北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终1949号上诉人（原审被告、反诉原告）:北京爸妈小宝贝旅游文化有限公司，住所地北京市东城区和平里东街11号楼37号楼213-B12。法定代表人：刘姗，总经理。委托诉讼代理人：毕华宝，北京百朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：李琳，男，1991年6月22日出生，北京爸妈小宝贝旅游文化有限公司总经理，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告、反诉被告）:北京金浪尔科贸有限公司，住所地北京市海淀区永泰庄6号院北京龙港泰宾馆8724号。法定代表人：杨思婷，经理。委托诉讼代理人：龚静，女，1971年10月23日出生，北京金浪尔科贸有限公司经理，住北京市朝阳区。上诉人北京爸妈小宝贝旅游文化有限公司(以下简称爸妈小宝贝公司)因与被上诉人北京金浪尔科贸有限公司（以下简称金浪尔科贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初79801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人爸妈小宝贝公司之委托诉讼代理人毕华宝，被上诉人金浪尔科贸公司之委托诉讼代理人龚静均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。爸妈小宝贝公司上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判驳回金浪尔科贸公司的全部诉讼请求并判决支持爸妈小宝贝公司的一审反诉请求。事实与理由：1.金浪尔科贸公司未按照合同约定支付租金，且存在违法经营活动，依据双方签订的租赁合同第九条第6款约定的爸妈小宝贝公司的合同解除权，爸妈小宝贝公司在金浪尔科贸公司违约的情况下行使了合同解除权，是金浪尔科贸公司的违约行为导致合同解除，应由其承担违约责任。2.金浪尔科贸公司实际于2017年8月25日以后才搬离涉案房屋，一审法院判决爸妈小宝贝公司返还其租金540元没有依据。3.根据合同约定，金浪尔科贸公司违约，押金已抵作违约金，金浪尔科贸公司无权要求返还押金，且应承担2017年8月25日实际搬离房屋以前的租金。因此，金浪尔科贸公司应返还爸妈小宝贝公司因调解而退回的房屋租金15000元。此外，在2017年8月2日合同未解除的情况下，金浪尔科贸公司应当支付第二期的租金，但截止到合同解除2017年8月20日，金浪尔科贸公司均未支付，因此应承担逾期支付房租的违约金3900元。金浪尔科贸公司辩称：不认可爸妈小宝贝公司的上诉请求，同意一审判决，合同是无效的。金浪尔科贸公司向一审法院起诉请求：1.确认双方于2017年5月签署的《北京市房屋租赁合同》（合同编号：BJZL-SOHO2017522-2223）无效（如合同有效，亦主张爸妈小宝贝公司承担违约责任）；2.爸妈小宝贝公司返还金浪尔科贸公司已支付的2017年5月22日至2017年8月21日期间房屋租金48600元、押金32400元，并以81000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算支付金浪尔科贸公司自2017年5月21日至实际返回之日止的利息；3.爸妈小宝贝公司赔偿金浪尔科贸公司装修费用、设备费用等15000元。爸妈小宝贝公司一审提出反诉请求：1.金浪尔科贸公司退还爸妈小宝贝公司2017年7月22日至2017年8月21日期间的租金15000元；2.金浪尔科贸公司支付爸妈小宝贝公司逾期支付2017年8月2日应付租金的违约金3900元。一审法院经审理查明：位于北京市朝阳区工人体育场北路8号院2号楼×层×房屋所有权人系案外人程某。金浪尔科贸公司、爸妈小宝贝公司于2017年5月15日签订《北京市房屋租赁合同》，双方约定，爸妈小宝贝公司将上述房屋中部分面积约44.06平方米出租给金浪尔科贸公司用于经营使用；租赁期限自2017年5月22日至2019年5月21日；租金支付方式为押二付三，月租金16200元、押金32400元；金浪尔科贸公司应于2017年5月22日支付爸妈小宝贝公司2017年5月22日至2017年8月21日期间租金48600元；于2017年8月2日支付爸妈小宝贝公司2017年8月22日至2017年11月21日期间租金48600元等。金浪尔科贸公司于2017年5月23日至2017年5月27日期间陆续向爸妈小宝贝公司支付押金及首期租金共计81000元。