贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔民终975号上诉人（原审被告）贵州世纪柏源酒店有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大楼。法定代表人：肖荭，该公司董事长。上诉人（原审第三人）：汇川区悦咖啡咖啡馆，经营场所：遵义市汇川区人民路国投大厦**。负责人：刘福全。上诉人（原审第三人）：汇川区黔城味道酒楼，经营场所：遵义市汇川区人民路国投大厦**。负责人：肖莉。上述上诉人共同委托诉讼代理人：陈孟君，北京市国联律师事务所律师。上诉人（原审被告）：遵义市黔城盛宴酒楼，住所地：贵州省遵义市红花岗区。投资人：肖荭，该酒楼经理。上诉人（原审被告）：遵义市南枝酒店投资管理有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大楼****。法定代表人：肖楠，该公司经理。上诉人（原审被告）：肖荭，女，1970年8月28日出生，汉族，住遵义市红花岗区。上述上诉人共同委托诉讼代理人：胡瀚中，贵州遵兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：遵义市国有资产投融资经营管理有限责任公司，住所，住所地：贵州省遵义市红花岗区凤凰山文化广场科技馆**div>法定代表人：李征强，该公司董事长。委托诉讼代理人：李学芬，贵州与之律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑维炜，贵州与之律师事务所（实习）律师。上诉人贵州世纪柏源酒店有限公司（以下简称世纪柏源酒店）、遵义市黔城盛宴酒楼（以下简称黔城盛宴酒楼）、遵义市南枝酒店投资管理有限公司（以下简称南枝公司）、肖荭、汇川区悦咖啡咖啡馆(以下简称悦咖啡馆)、汇川区黔城味道酒楼（以下简称黔城味道酒楼）因与被上诉人遵义市国有资产投融资经营管理有限责任公司（以下简称遵义国投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市中级人民法院（2017）黔03民初25号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。世纪柏源酒店等六上诉人共同上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人起诉或驳回被上诉人诉讼请求或发回重审。事实及理由：一、被上诉人在本案中提出的诉讼请求涉及三种法律关系：一是房屋买卖合同关系，二是房屋租赁合同关系，三是物业管理合同关系，性质不同，主体有异，不应在同一个案件中一并审理；而且对买卖合同关系未审即判，程序严重违法。二、一审认定被上诉人具备原告诉讼主体资格完全错误，本案涉及的三个法律关系都与被上诉人无关。三、一审判决虽然承认存在书面租赁合同关系和事实租赁合同关系，但却将两个租赁合同关系混为一谈。1.没有正确区分两个租赁合同关系的主体。2.没有分别确定两个租赁合同关系的具体内容。3.没有分别确定两个租赁合同的实际履行情况。4.没有区分两个租赁合同的违约情形。5.混淆两个租赁合同关系的违约责任。6.混同两个租赁合同关系的责任主体。四、一审判决混同两个租赁合同关系的理由不能成立。1.租赁房屋交付对象。书面租赁合同没有实际履行，真正履行的是国投房开公司与世纪柏源公司之间的事实租赁关系。2.租赁房屋的设计装修和投入运营者均是世纪柏源酒店。3.法定代表人和控股股东（实际控制人）南枝公司和黔城盛宴酒楼根本没有参与世纪柏源酒店的装修和经营，而世纪柏源酒店的唯一业务就是投资该酒店，双方并不存在人格混同的现实基础。4.认定公司股东滥用公司独立法人地位和股东有限责任必须有充分的理由和确凿的证据，而被上诉人根本没有提出这样的主张，各方也从未围绕这个问题进行举证、质证和辩论。另外，由世纪柏源酒店实际承租并投资改造、装修和经营，始终得到国投房开公司以及被上诉人的同意、配合和支持，国投房开公司以及被上诉人全程参与整个过程，完全了解其中所有情况。5.公平和诚实信用原则作为民事活动和民事诉讼的“帝王条款”其实是最没有用的，只有实在找不出法律规定和具体理由才有必要祭出这个法宝，可一审判决却拉拉杂杂罗列出了许多理由和条款。有了那么多理由和条款却还需要这个“帝王条款”背书，恰恰说明这些理由和条款软弱无力。6.2013年12月3日《协议书》约定只对黔城盛宴酒楼和南枝公司有效，与上诉人没有任何关系。五、一审判决解除国投房开公司与世纪柏源酒店之间的事实租赁合同关系没有依据。六、一审判决要求解除合同后无条件返还租赁房屋及其无理。首先，一审判决没有考虑返还租赁房屋的可执行性。世纪柏源酒店向国投房开公司承租的房屋与世纪柏源酒店及肖荭、肖楠购买的房屋交错混杂，且没有明确划分界限，无法从实体空间上进行分割。而世纪柏源酒店将前述租赁房屋和自有房屋（含肖荭、肖楠购买的房屋）统一规划设计改造装修成酒店，进一步打乱了房屋产权划分界限，更加无法从实体空间上分割返还出租方。其次，一审判决要求世纪柏源酒店无条件返还租赁房屋没有依据，而且显失公平。世纪柏源酒店按照五星级酒店标准进行装修，经出租人许可，在租赁房屋上进行了大量添附（包括改建、改造、装修、装饰等），其价值已超过原物的价值。世纪柏源酒店对租赁房屋的改造装修投入及其价值（双方已共同委托评估）至少超过一亿元，而世纪柏源酒店所欠租金及运营费用不过一千多万元，因一千多万元的债务就要赔上一亿多元的财产，明显不公！无论基于什么冠冕堂皇的理由，都是无法令人信服的，何况一审判决的理由本身无法成立。需要特别说明的是，国投房开公司与南枝公司和黔城盛宴酒楼之间的书面租赁合同中有关装修、装饰归出租方所有的约定，对世纪柏源公司是没有法律约束力的，双方对此实际上没有约定，出租方依据书面租赁合同约定要求装修装饰归其所有的主张不能成立。而一审判决引用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定为依据，却有意忽略了该条规定的但书部分：“但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。一审判决没有审查出租人收回租赁房屋后是否继续利用世纪柏源公司的改造装修，即径行判决无条件收回，显然属于事实不清。事实上，据上诉人了解，被上诉人已经特意成立了酒店管理小组，时刻准备收回酒店后继续经营，显然打算直接利用世纪柏源酒店投入重金精心打造的改造装修成果。