安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0403民初380号原告：钱敏，女，1979年2月4日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区，委托诉讼代理人：孙巷，安徽郢都律师事务所律师。被告：淮南市港汇商业管理有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区龙湖路与舜耕路交汇处（火车站对面），统一社会信用代码91340400598666543W。法定代表人：刘小虎，该公司总经理。被告：安徽海沃投资置业有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区龙湖南路金色大地1-2层，统一社会信用代码91340400799849952R。法定代表人：黄明首，该公司董事长。原告钱敏与被告淮南市港汇商业管理有限公司（以下简称港汇公司）、安徽海沃投资置业有限公司（以下简称海沃公司）合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用普通程序，于2018年2月24日公开开庭进行了审理。原告钱敏的委托诉讼代理人孙巷到庭参加诉讼，被告港汇公司、海沃公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱敏向本院提出诉讼请求：1.判决被告港汇公司、海沃公司共同向原告支付租金19439元（485980元×8%÷2=19439元），并按照日万分之三支付滞纳金到支付完毕时止（租金暂时从2017年5月1日计算到2017年10月31日，6个月）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：海沃世贸商城商铺是海沃公司开发，该公司将负1层到5层商铺划分成平方不等的格子对外销售。2012年前后，海沃公司大肆宣传，并采用在淮南电视台、宣传单页等媒体宣传，所开发的商铺采用10年包租，前三年每年按商铺总价7%，一次性抵扣房款，第四年、第五年按8%支付给原告。原告受其宣传影响，出资购买了海沃世贸商城3层3××号商铺，合同总价款485980元，并与海沃公司签订商品房买卖合同。原告与海沃公司签订商品房买卖合同时，海沃公司要求原告必须要与港汇公司签订委托经营管理合同，同时海沃公司委托港汇公司与原告签订《海沃世贸商城委托经营管理合同》。原告与港汇公司签订《海沃世贸商城委托经营管��合同》，委托经营期限为十年，自2014年4月30日起到2024年4月30日。第四、五年（从2017年5月1日到2019年4月30日止）的年租金收益按商铺总价485980元（后面积增加，补充协议约定）的8%计算，由被告向原告支付。双方在每一个经营季度（三个月）届满后15个工作日内给付租金。按照合同约定在无原告违约在先等其他无抗辩事由的前提下，被告应按照本合同约定的时间足额支付原告应得租金收益，否则被告应当按照拖欠租金的每日万分之三的标准承担滞纳金。被告约定支付给原告的租金到期后，原告多次向被告要求支付到期租金，但被告拒不支付。故原告诉至贵院，请求人民法院依法裁判，以维护原告的合法权益。港汇公司庭前提交书面答辩状辩称，一、原、被告之间的《委托经营管理合同》，其法律性质为委托代理合同，港汇公司依据上述授权与第三方承租人签订的《租赁合同》，直接由原告承受和约束，港汇公司应支付的租金应按实际租金标准进行支付。我国《合同法》第402条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”。本案中，港汇公司依据上述授权与第三方承租人签订的《租赁合同》，根据委托合同的基本法律规则，该《租赁合同》直接由原告承受和约束。因港汇公司基于委托代理性质的经营管理合同，代为将诉争商铺出租给标的商家进行经营使用；但因标的商家已经长期拖欠租金，且已停业并搬离商场，导致港汇公司无法按期收取租金，在此情况下，原告诉求港汇公司支付经营利益是不能成立的。二、原告诉求的委托经营利益（实为租金），显失公平，应按《合同法��第五十四条和最高院《合同法司法解释（二）》第26条的规定，调整为按正常合理的租金水平和实际租金进行履行。原、被告双方签订《委托经营管理合同》时，该租金水平高于同地段正常合理的租金水平，是明显显失公平的合同，港汇公司已申请对诉争商铺正常合理的租金水平进行司法评估鉴定。