广西壮族自治区桂林市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）桂03执异1号异议人（案外人）：阳朔县长丰艾斯黛尔精品酒店。地址：阳朔县阳朔镇叠翠路**号。经营者：唐秀英。委托代理人：孙德运，阳朔县长丰秀水假日大酒店有限责任公司副经理。申请执行人：广西誉泓投资发展有限公司，住所地广西桂林市秀峰区桃花江路5号丽景5号公馆891栋。法定代表人：周翟，该公司总经理。委托代理人：高翔、周蓓，广西卓合律师事务所律师。被执行人：阳朔县一尺水实业投资有限公司。住所地：桂林市阳朔县阳朔镇叠翠路**号。法定代表人：梁沛农。委托代理人：陈立环，广西金卡律师事务所律师。委托代理人：蔺文财，广西可高集团有限公司员工。案外人（买受人）广西桂林裕宏投资发展有限公司委托代理人：赵桂平���方俊良。本院在执行申请执行人广西誉泓投资发展有限公司（以下简称誉泓投资公司）与被执行人阳朔一尺水实业投资开发有限公司（以下简称阳朔一尺水公司）借款合同纠纷一案中，拍卖被执行人阳朔一尺水公司所有的阳朔县阳朔镇叠翠路19号房地产及其相关联之附着物（以下简称涉案房产）后处置拍卖款侵犯异议人阳朔县长丰艾斯黛尔精品酒店（以下简称艾斯黛尔酒店）相关权益，艾斯黛尔酒店向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了听证审查，现已审查终结。异议人艾斯黛尔酒店提出异议称：请求事项：1、撤销桂林中院执行局违法作出的《涉一尺水公司案件拍卖款支付情况（拍卖成交款共计255510061元）》的处置方案。2、重新按照桂林中院拍卖公告设定的评估范围、���费支出等条件严格执行。3、归还异议人投资添附、增加的装修、设备价值共计10557629.60元。事实与理由：桂林中院不直接向异议人送达并告知“涉一尺水公司案件拍卖款支付情况”，剥夺了涉及异议人在拍卖款中的添附设备款去向的知情权。二、《涉一尺水公司案件拍卖款支付情况（拍卖成交款共计255510061元）》的处置方案，损害了异议人的财产权，依法应予撤销。l、桂林中院在执行誉泓投资公司与阳朔一尺水公司借款合同纠纷一案中，于2017年4月12日对登记在被执行人阳朔一尺水公司名下的涉案房产予以了拍卖。被拍卖的房产中，包含了异议人租赁期间投资的添附资产。该添附财产经桂林中院在执行中委托评估机构进行评估，确认异议人艾斯黛尔酒店各种投资款共计10557629.60元。涉案房产最后由广西桂林裕宏投资发展有限公司（以下简称桂林裕宏公司）以255510061元的最高价竟得。因为在租赁合同中，并没有约定承租人投资的添附物归出租人所有，故拍卖款中有10557629.60元是异议人添附资产的价值，理应属异议人所有。桂林中院执行局在未告知异议人的情况下，将不是被执行人的异议人投资的添附资产用来偿还被执行人的债务，侵犯了异议人的财产权。2、对于此次拍卖的条件，桂林中院在公告和发布的《拍卖限定条件及声明》中明确规定按现状拍卖；但异议人用评估报告记载的产权面积和买受人在竞买后办理的产权证面积相比较发现如下事实：拍卖的房地产中评估的土地使用权面积为11543.5平方米，拍卖后土地使用权面积增加至13275.5平方米；拍卖评估的房屋产权证登记面积为28904.65平方米，拍卖后房屋产权登记面积增加至30456.62平方米。既然是按现状拍卖，那么拍卖成交后的土地使用面积和房屋所有���面积就应与评估报告记载的面积相符。但现在的情况是拍卖后，买受人取得的土地使用权面积和房屋产权证面积比评估面积分别多出1732平方米及1551，97平方米。如此现象，只有评估时漏评或另行出资购买增加面积才能出现。对于是否漏评问题，异议人在此暂且不说，但谁出资购买增加的面积问题，与异议人的合法权益密切相关。据异议人从他方知悉，桂林中院执行局出具的《涉一尺水公司案件拍卖款支付情况（拍卖成交款共计255510061）》载明：用拍卖款支付阳朔县财政局涉国有资产权益款12447038.82元；支付阳朔县地税局应缴纳税费28599672.55元。合计：41046711.37元。异议人认为在评估拍卖前没有支付涉案房产的部分土地出让金，并不在此次评估范围及拍卖标的范围。增加的1732平方米土地并欠交的土地出让金，是阳朔一尺水公司与阳朔县政府历史原因形成的，该宗地也没有合法的拍卖程序。既然是按现状拍卖，就不可能存在一尺水公司还要支付款项给政府的的问题。(2)根据桂林市中院发布的《拍卖限定条件及声明》规定：本次拍卖成交价不包含任何税、费等费用。竞买成交后办理产权过户、证照变更等相关手续时所涉及的所有税、费等费用由买受人依法承担。但本案在拍卖成交后，买受人办理产权过户时，执行局从拍卖款中用28599672.55元（占拍卖款255510061元的12%)，代买受人缴纳了应该自己承担的税以及因增加土地确权面积1732平方米及增加房屋产权面积1551.97．