安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)皖13民终11号上诉人（原审被告）：曹嘉庚，男，汉族，1980年10月16日出生，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：金源，安徽拂晓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏乐天玛特商业有限公司，住所地江苏省南通经济技术开发区上海路。法定代表人：朴世镐，该公司经理。委托诉讼代理人：杨绍平，北京安博（上海）律师事务所律师。上诉人曹嘉庚因与被上诉人江苏乐天玛特商业有限公司（以下简称乐天玛特公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302民初480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹嘉庚上诉请求：撤销一审判决，依法裁判。事实和理由：1.其与乐天玛特公司之间的租赁合同已于2016年2月解除，一审判决其承担2016年3月之后租金错误。曹嘉庚经营案涉房屋至2016年2月15日就已停业，随后两三天将钥匙交给乐天玛特公司客服梁经理，并表示要求解除租赁合同。经协商，梁经理代表乐天玛特公司同意解除合同并收下钥匙。同时，因曹嘉庚原经营火锅店物品多一时无法搬出也向梁经理进行说明，梁经理表示只要公司招租成功时搬出就行，可以暂时存放。后，乐天玛特公司王经理对案涉房屋对外进行招租，曹嘉庚一审提供的照片能够证明招租的事实。2.依照租赁合同约定，案涉租金每月支付，应于每期前一个月的二十日之前支付，本案于2017年1月12日立案，租赁合同诉讼时效为一年，故2015年8月1日至2016年1月31日之前的租金已经超过诉讼时效应予驳回，曹嘉庚只需支付2016年2月的租金。3.2016年2月15日后曹嘉庚将租赁场地及钥匙交给乐天玛特公司，该公司并出具书面手续。乐天玛特公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。乐天玛特公司向一审法院起诉请求：1.判令曹嘉庚支付自2015年8月1日起的租金46452元（已扣减保证金83400元，按每月23352元计算，并要求顺延至实际交还租赁场地之日）；2.判令曹嘉庚支付自2016年2月1日起的水电费10070元；3.判令曹嘉庚支付逾期付款违约金1000元（以应付租金和水电费为基数，从2016年5月1日起按中国人民银行同期贷款利率4倍计算，实际计至履行之日）；4.判令曹嘉庚恢复租赁场地原状并交还租赁场地；5.由曹嘉庚承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：乐天玛特公司作为出租人（甲方），曹嘉庚作为承租方（乙方），双方于2014年2月13日签订了一份《大型项目、餐饮类租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：租赁期为七年，即2014年10月1日起至2021年9月30日止。每月房租租金为27800元，付款方式每一个月支付一次，先付租金后使用，乙方应于每期前一个月的二十日之前（首期除外，如遇该日为法定假日，则顺延至下一工作日）向甲方支付下期的租金。每逾期一日，乙方需按月租金的0.5%支付逾期付款违约金，如乙方逾期支付（含不足额支付）累计超过30天为乙方严重违约，甲方有权解除合同。租金自第2年开始（2015年10月1日起），每一年递增一次，递增幅度为前一期租金的基础上递增5%。乙方于本合同签订后三日内，向甲方支付履约保证金，保证金为3个月房屋租金、物业管理费及设备使用分摊费，即83400元，租赁关系终止时，该保证金用以抵充租赁合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方。租赁期间由该场所使用发生的水、电、煤气、等费用由乙方承担。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同终止或租期届满后的10日内返还建筑物，未经甲方同意，逾期返还建筑物的，每逾期一日，甲方应按35元/平方米（建筑面积）向甲方支付该建筑物占用使用费。乙方在返还该租赁场地时，应恢复建筑原貌，并经甲方验收确认，如有损坏，乙方必须负责赔偿。乙方逾期不支付租金及其他费用超过30天的，为乙方严重违约，甲方有权解除合同，乙方应按本合同条款的约定支付违约金，如给甲方造成损失的，还应赔偿造成的经济及其他损失。因乙方违约致合同被解除，乙方还须支付3个月的租金、设备使用分摊费、物业管理费以赔偿甲方重新招租而致场地空置的损失，合同解除造成装潢等一切损失由乙方自行承担。合同签订后，乐天玛特公司依约将房屋交由曹嘉庚使用，曹嘉庚支付部分租金，截止至2016年3月，扣除保证金83400元，曹嘉庚共欠乐天玛特公司房屋租金46452元。另查明，截止至庭审之日，曹嘉庚的部分物品仍然存放在案涉租赁场地里。一审法院认为，乐天玛特公司与曹嘉庚签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规规定，对其效力予以确认。