湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初7763号原告：湖南大当家物业管理有限公司，住所地长沙市开福区三一大道**。法定代表人：卜波，经理。委托诉讼代理人：谭思敏，湖南一星律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹璐，湖南一星律师事务所实习律师。被告：赵枚香，女，1979年1月18日出生，汉族，户籍所在地湖南省益阳市赫山区。原告湖南大当家物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告赵枚香（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年2月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谭思敏到庭参加了诉讼。被告经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付长沙市雨花区盛世华章小区B6栋2001室2015年1月1日至2018年3月31日的物业管理费8699.73元；2、判令被告立即支付因拖欠上述物业管理费而产生的违约金2975.4元（即14877*20%）；3、判令由被告支付本案所有诉讼费用。事实和理由：被告为长沙市雨花区盛世华章小区B6栋2001室业主，房屋面积为139.42平方米。2011年4月17日，原告受湖南省新康桥房地产开发有限公司委托，承接长沙嘉宇·盛世华章小区的物业服务项目。2012年7月1日，原、被告签订前期物业管理服务协议。服务期间，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，自2015年1月1日起至2018年3月31日止，被告一直未缴纳物业管理费。截至2018年3月31日，被告共欠缴39个月的物业管理费8699.73元，应当承担违约金14877元。但原告自愿将违约金核减为2975.4元，物业管理费及违约金总计11675.13元。原告多次催缴，但被告拒绝缴纳。原告遂诉至法院。被告未答辩。经审理查明，2010年,被告（买受人）与湖南省新康桥房地产开发有限公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：买受人购买盛世华章小区项目中的第B6幢1单元20层2001号房。该商品房建筑面积共139.58平方米，其中套内建筑面积112.16平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.41平方米。合同对其它事项还进行了约定。2011年4月17日，原告（乙方）与湖南省新康桥房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务委托合同》，约定：甲方将盛世华章小区委托给乙方进行物业管理服务，委托管理期限自2011年4月17日起至盛世华章小区业主大会另行选聘物业服务企业止，如业主大会未选聘新物业公司，此合同自动延期到新合同签订之日止。物业服务费标准为小高层每月每平方米1.6元。合同对其它事项还进行了约定。2012年6月，湖南省新康桥房地产开发有限公司营销部向被告发送了一份《嘉宇·盛世华章入伙通知书》，通知被告于2012年7月1日上午8时30分至下午17时30分期间，按《入伙指南》的内容携带有关资料办理入伙手续，物业管理费将从2012年9月1日开始正式收取。如被告不能按指定日期收房，湖南省新康桥房地产开发有限公司将取消被告物业管理费的优惠。2012年7月1日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定：被告所购房屋为盛世华章小区B6幢1单元2001室高层住宅，建筑面积139.58平方米，收费标准为1.6元/平方米/月，以季度（三个月）为单位预交，被告应于每季第一个月10日前预交当季物业服务费用，履行缴费义务。被告产权证上房屋面积与购房合同不符的，自产权证下发之日起以产权证登记建筑面积为准重新计费。产权证登记面积少于购房合同标准的，则以前缴付的物业管理费用差额不予计退。被告不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收违约金。本协议自双方签字之日起生效，至业主大会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时终止。上述合同签订后，被告依约支付了截至2014年12月31日的物业管理费，欠交2015年1月1日至2018年3月31日的物业管理费。原告于2018年4月1日在被告的涉案房屋门上粘贴《律师函》催要物业管理费。但被告至今仍未交纳。原告遂于2018年9月3日诉至本院，请求判如所请。另查明，1、涉案房屋于2013年4月26日办理了房屋产权登记，登记的房屋产权面积为139.42平方米，房屋所有权人为被告。2、涉案房屋所在的盛世华章小区至今未成立业主委员会。以上事实，《长沙市商品房买卖合同》、《入伙通知书》、《前期物业服务委托合同》、《前期物业管理服务协议》、湖南省长沙市物业管理专用发票、《律师函》、不动产登记情况表及当事人的陈述等在卷佐证,足以认定。本院认为，原告经诉争小区开发商选聘为该小区提供物业管理服务，其与被告签订的《前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该协议依法成立并生效，对当事人具有约束力，当事人均应按约履行。原告依约履行了对被告房屋所属小区进行物业管理服务的义务，被告应按合同约定履行按时交纳物业管理费的义务。虽然原告在物业管理过程中存在一些瑕疵，被告可以要求物业服务企业提高服务质量，加强物业管理，但不能拒绝向物业管理企业交纳物业管理费，且拒付物业管理费亦将对其他业主的合法权益造成损害。故根据被告房屋面积及合同约定的物业服务收费标准，原告要求被告支付2015年1月1日至2018年3月31日的物业管理费8699.73元（139.42平方米×1.6元/平方米/月×39个月），符合法律规定，本院予以支持。就逾期缴费违约金，本院酌情确认原告可要求被告以8699.73元为基数，按照日万分之三的标准支付自起诉之日即2018年9月3日起至实际付清之日止的违约金（以2975.4元为限），原告诉请的超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告赵枚香应于本判决生效之日起十日内支付原告湖南大当家物业管理有限公司2015年1月1日至2018年3月31日的物业管理费8699.73元及违约金（以8699.73元为基数，按照日万分之三的标准，自2018年9月3日起计算至实际付清之日止，以2975.4元为限）；二、驳回原告湖南大当家物业管理有限公司的其他诉讼请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费92元，公告费560元，合计652元，由被告赵枚香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  唐 琳人民陪审员  谭霞清人民陪审员  李淑琴二〇一八年二月十八日书 记 员  胡欣怡附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。