上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初60004号原告邵冬兰，女，1983年1月27日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人王根良，上海博济律师事务所律师。被告上海南慧税务师事务所有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人朱军明。原告邵冬兰与被告上海南慧税务师事务所有限公司(以下至判决主文前简称南慧公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月21日公开开庭进行了审理。原告邵冬兰及其委托诉讼代理人王根良、被告南慧公司的法定代表人朱军明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵冬兰向本院提出诉讼请求：一、判令被告按照施工竣工图将上海市浦东新区惠南镇川南奉公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房产)恢复原状(现有通道恢复成卫生间)；二、判令被告向原告交付上述已恢复原状的涉案房产；三、判令被告支付原告逾期交房违约金15,000元(人民币，下同)；四、判令被告赔偿原告逾期交房的其他损失41,200元。事实与理由：2016年9月8日，原、被告与房产中介就涉案房产签订《房地产买卖居间协议》一份，约定被告以2,900,000元的总价向原告出售涉案房产，原告于当日向被告支付购房定金150,000元。同月12日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，原告又分三次向被告支付购房款1,880,000元。2017年2月13日，涉案房产完成产权登记过户，权利人为原告及其丈夫严卫荣。同月22日和27日，原告又先后支付被告购房贷款800,000元、购房尾款70,000元。根据《房地产买卖居间协议》约定，被告应当在收到全部购房款后十天内将恢复原状(现通道改原卫生间)的涉案房产交付原告，但被告至今未予交付构成违约，故应向原告支付逾期交房违约金。被告之违约行为另造成原告与案外人因租赁合同纠纷支付违约损失41,200元，该费用亦应由被告进行赔偿。双方几次交涉未果，故原告诉至法院，请求解决。被告南慧公司辩称：讼争房屋购置于2005年左右，原做税务咨询所的办公场所使用，后该税务咨询所更名为被告，期间公司股东变动较大。此次涉案房产交易，系公司原来的几个老股东所为，现法定代表人及几个新股东对此均不知情。目前房屋钥匙在公司原股东兼财务人员陈维大处，但公司对其是否有权代表公司处分房产持有异议。关于原告提出的其他损失，由法院公正判决。本院经审理确认如下事实：2016年9月8日，原、被告经上海听潮房产经纪事务所(以下简称听潮经纪事务所)居间介绍，三方签订《房地产买卖居间协议》一份，约定由被告向原告出售上海市浦东新区惠南镇川南奉公路XXX弄XXX号XXX室房屋(即前述涉案房产)，房价款为2,900,000元，由原告采取分期付款方式支付，被告应于收到全部购房款后10天内将房屋交付原告，逾期每天按市场租金赔偿原告相应损失。另双方定于2016年12月30日前办理产权过户手续。双方另特别补充约定：1、自行车车库是5号车库；2、交房时房屋恢复到原样；3、房屋内的基础设施都要完善好。2016年9月12日，原告(乙方)、被告(甲方)正式签订《上海市房地产买卖合同》，确认甲方向乙方出售涉案房产，房屋面积121.90平方米，转让款2,900,000元，支付方式：乙方应于2016年9月9日前支付定金150,000元(待支付尾款时抵作房价款)，2016年12月5日前支付1,000,000元，2017年1月31日前支付1,750,000元。双方约定于2016年12月31日前共同赴房地产交易中心申请办理转让过户手续。在上述《上海市房地产买卖合同》中，双方未就涉案房产的交付时间和验收问题及相应的违约责任作出具体约定。又查明，原告于签订涉案《房地产买卖居间协议》当日，向被告支付购房定金150,000元。后原告又于2016年11月7日、2017年1月10日、2月22日、2月27日分五次各向被告支付购房款750,000元、1,130,000元、800,000元、70,000元，以上合计2,900,000元。2017年2月13日，涉案房产经核准登记于原告及其丈夫严卫荣二人名下。后因双方就被告是否按照约定条件和约定时间进行交房问题发生纠纷，故原告诉至法院，请求解决。再查明，2017年4月6日，原告与案外人闵冬青就涉案房产签订《租赁协议书》一份，约定由原告将涉案房产出租于闵冬青使用，租赁缴付：租房押金3,000元，月租金3,000元，租金按半年一次性支付；租赁期限：2017年4月8日至2019年4月7日；违约责任：出租方不能提供约定的房屋而解除合同的，应支付承租方本合同租金总额30%的违约金。2017年7月14日，在案外人上海致亿房地产经纪有限公司调解下，原告与闵冬青签订了《调解协议书》一份，自愿赔偿闵冬青违约金和滞纳金合计41,200元。审理中，原、被告确认如下事实：涉案房产的房型原为三房二厅二卫，现双方争议的需恢复原状的部位原系主卧所附的卫生间。被告在使用涉案房产作为办公场所期间，将涉案房产的该部位跟与之合墙的隔壁1号202室房屋对应部位打通，作为其办公场所的一处过道。后被告向原告出售涉案房产后，虽已将涉案房产与1号202室房屋进行隔断，但因排管等事项涉及相邻业主，且未得相邻业主配合协助，故尚未将之恢复至卫生间应有功能。另原告认为起诉时主张的逾期交房违约金只暂计了五个月，现变更请求要求被告自2017年3月10日始至实际交付房屋日止按照3,000元/月的标准支付逾期交房的违约金。