云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0102民初9172号原告（反诉被告）：云南伦华房地产开发经营有限公司，住所地昆明市五华区五台路**。法定代表人：尚继林，总经理。统一社会信用代码：91530000731231646R。委托代理人：邱尚艳、徐亚萌，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：马卫华，男，1955年12月24日生，回族，住昆明市。委托代理人：杜晓秋、赵鸿伟，云南上首律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）云南伦华房地产开发经营有限公司（以下简称原告）诉被告（反诉原告）马卫华（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）云南伦华房地产开发经营有限公司的委托代理人邱尚艳、徐亚萌，被告（反诉原告）马卫华及其委托代理人赵鸿伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）云南伦华房地产开发经营有限公司诉称：2015年10月22日，原、被告双方签订了《天骄北麓商铺租赁合同》约定：被告自愿承租原告位于昆明市五华区红云路天骄北麓小区210号商铺用于经营商业；租赁铺面建筑面积为972.53平方米，租赁期限为五年零72天，自2015年10月20日起至2020年12月31日止；首年租金为70元/平方米/月，前两年租金不变，从第三年开始租金在前一年租金的基础上逐年递增5%；租金半年一付，被告须于每期租金对应的租赁期限届满前30日付清下一期租金。合同签订后，被告按约支付了第一年租金。根据合同约定，被告须于2016年12月1日前支付第二年第一期租金408463元，但被告仅向原告支付了第二年第一期租金126537元，尚欠租金281926元。经原告多次催要，被告均未付清租金。根据合同约定，若被告拖欠租金超过30天，原告有权解除合同，收回房屋，没收被告已缴纳的保证金并要求被告按照合同总额的20%支付违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的天骄北麓210号商铺《商铺租赁合同》；2、被告将位于昆明市五华区天骄北麓小区210号租赁房屋返还给原告；3、被告向原告支付2017年1月1日至2017年6月30日租赁期限内拖欠的租金人民币281926元及2017年7月1日至实际腾还房屋之日止的租金；4、被告向原告支付以人民币281926元作为本金自2016年12月1日起至2017年6月30日止的利息损失，以及人民法院生效法律文书判定的被告应当支付的租金总额作为本金自2017年7月1日起至款项实际付清之日止的利息损失，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算，暂算至2017年6月30日的利息损失为人民币10781.91元；5、本案案件受理费、保全费由被告承担。被告（反诉原告）马卫华答辩并反诉称：原告的租金计算错误，少计算了20万元的租金。原告采取欺诈的手段，骗取被告签订租赁合同，应该承担缔约过失的责任。被告在6月30日以前就已经将房屋还给原告了。被告在2017年7月13日到商铺二楼去搬东西，被原告的员工阻止，为此被告还报了警。2015年10月22日，原、被告双方签订了《天骄北麓商铺租赁合同》约定：被告自愿承租原告位于昆明市五华区红云路天骄北麓小区210号商铺用于经营商业；租赁铺面建筑面积为972.53平方米，租赁期限为五年零72天，自2015年10月20日起至2020年12月31日止，租金总额4337977元。其中2015年10月20日至2015年12月31日，原告免收被告租金，被告于合同订立时向原告交纳7万元保证金。合同签订后，原告未依法向被告交付房屋，未依法出具交费发票，多次向次承租人发函鼓动其不向被告交租金，解除租赁合同，致使被告不能正常经营。2017年4月19日，原告向天骄北麓210号商铺次承租人发出《告知函》，捏造理由不认可次承租人的租赁关系、决定单方面解除租赁合同收回房屋，鼓动次承租人不向被告支付2017年2月26日后的租金，费用结清至2017年6月30日止，否则停水、停电。2017年4月26日，反诉人委托律师发布《律师函》继续上述行为。2017年6月13日，原告在经营黄金时段无端停水停电7个小时，致7户次承租人不同程度遭受损失。