广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终23987号上诉人（原审原告、反诉被告）：广东珠江纺织博览中心有限公司，住所地：广州市海珠区瑞纺路2号601房。法定代表人：覃民安，总经理。委托代理人：肖守华、李碧云，均系北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州美裔服装设计有限公司，住所地：广州市荔湾区下市直街1号21幢之四二楼自编号5D号楼2楼。法定代表人：欧敏捷，董事长。委托代理人：林运伟，广东君厚律师事务所律师。上诉人广东珠江纺织博览中心有限公司（下简称珠江公司）、广州美裔服装设计有限公司（下简称美裔公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院(2017)粤0105民初2058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。珠江公司上诉请求判令：一、改判原审判决第一项为美裔公司立即支付自2012年12月16日至2015年8月31日的租金536024元(其中，2012年12月16日起至2014年5月15日按每月15828元计算，2014年5月16日至2015年5月15日按每月16936元，2015年5月16日至2015年8月31日按每月18121元计算)；二、判令一、二审全部诉讼费用均由美裔公司承担。事实和理由如下：美裔公司在一审中声称其直到2013年8月16日才收到商铺，显然是虚假的，与客观事实不符。其一，美裔公司在2012年5月15日与珠江公司就珠江国际纺织城五层自编50002号商铺（另案商铺）签订了《广州市房屋租赁合同》及《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，就50003号商铺(本案商铺)签订了《广州市房屋租赁合同》及《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》。签订合同及接收商铺后，美裔公司交付了首月租金。交付租金时间可以印证实际收铺时间。其二，在本案中，美裔公司在接收50003号商铺后对其进行装修，通过珠江公司提交的装修申请以及授权文件等可以印证美裔公司实际接收50003号商铺的时间是在2012年5月。美裔公司实际上是同时对50002号商铺进行装修，两商铺接收时间一致，装修时间也一致，这也符合客观实际。其三，美裔公司接收两商铺的时候签了《物业使用承诺书》，印证其收铺时间是2012年5月15日，该份证据材料美裔公司实际也持有，但其不提供，隐瞒该证据材料。因此，珠江公司请求美裔公司从2012年12月16日起支付尚欠租金至2015年8月31日止，完全是合理合法的，一审法院对此事实认定错误，依法应予改判。美裔公司对珠江公司的上诉请求答辩称：其一，珠江公司认为美裔公司交付首月租金印证实际收铺时间，与事实不符。因为双方在签署涉案租赁合同等文件时，在合同中明确约定签署合同当天美裔公司需要交付首月租金，故交付租金是履行合同的行为，不能因为美裔公司交付租金就印证实际收铺时间。其二，珠江公司认为珠江公司在一审中提供的一系列装修申请文件可以印证美裔公司收铺时间是2012年5月份，但美裔公司申请装修的时间是2013年，这与一审认定的时间是吻合的。《装修施工承诺书》并没有美裔公司的签名，且美裔公司在一审庭审中也没有认可该份承诺书。其三，珠江公司认为美裔公司签署《物业使用承诺书》，依常理，该承诺书应该由出租人保管，但珠江公司在一审中并未提交。美裔公司上诉请求判令：一、撤销原审判决第三项，改判支持美裔公司的全部反诉请求；二、改判本案受理费和诉讼保全费全部由珠江公司负担。事实与理由如下：原审判决针对本诉部分的论证“由此可见，珠江公司并无按合同约定履行书面通知租赁期起算日的义务，美裔公司没有向珠江公司支付租金事出有因，故珠江公司要求美裔公司向其支付逾期交租的违约金，依据不足”与针对美裔公司反诉部分的论证“珠江公司行使合同解除权是美裔公司未缴纳租金所致，不属于珠江公司因自身原因需提前解除合同的约定，故美裔公司以珠江公司违反合同约定解除合同为由要求珠江公司支付违约金缺乏理据”自相矛盾，没有事实与法律依据。纵观本案事实，原审法院认定美裔公司没有支付租金事出有因是准确的，原因是珠江公司没有按合同约定发出起租通知书。