湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0104民初130号原告（反诉被告）：余登胜，男，1959年11月10日出生，汉族，湖北省武汉市人，无职业，住湖北省武汉市硚口区，委托诉讼代理人（一般授权）：祁海燕、肖威，均系湖北维力律师事务所律师。被告（反诉原告）：夏春汉，男，1959年2月24日出生，汉族，湖北省武汉市人，无职业，住湖北省武汉市江汉区，委托诉讼代理人（特别授权）：胡雪斌，系湖北福沃律师事务所律师。第三人：武汉市家爱家房地产信息咨询有限公司，住所地：湖北省武汉市硚口区长丰乡长丰村天顺园小区919栋1单元1-2层2号。法定代表人：龚娜，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：马勇，系该公司职员。第三人：湖北华生房地产开发有限公司，住所地：湖北省武汉市东西湖金银湖金珠港湾住宅小区1栋1层1室。法定代表人：张庆祝，系该公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权）：陈育军、王培，均系湖北诺亚律师事务所律师。原告余登胜与被告夏春汉、第三人武汉市家爱家房地产信息咨询有限公司(以下简称“家爱家公司”)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年1月13日立案后,被告夏春汉于2017年3月15日提起反诉。2017年3月20日，原告（反诉被告）余登胜申请追加湖北华生房地产开发有限公司（以下简称“华生公司”）为本案的第三人参加诉讼。同日，本院依法通知华生公司为本案的第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，于2017年5月3日公开开庭进行了审理。原告余登胜及其委托诉讼代理人祁海燕、肖威，被告夏春汉及其委托诉讼代理人胡雪斌，第三人家爱家公司的委托诉讼代理人马勇，第三人华生公司的委托诉讼代理人陈育军、王培到庭参加诉讼，原告2017年5月8日余登胜请求本院对湖北省武汉市硚口区长丰街华生﹒汉口城市广场北区38栋2单元8层1号房屋依法查封。2017年5月9日，本院裁定查封该房屋。2017年11月7日，原告（反诉被告）余登胜变更其诉讼请求，并提出评估申请。本院于2017年12月22日收到《房地产评估报告》后，依法适用普通程序，于2018年1月15日再次公开开庭进行了审理。原告余登胜及其委托诉讼代理人祁海燕，被告夏春汉的委托诉讼代理人胡雪斌，第三人家爱家公司的委托诉讼代理人马勇，第三人华生公司的委托诉讼代理人陈育军、王培到庭参加诉讼。因当事人申请本院给予其调解期限，本院予以准许，但当事人未能达成协议。本案现已审理终结。原告（反诉被告）余登胜向本院提出诉讼请求：1.夏春汉履行《存量房居间（买卖）合同》义务，将位于武汉市硚口区长丰街华生·汉口城市广场北区38-2-801室的房屋交付给余登胜，协助余登胜将该房屋变更登记至余登胜名下；2.夏春汉支付余登胜逾期交付房屋及办理房屋变更登记手续违约金21170元（从2016年12月13日至2017年1月10日，2017年1月10日至夏春汉实际履行合同义务期间的违约金按总房款的日千分之一的标准计算）；3.本案诉讼费用由夏春汉承担。后原告（反诉被告）余登胜将其诉讼请求变更为：1.解除余登胜与夏春汉、家爱家公司签订的《存量房居间（买卖）合同》；2.夏春汉退还余登胜已支付房款620000元；3.夏春汉赔偿余登胜损失300000元（按房屋评估市值价与购房合同价730000元之间的差额确认实际损失）；4.夏春汉承担本案的诉讼费、保全费、评估费用。2018年1月15日，原告（反诉被告）余登胜将其变更后的诉讼请求3明确为：夏春汉赔偿余登胜损失420300元。原告（反诉被告）余登胜同意被告（反诉原告）夏春汉的反诉请求。事实和理由：2016年9月8日，余登胜经家爱家公司居间与夏春汉签订了《存量房居间（买卖）合同》。