广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0203民初951号原告（反诉被告）：符羽锡，女，1983年2月25日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：林红福，广东秦唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄军，广东秦唐律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：顾正军，男，1974年5月18日出生，汉族，住韶关市武江区。委托诉讼代理人：谢弥坚，广东众同信律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳若诗，广东众同信律师事务所实习律师。原告符羽锡与被告顾正军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，被告顾正军在法定期限内提出反诉，经本院审查后予以合并审理并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告符羽锡的及其委托诉讼代理人林红福、被告顾正军的委托诉讼代理人谢弥坚、欧阳若诗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告符羽锡向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付转租费用23000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年12月1日起计算至实际清偿之日止）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年9月24日签订《租赁合同》，双方约定原告将韶关市武江区新民路63号御龙湾B018-019商铺出租给被告，面积为200平方米，租期从2016年4月1日至2019年2月1日，共33个月，每月租金4282元（含管理费）。并约定“转让费”是38000元，2016年4月前付转让款15000元，在2016年12月1日前支付剩余23000元。被告按照合同约定支付了第一次转让款15000元，第二次的转让款至今仍没有支付，原告多次催收未果，故向法院提起诉讼。被告（反诉原告）顾正军答辩并提出反诉：1、反诉被告承担维修费（暂计至2017年7月5日止为7365元，后续费用待评估认定）。2、反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：顾正军由于经营需要于2016年9月24日与符羽锡签订租赁合同。合同约定顾正军租赁符羽锡位于韶关市武江区××花园××号商铺，租赁期限为2016年4月1日至2019年2月1日，租期为33个月，每个月租金为4282元，转让费为38000元。转让款在2016年4月前支付15000元，2016年12月1日前支付23000元。合同签订后，反诉原告当即支付第一笔转让款15000元，随后于2016年11月开始使用商铺。反诉原告搬入商铺后，发现商铺内容存在重大的恶臭异味，且很难排除，且商铺内一层存在天花板严重脱落及漏水、墙皮脱落。楼上业主多次到商铺与反诉原告进行沟通，告知商铺在租赁前已因商铺二层阁楼下水道多次堵塞、反涌，导致楼上住户无法正常居住。反诉原告多次与符羽锡进行协商，其均不予理睬，于是反诉原告自行对商铺进行修复。经查，商铺之所以出现堵塞、反涌等问题，是由于符羽锡于2013年11月20日租下该商铺后，擅自起建二层阁楼，导致二层阁楼地板内下水道出现渗漏情况，并改装顶部楼上用户所用下水管道，且在装修期间违规将原御龙湾设计的下水管道，私自改变管道倾斜幅度，导致下水管道呈水平角度铺放，污水污物无法正常排泄。根据建设部颁发的《城市房屋租赁管理办法》第三十条以及《中华人共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条的规定，由于租赁商铺存在大量需要维修的地方，反诉原告已于2016年12月15日向韶发五金日杂店购买了联塑排水管及配件共计2365元。并于2016年12月27日向装修工人梁育斌支付整改下水管道人工费5000元，且双方之间签署的租赁合同未约定房屋维修事宜，反诉原告先行垫付的房屋维修费7365元及后续维修费应由符羽锡承担。同时，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，反诉原告享有同时履行抗辩权。在符羽锡支付维修费之前，反诉原告有权拒绝其相应的履行支付转让费的要求。符羽锡针对顾正军的反诉请求辩称，答辩人认为维修费过高。顾正军是做工程的，自己有工程公司，完全有条件自己维修。且出现问题后，答辩人也找过物业公司，物业公司的报价没有那么高。经审理查明：2013年10月22日，原告符羽锡（作为乙方、承租人）与案外人刘婕（作为甲方、出租人）签订《租赁合同》，约定刘婕将位于韶关市武江区新民路63号御龙湾负一层地下室B018号、B019号商铺出租给符羽锡使用。房屋建筑面积为70.52平方米。租赁期自2014年2月1日起至2019年1月30日止。合同中还特别约定在租赁期内，符羽锡有权转让该商铺的权利等内容。此后，符羽锡曾在2016年4月10日与案外人邓文琪就涉案的商铺签订了转租合同。在邓文琪退出后，顾正军于2016年9月24日就租赁问题与符羽锡重新达成合意并签订《租赁合同》，合同中约定符羽锡将涉案的两间商铺出租给顾正军使用，租赁期限自2016年4月至2019年2月1日。每月租金为4282元（含管理费）。转让费38000元，于2016年4月前付15000元，于2016年12月1日前支付剩余转让款23000元。合同中还对双方的权利义务进行了其他的约定，但合同中对于商铺的维修义务问题未有涉及。因邓文琪已在2016年5月支付了转让费15000元给符羽锡。