浙江省绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0603民初9936号原告：章国强，男，1951年8月20日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：杨国勤，浙江慈益律师事务所律师。被告：徐牛花，女，1932年10月8日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。被告：茅桂坤，男，1924年10月5日出生，汉族，住上海市普陀区。被告：茅新美，女，1958年6月25日出生，汉族，住上海市普陀区。被告：茅新华，男，1960年6月11日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告：茅新忠，男，1963年5月6日出生，汉族，住上海市普陀区。被告：徐金夫，男，1947年12月26日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。被告：徐华锋，男，1981年2月19日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。上述两被告的共同委托诉讼代理人：吴壮、廖文燕，浙江六和律师事务所律师。原告章国强与被告徐牛花、茅桂坤、茅新美、茅新华、茅新忠、徐金夫、徐华锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，依法转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告章国强的委托诉讼代理人杨国勤，被告徐金夫、徐华锋的共同委托诉讼代理人吴壮、廖文燕到庭参加诉讼，被告徐牛花、茅桂坤、茅新美、茅新华、茅新忠经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章国强向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与徐金友于2010年9月20日签订的《房地产买卖契约》有效；2、判令被告方协助原告办理柯桥区华舍街道人利安置小区8幢1603室的房屋过户手续；3、判令被告徐金夫、徐华锋承担担保责任；4、本案诉讼费���由被告方承担。事实与理由：2010年8月23日，徐金友与绍兴县旧村改造投资有限公司签订《绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议》，徐金友仅自己1个安置人口，需补足336135.60元的差价，方可调换人利安置小区8幢1603室、建筑面积为130.46平方米的一套安置房屋。因徐金友无钱补足差价，故将该房屋卖给原告。同年9月20日，徐金友及其代理人徐华锋与原告就人利安置小区8幢1603室签订《房地产买卖契约》，约定付款、交房等事项。后原告按照契约约定，分别于2010年9月21日支付给徐金友购房款38万元、2012年1月18日支付336135.60元。被告徐金夫系徐金友的弟弟，徐华锋（徐金夫儿子）为徐金友侄子，二人作为徐金友亲属，于2010年9月22日向原告出具担保书一份，为原告与徐金友之间的人利安置小区8幢1603室房屋买卖事宜向原告作出保证，保证将房屋顺利交付给原告，保证协助���告办理房屋过户手续，如无法做到，则自愿承担担保责任，赔偿原告的一切经济损失。2014年12月5日，徐金友因病去世，其生前未娶妻、无子女，父母早于其去世。徐金友有二个姐姐和一个弟弟，大姐徐牛花，二姐徐阿调，弟弟徐金夫。二姐徐阿调于2016年11月10日去世，与丈夫茅桂坤共生育三个孩子：茅新美、茅新华和茅新忠。被告徐牛花、茅桂坤、茅新美、茅新华、茅新忠、徐金夫为徐金友的继承人。现人利安置小区已可以办房屋过户登记，原告多次找被告方要求协助办理房屋过户登记，但被告方均相互推诿，不愿协助原告办理房屋过户手续。为维护原告合法权益，特起诉至人民法院，请求判决支持原告的诉讼请求。被告徐金夫、徐华锋共同辩称，第一，被告不是合同主体，没有履行房屋过户登记手续的义务；第二，涉案房屋��非登记在被告等继承人名下，被告无法协助办理房屋过户登记手续；第三，案涉房屋继承人众多，合法继承人范围应先通过确权之诉确认；第四，目前涉案房屋是否登记在徐金友名下不清楚，如未登记在徐金友名下，各继承人也无法继承该房屋；第五，根据担保书，被告徐金夫、徐华锋对原告基于《房地产买卖契约》受到的一切经济损失承担担保责任，而不是对过户行为本身承担担保责任，原告没有受到相应损失，故要求两被告承担担保责任没有依据。