南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0113民初4275号原告：李智红，女，1977年10月11日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：赵某2，男，1977年8月8日出生，汉族，系原告李智红丈夫，住江苏省南京市玄武区。原告：赵某1，女，2008年1月8日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。法定代理人：赵某2，男，1977年8月8日出生，汉族，系原告赵某1父亲，住江苏省南京市玄武区。被告：南京高科置业有限公司，统一社会信用代码91320113738853333M,住所地江苏省南京市栖霞区尧化街道王子楼村108号。法定代表人：徐益民，系该公司董事长。被告：南京高科仙林湖置业有限公司商业管理分公司，统一社会信用代码91320113339468585N，住所地江苏省南京市栖霞区尧化街道王子楼村108号。负责人：董伟民，系该分公司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：王宏，国浩律师（南京）事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：鞠醒柳，国浩律师（南京）事务所实习律师。原告李智红、赵某1与被告南京高科置业有限公司（以��简称高科公司）、南京高科仙林湖置业有限公司商业管理分公司（以下简称商管分公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李智红的委托诉讼代理人暨原告赵某1的法定代理人赵某2，被告高科公司、商管分公司的共同委托诉讼代理人王宏、鞠醒柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李智红、赵某1向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同支付因所有出入口围挡并施工装修导致商铺无法经营造成的损失9.2万元（被告于2015年9月30日起开始实施围挡和装修，原告于2017年2月24日收回案涉商铺，此期间损失按年租金6.5万元计算）；2、判令两被告共同返还向原告收取上述期间的物业费10395元；3、判令被告返还因装修改造变换经营业态，导致原告改造下水道产生的费用6000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2011年6月16日购买高科公司文苑广场（现改名为东城汇）负一层135号商铺，后其下属子公司南京东城汇商业管理有限公司与原告签订《文苑广场商铺经营管理合同》，约定案涉商铺于2015年9月30日前交付原告。但2015年9月30日原告实地察看准备收房时，发现被告方将通往负一楼的各通道都固定围挡，负一楼重新改造，导致原告无法进入，也不能实际装修使用。因案涉商铺不具备交付条件，故原告没有收房。经和被告方数十次的漫长沟通，原告要求撤除围挡取消装修施工，被告对原告不理不睬。2015年9月30日至2017年2月24日，因被告方将进入负一层的各通道设置围挡，在负一楼进行大面积改造装修导致原告至今无法经营，被告也一直没有将案涉商铺交付原告，故原告方按照案涉商铺现在租赁价格65000元/年计算，上述期间经营���失为9.2万元。被告在原告收房时要求原告必须缴纳上述期间的物业费10395元，否则就不给收房，故原告只能缴纳。负一楼原先规划为小商品百货，被告在没有告知原告及其他所有业主的情况下，私自改造负一楼将原有的百货业态改造为现在的餐饮业态，而原告的商铺没有水电气无法经营，故原告自行施工接通上下水产生了费用6000元，被告应当予以承担。被告商管分公司是被告高科公司的下属公司，故原告认为高科公司应当对商管分公司的民事责任承担共同责任。综上，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告高科公司辩称：被告高科公司不是围挡装修的实施者，也不是原告商铺的承租人，故本案与高科公司无关。