江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏12民终2913号上诉人（原审原告，反诉被告）：江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司，统一社会信用代码91321204578122151P，经营场所泰州市姜堰经济开发区马厂路1号。负责人：崔卫华，该分公司经理。委托诉讼代理人：李宇杰，江苏伟程律师事务所律师。委托诉讼代理人：常奎，江苏海陵律师事务所律师。上诉人（原审被告，���诉原告）：苏州威京影城投资管理有限公司，统一社会信用代码91320594331053502C，住所地苏州工业园星州街1号296幢118室，联系地址江苏省扬州市京华城路168号京华城全生活广场5楼。法定代表人：丘文义，该公司董事长。委托诉讼代理人：宗宏根，江苏理华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈睿，江苏理华律师事务所实习律师。上诉人江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司（以下简称沿海姜堰分公司）、苏州威京影城投资管理有限公司（以下简称威京管理公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服泰州市姜堰区人民法院（2016）苏1204民初7280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。沿海姜堰分公司上诉请求：维持一审判决主文第一、三项，撤销第二项，改判威京管理公司支付沿海姜堰分公司违约金500万元，并由威京管理公司承担全部诉讼费用。事实和理由：1、一审已查明案涉租赁合同合法有效，并认定威京管理公司存在违约事实，作出第一、三项判决结果，但却与第二项判决主文自相矛盾，即驳回沿海姜堰分公司要求威京管理公司给付违约金500万元的诉讼请求，违反了合同法的立法精神及对履行顺序、责任的明文规定。合同约定的交房时间为“2015年8月15日前将承租区交付”，这是威京管理公司合同先履行义务的起始时间，而沿海姜堰分公司“保证商业广场于2016年4月30日正式对外营业，并保证商业广场对外营业时开业率不低于75%”，清晰表明了租赁合同义务内容履行的先后顺序。威京管理公司在2015年8月15日前接受承租房屋，既是其权利，更是其义务，由于威京管理公司未能先履行合同义务，就无权���求沿海姜堰分公司的后履行义务。2、由于威京管理公司的违约行为致涉案合同自签订之日起，沿海姜堰分公司的4000余平方米的店铺长期闲置，造成重大经济损失，也使沿海姜堰分公司丧失了最佳租赁价格时机，造成租金收益降低的巨额损失，威京管理公司应按合同法第114条规定承担约定的违约金，一审未按此判决，显属有法不依。针对沿海姜堰分公司的上诉，威京管理公司辩称：1、沿海姜堰分公司认为威京管理公司于2015年8月15日前占有租赁区域是其义务，错误理解了合同的约定和法律上权利义务的概念。租赁合同是双务合同，根据租赁合同约定的内容，2015年8月15日为承租区域最后交付日，即使威京管理公司未于该日签署交付确认书、接受承租区域，也是未及时行使权利，其法律后果应是从该日计算免租装修期和开业日。向威京管理公司交付租赁区域是沿海姜堰分公司的先履行义务，接收、占有租赁物是威京管理公司的权利，交付租金才是威京管理公司的后履行义务。2、沿海姜堰分公司要求威京管理公司支付500万元违约金的请求不应得到支持。（1）沿海姜堰分公司的行为构成违约，应承担相应的责任。第一，沿海姜堰分公司未能按约兑现开业、开业率和邻近区域3公里范围内不再开发影院的承诺已构成违约；第二，沿海姜堰分公司依据《房屋租赁合同》17－4－7条通知威京管理公司解除合同属违约行为，该条款约定威京管理公司无正当理由拒绝对承租区进行验收或拒绝接受承租区达4个月以上，沿海姜堰分公司有权解除合同。“拒绝验收”、“拒绝接受”是明确的表示不验收、不接受，消极的不作为不构成拒绝。尽管至诉讼前双方对租赁区域未办理验收、接受手续，但威京管理公司从未明确拒绝进行验收、接受��沿海姜堰分公司通知威京管理公司解除合同属违约行为，损害了威京管理公司的合法权益。（2）退一步，即使沿海姜堰分公司有权解除合同，威京管理公司交付的80万元保证金，其性质是定金，沿海姜堰分公司选择适用定金条款后，无权再适用违约金条款。且租赁合同中并未明确约定威京管理公司违约时，沿海姜堰分公司有权要求支付违约金500万元。