广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终6892号上诉人（原审被告、反诉原告）：张一英，女，1986年5月25日出生，汉族，住四川省筠连县。委托诉讼代理人：苏光伟，广东中亿律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:中山市名雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三角镇爱国工业区二路17号经典名雅园63卡商铺。法定代表人：梁展侠，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵广聪，男，1973年4月30日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，系该公司员工。上诉人张一英因与被上诉人山市名雅房地产开发有限公司（以下简称名雅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初9177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭,经过阅卷、询问当事人，认为本案事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张一英上诉请求：一、撤销原审判决；二、改判名雅公司向张一英返还2017年3月1日至3月31日租金2698元、管理费40848元、保证金20508元，共计27254元及逾期利息（从反诉之日计至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计）；三、改判名雅公司向张一英赔偿违约金27254元。事实和理由：一、原审判决认定事实错误，导致判决结果错误。（一）名雅公司违约在先。1.根据《物业租赁合同》第二条的约定，名雅公司应于2016年11月30日交铺，但名雅公司于2016年12月31日交铺，推迟了一个月，已构成违约。由于名雅公司的违约行为，导致张一英很多工作无法开展，打乱了工作计划。故“由2017年3月1日起开始计收租金”亦失去了事实依据，应顺延。（二）案涉商铺不动产权证的出证日期为2017年3月20日。首先，在此日期之前，名雅公司无权收取租金；其次，根据《物业租赁合同》第六条第1款的有关规定，名雅公司应积极配合张一英办理有关证照，为张一英提供相关证照、资料、证明等，由于租期开始日期在前，出证日期在后，导致张一英至少在出证日期之前无法办理有关经营证照、水电等，无法使用案涉商铺。二、名雅公司于2017年5月16日向原审法院提出起诉，从原审起诉的请求与事实可以证明，张一英虽然曾经向名雅公司申请终止合同，但名雅公司并未同意。综上所述，名雅公司违约在先，其行为已违反合同有关约定，已属严重违约。既然名雅公司提出解除合同，那么根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，名雅公司应返还已收取的款项。另外，因名雅公司严重违约，根据对等、公平原则，参照《物业租赁合同》第二条第3款约定，名雅公司应向张一英赔偿违约金27254。名雅公司答辩称，1.名雅公司是2016年8月8日试业，且于2016年11月26日开业，张一英于2016年11月30日租赁时，商铺已经是现铺，不需要延迟交铺，反而是张一英推迟收铺，经名雅公司多次电话催促，才办理委托书给吴定任于2016年12月31日收铺，所以张一英说名雅公司延迟交付没有事实依据，事实是因张一英自身原因不收铺，名雅公司通融其延迟收铺，这点在张一英委托书中已经注明。2.名雅公司规划许可证是2015年5月21日出具，已可证明名雅公司对出租物业拥有产权，只需产权明确出租是合法，收取租金也是合法收取。3.