.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2017）宁0106民初4266号原告：姜美岩，女，1974年4月10日出生，汉族，住辽宁省沈阳市东陵区。身份证号：×××委托诉讼代理人：李宗飞，宁夏睿银律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍晓苗，宁夏睿银律师事务所律师。被告:宁夏隆基房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：房正，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：常文虎，该公司经理。委托诉讼代理人：脱万良，甘肃高原律师事务所律师。原告姜美岩与被告宁夏隆基房地产开发有限公司（以下简称隆基公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月17日公开开庭审理了本案，经审理发现当事人对案件事实争议较大，不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，于2017年12月25日再次公开开庭审理了本案。原告姜美岩的诉讼代理人李宗飞、鲍晓苗，被告隆基公司的诉讼代理人脱万良到庭参加诉讼。双方当事人在和解期内未达成一致意见。本案现已审理终结。原告姜美岩向本院提出诉讼请求：依法判令被告隆基公司支付违约金387416.4元（以房款759640元为基数，按照月利率3%自2015年5月31日至2016年10月31日计17个月）;2.本案诉讼费由被告隆基公司负担。事实和理由：2015年4月14日，原告与被告签订《上元名筑楼宇认购协议》（以下称认购协议），约定原告认购被告开发的上元名筑1-21层商品房两套，房屋面积共计108.52㎡，单价7000元/㎡，总价款为759640元。2015年4月16日，被告出具《承诺书》，承诺将于2015年5月30日与原告签订备案合同，同年8月30日前办理房产证，若违约，将按房款金额月利率3%承担违约金。2015年5月30日，被告未按约定与原告签订商品房预售合同，直至2016年11月1日，被告才与原告指示且经被告同意的第三人李晓丽签订《银川市商品房买卖合同（预售）》（以下称商品房预售合同）。原告认为，被告逾期签订备案合同的行为已构成违约，故提起诉讼，请求依法判如所请。被告隆基公司辩称，原被告签订房屋买卖合同属实，涉案房屋是我公司给案外人唐学亮提供的借款担保，案外人唐学亮将涉案房屋转让给本案原告，后原告与我公司于2016年11月1日签订了正式的房屋买卖合同。该份合同约定了房屋的交付时间，房屋的备案日期及房屋产权证的办理时间，该合同约定的上述条款对前期的认购协议和承诺书内容进行了变动，应当以2016年11月1日签订的正式房屋买卖合同约定的房屋备案时间及交房时间、办理房屋产权证书的时间确定我公司是否存在违约行为。根据该合同的约定，我公司不存在违约行为，不应当承担原告所诉的违约金。迟延备案并没有给原告造成实际的经济损失，原告要求承担月息3%的违约责任没有事实依据，且明显偏高，违背法律关于借款利息的规定，不应当予以支持。综上，请求法庭依法裁判。原告姜美岩围绕诉讼请求依法提交认购协议、银行付款凭证、商品房预售合同、宁夏增值税普通发票等证据。经质证，被告隆基公司对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的承诺书，被告质证认为，承诺书未加盖隆基公司合同专用章，仅加盖财务专用章，也没有法人的签字，承诺书上签署”王某某”的人并非隆基公司的法人或主管，故不能认定为隆基公司承担违约责任的合法依据。经审查，本院认为：原告提交的承诺书是原被告签订认购协议后，原告在交付全额购房款前，被告为保证在2015年5月30日与原告签订商品房买卖合同，将预售的商品房备案在原告名下，并于同年8月30日前办理房产证，继而作出的关于违约责任的意思表示；至于承诺书未加盖隆基公司合同专用章，仅加盖了财务专用章，法定代表人房正也未签字，该责任不能客观归咎于房屋购买人；结合被告时任公司经理王某某亦在承诺书上签署”同意执行此承诺书”意见，故使得原告有理由相信该违约责任的承诺，即为隆基公司明示作出的意思表示，原告提交的银行付款凭证亦证实原告于被告出具承诺书后即向被告履行了全额交付购房款759640元的义务；从内容看，该承诺意思表示完整、明确，故有效，可以作为原告要求隆基公司承担违约责任的事实依据。2.证人王某某出庭所作证言，证实2015年4月16日其系隆基公司聘任的总经理，隆基公司向原告出具《承诺书》过程中，其签署”同意执行此承诺书”意见系代表隆基公司履行职务，《承诺书》中的财务专用章系隆基公司法定代表人房正加盖。