河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民18493号上诉人（原审原告、反诉被告）：郑州市盘鼓企业管理咨询有限公司，住所地郑州市金水区俭学街7号院0405号。法定代表人：杨站立，副校长。委托诉讼代理人：刘晓姝，河南博正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李合，男，汉族，1946年5月3日出生，住河南省新密市。被上诉人（原审被告）：李东明，男，汉族，1971年5月21日出生，住河南省新密市。上诉人郑州市盘鼓企业管理咨询有限公司因与被上诉人李合、李东明合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初2689号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑州市盘鼓企业管理咨询有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审事实认定不正确。原审法院错误地将驾校训练场经营合同认定为土地转租合同。一审法院无视上诉人对建筑废墟的整理和在建设的巨大投入，事实认定错误。二、上诉人和地产集团的合同虽被解除，但涉案土地在上诉人和被上诉人之间的合同履行期间一直未被地产集团收回。被上诉人一直在使用驾校场地至今，上诉人已经按照合同约定履行了相关义务，被上诉人应当按合同约定支付租金，直到上诉人与被上诉人之间的合同终止。三、本合同规定双倍承包金标准是经过协商双方自愿的，应予以支持。李合辩称：被上诉人在该场地的废墟上投资建成设施完善的驾校训练场，所有投资与上诉人无关。地产公司与盘鼓公司之间的《场地临时租赁协议》于2015年8月17日予以解除，故上诉人与风帆驾校之间的《驾校场地承包经营合同》也在2015年8月17日已经解除，上诉人应当退还已经交纳的2015年8月17日之后的租金。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。李东明未答辩。郑州市盘鼓企业管理咨询有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付承包金78万元；2.被告自2016年3月1日起根据实际逾期支付承包金的天数，在2136.99元/天承包金的基础上向原告双倍支付承包金，暂计算至2017年1月6日为664603.89元（311天）；3.被告承担本案诉讼费用。李合向一审法院反诉请求：原告退还租金547068元及利息（利息自2015年8月17日起按人民银行同期贷款利率，以547068元为基数计算至付清之日）。一审法院认定事实：2014年4月18日，原告盘鼓公司及郑州市大众机动车驾驶员培训学校（均作为乙方）与郑州地产集团投资管理有限公司（原郑州地产集团地产置业管理有限公司，以下简称地产公司，作为甲方）签订了一份《场地临时租赁协议》，主要内容有：郑州市大众机动车驾驶员培训学校系原告下属实业；鉴于位于郑州市××铁路线南、××北路以东地块在出让成交前有不定期闲置，且乙方因经营需要短期使用该地块，经双方协商，订立本协议；甲方将位于郑州市××铁路线南、××北路以东国有土地（土地面积约33.661亩，由于郑州市市政纱厂明沟改造工程占去面积约8.3亩，目前实有面积约25.361亩），在该地块出让之前按现状租赁给乙方使用；由于租赁期限的不确定性，该地块租赁给乙方临时使用，租期暂定24个月，自2013年6月29日至2015年6月28日等。2014年5月1日，原告盘鼓公司（作为甲方）与郑州市二七区风帆机动车驾驶学校（以下简称风帆驾校，作为乙方）签订了一份《驾校场地承包经营合同》，主要内容有：甲方将位于郑州市××铁路线南、××北路以东的驾校场地（由于郑州市市政纱厂明沟改造工程占去8亩，院内实际使用面积约26亩），承包给乙方使用；由于土地开发时间的不确定性，导致乙方承包期限的不确定性，该地块给乙方临时承包使用，承包期暂定为36个月，自2014年5月1日至2017年4月30日；乙方按每年78万元向甲方缴纳承包金；三年合同到期后承包金增加幅度为25%-30%；本协议签订后3日内，乙方向甲方一次性支付12个月（自2014年5月1日至2015年4月30日）的租金，计78万元，第二年租金需提前两个月缴纳，提前两个月交纳的承包金也作为承包保证金使用；甲方不再另外收取保证金；在承包期内，承包场地仅限乙方本人（单位）从事合法临时使用，不得转包或他用；乙方承包地期间，因规划、政府等原因需要搬迁的，政府相关部门、拆迁人或甲方无需向乙方支付赔偿；在承包期内，若该宗土地因政府、规划有其他用途，甲方应提前通知乙方，乙方在接