河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终1404号上诉人(原审原告)：孙彦芳，女，1983年12月9日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：崔瑞兴，河南金色世纪律师事务所律��。委托诉讼代理人：姜会娟，河南金色世纪律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：钱武林，男，1986年4月22日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人李朋，河南豫和律师事务所律师。上诉人孙彦芳因与被上诉人钱武林房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初7748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年01月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙彦芳的委托诉讼代理人崔瑞兴、姜会娟，被上诉人钱武林及其委托诉讼代理人李朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙彦芳不服原审判决，向本院上诉称：1.依法撤销原判，改判钱武林向孙彦芳支付违约金10万元，并支付逾期交房赔偿金4.8万元。事实和理由：一、一审判决部分事实认定错误。根据双方���2016年6月12日签订的房屋买卖合同，钱武林要在合同约定的时间办理更名手续，且费用应由钱武林承担。钱武林没有积极履行合同中约定的更名义务，也从未向孙彦芳说明未更名的具体理由，并欺骗说，由于不具备购房资格，房子已经退过了，其实钱武林在2017年11月2日已经将本案所涉房屋直接更名到妻子名下。另外在合同履行过程中更名并不存在障碍，只是钱武林消极不履行合同义务而已。钱武林与房产开发商签订的只是认购协议书，并不是正式的房屋买卖合同，也没有备案，只要房产开发商同意即可，从房产开发商出具情况说明就可以看出，更名一事是可以协商的。即便是在房管局备过案的房屋买卖合同，按照通常做法也是有办法更名的，所以说一审法院的认定错误；二、一审法院对于合同中的部分约定做出了有利于钱武林的理解。合同中约定的违约金给付条件，不仅仅指钱武林不交付房屋，不积极履行合同的更名义务也属于违约行为。另外关于合同中“甲乙双方更名不成功合同作废”的约定，一审法院不顾钱武林并未履行合同义务的情况下，就直接做出了有利于钱武林的认定；三、房产开发商支付的延期交房的赔偿款应归孙彦芳所有。合同中明确约定房产开发商延期交房的赔偿款归孙彦芳所有，而一审法院却认定房产开发商和孙彦芳不存在权利义务关系。被上诉人钱武林答辩称：一、涉案房屋买卖合同系附解除条件的合同。根据该合同，钱武林承担的是向房产开发商申请更名的义务，不承担更名必须成功的义务。本案中之所以最终合同没有更名成功，是因为房产开发商不同意变更为原合同主体非直系亲属名下，所以导致双方合同目的无法实现。钱武林在约定解除合同的条件成就前并无任何违约行为，且已告��中介公司无法更名成功、合同无法继续履行的结果。钱武林不应向孙彦芳支付违约金10万元及逾期交房赔偿款4.8万元。依据房屋买卖合同第十一条约定，只有在房产开发商认购合同更名成功后，孙彦芳才享有向钱武林要求支付逾期交房赔偿金4.8万元的权利。综上,涉案房屋买卖合同系附解除条件的合同，钱武林不承担违约责任。因此，一审查明的事实清楚，适用法律正确，钱武林不应向孙彦芳支付违约金10万元及逾期交房赔偿金4.8万元，孙彦芳的诉讼请求应予以驳回，维持原判。孙彦芳向一审法院起诉请求为：1、解除孙彦芳与钱武林在2016年6月12日签订的房屋买卖合同；2、钱武林向孙彦芳支付违约金10万元，并向孙彦芳支付逾期交房赔偿金4.8万元。一审法院认定事实：2015年8月28日，钱武林与河南锦寅置业有限公司（以下简称锦寅置业公司）签订锦艺国际轻纺城小区二期定房意向书一份，约定：钱武林向锦寅置业公司预付定金10万元，订购8-2-1604意向房源一套，定房意向书签订且钱武林交纳定金后，锦寅置业公司保留预定房屋至正式签订锦艺国际轻纺城小区二期房屋受让意向书，若钱武林未按照锦寅置业公司要求延迟签约或单方面放弃购买预定房产，则视为钱武林将已支付的定金无条件归锦寅置业公司所有，且锦寅置业公司有权将已定房源另行销售。同日，钱武林向锦寅置业公司交纳定金10万元，锦寅置业公司向钱武林出具了收据。2016年6月12日，孙彦芳作为买方、钱武林作为卖方、双赢营销公司作为居间方签订房屋买卖合同一份，合同约定：孙彦芳以73.5万元购房款和3.5万元转让费购买位于郑州市××城小区××楼××单元××东户房屋（即钱武林在此预定的）；合同签订时，孙彦芳交付定金2万元，定金由居间方保管；钱武林为孙彦芳办理商品房购房合同更名手续，更名费用由钱武林承担。