因此，珠江公司于2015年8月25日发出《解约通知书》时，美裔公司不存在欠租的情况，珠江公司主张解约理据不成立，珠江公司解约、强制收铺的行为属于其因自身原因提前解除合同，严重损害美裔公司的合法权益，应构成违约。同时，针对珠江公司《解约通知书》的合法性问题，美裔公司曾提起诉讼，(2015)穗海法民三初第1772号民事判决及(2016)粤01民终9241号民事判决均认为珠江公司解除行为不合法，但珠江公司仍执意强制封铺，导致美裔公司无法经营、濒临倒闭，由此产生的违约责任与赔偿责任应由珠江公司承担。珠江公司对美裔公司的上诉请求答辩称：一审法院针对美裔公司的上诉部分所作出的认定与判决是正确的，在美裔公司没有提出新的事实与证据的情况下，二审应维持原判。2017年3月22日，珠江公司向原审法院起诉请求判令：1、美裔公司立即支付2012年12月16日至2015年8月31日的租金536024元（其中，2012年12月16日起至2014年5月15日按每月15828元计算，2014年5月16日至2015年5月15日按每月16936元计算，2015年5月16日至2015年8月31日按每月18121元计算，其中2015年8月16日至2015年8月31日不足一个月，按实际日期计算租金为9353元）及违约金（从2012年12月29日起计至美裔公司支付全部款项之日止，其中每月的违约金起算时间自逾期的第十个工作日起算，以每月欠付租金为本金，每逾期一天，按应付而未付金额的千分之一标准计算）；2、美裔公司承担本案受理费。美裔公司反诉请求判令：1、珠江公司向美裔公司支付违约金521956元；2、珠江公司向美裔公司返还履约保证金47484元；3、本案诉讼费用由珠江公司承担。原审法院经审理查明：海珠区逸景路466号501房的房地产权属人是珠江公司，该房屋的规划用途为商业,建筑面积为7427.78平方米。2012年5月15日，珠江公司（甲方）与美裔公司（乙方）签订（2012）珠纺租合第1858号《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市海珠区逸景路466、468号珠江国际纺织城五层自编50003号商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积约405.84平方米；双方约定的租赁期限、租金情况如下：2012年5月15日至2012年11月14日月租金为0元，2012年11月15日至2013年5月14日月租金为15828元，2013年5月15日至2014年5月14日月租金为15828元，2014年5月15日至2015年5月14日月租金为16936元，2015年5月15日至2016年5月14日月租金为18121元，2016年5月15日至2017年5月14日月租金为19390元，2017年5月15日至2018年5月14日月租金为20747元，2018年5月15日至2019年5月14日月租金为22199元，2019年5月15日至2020年5月14日月租金为23753元；上表租赁期限起止日期为暂定日期，实际租赁期限自甲方书面通知之日起计算，租赁期限为8年；乙方向甲方交纳47484元保证金；当商铺具备交付使用条件时，由甲方书面通知乙方办理相关交铺手续；乙方拖欠租金超过15日的，甲方可解除合同，收回该商铺，并要求赔偿损失；租金标准：1、第1、2个租赁年度的月租金标准为39元／平方米／月，租金按照建筑面积计算，第1、2个租赁年度的月租金暂定为15828元；自第3个租赁年度起，租期每满1个租赁年度，租金在上一租赁年度基础上递增7%；租期内暂定租金总额合计为1738656元；2、在合同履行过程中，若有关政府主管部门最终测绘的建筑面积与本合同约定的建筑面积不符的，双方应以最终测绘的建筑面积为准，相应调整月租金及租赁期限内的总租金，且租赁期限内的总租金自计租日开始计；如最终测绘的建筑面积超过本合同约定的建筑面积的，则乙方应在甲方发出书面通知后5日内向甲方补齐租金及缴纳相关税费；如乙方因最终测绘的建筑面积少于本合同约定的建筑面积而多支付租金的，则多支付的租金相应抵扣日后乙方应承担的租金；乙方应于本合同签订当日支付首期（即1个月）的租金15828元，甲方同意乙方按月支付剩余租金，乙方应于每月期满前15日内向甲方支付下个月的租金；等。该合同经租赁登记备案机关备案。