.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2018）辽02民终403号上诉人（原审原告、反诉被告）：孙鼎毅，男，汉族，1947年3月13日生，住辽宁省大连市甘井子区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张立军，男，汉族，1973年8月22日生，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：王玉艳，张立军妻子。上诉人孙鼎毅因与被上诉人张立军房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初7708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙鼎毅上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判支持延长租期两个月的诉讼请求；2、诉讼费由张立军负担。主要事实和理由：一、一审判决对案涉合同第五条甲方承担责任第1款的约定内容理解有误。1、上诉人对本合同的制订者链家房屋中介进行了走访，专业人员称真实意思是”该房屋及所有租赁物自然损坏的维修养护由甲方负责”而除此之外是指除了自然损坏之外的人为损坏应当由乙方负责维修。2、根据合同法第216条规定，被上诉人有义务保证承租人能够正常使用租赁物，当租赁物产生自然损坏时，出租人通知后，应及时维修，不维修就构成违约。3、根据合同性质、目的、交易习惯，租赁物产生自然损坏维修责任应当由出租人承担。上诉人认为本合同制订者链家中介的解释是该约定真实意思表示，应采纳。二、一审判决认定事实不清，适用法律不当。在本诉中，上诉人诉请延长租期2个月，是基于被上诉人严重违约。在上诉人通知暖气、燃气灶、电视机、插座墙体导线短路、门锁、卫生间灯具、对讲机发生自然损坏时，要求被上诉人维修，被上诉人坚持不维修，事实结果也是被上诉人没有维修。被上诉人说他父亲把门锁修好了，又说被上诉人自己找物业人来检测并花了400元修好了，在答辩时又说2016年3月11日交房租时暖气不热，3月12日让父亲和物业供热人去查看了......这些都是谎言。被上诉人应在10月12日提出答辩状，却没有提供，反而提起反诉，开庭改为11月3日，被上诉人是当庭提供答辩状的。这是违反诉讼法规定的，且被上诉人在答辩状中虚构了”事实”。2、被上诉人在反诉状中，表达了其对租赁物不负维修责任的真实意思表示。在电话录音中称暖气不热是供暖公司的事，不是其责任等。在所有租赁物自然损坏，上诉人要求维修时，被上诉人均表示不维修。再从结果上看，（1）暖气不热，被上诉人拒绝维修，也没有任何妥善解决的意思表示，最后是上诉人联系有关单位来疏通了暖气；（2）对讲机，被上诉人说物业修不了，是上诉人联系物业，把对讲机修好；（3）燃气灶，被上诉人不修，至今2个多月使用2块电池；（4）电视机，至今被上诉人没有修，也没提供可看的电视机；（5）插座导线短路，被上诉人不管，上诉人找人修；（6）暖气是上诉人找人修的；（7）卫生间灯具至今也没有修。所以，被上诉人没有履行合同约定的房屋自然损坏的维修养护义务，严重影响上诉人正常生活，构成严重违约，根据合同法第221条规定，应延长2个月租期。三、一审判决违反法律程序。民事诉讼法第113条规定”人民法院应当在立案之日起五日内将起诉状副本发送被告，被告在收到之日起十五日内提出答辩状......”答辩期应当先于举证期结束。1、被上诉人是在2017年11月3日开庭当时才提出答辩状，该时间和程序违反了该条规定，人民法院应裁定答辩状无效，让被上诉人当庭陈述对上诉人起诉状的答辩意见。2、被上诉人提供答辩状不仅违规，也是突然袭击，上诉人无法当庭阅读，对知情权是严重侵害，是不公平的。3、被上诉人在答辩状中虚构了”事实”，是在作伪证。4、被上诉人在法庭上虚假陈述，应承担于已不利的法律后果，应受到法律惩处。张立军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持一审判决，驳回孙鼎毅的上诉请求。孙鼎毅向一审法院起诉请求：1、延长租期2个月（延长期间不支付租金）；2、张立军给付修锁费用300元；3、张立军提供可看的电视机一台并修复卫生间照明灯。