文书内容广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0402民初10804号原告：梁肖丽，女，汉族，1973年11月5日出生，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：张德斌，广东常成律师事务所律师。被告：珠海时代百货有限公司，住所地珠海市香洲区香洲香宁一街6栋301房。法定代表人：李伟东。被告：珠海诺德时代置业顾问有限公司，住所地珠海市香洲区迎宾北路1422号1栋801房。法定代表人：黄滢静。上述两被告共同委托诉讼代理人：王鹤云，广东德赛律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律师。被告：中山永通商业运营管理有限公司，住所地中山市坦洲镇大兴路117号碧涛花园10幢71卡。法定代表人：谭柏年。委托诉讼代理人：林新全，男，1983年1月20日出生，被告公司员工，被告：珠海百盛时代商业运营管理有限公司，住所地珠海市香洲区拱北迎宾南路1188号铺7层-A。法定代表人：叶耀明。委托诉讼代理人：王鹤云，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律师。被告：刘玉财，男，汉族，1984年7月28日出生，户籍地址广州市从化区，住广州市荔湾区，被告：珠海金山房产有限公司，住所地珠海市香洲区银桦路8号601房。法定代表人：李永山。委托诉讼代理人：王鹤云，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律师。原告梁肖丽与被告珠海时代百货有限公司（以下简称时代百货）、珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德置业）、中山永通商业运营管理有限公司（以下简称中山永通）、珠海百盛时代商业运营管理有限公司（以下简称百盛时代）、刘玉财、珠海金山房产有限公司（以下简称金山公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁肖丽的委托代理人张德斌、被告时代百货、诺德置业、百盛时代、金山公司的委托诉讼代理人王鹤云、何志锋、被告中山永通的委托诉讼代理人林新全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告时代百货、被告诺德置业所签订的《商品房买卖合同》；2.被告时代百货向原告退还已付购房款人民币468017元（50000+100000+288017+30000）；3.被告时代百货向原告支付违约金人民币23400.85元（468017×0.05）；4.被告诺德置业、中山永通对上述款项承担连带责任；5.被告百盛时代向原告支付2017年8月至11月份的租金7760.32元（1940.08×4）；6.被告时代百货对第五项诉讼请求承担连带责任；7.被告刘玉财对第二项诉讼请求中的30000元承担连带返还责任；8.被告金山公司对第二、三项诉讼请求承担连带责任；9.被告承担本案全部诉讼费用。本案审理过程中，原告梁肖丽因与被告刘玉财达成调解协议，由被告刘玉财直接退还原告30000元，原告当庭撤回对被告刘玉财的第7项诉讼请求，第二项诉讼请求变更为被告时代百货向原告退还已付购房款人民币438017元（50000+100000+288017）。事实及理由：2016年1月16日，原告与被告时代百货、诺德置业就珠海市香洲区拱北粤华东路时代广场第六层002号房（以下简称“该房”）的买卖事宜签订了《商品房买卖合同》，约定被告时代百货、诺德置业应当于2016年10月1日前将该房交付原告使用。但时至今日被告诺德置业未将该房交付给原告使用，根据《商品房买卖合同》第九条的规定，原告有权解除《商品房买卖合同》，并要求被告承担违约责任。原告支付房款的情况：1.2015年12月20日在被告时代百货、诺德置业的引导下将名为电商优惠实为不开发票的购房款人民币50000元，支付至被告时代百货、诺德置业所指定的收款方，该收款方就是被告中山永通；2.2015年12月20日支付了定金人民币100000元；3.2015年12月27日，根据被告时代百货、诺德置业、中山永通的员工刘玉财的要求，原告将30000元打至被告刘玉财的个人账户；4.2016年1月16日支付了首期购房款人民币288017元。