北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京02民终1236号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京红蕾国际文化交流有限公司，住所地北京市丰台区南四环中路40号1017号。法定代表人：王立微，董事长。委托诉讼代理人：谢连顺，北京法驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京恒盈惠洲投资管理有限责任公司，住所地北京市丰台区南苑西路68号北京四季怡安宾馆207室。法定代表人：齐煜，总经理。委托诉讼代理人：武丽君，北京谦君律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱嫄嫄，北京谦君律师事务所实习律师。上诉人北京红蕾国际文化交流有限公司因与被上诉人北京恒盈惠洲投资管理有限责任公司租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院(2017)京0106民初3322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。北京红蕾国际文化交流有限公司（下称红蕾国际公司）上诉请求：1.请求撤销一审判决第二、三、四、七项，依法改判驳回北京恒盈惠洲投资管理有限责任公司（下称恒盈惠洲公司）的诉讼请求，支持我方要求恒盈惠洲公司返还已收租金并赔偿我方所有损失的反诉请求。2.由恒盈惠洲公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，没有查明案涉房屋是否有建设规划许可证及合法产权，仅写明恒盈惠洲公司未能提供建设案涉房屋的建设规划许可证。二、恒盈惠洲公司与红蕾国际公司签订合同时故意隐瞒案涉房屋没有建设规划许可证的事实，属欺诈行为。恒盈惠洲公司在明知我方租赁房屋必须要有建设规划许可证才可以办理幼儿园经营许可证的情况下，谎称案涉房屋具有合法产权，且提供了北京嘉合久源投资管理公司（下称嘉合久源公司）出具的证明诱使我方与之订立合同。我方直到对方诉至法院时才知道案涉房屋是违法建筑。恒盈惠洲公司因违约造成合同不能履行，应当按合同约定的第五条、第九条承担退回租金、赔偿损失的全部责任。三、一审法院认为：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，我方认为本案不应适用该条司法解释。首先，本案应当认定为恒盈惠洲公司存在欺诈行为，应承担不利的法律后果；其次，即便案涉租赁合同被认定为无效，我方依然认为本案不能适用以上规定。我方租赁房屋的目的是为了经营幼儿园，只有办理了幼儿园经营许可证之后，才能视为是对房屋的占有使用，因此对于案涉房屋是否占有使用，不应当只以我方搬进房屋计算，而应以我方办下幼儿园经营许可证之日起计算占有使用的期限。在未能办下经营许可证的情况下，我方在案涉房屋经营会存在证照不全的巨大风险，这是居住使用的合同目的与本案租赁合同目的的不同之处。一审法院无视合同目的和双方的事先约定，只判决我方腾退案涉场地房屋，而对我方已经支付给对方应当返还的1000万元租金只字不提，进而判决我方“按50万元/每月标准向恒盈惠洲公司支付自2016年7月至实际腾退之日的占有使用费”，明显偏袒违约方，属适用法律错误。四、关于装修损失，鉴定机构终止鉴定的原因并非我方不交鉴定费用，而是大红门村委会以房屋系违章建筑需要拆除为由将幼儿园全部围挡封锁，扬言限期拆除并派保安阻止他人出入。随后我方向一审法院提交再次鉴定申请书，却被告知不予准许。近万平方米的幼儿园装修，一审判决仅酌定装修损失为50万元，极其不合理。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院查明事实、公正判决，支持我方的上诉请求。