关于违约责任，合同约定：合同违约金10万元，钱武林不按合同约定交付房屋、过户，视为其违约；孙彦芳不按合同约定支付房款、过户，视为其违约；钱武林违约，须支付合同约定违约金、装修费用、房屋涨价给孙彦芳带来的损失，孙彦芳违约，须支付合同约定违约金、房屋跌价给钱武林带来的损失。合同还特别写明：经钱武林、孙彦芳、双赢营销公司协商一致，约定钱武林在2016年6月30日前办理购房合同更名手续到孙彦芳名下；房产开发商承诺于2016年7月31日交房，如延期，房产开发商对该房产的赔偿款归孙彦芳所有；如钱武林、孙彦芳双方更名不成功，合同作废，孙彦芳、钱武林与双赢营销公司互不承担违约责任，定金无息退还。合同签订当日，孙彦芳向双赢营销���司交纳定金2万元。合同签订后，孙彦芳未向钱武林支付过购房款。2017年10月19日，双赢营销公司向孙彦芳出具证明一份，证明钱武林明确表明不再向孙彦芳出卖房屋，钱武林应承担违约责任。同日，双赢营销公司将收取孙彦芳的2万元定金退还了孙彦芳。庭审中，孙彦芳提交了2017年10月17日其丈夫孔祥泰与钱武林的通话录音及录音整理材料，孙彦芳以此证明钱武林称房屋已经退订，合同作废，通话中钱武林并未提起更名事宜。钱武林对通话录音的真实性无异议，称涉案房源在网络上发布时间很长，多人通过电话联系，通话时存在戒备心理，有时很烦，直接回话房子不卖了。诉讼中，关于锦艺国际轻纺城的项目情况，锦寅置业公司于2017年12月7日向该院出具情况说明一份，证明锦寅置业公司开发建设的锦艺国际轻纺城项目住宅8号楼，对已签订认购��议书的客户，有关合同主体变更事宜，由锦寅置业公司与认购客户协商处理，原则上锦寅置业公司不同意认购客户变更合同主体至非直系亲属名下，锦寅置业公司也没有发生合同主体变更到非直系亲属名下的情况。另查明，钱武林已在2017年11月2日通过锦寅置业公司审批将认购合同主体变更为其妻子陈蕾。一审法院认为，钱武林将在锦寅置业公司预定的房产出卖给孙彦芳，双方在居间方主持下签订的房屋买卖合同，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同有效成立。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。合同约定钱武林应当将预购房屋的合同主体由其名下更名至孙彦芳名下，最终，无论是客观原因或者主观原因，更名未果。但由于当事人在合同中明确约定了更名不成功互不承担违约责任，且合同中违约金10万元的约定是基于不按照合同约��交付房屋、支付房款、过户的行为，而交付房屋的行为合同又约定是在钱武林收到孙彦芳支付的房款之后，钱武林并未收取孙彦芳房款，因此，孙彦芳要求钱武林支付违约金10万元的诉讼请求，没有事实和合同依据，该院不予支持。由于合同主体没有变更为孙彦芳，也就不存在后续履行支付房款、交付房屋的行为，孙彦芳对涉案房屋不具有物权权益，房产开发商与孙彦芳之间不存在权利义务关系，房产开发商延期交房向购房户支付的补偿款，与孙彦芳没有直接利害关系，孙彦芳要求钱武林支付逾期交房补偿金4.8万元，没有事实和法律依据，该院不予支持。孙彦芳与钱武林签订房屋买卖合同时明确约定了合同主体更名不成功合同作废，双方在合同约定的期限未更名，合同主体变更也存在现实的障碍，所签合同已无法继续履行，钱武林也认可合同已不再履行，故孙彦芳���求解除双方所签订房屋买卖合同的诉讼请求，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决一、解除孙彦芳与钱武林于2016年6月12日签订的房屋买卖合同；二、驳回孙彦芳其他诉讼请求。案件受理费减半收取1630元，由孙彦芳负担1580元，钱武林负担50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，根据孙彦芳、钱武林在一审提交的证据及双方的陈述、答辩意见，可以证实合同主体更名未果导致双方产生纠纷，鉴于双方房屋买卖合同第十一条明确约定合同主体更名不成功，合同作废，孙彦芳、钱武林、双赢营销公司���方互不承担违约责任。故孙彦芳要求钱武林承担违约金10万元的上诉理由，无事实和合同依据，本院不予支持。孙彦芳上诉认为房产开发商支付的延期交房赔偿款应归其所有。本院认为，根据合同相对性原则，孙彦芳并不是房产开发商支付逾期交房赔偿款的相对方，且孙彦芳并未取得涉案房屋的所有权，故孙彦芳的该项上诉理由，不成成立，本院不予支持。综上所述，孙彦芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1582元，由孙彦芳负担。本判决为终审判决。审判长 刘 超审判员 陈贵斌审判员 陈 赞二〇一八年二月二十七日书记员 马 静