江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0682民初7154号原告：石玉峰，男，1982年11月4日生，汉族，户籍地：如皋市，现住如皋市。委托诉讼代理人：钱仁艳（特别授权），江苏慧眼律师事务所律师。委托诉讼代理人：施金花（特别授权），江苏慧眼律师事务所律师。被告：石初德，男，1950年2月5日生，汉族，原户籍地：如皋市，现住如皋市。第三人：石张圣，男，1976年6月16日生，汉族，住如皋市，系被告石初德之子。原告石玉峰与被告石初德、第三人石张圣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法先适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行了审理。简易程序审理中，原告石玉峰及其委托诉讼代理人钱仁艳、周围围，被告石初德到庭参加了诉讼，普通程序审理中，原告石玉峰及其委托诉讼代理人施金花、周围围，被告石初德到庭参加了诉讼。第三人石张圣经本院依法传唤无正当理由两次开庭均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石玉峰向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告签订的宅基地使用权协议书无效；2、判令被告返还原告购房款人民币88000元整；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令解除2016年12月26日原被告签订的《协议书》；2、判令被告及第三人返还原告购房款人民币88000元整；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月26日，原被告双方签订《协议书》一份，约定将被告所有的位于大石村一幢四上四下楼房及宅基地共2.09亩转让给原告，原告一次性出资人民币88000元整，随即被告将该笔款项转账给第三人石张圣。原告已完全履行出资义务，被告拒绝交付宅基地，引发纠纷。原告认为，被告拒不交付宅基地，严重侵犯原告的合法权益，请求支持原告的诉请。被告石初德答辩称，石玉峰变更诉讼请求申请书违法无效。石初德根据2016年12月26日双方签订的合同第七条及《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条之规定，认定石玉峰变更诉讼请求无效。一、石玉峰认为原协议书签订时，原被告双方存在重大误解，根据《合同法》第五十四条之规定，因重大误解订立的合同，其向如皋市人民法院请求撤销解除2016年12月26日原被告之间订立的协议书依法应认定无效。二、判令被告及第三人返还原告购房款88000元整无效，不能成立。石初德依照《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，不违法的条款继续有效，石玉峰违反第五十六条购房合法的规定无效。三、本案的诉讼费用由石玉峰自付。依照合同法第五十四条及五十六条和第八条规定，违法重新变更诉讼属无效。理由：石玉峰违反《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十四条、第八条、第一百一十三条之规定。石初德认为，石玉峰适用《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，因重大误解订立的合同重新变更诉讼请求和撤销2016年12月26日的协议书不能成立。因为石玉峰曲解事实，订立合同时没有重大误解的情况，违反2016年12月26日双方签订的协议第七条之规定，双方签字无重大误解。按照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款重大误解释义明确规定：根据我国已有的司法实践，重大误解一般包括以下几种情况：（1）对合同性质发生误解。在此种情况下，当事人的权利义务将发生重大变化。如当事人误以为出租为出卖，这与当事人在订约时所追求的目的相反。（2）对对方当事人发生的误解。如把甲当事人误以为乙当事人与之签订合同。特别是在信托、委托等以信用为基础的合同中对对方当事人的误解就完全属于重大误解的合同。（3）对标的物的物种类的误解。如把大豆误以为黄豆加以购买，这实际上是对当事人权利义务的指向对象标的本身发生了误解。