北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终2312号上诉人（原审被告）：马朔东，男，1976年5月8日出生。委托诉讼代理人：段涧波，北京颂赞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京凯诚信达物业管理有限公司朝阳分公司，住所地北京市朝阳区百子湾路。负责人：钱文胜，总经理。委托诉讼代理人：史洁，女，该公司职员。上诉人马朔东因与被上诉人北京凯诚信达物业管理有限公司朝阳分公司（以下简称凯诚朝阳分公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初74367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人马朔东的委托诉讼代理人段涧波，被上诉人凯诚朝阳分公司的委托诉讼代理人史洁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。马朔东上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项，依法改判对凯诚朝阳分公司主张的2014年5月1日至2017年4月30日期间的7587元物业费，予以减免（具体数额由二审法院根据《前期物业管理服务合同》约定及被上诉人实际提供物业服务的情况予以判定）；2.一审诉讼费及上诉费由被上诉人依法承担。事实理由：《前期物业管理服务合同》曾约定合理使用物业管理费进行本物业共用设施设备的日常运行、日常维护、养护和管理工作。根据前期物业管理服务合同约定，凯诚朝阳分公司收取的物业费是含有共用安保设施的日常维修、维护费用的，凯诚朝阳分公司理应对共用安保设施履行维修维护义务。凯诚朝阳分公司的一审相关意见缺乏依据不应当得到法院支持，凯诚朝阳分公司明知门禁系统损坏，长期不予维修，法院应当对其主张的物业费数额予以扣减。凯诚朝阳分公司辩称：服从一审判决，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。在一审庭审中我公司说关于物业门禁问题准备找业主征求意见，我公司只是尝试咨询性的去做，但是并没有拿着维修基金去做这个环节，我公司2018年已在弄大堂的整改，不同意予以减免物业费。凯诚朝阳分公司向一审法院起诉请求：1.判令马朔东支付凯诚朝阳分公司2014年5月1日至2017年4月30日的物业管理服务费7587元；2.判令马朔东支付凯诚朝阳分公司逾期违约金16630.71（以7587元为基数，自2014年5月1日起算至2017年4月30日止，按照日千分之三标准计算）。一审法院认定事实：马朔东系北京市朝阳区东四环中路×号楼×号房屋的业主，该房屋用途为公寓，房屋建筑面积42.15平方米。2007年4月29日，马朔东（甲方）与北京凯诚信达物业管理有限公司（以下简称凯诚信达公司）（乙方）签订《前期物业管理服务合同》。双方约定：本合同有效期限自2007年5月1日起至物业业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止；甲方所购房屋座落为北京市朝阳区东四环中路×号，房屋建筑面积42.15平方米；乙方提供物业管理服务；甲方依据本合同向乙方交纳物业管理费用；甲方交纳费用时间为首期物业费起计日为2007年5月1日；买受人应当在每年的4月30日前缴费（每个缴费周期的前5日预交下一个周期的物业管理费）；物业服务费标准为：高层公寓，层高为6.2米，每月每建筑平米5元，层高为3.1米，每月每建筑平米3元；甲方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天交费总金额千分之三比例交纳违约金，逾期之日是指：应交纳费用周期的第一日起计。马朔东自2014年5月1日至2017年4月30日期间未缴纳物业管理服务费，合计欠缴7587元。凯诚朝阳分公司提交其与凯诚信达公司签订的《债权转让协议书》，载明：马朔东欠凯诚信达公司物业费7587元、违约金16630.71元；凯诚信达公司将对马朔东以上债权全部转让给凯诚朝阳分公司，凯诚朝阳分公司同意受让，凯诚朝阳分公司按照协议直接向马朔东主张债权。凯诚朝阳分公司据此证明可向马朔东主张物业费。马朔东对此不予认可。庭审中，马朔东提交《前期物业管理服务合同》、《公寓业主手册》、《住宅使用说明书》、小区楼宇内的照片及马朔东与凯诚朝阳分公司工作人员的录音，证明房屋性质及物业服务标准，证实凯诚朝阳分公司物业管理不达标，门禁系统长期损坏，环境卫生脏乱，楼宇墙面和地面破损，凯诚朝阳分公司占用电梯公共区域张贴广告。