准建设的车位、车库的权属属于当事人约定范围，其与商品房买卖合同系两个法律关系，两者相互独立，并不存在必然牵连关系。因此，在处理本案权属争议时，应当首先审查本案双方当事人是否存在关于地下车库车位归属的约定。经查，杨运德2013年9月24日签订的《明码标价书》虽记载“以上销售价格已含下列与住宅相关的基础设施，公共配套建设费用，其中第11项为机动车库、位（有）”，但未对车位的位置是在规划内还是规划外，车位性质是出售、附赠或者出租及车位的编号、面积等合同要素作出明确约定，故属于约定不明。且双方又未通过订立补充协议或以其他方式达成地下车位归属的一致意思表示。同时，本案双方当事人在案涉《商品房买卖合同》中并未包含建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属等内容，明码标价书的商品房备案价格也不含地下车位的出售价格，故不能得出本案地下车位属于包括杨运德在内的全体业主的推定。另从明码标价书载明收费项目、标准、价格监督举报电话及备注内容分析，物价部门要求开发经营企业填写明码标价书的目的是为实现商品房的政府指导价管理，规范和维护房地产市场秩序，而非促成商品房买卖合同双方达成地下车位归属的协议。其次，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，建筑区划内具有构造上的独立性，能够明确区分，具有利用上的独立性，可以排他使用，能够登记成为特定业主所有权的客体，故成为物权法第六章所称专有部分。本案地下车库是由盛天公司另行投入建筑成本利用地下空间建造而成，未占用小区总土地使用面积，且地下车库专为停放车辆而建，具有利用上的独立性，在空间构造上具有明确的四至范围，可以明确加以区分，故本案地下车位因具有上述司法解释所描述的物权法专有部分的属性特征，应属于物权法规定的专有部分而非共有。同时，盛天公司根据规划建设的地下1层地下车库面积24826平方米未计入容积率，不属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，也未计入公用建筑面积由包括杨运德在内的全体业主分摊，按照“权利与义务相一致”的法律原则和“谁投资谁受益”的市场法则，在房地产开发企业未通过出售、附赠或者出租等方式约定地下车位归属权时，其所有权应当归属开发商所有。最后，从滨江御城B区地下车库车位建成后的管理现状分析，盛天公司在破产清算前，将部分地下车位进行出售，部分车位用于工程抵债，部分面向业主进行出租，同时也委托中盛物业公司对地下车库进行了有效管理，并不存在包含杨运德在内的未购买或租赁车位的业主占用地下车位的情形，表明盛天公司对地下车位行使的是所有权人的管理及处分权利。结合前述分析，杨运德辩称滨江御城B区地下车库车位属于包括其在内的全体业主共有，缺乏事实和法律依据，对其辩称意见不予采纳，案涉地下车库车位的所有权应当属于盛天公司。原审法院于2016年5月24日裁定受理盛天公司破产清算案件，并指定安徽宁芯破产清算事务所有限公司担任管理人，根据《中华人民共和国企业破产法》规定的管理人职责，管理人具有代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法定程序的权利，现管理人代表盛天公司提起本案诉讼，并无不当。杨运德长期将其车牌号为皖PYD1**的机动车强行驶入滨江御城地下车库并停放于滨江御城地下车位，其占用期间也未缴纳过车位的租金和物业费，经多次劝阻无效，侵害了盛天公司对滨江御城B区地下车位所享有的物权，依法应当承担民事责任，故对盛天公司要求杨运德不得再将机动车驶入中雅·滨江御城B区地下车库，并占用地下车位的诉请予以支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第七十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国企业破产法》第二十二条第一款、第二十五条规定，判决：一、确认位于宁国市仙霞北路东侧的中雅·滨江御城B区地下车位归属于原告宁国市盛天置业有限公司所有（以出售、附赠等方式对地下车位归属作出约定的除外）；二、判决生效后，如原告宁国市盛天置业有限公司未通过出售、附赠或者出租等方式将中雅·滨江御城B区地下车位使用权让与被告杨运德，杨运德不得再将机动车驶入中雅·滨江御城B区地下车库，并继续占用地下车位。一审案件受理费300元，由被告杨运德负担。二审中，盛天公司未提交新证据。杨运德向本院提举以下证据：登记业主为蔡月霞的《商品房预售登记备案表》《宁国市中盛物业管理公司钥匙托管单》《明码标价书》各1份，拟证明：1.《明码标价书》载明的房屋、车位交付时间与盛天公司交付房屋的时间均为2014年12月28日，表明盛天公司交付房屋时一并将车位交付给业主；2.从《明码标价书》第四项约定的收费标准的内容看，车位系由物业公司进行管理并收取管理费用，房屋交付后，车位即与盛天公司无关。盛天公司质证认为，1.对《商品房预售登记备案表》《宁国市中盛物业管理公司钥匙托管单》的真实性、合法性无异议，但与本案无关联，不能达到证明目的；2.对《明码标价书》的真实性有异议，即使真实，该《明码标价书》亦不能证明盛天公司向业主交付了地下车位，其中停车位收费标准的内容反映物业公司向业主收取车位的管理费，证明目的亦不能成立。本院经审查认为，上述证据与本案实体处理无关，故不予认定。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。本院认为，杨运德与盛天公司签订的《商品房买卖合同》《明码标价书》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，依法应受法律保护，双方均应按照约定全面履行自己的义务。经查，案涉《商品房买卖合同》未对地下停车位归属予以明确，作为附件的《明码标价书》中虽写明“以上销售价格已含下列与住宅相关的基础设施、公共配套建设费用”及对机动车库、位作出“有”的表示，但未对车位的位置是在规划内还是规划外，车位性质是出售、出租还是附赠，以及车位的编号、面积等与确认车位归属相关的必要内容作出明确约定，依法属于合同约定不明的情形。鉴于双方此后又未就上述争议事项通过订立补充协议等形式予以明确，原判决依据我国物权法及相关司法解释规定，认定案涉滨江御城B区地下车位归属于开发商盛天公司所有，杨运德未与盛天公司达成出售、附赠或出租的协议而擅自在案涉地下车位停放构成侵权，并无不当。关于杨运德上诉所称人防工程问题，原审业已审理查明案涉人防工程调整另建，有关该人防工程的建设等情况，与本案无涉，各方如有争议，可依法另行解决。杨运德认为地下车位归业主共有、购房款中包括一个地下停车位的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，杨运德的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人杨运德负担。本判决为终审判决。审 判 长  程 瑛审 判 员  陈月银审 判 员  陈前香二〇一八年二月二十六日法官助理  包 娟书 记 员  林再松