北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终1365号上诉人（原审被告）：北京弘轩鼎成房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇马各庄南街83号。法定代表人：何礼萍，总经理。委托诉讼代理人：廖仕富，男，北京弘轩鼎成房地产开发有限公司职工。被上诉人（原审原告）：许欣妹，女，1986年11月26日出生，住北京市平谷区。上诉人北京弘轩鼎成房地产开发有限公司（以下简称弘轩鼎成公司）因与被上诉人许欣妹商品房预售合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2017）京0117民初5806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人弘轩鼎成公司的委托诉讼代理人廖仕富、被上诉人许欣妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。弘轩鼎成公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判，减少弘轩鼎成公司赔偿数额；2.本案一、二审诉讼费由许欣妹承担。事实和理由：一审法院酌定的违约金数额过高，请求二审法院减少弘轩鼎成公司的赔偿数额。关于未按照约定交付房屋违约金，在许欣妹未能提供证据证明实际损失的情况下，并且弘轩鼎成公司采取免费用电的措施解决许欣妹取暖及日常生活使用至今，一审法院酌定违约金标准过高。关于门窗的违约金，一审法院认定门窗差价为200元/平方米，差价计算数额过高。涉案房屋所在项目既有洋房，也有别墅，其中洋房采用塑钢，别墅采用断桥铝，弘轩鼎成公司因工作人员疏忽大意笔误造成洋房门窗交付标准出现错误。一审案件审理期间，弘轩鼎成公司按照项目所在地洋房采用的塑钢规格及市场上的断桥铝价格进行市场询价，塑钢门窗与断桥铝门窗的最低差价仅为60元/平方米，在双方合同未约定断桥铝品牌材质的情况下，法院酌定按照200元/平方米差价补偿偏高。综上，本案单个案件弘轩鼎成公司赔偿金额不大，由于项目所涉人员户数众多，但是总体赔偿数额巨大，弘轩鼎成公司不能承受如此重大损失，恳请二审法院减少弘轩鼎成公司赔偿损失数额。许欣妹辩称，同意一审判决，不同意弘轩鼎成公司的上诉请求。许欣妹向一审法院起诉请求：1.判令弘轩鼎成公司支付违约金10000元；2.弘轩鼎成公司按照合同约定将窗户材质更换为断桥铝或赔偿折价款12000元；3.弘轩鼎成公司按合同约定将外墙铺设文化砖。一审法院认定事实：2016年7月，许欣妹、弘轩鼎成公司签订商品房预售合同，许欣妹向弘轩鼎成公司购买位于北京市平谷区××号房屋一套，总价款1217474元。双方签订的预售合同第十二条约定：出卖人应当在2016年12月28日前向买受人交付房屋，该商品房交付时应当满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。第十三条市政基础设施和其他设施的承诺：上水、下水、供暖、燃气于2016年12月28日达到使用条件；电话通信线、有线电视线于2016年12月28日交付，敷设到户。如果在约定期限内未达到条件，买受人办理商品房交付手续的，由出卖人在30日内采取相应补救措施，不视为出卖人逾期交付该商品房。第十四条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理：1、逾期在90日内，自第十二条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。第十七条商品房质量、装饰、设备标准约定：出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照合同约定标准修复，具体装饰和设备标准的约定见附件六。附件六装饰和设备标准约定：1、采暖系统为锅炉集中供暖；3、外墙：文化砖、涂料；7、门窗型材：断桥铝。合同签订后，许欣妹全额向弘轩鼎成公司交纳了购房款。2016年12月底，弘轩鼎成公司向许欣妹交付了房屋。交房时，许欣妹户内未通水、燃气、暖气，电视电话线敷设到单元门户箱，窗户为塑钢材质。2017年3月中旬，许欣妹户内通水。2017年6月，许欣妹方可办理燃气入户手续。本案审理过程中，弘轩鼎成公司提供了以下证据：1、涉案建筑项目的《建筑设计说明》，其中《说明》第十二外装修工程项载明：本工程联排住宅外墙饰面采用文化石、外墙面砖、外墙涂料三种形式组合。洋房和商业楼外墙饰面为涂料。《说明》第十三门窗设计项载明：联排外窗采用断桥铝合金；洋房住宅、商业楼和社区配套楼采用塑钢窗。2、2016年1月8日北京市平谷区夏各庄镇人民政府《关于解决夏各庄新城中弘地产项目用气问题的意见》，主要内容为：夏各庄新城按照规划使用管道气，但管道气一直未通，2011年为解决回迁小区用气问题，绿都公司投资建设了CNG站，建成后委托北京燃气管理，由于建设时只考虑解决回迁小区用气问题，中弘5-A地块的采暖和炊事用气已将CNG站余量用完，目前已没有余量解决中弘5-B地块和其他地块的用气问题；会议确定在元旦过后由区市政市容委和北燃平谷分公司出面约请北京燃气集团相关负责人到平谷协商落实2017年夏各庄新城通气问题。