四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终14516号上诉人（原审被告）：百胜餐饮（成都）有限公司，住所地：四川省成都市青羊区人民南路一段86号31楼。法定代表人：包莹瑞，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄薇，北京康达（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕敬，北京康达（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨娟，女，汉族，1976年10月27日出生，住成都市成华区。委��诉讼代理人：徐进，四川智见成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都中开百货有限公司，住所地：四川省成都市青羊区清江东路312号1栋1层2附1。法定代表人：吴国俊，职务不详。委托诉讼代理人：邸珂皓，四川中星律师事务所律师。委托诉讼代理人：安莎，四川中星律师事务所律师。原审被告：成都融金房地产开发有限公司，住所地，成都市青羊区清江东路134号泰慷大厦酒店。法定代表人：王德军，该公司执行董事。上诉人百胜餐饮（成都）有限公司（以下简称百胜餐饮）与被上诉人杨娟、成都中开百货有限公司（以下简称中开百货）及原审被告成都融金房地产开发有限公司（以下简称“融金房地产”）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初330号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。百胜餐饮上诉请求：1．撤销（2017）川0105民初330号民事判决第二项；2．依法改判驳回杨娟对百胜餐饮的全部诉讼请求；3．一、二审诉讼费由被上诉人杨娟及中开百货承担。事实与理由：一、一审事实认定错误。杨娟是案涉房屋的所有权人，中开百货是案涉房屋的承租人，杨娟出具的具有承诺性质的《同意转租证明》，不仅证明中开百货向百胜餐饮转租房屋合法，而且证明杨娟与百胜餐饮之间成立附生效条件的合同，该条件是中开��货不能继续履行《租赁合同》条款，该条件成就时，杨娟与百胜餐饮之间的合同就生效了，应该对双方产生约束力。所以杨娟应该与百胜餐饮继续履行《租赁合同》，要求腾退房屋的诉讼请求不应得到支持。二、本案案涉房屋实际上是一个大卖场的一部分，是不能完全独立使用的“产权式”商铺，拥有这些商铺的11位业主之间在权利上是相互制约的。如果仅仅就杨娟的房屋进行腾退，则百胜餐饮无法正常经营，其余业主的权利都会受到影响。三、一审法院判令百胜餐饮腾退房屋缺乏法律依据。杨娟向百胜餐饮出具了《同意转租证明》，就继续履行合同达成一致的意思表示。一审法院在适用法律时忽略了百胜餐饮继中开百货之后作为新的承租人的合法权益。杨娟答辩称，一、杨娟与百胜餐饮从未建立房屋租赁合同关系，百胜餐饮也未能举证证明其交给杨娟确认的租赁合同及其补充协议复印件与生效的原件具有唯一对应关系。实际上，中开百货与百胜餐饮利用优势地位，向杨娟隐瞒了具体的租金情况。二、百胜餐饮已经于2017年12月停止营业并搬离案涉房屋。已经生效的（2017）川01民终9201号民事判决与本案系同一类型案件，该案的裁判结果是百胜餐饮应当协助中开百货腾退房屋，且认定房屋所有权人并未与百胜餐饮直接建立租赁合同关系。三、百胜餐饮还应支付杨娟与中开百货的租赁合同解除后至百胜餐饮实际搬离期间的房屋占用使用费。中开百货辩称：中开百货对一审判决无异议，百胜餐饮已于2017年12月17日正式搬离案涉房屋。因中开百货已经申请破产，法院也指定了相应破产管理人，杨娟有权依法向管理人申报债权。融金房地产未到庭也未提交书面意见。杨娟向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除杨娟与中开百货、融金房地产签订的《白金瀚宫国际大厦房屋租赁合同书》；2.中开百货、百胜餐饮于《白金瀚宫国际大厦房屋租赁合同书》解除之日，按照该合同第八条约定的标准，腾退位于成都市青羊区房屋给杨娟；3.中开百货立即向杨娟支付从2016年6月30日起至腾退房屋之日止的房屋租金（以年租金227024元为标准，暂计至起诉之日，扣除已付部分，金额为78083元），以及违约金227024元；4.融金房地产对中开百货的上述腾退房屋和付款义务承担保证责任；5.本案诉讼费由中开百货、融金房地产、百胜餐饮承担。庭审中，杨娟将诉讼请求第3项明确为：中开百货立即按每年227024元的标准向杨娟支付从2016年6月30日起至合同解除之日��的房屋租金及自合同解除之次日起至案涉房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费，以及违约金227024元。