上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终765号上诉人（原审原告、反诉被告）：王燕，女，1973年3月12日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：徐华斌，上海市朝华律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋玉倩，上海市朝华律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：上海阅柔资产管理有限公司，住所地上海市奉贤区南奉公路8505号。法定代表人：姜伟，执行董事。委托诉讼代理人：汤英峰，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹涛，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人王燕因与上诉人上海阅柔资产管理有限公司（以下简称阅柔公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初1653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王燕的委托诉讼代理人徐华斌、蒋玉倩，上诉人阅柔公司的委托诉讼代理人尹涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王燕上诉请求：撤销一审判决第二、三、七项，改判支持王燕一审全部诉讼请求。事实和理由：一、阅柔公司提供的租赁部位并非适租状态，不能单纯以王燕在租赁期间未收到行政执法部门处罚为由断定商铺的真实租赁状态适租与否。阅柔公司在未获得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的情况下要求商铺开业，违反了我国《消防法》第十五条强制性规定，故导致合同解除的责任在阅柔公司一方，相应的违约责任应该由阅柔公司承担。二、王燕在整个租赁过程中已经以口头、书面的方式向阅柔公司索要办理许可所需的文件，并在一审过程中提交了相关证据，而阅柔公司并未提交任何交付文件的证据，故阅柔公司应承担举证不能的不利后果。阅柔公司辩称，不同意王燕的上诉请求，要求驳回上诉，维持一审判决第二、三、七项。阅柔公司上诉请求：撤销一审判决第五项，改判驳回王燕要求返还燃气开户费的诉讼请求。事实和理由：本案项下燃气开户费是阅柔公司“代收代付”给XX公司的、该费用无论王燕后期是否使用，XX公司收取后就不再退还。王燕违约解除合同时，相关燃气管道方案已经完成，XX公司不会再退还部分或全部燃气开户费。此外，在燃气开通前，王燕使用瓶装煤气作为过渡也符合常理，不是其主张要求阅柔公司退还燃气开户费的理由。王燕辩称，不同意阅柔公司的上诉请求，要求驳回上诉，维持原审判决第五项。王燕向一审法院起诉请求：1、判令解除王燕、阅柔公司签订的《商铺租赁合同》；2、判令阅柔公司返还预付租金和物业管理费人民币（下同）80,994元；3、判令阅柔公司返还物业租赁保证金26,998元；4、判令阅柔公司返还燃气开户费30,000元；5、判令阅柔公司返还装修押金20,000元，装修管理费3,425元；6、判令阅柔公司返还服务质量保证金20,000元；7、判令阅柔公司赔偿装修损失176,146元；8、判令阅柔公司赔偿其他损失13,300元；9、判令阅柔公司支付违约金62,502元。一审庭审中，王燕变更第1项诉讼请求为：判令确认双方的租赁合同于2016年12月12日解除；变更第9项诉讼请求为：判令阅柔公司支付违约金80,997元。阅柔公司向一审法院提起反诉请求：判令王燕支付解除合同违约金80,997元。一审法院认定事实如下：2016年8月14日，王燕与阅柔公司签订《星雨城时代广场商铺租赁合同》一份，约定：阅柔公司将坐落于上海市奉贤区XX镇XX公路XX号的XX时代广场第XX层第XX号商铺出租给王燕使用；商铺套内建筑面积68.50平方米；房屋交付状态为套内毛坯状态；租赁期限为24个月，自2016年8月14日起至2018年8月13日止；星雨城有统一开业要求，以阅柔公司另行通知开业日为准，自星雨城统一开业日起开始计算房租；该商铺经营行业为餐饮；王燕于该商铺开业前，应完成经营所须全部审批、登记、备案等，并承担相关责任和费用，否则，因此产生的责任全部由王燕承担；每月租金标准为10,417元；租金采取先付后用方式按期预付，按六个月为一期支付；王燕应向阅柔公司支付房屋租赁保证金20,834元，物业水电费保证金6,164元，销售商品或提供服务保证金20,000元；本合同解除或终止时，阅柔公司应于以下条件经阅柔公司确认全部满足之日起满三个月后将剩余租赁保证金无息返还王燕，1、王燕已付清一切应付款项，2、已按约定交还房屋，3、已完成工商注册地变更或注销手续，4、已办理水、电、燃气等的转户或销户手续，5、发放会员卡等问题已完成，投诉等问题已解决，6、与消费者无纠纷，7、交还了租赁保证金收费收据；商铺物业费按每日每平方米1.5元计算，物业费支付周期及时间与租金支付相同；阅柔公司收取王燕20,000元装修保障押金，装修验收合格，王燕开业后十五个工作日返还；王燕应保证该商铺内的装修符合消防、建筑等法律法规及相关主管部门的要求，王燕负责自行办理消防申请、消防验收、设计报审等政府部门的审批手续且承担费用；任何一方违约提前解除本合同，应按本合同解除当月月租金及物业服务费用标准总额的六倍向对方支付违约金；本合同一方向对方发出的任何通知、文件或联络，均应按照本条约定的联系信息，以专人递送并签署送达回执方式或邮寄送达方式进行，阅柔公司的联系地址为上海市宝山区XX路XX号XX楼。