根据《合同法》第五十四条之规定，对该明显显失公平的租金条款应当进行变更调整，以平衡双方的合法权益；原、被告签订《委托经营管理合同》后，各地的实体商业近年来受到电子商务的严重冲击和影响，实体商业迎来了“倒闭潮”，“海沃世贸商城”也不能幸免，双方共同预期的客观经济环境和基础发生了重大变化，原告诉求的租金标准远超实际租赁给第三方标的商家的租金水平，现原告片面要求按原合同约定租金标准支付有失公平，依照情势变更原则，应对该租���进行合理调整。海沃公司庭前提交书面答辩状辩称，一、基于分割式商铺的特殊性，无论是引进港汇公司对商场进行专业管理，还是海沃公司在购房合同中要求原告与港汇公司签订《委托经营管理合同》，都是必须的、唯一的符合全体商铺业主利益的正常合法的商业行为。海沃公司在本案只起到一个平台和介绍作用，故原告要求海沃公司承担连带责任无事实和法律依据。理由如下：1.海沃公司是房地产开发商，港汇公司是专业的商业管理公司，基于本案海沃公司开发商铺的特殊性，招商引进港汇公司对商场进行专业管理是正常合法的商业行为，故原告诉求海沃公司承担连带责任无事实和法律依据。海沃公司开发的本案商场属于分割式商铺，不同于独立商铺，各商铺之间无隔离墙，不划分实际区域，其产权虽然登记在原告名下，但原告实际上是无法自主经���，只能以包租的形式委托专业的运营团队统一经营管理。海沃公司基于分割式商铺的特殊性只能招商引进专业的商业管理公司接受各商铺业主的委托进行统一经营管理，本案中海沃公司无论是引进港汇公司或者任何其他的商业管理公司进行管理，都是必须的、唯一的符合全体商铺业主利益的正常合法商业行为。2.基于前述分割式商铺的特性，海沃公司在购房合同中要求原告与港汇公司签订《委托经营管理合同》是商铺特性的必然结果，这也是必须的、唯一的符合全体商铺业主利益的正常合法商业行为。原告据此要求海沃公司承担连带责任无法律依据。原告作为完全民事行为能力人，对涉案商铺属于分割式商铺，需与其他商铺整体对外包租，统一进行运营管理，以及对原告个人对商铺的使用需符合商城商铺整体利益应是明知的。故原告与海沃公司在平等自愿原则签订的《合同补充协议》，即原告同意与港汇公司签订《委托经营管理合同》将商铺交由港汇公司统一经营管理，系原告对自己权利的合法正当的处分，原告应对自己的处分行为自行承担责任。原告购买的商铺属于分割式商铺，其产权虽然登记在原告名下，但原告实际上是无法自主经营，只能以包租的形式委托专业的运营团队统一经营管理，其投资回报完全依赖于商场的经营状况，对此，原告作为投资者在决定投资时是明知的。故鉴于该商铺作为海沃世贸商城组成部分的特殊性，为维护各业主的共同利益，在双方签订《房屋买卖合同》之后，海沃公司与原告在平等自愿协商下达成了《合同补充协议》，即原告同意与港汇公司签订《委托经营管理合同》将商铺交由港汇公司统一经营管理，这其实是有利生产、方便经营、团结互助、公平合理的原则体现。据此，原告要求海���公司对支付经营利益承担连带责任无事实与法律依据。二、海沃公司不是《委托经营管理合同》的合同相对人，也并非租赁关系中的出租人，也没有收取港汇公司的运营收益，对该《委托经营管理合同》项下无任何权利义务，原告诉请海沃公司对支付经营利益承担连带责任无事实和法律依据。《委托经营管理合同》前言中明确约定：“鉴于甲方商铺作为海沃世贸商城组成部分的特殊性，为维护全体业主的共同利益，甲方同意将享有产权的商铺委托乙方统一管理。乙方统一经营管理方式：即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动、统一广告宣传、统一物业管理、统一向业主支付租金收益。对此甲方在签订《商品房买卖合同》时已充分了解，并自愿全权委托乙方经营管理。”原告作为具有完全民事行为能力的民事主体，对于《委托经营管理合同》的内容及权利义务，在签订时已完全了解，其所签订的《委托经营管理合同》合法有效，该合同的相对人是原告和港汇公司，对该《委托经营管理合同》项下无任何权利义务。原告认为本案法律关系实质为租赁合同关系，而《合同法》对租赁合同的定义为“出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同”，而本案中答辩人将商铺出售给原告后，该商铺的物权即属于原告，基于分割式商铺的特殊性原告将商铺委托给港汇公司同意经营管理，由港汇公司代表原告与第三人签订租赁合同，据此海沃公司并非租赁关系的出租人亦或承租人，故无需对本案承担连带责任。港汇公司既不是海沃公司投资成立、也不是关联企业，答辩人也没有收取港汇公司的运营收益，原告是否能按时收取经营利益与商城经营状况向挂钩，与海沃公司并无因果关系。三、原告、海沃公司在签订《房屋买卖合同》时双方约定用前三年（亦或前五年）返租的租金冲抵商铺的总价款，该行为系原告、海沃公司双方认可，系双方对自己民事行为的自由处分，答辩人也已实际履行完毕给予原告的优惠政策。