天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0104民初4859号原告：天津市房信房产经营有限公司，住所地天津市和平区。法定代表人：路长江，董事长。委托诉讼代理人：李振华，该公司干部。委托诉讼代理人：金魁贤，天津旗帜律师事务所律师。被告：天津盛信通讯器材销售有限公司，住所地天津市南开区复康路1号。法定代表人：曹杰英，总经理。委托诉讼代理人：张爱军，该公司经理。被告：张瑞铭，男，1962年2月20日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：刘勇，男，1961年3月22日出生，汉族，住天津市南开区。原告天津市房信房产经营公司与被告天津盛信通讯器材销售有限公司（以下简称盛信公司）、张瑞铭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李振华、金魁贤，被告盛信公司委托诉讼代理人张爱军，被告张瑞铭委托诉讼代理人刘勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市房信房产经营公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告将天津市南开区咸阳路×××号房屋腾空并返还给原告；2.判令被告盛信公司向原告支付违约金22500元；3.判令二被告连带给付原告自2017年1月1日始至实际腾房之日止的房屋占有使用费，按每月7500元标准计算；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年1月1日，原告下属单位天津市房信房产经营有限公司第一经营处与被告盛信公司签订房屋租赁协议，约定由盛信公司向原告租赁南开区咸阳路97号房屋，租赁期限为三年，该合同现已到期。合同约定盛信公司在租赁期间不得转租、转让、但在合同期限内，盛信公司将该房屋转让给被告张瑞铭，盛信公司按照合同约定应向原告支付违约金22500元。经原告与二被告多次协商未果，二被告拒绝腾房，故成讼。被告盛信公司辩称，被告盛信公司并未将讼争房屋转租给被告张瑞铭。2006年，被告盛信公司是通过案外人天津市众泰房产的贺铁栓租的讼争房屋，租金亦交给贺铁栓，贺铁栓是二房东。2014年才与原告签订房屋租赁协议。2016年12月，原告通知被告盛信公司腾房于2017年2月28日腾房，给了两个月腾房期限（免租）。被告盛信公司按原告要求已将房屋腾空并返还，并将房屋钥匙交给原告。被告盛信公司租的是门脸房，后面仓库是贺铁栓租给的张瑞铭，与被告盛信公司无关。2014年以后，被告盛信公司只是代替贺铁栓将张瑞铭的租金交给原告。故，不同意原告的诉讼请求。被告张瑞铭辩称，2009年，被告张瑞铭通过案外人天津市众泰房产的贺铁栓承租的南开区咸阳路×××号门脸房后面的仓库，用于经营汽车维修。被告张瑞铭一直将租金交给贺铁栓，2014年以后，租金交给被告盛信公司。被告张瑞铭一直不清楚房屋产权人到底是谁。原告提供的产权证明不合法，不能证明其对讼争房屋享有所有权。房租应当交，但现在被告张瑞铭不知道交给谁。故，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年1月1日，原告分公司天津市房信房产经营有限公司第一经营处（甲方）与被告盛信公司（乙方）签订房屋租赁协议，约定：甲方将南开区咸阳路×××号办公用房租给乙方使用。租期三年，自2014年1月1日始至2016年12月31日止。年租金90000元，每季度交租一次，每次交款22500元。乙方在使用期间，不得转租、转让，否则甲方有权解除租赁合同。本协议一经签字生效，如有一方违约，违约方将赔偿对方一个季度租金。协议签订后，被告盛信公司使用上述房屋门脸房，交付原告租金至2016年12月31日。2016年12月，原告通知二被告合同到期后不再续租，要求二被告腾房。2017年2月底，被告盛信公司将其占有使用的部分讼争房屋腾空并返还原告，原告予以接收。另查，1990年8月28日，案外人天津市津科城市信用社（甲方）与天津市房产信托公司（乙方）签订协议书，约定：经产权单位天津市南开区经济协作公司同意，甲方将自己使用的南开区咸阳路×××号房产，计门脸房五间（两个门）及办公用房约170平方米和两个后院的网点房有偿转让给乙方永久使用，协议签订后由乙方交付甲方一次性转让费204000元。转让后，乙方在房屋管理上实行保管自修。乙方在使用期间只能将房屋作为办公用房及商业性经营，不得开设工厂、企业，不得转租、转让；但因企业调整造成乙方不能经营时，经天津市南开区经济协作公司同意，该房屋可以有偿转让他人。本协议经双方和天津市南开区经济协作公司签字、盖章，市公证处公证后生效。