2016年8月31日，双方签订《供气安全协议书》，王燕为用气方，阅柔公司为供气方，协议书约定：天然气总表至厨房管道分界，其产权归属按安装划分，墙外主管道由阅柔公司负责管理，以主管道排进厨房内燃气管道设施由王燕负责管理；王燕开通燃气立方为4立方米燃气，开通费用为30,000元，该费用包括燃气报警器、煤气开通、管道安装到厨房口。上述合同及协议签订后，王燕向阅柔公司支付租金62,502元，物业费18,492元，租赁保证金20,834元，物业水电费保证金6,164元，销售商品或提供服务保证金20,000元，装修押金20,000元，装修管理费3,425元，燃气开户费30,000元。2016年8月14日，双方对系争房屋进行交接。交接后，王燕对系争房屋进行了装饰装修。阅柔公司于2016年10月23日向王燕等商户发出《通知函》，载明：商场已在10月20日对外开始试经营，目前通过三天试营业，商场所有的设备已经调试运行正常，商场决定于2016年10月31日对外开始正式经营。王燕于2016年10月31日开始营业。王燕于2016年12月12日搬离系争房屋，并在该房屋中张贴通知一份，载明：王燕要求解除合同，于2016年12月12日将租赁商铺撤空并交还阅柔公司。后阅柔公司在一审庭审中认可当日收回房屋。王燕尚欠房屋使用期间的水电费262元，煤气费76.50元未付。一审又查明，系争房屋土地性质为工业用地。2016年11月10日，上海市奉贤区公安消防支队向阅柔公司出具沪奉公消验字（2016）第0081号《建设工程消防验收意见书》，载明：阅柔公司报送的进行消防竣工验收的申请资料已收悉，经支队对所送资料审查及派员于2016年10月25日现场抽查，该建设工程基本符合国家、地方有关消防规范、标准和审核要求，根据《建设工程消防验收评定规则》第6.4条的规定，该工程消防验收综合评定为合格。2017年1月4日，上海市奉贤区公安消防支队颁发沪奉公消安检字（2017）第0004号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》一份，场所名称为上海阅柔资产管理有限公司星雨城时代广场，使用性质为商场，场所建筑面积为公共部位4,785平方（总13,972平方米）。一审法院认为，王燕与阅柔公司签订的《星雨城时代广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。现双方均确认上述租赁合同已于2016年12月12日解除，一审法院依法予以确认。本案争议焦点为：导致合同解除的违约责任在哪一方。王燕认为违约责任在阅柔公司，因阅柔公司未提供消防合格证明及环评报告，导致王燕无法办理二次消防验收手续及无法办理餐饮许可证，导致不能达到租赁目的。阅柔公司认为违约责任在王燕，王燕一直正常使用房屋，合同目的已经实现，阅柔公司已取得消防合格证明，办理二次消防是王燕的义务，王燕从未要求阅柔公司提供相关资料，也没有申请办理过许可证等证件的证据。对此，一审法院认为，其一，王燕于2016年10月31日开始营业，直至2016年12月12日搬离租赁房屋，租赁房屋一直处于适租状态，王燕未能提供证据证明其在使用期间存在因遭到工商、消防、环保等部门的处罚或其他情形导致无法使用租赁房屋的情况；其二，王燕未能提供证据证明存在其曾要求阅柔公司提供办理相关证照的资料而阅柔公司拒绝提供的情况。综上，王燕在租赁合同能正常履行的情况下，单方要求解除合同并搬离租赁房屋，显属违约，导致合同解除的责任在王燕一方。对于王燕要求阅柔公司赔偿装修损失、其他损失及支付解除合同违约金的诉讼请求，一审法院均不予支持。对于阅柔公司要求王燕支付解除合同违约金80,997元的诉讼请求，一审法院认为，因王燕提出合同约定的该违约金标准过高，要求调整，故一审法院依法酌定王燕应当支付阅柔公司解除合同违约金40,498.50元。合同解除后，阅柔公司多收取的租金及物业费应当返还王燕，王燕应支付租金的期间为2016年10月31日起至2016年12月12日止，故一审法院对王燕要求阅柔公司返还租金及物业费61,644.80元的诉讼请求，依法予以支持。合同解除后，王燕支付的租赁保证金20,834元、物业水电费保证金6,164元、销售商品或提供服务保证金20,000元及装修押金20,000元，应当由阅柔公司返还王燕。对于阅柔公司认为应当按照双方合同约定，在王燕满足合同条件三个月后由阅柔公司返还的辩解意见，一审法院认为，双方均确认租赁合同实际于2016年12月12日解除，且解除当日王燕已将租赁房屋返还阅柔公司，王燕亦未欠付租金、物业费等费用，阅柔公司应当及时退还上述保证金，故王燕要求阅柔公司现在返还上述保证金的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。对于王燕要求阅柔公司返还装修管理费3,425元的诉讼请求，因该管理义务，阅柔公司已在王燕装修之时履行完毕，且本合同解除的责任在王燕，故对王燕该诉讼请求，一审法院不予支持。