江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终11352号上诉人（原审被告、反诉原告）：戴登林，男，汉族，1968年2月21日生，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：杨旭，江苏振泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军空军南京房地产管理处，住所地在南京市玄武区珠江路西大影壁**号。负责人：鲁信生，该管理处处长。委托诉讼代理人：桂步祥，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许炜，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人戴登林因与被上诉人中国人民解放军空军南京房地产管理处（以下简称南空房管处）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初7139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戴登林上诉请求：1、撤销（2017）苏0106民初7139号民事判决第五项，改判支持上诉人诉讼请求；2、被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清：1、本案双方合同解除的原因是被上诉人故意阻挠经营、断水断电，导致合同无法继续履行，上诉人只能被迫接受合同解除的事实；2、一审判决忽略了如下事实：（1）案涉租赁房屋位于民用小区，是正规的门面商业用房，与军事目的无关。2015年11月，中央军委已下达了全面停止军队有偿服务的通知，但被上诉人依然与上诉人签订了租赁合同，被上诉人存在重大过错；（2）合同签订后，上诉人因经营需要进行装修是必然的，被上诉人亦明知，但即使在2017年上诉人最后一次缴纳房租时，被上诉人也未告知上诉人因军事需要要求收回房屋，被上诉人的行为进一步加大了上诉人的经营风险和经济损失；二、一审判决适用法律错误：1、本案双方所签合同为军队统一版本的制式合同，属于格式条款，其中就租赁双方违约责任的约定并不平等。合同法规定，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该格式条款无效，而非一审法院认定的签字即有效；2、上诉人的相关损失有证据相佐证，也得到了法庭的确认，理应得到支持。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。南空房管处辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求维持一审判决。南空房管处一审本诉诉讼请求：1.解除南空房管处与戴登林之间的《军队房地产租赁合同》；2.戴登林腾空并返还坐落于南京市鼓楼区××单元××室房屋，并支付至腾空之日止的租金和占有使用费。戴登林一审反诉诉讼请求：南空房管处赔偿损失30.8万元。一审法院认定事实：2006年3月29日，南空房管处从开发商南京市下关城市建设开发（集团）有限公司购买了案涉房屋，取得房屋后并未办理权属登记证明。2015年12月9日，南空房管处（合同甲方）与戴登林（合同乙方）签订了《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋（建筑面积115平方米）出租给乙方，租赁用途为商业；租赁期限自2016年1月1日至2018年12月31日；三年的租金分别为59000元、61900元、64900元，租金总额185800元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付给甲方；租赁期内，乙方应当履行下列义务：“在不影晌使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方”等等。《军队房地产租赁合同》就合同的解除约定如下：“甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；乙方需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好地无条件交还甲方。乙方补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方房地产租赁保证金；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；租赁期满，合同解除。”合同签订后，南空房管处向戴登林交付了案涉房屋；戴登林按合同约定支付租金至2017年6月30日。戴登林取得案涉房屋后，对案涉房屋进行了装修，花费了15800元；后在案涉房屋内开办了南京登临浩运商贸有限公司，从事山西杏花村汾酒的销售。2017年6月9日，南空房管处向戴登林送达了《关于解除房地产租赁关系通知书》，主要内容为：“根据全面停止有偿服务重点工作要求，6月底前必须终止租赁合同，请于5个工作日内与我部签订租赁合同终止协议，我部将给予3个月腾退期；否则，我部将采取停水、停电、法律诉讼等必要措施依法收回房产。”2017年6月29日，南空房管处在案涉房屋张贴了《关于对四平路78号6-3-101部队出租房进行强制清退的公告》，主要内容为：“因与戴登林协商无果，我部将于7月6日左右联合地方政府相关部门，对案涉房屋采取停水、停电、拆门等强制清退措施，依法收回房地产。”2017年7月11日，南空房管处向戴登林送达了《关于采取强制措施清退房产的通知》，主要内容为：“根据合同约定‘甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿’，我部于6月9日向你送达了解除合同的通知，7月9日合同已终止。近日，我部将联合地方政府相关部门，对案涉房屋采取停水、停电、拆门等强制清退措施，依法收回房地产。”南空房管处于2017年7月将案涉房屋的大门贴封条并上锁，戴登林之后在大门上又加了一道锁。