贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0381民初173号原告：桂志，男，1972年9月3日出生，汉族，自由职业者，住贵州省赤水市大同镇平街路**，现住赤水市。被告：罗存丽，女，1972年12月19日出生，汉族，自由职业者，，住贵州省遵义市委托诉讼代理人：杨浩，贵州遵兴律师事务所律师。原告桂志与被告罗存丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告桂志、被告罗存丽的委托诉讼代理人杨浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂志向本院提出诉讼请求：1.解除与被告签订的《房屋买卖协议书》；2.原告所收定金5万元不予退还；3.由被告赔偿原告经济损失15,000.00元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告在赤水市××镇××号有木质结构住宅房屋一套，建筑面积53.9平方米，已办理大字第003号房屋所有权证和赤国用（98）字第040004号国有土地使用证。2013年8月12日，原、被告经协议一致，自愿签订《房屋买卖协议书》，原告将上述房屋出售给被告，双方约定房价款208,000.00元，被告先支付定金50,000.00元，待双方共同办理房屋过户手续后，被告付清余款；合同还约定了如原告违约，应双倍返还定金；被告违约，则原告不予退还定金。合同签订后，被告即返回遵义，说一个月以内来赤水办理房屋过户手续，付清余款，原告也随即腾空了房屋，等待原告前来接交房屋，然后自此以后，被告就一直不来赤水办理过户手续、履行付款的义务。4年多来，原告多次催促被告履行合同，每次被告都说短时间会来赤水，但却一直不来，原告也曾多次向原告提出如果不想买房屋了，双方可以解除合同，但被告又一直坚持要购买房屋。四年多来，有很多人提出过向原告购买房屋，他们的出价都比本合同约定的价格高出许多，但原告都讲诚信、未予同意。今年以来，原告又是多次催促被告，被告在数次答应又都失言之后，终于在10月下旬来了一次赤水，但仍不与原告商谈如何办理过户手续和付房款的细节，仅和原告接触了一小会，便借口有事忙离开了，丝毫没有履行合同的意愿。原告认为，原、被告双方签订的合同合法有效，双方都应当自觉遵守，被告交付定金后，在长达四年多的时间里，拒不履行合同约定的共同办理房屋过户手续和付清购房余款的义务，经原告无数次催促后，其仍不履行合同义务，其违约行为致使原告不能实现合同目的，且给原告造成较大的经济损失。为此，原告要求解除与被告之间的《房屋买卖协议书》，已收原告的定金50,000.00元不予退还。不仅如此，原告出售给被告的房屋时腾空等待被告接收房屋，四年多来，房屋一直闲置，给原告造成了租金损失，每月仅按300.00元计算，其租金损失为15,000.00元（2013年9月支2017年11月，共计50个月），故原告要求被告赔偿经济损失15,000.00元。综上所述，根据相关法律规定提起诉讼，望依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。被告罗存丽辩称，不同意解除《房屋买卖协议书》，原告要求解除没有合同约定，也没有法律规定，被告在2017年10月22号来到赤水欲与原告办理过户手续，但因原告自身原因没有办理成功，并不是因为被告的原因，被告随时可以履行交付尾款的义务，在庭审过后被告可以到公证处去进行提存业务。本院经审理认定事实如下：1998年，原告桂志向赤水市大同镇公房委员会购买了位于赤水市××镇××号的木质结构房屋4间，建筑面积为53.9平方米。2013年8月12日，甲方（卖方）桂志与乙方（买方）罗存丽签订了《房屋买卖协议书》。该协议书载明“为了确保甲、乙双方的合法权益，现就房屋、杂物房及附属建筑买卖有关事项签订协议如下：一、经甲乙双方共同协商，甲方自愿将位于赤水市××镇××住宅××套出售给乙方，其中，，住宅建筑面积为539平方米，杂物房及附属建筑面积平方米；二、上述住宅、杂物房及附属建筑的总价款为人民币贰拾万元零捌佰元整（200,800.00元）。此价格自甲乙双方签订协议书之日起不得变更；三、乙方于2013年8月12日向甲方支付定金人民币伍万元整（50,000.00元）；四、甲方将房产证、身份证复印件交给乙方；五、经甲乙双方同意，甲方与乙方共同在房管局将该房屋过户给乙方后，乙方把剩余款人民币壹拾伍万零捌佰元整（150,800.00元）支付给甲方；六、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权，甲方保证在该房屋过户时积极提供协助，若因甲方原因造成产权不能过户的，产生的一起费用及法律后果由甲方承担；七、办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担，届时该房产无任何担保、抵押，无欠账（如电话费、水电费、物管费、网费、有线电视费等）；八、双方违约责任如下：甲方违反本协议，则双倍返还乙方所付购房定金；乙方如违反本协议，则甲方不予退还购房定金。九、本协议经双方签订后生效。十、本协议一式二份，甲乙双方各执一份”。当日，被告罗存丽向原告桂志支付了定金50,000.00元。