广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0113民初6002号原告：张立，男，1988年12月2日出生，澳门特别行政区居民，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：肖绍勇，广东华誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎诗，广东华誉律师事务所律师。被告：张金源，男，1968年9月16日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。第三人：广州隆瑞源水路运输代理有限公司，住所：广州市番禺区桥南街中华大道909号。法定代表人：张金源。原告张立诉被告张金源、第三人广州隆瑞源水路运输代理有限公司（以下简称为“隆瑞源公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张立及其委托诉讼代理人肖绍勇、黎诗到庭参加了诉讼，被告张金源、第三人隆瑞源公司经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张立向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告腾退返还位于广州市番禺区桥南街中华大道909号铺位；2、请求判决确认原、被告之间的《租赁合同》已于2017年7月1日解除；3、请求判决被告向原告支付2017年3月至2017年6月的租金共33200元；4、请求判决被告向原告支付拖欠的上述铺位的占有使用费，占有使用费参照原、被告签订的《租赁合同》的租金标准，即每月支付8400元，从2017年7月1日起计算至被告交还上述铺位之日止，暂计算至2017年8月1日为8400元；5、请求判决被告向原告支付拖欠的2017年3月至6月水费109.2元、电费877.64元、2017年3月至7月的房屋管理费及税费1120元，共2106.84元；6、请求判决被告所交房屋租金押金（保证金）16000元归原告所有；7、请求判决被告自2017年3月2日起每日按月租金2%标准向原告支付逾期交付租金的违约金至被告清偿之日止，暂计至2017年8月1日为75872元；8、请求判决被告自2017年7月1日起每月按月租金额20%的标准向原告支付逾期交还商铺的违约金至被告交还商铺之日止，现按月租金8400元暂计至2017年8月1日为1680元；9、请求判决被告自2017年3月2日起每日按欠费总额1%的标准向原告支付逾期交纳水电管理费、税费滞纳金至被告清偿之日止，暂计至2017年6月为1598.03元；10、请求判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月26日，原告与被告签订了《租赁合同》，约定被告承租原告名下位于广州市番禺区桥南街中华大道909号物业，建筑面积为224.13平方米，用途为办公；每月租金为8000元，以转账形式支付，被告应于每月1-5日前缴付下月租金；租赁期限共60个月，自2016年4月10日起至2021年4月9日止；房屋租金押金（保证金）为16000元；合同还约定了自签订合同之日起第二年逐年递增5%的月租金标准。此外，合同第七条第1小点约定：任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿。如仍不足弥补因此而造成之直接损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准。合同第七条第2小点约定：在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金。逾期超过30天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金。合同第六条第9小点约定：租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担。同时，合同第七条第3小点约定：乙方逾期交纳本合同第六条第9小点规定之应付费用的，应按欠费总额每日1%向甲方支付滞纳金。合同第七条第6小点约定：租赁期满，甲乙双方未续订承租合同或已解除合同后，乙方逾期不交出承租房屋的，除限期迁出和补交占用期间租金外，甲方还有权按月租金额百分之二十收取违约金。合同签订后，原告已依约履行了合同，被告将该租赁物业用作经营水上货物运输代理、道路货物运输代理等业务，成立了企业名称为“广州隆瑞源水路运输代理有限公司”、类型为有限责任公司（自然人独资）的企业。然而，被告从2017年3月起开始拖欠租金，至今已拖欠应付2017年3月至6月合计4个月的租金共33200元。原告已多次催促被告缴纳拖欠的租金，但被告至今未付。被告拖欠租金的行为，已经构成了严重违约，并严重损害了原告的合法权益。2017年6月27日，原告委托律师就因被告拖欠租金要求其承担违约责任、自2017年7月1日起解除租赁合同，并要求其在2017年7月1日前腾退返还租赁商铺等事宜向被告及被告经营的公司发出《律师函》。被告收到《律师函》后仍未主动联系原告解决事宜，原告再三致电、发短信催促，但被告均置之不理。原告认为，被告作为承租方未及时交纳租金等一系列行为己构成严重违约，原告有权依合同约定自2017年7月1日起解除与被告签订的上述《租赁合同》，收回租赁物业，被告所交房屋租金押金（保证金）归原告所有。