江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终2775号上诉人（原审被告）：姑苏区王德明小吃店，住所地苏州市姑苏区平江路***号。经营者：王德明，男，1965年2月8日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。上诉人（原审被告）：姑苏区梁山小吃店，住所地苏州市姑苏区平江路***号-1。经营者：梁山，男，1980年5月20日出生，汉族，住江苏省睢宁县。上诉人（原审被告）：姑苏区戴罗荣饮食店，住所地苏州市姑苏区平江路***号-3。经营者：戴罗荣，男，1958年11月14日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：钟翔，江苏九典律师事务所律师，代理上述三上诉人。委托诉讼代理人：鲁春雨，江苏九典律师事务所律师，代理上述三上诉人。被上诉人（原审原告）：苏州平江历史街区保护整治有限责任公司，住所地苏州市姑苏区菉葭巷46号。法定代表人：赵云峰，董事长。委托诉讼代理人：李洪英，江苏剑桥人(苏州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾飞，江苏剑桥人(苏州)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丁乃惠，男，1948年12月27日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被上诉人（原审被告）：陆筱文，女，1955年9月28日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被上诉人（原审被告）：姑苏区赵辉饮品店，住所地苏州市姑苏区平江路***号-1。经营者：赵辉，男，1985年12月3日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。被上诉人（原审被告）：姑苏区平江路赵辉小吃店，住所地苏州市姑苏区平江路***号-2。经营者：赵辉，男，1985年12月3日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。上诉人姑苏区王德明小吃店(以下简称王德明小吃店)、姑苏区梁山小吃店(以下简称梁山小吃店)、姑苏区戴罗荣饮食店(以下简称戴罗荣饮食店)因与被上诉人苏州平江历史街区保护整治有限责任公司(以下简称街区保护整治公司)、丁乃惠、陆筱文、姑苏区赵辉饮品店(以下简称赵辉饮品店)、姑苏区平江路赵辉小吃店(以下简称赵辉小吃店)房屋迁让纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初7072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王德明小吃店、梁山小吃店、戴罗荣饮食店上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判或发回重审。事实和理由：一、街区保护整治公司并非涉诉姑苏区平江路104、105、1××号房屋所有人，作为拆迁实施主体诉求房屋占有使用费无法律依据，应予驳回。二、本案所涉房屋所有人应为丁伯敏继承人所有，街区保护整治公司、苏州市房产管理局、苏州市平江区房产管理局并非该房屋的所有人。三、即便法院认定街区保护整治公司具有涉诉房屋所有权，但王德明小吃店、梁山小吃店、戴罗荣饮食店善意取得涉诉房屋经营，并投入大量资金修缮频临坍塌房屋，对经营所涉房屋进行添附，在合法合理经营状况下，不应由街区保护整治公司单方诉求而判决向其支付房屋占有使用费。街区保护整治公司辩称：一审判决认定街区保护整治公司已取得涉案房屋所有权的事实正确。王德明小吃店、梁山小吃店、戴罗荣饮食店的行为不符合物权法第一百零六条规定的善意取得，不适用该条款的规定。综上，王德明小吃店、梁山小吃店、戴罗荣饮食店上诉理由无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。