上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初34674号原告：上海庆合房地产经纪事务所，住所地上海市闵行区。投资人：许国庆，经理。委托诉讼代理人：刘威，上海普盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴凡，上海普盛律师事务所律师。被告：陈秋萍，女，1961年8月25日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：王照通(系被告丈夫)，住同上。原告上海庆合房地产经纪事务所与被告陈秋萍居间合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案受理，依法由审判员邹巧弟独任审判，于2018年1月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘威，被告陈秋萍及其委托诉讼代理人王照通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求被告支付居间报酬51,360元(人民币，下同)。事实与理由：2017年6月18日，原告作为居间方，与被告陈秋萍以及案外人李某某、蒋1签订一份《房地产买卖居间协议》，约定，李某某、蒋1向被告购买上海市闵行区兰坪路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，总价款2,568,000元；原告为此次房屋交易提供居间服务，居间报酬按总房价款的2%计算。合同另约定，若任何一方违约或合意解约，由违约方或买卖双方各自按照约定向原告支付居间报酬。协议签订当日，李某某向被告支付了5万元购房定金。此后，原告及以购买方李某某、蒋1多次通知被告尽快签订《上海市房地产买卖合同》，但被告以各种理由拒绝。现为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼。被告辩称：被告曾将涉案房屋在网上挂牌出售。2016年6月18日，中介公司的工作人员致电被告称有位香港人准备购买此房，并将被告接到原告处并带到一间小房间内。该房屋内没有电话信号无法打电话。中介人员称香港人诚意购买此房，愿意出价300万元。中介公司填写了一份协议。由于被告视力不佳，中介人员就将协议内容读给被告听，但未提到贷款的相关内容。之后，中介人员表示协议仅仅是意向书，无关紧要，强迫被告在协议上签名。签好协议后，中介人员让被告与李某某及其夫人见了面。被告要求核对他们的身份，但遭到拒绝。原告作为中介方竟然非法扣押了被告的房产证。然后，中介人员通知被告于6月27日去中介公司，但没说是去网签合同。当天，被告到中介公司时只看到一个女性，未见到李某某，原中介经办人也不在场。被告等到10时许，中介人员仍不让被告离开，被告遂报警。民警到场后，认为是经济纠纷故未作处理。协议明显存在欺诈，原告以诱导、蒙蔽手段强迫被告签名。要求驳回原告的请求。经审理查明，被告陈秋萍系涉案房屋产权人。2017年6月，被告在网络上发布出售涉案房屋的相关信息。同月18日，被告陈秋萍作为出售方(甲方)、原告上海庆合房地产经纪事务所作为居间方(丙方)、案外人李某某、蒋1作为买受方(乙方)，三方签订一份《房地产买卖居间协议》，约定：甲、乙双方愿意委托居间方提供居间服务；房屋座落于上海市闵行区兰坪路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积92.26平方米；房屋设有抵押，抵押权人为招商银行，贷款余额约80万元；房屋无租赁；该房地产的总房价款为2,568,000元；乙方为表示购买诚意，支付意向金5万元；如甲方签某本协议，意向金转为定金；甲乙双方同意甲方取回定金须将房产证原件交由丙方保管；甲乙双方应于2017年7月5日前共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称合同)，除甲乙双方另有约定外，前述约定期届满为双方签订合同的日期；首期房价款：乙方应于签订合同并申请办理公证手续(若有)的当日直接向甲方支付首付款105万元；乙方于2017年9月1日前向甲方支付第二期房款358,000元；乙方通过银行贷款方式支付第三期房款114万元；交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、抵押注销(若有)后10日内(最晚不得晚于2017年8月30日)共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押(若有)登记手续；甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后5日内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方把该房地产交乙方使用且该房屋内户口迁出时，由乙方直接向甲方支付尾款2万元；本次交易中根据法律法规等规定所产生的所有交易税费全部由乙方承担；居间报酬：丙方为甲乙双方提供房地产交易的居间介绍交易服务，促成双方达成交易条件并订立相关协议。甲乙双方应于签订示范文本等类似合同当日，按照总房价款的2%向丙方支付居间报酬。具体承担方式为全部由乙方承担，具体参照佣金确认单(此条款为打印黑体字)。若本协议因甲乙双方中任何一方违约或合意而解除的，由违约方或甲乙双方各自按照本协议约定的标准向丙方支付居间报酬；定金责任：若甲方未按照本协议签订合同或违约不卖或相关权利人提出异议，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订合同，则已支付甲方的定金不予返还；违约责任：一方未按本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房价款的0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款的20%的违约金；甲方承诺该房屋无禁止交易类事件，无凶宅。此协议甲方落款处由被告陈秋萍签名，乙方落款处李某某和蒋1签名，丙方落款处加盖原告的印章以及中介经办人邹成东签名。同日，案外人李某某向被告陈秋萍支付了5万元定金。被告陈秋萍亦将涉案房屋的产权证原件交由原告保管。之后，原告工作人员通知被告及案外人李、蒋两人于同月27日至原告处签约。27日，被告陈秋萍至处原告处，案外人蒋1先于被告到达。被告要求全部房款应于8月31日前到位，买受方未同意。此后，被告欲离开原告处，被原告工作人员劝阻。被告报警。民警接报到场后，因双方之间非治安纠纷，未处理。被告遂离开。被告自2017年6月底离开上海，未再返沪，此后又于8月底离境前往美国。2017年7月3日晚，案外人李某某向被告丈夫王照通发短信，要求于7月4日10时许至原告处签某合同。次日，被告未按通知的时间至原告处。现原告以诉称理由诉至本院。另查，案外人李某某、蒋1已向本院提起诉讼，要求解除《房地产买卖居间协议》中的买卖条款，要求被告返还5万元定金，偿付违约金513,600元。以上事实，由原告提供《房地产买卖居间协议》、涉案房屋产权证，以及双方当事人陈述所证实。本院认为，《房地产买卖居间协议》系原、被告以及案外人签某，该协议中包含了原、被告之间的居间合同关系。协议对于交易标的、买卖双方主体、交易条件、居间报酬等作了约定，无证据证明在签订该协议时，原告存在欺诈、胁迫、诱导的不当行为。被告关于其受原告的逼近、欺诈而签订该协议的抗辩意见，缺乏证据佐证。当事人对于自己的主张有责任提供证据，而被告未能提供证据证明该份协议内容非其本人真实意思表示，而该协议确由被告本人签某，故本院认定该份协议真实有效，原、被告之间的居间合同关系依法成立。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动必要的费用。本案中，被告与作为购买方的案外人未签订买卖合同，不管何种原因导致买卖合同未签订，其结果就是原告作为居间方最终未促成合同的成立。按照房地产经纪行业惯例，居间方在促成合同成立后，还需协助买卖双方办理交易审税、纳税、贷款、过户、交房等工作，但事实上本案的买卖合同并未签某，买卖合同未成立，故原告要求被告按房价款的2%支付居间的报酬的条件并未成就。但基于原告确实提供了居间服务，故本院酌情确定由被告支付原告居间费用1万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决如下：被告陈秋萍于本判决生效之日起十日内支付原告上海庆合房地产经纪事务所居间费用人民币1万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计542元，由原告负担433.60元，被告负担108.40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇一八年二月二十八日书记员  陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。