江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)苏07民终2604号上诉人（原审被告）：徐寿洪，男，1955年7月22日生，汉族，无固定职业，住连云港市连云区。委托诉讼代理人：刘琴，江苏汉平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘瑭，女，1972年10月25日生，汉族，个体工商户，住连云港市连云区。上诉人徐寿洪因与被上诉人刘瑭租赁合同纠纷一案,不服连云港市连云区人民法院（2016）苏0707民初447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐寿洪及其委托诉讼代理���刘琴、被上诉人刘瑭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐寿洪上诉请求：请求依法撤销原审判决，改判被上诉人退回擅自搬走的上诉人物品或从被上诉人诉求中扣除，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人与被上诉人签订的《网吧转让协议》是双方自愿意思表示，如果没有拆迁应该还在履行之中，原审却称其为无效合同，确认网吧转让协议无效的情况下又确认应当支付被上诉人停产停业的补助费，自相矛盾。虽然网吧转让协议一审被确认无效，但是并不影响该协议中结算、清理条款的效力，在协议中第七条明确了如遇拆迁，被上诉人的损失是被上诉人自行负责的。被上诉人从事经营活动必须办理相应执照，特别是网吧经营是属于特别许可，但被上诉人租赁房屋后并无任何合法手续，不存在停业损失一说。2.房屋拆迁系政府行为，应先由政府处理，如果上诉人与政府拆迁部门签订的协议有错，被上诉人应去政府主张撤销权利，一审判决违反程序。3.被上诉人是在2016年1、2月份仍然在使用租赁房屋，搬离时电费都未交，还是上诉人所交，被上诉人在一审中确认了2016年元旦就已经与其他方签订租赁合同，所以拆迁并没有影响到被上诉人的租赁，因此不存在停业损失及过渡费损失。4.附属物补偿费10152元，附属物是上诉人的，但是搬迁的时候被上诉人把所有东西包括电线、窗帘、探头全部搬空了，所以附属物本身是没有补助的，拆迁网吧附属设施因被上诉人拆除，房屋拆迁部门已将拆迁房屋缺少物品补偿款予以扣除，扣除的总费用为9943元，原审法院并没有将扣除的9943元费用从被上诉人诉求的款项中减去，所以一审判了10152元，导致我们附属物补偿没有拿到反而要补贴给被上诉人。另外，对退还租金也有异议，对给付搬迁补助费无异议。综上，原审事实不清，判决错误。刘瑭辩称：1.网吧转让协议是双方自愿签订，双方同时到公安把徐寿洪名字过户到被上诉人名下，开网吧只要到公安过户一下就行了，光纤钱都是被上诉人交的。2.拆迁附属物问题，网吧协议转让的时候把旧的东西都卖掉了，都是被上诉人买的新的东西，肯定要搬走，不能搬走的还有大理石吧台、货架、招牌、墙面油漆、防火墙面等。当时要拆迁了，拆迁办已经下律师函给被上诉人才搬的，当时房子已经断电了，为了配合拆迁部门工作才把东西搬走。网吧光纤拆装、空调拆装都是要花钱的。3.2015年11���27日上诉人和拆迁办已经签了协议，被上诉人是预付的房租，上诉人和拆迁办签了协议就应该把租金退还。4.电费不是被上诉人一个人用的，是和包子店同时用的，是被上诉人搬走后产生的电费。5.拆迁办对被上诉人说拆迁办和被上诉人没产生关系，让找上诉人，说起码给被上诉人10到20万补偿，但被上诉人只想拿回自己损失的东西。刘瑭向一审法院起诉请求：2014年4月23日，徐寿洪将连云新世纪网吧转让给刘瑭，并订立了《网吧转让协议》和《租房协议》，刘瑭缴纳了转让费2.38万元和房租租金。2015年10月，因建设需要，徐寿洪与拆迁部门订立拆迁协议。