浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终4178号上诉人（原审被告、反诉原告）：宁波亚驰汽车服务有限公司。住所地：宁波市江北区甬江街道夏家村。法定代表人：朱亚超，该公司总经理。委托代理人：施周，浙江波宁律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁波一以当百优卡二手车经纪有限公司。住所地：宁波市江北区甬江街道夏家村西区。法定代表人：邰庆铜，该公司执行董事。委托代理人：来晓明，浙江金道律师事务所律师。委托代理人：郭天奇，浙江金道律师事务所律师。上诉人宁波亚驰汽车服务有限公司（以下简称亚驰公司）因与被上诉人宁波一以当百优卡二手车经纪有限公司（以下简称百优卡公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市江北区人民法院（2017）浙0205民初3028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理认定：2016年8月4日，原告百优卡公司的法定代表人邰庆铜与被告亚驰公司签订《厂房租赁合同》一份，被告将位于梅竹路1127号北区的厂房租赁于原告使用，租赁物面积200平方米（被告租赁物正前方厂地有使用权）；租赁期限为叁年，即从2016年8月4日起至2019年8月3日止；租金每年为人民币壹拾伍万元整，每年以壹万元递增，每年支付一次租金，提前壹个月支付即每年柒月肆日之前支付。厂房押金为贰万元。双方还约定了其他事项。合同签订当日，邰庆铜支付押金20000元，于2016年8月10日支付150000元，于2017年7月3日支付160000元，被告亚驰公司均开具了收据。2016年9月19日，原告公司登记成立，住所地为江北区即涉案厂房，注册资本壹佰万元整，法定代表人邰庆铜。2014年5月27日，被告亚驰公司与案外人宁波江北华方工艺品有限公司（以下简称华方公司）签订《厂房租赁合同》，合同约定华方公司将江北区甬江工业区夏家村的厂房租赁于被告使用，租赁期限为5年，其中第三条第二款第6项约定被告租赁物正前方厂地（四周）有使用权，双方还约定其他事项。该合同还在宁波市江北区市场监督管理局备案，其中在备案档案中有一份《关于同意将无产权证明的房屋作为经营场所的证明》，由夏家村股份经济合作社夏永国同意，并由甬江街道办事处盖章同意夏家村的集体房屋作为被告生产、经营场所的材料。2016年8月1日，邰庆铜（乙方）与被告亚驰公司签订《房屋租赁合同》，被告将位于宁波市江北区甬江街道夏家村西区的房屋租赁于乙方使用，租赁物面积约50平方米（乙方租赁物正前方厂地有使用权）；租赁期限为3年，租金每年为壹万元整，每年以壹万元递增，每年支付一次租金，提前壹个月支付。双方还约定其他事项。合同落款处下方有宁波市江北区夏家村股份经济合作社及华方公司盖章同意转租。该合同还在宁波市江北区市场监督管理局备案，作为原告工商注册使用。2017年6月26日，被告亚驰公司发通知给原告百优卡公司，要求原告于接到通知书后3日内腾退涉案厂房北侧停车场。原告于2017年6月26日、27日分别向被告亚驰公司发《回复函》，表明涉案厂房北侧停车场属合同租赁使用范围，若被告亚驰公司单方终止合同，将承担赔偿损失等违约责任。2017年9月17日，案外人华方公司出具《情况说明》一份，言明：“位于宁波市江北区甬江街道夏家村梅竹路地厂房及该厂房周边的水泥道路场地、停车场地等场地，由我司于2014年7月8日出租给宁波亚驰汽车服务有限公司，宁波亚驰汽车服务有限公司可以转租”。2017年7月25日，被告亚驰公司向邰庆铜发出《解除租赁合同通知书》，要求提前解除合同，原告百优卡公司遂向该院起诉成讼。另查明，原、被告签订涉案合同后，原告百优卡公司在对涉案租赁物北侧停车场进行划线及安装招旗过程中，被告亚驰公司未表示异议。宁波市江北区夏家村股份经济合作社将包括涉案厂房及场地租赁给华方公司时，厂房租金为每月每平方13元，场地租金为每年每亩2-4万元。宁波市江北区夏家村股份经济合作社同意华方公司及被告亚驰公司的转租行为。