广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终13001号上诉人（原审原告）：姜鹏，男，汉族，1981年10月8日出生，住江西省南昌市.委托诉讼代理人：刘向东，广东桔乡律师事务所律师。上诉人（原审原告）：刘银银，女，汉族，1986年2月26日出生，住重庆市.委托诉讼代理人：刘向东，广东桔乡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘玥琼，女，汉族，1976年4月8日出生，住江西省.委托诉讼代理人：何逸翔，广东广捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘一露，广东广捷律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：林玉玲，女，汉族，1957年10月19日出生，住广东省.委托诉讼代理人：何逸翔，广东广捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘一露，广东广捷律师事务所实习律师。上诉人姜鹏、刘银银因与被上诉人刘玥琼、林玉玲房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初8678号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。一审法院查明：2017年1月12日，姜鹏、刘银银作为卖方，林玉玲作为买方，佛山市峰江地产代理有限公司作为中介方，三方签订《房地产买卖三方合同》。该合同约定姜鹏、刘银银向林玉玲出售位于佛山市顺德区####苑8座407的房屋，成交价540000元。该合同第十一条第四款约定，“买方逾期支付购房款，每逾期一天，按未付购房款的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按成交价的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方将该物业售予他人，买方应支付成交价的20%予卖方作为违约金（买方已支付定金可冲抵部分违约金）”。该合同第十二条约定，“签署本合同后10天内，买卖双方须按银行要求提供齐全办理按揭所需的相关资料。”该合同第十七条备注条款约定，“买方房产证落名以买方指定的人为准”，“买方须保证在签订合同后60天内办理好按揭（取得同贷书），……”“办理交易过户取得买方的房产证之日起10个工作日内买方必须保证卖方能收齐房款，否则每延迟一天按300元/天支付给卖方作为违约金”，同时还约定“备注条款内容与前述内容不一致的，以备注条款为准”。同日，林玉玲向姜鹏支付定金15000元。2017年3月28日，刘玥琼与姜鹏、刘银银签订《房地产买卖合同》。该合同约定，姜鹏、刘银银自愿将案涉房屋出售予刘玥琼，成交价为384457元。同日，刘玥琼向姜鹏支付168888元，姜鹏、刘银银将案涉房屋过户登记至刘玥琼名下。刘玥琼于2017年4月25日领取房产证。刘玥琼向中国银行股份有限公司广州##支行文昌支行申请个人住房抵押贷款360000元。中国银行股份有限公司广州荔湾支行文昌支行经初步审核，于2017年3月22日出具《同意购房抵押贷款意向书》，其中载明“拟同意该申请并上报上级行审批”。2017年3月23日，刘玥琼与中国银行股份有限公司广州荔湾支行签订《个人二手住房贷款合同》。合同约定贷款金额为360000元，用途为购买案涉房屋。2017年4月1日，案涉房屋设立了以中国银行股份有限公司广州##支行为抵押权人的抵押登记。2017年6月5日，中国银行股份有限公司广州荔湾支行向姜鹏的银行账户汇入360000元。2017年6月5日，姜鹏、刘银银聘请广东智田律师事务所律师提供法律服务，并约定律师费为13400元。2017年6月9日，姜鹏、刘银银诉至本院。庭审中，林玉玲、刘玥琼均称林玉玲是受刘玥琼委托而与姜鹏、刘银银签订《房地产买卖三方合同》，但承认未签订书面委托合同。一审中，姜鹏、刘银银的诉讼请求为：1.林玉玲向姜鹏、刘银银支付违约金108000元；2.林玉玲向姜鹏、刘银银支付律师费13400元；3.林玉玲承担本案的诉讼费用；4.刘玥琼对第1、2项诉讼请求承担连带清偿责任；5.