丁乃惠、陆筱文辩称：不接受一审判决，请求法院公平公正处理案件。赵辉饮品店、赵辉小吃店二审未答辩。街区保护整治公司向一审法院起诉请求：1、丁乃惠、陆筱文、赵辉饮品店、赵辉小吃店、王德明小吃店、梁山小吃店、戴罗荣饮食店立即腾空非法侵占的苏州市姑苏区平江路104号、105号、1××号房屋，将房屋返还街区保护整治公司；2、丁乃惠、陆筱文、赵辉饮品店、赵辉小吃店、王德明小吃店、梁山小吃店、戴罗荣饮食店支付街区保护整治公司房屋占有使用期间的使用费2152813元(从2007年10月起算，暂计算至2016年9月30日，主张至实际返还房屋之日止)；3、本案诉讼费由丁乃惠、陆筱文、赵辉饮品店、赵辉小吃店、王德明小吃店、梁山小吃店、戴罗荣饮食店承担。一审法院认定事实：苏州市平江路104号、105号、1××号原系私房，所有权人登记为丁伯敏，1958年纳入对私改造，划自留房建筑面积145.34平方米，后拆除21.45平方米，还余123.89平方米。平江路104号公房面积134.61平方米，其中平房48.61平方米，二层楼房86平方米；平江路105号公房面积113.44平方米，系平房；平江路1××号公房面积54.85平方米，系平房。上述房屋于2003年2月经苏建拆许字(2003)第17号房屋拆迁许可证许可，纳入拆迁范围，建设项目为平江路风貌保护与环境整治工程，由街区保护整治公司实施。2005年3月24日，街区保护整治公司与苏州市房产管理局签订苏州市直管公房拆迁补偿协议，由街区保护整治公司对包含涉案房屋在内的被拆直管公房作价补偿，被拆直管公房由街区保护整治公司负责办理核销手续。之后，街区保护整治公司与涉案房屋内直管公房的承租人办理了补偿、退租、验房手续。丁伯敏名下123.89平方米房屋经苏州市建设局房屋拆迁裁决、原苏州市平江区人民法院行政裁定、江苏省建设厅行政复议决定、原苏州市沧浪区人民法院行政判决、苏州市中级人民法院行政判决，作了拆迁安置补偿，并于2004年8月通过法院执行，将上述房屋腾空后交由街区保护整治公司验收。以上事实，有房屋拆迁许可证、拆迁公告、房屋所有权证存根、房地产平面示意图、苏州市直管公房拆迁补偿协议、租赁证、拆迁货币补偿协议书、退租回单、验房回单、苏州市建设局房屋拆迁裁决书、原苏州市平江区人民法院(2004)平行初字第050号行政裁定书、执行公告、执行笔录、收条、江苏省建设厅[2008]苏建行复(决)字31号行政复议决定书、原苏州市沧浪区人民法院(2008)沧行初字第043号行政判决书、江苏省苏州市中级人民法院(2008)苏中行终字第0090号行政判决书等证据予以证实。2007年10月，丁乃惠、陆筱文占有、使用平江路104号、105号至今。诉讼中，丁乃惠、陆筱文确认平江路1××号须从104号大门进入，但1××号房屋早已破败不堪，无法使用。街区保护整治公司确认丁伯敏名下123.89平方米中一部分房屋早年已灭失，现存60平方米。赵辉于2013年9月、2014年5月开始使用平江路104号，并于2015年11月申请个体工商户开业登记，其中经营场所平江路104号-1，面积15平方米，经营姑苏区赵辉饮品店，经营场所平江路104号-2，面积14平方米，经营姑苏区平江路赵辉小吃店。王德明于2015年11月开始使用平江路105号，并于2015年11月申请个体工商户开业登记，登记经营场所平江路105号，面积14平方米，经营姑苏区王德明小吃店。梁山于2014年10月开始使用平江路105号，并于2015年11月申请个体工商户开业登记，登记经营场所平江路105号-1，面积30平方米，经营姑苏区梁山小吃店。戴罗荣于2015年10月开始使用平江路105号，并于2015年11月申请个体工商户开业登记，登记经营场所平江路105号-3，面积18平方米，经营姑苏区戴罗荣饮食店。赵辉饮品店、赵辉小吃店、王德明小吃店、梁山小吃店、戴罗荣饮食店在开业登记中均提供了与陆筱文签订的房屋租赁合同，该合同中注明“为办工商执照所签”。庭审中，陆筱文与赵辉饮品店、赵辉小吃店、王德明小吃店、梁山小吃店、戴罗荣饮食店均确认无实际租赁关系，未收取或交纳过租金。