重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0155民初5658号原告中国银行股份有限公司重庆梁平支行（以下简称中国银行梁平支行），住所地重庆市梁平区梁山街道梁山路317号，统一社会信用代码9150022890822862X6。法定代表人张培术，该支行行长。委托诉讼代理人常伟（该支行员工），男，1988年7月4日出生，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人陈义庆（该支行员工），男，1969年6月22日出生，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。被告王晓莉，女，1976年11月19日出生，汉族，重庆市梁平区人，住重庆市梁平区。被告重庆沪商置业有限公司（以下简称重庆沪商公司），住所地重庆市梁平区双桂街道红桂路8号，统一社会信用代码91500228559029015X。法定代表人李益元，该公司董事长。委托诉讼代理人贺自强，重庆渝豪律师事务所律师。原告中国银行梁平支行诉被告王晓莉、重庆沪商公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年12月21日作出(2016)渝0228民初3146号民事判决，被告重庆沪商公司不服该判决，向重庆市第二中级人民法院提起上诉。重庆市第二中级人民法院审理后于2017年8月29日作出（2017）渝02民终1855号民事裁定书：撤销原判，发回重审。本院依法另行由审判员胡松担任审判长，与人民陪审员屈超芬、冯宗元、刘芳、陈世肃组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国银行梁平支行的委托诉讼代理人常伟、陈义庆，被告重庆沪商公司的委托诉讼代理人贺自强到庭参加了诉讼。被告王晓莉经本院传票传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告中国银行梁平支行诉称，2015年1月6日，我支行作为贷款人与借款人王晓莉、保证人重庆沪商公司三方共同签订了个人购房贷款合同，合同编号为2015年渝梁住房字00**号。合同约定我支行为被告王晓莉提供300000元住房贷款，贷款期限为180个月，由重庆沪商公司作为保证人，对贷款承担连带保证责任，并将王晓莉购买的坐落于重庆市梁平区（原梁平县）××街道××路××号××栋××房屋向我支行提供抵押担保。2015年1月20日，我支行依约向被告发放该笔贷款。被告王晓莉先按约还款，后出现违约。我支行多次向二被告催收，但被告至今仍未偿还，请求法院依法判决二被告共同偿还我支行贷款本金287317.58元及暂算至2018年2月7日止的利息、罚息及提前还款补偿金共计35701.18元（其中利息为27757.55元、罚息为4423.99元、提前还款补偿金3519.64元，实际应付利息及罚息另算至实际清偿之日止）；判决我支行对被告王晓莉抵押的坐落于重庆市梁平区（原梁平县）××街道××路××号××栋××的房屋享有优先受偿权。被告重庆沪商公司辩称，被告王晓莉向原告中国银行梁平支行按揭贷款、我公司提供担保属实。但我公司没有违约，不承担违约责任。被告王晓莉的房屋因其他纠纷被法院查封，导致不动产交易中心以此理由不办房产证，也是因为这个理由，原审没有支持原告中国银行梁平支行的抵押优先受偿权。后不动产交易中心改变了之前的做法，对被告王晓莉的房屋办理了产权证书。我公司认为房屋抵押是生效的，但应先用被告王晓莉抵押的房屋偿还债务，不足部分才能由我公司承担保证责任。被告王晓莉在法定期间内未提交书面答辩状，亦未到庭参加诉讼。原告中国银行梁平支行为了证明自己的主张，向本院递交了以下证据：被告王晓莉的身份证复印件、被告王晓莉的户口本复印件、《被告王晓莉的婚姻登记记录证明》、被告王晓莉的离婚证复印件、《中国银行重庆市分行个人贷款申请审查表》、《中国银行重庆市分行零售贷款借款凭证》、《中国银行重庆市分行借款审批表》、《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》、《中国银行个人购房贷款合同和补偿协议》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、《重庆市土地房屋预告登记证明》、《担保函》、照片、不动产权证书复印件、《告知函》、《签收确认函》、《催收通知书》、EMS回执、贷款余额信息表、贷款已还款明细清单。拟证明被告王晓莉身份信息、与原告中国银行梁平支行办理贷款、被告重庆沪商公司提供担保、被告王晓莉未按期还款的事实。原告中国银行梁平支行举示的上述证据，被告重庆沪商公司质证认为：对原告中国银行梁平支行提交的被告王晓莉的身份证复印件、被告王晓莉的户口本复印件、《被告王晓莉的婚姻登记记录证明》、被告王晓莉的离婚证复印件、《中国银行重庆市分行个人贷款申请审查表》、《中国银行重庆市分行零售贷款借款凭证》、《中国银行重庆市分行借款审批表》、《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》、《中国银行个人购房贷款合同和补偿协议》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、《重庆市土地房屋预告登记证明》、《担保函》、照片、不动产权证书复印件、《告知函》、《签收确认函》、《催收通知书》、EMS回执、贷款余额信息表、贷款已还款明细清单质证认为均真实、无异议，证明力由法院审查。