湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂96民终84号上诉人（原审被告）：潜江市互联物业管理有限公司，住所地：潜江市园林办事处章华中路8号。法定代表人：易贤明，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈永灿，湖北楚天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张军军，男，1987年10月21日出生，汉族，自由职业者，住潜江市。被上诉人（原审原告）：海洋，女，1987年4月16日出生，汉族，自由职业者，住潜江市。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：徐涛，湖北江汉律师事务所律师。上诉人潜江市互联物业管理有限公司（以下简称互联公司）因与被上诉人张军军、海洋物业服务合同纠纷一案，不服湖北省潜江市人民法院（2016）鄂9005民初1397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人互联公司的委托诉讼代理人陈永灿，被上诉人张军军、海洋的共同委托诉讼代理人徐涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。互联公司上诉请求：撤销原判，改判驳回张军军、海洋的诉讼请求。事实和理由：互联公司应履行的义务是《前期物业服务协议》第二条的物业管理服务内容，互联公司没有违反合同条款。张军军、海洋的房屋内积水系因其屋内下水管道被堵塞所致，互联公司不知道也不可能知道该下水管道被堵塞情况，不存在违约的主观故意。互联公司在张军军、海洋告知家中存在下水管道被堵塞的情况后就上门查看并将问题解决。张军军、海洋屋内下水管道属于其私人专用，不属于互联公司维护、管理范畴，张军军、海洋因水浸泡而造成的财务损失，应向过错方提起侵权之诉，而不是向互联公司提起合同之诉。张军军、海洋辩称，互联公司的上诉理由没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回互联公司的上诉请求。张军军、海洋的房屋内积水是由于下水管道污水回流造成的，房屋经水浸泡之后，张军军、海洋向互联公司反映，互联公司到达现场进行排水。张军军、海洋选择合同之诉的原因是双方签订了相关的物业服务合同，在该合同中对物业养护等方面进行了相关约定，互联公司应对公共设施承担养护、维护的责任。事故发生后，张军军、海洋的房屋再次因污水回流被浸泡。张军军、海洋向一审法院起诉请求：判令互联公司赔偿张军军、海洋损失30000元（暂定），以评估的损失标的为准。一审法院认定事实：2010年3月22日，张军军与湖北水牛实业发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，合同约定由张军军购买湖北水牛实业发展有限公司开发的，位于潜江市园林办事处××路雅乐××小区××室房屋。该小区的前期物业管理由建设单位委托给互联公司。同时，互联公司制定了雅乐居住宅小区业主临时管理规约，该规约对双方的权利义务及违约责任进行了约定。张军军作出了承诺。张军军、海洋于2012年10月至12月对该房屋进行了装修并入住。之后，张军军、海洋外出务工。2016年1月，张军军、海洋回家发现因下水管道被堵塞，房屋内被水浸泡，导致室内装修、家具等财物损坏。张军军、海洋将此情况告知互联公司，并要求赔偿，双方因赔偿标的未能达成协议，张军军、海洋向一审法院提起诉讼。2017年1月19日，潜江伟华资产评估事务所（普通合伙）作出的潜伟评报字［2017］1号海洋、张军军物业服务合同纠纷一案财产损失评估报告，评估结论为：海洋、张军军财产所受损失的评估价值合计为19501元。评估费为9000元。一审法院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人双方都违反合同约定的，应当各自承担相应责任。本案中，建设单位在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项作出约定。互联公司制定的雅乐居住宅小区业主临时管理规约及张军军的承诺，均系互联公司和张军军的真实意思表示，并不违反相关法律规定，且合法有效，一审法院依法予以保护。张军军、海洋因长期外出务工，未能及时发现其房屋因下水管道被堵塞，导致房屋内长时间被水浸泡，对其所造成的财产损失应承担相应的责任；互联公司作为物业，未按照业主临时管理规约履行义务，对此应承担一定的责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、互联公司于该判决生效之日起七日内赔偿张军军、海洋财产损失22800.80元；二、驳回张军军、海洋的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由互联公司负担440元，张军军、海洋负担110元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：张军军、海洋的房屋内积水系因下水管道被堵塞所致，堵塞部分的下水管道属于张军军、海洋房屋所在单元用户共用的下水管道。雅乐居住宅小区业主临时管理规约第三十三条规定，本临时管理规约所称物业的专用部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。本临时管理规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，互联公司制定的雅乐居住宅小区业主临时管理规约及张军军的承诺，系互联公司和张军军的真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。根据双方当事人的陈述，张军军、海洋的房屋内积水系因其所在单元用户共用的下水管道被堵塞所致，根据雅乐居住宅小区业主临时管理规约第三十三条的规定，该下水管道不属于张军军、海洋的专有部分，而是物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。故互联公司上诉称张军军、海洋屋内下水管道属于其私人专用，不属于互联公司维护、管理范畴，与事实不符，本院不予支持。互联公司作为物业公司对小区共有设施设备有定期检查、维修管理义务，但张军军、海洋的房屋内积水，互联公司无法进入其房屋，也不可能知道下水管道被堵塞导致屋内积水的情况。张军军、海洋未能及时发现其房屋下水管道被堵塞，导致房屋内长时间被水浸泡，对其所造成的财产损失应承担主要责任。互联公司在张军军、海洋告知房屋内积水的情况后就上门查看并及时将堵塞物排除。故本院根据互联公司应尽的合同义务以及综合双方的责任，酌定互联公司应承担张军军、海洋直接损失的20%，即3900.20元（计算方式为19501元×20%）。互联公司上诉称，张军军、海洋因水浸泡而造成的财物损失，应向过错方提起侵权之诉，而不是向互联公司提起合同之诉。本院认为，张军军、海洋和互联公司存在物业服务合同关系，张军军、海洋有权选择合同之诉要求互联公司承担责任，故本院对该上诉理由不予支持。综上所述，互联公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省潜江市人民法院（2016）鄂9005民初1397号民事判决；二、潜江市互联物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿张军军、海洋财产损失3900.20元；三、驳回张军军、海洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费550元，由潜江市互联物业管理有限公司负担110元，张军军、海洋负担440元；评估费9000元，由潜江市互联物业管理有限公司负担1800元，张军军、海洋负担7200元。二审案件受理费440元，由潜江市互联物业管理有限公司负担88元，张军军、海洋负担352元。本判决为终审判决。审 判 长  Ｘ Ｘ审 判 员  丁 盼审 判 员  赵湘湘二〇一八年二月二十三日法官助理  刘汝梁书 记 员  宋 捷