江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终9815号上诉人（原审被告）：叶某2，男，1970年9月30日生，汉族，住南京市浦口区。上诉人（原审被告）：张文霞，女，1974年10月1日生，汉族，住址同上。上诉人（原审被告）：叶天琪，女，1997年1月23日生，汉族，住址同上。以上两上诉人委托诉讼代理人：叶某2（系张文霞之夫，叶天琪之父），自然情况同上诉人叶某2。上诉人（原审被告）：叶某1，男，2001年4月14日生，汉族，住址同上。法定代理人：叶某2（系叶某1之父），自然情况同上诉人叶某2。被上诉人（原审原告）：袁鹰，女，1983年4月25日生，汉族，住南京市浦口区。被上诉人（原审原告）：张俊兴，男，1982年10月16日生，汉族，住南京市沿江工业开发区。以上两被上诉人委托诉讼代理人：熊发兵，江苏禾汇律师事务所律师。上诉人叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1因与被上诉人袁鹰、张俊兴房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院(2016)苏0111民初9759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1上诉请求：一、依法撤销一审判决第二项，改判袁鹰、张俊兴支付违约金46万元；二、判令袁鹰、张俊兴承担本案全部诉讼费。事实和理由：一、一审法院未查清本案事实。本案争议焦点为，袁鹰、张俊兴在银行贷款100万元到达叶某2账户四五天后支付叶某2、张文霞、叶天琪、叶某156万元，是否构成违约。袁鹰、张俊兴通过微信及证人证言意图证明其在得知银行下款的第一时间联系叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1，要求支付56万元余款。但袁鹰作为贷款申请人，银行下款应在第一时间通知贷款申请人，且袁鹰、张俊兴在银行下款前已预见到银行即将下款，却称不知道银行下款时间，与事实不符。袁鹰出具的欠条明确承诺下款当天支付56万元，逾期视为违约，因此，袁鹰对于下款时间负有注意义务，但其支付56万元的时间实际超过约定时间，已构成违约。一审法院没有查明银行下款当天是否通知袁鹰、张俊兴这一关键事实，导致叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1单方承担违约责任。二、一审法院判决显失公平。双方当事人在协商过程中，张俊兴采取暴力方式殴打叶某2，违反了法律规定，也妨碍了涉案合同的履行，但一审法院未考虑该事实，明显对叶某2不公平。此外，涉案合同已近履行完毕，即使有违约，叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1也不应当承担6万元的违约金，违约金数额亦过高，一审法院应酌情减少违约金及律师费的数额。袁鹰、张俊兴辩称，叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1的上诉请求和事实理由没有法律和事实依据。一、一审判决明确查明了袁鹰、张俊兴不存在违约，袁鹰、张俊兴在知道银行下款后第一时间主动联系了叶某2，并将款项汇至叶某2的账户，主观上没有违约恶意，客观上没有违约行为，因此，叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1认为袁鹰、张俊兴构成违约的理由不能成立。二、叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1所称的张俊兴采取暴力方式殴打叶某2的行为并不存在，袁鹰、张俊兴认为一审判决关于违约金和律师费数额的确定正当且在合理范围内，无需酌情减少。综上，请求本院依法驳回叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1的上诉请求，维持一审判决。袁鹰、张俊兴向一审法院起诉请求：一、判令叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1继续履行房屋买卖合同，将南京市浦口区滨江大道一号明发滨江新城248幢501室房屋交付给袁鹰、张俊兴；二、判令叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1支付违约金100000元、佣金和代办费55200元、律师费20000元，合计175200元；三、本案诉讼费由叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1承担。一审法院认定事实：2016年7月24日，袁鹰与叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1及南京北泰房产经纪有限公司（即中介公司）签订《房地产买卖中介合同》一份，约定袁鹰、张俊兴购买叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1位于南京市××区××大道××室房屋（即涉案房屋），总价款230万元。付款方式为：袁鹰、张俊兴于2016年7月24日支付叶某2、张文霞、叶天琪、叶某15万元，于2016年8月10日支付30万元，产权过户当日支付34万元，贷款156万元由银行直接下到叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1帐户内。银行下款后10日，双方交验房屋物业，等叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1户口迁出后当日袁鹰、张俊兴支付叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1尾款5万元。