重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0115民初8819号原告：秦建明，男，1957年2月27日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人（特别授权）：李群，重庆衡智律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：唐华源，重庆衡智律师事务所律师。被告：张建锋（曾用名：张建峰），男，1974年10月13日出生，汉族，住重庆市长寿区。被告：文艳春，男，1975年12月21日出生，汉族，住重庆市长寿区。被告：吴勇芬（曾用名：吴静），1977年4月3日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告秦建明与被告张建锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告秦建明的委托诉讼代理人李群，被告张建锋到庭参加了诉讼。诉讼过程中，本院依法追加文艳春、吴勇芬为本案共同被告参加诉讼；另因案情复杂，本院依法裁定将本案转为普通程序公开开庭进行了审理。原告秦建明的委托诉讼代理人李群，被告张建锋、文艳春、吴勇芬到庭参加了诉讼。被告文艳春、吴勇芬经本院合法传唤，无正当理由于2017年4月25日拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案在审理过程中，原、被告双方申请给予九个月的和解期限，后和解未果。本案现已审理终结。原告秦建明向本院提出诉讼请求：一、判令被告张建锋为原告秦建明办理其出售给原告秦建明的位于重庆市长寿区葛兰镇原响水街48号X楼X号的房屋的不动产权证书；二、本案诉讼费由被告张建锋承担。事实和理由：2007年5月，被告张建锋通过拍卖的方式购买了位于重庆市长寿区葛兰镇原响水街48号（即原葛兰法庭）的房产，并缴纳了土地出让金，于2007年5月申请办理房地产权过户登记，取得206房地证2007字第04094号《重庆市房地产权证》，登记土地出让面积960.40平方米，建筑面积522.25平方米，混合1-3层，用途为办公、住宅。随后，被告张建锋将原葛兰法庭的房屋拆除，以联合建房的名义进行工程建设，取得了《防空地下室易地建设审核通知书》、《重庆市建筑工程施工图消防设计备案告知书》等手续，先后办理重规地证长镇字【2007】53号和重规建长镇字【2008】6号《建设用地规划许可证》，并取得《建筑工程施工许可证》（编号：500117200804290101），进行开发建设。2007年10月5日，原告秦建明与被告张建锋签订了《购房协议》，约定原告秦建明购买被告张建锋建设的住宅X楼X号，建筑面积138.5平方米，单价760元/平方米，总计105260元。另合同还对房屋结构及内外墙装饰、房屋保修、付款方式、甲乙双方的违约责任等进行了明确约定。除按照合同约定保留2000元的尾款外，原告秦建明已将其他联合建房款项全部交付给了被告张建锋。被告张建锋于2009年将房屋交付原告秦建明，原告秦建明入住使用至今。由于被告张建锋以联合建房名义修建的房屋超出规划面积，被告张建锋拒绝缴纳罚款和其他配套费用，被告张建锋一直未办理其向原告秦建明出售的前述房屋的房屋产权证，也未对房屋进行产权分割和转让，导致原告秦建明至今未取得其所购房屋的不动产权属证书，不能进行转让，损害了原告秦建明的权益。据此，原告秦建明特向人民法院起诉，请求人民法院判如所请。被告张建锋辩称，被告张建锋通过参加土地竞拍的方式取得原葛兰老法庭的房产，后将原葛兰老法庭的房产的房地产权权属过户登记到被告张建锋名下并交纳税费。被告张建锋随后以联合建房的名义向政府有关部门进行了立项申请并获批准，之后按规定完成建房所需的设计、规划、建设、消防、气象、人防、质检等手续，并取得相应的建房许可。被告张建锋按规定组织了建设单位和监理单位于2008年4月开工并按图进行了施工建设。该工程于2009年8月竣工，并经鉴定合格后由被告张建锋按约定交付给各联合建房人入住装修使用。事后，被告张建锋开始着手办理竣工验收前期手续，现已办理完成了分项验收有消防、防雷接地、人防、白蚁防治、房屋规划测绘、房屋面积测绘。事后，因该工程存在超建面积，故被政府相关部门纳入“两违”，当时政府相关部门与被告张建锋达成协议：该工程纳入“两违”并待房管部门出台相应政策性文件后，由政府相关部门就该工程统一完成工程竣工验收手续以及房屋权属登记手续，故被告张建锋未再继续为各联合建房人办理房屋权属登记手续，其不存在违约行为。