（3）退一万步，即使沿海姜堰分公司有权要求威京管理支付违约金，沿海姜堰分公司因威京管理公司违约未遭受实际损失，其主张的违约金500万元过分高于遭受的损失，威京公司依法请求将违约金调减为零。威京管理公司上诉请求：维持一审判决主文第一、二项，撤销判决主文第三项,并改判沿海姜堰分公司双倍返还威京管理公司保证金160万元。事实和理由：一审判决认定威京管理公司未按时接受承租房屋，��反合同约定，无权要求返还保证金80万元，属认定事实错误。电影院装修方案的确定、设计、施工、放映设备的采购、开业等是庞大复杂的系统工程，租赁合同签订后，威京管理公司即为履行合同进行准备。因沿海姜堰分公司的蓝岳广场招商不理想，威京管理公司拟投资开设的影城周边市场环境不佳，故装修方案未能最终确定，就未能与沿海姜堰分公司签署交付确认书，但威京管理公司从未明确拒绝对承租区进行验收、接受。根据租赁合同的约定，2015年8月15日为承租区最后交付日，即使威京管理公司未于该日签署交付确认书、接收承租区域，也应是从该日计算免租装修期和开业日，威京管理公司一直在为履行合同进行前期准备，其行为并不违约。而沿海姜堰分公司在威京管理公司未明确拒绝对承租区进行验收、接收的情况下，于2016年9月21日向威京管理公司发出解��合同通知书，违反了合同约定，沿海姜堰分公司的行为属违约，依据合同的约定，沿海姜堰分公司应双倍返还保证金160万元。针对威京管理公司的上诉，沿海姜堰分公司辩称，根据双方合同的约定，80万元保证金属于对支付租金的保证，因威京管理公司未按合同约定缴纳租金，该保证金应予没收。由于威京管理公司未按合同约定接收承租区域，且以自己的行为明确表示拒绝接收，沿海姜堰分公司解除合同于法有据，威京管理公司的上诉请求不能成立。沿海姜堰分公司向一审法院起诉请求：1、确认沿海姜堰分公司与威京管理公司于2015年8月7日签订的两份《房屋租赁合同》解除；2、威京管理公司向沿海姜堰分公司支付违约金500万元；3本案诉讼费由威京管理公司承担。威京管理公司向一审法院提起的反诉请求：判令沿海姜堰分公司双倍返���保证金160万元，反诉案件受理费由沿海姜堰分公司负担。一审法院认定事实：2015年8月7日，沿海姜堰分公司、威京管理公司协商一致后，签订《房屋租赁合同（影院区）》及《房屋租赁合同（外租区）》各一份，约定：威京管理公司承租沿海姜堰分公司位于泰州市××区××大道××首府商业广场××层房屋，合计建筑面积4413.94平方米，沿海姜堰分公司应在2015年8月15日前将承租区房屋交付威京管理公司，威京管理公司享有六个月的装修免租期，沿海姜堰分公司在免费装修期内，不收取租金、物业管理费等费用。沿海姜堰分公司保证商业广场于2016年4月30日正式对外营业，并且保证商业广场正式对外营业时开业率不得少于75%，如没有达到此条件，沿海姜堰分公司同意对威京管理公司的计租日顺延至开业率达到75%为止。沿海姜堰分公司保证在商业广场周边���邻近区域（距离威京管理公司承租区三公里的范围）内，不再开发、建设/或出租任何建筑物用于经营或允许任何第三方经营与威京管理公司的经营范围相同或相类似的业务。合同签订之日起五个工作日内，威京管理公司向沿海姜堰分公司支付保证金80万元。租赁期限为15年，租金按照固定租金的方式计算，每三年递增一次（合同中以列表的方式载明每年租金）。任何一方违约，均应在收到另一方通知后5日内更正，逾期未更正且情形严重的，另一方保留终止合同及索赔的权利。在合同有效期内，双方协商一致，可以提前终止合同，沿海姜堰分公司应在终止日后3日内向威京管理公司全额返还保证金。沿海姜堰分公司交付承租区时，威京管理公司无正当理由拒绝验收或拒绝接收达四个月以上的，沿海姜堰分公司有权提前终止合同，不返还保证金，威京管理公司承担对等���违约责任，若不足以弥补沿海姜堰分公司损失的，沿海姜堰分公司保留继续向威京管理公司追偿的权利等条款。合同签订后，威京管理公司于2015年8月12日向沿海姜堰分公司支付保证金80万元。因威京管理公司未按期接收房屋，沿海姜堰分公司于2015年10月20日向威京管理公司发函载明：“为确保贵司影剧院能在原计划的2016年春节前开业，我司发函给贵司，请贵司抓紧时间组织人员至现场进行交付，落实进场装修和开业准备”。2016年1月8日，因威京管理公司仍未接收房屋，沿海姜堰分公司又向威京管理公司发出《催告函》，该函件的内容与第一封函件内容一样。2016年7月14日，沿海姜堰分公司向威京管理公司发出《律师函》，载明：“关于贵司于2015年8月7日与沿海姜堰分公司签订的房屋租赁合同已生效，根据合同的约定，2015年8月15日即交付你方，但你方一直���来签署交付确认书，且屡次催促未来办理，据此你方的行为已构成违约，现该公司已委托江苏伟程律师事务所李宇杰律师全权处理该租赁合同事宜。