办理营业执照是张一英的责任，名雅公司只需要配合，而办理营业执照，如果未取得不动产证时，工商局只是要求提供双方签订合同以及社区居委会开出的证明就可以办理营业执照，所以张一英说无法办理工商营业执照是不合理的，且此期间其他商铺大部分已成功办理工商营业执照，这在一审中已经有提交其他商铺的营业执照复印件，事实上张一英收铺后一直没有到名雅公司办理装修备案及索取办理营业执照所需要的资料，名雅公司多次电话催促，并于2017年2月22日书面催促，张一英仍然不来办理装修备案也没有提出要名雅公司提供办理营业执照需要的资料，在双方电话沟通中，张一英说公司计划有变不打算进入中山市场经营，故不来办理装修，想提前终止合同，经双方协商，名雅公司同意张一英提前办理终止合同，但张一英需本人来办理或办理委托书委托他人办理，最终张一英未过来办理，只是邮寄一张提前终止协议过来，但是以公司名义来签署，并不是张一英本人签署，因主体不符,名雅公司不同意办理，这一点在一审当中也有证据提交。根据双方合同约定,张一英在签订租赁合同45天内装修完毕以及开业,如张一英未能在上述约定之日收铺、开业，则视张一英为违约，张一英自愿将全额租赁保证金、首月租金、管理费作为违约金补偿给名雅公司，双方签订的合同即时自行终止，名雅公司有权将商铺另行出租，张一英行为已属连续及严重违约。4.双方合同期为五年，名雅公司提供三个月的免租期，现在名雅公司已履行合同提供三个月的装修免租期，而张一英在享受三个月免租期后不跟名雅公司办理任何手续令名雅公司利益受损。（1）张一英提前终止合同，实际租期为零，名雅公司不可能给张一英3个月的装修免租期；（2）因合同仍然有效，名雅公司不能出租商铺，至2017年7月18日原审开庭后名雅公司才将商铺重新出租，令名雅公司商铺空置达5个月，所以原审判决首月租金、管理费及保证金是作为违约金补偿给名雅公司，其实这些补偿仍远不足弥补名雅公司的损失。名雅公司向一审法院起诉请求：1.解除名雅公司与张一英就广东省中山市西区×××而签订的“物业租赁合同”；2.张一英将前述商铺腾空交还名雅公司；3.张一英按6746元/月的标准向名雅公司支付“物业租赁合同”解除前拖欠的租金及管理费（自2017年3月28日起计至解除合同之日）及违约金（违约金自2017年3月28日起以6746元为基数，按1%每日计至租金付清之日止）；4.张一英按6746元/月的标准向名雅公司支付“物业租赁合同”解除后至实际搬离交还商铺期间的占用费及利息损失（利息损失自“物业租赁合同”解除之日起以6746元为基数，按银行同期同类贷款利率计至交还商铺之日止）。张一英向一审法院提起反诉请求：1.名雅公司向张一英返还2017年3月的租金2698元、管理费4048元，保证金20508元，共计27254元及逾期利息（从2016年12月16日计至实际清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日）；2.名雅公司向张一英赔偿违约金27254元。原审法院认定事实：2016年11月30日，名雅公司作为甲方/出租方与张一英作为乙方/承租方签订“物业租赁合同”，约定甲方将中山市西区×××商铺出租给乙方，房产建筑面积约为269.85㎡；租期为5年，自2016年11月30日至2021年11月30日，双方议定2016年11月30日至2017年2月28日为装修期，自2017年3月1日起开始计收租金；乙方在签订租赁合同10天内必须带齐相关资料收铺，并承诺在签订租赁合同45天内装修完毕以及开业，如乙方未能在上述约定之日收铺、开业，则视乙方为违约，乙方自愿将全额租赁保证金、首月租金、管理费作为为违约金补偿给甲方，双方签订的合同即时自行终止，甲方有权将该商铺另行出租；2017年3月1日至2017年11月30日期间租金2698元/月，管理费4048元/月，租金及管理费按月结算，甲方应向乙方出具等额的租金发票及管理公司开具的管理费发票或收据，乙方在每月28日前足额支付次月租金及管理费给甲方；乙方在签订本合同之日应向甲方提前缴交首月租金6746元，保证金20508元，乙方应在租赁期满或解除合同之日缴清租赁该物业的一切费用后且无违约行为，甲方确认接收物业后将保证金无息退还乙方，本保证金不得于租赁期满前抵付租金；乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方有权按月租金金额的1%收取违约金，逾期满1个月，甲方有权单方解除合同，并有权追究乙方的违约责任；合同还约定了其他事项。2016年12月31日，吴定任接受张一英委托与名雅公司办理商铺交接手续。张一英未按合同约定装修、开业，案涉商铺一直被闲置，名雅公司可随意进出。