南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0113民初5537号原告：南京金港投资有限公司，统一社会信用代码913201007712684868，住所地江苏省南京市栖霞区甘家边东108号1幢501室。法定代表人：管建国，该公司董事长。委托诉讼代理人：张霆，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周艳婷，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。被告：江苏盖力斯汽车科技有限公司，统一社会信用代码913201006904198287，住所地江苏省南京市甘家边东108号06栋1-2楼。法定代表人：KEQINSHEN。委托诉讼代理人：ZHOUTIE（中文名：周铁），男，1955年2月12日出生，美国籍公民，系该公司总经理，住江苏省南京市栖霞区。原告南京金港投资有限公司（以下简称金港公司）与被告江苏盖力斯汽车科技有限公司（以下简称盖力斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金港公司的委托诉讼代理人张霆、周艳婷，被告盖力斯公司的委托诉讼代理人周铁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金港公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付所欠租金2046792元及相应违约金（自2015年3月1日起至实际支付之日止，按每延期1日以应付费用总额的千分之二计算）。审理中，原告将所主张的违约金计算标准由每日千分之二变更为每日万分之五，并仅主张最后两年的欠付租金。事实和理由：原被告于2013年4月18日签订了编号为“金招字第[2013]12号”的《房屋租赁合同》，该合同约定：被告向原告承租南京市栖霞区甘家边东108号6幢1-2层房屋，总建筑面积1550.6平方米，承租期自2012年3月1日至2015年2月28日止，租金共计1004788.8元。原被告于2015年6月5日签订了编号为“金字第[2015]12号”的《房屋租赁合同》，该合同约定：被告向原告承租南京市栖霞区甘家边东108号6幢1-2层房屋，总建筑面积1550.6平方米，承租期自2015年3月1日至2015年12月31日止，租金为28元/平方米/月。承租期到期后，被告仍占有房屋直至2017年2月，被告共欠付租金2014万余元，对应的租赁期间是从2012年3月1日合同开始至2017年2月底整整五年，本案中原告仅主张最后两年的欠付租金。原告认为：被告将租赁房屋交付给原告的时间为被告实际交付房屋的时间，在没有交付之前均是被告实际占用并使用的时间，被告应当按照原租赁合同的约定支付租金，被告在2017年2月才将整个厂房和办公用房交还给原告。被告称原告的相关代表免除了被告的租金没有事实依据，且这种说法也不符合情理和国家法律规定，因为原告是全资国有企业，创业园区是区政府下属的职能部门，任何国有工作人员都没有权利单方面口头处置国有资产，每一次都是由原告和被告签订书面租赁合同，甚至包括非常简易的临时用房双方都有租赁协议，不是免费使用，所以不存在免除租金的说法。原告承认被告所述的缓交租金，5年的租金原告都给予了被告缓交时间，但被告已经搬离租房，应当负有支付租金义务。原告多次向被告催要租金，被告均不予理会，故原告诉至法院，请求判如所请。被告盖力斯公司辩称：1.原告是被告公司的股东之一，占有46%的股份，被告公司所有的经营管理行为都是在原告的监督和管理下进行的，故被告公司的一些决定都是经过原告批准和同意的。2.被告所有的不交、缓交房租的行为都是经过原告同意的，在被告没有支付租金的情况下双方又签订了第二份房屋租赁合同，这点也可以证明。3.房租最后不交的原因，是因为2016年8月原告的洪副局长带会计等三人到公司向被告方周铁宣布4条决定，一是因为有其它公司看中被告承租的房屋让被告在10月搬离，二是免除所有的房租，三是让被告交纳物业费，四是要求被告将公司财务章交给原告财务2个月，但至今原告未将被告公司财务章还给被告；因双方相处的比较好，原告同意被告免交租金没有形成书面的文字材料。4.被告在原告领导的同意下已于2016年10月搬离了租赁房屋，具体哪一天记不清楚了，故对原告主张租金要付到2017年2月有异议。如果原告不同意免租金，被告也不会搬走，原告也是被告的大股东，因此原告不应向被告主张任何租金。本院经审理认定事实如下：当事人没有争议的事实如下，本院予以确认：原告金港公司（甲方，出租方）与被告盖力斯公司（乙方，承租方）于2013年4月18日签订了编号为“金招字第[2013]12号”的《房屋租赁合同》（以下简称第一份案涉合同），该合同约定：乙方向甲方承租南京市栖霞区甘家边东108号6幢1-2层房屋作为企业办公经营用房，建筑面积计1550.6平方米，承租期自2012年3月1日至2015年2月28日止，3年租金共计1004788.8元，其中最后1年房屋租金标准为20元/平方米/月；租金支付采用先租后驻方式，乙方自签订合同时缴纳租金，每季度支付1次，缴纳期限为该季度首月1日前；第六条违约责任第2款约定如乙方不按时缴纳房屋租金，每逾期1日应按欠缴数额的千分之二支付违约金。