福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽01民终698号 上诉人（原审被告）：李伟，男，汉族，1982年10月14日出生，住湖北省丹江口市均县。 委托诉讼代理人：高居祥，男，汉族，1968年11月14日出生，住福建省平潭县，平潭县岚城乡中湖村委会推荐。 被上诉人（原审原告）：平潭海峡如意城商场管理有限公司，住所地平潭县北厝镇金井湾海峡如意城展示中心**，统一社会信用代码91350128058439462M。 法定代表人：汤沸，执行董事。 委托诉讼代理人：吴飞，福建三山律师事务所律师。 上诉人李伟因与被上诉人平潭海峡如意城商场管理有限公司（以下简称“海峡公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初1709号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李维上诉请求：撤销原判，改判驳回海峡公司的诉讼请求；一、二审诉讼费由海峡公司承担。事实和理由：（一）房屋租赁合同第四条虽然约定因市政配套建设不完善，房屋所在商业建筑仍为临时用水用电，李伟对此表示理解，但同时亦约定海峡公司应积极协调保证李伟经营期间用水用电等需求。且合同第三条也约定，海峡公司应保证水电等供应。亦即，李伟为规避风险，在签约时已要求海峡公司作出保证水电供应的承诺。一审法院认为李伟在承租时应考虑可能面临的水电无法正常供应的商业风险，属于对合同的片面理解。（二）正因海峡公司未保证用电供应，才导致李伟在自己发电时造成顾客中毒，且在无法正常经营时仍需发放员工工资，李伟因此所受的损失，海峡公司应予赔偿，一审判决认为停电与顾客中毒、员工工资支出无必然关联错误。（三）一审判决既已认定经常停水停电，却仅将违约金调低50%，调整幅度过小。 海峡公司辩称，正因配套设施不完善，海峡公司才给予李伟一年的免租期，停水停电只是偶尔出现，海峡公司并不构成根本违约。顾客中毒事件是因李伟在密闭空间碳烤所致，与海峡公司无关。一审法院已经调低了违约金，判决并无不当，请求予以维持。 海峡公司向一审法院起诉请求：1.判令解除海峡公司与李伟双方签署的平潭海峡如意城G002地块B033-1号店面的《房屋租赁合同》；2.确认没收李伟租赁保证金11163元；3.李伟向海峡公司支付违约赔偿金11162.5元；4.李伟向海峡公司支付房屋租金40748元（按日租金122元计算，自2016年4月1日计算至李伟返还房屋之日）；5.李伟于判决生效之日起15日内腾退房屋及与每日租金等额的占有使用费（122元/日）、物业费（3.6元/平米·月）及水电费。 一审法院认定事实：2015年4月1日，李伟（乙方）与海峡公司（甲方）签署《房屋租赁合同》，合同第一条约定：“1、甲方将坐落于平潭综合实验区金井湾组团海峡如意城项目02地块B033-1共1间店面租赁给乙方经营。2、该房屋……建筑面积共计46.51平方米”。第二条约定：“乙方于租赁期限内承租该房屋用于经营下列业务：餐饮……”。第三条第1.1项约定：“租赁期限自2015年1月1日至2019年8月30日止……”；第1.2项约定，“免租期：鉴于乙方接受该房屋后需安排室内装修及其它考虑，甲方同意租赁期限内给予乙方免租期共计18个月，其中：第一年度为12个月，第二年度为6个月……在免租期内，甲方不向乙方收取租金且甲方保证水、电等供应……”；第3.1项约定：“租金……租赁期限内每月租金按建筑面积计算，租金标准为每平米人民币80元/月……具体租金如下：1）第一年度租金为人民币0元；2）第二年度租金为人民币44650元；3）第三年度租金为人民币44650元；4）第四年度租金为人民币44650元……”；第3.3项约定，“租赁保证金为人民币壹万壹仟壹佰陆拾叁元整（11163元），乙方须在签订本合同时一次性向甲方支付。本合同有效期限届满后30天内，乙方无发生对该房屋设备损坏赔偿事项及其他违反合同约定事项的，经甲方确认后不计利息退还乙方租赁保证金；如乙方签订合同后，又不租赁房屋的，保证金不予退还，作为乙方对甲方的赔偿。”第3.4项约定：“物业管理费自租赁日起算，收费标准按建筑面积由物业服务单位收取……”；第3.5项约定：“……水、电费用由物业服务单位统一按月收取并代为支付……”。第四条租赁保证约定：“……鉴于平潭综合实验区金井湾区域的市政配套建设尚不完善，于本合同签署之日，该房屋所在的商业建筑仍为临时用水临时用电且无天然气，乙方对此表示理解，但甲方应积极协调保证乙方经营期间用水、用电等需求。”第五条装饰装修约定：“该房屋经乙方装饰后添加的有关装饰装修物，在租赁合同终止后，非可拆除之固定物品除经甲方同意另行处理外，其处置权归甲方所有。”第九条违约责任约定：“2、乙方发生下列情况之一者，甲方有权终止合同、收回该房屋，并没收乙方租赁保证金，同时甲方有权要求乙方支付相当于合同终止前三个月租金的赔偿金作为对甲方预期利益损失赔偿……（5）乙方未按双方约定如期支付租金，拖欠租金……等费用超过十五日的……”。李伟承租房屋至今未缴纳租金，遂成讼。 一审法院认为，李伟与海峡公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约行使权利履行义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。海峡公司已依约交付案涉房屋供李伟使用，李伟未支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，海峡公司诉请解除合同有合同依据，符合法律规定，予以支持。 