沈阳市浑南区人民法院执 行 裁 定 书(2018)辽0112执异8号案外人丛可欣，女，1965年7月21日出生，汉族，住沈阳市和平区。案外人樊文斌，男，1962年5月16日出生，汉族，住沈阳市和平区。申请执行人倪中冉，男，1992年4月23日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托代理人高妍，女，1968年10月27日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被执行人沈阳绿康置业有限公司，住所地沈阳市东陵区李相镇高八寨村。法定代表人王强，系董事长。委托代理人李潇，女，1990年7月23日出生，汉族，系沈阳绿康置业有限公司法务，住山东省陵县城区。本院在执行申请执行人倪中冉与被执行人沈阳绿康置业有限公司合同纠纷一案中，案外人丛可欣、樊文斌针对本院查封的位于沈阳市东陵区湖滨路100-4号1-1-1室的房屋向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人丛可欣、樊文斌称，申请执行人倪中冉与被执行人沈阳绿康置业有限公司合同纠纷一案中，浑南区法院误将案外人的财产即位于沈阳市东陵区湖滨路悠山美地（香岛原墅）项目二期A组房屋即100-4号1-1-1号商品房予以查封，如果继续执行将损害案外人的合法权益，对此案外人提出异议，请求解除对上述房屋的查封，理由如下：上述房屋并非被执行人沈阳绿康置业有限公司所有，而是属于案外人的个人合法财产。案外人与被执行人曾于2012年10月14日签订一份《房屋买卖合同》，购买了被执行人开发的位于沈阳市东陵区湖滨路悠山美地（香岛原墅）项目二期的房屋，房屋号码：100-70号2-1-1号，并支付了全部价款。后案外人与被执行人协商一致后，于2016年7月2日签订一份《换房协议》，案外人将购买的商品房置换为被执行人开发的悠山美地（香岛原墅）项目二期A组房屋即100-4号1-1-1号房屋，并与被执行人重新签订了《商品房买卖合同》，且补交了房屋差价。调房后，由于案外人原购买房屋的贷款未及时清偿完毕，被执行人根据合同约定尚未对新的《商品房买卖合同》进行备案，案外人亦未能办理过户登记手续，但根据合同约定及法律规定，案外人已合法取得此房屋的所有权且已实际占有。根据《物权法》第十五条、《合同法》第一百三十三条规定以及《最高院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的相关规定，法院不应查封此房屋，故提出异议，请求解除对上述房屋的查封。本院查明，申请执行人倪中冉与被执行人沈阳绿康置业有限公司合同纠纷执行一案，本院于2015年11月27日作出(2015)浑南民二初字第01277号民事判决书，内容为：“一、解除原告倪中冉与被告沈阳绿康置业有限公司于2012年11月15日签订的商品房买卖合同；二、被告沈阳绿康置业有限公司于本判决生效后三日内返还原告倪中冉购房款1，169，860元；三、被告沈阳绿康置业有限公司于本判决生效后三日内给付原告倪中冉违约11，698.6元；四、被告沈阳绿康置业有限公司于本判决生效后三日内给付原告倪中冉469，860元的利息（自2012年8月30日起至2015年11月6日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；五、被告沈阳绿康置业有限公司于本判决生效后三日内给付原告倪中冉已经清偿的贷款利息107，474.82元；六、驳回原告倪中冉的其它诉讼请求。判决宣判后，沈阳绿康置业有限公司不服，向沈阳市中级人民法院提起上诉，沈阳市中级人民法院于2016年5月12日作出了(2016)辽01民终3629号民事判决书，判令驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，权利人倪中冉向本院申请执行，本院于2016年7月29日立案执行。在执行过程中，本院于2017年4月17日预查封了被执行人沈阳绿康置业有限公司名下的位于沈阳市东陵区湖滨路100-4号1-1-1室的房屋。申请执行人于2017年10月13日委托辽宁省沈阳市浑南公证处对该房屋查封现场状态进行了保全，现场拍照照片显示房屋内无人居住。另查明，案外人丛可欣、樊文斌与沈阳绿康置业有限公司于2013年3月12日签订的《商品房买卖合同》一份，约定案外人丛可欣、樊文斌以总价款1,147,932元购买沈阳绿康置业有限公司开发的位于沈阳市东陵区湖滨路100-70号2-1-1室，建筑面积为295.25平方米的房屋。付款方式为于2012年10月14日付清首付款人民币467，932元；于2012年11月14日前以银行按揭方式付清余下房款人民币680，000元。上述商品房买卖合同在房产部门进行了备案。