张立军向一审法院反诉请求：1、解除《房屋租赁合同》；2、孙鼎毅支付违约赔偿金4700元；3、扣除孙鼎毅履约保证金2350元；4、孙鼎毅将张立军房屋内已经损坏的电视机、灯具及房屋内其他损坏电器设备维修好，如无法修复则按价赔偿；5、孙鼎毅需结清租赁期内案涉房屋的水、电、煤气、物业、有线电视、宽带等一切费用；6、孙鼎毅赔偿张立军交通费300元、误工费1500元、律师咨询等费用500元、电话费50元、名誉赔偿金10,000元，以上共计12,350元。一审法院认定事实：2015年3月22日，孙鼎毅（合同中为乙方）与张立军（合同中为甲方）就房屋租赁事宜达成《房屋租赁合同》，约定：”甲、乙双方通过居间方提供的居间服务出租及承租位于大连市甘井子区锦城西园3号楼2单元4层2号，权属为国有产权，证号：2006726334，建筑面积约91.91平方米的房屋（以下简称'该房屋'）及其设备（见交接单）。该房屋由乙方贰人使用，租赁用途为住宅。”租赁期三年，自2015年4月1日至2018年3月31日，租金为每月2350元，付款方式为年付，孙鼎毅同时交纳一个月租金2350元作为履约保证金，用作孙鼎毅履行合同义务的担保，如其违反合同约定，张立军可从履约保证金中扣除应由孙鼎毅承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用。该合同第五条甲方承担责任中约定：”1、租赁期间，该房屋自然损坏的维修养护由甲方负责，除此之外的损坏由乙方自行负责维修。......”第六条乙方承担责任中约定：”1、在租赁期间，如出现需由甲方负责维修的情况时，乙方应及时通知甲方，如因乙方延误通知给甲方造成损失的，由乙方承担维修责任，无法维修的由乙方承担赔偿责任。2、本合同因双方协议解除、租期届满而终止履行时，乙方应在接到甲方解除合同的书面通知或租期届满之日迁出该房屋，并将该房屋及甲方所属内部设施、设备及乙方对该房屋所进行的装修（如有）完好无损的返还给甲方，如造成损坏，由乙方修缮或按价赔偿。......”同时该条亦约定如孙鼎毅擅自改变房屋用途、转租、欠缴房租等违约情形时，张立军有权解除合同，且孙鼎毅须支付违约赔偿金（相当于两个月房租）。在原、被告双方签字确认的《租赁房屋交接清单》中载明案涉房屋内的家具、家电包括有：吸油烟机、燃气灶、冰箱、电视等。张立军另提供一份《室内物品明细表》，孙鼎毅称该明细表中并没有原、被告签字确认，故不予认可。原、被告均确认孙鼎毅已将租期内全部租金及履约保证金支付，张立军缴纳2015年、2016年采暖费。原、被告因案涉房屋的入户门锁、卫生间照明灯具、电视、供暖的维修问题产生争议。关于入户门锁，孙鼎毅诉称门锁已使用十年，故自然损坏。孙鼎毅曾通知张立军进行维修，张立军的父亲亦于2016年6月进行过维修。但在2017年1月15日门锁再次损坏时，孙鼎毅电话通知张立军进行维修未果，故自行寻找开锁公司进行锁芯更换。孙鼎毅提供视频资料及发票以证明其所述。张立军不认可房屋入户门锁系自然损坏，亦不认可拒不维修的事实。孙鼎毅提供的发票系由大连金锁匠开锁服务有限公司于2017年2月27日开具，货物为锁芯，金额为300元。孙鼎毅称因修锁时该公司没有发票，故发票并非修锁时开具。关于电视机，孙鼎毅诉称电视机于2016年10月突然黑屏，至本案一审辩论终结前仍无法正常使用，其亦联系过维修人员进行查看，被告知无维修价值，孙鼎毅遂通知张立军更换或维修，张立军却拒不更换或维修。张立军则辩称维修电视机义务应属孙鼎毅，但其得到通知后本同意更换电视机，但因为孙鼎毅要求其保证电视机好用，故不再同意更换电视机。张立军提供电视机购买发票以证明电视机的价值，据发票所载：张立军于2006年10月1日购买创维液晶电视，价款为7990元。关于供暖问题，孙鼎毅诉称自2015年11月5日至2016年3月12日案涉房屋内没有供暖，多次通知张立军进行报修未果。孙鼎毅提供通话记录、维修记录以证明其所述。张立军则辩称其仅在2016年3月11日接到孙鼎毅的电话通知暖气问题后即时报修解决并由相关部门进行维修，而在此前，孙鼎毅从未通知过供暖存在问题。一审法院认为，关于入户门锁的更换费用，原、被告均认可案涉门锁曾存在问题并于2016年6月由张立军进行过维修，而通过孙鼎毅提供的换锁芯视频可以进一步佐证，孙鼎毅于2017年1月15日通知开锁公司更换锁芯是在案涉房屋入户门锁确存在自然损坏且影响到其对租赁房屋正常使用的前提下进行的，故孙鼎毅虽然没能对其通知张立军后，张立军拒绝维修一节进行举证，考虑孙鼎毅确支付该更换门锁费用且费用系属合理，且门锁在租期届满后亦可由张立军继续使用，该费用应由张立军承担。