为维护原告的合法权益，故特向人民法院提起诉讼，望依法裁判，判如所请。被告张立无到庭及作出答辩。第三人隆瑞源公司无到庭及作出答辩。当事人围绕本案的诉讼请求向本院依法提交了证据，本院对其提交的证据进行了审查并记录在卷。本院认定事实如下：位于广州市番禺区桥南街中华大道909号房屋（以下简称为“涉讼房屋”）的所有权人是张立，该房屋规划用途为商业，建筑面积为224.13平方米，产权证号为粤房地权证穗字第××号，产权登记时间为2013年9月3日。2016年3月26日，张立作为出租人（甲方），与张金源作为承租人（乙方）共同签订了一份《租赁合同》（NO.0004763），约定甲方将涉讼房屋出租给乙方使用，房屋用途为办公，租赁期自2016年4月10日起至2021年4月9日止共计60个月；双方议定每月租金为8000元，租金按月结算，由乙方在每月的1-5日前缴付下月租金，以转账形式支付给甲方；乙方于2016年4月6日前向甲方缴纳16000元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方，本押金不得于租赁期满前抵付租金；租赁期满或解除合同之日乙方应交还承租房屋和原配置的设备给甲方，如须继续承租房屋，乙方应当提前30日与甲方协商，双方另签合同；租赁期内，乙方应依约按期交纳房屋租金、押金；租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担；任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿，如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金；逾期超过30天视为乙方擅自解除合同，甲方收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）；乙方逾期缴纳管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费之应付费用的，应按欠费总额每日1%向甲方支付滞纳金；违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，否则按逾期付租金的条款处理。2017年6月27日，张立委托广东华誉律师事务所律师通过邮寄快递的方式向张金源、隆瑞源公司发出《律师函》，称张金源从2017年3月起开始拖欠租金，至今已拖欠应付2017年3月至6月共四个月租金32000元，经多次催促仍至今未付，鉴于张金源拖欠租金的严重违约行为，现通知张金源、隆瑞源公司，张立依合同约定自2017年7月1日起解除与张金源签订的《租赁合同》，收回租赁物业，张金源所交房屋租金押金（保证金）归张立所有，请张金源于2017年7月1日前向张立付清拖欠的租金、违约金、滞纳金及物业管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费等杂费，将涉讼房屋内遗留物品清空并返还商铺，否则张立将于2017年7月1日起自行收回该房屋，屋内物品将视为遗弃物，由张立处置，解释张金源除须腾退该租赁房屋及继续支付占有商铺期间的占有使用费外，还需承担诉讼费等不必要的支出，由此造成的影响张金源、隆瑞源公司正常经营和商业信誉等一切法律责任和后果，将由张金源、龙瑞源公司自行承担。张金源于2017年6月28日签收了上述邮件。2017年7月20日，张立以张金源拖延支付租金为由诉至本院，引致本案纠纷。诉讼中，由于张立表示隆瑞源公司在涉讼房屋登记注册成立，且张金源将涉讼房屋用于经营龙瑞源公司，本院依法追加了隆瑞源公司作为本案第三人参加诉讼。庭审中，张立确认张金源在签订合同当天支付了租赁保证金16000元，并且支付了至2017年2月28日止的租金、水电费及管理费，自2017年3月1日起至今未向其支付租金、水电费及管理费、税费。对于张金源所欠租金金额，张立主张双方在《租赁合同》中约定了涉讼房屋的租金从第二年开始逐年递增5%，故其中2017年3月至同年6月所欠租金共计33200元（8400元/月×4个月），2017年7月开始的租金以每月8400元的标准计付。张立对此提交了其持有的《租赁合同》原件予以证实，该合同第二页底部有手写“十五项：甲、乙双方协商一致约定，由签订本合同之日起第二年逐年递增5%”的内容。对于张金源所欠水电费和管理费，张立称张金源尚欠2017年3月至6月的水费109.2元、电费877.64元、2017年3月至7月的房屋管理费1120元，并提交了《电费通知单》、《广州市番禺水务股份有限公司收费查询单》和房屋管理费发票予以证实。其中电费通知单派单日期为2017年7月12日，记载计费时段2016年12月3日至2017年6月3日，总电费为877.64元；水费收费查询单记载计费周期自2016年12月20日至2017年6月21日止水费共计88.2元；房屋管理费发票记载2017年1-12月房屋管理费共计2524.53元，税额151.47元。至于涉讼房屋的使用情况，张立表示张金源承租涉讼房屋后以该房屋地址登记成立了隆瑞源公司，用于办公经营用途，其不清楚隆瑞源公司有否使用涉讼房屋，对于应否由隆瑞源公司协助返还涉讼房屋则由法院进行认定。本院认为：张立作为涉讼房屋的所有权人，有权对涉讼房屋进行出租。