广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤02民终1982号上诉人（原审原告）：盘付有，男，1975年7月6日出生，瑶族，住广东省佛山市顺德区。上诉人（原审原告）：林丽娟，女，1984年7月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被上诉人（原审被告）：乳源瑶族自治县住宅建房地产开发有限公司，住所地：广东省乳源瑶族自治县解放北路三号百货公司办公楼802室。法定代表人：张伟洪，总经理。委托诉讼代理人：骆晶晶，女，该公司员工。委托诉讼代理人：梁子龙，广东众同信律师事务所律师。上诉人盘付有、林丽娟因与被上诉人乳源瑶族自治县住宅建房地产开发有限公司（以下简称乳源住宅建）商品房预售合同纠纷一案，不服乳源瑶族自治县人民法院（2017）粤0232民初607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月29日受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人盘付有、被上诉人的委托诉讼代理人骆晶晶、梁子龙到庭参加二审调查、询问。本案现已审理终结。盘付有、林丽娟上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判乳源住宅建支付逾期交楼违约金13156.2元，支付逾期办证违约金5000元(暂计)，交付赠送面积，交付房屋测绘报告，判决乳源住宅建明确交楼标准、明确分摊共用部位的名称、面积和所在位置、明确配套设施和公共服务，撤销《商品房买卖合同》有关必须与其物业公司签订物业合同的不公平条款；3.判决本案诉讼费由乳源住宅建负担。事实和理由：一、一审法院认定乳源住宅建通过微信通知补交物业专项维修基金的事实错误。（一）盘付有、林丽娟没有未补交物业专项维修基金的事实。（二）盘付有、林丽娟是在2017年5月20日才通过第三人的微信得知需缴纳物业专项维修基金，但无相关文件。二、一审法院认定赠送面积不构成《商品房预售合同》的内容事实错误。首先，乳源住宅建向盘付有、林丽娟发出要约邀请即《置业计划》后，盘付有、林丽娟交付定金，构成要约;乳源住宅建接受要约收取定金作出了承诺，合同即成立。后乳源住宅建要求盘付有、林丽娟履行合同，盘付有、林丽娟便支付首付款。在支付首付款后，乳源住宅建才通知盘付有、林丽娟签订《商品房预售合同》进行预售备案。因此，赠送面积的内容理所当然应构成《商品房预售合同》的一部分。其次，《置业计划》备注“本宣传品为要约邀请”并未以显著字体提醒购房者，反之以极小字体在不显眼位置上显示，显然有故意不告知的意图。最后，一审法院即已认定乳源住宅建有夸大宣传的合同行为，就应当判决其承担合同欺诈或违约责任。三、一审法院认定盘付有、林丽娟知道实测面积大于预售约定面积的事实错误。乳源住宅建未能在合同约定的时间内按合法的方式通知盘付有、林丽娟房屋的实测面积大于预售约定面积，而是在盘付有、林丽娟已交齐了房款和维修基金，缴纳了装修押金后，才告知盘付有、林丽娟房屋的实测面积大于预售约定面积，要求盘付有、林丽娟补交房款，否则拒绝交楼。关于房屋实测面积的数据也是在本案审理过程中由法院向行政部门调取证据才证实的，盘付有、林丽娟在此之前也不知道房屋的实测面积。因此，一审法院以盘付有、林丽娟在交房前已知道实测面积为由从而认定交房日期应延期到2016年10月26日错误。四、一审法院认定乳源住宅建不承担迟延办理房产转移登记的违约责任错误。（一）交房手续和面积差款缴纳早在2016年8月完成，而不是一审法院认定的2016年10月。（二）涉案合同约定，买受人享有在商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书。乳源住宅建未能按照合同约定时间交付房屋所有权证书属违约行为，应当承担违约责任。五、一审法院未按照涉案合同约定判决不当。涉案合同中有约定商品房交付时应当具备该两个条件，特别约定“该商品房已取得房屋测绘报告”。但在庭审过程中，乳源住宅建并不能提供涉讼房屋的测绘情况，而是法院向行政部分调取了房屋的测绘情况。法院调取的证据并不能说明乳源住宅建履行了合同义务。六、涉案合同应该是在盘付有、林丽娟支付首付款时就已经成立，一审法院认定涉案合同的成立时间错误。七、在一审中，乳源住宅建对赠送面积的抗辩意见是赠送面积已经赠送，体现在阳台和飘窗，但是一审法院却认为不应该存在赠送面积。