广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初6797号原告：钟朝熙，男，1984年11月5日出生，汉族，住清远市佛冈县。委托诉讼代理人：黄金祥，广东格林律师事务所律师。被告：清远市侨阳房地产有限公司，住所地清远市小市新城西七号区丽清花园售楼部。法定代表人：骆丽，董事长。委托诉讼代理人：黄艾琳，广东捷高律师事务所律师。原告钟朝熙与被告清远市侨阳房地产有限公司（以下简称侨阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟朝熙的委托诉讼代理人黄金祥，被告侨阳公司的委托诉讼代理人黄艾琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟朝熙向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办证的违约金48544.56元[违约金以476706元为基数，按年利率6%从2017年3月30日起计算至实际交付之日止]，暂计至2017年3月30日为48544.56元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月23日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于清远市新城连江西××花园丽××号[合同编号：2012122307234676]该房为预售商品房,合同约定该商品房按套内建筑面积计算，套内建筑面积89.26平方米，单价每平方米5340.65元，该商品房总价为476706元，原告通过银行按揭付款的方式支付全部购房款。双方同时约定，房屋交付期限为2015年12月30日，被告应在房屋交付使用后90日内，办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。《广东省商品房买卖合同》签订后，原告依约履行了支付了房款义务，被告收到购房款后向原告出具发票。而后，原被告共同就涉案房屋向清远市房管部门办理了预售商品房备案登记。在合同约定期限内，被告将涉案房屋交付给原告使用，原告已实际入住涉案房屋。原、被告约定办理房屋权属登记的期限为交付后90天，即2016年3月30日，现该期限已过，但被告未能按约定如期协助原告办理权属证书，原告多次催促未果。原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《商品房销售管理办法》等相关法律法规之规定，特依法诉至贵院，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。被告侨阳公司辩称，我方不同意原告的诉讼请求，根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十四条第二款的规定，应当解除合同。根据原被告签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，不办理权属证书的违约责任是原告退房，被告退回房款。原告起诉直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，但由于双方有特殊约定，因此应当解除合同，退回房款。另外，对原告起诉违约金的计算不予认可，涉案房屋已在合同约定期限内交付给原告。本院经审理认定事实如下:2012年12月23日，原告钟朝熙与被告侨阳公司签订了《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市新城连江西××花园丽××号商品房，建筑面积106.36平方米，套内建筑面积89.26平方米，房屋总价款为476706元。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设局工程竣工验收备案。……”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：……1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×％赔偿买受人损失。”合同签订后，原告已全额支付购房款476706元，并于2013年1月18日缴交契税，被告于2013年8月13日开具购房发票给原告收执。2014年3月底，被告将涉案商品房交付给原告，同年6月，原告装修入住涉案房屋。庭审中，原告认为《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定免除了被告逾期办证的违约责任，属于格式条款，应属无效条款；原被告均确认涉案房屋尚未获得竣工验收备案。另查明，涉案房屋已办理预告登记，权利人为钟朝熙。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、购房款发票、契税完税证、不动产登记资料查询结果证明，以及本院庭审笔录等证实。本院认为,《商品房买卖合同》第十五条约定了如因被告的责任导致原告未在约定期限内取得房地产权属证书的，处理方式为原告退房，被告退还已收购房款给原告。原告购买涉案商品房的合同目的为取得该房屋产权并占用使用该房屋。在因被告的原因导致原告未能取得房屋产权的情形下，合同第十五条的约定只是解除合同，原告退房、被告退款，双方的关系恢复到合同履行前，除此之外没有任何关于被告逾期履行该主要合同义务需承担违约责任的约定。而按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，合同一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。显然，合同第十五条关于逾期取得房地产权属证书的处理方式免除了被告的主要责任，排除了原告的主要权利。被告也无证据证明其对于该免除被告主要责任的格式条款采取了合理方式提示原告予以注意，因此，合同第十五条关于逾期取得房地产权属证书的处理方式的约定无效。原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方应予恪守。原告已全额支付购房款476706元，被告应按合同约定履行交付房屋以及协助办证的义务。被告于合同约定期限内将涉案商品房交付原告，根据合同约定被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但是截至法庭辩论终结时止，被告仍未履行该义务，已构成违约。关于逾期办证违约金的计算时间及计算标准问题，合同约定交房期限为2015年12月30日前，办证期限应按合同约定的交房期限届满的次日起90日（2015年12月31日至2016年3月29日），从2016年3月30日起计算逾期办证违约金至被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止。鉴于原被告签订的《广东省商品房买卖合同》并无约定逾期办证违约金的数额或计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，逾期办证违约金以原告已付购房款476706元为基数，按年利率6%的标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，判决如下：被告清远市侨阳房地产有限公司于本判决生效之日起10日内向原告钟朝熙支付逾期办证违约金（该违约金自2016年3月30日起以原告已付房价款476706元为基数，按照年利率6%计算至被告将办理位于清远市新城连江西路二号丽清花园丽盈苑一梯6层02号房屋的产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1014元，减半收取计507元，由被告清远市侨阳房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  梁健球二〇一八年二月二十八日书记员  梁朝晖附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。