广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0115民初1903号原告：广州南沙国际物流有限公司，住所地广州市南沙区万顷沙镇广东南沙出口加工区管委会大楼一楼105房，统一社会信用代码91440115747565587Q。法定代表人：黄翔龙。委托代理人：许瑞，广东汇俊律师事务所律师。委托代理人：王晶，广东汇俊律师事务所实习律师。被告：吴健伟，男，1985年2月1日出生，汉族，住广州市番禺区，委托代理��：黄凯欢，广东定海针律师事务所律师。被告：赵建立，男，1975年11月21日出生，汉族，住河南省鹿邑县，原告广州南沙国际物流有限公司(以下简称“南沙物流公司”)诉被告吴健伟、赵建立租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人许瑞、王晶，被告吴健伟到庭参加诉讼。被告赵建立经本院合法送达，没有依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南沙物流公司诉称：2012年8月24日与2012年8月27日，两被告分别与原告签订B15、B16、B17、B18、B3、B203、B202的商铺物业租赁合同，租赁上述商铺用作其合伙成立的“广州市南沙区港龙兴配件销售厂”的经营场所，租赁期限为2012年9月1日至2014年8月31日。上述租赁合同签订后，两被告以经营环境差、资金周转困难等为由拖延交租，故原告未与两被告���理合同续签手续，但是其实际经营行为事实存在。经原告多次催缴，两被告陆续交来部分租金，但仍然无法弥补拖欠的租金，原告于2016年2月29日对租赁物业采取了封铺措施，两被告确认欠下的租金及水电费等费用为565682.20元，并承诺及时结清欠款，但并未履行承诺，2016年5月4日，原告委托律师向两被告催收拖欠的租金及水电费等543889.40元及按每天0.5%的标准计算的滞纳金，两被告仍不理会，故诉至法院，请求判令：1、两被告立即向原告支付拖欠的租金及水电费、物业管理费等共543889.4元；2、两被告从2016年2月29日起，每日按照欠款金额5‰向原告支付滞纳金至付清之日止。3、本案全部诉讼费用由两被告承担。被告吴健伟辩称：1、原告所述的上述商铺只有B202、B15、B16是其承租的，其余商铺都不是其承租的，另B202是其承租后再出租给赵建立作为仓库使用的。2、在2015年3月份前其已经不再使用B15、B16的商铺了，原告在2015年3月份已经将B15、B16商铺出租给双翼汽车贸易有限公司，双翼汽车贸易有限公司的证照是在2015年5月份颁发的，原告称我方在2015年3月后还在涉案商铺经营与事实不符。3、其与原告签订的承诺书是指其本人欠原告的款项，并不是表示其还在经营商铺。因上述的承诺书均是其第一个签名，B202商铺是其出租给赵建立的，而赵建立已经是无法承租原告的商铺，所以原告的员工要求其签名，其只是作为承担B202业主方的角色签名。两被告均在各自承租的商铺有登记注册的工商执照。原告的封铺行为是其与原告协商处理的，其同意封铺，因为赵建立已经无力支付所拖欠的租金费用。被告赵建立无答辩意见。经审理查明：2011年12月27日，广州市规划局向原告（建设单位）出具《建设工程规划许���证》[穗规南建证（2011）390号]，同意原告在广州市南沙区XX岛XX区XX地块土地上建设宿舍区B、维修商铺区项目，建设规模为宿舍区B1幢（地上2层、4833平方米）、维修商铺1幢（地上2层、2708平方米），该建设项目为临时建设，使用期为两年。2014年1月8日，广州市规划局南沙开发区分局向原告出具《关于临时建设工程使用期限延期申请的复函》[穗规南函（2014）10号]，同意将上述规划许可证批准建设的宿舍区B、维修商铺区使用期限延长至2015年12月27日。2012年8月24日，原告（甲方，出租人）与被告吴健伟（乙方，承租人）签订《维修商铺租赁合同》，约定甲方将位于广州南沙XX区XX中心XX商铺自编B栋B15、B16号出租给乙方用作拖车维修使用。