广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤2071民初21190号原告：刘金洪，男，1965年3月6日出生，汉族，住广东省罗定市，委托诉讼代理人：曾敏，广东ＸＸ海天（珠海）律师事务所律师。被告：中山市三乡镇宇富模具厂，住所地广东省中山市三乡镇平南工业区（裕隆食品厂对面），注册号442000000918894。投资人：邝永垣。被告：邝永垣，男，1983年10月22日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区，原告刘金洪诉被告中山市三乡镇宇富模具厂（以下简称宇富模具厂）、邝永垣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月8日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭于2018年2月5日公开开庭进行了审理。原告刘金洪的委托诉讼代理人曾敏到庭参加了诉讼，被告宇富模具厂、邝永垣经公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘金洪向本院提出诉讼请求：1.判令被告宇富模具厂向原告支付2017年8月至10月租金18225元、11月占有使用费6075元，垫付的电费7327元，合计31627元；2.被告宇富模具厂向原告支付违约金7192元；3.被告宇富模具厂已经支付的押金10800元用于抵扣上述租金、电费、违约金；4.被告邝永垣对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2013年10月8日，原、被告签订《厂房租赁协议书》，约定被告邝永垣租用原告位于中山市××乡镇××村“上北台”之四的厂房。原告依约将厂房交付被告使用至今。但被告从2017年8月份开始拖欠租金、电费。经原告多次催缴仍未支付，直至合同期满，被告既不搬离原告厂房，又不支付租金，并且其器械设备因被查封仍占用原告厂房，给原告造成较大经济损失，故诉至法院。庭审过程中，原告将已收取的押金10800元抵扣拖欠电费7327元及租金3473元，撤销第三项诉求，并明确诉讼请求：一、判令被告向原告支付2017年8月至10月份的租金14752元，并参照厂房租赁协议书每月租金6075元，自2017年11月1日起至清偿之日止计算占有使用费，暂计至2018年1月份为18225元；二、判令被告向原告支付违约金7192元（自2017年9月6日起，以每月应付未付的租金6075元为本金，按每日0.5%为利率，自该月拖欠租金之日起至实际清偿之日止计算违约金）。其余按诉状。原告对其主张的事实及诉讼请求提供以下证据：1.厂房租赁协议书；2.收款收据；3.模房②号电表数明细表1张、世富③号电表数明细表1张；4.活期历史明细清单；5.土地使用权租赁协议、土地使用证、中山市××乡镇××村第二十七队经济合作社用地图、表决书、组织机构代码证、广东省农村社区合作经济组织登记证、刘金洪居住证、张飞磷身份证。被告宇富模具厂、邝永垣下落不明，本院依法公告送达，期满未到庭应诉及提交答辩意见和证据。经审理查明，2013年10月8日，原告刘金洪（出租方、甲方）与被告邝永垣（承租方、乙方）签订《厂房租赁协议书》，约定：甲方将位于中山市××乡镇××村“上北台”之四的厂房租赁给乙方使用，双方确认房屋建筑面积为450平方米，中途不予退租；房屋租赁期限自2013年11月1日起至2017年10月31日，共四年；乙方签订本合同之日，向甲方支付两个月租金作为租赁厂房的保证金10800元，第一个月租金5625元，共16425元；双方约定，自2013年11月1日起至2015年10月31日，每月租金5400元，管理费225元，合计5625元；自2015年11月1日至2017年10月31日，每月租金5850元，管理费225元，合计6075元；乙方按月交付租金，交付日为当月计租日5日前；乙方逾期交纳租金及水电费等费用的，每逾期一天，按应付未付租金、物业管理费、水电费的0.5%向甲方支付违约金，而且迟延十五天甲方可停止提供水电给乙方使用，逾期30天不付清租金、物业管理费、水电费的，甲方有权单方解除合同，停止乙方使用该租赁物内的有关设施，并有权向乙方追索应付未付的租金、物业管理费、水电费以及违约金，有权将乙方在厂房内的物品搬离厂房另外保管。且甲方有权从乙方交纳的保证金中抵扣拖欠款项，不足以抵扣的，有权将乙方在厂房内的物品进行处理用于抵偿，甲方因另外保管和处理乙方在厂房内的相应物品所发生的一切费用由乙方承担……该协议书还约定了其他内容。原告刘金洪与被告邝永垣在协议上签字并捺指印确认。后被告邝永垣依约向原告交纳了租赁保证金10800元，原告向其出具收款收据。其后，被告按时支付租金、管理费及水电费等，最后一次向原告支付租金（包括管理费）6075元是在2017年7月28日。但自2017年8月起开始，开始拖欠租金、管理费及水电费。2017年9月28日，被告邝永垣在原告出具的《②号电表数明细表》上签字确认，尚欠原告电费7327元。但未向原告清偿拖欠的上述费用。截至2017年10月31日，案涉厂房租赁期限届满，被告尚欠原告2017年8月至10月租金18225（6075元/月×3个月）、电费7327元。后被告因另案涉诉存放于案涉厂房内的机器设备被法院查封，且已无法联系两被告，故至今仍未清偿拖欠款项及搬离租赁厂房。遂诉至法院主张本案实体权利。