四川省峨眉山市人民法院民 事 判 决 书(2017)川1181民初1971号原告：峨眉山市鑫城物业经营管理有限公司。住所地：峨眉山市绥山东路**号。统一社会信用代码：9151118166027201XA。法定代表人：张向华,总经理。委托诉讼代理人：熊英俊，四川守城律师事务所律师。被告：刘姝麟，女，1989年4月2日出生，汉族，住峨眉山市。原告峨眉山市鑫城物业经营管理有限公司（以下简称鑫城物业公司）与被告刘姝麟租赁纠纷一案，本院于2017年8月8日受理后，因被告下落不明，依法适用普通程序，于2018年2月1日公开开庭进行了审理。原告鑫城物业公司的委托诉讼代理人熊英俊到庭参加诉讼，被告刘姝麟经本院依法公告送达开庭传票后未到庭。本案现已缺席审理终结。原告鑫城物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告于2017年5月11日向原告发出的《解除合同通知书》无效，判令被告继续履行双方于2017年2月21日签订的《商铺租赁合同》和《坤大鑫城物业管理服务协议》，于2017年7月21日前向原告支付租金20000元；2、判令被告承担违约金4000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年2月21日签订了《商铺租赁合同》，约定将位于峨眉山市绥山西75号附53、54号门市的商铺租赁给被告作商业用途，租期1年，租金40000元。合同签订当日原告将门市交由被告，被告支付了租金20000元，并签订了《坤大鑫城物业管理服务协议》。被告于2017年4月13日向峨眉山市人民法院起诉，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》和《坤大鑫城物业管理服务协议》，2017年5月11日开庭后，被告撤诉，中午即向原告送达《解除合同通知书》。原告认为己方已按照合同约定履行了义务，被告违约解除合同的行为系无效行为，严重违反了《合同法》及相关法律规定。原告为支持其诉请，提交了以下证据材料：一、《商铺租赁合同》和《坤大鑫城物业管理服务协议》，证明原被告双方约定由被告租赁原告绥山西路75号53、54号门市，租期为一年，从2017年2月21起至2018年2月20日止，租金4万元的相关事实；二、房产证和一份委托书，证明原告对该房屋享有对外租赁的权利的事实；三、解除合同通知书，证明被告向原告发出了解除合同通知的事实。被告刘姝麟未到庭，也未提交书面答辩和证据材料。本院认证意见：对原告提交的证据，能证明事实经过，在无相反证据反驳的情况下，确认为本案有效证据。本院认定事实如下：原告于2007年4月5日注册成立，经营范围为物业管理，家政服务，房地产经纪。2008年6月10日，峨眉山市坤大房地产开发有限公司向原告出具《委托书》，全权委托原告对“坤大鑫城”内该公司的自有商铺对外出租。原告作为甲方，被告作为乙方，双方于2017年2月21日签订了《商铺租赁合同》，主要约定：一、原告以授权人名义，将峨眉山市坤大房地产开发有限公司所有的位于峨眉山市绥山西路75号附53、54号门市的商铺（面积117.45平方米）租赁给被告作商业经营用途。二、租赁期限为1年，从2017年2月21起至2018年2月20日止。三、合同第四条约定被告拖欠租金累计超过30天，原告有权提前终止合同，收回商铺。四、第一年租金40000元。租金按年计算，第一年租金的支付，被告在签订租赁合同之时向原告支付半年租金20000元，以后提前一个月将下半年租金以现金或转账方式一次性交付到原告。被告如未如期交付租金，每逾期一天，原告有权按被告实欠租金总额的1%加收滞纳金。被告拖欠租金超过30天以上的，原告可按合同第四条提前终止合同，收回商铺，并有权继续向被告追收所欠款项或没收被告保证金以冲抵欠款，直至足额抵偿被告所欠全部款项为止。五、被告一次性向原告交纳保证金4000元。合同期满或双方解除合同之日，如被告没有违约，原告在10日内一次性退还给被告。合同期内，政府对租赁物征收的有关税项，由被告缴纳。