北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0112民初28649号原告陈浩栋，男，1980年9月27日，汉族，中科软科技股份有限公司项目经理，住北京市石景山区。被告北京万德福物业管理有限公司，住所地北京市通州区怡乐北街78号18号楼甲98号（底商）。法定代表人黄玉松，董事长。委托代理人滑淑兰，女，1964年3月29日出生，北京万德福物业管理有限公司客服部员工，住北京市通州区。被告周丽珍，男，1971年8月14日出生，汉族，职业不详，户籍地福建省宁德市屏南县。原告陈浩栋与被告北京万德福物业管理有限公司（以下简称物业公司）、周丽珍财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈浩栋，被告物业公司的委托代理人滑淑兰到庭参加诉讼，被告周丽珍经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告陈浩栋向本院提出如下诉讼请求：1、要求被告物业公司在限期内对被告周丽珍和我方房屋共用楼板进行防水强化维护和修缮；2、要求被告物业公司对被告周丽珍违反《群芳丽景苑前期物业管理协议》（以下简称《协议》）和《群芳丽景苑前期物业管理公约》（以下简称《公约》）的行为，采取措施制止，同时谢绝配合被告周丽珍对房屋的转让、租赁、装修等相关服务，直至对我方的赔偿补偿到位；3、要求被告物业公司积极维护《协议》和《公约》的原则和内容，并承担相应权利和义务，促成解决被告周丽珍对我方的赔偿补偿事宜；4、要求被告周丽珍限期修复房屋漏水处，排除对我方房屋的漏水妨害隐患；5、要求被告物业公司和被告周丽珍共同承担我方房屋装饰装修费、家具家电维修更换费、租金补偿金、诉讼费和材料工本费、误工费、交通费等相关费用的赔偿补偿，合计人民币14万余元。事实与理由：2016年1月26日下午17：49，被告物业公司电话告知我，发现被告周丽珍家里有跑水情况发生，提醒我确认家里是否有漏水情况。17：59我电话通知租户回家确认，随后租户确认家中天花板上漏水很大，犹如水帘洞，整个房间包括两间卧室、客厅、厨房都被淹没，且电灯、电器、衣柜、床、沙发等家具家电都有被淋水情况。1月27日下午把地板积水清理完成，直至1月30日下午天花板漏水才彻底停止。自漏水被发现后，由被告物业公司、出勤民警和我多次联系被告周丽珍预留在物业公司的业主信息，周丽珍（187XXXX****）和紧急联系人林美钰（132XXXX****），始终提示关机，至今无法联系上，导致无法进行调解协商事宜。2016年3月29日，我的租户告知物业公司，被告周丽珍有出售房产意图。我立即电话联系物业公司，请求若有被告周丽珍到物业办理物业交割事宜时，及时告知周丽珍知情漏水损害我方财产事故，暂停交割，并及时联系我方，以促成赔偿我方事宜。但物业公司认为，没有相应权利和义务，物权予以支持，有电话录音为证。由于被告周丽珍长期不在肇事房屋居住，亦未曾关闭房屋水管总闸门，导致漏水情况发生，违反《协议》第一条第二.7款规定的义务，同时未及时更新联系电话信息给物业公司，违反《公约》第五章第二条第10款规定的义务。由于物业公司在履行物业管理协议期间，未能尽职履行相关职责确保房屋共用部分（承重墙体、楼板）具有良好的防水功能效果，有违《协议》第一条第一.1款、第二条第一款、第三条和第七条第一款；未能及时提醒防范和巡查排查风险的管理职责，有违《公约》第三章第一条第1款；未能确保管理范围内的产权人（业主）的基本信息准确有效，有违《协议》第一条第一.4款、《公约》第三章第一款第6条规定；进而未能确保我的财产安全，存在管理失职和履行义务等违约行为，最终导致我的财产损失变大变重。目前，天花板和墙漆被毁，地板全部被泡严重损毁，木床、折叠沙发床、衣柜、橱柜、桌子、沙发、茶几、电视柜都有浸水损坏，直接雾中花财产损失超过十多万元。以上情况均有我的租户和出勤民警（冯警官，186XXXX****）为人证，也有我的租户及出勤民警手机视频和照片为物证。由于漏水非常严重，十分影响我们的正常生活，故此向贵院提出以上诉讼，恳请贵院予以支持。被告物业公司辩称：我是物业出纳兼客服，当时物业客服给我打电话，水工第一时间接到原告方租户的电话，我方打车到达现场已经晚上12点多了。我找到档案找到紧急联系人的电话，但是无法接通，联系消防中队，派出所及开锁公司，我方一边录像一边录音，开锁公司将被告周丽珍的门打开，周丽珍家阳台壁挂炉因为冻炸导致漏水，周丽珍家里全是跑的水，只有卫生间做防水，厨房客厅卧室不做防水。关了总闸等待渗水结束，楼道楼梯全是水。原告方家里顶部都是漏水，我方已经尽职尽责了，消防队、派出所都有录音录像。物业中心作为服务行业，楼上漏水不属于物业管理范围，我方没有责任义务，原告应该起诉周丽珍，故不同意原告的诉讼请求，我方垫付开锁费用260元。被告周丽珍未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈浩栋系北京市通州区群芳三园34号楼3层XXX室（以下简称XXX号房屋）房屋业主，周丽珍系其楼上XXX1号房屋业主。