贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔03民终507号上诉人（原审原告、反诉被告）:贵州东达兴隆绿色产业有限公司，住所地:贵州省遵义市绥阳县洋川镇。法定代表：张隆义，该公司经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈金，男，1970年8月15日出生，汉族，住贵州省绥阳县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：文兴志，女，1970年8月15日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张国伦，系陈金表兄。上诉人贵州东达兴隆绿色产业有限公司因与被上诉人陈金、文兴志房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市余绥阳县人民法院（2017）黔0323民初1438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人贵州东达兴隆绿色产业有限公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院既然认定上诉人与被上诉人之间签订的《贵州东达兴隆绿色产业有限公司职工买卖合同》属无效合同，被上诉人就该将该合同约定的房屋返还给上诉人，绥阳县S201省道扩建指挥部和被上诉人签订了拆迁安置补偿协议也不能说明该房屋被征收，拆迁房屋的所有权人为上诉人，故被上诉人签订的拆迁安置补偿协议属效力待定，且该房屋还未经法院判决归谁所有，故一审认定该房屋已被政府征收属于认定事实不清；2、上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同系双方合意而为，该房屋证件齐全，上诉人没有违法行为，一审认为合同无效系上诉人单方行为所致属认定事实错误。被上诉人陈金、文兴志在二审中未作书面答辩。贵州东达兴隆绿色产业有限公司一审诉讼请求：1、请求人民法院确认2007年2月6日贵州东达兴隆绿色产业有限公司与陈金、文兴志签订的房屋买卖合同无效；2、判令陈金、文兴志立即返还2007年2月6日依据该房屋买卖合同取得房屋；3、由陈金、文兴志承担本案诉讼费。陈金、文兴志一审中反诉称：1、贵州东达兴隆绿色产业有限公司与陈金、文兴志签订的买卖合同属无效合同；2、贵州东达兴隆绿色产业有限公司没有完善相关手续，不是我们不完成，造成合同无效的过错全部在贵州东达兴隆绿色产业有限公司；3、陈金、文兴志买得的房屋已被征收，该征收补偿款，应当全部属陈金、文兴志。一审法院认定事实：2007年2月6日，贵州东达兴隆绿色有限公司与文兴志、陈金签订《贵州东达兴隆绿色产业有限公司职工买卖房合同》，同日签订了《补充合同》。贵州东达兴隆绿色有限公司将绥阳县（207省道）南环西路三叉路口门面房和小二楼出售给文兴志、陈金。合同签订后，双方按合同的约定履行了合同义务。另查明：1、贵州东达兴隆绿色产业有限公司与文兴志、陈金签订的《贵州东达兴隆绿色产业有限公司职工买卖房合同》中所涉及的土地规划用途为工业用地。2、根据绥阳县城镇建设规划和县人民政府社会发展计划，以及绥阳县加强城镇化建设的相关要求。需对洋川镇诗乡门社区城市棚户区居民房屋进行拆迁旧城改造。为此，洋川镇人民政府与陈金、文兴志签订了《绥阳县城市棚户区房屋征收安置补偿协议》，其向贵州东达兴隆绿色产业有限公司购买所得的房屋被征收，该房屋（含小二楼）的补偿款共计614367.00元。一审法院认为：2007年2月6日，贵州东达兴隆绿色有限公司与文兴志、陈金签订《贵州东达兴隆绿色产业有限公司职工买卖合同》，同日签订了《补充合同》，合同所涉及的房屋土地使用性质为工业用地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方及市、县人民政府城市规划管理部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金”。之规定，贵州东达兴隆绿色产业有限公司私自改变土地使用用途，将工业用房用作商业用房进行出售的行为违法。故应当认定双方签订的《贵州东达兴隆绿色产业有限公司职工买卖房合同》属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应该折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，文兴志、陈金应将《贵州东达兴隆绿色产业有限公司职工买卖房合同》中所约定的房屋返还给贵州东达兴隆绿色产业有限公司，因本案双方所诉争的房屋已经被政府征收。