广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤02民终1937号上诉人（原审被告）：潘希醒，男，1981年7月20日出生，汉族，住广东省新丰县。委托诉讼代理人：罗保星，广东舜华律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄碧玲，广东舜华律师���务所实习律师。被上诉人（原审原告）：温爱纯，女，1959年12月16日出生，汉族，住广东省新丰县。委托诉讼代理人：潘翔，广东闻彰律师事务所律师。委托诉讼代理人：方楚帆，广东闻彰律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：林志辉，男，1957年2月3日出生，汉族，住广东省新丰县。上诉人潘希醒因与被上诉人温爱纯、林志辉确认合同无效纠纷纠纷一案，不服新丰县人民法院（2017）粤0233民初402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人潘希醒及其委托诉讼代理人罗保星、被上诉人温爱纯的委托诉讼代理人潘翔、被上诉人林志辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘希醒上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回温爱纯的诉讼请求。2.本案一���、二审诉讼费均由温爱纯、林志辉负担。事实和理由：一审法院认定事实错误，判决结果明显不当。一、涉案房屋买卖合同的签订是潘希醒与温爱纯的真实意思表示。温爱纯其实是以房抵债给潘希醒，以此抵偿其儿子林凡欠潘希醒的债务。从双方约定涉案房产由潘希醒代办房屋过户手续及过户完成后，潘希醒扣除林凡部分债务后，将转让余款支付给温爱纯可知，双方是在平等自愿情况下协商一致签订了房屋买卖合同并达成了以房抵债的真实意思表示。二、一审法院错误认定潘希醒没有证据证明温爱纯同意2017年5月27日签订的《广东省房地产买卖合同》交易价款由ll0万元变更为18万元。房产过户必须由交易双方向房地产交易部门提出过户请求，同时，双方或其代理人要一并前往房产交易部门签名确认。温爱纯与潘希醒在办理产权过户过程中还要经过房产交易部门工作人员询问、核实双方有关情况，若温爱纯不同意将交易价款由110万元变更为18万元，房产交易部门肯定不会办理产权过户手续。事实上，潘希醒与温爱纯在协商房产过户事宜时看到了涉案房产的地址为丰城街道丰城大道西65号O3门市（建筑面积：37.8平方米，以下简称：涉案房产），主观认为是商住性质的商铺，因此双方签订了交易金额为110万元的《广东省房地产买卖合同》，后潘希醒与温爱纯在缴纳相关税款时，工作人员告知涉案房产为住宅性质非商铺，双方的交易金额过高，缴纳的税款畸高，建议重新更改交易金额。在税局工作人员告知该事实后，潘希醒与温爱纯马上前往房产交易部门提出了更改交易金额的请求，当时温爱纯也在场并认为以4761.90元／平方米出售涉案房产符合市场价格，因此最后同意以l8万元转让涉案房屋。房产交易部门的工作人员已多次要求潘希醒与温爱纯确认交易价款，当时温爱纯已当场明确表示同意，因此，温爱纯明确知晓并同意交易价款由110万元变更为l8万元。一审时，潘希醒申请法院前往房产交易部门调查取证后，一审法院未主动前往调查，并在未查清案件事实的情况下，主观、简单地认为潘希醒没有证据证明温爱纯同意将交易价款由110万元变更为18万元，从而错误认定变更后的《广东省房地产买卖合同》并非温爱纯的真实意思表示。一审法院因主观判断导致事实认定错误，进而作出错误判决。三、潘希醒作为第三人，与温爱纯签订房产买卖合时作了合理审查，双方签订的《广东省房地产买卖合同》应合法有效。