由于被告时代百货、诺德置业逾期交房的行为已构成违约，所以根据《商品房买卖合同》第九条的规定，被告时代百货、诺德置业应当按照原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告于2016年1月25日分别与被告百盛时代、时代百货签订了《统一经营管理协议书》、《担保合同》。约定按月支付该房的租金1940.08元，且被告时代百货对该租金承担连带保证责任。2017年8月起原告再也没有收到该房的租金。基于以上事实和理由，并依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规有关规定，特向法院提起诉讼，恳请法院查明事实后，依法支持原告的诉讼请求，以维护原告合法权益。被告时代百货、诺德置业辩称，同意与原告解除商品房买卖合同。诺德置业是时代百货的代理人，双方是民事代理关系，应由时代百货承担合同责任；时代百货收到原告购房款388017元，时代百货同意退还原告购房款388017元；并按照已付房款的5%支付违约金19400.85元；原告第二项诉讼请求中的50000元是中山永通收取的服务费，并非购房款，应由中山永通自行向原告返还，不应按照买卖合同请求违约金。被告时代百货、百盛时代辩称，根据百盛时代与原告签订的统一经营管理协议书的约定，租金支付的条件并未成就，而且该诉讼请求与本案是不同的诉由，原告应另案主张。被告中山永通辩称，同意向原告返还代理服务费50000元，对于原告其他已付款项不同意承担连带返还责任，因为这些款项并非中山永通收取，原告要求的违约金，中山永通不同意支付，因为没有相关合同约定。被告金山公司辩称，金山公司与原告没有合同关系，也没有收取原告的任何款项，不应对返还房款及支付违约金承担连带责任。经审理查明：2016年1月16日，原告（买方）与被告诺德置业（卖方）签订《商品房买卖合同》（编号：6-030），就原告购买位于珠海市香洲区拱北粤海东路时代广场项目六层002号商铺进行约定。合同第一条第四款约定，出卖人已获得开发商珠海金山房产有限公司及相关权利人珠海时代百货有限公司的授权，全权代理本项目的销售。第二条约定，买受人购买的商品房已预告登记至珠海时代百货有限公司名下。第七条约定，出卖人应当在2016年10月1日前将符合补充协议约定条件的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人如未按合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。合同附件三付款方式及期限约定，买受人在2016年1月16日前向出卖人支付该商铺第一笔首期价款388017元，其中已含定金100000元；买方应在2016年12月31日前向卖方支付第二笔款388016元。同日，原告（乙方）与百盛时代（甲方）签订《统一经营管理协议书》，约定乙方委托甲方经营涉案商铺，目前该商铺开发建设中，于2016年10月1日交付给乙方；统一经营管理的期限为15年，自开发商将物业交付乙方次日起计算；甲方分别按以下方式支付租金：第1、2、3年每年支付租金46562元；第4、5、6年每年支付租金54322元；第7至15年每年支付租金62083元；如乙方在计收租金时未全额支付购房款的，甲方按照乙方已付房款与房款总额的比例相应支付乙方租金，上述约定租金自经营管理期限开始之日起计算，甲方每月10号前支付当月约定租金等等。同日，时代百货（甲方）还与原告（乙方）签订一份《担保合同》，主要内容包括：甲方对经营管理协议中百盛时代向乙方交付租金的义务承担连带保证责任；若百盛时代未能按时足额履行经营管理协议中约定的向乙方交付的租金时，甲方以其经营收入和甲方与百盛时代签订的经营管理协议规定的储备金作为保证金，向乙方补偿百盛时代应付租金的不足部分；甲方为乙方提供担保期限为乙方与百盛时代签订的经营管理协议之日起即2016年10月2日，止于2031年10月1日。2015年12月20日，被告时代百货向原告出具100000元定金收据。2016年1月16日，时代百货向原告出具288017元首期款收据。2015年12月20日，原告在售楼处向被告中山永通刷卡支付50000元款项，中山永通出具收据，载明为“电商优惠”。关于该5万元款项，原告主张为购房款，当时有提出异议，但销售人员说只是交给另外一个账户，原告不知道是向中山永通支付的。庭审中，被告中山永通承认该5万元“电商优惠”款项相当于代理服务费。本院在审理其他购房者以与本案同样事由起诉被告的系列案件中，购买每一间商铺均向中山永通或是珠海永通商业运营管理有限公司（以下简称珠海永通）支付150000元，收据中亦均载明为“服务费”，且该150000元并非包含在合同约定的总房款中。