至于原告与港汇公司如何签订《委托经营管理合同》系原告与港汇公司之间的法律关系，与答辩人无关。原告以此要求答辩人承担连带责任无事实和法律依据。如前诉原告作为完全民事行为能力人，对涉案商铺属于分割式商铺，需与其他商铺整体对外包租，统一进行运营管理，以及对原告个人对商铺的使用需符合商城商铺整体利益应是明知的，故为了给予商城一段培育期，也为了使前三年（亦或前五年）的租金利益免受影响，原告、海沃公司约定前三年21%（或24%）亦或前五年27%的租金利益在购房款中予以抵扣，海沃公司该销售方式不仅与原告租金损失不存在因果关系，反而变相让原告提前享受前三年亦或前五年的租金利益，海沃公司也已实际履行完毕给予原告的优惠政策。该销售方式系原告、海沃公司双方认可，系双方对自己民事行为的自由处分，系原告、海沃公司双方协商一致共同达成的方式，符合民事活动应当遵循的自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。该销售方式不是法律强制性的无效规定，采用该销售方式是政府同意且政府相关部门为全部商铺办理了房屋产权证书，能够说明该销售方式是政府默许行为。海沃公司采用采取该销售方式并无过错，且原告对该销售方式也是明知的，其购买商铺也是真实意思表示，导致原告投资回报不能实现的原因是港汇公司经营不善导致，与海沃公司销售方式无关。四、为促成“海沃世贸商城”繁荣发展，海沃公司已完全��行引进港汇公司进行商城统一经营管理时，对港汇公司的承诺扶持政策，海沃公司对港汇公司不负有任何义务，现港汇公司也对海沃公司负有巨额债务。2012年6月28日，海沃公司引进港汇公司对“海沃世贸商城”进行统一经营管理时，为促成“海沃世贸商城”繁荣发展，海沃公司与港汇公司就其经营管理的扶持政策及双方权利义务达成一致，并签订一份《协议书》。《协议书》约定海沃公司的主要权利义务包括：①协议第4条：“及时完成海沃世贸商城项目基建工程。”②协议第5条：“甲方向乙方支付人民币1000万元作为乙方市场招推广、经营费用，由乙包干使用。”③协议第8条：“为配合乙方招商，甲方为乙方提供总额度为人民币2000万元的无息借款”。同时，港汇公司的主要权利义务包括：①协议第2条：“（一）对海沃世贸商城项目进行市场调查及商业定位，提��商业建议业态规划；（二）对海沃世贸商城项目进行统一招商及其它开业筹备工作；（三）对海沃世贸商城项目在开业后实施商业经营管理。”②协议第3条：“（一）乙方负责本项目的业态规划、招商推广、运营管理工作，有权与业主及商户签订相关合同；（二）乙方根据本项目配备专业招商、策划、经营管理团队，自行承担相关人员的所有工资、社保费用，独立经营，自负盈亏。”协议签订后，为促成“海沃世贸商城”繁荣发展，被告严格履行《协议书》约定的义务，自2013年1月至今陆续汇付给港汇公司巨额款项，除《协议书》约定，海沃公司无偿支持港汇公司经营费用1000万元外，港汇公司仍尚欠海沃公司借款23364826.85元未能偿还，扣除《协议书》约定无息借款人民币2000万元外，海沃公司已经超额借款人民币3364826.85元给港汇公司。因此，海沃公司已完全履行引���港汇公司进行商城统一经营管理时，对港汇公司的承诺扶持政策，海沃公司对港汇公司不负有任何义务，原告诉求无任何依据。五、《委托经理管理合同》第七条第2款第（6）项约定的违约金计算标准过高，超过了实际损失，请求贵院予以调整。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，两被告未予质证，对原告提交的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：海沃世贸商城位于淮南××路与××路交汇处（火车站对面），由海沃公司开发建设。海沃公司将海沃世贸商城的商铺分割为面积不等的若干商铺对外销售，并通过电视台、宣传页等形式对外宣传“海沃世贸商城采用10年专业打理5年包租的优惠政策，前3年21%一次返还，第四、五年以年8%的回报率返还，让您安稳度过商业经营培育期，轻松坐享旺铺升值”，“国内知名商管团队坐镇，为后期经营保驾护航，确保商场永续经营，免除置业投资者后顾之忧”等内容。2014年3月16日，钱敏与海沃公司签订《商品房买卖合同》，购买海沃世贸商城3层3××号房。合同约定：该商品房建筑面积23.24平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米16351.12元，总金额为380000元。