福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）闽06民终309号上诉人（原审被告）：蔡志勇，男，1959年12月4日出生，汉族，居民，住福建省龙海市石码镇下庵路**号，现住福建省龙海市。被上诉人（原审原告）：龙海市锦江弘业资产管理有限公司（以下简称“锦江弘业公司”），住所地：福建省龙海市石码工农路建行大厦五楼，统一社会信用代码：91350681557581762A。法定代表人：郭永杰，董事长。委托诉讼代理人：蔡丽石羡，福建泾渭明律师事务所律师。委托诉讼代理人：林幼蕊，福建泾渭明律师事务所律师。上诉人蔡志勇因与锦江弘业公司租赁合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2017）闽0681民初5046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡志勇上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1、双方之间的租赁合同合法有效，蔡志勇享有优先承租权，被上诉人单方面违约解除租赁合同没有法律依据和事实依据。一审认定事实错误。2、蔡志勇在租赁后期未能按时交纳租金是被上诉人造成的，由于国有企业改制，原合同约定的租金收取人发生变化，造成无人收款，责任在于被上诉人。3、与上诉人签订租赁合同的是龙海市医药公司，上诉人并未和锦江弘业公司签订合同，直到本案诉讼上诉人才知道租赁物已经划拨给锦江弘业公司，在此之前，锦江弘业公司并未通知上诉人租赁物划拨的事实。4、被上诉人主张自2016年10月1日起按每月1000元计算场地占用费没有依据，应按原合同约定的标准执行。5、龙海市医药公司违约和侵权，干扰上诉人正常经营，造成上诉人每年损失5万元以上，从2011年至2017年损失计30万元以上，锦江弘业公司应负责。6、根据最高人民法院的司法解释，政府主管部门对企业国有资产行政性调整、划转过程中发生的纠纷，人民法院不予受理，已经受理的，驳回起诉。本案应驳回起诉。被上诉人锦江弘业公司辩称，本案《租房合同》系双方的真实意思表示，合法有效。上诉人未按合同约定缴纳租金已构成违约，现租赁期限届满答辩人要求上诉人返还场地及支付场地占用费于法有据。上诉人不存在优先承租权，其主张优先承租权没有依据。其次，上诉人要求被上诉人赔偿经济损失亦缺乏依据。上诉人并未提供充足证据证明答辩人存在侵权行为以及因被上诉人的侵权行为给上诉人造成的损失数额，上诉人应自行承担不利的法律后果。综上，一审判决正确，应予维持。锦江弘业公司向一审法院起诉请求：1、判令蔡志勇立即将2002年4月与龙海市医药公司中药饮片厂签订的位于龙海市《租房合同》项下所租赁的场地及场地设施退还给锦江弘业公司；2、判令蔡志勇向锦江弘业公司支付自2016年10月1日起至实际归还场地之日止按每月1000元计算的场地占用费（具体以法院委托有权部门鉴定结论为准）；3、本案诉讼费用由蔡志勇承担。一审法院认定事实：2002年4月，龙海市医药公司中药饮片厂与蔡志勇签订一份《租房合同》，合同约定：龙海市医药公司中药饮片厂（以下简称：甲方）将石码下庵路87号（中药饮片厂）一楼一间厂房约100平方米租给蔡志勇（以下简称：乙方）使用；租赁期限为十五年（从2002年5月1日至2017年4月30日止）；租金每月为伍佰元正，每季度前一次交一季度为壹仟伍佰元正，乙方向甲方支付租金时，甲方应付收据为据；以上合同乙方如没遵守执行，租金如没按时缴纳，甲方有权收回房屋另行安排，遵守者到期按当时市场价优先租权等内容。一审庭审中，双方均承认蔡志勇向锦江弘业公司缴纳厂房租金至2016年9月30日，自2016年10月1日起至今蔡志勇未缴纳厂房租金。2012年3月6日和2012年8月22日，龙海市医药公司两次向龙海市人民法院起诉要求解除与蔡志勇签订的《租房合同》，事后均撤回起诉。因龙海市医药公司中药饮片厂与蔡志勇签订的《租房合同》期限已届满，锦江弘业公司向蔡志勇讨回租赁的厂房及拖欠的租金未果，于2017年8月30日具状诉至一审法院。另查明，讼争厂房址在石码镇下庵路87号，该厂房原所有权人系福建省龙海市医药公司；2016年7月14日，龙海市锦江实业发展有限公司设立子公司龙海市锦江弘业资产管理有限公司，主要负责资产管理、物业管理及维护资产完整与安全；2016年9月27日，龙海市人民政府印发龙政综【2016】231号文件，将福建省龙海市医药公司等71家企业人、财、物划转至龙海市锦江实业发展有限公司进行管理。一审法院认为，锦江弘业公司与蔡志勇之间的租赁合同依法成立并生效，双方当事人应按合同约定履行义务。锦江弘业公司依约将厂房交付蔡志勇使用，租赁期限届满，蔡志勇继续使用厂房，锦江弘业公司没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，锦江弘业公司可以随时要求蔡志勇返还厂房，但锦江弘业公司应当在合理期限之前通知蔡志勇；现《租房合同》约定的租赁期限已经届满，锦江弘业公司要求蔡志勇返还厂房，依法应予支持。《租房合同》期限届满后，蔡志勇未按原合同约定继续支付租金，锦江弘业公司请求蔡志勇按厂房每月租金1000元的价格来计算未缴纳的租金，于法无据，不予支持；但可按原合同约定的厂房每月租金500元的价格来计算拖欠的租金。蔡志勇辩解依据《租房合同》约定其享有优先承租的权利，但不符合《合同法》的规定，即租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，因此，蔡志勇的辩解意见，不予采纳；另外，蔡志勇要求锦江弘业公司赔偿其6年的经济损失30万元，因蔡志勇提供的证据不足以证明其事实主张，不予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条、第七十六条的规定，判决：一、蔡志勇应于判决生效之日起二个月内腾空并将租赁物〔即座落于龙海市医药公司中药饮片厂）厂房，建筑面积约100平方米〕返还锦江弘业公司;二、蔡志勇应于判决生效之日起二个月内支付锦江弘业公司自2016年10月1日起至实际归还厂房之日止按每月500元计算的厂房租金；三、驳回锦江弘业公司其他的诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由蔡志勇负担。