山西省芮城县人民法院民 事 判 决 书(2018)晋0830民初50号原告:芮城县人人家商贸有限公司。住所地，XX县XX街。法定代表人：周玲建，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩登福，男，1960年2月13日生，汉族，芮城县古魏镇法律服务所法律工作者。被告：赵清华，男，1969年3月12日生，汉族，住XX县XX乡XX村*组，个体经营者。原告芮城县人人家商贸有限公司（以下简称“人人家公司”）与被告赵清华房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年1月4日立案后，依法由审判员罗洪泽适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告人人家公司委托诉讼代理人韩登福及其证人李娜、被告赵清华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告人人家公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告停止侵权，立即腾空在我公司西大门南侧的第1、2间门面房，并按合同约定将其保证金5000元扣为违约赔偿金；2、请求判令被告承担腾空房屋前每天占用费164元，并保持房屋原状。事实与理由：被告2016年12月3日与我公司签订了租赁合同，租赁我公司西大门南第1、2间门面房买奶粉及婴儿用品，期限1年，即从2017年1月1日起至2017年12月30日，在合同第14条约定：“本合同签订为1年，第2年若续签合同，应在合同到期前3个月按新合同条款予以签订，未能提前3个月签订下一年供货合同者，视为自动放弃供货资格。甲方有权重新选择供货商，若乙方合同到期未能及时撤柜者，甲方有权强行撤货并扣除乙方保证金作为违约赔偿”。现合同已到期，被告既不提前3个月续签合同，又不腾房，其行为既违反合同，又是一种侵权行为。现提起诉讼，请求法院支持我公司的诉讼请求。原告针对其诉讼请求，向本院提供的证明材料有：1、2016年6月22日芮城县古魏镇西关村委会与临渭区人人家超级市场签订的西关商场租赁合同复印件1份（3页）；2、2016年12月3日人人家公司与赵清华签订的租赁合同复印件1份（3页）；3、2016年12月6日、2017年12月28日人人家公司与赵亚婷签订的租赁合同复印件2份（6页），并附赵亚婷身份证复印件1份；4、2016年11月30日、2017年12月26日人人家公司与黄彦平签订的租赁合同复印件2份（6页），并附黄彦平身份证复印件1份；5、2016年12月16日、2017年12月27日人人家公司与高江辉签订的租赁合同复印件2份（6页），并附高江辉身份证复印件1份；6、2018年1月30日人人家公司委托诉讼代理人所作的询问笔录1份（2页）；7、证人李娜当庭提供的证言。被告赵清华辩称：原告所诉不实，具体理由为：1、按合同约定房屋租期1年，至2017年12月30日到期，但原告考虑我第1年装修等费用，为减轻我的负担，让出4个月房租，应至2018年4月30日才到期，故我不存在违约行为，原告主张扣除5000元保证金并让我承担腾空前每天164元房租没有依据。2、原告要求我腾空房屋，但我在租赁期间对房屋进行了装修，花去各种费用31900元，原告应当赔偿。3、我租赁期间，因原告管理不善，多次造成房屋漏水，影响我正常经营，有次晚上下大雨房屋漏水致我的部分商品损坏，造成损失7540元，原告应当赔偿。4、我租赁期间，不论大小节日，原告不与我沟通，私自占用我门前场地搭台搞活动，给我的经营造成损失，应赔偿我12500元。被告针对其答辩意见，向本院提供的证明材料有：1、丰收装饰材料销售清单复印件2张；2、收条复印件1张；3、销售清单复印件1张；4、销货清单及收据复印件各1张；5、2018年1月25日证人高艳红出具的书面证言1份。本院经审理认定事实如下：2016年6月22日，渭南市临渭区人人家超级市场与芮城县古魏镇西关村委会签订了西关商场租赁合同，承租包括门面房及2、3楼办公室在内的芮城县古魏镇西关村原西关商场，租赁期限20年，自2016年6月22日至2036年6月21日。后该市场又在芮城县登记成立了原告人人家公司，主要经营食品生产零售、餐饮服务、场地租赁等，并对承租的西关商场改造后对外进行租赁。2016年12月3日，被告赵清华（乙方）与原告人人家公司（甲方）签订了房屋租赁合同，租赁原告商场西大门南侧第1、2间门面房，经营奶粉及婴儿用品，并约定：租赁期1年，自2017年1月1日起至2017年12月30日止，合同期满，甲方若继续出租，同等条件下，乙方有权优先租用；甲方每年按4万／6万元人民币租赁给乙方，年租金肆万元（工商、税务等其它费用乙方自负），乙方必须按合同签订时一次性交纳租金；乙方须给甲方5000元作为合同保证金，租赁期满后，如乙方未损坏承租的经营场地及设施，无拖欠甲方租金等其它费用，则60日自行退还乙方，否则甲方有权扣除相应费用；甲方保证乙方承租场地水电供应，乙方必须按月交付水电费，甲方考虑乙方第1年装修等费用，为了减轻乙方经济负担，甲方让出4个月房租给乙方，如合同到期，乙方不能继续租赁，本商铺地板、吊顶、玻璃门、门头等主体结构，不允许乙方自行拆除或破坏；乙方负责承租场地内的装修，不得破坏甲方营业场地的整体效果。双方还对其他权利义务、违约责任、纠纷解决方式等进行了约定，其中第14条明确约定：“本合同签订为1年，第2年若续签合同，应在合同到期前3个月按新合同条款予以签订，未能提前3个月签订下一年供货合同者，视为自动放弃供货资格，甲方有权重新选择供货商，若乙方合同到期未能及时撤柜者，甲方有权强行撤货并扣除乙方保证金作为违约赔偿”。