天津市武清区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0114民初9912号原告：程东坡，男，1988年1月25日出生，汉族，农民，住天津市武清区。委托诉讼代理人：高凤儒，天津市武清区148专线法律服务所法律工作者。被告：天津陶润置业投资有限公司，住所地天津市武清开发区北财源道14号1门101。法定代表人：朱艳春，职务经理。委托诉讼代理人：龚紫彬，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓光，万商天勤（深圳）律师事务所律师。原告程东坡与被告天津陶润置业投资有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程东坡及其委托诉讼代理人高凤儒、被告天津陶润置业投资有限公司委托诉讼代理人龚紫彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告发出的解除《天津市商品房预定协议》通知不能成立，原、被告签订的《天鹅湖1号》认购协议有效；2、本案诉讼费用由被告承担。后原告变更诉讼请求：1、判令被告双倍返还定金20000元；2、判令被告赔偿原告房屋差价损失595199元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2016年4月13日到天津陶润置业投资有限公司售楼处交纳定金10000元，用于认购天鹅苑17栋1单元301室房屋，总房款819161元。销售人员向原告口头表示，首付款在三个月内交都可以，到时等销售人员电话通知，前提是在开发商规定的交付期限内交付，以免造成原告购房时效逾期，导致原告不能购房。5月30日前，原告和销售人员电话沟通购房首付款一事，双方仍约定等待销售人员通知，但被告的销售人员一直未通知原告交款。直至2016年6月2日，原告带齐首付款去售楼处交付，但被告告知原告等一等。经原告了解，被告出售给原告的房屋在2016年5月被天津市第一中级人民法院查封。被告用宣传牌将查封公告遮盖，直至被告让原告退房时才将遮盖的宣传牌拿开，但被告的销售人员从未告知查封一事，直至原告收到被告解除合同通知。原告认为，被告如果能在2016年4、5月份提出解除合同，原告可以选择其他房屋，但因房价上涨且周边没有可选房源，导致原告无法购买住房，故原告起诉。被告公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、原告没有证据证明被告存在违约行为，在2016年5月天津市第一中级人民法院查封之前，大部分购房者都能顺利交付首付款并签订正式买卖合同，我方有证据可以证实该事实。原告可以将首付款打至被告账户，并要求被告签订正式的买卖合同；2、被告承担违约责任的前提是违约行为与损失之间存在直接的因果关系，原告在签订预定协议后可以预见的损失只有定金，合同法第113条第一款规定，在预定协议明确约定定金罚则的情况下，违反预定协议可能造成的损失只有定金，涉案房屋最终销售给第三人的价格是因市场因素所导致的，与预定协议价格的差价是双方无法预计的，被告与原告签订预定协议时双方均无法预见，因此无法作为原告计算损失的依据。假设原告主张的房屋差价是原告的实际损失，该损失与原、被告签订预定协议之间没有直接的因果关系，合同法第119条规定，双方于2016年4月13日签订约定协议，后因涉案房屋被天津市第一中级人民法院查封，合同因客观原因无法继续履行，被告已向原告发送解除通知函，依据合同法第194条规定，被告愿意双倍返还定金，原告在明知合同解除后有充足时间选择房屋，其不购买导致房屋价格上涨，结果应由原告承担。其次，房屋市场价格是否上涨上涨多少，原告也没有相关证据予以支撑，因此请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。理查明事实如下：被告系天鹅苑17栋1单元301室房屋的开发商。2016年4月13日，原、被告签订《天津市商品房预定协议》，约定被告将上述涉案房屋出售给原告，每平方米价格为6342.24元，优惠后每平方米价格为5995.03元，总房价为819161元，该房屋建筑面积136.64平方米。合同第三条约定“双方签订约定协议时，预订人应一次性支付定金10000元，计壹万元整，定金数额不许超过总房款的20%。双方约定，自本协议签订之日起至2016年4月16日前交纳首付款并签订《天津市商品房买卖合同》”，第四条约定“签订《天津市商品房买卖合同》后，预订人支付的定金转为房价款。