该工程在纳入“两违”前，被告张建锋已缴纳配套费80000元，并缴纳了各分项验收的全部费用，其余费用未缴纳是基于政府相关部门未对工程中属于市政建设的部分工程进行结算、其余税费及应缴款项未到缴纳时限等原因，故被告张建锋不存在故意拖欠配套费、税费的情形。另，按照被告张建锋与各联合建房人之间的协议约定，各联合建房人向被告张建锋缴纳联合建房尾款时，被告张建锋才向各联合建房人交付房屋产权权属证明。另，原告秦建明并未按照合同约定足额缴纳其应缴的房款，故其无权要求被告张建锋为其办理房屋产权权属证明。综上，请求人民法院驳回原告秦建明的诉讼请求。被告文艳春、吴勇芬辩称，被告张建锋与被告文艳春、吴勇芬系同学关系。被告张建锋在得知原葛兰老法庭的房屋要出卖的时候，就找到被告文艳春、吴勇芬，提议由该三人共同出资购买原葛兰老法庭的房屋、土地，之后再以联合建房的名义建房，再将建成的房屋卖出。事后，被告张建锋、文艳春、吴勇芬签订合伙协议，约定由张建锋出资50%，被告文艳春出资12.5%，吴勇芬出资37.5%，三人合伙购房、建房，房屋建成出售后再按出资比例享受利润。之后，被告张建锋以其个人名义办理了购房、建房手续。被告张建锋是以“张建锋等联合建房户”的名义办理的建房手续，但当时他申请办理建房手续时，只有被告文艳春、吴勇芬两个合伙人，并无其他的联合建房人。被告张建锋组织施工单位修建房屋，并在房屋修建的过程中对外出售房屋，并由被告张建锋与购房人签订购房协议。被告文艳春、吴勇芬并未实际参与建房、售房。房屋建成后，被告文艳春、吴勇芬与被告张建锋于2010年10月协商决定：被告文艳春、吴勇芬退出合伙，并对已出售的房屋的已收款项按出资比例进行了利润分配；未收房屋尾款作为今后办理房屋产权权属登记手续所需费用以及工程后期所需费用进行处理，不再进行分配；被告张建锋自行负责后续事宜，即办理房屋产权权属登记手续等。请求人民法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年10月30日，被告张建锋以其个人名义以竞拍的方式购得位于原重庆市长寿区葛兰镇西街XX-X号原葛兰法庭房产。2007年5月，被告张建锋办理了前述房屋产权的房地产权过户登记，取得《重庆市房地产权证》，载明：房屋坐落于长寿区葛兰镇响水街48号，土地用途为办公、住宅用地，土地使用权面积为964.4㎡，房屋建筑面积为522.25㎡。事后，被告张建锋拆除原房屋建筑。2008年4月20日，被告张建锋向长寿区葛兰镇人民政府提交《申请》，载明：“兹有长寿区葛兰镇响水街张建锋等户将对响水街48号原葛兰法庭的地块联合进行旧房改建（不属于商品房），现来贵处申请，希予以支持并批准。”2008年4月25日，长寿区葛兰镇人民政府同意前述旧房改建申请。届时，被告张建锋以“葛兰镇响水街张建锋等户”合伙建房的名义已办理了合伙建房选址意见书（重规选长镇字【2007】53号）、建设用地规划许可证（重规地证长镇字【2007】53号，规划建筑面积为2850.5㎡）、建设工程规划许可证（重规建证长镇字【2008】6号）。事后，被告张建锋组织施工单位、监理单位进行建房工程，并以“长寿区葛兰镇张建锋等户”的名义于2008年6月11日取得建设工程施工许可证（编号：500117200804290101），工程名称为“长寿区葛兰镇张建锋等户联合建房工程”。2009年8月，该工程竣工并进行了工程竣工验收消防备案。该工程已建成砖混房屋1幢6层，其中门面6个，住宅25套。2010年9月13日，重庆市房屋勘测院长寿区房产测量所对葛兰响水街张建锋等户联合建房进行测绘，该工程实测建筑面积为3276.49㎡。2010年10月，重庆市长寿勘测规划院亦对前述工程进行竣工规划验收建筑面积测量，该工程实测总建筑面积为3341.3㎡。2013年，葛兰响水街张建锋等户联合建房因故被纳入长寿区违法占地违法建设“两违”整治范围。被告张建锋因“两违”整治应缴款项的收取、缴纳等问题与购房人、长寿区葛兰镇人民政府发生争议，被告张建锋未完成葛兰响水街张建锋等户联合建房的竣工验收备案等后续审批手续，并未为购房人办理房屋产权权属证书。另查明，2007年10月5日，被告张建锋与原告秦建明签订《购房协议》，约定：原告秦建明以105260元的价格向被告张建锋购买位于长寿区葛兰镇响水街48号住宅X楼X号的房屋；付款方式为分期付款，双方在签订购房协议时付定金60000元整，主体完工时付30000元，房屋交付时付12380元，购房尾款2000元待被告张建锋办理好房管手续并交给原告秦建明时，原告秦建明必须一次性将尾款付给被告张建锋。事后，原告秦建明向被告张建锋共缴纳房款100000元。