关于李伟抗辩称因海峡公司无法保证水电正常供应致其经济损失足以折抵租金的意见，首先，房屋租赁合同第三条约定在免租期内海峡公司应保证水、电等供应，但同时合同第四条亦指出因市政配套建设不完善，案涉房屋仍为临时用水临时用电，李伟对此表示理解，李伟在承租案涉房屋时应考虑可能面临的该商业风险；其次，案涉房屋停电与顾客中毒事件、员工工资支出并无必然、直接关联；最后，即便因停电致李伟受损，李伟所提供的证据材料亦无法证实其确凿经济损失。综上，李伟该抗辩意见依据不足，不予采纳。 关于租赁保证金和违约金问题，经查，在法无明文禁止的情况下，对于违约金与保证金约定属当事人意思自治范畴，海峡公司该诉请有相应的合同依据，但海峡公司作为出租人负有保持所出租房屋符合约定用途的义务，根据合同表述案涉房屋确属临时用水用电，出庭证人亦证实存在停水停电现象，李伟未按约支付租金，在海峡公司实际收取李伟租赁保证金有其他救济途径情况下，结合海峡公司的实际损失，该院酌定下调违约金50%。 关于房屋占有使用费问题，海峡公司在诉请李伟支付相应租金至李伟返还房屋之日止的同时要求支付房屋占有使用费，该诉请明显重复不当，不予采纳。 关于物业费、水电费问题，经查，根据合同约定，案涉房屋物业费、水电费均由相关物业服务企业向李伟收取，海峡公司该项诉请无合同约定或法定依据，不予采纳。 一审法院判决：一、解除海峡公司与李伟签署的平潭海峡如意城G003地块B033-1号店面的《房屋租赁合同》；二、海峡公司没收李伟租赁保证金11163元；三、李伟在判决生效之日起三十日内赔偿海峡公司违约金5581.25元；四、李伟在判决生效之日起三十日内偿还海峡公司租金，按日租金122元自2016年7月1日起计算至李伟返还房屋之日止；五、李伟在判决生效之日起三十日内腾退平潭海峡如意城G003地块B033-1号店面；六、驳回海峡公司其他诉讼请求。一审案件受理费1376元，由李伟负担1254元，由海峡公司负担122元。 二审中，当事人未提交新的证据。二审期间，李伟表示，与本案情况类似，海峡公司还将与案涉店面相邻的其他多个店面出租他人，而该部分店面的租金已于2017年7月开始调整为较原租赁合同减半。海峡公司对此并无异议，但表示该部分租户是在已交清2017年6月之前的租金的情况下，与海峡公司重新签订的合同，因李伟并未交清2017年6月之前的租金，故其租金仍应按原租赁合同确定。 二审查明，一审法院认定事实中的“租赁期限自2015年1月1日至2019年8月30日止”以及“免租期共计18个月，其中第一年度为12个月，第二年度为6个月”有误，实际租赁期限自2015年4月1日起至2019年8月30日止，免租期为12个月。一审法院查明的其他事实正确，本院予以确认。 另查明，与案涉租赁合同情况类似，海峡公司还将相邻多个店面出租他人。经海峡公司与该部分租户协商，在该部分租户交清2016年6月之前的租金的情况下，双方订立新的合同，约定此后的租金较原租赁合同约定的标准减半。 本院认为，房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行。租赁合同约定的临时用水用电、李伟表示理解并不等同于水电供应可以不正常，海峡公司对免租期内水电供应不正常并无异议，故其已构成履行瑕疵。李伟主张免租期后水电供应仍不正常，但并未提交充分证据证实，其于免租期满后仍拒付租金，已属根本违约。海峡公司诉请解除合同、收回商铺并要求李伟补交租金，依据充分，应予支持。因与本案情况类似的相邻多个店面的租金已于2017年7月开始调整为原租赁合同约定租金的一半，公平起见，李伟自该月开始应付的租金亦应参照该幅度进行调整。李伟未依约支付租金，根据合同约定，海峡公司有权没收李伟缴纳的租赁保证金11163元。鉴于水电供应不正常客观上影响了李伟的正常经营，海峡公司亦应对此承担相应责任，故对海峡公司要求李伟再行支付相当于3个月租金的赔偿金的主张，不予支持。李伟主张的员工工资和因顾客中毒所受损失，因与海峡公司水电供应不正常之间并不存在法律上的因果关系，其要求损失抵扣租金的上诉理由不能成立。 综上所述，李伟的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 维持福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初1709号民事判决第一项、第二项、第五项； 撤销福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初1709号民事判决第三项、第六项； 变更福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初1709号民事判决第四项为“李伟于本判决生效之日起三十日内向平潭海峡如意城商场管理有限公司支付拖欠的租金，其中自2016年4月1日起至2017年6月30日止的租金按《房屋租赁合同》约定的标准支付，自2017年7月1日至实际返还房屋之日止的租金按《房屋租赁合同》约定的标准减半支付。” 驳回平潭海峡如意城商场管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1376元，由李伟负担1000元，由平潭海峡如意城商场管理有限公司负担376元；二审案件受理费1376元，由李伟负担1000元，由平潭海峡如意城商场管理有限公司负担376元。 本判决为终审判决。 审判长  雷晓琴 审判员  王燕燕 审判员  林星星 二〇一八年二月二十五日 书记员  林 蕊