上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终11746号上诉人(原审原告)：上海博庆餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：HENGKENGSENG,SIMON,总经理。委托代理人：鲍玉明，上海默燃律师事务所律师。上诉人(原审被告)：上海百联中环购物广场有限公司，住所地上海市法定代表人：钱建强，董事长。委托代理人：胡贤德，上海普世律师事务所律师。委托代理人：陆娴，上海普世律师事务所律师。上诉人上海博庆餐饮管理有限公司(以下简称“博庆公司”)、上海百联中环购物广场有限公司(以下简称“百联公司”)因房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市普陀区人民法院(2017)沪0107民初14387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。博庆公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其提出的一审诉讼请求。事实和理由：其多次与百联公司进行交涉，但百联公司一直未能提交租赁场地的产权证明文件，故博庆公司起诉要求解除与百联公司之间的《物业租赁合同》。办理营业执照的地点应为工商局，一审法院询问的是工商所，而非工商局，相关询问结果不能作为是否能够办理工商执照的依据。百联公司在一审中提供的租赁房屋所在广场的产权证明文件中并无上海市普陀区真光路XXX号XXX-XXX-XXX-XXX室即博庆公司承租的B135房屋的记载。另据博庆公司所知，该租赁场地的产权证明文件上明确系非商业经营场地，不能用于商铺经营，博庆公司在不能办出营业执照、合同目的无法实现的情况下请求解除双方之间的房屋租赁合同及相关损失应得到支持。百联公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判对博庆公司的一审诉讼请求不予支持。事实和理由：博庆公司从2016年7月开始试营业一直营业至2017年3月，期间，没有任何证据证明博庆公司停止营业是由于没有营业执照被有关行政部门责令停止营业并受到行政处罚。事实上，博庆公司是由于其自身经营定位的原因导致客流量、收入未能达到其预期的目的而主动停止经营。根据双方之间的《物业租赁合同》的约定，博庆公司应在租赁场所所在地工商行政管理部门办妥相关手续，取得营业执照后方可对外营业，故博庆公司的经营损失系其自身所致，与百联公司无关，一审判决认定由百联公司承担150,000元的损失，没有法律依据。博庆公司向一审法院起诉请求判令：1、解除博庆公司与百联公司之间签订的《物业租赁合同》；2、百联公司赔偿博庆公司经济损失1,816,011.40元。一审法院认定事实：2016年6月8日，博庆公司与百联公司签订《物业租赁合同》及《补充协议》约定，甲方(百联公司)向乙方(博庆公司)出租上海市真光路XXX号XXX层XXX-XXX-XXX-XXX室场地(以下简称“涉案房屋”)，使用性质为餐饮商铺；租期为3年，自2016年6月10日至2019年6月9日，租金及物业管理费的计费起始日为2016年7月10日，甲方于2016年6月10日前交付涉案房屋；2016年7月10日至2018年6月9日期间的月租金为65,481元，年租金为785,772元，月物业管理费为9,490元，年物业管理费为113880元，支付方式为先付后租，每个支付期支付1个月的租金和物业管理费；乙方应支付甲方定金74,971元，租赁押金149,942元；又约定，乙方应在取得营业执照后方可对外营业。后双方签订《租赁变更合同》约定，租金及物业管理费的计费起始日由2016年7月10日变更为2016年7月21日。博庆公司在百联公司交付房屋后对涉案房屋进行了装修并对外营业。博庆公司支付租金至2017年2月28日。2017年3月14日，博庆公司致函百联公司称博庆公司经营的“星妈妈茶餐厅”所处位置的消费群体和消费能力与百联公司先前的告知有很大落差，且无法办理营业执照、食品卫生证明等，要求百联公司三日内提供用于办理营业执照、食品卫生等证照所需的各类证明文件。逾期不提供，博庆公司将按政府有关部门规定停止营业。2017年3月20日，百联公司致函博庆公司称同意提供办证所需材料，烦请博庆公司妥善准备好其他材料后一并提交相关部门。百联公司另告知博庆公司，博庆公司已存在欠租、欠费情况。2017年3月30日，博庆公司致函百联公司称其停止营业。2017年5月27日，博庆公司诉至法院，请求判决如其诉请。一审审理中，法院于2017年9月11日就涉案房屋是否可以办理餐饮工商登记向房屋所在地工商所进行问询，答复为自2017年5月开始可办理小餐饮备案，现可办理正式营业执照。