湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初2571号原告怀化宏宇房地产开发有限公司。法定代表人黄伟飞。委托诉讼代理人向志刚，系湖南世勤律师事务所律师。被告段婷，女，汉族，1987年5月25日出生。被告谢峰，男，汉族，1986年5月17日出生。委托诉讼代理人段婷（特别授权），女，汉族，1987年5月25日出生。原告怀化宏宇房地产开发有限公司与被告段婷、谢峰商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月30日立案后，依法适用普通程序，于2018年2月1日公开开庭进行了审理，原告怀化宏宇房地产开发有限公司委托诉讼代理人向志刚、被告段婷（暨被告谢峰委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怀化宏宇房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令两被告立即向原告支付剩余的购房款85万元，并按年利率6%支付利息97，750元（暂从2015年8月21日起计算至2017年7月21日，应计算至付清之日止）;2、请求法院依法判令被告立即支付原告垫付的办理不动产权证费用978元；3、本案的诉讼费、财产保全费由两被告承担。开庭审理时，原告撤回第2项诉讼请求。事实与理由：2015年7月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买原告开发的宏宇新城*巴萨名门第6幢202号商业用房，建筑面积为233.55平方米，单价为每平方米7282.87元，总价为1，700，917元；被告于2015年7月27日支付首付款（含定金）850，917元，剩余房款85万元采用银行按揭方式支付，并约定银行按揭贷款由被告自己办理，贷款所发生的的费用由被告自行解决。2015年7月30日被告承诺房屋产权证书、地产证书由其自行办理；并承诺“如遇以下任何条件之一，本人将一次性以现金方式付清全部房款：1、本人所申请的银行按揭贷款/公积金贷款自房屋交房之日起三个月内仍未放款的或未能足额放款的。2、本人所申请的银行按揭贷款/公积金贷款在本人向物业公司办理房屋装修手续前仍未放款的或未足额房款的。”2015年8月10日，原、被告正式办理交房手续，被告于2015年8月20日与物业公司办理装修手续，但其未能按照承诺支付所欠的850，000元余款。虽然该房产只登记在被告段婷个人名下，但两被告系夫妻关系，且该买卖行为发生在两被告夫妻关系存续期间，被告谢峰与被告段婷应当共同承担偿还义务。原告认为，两被告逾期支付所欠房款的行为已构成违约，现原告为维护其自身合法权益，特依据《合同法》、《民诉法》等相关法律规定，依法诉至贵院，请求判如所请。原告怀化宏宇房地产开发有限公司提供下列证据支持其主张：证据1、原告企业登记信息、法定代表人身份信息、法定代表人身份证明；两被告身份信息及洪江市民政局查询两被告婚姻登记信息，证明：1、原、被告具有合法的诉讼主体资格；2、从2011年7月25日至今，两被告系合法的夫妻关系，两被告应当对本案涉及的共同债务承担连带支付责任；证据2、《购房优惠审批单》（存根联）、《宏宇新城销售分价表》、《商铺按揭贷款缴费明细表》，证明原、被告在签订正式商品房买卖合同前，原、被告双方进行洽谈的过程；证据3、合同编号为：715012658202《怀化市商品房买卖合同》、原告缴费票据9张，证明：1、原、被告存在合法商品房买卖合同关系；2、被告尚欠房款85万元，采用银行按揭贷款方式支付；3、被告按照合同约定支付850，917元购房款，尚欠购房款85万元；证据4、2015年7月30日，被告所作的《承诺书》，证明：1、本案涉及房屋的房产证、地产证均由被告自行办理；2、因被告自行办理过程中造成的各种费用或不良后果由被告自己承担；证据5、2015年7月30日，被告所作的《申请提前交房承诺书》，证明：根据被告承诺若自交房之日起三个月内或被告在向物业公司办理房屋装修手续前仍未放款的或未足额放款的，被告承诺将一次性付清房款；本案中被告已经违反其承诺应当一次性付清房款；证据6、《宏宇新城一期*巴萨名门入伙手续交接单》、《宏宇新城业主（住户）基本情况登记表》，证明：1、被告于2015年8月1日办理交房手续；证据7、《宏宇物业房屋装修申请表》、《宏宇新城商铺装饰装修服务协议》、《宏宇物业装修前质量确认书》、《宏宇物业宏宇新城服务中心区域防火责任书》，证明：1、被告于2015年8月20日办理房屋装修手续；2、按照被告所作的承诺，被告应当一次性支付剩余房款85万元；证据8、被告所购房屋不动产权证书复印件，证明：由于被告自己迟延办证及迟延缴纳房屋维修基金等相关费用，至2017年8月9日，该不动产权证书才办好；证据9、鹤城区国家税务局房地产税收证明单，证明：原告公司已经按规定缴纳相应税款，2015年1月12日开始具备办证条件；证据10、怀化市物业专项维修资金查询被告缴纳专项维修资金票据，证明：2016年10月10日才缴纳专项维修资金，而缴纳该项资金是办证的条件之一，由于被告自己迟延缴纳才造成办证迟延进而造成贷款无法发放。