西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0112民初11177号原告贺万普（反诉被告），男，汉族。原告孙海霞（反诉被告），女，汉族。共同委托代理人孙海艳，女，汉族，系原告孙海霞之姐。被告伊继秀（反诉原告），女，汉族。被告李勇军（反诉原告），男，汉族。共同委托代理人李涵宇，陕西云德律师事务所律师。共同委托代理人陈丹，陕西云德律师事务所律师。反诉第三人西安腾源物业管理有限公司。住所地：西安市沣东新城三桥新街***号鸿港国际*****室。统一社会信用代码：91611105092773421J。法定代表人张馨颐，该公司董事长。委托代理人王彦娥，该公司员工，住该公司。原告（反诉被告）贺万普、孙海霞与被告（反诉原告）伊继秀、李勇军，反诉第三人西安腾源物业管理有限公司（以下简称腾源公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贺万普、孙海霞的委托代理人孙海艳，被告伊继秀及其与李勇军的共同委托代理人李涵宇，反诉第三人腾源公司的委托代理人王彦娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）贺万普、孙海霞诉称，其与被告双方于2017年5月1日通过房屋中介腾源公司达成了位于西安市未央区三桥镇三斗路华宇凤凰城19幢2单元20301室房屋的买卖意向。当日其通过中介向被告支付2万元定金，双方于2017年5月3日签订《西安市房屋买卖合同》，于2017年5月24日双方共同前往西安市二手房交易中心签订《西安市存量房买卖合同》、《二手房交易结算资金监管协议》，其按规定将首付款28万元汇入西安市二手房交易中心资金监管账户。后其多次催促被告办理房屋过户手续，被告均以各种理由推诿，被告行为已构成违约，现为维护其合法权益，其诉至法院，请求依法判令：1、被告继续履行双方签订的《西安市房屋买卖合同》，并配合其办理过户手续；2、案件受理费由被告承担。被告（反诉原告）伊继秀、李勇军辩称，原告的诉请缺乏事实及法律依据，应予驳回。一、原告并未如约办理贷款手续，且贷款审核未完成，不符合约定的过户条件；二、截止庭审时，原告仍未向其支付全部房款，其有权拒绝过户；三、原告逾期付款至今已超过四个月，其应同时享有后履行抗辩权以及合同的解除权，故其请求不予过户并解除合同。被告（反诉原告）伊继秀、李勇军反诉称，2017年4月，其欲出卖其所有的位于西安市未央区三桥镇三斗路华宇凤凰城小区19幢2单元20301号的商品房，以便置换一套房屋供其退休后居住。2017年5月3日，其通过反诉第三人腾源公司居间与被反诉人签订了《西安市房屋买卖合同》，约定将上述房屋以66万元的价格出售给被反诉人，被反诉人采取首付加贷款方式支付购房款，被反诉人的贷款申请通过后15个工作日内办理产权转移登记。合同签订后，反诉第三人安排并带领双方于2017年5月24日办理了网签备案手续（即《西安市存量房买卖合同》）。截止其提起反诉之日，被反诉人仍未完成贷款，也未支付全部房款。在签订房屋买卖合同至今的四个多月中，其多次催告要求支付房款，被反诉人以种种理由推脱，且在未完成房款支付的情况下恶意起诉要求办理过户登记，被反诉人长期不履行付款义务已构成根本违约，合同目的已无法实现，请求依法解除双方合同。此外，在被反诉人拖延期间，西安市房价飞涨且多次限购，其亦无法如愿置换房屋，被反诉人不履行付款义务的行为已使得其基于履行合同所能够取得的可期待利益丧失殆尽，故请求依法判令被反诉人支付其违约金4万元。反诉第三人作为居间人系本案利害关系人，未能积极督促被反诉人履行义务，应当承担连带支付违约金的责任。被反诉人的行为已构成根本违约，现为维护其合法权益，遂诉至法院，请求依法判令：1、解除其与被反诉人之间的《西安市房屋买卖合同》及《西安市存量房买卖合同》；2、被反诉人和反诉第三人连带向其支付违约金4万元；3、被反诉人承担本案全部诉讼费用。原告（反诉被告）贺万普、孙海霞辩称，反诉状所述的事实及理由其不予认可，与事实不符。一、反诉人当时出卖房屋的目的系给其儿子在青海买房，称不缺房住，在兰州还有房屋，现在反诉称置换房屋供退休后居住，与事实相违背。二、反诉状所述其未支付房款，其不可能向反诉人支付，房款应支付给房管局的指定账户，其已将首付款28万元汇入房管局的监管账户，其以种种理由不付款是因为反诉人不办理过户手续。三、其并未恶意起诉反诉人，其依据事实起诉，故不同意支付违约金。经审理查明，2017年5月3日，伊继秀与贺万普签订了《西安市房屋买卖合同》，约定：伊继秀将其所有的位于西安市未央区三桥镇三斗路华宇凤凰城小区19幢2单元20301号的商品房一套出售给贺万普，总价款共计66万元，贺万普通过首付加后期银行贷款的方式支付购房款；贺万普于2017年5月3日前向伊继秀支付定金2万元；首期购房款（不含定金）为19.80万元，贺万普于本协议签订后15日内直接或通过居间方支付伊继秀；第二期购房款为46.20万元，贺万普向银行申请一年30万元的银行按揭贷款（以贷款银行批准的结果为准），放款期限以贷款银行规定为准；贺万普贷款申请审核通过后15个工作日内，双方办理产权转移登记手续；若双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行，则视为违约，违约方须向守约方赔偿违约金4万元；若卖方未能依约交付房屋或买方未能依约支付购房款，逾期超过三十日的，守约方有权主张解除本合同，违约方应在接到守约方解约通知之日起七日内，向守约方支付违约金，并退房或退款，并有权追究违约方造成的其他损失。上述合同签订同时，贺万普按照约定将定金2万元通过腾源公司支付伊继秀。