上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终14210号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海佐秋服饰厂，住所地上海市奉贤区金汇镇光星村*组***号。法定代表人：邱晓菁，总经理。委托诉讼代理人：卫魁，上海恒杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡国官，男，1965年12月7日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人:李枭，上海华勤基信律师事务所律师。上诉人上海佐秋服饰厂（以下简称佐秋服饰厂）因与被上诉人蔡国官房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初15494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人佐秋服饰厂的法定代表人邱晓菁及委托诉讼代理人卫魁，被上诉人蔡国官的委托诉讼代理人李枭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人佐秋服饰厂上诉请求：撤销原判，依法改判，要求被上诉人赔偿上诉人损失203,160元（人民币，下同）。事实与理由：1、一审认定事实不清，判决有失公正。上诉人在一审中提交的评估报告可作为上诉人主张相应损失的依据。首先，评估报告中未注明“二次装潢建成年代为2002年”，仅对房屋建成年代有所标识；被上诉人于2009年12月与XX镇XX村村委会签订租赁协议，被上诉人的翻建行为应该在2009年12月之后，也非2002年，一审对上述事实没有认定有误。其次，上诉人举证的装修合同及收据、销货单等，基于交易不规范等原因无法联系到装修人员，但装修内容可以在上诉人提供的照片中体现；被上诉人对上诉人进行过装修没有否认，只是不承认该装修形成附着；装修公司的营业执照吊销并不影响施工主体资格及装修事实认定，一审没有认定有误。再次，上诉人提供的成衣定制合同亦属真实，虽然未履行完毕，但并非没有经营损失，其中部分因延期遭扣款，因此应对经营损失予以认定。关于房租，被上诉人称上诉人在2017年4-6月产生电费，上诉人认可有电费产生，但主要是搬迁产生的电费，且被上诉人出租厂房不止上诉人一家，被上诉人认可自己也有办公室，也会产生电费，故不能以产生电费的事实推定上诉人在4-6月仍在使用厂房。最后，上诉人租赁厂房时被上诉人告知厂房有合法手续，还提供村委会开具的证明，上诉人是在被上诉人告知房屋无证需要拆迁时才知晓房屋状况，上诉人已经配合被上诉人停产，实际上也没有使用房屋，只是上诉人搬迁厂房需合理期限寻找合适厂房，一审既没有考虑被上诉人的责任，更没有支持上诉人的搬迁费等合理请求，还判令上诉人承担房屋使用费等，有失公正。2、政府出具的评估报告中有停产停业损失、装修损失、搬迁费损失等，虽然上诉人的请求权基础是实际损失，但基于被上诉人实际已经获得政府的补偿，且涉及到上诉人应得的部分，故上诉人要求被上诉人给予补偿是有事实与法律依据的。据此，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人蔡国官辩称，不同意上诉人上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。辩称理由：1、关于装修损失，被上诉人是将装修好的厂房交给上诉人使用的，上诉人在一审提交的照片，主张铝扣板吊顶、门窗等都是上诉人装修的，但上诉人未能提交其他装修证据加以佐证，被上诉人不予认可。关于经营损失，虽然上诉人在一审提交了其与案外人之间的合同，但是上诉人在一审当庭表示尚未结算，故不足以证明上诉人存在实际损失。关于搬迁费损失，上诉人在一审提交案外人出具的收条，但因该收条的真实性无法核实，故被上诉人不予认可。关于租金，被上诉人于2017年3月底通知上诉人搬迁，上诉人使用厂房直到2017年6月30日才搬离，应承担这3个月的房屋使用费。2017年4-6月期间有水电费的发生，进一步说明上诉人在使用厂房。2、上诉人的请求权基础是上诉人有实际损失，因此该份评估报告与上诉人的主张没有关联性，对此一审已作释明。佐秋服饰厂向一审法院起诉请求：（变更后）蔡国官赔偿佐秋服饰厂装修损失128,415元，经营损失64,395元，搬迁费损失10,800元，共计203,610元。蔡国官向一审法院提起反诉请求：（变更后）佐秋服饰厂支付蔡国官租金、水电费等21,970元。