江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1322民初14215号 原告：戴家中，男，1961年3月12日出生，宿迁市泗洪县人，居民，住宿迁市泗洪县。 委托诉讼代理人：林雨农，江苏天听律师事务所律师。 被告：潘佩林，女，1971年5月21日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：陆兴明，江苏华脉律师事务所律师。 第三人：黄明军，男，1959年3月11日出生，宿迁市泗洪县人，居民，住宿迁市泗洪县。 第三人：程学平，女，1963年3月8日出生，宿迁市泗洪县人，居民，住宿迁市泗洪县。 第三人共同委托诉讼代理人：邱巨川，泗洪县朱湖法律服务所法律工作者。 原告戴家中与被告潘佩林、第三人黄明军、程学平案外人执行异议之诉一案，本院于2016年9月12日立案受理后，经审理，本院于2016年11月11日作出（2016）苏1322民初13758号民事判决，原告戴家中不服该判决，向宿迁市中级人民法院提起上诉，宿迁市中级人民法院于2017年8月7日作出（2017）苏13民终1644号民事裁定：撤销江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初13758号民事判决；本案发回江苏省沭阳县人民法院重审。本院于2017年8月28日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月6日公开开庭进行了审理。原告戴家中及其委托诉讼代理人林雨农、被告潘佩林的委托诉讼代理人陆兴明、第三人共同委托诉讼代理人邱巨川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戴家中向本院提出诉讼请求：1、请求法院停止对位于泗洪县房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月7日，原告收到沭阳县人民法院送达的（2016）苏1322执异字第88号执行裁定书，原告认为沭阳县人民法院驳回原告提出的执行异议的裁定书事项，缺乏事实和法律依据。1、被告所申请执行的房屋为原告所有，而不属于第三人所有。2010年10月17日，原告与第三人签订了《房屋买卖合同》，原告与第三人已经履行了双方的权利义务。原告的房款已经付清，且一直实际占有房屋至今，另第三人的房产证、土地证原件都在原告手中。原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立，第三人应该配合原告办理房屋过户手续。2、被告对属于原告的房屋申请执行是完全错误的，其行为没有任何法律依据。原告与第三人于2010年10月17日签订的房屋买卖合同是合法有效的。被告于2014年9月23日申请查封第三人的房屋。2015年7月22日沭阳县人民法院立案执行。法院没有经过实际审查就查封涉案房屋的行为是完全错误的。从原告与第三人的房屋买卖交付来看，2012年3月25日，原告以第三人的名义已经还清全部贷款，说明该房屋实际已经属于原告所有。至于过户手续，是由于第三人的特殊情况没有及时过户，但这并不影响房屋的实际所有权的归属。综上，原告为维护自己的合法权益，特具状诉至沭阳县人民法院，请求处理。 被告潘佩林辩称：请求驳回原告的诉讼请求。依据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，对被执行人虽然已经签订合同向外出售的财产，但是尚未办理过户登记手续，没有付清全部款项的，法院可以予以查封、扣押、冻结。在执行的听证过程中原告提出执行异议，因其提出的理由不符合相关法律规定，故被沭阳县人民法院裁定驳回异议申请。原告本次诉讼请求没有事实和法律依据，沭阳县人民法院对涉案财产的查封是正确的，请求驳回原告诉讼请求。 第三人黄明军、程学平陈述：原告的诉讼请求具有法律和事实依据，应得到支持。原告与第三人黄明军、程学平关于涉案房屋买卖的事实是真实的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：潘佩林与黄明军因民间借贷纠纷一案，泗洪县人民法院曾于2014年9月23日作出（2014）洪诉保字第00235号民事裁定书，查封黄明军所有的位于泗洪县房屋。2015年1月4日本院作出（2014）沭开民初字第02137号民事判决书，判决:黄明军应于判决生效后十日内支付原告潘佩林借款770000元及利息。黄明军对上述判决不服上诉，被宿迁市中级人民法院判决驳回。判决生效后，黄明军未能自觉履行，本院依据潘佩林申请，于2015年7月22日立案执行。在执行过程中，2015年8月31日，本院作出（2015）沭执字第4097号执行裁定书，追加被执行人黄明军妻子程学平为本案被执行人。同年9月1日，本院作出（2015）沭执字第4097号执行裁定书，裁定查封涉案房屋。后异议人戴家中提出执行异议。本院于2016年8月2日作出（2016）苏1322执异88号民事裁定书，裁定驳回原告戴家中的异议申请。现戴家中不服该裁定，向我院提起执行异议之诉。 2010年10月7日，原告与黄明军签订房屋买卖协议，约定，黄明军将位于泗洪县中学西侧（淮北花园）5幢1单元302室房屋及储藏室以320000元的价格转让给黄明军。涉案房屋面积131.45平方米，楼下储藏室面积为20.08平方米。协议第二条约定：甲方（黄明军）与乙方（戴家中）共同协议的付款方式为：乙方先付给甲方除了按借款的其他欠款，共计人民币贰拾贰万元整（220000），该房屋剩余的按揭由乙方每月按时缴纳，因为按揭存折为甲方姓名，所以乙方必须每月按时缴纳，不能影响甲方与银行的信贷关系，否则乙方必须负担全部法律责任及经济责任。当日，戴家中给付黄明军现金50000元，并通过银行转帐170000元给黄明军之子黄冠达，黄明军将涉案房屋交于原告，原告入住涉案房屋并代第三人归还涉案房屋的按揭贷款。2012年3月26日，江苏省农村信用社出具涉案房屋按揭贷款的结清证明。因黄明军躲避债务长年在外，涉案房屋未能办理过户登记手续。 本案的争议焦点：原告戴家中对位于泗洪县花园小区5幢1-302室房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 本院认为:金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其权利能够排除执行的，应具备下列条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与第三人黄明军（被执行人）对登记在黄明军名下的涉案房，在人民法院查封前于2010年10月7日签订房屋买卖协议，该买卖合同不违反相关法律规定，合法有效；并在人民法院查封前原告通过现金、转帐、归还按揭贷款等方式付清了涉案房屋的全部价款；在原告与第三人黄明军签订合同当日，原告付清约定款项后，黄明军就将涉案房屋交付给原告装修并居住至今，在人民法院查封前已实际合法占有使用；因第三人为了躲避债务长期在外地，导致原告无法办理涉案房屋过房登记手续，原告对此并无过错。综上，原告就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求停止对涉案房屋执行的请求有事实和法律依据，本院予以支持，被告辩解被本院查明的事实所否定，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 不得执行沭阳县人民法院（2015）沭执字第4097号执行裁定书中载明的泗洪县2室房屋。 案件受理费6550元，由被告潘佩林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6550元。 本院（2016）苏1322执异88号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。 审判长  左东旺 人民陪审员  常国良 人民陪审员  王惠平 二〇一八年二月二日 法官助理  王红枝 书记员  张艳 书记员  张姗姗 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。