江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0303民初616号原告：徐州市如家物业管理有限公司，住所地：徐州市云龙区大郭庄办事处下河头村综合楼112室。法定代表人：张柏莉，该公司经理。委托诉讼代理人：陈亮，江苏金汉都律师事务所律师。被告：杨飞。原告徐州市如家物业管理有限公司（以下简称如家公司）诉被告杨飞物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年2月5日公开开庭进行了审理。原告如家公司的委托诉讼代理人陈亮，被告杨飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告如家公司向本院提出诉讼请求：判决被告给付原告物业服务费2009元、公共能耗费300元、违约金130元，合计2439元。事实和理由：被告为徐州市云龙区金色雅筑小区A01#-2-1402室业主，于2013年9月7日办理上房手续。被告拖欠原告2016年9月7日至2017年12月31日期间的物业服务费2009元、公共能耗费300元、违约金130元。经原告多次催要，被告至今未交纳。被告杨飞辩称，一、原告未按照物业服务合同约定提供物业管理服务，小区小门常年打开，小商小贩、拾荒者随意进出小区；原告不允许未购买停车位的业主的车辆进入小区，但对于小区内乱停乱放、占用消防通道的车辆不管不问；保洁卫生敷衍了事，冬季积雪无人清扫，路面结冰，导致多人摔伤；消防监控室无人值班，业主被困电梯无人回应；小区单元门处塞满电动自行车；二、设施设备维修不及时、管理不到位，人脸识别系统、单元门、楼梯损坏，原告不予维修；电梯超期未年检，无维修保养记录；原告未经业主同意擅自安装电梯刷卡装置，强制业主交纳物业服务费，对业主出行造成不便；三、部分业主安装室外晾衣架，毁坏公共绿地，擅自建设凉亭、开设小门，原告不予过问；四、原告擅自停水、停电，强迫业主交纳物业服���费，且态度强硬，业主多次向有关部门反映，原告仍置之不理。经审理查明，徐州市永润置业有限公司（甲方）和原告如家公司（乙方）签订金色雅筑住宅小区前期物业服务合同，合同约定：甲方选聘乙方对金色雅筑小区提供前期物业管理服务事宜；本合同期限为上房前60日起至小区业主代表大会成立、业主委员会代表全体业主与所选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效之日止；乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业公共设施设备及公共附属物的接收、运行、保养、维修、管理和安全性、功能性维修，物业公共部位及小区内所有道路、公共场所、商业用房的保洁，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的接收、养护和管理，车位、车辆进出及停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理，业主上房和入住管理；乙方提供的前期物业管理服务应达到投标书承诺的质量标准，基本要求方面设有服务接待中心，公示24小时服务电话，急修半小时内、其他报修按双方约定的时间到达，有完整的报修、维修和回访记录；按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；每年至少2次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上；房屋管理方面每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录并及时维修养护；对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门；小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，各栋、单元门、户和公共配套设施、场地有明显标志；共用设施设备维修养护方���对共用设施设备进行日常管理和维修养护，保证正常运行，不得随意改做他用；对于消防设施要定期检查，保证良好运行；护管服务方面小区主出入口24小时站岗值勤，对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；对进入小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放；绿化养护方面有专业人员实施绿化养护管理，保证绿化成活率；草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物；花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果；定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防旱、防冻；保洁服务方面垃圾做到日产日清、袋装化，合理设置果壳箱，野广告及时清理；保持小区道路整洁，楼道内无乱堆乱放、无卫生死角；根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害；乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并���年1次公布物业服务资金收支情况；物业服务费由业主和物业使用人按其拥有的建筑面积交纳，住宅1.50元/月/平方米，商业（商铺）物业1.50元/月/平方米，已销售未入住的物业，从上房第二年起按物业费收费标准的70%收取；物业服务费按年交纳，业主应于通知上房之日起交纳物业服务费用；小区的公共能耗费用单独立账，合理分摊，不列入物业管理费用；地下车库运行费和能耗费用列入地下停车位物业管理服务收费；本小区内规划的地上车位为独立商品，产权归开发商所有，由乙方统一管理，车位固定使用人按车位200元/个/月的标准向乙方交纳停车费，乙方可从停车费中按车位30元/个/月提取停车管理物业服务费；地下车库固定使用人按车位40元/个/月的标准向乙方交纳车辆管理物业服务费；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应���应交金额的10%向乙方支付逾期付款利息；乙方违反本合同关于物业服务费的约定，擅自提高物业服务费标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。双方还就物业服务目标和标准、承接与验收、使用与维护、违约责任等其他内容进行了约定。