故依照出租方的指示，特发函要求贵司在接到本函后十日内前来该公司办理交房手续，交纳相关租金，逾期，我公司有理由相信你违约，要求你方承担一切违约责任及承担相关损失”。2016年9月21日，沿海姜堰分公司向威京管理公司发出《解除合同通知书》，载明：“根据2015年8月7日贵司与我司签订的两份《房屋租赁合同》，2015年8月15日应为租赁房屋的交付日，但贵司无任何正当理由至今未来接受租赁房屋，为此，我司曾于2015年10月20日、2016年1月8日、2016年7月14日向贵司发函，催告贵司履行合同，但贵司既不履行合同，也不答复，已丧失最基本的诚信，贵司的行为已构成根本违约，根据《房屋租赁合同》17-4-7约定，我司有权提前终止合同，不予返还贵司已缴纳的保证金，同时有权追究贵司的违约责任。现我司依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条之规定，向贵司发出解除合同通知，解除贵司与我双方于2015年8月7日签订的两份《房屋租赁合同》，本通知到达贵司之日即为合同解除之日，贵司已缴纳的800000元保证金不予退还，同时根据两份合同约定，贵司应向我司各支付5000000元的违约金，现我司仅要求贵司承担5000000元的违约金，贵司应在收到本通知后十日内向我司支付，否则，我司将依法追究贵司的法律责任”。2016年10月11日，威京管理公司向沿海姜堰分公司复函，载明：“贵司2016年9月21日《解除合同通知书》已收悉，就贵我双方于2015年8月7日答订的两份《房屋租赁合同》相关事宜，贵我双方正在进行友好沟通、磋商。突然接到贵司的解除合同通知，我司感到意��。既然贵司决定解除双方签订的两份《房屋租赁合同》，我司尊重贵司的该决定，贵司可将原双方签订的两份《房屋租赁合同》所涉区域另行招商。但我司认为，贵司解除合同的理由及要求我司支付高达5000000元的违约金缺乏事实和法律依据，故我司致函贵司，请贵司在收到本函之日内将我司支付给贵司的800000元保证金如数返还我司，并赔偿我司因贵司解除合同给我司造成的全部损失，希望双方通过协商妥善解决纠纷”。一审庭审过程中，沿海姜堰分公司对威京管理公司所承租的商业广场区域正式对外营业的开业率至今未达75%，以及在威京管理公司承租区三公里范围内开设姜堰大洋影院的事实，予以认可。一审法院认为，沿海姜堰分公司、威京管理公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律和行政法规的强��性规定，应为合法有效。合同履行过程中，威京管理公司仅给付保证金，未按时接受房屋，构成违约，沿海姜堰分公司要求解除《房屋租赁合同》的理由充分，该项诉讼请求依法成立。沿海姜堰分公司收取威京管理公司80万元保证金后，因威京管理公司未接受房屋，违反合同约定，威京管理公司无权要求沿海姜堰分公司返还。沿海姜堰分公司未能保证商业广场正式对外营业时的开业率不低于75%，违反合同约定，亦构成违约。因此，沿海姜堰分公司要求威京管理公司支付违约金500万元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十五条、第一百二十条及《中华人民共和国担法》第八十九条之规定，判决：一、江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司、苏州威京影城投资管理有限公司订立的两份《房屋租赁合同》解��；二、驳回江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司的其余诉讼请求；三、驳回苏州威京影城投资管理有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费46800元，由沿海姜堰分公司负担39312元，威京管理公司负担7488元（由威京管理公司在判决生效之日起十日内向沿海姜堰分公司支付）；反诉案件受理费9600元，由威京管理公司负担。二审中，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实双方当事人亦不持异议，本院予以确认，二审认定的事实与一审一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责��。2015年8月7日沿海姜堰分公司与威京管理公司签订的两份《房屋租赁合同》系其双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。