北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0108民初24357号原告：马艺娟，女，1960年11月19日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京京晟嘉汇房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区静安庄一区4号3号楼2层213室。法定代表人：于扬，总经理。委托诉讼代理人：许峰，北京市亿中律师事务所律师。被告：孙峰，男，1984年7月12日出生，汉族，住江苏省徐州市。委托诉讼代理人：于海峰，北京天驰君泰律师事务所律师。原告马艺娟与被告北京京晟嘉汇房地产经纪有限公司（以下简称京晟公司）、孙峰抵押权纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马艺娟，被告京晟公司的委托诉讼代理人许峰，被告孙峰的委托诉讼代理人于海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马艺娟向本院提出诉讼请求：1、确认京晟公司将位于北京市海淀区X号2205（以下简称2205号）房屋抵押给孙峰的行为无效，把房屋上的抵押撤销；2、本案诉讼费由京晟公司与孙峰承担。事实和理由：1996年3月21日，马艺娟与女儿根据海淀区危改回迁安置两居房。2002年10月8日，马艺娟与北京安地房地产开发有限责任公司（以下简称安地公司）签订《房屋买卖契约》，购买了2205号房屋（建筑面积68.38平方米），并取得房屋所有权证。马艺娟入住并使用该房屋至今。2012年8月28日，马艺娟与高某再婚。2014年5月27日，高某骗取北京中信公证处出具了《授权委托书》，全权委托曹某代理2205号房屋的借款、抵押、买卖等相关事宜。2014年9月11日，曹某恶意将2205号房屋过户至京晟公司名下，京晟公司对房屋实际来源未进行任何调查，仅凭委托书以230万元的超低价格购买。2014年9月18日，马艺娟在家中接到房屋中介电话才得知2205号房屋被出售，立即前往北京市海淀区住房城乡建设委员会（以下简称海淀区住建委）调查，并报警。此后马艺娟也到公证处要求核查撤销该委托书。2014年10月17日，京晟公司恶意将2205号房屋抵押给孙峰，借款400万元，同时做了一系列的公证授权。2014年11月2日、2015年4月14日，公证处查实高某等人冒用马艺娟身份证、户口本、结婚证、房产证骗取公证书的情况，撤销了（2014）中信内民证字第25509、25514、25400号公证书。上述所有人故意欺骗隐瞒马艺娟，仅凭一份公证授权书，非法处分马艺娟房产。京晟公司恶意超低价买受并再次抵押，转手第三方逃避经济风险和法律责任。孙峰对房屋实际来源不做任何调查，非善意借款，没有尽到谨慎的审查义务，同样具有过错。京晟公司与孙峰的行为，侵犯了马艺娟的合法权益。被告京晟公司辩称：在办理抵押的时间点，京晟公司是房屋的所有权人，在公证处也办理了相应的手续，没有违规之处，也不存在无效的情形，京晟公司不同意马艺娟的诉讼请求。前面的买卖合同纠纷案件被确认无效后，涉案房屋的产权人仍是京晟公司。买卖合同纠纷案件无效并不必然导致本案的抵押权无效。被告孙峰辩称：不同意马艺娟的诉请。马艺娟不具备原告的诉讼主体资格。涉案的房屋是京晟公司通过买卖方式取得，并且取得了房屋所有权证，所有权人并非本案的马艺娟。孙峰已经依约履行了出借人的义务，办理了抵押登记。孙峰向京晟公司提供了400万元的借款而取得了抵押权。孙峰基于对不动产公示的效力的信赖，对抵押权的必要审查义务已经履行，取得了他项权证。马艺娟与案外人之间的买卖合同关系是否成立均不影响孙峰行使抵押权，不影响本案。即便马艺娟与案外人之间的买卖合同被确认无效，孙峰的抵押权也在先，不影响孙峰实现抵押权。本案马艺娟在起诉书中所列举的事实，孙峰并不知晓，也无法查明真伪。本案的核心问题为抵押权能否适用物权法上善意取得的规定以及孙峰抵押权的取得能否够得上是善意取得、与之前买卖合同纠纷案件是否产生必然联系。物权法明确规定其他物权的取得适用于善意取得，故本案的抵押权应当适用善意取得。孙峰履行了出借资金的法律义务和合同义务，孙峰取得抵押权时核查了房屋的权属登记状态，没有任何纠纷和异议，孙峰履行了注意义务，孙峰因此取得抵押权并且办理了抵押登记。前面的买卖合同无效不会导致孙峰的抵押权无效，请求驳回马艺娟的诉讼请求，孙峰对涉案房屋享有抵押权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1996年3月21日，马艺娟与安地公司签订《居民回迁户交纳建房集资款安置协议书》，约定马艺娟回迁安置房屋。2002年10月8日，马艺娟与安地公司签订《房屋买卖契约》，约定安地公司将2205号房屋出售给马艺娟。2002年11月14日，马艺娟取得该房屋所有权证。2012年8月28日，马艺娟与高某登记结婚。2014年5月28日，北京市中信公证处作出公证书，载明：马艺娟、高某于2014年5月27日到中信公证处办理委托公证，委托曹某办理2205号房屋出售的相关事宜，包括签订房屋买卖合同、办理网上签约、办理产权过户登记手续等，委托期限自2014年7月27日起两年。2014年9月11日，曹某与京晟公司办理了2205号房屋买卖的网签登记手续，其中《存量房屋买卖合同》记载：马艺娟委托曹某将2205号房屋出售给京晟公司，价格230万元。