四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1304民初336号 原告：四川洁欣新高物业服务有限公司，住所地成都市高新区天久北巷204号-1楼 法定代表人：赵丽，董事长。 委托诉讼代理人：陆拥军（特别授权），四川瑞鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林治平，男，1977年10月13日出生，汉族，住四川省邻水县，系南充分公司项目经理。 被告：程江，男，1986年9月11日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 原告四川洁欣新高物业服务有限公司（以下简称“洁欣物业公司”）诉被告程江物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案受理。依法由审判员李彪适用小额诉讼程序，于2018年1月29日公开开庭进行了审理。原告洁欣物业公司的委托诉讼代理人陆拥军、林治平，被告程江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告洁欣物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告的27个月的物业管理服务费2,643.00元（截止2017年10月31日），及相应滞纳金按每月应交物业费百分之二计算至物业管理费全部付清之日止（暂计算至2017年10月31日，计1,427元），生活垃圾费175.5元，合计4，246.00元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年6月22日与南充市嘉陵区嘉州玫瑰花园小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，服务期限为2015年8月1日至2018年7月31日。被告是座落于嘉州玫瑰花园小区20栋2901号房业主。在原告为小区物业提供管理服务期间，原告切实履行《小区物业管理合同》，但被告长期未缴纳物业费用，构成违约。《物业管理服务合同》明确约定“高层住宅有业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.0元向乙方交纳（1-3楼含3楼收费标准按照0.5元/平方米/月收取；多层非住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.0元向乙方交纳）”。同时约定“业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之四交纳违约金”。被告在本小区的住房建筑面积为97.88平方米。被告享受了原告提供的物业管理服务，但被告截止2017年10月31日拖欠物业费及垃圾费共计2,818元。被告在原告多次催收的情况下，仍拖欠不交；按《物业管理条例》第七条第5点：按时交纳物业费用是业主的义务。根据《中华人民共和国物权法》第72条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务，不得以放弃权利而不履行义务。”同时《中华人民共和国物权法》第83条也明确提出拒付物业费是损害其他业主合法权益的行为。被告作为小区业主之一，接受了原告的服务，理应按《物业管理条例》及《中华人民共和国物权法》的规定向原告缴纳物业管理费以及相关费用，但经原告一再催缴，却一直未履行缴纳义务，已严重损害原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，望依法裁判。 被告程江辩称，由于公用下水管道漏水，多次找原告沟通解决，但均未得到答复。原告一直推脱，导致浸水、房屋外墙脱落等情况。我找物管公司进行协调，但对方态度极其恶劣，导致双方进了派出所，还是没有解决。小区绿化不规范，车辆乱停乱放，消防通道基本过不到，小区内电梯长期不维修。物管公司明显服务不到位。现在管道漏水问题是我自己在维修，我既然没有享受到服务，自然不应当交纳物管费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。结合原告提交的证据及庭审情况，本院经审理查明的事实如下： 2015年6月22日，原告洁欣物业公司公司（乙方）与南充市嘉陵区嘉州玫瑰花园小区业主委员会（甲方，以下简称嘉州玫瑰业委会）签订了《物业管理服务合同》，约定：甲方将嘉州玫瑰花园小区委托乙方实行物业管理。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。甲方应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度。委托管理服务事项为：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；共用绿地、花木、建筑等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理、保证道路畅通、消防通道无碍；维护公共秩序等事项。委托管理期限为三年，从2015年8月1日至2018年7月31日。物业管理服务费用为：高层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.0元向乙方交纳（1-3楼含3楼收费标准按照0.5元/平方米/月收取）……；本物业管理公共服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为当月25日前时间范围内；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费用的千分之四交纳违约金……该合同还对双方的权利义务、物业管理公共服务质量、违约责任等进行了约定。合同尾部甲方处嘉州玫瑰业委会盖章，业委会代表签字；乙方处洁欣物业公司盖章，公司法定代表人赵丽签章。合同签订后，原告按约为案涉小区提供物业服务。被告程江系嘉州玫瑰花园小区20幢1单元29层29-1号房屋业主，住宅面积为97.88m2。从2015年8月1日至今，被告未曾向原告交纳物业管理费及垃圾处理费，经原告多次催收无果。 另查明，业主应向环卫所交纳垃圾处理费，该费用由物管公司代收。2005年6月30日，嘉陵区财政局、物价局联合发布嘉财综[2005]08号“关于印发《南充市嘉陵区行政事业及服务性收费项目和标准》的通知”文件，对上户收集和拉运居民生活垃圾收费标准核定为5元/户/月。 本院认为，原告洁欣物业公司于2015年6月22日与嘉州玫瑰业委会签订的《物业管理服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，本案原告洁欣物业公司与小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》的相关约定，对被告程江具有约束力。被告作为小区业主，应当按照合同约定及时交纳物业管理费。按照合同约定标准，被告从2015年8月1日起至2017年10月31日止，计27个月，应交物业服务费为2,642.76元（97.88㎡×1.0元/㎡/月×27月），应交垃圾处理费为135.00元（5元/月×27月），故对原告洁欣物业公司主张的该部分费用，本院在该范围内予以支持。 创建良好的小区环境及秩序，既需要物业公司提高其服务水平，也离不开业主的配合、支持。而及时交纳物管费，既是业主的义务，也是促进物业公司提高其服务水平，为小区提供更好服务的保障。被告程江辩称物业公司服务不到位的问题，不能作为其拒交物管费的正当理由。但被告提交的小区照片，确实证实小区环境有待进一步改进，物业公司还需提供更为完善的服务。鉴于此，原告要求被告支付滞纳金的诉请，本院不予支持。 综上，为了结纠纷，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告程江于本判决生效后五日内向原告四川洁欣新高物业服务有限公司支付截止2017年10月31日期间的物业服务费2,642.76元、垃圾处理费135.00元； 二、驳回原告四川洁欣新高物业服务有限公司其他诉讼请求。 如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25.00元，由被告程江承担。 本判决为终审判决。 审判员  李彪 二〇一八年二月九日 书记员  曹霖