恒盈惠洲公司辩称，同意一审判决，不同意对方的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。关于对方所称的隐瞒欺诈，双方签订租赁合同时，我方已经告知红蕾国际公司房屋性质且提供相关手续，红蕾国际公司明知房屋性质，不存在对方所称的隐瞒欺诈情形。2014年5月9日我方协助其办理过营业执照，履行了协助义务。关于合同无效，本案被发回重审前的诉讼中，二审法官已前往相关部门调查取证，了解到房屋没有审批手续才认定合同无效，我们调取了二审的调查笔录，并在一审举证了，红蕾国际公司对此是明知的。关于装修损失，红蕾国际公司虽然提出了五百多万的诉讼请求，但并未提供证据证明，我方及法官也到现场勘查，对方所谓的装修只是刷墙而已。关于鉴定终止的原因，从法院受理到现在，我方都没有影响对方的经营，鉴定机构出入案涉场地没有问题。恒盈惠洲公司向一审法院起诉请求：1.红蕾国际公司将租赁房屋和场地腾退交付恒盈惠洲公司；2.红蕾国际公司向恒盈惠洲公司支付所拖欠2016年5月、6月租金100万元；3.红蕾国际公司向恒盈惠洲公司支付自2016年7月至实际腾退之日的占有使用费（按每月50万元计算）；4.红蕾国际公司向恒盈惠洲公司支付上述租金、使用费延期支付的滞纳金。红蕾国际公司向一审法院反诉请求：1.恒盈惠洲公司返还租金押金1050万元以及利息78.535万元；2.恒盈惠洲公司赔偿装修损失568万元、添置物损失40.232万元。一审法院认定事实如下：2014年3月1日，恒盈惠州公司与嘉合久源公司签订《租赁合同》，约定恒盈惠州公司承租位于南四环40号-1017场地一处，占地面积20亩，建筑面积11000平米。租赁场地用于经营幼儿教育、办公。租期自2014年9月1日至2034年3月31日。2014年4月18日,恒盈惠洲公司（甲方）与红蕾国际公司（乙方）签署《租赁合同》，约定：第一条，租赁标的物，乙方租用甲方位于北京市丰台区大红门久敬庄东场地一处。该场地面积约20亩，建筑面积11000平米。第二条，乙方租用该场地用于经营幼儿文化教育及相关附属附加业务。第三条，租赁期为20年，自2014年9月1日至2034年8月31日。……第五条，本合同签订之日生效，从2014年4月17日至2014年8月31日为装修筹备期，不计入承租期限。乙方应向甲方预缴20万元作为合同定金。保留至2014年5月6日前，乙方交付合同剩余所需费用130万元整，共计150万元，其中50万元为设备使用押金（合同到期后无缺少退还），100万元为2014年9月、10月的房租，2014年11月1日开始继续每月交付房租，如在2014年5月6日前乙方未按时交付剩余合同金额130万元的，本合同作废。如在教委办理幼儿园审批过程中，因甲方问题未能审批通过，甲方全额退回乙方所交付费用，如因乙方问题未审批通过的，乙方应及时补清相关手续，审批还不通过的。甲方不退回乙方交付费用。第六条，场地租金按年计算，每年租金600万元。付款方式为每月50万元。第九条，甲方有权依据本合同约定按时足额收取租金，并负责出具办理相关证照的一切手续，如因甲方原因不能办理，甲方应负全部责任赔偿乙方一切损失。第十五条，经甲方同意，根据业务发展需要，乙方有权在该场地上进行新建，改建，扩建建筑物以及进行装修、装潢，甲方有义务协助乙方向相关部门办理审批手续。第十八条，本合同租赁期满，乙方应按期将场地及场地上所有建筑物退还甲方，若乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金0.01倍的滞纳金……。第二十二条，乙方应在给付租金日期三日内足额支付甲方租金，否则，每逾期一日，乙方按应付未付租金总额的1%支付甲方滞纳金。如经甲方提醒后7日未按时交付房租，甲方将收回乙方的管理权。合同签订后，恒盈惠州公司提供《住所证明》，载明北京市丰台区南苑乡人民政府证明案涉场地产权人为嘉和久源公司，嘉和久源公司同意将上述场地提供给红蕾国际公司。后红蕾国际公司2014年6月3日成立，住所地即为案涉场地。