上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0110民初791号原告：上海仁恒物业管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区茂兴路**仁恒广场****。法定代表人：周轶群，董事长。委托诉讼代理人：王永彦。委托诉讼代理人：解晓晨。被告：上海祥商企业发展有限公司，住，住所地上海市杨浦区/div>法定代表人：刘巧香，该公司总经理。委托诉讼代理人：屠晋。原告上海仁恒物业管理有限公司(以下简称仁恒物业)与被告上海祥商企业发展有限公司(以下简称祥商公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仁恒物业的委托诉讼代理人王永彦、谢晓晨、被告上海祥商企业发展有限公司的委托诉讼代理人屠晋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海仁恒物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告祥商公司向原告仁恒物业支付拖欠的自2013年7月至2017年12月的物业管理费147,398.4元；二、判令被告祥商公司向原告仁恒物业支付自2013年7月至2017年12月的物业管理欠费的滞纳金147398.4元；三、判令被告祥商公司向原告仁恒物业支付2013年7月至2017年12月间的车位管理费6480元。事实理由：上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)及326号车位系被告祥商公司所有，原告是该小区物业服务企业。原告按照物业管理合同的约定对小区进行了物业管理，尽到了物业管理职责。但被告以各种理由拒付2013年7月至2017年12月期间的物业管理费及车位管理费，原告多次催讨未果。根据约定，业主逾期缴纳物业费的，应支付滞纳金，自2013年10月1日起按每日千分之三的标准分段计算，算至2017年10月25日为315,604.55元，因滞纳金超过应缴的物业管理费本金，调整为147,398.4元，故诉至法院，作如上诉请。被告上海祥商企业发展有限公司辩称，系争房屋交付后存在质量问题，物业公司也没有服务到位，导致原告无法居住，直至2015年10月原告才搬回系争房屋，所以愿意支付自2015年10月开始的物业管理费及车位费，但其中因物业服务合同经过备案，效力高于原告与业主签订的《仁恒怡庭临时公约及会所会则管理规约》，所以物业费应按照物业服务合同约定的5.8元每月每平方收取。因原告发送给被告的《催款函》上明确写明如在2017年7月31日前缴物业管理费的，不收滞纳金，所以滞纳金的起算日期应为2017年8月1日，且滞纳金标准约定过高，请求法庭予以调整。综上，除同意自2015年10月1日开始，按每月每平方5.8元支付物业管理费，按120元每月每平方支付车位管理费外，其余诉讼请求均不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，认定如下：上海市杨浦区政和路XXX弄XXX号XXX室房屋系被告祥商公司所有，建筑面积487.48平方米，其中地下建筑146.28平方米，于2012年4月17日核准登记。2012年4月6日，被告祥商公司法定代表人刘巧香在《仁恒怡庭房屋接收认可书》中签名，确认系争房屋符合验收标准，予以接收。2010年8月15日，上海仁恒杨浦房地产有限公司(甲方)与原告(乙方)签订《前期物业服务合同》及《怡庭会所前期委托管理协议》。《前期物业服务合同》约定：双方就仁恒怡庭的前期物业管理服务事宜订立本合同；物业座落于杨浦区新江湾国晓路XXX号(政和路XXX弄XXX-XXX号)；乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务：物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的管理服务、业主委托的其他物业管理服务事项；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，多层每月每平方米5.80元；新建商品住宅的买受人应从甲方或者其委托的物业公司书面通知办理入住手续之日的次月起支付物业管理服务费，办理入住手续的当月及以前由甲方支付物业管理服务费；物业服务费用按季度交纳，业主应在该期开始之日或之前一次性缴清履行交纳义务，逾期交纳的，乙方可以按照应缴费用的每日千分之三的标准向业主收取滞纳金；本物业管理区域内的全体业主所有的会所及相关设施委托乙方经营管理，经营管理收费约定另见《前期会所委托管理协议》；乙方的权利义务包括可受甲方委托制定《临时管理规约》，并与业主签署《临时管理规约》，设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委派具有岗位资格的人员履行本合同，根据法律法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益，根据有关法律法规的规定和本合同的约定，向业主或物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费的问题等。