关于南空房管处封锁大门的日期，戴登林称系7月15日，南空房管处称系7月20日至30日之间；结合南空房管处张贴的《关于对四平路78号6-3-101部队出租房进行强制清退的公告》及南空房管处向戴登林送达的《关于采取强制措施清退房产的通知》的内容，一审法院确认南空房管处封锁案涉房屋大门的日期为2017年7月15日。一审另查明，为承租案涉房屋，戴登林支付居间费9500元、转让费15000元。戴登林反诉主张南空房管处应赔偿其经营损失，并提交了利润表证明利润为36000元/月。2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会向全军发出了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。上述事实，有《南京市商品房买卖契约》、《军队房地产租赁合同》、《关于对四平路78号6-3-101部队出租房进行强制清退的公告》、《关于采取强制措施清退房产的通知》及开庭笔录中当事人的陈述等证据予以佐证。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，南空房管处、戴登林就案涉房屋租赁事宜订立的《军队房地产租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效。关于戴登林抗辩合同系南空房管处提供的格式合同，戴登林仅签了名，双方并未对合同条款进行磋商，故合同的相关条款无效。一审法院认为，戴登林在合同上签字的行为应视为对合同条款的认可，因此，对于其抗辩不予采信。南空房管处、戴登林均应按合同的约定履行各自的义务。关于南空房管处是否可以解除合同，南空房管处主张其依据合同约定“甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿”，南空房管处于2017年6月9日向戴登林送达了解除通知，合同已解除；戴登林抗辩解除事由并非“军事需要”，因此南空房管处系违约解除。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；南空房管处为落实《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的要求而收回案涉房屋，属于双方就合同解除而约定的“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”之情形，因此，解除条件已成就，南空房管处可行使解除权，一审法院确认合同自2017年6月9日通知到达戴登林时解除，戴登林应向南空房管处返还案涉房屋。关于南空房管处主张的房屋租金和占有使用费，一审法院认为，戴登林租金已支付至2017年6月30日，关于2017年7月1日之后的房屋占有使用费，应予支持，但是南空房管处于2017年7月15日将案涉房屋封锁，致戴登林无法使用，故此后的房屋占有使用费一审法院不予支持，参考租金标准及双方合同履行情况，一审法院确认戴登林应支付案涉房屋占有使用费2544元。关于戴登林提出反诉请求：南空房管处支付案涉房屋的装修费用、居间费用、转让费和经营损失等；一审法院认为，根据合同约定“在不影晌使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方”及“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”，因此，戴登林关于装修费的反诉请求一审法院不予支持；另外，戴登林关于居间费、转让费及经营损失的反诉请求亦无法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第二百一十二条、二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，一审法院判决：一、确认中国人民解放军空军南京房地产管理处与戴登林于2015年12月9日签订的《军队房地产租赁合同》解除；二、判决生效后三十日内，戴登林将坐落于南京市鼓楼区××单元××室房屋清空后返还给中国人民解放军空军南京房地产管理处；三、判决生效后十日内，戴登林给付中国人民解放军空军南京房地产管理处房屋占有使用费2544元；四、驳回中国人民解放军空军南京房地产管理处的其他诉讼请求；五、驳回戴登林的全部反诉请求。本诉的案件受理费2252元，因适用简易程序减半收取1126元，由戴登林负担（此款中国人民解放军空军南京房地产管理处已预交，由戴登林履行前述判决确定给付义务时一并给付中国人民解放军空军南京房地产管理处）。反诉的案件受理费2900元由戴登林负担。二审中，当事人没有提交证据。对于一审查明的事实，上诉人认为“戴登林取得案涉房屋后，对案涉房屋进行了装修，花费了15800元”系一审查明事实错误，其装修费用为158000元。经查，2015年12月28日，南京登临浩运商贸有限公司（甲方）与南京永柏装饰工程有限公司（乙方）签署《装修合同》一份，戴登林在甲方南京登临浩运商贸有限公司处签字。该装修合同约定乙方对甲方需装修的店内装饰进行设计及施工，合同价款为158000元。一审查明的其他事实正确，本院予以确认。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方当事人签订的《军队房地产租赁合同》约定，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。现被上诉人为落实《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的要求而收回案涉房屋、解除合同，符合上述约定。现上诉人上诉称被上诉人应赔偿案涉房屋的装修费用、居间费用、转让费和经营损失等，但根据上述合同约定，在此情况下，双方均不承担责任。上诉人认为该约定属于格式条款、应当无效，并无事实与法律依据，本院不予支持。因此，一审法院未支持上诉人主张的损失，并无不当。综上，戴登林的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由戴登林负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  龚 震审判员  李任飞二〇一八年二月七日书记员  戴 苗