江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0281民初4157号原告：江阴市纵横物业管理有限公司，住所地江阴市青果路花苑12幢106室。主要负责人：刘静，该公司经理。委托诉讼代理人：周君，江阴市新桥法律服务所法律工作者。被告：江阴市顺风置业有限公司，住所地江阴市云亭街道云新路28号。主要负责人：缪凤祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈蕴琦，江苏申越律师事务所律师。原告江阴市纵横物业管理有限公司（以下简称纵横物业公司）诉被告江阴市顺风置业有限公司（以下简称顺风置业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案受理后，依法适用简易程序于2017年6月15日公开开庭进行了审理，原告纵横物业公司的委托诉讼代理人周君、被告顺风置业公司的委托诉讼代理人陈蕴琦到庭参加诉讼。后，依法组成合议庭于2017年19月9日、2018年2月7日公开开庭进行了审理，原告纵横物业公司的委托诉讼代理人周君、被告顺风置业公司的委托诉讼代理人陈蕴琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告纵横物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即给付自2015年6月1日起至2016年4月30日止的物业管理费445668元，并承担该款按每天千分之五计算的违约金；二、判令被告给付公共能耗费68960元；三、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：自2015年6月1日起他公司入驻被告开发的小区提供物业管理服务，双方在2015年6月8日补签了《前期物业服务合同》。合同约定：纳入物业管理范围的已经竣工但尚未出售，或因被告原因未能及时交给物业买受人的物业，其物业服务费由被告全额缴纳。截止2016年4月30日，被告应当给付物业管理费445668元、公共能耗费68960元。经他公司催告，被告至今未能给付上述费用，且多次沟通无果，故请求法院依法裁判。被告顺风置业公司辩称：根据双方于2016年5月1日订立的《云锦花苑物业处理意见》及2016年12月26日订立的《关于解除云锦花苑前期物业管理服务合同的协议》，双方就2015年6月1日至2016年5月31日止他公司应当给付原告的前期空关费达成了一致意见，即由他公司分期给付原告100000元。现他公司已经给付20000元，仅需继续给付80000元。经审理查明：被告顺风置业公司开发江阴市云锦花苑住宅项目后，于2013年2月26日委托江阴市物业管理中心组织实施江阴市云锦花苑前期物业管理招投标活动，原告纵横物业公司参与竞标并中标。2015年6月纵横物业公司入驻云锦花苑小区提供物业管理服务。2015年6月8日顺风置业公司（甲方）与纵横物业公司（乙方）补签《前期物业服务合同》一份，其主要内容有：1、甲方选聘乙方对云锦花苑提供前期物业管理服务；2、合同期限自2015年6月13日起至业委会成立。在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；3、物业服务费具体标准：高层住宅为1.7元／月／平方米、商业用房1.5元／月／平方米。车位管理费：路面车位租赁费为100元／个／月、地下能耗费为40元／个／月；4、纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能及时交给物业买受人的物业，其物业服务费（物业服务资金）由被告全额交纳。双方还就其他事项作出了约定。2016年4月19日纵横物业公司以顺风置业公司拒不支付物业管理费为由诉至本院，要求顺风置业公司给付2015年6月13日至2016年4月30日止的物业管理费445668元、公共能耗费68960元、承担违约金89133.60元。后，因纵横物业公司拒不缴纳诉讼费用，本院于2016年5月20日依法裁定该案按撤诉处理。2017年3月28日纵横物业公司再次诉至本院。另查明，2016年5月11日起草《云锦花苑物业处理意见》：“关于江阴市顺风置业有限公司开发的云锦花苑前期物业费弥补每月壹万元整，计人民币壹拾万元整从2016年5月起至2017年2月（支付方式每月支付）。另公司有以下几点配合物业：1、公司积极配合物业的一切工作，以后不承担任何一切费用和赔偿；2、公司提供销售明细和所移交的资料；3、云锦花苑的物业管理一切由薛建军（系纵横物业公司主要负责人刘静的配偶）负责与本公司无关。”纵横物业公司对该意见未提出异议，由薛建军签名并加盖公章予以确认。顺风置业公司按照该意见给付了纵横物业公司20000元补偿费，余款80000元至今未付。2016年12月26日顺风置业公司（甲方）与纵横物业公司（乙方）订立《关于解除云锦花苑前期物业管理服务合同的协议》一份，主要内容为：1、双方同意于2016年12月31日解除该合同，甲方于2017年1月1日全面负责该小区服务和管理；2、相关费用结算：部分业主物业费、能耗费、未交房费由甲方负责收取交还于乙方（乙方提供清单明细）。同天，双方还订立《关于云锦花苑的移交和接收协议》一份，内容为：“云锦花苑小区自2017年1月1日起由江阴市顺风置业有限公司进行管理，小区内一切事务均由江阴市顺风置业有限公司处理。江阴市纵横物业管理有限公司协助江阴市顺风置业有限公司移交相关档案资料、公共设施设备。