北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终579号上诉人（原审原告）：高尔迪，女，1990年7月10日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：齐秋云（高尔迪之母），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：高克强（高尔迪之父），住北京市海淀区。被上诉人（原审被告）：北京创展房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长沟镇坟庄村村民委员会东152米。法定代表人：桑春华，董事长。委托诉讼代理人：和秀娟，女，该公司职工。委托诉讼代理人：尹超，北京市方略律师事务所律师。上诉人高尔迪与被上诉人北京创展房地产开发有限公司（以下简称创展公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2017)京0111民初14006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高尔迪上诉请求：撤销一审判决，改判创展公司赔偿高尔迪因减少面积造成高尔迪损失573692.6元，减少花园面积造成高尔迪损失10万元；一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。一审法院未对购房合同的签订过程及有关承诺等事实予以查清，该事实与高尔迪的利益和权利密切相关，应当查明；一审法院并未将创展公司员工的身份予以查清；一审法院对购房合同的有关内容没有查清。2.一审法院适用法律错误。创展公司在销售过程中提供的销售广告、宣传手册等应当属于要约，一审法院认定为要约邀请属于法律适用错误；创展公司员工提供的书面说明是合同的有效补充，沙盘模型、样板间等均属于合同的有效组成部分，应当认定其效力。创展公司辩称，同意一审判决。一审法院认定事实正确，高尔迪认为一审法院认定事实错误理由不成立。民事诉讼法证据规则采用谁主张谁举证的原则，高尔迪主管臆测的“李佳”、“李春芳”之身份事实是否成立应由其自行举证，在无任何证据相佐证的前提下一审法院对该部分证据不予认定完全合法。北京市房山区长沟镇镇区改造一期B地块2-13#住宅楼1层1单元101号（现已变更为房山区玉粟大街10号院2区12号楼1单元101号）（以下简称涉诉房屋）买卖合同文本完全一致，不存在不一致，双方所签署的合同并非格式文本。一审法院适用法律正确，高尔迪上诉理由不能成立。高尔迪所购房屋再签约时即为现房，其房屋位置为小区最外侧，其有足够的时间和条件在购房时查看到所购房屋的真实情况，其所诉关于房屋“户型的误解”完全子虚乌有。高尔迪向一审法院起诉请求：1.创展公司赔偿因少20平方米阳台所造成的损失290145元；2.创展公司赔偿因赠送花园面积少22平方米所造成的损失100000元；3.诉讼费用由创展公司负担。一审法院认定事实：2015年9月12日高尔迪与创展公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定高尔迪购买了涉诉房屋，该房屋合同约定的建筑面积为168.03平方米，套内建筑面积为137.54平方米，套内面积单价为28684.62元，房屋买卖总价款为3945282元，原告交纳了首付款1185282元，剩余购房款2760000元采用银行贷款的形式予以支付。合同约定出卖人应当在2017年1月15日前向买受人交付该商品房。2016年12月创展公司通知高尔迪交付房屋，高尔迪认为该房屋不具备交付标准，未收房。2017年2月9日，高尔迪实际办理了房屋入住手续,并补交了相关费用。2017年3月17日，高尔迪以购房时创展公司承诺的阳台面积及花园面积不符合同约定为由向法院提起诉讼，要求创展公司赔偿经济损失390145元。审理中，高尔迪撤回了起诉。2017年7月26日，高尔迪再次起诉，要求创展公司赔偿经济损失390145元。一审法院认为，高尔迪已经与创展公司签订了《北京市商品房预售合同（含补充协议）》，合同内容系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同缔约双方均应按照合同约定全面适当地行使权利、履行义务。