北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初16146号原告：杨治生，男，1935年8月19日出生。委托诉讼代理人：杨丽（原告杨治生之女），女，1963年6月25日出生。委托诉讼代理人：吕红梅（兼原告杨润山、杨永娟、杨永维、杨永茹、杨永江、曲艳、曲勇、胡丽华、曲贵元、李新妹、曲波、曲莉莉委托诉讼代理人），北京市卓纬律师事务所律师。原告：杨润山，男，1937年9月4日出生。原告：杨永娟，女，1951年8月25日出生。原告：杨永维，女，1954年3月20日出生。原告：杨永茹，女，1959年1月23日出生。原告：杨永江，男，1963年8月18日出生。原告：曲勇，男，1974年10月26日出生。原告：曲艳，女，1972年7月13日出生。原告：胡丽华，女，1951年11月1日出生。原告：曲贵元，男，1950年8月1日出生。原告：李新妹，女，1960年9月17日出生。原告：曲波，男，1978年12月1日出生。原告：曲莉莉，女，1954年6月1日出生。被告：毕功柱，男，1979年12月8日出生。被告：张炳胤，男，1938年10月16日出生。原告杨治生、杨润山、杨永娟、杨永维、杨永茹、杨永江、曲莉莉、曲贵元、胡丽华、曲艳、曲勇、李新妹、曲波诉被告张炳胤、毕功柱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案受理，依法组成合议庭，使用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨治生等人委托诉讼代理人吕红梅，被告毕功柱到庭参加诉讼。被告张炳胤经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨治生等向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的租赁关系于2017年4月1日解除；2、被告毕功柱腾退北京市东城区官书院胡同×号（以下简称涉诉院落）院内的房屋；3、确认被告张炳胤与被告毕功柱于2017年签订的《房屋租赁合同》无效；4、自2017年4月1日之后的房屋使用费，被告张炳胤向原告支付其已收取被告毕功柱部分的三分之二，被告毕功柱向原告支付其未向被告张炳胤支付部分的三分之二。事实和理由：官书院房屋由原告及张炳胤按份共有，原告共占有三分之二的份额，张炳胤占有三分之一的份额。2012年起，原告将涉诉院落中的临时建筑租赁给毕功柱，租金每月1100元，按季度交纳，双方未签订书面租赁合同。因该院房屋年久失修，院内建筑物私搭乱建，电线大多裸露，居住人多且杂，对方大量生活用品和经营货物，存在安全隐患。因此，2017年3月5日，原告告知毕功柱于2017年4月1日解除租赁关系，要求限期腾退房屋，但遭到拒绝。3月20日，在明知其他三分之二的按份共有人不同意继续出租房屋的情况下，毕功柱与张炳胤签署了《房屋租赁协议》。原告与毕功柱之间原系不定期租赁，已经于2017年4月1日解除，张炳胤签订该合同属无权处分，且二被告构成恶意串通，该合同应属无效。对2017年4月1日后的房屋占用费，原告及张炳胤应当按共有份额分配。故诉至法院，诉如所请。被告毕功柱辩称:毕功柱作为承租人与张炳胤之间订立合同，存在合法有效的租赁合同关系，是原告认可的。但承租人与原告之间并无租赁合同关系，仅是根据张炳胤的要求向原告支付租金长达五年。现承租人已向张炳胤交纳房租至2018年3月31日。原告无权要求解除合同、腾退房屋等。二被告约定租金上调，不存在恶意串通。承租期间，原告从未尽到修缮义务，还暴力收房，破坏了承租人的财物。院内外露的线均不通电，电路均由有资质的单位铺设，不存在安全隐患故不同意原告的诉讼请求。被告张炳胤在庭前询问中辩称:张炳胤作为该院的户主将该院的房屋出租给毕功柱，签订了书面合同并口头约定长期租赁。书面合同到期后，双方未书面续签。原告收取了多年房租，认可了该租赁关系。2017年3月，原告就通知租户解除合同一事并未与其协商，而现在解除合同对所有产权人不经济，因此张炳胤推测原告的本意为上调房租，故与承租人协商提高房租，并予以书面确认。现原告要求解除合同和确认合同无效的诉讼请求相矛盾。即使腾退房屋，由于原告从未在此居住，房屋应当归张炳胤。故不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经审理，本院确认的事实如下：涉诉院落为平房，包括1幢房屋（北房3间，建筑面积44.9平方米），2幢房屋（北房3间，建筑面积52.5平方米），3幢房屋（南房3间，建筑面积40平方米）。