山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁09民终155号上诉人（原审被告）：裴某，女，汉族，1988年3月8日出生，居民，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：裴广汉（裴某之父），住泰安市泰山区升平街**号。委托诉讼代理人：任战敏，北京冠领律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：泰安市岱岳区粥店街道办事处黄草岭村村民委员会，住所地泰安市岱岳区粥店街道办事处黄草岭村。法定代表人：王秋祥，主任。诉讼委托代理人：徐传国，山东天东律师事务所律师。诉讼委托代理人：徐亚楠，山东望岳律师事务所律师。上诉人裴某与被上诉人泰安市岱岳区粥店街道办事处黄草岭村村民委员会财产损害赔偿纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2017）鲁0911民初1958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。裴某上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或查清事实后改判；2.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：涉案房屋不在被上诉人安置被拆迁户村民房屋范围内，与被上诉人安置本村村民的房屋没有关系，一审判决对此认定事实错误。一审判决写明“2017年4月14日原告发现被告将其所购房屋拆除”系认定事实不清，上诉人从未表达过该意思。一审判决认为被上诉人将涉案房屋拆除系认定事实不清，本案与上诉人的房屋被强拆无关，且强拆房屋的另有其人。一审判决认为双方房屋买卖合同关系不成立是错误的，适用法律也存在错误，涉案房屋位于国有土地上，不属于限制交易类房屋。上诉人已经支付了全部房款，实际入住十余年，双方买卖关系成立。被上诉人一审提起诉讼系恶意诉讼。综上，请求二审法院判如所请。泰安市岱岳区粥店街道办事处黄草岭村村民委员会辩称，一、本案上诉人不具有上诉权，应依法驳回其上诉。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持原判。涉案房屋系被上诉人的集体财产，用于安置本村村民，上诉人关于本案房屋不在安置被拆迁户范围内的上诉理由不成立，且涉案房屋是否用于安置本村被拆迁户，不属于本案基本事实，不存在撤销原判、发回重审或改判的情形。涉案房屋系被上诉人拆除的，一审判决对此认定正确。一审判决认定涉案房屋的所有权并未转移，双方房屋买卖合同关系不成立，是正确的。上诉人未取得涉案房屋的产权登记，不是涉案房屋的所有权人。双方未签订房屋买卖合同，上诉人持有的收据不能证实与涉案房屋的关联性，不能证实双方房屋买卖合同关系成立。即使双方存在房屋买卖合同关系，该合同也因违反法律、法规的强制性规定而无效，涉案房屋是用于安置本村被拆迁户的，是限制交易类房屋。上诉人也无证据证实其交纳的17.885万元系全部购房款。上诉人非法占有涉案房屋是侵权行为，被上诉人有权要求其赔偿损失，并非恶意诉讼。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。泰安市岱岳区粥店街道办事处黄草岭村村民委员会向一审法院起诉请求：1.被告裴某向原告支付自2006年1月1日至2017年4月1日期间非法占用本村所有的小康楼的占用费540000元(按4000元/月计算)；2.本案诉讼费、送达费等实现债权的费用由被告承担。一审法院认定事实：2001年3月24日，东岳大街西段综合改造工程指挥部作出“3.24”现场办公会议纪要对拆迁安置工作作出决定，黄草岭沿路被拆除的民房可按规划在村庄北部建设。2001年8月3日，泰安市岱岳区政府为保证东岳大街西段拓宽改造工程的顺利进行，及时安置搬迁户，作出泰岱政字[2001]11号批文批复同意调整黄草岭村村庄规划。2002年1月8日，泰安市岱岳区政府作出泰岱政土[2002]8号批文批复同意黄草岭村48户村民使用本村未利用土地9360平方米作为新建住宅用地。