被告商管分公司辩称：1、关于原告主张的诉请第1项中经营损失的期限，被告商管分公司于2015年9月20日向原告发出了函告，催促原告于2015年10月1日前收回商铺，原告并未前来收回商铺；根据被告提交的证据，东城汇负一层装修工程施工完毕的最后时间是2016年4月25日，向承租商户交付商铺的起始时间是2016年7月，被告提交的6份商铺租赁合同都可以反映出这6户商户在2016年9月10日就已经开始正常经营，并计付租金，故原告商铺因围挡造成损失的截止时间应当为2016年9月9日，原告由于自己的原因至2017年2月24日才来收铺，对迟延收铺期间产生的损失被告商管分公司不负责赔偿。另原告主张的损失计算标准过高，与事实不符，被告也不予认可。2、关于原告方诉请第2项，被告商管分公司同意退还自2015年10月1日至2016年9月9日期间原告所缴纳的相应公共能耗费、物业管理费、商业管理费三项费用合计约6900元，对2016年9月10日以后的该三项��用不予退还；另原告在其诉请2中所主张的金额包括了其在2017年2月24日以后缴纳的相关费用，如原告所缴纳的预交电费、水费、装修保证金等，原告将其计算在退费金额中没有根据。3、关于原告诉请第3项，原告向被告高科公司购买的案涉商铺本来是属于没有上下水的商铺，按照房屋交付标准，该商铺未经改造前仅适合于不需要现场使用自来水的商业经营；在东城汇商铺交付的最初3年托管经营期间，东城汇商管公司将之定位为小百货零售业，是基于当时的市场环境分析和商业决策，但随着3年的实际经营，由于电商的冲击，小百货零售业显然已经不能够适应市场需要，故被告商管分公司在续租东城汇负一层商铺以后决定改变业态，并同时对不适于进行餐饮经营的原有商铺进行改造，以适应于当前即时消费经营业态，基本符合当今市场需求的决策和现实情况；所以在被告商管分公司对商铺进行改造经营利用以后，原告根据自己的商业判断跟随改作经营餐饮零售，这是原告的自行决定，与两被告无关，其对商铺改造的相关费用理应由原告自行承担。因此，请求法院公正裁判。本院经审理认定事实如下：2011年6月16日，原告李智红、赵某1（乙方）与被告高科公司（甲方）签订文苑广场商品房预售合同，约定甲方预售给乙方的商品房为栖霞区仙林大学城文苑路以南文苑广场负一层135号（以下简称案涉商铺），建筑面积17.75平方米；甲方应于2012年9月30日前向乙方交付该商品房。2013年5月16日案涉商铺的产权登记于两原告名下，房屋所有权证载明案涉商铺建筑面积为17.47平方米。2011年6月16日，两原告（甲方）与南京东城汇商业管理有限公司（乙方）签订文苑广场商铺经���管理合同，约定甲方将案涉商铺交由乙方统一实施经营管理，经营管理期限自2012年10月1日起至2015年9月30日止，租金按20元/平方米/年的标准计付。2015年9月22日，南京东城汇商业管理有限公司向两原告邮寄返还商铺告知函，原告于2015年9月23日签收，该函载明该公司于2015年10月1日将案涉商铺交还，请两原告于2015年10月1日前至该公司办理退铺返还手续。2016年11月1日原告李智红出具委托书，载明：李智红委托丈夫赵某2作为代理人全权代表办理交接案涉商铺，签订相关手续。2017年2月24日两原告接收案涉商铺。文苑广场负一层商铺原经营业态为百货业态，被告商管分公司在2015年9月30日原商铺经营管理合同到期前，与负一层商铺大多数业主另行签订了新的商铺经营管理合同，决定将负一层商铺改造用于餐饮经营，现由被告商管分公司经营管理的负一层商铺经营业态均为餐饮业态。负一层改造装修和设置围挡由被告商管分公司实施。审理中，两原告提交2017年2月25日原告李智红与案外人魏某某、张某签订的商铺租赁合同、收条、南京银行业务专用凭证。原告表示该组证据用以证明原告将案涉房屋出租给案外人，租用期限自2017年3月12日至2020年3月11日，第一年使用费为65000元，案外人已向原告支付了第一年租金65000元、押金及水电杂费，该租金金额应作为原告诉请第1项中经营损失的计算标准。经质证，两被告表示：对证据的三性均无异议，但对证明目的有异议，该租赁合同的期间自2017年3月12日起，不是原告主张的损失产生期间，故对原告以此作为经营损失的计算标准不予认可。两被告提交6份被告商管分公司与案外人签订商铺租赁合同，载明起租日均为2016年9月10日，租金标准为4.3元-4.8元/平方米/天。经��证，原告表示：原告不清楚此事，对这些合同约定的租金价格不予认可。