上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终247号上诉人（原审原告，反诉被告）：黄和生，男，1951年6月2日出生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人（原审被告，反诉原告）：陈声祝，男，1977年11月9日出生，汉族，住福建省闽侯县。委托诉讼代理人：周木山，上海沪泰律师事务所律师。上诉人黄和生与被上诉人陈声祝因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初15577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄和生、被上诉人陈声祝的委托诉讼代理人周木山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄和生上诉请求：撤销一审判决主文第三项，改判支持其在一审中的全部诉讼请求。事实和理由：上诉人出租给被上诉人的上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称“系争房屋”）出现漏水后，上诉人即向物业单位报修，水电工建议上诉人在卫生间门口建一根挡水条；但挡水条建起后，仍然有漏水，上诉人就再请了一位疏通“高手”来现场，这位“高手”分析认为漏水的根本原因是地砖下的基础已破坏、无法继续使用，所以建议破开地砖、重做基础，上诉人遂请工匠进行施工，由此产生的费用应由被上诉人承担；被上诉人擅自将系争房屋转租、群租，这是违反规定的，所以应按租期第二年的月租金标准人民币6,500元（以下币种均为人民币）支付转租违约金，同时还应按初始月租金标准6,200元计付17个月的群租违约金105,400元；双方发生矛盾后，被上诉人张贴有辱上诉人名誉的标语，应赔偿上诉人精神损失费30,000元，上诉人在一审中既然付了诉讼费，法院就应在本案中处理上诉人提出的精神损失费；上诉人为了起诉，咨询了律师，还请律师帮忙调取了被上诉人的人口信息，所以咨询费、取证费应由被上诉人承担。被上诉人陈声祝辩称，对租赁物进行维修本就是出租人的义务，且上诉人的施工并不合理；转租、群租违约金都没有合同依据，双方在合同中根本未曾约定过转租、群租项下的违约责任，也未曾约定过居住人数，何况被上诉人并无擅自转租的行为，而上诉人自始清楚被上诉人承租系争房屋的目的是用作员工宿舍；咨询、取证均系上诉人自行寻求法律服务所应支付的对价，应由上诉人自理；精神损害问题与本案分属不同的法律关系，不能在本案中处理；综上，一审判决正确，二审应予维持。黄和生诉至一审法院，请求判令陈声祝支付：1、修理费、人工费4,162元；2、转租违约金6,500元；3、未按规定超出人数安排员工居住的违约金105,400元；4、精神损失费30,000元；5、咨询费、取证费1,600元；6、本案案件诉讼费用由陈声祝负担。一审庭审中，黄和生增加诉讼请求：要求陈声祝支付欠付的2016年8月的水费1,832元。陈声祝提起反诉，请求判令：1.黄和生返还房屋押金6,200元和预付的租金13,000元（2017年7月5日-2017年9月5日）；2.黄和生支付违约金6,200元；3、双方的租赁合同于2017年7月10日解除。一审法院认定事实：黄和生（甲方）与陈声祝（乙方）于2016年3月1日签订《上海市租赁合同》，约定陈声祝租赁黄和生的系争房屋，用于员工宿舍使用，合同约定租赁期为二年，自2016年3月5日起至2018年3月4日止，月租金6,200元，首付三个月，另付6,200元押金，以后按每三个月结算一次，提前七天支付下次房租。乙方租赁期间实际使用的水、电、煤气、电话、清洁、治安、有线电视费、费用应由乙方承担，并如期按单据复印件交于甲方。租赁期内房屋及附属设施如非乙方的过失或错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的费用。租赁期内甲方在未经乙方允许的情况下，不得随意进出乙方租用之房屋。未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租分租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿或修复。