最后，更重要的是，世纪柏源酒店通过自有资金、银行贷款、民间借贷等多个融资渠道筹集资金建造完成，众多债权人，特别是民间借贷的当事人，都指望从酒店的营业收入或处分所得收回借款本息，如果将租赁房屋分割返还，则酒店肢解停业，基本没有任何价值，众多债权人的本息无法偿还，同时大量员工无法遣散安置，必将引发严重的社会问题。遵义市政府未雨绸缪，指示汇川区和被上诉人及时成立维稳应急处置工作领导小组，其核心思路就是保证酒店正常经营的前提下妥善处置资产清偿债务。世纪柏源酒店完全拥护政府的英明决策，全力配合相关部门妥善应对，尽最大努力化解债务危机维护社会稳定。被上诉人只考虑如何以最低代价掠夺资产，却毫不顾及其他债权人的利益和社会稳定问题。一审判决居然完全支持了被上诉人的核心诉求，既没有充分考虑案件本身是否公平合理，更没有顾及案件可能引发的种种社会问题。七、一审判决对租金和占用费的计算错误。八、一审判决要求支付违约金没有依据。九、一审判决要求世纪柏源公司之外的其他上诉人承担连带责任没有依据。十、一审判决并没有全面列举双方所举证据，没有如实反映各方举证质证情况；同时，除个别证据外，没有对证据的认证和采信情况进行分析论证，只笼统“综合其他证据予以认定”。遵义国投公司二审辩称：一审判决除少计算2016年11月30日至2016年12月30日的一个月租金应予更正外，其余判决结果正确，请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持一审法院其余判决。一、本案并不涉及房屋买卖合同关系，答辩人与合同对方当事人签订的《房屋买卖合同及租赁合同》即是将房屋买卖合同和房屋租赁合同以单纯外观结合的方式载明在一个合同之中，房屋买卖合同关系与房屋租赁合同关系相互独立。二、答辩人有权向合同对方当事人行使合同权利，是本案适格的诉讼主体，一审判决并无错误。三、一审法院认为合同对方当事人与世纪柏源酒店存在公司人格混同，并据此判令其相互承担连带清偿责任，具有事实依据和法律依据。五、一审判决返还租赁房屋具有合同依据和法律依据。六、一审判决租金、房屋占用费、违约金计算正确。七、答辩人提交的证据足以认定案件事实。遵义国投公司向一审院起诉请求：1.判令解除遵义国投公司与黔城盛宴酒楼于2013年3月22日签订的《房屋买卖及租赁合同》及其补充协议，以及遵义国投公司与肖荭于2015年4月15日签订的两份《房屋租赁合同》；2.判令黔城盛宴酒楼、南枝公司、肖荭、世纪柏源酒店（上述当事人以下简称原审被告）立即返还原告向其出租的遵义市国投大厦第1层（建筑面积560平方米）、第4层（建筑面积4238.83平方米）、第5层（建筑面积3155.93平方米）、第20层（建筑面积787.45平方米）、第21层（建筑面积241.82平方米）、第22层（建筑面积1477.87平方米）、第23层（建筑面积2495.85平方米）、第24层（建筑面积2495.85平方米）、以及由其使用的第25层阳光房；3.判令原审被告向遵义国投公司连带支付国投大厦第1层、第4层房屋租金共计3,483,557.37元（第1层租金按照40元/平方米/月、第4层租金按照30元/平方米/月暂计算至2016年11月31日，此后的租金按照合同约定标准支付至原审被告向遵义国投公司返还该房屋之日止），并向原告支付违约金12,175,033.01元（违约金按照合同约定从2015年1月1日起算，暂计算至2016年11月30日，此后的违约金随欠付的租金同时结清）；4、判令原审被告向遵义国投公司连带支付国投大厦第5层、第20-24层房屋租金7,447,684.23元（第5层、第20-24层均按照30元/平方米/月暂计算至2016年11月31日，此后的租金按照合同约定标准支付至原审被告向原审被告返还房屋之日止），并向原审被告支付违约金1,561,779.39元（违约金按照合同约定从2015年1月1日起算，暂计算至2016年11月30日，此后的违约金随欠付的租金同时结清）；5、判令原审被告向遵义国投公司支付租赁房屋经营酒店期间欠付的水电费、物业管理费等5,193,845.96元（按照实际使用水电费以及该租赁房屋应支付的物业管理费计算至2016年11月，此后的水电费、物业管理费等支付至原审被告向遵义国投公司返还所租赁的房屋之日止），并自应支付水电费、物业管理费等之日起每日按照欠付费用的5%向遵义国投公司支付违约金；6、判令原审第三人与原审被告立即返还遵义国投公司出租的遵义市国投大厦第1层（建筑面积560平方米，每平方米/月租金/40元），并判令原审被告按照合同约定以标的物的日万分之五向遵义国投公司支付自法院判决解除合同和返还房屋之日起至返还之日止的违约金；7、判令原审第三人与原审被告立即返还遵义国投公司出租的遵义市国投大厦第5层（建筑面积3155.93平方米，每平方米/月租金/30元）,并判令原审被告按照合同约定以日租金的二倍向遵义国投公司支付自法院判决解除合同和返还房屋之日起至返还房屋之日止的违约金；8、判令原审被告以标的物的万分之五向遵义国投公司支付自法院判决解除合同和返还房屋之日起至返还第4层房屋（建筑面积4238.83平方米，每平方米/月租金/30元）之日止的违约金；9、判令原审被告以日租金的二倍向遵义国投公司支付自法院判决解除合同和返还房屋之日起至返还第20-24层房屋（建筑面积7498.8平方米，每平方米/月租金/30元）之日止的违约金；10、本案诉讼费由原审被告承担。一审法院认定事实：2013年3月22日国投房开公司作为甲方与黔城盛宴酒楼作为乙方签订《房屋买卖及租赁合同》，双方约定：一、乙方购买和租赁甲方所有的遵义市国投大厦部分房屋用于经营酒楼、酒店。二、房屋买卖条款：乙方向甲方购买遵义市国投大厦第5层，面积3126.84平方米，单价8,500元/平方米，乙方在2013年6月15日以前向甲方支付购房款26,578,140元，甲方同时配合乙方完善一切购房和交房手续。乙方用于经营酒店的部分采取整体购买、分期付款的方式进行，整体购买的楼层为19层至24层，双方约定了每层的价款、面积及付款时间。乙方分期支付购房款后，甲方同时配合乙方办理与乙方已支付购房款相应价值的房屋产权手续。三、房屋租赁条款：同时约定乙方未全部支付20层至24层购房款之前，20层-24层房屋视为向甲方租赁，乙方按照租金为30元/平方米/月交付租金，每月租金384,930元，扣除装修期后，甲方从2014年6月起向乙方收取租金，并于当月一次性交清当年租金。双方约定在2014年12月31日前付清2014年购房款，已交的租金可以抵扣购房款。