江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0113民初1749号原告：何康，男，1987年2月14日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏亿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄震，江苏亿诚律师事务所律师。被告：耿蔷，女，1986年10月18日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。被告：刘玲，女，1956年8月13日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。以上两被告共同委托诉讼代理人：周群，江苏天淦律师事务所律师。第三人：南京敏豪置业顾问有限公司，组织机构代码59803144-1，住所地江苏省南京市栖霞区仙林街道文范路9号3幢101室。法定代表人：史敏敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈浩，男，汉族，1986年9月1日出生，该公司销售经理，住江苏省南京市栖霞区。原告何康与被告耿蔷、刘玲、第三人南京敏豪置业顾问有限公司（以下简称敏豪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月30日立案后，依法适用简易程序进行审理，后依法裁定转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告何康及其委托诉讼代理人ＸＸ、被告刘玲及其与被告耿蔷的共同委托诉讼代理人周群到庭参加诉讼，第三人敏豪公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告何康起诉时向本院提出诉讼请求：1、判令两被告赔偿原告违约金543000元、占用定金损失1220.42元、修缮房屋损失1000元合计545220.42元；2、判令两被告承担本案诉讼费用。本案第一次庭审中，原告将其诉讼请求变更为：1、判令两被告赔偿原告因两被告违法解除合同致原告新购房屋与案涉房屋差价损失608331元；2、判令两被告承担本案诉讼费用。本案经司法评估后，第二次庭审中，原告又将其诉讼请求变更为:1、判令两被告赔偿原告因两被告违法解除合同案涉房屋价格上涨而产生的差价损失631232元；2、判令两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年1月31日，被告耿蔷、刘玲经第三人敏豪公司居间，将南京市栖霞区某某苑XX栋XXX室面积为314.45平方米的房屋，以总价543万元卖与原告，同时各方共同签订了《房地产买卖中介合同》和《补充协议》。上述合同和协议中约定，一方无正当理由不履行合同的，应当承担违约责任，向各守约方支付54.3万元。当日，原告按约向被告交付定金5万元，并取得进入房屋密码。但三方进房检查后，发现房屋四楼主卧室西南角和次卧室西边存在渗水发霉现象。经协商，被告同意原告在《补充协议》中添加允许原告有条件解除合同的条款，即乙方在交房前因房屋质量问题，可随时解除合同。原告遂继续于2月2日按约向被告交付剩余定金15万元，并要求被告尽快修缮，但被告一直推托事务繁忙，无暇处理，原告只能自己修缮。但是待修缮完成后，原告发现被告已经私自更改进入房屋密码，并告知中介公司解除合同，同时于2016年3月23日将20万元定金汇给原告。原告认为，被告违反诚实信用原则，在没有任何事实和法律依据的情况下单方面解除合同，应当承担违约责任。因被告刘玲在《房地产买卖中介合同》和《补充协议》上均亲笔签名确认，刘玲、耿蔷共同作为合同甲方当事人，故两被告应共同承担法律责任。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告耿蔷、刘玲辩称：1、案涉房屋产权人是耿蔷，刘玲充其量是耿蔷的代理人，原告要求两被告承担连带责任，没有法律依据。2、被告的行为不构成违约。