为保障各次承租人的正常经营，被告于2017年6月下旬先后与7户次承租人解除合同并退还了全部租金和保证金。原告上述行为致使被告遭受重大损失，为维护被告自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、原告向被告退还多收取的租金31074元、保证金70000元，合计101074元；2、原告向被告支付违约金50000元；3、原告向被告赔偿因原告违约对被告造成的损失共计113000元；4、本案诉讼费由原告承担。原告（反诉被告）云南伦华房地产开发经营有限公司针对反诉答辩称：不存在被告向原告多交付租金，被告的租金仅交到2017年5月25日，但是至今被告都还在使用原告的部分房屋，因此，被告仍需支付我方租金。根据合同约定，被告逾期30日交纳房租，原告有权没收保证金。按照合同的约定，原告不应该退还被告的保证金。原告不存在违约，违约的是被告。综上，请求法院驳回被告的反诉请求。审理中，原告提交了以下证据：一、商铺租赁合同一份、房屋所有权证一份、马卫华居民身份证一份，证明：1、原告将位于五华区××云路旁天骄北麓××商铺××号，建筑面积为972.53㎡的商铺出租给被告马卫华，原告的行为系有权处分的行为；2、原告与被告签订的租赁合同依法成立且合法有效；3、商铺建筑面积为972.53㎡，租赁期限为五年零72天，自2015年10月20日起至2020年12月31日止；合同第二章第七条约定，首年租金为70元/平方米/月，前两年租金不变，第三年开始租金在前一年租金的基础上逐年递增5%。租金半年一付，被告马卫华须于2016年12月1日前支付第二年第一期租金408463元；合同约定，若被告拖欠租金超过30天，原告有权解除合同，收回房屋，没收被告已缴纳的保证金并要求被告按照合同总额的20%支付违约金。二、收据十一份，证明除去被告马卫华于2015年10月22日支付给原告的商铺保证金70000元，第一年租金马卫华已经支付，但第二年第一期的租金被告仅向原告支付了人民币126537元，尚欠租金281926元未付清。三、2017年4月18日《解除合同通知》、2017年4月26日《律师函》；2017年6与7日《解除合同通知》，证明原告在被告不履行支付租金的合同义务后，经原告多次催告，被告均未向原告支付其所欠租金。为查明案件事实，原告于庭后补充提交以下证据：一、借条复印件一份、收据一份、杨敏熙支付租金明细表，证明被告于2015年6月8日转入我方账户200000元系其代前承租人杨敏熙支付的租金，而非本案争议的租金。二、天骄北麓210号商铺占用面积确认书一份，证明原、被告双方共同确认现由被告占用的房屋面积为107.37平方米，尚未腾还。三、商铺租赁意向协议八份，证明原告已与其他次承租人签订租赁合同。经被告质证认为，对证据一、证据二的三性均无异议，对证据三的三性均不认可，被告没有收到这些文件。对原告补充提交证据中证据一的三性及证明目的均不认可，收据系原告单方制作提交，借条载明内容亦与本案无关，对杨敏熙支付租金明细表以我方在庭审当中提交的为准，不一致处均不认可；对证据二中载明未腾还的面积为107.37平米的内容予以认可，但被告认为系因原告不许被告腾房，而非被告不愿腾房；对证据三的三性无异议。审理中，被告提交了以下证据：一、商铺租赁合同、银行卡明细对账单和明细账复印件、云南伦华房地产开发经营有限公司出具的收据，证明2015年10月22日，原告和被告签订商铺租赁合同，被告承租原告位于昆明市五华区天骄北麓小区210商铺，租金共计4337977元，租期5年零72天，从2015年10月20日至2020年12月31日止，其中2015年10月20日至2015年12月21日，被告免收租金，被告承租后，依约履行了支付租金、保证金义务，部分交费未开发票。二、告知函、律师函、“天骄北麓210号商铺次承租人因云南伦华房地产开发经营有限公司无端停电、停水的出具损失情况”、“马卫华于天骄北麓210号商铺次承租人7户次承租人解除租赁合同协议及退款收条复印件”，证明2017年4月19日、4月26日，原告、代理律师先后向承租人发出告知函和律师函，被反诉人不认可租赁，决定单方面解除租赁合同，要求各次承租人解除与被告的租赁合同，勿向被告支付租金。2017年6月13日，原告无端停水、停电、致次承租人受到损失。被告无奈于2017年6月下旬先后与7户次承租人解除合同并退还了全部租金和保证金。原告的上述违约行为，给被告造成巨大损失，应退还多收租金及保证金。