一审法院认定事实：2010年7月1日，案外人王解放XX厂与蔡国官签订《厂房租赁合同》，约定蔡国官承租奉贤区XX镇XX村XX号部分厂房经营服装加工，年租金66,600元，租期自2010年7月1日至2013年7月1日，租金一年一付；水、电、煤、电话费等由佐秋服饰厂自己承担；装修费用由佐秋服饰厂自己承担，租赁期满后如佐秋服饰厂不再承租，蔡国官不作任何补偿等。2013年7月1日合同到期后，佐秋服饰厂允许蔡国官继续租赁，未签订新的租赁合同，双方仍按照原合同实际履行。至2016年6月底的租金和相关费用佐秋服饰厂已经付清，并且佐秋服饰厂已经支付2016年7月之后的租金53,000元。2015年10月，政府部门出台相关减量化清拆政策，佐秋服饰厂承租厂房在清拆范围内。2017年4月蔡国官及村委会通知佐秋服饰厂于2017年6月底搬离租赁厂房，故佐秋服饰厂至2017年6月30日搬离。2017年7月，厂房被政府部门清拆。为减量化清拆工作，奉贤区XX办公室委托相关评估公司，就蔡国官的奉贤区XX镇XX村XX号该区域内总建筑面积1,890.48平方米的房屋、构筑物及附属设施和机器设备进行评估。该公司出具初稿和正式估价报告，估价报告载明的房屋建筑物、构筑物及附属设施的建成年代均注明为2002年，二次装潢的成新率为75%。一审审理中，双方一致确认佐秋服饰厂未支付的电费为2,836元，佐秋服饰厂表示愿意支付给蔡国官。就本案双方争议的相关事实，法院认定如下：第一部分装修事实。佐秋服饰厂主张所依据的是厂房装修合同及附件、销货清单、收条、照片等证据，证明2010年装修花费171,220元，再按照评估报告证明的成新率75%计算并主张装修损失为128,415元。而蔡国官对该一组证据真实性有异议。按照厂方装修合同载明的内容，2010年6月3日佐秋服饰厂的法定代表人邱晓菁与上海XX有限公司签订合同，工程造价163,410元，工期自2010年6月8日至2010年7月17日，开工前三日支付50,000元，2010年6月30日工程过半支付90,000元，工程结束支付23,410元；收条署名为龚某，日期为2010年6月30日，内容为：今收到邱小姐装修费90,000元。法院认为，收条署名人龚某与该公司的关系不明，无法确定收条与装修合同真正具有关联性；照片中的铝扣板吊顶、不锈钢防盗门窗、铝合金隔栏等，在佐秋服饰厂提供的装修合同中并没有对应体现，无法证明佐秋服饰厂进行了装修，无法证明在佐秋服饰厂搬离后存在形成附合的佐秋服饰厂的装修；双方认可的评估报告上注明的二次装潢建成年代为2002年，显然与佐秋服饰厂主张的装潢时间不符；销货清单不盖章、不签字，真实性不能确认；经查询的情况是，上海XX有限公司主要成员为曹某1、曹某2，2007年4月6日已经被吊销营业执照。综上，法院认定，该部分相关证据不予采纳为定案证据，法院无法认定佐秋服饰厂进行了形成附合的装修的事实。第二部分经营损失。佐秋服饰厂提供的《成衣定制合同》两份，没有其他证据佐证，并且佐秋服饰厂表示合同还在继续履行中，所以无法证明佐秋服饰厂遭受经营损失，法院对该两份合同不予采纳为定案证据，无法认定佐秋服饰厂主张的经营损失的事实。一审法院认为，佐秋服饰厂与蔡国官于2010年7月1日签订厂房租赁合同，因涉案租赁的厂房没有房产证或建设工程规划许可证，该房屋租赁协议应属无效。因为政府部门的减量化政策，导致佐秋服饰厂、蔡国官租赁关系于2017年6月终止，造成本案纠纷。佐秋服饰厂请求赔偿装修损失，但没有提供足够有效的证据证明存在附合的装修，法院对佐秋服饰厂相应的诉讼请求不予支持。佐秋服饰厂主张经营损失，但佐秋服饰厂未提供有效证据证明经营损失，并且即使存在经营损失，也不是蔡国官的原因造成的，故对相应的诉讼请求不予支持。关于搬迁费损失，佐秋服饰厂主张的是实际搬迁造成的损失，蔡国官同意支付佐秋服饰厂的两台空调的搬迁费800元，系蔡国官自愿，法院予以准许；其余部分，即使存在搬迁费损失，佐秋服饰厂要求蔡国官赔偿，没有法律依据，双方租赁关系结束时，佐秋服饰厂应自行搬离并承担搬迁费，故对其余搬迁费部分不予支持。关于反诉部分，蔡国官要求佐秋服饰厂支付2016年7月1日至2017年6月30日止的租金66,600元、增加的三楼一间仓库的租金2,400元（每月200元）、宽带费480元、水费1,500元、电费2,836元，共73,816元。佐秋服饰厂对上述欠款予以认可，但佐秋服饰厂主张租金应该计算到2017年3月，2017年4月已经通知要求搬离，佐秋服饰厂在准备搬离，所以4、5、6月不能计算房屋租金。法院认为佐秋服饰厂实际使用到2017年6月30日，故法院认定应该计算至2017年6月；佐秋服饰厂支付过2016年7月1日之后的租金53,000元，扣除蔡国官自认的就电费可以扣税的金额1,745.97元，佐秋服饰厂还应支付19,070.03元，故法院对反诉部分予以部分支持。