江西省鹰潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣06民终27号上诉人（原审原告）：江西创佳物业管理有限公司，住所地鹰潭市月湖区滨江公园二期民俗风情园6号，统一社会信用代码91360602731947484C。法定代表人：刘志勇。委托诉讼代理人：丁珂，女，1993年10月11日出生，汉族，住江西省丰城市，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：李百玲，女，1965年11月9日出生，汉族，住贵溪市，上诉人江西创佳物业管理有限公司（以下简称创佳物业公司）因与被上诉人李百玲物业服务合同纠纷一案，不服江西省贵溪市人民法院（2017）赣0681民初1542号民事判决，向��院提起上诉。本案于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人创佳物业公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判被上诉人支付2008年7月30日至2016年12月31日的物业管理费10643元，滞纳金319元，共计10962元。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。1、关于物业费的具体金额，上诉人认为从被上诉人拿钥匙起就应当全额支付物业费。《物业服务收费管理办法》第十六条规定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳；《江西省物业服务收费管理办法》第二十条规定，业主或使用人在办完购房或租房手续后(以交钥匙为准)，物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳。可见，对于���经竣工尚未出售的房屋都是由开发商全额交纳物业费，被上诉人通过购买房屋，实现对权利义务的交接，且已经取得房屋钥匙，即应当全额缴纳物业费。被上诉人于2008年9月8日已经全额缴纳了2008年7月30日至2009年7月29日的物业管理费，也能够证明被上诉人已经认可全额缴纳物业管理费，被上诉人之前缴纳的物业费是全额缴纳的事实。2、关于诉讼时效的问题。前期物业合同和批复文件中表明物业管理服务费用为按月交纳，上诉的于2016年12月30日已经向被上诉人书面催缴过其所欠物业管理费，所催缴金额为被上诉人欠缴金额的全部即从2009年7月29日之后直至催缴当日，是一个整体债务。2017年10月1日起正式实施的《民法总则》第一百八十八条规定，向法院请求保护的民事权利其适用诉讼时效为三年，其立法目的在于保护债权人的利益，本案审理过程中，新法已经适用，故应当适用三年的时效，上诉人多次主张权利时效应当中断。被上诉人李百玲辩称，1、上诉人所述完全与事实不符。因开发商在交付房屋时强行要求我们交付一年的物业费，否则就不给钥匙，所以答辩人才被迫交纳了1124元物业费。答辩人购买房屋后一直未入住，上诉人要按入住户标准计算物业费不合理，因上诉人未按合同约定合理合法收取物业费，才导致物业费迟延交纳，故答辩人不应交纳滞纳金。2、《前期物业管理服务合同》、《关于阳光时尚广场物业服务收费标准的批复》以及《江西省物业服务收费管理办法》均明确规定已购买但未入住的房屋按50%的标准交纳物业管理公共性服务费。上诉人按入住户标准收取答辩人全额物业费即违反了合同约定也不符合法律规定。3、上诉人收取2008年至2014年物业费已超过了诉讼时效。根��法律规定，向法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算，答辩人从未收到上诉人的催缴通知，故2008年至2013年的物业费已超过诉讼时效。创佳物业公司向一审法院起诉请求：1.判决被告立即支付阳光时尚广场A2西701号房物业管理费10643元，滞纳金319元，共计10962元；2.判决被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：被告李百玲为阳光时尚广场A2西701号房的业主。原告创佳物业公司（原名称为鹰潭市创佳物业管理有限公司）和贵溪市政兴房地产开发有限责任公司于2007年8月6日签订了前期物业管理服务合同，合同约定“第三章委托管理期限为自2007年8月8日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效之��止”、“第二十九条物业管理公共性服务费1、本物业的公共性管理服务费按前期物业管理中标标书的价格和方式收取，已购买但未入住的房屋和未销售的商品房均按50%的标准交纳物业管理公共性服务费。……3、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费，从逾期之日起按每天加收3%交纳滞纳金。4、收费标准：小高层0.35元/㎡、营业房0.8元/㎡。”、“第三十三条乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：1、公共性服务费按第三十条第1款执行；2、电梯、转供电、二次供水和中央空调等房屋设备运行服务收费分摊按以下方式每月据实分摊收取。”2009年12月3日，贵溪市发展和改革局作了《关于阳光时尚广场物业服务收费标准的批复》（贵发改字［2009］316号），文件规定：“一、公共服务性收费：高层住宅每平方米0.55元/月；商业用房每平方米1.20元/月。二、专项服务收费：每平方米0.35元/月。专项服务费包括电梯、二次供水等设备运行服务。……六、物业管理公共性服务收费由业主或使用人按月交纳，已购买但未入住的，业主交纳50%物业管理公共性服务收费……”。原、被告双方未再签订其他合同。被告成为涉案房屋业主后一直未入住。2008年9月8日，被告交纳了2008年7月30日至2009年7月29日期间的物业管理服务费，由于之后被告未再交纳物业管理服务费，原告从2016年12月30日开始通过短信和律师函方式向被告发出催缴通知。因被告拒绝交纳物业管理服务费，故原告向法院起诉，请求判如前之所请。