江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0505民初156号原告：邱德友。原告：刘玲玲。以上二原告共同委托代理人：曹冬华、张超群，江苏锦同律师事务所律师。被告：苏州新高置地有限公司,住所地江苏省苏州高新区东渚镇渚镇路北侧（供销大楼内）。法定代表人：朱复民，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘晓炯、陈晓，江苏颐华律师事务所律师。原告邱德友、刘玲玲与被告苏州新高置地有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月10日受理后，依法由审判员李盼盼独任审判，于2018年2月13日公开开庭进行了审理，原告邱德友、刘玲玲的共同委托诉讼代理人张超群，被告苏州新高置地有限公司的委托诉讼代理人刘晓炯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱德友、刘玲玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失1万元；2、被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：两原告系夫妻关系。被告在苏州科技城松花江路933号开发了虹锦湾花园，并依法取得了商品房预售许可证。被告在销售过程中，一直以路面广告、公交站台广告、网站宣传、微信推广等多种方式，对外宣传虹锦湾为双学区房，属于新区实验中学科技城分校的学区范围。原告育有一子，有就学需求，为使得子女能就读被公认为重点中学的新区实验中学科技城分校，原告于2015年1月与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买虹锦湾花园18幢XXX室房屋一套。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告也履行了交房义务。但之后虹锦湾花园被相关部门确认不属于新区实验中学科技城分校的学区范围，原告多次就此事与被告沟通未果。原告认为，双方之间的商品房买卖合同关系合法有效，现被告违反了合同约定，构成违约，应赔偿原告相应损失。故原告诉至法院，望判如所请。被告苏州新高置地有限公司辩称：1、涉案房屋是预售商品房，根据苏州市教育政策，在房屋产权登记前，房屋所在学区无法确定，被告在销售时宣传的双学区，实际应当理解为涉案项目附近有两所学校，房屋所在的学区为两者之一，不存在业主能够在两所学校中进行任意选择的现实可能；2、2017年，涉案房屋所属的新区三中已被列为苏州高新区实验初级中学分校，由此可以认定目前该学校与被告前期宣传中提及的苏州新区实验中学科技城分校属于同一所中学，故被告的前期宣传并无不实；3、即便被告在销售过程中存在宣传上的过错责任，根据原告的主张，其购房的目的是为了选择较好的学区，由此可以推定原告对苏州市教育学区划分的有关政策具备基本的认知水平，故本案中原告对被告销售宣传的鉴别和判断上存在过错责任。请求法院查明本案事实，依法判决。经审理查明，原告邱德友、刘玲玲系夫妻关系。2015年1月14日，二原告与被告苏州新高置地有限公司签订编号为苏房商新合同201501140106号《苏州市商品房买卖合同》一份，约定前者购买后者开发的位于苏州高新区松花江路933号虹锦湾花园18幢XXX室房屋一套，建筑面积132.7平方米，总价为1137980元。在该合同《补充条款》中，《补充条款一》第二十条“关于学区的约定”约定，本项目学区以房屋交付后政府教育主管部门最终划定的学区为准，出卖方不做“持本合同可直接办理入学手续”、“全能学区房”等类似承诺（即使相关人员所述涉及该方面意思表示，也仅为善意地提供参考，买受人不得以此为由要求出卖人承担任何责任，具体或确切的入学、入园政策等依据届时的政府规定执行，买受方有不明之处请自行咨询政府教育主管部门）；《补充条款二》第4条约定，买卖双方之间的权利义务以本合同正文及其附件以及本补充条款为准；本合同一经签订，双方（包括销售人员或其他有关人员）之前就本次房屋买卖在协商过程中形成的各项口头或书面的表示、意向、承诺、介绍、协议等（如有），均由本合同替代而自动终止或失效，对双方均不具有约束力；第5条约定，双方进一步明确，出卖人所作的各种楼书、模型、销售广告、宣传资料以及其他有关商品房开发规划范围内的房屋及相关设施和开发规划范围外的周边环境、道路交通、公共设施等介绍说明和允诺，仅为买受人提供参考，不构成出卖人的允诺和交付标准，其中如有对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的或者双方认为需要作为合同内容的，均已载入本合同，其他未明确载入本合同的内容，均不影响本合同的订立以及房屋价格的确定，不视为合同内容，不构成出卖人的任何义务和责任。合同另对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款，被告按约向原告交付了涉案房屋。2016年11月9日，涉案房屋办妥产权登记，登记所有权人为二原告，共有情况为按份共有，各占50%份额。另查明，2015年4月10日，苏州市公安局便民服务员针对市民关于“虹锦湾属于科技城还是东渚镇”的网络咨询，回复称“虹锦湾花园项目属于东渚镇区域，业主户籍应属东渚派出所属地管理”。