附件合同补充协议约定：鉴于该商铺作为海沃世贸商城组成部分的特殊性，为维护全体业主的共同利益，各商铺须并入商城统一经营管理，因此买受人在签订《商品房买卖合同》的同时，同意与港汇公司签订《委托经营管理合同》。同日，钱敏与港汇公司签订《海沃﹒世贸商城委托经营管理合同》，约定：“甲方（委托方）：钱敏乙方（受托方）：港汇公司鉴于甲方商铺作为海沃世贸商城组成部分的特殊性，���维护全体业主的共同利益，甲方同意将享有产权的商铺委托乙方统一管理。乙方统一经营管理方式：即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动、统一广告宣传、统一物业管理、统一向业主支付租金收益。对此甲方在签订《商品房买卖合同》时已充分了解，并自愿全权委托乙方经营管理。一、委托标的1.标的物：位于安徽省淮南市龙湖路与舜耕路交汇处的海沃世贸商城内，所购置的商铺为3层3××号，建筑面积为23.24平方米（最终面积以政府实测为准）。三、委托经营管理期限1.委托经营管理期限：在该商铺竣工验收合格交付，自2014年4月30日起至2024年4月30日止，共十年（每满一年称一个经营年度）。乙方和开发商在《商品房买卖合同》中约定的交房日期和本合同的委托期限不一致的，不影响本合同的开始履行，双方明确从约定委托期限开始之日为项目开发商实际交房日，双方开始享有本合同约定的权利并履行约定的义务。四、经营收入的支出和分配方式2.经营所得利益（指租金收益）由双方按以下约定方式分配：（1）委托期内前三年（即2014年4月30日起至2017年4月30日止），前三年期间，作为商场整体经营培育期，甲方同意前三年为乙方免租期，免收乙方经营户租金，乙方无需再支付甲方任何租金。（2）第四、五年（即2017年5月1日至2019年4月30日止）的年租金收益按商铺总价481013元的8%计算，由乙方向甲方支付。双方在每一个经营季度（三个月）届满后15个工作日内进行上一经营季度的利益分配，相应税费甲乙双方各自承担。七、合同的变更和终止2.本合同在以下情况下终止（6）在无甲方违约在先等其他无抗辩事由的前提下，乙方应按本合同约定的时间足额支付甲方应得租金收益，否则乙方应按拖欠租金额的万分之三/每天的标准承担滞纳金。乙方拖欠租金达两个月以上的，甲方可解除合同。3.上述双方可以解除合同的权利，双方有权选择行使与否，选择行使该权利的不影响对方同时承担违约责任。若权利方不选择使用解除合同的权利的，则权利方有权要求对方纠正违约行为并承担责任，同时本合同继续履行……”2015年5月27日，钱敏与港汇公司签订《补充协议》，约定：原《海沃世贸商城委托经营管理合同》约定建筑面积为23.24㎡，现经测绘部门实测建筑面积为23.48㎡。原《海沃世贸商城委托经营管理合同》第四条“经营收入的支出和分配方式”约定的商铺总价为481013元，现变更为485980元。本协议为《海沃世贸商城委托经营管理合同》的补充协议，与《海沃世贸商城委托经营管理合同》具有同等法律效力。2015年6月30日，海沃公司出具不动产发票一张，载明钱敏支付购房款金额383924元。钱敏在支付购房款时，海沃公司按销售广告载明的前三年（2014年4月30日至2017年4月30日）商铺总价的21%返还租金，冲抵了购房款。2015年7月21日，钱敏取得海沃世贸商城商业3××号房地产权证书。三年免租期到期后，港汇公司未按《委托经营管理合同》的约定向钱敏支付经营所得利益，即租金收益，故钱敏诉至法院，请求判如所请。本院认为：本案的争议焦点为以下两点：一、港汇公司应否向原告支付租金、滞纳金及应按什么标准支付？二、海沃公司是否应与港汇公司承担共同责任？关于争议焦点一：港汇公司应否向原告支付租金、滞纳金及应按什么标准支付？钱敏与港汇公司签订的《委托经营管理合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应自觉履行。钱敏将其所有的位于海沃世贸商城3层3××号商铺委托给港汇公司统一经营管理，双方在《委托经营管理合同》及补充协议中明确约定，2017年5月1日至2019年4月30日的年租金收益港汇公司应按商铺总价485980元的8%向钱敏支付，经审查，钱敏主张的租金实为双方在合同中约定的租金收益，故港汇公司应支付钱敏2017年5月1日至2017年10月31日期间的租金收益19439元（485980元×8%÷2=19439元）。关于港汇公司在书面答辩状中辩称，应按照其向承租人实际收取的租金标准支付钱敏租金收益及预期的经济环境和基础发生了重大变化等辩称意见，本院认为，双方在合同中明确约定了租金收益的分配方式，且若经济形势变化对港汇公司的运营产生不利影响，导致其运营收益减低或亏损，该风险属���商业风险。