广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终23985号上诉人（原审被告）：廖璇，男，1982年8月27日出生，回族，身份证地址：湖北省武汉市洪山区。委托代理人：刘德华，湖北晋梅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东珠江纺织博览中心有限公司，住所地：广东省广州市海珠区瑞纺路2号601房。法定代表人：覃民安，总经理。委托代理人：肖守华、李碧云，均系北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人廖璇因与被上诉人广东珠江纺织博览中心有限公司（下简称珠江公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院(2017)粤0105民初2056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人廖璇上诉请求判令：1、撤销原审判决，依法改判；2、珠江公司承担本案一审及二审所有诉讼费用。事实与理由如下：一、一审判决认定事实错误。其一，一审认定“廖璇已于2012年5月2日接收涉案商铺，廖璇实际使用该商铺，现应支付使用期间的租金给珠江公司”，该项认定是完全错误的。因为珠江公司提供的中央空调无法使用，导致租赁物业无法投入使用。众所周知，该商铺是封闭的纺织商场，珠江公司对涉案商铺进行了间隔，重新间隔后没有重新进行消防验收，故商铺具有火灾隐患，无消防许可证，实际根本无法使用。既然商铺不适租，当然不需支付租金。其二，一审认定“珠江公司有权要求廖璇支付2013年9月2日至2015年8月29日止的租金”是错误的。合同明确约定“起租日”是甲方(珠江公司)书面通知之日起计算，也就是廖璇收到书面通知的当天开始计算租金。廖璇没有收到任何通知，珠江公司没有向租赁物业发出通知，廖璇当然无法计算租金；二、一审适用法律错误。其一，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定，廷付或拒付租金的，诉讼时效为1年。按照租赁合同约定，租金支付方式是月付，且月租金不同，按约定10％递增，属于定期给付之债。租金分期月付，每次给付的是不同笔债务，故租金给付请求权的时效应当从约定的每一期租金应支付而未支付的时间开始计算。因此，2016年9月14日珠江公司提起本案诉讼完全超过诉讼时效，丧失本案胜诉权。其二，依据《中华人民共和国合同法》的规定，如果延付或拒付租金，出租方还可通过提前解除合同来寻求救济。依据双方补充协议第6条第1款第9项的约定，未按月支付租金，逾期超过15日的，出租方有权单方解除本合同。以上证实珠江公司(出租方)怠于行使权利，放弃合同救济方式，丧失胜诉权；三、一审法院程序违法，影响案件判决。一审判决通篇围绕双方合同陈述，没有列举珠江公司的相关证据，也没有廖璇的庭审质证意见。被上诉人珠江公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。廖璇的上诉理由在一审中已经提出，在其未提交新的证据及意见的情况下，原审判决应予维持。请求二审法院驳回廖璇的上诉。2017年3月22日，珠江公司向原审法院起诉请求判令：1、廖璇立即支付2012年9月2日至2015年9月1日的租金1167117元（其中2012年9月2日起至2014年5月1日按每月30713元计算，2014年5月2日至2015年9月1日按每月33784元计算）及违约金（违约金自逾期的第十个工作日起算，每逾期一天，按应付而未付用金额的千分之一标准计算，从2012年9月14日起计算至廖璇支付全部款项之日止）；2、廖璇承担本案受理费。原审法院经审理查明：海珠区瑞纺路2号501房的房地产权属人是珠江公司，该房屋的规划用途为商业,建筑面积为7527.56平方米。2012年5月2日，廖璇（乙方）与珠江公司（甲方）签订（2012）珠纺租合第1442号《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市海珠区逸景路合纺街1号珠江国际纺织城五层自编50011、50012号商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积约590.63平方米；双方约定的租赁期限、租金情况如下：2012年5月2日至2012年8月1日月租金为0元，2012年8月2日至2013年5月1日月租金为30713元，2013年5月2日至2014年5月1日月租金为30713元，2014年5月2日至2015年5月1日月租金为33784元，2015年5月2日至2016年5月1日月租金为37163元，2016年5月2日至2017年5月1日月租金为40879元，2017年5月2日至2018年5月1日月租金为44967元；上表租赁期限起止日期为暂定日期，实际租赁期限自甲方书面通知之日起计算，租赁期限为6