江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终10180号上诉人（原审被告）：吴江市新兴房产开发有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇人民路500号2幢801-805。法定代表人：徐育红，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱一诺，江苏亿诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢裕，男，1981年3月24日生，汉族，住所地南通市如皋市。委托诉讼代理人：徐勇，江苏米来律师事务所律师。上诉人吴江市新兴房产开发有限公司（以下简称新兴房产公司）因与被上诉人谢裕商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2017）苏0509民初1551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。新兴房产公司上诉请求：予以改判，一、二审诉讼费用由谢裕承担。事实和理由：一、谢裕支付的购房款仅有204000元，差价26998元系谢裕向上海华阜房地产咨询有限公司（以下简称华阜咨询公司）所借，华阜咨询公司没有将该款项发放给谢裕，同时谢裕也未支付给新兴房产公司，对于该笔款项的支付方式，谢裕一直没有确认，不能仅依据新兴房产公司的收据简单认定。二、谢裕因新兴房产公司迟延交房而获利，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第31条规定，应从违约金中扣除该获利。购买涉案房屋时，谢裕向华阜咨询公司借款26998元，属于无息借款，谢裕应在交房前7天归还该笔借款。如果新兴房产公司如约在2012年3月31日交房，谢裕最迟应在2012年3月24日归还借款，因为逾期交房，相应延长了谢裕继续无息占有该笔借款的时间，获得了该笔借款相应利息收入，应当从违约金中扣除。三、根据承诺书，我方未达到交钥匙条件的情况下才应该按照承诺书的内容承担违约责任，一审判决将交钥匙的要求与合同中约定的交付标准等同，认定事实不清，如果按照合同约定交付标准约束我方，则应当按照合同约定违约金标准承担违约责任，如果按照交钥匙标准约束我方，则我方不应承担2014年4月30日之后的逾期交房违约责任，因为我方在2014年4月30日已经满足交钥匙条件。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求予以改判。谢裕辩称，1、我方已经支付全部房款。2、本案不适用损益相抵规则，房屋买卖与借款不属于同一法律关系。3、承诺书中交钥匙的真正含义即为交付符合合同约定的房屋，若真如新兴房产公司所说，就不会写为“逾期交房违约金”，而应写“逾期交钥匙违约金”。退一步说，2014年4月30日前新兴房产公司也未接通水、电、燃气，房屋仍然不能装修入住。4、本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。谢裕向一审法院起诉请求：1、新兴房产公司支付谢裕逾期交房违约金89350元（计算至实际交房之日止，暂计至法院判决确定给付之日止）；2、由新兴房产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年12月2日，谢裕与新兴房产公司签订《吴江市商品房买卖合同》1份，合同约定由谢裕向新兴房产公司购买位于苏州市吴江区震泽镇书香春天7幢503室的房屋，房屋价款为230998元；合同第六条载明：“首付46998元，按揭184000元，按揭贷款合同应在本合同签订之日起十日内办理”；该合同第八条约定的房屋交付期限应当在2012年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定：“逾期超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行”。合同签订后，谢裕向新兴房产公司支付了购房首付款46998元，新兴房产公司向谢裕出具了收据。此后，谢裕与中国工商银行股份有限公司吴江支行签订了《个人购房借款/担保合同》1份，贷款金额为184000元。2013年10月29日，新兴房产公司向各业主出具《承诺书》1份，该《承诺书》载明：“吴江市新兴房产开发有限公司开发的书香春天楼盘向各业主承诺：一、2014年4月30日前交钥匙（有水、电、电梯、燃气、能装修入住）。逾期交房违约金2012年6月30日以前的逾期天数按原合同计算，2012年7月1日至2013年10月31日期间逾期天数违约金按合同房款总价的万分之一按日计算，2013年11月1日至2014年4月30日期间逾期天数违约金按合同房款总价的万分之二按日计算。二、如2014年4月30日前没有交钥匙，2014年5月1日起的逾期交房违约金按合同房款总价的万分之三按日计算。三、如2014年4月30日前没有交钥匙，由吴江市新兴房产开发有限公司先行支付给各业主2012年（具体按各业主所签合同约定的交房日期起算）至2014年4月30日的逾期交房违约金。四、交钥匙后需在一年之内将房产证交付业主”。现谢裕以新兴房产公司至今未向其交房为由，向法院提起诉讼。审理中，新兴房产公司表示：由于公司与建筑商存在纠纷，导致房屋虽然完工，但因为建筑商不肯配合，目前尚无商品房竣工证明文件，无法报房产管理部门备案。上述事实，有谢裕提供的吴江市商品房买卖合同1份、个人购房借款/担保合同1份、借记卡账户历史明细清单1份、收据1份、承诺书1份及一审庭审笔录等证据予以证实。