呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终3198号上诉人(原审被告)：郭爱花，女，1962年12月26日出生，汉族，住呼和浩特市。上诉人(原审被告)：张延军，男，1966年5月10日出生，汉族，住河北省邯郸市。上诉人(原审被告)：张海晨，男，1985年7月9日出生，汉族，住呼和浩特市。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：杜广树，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：岳景坤，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭建昆，男，1984年4月21日出生，汉族，住呼和浩特市。被上诉人(原审原告)：李丽华，女，1982年11月17日出生，汉族，住呼和浩特市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：韩德威，内蒙古星洋律师事务所律师。上诉人郭爱花、张延军、张海晨因与被上诉人郭建昆、李丽华返还原物纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初4814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭爱花，张延军，张海晨的委托诉讼代理人杜广树、岳景坤，被上诉人郭建昆及被上诉人郭建昆、李丽华的委托诉讼代理人韩德威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭爱花、张延军、张海晨上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、一、二审诉讼费用由郭建昆、李丽华承担。事实和理由：1、一审法院遗漏当事人。案外人郭花芹与郭建昆签订两份协议，《房屋买卖契约》和《房屋抵偿协议》，该两份合同有矛盾之处，应当让出卖方郭花芹参与本案诉讼，以免郭花芹与郭建昆之间存在权属纠纷，损害郭花芹的利益。2、《房屋抵偿协议》第三条约定,甲方自愿在2017年2月12日前将此房清空,但是郭爱花、张延军、张海晨并不是该协议中的甲方该协议中的甲方是案外人郭花芹,即使《房屋抵偿协议》有效上诉人也不应当按照该协议的约定履行清空涉案房屋的义务。3、张延军、张海晨并未在涉案房屋实际居住,上诉人提交的《房屋租赁合同》是上诉人郭爱花与案外人郭花芹签订,一审法院判决张延军、张海晨承担返还房屋和支付房屋租金损失的责任缺乏依据。郭建昆、李丽华辩称，原审法院事实认定清楚，该判决应该予以维持。1、就郭爱花、张延军、张海晨所称所谓遗漏当事人一事，我方认为本案案由为返还原物纠纷，故人民法院审理的重点是该涉案房屋的权属问题，郭爱花、张延军、张海晨质疑房地产买卖及房地产协议的真实性，但是就本案而言，案外人郭花芹2015年11月26日就把权属登记为郭建昆，该房屋权属登记行为符合法律规定，郭建昆、李丽华已于上述日期依照物权法取得了不动产的变更登记且依法经有关部门登记即取得了法律上的权属效力，遗漏当事人一事，并不属于本案审理范围，应该与案外人协商。2、郭爱花、张延军、张海晨所称所谓的买卖或租赁其依据的是城镇房屋租赁案件解释，郭建昆认为该房屋已经发生了所有权转移，且郭建昆多次向上诉人提出要求其搬离房屋和一定的时间，郭爱花、张延军、张海晨所租赁的房屋为不固定期限合同，郭建昆有权要求及时解除该租赁合同，故其所声称的买卖或租赁不能成立。基于郭建昆的要求郭爱花、张延军、张海晨迟迟不履行清空案涉房屋的义务，给郭建昆、李丽华造成了相应的经济损失，故郭建昆、李丽华要求返还房屋及支付占有房屋的经济损失，综上，一审法院认定事实清楚，请求二审法院予以维持。郭建昆、李丽华向一审法院起诉请求：1、判令郭爱花，张延军，张海晨立即停止侵权，腾空并返还非法占用郭建昆、李丽华位于新城区海拉尔东户公安小区边防局宿舍1号楼4单元3号房屋；2、判令郭爱花，张延军，张海晨赔偿郭建昆、李丽华房屋租金损失4万元（参照郭建昆、李丽华租房的损失，自2015年11月6日起暂计算到2017年11月5日的房屋租金损失，应计算到郭爱花，张延军，张海晨实际腾空并返还房屋止）；3、诉讼费由郭爱花，张延军，张海晨承担。