江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终287号上诉人（原审原告）：南京江海集团有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区二板桥568号。法定代表人：许阳华，该公司董事长。委托诉讼代理人：张传萍，女，该公司副总经理。委托诉讼代理人：唐晓莉，江苏薛济民律师事务所律师。上诉人（原审被告）：强峰，男，1976年8月9日生，汉族，住安徽省巢湖市含山县。委托诉讼代理人：李发全，江苏李允治律师事务所律师。上诉人南京江海集团有限公司（以下简称南京江海公司）因与上诉人强峰房屋租赁合同纠纷一案，均不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2017）苏0106民初9129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南京江海公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持南京江海公司的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由强峰承担。事实和理由：一审判决认定强峰应付占有使用费的数额不符合合同约定，且认定明显偏低。双方当事人签订的《房屋租赁协议》第八条第1款约定：“租赁期满后，双方未达成新的租赁关系，强峰应在租赁期满日，将房屋清空并交还给南京江海公司，若逾期搬出，应按租期内租金标准的双倍，向南京江海公司支付使用费。”故而，双方租赁关系至2017年8月19日期满后，由于双方未形成新的租赁关系，强峰至今没有交付房屋，其应自2017年8月20日起至房屋交付之日止，应按租期内租金标准的双倍计算，向南京江海公司支付房屋使用费即723.29元/天。然而，一审判决却以“原租金标准”认定该占有使用费，上述酌定并无事实和法律依据。首先，《房屋租赁协议》是双方当事人真实的意思表示，内容也没有违反国家法律强制性规定，因而合法有效，当事人应当据此履行自己的义务，享受相关权利。一审法院在庭审中并未就在强峰拒不搬出涉案房屋的情况下，南京江海公司会遭受多少损失进行审理，以何依据斟酌后确定使用费标准？其次，根据《房屋租赁协议》约定可见，此条款约定之目的本就不是为了补偿南京江海公司实际损失，而是在强峰违约逾期不交付承租房屋的情况下，约定的惩罚措施。此双倍租金的计算方式是对强峰违约后，双方对强峰继续占有房屋的使用费作出的重新约定，以此约束强峰必须遵守合约。而按照一审判决以原租金标准计算使用费，将造成强峰违约后，不仅没有受到处罚还可以获利，因为从租赁市场来看，大家均有共识，通常租金标准均是逐年上升的，每年至少以5—15%不同程度的上涨，而强峰违约后，反而可以以原“租金”的标准继续占有使用房屋，而不需要承担任何违约责任。如此，合同的严肃性、南京江海公司的合法权益将无法得到有效的保障。强峰辩称，一审法院没有查清案件的事实，南京江海公司并没有将合同约定的全部租赁物交付给强峰使用。强峰上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审；2、一、二审诉讼费用由南京江海公司承担。事实和理由：一、一审法院没有查清案件事实，导致判决错误。双方房屋租赁合同约定，后楼三、四层约600平方租赁给强峰使用。在实际履行过程中，南京江海公司将四层其中的一部分面积（约30平方米），安排给他们的关系人使用，并没有把合同约定的范围全部交付强峰。一审中南京江海公司隐瞒了上述事实，导致一审认定事实错误。致使一审判决没有扣减相应面积的租金、使用费；而且强峰也无法腾空、返还全部的三、四层房屋。二、被上诉人的恶意行为违背诚实信用。合同法第六条规定，当事人行使权利应当遵循诚实信用。之所以2017年1月签订半年的房屋租赁合同，是因为强峰与南京江海公司约定在先，期满后可以续签合同，不然强峰也不可能签订权利义务不对等的合同。南京江海公司所称该房屋“我司需自用”与事实不符。事实上该房屋所在地涉及到南京地铁五号线（下关站）房屋征收拆迁补偿。且，征收补偿中的经营损失补偿项目是补偿给实际经营人的。南京江海公司的恶意做法严重违背诚实信用，也导致对强峰权利的严重不公平。南京江海公司辩称：1、一审法院完全查清了本案的案件事实，强峰认为一审法院没有查清本案的相关事实，且南京江海公司没有将合同全部的租赁物交付给其使用，该说法没有事实依据。本案从南京江海公司向一审法院提起诉讼开始至今，强峰没有能够提供任何证据证明本案所涉租赁物部分房屋由南京江海公司所谓的无偿使用的相关事实，且也没能够明确地说清哪一部分房屋没有交付给其使用，该观点没有任何的证据支撑，因而不应当得到法庭的采纳。2、强峰称南京江海公司系恶意行为，违背诚实信用原则的说法同样没有事实依据，也没有任何证据支撑。