四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川13民终439号上诉人（原审原告）：白先德，男，汉族，1969年7月28日出生，住四川省营南充市嘉陵区。上诉人（原审原告）：苏明清，女，汉族，1971年12月29日出生，住四川省营南充市嘉陵区。被上诉人（原审被告）：南充锦江旅游开发有限公司，住所地南充市嘉陵区火花镇原7村。法定代表人：易天均，董事长。上诉人白先德、苏明清因与被上诉人南充锦江旅游开发有限公司(以下简称锦江公司)商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2017）川1304民初950号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现己审理终结。白先德、苏明清上诉请求：一、撤销原判，改判被上诉人承担相应责任；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决既然认定了案涉房屋所在楼幢尚未竣工验收，根据合同约定的交房时间就明显逾期，在此情况下应当判决其承担逾期交房的违约责任。一审判决将支付逾期交房应承担的支付违约金的责任与支付违约金的时间混淆致使错判。同理，支付逾期办证的违约金请求亦应支持。锦江公司未提交书面答辩意见。白先德、苏明清的一审诉讼请求：判决锦江公司支付逾期交房的违约金17431元，并负担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年5月16日，双方当事人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201305160495）。合同约定：锦江公司将其开发的位于嘉陵区侧地块上的天庐一区第2幢第1单元X层X-X号房屋出售给白先德、苏明清，房屋总价款为409,168.00元，并约定买受人首期支付购房款总价的30%，即129,168.00元，其余价款280,000.00元整向指定银行或住房公积金管理机构借款支付，并于2015年12月30日前交付该商品房。同时约定，商品房的交付条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测技术报告书等。合同第十三条约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。合同第二十条约定：出卖人应当在房屋交付之日起360天前，取得商品房所在楼栋的权属证明。未在约定的期限内取得商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。合同签订后，原告已交付首期购房款17.9,168.00元，并于2013年7月3日在南充市商业银行办理了住房贷款，金额为230,000.00元。现涉案房屋尚未通过验收，且没有交付给原告，双方为此产生纠纷。一审法院认为，2013年5月16日，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。双方应严格按照合同约定全面履行各自的义务。本案争议的焦点问题是:一、关于整改天庐小区市政基础设施和其它设施达到交付条件并立即交付所购买商品房的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”，《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条亦有相同的规定。上述规定表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建筑工程竣工验收合格后，才具备交付使用的条件。具体到本案，锦江公司作为案涉房屋的出卖人，交付质量合格的房屋是其主要义务。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条明确约定“…（二）该商品房交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；南充市房地产测绘所出具的该商品房面积实测基数报告书”，截止目前锦江公司开发的工程尚未竣工验收，案涉工程是否符合设计要求和工程质量标准等尚不明确，不具备交付房屋的法定条件。同时，白先德、苏明清要求整改案涉小区以达到交房条件，以及竣工验收均系国家相关职能部门职责，并非法院处理范畴，因此，对该项诉讼请求依法不予支持，可待案涉房屋符合交付条件时另行主张交付房屋。二、关于白先德、苏明清请求支付逾期交房违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第十三条之约定，买卖双方继续履行合同的，出卖人支付逾期交房违约金的时间为房屋交付之日起15日内，现房屋未达到交付条件，白先德、苏明清也并未实际占有案涉房屋，故其请求锦江公司支付逾期交房违约金的条件还不具备，对其要求锦江公司支付逾期交房违约金的请求依法不予支持。白先德、苏明清可在支付条件具备时另行主张。三、关于办理房屋所有权证及支付逾期办证违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第二十条之约定，出卖人应当在房屋交付之日起360日前取得房屋所在楼栋的权属证明，并在房屋交付之日起房屋初始登记完毕90日内取得房屋所有权证书。因本案锦江公司未实际交付商品房，证实办证的起始时间不能确定，且办理房屋所有权证还涉及诸多行政审查事项，办理房屋所有权证亦与白先德、苏明清的协同配合相关，故对白先德、苏明清要求锦江公司办理房屋所有权证的请求不予支持。锦江公司未按合同约定为原告办理初始登记、转移登记，构成违约，但根据《商品房买卖合同》第二十条之约定，合同约定支付逾期办证违约金的时间是实际取得房屋所有权证书之日起15日内，现白先德、苏明清要求锦江公司支付逾期办证违约金的条件还不具备，依法不予支持。白先德、苏明清可待上述条件成就时另行起诉。锦江公司经一审法院依法传唤无正当理由未到庭应诉，未提交书面答辩状，在举证期间未提交证据，视为其放弃诉讼权利，承担举证不能的不利法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回白先德、苏明清对南充锦江旅游开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取118.00元，由白先德、苏明清承担。二审中，各方当事人均未提供证据。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是人民法院是否应当判决锦江公司立即向白先德、苏明清交付所购买的位于南充市嘉陵区锦江公司是否应当承担逾期交房和逾期办证违约金的问题。审理查明的事实表明，白先德、苏明清在锦江公司所购买的位于南充市嘉陵区今未通过竣工验收，这是案涉各方均无争议的事实。房屋是否存在质量等问题，是否符合建设规划等尚不能确定，而建筑工程需要竣工验收合格后，方才符合交付使用的条件。南充市嘉陵区天庐一区房屋是否能够通过竣工验收，并验收合格，是有关行政管理部门的法定职责，排除了人民法院的司法审查权，人民法院亦无法确认案涉房屋所在楼幢未能进行竣工验收的具体原因，故无法判决锦江公司进行整改和立即交付案涉房屋。根据白先德、苏明清与锦江公司签订的《商品房买卖合同》第十三条、第二十条之约定，锦江公司承担逾期交房违约金和逾期办证违约金的时间分别为房屋交付之日起15日内和实际取得房屋所有权证书之日起15日内，现该条件尚未成就，一审关于白先德、苏明清在支付条件具备时另行主张权利并不损害白先德、苏明清的利益，亦符合法律规定和合同约定。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费236元，由白先德、苏明清负担。本判决为终审判决。审判长  陈智慧审判员  朱苏川审判员  刘大轩二〇一八年二月五日书记员  唐 萍