.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民终235号上诉人（原审原告）：梁秋荣，男，1972年9月23日出生，汉族，个体户，住太原市。委托诉讼代理人：韩海龙，山西东奥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：太原鑫亿诚装饰市场有限公司，住所地太原市尖草坪区和平北路三给村鑫佳源钢材市场南三楼。法定代表人：许德彪，总经理。委托诉讼代理人：迟然，山西祝融万权律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西鑫佳源钢材市场有限公司，住所地太原市兴华街商务楼A座302室、法定代表人：许振国，总经理。委托诉讼代理人：王三忠，山西晋言律师事务所律师。上诉人梁秋荣因与被上诉人太原鑫亿诚装饰市场有限公司、山西鑫佳源钢材市场有限公司租赁合同纠纷一案，不服太原市尖草坪区人民法院（2017）晋0108民初1600号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人梁秋荣的委托诉讼代理人韩海龙、被上诉人太原鑫亿诚装饰市场有限公司的委托诉讼代理人迟然、山西鑫佳源钢材市场有限公司的委托诉讼代理人王三忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人梁秋荣上诉请求：1、要求撤销太原市尖草坪区人民法院（2017）晋0108民初1600号民事判决书，改判解除上诉人与被上诉人太原鑫亿诚装饰市场有限公司签订的场地《租赁合同》；2、要求判决太原鑫亿诚装饰市场有限公司赔偿因拆迁商铺装饰、装潢损失费371250元，拆迁过渡费用58719元，搬迁费19573元（上述三项合计共449542元）；3、要求山西鑫佳源钢材市场有限公司承担连带责任；4、要求两被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年11月22日上诉人与被上诉人鑫亿城签订了《租赁合同》，上诉人承租了被上诉人位于鑫亿城公司市场4座2号、3号、4号495平方米的商铺，作为经营瓷砖使用，租赁期限满5年，自2015年4月起算。因租赁当时被上诉人只搭建了框架，上诉人花费了巨额资金进行了建筑、装修、装潢，并按期交纳了租赁费用。被上诉人为了稳定租户经营情绪，于2015年5月18日在市场内张贴了《补充说明》，内容为”太原鑫亿城装饰市场不在政府规划拆迁范围之内，请不要轻信谣言，市场保证5年内不拆，五年之内如遇政府拆迁，甲方应按比例补偿乙方装修费用，第一年每平米1000元，第二年每平米750元。欢迎各商户安心入驻，放心经营”。上诉人在装修后进入正常经营。2017年8月3日，鑫佳源贴出通知”1、要求商户于2017年8月20日市场停止营业，2、2017年8月20号至2017年9月20日全体商户搬离市场”。2017年9月1日鑫佳源又贴出通知：”1、从9月1日开始再发现有经营者按有关条款处理，2、从即日起车辆只能出不能进，3、从即日起停止一切发电设备，如有发现全部没收，4、截止2017年9月8日全部搬迁完毕”。经多次交涉，被上诉人拒绝赔偿装修费用，原承诺补偿未能达成意见。2017年9月8日被迫提起诉讼，但一审法院未能尊重本案客观事实，错误适用法律规定，故意混淆是非，判非所答，一审法院完全倾向于被上诉人，裁判显失公正。一、租赁合同有效，违约方应当承担违约责任。上诉人与鑫亿城签订的合同第七条第四项双方约定”如遇到国家建设，地方政府、土地的有权单位改造，如遇不可抗力原因，甲方必须终止合同时，甲方一般应提前一个月通知乙方，五年之内如遇政府搬迁，甲方按比例赔偿”。还有2015年5月18日在市场内张贴了《补充说明》，证实当时出租方已经预见到拆迁风险，并承诺自愿承担拆迁赔偿，双方已对拆迁补偿一事达成了赔偿的一致意见，该一致意见不违反国家法律禁止性规定，应受法律保护，当事人应当全面履行自己的义务。本案已无评估必要，合同条款可视为双方约定的拆迁安置补偿协议约定标准，我国法律规定优先原则，如无约定从法定。参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《城市房屋拆迁管理条例》规定，上诉人请求赔偿建筑装修、搬迁、过渡费于法有据。二、鑫佳源应当承担连带赔偿责任。2014年12月10日，鑫佳源把市场出租给了鑫亿城，且在收取上诉人租赁费中既有鑫佳源开具的收款收据，又有鑫亿城开具的收款收据，鑫佳源2017年8月3日和2017年9月1日两次发出通知责令租户搬离场地，并出面与租户清算押金、收回租户所有租赁合同与收款票据等全部有关手续，对此上诉人已提供大量证据进行佐证，事实清楚，证据确实。事实上鑫佳源是实际出租方与经营者，且也是撕毁合同的责任人，合同法规定因第三人原因造成合同不能继续履行，依法应当承担连带责任，且合同已无法继续履行，依法应当解除。被上诉人太原鑫亿诚装饰市场有限公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉人的上诉请求。二、上诉人在上诉状中援引的《国有土地上房屋征收与补偿条例》是调整不平等主体之间的拆迁补偿法律关系，而本案是平等主体的合同关系，本案不适用该条例。三、上诉人援引的《城市房屋拆迁管理条例》已于2011年1月21日颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》废止，不再具备法律效力。