云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0112民初773号原告：白孝玲，女，汉族，1980年12月9日生。委托诉讼代理人：王光生，云南大贵律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南中天文化产业发展股份有限公司。统一社会信用代码：9153000078165679X4。住所：云南省昆明市新闻路***号。法定代表人：戴艳梅。原告白孝玲诉被告云南中天文化产业发展股份有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年12月18日立案，于2018年2月2日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王光生到庭参加诉讼，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告因违约给原告造成的损失142548元（2014年7月1日起至2016年12月15日止）；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由:2013年6月18日，原被告签订《商品房购销合同》，合同约定被告2014年6月27日将位于文化空间新毛纺厂商业中心负一层B区S-054号商铺交付给原告，原告向被告支付购房款719036元，至今被告未能将上述商铺交付原告，原告不得已起诉到法院要求解除双方签订的《商品房购销合同》，并得到法院支持。原告认为，被告的行为构成违约，应当赔偿原告从逾期交房之日起至昆明市中级人民法院判决解除双方签订《商品房购销合同》之日止的损失。被告未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的证据，内容真实、来源合法，与本案相关联，本院对上述证据予以采信；被告未向本院提交证据。经审理，本院认定事实如下：2013年6月18日，原被告签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告房屋，价款为719036元。被告应当在2014年6月27日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付原告。逾期交房的违约责任，双方按照补充协议的相关约定执行。《商品房购销合同》所附的《补充协议》中对房屋交付的主要约定为：房屋的具体交付时间以被告发放《接房通知书》载明的交付时间为准。被告取得竣工验收备案为被告交付房屋的唯一条件。被告因自身原因未能在合同约定期限内向原告交付房屋的，原告给予被告60天的宽展期，合同继续履行，被告无需承担违约责任。如宽展期届满后被告仍未交付房屋，被告应按原告已付房款的万分之一向原告支付违约金，合同继续履行。合同订立后，原告向被告支付了房屋的全部价款。2013年6月18日，原告与案外人云南富壹城物业服务有限责任公司签订《物业委托租赁管理协议》约定，原告将向被告购买的房屋委托富壹城公司对外租赁，委托期限为20年，自2013年7月1日起至2033年6月30日止，该协议中约定物业租金计算基数为719036元，并对每年的租金情况进行了列明，其中前三年的年均收益率为8%；第四年至第六年的年平均收益率为8.5%。由于被告一直不能交付房屋，原告于2015年12月16日起诉到本院，要求：“1、解除原被告于2013年6月18日签订的《商品房购销合同》；2、被告向原告返还购房款719036元并承担原告未能取得产权证的违约金；3、本案诉讼费及律师费由被告承担。”2016年5月9日本院作出（2015）西法民初字第7856号《民事判决书》，判决：一、解除原告与被告于2013年6月18日签订的《商品房购销合同》；二、被告于判决生效后十日内退还原告购房款719036元；三、驳回原告的其他诉讼请求。因被告不服判决向昆明市中级人民法院提起上诉，昆明市中级人民法院于2016年12月15日作出（2016）云01民终4089号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。原告当庭陈述，主张2014年7月1日起至2016年12月15日止的损失即对被告逾期交房之日起至双方合同解除之日止参照《物业委托租赁管理协议》的租金收益计算的损失。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原、被告在平等自愿基础上签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，合法有效，故原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。对于原、被告双方所争议的《合同补充协议》的问题，《中华人民共和国合同法》第四十条之规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《补充协议》中的第六条第一款约定：该房屋的具体交付时间以甲方（中天公司）发放《接房通知书》载明的交房时间为准；第六条第七款约定：甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付的，则乙方给予甲方60日的宽展期，宽展期内合同继续履行，甲方无需承担违约责任；如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款的万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。本院认为，该份补充协议系被告为了重复使用而预先拟定之格式条款，而前述两条约定免除了被告延迟交房的责任，排除了法律赋予给购房人解除合同的权利，根据前述法律规定，该条款应为无效。因此，被告应按《商品房购销合同》中约定的交房时间，即2014年6月27日前交房。被告在2016年12月15日与原告解除《商品房购销合同》之前并未按时将房屋交付原告，已经构成违约，应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，原告购买的房屋系商铺，被告逾期未能交付房屋使原告不能及时占用、使用、收益而产生的租金收入属于被告可以预见的损失范围。同时，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，原告和案外人云南富壹城物业服务有限公司公司签订的《物业委托租赁管理协议》所约定的租金收益，是目前涉案房屋可参照确定的原告预期利益，故原告主张的损失，本院参照前述协议约定的标准,酌情确定为以原告所支付的购房款总数为基数按年利率8%计算。原告主张2014年7月1日至2016年12月15日（共898天）的损失符合法律规定，损失为141522元（计算公式为：719036元×8%÷365天×898天）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、被告云南中天文化产业发展股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告白孝玲损失141522元。二、驳回原告白孝玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费3150元（原告已预交），由被告云南中天文化产业发展股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  石晶晶人民陪审员  吴锡莲人民陪审员  李玉明二〇一八年二月二日书 记 员  邹雨青