徐寿洪既不退房租、转让费，也不认可应付刘瑭的拆迁补偿款项，双方经多次协商未果，故诉至法院，请求法院判令徐寿洪给付刘瑭：租赁房屋的附属物设施补偿款、半年房租8680元���营业补贴115200元、拆迁补助费1536元、过渡费9216元，共计161575元，徐寿洪承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2006年3月10日，连云港市国土资源局云山国土所（甲方）与徐寿洪（乙方）签订《土地使用权租赁合同》，该合同约定甲方将土地使用权以出租方式将位于老君堂村三组，面积为164.4平方米的土地提供给乙方使用，土地所有权属中华人民共和国，土地用途为经营，乙方每年向甲方支付土地使用权年租金621.4元。租赁年限为贰年，自2006年3月1日至2008年3月1日。2007年5月14日，连云港市国土资源局另与徐寿洪签订《土地使用权租赁合同》，仍然约定甲方将土地使用权以出租方式将位于老君堂村三组，面积为164.4平方米的土地提供给乙方使用，土地所有权属中华人民共和国，土地用途为经营，乙方每年向甲方支付土地使用权年租���887元。租赁年限为壹年，自2007年3月2日至2008年3月1日止。2006年8月21日，徐寿洪在连云港市房屋租赁管理办公室办理了连云港市连云区新世纪网吧房屋自营证明，该自营证明中显示土地使用人为徐寿洪，间数为2间、二层，建筑面积为70平方米。自2006年起，徐寿洪开始经营新世纪网吧。2014年4月23日，徐寿洪（甲方）将涉案房屋出租给刘瑭（乙方），双方签订了《租房协议》，该租房协议约定租赁期限为3年，从2014年5月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2017年4月30日收回。每年租金为贰万元正，每年4月15日为付款日，先付款，后使用。协议第四条约定：1、房屋内外水电费，电话费等自乙方进入之日起至租约期满迁出之日止均由乙方负责。2、甲方应承担所出租房屋的修缮义务，乙方应对修缮工作予���配合。乙方应妥善使用，管理出租房屋，未征得甲方同意，乙方不能擅自变更，损坏房屋结构。第五条免责条件：房屋如因不可抗力的原因导致损坏和造成损失的，双方互不承担责任。如遇政策拆迁等，双方协商解决。同日，刘瑭（甲方）与徐寿洪（乙方）签订《网吧转让协议》，协议约定：乙方以23800元的价格将所拥有的老君堂的新世纪网吧转让给乙方，转让费一次性全额付清。第二条乙方转让给甲方的实物范围包括执照、机器、桌椅等（具体见附件，以附件为准）。第六条约定：乙方有义务配合甲方办理网吧执照过户手续，相关费用由甲方承担。第七条：转让后，因政府政策或其他不可抗力原因造成的变更手续延期、冻结、网吧执照取缔、现场所拆迁等，若导致甲方损失，由甲方自行负责，乙方不承担相关责任。同日，徐寿洪出具《授权委托书》，称因“本人有其他事情忙，没有时间管理网吧”将新世纪网吧授权于刘瑭实际经营，在授权期间由实际经营人承担经营过程中产生的一切法律责任。授权有效期自2014年4月23日起，另注明：网吧彻底转让。此后，由刘瑭实际经营新世纪网吧。刘瑭经营网吧时，将网吧的招牌予以更换，更换时在网吧隔壁案外人徐某租赁的房屋上打洞致使徐某租赁的房屋漏雨，徐寿洪自行支出混凝土2980元及人工费800元将徐某租赁的房屋予以修复。2015年7月4日，连云港市公安局互联网上网服务营业场所徐寿洪出具了《连云港市互联网上网服务营业场所信息网络安全审核意见书》，审核连云新世纪网吧的法人代表为徐寿洪，实际经营人为刘瑭，证件有效期为2015年7月至2016年7月。2015年11月13日，连云港市住房保障和房产管理局向徐寿洪出具了《房屋租赁登记备案证明》，证明房屋坐落于连云区××××号，出租人：徐寿洪，承租人：连云港市连云新世纪网吧，面积：100平方米，该房屋符合经营用房出租标准及有关租赁条件，房屋租赁合同已登记备案。