新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新01民终4076号上诉人（原审原告）：丁志，男，1978年1月23日出生，满族，申豪木业经销部业主，住乌鲁木齐市。上诉人（原审原告）：李妍（丁志之妻），1979年9月12日出生，满族，申豪木业经销部从业，住址同上。二上诉人共同委托诉讼代理人：华荣，北京华泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新疆峰丽投资有限公司，住所地乌鲁木齐市米东区乌奇公路32号。法定代表人：杨铁军，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡建朝，男，1986年11月25日出生，汉族，该公司法务工作人员，住乌鲁木齐市沙依巴克区。被上诉人（原审被告）：新疆广汇信邦房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市经济技术开发区。法定代表人：杨铁军，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙铭唯，女，1993年3月17日出生，汉族，该公司法务工作人员，住乌鲁木齐市。被上诉人（原审被告）：招��银行股份有限公司乌鲁木齐分行，住所地乌鲁木齐黄河路2号。负责人：王博，该分行行长。委托诉讼代理人：马瑞婷，女，1990年3月3日出生，回族，该分行职员，住乌鲁木齐市天山区。上诉人丁志、李研因与被上诉人新疆峰丽投资有限公司（以下简称峰丽公司）、新疆广汇信邦房地产开发有限公司（以下简称广汇信邦公司）、招商银行股份有限公司乌鲁木齐分行（以下简称招商银行）商品房预售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市米东区人民法院(2016)新0109民初5357号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月16日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。丁志、李研提出上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审，并由峰丽公司、广汇信邦公司承担诉讼费用。事实及理由，我方在一审中向法庭提交了涉��的合同，证实峰丽公司未向我方告知涉案房屋次卧、厨房、厕所的窗户被消防连廊遮挡的这一事实，成合同欺诈。且在峰丽公司与我方签订合同的两个月后与其他购房人签订的合同中明确了消防连廊的情况，即说明其明确知道消防连廊遮挡采光的情况，在双方交易的为期房，我方不可能在签订合同时，就对涉案房屋的情况全面了解的情况下，隐瞒事实，其行为符合《中华人民共和国合同法》中因欺诈而可以申请撤销的法律规定。综上，请求二审法院判如所请。峰丽公司辩称，消防连廊是小区整体规划的问题，我公司不存在隐瞒的事实，2016年10月9日丁志、李研己办理了入住手续，视为其对房屋的情况表示认可，双方的合同已经履行完毕。故请求二审法院维持一审判决。广汇信邦公司辩称，我方同意峰丽公司的答辩意见。招商银行辩称��我行已依约向丁志、李研发放了贷款，我行不存在违约行为，不同意丁志、李研的上诉意见，请求驳回其上诉请求。丁志、李研向一审法院提出诉讼请求：1、判令撤销《商品房预售合同》；2、峰丽公司、广汇信邦公司返还如下款项：房款156,320元、维修基金10,366.40元、抵押担保服务费1,000元、档案证明费120元、备案费80元、保险费1,624元、公证费200元、工本费138元、制图费20元、契税5,183.20元、2014年8月15日至2016年10月15日按揭款暂计112,215.32元，以上合计287,266.92元；3、第二项款项的利息自2014年6月10日至2016年11月9日暂计为49,984.44元（287,266.92元×0.6%×29个月）；4、解除与招商银行签订的《个人购房借款及担保合同》；5、本案诉讼费及邮寄送达费由峰丽公司、广汇信邦公司承担。一审法院认定事实：峰丽公司委托广汇信邦公司代理销售由峰丽公司��发的位于米东区米东南路东一巷399号暂定名为溪语原筑小区的商品房。为购买该小区10-1-1903号商品房，丁志、李研于2014年6月10日向广汇信邦公司支付首批购房款156,320元、抵押担保服务费1,000元、档案证明费120元。2014年6月26日，丁志、李研（借款人、抵押人）与招商银行（贷款人、抵押权人），峰丽公司、广汇信邦公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》，合同约定：“丁志、李研从峰丽公司处购买位于乌鲁木齐市米东区溪语原筑10-1-1903号房产，丁志、李研向第三人招商银行申请个人购房贷款用于支付购房款。