天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0105民初6265号原告：冯磊，男，1983年9月29日出生，汉族，天津市河北区房地产管理局职员，住天津市河北区。委托诉讼代理人：刘波，天津津云律师事务所律师。被告：韩朝鹰，女，1986年3月9日出生，汉族，天津鼎创商贸有限公司经理，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：梁明河，天津融汇律师事务所律师。原告冯磊与被告韩朝鹰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯磊的委托诉讼代理人刘波，被告韩朝鹰的委托诉讼代理人梁明河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯磊向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告双倍返还定金100000元；2.判令被告赔偿房屋差价款450000元（差价款以法院询价或者评估确定）；3.判令诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月13日，我与被告签订了《房屋买卖（置换）合同》及《房屋买卖合同》，约定本人以3530000元的价格购买被告所有的坐落河北区房屋（津字第xxx）。同日，我将定金50000元交付被告，被告开具了收条。双方本应于被告清偿贷款后，办理网签，但是被告一直没有通知我办理网签，后来我得知该房屋已被查封了。但被告承诺查封很快就会解除，合同仍然可以继续履行，为表示诚意，被告让我先在涉诉房屋中居住，等查封解除后再行办理。直到2017年1月18日我第一次起诉被告要求解除合同，被告仍然坚称可以继续履行合同。2017年3月涉诉房屋已经进入拍卖程序，因此被告韩朝鹰以我违约为由提出解除合同并赔偿损失的诉讼。经天津市河北区人民法院（2017）津0105民初1796号民事判决书审理查明，本人没有违约事实。而被告房屋在2015年7月9日被查封，系被告原因导致合同不能履行，因此被告应当承担违约责任。根据合同第六条约定，被告需保证该房屋权属无争议，若发生与被告有关的权属纠纷和债务纠纷，由被告承担违约责任。被告违约的，应双倍返还定金，实际损失超过违约金总额的由被告据实赔偿。因此我要求被告双倍返还定金，并承担房屋上涨损失。被告韩朝鹰辩称，要求驳回原告的全部诉讼请，本案诉讼费用由原告自行承担。答辩理由：2015年6月13日，原、被告签订房屋买卖合同，根据合同第三条规定，原告应在本合同签订后10日内给付被告215万元，用于解除诉争房屋在北京银行天津分行的抵押贷款，然而原告至今时隔两年仅仅支付给了被告5万元定金，并未履行双方合同约定的买方义务，才致使被告向小额贷款公司高息借款，并导致后期房屋被法院查封。假设原告在2015年6月23日之前按照合同约定支付了首期房款，可能致使北京银行天津分行的抵押提前解除，双方会顺利办理网签交易，此时任何法院的司法查封都不能抗拒原告作为善意第三人的购买行为。天津市南开区法院的司法查封，是在2015年7月9日，北京银行天津分行解除他项权抵押时间是2015年7月10日，仅仅相隔一天，而被告申请解除他项抵押所使用的资金是在2015年6月25日向小贷公司借出来的资金，即被告向小贷公司申请借款是因为原告没有在合同签订后10日内支付首期房款所导致，是原告违约在先，被告所采取的补救办法,所以导致本案双方合同不能履行的直接原因，是原告没有按照合同约定支付首期房款。南开区法院2015年7月9日查封涉诉房屋后，原告曾向南开区法院执行庭提出了执行异议，主张以善意第三人购房的身份要求南开区法院解除查封，最终南开区法院审理后裁定驳回了原告的异议申请。南开区法院裁定驳回的依据是，原告并没有履行房屋买卖合同约定的付款义务，不具有善意第三人的资格。综上所述，本案原、被告已经经过两次诉讼，天津市河北区人民法院（2017）津0105民初1796号民事判决书判决后，原告提出上诉，该判决尚未发生法律效力，原告诉讼请求，纯属于恶意的重复起诉，其起诉的理由也和双方实际履行情况不相吻合,导致原、被告双方解除合同，无法实现合同目的的直接原因，就是原告没有按照合同约定支付首期房款，所以由此造成的一切后果应由原告承担。本院经审理认定事实如下：2015年6月13日，售房人：被告韩朝鹰（甲方）与购房人：原告冯磊（乙方）及案外人天津市昊阳地产有限公司（丙方）签订《房屋买卖（置换）合同》一份，该合同约定：第一条：房屋基本状况1、甲方自愿将坐落在河北区的房屋出售给乙方……。2、该房屋的基本情况如下：房屋性质：住宅，所有权人：北京银行股份有限公司天津分行，房型：3-3-2-2，楼层：26层，建筑面积：154.71平方米，附属设施：装修、整体橱柜、卫浴、灯具。