部分购房者陈述该150000是参加15年返租活动，即提前返还150000元的111%，即166500元从总房款中扣除；部分购房者陈述该150000元是折扣费，缴纳150000元后享受房价的折扣；部分购房者陈述该150000元是缴纳的购房款。购房者均陈述该款项系在售楼处刷卡支付，先刷卡后出具的收据，在收到收据后才发现收据的主体是中山永通或珠海永通。被告中山永通主张，中山永通与珠海永通是合作关系，中山永通与被告诺德置业是销售代理关系，合约上约定在销售结束后由被告诺德置业支付给中山永通代理费，在实际销售过程中，中山永通向买方收取该笔费用，时代百货和诺德置业是知情的。庭审中被告时代百货和诺德置业主张，中山永通与被告诺德置业是销售代理关系，收取原告该5万元“电商优惠”款项是中山永通的私下行为，时代百货和诺德置业不知情。另查明，位于珠海市香洲区迎宾南路1188号[时代广场]项目的开发商为被告金山公司，被告时代百货于2014年1月向金山公司购买涉案商铺，并办理了预告登记（预购证号：0100074178）。再查明，涉案商铺至今仍未完成产权分割，且珠海市香洲区迎宾南路1188号时代广场项目尚未竣工验收。还查明，2017年7月10日被告时代百货向原告支付租金1940.09元。本院在审理其他购房者以与本案同样事由起诉被告的系列案件中，部分原告提交了以下3份证据：1.时代百货出具的《[时代广场]销售授权书》，内容如下：兹证明珠海诺德时代置业顾问有限公司被委任为珠海市香洲区迎宾南路1188号[时代广场]三、五、六层商铺销售之总代理商。授权期限自2015年10月1日至2016年12月31日。2.珠海金山房产有限公司于2016年5月5日出具的《关于时代广场商铺产权证办理的声明》，内容如下：尊敬的客户，我公司名下位于珠海市香××区××路××层商场（即时代广场六层商铺）已获得珠海市商品房预售许可证，可依法对外销售。根据《珠海市城市规划技术标准与准则》之规定，我公司可以对已建成的商铺建筑进行产权分割。现我公司现已向珠海市不动产登记中心等部门提交有关产权分割的申请。我公司将全力于推进产权分割办理事宜。致力依时完成相关手续。如上述产权分割不能或未能依时完成产权登记的，我公司愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。特此声明。3.被告时代百货于2016年9月8日出具《关于时代广场公寓业主问题的声明》，内容如下：尊敬的各位商铺业主、各代理商，9月7日中午有若干时代广场公寓业主在我们销售部外集结，并于当晚于广东电视台播出了相关内容。节目提出后，无论是给时代广场项目本身及我公司商誉均带来了严重的影响，外界充斥着各种质疑的声音。现我公司声明如下：1.如报道所言，参与人员均为时代广场公寓的业主，系“金山房产”的销售行为，其申诉的对象为“金山房产”而非我公司；2.我公司于2014年1月向“金山房产”购买裙楼1、2、3、5、6层商铺，已经办理完预告登记备案手续，我公司为上述商铺的合法权利人；3.我公司仅负责裙楼商业的工程、招商及销售工作，目前工程及招商工作正按计划推进；4.我公司有能力保证工程的施工、商场的开业及销售承诺的兑付；5.我公司已向金山房产了解情况，同时亦要求金山公司尽快完成塔楼工程，以消除给我们造成的不良影响。本院认为，原告与被告诺德置业签订的《商品房买卖合同》（编号：6-030）、原告与被告时代百货签订的《担保合同》以及原告与被告百盛时代签订的《统一经营管理协议书》均系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，原告与被告诺德置业签订的合同中及《[时代广场]销售授权书》均载明诺德置业经时代百货授权销售商铺，故时代百货与诺德置业成立委托代理关系，且原告在签订认购书时已知道诺德置业与时代百货的委托代理关系，故上述商品房买卖合同直接约束原告与被告时代百货。被告时代百货是上述合同中原告的相对方，享有合同权利，承担合同义务。被告时代百货在超过合同约定的交付期限30日后仍未向原告交付涉案商铺，且涉案商铺未完成产权分割，原告请求解除房屋买卖合同，理据充分，本院予以支持。被告时代百货确认已收取原告购房款388017元，对于被告中山永通收取的50000元款项有异议。本院认为，根据被告中山永通出具的50000元收据，该笔费用系由中山永通以代理费名义收取，但并无证据显示原告曾向中山永通作出过委托提供购房信息或订立购房合同的意思表示，故该50000元款项对原告而言，并非是代理服务费。虽然各购房者对50000元款项支付的缘由陈述不一致，但可以确定该50000元是在购买商铺过程中，与销售方协商后应销售方的要求而缴纳，属于购买商铺的支出，且缴纳的地点是在售楼处。