因原被告双方对案涉商铺租金价格产生争议，均同意由法院向专业中介公司进行询价，本院就案涉商铺在2015年10月1日至2017年2月24日期间的市场租金价格向中介公司进行询价，南京华府房产经纪公司回复函载明：文苑广场负一层（面积为17.75平方米）的商铺租金价格为：2015年年租金平均4.5万元/年、2016年年租金平均5.5万元/年、2017年年租金平均6万元/年；金杰房地产经纪有限公司回复函载明：案涉房屋2015年10月1日至2017年2月24日的市场租金价格为5元左右/平方米/天。审理中，两原告提交2017年2月24日南京清风物业管理有限公司的收据及刷卡消费凭证、高科公司缴款通知单、商管分公司的银联POS机刷卡消费凭证，原告表示用以证明原告向高科公司支付了2015年10月1日至2017年2月24日期间的公共能耗费3877元、商业管理费1930.84元，以及该期间向上述物业支付了物业费3877元。经质证，两被告表示：对证据的三性均无异议，关于这些费用被告说明如下：商管分公司收取的1930.84元是商业管理费，期间是自2015年10月1日至2017年2月14日；关于两笔3877元费用，其中一笔3877元的收据载明是2015年10月1日至2017年2月24日公共能耗费，另一笔刷卡支付的3877元是同期间的物业管理费，因物业公司的工作人员收费时计算有误，这两笔费用均少计算了1个月，但物业公司并没有再向原告收取。审理中，原告提交2017年2月24日王某某开具的收据1份及华夏银行POS机刷卡消费凭证，原告表示用以证明原告向王某某支付案涉商铺下水道改装费5000元，原告陈述：5000元是原告支付给案涉商铺的相邻商铺辣先生串串香的老板王某某的，��为案涉商铺的给排水虽然由原告施工，但是需要与邻居的上下水管道连接，故邻居向原告收取了连接上下水管道的补偿费用，邻居收取原告这笔补偿费是因为邻居已经自行完成他的商铺给排水改造，原告商铺连通他的给排水管道属于受益，故而给予邻居相应的补偿，邻居还说原告将管道连接他的管道增加清污了成本；王某某也是四楼东北人家的老板，原告向王某某支付的5000元就是原告在其经营的东北人家的POS机上刷卡的，且王某某本人在收据上签字。经质证，被告方表示：对真实性存在疑虑，根据被告提交的商铺租赁合同，王某某经营的是辣先生串串香，并非是雪世界食府，对证明目的也有异议，原告改造下水道是其自行行为，被告未对原告的经营业态作任何要求，故对该费用不应承担责任。另查明，2015年5月27日南京高科仙林���置业有限公司出具承诺书，载明：我公司吸收合并南京东城汇商业管理有限公司已取得双方股东批准，吸收合并后南京东城汇商业管理有限公司的资产、负债成为南京高科仙林湖置业有限公司的资产、负债，南京东城汇商业管理有限公司依法注销，我公司承诺南京东城汇商业管理有限公司的债权债务由南京高科仙林湖置业有限公司承继。2015年7月24日被告商管分公司作为南京高科仙林湖置业有限公司的分公司准许登记，2015年8月26日南京东城汇商业管理有限公司登记注销。本院认为：关于原告主张被告高科公司赔偿经营损失、返还物业费和改造费的请求。因案涉商铺所处的文苑广场负一层改造装修并非高科公司实施，高科公司也未向原告收取物业费，且被告商管分公司系南京高科仙林湖执业有限公司的分支机构。因此，原告主张的这一请求，缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张被告支付因所有出入口围挡并施工装修导致商铺无法经营造成的经营损失9.2万元（被告于2015年9月30日起开始实施围挡和装修、原告于2017年2月24日收回案涉商铺，按年租金6.5万元计算）的请求。被告商管分公司对案涉商铺所处的文苑广场负一层进行重新改造装修，并在负一层入口处设置施工围挡，导致原告无法经营案涉商铺产生了相应的经营损失，商管分公司构成侵权，应对此侵权行为造成的损失承担赔偿责任。关于计算损失的起始时间，被告认为负一层的装修改造工程始于2015年10月12日以后，但其提交的证据不足以证明；根据原被告提交的证据，原告将案涉商铺交由南京东城汇商业管理有限公司统一经营管理的合同期限截至2015年9月30日，原告被通知于2015年10月1日前收回案涉商铺，原告陈述2015年9月30日原告方到案涉商铺现场查看，发现因被告设置施工围挡导致案涉商铺无法正常使用，故拒绝办理案涉商铺的返还手续；另被告商管分公司在本案中表示，同意退还原告已支付的物业管理费等3项费用自2015年10月1日起计算。