.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}太原市小店区人民法院民事判决书（2017）晋0105民初3586号原告恒大地产集团太原有限公司，住所地太原高新区高新街15号8-10层，统一社会信用代码×××。法定代表人李功一，董事长。委托代理人薛伟伟，男，1991年9月16日出生，汉族，恒大地产集团太原有限公司法务员，住太原市小店区高新街15号联合大厦9层。被告白钰，女，1986年5月30日出生，汉族，职业不详，住太原市。原告恒大地产集团太原有限公司与被告白钰房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年6月29日立案受理后，依法由审判员王学会和人民陪审员张桂莲、赵翠梅组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告恒大地产集团太原有限公司的委托代理人薛伟伟到庭参加了诉讼，被告白钰经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告恒大地产集团太原有限公司诉称，2013年4月7日，被告白钰认购了原告恒大地产集团太原有限公司开发的太原恒大绿洲59号楼2单元701号房，双方于2013年9月28日签订了《商品房买卖合同》，该房屋总价731408元，首付款221408元，剩余510000元在中国工商银行股份有限公司太原迎宾路支行办理房屋按揭，并于2013年10月31日发放贷款。自2016年3月起，被告未按时按约归还银行贷款本息。原告承担阶段性担保责任，自2016年6月30日至2016年12月为其垫付银行逾期贷款33925.6元（本金14479.75元；利息19445.85元）。后来，原告通过催收上述款无果，为避免进一步损失，原告于2017年2月27日向中国工商银行股份有限公司太原迎宾路支行结清该笔全部贷款本息466911.93元（本金463306.76元；利息3605.17元）。原告共计代被告清偿银行欠款合计500837.53元。（其中本金477786.51元；利息23051.02元）。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第三条第5款约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行要求还贷，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人应按房屋总价款的10%向出卖人支付违约金。因被告违约导致原告承担了保证责任，根据合同约定，被告应当向原告支付房款总价10%即73140.8元的违约金。综上所述，被告违反《商品房买卖合同》的约定，侵害了原告的合法权益。其行为构成根本违约，原告承担保证责任后，已向被告发出了解约通知，被告应向原告承担违约责任，同时应协同原告到房管局办理有关解除合同的手续。另外，由于被告购买上述房屋时，因资金不足向金碧物业有限公司太原分公司（以下简称”金碧物业太原公司”）借款150000元，并由金碧物业太原公司直接向原告支付。借款协议约定分四期还清，分别为2014年4月6日归还37000元，2015年4月6日归还37000元，2016年4月6日归还37000元,2017年4月6日归还39000元。截止目前，该笔借款四期已全部到期，共计金额150000元，均未归还。由于被告未归还到期借款，产生相应违约金。金碧物业太原公司已将该笔借款的债权全部转让给原告，并签订《债权转让协议》，原告为此于2016年5月12日向金碧物业太原公司支付了150000元受让了该债权。金碧物业太原公司于2017年5月16日向原告送达了债权转让通知书，债权转让已经生效。被告应偿还原告受让的债权236954元，此笔债务应从被告的首付款中扣除。为维护原告的合法权益，提起诉讼，请求1、判令解除原被告之间的商品房买卖合同，并判令被告按房屋总价款10%即73140.8元向原告支付违约金。2、判令被告配合原告办理房管局撤销备案手续。3、判令被告支付原告为其垫付的银行逾期贷款中的利息23051.02元。4、诉讼费由被告承担。被告白钰未答辩。经审理查明，2013年9月28日，被告白钰（买受人）和原告恒大地产集团太原有限公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，被告白钰购买原告预售的位于太原市小店区真武路69号的恒大绿洲第59幢2单元701号房，房屋建筑面积103.01平米，每平方米7100.36元，商品房总金额731408元。合同约定：买受人按以下方式按期付款即银行按揭，首付款221408元于2013年4月9日前付清；余款510000元办理银行按揭，并在2013年4月16日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。出卖人应在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。合同还约定了其他内容。原被告双方在合同附件四：《合同补充协议》的第三条第5款中约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有以下权利：（1）、有权解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人应按房屋总借款10%向出卖人支付违约金；同时买受人必须在出卖人履行其保证责任30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续；（2）、有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权；（3）、有权终止或不予办理房地产权证，并无须承担任何责任。协议还约定了本合同在履行过程中发生争议，出卖人或买受人任何一方均可向本项目所在地人民法院提起诉讼等内容。2013年4月9日被告白钰支付了上述房屋的首付款221408元。2013年10月31日，被告白钰（借款人、抵押人）、中国工商银行股份有限公司太原迎宾路支行（贷款人）和原告恒大地产集团太原有限公司（保证人）三方签订了一份《个人购房借款/担保合同》。合同约定：借款人向贷款人借款510000元，用于购买住房。贷款期限为20年，借款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，6.55%确定。借款人授权贷款人将该贷款一次性划入原告的账户。借款人按月等额本息还款法偿还贷款本息。