被告重庆沪商公司为了证明自己的主张，向本院递交了以下证据：被告王晓莉的不动产权证书、房屋状况查询和抵押物状况查询申请书、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》、《重庆市土地房屋预告登记证明》、《重庆市第二中级人民法院律师调查令》、《抵押物状况查询》。拟证明被告王晓莉的房屋状况、抵押情况及查封情况的事实。被告重庆沪商公司举示的上述证据，原告中国银行梁平支行质证认为：对被告举示的被告王晓莉的不动产权证书、房屋状况查询和抵押物状况查询申请书、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》、《重庆市土地房屋预告登记证明》、《重庆市第二中级人民法院律师调查令》、《抵押物状况查询》质证认为均无异议。经庭审质证，本院对原、被告举示的证据分析认定如下：原、被告提交的证据来源真实、合法，与本案具有关联性，能形成证据锁链，对原、被告双方提交的证据，本院予以采信，确认其证明力。根据原、被告的举证、质证、辩论，结合当事人陈述，本院确认如下案件事实：2014年11月25日，被告王晓莉（买方、乙方）与被告重庆沪商公司（卖方、甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》一份。合同约定：“乙方购买坐落于重庆市梁平区（原梁平县）××街道××路××号××号楼××的房屋，总成交金额为437283元整。采用按揭付款，乙方于签订本合同时一次性向甲方支付该套房屋（除贷款金额外的所有房款）首付款137283元整；剩余房款300000元整，由己方向银行申请按揭贷款，经银行审查同意后，由乙方于银行办理贷款手续，其贷款由银行直接划给甲方，作为乙方应支付房屋总房款的一部分”。买卖合同签订后，重庆市梁平区国土房管局土地房屋权属登记机关对此买卖合同办理了编号为308字第201501070240013号《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》。2014年12月19日，被告王晓莉因购买此商品房需要，向原告中国银行梁平支行申请个人贷款300000元，填写中国银行重庆市分行个人贷款申请审查表一份。2015年1月6日，原告中国银行梁平支行（贷款人）、被告王晓莉（借款人）、被告重庆沪商公司（保证人）共同签订编号为2015年渝梁住房字00**号的《中国银行个人购房借款合同》一份。合同约定：“本合同项下的贷款用途仅限于借款人支付其购买的坐落于重庆市梁平区（原梁平县）××街道××路××号××栋××房产的购房款。本合同项下贷款金额为人民币（大写）叁拾万元整，（小写）300000元。贷款期限为180个月，自贷款人实际放款日起算，若为分期贷款，则自第一个实际放款日起算。实行按月等额本息方式还款，贷款利率为浮动利率，第一个浮动周期内的利率为月利率5.1250‰，每满一个浮动周期后，根据相关规定进行调整。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%”。借款人以本合同项下贷款所购房屋即位于重庆市梁平区（原梁平县）××街道××路××号××幢××房屋提供抵押，本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任，本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满之日起两年，若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。同日，被告重庆沪商公司作为保证人，向原告中国银行梁平支行出具《担保函》一份。内容为：“借款人王晓莉因购买坐落于重庆市梁平区（原梁平县）××街道××路××号××的住房向中国银行重庆梁平支行申请个人贷款，由重庆沪商置业有限公司提供阶段性连带责任担保。保证责任类型为连带责任保证，保证责任房屋为贷款本金、利息（包括逾期利息、罚息等）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费、律师费用、公正费用、执行费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。保证期间自本担保函生效之日起至上述贷款的他项权证办妥之日起两年。本担保函自签字之日起生效”。2015年1月13日，原告中国银行梁平支行（贷款方、抵押权人）、被告王晓莉（借款方、抵押人）、被告重庆沪商公司（担保方、开发商）共同签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》一份。合同约定：“贷款金额人民币大写叁拾万元整，小写300000元整，贷款金额全数以购房款的名义交存入沪商公司在中国银行梁平支行的存款账户上，抵押物坐落于重庆市梁平区（原梁平县）××街道××路××号××栋××，建筑面积112.47㎡”。