合同签订后，威京管理公司按约向沿海姜堰分公司缴纳保证金80万元。关于合同履行过程中，威京管理公司是否构成违约，其能否要求沿海姜堰分公司双倍返还保证金160万元。《房屋租赁合同》第4－1－1条约定沿海姜堰分公司应于2015年8月15日将承租区交付给威京管理公司，同时第17－4约定如果出现下列任一情形时，沿海姜堰分公司有权选择终止本合同，不予返还威京公司已缴纳的保证金，威京管理公司按本合同规定沿海姜堰分公司向威京管理公司承担违约责任的相应标准承担违约责任，若不足以弥补沿海姜堰分公司因此遭受的损失，沿海姜堰分公司保留继续追索的权利，其中第（7）情形为沿海姜堰分公司根据本合同约定交付承租区时，威京管理公司无正当理由拒绝对承租区进行验收或拒绝接收承租区达4个月以上的。故按期接收承租区既是威京管理公司的权利，亦是其义务，威京管理公司未按约定期限接收沿海姜堰分公司的承租区，沿海姜堰分公司多次发函催告，威京管理公司未予答复，直至2016年9月21日沿海姜堰分公司向其发出《解除合同通知书》，威京管理公司才于2016年10月11日复函表示同意解除双方签订的《房屋租赁合同》。因此，应认定威京管理公司未履行接收承租区的合同主要义务，致使沿海姜堰分公司不能实现合同目的，已构成违约，亦符合双方合同约定的解除合同条件及不予返还威京管理公司已缴纳保证金的情形，沿海姜堰分公司要求确认双方签订的《房屋租赁合同》已解除及不予返还80万元保证金的诉讼请求，依法应予支持。威京管理公司认为其���明确表示拒绝验收、接收承租区不构成违约，沿海姜堰分公司通知解除合同属违约行为，应双倍返还保证金160万的理由，与事实不符，本院不予支持。关于威京管理公司应否支付给沿海姜堰分公司500万元违约金。第一，《房屋租赁合同》第17－4条虽约定，威京管理公司可按本合同规定沿海姜堰分公司向威京管理公司承担违约责任的相应标准承担违约责任，而合同中约定的沿海姜堰分公司承担违约责任的标准包括双倍返还保证金、承担违约金500万元、承担逾期违约金的计算方法、赔偿损失等多种方式，并未明确约定在威京管理公司无正当理由拒绝对承租区进行验收或拒绝接收承租区达4个月以上的违约情形下即需支付违约金500万元。第二，《房屋租赁合同》第8－1约定威京管理公司的担保为缴纳保证金，并约定当威京管理公司违约时保证金不予返还，沿海姜堰分公司违约时应双倍返还保证金，该保证金的约定具有定金性质，且沿海姜堰分公司、威京管理公司一审中均认可80万元保证金的性质为定金。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”沿海姜堰分公司发出的《解除合同通知书》中已选择适用了定金条款即不予返还保证金80万元，其不可再适用违约金条款。第三，定金既有约束性、惩罚性功能，亦有弥补损失的作用，当守约方的损失超过定金时可主张超出定金部分的损失。沿海姜堰分公司虽称因威京管理公司长期不履行合同，致其商铺长期闲置造成重大经济损失及租金收益降低等损失，但其未提供任何证据予以证实。而依据《房屋租赁合同》的约定，房屋交付的时间为2015年8月15日，约定给予威京管理公司的装修免租期6个月和8个月免租金经营期，如此计算，威京管理公司自2016年10月16日才需开始缴纳租金，且直至一审诉讼期间，沿海姜堰分公司保证的广场开业率尚未达到75%，缴纳租金的时间又顺延至开业率达到75%止。沿海姜堰分公司于2016年9月21日通知解除合同，威京管理公司于2016年10月11日复函同意解除，并要求沿海姜堰分公司将合同所涉承租区域另行招商。故威京管理公司的违约行为并未造成沿海姜堰分公司此期间的租金损失。第四，沿海姜堰分公司未按合同约定保证其商业广场于2016年4月30日正式对外营业且保证对外开业率达到75%，亦存在违约。该违约的法律后果虽为威京管理公司缴纳租金的计租日顺延至开业率达到75%，但威京管理公司承租房屋投资开设影院与商业广场的开业率相辅相成，开业率过低不能吸引足够的人流量，对威京管理公司不能按约接受承租区亦具有一定影响。因此，沿海姜堰分公司在不予返还80万元保证金的情况下，再要求威京管理公司支付500万元违约金，无充分的事实依据和法律依据。综上所述，沿海姜堰分公司、威京管理公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56400元，由沿海姜堰分公司负担46800元，威京管理公司负担9600元（均已交纳）。本判决为终审判决。审判长  陈继元审判员  刘春生审判员  李志霞二〇一八年二月二十六日书记员  周 佳