三、伦华公司提供给马卫华的伦华公司与杨敏熙签订的商铺租赁合同复印件；杨敏熙提供给马卫华的伦华公司与杨敏熙签订的商铺租赁合同复印件，证明伦华公司故意向马卫华提供虚假信息，以所谓大幅降低租金来骗取马卫华与之签订商铺租赁合同。四、马卫华向原次承租人支付的赔偿金或延期协议，证明2016年初，马卫华接手210号商铺后，为了从次承租人手中收回商铺受到的直接损失。五、红云派出所情况说明，证明2017年7月13日，马卫华到210号商铺二楼欲搬走自己物品时，被伦华公司员工阻拦，马卫华只得报警求助。为查明案件事实，被告于庭后补充提交以下证据：一、天骄北麓210号商铺出租使用情况，证明经原、被告双方共同确认，现由被告占用的房屋面积为107.37平方米。二、（2015）五法北民初字第615号民事判决书，证明2015年6月被告已将杨敏熙起诉至法院，故该段期间被告不可能借钱给杨敏熙，据此被告转入原告账户的200000元即为支付的租金。经原告质证认为，对证据一中对明细账不予认可，对证据一中其余证据的三性均无异议，但不能确定被告支付的20万元是否系用于支付租金；对证据二中告知函、律师函的真实性认可，但对证明内容不予认可，对证据二中的其余证据的三性均不认可，与本案无关；对证据三、证据五的真实性认可，对其证明内容均不认可，原告不让被告搬走东西的理由是被告尚欠原告租金；证据四与本案无关，对其三性均不认可。被告提交补充证据中证据一系被告单方陈述，我方仅认可其中对其占用面积的陈述，其余陈述内容均不认可；对证据二的真实性认可，关联性不认可，该证据与本案无关。结合原、被告双方举证质证，本院认为，原告提交证据三中所附快递回执无法证明被告确已收悉其送达的相关文书，本院对证据三的证明目的不予确认；原告提交补充证据一无原件，不符合有效证据的形式要件，且借条及收据中均无被告签名，本院对原告提交补充证据一的真实性及证明目的均不予确认。被告提交证据“天骄北麓210号商铺次承租人因云南伦华房地产开发经营有限公司无端停电、停水的出具损失情况”、“马卫华与天骄北麓210号商铺7户次承租人解除租赁合同协议及退款收条复印件”与本案无关，本院对其真实性不予认证；被告补充提交证据四属于证人证言，但相关证人均未出庭作证，亦未有其他证据辅助证明其真实性，故该证据不符合有效证据的形式要件，本院对其真实性及证明目的不予认可。原告补充提交证据二与被告补充提交证据一中对现由被告占用的房屋面积确认一致，本院确认现由被告占用房屋面积为107.37㎡。原、被告提交其余证据符合有效证据的形式要件，本院对其真实性予以确认。经过法庭审理及对证据的分析认定，本院确认以下事实为本案的法律事实：2015年10月22日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》约定，被告自愿承租原告位于昆明市五华区红云路天骄北麓小区210号商铺用于经营商业；租赁铺面建筑面积为972.53平方米，租赁期限为五年零72天，自2015年10月20日起至2020年12月31日止；首年租金为70元/平方米/月，前两年租金不变，从第三年开始租金在前一年租金的基础上逐年递增5%（并附租金支付详情表）；租金半年一付，被告须于每期租金对应的租赁期限届满前30日付清下一期租金；其中2015年10月20日至2015年12月21日，原告免收被告租金；被告应向原告交纳70000元保证金，在租赁期内若被告欠缴与租赁相关的费用，原告有权直接从保证金中扣除相应金额；若被告逾期支付租金，每逾期一天按实欠租金的3‰计收违约金。合同签订后，被告依约向原告支付保证金70000元，并付清第一年全年租金以及第二年第1期租金126537元。2017年6月30日，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》解除。被告尚占有原告房屋107.37㎡未腾还。另查明，2015年6月8日，被告向原告转账人民币100000元；2015年6月24日，被告向原告转账人民币100000元。本院认为：庭审中，原、被告双方就《商铺租赁合同》于2017年6月30日解除一事达成一致意见，本院对此予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合同签订后被告依约向原告支付保证金及第一年全年应付租金，原告依约向被告交付租赁房屋，故原、被告双方签订《商铺租赁合同》合法有效，对合同双方当事人具有约束力。《商铺租赁合同》明确约定被告每期应向原告交纳租金金额及交款时间，第二年第1期自2017年1月1日起至2017年6月30日止，被告应于2016年12月1日前向原告支付本期租金408463元。