山东省济宁市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）鲁08执异44号 异议人（案外人）济宁正昊商贸有限公司，住所地：济宁市金宇路**汇景国际城******房。 法定代表人：马健，经理。 申请执行人中建三局东方装饰设计工程有限公司，住所地，住所地：上海市浦东新区东方路****iv> 法定代表人杨鹏，董事长。 被执行人山东兴唐房地产开发有限公司，住所地：济宁，住所地：济宁市洸河路**兴唐大厦** 法定代表人李秀森，董事长。 本院在执行申请执行人中建三局东方装饰设计工程有限公司与被执行人山东兴唐房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案中，案外人济宁正昊商贸有限公司向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人济宁正昊商贸有限公司称，位兴唐国翠华府16号楼01-0302、01-0402、01-0502、01-0602、01-0702、01-0902等六套房产为其所有，请求本院解除对上述房产的查封措施。其理由为，在本院查封上述房产之前，异议人已与被执行人山东兴唐房地产开发有限公司分别签订了《济宁市商品房买卖合同》，并交付了房款，并在济宁市房产交易中心进行了网上备案，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十条之规定，对查封的办理了物权预告登记的不动产，及在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同的不动产，买受人提出异议的，且其权利能够拍出执行的，人民法院应予支持。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，工程价款优先受偿权也不得对抗作为买受人的消费者。综上，上述六套房产为异议人所有，请求法院解除对上述房产的查封。 附证据：1、《济宁市商品房买卖合同》编号为20150715033，购买的房屋为16号楼1单元3层01-0302室，合同显示日期为2015年7月15日；2017年7月26日，济宁市房产交易中心出具《备案查询确认书》一份，证明涉案房产已于2015年7月29日在济宁市商品房预（销）售合同网上备案，房屋建筑面积256.44平米，房产价值2000232元，付款方式为一次性付款；山东兴唐房地产开发有限公司于2014年1月22日出具的16号楼1单元4层01-0302室房款收据一份，交款单位为济宁正昊商贸有限公司，房款2000232元。 2、《济宁市商品房买卖合同》编号为20150715035，购买的房屋为16号楼1单元4层01-0402室，合同显示日期为2015年7月15日；2017年7月26日，济宁市房产交易中心出具《备案查询确认书》一份，证明涉案房产已于2015年7月29日在济宁市商品房预（销）售合同网上备案，房屋建筑面积256.44平米，房产价值2000232元，付款方式为一次性付款；山东兴唐房地产开发有限公司于2014年1月22日出具的16号楼1单元4层01-0402室房款收据一份，交款单位为济宁正昊商贸有限公司，房款2000232元。 3、《济宁市商品房买卖合同》编号为20150715039，购买的房屋为16号楼1单元5层01-0502室，合同显示日期为2015年7月15日；2017年7月26日，济宁市房产交易中心出具《备案查询确认书》一份，证明涉案房产已于2015年7月29日在济宁市商品房预（销）售合同网上备案，房屋建筑面积256.44平米，房产价值2000232元，付款方式为一次性付款；山东兴唐房地产开发有限公司于2014年1月22日出具的16号楼1单元4层01-0502室房款收据一份，交款单位为济宁正昊商贸有限公司，房款2000232元。 4、《济宁市商品房买卖合同》编号为20150715040，购买的房屋为16号楼1单元6层01-0602室，合同显示日期为2015年7月15日；2017年7月26日，济宁市房产交易中心出具《备案查询确认书》一份，证明涉案房产已于2015年7月29日在济宁市商品房预（销）售合同网上备案，房屋建筑面积256.44平米，房产价值2000232元，付款方式为一次性付款；山东兴唐房地产开发有限公司于2014年1月22日出具的16号楼1单元4层01-0602室房款收据一份，交款单位为济宁正昊商贸有限公司，房款2000232元。 