四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民初3729号原告：张彪，男，1964年6月3日出生，汉族，住福建省浦城县。被告：四川润田实业有限公司。住所地：四川省成都市高新区桂溪工业园。法定代表人：陈佳杰，董事长。委托诉讼代理人：杨章强，北京炜衡（成都）律师事务所律师。被告：西藏金和矿业有限公司。住所地：西藏自治区拉萨市金珠西路***号。法定代表人：廖晓波，董事长。委托诉讼代理人：杨章强，北京炜衡（成都）律师事务所律师。被告：杭州现代联合投资有限公司。住所地：浙江省杭州市江干区秋涛北路***号。法定代表人：章鹏飞，董事长。委托诉讼代理人：浦映超，男，系该公司工作人员。被告：浙江现代商贸物流发展有限公司；住所地：浙江省杭州市余杭区良渚街道博园路1号1幢3层301、302室。法定代表人：章鹏飞，董事长。委托诉讼代理人：浦映超，男，系该公司工作人员。被告：章鹏飞，男，1963年10月2日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。委托诉讼代理人：浦映超，男，汉族，1990年10月25日出生，住江苏省常州市金坛区。原告张彪因与被告四川润田实业有限公司（以下简称润田公司）、西藏金和矿业有限公司（以下简称金和矿业公司）、杭州现代联合投资有限公司（以下简称现代投资公司）、浙江现代商贸物流发展有限公司（以下简称现代物流公司）、章鹏飞案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年11月8日受理后依法组成合议庭，于2018年2月9日公开开庭进行了审理。原告张彪、被告润田公司及金和矿业公司的委托诉讼代理人杨章强到庭参加诉讼，被告现代投资公司、现代物流公司、章鹏飞经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张彪起诉请求：1、判令中止对坐落于浙江省杭州市农副产品物流中心博园路1号2号市场2-1-106、2-1-107号商铺的执行；2、请求法院确认张彪对坐落于浙江省杭州市农副产品物流中心博园路1号2号市场2-1-106、2-1-107号商铺享有20年租赁权。事实及理由：2011年6月1日，原告以长租的形式自被执行人现代物流公司处购买了其开发的杭州农副产品物流中心博园路1号2号市场一层2-1-106、2-1-107两个商铺，建筑面积为49.26平方米，总价款1272960元。因购买涉案房产时不能分户办证，所以双方签订的是长租协议，但实际就是以租代买，原告在购买时已经支付了全部价款，对法院裁定拍卖的部分房产享有永久使用权。原告与现代物流公司签订长租协议时，现代物流公司曾承诺将来政策变动时为原告单独办理房产证，法院整体拍卖2号市场一层房产势必会侵犯原告的合法权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告拥有的使用权足以排除强制执行，请求人民法院判如所请。被告润田公司、金和矿业公司答辩称，1、执行标的物属于不动产，产权人属于现代物流公司，而非本案原告张彪。根据物权法定原则，人民法院可以依法执行被执行人名下的不动产；2、张彪与现代物流公司之间并不存在房屋买卖合同关系，即使原告张彪提供的租赁合同真实，也不存在商铺的买卖合同关系，原告张彪不享有诉争标的物的物权；3、张彪仅提交一张收据，无法证实其履行了付款义务；4、张彪也从未实际占有诉争商铺，其提交的委托转租合同也无法证实其实际占有诉争商铺；5、人民法院拟处置标的物的产权登记上明确载明不得分割销售，张彪明知诉争商铺不得分割销售，故不能办理产权登记的过错责任在原告张彪。综上，张彪对诉争商铺不享有排除强制执行的民事权益，请求人民法院驳回原告张彪的诉讼请求。被告现代投资公司、现代物流公司答辩称，一、对拍卖公告的内容合法性有异议，该拍卖公告的评估价未考虑长租对价值的影响，对拍卖标的物的租赁状况未作真实的表述，在拍卖前明知有承租人申报的情况下却违背事实仍公告没有任何承租人申报，对此，被告已经以书面方式向成都市中级人民法院提出异议；对于原告与被告现代物流公司签订长租协议并支付款项，同时委托转租的事实予以认可；二、现代物流公司与原告张彪签订《长期租赁合同》系以租代卖，合同签订后张彪支付了全部款项，被告现代物流公司也向原告张彪交付了长租协议项下的房产。