重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0108民初12018号原告腾强，男，1998年4月22日出生，汉族，户籍所在地吉林省梨树县东河镇，现住重庆市南岸区。委托代理人陈露（特别授权），国浩律师（重庆）事务所律师。委托代理人蔡红志（特别授权），国浩律师（重庆）律师事务所律师。被告李洁，男，1981年9月9日出生，汉族，住重庆市綦江区文龙街道。被告重庆链家房地产经纪有限公司，住所地重庆市北部新区栖霞路****1-22-2，统一社会信用代码91500000577987559W。法定代表人徐万刚，职务总经理。委托代理人谭羽（特别授权），系被告公司员工，女，1989年6月17日出生，土家族，住重庆市石柱县中益乡。原告腾强与被告李洁、重庆链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，由本院代理审判员姚静婷独任审理，依法适用简易程序公开开庭对本案进行了审理。原告腾强及其委托代理人陈露、蔡红志，被告李洁、被告链家公司的委托代理人谭羽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告腾强诉称：2017年3月18日，原告与二被告签订了《房屋交易文件合订本》（编号XXXXXXX），该合订本包括《重庆市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》《补充协议》等。根据上述合同约定，李洁将其位于重庆市南岸区双峰山路X号X幢X-X号房屋出售给腾强，并由链家公司提供居间服务；该房屋的成交价格为39.8万元，腾强应在2017年3月18日向李洁支付定金2万元，李洁应在接到链家公司通知后3个工作日内配合评估公司对房屋进行评估，腾强和李洁应在接到链家公司的通知后3个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续；李洁应当在2017年4月20日前完清其贷款手续，注销抵押登记并取回房屋不动产权证书；李洁在收齐房款3日内在过户手续递件成功当日交付房屋给腾强。上述合同签订后，原告在2017年3月18日向被告李洁支付了定金2万元，后前往中国光大银行股份有限公司重庆分行办理了贷款申请手续。2017年3月18日，原告向链家公司缴纳了中介费、贷款服务费、权证代办费共计8080元，并向评估公司支付了评估费300元。原告按约定履行义务，但被告李洁并未按约定清偿其贷款并办理解押手续，也未取回房屋的不动产权证书。2017年5月4日，原告向被告李洁发出《履约通知书》并多次通过电话催促李洁履行合同义务，但李洁均不予理睬。综上，原告为维护自身合法权益，起诉来院，要求：1、判令解除原告与二被告签订的《重庆市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；2、被告李洁立即退还原告已支付的购房定金2万元，支付违约金39800元，并赔偿经济损失52833元，上述合计112633元；3、判令被告链家公司对第二项诉讼请求承担连带清偿责任；4、判令被告链家公司退还原告已支付的中介佣金、贷款服务费、权证代办费8080元；5、本案全部诉讼费用由二被告承担。被告李洁辩称：对解除合同没有异议。但被告并不是与原告本人签定合同，原告不是合同相对方，应当驳回原告的诉求。被告链家公司辩称：对解除合同没有异议。腾强与李洁签订房屋买卖合同属实，被告链家公司已经提供居间服务，不应退还相关中介费。合同中并未约定链家公司应对被告李洁的违约行为承担连带责任，应该按照合同履行，故链家公司不应承担连带清偿责任。对于原告要求链家公司承担责任的部分诉讼请求应当驳回。原告腾强为证明诉称事实，举示了如下证据：1、《重庆市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户按揭代理合同》、《补充协议》，用以证明2017年3月18日原告与二被告签定了一系列合同，约定了买卖涉案房屋的相关权利义务，其中约定2017年4月20日之前被告李洁应办理涉案房屋的解押手续并取得房产证，但是后来被告李洁拒绝将房屋过户给原告，属于违约，应当按合同约定承担违约责任；2、不动产权证书（复印件），用以证明被告李洁系涉案房屋的所有权人，有权处分该房屋；3、定金收据、收款收据、银行pos签购单，用以证明原告按合同约定支付了定金20000元，权证代办费、贷款服务费及中介佣金共计8080元；4、收据，用以证明原告支付了评估费300元；5、《个人贷款合同》，用以证明原告按合同约定履行了办理银行按揭贷款的事实；6、链家网、安居客、中原地产网页截图，用以证明涉案房屋市场均价；7、2017年5月4日《履约通知书》及邮寄记录网页截图，用以证明原告催告被告李洁办理银行还款手续并取得房屋产权证，被告李洁在2017年5月12日签收该函件，但仍不履行上述合同义务；8、微信聊天记录截图，用以证明2017年5月3日到2017年5月30日期间，原告及涂娇（链家公司工作人员）多次催告被告李洁办理涉案房屋过户登记手续，开始被告李洁还有回复，从2017年5月3日后被告就不再回复。