湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0408民初1655号原告:中国建设银行股份有限公司衡阳市分行，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区蒸湘北路35号。负责人：尹向东，该行行长。委托诉讼代理人：彭喜源，男，1966年4月26日出生，汉族，该银行员工。委托诉讼代理人：文闻，湖南秦湘律师事务所律师。被告：刘丹，男，1988年7月28日出生，汉族。被告：衡阳市鸿豪房地产开发有限公司，住所地：湖南省衡阳市鸿豪房地产开发有限公司。法定代表人：官冬庚，该公司经理。委托诉讼代理人：许育华，湖南天戈律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行（以下简称建设银行衡阳分行）诉被告刘丹、衡阳市鸿豪房地产开发有限公司（以下简称鸿豪公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建设银行衡阳分行的委托诉讼代理人彭喜源、文闻，被告鸿豪公司的委托诉讼代理人许育华到庭参加诉讼，被告刘丹经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设银行衡阳分行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告刘丹2014年12月17日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、被告刘丹偿还原告贷款本金348272.08元（该段利息计算至2018年1月17日，实际支付按合同约定计算至本息清偿完毕日止）；2、被告鸿豪公司对上述债务承担连带清偿责任；3、原告对拍卖、变卖被告刘丹所有的位于衡阳市石鼓区蒸湘北路18号鸿豪城A-15#704抵押房屋的价款享有优先受偿权；4、本案的诉讼费、评估费、律师费等由各被告承担。事实和理由：2014年12月17日，原告与被告刘丹、鸿豪公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告刘刘丹向原告贷款380000元，并以衡阳市石鼓区蒸湘北路18号鸿豪城A-15＃704号房屋为该借款提供抵押担保。被告鸿豪公司为该笔贷款承担连带担保责任。合同签订后，原告依约向被告发放了贷款。之后，被告刘丹连续1个月、累计11个月未履行还款义务。原告为维护合法权益，故向法院提起诉讼。被告鸿豪公司辩称，原告应提供借款合同及借款凭证证明借款事实，且应提供保证合同证明被告鸿豪公司的保证责任，被告刘丹的房屋进行了抵押，被告鸿豪公司仅对不能清偿部分承担责任，原告主张律师费应提供律师费发票等。被告刘丹未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的个人住房借款合同，拟证明原告与被告签订借款合同的事实。被告鸿豪公司对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，该证据有被告刘丹、鸿豪公司的签字及盖章，被告鸿豪公司虽有异议，但未提供反证予以证明，本院予以采信；原告提供的个人贷款对账单，拟证明截至2016年10月28日止，被告刘丹已连续1个月累计11个月未依约还款及2018年1月17日拖欠借款本息的事实。被告鸿豪公司对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，该证据系系专业会计结算系统生成数据，在没有反证证明其错误的情况下，本院对该证据予以采信；原告提供的委托代理协议，拟证明原告委托律师事务所实现债权的事实。被告鸿豪公司对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，该证据有原告及律师事务所的盖章，被告鸿豪公司虽有异议，但未提供反证予以证明，本院予以采信。根据原、被告各方的诉辩及原告提供的证据，本院确认以下事实：2013年7月25日，被告鸿豪公司作为衡阳市石鼓区松木乡朝阳村石鼓路以南地段住房的开发商，与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定：被告鸿豪公司作为保证人，愿意为原告与债务人（因购置坐落于衡阳市石鼓区松木乡朝阳村鸿豪城项目所属之住房或商业用房房产而与原告发生借贷关系的全部债务人）所形成的一系列债权提供最高额保证；所担保的债权发生期间自2013年7月25日至2016年7月25日；保证范围包括贷款本金、利息、违约金、实现债权的费用等；最高额保证项下担保责任的最高限额为三亿元整；保证期间自该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；被告鸿豪公司应在合同生效之日起六各银行工作日内在原告处开立保证金账户，对于被告鸿豪公司在合同项下的全部应付款项，原告有权直接从保证金专户中划收。2014年12月17日，原告与被告刘丹、鸿豪公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告刘丹为购置被告鸿豪公司出售的位于衡阳市石鼓区松木乡朝阳村石鼓路以南地段的住房，向原告贷款380000元；借款期限为二百四十个月，即从2014年12月17日至2034年12月4日；借款采取浮动利率，即在基准利率的基础上上浮5%，在合同约定的利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日；贷款逾期的，罚息利率在借款在合同所执行的贷款利率基础上上浮50%；还款方式为被告刘丹委托原告从其所有的的账号中扣款，还款日执行方法为：借款期限起始日为每月的对日，如当月没有借款期限起始日的，则当月最后一日为还款日；还款方式为等额本息还款法，在合同签订时的贷款利率水平当月归还本息金额为2823.68元；借款由原告一次性划入被告鸿豪公司的账户；贷款的担保方式为抵押和最高额保证，即被告刘丹以其购买的衡阳市石鼓区松木乡朝阳村石鼓路以南地段鸿豪城住房一期A-15-704的住房为借款提供抵押担保，并办理了抵押预登记（衡房预石鼓