广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤19民终6313号上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市巨峰物业投资有限公司。住所地为广东省东莞市长安镇咸西社区莲峰北路景泰街*号。统一社会信用代码为91441900056751495Q。法定代表人：李建峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：林旭君，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴敏妮，广东广信君达（东莞）律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨东雄，男，1960年6月17日出生，台湾地区居民，住台湾地区台南县。委托代理人：周杰，广东莞信律师事务所律师。上诉人东莞市巨峰物业投资有限公司（以下简称巨峰公司）因与被上诉人杨东雄房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初10049号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇案涉房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认杨东雄与巨峰公司于2016年7月17日签订的《厂房租赁合同》无效；二、巨峰公司于判决发生法律效力之日起七日内向杨东雄返还153000元，并支付利息（以153000元为基数，按照中国人民银行同期同类流动资金贷款基准利率，从2016年8月5日起计至清偿之日止）；三、驳回巨峰公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费1687.65元及反诉受理费3408.5元，共5096.15元，由巨峰公司负担。原审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初10049号民事判决。上诉人巨峰公司向本院提起上诉，请求：1、杨东雄按每月61800元的标准，向巨峰公司支付从2016年7月17日起至2016年12月1日至的案涉房屋占有使用费共280385.75元。2、二审诉讼费由杨东雄承担。事实和理由：（一）原审法院认定以杨东雄发出解除通知之日为案涉房屋返还之日，与实际情况不符，实际上双方没有书面确认案涉房屋返还交付。巨峰公司已按《厂房租赁合同》约定，在合同签订当日将案涉房屋交付给杨东雄使用。杨东雄于2016年8月1日向巨峰公司发出的《合同解除函》，仅仅是向巨峰公司表明其解除合同关系的单方意思表示，并不代表双方达成解除合同关系的合意，更不能说明杨东雄已经与巨峰公司办理了案涉房屋返还交付手续。实际上，杨东雄单方向巨峰公司发出一份解除通知便扬长而去，杨东雄在发出该函后也未通知巨峰公司验收案涉房屋，办理交接手续。（二）原审法院以合同免租期为由，判令杨东雄无需支付案涉房屋使用费，缺乏事实和法律依据。《最高人民法院关于审理城镇案涉房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的立法目的在于，在案涉房屋租赁法律关系当中，即使租赁合同无效，基于承租人实际占有使用出租人的案涉房屋，给出租人造成了案涉房屋使用损失的，应弥补出租方的损失。杨东雄作为承租人，在与巨峰公司达成案涉房屋租赁合同关系并接收了涉案厂房后，已经实际占有、使用涉案厂房。巨峰公司占有、使用涉案厂房的实际权利已让渡给杨东雄，杨东雄已造成巨峰公司出租厂房给第三人的机会损失，从而造成巨峰公司案涉房屋收益的实际损失。依据案涉房屋租赁的交易习惯，出租人之所以给予承租人减免租金，是基于承租人长期租赁租赁物给出租人带来的长期收益，而给予承租人租金上的优惠。若免租赁约定成为承租人可以在免租期内随便单方解除合同而无需支付任何案涉房屋使用费用的话，对于出租人来说是极其不公的。一审法院判令巨峰公司与杨东雄签订的《厂房租赁合同》无效，合同中约定的免租期也应是无效的，杨东雄应当参照合同约定的租金标准支付占有期间（包括免租期间）的案涉房屋占有使用费。杨东雄答辩称：（一）原审法院认定巨峰公司收到《合同解除函》之日为案涉房屋返还之日,与事实相符,有理有据。杨东雄已于2016年7月31日向巨峰公司发出了《合同解除函》，通知巨峰公司双方签订的《租赁合同》已于2016年7月31日解除，而巨峰公司已于2016年8月1日收到了该《合同解除函》，该案涉房屋已实际于2016年8月1日返还给巨峰公司了，巨峰公司自当日起即可对该案涉房屋进行处置。该案涉房屋2016年8月1日后的损失应当由巨峰公司自行承担，巨峰公司不能将该损失转嫁给杨东雄。（二）原审法院认定杨东雄无需支付免租期间的案涉房屋使用费,认定事实清楚，依法有理有据。1、该案涉房屋未交付给杨东雄，杨东雄无需支付案涉房屋使用。费巨峰公司不能提供案涉房屋的消防验收材料，故杨东雄拒绝接收该案涉房屋，且《租赁合同》虽约定巨峰公司应于合同签订当日将该案涉房屋现状交付给杨东雄使用，但巨峰公司一直未将该案涉房屋交付给杨东雄使用，该案涉房屋一直处于巨峰公司的控制和使用。因此，杨东雄无需向巨峰公司支付该案涉房屋的占用费。2、退一万步讲，即使如原审法院所认定的巨峰公司已于2016年7月17日将该案涉房屋交付给了巨峰公司使用，但杨东雄已于2016年7月31日向巨峰公司发出《合同解除函》，通知巨峰公司《租赁合同》已于2016年7月31日解除了，自2016年8月1日起该案涉房屋就已经处于巨峰公司的控制之下了，巨峰公司即可对该案涉房屋进行处置。且根据双方签订的《租赁合同》约定，该期间处于免租期，杨东雄依约定及法律规定也无需向巨峰公司支付该案涉房屋自2016年7月17日至2016年7月31日期间的案涉房屋占用费。因此，原审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉，维持原判。在二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人巨峰公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，本案的争议焦点为杨东雄应否支付2016年7月17日起至2016年12月1日期间案涉房屋的占有使用费。原审认定案涉《厂房租赁合同》无效，理据充分，本院予以确认。虽合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，杨东雄应参照合同约定租金的标准支付占有使用期间。根据案涉《厂房租赁合同》关于巨峰公司应于合同签订当日内将房屋交付给杨东雄的约定，结合杨东雄在合同签订之日的次日已起向巨峰公司支付部分租赁保证金，本院有理由相信杨东雄于2016年7月17日合同签订之日已占有案涉房屋。鉴于杨东雄所发《合同解除函》于2016年8月1日到达巨峰公司，巨峰公司在知晓杨东雄解除合同的意思表示后可对并应对案涉厂房及时接收处理，避免损失扩大，故原审认定杨东雄实际占有案涉房屋至2016年8月1日止，并无不当，本院予以确认。鉴于自2016年8月1日的次日起，杨东雄并无占有案涉房屋，故其无需支付此后的占有使用费。至于2016年7月17日至2016年8月1日期间的占有使用费，因合同约定该期间为免租期间，即合同约定该期间租金标准为0元，则杨东雄无需支付该期间的占有使用费。综上所述，上诉人巨峰公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5505.79元，由上诉人东莞市巨峰物业投资有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 许 鹏审判员 黎淑娴审判员 黎棣华二〇一八年二月二十三日书记员 刘丹青