上述房屋所有权人程某到庭作证称，其未授权爸妈小宝贝公司代理人李琳及爸妈小宝贝公司转租该房屋；其得知金浪尔科贸公司承租该房屋后，于2017年7月19日组织金浪尔科贸公司、爸妈小宝贝公司就解除合同事宜进行协调；爸妈小宝贝公司退还金浪尔科贸公司房屋租金15000元；金浪尔科贸公司、爸妈小宝贝公司就解除房屋租赁合同事宜未达成一致意见；程某通知金浪尔科贸公司、爸妈小宝贝公司腾退房屋并于2017年8月20日从案外人处收回该房屋钥匙。金浪尔科贸公司称其于2017年7月19日搬离房屋，就其办理房屋交接手续的事实没有举证。爸妈小宝贝公司表示，金浪尔科贸公司于2017年8月底搬离。另，金浪尔科贸公司提交收据等证据材料主张其于2017年6月3日向案外人北京丰艺装修公司付款12200元，用于房屋装修。爸妈小宝贝公司对此不予认可。一审法院认为：当事人应当按照合同约定履行相应的义务。本案中，金浪尔科贸公司、爸妈小宝贝公司签订《房屋租赁合同》的事实存在。爸妈小宝贝公司未经出租人同意自行转租涉案房屋并不影响双方所签上述合同效力，但爸妈小宝贝公司该行为确已导致合同无法继续履行。由此，爸妈小宝贝公司应当承担相应的违约责任。现上述合同因产权人收回房屋而在事实上已经于2017年8月20日解除，金浪尔科贸公司就其于此前未实际使用并已搬离该房屋的主张没有举证，故金浪尔科贸公司要求退还此前租金并支付利息的主张缺乏事实及法律依据。金浪尔科贸公司要求爸妈小宝贝公司退还押金的诉讼请求，法院予以支持，但应从中扣除爸妈小宝贝公司已经退还部分。金浪尔科贸公司提供的现有证据不足以证明其主张的装修、设备等费用损失，对此法院不予支持。爸妈小宝贝公司的反诉请求缺乏事实及法律依据，法院不予支持。判决：一、北京爸妈小宝贝旅游文化有限公司退还北京金浪尔科贸有限公司租金五百四十元、押金一万七千四百元，并以一万七千九百四十元为基数按照中国人民银行同期贷款利率标准计算支付北京金浪尔科贸有限公司自二〇一七年八月二十一日至实际给付之日止的利息；二、驳回北京金浪尔科贸有限公司的其他诉讼请求；三、驳回北京爸妈小宝贝旅游文化有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。爸妈小宝贝公司向本院提交视频录像光盘、2017年8月20日-2017年8月25日期间爸妈小宝贝公司与程某的微信聊天记录及群聊聊天记录，欲证明金浪尔科贸公司在2017年8月25日仍未搬离涉案房屋。金浪尔科贸公司对上述证据的真实性认可，但不认可其证明目的。金浪尔科贸公司主张2017年7月19日程某将涉案房屋上锁，并且爸妈小宝贝公司于2017年7月底在房东上锁的基础上又加了把锁，金浪尔科贸公司在2017年7月底之前基本就把东西都搬走了，留下的都是衣架等不要的东西。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，爸妈小宝贝公司在未经出租人同意的情况下擅自将涉案房屋转租，致使其与金浪尔科贸公司签订的房屋租赁合同无法继续履行，因涉案房屋所有权人认可涉案房屋已于2017年8月20日收回，故涉案租赁合同亦应于2017年8月20日解除，爸妈小宝贝公司存在根本违约行为，应承担相应的违约责任。一审法院认定正确，本院予以维持。爸妈小宝贝公司上诉主张由于金浪尔科贸公司违约导致合同解除，故其不应退还押金，金浪尔科贸公司还应当返还其因调解而退回的房屋租金一万五千元，并支付迟延给付租金的违约金三千九百元，因其系根本违约方，故该部分请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。爸妈小宝贝公司上诉主张金浪尔科贸公司存在未依约按期支付租金和违法经营情形，构成违约，其已行使合同解除权，涉案合同已告解除，但依据查明的事实，爸妈小宝贝公司于2017年6月、8月向金浪尔科贸公司送达解约通知的过程均不符合解除权行使的法律要件，故爸妈小宝贝公司的该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。爸妈小宝贝公司上诉另主张金浪尔科贸公司在2017年8月25日前仍未腾退涉案房屋，故不应返还五百四十元租金，由于涉案房屋所有权人认可于2017年8月20日已将涉案房屋收回，金浪尔科贸公司认可现场仅留有部分衣架等遗弃物，故爸妈小宝贝公司的该项上诉主张，本院不予采纳。综上所述，爸妈小宝贝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费721元，由北京爸妈小宝贝旅游文化有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  胡新华审 判 员  江 惠代理审判员  刘 栋二〇一八年二月二十八日法官 助理  冯 妍书 记 员  杨艳娇