河南省周口市中级人民法院执 行 裁 定 书(2018）豫16执异1号异议人（被执行人）：太康县职教新城置业有限公司。住所地：太康县商务中心区银城路中段。法定代表人：张智坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑曙光，该公司副总经理。申请执行人：中国新兴建设开发有限责任公司（原中国新兴建设开发总公司）。住所地：北京市海淀区太平路**号。法定代表人：马健峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵明哲，北京市华洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李刚，该公司项目经理。在本院执行中国新兴建设开发有限责任公司与太康县职教新城置业有限公司建设工程合同纠纷财产保全一案中，异议人太康县职教新城置业有限公司对本院（2017）豫16执保8号协助执行通知书查封其“河南太康职教新城—休闲文化购物公园”工程(现为地下室二层)、以及“太康职教新城一休闲文化购物公园”项目土地使用权不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2018年1月29日举行了听证。异议人太康县职教新城置业有限公司委托诉讼代理人郑曙光，申请执行人中国新兴建设开发有限责任公司委托诉讼代理人赵明哲参加了听证，并提交了书面意见。现已审查终结。太康县职教新城置业有限公司称，异议申请请求：1、（2017）豫16执保8号，该查封为超标的查封。请求对异议人“河南太康职教新城一休闲文化购物公园”工程(现为地下室二层)、以及“太康职教新城一休闲文化购物公园”项目土地使用权的超标的部分解除查封。2、就（2017）豫16执保8号的查封，查封申请人新兴公司依法属于应追加担保财产的情形，执行时未责令其追加，请求责令被异议人追加其所申请的财产保全的担保。3、若申请执行人未按法院要求追加担保，请依法撤销（2017）豫16执保8号，对异议人建设的“河南太康职教新城一休闲文化购物公园”工程(现为地下室二层)、以及“太康职教新城一休闲文化购物公园”项目土地使用权的全部解除查封。事实和理由：因中国新兴建设开发有限责任公司(以下简称新兴公司)诉异议人建设工程合同纠纷一案，经新兴公司申请，周口中级法院以(2017)豫16民初24号之一《民事裁定书》对异议人建设的“河南太康职教新城一休闲文化购物公园”工程(现为地下室二层)、以及“太康职教新城一休闲文化购物公园”项目土地使用权予以查封，同时载明查封财产价值不得超过42860986元。就上述查封，异议人提出异议，理由：一、本案被查封的两层地下室以及项目的全部土地使用权属于依法“在使用上”可分的财产，不应一并查封，应按对应诉讼标的的价值予以区分后查封。依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条第二款规定“可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外”，是以“在使用上是否可分”来区分可查封对象的。本案中，上述被查封的两层地下室已经获得了预售许可证，据此，已经具备建筑物区分所有权的法律形态，“在使用上”已经互相区分。l、该两层地下室的已经建成的建筑面积中，各个不同的预售单位面积互相之间在使用上已经是可分的。2、该两层地下室的相应占地面积与项目土地内的其他未开工的土地面积在使用上也已经是互相可分的。二、新兴公司申请查封两层地下室及项目土地使用权，实际查封的价值明显超过申请查封的金额，属于保全内容与被保全财产实际情况不符合的情形。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十四条规定“财产保全裁定执行中，人民法院发现保全裁定的内容与被保全财产的实际情况不符的，应当予以撤销、变更或补正”。本案裁定限定了“查封财产价值不得超过42860986元”，即约为4286万元，但却实际查封了价值为不低于2.2亿的、且在使用上可分的两层地下室以及全部项目土地使用权，所查封的财产价值已经5倍于该裁定限定的查封金额，因此，本案的财产保全裁定属于上述规定所述的“保全裁定的内容与被保全财产的实际情况不符的”情形，属于明显超标的查封，超出部分应予解封。1、本案中，被查封的项目土地使用权，三年半以前政府对异议人出让时，出让金额即已经为5540万元，加上因项目建设需缴纳的勘察费、设计费、建设规费等项目建设所发生的各项前期费用(不含建设工程款)约3000万元，两者相加约为8695万元(即土地出让金+项目的前期费用)。由此可见，该项目在施工所发生的工程价款外，仅在土地因素上发生的成本价格就已经不低于8695万元，也即在不计算已经建设完成的建筑面积的情况下，仅项目土地的成本价值已经不低于8695万元，因而对项目全部土地的查封，超出本案诉讼标的金额2倍，明显超标的。2、河南太康农村商业银行已经同意对该两层地下室建成发放的按揭贷款金额是1.1亿(见太农银贷(2017)45号文《关于太康县职教新城置业有限公司按揭贷款准入的审批意见》)。