江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0322民初3112号原告：徐州香城物业管理有限公司。住所地沛县歌风一村商品房**#。法定代表人：冯杰，经理。委托诉讼代理人：郭依敏，江苏世君律师事务所律师。被告：王文秀，女，1971年11月4日出生，汉族，居民，住沛县。委托诉讼代理人：李昌新，男，1966年3月27日出生，汉族，居民，住沛县。被告：中国平安人寿保险股份有限公司徐州中心支公司。负责人：陶克平，总经理。委托诉讼代理人：戚建，男，1984年8月1日出生，汉族，该公司员工，住江苏省。原告徐州香城物业管理有限公司（以下简称“香城物业公司”）与被告王文秀、中国平安人寿保险股份有限公司徐州中心支公司（以下简称“平安人寿徐州中心支公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告香城物业公司的委托诉讼代理人郭依敏，被告王文秀及其委托诉讼代理人李昌新，平安人寿徐州中心支公司的委托诉讼代理人戚建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。香城物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付2015年11月至2016年9月剩余的物业管理费、共用水电费、垃圾费共计24736元（305-311物业管理费：567.18平方米×2.3元/平米×10个月＝13045元；公用水电费：300元/年×7户÷12个月×10个月＝1750元；垃圾费：36元/户×7户÷12个月×10个月＝210元；电梯电费：567.18平方米×5元/平方米÷12个月×10个月＝2363元；合计17368元。405-411物业管理费：567.18平方米×2.3元/平米×10个月＝13045元；公用水电费：300元/年×7户÷12个月×10个月＝1750元；垃圾费：36元/户×7户÷12个月×10个月=210元；电梯电费：567.18平方米×5元/平方米÷12个月×10个月=2363元；合计17368元。以上时间段均是2015年11月20日至2016年9月20日。两项合计34736元，被告已经缴纳了10000元。剩余24736元）。2.案件受理费由被告承担。事实与理由：原告为沛县帝都大厦的物业管理公司，被告王文秀系帝都大厦305-311、405-411室的业主，被告平安人寿徐州中心支公司为305-311、405-411室的实际使用人。原告一直按照物业管理合同的约定为帝都大厦的业主提供物业管理服务，被告在此办公享受了原告提供的服务，应当按照法律规定和合同约定承担交纳物业费的义务，原告一直不间断的通知被告交纳物业费，对于2015年11月至2016年9月的物业费，被告仅交纳了10000元，剩余物业费拖欠至今未付。王文秀辩称，原告没有完全提供相应的服务。公共卫生间从未打扫过，王文秀另行雇佣保洁员打扫卫生。房屋出租之后，原告要求王文秀缴纳了1500元的进驻费，该费用不应交纳。房屋使用期间，原告曾经擅自停电15天。被告平安人寿徐州中心支公司使用期间，原告曾掐断了网络线路。涉案房屋未经消防和综合验收合格，而且物业公司不是业主请来的，是建设单位请来的，物业费用应由建设单位承担。不应由业主承担。原告尚欠王文秀28000元装修押金。在未经综合验收的情况下，双方签订的前期物业协议无效，前期物业协议应当是建设单位与物业公司签订，而不应当是业主与物业公司签订协议。原告不能给被告提供安全的使用环境。现在仍然是临时用电，经常停水停电。被告对原告的服务非常不满意。平安人寿徐州中心支公司辩称，平安人寿徐州中心支公司与王文秀签订租赁合同，租赁期间内，未与原告发生任何物业服务关系，租赁期间，我公司已经按时完成水费、电费、垃圾处理费的缴纳，平安人寿徐州中心支公司可以调取交款凭证。水费、电费平安人寿徐州中心支公司已经支付给王文秀，垃圾处理费支付给了相关的管理部门。平安人寿徐州中心支公司与王文秀签订的租赁合同中，未额外约定物业服务，因此，平安人寿徐州中心支公司不应承担原告诉请的相关费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告王文秀系沛县帝都大厦305-311、405-411商铺的业主，305-311号商铺的建筑面积为567.18平方米，405-411号商铺的建筑面积为567.18平方米，面积合计1134.36平方米。原告系依法设立的物业服务公司，具备叁级资质。2014年12月，原告与被告王文秀就305-311、405-411号商铺分别签订《前期物业管理服务协议》两份，协议约定了双方的权利和义务、物业管理服务内容及标准、物业管理服务质量等，协议第五条就物业管理服务费约定内容为：“……。