同日，珠江公司（甲方）与美裔公司（乙方）签订（2012）珠纺租合补第1858号《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，其中通用条款约定：“起租日”定义为甲方书面通知确定的租赁期起算日；甲、乙双方共同确认，在签订本合同之前，乙方已知悉该物业的现状和周边环境，对该物业的各项情况作充分及必要的了解和查看，同意承租该物业，并对该物业的可利用空间、位置及套内面积、实用性能、共享部位、共享设施、证照情况及其相应的租金、费用等均无异议，不因甲方证照等情况追究甲方任何责任；该物业的建筑面积或套内建筑面积具体资料，不影响本合同规定的租金及其他乙方应缴纳的有关费用和租赁期限；甲方向乙方发出书面交铺通知，乙方应按甲方书面通知的日期及该物业交付当日的现状接收该物业;若乙方未按甲方书面通知的日期接收该物业的，视为该物业从甲方书面通知的交付日期起交付乙方使用，乙方同意按照本合同的规定交纳租金及其他各项费用;甲方委托广东珠江商业地产物业服务有限公司对纺织城进行物业管理，乙方应按本合同约定与该公司签订《珠江国际纺织城物业管理协议》;乙方如逾期交纳租金或履约保证金或其他应付款项，自逾期的第10个工作日起，每逾期一天，乙方须按应付未付金额的1‰的标准向甲方支付滞纳金,且甲方有权单方解除本合同及相关合同文件;甲方按本合同约定解除合同的，自甲方的书面解约通知送达乙方时，本合同即告解除;乙方保证在本合同下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到，则风险责任由乙方自行承担。甲方按本合同确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为已送达乙方;乙方同意自该物业交付之日起，乙方通信地址以该物业为准，鉴于乙方在所承租的该物业内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该物业上，通知贴出两天后视为甲方通知已送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知;等；专用条款约定甲方将广州市海珠区逸景路466、468号珠江国际纺织城内五层自编50003号物业出租给乙方，建筑面积约405.84平方米；租赁期限自甲方书面通知之日起计算，租赁期限为8年；自起租日起6个月为免租期，免租期内乙方仅免除租金，但不免除物业管理费、水电费等其他费用;甲方同意乙方按月支付租金；租金按照建筑面积计算，第1、2个租赁年度的月租金标准为39元/平方米/月,月租金暂定为15828元；自第3个租赁年度起，租期每满1个租赁年度，月租金在上一租赁年度月租金标准的基础上递增7%；具体如下：第一个租赁年度（含免租期6个月）暂定月租金为15828元，第二个租赁年度暂定月租金为15828元，第三个租赁年度暂定月租金为16936元，第四个租赁年度暂定月租金为18121元，第五个租赁年度暂定月租金为19390元，第六个租赁年度暂定月租金为20747元，第七个租赁年度暂定月租金为22199元，第八个租赁年度暂定月租金为23753元；租赁期限内的暂定总租金为1738656元；在合同履行过程中，若有关政府主管部门最终测绘的建筑面积与本补充协议约定的建筑面积不符的，双方应以最终测绘的建筑面积为准，相应调整月租金及租赁期限内的总租金，且租赁期限内的总租金自计租日开始计；如最终测绘的建筑面积超过本补充协议约定的建筑面积的，则乙方应在甲方发出书面通知后5日内向甲方补齐租金及缴纳相关税费；如乙方因最终测绘的建筑面积少于本补充协议约定的建筑面积而多支付租金的，则多支付的租金相应抵扣日后乙方应承担的租金；乙方应于本补充协议签订当日支付首期（即1个月）租金15828元，剩余租金甲方同意乙方按月支付，乙方应于每月期满前15日内向甲方支付下个月的租金；租赁期届满时，在乙方全部履行本合同各项条款且结清所有应承担费用及按本合同及纺织城制度的有关规定交还该物业后30个工作日内，甲方将剩余履约保证金无息返还乙方；等。2014年11月7日，珠江公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的美裔公司的通讯地址邮寄《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》给美裔公司，通知美裔公司承租商铺的租赁期限从2012年5月16日起算，美裔公司于2014年11月15日前至珠江国际纺织城客户服务中心补交2012年12月16日至2014年11月15日期间的租金等。《EMS妥投证明》证实该邮件退回妥投。