上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初36415号原告：郭建军，男，1970年10月8日出生，汉族，户籍地浙江省上虞市。委托诉讼代理人：沈隽倩，上海申浩(杭州)律师事务所律师。被告：中建信控股集团上海置业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：吴玮，总经理。委托诉讼代理人：瞿蓓，上海合勤律师事务所律师。原告郭建军与被告中建信控股集团上海置业有限公司(以下简称中建信公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人沈隽倩、被告委托诉讼代理人瞿蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭建军向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2016年11月1日起至被告实际办出《上海市新建住宅交付使用许可证》之日为止，按总房款人民币(币种下同)2,490,700.71元的每日万分之五计算的逾期交房违约金70,984.97元。2.判令被告向原告赔偿律师费3,000元。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系位于上海市闵行区秀涟路xx弄中建信国际广场之开发商。原告以2,490,700.71元的总价购买了上海市闵行区秀涟路XX弄中建信国际广场X号XX室房屋，房款均已付清。根据《预售合同》第十一条、第十三条之约定，被告应于2016年10月31日前将该房屋交付给原告，并应在交付日前7天书面通知原告办理交付该房屋的手续。但被告并未通知原告交房，原因不详。后被告通知原告交房，原告于同年12月26日办理交房手续。但被告于2016年12月27日才取得交付使用许可证。根据《预售合同》第十二条之约定，如被告逾期交房的，应向原告支付违约金，违约金按房价款日万分之五计算，违约金自2016年11月1日起算至其实际交付之日止。且据约定，交房前，被告应取得交付许可证。故原告认为，逾期交房违约金应自2016年11月1日起算至实际取得《上海市新建住宅交付适用许可证》。鉴此，被告逾期交房行为已侵犯了原告合法权益，为维护原告的合法权益，原告特向法院起诉请求判如所请。被告中建信公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1.系争房屋在2016年8月23日已经通过竣工验收，具备交房的条件。但因相邻地块公建配套的原因导致系争房屋的交付许可证无法如期取得。整个地块分为南和北，然后我们取得交付许可证的是北地块，系争房屋所在的是北地块，根据用地规划，在南地块应该配套幼儿园，但南地块至今尚未出让，幼儿园也没有建成，在开协调会的时候我们才被要求提供一个保证幼儿入学的过渡方案，在2016年12月12日完成了过渡方案的协调并且通过了审批，审批通过后在2016年12月27日取得新建住宅交付许可证。故非被告原因导致。依据合同约定，因客观原因导致延期交房的，被告无需承担延期交付的责任，具体交房时间可以顺延。2.即便若认定系被告违约，则违约金的标准过高，应以实际损失为依据，以同类地段、同类房屋的日租金作为标准。3.律师费没有法律和合同的依据，不同意支付。本院经审理认定事实如下：2015年5月30日，被告中建信公司(签约甲方、卖方)与原告郭建军(签约乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定乙方向甲方购买本市秀涟路111弄《中建信国际广场》xx号xx层xxx室。据甲方暂测该房屋建筑面积为70.29平方米，其中套内建筑面积为50.51平方米，公用分摊建筑面积为19.78平方米。每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为35,439.68元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为2,491,055元。第十条：该房屋的交付必须符合补充条款第六条所列条件。第十一条：甲方定于2016年10月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。第十三条：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为以房屋钥匙的交付为准。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。补充条款一第六条约定：对预售合同第十条作如下补充：甲方在房屋交付前须取得《住宅交付使用许可证》。双方同意甲方无须在房屋交付前办理房地产初始登记，但甲方承诺在2017年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如逾期则由甲方一次性承担万分之五的违约金。补充条款一第七条约定：对预售合同第十一条作如下补充：甲方可以延期交付该房屋的其他原因为：1、经由政府主管部门出具相关证明，由于其他客观原因而引致的延误。……甲方向乙方交付该房屋的期限，由于因本合同第十一条或上述原因而延期的，甲方不需因延期交房而承担任何责任，而本合同第十一条就有关甲方交付该房屋之期限相应顺延。”双方还就其他权利义务作了相应约定。2015年6月6日、8月18日、9月14日，原告分别支付购房款751,055元、250,000元、1,490,000元，被告亦开具相应发票。2016年12月26日，被告向原告退回面积补差款354.29元。2016年8月23日，涉案房屋所在的新建莘庄商务区16A-01A北地块项目竣工并取得《建设工程竣工验收报告》。2016年12月12日，涉案房屋配套设施落实，通过上海新建住宅交付使用许可审批，并于同年12月27日取得《上海市新建住宅交付使用许可证》。2016年12月26日，被告向原告交付涉案房屋。以上事实，由原告提供的《上海市商品房预售合同》、发票、收据，被告提供的《建设工程竣工验收报告》、《上海市新建住宅交付使用许可证》等证据以及双方当事人的当庭陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖，当属合法有效，双方均应按约履行。(一)就被告是否构成违约问题，据涉案合同第十一条约定，交房时间应为2016年10月31日前，现双方于同年12月26日才交接涉案房屋，然被告于同年12月27日取得新建住宅交付许可证，方满足合同约定的交付条件。对此，被告以涉案房屋相邻公建配套设施未建成导致交付许可证无法办理作为迟延交房的抗辩意见，本院认为，据涉案合同第十一条以及补充条款一第七条，被告所提之抗辩理由未取得政府主管部门出具的相关证明，不属于不可抗力或上述条款列举的其他免责事由，故被告之抗辩意见并不符合双方约定，本院不予采信。被告的行为已然构成违约，理应支付自2016年11月1日起至2016年12月27日止的逾期交房违约金。(二)就违约金的计算标准问题，被告提出违约金约定过高，应以同地段房屋租赁价格作为计算依据的抗辩意见，本院认为，本案中双方对于违约责任有明确约定，因此本院对于被告提出的以同期同地段房屋租赁价格为损失计算标准的辩论意见不予采纳，但本院亦注意到被告迟延交付房屋确有一定客观因素，结合预售合同履行状况、被告违约对原告造成的实际损失、以及当前房屋的市场价格，本院酌情将双方约定的违约金标准由按原告已支付房价款的日万分之五调整至按原告已支付房价款的日万分之三。(三)至于原告主张的律师费，本院注意到，预售合同中并无相关律师费负担之约定。且原告主张之违约金可弥补其损失，故原告的该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：被告中建信控股集团上海置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告郭建军支付逾期交房违约金42,590.98元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1649.62元，减半收取计824.81元，由被告中建信控股集团上海置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李珺二〇一八年二月九日书记员  林舒附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。