江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏04民终275号上诉人（原审原告）：丁媛，女，汉族，1994年4月23日出生，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：宋振江，江苏振和律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏学良，江苏振和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钱志芬，女，汉族，1970年5月4日出生，住常州市武进区。委托诉讼代理人：巢红喜，江苏新联律师事务所律师。委托诉讼代理人：董伟国，江苏新联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：康靖，男，汉族，1978年8月17日出生，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：王晓锋，江苏誉天律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴建，江苏誉天律师事务所律师。上诉人丁媛与被上诉人钱志芬、康靖确认合同无效纠纷一案，不服江苏省常州市天宁区人民法院（2017）苏0402民初4112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁媛上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：一、依据合同法第四十六条规定，“依法成立的合同自成立时生效”，民法总则第一百三十三条规定，“民事行为是民事主体通过意思表示设立、变更民事法律关系的行为”，民法总则第一百四十三条规定，民事行为具备下列条件才能有效，“（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律行政法规强制性规定，不违反公序良俗。”民法总则第一百四十六条规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事行为无效”，据此民事��为合法有效的前提之一就是双方具有“真实意思表示”，不具有真实意思表示合同依法不成立。丁媛与钱志芬之间的房屋买卖合同因双方签订合同的真实意思不同且双方未达成真实合意而依法尚未成立，双方签订《房屋买卖协议》，其目的是将桃园102室房屋转让给钱志芬本人，明确买受人为钱志芬，这是丁媛签订合同的真实意思。钱志芬身为专业从事房屋买卖代理的中介机构，利用其自身具有的房源信息优势以及与丁媛对交易规则的认知缺陷，违背诚信原则，蓄意于3月22日让丁媛办理《房屋委托代理合同》公证手续，将丁媛房产直接转卖给康靖，于4月21日与康靖签订了房屋买卖协议，将该房屋以高价直接转让到康靖名下，钱志芬通过此次转手交易从中获利高达33.5万元之巨。丁媛签订合同的本意与钱志芬签订合同的本意完全不同，因此双方之间的买卖合同实际上并��成立。钱志芬通过签订买卖合同取得先占房屋的购买机会，待另寻买家后再转售牟利，属于典型的炒房行为，该买卖合同依法不成立，应确认为无效合同。二、从钱志芬先后与丁媛及康靖签订的买卖合同来看，钱志芬名为“买房”实为“炒房”，其以合法形式掩盖非法目的，违反了国家宏观调控的大政方针及法律。钱志芬系常州市明普房地产代理有限公司的股东及法定代表人，专业从事房产买卖中介，蓄意隐瞒其房产中介身份，与丁媛签约的真实目的并非真实购买该房，其将自己设计为丁媛的代理人，恶意运用公正委托绕开过户登记直接转手倒卖从中牟利，钱志芬的行为实际上就是典型的炒房。当前，国务院先后出台多个进行房地产调控的政策文件，旨在遏制炒房，而钱志芬身为知晓法规政策的房产中介机构却逆势而上，大肆炒作房产，其利用表面上的买房合同掩盖其非法的炒房目的，恰恰属于“以合法形式掩盖非法目的”根据合同法第五十二条规定，该合同依法无效。而且，钱志芬的行为严重干扰了市场正常秩序，破坏了中央和国家对房地产宏观调控政策，违背了中央经济工作会议提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，其行为损害了国家利益和社会公众利益，该行为依法无效。