广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初22471号原告曹巧凤，女，汉族，1970年7月19日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托代理人周祎，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托代理人张筱宇，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告深圳市明天西部酒店有限公司，住所地深圳市宝安区钟屋三路****，统一社会信用代码91440300687558253M。法定代表人黄渊明。委托代理人何音震，广东水贝律师事务所律师。委托代理人陈搏雁，广东水贝律师事务所实习律师。原告曹巧凤与被告深圳市明天西部酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理，依法适用普通程序，于2018年12月13日和2019年2月25日两次公开开庭进行了审理，第一次庭审时原告曹巧凤及其委托代理人周祎、张筱宇、被告的委托代理人何音震、陈搏雁到庭参加了诉讼，第二次庭审时原告曹巧凤及其委托代理人周祎、张筱宇、被告的委托代理人何音震到庭参加了诉讼。原告诉请判令：1、继续履行原被告双方签订的《租赁合同》；2、被告将租赁场地交付原告，给予原告经营自由和经营便利；3、被告赔偿原告经营损失人民币600万元；4、被告承担本案的诉讼费及保全费。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、原被告双方签订的《租赁合同》无效；2、被告返还原告押金人民币49,200元、进场费人民币600,000元及原告承租后所交全部租金；3、被告赔偿原告装修费、逾期收益等损失共计人民币600,0000元；4、被告承担本案的诉讼费用。本案相关情况一、涉案物业的位置：位于深圳市××国道旁钟屋××综合楼××层。二、原、被告租赁合同的签订内容：2014年12月25日原、被告签订《租赁合同》，约定原告从被告处承租涉案物业用于经营餐饮娱乐，租赁期限自2015年1月1日至2029年5月30日；约定2015年1月1日至2017年5月31日期间每月租金为人民币22,600元、2017年6月1日以后每三年租金在前三年租金的基础上递增13%，原告应于每月5日前支付当月租金；原告应向被告交纳两个月押金人民币46,000元、场地承租条件费人民币600,000元。三、原告已交纳的场地承租条件费（进场费）：人民币600000元。四、原告已交纳的押金：人民币49200元。被告在庭审中自认原告已交纳押金人民币49200元，本院予以确认。五、原告租金已交至：2017年11月。六、涉案《租赁合同》是否有效：无效。被告在庭审中主张涉案物业是向深圳市钟屋股份合作公司租赁而来，属于历史遗留，没有取得产权证和建设工程规划许可证，原告已确认截至庭审时止未查到涉案物业有产权证或建设工程规划许可证，故该租赁合同违反了法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。七、押金、场地承租条件费（进场费）是否应当退还原告：应当退还。根据无效合同的处理原则，因该合同取得的财产应当返还，且被告在庭审中亦表示同意退还，则被告应当向原告退还收取的押金人民币49,200元、场地费人民币600,000元。八、关于原告主张的退还承租期间已交付的全部租金。庭审中，原、被告双方确认被告从2016年12月底开始对整个酒店进行装修，原告就没有对外经营，只为被告做员工餐至2017年5月，从2017年6月起原告就没有实际经营了，被告免除了原告2017年5月和2017年6月的租金。被告主张其2017年9月装修完毕，要求原告开业经营，原告没有经营能力和条件，一直没有再继续经营，故其将涉案物业收回，并于2018年1月开始自行经营；原告主张是被告不让其继续经营，被告将原告赶出涉案物业后于2017年11月起自行经营。对于上述主张，双方均未提供充分有效的证据予以佐证，考虑到酒店装修确实对原告的餐厅经营造成一定影响、原告从2017年6月起停止经营和涉案合同无效的过错责任等因素，本院酌情认定被告退还原告2017年7月至2017年11月期间一半的占有使用费人民币63,845元（25,538元/月×5个月×50%）。2015年1月至2017年4月期间，原告占有使用涉案物业，应向原告按照双方约定的租金标准支付占有使用费，故原告诉请返还该期间的租金无事实和法律依据，本院不予支持。九、原告的已形成附合的装修损失：庭审中，原告明确其变更后的第三项诉讼请求中包含装修费人民币1,000,000元，主张其承租涉案物业有进行了装修，现因合同无效，要求被告赔偿。被告主张涉案物业交付给原告前已经有装修，原告未进行过大的装修，可能仅仅对局部进行了改造。经核对证据，原告提交的银行转账汇款单笔对账单显示原告接手涉案物业后对涉案物业进行了装修、整改，已形成附合的装修支出费用包括：装修费人民币51,000元、修补粉刷墙壁费用人民币1,200元、通下水管道并换管费用人民币500元、海鲜池装修费用人民币60,000元、玻璃款人民币7,000元、消防整改费人民币5,000元、安装监控费用人民币11,000元、灯具采购及安装费用人民币13,300元、舞台地板费用人民币2,500元、不锈钢门费用人民币3,000元、厨房仓库天花铝板费用人民币900元、宿舍防盗门、窗、洗手间费用人民币5,700元，合计人民币161,100元。庭审中，被告称其没有继续使用原告已形成附合的装修部分，且已全部拆除，被告在自行经营前对涉案物业进行了重新装修。本院认为，首先，被告在未与原告就附合问题进行协商处理的情况下，单方拆除了原告已形成附合的装修，导致无法通过评估方式确定原告的装修残值，被告存在过错，应对此承担不利的后果，赔偿原告的相应损失；其次，被告将明知未取得产权证或建设工程规划许可证的涉案物业出租给原告，对于租赁合同无效的后果应承担主要责任，原告在订立合同时未尽谨慎义务核实涉案物业的产权情况，对租赁合同无效的后果承担次要责任；再次，庭审中原、被告双方均同意由法庭对装修残值进行酌定。综上，本院基于原告的装修支出数额、双方的过错责任、装修折旧等因素，酌情认定被告应赔偿原告已形成附合的装修损失人民币80,000元十、原告主张的预期利益损失：不予支持。原告主张的预期利益损失，即是可得利益损失，是指一方未全面履行合同等违约行为导致守约方所丧失的财产性损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由此可见，原告主张的赔偿预期利益损失属于违约责任的一种形式，而本案所涉的租赁合同为无效合同，自始无效，双方均不存在违约责任，故原告主张的预期利益损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。裁决结果依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告曹巧凤与被告深圳市明天西部酒店有限公司签订的《租赁合同》为无效合同；二、被告深圳市明天西部酒店有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告曹巧凤退还押金人民币49,200元；三、被告深圳市明天西部酒店有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告曹巧凤退还进场费人民币600,000元；四、被告深圳市明天西部酒店有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告曹巧凤赔偿装修损失人民币80,000元；五、被告深圳市明天西部酒店有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告曹巧凤退还占有使用费人民币63,845元；六、驳回原告曹巧凤的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币58,344元，由原告曹巧凤负担人民币51,385元，由被告深圳市明天西部酒店有限公司负担人民币6,959元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 刘  艳  艳人民陪审员 陈    荣人民陪审员 谢  春  玲二〇一八年二月二十八日书 记 员 李华敏（兼）书 记 员 何  满  园附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。