一审法院代替乳源住宅建进行权利主张是错误的。因此，一审判决在认定事实和适用法律方面均存在错误。乳源住宅建辩称：一、乳源住宅建已经依约交付标的商品房，并没有迟延交付房屋的行为。盘付有、林丽娟是因自身过错造成迟延收楼和房产证迟延办理。乳源住宅建开发的“源水居”已经在2016年5月5日完成五方验收，2016年5月12日完成竣工验收备案已经符合交付条件。2015年5月26日对标的房屋完成测绘并出具测绘报告，2016年5月30日向盘付有、林丽娟发出《源水居收楼通知书》。至此，乳源住宅建已经按照双方签订的《商品买卖合同》第四章第十一条的约定在交付时间内交付房屋，乳源住宅建并无迟延交付房屋。由于交付的房屋比双方合同约定的面积多出0.16㎡，按双方签订的《(商品房买卖合同〉补充协议》约定，房屋实测面积大于约定面积的应当由买受人即盘付有、林丽娟补足购房款差额，但盘付有、林丽娟直至2016年10月26日才补交购房款差额。故盘付有、林丽娟主张乳源住宅建迟延交付房屋没有事实和法律依据。二、乳源住宅建已经依约交付《商品房买卖合同》中标的房屋的建筑面积和套内面积。（一）《置业计划》并不是要约，仅是要约邀请，双方签订的《商品房买卖合同》才是对双方具有合同效力的法律文件。（二）双方签订的《商品房买卖合同〈补充协议〉》第十二条第6项也已经明确约定“出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料(包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等)仅供买受人购房时参考，并不视为正式要要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准，双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。”（三）“赠送面积”实际上是未纳入商品房销售建筑面积计算，但是盘付有、林丽娟可实际使用的房屋面积，而乳源住宅建也已经将该部分面积交付给了盘付有、林丽娟。（四）虽然乳源住宅建用“赠送面积”表述有所不当，但该行为也仅仅是宣传中的暇疵行为，该行为不构成对《商品房买卖合同》的违约，当然无需承担违约责任。三、因盘付有、林丽娟未完全履行支付购房款义务，故乳源住宅建作为出卖人的办证义务应当顺延至盘付有、林丽娟完成其支付义务才开始。盘付有、林丽娟在2016年10月26日补齐购房款，乳源住宅建在2016年11月15日已经将涉案房屋的所有权转移登记材料交至乳源不动产登记中心。而涉案房屋房产证至今未办理下来的原因是盘付有、林丽娟未完全缴清住房维修资金，故迟延办理房产转移登记手续的过错在于盘付有、林丽娟而不在于乳源住宅建，乳源住宅建无需承担逾期办证的违约责任。四、至于交付房屋测绘报告以及明确交楼标准、分摊公共部分的名称、面积和所在位置，明确配套设施和公共服务等。乳源住宅建已经履行了相关的告知义务。综上，请求二审法院依法驳回盘付有、林丽娟的上诉请求。盘付有、林丽娟向一审法院起诉请求：1.判令乳源住宅建支付逾期交楼违约金，按每天购房款总额438540元的万分之五计算，自2016年7月1日起计付至交付赠送面积之日止；2.判令乳源住宅建支付逾期办证违约金5000元（暂计）；3.判令乳源住宅建交付赠送面积13.85㎡或者按购房单价赔偿13.85㎡的价值55441.55元；4.判令乳源住宅建交付房屋测绘报告；5.判令乳源住宅建明确交楼标准，明确分摊共用部位的名称、面积和所在位置，明确配套设施和公共服务；6.请求撤销《商品房买卖合同》中有关必须与其物业公司签订物业合同的不公平条款；7.本案诉讼费用由乳源住宅建负担。一审法院认定事实：乳源住宅建于2012年12月25日成立，注册资本65000000元，经营范围为房地产开发。位于乳××自治县××城镇××路的“源水居”住宅小区是乳源住宅建开发的商品房项目。约在2014年底，乳源住宅建向盘付有、林丽娟发出《置业计划》，载明：“选购物业：B栋403房；建筑面积：136.58㎡；总房价：480898元；建筑单价：3521元/㎡”。该《置业计划》附有B栋各单元标准层平面图，并附表B栋3号房型建筑面积136.58㎡，套内面积：109.56㎡，赠送面积：13.85㎡，户型四房两厅，朝向南北。《置业计划》上注明：“本宣传品为要约邀请，有关内容及图片仅供参考，最终以政府有关部门批准及双方签约之购房合同为准。”2015年2月5日，盘付有、林丽娟向乳源住宅建支付了首期房款132540元。