.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}甘肃省景泰县人民法院民事裁定书（2018）甘0423民初105号原告：孙某。委托诉讼代理人：罗某，景泰县法律援助中心律师。被告：王某。委托诉讼代理人：苟某，甘肃景胜律师事务所律师。原告孙某与被告王某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2017年10月18日，本院作出（2017）甘0423民初1889号民事判决。被告王某不服该判决提起上诉。2017年12月15日，白银市中级人民法院作出（2017）甘042民终1249号民事裁定，认为原审判决事实不清，证据不足，撤销本院上述判决，发回本院重审。本院于2018年1月10日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙某委托诉讼代理人罗某、被告王某的委托诉讼代理人苟某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙某向本院提出诉讼请求：请求依法判决被告履行房屋买卖合同，配合原告办理房屋过户手续。事实与理由：2015年10月25日，原、被告达成房屋买卖合同，约定由被告将其所有的的位××县北面积为279平方米的砖混结构平房一院出售给原告，约定价款为50万元，原告按照合同约定付清了50万元购房款，被告向原告交付了房产证与土地证，被告承诺在3个月内交付房屋。但到期后，因该处的土地正在开发，被告让其父母搬进房屋，拒不交付房产。2017年7月26日，双方再次对此问题进行协商，并达成补充协议，约定被告应于2017年7月30日前退还原告购房款50万元，按照月利率3%支付2015年10月25日至2017年7月30日期间的利息。如果被告于2017年7月30日前不能退还购房款及利息，被告必须履行房屋买卖合同，被告应于当日交付房屋并协助原告办理房屋过户手续。到期后，被告仍未履行补充协议约定的义务。故现依法起诉贵院，请求判如所请。被告王某辩称，原告的诉讼请求依法不能成立，应当依法驳回。原、被告之间并非房屋买卖合同关系，实为民间借贷关系。2015年10月25日，原、被告虽签订了房屋买卖协议，但双方的真实意思是以签订房屋买卖协议作为民间借贷的担保。由于被告王某妹妹王明秀急需用钱，通过买卖协议中的见证人张世亮介绍以被告王某的名义向原告孙某借款50万元，原告要求被告提供房产作担保，于是原、被告签订上述房屋买卖协议，实际为借款担保的行为。张世亮、来进平、王明秀作为见证人在房屋买卖协议上签字见证。2015年10月25日，被告虽给原告出具收到50万元收条一张，但原告当时并没给被告支付50万元，而是在2015年10月26日原告孙某通过转账方式给被告尾号为2277银行账户转存借款35万元。同日，通过张海霞银行账户给被告上述账号转存借款15万元，合计50万元。2016年7月24日、7月26日、8月15日，被告通过见证人张世亮哥哥张世明给原告共还款5万元。2016年8月17日，被告通过见证人张世亮妹妹张世燕给原告还款5000元。2016年10月14日，被告通过见证人张世亮给原告还款2万元。以上合计75000元。2017年7月5日，被告通过郇金真给原告偿还借款10万元。以上收款人均为原告指定。被告通过其妹妹王明秀向原告支付现金8万元。2017年7月26日，在被告无力支付借款的情况下，原告通过郇金真用事先打印好的房屋买卖补充协议让被告签字，要求被告于2017年7月30日前还清借款50万元及月利率3%的利息。如按时还不上借款，被告将其担保的房屋过户给原告，按买卖合同履行顶付借款。但补充协议内容是以退房款名义所签。以上事实能够证明原、被告之间名为房屋买卖合同关系，实为民间借贷关系。依据民间借贷司法解释二十四条规定，原告拒绝变更诉讼请求，法院应裁定驳回起诉。本院经审查认为，根据原、被告签订的房屋买卖协议、房屋买卖补充协议、房屋买卖交易习惯、被告提供的录音资料以及双方当事人庭审陈述，原、被告之间名为房屋买卖合同关系，实则是用本案诉争房屋为被告向原告借款提供担保的民间借贷法律关系。理由如下：一、房屋买卖协议约定的权利义务不对等。本案诉争的的房屋坐落××县，建筑面积为167.57平方米，土地使用权面积279平方米。双方议定该房产及土地出售价格为50万元，一次性付清。涉案房屋为沿街平房，根据经验判断，2015年10月份双方约定的涉案房屋买卖价格明显低于当时市场价格，双方房屋买卖协议有违公平、等价原则。二、房屋买卖行为不符合日常交易习惯。2015年10月25日，原、被告签订的房屋买卖协议中约定，被告王某在3个月内将涉案房屋交付原告孙某，房产证、土地证及收条作为合同附件。