因此，综合考虑上述情况，本院认定计算损失起始时间为2015年10月1日。关于计算损失的截止时间。原告主张损失计算的截止时间为2017年2月24日原告方收回案涉商铺时，但原告提交的证据不足以证明文苑广场负一层的正常投入使用的开始时间为2017年2月24日，也未提供证据证明原告直至该日才收回案涉商铺的过错在于商管分公司。根据被告提交的证据，文苑广场负一层于2016年9月10日已正常投入使用，但商管分公司及南京高科仙林湖置业有限公司在改造装修工程完成、施工围挡拆除后没有及时通知原告，且根据被告提交的原告李智红于2016年11月1日出具的委托书，原告方至2016年11月1日应当知道可以办理案涉商铺的交接手续。因此，本院认定计算损失的截止时间为2016年11月1日，故2016年11月2日至2017年2月24日期间原告未及时办理案涉商铺交接手续所导致的经营损失，属于原告未采取合理措施而扩大的损失，被告依法对此不应承担赔偿责任。关于计算损失的标准。原告主张按照原告提交的2017年原告与案外人签订案涉商铺租赁合同约定的10.19元/日/平方米计算，被告主张按照被告提交的2016年被告与案外人签订的6份案涉商铺租赁合同约定的4.3元/日/平方米至4.8元/日/平方米计算，但原被告提交的证据均不能充分证明相应期间案涉商铺的租金价格，双方也未能就损失计算标准达成一致意见，双方一致表示由本院对专业中介公司进行询价确定案涉商铺相应期间的租金价格，故本院参考两家房产中介公司关于案涉商铺的市场租金价格的回复意见，酌定损失计算标准为8元/日/平方米。综上，被告应向原告赔偿的经营损失为55624.48元（8元/日/平方米×398天×17.47平方米）。关于原告主张被告返还向原告收取上述期间的物业费10395元的请求。本院已认定因商管分公司的改造装修行为导致案涉商铺于2015年10月1日至2016年11月1日期间无法正常经营，商管分公司此行为已构成侵权，故应当赔偿原告已支付的此期间的公共能耗费、物业管理费、商业管理费。根据原告提交的证据和被告的陈述，原告已支付此期间的公共能耗费为3180元（17.47平方米×14元/平方米/月×13个月）、物业管理费为3180元（17.47平方米×14元/平方米/月×13个月）、商业管理费为1590元（17.47平方米×7元/平方米/月×13个月），合计7950元，此属于商管分公司侵权行为所造成的原告损失，故���管分公司应当予以赔偿。关于原告主张被告返还因装修改造变换经营业态，导致原告改造下水道产生的费用6000元的请求。根据原告提交的证据和原被告一致陈述，案涉商铺所处的文苑广场负一层原本是小百货业态，后商管分公司将负一层大部分商铺改为餐饮业态，原告为适应负一层整体经营业态从而需要将案涉商铺改造具有给排水功能，并向相邻商铺业主实际支付了5000元改造费用。被告认为原告此改造行为并非被告要求，被告不应承担此费用。本院考虑到在商管分公司对负一层大部分商铺改为餐饮业态的情况下，原告将案涉商铺改造满足整体经营业态，此改造行为具有一定的合理性，被告对原告实际支付5000元改造费用所造成的损失应予分担，本院酌定被告为此赔偿原告2500元。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条���一款、第十九条、第二十四条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南京高科仙林湖置业有限公司商业管理分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李智红、赵某1经营损失55624.48元、7950元（公共能耗费、物业管理费、商业管理费）、商铺改造费用2500元，合计66074.48元；二、驳回原告李智红、赵某1的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2468元，由原告李智红、赵某1负担1016元，由被告南京高科仙林湖置业有限公司商业管理分公司负担1452元（此款原告已预交，由被告在履行本判决确定的义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  程前葆代理审判员  张 璐人民陪审员  王永峰二〇一八年二月二十八日书 记 员  朱文清