山东省东阿县人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1524民初2826号原告：东阿县天天置业有限公司（简称天天���业）。住所地：东阿县经济开发区香江路东文化街北（东阿汇银工业建设发展有限公司V—9办公楼二楼）。法定代表人：胥国庆，董事长。委托诉讼代理人：李兆德，东阿合纵法律服务所法律工作者。被告：石珊珊，女，1989年2月7日出生，汉族，住东阿县，现羁押于聊城市看守所（冠县）。原告天天置业与被告石珊珊商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月1日立案后，依法适用简易程序，并于2018年1月24日、2月9日分别公开开庭进行了审理，原告天天置业委托诉讼代理人李兆德与被告石珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天天置业向本院提出如下诉讼请求：要求解除与被告签订的商品房买卖合同，由被告给付担保款，并按约定承担违约金、利息损失、代理费共计20000元；事实和理由：2016年6月6日被告自��公司开发的汇银未来城·天禧园购买在建楼房一套，合同价款为407573元。根据合同约定被告应交纳首付款122028元，但被告并无现款，其中的85000元系由我公司担保被告向他人借款交纳。因被告未能如期还款，我公司向出借人履行了担保义务。按借款协议约定，我公司取得向被告的追偿权和商品房买卖合同解除权。另外的280000元购房款由我公司担保，被告于齐鲁银行东阿支行借款取得，但被告仍未能如期归还，齐鲁银行东阿支行向我公司下达借款提前到期通知书，我公司再次履行担保义务，并取得对被告的追偿权。被告石珊珊辩称：同意与原告解除商品房买卖合同，并同意归还原告代偿的借款85000元和银行贷款本息，但不同意承担原告主张的违约金和损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的��据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告双方当事人的陈述、辩论以及举证质证意见，本院认定事实如下：2015年原告取得东阿汇银未来城·天禧园二期房地产开发许可和预售许可。2016年3月原、被告达成商品房认购意向，约定首付款为122028元。因被告仅能支付部分，同年3月16日出借人胥翔宇（甲方）与借款人被告（乙方）、担保人原告（丙方）共同订立“借款协议”，约定胥翔宇向被告出借现金85000元，由胥翔宇直接向原告支付，作为被告应交纳的部分首付款，借款期限至2016年7月31日。借款期内无利息，逾期则按借款总额的每日5‰支付违约金，并承担出借人实现债权而支出的诉讼费、代理费等费用。原告对上述借款承担连带责任，担保范围包括本金、违约金和实现债权的全部费用，担保期限为被告履行义务期满二年内。并约定原告保留被告所购7号楼3单元331室的所有权，如被告不能如期归还借款，原告代偿后，在取得追偿权的同时解除与被告之间的商品房买卖合同，并由被告按房屋总价款的20%承担违约金。协议订立后，被告为胥翔宇写下借据。随后胥翔宇按协议约定向原告支付85000元，被告自己出资37028元。2016年3月23日齐鲁银行向原告出具由被告交纳的购房首付款122028元的现金交款单，同年9月23日原告给被告出具交纳该款的增值税发票。借款到期后，被告未能如期归还借款。2017年3月30日原告通过网银偿还胥翔宇借款本金85000元，并于4月1日支付胥翔宇利息13600元（自2016年8月1日至2017年4月1日，按月利率2%计算）。2016年6月6日原、被告签订了编号为TTZY201600222的“商品房买卖合同”，正式约定被告购买7号楼3单元331室楼房一套，房屋总价款为402028元（其中商品房款为381546元，储藏室款为20482元）。双方约定的付款方式为首付款122028元，银行贷款280000元。2016年7月8日借款人被告（甲方）与贷款人齐鲁银行东阿支行（乙方）、保证人原告（丙方）、抵押人被告（丁方）共同签订“个人房屋按揭借款合同”，约定被告向齐鲁银行东阿支行借款280000元，被告以所购楼房设定抵押；借款期限自2016年7月8日至2036年7月7日；按等额本息的还款方式偿还借款本息，自发放贷款次月20日（即2016年8月20日）起每月20日为结息日；原告为被告借款提供连带责任保证，担保范围包括本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权发生的全部费用，保证期间为阶段性保证（即自贷款发放之日起至房管部门出具的《房屋他项权证》交付抵押权人为止）。