湖北省浠水县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂1125民初961号原告：司桂花，女，1961年6月23日出生，汉族，湖北省浠水县人，住所浠水县，委托诉讼代理人：严华，湖北华浩诚信律师事务所律师，执业证号：14211199010603506，代理权限为特别授权：代为起诉，代为变更、放弃、增加诉讼请求，代为调查收集证据，代为出庭参加诉讼，代为调解、和解，代收法律文书。被告：浠水县第三建筑安装工程公司，住所浠水县清泉镇新华正街66号，统一社会信用代码：91421125707005147X。法定代表人：龙志祥，该公司经理。委托诉讼代理人：张方平，北京金台（武汉）律师事务所律师，执业证号：14201200410552492，代理权限为特别授权：有权承认诉讼请求、和解、签收法律文书。原告司桂花与被告浠水县第三建筑安装工程公司（以下简称“三建公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告司桂花的委托诉讼代理人严华、被告三建公司的委托诉讼代理人张方平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告司桂花向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，立即按合同约定将符合交付使用条件位于浠水县清泉镇红烛路××地××单元××号商品房交付给原告；2.判令被告从2016年1月12日起至实际交房之日止按日向原告支付已付购房款224180元万分之一的违约金；3.判令被告申办并向原告交付位于浠水县清泉镇红烛路××地××单元××号商品房权属证书；4.判令被告从2016年7月12日起至实际交付权属证书之日止按已付购房款总额的同期银行贷款逾期利息标准向原告支付逾期办证的违约金；5.判令由被告承担本案的诉讼费用。在诉讼过程中，原告又以被告“一房二卖”为由，申请变更诉讼请求为：解除商品房买卖合同、由被告返还购房款及利息、赔偿已付购房款224180元一倍的损失、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告于2016年1月11日与被告签订商品房买卖合同，向被告购买位于浠水县清泉镇红烛路××地××单元××号建筑面积为112.09平方米、每平方米2000元、总金额224180元的商品房。原告在当日按被告要求支付了全部购房款，合同还就其他权利义务进行了约定。但被告没有按照合同约定向原告交付房屋，后又将该房屋出卖给第三人蔡明，属严重违约行为。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，恳请贵院判如所求。被告三建公司辩称，对事实没有异议，当时签订的购房合同是华清向万国春借款的担保，双方都同意这些房子可以向社会出售；与万国春签订的35套购房合同的单价与浠水市场同期房价严重失衡，更加证明了当时提供购房合同等资料是向债权人万国春担保；这35套购房合同未向房产部门备案，故未生效；华清向万国春借款是事实，华清也愿意偿还借款本息。原告司桂花为证明自己的主张，向本院提交了以下证据材料：1.商品房买卖合同，用以证明所购房屋当事人、商品房房号、面积、价格、付款、交付、产权登记、违约责任的约定的情况；2.三建公司2016年1月11日内部收款凭证，用以证明原告向被告交清购房款；3.涂小志、华清2016年1月11日收条，用以证明原告向被告交清购房款；4.原告身份证，用以证明原告身份；5.被告营业执照，用以证明被告主体适格；6.万国春等人向华清支付1000多万元的银行流水（账户交易明细），用以佐证证据材料3；7.被告十月华庭楼盘表，用以佐证证据材料1；8.售房合同所涉楼盘的证照证据一套，即建设工程规划许可证、商品房预售许可证等，用以证明整个项目是合法的，是有政府批文的；9.浠水“威风名居”、“公园一号”、“威尼斯世纪城”、“左岸春天”、“上海花园”等房地产项目部分已售房屋在房产局的备案登记表，用以证明现在的商品房价格为每平方米4000元左右。经当庭质证，被告三建公司认为：对9份证据材料的真实性无异议；但对证据材料6有异议，均是万国春、万静将款项汇给华清的账户，均不是本案的原告，这就进一步证实了华清向万国春借款的事实；对证据材料9有异议，该证据材料可以证明浠水市场的同期电梯房价为每平方米4000元左右，本案原告提供给法庭的售房单价为1900元左右，与浠水同期市场价格严重不符，进一步证明了被告代理人上述质证意见；对其他证据无异议。被告三建公司为支持自己的抗辩意见，向本院提交了以下证据材料：10.第三人蔡明与被告三建公司于2017年1月3日签订的商品房买卖合同一份；11.蔡明的身份证一份；12.蔡明于2017年9月23日签收的《房屋接收认可书》一份。上述证据材料10、11、12拟证明：被告三建公司已将涉案的房屋卖给第三人蔡明，且第三人已入住。原告司桂花经当庭质证，对被告提交的证据材料均无异议。本院对上述证据认证如下：原告提交的证据材料1、2、3、4、5、7、8，被告提交的证据材料10、11、12，对方当事人无异议，本院予以确认；证据材料6，可以证实万国春等人曾有多笔资金转入华清银行账户的事实，这与原告等35人在被告处购房并不矛盾。无论是华清个人借款，还是华清以三建公司名义借款，都不影响原、被告间商品房买卖交易，只不过是经双方协商一致后，借款转化为了购房款而已。故本院对证据材料6的真实性、合法性、关联性予以确认。对于证据材料9，原、被告是分别从不同的角度进行理解的。原告的目的是以此证明现在的房价相对于签订合同时的房价已大幅上涨，从而造成原告的损失较大。被告则以此推断双方所定的房价不正常（明显偏低），从而认为双方实质上是民间借贷法律关系。本院认为，本案所涉商品房的房价是由买卖双方协商确定的，与其他房地产项目的房价没有法律上的关联性，故对该证据本院不予采信。根据上述举证、质证及认证意见，结合原、被告的当庭陈述，本院确认如下事实：华清曾多次向万国春等人借款。