因原告秦建明仅向被告张建锋交付房款100000元，余5260元未支付，原告秦建明在本案审理过程中表示愿意立即向被告张建锋缴纳剩余房款，但被告张建锋称原告秦建明、原告秦建明未按合同约定期限缴纳房款，违约在先，拒绝收取。2017年4月24日，原告秦建明在重庆市公证处就购房款2380元办理公证提存履行。原告秦建明在位于长寿区葛兰镇响水街48号住宅X楼X号的房屋居住至今。因被告张建锋未为原告秦建明办理房屋产权权属证书，原告秦建明遂向本院起诉。2016年10月20日，原告秦建明以张建锋联合建房购房户的名义，依据重庆市人民政府办公厅《关于解决主城区群众房屋办证及“四久工程”遗留问题的纪要》（专题会议纪要2014-56）、《重庆市人民政府办公厅关于解决主城区群众房屋办证遗留问题的通知》（渝府办【2014】21号）、《重庆市人民政府办公厅关于进一步解决群众房屋办证遗留问题的通知》（渝府办发【2015】161号），就“重庆市长寿区葛兰镇响水街张建锋等户合伙建房工程”的住宅、门面向重庆市长寿区人民政府申请办理《不动产权证》。经相关职能部门审核，该项目符合办理房地产权登记的相关条件。再查明，被告张建锋与被告文艳春、吴勇芬系同学关系。2006年，三被告签订合伙协议，约定由张建锋出资50%，被告文艳春出资12.5%，吴勇芬出资37.5%，三人合伙购房、建房，房屋建成出售后再按出资比例享受利润。事后，被告张建锋出面办理购房、建房相关手续，并与购房人签订购房协议。被告文艳春、吴勇芬未实际参与建房、售房。2010年10月，被告文艳春、吴勇芬与被告张建锋协商决定：被告文艳春、吴勇芬退出合伙，并对已出售的房屋的已收款项按出资比例进行了利润分配；未收房屋尾款作为今后办理房屋产权权属登记手续所需费用以及工程后期所需费用进行处理，不再进行分配；被告张建锋自行负责后续事宜，即办理房屋产权权属登记手续等。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。被告张建锋、文艳春、吴勇芬曾系合伙关系，但被告张建锋在与购房人签订房屋买卖合同时，并未向购房人披露三被告之间的合伙关系，购房人对三被告的合伙关系亦不知情，且三被告现已解除合伙关系并完成清算，约定由被告张建锋继续履行解除合伙关系后的未尽事宜，故本院认为被告张建锋系房屋买卖合同的卖方当事人。原、被告双方签订的《购房协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定享受权利并承担义务。被告张建锋称原告秦建明应在办理案涉房屋的房屋产权权属证书前交付房款共计103260元，但原告秦建明尚有3260元未交付，不符合合同约定，违约在先，故原告秦建明无权要求被告张建锋为其办理房屋产权权属证书。本院经审查认为，《购房协议》仅约定：购房人须在签订购房协议时付定金60000元，主体完工时付30000元，房屋交付时付12380元，并在被告张建锋办理好房管手续并交付购房人时将购房尾款2000元一次性付清，即原告秦建明在房屋交付时应累计支付房款共计102380元。原告秦建明在本案审理过程中当庭表示愿意立即支付购房余款，但被告张建锋拒绝收取。因被告张建锋并未提供证据证明其在原告秦建明第三次交付房款时曾向原告秦建明提出原告秦建明交付的房款金额不符合约定，亦未提供证据证明其曾主动要求原告秦建明支付该笔款项的剩余款项并遭原告秦建明拒付的事实，被告张建锋在明知原告秦建明未按合同约定足额交付房款的情况下仍将房屋交付原告秦建明使用至今，故本院认为被告张建锋现拒绝收取该笔款项缺乏正当理由，且原告秦建明在被告张建锋明确拒绝收取购房余款的情况下现已就合同约定的第三笔应付购房款的余款办理了公证提存，故对被告张建锋的前述辩解理由，本院不予采信。案涉房屋系被告张建锋以联合建房的名义修建，并经相关职能部门审核确认符合办理房屋产权权属证书的条件。现原告秦建明已按合同约定履行了房款支付义务，并在案涉房屋内实际居住至今，被告张建锋应按合同约定为原告秦建明办理案涉房屋的房屋产权权属证书。被告张建锋至今未办理案涉房屋的房屋产权权属证书，其行为已构成违约。原告秦建明请求被告张建锋办理案涉房屋的房屋产权权属证书，符合合同约定，本院予以支持。综上，依照《《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告张建锋于本判决生效后7日内为原告秦建明办理位于重庆市长寿区葛兰镇原响水街48号住宅X楼X号的房屋的不动产权证书。案件受理费80元，由被告张建锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  陶 璐审 判 员  李小平人民陪审员  吴诗莲二〇一八年二月二十二日书 记 员  罗梦妮