被告徐牛花、茅桂坤、茅新美、茅新华、茅新忠未发表答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的《绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议》、日期为2010年9月21日的收条、《担保��》、户籍证明、人利社区居民委员会证明、湖门村民委员会证明复印件、人利社区居民委员会情况说明复印件、长风二村第一社区居民委员会证明复印件、户口登记表、询问笔录等证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的《房地产买卖契约》，契约第二条、第三条关于房款支付时间、房产证交付时间存在涂改，但契约第十一条双方约定的其他事项实际对付款时间、交房时间另行作出了约定，涂改之处并未构成契约有效条款，故涂改行为不影响契约内容，对该契约的证明力本院予以确认；日期为2012年1月18日的收条，原、被告对于收款人处签名是否为徐金友本人签署均不能确定，现又无其他证据佐证，故对该收条的证明力本院不予确认；电话录音，客观反映原告妻子王瑛与被告徐华锋之间的对话过程，内容真实，且与本案争议事实直接关联，故对其证明力本院予以确认；对于庭审中原告提交的证据复印件，经与本院（2017）浙0603民初第6162号案件卷宗中相应证据核对无异，对其真实性本院均予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定如下事实：2010年8月23日，徐金友（简称乙方）与绍兴县旧村改造投资开发有限公司（简称甲方）签订《绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议》一份，约定甲方拆迁乙方座落于华舍人利房屋一处，确权建筑面积21.11平方米，安置乙方人口1人，安置房屋为人利安置小区8幢1603室一套、建筑面积130.46平方米，自行车库（8幢1603地下二层）一个、建筑面积8.81平方米，经结算产权调换后由乙方支付给甲方差价款为人民币336135.60元。双方还就其他事项进行了约定。被告徐华锋作为徐金友代表在协议上签字捺手。���年9月20日，徐金友与原告签订《房地产买卖契约》一份，约定徐金友自愿将座落在华舍街道人利安置小区8幢1603室的房地产（房屋建筑面积130.46平方米）出售给原告，议定成交价格为人民币770000元，契约双方签字后，原告先支付房款380000元，交房时再支付330000元，余额60000元到房产过户办妥后支付；徐金友从房产开发公司拿到钥匙后五天内交付给原告；如在履行合同中卖方违约，应双倍返还买方交房款，如买方违约，应支付卖方前期已交付房款作为赔偿；房款包括车库在内；上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由买方负责。被告徐华锋作为徐金友委托代理人在契约上签字。次日，徐金友向原告出具收条一份，确认收到原告购房款现金380000元。再次日，为保障上述房屋今后能顺利交付给原告及办理房产过户手续，被告徐金夫、徐华锋向原告出具《担保书》一份���承诺：一、如果在出卖房屋交付以前，徐金友因病亡故，此后由担保人负责把出卖房屋交付给章国强为业。如担保人无法做到，愿承担担保责任，章国强因此受到一切经济损失（按房屋契约的规定）由担保人负责赔偿支付。二、如果出卖房屋交付后，但房屋过户手续未办好，然后徐金友因病亡故，此后担保人应帮助章国强共同办理出卖房屋过户手续。如今后房屋产权过户手续因徐金友亡故而无法难以办理，担保人愿承担担保责任，章国强因此受到一切经济损失（按房屋契约的规定）由担保人负责赔偿支付。现案涉房屋已交付原告，且办理不动产登记手续条件成熟，但原告方经与被告徐华锋交涉无果，遂诉至法院成讼。同时查明，徐金友于2014年12月5日死亡，生前未婚未生育，其父徐大生、其母谭云花均早于徐金友死亡。徐大生与���云花夫妇生前生育二子、二女，长子徐金友，次子徐金夫，长女徐牛花，次女徐阿调。徐阿调于2016年11月10日死亡，其配偶茅桂坤，二人生育一女二子，长女茅新美，长子茅新华，次子茅新忠。还查明，徐金友另有同父异母兄弟二人，长兄徐友根，次兄徐建波，二人均早于徐金友死亡。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行义务。合同当事人死亡，其继承人继承遗产的，应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。案涉《房地产买卖契约》，系原告与徐金友真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方理应诚信履约。但因徐金友已于2014年12月5日死亡，其本人客观上不能继续履行合同，致使本案纠纷产生。结合原、被告诉辩意见，本案争议焦点在于：一、徐金友的继承人��围；二、继承人的合同义务；三、担保人的担保责任。基于上述争议，本院围绕原告诉请具体分述如下：其一，关于继承人范围。根据《中华人民共和国继承法》第五条规定，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。因被告徐华锋拒不回答关于“继承书”之相关问题，致使本案无法查明是否存在遗嘱或遗赠协议，对此被告徐华锋应承担举证不能的不利后果，本院依法按照法定继承办理。根据《中华人民共和国继承法》第十条规定，第一顺序继承人为配偶、子女、父母，第二顺序继承人为兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。��据本案查明事实，徐金友生前未婚未生育，其父母又先亡故，没有第一顺序继承人继承，因其祖父母、外祖父母也早已亡故，故其兄弟姐妹应为继承人。