2002年6月14日，岱岳区政府作出泰岱政土[2002]128号批文批复同意出让给黄草岭村国有土地使用权4666平方米，用于建设小康楼。后原告根据上述批文依法取得了《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等证件，并建设小康楼29栋，小康楼区7号楼西数第二户即涉案小康楼既是原告建设的该29栋小康楼中的一栋。2005年12月24日，原告会计张庆友给被告出具了一张金额为17.885万元的购房屋款收据，收据上盖有原告公章，并有张庆友签字。2017年4月3日，被告等9人向泰安市公安局岱岳区分局寄交《请求贵局依法履行保护申请人及家属人身安全、位于泰安市岱岳区粥店街道办事处黄草岭村小康楼房地产及室内装修装饰、物品等财产安全法定行政职责的申请书》，被告裴某要求公安机关保护其位于黄草岭村小康楼区7号楼西二号房产；被告等六户向泰安市岱岳区公安局局长寄交《房屋及人身安全请求被保护书》（未载明时间）要求公安机关保护其位于黄草岭村的别墅。2017年4月10日，黄草岭村民代表大会形成决议案，决议内容如下：1、泰安市岱岳区政府出让给本村国有土地使用权4666平方米是用于建设小康楼、安置本村村民的，欲将本村所有的小康楼出售给被告并收取被告小康楼预付款的行为是原村支部书记王顺祥的个人行为，未经村两委会、村民大会或村民代表大会决议，严重损害了本村村民的合法权益；2、村委会立即解除与被告之间的购房事宜；3、村委会对涉案小康楼依法自行拆除；3、对原村支部书记王顺祥与被告间非法买卖小康楼的行为及被告非法占用本村所有的小康楼的行为，通过政府部门或司法机关依法维权。2017年4月12日，原告将涉案小康楼拆除。2017年4月14日被告父亲裴广汉，同时也是本案被告的诉讼代理人，向泰安市公安局粥店派出所报案称其在黄草岭村的房子被拆除，派出所工作人员对裴广汉作了询问笔录，裴广汉在询问笔录中叙述其在2004年3月份交的涉案小康楼定金，在2005年12月份交完全款17.88万元左右，购房时未签订购房合同，没有涉案小康楼的房产证。2017年4月27日，粥店派出所工作人员再一次向裴广汉询问相关情况，并作了询问笔录，裴广汉在询问笔录中叙述了涉案小康楼的结构、面积、装修等情况。泰安市公安局岱岳区分局经审查认为裴广汉提出的黄草岭村裴某房屋被拆除一事没有犯罪事实，并于2017年5月13日作出不予立案通知书。一审法院认为，本案双方争议的焦点是：一、原被告间的房屋买卖关系是否成立，涉案小康楼的所有权是否发生转移；二、原告要求被告按4000元/月赔偿的依据是否充分。关于双方间房屋买卖关系是否成立的问题，原告已提交证据证实泰安市岱岳区政府出让给原告4666平方米国有土地使用权用于建设小康楼、安置本村被拆迁户，原告依法取得用地及规划等手续后合法建造小康楼29栋。2005年12月24日，被告向原告支付购房款17.885万元，原告给被告出具了购房款收款收据，但该收款收据并未注明被告购买的小康楼的价款、位置、面积等基本信息，此后双方未签订购房协议、未办理房屋过户及移交手续，不具备《中华人民共和国合同法》第十二条规定的合同的必备条款及主要条款，被告亦不是本村拆迁安置户，故原被告间的买卖关系不成立，房屋所有权未发生转移。关于原告要求被告按4000元/月赔偿的依据是否充分的问题。原告的庭审中提交了两份房屋租赁信息复印件欲证实涉案小康楼同地段的房屋租赁价格大约每月每平方14元，涉案小康楼的面积约为288平方米，月租大约4000元，并以此向被告主张赔偿。但被告在庭审中对此不予认可，原告亦未申请本院对其房租损失进行鉴定，本院认为原告提交的证据不能证实其损失，根据谁主张谁举证的原则，原告应承担举证不能的法律后果，本院对原告要求被告按4000元/月赔偿的主张不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告泰安市岱岳区粥店街道办事处黄草岭村村民委员会的诉讼请求。案件受理费4600元由原告泰安市岱岳区粥店街道办事处黄草岭村村民委员会承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。裴某提交以下新证据：证据一、山东电力106388895598发到裴某父亲裴广汉手机上的用电短信，用以证明裴某拥有涉案小康楼的所有权和居住权。