房屋购置价518,320元，贷款金额362,000元。贷款期限120个月，自2014年6月26日至2024年6月26日止。”合同还约定了其他事项。合同签订后，招商银行按约定向丁志、李研提供了贷款，丁志、李研亦按约定自2014年8月15日按月向招商银行偿还贷款。2014年10月16日，丁志、李研（买受人）与峰丽公司（出卖人）、广汇信邦公司（委托代理机构）签订《商品房预售合同》，合同约定：“丁志、李研购买峰丽公司建设的位于米东区，建筑层数地上24层，该商品房预测面积83.6平方米。双方约定按套计算，该商品房总价款为518,320元。双方在签订合同之日起，买受人向出卖人交付30%的房款156,320元，剩余70%的房款362,000元以银行按揭贷款方式支付10年。出卖人应当在2016年9月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。双方在合同附件五中约定为保障和满足小区整体业主对小区配套设施的合理需求，出卖人可根据小区具体情况，安排、分布、设置小区相关配套设施，买受人对此无异议。”合同还约定了其他事项。2014年10月16日，丁志、李研为购买该商品房交纳维修资金10,366.40元、契税5,183.20元、制图费20元。2016年10月9日，通知丁志、李研，位于米东区商品房经竣工验收，已经具备交房条件。丁志、李研接到通知后即到该商品房实地验房，发现房屋外架设的消防连廊遮挡了该商品房小卧室、厨房及卫生间的部分采光，不同意办理入住。峰丽公司对消防连廊进行了改造，丁志、李研认为改造后未解决房屋的采光，至今未实际入住该房屋。丁志、李研为办理上述购房及贷款手续还交纳有备案费80元、保险费1,624元、公证费200元、工本费138元。经一审法院实地勘验，米东区住宅外架设的消防连廊遮挡了该住宅小卧室、厨房及卫生间的部分采光。2014年12月17日，峰丽公司（出卖人）、广汇信邦公司（委托代理机构）与案外人苏茜、王荣秋（买受人）签订《商品房预售合同》，合同约定：“买受人购买峰丽公司建设的位于米东区，��筑层数地上18层，该商品房预测面积69.96平方米。双方约定按套计算，该商品房总价款为395,020元。出卖人应当在2016年9月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。双方在合同附件五中约定根据建筑抗震结构安全和消防等需要，偶现个别房屋存在以下情况：……空中连廊、消防连廊及其他房屋正常使用所必备的设施设备等，前述情况最终以交房实际为准，买受人对此没有异议，买受人承诺不因此向出卖人提出任何主张和要求。”合同还约定了其他事项。一审认为，丁志、李研与峰丽公司签订的商品房预售合同合法有效，丁志、李研按照合同约定向履行了支付购房款及相关税费的义务，峰丽公司建设的商品住宅经竣工验收后亦向丁志、李研履行交房义务。丁志、李研在本案中未提供有效的证据证明峰丽公司交付的房屋经验收后不符合���房条件，亦未提供有效的证据证明双方在签订合同时对合同性质、合同当事人、标的物种类、房屋位置、房屋质量、房屋结构及面积、房屋数量等合同主要内容存在重大误解而造成其不能实现合同目的。丁志、李研认为峰丽公司与案外人在时隔两个月后签订的合同中明确约定有消防连廊的事实，因此认定峰丽公司在与丁志、李研签订合同时故意隐瞒消防连廊遮挡光线的事实，存在欺诈的情形。丁志、李研与峰丽公司订立合同的标的物为期房，合同标的物的具体状况在订立合同时存在一定的不确定性；且双方在签订商品房预售合同时，丁志、李研已经履行了付款义务。丁志、李研据此认定峰丽公司在签订合同时故意隐瞒事实，构成欺诈的主张，不应予以采信。综上，对丁志、李研要求撤销其与峰丽公司签订的商品房预售合同的诉讼请求，不予支持。丁志、李研若认��峰丽交付的房屋不符合合同约定，可另行主张违约责任。丁志、李研要求峰丽公司返还房款156,320元、维修基金10,366.40元、抵押担保服务费1,000元、档案证明费120元、备案费80元、保险费1,624元、公证费200元、工本费138元、制图费20元、契税5,183.20元、按揭款112,215.32元以及上述款项产生的利息49,984.44元的诉讼请求，没有法律及事实依据，不予支持。丁志、李研与第三人签订的个人购房借款及担保合同是双方真实意思的表示，合法有效，双方均已按照约定履行合同义务。丁志、李研在本案中未提供有效的证据证明该合同存在法定解除或约定解除的情形，故对于丁志、李研要求解除其与第三人签订的个人购房借款及担保合同的诉讼请求，不予支持。遂判决：驳回丁志、李妍的诉讼请求。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实及所依据的证���予以确认。且查明，涉案房屋未办理房产过户手续。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。