年；乙方向甲方交纳92139元保证金；当商铺具备交付使用条件时,由甲方书面通知乙方办理相关交铺手续；乙方拖欠租金超过15日的，甲方可解除合同,收回该商铺，并要求赔偿损失；租金标准：1、第1、2个租赁年度的月租金标准为52元／平方米／月，租金按照建筑面积计算，第1、2个租赁年度的月租金暂定为30713元；自第3个租赁年度起，租期每满1个租赁年度，租金在上一租赁年度基础上递增10%；租期内暂定租金总额合计为2526489元；2、在合同履行过程中，若有关政府主管部门最终测绘的建筑面积与本合同约定的建筑面积不符的，双方应以最终测绘的建筑面积为准，相应调整月租金及租赁期限内的总租金，且租赁期限内的总租金自计租日开始计；如最终测绘的建筑面积超过本合同约定的建筑面积的，则乙方应在甲方发出书面通知后5日内向甲方补齐租金及缴纳相关税费；如乙方因最终测绘的建筑面积少于本合同约定的建筑面积而多支付租金的，则多支付的租金相应抵扣日后乙方应承担的租金；乙方应于本合同签订当日支付首期（即1个月）的租金30713元，甲方同意乙方按月支付剩余租金，乙方应于每月期满前15日内向甲方支付下个月的租金；等。该合同经租赁登记备案机关备案。同日，廖璇（乙方）与珠江公司（甲方）签订（2012）珠纺租合补第1442号《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，其中通用条款约定：“起租日”定义为甲方书面通知确定的租赁期起算日；甲、乙双方共同确认，在签订本合同之前，乙方已知悉该物业的现状和周边环境，对该物业的各项情况作充分及必要的了解和查看，同意承租该物业，并对该物业的可利用空间、位置及套内面积、实用性能、共享部位、共享设施、证照情况及其相应的租金、费用等均无异议，不因甲方证照等情况追究甲方任何责任；该物业的建筑面积或套内建筑面积具体资料，不影响本合同规定的租金及其他乙方应缴纳的有关费用和租赁期限；甲方向乙方发出书面交铺通知，乙方应按甲方书面通知的日期及该物业交付当日的现状接收该物业;若乙方未按甲方书面通知的日期接收该物业的，视为该物业从甲方书面通知的交付日期起交付乙方使用，乙方同意按照本合同的规定交纳租金及其他各项费用;甲方委托广东珠江商业地产物业服务有限公司对纺织城进行物业管理，乙方应按本合同约定与该公司签订《珠江国际纺织城物业管理协议》;乙方如逾期交纳租金或履约保证金或其他应付款项，自逾期的第10个工作日起，每逾期一天，乙方须按应付未付金额的1‰的标准向甲方支付滞纳金,且甲方有权单方解除本合同及相关合同文件;甲方按本合同约定解除合同的，自甲方的书面解约通知送达乙方时，本合同即告解除;乙方保证在本合同下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到，则风险责任由乙方自行承担。甲方按本合同确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为已送达乙方;乙方同意自该物业交付之日起，乙方通信地址以该物业为准，鉴于乙方在所承租的该物业内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该物业上，通知贴出两天后视为甲方通知已送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知;等；专用条款约定甲方将广州市海珠区逸景路合纺街1号珠江国际纺织城内五层自编50011、50012号物业出租给乙方，建筑面积约590.63平方米；租赁期限自甲方书面通知之日起计算，租赁期限为6年；自起租日起3个月为免租期，免租期内乙方仅免除租金，但不免除物业管理费、水电费等其他费用;甲方同意乙方按月支付租金；租金按照建筑面积计算，第1、2个租赁年度的月租金标准为52元/平方米/月,月租金暂定为30713元；自第3个租赁年度起，租期每满1个租赁年度，月租金在上一租赁年度月租金标准的基础上递增10%；具体如下：第一个租赁年度（含免租期3个月）暂定月租金为30713元，第二个租赁年度暂定月租金为30713元，第三个租赁年度暂定月租金为33784元，第四个租赁年度暂定月租金为37163元，第五个租赁年度暂定月租金为40879元，第六个租赁年度暂定月租金为44967元；租赁期限内的暂定总租金为2526489元；在合同履行过程中，若有关政府主管部门最终测绘的建筑面积与本补充协议约定的建筑面积不符的，双方应以最终测绘的建筑面积为准，相应调整月租金及租赁期限内的总租金，且租赁期限内的总租金自计租日开始计；如最终测绘的建筑面积超过本补充协议约定的建筑面积的，则乙方应在甲方发出书面通知后5日内向甲方补齐租金及缴纳相关税费；如乙方因最终测绘的建筑面积少于本补充协议约定的建筑面积而多支付租金的，则多支付的租金相应抵扣日后乙方应承担的租金；乙方应于本补充协议签订当日支付首期（即1个月）租金30713元，剩余租金甲方同意乙方按月支付，乙方应于每月期满前15日内向甲方支付下个月的租金；等。