北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初14550号原告:李姗姗，女，1981年1月30日出生，住北京市朝阳区。委托代理人：辛昕，北京市大瀚律师事务所律师。委托代理人：李昌顺（李姗姗之父），男，1951年11月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：徐磊，男，1980年6月24日出生，住北京市昌平区。委托代理人：许涛，湖北昭信律师事务所律师。委托代理人：杨世凤（徐磊之母），1948年12月2日出生，现住湖北省荆州市。原告李姗姗与被告徐磊财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李姗姗委托代理人辛昕、李昌顺、被告徐磊委托代理人许涛、杨世凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李姗姗提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告返还购房出资款102000元；2、判令被告支付原告购房出资款利息（以621000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4.35%，自2015年9月27日计算至2016年8月25日为24762元；以102000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率4.35%，自2015年9月27日计算至实际支付之日）；3、判令被告赔偿原告房屋增值损失742807.5元；4、判令被告向原告支付评估费9000元；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告李姗姗与被告徐磊经亲戚介绍认识，后准备结婚。双方协商共同购房。2014年8月24日，原被告签署《婚前购房协议》。协议约定，双方拟共同购买位于北京市昌平区东小口镇太平家园某号房屋，总价款2297360元，其中首付款金额为1347360元，双方各出资50%。贷款95万元以被告徐磊名义办理，为双方共同债务。被告承诺取得产权证后，将原告登记为房屋的共有人。如需对本房屋产权进行分割，按照首付款出资比例进行划分。2014年8月底，原被告双方以被告名义购买了上述房屋，房屋总价为2297360元，首付款金额为1347360元。原告李姗姗出资723000元，占全部首付款出资的53.7%。2015年9月27日，被告擅自将房屋以2295000元的低价出卖。2016年8月26日，被告将所卖购房款中621000元支付给原告。原告认为上述房屋系原被告共同出资购买。因北京市房价上涨，该房屋经评估公司评估，已确定在2016年9月30日市值为3651600元。由于此次评估所得价值系将房屋假设为毛坯房状态，因此房屋的总价值应当加上装修的价值131375元共计3782975元，较购买时的价格增加了1485615元。原告享有50%的份额，即增值部分损失为742807.5元。综上所述，被告擅自出售原被告共有房屋已经损害了原告的权利。为维护合法权利，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告徐磊答辩称：一、被答辩人提出的赔偿购房出资款102000元的请求，没有事实和法律依据，法院对其请求应予以驳回。被答辩人提出的赔偿购房出资款的理由有两条，一是“出售双方购置房屋系由于被告悔婚造成，因此原告不同意承担售房造成的亏损”，第二条是“原告不同意在低于房屋成本价的情况下出售共有房屋，希望暂缓到不亏损或有盈利的时候及时出售，以了结两家购房资金问题，当时讨论处置方案的时间是2015年7月，仅过两个月，被告将房屋贱卖，严重侵害原告合法权益。”被答辩人提出的第一条赔偿理由不成立，理由是恋爱自由，婚约无法律约束力，不受法律保护，无论是谁毁约悔婚均不能为赔付购房损失的过错。