黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黑01民终4166号上诉人（一审原告）：陈冰霜，男，1961年11月21日生，汉族，哈尔滨天立建筑工程有限公司董事长，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：张城玮，黑龙江迅雷律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：哈尔滨市商业房屋开发公司，住所地哈尔滨市道里区工厂街43号。法定代表人：陈玉丽，总经理。被上诉人（一审被告）：闫强，男，1957年8月25日生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：孙军，男，1963年2月16日生，汉族，哈尔滨产权交易中心职员，住哈尔滨市南岗区。上诉人陈冰霜因与被上诉人哈尔滨商业房屋开发公司（以下简称商开公司）、闫强债权人撤销权纠纷一案，2006年7月13日，陈冰霜提起诉讼。2007年7月10日，哈尔滨市道里区人民法院(以下简称道里区法院)作出(2006)里民一初字第957号民事判决书，撤销商开公司与闫强签订的商品房买卖合同。闫强不服申请再审，2008年12月6日，我院以一审法院审判程序违法为由作出（2008）哈民监字第45号民事裁定书，指令道里区法院对本案再审。2009年8月10日，道里区法院作出（2009）里民再字第9号民事判决书，闫强不服提起上诉。2010年9月10日，我院作出（2010）哈民二终字第74号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2011年9月20日，黑龙江省人民检察院作出黑检民抗（2011）87号民事抗诉书，向黑龙江省高级人民法院提出抗诉。2013年5月30日，黑龙江省高级人民法院作出（2013）黑监民再字第18号民事裁定书，将本案发回道里区法院重审。陈冰霜不服道里区法院（2013）里民一初字第1881号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈冻霜上诉请求：1.撤销（2013）里民一初字第1881号民事判决，依法改判撤销商开公司与闫强签订的商品房买卖合同；2.诉讼费由闫强、商开公司负担。事实和理由：陈冰霜在1997年前为商开公司施工，商开公司累计拖欠工程款311万余元。2002年10月29日，商开公司与闫强签订商品房买卖合同，将商开办公楼出售给闫强，价款为260万元，为了逃避国有资产的监管，双方在买卖合同中隐瞒了面积，将建筑面积1872.02平方米的办公楼写成为建筑面积1330平方米，合同中约定的房屋面积远远小于房屋实际面积。通过隐瞒面积，人为提高了每平方米的销售单价，以此掩盖其销售价格过低的事实。房屋销售得款后，商开公司没有用于偿还陈冰霜的债权，2005年陈冰霜对商开公司提起欠款诉讼，哈尔滨市中级人民法院（2005）哈民一初字第60号民事判决书确认该债权合法有效，在执行中，法院执行部门确认商开公司没有可供执行的财产。2006年7月13日，陈冰霜提起诉讼，认为闫强、商开公司订立买卖合同价格属明显不合理低价损害债权人利益，要求撤销闫强与商开公司签订的买卖合同。买卖合同中约定房屋建筑面积为1330平方米，发票约定：1-4层1008.28平方米，5层153.64平方米，1层车库65.028平方米，2层食堂103.52平方米。鉴定机构的房屋测算报告证实涉案房产总建筑面积1872.02平方米（包括食堂、车库、锅炉房）,闫强在2008年4月7日的再审申请书（原告证据十七）在第三页承认锅炉房、地下室是房屋交易的组成部分。原文表述为：闫强和商业开发公司之所以以260万元签订合同主要是基于以下三点事实：其一，整个锅炉房的面积已经计算在购房面积当中；其二，地下室存在漏水现象，消防设施占用一定空间；其三，存在遮光现象。另外闫强在庭审中也始终承认交付房产包括锅炉房和地下室，锅炉房和地下室由其占有和使用。鉴定机构对实际房屋状况进行查验、测量，确定了诉争房屋建筑面积为1872.02平方米。