2016年1月31日，原被告在第三人的主持下商谈并草拟了《房地产买卖中介合同》和《补充协议》，交易跨度为2年。签字前，刘玲认为不妥，要求看房后再行签字。看房时原告因草率看房，仅发现房屋有渗水现象，但部分隐蔽质量问题如电梯、地源热泵、车库门实际尚未发现，且已经超过保修期。被告曾经历因买房存在质量问题而发生的纠纷，担心类似不愉快的事情再次发生，故不愿再进行交易。后在中介公司的劝说下，被告才附条件地同意签署合同，但要求在《补充协议》第七条第④项的最后添加文字“因房屋质量问题交房前均可随时解约”。因此这一约定不是特指原告的权利，而是原被告双方均可解除合同。此后，原被告数次见面商谈，均有不愉快的事情发生。2016年3月23日，刘玲依照合同约定通知原告解除合同，并没有违反合同约定，也不存在违约行为。3、原告以新购房屋与案涉房屋差价或案涉房屋价格上涨而产生的差价作为其实际损失，依据不足，证据不充分。根据《补充协议》第三条第（2）项，乙方同意于2018年1月4日前与贷款银行签订借款合同，双方于2018年3月10日前共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记。因乙方需要的是抵押贷款，至2018年1月4日房屋还没有过户，无法办理抵押贷款。因此，即使被告不通知解除合同，合同本身也无法履行。4、双方在第三人撮合下签订上述不严谨的合同时，案涉房屋产权证尚未办理，因此所签合同属于效力待定合同，合同约定两年以后过户，中间有很多不确定的因素比如有税、贷款及限购等可能导致合同不能履行，因此上述合同本身就是无法实现的合同。5、被告房屋有质量问题，是原告不想购买在先。2016年3月上旬，双方协商首付款时，原告故意刁难，没谈几句就拍案而起说“法庭见”，其所做一切都是为了骗取高额违约金。6、陈浩不是当事人，也不是见证人，合同是第三人部门经理拟定的，不是陈浩，定金也是在第三人工作人员的安排下让被告退的。2016年3月20日以后，第三人工作人员及陈浩多次带人去看被告房屋。起诉后陈浩向被告提出，要被告向其支付3万元中介费，他来帮被告搞定原告，被告没有同意，陈浩还跟被告说“一分钱都不用给，是何康不想买房”。陈浩在没有得到被告好处的情况下，被原告买通。7、本案第三人有责任，如果法院认定由被告承担赔偿责任，也应当判令第三人与被告承担连带责任。理由是第三人作为专业的中介机构，事先及事后均误导了被告，主要误导的地方是“因房屋质量问题交房前均可随时解约”这句话。8、被告不同意承担本案评估费，因为被告没有同意司法评估。综上，被告没有违约，双方所签合同是无法履行的合同，原告的主张依据不充分，故请求法院依法判决驳回原告的诉请。第三人敏豪公司未参加本院庭审，但向本院提交答辩状辩称：1、作为中介公司，第三人在为原被告居间的过程中没有任何违法违规的情况，且尚未收取中介费用。原被告都是第三人的客户，为避免纠缠，第三人不愿卷入原被告的纠纷。2、经第三人居间原告向被告购房，第一次见面当日，双方先在第三人公司商谈，拟好《房地产买卖中介合同》和《补充协议》，后双方提出去看房，看房时双方发现房屋有墙体渗水，回到中介公司后，双方怕交易过程中因质量问题引起不愉快，暂缓签合同。经过商谈，双方同意在合同上写明因质量问题双方均可以随时解约后再签字，第三人工作人员按照双方意见，将“因房屋质量问题交房前均可随时解约”这句话加在已经拟好的《补充协议》的最后，然后双方签字确认。第二次见面商谈时，原告要求将购房款打入指定账户并专款专用，刘玲不同意，双方发生言语不和。第三次见面商谈也是不欢而散，没有达成新的协议。本院经审理认定事实如下：原被告双方当事人没有争议的事实如下，本院予以确认：坐落于南京市栖霞区××单元××室房屋（××南京市××单元××室，以下简称案涉房屋），其房屋登记簿载明所有权人为被告耿蔷，建筑面积为317.09平方米，权属登记时间为2016年2月16日。被告刘玲与耿蔷系母女关系。2016年1月31日，原告何康（买受方、乙方）与被告刘玲（出售方、甲方）及第三人敏豪公司（中介方、丙方）在第三人处就案涉房屋买卖事宜先行协商，后由第三人工作人员将案涉房屋的《房地产买卖中介合同》（以下简称《买卖合同》）及《补充协议》（除《补充协议》第七条第④项的最后手写文字中“因房屋质量问题交房前均可随时解约”以外）内容填好，在正式签字前共同前往案涉房屋看房。