但该协议中并未约定如何办理房产过户手续以及过户费用如何负担等与房屋买卖密切相关重要事宜。其次，在签订房屋买卖协议之后的近2年时间内，在原告一次性付清购房款的前提下，如果是正常的房屋买卖，为什么房屋未实际交付原告？也未办理房产过户手续？第三，2017年7月26日，双方签订房屋买卖补充协议，又约定被告于2017年7月30日以前退还原告购房款50万元，并承担2015年10月25日至2017年7月30日期间月利率3%的利息；如原告不能按时退还房款及利息，双方履行房屋买卖协议并于当日交付房屋并办理房屋过户手续。根据涉案房产的面积、位置以及2017年7月份房地产市场行情，涉案房产价值已远远高于双方约定的50万元的房屋买卖价格。如果是正常的房屋买卖，原告如何作出如此大的让步？综上三点，原、被告房屋买卖行为明显不符合日常交易习惯。三、被告提交的电话通话录音内容证实原、被告之间存在民间借贷关系。原告共向法庭提交7次（段）电话录音。其中王某与孙某分别在2017年7月4日20时43分58秒，2017年7月4日20时51分33秒、2017年7月5日14时50分06秒通话3次(三次通话均在2017年7月26日双方签订房屋买卖补充协议之前)；孙某与王明秀分别在2017年9月8日12时39分45秒、2017年10月11日15时07分04秒通话2次（二次通话均在2017年8月21日本案立案受理之后）；王明秀与张世燕在2018年2月5日15时06分45秒通话1次、王明秀与张世明在2018年2月5日14时57分41秒通话1次（这二次通话均在本案发回重审之后）。对于王某与孙某、王明秀与孙某之间的通话录音原告无异议。对于王明秀与张世燕、张世明之间的通话录音，原告认为录音内容反映的是证人证言，按照规定，证人应当出庭作证。王某与孙某三次通话主要内容：录音1、王某：”我的意思就是给你打上就合适着呢”。孙某：”给那们打，本身就用了人家们的钱，我也不掺和”。王某：”给那们打给吗，行哩吗”。孙某：”行呢，行呢”......录音2、王某:”......我意思是给你打给也对,要么你说给那们打给也对，打给以后你给写上个条条子,写上个条条子以后我们也好算账”。孙某：”你把你打，完了我给你写，没关系”。王某：”嗯、嗯、嗯，那就我打给，哪个叫啥，姓什么，我都说不上了，姓huan还是......”。孙某：”姓huan”。王某：”姓huan啊，我还以为姓......”。孙某：”要他给你回个信息不就完了嘛”。王某：”他给我发上个他的名字、卡号信息，我给他打给，咱俩再见了你就给我补上个条条子”。孙某：”好、好、好”。王某：”补上个条条子以后，咱们两个都是帮忙的，帮了个忙，忙三赶四，弄得这个泼烦事，是吧孙哥”。孙某：”再一个，你也抓紧把你妹子催着些”。录音3、王某：”喂，孙哥，凑齐了，那个叫huan...，那个字念huan，叫huanjinzhen噢，他给我发了个卡号，打就打他那上面去”。孙某：”啊、啊、啊”。王某：”那个他说，条子也不打了，他说回去，或者你兰州来了见面了你打个条子，跟他们也不办什么手续了吧”。孙某：”行呢，行呢”。王某与孙某之间这三次通话均在2017年7月26日双方签订房屋买卖补充协议之前，通话主要内容反映的是原、被告商量如何偿还借款的事，并未涉及房屋买卖的事。并且电话中受原告孙某指示，被告王某向郇金真账户打款。庭审中，被告向法庭提交打入郇金真账户10万元的转账凭证2份，其中2017年7月5日15时0分23秒、18时40分45秒王某尾号为2277的账号分别转入郇金真账号为×××的账户9万元、1万元。王某尾号为2277的账号与2015年10月26日孙某转给王某35万元、张海霞转给王某15万元的账号为同一账号。但原告称不认识郇金真，与事实明显不符。因此，通过王某与孙某三次通话内容，结合庭审中原、被告陈述及其它证据即可得出：原、被告之间是民间借贷关系，并非房屋买卖合同关系，而且原告并不是真正的出借人，被告也不是款项的使用人。王明秀与孙某、张世燕、张世明通话录音内容不再赘述，但与其他证据相互印证能够更进一步证实原、被告之间为民间借贷关系。综合上述，本院认为，本案原、被告之间名为房屋买卖合同关系，实则是用本案诉争房屋为被告向原告借款提供担保的民间借贷法律关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案审理过程中，经本院释明后原告孙某仍拒绝变更诉讼请求，故应驳回原告孙某的起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，裁定如下：驳回原告孙某的起诉。案件受理费减半缴纳的50元，由原告孙某负担。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审判长张福山审判员ＸＸ吉人民陪审员张成轩二〇一八年二月二十六日书记员张安燕