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在贷款利率的基础上加收30%确定。借款人自愿以涉案房屋向贷款人提供抵押担保。保证人承担阶段性连带责任保证即对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在涉案房屋已经办理完毕正式抵押登记手续且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。该合同还约定了其他内容。合同签订后，被告白钰按期偿还贷款，至2016年3月出现逾期还款。之后，原告于2016年8月16日、2016年10月31日向被告邮寄还款提示函，因被告不在指定地址未妥投。2016年3月至2017年2月27日期间，原告代被告白钰垫付贷款本息。当日原告还代被告结清全部剩余贷款本息，合计垫付贷款本息人民币500837.53元（其中本金人民币477786.51元、利息23051.02元)。2017年3月6日，原告向被告邮寄因逾期还贷解除合同通知书，通知被告于2017年3月13日单方解除双方签订的商品房买卖合同，收回该商品房，并要求被告配合办理备案合同的撤销手续，因被告不在指定地址未妥投。另查明，2013年4月9日，被告白钰与案外第三人金碧物业有限公司太原分公司签订了一份《借款协议》。协议约定，被告认购了太原恒大绿洲59楼2单元701号房，由于资金周转问题特向金碧物业有限公司太原分公司免息借款人民币l50000元。被告须分别在2014年4月6日、2015年4月6日、2016年4月6日前每年支付37000元，2017年4月6日前支付39000元。被告必须严格按照协议约定的期限归还每期借款，否则，每逾期一天，被告须按每期未归还款项总额的千分之一支付违约金。同时，被告白钰出具付款委托书，委托案外第三人金碧物业有限公司太原分公司将上述借款转入原告的账户用于购买涉案商品房。2016年6月13日，金碧物业有限公司太原分公司向被告发出还款催告函，督促被告向其归还前三期的借款111000元并支付违约金29563元，被告签收了该函件，2016年7月27日，金碧物业有限公司太原分公司向被告发出因逾期还款解除借款协议的函，函告被告于2016年8月2日前一次性归还全部借款并支付相应违约金，逾期未付，将单方解除该借款协议，提前收回全部借款，该函件被告拒收。2017年5月11日案外第三人金碧物业有限公司太原分公司和原告恒大地产集团太原有限公司达成债权转让协议，将其对被告白钰的全部债权236954元（其中借款本金150000元、违约金86954元）以150000元的对价转让给原告，同日，原告向案外第三人金碧物业有限公司太原分公司转账人民币150000元。2017年5月16日案外第三人金碧物业有限公司太原分公司出具债权转让通知书，内容为通知被告白钰，其已将相关债权本金人民币150000元、截止至2017年5月15日的违约金人民币86954元，依法转让给原告恒大地产集团太原有限公司，与债权相关的其他权利也一并转让。2017年5月17日案外第三人金碧物业有限公司太原分公司向被告白钰邮寄了上述债权转让通知书，邮寄查询结果为收件人不在指定地址退回。本院确认以上事实的证据有：《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、房款收据、《个人购房借款/担保合同》、中国工商银行凭证、结清证明、借款协议、借据、付款委托书、转账凭证、债权转让通知书及邮寄查询单、开庭笔录在案为凭，可以采信。本院认为，原告恒大地产集团太原有限公司、被告白钰签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，以及双方与中国工商银行股份有限公司太原迎宾路支行签订的《个人购房借款/担保合同》均系各方当事人真实的意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，各方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。被告白钰获得涉案购房贷款后，未按期清偿贷款的行为构成根本违约。原告恒大地产集团太原有限公司依据合同约定承担阶段性担保责任即代被告白钰承担清偿全部剩余贷款本息、罚息、复利等违约责任后，其依据《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的第三条第5款的约定，有权解除涉案《商品房买卖合同》、收回涉案商品房、要求被告按房屋总价款的10%支付违约金，以及30天内协同原告到房管局办理有关解除合同的手续。现原告诉请解除原被告之间的涉案商品房买卖合同及补充协议，并要求被告按房屋总价款10%即73140.8元向原告支付违约金，要求被告配合原告办理房管局撤销备案手续，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告代被告白钰承担的贷款利息等23051.02元，被告白钰应当偿还原告，原告的该项诉请符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，原告恒大地产集团太原有限公司基于《商品房买卖合同》收取的首付款221408元、被告白钰支付的部分按揭贷款，依法应当由原告退还被告白钰，由于被告白钰未应诉，上述问题由原、被告双方另案解决，本案不做处理。被告白钰与案外人金碧物业有限公司太原分公司的借款协议、案外人金碧物业有限公司太原分公司与原告恒大地产集团太原有限公司达成的债权转让协议所涉及的相关问题由各方当事人另案解决。被告白钰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃质证、抗辩等权利，相关法律后果由其自担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告恒大地产集团太原有限公司与被告白钰签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。二、被告白钰于本判决生效后三十日内支付原告恒大地产集团太原有限公司违约金73140.8元、代垫付的贷款利息23051.02元。三、被告白钰于本判决生效后三十日内协助原告办理涉案商品房买卖合同的撤销备案手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟廷履行期间的债务利息。案件受理费2205元（原告已预交），由被告白钰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判长王学会人民陪审员张桂莲人民陪审员赵翠梅二○一八年二月二十六日书记员张瑞荣