北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终161号上诉人（原审原告）：翟某1，女，1943年8月10日出生。上诉人（原审原告）：李某1，男，1942年4月9日出生。二上诉人共同委托诉讼代理人：李某2（李某1与翟某1之女）。二上诉人共同委托诉讼代理人：冯红峰，北京市恒圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨某1，男，1956年6月30日出生。委托诉讼代理人：杨某2（杨某1与翟某2之女）。被上诉人（原审被告）：翟某2，女，1957年3月4日出生。上诉人翟某1、李某1因与被上诉人杨某1、翟某2房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初2955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翟某1、李某1上诉请求：同意一审判决第一项，请求撤销一审判决第二项，发回重审或者依法改判支持我们一审的第二项及第三项诉讼请求。上诉理由：1.以评估公司现场勘查的时间作为评估时点更能接近实际损失数额，一审法院认为我们选择的评估时点错误有失公允；2.房屋买卖合同无效完全是由于杨某1、翟某2的过错导致的，杨某1、翟某2基于买卖合同取得了收益，按照公平原则，杨某1、翟某2应在获益范围内赔偿，而以评估公司入场时间作为评估时点更接近杨某1、翟某2的实际获益数额。杨某1、翟某2辩称，涉案房屋是公有住房，不能上市交易，不能按照可上市交易的商品房进行评估。翟某1、李某1明知涉案房屋属于单位分配，并持有租赁合同。其明知房屋是公有住房，只有单位员工才有资格购买，还要求借名买房，具有过错。翟某1、李某1一直占有使用房屋、出租获益。同意一审判决，不同意翟某1、李某1的上诉请求及理由。翟某1、李某1向一审法院起诉请求：1.杨某1、翟某2返还购房款65000元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2001年8月9日起至实际返还购房款之日止的利息损失；2.杨某1、翟某2赔偿装修费损失2143元；3.杨某1、翟某2赔偿房屋增值损失2682333元。一审法院认定事实：翟某1、李某1系夫妻关系，杨某1、翟某2系夫妻关系。翟某1与翟某2系姐妹关系。2001年翟某1夫妇经杨某1介绍，决定用杨某1名义购买涉案房屋。后杨某1（乙方）与北京市某建筑工程公司(甲方)签订《代购房屋协议书》，约定甲方为乙方代购位于昌平区503号房屋（即涉案房屋），购房款为52054元。该房屋为杨某1工作单位北京市某建筑工程公司将原分配给本单位职工佟某的公有住房调整给杨某1使用。翟某1夫妇实际给付杨某1购房款65000元，杨某1将购房款65000元给付同事佟某。2001年8月9日，涉案房屋交付杨某1后，一直由翟某1夫妇一家实际居住至今，并由翟某1夫妇对房屋进行了装修。2012年杨某1起诉要求确认双方达成的房屋买卖合同无效。2012年11月19日，北京市第一中级人民法院作出（2012）一中民终字第11911号民事判决书，终审判决杨某1、翟某2与翟某1、李某1达成的房屋买卖合同无效。但因翟某1夫妇对涉案房屋进行了添附，且合同无效导致的损失问题未一并处理，故法院没有支持杨某1、翟某2要求翟某1夫妇腾退涉案房屋的诉讼请求。2013年杨某1、翟某2以返还原物纠纷将翟某1、李某1诉至法院，要求翟某1夫妇返还涉案房屋并承担经济损失。审理过程中，经法院询问，翟某1、李某1表示不提起反诉要求对方给付经济赔偿。2013年10月29日，法院作出（2013）昌民初字第05649号民事判决书，判决翟某1、李某1于该判决生效后一年内腾空涉案房屋并交还给杨某1、翟某2。之后，翟某1、李某1上诉至北京市第一中级人民法院，后又撤回上诉。（2013）昌民初字第05649号民事判决书于2014年2月19日生效。2015年翟某1、李某1先后向北京市高级人民法院、北京市人民检察院申请再审和申请监督程序，均未被支持。本案审理过程中，翟某1、李某1申请对涉案房屋市场价值进行评估，并要求以入场评估时的时间为评估时点。