河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终64号上诉人(原审原告)：陈振江，男，1980年3月13日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托代理人：黑慧敏，河南方邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王金娥，女，1952年11月22日出生，汉族，住郑州市中原区。委托代理人：卢瑶，系王金娥亲属。被上诉人（原审被告）：宋永保，男，1953年9月16日出生，汉族，住郑州市中原区。委托代理人：卢瑶，系宋永保亲属。上诉人陈振江因与被上诉人王金娥、宋永保房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初6147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年01月08日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈振江及委托代理人黑慧敏到庭参加诉讼，被上诉人王金娥、宋永保经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。上诉人陈振江不服原审判决，向本院上诉称：请求依法撤销原审判决，改判支持陈振江的上诉请求，一二审案件受理费由王金娥、宋永保承担。事实和理由：第一、原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误判决有失公正。首先，本案中王金娥、宋永保与陈振江双方之间所签的关于中原区欢河村1号1号楼3单元3层21号房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同约定银行审批贷款下来后，过户当天支付，陈振江不存在任何违约情况。合同约定王金娥、宋永保配合陈振江办理银行按揭相关手续及房管局过户手续，买卖双方任何一方违约均需向另一方承担违约责任。合同签订当天，陈振江依照合同约定支付定金3万元，但随后陈振江多次要求王金娥、宋永保履行合同，王金娥、宋永保均不履行合同义务，并表明不愿再继续履行该房屋买卖合同义务。其次是陈振江夫妇均为郑州人且名下无房，具有购房资格，并且征信良好。第二、原审法院以涉案合同存在瑕疵未约定首付款的支付时间为由，认定双方合同已解除，进而驳回陈振江的诉讼请求。严格与双方合同所约定支付首付款的前提条件，银行贷款审批下来后，房管局办理网签过户前的内容相违背。属于认定事实错误，适用法律错误，明显偏袒王金娥、宋永保。合同约定支付首付款的前提条件是银行贷款审批下来后，房管局办理网签过户前，原审法院认定“意味着出卖方在未收到任何款项情况下，需要将房产权属过户登记买受人名下不符合交易习惯”，明显属于事实认定错误，严格与双方合同约定的内容相违背。第三、双方在签订买卖合同时约定是双气市政供暖，房屋配套设施归乙方，整栋楼已经停暖几年事实并未告知陈振江，而房屋配套设施车棚王金娥、宋永保也不同意一并交付，王金娥、宋永保违背诚实诚信原则，存在明显违约，应承担违约责任。第四、陈振江已经提供的证据与王金娥、宋永保提供的证据是相互印证，证明王金娥、宋永保故意拖延时间配合办理相关手续。已经构成为违约。综上所述，双方没有继续履行合同，主要原因在于王金娥、宋永保故意拖延时间不配合中介及陈振江办理相关手续，在合同符合继续履行的条件下，双方应当本着诚信原则，继续积极履行合同，故陈振江请求王金娥、宋永保继续履行合同、赔偿损失等符合合同约定及法律规定，请求贵院依法支持陈振江的上诉请求。王金娥、宋永保庭后提交答辩意见如下：一、陈振江第一项上诉请求表述不明确，王金娥、宋永保完全不理解其上诉目的。二、原审法院认定事实清楚、判决依据的证据确实充分、适用法律正确，请求二审法院认定陈振江违约，依法驳回其上诉请求。1、王金娥、宋永保完全履行了合同约定的各项义务。2、陈振江资信度不够造成贷款未果是其违约的根本原因。申请贷款时陈振江征信出现问题，导致银行贷款未能审判通过；此外，政策限购限贷政策的出台限制了购房资格、提高了首付比例，最终导致陈振江未在合同签订后30日内筹齐首付款，亦不能如约向王金娥、宋永保支付首付款、且完全丧失了履约能力。陈振江单方违约后，企图利用虚假的高房产评估骗取贷款降低首付款的方式来逃避首付款不足引发的违约责任。三、王金娥、宋永保的上诉请求无事实和法律依据，应予以驳回。综上，原审认定事实正确，应当维持原判。陈振江的一审起诉请求为：1、请求法院依法判令王金娥、宋永保继续履行合同，协助陈振江办理过户手续，并尽快向陈振江交付中原区欢河村1号1号楼3单元3层21号房屋；2、请求依法判令王金娥、宋永保向陈振江支付违约金85000元。一审法院认定事实：2016年9月23日，陈振江、王金娥、宋永保签订《房屋买卖居间合同》一份，合同主要内容：卖方王金娥、宋永保（甲方），买方陈振江（乙方），居间方河南我爱我家房产中介有限公司第三十九分公司（丙方），甲方自愿将位于中原区欢河村1号1号楼3单元3层21号的房屋出售给乙方，建筑面积94．77平方米，所有权人王金娥、宋永保，房屋性质房改房，总价款85万元，乙方签订本合同时支付定金3万元；该房屋产权过户的相关税费由乙方承担；付款方式为按揭贷款：甲乙双方于签订本合同后，乙方应在30天内筹齐首付，甲乙双方共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。乙方按合同申请贷款的比例，向甲方支付首付款，其余价款用银行贷款支付。定金冲抵首付款的同时转为物业交割保证金，暂由丙方保管，待物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。甲乙双方应在本合同签订之日起30个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。甲方应在收到除物业交割保证金以外房款后3日内，向乙方交付房产。甲方认可乙方贷款方式及付款时：（1）甲方应全力配合乙方办理合同内约定的一切手续，因甲方不配合由此带来的损失由甲方负责；（2）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的服务费不予退还；（3）乙方须保证所提供的各种材料与证明的真实、可靠，如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失。