吉林省集安市人民法院民 事 判 决 书(2018)吉0582民初35号原告：李海洋，女，1988年4月24日生，汉族，集安市人，住所地集安市黎明街道如意家园。委托诉讼代理人：李彬（原告父亲），1956年6月9日生，汉族，集安市人，住所地集安市黎明街道迎宾委*组。委托诉讼代理人：那伟，通化市东昌区法律援助中心律师（特别授权）。被告：张艳，女，1972年1月21日生，汉族，集安市人，住所地集安市万鑫家园。委托诉讼代理人：董志光，集安市法律援助中心律师（特别授权）。被告：集安市程祥房地产开发有限公司（以下简称程祥公司）。法定代表人：南熙龙，董事长。委托诉讼代理人：鞠文华，吉林仁博律师事务所律师。原告李海洋与被告张艳返还原物纠纷一案，本院于2018年1月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年2月2日，公开开庭进行了审理，原告李海洋及其委托诉讼代理人李彬、那伟，被告张艳及其委托诉讼代理人董志光，被告程祥公司委托诉讼代理人鞠文华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李海洋的诉讼请求：1、要求确认与被告程祥公司签订的万鑫家园2号2单元204号，面积88.39平方米商品房买卖合同有效。2、要求被告张艳立即将万鑫家园2号楼2单元204号住宅楼腾出交付原告所有。3、案件受理费由被告负担。事实与理由，2013年5月29日，原告与程祥公司签订一份《万鑫家园商品房预售合同》，原告预购程祥公司开发建设的万鑫家园2号楼2单元204室住宅楼，按合同要求，原告支付了15万余元的首付款，余款16万元作为银行按揭贷款，到2015年7月，原告领取房屋钥匙后却打不开房门。经与程祥公司交涉，程祥公司答应帮助解决，但事情始终没有解决。2016年7月28日，吉林省北华建设项目管理有限公司出具一份证明，证实经规划部门重新编号，更改A5号楼为2号楼。嗣后，原告得知是被告占用原告预购的该套房屋。原告与被告理论未果。故依照《合同法》和《物权法》的规定，提起民事诉讼。原告为证实其主张，向本院提交如下证据：1、李海洋与程祥公司签订《万鑫家园商品房预售合同》，证实2013年5月29日，程祥公司将位于集安市万新家园A5号楼2单元204号房屋出售给李海洋。被告未提出异议，本院予以确认。2、被告张艳与程祥公司签订的《产权调换协议书》，证实2012年6月18日，程祥公司将集安市万鑫家园A2栋2单元204号房屋作为产权调换房屋调换给张艳。被告未提出异议，本院予以确认。3、吉林省北华建设项目管理有限公司出具的证明一份，证实证实集安市万鑫家园小区在工程前期进行初步方案设计时，将5栋楼编号分别按以下次序设定，东面三栋楼自北向南依次为A1、A2、A3，西面两栋楼自北向南依次为A4、A5，动迁时楼栋编号按此签订协议，后经规划部门出具修建详规图时重新编号，更改为现在编号，原A2变为3号楼，A5变为2号楼。被告张艳提出异议，但经庭审后，本院调查，该情况与客观实际情况吻合，本院予以确认。4、吕克证明一份，证实在集安市万鑫家园工作期间，将A5号楼2单元204号商品房销售给李海洋，后A5号楼经过规划改为2号楼2单元204号。被告张艳提出异议，被告程祥公司没有意见，证人虽未到庭，但该证明内容与证据1、证据3能够相互印证，本院予以采信。5、万鑫家园楼房号照片4张，证实现万鑫家园楼房号情况，被告未提出异议，本院予以确认。被告张艳辩称，一、原告主体不适格，诉讼方向错误。1、原告诉讼请求要求被告腾迁，将占用的房屋交付给原告，本案属于侵权之诉，基于法律关系的前提是原告对该房屋拥有物权，而实际上，原告只是与开发商签订了《商品房买卖合同》，对购买的房屋取得的是债权。根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”原告要求被告腾迁的房屋并没有办理房屋所有权登记，故没有取得物权，原告要求被告腾迁缺少法律依据。2、原告与开发商签订了《商品房买卖合同》，对要求腾迁的房屋只是取得了债权，因无法实现债权，是属于合同纠纷，根据合同相对性原则，原告应当起诉的被告是开发商，其应向开发商主张要求交付房屋的权利，起诉被告，明显错误。3、被告与开发商签订有房屋《产权调换协议书》，如果开发商认为被告占错房屋，就应当依据变更的事实和协议的约定，起诉被告要求腾迁房屋，而不能是原告起诉被告。4、被告占用该房屋已经一年半之久，既然楼房号调整，被告占错了，按常理、按法律，开发商都应该起诉答辩人，开发商不起诉张艳，而是把矛盾转移给原告，让一个没有资格起诉的人来起诉张艳。二、集安市人民法院（2015）集民一初字第222号民事判决书，通化市中级人民法院通中民二终字第282号民事判决书，共同确认了一个事实，万鑫家园小区动迁户王兴杰与开发商签订的《产权调换协议书》，所安置的住宅位置是3号楼2单元304号，因开发商没有按期回迁，王兴杰强行入住，随后开发商起诉要求其腾迁房屋，在案件审理中开发商一字未提王兴杰强行入住的3号楼2单元304号已经变更为其他房号了，因此两审法院判决驳回开发商的诉讼请求，确认了王兴杰占用的3号楼2单元304号住宅的合法性。开发商对此不服向吉林省高级人民法院提起再审时，也没有主张王兴杰占用的房屋楼房号已经变更，其占用错误。故省高院于2016年6月30日裁定驳回了开发商的再审请求。根据法院判决所确认的事实，被告依据与开发商签订的房屋《产权调换协议书》的房屋编号，占用的该房屋就是正确的。