上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初1820号原告房兆雨，男，1938年4月13日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。原告房兆平，男，1951年4月19日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告房兆华，男，1957年9月1日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。三原告共同委托代理人赵振华，上海申浩律师事务所律师。被告上海三林建设工程管理有限公司，住所地三林路******。法定代表人叶志敏。委托代理人侯清。被告孙秀英，女，1945年2月26日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托代理人姚惟佳，上海达尧律师事务所律师。委托代理人冯英杰，上海达尧律师事务所律师。原告房兆雨、房兆平、房兆华诉被告上海三林建设工程管理有限公司(以下简称三林建管公司)、被告孙秀英房屋拆迁补偿安置合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告房兆平、房兆华及三原告的共同委托代理人赵振华、被告三林建管公司的委托代理人侯清、被告孙秀英的委托代理人姚惟佳、冯英杰到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告房兆雨、房兆平、房兆华诉称，刘桂珍(1998年3月3日报死亡)系三原告母亲，生前系三林船舶修理厂(后更名为上海浦东船厂)职工，于1969年退休。1984年，三林船舶修理厂将位于本市浦东新区劳动新村公房XXX号XXX室公房(后门牌号已变更为浦东新区三林镇沿江路XXX弄XXX号XXX室，以下简称涉案房屋)分配给刘桂珍承租使用，并在刘桂珍退休工资中扣除承租租金。1998年刘桂珍死亡后，其楼上邻居金小贯(被告孙秀英丈夫)提出临时借用涉案房屋作为客厅使用，三原告遂将涉案房屋出借给金小贯，且一直未收取过租金，也未再向单位缴纳过任何租金。至本案诉讼，刘桂珍及三原告从未办理过涉案房屋的公房租用凭证，刘桂珍户籍亦从未迁入至涉案房屋内。原告房兆华户籍曾于1989年迁入至涉案房屋内，并于1996年迁出，1997年公安机关门牌号登记簿记载涉案房屋登记的户主为刘桂珍。2017年，三原告发现涉案房屋已动迁，拆迁人即本案被告三林建管公司以孙秀英为涉案房屋的承租人对涉案房屋实施动迁，2014年10月21日两被告签订了《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》(以下简称被诉协议)，由孙秀英取得了涉案房屋的动迁利益。刘桂珍作为涉案房屋的合法承租人，其去世后的公房租赁关系应由本市常住户口的配偶和直系亲属继承，因刘桂珍配偶已早于刘桂珍去世，故被告三林建管公司应与三原告签订拆迁补偿安置协议。被告孙秀英既非三林船舶修理厂职工，亦非涉案房屋的承租人，被告仅凭一份单位证明不能认定其系涉案房屋的承租人，被告孙秀英提供虚假材料骗取了涉案房屋的拆迁利益，故诉至本院请求确认被诉协议无效。被告三林建管公司辩称，其于2009年11月3日取得房屋拆迁许可证，系合法的拆迁人。涉案房屋为原上海环卫局下属企业所有的职工宿舍，后由原上海环卫局下属的上海浦东船厂分配给职工承租使用，部分职工未办理过公房租用凭证，故拆迁时该部分职工均提供了企业转制概括继受后的公有租赁房屋所有权人出具的证明，以证明其系分配房屋的实际承租人。2014年，被告三林建管公司依据孙秀英提供的上述证明认定孙秀英为涉案房屋的承租人，因该户内无户籍在册人员，其与孙秀英女儿金云签订被诉协议，安置孙秀英一套房屋并补偿274,500元人民币(以下币种均为人民币)，故被诉协议合法有效，不存在法定无效的情形，且被诉协议已经履行完毕，依法应驳回三原告的诉讼请求。被告孙秀英辩称，同意被告三林建管公司的意见。涉案房屋系三林船舶修理厂所有的公有租赁房屋，1995年，因职工金小贯居住困难，向单位申请了增配住房，因暂无多余公房可供分配，故经单位分房小组及领导同意，承诺将涉案房屋分配给孙秀英使用，并表示可待刘桂珍去世后再搬入居住。金小贯及被告孙秀英亦就上述事项与刘桂珍达成口头协议，取得了刘桂珍的同意。1998年刘桂珍去世后，涉案房屋由三林船舶修理厂收回，另行分配给职工孙秀英，并由三原告之一的房兆雨将涉案房屋的唯一钥匙交付给金小贯、孙秀英。1998年6月，被告孙秀英搬入涉案房屋实际居住，并向单位支付了数次承租租金，至本案诉讼，被告孙秀英未办理过租用公房凭证，户籍亦从未迁入至涉案房屋内。2014年，涉案房屋所在地块动迁，故被告孙秀英提供了由涉案房屋现在的所有权人出具的证明，证明涉案房屋系分配给孙秀英承租使用。三原告提供的证据不能证明刘桂珍在被诉协议签订时系涉案房屋的承租人。三原告并非三林船舶修理厂的职工，其于刘桂珍去世后至今，从未居住过涉案房屋，也未主张过任何权利，故三原告与涉案房屋无利害关系。公房的租赁使用权不发生法定继承，依照法律规定，只能变更承租人。刘桂珍死亡时，三原告从未居住于涉案房屋内，该房屋内亦无在册户籍人口，故无承租人变更为三原告的可能。综上，被诉协议合法有效，被告三林建管公司认定孙秀英为涉案房屋承租人正确，其与孙秀英的女儿金云签订的被诉协议合法有效，无法定无效的情形，依法应驳回三原告的诉讼请求。本院经审查认定事实如下：2009年11月3日，被告浦东三林建管公司因三林镇沿江路(华夏西路-林浦路)道路新建工程项目建设，取得浦建委房拆许字(2009)第33号房屋拆迁许可证，上海浦东房地产集团房屋动拆迁有限公司系拆迁实施单位。