湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1002民初2210号原告（反诉被告）：李亚林，女。委托诉讼代理人：雷郴菊，北京大成（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：郴州市美世界房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区人民西路29号郴建集团19栋204号。法定代表人：曾楷峰。委托诉讼代理人：张爱艳，女，1992年11月24日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：粟沙，湖南吟正律师事务所律师。原告（反诉被告）李亚林与被告（反诉原告）郴州美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李亚林委托诉讼代理人雷郴菊，被告（反诉原告）美世界公司委托代理人张爱艳、粟沙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）李亚林本诉请求判令：1、请求依法判令被告及时办理好房屋验收合格等相关手续，交付合格的郴州市美美世界城市商业广场楼盘B栋14B04住宅房给原告；2、请求判令被告支付逾期交付上述房屋的违约金25924元给原告（违约金暂时算至2017年6月12日，后续违约金算至实际交房之日止）；3、被告承担本案的诉讼费、保全费等费用。被告（反诉原告）美世界公司针对本诉答辩要点：没有如期交房是由于不可抗力导致，依据合同约定可以据实延期；诉请的违约金过高，请求予以核减。被告（反诉原告）美世界公司反诉请求判令：1、判令被反诉人承担逾期支付房款的违约金6360元。并请求法院若判决反诉人在本诉中需承担违约责任，则与此反诉金额进行等额抵销；2、本案的诉讼费、保全费由被反诉人承担。原告（反诉被告）李亚林针对反诉答辩要点：贷款延迟并非原告原因造成，放款迟延的时间在于被告、银行和国家政策造成的，属于被告的责任和合同约定的不可抗力，而非原告违约。综上，请求驳回美世界公司反诉请求，反诉费由反诉方承担。查明的事实根据双方诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1、2015年9月20日，原告（反诉被告）李亚林与被告（反诉原告）美世界公司签订一份编号为2013020314B04的《郴州市商品房买卖合同》，原告（反诉被告）李亚林购买被告（反诉原告）美世界公司开发的位于郴州市人民西路郴州市美美世界城市商业广场项目中B栋14B04房，约定总房价456417元。合同签订后，原告（反诉被告）李亚林于合同签订日缴纳首付款156417元（包括之前缴纳的定金100000元），并与郴州市住房公积金管理中心签订编号为20120160078的《住房公积金个人住房委托贷款合同》，其余购房款300000元通过公积金贷款的方式于2016年2月4日支付给了被告（反诉原告）美世界公司。2、《郴州市商品房买卖合同》合同第九条“交房期限及条件”约定，出卖人应当于2016年8月31日前将验收合格的商品房交付给买受人，第十条中对逾期交房的违约责任作出约定：出卖人未能在合同约定的时间将商品房交付给买受人，逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。3、至本案庭审时，诉争房屋的综合验收尚未通过，也未交房给买受人（即本诉原告），合同约定是2016年8月31日前交付，至原告（反诉被告）李亚林起诉的2017年6月12日，已逾期284天。法律适用争议本案根据查明的事实，将双方当事人争议的焦点概括为以下四个方面：一、原告（反诉被告）李亚林要求被告（反诉原告）美世界公司承担逾期交房违约责任的主张是否符合合同约定和法律规定。被告（反诉原告）美世界公司辩称其逾期交房主要是受施工期间恶劣天气、郴州市创建文明城市限制施工时间等不可抗力原因导致。原告（反诉被告）李亚林认为，逾期交房主要是建设方资金不足所致。本院认为：美世界公司所称的施工期间天气状况和政府对城市的管理工作是工程建设中应当考虑的因素而非不可抗力，本案中，美世界公司提交的证据不足以证明其至今尚未交房是因为2012年11月至2014年11月天气状况不良所致，且并未提交任何因遭遇不可抗力曾告知买受人需延期的证据（商品房买卖合同第九条第二款第一项的约定），对被告（反诉原告）美世界公司称逾期交房是不可抗力所致的抗辩理由，本院不予采信；原告（反诉被告）李亚林要求被告（反诉原告）美世界公司承担逾期交房违约责任的主张符合合同约定和法律规定，本院予以认定。二、原告（反诉被告）李亚林是否依约承担逾期付款的违约责任。被告（反诉原告）美世界公司认为：双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第五条第二款约定，……买受人自行向银行申请按揭贷款的，应保证按揭贷款的款项在签订本合同后30日付至出卖人，逾期按合同第六条处理。……合同签订于2015年9月20日，按揭贷款300000元于2016年2月4日支付给了被告（反诉原告）美世界公司，比照合同约定逾期了106天，原告（反诉被告）李亚林应向被告（反诉原告）美世界公司支付违约金6360元。原告（反诉被告）李亚林认为：合同中相关约定无效，且按揭贷款手续是通过开发商办理，原告（反诉被告）不应承担违约付款的责任。本院认为：本案双方对所签订的《郴州市商品房买卖合同》的合法性并未提起诉争，原告（反诉被告）李亚林所提本诉亦是要求被告（反诉原告）美世界公司履行该合同，作为合同相对人，双方均有履行合同约定的义务。原告（反诉被告）李亚林在履行付款义务过程中，并未向美世界公司提出因无法在合同约定的期限内付款而需协商变更付款时间；原告（反诉被告）李亚林提交的与郴州市住房公积金管理中心签订的《住房公积金个人住房委托贷款合同》是由其自行办理，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》中约定：“买受人通过出卖人办理银行按揭，应当向出卖人出具授权委托书”……，现没有证据证明银行按揭手续是原告（反诉被告）李亚林委托被告（反诉原告）美世界公司全权办理的，原告（反诉被告）李亚林应当依约承担逾期付款的违约责任。