广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终13000号上诉人（原审原告）:佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司容桂分公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂振华居委会振华大道聚华楼首层5号铺，统一社会信用代码91440606663383655R。负责人：吴汉棠。委托诉讼代理人：徐超毅，广东瑶琨律师事务所律师。委托诉讼代理人：李杰能，广东瑶琨律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：欧江艳，女，汉族，1988年8月27日出生，住福建省仙游县，委托诉讼代理人：伍嘉盈，广东兴顺律师事务所律师。上诉人佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司容桂分公司（以下简称天之龙容桂分公司）与被上诉人欧江艳居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初7815号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人天之龙容桂分公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判欧江艳向天之龙公司支付违约金27000元，律师费3000元，合共30000元；2.案件诉讼费用由欧江艳承担。事实和理由：一、《独家代理委托书》确为双方存在居间关系的依据，是根据双方真实意思达成的居间合同，合法有效。双方应严格依照该合同的约定履行各自的义务，包括该委托书中第七条、第九条。其中委托书中第七条明确表示天之龙容桂分公司在签订合同后为受托方，即成为欧江艳出售物业的独家代理公司，双方对此均无异议。在此情况下，只要天之龙容桂分公司为欧江艳介绍的客户承诺按照欧江艳的委托条件进行购买并且支付适当的定金，欧江艳是不得擅自终止委托或者拒绝出售，否则欧江艳应向天之龙容桂分公司支付售价的3%作为违约金。本案中天之龙容桂分公司在与欧江艳签订《独家代理委托书》后与第三人邓宜杰达成了《房屋买卖保证金协议书》，并且收取了适当的定金，天之龙容桂分公司已经按照合同履行了义务。欧江艳反悔并拒绝买卖，因此未能达成交易，已构成违约，应向天之龙容桂分公司支付违约金。二、根据合同法相关规定，虽然居间合同的确是要促成买卖后才需支付报酬，但是本案中，按照《独家代理委托书》中的约定，最终没能促成交易达成的原因并不在天之龙容桂分公司，而是在欧江艳。天之龙容桂分公司已经按欧江艳要求的条件向其介绍客户，并且该客户也承诺购买涉案房屋。是欧江艳违约拒绝交易而导致交易失败，欧江艳的拒绝买卖行为违反《独家代理委托书》的约定。天之龙容桂分公司主张的违约是基于居间合同的违约行为，不应受买卖合同的影响，一审法院以交易失败、买卖合同没有达成为由而认定居间合同违约，此认定违反了合同相对性原则。三、天之龙容桂分公司所介绍的客户与天之龙容桂分公司签订了《房屋买卖保证金协议书》，达成买卖承诺并已支付足额定金，此有收据等凭据佐证。天之龙容桂分公司与客户达成的协议合法有效，也符合欧江艳的条件，依照《独家代理委托书》的约定，欧江艳应依约支付违约金。四、即使欧江艳被认定没有违约行为，根据合同法第四百二十七条的规定，居间人未促成合同的，不得要求支付报酬，但是可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。据此，天之龙容桂分公司已进行必要的居间活动，欧江艳应支付必要费用。五、根据合同法第四百二十四条规定，居间人的义务是提供订立合同的机会或提供媒介为实现委托人的委托目的进行工作。本案中，天之龙容桂分公司已经履行居间的主要义务，而欧江艳的行为违反了《独家代理委托书》第七条的约定，《独家代理委托书》中欧江艳已经对出售房屋的条件要求予以确认，房屋买卖合同正式订立所需要的大体内容已经确定。在天之龙容桂分公司按照欧江艳确认的条件找到买家后，已经履行了向欧江艳提供订立合同机会的义务。买卖合同的正式确立需要已经确认的买卖双方对其余细节进行进一步磋商，而买卖合同没有最终订立的原因是欧江艳拒绝配合。被上诉人欧江艳答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回天之龙容桂分公司上诉请求。一、欧江艳是在与天之龙容桂分公司签订的《独家委托代理书》中委托期限到期后才将涉案房屋出卖给案外人谢玉梅。二、天之龙容桂分公司取得居间报酬的前提是其促成欧江艳与第三人的房产交易，但是天之龙容桂分公司未能完成该事项。因此，欧江艳有权拒绝支付居间报酬。三、案外人邓宜杰在《房屋买卖保证金协议书》中也仅写明了出售价，并没有对购房其他事项作出具体约定。房屋买卖涉及事项多样，均需要买卖双方共同磋商确定，达成合意后房屋买卖关系才能确定。邓宜杰仅提出购买房屋的邀约，不能以此认定邓宜杰已经与欧江艳达成房屋买卖的合意。四、《独家代理委托书》是格式合同，欧江艳签订合同时无法修改合同条款，该委托书限制了欧江艳的交易自主权、对涉案房屋的处分权以及对委托事项的任意解除权，并免除了天之龙容桂分公司的责任，明显有利于天之龙容桂分公司。天之龙容桂分公司没有向欧江艳注明和解释合同的相关内容，也未采取合理方式提醒欧江艳注意相关条款，因此关于违约金的约定为无效条款。五、天之龙容桂分公司没有证据证明其为了履行居间义务所耗费支出，其主张居间报酬没有事实依据。天之龙容桂分公司向一审法院起诉请求：1.欧江艳向天之龙容桂分公司支付违约金27000元、律师费3000元，合共30000元；2.欧江艳承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2016年10月13日，天之龙容桂分公司、欧江艳签订《独家代理委托书》。