广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终24238号上诉人（原审被告）：童穗赤，男，1956年11月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上诉人（原审被告）：伍燕华，女，1957年9月16日出生，汉族，住址同上。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：钟堂、邹振健，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张晓梅，女，1967年12月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：徐婉雯，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄探，北京大成（广州）律师事务所实习律师。原审第三人：梁炳兴，男，1964年10月10日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人童穗赤、伍燕华因与被上诉人张晓梅、原审第三人梁炳兴房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初14466号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。童穗赤、伍燕华上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张晓梅的全部诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费用全部由张晓梅承担。事实和理由：原审判决查明事实不清、适用法律错误：1、原审判决没有查明童穗赤、伍燕华已按照《补充协议》约定向张晓梅交付房屋的事实。童穗赤、伍燕华与张晓梅已签订了《补充协议》，一致同意将交付时间顺延至童穗赤、伍燕华收到天晖阁xx号xxx房后三周。而后，童穗赤、伍燕华与张晓梅是基于此才办理了涉案房屋的房屋过户手续。其后，童穗赤、伍燕华于2017年4月13日收到了天晖阁xx号xx房，童穗赤、伍燕华应当于2017年5月4日将涉案房屋交给对方。童穗赤、伍燕华已在约定期限内(即2017年4月28日)向张晓梅提出交付涉案房屋，但张晓梅一直不与童穗赤、伍燕华办理交付手续，对于该事实，中介公司工作人员夏娇的证人证言可以证实。由此可见，童穗赤、伍燕华与张晓梅以书面形式和实际履行变更了房屋的交付期限。2、童穗赤、伍燕华延期迁出户口的行为并没有给张晓梅造成实际损失，张晓梅要求的违约金过高。原审法院没有按照上述法律法规和结合本案的事实，支持了张晓梅过高的违约金，请求二审法院予以纠正。张晓梅答辩称：1、虽然双方签订了补充协议，但童穗赤、伍燕华不积极履行收楼义务，且对张晓梅和中介对此发出的催收楼通知不予理会，超出了张晓梅合理预期，导致张晓梅房屋出售以后无房居住。案涉房屋于2016年9月8日办理过户手续至张晓梅名下，但是张晓梅直到2017年5月31日才收到楼，即使童穗赤、伍燕华签订了补充协议，童穗赤、伍燕华迟迟不肯向张晓梅交楼的行为，也已经远远超出了合理的时间。2、关于童穗赤、伍燕华逾期迁户口的意见。双方签订的补充协议仅就交楼时间做了变更，并无约定变更童穗赤、伍燕华迁出户口的时间，童穗赤、伍燕华违约一直不肯迁出户口，导致张晓梅不能迁入户口。3、关于是否违约金过高的意见。张晓梅在卖掉自己的唯一住房后购买讼争房屋，但是又不能按照约定收房，导致张晓梅需要租房居住，已支付的租金已达3.2万元，张晓梅要求童穗赤、伍燕华支付的违约金也是按照双方签订的合同约定金额，并不存在过高的情况。而且，童穗赤、伍燕华在一审时并没有提出违约金过高。梁炳兴答辩称：我卖房时，要求收齐楼款就成交。但是因为有租约合同在，所以不能确定何时交楼。我收齐楼款，就叫租户准备搬走，但是租户不肯搬，后来我发邮政快递给租户，我一直都在处理租户的问题。我与本案房屋买卖没有关系，不知道为何被列为当事人。一审时有很多复印件，我只承认《买卖合同》，对3.2万元租金的事实我方不予确认。因本案纠纷，张晓梅于2017年6月15日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、童穗赤、伍燕华共同向张晓梅支付违约金100000元（包括逾期交楼违约金50000元、逾期迁出户口违约金50000元）；2、梁炳兴与童穗赤、伍燕华对逾期交楼违约金50000元承担连带责任；3、童穗赤、伍燕华及梁炳兴共同承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2016年5月15日，经广州瀚信置业有限公司（下简称瀚信置业公司）促成，童穗赤、伍燕华（卖方）与张晓梅（买方）签订了《房屋买卖合约》，约定卖方将广州市天河区石牌西路海欣街36号402房（下简称案涉房屋）出售给买方，成交价为2020000元；该物业带户口，卖方应在2016年12月30日前迁出；买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐全部楼款当天；卖方逾期迁出户口或逾期交楼的，卖方应赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