同时闫强所称的锅炉房不应算入建筑面积说法，与其之前的陈述相矛盾，且与建筑面积计算标准相矛盾。本案房屋是整体出售，整体交付的，该房屋建筑面积为1872.02平方米，闫强实际购买面积为1872.02平方米。在此情况下原审法院仍然认定闫强购买面积为1330平方米，这是明显错误的。经审理查明部分出现了没有证据可以证明的内容。判决书第21页第2行，工厂街43号的房产由闫强出租给案外人高滨强经营宾馆，房屋租赁期限20年，自2004年5月1日至2024年4月30日，年租金20万。闫强与案外人高滨强签订的房屋租赁合同中虽仅约定租赁面积1330平方米，但锅炉房、消防设备间亦一直由高滨强使用。商开公司与闫强的恶意串通，将价值500余万的国有资产进行低价销售，不仅导致了国有资产的流失，而且损害了债权人的合法权益，原审法院认定事实、适用法律明显错误，请求二审法院依法撤销原审判决。闫强辩称，陈冰霜的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。（一）关于房屋面积问题。1991年12月21日，商开公司取得工厂街27号（现43号）1155平方米规划用地。1995年11月12日，竣工验收报告记载工厂街项目验收面积4860平方米。由于建造面积超标，深圳驻哈办只购买了案涉房屋的主楼以及院内的4个车库及车库上面的两层楼房。深圳驻哈办产权证虽没有对共有共用分摊面积做记载，但4号楼的锅炉房及设备间、储煤间按商开公司与深圳驻哈办合同约定，其三分之二分摊给深圳驻哈办，面积是221.08平方米，总面积是3396.80平方米。剩余房产面积在商开公司手中待售。本案争议房屋锅炉房、设备间、储煤间共计331.62平方米，公用设施用房面积中有深圳驻哈办购买的221.08平方米。鉴定报告将深圳驻哈办购买的三分之二共有共用面积分摊面积也纳入鉴定范围，属鉴定面积扩大，是错误的。商开公司为闫强开据的发票记载房产建筑面积1330平方米，没有将锅炉房、设备间、储煤间面积写进协议中，也就是闫强购买房屋时，商开公司没有将锅炉房、设备间共有共用分摊110.54平方米，在合同中进行明确约定。闫强支付的是1330平方米价款，相当于将剩余面积全部购买。商开公司虽然没有对分摊面积与闫强作出约定，但通过分摊的方式已将锅炉房、设备间剩余面积卖给了闫强。陈冰霜上诉主张的1872.02平方米没有证据支持。（二）陈冰霜与商开公司的欠款纠纷是一起虚假诉讼案，即便商开公司认可该债务的事实，陈冰霜也不具备本案原告的主体资格，商开公司把房屋卖掉获得的对价可以还债，不影响债权。（三）陈冰霜为证明商开公司实际拥有的资产数量，提交商开公司的负债表、损益表，证明涉案房产由商品房变为商开公司的固定资产，属国有资产，同时证明该房产价值为743万元，加上闫强支付的260万元购房款足以偿还陈冰霜的债权。该房屋未设抵押，不存在经抵押权人同意的问题。（四）本案争议的房屋并非国有企业的固定资产。陈冰霜、商开公司没有提供涉案房屋的购置发票，即商开公司没有将其开发建设的该房屋转为国有企业的固定资产，也没有通过销售环节向国家交纳已转为国有企业的固定资产所应交纳的各种税费，获取所有权证照。闫强购买该房屋是新建房屋，商开公司为闫强开具了商品房销售专用发票，闫强取得该房屋的初始登记，闫强购买的房屋应受法律保护。（五）对（2009）第015号司法鉴定书的鉴定结果存疑。该价值鉴定结论是建立在错误的鉴定米数基础上和无从考究定价依据的基础上得出的结论。当时深圳驻哈办的办公楼是按客房、会议室及餐饮标准建造的宾馆，1993年确定的价格是每平方米2700元，该房产临街，有特殊装修设计要求的房产，而本案争议的房产在院内，且无光线获取能力和挡光、有设备运转发出的噪音等大量瑕疵的普通办公楼。根据这些因素其售价不可能超过每平方米2700元，而司法鉴定价值是每平方米2807.66元，显然高于深圳驻哈办购买的参考价，闫强对此不能认同。综上，陈冰霜的上诉请求没有事实和法律依据，均属自身的认识错误或故意歪曲事实，请求二审法院驳回陈冰霜的上诉请求。