涉案房产产权只登记在温爱纯名下，潘希醒与温爱纯在签订房地产买卖合同时，温爱纯一直坚称该房产为其个人财产。直至一审法院开庭质证期间，温爱纯也明确表示涉案房产不是夫妻共同财产，没有证据证明该财产为温爱纯与林志辉的共同财产，按照相关规定，产权人或共有人应该在权属凭证上有明确的署名，但林志辉提交的产权证没有其署名，因此，林志辉主张对房屋的所有权没有依据。且房产交易部门在办理产权交易过程中已对温爱纯进行过询问，温爱纯亦已签名确认涉案房产为其个人财产。故潘希醒作为善意第三人，已履行了自己的审查义务，潘希醒与温爱纯签订的《广东省房地产买卖合同》应合法有效。温爱纯辩称，涉案房屋买卖合同无论是标的额为18万元不是温爱纯的真实意思表示，还是从没有取得共同财产所有人林志辉同意的角度而言，均是无效合同，且潘希醒也不属于善意第三人。请求驳回上诉，维持原判。一、温爱纯之所以与潘希醒签订房屋买卖合同的原因：2017年上半年，潘希醒以所谓的没有银行流水佐证的200多万元��务，到温爱纯家取闹、逼迫温爱纯替案外人林凡偿还债务。在潘希醒的胁迫之下，加上温爱纯缺乏法律意识，当时温爱纯同意将铺位转让给潘希醒，并签订了标的额为人民币110万元的转让合同。二、该110万元的转让合同，温爱纯承认是跟潘希醒确定了成交金额，但18万元的交易价格并非温爱纯的意思表示，也没有经过温爱纯的同意。温爱纯去新丰县房管所了解情况得知，该合同注有交易金额那一张纸已被潘希醒私自替换。潘希醒关于不清楚涉案铺位是温爱纯与林志辉夫妻共同财产的陈述亦不属实。潘希醒与温爱纯、林志辉早就相识，在林凡结婚时，潘希醒也来参加过林凡的婚礼，潘希醒知晓涉案铺位是温爱纯与林志辉夫妻共同财产的事实。且从潘希醒一审时提交的，欲证明林志辉对涉案铺位交易知晓的证据也可证实，潘希醒明知涉案房产是温爱纯与林志辉的夫妻共���财产，但由于林志辉不同意以涉案房产抵偿林凡的债务，潘希醒就故意绕开林志辉，恶意与温爱纯签订了涉案买卖合同。林志辉辩称，首先，潘希醒是林凡的朋友，林凡结婚时潘希醒也参加了婚礼，故早就知道林志辉与温爱纯是夫妻关系。其次，如潘希醒一审提出的证据所示，潘希醒曾要求林志辉将涉案房产过户给潘希醒以代偿林凡的债务，并就此事多次找林志辉协商，但林志辉并未同意。林志辉认为，潘希醒提出所谓的债务数额非常大，其中一张借条高达183万，而潘希醒又无法提供银行流水证明债务的真实性，故林志辉并不认可。最后，基于前述原因，潘希醒故意绕开林志辉，骗得温爱纯与其签订涉案房屋买卖合同，属恶意诈骗林志辉财产的行为，涉案合同没有任何法律效力。林志辉也在知道此事后立刻到房管所办理了异议登记。请求二审法院驳回上诉，维持原判。温爱纯向一审法院起诉请求：1.确认潘希醒伪造的交易金额为180000元的《广东省房地产买卖合同》无效；2.确认潘希醒基于上述《广东省房地产买卖合同》所办理的房屋过户手续无效；3.诉讼费用由潘希醒负担。一审法院认定事实：潘希醒因温爱纯的儿子林凡欠款一事，经与温爱纯协商，双方协议将登记在温爱纯名下的新丰县丰城街道丰城大道西65号03房屋过户给潘希醒，由潘希醒以此房屋为抵押向银行贷款清偿林凡所欠债务，并就此于2017年5月27日签订《广东省房地产买卖合同》，当时转让价款为1100000元。2017年5月31日，温爱纯及林凡与潘希醒、案外人罗某签订一份《协议》，其中载明此次过户实际上是以潘希醒名义向银行贷款清偿林凡的债务，所贷款项由林凡偿还本息，如到期无法还清则由潘希醒卖房偿还银行贷款；如到期还清��行本息则涉案房屋再次过户回温爱纯名下，期限为五年，在此期间涉案房屋由温爱纯控制、租金由温爱纯收取。温爱纯、潘希醒签订《广东省房地产买卖合同》和《协议》后，温爱纯委托潘希醒办理涉案房屋过户的相关手续。潘希醒在办理涉案房屋过户手续过程中，得知以转让价1100000元的税额太高后，将《广东省房地产买卖合同》中的转让价款变更为180000元。