江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏08民终3752号上诉人（原审被告）:盱眙五洲国际商业运营有限公司。法定代表人:舒策张，该公司董事长。委托诉讼代理人:黄国西，江苏法之衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋海洋，该公司职工。被上诉人（原审原告）:江苏奥龙娱乐有限公司。法定代表人:曹子瑜，该公司总经理。上诉人盱眙五洲国际商业运营有限公司（以下简称五洲公司）因与被上诉人江苏奥龙娱乐有限公司（以下简称奥龙公司）租赁合同纠纷一案，不服盱眙县人民法院（2017）苏0830民初3338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。五洲公司上诉称，上诉人没有义务告知已与第三人签订类似经营业态的排他性经营租赁合同，告知义务是合同履行的附随义务，况且被上诉人与第三人的经营业态也不尽相同；被上诉人关门停业的直接原因是其自身经营不善导致；江苏泽豪工程咨询管理有限公司出具的工程造价报告鉴定书不能作为被上诉人损失的依据。请求二审撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。奥龙公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。奥龙公司向一审法院起诉请求：判令原审被告赔偿装修损失815073.13元，并承担鉴定费用和诉讼费用。一审法院认定事实：2013年5月30日奥龙公司与五洲公司签订一份《盱眙五洲国际广场商铺租赁合同》，合同约定，五洲公司将其位于盱眙县东湖南路盱眙五洲国际广场内编号为E栋305号的房屋出租给原审原告，租赁面积为1522平方米（建筑面积），原审原告以奥龙娱乐会所名称在该租赁区域经营酒吧、棋牌室、台球室以及配套办公、库房。租赁期限自2013年9月30日起至2018年9月29日。租金按租用面积计算，首年租金标准0.8元/天/平方米。每月租金合计人民币36528元，租金按季支付。在本合同签订之日，原审原告向原审被告支付履约保证金5万元。在本合同有效期间，除双方另有约定外，保证金不予冲抵原审原告租金或其他未付款项。合同签订后，原审原告向原审被告缴纳了履约保证金5万元。原审被告于2013年11月份将该租赁房屋交付给了原审原告，原审原告即对租赁房屋进行了装饰、装修，并购买了音响、灯光设备、电器及桌椅等用品。至2014年3月份，奥龙公司的酒吧开始营业，名称为“玛索酒吧”。开业后，同在一层楼上的“乐巢汇酒吧”的经营者即来阻止原审原告营业，“乐巢汇酒吧”的经营者认为在“乐巢汇酒吧”的经营者彭玉华与原审被告签订的租赁合同中，五洲公司承诺，“在乐巢汇酒吧”的承租区域内，不能再有其他酒吧经营，依据合同中的“排他性”条款，原审原告不能在此经营“玛索酒吧”。后原审原告停业，要求原审被告赔偿损失，产生讼争。另查明，在与原审原告签订商铺租赁合同之前，五洲公司与彭玉华签订一份[盱眙五洲广场]场地租赁合同，将其所有的盱眙县东湖南路[五洲国际广场]项目三层区域的1050平方米的房屋租赁给彭玉华，合同中约定“出现下列情形，乙方（彭玉华）有权书面通知甲方（被告）立即解除合同并要求甲方赔偿乙方损失，甲方在商场内引进其他与乙方经营业态相同或相近的其他商户，在接到乙方书面通知后30日内未能恢复乙方排他性使用权的”。再查明，奥龙公司与五洲公司于2013年5月30日签订的《盱眙五洲国际广场商铺租赁合同》，经盱眙县人民法院作出的（2015）盱商初字第00754号民事判决，涉案合同现已解除。2016年6月7日，经一审法院委托，江苏泽豪工程咨询管理有限公司出具关于盱眙县东湖南路五洲国际广场E栋305号单元内室内装修工程造价鉴定报告，鉴定结论为涉案房屋装潢的工程造价为815073.13元。现涉案房屋已由五洲公司出租他人装修入驻。同时，五洲公司陈述：“因现承租给第三方经营的业态不一样，很多存在的如玻璃展示柜、酒吧台、防火卷帘门以及装饰门等全部拆掉了，拆完没有任何价值，也全部扔掉。目前可以看到保存下来的装潢为屋顶上的装潢及地面上的瓷砖”。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案中，奥龙公司主张在与五洲公司签订租赁合同时，五洲公司未告知已与其他商户签订类似经营的合同，且合同中约定了排他性经营，即不允许与其他商户经营相同类似的项目，如果告知，即不会与原审被告签订涉案合同。