广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终20057号上诉人（原审原告）：何少花，女，1969年1月2日出生，汉族，住广州市花都区。委托代理人：王月甜、何泳欣，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾俊树（曾用名：曾广树），男，1956年7月14日出生，汉族，住广州市花都区。被上诉人（原审被告）：毕铧少（曾用名：毕丽华），女，1957年6月10日出生，汉族，住广州市花都区。被上诉人（原审被告）：广州市韦杰装饰工程有限公司，住所地：广州市花都区新华街天贵路88号雅怡花园E幢802。法定代表人：曾俊树。被上诉人（原审被告）：曾昭杰，男，1982年6月21日出生，汉族，住广州市花都区。被上诉人（原审被告）：杨小瑜，女，1988年2月13日出生，汉族，住广州市花都区。被上诉人（原审被告）:任荣芳，男，1967年6月29日出生，汉族，住广州市花都区。被上诉人（原审被告）：毕葵英，女，1969年2月16日出生，汉族，住广州市花都区。被上诉人（原审被告）：广州广建小额贷款股份有限公司，住所地：广州市越秀区长堤大马路252-254号第5-6层。法定代表人：杜慕群，总经理。委托代理人：杨强、李大卫，该公司员工。上诉人何少花因与被上诉人曾俊树、毕铧少、广州市韦杰装饰工程有限公司、曾昭杰、杨小瑜、任荣芳、毕葵英、广州广建小额贷款股份有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院(2016)粤0114民初4419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人何少花上诉请求判令：一、撤销原审判决，改判支持何少花的原审全部诉讼请求；二、曾俊树等承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由如下：一、一审法院认定何少花没有提供充分证据推翻房屋权属证书，属于认定事实错误。何少花与曾俊树于2000年1月13日签订《购房合约》，约定何少花向曾俊树购买广州市花都区新华镇税政巷26号302房(存在笔误，实际应为203房)，购房总价为人民币60000元，需先付57000元，剩余3000元在办理房产过户后再付清，办理房产证过户等一切费用由曾俊树承担。何少花并于签订合同当天向曾俊树交付购房款人民币57000元，曾俊树向何少花出具收据。自2000年5月起，何少花及其家人搬进该房并一直居住至今。何少花向一审法院提供了《购房合约》、《补充协议》、收据及有线电视卡、电费缴费明细、银行账户明细、水费发票、污水处理费发票等生活费用的票据、证人证言等证据充分证明何少花是房屋实际所有人，其收房后控制使用涉案房屋至今，即有实际占有涉案房屋的事实存在，且期间也没有影响其居住的情况出现。期间何少花曾多次催促曾俊树与毕铧少办理房产过户手续，但其一直以各种理由拖延办理。2014年3月23日，何少花与曾俊树、毕铧少签订《补充协议》，后由于曾俊树与毕铧少逾期仍未办理涉案房屋的过户手续，并一直逃避何少花，导致涉案房屋未能过户到何少花名下。2016年8月2日，曾俊树与何少花签订《确认书》再次确认何少花居住在涉案房屋的事实，且何少花于当天向曾俊树支付剩余购房款3000元，购房款已付清。因此，何少花提供了足够的证据证明实际占有涉案房屋的事实，有充分的证据足以推翻房屋权属证书；二、一审法院认定何少花对未办理过户事宜存在过错，属于认定事实错误。何少花早在2000年1月13日就与曾俊树、毕铧少签订了《购房合约》，购买了涉案房屋。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。在合同履行中，何少花向曾俊树与毕铧少支付了全部房款，履行了合同项下的义务，曾俊树与毕铧少亦向何少花交付了房屋。也就是说，何少花的购房行为是在法院依广州广建小额贷款有限公司申请对曾俊树等借款合同纠纷的强制执行程序开始之前。同时，何少花在购买房屋时，涉案房屋并无任何涉诉、涉查封、涉执行等事由。而购买涉案房屋后，从何少花与曾俊树、毕铧少于2014年3月23日签订《补充协议》的内容判断，曾俊树与毕铧少对于涉案房屋2005年12月13日被广州市花都区人民法院查封事宜很明显是故意隐瞒的。