河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终655号上诉人(原审被告)：李改菊，女。委托诉讼代理人：陈基罡，河南开通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏润亭，男。委托诉讼代理人：王培，河南京原律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐社利，河南京原律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：岳应理，男。上诉人李改菊因与被上诉人苏润亭、岳应理执行异议之诉一案，不服河南省新密市人民法院（2016）豫0183民初7290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭，依法进行了审理。上诉人李改菊的委托诉讼代理人陈基罡，被上诉人苏润亭的委托诉讼代理人唐社利到庭参加诉讼，被上诉人岳应理未参加诉讼。本案现已审理终结。李改菊上诉请求：撤销（2016）豫0183民初7290号民事判决，改判恢复对位于新密市城区××村北段西侧××单元××层东户房屋（房产证号新密房权证字第××号）的执行措施。事实和理由：1、岳应理是否同苏润亭签订合同，因一审岳未到庭，故一审未查清事实。2、岳应理已经将房产证办出。根据苏润亭提供的证据，其是于2008年8月3日签订的售房合同。2008年9月10日，岳应理同上诉人一起在新密市房管局对涉案房屋进行了抵押登记。办理时房管部门是需要实地勘测的，苏润亭在购买房屋时存在过错。因为确认买卖标的的权属归属，是买受人的责任。3、即便苏润亭同岳应理的买卖合同真实，双方也仅为债权关系，物权仍归岳应理所有。被上诉人苏润亭辩称，1、被上诉人苏润亭与岳应理已经签订有效的书面买卖合同，被上诉人对涉案房屋享有物权期待权，优先于上诉人李改菊的一般债权。2、上诉人李改菊在涉案房屋设定的抵押权与本案无关，该抵押权早已消灭，一审判决对该部分事实认定清楚，适用法律正确。3、苏润亭对涉案房屋享有的权利能够排除法院的强制执行，上诉人李改菊要求恢复对涉案房屋的执行，缺乏事实根据和法律依据。苏润亭向一审法院起诉请求：1、依法判决立即停止对原告购买的位于新密市城区××楼街北段西侧××单元××东户房屋(房产证号：新密房权证字第××号)的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、依法判决确认位于新密市城区××楼街北段西侧××单元××东户房屋属于原告所有（房屋价值为163000元）；3、本案受理费由被告承担。一审法院认定事实：2008年8月3日，原告与被告岳应理签订《售房合同书》一份，合同约定被告岳应理将其所有的位于新密市城区××楼街北段西侧××单元××东户的一处房产以163000元价格卖给原告，原告于2008年8月3日向被告岳应理先支付购房款140000元，剩余款项23000元原告于2008年9月3日前向被告岳应理支付完毕，且自原告付清购房款之日起，被告岳应理协助原告办理有关房产证手续。原告按照合同约定于2008年8月3日向被告岳应理支付购房款140000元，被告岳应理向原告出具收到条一份，后原告于2008年8月30日向被告岳应理支付完毕剩余购房款23000元，被告岳应理向原告出具收到条一份。原告及其家人大概于2008年10月份入住该房屋居住至今，但双方未办理产权变更登记手续。2013年10月8日，该院在审理李改菊诉岳应理、岳怀超民间借贷纠纷一案中，李改菊向该院提出诉讼保全申请，该院作出（2013）新密民二初字第475号民事裁定书，保全查封了登记在岳应理名下的该处房产。此案该院经审理后于2013年12月9日作出（2013）新密民二初字第475号民事判决书，判决岳应理偿付李改菊欠款本金900000元及利息。判决生效后，岳应理未履行其义务，李改菊依法向该院申请强制执行。在执行案件中，苏润亭向该院提出执行异议，请求法院依法解除对该房产的查封。该院于2016年10月19日作出（2016）豫0183执异51号执行裁定书，裁定驳回案外人苏润亭的异议请求。后苏润亭对该执行裁定不服，向该院提起执行异议之诉，请求判决立即停止对该处房产的强制执行，并解除对上述房产的查封，确认该房产属于原告所有，并要求本案受理费由被告承担。另查明，2008年5月12日，被告岳应理领取该处房产的房产证（房产证号为：新密房权证字第××号），2008年9月10日被告岳应理对上述房产办理了抵押登记（他项权证号为：新密房他证字第××号），抵押权人为李改菊，权利价值为350000元，设定日期为2008年9月4日，约定期限至2009年9月3日。2010年7月20日被告岳应理向原告出具保证书一份，其内容为：“我保证十二月前保证房产证办回、把证给住户，保证人岳应理，2010年7月20日。”一审法院认为，最高人民法院《关于审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告购买被告岳应理位于新密市城区××楼街北段西侧××单元××东户的房产一套，双方签订有书面的买卖合同，原告已支付给被告岳应理163000元房款，被告岳应理给原告出具有收到条，并出具保证在2010年12月以前将房产证办回给住户的保证书。原告购买该房屋后在法院查封之前已经合法占有使用该房产，这一事实有原告提供的电费、水费、卫生费等证据证实。关于原告购买该房屋后未办理过户登记手续，并非是原告自身的原因。正常情况下，原告购买房屋后应及时办理过户登记手续，但在办理过户登记手续时，房管部门要求购买方和出售方同时到场才能办理的，且出售方起到比较重要的作用，只有购买方一方到场房管部门是不能办理的。而被告岳应理于2008年5月12日既已取得房屋所有权证，但却一直未将其取得房屋所有权证的事实告知原告，而是一直推说房产证未办出来，也未协助原告去办理过户登记手续，反而被告一直持有房产证并为被告李改菊借款时将该房屋进行抵押，说明被告岳应理将该房屋出售后，不配合原告办理过户登记手续。故原告就该房屋享有足以排除强制的民事权益，对原告要求判令停止对该房屋的执行、解除查封的主张，该院予以支持。原告与被告岳应理所签《售房合同书》，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合同合法有效。故对原告请求依法确认涉案房屋归原告所有的主张，该院予以支持。对于被告李改菊辩称原告对争议房屋没有办理不动产登记，不是房屋所有权人，该房屋被新密市人民法院查封并无不当，原告起诉理由不能成立，要求驳回原告的诉讼请求的答辩意见，现查明，李改菊申请该院查封该房产的债权发生在2011年3月，而李改菊提供的他项权证设立抵押的日期为2008年9月4日，且李改菊在与岳应理民间借贷纠纷案件中并未提及设定房产抵押事实，也未主张对涉案房屋享有优先受偿权，该答辩意见不能成立，故该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、停止对原告苏润亭购买的位于新密市城区××楼街北段西侧××单元××东××房屋××套（房产证号为：新密房权证字第××号）的执行，并解除对上述房产的查封；二、确认原告苏润亭购买的位于新密市城区××楼街北段西侧××单元××东××房屋××套（房产证号为：新密房权证字第××号）归原告苏润亭所有。本案受理费3560元，由被告岳应理负担。二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，苏润亭与岳应理签订有书面的买卖合同，苏润亭已支付了房款，岳应理在法院查封之前已将该房屋交付苏润亭占有使用，该房屋未办理过户登记手续，并非是苏润亭自身的原因。涉案房屋应当归苏润亭所有。上诉人李改菊的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3560元，由上诉人李改菊负担。本判决为终审判决。审判长  马清来审判员  陈启辉审判员  曾小潭二〇一八年二月二十八日书记员  朱琳欣