（4）对标的物的质量的误解直接涉及到当事人订约的目的或者重大利益的。如误将仿冒品当成真品。除此之外，对标的物的数量、履行地点或者履行期限、履行方式发生误解，足以对当事人的利益造成重大损害的，也可认定为重大误解的合同。石初德与石玉峰签订的购房合同不存在丝毫误解，因石玉峰变更诉讼请求，违反2016年12月26日签订的合同约定第七条，违反《中华人民共和国合同法》第五十四条重大误解情况的释义规定。他重新变更诉讼请求无效，如皋市人民法院应驳回石玉峰的变更诉讼请求。石玉峰应按照《中华人民共和国合同法》第八条继续履行义务。关于2016年12月26日的协议，石玉峰串通吴窑镇法律服务所、大石村委会共同签订的非法转让一事，人民法院应该撤销该条款。对于2016年12月26日双方签订的协议购楼房四上四下条款，与非法转让土地没有因果关系，是分割的，属合法的，应继续具有法律效力。因住宅地、责任地、林地、食边、草地属农民集体所有。石初德已领取《中华人民共和国土地承包经营权证》，任何人不得非法转让，或在我的1.7亩地上梦想重新建房和扩建，违反了土地法第六十四条。石初德坚决维护法律尊严，维护自己的土地承包经营权。该房屋出卖，没有弄虚作假，踏踏实实按合同及时交接。石玉峰当日跟我结清房款，由石某见证已产生法律效力。按照2016年12月26日原被告签订的合同，已经吴窑法律服务所、大石村委会签字盖章，住宅地、承包地违法转让，双方当事人已签字的条款无效，不违法的条款继续履行。符合合同法第五十六条之规定，按照合同法第八条石玉峰必须依法履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同，应当按照合同法第八条履行，依照合同法第七十七条之规定，双方当事人未经协商一致，不得变更合同，否则，按照第一百一十三条之规定，因违约所造成的一切损失，包括房屋未及时修理造成的相关损失及非法偷割一亩七分田的小麦（时间为2017年5月20日）坚决要求赔偿和惩罚。综上，请求驳回变更诉求，依法驳回石玉峰起诉追索购房款的诉求和2016年12月26日的合同中非法转让土地承包当事人的合法权利，应该撤销。第三人石张圣未到庭参加庭审，亦未提供答辩意见。原告石玉峰围绕诉讼请求，向本院提交如下证据：1、协议书一份，证明被告将其房屋及1.7亩的宅基地一次性出让给本案的原告，出让价格为88000元，该协议由原大石村委会村支书石某进行见证；2、中国建行存款凭条、转账凭条、客户回单、收条、情况说明各一份，这组证据证明原告委托石永安将涉案的87200元交付石初德的儿子石张圣，其中比协议书少了800元，这800元经双方协商一致支付给协议起草者吴窑法律服务所的吴某；3、原告石玉峰居民户口本一份，证明原告系城镇居民，无权在农村购买小产权房；4、产权证一份，证明原告在城镇有住房，不符合在农村购买乡镇小产权房屋的条件；5、二轮土地承包情况登记表复印件，证明被告系协议书第二条约定的1.7亩土地的实际使用人。被告石初德对原告提供的证据发表质证意见为：对证据1，协议是真实的，是吴某起草的，见证人石某当时不在场，是以后补签的；对证据2，原告代我给了吴某800元，另外的87200元我已经收到了，收条是真实的，是在银行石玉峰把钱打给我后我写的，对证据2、3、5均没有异议；对证据4，真实性无异议，但是内容与法律有冲突。第三人石张圣未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。本院经庭审举证、质证，对双方无异议的证据，在卷佐证。对本案事实，本院认定如下:2016年12月26日，原告石玉峰（乙方）与被告石初德（甲方）订立协议书一份，协议约定：“……甲、乙双方为购房因宅基地使用权一事，……达成协议如下：一、乙方一次性出资捌万捌仟元正；二、宅基地面积1亩7分，具体由村委会定界交付；三、宅基地上所有附着物全部归石玉峰所有；四、原四上四下楼房一幢归石玉峰，室内所有物品家俱，石初德交房前一次性搬清，交付以原村支书石某签字为准；五、宅基地由石初德交还给大石村委会后，村委会交付给石玉峰；六、交房（地）时间定为协议签字之日，购房款一并结清。七、双方对本协议的内容和后果均已知晓，无显失公平、重大误解、欺诈、胁迫及其他情形。……”。石初德在甲方处签名，石玉峰在乙方处签名，石某作为见证人在协议书上签名。如皋市吴窑镇大石社区居民委员会、如皋市吴窑法律服务所在协议上盖章。