原审原告百优卡公司于2017年8月31日诉至原审法院，请求判令：原审被告继续履行与原审原告法定代表人在2016年8月4日签订的《厂房租赁合同》。亚驰公司反诉诉讼请求：1.原审反诉被告将位于梅竹路1127号北区厂房的北面的停车场腾退并返还给原审反诉原告；2.原审反诉被告支付停车场占有使用费81000元（暂计至2017年9月18日），并继续支付停车场占有使用费至原审反诉被告实际腾退并返还给原审反诉原告之日止，按每月6000元计。原审法院认为：本案的主要争议焦点：1.原告百优卡公司的主体是否适格？2.涉案厂房正东面场地地坪及北侧停车场地是否属于租赁使用范围？3.被告亚驰公司的《解除租赁合同通知书》是否具有解除合同的效力？1.原告百优卡公司的主体是否适格？该院认为，《厂房租赁合同》虽然系邰庆铜以个人名义与被告亚驰公司订立，但邰庆铜作为原告公司的法定代表人是为设立原告公司与被告亚驰公司订立《厂房租赁合同》，原告公司成立后，原告公司对租赁合同是确认的，而且原告公司实际享有合同权利，履行合同的义务。上述事实，也由原告提供的营业执照副本、邰庆铜的陈述、被告亚驰公司于2017年6月26日向原告公司发送的《通知》以及亚驰公司向原告公司提起反诉得到印证，因此本案原告实际享有合同的权利，履行合同的义务，原告享有主体资格。2.涉案厂房正东面场地地坪及北侧停车场地是否属于租赁使用范围？根据双方订立的《厂房租赁合同》第一条第一项“甲方（亚驰公司）将位于梅竹路1127号北区的厂房（以下简称租赁物）租赁于乙方（百优卡公司）使用。租赁物面积为200平方米（乙方租赁物正前方厂地有使用权）”。双方对“乙方租赁物正前方厂地有使用权”理解有争议。百优卡公司认为“乙方租赁物正前方厂地有使用权”应包括租赁物正东面道路地坪及北侧停车场原告有权使用，而亚驰公司认为原告租赁应是200平方米的厂房，以及厂房东面的道路地坪有权使用，不包括租赁物北侧的停车场。该院认为，对于“乙方租赁物正前方厂地有使用权”这句话内涵的理解，应综合分析认定。首先从原告为实现合同的目的来说，原告是从事二手车经纪服务的公司，其要求的办公场所面积不需要很大，但需要有较大面积的场地用以停放二手车，用于销售，以赚取经纪费用；其次原告在对租赁物北侧的停车场进行划线及安装招旗过程中，被告亚驰公司并未提出异议，且在原告经营长达近一年的时间内并未提出异议，这表明被告亚驰公司是认可原告有权使用租赁物北侧的停车场；最后根据该院调查夏家村书记夏永国的笔录，该村出租的涉案厂房大概每月每平方米13元，场地为每年每亩2-4万元，因此原告租赁200平方米厂房及厂房东侧仅能停放几辆汽车的道路地坪而支付每年15万元的租金，显然是不合理的，不符合公平的原则。这也可以从亚驰公司提供的与华方公司签订的合同中得到印证，厂房年租金55万元，租赁物（厂房）面积2390平方米，折算下每月每平方米大概19元多，而且合同约定外围水泥道路地坪可以使用，租赁物正前方厂地（四周）有使用权。综合上述的分析论证，涉案厂房东面的道路地坪以及北侧停车场应属原告租赁使用范围内。3.被告亚驰公司的《解除租赁合同通知书》是否具有解除合同的效力？根据《合同法》规定，符合两种情形，合同可以解除。一种情形是：双方当事人协商一致，当事人可以解除合同。当事人约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。另一种情形是法定解除的五种情形。原告百优卡公司按照合同的约定已经履行了按期缴纳租金的义务，被告亚驰公司要求解除合同既不符合约定解除的条件，又不符合法定解除的情形，因此本案双方当事人均应严格遵守合同的约定，履行各自的权利、义务。被告亚驰公司发送给原告百优卡公司的《解除租赁合同通知书》不发生解除合同的效力。综上，该院认为：原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应予以遵守。原告百优卡公司按照合同的约定已经履行了按期缴纳租金的义务，被告亚驰公司要求解除合同既不符合约定解除的条件，又不符合法定解除的情形，因此本案双方当事人均应严格遵守合同的约定，履行各自的权利、义务。故该院对原告的诉讼请求予以支持。