2017年5月24日，原、被告签订了《西安市存量房买卖合同》，对上述的买卖内容进行了确认，同时约定：房屋成交价格为58万元；自该合同签订之日起三十日内，买方应将房屋转让价款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户；买方应将首付款人民币18万元存入监管账户，余款人民币40万元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户；其中，首付款的变更以监管协议为准；对于免责情形、违约责任、争议解决方式等，由买卖双方自行约定。同日，原、被告双方以及西安市置诚资产管理有限公司签订了正式的《二手房交易结算资金监管协议》，其中，合同制式条款约定：买方向银行申请贷款后，应委托贷款银行将贷款直接划入规定的资金监管专用账户，贷款银行核定的贷款额度降低时，买方应当于申请办理房屋权属转移登记前，一次性补足首付款；此外，合同机打条款内容约定：购房款总额为人民币58万元，委托监管资金为人民币58万元，买方应于本协议签订之日起30个工作日将购房首付款人民币18万元（在贺万普提交的《监管协议》中，该笔首付款金额已人为修改为28万元，并由西安市置诚资产管理有限公司加盖印章）存入“专用账户”后并及时办理银行按揭手续。2017年5月25日，贺万普向监管账户内汇入了购房首付款28万元。后贺万普多次要求伊继秀为其进行房产过户，均未果，遂诉至本院，酿成本诉，诉讼请求如前所述。另查明，至本案庭审结束时，贺万普因自身原因仍未能将按揭贷款手续办理完毕，亦未通过其他方式将监管账户内的剩余购房款补足。现本诉被告多次索要上述款项未果，故提起反诉，诉讼请求如前所述。另查明，贺万普与孙海霞系夫妻关系，伊继秀与李勇军亦为夫妻关系。庭审中，由于双方各执己见，致调解未果。上述事实，有《西安市房屋买卖合同》、《西安市存量房买卖合同》、《二手房交易结算资金监管协议》、房屋所有权证书、收定确认书、银行转账凭证等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人应当依约履行。本案中，原、被告签订的《西安市房屋买卖合同》、《西安市存量房买卖合同》、《二手房交易结算资金监管协议》，系双方真实的意思表示，不违反法律规定，本院依法予以确认，双方当事人应当依约履行。当事人对于其提出的主张所依据的事实有责任提交证据加以证实。本诉中，原告主张要求被告为其办理房屋过户登记手续，其应提交证据证实其主张，根据协议约定，原告贺万普的贷款申请审核通过后，或其以其他方式向监管账户补足了全额购房款后，被告方有义务为其办理过户登记手续，但原告并未提交证据证实其已办理完成了按揭贷款手续，贷款已正常发放，亦未提交证据证实其已通过其他方式补足了全额购房款，现其主张要求伊继秀为其办理过户登记手续，缺乏事实及法律依据，故本院不予支持。反诉中，关于反诉原告主张解除合同并要求被告支付违约金一节，根据双方签订的《西安市存量房买卖合同》约定，自该合同签订之日起三十日内，买方应将房屋转让价款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户，但反诉被告在支付了首付款28万元之后，至今未能补足全额购房款，亦未完成按揭贷款手续审核，贷款未能发放，已逾期超过三十日，构成违约，现根据合同约定，反诉原告请求解除房屋买卖合同，事实清楚，于法不悖，应予支持。根据法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，反诉原告选择适用双方约定的违约金条款请求赔偿，于法有据，应予支持。合同解除的，伊继秀、李勇军夫妇已收取的定金2万元，应当退回反诉被告。因贺万普、孙海霞系夫妻关系，上述事实发生在夫妻关系存续期间，属夫妻共同债务，则孙海霞应当承担连带责任。审理中，本诉原告主张，原、被告双方曾就本案房屋买卖合同中，包括付款期限、付款方式等内容在内的主要条款达成过变更的一致意见，其应提交证据予以证实，但其提交的证据不足以证实其主张，且其亦未明确变更后的具体内容，故本院不予采信，应当认定合同未变更。关于伊继秀、李勇军主张由反诉第三人连带承担违约责任一节，因腾源公司并非买卖合同的相对方，亦不存在实质的违约情形，由其承担违约责任的主张缺乏事实及法律依据，故本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十八条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）、（四）项、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除贺万普与伊继秀签订的《西安市房屋买卖合同》、《西安市存量房买卖合同》；二、伊继秀、李勇军于本判决生效之日起十五日内连带退还贺万普定金2万元；三、贺万普、孙海霞于本判决生效之日起十五日内连带支付伊继秀违约金4万元；四、驳回贺万普、孙海霞的本诉其余诉讼请求；五、驳回伊继秀、李勇军的反诉其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元（贺万普、孙海霞已预交），由贺万普、孙海霞自行负担；反诉案件受理费400元（伊继秀、李勇军已预交），现由贺万普、孙海霞负担，于上述款项给付时一并支付伊继秀、李勇军。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  李 龙人民陪审员  姚广成人民陪审员  王顺虎二〇一八年二月五日书 记 员  杨 婉