2017年3月，张一英向名雅公司邮寄“提前终止物业租赁合同”，以承租方深圳市新雅豪建筑装饰有限公司不能继续履行合同，通知于2017年3月16日提前终止合同，租金计算至2017年3月31日，其方自愿将所缴纳的保证金作为违约金支付给名雅公司。名雅公司于当月17日收到该通知。同年5月19日，名雅公司以张一英逾期交租超过一个月已构成根本违约为由诉至本院，主张前述实体权利。同年6月3日，张一英签收本案诉状、证据副本及应诉材料。同年7月4日，张一英提出反诉，主张前述实体权利。名雅公司提交建设工程规划许可证及附件、中山市建设工程竣工验收备案表、建设工程竣工验收消防备案表以及6份案外人的营业执照，主张案涉名雅家居装饰广场消防验收合格，以及该广场的租户大部分已办理营业执照。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。张一英主张名雅公司未能提交房产证、消防合格证致使其公司不能办理工商登记，名雅公司不予确认，并提交建设工程规划许可证及附件、中山市建设工程竣工验收备案表、建设工程竣工验收消防备案表以及6份案外人的营业执照。鉴此，对张一英的主张不予采纳。张一英未依约如期收铺、开业系事实，现张一英主张其该行为致使案涉合同自行终止，符合双方“物业租赁合同”的约定，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款的规定，采纳其主张，认定双方租赁合同已于2017年1月15日自行终止，双方权利、义务于当日终止，依照合同约定，因张一英违约，其缴纳的租赁保证金、首月租金、管理费应作为违约金补偿给名雅公司，名雅公司有权将案涉商铺另行出租。鉴于张一英未占有使用案涉商铺，名雅公司亦可自行出入，故对名雅公司主张的占有使用费、利息损失不予支持。综上，对名雅公司、张一英的全部诉讼请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七）项、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、驳回名雅公司的全部诉讼请求；二、驳回张一英的全部反诉请求。本诉受理费50元，减半收取为25元，反诉受理费1162元，减半收取581元，由各自负担。本院二审期间，张一英没有新证据提交。名雅公司提交了一张宣传单，拟证明2016年11月26日名雅广场已经正式开业，不存在延期交付商铺问题。张一英不确认该证据的真实性、合法性、关联性。该证据因系名雅公司单方制作，本院无法确认其真实性，不予采纳。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2016年12月30日，张一英出具委托书，内容为：“我是张一英，因本人受伤不能前来×××商铺办理收铺手续，及拿合同和收据，现委托我公司吴定任先生前来办理整套手续。身份证号码：吴定任（×××）。望名雅家居物业部给予办理。”委托书后有张一英签名并注明身份证号码。本院认为，根据张一英及名雅公司的诉辩意见，本案的争议焦点为名雅公司是否存在违约行为。第一，对于张一英主张名雅公司存在延迟交付涉案商铺问题。双方签订的物业租赁合同约定“张一英在签订租赁合同10天内必须带齐相关资料收铺”，但从张一英出具的委托书的内容来看，张一英是由于自身原因未能依约接收商铺，张一英主张名雅公司延迟交付涉案商铺并无事实依据，本院不予采信。第二，对于张一英主张名雅公司没有配合其提供相关证照、资料、证明等，导致其无法办理有关经营证照、水电，无法使用涉案商铺的问题。名雅公司提交了建设工程规划许可证及附件、中山市建设工程竣工验收备案表、建设工程竣工验收消防备案表以及6份案外人的营业执照，证明张一英的主张显明与事实不符，而且张一英称商铺不动产权证为办理经营证照的前提条件也没有法律和事实依据，故此，本院对张一英的该项主张也不予采纳。综上，张一英主张名雅公司存在违约行为并不成立，其主张名雅公司赔偿违约金27254元，本院不予支持。原审法院依约将张一英缴纳的租赁保证金、首月租金、管理费作为违约金补偿给名雅公司并无不妥，应予维持。综上所述，张一英的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1162元，由张一英负担。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  马 燕二〇一八年二月二十七日书记员  雷 媛