贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔03民终817号上诉人（原审被告）：凤冈县水木阳光家居城。经营者：刘志容。委托诉讼代理人：周俊杰，住贵州省凤冈县。系家居城员工。委托诉讼代理人：喻海涛，住重庆市永川区。系家居城员工。被上诉人（原审原告）：重庆彦杰物业管理有限公司。法定代表人：何庆彦，总经理。委托诉讼代理人：何庆秀，住重庆市铜梁县。系公司员工。上诉人凤冈县水木阳光家居城因与被上诉人重庆彦杰物业管理有限公司（以下简称彦杰公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省凤冈县人民法院（2017）黔0327民初2233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凤冈县水木阳光家居城上诉请求：撤销原判并依法改判。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。上诉人系从房开公司处租赁的房屋，该房屋并非物业管理区域，且租赁时也未约定该房屋的物业费由上诉人承担。房开公司与被上诉人签订的物业服务合同第一条第六项约定“物业管理区域为水木阳光内”，而上诉人租赁的营业性用房系水木阳光小区外围临街门面房屋，并非合同中约定的物业管理区域。此外，上诉人在租赁房屋时并未约定由其缴纳物业管理费，《前期物业服务合同》第九条中约定业主负责缴纳。根据《物业管理条例》的相关规定，物业服务企业应当主要是对约定区域内的房屋及配套的设施设备等相关区域收取相关物业管理费。上诉人所租门面并非合同约定的服务管理区域，也并非合同约定的缴纳义务人。二、在房屋租赁期间，被上诉人从未依法履行告知义务，未因物业管理费向上诉人催缴，也未对上诉人实际履行过维修、维护、卫生等物业管理服务义务，对该房屋的相关物业管理活动一直由上诉人自行雇人完成，被上诉人从未实际履行物业服务合同。一审法院依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条判令上诉人承担支付物业费的责任，属适用法律错误。三、被上诉人曾口头向上诉人承诺不收取上诉人的物业费。被上诉人彦杰公司二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。一、被上诉人具有收取物业管理费的资格。被上诉人与凤冈县丽园丽都房地产开发有限公司于2015年1月12日签订了《“水木阳光”前期物业管理服务合同》，于2016年10月28日解除该合同。被上诉人管理“水木阳光”小区的时间为2015年1月12日至2016年10月28日。二、被上诉人向上诉人收取物业管理费证据充分，一审判决金额正确。上诉人在水木阳光小区的房屋面积为2002.48平方米，每平方米应交1.5元/月，因此每月应交物业管理费3003.72元。上诉人未缴纳物业管理费的时间段为2015年12月1日至2016年11月30日。三、上诉人商业用房的物业属水木阳光小区物业管理范围，应受《前期物业合同》的约束，并且被上诉人对其履行了管理职责，上诉人认为其不在小区内享受物业管理，系其单方狭义理解。四、无论上诉人的房屋系租赁或自住，均应按规定缴纳物业管理费，若系租赁，由出租者还是承租人承担应为二者的内部关系。五、对于未缴纳的物业管理费，被上诉人通过多种不同的方式对上诉人进行了催收，包括派遣员工上门口头催缴、在水木阳光小区张贴物业管理费的缴费通知以及在一审中提交欠费明细并已向对方送达欠费明细副本。六、上诉人在一审中未举证，其应承担举证不能的法律后果。七、上诉人所称被上诉人曾口头承诺其不收取物业费不是事实。彦杰公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付物业管理费36044元及违约金27033元，共计63077元，并支付银行同期贷款利息；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实:被告所在水木阳光住宅小区前期物业服务合同系房地产开发企业与原告签订，对相关物业服务进行了约定，包括物业管理费按每平方米每月1.5元交纳。后小区业主与原告为物业服务合同的履行发生争议，业主委员会于2016年8月29日通知原告解除物业服务合同；2016年10月9日双方达成协议，约定于同年10月12日解除物业服务合同；2016年10月28日，凤冈县住建局和龙泉镇人民政府又召集双方对争议相关事项全面予以明确，其中确定物业服务合同终止的时间为2016年10月28日。2016年12月3日，彦杰公司向业主委员会进行了移交。被告的房屋面积为2002.72平方米，每月应缴纳物业管理费3003.72元。2015年12月1日至2016年11月30日物业管理费未交纳。一审法院认为，双方争议的是物业管理费计算时间和违约金是否计算的问题。原、被告为物业服务合同的履行发生争议，经多次协商，在有关部门的主持下于2016年10月28日终止合同。物业服务合同权利义务终止后，物业服务企业未退出、移交并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务关系终止后的物业费的，应不予支持。故对原告请求被告支付2016年11月1日至2016年11月30日期间的物业管理费3003.72元，不予支持；关于原告主张的被告迟延交纳物业服务费是否承担违约金的问题，本案中原告自愿放弃，应予准许。本案被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法进行缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十条之规定，判决：一、限被告凤冈县水木阳光家居城于本判决生效后十日内付给原告重庆彦杰物业管理有限公司物业管理费33040.92元；二、驳回原告重庆彦杰物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费1376元，减半收取688元，由被告承担。该款原告已预交，被告承担的部分，由被告在兑现本案时一并付给原告。二审中，双方均未提交新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1、《“水木阳光”前期物业管理服务合同》是否对上诉人具有约束力；2、上诉人是否应向被上诉人支付物业费。关于第一个争议焦点。上诉人认为其未与被上诉人签订过物业服务合同，前期物业合同系房开公司与被上诉人签订的，且上诉人的营业性用房系水木阳光小区外围临街门面房屋，并非合同约定的物业管理区域。本案中，被上诉人与凤冈县丽园丽都房地产开发有限公司签订的《“水木阳光”前期物业管理服务合同》是合同双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同解除前应为合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，前述合同在解除前应对水木阳光小区所有业主发生法律效力。另，根据上诉人提供的营业执照以及其在二审庭审中的陈述，上诉人住所地位于“贵州省凤冈县某镇某小区1栋、2栋楼”，房屋确实在前述合同约定的物业管理区域内，被上诉人为水木阳光小区提供了物业服务，其有权向涉案房屋收取物业管理费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条关于“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”之规定，上诉人作为水木阳光小区的物业使用人，前期物业合同亦应对其具有约束力。综上，上诉人的相应上诉理由不能成立，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。上诉人认为，被上诉人未对其实际履行过维修、维护、卫生等物业管理服务义务，也从未依法向其履行告知义务，未因物业管理费向其进行催缴。本案中，被上诉人于2015年1月12日至2016年10月28日期间在水木阳光小区实施物业管理服务，上诉人主张其未实际享受到被上诉人的物业管理服务，但未能提供相应的证据予以证明。此外，根据被上诉人在一审中提交的证据，被上诉人曾在水木阳光小区公示栏内张贴《水木阳光物业费欠费明细》向上诉人催收物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，上诉人应向被上诉人支付欠付的物业费。综上，上诉人的相应上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，凤冈县水木阳光家居城的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1376元，由上诉人凤冈县水木阳光家居城负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 洪审 判 员  康 龙审 判 员  胡晓波二〇一八年二月六日法官助理  马艺榕书 记 员  魏 莱