诉讼中，街区保护整治公司至涉案房屋实地测量，赵辉饮品店面积15.51平方米，赵辉小吃店面积15.1平方米，王德明小吃店面积21.65平方米，梁山小吃店面积14.38平方米，戴罗荣饮食店面积18.98平方米。街区保护整治公司确认梁山小吃店面积按14.38平方米计算，其余按个体工商户登记面积计算。诉讼中，街区保护整治公司为证明房屋使用费的主张依据，提供了其与是建国、苏州市平江塑料抛光材料有限公司、闫启明、章纯源、吴韵芳、范建珍的租赁合同及付款凭证，以证明平江路商业用房每平方米月租金标准，2012年为60元，2013年为80元，2014年为100元，2015年为180元，2016年为250元。其他各方当事人对上述证据的真实性有异议，同时认为街区保护整治公司上述出租房屋系其支付对价取得，且出资修缮，其他各方当事人使用的房屋是由其自行修缮管理，街区保护整治公司也未支付对价，因此，该租金标准没有参照性，其他各方当事人不予认可。以上事实，有个体工商户开业登记申请书、个体工商户信息、房屋租赁合同书、照片，各方当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为，苏州市平江路104号、105号、1××号因平江路风貌保护与环境整治工程项目建设而被列入拆迁范围，街区保护整治公司系该项目工程的建设单位，其通过拆迁安置补偿取得了涉案房屋的所有权。涉案房屋中原登记在丁伯敏名下的私房123.89平方米，经苏州市建设局裁决、法院生效判决，已作出安置补偿，丁乃惠、陆筱文经法院强制执行已搬迁出涉案房屋，然其于2007年10月起又强行进入平江路104号、105号，使用至今，侵犯了街区保护整治公司的合法权益，街区保护整治公司要求其搬迁的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。诉讼中，虽然丁乃惠、陆筱文确认平江路1××号须从104号大门进出，但否认使用1××号房屋，街区保护整治公司对此亦未提供相应证据，且1××号房屋破败不堪，不具备使用条件，故一审法院对丁乃惠、陆筱文使用平江路1××号的事实不予认定。基于上述理由，陆筱文无权将涉案房屋中的部分以租赁形式给赵辉饮品店、赵辉小吃店、王德明小吃店、梁山小吃店、戴罗荣饮食店用于经营，街区保护整治公司要求赵辉饮品店、赵辉小吃店、王德明小吃店、梁山小吃店、戴罗荣饮食店搬迁的诉讼请求，一审法院亦予以支持。关于房屋使用费，陆筱文与赵辉饮品店、赵辉小吃店、王德明小吃店、梁山小吃店、戴罗荣饮食店一致确认未形成实际租赁关系，故各方当事人应分别对自己的占有使用费向街区保护整治公司承担支付义务。至于使用费的标准，虑及各方当事人对使用房屋的管理修缮情况及平江路地段的实际价格，由一审法院酌定。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十三条规定，判决：一、丁乃惠、陆筱文、姑苏区赵辉饮品店、姑苏区平江路赵辉小吃店、姑苏区王德明小吃店、姑苏区梁山小吃店、姑苏区戴罗荣饮食店于本判决生效之日起十日内搬迁出苏州市姑苏区平江路104号、105号，将占有、使用的房屋交还苏州平江历史街区保护整治有限责任公司。二、丁乃惠、陆筱文于本判决生效之日起十日内支付苏州平江历史街区保护整治有限责任公司自2007年10月起至2016年9月30日止的房屋占有使用费566097元，2016年10月1日起至实际搬迁交房之日止的房屋占有使用费按4003元/月计算。三、姑苏区赵辉饮品店于本判决生效之日起十日内支付苏州平江历史街区保护整治有限责任公司自2014年5月起至2016年9月30日止的房屋占有使用费46890元，2016年10月1日起至实际搬迁交房之日止的房屋占有使用费，按2250元/月计算。四、姑苏区平江路赵辉小吃店于本判决生效之日起十日内支付苏州平江历史街区保护整治有限责任公司自2013年9月起至2016年9月30日止的房屋占有使用费49812元，2016年10月1日起至实际搬迁交房之日止的房屋占有使用费，按2100元/月计算。五、姑苏区王德明小吃店于本判决生效之日起十日内支付苏州平江历史街区保护整治有限责任公司自2015年11月起至2016年9月30日止的房屋占有使用费23940元，2016年10月1日起至实际搬迁交房之日止的房屋占有使用费，按2100元/月计算。