南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0102民初2241号原告：昆吾九鼎投资控股股份有限公司，住所地：江西省南昌市湾里区翠岩路1号，统一社区信用代码91360000158309980U。法定代表人：康青山，系该公司总经理。委托诉讼代理人：俞飞，江西宏正律师事务所律师，执业证号13601201510301215。被告：章宾，男，1965年3月23日生，汉族，江西省南昌市人，住南昌市东湖区。委托诉讼代理人：刘明京，江西国风律师事务所律师，执业证号13601199410275609。被告：章文豪，男，1990年2月9日生，汉族，江西省南昌市人，住南昌市东湖区。被告：章文娣，女，1988年1月7日生，汉族，江西省南昌市人，住南昌市东湖区。被告章文豪、章文娣共同委托诉讼代理人：张茂林，江西国风律师事务所律师，执业证号13601198510265734。第三人：江西江中物业有限责任公司，住所地：南昌市湾里区招贤大道。法定代表人：蔡蕾，系该公司经理。委托诉讼代理人：涂建国，系该公司员工。第三人：南昌欣材科技有限责任公司，住所地：南昌市高新技术开发区高新二路建昌工业园金庐软件园开发中心211室。法定代表人：胡东华，系该公司董事长。原告昆吾九鼎投资控股股份有限公司（下称昆吾九鼎公司）诉被告章宾、章文娣、章文豪房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年8月30日公开开庭进行了审理。庭后本院依法追加江西江中物业有限责任公司（下称江中物业公司）、南昌欣材科技有限责任公司（下称欣材公司）作为第三人参加诉讼，于同年11月23日再次开庭。原告昆吾九鼎公司的委托代理人俞飞，被告章宾的委托代理人刘明京，被告章文豪、章文娣的委托代理人张茂林，第三人江中物业公司委托代理人涂建国、第三人欣材公司法定代表人胡东华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆吾九鼎公司诉称：原告于2012年11月22日与江中物业公司、南昌市欣豪餐饮管理有限责任公司（下称欣豪公司）签订了写字楼租赁合同，约定原告将位于南昌市东湖区洪都北大道919号的江中花园临街1号南楼（即江中花园1栋2单元101室、201室、301室、401室）出租给欣豪公司。合同签订后，欣豪公司一直未履行租金支付义务。2014年9月，欣豪公司股东章文豪、章文娣在未依法通知原告的情况下，注销了欣豪公司，但欣豪公司的实际控制人即被告章宾一直占用使用租赁房屋，也未支付租金。经多次协商，2016年12月29日原告与被告章宾、第三人欣材公司签订协议书，约定由欣材公司购买诉争房屋，原告在欣材公司支付全部购房款及被告章宾支付全部租金后由章宾直接交付房屋给欣材公司。同时原告分别与欣材公司签订房屋买卖合同、与被告章宾签订租金结算协议，其中租金结算协议约定被告章宾应于签订协议时向原告支付2012年9月1日至2016年12月31日的租金共计1157415.12元，如未按协议约定时间支付，被告章宾应付违约金3825350.77元。后原告多次向被告章宾主张租金，并要求其返还占用的租赁房屋，但被告拒不履行，原告提起诉讼，请求判令1、被告章宾支付拖欠的租金1157415.12元（从2012年9月计算至2016年12月）。被告章文豪、章文娣对2014年9月之前租金494544元与被告章宾承担连带责任。2、被告章宾支付自2017年1月1日至房屋返还原告之日止的占用房屋使用费，暂计算至2017年4月30日，金额为100500.37元。3、被告章宾支付租金违约金5155491.89元（从逾期之日计算至实际付款日止）；被告章文娣、章文豪对2014年9月之前违约金3315335.92元与被告章宾承担连带责任。4、被告章宾返还其占用的江中花园1栋2单元101室、201室、301室、401室。