上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初34673号原告：李淼新，男，1978年5月4日出生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住广东省广州市。原告：蒋琳，女，1981年2月25日出生，汉族，户籍湖南省长沙市，现住广州市。两原告共同委托诉讼代理人：刘威，上海普盛律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：吴凡，上海普盛律师事务所律师。被告：陈秋萍，女，1961年8月25日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：王照通(系被告丈夫)，住同上。原告李淼新、蒋琳与告陈秋萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案受理，依法由审判员邹巧弟独任审判，于2018年1月24日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人刘威，被告陈秋萍及其委托诉讼代理人王照通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、被告返还定金5万元(人民币，下同)，并确认原、被告签订的《房地产买卖居间协议》中的买卖条款于起诉之日解除；2、被告支付违约金513,600元。事实与理由：两原告系夫妻关系。经上海庆合房地产经纪事务所介绍，原告看中了上海市闵行区兰坪路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，并于2017年6月18日与被告签署了《房地产买卖居间协议》。协议约定，原告向被告购买涉案房屋，总价款256.8万元；原告支付定金5万元；双方应于2017年7月5日前至上海庆合房地产经纪事务所签订示范文本《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)；签订买卖合同当天支付购房款105万元，于2017年9月1日前支付房款35.8万元，其余购房款以银行贷款方式支付。协议签订后，原告支付了5万元定金，此后，原告及居间方多次通知被告根据约定尽快签订买卖合同，但被告以各种理由拒绝履行。现为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼。被告辩称：2017年6月，被告准备出售涉案房屋，故自行将出售信息贴在网络。6月12日，有中介人员电话联系被告称有一香港人愿意购买此房。被告遂赶到中介处，中介人员表示买方愿意出价300万元，并向被告提供了协议书。但协议书的字体太小，被告看不清，中介人员遂将协议内容读给被告听，并称买方购房不需要贷款，读的内容与协议内容相同，然后强迫被告在协议上签名。签订协议后，中介人员就带了原告夫妻与被告见了面。同月27日，中介人员通知被告去中介公司，但未说明是要网签买卖合同。当天，原告李淼新未到场，仅原告蒋琳一人。原中介经办人也未出现而是换了其他介人员。之前，被告曾与中介人员明确要求全部房款须于8月31日前全部到位。然而原告蒋琳却表示她没钱支付。被告准备离开中介公司，遭中介人员拦阻。到了上午10时许，被告报警。警察到现场后认为是经济纠纷而未处理。之后，被告离开中介公司时，原告李淼新仍未出现。李淼新未按约到现场，已构成违约。被告怀疑中介人与原告串通，协议应当无效。不同意原告的诉讼请求。经审理查明，被告是涉案房屋的产权人。2016年6月，被告准备出售涉案房屋，在网络上发布了出售房屋的相关信息。同月18日，被告陈秋萍作为出售方(甲方)、原告李淼新、蒋琳作为买受方(乙方)、案外人上海庆合房地产经纪事务所作为居间方(丙方)，三方签订一份《房地产买卖居间协议》，约定：甲、乙双方愿意委托居间方提供居间服务；房屋座落于上海市闵行区兰坪路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积92.26平方米；房屋设有抵押，抵押权人为招商银行，贷款余额约80万元；房屋无租赁；该房地产的总房价款为256.8万元；乙方为表示购买诚意，支付意向金5万元；如甲方签署本协议，意向金转为定金；甲乙双方同意甲方取回定金须将房产证原件交由丙方保管；甲乙双方应于2017年7月5日前共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称合同)，除甲乙双方另有约定外，前述约定期届满为双方签订合同的日期；首期房价款：乙方应于签订合同并申请办理公证手续(若有)的当日直接向甲方支付首付款105万元；乙方于2017年9月1日前向甲方支付第二期房款35.8万元；乙方通过银行贷款方式支付第三期房款114万元；交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、抵押注销(若有)后10日内(最晚不得晚于2017年8月30日)共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押(若有)登记手续；甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后5日内，对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方把该房地产交乙方使用且该房屋内户口迁出时，由乙方直接向甲方支付尾款2万元；本次交易中根据法律法规等规定所产生的所有交易税费全部由乙方承担；居间报酬：丙方为甲乙双方提供房地产交易的居间介绍交易服务，促成双方达成交易条件并订立相关协议。