河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0503民初344号原告：李艾华，女，1965年2月9日出生，汉族，住北京市石景山区。被告：河南美丽华购物广场有限公司，住所地安阳市北关区人民大道中段。法定代表人：邢玉荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：康振杰，河南兴邺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王世东，河南兴邺律师事务所实习律师。被告：安阳市华隆国际小商品有限公司，住所地安阳市北关区人民大道68号。法定代表人：黄良泽，该公司董事长。委托诉讼代理人：史百平，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李明喜，河南永生律师事务所律师。原告李艾华与被告河南美丽华购物广场有限公司（以下简称美丽华公司）、安阳市华隆国际小商品有限公司（以下简称华隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李艾华，被告美丽华公司的委托诉讼代理人王世东，被告华隆公司的委托诉讼代理人史百平、李明喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李艾华向本院提出诉讼请求：1、判令二被告将美丽华购物广场2层C区C2-036A号商铺腾清并交还给原告；2、判令二被告支付原告美丽华购物广场2层C区C2-036A号商铺占用使用费（自2016年1月25日起按照716.88元/月计算至安阳市华隆国际小商品公司交还商铺之日止）；3、判令二被告按签订的《房屋租赁合同》第四条第一款支付违约金；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年8月份，李锡莲购买了安阳市××区豆腐营街道办事处人民大道美丽华购物广场2层C区C2-036A号商铺，并办理了房产证。并以张彦军的名义与河南美丽华购物广场有限公司签订了10年租赁合同。李锡莲于2010年2月9日将该商铺卖给了ＸＸ佩，并经安阳市文峰公证处公证，购买后ＸＸ佩于2010年3月11日与河南美丽华购物广场有限公司完成了租赁合同换名（原合同内容不变)。ＸＸ佩于2011年4月18日将该房卖给原告，也经安阳市文峰公证处公证，于2011年4月18日与河南美丽华购物广场有限公司完成了租赁合同换名（原合同内容不变）。合同到期后，美丽华公司没有经房东的同意，擅自将商铺转租给华隆公司，造成该商铺被华隆公司超期占用经营，其擅自转租的行为给原告造成了财产损失，美丽华公司的转租行为存在过错，故应对原告的商铺被超期占用使用期间的损失承担赔偿责任。原告美丽华购物广场2层C区C2-036A号商铺2016年1月24日以后的占有使用费应按照原《房屋租赁合同》的每月租金716.88元计算至安阳市华隆国际小商品公司交还商铺之日止。综上所述，根据我国法律有关规定，望判如所请。被告美丽华公司辩称，2005年，美丽华公司与多位业主签订了房屋租赁合同，合同中美丽华公司与业主约定有10年使用期，在这10年期间，美丽华公司承诺业主年收益为购房价款的10%，合同期满经协商可以续签，美丽华公司为兑现承诺至今负债约3000余万元。2008年7月，为避免商场经营倒闭，美丽华公司将美丽华物业1—3层整体租给华隆公司。2015年底，与业主的10年房屋租赁合同将到期之际，就续租问题美丽华公司征求部分业主意见，要求业主按市场价格继续出租，但部分业主要求房租要按购房价款的15%计算，否则要收回房屋，其要求已经高出市场价格数倍，对于这种要求美丽华公司不能满足，为此不得不告知业主不再续租。2015年12月，美丽华公司致函华隆公司，要求解除二者之间的租赁合同，交还租赁物，然后美丽华公司将房屋交还业主，由于华隆公司没有交还，才致使本案发生。基于上述事实，美丽华公司认为：1.