四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)川01民终14341号上诉人（原审原告)：张大连，女，1951年3月12日出生，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：谷栋，四川公生明律师事务所律师。委托诉讼代理人：周之琳，四川公生明律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告)：张泽文，男，1968年6月19日出生，汉族，住成都市温江区。委托诉讼代理人：黄川，重庆金牧锦扬（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丹，重庆金牧锦扬（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐洪根，男，1949年12月30日出生，汉族，住成都市青羊区。被上诉人（原审被告）：吴玉桃，女，1955年5月4日出生，汉族，住成都市青羊区。被上诉人（原审被告）：徐兵，男，1982年11月24日出生，汉族，住成都市青羊区。被上诉人（原审被告）：吴小华，女，1981年10月17日出生，汉族，住成都市青羊区。被上诉人（原审被告）：钟俊芳，女，1946年2月9日出生，汉族，住成都市青羊区。被上诉人（原审被告）：钟敏，女，1972年2月9日出生，汉族，住成都市青羊区。上诉人张大连因与被上诉人张泽文、徐洪根、吴玉桃、徐兵、吴小华、钟俊芳、钟敏案外人执行异议纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初4664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案受理后，由审判长谢芳、审判员胡瑜、唐华依法组成合议庭，于2018年1月29日公开开庭缺席进行审理。上诉人张大连及其委托诉讼代理人谷栋、被上诉人张泽文的委托诉讼代理人黄川、被上诉人钟敏到庭参加诉讼，被上诉人徐洪根、吴玉桃、徐兵、吴小华、钟俊芳经本院公告传唤，无正当理由逾期未到庭。本案现已审理终结。上诉人张大连上诉请求：请求撤销一审判决改判支持上诉人的上诉请求；被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实及理由：1、徐兵、吴小华系夫妻关系。徐洪根、吴玉桃系夫妻关系。徐洪根、吴玉桃是徐兵的父母。钟俊芳是钟敏的母亲。一审法院认定上诉人未提交证据证明房屋产权人已将涉案房屋出卖给被上诉人钟俊芳、钟敏，且被上诉人徐洪根、吴玉桃、徐兵、吴小华、钟俊芳、钟敏经合法传唤未到庭参加诉讼，故认定被上诉人未完成涉案房屋的交易属认定事实不清，应不予采纳。上诉人在一审中提交的被上诉人徐兵向钟俊芳出具的《收条》上明确表明被上诉人徐兵承诺协助钟俊芳更换房产证名字，足以证明钟俊芳与徐兵之间确实存在房屋买卖合同关系。被上诉人吴玉桃、徐洪根与上诉人张大连签订的《房屋购销协议》、被上诉人徐洪根、吴玉桃、徐兵、吴小华与上诉人签订并公证的《赠与合同》，均证明其对上诉人张大连购买涉案房屋是认可的，同意直接将该房屋过户到上诉人张大连名下。办理公证后，徐洪根、吴玉桃、徐兵、吴小华将该房屋钥匙以及现有的《征地拆迁现房安置协议书》交给上诉人，上诉人拿到钥匙后入住至今。2.原审法院认为上诉人未尽到自己必要的义务属一审法院认定事实不清。经一审法院查明2006年5月18日，被上诉人徐洪根、吴玉桃、吴小华向肖某出具《委托书》，委托肖某在相关部门领取涉案房屋的房产证后到房管部门办理该房屋的赠与过户、领取房产证的一切相关事宜，但后来拆迁办告知上诉人，办理徐洪根等人的产权需要徐洪根等人亲自办理，不得代表，故上诉人就至今未变更登记不存在过错。上诉人多次要求被上诉人办理变更登记，但被上诉人总是各种理由推脱，且被上诉人徐兵于2013年办理了涉案房屋产权后并未告知上诉人，上诉人更不知2014年涉案房屋已办理抵押登记，故上诉人不存在过错。2015年上诉人起诉被上诉人履行赠与合同义务，2016年6月上诉人作为案外人向青羊区人民法院提出执行异议，表明上诉人一直有在主张自己的权利，并不存在过错。