租赁期限为2012年9月1日至2014年8月31日。编号B15使用面积约为117平方米，编号B16每间使用面积约81平方米，建筑高度为6.85米。��四条、租金。编号B15为10881元/月/间，编号B16为7533元/月/间。前三个月为免租期，由2012年12月开始计租，租金按月结算，每月5号前缴纳当月租金。第五条、物业管理费。物业管理费为150元/月/间（另外编号B15为200元/月/间），共计350元/月，随租金一起交付。第六条、公摊水电费。公摊水电费150元/月/间（另外编号B15为200元/月/间），随租金一起交付。第七条、合同保证金。乙方在签订本合同时按2个月租金标准一次性向甲方缴纳合同保证金36828元，合同期满如果双方不再续约，并且合同期内乙方无违约情形，在乙方办理退租手续后15日内，甲方无息全额退还给乙方。第八条、水电周转金。乙方在签订本合同时按3000元/间缴纳水电周转金，共计6000元，乙方退租后，按扣除水电费用后多退少补。第九条、其他应缴费用。1、乙方按规定在甲方通知缴纳承租物业内的水电费后5日内缴付，水费3.5元/立方米、电费1.5元/度。合同期间如政府部门调整水电价格时，甲方作相应的调整，乙方应按政府部门调整后的水电价格缴付水电费。第十条、需缴交款项。每月需缴纳租金、物业管理费、公摊费19114元。在合同签订后5日内一次性缴付。第十五条、违约责任。3、乙方应按期缴纳租金及水电费等各项费用，否则按逾期金额的0.5%每天收取滞纳金。乙方如连续2个月未缴纳租金等费用，甲方有权单方解除合同收回物业，已收取的租金、物业管理费、公摊费及合同保证金不做退还。乙方应承担全部违约责任及由此产生的后果，造成甲方损失的，还应赔偿甲方全部损失。第十六条、其他事项。7、合同期满前如乙方有意续约，应在合同期满2个月书面通知甲方，经双方协商后签订新合同。续租期限2年，2年租金递增率不超过15%，具体视市场情况而定。8、��前解约或合同期满不再续约时，乙方应在合同解除之日5日内结清应缴费用，并将承租物业内自有物品搬走后将物业移交甲方，否则甲方有权自行处置等。2012年8月27日，原告（甲方，承租人）与被告赵建立（乙方，承租人）分别签订《临街商铺租赁合同》《维修商铺租赁合同》，上述《临街商铺租赁合同》约定原告将广州南沙XX区XX中心XX商铺自编B栋B3、B203号租给乙方用于经营汽车零配件销售，建筑层数2层，首层高3.5米，每间使用面积约81平方米；二楼层高3.2米，每间使用面积约为63平方米。租赁期限为2012年9月1日至2014年8月31日。第四条、租金。编号B3为4455元/月/间，编号B203为1890元/月/间。由2012年11月开始计租，租金按月结算，每月5号前缴纳当月租金。第五条、物业管理费。一楼为150元/月/间，二楼为75元/月/间，共计225元/月，随租金一起交付。第六条、��摊水电费。一楼150元/月/间，二楼为75元/月/间，随租金一起交付。第七条、合同保证金。乙方在签订本合同时按2个月租金标准一次性向甲方缴纳合同保证金12690元，合同期满如果双方不再续约，并且合同期内乙方无违约情形，在乙方办理退租手续后15日内，甲方无息全额退还给乙方。第八条、水电周转金。乙方在签订本合同时按2000元/间缴纳水电周转金，共计4000元，乙方退租后，按扣除水电费用后多退少补。第十条、需缴交款项。1、每月需缴纳租金、物业管理费、公摊费6795元。上述《维修商铺租赁合同》约定，甲方将位于广州南沙XX区XX中心XX商铺自编B栋B17、B18号用作拖车维修使用，租赁期限为2012年9月1日至2014年8月31日。第四条、租金。编号B17、B18为5265元/月/间，共计10530元/月，由2012年11月开始计租，租金按月结算，每月5号前缴纳当月租金。第五条、物业管理费��150元/月/间，共计300元/月，随租金一起交付。第六条、公摊水电费。150元/月/间，共计300元/月，随租金一起交付。第七条、合同保证金。