上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初23707号原告：张云，女，1965年10月29日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：薛大伟，北京尚公(上海)律师事务所律师。被告：上海华义房地产经纪有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：王拈华，总经理。委托诉讼代理人：程雪飞。原告张云与被告上海华义房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月11日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月24日公开开庭进行了审理。原告张云的委托诉讼代理人薛大伟、被告上海华义房地产经纪有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张云向法院提起诉讼请求：1.判令被告向原告支付从2017年4月24日至2017年6月23日的房屋租金15,000元；2.判令被告支付物业费用892元；3.判令被告向原告支付解除合同违约金20,000元；4.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年8月23日，原被告签订《房屋出租委托合同》，约定原告将位于徐汇区桂林路XXX弄XXX号XXX室的房屋出租给被告，出租年限为10年(2016年8月至2026年8月)，被告按月支付固定房屋租金7,500元，被告对外出租超出部分归被告所有，同时原被告在合同附件二《物业交验单》中另行约定房屋租赁期间房租的上涨幅度及合同解除的违约金等。原告于与被告签订合同当日将上述房产交付给被告，被告于2016年8月29日向原告支付7,500元作为房屋押金，并于2016年9月开始按月支付房屋租金。2017年6月，被告通知原告解除合同，原告未同意，后被告拒绝支付房屋租金，原告于2017年6月27日取回房屋钥匙。截止2017年6月27日，被告应支付10个月房屋租金，但实际仅支付了8个月租金(不含押金)，原告多次与被告就房屋租金及解除合同事宜协商，但被告拒绝协商。故提出如上诉请。上海华义房地产经纪有限公司辩称，原告主张的租金计算方式和时间有误，被告已经支付至2017年7月14日的租金，原告没有将50天的免租期计算在内。对主张的物业费，被告同意支付。被告确实有违约行为，但原告主张的违约金过高，按照上海的通例，违约金应该为一个月的租金。本院经审理认定事实如下：张云系上海市桂林路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人之一，房屋建筑面积84.93平方米。2016年8月23日，原告(委托方、甲方)与被告(受托方、乙方)签订《房屋出租委托合同》，约定，甲方作为房屋出租人，其拥有出租房屋所有权、依法管理房屋之代管权或者拥有法律规定之其他权利。甲方自愿将该房屋全权委托乙方，并以乙方的名义代理出租及代收房租等相关事宜，且乙方有权以自己的名义与承租人签订“房屋承租合同”。甲方委托乙方出租的房屋坐落在本市徐汇区桂林路XXX弄XXX号XXX室，该房屋建筑面积为85.1平方米，房屋用途为住宿。甲乙双方约定，委托期限自2016年8月24日起至乙方与“承租合同”中承租人所约定的租赁期限终止日时止(其他特殊情况一栏载明：不少于120个月且不超过128个月)。本合同有效期内，甲方应在每个租赁年度开始时，给予乙方50天的宽限期，以供乙方在此期间寻找承租客户、清洁房屋、办理承租人入住手续等，乙方无需向甲方支付宽限期间的房租，并得依本合同约定，正常行使对房屋的管理权。以上宽限期自本合同签订后，甲方向乙方交付房屋之日起开始由乙方享有，此后每一租赁年度的宽限起始时间及期限与第一年相同。甲乙双方约定该房屋委托租金为每月7500元。乙方首次交付租金的时间为2016年8月25日，此后每月25日交付租金。如该房屋的实际出租价格高于前款委托租金，差额部分作为乙方管理费，甲方同意不对差额部分主张权利。若乙方最终降低出租或超过了一定期限仍未将房屋出租，其风险由乙方自行承担，无权就差额部分要求甲方退还。委托期间，非本合同规定的情况，乙方擅自解除本合同，提前退房的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金。合同附件二(物业交接单)备注载明：1、乙方给予甲方拾年共计伍拾天空关时间；2、出租时间(2016年8月至2026年8月)双方均不得违约，如违约则赔偿对方贰万元整；3、物业管理费由乙方承担；4、前两年租金(2016年8月至2018年8月)为7,500元整，后每两年递增房租的5%。5、房子押金为7,500元。合同签订后，被告向原告支付了押金7,500元。原告称被告支付了2016年8月24日至2017年4月23日期间的房屋租金，双方于2017年6月27日办理了房屋交接手续，现原告只主张到2017年6月23日，因被告违约，原告同意给予被告五天免租期，在租金中扣除。被告认为原告在计算租金时并未扣除合同约定的免租期，被告并未拖欠原告租金，其中2017年3月24日支付的7,392.40元是系争房屋的一个月的租金(扣除被告代缴的燃气费107.60元)，至于房屋交接，双方于2017年6月18日办理房屋交接但并未签订房屋交接书。另查明，被告拖欠租赁期间物业管理费892元。庭审中，原被告均表示同意以押金抵扣被告应付的费用。以上事实，除双方当庭陈述一致外，另有《房屋出租委托合同》、银行流水账单、物业费缴费凭证、房产证等证据证实，本院依法予以确认。庭审后，被告提供了燃气费缴费凭证以及原被告就原告上海市桂林路XXX弄XXX号XXX室房屋解约时签订的说明，拟证明7,392.40元系系争房屋的房屋租金，原告对上述证据予以认可，认为被告租金支付至2017年5月23日。现双方均认可被告支付了9个月的租金，但对租金的支付期限持不同意见。本院认为，原被告签订的《房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，当属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据合同约定，被告应按约支付房屋租金。原告认为被告还应支付一个月的房屋租金，但被告认为其支付的房屋租金期间不应包含合同约定的免租期，虽然合同对宽限期进行了约定，但该宽限期享受的前提系合同正常履行的情况，且合同约定的宽限期与备注栏中空关期的约定亦存在矛盾，因系争房屋租赁期限长达10年之久，现被告在履行合同不到一年时间内提前退租，若仍然享受50天的免租期，有失公平，现原被告双方对房屋交接日期也未提供充分证据予以证明，故本院对被告应付的租金酌情予以判处。因被告提前退租构成违约，现被告自认其存在违约行为，故应承担相应违约责任，被告提出违约金过高的辩称意见，本院结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等情况酌情予以判处。现原告已将房屋收回，原被告的租赁关系亦已解除，为避免讼累，被告支付的押金在本案中一并予以处理。被告同意支付原告物业管理费，于法不悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、上海华义房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付张云上海市桂林路XXX弄XXX号XXX室房屋租金5,000元；二、张云于本判决生效之日起十日内返还上海华义房地产经纪有限公司上述房屋押金7,500元；三、上海华义房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付张云上述房屋物业管理费892元；四、上海华义房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付张云解除合同违约金15,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计349元，由上海华义房地产经纪有限公司负担146元,张云负担203元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红二〇一八年二月二十二日书记员  谯 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。