被告段婷、谢峰共同辩称：一、被告2015年7月30日签署的两份承诺书无效、不成立。1、被告签署的两份承诺是被告被迫签署，不是被告真实意思表示，该承诺无效。2015年7月30日，因需要提前交房，被告请求原告提前交房。原告借此强迫被告签署“承诺书”和“申请提前交房承诺书”，上述两份承诺书是原告提供的格式承诺书，并不是被告真实意思表示。特别是“申请提前交房承诺书”中的“本人如果未能一次性付清所有房款，贵公司有权对该房屋予以收回或另行出售等处置，由此所产生的一切法律责任由本人承担”明显违背法律规定，剥夺被告的处置权，同时也证明这不是被告的真实意思表示，是不平等承诺。房屋总价1700917元，被告2015年7月27日已支付850917元，超过总房款一半，如果“被告不能一次性付清所有房款”后果是被告八十多万没有了。如果不是被告为了提前交房，在没有被迫的情况下，是不会签署这样的不平等强制性承诺的。2、被告签署的两份承诺是单方意思表示，没有得到原告单位盖章认可，承诺不成立。被告2015年7月30日签署“承诺书”和“申请提前交房承诺书”，没有原告单位盖章，原告没有认可两份承诺。因此，被告的两份承诺是单方意思表示，并没有成立。二、被告签署承诺在先，办证在后，本案的房屋产权证、土地证办证是原告办理，原告以实际履行的方式改变了被告的房屋产权证、土地证自行办理单方承诺。2016年10月10日，原告收取被告专项维修资金、门面税费、分户手续费及代办房屋产权费用可以充分证明房屋产权证、土地证办证是由原告办理。同时，被告第二项请求“请求法院依法判定被告立即支付原告垫付的办理不动产权证费用978元”也可以印证所有手续证件是由原告办理。因此，被告2015年7月30日签署“承诺书”和“申请提前交房承诺书”书后，原告与被告仍然是按照房屋买卖合同约定方式办理房屋产权证、土地证。原告以实际履行的方式改变了被告的承诺，也印证了被告认为原告单位没有认可两份承诺的观点。被告按原告和银行的要求提供了按揭贷款资料，按揭贷款没有发放的责任不在被告。被告两份承诺书没有银行按揭贷款自行办理承诺。被告的房屋产权证、土地证、按揭贷款等手续实际都是原告办理，被告按揭贷款银行已通过审批。被告提供的贷款审批通知书可以证明2015年8月5日贷款已通过审批，因抵押登记手续未办妥而未发放成功，但抵押登记手续未办妥责任显然不在被告。被告符合按揭贷款条件，没有任何责任。按揭贷款银行是原告指定合作银行，原告单位工作人员在被告两份承诺书上签署“同意”是2015年8月19日，在按揭贷款审批通过后,即2015年8月5日之后，原告完全知道贷款没有发放的原因（在商品房买卖中，所有房屋手续包括按揭贷款抵押手续都由房地产开发商掌握，一般情况下买受人只要履行面签程序即可，抵押登记相关材料都是房地产开发商提供，本案抵押登记未办妥责任显然在原告），但原告没有告知，仍然让被告签署不平等的承诺，存在下套的嫌疑，其应当承担责任。三、原告违背诚实信用原则，其第一项要求支付利息97750元请求和第三项请求不应得到支持。原告要求被告支付利息97750元请求没有法律和事实依据。被告的按揭贷款2015年8月5日已通过审批，因抵押登记手续未办妥而未发放成功，原告的工作人员2015年8月19日在被告承诺书签字“同意”时就应当知道贷款已审批，因抵押登记未办妥而不能发放。从2015年8月5日到2017年8月18日，有两年多时间，就算到2016年10月10日，被告交纳相关费用时，有一年多时间，原告也应当告知贷款未办妥情况，但原告没有履行告知义务，存在隐瞒行为，违背诚实信用原则。原告的第一项请求要求支付利息97750元是隐瞒真相情况下违背诚实信用原则迫使被告签署不平等承诺书，以此恶意诉讼而获利。因此，其第一项要求支付利息97750元请求和第三项请求不应得到支持。综上所述，我们请求法庭驳回原告的诉讼请求，由被告和原告按《商品房买卖合同》第七条“因出卖人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第1种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；”约定，继续履行合同并另行协商付款方式和付款期限。被告段婷、谢峰提供下列证据支持其辩解主张：证据1、身份证复印件1份，拟证明段婷的身份情况；证据2、贷款审批通知书复印件1份，拟证明贷款已经通过审批；证据3、证明复印件1份，拟证明段婷和谢峰系夫妻关系；证据4、首付刷卡单复印件8张，拟证明已付首付；证据5、承诺书复印件1份，拟证明被告有理，承诺书是格式化合同，是原告单方面的意思，承诺书无效；证据6、申请提前交房承诺书1份，拟证明被告有理，承诺书是格式化合同，是原告单方面的意思，承诺书无效；证据7、代交办证费用刷卡单复印件1份、收据复印件1份，拟证明被告已经交纳了代交办证费、分户费等10230元；证据8、维修资金专用收据复印件1份，拟证明已交纳维修基金34018元；证据9、税收完税证明复印件1份，拟证明已完税；证据10、不动产统一发票复印件1份，拟证明已付清首付；证据11、商品房买卖合同及补充协议复印件1份，拟证明合法买卖。