2013年5月16日，被执行人沈阳绿康置业有限公司向丛可欣、樊文斌开具了金额为1,147,932元的销售不动产统一发票。2016年7月2日，被执行人沈阳绿康置业有限公司（甲方）与案外人丛可欣、樊文斌（乙方）签订了换房协议一份，约定：甲方用悠山美地（香岛原墅）项目二期A组团房屋（现房），即100-4号1-1-1号，面积为351.92平方米的商品房，对乙方所购买的位于沈阳市东陵区湖滨路100-70号2-1-1室，建筑面积为295.25平方米的房屋进行调换，新房屋与原房屋单价一致；因新调换房源比原房屋面积多出56.67平方米，房屋总价多出220，333元，由于甲方在履行原合同时存在逾期交房事实，故双方确认用迟延交房违约金进行抵顶，最终乙方向甲方支付157，314元房屋差价款；乙方承诺在本协议签订后一个月内办理完毕原房屋的抵押登记他项权利的注销手续，即乙方负责将购买原房屋时向银行的贷款及利息全部归还完毕，并且乙方配合甲方将原房屋的《商品房买卖合同》备案进行撤销；本协议及新房屋的《商品房买卖合同》订立且乙方履行完毕前款约定的补交剩余房款、办理完毕原房屋的抵押登记注销手续、办理完毕原房屋的合同备案撤销后，甲方为乙方开具新房屋的购房发票及办理合同备案以及向乙方交付新房屋和新房屋的产权登记办理。乙方未完成上述义务的，甲方有权拒绝履行在后义务；关于新房屋的交付时间：新房屋为现房，交付时间确定为：乙方缴纳完毕全部房款、贷款银行将原房屋的抵押登记撤销以及甲乙双方办理完毕原房屋《商品房买卖合同》备案撤销手续之日起5日内，由乙方至甲方处办理新房屋的入住手续，如乙方迟延办理的，视为新房屋已经交付乙方。另查明，2016年6月17日，沈阳绿康置业有限公司与丛可欣签订了关于位于东陵区湖滨路100-4号1-1-1号，面积为351.92平方米房屋的商品房买卖合同，约定房屋总价款为1，305，246元。合同签订当日，沈阳绿康置业有限公司向丛可欣、樊文斌出具金额为157，314元的收款收据一张。对于该款项的付款来源，案外人提供了金额为57，314元的银行刷卡凭据一张，另外100，000元，案外人丛可欣称从其姐丛燕处借款，并提供了丛燕于2016年5月29日取款99，000元的银行流水账单。再查明，2017年9月27日，案外人丛可欣以提前还款的方式将购买位于沈阳市东陵区湖滨路100-70号2-1-1室，建筑面积为295.25平方米的房屋时向银行的贷款及利息全部偿还完毕。再查明，案外人丛可欣与案外人樊文斌于2016年4月14日在沈阳市和平区民政局协议离婚，双方在离婚协议书中仅对位于沈阳市和平区龙泉路6号651，建筑面积为53.28平方米的房产进行了分割，约定归樊文斌所有，樊文斌于2026年4月14前支付丛可欣人民币50万元。在执行中经本院查实，位于沈阳市和平区龙泉路6号651，建筑面积为53.28平方米的房产仍登记在案外人丛可欣名下。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中虽然案外人丛可欣、樊文斌提供了与被执行人沈阳绿康置业有限公司于2016年7月2日签订的换房协议，将其于2013年3月12日购买的位于沈阳市东陵区湖滨路100-70号2-1-1室的房屋调换为位于东陵区湖滨路100-4号1-1-1号的房屋，但依据该换房协议的约定，案外人将购买原房屋时向银行的贷款及利息全部归还完毕，贷款银行将原房屋的抵押登记撤销以及办理完毕原房屋《商品房买卖合同》备案撤销手续之后5日内，沈阳绿康置业有限公司才向案外人交付房屋。本院于2017年4月17日预查封了位于沈阳市东陵区湖滨路100-4号1-1-1室的房屋，而案外人于2017年9月27日才将购买原房屋时向银行的贷款及利息全部归还完毕，由此可以看出在本院查封上述房屋时尚不符合被执行人沈阳绿康置业有限公司向案外人交付房屋的条件，且在执行中申请执行人委托公证机关对房屋内无人居住的现场查封状态进行了保全公证，亦能够证明房屋未用于居住的事实。虽然在听证过程中被执行人提供了房屋交接单、业主入住资料钥匙签收表及业主承诺书来证明案外人已实际占有房屋，但本院认为上述证据系被执行人与案外人双方之间形成的，未得到物业公司的书面确认，案外人也未能提供已经办理入住并且缴纳物业费等相关证据，不能证明案外人已经实际占有房屋的事实。除此之外，案外人名下还有其它用于居住的房产。因此案外人提出异议理由不符合法律规定的排除执行的条件，故应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人丛可欣、樊文斌的异议。如不服本裁定，可于本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长  张翼飞审判员  王丽娜审判员  那寿利二〇一八年二月六日书记员  袁 雯