如甲、乙任何一方拒绝履行合同或有其他违约行为的，违约方应向另一方支付本合同确定的房屋实际成交价的10％作为违约金。实际损失超过违约总额的，责任方应据实赔偿，且违约方支付本合同约定的丙方所收取的中介服务费，甲乙双方同时违约时，各负担总中介服务费的一半。甲乙双方须在丙方通知办理过户起三个工作日内办理相关过户手续。甲方承诺该房产为满五唯一住房，且已补过差价，交过契税，完全达到过户条件，若后期过户过程中发现因上述原因导致无法完成交易或产生费用，由甲方承担并出面解决。合同还约定了其他事项。合同签订当日，陈振江向中介公司支付定金3万元，当月29日，陈振江向贷款服务公司支付贷款费用1.1万元。另查明，2017年10月28日河南我爱我家房产中介有限公司第三十九分公司出具《证明》一份，主要内容是：陈振江（买方）与王金娥、宋永保（卖方）于2016年9月23日通过河南我爱我家房产中介郑州第三十九分公司签订了合同号为0001856的《房屋买卖居间合同》，双方就中原区欢河村1号院1号楼3单元三层21号（福利院家属院）房屋买卖事宜达成了共识，合同签订当日，买方陈振江按合同约定向中介支付定金3万元整，并交纳中介费及代办费1.8万元整，双方在陈振江交纳首付款时，我公司通知王金娥、宋永保到房管局办理网签手续，王金娥、宋永保迟迟不配合，我公司多次通知其履行合同未果，后到2017年元月份，王金娥、宋永保给公司说要解除合同，定金也不退还陈振江。诉讼中，王金娥、宋永保自认收到定金1万元。一审法院认为，本案当事人签订的房屋买卖居间合同是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对当事人具有约束力。合同约定“甲乙双方于签订本合同后，乙方应在30天内筹齐首付，甲乙双方共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续。乙方按合同申请贷款的比例，向甲方支付首付款，其余价款用银行贷款支付。”对陈振江交付房款（包含首付款）的具体时间未约定，因此，本案房屋买卖合同对买受人支付房款的时间约定不明确，存在瑕疵。合同还约定“甲乙双方应在本合同签订之日起30个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续”，意味着出卖方在未收到任何款项的情况下需要将房产权属限期过户到买受人名下，不符合交易习惯。由于合同约定的付款期限不明确，双方又没有达成补充协议，交易程序没有继续进行，双方以自己的行为表明不履行主要义务，换言之，双方以自己的行为表明解除了合同，故陈振江要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。同理，由于合同存在瑕疵，未约定买方支付房款的具体时间，陈振江要求王金娥、宋永保承担违约责任的诉讼请求，亦不予支持。陈振江提交的2017年10月28日中介公司出具的《证明》不能作为认定案件事实的证据，理由是：第一，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条的规定“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章”，上述证明无单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，形式上不符合法律规定；第二，《证明》上的内容仅显示了“双方在陈振江交纳首付款时，我公司通知王金娥、宋永保到房管局办理网签手续，王金娥、宋永保迟迟不配合，我公司多次通知其履行合同未果”，未显示陈振江何时表示要交纳首付款，中介公司何时通知了王金娥、宋永保收取首付款、出卖人是否拒绝收取首付款、何时拒绝收取、何时通知出卖人到房管局办理网签手续，该《证明》内容不具体。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回陈振江诉讼请求。案件受理费6575元，由陈振江负担。本院经审理查明的事实除与原审查明的事实一致外，二审中陈振江提交2017年10月28日河南我爱我家房产中介有限公司第三十九分公司出具《证明》一份，负责人康玉琪签字。本案审理中，陈振江表示愿意一次性支付下余购房款。本院认为:陈振江与王金娥、宋永保签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，依法应当对双方产生约束力，双方均应按照合同约定内容全面履行各自义务。根据陈振江与王金娥、宋永保的代理人卢瑶之间的通话录音及双方的陈述，能够证实双方因合同对支付房款时间及付款期限约定不明，造成双方产生争议。本院认为，鉴于双方对付款时间及期限约定不明，双方又未达成补充协议，根据相关法律规定，王金娥、宋永保与陈振江应当按照诚实信用原则，实现房屋买卖合同的目的，继续履行合同，故上诉人陈振江请求王金娥、宋永保协助办理过户手续、交付房屋的上诉理由成立，本院予以支持。针对继续履行方式，陈振江同意一次性向王金娥、宋永保支付剩余购房款的履行方式符合法律规定，本院予以支持。陈振江主张违约金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。庭审中，王金娥、宋永保自认收到陈振江支付的购房定金1万元，故陈振江在支付购房款时应予以扣除。综上所述，陈振江的上诉请求部分成立，予以支持。原审判决认定基本事实清楚，但实体处理不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初6147号民事判决；二、王金娥、宋永保于本判决生效后十日内协助陈振江将登记在王金娥、宋永保名下的位于郑州市中原区欢河村1号1号楼3单元3层21号不动产权变更登记至陈振江名下；三、陈振江于不动产权变更登记当日向王金娥、宋永保支付剩余购房款84万元；四、驳回陈振江的其他诉讼请求。一审案件受理费6575元，由王金娥、宋永保负担4650元，陈振江负担1925元；二审案件受理费13150元，由王金娥、宋永保负担11225元，陈振江负担1925元。本判决为终审判决。审判长 刘 超审判员 陈贵斌审判员 陈 赞二〇一八年二月二十六日书记员 马 静