江西省婺源县人民法院民 事 判 决 书(2017)赣1130民初1723号原告：程升骥，男，1979年12月20日出生，汉族，农民，住江西省上饶市婺源县。委托诉讼代理人：查永忠，江西学林律师事务所律师。原告：王美红，女，1982年11月9日出生，汉族，农民，住江西省上饶市婺源县。委托诉讼代理人：查永忠，江西学林律师事务所律师。被告：吴志彬，男，1987年2月18日出生，汉族，农民，户籍地江西省上饶市婺源县，现住江西省上饶市婺源县。委托诉讼代理人：吴万好（系被告吴志彬母亲），女，1953年2月9日出生，汉族，农民，住江西省上饶市婺源县。被告：洪秀香，女，1987年6月18日出生，汉族，农民，住江西省上饶市婺源县。被告：婺源县飞腾房产中介有限公司，住所地江西省上饶市婺源县紫阳镇茶乡西路68号，统一社会信用代码91361130MA365G2L39。法定代表人：游镜辉，系该公司经理。第三人：中国建设银行股份有限公司婺源支行，住所地江西省上饶市婺源县紫阳镇文公北路201-31号，统一社会信用代码913611301618928559。负责人：程健辉，系该支行行长。委托诉讼代理人:王健升，男，1970年5月4日出生，汉族，系该支行副行长。原告程升骥、王美红与被告吴志彬、洪秀香、婺源县飞腾房产中介有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司婺源支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程升骥、王美红及其共同委托诉讼代理人查永忠、被告吴志彬的委托诉讼代理人吴万好、被告婺源县飞腾房产中介有限公司的法定代表人游镜辉、第三人中国建设银行股份有限公司婺源支行的委托诉讼代理人王健升到庭参加了诉讼，被告洪秀香经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程升骥、王美红向本院提出诉讼请求：1.判令被告吴志彬、洪秀香继续履行《房屋转让合同》，按照合同约定为原告办理房屋产权过户登记手续，井交付房屋给原告；2.判令被告婺源县飞腾房产中介有限公司协助、督促被告吴志彬、洪秀香为原告办理房屋产权过户登记手续并交付房屋给原告；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月16日，原告经被告婺源县飞腾房产中介有限公司居间介绍购买被告吴志彬、洪秀香共有的位于婺源县××源头路××号房屋一套，双方签订了由被告婺源县飞腾房产中介有限公司制作的《房屋转让合同》。合同约定，该房屋(含柴火间)转让价款总计68万元，签合同当天首付20万元，过户再付25万元，余款待按揭款审批下来付清，款清交房。在通知过户或乙方准备好余款的情况下，甲、乙双方在10个工作日内向房地产登记机关申请办理房产权属转移手续，甲、乙双方给予协助。若甲方违约，则乙方有权退房，甲方须退还乙方已付款和已缴纳税收，井赔偿违约金10万元。合同签订当日，原告按照合同约定通过银行转账支付给被告吴志彬首付款20万元，被告吴志彬向原告出具了收条。此后，原告筹集到资金准备支付第二笔25万元购房款，并通知被告吴志彬、洪秀香办理房屋产权过户登记手续，但被告吴志彬却避而不见，被告婺源县飞腾房产中介有限公司也无法联系到被告吴志彬，造成该房屋不能按照合同约定办理房屋产权过户登记手续。另，被告吴志彬、洪秀香转让给原告的房屋已在第三人中国建设银行股份有限公司婺源支行办理了按揭贷款，该房屋已经设定了抵押登记手续，故该房屋办理产权过户登记手续时需先偿还建设银行剩余按揭贷款，井解除抵押担保。因被告吴志彬故意避而不见，不按照合同约定主动偿还银行按揭贷款，但为了该房屋转让合同继续履行，原告自愿将应支付给被告吴志彬、洪秀香的后续购房款预先交付给法院提存，并通过法院将被告吴志彬、洪秀香应偿还的剩余银行按揭贷款转付给第三人中国建设银行股份有限公司婺源支行，以解除该房屋的抵押担保。被告婺源县飞腾房产中介有限公司作为居间人，按照居间约定应在提供中介服务的同时协助、督促房屋转让合同的双方继续履行合同义务，直至合同义务全部履行完毕。综上，原告特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告吴志彬辩称，其同意继续履行合同。被告洪秀香未提交书面答辩状，但在庭前明确向本院表示：（一）案涉房屋确系其与被告吴志彬在婚姻关系存续期间的共同财产，但在离婚时其与被告吴志彬约定案涉房屋归被告吴志彬所有，被告吴志彬补偿其5万元。（二）因案涉房屋登记在其与被告吴志彬名下，故在签订《房屋转让合同》时被告吴志彬便叫其也签了字。被告婺源县飞腾房产中介有限公司辩称，（一）其作为中介人有义务督促买卖双方办理房屋产权过户手续事宜，期间买方支付了卖方20万元，但卖方确有房屋存在，其并没有欺骗买方的违法行为，故其不应作为被告的身份参加诉讼，而应作为居间第三人。