被上诉人张泽文辩称，案涉房屋经合法程序办理了抵押登记，物权依法设立，抵押权真实有效。徐洪根一方与钟俊芳、钟敏、张大连之间的买卖合同关系没有充分证据证明依法成立。从两份赠与合同的签订时间来看，到本案纠纷发生之日，已逾十年，并且张大连在房屋处理方面委托了专业的中介公司，对于何时办理产权清楚明了，因其怠于办理登记，应该承担相应后果。即使张大连主张其对徐洪根一方有相应的权利也是债权，不能与我方的物权相对抗，因此不能保护其案外人的权利。上诉人张大连的上诉理由不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人徐洪根、吴玉桃、徐兵、吴小华、钟俊芳未到庭，亦未向本庭提交书面答辩意见，视为其放弃答辩、举证、质证的权利。被上诉人钟敏答辩称，当初购买案涉房屋是与徐洪根、吴玉桃、徐兵、吴小华通过中介公司进行的，也办理了相应的公证手续，支付了房款，我在购买房屋后也实际使用了好几个月。之后与张大连也是通过中介公司进行的房屋买卖，徐洪根、吴玉桃、徐兵、吴小华也是明确知情并同意的，几方在场的情况下，我把所有的房屋手续都交给了张大连，包括拆迁手续、购房款收据以及赠与公证等，移交完后就应由张大连与徐洪根一方自行办理接下来的过户手续，和钟敏、钟俊芳都没有关系了。张大连向一审法院起诉请求：1.停止对成都市青羊区房屋（权XXXXXX）的强制执行并解除对上述房屋的查封；2.徐洪根、吴玉桃、徐兵、吴小华、钟俊芳、钟敏协助和配合张大连办理成都市青羊区XXXXXXXXXX房屋的产权过户登记；3.本案的案件受理费、公告费、保全费由徐洪根、吴玉桃、徐兵、吴小华、钟俊芳、钟敏负担。一审法院认定事实：（一）2006年4月5日，徐兵出具《收条》，载明：今收到征地拆迁现房安置协议书，房产证办下来就立即通知钟俊芳并把金沙九组农迁房3栋3单元7号3楼套2面积78.58平方米的房产证交于钟俊芳，并协助到房管局更换房产证名字。2006年5月10日，钟俊芳、钟敏与张大连签订《房屋购销协议》，约定，钟俊芳、钟敏将金沙九组XXX号房屋（78.58平方米）出售给张大连，售价为242000元。张大连向钟俊芳、钟敏支付购房定金10000元。同年5月18日张大连向钟敏转账支付215000元，同日，钟俊芳出具《收条》，载明收到张大连购房款215000元（注：金沙XXXXXXX号房）。2006年，徐洪根、吴玉桃与张大连签订《房屋购销协议》，主要约定：徐洪根、吴玉桃将金沙九组农迁房3幢3单元7楼3号房屋（78.58平方米）出售给张大连；房屋总价176000元。2006年5月18日，徐洪根、吴玉桃、徐兵、吴小华与张大连签订《赠与合同》，约定，徐洪根、吴玉桃、徐兵、吴小华将成都市房屋赠与张大连。该《赠与合同》经成都蜀都公证处公证，并出具（2006）成蜀证内民字第16172号《公证书》。同日，徐洪根、吴玉桃、吴小华向肖某出具《委托书》，委托肖某在相关部门领取成都市房屋的房产证后，到房管部门办理上述房屋的赠与过户、领取房产证等一切相关事宜。该《委托书》经成都蜀都公证处公证，并出具（2006）成蜀证内民字第16173号《公证书》。（二）徐兵、吴小华系夫妻关系。张大连从2006年起实际占有使用涉案房屋。金沙XXXXXX号房屋（78.58平方米）现变更为成都市青羊区XXXXXXXXXX（权XXXXXX），建筑面积为80.89平方米，产源为拆迁交换，产权登记时间为2013年12月4日，登记权利人为徐兵、吴玉桃、徐洪根。2014年9月26日，徐兵、吴玉桃、徐洪根将青羊区XXXXX号房屋抵押给杨德呈，并办理抵押登记，他项权证书编号为：成房他证他权字第××号。（三）张泽文诉徐兵、吴小华、肖建明民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年4月30日以（2015）青羊民初字第1358号民事判决书进行了判决，该判决已经生效，并已立案执行。一审法院于2015年7月8日作出（2015）青羊执字第1523-1号《民事裁定书》，并据此依法查封了位于成都市XXXXXX号房屋（权XXXXXX）。