被告李洁对证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据6、证据7、证据8真实性均无异议，2017年5月4日《履约通知书》确有收到。微信聊天记录属实。被告链家公司对据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据6、证据7、证据8真实性均无异议。被告李洁未举示证据。被告链家公为证明辩称称事实，举示了如下证据：9、《居间服务合同》、《补充协议》，均系复印件，用以证明被告李洁与原告需要向链家公司各支付服务费3980元，因为涉案房屋的产权状况没有查档，被告李洁将16020元定金托管在被告链家公司处，待被告李洁查询完涉案房屋产权状况后，由被告链家公司支付给被告李洁；10、收款收据（复印件），链家公司收到李洁支付的托管定金16020、中介费3980元，共计20000元；11、《中国建设银行网上银行电子回执》（复印件），用以证明被告链家公司将托管定金16020元支付给被告李洁；12、《授权委托书》及《关于合同（编号XXXXXXX）的补充协议》，均系复印件，用以证明原告腾强委托刘欢办理涉案房屋买卖的相关事宜。原告腾强对证据9、证据10、证据11、证据12的真实性均无异议，但认为其支付的定金是2万元。被告李洁对证据9、证据10、证据11、证据12的真实性均无异议，但认为其仅收到购房定金16020元，链家公司举示的《授权委托书》是第一次看到。经审理查明：2017年3月18日，原告的委托代理人刘欢与二被告签订了《房屋交易文件合订本》（编号XXXXXXX），该合订本包括《交易方留存信息表》、《重庆市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》等。根据合同约定，被告李洁将其所有的位于重庆市南岸区双峰山路X号X幢X-X号的房屋出售给原告腾强，该房屋上设有抵押权，抵押权人系案外人杨帆；涉案房屋的成交价格为39.8万元，原告腾强应在签订合同当日向被告李洁支付定金2万元；首付房款7.8万元由原告腾强在涉案房屋过户递件完成后当日支付给被告李洁；尾款30万元由按揭银行直接支付给被告李洁。被告李洁应当在2017年4月20日前完成涉案房屋上抵押权的注销手续并取得权属证书。在原告的贷款申请通过且符合过户条件后，原告腾强和被告李洁在接到链家公司电话或书面通知三个工作日内共同前往房屋所在地不动产登记中心办理过户递件手续。《补充协议》第四条违约责任第一项约定，原告腾强和被告李洁任何一方违反该协议第三条关于房屋交易具体事宜的约定（办理房产评估、申请银行贷款、注销抵押登记、办理权属转移登记等），逾期超过15日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金。《补充协议》中还约定，在签订本协议时，原告腾强和被告李洁及链家公司应当前往房屋所述房交所查询产权状况，在未确定涉案房屋产权可正常交易前，被告李洁将定金中的一部分16020元交丙方（链家公司）托管，在查档确认产权可以正常交易后3个工作日内，链家公司将托管的定金退还给被告李洁。《居间服务合同》及《过户、按揭代理合同》中还约定，原告腾强和被告李洁应在签订合同当日各向被告链家公司支付居间代理费3980元。原告腾强因委托被告链家公司办理银行贷款和房屋产权登记，应向其支付贷款服务费3600元，权证代办费500元。上述合同签订后，原告在2017年3月18日向被告李洁支付了定金2万元，定金收据上载明：“兹收到腾强购买位于重庆市南岸区双峰山路X号（该房屋所属楼盘一米阳光，幢号X，单元X，楼层X，房号X）的以下款项：购房定金20000元”，收款收据上由收款人李洁的签名及捺印。同日，原告腾强向被告链家公司支付了权证代办费500元、贷款服务费3600元、客户佣金3980元，共计8080元；被告李洁向被告链家公司支付了托管定金16020元、业主佣金3980元，共计20000元。2017年3月20日，被告链家公司将托管定金16020元以转账方式支付给被告李洁。