（二）按照合同约定，买卖双方应在签订合同当天分别支付其总房价的1%的中介费用，但双方至今未支付，其要求买卖双方在支付房屋尾款时支付中介费1.36万元。第三人中国建设银行股份有限公司婺源支行述称，2015年12月28日被告吴志彬、洪秀香与第三人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，抵押物为本案涉案房屋，借款本金为31.5万元，借款期限为20年。另外，被告吴志彬于2017年1月13日向第三人申请了信用卡分期通业务，授信额度为8万元，审批支用7.8万元，在办卡时被告吴志彬承诺如分期通款项尚未偿还完毕，则暂缓办理房屋抵押登记注销手续，截止目前该信用卡欠款60,985.39元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年11月23日，被告吴志彬、洪秀香经婺源县民政局登记结婚。同年12月16日，被告吴志彬、洪秀香购买了坐落婺源县××源头路××号号房屋（房屋所有权证号：婺房权紫阳镇字第××号号）。同年12月28日，被告吴志彬、洪秀香以该房屋作为抵押物向第三人中国建设银行股份有限公司婺源支行抵押借款31.5万元，借款期限自2015年12月28日至2035年12月27日。2017年6月12日，被告吴志彬、洪秀香因感情破裂签订离婚协议，约定婚后购买的坐落婺源县××源头路××号号房屋归吴志彬所有，吴志彬补偿洪秀香房屋折价款5万元，在2018年2月1日之前付清。离婚协议签订后当天，被告吴志彬、洪秀香经婺源县民政局登记离婚。2017年10月16日，原告程升骥、王美红与被告吴志彬、洪秀香在婺源县飞腾房产中介有限公司的居间联络下签订了《房屋转让合同》，合同约定（节选）：（1）吴志彬、洪秀香（甲方）将坐落婺源县××源头路××号号房屋（包括柴火间在内）出售给程升骥、王美红（乙方），房屋所有权证号为婺房权紫阳镇字第××号号。（2）房屋转让价格为68万元，在签订合同当天支付首付款20万元，过户当天支付25万元，余款待银行按揭贷款审批下来付清。（3）在通知过户或乙方准备好余款的情况下，甲、乙双方在10个工作日内向房地产权登记机关申请办理房产权属转移手续，甲、乙双方给予协助。如因甲方过失造成乙方不能在30天内取得房产权属证书的，视为甲方违约，乙方有权退房。甲方必须在乙方提出退房之日起30天内将乙方已付款退还给乙方，已缴纳税收由甲方退给乙方，并赔偿违约金10万元。（4）该房屋转让交易发生的各项税费由乙方承担。房屋转让，该房屋所属土地使用权利、义务和责任依法随之转让。（5）买卖程序为甲、乙双方签订合同—甲方去银行还款—乙方去地税缴纳税收—甲、乙双方去办理房产证土地证—银行转账给甲方。（6）本合同中甲、乙双方委托房地产中介公司代理，中介费甲、乙双方各出房屋总价的1%，签订合同当天支付给中介方。合同签订后当天，原告王美红通过银行转账向被告吴志彬支付了20万元。但到了双方约定的过户期限时，被告吴志彬却失去联系。为此，原告诉至本院要求继续履行合同。另查明，被告吴志彬于2017年1月13日向第三人中国建设银行股份有限公司婺源支行申请办理了信用卡分期通业务，被告吴志彬在申办该业务时向第三人承诺：“在上述房产（案涉房产）抵押贷款结清时，如本人分期通款项尚未偿还完毕，则暂缓办理上述房产抵押登记注销手续。”截止目前，该信用卡欠款60,985.39元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案《房屋转让合同》系合同双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。虽然该房屋已向第三人设定抵押担保，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”的规定，抵押人可以提前清偿债务或者受让人也可以代替清偿债务，以使抵押权消灭。故本案中只要被告吴志彬提前清偿第三人的债务或者原告程升骥、王美红作为受让人代替清偿第三人的债务，本案案涉房屋的抵押权便可消灭。因此，就案涉房屋设定抵押权并不影响房屋转让合同的效力，仍可继续履行，而且合同双方均表示愿意继续履行该合同，故本院对原告程升骥、王美红主张继续履行合同及交付房屋的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告程升骥、王美红与被告吴志彬、洪秀香继续履行双方就坐落在江西省婺源县紫阳镇源头路109-11号房屋（房屋所有权证号：婺房权证紫阳镇字第××号）于2017年10月16日签订的《房屋转让合同》；二、被告吴志彬、洪秀香于本判决生效之日起五日内协助原告程升骥、王美红办理上述房屋的房地产权过户登记手续，并向原告程升骥、王美红交付房屋；三、驳回原告程升骥、王美红的其他诉讼请求。案件受理费10,600元，减半收取计5,300元，由被告吴志彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  姚文杰二〇一八年二月十一日书记员  朱苏云