平方米而应该自行交纳的税。该行为违反了拍卖设定的条件，损害了异议人的权益。3、《涉一尺水公司案件拍卖款支付情况》载明：支付给广西汇荣融资性担保有限公司（以下简称汇荣公司）案件执行款22912012.98元。异议人认为，汇荣公司在本执行拍卖款中拿走执行款没有法律依据，故从(2015)桂市法执字第114号案件执行拍卖款中支付汇荣公司22912012.98元属于违法支付。三、本执行案中，异议人是合法租赁人，合法权益依法应给予保护。异议人在租赁期间投入巨额资金进行装修，大大提升了被拍卖房产的价值。对异议人的添附物价值，法院已委托评估机构进行评估，确认了添附物的价值。异议人不是被执行人，其出资添附的资产应属异议人所有，不应当然的用来清偿出租方阳朔一尺水公司的债务。对桂林中院已用10557629.60元款项支付给申请执行人和汇荣公司应退还给异议人。综上所述，异议人有权依照法律的规定向桂林中级法院提出异议，对桂林中级法院公布涉案房产拍卖款的分配处置情况、涉及异议人添附的价值10557629.60元的款项的去向提出异议。请求对该分配方案以撤销，重新按照拍卖公告设定的条件、评估的范围、税费支出等���格予以执行。在本案开庭听证中，异议人艾斯黛尔酒店明确称是对上述涉案房产拍卖款项分配提出异议，并表示如果涉案房产租赁合同有效，其可履行合同；如果涉案房产租赁合同无效，其应当拿回部分拍卖款。被执行人阳朔一尺水公司在开庭听证中称：赞同异议人艾斯黛尔酒店提出的意见和请求。申请执行人誉泓投资公司在开庭听证中答辩称：涉案房产以现状拍卖没有损害异议人艾斯黛尔酒店在租赁期间出资进行装修和购置设备添附的价值，《租赁合同》有效期间，异议人可继续使用添附物。根据《租赁合同》，涉案房产上不可移除的添附物归房东所有，无论《租赁合同》是否有效，都不需要把涉案房产拍卖款分配给异议人。经审查查明：本院在强制执行申请执行人誉泓投资公司与被执行人阳朔一尺水公司借款合同纠纷一案中，于2017年4月12日对被执行人阳朔一尺水公司所有的涉案房产以现状的方式公开拍卖，桂林裕宏公司以255510061元的最高价竞得涉案房产。2017年5月10日，本院作出(2015)桂市法执字第114-6号执行裁定，裁定将被执行人阳朔一尺水公司所有的涉案房产所有权及相应的其他权益归买受人桂林裕宏公司所有，涉案房产及相应权益自该裁定书送达买受人时起转移；买受人可持该裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。上述拍卖涉案房产所得执行款，本院分配如下：（一）2017年5月11日，支付（2015）桂市法执字第115号执行案件的申请执行人汇荣公司涉案房产拍卖款人民币贰仟贰佰玖拾壹万贰仟零壹拾贰元玖角捌分（22912012.98元），支付（2015）桂市法执字第114号案件的申请执行人誉泓投资公司涉案房产拍卖款人民币壹亿伍仟万元（150000000元）。（二）2017年9月14日，支付阳朔县财政局涉国有资产权益款人民币壹仟贰佰肆拾肆万柒仟零叁拾壹元捌角贰分（12447031.82元)和阳朔县地税局应缴纳税费人民币贰仟捌佰伍拾玖万玖仟陆佰柒拾贰元伍角伍分（28599672.55元)。（三）2017年9月26日，支付广西金诚房地产评估咨询有限公司资产评估费347234元和广西众益工程咨询有限公司资产评估费、造价鉴定费756.000元。（四）2017年11月1日，支付申请执行人誉泓投资公司涉案房产拍卖款21.000.000元。以上总计已支付执行款人民币236061951.35元元。剩余款项尚留存：19448109.65元。另查明，2012年8月1日，被执行人阳朔一尺水公司就涉案房产办理了抵押权登记，并注明抵押权登期间不得租赁;2013年7月6日，2014年8月28日，广西今���置业投资有限公司与案外人李宛健及作为见证人的被执行人阳朔一尺水公司签订《尺水街暨可高国际大酒店商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及《补充协议》租赁涉案房产。2013年8月5日，秀峰区人民法院作出（2013）秀民保字第18-1号民事裁定，裁定对被执行人阳朔一尺水公司所有的涉案房产及国有土地使用权保全查封；同年10月24日，秀峰区人民法院作出（2013）秀民初字第859号、860号公告，公告涉案房产已经被依法查封，查封期间不得转移被查封的财产，不得对被查封的财产设立权利负担，不得有妨碍财产保全的其他行为。2015年7月27日、8月13日，阳朔县长丰秀水假日大酒店有限责任公司（法定代表人：李宛健）与艾斯黛尔酒店签订《尺水街店铺租赁合同》及《补充协议》，阳朔县长丰秀水假日大酒店作为出租方将涉案房产中的部分房产出租给艾斯黛尔酒店用于开设酒店、旅馆。