江阴市顺风置业有限公司需配合江阴市纵横物业管理有限公司收取业主尚未缴清的相关费用（附清单），2016年6月前的空置费捌万元，住宅局保证金叁万元。云锦花苑的物业管理从2017年1月1日由江阴市顺风置业有限公司负责。”审理中，纵横物业公司自愿表示在本案中仅主张截止2016年4月30日止顺风置业公司应当给付的物业费及能耗费，之后发生的费用可另行主张。上述事实，有原告纵横物业公司提供的《前期物业服务合同》、《关于解除云锦花苑前期物业管理服务合同的协议》，被告顺风置业公司提供的《云锦花苑物业处理意见》、《关于云锦花苑的移交和接收协议》，本院依法调取的（2016）苏0281民初5509号卷宗及双方当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为：原告纵横物业公司与被告顺风置业公司订立的《前期物业服务合同》、《云锦花苑物业处理意见》、《关于解除云锦花苑前期物业管理服务合同的协议》及《关于云锦花苑的移交和接收协议》，是当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，均应认定为合法有效。纵横物业公司自愿表示在本案中仅主张截止2016年4月30日止顺风置业公司应当给付的物业费及能耗费，系当事人自主处分自己的民事权利，并不违反有关法律规定，本院依法准许。关于双方争议的自2015年6月1日起至2016年4月30日止费用如何结算的问题，本院认为，尽管双方当事人在订立《云锦花苑物业处理意见》、《关于解除云锦花苑前期物业管理服务合同的协议》及《关于云锦花苑的移交和接收协议》时，因遣词造句、专业用词不甚规范，导致双方当事人对文意理解发生歧义，但考虑到《云锦花苑物业处理意见》形成于双方当事人发生第一次争讼不久，故该处理意见应当是针对该次争讼的全部诉讼标的进行全面协商，该协议中所作“弥补每月壹万元整，计人民币壹拾万元整”的表述，应当理解为顺风置业公司每月给付纵横物业公司补偿10000元，自2015年6月至2016年4月计100000元，所作补偿应当包括了物业管理费、公共能耗费等费用。考量《关于解除云锦花苑前期物业管理服务合同的协议》、《关于云锦花苑的移交和接收协议》的内容，也可印证该事实。扣除顺风置业公司已经给付的20000元，顺风置业公司还应继续给付80000元。顺风置业公司未能全面履行给付义务，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。本院酌定由顺风置业公司承担该80000元自2016年8月1日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率计算的逾期付款利息。纵横物业公司的其他诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《江阴市物业服务收费管理实施办法》第十二条之规定，判决如下：一、江阴市顺风置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿江阴市纵横物业管理有限公司截止2016年4月30日止的各项经济损失80000元，并承担该款自2016年8月1日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率计算的逾期付款利息。二、驳回江阴市纵横物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9838元、财产保全费4020，合计13858元（江阴市纵横物业管理有限公司已预交），由江阴市纵横物业管理有限公司负担11704元，由江阴市顺风置业有限公司负担2154元。江阴市顺风置业有限公司应负担的2154元于本判决发生法律效力后十日内给付江阴市纵横物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  姚明希人民陪审员  潘静雯人民陪审员  恽敖兴二〇一八年二月八日书 记 员  张萌萌本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《江阴市物业服务收费管理实施办法》第十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业公共服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主应当按照房屋买卖合同（符合竣工验收条件）入住通知书约定的房屋交付日期的次月1日起按月交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的房屋，物业公共服务费用由建设单位按规定或约定标准支付。物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。合同另有约定的，从其约定。因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的物业（含已装修的成品房），业主应事前向物业服务企业书面告知，并经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费，减免期限最长为24个月。毛坯房自业主装修之日起视同入住。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。