乙方在签订本合同时按2个月租金标准一次性向甲方缴纳合同保证金21060元，合同期满如果双方不再续约，并且合同期内乙方无违约情形，在乙方办理退租手续后15日内，甲方无息全额退还给乙方。第八条、水电周转金。乙方在签订本合同时按3000元/间缴纳水电周转金，共计6000元，乙方退租后，按扣除水电费用后多退少补。第十条、需缴交款项。每月需缴纳租金、物业管理费、公摊费合计11130元等。上述合同中的第十一条至第十六条条款内容同原告与被告吴健伟签订《维修商铺租赁合同》相应条款约定一致。2014年9月1日，吴健伟出具《承诺书》，内容为其就其租赁的B17，B18，B3铺，尚欠原告租金水电等费用152550.5元（明细详��附件）。2015年9月9日，原告向被告吴健伟发出《通知》，内容为：吴健伟承租的原告运输服务中心B栋B3、B15、B16、B17、B18、B202、B203商铺，长时间拖欠租金及水电费等费用，敦促吴健伟按照附件中《欠租付款明细表》缴纳租金、水电等费用，否则将由吴健伟承担全部违约责任及由此产生的后果，包括原告单方解除合同，停水断电并收回商铺，保证金不予退还等。附件《B3、B15、B16、B17、B18、B202、B203欠款明细表》，并附有《承诺书》，吴健伟于2015年9月18日于该承诺书上签名，承诺如期缴纳租金、水电费。两被告后向原告出具《承诺书》，内容为“吴健伟及赵建立合作租赁原告南沙XX区XX中心B栋商铺B3、B202、B203、B15、B16、B17、B18铺，用作拖车维修及配件销售，合同已于2014年8月31日到期，因欠租未履行合同续签手续，实际经营至今。……经统计，截止2015年4月1日前，商铺共欠租金水电等费用331658.40元。本人承诺该款项分6期清缴，自2015年4月起，于每月10日前缴纳当月租金及当期欠款，9月10日前欠款缴交完毕。具体：2015年4月10日，应缴欠款63252元；2015年5月10日，应缴欠款56782.5元；2015年6月10日，应缴欠款56007.1元；2015年7月10日，应缴欠款54794.2元；2015年8月10日，应缴欠款50904.1元；2015年9月10日，应缴欠款49918.5元。每期应缴当月租金均为34140元。”吴健伟、赵建立于该承诺书落款处签名捺指模。庭审中，吴健伟确认该承诺书中“吴健伟”签名字样是其本人所签，并陈述因当时赵建立已无力偿还租金且与其存在债务上的纠纷，其不希望赵建立的铺租不成做不了生意，且确认承诺书中的“赵建立”签名字样亦是赵建立本人所签。2016年2月29日，原告向两被告发出《封铺通知》，内容为“两被告租赁原告位于南��区龙××岛围垦区西南××自××地块XX中心××商铺××、××、××、××、××、××、××号，合同期内长期拖欠租金……截止本通知发出之日，两被告仍然欠原告租金及水电费共565682.2元。原告现决定采取封铺措施，封铺期限自2016年2月29日至2016年3月31日止。若两被告在此期间结清全部欠租并承诺后续按时交租，原告将解除封铺，两被告可继续使用商铺至合同期止。若未能按时结清欠租，原告将收回物业。”吴健伟于该通知上签名捺指模。赵建立于该通知上签名捺指模并手写“我承诺从3月1日起，每天交五万元，直至缴清为止。遇周六、日，于下周一补齐。若任何一天未缴贵司，可立即采取封铺措施，本人无异议。”2016年3月25日，原告向被告赵建立发出《紧急通知》，内容为“你租赁我司位于南沙区龙××岛围垦区西南××自××地块XX中心××商铺××、××、××、××号，长期欠租且金额巨大。……根据你我双方于2016年2月29日的‘封铺通知’有关约定，我司已采取封铺措施直至你方结清全部欠款，有效期至2016年3月31日。自封铺至今，你方仍未缴纳任何欠租。现我司正式通知你方：一、若2016年3月31日前，你方仍未结清全部欠租，我司将收回商铺，另行招商，并将有权处置内部物品。二、我司将向辖区司法部门提起诉讼，依法维护我司权益。”