2017年3月20日，原告腾强出具书面授权委托书，委托刘欢为其代理人，委托事项为代原告腾强签订涉案房屋买卖合同和支付购房定金等。当日，被告李洁与原告腾强签订《关于合同（编号:MMXXXXXXX）的补充协议》，载明原告腾强委托代理人刘欢签订涉案房屋的买卖合同，现对合同约定内容进行追认。2017年3月27日，原告腾强向土地资产评估公司缴纳了评估费300元。随后，原告腾强与中国光大银行股份有限公司重庆分行申请办理了按揭贷款手续。但被告李洁并未按约定办理解押手续并取回涉案房屋的不动产权证书。2017年5月4日，原告腾强向被告李洁发出《履约通知书》，要求被告李洁履行合同义务。被告李洁在2017年5月12日收到上述通知书，但未继续履行合同义务。另查明，截止庭审之日，涉案的重庆市南岸区双峰山路X号X幢X层X号房屋现登记的权利人系被告李洁。本院认为，原告腾强、被告李洁和链家公司签订的《重庆市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，根据《合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告腾强已按约定向被告李洁支付了购房定金20000元，向被告链家公司支付了权证代办费500元、贷款服务费3600元、客户佣金3980元。但被告李洁未按合同约定在2017年4月20日前履行向债权人偿还借款，注销抵押权登记并取得涉案房屋的不动产权证书的义务，其行为已构成违约。依照《补充协议》的约定，逾期履行合同义务超过15天的，守约方可以以书面通知的方式解除合同，加之原告腾强、被告李洁和链家公司对于解除合同均无异议，对此事实本院依法予以确认。又因原告腾强并未举证证明其曾以书面通知的方式向被告李洁送达解除合同的意思表示，因此本院认为，合同的解除时间以被告李洁收到本院送达的本案的诉状副本的时间为准，即2017年8月28日。另，原告腾强与被告李洁、链家公司在2017年3月18日签订的《房屋交易文件合订本》包括《重庆市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》等独立的合同，原告腾强在本案中仅要求解除其中的《重庆市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，此乃原告腾强在法律规定的范围内对自身民事权利和诉讼权利的合法处分，依照《民事诉讼法》第十三条第二款之规定，本院对原告的上述诉讼请求依法予以支持。依照《合同法》第九十七条之规定，合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，因双方合同已经解除，故被告李洁应退还原告腾强支付的购买涉案房屋的定金。被告李洁辩称其仅收到定金16020元，并非20000元。对此本院认为，依照原告举示的2017年3月18日的《定金房款收款收据》可知，原告腾强为购买涉案房屋而向被告李洁支付的定金金额为20000元，收款收据上亦有被告李洁的签字和捺印。而根据被告链家公司的陈述，该笔定金为其代收，在扣除被告李洁应向其支付的中介费3980元后，被告李洁实际收到的定金金额为16020元。据此本院认为，原告腾强实际为购买涉案房屋支付的定金为20000元，而被告李洁实际收到的定金金额少于20000元系被告链家公司扣除了中介服务费用所致，与原告腾强无关，被告李洁的抗辩并不能对抗原告腾强实际支付了20000元购房定金的事实。而被告李洁与链家公司之间关于是否应从定金中扣除中介服务费用的争议，属于居间合同纠纷，并不属于本房屋买卖合同纠纷的审理范围，被告李洁和链家公司若有争议可另案起诉处理。因此，对原告腾强要求被告李洁退还其已支付的购房定金20000元的诉讼请求，本院予以支持。另外，被告李洁辩称，其并非与原告腾强签定合同，本案原告不是合同相对方。对此，本院认为，在2017年3月18日的《房屋交易文件（合订本）》中有《交易方存留信息表》，其中载明买方为腾强，代理人为案外人刘欢。且该合订本中每一份合同所载明的乙方（购买方）均为腾强，末端在乙方一栏均系在委托代理人处由刘欢签字捺印；有被告李洁签名捺印的2017年3月18日的《定金房款收款收据》上亦载明，该款项系原告腾强因购买涉案房屋支付的定金。基于上述证据以及合同当事人在订立合同时的基本审慎义务，本院认为被告李洁在签订上述合同时不可能不知晓与其订立合同的相对方系原告腾强，与其签订合同的系腾强的委托代理人刘欢。