北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终1121号上诉人（原审原告）：李某，女，1960年9月24日出生。被上诉人（原审被告）：李某1，男，1957年2月13日出生。被上诉人（原审被告）：李某2，男，1969年4月7日出生。二被上诉人委托诉讼代理人：王亚慧，天津君悦律师事务所律师。上诉人李某因与被上诉人李某1、李某2物权保护纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初24008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人李某，被上诉人李某1、李某2及二人之委托诉讼代理人王亚慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某上诉请求：确认我是北京市海淀区3排1号房屋（以下简称3排1号房屋）的承租人；确认《遗产分割协议书》无效；3排1号房屋的租金18万元返还给我；3排1号房屋是借住还是承租请求法院确认。事实和理由：1、根据2016年6月24日北京动物园出具的证明我才知道3排1号房屋登记在我名下，之前我误认为是我父亲的，因为我生了双胞胎，经济困难，我父亲替我交房租。北京动物园对承租人问题负有举证责任；2、2005年5月起，李某1将3排1号房屋及自建房一并出租至今，所有租金由李某1一人收取，李某1应对租金去向负有举证责任。李某1、李某2辩称，具体答辩意见同一审意见一致。请求二审维持原判，驳回李某的上诉请求。李某向一审法院起诉请求：1、确认我对3排1号12平方米公房一间和自建房一间享有居住使用权；2、确认2012年12月14日我与李某1、李某2签订的《遗产分割协议书》无效；3、要求李某1、李某2向我支付2013年1月至2016年9月底期间的上述房屋全部租金6.05万元，其中李某1向我支付3.85万元，李某2向我支付2.2万元；4、判令李某1向我交付上述房屋的钥匙；5、要求李某1向我支付2000年1月至2012年12月的租金，扣除合理费用部分，应支付10.65万元（其中2000年至2004年按照每月租金500元计算，2004年8月至2011年10月按照每月租金1000元计算，2011年10月至2012年8月按照租金每月1500元计算，2012年8月至2012年12月租金共6000元）。一审法院认定事实：1、人身关系情况。李某与李某1、李某2均系李某3、郁某夫妇子女。郁某于1993年11月14日去世，李某3于2006年3月5日去世。2、房屋权属情况。涉诉房屋系北京动物园所有的公房。北京动物园房管所于2016年6月24日，经李某申请，出具书面证明一份，内容为：“经查现有材料，李某于1992年借住海淀区3排1号，为我单位公房，特此证明。备注：此件仅用于证明借住关系。”2016年11月29日，北京动物园房管所出具书面证明，内容为：“依据财务科出具自2006年4月至今从工资中扣管理队李某2房租60元/月的证明，房管所依据现有资料，北京动物园六排平房中三排一号房租为从管理队李某2工资中代扣，特此证明。”2017年4月9日，经本院出具调查函查询，北京动物园财务科出具书面证明一份，显示涉诉房屋从1992年12月开始收取房租。当时的房租从李某3工资中扣除，此后每月如此，从1992年12月的每月30.35元，到2006年3月的每月63.2元。2017年7月19日，北京动物园房管所对本院调查函复函，内容为：“北京动物园房管所于2016年12月收到贵单位提出的关于（三排一号）分房档案材料及1992年拆迁分房的档案材料。今查现有资料，未找到相关档案。”上述涉诉房屋房租扣除情况，有李某3、李某2工资单加以佐证。诉讼中，双方当事人均确认，涉诉房屋外的空地上，在李某3去世后，建有自建房一间。虽然对该自建房系翻建还是新建，双方存在争议，且无相应证据提交，但对于该自建房系李某1出资施工建设，双方均无异议。自建房建成后，与涉诉房屋一并出租收取租金。就租金收取情况，李某1、李某2认可每月租金1000元，租金由李某1收取，出租至2016年初，此后房屋或空置或借给他人居住，未收取租金。李某对上述租金数额和收取时间不予认可，提交多份其自行与附近租户以及房屋实际使用人的对话录音。但录音中未明确反映租金数额。现房屋实际使用人确认，2017年未就涉诉房屋及自建房交纳租金。为此李某1、李某2提交《借房条》一份。李某对《借房条》的真实性不予认可，但认可现涉诉房屋的实际居住使用人为《借房条》上的借住人。就1992年涉诉房屋取得使用权的情况，李某1、李某2提交原北京动物园职工张某的证人证言一份，并附录音录像。该证人证言的主要内容为：涉诉房屋是借给李某3的公房，当时张某在北京动物园房管所工作。1992年按照北京动物园分房委员会的通知，借给李某3平房一间，就是现在的涉诉房屋。