上诉人请求赔偿的依据是一个已被废止的法律，毫无法律支持，因此，上诉人上诉请求既无事实依据，又无法律支持，应当予以驳回。被上诉人山西鑫佳源钢材市场有限公司辩称，一、上诉的四项请求均没有相应的事实依据与法律依据，不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律准确，应予以维持。请求法庭驳回上诉，维持原判。上诉人提出要求改判解除租赁合同，从诉状中也仅仅看到上诉人与鑫亿诚是终止合同，并没有解除合同的约定，因此，与实际租赁合同背离，该请求不能成立。二、关于上诉请求第二项《国有土地上房屋征收与补偿条例》的适用，是错误适用，本案土地是太原市尖草坪区三给村的是集体土地，非国有土地，因此，法律适用是故意错用。三、关于《城市房屋拆迁管理条例》，该条例已废止，因此，拆迁补偿的法律依据错误。四、关于建筑装修问题，一审法院查明事实，是鑫亿诚公司发出的通知，但本案客观事实是，2017年8月份，草坪区人民政府配合太原市政府城中村改造拆除市场时，所有经营户都已经清晰履行合同，进入第三年度，但通知对第三年没有约定，因此，上诉人对装修赔偿问题的提出，没有合同约定，一审法院认定清楚，判决正确。五、关于搬迁费和过渡费，合同没有约定，拿出《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《城市房屋拆迁管理条例》索赔是不正确的，因此，一审正确，我方请求驳回。鑫佳源与上诉人没有任何合同约定，因此，不承担赔偿责任。我方与鑫亿诚是独立的主体，我们是租赁合同关系。与上诉人没有合同关系，没有法律依据承担连带责任，上诉请求无法律和事实依据。梁秋荣向一审法院起诉请求：1.判令二被告赔偿因拆迁商铺装饰、装潢损失费371250元；2.二被告支付搬迁过渡费58719元；3.二被告支付原告搬迁费用19573元；4.二被告互相承担连带责任；5.本案诉讼费由二被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：1.解除原告与被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司签订的租赁合同。一审法院认定事实：2014年11月22日，原告与被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司签订租赁合同，合同约定被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司将鑫亿诚装饰市场的商铺出租给原告，租期5年，双方在合同中没有约定租期的起止时间。合同第四条约定被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司应于2014年12月15日前将市场按约定条件交付于原告，若不能按时交付使用，起租日顺延。合同第七条第四项约定，如遇国家建设，地方政府、土地所有权单位改造，如遇不可抗拒等原因，必须终止合同时，被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司一般应提前1个月通知原告、5年之内如遇政府拆迁，被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司按比例赔偿。合同第八条第三项约定，本合同终止日，原告应将租赁物（包括已有装修）完整的无条件交与被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司，超过期限，被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司有权对租赁物中的物品进行处置。2015年5月18日，被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司张贴补充说明，承诺市场保证5年内不拆，5年之内如遇政府拆迁，被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司按比例补偿原告装修费用，第一年每平米1000元，第二年每平米750元。2017年8月3日，被告山西鑫佳源钢材市场有限公司下发通知，通知2017年8月29日市场停止营业，2017年8月20日至2017年9月20日全体商户搬离市场。2017年9月1日，被告山西鑫佳源钢材市场有限公司再次下发通知，要求商户于2017年9月8日全部搬迁完毕。另查明，二被告于2014年12月10日签订租赁合同，由被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司承租被告山西鑫佳源钢材市场有限公司位于鑫佳源钢材市场内C、D区的场地16000余平米，共计72套商铺，租赁期限为2014年9月30日至2024年8月31日止。本案原告所租商铺在此范围之内。被告山西鑫佳源钢材市场有限公司向原告退还房租款148647元。一审法院认为，原告与被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，本院对此合同的效力予以认可。虽然双方并没有对租赁期限的起止日期明确约定，但从合同第四条可以认定被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司应当于2014年12月15日前将场地按约定交付原告，故在双方没有提交房屋起租日期证据的情况下，本院认可该合同起租日从2014年12月15日开始计算。