四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川06民终65号上诉人（原审原告）：卢青松，男，生于1982年11月26日，汉族，住四川省沐川县。上诉人（原审原告）：张春鹤，女，生于1986年5月4日，汉族，住四川省成都市青羊区。被上诉人（原审被告）：德阳碧桂园投资有限公司，住所地：四川省德阳市旌阳区黄许镇通站路西段。法定代表人：杨文杰，该公司经理。委托诉讼代理人：徐瑾，男，该公司法务主管。上诉人卢青松、张春鹤因与被上诉人德阳碧桂园投资有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2017）川0603民初1164号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人卢青松、张春鹤，被上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人徐瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢青松、张春鹤上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部一审诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定，上诉人享有合同的约定解除权，而一审法院认定上诉人不享有该权利，属于非法剥夺上诉人的权利。2.根据合同约定，被上诉人应当在2016年9月30日前的7日书面通知上诉人收房，但被上诉人在该时间内并未通知上诉人，也未向上诉人交付房屋，已构成违约，符合合同约定的解除条件。卢青松、张春鹤二审中明确仅以被上诉人逾期交房而主张约定解除，不再主张因房屋质量问题的法定解除。碧桂园公司答辩称，其已将案涉房屋按照合同约定交付于上诉人，不存在逾期交房问题。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。卢青松、张春鹤向一审法院起诉请求：1.判令解除2015年6月30日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告返还购房款1369218元及截止付清之日按照年利率6%计算的资金占用利息；3.判令被告向原告支付原告与银行解除贷款合同的按揭利息损失及补偿金；4.判令被告承担原告投入的暖气装修成本损失18800元；5.判令被告承担原告已经支付的预告登记费80元，抵押权预告登记费80元；6.判令被告向原告支付违约金205382.7元；7.本案诉讼费由被告承担。一审法院查明：2015年6月30日，碧桂园公司为出卖人（甲方），卢青松、张春鹤为买受人（乙方），双方签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及其附件，约定由买受人购买由碧桂园公司开发的位于德阳市装修房，建筑面积252.45平方米，其中套内建筑面积224.04平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米6111.49元，房屋总价1369218元，买受人按约支付了房款。《商品房买卖合同》第十一条交付条件约定：出卖人应当在2016年9月30日交付该商品房，住宅交付时应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书，有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书。第十三条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金”。第十五条交接手续约定：“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。验收交接后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：视为出卖人已按期交房。”第十六条商品房质量、装饰、设备标准约定：“该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照本合同附件八《补充协议》第五条第（三）款的约定处理。出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准（具体装饰和设备标准的约定见附件六），达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照本合同附件八《补充协议》第三条约定的处理”。第十七条住宅保修责任约定：“该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。”附录一《住宅质量保证书》约定正常使用条件下保修内容及保修年限：地基基础和主体结构按设计文件规定，给水管维修期2年，屋面防水、卫生间、厨房及其它用水房间、地面防渗漏和外墙面、外窗台防渗漏5年，电气管线、配电箱、开关、插座、灯具（不含日光灯管、白炽灯泡）、电视及通讯线路2年，给水明管及排水管道、阀门、水表、水嘴、卫生设备、消防设施2年，门窗安装2年，顶棚、墙面抹灰层脱落2年，地面空鼓开裂、大面积起砂2年，供热、供冷系统2个采暖期或供冷期。