被答辩人提出的第二条赔偿理由亦不成立，理由是：（一）从物权法的角度看，涉案房屋登记在答辩人名下。双方约定在合适时机将甲方登记为共有人，系附期限合同。双方未实施，合同未生效。故答辩人对涉案房屋享有处分权，不存在侵权。（二）即便按照合同被答辩人是共有人，也因为卖房是双方达成的共识，亦不存在侵权。（三）被答辩人的意见是卖房的时机缓一缓。答辩人认为当时讨论处置方案的时间是2015年7月，卖房时间是9月，延缓两个月。答辩人并没有违背被答辩人提出缓一缓的意见。（四）被答辩人的意见是希望暂缓到不亏损或有盈利的时候及时出售。答辩人认为2015年9月之前，国家房地产政策发生重大变化，任何单位和个人都无力抗衡。全国房地产销售进入不可抗力的低迷状态。在如此严峻的情形下，在暂缓两个月后若不及时出售，有可能造成更大的损失。为止损，为尽早给付被答辩人的首付款，答辩人顺势而为，将房屋出售没有过错。根据《中华人民共和国侵权责任法》第二十九条的规定，不承担赔偿责任。（五）被答辩人家人2015年7月5日给被告所在公司单位写信。书信名称为《徐磊悔婚，拖欠房款不还，意欲何为》向答辩人催讨房款。答辩人2015年9月卖房是迫于还款压力。（六）答辩人在房屋出售过程中，尽最大可能争取到当时市场的最高价，所出售的房屋价格高于周边同类型房屋的价格，无可厚非。（七）涉案房屋总支出2499984.7元，总收入2295000元。收支相抵，直接损失金额为204984.7元。（八）答辩人在房屋出售后，按照先清偿在购房中形成的债务，再进行分配的顺序并无不当。（九）答辩人按照双方签订的《婚前购房协议》第五条，“双方确认，无论双方因任何原因需要对房屋产权进行分割的，按照首付款出资比例进行划分”的约定，即按照50%的比例扣除10万元的亏损后将首付款621000元付给被答辩人的上述行为既未违背法律规定，又未违背双方约定。（十）被答辩人提出的赔偿购房出资款的请求的证据来自被答辩人父亲2015年7月17日的一条短信。被答辩人父亲既不是《婚前购房协议》的相对人，又不是本案当事人。该短信与本案没有关联性。（十一）答辩人2015年7月28日对被答辩人父亲2015年7月17日短信的回复内容可以证明以下事实，得出以下结论：1、答辩人上述回复对被答辩人父亲2015年7月17日短信中要约的内容作出实质性变更。根据合同法第二十四条第四款规定该要约失效。2、答辩人上述回复提出了新要约，即“为了尽快解决这个问题，我家只有放弃原来提出的第二个方案，尽量争取减少亏损，待房屋出售后，按规定进行结算。”归纳起来，新要约的约定有三条，第一条尽量争取减少亏损；第二条按目前行情及较长时期预测，盈利是不可能；第三条待房屋出售后按规定进行结算。根据合同法第十六条第一款规定要约到达时生效。答辩人提出上述新要约后，被答辩人未提出反对意见，视为同意答辩人提出上述新要约。根据上列事实，答辩人出售房屋行为符合双方约定，答辩人不承担亏损责任。二、被答辩人提出的赔偿房屋增值款损失的请求，没有事实和法律依据，请求驳回。（一）被答辩人提出的上述请求性质是侵权损害赔偿请求，是可得利益的赔付。答辩人对被答辩人的上述请求提出如下辩解意见：从侵权民事责任的归责原则看，正如前述答辩人的行为没有过错，不应承担赔偿责任。（二）从双方签订的合同性质看，被答辩人提出的所谓可得利益的赔付，没有事实基础。双方签订的是婚前购房协议，不是投资协议。购买涉案房屋的目的是婚后居住而不是投资赚取利润。追求的是使用价值，而不是获得商品交换价值。（三）从可得利益的可预见规则即违约方预见的时间点为订约时看，2015年9月房价正处于下降通道，再说被答辩人也没有预测房价一定要涨，如果以本案诉讼时涨价之后的价格作为请求答辩人赔付的依据，对答辩人来说是不公平的。（四）从答辩人的身份和职业看，答辩人从事的是技术工作，不具有预见房价一定要上涨的能力。（五）被答辩人提出“卖的时机缓一缓，在缓到不亏损或有盈利的时候及时出售”的要约已失效，答辩人提出“尽量争取减少亏损”的新要约已生效。