本案租赁发生时，诉争房产尚不存在抵押、查封，故案涉《长期租赁合同》合法有效，被告现代物流公司对原告张彪的合法权益予以承认；三、现代投资公司仅为润田公司、金和矿业公司执行案件的当事人，并不是案涉《长期租赁合同》、《委托转租合同》的当事人，其作为被告主体不适格。综上，请求法院依法判决。被告章鹏飞未答辩。原告张彪为证明其主张，提交了如下证据：1、拍卖公告，拟证实人民法院对诉争商铺进行拍卖的事实；2、（2016）川01执1364号、1365号执行裁定书，拟证实法院裁定对诉争商铺查封的事实；3、长期租赁合同书，拟证实原告对诉争商铺以赁代买的事实；4、收据，拟证实原告履行了付款义务；5、委托转租合同，拟证实原告实际占有诉争商铺的事实；6、（2017）川01执异2104执行裁定书，拟证实张彪提出执行异议被驳回的事实。被告润田公司、金和矿业公司为证实其主张，提交了如下证据：1、向法院申请调取的诉争不动产的登记信息及杭州市余杭区人民政府办公室公文处理简复单，拟证实标的物的权属及受限状况，张彪明知执行标的物不能分割转让、不能办理产权证等相关情况，其应承担相应法律后果；2、执行标的物在淘宝网上的竞买公告及竞买须知，拟证实对执行标的物主张权利的人，可以依法行使权利。被告现代投资公司、现代物流公司、章鹏飞未提交证据。经本院组织各方当事人进行质证：对于拍卖公告、（2017）川01执异2104执行裁定书、诉争不动产的登记信息及杭州市余杭区人民政府办公室公文处理简复单、竞买公告及竞买须知的真实性、合法性、关联性，各方当事人均无异议；润田公司、金和矿业公司对于（2016）川01执1364号、1365号执行裁定书的关联性不予认可，对于长期租赁合同书、收据、委托转租合同的真实性、合法性、关联性均不予认可。对于无争议的证据，本院经审查认为，竞买公告及竞买须知与本案待证事实并无关联，本院不予采信。对有争议的证据，本院经审查认为，张彪举示的（2016）川01执1364号、1365号执行裁定书可以证实人民法院对案涉标的采取强制措施的情况，张彪举示的长期租赁合同书、收据、委托转租合同可以证实其对诉争商铺享有的相关民事权益等事实，但无法达到证实其享有足以排除强制执行民事权益的证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院分别受理了润田公司、金和矿业公与现代投资公司、现代物流公司、章鹏飞合同纠纷案件，在案件审理过程中，本院于2014年4月15日作出（2014）成民保字第206-1号、（2014）成民保字207-1号民事裁定，对现代物流公司位于浙江省杭州市余杭区良渚街道博园路1号2幢一层（建筑面积为12044.76元，所有权证号：余房证良字第12123634号）的房屋予以查封。查封期间从2014年4月15日至2016年4月14日）。四川省高级人民法院对两案分别作出（2015）川民终字第1126号民事判决、（2015）川民终字第1125号民事判决。因现代投资公司、现代物流公司、章鹏飞未履行以上两案生效判决确定的金钱债务，本院作出（2016）川01执1364号、1365号执行裁定及拍卖公告，对被执行人现代物流公司位于浙江省杭州市余杭区良渚街道博园路1号2幢一层（建筑面积为12044.76元，所有权证号：余房证良字第12123634号）的房屋进行拍卖。案外人张彪据此提出执行异议，本院作出（2017）川01执异2104号执行裁定，驳回了张彪的异议请求，张彪在法定期限内提起诉讼。另查明，2011年6月1日，张彪与现代物流公司签订《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书》，约定由张彪承租诉争房屋，租赁期限自现代物流公司交付商铺之日起至2031年5月31日止；租赁届满后，现代物流公司继续提供张彪无偿使用该商铺，无偿使用至2047年12月5日（商铺土地使用权届满日）止；在无偿使用期间，双方仍得履行本合同约定的权利和义务；本商铺土地使用权期限届满后，现代物流公司缴纳土地补偿金后，该商铺继续由张彪无偿使用，并约定租赁总价1272960元。