如果在约定的期限内未付清购房款，20层至24层房屋的租赁价格按市场价格确定。且无论任何情况下，甲方不承担乙方的装修损失。乙方向甲方租赁遵义市国投大厦第1层面积约500平方米，第一、二年租金40元/平方米/月，第三年80元/平方米/月，从第四年起租金以80元/平方米/月为基数按照5%逐年递增并以此类推（第四年的租金为84元/平方米/月）。乙方向甲方租赁遵义市国投大厦第4层面积4269.33平方米，第一、二年租金30元/平方米/月，第三年40元/平方米/月，从第四年起租金以40元/平方米/月为基数按照5%逐年递增并以此类推（第四年的租金为42元/平方米/月）。四、房屋装修条款：乙方装修租赁房屋，经甲方同意后进行装修。五、其他约定:乙方需执行与遵义国投物业公司签订的国投物业管理公约。甲方同意将25层的楼顶阳光房无偿提供给乙方使用，在此期间产生的各项费用由乙方自行承担。六、违约责任：如乙方欠付购房款超过约定期限10日，经甲方催告后仍不支付时，甲方有权解除房屋买卖合同，由此产生的损失由乙方承担。如乙方不能按照本合同约定支付房屋租金，则每逾期一日，以所欠租金为基数，按照每日万分之三向甲方支付违约金。如欠付租金超过约定期限10日，经催告后仍不支付时，乙方除按照约定承担违约金外，甲方有权解除租赁合同。如因乙方违约甲方解除租赁合同或买卖合同的，则乙方投入的装饰装修属于甲方所有，由此产生的损失由乙方承担。乙方应于合同解除之日起15日内将涉及房屋返还甲方，如乙方不能按照约定期限返还甲方房屋，则每逾期一日，应按照未返还房屋的租金的二倍向甲方支付违约金。如乙方不能按照本合同约定的四星级酒店装修及经营，或将本合同约定的房屋用作他途，则甲方有权解除合同。2013年12月3日，国投房开公司与黔城盛宴酒楼、南枝公司签订《协议书》，约定：国投房开公司于2013年3月22日与黔城盛宴酒楼签订《房屋买卖及租赁合同》，现三方一致同意将“2013年3月22日与黔城酒楼签订《房屋买卖及租赁合同》”中的乙方黔城盛宴酒楼变更为南枝公司，黔城盛宴酒楼在该合同中享有的权利义务由南枝公司履行；黔城盛宴对南枝公司履行《房屋买卖及租赁合同》及《协议书》的行为承担无条件的不可撤销的连带责任。2015年3月25日，国投房开公司（甲方）与黔城盛宴酒楼（乙方）、南枝公司（丙方）签订《的补充协议》，约定：从甲方购买国投大厦19层购房首付款9,199,910元内扣除1,000,000元用作充抵目前酒店的运行费用；乙方于2015年3月31日前付清拖欠的水电费、物业费及停车费等运营费用；截止2015年12月31日，若乙方仍未付清19层-24层、5层房屋购房款，乙方同意自2015年1月1日起向甲方支付19-24层、5层未购买部分房屋的租赁费用，租金计算标准为30元/㎡/月；第1层、4层房屋租赁合同根据原协议自2015年1月1日起重新签订并起算租金；根据2013年12月3日签订的《协议书》，乙方在原协议中享有的权利义务由丙方履行，乙方与丙方共同承担连带责任。本协议是《房屋买卖及租赁合同》不可分割的组成部份，除本协议明确修改的条款外，原协议的其余部份继续有效。补充协议最后落款签字的甲方由遵义国投公司和国投房开公司共同盖章，乙方和丙方盖章后并经其法定代表人签字确认。2015年3月25日，黔城盛宴酒楼和肖荭向国投房开公司出具函件，提出以黔城盛宴酒楼法定代表人肖荭的名义与国投房开公司签订第1层、4层的正式租赁合同或购买合同，由肖荭与南枝公司共同承担连带责任。2015年4月15日，国投房开公司（甲方）与肖荭、（乙方）根据上述函件分别签订国投大厦第1层和第4层《房屋租赁合同》，两份租赁合同均约定：在国投房开公司和黔城盛宴酒楼签订的《房屋买卖及租赁合同》的基础上，就房屋租赁合同细化达成如下协议：租赁期限自2015年1月1日至2025年12月31日。租金按照半年缴纳，合同签订之日起一周内支付，逾期则按照每日千分之五交付欠付租金的滞纳金。在房屋租赁期间，水、电费用以及物业管理费等由乙方支付，乙方应于每月5日前向甲方交清水电费用，逾期，每日按照应付欠付总费用的5%向甲方交付滞纳金。双方还协议因乙方责任解除合同的约定，其中：擅自将租用的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的，违反合同约定逾期支付租金经催告后仍不支付租金的，因乙方违约解除合同，投入装修归甲方所有。双方约定了租赁物的返还，因乙方违约提前解除合同的，乙方已安装的设施设备以及装修等均属于甲方所有，乙方不得要求甲方就此支付任何费用。若乙方未按照合同约定返还租赁物，每逾期一日，除支付租金外，还应当每日按照标的物的万分之五向甲方支付违约金。根据签订的第1层租赁合同约定：自2015年1月1日至2016年12月31日止，房屋租金40元/平方米/月；2017年1月1日起至2017年12月31日止，房屋租金80元/平方米/月；自2018年1月1日起租金以80元/平方米/月为基数按照5%逐年递增并以此类推（第四年的租金为84元/平方米/月）。根据签订的第4层租赁合同约定：自2015年1月1日至2016年12月31日止，房屋租金30元/平方米/月；2017年1月1日起至2017年12月31日止，房屋租金40元/平方米/月；自2018年1月1日起（第四年的租金为42元/平方米/月）租金以40元/平方米/月为基数按照5%逐年递增并以此类推。两份《房屋租赁合同》落款签字的甲方为本案原告和国投房开公司共同盖章，乙方为黔城酒楼和肖荭盖章签字确认。2016年10月17日遵义国投公司向黔城酒楼、南枝公司、世纪柏源公司、肖荭发送催告函。主要内容：市国有资产管理公司与你们分别于2013年3月22日、2013年12月3日、2015年3月25日、2015年4月15日签订了《房屋买卖及租赁合同》、《补充协议》，你们应向本公司支付租金、水电费、物业管理费及停车费，你们支付部分后，其余欠付至今，经我公司多次催告，你们一直拖欠未支付，请你们与公司核对后并支付欠付费用。黔城盛宴酒楼、南枝公司、世纪柏源酒店、肖荭在催告函上盖章签字。另查明：世纪柏源酒店、肖荭、肖楠分别与国投房开公司签订购买国投大厦第19层及第20、21、22层部分房屋的《商品房买卖合同》，不动产发票收款方是国投房开公司，所购房屋已办理了产权过户手续，取得房屋所有权证书，所有权证书的附记一栏均注明：该房系向遵义国投公司购买所得。世纪柏源公司租赁国投大厦物业为第1、4、5、23、24层的整体，另租赁第20、21、22层的未购买部分，第25层为无偿使用。