原告人人家公司负责人周玲建及被告赵清华均在合同上签字确认。后被告对租赁的2间门面房装修并进行经营。2017年底，原告人人家公司与商场的其他门面房承租者就下一年的租赁事项重新签订了租赁合同，被告则以原合同未到期且与原告人人家公司存在其他纠纷为由未签订新的租赁合同也未交纳租赁费，现仍占用2间门面房继续经营。另查明：原告人人家公司商场西大门北侧第1间门面房2017年租赁给赵亚婷，年租赁费为20000元，续签2018年合同后，年租赁费为30000元；商场西大门北侧第9间门面房2017年租赁给黄彦平，年租赁费为18667元，续签2018年合同后，年租赁费为28000元；商场南大门西侧第3、4间门面房2017年租赁给高江辉，年租赁费为66667元，续签2018年合同后，年租赁费为100000元。以上事实，有原被告提供的相关证据以及当事人庭审陈述相互印证证实，本院对上述事实和相关证据予以认定。审理中，原被告争议的焦点问题是：一、2016年12月3日原被告签订的租赁合同期限是否已经到期，被告现仍占用房屋是否属于违约？二、原告要求被告从2018年1月1日起每天承担164元的房屋占用费是否合理？针对以上争议焦点，本院组织原被告进行举证、质证、辩论，充分听取了双方意见，结合本案已查明的事实和证据，综合分析认定如下：关于焦点一，原告方认为，2016年12月3日与被告签订的租赁合同明确约定租赁期限为1年，即从2017年1月1日起至2017年12月30日止，合同约定该公司让出4个月房租给被告，是考虑被告第1年要对房屋进行装修，为了减轻被告经济负担，按理被告租赁的2间门面房1年租赁费是60000元，实际只收取40000元，就是基于以上因素考虑的；2018年租赁费应为60000元，与被告同期租赁的其它门面房也是如此；该公司让出4个月房租，实际是让被告少交了房租，并非给被告再延长4个月租赁期限。并提供其第3、4、5、6、7号证明材料欲加以证实。被告则认为，按照合同约定，租赁期限1年，自2017年1月1日起至2017年12月30日止，但又约定原告给其让出4个月房租，是延长4个月租赁期限，即合同期限于2018年4月30日到期，现在原合同还未到期，他占用2间门面房属正当行为，不存在违约。对此，本院认为，其一，从合同约定的租赁期限看，约定期限1年，自2017年1月1日起至2017年12月30日止；其二，从与被告同期租赁原告其它门面房的部分商户情况看，原合同期限均为1年，期满后均重新签订了下一年的租赁合同；其三，从合同约定的原告为被告让出4个月房租来看，应理解为在1年租赁期限内，考虑到被告第1年对房屋进行装修等产生费用，原告为被告减免了4个月房租，并非在原合同1年期限基础上再延长4个月租赁期限；其四，从合同约定的租赁费数额来看，被告租赁的2间门面房第1年租赁费为40000元，如不存在原告让出4个月房租的情况，1年租赁费应为60000元，从其他商户2017年、2018年房租数额前后变化也能够印证这一情况。综上，原被告2017年租赁合同期限应为1年，即从2017年1月1日起至同年12月30日止，被告认为应延长至2018年4月30日，系个人对合同期限的理解错误。现被告在原合同期限已届满的情况下，既不与原告签订新的合同交纳租赁费，也不按照原合同约定及时腾空租赁的门面房，而是继续占用进行经营，属违约行为，应按照合同约定承担相应的违约责任。关于焦点二，原告认为，从2018年1月1日起，被告违约占用原告2间门面房，应按每天164元承担占用费，直至将门面房腾空之日，提供其第3号证明材料欲加以证实。被告认为，现在他与原告签订的合同期限未满，原告要求其承担占用费没有依据。对此，本院认为，原被告之间的租赁合同期限至2017年12月30日已经届满，对被告的以上辩解意见不予采信；结合原告提供的相关证据，与被告同期租赁原告门面房的商户赵亚婷，1间房屋2017年租赁费为20000元，2018年为30000元，能够证实被告所占用的2间门面房2018年合理租赁费为60000元，平均到每天约为164元，故原告主张要求被告按此标准承担合同期满至腾空房屋之日的占用费，理据充分，也合乎情理，本院予以认定。审理中，被告提出原告应赔偿其对门面房的装修费用、房屋漏雨导致其商品损坏造成的损失、节日期间占用其门前搞活动给其造成的损失等，并提供了相关证明材料，经询问，被告明确表示以上意见为反驳原告起诉的答辩内容，不是对原告提出反诉，本院不作处理。本院认为：被告与原告签订合同，租赁原告的门面房，并对相关权利义务及违约责任等作出明确约定，系双方当事人真实意思表示，对双方均具有法律约束力。被告在原合同期限届满后，既未与原告协商签订新的合同，也未交纳租赁费，而是继续占用2间门面房，其行为显属违约，应承担相应的违约责任。被告应将现在所占用的原告门面房予以腾空，并维持房屋装修现状；赔偿原告从2018年1月1日起每天占用费164元，直至将房屋腾空之日；根据双方合同约定，被告交付给原告的保证金5000元，鉴于被告的违约行为，应作为违约金处理。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条规定，判决如下：一、被告赵清华于本判决生效后10日内将原租赁原告芮城县人人家商贸有限公司西大门南侧的第1、2间门面房予以腾空，并维持房屋装修现状；二、被告赵清华于本判决生效后10日赔偿原告芮城县人人家商贸有限公司从2018年1月1日起2间门面房每天的占用费164元，直至腾空之日止（以实际腾空日具体确定）；三、被告赵清华交付给原告芮城县人人家商贸有限公司的保证金5000元作为对原告的违约金。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审判员  罗洪泽二〇一八年二月二十五日书记员  袁甜甜