2015年5月4日，盘付有、林丽娟（买受人）与乳源住宅建（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，购买乳源住宅建预售的位于乳××县××城镇鹰峰××房，该《商品房买卖合同（预售）》约定：“第二章商品房基本情况：第三条4.该商品房的房产测绘机构为乳源瑶族自治县房地产交易所，其预测建筑面积共136.58平方米，其中套内建筑面积109.56平方米，分摊共有建筑面积27.02平方米。第三章商品房价款：第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第1种方式计算该商品房价款：1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民（币种）4003元，总价款为人民（币种）438540元。第四章商品房交付条件与交付手续：第十一条（一）出卖人应当在2016年-06-30前交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第四条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前30日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人为收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。双方约定：在约定的交房日前，如买受人未付清全部房款的（包括银行按揭贷款尚未发放及贷款不足应付房款的）则交房日期延迟至买受人付清全部房款后。且出卖人有权追究买受人违约责任。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]（1）逾期在三十日之内[该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止]，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金[该违约金的比率应当不低于第八条第（1）项中的比率]。（2）逾期超过三十日[该期限应当与本条第（1）向中的期限相同]后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金[该违约金的比率应当不低于本条第1（1）项中的比率]。第五章面积差异处理方式：第十三条面积差异处理：该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，按照第×种方式处理。1、（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%（含3%）以内的，据实结算房价款；2、（2）建筑面积、套内面积误差比绝对值在3%（含3%）以内的，据实测建筑面积结算房价款。第八章合同备案与房屋登记：第二十条房屋登记：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买卖双方协商处理。第九章前期物业管理：第二十一条（四）买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验并承接物业共用部位、共用设施设备，出卖人应当将物业共用部位、共用设施设备承接查验的备案情况书面告知买受人。）”2015年4月30日，盘付有、林丽娟（买受人）与乳源住宅建（出卖人）签订了《补充协议》，约定：“一、该商品房的实测套内面积与本合同约定套内建筑面积发生差异，买受人应于出卖人发出的‘退（补）款通知书’中指定的期限内办理房款的退（补）手续；逾期补款的，视为买受人违约，出卖人有权按合同约定追究买受人违约责任；买受人逾期办理退款手续的，出卖人只负责退回房款本金，不承担违约责任。九、鉴于乳源瑶族自治县尚未统一制定收取物业专项维修基金的标准，双方同意物业专项维修基金暂按每平方米建筑面积20元收取，并根据政府统一制定的物业专项维修基金的标准对退少补。十二、其他约定：2、关于物业管理费的约定：在交楼时，已成立业主大会的，买受人则与业主大会选定的物业管理公司签署《物业管理服务协议》和《临时管理规约》；未成立业主大会前，买受人应与出卖人指定的物业管理公司—韶关市住建物业服务有限公司签署《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》。