随后齐鲁银行东阿支行向原告支付该笔款项。2016年8月、9月、10月���11月被告均按约定向齐鲁银行偿还借款，每月21日偿付本月本息1807.21元，12月21日至12月31日被告分三次才履行完毕本月义务，2017年1月21日被告偿付96.25元，此后未再归还借款。2017年2月28日齐鲁银行东阿支行通知原告在其保证金中扣除被告应承担的2017年1月和2月应偿还借款本息3531.99元（含逾期罚息）；2017年3月30日以同样方式扣除被告本月应归还借款本息1812.01元（亦含罚息）。次日齐鲁银行东阿支行向原告发出“贷款提前到期通知书”，指出被告自2017年1月21日逾期次数已达3次，期间均为原告代为偿还，被告违反了合同约定，已出现较大风险。遂宣布该笔贷款提前到期，要求原告按合同约定履行担保义务，偿还被告尚欠本金274561.76元，否则依法追究原告担保责任。原告遂于2017年4月6日代被告向齐鲁银行东阿支行归还该笔贷款本息共计275132.96元，被告与齐鲁银行的债权���务归于消灭。另查明，因被告存有违约行为，原告并未将买卖房产交付被告。2017年5月17日被告因刑事犯罪被羁押，现刑事判决已生效。审理中，被告同意与原告解除房屋买卖合同。原告主张被告应向其承担胥翔宇借款85000元、利息13600元及相关损失，损失以98600元为基数，自2017年4月2日起至实际给付之日止，按年利率6%计算；并承担银行贷款275132.96元、2017年1月—3月代偿的每月本息5344元及相关损失，损失以280476.96元为基数，自2017年4月7日起至实际给付之日止，按年利率6%计算。对此，被告予以认可，但主张服刑期间并无经济来源和支付能力。本院认为：原、被告在自愿协商的基础上达成认购意向，并订立“商品房买卖合同”，双方意思真实确定，内容合法有效，依法应予确认。合同履行期间，被告因交纳首付款向胥翔宇借款，并由原告提供担保。后因被告违约，原告向胥翔宇履行了担保义务，并依法取得对被告的追偿权。在借款协议中，双方明确约定，原告取得追偿权的同时解除与被告之间的商品房买卖合同。原告现主张解除该合同，被告予以认可。即符合合同约定的解除条件，亦属双方合意，依法应予采纳。合同解除后，双方权利义务终止。原告不再向被告履行商品房交付义务，并退还被告全部购房款402028元。合同履行中，被告先后向胥翔宇借款和银行贷款，均由原告提供担保。因被告违约，原告均承担了担保责任。基于法律规定原告向被告行使追偿权，应予支持。原告在取得追偿权的同时，依法继受并享有原债权人的相关权利。被告向胥翔宇借款85000元，到期后未履行清偿义务。胥翔宇未要求原告按借款协议约定的逾期每日5‰支付违约金，而是依照法定利率上限月利率2%计算利息损失，自逾期之日至给付之日共8个月，总计13600元。其间的行为并未损害被告之利益，应予采纳。原告要求被告承担代偿的胥翔宇借款本息98600元和银行贷款本息280476.96元，并分别以该二笔款项为基数，按年利率6%计算其损失，符合相关法律规定，且并未加重被告的负担，应予支持。原告同时要求被告承担诉讼代理费15000元，符合双方合同约定，亦应采纳。但因原告损失诉求为20000元，而上述损失与诉讼代理费之和已明显超过诉求数额，故超过部分依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：一、解除原告东阿县天天置业有限公司与被告石珊珊签订的TTZY201600222号商品房买卖合同。二、原告东阿县天天置业��限公司退还被告石珊珊购房款402028元。三、被告石珊珊给付原告东阿县天天置业有限公司追偿款379076.96元，并承担利息损失5000元和诉讼代理费15000元。上述二、三项相互折抵后，原告东阿县天天置业有限公司给付被告石珊珊2951.04元。于本判决生效后十五日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由原告东阿县天天置业有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 员 李宪华二〇一八年二月十三日法官助理 Ｘ Ｘ书 记 员 权 薇