商开公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。一审判决认定：商开公司系哈尔滨市商业委员会主管的全民所有制企业。现处于无办公地址、不经营状态。1991年12月21日，商开公司以出让方式取得位于哈尔滨市××工厂街××号1155平方米的国有土地使用权。1993年7月1日，商开公司在该处土地上开发建设哈尔滨市××工厂街××号（现为43号）公企、住宅楼，工程竣工验收报告记载建设面积为4860平方米。1993年10月23日，商开公司取得该楼的商品房屋预售批准证书。1995年1月12日，该楼竣工，并经建设工程质监部门验收合格。该综合办公楼其中部分售予深圳驻哈办。1998年7月27日，深圳驻哈办取得房屋所有权证，证载建筑面积3024.91平方米。剩余部分，由商开公司办公使用。2002年5月22日，商开公司与闫强签订“楼房修复情况”一份，主要内容为“闫强购买商开公司位于道里区工厂街××号楼房一处，双方在交接时发现该楼的屋面漏水，地下室渗水非常严重，供暖、供水系统的设备全部冻裂、冻坏，是商开公司责任造成，已不能正常使用。为了不影响正常使用，闫强出资对该楼的供暖、供水等系统全部进行了更换，以及做屋面防水和地下室渗水维修等，造成直接经济损失18万元，此项费用应由商开公司支付。经核实，商开公司承认费用为108,000元。”2002年10月29日，商开公司与闫强签订商品房买卖合同。合同主要约定，出卖人（商开公司）以出让方式取得位于道里区工厂街××号的土地使用权，该地块土地面积为1155平方米，规划用途办公楼。该商品房的用途为办公楼，属砖混结构，层高5层，建筑层数地上5层。建筑面积为1330平方米。具体1-4层（252.074×4=1008.28）平方米、5层153.64平方米、1层车库65.028平方米、2层食堂103.052平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1954.89元，总金额260万元。该260万元购房款，闫强系以现金形式分三次支付共计250万元。剩余10万元冲抵上述“楼房修复情况”中商开公司承认闫强修复费用108,000元。2002年12月12日，闫强对涉案房产取得哈房里字第00059274号房屋所有权证。2005年3月4日，闫强申请重新换证。2005年3月10日，哈尔滨市房产住宅局向闫强颁发了哈房里字第00325854号房屋所有权证。2005年12月5日，哈尔滨市中级人民法院（2005）哈民一初字第60号民事判决，商开公司给付陈冰霜欠款3,113,421.68元及利息。该判决中认定事实：陈冰霜自1995年起为商开公司所开发的哈尔滨市道里区工厂街办公楼工程、哈尔滨市道里区安松街住宅楼工程、哈尔滨市南岗区吉林街住宅及商服楼工程、哈尔滨市道里区经纬街办公楼装修工程施工，该四项工程竣工后商开公司拖欠陈冰霜工程款未付。后经双方多次核对账目，商开公司于2003年7月23日为陈冰霜出具欠款明细一份，共计欠陈冰霜工程款3,113,421.68元，其中工厂街办公楼工程款1,456,440.64元；安松街住宅楼工程款1,539,359.21元；吉林街住宅及商服楼工程款58,621.83元；经纬街办公楼装修工程款59,000元。后陈冰霜向商开公司索要未果，于2005年7月22日起诉。该判决生效后，陈冰霜在申请哈尔滨市中级人民法院对该笔债务强制执行过程中，发现商开公司无可供执行财产。2006年7月13日，陈冰霜以商开公司与闫强签订的商品房买卖合同损害了其债权为由，向一审法院提起诉讼，请求判令撤销商开公司与闫强签订的工厂街43号办公楼商品房买卖合同。2007年7月10日，一审法院作出（2006）里民一初字第957号民事判决，撤销了商开公司与闫强签订的商品房买卖合同。2007年11月14日，陈冰霜依据本院（2006）里民一初字第957号民事判决，向本院提起行政诉讼，要求撤销哈尔滨市房产住宅管理局为闫强颁发的房屋所有权证，将房屋产权恢复至商开公司名下。哈尔滨市道里区人民法院作出（2008）里行初字第4号行政判决书，判决撤销哈尔滨市房产住宅局于2005年3月10日为第三人闫强颁发的哈房里字第00325854号房屋所有权证。