前期物业服务合同签订后，原告如家公司开始为金色雅筑小区提供物业管理服务，提供的前期物业服务等级标准为中国物业管理协会中物协[2004]1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）二级项目内容与标准。2011年7月18日，徐州市物价局向原告如家公司作出徐价服函[2011]13号关于金色雅筑小区前期物业服务收费备案的复函：一、同意以招投标方式确定的金色雅筑小区普通住宅前期物业管理公共服务费标准在我局备案，具体收费标准：小高层住宅��1.50元/平方米/月（不含公共耗能费）；……。2012年5月26日，被告杨飞对金色雅筑小区临时管理规约签名确认。金色雅筑小区临时管理规约约定：物业服务费住宅（小高层）1.50元/月/平方米，一层1.20元/月/平方米，商业物业1.50元/月/平方米，地下停车位40元/月/个，装潢垃圾处置费1元/平方米（上房时一次性交纳），公共能耗费600元/年/户（多退少补）；业主和物业使用人同意自物业交付使用之日起，无论该物业是否使用、出租或空置，均按规定交纳物业服务费；临时管理规约自物业买受人签订商品房买卖合同并书面承诺遵守本规约之日起生效。2014年3月25日，徐州市云龙区房产服务中心对金色雅筑住宅小区前期物业服务合同进行了登记备案。被告杨飞系金色雅筑小区A01#-2-1402室房屋所有权人，房屋建筑面积为84.97平方米。2013年9月被告办理上房手续，其尚欠原告2016年9月7日至2017年12月31日期间的物业服务费84.97平方米×1.50元/月/平方米×（15个月+23天）≈2010元，公共能耗费300元。本院认为，徐州市永润置业有限公司和原告如家公司签订的金色雅筑住宅小区前期物业服务合同合法有效，对金色雅筑小区全体业主均具有约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。原告如家公司具有从事物业管理服务的资质，为金色雅筑小区提供了物业管理服务，被告杨飞为该小区业主，其应及时给付原告物业服务费及公共能耗费。虽然金色雅筑住宅小区前期物业服务合同中约定业主或物业使用人未能按时足额交纳物业费的应按应交金额的10%支付逾期付款利息，物业服务合同的违约责任属于民事责任的一种，具有民事责任的一般法律特征，如违约责任具有惩罚性与补偿性。违约责任的惩罚性表现为法律对违约行为的一种否定性评价，而不是通过对业主处以高于物业服务企业实际损害的赔偿数额或者违约金来表现。业主未依约及时交纳物业服务费并未影响原告正常经营，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。对于被告辩称观点一，小区道路上的车位有两种情况，其归属不能一概而论。一种情况是经过规划的车位，《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。据此，在建筑区划内，用于停放汽车的车位，凡是经过规划��，无论是地上还是地下，无论是否在小区道路上，都由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。虽然《物权法》没有明确规划车位的归属，但从《物权法》第七十四条第二款关于“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的表述，规划车位实际上属房地产开发企业所有，规划车位的所有权不属于业主共有。另一种情况是未经过规划的车位，《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。根据金色雅筑住宅小区前期物业服务合同约定，原告的职责是在尊重业主的前提下，对进入小区的车辆实施管理，引导车辆有序通行、停放，而不应当限制业主的车辆进出小区。对于被告辩称观点二，根据金色雅筑住宅小区前期物业服��合同约定，原告对小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等负有定期巡查记录并及时维修养护的义务。因此，小区单元门、楼梯损坏，原告应及时更换、维修；若人脸识别系统系小区房地产开发企业安装，原告应及时联系房地产开发企业维修。经庭审查明，该小区电梯增设的刷卡装置系该小区房地产开发企业安装。电梯增设刷卡装置目的应是为了方便小区物业管理和业主出行，原告不得因业主未交纳物业服务费而限制业主使用电梯。对于被告辩称观点三，若被告反映情况属实，根据前期物业服务合同约定，原告对私搭乱建、毁绿种菜等破坏小区环境的行为负有及时劝阻、制止义务，制止无效时报告业主委会及有关部门处理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。若部分业主安装室外晾衣架影响了物业服务与管理，原告可与业主协商解决，如不能协商解决，其可另行提起排除妨害诉讼。对于被告辩称观点四，物业管理费主要分为为业主、使用人提供卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等公共性服务的费用，代收代缴水电费、煤气费、有线电视费等公众代办性质的服务费用，以及特约服务的费用。对于业主或物业使用人拖欠应交纳的公众代办性质的服务费用，致使供水、电、气、热等部门停水、电、气、热的，物业服务企业不承担责任；如物业服务企业收取费用后未及时上交有关部门，致使有关���门停水、电、气、热的，物业服务企业未尽服务义务，应承担违约责任，给业主、物业使用人造成损失的，应赔偿损失。对于业主或物业使用人仅拖欠公共性服务费用或特约服务费用的，物业服务企业不能采取停水、气、电、热等措施，若物业服务企业采取停止供应水、电、气、热等方式催交物业管理费用给业主造成损失的，业主或物业使用人可要求物业服务企业承担赔偿责任。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会��物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境���美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告杨飞应于本判决生效之日起十日内给付原告徐州市如家物业管理有限公司物业服务费2010元、公共能耗费300元；二、驳回原告徐州市如家物业管理有限公司要求被告杨飞支付违约金的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告徐州市如家物业管理有限公司负担5元，被告杨飞负担20元（原告已预交，被告杨飞应负担的20元在履行本判决时直接支付给原告）。本判决为终审判决。审判员  陈涛二〇一八年二月二十八日书记员  于淼