对此，一审法院认为，奥龙公司的上述主张如果成立，按照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，涉案合同系可撤销合同，奥龙公司在知道撤销事由后，未主张行使撤销权，而主张解除租赁合同，以其行为放弃撤销权，且一审法院于2016年4月18日作出（2015）盱商初字第00754号民事判决，在双方均同意解除租赁合同的前提下，判决解除了涉案租赁合同。综上，应认定奥龙公司与五洲公司签订的租赁合同，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，认定为有效。双方均应当按照合同的约定履行义务。（2015）盱商初字第00754号民事判决生效后，涉案合同已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，奥龙公司主张五洲公司在签订租赁合同前，未告知其已与第三方签订类似经营业态的排他性经营租赁合同，导致酒吧的最终关门停业，对此，一审法院认为，奥龙公司有权要求五洲公司承担相应的损失。具体分析如下：对于告知义务，一般来说当事人并没有普遍的揭示义务（或告知义务），但是根据特别的法律规定、诚实信用原则或交易习惯的要求，这种告知义务（作为一种先合同义务）时，在一定程度上，能够消除外界对于表意人的合同自由和意思自治的干扰，使得表意人能够在自由的意思下决定自己的利益取舍。而本案中的告知义务，按照本案租赁合同约定，五洲公司表面上看似无特定的告知义务，但其与其他商户签订的排他性经营租赁合同，按照诚实信用原则，应当履行告知义务。如果在涉案租赁合同签订前，五洲公司告知奥龙公司已存在相同（或相近）经营业态的排他性经营租赁合同，足以影响奥龙公司是否签订涉案租赁合同的意思表示。奥龙公司在不知情的情况下，与五洲公司签订租赁合同，因与第三方（与原审被告签订排他经营租赁合同一方）经营业态相同（或相近），从而导致第三方出面干扰，故五洲公司未履行上述告知义务是导致原审原告经营的酒吧停业并产生损失的因素之一，原审被告对此应承担一定的责任。对于责任比例，综合双方及第三方的过错程度，双方对残值的处理，酌定五洲公司赔付责任比例为奥龙公司主张损失的30%。关于原告奥龙公司主张损失的认定，一审法院作出的（2015）盱商初字第00754号民事判决生效后，奥龙公司向五洲公司交还了租赁房屋，该房屋装潢的工程造价经鉴定为815073.13元，现该部分装潢已由原审被告进行处理，并将涉案租赁房屋出租他人。故对该部分损失，予以确认。综上，五洲公司赔偿奥龙公司损失为244522元（815073.13×30%，小数点四舍五入）。对于其余部分请求的主张，证据不足，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、盱眙五洲国际商业运营有限公司于本判决生效后十五日内向江苏奥龙娱乐有限公司赔偿装修损失244522元；二、驳回江苏奥龙娱乐有限公司其他诉讼请求。案件受理费11951元，由江苏奥龙娱乐有限公司负担6983元，盱眙五洲国际商业运营有限公司负担4968元。二审期间，双方当事人均提交新的证据。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。上诉人五洲公司在已与第三人彭玉华签订租赁合同，并约定不允许与其他商户签订经营相同类似项目的排他性经营条款后，未告知奥龙公司又与其签订经营业态相同的合同，违反了诚实信用原则，其上诉称没有义务履行告知义务的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人五洲公司上诉称被上诉人关门停业是因自身经营不善导致，二审中未提交证据证实，本院不予支持。被上诉人奥龙公司在租凭合同签订之后，由于上诉人先前合同原因，致双方解除合同，奥龙公司也向五洲公司交还了涉案房屋。经鉴定奥龙公司租赁房屋装修造价815073.13元，一审酌定上诉人五洲公司赔付装修造价的30%，并无不当，五洲公司上诉称工程造价鉴定报告不能作为被上诉人损失的依据，无事实和法律上的依据，本院不予支持。综上，上诉人五洲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4968元，由盱眙五洲国际商业运营有限公司公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 孙 洁审判员 蒋其举二〇一八年二月二十七日书记员 费婉燕