苏州市吴江区人民法院	民 事 判 决 书	（2018）苏0509民初605号	原告李畅，男，1990年2月1日生，汉族，住江苏省徐州市贾汪区。	被告苏州欧普置业有限公司，统一社会信用代码91320509051868184K，住所地江苏省苏州市吴江区黎里镇汾湖浦北工业开发区。	法定代表人王耀海，该公司董事长。	委托代理人李雪梅，女，1984年1月25日生，汉族，住苏州市吴江区。	原告李畅与被告苏州欧普置业有限公司(以下简称“欧普置业公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案，并由审判员王坚，于2018年2月6日公开开庭进行了审理。原告李畅，被告欧普置业公司的委托代理人李雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。	原告李畅诉称：2016年8月16日，原告与被告欧普置业公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告欧普置业公司开发的位于苏州市××区汾湖镇××北、××路东侧梦想家园××单元××号房屋，原告付清了房款总额1172959元。合同约定被告欧普置业公司应于2017年3月15日前将房屋交付给原告使用。但被告未能按约交付，构成违约。截至2018年1月2日逾期已经超过293日。为维护原告的合法权益，现原告诉至法院，请求：1、判令被告欧普置业公司向原告支付截止2018年1月2日的逾期交房违约金171838.49元（1172959元×0.05%×293天），实际应支付到被告将符合交房条件的涉案房屋交付原告之日；2、本案诉讼费用由被告承担。原告李畅当庭将诉讼请求第一项变更为：要求逾期交房违约金计算至2018年1月17日止。	被告欧普置业公司答辩称：1、其公司虽逾期交房，但未给原告造成实际损失，故原告要求按照日万分之五的标准计算的违约金过高；2、涉案商品房所在地的同类房屋每月租金最高不超过3200元，原告诉请承担的违约金每月高达17594.38元显然过高，请求调整；3、涉案房屋于2016年5月已通过五方竣工验收，具备交付使用的法定条件，双方已于2017年3月19日办理了交房手续，房屋已经转移占有，原告李畅主张之后的逾期交房违约金无法律依据。	经审理明：	2016年8月16日，李畅与欧普置业公司签订《商品房买卖合同》，约定李畅购买欧普置业公司开发的位于苏州市××区汾湖镇××北、××路东侧梦想家园××单元××号房屋。	该合同第四条约定，涉案房屋按照建筑面积计算该商品房价款，商品房单价每平方9583元，总计款1172959元。	该合同第六条约定，付款方式为2016年7月30日前，向欧普置业公司支付首付款234959元，贷款金额938000元，在本合同签订之日起7个工作日内以银行贷款方式支付。	该合同第八条约定，欧普置业公司应于2017年3月15日前将具备以下条件并符合合同约定的商品房交付给李畅使用：1、该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》；2、该商品房经验收合格。该条另约定出卖人据实可以予以延期的情形。	该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90天后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。	李畅已经付清房款总额1172959元。2017年3月19日，李畅接收了案涉房屋。2017年10月，案涉房屋通过了包括设计、勘察、建设、施工、监理五方的竣工验收，但截止法庭一审辩论终结之日，案涉房屋尚未符合上述合同约定的交房条件。	上述事实，有当事人身份证复印件、营业执照复印件、商品房买卖合同、交付房款的发票、契税、物业费票据、交接验收单、五方验收资料等证据以及庭审笔录予以证实，足以认定。	本案的争议焦点为：	一、双方约定的违约金数额是否存在过高的情形？如何确定违约责任的承担。	原告李畅主张被告按照《商品房买卖合同》第九条约定支付逾期交房违约金，原告的计算方式为以房屋总价款为基数按每日万分之五计算，计算起始之日为2017年3月16日，计算终止日期为2018年1月17日。	被告欧普置业公司对违约金按照每日万分之五计算有异议，原告主张的违约金高于其实际损失，故请求减少违约金。	本院认为，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少，但本案原、被告双方均未举证证明因被告欧普置业公司逾期交房给原告李畅造成的实际损失，且逾期交房给购房者造成的损失包括占有、使用、收益等各项权利的损失，并不仅仅是房屋租金损失。关于逾期交房违约金的计算标准问题，被告欧普置业公司认为约定的违约金过高，经审查买受人的实际损失亦无法确定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综合考量上述因素，以已付总房款为基数按照日万分之五（折合年利率达18.25%）计算违约金标准过高，本院酌情以已付总房款为基数按照日万分之四的标准对违约金数额进行调整。	综上，逾期交房违约金以已付总房款为基数按照日万分之四计算，计算起始日期从最后交付期限的第二天即2017年3月16日起计算，故自2017年3月16日起计算至2018年1月17日（计308天）的逾期交房违约金本院依法确定为144508.55元（1172959元×0.04%×308天）。	二、原告李畅主张2017年3月19日办理交房手续之后的逾期付款违约金是否具有法律依据？	原告李畅主张2017年3月19日其虽然接收了房屋，但因接收的案涉房屋违反了《建筑法》、《消防法》等国家法律的禁止性规定，系无效的，故2017年3月19日之后仍应当计算逾期交房违约金。	被告欧普置业公司认为双方已于2017年3月19日办理了交房手续，房屋已经转移占有，原告李畅主张之后的逾期交房违约金无法律依据。	本院认为，被告欧普置业公司虽然将案涉房屋于2017年3月19日交付了原告李畅，但因案涉房屋在法庭辩论终结之日仍不符合双方在《商品房买卖合同》中约定的交付条件，即该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》，且该商品房经验收合格。故双方于2017年3月19日办理的房屋交接手续并不能否定之后被告欧普置业公司的违约行为的性质。因此，原告李畅主张2017年3月19日办理交房手续之后的逾期付款违约金具有法律依据。	据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:	被告苏州欧普置业有限公司应于本判决生效后十日内向原告李畅支付自2017年3月16日起至2018年1月17日止的逾期交房违约金144508.55元。	上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告李畅指定账号，或者支付至本院账户：户名：苏州市吴江区人民法院，账号：62×××66，开户行：中国农业银行吴江分行营业部。	如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	案件受理费减半收取1868元，由被告苏州欧普置业有限公司负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告李畅，原告李畅已预交的诉讼费用本院不再退还。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。	审判员 王 坚	二〇一八年二月八日			书记员 顾颖颖