哈尔滨市房产住宅局、闫强不服该判决，提起上诉。2009年1月5日，哈尔滨市中级人民法院（2009）哈行终字第5号行政判决书判决驳回上诉，维持原判。现该房屋所有权证虽被行政判决撤销，但房产仍由闫强占有。2008年，闫强以一审判决程序违法，认定事实不清为由向哈尔滨市中级人民法院申请再审，要求撤销（2006）里民一初字第957号民事判决。2008年12月6日，哈尔滨市中级人民法院（2008）哈民监字第45号民事裁定书认为，原审法院在未到公安机关查询闫强住址的情况下即公告送达，缺席审理，致闫强在原审中未能出庭参加诉讼、进行抗辩，原审审判程序显属不当，裁定指令哈尔滨市道里区人民法院另行组成合议庭再审。一审法院再审中，委托鉴定机构对工厂街43号办公楼、食堂、车库、锅炉房的建筑面积及其市场价值进行司法鉴定。2009年6月18日，黑龙江房信测绘有限公司出具黑房测（09009）号房屋面积测算报告。测算结果为：办公楼-1-5层建筑面积1384.43平方米、1层车库62.56平方米、2层食堂111.66平方米、-1-1锅炉房313.37平方米，合计1872.02平方米。2009年7月3日，黑龙江鑫华园资产评估有限公司出具鑫华园资评鉴字（2009）第015号司法鉴定书。鉴定意见为：位于哈尔滨市道里区工厂街43号原哈尔滨市商业房屋开发公司建筑面积1872.02平方米办公楼（包括食堂、车库、锅炉房）的市场价值为525.6万元。商开公司与闫强签订的商品房买卖合同中未约定有锅炉房及-1层消防设备间。但锅炉房及-1层消防设备间在闫强买受后一直由其占有使用。工厂街43号的房产由闫强出租给案外人高滨强经营宾馆。房屋租赁期限20年，自2004年5月1日至2024年4月30日，年租金20万元。闫强与案外人高滨强签订的房屋租赁合同中虽仅约定租赁面积1330平房米，但锅炉房、-1层消防设备间亦一直由高滨强使用。深圳驻哈办房产登记上不含锅炉房、设备间。深圳驻哈办的房产与闫强所购的房产之间界限清晰，深圳驻哈办未供热并网前有自己的地下室锅炉房，从未占有使用过涉案的锅炉房及-1层消防设备间。一审法院认为：《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定，“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”本案中，（一）商开公司出售房产，虽然低价，但并不明显。评估价526.60万元除以评估建筑面积1872.02平方米（包括食堂、车库、锅炉房）等于建筑面积每米单价2807.66元。建筑面积每米单价2807.66元乘以闫强购买的1330平方米等于3,734,187.80元，3,734,187.80元乘以70%等于2,613,931.46元，与闫强购房价260万元，仅相差1万余元。合同法司法解释对此的规定是“一般可以”而不是“应当”，故结合实际情况，不宜认定为构成不合理低价。（二）商开公司不具有损害债权人利益的恶意。商开公司卖房原因系长期拖欠职工工资且有职工上访。哈尔滨市道里区人民检察院于2003年7月30日对李颖的调查笔录显示，商开公司与闫强交易后，将260万元中的一部分用于给职工补发工资、交统筹和报销费用。这也是商开公司急于卖办公楼的重要原因，故不应认定商开公司低价卖房存在恶意。（三）不能确定买受人闫强知道商开公司有其他债务。根据李颖在调查笔录中所述，商开公司为四开发公司担保银行贷款300万元，2001年11月份，市法院判决商开公司负连带责任，而商开公司只有这一座办公楼，不卖怕被银行收走。而后商开公司召开班子会，初步确定可以卖办公楼。而闫强是通过其亲属了解到商开公司卖办公楼的事，该亲属仅是商开公司下属装饰公司的经理，并不是班子成员，也是该亲属代表闫强与商开公司商定的合同内容。因此没有证据证明闫强知道商开公司有其他债务。据此，陈冰霜行使撤销权的要件不成立，其主张不予支持。判决：驳回陈冰霜的诉讼请求。