三、钱志芬在签订合同中故意隐瞒重要事实，给丁媛造成损失，构成缔约过失，应承担赔偿责任。合同法第四十二条规定，“第三人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同恶意磋商的；（二）故意隐瞒与订立合同相关的重要事实，”钱志芬恰恰是利用其中介机构掌握行情的自身优势，在签约时却恶意隐瞒其身份和房产属于学区房的市场行情，为个人谋取私利，导致丁媛因不懂房产市场而产生的损失，钱志芬应当承担赔偿责任。四、一审法院在认定丁媛与钱志芬分别于2月19日、3月22日签订的《房屋买卖协议》和《房屋委托代理合同》均有效的情况下，主观臆断推测公正委托手续仅仅起到方便钱志芬买卖房屋再次过户的目的的而严重错误地忽略了本案中前后买卖法律关系和委托代理关系的意思表示具有替代性，后一个委托代理的意思表示明显取代了买卖房屋的意思表示，委托代理协议内容明确载明钱志芬代产权人丁媛收取房款，代理行为产生的权利和收益归委托人即丁媛所有，且委托代理协议并不包含于房屋买卖协议，房屋买卖协议仅仅约定房屋转让公证，而房屋转让公证与委托代理公证迥然不同。此外，考虑到钱志芬同时存在恶意炒房、自买自卖、阴阳合同、逃避税收、规避新购房屋两年内不得再次出售的常州新政等种种行为，请求支持���令钱志芬（代理人）赔偿丁媛（委托人）价差损失33.5万元的诉讼请求。五、天津滨海新区法院近期的类似房产交易的民事判例，均将存在炒房因素的房屋买卖合同判决为不成立，顺应了国家大政方针，起到良好的社会效果和法律效果。近期，天津滨海新区法院的法官在审理炒房合同的案件中，都站在与国家宏观政策保持一致的角度依法判决炒房合同不成立。综上所述，一审法院驳回丁媛的诉讼请求适用法律严重错误，违背了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益。钱志芬辩称，双方于2017年2月19日签订的房产买卖协议，是真实意思表示，是合法有效的，双方买卖房屋时丁媛找了中介公司办理一系列手续，钱志芬将房款91万元一次性付清，丁媛的上诉理由不成立。丁媛向原审法院起诉请求：1、确认丁媛与钱志芬签订于2017年2月19日的《房产买卖协议》无效；2、钱志芬、康靖赔偿丁媛损失33.5万元。一审法院认定事实：丁媛原系常州市天××区××新村××丁单元××室房屋的产权人。2017年2月19日，丁媛与钱志芬在中介方兰陵房产桃园分公司工作人员曹瑞芳的居间下签订一份《房屋买卖协议》，约定钱志芬以91万元的价格购买丁媛所有的常州市天××区××新村××丁单元××室的房屋，付款方式为合同签订支付定金5万元，余款于2017年4月15日前一次性付清，佣金和过户费用均由钱志芬负担。合同还约定，双方在2017年4月15日前办理公证转让手续，丁媛于2017年4月15日前交付房屋。合同签订后，钱志芬支付了定金5万元。2017年3月22日，钱志芬向兰陵房产桃园分公司支付了中介费18000元，该款由曹小芳负责收取并盖章。2017年3月23日，钱志芬通过其账户向丁惠娟账户转账29万元，钱志芬的丈夫姜国兴向丁媛账户转账57万元，至此钱志芬将所有房款91万元全部付清。全款付清后的当日，丁媛与钱志芬在曹小芳的陪同下至江苏省常州市常州公证处办理了委托合同公证手续，江苏省常州市常州公证处审查后出具了公证书。该公证过的《委托合同》载明丁媛委托钱志芬出售常州市天××区××新村××丁单元××室的房屋且有权代收售房款。2017年3月31日，钱志芬将常州市天××区××新村××丁单元××室房屋的燃气过户至自己名下。2017年4月15日，钱志芬至曹小芳处领取了常州市天××区××新村××丁单元××室的房屋钥匙。2017年4月19日，钱志芬将常州市天××区××新村××丁单元××室的房产挂牌出售。2017年4月20日，钱志芬以丁媛的名义与康靖在常州同城房地产营销策划有限公司的中介下签订了一份《房屋买卖（居间）合同》，载明丁媛以124.5万元的价格将常州市天××区××新村×��丁单元××室的房屋出售给康靖，付款方式为2017年4月20日支付定金5万元，现款支付64.5万元，剩余55万元为贷款，现上述124.5万康靖已经全额支付给了钱志芬。