二审中，对一审查明的事实，除了上诉人对查明的“2016年7月14日，龙海市锦江实业发展有限公司设立子公司龙海市锦江弘业资产管理有限公司，主要负责资产管理、物业管理及维护资产完整与安全；2016年9月27日，龙海市人民政府印发龙政综【2016】231号文件，将福建省龙海市医药公司等71家企业人、财、物划转至龙海市锦江实业发展有限公司进行管理”表示不清楚外，对一审查明的其他事实，双方当事人均无异议，本院对双方当事人无异议的事实予以确认。二审中，上诉人向本院提交《证明》七张，拟证明其经济损失。经质证，被上诉人对七张《证明》的真实性、关联性均有异议。本院认为，上诉人提供七张《证明》拟证明其经济损失，但上诉人一审并未提起反诉，其主张的经济损失不属于本院的审理范围，《证明》与本案缺乏关联性，不能作为本案认定事实的依据。本案的争议焦点为：一、本案是否属于人民法院主管范围；二、上诉人主张优先承租权能否成立；三、上诉人是否应向被上诉人返还租赁物及支付租金。对此,本院分析认定如下：一、关于本案是否属于人民法院主管的问题本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定：“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。”《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，被上诉人是讼争租赁房屋的资产管理者，其基于租赁合同关系提起本案民事诉讼，符合上述法律规定，本案双方当事人之间因租赁合同产生的民事纠纷属于人民法院的主管范围。上诉人提出根据《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第三条规定，本案纠纷不属于法院的受理范围，应驳回被上诉人的起诉，但上述规定是指政府主管部门在对企业国有资产进行行政性调整、划转过程中，当事人基于行政性调整、划转过程中发生的纠纷向人民法院提起民事诉讼的，人民法院才不予受理，而本案审理的是双方之间的租赁合同纠纷，并非国有资产行政性调整、划转过程中产生的纠纷，本案并不符合上述规定的适用情形。上诉人以被上诉人的起诉适用该规定为由，主张驳回被上诉人的起诉属适用法律错误，不能成立，不予支持。二、关于上诉人主张优先承租权能否成立的问题本院认为，本案双方当事人签订的《租房合同》第十条约定：“以上合同乙方（指上诉人）如没遵守执行，租金如没按时交纳，甲方有权收回房屋另行安排，遵守者到期按当时市场价优先租权”。涉案《租赁合同》约定的租赁期限已于2017年4月30日届满，上诉人仅向被上诉人交纳租金至2016年9月30日，上诉人在《租房合同》约定的租赁期限内并未按时交纳租金。被上诉人在提起本案诉讼之前已两次起诉上诉人支付租金并返还租赁物。被上诉人在本案二审中确认其收回涉案租赁物后不再继续出租，且没有证据证明上诉人已将涉案租赁物进行出租，因此，上诉人主张其享有优先承租权不能成立，本院不予支持。三、关于上诉人是否应向被上诉人返还租赁物及支付租金的问题本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案《租房合同》约定的租赁期限是2002年5月1日至2017年4月30日，被上诉人提起本案诉讼时《租房合同》约定的租赁期限已经届满，被上诉人向上诉人主张返还租赁物符合法律规定。其次，上诉人认可被上诉人主张的其仅支付租金至2016年9月30日，即上诉人在租赁期限内即已拖欠租金，二审中上诉人确认其至今仍实际占有本案讼争的租赁物，因此，上诉人应向被上诉人支付自2016年10月1日起至2017年4月30日的租金，及自2017年5月1日起至实际返还租赁物之日的房屋占用费。一审判决驳回被上诉人诉求的每月1000元占用费，仅判决上诉人向被上诉人每月支付500元租金并无不当。上诉人以被上诉人未向其赔偿经济损失为由拒不支付租金，理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，本院认为，双方当事人之间的租赁合同期限已经届满，上诉人应向被上诉人支付租赁期间的租金和租赁期限届满后的房屋占用费，上诉人不予支付租金和返还租赁物的上诉请求不能成立，应予驳回。本案租赁合同期限未满时，出租人即提出异议，要求承租人返还租赁物，本案不符合《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定的情形，一审认定双方之间形成不定期租赁合同关系错误，应予以纠正。关于上诉人提出的被上诉人应向其赔偿经济损失30万元的主张，因上诉人在本案一审期间并未就该主张提起反诉，其在本案二审期间才向本院递交《反诉状》主张赔偿经济损失。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，在本案双方当事人未能就赔偿经济损失达成和解的情况下，本院对该反诉请求不予审理，上诉人可就该请求另行起诉。一审在上诉人未就赔偿经济损失提起反诉的情况下，对上诉人是否存在经济损失进行实体审理，认为蔡志勇提供的证据不足以证明其主张的经济损失，违反了法定程序，应予以纠正。但一审实体判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人蔡志勇负担。本判决为终审判决。审 判 长  孟庆彩审 判 员  郭兰君代理审判员  张阿娇二〇一八年二月二十三日书 记 员  韩英燕