经有权机关批准，该许可证拆迁期限延长至2015年11月2日。位于本市浦东新区劳动新村******的涉案房屋性质为公有住房，房屋使用面积为48.03平方米，在上述许可证确定的拆迁范围内。被告孙秀英原系三林船舶修理厂职工，1995年因居住困难，其丈夫金小贯(同为该厂职工)向该厂分房小组申请增配住房，经单位分房小组及领导批准，承诺将涉案房屋分配给孙秀英承租使用，待刘桂珍去世后再搬入居住。1998年6月，孙秀英搬入涉案房屋实际居住至房屋被拆，其户籍未迁入涉案房屋内，亦未办理过公房租用凭证。在庭审中，其自述向公房所有权人交付过数次租金后未再交付。2014年4月29日，上海环境物流有限公司一分公司(闵行)出具的证明记载：“浦东新区三林镇沿江路XXX弄XXX号XXX室的房屋原属上海环卫船厂职工福利住房，于1995年8月增配给职工孙秀英居住”。在本案拆迁许可证颁发之日即2009年11月3日，涉案房屋内无在册户籍人口。被告三林建管公司依据该证明认定孙秀英为涉案房屋的承租人，于2014年10月21日与孙秀英签署了被诉协议，被安置人为孙秀英，孙秀英之女金云在被诉协议上签字，协议约定安置孙秀英三舒路XXX弄XXX号XXX室房屋一套，并补偿274,500元人民币，至本案诉讼，被诉协议已全部履行完毕。另查明，案外人刘桂珍生前丧偶，其育有三子即本案三原告。1984年，三林船舶修理厂将涉案房屋分配给刘桂珍承租使用，至1998年3月3日刘桂珍去世，其户籍从未迁入至涉案房屋内，亦未办理过公房租用凭证。三原告未交付过涉案房屋的承租租金。原告房兆华户籍曾于1989年迁入至涉案房屋，并于1996年迁出。另有原上海市浦东新区公安局1997年劳动新村户口审批材料记载：“新编住址门牌号环卫船厂公房103，无户口，户主姓名刘桂珍”。在庭审中，被告三林建管公司陈述，涉案房屋所在劳动新村公房原系三林船舶修理厂(即上海环卫船厂)所有，后经企业转制，至涉案房屋被拆迁时，该地块劳动新村公房所有权由上海环境物流有限公司概括继受。在本次拆迁过程中，对部分未办理公房租用凭证的租户均以上海环境物流有限公司一分公司(闵行)出具的证明为依据认定承租人。以上事实有房屋拆迁许可证、延期通知、被诉协议、上海环境物流有限公司一分公司(闵行)出具的证明、动迁补偿安置结算单、安置人口认定审批表、上海浦东威力雅自来水有限公司表卡资料、农村宅村新旧住址变动登记表、刘桂珍户籍证明、房兆华常住人口登记表等证据以及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第十九条规定，拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立拆迁补偿安置协议。第二十条规定，被拆迁人、房屋承租人以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、房屋租赁合同计户，由拆迁人按户进行补偿安置。本案中，被告三林建管公司依法取得涉案房屋所在地块的拆迁许可证，具有拆迁人资格，有权与涉案房屋在拆迁许可证核发之日时的承租人签订拆迁补偿安置协议。本案的争议焦点在于该地块房屋拆迁许可证核发之日时涉案房屋的承租人。根据查明的事实，在拆迁许可证核发之日涉案房屋内无户籍，孙秀英户实际居住于涉案房屋内，其虽未办理租用公房凭证，但结合该动迁地块涉案房屋的历史沿革，被告三林建管公司收集了上海环境物流有限公司一分公司(闵行)出具的证明，作为认定房屋承租人的主要依据，并无明显不当。庭审中，孙秀英也陈述了涉案房屋承租的来龙去脉，具有一定的合理性。反观三原告的陈述，无论其母亲刘桂珍还是三原告均从未办理过公房租用凭证，1998年刘桂珍去世后至动迁时，长达十余年，三原告从未到涉案房屋中实际居住使用，甚至连钥匙也没有，其称孙秀英户是借用房屋，但十余年未收取过任何费用。在明知涉案房屋被纳入拆迁范围的情况下，三原告从未向拆迁人主张过任何权利，这些均有悖常理，难以证明三原告系涉案房屋的承租人。至于原告房兆华户籍曾迁入迁出涉案房屋内，因迁出迁入日期均早于拆迁许可证核发之日，故无法证明三原告系涉案房屋的承租人。综上，被告三林建管公司认定孙秀英为承租人，与之签订被诉协议，并无合同无效之情形，三原告的诉讼请求无事实根据和法律依据，本院不予支持。故依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第八条、第一百一十九条、参照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第十九条、第二十条的规定，判决如下：驳回原告房兆雨、房兆平、房兆华的诉讼请求。案件受理费人民币80元，减半收取40元，由原告房兆雨、房兆平、房兆华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘媛媛二〇一八年二月六日书记员  付 鹤附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。二、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第十九条拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立拆迁补偿安置协议。第二十条被拆迁人、房屋承租人以房屋拆迁许可证核发之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、房屋租赁合同计户，由拆迁人按户进行补偿安置