2015年5月22日，珠江公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的美裔公司的通讯地址邮寄《关于催缴租金费用的通知》给美裔公司。《EMS妥投证明》证实该邮件退回妥投。2015年8月25日，珠江公司送达《解约通知书》给美裔公司，主要内容为：美裔公司至2015年5月15日止，尚拖欠珠江公司租金1109692元，现通知美裔公司：双方就该商铺签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》等相关租赁文件自本通知书送达之日解除；请美裔公司于2015年9月30日前至珠江国际纺织城客户服务中心结清租金等各项费用，交还该商铺等。2015年9月23日，珠江公司邮寄《关于搬离物品、交还物业的催函》给美裔公司。网上查询信息反映该邮件被退回。2016年8月18日，珠江公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的美裔公司的通讯地址邮寄《关于催缴租金费用的通知》给美裔公司，该通知载明美裔公司向珠江公司承租的广州市海珠区逸景路珠江国际纺织城五层自编50002、50003号商铺，2013年3月16日至2015年8月31日期间的租金共计1105417元等。网上查询信息反映该邮件退回妥投。另查明：美裔公司曾因《解约通知书》的效力问题向原审法院提起诉讼要求：1、确认珠江公司于2015年8月25日向美裔公司送达的《解约通知书》无效；2、珠江公司继续履行（2012）珠纺租合第1858号《广州市房屋租赁合同》，向美裔公司提供适租物业；3、珠江公司依约书面通知美裔公司（2012）珠纺租合第1858号《广州市房屋租赁合同》的起租日。原审法院对此作出（2015）穗海法民三初字第1772号民事判决，判决如下：一、珠江公司于2015年8月25日向美裔公司送达的《解约通知书》没有解除合同的效力；二、驳回美裔公司的其他诉讼请求。该判决还查明以下事实：在案件审理期间，原审法院组织双方当事人到涉案商铺对涉案商铺的使用情况进行确认，涉案商铺没有经营，门口张贴了加盖了“珠江国际纺织城客户服务中心”的封条；等。美裔公司不服，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院对此作出（2016）粤01民终9241号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述判决已发生法律效力。原审诉讼中，双方均确认美裔公司已缴纳了租金15828元和保证金47484元。此外，珠江公司主张美裔公司已于2012年5月16日接收涉案商铺；美裔公司则表示接收商铺的是时间为2013年8月16日，美裔公司于2015年8月25日在涉案商铺现场收到珠江公司发出的解约通知书，该涉案商铺所在场地的物业管理公司在珠江公司要求下于2015年9月初将涉案商铺封闭。珠江公司为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1、日期为2013年8月7日、委托人为欧敏捷、被委托人为涂东根的《个人授权委托书》，载明：由于本人工作繁忙，不能亲自办理珠江国际纺织城A5003单元/商铺/写字楼/申报装修相关手续，特委托涂东根作为我的合法代理人，全权代表我办理相关事项，对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，我均予以认可，并承担相应的法律责任；等，以证明美裔公司委托案外人作为代理人，负责装修；2、日期为2013年8月19日、施工期间（消防、安全责任人）签名处为“涂东根”的《装修施工责任承诺书》，载明：美裔公司是珠江国际纺织城A5003号的租户，已于2012年5月收铺，现本公司同意委托公司对单元进行消防装修施工；等，以证明美裔公司委托案外人作为代理人，负责装修以及确定收铺时间。美裔公司对此发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据2上“涂东根”的签字没有异议，但《装修施工责任承诺书》上的“2012年5月”不是美裔公司的人员填写，结合授权委托书上授权的时间是2013年8月7日，因此涂东根无权确认在2012年5月已收铺，对此珠江公司也是清楚涂东根获取授权的起止时间，因此涉案商铺的交付时间应是2013年8月16日。