2015年6月11日，苏州高新区便民服务员、高新区教育文体局针对市民关于虹锦湾花园所属学区的网络咨询，回复称“虹锦湾小区小学和初中施教区学校分别为苏州高新区东渚实验小学校和苏州高新区第三中学校”。另外，在苏州市教育局发布的《2015-2016义务教育施教区及幼儿园招生范围》中，明确东渚镇、镇湖街道范围内所属村及居民住宅区属于苏州高新区第三中学施教区；在苏州高新区教育局发布的《2016年（初中）苏州高新区义务教育阶段学校施教区范围》中，明确虹锦湾花园所在的太湖大道以南、浒光运河以西范围属于苏州高新区第三中学的施教区。2017年，虹锦湾花园仍属于苏州高新区第三中学施教区。又查明，在虹锦湾楼盘的路面广告中，频繁出现“双学区”字样。在苏州高新区东渚镇渚镇路西渚公交站台，立有广告牌一副，其上记载“虹锦湾”，“首付10万起”、“双学区”等字样。在苏州搜房网关于该楼盘的宣传视频中，楼盘置业顾问在接受网站记者采访时，就周边配套介绍称“楼盘中学为双学区，一个是位于松花江路的新区第三中学，另一个是位于北面的苏州实验中学科技城分校，业主可以双向选择”。2014年2月至5月间，名为“虹锦湾”的公众微信号推送的文章中，多次使用“双学区”、“新区第三中学和科技城实验中学”、“双学区保障”、“选房容易择校难”、“双学区，实验中学”等字样。另外，在原告与被告选聘的前期物业公司苏州新港物业服务有限公司签订的《苏州市前期物业管理服务协议》中，载明涉案房屋地址为“高新区科技城”；在售楼处赠送的雨伞、优盘等小礼品中，均印有“接待中心：科技城松花江路833号”字样。再查明，二原告于2011年8月10日生育一子邱浩晋，有就学需求。以上事实，有苏州市商品房买卖合同及补充条款、不动产权证书、结婚证、(2017)苏0505民初1029号民事判决书、(2017)苏0505民初1066号民事判决书以及本院庭审笔录等证据证实。本院认为，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，原告邱德友、刘玲玲与被告苏州新高置地有限公司签订的《苏州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规等强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约履行。从原告提供的证据看，被告在虹锦湾楼盘的路面及高炮广告牌、网站宣传资料及微信推广平台中多次提及“双学区”、“新区第三中学和科技城实验中学”、“双学区保障”、“选房容易择校难”、“双学区，实验中学”等内容，根据上述销售广告及宣传资料，普通购房人可自然得出涉案房屋属于科技城实验中学（新区实验中学科技城分校）施教区范围、其子女可在该校就读的结论，进而对其做出是否购买涉案房屋及涉案房屋价格的确定产生重要影响，故应当视为要约，即使在双方未将被告关于学区的宣传及允诺内容载入《商品房买卖合同》，但该内容也应作为合同的组成部分，双方均应受其约束。现根据苏州市及高新区教育部门关于施教区划分的相关文件，涉案房屋不属于新区实验中学科技城分校学区范围，而属于新区第三中学学区范围，故被告违反了合同约定，构成违约，应承担违约责任。不动产属于家庭的大额财产，其首要功能是居住。为选择学区而选购住房的购房人不同于普通购房者，有理由相信其对当地的学区政策有更为深入的了解，相对普通购房者更应尽审慎的注意义务。首先，在苏州大市范围内，从未出现过某一小区属于不同学校学区、业主可自由选择就学的情况，对于被告所做的双学区宣传，其应有着起码的鉴别与判断；其次，即使原告对此缺乏起码的判断，其也应了解某小区是否属于某学校施教区范围并非由开发商决定，而是由政府教育部门决定，本着对自己负责的态度，原告也应向相关政府部门核实后再做决定；第三、教育行政部门只有在小区楼盘完成交房、不动产办理登记后才会正式公布该小区的施教区划分，房屋销售过程中的学区广告具有巨大的不确定性。因此，学区选择并非本案房屋买卖合同的合同目的，原告由于疏忽、轻率而做出购买涉案房屋的决定，自身也存在相当过错。因被告的不当宣传构成违约，引起了本案纠纷的产生，本院综合考虑双方的过错程度及合同的履行情况，酌定被告赔偿原告损失1万元。至于双方在合同《补充条款一》的第二十条、《补充条款二》第4条、第5条的约定，本院认为，上述约定作为出卖方提供的格式条款，形式上未采取足以引起购房者注意的方式对原告进行提示和说明，内容上排除了买方主要的权利、免除了自身义务，因而为无效约定。据此，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：被告苏州新高置地有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告邱德友、刘玲玲1万元。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号：6228400407001475460。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告苏州新高置地有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行账号10555301040017676。审判员  李盼盼二〇一八年二月二十四日书记员  陆慧娟