六、姑苏区梁山小吃店于本判决生效之日起十日内支付苏州平江历史街区保护整治有限责任公司自2014年10月起至2016年9月30日止的房屋占有使用费40638元，2016年10月1日起至实际搬迁交房之日止的房屋占有使用费，按2157元/月计算。七、姑苏区戴罗荣饮食店于本判决生效之日起十日内支付苏州平江历史街区保护整治有限责任公司自2015年10月起至2016年9月30日止的房屋占有使用费30132元，2016年10月1日起至实际搬迁交房之日止的房屋占有使用费，按2700元/月计算。案件受理费24023元，减半收取12012元，由苏州平江历史街区保护整治有限责任公司负担7784元，丁乃惠、陆筱文负担3159元，姑苏区赵辉饮品店负担262元，姑苏区平江路赵辉小吃店负担278元，姑苏区王德明小吃店负担134元，姑苏区梁山小吃店负担227元，姑苏区戴罗荣饮食店负担168元，其他各方当事人负担部分于本判决生效之日起十日内直接支付给苏州平江历史街区保护整治有限责任公司。二审经审理查明的事实与一审法院一致。二审另查明，苏州市建设局于2003年2月21日发布（2003）第17号城市房屋拆迁公告，将涉案房屋纳入拆迁范围，拆迁实施单位为苏州市平江区人民政府动迁办公室，工程建设单位为苏州平江历史街区保护整治有限责任公司，安置补偿依据为国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《苏州市城市房屋拆迁管理条例》、苏府[2002]103号《关于印发苏州市城市房屋拆迁管理条例实施办法的通知》；安置中有关补充标准按苏府[2002]109号《关于公布苏州市市区城市房屋拆迁区位基准价和区位及商业用房道路类别的通知》、市物价局、市建设局苏价房地字[2002]274号、苏建发[2002]15号《关于搬迁补助费等发放标准的通知》执行。2003年2月，苏州市房产管理局、苏州市平江区房产管理局、苏州市人民政府落实私房政策办公室出具《处理私改遗留问题（代管房产）审批表》，审批表载明：类别为私改，产证户名为丁伯敏，房屋座落平江路104#、106，原房屋情况中房屋座落平江路104#、105#，产证户名丁伯敏，间数5，建筑面积100平方米，使用性质商住；平江路106#付门，产证户名丁伯敏，间数14.5，建筑面积290.21，使用性质住宅；平江路106#、106（1/2），产证户名丁伯敏，间数9，建筑面积251.75，使用性质商住；小计641.96平方米。改造（代管）时间1958.5，实改面积496.62平方米，留房地点平江路106#付门（现104#），建筑面积145.34平方米，拟落实房屋座落及部位为平江路104#、106#，建筑面积298.85平方米，处理办法为增划自留，由动迁单位处理。备注：1、原平江路104#、105#为沿河房屋，已拆除，无64年图纸资料。1952年《产权清册》上，104#、105#、106#建筑面积为一处面积567.42平方米。2、104#、105#按5间100平方米计算，106#、106（1/2）#内拆除约40.58平方米，应加在总建筑面积内。调查意见为该户公用公摊一半为16.52平方米，合计公摊197.77平方米，合计自用444.19平方米，扣除自留为298.85平方米，根据苏府办[1994]8号文件精神，经会办同意增划自留298.85平方米，由动迁单位作价处理。2003年7月17日，苏州市人民法院落实私房政策办公室向平江拆迁服务部发文，平江路104号、105号、1××号房屋产证户名丁伯敏。该房于1958年纳入对私改造，划自留房145.34平方米。在处理对私改造遗留问题工作中，对该户增划自留房298.85平方米，在动迁中作价处理。该户自留房屋部位业主未领“五联单”，未换取产权证。现该房屋已在拆迁中，房管部门已出具“五联单”给拆迁部门，应予评估（自留房145.34平方米，应扣除已拆一间客堂约21.45平方米）。