合同期内该商铺的物业管理费、电费、水费及经营活动产生的一切费用由被告负责。如因被告欠费造成向原告追缴时，原告有权向被告追缴或在保证金中扣除。六、违约及处理。任何一方未能履行本合同规定的条款的，均视为违约。被告如违约提前终止合同，则以1年平均租金40000元为标准，案合同租赁年限1年的租金向原告补足差额部分（总租金减去已经交付的租金）。单方违约的，守约方有权提前终止合同，违约方在10天内赔付40000元的违约金，造成额外经济损失的，要在10天内一次性给予赔偿。赔付违约金或经济损失的，每逾期一天，加收违约总额或赔偿金总额的1%。七、特别约定。被告拖欠租金超过30天的，原告有权视为被告已经违约终止合同，被告已经搬出租赁商铺、合同终止或解除2日内，原告有权直接进入商铺，收回租赁商铺，所带来的损失由被告承担。《商铺租赁合同》和《坤大鑫城物业管理服务协议》签订当日，原告将门市交给被告，被告支付了租金20000元、保证金4000元。被告于2017年4月13日向峨眉山市人民法院起诉，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》和《坤大鑫城物业管理服务协议》。2017年5月11日开庭后被告撤诉，即向原告送达《解除合同通知书》，主要内容：双方签订《商铺租赁合同》和《坤大鑫城物业管理服务协议》后，原告于2017年2月21日将房屋交付使用。被告于2017年3月31日申请营业执照时，峨眉山市城市管理执法局（出具）行政审批公共服务事项不予受理告知书，导致所租房屋无法使用，其通知原告自本通知函发之日起，房屋租赁关系终止，并要求原告在7日内退还租金20000元和保证金4000元。之后被告未按合同约定向原告继续交付租金，酿成纠纷。本院认为：一、由于被告经本院依法传唤后仍未到庭，视为放弃自己的诉讼权利，依法应承担相应的对其不利的法律后果。二、原、被告之间签订的《商铺租赁合同》、《坤大鑫城物业管理服务协议》，不违反法律禁止性、强制性规定，应为有效合同。根据有效合同方能解除的原则，被告提出解除租赁合同，本身即确认了上述合同的有效性。三、根据合同约定的内容，被告不享有合同约定的解除权。被告《解除合同通知书》中提出解除合同的事由为其没有获得办理营业执照的行政审批，由于上述合同中并未约定其获得行政审批需要原告的配合与协助等内容，其获得行政审批与否与原告无关联性，故被告提出解除合同，没有法律上的根据；因此，对原告关于要求确认被告解除合同的行为无效的诉请，本院依法予以支持。上述合同应当继续履行。根据合同约定，被告应当向原告支付合同期内的剩余租金20000元。四、由于被告在《解除合同通知书》中确认原告已将租赁房屋交付使用的事实，故由于被告提出解除合同的行为无效，亦未履行上述合同，已构成违约；原告诉请的违约金4000元,并未超过合同约定的违约金40000元的范畴；因此对原告关于要求被告支付违约金的诉请，本院依法予以支持。综上，本院认为，由于被告违约在先，原、被告之间的《商铺租赁合同》、《坤大鑫城物业管理服务协议》，应当继续履行。被告应当向原告支付租金20000元，并承担违约金4000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：一、被告刘姝麟于2017年5月11日向原告峨眉山市鑫城物业经营管理有限公司发出的《解除合同通知书》无效；二、被告刘姝麟于本判决生效后十日内向原告峨眉山市鑫城物业经营管理有限公司支付租金20000元，并承担违约金4000元。案件受理费400元，公告费600元，由被告刘姝麟负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于乐山市中级人民法院。审 判 长  邹 波人民陪审员  吴华军人民陪审员  张安会二〇一八年二月一日书 记 员  喻 文附本案适用的相关法律条文。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。