一审法院经审理查明：2011年1月14日，杨娟向融金房地产购买了位于成都市青羊区的房屋，并于2016年2月3日取得了该房屋的所有权证书。同日，杨娟与中开商务酒店管理有限公司（以下简称中开酒店）及融金房地产共同签订《白金瀚宫国际大厦商铺委托招商合同》（以下简称《委托招商合同》），约定杨娟将案涉商铺委托给中开酒店对外招商，杨娟有权收取租金。2011年3月16日，杨娟签署《同意转租证明》一份，主要内容为：同意中开酒店将案涉商铺出租给百胜餐饮用于开设KFC餐厅，租期20年，并由中开酒店与百胜餐饮签订《租赁合同》。中开酒店已经将上述��租赁合同》复印件在签署之前交杨娟确认，杨娟承诺在上述《租赁合同》履约过程中，无论何种原因，如中开酒店不能继续履行合同条款，则杨娟将接替中开酒店继续履行上述《租赁合同》出租方项下的权利和义务，直至《租赁合同》期满之日止。2011年7月6日，百胜餐饮与中开酒店签订《租赁合同》一份，约定中开酒店将位于成都市青羊区总面积446平方米的房产出租给百胜餐饮用于经营肯德基连锁餐厅。租赁期限自2012年6月30日至2032年6月29日。2012年12月4日，杨娟（出租方、甲方）与中开百货（承租方、乙方）及融金房地产（保证方）签订《白金瀚宫国际大厦房屋租赁合同书》（以下简称《租赁合同书》），约定：“甲方将其购买的位于白金瀚宫国际大厦1楼112号，建筑面积为54.75平���米的房屋出租给乙方，租赁期限为20年，自2012年6月30日起至2032年6月30日止，自商铺交付之日其前3年租金总额为567562元，于商铺交付使用之日一次性支付给甲方；第4年和第5年的租金均为227024元，均以先付租金后使用的原则一次性支付。租赁期满后，乙方不再续租的，租赁期满后乙方按商品房买卖合同补充协议及附件中房屋平面图及在整个楼栋中的位置图的原样将物业返还给甲方，并保证临街开门不低于1.8米宽。如乙方未履行应尽义务，则由此给甲方造成的经济损失由乙方全部承担，本合同有效期内，除双方协商一致外，任何一方不得擅自提前解除合同，否则，除赔偿对方损失外，违约方应一次性向守约方支付相当于当年该房屋全年租金数额的违约金。担保方承诺：本合同条款中所约定的乙方的义务部分由成都融金房地产开发有限公司担保，当乙方无力承担合同期���的租金及违约责任时，全部由成都融金房地产开发有限公司按时支付给甲方，保证甲方的正当权益。2013年12月24日，杨娟签署《同意转租证明》一份，主要内容为：同意中开百货将案涉商铺出租给百胜餐饮用于开设KFC餐厅，租期20年，并由中开百货与百胜餐饮签订《租赁合同》及其《补充协议》。中开百货已经将上述《租赁合同》及其《补充协议》的复印件在签署之前交杨娟确认，杨娟承诺在上述《租赁合同》履约过程中，无论何种原因，如中开百货不能继续履行合同条款，则杨娟将接替中开百货继续履行上述《租赁合同》出租方项下的权利和义务，直至《租赁合同》及其《补充协议》期满之日止。2014年4月18日，杨娟签署《同意转租证明》一份，主要内容为：同意中开百货将案涉商铺出租给百胜餐饮用于开设KFC餐厅，租期20年，并由中开百货与百胜餐饮签订《租赁合同》及其《补充协议》。中开百货已经将上述《租赁合同》及其《补充协议》的复印件在签署之前交杨娟确认，杨娟承诺在上述《租赁合同》履约过程中，无论何种原因，如中开百货不能继续履行合同条款，则杨娟将接替中开百货继续履行上述《租赁合同》出租方项下的权利和义务，直至《租赁合同》及其《补充协议》期满之日止。杨娟于2011年3月14日与中开酒店签订的《委托招商合同》在2012年7月4日与中开百货签订《租赁合同书》时失效。2016年5月15日，中开酒店、百胜餐饮及中开百货共同签订《补充协议》一份，内容为：三方一致同意将中开酒店与百胜餐饮于2011年7月签订的由中开百货向百胜餐饮位于成都市446平米房产开设肯德基餐厅的《租赁合同》中的���租方变更为中开百货，出租方的权利义务由中开酒店概括转让给中开百货。2016年7月28日，中开百货向杨娟出具函件一份（该函件无标题），内容为中开百货承诺尽快补足所欠租金，继续履行租赁合同。2016年8月3日，中开百货向百胜餐饮发出《通知函》一份，内容为：因包括案涉商铺在内的11名业主要求收回房产，故中开百货要求百胜餐饮在收到通知后立即终止《租赁合同》，并在2016年8月15日内交还房产。另查明：1.杨娟与中开百货一致认可中开百货已向杨娟支付了案涉商铺2012年6月30日至2016年6月29日的租金，但2016年6月30日之后的租金未按约支付，目前仅支付了58532.78元。2.百胜餐饮主张，其向中开百货支付了2013年12月10日至2016年6月30日的租金668865.79元，中开���货认可百胜餐饮向其支付过租金，但金额需要核实，但在一审法院指定期限内未予核实。3.案涉商铺目前仍由百胜餐饮实际占有使用，并与相邻的另外10个商铺共同用于经营一家肯德基餐厅。