到甲方通知后7日内无条件搬迁，乙方向甲方交还场地标准按本协议第七款约定的执行，因政策和规划等原因造成的房屋和场地拆迁，因上述原因本协议提前终止的，双方按照实际承包时间结算承包费，甲方退还多收部分费用，并不因此承担违约责任；（第十一条）乙方若不按时向甲方支付承包金，每逾期一日，加罚两倍日承包金，逾期15日内未向甲方支付承包金或滞纳金时，甲方有权将合同终止，并不承担相关责任和费用；如乙方违反本协议上述约定的，甲方有权解除本协议，由此给甲方造成直接损失和甲方为此向第三方承担的赔偿责任以及各级行政部门的处罚的，由乙方负责赔偿；合同因乙方违约欠费等原因终止，乙方应交还所承包的场地给甲方，逾期未交还甲方场地，乙方按照逾期实际天数乘日承包金乘2的标准赔偿甲方损失等。2015年6月28日，原告盘鼓公司（作为乙方）与地产公司（作为甲方）另签订了一份《场地临时租赁协议》，主要约定：鉴于位于郑州市××铁路线南、××北路以东地块在出让成交前有不定期闲置，且乙方因经营需要短期使用该地块，经双方协商，订立本协议；甲方将位于郑州市××铁路线南、××北路以东国有土地（土地面积约33.661亩，由于郑州市市政纱厂明沟改造工程占去面积约8.3亩，目前实有面积约25.361亩），在该地块政府（包括国土资源部门）出让、划拨或决定做其他使用之前按现状租赁给乙方使用，不包括该地块的地下空间；由于租赁场地系政府收储土地，政府（包括国土资源部门）未来将依法出让、划拨或做其他使用（但期限未定），故该地块租赁给乙方系临时使用，乙方租赁该地块用于其下属企业做驾驶培训场地使用；租期暂定1年，自2015年6月29日至2016年6月28日；乙方按每年184121元的标准向甲方缴纳租金；本协议签订后15日内，乙方向甲方一次性支付全部租金；在租赁期内，租赁场地仅限乙方从事合法临时使用，不得转租或做他用等。2015年8月17日，地产公司向原告盘鼓公司发出了一份通知，主要载明：2015年8月11日接郑州市土地储备中心通知，要求收回位于郑州市××铁路线南、××北路以东（原郑州水工机械厂）地块，现通知如下：请贵公司按照2015年6月28日双方签订的《场地临时租赁协议》中第七条第1款约定执行等。2015年，风帆驾校向地产公司出具了一份申请，主要载明：我校自2011年租用贵部场地开办驾驶培训学校以来，得到贵公司对我校的大力支持和帮助，对此我校对贵公司表示衷心的感谢；八月份接到贵公司的通知，在租赁期内需要搬离，这使我校确实措手不及；由于我校是机动车驾驶员培训业务的，面对社会各界，招收大批学员，这个行业有点特殊性，每名学院的培训周期要几个月才能完成；目前经统计我校共有13260学员滞留，这些学员都已向车管部门缴纳考试费用，都已经进入了考试程序，如果现在撤离，在没有新的培训场所前，随时停训、停考，严重影响培训工作，将无法向学员和社会各界交待，势必造成学员恐慌，给社会带来严重的后果；为此特恳请贵公司酌情考虑我校的实际困难，宽限搬迁时间，以处理消化遗留学员，减少社会矛盾，体现共建和谐精神，为建立和谐社会共同努力；我们会积极配合贵公司响应政府指示，妥善安抚学员，另寻场地，落实贵公司提出的搬迁方案，先把场地内的报名、办公场所搬离，撤除广告牌，按时完成贵公司的搬迁方案等。2016年11月19日，风帆驾校出具了一份公告，主要载明：各位学员，由于风帆驾校于9月25日经营权转让，决定于12月31日交接完毕；风帆驾校只是经营权转让，学校照常经营，练习场地不变，所谓“搬家”一事不实；9月25日之后报名的学员均可放心练习，我校将始终如一提供优质的教学服务，为广大学员早日拿证而努力；9月25日之前报名的学员，请大家放心校方前领导与现任领导已经在协商，12月31日双方交接完之后没有考完拿证的老学员练车问题，请大家相信校方会给大家做出最合理最妥善的安排等。2016年12月6日，地产公司向原告盘鼓公司、风帆驾校发出了一份通知，主要载明：郑州市××铁路线南、××北路以东（原郑州水工机械厂）地块原由本公司出租给盘鼓公司，2015年8月11日本公司根据和盘鼓公司的合同约定，收回上述土地，盘鼓公司违反约定，拒不搬迁；后本公司诉至人民法院，现法院已判决盘鼓公司立即搬离，为避免他人不知实情，误租上述土地造成损失，现本公司通知如下：郑州市××铁路线南、××北路以东（原郑州水工机械厂）地块由本公司依法管理、维护；本公司已根据和盘鼓公司的合同约定，收回上述土地，同时盘鼓公司的租地合同早已到期；盘鼓公司已无权占有、使用或出租上述土地，任何单位和个人不得以任何理由擅自占有、使用上述土地，否则后果自负等。