江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏02民终5376号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：李奇，男，1968年9月20日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：张庆生，北京京都（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘娜，北京京都（上海）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：祁文芳，女，1969年3月9日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：张庆生，北京京都（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘娜，北京京都（上海）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：徐建东，男，1986年2月20日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：华剑飞，江苏泰伯律师事务所律师。上诉人李奇、祁文芳因与被上诉人徐建东房屋买卖合��纠纷一案，不服江苏省无锡市新吴区人民法院（2017）苏0214民初4277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李奇、祁文芳上诉请求：请求撤销原审判决第一、二、四项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求。事实与理由：1、双方未在房地产交易中心签订正式的房屋买卖合同，本案所涉《房屋转让协议》只是确定了定金款项，属于居间服务合同。该协议签订时祁文芳并不知情，因徐建东不诚信，祁文芳在得知卖房之事后不同意继续履行合同，法院不应按照买卖合同关系处理，只能按照居间合同约定的违约责任处理。2、双方在签订《房屋转让协议》前曾口头约定首付款于2017年4月底之前支付，这也是签订协议的条件之一，徐建东却未按照口头约定履行付款义务，直���诉讼中才将首付款支付至法院，不仅违反了口头约定，也已超过协议约定的最晚期限，存在重大违约，按照双方协议约定，李奇、祁文芳有权解除合同并要求徐建东承担违约责任。3、原审判决认定李奇、祁文芳拒绝履行合同，就仅应承担房款总额10%的违约责任，不应再判决继续履行合同，且在徐建东未支付首付款也未办理贷款的情况下，应当按照定金条款处理，原审判决主动调整违约金没有法律依据。4、徐建东仅要求继续履行《房屋转让协议》，将涉案房屋过户至其名下，原审法院除此之外，还判决李奇、祁文芳交付房屋，该判决超出徐建东诉讼请求范围，且原审法院未给予当事人充分发表辩论意见的时间。徐建东辩称：1、本案买卖双方均以自己名义签订合同，由双方自行交付款项，是最常见的二手房买卖合同形式，属于买卖合同纠纷。祁文芳在���案一审时与李奇共同委托了律师应诉，整个庭审过程其并没有对合同的不知情或者合同无效提出过任何异议，只是认为其不存在违约行为。可见祁文芳对其丈夫出卖房屋的事实完全认可，其委托律师参与诉讼的行为已经在客观上对本案合同的效力进行了追认。2、根据合同约定，徐建东应当在2017年5月31日前支付首付款，李奇、祁文芳应当在2017年5月31日前办理过户手续。李奇虽多次要求提前付款，但徐建东及中介公司只是表示尽可能提前付款，并没有形成任何书面或者口头约定。事实上，根据中介经办人的证人证言，李奇在合同签订后的第二天就表示房子卖亏了，已有毁约的意思。事后一再向中介表示房子不卖了，并且强令徐建东在4月底完成付款，李奇虽然提供过银行卡卡号，但因为涉及过户事宜，一般要求付款和过户同时操作，以保障交易安全，故中介要求李奇���祁文芳到无锡领取款项并办理过户手续，但经多次催促，李奇、祁文芳未到无锡办理。诉讼中，徐建东按照一审法官要求已将首付款全额缴纳至法院账户，表明徐建东有履行能力，且合同可以正常履行。3、徐建东起诉要求李奇、祁文芳赔偿房款总额10%的违约金，在一审庭审中明确表示如果违约金过高的，可以参照逾期一天按照每日万分之五的标准适用违约金。4、徐建东起诉要求履行房屋转让合同，履行的内容包括交付房屋。原审判决要求交付房屋正确。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。徐建东一审诉讼请求：1、李奇、祁文芳继续履行双方于2017年3月25日签订的《房屋转让协议》，将无锡市新吴区梅村香梅花园235号401室房屋过户至其名下；2、李奇、祁文芳按照房款总额10%赔偿其违约金119500元。李���、祁文芳一审反诉请求：1、解除其与徐建东签订的《房屋转让协议》；2、李奇、祁文芳支付其违约金119500元。