.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2018）内04民终6087号上诉人（原审被告）王晓凤，女，1962年12月19日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。被上诉人（原审原告）李婧，女，1977年10月27日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。上诉人王晓凤因与被上诉人李婧房屋买卖合同纠纷一案，不服赤峰市红山区人民法院（2018）内0402民初4949号民事判决，上诉至本院，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人王晓凤上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者改判。事实及理由：一、原审认定致使合同目的不能实现的原因，系二诉人将涉案房屋在出售前抵押案外人，未履行合同约定的保证该房屋无抵押的义务，由此存在违约行为，该事实认定错误。1、上诉人与被上诉人签订《二手房买合同》中约定被上诉人支付定金后两个月内上诉人办理过户手续。事实上2013年1月2日被上诉人支付定金，2018年2月25日因被上诉人不满意房屋面积双方解除合同，从被上诉人支付定金到双方解除合同，合同约定的上诉人办理过户期限未届满，因此导致合同不能继续履行的原因是被上诉人改变主意已不具有购房意图。2、上诉人的房屋在出售前存在抵押案外人的事实，并不必然导致不能办理过户手续，被上诉人不能取得房屋所有权，房屋存在抵押权只是不能转移房屋所有权的必要条件而不是充分条件，上诉人完全可以通过一次性偿还贷款解除抵押权的方法来实现，而实际生活中存在抵押权房屋通过这种方式取得所有权的情况非常普遍，因此房屋存在抵押不是被上诉人解除合同的真正原因，对房屋面积不满意不具有购房意图才是被上诉人的真实意思表示。二、原审适用法律错误。依据《中华人民共和国合同法》第115条和《中华人民共和国担保法》第91条之规定，双方签订《二手房买卖合同》中约定的15万元在法律性质上为定金，此定金数额未超过主合同标的额20％不违反法律规定，由于被上诉人根本违约在先应适用定金罚则，原审法院应驳回被上诉人要求返还定金诉讼请求。综上，恳请二审法院依法适用法律，查清法律事实，维护上诉人合法权益，支持上诉人诉请。被上诉人辩称，一审判决正确，要求维持。李婧向一审法院提出诉讼请求：1.解除李婧、王晓凤签订的《二手房买卖合同》；2.王晓凤返还李婧已付购房款60000元；3.王晓凤依合同约定支付给李婧违约金共计7980元；4.王晓凤承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年1月2日，王晓凤与我签订了二手房买卖合同一份，约定我购买王晓凤所有的的位××区房屋一处。合同约定合同签订之日，我需交付定金150000元，王晓凤应于60日内为我办理过户手续，后我依约缴纳了定金150000元，但王晓凤一直未为我办理过户手续，后经了解，王晓凤隐瞒了涉案房屋存在抵押的事实，后双方口头协议解除买卖合同，王晓凤于4月10日、11日，7月7日共计返还给我购房款90000元，尚欠60000元未返还。无奈诉至贵院，请求如前。王晓凤一审时辩称：1.李婧主张解除与我签订的《二手房买卖合同》无事实和法律依据。我与李婧签订的《二手房买卖合同》于2018年2月25日已经解除，双方之间不存在合同关系。对于协议已经解除这一事实李婧在起诉书中已经写明，构成法律上自认，但对于合同解除理由与事实不符。2018年1月2日我与李婧签订《二手房买卖合同》，2018年2月24日李婧向我提出李婧母亲想看看房子要求，并于25日下午到我处看房，看完房屋后李婧母亲说：“过春节回来人多地方小”，对房子大小不满意没有相中，之后李婧与我经过友好协商解除合同并约定李婧后合同义务：一是为照顾李婧利益，按照合同定金罚则150000元都不应返还，但我将李婧支付的150000元定金扣除60000元后剩余90000元返还给李婧；二是由李婧负责在58同城上给我卖房。所以我与李婧之间签订的《二手房买卖合同》已经通过约定方式予以解除，双方已不存在买卖合同关系；2.