上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终1238号上诉人（原审被告）：傅坚，男，1971年2月21日生，汉族，住上海市。被上诉人（原审原告）：上海泰欣置业有限公司，住所地上海市青浦区外青松公路7548弄588号2幢1层A区140室。法定代表人：蒋孝忠，总经理。委托诉讼代理人：何爱华，上海天尚律师事务所律师。上诉人傅坚因与被上诉人上海泰欣置业有限公司（以下简称泰欣公司）物业服务合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初49345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人傅坚上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。事实和理由为：被上诉人未按照合同约定标准提供物业服务，给上诉人造成了经济损失，其行为已经构成违约，依法应当向上诉人承担违约责任，无权向上诉人主张物业服务费；而且，被上诉人的违约行为给上诉人造成的实际经济损失金额已经远超过未支付的物业服务费金额，上诉人为维护自身合法权益而拒绝支付一部分物业服务费，属于合理抗辩。被上诉人泰欣公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。泰欣公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.傅坚支付自2015年1月至2015年10月的物业服务费人民币（币种下同）1,615元及滞纳金654.08元；2.本案诉讼费由傅坚负担。一审法院认定事实如下：2012年2月1日，泰欣公司与上海市浦东新区XX小区业主大会签订《物业服务合同》及《书面补充协议》，约定由泰欣公司为坐落于上海市浦东新区XX路XX号的XX小区提供物业管理服务，合同期限自2012年2月10日至2013年12月31日。《物业服务合同》第五条约定：“乙方提供物业管理服务内容和标准应符合下列约定：（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、运行和保养，详见附件三……”。附件三《共用部位共用设备设施运行保养、维修服务标准》对管道、排水沟的维护要求：“每季一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道、地下室排水管进行清扫、疏通，保障排水通畅……”；对公共照明的维护要求：“每周二次巡检公共照明设备，修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持楼道灯、街坊灯95%以上的亮灯率……”；对楼宇对讲系统的维护要求：“不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲功能正常，语音清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常，如有故障立即联系维保单位。住户呼叫或报警时主机应能迅速准确显示报警位置，语音清晰”；对房屋结构的维护要求：“每年二次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人”；对外墙面、围墙的维护要求：“每月一次巡查建筑物外墙面、围墙……发现损坏立即修复，保持围墙完好”。《物业服务合同》第七条约定高层物业服务费的收费标准为0.8元/月/平方米，电梯运行费0.4元/月/平方米。物业服务费中包含：“1、综合管理服务费。2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维护、年检费用（包含电梯、门禁、监控摄像录像设备、水泵房含消防泵房和专用配电间、水泵、消防泵、上水、下水、公共排风管道）……”。上述合同期满后泰欣公司继续为该小区提供物业管理服务至2015年10月30日。一审另查明，傅坚系上海市浦东新区XX路XX号XX大厦XX室房屋业主，傅坚房屋（高层住宅）建筑面积134.56平方米。因傅坚未支付2015年1月至2015年10月的物业服务费，故泰欣公司于2017年6月12日诉至一审法院。一审法院认为，依照法律规定，上海市浦东新区XX小区业主大会与泰欣公司签订的物业服务合同，对业主具有约束力。泰欣公司作为XX大厦的物业管理服务企业，应当按照物业服务合同的约定全面履行物业管理服务义务。在物业服务合同期满后，泰欣公司继续为东源大厦提供物业管理服务，视为物业服务合同的权利义务未终止，双方形成了事实上的物业管理服务关系，泰欣公司同样应当按照物业服务合同约定的服务内容和标准全面履行义务。根据物业服务合同的约定，泰欣公司负有对物业共用部位的维护、维修、保养、物业共用设施设备的日常运行和维修、维护、物业公共区域的清洁卫生等义务，包括对管道、排水沟、排水管的定期清扫、检修，对公共照明设备的巡检、修复及对楼宇对讲系统的调试与保养等物业管理服务义务。一审审理中，泰欣公司认可存在傅坚所述的楼道灯损坏、排水管堵塞、渗漏及外墙面渗水等问题，但称由于缺乏维修资金故一直未予修复。一审法院认为，物业服务费中包含了部分共用设施设备（包括门禁、上下水等）的日常运行、保养、维护、年检费用，泰欣公司未提供相关工作记录证明其提供了针对本案傅坚所提的受损共用设施设备的日常维护、检修等物业服务合同约定的服务，而仅以缺乏维修资金为由来回应业主提出的问题，视为泰欣公司未能全面按照物业服务合同约定的服务标准履行合同义务，故泰欣公司要求傅坚按照物业服务合同约定的标准全额支付拖欠的物业服务费，依据不足。一审法院根据权利义务相一致的原则，并结合物业管理服务合同的相关约定及本案的具体情况，对傅坚应当支付的2015年1月至2015年10月的物业服务费酌情予以调整。对泰欣公司要求傅坚支付滞纳金的请求，考虑傅坚拖欠物业服务费系不满泰欣公司的服务，非恶意拖欠，故泰欣公司的该项诉求一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院》第一条、第三条之规定，判决：一、傅坚于判决生效之日起十日内支付泰欣公司2015年1月至2015年10月的物业服务费1,130元；二、驳回泰欣公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由泰欣公司负担15元，由傅坚负担10元。二审中，上诉人提供了以下证据材料：证据1、照片打印件四张；证据2、网购订单打印件六张；证据3、2017年10月20日邻居出具的证明一份；证据4、2017年10月20日上海XX有限公司出具的证明一份，上述证据旨在证明公共走道路灯、门禁系统、水管等损坏后被上诉人一直怠于修理，由上诉人自行出资购买相关物材进行更换维修。被上诉人对证据1的真实性不予认可，对证据2-4的真实性和关联性均不予认可。本院认为，被上诉人对于证据1-4在证据属性方面的异议成立，本院对这些证据不予采纳。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，物业服务费是业主在物业服务企业按照物业服务合同约定提供物业管理服务后应当给付的对价，是实现业主对专用部分之外的共有部分实施共同管理的费用。物业服务合同作为双务、有偿合同，业主对物业服务费请求权依法享有抗辩权，但是应当指出，物业服务合同具有较强的综合性特征，物业服务企业提供的服务通常涵盖了安保、清洁、绿化养护、秩序维护、物业共用部位和共用设施设备的日常运行维护等多个方面，不能因其中某项服务履行的瑕疵而否定其他合理的义务履行，业主应仅限于在物业服务企业未履行或未适当履行的对应服务范围内行使抗辩权。本案中上诉人仅举证证明被上诉人在提供物业共用部位和共用设施设备的日常运行维护服务方面存在瑕疵，故上诉人无权对全部服务范围所对应的全额物业服务费行使抗辩权。上诉人在二审中提出经济损失方面的抗辩和主张，本院经审查后认为不属于本案审理范围，在本案中依法不作处理。一审法院综合考虑各种相关因素后对上诉人应当支付的物业服务费酌情予以调整并据此做出判决，并无不当。综上所述，上诉人傅坚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人傅坚负担。本判决为终审判决。审判长 沈 强审判员 任文风审判员 李 兴二〇一八年二月十三日书记员 张功楷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；