故对孙鼎毅第2项诉请，予以支持。关于卫生间照明灯具，应属于张立军的维修责任，张立军应进行维修或更换。如张立军未按判决确定期限履行，孙鼎毅可自行维修并由张立军承担维修费用。关于电视机，一审法院认为，根据合同约定本属于孙鼎毅的维修责任，但案涉电视机购买时间系2006年10月，至电视机损坏时（2016年10月）已逾10年，虽然《家用和类似用途电器的安全使用年限和再生利用通则》中未对电视机的具体安全使用时间予以明确，但参考《平板电视安全使用年限规定》中建议平板电视机的安全使用年限为7年，在张立军未能举证证明案涉电视机系孙鼎毅人为原因所造成损坏的前提下，应免除孙鼎毅对案涉电视机的维修责任，更能体现公平原则。同时孙鼎毅诉请张立军为其更换、维修电视机，因不符合同约定，不予支持。关于孙鼎毅诉请延长租期2个月（延长期间不支付租金），一审法院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条之规定，租期能否续期系由原、被告协商确定，现张立军反诉请求解除合同，原、被告应无法达成续期的合意。其次，孙鼎毅以张立军存在违约行为要求不支付租金续期，但关于孙鼎毅诉称张立军不维修门锁、卫生间照明灯、电视机一节，系原、被告间对维修责任的归属存在争议，且张立军在双方未有争议前履行过维修门锁、插座的义务，孙鼎毅未就张立军不履行维修义务提供充分证据。关于孙鼎毅诉称的张立军隐瞒房屋瑕疵，如燃气灶跑电、对讲机损坏、插座短路问题，一审法院认为，孙鼎毅在租赁房屋时已对房屋及设备的状况进行确认，其所述张立军隐瞒房屋存在瑕疵没有事实依据。关于孙鼎毅诉称房屋存在供暖问题，一审法院认为，张立军已按约缴纳供暖费，如供暖不达标准，孙鼎毅作为房屋使用人可联系供暖公司进行调试，现孙鼎毅既未能举证证明其所述的自2015年11月5日至2016年3月12日房屋无供暖的事实，且张立军在孙鼎毅通知暖气存在问题后已配合相关单位履行维修义务，孙鼎毅此节诉称，不予采纳。故对于孙鼎毅第1项诉请，不予支持。关于张立军反诉请求解除合同及解除合同后的赔偿、返还房屋等，一审法院认为，孙鼎毅按约交纳租金，而张立军诉称孙鼎毅故意损毁屋内设备亦无证可据，故不存在符合《房屋租赁合同》约定张立军可解除合同的情形，对于张立军第1-5项反诉请求，均不予支持。关于第6项诉请，系属侵权纠纷，本案系原、被告间房屋租赁合同纠纷，故对该诉请在本案中无法并案处理，应从程序上予以驳回。且考虑到《房屋租赁合同》所约定租期将至，原、被告应积极化解矛盾、彼此体谅，不宜将矛盾激化，造成彼此更大的诉累。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十四条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告张立军自判决生效之日起10日内支付原告孙鼎毅维修锁芯费用300元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、被告张立军自判决生效之日起10日内为租赁房屋更换、维修卫生间照明灯具；三、驳回原告孙鼎毅的其他本诉请求；四、驳回被告张立军第1至5项反诉请求。本诉案件受理费人民币150元，由被告张立军承担50元与判项费用一并给付。其余案件受理费100元，由原告孙鼎毅自行承担。反诉案件受理费143元由被告张立军自行承担25元其余案件受理费118元，因未处理其第6项反诉请求，予以退回，待判决发生法律效力，被告可办理退费手续。本院二审期间，孙鼎毅提交一份2016年3月1日租金收据，拟证明其是在3月1日交租金而不是3月11日交租金，张立军在一审审理期间称在3月11日交租金，3月12日找物业报修暖气问题是在说谎，实际上是孙鼎毅在3月11日报修暖气。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张立军对该证据的真实性没有异议，但是不认可证明内容。本院虽然对该份证据予以采信，但是该份证据仅能证明交纳租金时间为3月1日而非张立军陈述的3月11日，且该证据佐证了双方当事人在一审时共同确认案涉房屋的租金已全部给付的事实，却无法直接证明是由孙鼎毅报修案涉房屋暖气而不是由张立军报修的事实。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明：一审法院适用简易程序审理本案。