因在合同中约定了合同的终止条件，即”如遇国家建设，地方政府、土地所有权单位改造，如遇不可抗拒等原因，必须终止合同时，被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司一般应提前1个月通知原告、5年之内如遇政府拆迁，被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司按比例赔偿。”且目前合同标的物已因政府拆迁原因灭失，符合双方约定的合同终止的情形，双方之间的租赁合同已经终止，故原告关于解除合同的主张本院不予支持。虽然合同约定在5年之内如遇政府拆迁，被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司按比例赔偿，且被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司承诺第一年按照每平米1000元赔偿，第二年按照每平米750元，但市场拆迁是在2017年8月3日开始进行，双方合同已经履行到第三年之中。在第三年遇到政府拆迁的补偿问题，双方并没有明确约定，双方应当通过协商予以确定，若协商不成应按照原告装修的实际损失按照比例进行赔偿，在立案阶段本案涉案房屋并没有实际拆除，本院曾明确告知原告没有提交赔偿依据的诉讼风险，但原告认为鉴定过于麻烦，坚持要求按照被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司张贴补充说明中第二年每平米750元进行赔偿。因租赁合同中没有填写实际租赁的面积，且原告没有提供其实际损失的证据，其主张没有法律依据，本院不予支持。因原告与被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司并未约定搬迁费、过渡费的负担，且原告主张搬迁费及过渡费也没有提供证据予以支持，故本院对此不予支持。因被告山西鑫佳源钢材市场有限公司并未与原告签订租赁合同，原告提交的商户费用核对表并不能作为证明被告山西鑫佳源钢材市场有限公司承担连带赔偿责任的证据，故原告的该主张没有事实与法律依据，本院不予支持。判决：驳回原告梁秋荣的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均无新的证据向法庭提交，本院审理查明的其他事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1、上诉人主张解除合同的请求是否成立；2、上诉人主张赔偿拆迁费、装潢费、过渡费是否合理；3、鑫佳源公司是否应当承担连带赔偿责任。一、上诉人主张合同已无法继续履行，依法应当解除。当事人双方在合同第七条第四项约定：”如遇国家建设，地方政府、土地所有权单位改造，如遇不可抗拒等原因，必须终止合同时，太原鑫亿诚装饰市场有限公司一般应提前1个月通知上诉人；5年之内如遇政府拆迁，太原鑫亿诚装饰市场有限公司按比例赔偿”。结合查明的事实，原审判决认定”合同标的物已因政府拆迁原因灭失，符合双方约定的合同终止情形，双方之间的租赁合同已经终止。对上诉人关于解除合同的主张本院不予支持。”并无不当，故本院对上诉人请求解除合同的主张不予支持。二、关于上诉人主张赔偿拆迁费、装潢费、过渡费。根据查明的事实，双方当事人在合同中约定：”5年之内如遇政府拆迁，被上诉人鑫亿诚公司按比例赔偿上诉人，并且承诺第一年按照每平米1000元赔偿，第二年按照每平米750元”，但双方并未对第三年以后遇到政府拆迁的补偿问题作出明确约定。原审认定双方应当对在第三年遇到政府拆迁的补偿问题通过协商确定，若协商不成，应根据上诉人装修的实际损失按照比例进行赔偿，本院认为原审判决认定正确。另，上诉人应对装修的实际损失承担举证责任，因上诉人在租赁合同中没有填写实际租赁的面积，也没有对搬迁费、过渡费的负担作出约定。原审法院在房屋被实际拆除前，明确告知上诉人没有提交赔偿依据的诉讼风险后，上诉人认为鉴定过于麻烦，坚持要求按照被告太原鑫亿诚装饰市场有限公司张贴补充说明中第二年每平米750元进行赔偿，而且在上诉状中仍然坚持”本案已无评估必要”，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，没有证据或者证据不足于证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担对自己不利的后果。故原审判决对上诉人要求赔偿拆迁费、装潢费、过渡费的主张，因上诉人没有提供其实际损失的证据不予支持的处理并无不妥。三、上诉人在上诉状中称”事实上鑫佳源是实际出租方与经营者，且也是撕毁合同的责任人，合同法规定因第三人原因造成合同不能继续履行，依法应当承担连带责任”。但从一、二审查明的事实看，本案是因政府拆迁原因致合同无法继续履行；被上诉人鑫佳源未与上诉人签订租赁合同，且上诉人也未提供证据证明鑫佳源是实际出租房与经营者，故原审判决认定上诉人提交的现有材料并不能证明鑫佳源公司应承担连带赔偿责任合理。对上诉人要求鑫佳源承担连带赔偿责任的上诉请求本院不予支持。综上所述，上诉人梁秋荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8043元，由上诉人梁秋荣负担。本判决为终审判决。审判长李铁柱审判员孙爱英审判员段雪丽二〇一八年二月九日书记员梁卉