上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初12612号原告：上海昌鑫冶金高科技有限责任公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：林宝贵，总经理。委托诉讼代理人：张梅，上海新惟律师事务所律师。被告：上海正泽电器成套设备有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈晓东，董事长。委托诉讼代理人：邵永刚，上海深度律师事务所律师。原告上海昌鑫冶金高科技有限责任公司与被告上海正泽电器成套设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法适用简易程序进行审理。于2017年8月29日依法受理被告提出的反诉请求，并于2017年10月13日进行了第一次证据交换以及第一次公开开庭审理。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，故本院于2017年10月13日裁定反诉按被告撤诉处理。后于2017年11月21日进行了第二次证据交换，于2018年1月17日进行了第三次证据交换及第二次公开开庭审理。原告委托诉讼代理人张梅、被告委托诉讼代理人邵永刚到庭参加诉讼。审理中，经当事人同意及本院院长批准延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还租房押金25,834元；2.被告以25,834元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2015年10月1日至判决生效之日止延迟付款利息1,407.85元(暂计算至2016年12月31日)。经本院释明合同部分有效、部分无效后，原告坚持上述诉讼请求。事实和理由：2012年8月30日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将涉案厂房出租给原告，租赁期限自2012年9月1日起至2015年8月31日止。原告承租涉案厂房时向被告支付保证金25,834元，合同到期后原告迁出涉案厂房，但被告至今未退还保证金，双方协商未果，故诉至法院，请求判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，原告至今仍拖欠被告水、电费17,361.29元、自2015年9月4日至2015年10月16日逾期交房使用费43,000元、垃圾清理费6,000元，合计66,361.29元，扣除被告已付押金25,834元，被告还应支付原告款项合计40527.29元。经审理查明：被告系上海市松江区九亭镇伴亭东路XXX号3幢厂房登记权利人，建筑面积为1,516.32平方米。2012年8月30日，原、被告签订房屋租赁合，约定：1、被告将坐落于上海市松江区九亭镇伴亭东路XXX号房屋中的3#底层车间和楼上一框，面积1,206平方米出租给原告使用，同时该房屋内相关配套设施及物品也一并出租给原告；2.租赁期限自2012年9月1日起至2015年8月31日止，共三年；3.合同标的的年租金为310,000元；4.电费、水费、环卫费将按照有关规定，先付款，后使用，如超期支付则按有关规定支付滞纳金(按当期所付水、电费每日的万分之三)；5.租赁期间，原告使用合同标的所发生的水、电、燃气、通讯、环卫费(环卫费的标准、交纳等等由原、被告双方另行约定)等一切费用均由原告承担，且不包含在上述租金内，原告应按时付清；6.除被告同意原告续租外，原告应在本合同终止后三日内向被告返还合同标的，并将其在租赁区域内建造的房屋或设施交付被告。未经被告同意逾期返还或交付的，除向被告支付违约金按年租金每日的万分之三，还应另行按每逾期一天1,000元的标准向被告支付占用期间的使用费；7.合同标的在返还时应当符合正常使用后的状态，返还时被告根据合同的约定进行验收，并相互结清各自应当承担的费用。上述合同另对其他事项进行了约定。此外，原告已向被告支付押金25,834元，被告认为押金应抵扣原告欠付款项。关于该合同标的物(即涉案厂房)，原、被告均确认包括上海市松江区九亭镇伴亭东路XXX号房屋中的3#底层车间、楼上一框以及原告搭建的西侧边棚、北侧边棚，合计1,206平米，年租金310,000元亦针对于上述租赁面积。审理中，原告亦认可被告办公室就在涉案厂房隔壁。关于涉案厂房返还的时间，原告陈述其于2015年8月31日前已经搬离了涉案厂房，2015年9月3日将涉案厂房内一辆行车取走。被告称原告直至2015年10月16日才将涉案厂房予以返还。关于原告欠付水、电费金额，被告提供三张关于电费(水费)增值税发票，合计金额为11,648.96元，原告予以认可。另，被告提供2015年9～10月电力发票、水费发票四张，证明原告尚欠付2015年9～10月水、电费5,712.33元。原告对于四张发票的真实性无异议，但关联性不予认可，认为：1.用电、用水结算期间无法在发票中体现；2.涉案厂房所在整幢建筑并非原告一家在使用，还有其他公司承租，被告将所有的水电费均由原告承担，不合理；3.2015年9～10月份的水、电费存在巨幅下降的趋势，基本电费属于固定支出，亦证明了原告早已搬离涉案厂房。另查明，被告提供下列证人证言：1.证人孙某，其称：(1)在被告处从事财务工作，工作地点就在涉案厂房隔壁。(2)原告直至2015年10月中旬才从涉案厂房内搬离，且搬离之后涉案厂房内脏乱差，现场有原告各种遗弃物品，被告请人清理、维修，并将原告搭建的隔墙拆除。(3)电费是根据原告电表数据由被告开票，伴亭东路XXX号3幢厂房内包括被告一共三家公司使用，另外两家都有分表，由被告工作人员负责，然后报给原告，原告核对无误之后开票，电费金额依据发票计算，但最终结算的金额并非就是发票上的金额。