林玉玲、刘玥琼赔偿姜鹏、刘银银从2017年1月13日起至2017年6月9日止的可得利益损失300000元（按照市场价格计算）；5.林玉玲、刘玥琼承担本案评估费（待评估机构收取后确定）、律师费。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。对于本案，现分析如下：一、案涉房屋买卖合同的买方是林玉玲还是刘玥琼。林玉玲、刘玥琼均主张林玉玲是受刘玥琼的委托与姜鹏、刘银银签订《房地产买卖三方合同》，但未能提供相关的委托合同予以证明。刘玥琼虽曾与姜鹏、刘银银签订《房地产买卖合同》，但该合同上约定的交易金额明显低于实际交易金额，故可推断该合同实际是为办理案涉房屋过户登记手续而制作。因此，案涉房屋买卖相关事项应以《房地产买卖三方合同》的约定为准。《房地产买卖三方合同》中约定“买方房产证落名以买方指定的人为准”，因此，虽然案涉房屋实际过户至刘玥琼名下，且大部分交易款项均以刘玥琼的名义支付或办理按揭贷款，但在双方并未解除《房地产买卖三方合同》并重新签订新的房屋买卖合同的前提下，并不能认为本次房屋买卖的买方为刘玥琼而非林玉玲。因此，根据合同相对性原则，案涉房屋买卖双方应为林玉玲与姜鹏、刘银银，刘玥琼并非案涉房屋买卖合同的当事人。二、林玉玲是否构成违约。林玉玲于签订《房地产买卖三方合同》当天支付购房定金15000元，刘玥琼于2017年3月28日支付购房款168888元。刘玥琼又于2017年3月22日取得中国银行股份有限公司广州荔湾支行文昌支行同意发放个人住房抵押贷款，姜鹏、刘银银于2017年6月5日收到该银行发放的贷款360000元。即姜鹏、刘银银已收到购房款合计543888元，已超出约定的房屋交易价格540000元。因此，林玉玲的付款义务已经履行完毕。姜鹏、刘银银提供的手机聊天记录截图显示，林玉玲确认新房产证的领取时间为2017年4月25日。林玉玲、刘玥琼提供的广东省非税收入（电子）票据可以反映刘玥琼于2017年4月25日支付房屋所有权登记费及房屋他项权利登记费。因此，可以认定刘玥琼领取新房产证的时间为2017年4月25日。姜鹏、刘银银主张新房产证的领取时间应在2017年4月13日左右，但未能提供证据证明，故一审法院不予采纳。《房地产买卖三方合同》约定，“办理交易过户取得买方的房产证之日起10个工作日内买方必须保证卖方能收齐房款，否则每延迟一天按300元/天支付给卖方作为违约金”。刘玥琼于2017年4月25日领取新房产证，姜鹏、刘银银于2017年6月5日收齐全部购房款。根据上述约定，林玉玲应自2017年5月6日起按300元/天支付违约金至2017年6月5日，共计9000元。姜鹏、刘银银实际收到的购房款为543888元，比约定的交易价格540000元多出3888元。姜鹏、刘银银主张原约定的购房款未包括曾支付的物业维修基金，该3888元即是向姜鹏、刘银银返还的物业维修基金。但《房地产买卖三方合同》已载明，“如该物业原已缴交相关的收楼费用（含物业维修基金、水电周转金及管道煤气、电视、电话可视对讲机初装费等），则成交价包含上述收楼费用”。姜鹏、刘银银也未能提供证据证明双方就该3888元已亲自另行达成协议。因此，对于姜鹏、刘银银辩解该3888元为本次交易的应收款项，一审法院不予采纳。林玉玲应向姜鹏、刘银银支付违约金9000元，林玉玲、刘玥琼在庭审中同意以该3888元直接抵扣应支付的违约金，抵扣后，林玉玲仍应支付的违约金为5112元。因此，对于姜鹏、刘银银主张林玉玲支付违约金108000元，本院仅支持其中的5112元，超出部分不予支持。姜鹏、刘银银因本案支出律师费13400元并主张由林玉玲承担。根据本案实际支持的违约金金额，本院酌情支持其中的1000元，超出部分不予支持。姜鹏、刘银银主张刘玥琼应对违约金、律师费承担连带清偿责任。但根据前述，刘玥琼并非案涉房屋买卖合同的当事人，无需承担合同责任，故一审法院对姜鹏、刘银银该项主张不予支持。三、姜鹏、刘银银是否存在可得利益损失。姜鹏、刘银银主张林玉玲、刘玥琼逾期支付购房款30天，故姜鹏、刘银银有权将案涉房屋转售他人。一审法院对此分析如下：首先，姜鹏、刘银银虽未能在合同约定的时间内收齐全部购房款，但并非无法收到全部的购房款项。林玉玲的付款义务已于2017年6月5日履行完毕，仅是在履行时间上存在瑕疵。而且逾期支付的是最后一笔款项，也即是由银行发放的贷款，而林玉玲并不能实际控制该笔贷款的发放时间，即林玉玲并不存在主观上的违约故意。