一审法院认定事实：1、呼和浩特市房屋所有权变更登记申请表。呼房权证新S字第XXXX号，变更前所有权人为李永刚，变更后所有权人为李永刚、郭花芹，房屋坐落新城区公安厅院边防1-4-3，建筑面积66.57平方米，套内面积60.21平方米。2、2000年9月18日《房屋买卖契证》，立卖房契约人内蒙古边防总队，今将坐落新城区海东路公安厅院街边防宿舍1-4-3号，建筑面积66.57㎡经呼市房地产交易管理所中介情愿出卖给李永刚所有。3、2015年11月5日，《房地产买卖契约》，甲方（卖方）李永刚、郭花芹，乙方（买方）郭建昆。一、甲方自愿将坐落在新城区海东路公安厅院边防宿舍1号楼1层4单元3号（房屋建筑面积66.57平方米）出售给乙方。二、甲乙方双方一定的上述房地产成交价格为人民币二十万元。乙方由2015年10月31日前一次付清给甲方。三、双方同意于2016年10月31日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。4、呼房权证新城区字第XXXX号《房屋所有证》，房屋所有权人郭建昆，单独所有，房屋坐落新城区海东路公安厅院边防宿舍1号楼1层4单元3号。登记时间2015年11月6日。5、呼房权证新城区字第XXXX号和XXXXXX号《房屋所有权证》，房屋所有权人郭建昆、李丽华共同共有，房屋坐落新城区海东路公安厅院边防宿舍1号楼1层4单元3号。登记时间2016年3月2日。6、《房屋抵偿协议》，甲方（债务人）郭花芹，乙方（债权人）郭爱民，丙方（第三人）郭建昆。一、涉案房屋抵偿甲方所欠乙方欠款530000元。二、乙方同意将房屋过户到丙方郭建昆名下，并且共同办理过户手续。三、甲方自愿在2017年2月12前将此房清空。7、海东路街道公安厅社区《证明》，居民郭爱花、张海晨、张延军，现居住地为公安厅小区边防1号楼4单元3号，从2003年8月居住至今。一审法院认为，郭建昆、李丽华为夫妻关系，郭建昆系郭爱花的侄子，郭爱花与张延军系夫妻关系，郭爱花与张海晨系母子关系。涉案房屋原系李永刚与郭花芹共同所有，之后2015年11月5日，李永刚、郭花芹与郭建昆签订《房地产买卖契约》，双方经呼市房管局于同月6日办理呼房权证新城区字第XXXX号《房屋所有权证》，至此涉案房屋系郭建昆单独所有。2016年3月2日，郭建昆将房屋变更为与妻子李丽华共同共有。根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。第十七条，不动产权属证书是权利人享有该不动产的物权的证明。二原告已合法取得涉案房屋的所有权。根据《民法总则》第一百一十三条，民事主体的财产权利受法律平等保护。郭建昆、李丽华要求郭爱花，张延军，张海晨停止侵害，返还涉案房屋的请求，合理合法，该院予以支持。关于郭建昆、李丽华主张的租金损失，因双方当事人为亲属关系，在房屋未变更为郭建昆、李丽华前，一直由郭爱花，张延军，张海晨居住，按照《房屋抵偿协议》第三条约定，甲方自愿在2017年2月12日前将此房清空，说明涉案房屋的交付日期应为2017年2月12日，也即郭建昆、李丽华从2017年2月12日开始有权占有使用涉案房屋。郭爱花，张延军，张海晨一直居住至今，应赔偿郭建昆、李丽华从2017年2月12日之后的租金损失。郭建昆、李丽华请求2015年至2017年二年的租金损失为4万元，该院酌情按每年15000元计算。郭建昆、李丽华该项请求合理部分，该院予以支持。关于郭爱花，张延军，张海晨抗辩，认为从2003年一直在涉案房屋居住至今，其与郭花芹签订了租赁合同，属于租赁关系。2015年郭爱花，张延军，张海晨要购买涉案房屋，将房屋首付款20万元交付郭花芹。郭爱花，张延军，张海晨未提供房屋买卖合同的相关证据，更未办理产权变更登记，无法证明其与郭花芹的房屋买卖关系合法有效。郭爱花，张延军，张海晨的抗辩理由不能成立。判决如下：被告郭爱花、张延军、张海晨于本判决生效之日起三十日内将位于新城区海拉尔东路公安厅院边防宿舍1号楼1层4单元3号房屋腾空并返还给原告郭建昆、李丽华。