2012年5月13日,廖璇填写《商铺装修申请表》,申请对空调进行装修。2012年5月30日,廖璇又填写《商铺装修申请表》,申请对天花、地面等项目进行装修。2014年11月7日，珠江公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的廖璇的通讯地址邮寄《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》给廖璇，通知廖璇承租商铺的租赁期限从2012年5月2日起算，廖璇于2014年11月15日前至珠江国际纺织城客户服务中心补交2012年9月2日至2014年11月1日期间的租金等。《EMS妥投证明》证实该邮件退回。2015年5月22日，珠江公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的廖璇的通讯地址邮寄《关于催缴租金费用的通知》给廖璇。《EMS妥投证明》证实该邮件由他人收。2015年8月，珠江公司送达《解约通知书》给廖璇，主要内容为：廖璇至2015年5月15日止，尚拖欠珠江公司租金1370021元，现通知廖璇：双方就该商铺签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》等相关租赁文件自本通知书送达之日解除；请廖璇于2015年9月30日前至珠江国际纺织城客户服务中心结清租金等各项费用，交还该商铺等。2015年9月23日，珠江公司邮寄《关于搬离物品、交还物业的催函》给廖璇。网上查询信息反映该邮件被退回。2016年8月18日，珠江公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的廖璇的通讯地址邮寄《关于催缴租金费用的通知》给廖璇，通知廖璇在2016年8月24日前缴纳涉案商铺在2012年12月2日至2015年9月1日期间的租金等。《EMS妥投证明》证实该邮件退回。原审诉讼中，双方均确认廖璇于2012年5月2日接收了涉案商铺，廖璇已缴纳了首月租金30713元。廖璇表示2015年8月29日在涉案商铺收到了《解约通知书》，珠江公司的工作人员告知廖璇暂时先不封铺，让廖璇与珠江公司的老总协商，期间涉案商铺一直处于有时被封铺有时又被打开允许进入的状态，大概在收到《解约通知书》一星期后珠江公司突然就将涉案商铺关闭了。此外，珠江公司变更第一项诉讼请求中租金的计算截止日期为2015年8月29日，廖璇对于珠江公司变更上述请求没有异议。另查明：廖璇曾因《解约通知书》的效力问题向原审法院提起诉讼要求：1、确认珠江公司于2015年8月25日向廖璇送达的《解约通知书》无效；2、珠江公司继续履行（2012）珠纺租合第1442号《广州市房屋租赁合同》，向廖璇提供适租物业；3、珠江公司依约书面通知廖璇（2012）珠纺租合第1442号《广州市房屋租赁合同》的起租日。原审法院对此作出（2015）穗海法民三初字第1770号民事判决书，判决如下：一、珠江公司于2015年8月25日向廖璇送达的《解约通知书》没有解除合同的效力；二、驳回廖璇的其他诉讼请求。该判决还认为：在本案诉讼期间通过证据的交换，廖璇已收到了珠江公司《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》，珠江公司庭审中也已明确了起租日的具体日期；故对廖璇要求珠江公司在提供适租物业后书面通知《广州市房屋租赁合同》起租日的诉请，予以驳回；等。廖璇不服，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2016年9月21日对此作出（2016）粤01民终9239号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决已发生法律效力。原审法院认为：珠江公司与廖璇签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同。廖璇已于2012年5月2日接收涉案商铺，廖璇实际使用该商铺，理应支付使用期间的租金给珠江公司，现廖璇表示在2015年8月29日在涉案商铺现场收到《解约通知书》，故珠江公司有权要求廖璇向其支付2012年9月2日至2015年8月29日止的租金（2012年9月2日起至2014年5月1日按每月30713元计算，2014年5月2日至2015年8月29日按每月33784元计算）。合同约定“起租日”定义为珠江公司书面通知确定的租赁期起算日；租赁期限内的总租金自计租日开始计。故可认定珠江公司书面通知廖璇“起租日”是廖璇交纳租金的前提。对于“起租日”的通知，从本案的证据来看，珠江公司在涉案商铺交付后并无按合同约定的方式通知廖璇租赁期起算日，而珠江公司按合同所记载的廖璇通讯地址邮寄《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》给廖璇，该邮件退回。