5、《济宁市商品房买卖合同》编号为20150715041，购买的房屋为16号楼1单元7层01-0702室，合同显示日期为2015年7月15日；2017年7月26日，济宁市房产交易中心出具《备案查询确认书》一份，证明涉案房产已于2015年7月29日在济宁市商品房预（销）售合同网上备案，房屋建筑面积256.44平米，房产价值2000232元，付款方式为一次性付款；山东兴唐房地产开发有限公司于2014年1月22日出具的16号楼1单元4层01-0702室房款收据一份，交款单位为济宁正昊商贸有限公司，房款2000232元。 6、《济宁市商品房买卖合同》编号为20150715042，购买的房屋为16号楼1单元9层01-0902室，合同显示日期为2015年7月15日；2017年7月26日，济宁市房产交易中心出具《备案查询确认书》一份，证明涉案房产已于2015年7月29日在济宁市商品房预（销）售合同网上备案，房屋建筑面积256.44平米，房产价值2000232元，付款方式为一次性付款；山东兴唐房地产开发有限公司于2014年1月22日出具的16号楼1单元4层01-0902室房款收据一份，交款单位为济宁正昊商贸有限公司，房款2000232元。 7、电汇凭证复印件两份。该凭证显示2013年12月17日、2014年1月22日，异议人济宁正昊商贸有限公司通过其中信银行济宁运河支行分别向被执行人山东兴唐房地产开发有限公司民生银行济宁分行、建设银行任城支行账户电汇1000万元，并标附款项用途为“房款”。 8、2015年8月19日，异议人济宁正昊商贸有限公司与山东兴唐物业管理咨询有限公司签订的《兴唐国翠华府前期物业管理服务协议》6份。 9、2015年8月19日，异议人济宁正昊商贸有限公司与被执行人山东兴唐房地产开发有限公司签订的《后期装修款补偿协议》一份，主要内容为2015年8月19涉案房产已办理上房手续，因房屋为装修完毕，被执行人赠送异议人车位12个、储藏室6个及三年的物业费用以抵偿后期装修费用。 10、2014年1月22日，异议人济宁正昊商贸有限公司与被执行人山东兴唐房地产开发有限公司签订的《兴唐·国翠华府商品房认购书》九份，其中包含涉案房产在内的住宅六套，另有门面三套。 11、《济宁市商品房买卖合同》三份，编号分别为20141112042、20141112045、20141112050，购买的房屋分别第2号商住楼0103号房、0106号房、0110号房。2018年1月23日，济宁市房产交易中心出具《备案查询确认书》三份，证明涉案三套房产已于2014年9月6日在济宁市商品房预（销）售合同网上备案；山东兴唐房地产开发有限公司于2014年1月22日出具的涉案三套商住房款收据三份，交款单位为济宁正昊商贸有限公司，房款分别为：2703855元、3009616元、2324568元。 本院查明，申请执行人中建三局东方装饰设计工程有限公司与被执行人山东兴唐房地产开发有限公司建设工程合同纠纷一案，本院于2016年1月4日对该案立案执行。2016年2月24日，本院作出（2016）鲁08执2号协民事裁定书，查封被执行人山东兴唐房地产开发有限公司位于济宁市瑞园路以东，诗仙路以北，兴唐国翠华府16号楼1单元3层01-0302室等多套房产。 本院审查后认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人济宁正昊商贸有限公司在本院查封上述房产之前已与被执行人签订了合法有效的书面买卖合同并合法占有，其已在房管部门办理了备案手续，也向被执行人山东兴唐房地产开发有限公司支付了全部购房款，未办理过户登记非因买受人自身的原因，故异议人的异议理由符合上述排除执行的法律规定，其理由应当支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对兴唐国翠华府16号楼1单元3层01-0302、4层01-0402室、5层01-0502室、6层01-0602室、7层01-0702室、9层01-0902室等六套房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘建国 审判员  石 英 审判员  李 贺 二〇一八年二月九日 书记员  李雪亭