庭审中，新兴房产公司提供了以下证据：1、百度地图、安居客网租房信息、百姓网租房信息，用于证明谢裕遭受租金损失的情况；2、付款凭证、借款协议、情况说明及其附件，用于证明谢裕的首付款中尚余26998元未付，且谢裕向华阜咨询公司借款26998元；3、承诺书、部分业主的入住协议书、住宅交付记录、部分业主的书香春天交房结算清单及收条，用于证明虽然本案所涉房屋的产权证未办理，但并不影响入住，该两户业主已于2014年4月30日交接了钥匙，并在2014年5月入住，同时证明谢裕违约金计算错误。谢裕质证后认为，谢裕实际已交付的房款总计应为230998元，在情况说明中已经说明谢裕欠华阜咨询公司的26998元是应在交房前7天还款，在借款协议中第2条也有类似的说明，但至今未交房，所以不应在本案中扣除，而且该笔借款26998元也应由谢裕归还给华阜咨询公司，对上述证据3的真实性无法确认，也与本案无关联性，根据法律规定，房地产开发项目需要竣工验收合格后方可交付使用，目前仍不符合交房条件，谢裕可以拒收。一审法院认为，双方当事人所签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案所涉商品房至今未达到合同第八条约定的交房条件，故新兴房产公司应按合同第九条的约定及其所作出的承诺承担相应的逾期交房的违约责任。对于新兴房产公司抗辩案涉房屋未交房的原因是谢裕不接受钥匙并主张按租金损失计算违约金的理由，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。谢裕所主张的违约金计算标准在法律规定的范围以内，一审法院依法予以支持。新兴房产公司虽主张谢裕尚有首付款26998元未支付，但从双方所提供的证据来看，新兴房产公司已就全部首付款46998元向谢裕出具了收据，其中26998元系由谢裕向华阜咨询公司所借的借款，与本案系不同的法律关系，在本案中不予理涉，当事人可依法另行主张权利。一审法院对所主张的逾期交房违约金计算如下：1、以本金230998元，按每日利率万分之一，自2012年4月1日起计算至2013年10月31日止，金额为13351.68元；2、以本金230998元，按每日利率万分之二，自2013年11月1日起计算至2014年4月30日止，金额为8362.13元；3、以本金230998元，按每日利率万分之三，自2014年5月1日起计算至2017年6月15日止，金额为79139.91元。以上合计为100853.72元。2017年6月13日起至实际交房之日止的逾期交房违约金以230998元为基数，按每日利率万分之三计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：吴江市新兴房产开发有限公司于判决生效后十日内给付谢裕逾期交房违约金人民币100853.72元（暂算至2017年6月15日，2017年6月16日起至实际交房之日止的逾期交房违约金以230998元为基数，按每日利率万分之三计算）。案件受理费减半收取1158元，由吴江市新兴房产开发有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。二审中，双方当事人均无新证据提交。二审中，对于华阜咨询公司借款的交付，新兴房产公司陈述：华阜咨询公司是案涉房产项目的销售代理，无息贷款是为楼盘销售做的促销活动，具体操作是由华阜咨询公司将借款发放给各购房人，再由各购房人支付给新兴房产公司。谢裕对此予以认可，并陈述已经收到借款并以现金方式支付给新兴房产公司。对于通知交钥匙，新兴房产公司陈述：以电话方式通知业主拿钥匙收房，一审中已经提供证据证明同栋楼已经有业主拿钥匙入住。谢裕陈述并未收到拿钥匙的通知。本院认为，谢裕与新兴房产公司签订的《吴江市商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，新兴房产公司应于2012年3月31日前向谢裕交付符合合同约定的房屋，新兴房产公司未能按约交付，应当承担逾期交房的违约责任。根据新兴房产公司的上诉，双方二审中主要争议焦点在于：一、谢裕是否已经支付了全部购房款；如果全部支付，那么谢裕是否因为逾期交房获利，所得利益是否应从违约金中扣除。二、逾期交房违约金的计算标准。对于争议焦点一，新兴房产公司认为谢裕向华阜咨询公司的借款26998元并未实际发放、支付，但新兴房产公司一审中提供的谢裕与华阜咨询公司签订的借款协议中明确谢裕确认已在2009年12月2日收取了上述借款，谢裕也提供了新兴房产公司出具的包含该26998元在内的首付款收据，足以证明谢裕收到借款后支付给新兴房产公司，至于新兴房产公司与华阜咨询公司是何关系，借款最终由谁收回，并不足以推翻谢裕已经支付全部购房款的认定。因华阜咨询公司尚未向谢裕主张还款，谢裕是否因新兴房产公司逾期交房而得以享受无息贷款的利益无法确定，且谢裕享有无息贷款的利息优惠是其与华阜咨询公司之间的借款合同关系，新兴房产公司主张将上述并未确定的利益与房屋买卖合同关系中的逾期交房违约金予以抵扣于法无据。对于争议焦点二，新兴房产公司向业主出具的承诺书中对合同约定的逾期交房违约金标准进行了调整，虽然新兴房产公司在承诺书中承诺2014年4月30日前交钥匙（有水、电、电梯、燃气、能装修入住），但新兴房产公司并未提供证据证明已经在承诺时间通知谢裕接收钥匙，也无证据证明在2014年4月30日前涉案房屋已经满足有水、电、电梯、燃气、能装修入住的承诺条件，一审法院依照其在承诺书中承诺的违约金标准计算并无不当。综上，上诉人新兴房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2316元，由上诉人吴江市新兴房产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  黄学辉审判员  郭 锐二〇一八年二月十三日书记员  朱冰丽