辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)辽08民终1235号上诉人（原审被告）：营口津海置业有限公司，地址：营口市站前区中心街。法定代表人施国桢，系该公司董事长。委托诉讼代理人阳红军，男，汉族，1975年2月26日出生，住营口市站前区被上诉人（原审被告）：薛国锋，男，1974年10月7日，汉族，住营口市西市区委托诉讼代理人王丽，辽宁长弓律师事务所律师。上诉人营口津海置业有限公司与被上诉人薛国锋房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省营口市站前区人民法院（2015）营站民一初字第00427号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人营口津海置业有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销辽宁省营口市站前区人民法院2017年9月1日作出的（2015）站民一初字第427号民事判决。2、请求二审法院依法改判驳回被上诉人的上诉请求。3、一、二审诉讼费及鉴定费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，被上诉人于2012年就案涉商品房起诉上诉人要求赔偿损失一案经双方协商一致，于2013年1月15日被上诉人以2万元购买了上诉人价值16万元的车库而庭外和解，并且被上诉人于当日出具承诺书认可案涉房屋的违约金赔偿责任全部补偿完毕。在上述案件的庭审笔录证人出庭作证也提到了漏水导致损失的房屋质量问题。至此，双方关于案涉房屋的所有纠纷赔偿即告结束。一审法院确错误的认为本案房屋质量导致违约责任未一并解决，进而做出错误判决。被上诉人诉请证据不足，因庭审中被上诉人提供的照片无法确认系案涉房屋拍摄，也无法确认拍摄时间；并且提供的租赁合同在没有相关部门鉴证备案、缴纳税款等加以佐证的情况下，不能认定租赁合同有效。在如此证据不足的情况尽管有评估公司做出了《关于房屋维修费用等价格评估结论书》，但是该《价格评估结论书》不能作为认定案件事实的证据。综上所述，一审法院在认定事实错误且证据不足的情况下作出的判决是错误的，因此请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人薛国锋辩称，一、答辩人此次诉讼请求与双方第一次诉讼请求并无关联，答辩人曾于2012年7月起诉上诉人，请求上诉人支付其延期交房的违约金25万元。在诉讼过程中，双方达成和解，于2013年1月15日答辩人以2万元的价格购买上诉人16万元的77号车库一个，在与上诉人签订《车库使用权转让合同》后，支付价款后撤销该诉讼。答辩人承诺不再追究上诉人在履行商品房买卖合同的任何违约责任，并保证不对外泄露此事，由此引发的一切法律和经济责任由答辩人承担。此次诉讼并不涉及房屋质量问题。答辩人承诺不追究上诉人违约责任，但上诉人交付答辩人房屋确实严重的质量问题，与答辩人上次诉讼毫无关系。二、答辩人有充分证据证明房屋漏雨的事实，所诉的是上诉人应当承担的质保义务，上诉人理应承担赔偿责任。依据《房屋建筑工程质量保修办法》（2000年6月30日建设部令第80号）的相关规定，商品房开发企业对所售商品承担质量保修义务，并对所造成的损失承担赔偿责任。上诉人未履行此义务，双方五免责的约定，且即使是双方有约定，此义务亦系上诉人的法定义务，不能免责。答辩人所购商品房漏雨有现场状况予以证明，答辩人也曾找电视台对所购房屋漏水事情予以曝光，并在2013年6月下旬给上诉人介绍房屋漏雨的情况，杨程隽经理在说明上写到：此情况属实，请许总核实！并报施总指示。以上说明答辩人所购房屋漏雨是客观存在的。如果说前次诉讼已经解决房屋漏雨问题，答辩人何苦2013年6月还要上上诉人介绍漏雨情况，如果说已经解决此问题，上诉人为什么还要指示解决。这说明此问题根本未解决。上诉人已经认识到这是其应解决的问题，其赔偿答辩人此项主张天经地义。三、原审判决所确认的赔偿正确，上诉人应按此赔偿答辩人的损失。答辩人向法庭提交的租赁合同系双方真实意思表示，该合同合法有效。至于合同是否鉴证备案，是受行政机关调整的事项，不影响合同的真实性和效力。合同双方是否缴纳税款受税法调整，也不影响合同的真实性和效力。鉴定机构评估结论所确定的赔偿数额虽然与答辩人的损失有一定差距，但大体准备，答辩人予以认可，原审依据此确定上诉人应赔偿答辩人的损失正确。综上，原审法院认定事实清楚，准确适用法律，所确认的赔偿额答辩人予以接受。请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判决。薛国锋向一审法院请求：2009年3月6日，原告薛国峰与被告营口市津海置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的营口市站前区水御兰庭工建46号甲7门市房，购买后逾期交工，直到2012年4月份才通知原告办理入户。原告4月初进户，进户时见屋面长毛，墙面潮湿。问被告房屋是否存在质量问题？被告回答：没问题，是冬季施工，没干。于是原告办理了进户。原告将该门市房租给张某，见《租赁房屋协议》，张某租赁后进行维修，5月开始装修施工，6月开始下雨，外面下大雨，室内下小雨，尤其在2012年雨水过多，雨量过大（盖州市2012年发大水，造成水灾）。被告承建的门市房房盖漏水，致使张某装修的歌厅101房间、103房间吊棚浸水掉落，后来张某重新修复塌落的棚顶。因承租人要求原告赔偿修复棚顶9000元，被告不维修房盖，为了防止再漏雨水，原告在2013年5月中旬自行重新修缮房盖，花修房盖钱3000元（后期被告在2013年6月份又进行修缮）。由于2012年6月进户开始漏雨，承租人装修的扣棚塌掉，室内长毛，霉气味十足，张某无法正常营业，减少原告11个月房屋租金的损失880000元。上述损失100000元完全由被告造成，被告应履行维修义务，被告不作为，原告为了维护权利找到消协，找来营口电视台对此纠纷进行调处，无果，但又录像佐证。根据《房屋建筑工程质量保修办法》（2000年6月30日建设部令第80号）第四条：房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。