另查明：2017年9月6日、16日，原告桂志与被告罗存丽通过两次电话，被告罗存丽均承诺于2017年9月底前来赤水办理房屋过户手续；2017年10月12日，原告桂志电话催促被告罗存丽来赤水，被告同意于本周内（2017年10月15日前）来赤水；2017年10月15日，原告桂志电话催促被告罗存丽来赤水，被告罗存丽承诺于2017年10月20日来赤水。庭审中，原告桂志认可被告罗存丽于2017年10月下旬来过赤水，但并未要求办理房屋过户手续。本院于2018年1月5日将民事诉状、证据等案件材料邮寄给被告罗存丽并将开庭时间定于2018年1月12日上午10时；后被告罗存丽以其在贵阳出差为由口头申请延期审理，故本院将开庭时间另定于2018年1月26日下午14时30分并将开庭传票邮寄给被告罗存丽，但被告罗存丽开庭时并未亲自到庭。上述事实，有原、被告的陈述，房屋产权证彩印件、《房屋买卖协议书》原件、录音四段等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：原告桂志与被告罗存丽签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方当事人均应按照约定履行各自的义务。由《房屋买卖协议书》可知，该合同目的在于：原告桂志取得房屋价款，被告罗存丽取得房屋所有权。但根据双方签订的《房屋买卖协议书》第五条可知：原告桂志应先将房屋过户给被告罗存丽，后被告罗存丽向原告支付购买房屋的余款。由此可知，上述两种履行义务具有先后履行顺序，但《房屋买卖协议书》中并未对房屋过户约定履行期限，根据《中华人民共和国合同法》六十二条第四项：“履行期限方式不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”之规定，被告罗存丽可以随时要求履行。但被告罗存丽随时要求原告桂志履行合同义务的权利并非不受限制。根据《中华人民共和国民法总则》第五条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”、第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则。”之规定，被告罗存丽应受公平原则和诚实信用原则的约束，其应于《房屋买卖协议书》签订之日起的合理时间内或者协商的期日前要求原告桂志履行过户义务。但《房屋买卖协议书》从2013年8月12日至2018年1月已逾4年，且被告罗存丽也并未提供证明其要求原告桂志办理房屋过户手续。被告罗存丽迟延要求原告桂志履行过户义务（办理房屋过户手续）的行为导致原告桂志取得购房款的合同目的无法实现。被告的上述行为已构成根本性违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告桂志有权解除合同，现原告桂志诉请解除双方签订的《房屋买卖协议书》，本院予以支持。虽然被告罗存丽在本案审理期间将2017年10月22日未办理过户手续的原因归咎于原告桂志，但其并未举证证明，本院不予采信。至于庭审中被告罗存丽要求原告桂志履行合同，但其既未亲自到庭，也未于待审期（从收到诉状之日起至开庭期日前）要求原告桂志协助其办理房屋过户手续，显然缺乏履行《房屋买卖协议书》的诚意，故本院对被告罗存丽的上述辩称意见不予采信。由于《房屋买卖协议书》已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，原、被告基于合同而产生的义务均应终止履行。由于被告罗存丽在履行《房屋买卖协议书》中存在违约行为，故其应承担定金罚则。但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过住合同标的额的百分之二十。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额的百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持”的规定，被告罗存丽所交纳的定金数额不应超过主合同标的额的百分之二十。换言之，原、被告双方约定讼争房屋的购房总价为200,800.00元，而双方约定及实际交付的定金50,000.00元已超过合同约定购房总价的20%即40,160.00元，超出法定定金标准部分的款项即9,840.00元，不应认定为具有担保性质的定金，应作为被告的预付购房款在合同解除后由原告向被告如数退回。故原告桂志所收款项50,000.00元中属于定金性质的40,160.00元不予退还被告罗存丽，其余款项9,840.00元由被告罗存丽自行要求原告桂志退回。至于原告桂志主张房屋闲置租金损失15,000.00元，其并未举证证明其产生上述经济损失，故本院对原告的上述诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第四项、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告桂志与被告罗存丽于2013年8月12日签订的《房屋买卖协议书》；二、原告桂志所收款项50,000.00元中属于定金性质的40,160.00元不予退还被告罗存丽；三、驳回原告桂志的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费710.00元，由原告桂志负担270.00元，被告罗存丽负担440.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  游红二〇一八年二月一日书记员  周圳