浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙03民终5601号上诉人（原审原告）：陈建新，男，1956年6月15日出生，汉族，户籍地温州市鹿城区，现住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：苏泽，浙江光正大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：交通银行股份有限公司温���瓯海支行，住所地：温州市瓯海兴海路联众大厦101、102、103、104、二层。统一社会信用代码913303047043384482。主要负责人：池ＸＸ，该支行行长。委托诉讼代理人：陈洁，男，系该支行职员。原审被告：胡凌峰，男，1975年10月24日出生，汉族，住温州市瓯海区。上诉人陈建新因与被上诉人交通银行股份有限公司温州瓯海支行（以下简称：交行瓯海支行）、原审被告胡凌峰案外人执行异议之诉一案，不服温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初10775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，对本案公开不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈建新上诉请求：1.撤销鹿城区人民法院（2017）浙0302民初10775号民事判决，改判支持上诉人陈建新全部诉讼请求；2.一、二���案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.本人与胡凌峰的租赁合同真实有效，本人提供的《房屋租赁合同》及付款凭证等足以证明与胡凌峰之间的租赁关系已经成立，原审法院认定温州凯瑞置业有限公司与胡凌峰之间存在利害关系，为“明显是故意规避人民法院执行的行为”没有事实依据；2.原审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款的规定，属于适用法律错误。被上诉人交行瓯海支行辩称：1.温州市鹿城区纺织路星河湾家园5幢403室房屋（以下简称：涉案房屋）的钥匙是在2014年10月统一交付的，先签订租赁合同再交房，不合常理，对租赁不予认可；2.从汇款情况分析，陈建新将租金汇给温州凯瑞置业有限公司，不符常理。原审被告胡凌峰述称，陈建新的说法是事实。��建新向一审法院起诉请求：1.判令确认陈建新与胡凌峰于2014年7月2日签订的《房屋租赁合同》有效；2.判令对胡凌峰名下坐落温州市鹿城区纺织路星河湾家园5幢403室房屋带租拍卖，陈建新享有优先购买权；3.本案诉讼费等由被告承担。一审法院认定事实：交行瓯海支行与胡凌峰、温州凯瑞置业有限公司金融借款合同纠纷一案，胡凌峰于2014年8月11日向交行瓯海支行借款165万元，涉案房屋作抵押担保，并依法办理了抵押预告登记手续。由温州凯瑞置业有限公司为胡凌峰该笔贷款负连带保证责任。该院于2016年7月18日作出（2015）温鹿商初字第6475号民事判决，判令胡凌峰于判决生效之日起十日内偿付交行瓯海支行借款本金1631602.45元及利息、逾期利息、复利；若胡凌峰未在上述期限内履行债务，则依法拍卖或变卖涉案房屋，所得价款由交行瓯海支行优先受偿。该民���判决生效后，权利人交行瓯海支行于2017年3月5日向该院申请执行。该院于2017年5月2日向温州市不动产登记服务中心发出（2017）浙0302执2579号执行裁定、协助执行通知书，依法查封了涉案房屋。案外人陈建新知晓后，向该院提出执行异议。该院于2017年8月4日作出（2017）浙0302执异545号执行裁定，驳回案外人陈建新的执行异议，陈建新不服该裁定，于2017年8月16日向该院提起案外人执行异议之诉。该院认为：交行瓯海支行对胡凌峰的债权1631602.45元及利息、逾期利息以及登记抵押权利人对涉案房屋处置等已经生效民事判决予以确认。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物��构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断…….”。本案的被告交行瓯海支行对涉案房屋已办理了不动产抵押登记，系合法的权利人，且本院判决确定了其对抵押不动产享有优先受偿权。原告陈建新因没有办理不动产租赁登记，亦没有办理租赁公证，原告陈建新诉称“将余款30万元打入案外人温州凯瑞置业有限公司账户上”，但温州凯瑞置业有限公司为胡凌峰向交行瓯海支行借款1650000元提供了担保，并协助胡凌峰办理了涉案房产抵押登记手续，可见，胡凌峰与温州凯瑞置业有限公司之间存在利害关系，现胡凌峰没有履行判决的义务，却称涉案房屋早租给原告陈建新，明显是故意规避人民法院执行的行为，故原告陈建新不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请要求其与被告胡凌峰于2014年7月2日签订的《房屋租赁��同》有效，理由不成立，不予采信。原告陈建新诉请要求带租拍卖、享有优先权不符合《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条之规定，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项的规定，判决：驳回原告陈建新的诉讼请求。案件受理费4863元，由原告陈建新负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对二审争议的事实，本院认定如下：2014年4月15日，胡凌峰与温州凯瑞置业有限公司订立《商品房预定协议书》，同年7月2日，胡凌峰将预售的涉案房屋出租给陈建新，并签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2014年7月15日起至2025年7月14日止，年租金3万元，一次性支付总租金33万元。陈建新在事前支付了3万元房屋租赁定金，并于同年7月3日依照胡凌峰指示将剩余全部租金汇至案外人温州凯瑞置业有限公司账户。同年7月4日胡凌峰与温州凯瑞置业有限公司签订《商品房买卖合同》。同月，陈建新接收涉案房屋进行装修并居住、使用至今。2014年8月11日，胡凌峰与交行瓯海支行签订编号为温交银2014年140期房贷字81181号《个人房产抵押贷款合同》，胡凌峰向交行瓯海支行借款165万元，以涉案房屋作抵押担保。以上事实由《商品房预定协议书》、《房屋租赁合同》、租赁定金收据、收条、银行交易明细清单、POS回单、《商品房买卖合同》、销货清单、《个人房产抵押贷款合同》证实。本院认为，承租人在房屋抵押合同订立前已签订合法有效的租赁合同并实际占有使用该房屋，抵押权人申请执行时，承租人在其承租期内无须向受让人移交该房屋。陈建新与胡凌峰签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效；陈建新已履行了支付租金义务，付清租期内全部租金；实际占有租赁房屋并进行装修、使用；且陈建新与胡凌峰签订涉案房屋租赁合同以及实际占有涉案房屋均在抵押登记之前。故上诉人陈建新请求确认其与胡凌峰于2014年7月2日签订的《房屋租赁合同》有效；在租赁期内保护其租赁权的诉讼请求成立，应予支持。上诉人陈建新请求对涉案房屋��有优先购买权并非执行异议之诉审理范围。原审法院认定事实、适用法律均有误，应予纠正。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销温州市鹿城区人民法院（2017）浙0302民初10775号民事判决；二、处置原审被告胡凌峰名下坐落于温州市鹿城区纺织路星河湾家园5幢403室房屋时，上诉人陈建新在其承租期内（承租期至2025年7月14日）无须向房屋受让人移交上述房屋；三、驳回上诉人陈建新的其他诉讼请求。本案一、二���案件受理费各4863元，均由被上诉人交通银行股份有限公司温州瓯海支行负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁筱海审 判 员 陈国庆审 判 员 叶 峰二〇一八年二月九日法官助理 赵 凌代书记员 余文静