福建省龙海市人民法院 执 行 裁 定 书 (2018)闽0681执异2号 异议人（案外人）：林宗贤，男，1991年11月8日出生，住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：李凌琳，上海明伦律师事务所律师。 申请保全人：陈安继,男,1987年4月15日出生,汉族,住厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：吕杨华，福建滨南律师事务所律师。 被申请人：詹建鑫,男,1988年8月1日出生,汉族,住龙岩市新罗区。 本院在执行申请保全人陈安继与被申请人詹建鑫财产保全一案中，异议人林宗贤向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人认为，2017年3月25日，其与詹建鑫通过福建我爱我家房地产中介服务有限公司签订房屋买卖合同，向詹建鑫购买坐落于福建省漳州市台商投资区洪岱路以西、天湖路以南中骏四季阳光（一期）2幢1601房屋，购房总价为人民币1700000元。2017年3月27日房屋已交付其使用，到2018年1月16日止，已交清全部购房款。2018年1月16日，已向漳州台商投资区不动产登记处申请办理国有建设用地使用权/房屋所有权转移登记，现因法院查封无法完成过户。异议人已经支付全部购房款并实际占有该房屋，虽尚未办理房屋过户登记手续，但异议人不存在过错，法院的执行行为损害了异议人的合法权益，请求依法解除对福建省漳州市台商投资区洪岱路以西、天湖路以南中骏四季阳光（一期）2幢1601房屋的查封。 申请人陈安继认为，异议人的请求没有事实和法律依据。理由：1、目前法院所采取的是保全措施，案件尚未进入执行阶段，因此异议人的执行异议应当等案件进入执行程序后提出。2、异议人在本案中的权利不足以排除法院的查封措施，涉案房屋在2017年4月份，开发商就已经通知可以办理产权登记手续，即便异议人的房屋买卖合同关系成立，异议人2018年1月16日才办理解押手续，没有办理房屋过户手续异议人对此存在过错。3、异议人对涉案房屋没有实际占有，涉案房屋尚未交付给异议人。虽然异议人有讼争房屋的钥匙，但仅能证明其可以进入该房屋，且到2018年2月8日止，讼争房屋的物业费还是詹建鑫交纳的。4、按照双方买卖合同的约定，异议人尚有5万元的预留金未支付，并且根据其转账记录无法确定是否支付购房款。基于以上，异议人的申请没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。 本院审查查明： 2017年3月25日，异议人林宗贤通过福建我爱我家房地产中介服务有限公司介绍，与詹建鑫签订《房屋买卖合同》，约定詹建鑫将坐落于福建省漳州市台商投资区洪岱路以西、天湖路以南中骏四季阳光（一期）2幢1601号房屋（毛坯）以总价170万元出售给林宗贤；买受人于2017年3月25日向出售人支付定金10万元，并于买卖合同公证当日支付第一笔购房款款117万元（含定金）；于2017年4月14日起，该房屋原出售人的按揭余额由买受人向银行支付，在办理产权转移登记之前，买受人必须每月足额支付出售人银行按揭余额；双方还约定2017年3月25日到公证处办理所有房产相关手续的权利以书面委托给买受人或买受人指定的第三方，费用由买受人承担，公证书及房屋的相关证件由买受人保管；于不动产权证下来后一个月内共同前往房屋登记证部门办理房屋权属变更登记手续；出售人应当于商品房买卖合同公证时将房屋交付给买受人等。同日，买受人按约支付10万元定金。2017年3月27日，詹建鑫与林宗贤到漳州台商投资区行政服务中心办理委托公证，詹建鑫委托林宗贤代为办理上述房产还贷、解除抵押、办理不动产权证书、办理房屋交接等事宜。同日，林宗贤合计转账支付购房款1071954元；詹建鑫将抵押借款合同原件、购房发票、住房专项维修资金缴存凭证等相关权利凭证材料以及房屋的钥匙移交给林宗贤。此后，林宗贤又支付了2017年5月起的按揭款，直至2018年1月16日结清房贷本息474196.33元，以及合同约定的5万元购房尾款。