2014年9月18日，京晟公司取得2205号房屋所有权证书。当日，马艺娟接到其他房地产经纪公司工作人员电话，得知2205号房屋被出售并办理网签手续的情况，马艺娟立即去海淀区住建委了解情况并报警。2014年9月22日，马艺娟到北京市中信公证处，称（2014）京中信内民证字25509号公证书中证明的委托书非其本人亲自签署，并就此涉嫌诈骗一事已向派出所报案。中信公证处就此向海淀区住建委出具说明：称正就上述公证书的真实性进行核实，要求中止上述房屋过户手续。2014年10月11日，马艺娟以房屋买卖纠纷为由向本院起诉京晟公司。2014年10月16日，京晟公司与孙峰申请办理了2205号房屋抵押权设立登记。申请书上记载：抵押权人孙峰、抵押人及债务人京晟公司、担保范围为本金利息、被担保债权数额为400万元。孙峰于次日领取了他项权利证书。2014年11月2日，北京市中信公证处做出复查决定书，查明：高某与他人冒用“马艺娟”的身份证、户口本、房产证，骗取该处出具公证书，决定撤销（2014）京中信内民证字25509号公证书。2014年11月3日，京晟公司与孙峰到北京市方正公证处（以下简称方正公证处）签订了《抵押借款合同》，并申请办理《抵押借款合同》的公证并赋予其强制执行效力。《抵押借款合同》记载：京晟公司向孙峰借款400万元用于资金周转；借款期限为自实际转账之日起5个自然日；利息自银行转账之日起至实际偿还全部借款本金之日止按照月息1.86%计算；京晟公司将其名下2205号房屋用于抵押担保，担保范围包括该合同约定的借款本金、利息、违约金、损害赔偿金及实现抵押权的费用。2014年11月4日，方正公证处为其出具了（2014）京方正内民证字第54669号具有强制执行效力的债权文书公证书。2014年11月4日，凌某帐户收到100万元及300万元，凌某向孙峰汇款400万元，13：07孙峰向京晟公司汇款400万元，13：39京晟公司向张某汇款300万元，13：45京晟公司向胡某汇款999900元，张某向凌某汇款300万元，胡某向凌某汇款100万元。2014年11月18日，孙峰向方正公证处申请出具上述《抵押借款合同》的执行证书。2014年11月20日，京晟公司表示未偿还借款并同意方正公证处出具强制执行证书。孙峰已就该执行证书申请本院强制执行。另查，马艺娟就2014年9月11日《存量房屋买卖合同》的效力向本院提起诉讼，本院于2017年11月7日作出（2015）海民初字第45897号民事判决书，认定曹某代理马艺娟将该房屋出售的行为系无权代理，京晟公司系通过明显低于市场价值的价格购买该房屋，且未能证明其善意且无过失地相信曹某有代理权，判决确认曹某以马艺娟名义与京晟公司于2014年9月11日签订的《存量房屋买卖合同》无效。该判决已于2017年11月30日生效。以上事实，有原告马艺娟提交的《居民回迁户交纳建房集资款安置协议书》、《房屋买卖契约》、说明、公证书、复查决定书、《存量房屋买卖合同》、抵押权设立登记申请书、银行明细、（2015）海民初字第45897号民事判决书、生效证明，被告京晟公司提交的房屋所有权证，被告孙峰提交的房屋他项权证、抵押借款合同、银行凭证、执行证书等证据材料以及本院开庭笔录在案佐证。本院认为，恶意串通，损害第三人利益的合同无效。首先，马艺娟原系2205号房屋所有权人，京晟公司虽通过买卖形式取得2205号房屋的产权证书，但生效判决已认定曹某代理马艺娟将该房屋出售的行为系无权代理，京晟公司系通过明显低于市场价值的价格购买该房屋，且未能证明其善意且无过失地相信曹某有代理权，故京晟公司取得房屋权属的过程存在瑕疵。其次，京晟公司与孙峰签订了《抵押借款合同》，办理了《抵押借款合同》的公证并赋予其强制执行效力。双方约定借款400万元，将2205号房屋作为借款的抵押担保，但约定的借款期限仅为自实际转账之日起5个自然日，上述约定明显不符合常理。根据银行账户明细，孙峰汇给京晟公司的400万元全部来源于凌某，京晟公司收款后又将款汇入张某、胡某账户，随后又由张某、胡某汇给凌某，上述转账均发生在同一日，足以证明上述行为系孙峰与京晟公司串通完成。最后，京晟公司系基于（2014）京中信内民证字25509号公证书所载的授权委托与曹某签订的房屋买卖合同，现该份公证书已被撤销，证明马艺娟并未授权将其房屋出售。曹某与京晟公司签订的房屋买卖合同也已经生效判决确认无效，马艺娟对该房屋享有合法权利。孙峰与京晟公司上述串通行为，损害了马艺娟的利益。综上所述，京晟公司与孙峰恶意串通，将2205号房屋抵押给孙峰的行为损害了马艺娟的利益，马艺娟要求确认该抵押行为无效，并要求撤销抵押登记，有事实及法律依据，本院予以支持。当事人提举的其他证据材料或发表的其他意见不影响本院依据查明的事实依法进行裁判，本院不予一一评述。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：被告北京京晟嘉汇房地产经纪有限公司将位于北京市海淀区X号2205房屋抵押给孙峰的行为无效，撤销双方就该房屋办理的抵押登记。案件受理费70元，原告马艺娟已预交，由被告北京京晟嘉汇房地产经纪有限公司、被告孙峰共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  唐盈盈人民陪审员  赵 齐人民陪审员  马仲兰二〇一八年二月七日书 记 员  黄妍妍