兄弟姐妹包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。徐金友的同父异母兄弟徐友根、徐建波，系与徐金友没有扶养关系的继兄弟，且均早于徐金友死亡，故不具备继承人资格。徐阿调则在继承开始后、遗产分割前死亡，故其继承遗产的权利移转给其合法继承人，即配偶茅桂坤及二人子女茅新美、茅新华、茅新忠。综上所述，徐金友的合法继承人为同父母兄弟姐妹徐牛花、徐金夫以及徐阿调的合法继承人茅桂坤、茅新美、茅新华、茅新忠。其二，关于继承人的合同义务。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和债务以遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。根据徐金友与绍兴县旧村改造投资开发有限公司签订的《绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议》约定，人利安置小区8幢1603室系徐金友经房屋拆迁产权调换可得之房产，徐金友死亡后，其继承人可通过继承依法取得人利安置小区8幢1603室房产，即经不动产产权登记取得该房屋所有权。现徐金友的继承人均未表示放弃，应视为接受继承，继承遗产则应当继续履行案涉《房地产买卖契约》之义务。关于合同履行，案涉《房地产买卖契约》第十一条约定，房款于契约双方签字后先支付380000元，交房时再支付330000元，余额60000元到房产过户办妥后支付；交房时间为卖方从房产开发公司拿到钥匙后五天内。但双方未就房产过户时间作���约定。原告已支付首付款380000元的事实清楚，结合原告妻子王瑛与被告徐华锋的通话录音内容及案涉房屋已交付给原告的事实，原告已支付第二笔款项的事实也应予认定。双方虽未明确约定房产过户时间，但根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项之规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。现案涉房产办理产权登记手续的条件已经成就，故原告要求被告徐牛花、茅桂坤、茅新美、茅新华、茅新忠、徐金夫协助办理绍兴市柯桥区华舍街道人利安置小区8幢1603室房屋产权登记手续的诉请，于法有据，依法应予支持。上述协助办理产权登记手续的义务，包括先将绍兴市柯桥区华舍街道人利安置小区8幢1603室房屋初始登记到徐金友继承人徐牛花、茅桂坤、茅新美、茅新华、茅新忠、徐金夫名下，再将该房产变更登记到原告章国强名下。办理产权登记手续过程中产生的相关税费，根据《房地产买卖契约》之约定，则应由原告负担。其三，关于担保人的担保责任。原告在庭审中明确，其要求被告徐金夫、徐华锋承担的担保责任内容为办理房屋产权过户手续。但因办理房屋产权过户手续须具备身份条件，而被告徐华锋并非徐金友法定继承人，故其实际不能单独办理房屋产权过户手续，即不能实现原告要求的担保责任内容。且根据被告徐金夫、徐华锋签订的《担保书》，二人虽承诺在徐金友因病亡故后帮助原告共同办理出卖房屋过户手续，但担保内容实为承担房屋产权不能过户时的损失赔偿责任，故原告要求被告徐金夫、徐华锋就办理房屋过户手续行为本身承担担保责任的诉请，本院不予支持。综上所述，原告诉请合理部分，本院依法予以支持；不合理部分，本院不予支持。对于房产过户手续办妥后应支付的余款，利害关系人可在条件成就时另循合法途径救济。被告徐牛花、茅桂坤、茅新美、茅新华、茅新忠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院根据案件查明的事实依法作出处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条，《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十五条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告章国强与徐金友于2010年9月20日签订的《房地产买卖契约》有效；二、被告徐牛花、茅桂坤、茅新美、茅新华、茅新忠、徐金夫应协助原告章国强办理绍兴市柯桥区华舍���道人利安置小区8幢1603室房屋的产权登记手续，将房屋产权登记至原告章国强名下，限于本判决生效之日起三十日内履行完毕，办理产权登记手续过程中产生的相关税费由原告章国强负担；三、驳回原告章国强的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告徐牛花、茅桂坤、茅新美、茅新华、茅新忠、徐金夫共同负担，限于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  王炳江人民陪审员  马学凯人民陪审���朱先淼二〇一八年二月二十三日书 记 员  徐春燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的��特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。《中华人民共和国继承法》第五条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。