浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙07民终6350号上诉人（原审被告）：冯中元，男，1969年12月25日出生，汉族，住浙江省江山市。委托诉讼代理人：余胜，浙江远图律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王伟潮，男，1957年2月3日出生，汉族，住浙江省义乌市。委托诉讼代理人：洪艳芝，浙江浩伦律师事务所律师。上诉人冯中元因与被上诉人王伟潮房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2017）浙0782民初11172号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯中元上诉请求：撤销一审判决，改判1、确认双方2014年6月23日签订的《房屋租赁协议》、2016年3月25日签订《协议》于2017年4月23日解除；2017年4月24日至2017年9月26日期间的房屋租金及楼梯间租金损失115082元双方各半承担；冯中元承担2017年4月的水电费2860.9元，2017年5-6月28日的水电费损失由双方各半承担。事实和理由：一、认定事实错误。一审未认定冯中元在2017年春节前后由姜某通知王伟潮解除租赁合同的事实。王伟潮未否认，只是不同意解除合同。2017年4月23日王伟潮报警显示，王伟潮对冯中元不再续租是知晓的。一审认定冯中元尚欠水电费15191元错误。冯中元自2014年4月24日开始租赁，期间有部分水电费是现金缴纳，一审仅依据王伟潮提供的证据认定欠水电费15191元错误。二、冯中元根据合同第四条提前通知对方解除，在对方拒不同意、当年租金到期的情况下腾空房屋，并交付钥匙的行为符合法律规定的单方解除条件。如这种交付方式不妥，冯中元愿意承担50%的房屋空置租金损失。冯中元腾空后，一楼的水电费自2017年5月开始就是王伟潮自行收取，不应由冯中元承担。如有过错，冯中元愿意接受50%。王伟潮答辩称，一审法院认定事实清楚。一审中的证人姜某系冯中元的亲戚和员工，其证言缺乏相应的证据佐证，无法达到证明目的，一审法院对该证言不予认定是正确的。且本案的租赁合同是冯中元与王伟潮签订的，冯中元想解除租赁协议，应亲自向王伟潮表明，而不是其他没有授权文书的第三人的口头说词。另证人也没有在4月23日派出所处理争议时交还钥匙，如果合同解除了其完全可以当时就交还。冯中元在租赁合同履行期限内单方搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。故2017年9月26日王伟潮在一审中当庭提出解除合同的诉请后，一审法院把解除合同的时间定为2017年9月26日并无不当。一审法院认定冯中元尚欠租赁期水电费15191元正确。王伟潮在一审中提供《用水情况查询单》、《分户明细对账单》均系相关职能部门出具的材料，具有公信力，冯中元在一审中也自认其系按照王伟潮出具的单据缴纳电费，一审法院结合双方交接时电表显示的度数来确认并无不当。冯中元认为其以现金缴纳水电费，则因提供相关证据予以证明。二，冯中元违反合同约定，不履行合同义务的行为，给王伟潮造成了严重的损失。王伟潮只有在2017年9月26日合同解除后才能去重新寻找租客，租赁空档期也是由于冯中元违约造成的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。王伟潮向一审法院起诉请求：一、冯中元支付2017年4月24日起至2018年4月23日止义乌市义驾山一街十五号2-6楼的房租27万元并赔偿利息损失（从2017年3月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际履行之日止）；二、冯中元支付自2017年6月23日起至2018年6月23日止义乌市义驾山一街十五号一楼房租4200元及赔偿利息损失（自2017年5月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际履行之日止）；三、冯中元支付拖欠的水电费15192元并赔偿利息损失（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际履行之日止）。一审第二次庭审中，王伟潮变更诉讼请求：一、确认王伟潮和冯中元2014年4月24日签订的《房屋租赁协议》、2014年6月23日签订的《房屋租赁协议》及2016年3月25日签订的《协议》于诉请变更之日解除；二、冯中元在合同解除后七日内与王伟潮进行租赁房屋的腾退移交手续，每延迟一日，应支付延迟期间的房屋占用费740元/日；三、冯中元支付王伟潮2017年4月24日起至解除之日止的义乌市义驾山一街15号2-6楼的房屋租金114000元并赔偿利息损失（自2017年3月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际履行之日止）；四、冯中元支付2017年6月23日起至解除之日止义乌市义驾山一街15号楼梯间（一楼）房租1085元并赔偿利息损失（自2017年5月24日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际履行之日止）；五、冯中元支付拖欠的水电费共计15191元并赔偿利息损失（自起诉之日起按中国人银行同期同类贷款利率计付至实际履行之日止）。一审法院认定事实：2014年4月24日，王伟潮与冯中元签订《房屋租赁合同》，双方约定，冯中元租赁王伟潮位于义乌市的房屋，租期自2014年4月24日至2024年4月23日止，前5年租金为27万元/年，第6年开始后五年租金为283500元/年，租金每年提前一个月付清。2014年6月23日，双方签订《房屋租赁协议》，双方约定，冯中元租赁王伟潮位于义乌市间，租期自2014年6月23日至2024年6月23日，租金为4200元/年，于每年提前一个月付清。