江西省赣州市南康区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0703民初1373号原告：罗穆彬，男，1967年8月18日生，汉族，赣州经济技术开发区人，住赣州经济技术开发区，委托代理人：涂健，江西金蓉律师事务所律师。被告：陈昌谨，男，1951年9月14日生，汉族，赣州市南康区人，住南康区。委托代理人：刘泉龙，赣州市南康区东山法律服务所法律工作者。被告：蒙文强，男，1986年12月19日生，汉族，赣州市南康区人，住南康区。原告罗穆彬与被告陈昌谨、蒙文强租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告罗穆彬及其委托代理人涂健、被告陈昌谨及其委托代理人刘泉龙、被告蒙文强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认被告陈昌谨违反《协议书》约定,承担违约责任,赔偿原告经营损失（转租的租金损失）5万元,财产损失10万元,合计15万元；2、被告蒙文强对上述损失承担共同赔偿责任;3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2007年8月30日,被告陈昌谨将其位于浮石乡的一处山地出租给原告办家具厂,租期自2007年11月8日至2017年11月8日止,租金为每亩每年1000元,从场地生产之日起计算租金,承租期内租金不变。协议签订后,原告投资十万余元修建道路、搭建水泥砖平房和家具厂房、置办用电设施等。经林业部门审批同意后,原告在该厂地兴办景峰家具厂。2015年11月,原告又依据约定向被告陈昌谨交纳2015年11月至2017年11月8日的租金共计5420元。2016年底,被告陈昌谨趁原告不在厂内,私自将该块厂地及原告的厂房和水泥砖平房等全部转租给被告蒙文强。被告蒙文强明知原告承租合同未到期,还与被告陈昌谨串通,强行入驻,撬开原告房屋门锁,拆除原告用电设备,掀去原告的厂房及水泥砖平房瓦面,在厂地的中央部位建造大水池,给原告造成重大损失。原告为维护合法权利,特诉至法院要求处理。被告陈昌谨辩称，1、原告以自己的行为明示提前终止租赁合同。租赁期间内，原告多次转租给他人，自2016年后一直未再使用。2016年冬，答辩人曾与原告协商场地租赁事宜，原告口头表示不再承租，答辩人可收回场地，无需补偿搭建厂房的材料费用。原告将其生产设备、生活资料等搬走，且在知晓蒙文强承租后也未提出异议。2、在出租给原告前，答辩人已经将该场地平整且通水通电通路。原告搭建的是简易房，年久失修，毫无价值可言，故原告主张答辩人赔偿其损失，应予驳回。被告蒙文强辩称，1、答辩人承租前已经与原告协商，原告意见是让答辩人自行与房东陈昌谨协商场地租金事宜，厂房作价5万元卖给答辩人，但答辩人未予同意；2、答辩人是在房东陈昌谨明确表示已经与原告协商好剩余租期及厂房财产处理的情况下，与陈昌谨签订的合同。答辩人不存在过错，无需赔偿原告。经审理查明：被告陈昌谨将其位于南康区浮石乡莲洲村的山地出租给原告罗穆彬办厂，双方于2007年8月30日签订《协议书》一份，约定租赁期限为10年，从生产之日起按照每年1000元/亩计算租金。原告支付租金至2017年11月8日，最后一次支付2015年11月8日至2017年11月8日期间的租金为5420元（2710元/年×2年）。2009年9月9日，政府相关部门批准同意原告在该场地进行木业加工。同年11月24日，原告在该场地兴办南康景峰木材加工厂，在案涉场地搭建水泥砖平房用于生活办公，搭建竹棚厂房进行生产作业。2013年8月，原告将厂房转租给他人使用至2016年9月，此后未再转租也未自行使用。2017年3月，被告蒙文强因办厂需要租赁该场地，遂与原告协商租赁事宜未果，原告告知蒙文强其承租期限尚未届满，后蒙文强与被告陈昌谨商谈租赁事宜，被告陈昌谨则与原告联系商谈提前终止合同，但双方就剩余租期及厂房财产处理事宜亦未达成一致意见。