就涉案房屋办理产权登记一事，《购房合约》约定了曾俊树的义务，何少花购买涉案房屋时，涉案房屋的产权并没有任何瑕疵，且何少花期间也曾多次要求曾俊树与毕铧少配合办理产权过户手续，而曾俊树与毕铧少对此一直逃避，故涉案房屋未能过户的责任在于曾俊树与毕铧少，而何少花并没有任何过错。何少花因曾俊树与毕铧少的原因未能办理房屋产权登记，从而造成目前何少花对涉案房屋所享有的居住权利与广州广建小额贷款有限公司的金钱债权之间的冲突，对此，应由曾俊树与毕铧少负全部责任。何少花基于双方之间的友好关系，碍于情面才没有到法院提起诉讼，不能将该过错归责于何少花。现基于何少花对涉案房屋的居住生存利益与广州广建小额贷款有限公司的经营利益发生冲突之间的权衡，应认定何少花对涉案房屋享有的权利优先于广州广建小额贷款有限公司的权利，即何少花的权利应能够排除法院对涉案房屋的执行。何少花与曾俊树、毕铧少补充约定办理房产证的最后期限是在2014年11月25日前，而本案诉讼并没有超过一般诉讼期限，何少花并不属于怠于主张权利。相反，何少花在得知涉案房屋被法院查封后，当即向法院提出执行异议，并主张自己对涉案房屋享有权利；三、何少花已按合同约定支付全部价款且属于非因买受人自身原因未办理过户登记，法院依法应停止对涉案房屋的执行。被上诉人广州广建小额贷款股份有限公司答辩称：其一，何少花并非涉案房屋的所有权人，其以购房协议为依据阻止执行不能成立。不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，故房屋权属证书是权利人享有该房屋所有权的证明，是权利的外在表现形式，对外具有公示的效力。房屋权属证书体现的所有权人即应为房屋当然的所有权人，何少花并非涉案房屋的所有权人。其二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，何少花在合同履行过程中明显怠于行使自己的权利，对涉案房屋未能办理过户手续存在过错，应由其自行承担相应的法律后果。综上，请求二审法院驳回何少花的上诉请求。被上诉人曾俊树、毕铧少、广州市韦杰装饰工程有限公司、曾昭杰、杨小瑜、任荣芳、毕葵英经本院依法传唤未到庭，亦未向本院提交书面意见。2016年4月29日，何少花向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.撤销广州市花都区人民法院作出的（2016）粤0114执异21号执行裁定书，停止对登记于曾俊树、毕铧少名下位于广州市花都区新华街税政巷26号203房的执行并解除对该房屋的查封；2.确认位于广州市花都区新华街税政巷26号203房的房屋归何少花所有；3.判令曾俊树、毕铧少协助何少花办理上述房屋的过户登记手续，将房屋所有权人变更登记为何少花；4.本案的诉讼费用由被告承担。原审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街税政巷26号203房（产权证号：17××32），登记在曾俊树、毕铧少名下，二人各占二分之一产权份额，产权登记日期为1998年12月31日，属于完整产权。房屋的建筑面积为50.4平方米。该房屋于2015年1月19日设定了抵押，抵押权人为新华农村信用社。原审法院在执行申请执行人任荣芳、毕葵英、广建公司与被执行人广州市韦杰装饰工程有限公司、曾俊树、毕铧少、曾昭杰、杨小瑜欠款纠纷两案[（2015）穗花法执字第624号，（2015）穗花法执字第1575号]过程中，由于被执行人拒不履行法律义务，原审法院作出（2015）穗花法执字第624-1号执行裁定，查封了被执行人曾俊树、毕铧少名下的涉案房屋。在执行过程中，何少花向原审法院提出执行异议，原审法院于2016年4月14日作出（2016）粤0114执异21号执行裁定书，裁定驳回何少花的执行异议。何少花不服该裁定，遂提起本案诉讼。原审诉讼中，何少花称其于2000年1月13日向曾俊树购买了涉案房屋，支付了57000元购房款，并于2000年5月起搬入涉案房屋居住至今。何少花提供了《购房合约》、《补充协议》、收据及有线电视服务卡、电费缴费明细、银行账户明细、水费发票、证人证言等证据以证明其上述主张。