四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终16073号上诉人（原审被告）：何川江，男，1950年1月15日出生，汉族，住成都市成华区。被上诉人（原审原告）：成都杰鑫资产管理有限公司（原名成都洁兴物业管理有限公司），住所地成都市青羊区卫民巷18号法定代表人：戴林，总经理。委托诉讼代理人：张凤羽，四川君合律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵靖峰，四川君合律师事务所律师。上诉人何川江因与被上诉人成都杰鑫资产管理有限公司（以下简称杰鑫公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院(2017)川0108民初3143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何川江上诉请求：1.依法撤销一审民事判决第一、二项，改判驳回杰鑫公司的一审诉讼请求；2.一二审诉讼费由杰鑫公司承担。事实与理由：一、对杰鑫公司超过诉讼时效部分的诉求应予驳回；二、杰鑫公司已明确表示暂停服务，没有事实和理由收取服务费。杰鑫公司辩称，一、《前期物业服务合同》仍在履行，何川江拖欠物业费的行为是持续性的，故未超过诉讼时效；二、何川江是小区业主，杰鑫公司事实上一直为小区提供物业服务，未暂停服务；三、杰鑫公司向何川江发出过催缴通知书对何川江欠费行为进行过催收和告知。故何川江的上诉请求和理由不成立。成都洁兴物业管理有限公司（以下简称洁兴物业）向一审法院起诉请求：1.判令何川江向洁兴物业缴清2017年4月30日前的物业费5151元；(2012年7月1日至2017年4月30日，共计58个月)；2.判令何川江向洁兴物业支付其垫付的2016年10月20日至2017年3月20日水费63.18元和垫付的2017年1-4月份垃圾处理费32元，合计95.18元；3.判令洁兴物业向何川江支付从2012年7月16日至物管费付清之日止的违约金（计算至2017年4月30日止为13631.89元,逾期每天按照欠费金额千分之三计算）；4.判令何川江向洁兴物业支付律师费2000元(前期物业服务合同的约定)。一审法院认定事实：“慧苑”小区位于成都市成华区驷马桥，何川江系“慧苑”小区3栋1单元102号业主，住房面积为74.01平方米。2011年6月13日洁兴物业与何川江签订《前期物业服务合同》，合同约定：“由洁兴物业向“慧苑”小区全体业主提供物业管理服务，合同自签订之日起至业主委员会代表全体业主与所选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时终止。物管费标准为住宅每月1.2元/平方米。业主逾期缴纳物业服务费的，应从逾期之日起按应交费额每天3‰的标准支付违约金。洁兴物业接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用。何川江违反该合同，需承担洁兴物业依法诉讼所产生的包括律师费在内的各种损失。”该合同签订后，何川江与洁兴物业即建立了物业服务合同关系，在物业服务合同的实际履行中，何川江每月向洁兴物业缴纳物管费88.81元、垃圾处理费8元。截止2017年4月30日，何川江尚欠洁兴物业2012年7月1日至2017年4月30日的物业管理费5151元、2016年10月20日至2017年3月20日的水费63.18元、洁兴物业为何川江垫付的2017年1-4月份垃圾处理费32元。洁兴物业催收未果，酿成本案纠纷。一审法院认定上述事实的证据有：洁兴物业的营业执照、何川江的身份证、《前期物业服务合同》《成都市经济适用房买卖合同》、缴费通知单、专用收据、催收物业费告知函、照片以及双方当事人的陈述。一审法院认为，洁兴物业与何川江签订的物业服务合同是双方的真实意思表示，是有效合同。洁兴物业按照约定向何川江提供了物业管理服务，何川江应按照约定的金额和时间向洁兴物业缴纳物管费等相关费用，何川江欠缴物管等费用的行为属违约行为，应承担向洁兴物业付清欠缴的物管等费用的责任。因何川江拖欠洁兴物业物管费的行为是持续的行为，故洁兴物业的起诉未超过诉讼时效。何川江辩称“洁兴物业从2014年10月28日至今暂停服务”，因没有举出证据证明，不予支持。洁兴物业要求何川江支付2012年7月1日至2017年4月30日的物业管理费5151元、2016年10月20日至2017年3月20日的水费63.18元、洁兴物业为何川江垫付的2017年1-4月份垃圾处理费32元、律师费2000元的诉讼请求予以支持。洁兴物业主张违约金的理由成立，予以支持，但违约金从2012年7月16日起计算金额过高。