被答辩人对“按目前行情及较长时期，预测盈利是不可能”的判断未提出反对意见，应认定已承诺答辩人提出“尽量争取减少亏损”的新要约。根据上面的事实，答辩人不承担赔付可得利益损失。综上，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下：原告李姗姗与被告徐磊原系男女朋友关系，二人曾准备结婚，并实际共同购置一处住房。2014年7月19日，被告徐磊（买受人）与案外人刘卫国（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。该合同约定被告徐磊购买的房屋位于北京市昌平区东小口镇太平家园某房屋（以下简称涉案房屋），房屋成交总价格218万元，拟贷款金额81万元。2014年8月24日，原告李姗姗与被告徐磊签订《婚前购房协议》。该协议约定：“一、双方拟购房产位于北京市昌平区东小口镇太平家园某房屋，建筑面积91.56平方米，房产总价2297360元（含税费、中介费及相关杂费等）。二、双方确认房屋首付款金额为1347360元，其中甲方（李姗姗）出资673680元，占首付金额的50%，乙方（徐磊）出资673680元，占首付金额的50%，剩余房款共计950000元，双方确认通过以乙方名义办理按揭贷款方式支付，为双方的共同债务。三、双方经协商一致，房屋以乙方名义签署购房合同、贷款合同等文件并办理房产登记。四、乙方承诺取得房屋权属证书后，将于合适时机按双方房屋首付款出资比例，将甲方登记为房屋的共有人。乙方确认，无论甲方是否登记，或因任何原因未能登记为房屋的共有人，均不影响甲方作为房屋共有人所应享有的全部合法权利（包括但不限于占有、使用、收益、处分等），未经甲方书面同意，乙方不得以任何理由、任何形式侵害甲方上述权利。五、双方确认，无论双方因任何原因双方需对本房屋产权进行分割的，按照首付款出资比例进行划分。……。”上述协议签订后，原告李姗姗于2014年9月4日向被告徐磊的账户转账723000元，其后再未支付其他款项。经查，在购买涉案房屋过程中，由被告徐磊实际支付的款项包括个人所得税20300元、契税30450元、居间代理费47960元、保障服务费10900元、代收评估费1500元、制证费80元。另被告徐磊办理住房公积金贷款75万元，并同时交纳担保服务费2205元。被告徐磊还以消费贷款的名义借贷10万元作为购房款。2014年9月16日，被告徐磊取得涉案房屋的所有权证。购买涉案房屋后，被告徐磊还主持对房屋进行了装修，原被告均认可装修费为131375.22元。其后被告徐磊实际占有涉案房屋，并偿还贷款。大约在2015年元旦，原被告感情开始出现变故，双方计划不再结婚。原告李姗姗称，是因被告徐磊单方悔婚所致。其后，原被告双方开始协商处置涉案房屋。2015年7月，原被告双方针对出售房屋问题达成一致意见，但关于卖房的时间点双方未能协商一致。原告李姗姗家意见是出售房屋的时间缓一缓，待卖房不亏损或有盈利的前提下，及时出售以了结两家购房资金问题。被告徐磊的意见是，“为了尽快解决这个问题，只能继续挂牌卖房，尽量争取减少亏损（按目前行情及较长时期预测盈利是不可能的）。”被告徐磊在未征得原告李姗姗同意，且未告知的情况下于2015年9月27日与案外人赵凤军签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。该合同约定被告徐磊将涉案房屋以2295000元的价格出卖给赵凤军。同日，徐磊与赵凤军签订《补充协议》。该协议约定定金5万元的支付时间是2015年9月28日，第一笔首付款2235000元支付时间是2016年1月30日前。办理房屋所有权转移登记的时间是2016年2月29日前。2016年4月24日，被告徐磊偿还完毕公积金贷款。本期偿还贷款本息共计736867.07元。被告徐磊称，该期偿还贷款资金来源于赵凤军购房款。被告徐磊共支付公积金贷款利息5.3051万元。2016年5月17日，赵凤军取得涉案房屋的所有权证。2016年5月18日，赵凤军支付最后一笔购房款1495000元。2016年7月31日，被告徐磊告知原告李姗姗涉案房屋已经出卖，要求分割卖房款。