以上事实，由当事人的陈述及《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、房款收据、转账凭证、《上海市房地产权证》、《租赁协议书》、《调解协议书》等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告就涉案房产先后签订了《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》，上述协议和合同系双方的真实意思表示，相关内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，均属合法有效，双方均应恪守。后原告作为买受方已全额支付购房款，涉案房产也已完成过户登记，现双方争议事项为被告未向原告交付符合双方约定条件的房屋应如何承担合同责任，对此本院结合原告各项诉求分析如下：一、关于原告要求被告将涉案房产恢复原状的诉讼请求。本院认为，根据我国《合同法》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告要求被告将涉案房产相应部位恢复原状系要求被告承担继续履行的违约责任，但因该合同义务指向的是具体、特定的修复行为，而双方在本案审理中均确认被告的修复行为未全面完成系因未得到相邻业主的配合协助所致。根据我国《物权法》的相关规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。不动产业主对专有部分所有权行使权利时，不得损害其他业主的合法权益。而根据日常生活经验可知，原告要求被告将相应部位恢复卫生间的基本功能，势必会牵涉到重新排管等一系列事项，而该事项可能影响到楼上、楼下等相邻业主的相关利益，一旦处置不当极易引起相邻纠纷，故该恢复原状之合同义务不宜强制履行。原、被告应当在共同取得相邻业主、物业部门等的谅解、配合、协助的基础上，妥善解决此项纠纷，本院在本案中对此诉讼请求不作处理。原告可在解决相邻关系等问题之后，要求被告继续履行修复义务或赔偿原告为实现相关修复而产生的合理费用。二、关于原告要求被告向其交付涉案房产的诉讼请求。根据本院查明的事实，被告在使用涉案房产过程中，因经营之需对涉案房产的原结构进行了功能性调整和改造，致现双方争议之部位丧失了卫生间的基本功能。而原告作为买受方，其为生活居住之需从被告处购入涉案房产，且在与被告磋商买卖事宜之初，即将“交房时房屋恢复到原样”、“房屋内的基础设施都要完善好”作为一项特别约定写入《房地产买卖居间协议》。现原告不予受领涉案房产的主要原因也系被告未能按照约定将房屋恢复原状，但本院认为涉案房产作为一套三房二厅二卫的住宅用房，在其中一处卫生间功能暂且未能恢复的情形下，仍然具备居住使用的基本功能，故相关交付问题应当在本案中及时解决，原告不应再行扩大自身损失。故原告要求被告交付涉案房产，本院予以支持。被告抗辩公司现股东对此不知情、房屋钥匙尚在经办人处等，均属于被告内部事务，不得对抗原告合同项下的基本权利。三、关于原告要求被告承担违约金及赔偿损失的诉讼请求。本院认为，被告至今既未将涉案房产按照双方约定恢复原状，又未向原告交付符合约定条件的涉案房产，上述行为显属违约，理应向原告承担相应的违约责任。因双方在《上海市房地产买卖合同》中未就违约责任作出具体约定，故可依据双方所签订的《房地产买卖居间协议》第十一条约定处理。本院综合考虑双方的合同履行情况、当事人的过错程度、本地租房市场基本行情等涉案因素，认为原告要求被告从2017年3月10日起至实际交付房屋日止按照3,000元/月的标准支付逾期交房的违约金并无不当，故予以支持。关于原告主张的其他损失41,200元，虽原告为此提供了《租赁协议书》、《调解协议书》等证据，但根据原告自己所陈述的《租赁协议书》的签订和履行情况，原告系在明知其与被告就涉案房产的交付存在争议尚未解决的情形下与承租人草率签订长期租赁合同，且在承租人未按约支付押金、租金的情形下自愿向其支付巨额违约金和滞纳金，上述行为显然有悖常理，存在自行扩大损失之嫌。且根据我国《合同法》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。综上，原告主张上述41,200元的损失客观存在且应由被告予以赔偿的请求，缺乏事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条第(二)项、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条第一款的规定，判决如下：一、被告上海南慧税务师事务所有限公司于本判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区惠南镇川南奉公路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告邵冬兰；二、被告上海南慧税务师事务所有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告邵冬兰逾期交房违约金(自2017年3月10日始至实际交付房屋日止按照3,000元/月的标准计算)；三、驳回原告邵冬兰的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,764.50元(已减半收取，原告邵冬兰已预交)，由原告邵冬兰负担704.50元，由被告上海南慧税务师事务所有限公司负担15,060元，被告上海南慧税务师事务所有限公司应负担之款，于本判决生效之日起七日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  郑卿杰二〇一八年二月二十二日书记员  刘仪蘋附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。