2015年11月25日，连云区房屋征收局（甲方）与徐寿洪（乙方）签订《房屋征收补偿安置协议书》，协议约定甲方征收乙方位于老君堂村三组70号土地及土地上的房屋及附属物，房屋总建筑面积649.52平方米（其中有证建筑面积539.78平方米），乙方自愿选择货币安置方式进行征收，甲付乙3229528元，《货币补偿费算账单》载明被征收人徐寿洪的房屋全面积为539.78平方米，违建面积为109.74平方米，补偿费用共计3229528元，1、房屋评估价值为2280482元。2、搬迁补助费（搬家费）为：539.78平方米*8元/平方米*1次为4318元。3、临时安置补助费（过渡费）为539.78平方米*8元/平方米*6个月为25909元。4、违建房屋按期签约材料补助费43896元。5、房屋附属设施补偿费589479元。6、经营用房停业停产补偿费：192平方米*600元=115200元、73.23平方米*600元=43938元、192平方米*500元=96000元、50.51平方米*600元=30306元，共计285444元。徐寿洪称刘瑭将新世纪网吧内的探头、窗帘、电线等均拆走，提供其于2016年1月2日拍摄的网吧的内部照片予以证明。刘瑭对该照片的真实性无异议，但对徐寿洪的证明目的有异议。以上事实，有刘瑭提供的转让协议、租房协议、租金收条、经营许可证、授权委托书，徐寿洪提供的照片、混凝土账单和照片，本院依刘瑭申请调取的涉案房屋的征收协议、《产权调换算账单》等及当事人陈述等予以证明，本院依法予以确认。一审法院认为，刘瑭与徐寿洪签订的租房协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同履行。刘瑭与徐寿洪签订的《网吧转让协议》，从双方协议内容可明显地看出，该协议并非单纯的财产买卖，而是财产与经营权的转让。原因有四，一是双方协议中明确约定：甲方即刘瑭依法经营该网吧，乙方不以任何形式参与该网吧经营；二是如果是单纯的财产买卖，协议中并没有对财产的价格进行约定，三是如果是单纯的财产买卖，就无需约定徐寿洪配合刘瑭办理网吧执照过户手续；四是从双方签订协议的目的来看，转让的实物是为了网吧的经营，故双方财产的转让是为经营权服务的。故双方签订的协议既包括了财产权的转���，也包括了经营权的转让。法院认为，当事人订立履行合同，应当遵守法律、行政法规。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《城乡个体工商户管理暂行条例》及《细则》的规定，个体工商户应当以自己的名义自己从事生产经营，可以在规定的范围内带帮工和学徒。个人经营的个体工商户变更经营者时，应当重新申请变更登记。上述规定表明个人经营的个体工商户限定了特定的个体经营者的身份，其生产经营权受到特定经营者权利能力和行为能力的特殊限制，不能游离于登记的个体经营者而独立存在，与经营者具有依附关系，登记的个体经营者不经营时，其生产经营权不得转��。徐寿洪登记的网吧是个体工商户性质，该协议实质是约定刘瑭以网吧的名义从事生产经营，违反了国务院制定的《条例》第九条第二款“个人经营的个体工商户改变经营者时，应当重新申请登记”这一强制性规定，应当确认该协议无效，且自始就没有法律约束力。在房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行，出租人不知道租赁房屋将被拆迁，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。本案刘瑭承租徐寿洪的房屋，在租赁期限内，因政府对徐寿洪的房屋进行拆迁，属非双方原因导致房屋租赁合同无法继续履行，客观上给刘瑭造成了损失，徐寿洪从政府拆迁部门领取了房屋拆迁补偿费用，故刘瑭可以依据双方的房屋租赁合同，要求徐寿洪对合同解除后给其造成的损失��行一定补偿。