河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀01民终312号上诉人（原审被告）：刘伟，男，汉族，1983年11月15日生，河南省淮滨县人，住石家庄市鹿泉区。上诉人（原审被告）：时艳博，女，汉族，1986年3月16日生，河南省淮滨县人，住石家庄市鹿泉区。系刘伟妻子。委托诉讼代理人：张鑫海，河北联想律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张二芹，女，汉族，1980年2月5日生，住石家庄市鹿泉区。委托诉讼代理人：杨献东，河北时代经典律师事务所律师。委托诉讼代理人：王楠，河北时代经典律师事务所律师原审第三人：鹿泉区五星房产中介所，住石家庄市鹿泉区铜冶镇装院路。经营者：李锦旭，男，汉族，1969年1月20日生，住石家庄市鹿泉区。上诉人刘伟、时艳博因与被上诉人张二芹、原审第三人鹿泉区五星房产中介所房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市鹿泉区人民法院（2017）冀0110民初4851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人时艳博及上诉人的委托诉讼代理人张鑫海，被上诉人张二芹及其委托诉讼代理人杨献东、王楠，原审第三人的经营者李锦旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘伟、时艳博的上诉请求：1、撤销石家庄市鹿泉区人民法院（2017）冀0110民初1849号民事判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定剩余首付款18万元已经交给中介所是错误的。2、一审法院认为上诉人支取15万元首付款是对合同的变更，进而模糊的否定上诉人依据合同所主张的解除权系逻辑错误。3、一审法院认为上诉人因被上诉人未按约支付首付款而主张解除合同不符合解除合同的前提条件，是对法律的错误理解，属于适用法律不当。4、一审法院认为上诉人未向被上诉人送达合同解除函是混淆事实。张二芹辩称，1、答辩人一直按约履行自己的义务，不存在违约行为。双方签订合同后，截止纠纷发生前，答辩人已经交付了定金2万元、预付款33万元、预付中介房屋评估费2万元，合计37万元，付款数额高于合同约定且答辩人的贷款手续已于2017年2月27日审批通过。上诉人一直揪着答辩人迟延交付部分首付款的问题不放，是因为房屋涨价了，上诉人要涨价而答辩人不同意想借此解除合同。2、双方已达成新的口头协议，上诉人提前支取15万元是对合同的变更。涉案房屋有抵押贷款需要办理解押手续，但上诉人没钱办理就提出用答辩人的首付款来办理解押。合同未约定上诉人有权提前支取首付款，故双方在中介的调解下达成口头协议，答辩人同意上诉人提前支取15万元首付款，上诉人允许答辩人迟延交付剩余的首付款。上诉人用答辩人的首付款办理了房屋解押，因房屋涨价便不承认双方达成的口头协议，显然是过河拆桥的行为。3、一审法院适用法律正确。《房屋买卖（置换）合同》第七条约定:“若乙方不能按期支付购房款，在约定之日起7个工作日后，本合同自动终止”。答辩人认为“不能按期支付购房款”的意思是不能按期支付购房款给上诉人。按合同约定，支付购房款给上诉人的时间为房管局受理过户手续当日，而直到起诉日合同履行仍未达成给付上诉人购房款的条件，自然也不存在答辩人违约的情况。退一万步讲，即使不存在对合同第七条的变更，答辩人迟延支付部分首付款属于轻微违约，事实上并不影响上诉人合同权益的实现。上诉人实现合同权益的时间节点是办理过户当日，一审法院认为上诉人主张合同解除权不符合合同解除的前提条件，适用法律正确。4、房屋买卖合同的主体是卖方与买方，中介方仅提供居间服务，一方想要解除合同应将解除函送达合同相对方，上诉人将《合同解除函》送达中介不符合法律规定，当然对答辩人不发生任何法律效力。鹿泉区五星房产中介所陈述：双方签订《房屋买卖（置换）合同》后，上诉人要求提前支取答辩人的首付款解除房屋抵押手续，被上诉人不同意。后在中介的协调下，被上诉人同意上诉人提前支取15万元首付款，上诉人同意被上诉人首付款尾款于银行贷款合同签订后支付。2017年2月7日，双方在银行签订贷款申请书；2月10日，被上诉人交付首付款尾款17万元，中介给其出具了收条；2月27日，银行通知可以办理过户。我方通知刘伟办理过户，刘伟要求加价10万元，被上诉人不同意导致诉讼。张二芹向一审法院起诉请求：1、依法判令确认被告向第三人送达的《合同解除函》不发生法律效力；2、向原告交付涉案房屋及设施；3、判令被告为原告办理房屋过户手续。一审法院的认定事实：2017年1月7日，原告张二芹经被告鹿泉区五星房产中介所与被告刘伟、时艳博签订《房屋买卖（置换）合同》，原告张二芹以102万元购买被告刘伟、时艳博名下位于鹿泉区水岸美景6-3-1807号商品房一处，面积90.25平方米。