一审法院认为，违约金从2017年5月1日起计算为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、何川江于判决生效之日起十日内向洁兴物业支付2012年7月1日至2017年4月30日的物业管理费5151元、2016年10月20日至2017年3月20日的水费63.18元、2017年1-4月份垃圾处理费32元、律师费2000元，共计7246.18元；二、何川江于判决生效之日起十日内按每日3‰向洁兴物业支付所欠物管费5151元的从2017年5月1日起至所欠物管费5151元付清之日止的违约金；三、驳回洁兴物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费161元，由何川江负担。本院二审期间，杰鑫公司提交准许变更登记通知书，拟证明洁兴物业名称变更为杰鑫公司，何川江质证认为，与其产生纠纷的是洁兴物业，该证据与本案无关。本院认为，杰鑫公司提交的由成都市青羊区市场监督管理局出具的准予变更登记通知书，具有真实性、合法性，能证明洁兴物业名称变更为杰鑫公司，与本案具有关联性，本院予以采信。本院经审理查明的事实除与原审一致外，另查明，1.2014年10月28日，洁兴业务发出通告和告知，通告载明“根据《四川省物业管理条例》和《成都市物业管理条例》及物业合同，下述住户未履行合同义务，一直欠缴物业服务费，致使物业服务工作难以正常开展，电梯、配电等设备养护维修难以正常进行。侵害和影响了大部分住户的正常生活，物业服务中心将暂停对欠费住户的相关服务工作，直至其缴清欠费为止，同时保留向法院提起诉讼的权利”。告知载明“下述住户未按合同约定缴纳物业费，已形成事实违约，严重侵犯了已缴纳住户及全体住户的合法权益，物业将暂停对下述住户的各类服务（包括税费代收代缴、维修、停车等），并通过法律渠道及相关合法程序收取滞纳金，直至该户缴清物业费为止”，告知后载明的房号中包含了案涉房屋；2.成都洁兴物业管理有限公司的名称于2017年10月18日变更为成都杰鑫资产管理有限公司。本院认为，本案争议焦点为以下两点，现分别评议如下：一、杰鑫公司提起本案诉讼是否部分过诉讼时效。虽然《前期物业服务合同》中约定的各期物管费的支付具有一定的独立性，但这一独立性不足以否定物业服务费作为同一合同项下债务的整体性。如果诉讼时效从每期物管费履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一物业服务合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇服务方与接受服务方之间的互信，并且杰鑫公司一直在为何川江提供物业服务。因此，本案的诉讼时效应自最后一期物管费履行期间届满之日起开始计算，杰鑫公司要求何川江支付2012年7月1日至2017年4月30日的物业服务费等并未超过诉讼时效。二、何川江应否向杰鑫公司支付物业服务费。杰鑫公司虽发出告知暂停对何川江进行服务，但仍履行了包括水电代收代缴在内的物业服务，且物业服务中的维护维修、安全保障、公共卫生等服务系向小区全体业主提供，物业服务提供中亦不可能将个别业主排除在物业服务范围之外。杰鑫公司关于告知系出于向何川江催交的目的的答辩意见符合实际情况，本院予以采纳，何川江关于不应支付物业服务费的上诉理由不成立，本院不予支持。关于律师费与违约金。《前期物业服务合同》中约定，何川江迟延缴纳费用应当承担律师费及每天3‰的违约金。本院认为，杰鑫公司因何川江迟延缴纳费用委托律师代理，何川江应当按照约定承担律师费。合同中关于违约金的约定过高，根据何川江迟延支付的事实、杰鑫公司因何川江违约造成的损失，根据公平原则酌定违约金以欠付物业服务费为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止。综上，何川江的部分上诉理由成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，认定违约金过高，本院对违约金予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持成都市成华区人民法院（2017）川0108民初3143号民事判决第一项；二、撤销成都市成华区人民法院（2017）川0108民初3143号民事判决第二、三项；三、何川江于本判决生效之日起十日内向成都杰鑫资产管理有限公司支付违约金（以所欠物业服务费5151元为基数按人民银行同期贷款利率从2017年5月1日起计算至付清之日止）；四、驳回成都杰鑫资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由何川江负担。本判决为终审判决。审判长  陶田源审判员  傅 敏审判员  莫 雪二〇一八年二月八日书记员  彭奕翙