广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2017)粤0402民初8550号原告（执行案外人）：珠海市百分百货仓超市连锁有限公司，住所地珠海市香洲凤凰南路******。法定代表人：姜伟嘉，总经理。委托诉讼代理人：张京正，广东友邦方达律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵俊涛，系该公司员工。被告（申请执行人）：上海浦东发展银行股份有限公司珠海分行，住所地珠，住所地珠海市香洲区吉大九州大道中**金色九洲****v>法定代表人：朱海东，行长。委托诉讼代理人：余鑫，广东耀中律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹进，广东耀中律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司珠海莲花支行，住所地珠海市拱北莲，住所地珠海市拱北莲花路**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：吴宇清，行长。委托诉讼代理人：林耀华，系该行员工。委托诉讼代理人：周鹏程，系该行员工。第三人（被执行人）：珠海科通达办公设备有限公司。住所地珠海市人民东路3。住所地珠海市人民东路**（银桦新村）商铺之一style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：胡红霞。第三人（被执行人）：黄容好，女，汉族，1962年2月7日出生，住珠海市金湾区，第三人（被执行人）：彭耿耿，男，汉族，1983年4月4日出生，住珠海市香洲区，原告珠海市百分百货仓超市连锁有限公司（以下简称百分百公司）诉被告上海浦东发展银行股份有限公司珠海分行（以下简称浦发银行珠海分行）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年9月15日立案后，依法追加第三人中国工商银行股份有限公司珠海莲花支行（以下简称工商银行莲花支行）、第三人珠海科通达办公设备有限公司（以下简称科通达公司）、第三人黄容好、第三人彭耿耿参加诉讼，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告百分百公司的委托诉讼代理人张京正、赵俊涛、被告浦发银行珠海分行的委托诉讼代理人余鑫、曹进以及第三人工商银行莲花支行的委托诉讼代理人林耀华、周鹏程到庭参加诉讼，第三人珠海科通达办公设备有限公司、第三人黄容好、第三人彭耿耿经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告百分百公司向本院提出诉讼请求：1.请求中止（2017)粤0402执2222号案的执行；2.请求确认原告有权继续使用珠海市香××路××层商场4号、5号商铺，无需迁出。事实和理由：2017年上半年，贵院发布《公告》，要求原告于2017年6月21日前自行迁出珠海市香××路××层商场4号、5号商铺。原告依法提出异议，被贵院驳回，现特提起诉讼。2013年1月28日，原告与彭耿耿签订了《房屋租赁合同》，约定将珠海市香××路××层商场4号、5号商铺租赁给原告作为商场使用，期限11年，至2014年1月31日止（原告为此商铺的经营，前期装修费用就投入504075元)。而彭耿耿与被告签订《融资额度协议》的时间为2013年6月25日，且彭耿耿在《融资额度协议》中仅是保证人而已，并未将涉案商铺办理抵押登记。两者相比，原告与彭耿耿签订《房屋租赁合同》在先，彭耿耿与被告签订《融资额度协议》在后。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。”《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力”即“买卖不破租赁”。《商品房租赁管理办法》第十二条规定“房屋租赁期间内，因赠予、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。”结合本案事实，依据上述规定，即使本案商铺被强制执行，原告与彭耿耿签订的《房屋租赁合同》对新业主依然合法有效，只是新业主当然替代彭耿耿而已，原告有权继续使用珠海市香××路××层商场4号、5号商铺，无需迁出。综上，请求支持原告的诉讼请求。被告浦发银行珠海分行辩称：一、原告申请对（2017)粤0402执2222号执行案中止执行没有任何事实法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条第一款规定“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行”，而在本案中(2016)粤04民终1579号民事判决书生效后，因科通达公司、黄容好、彭耿耿未能自觉履行生效法律文书确定的还款义务，被告浦发银行珠海分行无奈之下依法向法院申请强制执行，案号为（2017)粤0402执2222号，并在执行过程中依法可以查封、处分其名下的财产。法院在执行过程中，裁定查封、拍卖彭耿耿名下的房地产，符合法律规定，是法院依法强制执行的行为，原告的中止执行诉请没有任何事实及法律依据。二、（2017)粤0402执异172号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，裁定结果公正,是法院依法执行并维护司法权威的体现。1、原告在承租涉案店铺前明知已经办理了抵押登记。首先，涉案店铺位于香洲昌业路105号一层商场4、5号商铺的权属人为彭耿耿，该不动产早在2011年6月8日办理过购买现房贷款的抵押登记，抵押权人为工商银行莲花支行，抵押债权数额人民币2200万元；以及在2012年12月21日办理过最高额抵押登记，抵押权人为工商银行莲花支行，抵押债权数额人民币600万元，现仍在抵押登记中。因此原告与彭耿耿在2013年1月28日签订《房屋租赁合同》时，即知道该租赁物上设有抵押物权。由此事实可知，原告并非其所称的善意承租人，该涉案店铺早已办理过抵押登记，并且抵押登记在原告签订《房屋租赁合同》之前，其应自己承担相应风险。2、原告的租赁协议是在抵押登记后签订，实现抵押权后，租赁合同对受让人不具有约束力。