质证中，李某表示其在取得上述书面证言后，曾电话询问张某，张某坚持上述证言内容。诉讼中经本院询问，李某确认其只在1993年至1996年期间，每天中午在涉诉房屋中居住，其他时期，未在涉诉房屋和自建房中居住。3、双方当事人就涉诉房屋协议情况。2012年12月14日，李某1作为甲方，李某（乙方）、李某2（丙方）签订《遗产分割协议书》一份。主要内容为：三人为兄弟姐妹关系，父亲李某3于2006年3月5日去世，生前留在涉诉房屋（“此房为借租”）和自建房共计约25平方米。三人现协议如下：1、李某3生前承租的涉诉房屋和自建房由三人共同承租，各占三分之一的份额。2、上述房屋如拆迁，李某要求分割拆迁款的三分之一，不要回迁房。3、上述房屋拆迁前的租金扣除合理合法的费用外，每两年分配一次，从2014年6月1日开始计算分配时间。但扣除费用及开支时，务必提供正式的票据。协议落款处有李某1、李某、李某2的签字及按指印。北京市长歌律师事务所律师许某作为见证人在该协议上签字，并加盖律师事务所公章。上述协议签订前后，李某1、李某2曾向李某支付2万元。李某确认收到上述款项。4、其他相关情况。2013年，李某以共有权确认纠纷将李某1、李某2诉至本院，要求李某1、李某2就三方共有的另一处房屋给付其折价款。该案经本院一审判决后，李某1不服提出上诉，经北京市第一中级人民法院审理后，双方当事人自愿达成调解协议。协议内容为：该案涉及的诉争房屋归李某1所有，李某1给付李某房屋折价款80万元。此后为执行上述生效调解书，办理产权过户登记手续，需缴纳税费8000元。李某1、李某2主张该8000元应由李某负担，系由李某1使用涉诉房屋租金代为缴纳。李某对交费数额不持异议，但认为该费用不应由其负担。上述案件诉讼过程中，进行过相关公证。对此，李某认可发生公证费3776元，其应负担1259元，认可该费用系用租金垫付。李某1、李某2主张公证费因三次公证，总费用不止3776元，其中应由李某负担部分为4600元，且已使用租金垫付，对此，李某1、李某2未提交证据加以证明。另查，根据李某户籍登记信息显示，其户籍原为“海淀区西外太平庄61号77号”，2004年8月25日改为“海淀区大慧寺19号院7号楼1门4号”。大钟寺派出所提交的证明信显示，1990年北京动物园宿舍77号户籍档案为“户主郁某，李某为户主之女，宋某为户主之外孙”。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，李某主张自己为涉诉房屋及自建房的唯一合法使用权人，并据此主张2012年签订的《遗产分割协议书》无效，主张李某1、李某2向其支付相关租金。因此，涉诉房屋以及自建房一间的使用权归属是本案首先需要查明的基本问题。依据现有证据，特别是涉诉公房产权单位出具的相关房屋使用、租金扣划、档案查询方面的书证可以确认，涉诉房屋系北京动物园所有，于1992年起交由李某3居住使用，并一直由北京动物园按月扣缴房屋租金。李某3去世后，房屋租金从李某3工资扣划转为由也在北京动物园工作的李某2工资账户上扣划。且北京动物园就涉诉房屋借住、出租，既未与李某3签订过书面协议，亦未与李某签订过书面协议。对于涉诉房屋中公房一间的取得，李某主张因其户籍在被拆迁的77号，因此1992年拆迁时，北京动物园依据政策对其进行安置将涉诉房屋交其居住使用，但就上述主张，李某并未提交相关证据加以佐证。通过本院出函查询，北京动物园亦无相关档案资料可以支持李某的上述主张。因此，李某主张其为涉诉房屋的唯一承租人或借住人，无充分证据加以证明。进一步考察涉诉房屋租金扣划情况。如果确如李某所述，涉诉房屋系1992年因拆迁按照政策对其进行安置的住房，则北京动物园在无书面协议，亦无委托扣划说明的情况下，长期由李某3工资中扣减涉诉房屋房租，且在李某3去世后又直接调整为从李某2工资中扣减的做法明显不符合常理。且如果涉诉房屋系1992年拆迁安置给李某的房屋，在无其他欺诈、胁迫以改变真实意思表示的前提下，亦无法合理解释2012年李某为何会自愿选择通过律师见证的方式就涉诉房屋与李某1、李某2签订《遗产分割协议书》，并作出相应约定。显然，李某主张涉诉房屋及自建房系由其单独享有使用权与上述证据材料、证人证言、双方当事人陈述以及涉诉房屋及自建房自1992年以来的实际居住使用情况相矛盾，本院不予采信。涉诉房屋应系李某3向北京动物园承租的公房。李某3去世后，北京动物园未主动改变或终止涉诉房屋出租的情形，变更为直接从李某2工资中扣减相应房租，应视为对李某3法定继承人继续承租使用涉诉房屋的一种认可。李某1、李某、李某2基于该事实，于2012年12月14日在律师见证下就涉诉房屋及相应自建房的日后使用管理签订书面协议，协议未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照协议约定履行相关权利义务。