北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0108民初30381号原告（反诉被告）：李昕，男，汉族，1988年6月28日出生，中国光大银行职员，住江苏省东海县。原告（反诉被告）：郑喆，女，汉族，1986年5月1日出生，中关村科技租赁有限公司经理，住河北省唐山市路北区。委托诉讼代理人：柴永林，北京市康达律师事务所律师。被告（反诉原告）：潘志光，男，汉族，1967年3月1日出生，无业，住昌平区。委托诉讼代理人：王志远，北京市东泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨军，北京市东泽律师事务所律师。原告（反诉被告）李昕、郑喆与被告（反诉原告）潘志光房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李昕、郑喆及委托诉讼代理人柴永林;潘志光之委托诉讼代理人王志远、杨军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李昕、郑喆向本院提出诉讼请求：1．解除两原告与被告之间签署的《存量房屋买卖合同》（合同编号：xx1）和《补充协议》并解除两原告与被告之间签订的网签合同；2．被告返还两原告支付的购房定金100000元；3．被告向原告支付违约金860000元；4．被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：李昕和郑喆是夫妻关系，于2016年12月5日与潘志光签署《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定李昕、郑喆购买潘志光位于北京市海淀区皂君东里x号楼x层x门x室（以下简称x室），房款430万元。由于该房屋被中信银行设置抵押，且未取得央产房上市出售许可，双方约定，被告应于2016年12月9日前办理抵押注销手续，且不得再将该房屋设立抵押，并于2016年12月20日之前取得该房屋的央产上市出售许可。合同同时约定了违约责任。此后，李昕、郑喆按照规定完成房屋买卖网签手续。但潘志光直到2017年1月才完成抵押注销登记，3月6日才取得央产上市出售许可。后潘志光又将涉案房屋的房产证抵押给某小额贷款公司进行借款，致使无法进行房屋买卖合同公证手续及后续房产过户手续。为此，李昕、郑喆多次与潘志光就房屋买卖及过户事宜进行沟通，但被告仍然拒绝履行合同约定义务。潘志光辩称，同意李昕、郑喆第一项诉讼请求，解除双方诉争合同，但不同意第二、三项诉讼请求，并提出反诉：1．判决原告承担违约金860000元；2．诉讼费由原告承担。李昕、郑喆对潘志光的反诉辩称，不同意其全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，李昕、郑喆（乙方、买受方）和潘志光（甲方、出售方）于2016年12月5日就x室签订《北京市存量房买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定：该房屋性质为已购公有住房，甲方需提供《在京中央单位已购公房变更通知单》。该房屋已经设定抵押，抵押权人为中信银行，抵押金额为1400000元。该房屋的抵押，甲方应于2016年12月9日之前办理抵押注销手续。房屋总价4300000元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金43000元。定金自行交接方式划转。乙方采取贷款方式支付该房屋成交总价款。拟贷款金额为2500000元。甲乙双方一致同意，乙方分2次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于网签后公证完成，乙方向甲方支付1270000元，资金通过自行交接方式划转，第二次于户口迁出1日内，乙方向甲方支付100000元。甲方已如实陈述该房屋权属状况、设备、装修情况。甲方保证本人、共有权人同意出售上述房屋，且保证代理人已获得其合法授权出售上述房屋。甲方保证所提供的涉及本房屋交易的全部资料真实、有效。除合同及本次交易附件载明的房屋权属状况外不存在任何第三方在合同签订前及签订后对该房屋通过抵押、诉讼、查封等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况。因上述任何一原因导致合同无效或不能履行，甲方应退还累计已收全部房款，并向乙方承担房屋成交总价的20%违约责任及全部赔偿责任。如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。由于甲方在签署合同时未提供原《购房协议》原件，因此无法确认甲方的房产性质。鉴于上述原因，若合同履行中发现甲方房产需要开具央产上市表，则甲乙丙三方经协议同意按如下方式解决：甲乙双方同意交易房产甲方最迟在2016年12月20日之前办理完毕央产上市出售许可。如在上述期限届满因甲方无法办理央产上市出售许可，导致《买卖合同》无法继续履行，甲乙双方任何一方均有权以书面形式通知合同他方解除双方之前签署的《买卖合同》及同丙方签署的《履约服务合同》，且甲方按《买卖合同》约定总房价款的20%承担违约责任。因出售方购房需要买受方提前支付首付。