原告与张炳胤系亲属关系，均系涉诉院落的按份共有人，其中原告共占共有份额的三分之二，张炳胤占共有份额的三分之一。张炳胤陆续将涉诉院落内的房屋出租给毕功柱、吴事红、吴晓平、王锦春、孔繁迪等五人。2010年，张炳胤将涉诉院落内的平房出租给毕功柱使用，双方未签订书面租赁合同。毕功柱向原告交纳租金直至2017年3月31日。2017年3月初，原告通知院内承租人4月1日解除合同，并要求承租人于3月31日前搬离该院落。3月20日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定毕功柱向张炳胤承租涉诉院落内平房，租期自2017年4月1日至2018年3月31日，月租金1800元。5月12日，原告再次通知承租人要求腾退房屋。二被告均认可毕功柱向张炳胤交纳2017年12月31日前的租金。经询，毕功柱称由于原告曾暴力收房造成其财产损失，故在交纳的租金中扣除1230元。原告称为尽快收回房屋，不要求在本案中处理扣除部分。另，原告曾分别起诉院内租户毕功柱、吴事红、吴晓平、王锦春、孔繁迪等，要求五人腾退涉诉院落。在该案审理中，本院于2017年8月7日勘验现场，涉诉院内1、2、3幢房屋自北向南排列，并盖有自建房，1幢房屋向南接出东西两排自建房，其中东侧自建房南北分为两排，呈“7”字型，北排自建房分东西两间，其中西数一间、1幢房南侧西排自建房靠北一间及1幢房屋由孔繁迪使用；1幢房南侧其他自建房由毕功柱使用；2幢房屋中部一间靠南半间、东侧一间及其北侧自建房由吴事红使用；2幢房屋中部一间靠北半间、西侧一间及其北侧自建房由吴晓平使用；3幢房屋及其西部自建房由王锦春使用，该处房屋与2幢房屋围城一小院。经询，承租人认可涉诉院落使用情况与该次勘验情况一致。另查，2012年，曲艳、曲勇、胡丽华、曲贵元、李新妹、曲波、曲莉莉等曾起诉杨润山、杨永娟、杨永维、杨永茹、杨永江、张炳胤共有纠纷一案，要求分割涉诉院落的房屋租金，本院做出（2013）东民初字第00394号民事判决书，判决涉诉院落的租金由原被告按所有权比例分配。本院认为：根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。张炳胤经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。毕功柱承租房屋系自建房，未取得建设工程规划许可证，就该房屋订立的房屋租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得财产，故承租人继续占用租赁房屋没有法律依据，应当腾退。按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。本案中，涉诉院落内房屋已经经过法院判决确认为原告与张炳胤按份共有，故上述房屋使用费亦应为原告与张炳胤按份共有。现原告要求按照对涉诉院落内房屋的共有份额分得相应的使用费于法有据，本院予以支持。如张炳胤认为原告收房行为造成了其租金的损失，可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告杨治生、杨润山、杨永娟、杨永维、杨永茹、杨永江、曲莉莉、曲贵元、胡丽华、曲艳、曲勇、李新妹、曲波，被告张炳胤与被告毕功柱之间的房屋租赁合同无效；二、被告毕功柱于本判决生效后四十日内腾退位于北京市东城区官书院胡同×号一幢房屋南侧自建房；三、被告毕功柱与被告张炳胤于二〇一七年三月二十日签订的《房屋租赁合同》无效；四、被告张炳胤于本判决生效后十五日内向原告杨治生、杨润山、杨永娟、杨永维、杨永茹、杨永江、曲莉莉、曲贵元、胡丽华、曲艳、曲勇、李新妹、曲波支付二〇一七年四月一日至二〇一七年十二月三十一日止的房屋使用费九千九百八十元，被告毕功柱按照每月六百元向原告杨治生、杨润山、杨永娟、杨永维、杨永茹、杨永江、曲莉莉、曲贵元、胡丽华、曲艳、曲勇、李新妹、曲波支付自二〇一八年一月一日起至实际腾房之日至的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，由被告毕功柱负担35元（于本判决生效后七日内交纳），由被告张炳胤负担35元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费260元，由被告张炳胤负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  崔 赟审 判 员  王裴裴人民陪审员  夏英敏二〇一八年二月五日书 记 员  张紫茜