当日，原告石玉峰委托案外人石永安通过中国建设银行转账给被告石初德87200元，原告石玉峰另代被告石初德向如皋市吴窑法律服务所吴某代垫800元见证费，被告石初德于当日向原告出具收条一份，载明“收条收石玉峰转账购房款捌万捌仟元正及宅地及树木收款人：石初德2016.12.26”，后石初德于当日通过中国建设银行将87000元转账给第三人石张圣（系被告石初德之子）。合同签订后，被告亦已根据合同约定将家具及物品搬出，将房屋交付原告。原告庭审陈述“原告更换了门锁，一直没有使用”。另查，原告石玉峰的户籍地为如皋市××××号，被告石初德的户籍地原为如皋市××组，被告石初德又名石祚德，审理中，被告石初德陈述其户籍情况为：“签订协议的时候在石庄镇××组。我原来户口在吴窑镇，迁到杨庄有40年了。吴窑大石村1.7亩宅基地一直在我名下”。被告石初德名下有1.79亩宅地面积，有如皋市吴窑镇大石社区居民委员会出具的如皋市吴窑镇农民二轮土地承包情况核实登记表予以佐证。庭审中，证人吴某陈述为：“……石玉峰大学毕业后，户口迁回来了，但是没有宅基地，双方商量，石初德将房屋和宅基地一起折价88000元，转让给石玉峰，由于宅基地不好买卖，我就找村主任石来明一起，办理转让手续。协议写好后，村里也盖章的，协议上载明石初德将宅基地交给村委会，再由村委会交给石玉峰。石初德房子里还有一些老的家具，然后我找到原大石村支部书记石某来见证，见证房屋的交付。当时办完手续后，石玉峰给了石初德88000元，在银行给的，但是我没有去。当时双方各给了800元给我……当时作价88000元，包含协议第二条1.7亩宅基地……协议中1.7亩土地，是指房屋和土地一起……双方谈好的，宅基地和房屋一起卖给石玉峰的……当时石某和原被告一起到我所里的，让我草拟协议的，协议写好后，双方都签字的，最后我们一起还吃饭的……”。证人石某陈述为：“……双方谈好价格，按照之前和石小龙谈的价格88000元卖给石玉峰，包括房屋及前后的宅基地一并转让给石玉峰。当时宅基地上有树及农作物，双方协商都给石玉峰。后来双方谈好，我们就到吴窑法律服务所找人写个协议，双方都一起去的……农村宅基地的地随房走，房子下面和周边的宅基地都随房子一起转让的。只要村里同意，双方就可以转让宅基地……88000元包括宅基地……房屋交付的时候证人签字的……”本院认为，本案的争议焦点为：第一，原、被告于2016年12月26日签订的《协议书》是否有效？第二，原告主张解除案涉《协议书》是否有事实和法律依据？第三，第三人石张圣是否应当承担责任？对于争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地一并处分。第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律或国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村居民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。本案中，原告石玉峰户籍在如皋市××大石村，案涉房屋所在地亦为如皋市××大石村，被告石初德原先也是如皋市××大石村居民，原告又无其他宅基地，被告将其所使用的宅基地上所建的房屋转让给原告，不违反国家强制性规定，应当认定为有效。关于被告是否存在转让案涉宅基地的意思表示的问题，审理中，原告认为，被告陈述其当时的主观意思表示为该88000元系四上四下的楼房的购房款，并不包括楼房四周1.79亩承包地，若被告所述为事实，则该《协议书》签订时原被告双方存在重大误解。被告石初德则认为原协议中土地转让违法，房屋转让依法有效。本院认为，对于案涉宅基地使用权，原、被告是否存在重大误解的情形，衡量是否存在重大误解应当以行为人在从事民事行为时的意思表示状态确定。第一，本案中，在原被告签字的《协议书》中第二条明确载明“甲乙双方为购房因宅基地使用权一事，…达成协议如下”“宅基地面积1亩七分，具体有村委会定界交付”，“宅基地由石初德交还给大石村委会后，村委会交付给石玉峰”。从上述表述可以看出，原、被告在订立《协议书》时已就案涉宅基地的转让进行协商并明确约定“宅基地由石初德交还给大石村委会后，村委会交付给石玉峰”，被告石初德在协议书中对于案涉宅基地使用权连同案涉房屋一并转让的事宜不持异议。