双方当事人所约定的合同是从2017年2月20日至2017年8月19日，租期是半年，强峰使用涉案租赁物也使用到8月19日即合同到期，南京江海公司从没有任何承诺合同到期之后，双方一定要续租，而在双方订立的合同当中，也明确约定了如果到期之后要续租，双方另行商定。现合同到期之后，双方没有续签合同，南京江海公司完全有权利要求强峰迁让该房屋。请求驳回强峰的上诉请求，维持南京江海公司的合法权益。南京江海公司向一审法院起诉请求：1.判令强峰按原租金标准的两倍（每天723.29元）支付自2017年8月20日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费；2.强峰立即清空并交付本市中山北路507号后楼3-4层房屋。一审法院认定的事实：坐落于南京市××号房屋（建筑面积4551.2平方米，以下简称涉案房屋）的登记所有权人为南京江海公司。2017年1月23日，南京江海公司（甲方）与强峰（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将本市中山北路507号后楼3-4层房屋（建筑面积约600平方米）出租给乙方使用，租期自2017年2月20日起至2017年8月19日止，年租金为132000元，租金半年一付，原租赁期内支付的保证金10000元，作为本协议的租赁保证金，待本协议终止时，若乙方没有任何违约行为，甲方不计息予以退还；租赁期满，乙方将房屋清空交还甲方，若逾期搬出，应按租期内租金标准的双倍向甲方支付使用费等等。租赁期满后，双方未续签合同，南京江海公司催促强峰迁出并返还租赁房屋，强峰未予理睬。南京江海公司认为强峰未按照约定按时返还房屋，租赁保证金10000元，不予返还。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于返还房屋问题。租赁期满后，强峰应当将租赁房屋返还南京江海公司，故对南京江海公司要求强峰返还房屋的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于房屋使用费问题。租赁期限届满后，强峰应当将涉案房屋返还南京江海公司，强峰继续占用涉案房屋，应当支付占用使用费。合同约定租赁协议终止时，强峰没有违约行为，南京江海公司不计利息将租赁保证金10000元退还强峰。合同中关于租赁保证金的约定具有违约金的性质，南京江海公司不予退还租赁保证金，且南京江海公司没有提供证据证明该租赁保证金不足以弥补其损失。根据查明事实，关于房屋使用费标准，一审法院酌定参照原租金标准计算。强峰经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：强峰于判决生效后十日内腾空本市中山北路507号后楼3-4层房屋，返还南京江海集团有限公司，并按照每日361.64元标准支付2017年8月20日起至实际返还之日止的房屋使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由强峰负担。本院审理期间，双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院依法予以确认。同时，强峰主张，南京江海公司实际交付面积少于合同约定面积，合同虽然约定的租期是半年，但实际上南京江海公司有承诺，否则强峰不会在半年的租期内有资金投入。对此，南京江海公司表示：强峰没有证据能够证明房屋没有全部交付给其使用，也没有证据能够证明其在6个月合同有效期内进行过所谓的投入，而且即使其有投入，也不能够证明南京江海公司给过其承诺。二审中，双方均未提供新的证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，南京江海公司与强峰在协商一致基础上签订的《房屋租赁协议》，是双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。租期届满后，双方未达成续租合意，强峰继续占有使用租赁物没有合同及法律依据，其应将租赁物返还给南京江海公司，并应当支付占用期间的房屋使用费。双方虽在合同中约定未达成新的租赁关系，强峰应在协议期满日将房屋腾空交还给南京江海公司，若逾期搬出，应按租期内租金标准的双倍支付使用费，但该约定属于对违约方的惩罚性条款，具有违约金性质。一审法院根据查明的案件事实，酌定参照原租金标准计算房屋使用费，不违反法律规定。故对南京江海公司的上诉理由，本院不予采纳。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。强峰未提供证据证明南京江海公司交付的租赁物面积少于合同约定的面积，亦没有证据证明南京江海公司曾承诺期满后续签合同，故其上诉理由没有相应的依据，本院亦不予采纳。综上所述，南京江海公司、强峰的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由南京江海公司、强峰各负担25元。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇一八年二月二十八日书记员  朱亚芳