被告郭爱花、张延军、张海晨于本判决生效之日起十日内支付原告郭建昆、李丽华2017年2月12日至2018年2月11日的房屋租金损失15000元（租金实际给付到房屋实际腾空并返还之日止，年租金按15000元计算）。案件受理费2675元，由被告郭爱花、张延军、张海晨负担。本院二审期间，郭爱花、张延军、张海晨向本院复举一审证据两份：1、房屋租赁合同，拟证明案涉房屋是租赁而来；2、借条，拟证明郭爱花、张海晨借给郭华芹20万元，后来抵充房款。对房屋租赁合同（已向当事人核对原件）和借条的真实性本院予以认可。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。对二审争议的事实，本院认定如下：2005年9月15日，郭花芹与郭爱花签订房屋租赁合同，约定将案涉房屋租赁给郭爱花使用，年租金为3000元，合同没有载明租赁期限。2015年10月28日借条上表明20万元为借款，并非房款。本院认为，本案的争议焦点为，1、郭爱花、张延军、张海晨是否应当腾空并返还案涉房屋并支付租金损失；2、一审法院是否遗漏了必须参加诉讼的当事人。针对第一个争议焦点，涉案房屋原系李永刚与郭花芹共同所有，2015年11月5日，李永刚、郭花芹与郭建昆签订《房地产买卖契约》，双方经呼市房管局于同月6日办理呼房权证新城区字第XXXX号《房屋所有权证》，至此涉案房屋系郭建昆单独所有。2016年3月2日，郭建昆将房屋变更为与妻子李丽华共同共有。故案涉房屋的所有权已经经合法手续转移给郭建昆及李丽华。郭爱花与郭花芹签订房屋租赁合同，该租赁合同第二条记载“租期为2005年9月15日”，未写明租赁期限的截止日期，该合同第四条记载“甲方承诺长期居住”。该记载对租赁期限表述不明。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。根据该条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，不能达成补充协议的，并且按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，应视为不定期租赁，承租人可以随时通知出租人解除租赁合同，出租人应当在合理期限之前通知承租人，给予承租人合理搬出出租房租的期限来解除合同。本案中郭爱花上诉认为其租赁合同有效，郭建昆与李丽华虽然已经取得了案涉房屋的所有权，但是买卖不破租赁，租赁合同应当继续履行。本院认为，郭建昆与李丽华已经取得了案涉房屋的所有权，自取得房屋所有权之日，就取代了郭花芹出租人的主体地位，承担了出租人的权利义务。因《房屋租赁合同》的租赁期限约定不明确，应视为不定期租赁，故郭建昆与李丽华在几次通知承租人郭爱花、张延军、张海晨搬离案涉房屋后可以解除合同，要求郭爱花、张延军、张海晨腾空并返还房屋。张延军、张海晨认为其不在案涉房屋中居住，没有返还义务，海东路街道公安厅社区《证明》载明，“居民郭爱花、张海晨、张延军，现居住地为公安厅小区边防1号楼4单元3号，从2003年8月居住至今”。张延军、张海晨没有提交相反的证据，故其答辩意见本院不予支持。郭建昆、李丽华请求2015年至2017年二年的租金损失为4万元，一审法院酌情按自2017年2月12日起、每年15000元计算租金损失。房屋自2015年过户给郭建昆、李丽华，一审法院将租金自2017年2月12日起算，给予了郭爱花、张海晨、张延军合理期限，每年15000元的租金亦符合该地段、年份房屋的市场价格。故一审法院关于租金损失的核定合法合理。针对第二个争议焦点，关于案外人郭花芹是否为本案必要诉讼参加人。本案为返还原物纠纷，而郭花芹与郭爱花的租赁合同纠纷或者借款纠纷、郭花芹与郭建昆及郭建昆父母的其他纠纷均不属于本案的审理范围，可另案解决。故郭花芹不是本案必要诉讼参加人。综上所述，郭爱花、张延军、张海晨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决的结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由郭爱花、张延军、张海晨负担。本判决为终审判决。审判长 贾 慧 芳审判员 郭 籽 良审判员 徐 晓 凡 二〇一九年二月二十六日书记员 呼和满都夫