由于刘瑭与徐寿洪双方在房屋租赁协议中，未对因政府拆迁导致合同解除后，对上述拆迁费用的分配进行约定，该院根据公平原则，刘瑭实际产生损失项目的客观情况，参照《房屋征收补偿安置协议书》中的标准进行确定。徐寿洪依网吧转让协议第七条主张因政府政策拆迁，导致刘瑭损失，由刘瑭自行负责，其不承担责任的辩解，于法无据，本院依法不予采纳。关于连云区房屋征收局对涉案房屋营业补助、拆迁补助费、过渡费应当支付给刘瑭数额的问题，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定了征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。而本案中，涉案房屋已被出租，即房屋的产权人将房屋的使用权能已经让渡给承租人，对房屋因使用权能的损害是对承租人权益的损失，但出租人徐寿洪因政府征收行为也产生了租金收益的损失，在因拆迁导致租赁合同终止的情况下，考虑到出租人、承租人对此均无过错，承租人向出租人主张的相关损失应在出租人获得的相应拆迁补偿范围内予以确定。1、关于经营用房停业停产补偿费，本院从市区景区互通连接线（云宿路）拆迁连云区征收指挥部调取了《关于云宿路征收相关问题的会议纪要》、《市区景区、互通连接线（云宿路）工程项目房屋征收补偿方案》，上述两文件规定：在合法住宅内经营的（含出租经营），经营手续齐全，证件登记与实际地点相符，按实际经营占用的合法房屋面积，在规定的期限内配合签约搬迁的，给付一层每平方米600元经营补助；二层经营的实际合法面积给付每平方米500元经营补助（参照海滨大道）。根据上述文件的规定，被征收房屋用于出租经营的，也需要手续齐全，证件登记与实际地点相符，该“证件登记”应当指有相应的营业执照。停产停业补助费系对房屋产权人因营业用房被拆迁而导致其可得利益损失的一种补偿，原则上应属于产权赔偿，但是拆迁办在测算评估应否发放该款项时需要被拆迁的房屋在实际营业中且具备合法的营业手续。因拆迁对出租人和承租人都会造成停业损失，故在租赁合同约定不明或没有约定的情况下，对于拆迁人支付给出租人的停业补偿费用，承租人可以适当分得。刘瑭认为仅有承租人是停业损失的实际承受者，不考虑产权人对房屋的收益权亦因拆迁而停止，亦与法律规定有违。关于如何分配停产停业补助费的问题，被征收房屋系徐寿洪所有，房屋系可其获得征收补偿的基础。考虑到刘瑭在案涉房屋被征收时的经营状况及涉案房屋被决定征收后，其很快另行寻找了承租房屋等因素，本院酌定将徐寿洪所领取的停产停业补偿费的30%分配给刘瑭，其余70%应归徐寿洪所有。关于刘瑭租赁房屋的面积，租房协议并未约定房屋的面积，刘瑭认为根据法院调取的房屋平面示意图，（1）号房的面积为384平方米，该房屋系两层，网吧位于一层，故网吧的面积为192平方米。徐寿洪对此并无异议。因此，刘瑭可以获得的停产停业补助费为600元/平方米*192平方米*30%为34560元。2、关于搬迁补助费（搬家费），应视哪方是搬迁行为的实施主体，庭审中，徐寿洪称刘瑭将网吧内的物品搬空，由此可见，网吧的搬迁由刘瑭实施，本案中，刘瑭承租的涉案网吧的面积为192平方米，刘瑭应当享受的搬迁补助费为192平方米*8元/平方米*1次为1536元。3、关于临时安置补助费（过渡费），根据法律规定，对自行安排住处的被拆迁人或承租人可获得过渡费，依照法��法规的规定，因拆迁导致的临时安置补助费应为被拆迁人或实际承租人所有，刘瑭自述其于2016年1月1日即与他人另行签订了房屋租赁合同，完成了相应的过渡，故该过渡费应当自《房屋征收补偿安置协议书》约定的自协议签订之日起即2015年11月25日起7日后起算至2016年1月1日，《货币补偿费算账单》中载明的过渡费按照8元/平方米计算6个月，故刘瑭的过渡费按照192平方米*8元/平方米计算1个月为1536元。