另查，案涉厂房位于中山市××乡镇××村“上北台”，土地证为中府集用（2006）第310326号，用途为工业，土地所有权人为中山市××乡镇××村民委员会等农民集体所有，土地使用权人为中山市××乡镇××村第二十七队经济合作社。2013年3月17日，中山市××乡镇××村第二十七队经济合作社（甲方，出租方）与刘金洪、案外人张飞磷（乙方，承租方）签订《土地使用权租赁协议》，约定甲方将上述地块出租给乙方，租赁期限自2013年9月1日至2033年8月31日止，土地用途为建厂房。再查，在另案（2017）粤2071民初19326号中，该案原告依法申请查封被告宇富模具厂价值相当于35000元的机器设备、办公用品、成品及半成品等。本院依法实施查封措施，并将查封的财产存放于案涉厂房内，由房东即本案原告刘金洪及其员工进行保管。被告宇富模具厂在工商管理机关登记为个人独资企业，成立于2013年12月16日，登记状态为在营（开业），投资人为邝永垣，经营范围为生产、加工：模具。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。结合原告的陈述，及所提供的厂房租赁协议书、收款收据、电表数明细表、历史明细清单以及土地使用权租赁协议等形成较为完整的证据链，可以综合佐证原告与被告宇富模具厂之间存在房屋租赁合同关系并已实际履行。被告宇富模具厂、邝永垣经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自身举证、质证、抗辩等诉讼权利的自动放弃，应承担相应的诉讼风险和后果。且原告保证所提交的全部证据及陈述的真实性合法性，故原告要求被告宇富模具厂支付拖欠租金，合法有据，本院予以支持。关于拖欠租金的金额，被告自2017年8月开始拖欠原告租金，至10月31日（即合同期满日）共欠3个月租金即18225元（6075元/月×3个月）。原告在庭审中主动将押金10800元抵扣电费7327元及部分租金3473元，故被告尚欠租金为14752元（18225元-3473元）。合同租赁期限届满后，被告继续占用涉案房屋，依法应支付占用期间即2017年11月1日起至实际腾空交出租赁场所之日止的占用损失。本院参照原租赁合同约定按每月6075元标准核定该损失，至本案庭审结束时，原告陈述因被告下落不明无法联络，另案原因查封的机器设备尚未处理，仍占用案涉租赁厂房。故本院核定租赁期满后此段占用期间（暂计至2018年2月止共4个月）损失为24300元（6075元×4个月）。关于逾期付款违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由于被告未按合同约定支付租金，应当对原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据租赁协议书约定：被告逾期交纳租金及水电费等费用的，每逾期一天，按应付未付租金、物业管理费、水电费的0.5%向原告支付违约金。该约定明显过高，且原告未举证其实际损失达到该标准，本院不予全部支持，酌情按中国人民银行同期同类贷款利率核定逾期支付租金的违约金。另，合同约定租金交付日为当月计租日5日前，故逾期违约金自当月6日起计算。原告就所欠费用自主先行抵扣押金后，尚余14752元，不足三个月租金，按先发生先抵扣原则，即分别为2017年8月剩余所欠租金为2602元，2017年9月、10月分别为6075元。合同至2017年10月31日期限届满，就逾期未交还租赁厂房占用期间的租金损失亦应比照前述利息标准计付利息损失，即按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止。关于被告邝永垣应否对宇富模具厂的债务承担清偿责任的问题。被告宇富模具厂系个人独资企业，邝永垣是其投资人，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任，即宇富模具厂的财产不足以清偿债务时，投资人邝永垣应以其个人其他财产予以清偿。故原告要求其投资人邝永垣就本案债务与被告宇富模具厂一并承担连带责任，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：被告中山市三乡镇宇富模具厂、邝永垣于本判决生效之日起七日内连带向原告刘金洪支付：①2017年8月至10月的租金14752元及逾期支付违约金（该利息按月计算，即2017年8月2602元，2017年9月、10月分别为6075元。逾期支付违约金起算日期分别自当月的6日起，以拖欠该月的租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）。②租赁期满后未搬迁至实际退回租赁厂房期间的租金收益损失及利息（即2017年11月1日起至实际退回租赁厂房之日止，占用损失参照每月租金6075元计算，每月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止；占用租金收益损失暂计至法庭辩论终结之日即2018年2月为24300元）。若两被告未按判决指定的期间履行金钱支付义务的，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费770元（原告已预交），由被告中山市三乡镇宇富模具厂、邝永垣连带承担，两被告应于本判决生效之日起七日内迳付原告或向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  伍青花审判员  吴立和审判员  唐 群二〇一八年二月二十六日书记员  黄倩菁林雷