陕西省富县人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0628民初1020号原告：孙店柱，男。被告：延安福泰房地产开发有限责任公司，住所地延安市宝塔区南市办七里铺居委27-1-501（七里铺社区院内）。统一社会信用代码：xxx法定代表人：李文福，该公司经理。委托诉讼代理人：康伟，陕西宝伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王铎，陕西宝伦律师事务所实习律师。原告孙店柱与被告延安福泰房地产开发有限责任公司（以下简称福泰公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙店柱及被告福泰公司委托诉讼代理人康伟、王铎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙店柱向本院提出诉讼请求：1、被告履行原合同兑现商铺房，并承担合同约定的每月800000元的违约金（按400平方米，每平米现价值20000元，总价值8000000元，违约金为现价值的10%即800000元）及直接的租金损失每月16666.67元（按400平方米每年租金200000元计算）计至兑现商铺之日止；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2014年3月15日签订《洛滨小区合作建房合同》，双方达成拆迁协议，该公司因开发对原告原有住房拆迁进行开发，合同约定：合同期限为3年（2014年3月15日至2017年3月15日），乙方（被告）给甲方（原告）兑换商住房，返还独立门面房一层四间，二层四间，每间开宽（中对中）3.3米，一层二层进深为15米，（若一层二层有一户为21米通透，乙方应补偿给甲方21米通透差面积价）；甲方原有旧房12间为两套，兑换新建房套内实用面积500平米以内不找差价；大出500平米，每平米补偿2300元差价并兑换地下车位或车库两个。但现被告并未按照合同兑现原告商铺，已构成违约，按照合同约定，被告应按照合同约定每逾期一个月向原告赔偿每套房现价值的10%作为违约金。被告福泰公司辩称，1、因政府政策改变这一不可抗力因素致使被告无法对合同约定的地皮动工建设，致使合同不能履行，故被告不应承担违约责任；2、2017年6月28日原被告已经就原合同约定的住宅套房及车库达成补充协议且已履行；3、原告关于违约金的计算方式不认可，违约金请求过高，应根据拆迁地点相同时期内同类房屋标准进行计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、原告孙店柱提供的证据第一组证据《洛滨小区合作建房合同》、《公证书》，证明原被告签订合作建房合同且已经过公证，要求被告兑现商铺，赔偿违约金和租金。被告福泰公司质证对原告该组证据的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，2014年3月15日签订的合同第三条第三项约定的是过渡费问题、第六条约定的交房日期、第七条约定的违约责任，对原告请求的违约金和租金的计算有异议，认为与违约金的约定不一致，且请求违约金过高。经本院审核，原告提供的证据符合真实性特征，故对真实性予以采信。二、被告福泰公司提供的证据第一组证据经备字[2011]9号富县企业投资项目备案确认书、富住建发[2011]31号富县住房和城乡建设规划局关于富县二〇一一年度第七批次征地地块建设规划用途的复函、2014年8月7日富县规划委员会会议纪要，证明富县政府中途变更规划，使得被告在2011年审批通过项目最终无法启动实施，属于不可抗力。原告孙店柱质证不予认可，认为被告拆了其房子，政府的事情与其无关。第二组证据过渡费票据，证明被告在拆除原告位于北教场的住宅之后，被告向原告支付交付房屋之前这段时间的租房费用。原告孙店柱质证对真实性没有异议，认为这是2014年3月15日至2017年3月15日的过渡费，之后未兑现房子也未支付任何费用。第三组证据《洛滨小区合作建房补充合同》，证明2017年6月28日，原被告双方签订补充合同，被告已经按合同约定向原告交付了单元房和两个车位。原告孙店柱质证对真实性无异议，认为补充合同第一二条抵消了原合同的相关内容，且已履行。第四组证据富县人民法院（2017）陕0628民初609号民事判决书，证明原告为了迫使被告向其交付商铺，采用在被告公司拉横幅、向售楼中心置放杂物、锁门、强行占据售楼部等极端方式，严重侵害了被告的合法权益，违反补充合同的第五条约定。原告孙店柱质证对真实性没有异议，但其已就该判决提起上诉，中院尚未作出判决，认为是被告至今未兑现商铺违约在先。经本院审核，被告福泰公司提供的第一、二、三组证据符合真实性特征，对真实性予以采信；第四组证据判决尚未生效，不予认证。本院经审理认定事实如下：原告孙店柱与被告福泰公司于2014年3月15日签订《洛滨小区合作建房合同》，该合同约定：第一条房产面积置换标准及方法“乙方（福泰公司）在甲方（孙店柱）现有拆迁的原址上给予甲方置换门面房，置换方法为现有商住户由西至东为顺序号，返还独立门面为一层四间、二层四间，每间开宽为（中对中）3.3米，一层、二层进深为15米（若一层、二层如果有一户为21米通透时，乙方应补偿给甲方21米通透不找差价），如：该楼南北为15-21米宽时，由西至东为顺序号，各户置换前后居住顺序不变，乙方给甲方置换门面房共两套一层四间中对中不得小于13.2米，二层四间中对中不得小于13.2米”。第四条第三项“如租赁户租售甲方的房屋未到期的，因此产生的违约金甲方负责赔付。租用商品门面房费用：因甲方商品门面房被拆除后，甲方需要租用商品门面房，乙方应在修建置换房期间（三年）每套每年给予20000元的房租补助，在合同签订之时乙方一次性将两套三年的房费120000元人民币付给甲方，甲方出具收条”。第五条工期与违约责任“本工程期限为三年（2014年3月15日至2017年3月15日）本工程签订合同之日起，乙方三年内给甲方交钥匙。如乙方不能如期交付，每逾期一个月，乙方应向甲方赔偿每套房价值的10%作为违约金”。该合同还对置换住宅套房及地下车位（或车库）、新建房标准、基础设施、其他事项等进行了约定。2017年6月28日原告孙店柱与被告福泰公司法定代表人李文福签订了《洛滨小区合作建房补充合同》，该合同对原合同的住宅套房及车位达成置换协议并约定在协议达成后，将原合同中的第一条第二、三项（即关于住宅套房及车位置换的约定）自行解除，原告孙店柱放弃原合同关于置换单元房违约金的条款约定。另查明，本案涉及拆迁原址的工程主体尚未修建。本院认为，原被告签订的《洛滨小区合作建房合同》系双方当事人真实意思的表示，应当按照合同约定履行，本案诉争的工程虽未修建，但被告认为其正在积极解决当中且合同目的可以实现，原告现请求被告履行原合同兑现商铺房并不具备实际交付的条件，故该项请求无法支持。被告未按照合同约定的期限交付门面房，已构成违约，依法应当承担违约责任。原告主张由被告按照每月800000元支付违约金的请求，被告不予认可并主张该计算标准过高，本院依法予以调整，酌定由被告向原告一次性支付600000元违约金。原告请求的直接租金损失双方无约定，亦无法律依据，不予支持。综上，被告应向原告一次性支付逾期交付门面房的违约金600000元；驳回原告的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告延安福泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内向原告孙店柱一次性支付逾期交付门面房的违约金600000元；二、驳回原告孙店柱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费9800元，由被告延安福泰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。审 判 长  孔宏伟代理审判员  陈东旭人民陪审员  康东海二〇一八年二月二十八日书 记 员  陈方园附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。