另外，依照《民法总则》第一百六十一条第一款之规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为；第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，已被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。在2017年3月20日，原告腾强出具书面委托书，委托刘欢签订房屋买卖合同和支付购房定金等，并对刘欢就购买涉案房屋的相关事宜所签订的书面文件及行为表示同意；同日，原告腾强又与被告李洁签订《关于合同（编号:MMXXXXXXX）的补充协议》，载明腾强对刘欢代为签订的房屋买卖合同的内容进行追认，被告李洁在甲方签章处签字并捺印。据此，本院认为原告腾强委托案外人刘欢为其签订涉案房屋买卖合同并支付定金的行为符合法律规定，案外人刘欢因履行代理行为而产生的相应法律后果，均对原告腾强发生效力。因此，对于被告李洁的抗辩，本院不予认可。因被告李洁未在合同约定的期限内注销涉案房屋上的抵押权登记并取回不动产权证书，其违约行为导致合同解除。依照合同约定，被告李洁应当以涉案房屋成交价398000元为基数，按10%的比例向原告支付违约金，即398000元×10%=39800元。因此，对原告腾强要求被告支付违约金39800元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告腾强要求被告李洁赔偿经济损失52833元的诉讼请求。原告认为，涉案房屋现建筑面积单价为10187元㎡，涉案房屋建筑面积为47.34㎡，故涉案房屋的现价为10187元㎡×47.34㎡=482252.58元，以此金额减去成交价398000元为84252.58元，此差价即原告的损失；原告为购买涉案房屋所支出的相关中介费、评估费等共计8380元，亦为损失；上述损失总金额为84252.58元+8380元=92632.58元，此金额再扣除违约金39800元，得出经济损失金额元52833元。对此本院认为，依照《合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本院认为，根据合同约定，因被告李洁违约导致合同解除的，应按涉案房屋成交价格的10%支付违约金。而原告的该项诉求请求系损害赔偿，并非要求酌情增加违约金。对于原告的损失部分，其仅举示三张房屋中介公司的网页截图，并不足以证明涉案房屋现在的市场价格以及原告的损失。依照《民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原告应承担举证不能的法律责任。故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告链家公司对其要求被告李洁退还定金并支付违约金的诉讼请求承担连带清偿责任的诉讼请求。本院认为，被告链家公司与原告之间仅存在居间合同关系，依照双方的《居间服务合同》，被告链家公司仅提供的居间服务，并未约定其应对被告李洁的违约行为承担连带责任。因此，本院认为原告的该项诉讼请求既无合同约定又缺乏法律依据，故本院不予支持。关于原告要求被告链家公司退还原告已支付的中介佣金、贷款服务费、权证代办费8080元的诉讼请求。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，而原告的该项诉讼请求系基于其与被告链家公司之间的居间合同关系，不属于本房屋买卖合同纠纷的审理范畴，对此原告可另行主张权利。因此，本院对原告的该项诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、一百一十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告腾强与被告李洁、被告重庆链家房地产经纪有限公司在2017年3月18日签订的《房屋交易文件合订本》（编号XXXXXXX）中的《重庆市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，在2017年8月28日解除；二、被告李洁自本判决生效之日起立即退还原告腾强为购买重庆市南岸区双峰山路X号X幢X层X号房屋支付的定金20000元，并支付合同解除的违约金39800元；三、驳回原告腾强的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取1357元，保全费1270元，两项合计2627元，由被告李洁负担（原告已先行垫付，该款项随上述房款及违约金一并支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员  姚静婷二〇一八年二月七日书 记 员  文 青