辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终12318号上诉人（原审原告）：佟丽丽，女，1980年3月28日出生，满族，住辽宁省沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王登奎，辽宁衡锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳金道房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区创新路155-5号202室。法定代表人：唐浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：张越，该公司工作人员。委托诉讼代理人：解华，该公司工作人员。上诉人佟丽丽因与被上诉人沈阳金道房地产开发有限公司（以下简称“金道房产公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初3470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月23日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。佟丽丽上诉请求：1.判令被上诉人给付上诉人逾期交房违约金60985.6元；2.判令被上诉人立即给上诉人开具正式的商品房销售发票；3.请求判令由被上诉人承担一、二全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定2015年6月19日，上诉人收到了被上诉人发出的交房通知事实认定错误；2.一审判令被上诉人承担2014年12月31日至2015年6月19日之间的违约金，事实认定和法律适用均错误，被上诉人没有通知上诉人收房；3.依据《不动产登记暂行条例》第三章第十六条规定，购房发票是上诉人办理不动产登记的必备材料，开具发票应属于法院审理范围。金道房产公司辩称，1.我方在2015.6.19已经向上诉人发出了入住通知书，尽到了通知义务，上诉人的原因没有办理交房手续;2.对于发票事宜不属于法院职权调整范围;3.根据合同附件4补充协议23条，被上诉人支付违约金的数额最高不超过总房款的5%。佟丽丽向一审法院起诉请求：1、请求法院判令2014年12月31日起，直至交房之日止，每日按照总房款的0.01%向佟丽丽支付逾期交房违约金（截止到2017年3月31日违约金为51,832.00元）后增加诉讼请求为60,985.6元；2、请求法院判令金道房产公司立即给佟丽丽开具正式的商品房销售发票；3、本案诉讼费由金道房产公司承担。一审法院认定事实：2013年5月9日，佟丽丽与金道房产公司签订《商品房买卖合同》（已备案）一份，约定佟丽丽购买金道房产公司开发的位于沈阳市东陵区白塔河南路29-16号XXX号，建筑面积为107.79平方米的房屋一套，房屋总价款631,324.00元。出卖人应当在2014年12月30日前交付涉案房屋。同日，佟丽丽、金道房产公司双方签订补充协议一份，约定逾期交房，出卖人自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%标准向买受人支付违约金（最高不超过总价款的5%）。合同签订后，佟丽丽向金道房产公司支付首付款200,000.00元,另行向金道房产公司借款120,000.00元用于支付剩余首付款，金道房产公司为佟丽丽出具收到涉案房屋首付款140,000.00元的收款收据,余款440,000.00元佟丽丽在中国工商银行沈阳浑南支行办理房屋按揭贷款,金道房产公司已收到银行发放贷款440,000.00元，但涉案房屋一直未能交付，佟丽丽诉讼至一审法院。上述事实有房屋买卖合同及补充协议、借款合同、个人借款凭证、延期交房公告及当事人陈述，该院予以确认并在卷佐证。一审法院认为，佟丽丽与金道房产公司于2013年5月9日签订的《商品房买卖合同》是双方自愿达成的，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、法规的强制效力性规定，合同合法有效。佟丽丽、金道房产公司应按照合同约定全面履行各自的义务。虽佟丽丽向金道房产公司借款120,000.00元用于支付涉案房屋首付款，且该部分借款尚未还清，但该借款关系属另一法律关系，佟丽丽、金道房产公司应另行解决。金道房产公司为佟丽丽出具140,000.00元首付款收据的行为应视为金道房产公司对佟丽丽履行商品房买卖合同支付首付款义务的确认，且金道房产公司已收到涉案房屋贷款440,000.00元，该院认为，佟丽丽已经履行了支付房屋价款的义务，金道房产公司亦应按照合同约定履行交付房屋义务。该院结合佟丽丽提供的入住通知书邮寄单及金道房产公司提供的延期交房公告对于金道房产公司于2015年6月19日以邮寄的方式通知佟丽丽交房的事实予以认定，对于2015年6月20日以后佟丽丽未能收房不能归责于金道房产公司，故仅对佟丽丽请求给付自2014年12月31日起至2015年6月19日止合计171天的逾期交房违约金予以支持。佟丽丽、金道房产公司双方在合同中约定按总房款0.01%标准计算违约金,最高不超过总价款的5%,该约定合法有效，金道房产公司应按照该约定支付违约金，即总房款631,324.00元×0.01%×171天计算为10,796.00元。关于佟丽丽请求金道房产公司立即给佟丽丽开具正式的商品房销售发票的请求，不属于本案的审理范围，本案不予处理。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、沈阳金道房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付佟丽丽逾期交房违约金10,796.00元；二、驳回佟丽丽的其他诉讼请求。如果金道房产公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,096.00元，由沈阳金道房地产开发有限公司负担228.00元，佟丽丽负担868.00元。二审期间，双方当事人未提交新证据。双方当事人陈述已于2018年1月4日交付涉案房屋，佟丽丽购房首付款为191,324元。对原审查明的其他事实予以确认。本院认为,佟丽丽与金道房产公司于2013年5月9日签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》是双方自愿达成的，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、法规的强制效力性规定，合同合法有效，对双方均有约束力。上诉人已按合同约定支付了购房款，被上诉人亦应按合同约定履行交房义务。关于逾期交房期间计算的问题，根据双方合同约定，出卖人应当在2014年12月30日前交付案涉房屋，现双方对逾期交房期间的争议在于被上诉人提供的，其于2015年6月19日通过EMS邮寄的方式通知上诉人交房的EMS快递单是否能够视是为被上诉人已经履行了交房义务。因被上诉人未提供该EMS快递单已经上诉人签收的回执，上诉人亦不认可收到该通知，被上诉人应承担其未能提供证据证明其已履行交房义务的不利后果。原审认定被上诉人于2015年6月19日以邮寄的方式通知佟丽丽交房的事实欠妥，本院予以纠正。关于逾期交房违约金计算的问题，《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任详见合同附件四《合同补充协议》第二十三条，该二十三条约定逾期超过180日后，买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人应自本合同第八条约定的交房日期次日起至实际交付之日止，每日按总房款0.01%的标准向买受人支付违约金（最高不超过总房价款的5%）,该约定合法有效。关于上诉人主张本案中最高不超过总房价款的5%约定过低应当调整的问题，该合同条款并未违反法律规定，对双方当事人均具有约束力，上诉人主张违约金过低要求调整为按日据实计算违约金据本院不予支持。故本案按上述逾期交房期间计算，该违约金已超过总房价款的5%，故应按照总房价款的5%计算逾期交房违约金，即总房款631,324.00元×5%计算为31,566.2元。关于出具购房发票是否属于本案审理范围，开具购房发票是开发商协助买房人办理房屋权属登记时的一项附随义务，本案中，案涉房屋尚未进行到办理房屋权属登记的阶段，故不宜在本案中一并处理开具购房发票的诉讼请求，一审未予审理并无不当。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初3470号民事判决第二项；二、变更沈阳市浑南区人民法院（2017）辽0112民初3470号民事判决第一项：为“沈阳金道房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付佟丽丽逾期交房违约金31,566.2元”；三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。如果沈阳金道房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1096元、二审案件受理费1096元，共计2192元，由沈阳金道房地产开发有限公司负担1096元、佟丽丽负担1096元。本判决为终审判决。审 判 长  金 鑫审 判 员  姜会军审 判 员  丁广昱二〇一八年二月十三日法官助理  蔡 韵书 记 员  桂 芸本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。