浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙02民终275号上诉人（原审被告、反诉原告）：罗雪红，女，1982年12月23日出生，汉族，会计，住慈溪市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐来全，男，1984年1月11日出生，汉族，住慈溪市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄芳，女，1986年12月2日出生，汉族，住慈溪市。上述两被上诉人的共同委托代理人：张红霞，浙江相联律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托代理人：周超，浙江相联律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：罗长明，男，1956年6月16日出生，汉族，住慈溪市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：姜仕芬，女，1962年1月2日出生，汉族，住慈溪市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：罗雪萍，女，1987年6月19日出生，汉族，住慈溪市。上诉人罗雪红因与被上诉人唐来全、黄芳、罗长明、姜仕芬、罗雪萍房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省慈溪市人民法院（2017）浙0282民初5991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理认定：被告罗长明、姜仕芬系夫妻，被告罗雪红、罗雪萍分别系被告罗长明、姜仕芬的长女、次女，被告罗雪红于2003年出嫁。四被告均系慈溪市庵东镇村民，其原住房拆迁获得了涉案房屋的安置地基并建造了涉案房屋，后于2007年6月10日补办建房审批申请，于2008年12月通过审批。慈溪市私人建住宅和用地申请审批表显示：申请人为罗长明；家庭成员为户主罗长明、妻姜仕芬、次女罗雪萍、长女罗雪红；土地使用权来源说明为村统一拆迁安置用地；申请建房和用地理由为杭州湾新区第一期工程拆迁安置户；建房用地面积125平方米。2009年被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍意欲出让涉案房屋，经人介绍与原告唐来全、黄芳达成买卖合意，双方于2009年10月15日在村委会签订房屋（宅基地）转让协议书1份，协议约定：被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍因杭州湾新区开发建设需要，原住房被征用拆迁，被安置在杭州湾新区安置区，现欲将该安置小区内之建成房屋转让给他人，原告唐来全、黄芳表示愿意受让；转让房屋坐落于慈溪杭州湾新区（现为慈溪市庵东镇）七塘公路北侧；四址为东临张丁仙宅，南临杨岳根宅，西临赵文军宅，北临杨建强宅；转让范围为房屋所有权及土地使用权；转让价款为39万元，该转让价款待本协议签订生效当日支付，且为一次性定价，不受市场及政府产生指导价的影响而发生变价；被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍于本协议签订生效日2天内（10月15日至10月16日）搬离、腾空，并在交付房屋时一并交付因拆迁安置、安置建房等与之相关的一切手续及资料；鉴于转让之房屋所有权及土地使用权在本协议签订时还尚未办妥能使乙方办理房屋所有权及土地使用权转户手续的一切合法依据，因此，被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍应当在本协议签订生效后，在条件成熟时，尽快无偿办妥能使两原告正当合法办理转户的一切合法依据，并交付给两原告；待依法可以转户时，其转户所涉的一切税、费均由两原告负担，被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍应当无条件协助过户；协议经双方签名，并经出让方共有人签名及所在地村和单位鉴证后生效；协议另对其他事宜作出约定。被告罗长明、姜仕芬在协议落款处签名，被告罗雪萍在共有人处签名，案外人应先祝、姜国珍在亲属鉴证人处签名，之后村主任俞建行在该协议上签字并盖具了崇寿镇民委员会印章。原告唐来全、黄芳按双方约定于协议签订当日即2009年10月15日将购房款39万元交付村主任俞建行，被告罗长明、姜仕芬为此出具金额为39万元收条一份。俞建行收到上述房款后，除将部分款项留存给出让方以外，其余款项均由其按债权比例直接支付给出让方的债权人，清偿了出让方的部分债务。2009年10月26日，原告唐来全另支付被告罗长明、姜仕芬3万元，被告罗长明、姜仕芬对此出具暂借条一份，诉讼过程中，双方一致认可该3万元系房屋转让款而非借款。39万元房款支付后，被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍即向两原告交付了涉案房屋，由两原告占有使用至今，期间两原告对涉案房屋及附属设施进行了装修、改建等。