第二条：成交价格甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币叁佰伍拾叁万元整（小写3530000元）（此价格包含该房屋及其附属设施）。……。第三条：服务费及支付……。第四条：付款约定1、乙方于2015年6月13日交付人民币（大写）伍万元整（小写：50000元）给甲方作为定金，该笔定金将在甲乙双方办理该房屋相关交易手续同时自动转为部分房款。2、……。第五条：相关事宜……。第六条：违约责任1、甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、……。3、……。4、……。5、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均视为违约。如乙方违约，乙方交于甲方的该房屋定金（本合同第四条约定），作为违约金赔偿于甲方；如甲方违约，甲方收到乙方的该房屋定金（本合同第四条约定）双倍返还于乙方；实际损失超过违约金总额的责任方应据实赔偿。6、……。第七条：免责条款……。第八条：约定其他事宜补充协议：房款为三百肆拾万（3400000元）为房屋款，另车位拾叁万元整（130000元），共计房款和车位叁佰伍拾叁万元整（3530000元）。第九条：其他……。甲方：韩朝鹰（签字捺印），乙方：冯磊（签字捺印），丙方：天津市昊阳地产有限公司（盖章）。签约时间：2015年6月13日。上述合同签订当日，原告冯磊给付被告韩朝鹰定金人民币50000元。同时，2015年6月13日原、被告又签订了《房屋买卖合同》一份，卖方：韩朝鹰，买方：冯磊。该合同约定，第一条房屋基本情况：卖方所售房屋（以下简称该房屋）坐落为：天津市河北区仁恒滨河花园3-2604。该房屋所在楼层为26层，建筑面积共154.71平方米。房屋的附属设施设备、装饰装修、及屋内相关物品全部随房屋转让给买方。第二条房屋权属情况：1、该房屋所有权证证号为：xxx。2、该房屋性质为商品房。3、该房屋的抵押情况为已设定抵押，抵押人为北京银行股份有限公司天津分行，尚有215万元贷款未还。4、该房屋的租赁情况为：卖方未将该房屋出租。第三条成交价格和付款方式：1、经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币叁佰零贰万元整（小写3020000元）。上述房屋价格包括了该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品和其他与该房屋相关的所有权利。2、买方付款方式如下：a、本合同签订当日，买方向卖方支付定金5万元整；b、本合同签订十日内，买方向卖方支付215万元用于卖方向北京银行天津分行偿还贷款，卖方收到该款后将房屋移交买方。c、卖方将房屋抵押撤销后十日内（办理撤销抵押期限不得超过20日），买方再支付卖方剩余全部购房款82万元，买方支付卖方全部购房款后，该房屋的所有权转移至买方。另外，该合同还对权属转移登记、房屋的交付和验收、税费相关规定、违约责任等其他内容作出了约定。2015年6月24日，甲方（卖房人）被告韩朝鹰、乙方（买房人）原告冯磊与丙方（贷款人）上海搜房小额贷款有限公司签订了《协议书》一份，甲方韩朝鹰、乙方冯磊及其配偶均在该协议书上签字、捺印，但该协议书所列丙方上海搜房小额贷款有限公司并未在该协议书上签字或盖章。签订上述《协议书》当日，被告韩朝鹰与上海搜房小额贷款有限公司签订了《借款合同》一份，约定被告向该公司借款2150000元，贷款期限为30日，用于清偿讼争房屋尚欠银行抵押贷款。被告韩朝鹰清偿贷款后，讼争房屋抵押登记于2015年7月10日注销。另查，2015年7月9日讼争房屋被天津市南开区人民法院查封，2015年11月24日、2016年6月24日两次被上海市黄浦区人民法院轮候查封。2017年1月18日，原告冯磊曾向天津市河北区人民法院起诉被告韩朝鹰，要求解除双方签订的《房屋买卖（置换）合同》；判令被告返还定金50000元；判令被告赔偿房屋差价款3000000元（差价款以法院询价或者评估确定）。后原告冯磊自行撤诉。2017年3月17日，韩朝鹰作为原告以冯磊为被告向天津市河北区人民法院提起诉讼，要求判令解除其与被告冯磊于2015年6月13日签订的两份《房屋买卖合同》；请求判令被告冯磊赔偿其违约金151000元；请求判令被告冯磊按照每月8000元的标准给付原告房屋使用费168000元（自2015年6月25日至2017年3月25日止，共计21个月）；判令被告冯磊立即将坐落于天津市河北区房屋腾交给原告；诉讼费由被告承担。