凯诚朝阳分公司对上述证据的真实性予以认可，对马朔东的证明目的不予认可，称门禁系统确实已经损坏，但维修需要动用公共维修基金，而同意维修的业主不到1/3，故未进行修理；因楼内租户较多，造成卫生问题，凯诚朝阳分公司对此进行了及时的清理；关于楼内墙面及地面的维修和维护，凯诚朝阳分公司在逐步进行；针对公寓楼8部电梯进行的广告投放，以公益广告为主，非公益广告占三分之一，电梯广告费用主要用于补贴物业管理的费用，也用作完善业主的物业用房和公寓楼相关设施的经费，具体费用支出及使用情况详情，凯诚朝阳分公司按要求在政府网站上报“物业服务项目收支情况报告”并在小区大堂张贴公示不小于15天，同时配合业主问询和查询。一审法院认为：凯诚信达公司与马朔东签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容及形式不违背法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，凯诚信达公司作为涉案房屋所在小区的物业服务提供单位，与马朔东间形成了物业服务合同关系。在凯诚信达公司已履行了相关物业服务义务的情况下，马朔东亦应按照《前期物业管理服务合同》的约定交纳物业费。关于马朔东提出的物业服务不到位的问题，马朔东的举证尚不足以证明凯诚信达公司的服务瑕疵已经达到减免物业费的程度，故对于马朔东的此项抗辩，该院不予采纳。涉案房屋虽由凯诚信达公司提供物业管理服务，但依据凯诚朝阳分公司提交的证据能够证明凯诚信达公司已经将2014年5月1日至2017年4月30日期间的债权转让给凯诚朝阳分公司，凯诚朝阳分公司通过诉讼方式通知了马朔东，故凯诚朝阳分公司有权向马朔东主张，该院对凯诚朝阳分公司要求马朔东支付此期间物业管理服务费7587元的诉讼请求予以支持。关于逾期违约金，该院认为凯诚信达公司对马朔东提供的物业服务确有瑕疵，且未能与业主进行充分良好的沟通；依据法律规定，债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张，故该院对凯诚朝阳分公司要求马朔东支付违约金的诉讼请求不予支持。物业公司与业主之间存在着相互依存的关系，物业公司提供良好服务的前提是经费较为充足，而物业公司在提供物业服务的过程中，应不断提升服务质量，完善服务细节，同时与业主充分沟通，以充分获取业主的理解和配合。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十条、第八十二条之规定，判决如下：一、马朔东于判决生效后十日内给付凯诚朝阳分公司二○一四年五月一日至二○一七年四月三十日期间的物业服务费七千五百八十七元；二、驳回凯诚朝阳分公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，凯诚朝阳分公司提交两份证据，证据一，招标书和审批表，证明大堂改造工作已经开始。证据二，门禁管理和抽查现状的照片，证明坏了的门禁处，有人随时看管。马朔东的质证意见是：凯诚朝阳分公司主张的是2014年5月1日至2017年4月30日期间的物业费，从对方证据记录上看是之后的，真实性无法认可，就算是真的也无法证明我主张的期间，且对方提交的证据可以证明门禁是可以维修的，物业也确实存在没有履行维修义务的问题。本院查明的其他事实与一审法院一致。本院认为：本案的二审争议焦点在于本案是否应当减免物业费。本案二审中，马朔东主张减免物业费的理由为门禁损坏未被及时修理。本院对此认为：在物业设施的使用过程中，难免有物业设施的损坏，物业公司应当结合毁坏情况对此及时修理，如果需要动用公共维修基金应当及时采取必要措施，或者及时向业主说明。但是，这并不意味着如果物业公司未做到这点，法院就一定要扣减物业费用。物业服务具有综合性和长期性的特点，法院在考量物业费酌减因素时是对物业服务各方面的综合考量，就本案的情节而言，马朔东的举证尚不足以证明凯诚朝阳分公司的服务瑕疵已经达到减免物业费的程度，故对于马朔东的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，马朔东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由马朔东负担50元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵审 判 员  郑吉喆审 判 员  程 磊二〇一八年二月十二日法官助理  王天冕书 记 员  崔浩然