合同第九条违约处理约定：1、甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，若征得对方同意后，方可办理退房手续，若双方意见未达成一致，则按照违约处理。违约方则向对方支付违约金6,200元整。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述金额的违约金，反之若乙方违约则甲方有权不退还押金（押金不得抵用房屋租金使用）。2、……。补充条款约定：1、该物业在租赁期内出现违法情况，由乙方处理承担。2、该物业在租赁期内有违反政府规定的，由乙方负责。3、甲方同意作为员工宿舍。4、该房屋将在第二年上涨300元整。5、物业费将由甲方承担。合同还对双方其他权利义务作了约定。合同签订后，双方依约履行。陈声祝按约支付租金至2017年9月4日。2017年6月20日，系争房屋发生漏水，经黄和生报修检查发现系卫生间下水道堵塞造成渗漏，经疏通后畅通。后因卫生间仍有漏水现象，故黄和生委托工人对卫生间地面进行了整修，黄和生主张支付修复费用总计4,162元。在此期间，为了房屋的使用双方产生分歧，双方在2017年7月2日、5日的信息往来中谈到退房，但未达成一致意见，黄和生表示要求法院解决，房屋维持原样。黄和生于2017年7月10日诉至一审法院要求陈声祝支付房屋修理费4,162元，并认为陈声祝违约租给16人居住，要求支付违约金6,200元。黄和生又于2017年7月24日增加诉讼请求，要求陈声祝支付转租违约金6,500元、未按政府规定安排员工居住取得不当得利应补偿黄和生144,000元。陈声祝于2017年8月5日向法院提起反诉，要求支持其反诉诉请。2017年8月10日，在法院组织双方进行证据交换过程中，陈声祝明确要求解除合同，对此，黄和生表示虽然居住人员搬离了租赁房屋，但陈声祝并未将房屋钥匙交还黄和生，且黄和生还发现租赁房内的空调、橱柜有损坏，如陈声祝要解除合同，应提前一个月通知对方，并支付一个月租金的违约金。撤回要求支付补偿款144,000元的诉请。法院告知双方按合同约定交接房屋，交接时间以陈声祝通知黄和生办理交接为准，但至2017年9月18日庭审，双方也未办理房屋交接手续。期间，黄和生又变更诉讼请求至前述的诉讼请求，提供了租赁房屋2016年8月欠付的水费单据计1,832元，还提供律师咨询服务费800元发票及调查费用800元收据。一审中，陈声祝主张2017年7月10日左右黄和生更换了门锁，致使其不能使用房屋，故黄和生违约。对此，黄和生否认更换门锁，陈声祝未提供黄和生更换门锁的证据。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，黄和生与陈声祝签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。按照合同约定，租赁期限为2016年3月5日至2018年3月4日，现陈声祝主张黄和生更换了门锁导致其无法使用房屋而要求确认合同于2017年7月10日解除，但其未提供黄和生更换门锁的相关证据，黄和生对此也予以否认，且黄和生在诉讼过程中一再表示租赁合同仍在存续期间，假设开启门锁存在障碍，陈声祝作为承租人完全可以通过其他正当途径予以解决，因此，陈声祝主张黄和生违约，法院难以认定。陈声祝在2017年8月10日明确要求解除合同，可见，导致租赁合同提前解除的责任在陈声祝一方，陈声祝应当承担合同约定的违约责任。至于陈声祝主张在合同履行过程中黄和生维修卫生间骚扰员工，不让使用房屋，一方面，卫生间下水道堵塞系大量毛发造成，与实际使用人是否正常使用及管理有关，另一方面维修卫生间渗漏问题也系出租人应尽义务，黄和生对卫生间进行维修，维修期间对实际使用人造成一定影响也符合常理，双方完全可以协商沟通，况且卫生间维修时间并不长，并不足以使租赁合同解除，因此，不能由此免除陈声祝的违约责任。按照合同约定，乙方违约，甲方有权不退还押金，故陈声祝要求黄和生退还押金及支付违约金，法院不予支持。陈声祝支付租赁房屋租金至2017年9月4日，虽然其于2017年8月10日明确要求解除合同，但至9月18日庭审日，陈声祝尚未将房屋交还黄和生，故其要求退还租金，法院也不予支持。