河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)冀01民终1178号上诉人（原审原告）：马西英，女，1949年7月5日生，汉族，住赵县。委托诉讼代理人：马冬春，石家庄市赵县正大法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：黄秋春，男，1953年8月26日生，汉族，住赵县。委托诉讼代理人：朱京辰，石家庄市赵县民生法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张京奎，男，1949年12月6日生，汉族，住赵县。上诉人马西英因与被上诉人黄秋春、被上诉人张京奎确认合同无效纠纷一案，不服河北省赵县人民法院（2017）冀0133民初2348号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人马西英上诉请求：依法撤销原判，并改判确认合同无效或发还重审。事实和理由：一、原判认定涉案土地是废弃地无法律依据。土地依法划分为两种，并没有废弃地这种类。涉案土地是属于国家所有土地，原审认定事实错误。二、涉案房产在东苑小区第四排，并非第五排，原审认定错误。三、被上诉人黄秋春至今未付65万元房价款，其明显存在恶意，原判对此事实未予认定，明显漏判。四、原判适用合同法解释三第三条适用法律错误。五、本案应当适用最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见第89条的规定，确认合同无效。该条明确规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权利。被上诉人张京奎擅自处分共有房产，违反了《婚姻法》解释（一）第十七条第（二）款，《物权法》第九十七条，《城市房地产管理法》第三十八条、《合同法》第五十一条的规定，依据《民通意见》第89条及《合同法》第52条第（五）向的规定，应当确认《房地产买卖合同》无效。六、物权法第106条规定了善意取得的三个构成要件，本案不动产并未权属登记，不适用善意取得制度。同时因被上诉人黄秋春至今没有给付65万元价款，明显属于恶意。被上诉人黄秋春答辩称：一、原审判决认定事实清楚，不存在漏判。1.涉案土地属于赵县建设局开发建设护城河排污道修建好后，剩余的废弃地和刘家庄村部分坑地，经石家庄市乾园房地产开发有限公司投资整理作为民宅用地，合价63000元有偿转让给张京奎一块，用于补偿修建排污道及土地占用等费用。该地块根本不可能取得国有土地使用权证明。因此，上诉人主张宅基占地为国有土地性质，没有事实依据。2.上诉人在多次起诉中均认可诉争房屋坐落位置为“东苑小区第五排”东户，当事人对此均予认可。3.原审判决并未漏判。二、原审判决适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《城市房地产管理法》第二条，《合同法》第五十二条之规定，作出判决完全正确。2012年7月1日实施的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。而上诉人却以1988年4月2日事实的民通意见89条的规定主张合同无效，殊不知“新法优于旧法”，更何况第89条还有但书的规定。上诉人错将《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条与《合同法解释（三）》第三条混淆，因此其上诉理由不可采信。三、因张京奎名下的土地转让合同手续与其本人一致，双方签订买卖合同中出售人保证对该房屋物业享有完整所有权，保证该房屋共有权人已经知悉本交易。正因该房地产没有登记公示，是否有其他共有人答辩人不知情，根据《物权法》第十五条规定，未办理物权登记不影响合同效力。马西英向一审法院起诉请求：1、依法确认被告黄秋春、张京奎2016年4月6日签订的《房地产买卖合同》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告与被告张京奎系夫妻，二人于2005年5月20日购买了位于赵县县城升华街中段道东东苑小区南段第五排东户的土地并在上面建造了房屋主体，至今未办理产权登记。2016年4月6日被告黄秋春作为买方与被告张京奎作为卖方签订了《房地产买卖合同》，约定将上述房屋出售给被告黄秋春，总价款65万元，定金35万元，二被告及见证人刘某在该合同上均签字摁印,2016年4月7日张京奎收到黄秋春35万元。现原告称被告张京奎出卖该房屋时未经过原告同意，且违反《城市房地产转让管理规定》第六条、《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（四）、(六)项，要求确认该合同无效。该房屋目前由被告黄秋春居住，并在入住前对房屋进行了装修、施工。上述事实，有原、被告陈述，上述证据予以佐证。一审法院认为，本案争议的焦点问题为被告黄秋春与张京奎签订的《房地产买卖合同》是否无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”可见合同的效力不受处分权有无的影响，而是取决于当事人的意思表示是否真实，及是否具有合同法第五十二条规定的无效情形。因此，被告张京奎虽然擅自处分该房屋，构成无权处分，但并不影响《房地产买卖合同》的效力，即使最后无法办理物权登记，该合同依然不因被告张京奎欠缺处分权而无效。因此，对原告以未经其同意为由要求确认该合同无效的主张，本院不予支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定：“在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，事实房地产管理，应当遵守本法。本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。”本案买卖的房屋所占用的土地系废弃地，不属于《中华人民共和国城市房地产管理法》调整范围，故对原告认为《房地产买卖合同》违反了该法第38条第（四）、（六）项的主张，本院不予认可。原告称《房地产买卖合同》违反了《城市房地产转让管理规定》第六条，因《城市房地产转让管理规定》系部门规章，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故对原告要求依法确认《房地产买卖合同》无效的主张，本院不予支持。综上，二被告签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，没有损害国家、集体的利益，本院依法确认其效力。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告马西英的诉讼请求。案件受理费40元，由原告马西英负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审查明的事实一致。本院认为，首先，关于诉争房产的坐落，在原审原告起诉时起诉状载明诉争院落为“东苑小区南段东五排东户”，且在二被上诉人所签订的房地产买卖合同中记载的诉争院落坐落亦为“东苑小区南段第五排东户”，因诉争院落至今未有地名机构命名、被上诉人黄秋春在诉争小区仅有该一处院落，故原审对诉争宅院坐落位置的表述并无不妥。其次，依据婚姻法解释（一）第十七条第（二）项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中被上诉人张京奎取得争议房产时与石家庄市乾园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》买受人即为张京奎个人，在二被上诉人所签订房地产买卖合同中亦明确约定“甲方（张京奎）保证对该物业享有完整所有权且该物业共有权人已知悉本次交易”，故被上诉人黄秋春完全有理由相信张京奎所签订的房地产买卖合同是张京奎夫妻共同意思表示，虽诉争房产至今未办理产权登记手续，但未办理的原因并非因被上诉人黄秋春所致，故在二被上诉人约定了合理对价的基础上，被上诉人黄秋春属于善意进行的购买，上诉人马西英不得以不同意或不知道为由对抗被上诉人黄秋春所签订合同，进而本院对上诉人所主张根据《民通意见》第89条规定二被上诉人所签订房地产买卖合同应为无效的上诉理由不予支持。再次，关于上诉人马西英所主张的二被上诉人所签订房地产买卖合同所违反的《城市房地产管理法》的相关条款亦不属于效力性强制规定条款，不属于合同法第五十二条第（五）款所规定情形。综上，上诉人主张合同无效缺乏事实和法律依据。另，关于二被上诉人所签订《房地产买卖合同》的履行问题，当事人可以另案起诉主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人马西英负担。本判决为终审判决。审判长  孟志刚审判员  李荣水审判员  卢 亮二〇一八年二月十二日书记员  郭智芳