美丽华1—3层物业22421平方米没有美丽华公司分寸，2016年1月为稳定商场经营，美丽华公司与华隆公司筹资给原告发放了过渡金，原告在领取过渡金时，承诺“租金价格及给付周期，由业主委员会和承租方协商确定”。目前，美丽华1—3层物业22421平方米的租赁面积中，已经有14760平方米面积的业主与华隆公司达成一致意见，并从华隆公司领取了租金。原告也应按承诺积极协商解决争议，避免将来之不易的美丽华物业繁荣毁于一旦。2.目前涉案物业由华隆公司实际占有、经营管理，美丽华公司没有实际控制，没有交还能力。因此，要求法院判决华隆公司承担交还责任。3.原告与被告公司的租赁合同于2016年1月24日到期，因协商不能达成一致意见未续签，且自2015年底之后被告公司没有收取华隆公司分文租金，2016年1月起至今的租金在华隆公司。因此，被告公司不存在违约行为，原告依据已经完成的原合同价格主张被告公司承担违约责任没有事实和法律依据，要求法院判决被告华隆公司承担租金给付责任。被告华隆公司辩称，本案为房屋租赁合同纠纷，原告请求返还商铺、支付租金损失没有事实和法律依据。1.华隆公司不是该房屋租赁合同纠纷案的适格被告。本案原告与美丽华公司签有房屋租赁合同。华隆公司不是该房屋租赁合同的当事人。根据合同相对性原理，华隆公司既不享有房屋租赁合同的权利，也不应承担房屋租赁合同的义务。华隆公司不是该房屋租赁合同纠纷案的适格被告。原告将华隆公司诉至法院，没有任何事实和法律依据。2.美丽华公司将“华隆国际小商品城”租赁给华隆公司的行为合法有效。美丽华公司在“华隆国际小商品城”（原“美丽华购物广场”）内自有商业面积14760平方米，占该商城商业总面积的65%，是该商城自有物业面积最大的业主。2007年原告和该商城其他物业业主一起，与美丽华公司签订房屋租赁合同，将各自购买的位于该商城内的商铺交给美丽华公司经营。3.美丽华公司经营该商城三年后，因严重亏损，于2008年7月17日与华隆公司签订为期20年的场地租赁合同。此后，华隆公司在该商城显著位置设置了“安阳国际小商品城”招牌。包括原告在内的该商城的所有物业业主及商户，均知道美丽华公司将该商城租给华隆公司经营的事实。《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。该6个月期限的性质为除斥期间，不适用诉讼时效中断与中止、延长的规定。依据该司法解释规定，美丽华公司将该商城（包括原告商铺在内）租赁给华隆公司经营的行为合法有效。华隆公司与美丽华公司就该商城所签场地租赁合同应继续履行。4.华隆公司已按场地租赁合同的约定足额支付租金，不存在违约行为，不应承担房屋租赁合同的违约责任。华隆公司经营该商城后，筹集并投入大量资金，精心经营，至今已经八年有余。目前，该商城已入驻商户820家，提供2000多个就业岗位，经济效益良好，社会效益显著，为安阳市和北关区的经济建设做出突出贡献。场地租赁合同履行期间，恰逢安阳市发生金融风波，经济环境严峻而恶劣，在该商城系列装修、空调更换保养、部分商铺空置等困难局面下，华隆公司克服一切困难，严格按照场地租赁合同约定履行义务，按约定时间支付租赁费，从未拖欠美丽华公司分文租金。美丽华公司在收取华隆公司交付的租金后，则依据其与原告和该商城其他物业业主的约定，分配收益。华隆公司与本案原告没有直接的合同关系，从未与本案原告发生租金结算、支付等有关的经济往来。本案原告与美丽华公司所签房屋租赁合同对华隆公司不具有法律约束力，华隆公司更不应承担本案原告与美丽华公司所签房屋租赁合同的合同义务或违约责任。5.原告请求赔偿损失数额过高。本案原告依据其与美丽华公司所签房屋租赁合同的约定，请求华隆公司按照房屋租赁合同约定的月租金赔偿租金损失，于情不合，于法无据。其一，原告与美丽华公司所签房屋租赁合同虽然约定有租金标准，但原告与美丽华公司并未按此标准履行、结算支付租金；其二，九年来，华隆公司每年均按约定标准向美丽华公司交纳租金。与原告和美丽华公司所签房屋租赁合同约定的租金标准不同，华隆公司和美丽华公司所签场地租赁合同约定：该商城的第一个租赁年度租金标准为250万元/年。