如买受人拒签《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》，出卖人有权解除合同，并要求买受人承担违约责任。6、出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准，双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。十三、本补充协议的内容与商品房买卖合同的内容不一致的，以本补充协议为准。”2015年6月5日，盘付有、林丽娟通过按揭贷款方式向乳源住宅建付清了《商品房买卖合同（预售）》中约定的购房款438540元。2016年5月20日，乳源住宅建通过微信通知盘付有补交物业专项维修基金。2016年5月30日，乳源住宅建向盘付有发出《源水居收楼通知书》，告知盘付有其购买的源水居B幢403房已符合交楼条件，于2016年5月1日-2016年6月15日办理收楼手续，同时补交物业专项维修资金137.31㎡×20元/㎡＝2746.2元、垃圾清运费3.5元/㎡×137.31㎡＝480.6元。盘付有于2016年6月23日向乳源住宅建交纳了上述物业专项维修金2746.2元和垃圾清运费480.6元。盘付有在庭审中确认其于2016年6月23日准备履行收楼权利时，乳源住宅建口头通知其需要补交600多元的面积差额款。2016年8月10日，乳源住宅建（甲方）与盘付有（乙方）签订了一份《协议》，内容为：“乙方于2015年5月4日向甲方购买了乳源县源水居B栋403号房，预售商品房买卖合同套内面积为：109.56㎡，套内单价为：4003元/㎡，实测套内面积为：109.72㎡，预售面积和实测面积相差0.16㎡，甲乙双方经友好协商，达成如下协议：1、甲方在15日内向乙方收取购房面积差额款640.44元。”2016年10月26日，盘付有、林丽娟向乳源住宅建补交了购房面积差额款640.44元。2016年11月15日，乳源住宅建向乳源瑶族自治县不动产登记中心提交了涉案房屋源水居住宅小区B栋403房的房屋所有权转移登记材料，申请办理房屋所有权转移登记。因盘付有、林丽娟认为乳源住宅建未按《置业计划》交付相应的赠送面积、逾期交楼、未明确交楼标准、强迫与其指定的物业公司签订物业合同不公平条款等，双方多次协商未果，故起诉至一审法院，提出前述诉讼请求。一审法院另查明，乳源瑶族自治县发展改革和物价局、乳源瑶族自治县建设局2014年7月18日向韶关住建物业服务有限公司（乳源住宅建指定源水居小区的物业服务公司，以下简称“韶关物业公司”）发出乳发改联【2014】71号《关于“源水居”小区前期物业服务收费问题的通知》，通知韶关物业公司进行前期物业服务时，达到附表规定的服务要求后，可收取住宅（含自有产权车位、车库）前期物业服务费1.40元/月/平方米，并于2014年9月11日对韶关物业公司的收费进行了备案。乳源瑶族自治县房地产管理所2017年9月6日出具的《房产分户图》显示，乳源县城鹰峰西路源水居B单元403房的专有建筑面积为109.72㎡，分摊建筑面积为27.59㎡，建筑面积为137.31㎡。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为：一、乳源住宅建是否应当向盘付有、林丽娟交付房屋赠送面积，赠送面积的具体内容是什么；二、乳源住宅建是否迟延交楼，是否需要承担迟延交楼的违约责任；三、乳源住宅建是否迟延办理房产转移登记手续，是否应当承担违约责任；四、乳源住宅建是否有交付房屋测绘报告的义务，是否已明确交楼标准、分摊共用部位的名称、面积和所在位置，明确配套设施和公共服务；五、乳源住宅建是否强迫盘付有、林丽娟签订物业合同不公平条款，该不公平条款是否可撤销。乳源住宅建是否应当向盘付有、林丽娟交付房屋赠送面积，赠送面积的具体内容。乳源住宅建在《置业计划》的附表中列明了源水居B栋3号房型的赠送面积为13.85㎡，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。第一，宣传内容视为要约的前提条件之一是宣传内容的说明和允诺必须明确具体，但本案双方在《置业计划》中仅描述为赠送面积13.85㎡，并未就赠送面积的具体内容，赠送面积在房屋中的具体位置等进行确定，故《置业计划》中赠送面积的描述属于要约邀请，不构成要约，不能视为合同的内容。第二，《置业计划》附有B栋各单元标准层平面图、并附表注明了3号房的建筑面积136.58㎡,套内面积109.56㎡。