其租赁的房屋面积共计15453.6平方米，其中，第1层560平方米；第4层4238.83平方米；第5层3155.93平方米；第20层787.45平方米，第21层241.82平方米，第22层1477.87平方米，第23层和24层分别2495.85平方米。2013年5月12日世纪柏源酒店装修图设计完成，酒店由两部分组成，包括原审被告自己购买和租赁的部分，世纪柏源酒店以世纪柏源酒店筹备组名义对外签订施工合同开始对承租房屋进行装修，其内部装修以五星级酒店为标准，装修时间持续到2014年底，于2015年1月开始投入运营。世纪柏源酒店为达到酒店对星级标准的要求，成立了悦咖啡馆（国投大厦第一层）和黔城味道酒楼（国投大厦第五层）作为酒店的配套设施，以提高酒店的品牌和形象。再查明，肖荭因涉嫌非法吸收公众存款罪被遵义市公安局汇川分局立案侦查，世纪柏源公司的部分房产被查封。黔城盛宴酒楼系个人独资企业，2011年8月15日成立，住所，住所地是贵州省××××大道南岭山水项目**楼范围：大型餐馆，投资人为肖荭。南枝公司的企业名称核准日期是2013年3月21日，2013年6月9日成立，住所，住所地是遵义市××区××综合大楼××楼××号范围：酒店经营管理等，投资人是方军和肖楠。世纪柏源公司于2014年8月14日成立，住所，住所地是贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大楼范围：酒店管理，餐饮服务，住宿等。股东为肖荭和方军。悦咖啡馆于2014年10月20日注册取得营业执照，系个体工商户。经营范围：餐饮服务。黔城味道酒楼于2014年10月20日注册取得营业执照，系个体工商户。经营范围：餐饮服务等。上述合同签订之后，原审被告仅向遵义国投公司支付了部份水、电费以及物业管理等费用，未按照合同约定支付租金和尚欠的物业管理等费用。根据世纪柏源酒店欠付租金及运行费用明细表的统计：其中2015年1月1日至2015年12月31日原告应收租金费用合计5,562,028.80元，应收运行费（包含物业费、电费、水费、停车费、水系统空调费）合计5,309,616.36元，应付酒店费用各项合计1,802,730.73元，上述各项合计9,068,914.43元，该明细表在单位一栏由国投房开公司和遵义市国投物业管理有限责任公司盖章，肖荭在签收人一栏签字确认；2015年1月1日至2016年11月30日的应收酒店租金及运行费用明细表的统计：应收租金费用合计1,0791,784.00元，应收运行费（包含物业费、电费、水费、停车费、水系统空调费）合计5,246,136.96元，应付酒店费用各项合计802,730.73元，上述各项合计应收酒店房租及运行费合计15,235,190.23元，该张明细表由世纪柏源酒店和遵义市国投物业管理有限责任公司盖章确认。二审对一审认定的上述事实予以确认。一审法院认为，上述合同未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点如下：一、遵义国投公司是否具备诉讼主体资格；二、本案是否存在两个租赁合同关系，即事实租赁合同和书面租赁合同；三、本案案涉租赁合同是否具备解除条件；四、租赁合同解除后，租赁房屋能否无条件的返还；五、关于违约金是否可以调整以及调整的幅度如何确认；六、本案是否符合中止审理的情形；七、关于欠付租金及运行费用应如何计算及遵义国投公司是否能提起给付之诉。一、关于遵义国投公司是否具备诉讼主体资格的问题。国投房开公司以自己的名义先后与本案其中三个原审被告签订《房屋买卖及租赁合同》及《协议书》。遵义国投公司作为本案租赁标的物国投大厦的真实产权人，依法授权委托国投房开公司对外出售和租赁国投大厦房产，国投房开公司作为受托人，以自己的名义与本案的其中三个原审被告签订上述合同，其签订上述房屋买卖及租赁合同所产生的民事权利和义务，依法由委托人即遵义国投公司行使和承担。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款中关于“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。”的规定，虽然《房屋买卖及租赁合同》和《协议书》是国投房开公司以自己的名义与第三人签订，但在第三人不履行合同约定义务的情形下，国投房开公司向委托人披露第三人即原审被告，遵义国投公司依法行使介入权，并于2015年3月25日、2015年４月15日以自己的名义与原审被告签订了《的补充协议》和租赁国投大厦第1层、第４层的《房屋租赁合同》，并在该合同上加盖了公章。此后，因原审被告未履行合同义务，遵义国投公司向原审被告又发送催告函，原审被告在催告函上签章后仍未履行合同义务，遵义国投公司遂向法院提起诉讼，要求原审被告向其履行租赁合同义务，故遵义国投公司是本案适格的诉讼主体。原审被告认为遵义国投公司加盖公章仅是作为见证人的抗辩理由不能成立，遵义国投公司委托国投房开公司对其享有产权的国投大厦对外实施出售和租赁，遵义国投公司与国投房开公司之间形成委托代理关系，在受托人与原审被告的合同关系中，因原审被告不履行合同义务，遵义国投公司直接介入到受托人与原审被告的合同关系中，并以自己的名义参与国投房开公司与原审被告签订合同，遵义国投公司是在国投房开公司向其披露原审被告不履行其合同义务后，依法行使合同权利的行为。据此，遵义国投公司系本案适格原告。二、关于本案是否存在两个租赁合同关系，即事实租赁合同和书面租赁合同的问题。遵义国投公司依据双方签订的《房屋买卖及租赁合同》，依约履行了交付租赁房屋的义务。实际接受租赁房屋的并不是签订合同的承租人黔城盛宴酒楼或南枝公司，而是正在筹备成立的世纪柏源酒店，而世纪柏源酒店并不是黔城盛宴酒楼或南枝公司的次承租人，世纪柏源酒店从租赁合同签订后，于2013年5月12日完成酒店装修设计图，以世纪柏源酒店筹备组名义对外签订施工合同开始对承租房屋进行装修。于2015年1月开始投入运营至今，南枝公司和黔城盛宴酒楼对其承租的国投大厦既未参与装修亦未参与酒店管理，南枝公司成立至今未有纳税记录，也就证明南枝公司的成立并不是为经营世纪柏源酒店，也不是为了开展其经营范围内的任何经营项目。再从黔城盛宴酒楼、世纪柏源酒店的控股股东及实际控制人来看，黔城盛宴酒楼与世纪柏源酒店的法定代表人均为肖荭，根据《中华人民共和国公司法》第二十条关于“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，以及民事活动应当遵循公平和诚实信用的原则，黔城盛宴酒楼和世纪柏源酒店对本案的债务应承担连带清偿责任。