其次，《房地产买卖三方合同》第十七条注明，当前述条款与该条款内容不一致的，以该条款为准。故对于林玉玲逾期支付购房款的违约责任，应适用第十七条第三款而非第十一条第四款的约定，即仅按300元/天计算逾期违约金。最后，案涉房屋已于2017年3月28日过户至刘玥琼名下，姜鹏、刘银银亦于同时丧失对该房屋的所有权，即已不再享有处分权利。基于上述理由，对于姜鹏、刘银银主张有权将案涉房屋转售他人，一审法院不予采纳。姜鹏、刘银银既无权再将案涉房屋转售他人，则自然不存在因转售可能获得的差价利益。对于姜鹏、刘银银主张存在林玉玲、刘玥琼应支付可得利益损失300000元及评估费，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、林玉玲于判决发生法律效力之日起十日内向姜鹏、刘银银支付违约金5112元；二、林玉玲于判决发生法律效力之日起十日内向姜鹏、刘银银支付律师费1000元；三、驳回姜鹏、刘银银的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1364元，财产保全费1127元，共计2491元，姜鹏、刘银银已预交，由姜鹏、刘银银负担2441元，林玉玲负担50元。上诉人姜鹏、刘银银不服一审法院上述判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误。1.一审判决认定刘玥琼领取新房产证的时间是2017年4月25日存在认定事实错误。一审判决第5页倒数第2行和第7页倒数第2-3行，因只是林玉玲、刘玥琼单方面确认，并没有提供书面证据，姜鹏、刘银银也不确认。姜鹏、刘银银曾经到中国银行了解过，办理二手房按揭抵押贷款是取得房产证后才能办理抵押手续的，林玉玲、刘玥琼提供的不动产证出证日期显示是2017年4月1日，办理他项权的时间也是同一时间，所以一审认定领取不动产权证的时间是错误的。2.林玉玲与姜鹏、刘银银于2017年2月24日约定到位于佛山市南海区的上海浦东发展银行佛山分行办理银行按揭贷款手续，后来银行方面没有批准林玉玲360000元借款，林玉玲没有告知姜鹏、刘银银真实原因，只是说银行手续太麻烦，需要另找一家银行办理按揭。大约一个月左右，林玉玲告知姜鹏、刘银银银行批准贷款的同贷书下来了，可以去办理过户手续。2017年3月28日双方到房产部门办理了涉案房产过户登记手续时，姜鹏、刘银银才得知林玉玲指定过户的人是刘玥琼，当天办理具体手续的是房屋中介方，姜鹏、刘银银只是配合签名而已（包括收取房屋首期款的收据）。林玉玲弄虚作假欺骗姜鹏、刘银银办理房产过户手续，致使姜鹏、刘银银丧失将案涉房屋转售给他人的机会，造成可得利益损失约41万元。3.一审判决倒数第2段第1-4行中认定姜鹏、刘银银实际收到的购房款为543888元，比约定的交易价格540000元多出3888元。该3888元是姜鹏、刘银银另支付的物业维修基金，在办理房屋过户手续当天和首期款一起支付给姜鹏、刘银银的，所以林玉玲一起转账给了姜鹏、刘银银，至于《房地产买卖三方合同》关于收楼费用的约定是中介方提供的格式合同所约定的，并不是双方约定的内容，所以一审法院认定该3888元是林玉玲多支付的款项是错误的。4.一审判决第8页倒数第1-2行和第9页第1行，一审判决只酌情支持1000元律师费是错误的。根据《房地产买卖三方合同》的约定“合同三方任何一方追究违约方责任的，违约方除按前述条款承担责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、财产保全费、财产保全担保费、查询费、交通费等均由违约方承担。”本案是因林玉玲不按约定支付购房款而违约，姜鹏、刘银银追究林玉玲的责任所支出的合理费用理应由林玉玲承担，所以一审判决只酌情支持1000元律师费是错误的。5.刘玥琼不是案涉合同当事人，其支付的款项仅是案涉房屋的保证金，不能作为林玉玲购房房款。至此，请求二审法院判令：依法撤销一审判决，依法改判支持姜鹏、刘银银一审的全部诉讼请求。被上诉人林玉玲辩称：林玉玲受刘玥琼的委托与姜鹏、刘银银签订案涉房屋买卖合同，该合同第十七条第一款明确约定，“买方房产证落名以买方指定的人为准”。林玉玲只是受委托人，该合同中买方的权利、义务应由刘玥琼享有、承担，与林玉玲无关。2017年3月28日，刘玥琼与姜鹏、刘银银共同前往相关部门办理过户手续，证明对方同意将案涉房屋过户到刘玥琼的名下，故在本案中林玉玲只是受委托办理相关事宜，案涉房屋属于刘玥琼所有。