河南省登封市人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0185民初852号原告（反诉被告）：河南嵩基房地产有限公司，住所地郑州市金水区花园路144号信息大厦12层02号，统一社会信用代码：91410100758362152Q。法定代表人：屈松记，任董事长职务。委托代理人：李百渊，男，1986年12月22日生，汉族，住登封市。委托代理人：何耀明，河南嵩峰律师事务所律师。被告（反诉原告）：登封市千惠商贸有限公司，住所地登封市少林路尚城国际一楼，统一社会信用代码：91410185742540807Y。法定代表人：安德勺，任总经理职务。委托代理人：刘建中，男，1962年12月19日生，汉族，住登封市。委托代理人：吴帅兵，河南泽重律师事务所律师。原告（反诉被告）河南嵩基房地产有限公司（以下简称嵩基公司）诉被告（反诉原告）登封市千惠商贸有限公司（以下简称千惠公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）嵩基公司的委托代理人何耀明、李百渊，被告（反诉原告）千惠公司的委托代理人吴帅兵、刘建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嵩基公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已经解除；2、判令被告支付拖欠原告房屋租金834344.28元、滞纳金158999.5元及逾期支付租金的违约金161998.65元，逾期退还房屋的违约金1749.24元；3、判令被申请人赔偿因其申请并经法院裁定证据保全期间给申请人造成的房屋租金损失202869元；4、本案诉讼费用由败诉方承担。事实和理由：2012年10月份，被告提出承租原告位于登封市××河路“嵩基鸿润城”11号楼商业房，并对该房屋进行了充分的现场了解，双方几经协商就房屋租赁事项达成一致。为此，原告基于被告的要求于2012年11月份将该房屋交付被告进行规划设计。2012年12月7日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》。合同约定，原告将其位于登封市××河路“嵩基鸿润城”11号楼商业房出租给被告承租从事商业经营；年租金为135万元，每三年按基数递增10%，每半年支付一次房租（于上次交付半年租金届满前15日内支付下一半年期间的租金）；逾期支付租金，每逾期一天按月租金的0.5%支付滞纳金；被告拖欠一个月租金不交，原告有权解除合同，并收回房屋，被告装修附着墙壁不能分离的装修物无偿归原告所有；拖欠房租超过一个月以上的，按年租金10%支付违约金；合同解除后，未能将设施完好的房屋交还原告，按应交日租金的0.5%并按实际天数支付违约金；原告给被告三个月的免费装修期（2012年12月1日至2013年2月28日）。在合同签订之前，原告已根据被告的要求将出租房屋交付被告。依照合同约定，从第三年起在原租金基数上递增10%，即2016年3月1日至2017年2月28日的年租金为1485000元，被告应于2016年2月15日前向原告支付2016年3月1日至2016年8月31日的租金742500元；应于2016年8月15日前，向原告支付2016年9月1日至2017年2月28日的租金742500元。后经原告多次催要，被告仅在2016年2月支付租金675000元后，尚欠原告2016年3月至2017年2月28日租金810000元一直拖而不付。2016年11月24日，原告根据被告不履行支付租金义务的根本性违约行为，通过张贴公告、快件邮递、手机短信的方式通知被告：解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求被告退还房屋、支付拖欠房租。被告收到原告送交的解除合同通知书后，虽经原告多次催要，但其仍占有使用原告房屋直至2017年3月6日，才向原告交付房屋，依照双方合同约定，被告还应向原告支付房屋租金834344.28元，滞纳金158999.5元，逾期支付租金违约金161998.65元，逾期退还房屋违约金1749.24元（合同解除后给予15日腾房宽限期），共计1157091.67元。综上，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且其内容并不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效合同。被告违反合同约定拒不履行支付租金义务，并在原告多次催要下扔不履行义务，根据合同的约定，原告享有解除合同的权利。据此，原告依法向被告送交了解除合同通知书。至此，双方签订的房屋租赁合同已经解除，被告应依约将所欠原告的租金足额支付给原告，并将承租的房屋完好无损交还原告，但被告拒不履行支付所欠租金、返还房屋的合同义务，应承担相应的违约责任。为此，原告依法将此案诉诸于法律，请贵院以原告前述所请依法判决。被告千惠公司答辩意见为：1、因原告在被告承租的超市房屋外围停车场前修建近1米高围挡及拱形桥，导致被告超市生意惨淡，被告多次找原告协商未果，原告于2016年12月28日强行将被告超市大门上锁，致双方10年的租赁合同4年不到即告终止，被告投资损失巨大，因此被告不仅不应再支付原告租金，原告还应赔偿被告损失。