上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初87118号原告：乔洁，女，1988年8月20日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王聪，上海市为平律师事务所律师。被告：上海宝筑房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：夏锋，总经理。委托诉讼代理人：孙新艳，上海达晨律师事务所律师。原告乔洁与被告上海宝筑房地产开发有限公司(以下简称宝筑公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年12月20日公开开庭进行了审理。原告乔洁的委托诉讼代理人王聪，被告宝筑公司的委托诉讼代理人孙新艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔洁向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办理新建商品房房地产权证导致原告无法按约办理小产证的违约金人民币(以下币种同)19,599元(以总房价款1,548,345元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准，自2016年2月15日起计算至2016年4月26日止，计71天)；2、判令被告支付原告各项损失3,700元(其中包括律师费1,500元、交通费200元、误工费2,000元)；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告就上海市浦东新区宣黄公路2585弄宝业华庭55号10层1101室房屋(以下简称系争房屋)签订了《上海市商品房预售合同》，约定被告应于2015年10月31日前交付房屋，并在交付房屋之日起3个月内办理房地产初始登记，取得新建商品房房地产权证(大产证)，在取得大产证后15天内签署房屋交接书。依照约定，原告本应于2016年2月15日前即可签署交接书，取得办理小产证的相关材料，顺利办理小产证。然被告实际于2015年11月30日交付系争房屋，2016年4月22日才取得大产证，2016年4月26日签署交接书，原告于当日取得办理小产证的相关材料。被告上述行为显属违约，应当承担违约责任，故原告诉至法院，要求判如所请。被告宝筑公司辩称，首先，合同约定被告自交付房屋起3个月内办理大产证，在办理完大产证后15天内签署房屋交接书，并在签订房屋交接书后的30日内办理系争房屋的产权证(小产证)。由此可知，原告最迟在交付系争房屋之后的135天之内申领小产证。然而，原告未按预售合同约定的付款期限付清房款，逾期付款达91天，故根据合同约定被告可顺延交房91天，据此计算，被告在2016年4月26日签署房屋交接书，并于当日交付了办理小产证所需的材料，并未违约。其次，即使从2015年11月30日实际交房起算相应时间，被告逾期天数也仅为11天。原告主张的违约金计算标准也过高，请求法院予以调整。再者，原告主张的各项损失，律师费缺乏合同依据，交通费和误工费缺乏事实和法律依据，故均不予认可。本院经审理认定事实如下：2014年1月4日，原告作为乙方与被告作为甲方就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》，合同第二、三条约定，系争房屋建筑面积为96.82平方米，每平米单价为15,992元，房屋的总房价款为1,548,345元。第十条约定，系争房屋交付必须符合下列条件：取得《住宅交付使用许可证》，甲方对系争房屋设定的抵押已经注销，甲方已按规定缴纳了物业维修基金，甲方承诺在交付房屋之日起3个月内办理房地产初始登记，取得大产证。第十一条约定，甲方定于2015年10月31日前将系争房屋交付给乙方。第十二条约定，甲方未按照合同约定期限内将系争房屋交给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款的日万分之1计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二日起算至实际交付之日止；逾期超过90天的，乙方有权单方面解除本合同。第十三条约定，系争房屋交付的标志为房屋领取钥匙。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了大产证后的15日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理系争房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向原南汇区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的小产证。