一审法院认为，杨娟与中开百货、融金房地产于2012年12月4日签订的《租赁合同书》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同的约定享有合同权利并承担合同义务。根据《租赁合同书》约定，中开百货应于2016年6月30日前向杨娟支付2016年6月30日至2017年6月29日的租金227024元，但其至今未予支付，且在庭审中明确表示无力继续支付房租，并同意解除《租赁合同书》，依��《中华人民共和国合同法》第九十四条关于：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”及第一百零七条关于：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，杨娟有权要求解除《租赁合同书》，并由中开百货按每年227024元的标准向杨娟支付自2016年6月30日起至案涉《租赁合同书》解除之日止的租金，因中开百货已经支付了其中58532.78元，故该笔款项应予扣除。同时，中开百货还应参照每年227024元的租金标准向杨娟支付自案涉《租赁合同书》解除之日起至案涉商铺实际腾退给杨娟之日止���房屋占有使用费。据此，对杨娟主张的解除案涉《租赁合同书》的诉讼请求，以及由中开百货在扣除已付租金58532.78元后，按每年227024元的标准向杨娟支付自2016年6月30日起至案涉《租赁合同书》解除之日止的租金，并参照每年227024元的租金标准向杨娟支付自案涉《租赁合同书》解除之日起至案涉商铺实际腾退给杨娟之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院均予以支持。关于违约金。基于前述相关认定，中开百货的行为已经构成违约，应当根据《租赁合同书》关于“本合同有效期内，除双方协商一致外，任何一方不得擅自提前解除合同，否则，除赔偿对方损失外，违约方应一次性向守约方支付相当于当年该房屋全年租金数额的违约金”之约定向杨娟支付承担违约责任。庭审中，中开百货提出了违约���过高的抗辩。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，人民法院可以根据当事人的请求对违约金予以调整，本案中，中开百货逾期支付租金对杨娟造成的主要是资金占用的利息损失，考虑到中开百货违约情节、违约持续时间等因素，一审法院酌情将违约金调整为一年房屋租金的50%，即由中开百货向杨娟支付违约金113512元（227024元×50%），故对杨娟主张的由中开百货支付违约金227024元的诉讼请求一审法院予以支持���关于房屋腾退。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，杨娟作为案涉房屋出租方有权要求中开百货腾退房屋，百胜餐饮作为案涉房屋的次承租人及实际使用人应当协助中开百货腾退，故对杨娟主张的由中开百货与百胜餐饮共同向其腾退案涉商铺的诉讼请求一审法院予以支持。百胜餐饮抗辩称，杨娟签署《同意转租证明》向百胜餐饮承诺在中开百货不能与百胜餐饮继续履行租赁合同时，应该以杨娟履行与百胜餐饮之间的租赁合同，直至租赁期满。一审法院认为，根据杨娟于2013年12月24日签署的《同意转租证明》，其同意中开百货将案涉商��出租给百胜餐饮的意思表示真实有效，但其关于“如中开百货不能继续履行其与百胜餐饮签订的《租赁合同》及其《补充协议》，则杨娟将接替中开百货继续履行上述《租赁合同》及其《补充协议》中出租方项下的权利和义务”的相关承诺系杨娟单方作出的在条件成就后对中开百货在上述合同中的权利义务概括转移的意思表示，该意思表示应当得到中开百货的认可，但无证据证明中开百货同意转移合同权利义务，中开百货事后也未追认该权利义务概括转移的效力，故该《同意转租证明》不能证明杨娟与百胜餐饮之间直接建立了租赁合同关系，故对百胜餐饮的该项抗辩一审法院不予支持。百胜餐饮还抗辩称，案涉商铺在交付给百胜餐饮时即与相邻商铺是一个整体，中间没有任何间隔，案涉商铺不能独立使用，若百胜餐饮将案涉案涉商铺腾退，自身权利将受到侵害。一审法院认为，根据本案查明的事实，案涉商铺具有独立产权，其在交付时是否与相邻商铺打通，是否作为一个整体交付和使用均不构成阻却腾退的法定事由，故一审法院对该项抗辩不予支持。百胜餐饮还提出，包括杨娟在内的11户业主是百胜餐饮所承租房屋的按份共有人，且均对百胜餐饮出具了《同意转租证明》，故应按约履行相应的义务。一审法院认为，结合本案查明的事实，案涉商铺系由杨娟单独所有，故百胜餐饮所述杨娟等11户业主系百胜餐饮所承租房屋的按份共有人明显与事实不符，而除杨娟外的其他业主均与本案所涉合同纠纷无关，其是否按约履行合同义务均与本案无关，故一审法院不予审查认定。关于融金房地产的责任。一审法院认为，根据《租赁合同书》约定，中开百货的合同义务由融金房地产担保，当中开百货无力承担合同期内的租金及违约责任时，全部由融金房地产按时支付给杨娟。