江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终10029号上诉人（原审原告）:华涛，男，1976年11月26日出生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：杨世友，江苏兆润律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓峰，江苏兆润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘儒群，女，1984年12月26日出生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：臧祝文，江苏丁晓农律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋勇，江苏丁晓农律师事务所实习律师。上诉人华涛因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院作出的（2017）苏0508民初4101号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华涛上诉请求撤销一审判决第二项，依法改判。事实和理由：在一审法院庭审及调解中，上诉人多次表示曾多次向被上诉人主张租金，双方之间短信息内容足以证实。双方当事人未约定具体支付租金时间，一审法院认定部分租金超过诉讼时效没有法律依据。刘儒群二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。华涛向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原审原被告双方于2013年12月25日签订的《房地产买卖合同》；2、判令原审被告自2013年9月1日起每月按5000元向原审原告支付租金直到原审被告返还涉诉房屋为止；3、诉讼费用由原审被告承担。审理中，原审原告变更第二项诉讼请求为原审被告每月按5000元向原审原告支付自2013年9月1日起至法院判决解除《房地产买卖合同》之日止的租金，暂计算至起诉之日的租金为23万元，并放弃返还涉房屋的主张。一审法院经审理查明，2013年5月16日原审原告华涛与雪枫公司签订《雪枫商务公寓租赁合同》，约定雪枫公司将位于苏州市姑苏区枫桥路698号雪枫公寓6-601室出租给原审原告华涛使用，建筑面积为120平方米，租期为2013年5月16日至2029年11月7日止，原审原告华涛应一次性向雪枫公司支付保证金33万元，原审原告华涛有权将上述公寓对外转租，但须共同向雪枫公司办理转租的登记手续。合同签订之后，原审原告华涛按约向雪枫公司支付保证金33万元，并取得了涉诉房屋的使用权。2013年5月30日原审原告华涛与原审被告刘儒群签订《房屋租赁合同》，约定由原审原告华涛将涉诉房屋出租给原审被告使用，租赁期限自2013年6月1日至2016年5月31日，月租金为5000元，每三个月支付一次，第一次支付日期为2013年6月1日，合同并对租赁期间水、电、物业管理费的承担、违约责任等作了约定。2013年12月23日原审被告刘儒群与雪枫公司签订《雪枫商务办公楼租赁合同》，约定由原审被告刘儒群向雪枫公司租赁涉诉房屋，租赁时间为2013年5月16日至2029年11月7日，履约保证金为33万元，应在签约时一次性支付，合同签订后原审被告刘儒群未向雪枫公司支付保证金33万元。2013年12月24日原审原告华涛与原审被告刘儒群及雪枫公司三方签订《转租协议书》，约定由原审原告华涛将涉诉房屋转租给原审被告刘儒群使用，转租期限自2013年12月23日到2029年11月7日，转租过程中原审原被告双方应自行解决所涉及的有关税收、租赁保证金、物业管理费等费用，该协议三方均签名、盖章。2013年12月25日原审原告华涛与原审被告刘儒群签订《房地产买卖合同》，约定由原审原告华涛将涉诉房屋以40万元的价格出售给原审被告刘儒群，2013年12月25日由原审原告华涛将涉诉房屋正式交给原审被告刘儒群，原审原告华涛同意购房款在三年内付清，在购房款没有付清前，原审被告刘儒群须每月支付5000元租金，如有一次逾期或停付，原审原告华涛有权收回该涉诉房屋，涉诉房屋在没有付清购房款前不得转卖、过户，也不得转租他人，否则合同无效，原审原告华涛有权收回涉诉房屋。