涉案房屋于2014年11月3日登记办理了国有土地使用权证，证号为慈新国用（2014）第090304号，登记的权利人为被告罗长明，坐落地址为庵东镇富北村罗北北区，面积131.79平方米，但尚未办理房屋产权证。原审原告唐来全、黄芳于2016年11月1日诉至原审法院，请求判令：原审被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍协助两原审原告办理坐落于慈溪市间房屋产权过户手续。诉讼过程中，两原审原告变更诉讼请求为：原审被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍、罗雪红协助两原审原告办理坐落于间房屋产权过户手续。罗长明、姜仕芬、罗雪萍、罗雪红反诉诉讼请求：1.依法确认原审被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍与两原审原告签订的房屋转让协议未生效；2.依法确认四原审被告对慈溪市庵东镇富北村罗北北区国有土地使用权及房屋共同共有；3.两原审原告向四原审被告返还慈溪市庵东镇富北村罗北北区的房屋及其附属设施。原审法院认为：涉案房屋系四被告原住房拆迁后在安置地基上建造而成，建房审批表中亦明确申请户的家庭成员为四被告，故涉案房屋应认定为四被告的共同共有财产。关于双方争议的房屋转让协议是否已生效的问题，该院审查认为：首先，该协议对比该院调查取得的之前同村村民对外转让同类房屋时签订的两份房屋（宅基地）转让协议书，除买卖双方、标的物状况、转让价款等存在不同以外，其他条款基本一致，因此涉案房屋买卖协议应系直接套用之前他人的协议文本，而非经由双方自主磋商拟定，被告方主张双方在签订协议时即明确协议约定的出让方共有人即特指被告罗雪红并无证据印证；其次，被告方主张两原告在协议签订过程中知晓被告方的家庭成员情况，两原告对此予以否认，但被告方并未对此举证，且当时涉案房屋尚未进行不动产登记，也无证据显示当时两原告知晓涉案房屋的共有人情况，结合协议明确约定了经共有人签名后生效，如两原告在明知尚有其他共有权人未签名的情形下即全额支付房款，也是有违常理的，故可认定两原告在签订合同时不知晓涉案房屋的共有人情况；第三，房屋转让协议签订时被告罗雪红已出嫁，10968号案件庭审笔录中，被告姜仕芬在回答“当时为什么没有叫罗雪红来签字”时称“他们不说我们也不知道还需要罗雪红签字”，且被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍在两原告支付39万元房款后即交付了涉案房屋，同时，村委会亦反映“因当时认为罗雪红已经出嫁，户口转出被告家庭户，故涉案房屋的买卖与其无关，也未将该情况告知唐来全一方”，综合上述情形，结合本地农村习俗，可以推断当时的客观情形应当是出卖方及村委会工作人员均认为被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍系涉案房屋的共有权人，均未意识到已出嫁的女儿即被告罗雪红仍系涉案房屋的共有权人，而被告罗雪萍作为出让方之一却在共有人处签名，该情形从侧面反映协议中所表述的“甲方共有人”可理解为被告罗雪萍，也符合农村家庭卖房时子女一般作为共有人签字的习惯做法；第四，协议双方确认两原告提供的房屋转让协议形成时间在后，故被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍提供的房屋转让协议虽约定了“甲方房屋所在地的村经济合作社签署同意转让意见、加盖公章和其法定代表人签名后生效”，但之后的协议文本中对该条约定已作出修改，故应以签署在后的协议约定为准，因此被告方以村经济组织未签章而主张协议未生效，无事实及法律依据，不予采纳；最后，现经查明，涉案房屋所使用的建房地基系国有土地，在转让合同签订时虽无房屋所有权证、土地使用权证等权证，但符合一定条件后均可办理，协议双方对此亦有共同的预见并在协议中予以约定，故涉案房屋不存在禁止交易的情形。综上分析，该院认为，签订房屋转让协议时，买卖双方均认为涉案房屋的共有权人即为被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍三人，该三人也均在协议上签名并捺了指印，双方并无尚需其他共有权人签字的合意。现虽查明尚有其他共有权人，即该三人对标的物并不享有完整的所有权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，举重以明轻，那么被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍对标的物不享有完整物权的情形更不影响合同效力。故涉案房屋转让协议系协议双方当事人的真实意思表示，双方并无尚需其他共有权人签字的合意，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也未有恶意串通损害第三人权利的情形，应认定协议成立且生效。