一审法院审理后作出判决：一、蔡国官于判决生效之日起十日内支付上海佐秋服饰厂搬迁费人民币800元；二、驳回上海佐秋服饰厂的其余本诉诉讼请求；三、上海佐秋服饰厂于判决生效之日起十日内支付蔡国官房屋占有使用费16,000元、宽带费480元、水费1,500元、电费1,090.03元等共计人民币19,070.03元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币1,850元，由上海佐秋服饰厂负担1,825元，由蔡国官负担25元；反诉案件受理费人民币175元，由上海佐秋服饰厂负担138元，由蔡国官负担37元。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，因被上诉人蔡国官出租给上诉人佐秋服饰厂的厂房系无证建筑，导致双方之间签署的厂房租赁合同无效，对此双方均负有过错责任。鉴于争议厂房在减量化清拆中被列为拆除对象，上诉人佐秋服饰厂实际于2017年6月搬离厂房，故双方之间的租赁合同关系于2017年6月终止。基于上诉人佐秋服饰厂起诉主张要求被上诉人蔡国官赔偿实际损失，故上诉人佐秋服饰厂应就其实际损失承担举证责任。关于上诉人佐秋服饰厂主张的厂房装修损失，虽然上诉人在一审审理中提交了装修合同及附件、销货清单、收条、照片等证据，旨在证明其于2010年进行了装修并花费17余万元，因此其要求按照评估报告中的成新率75%计算装修损失为128,415元，对此，本院认为，一方面，相关评估公司记载的建筑装潢年代为2002年，与上诉人主张的装修时间不符；另一方面，装修合同上的装修公司已被吊销营业执照，且上诉人无法通知到该公司相关人员到庭作证证明；另外，上诉人提交的照片中所反映的吊顶、门窗、铝合金隔栏等在该份装修合同中没有对应体现。据此，上诉人主张的存在厂房装修损失，本院不予采信。关于上诉人主张的经营损失，本院认为，虽然上诉人提交了其与案外人签订的一份成衣定制合同，但基于上诉人在审理中表述该份成衣定制合同尚在履行过程中，迟延交货导致违约的事实尚未实际发生，故上诉人主张的经营损失，依据不足，本院难以采信。关于上诉人主张的搬迁损失，本院认为，虽然上诉人提交了收据三份，以证明其实际发生的搬迁费用为10,800元，然因被上诉人不予认可收据的真实性，故就上诉人主张的搬迁费用，可基于合理性原则予以确定。一审认定上诉人的搬迁费为800元，尚无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人佐秋服饰厂上诉要求对上述三项实际损失予以认定，本院不予支持。关于上诉人佐秋服饰厂对房屋使用费提出的异议，本院认为，一方面，双方之间的租赁合同关系无效，双方对此均有过错责任；另一方面，从上诉人租赁被上诉人厂房作为服装加工之用途考虑，上诉人确需寻找新厂房才能搬离，故应给予其一定的合理期限。结合被上诉人通知上诉人于2017年4月搬离，上诉人实际于2017年6月底搬离的事实，对上诉人2017年4-6月期间的房屋占有使用费，本院予以酌情认定。就上诉人应付数额、已付数额以及水电、宽带等费用等，双方在一审审理中作了核对确认，故本院在上述数额基础上认定上诉人应付被上诉人的房屋占有使用费为6,000元。综上所述，佐秋服饰厂的上诉请求部分成立。一审判决适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初15494号民事判决第一项、第二项；二、变更上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初15494号民事判决第三项为：上海佐秋服饰厂于本判决生效之日起十日内支付蔡国官房屋占有使用费6,000元、宽带费480元、水费1,500元、电费1,090.03元等，共计人民币9,070.03元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取计人民币1,850元，由上海佐秋服饰厂负担1,825元，由蔡国官负担25元；一审反诉案件受理费人民币175元，由上海佐秋服饰厂负担138元，由蔡国官负担37元。二审案件受理费人民币3,700元，由上诉人上海佐秋服饰厂负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑卫青代理审判员  吴 丹审 判 员  杨斯空二〇一八年二月二十七日书 记 员  赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……