出卖人未按本协议约定日期订立《天津市商品房买卖合同》的，应当向预订人双倍返还定金；预订人未按本协议约定日期订立《天津市商品房买卖合同》的，出卖人不予退还预订人交付的定金。”。合同签订当日，原告交纳购房定金10000元，被告为原告出具了收据。经原告与被告销售人员协商，确定原告可在签订上述《天津市商品房预定协议》后三个月内交纳首付。2012016年5月30日，涉案房屋被天津市第一中级人民法院查封。2016年6月，原告到被告处交纳首付款，但被告销售人员以系统升级为由未予收取，并告知原告等待通知。年7月22日，被告在未催告原告交纳首付款的情况下，向原告发出解除合同通知，该通知内容为“。您于2016年4月13日交纳定金人民币壹万元认购天津武清区天鹅苑17栋17-1-301物业，签署《天津市商品房预定协议》并约定须于2016年4月19日前交付首付签署《天津市商品房买卖合同》，但截至2016年5月30日您仍未缴清首付，已造成违约。《天津市商品房预定协议》第四条约定，预订人未按照协议约定日期签订《天津市商品房买卖合同的》，出卖人不予退还预订人交付的定金。鉴于上述客观情况，我司现按照《天津市商品房预定协议》的约定没收您交付的定金，并解除《天津市商品房预定协议》。自您收到本函之日起，《天津市商品房预定协议》即解除。虽然《天津市商品房预定协议》已解除，但从贵我双方的友好接洽上考虑，我司愿意向您返还定金。请您在2016年7月28日前，带上本函、定金收据及《天津市商品房预定协议》，至售楼处。办理退款手续”。另查明，2017年6月8日被告与案外人签订《天津市商品房买卖合同》，将涉案房屋以1414360元的价格出售给案外人。该房屋现已登记至案外人名下。本院认为，原、被告对于双方于2016年4月13日签订的《天津市商品房预定协议》的真实性、合法性并无异议，该协议签订后对双方均发生法律效力。在履行协议过程中，被告以原告未按期交纳首付款为由向原告发出解除合同通知，但原告主张未交纳首付款系被告销售人员要求原告等待交款通知，在被告发出解除合同通知后己方并未同意解除，被告将房屋另售他人系违反协议约定，原告申请了证人出庭作证支持其主张，本院对此予以采信。被告所提交证据不足以反驳原告主张，本院不予采信。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案被告未依照法律规定且在原、被告并无约定的情况下单方提出解除合同，不具有法律效力，不能发生解除《天津市商品房预定协议》的法律后果。现被告又将涉案房屋另行出售，违反了《天津市商品房预定协议》及合同法的相关规定，故本院认定双方未履行《天津市商品房预定协议》的原因在于被告的违约行为，被告应当承担违约责任。被告违反合同约定，收取的定金应当双倍返还。被告将房屋以1414360元的价格出售给案外人，其因违约行为收到的售房款比守约后应当收到的售房款多595199元，如双方均遵守约定，被告取得房屋所有权后可以获得该部分房屋增值的利益。综合本案被告的过错程度及原、被告双方对房屋价格上涨的预期，本院酌定被告赔偿原告涨幅差价的80%为宜，即（1414360元-819161元）×80%＝476159.2元。综上，本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，判决如下：一、被告天津陶润置业投资有限公司返还原告程东坡购房定金20000元，此款于本判决生效后十日内付清；二、被告天津陶润置业投资有限公司赔偿原告程东坡房屋差价损失476159.2元，此款于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4976元，由被告天津陶润置业投资有限公司负担4371元，由原告程东坡负担605元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 花  雨二〇一八年二月二十三日书记员 诸葛金平附判决依据的条款《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。......《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。......《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条：买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。