故对贵州东达兴隆绿色产业有限公司要求文兴志、陈金返还房屋的诉讼请求，不予支持。对房屋被征收后的收益的归属及分割问题，一审法院根据双方的过错责任予以考虑，本案中，致使合同无效的原因是因为贵州东达兴隆绿色产业有限公司的违法行为所致，造成合同无效的责任在于贵州东达兴隆绿色产业有限公司，文兴志、陈金在交清购房款后，长期对购得房屋进行占有、使用和收益，双方并无争议。本案中的房屋征收补偿款是对文兴志、陈金实际占有支配房屋的等价补偿，贵州东达兴隆绿色产业有限公司不能因其违法行为而获得利益。为此，一审法院根据过错责任原则及公平、诚实信用原则予以处理。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、贵州东达兴隆绿色产业有限公司与文兴志、陈金签订的《贵州东达兴隆绿色产业有限公司职工买卖房合同》无效；二、驳回贵州东达兴隆绿色产业有限公司的其他诉讼请求。三、房屋（含小二楼）征收补偿款共计614367.00元归文兴志、陈金所有。本诉案件受理费4780.00元，减半收取2390.00元，由贵州东达兴隆绿色产业有限公司负担1195.00元，文兴志、陈金负担1195.00元；反诉案件受理费4900.00元，由贵州东达兴隆绿色产业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审无异。本院认为：被上诉人陈金与绥阳县洋川镇人民政府已于2017年7月12日签订了《绥阳县城市棚户区房屋征收安置补偿协议》，本案双方所诉争的房屋已经被政府征收，一审对贵州东达兴隆绿色产业有限公司要求文兴志、陈金返还房屋的诉讼请求不予支持并无不当。贵州东达兴隆绿色有限公司与文兴志、陈金于2007年2月6日签订的《贵州东达兴隆绿色产业有限公司职工买卖合同》及《补充合同》中所涉及的房屋土地使用性质为工业用地，故该《贵州东达兴隆绿色产业有限公司职工买卖房合同》及《补充合同》属于无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本院认为，房屋买卖是对当事人利益产生重大影响的交易行为，双方必须遵守诚实信用原则，在房屋买卖合同无效时，应严格审查导致该房屋买卖合同无效的责任归咎，避免合同无效给当事人造成的利益失衡。本案中，贵州东达兴隆绿色有限公司私自改变土地使用用途，将工业用房作为商业用房出售给文兴志、陈金，并在文兴志、陈金接房装修使用至今近十年时间未提出异议，本院认定导致合同无效的主要责任在于贵州东达兴隆绿色有限公司；被上诉人文兴志、陈金明购买在工业用地上修建的房屋，本院认定上诉人文兴志、陈金应负次要责任的比例为20%。故涉案房屋的征收补偿款614367.00元中，贵州东达兴隆绿色有限公司应享有614367.00乘以20%即122873.4元，陈金、文兴志应享有491493.60元。一审法院认定涉案房屋的征收补偿款614367.00元应当全部归被上诉人文兴志、陈金所有，未综合本案实际情况及双方的过错程度，对此，本院予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省绥阳县人民法院（2017）黔0323民初1438号民事判决第一项、第二项，即：一、贵州东达兴隆绿色产业有限公司与文兴志、陈金签订的《贵州东达兴隆绿色产业有限公司职工买卖房合同》无效；二、驳回贵州东达兴隆绿色产业有限公司的其他诉讼请求；二、撤销贵州省绥阳县人民法院（2017）黔0323民初1438号民事判决第三项，即：三、房屋（含小二楼）征收补偿款共计614367.00元归文兴志、陈金所有；三、本案房屋（含小二楼）征收补偿款共计614367.00元中，由贵州东达兴隆绿色有限公司享有122873.40元，文兴志、陈金享有491493.60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2390元（已减半），反诉案件受理费4900元，共计7290元，由贵州东达兴隆绿色有限公司负担5832元，陈金、文兴志承担1458元；二审案件受理费4900元，由贵州东达兴隆绿色有限公司负担3920元，陈金、文兴志承担980元。本判决为终审判决。审 判 长  邓雪梅审 判 员  蔡一雷代理审判员  何 容二〇一八年二月十二日书 记 员  何红莉