江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终10496号上诉人（原审原告）：王宣妹，女，1965年5月21日生，汉族，住江苏省南京市浦口区。被上诉人（原审被告）：南京家乐家商业广场有限公司，住所地江苏省南京市雨花台区卡子门大街88号。法定代表人：姜玲��委托诉讼代理人：单行之，男，汉族，1987年5月21日生，该公司员工，住江苏省南京市白下区。委托诉讼代理人：马越，女，汉族，1990年11月20日生，该公司员工，住江苏省宜兴市。上诉人王宣妹因与被上诉人南京家乐家商业广场有限公司（以下简称家乐家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初5838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王宣妹上诉请求：撤销一审判决，改判家乐家公司维修涉案房屋直至不漏水，并赔偿租金损失3.2万元。事实和理由：一、新购的商品房漏水本是开发商的过失，开发商曾漏水问题进行过一次维修，但并未修好，其有权要求修理。二、商品房现售合同第二条权利瑕疵一栏中并未载明涉案房屋存在瑕疵，被上诉人应保证涉案房屋没有瑕疵。但房屋漏水说明涉案房屋存在质量问题。三、一审判决认定漏水系王宣妹造成，没有证据证明。家乐家公司辩称，一、涉案房屋如存在质量问题，王宣妹应根据质量保证书和工程质量规范，要求开发商或质保单位承担责任，家乐家公司不是开发商或质保单位，不是涉案房屋质量问题的维修责任主体，客观上也没有维修房屋的实际履行能力。二、关于房屋权利瑕疵的约定与本案无关，且涉案房屋并不存在权利瑕疵。三、涉案房屋交付后，王宣妹已经验收，当时并不存在质量问题。王宣妹提供的证据仅能证明涉案房屋目前存在漏水问题，并不能证明是家乐家公司造成漏水。王宣妹在涉案房屋的装修、使用过程中破坏防水层造成漏水，责任应由王宣妹或涉案房屋的实际使用人承担。商品房现售合同签订至今已有三��多时间，王宣妹从未联系过家乐家公司，家乐家公司对于涉案房屋的使用情况既不知情，也无过错，不应承担房屋漏水造成的损失。四、关于租金赔偿的问题，一审判决查明王宣妹已于2015年2月将涉案房屋出租给他人，并未产生租金损失，现有证据也不能证明漏水造成王宣妹租金损失。综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，王宣妹的上诉理由不能成立，也无相关证据能够证明被上诉人造成房屋漏水，请求本院依法驳回王宣妹的全部上诉请求，维持一审判决。王宣妹向一审法院起诉请求：一、家乐家公司修复涉案房屋直至不再漏水；二、家乐家公司赔偿王宣妹租金损失72000元（3000元/月×24月），并按每日100元的租金标准支付相应赔偿金直至涉案房屋修好为止。一审法院认定事实：2014年12月31日，王宣妹与家乐家公司签订南京市商品房��售合同一份，约定：家乐家公司将位于南京市浦口区浦珠中路202号丽都雅苑030幢114室门面房（即涉案房屋）出售给王宣妹，总房款为685024元，2014年12月31日交付房屋。合同第二条该商品房的权利瑕疵中约定为空白。同日，王宣妹与案外人陈建就涉案房屋签订房屋租赁合同，约定租金为3000元/月，合同期限12个月，自2015年2月1日至2016年2月1日。后因涉案房屋漏水，王宣妹与陈建于2015年8月1日达成退租协议。王宣妹陈述，2015年2月，其曾就涉案房屋漏水问题找到开发商南京澳林地产有限公司，经媒体调解，地面问题由南京澳林地产有限公司支付王宣妹5000元维修费，由王宣妹自行维修；房顶问题由南京澳林地产有限公司进行维修。南京澳林地产有限公司对房顶进行维修后，房屋漏水问题仍然没有解决。王宣妹再找开发商，开发商答复涉案房屋已过保修期。一审法院认为，双方当事人签订的南京市商品房现售合同系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。一审法院认为，双方当事人签订合同当天，王宣妹即将涉案房屋对外出租，应视为王宣妹已接收和使用涉案房屋。双方签订的是商品房现售合同，王宣妹主张的漏水问题系房屋质量问题，而合同第二条约定的是权利瑕疵为空白。王宣妹依据合同第二条提出本案诉讼请求，一审法院不予采纳。王宣妹未能提供证据证明家乐家公司隐瞒涉案房屋存在质量瑕疵，事实上，王宣妹陈述涉案房屋经南京澳林地产有限公司维修，但未解决漏水问题。王宣妹亦未提供证据证明经过维修后的漏水问题系家乐家公司造成。王宣妹提供的证据不能证明其主张，故一审法院对于王宣妹的诉讼请求不予支持。