陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终14009号上诉人（原审原告）徐小强,男,1972年2月14日出生,汉族,无业，住西安市新城区。委托代理人刘元，陕西三秦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）何少红,女,1968年10月23日出生，汉族,西安民信实业有限公司员工，住陕西省蒲城县。原审第三人：西安乐惠房地产营销策划有限公司,住所地西安市浐灞生态区东湖路中新浐灞半岛A15区第18幢1单元1层10101号房。法定代表人贺金侠，该公司经理。委托代理人史贺强，男，1989年10月2日出生，汉族，员工，住。上诉人徐小强因与被上诉人何少红及原审第三人西安乐惠房地产营销策划有限公司（以下简称乐惠公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初6162号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。徐小强向原审法院提出诉讼请求：1、依法解除徐小强、何少红及第三人签订的《西安市存量房买卖三方合同》；2、依法判令何少红向徐小强承担利息损失35000元；3、依法判令何少红向徐小强支付律师费15000元；4、诉讼费由何少红承担。事实和理由：2017年4月21日，徐小强、何少红及第三人签订了《西安市存量房买卖三方合同》，约定由何少红购买徐小强所有的位于西安市莲湖区桃园南路21号公园天下公寓11202号房屋，总价款72万元。合同签订后徐小强多次催要何少红缴纳购房款，何少红均以各种理由拒绝。为维护徐小强合法权益，诉至法院，望判如所请。何少红辩称，不同意解除合同。合同签订后，我积极配合徐小强及第三人履行合同义务，不存在违约。我以按揭贷款方式购买该房屋，按揭审批通过后，我就与徐小强一起办理了资金监管账户，并将首付款打入该账户，银行也于2017年8月8日将贷款打入资金监管账户，我也开始向银行按月清偿按揭贷款。故在合同履行过程中我没有过错，且已经全部履行了合同约定的义务，现徐小强要求解除合同，没有事实依据。请求驳回徐小强的诉讼请求。第三人乐惠公司述称，三方买卖合同是在当事人自愿平等的情况下签订的。2017年6月初何少红贷款审批下来，我公司约双方到西安市手房交易管理中心做了资金监管。中途是因为光大银行受中国人民银行把控额度的原因延时放款，导致未在合同约定时间将款项打入资金监管账户内，过错不在何少红，亦不在我公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原审法院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，原审法院认定如下：徐小强提交如下证据：1、《西安市存量房屋买卖三方合同》，证明何少红、徐小强签订房屋买卖合同，由何少红购买徐小强所有的涉案房屋，房屋总价72万元，何少红在签订合同时先付定金2万元，并于2017年5月25日办理网签手续，何少红口头承诺于2017年6月30日前付清房款72万元。2、律师函、邮寄回执，证明徐小强委托律师向何少红及第三人出具律师函，因徐小强多次催促何少红支付购房款未果，要求与何少红解除合同，并赔偿损失。3、授信协议、借条，证明何少红未及时支付购房款，导致徐小强在小额贷款公司及周新明处借款用于资金周转，产生利息损失35000元；4、微信聊天记录、录音录像，证明徐小强从2017年7月5日起通过微信多次要求何少红和第三人履行付款义务，何少红均未履行。5、委托代理合同、律师费发票，证明徐小强此次起诉至法院，支付律师费15000元。原审法院认定上述证据真实有效，可以证明徐小强、何少红通过第三人乐惠公司签订《西安市存量房屋买卖三方合同》，约定何少红购买徐小强所有的位于西安市莲湖区桃园南路21号公园天下公寓11202号房屋，房屋售价72万元，何少红于合同签订当日支付定金2万元，该定金和剩余的首付款共计人民币29万元整，双方应于产权过户当日存入以上房产交易结算资金专用账户。双方应于银行按揭批款后三个工作日办理房屋权属转移登记手续；因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。合同签订后，何少红向徐小强支付定金2万元，并着手办理银行按揭贷款手续。2017年5月25日双方办理网签手续，2017年7月起，徐小强多次与第三人工作人员联系，催促何少红支付购房款，但银行一直未能放款。后徐小强通过律师向何少红及第三人邮寄律师函，通知其解除《西安市存量房买卖三方合同》。何少红提交如下证据：1、西安市房地产抵押合同、西安市房屋登记簿、西安市存量房买卖三方合同、徐小强相关身份信息、房屋所有权证、2017年4月21日收条，证明徐小强、何少红签订西安市存量房三方买卖合同，何少红购买徐小强所有的位于西安市莲湖区桃园南路21号公园天下公寓11202号房屋，并向徐小强支付2万元定金。2、西安市存量房买卖合同、二手房交易结算资金监管协议、电汇凭证，证明2017年5月25日何少红女儿党博涵与徐小强就上述房产签订西安市存量房买卖合同，同年6月12日二人签订二手房交易结算资金监管协议，并设立资金监管账户，党博涵将房屋首付款30万元及支付给徐小强的定金2万元共同打入资金监管账户。3、公证书，证明党博涵委托何少红办理涉案房产的房屋买卖相关手续，该房屋实际购买者为党博涵。原审法院认定上述证据真实有效，可以认定合同签订后，何少红先向徐小强支付2万元定金。2017年5月25日徐小强与何少红女儿党博涵签订《西安市存量房买卖合同》并着手办理按揭贷款手续，在银行审批同意放款后，6月12日二人又签订《二手房交易结算资金监管协议》并设立资金监管账户，党博涵将房屋首付款32万元（包括支付给徐小强的定金2万元）打入资金监管账户。