证据二、黄草岭村委会村务公开栏内张贴的“泰安旅游经济开发区黄草岭村小康楼摸底丈量面积公示表”、“泰安旅游经济开发区黄草岭村宅基地协议情况表”及“泰安旅游经济开发区黄草岭村宅基地面积摸底情况公示（第一批）”的照片打印件，用以证明黄草岭村委会已确认了裴某拥有涉案小康楼的所有权和居住权。证据三、（2017）青衡房估（泰）字第105号房地产评估报告书，载明估价对象泰安市岱岳区粥店办事处黄草岭村四排路西4住宅楼房地产，紧临G104国道，产权人为裴某，单独拥有，房屋建筑面积289.60平方米，建成年份2004年。证据四、焦某、李某、梁某三人的证明，用以证明涉案房屋的所有权人是裴某。证据五、泰安旅游经济开发区和高铁新区拆迁指挥部的负责人于新仉发给裴某的父亲裴广汉的短信及其在裴某家门口留念照片，用以证明裴某拥有房子的合法性。证据六、裴某房屋被强拆前家中照片、录像光盘，用以证明房屋原貌及室内装修、居住使用生活状况。证据七、泰安旅游经济开发区和高铁新区拆迁指挥部的负责人于新仉、王兴安于2017年3月27日带领一伙人到裴某家中的录像、谈话录音及录音文字记录和照片、光盘录像，用以证明泰安旅游经济开发区和高铁新区拆迁指挥部的负责人及其他一伙人员到了裴某家中，并确认了裴某拥有、使用联排别墅楼房屋的合法性和真实性。证据八、黄草岭村小康楼（联排别墅楼）区航拍全貌照片和泰岱政土［2002］128号岱岳区政府批文复印件、第09000122号建设用地规划许可证、泰岱国用（2002）字第232号国有土地使用证、第09004916号《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，用以证明裴某拥有居住的联排别墅楼区7号楼西数第二户所占用的是国有出让土地，不是安置搬迁村民的住宅用地。泰安市岱岳区粥店街道办事处黄草岭村村民委员会质证称，对证据一的真实性无异议，对证明对象有异议，该内容是用电公司向上诉人的委托代理人发送的内容，而不是向上诉人发送的内容；对证据二的照片真实性有异议，该份证据是由上诉人单方制作的，其证明内容我们有待核对，并且该组照片也不是二审的新证据，该组照片并不能证明被上诉人对上诉人所非法居住的楼房进行了确认；对证据三的证明报告有异议，委托人是上诉人，因此该委托评估报告并不能证明涉案房屋的产权人是上诉人；对证据四的真实性有异议，对证明内容也有异议，证人应该出庭作证接受双方的质证，因此该份证明不能作为定案依据；证据五与本案无关联性，对其证明的目的不予认可；对证据六的真实性有异议，对证明目的有异议，该份证据与本案所总结的焦点无关联性；对证据七的真实性有异议，对证明对象有异议，该份证据应当提交相应制作单位的营业执照和制作人，制作人应当出庭作证证明其制作的真实性，并且该证据与本案无关联性；对证据八的真实性无异议，对建立在国有土地上无异议，但是该涉案小康楼也是为了安置本村村民的。上述证据均不能证明上诉人对涉案房屋拥有物权以及合法占用的权利，涉案的小康楼由被上诉人合法建造，被上诉人依法享有其物权，因此享有物权保护的权利。泰安市岱岳区粥店街道办事处黄草岭村村民委员会提交以下新证据：证据一、国有土地使用权出让合同，结合泰岱政土（2002）128号批文及国有土地使用证，用以证明涉案小康楼是用来安置本村拆迁户的。证据二、（2017）鲁0911民初1957号开庭传票、民事起诉状、收据各一份，用以证明与本案情况相同，陈晓婧向原村支部书记王顺祥预付购房款5万元，陈晓婧仅具有购房意向，双方未就房屋位置、房号、价款以及支付方式、交付条件、税费等达成合议，双方未成立房屋买卖关系，被上诉人以非法占用为由起诉陈晓婧；证据三、（2017）鲁0911民初1955号开庭传票、民事起诉状各一份以及（2017）鲁0911民初1956号开庭传票、民事起诉状各一份，收据两份，用以证明与本案情况相同，被上诉人分别起诉毕秀文，自2004年8月1日至2015年12月31日之间非法占用被上诉人村小康楼别墅楼7号楼西始第五户，起诉戴恒明自2016年1月份至今非法占用被上诉人村小康楼别墅楼7号楼西始第五户，戴恒明提交两份收据欲证实该小康楼从被上诉人村获得，但该收据仅载明毕秀文交来预付款8万元、12万元，仅能证实毕秀文有购房意向，但此后双方未就房屋买卖达成合议。