美裔公司为证明涉案商铺不符合适租条件，存在规划、消防、经营范围等诸多问题，还提交了以下证据：1、珠江国际纺织城客户服务手册（部分条款）；2、关于珠江国际纺织城五六楼空调调试通知；3、建设工程消防验收意见书（穗公消验［2011］第0289号）；4、建设工程消防验收意见书（穗公消验［2011］第0613号）；5、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证（穗公消安检许字［2011］第0152号）。珠江公司对此发表如下质证意见：证据1、2是由第三方出具的，珠江公司对其真实性、合法性、关联性均不予确认；证据3-5的真实性由法院核实，即使是真实的，证据3也与本案无关，珠江公司已领取场地产权证，是消防等验收合格后才予以发证的，证据4也是证明了综合评定涉案工程消防验收合格；证据5是在珠江公司取得产权证之前，与珠江公司无关。原审法院认为：珠江公司与美裔公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同。关于商铺的交付时间问题。珠江公司主张已于2012年5月16日向美裔公司交付了涉案商铺，但无法提交美裔公司接收涉案商铺的相关材料。从珠江公司所提交的《个人授权委托书》和《装修施工责任承诺书》来看，美裔公司对案外人的授权属于申报装修相关手续的授权，而且委托书的出具时间在珠江公司主张的收铺时间之后，故珠江公司据此主张美裔公司已于2012年5月16日收楼，依据不足，不予支持。对于商铺的交付时间，原审法院采信美裔公司自认的2013年8月16日。美裔公司实际使用该商铺，理应支付使用期间的租金给珠江公司，根据约定免租期为6个月，珠江公司与美裔公司均确认美裔公司已缴纳了15828元租金，现美裔公司表示2015年8月25日在涉案商铺现场收到《解约通知书》且涉案商铺在2016年9月初被封闭，故珠江公司要求美裔公司向其支付自2014年3月16日起至2015年8月31日止的租金，合法有理，予以支持。按照《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》约定的租赁年度及租金标准，涉案商铺在2014年3月16日至2015年8月15日期间每月租金标准应为15828元，在2015年8月16日至2015年8月31日期间每月租金应为16936元。对于珠江公司超出原审法院支持部分的其余租金请求予以驳回。珠江公司提交了涉案商铺所在房产的产权证，美裔公司对此没有异议，且美裔公司已接收商铺并进行了使用，美裔公司亦无举证证明其在接收涉案商铺使用期间直至珠江公司发出解约通知之前，曾就商铺是否能够正常租赁使用向珠江公司提出过异议，故美裔公司关于中央空调一直无法完成调试和开通使用及涉案商铺的楼层没有经过建设工程的消防验收、内部装修工程的消防验收、公众聚集场所投入使用营业前消防安全的检查等抗辩意见，缺乏依据，不予支持。合同约定“起租日”定义为珠江公司书面通知确定的租赁期起算日；租赁期限内的总租金自计租日开始计。故可认定珠江公司书面通知美裔公司“起租日”是美裔公司交纳租金的前提。对于“起租日”的通知，从本案的证据来看，珠江公司在涉案商铺交付后并无按合同约定的方式通知美裔公司租赁期起算日，而珠江公司按合同所记载的美裔公司通讯地址邮寄《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》给美裔公司，该邮件退回。由此可见，珠江公司并无按合同约定履行书面通知租赁期起算日的义务，美裔公司没有向珠江公司支付租金事出有因，故珠江公司要求美裔公司向其支付逾期交租的违约金，依据不足，不予支持。关于美裔公司的反诉请求。珠江公司行使合同解除权是美裔公司未缴纳租金所致，不属于“珠江公司因自身原因需提前解除合同”的约定，故美裔公司以珠江公司违反合同约定解除合同为由要求珠江公司支付违约金521956元缺乏理据，不予支持。美裔公司至今仍拖欠租金，美裔公司要求珠江公司返还履约保证金的条件尚未成就，故对于该反诉请求不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十六条之规定，于2017年10月13日作出判决如下：一、广州美裔服装设计有限公司在本判决生效之日起10日内向广东珠江纺织博览中心有限公司支付2014年3月16日至2015年8月31日止的租金（2014年3月16日至2015年8月15日按每月15828元计算，2015年8月16日至2015年8月31日按每月16936元计算）；二、驳回广州美裔服装设计有限公司的其余诉讼请求；三、驳回广州美裔服装设计有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14320元，由广州美裔服装设计有限公司负担7063元，广州美裔服装设计有限公司负担7257元。