合同约定：夏春汉将其坐落于武汉市硚口区长丰街华生·汉口城市广场北区38-2-801室房屋出售给余登胜，房屋成交价为730000元；余登胜于2016年9月8日签订合同当天支付20000元，于2016年9月9日支付30000元，于2016年9月20日前支付首付款370000元，于2016年10月10日前支付200000元，余款110000元通过向银行申请贷款的方式支付；夏春汉应于2016年11月20日前向余登胜交付房屋；因买方或卖方违反合同约定，则若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金；因夏春汉出售的房屋系合同房，先由夏春汉办理不动产证登记手续并承担费用。2016年9月9日及2016年12月8日，余登胜、夏春汉及家爱家公司先后签订了二份《补充协议》，约定夏春汉在2016年12月12日前将房屋交付给余登胜。上述合同签订后，余登胜按合同约定共计向夏春汉支付了购房款620000元。现因夏春汉未按合同约定时间交付房屋，且拒不履行合同约定的办证义务，致该房屋迟迟不能办理银行贷款审批和房屋权属变更登记。余登胜多次催促夏春汉履行合同义务，夏春汉均以各种借口予以拒绝。双方之间签订的《存量房居间（买卖）合同》合法有效，夏春汉未按合同约定交付房屋及履行办证义务已构成违约，夏春汉应当承担违约责任。基于合同相对性原则及无过错的归责原则，夏春汉应承担的违约责任是无过错责任，不以过错为成立违约的要件。夏春汉逾期交房及逾期办证的二个违约行为均属于恶意违约。夏春汉的违约行为导致该房屋在本案诉讼期间被他人在先查封，导致余登胜丧失了向首封法院提出撤销查封获得房屋的权利。夏春汉规避并客观造成房屋买卖合同无法继续履行，致使余登胜合同目的不能实现，故余登胜现请求解除该合同。该合同解除后，夏春汉除应退还余登胜已支付的购房款620000元外，还应向余登胜赔偿房屋上涨的差价损失420300元。被告（反诉原告）夏春汉向本院提出反诉请求：1.解除夏春汉与余登胜及家爱家公司签订的《存量房居间（买卖）合同》；2.本案诉讼费用由余登胜承担。被告（反诉原告）夏春汉同意原告（反诉被告）余登胜变更后的诉讼请求1、2，不同意变更后的诉讼请求3、4。事实和理由：余登胜片面陈述事实，隐瞒诉争房屋不能交易的客观状况，无理指责夏春汉违约。诉争房屋系动迁安置房，夏春汉入住后，因华生公司及政府政策等客观阻碍，至今乃至将来较长时间内无法取得产权证。本案三方在2016年9月9日签订居间房屋买卖合同时，华生公司还未将房屋可以过户的材料向夏春汉提交，该合同是在并不具备过户条件的情况下签订的。2016年11月，夏春汉在华生公司领取了过户的资料，并向家爱家公司提交了资料，但过户遇到了障碍。家爱家公司作为专业的房产中介，完全知晓房屋现状，仍夸大自身能力并谎称可以帮助办理夏春汉的产权证，并主导三方签订《存量房居间（买卖）合同》，误导买卖双方房屋完全可以顺利交易，导致合同目的迟迟不能达成，是本案诉争的根源。夏春汉出售诉争房屋的主观意愿并无改变，也无意不履行合同义务，包括交付房屋和协助过户，但是客观阻碍持续导致无法交易，最终将伤害买卖双方的利益。夏春汉多次与余登胜协商处理这个交易困局，提出终止协议但遭无理拒绝。若诉争房屋交付余登胜而长期不能实际过户，将对买卖双方持续构成很大的法律风险和道德风险，家爱家公司亦不能获得应有的报酬，形成三输的结果。事实上诉争房屋无法办证。余登胜不管不顾买卖双方签订的合同履行困难，以及时下无法实现合同目的的现实，仍强行要求履行合同，实为一厢情愿反而会为各方徒增交易风险。故夏春汉依法请求解除合同。余登胜有关违约金的请求过高。诉争房屋于2017年2月27日被查封，房屋查封并不导致合同无法履行，余登胜变更诉讼请求无依据。夏春汉未构成违约，查封行为不是夏春汉恶意造成的。夏春汉不交房的理由是房屋不具备过户的条件。因华生公司欠政府相关的税费，故该房屋前期不能过户的责任不应由夏春汉一人承担。第三人家爱家公司述称：当时是三方协商签订的《存量房居间（买卖）合同》，该合同是合法有效的。该房屋交易是可以完成的。余登胜愿意向夏春汉支付购房全款，三方进行过多次协商。房屋办证的前提是夏春汉同意交房、夏春汉履行补充协议。夏春汉因房屋涨价不愿意出售房屋，违约方是夏春汉。