根据按揭贷款只等于按揭出售对象实际价值的50％的规定可以推知，显然，银行同意发放l.1亿按揭贷款，证明了作为按揭出售对象的该两层地下室的建成面积实际价值至少为2.2亿(含相应土地使用权价值)，由此可见，所查封的财产价值已经5倍于该裁定限定的查封金额，明显超标的。三、本案两层地下室内的各个销售单位面积、未开发的土地面积由于具有可分性，请求贵院选择对异议人生产经营活动影响较小的财产，即未开发的土地使用权进行查封。上述司法解释第十三条规定“被保全人有多项财产可供保全的，在能够实现保全目的的情况下，人民法院应当选择对其生产经营活动影响较小的财产进行保全。”1、异议人在本案中应当属于“有多项财产可供保全的情形。2、除了两层地下室已经建成的建筑面积的价值外，仅就土地而言，查封的项目全部土地的成本价值应为8695万元，全部用地面积为31090.07平方米，其中，两层地下室的建筑占地面积是l1570.67平方米，尚未开工的土地面积为19519.4平方米，由此可见，尚未开工的土地面积在全部土地面积中占63％的比例，两层地下室的占地面积只在项目全部土地面积中占37％的比例。按照该比例计算，两层地下室的建筑占地面积在全部土地8695万元的价值中分摊的金额约3217万，未开工的土地面积所分摊的土地价值金额为5478万元，显然，未开工的土地面积的分摊价值金额已经超过新兴公司申请查封的全部金额，查封未开工的土地面积已经足以实现财产保全的目的。同时，由于未开工的土地面积与两层地下室的占地面积在使用上可分，并且，查封未开工的土地面积不影响生产经营活动。四、新兴公司申请查封导致实际查封的金额明显超过诉讼标的金额，其原提供的担保不足以赔偿可能给异议人造成的损失，应当在原担保的基础上追加担保。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第五条第三款规定“财产保全期间，申请保全人提供的担保不足以赔偿可能给被保全人造成的损失的，人民法院可以责令其追加相应的担保；拒不追加的，可以裁定解除或者部分解除保全”。l、新兴公司以约4286万元的诉讼请求而查封不低于2.2亿的财产，符合上述司法解释规定要求追加担保的情形。2、由于新兴公司申请查封的两层地下室已经取得预售许可证，由于查封而不能正常进行经营销售，势必造成异议人的巨大损失。五、新兴公司申请的查封违反了物权法等关于物权保护的禁止性规定，依法应在原提供的担保之外提供追加提供原有担保之外的其他担保。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第六条第三款规定“对财产保全担保，人民法院经审查，认为违反物权法、担保法、公司法等有关法律禁止性规定的，应当责令申请保全人在指定期限内提供其他担保；逾期未提供的，裁定驳回申请”。由于两层地下室获得了按照建筑物区分所有权进行销售的预售许可证，所以，被查封的两层地下室内分别可以独立销售的面积属于依法可以拥有各自独立的区分建筑物所有权的财产，新兴公司以约4286万元的诉讼请求而查封不低于2.2亿的财产，导致了异议人不能对超出约4286万元价值以外的地下室内其他建筑物区分所有权面积行使财产所有权，违反了《物权法》第四条关于“物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”的禁止性规定。中国新兴建设开发有限责任公司称，不同意解除查封。1、被查封在建工程为整体工程，处于未完工状态，不具备可分状况，如分割查封会严重影响今后可能发生的整体拍卖，减损其价值。存在将来的判决不能顺利执行的问题，给新兴公司造成无法弥补的损失。2、太康县职教新城置业有限公司自估在建工程价值2.2亿没有依据，新兴公司对此不予认可。3、太康县职教新城置业有限公司其相关银行账号己关户，查封在建工程及用地是新兴公司维护自身的合法权益的最后保障。4、根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》，新兴公司提供的担保数额足以满足保全需要。综上，新兴公司不同意太康置业公司的解除部分查封的复议申请，请法院对保全财产予以继续查封。本院查明，本院在审理原告中国新兴建设开发总公司与被告太康县职教新城置业有限公司建设工程合同纠纷一案，申请人中国新兴建设开发总公司于2017年3月22日向本院申请财产保全，请求对被申请人太康县职教新城置业有限公司在中国银行周口太康支行（账号为：25×××08）的账户存款进行查封并冻结账户存款4500万元，如上述账户无资金，则请求查封太康县职教新城置业有限公司建设的“河南太康职教新城-休闲文化购物公园”工程（现为地下室两层，暂估价3500万元），查封太康县职教新城置业有限公司“河南太康职教新城-休闲文化购物公园”项目土地使用权（暂估价1000万元）；申请人中国新兴建设开发总公司自愿以其所有的、坐落于河北省秦皇岛黄金海岸五纬路南二经路东建筑面积9151.04平方米的房屋（房屋所有权证：秦皇岛市房权证秦昌房字第77980001-1）提供担保。