以原、被告双方共同提交收款收据为据，被告仅向原告支付第二年第1期租金126537元。被告辩称其于2015年6月8日、2015年6月24日分两次共向原告支付200000元应计入支付租金计算；本院认为，原、被告双方于2015年10月22日才建立商铺租赁关系，且被告先于合同签订时向原告转账金额既未用于抵扣保证金，亦未用于抵扣第一年任何一期租金，故本院对被告该辩称不予采信。原、被告双方若对该笔200000元转账性质存在争议，可另案主张其权利。根据合同约定，若被告欠付租金，原告可自行用其已交纳的保证金70000元抵扣欠付租金，故被告尚欠原告第二年第1期租金211926元。原、被告双方约定，若被告逾期支付租金，每逾期一天按实欠租金的3‰计收违约金。原告起诉时已自行对违约金进行调整，仅要求被告支付自2016年12月1日起至实际付清欠付租金止，以欠付租金为本金，按银行同期贷款利率上浮50%计算的利息损失，未超出合同约定及法律规定，本院予以支持。综上，被告应向原告支付第二年第1期剩余租金211926元，并向原告支付自2016年12月1日起至被告实际付清欠付租金止，以实际欠付的租金为本金，按银行同期贷款利率上浮50%计算的利息损失。经原、被告双方共同核实，被告尚占有原告房屋107.37㎡未腾还。因原、被告双方租赁关系已解除，故被告应当将其尚占有的房屋腾还原告。原告认可其因被告尚欠付租金，故不同意被告于2017年7月13日将其物品搬走。据此，被告在合同解除后已经主动履行了腾还房屋的义务，系因原告阻拦致房屋至今未腾还完毕，故被告无需再向原告支付合同解除后的房屋占用费。以原告提交的《商铺租赁意向协议八份》为据，自2017年7月1日起，除上述由被告占用房屋外，本案争议铺面其余部分原告已实际收回或已实际向他人进行出租，故原告要求被告支付2017年7月1日后租金的主张无事实依据，本院不予支持。对于被告要求原告退还多收取的租金28074元的请求，根据庭审查明的事实，被告的该请求没有事实依据，本院不予支持。对于被告要求原告退还保险证70000元的请求，如前所述，根据合同约定，原告交纳的保证金已经用于优先抵扣其欠付的房租，故对原告的该请求，本院亦不予保护。被告主张因原告未向其出具交费发票，多次向次承租人发函不向被告交纳租金，致使被告不能正常经营，故要求原告向其支付违约金50000元以及因原告违约对被告造成的损失共计113000元。本院认为，对于交费发票的出具，《商铺租赁合同》中并未对被告主张的该违约事项进行约定，故被告以原告未出具收费发票为由认为原告违约的事由不成立。另，经查明因被告未在规定期限内付清租金，故原告据此与其解除合同符合合同约定，因原、被告双方合同解除，被告即无权再向次承租人收取租金，故原告向次承租人发函要求次承租人不再向被告缴纳租金的行为并无不妥；被告向次承租人退还2017年6月30日之后的租金属于其自身应尽义务，不属于因合同解除造成的损失。综上，本院对被告要求原告支付违约金50000元以及因原告违约对被告造成的损失共计113000元的主张，不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、原告云南伦华房地产开发经营有限公司与被告马卫华签订的《商铺租赁协议》于2017年6月30日解除；二、被告马卫华于本判决生效之日起十五日内向原告云南伦华房地产开发经营有限公司支付2017年1月1日起至2017年6月30日欠付的租金人民币211926元以及上述欠付租金自2016年12月1日起至实际付清之日止，按银行同期贷款利率上浮50%计算的利息；三、被告马卫华于本判决生效之日起十五日内将位于昆明市五华区红云路天骄北麓小区210号商铺中仍由其占有部分（面积为107.37㎡）腾还给原告云南伦华房地产开发经营有限公司；四、驳回原告云南伦华房地产开发经营有限公司其他诉讼请求；五、驳回反诉原告马卫华的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币5691元，由原告云南伦华房地产开发经营有限公司承担人民币1571元，由被告马卫华承担人民币4120元；反诉案件受理费人民币2608元，由反诉原告马卫华承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  李 静人民陪审员  鲁朝云人民陪审员  肖 琳二〇一八年二月十二日书 记 员  李秀梅