现我公司同意余登胜的诉讼请求，同意夏春汉的反诉请求。第三人华生公司述称：2014年3月24日，夏春汉与我公司办理了收房手续。夏春汉在2016年10月10日补齐房屋差价后，我公司向其出具了发票。夏春汉是可以办理诉争房屋的权属证书的，不存在因我公司与政府的原因导致其无法办证。夏春汉既不向政府办证部门咨询能否办证，也未去核实清楚，就虚构我公司欠政府税费导致其不能办证。我公司在2016年就已经把相关资料给了夏春汉，只需要夏春汉在武汉市住房专项维修资金管理中心去领取住房维修资金个人缴存单，然后交纳相关费用就可以办证了。夏春汉既不交房也不配合办证是二种违约行为。现我公司请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：湖北省武汉市硚口区长丰街长丰村汉丹铁路以北华生﹒汉口城市广场北区38栋2单元8层1号房屋（建筑面积77.72平方米）系华生公司开发建设的经济适用房—动迁房。夏春汉向华生公司购买该房屋后，华生公司已将该房屋交付给夏春汉居住使用。华生公司于2015年5月办理了该房屋的《武汉市房屋初始登记证明》，并于2016年11月25日到房地部门办理了合同备案手续。夏春汉于2016年10月30日向华生公司领取了办理该房屋权属证书的相关资料后，一直未到相关部门领取该房屋的住房维修基金个人缴存单，一直未办理该房屋的权属证书。2016年9月8日，夏春汉与余登胜、家爱家公司签订《存量房居间（买卖）合同》，约定：夏春汉将华生﹒汉口城市广场北区38栋2单元8层1号房屋（建筑面积77.72平方米）以730000元的价格出售给余登胜；因此房为合同房，夏春汉承担办理不动产证费用；余登胜于2016年9月8日支付20000元定金，于2016年9月9日支付30000元定金，于2016年9月20日前支付首期房款370000元，于2016年10月10日之前支付余下首期房款200000元；夏春汉同意余登胜通过向银行申请110000元贷款的形式支付房价余款；余登胜应于2016年11月20日前提交全部贷款所需资料并签署银行购房贷款抵押合同及支付贷款所需费用，夏春汉必须提供协助；买卖双方应于银行审批同意贷款或相关意向回复后七个工作日内到房屋登记机关办理申请产权买卖手续；如因合同三方以外原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延至上述情况解除之日止；若买方或卖方的原因导致未能办理贷款或未能办理过户，则构成违约，守约方有权解除合同，且违约方应向守约方按逾期每日总楼价的千分之一支付违约金；买卖双方一致同意从定金或首期款中预留20000元作为交楼保证金交由经纪方托管，该保证金在买卖双方办理完该物业的交接手续后进行结算；夏春汉于2016年11月20日之前交房；若买卖双方中任何一方不按约定时间收房或交房，违约方向守约方按逾期每日总楼价的千分之一支付违约金；因买方或卖方违反合同约定，逾期超过十天仍未履行合同义务的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金；合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。该合同还就其他事项进行了约定。2016年9月9日，夏春汉与余登胜、家爱家公司签订《补充协议》，约定：若在2016年10月10日之前余登胜所出售的陈家墩小区44栋701号房在余登胜和洪大地产全权配合银行贷款审批、过户、放款手续的情况下，余登胜的银行贷款不能到账，由家爱家公司出资200000元垫付给夏春汉。上述合同、协议签订后，余登胜于2016年9月9日向夏春汉支付了购房定金50000元，于2016年9月12日向夏春汉支付了购房首付款370000元，于2016年10月15日向夏春汉支付了购房款200000元。但夏春汉未按约定将该房屋交付给余登胜。2016年12月8日，夏春汉与余登胜、家爱家公司签订《补充协议》。