湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0982民初1871号原告：左阳光，男，1994年5月30日出生，汉族，住湖北省广水市。委托诉讼代理人：董仕平，湖北维天律师事务所律师。被告：湖北鼎昇置业有限公司，住所地：湖北省安陆市经济开发区卓塆社区。法定代表人：卓小清，该公司总经理。委托诉讼代理人：王锡楚，湖北维天律师事务所律师。被告：叶刚平，男，1971年6月19日出生，汉族，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：董陆茜，湖北浩法律师事务所律师。被告：殷水平，男，1968年6月30日出生，汉族，住湖北省安陆市。原告左阳光与被告湖北鼎昇置业有限公司、叶刚平、殷水平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用简易程序进行了审理，后因案情复杂转为普通程序公开开庭进行了审理。原告左阳光的委托诉讼代理人董仕平、被告湖北鼎昇置业有限公司的委托诉讼代理人王锡楚、被告叶刚平的委托诉讼代理人董陆茜、被告殷水平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告左阳光向本院提出诉讼请求：1.判决商品房买卖合同协议有效；2.判决三被告退还购房款360000元整并承担违约金1800元；3.判决三被告互相承担连带责任；4.判决三被告承担本案诉讼费用。庭审中变更诉讼请求为:判决商品房买卖合同无效；判决三被告返还购房款360000元整并承担违约金1800元；判决三被告互相承担连带责任；判决三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年3月31日下午，原告及三被告补签商品房买卖合同，由被告湖北鼎昇置业有限公司将2008年己出售给被告叶刚平的房屋转售给原告。合同签订后，原告方由其父左小三当日通过银行汇款355000元给被告叶刚平，同时交付现金5000元给叶刚平。被告叶刚平收取原告360000元房款后当即交房。事实上，2008年12月份，叶刚平从殷水平手中购得该房屋并使用近十年，未取得房屋产权证书；为了出售该房屋，伙同被告殷水平以湖北鼎昇置业有限公司名义将自己居住多年的房屋出售给原告。被告湖北鼎晟置业有限公司及殷水平无法提供土地使用权证等相关文件，因此应认定该协议无效，双方应严格按照国家法律规定履行双返义务。被告湖北鼎昇置业有限公司辩称，我公司对本案房屋买卖合同概不知情，也没有雕刻项目部的印章，更没有对该印章进行备案，也没有授权殷水平代表我公司签订售房合同，本案诉争的房屋不属于我公司开发的房屋，我公司没有收到本案原告一分钱的房款，被告叶刚平与原告私下进行的交易应当自行承担风险，与我公司无关。综上，我公司依法请求驳回原告对我公司的诉求。被告叶刚平辩称，我购买诉争的房屋，实际占有居住多年，有权处理该房屋；我已将该房屋交付给原告居住多时，在没有产权证的情况下，应当参照公平原则，原告可以取得房屋；左阳光与叶刚平之间没有签订合同，原告诉讼主体错误，原告购买房屋的时候知道该房屋是小产权房，原告应承担相应的责任。被告殷水平辩称，合同系原告与叶刚平之间的行为，我虽然与原告签订的合同，但是没有收到左阳光的购房款，且叶刚平已经将该房屋交给了原告，所以应当由原告自行承担后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法确认并在卷佐证。对有异议的事实和证据，本院认定如下：原告左阳光提交商品房买卖合同一份，拟证明：1、原告购买两被告商品房的事实；2、两被告应当退还购房款及承担违约金的事实。被告湖北鼎昇置业有限公司不认可该项目部的印章，被告叶刚平认为自己不是合同的相对方，被告殷水平认为合同是自己在售楼部拿的，拿的时候就已经盖好了印章。本院认为，综合本案，被告叶刚平从被告殷水平处购得房屋后又将房屋卖给原告左阳光，本案购房合同双方为原告左阳光及被告叶刚平，被告殷水平、被告湖北鼎昇置业有限公司与原告左阳光无买卖房屋的合意。原告提交庭审笔录一份，拟证明被告殷水平系挂靠湖北鼎昇置业有限公司的事实。被告湖北鼎昇置业有限公司认为两套房子的401室不一样，因此与本案无关，本院认可被告湖北鼎昇置业有限公司的抗辩理由。原告提交收据一份，拟证明湖北鼎昇置业有限公司收取叶刚平手续费5000元的事实，本院认为与本案无关。被告殷水平提交合同照片和收据三张，拟证明殷水平与叶刚平签订的房屋买卖合同的事实。本院依法确认被告殷水平与被告叶刚平有买卖房屋的事实。本院经审理认定事实如下：2008年12月14日，被告叶刚平与被告殷水平签订售房协议，约定被告殷水平将楚跃小区四号楼四楼出售给被告叶刚平，房价130000元。该四号楼由被告殷水平个人开发，被告殷水平无商品房开发资质，该房屋所占土地属于李店镇，未取得国有土地证，也未办理农用地转用审批手续。被告叶刚平购得房屋后，将房屋进行了装修并入住。2017年3月31日，原告左阳光与被告叶刚平口头协商，购买被告叶刚平上述房屋，房屋总价380000元；左阳光之父左小三当日通过银行汇款355000元及交付现金5000元给被告叶刚平，同时给被告叶刚平出具欠条一张：今欠到叶刚平购房余款20000元，此余款待房屋不动产证办完付清。同日，被告殷水平以湖北鼎昇置业有限公司楚跃新区项目部的名义给被告叶刚平出具收条一张，收被告叶刚平过户手续费5000元，被告叶刚平将房屋交付给原告左阳光；被告殷水平以湖北鼎昇置业有限公司的名义与左阳光签订《商品房买卖合同》，将该房屋卖给左阳光，同时将该房屋合同签字时间往前推至2008年12月14日，合同签字方为左阳光及湖北鼎昇置业有限公司楚跃新区项目部。被告叶刚平收取原告左阳光360000元房款后当即交房。庭审中被告殷水平表示自愿向原告返还120000元。本院认为：合同是双方当事人的真实意思表示，综合本案，被告叶刚平从被告殷水平处购得房屋后又将房屋卖给原告左阳光，虽然被告叶刚平与原告左阳光无文字合同，但双方之间购房行为是一种口头合同、实践合同，该口头合同表明本案购房合同双方当事人为原告左阳光及被告叶刚平，被告殷水平、被告湖北鼎昇置业有限公司与原告左阳光无买卖房屋的合意。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”据此，被告殷水平将未经政府批准农业用地转建设用地的房屋卖给被告叶刚平的行为无效，由此所签订的系列合同为无效合同；被告叶刚平将该房屋转卖给原告左阳光的口头合同亦违反法律规定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。综上所述，被告叶刚平取得原告左阳光360000元购房款应予返还，原告书写给被告叶刚平欠款20000元不再履行，庭审中被告殷水平自愿表示向原告返还120000元，鉴于其在签订合同中有过错，本院依法准许。原告要求三被告承担连带责任无法律依据，原告左阳光要求被告承担违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二的规定，判决如下：一、原告左阳光与被告叶刚平达成的口头房屋买卖合同无效；二、被告叶刚平返还原告左阳光360000元；被告殷水平对其中120000元与被告叶刚平承担共同还款责任；三、驳回原告左阳光其他诉讼请求。上列应付款项于本判决生效后10日内给付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，由原告左阳光、被告叶刚平各负担3350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  万红卫审 判 员  肖家蓉人民陪审员  夏娅华二〇一八年二月六日书 记 员  吴冬妮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。