法律规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。可以看出，商业风险并不构成当事人请求人民法院变更合同的条件，港汇公司的上述辩称意见，依据不足，本院不予采信。关于滞纳金，合同约定，双方在每一个经营季度（三个月）届满后15个工作日内进行上一经营季度的利益分配，港汇公司无故未按约支付可分配收益的，逾期每天按照拖欠租金额的万分之三的标准承担滞纳金。本案中，2017年5月1日至2017年7月31日的租金收益，港汇公司至迟应于2017年7月31日后的15个工作日即2017年8月21日支付，逾期未���付，应按照拖欠的该季度租金额即9719.5元（19439元÷2=9719.5元）承担自2017年8月22日至实际支付时止的滞纳金；同理，港汇公司应按照拖欠的2017年8月1日至2017年10月31日的租金额9719.5元承担自2017年11月22日至实际支付时止的滞纳金。关于海沃公司辩称违约金计算标准过高，超过了实际损失的辩称意见，因海沃公司未能证明因拖欠租金收益所产生的实际损失，故对该项辩称本院不予采信。关于争议焦点二：海沃公司是否应与港汇公司承担共同责任？海沃公司在销售商铺时发布销售广告，具体、明确地载明购买商铺后十年专业打理、五年包租、前三年21%一次返还、第四、五年以8%的回报率返还等信息，承诺增值保障，确保经营永续。该销售广告违反了《商品房销售管理办法》第十一条“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式��售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”的规定，诱导业主作出购买行为。销售广告的内容虽未写入钱敏与海沃公司签订的《商品房买卖合同》中，但“五年包租”、“前三年21%一次返还”及租金的高额回报率，是影响钱敏作出决定购买商铺重要因素之一，诱导钱敏根据该销售广告的宣传作出购买商铺的决定，与海沃公司签订《商品房买卖合同》。同时，海沃公司指定钱敏与港汇公司签订《委托经营管理合同》，虽然委托经营合同约定前三年为免租期，但是海沃公司按照其承诺以前三年租金收益数额在购房款中予以抵扣，实际履行了应该由运营商港汇公司承担的支付租金收益的义务。海沃公司违规宣传商铺承租运营模式，指定港汇公司为承租运营管理商，将商场整体移交给港汇公司后给予了港汇公司一定的资金���持，据此，可反映该商铺的销售及售后的承租运营是紧密联系，不可分割的。现海沃公司指定的商铺运营管理商港汇公司无力履行《委托经营管理合同》约定的租金收益，其应当与港汇公司共同向钱敏承担支付租金收益的责任。关于海沃公司辩称其不是委托经营合同相对人，不应承担合同责任的辩称意见，本院认为，钱敏虽然与港汇公司签订《委托经营管理合同》，但该合同内容与海沃公司销售商铺时的广告宣传内容一致，同时，钱敏也是按照与海沃公司签订的《商品房买卖合同》所指定的运营管理商，与港汇公司签订《委托经营管理合同》。因此，海沃公司在其指定的运营管理商港汇公司无法履行合同时，应与其共同承担合同责任。海沃公司的该项辩称，依据不足，本院不予采信；关于海沃公司辩称其与港汇公司之间有协议，且已经履行对港汇公司承诺的扶持政策，海沃公司对港汇公司不负有任何义务，原告的诉请无依据的辩称意见，本院认为，该协议系海沃公司与港汇公司之间关于商场运营管理的约定，其履行情况对钱敏不产生约束力，对该项辩称本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：被告淮南市港汇商业管理有限公司、安徽海沃投资置业有限公司共同于判决生效后十日内一次性支付原告钱敏租金收益19439元（2017年5月1日至2017年10月31日），并以2017年5月1日至2017年7月31日���金额9719.5元为基数、按照日万分之三的标准支付自2017年8月22日至实际支付时止的滞纳金，以2017年8月1日至2017年10月31日租金额9719.5元为基数、按照日万分之三的标准支付自2017年11月22日至实际支付时止的滞纳金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费286元，由被告淮南市港汇商业管理有限公司、安徽海沃投资置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  樊 瑾审 判 员  郝荣琦人民陪审员  汪正瑶二〇一八年二月二十四日书 记 员  张 瀚附法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当���付迟延履行金。