关于涉案房屋附属物设施补偿的问题，刘瑭认为徐寿洪转让网吧时，网吧内的附属设施也予以一并转让，刘瑭在网吧中添置了物品，因此在网吧房屋附属物设施补偿明细表中的八个灯头120元（每个15元）、立式空调拆装费400元（2台）、窗帘跑道195元、窗帘布1229元、广告牌10152元、探头6个1800元、防火板墙面356元、吧台19**元、酒吧厨240元���排风扇2个80元、灯箱256元、配电箱1个300元、排风扇拆装2个80元、内墙乳胶漆192个5760元、应急灯5个250元、读卡器1个1800元、网吧光纤拆装费2000元应当归刘瑭所有。徐寿洪则认为其仅转让机器，桌子、吧台和执照，其他未转让，刘瑭的物品和徐寿洪没有转让的物品都被刘瑭拉到自己新成立的网吧中，正在使用，应该将徐寿洪没有转让给刘瑭的物品退回给徐寿洪。本院认为，因《网吧转让协议》系无效合同，但《租房协议》系有效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。徐寿洪称其与刘瑭口头约定免除刘瑭半个月房租用于刘瑭装��，装修后的物品归其所有，据此，徐寿洪系知晓且默许了刘瑭对涉案房屋的装修，当租房合同因政府拆迁而解除时，刘瑭可自行拆除未形成附和的装修物。现刘瑭主张的网吧房屋附属物设施补偿明细表中的部分物件系其所添置，但除了铝板广告牌系刘瑭所制作、吧台系徐寿洪认可的经《网吧转让协议》转让于刘瑭的以外，刘瑭未提供任何证据证明其主张的物品是其所购置，因《网吧转让协议》系无效合同，因此，征收部分对刘瑭所制作的广告牌的补偿应当归刘瑭所有，根据《房屋拆迁安置补偿协议》，该项补偿费用为10152元。关于返还租金问题。刘瑭与徐寿洪之间是房屋转租赁合同，刘瑭租赁房屋的目的是经营网吧，由于租赁房屋被国家征收，租赁合同而终止，由刘瑭实际经营的网吧因拆迁行为而被迫停止营业，合同目的不能实���，对于刘瑭未实际使用涉案房屋期间的租金，徐寿洪应予返还。关于刘瑭实际租赁的期间，刘瑭主张其于2015年11月27日徐寿洪将网吧停电后就不再经营，租金计算至2015年11月25日即徐寿洪签订拆迁协议之日。徐寿洪认为刘瑭自行将网吧内的物品搬走，没有办理交接手续，未将钥匙交给徐寿洪，刘瑭的营业时间应当计算至网吧实际拆迁日，但对于网吧何时拆迁，庭审中，徐寿洪的表述并不一致，称2016年3月14日或2016年3月17日。本院认为，虽然徐寿洪于2015年11月25日与征收部门签订了《房屋征收安置补偿协议》，但涉案房屋并非当天就被拆除，即刘瑭不可能于当日就停止经营，根据徐寿洪提供的2016年3月2日拍摄的网吧的照片可以看出，当时网吧已经处于随意可以进出的状态，也即刘瑭早已完全搬离该网吧，再由拆迁施工人连云港市花果山建设工程有限公司员工于2016年1月27日向徐寿洪出具的扣款通知书得出，其在接收涉案房屋时，网吧内缺少了相关物品计9943元，由此，刘瑭在施工人接收房屋时，已经彻底搬离房屋。刘瑭搬离租赁的房屋，应当与徐寿洪做好交接手续，即应当通过适当的方式告知徐寿洪其已经搬离涉案房屋，刘瑭未提供证据证明其已履行相关的通知义务，故本院以该扣款通知书载明的时间计算租期终止时间，刘瑭租赁房屋的时间为2015年5月1日至2016年1月27日，年租金为2万元，故该期间的租金为14849.3元，徐寿洪应当返还刘瑭5150.7元。综上，徐寿洪共应当支付刘瑭停产停业补助费34560元、搬迁补助费1536元、过渡费1536元、租金5150.7元、附属物补偿费10152元，共计52934.7元。关于徐寿洪所称的因刘瑭制作广告牌造成的其他房屋的损失混凝土2980元及人工费800元，虽然法律规定出租人应当履行租赁物的维修义务，该损失系刘瑭安装网吧新招牌时所造成，该维修费用应当由刘瑭支付，徐寿洪实际进行了维修，故刘瑭应当给付徐寿洪该项费用3780元。