文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤03民终20628号上诉人（原审被告）：林文贵，男，1973年11月24日出生。被上诉人（原审原告）：蔡铄，男，1993年12月15日出生。委托诉讼代理人：冯临襄，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：石盼，广东广和律师事务所实习律师。原审第三人：深圳市坪新房地产经纪有限公司。法定代表人：刘淑妮。上诉人林文贵与被上诉人蔡铄、原审第三人深圳市坪新房地产经纪有限公司（以下简称坪新公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初9143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林文贵上诉请求：撤销林文贵向蔡铄支付196000元违约金的判项，改判林文贵返还蔡铄双倍定金。事实和理由：2016年1月25日林文贵与蔡铄签订《房地产买卖合同》，2016年2月17日林文贵收到蔡铄支付的赎楼款20万元，随后办理了资金监管，同时到中国银行办理了预约赎楼。2016年3月16日，林文贵到中国银行办理赎楼手续，但银行工作人员告知已超过了预约时间，只能再次预约。2016年4月12日，林文贵再次到中国银行，此次因银行卡磁条损坏，无法刷卡，银行工作人员要求换卡后才能办理赎楼，林文贵准备换卡赎楼，并将上述事宜告知坪新公司，但坪新公司坚持要求林文贵使用原卡号的银行卡。2016年4月27日，林文贵办好新的银行卡顺利办理了赎楼手续并于2016年5月9日通知了坪新公司一起去注销房产的抵押登记，并且预约好了过户时间，其后，因林文贵一直无法核实到蔡铄银行贷款的进度且没有支付赎楼产生的相关费用，故此林文贵预约好的过户时间没有到场。综上所述，林文贵从2015年1月25日到2016年5月9日的赎楼期间，多次从外地赶回深圳，积极配合过户。蔡铄的贷款承诺函迟迟不肯给林文贵查验及交还林文贵赎楼产生的相关费用，一定程度上也存在过错，请求二审法院依法查明事实，维护林文贵的合法权益。蔡铄辩称：本案纠纷的房产产生的原因系林文贵在房产办理过户时拒绝过户，当时房地产价格飙升，林文贵不愿意继续交易，才导致房屋买卖交易失败，本案一审判决认定事实清楚，有充分的法律依据，请求二审法院维持原判。坪新公司未作答辩。蔡铄向一审法院提出诉讼请求：1.解除蔡铄、林文贵签订的《房地产买卖合同》；2.林文贵向蔡铄返还购房定金47000元及该款项从2016年1月26日起至实际付清之日止按中国人民银行规定的同期贷款利率计算的利息；3.林文贵向蔡铄返还已支付的赎楼款200000元及该款项从2016年2月18日起至实际付清之日止按中国人民银行规定的同期贷款利率计算的利息；4.林文贵向蔡铄支付违约金196000元；5.坪新公司向蔡铄返还购房定金3000元；6.本案诉讼费用由林文贵承担。林文贵反诉请求：1.解除蔡铄、林文贵签订的《房地产买卖合同》；2.蔡铄向林文贵支付违约金196000元；3.本案诉讼费用由蔡铄承担。一审法院认定事实：2016年1月25日，蔡铄与林文贵代理人方丽华签订《房地产买卖合同》，约定蔡铄购买林文贵名下位于深圳市龙岗区坑梓街道第一工业区金田风华苑（东区）1号楼商务公寓X座XX房产，房屋成交价为980000元。合同第三条第1款约定，蔡铄在签署合同时支付定金15000元，签署合同之日起7日内再支付定金35000元；第2款B约定蔡铄采取银行按揭贷款的方式支付购房款，该条款未对蔡铄办理首期款资金监管的期限作出约定；第2款C约定蔡铄、林文贵双方须在银行出具贷款承诺书之日（若林文贵须办理赎楼手续的，则在林文贵赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日）起3日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。合同第四条约定，该物业处于抵押状态，林文贵须在签署合同之日起5日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续；如林文贵撤销该公证委托又不在撤销之日起7日内自行筹资还清贷款、注销抵押登记的，视为根本违约；林文贵虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署合同之日起60日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房产证原件交予居间方。合同第七条约定，交易过程中产生的所有费用包括林文贵因提前还贷应支付的银行罚息及相关费用均由蔡铄负担。合同第十五、十六条分别约定，如任何一方未按合同约定的期限履行义务，对方有权以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，对方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或没收（双倍返还）定金。上述合同签订后，林文贵在合同上签字确认。2016年1月26日，蔡铄以转账方式向林文贵支付定金15000元，又于2016年1月31日支付定金32000元。2016年2月17日，蔡铄、林文贵签订《补充协议》，约定蔡铄向林文贵支付200000元作为赎楼款，林文贵在收到上述款项当日或30日内还清银行欠款并配合取出房产证办理过户手续，否则蔡铄有权以剩余房款为基数按每日万分之五的标准收取违约金；资金监管之日起三个月内，买卖双方办理完所有房产交易手续。