合同签订后，办理了登记号为308渝预告〔2015〕字第00239号《重庆市土地房屋预告登记证明》，载明：“业务种类为预购商品房抵押权，贷款金额300000元，贷款期限从2015年1月15日至2030年1月15日”。2015年1月20日，原告中国银行梁平支行依约于履行了放款300000元的义务。被告王晓莉按约定按期连续还款至2016年1月15日，尚欠本金287317.58元及2016年1月16日起按合同约定应计算的利息、罚息。因被告未按合同约定按期还款，原告中国银行梁平支行于2016年2月29日向被告王晓莉送达了《催收通知书》一份、于2016年3月7日向被告重庆沪商公司送达了《催收通知书》一份。另查明，2017年6月14日，重庆市梁平区国土资源和房屋管理局为被告王晓莉颁发了位于重庆市梁平区（原梁平县）××街道××路××号××幢××房屋的不动产权证书〔不动产权证号：渝（2017）梁平区不动产权第××号，房屋建筑面积：112.47㎡〕。2017年8月21日，重庆市梁平区不动产登记中心出具《抵押物状况查询》一份，载明：“王晓莉名下的位于重庆市梁平区（原梁平县）××街道××路××号××幢××房屋，产权证号为渝（2017）梁平区不动产权第××号的房屋2015年1月7日在本单位办理了抵押权登记〔抵押权人：中国银行股份有限公司重庆梁平支行〕，2015年9月17日办理了查封登记〔来文单位：梁平区人民法院〕及2016年3月2日办理了轮候查封登记〔来文单位：梁平区人民法院〕，未办理行政限制、异议登记等”。经原告多次催收，被告王晓莉至今没有偿还尚欠的本金及利息、罚息。原告认为被告王晓莉的行为已构成违约，原告有权提前收回借款，故诉至本院，请求法院依法判决二被告共同偿还其贷款本金287317.58元及暂算至2018年2月7日止的利息、罚息及提前还款补偿金共计35701.18元（其中利息为27757.55元、罚息为4423.99元、提前还款补偿金3519.64元，实际应付利息及罚息另算至实际清偿之日止）；判决原告对被告王晓莉抵押的坐落于重庆市梁平区××街道××路××号××栋××的房屋享有优先受偿权。本院认为，被告王晓莉自愿向作为金融机构的原告中国银行梁平支行借款，用于购买被告重庆沪商公司开发的商品房，双方签订了《中国银行个人购房借款合同》，双方意思表示真实，《中国银行个人购房借款合同》成立并生效。原告按照合同约定向被告发放了借款，被告王晓莉应按期偿还借款的本金及利息，因为其自身原因没有按期足额履行还款义务，其行为已经构成违约，按照合同约定，原告有权提前收回借款，并按照约定的标准计收利息、罚息。故对原告主张由被告王晓莉偿还其借款本金及按照约定支付利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告偿付提前还款补偿金没有依据，本院不予支持。被告王晓莉自愿用自己购买的房屋提供抵押担保，签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，并办理了抵押登记，原告主张对抵押房屋享有优先受偿权，符合《中华人民共和国物权法》第一百七十九条的规定，即“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”。故本院对原告主张的优先受偿权予以支持。被告重庆沪商公司作为保证人在《中国银行个人购房借款合同》盖章，并出具《担保函》，自愿提供连带责任担保，其意思表示真实，保证合同关系成立并生效，且没有超过保证期限，原告主张由被告重庆沪商公司对被告王晓莉的债务承担连带保证责任的请求，本院予以支持。本案中，合同约定的保证方式为债务人物的担保和他人保证担保，因此，原告中国银行梁平支行应当先就被告王晓莉自己提供的抵押物实现债权，被告重庆沪商公司按照合同的约定承担担保物价款外的连带偿还责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下:一、由被告王晓莉在本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司重庆梁平支行借款本金287317.58元及利息、罚息（利息、罚息从2016年1月16日起按借款合同约定标准计算至借款清偿之日止）。二、原告中国银行股份有限公司重庆梁平支行对被告王晓莉抵押的坐落于重庆市梁平区（原梁平县）××街道××路××号××幢××的房屋〔不动产权证书：渝（2017）梁平区不动产权第××号〕享有优先受偿权。三、原告中国银行股份有限公司重庆梁平支行对被告王晓莉抵押的坐落于重庆市梁平区（原梁平县）××街道××路××号××幢××的房屋实现优先受偿权后，仍不足部分，由被告重庆沪商置业有限公司承担连带清偿责任。四、驳回原告中国银行股份有限公司重庆梁平支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5704元、财产保全费2270元，由被告王晓莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院，同时交纳上诉案件受理费。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。审 判 长  胡 松人民陪审员  屈超芬人民陪审员  冯宗元人民陪审员  刘 芳人民陪审员  陈世肃二〇一八年二月八日书 记 员  郭 静