2、“租赁合同约定乙方拖欠租金超过一个月，甲方有权解除合同，并收回房屋”，但因双方处于协商解决纠纷期间，被告自2016年2月15日起即未向原告缴纳租金，但原告一直未向被告行使合同解除权，直至2016年11月24日才在双方来往函中向被告行使合同解除权，说明原告一直认可被告未缴纳租金的行为，因此，原告不应向被告主张滞纳金。3、合同中并未约定逾期支付租金违约金条款。4、被告不存在逾期归还承租房屋的事实，原告要求违约金没有依据。5、原告主张因证据保全期间给其房屋造成租金损失与本案不属同一法律关系，不能合并审理。6、被告从承租房屋撤出后，原告立即将房屋用于其经营的“嵩基e便利精品超市”，还将影响其超市经营的近1米高的围挡及拱形桥拆除。综上，原告以非法侵权为手段将原告超市从承租房屋挤走，双方租赁合同被原告强制解除，原告侵权期间的房屋租金被告不应缴纳，原告还应赔偿因其强制解除合同给被告造成的损失。千惠公司向本院提出反诉请求：1、依法判令解除反诉人与被反诉人双方签订的房屋租赁合同；2、依法判令被反诉人赔偿反诉人各项损失297.89万元；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2012年12月7，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》一份，反诉人承租被反诉人位于登封市××河路“嵩基鸿润城”11号楼部分商业房，用于经营超市，租赁期限从2013年3月1日至2023年2月28日止。但2013年6月，被反诉人在反诉人经营的超市前方停车场外围修建了花坛、拱形桥之后，造成顾客停车困难，反诉人超市的客流量较之前有明显减少，经营效益直线下降，很多客户也从反诉人超市撤柜，导致反诉人损失严重。三年来，反诉人多次找被反诉人协商此事，但被反诉人丝毫不顾反诉人的巨额损失，并于2016年12月28日蛮横无理的强行将超市大门上锁，导致反诉人彻底无法经营，请法院查明事实，判如所请。嵩基公司辩称：1、答辩人与被告签订的《房屋租赁合同》为有效合同，请法庭依法予以确认；2、答辩人基于被告拖延并拒付租金的违约事实，根据《房屋租赁合同》第四条第6款、第七条第2项的约定，已于2016年11月24日向被告送达解除《房屋租赁合同》通知书，该合同已于同日予以解除，且被告已于2017年3月6日将承租的房屋以空房的形式返还给答辩人。因此，被告反诉请求“解除双方签订的房屋租赁合同”的诉求已无必要而不能成立；3、被告反诉请求答辩人赔偿其经济损失297.89万元的反诉请求没有事实根据和法律依据，依法不能成立。被告承租房屋北门外侧至颖××路南人行道路沿石之间，系市政管理的公共设施。修建花池及坡道是为了防止雨水涌入小区院内和商户屋内，且花池及坡道在2013年修好后至2016年2月28日期间，被告一直按约定支付租金，并未给其造成经营苦难，被告客流量、营业额是否减少，与修建花池及坡道之间不存在因果关系。被告在2016年12月初即提出解除合同，为此被告自己锁住大门停止营业，答辩人从没有锁住被告的超市大门。根据双方合同第四条第6项的约定，被告逾期一个月不交租金，答辩人享有解除合同权，收回房屋，且被告装修附着于墙体不能分离的装修部分无偿归答辩人所有，故被告申请鉴定没有必要，且鉴定程序违法，被告要求答辩人赔偿其装修损失297.89元的反诉请求不能成立。本案当事人围绕其诉讼主张向本院提交了证据，本院组织原、被告进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，就本诉部分双方当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：1、对双方提交的房屋租赁合同，该证据具有真实性、合法性，本院予以采信；2、对嵩基公司提供的催款函及千惠公司复函各一份、解除《房屋租赁合同》通知书、顺丰速运运单、解除《房屋租赁合同》函的手机短信截屏、联通业务凭证、告知书、张贴告知书照片2张、嵩基公司督促千惠公司交还房屋及千惠公司回复手机短信各一份，上述证据具有真实性，可证明千惠公司未按约定按期支付租金，嵩基公司因此行使合同解除权的经过，故本院予以采信；3、对嵩基公司提供的千惠公司鸿润城店门前停放车辆照片16张、腾房之前拆除超市装修物及拆除后的现状照片4张，上述证据具有客观性，本院对其真实性予以采信；4、对嵩基公司提供的证据保全申请、鉴定申请书、民事裁定书二份、房租损失计算明细表一份，以上证据具有真实性，但不能证明因证据保全给嵩基公司造成损失及其具体损失数额，故本院对嵩基该组证据的证明目的不予采纳；5、对千惠公司提供的双方来往信函7份，该证据具有真实性，但不能成为千惠公司拒付房租租金合法、合约；6、对千惠公司提供的照片5张，该证据具有真实性，但不能证明涉案超市门前花池、坡道对千惠公司经营造成不良影响，亦不能成为千惠公司拒付租金的抗辩理由。