关于徐寿洪主张的涉案房屋在实际拆迁时因缺少物品的扣款9943元，徐寿洪未能提供证据证明物品的确实系刘瑭所造成，故对徐寿洪的该项主张本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条之规定判决：一、徐寿洪于判决生效之日起给付刘瑭停产停业补助费34560元、搬迁补助费1536元、过渡费1536元、租金5150.7元、附属物补偿费10152元，共计52934.7元。二、刘瑭于判决生效之日起给付徐寿洪3780元。三、驳回刘瑭的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3531元，由原告刘瑭承担1131元，徐寿洪承担2400元（因刘瑭已预交，徐寿洪应承担部分于本判决生效之日起十日内与上述款项一并给付原告）。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了如下证据：1.2017年10月9日连云区征收指挥部的证明一份，证明按照征收政策，停产停业补助是直接补给房屋所有权人徐寿洪的，与被上诉人没有任何关系。2.证人徐某证言，证明上诉人搬涉案房屋中的物品。被上诉人质证认为，拆迁办称拆迁补偿款都要给上诉人，被上诉人是与上诉人签的协议，有意见应该找上诉人，对证人证明其搬东西无异议。本院认证意见在本院认为部分具体阐述。本院二审查明的事实与一审查明��事实一致。本院认为，本案的争议焦点：1.《网吧转让协议》是否合法有效；2.徐寿洪是否应对刘瑭进行补偿，停产停业补助费、过渡费、租金、附属物补偿费是否应予给付。关于《网吧转让协议》是否合法有效。根据我国法律法规的规定，网吧的经营权实行的是特许经营制度。国务院《互联网上网服务营业场所管理条例》第十二条规定，互联网上网服务营业场所经营单位不得涂改、出租、出借或者以其他方式转让《网络文化经营许可证》，因该条款系国家行政法规的强制性规定，本案双方签订的《网吧转让协议》约定徐寿洪转让给刘瑭的实物范围包括执照、机器、桌椅等，该转让行为是变相转让《网络文化经营许可证》，一审法院认定《网吧转让协议》无效并无不当。上诉人提出虽然网吧转��协议一审被确认无效，但是并不影响该协议中结算、清理条款的效力，在协议中第七条明确了如遇拆迁，被上诉人的损失是被上诉人自行负责的主张，依据《中华人民共和国合同法》第57条规定“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”，该条款仅指独立的解决争议方法的条款，如仲裁条款、选择受诉法院的条款等，并非上诉人所称结算、清理条款，上诉人该主张于法无据，本院不予支持。关于徐寿洪是否应对刘瑭进行补偿，停产停业补助费、过渡费、租金、附属物补偿费是否应予给付的问题。刘瑭与徐寿洪签订的租房协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定“征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”。本案中，涉案房屋已被出租，即房屋的产权人将房屋的使用权能已经让渡给承租人，因拆迁导致租赁合同终止，造成承租人使用权益的损失，出租人徐寿洪因政府征收行为也产生了收益的损失，出租人、承租人对此均无过错，承租人向出租人主张的相关损失应在出租人获得的相应拆迁补偿范围内予以确定。关于停产停业补偿费，庭审中上诉人提交2017年10月9日市区景区、互通连接线（云宿路）连云区征收指挥部的证明一份，证明按照征收政策，停产停业补助系直接补给房屋所有权人，与承租户无关。停产停业补偿费系对房屋产权人因营业用房被拆迁而导致其可得利益损失的一种补偿，原则上应属于产权赔偿，该房屋征收补偿安��协议的当事人为房屋征收部门与被征收房屋的所有人，承租人刘瑭并非该协议的主体，因此征收部门仅需对被征收人的补偿款进行发放，将停产停业补助直接补给房屋所有权人，不需对补偿款在承租人与被征收人之间如何分配作出规定。