重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0108民初8812号原告周永，男，1991年4月16日生，汉族，住重庆市涪陵区。被告重庆田源商业管理有限公司，住重庆市经开区学府大道**江南国际新城**车库栋（-1）号，统一社会信用代码91500108MA5U6GNP0C。法定代表人代宗全。被告肖银，女，汉族，1982年1月23日，住重庆市武隆县。原告周永诉被告重庆田源商业管理有限公司（以下简称“田源公司”）、被告肖银房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告周永、被告肖银到庭参加了诉讼，被告田源公司因去向不明，本院依法公告向其送达了开庭传票，现公告期已满，被告田源公司无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告周永诉称：2016年7月8日，张友伦与被告田源公司签订了《租赁合同》，约定被告田源公司将位于重庆市南岸区四公里江南国际新城田源农贸超市内8#摊位出租给张友伦。2017年2月11日，张友伦经被告田源公司同意将其从该公司处承租的前述摊位转租给原告，租赁期限为2017年2月11日至2018年2月10日，租金2000元/月。原告向张友伦支付了租金、保证金等共计18000元。2017年3月处，原告突然接到被告田源公司法定代表人代宗全的电话，被告知租用的田源农贸超市超市需要清场，涉案摊位无法继续营业，要求原告搬出涉案摊位，并口头承诺退还剩余租金等。隔日，原告发现超市内已经停水停电，不能继续营业，原告被迫撤场。后了解是因被告田源公司未向物业公司缴纳水电费，故物业公司将涉案超市停水停电，而原告随后也无法联系被告。原告认为，因被告田源公司的原因导致双方的租赁合同无法继续履行，已经构成严重违约，应当退还原告未使用摊位期间的租金和保证金，并向原告支付违约金2000元。同时，因突然停业，导致原告几个月无法营业，酌情要求被告赔偿损失8000元。被告肖银系被告田源公司股东，应当与被告田源公司承担连带责任。故原告起诉至法院，请求法院判决：一、被告田源公司返还原告租金18000元和保证金2000元；二、被告田源公司支付原告违约金2000元，并赔偿原告损失8000元；三、被告肖银对前述款项与田源公司承担连带赔偿责任；四、本案诉讼费、公告费由二被告负担。被告肖银辩称：被告肖银系田源公司股东，田源公司与张友伦签订租赁合同并收取相关租金、保证金属实，对张友伦与原告之间的转租不清楚。肖银平时未参与田源农贸超市的管理活动，只在2016年7、8月份两个月和12月期间的两三天时间到超市帮忙。2017年3月4日左右突然接到物业电话被告知该超市已经被关闭，无法联系代宗全。请求法院依法判决。被告田源公司未到庭参加诉讼，亦未作出答辩。经审理查明：被告田源公司于2016年6月17日注册成立，住所登记地址为重庆市经开区学府大道**江南国际新城**车库栋-（-1）号，公司股东为代宗全和肖银。2016年7月8日，被告田源公司（合同甲方）与案外人张友伦（合同乙方）签订《重庆田源商业管理有限公司合同书》，合同约定：被告田源公司将重庆市南岸区四公里江南国际新城田源农贸超市内8#摊位/铺位另附配套设施出租给原告，经营家禽。租赁期限为2016年7月15日至2018年7月14日，租期为2年，以被告田源公司正式开业之日起计算租金。租金2000元/月，不含市场管理费、垃圾处理费和水、电公摊费用。租金按年以现金或转账方式支付。双方签订合同时，原告应向被告田源公司支付首年租金22000元。原告向被告田源公司缴纳人民币2000元作为履约保证金，租期未满被告田源公司不退还保证金；租赁期满后原告退还摊位及设施，完清所有费用，被告田源公司验收后30个工作日内退还履约保证金（不计息）。租赁期内，原告和被告田源公司必须遵守合同、守信用，违反本合同的规定，违约方将以保证金金额作为违约金赔偿给对方。前述合同签订后，张友伦向被告田源公司支付了一年的租金共22000元和保证金2000元，被告肖银作为田源公司经办人出具了相应收据。