一般而言，商品房楼层平面图的建筑面积、套内面积、户型和结构等在预售前时就已经相关部门审查确定，实际上不存在赠送规划范围外其他符合房产测量规范且能登记入不动产权证的房屋面积，乳源住宅建能够赠送的面积只能是不计入不动产登记范围内的其他可利用空间。盘付有、林丽娟作为理性人，在看到《置业计划》中B栋各单元标准层平面图和面积附表时就应当清楚上述事实。第三，《置业计划》中注明了“本宣传品为要约邀请，有关内容及图片仅供参考，最终以政府有关部门批准及双方签约之购房合同为准。”乳源住宅建与盘付有、林丽娟签订的《商品房买卖合同》第十二条、其他约定中已明确：“6、出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准，双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。”且盘付有、林丽娟在庭审举证过程中提交《置业计划》证据时，证明内容明确为乳源住宅建向盘付有、林丽娟发出要约邀请，故该《置业计划》中关于赠送面积的内容属于要约邀请，不视为合同的内容。第四，乳源住宅建与盘付有、林丽娟在签订《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》时，明确约定了房屋的建筑面积、套内面积和分摊共有建筑面积，并无有关赠送面积的约定，盘付有、林丽娟主张乳源住宅建交付赠送面积没有法律及合同依据。另外，乳源住宅建认为其已经履行了赠送面积，即赠送入户花园、阳台、飘窗可利用空间的义务，赠送的入户花园、阳台、飘窗面积折半计算合计为13.65㎡，与《置业计划》中承诺赠送的13.85㎡相差0.2㎡，面积误差比在1.4%，属于合理范围的解释。该院认为乳源住宅建以此作为赠送面积的表述方式来扩大宣传效果，确实有夸大宣传招徕顾客之意，显有不妥。盘付有、林丽娟可另行向相关行政部门寻求解决。乳源住宅建是否迟延交楼，是否需要承担迟延交楼的违约责任。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定“出卖人应在2016年6月30日前向买受人交付商品房。（二）……在约定的交房日前，如买受人未付清全部房款的（包括银行按揭贷款尚未发放及贷款不足应付房款的）则交房日期延迟至买受人付清全部房款后。”2016年5月30日，乳源住宅建向盘付有发出《源水居收楼通知书》，告知盘付有其购买的源水居B幢403房已符合交楼条件，于2016年5月1日-2016年6月15日办理收楼手续，同时补交物业专项维修资金137.31㎡×20元/㎡＝2746.2元、垃圾清运费3.5元/㎡×137.31㎡＝480.6元。盘付有于2016年6月23日向乳源住宅建交纳了上述物业专项维修金和垃圾清运费。盘付有在收到《源水居收楼通知书》和交纳费用时就已经知道涉案房屋的实测面积大于预售合同中约定的房屋面积，根据《协议》第一条，盘付有需要补交相应的面积差额款。且盘付有在庭审中亦确认其于2016年6月23日准备履行收楼权利时，乳源住宅建已口头通知其需要补交600多元的面积差额款。2016年8月10日，乳源住宅建与盘付有签订《协议》，约定由乳源住宅建在15日内向盘付有收取购房面积差额款640.44元。2016年10月26日，盘付有、林丽娟向乳源住宅建补交了购房面积差额款640.44元，交房日期应延期至2016年10月26日。乳源住宅建已在合同约定的时间通知盘付有、林丽娟办理相应的交楼手续，并补交相应的房屋面积差额款。故乳源住宅建未迟延交楼，没有违约，不承担违约责任。乳源住宅建是否迟延办理房产转移登记手续，是否应当承担违约责任。《商品房买卖合同（预售）》第二十条（二）约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买卖双方协商处理。”《商品房销售管理办法》第三十四条第二款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”因盘付有、林丽娟至2016年10月26日才向乳源住宅建补交了购房面积差额款640.44元，双方才完成交房手续。2016年11月15日，乳源住宅建向乳源瑶族自治县不动产登记中心提交了涉案房屋源水居住宅小区B栋403房的房屋所有权转移登记材料，申请办理房屋所有权转移登记。盘付有、林丽娟未取得涉案房屋不动产权证书的原因不在乳源住宅建，故乳源住宅建不承担责任。乳源住宅建是否有交付房屋测绘报告的义务，是否已明确交楼标准、分摊共用部位的名称、面积和所在位置，明确配套设施和公共服务。