但是根据相关文件规定，拆迁办在测算评估应否发放该款项时需要被拆迁的房屋在实际营业中且具备合法的营业手续。因拆迁对出租人和承租人都会造成停业损失，刘瑭租用徐寿洪房屋，作为网吧实际经营人，在租赁合同约定不明或没有约定的情况下，对于拆迁人支付给出租人的停业补偿费用，承租人可以适当分得，一审法院考虑到涉案房屋被征收时的经营状况，及刘瑭很快另行寻找了承租房屋等因素，酌定将徐寿洪所领取的停产停业补偿费的30%分配给刘瑭，其余70%归徐寿洪所有，即刘瑭可以获得停产停业补助费34560元，并无不当，本院对上诉人的相关上诉请求不予支持。关于临时安置费（过渡费），补助对象应为自行安排住处的被拆迁人或承租人，刘瑭自述其于2016年1月1日即与他人另行签订了房屋租赁合同，完成了相应的过渡，一审法院按照《房屋征收补偿安置协议书》约定的自协议签订之日起即2015年11月25日起7日后起算至2016年1月1日，按照192平方米*8元/平方米计算1个月为1536元，并无不当。上诉人主张一审提供的电费发票能够证明上诉人直到2016年2月一直占用租赁房屋，一审判决过渡费没有依据，但被上诉人对此予以否认，认为该电费是其搬走后，徐寿洪另外的店铺产生的电费。通过上诉人一审提交的扣款通知书可以看出2016年1月27日被上诉人已经搬走，与上诉人主张2016年2月被上诉人一直占用房屋相矛盾，且电费发票仅能证明是徐寿洪商店用电，虽然有手写徐寿洪网吧用电字样，但并未明确为何人书写，不能证明该电费是被上诉人所用，且双方一审均明确表示电费在本案中不予处理，本院对此证据本院不予采信，对上诉人的该上诉主张不予支持。关于返还租金问题，双方签订的租赁合同由于租赁房屋被国家征收而终止，合同目的不能实现，对于刘瑭未实际使用涉案房屋期间的租金，徐寿洪应予返还。关于租赁期间，刘瑭应当通过适当的方式告知徐寿洪其已经搬离涉案房屋，因其未提供证据证明其已履行相关的通知义务，所以一审法院按照拆迁施工人连云港市花果山建设工程有限公司员工向徐寿洪出具的扣款通知书的日期，即2016年1月27日计算租期终止时间并无不当，故徐寿洪应当返还刘瑭5150.7元。关于附属物补偿费，上诉人主张涉案房屋在实际拆迁时因缺少物品的扣款9943元应从被上诉人诉求的款项中减去，并提供证人证明被上诉人把涉案房屋内物品搬走。因被上诉人在租赁涉案房屋进行经营期间对涉案房屋进行了装修，上诉人系知晓且默许的，当租房合同因政府拆迁而解除时，被上诉人可自行拆除未形成附和的装修物。搬迁后双方未就附属物进行清点、交接，上诉人提供的9943元附属物设施补偿明细在对附属物进行清点时，也未通知被上诉人到场确认。上诉人提供证人到庭，仅能证明其看到被上诉人搬东西，不能证明具体明细。因此，上诉人提供的证据不足以证明其主张。一审法院根据《房屋拆迁安置补偿协议》，判决被上诉人所制作的广告牌的补偿10152元归被上诉人所有，并无不当。关于搬迁补助费，双方均无异议，本院不再赘述。另外，上诉人主张房屋拆迁系政府行为，应先由政府处理，一审判决违反程序。本案是基于租赁协议和网吧转让协议产生的民事纠纷，一审判决程序并不违法。被上诉人安装网吧新招牌时对上诉人造成的损失3780元，应当予以扣减，原审在判决主文中予以表述虽有瑕疵，但不影响实质判决结果，因此应予维持。综上所述，徐寿洪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由徐寿洪负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 涛审 判 员  李 利审 判 员  葛 进二０一八年二月一日法官助理  刘李彦书 记 员  刘李彦法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。