何少花提供的证据显示：2000年1月13日，何少花与曾俊树签订《购房合约》，约定曾俊树将新华镇税政巷26号302房卖给何少花，价款为6万元，何少花先付57000元，余下3000元在办理好房产证过户给何少花之后再付；曾俊树在2001年12月30日前将房产过户给何少花，办证费用由曾俊树负责。当天，何少花向曾俊树支付购房款57000元。后何少花与曾俊树、毕铧少补充签订两份《补充协议》。第一份《补充协议》约定：曾俊树、毕铧少将新华镇税政巷26号202房卖给何少花已有14年，未办理过户；曾俊树、毕铧少不能要求何少花退还该房，也无权将该房抵押或再卖给他人，否则承担买方按市价买入；双方同意2014年11月25日办证。第二份《补充协议》约定：曾俊树、毕铧少于2014年1月25日将新华税政巷26号202房房产证办理给何少花，如未按时交付房产证，毕铧少愿意赔偿违约金50000元。原审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此，判断不动产权属的依据是不动产登记簿，房屋权属证书是权利人享有该房屋所有权的证明，是权利的外在表现形式，对外具有公示的效力。房屋权属证书上体现的所有权人即应为房屋当然的所有权人。第三人若对房屋的权属有异议，要求重新予以确认，必须有充分的证据足以推翻该房屋权属证书。涉案房屋登记于曾俊树、毕铧少名下，据何少花的陈述及提供的证据显示，何少花与曾俊树、毕铧少之间成立房屋买卖合同关系；何少花向曾俊树、毕铧少购买涉案房屋至今已有16年时间，在如此长的时间内并未办理过户手续，而何少花既未积极要求曾俊树、毕铧少办理过户手续，亦未向其主张违约责任。涉案房屋已于2015年1月19日抵押给了案外人，且涉案房屋一直登记在曾俊树、毕铧少名下，亦必将影响他人对该二人信用状况的判断，因此何少花怠于主张权利的行为亦存在过错。由于被执行人拒不履行法律义务，原审法院依法查封涉案房屋的执行行为，符合法律规定。何少花的诉讼请求没有法律依据，均不予支持。广州市韦杰装饰工程有限公司、曾俊树、毕铧少、曾昭杰、杨小瑜、任荣芳、毕葵英经原审法院传票传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，依法缺席判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，于2016年12月12日作出判决如下：驳回何少花的全部诉讼请求。案件受理费1300元，由何少花负担。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。另查明，何少花向原审法院提交的《执行异议申请书》的落款时间为2016年3月18日。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房屋早在1998年12月31日即已登记至曾俊树、毕铧少名下。依据何少花在一审中提交的证据，何少花在2000年1月31日即已与曾俊树签订《购房合约》购买涉案房屋并支付57000元购房款，双方还约定在2001年12月30日前办理交易过户手续，但自2001年12月30日至何少花于2016年3月向原审法院提出执行异议，期间超过十四年之久，何少花一直未积极要求曾俊树、毕铧少协助办理涉案房屋的交易过户手续，故何少花对未能办理过户手续一项存在一定的过错。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，何少花对涉案房屋享有的权利不足以排除原审法院的强制执行，何少花诉请撤销（2016）粤0114执异21号执行裁定、停止对涉案房屋的强制执行并解封涉案房屋、确认涉案房屋归其所有及判令曾俊树、毕铧少协助其办理涉案房屋的过户手续，均缺乏法律依据，原审判决对此予以驳回并无不当，应予维持。何少花的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人何少花的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1300元，由上诉人何少花负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  张燕宁审判员  郑怀勇二〇一八年二月二十三日书记员  杨娟娟