杨德呈诉徐兵、吴小华民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年7月23日以（2015）青羊民初字第1357号民事判决书进行了判决，该判决已经生效，并已立案执行。一审法院2015年10月28日作出（2015）青羊执字第2364-1号《民事裁定书》，并据此依法查封了位于成都市XXXXX号房屋（权XXXXXX）。2016年6月，张大连作为案外人向一审法院提出执行异议申请，请求停止执行讼争房屋。2016年6月6日，一审法院作出（2016）川0105执异58号民事裁定书，裁定驳回张大连提出的案外人执行异议申请。一审法院认定上述事实，采信了《房屋购销协议》两份、《赠与合同》、公证书、《委托书》、收条、收据、转账明细、水电费发票、燃气费发票、《民事裁定书》、房产证、他项权证等证据及双方当事人庭审陈述记录等证据。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。张大连向钟俊芳、钟敏支付了部分购房款，同时又与原房屋权利人办理《赠与合同》的公证并实际占用涉案房屋，但未办理产权过户登记手续。本案中，张大连未提交证据证明房屋产权人已将涉案房屋出卖给钟俊芳、钟敏的事实，而徐洪根、吴玉桃、徐兵、吴小华、钟俊芳、钟敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本院在现有证据下不能确认徐洪根、吴玉桃、徐兵、吴小华与钟俊芳、钟敏已完成涉案房屋交易的事实。张大连作为二手房屋购买方，即使本案各方当事人已完成交易，也应当及时到房屋管理部门完成过户登记手续，该房屋于2014年9月26日设置抵押及本院于2015年8月5日、2015年11月13日查封该房之前尚有较长一段时间，张大连未及时到房屋管理部门完成所购房屋的产权变更登记属于未尽到自己必要的义务，其本身存在过错。综上，张大连请求人民法院停止对涉案房屋的强制执行、解除查封并办理产权变更登记，其依据不足，对其主张一审法院不予支持。综上，张大连的诉讼请求不成立，一审法院不予支持，据此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：驳回张大连的诉讼请求；一审案件受理费100元，公告费600元，合计700元，由张大连负担。二审审理过程中，张大连向本院提交了以下证据：1.赠与合同公证书，主要内容为“赠与人徐洪根、吴玉桃夫妻自愿将共同所有的位于成都市房屋[见成都市国土资源局青羊分局《征地拆迁现房安置协议书》]”一套赠与给受赠人钟俊芳所有；受赠人钟俊芳愿意接受赠与人徐洪根、吴玉桃夫妻、徐兵、吴小华夫妻赠与的上述房产。2、委托公证书，主要内容为：“位于成都市房屋[见成都市国土资源局青羊分局《征地拆迁现房安置协议书》]”一套为徐洪根、吴玉桃、徐兵、吴小华共同所有，现我们因事务繁忙，特委托钟敏全权代表我们办理上述房屋的产权赠与过户、办理及领取产权证、办理国有土地使用权证、国有土地使用证的转移登记及领取国有土地使用证等一切相关手续。”3.中介费收据，载明2006年5月19日收取张大连购房中介费3600元，经手人苏晓霞；4.成都市青羊区人民法院《受理案件通知书》，该院于2015年10月28日受理张大连与徐洪根、吴玉桃、徐兵、吴小华赠与合同纠纷一案；5.证人苏某当庭证言，陈述其为再富房产的经营者，为钟俊芳、钟敏与张大连房屋买卖提供中介服务，收取了中介费并出具收据，收据上的经手人苏晓霞系苏某之女。因买卖的房屋系拆迁安置房，但是没有产权不能过户，只有《征地拆迁安置现房协议书》，故需要徐洪根、吴玉桃、徐兵、吴小华一起出面办理赠与公证及委托公证，委托公证办在了张大连的亲属头上。6.证人肖某的当庭证言，陈述其与张大连系同事、朋友关系，在张大连买房时，徐兵一方委托肖某办理相关产权手续并办理了公证，办理公证时徐兵一方在现场，事后曾与张大连一同前往国土局办证未果，具体哪一年记不清楚。