同日，原告向被告吴健伟发出《紧急通知》，内容为“你承租我司位于南沙区龙××岛围垦区西南××自××地块XX中心××商铺××、××、××号，长期欠租且金额巨大。”该通知的其他内容与该日向赵建立发出的《紧急通知》相同。2016年4月6日，原告出具《检查记录》，内容为“地址：运输服务中心B15、B16、B17、B18、B3、B202、B203,事由：由于承租方违约，业主方已按约定收��物业。现解除部分封铺，对内部情况进行查验。”2016年5月4日，原告分别向被告赵建立、吴健伟发出《律师函》【（2016）卓律第160504号、（2016）卓律第160505号】向其催缴拖欠的租金、物业管理费及相关费用共计543889.4元及相应滞纳金。2017年3月15日，案外人郭超军、陈益出具《关于律师函2016卓律第160504号函投送证明》说明赵建立拒绝签收律师函。被告吴健伟确认收到该律师函。原告提供的单方制作的证据《缴费通知书》显示：B15房（吴健伟），2013年3月至2014年12月费用已付，2015年1月至2016年3月欠缴费用为134327.4元；B3房（赵建立），2013年1月至2015年12月费用已付，2016年1月至2016年3月欠缴的费用为13628.1元；B16房（吴健伟），2013年3月至2014年12月费用已付，2015年1月至2016年4月欠缴的费用为101375.9元；B17房（赵建立），2013年3月至2014年5月的费用已付，2014年6月至2016年3月欠缴的费用为117662.7元；B18房（赵建立），2013年3月至2014年6月的费用已付，2014年7月至2016年3月欠缴的费用为121127元；B202房（陈旺娣），2013年6月至2015年2月的费用已付，2015年3月至2016年3月欠缴的费用为26520元；B203房（赵建立），2013年1月至2015年2月的费用已付，2015年3月至2016年3月欠缴的费用为29248.3元。庭审中，被告吴健伟对该证据的真实性确认，但对其内容不予确认。原告确认其诉请主张的租赁费用543889.4元包括：1、B3房自2016年1月1日至2016年3月31日拖欠租金及水电费等费用，其中租金12150元、物业管理费450元、公摊水电费450元、垃圾清运费150元，加上拖欠的水电费（自2016年1月1日至2016年3月31日止）共计13628.1元；2、B202房自2015年3月1日至2016年3月31日拖欠租金及水电费等费用，其中租金24570元、物业管理费1950元、公摊水电费1950元。以上费用合计26520���；3、B203房自2015年3月1日至2016年3月31日拖欠租金及水电费等费用，其中租金24570元、物业管理费1950元、公摊水电费1950元，加上拖欠的水电费共计29248.3元；4、B15房自2015年1月1日至2016年3月31日拖欠租金及水电费等费用，其中租金122850元、物业管理费3000元、公摊水电费3000元、垃圾清运费1800元，加上拖欠的水电费共计134327.4元；5、B16房自2015年1月1日至2016年3月31日拖欠租金及水电费等费用，其中租金92850元、物业管理费3000元、公摊水电费3000元、垃圾清运费1800元，加上拖欠的水电费共计101375.9元；6、B17房自2014年6月1日至2016年3月31日拖欠租金及水电费等费用，其中租金106920元、物业管理费3800元、公摊水电费3800元、垃圾清运费2280元，加上拖欠的水电费共计117662.7元；7、B18房自2014年7月1日至2016年3月31日拖欠租金及水电费等费用，其中租金102060元、物业管理费3800元、公摊水���费3800元、垃圾清运费2280元，加上拖欠的水电费共计121127元。因在封铺后，吴健伟有通过现金的方式向其支付21792.8元，故其在本案中主张的金额为543889.4元。原告另提供证据《赵建立、吴健伟租金缴纳流水清单》证明两被告在合同期满后有实际经营并欠缴租金。该清单显示在2014年9月至2016年1月期间被告有缴纳B3、B15等商铺的租赁费用。