浙江省海宁市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0481民初7822号原告（反诉被告）：范咏梅，女，1975年5月6日出生，汉族，户籍地：海宁市，现住海宁市。被告（反诉原告）：盛芝萍，女，1969年11月10日出生，汉族，户籍地：海宁市，现住海宁市。原告（反诉被告）范咏梅与被告（反诉原告）盛芝萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案后，依法适用简易程序，诉讼中，盛芝萍提出反诉，本院予以受理并与本诉一并审理。本案于2017年11月20日、2018年1月4日公开开庭进行了审理。范咏梅、盛芝萍均到庭参加诉讼。经当事人申请，本案自行和解一个月。本案现已审理终结。范咏梅向本院提出诉讼请求：请求判令盛芝萍补偿装修费损失20000元、化妆品损失6012元、提前搬家补偿10000元。诉讼过程中，范咏梅变更诉讼请求为：要求盛芝萍补偿15000元的装修损失（存放化妆品的货柜、墙纸、吊顶、地板、广告灯箱），其余诉讼请求放弃。事实和理由：2013年10月20日，范咏梅受让了海马路4号2单元104室东面的店面，房租2000元/月，押金1000元。2017年5月17日，海宁市房屋征收服务中心通知盛芝萍房屋拆迁事宜，但盛芝萍没有通知范咏梅要拆迁，范咏梅还在按合同约定支付租金，现拆迁评估已经完成。根据原房屋租赁合��的约定，如遇拆迁补偿装修费，故提起诉讼。盛芝萍答辩称，1、双方之间是不定期租赁关系，租赁关系应当依法解除；2、范咏梅实际使用了租赁房屋，应当支付相应租金；3、范咏梅应当支付相应的水电费；4、拆迁装修补偿是基于原租赁合同，原租赁合同已经到期，其中关于拆迁装修补偿的条款不能在新的不定期租赁关系中继续适用。同时，盛芝萍向本院提出反诉请求：1、解除双方之间的房屋租赁关系；2、范咏梅支付租金暂计8000元（以每月2000元，自2017年7月20日计算至2017年11月19日）；3、范咏梅支付水电费用546.99元；4、范咏梅支付违约金1000元。事实和理由：2013年10月20日，双方签订《房屋租赁协议》，至2015年10月19日该协议到期后，范咏梅继续使用房屋并按期支付租金，双方未签订新的租赁协议；2017年7月20日，盛芝萍书面通��范咏梅解除租赁关系，但范咏梅至今未搬离且还拒绝支付租金。范咏梅对盛芝萍的反诉答辩称，1、拆迁赔偿装修费问题未解决就不能解除租赁关系；2、8000元租金的请求不合理，盛芝萍可能早就知道房屋要拆迁而故意不签租赁合同，2017年8月16日，盛芝萍将租赁房屋的水电销户，导致范咏梅无法营业损失惨重；3、水电费据实结算，可以从范咏梅的押金中扣除；4、因租赁房屋拆迁导致纠纷，不存在违约；5、范咏梅未收到盛芝萍关于租赁到期的通知。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。范咏梅提交的房屋租赁协议（正面为房屋租赁协议、反面为收租金的单据）、收租金的单据、房屋所有权证复印件、中医院南侧国有土地上房屋征收项目住宅补偿方案、海宁市��屋征收服务中心通知、照片22张，盛芝萍对真实性无异议，本院予以认定；盛芝萍提交的房屋租赁协议、海宁市公安局硖石派出所出具的处警经过1份、处警视频1段，范咏梅对真实性无异议，本院予以认定；盛芝萍提交的租赁到期通知书、EMS快递单、快递信息查询网页打印件、照片打印件2张，范咏梅否认收到，且并非范咏梅签收，故本院不作认定；范咏梅提交的转让协议，系与案外人之间的协议，与本案无关联性，本院不作认定。本院依职权调取的房屋征收产权调换协议书、海宁市国有土地上房屋征收评估分户报告、海宁市国有土地上房屋征收评估表、海宁市国有土地上房屋征收装潢评估明细表、海宁市国有土地上房屋征收附属物评估明细表、海宁市房屋装潢评估记录单，盛芝萍对真实性无异议，本院予以确认。结合上述认定的���据和当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2013年10月14日，盛芝萍与范咏梅签订《房屋租赁协议》一份，约定盛芝萍将海马路4号2单元104室东面的店面出租给范咏梅使用，租期自2013年10月20日至2015年10月19日，每月租金2000元，租金按半年结算，提前10天支付，如拖欠租金，出租方可以强制收回房屋，租赁期间的一切费用由承租人承担，预收押金1000元（范咏梅已交），如遇拆迁，出租人适当考虑补偿装修费，其余概不补偿等。该合同期满后，双方未签订新的租赁合同，但范咏梅一直继续租住，并按原协议约定的每月2000元支付租金至2017年7月19日。