云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书(2018)云0181民初200号原告：李德有，男，汉族，1969年7月29日生,住云南省昆明市禄劝县。原告：冯加珍，女，汉族，1975年10月29日生，住云南省昆明市禄劝县。两原告共同的委托诉讼代理人：胡登昕，云南同邦律师事务所律师，特别授权代理。被告：游晓荣，男，汉族，1977年1月26日生，户籍所在地云南省安宁市。被告：李凤，女，汉族，1976年1月25日生，户籍所在地云南省安宁市。被告：安宁世居房地产经纪有限公司。住所：云南省安宁市安温路18号连然街道办事处福兴苑商住小区*幢*单元**号商铺。法定代表人：周仕林，总经理。委托诉讼代理人：熊波霞，云南同盛律师事务所律师，特别授权代理。原告李德有、冯加珍与被告游晓荣、李凤、安宁世居房地产经纪有限公司（以下简称“世居公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月6日公开开庭进行审理。原告李德有、冯加珍及其委托诉讼代理人胡登昕，被告世居公司的委托诉讼代理人熊波霞到庭参加诉讼，被告游晓荣、李凤经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告李德有、冯加珍向本院提出诉讼请求：1、判令解除二原告与三被告签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令三被告返还二原告购房款210000元；3、判令被告一、被告二赔偿二原告违约金93600元；4、判令三被告支付二原告以购房款21万元为本金计算自2016年9月13日起至返还之日止的银行同期贷款利息；5、由三被告承担本案诉讼费及保全费。事实和理由：原告李德有、冯家珍（二原告系夫妻关系）通过被告世居公司的居间活动，于2016年8月30日与被告游晓荣、李凤及世居公司签订了《房屋买卖居间合同》。合同约定：1、游晓荣、李凤将其二人共有的位于安宁市转让给李德有、冯家珍；2、房屋总价为468000元；3、双方于2016年9月30日前办理房屋所有权转移登记；4、如任何一方违约，违约方则需赔偿守约方房屋总价的20%作为违约金。合同签订当日，李德有即向游晓荣、李凤支付1万元定金，后于2016年9月13日在游晓荣、李凤的请求下又支付了20万元房款，两次合计支付21万元。至2016年9月30日，二原告向三被告请求办理房屋产权的变更手续，但三被告均以当时无法办理为由，拒绝办理过户手续，并将房屋钥匙交给二原告，让其先行使用房屋。直至2017年11月，安宁法院执行局法官找到二原告，并告知二原告该房屋已抵押给安宁市农村信用合作联社禄脿信用社，且安宁市农村信用合作联社禄脿信用社已向安宁法院申请执行该房屋，安宁法院并于2017年11月16日作出了云01**执933号督促履行公告。至此，二原告才知道《房屋买卖居间合同》所涉的房屋已被抵押、被执行。因三被告的原因，现《房屋买卖居间合同》已无履行的可能性，且被告一、二已严重违反合同约定的义务，同时被告三作为专业的房产居间人在合同签订时也未尽到居间人应尽的审查义务，致使二原告遭受重大的经济损失。综上，原告为维护自身合法权益，遂提起诉讼。被告游晓荣、李凤未作答辩。被告世居公司承认原告李德有、冯加珍在本案中主张的事实，但认为世居公司已促使买卖双方成功签订买卖合同，买卖双方在买卖过程中产生的纠纷与世居公司无关。本院经审理认定事实如下：2016年8月30日，李德有、冯加珍通过世居公司的居间介绍，与游晓荣、李凤签订《房屋买卖居间合同》，约定由李德有、冯加珍购买游晓荣、李凤所有的位于安宁市，房款为468000元。合同约定的付款方式：李德有、冯加珍应于合同签订当日支付定金10000元，双方于2016年9月30日前共同申请办理房屋所有权移转登记手续，余款458000元在2016年9月30日前付清。合同约定的违约责任：任何一方违约，则违约方须赔偿守约方房屋总价的20%作为违约金。合同签订后，游晓荣于2016年8月30日收取李德有交付的定金10000元，于2016年9月13日收取李德有交付的购房款200000元。后游晓荣向李德有交付了房屋钥匙，现房屋由李德有、冯加珍占有使用，但双方至今未办理不动产移转登记。另，在双方签订《房屋买卖居间合同》前，游晓荣、李凤已将案涉房屋抵押给安宁市农村信用合作联社禄脿信用社，该信用社于2017年5月27日向安宁市人民法院申请执行，安宁市人民法院于2017年11月16日发布《督促履行公告》，要求李德有、冯加珍腾房，且将对房屋进行评估、拍卖。关于当事人争议的世居公司是否隐瞒房屋已经抵押的问题，世居公司提交的《录音》1份，李德有、冯加珍对其真实性、关联性不持异议，且证据来源合法，则对其证据效力应予确认，据此可证实：冯加珍在与世居公司工作人员的电话通话中表示，在促成买卖双方交易的过程中，世居公司已经告知了房屋存在抵押的事实。本院认为，《房屋买卖居间合同》系当事人真实的意思表示，且内容不违反法律的强制性禁止规定，合同成立并生效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。”的规定，游晓荣、李凤至今未能涤除买卖标的物之上的抵押权，造成买卖双方的合同目的无法实现，故李德有、冯加珍请求解除买卖合同的诉请于法有据，应予支持。需要说明的是，《房屋买卖居间合同》实质上包含了两个法律关系，一个是李德有、冯加珍与游晓荣、李凤之间的买卖合同，另一个是世居公司与李德有等四人之间的居间合同。在居间合同中，世居公司已经为买卖双方提供了交易机会，居间人的义务已经履行完毕，李德有、冯加珍请求解除居间合同的诉请缺乏事实依据，应予驳回。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”的规定，李德有、冯加珍请求游晓荣、李凤返还购房款210000元及支付违约金93600元的诉请于法有据，应予支持。至于李德有、冯加珍请求支付利息的问题，因上述违约金已能够弥补守约方的损失，故本院对其利息主张不予支持。至于世居公司应否返还购房款及支付利息的问题，李德有、冯加珍主张世居公司隐瞒了房屋抵押的事实，但世居公司提交的《录音》已证明公司履行了告知义务，且造成买卖双方合同目的不能实现的原因系卖方未能涤除买卖标的物之上的抵押权，故李德有、冯加珍请求世居公司承担责任的诉请并无事实依据，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，缺席判决如下：一、解除李德有、冯加珍与游晓荣、李凤之间签订的《房屋买卖居间合同》；二、由游晓荣、李凤于本判决生效后立即返还李德有、冯加珍购房款210000元，并向李德有、冯加珍支付违约金93600元；三、驳回李德有、冯加珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6055元，减半收取计3028元，由游晓荣、李凤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  邱学根二〇一八年二月二十六日书记员  侯 蕊