原告李姗姗对被告徐磊擅自出售涉案房屋的行为表示不满。后双方协商，由徐磊先退还李姗姗621000元购房款。2016年8月26日，徐磊转账给李姗姗卖房款621000元。被告徐磊认为，双方共同出资购房纠纷一事至此已经处理完毕。原告李姗姗认为，被告徐磊还应该继续退钱。双方为此事产生纠纷，后原告李姗姗诉至本院。本案审理过程中，原告李姗姗认为，被告徐磊涉嫌低价出售涉案房屋。原告要求被告按照其起诉时的房屋市场价值向其赔偿差价损失。被告徐磊认为他出卖房屋的价格还高于当时的市场价格。原告李姗姗提出对涉案房屋在2016年9月30日的市场价值进行评估。被告徐磊要求评估涉案房屋在出卖时即2015年9月27日的市场价值。我院经摇号随机选择北京圣元房地产评估咨询有限公司对涉案房屋的上述两个时间点的市场价值进行评估。2017年9月15日，评估公司出具两份评估报告。评估报告载明，涉案房屋在2015年9月27日的市场价值为217.23万元（不含装修），在2016年9月30日的市场价值为365.16万元（不含装修）。原告李姗姗预付评估费9000元，被告徐磊预付评估费6500元。另查，原被告双方均认可双方在涉案房屋中各占50%的份额。上述事实，有《婚前购房协议》、转账汇款业务回单、短信记录、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、公积金借款合同、贷款还款明细单、税收缴款书、不动产权证书、银行卡客户交易查询单、《房地产估价报告》、发票及原被告庭审陈述在案佐证。本院认为,公民的合法财产权受到法律保护，禁止任何人非法侵害。行为人因过错侵害他人民事权益的，应当承担侵权责任。本案涉案房屋系原被告双方共同出资购买，且依据《婚前购房协议》约定应为原被告双方按份共有的房屋。现原被告双方皆认可各自应占涉案房屋的1/2产权份额，该说法符合《婚前购房协议》约定的精神，本院对此予以确认。购买涉案房屋的目的是用作婚房，在原被告的关系发生根本变化后，共同居住的目的也已无法实现。在共有人关系发生破裂时，双方共有房产的基础受到重大影响，被告徐磊作为共有人之一有权提出分割房产的请求。处分共有的不动产时，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。另依据《婚前购房协议》约定，被告徐磊只有经过原告李姗姗的书面同意，才能处分涉案房产。现原被告在出卖涉案房屋的时间点上并未达成一致意见，在此情况下，被告徐磊只能通过继续协商或依法提起诉讼的方式要求分割共有房产。被告徐磊未经原告李姗姗同意甚至未通知她本人就将涉案房屋擅自出售，显然侵犯了原告李姗姗的合法财产权和知情权。综上，被告徐磊侵权事实存在。关于损失问题，众所周知合法房屋价值巨大，且交易价格存在较大波动。因此，选择不同的时间点出售换取的金钱也往往相差较大。选择合适的时间点出售是重大决策问题，要慎重考虑行事。在存在其他共有人的情况下，房屋出售必须征得占法定份额共有人的同意或符合共有人之间的约定，否则无权处分人可能要因其决策而对其他共有人承担损害赔偿的责任。根据北京市统计局公布的统计数据显示，被告徐磊签订涉案房屋出售合同时，北京市二手房交易价格正处于缓慢上涨阶段。因此，正常情况下延迟出售比早出售所获得的收益更高。被告徐磊明知其无权处分却又未经共有人李姗姗同意擅自出售涉案房屋，给其带来预期经济损失。被告徐磊有义务对原告李姗姗的损失进行赔偿。关于原告李姗姗损失的大小和计算方法是本案需要确定的核心事实。原告李姗姗在涉案房屋出售前并未表明同意出售的时间点，只是提出“卖房不亏损或有盈利的前提下”的前提条件。该条件无法指向确定的时间点，但确能体现出原告李姗姗关于经济利益的主观预期。北京市二手房交易价格在2016年8、9月份出现新的上涨高峰，原告李姗姗主张以2016年9月30日的市场价格作为计算损失的截止点既没有法律依据，也在事实上对被告徐磊不公平。把握公平，确定合理损失计算的截止点需要重点分析两方面的因素：一是被告徐磊的过错程度，二是原告李姗姗可能的损失大小。