失，不足弥补的，买方仍有权追讨；定金50000元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方；卖方应在收到定金后35日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，协助买方申请银行按揭；买方应在签署本合约后35日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后35日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料；买方应在签署本合约同时授权经纪方委托的“广州优贷按揭服务有限公司”办理按揭手续及过户手续，并向银行申请10年520000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续；首期楼款（不含定金）1450000元，买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付卖方；楼价余款（即申请贷款额）520000元，由贷款银行直接划给卖方等。2016年5月15日，张晓梅向童穗赤、伍燕华支付了购买案涉房屋的定金50000元。2016年7月4日，童穗赤（买方）与梁炳兴（卖方）签订了《房屋买卖合约》，约定卖方将广州市天河区天河东路xx号13BA房（下简称13BA房）以3500000元的价格出售给买方，买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为买卖双方协议决定；买方收到本人卖房楼款即时支付给卖方，第一期楼款大概在9月31日前支付，第二期楼款大概在10月31日支付；卖方收到第一期楼款通知该房承租方搬离该房，第一期楼款不少于1200000元，第二期楼款不少于600000元，直至支付完该物业总成交价等。2016年8月30日，张晓梅分两笔向童穗赤、伍燕华支付了购买案涉房屋的首期楼款970000元、520000元，共计1490000元。同日，张晓梅与童穗赤签订了《补充协议》，约定案涉房屋的交付使用时间为童穗赤收到13BA房使用后三周，期间不产生任何费用。2016年9月8日，案涉房屋过户登记至张晓梅名下，张晓梅取得了相应的《不动产权证书》。2016年11月3日，张晓梅通过银行抵押贷款方式向童穗赤支付了480000元。2016年12月9日，张晓梅向童穗赤、伍燕华邮寄发出了《交楼通知》，表示案涉房屋已于2016年9月8日过户登记至张晓梅名下，张晓梅于2016年11月3日已支付完案涉房屋的全部购买费用，童穗赤、伍燕华作为卖方应于2016年11月3日当日交楼，张晓梅已经给童穗赤、伍燕华一个月时间办理13BA房的收楼手续，但童穗赤、伍燕华至今一直拖延不办理交楼，张晓梅要求童穗赤、伍燕华于2016年12月15日交付案涉房屋。该通知已邮寄送达给童穗赤、伍燕华。2016年12月16日，张晓梅再次向童穗赤、伍燕华邮寄发出《交楼通知》，要求童穗赤、伍燕华马上交付案涉房屋，并依法承担违约责任。其后，张晓梅又分别于2016年12月23日、2017年1月3日、2017年1月20日、2017年4月5日向童穗赤、伍燕华邮寄发出《交楼通知》，但邮件均因童穗赤、伍燕华拒收而被退件。2017年5月27日，张晓梅与童穗赤签署了《电费、物业费过户协议》，约定自2017年5月27日后案涉房屋相关电费、物业费由张晓梅负担。2017年5月31日，张晓梅与童穗赤签署了《收楼确认书》，确认案涉房屋已交付给张晓梅。2017年6月15日，伍燕华将户口迁出案涉房屋。张晓梅以童穗赤、伍燕华逾期交付案涉房屋、逾期迁出案涉房屋的户口为由，向一审法院提起诉讼。一审诉讼过程中，张晓梅表示其在2016年9月8日已经取得案涉房屋的《不动产权证书》，但直到2017年5月31日才能对案涉房屋实际收楼，即使张晓梅与童穗赤签订了《补充协议》，童穗赤、伍燕华迟迟不肯向张晓梅交付案涉房屋的行为，也已经远远超出了合理的时间；童穗赤、伍燕华最终向张晓梅交付案涉房屋的时间为2017年5月31日，也已经超过了童穗赤、伍燕华在2017年4月13日收到13BA房三周内的期限（即2017年5月4日前）。童穗赤、伍燕华表示其于2017年4月28日已向瀚信置业公司提出将案涉房屋交付给张晓梅，但张晓梅以各种理由拖延办理，直至2017年5月31日才由双方完成案涉房屋的交接手续。为予证明，童穗赤、伍燕华提交了署名为“夏娇”的《证言》。张晓梅对该《证言》的真实性不予确认，并认为依照法律规定证人依法应出庭作证。童穗赤、伍燕华与梁炳兴均确认童穗赤与梁炳兴签订的《房屋买卖合约》没有约定13BA房的具体交付时间，只是约定了租客搬离后就将13BA房交付给童穗赤；租客与梁炳兴的合同是于2017年4月左右到期，梁炳兴与童穗赤签订合同时表示尽快让租客搬离并将房屋交付给童穗赤。梁炳兴表示其收到童穗赤、伍燕华支付的第一笔购房款后通知租客搬离，但租客一直不肯搬离，直至2017年4月13日梁炳兴才将13BA房交付给童穗赤。为予证明梁炳兴将13BA房交付给童穗赤的时间，童穗赤、伍燕华提交了童穗赤与梁炳兴签署的《收楼确认书》（显示时间为2017年4月13日）。张晓梅不确认该证据的真实性，并认为有可能是童穗赤、伍燕华为了逃避本案逾期交楼的违约责任而与梁炳兴签订该《收楼确认书》。