一审法院认定事实：2017年3月25日，李奇、祁文芳与徐建东、好邻居公司签订《房屋转让协议》1份，约定李奇、祁文芳将坐落于无锡市香梅花园35-401的房屋有偿转让给徐建东；房屋转让价格为1195000元；徐建东于签订本合同当日支付李奇、祁文芳定金2万元，于过户当日前支付李奇、祁文芳首付款505000元，徐建东委托好邻居公司办理67万元商业贷款，过户完毕待徐建东领到新证、他项权证送于银行后，徐建东贷款银行按贷款合同金额直接下发到李奇、祁文芳指定的银行账户；为防范交易风险，双方协商同意在首付中预留1万元作为交房押金，待该房屋徐建东不动产权证下发，双方确认该房屋交接完毕，迁户完毕、物业交割完毕两个工作日内好邻居公司向李奇、祁文芳结清；双方约定于2017年5月31日前办理该房屋产权转让手续，李奇、祁文芳承诺于2017年7月31日前腾空该房屋，并将该房屋（钥匙）交付于徐建东；并于全款结清日前办理完毕户口迁移手续；双方应于本合同签订后不晚于10个工作日向银行提交徐建东办理该贷款申请的相关资料，且双方必须提供相应的合法证件和材料并签署银行要求的相关法律文件，配合银行进行贷款调查、审批等手续；如任何一方拒绝履行合同、解除合同或发生本条7.1、7.2违约责任，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；双方在办理房屋过户时，应积极配合，如果任何一方故意拖延或者不及时提供相关材料，导致未能按约定时间办理过户手续，那么每逾期一天按房款的万分之五向对方赔偿损失。同日，徐建东向李奇、祁文芳支付定金2万元。李奇、徐建东、好邻居公司工作人员多次通过微信联系。其中：1、李奇于2017年5月9日向徐建东发微信称“你好，不知中介和你沟通没有，明天不首付，8月底交房。5.20不首付，房子我就不买了。现在我也通知客户”。徐建东回复“没人和我沟通，我也没拖着啊，现在就等他们放款了，到账就给你首付”。李奇称“不是有意难为你，没必要，时间太长了，答应4月底，到现在还没有音训”。5月18日，李奇再次发微信“5.20拿不到首付，不卖了”。5月20日李奇再次发微信问“你首付什么时候能付”。徐建东答复“我比你急其实我在找中介”、“月底之前肯定到账”、“现在银行也不放款了”、“我也是火烧屁股，也不是我故意的不给你首付的希望你理解一下”。2、好邻居公司工作人员董洪方于2017年5月26日向李奇发微信，告知“他们签愁的差不多了……还找了外面的垫资，你看看啥时候过来他把钱转给你”。李奇回复“不买了，不用办手续了”。后董洪方多次问李奇何时过来，李奇均表示拒绝，并要求解除合同，返还定金。诉讼中，双方均申请好邻居公司工作人员董洪方作为证人出庭作证。董洪方称：合同签订后，其要求房东李奇送资料过来，李奇说不想卖了，后来做了工作又肯卖了，材料也交了过来。李奇要在上海买房子就发微信给其，要求在5月9日交付首付款，如果5月9日支付，那么交房时间推后一个月，如果5月20日不交付首付款房子就不卖了。李奇也没说什么原因，就说急着要钱，之前签合同时李奇也说过要卖房子的钱是用来买房子的。5月20日左右发了卡号过来，说自己不过来了。徐建东询问银行能否将款项直接打到账户上，写明款项用途，但是银行不同意，徐建东就���有打款。23号左右，让李奇再过来，他还是不过来，称买家同意的话就把2万元退还，不同意就起诉。后来说6月6日过来，但是最后双方还是没有协商好。徐建东在5月21、22日左右准备好首付款，是找好邻居公司垫资的，但后来没有垫资，因为李奇、祁文芳不想卖房子了。李奇没有向其明确，若徐建东想买房，直接将首付支付到账户。对于证人证言，徐建东认为可以采信。李奇、祁文芳对证人证言真实性不予认可，认为证人也明确最晚付款是一个半月，双方签协议时肯定有协商，不然不会说到这个时间问题；证人说徐建东付首付需要好邻居公司垫资，故证人与徐建东之间有利害关系，证言倾向于徐建东；证人说首付款找好邻居公司垫资，后又说没有垫资，与徐建东准备好首付款的陈述相矛盾。诉讼中，徐建东将505000元交至法院指定账户。一审法院认为，徐建东与李奇、祁文芳签订的《房屋转让协议》合法、有效。双方应当按照合同切实履行各自的义务。李奇、祁文芳提供的证据材料不足以证明双方实际约定的付款时间为合同签订后一个半月内，也无证据证明徐建东同意对合同条款进行变更，故双方的权利义务仍应以《房屋转让协议》为准。协议中明确约定徐建东支付首付款时间为办理产权过户前，而产权过户时间为2017年5月31日前，应当视为交付首付款与办理产权过户在同一天进行。徐建东支付首付款的资金是自有资金还是通过借款取得，并不影响其履行合同义务。徐建东通过中介在2017年5年31日前告知李奇、祁文芳其已经准备好首付款时，李奇明确拒绝继续履行合同。李奇无正当理由拒绝履行合同，构成违约，应当承担违约责任，即继续履行合同并赔偿徐建东损失。按房款总额10%计算违约金的约定过高，依法调整违约金计算方式为按合同约定的每日房款万分之五，自2017年6月1日起至办理完产权过户之日止计算，最多不超过10%。综上所述，对于徐建东的本诉诉讼请求，法院依法部分予以支持。