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据4、2015年7月30日被告段婷签名的《承诺书》和证据5、2015年7月30日被告段婷签名的《申请提前交房承诺书》各一份，被告段婷对其签名的真实性予以认可，本院对该证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月28日，原告与被告段婷签订编号为715012658202的《怀化市商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》。双方约定被告段婷购买原告开发的宏宇新城巴萨名门小区6栋2单元202号门面商品房，该商品房建筑面积233.5平方米，每平方米7282.87元，按建筑面积计算，房屋总价为1700917元；首付款（含定金）850917元于2015年7月27日支付，剩余房款采用银行按揭方式支付；原告应当在2016年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定将本案房屋交付被告段婷使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；由于被告段婷的原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续，或被告段婷未付清房款、有关税费、维修基金及合同、协议约定的违约金等，原告有权拒绝交付房屋。2015年7月30日，因被告段婷要求提前交房进行装修，被告段婷向原告出具了两份承诺书，分别承诺房屋产权证书、地产证书由其自行办理；并承诺“如遇以下任何条件之一，本人将一次性以现金方式付清全部房款：1、本人所申请的银行按揭贷款/公积金贷款自房屋交房之日起三个月内仍未放款的或未能足额放款的。2、本人所申请的银行按揭贷款/公积金贷款在本人向物业公司办理房屋装修手续前仍未放款的或未足额放款的。”2015年8月10日，原、被告正式办理交房手续，被告于2015年8月20日与物业公司办理装修手续，但其未能按照承诺支付所欠购房款85万元。因被告段婷在办证过程中遇到困难，2016年10月19日，被告段婷将办理房屋不动产权证的相关费用交给原告，请求原告代为办证。另查明，被告谢峰与被告段婷于2011年7月25日在湖南省洪江市民政局登记结婚。本院认为：原告与被告段婷签订的编号为715012658202的《怀化市商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》,是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。双方约定的交房时间为2016年12月31日前，被告段婷为了提前使用门面房屋，于2015年7月30日要求原告提前交房，承诺所申请的银行贷款自房屋交房之日起三个月内仍未放款的，愿意一次性以现金方式支付所欠房款，该承诺得到了原告方的同意，双方达成了一致协议，即从原告实际交房给被告段婷之日（2015年8月10日）起三个月内其所申请的银行贷款未放款的，被告段婷应一次性支付所欠房款85万元。但被告段婷未履行承诺，应承担违约责任。现原告要求被告段婷支付所欠房款85万元，本院予以支持。关于逾期付款的利息，因被告段婷承诺的三个月期限届满后才承担逾期付款的利息，原告主张按年利率6%计算逾期付款的利息符合法律规定，本院采纳，故从2015年11月10日起以尚欠房款85万元为基数年利率6%支付利息至付清所欠尚欠房款85万元为止。被告谢峰系被告段婷的配偶，应对被告段婷为家庭生活购买门面所负债务承担共同偿还责任。被告段婷辩称其所签名的两份承诺书无效，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、被告段婷、谢峰于本判决生效后10日内偿还给原告怀化宏宇房地产开发有限公司购买宏宇新城巴萨名门小区6栋2单元202号门面商品房所欠购房款85万元，并按年利率6%支付给原告怀化宏宇房地产开发有限公司从2015年11月10日起至还清之日止的逾期付款利息；二、驳回原告怀化宏宇房地产开发有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费13287元，财产保全费5000元，合计18287元，由原告怀化宏宇房地产开发有限公司负担1207元，被告段婷、谢峰共同负担17080。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  李 玲审 判 员  吴家林人民陪审员  向绪平二〇一八年二月二十八日代理书记员  石修泽附相关法律：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。