李某主张上述协议无效，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。就李某主张分割的租金情况。根据《遗产分割协议书》的约定，李某1、李某、李某2对涉诉房屋以及自建房按份均等享有出租收益权利。李某1作为房租收取人，有义务按照协议约定向各权利人交付相应租金。根据协议书约定，需要在租金中扣除的合理费用，应有相应票据。在本案中，李某1对于应从租金中扣减的费用，未能提供相关证据加以证明。因此，除李某认可的公证费1259元应从应付租金中扣除外，李某1、李某2主张的应扣除金额，本院不予采信。根据上述协议约定，三人共享租金从2014年6月1日开始计算分配时间。在双方均未就租金实际收取情况提交相应充分证据的情况下，根据双方陈述和房屋时间状况，考虑到房屋长期使用过程中必将发生的一些必要修整维护费用，本院按照房屋租金每月1000元计算租金收入。从2014年6月至2016年12月，租金总额应为31000元。就上述租金，李某应取得其中的三分之一即10333元。扣除李某认可的公证费垫付费用1259元，截止2016年12月31日，李某1应向李某支付租金9074元。就2017年租金收入，双方均无证据证明房屋系有偿由他人使用，房屋实际使用人也未交纳相应费用。故该部分租金，双方可待有进一步证据或实际发生后，另行分割，协商不成的，可另行通过诉讼处理。李某2并非涉诉房屋及自建房的租金收取人，因此李某要求李某2向其支付租金的诉讼请求，因缺乏事实依据，本院不予支持。对于李某主张的2012年协议签订前的租金分配情形。根据双方陈述，2012年协议签订前后，李某曾一次性收取李某1、李某2向其支付的租金2万元。考虑到自建房的翻修建设系李某1独自出资，李某3在涉诉房屋中居住使用至临终等各种情形，加之三方签订的协议中，亦未就2012年之前的房屋使用和租赁收益分配情况进行约定。应推定，在2012年《遗产分割协议书》签订时，三方对此前涉诉房屋及自建房的权益处分情况无争议且已经认可当时的实际情况。李某对2012年之前租金的主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于涉诉房屋和自建房现由他人实际居住使用，且《遗产分割协议书》中亦未约定李某为房屋的管理人，因此李某要求取得房屋钥匙或者确认其在涉诉房屋及自建房中有居住使用权的诉讼请求，本院不予支持。判决：一、李某1于本判决生效之日起十五日内，给付李某租金九千零七十四元。二、驳回李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中当事人没有提交新证据。本院审理后对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据前述规定，李某对于己方主张负有举证责任，北京动物园及李某1、李某2对李某的主张不负有举证责任。对于李某的上诉意见，本院逐一回应。第一、关于房屋权利人。3排1号房屋产权人系北京动物园无争议，房屋使用权人有争议。李某主张因父母名下的公房拆迁，其取得了房屋使用权，本院认为该主张不能成立。理由如下：1、如果房屋来源为拆迁，李某本人应持有拆迁协议，且协议应对于涉案房屋有明确约定，事实是李某并不能提供拆迁协议或是相应拆迁资料佐证，北京动物园亦查寻不到相关原始档案资料供法院作出客观判定，李某的说法缺乏事实依据；2、如果房屋因拆迁分配给李某，李某本人不可能不知晓，更不可能在父母去世后轻易地与兄弟签署协议，处置房屋使用权。《遗产分割协议书》中有“李某3生前承租的涉诉房屋和自建房由三人共同承租，各占三分之一的份额。”的表述，虽然该表述可能存在不专业、不准确之处，但仍然可以得出李某、李某1、李某2均认可房屋系父母所留，利益由三子女共享的结论；3、根据权利义务相一致原则，作为成年人的李某必然知晓使用涉案房屋的同时应当支付对价，而其从未支付房屋租金或是使用费。租金先是自李某3工资中扣除，李某3死亡后，改从李某2工资中扣除，一系列事实均表明李某所述不属实。综上，李某提出的其是涉案房屋的承租人的主张本院不予支持。第二、《遗产分割协议书》的效力。《遗产分割协议书》系三人自愿订立，无强制成分，合法有效，不存在《中华人民共和国合同法》第52条规定的无效情形，李某主张无效本院不予支持。第三、关于租金。一审法院对租金数额及分配问题作出了详尽的说明，在查清事实的基础上作出的判项适当，本院予以维持。综上所述，李某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3640元，由李某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 柳适思审 判 员 王爱红审 判 员 辛 荣二〇一八年二月二十三日法官助理 李 想书 记 员 舒 妍