看房过程中，三方发现案涉房屋部分区域存在渗漏水问题。三方于中午时回到第三人公司，经沟通协商，甲乙双方同意在《补充协议》第七条“其他约定”手写部分的最后添加了“因房屋质量问题交房前均可随时解约”文字，后三方共同签订《买卖合同》及《补充协议》各1份，甲方落款处由刘玲亲笔签名并代耿蔷签名。《买卖合同》第一条约定，甲方将案涉房屋出售与乙方，售价为543万元。《买卖合同》第九条第（二）款第1项约定，甲乙双方无正当理由不履行合同，应承担违约责任；第（三）款第2项约定，违约行为方应向守约方支付违约金54.3万元，违约方给守约方造成其它经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。《补充协议》第三条第（2）项约定，甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为370万元，用于支付房屋转让价款的余额，乙方同意于2018年1月4日前与贷款银行签订借款合同；第四条第1款约定，甲乙双方同意，2018年3月10日前共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记。《补充协议》第六条第1款约定，乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之三支付违约金；乙方逾期支付房价款超过30天，且所欠应付到期房价款超过1万元的，甲方有权解除本合同；甲方在解除合同后15天内将已收房价款退还乙方，所收定金不予退还，并有权要求乙方支付总房价款百分之一的赔偿金。《补充协议》第七条“其他约定”以手写方式记载，内容为：经甲乙双方协商达成以下协议①乙方于2016年1月31日支付甲方定金5万元，余下定金于2016年2月2日前支付于甲方；②甲方同意乙方最迟于2016年4月30日前支付甲方首付款，推迟时间首付款金额按照银行贷款基准利率支付甲方利息；③甲方于收到乙方首付款当日交房于乙方；④乙方自支付首付款日起，贷款相应金额按照银行贷款基准利率按约支付甲方利息，因房屋质量问题交房前均可随时解约。上述《买卖合同》及《补充协议》签订当日即2016年1月31日，原告向被告支付定金5万元；2016年2月2日，原告又向被告支付剩余定金15万元。2016年3月20日，被告刘玲与美宅网员工戴某某通过微信交流，主要内容为：最后一条，应为房子质量问题随时解约，你现在就说自己房子有问题随时解约，把定金退回去，他拿你一点办法没有（9时43分戴某某）；我周一过去谈（9时53分刘玲）。2016年3月23日，被告刘玲再次通过微信与戴某某交流，主要内容为：我今天把定金打回去，下面怎么做（9时09分刘玲）；说房屋质量问题，合同作废（9时14分戴某某）；需不需要什么手续（9时14分刘玲）；不需要什么手续，直接跟客户发个信息就行了（9时14分戴某某）。2016年3月23日9时35分，被告刘玲向原告何康妻子朱某名下尾号为9034中国工商银行账户转账20万元。同日10时12分、10时14分，被告刘玲以短信形式分别向原告何康、第三人员工陈浩手机发送短消息各1条，内容均为“房屋质量问题，合同作废，定金已返还到朱某工行账户，刘玲，耿蔷”。2016年3月30日，原告何康通过顺丰速递分别向陈浩及被告刘玲、耿蔷邮寄送达催告通知各1份，内容均为“耿蔷、刘玲：阁下于2016年3月23日违约解除双方签订的《房地产买卖中介合同》和《补充协议》，并向本人退定金20万元，现本人有权解除该房屋买卖合同，请阁下于收到本函两日内：一、向本人支付违约金54.3万元，汇款账户同退定金账户；二、书面告知本人是否继续履行该合同，如愿履行，阁下应当一并告知本人付款账户或者确认按照原账户付房款，本人愿意在阁下支付54.3万元违约金的前提下，经三方共同验房、检查房屋符合条件后不解除合同，继续履行；如不再履行，本人有权延迟交付购房款甚至解除该房屋买卖合同及补充协议，同时阁下在承担违约金后还应当向本人赔偿所有损失；逾期书面告知是否愿意继续履行合同、逾期提供或确认付款账户、逾期支付违约金的三项中，逾期任何一项均视为阁下不再履行合同，本人有权利到法院起诉”。