水费由三家企业均摊，但被告未使用水，具体根据厂区人员数量均摊，时间久远记不清楚原告方有多少人员。(4)仅凭原告一家公司产生的水、电费是达不到被告提供的2015年9～10月电力发票、水费发票中的金额。2.证人杨某某，其称：(1)自2004年开始在被告处从事会计工作。(2)2015年10月16日原告搬离之后很多物品遗留在涉案房屋内，后被告让施工队清理走。(3)其和证人孙某一起在涉案厂房厂区工作，基本没有水、电费产生，2015年9～10月的水电费都是原告使用。其收到水、电费发票之后再交给原告分摊，由原告分摊好之后被告再进行开票。(4)在2015年8～10月期间，伴亭东路XXX号3幢厂房1层由原告使用，2-3层由另一家公司使用，该公司比原告早一点搬离，大概在2015年9月初停工，大件搬走了，留下了一些小物件。3.证人谢祥树，其称：(1)2015年10月17日被告让其将伴亭东路XXX号3幢厂房主厂房东西两侧房棚更新、车间内部地坪设施整改、清运垃圾等，双方签订了整改协议书一份。(2)厂房内垃圾很多，堆满各类遗弃物，听被告说是之前原告承租时留下的，2015年10月16日才将涉案厂房返还，其未曾看见原告搬离涉案厂房。(3)6,000元垃圾清运费都是针对伴亭东路XXX号3幢厂房1层产生的。被告认为上列三位证人证言与其主张相互吻合，理应作为定案依据。原告对于上述证人证言均不予认可：其一，证人孙某、杨某某系被告员工，与被告有利害关系，不具备作证资格，且在本案中两证人曾接受被告委托作为代理人出庭，客观上体现了被告意志；其二，证人孙某、杨某某证言亦有矛盾之处，证人杨某某不配合原告询问，关于水、电费金额计算问题证人陈述与法庭询问回答不一致；其三，证人谢祥树关于原告何时搬离、返还涉案厂房均由被告告知，属于传来证据，且其书面的证人证言系被告打印后交其签字确认，不能反映证人证明的事实。以上事实，主要由房屋租赁合同、发票、证人证言、上海市房地产权证及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人均有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务。无效合同自始没有法律约束力。合同部分有效，不影响其它部分效力的，其它部分仍然有效。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同中所涉底层已经取得相应产证，该部分租赁合同应属有效；楼上一框及边棚部分因未经审批建造，故该部分房屋的租赁合同应属无效。但该部分房屋租赁合同无效，并不影响其余有证部分房屋租赁合同的合法有效。根据房屋租赁合同约定，原、被告之间的租赁期限于2015年8月31日届满，原告应于合同终止后三日内将涉案厂房返还被告，返还时被告根据合同约定进行验收，并相互结清各自承担的费用。本案中原告称其于2015年8月31日前搬离涉案厂房，于同年9月3日将涉案厂房内遗留的一辆行车取走，但缺乏相应的证据证明其已和被告办理了交接手续或通知被告前来接收涉案厂房。且根据上述已查明事实，被告办公场所与涉案厂房毗邻，原告履行通知或交付的义务具有较大的可行性。故本院对于原告所称的涉案厂房已于2015年9月3日返还给被告的意见不予采纳，具体返还日期应以被告确认日期为准，即为2015年10月16日。双方对于被告所主张的使用费的计算标准并无异议，因此，原告应按照每日1,000元为标准，向被告支付自2015年9月4日至2016年10月16日的使用费计43,000元。关于原告欠付被告水、电费的金额，原告仅对于部分水、电费11,648.96元予以认可。结合双方的上述意见以及已查明事实部分，本院认为：首先，根据被告提供的证人孙某、杨某某证言可知，包括涉案厂房在内的本区九亭镇伴亭东路XXX号3幢厂房实际有三家公司在使用，两位证人作为被告工作人员，此前在向原告收取相应水、电费时并非直接按照水、电费发票金额全额收取，而是需要进行一定的分摊和计算；其次，证人孙某亦承认，仅凭原告一家公司是产生不了被告所提供的四张水、电费发票中的金额；最后，上述两位证人对于其他公司具体搬离时间的陈述存在出入。综上，在其他公司搬离时间无法确认的情况下，考虑到原告占有涉案厂房期间产生一定的水、电费亦属合理，然2015年9～10月份的全部水、电费由原告承担确有违公平，不符合双方此前的支付习惯，故本院酌情确定原告应向被告支付2015年9～10月份水、电费2,000元，则原告合计应向被告支付水、电费13,648.96元。关于垃圾清理费部分，被告自认于2015年10月16日接收涉案厂房，但直至本案诉讼前未有证据证明其曾向原告就交付的涉案厂房不符合正常使用状态提出异议，故被告该项辩称意见缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，原告欠付被告水、电费13,648.96元，使用费43,000元，合计56,648.96元，抵扣原告已付押金25,834元后，原告仍应向被告支付30,814.96元。故原告的诉讼请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告上海昌鑫冶金高科技有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费481元，减半收取240.50元，由原告上海昌鑫冶金高科技有限责任公司负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李晓蕾二〇一八年二月一日书记员  顾家俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。