原审原告华涛与原审被告刘儒群在2013年5月当时系恋人关系，同年12月分手。目前涉诉房屋由原审被告刘儒群占有使用。上述事实由原审原告华涛提供的《雪枫商务公寓租赁合同》、《房屋租赁合同》、《房地产买卖合同》，原审被告刘儒群提供的其与雪枫公司签订的《雪枫商务办公楼租赁合同》、《转租协议书》及双方当事人庭审中的陈述予以证实。一审法院认为，原审原告华涛向雪枫公司租赁涉诉房屋，并按约支付了租赁期内的全部租金后，将涉诉房屋的使用权转让与原审被告刘儒群，并得到出租方雪枫公司的认可，且该转让行为系双方当事人真实意思表示，不违反法律的规定，应认定合法有效。原审被告刘儒群抗辩称双方签订的名为买卖合同实为租赁，违背国家相关法律法规，应为无效合同的理由不能成立，一审法院不予支持。2013年12月25日原审原告华涛与原审被告刘儒群签订的《房地产买卖合同》，庭审中原审原被告一致确认该合同实际为租赁合同。依该合同约定，原审原告华涛以40万元的价格将涉诉房屋的租赁使用权转让与原审被告刘儒群，原审被告刘儒群应在三年内付清该40万元，如不能支付，则应当每月向原审原告华涛支付租金5000元。然合同签订后原审被告刘儒群至今三年期届满既未向原审原告华涛支付转让款40万元，也未支付过租金，其行为已构成违约，原审原告华涛依约有权解除合同收回涉诉房屋。故原审原告华涛要求解除合同的诉讼请求一审法院予以支持，确认原审原被告双方签订的《房地产买卖合同》于起诉状副本送达原审被告之日即2017年6月22日解除。原审原告华涛表示本次诉讼中不主张返还涉诉房屋，系对自己权利的处分，一审法院予以照准。原审被告刘儒群认为涉诉房屋的使用权是原审原告华涛赠与原审被告，但原审原告华涛表示不予认可，原审被告刘儒群也未提供相应证据予以证实，一审法院对原审被告该抗辩意见不予采信。关于支付租金的问题。依据原审原被告双方先后签订的租赁合同及买卖合同，原审被告刘儒群应在2016年12月24日前向原审原告华涛支付40万元，在该款没有付清前，原审被告刘儒群须每月支付5000元租金。原审被告刘儒群认为部分租金诉请超过了诉讼时效。一审法院认为，在原审被告刘儒群既未付清40万元购房款，也未按每月5000元向原审原告华涛支付租金时，原审原告应向原审被告积极主张自己的权利，然原审原告于2017年6月19日向一审法院起诉前从未向原审被告主张过租金。根据法律规定，主张延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，原审原告主张2013年9月1日至2016年6月18日的租金已经超过法律规定的诉讼时效。综上，原审被告刘儒群应按每月5000元向原审原告华涛支付2016年6月19日至2017年6月22日期间的租金60667元（5000元/月*12个月+5000元/月/30天*4天）。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第二百二十七条之规定，一审法院判决如下：一、原审原告华涛与原审被告刘儒群于2013年12月25日签订的《房地产买卖合同》于2017年6月22日解除。二、原审被告刘儒群应于本判决生效之日起七日内向原审原告华涛支付租金60667元（自2016年6月19日起至2017年6月22日止）。案件受理费4750元，减半收取2375元，由原审原告华涛负担1755元，原审被告刘儒群负担620元，由原审被告刘儒群负担部分于本判决生效之日起七日内直接给付原审原告华涛。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，二审审查范围限于上诉请求。根据上诉人向雪枫公司支付的保证金以及上诉人与被上诉人约定的租赁使用权转让价款与租金数额相比较，当时约定的租金数额并不合理。考虑双方当事人曾系恋人关系，上诉人起诉时间较晚且变更返还房屋的诉讼主张，可以认定在2016年6月19日前，上诉人系将涉案房屋无偿给被上诉人使用。故上诉人要求被上诉人支付2016年6月19日前房屋租金的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，华涛的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4750元，由华涛负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  黄学辉审判员  郭 锐二〇一八年二月七日书记员  毛莉莉