2017年8月16日，本院以(2017)津0105民初1796号民事判决书判决：“一、本判决生效后，被告冯磊立即将坐落于天津市河北区房屋腾空返还原告韩朝鹰；二、被告冯磊自2015年7月21日起至将讼争房屋返还原告韩朝鹰之日止，按每月4202元向原告韩朝鹰支付占用房屋期间的房屋使用费；三、驳回原告其他诉讼请求。”因冯磊不服该判决遂向天津市第一中级人民法院提起上诉。2017年11月29日，天津市第一中级人民法院以（2017）津01民终7648号民事判决书判决：“驳回上诉，维持原判。”在本案审理过程中，原告冯磊于2017年9月22日提交评估申请书一份，请求本院评估确定涉诉房屋在2017年1月25日的市场价值，后又自行撤回了评估申请。此外，因被告韩朝鹰未能全部履行天津市南开区人民法院作出的（2015）南民初字第5053号民事判决书所确定的义务，故天津市南开区人民法院于2017年8月15日以（2017）津0104执恢411号执行裁定书裁定：“拍卖被执行人韩朝鹰名下坐落于天津市河北区房屋。”同时该院委托天津市维德源丰房地产评估有限公司对河北区号房屋的市场价值进行评估，经评估涉诉房屋于价值时点2017年7月10日的市场评估价值为人民币8247590元。现原告冯磊以诉称理由起诉来院，请求判令被告双倍返还定金100000元；判令被告赔偿房屋差价款450000元（差价款以法院询价或者评估确定）；判令诉讼费被告承担。庭审中，被告表示合同不能履行的直接原因是原告没有按照合同约定支付首期房款，虽然生效判决已经认定原告没有违约，但是也没有证据证明被告违约，该合同不能履行的原因应归责于双方意志以外的原因，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费由原告自行承担。上述事实，有双方当事人陈述及原、被告提交的相关证据以及法庭调取证据为凭，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方于2015年6月13日签订《房屋买卖（置换）合同》与《房屋买卖合同》除合同标的额不一致外，两份合同的其他条款相互补充并无冲突，均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。本院(2017)津0105民初1796号民事判决书及天津市第一中级人民法院（2017）津01民终7648号民事判决书，已认定原、被告双方签订的《房屋买卖（置换）合同》及《房屋买卖合同》已于2017年1月25日解除，同时确认了涉案房屋的实际交易价格为人民币3530000元，对此本院不予置疑。对于被告提出的导致双方合同目的无法实现的直接原因，是原告没有按照合同约定支付首期房款的抗辩意见，在原、被告签订《房屋买卖（置换）合同》及《房屋买卖合同》后，被告于2015年6月24日又与上海搜房小额贷款有限公司签订了《借款合同》，借款2150000元用于清偿讼争房屋尚欠银行的抵押贷款，该行为应解释为对《房屋买卖合同》中约定由原告向被告支付2150000元用于清偿银行贷款的条款的变更，故对该抗辩意见本院不予采信。被告韩朝鹰虽然于2015年7月10日注销了涉案房屋的抵押权登记手续，但在2015年7月9日涉案房屋就被天津市南开区人民法院查封，而且2015年11月24日、2016年6月24日还两次被上海市黄浦区人民法院轮候查封。截止2017年1月25日原、被告双方解除《房屋买卖（置换）合同》和《房屋买卖合同》时，涉案房屋仍处于被法院查封的状态，因此导致双方合同无法继续履行的原因，系被告违约所致，故对于原告要求判令被告双倍返还定金100000元的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告要求判令被告赔偿房屋差价款450000元一节，因被告的违约行为确实给原告造成了一定的经济损失，比照天津市南开区人民法院为拍卖涉案房屋在2017年所作的《估价结果报告》，双倍返还定金显然不足以弥补原告的损失，故对于原告该项诉讼请求，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三第一款的规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告韩朝鹰双倍返还原告冯磊定金100000元；二、本判决生效后十日内，被告韩朝鹰赔偿原告冯磊房屋涨跌差价损失450000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，减半收取计4900元，由原告冯磊负担408元，被告韩朝鹰负担4492元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘淼二〇一八年二月十一日书记员  王婉附：本裁判文书适用法律条文《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。