5、本案诉讼费由被告承担。由于原告在起诉后已收回租赁物，故撤回第4项诉讼请求。就上述事实，原告提供了公司变更材料，赣(2016)产权第1114797、1113197、1113266、113478号不动产权证四本，2012年11月22日原告与欣豪公司及江中物业公司签订的写字楼租赁合同，欣豪公司企业信息，2016年12月29日原告与欣材公司、被告章宾三方协议书以及原告与被告章宾的租金结算协议，2012年12月28日物业费发票及押金收据两张、2013年1月15日物业费37449.8元发票、2013年12月18日物管费发票、2014年8月11日物业费36400元收据、2014年9月5日物业费转账凭证及发票，2014年9月30日物业费4660元发票，2015年4月17日、2015年6月12日、2017年6月11日银行转账回单和王开兰身份信息、物业费发票等证据予以证实，当事人对各自所签合同及其他证据的真实性均无异议，本院予以确认并作为认定事实的依据。被告章宾辩称：1、章宾与原告之间没有租赁关系，章宾没有占用房屋。2、章宾不是欣豪公司的实际控制人。3、与案外人欣材公司签订的协议，是应两方的要求，帮助原告避税，不是当事人真实意思表示。就上述事实，被告章宾提供了2017年8月28日欣材公司情况说明及2017年11月17日刘仁波证明等证据，原告对三性均有异议。因情况说明内容与欣材公司当庭陈述不吻合，也无其他证据印证，刘仁波作为证人未到庭接受质证，故两份证据的真实性本院不予确认。被告章文豪、章文娣辩称：1、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，请求驳回。2、欣豪公司因经营不善，在2014年9月注销，被告章文豪、章文娣作为欣豪公司的股东，在注销时对公司已经进行了清算登报公告，给予了45天主张权利的期限，原告未在该时间内主张权利。3、根据公司法的规定，公司股东以出资额为限，对公司承担责任，股东只要履行了出资义务，不再对外承担责任。原告向两被告主张连带给付租金没有法律依据。4、原告没有向答辩人催收租金，是因为原告所出租的房屋漏水严重、房屋没有产权证，无法办理营业执照，所以不具备正常使用出租的条件。5、章宾并不是欣豪公司的实际控制人，欣豪公司从未委托章宾与原告处理欣豪公司的债权债务，章宾是章文娣、章文豪的父亲，原告与章宾的行为对欣豪公司没有约束力。原告称章宾一直占用出租房，说明原告早已剥夺欣豪公司承租的权利。第三人江中物业公司称：原告陈述属实，我公司系诉争房屋物业管理方，该房屋实际使用人是章宾，我公司催缴物管费等也是向章宾催收。按章宾要求，在2014年前的物业费收据及发票以“南昌市欣豪餐饮管理有限责任公司”为付款人开具，2015年后以“章宾”为付款人开具。第三人欣材公司称：我方没有意见，2016年12月29日原告与被告章宾、欣材公司签订三方协议书属实，因当时章宾在使用房屋，需要其交付房屋，所以章宾也参与了协商。后业主委员会说房屋是功能性用房，所以与原告的买卖合同无法履行。经审理查明：2012年11月22日江西中江地产股份有限公司（现更名为昆吾九鼎股份有限公司、甲方）作为出租人与南昌市欣豪餐饮管理有限责任公司（承租人乙方）、物业管理人江中物业公司（丙方）签订一份写字楼租赁合同，约定1、甲方将位于南昌市东湖区洪都北大道919号的江中花园临街1号南楼出租给乙方，南楼一至四楼1300平方米（含公摊面积、一楼超市、理发店）。2、南楼用途为商业、办公。一楼必须有生活超市，改变用途必须经甲方同意。同时，甲方委托丙方进行物业管理。南楼一至四楼1130平方米租赁期限自2012年9月1日至2022年8月31日，每月租金18080元，南楼一楼超市和理发店170平方米，租赁期限自2013年3月1日至2022年8月31日，每月租金2720元。同时，乙方按每月每平方米14元向丙方支付物管费。租金及物业费每年在上一年租金的基础上按5%递增。