考虑到市场行情及华隆公司投入大量人力、物力和财力，租金标准合理递增，最近一个租赁年度的租金标准是每年550万元。其三，华隆公司经营安阳国际小商品城以来，在不同时期和阶段先后采取全部商户免租、部分商户免租、逐步提高租金等优惠措施，经历了十分艰难的市场培育、客户发展过程。时至今日虽局面好转，华隆公司也从未向商铺实际承租人收取过如原告请求损失一样高额的月租金。其四，原告与美丽华公司所签房屋租赁合同约定的租金标准明显高于安阳市同等地段商铺的租金水平。原告诉请租金损失数额过高，依法不应支持。6.原告与美丽华公司所签租赁合同对华隆公司不具有法律约束力。综上所述，华隆公司不是原告与美丽华公司所签房屋租赁合同的当事人，不是该合同纠纷案的适格被告。原告诉请华隆公司按照房屋租赁合同约定的标准支付租金损失，没有任何事实依据和法律依据。请法院在查明事实的基础上，依法驳回原告对华隆公司的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：李锡莲系安阳市人民大道与东风路交叉口的“美丽华购物广场”商业部分第2层C区C2-036A号商铺所有权人。2005年9月14日，李锡莲的丈夫张彦军与美丽华公司签订房屋租赁合同，合同约定：甲方将其所有的第2层C区C2-036A号商铺租赁给乙方美丽华公司，租赁期10年，自2006年1月25日起至2016年1月24日止；租赁期间美丽华公司以甲方购买该2层C区C2-036A号商铺总额86026元的10%作为年租金，每六个月支付原告一次租金；租赁期间该商铺的一切经营活动（包括但不限于招商、出租等）由美丽华公司全权负责；合同期满后，如需续租，须提前六个月以书面形式通知对方，双方在协商一致的基础上另行签订合同，续约的合同期限仍为10年，续约期内美丽华公司支付给甲方的房屋租金金额由甲方推举产生的业主委员会和美丽华公司协商而定。2010年2月9日，李锡莲经公证将办理该房屋买卖过户手续的权利委托给ＸＸ佩。2011年4月18日，ＸＸ佩与原告李艾华签订房屋买卖协议，原告李艾华购买该2层C区C2-036A号商铺，当日，ＸＸ佩、李艾华向美丽华公司出具证明，证明“美丽华购物广场”商业部分2层C区C2-036A号商铺已转让给李艾华，同时租赁合同一并转让，从2011年7月25日起，以后的租金直接由李艾华领取，该房租金及相关费用与ＸＸ佩无关。2008年7月17日，美丽华公司与华隆公司签订场地租赁合同。合同约定：美丽华公司将其所属包括原告的房产在内的美丽华购物广场1、2、3层共计22421平方米场地出租给华隆公司使用；租赁期限为20年，从2008年10月1日起至2027年9月30日止；租赁场所租金为第1年250万元、第2年350万元、第3年400万元、第4年470万元、第5年500万元、第6-10年550万元、第11-15年605万元、第16-20年665.5万元。华隆公司租赁美丽华购物广场后在该商城显著位置设置了“安阳国际小商品城”广告牌。原告与美丽华公司签订的房屋租赁合同到期后，双方就续租问题发生纠纷，未能达成一致意见。在安阳市××区豆腐营街道办事处的协调下，美丽华公司与华隆公司各自出资51.7万元，委托北关区美丽华纠纷工作组向原告及其他业主支付过渡期租金。原告收到过渡租金1433.83元。2016年2月2日、2月18日，美丽华公司、华隆公司、北关区美丽华纠纷工作组联合发布联合声明：待美丽华业主委员会与承租方就租金价格达成协议后，先期支付业主的过渡期暂付租金抵顶2016年1月25日后正式租金。美丽华业主至今未成立业主委员会。上述事实，有原告李艾华提供的房屋租赁合同、房产证、委托合同、公证书2份、转委托合同、房屋买卖协议、李锡莲和张彦军户籍证明、张彦军和ＸＸ佩身份证明、ＸＸ佩收到房款收条及ＸＸ佩和李艾华向美丽华公司出具的证明，被告美丽华公司提供的联合声明2份、过渡期租金收到条，被告华隆公司提供的场地租赁合同，以及当事人的陈述等证据，予以证实。本院认为，李锡莲的丈夫张彦军与美丽华公司签订的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院依法予以保护。