2017年3月19日，被告陈昌谨擅自将案涉场地及原告原有厂房等出租给被告蒙文强，双方签订了《租赁协议》一份，约定租赁期限自2017年4月5日至2027年4月4日止。协议签订后，被告蒙文强将原告厂房原有部分设施拆除、翻新后准备投入生产，原告发现后提出异议。该场地现处于停产状态。诉讼过程中，原告罗穆彬申请对其所建厂房和办公用房的价值以及厂房转租租金进行鉴定评估。经本院委托，江西赣州司法鉴定中心于2017年11月2日出具《价值评估司法鉴定意见书》，结论为：1、原告所建厂房和水泥砖平房的价值评估为40121.97元；2、原告厂房转租租金评估为28801.44元。该司法鉴定意见书中记载：厂房水管长度200米及厂房电线（三相四线）长度1200米系原告自述财产，该部分财产价值为900元；厂房和水泥砖平房的价值40121.97元系项目重置价格核减项目折旧价格后的剩余价值；租金评估28801.44元系按照3.2元/㎡的单价计算5个月。为此，原告花费鉴定费3600元。以上事实，有当事人的庭审陈述、原告身份证、协议书原件、收条原件、临时用地审批表、营业执照、照片、U盘、租赁协议书、调查笔录、现场测绘图、司法鉴定意见书等证据予以证实。本院认为，原告与被告陈昌谨之间签订的《协议书》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告交纳租金至2017年11月8日，被告陈昌谨已实际收取，可认定原告与被告陈昌谨之间约定的租赁期限届满之日为2017年11月8日，但被告陈昌谨擅自于2017年4月5日将案涉场地另行出租给被告蒙文强，导致原告无法使用该厂房，被告陈昌谨的行为已构成违约，被告蒙文强擅自处分原告财产构成侵权，应当承担相应责任。原告承租的场地虽然闲置，但其已承担支付被告租金义务，在本案中并无过错，不承担责任。关于原告损失赔偿问题，两被告于2017年4月5日签订合同后涉及原告已交5至11月份7个月的租金1580元（2710元/亩÷12个月×7个月）应予退还给原告。因原告未提供证据证明其已实际转租厂房并因此而造成租金损失，故原告主张由被告赔偿租金损失的证据不足，不予支持。根据江西赣州司法鉴定中心出具的《价值评估司法鉴定意见书》，原告厂房及平房的财产损失包含了原告自述财产（价值为900元），该部分财产因原告未提交证据予以证实，应当剔除该部分损失，本院认定原告的厂房等财产损失为39221.97元（40121.97元-900元）。被告陈昌谨在未解除与原告的租赁协议的情况下，与蒙文强私自订立租赁合同，将场地出租给蒙文强，而被告蒙文强知道或应当知道案涉场地尚有承租人，将原告的部分设备拆除、厂房翻新，对原告的上述财产损失，应由两被告共同赔偿。被告陈昌谨抗辩称司法鉴定意见中计算的是完整价值，未按照折旧法计算。本院认为，江西赣州司法鉴定中心出具的《价值评估司法鉴定意见书》明确载明，评估结论的价值系核减折旧价值后的剩余价值，故被告的异议理由不充分，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、由被告陈昌谨赔偿原告罗穆彬租金损失1580元；二、由被告陈昌谨、蒙文强共同赔偿原告罗穆彬财产损失39221.97元；三、履行期限：限被告陈昌谨、蒙文强于本判决生效后二十日内履行完毕（可将赔偿款转入赣州市南康区人民法院账户15×××73，开户行：南康工商银行服装城支行）。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，鉴定费3600元，合计6900元，由原告负担2900元，被告陈昌谨、蒙文强负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后，当事人应当自觉履行，若一方当事人拒绝履行，另一方当事人可在判决书规定的履行期届满后二年内申请执行。审 判 长  邓永福人民陪审员  曾庆波人民陪审员  朱伟青二〇一八年二月十二日代理书记员  卢水龙