针对异议人艾斯黛尔酒店提出的异议和申请执行人誉泓投资公司的答辩，本院经审查认为：首先，涉案房产早在2012年8月的借款合同中明确约定抵押权登期间不得租赁，并办理了抵押权登记。2013年7月、2014年8月，涉案房产的非所有权人案外人广西今朝置业投资有限公司与李宛健分别签订《租赁合同》及《补充协议》，将涉案房产整体租赁给李宛健；被执行人阳朔一尺水公司作为涉案房产的所有权人，以见证人身份在上述《租赁合同》和《补充协议》上签名。因此，根据法律规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。因此，本院以现状方式拍卖涉案房产合理合法。其次，秀峰区人民法院于2013年8月5日作出���2013）秀民保字第18-1号民事裁定，裁定对被执行人阳朔一尺水公司所有的涉案房产及国有土地使用权保全查封；同年10月24日又作出（2013）秀民初字第859号、860号公告，公告涉案房产已经被依法查封，查封期间不得转移被查封的财产，不得对被查封的财产设立权利负担，不得有妨碍财产保全的其他行为。因此，艾斯黛尔酒店于2015年7月27日、8月13日与（法定代表人：李宛健）签订《尺水街店铺租赁合同》及《补充协议》，租赁涉案房产中的部分房产，明显违反秀峰区人民法院保全裁定和公告。第三，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五百一十一条的规定，只有债权人或者被执行人对拍卖涉案房产所得执行款的分配方案有异议的，才有权依法自收到分配方案之日起十五日内向执行法院提出书面异议。异议人艾斯黛尔酒店作为申请执行人誉泓投资公司与被执行人称阳朔一尺水公司借款合同纠纷执行一案的案外人，无权就涉案房产所得执行款的分配提出异议。第四，异议人艾斯黛尔酒店提出在租赁期间出资进行装修添附的资产应属异议人所有，应归还异议人投资添附、增加的装修、设备价值共计10557629.60元的异议请求。经审查，依据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”根据广西今朝置业投资有限公司与李宛健分别签订的��租赁合同》第九条第2项的约定“合同期满（或提前解除），双方按下列方式对资产进行处置：商铺部分物业，李宛健添置的动产由李宛健自行处理，其他入墙装修物品不计残值随承租标的物无偿移交甲方。”又根据阳朔县长丰秀水假日大酒店有限责任公司（法定代表人李宛健）与艾斯黛尔酒店签订的《租赁合同》第九条第2项的约定“合同期满（或提前解除），艾斯黛尔酒店添置的动产由其自行处理，其他入墙装修物品不计残值随承租标的物无偿移交阳朔县长丰秀水假日大酒店有限责任公司。”因此，本案中，在租赁合同期满（或提前解除）前或租赁合同依法确认无效前，艾斯黛尔酒店对涉案房产装修形成的添附物主张对属其所有，于法无据，故艾斯黛尔酒店请求从涉案房产拍卖款中归还其投资装修购买增加添附��、设备价值人民币共计10557629.60元的异议请求，不予支持。第五，异议人艾斯黛尔酒店是否属涉案房产的合法租赁人，其租赁权是否系合法权益，应由异议人通过诉讼程序确定。况且，艾斯黛尔酒店租赁涉案房产中的部分房产拍卖前实际上一直由其正常经营，拍卖后，为维持李宛健的合法权益，买受人桂林裕宏公司与李宛健达成了过渡协议,实际上异议人艾斯黛尔酒店的租赁权没有受到影响。最后，异议人艾斯黛尔酒店提出的如下异议：1、桂林中院不直接向异议人送达并告知“涉一尺水公司案件拍卖款支付情况”，剥夺了涉及异议人在拍卖款中的添附设备款去向的知情权。2、涉案房产评估的土地使用权面积和拍卖后土地使用权面积不一致，评估的房屋产权证登记面积和拍卖后房屋产权登记面积不同。3、表示如果涉案房产租赁合同有效，其可履行合同；如果涉案房产租赁合同无效，其应当拿回部分拍卖款。以上异议均不是执行程序中的异议审查范围。综上，异议人艾斯黛尔酒店提出的异议，于法无据，不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第(十一)项、第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十七条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回异议人阳朔县长丰艾斯黛尔精品酒店的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十���日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 秦增儒审 判 员 曾宪戊审 判 员 伍永兴二〇一八年二月二十八日法官助理 杨 苛书 记 员 秦 川