如一方违约，违约方需按标的额支付违约金20%，并由违约方承担丙方成交价2.4%全额代理服务费及承担守约方诉讼时所支付的律师费和其他所有办案支出。2016年8月10日，双方当事人签订补充协议，约定：袁鹰、张俊兴应于2016年8月10日支付的30万元更改为32万元，将产权过户时支付的34万元更改为32万元。同时双方就贷款156万元的支付时间进行了更改，约定银行贷款金额为100万元，袁鹰、张俊兴于银行贷款到达叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1账户当日，再给付叶某2、张文霞、叶天琪、叶某156万元。合同签订后，袁鹰、张俊兴分别于2016年7月24日、8月9日、8月15日、11月2日分别向叶某2支付5万元、32万元、32万元及56万元。2016年10月29日银行贷款100万元汇至叶某2账户。叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1于2016年11月腾空房屋，但未办理房屋交接手续。袁鹰、张俊兴因购买上述房屋支付中介费5.52万元，因本次诉讼支付律师代理费2万元。一审另查明，袁鹰、张俊兴系夫妻关系。叶某2、张文霞系夫妻关系，叶天琪、叶某1系叶某2、张文霞的子女。本案一审争议焦点如下：一、袁鹰、张俊兴在银行贷款100万元到达叶某2账户3天后支付叶某256万元，是否构成违约。袁鹰、张俊兴认为，2016年11月1日，中介公司告知其银行贷款已下，袁鹰、张俊兴即通过微信及电话与叶某2联系要求支付56万元，因叶某2以袁鹰、张俊兴违约为由要求袁鹰、张俊兴另行支付违约金，而袁鹰、张俊兴拒绝支付违约金，导致叶某2拒绝接受袁鹰、张俊兴给付的56万元。此后，袁鹰、张俊兴通过中介公司将56万汇至叶某2留在担保公司的帐户。因此，袁鹰、张俊兴没有怠于履行支付购房款的行为，不构成违约。为证明其观点，袁鹰、张俊兴向一审法院提交了微信截图以及证人王某1的证言。叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1对微信截图的真实性基本认可，但认为袁鹰、张俊兴迟于银行下款时间支付56万元，根据双方约定，已构成违约。一审法院认为，叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1对袁鹰、张俊兴提供的微信截图的真实性不持异议，一审法院对上述证据的真实性、关联性、合法性予以确认。证人王某1作为房屋买卖的中介方与双方当事人均无利害关系，对其当庭所陈述的证言所证明的内容也未提出反证，一审法院依法对证人王某1的证言予以采信。上述证据证明，袁鹰、张俊兴在得知银行下款的第一时间内即联系叶某2，要求按照合同约定支付56万余款，在叶某2拒绝配合的情况下，通过中介公司将56万元汇至叶某2账户。叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1拒绝办理房屋交接手续是否构成违约。袁鹰、张俊兴认为，叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1应在银行下款后10日内履行交验房屋物业的义务。叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1未履行上述义务，已构成违约，应继续履行合同并承担违约责任。就此主张，袁鹰、张俊兴提供了催告函、寄送凭证用于证明袁鹰、张俊兴向叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1及中介公司分别寄发了要求叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1于2016年11月17日前交付房屋的通知。同时，袁鹰、张俊兴申请中介公司工作人员王某1出庭出证，证明中介公司曾联系叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1，要求就房屋交接进行商讨，但叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1拒绝交付房屋。叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1否认收到袁鹰、张俊兴寄出的催告函，但认可在中介公司的参与下曾与袁鹰、张俊兴就交房事宜进行商讨，因双方对哪一方构成违约有争议而导致商谈破裂。一审法院认为，袁鹰、张俊兴在2016年11月2日向叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1寄发交付房屋催告函，叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1虽辩称没有收到该函件，也没有接听过邮局电话，但根据袁鹰、张俊兴提交的邮件查询单，该邮件已被签收。根据证人王某2提供的证言，袁鹰、张俊兴确实向叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1寄送催告函，且证人通过上门通知、短信通知等方式告知了叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1，一审法院予以确认。上述证据证明叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1虽经袁鹰、张俊兴催告及中介公司协调，但因其认为袁鹰、张俊兴违约，要求袁鹰、张俊兴支付违约金未果，而拒绝办理房屋及物业交接手续。