因原告百优卡公司主体资格适格，被告亚驰公司发送给原告的《解除租赁合同通知书》不发生解除合同的效力，故对被告亚驰公司的抗辩理由不予采纳。根据该院上述认定，涉案厂房东面的道路地坪以及北侧停车场应属原告租赁使用范围，因此对反诉原告亚驰公司的反诉请求，该院不予支持。对反诉被告百优卡公司的抗辩理由，予以采纳。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定》（三）第二条之规定，作出如下判决：一、原告宁波一以当百优卡二手车经纪有限公司的法定代表人邰庆铜与被告宁波亚驰汽车服务有限公司于2016年8月4日签订的《厂房租赁合同》，原、被告继续履行；二、驳回反诉原告宁波亚驰汽车服务有限公司诉讼请求。本诉案件受理费80元，减半收取40元，由被告宁波亚驰汽车服务有限公司负担。反诉案件受理费1825元，减半收取912.50元，由反诉原告宁波亚驰汽车服务有限公司负担。宣判后，原审被告、反诉原告亚驰公司不服，向本院提起上诉，称：一、原审判决对上诉人与华方公司房屋租赁的事实认定错误。双方于2014年5月27日签订的《厂房租赁合同》仅为工商登记备案使用，并非双方真实履行的合同，双方真实履行的合同为2014年7月8日签订的租金为55万元的《厂房租赁合同》。二、上诉人对厉国表的证人证言明确表示不予认可，原审判决却断章取义予以认定。三、原审判决对上诉人与被上诉人之间租赁合同中的“乙方租赁物正前方厂地有使用权”认定为包括北面停车场完全错误。四、上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同不应继续履行，被上诉人应返还并支付占有使用费。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人百优卡公司答辩称：原审判决认定事实正确，证据充分。上诉人提交的租金为55万元的《厂房租赁合同》有多处涂改，与工商备案的租赁合同多处不一致。对证人厉国表的证言，上诉人并未对其真实性提出异议，厉国表的陈述与事实相符。原审判决对“乙方租赁物正前方厂地有使用权”从实现合同目的、上诉人长时间未提异议以及夏家村书记的笔录可以印证该条款的真实含义。原审认定厂房东面的地坪以及北侧停车场属于租赁范围，事实清楚，证据充分。被上诉人在履行合同中没有违约行为，不存在约定解除和法定解除事由，上诉人不可以解除合同。在二审审理过程中，上诉人提供以下证据：情况说明及厂房租赁合同各一份，拟证明华方公司与上诉人之间的房屋租赁合同应以2014年7月8日签订的为准，2014年5月27日合同只是办理工商登记使用。被上诉人经质证后认为，情况说明形式上不符合民事诉讼法规定的要求，且该情况说明发生在2017年12月13日，是在双方发生纠纷之后，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院经审查认为，上诉人提供的上述证据不属二审中的新证据，据此，本院不予认定。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人与被上诉人的法定代表人邰庆铜于2016年8月4日签订的《厂房租赁合同》是本案双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行。该合同约定租赁物面积为200平方米（乙方租赁物正前方厂地有使用权），双方对“乙方租赁物正前方厂地有使用权”理解有争议，原审判决根据被上诉人签订合同的目的、上诉人对被上诉人在经营过程中近一年的时间内未提出异议的事实、夏家村书记夏永国的调查笔录以及上诉人与华方公司签订的合同内容进行综合分析，认定诉争厂房东面的道路地坪及北侧停车场应属被上诉人租赁使用范围，并判决驳回上诉人的反诉诉讼请求，并无不当。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1825元，由上诉人宁波亚驰汽车服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  俞灵波审判员  朱亚君审判员  赵保法二〇一八年二月二十七日书记员  陆 琼