乳源住宅建与盘付有、林丽娟签订的《商品房买卖合同（预售）》中第十一条第二款约定：“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”乳源住宅建对商品房的房屋测绘报告有向盘付有、林丽娟出示的义务，但无交付义务。且乳源住宅建在庭前已提交了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《房屋测绘成果报告书》证据材料，盘付有、林丽娟也已收到上述证据材料并于庭审中核对原件，故乳源住宅建无需再交付房屋测绘报告。关于交楼标准，乳源住宅建与盘付有、林丽娟在《商品房买卖合同（预售）》中第四条商品房相关设施设备交付条件已有约定，并在《房屋测绘成果报告书》中明确。关于分摊共用部位的名称、面积和所在位置、配套设施和公共服务，乳源住宅建已在提交的《房屋测绘成果报告书》、《源水居B栋居住楼三层～二十八层平面图》中明确。五、乳源住宅建是否强迫盘付有、林丽娟签订物业合同不公平条款，该不公平条款是否可撤销。《商品房销售管理办法》第七条第七项规定：“商品房现售，应当符合以下条件：（七）物业管理方案已经落实。”乳源住宅建在销售房屋前必须依照规定落实物业管理方案，并非强迫盘付有、林丽娟签订前期物业管理条款。盘付有、林丽娟未提供乳源住宅建强迫其签订《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》的证据，双方均是自愿签订上述合同。乳源住宅建与盘付有、林丽娟在《补充协议》第十二条第2点中约定：“在交楼时，已成立业主大会的，买受人则与业主大会选定的物业管理公司签署《物业管理服务协议》和《临时管理规约》；未成立业主大会前，买受人应与出卖人制定的物业管理公司—韶关市住建物业服务有限公司签署《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》。如买受人拒签《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》，出卖人有权解除合同，并要求买受人承担违约责任。”庭审中，双方均确认源水居住宅小区至今未成立业主大会，且源水居小区的物业服务公司韶关物业公司已向乳源瑶族自治县发展改革和物价局申请备案，并于2014年9月11日完成了物业服务费的备案。盘付有、林丽娟对前期物业管理服务有异议的，可在成立业主大会后另行提出。据此，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《商品房销售管理办法》第七条第七项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2017年10月19日作出（2017）粤0232民初607号民事判决：驳回盘付有、林丽娟的全部诉讼请求。案件受理费1440元，适用简易程序减半收取720元，由盘付有、林丽娟负担360元，由乳源瑶族自治县住宅建房地产开发有限公司负担360元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。盘付有向本院提交以下证据：1.2017年11月15日源水居物业服务中心发出的《关于安装防护栏通知》，拟证明涉案房屋未安装飘窗防护栏，而国家标准住宅设计规范规定飘窗必须安装防护栏，因此涉案房屋违反了强制性标准，不符合房屋竣工验收条件，达不到法定的交楼标准。2.涉案房屋的不动产权证书复印件，从证书复印件中可以显示涉案房屋绘图形成时间是2017年12月15日，出证时间是2017年12月18日，拟证明盘付有、林丽娟逾期取得涉案房屋的不动产权登记证书是因为乳源住宅建的原因造成的。乳源住宅建向本院提交其于2017年11月23日向盘付有、林丽娟寄送乳源瑶族自治县住房和城乡规划建设局关于加强住宅专项维修资金追缴工作的通知、补交专项维修资金的告知书、致业主的公开信、乳源瑶族自治县住房和城乡规划建设局的信访答复意见书等材料的国内挂号信函收据。乳源住宅建对盘付有提交的证据质证称：对证据1的真实性没有异议，但与本案无关，不能达到证明目的。对证据2中标注的绘图时间是合并宗地以后才出具的，也不能达到证明目的。盘付有对乳源住宅建提交的证据质证称：该信件寄出日期已经超过了合同约定的房产证的交付时间，而且送达地址并不是盘付有、林丽娟的常年居住地，乳源住宅建也清楚知悉盘付有、林丽娟的居住地址，因此，上述寄送凭证不能视为乳源住宅建履行了通知义务。