重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0106民初11170号原告：杨莉蓉，女，1949年10月28日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：魏成钢，重庆博志律师事务所律师。原告：周彦妮，女，1977年4月16日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：魏成钢，重庆博志律师事务所律师。被告：朱顺英，女，1950年1月3日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：刘念，重庆津舟律师事务所律师。被告:谭知瑜，男，1981年6月11日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：刘念，重庆津舟律师事务所律师。原告杨莉蓉、周彦妮与被告朱顺英、谭知瑜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案受理后，本案依法由审判员龚陵川担任审判长，与审判员陈劲松、人民陪审员梁月娇组成合议庭，适用普通程序于2017年11月13日公开开庭进行了审理。原告杨莉蓉、周彦妮的委托诉讼代理人魏成刚，被告朱顺英、谭知瑜及其委托诉讼代理人刘念到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告协助原告办理重庆市沙坪坝区XX一村X-X-X-X号房屋过户手续。2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2008年10月19日，周志华、原告杨莉蓉与谭成阳签订《售房协议》，约定谭成阳将重庆市沙坪坝区XX一村X号附X号X-X房屋（公房）出售给原告。房屋价格为70000元。原告于签订合同当日向谭成阳支付现金70000元。帅培敏向房屋买卖双方出具《售房担保书》，自愿承担相关赔偿责任。2011年3月28日，周志华死亡。2012年7月24日，谭成阳取得所售房屋产权证（权证号：104房地证2012字第XXXXX号）。2014年，谭成阳死亡。2015年6月20日，帅培敏向原告出具《情况说明》。原告认为，自己在按照《售房协议》的约定支付购房款后应当取得房屋的所有权，周志华、谭成阳死亡后，其继承人应依法处理相关后续事宜。被告辩称，第一，售房协议于2008年签订，原告于2014年起诉，之前一直没有向谭成阳及被告主张权利，且房屋亦由被告实际占有使用。原告选择此时诉讼，存在两个方面的问题，一是该合同虽未约定履行期间，但原告应在合理期间主张权利，在合同签订后的2008年至2014年是房价大涨阶段，原告从未主张权利，不符合正常人的行为。同时，原告六年之后主张权利，超过合理期间，已超过诉讼时效。二是原告选择起诉的时间，是在合同签订人谭成阳死亡后向家属主张，而不是谭成阳在世时主张，明显是在隐瞒该案的真实情况，为被告制造诉讼陷阱。第二，原告不能证明其已付购房款70000元的事实。其未提供已付房款70000元且谭成阳已收取该款的收条，仅以帅培敏出具的情况说明作为其付款的依据，明显不能达到原告的证明目的，原因在于：一是原告付款后谭成阳不出具收条不符合常理、亦不符合交易习惯。从原告在签订合同时要求担保人担保售房协议履行可见，原告的法律意识极强，不可能违反常识，付款后不要求谭成阳出具书面收款依据。二是帅培敏作为售房协议的担保人，有利害关系，该情况说明是在原告第一次诉讼中将帅培敏作为被告起诉后形成，从原告本次起诉时放弃对担保人的诉讼这一反常举动可见，原告与担保方存在利益交换，即由帅培敏出具情况说明证明原告付款，原告放弃对帅培敏的诉讼，故该情况说明不能作为原告已付款的认定依据。第三，从售房协议看，谭成阳在合同签订后应将重棉二厂出具的房屋证明交付原告，但原告亦未提供。第四，在2016年原告第一次起诉被告时，原告要求被告退还购房款70000元，已经请求解除涉案房屋买卖合同，后撤诉。本次诉讼原告再要求被告履行该协议无依据。综上，从本案证据来看，原告与谭成阳虽签订了售房协议，但双方均未实际履行，故请求人民法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2008年10月19日，谭成阳（售房方）与杨莉蓉、周志华（购房方）签订《售房协议》一份。该协议载明，兹有重庆市沙区XX一村X房附X号X-X#房屋系重庆第二棉纺织厂分配给谭成阳的住房，面积为27平方米。现因其他原因特将此房自愿出售给杨莉蓉，售房金额为人民币柒万元正。因此房屋没有产权证，只有二棉厂的分房居住证明。为了避免今后房屋拆迁后，双方发生纠纷，特立下此协议。并且，在今后拆迁房屋时，售房方谭成阳保证配合杨莉蓉办理一切有关手续。如有反悔，售房方必须按照市面上房屋拆迁价格赔偿给购房方杨莉蓉。协议尾部，谭成阳在购房方处签名捺印，杨莉蓉、周志华在购房方处签名捺印。