如果像原告提供的楼房编号变更证明所述，那么，被告张艳的房屋位置就应当变更到王兴杰占用的房屋位置上，那么，两审法院判决就是错误的，应该予以撤销。在判决没有撤销前，被告所占用房屋的位置就是正确的。三、张艳与开发商签订的《产权调换协议书》，具有物权效力，应当优先履行，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定被拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。四、如果原告起诉张艳腾迁得到法院支持，张艳就会依据该判决起诉王兴杰要求腾迁房屋，法院也会判王兴杰腾迁，而王兴杰手中有两审法院判决其占用的房屋合法，这样就形成相互矛盾的判决。综上，请法院查清事实，依法驳回原告的诉讼请求，保护被告的合法利益不受损害。被告张艳为证实其主张，向本院提交如下证据：1、产权调换协议，该证据与原告提供的证据2一致，原告及被告程祥公司均为提出异议，本院予以确认。2、（2015）集民一初字第222号民事判决书、（2015）通中民二终字第282号民事判决书、（2016）吉民申795号民事裁定书，证实王兴杰现占用的万鑫家园3号楼自东向西三单元三楼西侧，如按原告和程祥公司所说的楼房号变更，该房屋应为张艳的回迁房屋，程祥公司起诉王兴杰腾迁，经两审法院判决，已经驳回了程祥公司的诉讼请求，说明王兴杰占用该房屋的合法性。原告及程祥公司对证据的真实性未提出异议，但原告认为，张艳回迁的房屋是A2号楼2单元204，如他人占用了张艳的房屋，张艳应另行主张权利，而不是占用他人合法取得的房屋。被告程祥公司认为两审法院判决不是房屋所有权确认之诉，并未确认该房屋产权归王兴杰所有，如王兴杰占用了张艳的房屋，张艳应另行主张权利。对被告提供的上述证据，本院予以确认。被告程祥公司辩称，答辩人同意原告的诉讼请求。因原告与被答辩人签订的《万鑫家园商品房预售合同》有效，该房屋所有权应当确认给原告所有。2013年5月29日，被答辩人程祥公司与李海洋签订《万鑫家园商品房预售合同》，约定李海洋购买答辩人开发的期房，集安市万鑫家园A5号楼2单元204号商品房（现2号楼2单元204室），建筑面积88.39平方米，每平方米单价3580元，总计房款316436元，付款方式先行支付156436元，其余房款16万元作为银行按揭贷款（办理按揭贷款的银行由甲方指定，甲方负责协调银行给予办理贷款）。合同约定甲方应在2013年12月30日前交工。到了2016年6月初答辩人通知李海洋领取房屋钥匙，李海洋于2016年6月4日领取房屋钥匙并验收该房屋，当时房屋给付正确，只是楼号变更为2号楼，还是2单元204房间。李海洋的父亲在准备装修时发现有人在该房屋的窗户上贴出了“回迁户张艳，电话号码1320435****”的字条，同时李海洋父亲发现房门钥匙被更换，李海洋父亲找到张艳本人并告诉该房屋是原告家购买，张艳说让开发商来找她，李海洋的父亲找到开发商，工作人员答复说不可能将房屋交给他人，且该房屋是商品房，不可能给回迁户，李海洋的父亲在开发商与张艳之间不断主张权利，张艳回迁的房屋不是本案争议房屋，面积差距较大，张艳明知该房屋不是自己的，而强行占有，是违法行为，张艳回迁的应该是三号楼自东向西三单元3楼右手边住宅，面积约64平方米，张艳明知房屋被王兴杰抢占，张艳就故意强抢李海洋的的房屋，该违法行为不应该得到保护。经审理查明：2012年6月18日，甲方程祥公司与乙方张艳签订《产权调换协议书》，甲方将坐落在万鑫家园A2栋二单元204号房屋作为产权调换房屋调换给张艳，该房屋为期房，建筑面积64.72平方米。2013年5月29日，程祥公司与原告李海洋签订《万鑫家园商品房预售合同》，程祥公司将坐落在集安市万鑫家园A5号楼2单元204号商品房预售给原告李海洋，该房屋建筑面积88.39平方米，每平方米3580元，总共价款316436元，李海洋交付156436元作为房屋首期付款，余款160000元作为银行按揭贷款，被告程祥公司已将房屋交付原告，现该房屋未办理银行按揭贷款及房屋所有权登记。2016年6月10日，被告张艳在未取得该房屋钥匙的情况下占用该房屋。另查明，集安市万鑫家园小区楼房编号变更，原A2栋变更为3号楼，A5栋变更为2号楼。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告李海洋与被告程祥公司签订《万鑫家园商品房预售合同》，原告购买被告程祥公司开发的万鑫家园小区房屋，并支付部分房款，被告程祥公司已将房屋钥匙交付原告李海洋，该合同系李海洋与程祥公司的真实意思表示，被告程祥公司亦认可该合同有效，故对原告要求确认该合同有效的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告张艳自该房屋腾迁，应基于其对本案争议房屋享有物权，原告签订的商品房预售合同有效并不能确认其对本案争议房屋享有物权，故对原告要求被告张艳自本案争议房屋腾迁的诉讼请求，本院无法支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李海洋与被告集安市程祥房地产开发有限公司签订的《万鑫家园商品房预售合同》有效。二、驳回原告李海洋要求被告张艳腾迁的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。审 判 长  马丹丹人民陪审员  王德成人民陪审员  刘洪琴二〇一八年二月五日书 记 员  王淑丽