四川省彭州市人民法院民 事 判 决 书(2018)川0182民初403号原告：四川鑫信合物业服务有限公司，住所地：四川省成都市金牛区花牌坊北街138号6楼10号。法定代表人：袁野，职务：经理。委托诉讼代理人：朱永华，四川英贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨紫娴，四川英贤律师事务所律师。被告：李涛，男，1977年7月25日出生，汉族，住四川省彭州市。原告四川鑫信合物业服务有限公司与被告李涛物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川鑫信合物业服务有限公司的委托诉讼代理人朱永华，被告李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2013年9月至2017年12月31日期间的物业服务费4574.7元及滞纳金2470.27元。事实和理由：被告系彭州市“恒昌贵筑”小区业主。2013年8月4日，原告与被告所在小区开发商即彭州恒昌房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》。合同签订后，原告依约提供了物业服务，但被告却长期拖欠物业服务费。截2018年1月1日，被告共欠交物业服务费4574.7元。被告辩称，对欠交的物业服务费金额无异议，但被告不应支付欠交的物业服务费及滞纳金。理由如下：被告并未与原告签订过前期物业服务合同，与原告不存在合同关系；原告在签订合同时尚未取得物业服务资质，不具备相关服务能力；被告自入住小区以来，小区物业管理不善、服务质量差，人员素质低，损害了业主的利益。如：小区环境卫生差，保安人员素质低，任由外来人员和车辆随意出入，未定期对公共设施、设备进行保养、维修，将楼道窗户固定死，对其他业主影响小区安全的行为未有效制止，地下停车库照明不达标等。综上，由于原告不作为，未按照合同约定履行合同义务，损害了业主利益，被告不应支付物业服务费，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据材料：1、营业执照、工商变更登记信息、资质证书。证明原告是具有相应资质的物业管理企业，诉讼主体适格；2、《前期物业服务合同》。证明原告与“恒昌贵筑”小区开发商签订了《前期物业服务合同》，为“恒昌贵筑”小区提供物业服务的事实。被告为反驳原告的主张，支持其辩称意见，向本院提供了如下证据材料：1、视听资料、照片。证明保安没有进行巡检、保洁打扫卫生不到位，电梯井、楼道等堆放杂物，地下停车库照明不达标，楼道安全疏散指示灯丢失或未安装，干粉灭火器失效未及时更换，消防栓未定期检修，地喷泵未达标、未检修，以及原告从2013年接管小区后便未按合同约定对小区物业进行维修、保养的事实；2、资质查询结果。证明原告在2013年接管小区物业时并没有相关资质。经庭审举证，质证，被告对原告出示的证据1中的营业执照、工商变更登记信息无异议，对资质证书真实性持异议，认为该资质证书载明的有效期与被告在相关官网查出的有效期不一致；对证据2持异议，认为物业服务合同的签订时间为2011年8月27日，而原告在2011年尚不具备任何物业管理资质。原告对被告出示的证据1中的视听资料的真实性、合法性无异议，对关联性和证明力持异议。对证据1中的微信聊天截屏的三性均持异议，对其余照片的真实性、合法性无异议，对关联性持异议；对证据2的证明力持异议，原告提供的资质证书的证明力强于资质网上查询结果的证明力。本院审查认为，原告出示的证据1中的营业执照、工商变更登记信息，被告不持异议，本院予以采信。原告出示的证据1中的资质证书，客观真实，来源合法，能够证明其具有从事物业管理资质的事实，因具有证据材料的客观性、关联性、合法性和证明力，本院予以采信。被告质证称该证书与官网查出的取得资质时间不一致的意见，因该证书发放时载明为暂定三级，与网上登记的正式定为三级资质的时间并不存在矛盾。被告的该项质证意见不能成立，本院不予采纳；原告出示的证据2，客观真实，来源合法，能够证明原告与小区开发商彭州恒昌房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》的事实，因具有证据材料的客观性、关联性、合法性和证明力，本院予以采信。被告出示的证据1，因与被告是否应当缴纳物业服务费的问题不具有关联性，本院不予采信;出示的证据2，不足以证明原告签订合同时未取得物业管理资质，因缺乏证明力，本院不予采信；根据上述采信的证据并结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实：原告原名称为四川诺普信物业服务有限公司，于2016年3月31日变更为四川鑫信合物业服务有限公司。2013年8月14日，原告与彭州恒昌房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定原告为位于彭州市的“恒昌贵筑”小区提供物业服务，并按房屋建筑面积每月每平方米0.95元的标准向各业主收取物业服务费。合同同时约定，物业服务费按季度交纳，业主应在每季度第一月5日前交纳。业主逾期交纳物业服务费的，逾期按每日千分之三支付滞纳金。合同签订后，原告入驻“恒昌贵筑”小区，为该小区提供了物业服务。但被告以原告未尽到物业服务义务为由，拒绝向原告支付物业服务费。另查明：1、庭审中，被告对原告主张的欠交的物业服务费的金额4574.7元无异议；2、庭审中，经法庭询问，被告不要求对原告主张的滞纳金进行调整。本院认为，原告与“恒昌贵筑”小区的建设开发商彭州恒昌房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，未损害社会公共利益，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，原告与彭州恒昌房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对被告具有约束力。原告按合同约定提供了物业服务，被告应按合同约定向原告支付物业服务费。庭审中，被告对原告主张的其欠交的物业服务费金额4574.7元无异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，原告要求被告支付物业服务费4574.7元的请求合理，本院予以支持。被告辩称其并未与原告签订过前期物业服务合同，与原告不存在合同关系的意见不能成立，本院不予采纳。关于被告辩称原告在签订物业服务合同时尚不具备物业管理服务资质，故不应支付物业服务费的意见。因原告已提交资质证书证明其具有物业管理服务资质，故被告的辩称意见不能成立，本院不予采纳。关于被告辩称原告管理不善、服务质量差，人员素质低，未尽到物业服务义务，损害了业主的利益，故被告不应当支付物业服务费的意见。因合同并未约定业主可不予支付物业服务费的情形，原告为被告提供了基本的物业服务，被告应向原告支付物业服务费。被告不能以原告的物业服务不到位作为拒绝交纳物业服务费的抗辩理由。被告若认为原告未达到约定的物业服务质量或未尽物业服务义务给被告造成损失，可另行主张权利。故对被告的该项辩称意见，本院不予采纳。关于原告主张的滞纳金2470.27元。因被告未按合同约定履行支付物业服务费的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应承担违约责任。双方在合同中约定逾期滞纳金按每日千分之三计算，庭审中，经法庭询问，被告不要求对违约金进行调整，本院对原告主张的滞纳金不主动调整。原告主张的滞纳金2470.27元，未超过按年利率24%标准计算的金额，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条的规定，判决如下：李涛于本判决生效之日起五日内支付四川鑫信合物业服务有限公司自2013年9月至2017年12月31日期间的物业服务费4574.7元，并支付滞纳金2470.27元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由李涛负担（此款四川鑫信合物业服务有限公司已垫交，李涛在支付物业服务费时一并给付四川鑫信合物业服务有限公司）。本判决为终审判决。审判员 姜 波二〇一八年二月二十八日书记员 张怡文