综上，一��法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条规定，判决驳回王宣妹全部诉讼请求。一审案件受理费1600元，减半收取800元，由王宣妹负担。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中，王宣妹向法庭提交证据如下：一、南京市商品房现售合同复印件一份。二、其与南京苏宁物流有限公司签订的房屋租赁合同一份。家乐家公司对商品房现售合同的真实性予以认可，但认为，根据签约时间和交付时间，家乐家公司早已交付了涉案房屋，王宣妹却从未以漏水问题向家乐家公司提出异议。家乐家公司对于房屋租赁合同予以确认，但认为该合同可证明涉案房屋正常出租，不能证明涉案房屋曾经空置。二审期间，本院组织双方当事人对涉案房屋进行现场勘验。涉案房屋大门朝西，被分隔为两部分。一部分位于涉案房屋北部，面积约占涉案房屋总面积的三分之二，南面墙体可见东西向绵延出现的黑色水渍、霉斑及墙皮脱落现象，东面墙体可见两处大面积的黑色块状霉斑，东墙下方还有南北向的长条状黑色斑渍。另一部分位于涉案房屋南部，面积约占涉案房屋面积的三分之一，被分隔为三个房间，北面墙体可见黑色水渍、霉斑、墙皮脱落以及裂缝、墙面脱落后造成的浅坑。王宣妹称，上述占三分之二面积的房屋已于2017年3月出租给南京苏宁物流有限公司使用，占三分之一面积的房屋自购买后一直由其自己居住使用。本院还向陈建就其租用涉案房屋的情况进行调查。陈建陈述，其大约于2015年2月起租用涉案房屋的一部分，后因漏水提前在2016年1月前退租，实际租用了不到一年时间。其退租后，涉案房屋空置过一段时间，之后重新出租就是出租给苏宁公司的。本院另查明，王宣妹与家乐家公司签订的南京市商品房现售合同第十条第三款约定，涉案房屋的工程质量保修范围和保修期见附件5，保修期自该商品房交付之日起计算，家乐家公司应按国家规定和本合同约定承担涉案房屋的工程质量保修责任。合同附件5约定了涉案房屋的保修范围和保修期，其中房屋防水、有防水要求的卫生间、厨房、房间和外墙面的防渗漏，不低于5年。以上事实，有商品房现售合同、房屋租赁合同、勘验笔录、调查笔录以及本院询问笔录等在案为凭。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，王宣妹与家乐家公司签订的商品房现售合同是双方当事人的真实意思表示，���不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。涉案房屋在保修期内出现漏水问题，依据约定，家乐家公司应承担相应质量保修责任，因此，王宣妹要求家乐家公司维修涉案房屋直至不再漏水的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。王宣妹上诉主张家乐家公司赔偿租金损失3.2万元，对此本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王宣妹收房后即将涉案房屋的大部分出租给他人使用，后因漏水问题导致他人提前退租，而家乐家公司亦未能及时履行维修义务，对涉案房屋的出租造成了持续性的不良影响，因此，对于王宣妹要求家乐家公司赔偿因涉案房屋漏水而导致其遭受损失的诉讼请求，本院予以支持。根据涉案房屋的漏水程度、出租退租情况，综合考虑王宣妹亦曾要求开发商履行维修义务等具体案情，本院酌定家乐家公司赔偿王宣妹房屋租金损失3万元。综上所述，王宣妹的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南京市浦口区人民法院（2017）苏0111民初5838号民事判决；二、南京家乐家商业广场有限公司于本判决生效之日起十五日内对南京市浦口区浦珠中路202号丽都雅苑030幢114室房屋进行维修直至不再漏水；三、南京家乐家商业广场有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿王宣妹房屋租金损失3万元；四、驳回王宣妹的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义��，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计800元，二审案件受理费1600元，均由南京家乐家商业广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  郑 慧审判员  龚 震二〇一八年二月二十八日书记员  戴 苗