案涉租赁合同第五条第五款约定”如因甲方（张立军）原因导致本合同解除的，甲方须向乙方（孙鼎毅）支付违约赔偿金，赔偿金相当于本合同约定的贰个月租金，如该违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还须赔偿乙方的损失。”在二审审理期间，孙鼎毅称”2016年6月张立军的父亲用了很长时间把案涉房屋的门锁打开了，打开以后他用螺丝刀把门锁打开了，发现里面磨损很严重，说需要换锁，所以当天他父亲并没有修门锁，只是打开了。”孙鼎毅的前述陈述与一审判决查明”......张立军父亲亦于2016年6月进行过维修”并不矛盾，均可以看出张立军父亲于2016年6月曾到案涉房屋处理过门锁。本院确认上述事实有收据、二审询问笔录等在案为凭，业经本院审查，可以采信。本院认为，本案中，上诉人孙鼎毅在二审审理期间称根据案涉租赁合同第五条第五款以及《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十六条、第二百二十一条之规定，其上诉请求延长案涉房屋两个月租期应予支持。然而，首先，依据已查明的事实，案涉租赁合同第五条第五款约定是在张立军原因导致合同解除的情况下，张立军应向孙鼎毅赔偿相当于两个月租金的损失等。从该约定内容来看，即使张立军违约导致案涉合同解除，张立军承担违约责任的方式仅系赔偿两个月租金损失，而非延长两个月租期。故孙鼎毅主张延长两个月租期没有合同依据；其次，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了合同法定解除的五种情形，未见有承担违约责任的方式为延长租期的规定。而虽然第二百一十六条规定了出租人交付租赁物及保持租赁物用途的义务以及第二百二十一条规定了因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。但是结合案涉租赁合同约定租赁物系房屋及设备以及第五条第一款约定房屋自然损坏由张立军维修养护，除此之外的损坏由孙鼎毅负责维修等内容，一审判决认定房屋人为损坏以及房屋内设备维修义务在孙鼎毅，符合合同约定，于法有据，并无不妥。而孙鼎毅所称暖气不热、对讲机损坏、燃气灶跑电费电池、电源插座故障、门锁损坏、电视机黑屏等均非系依约应由张立军承担维修义务的案涉房屋本身的自然损坏。故孙鼎毅诉请延长两个月租期没有法律依据。据此，一审判决未支持孙鼎毅以张立军未尽维修义务构成严重违约为由主张延长案涉房屋两个月租期的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以维持。至于孙鼎毅上诉称根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十三条关于被告提交答辩状时间的规定等，答辩期应先于举证期间结束，张立军在一审开庭时当庭提交答辩状违反了该条法律规定，一审法院应认定答辩状无效，否则程序违法等一节，本院认为，首先，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条规定被告提交答辩状时间为收到起诉状副本十五日等，而非第一百一十三条；其次，该一百二十五条第二款规定被告不提交答辩状不影响案件审理。本案在一审时系适用简易程序审理的，一审法院允许张立军当庭提交答辩状并无不妥，且一审法院对本案的实体处理有事实基础和法律依据。因此，孙鼎毅的此项上诉事实和理由，本院亦不予采纳。综上所述，孙鼎毅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（孙鼎毅已预交），由孙鼎毅负担。本判决为终审判决。审判长霍宏审判员刘小南审判员季烨二〇一八年二月七日书记员王丽秋附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条人民法院应当在立案之日起五日内将起诉状副本发送被告，被告应当在收到之日起十五日内提出答辩状。答辩状应当记明被告的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位、住所、联系方式；法人或者其他组织的名称、住所和法定代表人或者主要负责人的姓名、职务、联系方式。人民法院应当在收到答辩状之日起五日内将答辩状副本发送原告。被告不提出答辩状的，不影响人民法院审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。