湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)湘07民终1864号上诉人（原审被告）：石门大汉城镇建设有限公司，住所地湖南省常德市石门县二都街道办事处陈氏祠居委会一组。法定代表人：邹明，该公司董事长。委托诉讼代理人：易海斌，湖南湘声律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马建英，女，1975年12月27日出生，土家族，居民，住湖南省石门县宝峰开发区。被上诉人（原审原告）：王丽，女，1988年11月9日出生，土家族，居民，住湖南省石门县。被上诉人（原审原告）：丁悦，女，1987年5月11日出生，汉族，居民，住湖南省石门县。以上三被上诉人的共同委托诉讼代理人：王国广，石门县先河法律服务所法律工作者。上诉人石门大汉城镇建设有限公司（以下简称大汉城建公司）因与被上诉人马建英、王丽、丁悦商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省石门县人民法院（2017）湘0726民初1178号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大汉城建公司的委托诉讼代理人易海斌，被上诉人马建英、王丽、丁悦的共同委托诉讼代理人王国广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大汉城建公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项内容，改判驳回马建英、王丽、丁悦的一审诉讼请求。事实与理由：1、一审判决认定事实错误，适用法律不当，马建英、王丽、丁悦未付清房款，按合同约定不存在逾期交房，且双方签订的商品房买卖合同约定的是公共安防设备，并非指一户一室的安防设备，亦未约定公共消防设施取得验收证明后才能交房，没有消防设施验收证明也不能证明安防设施不到位；2、马建英、王丽、丁悦所购房屋不能经营的原因是其本身未取得网咖经营的必备前置条件所致。马建英、王丽、丁悦辩称，双方合同中明确约定交房时间为2016年12月30日，而大汉城建公司实际交房时间为2017年2月28日，故大汉城建公司确实存在逾期交房。且大汉城建公司对马建英、王丽、丁悦购买房屋用于经营网咖是明知的，网咖在投入使用、经营前必须通过消防安全的检查验收。事实上，涉案房屋的消防验收手续2017年9月才获准通过，大汉城建公司在未经消防验收的情况下先行销售、买卖，构成违法销售，根据双方签订的合同的相关规定，理应支付因消防设施不到位的违约金。另，关于逾期交房违约金及因消防设施不到位的违约金，因计算错误，请求二审法院按合同总额分别计算违约金为9734.34元和81119.5元。马建英、王丽、丁悦向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决大汉城建公司支付逾期交房的违约金4874.34元；2、判决因安防设施不到位的违约金40619.5元；3、判决赔偿因安防设施不到位导致网咖不能正常经营的各项损失约54万元；4、本案诉讼费由大汉城建公司承担。一审法院认定：2016年12月19日，马建英、王丽、丁悦与大汉城建公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定马建英、王丽、丁悦购买大汉城建公司开发的石门县经济开发区石门大道大汉新城一期第S3幢2层201号面积约为463.54平方米的房屋一套，商品房单价为3500元/m，总金额壹佰陆拾贰万贰仟叁佰玖拾元整。合同第七条第三款第三项关于配套设备设施建设违约的处理，出卖人违反本合同约定，…未按约定的数量、品牌、质量提供电梯、安防、二次供水、备用电源等公共设备，买受人有权解除合同，…买受人不解除合同的，由出卖人按房价款总额的5%支付违约金。第九条关于付款方式及期限约定，买受人应当于2016年12月19日前支付首期房价款捌拾壹万贰仟叁佰玖拾元，余款捌拾壹万元通过中国邮政储蓄银行股份有限公司石门县支行申请贷款支付。第十五条关于交付时间约定，出卖人在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。第十七条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第十五条约定的特殊情况外，出卖人未按本合同约定时间将该商品房交付买受人，逾期在90日之内的，出卖人按日计算向买受人支付房价款总额万分之一的违约金……。经查明，马建英、王丽、丁悦按约定于2016年12月19日向大汉城建公司支付了首期房价款812390元。2017年2月28日时，大汉城建公司已通过物业管理公司将房屋交付给马建英、王丽、丁悦。马建英、王丽、丁悦为经营网咖，着手装修房屋及添置开设网咖的设备，因大汉城建公司未取得消防验收合格证明，马建英、王丽、丁悦网咖装修完工后因涉案房屋消防设施未验收不能办理二级消防设施导致未能正常经营。一审法院认为，马建英、王丽、丁悦与大汉城建公司签订的《石门县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。马建英、王丽、丁悦按照合同约定履行了交付首期购房款的义务，大汉城建公司未按合同约定的交付期限向马建英、王丽、丁悦交付商品房，构成违约，应承担违约责任。在庭审中，双方均未提交商品房交付的证据，应按照交付钥匙作为房屋转移占有的方式，即2017年2月28日为交房时间，按约定的交房日期延迟60日，大汉城建公司应按合同约定向马建英、王丽、丁悦支付逾期交房的违约金4874.34元（812390元×0.1‰×60天）。