山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁01民终635号上诉人（原审被告）：张连静，男，1967年5月6日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：陈文丽，北京市观韬（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静，北京市观韬（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南新世界阳光物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：孙雷，总经理。委托诉讼代理人：周云粉，山东凡涛律师事务所律师。上诉人张连静因与被上诉人济南新世界阳光物业管理有限公司（以下简称新世界公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初2982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张连静上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由新世界公司承担。事实和理由：1.新世界公司非本案适格主体，张连静无需向其履行任何义务。2003年8月26日张连静与济南新世界阳光发展有限公司物业管理分公司（以下简称阳光发展公司物业管理分公司）签订了《前期物业管理服务协议》，双方建立了物业服务合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定阳光发展公司物业管理分公司没有征得张连静的同意擅自将合同权利义务转让给第三人的行为均无效；2.新世界公司未提供基本的物业服务，业主有权拒交与服务不对应的物业费。新世界公司未履行物业服务义务，张连静没有义务向其履行付费义务；3.一审判决法律依据错误。《中华人民共和国合同法》第七十九条、八十条是关于债权人转让债权的相关规定，本案为物业服务合同纠纷，上述法条与本案无关。《物业管理条例》第四十二条与本案无关，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条内容与本案不符。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请依法改判。新世界公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。新世界公司向一审法院起诉请求：1.张连静向其支付拖欠的冷水费155.40元；2.张连静向其支付拖欠的物业服务费20078.96元；3.张连静向其支付滞纳金10039.5元；4.本案的诉讼费由张连静承担。一审法院认定事实：新世界公司作为另案原告起诉另案被告刘萍物业服务合同纠纷一案，一审法院于2017年2月21日做出（2016）鲁0104民初5531号民事判决，该判决已经发生法律效力。上述生效判决认定济南市槐荫区新世界阳光花园小区东区由济南新世界阳光发展有限公司（以下简称阳光发展公司）开发建设。阳光发展公司物业管理分公司在新世界阳光花园小区东区提供物业服务。阳光发展公司于2006年7月11日出资成立新世界公司。新世界公司成立当日，阳光发展公司物业管理分公司将其在《新世界阳光花园前期物业管理服务协议》中的全部权利和义务转让给了新世界公司，由新世界公司继续按照《新世界阳光花园前期物业管理服务协议》中的约定为小区提供物业服务。2003年8月26日，阳光发展公司物业管理分公司作为甲方，张连静作为乙方，双方签订《新世界阳光花园前期物业管理服务协议》一份，约定：乙方所购房屋为小高层，坐落于*，产权登记面积为地上面积117.01平方米。协议约定了甲乙双方的权利和义务，并约定了甲方向乙方提供的物业管理服务内容包括房屋共用部位的维修和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等内容。关于物业管理服务费用，协议第四条约定物业管理费按产权登记面积计算，小高层按建筑面积每月每平方米暂收1.30元，预收3个月；乙方交纳费用时间为按购房合同中入住期起计算或甲方通知交房之日起算。第五条其他有偿服务约定车位及其使用管理服务费用中机动车按市物价局规定的收费标准执行，非机动车按市物价局规定的收费标准执行。地上地下停车场车位出租按市物价局有关规定执行。第六条代收代缴收费服务约定受有关部门或单位委托，甲方可提供水费、电费、燃气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。第九条违约责任第四项约定，乙方违反协议，不按本协议约定收费标准和时间缴纳物业管理费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，如逾期仍不交纳的，甲方依法追收。协议另对其他事项进行了约定。张连静自2007年1月1日至2017年12月31日未按照约定交纳物业费。新世界公司向一审法院提交EMS快递单显示其曾向张连静邮寄催交物业费的律师函。新世界公司诉至一审法院要求张连静按照协议约定交纳上述期间的物业费，还说明按照协议约定，张连静应承担违约金，以未交物业费为基数，按照日千分之三的标准，自逾期之日起至2017年4月30日止，每半年分段进行计算。张连静对欠付物业服务费的事实没有异议，但提出新世界公司主体不适格、物业服务存在瑕疵、收费标准不符合规定等抗辩意见。一审法院认为，新世界公司提交阳光发展公司的证明证实新世界阳光花园东区的物业服务单位由阳光发展公司物业管理分公司变更为新世界公司。该项事实已由一审法院生效判决予以确认。