贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔03民终986号上诉人（原审原告）：沈德光，男，1980年1月7日出生，汉族，江苏省滨海县人，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：陈利，贵州祥景律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗忆，贵州祥景律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李昌进，男，1983年7月13日出生，汉族，贵州省正安县人，住贵州省正安县。上诉人沈德光因与被上诉人李昌进租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2017）黔0302民初6475号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2018年2月1日进行了二审调查询问，上诉人沈德光及其委托诉讼代理人陈利、被上诉人李昌进到庭参加了调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。沈德光上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：2011年1月1日案外人陈建信与贵州久联企业集团有限责任公司签订《房屋商铺租赁合同》，租赁了涉案商铺。2015年11月21日，上诉人与被上诉人签订《房屋商铺租赁合同》，约定被上诉人将涉案商铺出租给上诉人使用。2016年2月1日，陈建信与被上诉人签订《房屋商铺合作协议》，约定陈建信将涉案商铺与被上诉人合作，被上诉人负责合作房屋商铺的经营管理。上诉人之所以在2015年与被上诉人签订《房屋商铺租赁合同》，是因为上诉人与被上诉人签订租赁合同时，已经确定被上诉人将与陈建信合作，能够取得涉案房屋的使用权。2017年3月6日，由于李昌进未按照合作协议履行自己的义务，陈建信向李昌进发出了《房屋商铺合作协议解除的通知》，根据合同法第九十三条、第九十四条、第九十六条的规定，李昌进与陈建信签订的合作协议自解除通知到达李昌进时便已解除。并且从上诉人在原审提交的杨朝芹与李昌进的短信聊天记录可以证实，李昌进对合作协议解除无异议。合作协议解除了，李昌进即对商铺丧失了使用权，也丧失了转租的基础，上诉人与被上诉人签订的转租合同客观上成为了不能履行的合同，上诉人有权要求解除合同并要求退还保证金。李昌进辩称，转给上诉人的是品牌的经营权，商铺并未转租给上诉人，根据双方签订的合同，上诉人如果经营不善可以退还押金，但现在上诉人的经营情况没有问题。沈德光向一审法院起诉请求：1.判令解除沈德光、李昌进于2015年11月21日签订的关于红花岗区海尔大道南岭山水2号楼B-7至B-8号门面的《房屋商铺租赁合同》；2.判令李昌进退还给沈德光保证金人民币30000元；3.诉讼费用由李昌进承担。一审法院认定事实：2015年11月21日，沈德光、李昌进签订《房屋商铺租赁合同》，约定由李昌进将位于遵义市红花岗区××大道××山水××楼××至Ｂ-8门面租赁给沈德光，租赁期限为2016年2月1日至2020年7月31日止，合同约定期限届满合同即终止；2016年3月10日，沈德光按照约定向李昌进交纳了商铺保证金30000元，并由李昌进向沈德光出具了《收款凭证》。此外，2016年2月1日，李昌进与案外人陈建信签订《房屋商铺合同协议》，约定由陈建信将位于遵义市红花岗区海尔大道南岭山水2号楼B-5至B-8的房屋商铺和李昌进合作，期限为4年6个月，从2016年2月1日至2020年7月31日止；此后陈建信曾于2017年3月6日向李昌进发出通知要求解除该协议。一审法院认为，原、被告于2015年11月21日签订的《房屋商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规强制性规定，对此予以确认。现原告以被告非租赁物所有权人以及被告与所有权人解除了租赁合同为由要求解除双方于2015年11月21日签订的《房屋商铺租赁合同》，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，本案中原告系承租人而非出租人，故原告无权以被告系转租为由要求解除合同；同时原告也未提供证据证明租赁物所有权人解除了与被告之间的租赁合同，原告提供的2016年2月1日被告与案外人陈建信签订的《房屋商铺合同协议》以及之后案外人陈建信所发的解除合同的通知，首先从签订合同的时间上看，被告与案外人陈建信之间签订的合同在后，原告与被告之间签订的合同在前，即便被告与案外人陈建信之间解除了2016年2月1日《房屋商铺合同协议》已不必然影响之前被告于2015年11月21日与原告签订的《房屋商铺租赁合同》的效力；其次从2016年2月1日《房屋商铺合同协议》本身内容上看，该合同也并未表明案外人陈建信系原、被告之间合同中所指向租赁物的所有权人，故提供的该证据不能说明被告与所有权人的租赁合同关系已经解除，故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，原、被告之间于2015年11月21日签订的《房屋商铺租赁合同》不具备前述法律规定的情形，故对原告请求解除合同并退还保证金的诉讼请求，不予支持。被告经法院传票传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃了自己的诉讼权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案缺席判决。对原告的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、第九十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：驳回原告沈德光的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元；由原告沈德光负担275元，由原告沈德光向一审法院申请退还275元。本院二审查明，2017年4月1日，案外人陈建信与沈德光就涉案房屋另行签订房屋租赁合同。陈建信并明确不再主张李昌进向其交付涉案房屋。沈德光与李昌进共同确认涉案房屋2017年7月31日之前的租金沈德光已经付清。其余事实与一审法院查明认定事实一致，本院对一审法院查明认定事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，综合双方当事人在二审中的诉辩主张及理由，本案争议的焦点是：沈德光与李昌进就涉案房屋签订的租赁合同是否应予以解除。涉案房屋是李昌进从案外人陈建信处租赁获得转租给上诉人沈德光使用的，现因李昌进与案外人陈建信的租赁关系纠纷导致陈建信阻止沈德光使用涉案房屋，即沈德光从李昌进处租赁房屋的使用目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，沈德光主张解除涉案租赁合同符合案件事实和法律规定，应予准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，李昌进应该返还其收的保证金30000元。综上所述，一审法院认定事实部分不清，适用法律错误，本院依法予以改判。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2017）黔0302民初6475号民事判决。二、解除沈德光、李昌进于2015年11月21日签订的《房屋商铺租赁合同》。三、李昌进在本判决生效后十五日内向沈德光返还保证金30000元。如义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费275元，由李昌进负担；二审案件受理费550元，由李昌进负担。本判决为终审判决。审判长  刘晓波审判员  李宗洪审判员  何 亮二〇一八年二月二十六日法官助理张荣书记员郭再梅