快递运单动态打印单显示，被告刘玲、耿蔷于次日签收。2016年4月8日，原告何康向案涉房屋开发商南京高科仙林湖置业有限公司（以下简称仙林湖公司）就与案涉房屋同一小区内1套面积为317.15平方米的房屋（以下简称新购房屋）签订《认购协议书》1份，该协议书约定新购房屋总价为6139693元。当日原告向仙林湖公司支付定金20万元。2016年7月15日，原告何康及其妻子朱某就新购房屋与仙林湖公司签订《南京市商品房现售合同》1份，约定新购房屋总价为6038331元。2016年7月27日，仙林湖公司项目部出具《情况说明》1份，内容为：我司根据2016年1月31日何康对于某某苑XX栋XXX室屋面漏水的报修，于2016年3月10日开始，按照国家规定的技术规范分别对屋内进行注浆、对屋面粉刷防水涂料，并于2016年3月22日完成所有修缮工作，该房屋当时已不存在质量问题；截至目前，我司未接到该房屋关于质量问题的报修。2016年7月26日本案审理中，第三人员工暨为案涉房屋买卖提供居间服务的具体经办人陈浩前来本院作如下陈述：1、2014年刘玲买了案涉房屋后，大概在2015年4、5月份在网上发布消息想卖该房，于是陈浩就跟刘玲电话联系并在物业见过面。2、2016年1月上旬，何康给陈浩打电话想买高科荣境的房子，正好刘玲想卖且价格比新房还便宜，所以陈浩就安排双方于2016年1月31日上午10点多在第三人处见面，双方沟通了价格和付款方式，并当场填写了《买卖合同》和《补充协议》中除“因房屋质量问题交房前均可随时解约”以外的其它内容。3、后因当天正好下雨，何康提议去现场看房，当时没有发现什么大问题，他唯一比较介意的是四楼阳台和主卧交接处、横梁的位置有点渗水。何康提出让刘玲把这个问题修好，刘玲说“可以”，何康还说“如果修不好，我们一起修”，刘玲又说“可以”，何康接着说“如果渗水的问题修不好，那么合同就没有办法继续往下走，那到时候你要把钱退给我”，刘玲再次说“可以”。4、看房后，陈浩和何康、刘玲一起到公司旁边的“江南公社”吃饭，是何康请的客，之后回到公司，把“因房屋质量问题交房前均可随时解约”这句话加在了《补充协议》的最后，然后双方分别签名确认。之后当天何康以转账方式向刘玲支付了5万元定金，刘玲打了收条，过了两天何康又转了15万，让耿蔷打了收条。5、对于“因房屋质量问题交房前均可随时解约”这句话，应当理解为如果渗水问题解决不了，何康这一方可以随时解约，其中“均”是指自签完合同到交房前这个时间段都可以的意思。6、对于2016年6月19日第三人寄给法院的答辩状，陈浩表示不清楚内容，可能是第三人其他工作人员或经理出的，他们不了解真实情况。当日，陈浩还向本院提交了盖有第三人敏豪公司公章的第三人营业执照及落款时间为2016年4月25日的授权委托书各1份，其中授权委托书中载明第三人授权陈浩为本案中第三人的委托代理人，委托权限为：代为提起诉讼；代为参加答辩；代为承认、放弃、变更诉讼请求；代为调查收集证据；代为出庭参加诉讼；代为调解、和解；代收法律文书。本案第一次庭审中，两被告对原告主张两被告应按照原告新购房屋与案涉房屋差价608331元赔偿其实际损失提出异议，认为即便原告存在实际损失，也应当以定金被实际占用期间的利息作为依据。原告对此不予认可，遂向本院申请以被告刘玲退还定金日期即2016年3月23日为评估基准日，对案涉房屋的市场价值进行司法评估，以确定因两被告违法解除合同对其造成的损失数额。两被告对原告提出的司法评估申请表示不同意，但接受如本院依职权准许司法评估申请，同意以2016年3月23日为评估基准日。鉴于原告所提出的司法评估申请与其损失主张存在关联，本院依法予以准许，依法委托了江苏大新房地产地价评估有限公司（以下简称评估机构）对案涉房屋在2016年3月23日的市场价值进行司法评估。评估机构经对案涉房屋进行现场勘查，作出苏大新房估字[2016]第1620号房地产估价报告，该估价报告结论为：案涉房屋在价值时点2016年3月23日的市场价值为6061232元。