甲乙双方应于签订示范文本等类似合同当日，按照总房价款的2%向丙方支付居间报酬。具体承担方式为全部由乙方承担，具体参照佣金确认单(此条款为打印黑体字)。若本协议因甲乙双方中任何一方违约或合意而解除的，由违约方或甲乙双方各自按照本协议约定的标准向丙方支付居间报酬；定金责任：若甲方未按照本协议签订合同或违约不卖或相关权利人提出异议，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订合同，则已支付甲方的定金不予返还；违约责任：一方未按本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每日总房价款的0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款的20%的违约金；甲方承诺该房屋无禁止交易类事件，无凶宅。此协议甲方落款处由被告陈秋萍签名，乙方落款处李淼新和蒋琳签名，丙方落款处加盖居间方的印章以及居间经办人邹成东签名。同日，原告李淼新向被告陈秋萍支付了5万元定金，被告出具了收条。被告陈秋萍亦将涉案房屋的产权证交由居间方保管。之后，居间方工作人员通知原、被告于同月27日至居间方签约。6月25日，两原告乘坐火车从广州至上海。27日，被告陈秋萍至居间方处，原告蒋琳先于被告到达。被告表示全部房款应于8月31日前到位，原告蒋琳未同意。此后，被告欲离开居间方处，被居间方工作人员劝阻。被告报警。民警接报到场后，因双方之间非治安纠纷，未处理。被告遂离开。6月28日，两原告乘坐火车离沪回广州。被告自2017年6月底离开上海，未再返沪，此后又于8月底离境前往美国。2017年7月3日晚，原告李淼新向被告丈夫王照通发短信，要求于7月4日10时许至居间方处签署合同。两原告于7月3日晚乘坐火车从广州至上海。7月4日，两原告到居间方处，但被告未按通知的时间至居间方处。7月6日，两原告乘坐火车离沪回广州。现原告以诉称理由诉至本院。庭审中，原告表示目前涉案房屋的市场价无变化。而被告则表示因房价下跌而损失15万元，原告主张的违约金不合理。以上事实，由原告提供的《房地产买卖居间协议》、涉案房屋产权证、被告出具的定金收条、短信截屏、实名火车票等以及双方当事人陈述所证实。本院认为，《房地产买卖居间协议》系原、被告以及居间方签署，该协议中包含了原、被告之间的买卖合同条款。协议对于交易标的、买卖双方主体、交易条件、居间报酬等作了约定，无证据证明在签订该协议时，居间方或原告存在欺诈、胁迫、诱导的不当行为。被告关于其受居间方的逼近、欺诈，居间方与原告串通而签订该协议的抗辩意见，缺乏证据佐证。当事人对于自己的主张有责任提供证据，而被告未能提供证据证明该份协议内容非其本人真实意思表示，而该协议确由被告本人签署，故本院认定该份协议真实有效，该居间合同中的相关买卖条款依法成立。《房地产买卖居间协议》关于付款条件中约定第二期购房款于2017年9月1日前支付，第三期购房款以银行贷款方式支付。而被告在庭审中却表示当初要求全部购房款应于2017年8月底付清。虽然被告对于房款支付的期限要求完全不同于协议的约定，即使不考虑被告拒绝签署买卖合同的其他因素，被告仅以此付款期限方面的要求而拒绝签署买卖合同，也已违反了协议的约定，构成违约，应当承担违约责任。因被告拒绝签署买卖合同，导致原告的合同目的无法实现。现原告要求确认《房地产买卖居间协议》中买卖条款解除，本院以支持。原告以起诉的方式通知解除买卖条款，而起诉状副本于2017年12月8日送达，故买卖条款于该日解除。买卖条款解除后，被告已收取的5万元定金应当退还原告。由于被告违约，应承担违约责任。违约金具有惩罚性和补偿性的双重功能。鉴于涉案房屋的房价并未上涨，原告不存在房价上涨的损失，而虽然协议上约定了违约金的计算方式，但违约金金额尚须参量原告的损失之大小。原告现按总房价款的20%计算违约金，显然过高。本院酌情确定违约金5万元。由于本案的诉讼系因被告而引发，故本案诉讼费由被告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、原告李淼新、蒋琳与被告陈秋萍签订的《房地产买卖居间协议》中的买卖条款于2017年12月8日解除；二、被告陈秋萍于本判决生效之日起十日内退还原告李淼新、蒋琳定金5万元；三、被告陈秋萍于本判决生效之日起十日内偿付原告李淼新、蒋琳违约金5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,718元，财产保全费3,338元，合计8,056元，由被告陈秋萍负担(此款由被告陈秋萍直接支付原告李淼新、蒋琳。)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇一八年二月二十八日书记员  陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。