对于李奇、祁文芳的反诉诉讼请求，法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、李奇、祁文芳于判决发生法律效力之日立即将无锡市新吴区香梅花园235号401室房屋交付给徐建东，并办理过户手续。二、李奇、祁文芳赔偿徐建东自2017年6月1日起至房屋实际交付之日止的违约金（按每日万分之五计算，最多不超过119500元）。三、驳回徐建东的其他本诉诉讼请求。四、驳回李奇、祁文芳的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人��共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15556元，减半收取7778元（此款已由徐建东预交），由徐建东负担354元，由李奇、祁文芳负担7424元（徐建东同意其预交的剩余诉讼费用7424元由李奇、祁文芳向其直接支付，法院不再退还，由李奇、祁文芳于判决发生法律效力之日起10日内向徐建东支付）。反诉案件受理费减半收取7778元（此款已由李奇、祁文芳预交），由李奇、祁文芳负担。本院经二审审理，对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，李奇及其与祁文芳共同授权代理人郭友宝参加了2017年9月13日一审法院组织的庭审，并在庭审中发表了答辩和辩论意见。该事实由一审法院开庭笔录在卷佐证。经各方当事人确认，本案争议焦点为：1、本案所涉《房屋转让协议》的性质是房��买卖合同还是居间合同？2、何方存在违约行为，徐建东是否有权要求继续履行合同？3、如认定李奇、祁文芳违约，且判令继续履行合同，违约金如何确定？关于焦点1，本院认为，本案所涉《房屋转让协议》由房屋出卖人李奇代表其与祁文芳夫妻二人、买受人徐建东和中介公司三方签订，内容包含房屋买卖和居间服务两块内容，体现了各方当事人真实意思表示，内容具体、主要条款完备，且协议明确约定合同经三方签字或盖章后生效，而各方当事人均已签字确认，祁文芳事后也未对李奇的代理行为提出异议，故该合同成立并生效，李奇、祁文芳与徐建东之间形成房屋买卖合同关系。现徐建东依据该合同要求李奇、祁文芳继续履行《房屋转让协议》，正是基于双方之间的房屋买卖合同关系，故本案案由为房屋买卖合同纠纷，至于有无签订备案合同，并非《���屋转让协议》生效要件，并不影响协议性质。关于焦点2，本院认为，合同各方当事人均应按照约定全面履行自己的义务，当事人互负债务，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明后履行一方将来有不履行或者不能履行合同的可能时，先履行一方可以中止履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据协议约定，徐建东支付首付款时间为办理产权过户前，而产权过户时间为2017年5月31日前。李奇、祁文芳上诉认为协议签订前双方曾口头约定2017年4月底之前应支付首付款，该意见显然与书面约定不符，且缺乏证据证明，故本院对该上诉意见不予采信。根据双方提供的微信记录，李奇在约定付款期限之前即多次要求徐建东提前付款，否则拒绝履行合同，并以徐建东违约为由不同意继续履行合同，且再三推托当面接收首付款的要求，在此情况下，徐建东基于不安抗辩权，未在协议约定期限付款并无不当。而李奇、祁文芳单方要求徐建东提前付款，并以此为由拒绝履行合同的行为，违反了合同约定，其无权要求解除房屋买卖合同关系。徐建东作为守约方，则有权要求李奇、祁文芳承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因徐建东在一审中要求继续履行本案所涉《房屋转让协议》，并已将首付款付至法院，证明其有能力继续履行合同，故一审法院支持其该诉请并无不当。关于焦点3，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，如���所述，李奇、祁文芳虽拒绝履行合同，但徐建东选择继续履行合同，且已支付首付款，故本案所涉《房屋转让协议》具备继续履行的条件，在此情况下，李奇、祁文芳除了应当承担办理过户并交付房屋的义务之外，徐建东还有权要求李奇、祁文芳承担因逾期办理过户手续产生的违约责任。而本案所涉《房屋转让协议》中明确约定迟延办理过户手续违约金的计算方法，一审法院按此标准判决李奇、祁文芳承担违约责任并无不当。此外，关于李奇、祁文芳上诉认为一审法院存在的程序问题，本院认为，徐建东一审诉讼请求为继续履行双方于2017年3月25日签订的《房屋转让协议》，而协议中约定李奇、祁文芳的合同义务除了办理过户手续之外，还应当交付房屋，故一审法院判决李奇、祁文芳交付房屋并未超出徐建东的诉讼请求范围。根据一审法院庭审笔录，李��及其与祁文芳的代理人参加了庭审并发表了答辩和辩论意见，已行使了辩论权利。因此，一审法院程序合法，并无不当。综上所述，李奇、祁文芳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15556元，由李奇、祁文芳负担。本判决为终审判决。审判长 沈 君审判员 贾建中审判员 龚 甜二〇一八年二月二十四日书记员 吴 兰