范咏梅租住的海马路4号2单元104室的产权人为盛芝萍，建筑面积63.17平方米，其租住了104室房屋中约一半的面积（东面部分）。另查，海马路4号2单元104室区块的房屋于2017年5月启动了拆迁程序，2017年11月28日，盛芝萍与海宁市人民政府房屋征收办公室签订了《房屋征收产权调换协议》，在对该房屋上的装潢进行评估的《海宁市国有土地上房屋征收装潢评估明细表》中，有货柜、墙纸、吊顶、地板、广告牌、灯箱的评估价格体现。双方在庭审中确认范咏梅还应给付盛芝萍水电费500元。自2017年8月16日起，盛芝萍对范咏梅承租的房屋停水停电。本案双方争议的焦点在于：2015年10月19日已经到期的《房屋租赁协议》中关于“如遇拆迁，出租人适当考虑补偿装修费”的约定，是否仍然适用于双方的不定期租赁合同关系？范咏梅认为，因为拆迁，所以盛芝萍不愿继续将房屋出租给她，应当适当补偿她的装修损失；盛芝萍认为，原合同早就已经到期，而且在拆迁时，已经明确告知范咏梅租赁关系不再继续，所以原合同的约定不能对现在的情况产生效力，故无需向范咏梅补偿。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期限届满。承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”。本案所涉《房屋租赁协议》于2015年10月19日届满，该合同中“如遇拆迁，出租人适当考虑补偿装修费”的约定，只能适用于2015年10月19日前所发生的拆迁行为，该约定不得对2015年10月19日之后的不定期租赁关系产生效力，故范咏梅要求盛芝萍补偿装饰装修费用的请求，本院不予支持。至于盛芝萍表示，《海宁市国有土地上房屋征收装潢评估明细表》中已评估的货柜中的7.3立方米，系范咏梅装修且未形成附合，可以由范咏梅拆除，其放弃相应的补偿的意见，本院将反馈给海宁市人民政府房屋征收办公室，另行处理。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。范咏梅已于2017年11月3日收到本院送达的盛芝萍要求解除租赁关系的反诉状，盛芝萍也以该租赁房屋与海宁市人民政府房屋征收办公室签订了《房屋征收产权调换协议》，继续租赁已���可能，故对于盛芝萍要求解除本案所涉房屋租赁关系的请求，本院予以支持。范咏梅自认已于2017年12月29日将承租房屋钥匙交至海宁市人民政府房屋征收办公室，故盛芝萍要求范咏梅支付2017年7月19日之后的租金并无不当，但盛芝萍于2017年8月16日起对租赁房屋停水停电，导致出租房屋已丧失了基本的租住功能，若仍按原合同约定计算租金显属不当，故本院酌定由范咏梅共计给付盛芝萍租金3000元。至于盛芝萍要求范咏梅承担违约金1000元的请求，未提供依据，本院不予采信。综上所述，本院对范咏梅的诉讼请求不予支持；对盛芝萍诉讼请求中的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案��具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）盛芝萍与原告（反诉被告）范咏梅之间的租赁合同关系解除。二、原告（反诉被告）范咏梅支付被告（反诉原告）盛芝萍租金2000元（已扣除押金1000元）、水电费500元，共计2500元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告（反诉被告）范咏梅的诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）盛芝萍的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当��照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费175元，减半收取计87.50元，由范咏梅负担。反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由范咏梅负担9元，盛芝萍负担16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员  韩振宇二〇一八年二月十四日书记员  张 鹯附页1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费��缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。