2016年3月25日，双方签订《协议》约定，自2016年2月20日之后，义乌市义驾山一街15号一至六楼的水费由冯中元收取，并由冯中元交给水厂，冯中元每月补给王伟潮150元。因双方就房屋租赁问题发生纠纷，冯中元于2017年4月25日自行将房屋腾空，并自行将钥匙交到社区警务室。2017年9月26日，双方就案涉租赁房屋进行了交接。另查明，冯中元尚欠租赁期水电费15191元。一审法院认为，双方争议的焦点为两个方面：合同是否已经解除，何时解除？冯中元是否尚欠水电费，欠水电费的数额？一、关于合同是否已经解除，何时解除？冯中元在租赁合同履行期限内单方搬离房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力，故冯中元认为合同已于2017年4月23日解除的主张于法无据。考虑到冯中元不愿继续履行合同，该义务又不宜强制履行，王伟潮据此要求解除合同的，应予支持。因王伟潮于2017年9月26日当庭提出解除合同的诉请，合同解除的时间应为王伟潮提出解除合同诉请并通知冯中元的当日，即2017年9月26日。二、关于冯中元是否尚欠王伟潮水电费，欠水电费的数额？冯中元自认系按照王伟潮出具的水电费收据缴纳水电费，而冯中元所租赁的房屋水电费均从王伟潮银行账户中扣款缴纳。自2016年3月始，冯中元共汇（存）入人民币65965.8元，应缴纳水费为15874.3元、电费62882.5元，应补助王伟潮水费2400元，冯中元尚欠水电费应为15191元。冯中元辩称水电费已付至2017年3月止的辩解证据不足，不予支持。综上，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。冯中元在履行期限届满之前明确表示不履行主要债务，王伟潮主张解除合同并要求支付合同解除之前的租金及水电费的诉请，应予支持。因双方已于2017年9月26日对案涉房产进行交接，故王伟潮要求冯中元腾退房屋并支付迟延期间占用费的诉请已无判决之必要。冯中元尚欠二至六楼租金为270000÷365×155=114657元，一楼楼梯间租金为4200÷365×94=1082元。王伟潮诉请冯中元支付二至六楼租金114000元，系对其权利的处分，符合法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条第（二）项、第一百一十三条规定，判决：一、确认王伟潮与冯中元2014年4月24日签订的《房屋租赁协议》、2014年6月23日签订的《房屋租赁协议》、2016年3月25日签订的《协议》于2017年9月26日解除；二、冯中元于判决生效后十日内支付王伟潮义乌市义驾山一街15号二至六楼房屋租金114000元并赔偿利息损失（自2017年3月24日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付至判决履行完毕之日止）；三、冯中元于判决生效后十日内支付王伟潮义乌市间租金1082元并赔偿利息损失（自2017年5月24日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付至判决履行完毕之日止）；四、冯中元于判决生效后十日内支付王伟潮水电费15191元；五、驳回王伟潮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1455元（已减半），由冯中元负担。本院二审期间，各当事人均未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2014年4月24日王伟潮与冯中元签订的《房屋租赁协议》第二条第4款约定，租赁期内的水、电、有线电视、电话费、（房产税各一半）、卫生费、物业费等有关费用均由冯中元承担，并应及时缴纳。第四条第4款约定，在租赁期内，双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前二个月通知对方，协议后解除本协议。2014年6月23日双方签订的《房屋租赁协议》第二条约定，冯中元承租期内所使用的水、电费和有关部门按规定所收一切费用由冯中元承担。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。王伟潮与冯中元签订的《房屋租赁协议》及《协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。在租赁期限届满之前，冯中元未提前二个月通知王伟潮，亦未与王伟潮协商解除租赁协议，而是单方腾退房屋、不履行租赁协议的行为不符合2014年4月24日签订的《房屋租赁协议》第四条第4款约定的解除合同的条件，亦违反2014年6月23日签订的《房屋租赁协议》的约定。故冯中元主张租赁协议于2017年4月23日解除无合同依据。因冯中元腾退房屋、明确表示不履行租赁协议，王伟潮依法享有合同解除权。故一审认定王伟潮向冯中元当庭提出解除合同的时间即2017年9月26日为租赁协议解除的时间，符合《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，冯中元依约应当支付王伟潮2017年9月26日之前的租金及水电费。虽然冯中元对王伟潮提交水电费单据等证据不予认可，但其并未提交相反证据予以否认，亦未就其主张的现金缴纳水电费提交证据予以证明，故对其上诉理由本院不予采信。综上所述，冯中元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2910元，由上诉人冯中元负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄玉强审 判 员 高丽霞审 判 员 范继军二〇一八年二月二十六日代书记员 金巧芳