本案实际承租人是世纪柏源酒店，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条关于“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，世纪柏源公司虽未与原告签订书面租赁合同，但根据《中华人民共和国合同法》第十条关于“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”及第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，世纪柏源酒店辩称与遵义国投公司存在事实租赁合同的理由成立，签订书面租赁合同的南枝公司虽不是合同实际履行人，但根据2013年12月3日国投房开公司与黔城盛宴酒楼、南枝公司签订《协议书》，约定原双方签订的《房屋买卖及租赁合同》中的黔城盛宴酒楼变更为南枝公司，但黔城盛宴酒楼对南枝公司履行《房屋买卖及租赁合同》及《协议书》的行为承担无条件的不可撤销的连带责任的约定，综上所述，原审被告公司之间存在一定的关联性，虽然本案存在事实租赁合同和书面租赁合同，但合同指向的是同一标的物。综上，原审被告辩称本案两个租赁合同应分别诉讼的理由不能成立。三、关于本案案涉租赁合同是否具备解除条件的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，原审被告没有按照合同约定履行支付租金及相关运行费用的合同义务，其行为构成违约。为此，遵义国投公司已向黔城盛宴酒楼、南枝公司、肖荭、世纪柏源酒店发送催告函，要求其支付租金、水电费、物业管理费及停车费等费用，原审被告签收后未在合理期限内支付。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，遵义国投公司与原审被告之间的租赁合同，遵义国投公司已全面履行了合同义务，向原审被告交付了租赁房屋，原审被告接收房屋后已装修经营，但拖欠租金和运行费用至今未付，及第九十三条关于“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，双方在合同中约定，如欠付租金超过约定期限，经催告后仍不支付时，遵义国投公司有权解除租赁合同，以及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，据此，无论是签订书面租赁合同承租人或是实际履行租赁合同的承租人均符合法律规定及合同约定的解除条件。故遵义国投公司的该项诉请，一审法院予以支持。四、关于租赁合同解除后，租赁房屋能否无条件返还的问题。实际承租人世纪柏源酒店接收房屋后进行装修并投入运营。对于其中本案的原审被告及案外人购买属遵义国投公司所有的国投大厦部分房屋，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定有确定的楼层、面积等，且已分别办理房屋产权证，对于其租赁的房屋和购买的房屋并不存在无法分割的问题。世纪柏源酒店虽未与遵义国投公司签订书面租赁合同，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款中关于“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”及参照第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，租赁合同解除后，租赁房屋按合同约定应予返还遵义国投公司。承租人返还租赁物应当符合约定或者根据租赁物的性质使用后的状态予以返还，世纪柏源酒店对租赁房屋进行改建和装修并增加附着物，该行为已经出租人同意，并致租赁的标的物增加了现有价值，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条中关于“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”的规定，本案系因承租人违约而解除合同，故承租人已安装的设施设备以及装修等均属于出租人所有。原审被告辩称事实租赁合同解除后租赁房屋无法直接返还的理由，一审法院不予支持。五、关于违约金是否可以调整以及调整的幅度如何确认的问题。当事人约定的违约金，为一方违约时，应按约定支付违约金。本案双方约定了承担违约责任的方式，双方约定逾期违约金的计算方式，从原审被告违约行为来看，导致合同未按约履行的原因，是原审被告履行不能而非无正当理由拒不履行，尽管原审被告没有按照合同约定履行支付租金及相关运行费用的合同义务，其行为构成违约。但就双方合同约定的内容和实际履行情况分析，如在《房屋买卖及租赁合同》中约定：黔城盛宴酒楼不能按照本合同约定的四星级酒店装修及经营，或将本合同约定的房屋用作他途，则国投房开公司有权解除合同。虽然导致违约原因主要因素在原审被告，对其经营的世纪柏源酒店未根据自身实力量身打造，造成经营困难的局面，为此，2016年12月汇川区人民政府和遵义国投公司共同成立世纪柏源酒店维稳应急处置工作领导小组，汇川区人民政府借资1,000万元为酒店正常经营提供资金支持，由领导小组负责管理和监督，但也要考量世纪柏源酒店系遵义知名企业，承载了遵义市部分重要会议、重大活动和赴遵客商重要接待等服务功能，在完善城市配套服务功能、解决劳动就业，提升名城形象和接待水平，加块实施全城旅游发展等方面作出了贡献。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，对违约金的规定主要是赔偿性违约金，考虑当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，再根据公平原则和诚实信用原则作为本案的衡量标准，并综合全案予以调整，为此，本案的违约金应以实际损失为参考基础兼顾原审被告目前的支付能力，对违约方的盈利和守约方的损失予以平衡，本案对逾期付款违约金按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算。针对原审被告认为违约金约定过高要求调整的辩称理由因符合法律规定，本院依法对违约金予以调整。本案违约金以原审被告欠付的租金及运行费为基数按照银行同期同类贷款利率的标准计算。六、关于本案是否符合中止审理的情形的问题。