被上诉人张泽文质证认为：对证据1.2的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，不属于法律规定的新证据，并且公证书的内容与张大连一审提交的徐洪根一方将涉案房屋赠与给张大连的公证书相矛盾，并与张大连主张的房屋买卖不符；对证据3的三性均不予认可，没有加盖中介印章，不属于新证据；对证据4的真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，只能证明张大连曾于2015年10月28日提起赠与合同的诉讼，不能证明其在积极的主张权利；对证据5的真实性不予认可；对证据6的真实性不予认可，鉴于证人与张大连的关系请求法庭考虑证言的证明力。被上诉人钟敏质证认为，对证据1.2.3.5.6的证据三性予以认可，证据4发生在房屋买卖后十余年，不清楚情况。上述证据经庭审质证，本院分析认证如下：证据1.2系四川省蜀都公证处作出，各方当事人对其真实性均无异议，也与本案待证事实相关，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认；证据3虽未加盖再富房产印章，但与张大连一审提交的《房屋购销协议》、证人证言以及到庭当事人钟敏的陈述相印证，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认；证据4系成都市青羊区人民法院作出，加盖该院公章，各方对其真实性无异议，本院予以确认，但仅能证明该时间张大连的起诉事实，不能证明张大连一直在积极主张权利；证据5.6，两名证人均当庭作证接受各方询问，所作证言与《公证书》、《房屋购销协议》、《收据》、当庭当事人钟敏、张大连的陈述以及张大连一审提交的银行流水、收条等证据均相互印证，形成完整的证据锁链，本院对其真实性、合法性、关联性均予以确认。根据双方当事人二审提交的新证据，结合一审在卷证据本院补充查明以下事实：1.2005年6月8日，赠与人徐洪根、吴玉桃、徐兵、吴小华与受赠人钟俊芳订立《赠与合同》，自愿将赠与人共同所有的位于成都市房屋[见成都市国土资源局青羊分局《征地拆迁现房安置协议书》]”一套赠与给受赠人钟俊芳所有；受赠人钟俊芳愿意接受赠与人徐洪根、吴玉桃夫妻、徐兵、吴小华夫妻赠与的上述房产，上述《赠与合同》于同日办理公证，赠与人徐洪根、吴玉桃、徐兵、吴小华与受赠人钟俊芳在公证人面前亲自盖章、捺指印，当日成都市蜀都公证处出具（2005）成蜀证内民字第13191号公证书。2.2005年6月8日，委托人徐洪根、吴玉桃、徐兵、吴小华委托钟敏全权代表徐洪根等四人办理位于成都市房屋的产权赠与过户、办理及领取产权证、办理国有土地使用权证、国有土地使用证的转移登记及领取国有土地使用证等一切相关手续，钟敏有权在办理上述事宜时在相关文件上签字。当日成都蜀都公证处出具（2005）成蜀证内民字第13192号公证书，证明徐洪根等四人在公证员面前在上述《委托书》上签名、捺指印。徐兵于2006年5月18日向张大连出具《收条》，载明“今收到张大连购金沙XXXXXX号分房协议办理产权证。”张大连从2006年6月居住在涉案房屋至今，缴纳了当月至今的水电气费，并向一审法院提交了部分缴费凭证。经本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”结合上诉人张大连的上诉理由及被上诉人张泽文、钟敏的答辩意见，归纳二审的争议焦点为：张大连是否享有足以排除执行的实体权益。对此，本院作如下分析：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，关于是否签订合法有效的书面买卖合同的问题。张大连提交了2份《收条》、四份公证书、《房屋购销协议》、《收据》、证人证言等证据。其中，虽然张大连未能向本院提交钟俊芳、钟敏与徐兵等人签订的书面的房屋买卖合同和付款凭证，但是通过2005年6月8日，徐洪根、吴玉桃夫妻、徐兵、吴小华夫妻作出的将涉案房屋赠与给钟俊芳的赠与合同公证书与委托钟敏办理产权转移手续的委托公证书，以及徐兵于2006年4月5日向钟俊芳出具的《收条》中承诺房产证办下来就立即通知钟俊芳并把案涉房屋的房产证交于钟俊芳，并协助到房管局更换房产证名字等事实，能够确认钟俊芳、钟敏享有涉案房屋的所有权及产权过户的权益。加之在钟俊芳、钟敏与张大连签订书面的房屋买卖合同之后，徐兵等人再次与张大连签订赠与合同及委托张大连指定人员办理产权过户手续，以及在办理公证当日向张大连出具分房协议收据等事实，能够证明徐兵等人明确知晓张大连与钟敏、钟俊芳签订的房屋买卖合同内容，不仅对此不持异议，还为了房屋买卖合同的顺利履行，再次协助买卖双方办理公证。