在因涉案店铺在2011年6月8日、2012年12月21日分别设立了抵押，且抵押登记至今，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，该租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，虽然被告浦发银行珠海分行非该店铺的抵押权人，但是由于依法裁定拍卖该店铺后，抵押权人工商银行莲花支行的抵押权能得以实现,若租赁协议对受让人有约束力的话，将严重影响抵押物的处置价值，对抵押权人及其他债权人极其不利，因此设立在抵押权后的租赁关系不具有对抗抵押权的效力。因此原告认为的租赁关系不受抵押权的影响的主张没有事实根据，并缺乏法律依据。综上，被告浦发银行珠海分行认为原告的诉请没有事实及法律依据，是浪费司法资源，请求人民法院依法驳回原告的诉请，以维护作为金融机构的浦发银行珠海分行的合法权益，维护法律的司法权威。第三人工商银行莲花支行述称：本案所涉财产在原告承租前已抵押给我方，就本案所涉财产第三人工商银行莲花支行已依据生效法律判决向法院申请执行，本案的执行行为虽然非依第三人工商银行莲花支行申请所启动，但客观上将使我行合法实现抵押权利，即便本案中原告异议成立，被告的执行申请被中止，我方的执行也随之启动，拍卖程序将继续进行，从节省司法资源、切实保障各方权益的角度出发，我方认为原告的异议不能成立。第三人科通达公司、第三人黄容好、第三人彭耿耿未到庭答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：浦发银行珠海分行诉科通达公司、黄容好、彭耿耿金融借款合同纠纷一案，本院经审理后于2016年2月25日作出（2015）珠香法民二初字第1199号民事判决书，判决：一、科通达公司于本判决发生法律效力之日起十日内向浦发银行珠海分行偿还借款本金26810818.85元、利息482161.59元并支付从2015年6月10日起至借款本息全部清偿之日止的全部罚息、复利。二、浦发银行珠海分行对依法处分抵押物阳江市江城区东风三路6号所得的价款在上述第一项债务范围内享有优先受偿权；三、黄容好、彭耿耿对科通达公司上述债务承担连带清偿责任，黄容好、彭耿耿承担保证责任后，有权向科通达公司追偿。黄容好不服该判决，向广东省珠海市中级人民法院提出上诉，该院审理后于2016年11月10日作出(2016)粤04民终1579号民事判决书，判令：驳回上诉，维持原判。该民事判决于2016年11月28日发生法律效力。因科通达公司、黄容好、彭耿耿未能自觉履行，浦发银行珠海分行向本院申请强制执行，执行案号为(2017)粤0402执2222号。2017年3月2日，本院作出(2017)粤0402执2222号执行裁定书，裁定：拍卖彭耿耿名下位于珠海市香××路××层商场（粤房地权证珠字第**）。同日，本院作出(2017)粤0402执2222号公告（责令彭耿耿及在该房地产内居住的人员限期迁出。该案执行过程中，百分百公司向本院提出案外人执行异议，请求立即中止(2017)粤0402执2222号案的执行（停止查封珠海市香××路××层商场（4号、5号商铺）。2017年8月11日，本院作出（2017）粤0402执异175号执行裁定书，裁定：驳回珠海市百分百货仓超市连锁有限公司的异议请求。百分百公司不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，即本案。另查明：位于昌业路****商场的权属人为彭耿耿，建筑面积为1056.76平方米，该不动产已设定抵押，其中：2011年6月8日办理购买现房贷款抵押登记，抵押权人为工商银行莲花支行，抵押债权数额人民币22000000元；2012年12月21日办理最高额抵押登记，抵押权人为工商银行莲花支行、抵押债权数额人民币6000000元。2013年1月28日，百分百公司为乙方、彭耿耿为甲方签订一份《房屋租赁合同》，约定：彭耿耿将位于香洲昌业路105号一层商场（4号、5号商铺），使用面积为398平方米出租给百分百公司；租赁期限11年，从2013年2月1日至2024年1月31日；租赁房屋的租金和综合管理费按月结算，乙方在每月20日前支付至甲方指定的账户；甲方在2013年1月31日向乙方交付租赁房屋，等。合同签订后，彭耿耿将合同约定的商场交付给百分百公司使用至今，百分百公司按照合同约定按月向彭耿耿支付租金。2016年10月18日，彭耿耿为甲方与百分百公司为乙方签订一份《补充协议》，约定：甲方2016年11月1日变更收款账户；每月租金和管理费基础上增加5%的租金税金和3%的管理费税金；等。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查的重点是原告百分百公司对涉案不动产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，涉案不动产于2011年6月8日、2012年12月21日分别设立抵押并办理抵押登记，抵押权人为工商银行莲花支行；而原告百分百公司与彭耿耿签订《房屋租赁合同》的时间为2013年1月28日，属于抵押权设立后抵押财产出租的情形，原告百分百公司与彭耿耿的租赁关系不得对抗工商银行莲花支行已登记的抵押权。虽然本案的申请执行人浦发银行珠海分行并非该不动产的抵押权人，但是由于被执行人彭耿耿未能履行生效文书的义务，本院依法裁定拍卖该不动产。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”百分百公司的租赁权不得对抗工商银行莲花支行的抵押权，并且该租赁权对工商银行莲花支行抵押权实现有影响，本院应当依法将该租赁权除去后进行拍卖。综上所述，百分百公司的租赁权不能对抗在先的工商银行莲花支行抵押权，百分百公司提出中止（2017)粤0402执2222号案执行以及确认百分百公司对涉案不动产租赁权的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告珠海市百分百货仓超市连锁有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币44218.36元，由原告珠海市百分百货仓超市连锁有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  王 敏人民陪审员  黄建华人民陪审员  郝亚彬二〇一八年二月二十六日法官助理刘晓亮书记员罗加靖朱丹君