诉讼费51410元（案件受理费50元、保全费10000元、鉴定费40000元、原审公告费300元、再审公告费500元、本审公告费560元），由陈冰霜负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院除确认一审法院认定的事实外，另认定：1.商开公司企业工商档案记载：1988年7月12日，经哈尔滨市建设委员会批准，哈尔滨市商业委员会组建哈尔滨市商业房屋开发公司（商开公司），商开公司注册资金总额600万元，由哈尔滨市商委出资。主要经营范围是商业服务设施（商业街商业中心、商场开发的建设，兼营所涉及的房屋改造经营活动），不得单独经营商品房开发和出售业务。1998年4月18日，哈尔滨市商业委员会、商开公司向哈尔滨市工商局申请，商开公司从哈尔滨市商业建筑设计院中分立，单独成立哈尔滨市商业房屋开发公司，办公场所由设计院拔出210平方米作为办公地点，位于道里区工厂街××号（案涉房产）。1998年6月26日，企业法人申请开业登记注册书注明：商开公司经济性质为国有；住所地哈尔滨市道里区工厂街43号，经营场所面积1911.64平方米；注册资金600万元；主管部门哈尔滨市商委。承担建筑面积12万平方米以下的住宅小区房屋综合开发或与其投资能力相当的工业、商业建筑开发建设。商开公司实行经理负责制，经理由哈尔滨市商业委员会任命。公司章程第九章第二十条记载：本企业依法终止时，由主管部门批准成立清算组织，进行清算，并按下列程序清偿“1.所欠职工工资和劳动保险费用；2.所欠税款；3.其它债务；4.剩余财产上缴主管部门处理”。商开公司2002年12月31日的《资产负债表》显示，2002年1月，商开公司固定资产合计6,035,622.37元，12月未固定资产合计13,212元。2012年3月1日，因商开公司自2005年以来未参加企业年检，哈尔滨市工商行政管理局作出（2012）1号处罚决定书，吊销商开公司企业营业执照。2.1991年11月17日，商开公司取得建设用地规划许可证，哈尔滨市规划土地管理局准予办理征用划拨土地手续；用地项目名称为公企、住宅；用地位置道里区工厂街；用地面积1155平方米。1992年8月17日，商开公司取得建设工程规划许可证，建设项目名称公企；位置道里区工厂街27号；建设规模4086平方米。1993年10月23日，商开公司取得道里区工厂街27号商品房预售批准证书。1994年12月30日，商开公司申请工程竣工验收，《单位工程竣工验收报告》注明工厂街27号房产面积4860平方米。3.1993年8月12日，商开公司、深圳驻哈办签订合同书约定，工厂街27号开发项目由商开公司承担，深圳驻哈办同意商开公司开发现址兴建深圳驻哈办；工程按建筑面积每平方米2700元计算，另外加15万元；开工日期1993年7月15日，竣工日期1993年12月30日。1995年2月25日，商开公司、深圳驻哈办签订协议书约定，深圳驻哈办所购办公楼面积为：1.2号楼整体面积为3175.72平方米，其中地上部分2797.21平方米，地下室378.51平方米；4号楼锅炉房及设备间、储煤间共计331.62平方米，深圳驻哈办购买其中的三分之二部分，建筑面积为221.08平方米；深圳驻哈办实际购买总面积为：3396.80平方米。按每平方米2700元计算，另加15万元作废。1995年4月15日，商开公司将3175.72平方米交付深圳驻哈办,1998年7月27日，深圳驻哈办取得房屋所有权证书，登记建筑面积3024.91平方米。剩余面积由商开公司作为办公场所使用。4.2003年7月1日，商开公司给市商委出具《关于出售滞留商品房的情况汇报》中载明：“售楼起因：我们近年来经济效益不好，连年亏损累计达400余万，拖欠职工工资41个月，拖欠统筹123万元，欠税金300多万元（今年6月税务局多次到单位催缴），外欠工程款400余万元，欠个人借款90万元，2001年11月，市中院作出一审判决，判决我公司承担为四开发向农行贷款300万元担保连带责任，如果我公司二审败诉，或其他债主进行诉讼保全，我公司现在使用的开发滞留商品楼将承担连带和还债责任。经班子研究和职代会通过，决定将开发滞留的建筑面积为1330平方米房屋出售。资金分配：售价260万元，现收到250万元，余下10万元待交接完毕后付清”。