区字第08160816号），被告鸿豪公司为被告刘丹的借款提供最高额保证，保证的方式为连带责任保证，保证的范围为借款本金、利息及实现债权的费用等，保证期间为保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项证书、抵押登记证明文件及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止（担保的具体款项约定在《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中）；借款人不按本合同约定及时足额偿还借款本息或其他应付款项时，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布借款立即到期，要求借款人偿还借款本息及相关费用；合同项下借款人的还款首先用于偿还应由借款人承担而由贷款人垫付的各项费用及贷款人实现债权的费用，剩余款项按以下原则偿还：对于本金逾期超过九十天仍未收回的借款，或者利息利息逾期九十天仍未收回的或法律、法规或规章另有规定的借款，按照先还本后还息的原则偿还。合同签订后，原告出具开立贷款账户通知书，确定贷款年利率为6.4575%，并于2014年12月17日将上述380000元借款交付至被告鸿豪公司的账户。借款后，被告刘丹未能按照等额本息还款方式按期偿还原告借款本息，自2015年12月30日开始，因借款人未能清偿原告借款本息，原告开始扣划被告鸿豪公司账户中的保证金用以清偿被告刘丹所欠的借款本息。截至2018年1月17日，扣除被告鸿豪公司以保证金账户中的存款代偿的借款本息后，被告刘丹尚欠原告已到期的借款本金346433.75元，此前利息已结清。本院认为，本案为金融借款合同纠纷。原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》是各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同的约定履行各自的义务。借款后，被告刘丹未依约偿还原告借款本息，已构成违约，原告可依据《住房（商业用房）借款合同》第十九条第一款之规定，解除与被告刘孟华的《个人住房（商业用房）借款合同》，要求被告刘丹清偿尚欠的全部借款本金346433.75元，并支付原告2018年1月18日后的借款利息，原告请求支付本息348272.08元，其中利息、罚息无证据加以证明，本院依法予以核减。对于2018年1月18日后的利息支付标准，在原告行使违约救济解除合同的情形下，涉案全部借款已全部到期，应以罚息利率作为计息标准计算至借款本金清偿之日止，根据合同关于浮动利率即罚息利息的约定，罚息利率确定为在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率再上浮57.5%【合同利率（即中国人民银行同期利率*105%）*罚息幅度150%=157.5%的中国人民银行同期】。对于被告刘丹偿还借款本息的顺序，因涉案借款本金或利息已逾期超过90天，根据合同约定，该被告偿还原告借款时，应按照先本后息的原则偿还。关于原告诉请被告鸿豪公司对涉案借款提供连带责任保证，因被告刘丹未依约偿还原告借款本息，案涉借款的抵押物尚未办理抵押登记手续，符合合同约定的被告鸿豪公司承担保证责任的条件，原告请求被告鸿豪公司对被告刘丹所欠的借款本息承担连带清偿责任，于法有据，应予支持。关于被告鸿豪公司辩称的原告扣划了其保证金账户的款项用于清偿被告刘丹借款本息问题，根据原告现已提供的扣划凭证，自2015年12月30日始至2017年12月29日（不含2017年10月），原告共从被告鸿豪公司的保证金账户中扣划了55112.77元用以清偿被告刘丹所欠借款本息，因原告扣划了被告鸿豪公司账户中的保证金用以抵偿被告刘丹所欠的借款本息，亦是根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的约定履行保证责任的体现，本院予以认可。对于被告鸿豪公司因保证金被扣划所造成的损失，可另行通过法律途径向被告刘丹主张权利。关于原告请求对位于衡阳市石鼓区蒸湘北路18号鸿豪城A-15#704号房屋的拍卖、变卖优先受偿，因该抵押物尚未办理抵押登记，抵押权未设立，故原告该诉请于法无据，应予驳回；原告请求被告刘丹支付原告因实现涉案债权而支出的律师代理费，因原告提供的委托代理人协议约定的律师费的收取标准为“甲方（原告）按实际到账金额扣除甲方垫付诉讼或仲裁费用后金额的6%确定乙方（委托诉讼代理人）代理费”，因案涉借款人尚未履行还本付息义务，原告未实际支付律师费，案涉律师费的金额无法确定，故原告该诉请本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘丹于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行借款本金346433.75元，并支付原告2018年1月18日后的逾期罚息，逾期罚息以被告刘丹实际尚欠原告的借款本金为基数，按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率再上浮57.5%的标准计算至借款本金清偿之日止（利率调整日为每年1月1日）；二、被告刘丹偿还原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行借款本息时，按照先本后息的顺序偿还；三、被告衡阳市鸿豪房地产开发有限公司对被告刘丹所负的上述第一、二项给付义务，承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司衡阳市分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6750元，由被告刘丹、衡阳市鸿豪房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长 阳 林代理审判员 彭 仁人民陪审员 范召富二〇一八年二月八日代理书记员 雷家榕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。