四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川13民终409号上诉人（原审原告）：刘兰元，女，1980年12月29日生，汉族，住四川省营山县。委托诉讼代理人：何浩，四川辽原律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川省营山县城乡建设综合开发公司，住所地：四川省营山县城北坝横街10号。法定代表人：郭翔，总经理。委托诉讼代理人：范鑫豪，四川彰善律师事务所律师。上诉人刘兰元因与被上诉人四川省营山县城乡建设综合开发公司（以下简称营山城建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初4746号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。刘兰元上诉请求：1.改判支持上诉人一审时提出的要求营山城建公司为上诉人办理房屋产权证和土地使用权证的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由营山城建公司负担。事实及理由：双方《商品房买卖合同》明确约定，营山城建公司应在2013年6月30日交房，并在交房后180日内为上诉人办理房产证和土地使用权证，但营山城建公司至今未履行办证义务，请求判令营山城建公司为上诉人办理产权证书。营山城建公司辩称，我方愿意协助办证，但无法办证的原因在于政府。刘兰元向一审法院起诉请求：1、判决营山城建公司依照合同约定为刘兰元办理房屋产权证和土地使用权证；2、判决营山城建公司按照合同约定承担逾期交房违约金640元；3、判决营山城建公司按照合同约定承担逾期办证违约金；4、本案诉讼费用由营山城建公司承担。一审法院认定事实：2012年7月2日，刘兰元与营山城建公司签订《商品房买卖合同》，约定刘兰元购买营山城建公司开发的位于顺庆区房屋，价款288354元。合同第十一条约定2013年6月30日交付商品房；合同第十三条关于逾期交房的约定：自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按已付购房款日万分之0.1计算违约金；合同第二十条第三款关于产权登记的约定，商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书且买受人不愿退房的，由出卖人向买受人支付从交房之日起已付房款的银行同期活期存款利息作为违约金。同时，合同附件5第一条约定，买受人付清购房款并办理完善房屋交接手续后自行办理房屋产权证书及土地使用权证，出卖人与买受人自行负责所需要的税费及提交相关资料。出卖人接受买受人委托办理房屋分户权属证书后，在买受人提供委托代办权属登记的全部资料和费用后420日内为买受人办理房屋所有权证。如因买受人原因导致未在上述期限内向出卖人办理面积补差手续、提供委托办理权属登记的全部费用及资料的，出卖人不承担逾期办理房屋分户权属证书的责任并有权解除双方的委托关系。合同签订后，刘兰元按约定付清购房款，房屋于2014年2月11日交付刘兰元使用。另查明，营山城建公司开发的“锦上花苑”工程项目于2013年6月25日取得建设工程规划验收合格证，于2014年竣工并验收合格。2015年1月26日，南充市房地产交易与权属管理中心出具南房初登[2015]5号文件，通知营山城建公司已对其提交的建房资料审查终结，准予登记，希告知持购房相关资料，办理房屋所有权证。至庭审辩论终结，刘兰元购买房屋未办理转移登记。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”刘兰元与营山城建公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效的合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。对于刘兰元主张判决营山城建公司依照合同约定为刘兰元办理房屋产权证和土地使用权证的诉讼请求，因双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第三款约定“双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记手续。”附件五约定刘兰元可自行办理或委托被告办理转移登记，可见，办理转移登记系双方义务，营山城建公司需完善办理房屋权属转移登记的相关手续及法定义务，通知刘兰元到房管部门办理房屋转移登记后，营山城建公司即完成约定义务。在庭审中，刘兰元未提供证据证明其已委托营山城建公司代办转移登记及交纳了相关费用的事实，故对刘兰元的该诉讼请求不予支持。对于刘兰元主张的逾期交房违约金。按照双方的合同约定，营山城建公司应在2013年6月30日交付商品房，营山城建公司逾期至2014年2月11日交房，已构成违约，应按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定承担违约责任。双方约定违约金的计算按已付购房款日万分之0.1的标准计算出违约金637元，应予支持。对于刘兰元主张的逾期办证违约金。因营山城建公司未提供相应证据证明其已按合同约定期限完善房屋转移登记的手续并告知刘兰元可以自行向房管部门申请办理房屋转移登记，营山城建公司应当按约定承担违约责任；违约金计算方式为，自2014年2月11日后的180日起，以已付购房款金额288354元为基数，按银行同期活期存款利率计算至向刘兰元履行办理转移登记的告知义务时止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决：一、营山城建公司于判决生效之日起十日内向刘兰元支付逾期交房违约金637元；二、营山城建公司于判决生效之日起十日内向刘兰元支付逾期办理转移登记的违约金，违约金的计算标准为：以288354元为基数，以银行同期活期存款利率为标准，自2014年8月11日起计算至判决确定的给付之日止;三、驳回刘兰元的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由营山城建公司负担。本院二审审理过程中，双方当事人均未提交新的证据，且对一审法院认定的事实均无异议，本院对此予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”之规定，在商品房买卖合同关系中，购房户按照合同约定支付房款后，协助购房户办理房屋权属转移登记即系开发商作为出卖人的法定义务。案涉合同附件五第一条约定，若刘兰元委托营山城建公司代办房屋分户权属证书，营山城建公司至迟应当在刘兰元提供委托代办权属登记的全部资料和费用后420日内为其办理房屋所有权证。但讼争房屋系营山城建公司开发建设，该房屋办理房屋权属转移登记的条件是否具备及其时间，取决于营山城建公司的建设行为，刘兰元对此不具有主导力，因此营山城建公司对刘兰元提交资料的范围及时间负有通知义务。因为案涉合同正文约定讼争房屋自交付之日起180日内办理权属转移登记，因此营山城建公司应当在该180日内使讼争房屋达到办理房屋权属转移登记条件，故其负有在该期限内通知购房人办理房屋权属转移登记的义务。营山城建公司未举出证据证明其在该期限内使讼争房屋达到办理权属转移登记的条件且通知刘兰元提交所需资料，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，应承担举证不能的不利后果。案涉房屋至今未办理房屋权属证书，营山城建公司辩称未办证系政府原因，因合同具有相对性，对营山城建公司的此辩称不予采信。营山城建公司应继续完善房屋转移登记的相关手续，并协助刘兰元办理房屋转移登记。综上，刘兰元上诉理由成立，应予支持。一审判决认定基本事实清楚，但适用法律部分不当，应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初4746号民事判决第一项，即“被告四川省营山县城乡建设综合开发公司于本判决生效之日起十日内向刘兰元支付逾期办理转移登记的违约金，违约金的计算方式为：以288354元为基数，以银行同期活期存款利率为标准，自2014年8月11日起计算至本判决确定的给付之日止”；二、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初4746号民事判决第二项，即“驳回原告刘兰元的其他诉讼请求”；三、四川省营山县城乡建设综合开发公司于本判决生效之日起十日内协助刘兰元将位于顺庆区房屋权属转移登记至刘兰元名下。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由四川省营山县城乡建设综合开发公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈智慧审判员  唐晓兰审判员  陈国兵二〇一八年二月二十七日书记员  寇雅琪