该委托书中的委托方为欧江艳，受托方载明为佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司，委托事项为“委托方现委托受托方独家代理出售”佛山市顺德区容桂街道办事处高黎社区居民委员会外环路美的御海东郡天行2座903的房屋，售价900000元，该售价包括“维修资金、费用等等”。《独家代理委托书》约定交易税费支付方式为“由买方支付”，付款方式为“按揭或一次性付款（必须二选一）”，但未对此作进一步约定，委托期限为2016年10月13日至2017年4月12日。《独家代理委托书》第7条还约定：“在受托方介绍的客户承诺按委托方委托条件购买后，委托方在收悉受托方的通知五天内必须签订买卖合同，委托方不得擅自终止委托或拒绝出售或擅自提高物业的售价，否则应向受托方支付本委托书第2条规定之售价3%作为违约金。”该《独家代理委托书》落款处的受托方仍记载为佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司，但由天之龙容桂分公司加盖其公章确认，吴文辉作为经办人签名。2017年2月28日，天之龙容桂分公司向案外人邓宜杰出具金额为5000元的收据一份，内容为“今收到邓宜杰意向购买佛山市顺德区容桂街道办事处高黎社区居民委员会外环路美的御海东郡天行2座903号房屋保证金”。邓宜杰同时作为甲方签订《房屋买卖保证金协议书》一份，该协议书的乙方记载为佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司，但佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司或欧江艳均未盖章确认，仅有吴文辉作为经办人签名。该协议书第二条的内容为“甲方自愿以人民币玖拾壹万元整（小写：￥910000.00元）购买该房屋，并于2017年03月15日前与卖家签订买卖合同。办理该房屋银行按揭贷款所需出具评估报告的费用由甲方承担。该房屋过户按国家所需缴纳的契税、交易服务费、营业税、印花税、个人所得税等及相关一切费用由甲方负责。上述房屋售价已含该房屋物业维修资金。”2017年3月13日，天之龙容桂分公司向欧江艳寄去《履约催促函》。2017年5月23日，天之龙容桂分公司诉至一审法院。另查明，2017年4月28日，欧江艳将案涉房屋出售给案外人谢玉梅并办理了过户登记手续。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。案件中，天之龙容桂分公司、欧江艳签订的《独家代理委托书》实为居间合同，但天之龙容桂分公司并未促成欧江艳与邓宜杰签订房屋买卖合同。邓宜杰仅为有购买案涉房产的意向，其所签署的《房屋买卖保证金协议书》也仅是写明购房价款为910000元及相关费用的承担问题，但并未对购房过程的其他相关事项作出具体约定。房屋买卖过程中，往往需要涉及过户登记、涂销抵押登记及办理银行按揭等事项，常见的房屋买卖合同也往往会对支付方式及违约事项作详细约定。上述事项均需要买卖双方彼此进行磋商确认，达成合意后，房屋买卖合同方可成立。因此，邓宜杰支付保证金5000元并签署《房屋买卖保证金协议书》的行为，属于以910000元的价格购买案涉房产提出新的要约邀请，不能认定欧江艳与邓宜杰之间已达成成立房屋买卖关系的合意。《独家代理委托书》虽约定“委托方在收悉受托方的通知五天内必须签订买卖合同，委托方不得擅自终止委托或拒绝出售擅自提高物业的售价”，但无论是根据《独家代理委托书》还是根据《房屋买卖保证金协议书》的已有内容，欧江艳与邓宜杰均无法签订一份完整明晰的房屋买卖合同。基于上述理由，欧江艳未与邓宜杰签订房屋买卖合同的行为，并不能认定已构成违约。对于天之龙容桂分公司主张欧江艳违约并支付违约金、律师费，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第十五条、第三十九条、第四百二十四条的规定，判决：驳回天之龙容桂分公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计275元，由天之龙容桂分公司负担。被上诉人欧江艳在一审庭审后提交了其与案外人签订的《房地产买卖合同》、广东增值税普通发票各一份，证明欧江艳于2017年4月28日与案外人谢玉梅签订《房地产买卖合同》并交佛山市顺德区不动产交易中心备案、同日办理过户。天之龙容桂分公司对欧江艳提交的证据的真实性不予确认。经审查，欧江艳提供的证据有佛山市顺德区国土城建和水利局盖章，天之龙容桂分公司虽对其真实性不予认可，但未提供相反的证据，故本院予以采信。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：欧江艳是否存在违约行为以及应否向天之龙容桂分公司支付违约金。本案中，天之龙容桂分公司与邓宜杰签订的《房屋买卖保证金协议书》仅对涉案房屋售价、相关税费承担进行了说明，并未对涉案房屋的价款支付方式、过户登记、涂销抵押登记、办理银行按揭、违约责任等问题进行具体约定。该《房屋买卖保证金协议书》的签订仅表明邓宜杰有购买涉案房屋的意向，关于涉案房屋买卖的其他事宜以及房屋买卖合同的签订均需由邓宜杰与欧江艳协商后确定。而天之龙容桂分公司提交的证据也不足以证明邓宜杰与欧江艳最终未能签订房屋买卖合同是由于欧江艳单方拒绝出售所致，并且欧江艳与案外人签订《房地产买卖合同》是在独家委托代理期限届满后。故一审法院认为欧江艳未与邓宜杰签订房屋买卖合同的行为，不能认定已构成违约，对天之龙容桂分公司请求的违约金、律师费不予支持，并无不当，本院予以维持。天之龙容桂分公司要求欧江艳承担其从事居间活动所支出的必要费用，不在天之龙容桂分公司的诉讼请求范围内，本院不予审查。综上，天之龙容桂分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司容桂分公司负担。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  翁丰好审判员  徐允贤二〇一八年二月二十七日书记员  钟伊发