而没有证据显示中山永通在收取该50000元款项时有向原告等购房者明确告知收款的主体和性质，故虽然该款项的收款方为中山永通，但对于购房者来说，在缴纳该50000元时主观上是向销售方，即被告时代百货缴纳的购房款。双方合同解除，原告请求被告时代百货返还全部购房款438017元，理据充分，本院予以支持。中山永通与诺德置业和时代百货之间的代理关系，中山永通是否取得时代百货同意收取该笔款项，则为其内部关系，不能对外对抗购房者。时代百货以中山永通收取为私下行为而认为对50000元不承担返还责任的抗辩不能成立。被告中山永通抗辩时同意向原告返还代理服务费，故对于原告要求被告中山永通需对50000元款项返还承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，根据上述认定，原告实际向被告时代百货支付购房款438017元，由于被告时代百货违约未能继续履行房屋买卖合同，本院支持被告时代百货向原告支付违约金21900.85元（438017元×0.05）。对于原告要求被告中山永通对违约金承担连带责任的诉讼请求，没有合同约定，本院不予支持。至于原告以转账方式支付给刘玉财的款项30000元，原告已与刘玉财就款项返还达成调解，属于刘玉财的个人债务，原告举证不足以证明该30000元为被告时代百货收取的购房款，故原告请求被告时代百货支付该30000元的违约金1500元，理据不足，本院不予支持。被告诺德置业与时代百货系代理关系，其代理行为并未违反法律的规定，故原告请求诺德置业对时代百货的上述义务承担连带返还责任，理据不足，应予驳回。被告金山公司于2016年5月5日出具的《关于时代广场商铺产权证办理的声明》中对涉案商铺的业主承诺，若产权分割不能或未能依时完成产权登记的，愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任，故原告请求被告金山公司对时代百货的上述义务承担连带返还责任，本院予以支持。关于原告要求被告百盛时代支付2017年8月至11月共四个月的租金7760.32元。由于本案中被告时代百货实际向原告支付了2017年7月的租金1940.09元，双方在实际中已经变更了《统一经营管理协议书》中关于租金开始支付期限的约定。根据原告与百盛时代签订《统一经营管理协议书》约定原告在计收租金时未全额支付购房款的，被告百盛时代按照原告已付房款与房款总额的比例相应支付乙方租金。根据被告时代百货与原告签订的《担保合同》，被告时代百货对被告百盛时代向原告交付租金的义务承担连带保证责任。因此，对于原告要求被告百盛时代支付2017年8月至2017年11月份的租金7760.32元（1940.08×4）及被告时代百货对支付该租金承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第四百零二条规定，判决如下：—、解除原告梁肖丽与被告珠海时代百货有限公司、珠海诺德时代置业顾问有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号：6-030）；二、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁肖丽返还购房款人民币438017元；三、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁肖丽支付违约金人民币21900.85元；四、被告中山永通商业运营管理有限公司对上述第二项债务中的人民币50000元款项承担连带给付责任；五、被告珠海金山房产有限公司对上述第二、三项债务承担连带给付责任；六、被告珠海百盛时代商业运营管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁肖丽支付2017年8月至2017年11月租金人民币7760.32元；七、被告珠海时代百货有限公司对上述第六项债务承担连带给付责任；八、驳回原告梁肖丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6186元，原告梁肖丽负担人民币25元,被告珠海时代百货有限公司负担人民币4075元，被告珠海时代百货有限公司、被告珠海金山房产有限公司负担人民币1586元，被告中山永通商业运营管理有限公司负担人民币500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  王敏二〇一八年二月一日法官助理刘晓亮书记员罗加靖朱丹君