江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏08民终3672号上诉人（原审原告）：唐茂云。委托诉讼代理人：李雨其。被上诉人（原审被告）：金开梅。被上诉人（原审被告）：姚业渭。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：刘冰清。被上诉人（原审第三人）：淮安市淮阴区瑞盛祥房产信息部。经营者：刘正芳。上诉人唐茂云因与被上诉人金开梅、姚业谓、淮安市淮阴区瑞盛祥房产信息部（以下简称瑞盛祥房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院于2017年10月19日作出的(2017)苏0804民初1221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。唐茂云提起上诉，请求依法改判或者发回重审。主要理由是:被上诉人姚业渭、金开梅与淮阴区瑞盛祥房产信息部的经营者刘正芳是亲戚关系,合同未能履行是其串通涨价所致，办理公证只是上诉人的意向，并未坚持，原审认定上诉人支持公证是错误的。被上诉人答辩称：1、被上诉人与第三人不存在恶意串通，致使合同无法履行的原因是上诉人在合同签订后变更附加条件，要求公证，而被上诉人不同意导致合同无法履行。上诉人卖房是通过中介实施，所以全部由中介联系合理合法。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。瑞盛祥房产答辩称：虽然刘正芳和被上诉人是亲戚关系，但是否有亲戚关系与本案无关，刘正芳从中协调，上诉人拒绝协调，其上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。唐茂云提起一审诉讼，请求：1、解除双方所签订的合同，判令被告返还定金10000元并承担损失97800元；2、诉讼费用由被告承担。原审认定事实为：原告唐茂云（买受人、乙方）与被告金开梅（出卖人、甲方）、第三人瑞盛祥房产于2016年11月25日签订房屋买卖合同一份，约定由金开梅将其位于淮阴区锦阳花园6号楼503室（权证编号：20091569），面积95.33平方米房屋及约17平方米的车库出售给唐茂云，双方协议价款为人民币326000元，其中含定金10000元。就违约责任，双方约定：乙方中途悔约，不得向甲方索还定金，甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起三日内将购房定金退还给乙方，同时违约方应付给守约方上述房产总价30%的违约金，并承担全部中介费。因合同所涉及的房屋涉及土地出让金缴纳，双方另一致约定，待出卖人缴纳土地出让金后，买受人支付余款。2016年11月25日，被告金开梅出具收条收取原告所支付的定金10000元，后来因双方发生纠纷，被告于2017年1月14日将10000元定金交到第三人瑞盛祥房产经营者刘正芳处。在合同履行过程中，双方发生纠纷，引发本案诉讼。另查明，本案所涉房屋为被告金开梅、姚业渭共有。在金开梅与唐茂云所签订的合同中，出卖方没有姚业渭名字，姚业渭也没有在合同上签名，在诉讼过程中，姚业渭的代理人表示姚业渭对涉案合同是知晓且同意的。本案一审争议焦点为：导致本案所涉合同未能得到及时履行的原因。原告主张系因被告缴纳相关税费后未能及时告知，且当地房价上涨而故意拖延所致；而被告及第三人认为系被告在双方所签订的协议之外，附加办理公证作为付款的条件，而办理公证会对被告重新购买其他房屋产生影响。被告提供的2017年1月18日第三人经营者刘正芳与原告唐茂云之间的短信往来有如下记录：“刘：请你今天做出决定买方说今天没有说法此合同作废唐：我钱已准备好，随时可以公证”结合其他相关证据，一审法院认定被告及第三人所述属实，原告在双方所签订的协议之外，附加了办理公证手续作为付款的条件，而被告对办理公证明确表示反对。同时，结合相关证据也可以证明在2017年1月18日之前，被告及第三人已经将涉案房屋的税费缴纳情况告知了原告，并要求原告及时办理付款、过户手续。综上，原审认为，原告唐茂云与被告金开梅、第三人瑞盛祥房产签订的房屋买卖合同中虽然没有涉案房屋的共有人姚业渭签字，但姚业渭对合同进行了追认，该追认的效力可追溯至合同成立时。涉案合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，属于合法有效的合同，对生效合同，合同的当事方均应积极、全面履行。本案中，原告在双方签订的协议内容之外，附加办理公证手续作为付款的条件，而该附加的条件并非双方一致同意，故该附加的条件对被告不发生法律效力。因原告在双方合同约定的内容之外附加履行条件遭被告拒绝，并在被告通知后未能按原合同的约定积极履行其义务，被告有权解除合同。因双方合同解除，被告自愿返还收取的定金10000元，对此予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、原告唐茂云与被告金开梅、第三人淮安市淮阴区瑞盛祥房产信息部于2016年11月25日签订的房屋买卖合同自2017年1月18日起解除；二、被告姚业渭、金开梅于本判决生效之日起十日内返还原告唐茂云定金10000元;三、驳回原告唐茂云其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2456元，诉讼保全费1070元，合计3526元，由被告姚业渭、金开梅负担50元，由原告唐茂云负担3476元。二审期间，上诉人向本院提交刘正芳与唐茂云于2017年1月12日的短信记录和2017年1月15日的通话录音。用于证明刘正芳与两被上诉人是亲属关系，在整个买卖过程中，两被上诉人与上诉人没有联系，都是刘正芳和上诉人之间发生业务联系，该房屋买卖合同没有继续履行，是刘正芳表示两被上诉人要求涨价所致及上诉人没有坚决要求法律公证。瑞盛祥房产质证称：双方的确有通话，因为被上诉人要求早过户，而上诉人迟迟不肯去，还无理要求公证。瑞盛祥房产作为该宗买卖的中介，为了尽快解决问题，所以征询上诉人的处理意见，但其不予理睬，坚持要和被上诉人见面，被上诉人不愿和其见面。被上诉人质证称：通话录音内容属实。土地出让金及契税等费用，被上诉人于2017年1月9日即全部缴纳，具备了办理过户的条件，被上诉人即通知中介，让其通知上诉人支付房价款，但上诉人提出公证的要求。因合同中无此约定，被上诉人未同意，其即未付款。中介为了调解，才征询上诉人意见是否能增加一点房价款，但其不同意加价，所以中介就未告知被上诉人，被上诉人此前对此不知情，也未表示过要加价。以上是该通话的背景。直至当月18日，被上诉人还要求中介联系上诉人，确认协议是否继续履行，上诉人仍然回复“我钱已准备好，随时可以公证”。是其坚持变更过户条件，导致协议无法继续履行。联系中，短信是他们两人之间的意见，具体不清楚，但是我们之前将定金退回给刘正芳是有原因的，多次办理过户均是要求公证，而没有办理过户，刘正芳提供的1月18日与上诉人的短信往来，要求上诉人是否继续履行合同，但是上诉人仍然说我钱已准备好，随时可以公证，从回复来看，一直都是以公证为前提要求过户。经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。经双方当事人一致确认，本案二审争议焦点为：双方当事人之间订立的房屋买卖合同未继续履行是谁的原因所致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照合同约定履行义务。本案中，三方当事人之间签订的房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。在该合同中，双方对房价款仅约定现金支付，而未约定其它支付条件。从当事人提交的证据看，上诉人以附加办理公证手续作为付款的条件，但对该付款条件的变更并未得到合同当事人的一致同意，在此情形下，上诉人仍未按合同的约定履行给付义务，导致被上诉人解除合同，系上诉人未依约定履行合同义务所致。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2456元，由上诉人唐茂云负担。本判决为终审判决。审判长  蒋同宝审判员  张桂林审判员  孙 艳二〇一八年二月六日书记员  徐 丹