2016年1月11日，李静等35人（含本案原告）与被告三建公司分别签订了35份《商品房买卖合同》，分别约定每人购买被告三建公司开发的位于浠水县清泉镇十月村七组（十月路以南、红烛路以北）的十月华庭房屋一套，共35套，总购房款约为770万元。合同还就其他权利义务进行了约定。上述购房款中的570万元以李静等25人代被告三建公司向万国春偿还借款的形式支付，另200万元由万国春于当日转入华清银行账户。该35套商品房买卖合同出卖人一方由被告三建公司加盖“浠水县第三建筑安装工程公司”公章，并由涂小志作为委托代理人签章。被告三建公司于2016年1月11日向李静等35人每人各出具了一份格式统一的“内部收款凭证”，加盖“浠水县第三建筑安装工程公司财务专用章”。2016年1月11日，涂小志以被告三建公司名义向李静等25人出具了金额共为570万元的收条一份，向郁停停等10人出具了金额共为200万元的收条一份，内容分别为：“收到李静、胡腊枝、胡洁、何云、司剑、张林、万细志、胡琼、张防儆、万凤莲、邱彩兰、万国春、田小康、程鹏、万燃、万沙、万静、万海军、司桂花、王ＸＸ、万振、李和山、邱志利、万小林、胡爱清等25人代本公司向万国春偿还借款共计伍佰柒拾万元正（详见收款凭证）”，“收到郁停停、占园、程军、蔡娜、余俊鸿、张俊、官治、艾元会、李爱明、司荣兵等10人委托万国春支付购房款共计人民币贰佰万元正（详见收款凭证）”。华清均在该2份收条上签名。本案中，原告司桂花购买的房屋建筑面积为112.09平方米，单价为每平方米2000元，总价款为224180元。但被告三建公司没有按照合同约定向原告交付房屋，后又将该房屋出卖给第三人蔡明，且已向第三人交付。本案的争议焦点是：本案是商品房预售合同纠纷还是民间借贷纠纷。原告主张本案是商品房预售合同纠纷。原告认为，原告与被告签订的商品房买卖合同和被告的收款凭证、收条、银行汇款凭证、楼盘表、相关部门核发的证照，证明原、被告是商品房买卖合同关系，合同盖有公章，合同上签名的委托代理人是涂小志，收款凭证、收条上的经手人是华清、涂小志，资金是汇入华清的银行账户，原告有理由相信华清、涂小志是代表三建公司收款，故被告项目负责人是华清、涂小志，二人收款行为是被告项目负责人的职务行为，购房款由谁支付不影响商品房买卖关系的成立，最终当事人成交确认的是商品房预售合同。被告认为合同未生效，没有法律依据。故本案应是商品房预售合同纠纷。被告主张本案是民间借贷纠纷。被告认为，原告列举的商品房买卖合同只是原、被告借贷关系的担保行为，有两点可以证实：一、商品房预售合同应当到房管部门备案才生效；二、从原告列举的银行流水来看，并非原告向被告所交的购房款，而是由万国春、万静、万沙等3人向被告项目负责人华清个人账户所打的款项，应当理解为华清向万国春等人的借款行为。本院认为，关于被告所提的第一个观点，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。故被告辩称的商品房预售合同未备案、合同未生效的意见，本院不予支持。关于被告所提的第二个观点，本院认为，除法律特别规定外，民事法律关系的产生、变更、终止，由法律关系参与主体的意思表示一致形成。本案原、被告签订合同，以及被告出具收据、收条、填写楼盘表等行为，是双方协商一致的结果，除有法律禁止的情形外，均应对双方有约束力。至于购房款如何支付，则属于合同履行阶段的问题。本案中，双方一致同意将万国春等人的借款作为购房款，也是双方协商一致的结果，不违反法律、行政法规强制性规定，不属于物权法禁止流押的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的解释》中当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保的相关规定。尊重当事人一致的意思表示，是贯彻合同自由原则的体现。并且，本案合同、收条等证据，均为原始证据、直接证据、书面证据，相对于传来证据、间接证据、口头证据，具有较高的证明力。在没有充分证据证明的情况下，不能简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。相反，被告在与原告签订房屋买卖合同后，又将已约定应交付给原告的房屋再次出卖给第三人，且已向第三人交付，其行为严重违反诚信原则，不应得到法律的支持。故此，被告所持本案是民间借贷纠纷的主张，本院不予支持。关于被告应如何承担责任的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。可见，只要出卖人在商品房买卖合同订立后事实上存在将该房屋出卖给第三人的行为，无法取得房屋的买受人即可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，且上述规定中并不存在此种赔偿责任的适用以出卖人恶意违约为前提的规定。本案中，原告与被告三建公司签订的商品房买卖合同合法有效，但合同签订后，被告又将房屋再次出卖给第三人蔡明，导致原告不能取得该房屋，显而易见，原告根据上述司法解释的规定所提出的诉讼请求应予支持。综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条、第八条的规定，判决如下：一、解除原告司桂花与被告浠水县第三建筑安装工程公司签订的浠水县清泉镇红烛路十月华庭1栋1单元305号房《商品房买卖合同》；二、被告浠水县第三建筑安装工程公司于本判决生效后三日内向原告司桂花返还购房款224180元及其利息（以购房款为本金，自2016年1月11日起，按中国人民银行规定的同期贷款年利率4.75%计算至实际还款之日止）；三、被告浠水县第三建筑安装工程公司于本判决生效后三日内向原告司桂花赔偿损失224180元。案件受理费8025元，由浠水县第三建筑安装工程公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  何志勇审 判 员  张 乔人民陪审员  徐菊雄二〇一八年二月二日法官 助理  杨 迪书 记 员  孙 稳