曹嘉庚租赁房屋应按照约定支付租金，故对乐天玛特公司主张曹嘉庚支付截止至2016年3月的租金46452元（按每月23352元，顺延至实际交还租赁场地之日）的诉讼请求，予以支持。曹嘉庚辩称案涉房屋已经在2016年2月15停业，随后两三天就将钥匙交给乐天玛特公司相关领导，东西暂放也做了相关说明，但其未提交相关证据。曹嘉庚庭后虽然提交了几张打印的图片，但这些图片不能证明是谁张贴招租的。根据《最高人民法院》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故对曹嘉庚的该辩解意见，不予采信。曹嘉庚逾期支付租金累计已超过30天，事实清楚，乐天玛特公司有权解除合同，同时双方约定在合同终止后的10日内返还建筑物，对返还的租赁场地，应恢复建筑原貌。故对乐天玛特公司恢复租赁场地原状并交还租赁场地的诉讼请求，予以支持。对乐天玛特公司支付自2016年2月1日起的水电费10070元及支付逾期付款违约金的诉讼请求，予以支持。违约金计算标准按中国人民银行同期贷款利率计算较为妥当。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、曹嘉庚于判决生效后十日内向乐天玛特公司支付自2015年8月1日至2016年3月31日尚欠的房屋租金46452元及自2016年4月1日之后的租金按每月23352元计算，计算至实际交还租赁场地之日为止；二、曹嘉庚于判决生效后十日内向乐天玛特公司支付水电费10070元；三、曹嘉庚于判决生效后十日内向乐天玛特公司支付逾期付款违约金（以应付租金和水电费为基数，从2016年5月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至履行完毕之日）；四、曹嘉庚于判决生效后十日内恢复租赁场地原状并交将该场地交还给乐天玛特公司。案件受理费8143元，由曹嘉庚承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。曹嘉庚提供如下证据：1.申请乐天玛特公司宿州店原客服部经理梁增辉出庭，证言主要内容为：梁增辉于2016年2、3月之前在乐天玛特公司宿州店担任客服部经理，负责对外招商、催交租金、顾客服务及商铺管理；曹嘉庚在合同履行一年左右时间向公司递交申请，以经营困难、难以缴纳租金为由，要求乐天玛特公司就案涉店面对外招商；经协商梁增辉收取了曹嘉庚交付的钥匙并口头约定曹嘉庚物品暂放在案涉店面内，如招商成功，曹嘉庚要立即将物品取走；双方协商完毕后以乐天玛特公司宿州店的名义向曹嘉庚出具书面材料，并加盖宿州店印章；曹嘉庚一审提供照片上显示的招租信息是乐天玛特公司发布，于2016年张贴。以证明曹嘉庚与乐天玛特公司之间的租赁合同已于2016年2月解除。2.加盖乐天玛特公司宿州店印章的情况说明一份，以证明曹嘉庚与乐天玛特公司之间的租赁合同已经解除，并交付钥匙和场地，经该公司同意曹嘉庚物品暂放在店铺内。乐天玛特公司质证认为，对上述证据的真实性均不认可，并要求对证据2中印章的真实性、印章与文字形成时间及先后顺序进行鉴定。二审中，经王丽丽（乐天玛特公司一审委托诉讼代理人）当庭核实，曹嘉庚一审提供照片中就案涉房屋招租信息留有电话系王丽丽手机号。本院对上述证据认证意见如下：梁增辉系乐天玛特公司客服经理，负责店铺招商等事宜，其证言内容与证据2内容能够相互印证，且与曹嘉庚一审提供照片房屋已对外招租相吻合，本案对上述证据的真实性予以认定。乐天玛特公司要求对证据2进行鉴定的申请本院不予准许。本院经审理查明：乐天玛特公司作为出租人（甲方），曹嘉庚作为承租方（乙方），双方于2014年2月13日签订了一份《大型项目、餐饮类租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：租赁期为七年，即2014年10月1日起至2021年9月30日止。每月房租租金为27800元，付款方式每一个月支付一次，先付租金后使用，乙方应于每期前一个月的二十日之前（首期除外，如遇该日为法定假日，则顺延至下一工作日）向甲方支付下期的租金。每逾期一日，乙方需按月租金的0.5%支付逾期付款违约金，如乙方逾期支付（含不足额支付）累计超过30天为乙方严重违约，甲方有权解除合同。租金自第2年开始（2015年10月1日起），每一年递增一次，递增幅度为前一期租金的基础上递增5%。乙方于本合同签订后三日内，向甲方支付履约保证金，保证金为3个月房屋租金、物业管理费及设备使用分摊费，即83400元，租赁关系终止时，该保证金用以抵充租赁合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方。租赁期间由该场所使用发生的水、电、煤气、等费用由乙方承担。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同终止或租期届满后的10日内返还建筑物，未经甲方同意，逾期返还建筑物的，每逾期一日，甲方应按35元/平方米（建筑面积）向甲方支付该建筑物占用使用费。乙方在返还该租赁场地时，应恢复建筑原貌，并经甲方验收确认，如有损坏，乙方必须负责赔偿。