另就反诉部分双方当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：1、对千惠公司提供的价格评估意见书，该意见书具有真实性、合法性，意见书中评估价值本院予以采信；2、对千惠公司提供的设备投资清单及配套照片、票据，因千惠公司提供票据不合法、且投资设备等属可移动物，千惠公司也已予以移走，故该组证据不能证明千惠公司证明目的，本院不予采纳；3、对嵩基公司提供的关于司法鉴定相关文件，该证据具有真实性，但本案鉴定评估机构资质合法，且参与评估人员具有相应评估资质，故不能证明嵩基公司证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月7日，嵩基公司、千惠公司签订房屋租赁合同一份，租赁合同约定：千惠公司承租嵩基公司位于登封市××河路嵩基鸿润城11号楼商业房，租期自2013年3月1日至2023年2月28日，2013年3月1日至2016年2月28日；租金为135万元，以后年租金每三年按合同约定时间、按原基数递增10%，租金每半年支付一次，第一次支付时间为合同签订7日内，以后为上次交付半年租金届满之前15日内，若千惠公司预期支付租金，每逾期一天，则千惠公司需按月租金的0.5%支付滞纳金；拖欠支付租金超过一个月，嵩基公司有权解除合同，并收回该房屋，千惠公司装修附着于墙体不能分离的装修部分无偿归属于嵩基公司，千惠公司须按实际居住日交纳租金和滞纳金并承担违约责任，同时将承租房屋交还嵩基公司；合同到期后，千惠公司装修期间安装的商业电梯、货梯在设备完好运行的情况下，嵩基公司按电梯总款的百分之五十回购；千惠公司拖欠房租一个月以上的，应向嵩基公司支付相当于年租金10%的违约金；合同解除后，若千惠公司未能将设施完好的房屋及时交给嵩基公司，千惠公司应按照日租金的0.5%，按实际天数向嵩基公司支付违约金；租赁期内若千惠公司中途擅自退租，千惠公司应按合同总租金的10%向嵩基公司支付违约金，且嵩基公司已收租金不予退还。该房屋租赁合同签订后，千惠公司将租赁房屋用于超市经营，并按约定交付租金至2016年2月29日，2016年3月1日至2016年8月31日期间租金交付675000元（按合同应付742500元），剩余租金经嵩基公司向千惠公司催要未果，嵩基公司于2016年11月24日通过邮寄和短信方式分别向千惠公司方送达了解除《房屋租赁合同》通知书，后嵩基公司和千惠公司因该租赁费用等问题协商未果，嵩基公司于2017年1月20日，诉至本院，要求千惠公司支付租金及违约金等费用，千惠公司于2017年3月1日向本院提起反诉，要求嵩基公司赔偿其各项损失297.89万元。另查明：1、千惠公司于2017年3月6日将涉案房屋交还嵩基公司；2、经千惠公司申请证据保全，本院于2017年3月10日作出（2017）豫0185民初852号民事裁定书，裁定将涉案房屋保全现状，2017年5月16日解除该证据保全措施。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自权利和义务。千惠公司无正当理由逾期交纳租金，经嵩基公司催要后仍拒不足额支付，已构成违约，租金支付时间自违约之日至2017年3月6日，该期间房屋租金按合同约定费用为834344.28元，嵩基公司要求千惠公司支付滞纳金、逾期支付租金违约金、逾期退还房屋违约金共计1157091.67元，因该部分费用约定过高，本院予以调整，滞纳金及违约金的总额应以所欠租金为基数按年利率24%计算；嵩基公司要求千惠公司支付证据保全期间的损失，因未提供充分证据对其损失予以证实，故本院不予支持；千惠公司反诉要求嵩基公司赔偿其损失297.89万元，千惠公司称因嵩基公司修建花池、坡道而造成其经营效益下降，产生损失，因其无充分证据证明修建花池、坡道和超市经营效益下降存在因果关系，该主张亦不能成为千惠公司拒付嵩基公司房屋租金的依据，虽经千惠公司申请，本院对涉案房屋所做建设、装修、安装电梯花费进行了鉴定，但依据双方合同约定，附着于墙体的装修物属嵩基公司所有，而可移动物千惠公司均自行搬出，两部电梯亦不符合合同约定的回购条件，在千惠公司无证据证明嵩基公司存在违约或侵权的情况下，要求嵩基公司赔偿其损失297.89万元，该主张缺少事实依据和法律依据，本院不予支持；关于原、被告之间签订的《房屋租赁合同》解除时间问题，因根据双方租赁合同约定，千惠公司拖欠租金超过一个月，嵩基公司享有合同解除权，2016年11月24日，嵩基公司通过邮寄和短信形式向千惠公司刘建中送达了解除合同通知书，千惠公司未按法律规定对该解除通知书提出异议，故双方《房屋租赁合同》已于2016年11月24日解除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认河南嵩基房地产有限公司与登封市千惠商贸有限公司在2012年12月7日签订的《房屋租赁合同》于2016年11月24日解除；登封市千惠商贸有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付河南嵩基房地产有限公司租金834344.28元并支付滞纳金和违约金（滞纳金、违约金总额按年利率24%计算，2016年3月1日至2016年8月31日以67500元为基数，2016年9月1日至2017年2月28日以810000元为基数，2017年3月1日至2017年3月6日以834344.28元为基数，2017年3月7日至债务履行完毕之日按实际所欠租金数额为基数计算）；驳回河南嵩基房地产有限公司的其他诉讼请求；驳回登封市千惠商贸有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案本诉受理费14706元，反诉受理费15316元，由登封市千惠商贸有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  杨菊凤代理审判员  袁玉帅人民陪审员  梁西锋二〇一八年二月七日书 记 员  常丽博