二、物业管理服务费按建筑面积支付，标准如下：……；（2）商铺（经营性用房）按建筑面积：每月2.3元/平方米。……；（4）代收生活垃圾处理费每户3元/每月；……；（10）商业电梯费按建筑面积每年5元/㎡收取，代收代缴年终清算多退少补；（11）商业公共水电费每户每年300元，代收代缴年终清算多退少补；……”。双方还对其他有偿服务、违约责任等事项进行了约定。被告王文秀未足额交纳2015年11月至2016年9月期间的物业管理费、公用水电费、垃圾费、电梯电费。2014年底，被告王文秀作为出租方（甲方），被告平安人寿徐州中心支公司作为承租方（乙方），签订房屋租赁合同一份，约定王文秀将上述305-311、405-411房屋出租给被告平安人寿徐州中心支公司，租赁期限为3年，起始时间为2014年11月20日，到期时间为2017年11月19日，租赁费总金额为154.8万元，2016年9月，双方解除了租赁合同。另查明，涉案房屋交付时未经过消防验收，为临时用电。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与王文秀签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方应当据此行使权利、履行义务。关于物业管理费，被告王文秀将涉案房屋出租给被告平安人寿徐州中心支公司使用，实际接受了原告提供的物业服务，应按照前期物业协议约定支付物业管理服务费，涉案房屋为商铺，按照双方约定，2015年11月至2016年9月期间物业管理服务费为26090元[（567.18平方米+567.18平方米）×2.3元/平方米/月）×10个月]。被告王文秀辩称物业存在擅自停电等影响使用的行为，未提供相应的证据，本院不予采信。关于公共水电费，协议约定每户每年300元，代收代缴年终清算多退少补，原告陈述涉案小区仍为临时用电，公共电费仍由开发商交纳，公共水费按公共水表收取，因小区为临时用电，所以无法清算。电力工业部颁布的《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜……”，根据该规定，按照原告陈述，涉案小区仍使用临时电，临时用电用户应为涉案小区的房地产开发企业，不是涉案业主，临时用电不得转售。而且对于公共水电费，原告未提交证据证明其代交纳了相应的公共水电费，亦未按约定进行清算，因此，原告要求被告王文秀交纳公共水电费，无事实和法律依据，本院不予支持。关于垃圾费，原告提交了2016年由沛县城区环境卫生管理所出具的收款收据，载明交纳垃圾处理费1500元，被告平安人寿徐州中心支公司辩称，已经交纳垃圾处理费1800元，并提交了2016年沛县城区环境卫生管理所出具的收款收据，载明交纳垃圾处理费1800元。经本院向沛县城区环境卫生管理所工作人员核实，原告交纳的1500元系沛县城区环境卫生管理所依据《沛县城市垃圾处理费征收和管理暂行规定》第七条第（一）项收取，该项规定为住户收费标准，明确标明“不含沿街商户”。被告王文秀的房屋为商铺，根据上述规定，原告交纳的费用不包含被告的垃圾清理费，原告要求被告交纳垃圾费，无事实依据，本院不予支持。关于电梯电费，原告陈述大部分为电费，无法区分具体电费数额。涉案房屋在2016年为使用临时电，且《前期物业管理服务协议》约定年终清算，物业公司未与业主进行结算，其要求的电梯电费，证据不足，无事实依据，本院不予支持。综上，被告王文秀应支付原告2015年11月至2016年9月物业管理费26090元，原告自认被告已支付10000元，剩余物业管理费16090元仍应向原告支付。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。本案中，两被告签订的租赁合同中，并无此约定，原告与被告平安人寿徐州中心支公司亦不存在合同关系，其要求被告平安人寿徐州中心支公司承担付费责任，无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条规定，判决如下：一、被告王文秀于本判决生效后十日内支付原告徐州香城物业管理有限公司物业管理费16090元；二、驳回原告徐州香城物业管理有限公司对被告中国平安人寿保险股份有限公司徐州中心支公司的诉讼请求；三、驳回原告徐州香城物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费418元，由原告徐州香城物业管理有限公司负担146元，被告王文秀负担272元（原告已预交，被告于本判决生效后十日内随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  戚晓雷人民陪审员  马晓莉人民陪审员  孙 雪二〇一八年二月二十八日书 记 员  耿媛媛