被上诉人刘玥琼辩称：刘玥琼已经按照案涉房屋买卖合同履行全部义务，支付购房款并办理过户手续，案涉合同已全部履行完毕，不存在解除合同的任何事由。只是由于银行拖延了发放贷款的时间，才导致履行时间有瑕疵，案涉合同第十七条第三款约定，“办理交易过户取得房产证之日起10个工作日内买方必须保证卖方收齐房款，否则每延迟一天按300元/天支付违约金”，而且该条已注明“备注条款内容与前述内容不一致的，以备注条款为准”，刘玥琼愿意承担银行延迟发放贷款的违约责任，即按照300元/天支付违约金。本院二审期间，林玉玲、刘玥琼向本院提交新证据，即购房委托书，证明双方存在委托关系，本院依法组织当事人进行质证。姜鹏、刘银银没有向本院提交新证据。经审查，本院对林玉玲、刘玥琼提交新证据的合法性、真实性不予确认。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，针对姜鹏、刘银银的诉请，综合双方的诉辩意见，本案二审中的争议焦点为：1.刘玥琼领取新房产证的时间；2.姜鹏、刘银银是否存在可得利益损失；3.案涉3888元费用的归属；4.律师费的负担；5.刘玥琼支付款项是否可作为购房款。1.关于刘玥琼领取新房产证时间的问题。姜鹏、刘银银上诉称该时间只是由林玉玲、刘玥琼单方面确认，并没有提供书面证据，因此，姜鹏、刘银银不确认刘玥琼领取新房产证的时间为2017年4月25日。本院查明，林玉玲、刘玥琼于2017年4月25日支付房屋所有权登记费及房屋他项权利登记费，此外，根据姜鹏、刘银银提供的聊天记录截图显示，林玉玲确认新房产证的领取时间为2017年4月25日，且姜鹏、刘银银对其主张并未提供相应证据予以证明，一审法院据此认定刘玥琼领取新房产证的时间为2017年4月25日，本院予以支持。2.关于姜鹏、刘银银是否存在可得利益损失的问题。姜鹏、刘银银上诉称因林玉玲欺骗姜鹏、刘银银办理房产过户手续，致使姜鹏、刘银银丧失将案涉房屋转售给他人的机会，造成姜鹏、刘银银可得利益损失约41万元。本院查明，案涉房屋已于2017年3月28日过户至刘玥琼名下，姜鹏、刘银银丧失对该房屋的所有权和处分权，姜鹏、刘银银无权将案涉房屋转售他人，则不存在因转售而获得的差价利益，一审法院对姜鹏、刘银银的可得利益损失不予支持，本院予以认可。3.关于案涉3888元费用归属的问题。姜鹏、刘银银上诉称该3888元是姜鹏、刘银银另行支付的房屋维修基金，双方约定的购房款并未包括曾支付的物业维修基金，该3888元是林玉玲、刘玥琼在办理房屋过户手续当天一并与首期楼款支付给姜鹏、刘银银的。本院查明，案涉房屋买卖合同约定“如该物业原已缴交相关的收楼费用（含物业维修基金、水电周转金及管道煤气、电视、电话可视对讲机初装费等），则成交价包含上述收楼费用”，且姜鹏、刘银银对其主张并未提供相应证据予以证明，一审法院据此认定该3888元为购房款而非另行支付的房屋维修基金，本院予以支持。4.关于律师费负担的问题。姜鹏、刘银银上诉称根据案涉房屋买卖合同的约定，林玉玲、刘玥琼应当承担因违约而导致的律师费。本院查明，2017年6月5日，姜鹏、刘银银已收到购房款合计543888元，林玉玲的付款义务已经履行完毕，林玉玲付款义务的履行存在一定瑕疵，一审法院也依据双方约定判处林玉玲承担违约金，并据本案实际支持的违约金金额，酌情支持其中的1000元律师费，本院予以支持。5.关于刘玥琼支付款项是否可作为购房款的问题。姜鹏、刘银银上诉称刘玥琼支付款项仅是案涉房屋的保证金，不能作为林玉玲支付的房款。本院认为，刘玥琼虽然不是涉案房屋买卖合同的当事人，但林玉玲购房款大部分是以刘玥琼的名义支付给姜鹏、刘银银，姜鹏、刘银银对此并无异议，且购房款已履行完毕，因此，刘玥琼支付款项可作为购房款，本院予以认可。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。姜鹏、刘银银的上诉请求与事实不符，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2628元，由上诉人姜鹏、刘银银负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 钱 伟审 判 员 安 静二〇一八年二月二十七日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理