《怡庭会所前期委托管理协议》中约定甲方将其开发的怡庭小区会所委托乙方进行前期管理；在会所投入使用前，甲方应按照会所的服务功能定位，先行购买并安装有关设备和设施，并达到正常使用状态；会所营运费自完全交付使用之次月起按每月每平方米2.20元的标准由全体业主按每户拥有建筑面积支付，会所营运费按季度交纳，业主应在该期开始之日或之前一次性缴清履行交纳义务，逾期交纳的，乙方可以按照应缴费用的每日千分之三的标准向业主收取滞纳金；乙方应保持中心会所外立面清洁干净，无明显瑕疵。保持设备正常运行，达到设备所应具有的功能。按照国家、上海市及有关行业的相关规定，对房屋及设备设施进行定期维修保养。保持环境卫生，定期安排专人进行清扫等内容。2012年4月6日，原告与被告法定代表人签订《仁恒怡庭临时公约及会所会则》，合同约定：物业管理服务费由物业公司按每月每建筑平方米8元的标准向业主收取，业主在办理房屋交接手续时一次性向物业公司预缴三个月的物业管理服务费，以后物业服务费每三个月缴付一次，业主应于该期开始之日或之前一次性付清，逾期交纳的每逾期一日，物业公司可以按应缴费用的每日千分之三向业主加收滞纳金；该公约另行约定了物业公司和业主的其他权利、义务。被告在该临时公约及附件《确认函》上署名，同意遵守该临时公约。庭审中，原告确认按照341.20平方米收取物业管理费。被告无异议。2014年9月3日，上海仁恒杨浦房地产有限公司作为甲方与被告祥商公司签订一份谅解备忘录，其中约定：一、维修时间由甲乙双方协商约定......预定时间为2014年9月1日至2015年9月10日之间......四、对此次维修事项，甲方按补偿标准给予乙方一次性人民币四十五万整的补偿，作为双方最终了结......五、2013年3月份(含3月份)之前乙方的物业管理费及车位管理费由甲方承担并代为支付，缴费凭证由甲方承担并代为支付.....。2016年9月7日，原告向被告寄送《催款函》，要求被告于2016年9月15日之前付清2013年7月1日至2016年9月30日的物业管理费。2017年7月19日，原告向被告寄送《催款函》，要求被告于2017年7月31日之前付清2013年7月1日至2017年6月30日的物业管理费。庭审中，原告提供上海仁恒杨浦房地产有限公司出具的物业交接通知书，其中确认被告的车位号为0326号，被告对此无异议，并确认车位管理费按120元每月支付。审理中，被告自2012年8月起未付物业管理费。以上事实，由原告提供的《前期物业服务合同》、《仁恒怡庭临时公约及会所会则》、上海市不动产登记簿、仁恒怡庭房屋接收认可书、催款函及整付零寄交寄清单，被告提供的《谅解备忘录》等以及双方当事人陈述等为证，并经法庭质证，本院予以确认。本院认为，原告提供了物业服务，业主按时交纳物业管理费及车位管理费是应尽义务，无正当理由不支付，既是违约行为，也不利于物业服务的改善。《前期物业服务合同》、《怡庭会所前期委托管理协议》及《仁恒怡庭临时公约及会所会则》系缔约双方真实意思表示，合法有效，其效力及于小区内包括被告在内的每个业主。《仁恒怡庭临时公约及会所会则》并经签约双方同意，被告在接收房屋时对此明知且认可，故被告辩称物业管理费的收费标准应为5.8元每月每平方米的意见本院不予采信，被告应按8元每月每平方米向原告支付系争房屋的物业管理费。被告对系争车位的车位管理费的收费标准无异议。被告已于2012年4月6日接受房屋，同时也接受了原告提供的物业服务，包括维修等，故被告关于物业管理费及车位管理费应从2015年10月开始起算的辩称，无事实和法律依据，本院不予采信。对于原告要求被告支付滞纳金的诉请，因被告并非恶意拖欠物业管理费，故对原告要求被告支付滞纳金的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、第六十七条之规定，判决如下：一、被告上海祥商企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海仁恒物业管理有限公司2013年7月至2017年12月的物业管理费人民币147,398.4元；二、被告上海祥商企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海仁恒物业管理有限公司自2013年7月至2017年12月的车位管理费人民币6480元；三、对原告上海仁恒物业管理有限公司其余诉讼请求，不予支持。如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5820元，减半收取计2910元，由被告上海祥商企业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 励二〇一八年二月二十六日书记员 施政达附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。