被告吴健伟确认该证据的真实性。庭审中，原告与被告吴健伟共同确认：原告于2012年11月将案涉的商铺交付其使用，案涉B202商铺于2014年7月交付给吴健伟使用，就该商铺双方没有签订书面合同，就B202商铺的租赁费用约定与商铺B203约定一致。关于租金等费用的缴纳，原告陈述均是由赵建立缴纳的，被告吴健伟陈述是其到原告处刷卡缴纳的，对此未提交证据证明。被告吴健伟陈述其于2015年3月份就搬离了涉案租赁场地���在双方合同到期后其实际使用的商铺为B15、B16、B202三间，但未提交证据证明。另查明：广州市南沙区港龙兴配件销售厂的经营场所为广州市南沙区XX区西南侧D地块B栋B15房（临时经营场所：有效期至2015年10月31日），经营者为吴健伟，成立日期为2013年12月3日。广州双翼汽车贸易有限公司住所地为广州市南沙区龙穴岛XX区西南侧D地块1D栋D101房，法定代表人为梁丽，成立日期为2013年9月1日。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告与两被告就涉案租赁物分别签订的三份租赁合同在2014年8月31日到期后，并未续签租赁合同，但两被告在该日后继续占有使用案涉租赁物，双方之间存在事实上的租赁合同关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”结合广州市规划局南沙开发区分局向原告出具《关于临时建设工程使用期限延期申请的复函》内容，案涉的租赁物为临时建筑，其使用期限截至2015年12月27日，故双方就案涉租赁物之间的租赁合同关系在2015年12月27日之后应为无效。关于原告主张的租赁费用问题。虽然原被告双方在合同到期后未续签合同，但两被告占有使用了案涉租赁物，理应向原告支付租赁费用。根据原告证据《封铺通知》，载明两被告尚欠原告租赁费用为565682.2元，该通知上有两被告的签名，且被告赵建立��该通知上明确表示同意缴交费用，结合两被告在《承诺书》中确认两被告合作向原告租赁了案涉租赁物，及尚欠原告租赁费用并承诺还款，故可以认定两被告就案涉租赁物存在合作关系及两被告尚欠原告租赁费用565682.2元，现原告主张两被告支付欠付的费用543889.4元，合理有据，本院予以支持。被告抗辩其已于2015年3月起未再承租涉案的B15、16商铺及其在《承诺书》上的签名代表其本人拖欠原告的租赁费用，但均未提交证据证明，本院不予采纳。关于原告主张的滞纳金问题。在案涉合同到期后，原告与两被告并未签订新的租赁合同，原告依照双方之间之前签订的合同约定的条款主张滞纳金缺乏依据，故对原告主张的2014年8月31日以后的滞纳金本院不予支持。虽然原告的证据《封铺通知》能证明两被告拖欠原告租赁费用，但原告的证据《缴费通知书》系其单方���作，并没有被告的签名确认，本院不予采信，故原告未能举证证实两被告在2014年8月31日前有拖欠的租赁费用及拖欠的具体金额和构成，应承担举证不能的不利后果，结合原告证据显示两被告有向原告缴纳2015年、2016年的部分租赁费用，原告该部分主张有违常理，故其主张的2014年8月31日以前租赁费用的滞纳金，依据不足，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吴健伟、赵建立应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州南沙国际物流有限公司支付租金等费用543889.4元；二、驳回原��广州南沙国际物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12502元，由原告广州南沙国际物流有限公司承担4608元，被告吴健伟、赵建立负担7814元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春人民陪审员  梁金志人民陪审员  郭顺潮二〇一八年二月六日书 记 员  梁凤茵