由此可见，珠江公司并无按合同约定履行书面通知租赁期起算日的义务，廖璇没有向珠江公司支付租金事出有因，故珠江公司要求廖璇向其支付逾期交租的违约金的请求，依据不足，不予支持。关于诉讼时效的问题。在《解约通知书》中，珠江公司要求廖璇于2015年9月30日前结清租金，在廖璇于2015年9月30日前未结清租金的情况下，珠江公司才知道权利被侵害，故诉讼时效应从2015年9月30日的次日即2015年10月1日起算。鉴于廖璇主张涉案商铺已被封铺，故珠江公司于2016年8月18日按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的廖璇的通讯地址邮寄《关于催缴租金费用的通知》给廖璇的行为应产生诉讼时效中断的效力。故珠江公司于2017年3月22日提起本案诉讼并未超过诉讼时效，予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十一条之规定，于2017年10月13日作出判决：一、廖璇在本判决生效之日起10日内向广东珠江纺织博览中心有限公司支付自2012年9月2日至2015年8月29日止的租金（其中，2012年9月2日起至2014年5月1日按每月30713元计算，2014年5月2日至2015年8月29日按每月33784元计算；租金总额以1167117元为限）；二、驳回广东珠江纺织博览中心有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25474元，由广东珠江纺织博览中心有限公司负担12737元，廖璇负担12737元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方均未向本院提交新证据。本院认为：廖璇确认已于2012年5月2日接收了涉案商铺，而珠江公司于2014年11月7日向廖璇邮寄的《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》亦明确租赁期限从2012年5月2日起算，因合同约定了3个月免租期，且廖璇已预交首月租金，故珠江公司诉请廖璇自2012年9月2日起支付租金，符合合同约定，原审判决对此予以支持并无不当，可予维持。廖璇以珠江公司提供的中央空调无法使用、涉案商铺重新间隔后未进行消防验收导致无法使用为由，上诉认为其无需支付租金，但《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》明确约定廖璇在签订本合同之前已知悉“该物业的……实用性能……共享部位、共享设施……，不因甲方（珠江公司）证照等情况追究甲方任何责任”，且廖璇并未充分举证证明其在接收涉案商铺之后因中央空调的使用及商铺的消防验收问题无法实际使用涉案商铺，故廖璇以此为由上诉主张无需支付租金，依据不足，本院不予采纳。依据《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》的约定，起租日为“甲方（珠江公司）书面通知确定的租赁期起算日”，而非发出书面通知之日，且珠江公司已通过（2015）穗海法民三初字第1770号案的证据交换程序向廖璇送达了《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》明确租赁期限起算日，故廖璇以珠江公司未收到珠江公司发出的书面通知为由，上诉认为其无需向珠江公司支付租金，缺乏依据，本院亦不予采纳。廖璇以珠江公司的诉请已过诉讼时效为由，上诉认为其无需向珠江公司支付租金，但依据已查明的事实，珠江公司在2014年11月7日向珠江公司邮寄《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》，之后又分别于2015年5月22日、2015年9月23日、2016年8月18日邮寄函件向廖璇催缴租金，并于2017年3月22日提起本案诉讼，诉请廖璇支付拖欠的租金，虽然2014年11月7日及2015年5月22日的函件未按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》约定的方式有效送达廖璇，但据此不可否认珠江公司已及时向廖璇主张租金支付的事实。廖璇一方面以未收到珠江公司发出的书面通知为由主张其支付租金的条件尚未成就，另一方面又认为珠江公司主张租金已超过诉讼时效，其陈述显然相互矛盾。因此，廖璇上诉认为珠江公司的诉请已超过诉讼时效，理由不成立，本院不予采纳。另，廖璇以珠江公司怠于行使合同约定的解除权为由，主张珠江公司丧失胜诉权，亦缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人廖璇的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费12737元，由上诉人廖璇负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  张燕宁审判员  郑怀勇二〇一八年二月二十三日书记员  杨娟娟