2017年4月21日，钱志芬以丁媛的名义与康靖在另一中介机构常州市祥媛房产营销策划有限公司的中介下签订了由房管局备案监管的《常州市存量房买卖合同》，该合同载明：丁媛以98.8万元的价格将常州市天××区××新村××丁单元××室的房屋出售给康靖。现常州市天××区××新村××丁单元××室的房屋已从丁媛名下直接过户至康靖名下。康靖按98.8万元的房屋买卖价款标准缴纳了国家规定的税金。另查明，钱志芬为常州市明晋房地产代理有限公司法定代表人和股东，该公司的服务范围为房地产中介服务，钱志芬亦自认其已从事了8年的房产中介工作。一审庭审中，康靖陈述：2017年4月中旬左右，因���我要购房，就在桃园转悠，正好看到有58同城的人在介绍××天××区××新村××丁单元××室的房屋，我就跟着一起去看看了；我看中以后，就和中介说约着房东见面，当天中介就把钱志芬带过来了，中介介绍房东就是钱志芬，钱志芬介绍房子的时候把房产证拿出来，我一看不是钱志芬的名字，就问她了，钱志芬说丁媛委托她卖房子，我说你确保手续没问题就可以了，当时房子里很干净，我也看不出来有没有人住；我和钱志芬以及中介签订过《房屋买卖协议》，约定的价款是124.5元，我实际付了124.5万元，部分现金，部分银行转账，还有部分是贷款，直到要办理过户时，我们才又签订了备案的《常州市存量房买卖合同》，约定的价款是98.8万元，我也是按98.8万元缴纳的税款，我认为我们履行的是这份备案的合同，我要向钱志芬要求返还差价；后来丁媛也来找过我，问我���房子是多少钱买的。丁媛陈述：当时是我找的中介出售房产，当时钱志芬说是给她女儿买房，我当时觉得卖91万元还有点偏低，我要价100多万的，但是只和中介说过没有和钱志芬说过，虽然我觉得价格偏低，但是还没到我不能接受的程度，所以我就签订了合同；我收到全部房款后就去办理了公证手续，我知晓办理的是一种公证转让手续，认为办理了公证手续后钱志芬是转让给她女儿的，但是我没细看公证委托合同的内容，后来我也通过中介交付了房屋钥匙；我认可公证手续办妥后直至房屋过户给康靖的这段时间是钱志芬占有的房屋。钱志芬陈述：我是在中介看到这套房子的信息的，我想给我女儿和还没结婚的女婿买学区房，具体方案都是中介提出的，我都是和中介谈的，我认为当时2月份的桃园房价就在15000元/平方左右，价钱是合适的，我说可能不想马上过户到女��名下，中介就提出可以办理公证手续，办理公证手续前中介将公证内容和产生的后果明确告知我了，公证文书的内容都是公证员拟定的；我2017年4月13日拿到钥匙后到房子里去打扫的，本来还想装修，因为女儿看了不满意说要另外买房，我就在2017年4月19日将房屋挂到中介出售；我认为和康靖之间的应该是以124.5万元的价款成交，签订98.8万元的备案合同是为了避税。一审法院在审理过程中，向曹瑞芳和曹小芳进行了调查，曹瑞芳陈述：是丁媛的父亲委托我们出售房产，我不认识钱志芬，钱志芬来买房的时候说是要给女儿买房，手续是正常办理的，钱志芬也支付了中介费，是我组织她们签订的中介合同，但是具体手续是我妹妹曹小芳带着她们去办的；曹小芳陈述：我是东腾房产桃园分公司的，整个过程我都清楚，是丁媛的父亲委托我姐姐卖房，我有时帮着我姐姐做一些事情，钱志芬路过我的店的时候进来问有没有桃园的学区房说要给女儿买房，要1楼或2楼的，我就推荐了这套房子，当时丁媛爸爸要价只要70多万，还是我们提醒他们可以买到90万的，签合同时丁媛和钱志芬在商量价钱，丁媛要92万元，钱志芬说我就肯91万元，不然不买了，后来我劝了丁媛，丁媛最终签订了合同，2月份那个房子能卖到91万已经很不错了，打款时我也在场，因为丁媛没有农行的卡，钱志芬就把29万元打到了丁媛姑姑的卡上，剩下57万元是钱志芬丈夫打给丁媛的，当时钱志芬说她是给女儿买房，女儿谈了男朋友，我提出来不想马上过户的话可以办理公证委托手续到时候你可以自己过户，双方都同意了，办理公证也是我陪着去的，当时丁媛明确知道就是将房子卖给钱志芬而不是办理公证委托卖房，我当时还特别关照丁媛说，你一定要收到了全款再��办公证，因为办了公证手续就相当于你把房子卖给钱志芬了，丁媛表示清楚了，办理公证时公证员也在场，都知道的。原审法院认为：房地产交易应遵从诚实信用的原则且不能违反法律法规或恶意规避国家政策。若要认定合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，需存在下列情形之一：1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、法规的强制性规定。