综上，陈晓婧预付购房款5万元，毕秀文预付购房款20万元，本案上诉人预付款17.885万元，该三人的行为相互印证该三人仅具有购房意向，但未成立房屋买卖关系，均系非法占用行为，同时也证实了17.885万元仅是房屋预付款，并非全款。裴某质证称，证据二、三与本案无关联性，对其证明目的不予认可；对证据一的真实性有异议，对证明目的也有异议，证据一是结合128号文以及232号国有土地使用证来说的，该土地使用证记载安置了9户，其中只有3户是本村村民，其余都不是本村村民，且国有土地使用权出让合同中也没有明确是安置给本村村民的。国有土地出让合同过了举证期限，而且未提交原件，复印件无效，该合同和国有土地使用证对比来看，应该是依据国有土地使用证为准。证据二也应提供原件，被上诉人未提供陈晓婧购房款的原件，同时陈晓婧交款的数量、交款的内容与上诉人没有任何共同之处，上诉人的收据上标注了购房款全款是人民币17.885万元，收据上盖有泰安市岱岳区粥店街道办事处黄草岭村村民委员会的公章。对裴某提交的证据一、证据三、证据五、证据八的真实性，因泰安市岱岳区粥店街道办事处黄草岭村村民委员会无异议，本院予以确认，但证据三系裴某单方委托制作的评估报告，该报告中记载的房屋信息不能作为认定本案事实的依据，本院对此不予采信。对裴某提交的证据二的真实性，泰安市岱岳区粥店街道办事处黄草岭村村民委员会虽有异议，但未提交核对意见，且该组照片与本院到现场拍摄的照片一致，本院对此予以确认。对裴某提交的证据四，因出具该证明的人员并未到庭作证，本院对此不予采信。对裴某提交的证据六、证据七，因与本案不具有关联性，本院不予采信。对于泰安市岱岳区粥店街道办事处黄草岭村村民委员会提交证据一，因系复印件，本院不予采信，对于其提交的证据二、三与本案不具有关联性，本院亦不予采信。因裴某在二审期间明确其上诉请求为对一审判决的裁判结果无异议，对部分认定事实有异议，一是对房屋拆迁人的认定有异议，二是对房屋买卖合同不成立有异议，三是对上诉人房屋所占土地的用途有异议，四是对一审法院违反了不告不理的原则有异议，一审法院认定的部分事实的与被上诉人的诉讼请求无关。结合本院对二审期间双方提交的新证据的分析意见，本院认为涉案房屋拆迁人的认定与本案无关，本院对此不予审理，一审判决对该事实的认定与本案无关，本院对此不予确认。对房屋买卖合同是否成立，应结合本案其他事实综合予以认定。对于涉案房屋所在的土地性质，双方均认可涉案房屋是建设在（2002）第232号国有土地使用证的范围之内，土地性质系国有出让土地，本院对此予以确认。对一审判决查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案系泰安市岱岳区粥店街道办事处黄草岭村村民委员会认为裴某非法占有涉案房屋而提起的诉讼，故本案争议的焦点问题是裴某对涉案房屋的占有是否属于非法占有。裴某主张其占有涉案房屋的法律依据是其与泰安市岱岳区粥店街道办事处黄草岭村村民委员会之间存在房屋买卖合同，其已经购买了涉案房屋，而泰安市岱岳区粥店街道办事处黄草岭村村民委员会认为其并未将涉案房屋出售、交付给裴某，对此本院认为，首先，裴某提交的收据载明其交付了购房款17.885万元，且盖有被上诉人的公章，被上诉人对该收据的真实性无异议，而且该收据记载的内容与被上诉人提交的陈晓婧、毕秀文的收据内容不同，陈晓婧和毕秀文的收据中均记载的是购房预付款，故被上诉人提交的陈晓婧和毕秀文的收据无法证实其主张。其次，涉案房屋在拆除前一直由裴某占有使用，被上诉人无证据证实其系非法占有，且被上诉人直至2017年4月才召开村民代表大会就涉案房屋的占用问题进行讨论，因此，涉案房屋应视为已交付裴某。再次，本案双方均认可涉案房屋拆除前的原位置是在国有出让土地之上，故其房屋买卖合同的效力并不因土地性质而无效。综上，裴某与泰安市岱岳区粥店街道办事处黄草岭村村民委员会存在合法有效的房屋买卖合同关系，一审判决对此认定不当，本院予以纠正。至于涉案房屋在拆除前的物权人是谁，与本案争议的焦点问题无关，本院不予审理。综上所述，一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9200元，由裴某负担。本判决为终审判决。审判长  徐献武审判员  屈玉涛审判员  王 玥二〇一八年二月二十四日书记员  李智伟