上述事实也与房屋中介苏某、受托人肖某的陈述相对应，也与钟敏到庭后的答辩意见一致。综合一、二审的证据，房屋产权人的徐洪根、吴玉桃、徐兵、吴小华已将涉案房屋出卖给钟俊芳、钟敏，钟俊芳、钟敏又将涉案房屋出卖给张大连的事实具有高度盖然性，能够予以认定。其次，张大连为证明已实际占有涉案房屋，向一审法院提交了缴纳涉案房屋水、电、气费的发票，其中电费票据最早缴纳时间为2006年7月20日，计费月份为2006年6月。水费、气费的首次缴纳时间也在2006年8月左右，能够证明张大连从2006年6月持续居住至今的事实。第三，关于房款支付的问题。张大连依据《房屋购销合同》约定于2006年5月10日向钟俊芳、钟敏支付购房定金10000元，同年5月18日张大连向钟敏转账支付215000元，同日，钟俊芳出具《收条》，上述证据足以证明张大连已按照合同约定向钟俊芳、钟敏支付了房款225000元。虽然张大连未向本院提交钟敏、钟俊芳向徐洪根、吴玉桃、徐兵、吴小华的付款依据，但是根据徐洪根、吴玉桃、徐兵、吴小华与钟俊芳签订的赠与合同、向钟敏出具的委托书，以及之后知道钟敏、钟俊芳将涉案房屋出卖给张大连后再次与张大连签订的赠与合同、向肖某出具的委托书等行为，能够确定徐洪根、吴玉桃、徐兵、吴小华将涉案房屋出卖给钟俊芳并已收取房款等事实。至于尚欠的房款15000元，因张大连与钟俊芳、钟敏约定在办理产权过户手续后支付余款15000元，该约定在张大连与徐洪根一方签订的《房屋购销协议》中也有印证，鉴于涉案房屋现有抵押登记，是否具备办理过户手续的条件尚不明确，故余款15000元，本院不作处理，由各方当事人按照约定或另行协商解决。最后，关于未办理产权登记张大连是否有过错的问题。涉案房屋属于征地拆迁后的安置房，在出卖时，未办理房屋产权证书，虽然存在徐洪根一方在办理产权证书后不按照《房屋购销协议》约定办理产权转移手续的可能性，但是钟俊芳、钟敏、张大连等人作为一般的交易主体，在预知上述可能性的前提下，为了保障其自身权益，在签订书面买卖合同的同时，另行签订《赠与合同》、《授权委托书》并进行了相应的公证以规避风险。虽然交易行为发生的时间在2006年，但涉案房屋的产权证实际办理的时间在2013年12月4日。张大连虽然持有《赠与合同》和《委托书》，但其并非是征地拆迁安置的主体，没有合法有效的途径可以明确知晓徐洪根一方领取产权证的时间，故不能认定张大连在整个交易过程中有怠于行使权利的行为，也就是说依据现有证据不足以证明张大连未办理过户登记系自身原因造成。综上，上诉人张大连的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，能够就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，关于张大连要求停止对成都市青羊区XXXXXXXXXX房屋（权XXXXXX）的强制执行的诉讼请求，应予支持。关于要求解除查封措施的请求属于基于实体权利对执行标的提出的执行行为异议，而停止对诉争房屋的执行属于基于实体权利对执行标的提出的排除执行的异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”之规定，本院仅就执行标的异议进行审理，张大连可依据此判决申请执行法院变更执行行为。关于要求徐洪根、吴玉桃、徐兵、吴小华、钟俊芳、钟敏协助和配合张大连办理涉案房屋产权过户登记的请求，因涉案房屋现有抵押登记，是否具备办理产权过户的条件尚不明确，故对该诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销成都市青羊区人民法院（2016）川0105民初4664号民事判决；二、不得执行位于成都市青羊区XXXXXXXXXX房屋（权XXXXXX）；三、驳回张大连的其他诉讼请求。一审案件受理费100元、公告费600元，二审案件受理费100元，均由张泽文负担。本判决为终审判决。审判长 谢 芳审判员 唐 华审判员 胡 瑜二〇一八年二月六日书记员 范玥瑒