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对双方提交的证据的真实性没有异议。但上述证据是否能达到证明目的，本院将在下文作详细论述。对于一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，针对本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、乳源住宅建是否应向盘付有、林丽娟交付房屋赠送面积；二、乳源住宅建是否存在逾期交楼的违约行为；三、盘付有、林丽娟逾期取得涉案房屋的所有权证书是否因乳源住宅建的原因造成；四、盘付有、林丽娟诉请乳源住宅建交付房屋测绘报告、明确交楼标准、明确分摊共用部位的名称、面积和所在位置、明确配套设施和公共服务的主张应否得到支持；五、盘付有、林丽娟诉请撤销涉案商品房买卖合同中有关必须与其物业公司签订物业合同的条款的主张应否得到支持。一、关于乳源住宅建是否应向盘付有、林丽娟交付房屋赠送面积的问题。本案中，乳源住宅建向盘付有、林丽娟提供的《置业计划》中已经明确选购物业的情况，标明盘付有、林丽娟选购的B栋403房建筑面积为136.58㎡，总房价为480898元，建筑单价为3521元/㎡。虽然乳源住宅建在其制作《置业计划》中印有3号房型“建筑面积136.58㎡，套内面积109.56㎡，赠送面积13.85㎡”的内容，但乳源住宅建也在其《置业计划》中印有“本宣传品为要约邀请，有关内容及图片仅供参考，最终以政府有关部门批准及双方签约之购房合同为准。”的内容。而在之后双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中并没有出现“赠送面积13.85㎡”的内容，且从商品房的户型、建筑面积、结构等在商品房预售前即由有关部门规划审查确定的情况来考虑，盘付有、林丽娟所选购的3号房型不能在建筑面积136.58㎡外，还存在额外的13.85㎡的建筑面积存在，因此，盘付有、林丽娟应对其选购的房屋在建筑面积136.58㎡不存在额外的13.85㎡赠送面积是明知的。现盘付有、林丽娟要求乳源住宅建另外交付房屋赠送面积13.85㎡，没有事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当。由于盘付有、林丽娟与乳源住宅建签订的《商品房买卖合同补充协议》中明确约定“出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括但不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准，双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。”，盘付有、林丽娟认为《置业计划》中赠送面积的内容应视为购房合同的一部分的主张，本院不予采纳。如盘付有、林丽娟认为乳源住宅建以本来就不计入房屋建筑面积计算的可利用空间面积作为赠送面积来表述的行为及未以显著字体提醒购房者“《置业计划》为要约邀请”的行为不当，可以向相关行政管理部门进行投诉反映，由相关行政管理部门审查处理应追究乳源住宅建何种责任。二、关于乳源住宅建是否存在逾期交楼的违约行为的问题。首先，由于乳源住宅建并无向盘付有、林丽娟交付赠送面积的义务，因此也不存在乳源住宅建逾期交付赠送面积的违约行为。其次，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定乳源住宅建应在2016年6月30日前向盘付有、林丽娟交付涉案房屋，而乳源住宅建也在2016年6月30日前向盘付有、林丽娟发出《源水居收楼通知书》。而盘付有、林丽娟未能如期与乳源住宅建办妥收楼手续，是由于盘付有、林丽娟未能在2016年6月30日前付清涉案房屋面积差额款。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，乳源住宅建有权将交房日期延迟至盘付有、林丽娟付清全部房款后。因此，乳源住宅建在盘付有、林丽娟补交涉案房屋面积差额款后，才向盘付有、林丽娟交付涉案房屋的行为，并没有违约。虽然乳源住宅建在告知盘付有、林丽娟房屋实测面积时，未向其出示房屋测绘报告的行为存在瑕疵，但该瑕疵并不能免除盘付有、林丽娟按照房屋实测面积支付购房款的义务。