后因银行内部政策原因，导致贷款直至8月8日才放入资金监管账户中，党博涵亦从9月起开始清偿按揭贷款。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。徐小强、何少红及第三人在自愿平等基础上签订的《西安市存量房买卖三方合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后何少红向徐小强支付定金并着手办理按揭贷款手续。因该房屋实际为何少红女儿党博涵购买，后党博涵与徐小强共同办理网签手续及资金监管手续，并按合同约定将购房首付款打入资金监管账户，由此可以看出，何少红及其女儿党博涵积极履行其合同义务，不存在违约情形。徐小强以何少红未按合同约定时间支付购房款要求解除合同，经查，双方约定以按揭贷款方式支付购房款，何少红及女儿党博涵在其个人能力范围内已积极办理按揭贷款申请手续并经银行审批通过，仅因银行政策原因导致放款时间延长，责任不在何少红，且2017年8月8日银行已将贷款发放至资金监管账户，此时何少红及其女儿已完全履行了合同约定的全部义务，徐小强亦应按诚实信用原则履行其义务，故徐小强要求解除合同、赔偿损失的理由不成立，应按合同约定向何少红交付涉案房屋并办理房屋所有权变更登记手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十九条、第五十一条、第六十条之规定，遂判决：一、驳回原告徐小强要求解除其与被告何少红、第三人西安乐惠房地产营销策划有限公司签订的《西安市存量房买卖三方合同》的诉讼请求；二、驳回原告徐小强要求被告何少红赔偿其利息损失35000元的诉讼请求；三、驳回原告徐小强要求被告何少红承担其15000元律师费用的诉讼请求。案件受理费1050元（原告已预交），减半收取525元，由原告自行承担。宣判后，徐小强不服西安市莲湖区人民法院上述判决，向本院上诉称，按照其与何少红签订了《西安市存量房屋买卖三方合同》；合同约定由上诉人向被上诉人出售其所有的位于西安市莲湖区桃园南路21号公园天下公寓11202房屋一套，房屋总价72万元，由被上诉人在签订合同时先支付定金2万元，并于2017年5月25日办理网签手续，被上诉人口头承诺6月30日前付清房款72万元。按照交易习惯及第三方陈述，被上诉人未在合同约定时间内将款项打入资金监管账户内，亦未在合同约定时间内自筹资金结清房款。依据合同约定，甲方有权解除合同并要求房款总额的百分之二十的违约金。上诉人早于2017年6月12日将2万元定金退还给被上诉人要求解除合同，被上诉人也接受了2万元定金。在之后的一段时间，上诉人多次联系被上诉人，但是被上诉人不接电话或不予回复信息等对其不予理睬，上诉人已履行了解除合同的通知义务。原审法院驳回原告诉讼请求认定事实与适用法律均错误。一审法院程序有误，遗漏了必要的诉讼当事人。适用法律错误，房屋买受方应当足额按期支付房款。上诉请求：1、撤销（2017）陕0104民初6162号民事判决；2、判令解除上诉人、被上诉人及第三人之间的《西安市存量房买卖三方合同》。何少红辩称，原审法院适用法律正确，程序合法，请求维持原审判决。西安乐惠房地产营销策划有限公司述称，其公司当时也已经调查了党博涵与何少红的关系，这都与合同无关。合同是合法有效的，都应按照合同约定履行各自的义务。本院经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，本案中，2017年4月21日，出卖人徐小强与买受人何少红及居间人西安乐惠房地产营销策划有限公司签订《西安市存量房买卖三方合同》。按照该合同约定，徐小强将其名下位于本市莲湖区桃园南路21号公园天下21号1幢1单元11202室房屋出卖于买受人何少红。当日，何少红向徐小强支付了定金20000元。2017年5月25日，卖方徐小强与买方党博涵及经纪机构西安乐惠房地产营销策划有限公司共同签订《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》。按照合同约定，徐小强将其名下位于本市莲湖区桃园南路21号公园天下21号1幢1单元11202室房屋出卖于买受人党博涵，约定房屋成交总价为72万元。2017年6月12日，徐小强、党博涵在西安市置诚资产管理有限公司办理了资金监管手续。党博涵将32万元存入监管账户。何少红与党博涵系母女关系，党博涵与徐小强已经就涉案房屋另行签订了《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》。何少红在与徐小强及居间人所签订《西安市存量房买卖三方合同》时所缴纳的2万元定金，已经转为徐小强与党博涵及居间人所签订《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》中的首付款。因何少红与徐小强及居间人所签订《西安市存量房买卖三方合同》后，何少红的女儿党博涵与徐小强另行签订了《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》。《西安市存量房买卖三方合同》对何少红及徐小强已无合同约束力。现徐小强主张解除其与何少红及居间人西安乐惠房地产营销策划有限公司签订《西安市存量房买卖三方合同》，原审法院判决驳回徐小强请求解除合同的诉讼请求并无不当。至于徐小强主张的利息损失及律师费，原审法院未予支持亦无不当。综上，徐小强上诉请求应予驳回，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人徐小强负担。本判决为终审判决。审判长 侯 静审判员 高 玮审判员 侯新省二〇一八年二月五日书记员 岳 咪书