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。袁鹰、张俊兴袁鹰与叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1签订的《房地产买卖中介合同》及双方就上述合同条款作出的变更，均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行支付购房款及办理所购房屋交接手续。关于本案争议焦点一，本院认为，双方当事人虽约定袁鹰、张俊兴在银行下款当日支付叶某2、张文霞、叶天琪、叶某156万元房款，但因袁鹰、张俊兴无法在第一时间知晓银行下款时间及到帐日期，故客观上无法在银行到帐后第一时间履行该义务。根据一审法院查明的事实，袁鹰、张俊兴主动询问后在得知银行下款的当日即与叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1联系要求支付购房款，并在叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1拒绝接受购房款时通过中介公司将款项汇至叶某2帐户。因此，袁鹰、张俊兴主观上无违约恶意，客观上在得知付款条件成就时已及时履行了付款义务。因此，袁鹰、张俊兴实际交付款项日期虽晚于银行下款的日期，并不构成违约，叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1称袁鹰、张俊兴违约的答辩意见，一审法院不予采纳。关于争议焦点二，袁鹰、张俊兴按合同约定在银行下款后向叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1支付了56万元，叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1应按合同约定与袁鹰、张俊兴办理房屋交接手续，即使叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1认为袁鹰、张俊兴付款迟延构成违约，也不构成其拒绝交付房屋的理由。故叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1在袁鹰、张俊兴催告及中介公司协调下，仍拒绝向袁鹰、张俊兴办理交接房屋手续，已构成违约，应承担违约责任。故袁鹰、张俊兴要求叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1交付涉案房屋于法有据，一审法院应予支持。对于袁鹰、张俊兴要求叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1支付违约金10万元，佣金及代办费5.52万元、律师费2万元的诉讼请求，一审法院认为，目前涉案房屋已经登记在袁鹰、张俊兴名下，根据《物权法》第九条的规定，物权变更已经发生效力，房屋交易行为大部分已完成，叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1未履行房屋交付行为不构成根本违约。故对于袁鹰、张俊兴要求叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1支付佣金及代办费的诉讼请求一审法院不予支持。因叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1迟延交付房屋，构成违约，且叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1迟延交付房屋使袁鹰、张俊兴可期待利益受损，一审法院酌定叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1支付违约金6万元。关于律师费，因叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1违约导致本案诉讼，根据合同约定叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1应承担律师费用，故袁鹰、张俊兴要求叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1承担律师费2万元，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、一百三十五条规定，判决：一、叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1于判决生效之日起五日内按双方合同约定将南京市××区××大道××室房屋交付给袁鹰、张俊兴;二、叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1于判决生效之日起五日内向袁鹰、张俊兴袁鹰、张俊兴支付违约金6万元、律师费2万元。本案一审诉讼费4678元，由叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1承担。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审期间，叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1向法庭提交证据如下：一、银行卡账户明细清单复印件两页，用于证明100万元贷款的下款时间为2016年10月21日，而袁鹰、张俊兴的56万元房款至2016年11月2日才到账，已逾期10日以上；二、物业费收款收据复印件两张，证明其已经将水电费、物业费缴纳完毕，是诚心交房；三、录音光盘1张、照片3张，用于证明张俊兴找了3个人殴打叶某2，致叶某2当场吐血，其后叶某2报警。