3、合同签订后五个工作日内，乙方交纳一个月租金并交纳6个月的租金作为押金；以后每月1号起五个工作日内交纳当月租金。4、拖欠租金和物业费连续三个月甲方有权终止合同。5、拖欠租金、物业费按拖欠日乘以拖欠租金的5‰承担违约金。上述租赁合同签订之前承租人已占用租赁物，出租方以及物业方均派人员到场确认后补签了上述租赁合同，但承租方未交付租金以及押金，仅由被告章宾向第三人江中物业公司交付12月份物业费15820元及物业费押金，江中物业公司于2012年12月28日开具收据和发票（但交款单位写为欣豪公司）。此后，被告章宾分别于2013年1月15日交付物业费37449.8元、于2013年12月18日交付南楼物业费93780.96元和南楼1楼超市物管费14280元、2014年8月11日交物业费36400元、2014年9月5日交付110000元物业费，2014年9月30日交付物业费4660元；另2015年4月17日、2015年6月12日被告章宾通过妻子王开兰的银行账户分别转给江中物业公司物管费115615.50元和210210元，江中物业开具发票（付款单位写为章宾）。在被告章宾使用诉争租赁物期间，因原告（甲方）与第三人欣材公司（乙方）达成买卖租赁物并由被告章宾（丙方）履行交付租赁物给第三人的合意，就此三方于2016年12月29日签订一份协议书，约定1、甲方将位于南昌市东湖区洪都北大道919号的江中花园临街1号南楼出租给欣豪公司并签订租赁合同，欣豪公司未按合同约定支付租金，该公司在2014年9月解散注销，公司实际控制人章宾一直使用江中花园临街1号南楼至今且没有支付租金，现乙方愿购买江中花园临街1号南楼，丙方愿意交出该房屋。2、根据本协议，甲乙双方另行签订关于江中花园临街1号南楼的房屋买卖合同；甲丙双方另行签订房屋租金结算协议。3、甲方收到全部款项后，乙丙双方之间自行办理房屋交付手续，由丙方向乙方履行房屋交付义务。同日，原告根据上述协议书分别与第三人欣材公司签订了房屋买卖合同、与被告章宾签订了租金结算协议，其中租金结算协议约定1、2012年9月1日至2016年12月31日的租金共计1157415.12元，章宾（乙方）于签订本协议时向昆吾九鼎公司（甲方）全部支付。2、甲方收到欣材公司支付的全部购房款后，乙方直接向欣材公司办理房屋交付手续。3、如乙方未按本协议约定期限向甲方支付租金，则甲方有权根据与南昌市欣豪餐饮管理有限责任公司签订的《写字楼租赁合同》约定的违约金标准，追究乙方3825350.77元违约金责任。此后，原告与第三人欣材公司的买卖合同因故无法履行，被告章宾也未向原告交付拖欠的租金，但仍占用租赁物，直到2017年11月17日原告收回南楼一至四层房屋，2017年12月31日原告收回南楼一楼超市、理发店租赁物。另查：1、原告于2015年12月21日进行企业变更，由江西中江房地产股份有限公司更名为昆吾九鼎投资控股股份有限公司。2、被告章文豪、章文娣于2012年5月投资成立南昌市欣豪餐饮管理有限责任公司，注册地址为南昌市西湖区桃花南路1288号，2014年8月组织清算后于同年9月2日办理了注销登记。3、被告章宾系被告章文豪、章文娣的父亲。再查：位于南昌市东湖区洪都北大道919号的江中花园临街1号南楼系由原告江西江中地产股份有限公司开发，于2016年10月办理不动产权证，不动产权利人登记为昆吾九鼎投资控股股份有限公司，本案租赁物包括江中花园1栋2单元101室、201室、301室、401室。本院认为：根据查明的事实以及双方的诉辩意见，本案争议焦点包括，1、租赁合同的实际权利义务主体是谁。庭审中，被告章文豪、章文娣陈述欣豪公司虽与原告签订合同，但并未接收租赁物，第三人物业公司也陈述物业费一直由被告章宾支付并有物业费票据佐证，而被告章宾在租金结算协议中认可其实际使用租赁物并承诺按原告与欣豪公司租赁合同的约定给付拖欠原告2012年9月1日至2016年12月30日租金及违约金。