上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民终974号上诉人(原审原告、反诉被告)：陈国琴，女，1976年2月4日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：彭继南，上海彬钏律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：刘士荣，男，1945年7月13日生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人(原审被告、反诉原告)：李青凤，女，1952年5月4日生，汉族，住址同上。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：ＸＸ飞，上海申企律师事务所律师。上诉人陈国琴因与被上诉人刘士荣、李青凤房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初16710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈国琴上诉请求：撤销一审判决第三、四项，依法改判刘士荣、李青凤向陈国琴支付违约金，以137万元的每日万分之五为标准，自2017年3月1日起计算。事实与理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误。第一，上诉人在签订《房地产买卖协议》和《上海市房地产买卖合同》时，均告知过被上诉人和房产中介上诉人不符合上海市购房条件。因此，被上诉人对于上诉人不具备购房资格是明知的，不存在上诉人违约的问题。第二，导致合同目的无法实现的真实原因是上诉人和被上诉人均信赖房产中介能够为上诉人进行包装后达到购房条件。上诉人和被上诉人均明知此次房屋买卖存在风险而仍然签订房屋买卖合同，故上诉人并非违约方。第三，根据相关规定，由于限购等政策实施导致当事人无法办理房屋所有权变更登记的，买受人请求解除合同并要求出卖人返还购房款或定金的，人民法院应予支持。被上诉人刘士荣、李青凤共同辩称：不同意上诉人的上诉请求。双方签订房屋买卖合同时，被上诉人并不知晓上诉人是限购对象。被上诉人出售房屋是为了置换房屋，若知晓上诉人是限购对象，被上诉人不会与上诉人订立房屋买卖合同。双方合同中明确约定上诉人须保证其在签署合同时具备相关政策所规定的购房资格。上诉人因自身限购原因在合同约定交易过户时间到达后，经被上诉人一再督促仍拒绝履行义务，致使合同目的不能实现，理应承担违约责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈国琴向一审法院起诉请求判令：1、解除双方就上海市宝山区顾北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《房地产买卖协议》及《上海市房地产买卖合同》；2、刘士荣、李青凤向陈国琴返还购房款137万元；3、刘士荣、李青凤共同向陈国琴支付违约金(以137万元的每日万分之五，自2017年3月1日起计算)。刘士荣、李青凤向一审法院提起反诉请求判令：1、解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》；2、陈国琴赔偿刘士荣、李青凤房屋跌价的差价损失54万元。一审法院认定事实：刘士荣、李青凤是系争房屋的房地产权利人。2016年10月28日，陈国琴(买受人、乙方)与刘士荣、李青凤(出卖人、甲方)签订《房地产买卖协议》，约定刘士荣、李青凤将系争房屋出售给陈国琴，房屋总价为455万元。协议第4.2条约定，乙方保证在签署本协议时具备相关政策所规定的购房资格。同年10月31日，双方签订《上海市房地产买卖合同》，合同特别告知(二)载明了相关限购政策并约定，买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限购规定，本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限购规定。如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房等情况，应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。合同签订后，陈国琴共计向刘士荣、李青凤支付购房款137万元。一审审理中，经刘士荣、李青凤申请，一审法院委托上海百盛房地产估价有限责任公司对系争房屋在2017年10月的市场价值进行司法评估，该公司于2017年10月25日出具评估报告，评估总价为4,010,000元。刘士荣、李青凤对该份评估报告的真实性、合法性、关联性均不持异议。陈国琴对评估的结果不予认可，并表示现场评估时并未通知陈国琴，陈国琴没有到场参与评估，而刘士荣、李青凤当时在场，对陈国琴不公平。且买卖合同是在2016年10月签订，而评估报告评估的时间节点为2017年10月，在此期间房价并未下跌，反而上涨。评估公司估价师到庭接受双方询问，并表示评估前已提前通知了陈国琴的律师，且双方是否到场与评估结果没有实际关系，评估结论系根据房屋的实际状况及评估公司走访周边的中介公司调查市场价格后得出的同一类型小区同房屋的交易中心的价格。且根据上海市二手房指数办公室发布的指数，上海市的二手房的价格总体是下跌的。一审法院认为：陈国琴与刘士荣、李青凤就系争房屋签订的《房地产买卖协议》及《上海市房地产买卖合同》，系双方当事人真实意思的体现，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。但陈国琴属限购对象，并无购房资格，房屋买卖合同客观上无法继续履行，现双方均主张要求解除合同，予法不悖，予以支持。合同解除后，因合同取得的财产应各自返还，故陈国琴要求刘士荣、李青凤返还已付购房款的诉请，具有事实和法律依据，亦予以准许。然本案系由于陈国琴自身限购原因导致合同目的无法实现，违约方系陈国琴，故其要求刘士荣、李青凤支付违约金，于法无据，不予支持。且陈国琴作为违约方，理应向刘士荣、李青凤赔偿其实际损失。现系争房屋房价已下跌，刘士荣、李青凤主张房屋差价损失的请求，予以支持。经上海百盛房地产估价有限责任公司评估，确定2017年10月20日时的系争房屋现状价值为401万元，对此一审法院予以确认。陈国琴认为该评估结论价值过低的意见，不予采纳。但考虑到双方履行合同的实际情况，并结合兼顾公平、合理的民法基本原则，现一审法院酌情判决陈国琴赔偿刘士荣、李青凤损失40万元。据此，一审法院作出判决：一、解除陈国琴与刘士荣、李青凤就上海市宝山区顾北路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖协议》及《上海市房地产买卖合同》；二、刘士荣、李青凤于判决生效之日起十日内，退还陈国琴已付购房款137万元；三、陈国琴于判决生效之日起十日内，赔偿刘士荣、李青凤房屋差价损失40万元；四、驳回陈国琴的其余诉讼请求；五、驳回刘士荣、李青凤的其余反诉请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：二审中，双方的争议焦点在于，应由何方承担房屋买卖合同不能继续履行的违约责任。根据已查明的事实，陈国琴在与刘士荣、李青凤签订《房地产买卖协议》及《上海市房地产买卖合同》时不具备上海市的购房资格。陈国琴称刘士荣、李青凤在签订上述合同时明确知晓陈国琴不具备购房资格，且双方均信赖房产中介能够为陈国琴包装至符合购房资格，但陈国琴提供的证据尚不能证明其上述说法，且即使刘士荣、李青凤确实知晓陈国琴在订立房屋买卖合同时不具备购房资格，在双方未作出明确约定的情况下，亦不能仅据此认为陈国琴无需承担因自身限购而不能履行合同时的违约责任。现确因陈国琴的购房资格问题致其不能取得银行贷款，进而不能继续履行双方签订的房屋买卖合同，陈国琴理应承担相应的违约责任。一审法院根据对系争房屋价值的司法评估结果，并综合考虑案情，酌情判定陈国琴赔偿刘士荣、李青凤房屋差价损失40万元，较为合理，可予维持。陈国琴要求刘士荣、李青凤支付违约金的诉请，缺乏依据，本院无法支持。综上所述，陈国琴的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,300元，由陈国琴负担。本判决为终审判决。审判长 余 艺审判员 邬海蓉审判员 成 皿二〇一八年二月二十二日书记员 陈 洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……