黄和生系系争房屋权利人，虽然在租赁期间由于实际使用人的不当行为造成卫生间下水道堵塞，但下水道堵塞疏通后并不必然造成其卫生间地面损坏，黄和生也未提供实际使用人损坏卫生间地面的证据，因此，黄和生作为出租人应尽修缮义务，相关修缮费用也理应由出租人自行承担。租赁合同约定黄和生同意系争房屋作为员工宿舍，出现违法情况由陈声祝处理承担，租赁期间有违反政府规定的由陈声祝负责，由此可见，黄和生对陈声祝租赁房屋的目的是明知的，也是允许的，现黄和生以陈声祝转租、安排员工超出政府规定人数而要求其支付违约金11万余元，缺乏法律依据，法院不予支持。黄和生主张陈声祝张贴标语有损黄和生名誉，要求赔偿精神损失费30,000元，非本案处理范围，本案不予处理。黄和生要求陈声祝支付咨询费800元及取证费800元，未提供足够证据，也缺乏法律依据，法院也不予支持。黄和生要求陈声祝支付欠付的水费1,832元，理由正当，法院予以支持。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定,于二〇一七年十二月八日作出判决，判决如下：一、黄和生与陈声祝签订的关于系争房屋的《上海市租赁合同》于2017年8月10日解除；二、陈声祝于判决生效之日起十日内支付黄和生欠付的2016年8月的水费1,832元；三、驳回黄和生的其余诉讼请求；四、驳回陈声祝的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2,738元，减半收取计1,369元，由黄和生负担1,344元，陈声祝负担25元；反诉案件受理费258元，由陈声祝负担。二审中，上诉人黄和生提交下列证据：1、记载姓名为“包某”的房产中介机构名片1张，有“包某”签名的“证明”一份，记载内容（字体均系打印）为：“……黄和生在与陈声祝于2016年3月1日签定合同时，关于居住人数时黄和生强烈要求居住人数不得超过上海市政府的群租标准6人。最后陈声祝表示同意，……事实确是这样的。”2、杂物照片2张，上诉人欲以之证明系争房屋卫生间的防水没有问题；3、建材发票1张，上诉人表示系对一审举证之手写销货清单、收据的补强。被上诉人陈声祝对上述证据1、2的真实性均不予认可，且认为无从判断证据2所示杂物与本案有何关联；对证据3的真实性无异议，但表示无法确认该些建材系用于本案中的房屋维修。被上诉人没有提交新证据。本院经审查后认为，上诉人在一、二审中均未提供证人出庭作证，且仅凭名片不能确认相关人员的真实身份，故对于上诉人二审举证的证据1，本院不予采信；上诉人二审举证的证据2、3，均无法反映与本案讼争事项的关联性，本院亦不予采信。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案讼争双方就系争房屋租赁事宜签订的租赁合同，系当事人的真实意思表示，内容不违反现行法律法规的禁止性规定，故该合同应属合法有效。双方当事人均应按照合同的约定行使权利、履行义务。查现有事实，上诉人并无证据可以直接、有效地证明被上诉人存在擅自转租之行为，双方在合同中亦未对承租方的居住人数及超出居住人数限制后的违约责任作出约定（双方在合同中约定的“违约处理”条款系针对一方提前终止租约而未提前一个月通知对方之情形），故上诉人要求被上诉人支付转租、“群租”违约金之诉求，缺乏依据，本院无法支持。上诉人要求被上诉人支付维修费用，然诚如一审所阐释，下水道堵塞、疏通并不必然造成卫生间地面损坏，上诉人亦无证据能够证明其对系争房屋卫生间地面进行的施工具有必要性及紧迫性，故一审判决驳回上诉人的该项诉请，并无不当。至于上诉人所提出的咨询费、取证费，并非房屋漏水所造成的直接、必然损失，且双方并未在合同中就此等费用的承担主体作出约定，故本院对上诉人的该项诉求亦难以支持。本案系房屋租赁合同纠纷，并非名誉权纠纷，上诉人主张的名誉权侵权及精神损害赔偿事宜，不属于本案处理范围。综上所述，上诉人黄和生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,625.20元，由上诉人黄和生负担。本判决为终审判决。审 判 长  叶振军代理审判员  王振伟审 判 员  刘 佳二〇一八年二月十三日书 记 员  郭圣达附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……