广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终24340号上诉人（原审被告）：广州花都雅居乐房地产开发有限公司，住所地：广州市花都区新华街新都大道以南。法定代表人：郑重，职务：总经理。委托代理人：赵瑰丽，该公司员工。被上诉人（原审原告）：林泽华，男，1976年12月12日出生,汉族，住广州市白云区。上诉人广州花都雅居乐房地产开发有限公司（下简称花都雅居乐公司）因与被上诉人林泽华商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院(2017)粤0114民初8771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人花都雅居乐公司上诉请求判令：1、撤销原审判决，改判驳回林泽华的全部诉讼请求；2、林泽华承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由如下：其一，没有法律规定商品房必须具备永久水电才能交付使用。《商品房买卖合同》版本是房管局制定的模版，其中第十二条、第十五条关于交楼条件的约定并不是法定的交楼标准，而是一种引导。《商品房买卖合同》补充协议约定涉案房屋具备《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》及两书后，即视为符合交付条件，该约定未低于法定标准，合法有效。花都雅居乐公司在交付房屋时已经具备补充协议约定的交付条件，并按照林泽华提供的送达地址向林泽华发送了《收楼通知书》，林泽华并未实际到花都雅居乐公司处收楼，相反却向法院起诉花都雅居乐公司不符合交楼标准，是严重违反契约精神的行为，一审法院应当驳回林泽华的全部诉讼请求。如果二审法院认为双方签订的补充协议关于房屋交付标准的条款是无效的，以此认定花都雅居乐公司违约，花都雅居乐公司无异议，但是补充协议是合法有效的。其二，关于临时用电影响正常居住的问题，一审法院的认定没有事实依据。林泽华并未提交任何证据证明临时水电影响了正常的居住，事实上雅居乐锦城小区6000多户业主均能安居乐业，临时用电并未影响正常的居住。在尚不具备永久用电的情况下，小区通过租借变压器发电，是可以保证小区正常用电的，一审法院仅凭小区尚未接通永久用电就认定影响正常的居住，过于武断，没有事实依据。其三，关于永久用电的解决，花都雅居乐公司并未推卸责任，一直积极寻求区供电局、区政府共同解决永久用电的问题，花都雅居乐公司在此方面并无过错。永久用电的解决需要区政府、区供电局及规划局、公路局等多方面的协调，这是一个市政问题，不完全由开发商决定。法院以判决开发商违约的形式拟督促永电问题的解决，超越了法院审理案件的权限，对花都雅居乐公司非常不公平，也没有法律依据。其四，本案审查的焦点是花都雅居乐公司有无违约，花都雅居乐公司在交付房屋前已经具备合同约定的交付条件，花都雅居乐公司并无违约，不应当承担违约责任。商品房买卖属于合同范畴，在合同约定没有违反法律强制性规定的情况下，双方均应当遵守合同约定，按照合同约定履行义务。花都雅居乐公司没有违约即不应当承担违约责任，法院不应当主动扩大花都雅居乐公司承担违约责任的范围。被上诉人林泽华答辩称：不同意花都雅居乐公司的上诉请求，具体理由同意（2017）粤01民终11952号生效民事判决的认定。根据《供电营业规则》第十二条的规定，临时用电不能超过6个月，而涉案房屋的收房时间距今已远远超过6个月，涉案房屋到现在为止都不具备永久用电的条件。临时施工用电仅适用于建设项目，雅居乐公司私自将其用于建设项目的临时用电转供居民用电使用，属违约用电行为，花都供电局多次要求整改，但其至今仍未执行。而且，临时用电对林泽华的生活造成不利影响，且存在严重的安全隐患。林泽华于2017年10月18日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.花都雅居乐公司立即向林泽华支付迟延交楼违约金（以总房款770673元为基数，按日万分之一的标准，从2016年11月24日起计至花都雅居乐公司按照法律规定和合同约定将涉案房屋交付给林泽华之日止，暂计至2017年10月26日为25971.68元）；2.花都雅居乐公司自2017年10月27日起，每自然月5日前支付上一个自然月的迟延交楼违约金给林泽华，违约金以总房款770673元为基数，按日万分之一的标准支付至花都雅居乐公司按照法律规定和合同约定将涉案房屋交付给林泽华之日止；3.花都雅居乐公司承担本案诉讼费。原审法院经审理查明：林泽华因雅居乐公司迟延交付涉案房屋分别于2015年10月30日、2016年11月28日向原审法院提起诉讼，要求雅居乐公司支付迟延交楼违约金，原审法院作出（2015）穗花法民三初字第1421号、（2016）粤0114民初11343号民事判决，当事人不服原审法院判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院作出（2016）粤01民终11756号、（2017）粤01民终11953号民事判决，该生效民事判决认定雅居乐公司虽然已经按照补充协议约定取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但其为涉案房屋提供的是临时用电，且不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此，涉案房屋尚未达到交付条件，雅居乐公司应承担迟延交楼的违约责任。判决雅居乐公司向林泽华支付迟延交楼违约金至立案受理之日止，之后的违约金另案解决。广州市中级人民法院作出的上述判决已生效，雅居乐公司已履行判决确定的义务。原审诉讼中，林泽华与雅居乐公司均确认涉案房屋所在的小区现使用的仍是临时用电，永久用电尚未接通，林泽华至今没有收楼。原审法院认为：林泽华与雅居乐公司就涉案房屋迟延交楼违约金已经原审法院及广州市中级人民法院作出判决，广州市中级人民法院作出判决后，因涉案房屋至今仍未接通永久用电，未达到交付条件，林泽华也至今未收楼，因此林泽华现再次起诉要求雅居乐公司支付广州市中级人民法院作出的（2017）粤01民终11953号民事判决确定的迟延交楼违约金（即2016年11月23日）之后的违约金，理据充分，予以支持。因至本案诉讼期间，尚无法确定涉案房屋取得永久用电的时间，且生效判决业已就2016年11月23日之前的违约金作出处理，故本案只处理2016年11月24日至立案受理之日即2017年10月26日期间的违约金，之后的违约金由当事人另案解决。林泽华在本案中要求雅居乐公司支付2017年10月27日之后的违约金，理据不足，不予支持。因此，本案中，雅居乐公司应向林泽华支付自2016年11月24日至2017年10月26日期间的违约金，按总房价款770673元,每日0.1‰的标准计算为25971.68元。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，于2017年11月8日作出判决如下：一、广州花都雅居乐房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向林泽华支付迟延交楼违约金25971.68元（按总房价款770673元，每日0.1‰的标准，自2016年11月24日起计至2017年10月26日止）；二、驳回林泽华的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费224.7元，由广州花都雅居乐房地产开发有限公司负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均未向本院提交新证据。本院认为：双方交易的标的物为涉案房屋，而房屋的基本功能在于居住使用，花都雅居乐公司作为出卖人，应当交付满足正常居住条件的房屋，而正常的水电供应是保障正常居住的必备要件，无论双方是否有就此作出相应约定，均不影响花都雅居乐公司对该项义务的承担。依据已查明的事实，花都雅居乐公司交付的涉案房屋至今仍在使用临时用电，而临时用电无法确保涉案房屋正常稳定的用电供应，不能实现涉案房屋的正常居住功能，故涉案房屋仍未达到交付条件。因此，原审判决花都雅居乐公司继续向林泽华承担延期交楼违约责任并无不当，应予维持。花都雅居乐公司的上诉理由缺乏充分理据，本院不予采纳。综上所述，上诉人花都雅居乐公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费449元，由上诉人广州花都雅居乐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  张燕宁审判员  郑怀勇二〇一八年二月二十三日书记员  杨娟娟