若要认定民事法律行为无效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，需要存在该情形：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的行为，即需要双方当事人共同作出虚假的意思表示。本案中根据查明的事实，丁媛与钱志芬在曹瑞芳、曹小芳的中介居��签订了《房屋买卖协议》，该合同系双方在充分议价的基础自愿签订，丁媛的本意就是出售房产，不论钱志芬是带着何种目的购买该房产，但其真实意思还是购房而非怀有其他目的，现买卖时双方不存在价格欺诈或存在一方胁迫另一方的情况，房款钱志芬已经支付完毕，丁媛与钱志芬也已办理了合同约定的公证手续，房屋亦交付给了钱志芬，虽然没有过户，但根据合同内容可以视为双方已经将合同履行完毕，房屋所有权此时已经归属钱志芬。根据现有证据，无法确定钱志芬的本意就是为赚取差价而低价买进再待高价时伺机卖出，即使钱志芬为专业中介，假装以女儿买房的名义进行洽谈购房但实际为了倒卖，这种行为虽然不值得提倡，却不违反法律法规的禁止性规定，不损害国家利益、社会公共利益或第三人利益，也不是一种非法目的，故丁媛要求确认其与钱志芬之间的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求不予支持。关于钱志芬与丁媛之间通过公证的方式签订的委托合同，根据查明的事实，丁媛在与钱志芬办理该手续之前，就已经明知其事实上已经将涉案房屋出售给了钱志芬，办理公证委托手续只是为了方便钱志芬过户，且也明知钱志芬会将房屋过户给他人，在这种条件下，丁媛仍收取了剩余房款，也配合钱志芬办理了公证委托手续，在明确知晓公证委托的内容后仍没有立即提出异议，据此认定丁媛与钱志芬委托公证的行为事实上是在出售完房屋后授权钱志芬可单独将涉案房屋再次过户的行为，钱志芬据此与康靖签订的合同名义上是代理丁媛，实质上是自己将已归属自己的涉案房屋进行出售。该行为虽然规避了常州市关于新购买的房屋两年内不得再次出售的规定，也逃避了一次过户税费的征收，现钱志芬更采取和康靖签订阴阳���同的手段欺骗税务机关，干扰了国家正常的税收征管，但因为房屋事实上已经过户至对丁媛与钱志芬之前一系列行为并不知情的康靖名下，该行为已无法被撤销，故房屋主管机关和税务部门可以据此对钱志芬进行处罚并可以要求相关当事人补缴偷逃的税款。丁媛已经将房屋出售给了钱志芬并已实际交付，仅仅是通过公证委托授权钱志芬将房屋再次过户，故即使钱志芬再次出售房屋，赚取了一定差价，丁媛也无权要求出售人钱志芬或购买人康靖进行赔偿，对该诉讼请求亦不予支持。据此判决：驳回丁媛的诉讼请求。案件受理费6325元，由丁媛负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，丁媛在本案中提出了要求确认其与钱志芬签订的《房产买卖协议》无效以及钱志芬、康靖赔偿其损失33.5万元的诉讼请求。首先，对于合同效力的认定问题，��中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。结合本案事实，丁媛在与钱志芬协商签订涉案合同过程中，双方并不存在欺诈、胁迫或恶意串通的行为，钱志芬在办理房屋转让手续中存在的规避常州市房屋买卖政策及逃避过户税费的行为，并不必然导致合同无效，该行为可由国家职能部门依法处理。其次，对于丁媛提出的缔约过失损失赔偿问题，《合同法》第四十二条所规定的缔约过失责任，是指缔约人故意或者过失地违反先合同义务时依法承担的民事责任，该责任承担的前提是因缔约一方的原因造成合同不成立、无效或者被撤销时导致的另一方损失，其责任构成应当包括缔约人一方在缔约过程中存在有违诚实信用原则等行为及另一方因此造成的损失，涉案合同的签订有房屋中介机构提供居间服务，达成的房屋价款也经双方协商一致，现合同也实际履行完毕，故丁媛要求钱志芬承担上述责任与法不符。综上，丁媛的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6325元，由丁媛负担。本判决为终审判决。审 判 长  孔裕华审 判 员  赵玉兵代理审判员  代家军二〇一八年二月二十三日书 记 员  吴 洋