5.道里区法院委托黑龙江房信测绘公司出具的案涉房屋面积测算报告确定该房产测算结果：“总建筑面积1872.02平方米。分户明细表注明办公楼－1至5层为1384.43平方米、1层车库为62.56平方米、2层食堂为111.66平方米、－1层锅炉房为313.37平方米”。黑龙江鑫华园资产评估公司作出的司法鉴定书，鉴定结论：“以涉案房产买卖合同签订日2002年10月29日为市场价值基准日，市场价值为525.6万元”。结合测绘报告，合议庭对案涉房屋现状进行现场勘查后确认如下：道里区工厂街××号为凹字形结构，连体四栋楼，除商开公司销售给深圳驻哈办连体两栋，本案争议房产共有两栋，其中一栋为原办公楼，共6层，地下1层，地上5层，经鉴定机构实际测量，办公楼总面积为1384.43平方米；现由高滨强用于经营凯悦宾馆，1-5层作为客房，共43间；地下1层为浴室。另一栋楼总面积为487.59平方米，其中地下1层为锅炉房、设备间313.37平方米，1层62.56平方米（商开公司、闫强合同约定的车库），2层111.66平方米（商开公司、闫强合同约定的食堂），1、2层现由高滨强用于经营餐厅，地下1层作为供应宾馆和浴池热水的锅炉房、设备间。6.1999年3月22日，哈尔滨市城镇建设综合开发公司（以下简称城镇开发公司）向中国农业银行哈尔滨市道里支行（以下简称农行道里支行）借款300万元，商开公司为城镇开发公司担保。因城镇开发公司未如期偿还该债务，2001年8月，农行道里支行提起诉讼，商开公司委托代理人李颖参加了诉讼。2001年11月13日，我院作出（2001）哈经初字第449号民事判决，判令城镇开发公司偿还农行道里支行300万元及利息；商开公司承担连带清偿责任。7.2003年4月14日，我院作出（2003）哈民二初字第41号民事调解书，确认商开公司自1996年向王玉君借款90万元一直未还。8.宿俊杰系商开公司下属装修公司经理。闫强与宿俊杰系连襟关系。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使债权的必要费用，由债务人承担。”就本案而言，陈冰霜行使撤销权，系请求人民法院撤销商开公司向闫强转让诉争房产的行为，故本案争议焦点为：1.陈冰霜的债权是否合法；2.陈冰霜提起本案诉讼是否超过了法定除斥期间；3.案涉房产转让价格是否构成明显不合理低价；4.对债权人是否造成了损害；5.受让人是否知道该情形。（一）关于陈冰霜是否为商开公司合法债权人的问题。生效的60号民事判决，认定陈冰霜、商开公司自1995年起双方即存在着建设工程的承发包关系。陈冰霜作为商开公司建设工程的实际施工人，先后承建商开公司开发的四项建设工程交付使用后，因商开公司未履行全部给付陈冰霜工程款的义务，双方即已由建设工程承包关系转换为债权债务关系。该案在审理期间，陈冰霜提供了商开公司向其出具的工程欠款明细，商开公司负责人李X又确认欠款明细的真实性，根据生效民事判决认定的事实，可以认定陈冰霜为商开公司合法债权人的法律地位。闫强提供的证据无法推翻人民法院生效判决所确认的事实，其主张陈冰霜、商开公司虚构债务、虚假诉讼的抗辩理由不成立，本院不予支持。（二）关于陈冰霜提起本案诉讼是否超过了法定除斥期间的问题。《中华人民共和国合同法》第七十五条规定：“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。”2003年7月，商开公司为陈冰霜出具欠款明细，虽然从该时间上看，商开公司与闫强房产转让行为在前，但早在1995至1997年陈冰霜、商开公司债权债务关系就已成立。2005年12月5日，我院作出的60号民事判决只是陈冰霜通过司法手段，主张对商开公司享有债权，来确认商开公司负有偿还工程款的法律义务，不能以商开公司2003年出具欠据和陈冰霜在2005年起诉，确定双方债权债务关系的设立时间。该民事判决生效后，人民法院在执行过程中，经查询发现商开公司唯一房产已被转让，再无其他可供执行的责任财产，因而陈冰霜于2006年7月3日提起本案撤销权之诉的时效期间，应以人民法院执行查询之日起计算。