现代物流公司于2011年6月1日出具收据一张，载明张彪交长租款1272960元。张彪提交《委托转租合同（三期）》一份，拟证实其通过长租的方式购买诉争商铺后，将商铺委托杭州恒瑞企业营销策划有限公司转租给第三方从事经营，转租期限自2011年6月1日至2019年5月31日，其中，前三年租金为杭州恒瑞企业营销策划有限公司所有，第4-8年租金为总租金的8%；同时，由现代联合控股集团有限公司为杭州恒瑞企业营销策划有限公司的付款义务承担保证责任。张彪在一审法庭辩论终结前未提交履行该合同的证据，经本院查询国家企业信用信息公示系统，未查到杭州恒瑞企业营销策划有限公司的任何信息。本院认为，本案的争议焦点是：一、张彪对诉争两间商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益；二、张彪要求确认对两套诉争商铺享有20年租赁使用权的主张能否得到支持。就以上争议焦点，本院评述如下：就第一个争议焦点，原告张彪认为以长租协议的方式购买了案涉商铺，并且实际占有案涉商铺，当然可以排除强制执行。本院认为，就张彪主张的事实而言，其认为自己是诉争商铺的不动产权利人，诚如原告张彪以不动产权利人为由主张排除强制执行，则应以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，作为判断张彪的主张能否得到支持的依据。首先，本案中，被执行标的物是限制分割出售产权的商铺，张彪明知该事实，以长期租赁协议方式购买被执行标的物中的两间商铺，该长期租赁协议显然不属于“合法有效的书面买卖合同”范畴；其次，从张彪提供的证据来看，其提供的证据也不足以证实其实际占有案涉商铺，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，张彪应承担举证不利的后果。再次，张彪自甘风险签订长期租赁协议，对不能取得房屋产权的事实是明知的，即张彪对于诉争商铺根本无法取得不动产权属证书的事实是明知的，应承担相应的法律后果；最后，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条主要是对签订不动产买卖协议的买受人物权期待权的保护，而根据《浙江现代商贸物流发展有限公司长期租赁合同书》的内容来看，仅约定了合同双方就诉争商铺的租赁权，且被执行标的商铺限制分割产权销售，故张彪与现代物流公司的长期租赁协议仅是约定双方权利义务的债权协议，张彪对诉争商铺并不具有物权期待权，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，诉争商铺仅是被执行不动产商铺中无法单独分割产权的一部分，张彪无法取得诉争商铺的不动产物权，债权人润田公司、金和矿业公司申请人民法院执行登记在被执行人现代物流公司名名下的不动产，用以抵偿被执行人所欠金钱债务，符合法律规定。如张彪主张与现代物流公司签订的长期租赁协议的性质属于普通租赁合同关系而非以租代买协议，承租人依照合同约定及法律规定享有优先购买、买卖不破租赁等权益，属于处分及不动产过程中及处置后对承租人权益的合理保护，当然不能据此排除对被执行人名下不动产的拍卖等执行处分行为。就第二个争议焦点，本院认为，本案是案外人执行异议之诉，主要审理案外人对诉争标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，本院已经确定张彪对诉争不动产不享有排除强制执行的民事权益，对于张彪要求确认其对诉争商铺享有20年租赁使用权的主张，已经无确认之必要，故对于张彪的此项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回张彪的诉讼请求。案件受理费16257元，由原告张彪负担。如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉人四川省高级人民法院。审 判 长  臧 永审 判 员  唐 健人民陪审员  裴幼郡二〇一八年二月二十三日书 记 员  费思思