温爱纯得知潘希醒更改转让价款数额的情况，向一审法院提起诉讼，要求确认转让价款为180000元的《广东省房地产买卖合同》无效。另查明，温爱纯与林志辉于1993年4月28日登记结婚，涉案房产在温爱纯与林志辉婚续期间，于1999年4月17日登记在温爱纯名下。林志辉在温爱纯提起诉讼后，向一审法院申请参加诉讼，认为涉案房屋系其与温爱纯婚续期间取得，为夫妻共同财产，温爱纯与潘希醒签订《广东���房地产买卖合同》时未取得其同意，应为无效合同，潘希醒基于《广东省房地产买卖合同》所办理的房屋过户手续应为无效。温爱纯、林志辉均未举证证明潘希醒基于《广东省房地产买卖合同》所办理的房屋过户具体手续。2017年6月29日，温爱纯向一审法院申请诉讼财产保全，请求对涉案房屋进行查封，查封数额为180000元，并提供现金180000元作为担保。该院于2017年7月3日裁定对新丰县丰城镇青岛开发区沿江路的房屋（房地产权证号：粤房地证字第××号）在价值180000元的范围内予以查封，中止申请人温爱纯与被申请人潘希醒就该房屋进行的房产交易。温爱纯为此预交保全费1420元。一审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第五十四条规定：民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：……；（二）意思表示真实；……。”温爱纯、潘希醒于2017年5月27日签订《广东省房地产买卖合同》，从温爱纯、潘希醒2017年5月31日签订的《协议》内容来看，实际上并非温爱纯、潘希醒就涉案房屋设立买卖合同关系，且潘希醒没有证据证明将2017年5月27日所签订的《广东省房地产买卖合同》交易价款从1100000元变更为180000元经过了温爱纯的同意，可见温爱纯所诉变更后的《广东省房地产买卖合同》并非温爱纯的真实意思表示。温爱纯及林志辉要求确认交易金额为180000元的《广东省房地产买卖合同》无效，该院予以支持。温爱纯及林志辉要求确认潘希醒基于上述《广东省房地产买卖合同》所办理的房屋过户手续无效，因其均未举证证明潘希醒基于《广东省房地产买卖合同》所办理的房屋过户具体手续，该院不予支持。因合同无效是自始无效，房屋登记部门可根据生效的法律文书对房屋过户等事项是否符合办理条件，对具体的房屋过户手续进行审查、判断。综上所述，温爱纯、潘希醒诉讼争议的《广东省商品房买卖合同》无效。据此，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，于2017年9月19日作出（2017）粤0233民初402号民事判决：一、温爱纯与潘希醒于2017年5月27日签订的交易总金额为180000元的《广东省商品房买卖合同》无效；二、驳回温爱纯、林志辉的其他诉讼请求。一审案件受理费1950元（温爱纯已预交）、保全费1420元，由潘希醒负担，限在判决生效后10日内径付给温爱纯。二审中，根据潘希醒的申请，本院发函委托一审法院向新丰县不动产登记中心及新丰县房地产管理所调查取证，经一审法院调查，取得三份证据材料：1.新丰县房地产管理所于二审期间出具的加盖���该所公章的《情况说明》，内容为：“潘希醒、温爱纯在办理××丰县××街道××大道西××房过户手续时，双方都在场。2017年5月27日所签订的《广东省房地产买卖合同》，新丰县丰城街道丰城大道西65号03房的房产交易，双方在场，清楚价款从110万元变更为18万元。新丰县房地产管理所，2018年1月2日。”2.新丰县不动产登记中心加盖该中心档案查询专用章（2）的，经温爱纯作为被询问人签名确认的《询问记录》一份，在回答“1.申请登记事项是否为申请人的真实意思表示？”问题一栏下，有手写“是”的字样；在回答“2.