至于被告罗雪红未在房屋转让协议上签字的情形，是否影响涉案房屋转让协议的履行，该院分析如下：首先，根据10968号案件庭审笔录中相关当事人的陈述及调查笔录的内容，可以认定2009年被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍系因对外负债无法清偿而转让家庭唯一住宅，且负债金额远远超出其可得的卖房款，此时被告罗雪红虽已出嫁，但按常理其不可能对娘家的负债情况及经济情况一无所知、对娘家可能卖房偿债毫无预期，同时其虽主张当时与娘家关系不正常，但并未提供任何证据证实；其次，10968号案件庭审笔录显示之前出让方未协助办理过户手续系双方当时对补贴房款未能形成一致意见，并未涉及被告罗雪红，故被告罗雪红关于其知晓后一直向其余被告提出异议的主张也不能得到印证；最后，需要特别指出的是，对于某一行为的承认或者否认，并不一定要求当事人以书面方式予以确认，即使被告罗雪红上述主张属实，但其亦自认在同年农历年底回娘家时已知晓了房屋转让事实，现无证据显示其在2015年双方发生争议之前提出过异议或主张过权利，故其在这5年期间对涉案房屋转让事宜的漠视态度结合农村实际情况，应当视为其以消极的方式默认了被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍转让涉案房屋的行为。综上，四被告系涉案房地产的共有权人，但四被告的其余答辩意见及反诉主张，该院均不予采纳，对其第二项反诉诉请之外的其余反诉诉请，该院不予支持。根据查明的事实，涉案房地产已办理国有土地使用权证，当事人亦认可现可办理房屋所有权证，已具备办理房地产过户条件，涉案房屋买卖协议合法成立且有效，四被告作为涉案房地产的共有权人应配合两原告办理房地产过户登记手续，该院对于两原告的诉请予以支持。据此，该院依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第一百零三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍、罗雪红为慈溪市庵东镇富北村罗北北区房地产的共同共有权人，四被告应于本判决生效之日起七日内协助原告唐来全、黄芳办理上述房地产的过户手续；二、驳回被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍、罗雪红的其余反诉诉讼请求。本案本诉案件受理费7600元、反诉案件受理费3800元，合计11400元，由被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍、罗雪红负担。财产保全申请费2470元，由被告罗长明、姜仕芬、罗雪萍、罗雪红负担。宣判后，原审被告、反诉原告罗雪红不服，向本院提起上诉，称：一、上诉人是以有独立请求权的第三人参加诉讼的，原审判决将上诉人列为被告，无法律依据，诉讼主体认定错误。二、根据举证责任分配规定，被上诉人唐来全、黄芳对房屋转让协议的生效要件应承担举证不利的法律后果，原审判决认为该协议已生效是错误的。三、被上诉人唐来全、黄芳在签约时显属恶意，房屋《国有土地使用权证》中的使用权人为被上诉人罗长明，未登记在被上诉人唐来全、黄芳名下。四、上诉人对被上诉人罗长明的处分行为不予追认，房屋的国有土地使用权无法转移，被上诉人唐来全、黄芳继受取得房屋需以初始登记为先决条件。综上，请求二审法院维持原审判决第一项中的确权部分，撤销其他判决，支持上诉人的反诉请求。被上诉人唐来全、黄芳答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。被上诉人罗长明、姜仕芬、罗雪萍未提供书面答辩。各方当事人在二审期间均未提供新的证据。本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为：本案诉争房屋系被上诉人罗长明家庭原住房拆迁后在安置地基上建造而成，建房审批表中载明家庭成员为被上诉人罗长明、姜仕芬、罗雪萍及上诉人，故诉争房屋为四人的共同共有财产。被上诉人罗长明、姜仕芬、罗雪萍与被上诉人唐来全、黄芳于2009年10月15日签订房屋（宅基地）转让协议书，将诉争房屋卖给被上诉人唐来全、黄芳，上诉人虽未在该协议书上签字，但根据诉争房屋即时款清交房、被上诉人唐来全夫妻装修使用至今、上诉人在同年已知房屋转让之事未提异议等情形，并结合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，原审判决据此认定该协议书有效，并无不当。原审法院在诉讼过程中追加上诉人为本案第三人参加诉讼，但因上诉人提出诉讼请求，该诉请与被上诉人罗长明、姜仕芬、罗雪萍的反诉基本一致，被上诉人唐来全、黄芳向上诉人也提出诉讼请求，原审法院根据本案的审理情况，明确上诉人为本案的共同被告，也无不当。上诉人的上诉理由不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7600元，由上诉人罗雪红负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  俞灵波审判员  朱亚君审判员  赵保法二〇一八年二月五日书记员  陆 琼