李婧要求返还购房款和承担违约金没有事实及法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定，我房屋存在银行抵押贷款并不是合同解除的法定事由，有银行抵押并不必然导致房屋不能过户，并不必然导致李婧不能取得房屋所有权，我完全可以通过一次性偿还银行贷款，解除抵押实现所有权转移，以此来实现合同目的；依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条和《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，双方签订《二手房买卖合同》中约定李婧交付给我的150000元在法律性质上为定金，此定金数额未超过主合同标的额20%，不违反法律规定。由于李婧违约在先应适用定金罚则，并且在双方签订《二手房买卖合同》第八条第一款也约定如果李婧违约不购买该房屋，则无权要求返还已付定金，该定金归王晓凤所有，所以李婧要求返还购房款（定金）无事实和法律依据；我与李婧是通过相互协商方式解除合同，而且解除合同原因是李婧一方认为房子小不想继续履行合同，即使要追究违约责任也应该是李婧不具有购房意图导致合同目的不能实现，构成根本违约。一审法院认定事实：2018年1月2日，王晓凤为甲方，李婧为乙方，双方签订了《二手房买卖合同》一份，约定：王晓凤将其所有的的位××镇房屋，建筑面积99平方米，以单价8586元，合计人民币850000元的价格出售给李婧。并约定合同签订之日，李婧需交定金150000元，王晓凤应于李婧交付定金60日内为李婧办理过户手续，该合同第七条还约定：“甲乙双方义务（一）甲方义务：1、甲方应保证该房屋无抵押、无查封、无产权纠纷和债权债务纠纷，由此而引起的法律及经济责任由甲方自行承担。甲方承诺对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责。”合同签订当日李婧依约向王晓凤交纳了定金150000元。后因李婧发现涉案房屋在出售给李婧时存在向案外人抵押贷款情形，双方便自2018年2月23日起协商解除合同事宜，致使双方未能在合同约定的乙方向甲方交付定金60日内办理过户手续，后双方协议解除了买卖合同，王晓凤同意返还定金150000元，于2018年4月10日、4月11日、7月7日分三次已向李婧返还购房定金9万元，剩余6万元购房款未予返还，故李婧向一审法院提起诉讼。另查明，王晓凤主张双方解除合同的原因，系李婧认为房子面积小，不想继续履行合同，系李婧违约，但未提供充分证据。上述事实，有李婧依法提交的中国农业银行回单、电话录音及材料、短信截图，王晓凤提交的微信截图，李婧、王晓凤共同提交的《二手房买卖合同》及李婧、王晓凤的庭审陈述，在卷予以佐证。一审法院认为，李婧、王晓凤双方签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定全面履行各自的义务。但是在合同履行过程中，双方经过口头、短信等方式均认可协商解除了合同，亦符合法律规定，一审法院依法予以确认。双方在解除合同时，对王晓凤返还李婧定金150000元，同样达成了一致意见，王晓凤理应及时足额返还。本案李婧提举的证据通话记录及短信记录证明致使合同不能继续履行的原因，系王晓凤将涉案房屋在出售前抵押案外人，未履行合同约定的保证该房屋无抵押的义务，存在违约行为，应依法承担违约责任。但因双方协议解除合同时，已就返还购房定金达成协议，并未对解约违约金进行重新约定，故李婧请求王晓凤支付违约金的诉讼请求，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致可以解除合同。…”规定，一审判决如下：一、王晓凤于该判决生效后立即返还李婧购房定金60000元；二、驳回李婧的其他诉讼请求。二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与原审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人主张本案应适用定金罚则，但双方在合同协议解除时候已经就全额返还购房定金达成一致意见，故其要求驳回被上诉人要求返还剩余定金的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 莲 荣审判员 孟 和审判员 苏力德 二〇一九年二月二十五日书记员 阿梨玛