袁鹰、张俊兴质证认为：一、银行卡账户明细清单并非新证据，叶某2现在提交该证据虽能证明贷款实际到账时间为2016年10月21日，但不能证明袁鹰、张俊兴存在违约。叶某2称银行放款时间为2016年10月29日，但2016年11月1日才通过微信告知袁鹰、张俊兴，袁鹰、张俊兴于2016年11月2日知道银行放款后就立即将56万元打入叶某2的账户，并不构成违约。另，银行卡明细清单可以证明叶某2故意拖延告知袁鹰、张俊兴银行放款到账的时间，以获取违约金；二、物业费票据与本案无关联性。叶某2迟延交付涉案房屋，即使产生物业费也应当由叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1承担。三、至于录音光盘和照片，张俊兴从未找人打过叶某2，叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1称张俊兴找人殴打叶某2，亦与本案无关。袁鹰、张俊兴在二审中提交：一、招商银行账户历史明细表，用于证明2016年8月9日、10日，张俊兴以银行本票的方式向叶某2支付了购房款。另证明，自2016年10月17日起，张俊兴的银行账户中已有79万元，足够支付56万元购房款。二、律师费发票、代理协议各一份，用于证明袁鹰、张俊兴因本案二审另支付了1万元律师费，此费用亦应由叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1承担。叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1质证认为，一、招商银行账户历史明细表中有两笔32万元是支付给其的购房款；二、不认可律师费发票和代理协议。以上事实，有银行卡账户明细清单、物业费收据、律师费发票以及本院询问笔录等在案为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方约定，袁鹰、张俊兴应于100万元贷款下款至叶某2账户当天支付56万元，否则应承担违约责任。叶某2作为收款账户的持有人，其对于自己账户的款项入账情况可以随时查询，即时知晓，而袁鹰、张俊兴却无权擅自查询他人账户的收支状况，在此情况下，对于100万元贷款到叶某2账户的具体时间，叶某2应承担相应通知义务，以便袁鹰、张俊兴继续支付下一笔款项。但叶某2却未在100万元贷款到账时将相应情况及时告知袁鹰、张俊兴，而袁鹰、张俊兴在第三方告知银行已放款并得到叶某2的到账确认后即向叶某2支付了56万元款项，虽袁鹰、张俊兴支付56万元的时间实际并不在100万元贷款到达叶某2账户的当天，但袁鹰、张俊兴并非明知该100万元到达叶某2账户而未在当天履行相应付款义务，而系因叶某2未履行相应通知义务而在不知款项已到达叶某2账户的情况下未能在款项到账当天支付56万元，因此，一审法院认为袁鹰、张俊兴不应就此承担违约责任，并无不当。根据双方约定，叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1应于银行下款后10天内交付涉案房屋。袁鹰、张俊兴在得知叶某2的账户已实际收到100万元贷款的情况下即支付了56万元房款，已经实际支付完成应于交房前支付的全部款项，叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1在收到100万元贷款以及56万元房款后，亦应履行相应交付房屋的义务，但经袁鹰、张俊兴催告，叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1仍以袁鹰、张俊兴违约，应先支付违约金为由拒绝交房，构成违约，并导致袁鹰、张俊兴至今未能收房，一审法院据此酌定叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1向袁鹰、张俊兴支付6万元违约金，亦无不当，本院予以维持。双方当事人约定，如发生违约，则由违约方承担守约方诉讼时支付的律师费，一审法院据此判令叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1支付袁鹰、张俊兴律师费2万元，有事实和法律依据。二审期间，袁鹰、张俊兴提交了其在本案二审期间委托律师的代理协议及发票，证明其为本案另支付了1万元的律师代理费，根据约定，该1万元费用亦应由叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1承担。综上所述，叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，因本案二审出现新证据，本院依法就叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1应承担袁鹰、张俊兴支出相应律师费的数额予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市浦口区人民法院(2016)苏0111民初9759号民事判决第一项；二、变更南京市浦口区人民法院(2016)苏0111民初9759号民事判决第二项为：叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1于判决生效之日起五日内向袁鹰、张俊兴支付违约金6万元、律师费3万元。三、驳回袁鹰、张俊兴的其他诉讼请求。一审案件受理费4678元，由叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1负担2498元，由袁鹰、张俊兴负担2180元；二审案件受理费2050元，由叶某2、张文霞、叶天琪、叶某1负担。本判决为终审判决。审判长  王劲松审判员  郑 慧审判员  龚 震二〇一八年二月六日书记员  朱亚芳书记员  戴 苗