原审被告肖荭因涉嫌非法吸收公众存款罪被立案侦查，并查封肖荭的资产，但该刑事案件涉及的内容与本案无关，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第（五）项中关于“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的。”的规定，因本案无需以另一刑事案件的审理结果为依据，故原审被告要求中止本案审理没有事实和法律依据。七、关于欠付租金及运行费用应如何计算及遵义国投公司是否能提起给付之诉的问题。根据世纪柏源酒店欠付租金及运行费用明细表和应收酒店租金及运行费用明细表的统计，从2015年1月1日计算至2016年11月30日止：世纪柏源酒店欠付租金费用合计10,791,784.00元，欠付运行费（包含物业费、电费、水费、停车费、水系统空调费）合计5,246,136.96元，扣减应付酒店费用各项合计为802,730.73元，上述各项费用按应收酒店房租及运行费合计为15,235,190.23元，两张明细表分别经肖荭签字和世纪柏源酒店盖章确认，一审法院予以采信。双方在合同中约定在房屋租赁期间，水、电费用以及物业管理费等由原审被告支付，原审被告应于每月5日前向遵义国投公司交清水电费用，同时约定原审被告需履行与遵义市国投物业管理有限责任公司签订的国投物业管理公约。遵义国投公司在本案中一并主张物业管理费有合同约定并无不当。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款中关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”和第二百二十六条中关于“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，原审被告应按合同约定履行义务，遵义国投公司主张原审被告连带支付欠付的房屋租金和运行费用有事实和法律依据，一审法院予以支持。一审法院判决：一、解除遵义国投公司与被告南枝公司、黔城盛宴酒楼、肖荭于2013年3月22日签订的《房屋买卖及租赁合同》、2015年3月25日签订的《的补充协议》、2015年4月15日签订的第1层和第4层《房屋租赁合同》；解除遵义国投公司与世纪柏源酒店的事实租赁合同；二、由原审四被告南枝公司、黔城盛宴酒楼、肖荭、世纪柏源酒店及第三人悦咖啡馆、黔城味道酒楼于本判决生效之日起30日内返还遵义国投公司向其出租的遵义市国投大厦第1层（建筑面积560平方米）、第4层（建筑面积4238.83平方米）、第5层（建筑面积3155.93平方米）、第20层（建筑面积787.45平方米）、第21层（建筑面积241.82平方米）、第22层（建筑面积1477.87平方米）、第23层（建筑面积2495.85平方米）、第24层（建筑面积2495.85平方米）、以及由其使用的第25层阳光房；三、由世纪柏源酒店向遵义国投公司公司支付从2015年1月1日起至2016年11月30日止国投大厦第1层房屋租金共计515,200.00元，南枝公司、黔城盛宴酒楼、肖荭及第三人悦咖啡馆承担连带清偿责任；此后的房屋租金及合同解除后的房屋占用费按80元/平方米/月计算，从2017年1月1日起至返还房屋之日止；四、由世纪柏源酒店向遵义国投公司支付从2015年1月1日起至2016年11月30日止国投大厦第5层房屋租金共计2,177,591.70元，南枝公司、黔城盛宴酒楼、肖荭及第三人黔城味道酒楼承担连带清偿责任；此后的房屋租金及合同解除后的房屋占用费按30元/平方米/月计算，从2017年1月1日起至返还租赁房屋之日止；五、由世纪柏源酒店向遵义国投公司支付从2015年1月1日起至2016年11月30日止国投大厦第4层、第20-24层房屋租金共计8,098,992.30元，南枝公司、黔城盛宴酒楼、肖荭承担连带清偿责任；此后的房屋租金及合同解除后的房屋占用费按30元/平方米/月计算，从2017年1月1日起至返还租赁房屋之日止；六、由世纪柏源酒店向遵义国投公司连带支付从2015年1月1日起至2016年11月30日止欠付的运行费（包含物业费、电费、水费、停车费、水系统空调费）共计5,246，136.96元，遵义国投公司及第三人悦咖啡馆、黔城味道酒楼承担连带清偿责任；2017年1月1日起所欠付的运行费（包含物业费、电费、水费、停车费、水系统空调费）据实结算至返还租赁房屋之日止；上述三、四、五、六项费用扣减应付酒店各项费用共计为802,730.73元，最后按应收酒店房租及运行费合计为15,235,190.23元，由南枝公司、黔城盛宴酒楼、肖荭、世纪柏源酒店于本判决生效之日起30日内向遵义国投公司连带偿还；违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计算（以15,235,190.23元作为基数从2015年1月1日起计算至2016年11月30日止）；2017年1月1日起的违约金以其欠付的租金及房屋占用费、运行费为基数均按中国人民银行同期同类贷款利率计算；七、驳回遵义国投公司其他诉讼请求。案件受理费191,109元，由南枝公司、黔城盛宴酒楼、肖荭、世纪柏源酒店负担。二审中，上诉人提交《工作组进驻后支付国投物业款项表》及相应的支付凭证，拟证明：涉案上诉人仍然在履行涉案租赁合同。经质证，遵义国投公司对该证据的真实性、合法性认可，对证明目的有异议，遵义国投公司认为表中所列费用均为停车费和水费，这两类费用如果不交纳就无法使用租赁房屋。本院认为，上诉人提交的该份证据不能证明其履行了租赁合同的主要义务，即交纳房屋租金，且证据中所列费用在性质上确属必须交纳否则无法使用租赁房屋的费用，故对该证据不作为认定本案事实的依据。根据各方的诉辩主张，本院二审归纳本案争议焦点为：一、本案是否存在多种法律关系？二、遵义国投公司是否具有本案原告的诉讼主体资格？三、本案是否存在事实租赁合同即被上诉人与世纪柏源酒店之间的租赁合同，如果存在，该合同是否达到解除条件？四、世纪柏源酒店在本案中是否存在违约行为并承担违约责任？如果违约，其承担违约责任是否有事实依据和法律依据？五、除世纪柏源酒店外，其他上诉人在本案中是否应承担连带责任？六、涉案租赁合同解除后，租赁房屋是否应无条件返还？一、关于本案是否存在多种法律关系的问题。本院认为，本案中的法律关系仅为租赁合同关系。第一，本案不存在买卖合同关系。2013年4月23日《房屋买卖及租赁合同》约定在20-24层购房款未全部支付前，视为租赁；2015年3月25日《的补充协议》约定截至2015年12月31日前未付清19-24层、5层购房款的，应自2015年1月1日起支付租赁费用。