甲乙双方同意，在签署本协议后且网签后3个工作日内，乙方自行支付甲方房款前与甲方共同与丙方指定第三方机构人员就甲方全权委托第三方机构指定人员办理标的房屋的出售事宜办理公证并公证费用由甲方支付。公证办理完毕后，甲方需要立即将房产证、原购房发票、契税票等产权转移所需资料原件交给丙方。如甲方未按照本条款约定时间移交相关资料，则视为甲方违约，甲方应退还乙方已经支付的全部款项，并按照违约条款的约定承担违约责任。由于乙方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金，甲方同意乙方暂交100000元，剩余定金330000在公证完成后补齐。如逾期未补齐，则视为乙方违约，甲方有权要求乙方按《买卖合同》中约定的定金金额双倍标准承担违约金，并甲方有权解除合同。2016年12月7日，潘志光出具定金100000元的收条一张。2017年3月6日，潘志光取得x室的《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》。2017年3月21日，双方办理了x室的网签手续。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．郑喆、李昕提供网上打印资料证明一份，证明潘志光于2017年1月11日才申请办理抵押登记的注销手续，潘志光对时间不认可，但未提供相反证据证明，本院对该证据采信；2．郑喆、李昕主张潘志光将x室再行抵押，潘志光当庭认可，但未提供任何证据证明，庭后，其以书面形式向法庭说明，其认可的抵押是指为办理x室的银行解押手续而向朋友借款140万元，朋友不放心，故将x室的房产证放在朋友处；3．郑喆、李昕提供录音一份，证明潘志光违约情形，潘志光对此不予认可；4．郑喆、李昕提供网上打印资料若干，证明x室的涨幅，潘志光对此不予认可。本院认为，李昕、郑喆与潘志光签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，亦不违反相关法律法规的强制性规定，应属有效。潘志光作为合同一方当事人，理应全面履行合同义务，包括1．于2016年12月9日前办理房屋抵押注销登记手续；2．不得对该房屋通过抵押、诉讼等方式进行任何妨碍乙方取得房屋所有权的情况；3．网签后3个工作日内办理公证，并将产权相关资料移交；4．于2016年12月20日之前取得该房屋的央产房上市出售许可。但潘志光不仅未能如期申请办理抵押注销手续、取得央产房上市交易许可，而且将x室的产权证押至案外第三人处，直接导致相关公证无法办理，进行影响合同的继续履行。现李昕、郑喆通过诉讼的方式要求行使解除权，有合同及法律依据，本院准予。潘志光于2017年8月25日签收本案诉状，此日应为双方解除合同之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，潘志光作为违约方，理应向李昕、郑喆退还定金100000元并支付相应违约金，就违约金的数额，潘志光当庭要求酌减，本院综合考察合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。就潘志光以李昕、郑喆逾期支付定金、未支付首付款为由，要求二人支付违约金860000元一节，首先，双方在《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定首付款的支付条件为网签后公证完成，而后双方在《补充协议》中再次重申履行顺序为网签后3个工作日内，李昕、郑喆自行支付潘志光房款前办理公证，该《补充协议》第五条虽然注明首付款支付方式为“网签后自行支付”，但纵观该条内容，其重点在于详细提示双方在产权转移前自行交接房款的风险，并非要更改《北京市存量房屋买卖合同》中关于首付款支付条件的约定，首付款的支付时间仍为“网签后公证完成”前，现双方均认可公证并未完成，故首付款给付条件未成就，潘志光无权要求李昕、郑喆支付首付款；其次，根据现有证据显示，李昕、郑喆虽存在逾期二日支付部分定金的情形，但并不构成按照总房款的20%支付违约金的情况，本院将把该情形作为酌减潘志光应支付的违约金的因素予以考虑。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四、第一百二十一条之规定，判决如下：一、解除李昕、郑喆与潘志光于2016年12月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：xx1）、《补充协议》及于2017年3月21日签订的网签合同（合同编号：xx2）；二、潘志光于本判决生效之日起三日内向李昕、郑喆返还定金100000及支付违约金200000元；三、驳回李昕、郑喆的其他诉讼请求；四、驳回潘志光全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41200元（已由李昕、郑喆垫付20600元），由潘志光负担，于本判决生效后三日内交纳。反诉案件受理费6200元，由潘志光负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  李晓馨人民陪审员  郭 枫人民陪审员  闫 洪二〇一八年二月六日书 记 员  王静雯