2015年6月17日，红蕾国际公司给付恒盈惠州公司设备押金50万元，2016年5月20日，给付2014年9月至2016年4月房租1000万元。2016年5月20日，红蕾国际公司法定代表人王立微向恒盈惠洲公司法定代表人齐煜出具拖欠50万元房租的欠条，承诺于6月30日前还。2016年5月25日，红蕾国际公司向恒盈惠洲公司送达律师函，主要内容如下：1.恒盈惠洲公司未能提供房屋所有权证，导致其无法办理办学许可证，并要求依据合同第五条承担责任；2.租赁建筑实际面积小于约定面积，要求返还部分租金；3.要求退还50万元押金；4.要求提供房屋所有权证，并表示如不提供则暂停交纳房租，并要求恒盈惠洲公司承担违约责任，退还已收取所有费用。2016年5月31日，恒盈惠洲公司致函红蕾国际公司，催交2016年5月和6月房租及滞纳金。同年6月7日，恒盈惠洲公司再次致函红蕾国际公司，称因红蕾国际公司拖欠2016年5月及6月租金，经催告后仍未履行，故通知双方于2014年4月18日签订的《租赁合同》于本通知送达之日起解除。同日，红蕾国际公司收到该通知。2016年6月20日至6月22日，恒盈惠洲公司派保安公司进驻幼儿园。红蕾国际公司于6月20日和21日多次报警。庭审中，红蕾国际公司称，其公司在2014年12月16日向丰台区教委申办幼儿园许可证过程中，因恒盈惠洲公司出具的《土地产权证明》不符合申请办学许可证对房屋产权证明的要求。《土地产权证明》由嘉合久源公司和大红门村村民委员会于2014年12月1日共同出具，载明：位于大红门村久敬庄东侧的红蕾国际·德扬幼儿园（原大红门城堡幼儿园）属于大红门村，幼儿园所占土地归北京嘉合久源投资管理公司所有。庭审中，红蕾国际公司主张装修损失并申请造价鉴定，本院委托北京恒乐工程管理有限公司（下称恒乐公司）进行鉴定。后因红蕾国际公司未交纳鉴定费，恒乐公司终止鉴定。关于装修损失，红蕾国际公司提供与管光陆2014年5月26日签定的《红蕾国际德扬幼儿园装整改合同》。合同价款为568万元，红蕾国际公司称现金支付，并提供四张收据佐证。另，红蕾国际公司提供永嘉县桥下镇正翔教玩具厂402320元收据主张桌椅、教具等损失，红蕾国际公司亦主张现金交纳上述费用。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，恒盈惠洲公司与红蕾国际公司于2014年4月18日签订《租赁合同》，红蕾国际公司承租案涉场地及房屋。恒盈惠洲公司未能提供建设案涉房屋的建设规划许可证，故恒盈惠州公司与红蕾国际公司签订的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此恒盈惠州公司要求红蕾国际公司给付占有使用费的请求，本院予以支持。恒盈惠州公司要求给付滞纳金，鉴于合同无效，恒盈惠州公司存在过错，本院不予支持。红蕾国际公司要求返还租金的请求，本院不予支持。蕾国际公司要求返还押金50万元，本院应予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，恒盈惠州公司要求红蕾国际公司腾退案涉场地的诉讼请求，本院应予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于装修损失，红蕾国际公司因未交纳鉴定费用而被鉴定公司终止鉴定。其提供标的为568万元的装修合同，如此高额标的且用现金支付，明显不符合常理，本院不予采信。本院现场勘验，红蕾国际公司确进行了一定的装修，本院酌情支持50万元。