大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初5976号原告：亿达物业管理有限公司，统一社会信用代码91210231723451243K，住所地大连市市高新技术产业园区。法定代表人：于世平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李洪双，女，1990年9月10日生，系该公司员工，住址大连市沙河口区。委托诉讼代理人：董飞，女，1983年10月4日生，系该公司员工，住址大连市沙河口区。被告：梁丽敏，女，1978年8月13日生，住址大连市甘井子区。原告亿达物业管理有限公司与被告梁丽敏物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李洪双、被告梁丽敏到庭参加了诉讼。后本案转为普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人董飞到庭参加了诉讼，被告梁丽敏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告亿达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：被告支付拖欠2015年1月1日至2017年6月30日期间的物业服务费29,403元及逾期交费违约金（计算至2017年4月25日为1,486.01元，违约金请求支付至实际给付之日，合计30,889.01元）。事实和理由：原告与大连圣安房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告为融庄小区提供物业管理服务，业主按房屋面积向原告支付物业管理费用，逾期缴费的，自逾期之日起应向原告支付违约金。被告系上述物业融庄房屋业主，物业面积217.8平方米，收费标准为4.5元/月/平，按约定应向原告交纳自2015年1月1日至2017年6月30日的物业管理费用29,403元，但被告一直拒绝缴费，故诉至法院。被告梁丽敏辩称，不同意原告的诉讼请求。被告是该房屋的业主，对房屋面积没有异议，拖欠的时间、物业标准没有异议。被告家车库门好几年没有人维修，被告自己进行了更换。房屋漏水，把书柜给泡了，原告来看了，维修后还是漏。墙体多处开裂，下雨后，地面渗水。外墙维修后颜色不一样，就再不给维修了。小区现在和当时承诺不一样，有小偷进来，安全没有保证。外人可以随意进入小区，连维修人员都是翻墙进入家里进行维修。网线什么的都裸露在外面，还有人养动物。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，现对案件事实认定如下：1．大连亿达物业管理有限公司（乙方）与大连圣仁房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对融庄B1区提供前期物业管理服务；服务费用4.5元/月/平方米；甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向乙方支付违约赔偿金。合同签订后，原告进入该小区提供物业服务至今。2.2016年10月17日，大连亿达物业管理有限公司变更名称为亿达物业管理有限公司。3．被告系大连市甘井子区辛寨子街明珠路融庄房屋的业主，房屋面积为217.8平方米。被告未缴纳自2015年1月1日至2017年6月30日期间的物业费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《前期物业服务合同》，被告房屋的物业服务费为每月每平方米4.5元，自2015年1月1日起至2017年6月30日止依法应向原告交纳物业服务费29,403元［4.5元/月/平×30个月×217.8平方米］，被告借故拖欠无理。关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面，存在一定的违约行为，应承担相应的违约责任。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告辩称原告提供的服务不到位、安全存在隐患等问题一节。本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数已交费业主的权益和小区整体利益。同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。关于被告辩称房屋质量问题，本院认为，如房屋在质保期内，应由开发商负责维修。如房屋过了质保期，房屋自有部分应当由业主自行维修，公共设施、公共部位应通过启动维修基金进行维修，被告以自家房屋质量问题拒交物业费没有法律依据。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告梁丽敏于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业管理有限公司自2015年1月1日至2017年6月30日的物业服务费人民币29,403元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告亿达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费570元（原告已预交），由原告亿达物业管理有限公司负担70元，被告梁丽敏负担500元。被告梁丽敏负担部分于本判决生效之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  郭艳玲人民陪审员  王景华人民陪审员  张爱华二〇一八年二月五日书 记 员  王 琛本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。