2016年1月26日下午17时49分，原告接到陈浩栋接到物业电话，告知其XXX1室发现跑水情况，要求其检查自家漏水情况。经检查，原告家中确实存在漏水情况。但漏水发生后，物业一直无法通过预留在物业的业主信息联系到楼上XXX1号业主即被告周丽珍。当晚，物业公司、110民警及119消防队员均因没有权限而未能将XXX1号房屋房门打开，直至2016年1月27日上午10时左右，物业再次联系110民警及开锁公司才将XXX1号房屋房门打开，进入XXX1号房屋后，全屋地面泡水，确认漏水原因系XXX1号房屋窗户打开导致壁挂炉被冻炸漏水。物业公司将总闸关闭并进行了现场清理。XXX号房屋的两间卧室、客厅、厨房屋顶漏水，导致XXX号房屋的天花板、墙体及地板、家具因淹水受损。关于原告要求被告承担的XXX号房屋因漏水导致的财产损失的具体数额，经原告申请我院委托北京市国宏信价格评估有限公司进行了评估鉴定，最终的评估结论为装修及物品损失共计19495元。另原告陈浩栋表示装修期的租金补偿金的计算标准为一个月3100元计算9个月共计27900元。另外原告还主张被告赔偿租户租金减少的损失，依据为因房屋漏水后居住条件变差，租户要求减少租金，一个月1100元计算4个月共计4400元。但针对上述两项主张并未提供证据予以证明。庭审过程中，原告陈浩栋表示要求被告物业公司承担赔偿责任的原因为物业没有及时的制止及清理漏水导致原告方损失加重。且关于漏水原因，壁挂炉漏水是由于物业没有尽到提醒业主进行防患的义务，故物业公司未能尽到应有的职责，应该共同承担因漏水给原告造成损失的赔偿责任。被告物业公司对此不予认可，表示物业只是服务方，其无法保证楼上不漏水，且物业公司在发现漏水迹象后已经尽到了积极联系业主、警方及开锁公司进行开锁、及时清理漏水的义务，所以对于原告的损失物业公司不同意承担赔偿责任。本院认为，民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告周丽珍经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据本案查明的事实，陈浩栋系XXX号房屋业主，周丽珍系XXX1号房屋业主，2016年1月26日，XXX1号房屋因壁挂炉被冻炸发生漏水，因XXX1号房屋漏水，XXX室房屋两间卧室、客厅、厨房的天花板、墙体及地板、家具因淹水受损。经鉴定，XXX号房屋的因漏水导致的财产损失为19495元。被告物业公司在发现漏水事实后积极协助原告联系XXX1号房屋业主、民警及开锁公司进行开锁，清理现场。在被告周丽珍房屋漏水给原告房屋造成渗漏的情况下，原告因漏水产生的损失应由被告周丽珍负担。现原告要求被告支付房屋损失，符合法律规定，本院对此予以支持。原告主张由物业公司承担共同赔偿责任的诉讼请求，因被告物业公司并非此次漏水行为的侵权主体，且物业公司对于防止原告损失扩大尽到了应有的义务，故原告要求物业公司承担共同赔偿责任的主张于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告赔偿因房屋漏水导致的装修期房租损失、租户租金减少的损失及交通费和误工费一节，因原告并未提供证据予以证明，本院对此不予支持。原告提出的因漏水导致的诉讼费、材料工本费的诉讼请求，于法无据，本院对此不予支持。关于原告提出的要求物业公司在限期内对被告周丽珍房屋及有关房屋共用楼板进行防水强化维护和修缮、要求物业公司对被告周丽珍违反《协议》和《公约》的行为，采取措施制止，同时谢绝配合被告周丽珍对房屋的转让、租赁、装修等相关服务、要求物业公司积极维护《协议》和《公约》的原则和内容，并承担相应权利和义务，促成解决被告周丽珍对原告的赔偿补偿事宜、要求被告周丽珍限期修复房屋漏水处，排除对原告房屋的漏水妨害隐患的诉讼请求，因本案系财产损害赔偿纠纷，此四项诉求与本案并非同一法律关系，并非本案审理范围，故本案不作一并处理，当事人可另案解决。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周丽珍给付原告陈浩栋房屋财产损失一万九千四百九十五元，本判决生效后十日内支付清。二、驳回陈浩栋的其他诉讼请求。如果被告周丽珍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，由宾馆周丽珍负担287元，于本判决生效之日起七日内交纳，由员工陈浩栋负担2813元（已交纳）。鉴定费3500元，由被告周丽珍负担，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费520元，由被告周丽珍负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  王新东人民陪审员  崔爱民人民陪审员  张万良二〇一八年二月一日书 记 员  马 翔