2017年2月11日，张友伦将涉案摊位转让给原告，并向原告出具收条一份，载明“田源农贸市场8号摊位转让费18000元，其中包括所有设备，店铺租金6个月，店铺押金2000元，住房押金1000元，住房租金。周永支付订金2000元，余16000元进场后一次性付清”等内容。被告田源公司的法定代表人代宗全在该收条上见证人处签名。同日，原告向张友伦支付现金14000元，约定余款在2017年2月15日付清。庭审中，原告陈述系2017年2月11日入住涉案摊位。2017年3月初因被告田源公司差欠水电费，涉案超市被停水停电，原告无法正常营业只好撤场。被告肖银表示不清楚具体情况，只在2017年3月4日左右被告知涉案超市已经清场。上述事实有房屋租赁合同、收据、收条等证据及原被告当庭陈述在卷为凭，经庭审质证，足以认定。本院认为,张友伦与田源公司2016年7月17日签订的《重庆田源商业管理有限公司合同书》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应依照合同约定全面履行合同义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。该合同履行过程中，经被告田源公司的法定代表人代宗全同意，张友伦将涉案摊位转让给原告周永，周永替代张友伦与田源公司形成租赁合同关系，原合同约定直接约束原告周永与田源公司。涉案的田源农贸超市在2017年3月初被停水停电，导致原告从被告处承租该超市内的涉案摊位无法继续营业，被告田源公司未到庭应诉对此进行任何抗辩，被告肖银作为该公司股东及涉案合同的经办人在认可该超市被清场的同时也未对此作出任何抗辩。因此，本院对原告主张系出租人即被告田源公司原因导致双方合同目的无法实现的事实予以采信，被告田源公司的行为已经构成严重违约，原告有权要求该公司退还剩余租期内的租金并按照合同约定承担违约责任。原告在2017年2月10日进场，结合原、被告的陈述，能够确定涉案的田源农贸超市在2017年3月4日前已经全部清场，故对原告撤场时间，本院酌情判定为2017年3月1日，因此，原告实际使用涉案摊位的时间为2017年2月10日至2017年2月28日。根据张友伦向原告出具的收条，原告向张友伦支付的18000元中包括了6个月的租金，被告田源公司的法定代表人代宗全对此亦予以认可，应视为原告向田源公司已支付6个月的租金，因此，原告有权要求被告田源公司退还剩余未租用期间的租金。根据合同约定，涉案摊位租金2000元/月，但实际支付的年租金是22000元。因此，对被告田源公司应退还租金，本院支持为9756元（22000元/年÷12月×5个月+22000元/年÷12月÷28天×9天），对原告超过该租金金额的诉讼请求，包括转让摊位的设备和住房押金等，不属于租金范畴，本院不予支持。同时，被告田源公司违约，根据合同约定该公司应当退还原告已支付的保证金并向原告支付与保证金数额一致的违约金，因此，原告要求被告退还保证金2000元并支付违约金2000元符合法律规定，本院予以支持。原告未举示其产生8000元损失的相关证据，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。被告肖银系该公司股东，原告未举示其应当与田源公司承担连带责任的相关证据，故本院对原告要求被告肖银在本案中承担连带责任的诉讼请求亦不支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告重庆田源商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周永退还租金9756元，保证金2000元，并支付违约金2000元；二、驳回原告周永的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，公告费600元，共计1150元，由被告重庆田源商业管理有限公司负担（此款已由原告周永垫付，被告重庆田源商业管理有限公司于本判决书生效之日起十日内支付给原告周永）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。审 判 长  张 敏人民陪审员  郑玉梅人民陪审员  宋建容二〇一八年二月二十六日书 记 员  宋 莉