同日，谭成阳（住房出售方、甲方）、周志华（住房购入方、乙方）与帅培敏（售购担保方、丙方）签订《售购房协议书》一份。该协议书载明，经三方协议，甲方愿将住房出售给乙方，乙方愿购入甲方出售房屋，丙方愿出具担保书一份担保售购行为。协议条款如下：一、甲方住房在重庆市沙坪坝区XX一村X号附X号X-X，为单间带阳台与邻居共用厨房及卫生间的配套住房，出售价为柒万元人民币。二、甲方出售房屋产权证及其他证件，只是由重棉二厂出具该房便笺证明一页，该证明由甲方注明已出售给乙方后交由乙方保管。三、乙方愿以柒万元人民币购买甲方出售的房屋，并当同丙方将柒万元人民币现金交与甲方成交，乙方即取得该房所有权。四、丙方清楚售房的一切始末，并另据担保书一份。五、房屋售购协议签订后，三方无任何理由反悔，如因任何原因造成售购行为不能构成事实，由甲方出赔双倍房款壹拾肆万元人民币给乙方。六、如售购房未成事实，丙方愿承担补偿，并赔偿人民币共计壹拾肆万元整。合同尾部，谭成阳在甲方处签名捺印、周志华在乙方处签名捺印、帅培敏在丙方处签名捺印。同日，帅培敏出具《售房担保书》一份。该担保书载明，本人帅培敏自愿作出承诺愿为周志华和谭成阳之间的房屋买卖郑重担保。一、担保周志华和谭成阳之间的房屋购买一切均属双方自愿的情况下的交易。二、担保谭成阳自愿售房后不再拥有原住房即：重庆市沙坪坝区XX一村X号附X号X-X住宅的所有权，今后该住宅的房屋所有权完全属于周志华。三、担保谭成阳售出此住宅后，今后该住宅不论是出售或拆迁，均不能再享有任何赔偿或补偿。四、今后周志华若不能完全拥有该住宅的合法拥有权时，担保谭成阳必须赔偿周志华付出的购房款的双倍，即赔偿周志华人民币壹拾肆万元整。五、如若售房人谭成阳违约且不作出赔偿时，本人帅培敏愿意赔偿周志华人民币壹拾肆万元正。另查明，原告杨莉蓉与周志华登记结婚后育有一女周彦妮。原告周彦妮于1977年4月16日出生。2011年3月28日，周志华死亡。周志华的父母已先于周志华死亡。1980年12月13日，被告朱顺英与谭成阳登记结婚，婚后育有一子谭知瑜。被告谭知瑜于1981年6月11日出生。2014年7月9日，谭成阳死亡。谭成阳的父母已先于谭成阳死亡。2015年6月2日，重庆市沙坪坝土地房屋权属登记中心出具的档案查询结果证明载明，涉案重庆市沙坪坝区XX一村X-X-X-X房屋的所有权人为谭成阳、朱顺英，该房屋建筑面积21.79㎡。涉案房屋原权利人为重庆第二棉纺织厂破产清算组，于2012年7月24日变更为现权利人谭成阳、朱顺英。庭审中，原告举示2015年6月20日帅培敏出具的《情况说明》一份。该说明载明，杨莉蓉、周志华与谭成阳房屋买卖一事，因周志华、谭成阳已故，本人特就各方当时签订合同之事实作如下说明：一、2008年10月19日，谭成阳与杨莉蓉、周志华签订《售房协议》，双方约定谭成阳将沙坪坝区XX一村附X号X-X#公房出售给杨莉蓉、周志华。其后，杨莉蓉、周志华将现金7万元交给了谭成阳，当时我在场，看到谭成阳收到了现金7万元。二、因为是公房买卖，为保证购房者杨莉蓉、周志华的利益，我特别出具了《担保书》，为周志华作担保也是为周志华和杨莉蓉作担保。三、杨莉蓉、周志华支付房款后，我就没有再参与其中，直至今日我才知道杨莉蓉、周志华所购房屋的产权人为谭成阳、朱顺英。在该情况说明空白处，帅培敏手写证明，“本人亲眼见证了周志华、杨莉蓉把购房款柒万元现金交给了谭成阳，情况属实。特此说明”。被告认为，如果帅培敏出具《售房担保书》是真实的，因帅培敏是担保人，与本案有利害关系，此证据不能作为定案依据。庭审中，本院询问原告是否申请帅培敏作为本案第三人参加诉讼，原告坚持不申请其作为第三人参加诉讼，亦未申请帅培敏作为证人出庭作证。上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述以及当事人提交的《售房协议》、《售购房协议书》、《售房担保书》、重庆市沙坪坝土地房屋权属登记中心档案查询结果证明、重庆市居民死亡殡葬证、常住人口登记卡、常住人口登记表、结婚证、死亡医学证明书在案为凭，这些证据的真实性、合法性、关联性经开庭质证和本院审查，可以作为认定事实的依据。本院认为，2008年10月19日，谭成阳与杨莉蓉、周志华签订《售房协议》，转让重庆市沙坪坝区XX一村X-X-X-X房屋的所有权。2012年7月24日前，涉案房屋系重庆第二棉纺织厂国有资产。该买卖房地产属国有资产，协议内容已违反国有资产转让及评估的强制性规定，《售房协议》因违反法律、法规的禁止性规定而无效。原告要被告协助办理过户手续的前提是合同有效，因合同无效，故本院对原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告杨莉蓉、周彦妮的诉讼请求。案件受理费80元（原告已预交），由原告杨莉蓉、周彦妮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。审 判 长  龚陵川代理审判员  陈劲松人民陪审员  梁月娇二〇一八年二月一日书 记 员  张 伟