山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁10民终2210号上诉人（原审被告）：威海市京威房地产开发有限公司，住所地威海火炬高技术产业开发区古寨西路5-2号。法定代表人：陈立中，董事长。委托诉讼代理人：王立业，山东英良泰业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南重现，男，1968年8月9日出生，朝鲜族，住威海火炬高技术产业开发区。委托诉讼代理人：张璐，山东华田律师事务所律师。上诉人威海市京威房地产开发有限公司（以下简称京威房地产公司）因与被上诉人南重现房屋买卖合同纠纷一案，不服威海火炬高技术产业开发区人民法院（2017）鲁1091民初388号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。京威房地产公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.根据京威房地产公司与南重现签订的按揭协议，京威房地产公司需要将按揭款项支付威海市孙家疃建筑工程公司（后更名为威海建豪建筑工程有限公司，以下简称孙家疃建筑公司），由于孙家疃建筑公司尚欠京威房地产公司款项，故京威房地产公司有权行使抵销权；2、南重现不应向京威房地产公司主张权利，而应当向孙家疃建筑公司主张权利；3、一审法院未查明案外人王继发是否支付房款。南重现辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。南重现向一审法院起诉请求：要求京威房地产公司返还房款23.4万元，支付利息16.848万元，合计40.248万元。一审法院认定事实：威海市中级人民法院（2008）威民一初字第26号判决认定，2003年3月8日，孙家疃建筑公司与京威房地产公司签订了《合作开发协议书》，约定：京威房地产公司所属的威海火炬高技术产业开发区蓝天广场10号楼（确权号为威海市文化西路193－5号楼，以下简称蓝天广场10号楼）由孙家疃建筑公司出资并施工，京威房地产公司以蓝天广场10号楼413室（以下简称案涉房屋）在内的部分房屋抵顶施工费，工程竣工后以双方决算为准，多退少补。京威房地产公司负责所建住宅楼售房各项手续的办理，房屋产权归孙家疃建筑公司，售楼费用由孙家疃建筑公司承担；双方按各自分得房屋分别销售，销售款进入各自账户，产权归各自所有。2003年4月3日，孙家疃建筑公司给孙亮出具授权委托书，委托其为公司副经理，全权处理孙家疃建筑公司与京威房地产公司签订合作开发协议书。合同签订后，孙亮作为孙家疃建筑公司经办人与京威房地产公司共同开发建设蓝天广场10号楼及其他工程。孙家疃建筑公司与京威房地产公司在履行上述《合作开发协议书》及其他工程合同过程中发生争议，京威房地产公司遂于2008年诉至威海市中级人民法院，要求孙家疃建筑公司返还其多抵顶的蓝天广场10号楼的14套房屋（含案涉房屋）。在该案审理过程中，京威房地产公司将要求孙家疃建筑公司退还的房屋变更为8套房屋（不含案涉房屋），并返还现金9037.65元。威海市中级人民法院于2009年6月18日作出（2008）威民一初字第26号民事判决书，支持了京威房地产公司上述请求。后因当事人申请再审，山东省高级人民法院作出（2011）鲁民申字第795号民事裁定，指令威海市中级人民法院再审该案。2013年1月24日威海市中级人民法院作出（2012）威民再初字第1号民事判决书，维持了（2008）威民一初字第26号民事判决。当事人上诉后，因未缴纳上诉费，山东省高级人民法院于2014年6月25日作出（2014）鲁民再终字第16号民事裁定，按撤回上诉处理，各方当事人均应按威海市中级人民法院（2012）威民再初字第1号判决执行。2003年9月12日，案外人王继发与孙家疃建筑公司的授权人孙亮签订协议书，购买了案涉房屋，并支付了房款。2004年3月23日，南重现与王继发签订协议书，约定，王继发将该案涉房屋以35.1万元的价格卖给南重现，双方到房地产公司变更预售合同时，南重现先交给王继发人民币10万元，余款按揭贷款下发后付清，房产公司扣留部分由南重现支付，此房如有经济纠纷由王继发负责处理。同日，王继发收到南重现支付的房款10万元。2004年3月22日，南重现与京威房地产公司签订编号为20042070的商品房预售合同一份，约定：京威房地产公司将建筑面积为111.97平方米的案涉房屋及储藏室以总价款37.6984万元的价格出售给南重现，京威房地产公司于2005年12月31日前将案涉房屋交付南重现使用。同日，南重现与京威房地产公司签订一份补充协议，载明：案涉房屋系孙家疃建筑公司转让给南重现，如出现面积、经济纠纷等问题，由孙家疃建筑公司负责，与京威房地产公司无关；如孙家疃建筑公司不履行于2003年3月8日与京威房地产公司签订的《合作开发协议书》，南重现自愿同意该商品房预售合同属于无效合同，京威房地产公司有权无偿收回房屋，产权归京威房地产公司，京威房地产公司有权出售该房屋。孙家疃建筑公司在该补充协议乙方处加盖公章，孙亮签名。同日，南重现与京威房地产公司、孙家疃建筑公司还签订一份协议，载明：京威房地产公司与南重现于2004年3月22日签订的用于办理银行按揭贷款和房管部门备案的商品房预售合同中约定的付款方式第一条即买受人于2004年3月22日付购房款11.6984万元是假的，买受人即南重现并未支付上述款项；南重现如因双方商品房预售合同发生经济债务纠纷时，南重现同意与京威房地产公司毫无关系，该合同中11.6984万元如出现经济纠纷由孙家疃建筑公司负责偿还，京威房地产公司不承担任何经济责任。