第七条：在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗透为5年。原告房盖漏水是在保修期内。被告应找其施工单位维修，可是被告不作为，根据本办法第十四条规定：”在保准器限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有权人，使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人，使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋”建筑工程质量缺陷的责任方追偿。”根据《房屋建筑工程质量保修办法》的上述规定，《商品房销售管理办法》第三十三条：”房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2013】7号）第十三条：”因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。接房后房子上就有水，当时就向物业反映，房屋质量有问题，2012年修了两次，都没有修好，2013年6月被告将房屋修好。上次已经和解的诉讼与本案无关，要求被告承担各项损失62000元并承担诉讼费、评估费3000元。请求法院依法支持原告诉请。一审法院查明：2009年3月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的营口市站前区水御兰庭工建46号甲7门市房，原告购买后，被告于2012年4月向原告交付该房。原告于2012年诉至本院要求被告给付延期交房违约损失250000元（包含截止至2012年4月的租金损失），双方经多次调解，最终于2013年1月15日，原告薛国锋用人民币20000元的价格购买了被告价值160000元的77号车库一个，原告在同被告签订《车库使用权转让合同》，支付价款后撤销了该诉讼，原告并作出承诺不再追究被告在履行同《商品房买卖合同》的任何违约责任。同时，原告保证不对外泄露此事，由此引发的一切法律和经济损失由原告承担。原告称该房屋自2012年6月起漏水，被告于2013年6月维修完毕，并诉至本院要求被告赔偿各项损失。原告向本院提出漏水财产损失申请，2016年6月1日，辽宁中源价格评估有限公司作出中源评估[2016]67号《关于房屋维修费用等价格评估结论书》，评估金额为吊（顶）棚、造型、壁纸6840元、屋顶做防水1206元、2012年8月-2013年4月租金损失54000元，评估费3000元。另外，经本院核查该案中的原告证人张培林称其在2012年5月起承租原告该房屋开设歌厅满天星的装修中发现该房屋漏水，无法正常经营。庭审中，原告诉请该房屋质量问题导致的漏水损失及2012年8月至2013年4月租金损失总计62000元，被告以原告未报修且已经在延期交付违约金纠纷中将该部分调解解决为由拒付。本院所确认的上述事实，有双方当事人的陈述笔录、照片、评估报告、证人证言及相关证据在卷为凭，并经本院审查，可以采信。一审法院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，合法有效，双方曾因延期交付纠纷产生房屋进行诉讼，并以原告支付20000元购买被告价值160000元车库的方式协商解决。在该纠纷处理中，原告作出不再追究基于该房屋签订的《商品房买卖合同》任何违约责任的承诺。本案中，原告诉请为因房屋质量导致漏水造成其损失，且该损失发生于房屋交付之后，经本院核查双方延期交付违约损失纠纷一案的庭审与调解笔录，虽然原告作出不再追究基于该房屋签订的《商品房买卖合同》任何违约责任的承诺，均未明确将本案纠纷一并解决，不能直接推定任何违约责任包括了双方均未提及的已经发生的房屋质量导致损失违约责任。故此，被告以原告另案承诺辩称本案已一并解决，证据不足，本院不予支持。本案中，被告向原告出售房屋应保证在一定期限内该房屋质量合格，可以正常使用，发现问题应积极进行维修，被告称原告装修导致漏水，但并未提供相应证据加以证明，且原告房屋为屋顶漏水，其主张证据不足。被告于2012年4月将房屋交付给原告，原告于2012年6月发现漏水，显然该房屋并未超过其房屋质保期，故此原告各项损失被告应予以赔偿，原告各项损失62000元已经辽宁中源价格评估有限公司作出的中源评估[2016]67号《关于房屋维修费用等价格评估结论书》确认，本院予以认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第二十一条、第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：被告营口津海置业有限公司赔偿原告薛国锋漏水损失62000元。案件受理费2300元、鉴定费3000元，由被告承担案件受理费1350元、鉴定费3000元。原告已预交本院，由被告营口津海置业有限公司给付原告，原告自负950元。二审期间，当事人未提供新证据，本院所确认的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人2012年7月在站前区法院起诉被上诉人的诉讼请求为要求被上诉人支付其逾期交房的违约金25万元，未对房屋漏水进行索赔。后此案因双方达成和解协议被上诉人申请撤回起诉，在双方达成的和解协议中亦未体现出如发生房屋漏水被上诉人可以免责的意思表示，故关于上诉人主张的此次漏水行为因之前的和解行为而免责的主张，本院不予支持；关于上诉人的损失系经过第三方机构辽宁中源价格评估有限公司作出的（2016）67号《关于房屋维修费用等价格评估结论书》确认，可以采信，一审法院以此作为认定案件事实的证据并无不当。综上所述，营口津海置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1350元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋福田审 判 员 赵 群审 判 员 盖国林二〇一八年二月七日法官助理 李铭浩书 记 员 李 博