同日，蔡铄向林文贵转账200000元，林文贵同时出具收据，注明收到蔡铄支付的定金200000元。2016年3月16日，蔡铄、林文贵与中国银行深圳龙岗支行签订《二手楼交易资金委托监管协议》，蔡铄办理270000元首期款的资金监管手续。同日，蔡铄将上述款项存入银行资金监管账户。2016年3月31日，中国银行深圳龙岗支行向蔡铄出具《个人贷款承诺函》，承诺向蔡铄发放460000元按揭贷款。2016年4月27日，林文贵向中国银行申请提前还款，提前偿还本金200394.79元，利息973.92元，并因此支付了提前还款补偿金3246.4元。随后，林文贵办理了涉案房产的注销抵押登记手续。2016年5月9日，坪新公司预约蔡铄、林文贵双方于次日共同办理涉案房产过户手续，但林文贵以蔡铄未支付赎楼罚息和交通费用为由拒绝办理，故蔡铄于2016年6月12日诉至一审法院。一审法院于2016年8月8日将起诉状副本等诉讼材料送达给林文贵，林文贵随后在本案中提起反诉。另查明，坪新公司自认蔡铄支付的3000元定金作为林文贵的交楼保证金至今托管在坪新公司处。一审法院认为，蔡铄、林文贵签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应予全面履行。涉案买卖合同第三条第2款C约定，蔡铄、林文贵双方须在林文贵注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日起3日内办理递件过户手续。蔡铄已于2016年3月31日取得银行贷款承诺函，林文贵也于2016年5月9日注销了涉案房产的抵押登记，双方理应按约定及时办理房产过户手续。林文贵一直拒绝配合办理过户手续，且逾期履行上述义务超过10天，其行为构成根本违约，依法应承担相应的违约责任。蔡铄据此诉请解除合同，并要求林文贵返还定金和已支付的购房款以及支付违约金，理据充分，一审法院依法予以支持。涉案合同于一审法院将蔡铄的起诉状副本等诉讼材料送达林文贵之日解除。另，涉案3000元定金托管在坪新公司处，蔡铄要求坪新公司代林文贵履行上述款项的返还义务，合法有理，一审法院也予以支持。林文贵辩称其未办理过户手续的原因在于蔡铄未支付赎楼罚息和交通费用，一审法院认为，涉案合同虽约定赎楼罚息由蔡铄承担，但并未对支付时间做出具体约定，即合同未约定蔡铄支付赎楼罚息是林文贵办理过户手续的前提条件，同时蔡铄未支付赎楼罚息也并不构成林文贵办理过户手续的履行障碍。涉案赎楼罚息仅3246.4元，根据权利义务相对等原则，林文贵不能仅以蔡铄拖欠3246.4元费用就拒绝办理价值980000元房产的过户手续，其完全可在办理完毕上述手续后再行向蔡铄主张上述费用。另，双方并未约定林文贵履行合同产生的交通费用由蔡铄负担，林文贵也未举证证明蔡铄同意支付上述费用，故对于林文贵的上述辩解，一审法院不予采纳。至于蔡铄要求林文贵支付247000元定金所产生的利息的诉讼请求，上述利息属于蔡铄因林文贵违约所产生的损失，合同约定的违约金数额既是对违约方违约行为的惩罚，也是对守约方损失的补偿，在一审法院已通过判令林文贵支付违约金对蔡铄的损失予以补偿的前提下，蔡铄再行要求赔偿上述损失，一审法院不予支持。据此，一审法院判决：一、确认蔡铄与林文贵签订的《房地产买卖合同》于2016年8月8日解除；二、林文贵于本判决生效之日起十日内向蔡铄返还定金47000元、购房款200000元；三、深圳市坪新房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向蔡铄返还定金3000元；四、林文贵于本判决生效之日起十日内向蔡铄支付违约金196000元；五、驳回蔡铄的其他诉讼请求；六、驳回反诉蔡铄林文贵的反诉请求。如林文贵、坪新公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费8044元、保全费3018.5元、反诉受理费2110元，合计13172.5元，由林文贵负担。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，一审法院开庭审理本案时，法官问坪新公司在贷款承诺函出来后，有无告知林文贵，坪新公司答：“有告知被告（林文贵）。”本院认为，蔡铄、林文贵签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。蔡铄已于2016年3月31日取得银行贷款承诺函，林文贵也于2016年5月9日注销了涉案房产的抵押登记，双方理应按约定及时办理房产过户手续。林文贵一直拒绝配合办理过户手续，且逾期履行义务超过10天，其行为构成根本违约。林文贵上诉称其未办理过户手续的原因在于蔡铄未支付赎楼罚息和蔡铄没有给其看贷款承诺函。对此，本院认为，涉案合同虽约定赎楼罚息由蔡铄承担，但并未对支付时间做出具体约定，即合同未约定蔡铄支付赎楼罚息是林文贵办理过户手续的前提条件，同时蔡铄未支付赎楼罚息也并不构成林文贵办理过户手续的履行障碍。坪新公司在贷款承诺函出来后亦告知了林文贵，故对于林文贵的上述上诉理由，本院均不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2200元，由林文贵负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 蔡  妍  婷二〇一八年二月一日书记员 李开宇（兼）