三方并于同日就案涉房屋按揭贷款事宜另行签订协议，约定案涉房屋向银行办理按揭贷款人民币26万元，由南重现按照银行规定偿还本息，如南重现未按照银行规定执行，其所欠银行本息由孙家疃建筑公司负责偿还并承担连带责任。上述协议签订后，案涉房屋以南重现名义在中国工商银行威海环翠支行抵押办理按揭贷款人民币26万元，该26万元汇入京威房地产公司账户。南重现于2004年5月开始偿还案涉房屋贷款本息。京威房地产公司以与孙家疃建筑公司之间存在经济纠纷为由，拒绝将案涉房屋于2005年12月31日前交付南重现使用。2007年6月22日，南重现与京威房地产公司签订一份协议书，载明：京威房地产公司于2007年6月22日将案涉房屋钥匙交付南重现，待京威房地产公司与孙家疃建筑公司或者孙亮给京威房地产公司所干工程所有手续办妥及账目结清后，南重现方可办理所有权变更登记手续，如因此房发生经济、债务纠纷，由南重现与孙家疃建筑公司、孙亮共同承担连带责任，与京威房地产公司无关；南重现在银行办理案涉房屋按揭贷款金额26万元扣10%保证金2.6万元归京威房地产公司所有，永不返还。上述协议签订后，南重现实际入住案涉房屋至今，但未办理南重现名下的产权证。威海火炬高技术产业开发区人民法院（2012）威高民初字第139号已生效的判决书对上述基本事实予以认定，并判决案涉房屋归南重现所有。后，王继发起诉南重现，要求南重现支付王继发购房款25.1万元，案号为（2012）威高民初字第824号，824号民事判决认定，案涉房屋归南重现所有，而该房实际上是南重现从王继发处买受，双方也签订了书面协议。该协议是当事人的真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。该协议约定，余款25.1万元等按揭贷款下发后付清，该条件已经成就，王继发要求南重现履行付款义务符合法律规定，故判令南重现支付王继发房款25.1万元。一审法院认为，该院已生效的（2012）威高民初字第139号判决书及（2012）威高民初字第824号民事判决书已经对南重现、京威房地产公司及案外人王继发之间的权利义务予以明确，案涉房屋归南重现所有，且按照南重现与王继发之间的房屋买卖关系，判令南重现向王继发支付剩余房款25.1万元。根据上述判决书认定的事实，南重现实际从案外人王继发处购买了案涉房屋，与京威房地产公司签订了商品房预售合同，并给付王继发房屋首付款10万元，后南重现以其个人名义贷款26万元，该款项汇入京威房地产公司账户。根据三方约定，该款项中的10%为保证金即2.6万元，归京威房地产公司所有，永不返还，京威房地产公司与孙家疃建筑公司或孙亮间所有账目结清后，方可为南重现办理产权过户手续。现京威房地产公司与孙家疃建筑公司的合作开发合同纠纷业已经生效裁判文书予以确认，双方间合作开发协议已履行完毕、债权债务清楚，亦不涉及案涉房屋。京威房地产公司扣除2.6万元后，再继续占有余额贷款23.4万，无事实和法律依据，对京威房地产公司的辩解理由，不予采纳。南重现与王继发之间因购买案涉房屋产生的债权债务关系已经确定，京威房地产公司应返还南重现其占有的贷款余额23.4万元。关于南重现主张的利息，该院认为，南重现、京威房地产公司于2007年6月22日签订的协议中对案涉房屋使用及贷款归属做出了明确的约定，故在该协议达成后，京威房地产公司应当将扣除保证金后的23.4万元返还给南重现，因其未履行返还义务，占用该款项至今，给南重现造成了损失，南重现主张的利息即因京威房地产公司占用该款项期间所产生的损失，应当自2007年6月23日起按照银行同期贷款利率计算至京威房地产公司实际履行义务之日止。综上，南重现的诉讼请求，事实清楚、证据充分，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条之规定，判决：京威房地产公司于判决生效之日起十日内返还南重现贷款余额23.4万元，并赔偿南重现利息损失（以23.4万元为本金，自2007年6月23日起按中国人民银行同期贷款利率计算至履行义务之日止）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共合国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3669元，由京威房地产公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为京威房地产公司是否应向南重现返还23.4万元。已经生效的威海市中级人民法院（2008）威民一初字第26号判决、威海火炬高技术产业开发区人民法院（2012）威高民初字第139号民事判决、824号民事判决已判决案涉房屋归南重现所有，南重现应向王继发支付房款人民币25.1万元；上述判决另查明，案涉房屋系孙家疃建筑公司有权处理的抵顶工程款的房屋，与京威房地产公司与孙家疃建筑公司之间的合作开发协议纠纷并无并联，该房已经孙家疃建筑公司同意处分给王继发，王继发已支付房款；后南重现从王继发处购得，南重现亦已向王继发支付房款。故，在王继发与孙家疃建筑公司之间、南重现与王继发之间已经履行付款义务后，汇入京威房地产公司的银行贷款，扣除该公司有权占有的2.6万元后余款应支付给南重现，而非支付给孙家疃建筑公司，京威房地产公司无权行使抵销权，也无权占有该款。京威房地产公司所提相关上诉理由依据不足，本院不予支付。综上，京威房地产公司上诉请求依据不足，请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7338元，由威海市京威房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑华章审判员  蒋 涛审判员  张燕妮二〇一八年二月五日书记员  李冬菊