2018年1月16日，林宗贤以詹建鑫为申请人向漳州台商投资区不动产登记处申请办理国有建设用地使用权/房屋所有权转移登记，该登记处于同日上午11时05分正式受理并向林宗贤出具不动产登记受理回执单。 另查明，本案讼争房产系詹建鑫2013年12月22日向漳州骏美房地产开发有限公司以按揭方式购买，2015年5月26日抵押于中国建设银行股份有限公司漳州角美支行；2015年5月28日，漳州骏美房地产开发有限公司向漳州台商投资区房产权属交易登记发证中心书面确认房屋款项已全部交清，请给予办理产权登记。讼争房产所在的中骏四季阳光（一期）房产于2017年4月起已可办理产权登记。 2017年10月1日，詹建鑫又与陈安继签订一份《房产买卖居间协议书》，将该房产以170万元的总价出售给陈安继，后陈安继发现该房产已于2017年3月出售给林宗贤，乃于2018年1月5日以詹建鑫为被告，诉至本院，请求判决解除原被告签订的《房产买卖居间协议书》、被告双倍返还定金68万元和购房款46万元等。2018年1月11日，陈安继申请保全讼争房产。2018年1月12日，本院作出（2018）闽0681民初300号民事裁定书，并移送保全实施。2018年1月16日下午，本院向漳州台商投资区房产权属交易登记发证中心送达保全裁定书和协助执行通知书；2018年1月18日，本院因（2018）闽0681民初300号民事裁定书中讼争房产房号存有笔误，作出（2018）闽0681民初300之二号民事裁定书，并于2018年1月19日，再次向漳州台商投资区不动产登记处送达民事裁定书和协助执行通知书。 以上事实，有双方提供的证据材料、证人证言和双方听证陈述等为证。 本院经审查认为： 一、根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”本案申请保全人陈安继的诉请是解除房产买卖合同，返还定金和购房款，申请财产保全的目的是保障诉请的金钱债权的实现，故案外人林宗贤居于对讼争房屋的实体权利主张可以向本院提出书面异议。 二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院查封讼争房产之前，林宗贤与詹建鑫已签订书面房产转让合同，支付了全部购房款，并且实际占有上述房产。虽然在本院查封之时，讼争房产所在的中骏四季阳光（一期）房产虽然在2017年还登记在詹建鑫名下，但在本院查封之前，买受人林宗贤作为詹建鑫公证授权的全权委托代理人已办理了抵押登记注销手续，并向不动产登记部门申请办理国有建设用地使用权/房屋所有权转移登记，不动产登记部门在本院查封之前亦已受理收件，不应认定买受人存在过错。故异议人的异议理由成立，异议请求应予以支持。 三、陈安继虽对林宗贤与詹建鑫之间的房产买卖合同的真实性，以及是否全部支付购房款存有异议，但未提供相反的证据；对于本案讼争房屋是否实际交付，陈安继提供物业费缴费发票主张讼争房产物业费截止到2018年2月8日仍然是詹建鑫交纳的，但以詹建鑫作为缴款人的缴费发票不能足以证明讼争房产仍为詹建鑫实际占有。本案讼争房产现为毛坯状态，詹建鑫在办理公证委托后已将讼争房产相关合同文本、发票等原件以及房屋的钥匙移交给林宗贤，该事实有中介机构经办人员到庭作证予以证实，可以确认，从交易习惯看，讼争房屋可认定已转移占有。故陈安继的答辩意见本院不予采纳。 综上，异议人的异议理由成立，对讼争房产的保全查封应裁定中止执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下： 异议人林宗贤的异议成立，中止对被申请人詹建鑫名下坐落于福建省漳州市台商投资区洪岱路以西、天湖路以南中骏四季阳光（一期）2幢1601号房屋的查封。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼；申请保全人在规定的期间内未提起执行异议之诉的，本院将在起诉期限届满之日起七日内对该被保全的财产解除保全。 审 判 长  吴顺和 人民陪审员  周永通 人民陪审员  王志强 二〇一八年二月十二日 书 记 员  甘叶玲