经审查，本院对上述证人证言，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月14日，姜美岩（乙方）与隆基公司（甲方）签订认购协议一份，双方协议约定：姜美岩认购隆基公司开发建设位于银川市上海西路与金凤区××街、15号房屋，建筑面积合计108.52㎡，单价7000元/㎡，总房款759640元；乙方必须在约定期限内到上元名筑售楼中心支付首期房款，并凭本认购协议及已付首期房款票据与甲方签订《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所交定金不予退还，甲方无需通知乙方可另行处理该房屋。2015年4月16日，隆基公司向姜美岩出具《承诺书》一份，承诺书内容载明：”购买14、15上元名筑1号楼写字楼，特此承诺将2015年5月30日签备案合同，同年8月30日前办理房证，如不能按期办理手续，本公司承担房款金额月息按3%利率计息”。该承诺书分别由隆基公司法定代表人房正加盖”宁夏隆基房地产开发有限公司财务专用章”，隆基公司时任总经理王某某签署”同意执行此承诺书”意见确认。嗣后，姜美岩于同日通过招商银行账户一次性向隆基公司中国银行银川市行政中心支行账户转账支付购房款759640元，付款凭证中汇款用途栏标注”购房1-21-14、15”。期限届满后，隆基公司未于2015年5月30日和姜美岩签订涉案房屋商品房买卖合同。2016年11月1日，隆基公司与姜美岩指示且经隆基公司同意的买受人李晓丽签订商品房预售合同两份，并于2016年11月17日在银川市房屋产权交易管理中心办理了上元名筑项目1号楼21层14、15号商品房买卖合同登记备案手续。同年11月22日，隆基公司向李晓丽出具涉案商品房宁夏增值税普通发票。2017年12月7日，李晓丽依法取得上述两套商品房不动产物权登记证书。现原告姜美岩以被告隆基公司逾期签订备案合同的行为构成违约为由，提起本案诉讼。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。本案中双方签订的认购协议，约定了双方当事人名称、房屋基本情况、价款，但对房款支付期限、交付条件、交付日期、办理不动产登记时间、面积差异处理、解决争议的办法等均没有约定。根据《商品房销售管理办法》第十六条：”商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；......（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；......”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：”商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，该协议不属于商品房买卖合同，而应属商品房买卖预约合同性质，故本案案由为商品房预约合同纠纷。原被告签订认购协议后，被告为保证原告全额交付房款，继而作出”在2015年5月30日签订备案商品房买卖合同，并于同年8月30日前办理房产证，若违约将按房款金额月利率3%承担违约金”。的承诺，是对前述预约合同中关于签订正式商品房买卖合同本约的时间以及违约责任等未尽事宜的补充。被告出具该书面承诺虽未加合同专用章，但公司法人加盖了财务专用章，并有主管人员签署同意执行的意见，使得购房人有理由相信该承诺即为商品房出卖人明示的真实意思表示，且该意思内容不违反法律法规禁止性规定，故应认定为合法有效，双方当事人应当信守承诺，依约行使权利，履行义务。原告在被告预约承诺后当即履行了全额购房款交付的义务，但被告未在承诺的期限与原告签订备案商品房买卖合同，已构成违约，应承担相应的民事责任。被告以双方后来签订了本约抗辩其履行了预约合同不构成违约的主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。之规定，商品房出卖人隆基公司所承担的违约责任应与买受人守约所造成的损失相一致。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原告诉请被告按照已付房款年利率36%赔付违约金过高，酌定调整被告隆基公司按照原告姜美岩已付房款759640元的30%赔付违约金227892元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告宁夏隆基房地产开发有限公司于判决生效后五日内支付原告姜美岩违约金227892元；二、驳回原告姜美岩的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7112元，由原告姜美岩负担2928元，被告宁夏隆基房地产开发有限公司负担4184元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长史建文人民陪审员刘玉兰人民陪审员史成二〇一八年二月一日法官助理周晶书记员王娇判决书附页：本案适用的相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。2.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。4.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。