另查明：2016年7月13日，郑州市中原区人民法院作出了一份（2015）中民二初字第2687号民事判决书，主要载明：（审理查明部分）地产公司作为甲方、盘鼓公司作为乙方于2015年6月28日签订《场地临时租赁协议》一份……合同签订后，双方均依约开始履行合同，盘鼓公司向地产公司交纳的履约保证金为8万元，地产公司将土地交付盘鼓公司使用……地产公司于2015年8月17日向盘鼓公司发出的《解除合同通知书》，是在地产公司收到2015年8月11日郑州市土地储备中心出具的《关于收回嵩山路东、陇海铁路线南土地的通知》之后发出的，因该土地系郑州市土地储备中心委托地产公司看护管理的，且在《场地临时租赁协议》中也表述了该情况，故郑州市土地储备中心有权向地产公司发出收回通知，该通知构成合同约定的解除条件……根据合同约定，盘鼓公司在接到地产公司发出的解除合同通知后，应在7日内无条件搬迁和返还土地，即被告应在2015年8月24日搬迁完毕并按合同约定向地产公司返还土地，但盘鼓公司没有按此约定执行，应承担违约责任，按照合同的约定，盘鼓公司违约后甲方有权不退还履约保证金；逾期未交换甲方场地，按逾期实际天数×日租金×2的标准向甲方交纳租赁费，原告要求的2015年9月8日起计算予以支持。（判决主文部分）确认地产公司与盘鼓公司之间的《场地临时租赁协议》于2015年8月17日予以解除；盘鼓公司在判决生效之日起十日内向地产公司返还位于郑州市××铁路线南、××北路以东（原郑州市水工机械厂）25.361亩土地；盘鼓公司在判决生效之日起十日内向地产公司支付租金（自2015年9月8日起至盘鼓公司实际返还土地之日止按照511.45元/天租金的标准双倍计算）等。后原告盘鼓公司不服该判决，提起上诉。2016年12月20日，河南省郑州市中级人民法院作出了一份（2016）豫01民终10466号民事判决书，主要载明：（审理查明部分）该院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。（该院认为部分）地产公司于2015年8月17日向盘鼓公司发出的《解除合同通知书》，是在地产公司收到2015年8月11日郑州市土地储备中心出具的《关于收回嵩山路东、陇海铁路线南土地的通知》之后发出的，因该土地系郑州市土地储备中心委托地产公司看护管理的，且地产公司、盘鼓公司在《地产临时租赁协议》中也表述了该情况，故郑州市土地储备中心有权向地产公司发出收回通知，该通知构成合同约定的解除条件，地产公司通知盘鼓公司解除合同符合合同约定。（判决主文部分）驳回上诉，维持原判。2017年1月4日，郑州市二七区工商管理和质量技术监督局五里堡工商质监所出具了一份《企业基本信息》，主要载明：名称：风帆驾校；企业类型：个体工商户；状态：注销；经营者姓名：李合；核准日期2016年11月18日等。审理中，原告称，依据合同，其提供了场地和设施。二被告称，原告依据合同提供了场地和一间砖房，经营驾校的手续都是用其自己的；其是在2016年10月份已经基本搬离，只留一两个员工处理交接手续，2016年12月份和地产公司的人办理交接手续后离开。一审法院认为：本案的争议焦点为合同的性质、状态及被告是否应当向原告支付租金。一、本案原告盘鼓公司与风帆驾校之间的《驾校场地承包经营合同》是承包合同还是租赁合同？该合同载明，原告将位于郑州市××铁路线南、××北路以东的驾校场地（由于郑州市市政纱厂明沟改造工程占去8亩，院内实际使用面积约26亩）承包给风帆驾校使用，风帆驾校向原告一次性支付12个月的租金，计78万元。由上述约定可知，原告向被告提供的是场地，被告依约向原告交纳的是租金。审理中，原告认可其提供了场地和设施，二被告亦认可原告提供了场地和砖房，其经营手续是使用自己的。由此可知，《驾校场地承包经营合同》符合租赁合同的特征，实为租赁合同。二、原告盘鼓公司与风帆驾校之间《驾校场地承包经营合同》的状态。河南省郑州市中级人民法院、郑州市中原区人民法院的两份生效民事判决书已经确认地产公司与盘鼓公司之间的《场地临时租赁协议》于2015年8月17日予以解除。自2015年8月17日起，原告盘鼓公司丧失了对涉案场地的转租权，致使其对风帆驾校履行出租场地义务不能。根据合同法第九十四条第（四）项之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。在本案中应由解除权人风帆驾校发出解除合同的意思表示，合同自通知到达原告时解除。转租期间，原租赁合同解除租赁合同并不随之解除。审理中，原告称被告未向其提出解除合同及终止合同的通知，二被告亦未提供相应的证据证明其向原告发出过解除合同的通知，故原告盘鼓公司与风帆驾校之间的《驾校场地承包经营合同》有效。被告称合同已于2015年8月17日解除并反诉要求原告退还租金及利息的诉请，依据不足，不予支持。三、二被告是否应当向原告支付租金。原告称，2016年5月1日至2017年4月30日的承包金，被告迟迟不予支付，涉案场地被告一直在占有使用。