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原告购买该商铺后，出租人变更为原告，房屋租赁合同继续有效。原告将其所有的美丽华购物广场第2层C区C2-036A号商铺租赁给美丽华公司经营使用至2016年1月24日止，美丽华公司向原告支付第2层C区C2-036A号商铺总额86026元的10%作为年租金，是本案的事实。因美丽华公司未经原告同意，擅自将第2层C区C2-036A号商铺租与华隆公司经营使用至2027年9月30日止，且在与原告签订的房屋租赁合同到期后未续签合同，所以华隆公司使用该商铺的租期应受到原告与美丽华公司签订的房屋租赁合同的约束，即华隆公司与美丽华公司签订的场地租赁合同于2016年1月24日终止。根据合同相对性原理，美丽华公司应将超期租与华隆公司经营的第2层C区C2-036A号商铺腾清并交还原告，由此产生的损失华隆公司可另案向美丽华公司主张赔偿。美丽华公司辩称原告已经收取过渡租金，且由美丽华公司、华隆公司、北关区美丽华纠纷工作组三方共同作出联合声明，说明原告已经同意承租方继续占有和使用商铺，租金单价按业主委员会与承租方签订的协议执行。华隆公司辩称其公司于2008年7月17日租赁美丽华购物广场后，在商城显著位置设置了“安阳国际小商品城”招牌，原告及其他业主均知道美丽华公司将商城租给华隆公司的事实，根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，原告未在六个月内提出异议，故华隆公司与美丽华公司签订的场地租赁合同合法有效。由于美丽华购物广场至今未成立业主委员会，原告也不认可过渡租金为商铺续租的租金，联合声明上没有原告本人签字，美丽华公司提供的证据不能证明原告同意续租，华隆公司也不能以商城在显著位置设置广告牌而推测原告知道华隆公司租赁商铺的期限为20年，故美丽华公司、华隆公司的抗辩理由不能成立，本院不予采信。由于美丽华公司擅自处分原告对第2层C区C2-036A号商铺2016年1月24日以后的财产权，造成该商铺被华隆公司超期占用经营，原告财产有所损失，美丽华公司的行为存在过错，故应对原告的商铺被超期占用使用期间的损失承担赔偿责任。第2层C区C2-036A号商铺2016年1月24日以后的占有使用费参照房屋租赁合同的月租金716.88元计算至本院限定华隆公司交还商铺之日止，但需扣除原告已收取被告的1433.83元过渡租金。原告要求二被告按照《房屋租赁合同》第四条的约定支付违约金，该租赁合同于2016年1月24日到期，原被告双方是因未达成续约合意而产生纠纷，被告在合同履行期内并未拖欠原告房屋租金，原告该请求与合同约定不符，本院依法不予支持。综上所述，原告李艾华要求美丽华公司、华隆公司交还美丽华购物广场第2层C区C2-036A号商铺，支付原告该商铺的占用使用费，于法有据，本院予以支持，但需扣除原告已收取被告的过渡租金。原告李艾华要求美丽华公司、华隆公司支付违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下:一、被告河南美丽华购物广场有限公司、安阳市华隆国际小商品有限公司于本判决生效后三十日内将美丽华购物广场第二层C区C2-036A号商铺腾清并交还原告李艾华；二、被告河南美丽华购物广场有限公司于本判决生效后四十日内支付原告李艾华美丽华购物广场第二层C区C2-036A号商铺占用使用费（自2016年1月25日起按716.88元/月计算至安阳市华隆国际小商品有限公司交还商铺之日止，扣除原告李艾华已收取的1433.83元过渡租金）；三、驳回原告李艾华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212元，减半收取106元，由被告安阳市华隆国际小商品有限公司、河南美丽华购物广场有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  杨光二〇一八年二月二十二日书记员  孙斐