原被告又于2015年6月18日签订了编号为“金字第[2015]12号”的《房屋租赁合同》（以下简称第二份案涉合同），该合同约定：被告向原告承租南京市栖霞区甘家边东108号6幢1-2层房屋（以下简称案涉房屋）作为企业办公经营用房，建筑面积计1550.6平方米，承租期自2015年3月1日至2015年12月31日止，租金为28元/平方米/月，租金支付采用先租后驻方式，乙方自签订合同时缴纳租金，每季度支付1次，缴纳期限为该季度首月1日前；第六条违约责任第2款约定如乙方延期支付，则每延期1日按应付费用总额的千分之二向甲方支付逾期付款违约金。被告提交原被告签订的临时房屋租赁合同复印件1份，该合同没有载明落款时间，该合同约定原告将案涉租赁物所在园区的东侧临时房屋出租给被告使用，租赁期限从2017年1月1日到2017年12月31日，月租金为1000元。被告表示：被告的生产设备在2016年10月已经从原租赁房屋中全部搬走，因为原告没有给被告提供临时场所，只剩余办公桌椅在那，被告何必在2017年2月才搬离。经质证，原告表示：确认该合同的真实性，临时用房原告在2017年1月就交给被告了，但原租赁房屋被告一直占着没有搬走，后在2017年春节后的2月原告帮助被告将其原承租的厂房予以清空，此时被告才将原承租的厂房交付给原告。原告提交证人许某于2017年12月4日出具的证人证词1份，用以证明在2016年10月被告经园区领导的同意已经搬离租赁房屋。经质证，原告表示：证人应当出庭接受质询，故该证词不具备证据基本的要件；证词内容与相关事实不一致，2016年10月底被告公司不生产了，长期欠租金，被告可能在丹阳或其它地方又建了厂房，被告有意向要搬走，被告欠付了很多租金，原来原告同意被告缓交租金，于是原告要求被告搬出所承租的厂房，因为被告继续占有会对我方造成损失；因原告也是被告的股东之一，原告负责人也与被告负责人沟通经过协商，被告希望在园区留有一个办公场所，到2017年2月原告给被告安排了现在的办公场所，被告实际从2016年11月才开始陆续搬离，到了2017年2月正式搬入新办公场所，故原告认为被告对案涉厂房的租赁期到2017年2月。被告表示：当时是原告让被告搬出而非是被告主动要搬出，被告在一天之内将所有的生产设备、机械都搬走，只留下一些办公桌椅，办公桌椅在2017年1月都搬到了新承租的平房。2015年1月1日至2015年12月31日的租金为28元/平方米/月；乙方于2015年4月1日前支付2015年4-9月租金，于2015年10月1日前支付2015年10月-12月租金。该合同第四条双方权利义务第8款约定乙方退房时必须结清应缴房租，第六条违约责任第2款约定如乙方延期支付租金或其它费用的，则每延期1日应按应付费用总额的千分之二向甲方支付逾期付款违约金。被告已付清2015年3月31日之前的租金，之后的租金未支付，被告于2016年10月从案涉房屋搬离。本院认为：原被告签订的两份案涉合同系原被告真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，故认定合法有效，原被告应当按照案涉合同约定履行。第二份案涉合同约定的租赁期限至2015年12月31日届满，但期满后被告盖力斯公司仍实际使用案涉房屋，根据我国《合同法》第二百三十二条、第二百三十六条规定，此合同在2016年1月1日之后继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，对2016年1月1日之后的租金标准应当按照合同约定的租金标准确定。关于被告应当支付租金的截止时间的认定问题，本院结合原被告签订的临时房屋租赁合同所载明的租期，以及双方陈述的被告从案涉房屋搬离的情况，确定被告应当支付租金的截止时间为2016年12月31日，原告主张被告支付最后两年的租金，故被告应当支付租金的期间为自2015年1月1日至2016年12月31日。根据两份案涉合同约定，2015年1月1日至2月28日期间的租金标准为20元/平方米/月,2015年3月1日至2016年12月31日期间的租金标准为28元/平方米/月,经计算两年期间的租金为1017193.6元。被告辩称原告同意免交租金，原告不予认可，被告未能提供证据加以证明，故被告此辩称意见缺乏依据，本院不予采纳。关于原告主张被告支付逾期违约金的请求。两份案涉合同第六条第2款均约定被告每逾期1日按应付费用总额的千分之二支付逾期付款违约金，被告辩称在租赁期间原告同意缓交，原告予以认可；但在双方就案涉房屋的租赁关系实际解除后，被告应当付清租金，被告辩称原告仍然同意缓交，原告不予认可，被告未能提供证据证明双方已协商一致被告继续缓交以及缓交的具体期限。故本院认定被告应当自2017年1月1日起支付逾期违约金，原告主张按每日万分之五标准计算违约金，低于案涉合同约定的标准，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：被告江苏盖力斯汽车科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告南京金港投资有限公司租金1017193.6元及逾期付款违约金（以1017193.6元为基数，自2017年1月1日起至实际支付之日止，按每日万分之五计算）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13955元，减半收取6977元，由被告江苏盖力斯汽车科技有限公司负担（此款原告已预交，由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  程前葆二〇一八年二月六日书记员  郑佳玲