合同签订当日，原告张二芹支付给被告刘伟2万元定金，2017年1月15日被告刘伟出具收条，该收条载明：“今收到张二芹购水岸美景6-3-1807室购房预付款15万元，此款专用于刘伟、时艳博房贷解押，若移作他用影响过户交易造成的经济损失由刘伟承担”。2017年2月4日中国建设银行股份有限公司石家庄住房城建支行出具个人贷款结清证明，证明原、被告双方争议的房产贷款部分已经还清。2017年2月7日被告刘伟、时艳博出具声明，该声明载明：“本人同意将鹿泉市铜冶镇水岸美景6-3-1807的房产：鹿房权证铜冶字第××、02××24号，出售给张二芹。”。2017年2月7日二被告与原告张二芹签订《个人二手房贷款资金划转委托书》，该委托书载明：“原告张二芹在中国农业银行股份有限公司石家庄鹿泉支行贷款68万元购买二被告鹿泉市铜冶镇水岸美景6-3-1807号房产的资金由中国农业银行石家庄鹿泉支行转入被告刘伟6228480639202688672帐户”。2017年2月27日，中国农业银行股份有限公司石家庄鹿泉支行给原告出具同意贷款审批通知书。2017年3月27日二被告将《合同解除函》交付第三人，双方为此发生纠纷。原告无奈，诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2017年1月7日原、被告双方签订的《房屋买卖（置换）合同》未违反法律的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，故合法有效，双方依法应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告刘伟、时艳博主张原告未按照合同约定履行支付首付款的义务而主张解除合同显属不妥，并非符合《合同法》解除合同的前提条件，且并未向原告张二芹送达《合同解除函》，故本院对二被告的主张不予支持。根据原告积极履行合同义务，支付定金2万元，将争议房产的部分首付款15万元交付二被告，争议房产个贷已经结清，原告申请贷款已经批准的实际情况，原、被告三方签订的《房屋买卖（置换）合同》具备继续履行和办理过户手续的条件，被告应依法协助原告办理上述争议房产的过户手续。故原告要求被告履行《房屋买卖（置换）合同》并为原告办理房屋过户手续的诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。一审法院判决：一、被告刘伟、时艳博向第三人五星中介送达的《合同解除函》对原告张二芹不发生效力。二、原告张二芹与被告刘伟、时艳博继续履行《房屋买卖（置换）合同》，被告刘伟、时艳博、第三人鹿泉区五星房产中介所于本判决生效之日起在原告张二芹申请贷款打入被告刘伟帐户当日协助原告张二芹办理鹿泉区水岸美景6-3-1807号房屋的过户手续。二审中，各方当事人未提交新证据。经审理，本院查明的事实与一审判决相同。另查：2017年1月7日，双方当事人及中介签订《房屋买卖（置换）合同》。合同第三条约定：1、乙方（被上诉人）应于2017年1月7日向甲方（上诉人）交付购房定金2万元；3、乙方需办理贷款的，乙方应于签订本合同之日起五日内将所需全部贷款审批资料及该房屋首付款33万元交于丙方（中介）；丙方应于房管局受理过户手续当日将房款33万元交给甲方。合同履行过程中,由于涉案房屋有抵押贷款，上诉人需先行办理解押手续，为此，双方当事人在中介的协调下，达成如下口头协议：被上诉人同意上诉人提前支取15万元首付款，上诉人允许被上诉人首付款尾款于银行贷款合同签订后支付。以上事实符合情理且有地位中立的五星中介所陈述为证，本院予以采信。本院认为，2017年1月7日，双方当事人及中介签订的《房屋买卖（置换）合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。合同履行过程中，依据上诉人与被上诉人达成的口头协议，被上诉人于2017年1月15日提前支付上诉人15万元首付款用于涉案房屋解押；而后被上诉人于2月10日交付五星中介首付款尾款17万元，中介给其出具了收条；2月27日，银行通知可以办理过户，故被上诉人在履行合同过程中不存在违约行为，上诉人要求解除《房屋买卖（置换）合同》不符合合同解除的法定条件，一审判决并无不当。被上诉人在双方当事人办理过户之前已支付34万元，超过了合同约定的33万元，且被上诉人的申请贷款已经批准通过，三方签订的《房屋买卖（置换）合同》具备继续履行和办理过户手续的条件，故一审判决上诉人履行《房屋买卖（置换）合同》并配合被上诉人办理过户手续于法有据。综上，刘伟、时艳博的上诉理由不成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27960元，由上诉人刘伟、时艳博负担。本判决为终审判决。审判长  赵增志审判员  郝东霞审判员  李 莉二〇一八年二月十二日书记员  赵 秒