附件八《补充协议》第三条关于装饰、设备标准约定：由出卖人统一装饰（其设备数量及装饰标准按附件六《装饰和设备标准的约定》），除该商品房的装饰、设备标准与附件六《装饰和设备标准的约定》约定的不一致或违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定外，买受人在该商品房交付使用时不得以该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，买受人以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担，买受人对该商品房装饰和设备的异议由出卖人按实情予以修补、保修或给予合理解决。附件八《补充协议》第五条第三款约定：该商品房在交付使用时如属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，但保修期间不视为出卖人逾期交楼。附件六约定装饰和设备标准详见《补充协议》附录四。附录四装饰、设备标准对结构、外墙、灯具、地面等约定了装饰和设备标准，并约定上述标准为该商品房的交付标准。涉案房屋于2015年12月14日取得竣工验收备案书，2016年5月24日取得房屋面积测绘报告，2016年9月19日取得建设工程规划核实合格证。庭审中，原告陈述被告电话通知了收房，其于2016年9月30日到现场后发现房屋装修有问题就没有收房，被告提交的2016年9月30日《房屋交付验房记录表》，卢青松在业主栏签字，业主验房意见记录载明房屋存在的问题：主卧门还没有处理完、墙花、主卧墙开裂、主卧飘台边处理、线条处理、橱柜有伤、厨房窗台有砖空、生活阳台把手坏、卫生间砖沟缝。其后被告进行了整改，并分别于2016年10月15日、2016年11月5日、2016年12月31日形成了《房屋交付验房记录表》，业主验房意见均记载了房屋存在的问题，原告未在上述记录表上签字。审理过程中实地查看，至2017年4月13日，涉案房屋存在厨卫瓷砖空鼓、一间卧室木地板被水浸泡、阳台顶面抹灰脱落等问题；至2017年7月上述问题已经基本整改完成。另查明，张春鹤于2016年3月24日与案外人成都暖洋洋暖通工程有限公司德阳分公司签订了《采暖工程施工合同》，对涉案房屋安装了单户式供暖系统设备，为此原告支付了费用18800元。2017年2月22日，原告通过邮政快递按合同约定的送达地址“四川省德阳市青衣江东路二段39号”向被告的法定代表人邮寄了《合同解除通知书》，主要载明：被告违反买卖合同的第十一条、第十三条之规定，未按约定交付，已多次要求按期交付房屋，2016年12月29日逾期已满60日，第四次来看房，房屋仍然存在严重质量问题，不满足交房条件。经催告，仍旧存在严重质量问题：马桶漏水、墙砖空鼓、阳台严重渗水及乳胶漆全部脱落等情况，根本无法正常居住。已经给了合同整改期限，被告不能积极履行整改义务，房屋至今不能达到交房条件，现发出要求解除《商品房买卖合同》通知。上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同及补充协议、票据、合同解除通知书、邮寄单证、照片、建设工程规划核实合格证、房屋交付验房记录表、房屋面积测绘报告等证据予以证实。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、涉案房屋是否达到了合同约定的交付条件；二、涉案《商品房买卖合同》及其《补充协议》是否应当解除。涉案《商品房买卖合同》及其《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应当严格遵照履行。原告已按约支付房屋价款，被告应按约于2016年9月30日前将涉案房屋交付原告使用。关于涉案房屋是否达到合同约定的交付条件的问题。双方签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》及其附件已对房屋交付条件及工程保修时间、范围均作出了明确约定，双方应遵守其约定。本案中，《商品房买卖合同》第十一条交付条件约定：“出卖人应当在2016年9月30日交付该商品房，住宅交付时应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书，有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书。”对装修房屋的装修部分的质量，应当符合合同附件中关于装修方面的约定。被告在2016年9月30日前已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书，有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，审理中，原告自认未接房系涉案房屋未达到精装房标准，存在诸多质量问题，原告也没有以被告在2016年9月30日不具备上述材料为由拒绝接房。而从双方合同附件六以及附录四关于装修部分的约定内容来看，双方仅就装修的方式、材料、所应配置的设备等进行了具体约定，而对装修的技术标准没有明确的约定。故原告举示的证据不足以证明涉案房屋在2016年9月30日未达到合同约定的交付条件。涉案《商品房买卖合同》及其《补充协议》及附件是否应当解除的问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”之规定，以及合同“除该商品房的装饰、设备标准与附件六《装饰和设备标准的约定》约定的不一致或违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定外，买受人在该商品房交付使用时不得以该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，买受人以此为由拒绝售楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担，买受人对该商品房装饰和设备的异议由出卖人按实情予以修补、保修或给予合理解决。”