原告支付评估费26000元。经质证，原告对该估价报告的真实性、合法性、关联性及评估费数额均予以认可；被告对该估价报告的真实性及评估费数额予以认可，但认为该报告仅反映了案涉房屋在2016年3月23日的市场价值，并未反映2016年1月31日的市场价值，且该报告中载明的“选取可比案例”没有作为报告附件列入，因而依据不足。对于其提出的“选取可比案例必须作为报告附件”的主张，被告明确表示没有依据。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。针对原被告之间的争议，本院围绕下述问题进行分析和认定：一、关于案涉《买卖合同》及《补充协议》是否已经成立并生效问题被告辩称原被告双方在第三人撮合下签订案涉《买卖合同》及《补充协议》时，案涉房屋产权证尚未办理，因此案涉《买卖合同》及《补充协议》属于效力待定合同。本院认为，效力待定民事行为是指已经成立的民事法律行为，因欠缺法定生效要件，致使民事行为的效力处于不确定状态，主要包括无权处分行为、无权代理行为、欠缺债权人同意的债务转移行为及限制民事行为能力人实施的依法不能独立实施的合同行为等。本案显然不存在后三者情形，对此无需阐述。案涉房屋系由被告耿蔷购买并已经权属登记于其名下，故即便在案涉《买卖合同》及《补充协议》签订时被告耿蔷尚未办理房屋权属证书，也并未褫夺被告耿蔷享有出售案涉房屋的合法权利，因而本案亦不存在无权处分情形。且《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据该司法解释规定，即便在案涉《买卖合同》及《补充协议》签订时，被告耿蔷对案涉房屋无处分权，也不能以此确定案涉《买卖合同》及《补充协议》无效。因此，被告辩称案涉《买卖合同》及《补充协议》属于效力待定合同的意见，依据不足，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。案涉《买卖合同》及《补充协议》系原被告及第三人敏豪公司的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效，合同各方应当按约履行。二、关于被告是否有权于2016年3月23日解除《买卖合同》和《补充协议》及被告是否构成违约问题《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件；解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的;（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;（五）法律规定的其他情形。案涉《补充协议》第六条第1款约定，乙方逾期支付房价款超过30天，且所欠应付到期房价款超过1万元的，甲方有权解除本合同。由此可见，案涉《补充协议》打印条款部分赋予被告的约定解除权仅限于原告存在逾期支付房款情形，而本案中原告在合同履行中并不存在该情形。另案涉《补充协议》第七条第④项约定，乙方自支付首付款日起，贷款相应金额按照银行贷款基准利率按约支付甲方利息，因房屋质量问题交房前均可随时解约。原被告双方虽对该条中“因房屋质量问题交房前均可随时解约”的意思理解存在分歧，且第三人书面答辩状中表述与委托诉讼代理人陈浩向本院所作陈述亦截然相反，但鉴于陈浩在本案中持有第三人的合法授权委托手续，其向本院陈述时间在后，故应当以在后的陈浩向本院当面陈述为准。此外，陈浩不仅系第三人在本案中的委托诉讼代理人，亦是案涉房屋交易具体经办人，兼具代理人和证人的双重角色，其所作的对“因房屋质量问题交房前均可随时解约”应理解为仅赋予原告一方在房屋质量问题无法解决情况下享有约定解除权的陈述，确保了案涉房屋在签约后如仍存在质量问题，而买房人订立合同目的难以实现的情况下，能够给予买房人相应措施予以救济，故该陈述具有合理性，也符合交易公平的要求，与该句文字的文法表述亦不矛盾。