申请登记的不动产是共有，还是单独所有”问题一栏下，有手写“单独所有”的字样。3.新丰县不动产登记中心加盖该中心档案查询专用章（2）的《新丰县产权登记收件收据（存根）》一份，内容显示2017年6月15日，该中心收到双方就涉案房产办理过户���记时提交的不动产登记申请书、询问、身份证、委托书、宗地图和权籍调查表、房屋平面图和房屋调查表、增值税发票和完税证、买卖合同、房产证、户籍证明、土地使用证、建设用地批准书、门牌证明等材料。二审询问时，本院组织当事人对上述本院调取的证据材料进行质证。潘希醒发表质证意见称，对该组证据的三性均予以确认，可证实2017年5月27日金额为18万元的房屋买卖合同签订时双方均在场，均清楚了解价格变更为18万元，温爱纯在签名确认2017年6月15日的询问记录时已经清楚的了解到交易价格是18万元。还证实温爱纯对外均表示该房产为其单独财产，潘希醒已对此作了合理的审查。温爱纯发表质证意见称，真实性予以确认，但不认同潘希醒陈述的关联性。对于询问记录及收件收据存根，温爱纯是基于交易价格为110万元的情况下签名确认询问记录的。如潘希醒主张的债务经核实确实存在，有银行流水等佐证，温爱纯的原意是同意以110万元的价格成交，在扣减真实债务后潘希醒支付余款给温爱纯。至于单独所有的回答，是温爱纯缺乏相关法律知识，不能认清涉案铺位的产权真实情况所作的错误意思表示。对于情况说明，温爱纯并不认同交易价格由110万元变成18万元的陈述，数额相差如此之大不符合常理。林志辉的质证意见与温爱纯的意见一致。对上述证据材料，因盖有出具材料的单位公章，且双方当事人对真实性、合法性均未提出异议，本院予以采纳并记录在案。本院二审查明，2017年5月31日，潘希醒、温爱纯及案外人林凡、罗云华共同签订《协议》一份，内容为：“因温爱纯，（身份证号：）其儿子林凡，（身份证号：）欠潘希醒，（身份证号：）及新丰县丰驰汽车销售有限公司债务，温爱纯愿意将其名下��两套房产过户给潘希醒名下用于还林凡的债务，过户到潘希醒名下，过户费用先由潘希醒垫付潘希醒将这两套房产拿去贷款，贷出的钱将还给新丰县丰驰汽车销售有限公司，过户费及其他债务，潘希醒贷出的钱由温爱纯儿子林凡去还本息，林凡日后还不起潘希醒贷款，将温爱纯过户给潘希醒名下的俩套房卖出还贷款，在贷款期间温爱纯继续可以居住和其一楼的租金由她收，直到林凡将所有的债务还清，潘希醒将温爱纯过户给我的房产过户回给温爱纯，过户费由她本人出。期限为五年。备注：贷出款并偿还本人林凡（身份证号：）已欠罗云华（身份证号：）人民币贰拾肆万整（240000元）”。二审询问期间，潘希醒对上述《协议》陈述，“两套房屋的价值都不能全部清偿我的债务，因为我们是从小玩到大的，我也是想帮帮他，至于还不够的也算了”，“两套房子过户给我之后，基于我们是好朋友的关系，等于我们之间的债权债务就两清了。我用房屋贷款帮他还债，由他来偿还贷款，5年之后如果还清了我把房子给回他也是没有问题的。”对当事人二审争议的，涉案《广东省房地产买卖合同》是否潘希醒私自变更，即温爱纯是否知道并认可房屋买卖合同的交易金额由110万元变更为18万元的问题，因该问题是温爱纯主张合同无效的理由之一，本院留待后文一并论述并作出认定。对于一审查明的其他双方无争议的事实，本院予以确认。本院认为,本案系确认合同无效纠纷，一审法院对此定性正确，本院予以认同。由于本案当事人中只有潘希醒提起上诉，根据民事诉讼当事人意思自治原则，并依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，本院只围绕潘希醒的上诉请求进行审理。根据本案当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：涉案的《广东省房地产买卖合同》是否无效。