张立与张金源就涉讼房屋签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，各方均应严格遵照履行。张金源承租并使用涉讼物业，应按照前述合同约定按月支付租金给张立，但张金源未按约定履行付款义务，已构成根本违约。张立依据双方合同约定向张金源发出解除合同的《律师函》，主张双方签订的《租赁合同》于2017年7月1日解除，其行为符合法律规定及合同约定。故张立诉请确认其与张金源之间的《租赁合同》已于2017年7月1日解除，理据充分，本院予以支持。合同解除后，张金源应将涉讼房屋交还给张立管业。故张立主张张金源返还涉讼房屋，理据充分，本院予以支持。隆瑞源公司以涉讼房屋登记注册经营，其作为使用人亦负有协助张金源返还涉讼房屋的义务。对于欠租金额，张金源自2017年3月1日起未向张立支付租金，应向张立支付自2017年3月1日起至交还涉讼房屋之日止的租金（合同解除后为使用费）。张立主张双方合同约定租金自第二年起逐年递增5%，因此2017年3月起的租金按8400元/月的标准计算。其虽然提交了《租赁合同》予以证实，但该合同上关于“十五项：甲、乙双方协商一致约定，由签订本合同之日起第二年逐年递增5%”的手写内容并无合同签约双方签名确认或印捺指模，无法体现确系双方共同合意的结果。此外，从张立向张金源发出的《律师函》的内容来看，该律师函也是表述张金源尚欠2017年3-6月的租金共32000元，亦可反映该租金标准应为8000元，与张立主张的递增的约定亦不相符。故，张立主张2017年3月起租金按每月8400元的标准计算，缺乏理据，本院不予采纳。租金标准应以8000元/月计付。因此，张金源应自2017年3月1日起至交还涉讼房屋之日止，按8000元/月的标准支付租金（合同解除后为使用费）给张立。对于张立主张张金源支付水费、电费、房屋管理费及税费的诉请。根据张立提交的证据显示，计费时段2016年12月3日至2017年6月3日的电费共为877.64元；计费周期自2016年12月20日至2017年6月21日止的水费共计88.2元；房屋管理费发票记载2017年1-12月房屋管理费共计2524.53元、税额151.47元，因此2017年3-7月的房屋管理费及税费应为1115元[（2524.53+151.47）÷12×5]。对于上述费用，张金源未能举证证实其已缴纳，故本院对张立的该主张合理采信。张金源应向张立支付拖欠的水费88.2元、电费877.64元、房屋管理费及税费1115元。对于张立主张的超过上述金额的部分，缺乏理据，本院不予支持。张金源逾期支付水电费、房屋管理费及税费，应向张立支付该费用的利息。利息以该费用总额2080.84元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自张立主张权利之日即2017年7月20日起计至实际付清之日止，利息总额应以本金为限。张立和张金源在《租赁合同》中约定“乙方逾期交付租金，逾期超过30天视为乙方擅自解除合同，甲方收回房屋并没收押金”，张金源自2017年3月起拖欠相关费用，已构成违约，张立诉请主张没收押金16000元，理据充分，本院予以支持。对于张立主张的逾期交付租金的违约金以及逾期交还商铺的违约金，根据定金和违约金不可同一适用的法律原则，虽然张立对定金和违约金均予以主张，但其未能提供相关的证据证实其损失已超过了上述保证金的金额范围；此外，本院前述已经支持了张立主张的解除合同后至交还涉讼房屋之日止的使用费，张立亦未能举证证实其损失已超过了上述使用费范围。故对于主张的在没收保证金的同时另要求张金源支付违约金，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告张立与被告张金源就位于广州市番禺区桥南街中华大道909号房屋所签订的《租赁合同》已于2017年7月1日解除；二、被告张金源、广州市隆瑞源水路运输代理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十天内搬离位于广州市番禺区桥南街中华大道909号房屋，将该物业交还给原告张立管业；三、被告张金源应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张立支付租金（合同解除后为使用费，租金按8000元/月的标准计算，自2017年3月1日起计至交还涉讼房屋之日止）；四、被告张金源应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张立支付拖欠的水费88.2元、电费877.64元、房屋管理费和税费1115元以及上述费用的利息（利息以该费用总额2080.84元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自2017年7月20日起计至实际付清之日止，利息总额应以本金为限）；五、驳回原告张立的其余诉讼请求。如被告张金源未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费45200元，由被告张金源负担。如不服本判决，张立可在判决书送达之日起三十日内，张金源、广州市隆瑞源水路运输代理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡淑慧审 判 员  胡 冰人民陪审员  区洁芳二〇一八年二月二十八日书 记 员  罗嘉敏