呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2017）内0105民初7121号原告：内蒙古雅世春华置业有限公司。法定代表人：张捷，董事长。委托诉讼代理人：崔晓兵，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：付彦彬，内蒙古誉昊律师事务所律师。被告：齐明军，无固定职业,住呼和浩特市。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司呼和浩特分行。负责人：顾晓明，行长。委托诉讼代理人：王钢，内蒙古蒙信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙思静，内蒙古蒙信律师事务所律师。原告内蒙古雅世春华置业有限公司（以下简称雅世置业）与被告齐明军、第三人上海浦东发展银行股份有限公司呼和浩特分行（以下简称浦发银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案受理，依法适用普通程序于2017年12月20日、2018年2月12日公开开庭进行了审理。雅世置业于2018年1月24日向本院申请财产保全，本院作出（2017）内0105民初7121号民事裁定书予以准许。原告委托诉讼代理人崔晓兵、付彦彬，第三人浦发银行委托诉讼代理人王钢、孙思静到庭参加诉讼。被告齐明军经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雅世置业向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决解除原告与被告双方于2015年1月4日签订的《商品房买卖合同》；2、请求人民法院依法判令被告配合办理东岸国际B区3号楼1单元102号房屋《商品房买卖合同》的网签注销手续；3、请求人民法院依法判令被告按合同约定向原告支付违约金538642.2元。4、请求人民法院依法判令被告返还原告代还的利息及罚息77717.94元（该数额暂计算至2017年9月，原告具体请求至被告实际返还房屋之日）。第3、4项共计616360.34元。事实与理由：2015年1月4日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，协议约定由被告购买原告开发建设的××区号房屋，房屋总价款为2693212元，首付款1083212元，余款1610000元以银行贷款方式支付，并且约定了如因买受人不能按时向银行偿还贷款，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除合同，并要求买受人总房价款20%的违约金。合同签订后，但被告未能按照合同约定时间向贷款银行支付贷款，贷款银行已经自原告的保证金账户中扣款。原告认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定、法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格按照合同履行。被告无故不按合同约定偿还贷款，导致原告承担保证责任的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。为此，原告特根据《民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。齐明军未作答辩。第三人述称：1、原告的诉讼请求跟第三人无关。2、原被告和银行的借款合同合法有效，被告应当履行还款义务，原告应当按照合同约定履行其保证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认为原告和第三人所举证据真实、合法、与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年1月4日，雅世置业与齐明军签订编号为YS（2014）00006369的《商品房买卖合同》及补充协议，原告以出让方式取得位于××区号，编号为4-05-N-41的地块土地使用权，土地使用年限2005年12月5日至2075年10月12日。合同约定由被告购买原告开发的××区号房屋，房屋代码1221702，建筑面积为185.65平方米，房屋总价为2693212元。付款方式为首付款1083212元，剩余房款1610000元由被告通过第三人办理按揭贷款。其中附件五第五条约定，在出卖人提供阶段性按揭贷款担保责任阶段，买受人承诺不因逾期还款等原因导致甲方承担阶段性担保责任，双方就此揭短买受人的义务明确如下：......（2）无论任何原因，买受人逾期偿还银行到期贷款本息导致出卖人承担保证责任或按揭银行终止借款合同或者按揭银行通知出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除本合同将房屋另售，并有权要求买受人支付房总价款20%的违约金。另查明，2015年10月15日，齐明军（借款人）、雅世置业（保证人）与浦发银行签订《个人购房借款担保合同》，约定齐明军因购置赛罕区五纬路南侧东岸国际B区3号楼1单元单元102号房屋向浦发银行借款16100000元，借款期限为20年（即从2015年10月15日至2035年10月15日），2015年10月19日，浦发银行向雅世置业支付贷款1610000元。又查明，2016年9月28日至2017年12月25日，浦发银行共扣划雅世置业贷款7笔，其中利息扣划96918.1元、罚息1352.85元。再查明，庭审中，雅世置业撤回第二项诉讼请求即被告返还东岸国际B区3号楼1单元102号房屋（价值2693212元）的诉讼请求。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，原被告均应当按照合同的约定履行各自的义务。根据合同约定，原告为被告提供了阶段性担保，被告怠于履行还款义务在先，原告的保证金扣划在后，且根据合同补充协议约定，无论任何原因，买受人逾期偿还银行到期贷款本息导致出卖人承担保证责任或按揭银行终止借款合同或者按揭银行通知出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除本合同将房屋另售，并有权要求买受人支付房总价款20%的违约金。现被告未按照约定付清全款导致原告承担保证责任，并且在本案的审理过程中，被告不履行还款义务的状态仍在持续，已构成合同解除的条件，本院对解除合同的诉讼诉讼请求依法予以确认。对于原告主张办理网签注销手续的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的中止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，由于该商品房买卖合同已经网签，被告应办理网签注销手续。对于原告主张被告向原告返还代还的利息、罚息的诉讼请求，根据原告所提供的扣款凭证，截至2017年12月25日，原告替被告垫付贷款利息96918.1元、罚息1352.85元，对于此日期之后至返还房屋之日的利息及罚息，原告未举证贷款利息及罚息已经发生，故本院对此不予支持。对于原告主张违约金的诉讼请求，合同约定原告有权向被告主张总价款20%的违约金，由于齐明军未就违约金约定是否过高发表意见，视为对该项权利的放弃，本院对合同约定的标准予以支持。以总房款2693212元的20%计算得538642.4元。对于《个人购房借款担保合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，由于本案浦发银行并未提出诉讼请求要求解除该合同，本院仅处理商品房买卖合同。浦发银行就《个人购房借款担保合同》可以另行主张权利。此外，齐明军向雅世置业支付购房首付款1083212元应当由雅世置业向齐明军返还，并且庭审中雅世置业表示可以予以核减，本院对此确认。雅世置业至2017年12月25日已经代齐明军垫付贷款利息96918.1元、罚息1352.85元，合同解除的违约金538642.4元，上述款项共计636913.35元应当由齐明军向雅世置业支付。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认编号为YS(2014)00006369《商品房买卖合同》于本判决生效之日解除；二、内蒙古雅世春华置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向被告齐明军返还购房首付款1083212元；三、齐明军于本判决生效之日起三十日内向协助配合内蒙古雅世春华置业有限公司办理该商品房网签注销手续；四、齐明军于本判决生效之日起三十日内向内蒙古雅世春华置业有限公司支付代垫的贷款利息96918.1元、罚息1352.85元，合同解除的违约金538642.4元，上述款项共计636913.35元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取计33277元（原告已预交），由齐明军负担，保全费5000元，由齐明军负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 李丽萍代理审判员 宋 丽人民陪审员 乌日娜 二○一八年二月十四日书 记 员 孙继薇