上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终1235号上诉人（原审被告）：张羊军，男，1987年6月6日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：李良宵，浙江近山（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋贺，浙江近山（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：凌桂汀，男，1952年9月28日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：汪宝蕙，上海市徐浦律师事务所律师。上诉人张羊军因与被上诉人凌桂汀房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初62379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张羊军上诉请求：撤销一审法院判决，依法发回重审或改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。事实和理由为：一审法院根据物业公司出具的整改通知书认定存在私建群租房的行为系事实认定错误；一审庭审中双方当事人均确认租金支付至2017年10月底，一审法院却在判决书中将此时间写为2016年10月底系事实认定不清；上诉人在2017年10月后又向被上诉人支付了新一期房租，被上诉人无返还的意思表示，可认定被上诉人默认双方的房屋租赁合同继续有效；上诉人经被上诉人同意对涉案房屋进行分割改造，分割改造行为并未改变房屋主体及承重结构，也未改变房屋作为居住使用的本质功能，不存在改变租赁物的性质使用租赁物的情形，被上诉人也未提出房屋受损的事实主张，故一审法院判决解除租赁合同系适用法律错误。被上诉人凌桂汀辩称：不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。凌桂汀向一审法院提起诉讼，请求判令：1.凌桂汀与张羊军于2014年1月3日签订的《租赁合同》解除；2.张羊军恢复上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）的原状，并向凌桂汀归还前述房屋；3.案件受理费由张羊军承担。一审法院认定事实如下：2014年1月3日，凌桂汀（甲方）与张羊军（乙方）签订《租赁合同》，约定由乙方承租系争房屋，租期为2014年2月1日至2022年1月31日。合同第七条约定，乙方未经甲方同意不得将房屋转租或分租，不得利用房屋进行违法活动。合同第十七条为补充条款，若与诉争合同内容发生冲突，以补充条款内容为准，该条约定甲方自愿将房屋全权委托乙方，并以乙方名义代理出租及代收房租等相关事宜，且乙方有权以自己的名义与承租人签订房屋租赁合同；甲方同意乙方对房屋进行装修，装修期免收房屋租金，装修费由乙方承担；乙方可以对房屋进行任意分割，但不能破坏墙体结构。合同签订后，凌桂汀按约交付了房屋，张羊军对房屋进行了装修，并将北面房屋内的卫生间隔成了厨房及卫生间，最南面的厨房隔成了厨房及卫生间，将客厅隔成了一个房间及走道。一审庭审中，张羊军称固定装修花费8万元（人民币，币种下同）左右，并无相应证据佐证。之后，张羊军将系争房屋转租给了杨某，杨某分别与刘某、李某、邬某签订房屋租赁合同，将系争房屋转租给了上述三人。2017年5月18日，上海XX公司出具了违规行为整改通知书，载明系争房屋业主/使用人在使用或装饰装修房屋过程中存在私建群租房的行为，要求整改。一审庭审中，双方一致确认张羊军租金支付到2016年10月底，并有2,500元押金在凌桂汀处还未归还。一审法院认为，凌桂汀与张羊军签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。虽然合同约定在不破坏墙体结构的情况下张羊军可以对房屋进行任意分割，但张羊军对房间进行隔断后，对房屋的使用功能做了改变，将北面房屋内的卫生间隔成了厨房及卫生间，最南面的厨房隔成了厨房及卫生间，将客厅隔成了一个房间及走道，张羊军未按租赁物的原始设计功能使用租赁物，凌桂汀要求解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，张羊军理应将系争房屋恢复至原来二室一厅一卫一厨的结构后返还给凌桂汀。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十九条之规定，判决：一、解除凌桂汀与张羊军于2014年1月3日就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《租赁合同》；二、张羊军于判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋恢复成二室一厅一卫一厨结构，并将前述房屋返还给凌桂汀。一审案件受理费80元，减半收取计40元，由张羊军负担。二审中，被上诉人提交了以下证据：户名为凌桂汀、账号为XXXXXXXXXXXXXXX8210、起止日期为20170101-20180111、打印时间为2018-01-11、页数显示为第2页的中国农业银行银行卡交易明细清单一份，旨在证明被上诉人对案外人杨某于2017年10月向该银行卡汇入新一期房租的行为当时并不知情。上诉人对该证据的真实性予以认可，并认为该证据恰好能够证明上诉人向被上诉人支付了新一期房租，被上诉人默认双方租赁合同继续有效。本院认为：首先，被上诉人诉请解除租赁合同及一审法院判决解除合同所依据的事实和理由均与上诉人是否按约支付房屋租金及被上诉人是否受领房屋租金无关；其次，使默示或者沉默构成可推断意思表示仅应发生于存在法定或约定默示或者沉默构成意思表示的特定情形之中，上诉人未举证证明本案存在前述特定情形；再次，上诉人支付新一期房租的行为发生在一审法院已经作出支持被上诉人关于解除租赁合同诉请的判决之后，该判决结果本身已经再次充分表达了被上诉人和一审法院关于解除租赁合同的明确立场，也进一步印证了本案不存在前述约定默示或者沉默构成意思表示的特定情形。综上所述，虽然该证据符合证据属性要求，但是在证明力方面明显不足，上诉人所要证明的事实主张不能成立，本院依法不予采纳。本院经审理查明，一审法院认定事实基本无误，本院予以确认。需要补充说明的是，在二审中，双方当事人一致认为：一审判决书第3页第一段末尾关于“……庭审中，双方一致确认被告租金支付到2016年10月底……”的表述中的时间部分描述与事实不符，正确的表述应为：“……庭审中，双方一致确认被告租金支付到2017年10月底……”，本院对此予以确认。另外，在二审中上诉人向本院表示其不同意对房屋隔断现状进行整改，也不同意对房屋供多人居住使用的现状进行整改。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，不得违背公序良俗，不得滥用民事权利损害他人合法权益。本案中，虽然上诉人基于合同约定享有对房屋进行任意分割的权利，但是在行使权利过程中不得超出必要限度，且应当符合合同条款、性质、目的和交易习惯。上诉人的分割行为事实上改变了房屋原始设计的功能结构，与合同相关条款所具有的意思表示的含义不符，房屋实际由互不相识的多人共同居住的情形也与合同相关条款所具有的意思表示的含义不符，且上诉人在二审中明确表示不同意对房屋隔断现状进行整改，也不同意对房屋供多人居住使用的现状进行整改，故上诉人的履行行为显然与合同相关条款、性质和目的、习惯以及诚信原则不符。一审法院判决理由详细充分，本院予以认同。综上所述，上诉人张羊军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人张羊军负担。本判决为终审判决。审判长 沈 强审判员 任文风审判员 李 兴二〇一八年二月十二日书记员 张功楷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……