另，商开公司处分涉案房产的时间虽然发生在2002年10月，但没有证据证明陈冰霜在此时间就已知悉其利益受到损害，商开公司亦未向社会公开销售房产信息，因此，陈冰霜在人民法院执行程序中得知其利益无法实现，提起本案诉讼并未超过法律规定的自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权的除斥期间。（三）关于商开公司与闫强的房产交易是否构成不合理低价的问题。首先，从本案争议房产面积看。1.1995年1月12日，建筑工程行政主管部门对涉案房产建设工程竣工验收，确认涉案工程总面积为4860平方米；2.1995年2月25日，商开公司、深圳驻哈办签订协议书约定，商开公司将其中3396.80平方米销售给深圳驻哈办，深圳驻哈办产权登记面积为1、2号楼整体面积3024.91平方米；3.商开公司工商档案记载，案涉房产面积为3、4号楼整体面积1911.66平方米；4.商开公司负责人李X在接受检察机关调查中，自认涉案房产建筑面积超过1600平方米，闫强陈述“我觉得有一千七、八百平方米左右”；5.一审法院再审期间经司法鉴定测绘，确认涉案房产建筑面积为1872.02平方米。通过对上述面积的比较，竣工验收面积去除深圳驻哈办产权登记面积3024.91平方米，剩余1836平方米为商开公司自有面积，无论是工商档案记载面积、鉴定测量面积、亦或李X、闫强自认面积，均与商开公司、闫强合同约定的1330平方米差距较大，有左右500平方米面积没有在商开公司与闫强订立的买卖合同中作出约定。抛开案涉小楼建筑面积487.59平方米（地下锅炉房313.37平方米、一层车库62.56平方米、二层食堂111.66平方米），仅－1至5层办公楼实际测量面积（1384.43平方米）就已超出商开公司、闫强所订立合同约定面积（1330平方米）54.43平方米。事实上，锅炉房、设备间一直由闫强占有使用，深圳驻哈办的房产登记面积并不包含锅炉房与设备间，20年来深圳驻哈办、商开公司也没有因房产面积问题发生纷争。因此，商开公司、闫强在交易时对该房产的实际面积是明知的。双方在未对争议房产进行测量的情况下，以估算方式约定的合同面积具体到小数点后三位的行为，足以使陈冰霜有理由相信商开公司、闫强有意掩盖真实面积，以达到交易价格趋于合理的目的。且商开公司、闫强均从事房产开发、建设工程施工行业，以估算的方式确定交易房产面积明显有悖房屋买卖市场的交易惯例。因此，道里区法院再审期间委托鉴定机构作出的案涉房产测绘报告，确认涉案房产实际建筑面积客观真实，合法有效，本院予以采信。其次，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》解释二》第十九条二款规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”。具体到本案，1993年商开公司、深圳驻哈办针对案涉房产协议约定的交易单价每平方米2700元，而商开公司、闫强于2002年10月交易单价每平方米仅为1954.89元，从两者的单价比较，时隔9年，商开公司、闫强的交易价格仅是商开公司与深圳驻哈办交易价格的72.4%。鉴定机构以商开公司、闫强交易日为基准日，确定争议房产的市场价值为526.6万元，而商开公司、闫强实际交易价格仅为260万元，相比较，商开公司、闫强的交易价格只是交易日市场价值的49.38%。从商开公司的工商档案中看，1998年资产负债表和损益表显示，存货由年初543余万元到年底为零，固定资产年初160余万元，年终为829余万元，该543余万元应为房产价值。相比较，商开公司、闫强的交易价值低于商开公司工商档案记载价值的48%。商开公司2002年12月31日的《资产负债表》显示，2002年1月，商开公司固定资产合计600余万元，该600余万元应为2002年涉案房产的价值，按单价计算，与商开公司负责人李X在检察机关陈述，交易时房产价值每平方米应在3000元至3500元之间，单价数额相吻合。2002年12月商开固定资产合计13,212元，说明商开公司、闫强在2002年10月进行房产交易后，商开公司几乎没有剩余资产。