2003年3月至2004年6月，平江区动迁办公室与平江路104室3户公房承租人、105室3户公房承租人、106室2户公房承租人分别签订苏州市直管公房承租户、单位自有房屋承租户拆迁货币补偿协议书，约定8户承租人同意拆除承租的104室、105室、106室公房，房屋补偿金中住宅房按房屋基本重置价结合成新补偿价款的80%计算，非住宅房按房屋基本重置价结合成新补偿价款的70%计算；区位补偿金中住宅房按区位基准价的80%计算，商业用房和非商业用房按区位基准价的70%计算。上述8户公房承租人所涉的104室、105室、106室公房拆迁面积为288.67平方米。2005年3月24日，甲方苏州平江历史街区保护整治有限公司与乙方苏州市房产管理局签订苏州市直管公房拆迁补偿协议。协议内容为：甲方经苏计投（2003）23号批复批准，同意实施平江历史街区保护整治工程项目。乙方直管公房属拆迁范围，根据苏州市政府抄告单（苏府办抄[2003]4号）文件精神，双方就补偿安置经协商，签订协议如下：一、乙方房屋座落：平江路20、22、23、26（部分）、28、29、29-1、30、31（部分）、32、33（部分）、62、64、67、71、73、77、78、80、86、90、96、98、100、101、102、104、105、106、107、112、……。苏州市房产管理局，房产证总建筑面积13843.78平方米，其中居住房12471.36平方米，非居住房1372.42平方米。二、被拆直管公房实行作价补偿结算。甲方应补偿乙方被拆直管公房的做价款为6723859.6元。此项目根据市政府抄告单精神，直管公房补偿款按1/2结算，合计补偿款为3361929.8元。三、在未办理被拆直管房屋注销手续前，被拆直管房屋的租金由甲方负责按月补偿给乙方原收租单位，并支付被拆范围内所有房屋的查档及注销登记费每户90元，具体与平江区房管局结算。四、待甲方按约偿还乙方被拆直管公房资产后，原被拆直管公房由乙方负责办理核销手续。五、拆迁范围内涉及古建筑、代管房产和落实政策房产，按市政府有关规定处理。二审另查明，丁伯敏夫妇均已故，有女儿四人为丁凤华、丁瑞华、丁洁华、丁瑞云。丁瑞云过继给他人。丁瑞华已故，夫蔡广德，子蔡劲、蔡迎、蔡军。平江路104号内有户口簿二本，一本户主丁乃惠、妻陆筱文、女儿丁昱竹（曾用名丁亚明），另一本户主蔡军、妻顾鸿英、女儿蔡沁悦。本院认为，涉案房屋于2003年2月被列入拆迁范围并由街区保护整治公司实施拆迁，街区保护整治公司与苏州市房产管理局签订苏州市直管公房拆迁补偿协议对涉案房屋中的直管公房进行作价补偿，与房屋承租人签订苏州市直管公房承租户、单位自有房屋承租户拆迁货币补偿协议书并进行了相应的拆迁补偿，涉案房屋原属公房部分的拆迁补偿已完成。至于苏州市人民政府落实私房政策办公室有关涉案房屋私改遗留问题处理时增划自留房298.85平方米作价处理的问题，该作价处理并非拆迁补偿法律关系，丁伯敏的继承人可在相关部门协调下按照有关政策规定与街区保护整治公司另行处理。至于涉案房屋中原登记在丁伯敏名下的私房，经苏州市建设局裁决、法院生效判决，已作出安置补偿，产权归街区保护整治公司所有。王德明小吃店、梁山小吃店、戴罗荣饮食店有关涉案房屋并非街区保护整治公司所有而系丁伯敏继承人所有的上诉主张缺乏依据，本院对此不予采信。王德明小吃店、梁山小吃店、戴罗荣饮食店未经街区保护整治公司允许擅自使用涉案房屋，一审法院支持街区保护整治公司要求返还房屋并支付占有使用费的诉讼主张并无不当。至于使用费标准，一审法院已综合考虑了同地段的租金标准以及涉案房屋由王德明小吃店、梁山小吃店、戴罗荣饮食店管理修缮的实际情况进行酌情认定，王德明小吃店、梁山小吃店、戴罗荣饮食店有关其对房屋进行修缮而无需支付房屋使用费的上诉主张缺乏依据，本院对此不予采信。综上所述，王德明小吃店、梁山小吃店、戴罗荣饮食店的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1058元，由上诉人姑苏区王德明小吃店负担268元、姑苏区梁山小吃店负担454元、姑苏区戴罗荣饮食店负担336元。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 顾 平审判员 杨 兵二〇一八年二月五日书记员 韩泽滔