本院于2017年9月13日将上述问询结果告知博庆公司。一审法院认为：博庆公司与百联公司签订的《物业租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。博庆公司以涉案房屋无法办理餐饮营业证照为由要求解除合同，但无法办理餐饮营业证照并非合同约定的解除条件且博庆公司亦未在催告百联公司提供相关材料未果后提出解除合同，故直至2017年5月27日，涉案合同尚未解除，而涉案房屋所在地的工商管理部门在2017年5月即可对在涉案房屋内的餐饮业办理备案，博庆公司在办理相关手续后可依法经营，故合同无法履行的障碍已经排除。在合同尚未解除的情况下，博庆公司应继续履行合同，故对博庆公司要求解除合同的诉讼请求不予支持。博庆公司要求百联公司赔偿损失的诉讼请求，因博庆公司在2017年3月30日前对外经营，而租金仅支付至2017年2月28日，考虑到经营期间未办理相关证照对正常经营存在影响，法院酌定百联公司赔偿博庆公司2017年2月28日前的损失150,000元。2017年3月1日后博庆公司的损失及博庆公司欠付租金的情况，双方可另寻途径予以解决。一审法院据此判决：一、百联公司应于判决生效之日起十日内赔偿博庆公司150,000元；二、对博庆公司其余诉讼请求不予支持。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，博庆公司在一审中主张百联公司赔偿的损失构成为：博庆公司已向百联公司支付的租金及物业管理费即743,617.70元；博庆公司已支付的水电费137,798.70元；博庆公司为租赁场地进行装修、购买安装设备等产生的费用934,595元。本院再查明，百联公司在一审审理中提供了编号为NO.DXXXXXXXXXXX的不动产权证书【沪(2017)普字不动产权第011018号】记载，登记时间为2017年6月1日；房屋坐落曹安路XXX号、真光路1228、1258、1288、1388号；用途为土地用途：商办/房屋用途：详见附记。附记中记载：商业期限40年，自2003年10月18日至2043年10与17日止。办公及其他期限50年……。该大产证最后一页记载：幢号1288号；室号部位地下1层；建筑面积32724.93；房屋类型商场；用途商业。二审审理中，百联公司陈述，其曾根据博庆公司的要求提供了涉案房屋使用权证明文书，博庆公司持该证明文书去办理营业执照，但是未成功，百联公司就问涉案房屋的产权人要，后得知产权人的产证正在办理中，产权人提出的方案是让房管局出具产证正在办理中的证明，凭借该证明同样可以在产证为办出前办理营业执照。百联公司在一审审理中已提供了涉案房屋的不动产权证书，其中地下1层就是涉案房屋所在。博庆公司则称，百联公司在一审法院的要求下提供了产证复印件，但是经博庆公司核对后发现房产证中并未涉及涉案房屋，即没有标明“B1层G08-B1-1-DB132A室”。二审中，百联公司提供了以下证据：1、上海普世律师事务所律师函及快递面单，证明一审判决后，百联公司通过各种方式与博庆公司联系，表示已提供涉案房屋的相关产权资料，并愿意全力配合办理营业执照；2、同处上海市真光路XXX号XXX层的其他三家租户已办理的营业执照。博庆公司对百联公司提供的上述证据的真实性均予以认可，但认为，因之前已经缺乏信任，故不愿意再合作，且涉案房屋的产证是在其停止营业之后几个月才办出的，其因没有取得营业执照而发生的损失客观存在。本院认为，博庆公司承租系争房屋用于经营，则办理营业执照是作为承租人、实际经营人的博庆公司的义务，百联公司作为房屋出租人需要尽到的系配合义务，且双方在《物业租赁合同》中对此亦作出相关约定，故即使是因为未办出营业执照而被迫停止营业，博庆公司也应就其所称的损失承担相应的责任。根据百联公司在一审中提供的相关权属登记信息及一审法院向有关行政部门所作问询，博庆公司应该能够在涉案房屋中办出营业执照，故一审法院以博庆公司起诉时合同无法履行的障碍已经排除为由对博庆公司要求解除《物业租赁合同》的诉请不予支持并无不当。博庆公司主张百联公司赔偿其已支付的全部租金、物业管理费、水电费以及装修、设备等损失然缺乏事实及法律依据，亦有违公平原则。鉴于百联公司作为出租人在承租人要求配合提供办理营业执照的相关材料时却存在瑕疵，一审法院酌定由百联公司赔偿博庆公司150,000元尚属合理。综上所述，博庆公司与百联公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24,454元，由博庆公司负担21,154元，由百联公司负担3,300元。本判决为终审判决。审判长  邬海蓉审判员  成 皿审判员  余 艺二〇一八年二月二十二日书记员  陈 洁附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……