关于桌椅教具损失，红蕾国际公司称现金支付，本院难以采信，且桌椅、教具等红蕾国际公司可自行搬离，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，一审法院于2017年12月判决：一、北京红蕾国际文化交流有限公司于本判决生效后三十日内腾退北京市丰台区大红门久敬庄东场地（面积约二十亩），并返还北京恒盈惠洲投资管理有限责任公司；二、北京红蕾国际文化交流有限公司于本判决生效后十五日内给付北京恒盈惠洲投资管理有限责任公司2016年5月、6月的占有使用费100万元；三、北京红蕾国际文化交流有限公司于本判决生效后十五日内按每月50万元标准向北京恒盈惠洲投资管理有限责任公司支付2016年7月至实际腾退之日的占用使用费；四、北京恒盈惠洲投资管理有限责任公司于本判决生效后十五日赔偿北京红蕾国际文化交流有限公司装修损失50万元；五、北京恒盈惠洲投资管理有限责任公司于本判决生效后十五日返还北京红蕾国际文化交流有限公司押金50万元；六、驳回北京恒盈惠洲投资管理有限责任公司其他诉讼请求；七、驳回北京红蕾国际文化交流有限公司的其他请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审一致。二审补充查明，本案发回重审前的诉讼中，二审承办法官于2016年12月5日电话联系北京市规划委员会丰台分局，证实案涉土地没有办理过审批手续，并于2016年12月21日前往北京市国土资源局丰台分局地籍科调查取证，该局工作人员表示案涉场地为规划绿地，地上房屋如没有合法批准手续即为违章建筑。本案二审期间，红蕾国际公司提交了大红门村村民委员会于2017年11月24日张贴的《致红蕾国际德扬幼儿园家长的一封信》及恒盈惠洲公司于2017年11月29日张贴的《公告》，公开信及公告均载明红蕾国际德扬幼儿园不具有幼儿园开办资质及相关的消防许可和卫生许可，政府决定腾退拆除幼儿园，公开信要求家长尽快办理退园手续，公告则要求幼儿园于2017年11月30日前清空幼儿园。庭审中，红蕾国际公司主张2016年6月恒盈惠洲公司派保安进驻幼儿园后对幼儿园声誉造成很大影响，日常经营无法覆盖成本；2017年6月恒盈惠洲公司不让其继续经营；2017年底幼儿园将该园幼儿清退。双方均认可案涉房屋至今仍未腾退。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，恒盈惠洲公司与红蕾国际公司于2014年4月18日签订《租赁合同》，红蕾国际公司承租案涉场地及房屋。恒盈惠洲公司未能提供建设案涉房屋的建设规划许可证，且经法院调查案涉土地为规划绿地，地上房屋没有合法批准手续即为违章建筑。故一审判决认定恒盈惠州公司与红蕾国际公司签订的租赁合同无效并无不当，本院予以确认。因无效合同取得的财产，应当予以返还。盈惠州公司要求红蕾国际公司腾退案涉场地的诉讼请求，应予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此恒盈惠州公司要求红蕾国际公司给付占有使用费的请求，应予支持。对于红蕾国际公司上诉要求返还租金的请求，本院认为虽然双方租赁合同被认定为无效，红蕾国际公司未能取得幼儿园经营许可证，但红蕾国际公司实际使用承租房屋经营幼儿园，并收取费用，应向恒盈惠州公司支付实际使用房屋期间的占有使用费，红蕾国际公司已支付的租金应折抵房屋使用费。红蕾国际公司上诉不同意支付房屋占用费有违等价有偿的民事原则，本院不予支持。红蕾国际公司上诉认为一审认定的50万元的装修损失赔偿数额过低，要求按照其主张的568万元赔偿。经本院核实，一审审理中，红蕾国际公司因未交纳鉴定费用而被鉴定公司终止鉴定。其提供标的为568万元的装修合同系与自然人签订，装修费的支付凭证为个人签字收据，明显不符合常理，其提交的证据存在合理怀疑，不能作为认定的依据。红蕾国际公司在本院二审审理中也未就装修费用提供新证据，故本院对红蕾国际公司主张的装修损失数额不予认定。一审法院根据现场勘查情况酌情确认装修损失并无不当，本院予以维持。综上所述，北京红蕾国际文化交流有限公司的上诉请求缺乏依据，本院不予支持；一审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费144803元，由北京红蕾国际文化交流有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 王军华审 判 员 曹 雪二〇一八年二月十一日法官助理 黄 骏书 记 员 马丽雅