新世界阳光花园东区为阳光发展公司开发建设，在该小区尚未成立业主委员会的情形下，其先后选定阳光发展公司物业管理分公司及新世界公司为该小区提供前期物业服务的行为合法有效。阳光发展公司物业管理分公司与张连静签订的《新世界阳光花园前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。对于张连静答辩提出新世界公司诉讼主体不适格的意见，没有事实依据，一审法院不予采纳。阳光发展公司物业管理分公司作为物业服务提供者，负有向小区业主提供物业服务义务的同时享有收取物业费的权利，张连静作为物业服务接受者享有要求新世界公司提供物业服务权利的同时负有交纳物业费的义务。在新世界公司成立之后，阳光发展公司又选定了新世界公司为小区提供物业服务，新世界公司实际承受了原前期物业服务合同中的权利和义务。新世界公司提交的催交物业费的快递等证据可以证明，其为该小区提供物业服务后，曾向张连静催收过物业费，即其将阳光发展公司物业管理分公司向其转让物业费债权的事宜已经通知到了张连静。本案中，新世界公司有权要求张连静按照原协议约定向其交纳2007年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费。张连静所有的房屋面积为117.01平方米，合同约定的物业费标准每月每平1.30元，经核算上述期间的物业费为20078.96元。对新世界公司的该项诉求，有理有据，一审法院予以支持。诉讼过程中，张连静提出以下答辩意见，一审法院逐项分析如下：1.房屋漏水、卫生间下水道倒灌等问题。房屋质量问题可能受多方面因素的影响，张连静没有提供证据证明房屋存在上述问题与新世界公司维修不当或对公共区域管网维护不到位、不及时有关，新世界公司对此也不予认可，依据该理由拒交物业服务费没有依据。2.小区车辆管理混乱、保安未依约提供巡逻安保服务等违约、服务质量不达标问题。依据相关规定，物业服务企业未按照物业服务合同约定提供服务的，业主可以向相关部门投诉。在没有证据证明存在严重服务质量的前提下，张连静以不满意服务质量为由拒交物业费会导致服务经费不足和服务质量恶化，最终损害全体业主的利益。综上，张连静以上答辩意见并不能免除其支付物业服务费的义务。关于新世界公司要求张连静支付滞纳金10039.5元的请求，按照协议约定，张连静拖欠物业服务费，新世界公司有权要求其支付逾期交纳物业服务费的违约金，新世界公司的请求亦符合协议约定的标准。但张连静在诉讼中对该违约金的合理性进行抗辩，提出新世界公司存在违约行为、服务瑕疵的答辩意见，并提交照片等证据。一审法院认为，上述证据虽不能证明新世界公司存在服务质量严重不达标的情形，但鉴于张连静未及时交纳物业服务费存在着相应理由。因此，对新世界公司的该项诉求，一审法院不予支持。关于新世界公司要求张连静支付冷水费155.4元的请求，因该项费用系双方约定的代收代缴费用，新世界公司没有提供其实际已代张连静向相关部门交纳该项费用的证据。对新世界公司的该项请求，没有事实依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十九条、第八十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、张连静于判决生效之日起10日内向济南新世界阳光物业管理有限公司支付2007年1月1日至2017年12月31日间的物业服务费20078.96元；二、驳回济南新世界阳光物业管理有限公司要求张连静支付冷水费155.40元的诉讼请求；三、驳回济南新世界阳光物业管理有限公司要求张连静支付滞纳金10039.50元的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费557元，减半收取278.50元，由济南新世界阳光物业管理有限公司负担100元，由张连静负担178.50元。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”因此，业主交纳物业服务费用，不仅是基于物业服务合同所产生的合同义务，而且是基于法律规定的法定义务。由于业主对于小区物业享有建筑物区分所有权，小区内共有部分的维护费用应当由全体业主共同承担。业主不按时交纳物业服务费用，一方面违反物业服务合同的约定，侵害物业服务企业的权利；另一方面违反业主的法定义务，侵害其他业主的合法权益。本案中，新世界公司承受了原前期物业服务合同中的权利和义务，并为业主提供了物业服务，业主亦未对新世界公司提供物业服务提出异议。新世界公司作为物业服务提供者，负有向小区业主提供物业服务义务的同时享有收取物业费的权利，张连静作为物业服务接受者并实际享受到了物业服务，因此张连静以新世界公司非本案适格主体为由拒交物业费的抗辩不予支持。关于张连静主张新世界公司未提供基本的物业服务，一审法院已经充分阐述了判决理由与法律依据，判决确认新世界公司提供的物业服务尚未构成严重瑕疵并无不当。且一审法院判令张连静不支付滞纳金，已是考虑到物业公司提供的服务确实存在问题的事实，故张连静再以物业服务存在问题为由不交物业费，依法不能成立。关于张连静主张房屋漏水、卫生间下水道倒灌等问题，业主与建设单位、物业服务企业之间存在不同的法律关系。房屋质量不属于物业服务合同约定的内容，也不属于物业服务企业的管理和服务范围，物业服务企业不应对房屋质量问题承担义务，故张连静以此拒交物业费，于法无据，本院不予支持。综上所述，张连静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费557元，由张连静负担。本判决为终审判决。审判长  车言江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇一八年二月二十八日书记员  郭凯旋