河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫16民终692号上诉人（原审原告）：李书华，男，汉族，1983年6月27日生，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：周永力，河南三川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王海水，男，汉族，1989年2月12日生，住河南省周口市川汇区。被上诉人（原审被告）：张水平，男，汉族，1965年12月29日生，住河南省周口市川汇区。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：高华，河南豫安律师事务所律师。上诉人李书华因与被上诉人王海水、张水平租赁合同纠纷一案，不服周口市川汇区人民法院（2017）豫1602民初5973号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李书华的委托诉讼代理人周永力、被上诉人王海水、张水平的共同委托诉讼代理人高华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李书华上诉请求为：撤销原审判决，依法改判李书华不承担房屋占用费，王海水、张水平返还李书华租金48万元，赔偿经济损失25万元；一、二审诉讼费由王海水、张水平承担。事实和理由：按照双方所签订房屋租赁合同，从2017年11月1日才开始交纳房租，前6个月为免租金。2017年7月，涉案房屋被政府列为需被拆除的违章建筑，李书华并没有实际占有使用房屋，不应当承担6个月的房租。李书华为装修房屋支付25万元设计费，一审没有支持是错误的。被上诉人王海水、张水平答辩意见为：一审认定事实清楚，判决结果公平公正，请求驳回上诉，维持原判。李书华向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的房屋租赁合同无效；2、返还李书华已支付的租金48万元；3、赔偿李书华经济损失50万元；4、诉讼费由王海水、张水平承担。一审法院认定的事实：李书华与王海水、张水平于2017年5月17日签订房屋租赁合同一份，合同约定：王海水、张水平将坐落在河南省周口市川汇区汉阳路与黄河路交叉口向南200米路东的两层楼房加大院加偏房全部租赁给李书华；租赁期限：王海水、张水平同意李书华用房屋到国家征地为止；年租金48万元；免租期限自2017年5月17日起至2017年11月1日止。2017年5月17日，王海水向刘彩出具收到2017年房款48万元的收条一份。查明：李书华与刘彩系夫妻关系。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，王海水、张水平认可涉案房屋没有任何手续，应属违法建筑，且其至今未取得建设工程规划许可证也未经主管部门批准建设，故李书华与王海水、张水平签订的房屋租赁合同，应为无效合同。关于合同无效导致的返还房租金及损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。本案中，李书华、王海水、张水平签订房屋租赁合同后，李书华依约缴纳了2017年的房租金48万元，王海水向李书华出具有收条。根据交易习惯，李书华交纳房租金后，王海水、张水平应按约交付了涉案房屋，从李书华认可开始对涉案房屋的筹划装修、设计可以认定王海水、张水平已将涉案房屋交付了李书华，如王海水、张水平没有交付房屋，李书华如何对涉案房屋进行筹划设计、装修，故李书华辩称的其缴纳房租金后，王海水、张水平没有交付房屋的意见，不予采信。王海水、张水平向李书华交付房屋后，李书华对涉案房屋即具有占有、使用权，故李书华应支付王海水、张水平房屋占有使用费。李书华交纳了一年的房租金并未到期，因房屋租赁合同无效，导致合同目的不能实现，本案中租赁合同约定之房屋系违法建筑，对此，王海水、张水平隐瞒事实真相，李书华签订租赁合同时未认真审核房屋是否合法、是否是违法建筑，双方均存在过错，结合本案案情，李书华要求王海水、张水平返还房租金的请求，酌情支持24万元。因房屋租赁合同无效，致使房屋租赁合同中的免租期限条款无效，故李书华辩称的免租期间内不支付房屋占有使用费的意见，不予采信。李书华、王海水、张水平签订的房屋租赁合同中，未约定李书华所租赁房屋的用途，庭审中，李书华仅提供设计委托合同和施工合同，未提供周口欧唛嘎KTV和河南嘉凯装修设计工程有限公司的营业执照及设计图纸等手续，不能证明合同的真实性及合同的施工地点为涉案房屋，李书华请求的损失于法无据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告王海水、张水平于本判决生效后十日内返还原告李书华24万元；二、驳回原告李书华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费6800元（已减半收取），王海水、张水平承担2450元，李书华承担4350元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人李书华提交证据：设计公司的营业执照、收款收据一份，设计图纸一份。证明设计确实存在。被上诉人王海水、张水平发表质证意见：收据不是发票，该收据可以随时修改时间，提供的设计图纸没有具体的时间和日期，现在显示的是7月3日设计的，时间不一致，所以达不到其证明目的。本院认为，涉及图纸、收据、设计委托合同均显示委托方、交款人为周口欧唛嘎KTV，不能达到李书华举证证明目的。本院对一审认定的事实予以确认。二审另查明：2017年7月31日，周口市规划局在《周口晚报》发布强制拆除违法建设公告，本案争议房屋属于强制拆除对象。本院认为，本案争议焦点：房租是否应当支付？房屋装修设计费用是否应当赔偿？针对争议焦点问题，评判如下：1、关于房租是否应当支付的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，王海水、张水平作为出租人，明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证和主管部门批准建设手续，属违法建筑，但仍然将违法建筑对外出租，对于房屋租赁合同无效具有明显过错。李书华作为承租人，未仔细审查租赁房屋的法律证明文件，对于房屋租赁合同无效具有过失。由于涉案房屋属于框架毛坯房，不进行装修无法使用，2017年7月31日周口市规划局在《周口晚报》发布强制拆除违法建设公告后，李书华对涉案房屋无法投资装修，更谈不上占有使用，因此2017年7月31日后的房租李书华不应当支付。原审判决李书华承担6个月的房屋租金24万元明显有失公平，对此本院予以纠正。根据合同约定的房租价格，截止2017年7月31日，李书华应承担房屋租金为98064.5元。2、房屋装修设计费用是否应当赔偿问题。从一审李书华提供的设计委托合同看，设计委托方为周口欧唛嘎KTV，合同签订时间为2017年6月28日，但李书华提供的打款时间和金额明显与合同约定不符，李书华提供证据不能证实银行打款用于涉案房屋装修设计。因此李书华要求王海水、张水平赔偿房屋装修设计费用25万元的上诉主张缺乏确凿充分证据支持，本院不予支持。综上所述，李书华的上诉主张部分成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持周口市川汇区人民法院（2017）豫1602民初5973号民事判决主文第二项及诉讼费负担部分；二、变更周口市川汇区人民法院（2017）豫1602民初5973号民事判决主文第一项为:王海水、张水平于本判决生效后十日内返还李书华381935.5元。如未按本判决指定的期限履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。二审案件受理费8650元，李书华负担4325元，王海水、张水平负担4325元。本判决为终审判决。审 判 长  张群阳审 判 员  张 杰代理审判员  石 磊二〇一八年二月二十二日书 记 员  种一行