从乳源住宅建提交的房屋测绘成果报告书以及盘付有提交的涉案房屋不动产权证来看，涉案房屋的实测面积确实比《商品房买卖合同（预售）》中约定的建筑面积要大，乳源住宅建要求盘付有、林丽娟补交涉案房屋面积差额款有事实依据。盘付有、林丽娟认为乳源住宅建延迟交楼的理由不成立的主张，本院不予采纳。至于盘付有、林丽娟提出乳源住宅建交付的房屋未安装飘窗防护栏的问题，该问题属于涉案房屋在装饰装修方面存在的普通质量问题，并不属于涉案房屋的主体结构质量问题，并不会导致盘付有、林丽娟订立商品房买卖合同的目的不能实现，盘付有、林丽娟不能以此拒绝办理交房手续。如涉案房屋装修存在上述瑕疵，盘付有、林丽娟可以通过要求乳源住宅建履行维修义务加以解决，而从盘付有提供的源水居物业服务中心发出的《关于安装防护栏通知》来看，乳源住宅建及其物业公司也一直在积极履行维修义务，盘付有、林丽娟不能以此理由认为涉案房屋未达到房屋交付条件进而要求乳源住宅建承担逾期交房的违约责任。三、关于盘付有、林丽娟逾期取得涉案房屋的所有权证书是否因乳源住宅建的原因造成的问题。虽然盘付有提交的涉案房屋的不动产权证书复印件中显示涉案房屋绘图形成时间是2017年12月15日，但根据乳源住宅建提交的盖有乳源瑶族自治县房地产管理所章的房屋测绘成果报告书显示涉案房屋在2016年5月26日就已完成了房产测绘，因此，对于乳源住宅建所称2017年12月15日是合并宗地以后再次进行测绘的说法，本院予以采信。盘付有提交的涉案房屋的不动产权证书复印件并不能证明其逾期取得涉案房屋的所有权证书是因乳源住宅建的原因造成的，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，盘付有、林丽娟在没有充分证据证明其逾期取得涉案房屋的所有权证书是出于乳源住宅建的原因造成的情况下，一审法院认为乳源住宅建不承担逾期办证的违约责任并无不当，本院予以维持。四、关于盘付有、林丽娟诉请乳源住宅建交付房屋测绘报告、明确交楼标准、明确分摊共用部位的名称、面积和所在位置、明确配套设施和公共服务的主张应否得到支持的问题。首先，乳源住宅建仅有向盘付有、林丽娟出示房屋测绘报告的义务，但并无交付义务，因此，对于盘付有、林丽娟诉请乳源住宅建交付房屋测绘报告的主张，一审法院不予支持并无不当。其次，关于交楼标准，已经在双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中予以明确。而分摊共用部位的名称、面积和所在位置、配套设施和公共服务，也已在乳源住宅建提交的《房屋测绘成果报告书》、《源水居B栋居住楼三层-二十八层平面图》等材料中予以明确，盘付有、林丽娟诉请乳源住宅建明确交楼标准、明确分摊共用部位的名称、面积和所在位置、明确配套设施和公共服务的主张已无实际意义，一审法院不予支持并无不当。五、关于盘付有、林丽娟诉请撤销涉案商品房买卖合同中有关必须与其物业公司签订物业合同的条款的主张应否得到支持的问题。根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十二条：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”的规定，乳源住宅建作为盘付有、林丽娟所选购物业的建设单位，有权在业主、业主大会选聘物业服务企业前，选聘的物业服务企业并与之签订书面的前期物业服务合同。而盘付有、林丽娟作为相关物业的买受人之一，应受到乳源住宅建与其选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同和制定的物业临时管理规约的约束，履行相关业主的义务。乳源住宅建在《商品房买卖合同补充协议》中约定盘付有、林丽娟必须与前期物业服务企业签订《物业管理服务协议》和《临时管理规约》并无不妥，盘付有、林丽娟也并无证据证明乳源住宅建选聘的物业服务企业及其制定的临时管理规约有侵害其合法权益的情况。因此，盘付有、林丽娟认为乳源住宅建强迫其签订前期物业服务合同属于不公平条款应予撤销的主张，一审法院不予支持并无不当。如盘付有、林丽娟对乳源住宅建选聘的前期物业服务企业有异议主张更换的，可在小区成立业主大会后提出。综上所述，盘付有、林丽娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1440元，由盘付有、林丽娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈俊东审 判 员 神玉嫦审 判 员 李 罡二〇一八年二月二十八日法官助理 杨 瑜书 记 员 李 盈