张晓梅主张其出售了原有的广州市天河区石牌西路海欣街xx号602房（下简称602房），而童穗赤、伍燕华未将案涉房屋交付给张晓梅，导致张晓梅与602房的购房人陈侃侃协商租用该房屋，并按照每月4000元的标准向陈侃侃支付租金，双方没有另行签订租赁合同。为予证明，张晓梅提交了602房的《广州市不动产登记查册表》、陈侃侃开具的《收据》8张、《中国建设银行个人账户支出交易明细》（显示张晓梅的账户分别于2016年8月30日、2016年9月26日、2016年10月30日、2016年11月28日、2016年12月28日、2017年1月23日、2017年2月23日、2017年3月30日、2017年5月3日、2017年5月31日各向陈侃侃支付4000元）。童穗赤、伍燕华及梁炳兴均确认上述证据的真实性。一审法院认为：张晓梅与童穗赤、伍燕华签订的《房屋买卖合约》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。张晓梅已于2016年11月3日向童穗赤、伍燕华支付了全部购房款2020000元，童穗赤、伍燕华本应按照《房屋买卖合约》约定在该日将案涉房屋交付给张晓梅。但由于张晓梅与童穗赤于2016年8月20日签订了《补充协议》，双方约定案涉房屋的交付时间延期至童穗赤所购买的13BA房交付使用后三周，故《房屋买卖合约》约定的房屋交付时间已被《补充协议》更改。其后，张晓梅直至2017年5月31日才对案涉房屋实际收房。童穗赤、伍燕华主张其于2017年4月13日对13BA房收楼，后通知瀚信置业公司可在2017年4月28日将案涉房屋交付张晓梅，其行为并未违反《补充协议》的约定。对此，一审法院认为，虽然张晓梅与童穗赤于2016年8月30日签订《补充协议》约定案涉房屋的交付时间为童穗赤对13BA房收楼后三周，该约定并未明确具体的交付日期。但是，案涉房屋于2016年9月8日已过户登记至张晓梅名下，张晓梅亦多次催促童穗赤、伍燕华交付案涉房屋，但童穗赤、伍燕华一直以梁炳兴未交付13BA房为由拒绝将案涉房屋交付给张晓梅，并最终拖延至2017年5月31日双方当事人才办理了案涉房屋的交付使用手续。即使童穗赤、伍燕华所述其通知瀚信置业公司可于2017年4月28日将案涉房屋交付给张晓梅的陈述属实，但该日期亦已超过案涉房屋过户登记至张晓梅名下的时间半年多，距离双方当事人签订《房屋买卖合约》的时间将近一年，该段期限明显不属于合理期限，亦并非张晓梅在签订《补充协议》时可预见的期限。因此，童穗赤、伍燕华以双方当事人签订了《补充协议》为由抗辩称其未违约，该抗辩明显违反了公平、诚信原则，不予采纳。综上，张晓梅要求童穗赤、伍燕华支付逾期交楼违约金50000元的诉讼请求有事实及法律依据，符合合同约定，予以支持。《房屋买卖合约》约定童穗赤、伍燕华应于2016年12月30日前将户口迁出案涉房屋，但根据已查明的事实可知，伍燕华的户口直至2017年6月15日才迁出案涉房屋，该行为明显违反了《房屋买卖合约》的约定，现张晓梅要求童穗赤、伍燕华支付逾期迁出户口的违约金50000元的诉讼请求有事实及法律依据，予以支持。《房屋买卖合约》的主体为张晓梅与童穗赤、伍燕华，张晓梅要求梁炳兴对童穗赤、伍燕华应支付的逾期交楼违约金50000元承担连带责任，该项诉讼请求缺乏依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，于2017年10月16日做出判决如下：一、童穗赤、伍燕华自本判决发生法律效力之日起十日内向张晓梅支付逾期交楼违约金50000元；二、童穗赤、伍燕华自本判决发生法律效力之日起十日内向张晓梅支付逾期迁出户口违约金50000元；三、驳回张晓梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，由童穗赤、伍燕华负担。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。本院认为：张晓梅与童穗赤、伍燕华签订的房屋买卖合约及补充协议是双方当事人真实意思表示，内容无违反法律行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应诚信履约。虽然双方在补充协议中变更了童穗赤、伍燕华的交楼时间，但张晓梅应为有合理预期，且已经出售了自己居住的房屋，并因童穗赤、伍燕华迟延交楼而租房居住产生租金损失。童穗赤、伍燕华在张晓梅多次发出通知催促交楼的情况下，不积极采取措施收取其购买的房屋，导致补充协议中张晓梅的收楼条件不能成就，一审法院认定童穗赤、伍燕华违反了公平、诚信原则，构成违约，并判令其向张晓梅支付预期交楼违约金50000元，并无不当，本院予以维持。童穗赤、伍燕华迟延办理户口迁出手续，违反了双方在房屋买卖合约中的约定，张晓梅要求童穗赤、伍燕华支付50000元迟延迁出户口违约金，符合合同约定，一审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，童穗赤、伍燕华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由童穗赤、伍燕华负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一八年二月二十七日书记员  眭 翘李倩妤