上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初98352号原告(反诉被告)：黄学文，男，1974年11月28日生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：杨新峰，上海英恒律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海良友(集团)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张杨路XXX号。法定代表人：张华，董事长。委托诉讼代理人：刘俊寅，上海市锦天城律师事务所律师。原告黄学文与被告上海良友(集团)有限公司(以下简称良友公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告良友公司在审理期间提起反诉，本院依法受理反诉后与本诉进行合并审理。原告(反诉被告)委托诉讼代理人杨新峰，被告(反诉原告)委托诉讼代理人刘俊寅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄学文向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告房屋装修损失人民币(以下币种相同)289,000元。事实和理由：原告自2003年起就与被告良友公司签订《上海市房屋租赁合同》，对原告向被告租赁上海市浦东新区蓝村路XXX号底层东首房屋(以下简称涉案房屋)相关事宜进行了约定。后双方均按约履行合同，并多次续签直至2017年10月31日，多年来双方无任何矛盾争议。2017年7月，原告依约向被告提出续签租赁合同，被告表示同意，故双方口头约定于合同到期前续签租赁合同。后原告根据经营需要对涉案房屋进行了重新装修，而被告突然表示不再与原告续签合同。原告认为，双方多年来遵循同样的沟通合作模式，且多次续签租赁合同，原告基于对双方履约惯例及被告承诺的合理信赖，于2017年9-10月份对涉案房屋投入了大量资金。现被告不再继续向原告出租涉案房屋的行为严重侵害了原告财产权益，故起诉来院，提出上述诉讼请求。被告良友公司辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，被告从未以任何形式向原告承诺在2017年底租赁合同到期后再将涉案房屋继续出租给原告。其次，原告在明知2017年10月底房屋租期即将届满，仍然进行装修，由此造成的损失应当由原告自行承担，原告提出“基于双方履约惯例使其相信合同可以续签”也不符合法律规定，交易惯例只是对合同条款进行解释的依据，不是本案合同关系是否继续成立的判断依据。再次，原告的装修损失并无设计图纸、结算凭证等，无法确定装修损失金额，且原告陈述是在2017年9-10月份进行的装修，与2017年4-6月份就支付装修款不相符合。反诉原告良友公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告于判决生效之日起立即迁出上海市浦东新区蓝村路XXX号底层东首82.29平方米的房屋并向反诉原告交还房屋。2.判令反诉被告向反诉原告支付自2017年11月3日起至实际返还房屋日止的占有使用费(按照9.5元/天/平方米的标准计算)。事实和理由：反诉原告系上海市浦东新区蓝村路XXX号底层房屋的所有权人。2015年10月22日，反诉原被告签订《房屋租赁合同》，约定：1.反诉原告将租赁房屋中的东首82.29平方米房屋租赁给反诉被告，租赁期限自2015年11月1日起至2017年10月31日止，租金为9,500元每月；2.除反诉原告同意续租外，反诉被告应在租赁期届满后的2日内返还房屋，未经反诉原告同意逾期返还房屋的，应当支付占用期间的使用费。因反诉被告在租赁期内存在一系列的严重违约行为，故在上述租赁合同到期前，反诉原告书面通知反诉被告期满后不再续租。但反诉被告在租期届满后不但未依约返还租赁房屋，反而无理长期占用租赁房屋至今且拒不支付任何费用，反诉原告认为反诉被告的行为严重侵害了反诉原告的合法权益，故提出上述诉讼请求。反诉被告黄学文辩称，同意反诉原告的第一项诉请，不同意反诉原告的第二项诉请，未返还房屋是因为双方有纠纷，同意按照租金的标准支付占有使用费，而且现在涉案房屋租金的市场价是低于合同约定的租金的。本院经审理认定事实如下：良友公司是涉案房屋所有权人。2015年10月28日，黄学文(乙方)与良友公司(甲方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在本市浦东新区蓝村路XXX号底层东首房屋出租给乙方，房屋建筑面积82.29平方米，租赁期自2015年11月1日起至2017年10月31日止，月租金为9,500元。合同第3-2条约定，租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满三个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。合同第5-1条约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为三个月的租金，即28,500元。合同第7-1条约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的2日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按9.5元/平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费。合同补充条款第十三条约定，乙方的装修方案须经甲方书面确认同意后方可实施，装修施工时必须服从物业管理公司的统一管理，若未经甲方书面同意擅自装修的，或在装修中有改动房屋结构的，甲方有权要求乙方将房屋恢复原状，并有权收回该房屋。2017年9月13日，良友公司以挂号信方式向黄学文发出落款日期为2017年9月12日的《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，载明：“我司现通知贵方，合同到期后，我司决定不再与贵方办理续租手续，请贵方在2017年11月1日前结清一切应付款项并将该房屋退还给我司，如贵方逾期不退还该房屋的，我司有权自行收回房屋。”回执显示该挂号信于2017年9月15日签收。审理中，黄学文确认，涉案房屋目前尚未归还。良友公司确认黄学文房屋租金支付至2017年10月，黄学文亦对此确认。以上事实，有《上海市房屋租赁合同》、上海市房地产权证、《房屋租赁合同期满不再续租通知书》、挂号信回执以及双方当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，双方当事人之间签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应恪守。现租赁合同已到期届满，且黄学文未能举证证明双方就续签房屋租赁合同达成一致，黄学文应当返还涉案房屋。因租赁期间届满，黄学文要求良友公司赔偿房屋装修损失的主张并无依据，本院不予支持。对良友公司要求黄学文迁出并向良友公司交还涉案房屋的诉请，黄学文予以认可，本院予以支持。良友公司要求黄学文支付自2017年11月3日起的房屋占有使用费，符合合同约定，本院予以支持。但合同约定的房屋占有使用费每天每平方米9.5元的标准确属过高，黄学文也提出了调整的请求，故本院将黄学文逾期占有房屋使用费标准酌情调整为合同约定租金的1.2倍，即每月11,400元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、驳回原告(反诉被告)黄学文的本诉诉讼请求；二、原告(反诉被告)黄学文应于本判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区蓝村路XXX号底层东首房屋并将该房屋返还被告(反诉原告)上海良友(集团)有限公司；三、原告(反诉被告)黄学文于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海良友(集团)有限公司房屋占有使用费(以每月11,400元为标准自2017年11月3日起计算至实际返还房屋之日止)。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,635元，减半收取计2,817.50元，由原告黄学文负担；反诉案件受理费505元，由反诉被告黄学文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  范一二〇一八年二月二十七日书记员  孙猛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。