一、温爱纯称，涉案的金额为18万元的《广东省房地产买卖合同》并非其真实意思表示，故该《广东省房地产买卖合同》无效。温爱纯称，其只签订过一份交易金额为110万元的《广东省房地产买卖合同》，涉案的金额为18万元的《广东省房地产买卖合同》系潘希醒私自变造形成。为此，应温爱纯的要求，潘希醒提供其手中的合同原件及从新丰县房地产管理所备案材料中复印出的合同给温爱纯核对。温爱纯对潘希醒提供的合同真实性无异议，但认为从合同上的两个骑缝章，其中一个未覆盖载明交易价格一页，可证实该合同存在变更的事实。潘希醒认可双方只签订过一份《广东省房地产买卖合同》，亦认可合同中载明交易金额的纸张经过替换，但潘希醒主张该替换行为系双方协商一致的结果。对此，本院综合分析认定如下：首先，潘希醒提供的《广东省房地产买卖合同》原件盖有新丰县房地产管理所合同备案章，结合新丰县房地产管理所出具的《情况说明》，可证实潘希醒与温爱纯在办理涉案房产过户手续时双方均在场办理，且向新丰县房地产管理所提交的是涉案的金额为18万元的《广东省房地产买卖合同》。其次，《广东省房地产买卖合同》确实存在上下两处骑缝章，其中一个骑缝章确未涵盖合同载明交易价格一页，但无法证明系由潘希醒私自替换所为，反而与潘希醒陈述的，双方协商将110万元变更填写��18万元并替换合同相应文本的纸张后，新丰县房地产管理所再次加盖该合同备案章的事实相吻合。结合新丰县房地产管理所出具的《情况说明》，可证实双方当时均在场并清楚合同价款从110万元变更为18万元。最后，结合2017年5月31日潘希醒、温爱纯、林凡等人共同签订的《协议》内容，可见双方签订涉案的《广东省房地产买卖合同》的目的在于由潘希醒在取得涉案房产后向银行贷款以抵偿林凡的债务，故涉案《广东省房地产买卖合同》所载明的交易价格并不妨碍合同目的的实现，潘希醒关于变更合同价款的目的仅是减少税款的陈述亦符合常理。综上，本院认为，潘希醒与温爱纯经协商一致同意将合同价款变更为18万元并签订的涉案《广东省房地产买卖合同》，是双方真实意思表示，温爱纯关于合同价款变更为18万元导致合同无效的理由不能成立，本院不予采纳。二、本案中，涉案房产是温爱纯在与林志辉婚姻关系存续期间取得，属温爱纯与林志辉的法定共同财产。本案亦无证据表明温爱纯与林志辉对涉案房产是否属温爱纯个人所有作过约定，故温爱纯未取得共有人同意即与潘希醒签订合同构成无权处分，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，温爱纯、林志辉以温爱纯在签订合同时属无权处分为由，主张涉案的《广东省房地产买卖合同》无效，不符合上述规定，本院对此不予采纳。据此，本案温爱纯诉请确认合同无效的理由均不成立，现有证据又未表明涉案《广东省房地产买卖合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，一审法院确认涉案《广东省房地产买卖合同》无效不当，本院予以纠正。如因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人可就违约责任或损害赔偿问题另循合法途径解决。综上所述，潘希醒的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：一、撤销新丰县人民法院（2017）粤0233民初402号民事判决；二、驳回温爱纯、林志辉的全部诉讼请求。一审案件受理费1950元、保全费1420元，由温爱纯负担。二审案件受理费3900元，由温爱纯负担。潘希醒已向本院预交二审案件受理费3900元，本院应予退回。温爱纯应向本院交纳二审案件受理费3900元。本判决为终审判决。审 判 长  刘 斌审 判 员  刘 茜审 判 员  黄颖红二〇一八年二月十三日法官助理  何海祥书 记 员  江伟炜