该协议落款处有天津市津科城市信用社、天津市房产信托公司双方负责人签名并加盖公章，天津市南开区经济协作公司加盖公章。1990年9月14日，天津市公证处进行公证，出具（90）津证经字第666号公证书。后，天津市房产信托公司更名为天津市房地产信托集团有限公司，该公司将涉案房屋交与原告进行经营、管理。2006年，被告盛信公司通过案外人天津市众泰房产工作人员贺铁栓租赁南开区咸阳路×××号门脸房一间，面积约90多平方米。2014年1月1日之前，被告盛信公司所交租金由贺铁栓代收。2014年1月1日之后，被告盛信公司将包括被告张瑞铭所交租金在内的所有租金交予原告。2009年6月，被告张瑞铭通过案外人天津市众泰房产工作人员贺铁栓租赁南开区咸阳路×××号被告盛信公司使用的门脸房后面仓库，面积约91平方米，用于经营汽车维修，字号为天津市南开区汇超盟捷汽车配件经营中心，该中心为个体工商户，经营者王娟，系被告张瑞铭配偶。2014年1月1日之前，被告张瑞铭将租金交予案外人贺铁栓。2014年1月1日之后，被告张瑞铭将租金交予被告盛信公司，租金每月2000元，交至2016年12月31日。诉讼过程中，经本院调查并形成笔录，案外人贺铁栓称经其居间服务将南开区咸阳路×××号门脸房一间租给被告盛信公司，后面仓库租给被告张瑞铭，当时已告知二被告讼争房屋属于原告，其代原告收取租金。对此，原告及被告盛信不持异议。被告称租房时贺铁栓并未告知仓库产权人是原告。庭审中，原告述称案外人天津市众泰房产受原告委托，代原告收取讼争房屋租金并进行房屋维修。原告认可被告盛信公司于2017年2月底将门脸房交还原告，不认可给予被告盛信公司两个月免租期。认为讼争房屋门脸房及后面仓库属于一个整体，合同期限届满后，被告盛信公司并未将全部讼争房屋返还原告。被告盛信公司未提供证据证明原告同意让免2017年1月至2月租金，对被告盛信公司所述，本院不予采信。本院认为，原告与被告盛信公司签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，并已实际履行，为有效协议。该协议期限届满后，被告盛信公司将承租的涉案部分房屋返还原告，原告予以接收，双方之间的租赁合同关系于2017年2月底解除。被告盛信公司并未提供证据证明原告同意让免2017年1、2月份房屋占有使用费，应参照合同约定的租金标准予以支付。计算方法为：（90000元÷12个月-2000元）×2个月=11000元。关于原告主张被告盛信公司支付违约金一节，合同约定在被告盛信公司使用期间不得转租，而被告张瑞铭与原告形成房屋租赁关系发生在双方签订协议之前，对此原告不持异议。故，原告并无违约事实。原告该诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张被告张瑞铭返还部分讼争房屋及支付房屋占有使用费一节，原告受案外人天津市房地产信托集团有限公司委托，其有权就讼争房屋对外出租，经本院调查，2009年6月原告委托案外人贺铁栓对外出租涉案房屋并收取租金，被告张瑞铭在租赁房屋时知道原告与贺铁栓之间的代理关系，原告与被告张瑞铭成立租赁合同关系。双方对租赁期限没有约定或者约定不明确，依法应视为不定期租赁，原告可以随时解除合同。故，本院对原告主张被告张瑞铭返还租赁房屋的诉请予以支持。被告张瑞铭自2017年1月1日后占有使用租赁房屋并无合法依据，应参照原租金标准向原告支付房屋占有使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第二百三十二条、第四百零二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效后三十日内，被告张瑞铭将其承租原告的天津市南开区咸阳路×××号房屋门脸房后面仓库（面积约91平方米）腾空并返还给原告；二、本判决生效后三十日内，被告天津盛信通讯器材销售有限公司向原告天津市房信房产经营有限公司支付房屋占有使用费11000元；三、本判决生效后三十日内，被告张瑞铭向原告天津市房信房产经营有限公司支付房屋占有使用费，自2017年1月1日始至实际腾房之日止，按每月2000元租金标准计算；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2237元，由原告天津市房信房产经营有限公司负担1526元，被告天津盛信通讯器材销售有限公司负担252元，被告张瑞铭负担459元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  陈卫东人民陪审员  张庆芬人民陪审员  李淑敏二〇一八年二月二十七日书 记 员  秦 艳附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。