故商开公司、闫强合同约定整体面积1330平方米，每平方米1954.89元计算的单价虽接近市场价值的70%，但双方在合同中对剩余524平方米未作约定，说明闫强通过合同约定无偿取得了524平方米房屋的使用权。综上，商开公司、闫强交易价格远远低于房屋市场正常交易价格的70%，构成明显不合理低价。（四）关于商开公司转让案涉房产是否对债权人造成损害的问题。1.商开公司是由哈尔滨市商委出资设立，涉案房产在工商档案登记中已记入商开公司的固定资产。公司章程规定企业依法终止时，由主管部门批准，成立清算组织，清偿所欠职工工资、劳动保险费用、所欠税款、其它债务，剩余财产上缴主管部门。1998年起商开公司已停止经营活动，但商开公司并未根据公司章程的规定申请注销、成立清算组织依法终止。而是在未经出资人上级主管部门批准及职工大会讨论通过的情况下，以保护企业、职工利益的名义低价转让案涉唯一资产，造成职工信访、举报，该转让行为非但没有保护企业和职工的利益，反而损害了出资人、广大职工的合法权益，违背了公司章程的规定。2.商开公司的债权人不仅仅只有陈冰霜一人，根据商开公司给市商委出具《关于出售滞留商品房的情况汇报》材料、李X在检察机关陈述，商开公司自认拖欠工程款400万元、欠个人借款90万元、欠缴国家税费300万元；其中除案外人王玉君针对90万元借款向人民法院提起诉讼，商开公司自认的400万元工程欠款，并无他人主张债权，故该笔工程款可以推定为系拖欠陈冰霜的案涉工程款。商开公司害怕人民法院执行商开公司为城镇开发公司担保之债，害怕其他债务人起诉，因而出售房产。由此可以认定，商开公司在与闫强交易之前清楚其财产、债务状况，商开公司在明知其处分房产的价值不足清偿债务、补缴税费的情况下，处分唯一资产为逃避债务、国家税费征收，规避人民法院强制执行的意图明确，商开公司不正常转让案涉房产的行为必然有害于包括陈冰霜在内合法债权人的利益。（五）关于受让人是否知道该情形的问题。闫强本身即从事建筑行业，在购买房屋过程中，应具有趋利避害的合理注意义务。闫强通过其在商开公司工作的亲属知道商开公司出售房屋的信息，对商开公司急于出售房产的原因，应当有所了解；对房屋的价格是否合理，应有合理判断。但闫强仅以260万元价值即取得涉案房产不符合法律意义支付了合理对价的善意，可以推定闫强明知该价格属不合理低价。本案现有证据虽不能证明闫强有损害陈冰霜合法债权利益的故意，但根据闫强在一审期间的陈述，其在受让涉案房产时，对商开公司有意逃避人民法院执行商开公司300万元担保之债是明知的，因此，足以认定闫强受让房产时具有协助商开公司规避人民法院强制执行的故意，其行为具有损害了商开公司债权人农行道里支行合法利益的恶意。即便，闫强对陈冰霜的债权情况不知情，但闫强对商开公司有意逃避人民法院执行商开公司担保之债，而低价转让涉案房产的目的是明知的。陈冰霜提起本案债权人撤销权之诉主体适格，商开公司明显不合理低价转让房产规避债务的目的明确，闫强在明知的情况下仍低价购买的行为不构成善意，该明显低价转让行为导致商开公司的责任财产消灭，损害了债权人的合法利益。故陈冰霜作为商开公司的合法债权人，在法定期间内行使撤销权，请求撤销商开公司、闫强订立的买卖合同，符合《合同法》第七十四条所规定可撤销的成立要件，本院予以支持。综上所述，陈冰霜的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》解释二》第十九条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销哈尔滨市道里区人民法院（2013）里民一初字第1881号民事判决；二、撤销哈尔滨市商业开发公司与闫强就位于哈尔滨市道里区工厂街43号房产签订的商品房买卖合同。一、二审案件受理费100元，保全费10,000元，鉴定费40,000元由被上诉人哈尔滨市商业开发公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 董茂建审 判 员 王秀丽审 判 员 赵丹晖二〇一八年二月十三日法官助理 吴浩松书 记 员 刘 晶