合同附件一房屋平面图及在整个楼栋中的位置图中并无关于东侧阳台的约定；在创展公司提交的购房提示中，创展公司已经就销售人员的承诺问题做出了提示并采用了黑体的形式，同时创展公司提示请勿轻信销售人员的口头承诺，买卖双方的权利义务将以商品房买卖合同的书面约定为准，销售人员的口头介绍及承诺若未在商品房买卖合同中明确约定，其不应视为合同内容，其不得作为确定双方权利义务的依据，高尔迪已经在该购房提示上签字确认，并表示已经仔细阅读上述购房提示，并已充分了解购房注意事宜，并愿意在此基础上签订商品房买卖合同。附件十（补充协议）第二条亦约定，出卖人与买受人应采用书面形式订立合同，双方的权利义务以预售合同及补充协议的书面约定为准。出卖人发布的销售广告、宣传推广手册（包括但不限于文字、图片、影音资料等）所明示事项均属于要约邀请，若该等事项双方未在预售合同及相关补充协议中明确约定，其不应视为合同内容，均不得作为确定双方权利义务的依据。出卖人销售过程中所使用的沙盘模型、样板区、样板间仅供展示与参考使用，其展示效果、装修、设施及陈列的家具、物品、电器等并非交付该商品房的标准，也不构成出卖人对买受人的承诺，出卖人交付该商品房的标准以预售合同及相关补充协议的书面约定为准，该附件十高尔迪亦已经签字确认。根据该合同及补充协议的约定，应当以签订的《北京市商品房预售合同（含补充协议）》确定双方的权利义务，根据补充协议、购房提示及房屋平面图，可以看出缔约双方在合同中并未就东侧阳台及花园面积的约定，因此高尔迪起诉要求创展公司赔偿损失缺少合同依据，法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，于2017年11月判决：驳回高尔迪的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。高尔迪对一审法院经审理查明的部分事实有异议，但未提交相应证据予以证明，本院不予认可。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院对此予以确认。本院认为，结合上诉人上诉请求及已查明的事实，本案争议焦点为：涉诉合同是否约定东侧阳台及花园面积及创展公司是否应赔偿因此造成的损失。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。高尔迪与创展公司签订的《北京市商品房预售合同》（含补充协议），系双方真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。高尔迪上诉称，创展公司销售过程中提供的销售广告、宣传手册等应当属于要约，创展公司的沙盘模型、样板间等均属于合同的有效组成部分，以上情况均构成合同内容，应依此内容责令创展公司赔偿阳台面积减少及其花园面积减少对其所造成的损失。对于此节，创展公司与高尔迪对销售广告、宣传手册等是否系创展公司销售人员所为存在争议。创展公司是否就涉诉房屋曾向购房人高尔迪出示书面说明，展示沙盘模型、样板间等，此类情形在证据充分时，可视为创展公司要约，但高尔迪对此类情形所提供的证据尚不充分。因此对此类情形已构成创展公司要约，本院尚不能确信。况且，创展公司与高尔迪在《北京市商品房预售合同》附件十约定，出卖人与买受人应采用书面形式订立合同，双方的权利义务以预售合同及补充协议的书面约定为准。出卖人发布的销售广告、宣传推广手册（包括但不限于文字、图片、影音资料等）所明示事项均属于要约邀请，若该等事项双方未在预售合同及相关补充协议中明确约定，其不应视为合同内容，均不得作为确定双方权利义务的依据。出卖人销售过程中所使用的沙盘模型、样板区、样板间仅供展示与参考使用，其展示效果、装修、设施及陈列的家具、物品、电器等并非交付该商品房的标准，也不构成出卖人对买受人的承诺，出卖人交付该商品房的标准以预售合同及相关补充协议的书面约定为准，该附件十高尔迪亦已经签字确认。因此，双方应遵照预售合同及附件的约定确定双方权利义务。就本案争议焦点问题，涉诉合同未明确约定涉诉房屋东侧阳台及花园面积问题，故高尔迪主张因此形成的损失应由创展公司赔偿，未有合同依据，本院不予支持。综上所述，高尔迪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费807元，由高尔迪负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  肖大明审判员  刘丽杰审判员  周梦峰二〇一八年二月二十四日书记员  曹 华