依申请人中国新兴建设开发总公司的上述申请，2017年4月18日，本院作出（2017）豫16民初24号之一民事裁定书，主要内容为“一、查封申请人所有权人为中国新兴建设开发总公司的、坐落于河北省秦皇岛黄金海岸五纬路南二经路东建筑面积9151.04平方米的房屋（房屋所有权证：秦皇岛市房权证秦昌房字第77980001-1），期限为三年；二、查封被申请人太康县职教新城置业有限公司在中国银行股份有限公司周口太康支行（账号为：25×××08）的账户存款，冻结账户存款42860986元，期限为一年；三、如上述账户无资金，则查封太康县职教新城置业有限公司建设的“河南太康职教新城-休闲文化购物公园”工程（现为地下室两层），期限为三年；查封太康县职教新城置业有限公司“河南太康职教新城-休闲文化购物公园”项目土地使用权，期限为三年；对上述两项财产进行查封时。查封财产总价值不得超过42860986元。案件申请费5000元，暂由申请人中国新兴建设开发总公司负担。”依据（2017）豫16民初24号之一民事裁定书，本院于2017年4月24日分别向太康县国土资源局、太康县房地产管理所作出（2017）豫16执保8号协助执行通知书，内容分别为“协助执行以下事项：查封太康县职教新城置业有限公司‘河南太康职教新城-休闲文化购物公园’项目土地使用权。查封期限三年自2017年4月24日至2020年4月23日”、“协助执行以下事项：查封太康县职教新城置业有限公司建设的‘河南太康职教新城-休闲文化购物公园’工程（现为地下室两层）。查封期限三年自2017年4月24日至2020年4月23日”。另查明，2017年11月15日，经北京市工商行政管理局核准，中国新兴建设开发总公司名称变更为中国新兴建设开发有限责任公司。又查明，2014年5月8日，太康县人民政府为异议人太康县职教新城置业有限公司就案涉土地颁发了太国用（2014）第00048号国有土地使用证。该案涉土地的土地出让价款为5540万元，该土地坐落于太康县阳夏路东侧，使用权面积为31090.1平方米。异议人太康县职教新城置业有限公司自认在案涉土地上设定有抵押，抵押金额为4500万元。异议人太康县职教新城置业有限公司建设的“河南太康职教新城-休闲文化购物公园”工程为在建工程，现为地下室两层。异议人太康县职教新城置业有限公司未提供充分证据证明在建工程实际占用土地面积及现在建工程（地下室两层）的实际价值。本院认为，第一，关于异议人太康县职教新城置业有限公司主张的本院明显超标的查封的情形是否存在问题。经审查，首先，依据（2017）豫16民初24号之一民事裁定书，本院查封太康县职教新城置业有限公司建设的“河南太康职教新城-休闲文化购物公园”工程（现为地下室两层），期限为三年；查封太康县职教新城置业有限公司“河南太康职教新城-休闲文化购物公园”项目土地使用权，期限为三年；且对上述两项财产进行查封时，查封财产总价值不得超过42860986元。异议人太康县职教新城置业有限公司主张本院的查封为明显超标的查封，因该案涉土地的土地出让价款为5540万元，异议人太康县职教新城置业有限公司自认在案涉土地上设定有抵押，抵押金额为4500万元，其未提供充分有效的证据证明在减去抵押价值部分之后现在建工程（地下室两层）及案涉土地的实际价值。其次，异议人太康县职教新城置业有限公司举证的加盖有其单位印章的“发票”、“太康县职教新城项目建设前期费用”等证据，不足以证明案涉土地的实际具体价值，故本院不予认定。关于异议人太康县职教新城置业有限公司举证的建设工程施工合同，因案涉工程属在建工程、未完工工程，实际面积现无法确定，不足以证明存在超标的查封。故异议人太康县职教新城置业有限公司举证的证据，均不足以支持其主张的本院明显超标的查封的情形存在。再次，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条第二款规定“可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外”，案涉土地上现仅建有“河南太康职教新城-休闲文化购物公园”工程的地下室两层，应当视为是在建的整体工程，不具备可分割性。若分割查封会严重减损其价值，且不利于今后法院判决的执行。最后，异议人太康县职教新城置业有限公司认为其两层地下室的建成面积实际价值至少为2.2亿(含相应土地使用权价值)，无充分有效的证据予以证明。故对该异议主张，本院不予支持。第二，关于应否责令申请执行人中国新兴建设开发有限责任公司追加财产保全的担保问题。依据（2017）豫16民初24号之一民事裁定书，本院查封了申请人所有权人为中国新兴建设开发总公司的、坐落于河北省秦皇岛黄金海岸五纬路南二经路东建筑面积9151.04平方米的房屋（房屋所有权证：秦皇岛市房权证秦昌房字第77980001-1），期限为三年。本案系在诉讼中进行的财产保全，异议人太康县职教新城置业有限公司并无充分有效的证据证明应当追加担保财产。故对该异议主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下：驳回太康县职教新城置业有限公司的异议请求。本案案件受理费50元，由太康县职教新城置业有限公司负担。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向河南省高级人民法院申请复议。审判长  朱新章审判员  沈华秋审判员  曹春萍二〇一八年二月一日书记员  王永波