依照《中华人民共和国担保法》第十七条关于“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前。对债权人可以拒绝承担保证责任。”及第十八条关于“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的为连带责任保证”之规定，融金房地产系就中开百货的债务承担一般保证责任，在中开百货经本案判决及强制执行仍不能履行上述债务时，杨娟方有权主张由融金房地产承担一般保证责任，目前该条件尚未成就，故对杨娟主张融金房地产就中开百货的前述房屋腾退��付款义务承担保证责任的诉请，于法无据，一审法院不予支持。综上，杨娟的诉讼请求部分成立，一审法院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十七条、第十八条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决：一、解除杨娟与成都中开百货有限公司、成都融金房地产开发有限公司签订的《白金瀚宫国际大厦房屋租赁合同书》；二、百胜餐饮（成都）有限公司协助成都中开百货有限公司于《白金瀚宫国际大厦房屋租赁合同书》解除之日起十五日内向杨娟腾退位于成都市青羊区的房屋；三、成都中开百货有限公司于判决生效之日起十日内向杨娟支付欠付的租金并支付房屋占有使用费（租金按每年227024元的标准计算，从2016年6月30日起至案涉《白金瀚宫国际大厦房屋租赁合同书》解除之日止，并应扣除成都中开百货有限公司已经支付的租金58532.78元；房屋占有使用费按每年227024元的标准计算，从案涉《白金瀚宫国际大厦房屋租赁合同书》解除之次日起至上述房屋实际腾退之日止）；四、成都中开百货有限公司于判决生效之日起十日内向杨娟支付违约金113512元；五、驳回杨娟的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5877元，财产保全费2320元，共计8197元，由成都中开���货有限公司负担。二审中，各方没有提交新证据，各方确认本案二审开庭前百胜餐饮已经实际腾退了房屋。本院另查明，中开酒店与百胜餐饮的《租赁合同》中对房租的约定是“乙方（即百胜餐饮）餐厅每一租赁年度营业额在人民币600万元以下（含人民币600万元）的部分按6%抽成计租，乙方餐厅每一租赁年度营业额在人民币600万元至人民币800万元（含人民币800万元）的部分按7%抽成计租；乙方餐厅每一租赁年度营业额在人民币800万元以上的部分按8%抽成计租”。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人百胜餐饮的上诉请求和被上诉人杨娟及中开百货的答辩意见，本案二审争议焦点���：百胜餐饮关于杨娟与之依据《同意转租证明》建立了租赁关系，且双方应当在中开百货不能继续履行《租赁合同》的情况下继续履行合同的主张是否成立。本院进行评述如下：由于百胜餐饮自认其已于本案二审开庭前实际腾退案涉房屋，故百胜餐饮所谓其无法进行单独腾退，否则将影响杨娟周围业主权利的上诉理由不能成立。百胜餐饮主张，杨娟出具的《同意转租证明》已经承诺中开百货若不能继续履行合同时将接替中开百货继续履行《租赁合同》出租方项下的权利义务，直至《租赁合同》及其《补充协议》期满之日为止。对此杨娟予以否认，主张签订《同意转租证明》时，百胜餐饮与中开百货利用优势地位，向其隐瞒了关键的合同内容，并未告知百胜餐饮向中开百货支付的实际租金价格。根据百胜餐饮与中开酒店签订的《��赁合同》计算的租金，与中开百货与杨娟约定的租金相差数倍。在租金价格如此悬殊的情况下，百胜餐饮认为已经与杨娟达成了新的合意，杨娟同意以中开百货向百胜餐饮收取的租金标准，而非中开百货向杨娟支付的租金标准，继续履行租赁合同直至2032年的主张，显然违背了一般人的正常生活常理。综上分析，本院确认百胜餐饮与中开百货向杨娟隐瞒了实际租金标准这一合同基本要素，杨娟与百胜餐饮之间并未就《租赁合同》的继续履行达成完全一致的意思表示，故《同意转租证明》不能产生双方一致达成合意，建立新租赁合同关系的法律后果。据此，对于百胜餐饮上诉认为杨娟应与百胜餐饮继续履行案涉《租赁合同》的主张，本院依法不予支持。综上，百胜餐饮的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适��法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行。二审案件受理费5877元，由上诉人百胜餐饮（成都）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 笛审判员 唐云国审判员 赵 韬二〇一八年二月九日书记员 张星鹏