第二，从被告石初德出具的收条内容看，“收石玉峰转账购房款捌万捌仟元正及宅地及树木”，其中宅地、树木两个名词上，被告石初德还加盖手印，从收条内容看，可以认定被告石初德对于88000元的款项包含房屋、宅地、林木的事实作出进一步的认可。第三，从出庭证人吴某、石某的证人证言看，两位证人均系见证人，与双方并无利害关系，两人的证言可信度较高。两位证人均能反映原被告签订协议的最初目的是房屋、宅基地一并转让。综上，可以认定原被告在订立《协议书》时的意思表示客观状态为：原被告就案涉房屋、宅基地一并转让达成一致意见。对原告主张的《协议书》签订时原被告双方存在重大误解，本院不予采信。关于案涉宅基地使用权转让是否违反法律、法规的强制性规定的问题，根据相关规定，宅基地使用主体仅限农民，不得向城镇居民出售，但须满足以下条件：1、转让人拥有二处以上的农村住房；2、受让人没有其他宅基地，符合宅基地使用权分配条件；3、转让行为征得集体组织同意；4、宅基地使用权随房一并转让。本案中，被告石初德陈述其“在石庄镇的房子是我丈人的，后来我丈人去世了，给我儿子了，我没有（房子和宅基地）”，原告虽在如皋市如城镇有房屋，但在其户籍所在地并未分配宅基地，亦无其他农村住房，在协议签订时，案涉房屋所在集体经济组织在协议上加盖公章，上述事实与前述条件相符，应当认定，案涉宅基地使用权的转让不违反法律的强制性规定。虽然《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让和出租用于非农业限制。但该规定的立法本意为限制农民集体所有的土地的使用权用于非农业建设，而农村宅基地上的房屋即使出售也未改变宅基地的性质。故被告石初德认为宅基地使用权转让无效，无法律依据。综上，应当认定原被告签订的《协议书》内容明确，无违反法律强制性规定的情形存在，应当认定为有效。对于争议焦点二，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告按照《协议书》约定向被告交付88000元款项，被告石初德亦按约定交付房屋给原告，但被告石初德明确表示案涉宅基地使用权不应交付，而根据“房地一体”的原则，宅基地使用权不按法定程序交还，则原告购买房屋的合同目的无法实现，故应当认定本案符合合同法关于解除合同的规定，原告现主张解除原被告订立的《协议书》，符合法律规定，本院予以支持。本案中，原告已给付的款项，被告应当予以返还。被告已交付原告案涉房屋，原告亦应当交还给被告石初德。关于被告石初德辩称的楼房上盖损坏，原告需赔偿其支出的修理费，因其在庭审中未提供相应证据予以佐证，故本院无法支持。对于争议焦点三，本院认为，案涉《协议书》签订主体为原告石玉峰，被告石初德，根据合同相对性的原理，享受合同权利、履行合同义务的主体为原告石玉峰及被告石初德，且根据如皋市吴窑镇农民二轮土地承包情况核实登记表记载的承包人亦为石初德，被告石初德亦向原告出具收条，明确由其收到案涉款项，虽然石初德陈述其将案涉款项转给其子即本案第三人石张圣，但石初德收到原告款项后将款项转移至他人名下并不影响案涉《协议书》的合同相对方为原告石玉峰、被告石初德的事实。故原告要求第三人石张圣返还案涉款项的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，第六十三条，《合同法》第九十四条，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告石玉峰与被告石初德于2016年12月26日签订的《协议书》；二、被告石初德于本判决生效后十日内返还原告石玉峰88000元；三、原告石玉峰于本判决生效后十日内将位于如皋市吴窑镇大石村10组原购买石初德所有的四上四下的楼房一幢返还给被告石初德；四、驳回原告石玉峰要求第三人石张圣返还购房款的诉讼请求。被告石初德如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2000元，由被告石初德承担。（此款原告已先行垫付，由被告石初德于本判决生效后与上述借款一并给付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向该院预交上诉案件受理费2000元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65）。审 判 长  曹小龙代理审判员  何 叶人民陪审员  顾才杰二〇一八年二月二日书 记 员  张 俊