此外，欣豪公司的股东章文豪、章文娣系被告章宾的子女，应当知道租赁合同签订及实际履行情况。由此可以判断，2012年11月22日原告与虽欣豪公司签订租赁合同，原告为合同的出租方，但承租方实际为被告章宾，该租赁合同的权利义务主体为原告和被告章宾。2、被告章宾是否应给付原告租金及违约金。章宾作为租赁合同的承租人，自2012年9月1日占用租赁物至原告收回房屋，期间未按合同约定给付租金，对此，双方在2016年12月29日租金结算协议中确认了章宾拖欠租金为1157415.12元，但章宾未按协议履行给付租金的义务，故原告要求被告章宾给付2012年9月至2016年12月30日拖欠的租金1157415.12元，符合法律规定，本院予以支持。同时，原告在2017年11月17日收回南楼一楼173.6平方米及二、三、四楼租赁物，原告要求被告章宾给付自2017年1月1日至2017年10月30日期间该承租部分的租金221961.1元，应当予以支持；另2017年12月30日原告收回南楼一楼170平方米（超市和理发店），原告要求被告章宾给付2017年1月1日至2017年12月31日南楼超市和理发店的租金39359.18元，本院予以支持。上述被告章宾应给付原告租金共计1418735.4元。关于原告违约金的诉请，虽双方在结算协议中确认按租赁合同约定每日5‰计算共计3825350.77元，考虑到违约金约定过高，经本院释明，原告自愿按月息2分计算拖欠期间的违约金，该表示不违反法律规定，本院予以采纳。原告要求被告章宾承担违约责任，给付违约金，符合法律规定，本院予以支持，违约金自拖欠给付租金之日起即2012年10月1日至2017年12月31日止，按逾期应付租金数额（每月递增）的月利率2分计算为847759元；自2018年1月1日按所欠租金每月2分利息计算至付清款之日止，被告应当给付相应的违约金。3、被告章文豪、章文娣是否应对欣豪公司注销即2014年9月前的拖欠租金与章宾承担连带责任。由于原告并未出示证据证明欣豪公司接收了诉争租赁物，租赁合同实际承租人为被告章宾，原告明知该情况，并与章宾签订了租金结算协议，根据合同相对性原理，原告应当向合同实际相对人章宾主张给付租金。同时，原告在知道收取租金的权利被侵害时并未向被告章文豪和章文娣主张权利，两被告认为原告要求其连带给付租金已过诉讼时效符合民法通则关于延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年的特别规定，本院予以采信，故原告要求被告章文娣、章文豪承担连带责任缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，判决如下：一、被告章宾于本判决生效后十日内向原告昆吾九鼎投资控股股份有限公司给付2012年9月1日至2016年12月31日拖欠的租金共计1157415.12元。二、被告章宾于本判决生效后十日内向原告昆吾九鼎投资控股股份有限公司给付2017年1月1日至2017年12月31日拖欠的租金共计261320.28元。三、被告章宾承担自2012年10月1日至2017年12月31日逾期给付租金的违约金847759元（随上述款一并给付原告）。四、被告章宾承担自2018年1月1日至付清之日止的逾期付款违约金（按所欠上述一、二项租金金额的月利率两分计算）。五、驳回原告昆吾九鼎投资控股股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告昆吾九鼎投资控股股份有限公司预交的案件受理费81800元，由被告章宾承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  熊 娟人民陪审员  孟曦娉人民陪审员  吴小红二〇一八年二月六日书 记 员  吴春霞附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。