对于王燕要求阅柔公司返还燃气开户费30,000元的诉讼请求，因阅柔公司对该笔费用的收取依据为代收代付，而阅柔公司未能提供证据证明，在王燕进行营业之前已向王燕所租赁房屋提供双方合同约定的燃气并向燃气管理部门代为支付该笔开户费用，故阅柔公司应当将该笔代收费用返还王燕，对王燕要求阅柔公司返还燃气开户费30,000元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。王燕对欠付的水电费262元，煤气费76.50元无异议，一审法院在本案中一并予以处理，由王燕支付给阅柔公司。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，于2017年11月30日作出判决：一、确认王燕与上海阅柔资产管理有限公司于2016年8月14日签订的《星雨城时代广场商铺租赁合同》于2016年12月12日解除。二、王燕于判决生效之日起十日内支付上海阅柔资产管理有限公司解除合同的违约金人民币40,498.50元。三、上海阅柔资产管理有限公司于判决生效之日起十日内返还王燕租金及物业费人民币61,644.80元。四、上海阅柔资产管理有限公司于判决生效之日起十日内返还王燕租赁保证金人民币20,834元、物业水电费保证金人民币6,164元、销售商品或提供服务保证金人民币20,000元及装修押金人民币20,000元。五、上海阅柔资产管理有限公司于判决生效之日起十日内返还王燕燃气开户费人民币30,000元。六、王燕于判决生效之日起十日内支付上海阅柔资产管理有限公司水电费人民币262元及煤气费人民币76.50元。七、对王燕的其余诉讼请求不予支持。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币7,800元，由王燕、上海阅柔资产管理有限公司各半负担。反诉案件受理费人民币912元，由王燕负担。二审中，阅柔公司向本院提交《星雨城商场煤气抄表记录》，证明涉案商铺2016年11月26日之前已经完成燃气安装，阅柔公司以代收代付的形式将费用支付给燃气公司，燃气开户费已经产生。王燕对上述证据的真实性予以认可，但认为该抄表记录是罐装燃气的抄表数，阅柔公司在王燕租赁期间提供的是罐装燃气，并未依约完成开通天然气的义务。本院经审查对该证据的真实性予以认可。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，王燕与阅柔公司就涉案商铺所签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律法规的禁止性规定，一审法院认定该合同有效，当属正确。双方均应严格恪守合同条款，全面履行各自的合同义务。本案的争议焦点在于王燕与阅柔公司解除双方之间的《商铺租赁合同》的责任归属。王燕主张系因阅柔公司未能在商铺开业前提供商场已通过消防及环评验收的相关文件，且阅柔公司未按照合同约定开通管道燃气，导致租赁合同目的无法实现，故依法行使合同解除权。阅柔公司则认为，其已于2016年11月通过消防验收，王燕解除合同系其经营不善所致。综合本案查明的事实，本院认为，涉案商场于2016年11月10日取得的建设工程消防验收合格意见书，系针对商场内装修建设工程进行的消防验收，并非我国《消防法》第十五条所针对的公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或使用单位所应通过的消防审核。而阅柔公司获得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》在2017年1月4日，因此，在阅柔公司确定的商场正式开业日即2016年10月31日前，消防部门对涉案商场投入使用、营业前的消防安全检查确实尚未获得最终审核通过。然王燕并未提供充分证据证明其已实际办理商铺经营所需的各类证照，且在办理证照的过程中因商场消防验收尚未通过而受阻，亦未提供充分证据证明其商铺经营受到实质影响。况且，王燕实际已于2016年10月31日开始营业，营业期间，阅柔公司虽未开通管道燃气，但提供了罐装燃气作为替代，并未影响王燕商铺的经营。因此，王燕以阅柔公司迟延通过消防验收及管道燃气未及时开通为由，主张其合同目的无法实现，与事实不符。虽然王燕曾在2016年12月发函催告阅柔公司提供消防及环评验收的相关材料，但考虑到消防验收需要一定的审批审核程序，且阅柔公司确实于2017年1月4日通过了商场营业的消防审批验收，故王燕在12月8日发函催告，12月12日即行使合同解除权，并未给予合理期限，与我国《合同法》关于解除权行使的相关规定不符。王燕据此行使合同解除权，依据不足，显属违约。鉴于王燕已实际搬离涉案商铺不再经营，而阅柔公司在一审中也同意解除合同，故一审法院确认涉案商铺租赁合同于王燕实际搬离日解除，并无不当。一审法院在此基础上对于合同解除后果的认定，亦无不当，本院予以认同，并不再赘述。王燕要求支持其一审全部诉请的上诉请求，本院不予支持。对于阅柔公司拒绝返还燃气开户费的上诉请求，鉴于阅柔公司并未提供充分证据证明其已于王燕租赁期间开通管道燃气，本院亦不予支持。综上，一审法院依据本案事实所作判决并无不当，本院依法予以维持。王燕、上海阅柔资产管理有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,856元，由王燕负担6,306元，上海阅柔资产管理有限公司负担550元。本判决为终审判决。审 判 长  毛焱代理审判员  谢猛审 判 员  娄永二〇一八年二月二十六日书 记 员  许晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……