结合风帆驾校于2016年11月19日发出的公告和2016年12月6日地产公司向原告盘鼓公司、风帆驾校发出的通知及二被告的陈述，可以认定风帆驾校的实际占用场地至2016年12月31日。因原告与地产公司之间的合同已经解除，原告对涉案土地不再享有出租权，原告继续依据《驾校场地承包经营合同》向被告主张承包金有失公允，该院酌情按原告向地产公司支付租金的标准即511.45元/天租金双倍计算的标准予以支持。因风帆驾校已于2016年11月18日注销，被告李合为经营者，故被告李合应支付自2016年5月1日至2016年12月31日的租金511.45元×30×8×2=245496元，过高部分，不予支持。原告所主张的双倍承包金，依据不足，不予支持。原告称被告李东明为实际经营者，二被告不予认可，原告亦未提供相应的证据，故原告对被告李东明的诉请，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告李合支付原告郑州市盘鼓企业管理咨询有限公司租金245496元，于判决生效后10日内付清。二、驳回原告郑州市盘鼓企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告李合的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17801元，由原告负担14775.9元，被告李合负担3025.1元。反诉受理费4635元，由被告李合负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审核，上诉人郑州市盘鼓企业管理咨询有限公司提交的证据真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。2014年5月1日盘鼓公司与风帆驾校签订的《驾校场地承包经营合同》不违反法律禁止性规定，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。地产公司与盘鼓公司之间的《场地临时租赁协议》经法院生效判决确认于2015年8月17日予以解除,该《场地临时租赁协议》的解除并不影响盘鼓公司与风帆驾校之间《驾校场地承包经营合同》的效力。风帆驾校也未提供有效证据证明2015年8月17日之后其因地产公司与盘鼓公司之间《场地临时租赁协议》的解除而导致其无法在剩余承包期限内继续使用驾校。故风帆驾校应依照合同约定支付所欠付的合同期限内自2016年5月1日至2017年4月30日的租金780000元。双方合同所约定的逾期支付加罚两倍日承包金属于违约金性质，该违约金标准过高，本院酌定按盘鼓公司实际的损失予以赔偿，该实际损失有：1.盘鼓公司因风帆驾校的原因向地产公司承担的一倍租金，从2016年5月1日至2017年4月30日按511.45元/天租金计算为511.45元×365＝186679.25元；2.从2016年5月1日起欠付的租金780000元的利息，按照同期人民银行贷款利率从2016年5月1日计算至实际支付之日。以上损失风帆驾校应予赔偿。因风帆驾校已于2016年11月18日注销，被告李合为经营者，故被告李合应承担上述责任。一审酌情按照盘鼓公司向地产公司支付租金的标准双倍计算承包金没有合同和法律依据，认定风帆驾校实际占用场地至2016年12月31日证据不足，本院对以上事实依法予以纠正。综上所述，郑州市盘鼓企业管理咨询有限公司的上诉请求部分成立，本院对其合理部分予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初2689号民事判决第三项；二、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初2689号民事判决第一项、第二项；三、李合于本判决生效之日起十日内支付郑州市盘鼓企业管理咨询有限公司租金780000元，赔偿郑州市盘鼓企业管理咨询有限公司损失186679.25元，并按同期人民银行贷款利率支付郑州市盘鼓企业管理咨询有限公司780000元租金的利息（从2016年5月1日计算至实际支付之日）；四、驳回郑州市盘鼓企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17801元，由郑州市盘鼓企业管理咨询有限公司负担5889元，李合负担11912元。反诉受理费4635元，由李合负担。二审案件受理费15592元，由上诉人郑州市盘鼓企业管理咨询有限公司负担6216元。李合负担9376元。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 黄跃敏二〇一八年二月二日书记员 陈明真