附件八《补充协议》第五条关于商品房交接的第三款：“该商品房在交付使用时如属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，但保修期间不视为出卖人逾期交楼。”之约定，在交付的房屋不存在影响合同目的的质量瑕疵和违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定的情况下，买受人不得拒收房屋，其拒绝受领则视为已交付。被告电话通知原告收房，原告作为买受人在合同约定的交付时间进行了验房，被告无需承担逾期交房的违约责任。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”之规定，只有出卖人交付的房屋不符合合同约定的质量标准，或达不到法律规定的强制性质量标准属于功能性质量问题，致使正常居住的合同目的不能实现时，买受人才有合同解除权。从原告主张的质量问题来看，原告举示的证据不足以证明其主张的涉案房屋存在装修质量问题的严重程度，已达到上述法律规定的解除合同条件，故原告基于涉案房屋存在装修质量问题而请求解除合同缺乏有效证据支撑，不予支持。相应地，其要求被告返还购房款、承担违约责任、赔偿其他损失的请求亦无事实基础，不予支持。综上，原告不享有约定解除权、法定解除权，其诉请不应支持。原告可就其房屋装修整改期间的合理损失向被告另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百四十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回卢青松、张春鹤的诉讼请求。二审中，卢青松、张春鹤提交新证据《催促收楼通知书》，证明其在2017年2月14日才收到被上诉人邮寄的收房通知。碧桂园公司质证认为该通知书不是公司发出，且没有公司盖章确认，对其三性均不予认可。本院审查认为，该证据载明的邮寄日期为2016年12月30日，且系进一步催促收房的通知，对其证明目的将结合其他在案证据综合予以认定。二审另查明，《商品房买卖合同》附件八《补充协议》第五条关于商品房交接第六款约定：若出卖人逾期90天不能将该商品房交付给买受人的，且买受人选择解除合同的，买受人应在达到解除合同条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。2017年4月26日一审庭审笔录第7页记载，审判员问“9月30日去看房了？”，卢青松回答“是，看房了”。2017年5月26日一审庭审笔录第1页记载，审判员问“约定的交付时间，你方去看了房，是不是？”，卢青松、张春鹤的委托诉讼代理人李成回答“据我所知，9月30日电话通知，我方去了现场的，发现问题就没有收房，都事隔3个月后，对方才书面通知”。二审中，卢青松、张春鹤否认其于2016年9月30日到现场看过房，时间为2016年9月30日的《房屋交付验房记录表》业主姓名“卢青松”确系其本人所写，但当时不是2016年9月30日，其称应该是国庆以后看房时所写。二审查明的其他案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人卢青松、张春鹤关于《商品房买卖合同》达到约定解除条件的主张不成立，理由如下：第一，一审中卢青松、张春鹤的共同委托诉讼代理人承认碧桂园公司于2016年9月30日曾电话通知收房，卢青松本人亦承认在2016年9月30日到现场看过房，二审中卢青松、张春鹤虽否认曾接到过电话通知，在2016年9月30日亦看过房，但该主张与一审陈述及在案证据明显不符，亦无其他证据佐证，故可以认定碧桂园公司在2016年9月30日已通知卢青松、张春鹤收房，其二人亦到现场验收，仅是因部分房屋质量问题而未办理接收手续。第二，虽然双方合同约定出卖人应当以书面方式通知买受人办理房屋交接手续，但碧桂园公司通过更加快捷方便的电话形式通知并不会影响卢青松、张春鹤的权利，且其在接到电话通知后亦到达现场进行了验收，应视为其认可该通知形式，故碧桂园公司的通知方式瑕疵达不到解除合同的约定条件。第三，根据《商品房买卖合同》附件八《补充协议》第五条关于商品房交接第六款约定，如果卢青松、张春鹤选择解除合同，其应在达到解除合同条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为选择继续履行合同。上诉人于2017年2月22日才主张解除合同，已超过约定行使期限，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款“法律规定或者当事人约定解除权行使期限的，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”的规定，卢青松、张春鹤亦无权再以逾期交房为由主张合同约定解除。综上，卢青松、张春鹤的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21607元，由卢青松、张春鹤负担。本判决为终审判决。审判长 李 家审判员 陈书娟审判员 陈洪斌二〇一八年二月二十八日书记员 马 涛