一审法院认为，依法成立的合同具有法律效力，合同双方当事人应按合同的约定全面履行各自的义务。原告创佳物业公司和贵溪市政兴房地产开发有限责任公司于2007年8月6日签订了前期物业管理服务合同，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，原告创佳物业公司是阳光时尚广场小区合法的物业服务单位，有权向各业主收取物业管理服务费及维修基金。被告李百玲系涉案房屋的业主，实际上享受了原告创佳物业公司所实施的物业管理服务，不论其有无入住房屋，均负有向物业管理单位支付物业管理服务费的义务。（一）关于诉讼时效问题。由于原告提交的前期物业合同和批复文件中表明物业管理服务费的交纳时间为按月交纳，被告于2008年9月8日交纳了2008年7月30日至2009年7月29日的物业管理服务费，2009年7月29日之后的物业管理服务费未支付，而原告提交的证据显示其最早于2016年12月30日向被告发出催缴通知，原告未提交证据证明其在2009年7月30日至2016年12月29日期间向被告催缴的事实，故2013年12月30日前的物业管理服务费已过诉讼时效，被告应向原告交纳2014年1月1日之后的物业管理服务费。（二）被告尚欠物业管理服务费的具体金额。由于前期物业服务合同约定了已购买但未入住的房屋和未销售的商品房均按50%的标准交纳物业管理公共性服务费，原告向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准包含公共性服务费和电梯、转供电、二次供水和中央空调等房屋设备运行服务收费（该费用每月据实分摊收取），且根据原告提交的2009年12月3日的批复文件中规定了公共性服务性收费标准为高层住宅每平方米0.55元/月，专项服务收费标准为每平方米0.35元/月，物业管理公共性服务收费由业主或使用人按月交纳，已购买但未入住的，业主交纳50%物业管理公共性服务收费。原告在庭审中称已购买但未入住收50%公共性服务费是以拿钥匙为标准，之后应全额交纳，被告已经取得房屋钥匙并且自愿按全额标准交纳了物业管理服务费，故被告以后的物业管理服务费应按全额标准进行交纳。本院认为，被告按全额交纳的物业管理费只是对2009年7月29日之前的收费标准予以确认，并不能直接表明其认可之后的费用均按全额标准交纳，原告所称的以拿钥匙为标准收取物业管理服务费的事实，于法无据，本院不予支持。故被告交纳物业管理服务费的标准为：公共性服务费按每平方米0.55元/月计算且交纳50%，专项服务收费按每平方米0.35元/月计算。从2014年1月1日起暂计算至2017年11月31日止，被告应向原告交纳物业管理服务费3439.5元，其中公共性服务费1513.4元（0.55元/月×117.09㎡×47个月×50%），专项服务收费1926.1元（0.35元/月×117.09㎡×47个月）。由于合同约定了逾期交纳物业管理服务费用的，从逾期之日起按每天加收3%交纳滞纳金，原告起诉要求被告承担滞纳金319元，该费用符合法律规定，本院予以支持。综上所述，对原告提出的诉讼请求，本院部分依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由被告李百玲在本判决生效后十日内向原告江西创佳物业管理有限公司支付物业管理服务费3439.5元（从2014年1月1日起暂计算至2017年11月31日止）及滞纳金319元，合计3758.5元；二、驳回原告江西创佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费74元，减半收取37元，由被告李百玲负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一、2013年12月30日前的物业管理服务费是否超过诉讼时效。二、被上诉人应交纳物业管理服务费的具体数额。关于2013年12月30日前的物业管理服务费是否超过诉讼时效的问题，本院认为，上诉人提供的物业服务行为是连续的，直到上诉人向被上诉人催交物业费之前从未中断过，虽然《关于阳光时尚广场物业服务收费标准的批复》载明物业管理服务费是按月交纳，但被上诉人并未提供证据证明其向上诉人明确表示过对之前的物业管理服务费拒绝交纳，因此，从2009年7月29日到上诉人催交前的物业管理服务费应视为一个整体债务，上诉人在2016年12月30日向被上诉人发出催交通知后，于2018年1月11日向法院提起诉讼，故该笔债务均��超过诉讼时效，被上诉人应交纳2009年7月29日之后的物业管理服务费。关于被上诉人应交纳物业管理服务费具体数额的问题。《江西省物业管理服务收费管理办法》第二十条规定：“业主或使用人在办完购房或租房手续后(以交钥匙为准)，物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳，已购买但未住的，业主交纳50%物业管理公共性服务费；………未使用或入住的房屋，不交纳设备运行项服务费”。《前期物业服务合同》和《关于阳光时尚广场物业服务收费标准的批复》亦规定已购买但未入住的房屋和未销售的商品房均按50%的标准交纳物业管理公共性服务费。根据上述规定，被上诉人购买房屋后并未入住，仅需要交纳物业管理公共性服务费的50%，无须交纳设备运行项服务费，故上诉人要求��上诉人全额交纳物业管理服务费于法无据，本院不予支持。因此，从2009年7月29日到2017年12月31日被上诉人应交纳的物业服务管理费为3252.2元(0.55元/月×117.09㎡×101个月×50%)。一审判决被上诉人应交纳物业管理服务费3439.5元，因被上诉人未提出上诉，视为对一审判决结果的认可，故本院对一审判决结果不予调整。综上所述，对上诉人创佳物业公司的上诉请求，本院不予支持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由江西创佳物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈华秀审判员  张志明审判员  李胜旺二〇一八年二月二十六日书记员  陈 娟