被告徐磊的过错除了单方处分共有房屋外，还有长时间未披露房屋出售的事实和进展，长时间未支付给原告应得的价款，在买受人超过合同约定期限给付购房款时未主张相应的合同权利。徐磊以上的行为表明其主观过错较大。原告李姗姗为购买婚房投入较大，在其投入无法实现目的的情况下，其有用投入款项继续购买其他房产或投资其他项目的需求可能性。在房价上涨的大背景下，迟一天拿回购房款就意味着在未来购房时可能会拿出更多的金钱购买。因此，影响原告李姗姗损失的最大因素是拿回购房款或应得卖房款的时间。综合以上分析，本院确定计算原告李姗姗损失截止时间点为徐磊转账给李姗姗621000元的时间即2016年8月26日。该时间点的房屋价值本院参考评估报告及相应时间段北京市二手房交易价格涨幅情况酌情确定为353万元（含装修）。原告李姗姗仅占有涉案房屋一半的产权，故其可以预期产生的损失（享有的收益）应为房屋增值金额的一半。同时本院考虑到以预期房屋增值损失作为计算方法虽贴近实际，但毕竟不是已经真实发生的损失，且被告徐磊以市场价急于卖房也有可理解之处，并未获得明显高于当时市场价的额外收益，因此又为公平计，本院酌情判决被告徐磊支付原告李姗姗其可享有的预期收益的70%。原告李姗姗第三项关于增值损失的诉讼请求本院部分予以支持。原被告双方基于首付款各出一半的约定，双方各占涉案房屋一半的产权。在签订《婚前购房协议》当时，双方并未约定买房税费和装修费支出的负担问题，上述费用实际由被告徐磊支付。现原被告双方要分割涉案房屋的卖房款，买房时的税费、装修费以及公积金还贷的本金和利息都应当作为原被告共同债务共同负担。基于原被告双方各占一半产权的约定，本院确定以上费用亦应当由原被告各负担一半。原告李姗姗应负担的费用从其应得的收益中扣除。原告李姗姗要求退还全部购房款的请求没有事实依据，本院将据实确定。被告徐磊已经退还的卖房款也将在应退还款项中扣除。在确定要退还款项时，有三点问题需要阐明：1、原告李姗姗支付的购房款比应付的首付款多8000元。《婚前购房协议》约定的首付款金额与实际支付的首付款及应负担的首付款都不一致。原被告双方对此均无合理解释。依据《婚前购房协议》约定的本意，原告李姗姗多付的部分应视为负担了其他购房成本费用，在确定原告应负其他费用中予以扣除。2、原告李姗姗已经超付了一半首付款，除购房公积金贷款以外的其他购房款应为被告徐磊方该支付的费用。由此可以看出，被告徐磊所办理的信用贷款10万元及利息和其他附随费用应为徐磊的个人债务，不应由原告李姗姗分担。3、被告徐磊支付的垃圾清运费、物业费、采暖费是房屋使用过程中产生的费用，应由实际使用人负担。原告李姗姗未实际使用涉案房屋，故该部分费用应由被告徐磊负担。综上，本院确认被告徐磊还应退还原告李姗姗购房款10590元。被告徐磊延迟支付售房款本院已经确认须赔偿原告增值损失，原告再行要求支付延迟期间的利息属于损失重复计算，本院对原告的第二项诉讼请求不再支持。综上，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、第九十九条之规定，判决如下：一、被告徐磊于本判决生效之日起七日内退还原告李姗姗购房出资款10590元；二、被告徐磊于本判决生效之日起三十日内赔偿原告李姗姗房屋增值损失43万元；三、驳回原告李姗姗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12586元，由原告李姗姗负担5286元（已交纳），由被告徐磊负担7300元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费15500元由原告李姗姗负担7333元（已支付），由被告徐磊负担8167元（已支付6500元，剩余款项于本判决生效之日起七日内支付原告李姗姗）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  卢志成人民陪审员  汪 霞人民陪审员  路新生二〇一八年二月二十三日书 记 员  赵桂贤