上述两份协议的约定内容均表明，原审被告未按约定支付相关楼层全部购房款时，视为租赁。本案中，原审被告并未依照上述合同及补充协议的约定，在规定期限内支付全部购房款，故不存在买卖合同未履行完毕的情况，而存在对未购买部分进行租赁的事实。第二，一审判决原审被告及第三人向遵义国投公司支付物业管理服务费并无不当。首先，根据《物业管理条例》第六条第一款：“房屋的所有权人为业主。”、第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：。（五）按时交纳物业服务费用；。”之规定，涉案房屋的的所有权人为遵义国投公司，故物业服务费用在法律规定中的交纳义务人应为该公司。其次，原审被告作为涉案房屋的租赁人，对其在租赁过程中产生的物业服务费负有当然的交纳义务，即原审被告为事实上的物业服务费交纳义务人，当其欠付物业服务费时，业主为维护其合法权益，有权要求原审被告支付相应费用。否则，业主依法将为承租人所负债务承担责任。再次，经本院查询工商登记信息，遵义市国投物业管理有限公司的股东为国投房开公司，国投房开公司的股东为遵义国投公司，故遵义市国投物业管理有限公司、国投房开公司虽然为独立法人，但从股权关系上来说，均为遵义国投公司实际控制，故遵义国投公司作为遵义市国投物业管理有限公司的实际控制人向原审被告主张物业服务费用有客观事实依据。最后，物业服务费的追索权，作为因涉案租赁关系衍生的债务，应当在租赁合同关系中予以处理。因此，上诉人认为本案存在多个法律关系不应在一案中处理的主张无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于遵义国投公司是否具有本案原告的诉讼主体资格的问题。本院认为，遵义国投公司具有本案原告的诉讼主体资格。国投房开公司出具的两份《委托说明》指出，该公司签订涉案合同是受遵义国投公司的委托，并且遵义国投公司在一审起诉前已取得了涉案房屋所有权，遵义国投公司委托国投房开公司签订涉案房屋租赁合同及补充协议的行为，符合《中华人民共和国合同法》第三百九十六条：“委托合同是委托人和受托人约定，由委托人处理委托事务的合同。”关于委托的规定。国投房开公司在原审被告不履行合同义务时，向遵义国投公司披露第三人即原审被告，遵义国投公司依法向原审被告主张权利，符合《中华人民共和国合同法》第四百零三条关于委托人行使介入权的规定，一审判决认定遵义国投公司具有本案原告的诉讼主体资格准确，二审予以维持。故上诉人关于本案债权应由国投房开公司主张的上诉理由缺乏事实和法律依据，不予支持。三、关于本案是否存在事实租赁合同即被上诉人与世纪柏源酒店之间的租赁合同，如果存在，该合同是否达到解除条件的问题。本院认为，本案不存在事实租赁合同。第一，本案已查明，遵义国投公司交付的租赁房屋实际由世纪柏源酒店使用，且遵义国投公司、黔城盛宴酒楼、南枝公司对世纪柏源酒店实际使用租赁房屋的行为无异议。根据上述事实，依照《中华人民共和国合同法》第十条：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”、第七十七条第一款：“当事人协商一致，可以变更合同。”之规定，能够认定遵义国投公司、黔城盛宴酒楼、南枝公司实际上是通过非书面形式，协商一致将2013年3月22日签订的《房屋买卖及租赁合同》、2015年3月25日签订的《的补充协议》中的承租人由黔城盛宴酒楼、南枝公司变更为世纪柏源酒店。故本案不存在事实租赁合同，而是发生了承租方的变更，认定本案当事人权利、义务及违约责任的依据仍为《房屋买卖及租赁合同》、《的补充协议》。一审判决关于本案存在事实租赁合同和书面租赁合同的认定错误，本院予以纠正。同时，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”之规定，上述当事人未提交证据证明各方对涉案房屋租赁合同及补充协议除承租人之外的其他内容进行了变更，则视为未变更。第二，《房屋买卖及租赁合同》约定：“如乙方（黔城盛宴酒楼）欠付租金超过约定期限10日，经甲方（国投房开公司）催告后仍不支付时，乙方除按约定承担违约金外，甲方并有权解除租赁合同。”，故在涉案租赁房屋的实际承租人世纪柏源酒店未按约履行租金支付义务时，在实际出租人遵义国投公司向黔城盛宴酒楼、南枝公司、世纪柏源酒店发出催告函后，《房屋买卖及租赁合同》、《的补充协议》的解除条件成就，一审判决解除上述合同并无不当，本院予以维持。四、关于世纪柏源酒店在本案中是否存在违约行为并承担违约责任的问题。第一，前已详述，世纪柏源酒店作为实际承租人，应按照《房屋买卖及租赁合同》、《的补充协议》的约定履行其义务，其未按合同约定履行租金支付义务的行为，已违反合同约定，应承当相应的违约责任。第二，《房屋买卖及租赁合同》对违约责任作出了明确约定，一审判决考虑实际损失情况、违约方目前的支付能力，根据公平原则和诚实守信原则对违约金进调减具有事实和法律依据，并无不当，予以维持。上诉人关于其承担违约责任无合同依据的主张与事实不符，不予支持。五、关于除世纪柏源酒店外，其他上诉人在本案中是否应承担连带责任的问题。第一，国投大厦第1层（建筑面积560平方米）、第4层（建筑面积4238.83平方米）的房屋租赁合同由肖荭作为承租方签订，且黔城盛宴酒楼于2015年3月25日向国投房开公司出具函件表明，南枝公司与肖荭对所签订的合同共同承担连带责任。故2015年4月25日，肖荭与国投房开公司签订的两份《房屋租赁合同》涉及的租金支付义务的履行主体和违约责任的承担主体为肖荭与南枝公司。一审判令黔城盛宴酒楼、世纪柏源酒店、悦咖啡馆对该部分租赁房屋的租金、违约金的支付承担责任不当，予以纠正。根据《应收酒店租金及运行费用明细表》，第1层、第4层2015年1月1日-2016年11月30日期间的租金分别为515,200元和2,924,792.7元，两项合计3,439,992.7元。第二，国投大厦第5层（建筑面积3155.93平方米）、第20层（建筑面积787.45平方米）、第21层（建筑面积241.82平方米）、第22层（建筑面积1477.87平方米）、第23层（建筑面积2495.85平方米）、第24层（建筑面积2495.85平方米）的房屋租赁合同即《房屋买卖及租赁合同》、《的补充协议》由世纪柏源酒店作为实际承租人履行租赁合同，由黔城盛宴酒楼、南枝公司对合同权利义务的履行共同承担连带责任。一审判决适用《中华人民共和国公司法》第二十条，认定本案存在股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任的情形证据不足，予以纠正。