乙方逾期不支付租金及其他费用超过30天的，为乙方严重违约，甲方有权解除合同，乙方应按本合同条款的约定支付违约金，如给甲方造成损失的，还应赔偿造成的经济及其他损失。因乙方违约致合同被解除，乙方还须支付3个月的租金、设备使用分摊费、物业管理费以赔偿甲方重新招租而致场地空置的损失，合同解除造成装潢等一切损失由乙方自行承担。合同签订后，乐天玛特公司依约将房屋交由曹嘉庚使用，曹嘉庚支付部分租金。2016年2月，曹嘉庚与乐天玛特公司协商案涉租赁合同解除事宜，并要求交还钥匙。2016年2月16日，乐天玛特公司宿州店向曹嘉庚出具一份情况说明，内容为：今收到曹嘉庚交还的其租赁我公司的位于宿州市银河一路“乐天玛特”二楼的经营场所（约1146㎡）钥匙及经营场所。自收到其交还的钥匙之日起，解除我公司于2014年2月13日与曹嘉庚签订的大型项目、餐饮类租赁合同，其交还的经营场所我公司也已查看验收，我公司并同意曹嘉庚经营时所有的物品、东西暂存放在其原经营场所，到我公司重新招租成功时可以对外转让，期间我公司不收取任何费用。另查明，曹嘉庚交纳保证金83400元。租赁合同履行期间，双方约定自2015年8月1日月租金降至22240元，自2015年10月1日起每月租金23352元，计算至2016年3月31日，扣除保证金，曹家庚尚欠乐天玛特公司租金46452元。本院认为，曹嘉庚与乐天玛特公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在履行期间，经协商对租金数额进行变更，即2015年8月、9月租金为22240元，之后每月为23352元，该变更约定亦不违反法律规定，乐天玛特公司要求曹嘉庚按照上述标准支付租金本院予以支持。曹嘉庚一审并未针对诉讼时效提出抗辩，其二审主张案涉部分租金超过诉讼时效，但未能提供新证据证明乐天玛特公司主张已过诉讼时效，故对曹嘉庚该项主张本院不予支持。因曹嘉庚申请乐天玛特公司宿州店原客服经理梁增辉出庭证明双方合同已于2016年2月解除，梁增辉证言内容与曹嘉庚提供加盖乐天玛特公司宿州店印章的情况说明内容相吻合，且与现案涉店铺已经对外招租、招租联系人为乐天玛特公司一审委托诉讼代理人的事实相符，曹嘉庚已将钥匙交付，乐天玛特公司已对场地进行查看验收，故乐天玛特公司要求曹嘉庚支付2016年2月16日之后租金的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。曹嘉庚此节上诉主张成立，本院予以采纳。因双方对于曹家庚至2016年3月21日拖欠租金46452元均无异议，2016年2月17日至2016年3月31日产生的租金应予扣除，即33471.2元（23352元÷30天×13天+23352元），曹家庚尚欠12980.8元租金应予支付。因乐天玛特公司已经对案涉房屋进行查看验收，并对外另行招租，故该公司要求曹嘉庚交换场地恢复原状的请求本院亦不予支持。另，因曹嘉庚一审对违约金承担及水电费数额并无异议，一审判决其支付水电费本院予以维持。综上，曹嘉庚上诉请求成立，应予支持；因曹嘉庚二审提供新证据，导致一审判决认定事实错误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持安徽省宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302民初480号第二、三项，即“曹嘉庚于判决生效后10日内向江苏乐天玛特商业有限公司支付水电费10070元”、“曹嘉庚于判决生效后10日内向江苏乐天玛特商业有限公司支付逾期付款违约金（以应付租金和水电费数额为基础，自2016年5月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至履行完毕之日止）”；二、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302民初480号第四项，即“曹嘉庚于判决生效后10日内恢复租赁场地原状并将场地交还给江苏乐天玛特商业有限公司”；三、变更安徽省宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302民初480号第一项“曹嘉庚于判决生效后十日内向江苏乐天玛特商业有限公司支付自2015年8月1日至2016年3月31日尚欠的房屋租金46452元及自2016年4月1日之后的租金按每月23352元计算，计算至实际交还租赁场地之日为止”为“曹嘉庚于判决生效后十日内向江苏乐天玛特商业有限公司支付尚欠租金12980.8元”；四、驳回江苏乐天玛特商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1750元，由曹嘉庚负担875元，江苏乐天玛特商业有限公司负担875元；二审案件受理费1750元，由曹嘉庚负担875元，江苏乐天玛特商业有限公司负担875元。本判决为终审判决。审 判 长  丁 伟审 判 员  吴昊彧审 判 员  赵 路二〇一八年二月二十七日法官助理  Ｘ Ｘ书 记 员  朱贝贝附：本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。