经法院多次释明诉讼风险，翟某1、李某1仍拒绝以双方之间房屋买卖合同被判定无效的法律文书生效时间为评估时点，并表示明确知悉诉讼风险，没有疑问，不申请该时点的评估。经北京市高级人民法院随机确定，法院委托北京某房地产咨询评估有限责任公司对涉案房屋进行了价值评估。2016年11月9日，该公司出具（京）北方（2016）（估）涉字第090号《房地产估价报告》，称涉案房屋（建筑面积61.24平方米）在2016年10月28日的公开市场价值为2747288元，即平均单价为每平方米44861元。翟某1、李某1为此次评估支付评估费7495元。一审法院认为：本案中，翟某1、李某1在相应民事判决作出后，提起了相应的司法监督程序，不应视为诉讼时效已过。故对于杨某1、翟某2的相应答辩意见不予采纳。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，翟某1、李某1与杨某1、翟某2之间达成的房屋买卖合同已经被确认无效。故翟某1、李某1要求杨某1、翟某2返还购房款的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。但由于翟某1、李某1在支付购房款后实际使用了涉案房屋，且其主张购房款利息的诉讼请求缺乏法律依据，故法院对此不予支持。本案中，翟某1、李某1与杨某1、翟某2之间的房屋买卖合同因标的物为公有住房，不宜上市交易而无效。对于房屋性质，双方在交易和履行过程中应当是明知的，故双方对于合同无效的后果均应承担相应责任，杨某1、翟某2应当对翟某1、李某1进行相应赔偿。但该损失的确认时点应为双方之间房屋买卖合同被司法确认无效之日，其后房屋价值的涨跌不应纳入考量范围。且翟某1、李某1长期未提起损害赔偿的诉讼主张，其之后的相应损失均是自身原因造成的损失扩大，应当自行承担。鉴于经法院反复释明，翟某1、李某1均拒绝以双方之间买卖合同被判定无效的时间点为评估时点，使得法院在衡量其经济损失时缺乏相应参考依据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故对于翟某1、李某1要求杨某1、翟某2赔偿房屋增值损失的诉讼请求，缺乏相应证据，法院不予支持。翟某1、李某1可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、杨某1、翟某2于本判决生效后七日内返还翟某1、李某1购房款65000元；二、驳回翟某1、李某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。翟某1、李某1对于一审法院认定其决定用杨某1名义购买房屋提出异议。其主张杨某1、翟某2故意隐瞒了涉案房屋是公房的事实，其一直认为是以自己名义购买涉案房屋。本院认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，已发生法律效力的判决书判令翟某1、李某1与杨某1、翟某2之间的房屋买卖合同无效。《中华人民共和国合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，杨某1、翟某2应当将翟某1、李某1支付的65000元购房款返还，并应当赔偿翟某1、李某1的相应损失。具体损失的数额，应当结合双方当事人对于合同无效存在的过错程度、因合同无效所受有的损失数额等因素综合判断。本案中，涉案房屋买卖合同被生效判决确认无效后，翟某1、李某1的损失已经确定发生，其应当及时主张损失赔偿，此后房屋价值上涨所造成的损失，系其未及时主张造成的损失扩大部分，翟某1、李某1无权主张。现翟某1、李某1经法院多次释明，仍坚持以本案诉讼中评估机构进行现场勘查的时间作为评估时点，所得鉴定结论无法客观准确反映其损失数额，无法作为认定房屋差价损失的依据使用。一审法院据此驳回翟某1、李某1要求赔偿房屋差价损失的诉讼请求正确。翟某1、李某1可另行主张。综上所述，翟某1、李某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28258元，由翟某1、李某1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  徐 冰审 判 员  刘国俊审 判 员  范 磊二〇一八年二月六日法官助理  张 超书 记 员  杜 莹