故在顾正军签订上述《租赁合同》后，原告就剩余的23000元转让费向顾正军催收未果，遂诉至本院要求解决。同时查明，符羽锡在向原业主承租商铺时该商铺处于毛坯状态，其承租后在结构上进行了一些改动，包括加装了二层阁楼、卫生间等。但因符羽锡在改装时，未妥善安装二层阁楼下水管及防潮、防漏处理，导致出现墙面发霉、漏水、排污管堵塞、反涌等情况并对楼上业主产生影响。顾正军就维修问题与符羽锡协商未果后，自行就下水管道进行整改。因二楼卫生间防水和天花仍需维修，顾正军遂提起反诉要求符羽锡承担维修费用。诉讼期间，顾正军向本院提出申请要求对涉案商铺的一层天花板、排水管及阁楼厕所天花板、下水道的维修费用进行评估。双方就鉴定问题协商后，经本院摇珠选定广州市华盟价格事务所有限公司进行评估，该所鉴定人员实地勘查后，确定维修项目有二楼墙面砖铲除、二楼卫生间防水和卫生间天花等共29项维修项目。2017年12月26日，该公司出具穗华价估（韶关）[2017]106号《价格评估结论书》，认定商铺的维修费用为43853元。顾正军为此支付鉴定费4000元。因鉴定机构所作出的上述鉴定结论已超出本院委托的事项，为查清案件事实，本院于2018年2月5日向广州市华盟价格事务所有限公司发函，要求其针对本院所委托的事项重新予以审核。该公司于2018年2月9日向本院复函，答复为：一、属于法院委托评估范围内项目有一楼天花及墙面部分拆除、封下水道等共14项，评估金额为21558.25元（包括1、一楼天花及墙面部分拆除2850元；2、二楼厕所地面地砖及台阶洁具拆除1650元；3、二楼隔层楼板拆除1300元；4、二楼卫生间防水326.25元；5、封下水管320元；6、二楼厕所地面地砖铺贴522元；7、二楼阁楼楼板安装1710元；8、一楼石膏板天花制作3877.5元；9、卫生间天花607.5元；10、卫生间给水管安装800元；11、卫生间排水管安装580元；12、墙面及天花刮塑4515元；13、垃圾清运费1500元；14、保洁费1000元）；二、属于超出委托范围的项目有二楼墙面砖铲除、线路布装等共15项，评估金额为22155.1元。经双方对该份《复函》质证后，符羽锡同意支付属于委托项目内的第2、4、6、10、11、12、13、14项。对于其他项目认为只需要进行部分维修及更换，无须全部拆除及安装。对于本院委托评估外的项目则认为已超出鉴定范围，与本案无关，遂不同意支付。顾正军则根据该份《复函》要求符羽锡全部承担上述维修费用合计43713.35元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。针对双方的本诉及反诉请求，本院作如下认定：关于本诉部分。本院对此认为，符羽锡在取得转租权后与被告顾正军签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，也没有损害国家、集体或第三人的利益，应属合法有效，对合同双方当事人均有约束力。在符羽锡已将商铺交付给顾正军，顾正军已实际使用的情况下，其应当将合同中约定的商铺转让款支付给符羽锡，故对于符羽锡要求顾正军支付尚欠的转让款23000元，有事实和法律依据，本院予以支持。至于顾正军提出的其可以行使同时履行抗辩权拒付转让费。本院认为，符羽锡已将商铺交付给顾正军，履行了合同的主要义务。从合同履行的实际情况来看，商铺出现的问题并未对顾正军使用商铺造成重大影响，从而导致合同目的不能实现。顾正军以此为由拒付转让费，本院不予采纳。但对于原告主张的利息问题，因符羽锡未能及时履行属于出租人的义务，对争议的产生也存在一定的过错，故对其主张的利息，本院不予支持。关于反诉部分。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”、第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”及参照建设部《城市房屋租赁管理办法》第三十条：“转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。”的规定，在双方未对商铺维修问题进行约定的情况下，符羽锡作为转租合同的出租方，负有担保租赁物符合约定用途的义务。符羽锡在承租后，在原毛坯的基础上对房屋的结构进行了改动，由此造成了渗水、下水管的堵塞及反涌问题，应当对此承担维修责任。因符羽锡并未提交证据证明其已履行了维修义务，导致顾正军先行对租赁物维修所产生的维修费用及后续维修费用，应由符羽锡承担。但根据公平原则，出租人履行维修义务必须在经济上可能，即维修的花费不大于新造的花费。参考鉴定机构对顾正军所主张的一层天花板、排水管及阁楼厕所天花板、下水道的维修费用所作出的评估结论，部分维修项目确属于重新将只存在局部问题的部位进行全部更换，加重了出租人应承担的维修义务，本院对此不能径行采纳。参考转租合同的剩余期限及对顾正军所造成的影响，本院酌情确定由符羽锡承担上述维修费12000元。符羽锡支付完上述费用后，由顾正军自行就尚存在问题的部分进行维修。鉴定费4000元由双方各负担2000元。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告顾正军应于本判决发生法律效力之日起十日内支付转让费23000元给原告符羽锡；二、反诉被告符羽锡应于本判决发生法律效力之日起十日内支付维修费12000元、鉴定费2000元，合计14000元给反诉原告顾正军；三、驳回原告符羽锡的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告顾正军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费375元，减半收取计187.5元，由被告顾正军负担；反诉案件受理费496.42元，由反诉原告顾正军负担421.42元，反诉被告符羽锡负担75元。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  周江婷二〇一八年二月十三日书记员  吴红艳