合同附件一约定，乙方应该按以下时间如期向甲方支付房款：1、2014年1月4日之前，乙方应向甲方支付31%的总房价款即48万元，其中包括在签订本合同前已支付给甲方的定金2万元；2、2014年1月10日之前，乙方应向甲方支付25.83%的总房款即40万元；3、2014年1月20日前，乙方应向甲方支付23.79%的总房款即368,345元；4、2014年3月4日前，乙方应以银行按揭贷款的方式或者其他方式，向甲方支付19.37%的总房价款即30万元。合同补充条款一第五条第8项约定，甲方交付房屋的前提条件是乙方付清所有房款(包括但不限于房屋全款、面积补差费、因逾期付款而产生的违约金等)。乙方选择银行贷款方式支付的，必须是银行放款于甲方后才具备房屋交付条件；如乙方逾期支付前述款项，则甲方交付该房屋的期限可依乙方逾期付款之期限相应顺延。2015年11月30日，被告将系争房屋交付原告。2016年4月22日，被告取得系争房屋的大产证。2016年4月26日，原、被告签署房屋交接书，载明双方对系争房屋进行交接并确认：系争房屋的实测面积为96.56平方米，系争房屋的总价款为1,544,188元；原告已付全部房款1,544,188元，被告已开具发票给原告。原告于同日取得办理小产证的相关材料。另查明，原、被告于2015年12月15日签订《违约责任确认单》，确认原告在购买系争房屋过程中，因为购房款支付逾期总计91日，被告延期交房30日，根据预售合同第十一条补充条款的规定，鉴于原告逾期天数超过被告延期交房天数，双方确认互不追究对方的前述违约责任。本院认为，原、被告签订的预售合同系双方的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，原告履行了付款义务，被告同时也应当按约办理大产证并向原告交付办理小产证所需的材料。被告实际于2016年4月22日才办出大产证，该逾期行为致使原告未能在合同约定的期限内办出系争房屋的小产证。被告抗辩称原告逾期付款91天，故被告交付房屋及办理产证的时间也应当相应顺延。本院认为，首先，预售合同虽约定如果原告逾期付款，被告交房时间可以相应顺延，但双方已于2015年11月30日完成交房，故被告关于合同约定交房时间顺延91天的辩称，缺乏事实依据，本院不予支持。其次，双方于2015年12月15日签署违约责任确认单，对双方逾期付款及逾期交房违约行为予以明确并约定“双方确认互不追究对方的前述违约责任”。在此情形下，被告再以原告逾期付款为由进行抗辩，于法于约无据。再者，退一步讲，预售合同中约定的交付房屋、办理大产证及签署房屋交接书均属被告不同的合同义务，亦均有各自关于履行期限的约定，故补充条款一中第五条第8项约定的因原告逾期付款而顺延被告交房义务的条款不能豁免被告逾期办证的违约责任。被告以原告逾期支付房款作为迟延办理小产证的抗辩理由，本院不予认可。被告的行为构成违约，原告有权要求被告承担相应的违约责任。关于违约责任如何承担，本院认为，第一，就违约责任承担的期间，原告主张的是逾期办理小产证违约金，根据预售合同约定，被告应在2015年10月31日前交房，在交房后三个月内办理大产证，办理大产证后15天内签署房屋交接书，交接书签订后30天内双方办理过户申请、申领小产证等。据此计算，原告本应于2016年3月15日前办理小产证，而原告实际于2016年4月26日取得办理小产证的相关材料，方可自行办理小产证，故被告应承担2016年3月15日至2016年4月26日期间的逾期办证违约金。第二，就违约责任的计算标准，预售合同没有约定的，根据法律规定，就逾期办证违约金可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，被告提出原告主张的以中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮50％为标准计算违约金金额过高，鉴于2015年11月30日系争房屋已由原告实际取得，原告未就被告违约行为给原告造成的实际损失予以举证证明，本院结合双方合同的履行情况，根据公平及诚实信用原则酌定以中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30％为违约金计算标准。关于原告提出要求赔偿各项损失3,700元的主张，缺乏合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告上海宝筑房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告乔洁支付逾期办理产证违约金：以总房价款1,544,188元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，自2016年3月15日起计算至2016年4月26日止；二、驳回原告乔洁的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费399元，减半收取计199.50元，由原告乔洁负担172.50元；由被告上海宝筑房地产开发有限公司负担27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 祝 芬二〇一八年二月一日书记员 陆振东附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。