即当事人应当诚实不欺、恪守信用，善意地行使和履行义务。在订立合同时诚实守信原则体现在，不得存在欺诈或违背诚实信用的行为。第五十四条第二款规定一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。即一方当事人故意告知对方虚假情况，或故意隐瞒真实情况，使对方陷入错误的认识与之订立合同，系可以撤销的合同。综合本案，现丁志、李研与峰丽公司、广汇信邦公司就其所签订的合同是否符合撤销的法律规定产生纠纷，本院对此做如下分析：一、关于本案合同主体的问题经双��当事人认可，一、二审法院确认，虽签订本案涉案的《商品房预售合同》双方当事人为丁志、李研与广汇信邦公司，但广汇信邦公司在签订合同中的行为实为代理峰丽公司的行为，则涉案的《商品房预售合同》的权利义务应当由峰丽公司承担。丁志、李研要求撤销与峰丽公司、广汇信邦公司签订《商品房预售合同》的上诉请求，本院以查明的合同主体予以处理。二、关于涉案的《商品房预售合同》是否应当撤销的问题丁志、李研与峰丽公司签订《商品房预售合同》的时间为2014年10月28日，涉案房屋于2016年10月方竣工验收，即丁志、李研在签订合同时，并不能通过现场了解涉案房屋的全部情况，而根据双方所签订的合同内容来看，未对涉案房屋可能因消防连廊遮挡窗户的采光情况进行说明。现场照片显示，涉案房屋的次卧、厨房、卫生间的窗户被消防连廊遮挡采光的情况比较严重，应当是影响丁志、李研是否购买涉案房屋的重要因素，峰丽公司作为涉案房屋所在小区的承建方，应当了解该小区的规划及设计内容，对消防连廊对涉案房屋存在遮挡采光的情况应当明知，且其在于2014年12月与案外人签订的购房合同中，对消防连廊的问题进行了说明，印证此事实。但峰丽公司在与丁志、李研签订合同时，并没有对此进行告知或说明，也没有引起丁志、李研对此事项的注意，影响了丁志、李研在订立合同时对合同标的的认知。峰丽公司的行为，违背了合同法规定的诚实信用原则，丁志、李研依据合同法第五十四条之规定，要求撤销与峰丽公司签订的《商品房预售合同》的上诉请求，合法有据，应予支持。峰丽公司提出因其与丁志、李研的合同己履行完毕，故丁志、李研要求撤销合同的上诉请求，不应予以支持。经查，双方在办理入住过程中，丁志、李研未对在房屋的验收手续中签字，且涉案房屋的产权手续仍在办理过程中，故双方当事人的合同义务未履行完毕，峰丽公司的此项答辩意见，本院不予采纳。三、关于丁志、李研主张的各项费用是否应当由峰丽公司予以返还的问题丁志、李研提出要求峰丽公司向其返还，房款156,320元、维修基金10,366.40元、抵押担保服务费1,000元、档案证明费120元、备案费80元、保险费1,624元、公证费200元、工本费138元、制图费20元、契税5,183.20元、2014年8月15日至2016年10月15日按揭款112,215.32元；2014年6月10日至2016年11月9日利息49,984.44元（287,266.92元×0.6%×29个月）。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现因峰丽公司的欺诈行为，双方签订的《商品房预售合同》应当撤销，则丁志、李研就该合同所支付的费用，产生的损失要求峰丽公司承担的请求，应予支持。现就丁志、李研主张的各项费用分析如下：1.支付的房款及相关的费用。丁志、李研根据涉案的《商品房预售合同》于2014年6月10日向峰丽公司支付了首付款156,320元，并于2014年10月16日交纳了维修基金10,366.40元，契税5,183.20元、制图费20元。房屋首付款为双方因合同峰丽公司向丁志、李研收取的合同款项，因合同撤销，该费用峰丽公司应当返还；维修基金、制图费为向房产部门交纳的费用，该费用自买卖双方交易达成缴纳后，根据规定不予退还，则此款为丁志、李研因本案涉诉合同被撤销后产生的损失，���款应当由峰丽公司承担；根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条的规定，契税的纳税义务发生的时间为契税人签订土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。则契税纳税义务的产生不应当以合同的签订为标准，而是应当以取得权属转移合同或者证书为标准，现双方虽签订了买卖合同，但房产手续还未过户，缴纳的契税应当返还。根据《国家税务总局关于办理期房退房手续后应退还己缴契税的批复》的规定，在办理退房手续后，对其己缴纳的契税应予退还。丁志、李研可以向收取契税的行政部门办理退款，故此款不应作为其损失由峰丽公司承担。2.因贷款合同而产生的费用。丁志、李研因履行涉案合同办理了按揭手续，支付的费用有：抵押担保服务费1,000元，档案证明费120元，备案费80元，保险费1,624元，公证费200元、工本费138元。