有关安防设施，合同约定了关于安防设施的违约责任，合同附件中的安防设施虽未包含消防设施，但消防设施这一重大安全项目在合同中再无其他约定，其本身就是安防设施的一部分，大汉城建公司作为格式合同的提供方，提供的格式合同存在瑕疵，应当将消防设施归类于安防设施中。庭审中，大汉城建公司未提供消防设施验收证明，马建英、王丽、丁悦主张因大汉城建公司安防设施不到位，导致马建英、王丽、丁悦网咖不能正常开业，对马建英、王丽、丁悦主张的要求大汉城建公司支付因安防设施不到位的违约金40619.50元（812390元×5％）予以确认。关于马建英、王丽、丁悦主张的网咖经营损失，因马建英、王丽、丁悦没有证据证明实际损失大于违约金赔偿数额，属于举证不能，故马建英、王丽、丁悦的该请求不予支持，遂判决：一、石门大汉城镇建设有限公司应于判决生效后十日内向马建英、王丽、丁悦支付逾期交房违约金4874.34元（812390元×0.1‰×60天）；二、石门大汉城镇建设有限公司于判决生效后十日内向马建英、王丽、丁悦支付因安防不到位的违约金40619.50元（812390元×5％）；三、驳回马建英、王丽、丁悦的其他诉讼请求。本案案件受理费9655元，由马建英、王丽、丁悦负担7655元，石门大汉城镇建设有限公司负担2000元。此款马建英、王丽、丁悦已自愿垫付，石门大汉城镇建设有限公司在执行中直接支付2000元给马建英、王丽、丁悦。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据材料。本院二审查明，2016年12月18日，大汉城建公司与马建英、王丽、丁悦就购买大汉新城一期第S3幢2层201号门面事宜签订了《补充协议》。二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：大汉城建公司是否应向马建英、王丽、丁悦支付逾期交房违约金及因安防不到位的违约金。本案中，马建英、王丽、丁悦与大汉城建公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按该合同的约定履行权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。”从本案查明的事实来看，双方均认可涉案房屋的交付时间为2017年2月28日，比合同约定的交房日期延迟60日。根据《商品房买卖合同》第十七条约定的逾期交房责任，大汉城建公司应向马建英、王丽、丁悦支付房价总款万分之一的违约金，即9734.34元。因马建英、王丽、丁悦一审诉讼请求只主张逾期交房违约金4874.34元且未向本院提出上诉，故视为对其民事权利的自由处置，本院予以认可。一审判决大汉城建公司向马建英、王丽、丁悦支付4874.34元逾期交房违约金并无不当。关于大汉城建公司是否应支付安防设施不到位的违约金。马建英、王丽、丁悦作为乙方与大汉城建公司签订的《补充协议》中约定：“一、乙方在签订合同时必须付清门面50%首付款812390元。剩余按揭部分手续待甲方竣工验收完成后提前通知办理。二、甲方同意乙方在付清门面首付款之后可进场装修，并提供相应必要条件。乙方在装修同时也必须保证不影响并配合甲方办理相关验收手续。…五、甲方应保证乙方良好的经营条件，如出现不利乙方经营的情况应在一周之内整改到位，若因甲方原因造成乙方损失的由甲方赔偿或更换。”因《商品房买卖合同》系格式合同，而该《补充协议》系双方通过友好协商沟通达成的，对购房款的支付时间、交钥匙进场装修时间、门面经营条件的保证等事项的特别约定，二者如有不同之处，应从其特别约定。根据双方签订的《补充协议》的具体内容分析，大汉城建公司已就房屋未办理相关验收手续的情况向马建英、王丽、丁悦作了明确说明，马建英、王丽、丁悦对此已经知晓且明确表示保证不影响并配合大汉城建公司办理相关验收手续。大汉城建公司为了配合马建英、王丽、丁悦对房屋的进场装修工作而将涉案房屋在验收合格前提前交付给马建英、王丽、丁悦使用，上述交付是根据双方《补充协议》的特别约定而进行的，亦是按买方马建英、王丽、丁悦的要求而进行的；其次，根据《补充协议》第五条约定，大汉城建公司应保证马建英、王丽、丁悦良好的经营条件，如出现不利经营的情况应在一周之内整改到位。现马建英、王丽、丁悦未向法院提交证据证实大汉城建公司的涉案房屋未取得验收证明系其网咖不能经营的唯一原因，且亦未就即使存在该原因，是否和大汉城建公司沟通以及大汉城建公司是否按《补充协议》的要求进行整改提供有效证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，马建英、王丽、丁悦应承担举证不能的不利后果。故马建英、王丽、丁悦要求大汉城建公司承担因安防设施不到位的违约金违反了《补充协议》的特别约定，本院不予支持。综上所述，大汉城建公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、维持湖南省石门县人民法院（2017）湘0726民初1178号民事判决第一项、第三项，即（一）、石门大汉城镇建设有限公司应于判决生效后十日内向马建英、王丽、丁悦支付逾期交房违约金4874.34元（812390元×0.1‰×60天）；（三）、驳回马建英、王丽、丁悦的其他诉讼请求；二、撤销湖南省石门县人民法院（2017）湘0726民初1178号民事判决第二项，即石门大汉城镇建设有限公司应于判决生效后十日内向马建英、王丽、丁悦支付因安防不到位的违约金40619.5元（812390元×5%）。一审案件受理费9655元，二审案件受理费938元，共计10593元，由石门大汉城镇建设有限公司负担5296.5元，由马建英、王丽、丁悦负担5296.5元。本判决为终审判决。审 判 长  涂江波代理审判员  彭珊珊代理审判员  江 南二〇一八年二月八日书 记 员  陆雨晴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；