三、被告（反诉原告）美世界公司是否有权据实顺延交房。被告（反诉原告）美世界公司庭审中称，因原告（反诉被告）李亚林拖延了缴款时间，公司有权据实顺延交房。原告（反诉被告）李亚林对此不予认可。庭审查明，合同第九条第二款第二项约定为：如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项，出卖人可据实予以延期。本院认为，该条款在合同约定的商品房交付内容中，是指约定的商品房交付期限届满，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项时，出卖人依法行使的不安抗辩权。本案中原告（反诉被告）李亚林于2016年2月4日支付了全部购房款，约定的商品房交付时间是2016年8月31日前，即在商品房交付期限届满前，买受人已向出卖人支付全部购房款，被告（反诉原告）美世界公司所称可据实予以延期交房的抗辩没有事实和法律依据，本院不予采信。四、被告（反诉原告）美世界公司所提反诉是否已过诉讼时效。原告（反诉被告）李亚林在庭审中称，被告（反诉原告）美世界公司所提反诉已过诉讼时效。庭审查明，原告（反诉被告）李亚林于2016年2月4日支付全部购房款，逾期付款的违约事实及违约金的数额于此时确定，而美世界公司于2018年1月提起反诉，《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本院认为，针对反诉所提诉讼时效抗辩不符合法律规定，本院不予采信。判决的理由与结果本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷中的商品房预售合同纠纷。庭审查明，原、被告签订的编号为2013020314B04的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告（反诉被告）李亚林已经履行了全部付款义务，但其中300000元按揭贷款支付给被告（反诉原告）美世界公司的时间比照合同约定逾期了106天；被告（反诉原告）美世界公司未按照合同的约定按时交房，至本案庭审时，诉争房屋的综合验收尚未通过。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”；第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。根据查明的事实，依照有关法律规定，本院对双方诉讼请求作如下处分：1、本案中，双方当事人均未要求解除合同，对原告（反诉被告）李亚林诉请被告（反诉原告）美世界公司继续履行购房合同约定的义务，本院予以支持。现查明至庭审之日，被告（反诉原告）美世界公司开发的郴州市美美世界城市商业广场项目中B栋14B04房尚未经有关部门综合验收合格，也无法确定何时将符合合同约定条件的房屋交付给买受人，本院对原告（反诉被告）李亚林诉请按合同的约定及时交付该商品房不予支持；如交房条件成就后，被告（反诉原告）美世界公司仍未交付商品房，原告（反诉被告）李亚林可另行主张权利。2、双方违约金数额的确定。本案原、被告对双方在商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金为已交付购房款每日万分之二无异议，被告（反诉原告）美世界公司在庭审中称违约金过高请求减少一些，但并未提交违约金过高的证据（且在反诉中亦是主张对方按照合同约定的相同计算标准支付违约金），因双方在商品房买卖合同中对逾期交房违约金有明确的约定，依照法律规定，被告（反诉原告）美世界公司应当按照双方合同的约定支付违约金，对原告（反诉被告）李亚林请求被告（反诉原告）美世界公司支付违约金25924元（456417元×284天×日万分之二，计算至2017年6月12日，之后违约金按相同标准计算至实际交房之日止）的诉讼请求，本院予以支持。同时，合同也约定，如买受人未按约定时间付款，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。根据合同约定和法律规定，原告（反诉被告）李亚林应向被告（反诉原告）美世界公司承担逾期付款的违约责任，对被告（反诉原告）美世界公司要求原告（反诉被告）李亚林支付逾期付款违约金6360元（300000元×106天×日万分之二），并在美世界公司应支付的违约金中予以抵扣的反诉请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司继续履行与原告（反诉被告）李亚林签订的编号为2013020314B04的《郴州市商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李亚林逾期交房违约金25924元（456417元×284天×日万分之二，计算至2017年6月12日，之后违约金按相同标准计算至实际交房之日止）；三、原告（反诉被告）李亚林在本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司逾期付款违约金6360元，该款在被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司支付的违约金中抵扣；四、驳回原告（反诉被告）李亚林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费448元，财产保全费320元，合计768元，由被告（反诉原告）郴州美世界房地产开发有限公司承担；反诉受理费50元，由原告（反诉被告）李亚林承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  曹建强人民陪审员  曾庆懂人民陪审员  赵会敏二〇一八年二月二十三日书 记 员  李亚奇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。