故《房屋买卖及租赁合同》、《的补充协议》涉及的租金支付义务的履行主体和违约责任的承担主体为黔城盛宴酒楼、南枝公司及世纪柏源酒店，肖荭、黔城味道酒楼对此不承担责任。一审认定不准确，予以纠正。根据《应收酒店租金及运行费用明细表》，2015年1月1日-2016年11月30日期间，第5层的租金为2,177,591.7元，第20层的租金为543,340.5元，第21层的租金为166,855.8元，第22层的租金为1,019,730.3元，第23层的租金为1,722,136.5元，第24层的租金为1,722,136.5元，以上各项合计7,351,791.3元。第三，黔城味道酒楼、悦咖啡馆作为租赁房屋的实际使用者，在租赁合同解除后，当然负有返还租赁房屋的义务，一审判决黔城味道酒楼、悦咖啡馆返还房屋并无不当，予以维持。六、关于涉案租赁合同解除后，租赁房屋是否应当无条件返还的问题。上诉人认为遵义国投公司不能无条件收回租赁房屋，该公司应对承租人在租赁房屋上的添附（包括改建、改造、装修、装饰等）进行补偿，但上诉人在一审中仅进行抗辩，未就此在一审中提出反诉，故上诉人要求遵义国投公司就租赁房屋上的添附进行补偿的主张，本院不能在本案二审诉讼程序中作出处理，上诉人可以就该问题另诉解决。此外，遵义国投公司在答辩意见中提出其一审诉请原审被告支付房屋租金的请求，包含了2016年12月1日-2016年12月31日的租金，一审漏判该部分租金，请求二审予以计算。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，因遵义国投公司未就此部分租金提出相应的上诉请求，故不属于二审处理范围，不予支持。再有，虽然第1层、第4层与第5层、第20层至第24层分别由不同主体承租，但《应收酒店租金及运行费用明细表》所列的应收运行费为世纪柏源酒店整体经营过程中所产生的费用，并未对不同承租主体所承租楼层产生的费用予以区分，故世纪柏源酒店、肖荭对涉案运行费应按照其承租的部分就运行费用承担相应责任，本院在此不做具体金额的区分。悦咖啡馆、黔城味道酒楼仅作为世纪柏源酒店的配套，并非涉案租赁合同的相对方，对遵义国投公司不负担支付运行费用的合同义务，遵义国投公司一审时也未诉请悦咖啡馆、黔城味道酒楼支付该费用。一审判决悦咖啡馆、黔城味道酒楼对该费用承担连带清偿责任不当，本院予以纠正。根据《应收酒店租金及运行费用明细表》，2016年11月30日前发生的应收运行费（含物业费、电费、水费、停车费、水系统空调费）为5,246,136.96元，扣除应付酒店费用802,730.73元，最终金额为4,443,406.23元，其中，第1层、第4层的相应费用由肖荭支付，南枝公司对该费用承担连带清偿责任；第5层、第20至24层的相应费用由世纪柏源酒店支付，黔城盛宴酒楼、南枝公司对该费用承担连带清偿责任。2017年1月1日起至返还租赁房屋之日止发生的运行费亦按上述方式承担。综上，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市中级人民法院（2017）黔03民初25号民事判决主文第二项、第七项；二、撤销贵州省遵义市中级人民法院（2017）黔03民初25号民事判决主文第一项、第三项、第四项、第五项、第六项；三、解除遵义市国有资产投融资经营管理有限责任公司与遵义市南枝酒店投资管理有限公司、遵义市黔城盛宴酒楼、贵州世纪柏源酒店有限公司于2013年3月22日签订的《房屋买卖及租赁合同》、2015年3月25日签订的《的补充协议》；四、解除遵义市国有资产投融资经营管理有限责任公司与肖荭于2015年4月15日签订的第1层和第4层《房屋租赁合同》；五、贵州世纪柏源酒店有限公司自本判决生效之日起十五日内向遵义市国有资产投融资经营管理有限责任公司支付从2015年1月1日起至2016年11月30日止国投大厦第5层、第20层至第24层的租金7,351,791.3元,遵义市南枝酒店投资管理有限公司、遵义市黔城盛宴酒楼承担连带清偿责任；此后的房屋租金及合同解除后的房屋占用费按30元/平方米/月计算，从2017年1月1日起至返还租赁房屋之日止。违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计算（以7,351,791.3元作为基数从2015年1月1日起计算至2016年11月30日止）；2017年1月1日起的违约金以其欠付的租金及房屋占用费、运行费为基数均按中国人民银行同期同类贷款利率计算；六、肖荭自本判决生效之日起十五日内向遵义市国有资产投融资经营管理有限责任公司支付从2015年1月1日起至2016年11月30日止国投大厦第1层、第4层的租金3,439,992.7元，遵义市南枝酒店投资管理有限公司承担连带清偿责任；第1层此后的房屋租金及合同解除后的房屋占用费按80元/平方米/月计算，第4层此后的房屋租金及合同解除后的房屋占用费按30元/平方米/月计算，从2017年1月1日起至返还租赁房屋之日止。违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计算（以3,439,992.7元作为基数从2015年1月1日起计算至2016年11月30日止）；2017年1月1日起的违约金以其欠付的租金及房屋占用费、运行费为基数均按中国人民银行同期同类贷款利率计算；七、由贵州世纪柏源酒店有限公司、肖荭向遵义市国有资产投融资经营管理有限责任公司支付2016年11月30日前欠付的运行费（包含物业费、电费、水费、停车费、水系统空调费）4,443,406.23元；2017年1月1日起所欠付的运行费（包含物业费、电费、水费、停车费、水系统空调费）据实结算至返还租赁房屋之日止。（以上费用中，第1层、第4层的相应费用由肖荭支付，南枝公司对该费用承担清偿连带责任；第5层、第20至24层的相应费用由世纪柏源酒店支付，遵义市黔城盛宴酒楼、遵义市南枝酒店投资管理有限公司对该费用承担连带清偿责任）；八、驳回贵州世纪柏源酒店有限公司、遵义市南枝酒店投资管理有限公司、遵义市黔城盛宴酒楼、肖荭、汇川区悦咖啡咖啡馆、汇川区黔城味道酒楼的其余上诉请求。一审案件受理费191,109元，二审案件受理费191,109元，由贵州世纪柏源酒店有限公司、遵义市南枝酒店投资管理有限公司、遵义市黔城盛宴酒楼、肖荭负担。本判决为终审判决。审判长  朱仕芬审判员  刘珊涌审判员  罗 二二〇一八年二月二日书记员  肖 亮