3、2016年12月1日燃气四方验收表，证明燃气工程已完工，通气后即可使用；4、北京中弘文昌物业管理有限公司夏各庄由山由谷分公司出具的《情况说明》，主要内容为：由谷嘉园项目于2016年12月25日在与业主办理交房时，由于燃气未通未能给业主供暖及业主燃气灶具无法使用，开发商北京弘轩鼎成房地产开发有限公司对小区业主提供临时用电供业主冬季采暖及日常生活使用，小区业主免费使用至今。一审法院认为，许欣妹、弘轩鼎成公司双方签订的合同文本由弘轩鼎成公司提供，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，在许欣妹、弘轩鼎成公司双方签字确认后，应属于合法有效的合同。依法成立的合同，受法律保护，根据双方所订合同第十七条和附件六的约定，弘轩鼎成公司向许欣妹交付的商品房的窗户材质应为断桥铝合金，外墙应为文化砖、涂料，但弘轩鼎成公司实际交付的房屋的窗户材质和外墙装饰不完全符合上述约定，应当认定弘轩鼎成公司的履约行为不全面，存在瑕疵。诉讼中，双方对于弘轩鼎成公司履约瑕疵的补救方式产生争议，根据现已查明的事实，在许欣妹、弘轩鼎成公司签订商品房预售合同以前，弘轩鼎成公司委托的设计单位在对夏各庄镇5-18地块住宅楼项目进行建筑设计时，最终确定的该住宅项目内洋房外墙饰面的设计方案即为涂料，外窗的设计方案即为塑钢材质，在后期实际施工过程中，施工单位也是按照上述设计方案拟定施工方案并严格按照设计和施工方案进行的施工，上述设计和施工方案的形成时间均早于许欣妹、弘轩鼎成公司签订商品房预售合同的时间，也即在许欣妹、弘轩鼎成公司签订商品房预售合同时，弘轩鼎成公司开发的夏各庄镇5-18地块住宅楼项目中洋房的窗户早已确定为塑钢材质，外墙饰面也早已确定为涂料，弘轩鼎成公司并非在双方签订合同以后故意违反合同约定，擅自将窗户材质和外墙饰面材料进行了替换、变更，在主观上，弘轩鼎成公司不具有违反合同约定的本意。在弘轩鼎成公司不具有违约本意，并且涉案住宅建设项目已竣工并通过验收，相关商品房已交付业主使用，且现有窗户、外墙设计、施工方案不影响许欣妹正常居住使用的情况下，对于许欣妹要求弘轩鼎成公司按照合同约定修复窗户和建筑外墙的请求，该院不予支持，并酌情判令弘轩鼎成公司按照房屋实际情况给付许欣妹一定差价补偿。关于许欣妹主张的违约金损失，根据双方签订的预售合同约定，弘轩鼎成公司在向许欣妹交付商品房时，相关房屋的上水、下水、供暖、燃气需于2016年12月28日达到使用条件，电视电话线需于2016年12月28日敷设到户，否则，弘轩鼎成公司应按预售合同第十四条的约定承担违约责任。根据本案现已查明的事实，弘轩鼎成公司在向许欣妹交房时，相关房屋并未满足上述约定条件，因此弘轩鼎成公司应按合同约定向许欣妹支付违约金。对于违约金的数额，该院根据弘轩鼎成公司的违约情形、过错程度并结合双方合同的实际履行状况和违约条款的内容酌情予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条的规定，判决：一、北京弘轩鼎成房地产开发有限公司于判决生效后7日内支付许欣妹房屋差价款2200元；二、北京弘轩鼎成房地产开发有限公司于判决生效后7日内支付许欣妹违约金5050元；三、驳回许欣妹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案双方争议焦点主要在于房屋差价款及违约金数额的认定。对此本院认为，双方当事人签订的商品房预售合同均系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，弘轩鼎成公司向许欣妹交付的商品房的窗户材质应为断桥铝合金，外墙应为文化砖、涂料，但弘轩鼎成公司实际交付的房屋不完全符合上述约定，履行行为存在瑕疵。因双方签订商品房预售合同时，涉案住宅建设项目中的窗户材质已确定为塑钢，外墙已确定为涂料，结合涉案住宅建设项目已通过竣工验收，相关商品房已交付业主使用，且现有窗户、外墙设计、施工方案不影响正常居住使用，一审法院认定弘轩鼎成公司按照房屋现状给付许欣妹一定差价补偿并无不当，酌情认定的差价款数额亦无明显不当，应予维持。另，对于违约金，商品房预售合同约定弘轩鼎成公司交付商品房时，相关房屋的上水、下水、供暖、燃气需于2016年12月28日达到使用条件，电视电话线需于2016年12月28日敷设到户，但弘轩鼎成公司在实际交付房屋时并未满足上述约定条件，应承担违约责任。一审法院结合弘轩鼎成公司违约情形、过错程度及合同的实际履行状况和等酌情予以确定的违约金数额并无不当，应予维持。综上所述，弘轩鼎成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由北京弘轩鼎成房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交至一审法院）；二审案件受理费50元，由北京弘轩鼎成房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  侯 军审 判 员  尚晓茜审 判 员  金妍熙二〇一八年二月八日法官助理  汤和云书 记 员  郑海兴