约定：夏春汉承诺在2016年12月12日之前将华生汉口城市广场38栋2单元801室房屋交付给余登胜使用并结清水、电、煤气等费用，余登胜自愿支付10000元给夏春汉用于租房（10000元不在房款之内）；在买卖双方无条件配合家爱家公司办理相关手续以及政策不变的情况下，家爱家公司承诺在2017年3月30日之前将夏春汉房屋销户，如果不能销户，家爱家公司经办人马勇补偿夏春汉10000元；余登胜在搬家当天将剩余房款一次性支付给夏春汉（搬家当天夏春汉要无条件配合余登胜办理委托公证手续）。该协议签订后，夏春汉仍未按约定将该房屋交付给余登胜，且一直未办理该房屋的权属证书。因余登胜与夏春汉多次协商未果，余登胜遂于2017年1月13日起诉来院。诉讼中，湖北省武汉市江汉区人民法院在审理商泽喜诉夏春汉民间借贷纠纷一案时于2017年2月27日将该房屋查封。2017年11月7日，余登胜申请对湖北省武汉市硚口区长丰街华生﹒汉口城市广场北区38栋2单元8层1号房屋的市场价值依法评估。本院依法委托武汉岸房房地产评估有限责任公司进行评估后，该公司于2017年12月22日向本院送达了《房地产评估报告》。该公司最终确定该房屋（建筑面积77.72平方米）在价值时点2017年12月4日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产公开市场价值为1150300元。因当事人各持己见，调解未达成协议。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”华生公司将其开发建设的湖北省武汉市硚口区长丰街长丰村汉丹铁路以北华生﹒汉口城市广场北区38栋2单元8层1号房屋出售给夏春汉后，已将该房屋交付给夏春汉使用，并到房地部门办理了合同备案手续，夏春汉亦向华生公司领取了办理该房屋权属证书的相关资料。虽然夏春汉一直未办理该房屋的权属证书，但将该房屋的产权办理至夏春汉名下已具备条件。故夏春汉对该房屋依法享有相应的权利。余登胜、夏春汉及家爱家公司签订的《存量房居间（买卖）合同》、《补充协议》均系当事人的真实意思表示，内容未违反我国国家法律、行政法规的效力性强制性规定，均是合法有效的。当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。余登胜已向夏春汉共支付了购房款620000元，而夏春汉既未按约定将该房屋交付给余登胜，也未积极配合余登胜办理该房屋的产权过户手续，夏春汉应承担相应的违约责任。虽然夏春汉主张其未构成违约，但其未提交证据予以证明，本院对此不予采信。由于湖北省武汉市江汉区人民法院已于2017年2月27日将该房屋查封，夏春汉的违约行为已导致其与余登胜、家爱家公司签订的《存量房居间（买卖）合同》的合同目的无法实现。现余登胜、夏春汉均请求解除该合同，有理，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。故该合同解除后，夏春汉应将其收取的购房款620000元返还给余登胜，并向余登胜赔偿损失。现余登胜请求夏春汉退还其购房款620000元，有理，本院予以支持。由于武汉岸房房地产评估有限责任公司进行评估后确定该房屋的房地产公开市场价值现为1150300元，而余登胜向夏春汉购买该房屋的价格是730000元，现余登胜请求夏春汉赔偿其损失420300元，有理，本院予以支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除余登胜与夏春汉、武汉市家爱家房地产信息咨询有限公司签订的《存量房居间（买卖）合同》。二、夏春汉于本判决生效之日起十日内向余登胜返还购房款620000元。三、夏春汉于本判决生效之日起十日内向余登胜赔偿损失420300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14163元、反诉案件受理费5656元、保全费4170元、评估咨询费4900元均由夏春汉负担。（夏春汉在本判决生效之日起十日内向余登胜支付23233元。）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  毛 丽人民陪审员  朱俊南人民陪审员  徐 涛二〇一八年二月二十三日书 记 员  金丽芳