以上费用是丁志、���研因履行合同而支付的费用，此费用支出后相关单位已完成了上述工作，款项不能退还，故此款应当认定为丁志、李研因本案涉诉合同被撤销后产生的损失，该款应当由峰丽公司承担。3.按揭款。根据涉案合同的约定，涉案房屋交易价格为518,320元，30%的首付款156,320元，70%的房款362,000元为以银行按揭方式交付。2014年6月26日，丁志、李研与招商银行签订《个人购房借款及担保合同》。现丁志、李研主张自2014年8月15日至2016年10月15日其向银行支付的按揭款112,215.32元，应当由峰丽公司承担，对此数额招商银行予以确认。此部分费用，根据《个人购房借款及担保合同》的约定，无返还的法律依据，则此款为丁志、李研因本案涉诉合同被撤销后产生的损失，应当由峰丽公司承担。4.关于利息。丁志、李研与峰丽公司签订的《商品房预售合同》因峰丽公司的欺诈行为应当被撤销，自始对双方当事人均无约束力，则峰丽公司收取丁志、李研的房屋首付款的行为即无事实及法律依据，丁志、李研主张利息的期间为2014年6月10日至2016年11月9日，根据银行同期贷款利率利息应为20,409.53元，应予支持；丁志、李研因履行合同、办理按揭合同交纳的各项费用，并不是由峰丽公司收取，且以上款项，本院也确认为丁志、李研的损失，由峰丽公司承担，丁志、李研要求峰丽公司承担上述费用利息的上诉理由，本院不予采纳。按揭款系丁志、李研系根据按揭合同向招商银行支付的，此部分费用本院已确认为丁志、李研的损失，由峰丽公司承担，丁志、李研对以上费用要求峰丽公司承担利息的上诉理由，本院亦不予采纳。四、关于丁志、李研与招商银行签订的《个人购房借款及担保合同》是否应当解除的问题���据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案丁志、李研与峰丽公司签订的《商品房预售合同》应当认定为可撤销合同，丁志、李研与招商银行签订的《个人购房借款及担保合同》的目的为购买涉案的房屋，现丁志、李研购买房屋的合同目的不能实现，则丁志、李研要求解除与招商银行的《个人购房借款及担保合同》合理有据，本院予以采纳。合同解除后，丁志、李研对未支付的按揭费用不用再予支付，招商银行已向峰丽公司支付的涉案房屋的房款，应由峰丽公司返还，但因本案原告为丁志、李研，招商银行未在本案中提出诉讼请求，故其与峰丽公司就涉案合同��除后产生的法律后果，本案不予处理。综上所述，丁志、李研要求撤销与峰丽公司签订的《商品房预售合同》、要求峰丽公司向其返还购房款，承担损失中的合理部分、要求解除与招商银行签订的《个人购房借款及担保合同》上诉请求成立，应当予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应当予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条第二款、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销乌鲁木齐市米东区人民法院（2016）新0109民初5357号民事判决；二、撤销上诉人丁志、李研与被上诉人新疆峰丽投资有限公司于2014年10月28日签订《商品房预售合同》；三、被上诉人新疆广汇信邦房地产开发有限公司返还上诉人丁志、李研支付的房屋首付款156,320元；四、被上诉人新疆峰丽投资有限公司承担上诉人丁志、李研的各项损失128,173.25元，即维修基金10,366.40元、抵押担保服务费1,000元、档案证明费120元、备案费80元、保险费1,624元、公证费200元、工本费138元、制图费20元、2014年8月15日至2016年10月15日按揭款暂计112,215.32元、购房首付款自2014年6月10日至2016年11月9日利息20,409.53元；五、于2018年2月1日解除上诉人丁志、李研与被上诉人招商银行股份有限公司乌鲁木齐分行于2014年6月26日签订的《个人购房借款及担保合同》；六、驳回上诉人丁志、李研要求被上诉人新疆峰丽投资有限公司向其返还契税5,183.20元的诉讼请求；七、驳回上诉人丁志、李研对被上诉人新疆广汇信邦房地产开发有限公司的诉讼请求。以上款项被上诉人新疆峰丽投资有限公司需于本判决发生法律效力后十日内一次付清。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6,358.77元、邮寄送达费180元，合计6,538.77元，由上诉人丁志、李研预交，上诉人丁志、李研承担842.66元，被上诉人新疆峰丽投资有限公司承担5,516.11元；二审案件受理费6,358.77元，由上诉人丁志、李研预交，上诉人丁志、李研承担994.51元，被上诉人新疆峰丽投资有限公司承担5,364.26元。本判决为终审判决。审判长  陈琛审判员  冯宁审判员  曾敏二〇一八年二月八日书记员  袁洁