截止2016年3月23日，因原告既没有案涉《买卖合同》及《补充协议》约定被告据以解除合同的违约行为，也未发生合同法规定法定解除的相应情形，故被告于2016年3月23日退还定金并短信通知原告不再继续履行合同的行为，并不具备解除合同的效力。合同法第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。案涉《买卖合同》及《补充协议》实际履行过程中，原告依约履行，而被告擅自退还定金并拒绝继续履行的行为没有合法依据，故被告构成违约，应当根据合同约定或法律规定承担违约责任。三、被告刘玲是否应当与被告耿蔷共同承担违约责任及第三人是否应承担责任问题截止本案庭审辩论终结前，作为案涉房屋所有权人，被告耿蔷对被告刘玲出售案涉房屋且在案涉《买卖合同》及《补充协议》上代其签名的行为并未提出异议，考虑到刘玲与耿蔷为母女关系，且耿蔷亦曾向原告出具过定金收条，应视为耿蔷对刘玲代为签署案涉《买卖合同》及《补充协议》行为进行了追认。故被告耿蔷作为合同一方共同当事人，应对被告刘玲向原告退还定金及违法解除合同的违约行为承担相应的责任。被告刘玲虽非案涉房屋的所有权人，但其数次在案涉《买卖合同》及《补充协议》中出售方处签名确认，明确成为合同一方当事人。合同法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现被告刘玲以其实际行为表明拒绝继续履行，亦构成违约，故其应与被告耿蔷共同承担赔偿责任。本案中，原告提出诉讼请求为主张两被告承担违约赔偿责任，对第三人并未提出诉请，截止本案庭审辩论终结前，被告方亦未能提供充分证据证明第三人存在过错，故其辩称应由第三人与其承担连带责任的意见，依据不足，本院不予采纳。四、原告因两被告违约解除合同所产的损失数额认定及被告是否应承担本案鉴定费用问题合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案第一次庭审中，原告将原依据合同约定所主张的违约金543000元等诉讼请求，变更为因两被告违法解除合同造成原告新购房屋与案涉房屋差价损失608331元，被告对两次诉请均认为过高而不予认可。在此情况下，原告提出司法评估申请以确定其实际损失数额，系其为应对被告抗辩而行使合法的举证权利。后本院依法委托的评估机构经法定程序作出估价报告，确定2016年3月23日两被告违约解除合同时案涉房屋市场价值为6061232元，原告依此将损失请求数额变更为该评估价值与案涉《买卖合同》约定价格之间的差价631232元。本院经审查认为，因两被告违约解除合同构成违约，原告已在同类地段重新购买相似户型与面积房屋，造成原告的购房成本上升，该部分成本属于原告因两被告违约所产生的直接损失，两被告依法应予赔偿。原告重新购买房屋的价款与案涉《买卖合同》约定的价款差额为608331元，小于依据司法评估价值确定的上述差价。原告通过重新购买房屋的行为防止了损失的扩大，属于合理的止损措施。对于止损后的损失不应由两被告承担。因此，本院认定两被告应当赔偿原告损失数额为608331元。《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。原告因依法申请司法评估而产生的评估费属于诉讼费用。据此，两被告因违约解除合同而败诉，其不仅应依法承担本案案件受理费、保全费，也应承担相应评估费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、被告刘玲、耿蔷于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告何康损失人民币608331元；二、驳回原告何康的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10112元，保全费3270元，评估费26000元，合计39382元，由原告何康负担229元，由被告耿蔷、刘玲负担39153元（此款原告已预交，由两被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  王 波人民陪审员  温砚富人民陪审员  丁爱萍二〇一八年二月八日书 记 员  丁 洁