反诉费4745元，由广州美裔服装设计有限公司负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。另查明：本院作出的（2016）粤01民终9241号生效民事判决查明：2013年8月16日，美裔公司填写《装修申请表》，申请对涉案房屋的天花、地面等项目进行装修，2013年9月24日美裔公司又填写《商铺装修申请表》，申请对涉案房屋的空调进行装修。本案二审中，珠江公司向本院提交《物业使用承诺书》，以证明美裔公司于2012年5月15日接收了珠江公司提供的涉案商铺，故珠江公司主张从该日起计算租赁期限及租金合理合法。美裔公司对此发表如下质证意见：1、珠江公司作为物业的出租方，依据交易习惯，应当妥善保管双方之间签署的任何文件原件，珠江公司在一审中未提供该份证据，属于故意或者重大过失逾期提供证据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条的规定，该份证据应不予采纳；2、对该份证据的三性均不予确认。美裔公司未签署过《物业使用承诺书》。美裔公司否认该《物业使用承诺书》上加盖的“广州美裔服装设计有限公司”印章的真实性，并向本院申请对此进行鉴定。对于其未在一审中提交该份证据的原因，珠江公司称：因为人事变更、时间久远，故未在一审中提交。本院认为：关于珠江公司的上诉请求部分。珠江公司主张其已于2012年5月15日将涉案商铺交付给美裔公司，但珠江公司并未就此提供充分证据予以证明。本院作出的（2016）粤01民终9241号生效民事判决已查明美裔公司至2013年8月16日才向珠江公司申请对涉案商铺的天花、地面等项目进行装修，珠江公司在一审中提交的《个人授权委托书》、《装修施工责任承诺书》虽载明美裔公司于2012年5月接收涉案商铺的事实，但美裔公司仅确认前述文件中受托人签名的真实性，对收铺时间的真实性则提出异议，故前述证据不足以印证美裔公司于2012年5月15日接收涉案商铺的事实。另，美裔公司交付首月租金也仅是履行《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》约定义务，珠江公司上诉认为该项事实可印证美裔公司于同日接收涉案商铺的事实，亦无充分理据，本院不予采纳。至于珠江公司在本案二审中提交的《物业使用承诺书》，珠江公司并未就其未在一审中提交的原因作出合理解释，而美裔公司对其真实性提出异议。综上，一审法院根据美裔公司的确认，认定涉案商铺的交付时间为2013年8月16日并无不当，可予维持。关于美裔公司的上诉请求部分。另案生效判决以珠江公司未依约定方式告知美裔公司租赁期起算日及催缴租金即于2015年8月25日向美裔公司发出《解约通知书》为由，认定珠江公司该行为不发生合同解除的法律后果，但另案生效判决并未否认美裔公司负有交租的义务，且珠江公司主张解除合同的程序存在瑕疵亦不代表珠江公司主张解除合同的理由缺乏正当性，珠江公司主张解除合同仍是因美裔公司未付租金所致。因此，珠江公司以美裔公司拖欠租金为由主张解除合同不属于合同约定的“珠江公司因自身原因需提前解除合同”的情形，美裔公司以珠江公司违约解除合同为由反诉请求珠江公司支付违约金，缺乏理据，原审判决对此予以驳回，并无不当，应予维持。另，双方在《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》中明确约定“租赁期届满时，在乙方（美裔公司）全部履行本合同各项条款且结清所有应承担费用及按本合同及纺织城制度的有关规定交还该物业后30个工作日内，甲方（珠江公司）将剩余履约保证金无息返还乙方”，在美裔公司欠付珠江公司租金的情况下，美裔公司反诉请求珠江公司退还履约保证金不符合合同约定，原审判决对此予以驳回，亦无不当，可予维持。综上所述，上诉人珠江公司与美裔公司的上诉请求均不成立，本院均予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11808元，由广东珠江纺织博览中心有限公司负担7063元，广州美裔服装设计有限公司负担4745元。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  张燕宁审判员  郑怀勇二〇一八年二月二十三日书记员  杨娟娟