四川省武胜县人民法院民 事 判 决 书(2018)川1622民初183号原告：四川通帆物业管理有限公司，住所地四川省武胜县沿口镇建设南路，统一社会信用代码915116226627509009。法定代表人：唐志勇，总经理。被告：汪志民，男，1950年11月12日出生，汉族，住四川省武胜县。原告四川通帆物业管理有限公司（以下简称通帆物业公司）与被告汪志民物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后,依法适用简易程序，于2018年2月8日公开开庭进行了审理。原告通帆物业公司法定代表人唐志勇与被告汪志民均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告通帆物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告汪志民支付2010年8月13日至2014年4月29日期间物业服务费2136.35元[0.40元/月/m²×119.93m²×（44个月+16天）]及2014年4月30日至2017年4月30日期间物业服务费2158.74元（0.50元/月/m²×119.93m²×36个月），共计4295.09元及利息。事实及理由：被告汪志民居住在四川省武胜县沿口镇金雁街城市江山小区3-2-5-1号，房屋面积119.93平方米，属于多层建筑；2014年4月29日，原告与被告所在小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同约定城市江山小区业主委员会委托原告从2014年4月30日至2017年4月29日期间对该小区进行物业管理服务，物业费收费标准：高层每月每平方米为1.00元，多层每月每平方米为0.50元；被告汪志民欠交2010年8月13日至2014年4月29日期间的前期物业服务费，前期物业公司将被告汪志民欠交的物业服务费的债权已转让给原告，为维护原告的合法权利，诉请法院依法裁决。被告汪志民辩称，承认原告主张的房屋面积的事实，不同意原告的诉讼请求。事实及理由：被告是拆迁户，与政府有口头协议，由政府负责交纳物业服务费；原告的物业服务不到位，导致被告家在2015年5月被盗，损失了2000多元的财物，被告要求原告处理，原告一直没有答复；被告家下水管道坏了，要求原告维修，原告一直不予理睬；原告自2014年进驻小区，公司员工曾多次罢工，有两三个月没有物业管理，这段时间的物业服务费应当予以扣除。本案原告通帆物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据：1.公司营业执照，拟证明原告进行物业管理的资格；2.城市江山业委会成立备案资料，拟证明业委会成立的合法性和真实性；3.物业管理合同，拟证明原告是依约对城市江山小区进行物业服务；4.交接协议，拟证明前期物业将未收取的物业费交由原告收取；5.交接公告复印件，拟证明原告与前期物业管理公司办理交接进行过公告；6.前期物业服务协议，拟证明被告与前期物业的服务关系及未交纳前期物业服务费的情况；7.欠费清单，拟证明被告汪志民的住房位置、面积、欠交物业服务费的时间段和金额；8.催收通知单张贴图片，拟证明原告向被告进行过催收。被告质证认为，对证据1、3-8无异议；证据2不清楚。被告汪志民未提供证据。本院对当事人提供的证据作如下综合评判和认定：原告提供的证据，被告汪志民对证据1、3-8无异议，本院予以确认；原告提供的证据2，被告质证不清楚，该证据是业主委员会成立的备案资料，被告汪志民没有提出相反证据予以反驳，本院予以确认。原告通帆物业公司提供的上述证据，均在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月29日，四川省武胜县沿口镇金雁街城市江山小区业主委员会主任陈亦云等（甲方）与通帆物业公司（乙方）签订了《物业管理合同书》。合同约定：四川省武胜县沿口镇金雁街城市江山小区业主委员会委托通帆物业公司对四川省武胜县沿口镇金雁街城市江山小区实行专业化、一体化物业管理，委托管理期限为3年，自2014年4月30日起至2017年4月29日止。合同第一条第2项对委托物业管理事项进行了约定：包括房屋建筑主体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修与管理；房屋建筑主体共用设施设备的维修、养护和运行服务;本物业规划内附属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；小区绿地的养护和管理等。合同第三条关于住用户物业服务费收取约定，高层物业每月每平方米1.00元、多层每月每平方米0.50元。签订合同后，原告通帆物业公司依照约定进驻城市江山小区进行物业服务至2017年4月30日撤离。被告汪志民居住在城市江山小区3栋2单元5楼1号，属于多层建筑，系城市江山小区的业主。另查明：2009年2月13日，被告汪志民与邻水县诚鹏物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，对物业管理费用约定为：住宅按建筑面积每月每平方米0.40元，三楼以上（含三楼）住宅交纳电梯使用费按建筑面积每月每平方米0.30元计算。2014年4月24日，原告通帆物业公司与四川诚鹏物业服务有限公司签订《城市江山小区物业管理交接协议》，约定2014年3月31日前的物业服务费归四川诚鹏物业服务有限公司所有，2014年3月31日后的物业管理费，归原告通帆物业公司所有，已收取的由四川诚鹏物业服务有限公司移交给原告通帆物业公司，尚未收取的应收物业管理费由通帆物业公司继续收取，全部归通帆物业公司所有。被告汪志民自2010年8月13日起没有向四川诚鹏物业服务有限公司交纳其前期物业服务费。2018年1月9日，原告通帆物业公司以被告汪志民拒不交纳物业服务费为由向本院起诉，请求判决被告汪志民支付物管费共计4295.09元。本院认为，原告通帆物业公司于2014年4月29日与四川省武胜县沿口镇金雁街城市江山小区业主委员会签订的《物业管理合同书》和被告汪志民于2009年2月13日与邻水县诚鹏物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，均是双方真实意思表示，该合同依法成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应该按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，合同双方应该按照合同约定的义务全面履行。同时根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案中，原告通帆物业公司与四川省武胜县沿口镇金雁街城市江山小区业主委员会签订《物业管理合同书》合法有效，被告汪志民作为城市江山小区的业主，该物业服务合同对其具有约束力，被告应当按照该合同的约定交纳该合同履约期间的物业服务费；同时被告汪志民也应当按照与邻水县诚鹏物业服务有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，和原告通帆物业公司与四川诚鹏物业服务有限公司签订《城市江山小区物业管理交接协议》向原告交纳物业服务费，因此，原告要求被告汪志民支付2010年8月13日至2014年4月29日期间物业服务费2136.35元及2014年4月30日至2017年4月30日期间物业服务费2158.74元，本院予以支持。原告通帆物业公司自愿放弃要求被告汪志民支付物业服务费的利息，本院予以认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十二条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：被告汪志民向原告四川通帆物业管理有限公司支付物业管理服务费4295.09元。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费50元，减半收取25元，由被告汪志民负担（原告已垫付25元，待本判决生效后，执行时由被告汪志民一并直接支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员  余建华二〇一八年二月二十二日书记员  向兰兰附：本案适用相关法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。