湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1002民初3222号原告衡阳世华中鑫房地产代理有限公司郴州分公司。负责人：成克迪。委托代理人何治璇，女，该公司员工。被告何丽芳，女。原告衡阳世华中鑫房地产代理有限公司郴州分公司诉被告何丽芳居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人何治璇、被告何丽芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告衡阳世华中鑫房地产代理有限公司郴州分公司请求：1、判令被告给付佣金损失12000元、违约金16000元，合计28000元；2、责令被告停止对原告及原告公司业务员的侮辱及诽谤行为，向原告及原告公司业务员网络公开赔礼道歉，恢复我公司名誉，赔偿名誉损失30000元；3、被告承担本案的诉讼费用。被告何丽芳答辩要点：我在网上发布了想出售在御溪湖畔小区4栋505房，是原告公司业务员袁志远主动联系我，称没有不动产证也可以卖掉，双方于2017年8月31日签订《限时销售合同》属实，但合同中没有约定对被告的任何保证，是一个不平等的霸王合同。被告于2017年9月5日至7日间通过电话和微信多次与原告公司业务员袁志远等联系沟通，要求终止双方的合同，但原告在2017年9月8日仍收取买房客户缴纳5000元诚意金，原、被告之间在此期间发生许多争执，原告公司业务员还对被告进行威胁。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。查明的事实根据各方诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、2017年8月31日，被告何丽芳（甲方）与衡阳世华中鑫房地产代理有限公司郴州分公司（乙方）签订《限时销售合同》，约定甲方委托乙方独家代理出售御溪湖畔4栋505房，独家委托期限自2017年8月31日至2017年12月1日，约定交易价为40万元整。合同第四条约定：“限时销售保证金：甲方于本合同签订当日向乙方提供第一条规定的交易房地产真实、合法、有效的相关材料（包括但不限于产权证、土地证、所有权人身份证、共有权人身份证、他项权利证、司法机关依法查封、扣押文件等），配合乙方到相关部门对交易地产进行房地产登记信息查询。乙方在甲方查档并核实上述材料后向甲方支付限时销售保证金大写（空白）。乙方保证如未在本合同第三条规定的限售期限内为甲方找到适格买家，则甲方有权没收此限售保证金；如乙方在限售期限内找到适格买家，则此限售保证金在甲方与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给乙方；甲方拒绝与乙方找到的适格买家签订《房屋买卖合同》，则甲方须向乙方返还此限售保证金，且甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。”……第六条约定“甲方保证拥有该房产的完整所有权……等。合同约定甲方按销售价的1.5%以及实际售价高于委托价的差额支付给乙方作中介服务费，但未约定乙方的违约责任。二、被告于2017年9月5日起，通过电话和微信多次与原告公司业务人员联系，明确表示不再出售房屋，要求撤销双方的合同，双方产生争执。三、原告于2017年9月8日收取买房客户诚意金5000元。争议的认定本院根据查明的事实，将双方当事人争议的焦点作如下认定：一、原、被告就御溪湖畔4栋505房签订《限时销售合同》，虽然合同第四条约定甲方要提供真实、合法、有效的房屋所有权证等相关材料，但在本案诉讼过程中，双方均认可该房屋尚未办理不动产权证，原、被告也均未提交所称“御溪湖畔4栋505房”合法有效的商品房销售合同。原告称在签订《限时销售合同》时看了被告出示的该房屋的预售合同，在起诉书中称《限时销售合同》合法有效，应当全面履行。被告认为合同中没有约定对被告的任何保证，是一个不平等的霸王合同，且在合同签订几天后已通知原告要求终止合同，不再出售房屋。本院认为：我国《城市房地产转让管理规定》中第六条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中原、被告诉争所称的“御溪湖畔4栋505房”尚无法确认其合法权属，虽然本案中原、被告并未对《限时销售合同》的合法性提出诉请，根据庭审查明的情况，本院认定，原、被告就该房所作的有关买卖约定不具有合法性。二、被告于2017年9月5日起，通过电话和微信多次与原告公司业务人员联系，明确表示房屋不再出售。双方在合同中约定，乙方（即原告）可通过发短信、微信信息、邮件等任一通讯形式向甲方（即被告）发送通知、文件、资料。根据平等原则，被告亦有相同权利。双方还约定，若履行合同发生争议，双方应友好协商。本院认为：在被告于2017年9月5日至7日间通过电话和微信明确表示不出售房屋的情况下，原告于2017年9月8日仍收取买房客户诚意金5000元的行为，不能作为其已完成居间行为并要求被告承担违约责任的依据；原告于2017年9月20日向本院起诉时并未要求解除合同，而是认为合同合法有效应当全面履行（合同约定的委托期限从2017年8月31日起至2017年12月1日止），同时要求被告给付佣金损失12000元（在房屋没有销售的情况下，其计算依据不明），其主张和诉讼请求相互矛盾，本院不予认定。三、原告称被告在朋友圈里面发布辱骂、诽谤原告公司的恶语，使公司的名义严重受损。被告称是在与原告公司人员协商不再出售房屋的过程中，原告公司人员辱骂被告后，被告气愤之下才在朋友圈发布不利于原告的信息，但都及时删除了。本院认为：原、被告之间因发生争议而造成相互之间有一些不友好的言辞，被告也在朋友圈短时间发布过不利于原告的信息，属于不文明礼貌的范畴，其行为不应认同，庭审中被告也认识到自己有些言论确有不当之处，但已及时改正。原告认为被告对原告及原告公司业务员进行了侮辱及诽谤行为，使公司的名义严重受损的主张与事实不符，本院不予认定。对原告要求被告向原告及原告公司业务员网络公开赔礼道歉，恢复公司名誉，赔偿名誉损失30000元的诉讼请求，本院不予支持。判决的理由和结果本院认为，本案系居间合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第七条规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。原告衡阳世华中鑫房地产有限公司与被告何丽芳就尚未办理不动产权证、尚无法确认其合法权属的“御溪湖畔4栋505房”签订的《限时销售合同》不符合有关法律规定，不具有合法性，且在合同签订几天后房屋尚未出售时，被告已明确表示不出售房屋，原告在并未促成居间合同成立的情况下，本案中并未主张被告支付从事居间活动支出的必要费用，其要求被告支付佣金和违约金、公开赔礼道歉、恢复公司名誉、赔偿名誉损失等的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。被告在答辩中称原告应向其赔偿损失，但在本案中并未提起反诉，本案中不予处分，被告可依法另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）款、第五十六条、第五十七条、第四百二十七条、《城市房地产转让管理规定》第六条第（六）款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：驳回原告衡阳世华中鑫房地产代理有限公司郴州分公司的诉讼请求。案件受理费1250元，由原告衡阳世华中鑫房地产代理有限公司郴州分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郴州市中级人民法院。审 判 长  张东明人民陪审员  曾庆懂人民陪审员  谢伟民二〇一八年二月八日书 记 员  李亚奇附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。《城市房地产转让管理规定》第六条下列房地产不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的；(二)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(三)依法收回土地使用权的；(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(五)权属有争议的；(六)未依法登记领取权属证书的；(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。