新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院民 事 判 决 书（2018）新2323民初2553号原告：白文山,男，1962年7月5日生，回族,住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。委托诉讼代理人：杨宏礼，新疆立信律师事务所律师。被告：新疆百事能房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县景华阳光小区******。法定代表人，江营华，经理。委托诉讼代理人：丁大勇，新疆双信律师事务所律师。原告白文山与被告新疆百事能房地产开发有限公司（以下简称百事能公司）房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案，本院于2018年11月20日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月21日公开开庭进行了审理。原告白文山、被告百事能公司的委托诉讼代理人丁大勇到庭参加诉讼。因原告增加诉讼请求，于2019年1月9日公开开庭进行了审理。原告白文山及其委托诉讼代理人杨宏礼，被告百事能公司的委托诉讼代理人丁大勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白文山提出诉讼请求，判令被告支付拆迁款3262081元，利息831830元，合计4794649元。庭审中，原告增加和变更诉讼请求为：1、请求解除原、被告于2014年6月6日签订的拆迁安置补偿协议；2、变更诉讼请求为要求被告赔偿房屋拆迁折价款3155873元，利息831830元。事实与理由：2014年6月6日，原告和被告签订一份房屋征收补偿安置协议书，原告将自有房屋以3962819元评估价给被告开发，被告保证于2015年12月30日前将产权调换的六套安置房交付原告，但截止目前被告只给原告交付三套楼房，剩余几套房屋（商铺）至今未交付。应按评估价3962819元扣减已经交付的三套房屋700738元，现被告还应给原告赔偿折价款3262081元。由于被告存在违约行为，应从2015年12月30日支付逾期利息，利率由法院认定。原告多次找被告协商房屋安置事项，被告不予理睬，现起诉至人民法院，请依法裁判。被告百事能公司辩称，2014年6月6日，原、被告双方签订的房屋征收安置补偿协议是以产权调换形式给原告安置房屋，而不是给付货币形式，原告现按评估价要求被告支付补偿款及利息没有依据；补偿协议签订后，被告公司已经按拆迁协议将过渡安置补偿费及置换费共计800000元支付给原告，也向原告交付了三套房屋；现在财富广场已有可交付的商铺，但商铺不在原告安置协议约定位置，原告约定位置商铺地基已经打好，预计明年可以交工。原告增加诉讼请求已经超过举证期间，按照证据规则34条第三款的规定，当事人增加、变更诉讼请求应该在举证期间届满前提出；双方签订的补偿协议没有完全履行，是因为呼图壁县政府的政策调整，导致相关手续没有完善，到2018年年底各项手续才逐步完善，被告百事能公司不能完全履行合同是不可抗力，不同意解除合同；原告诉求数额计算错误，应当补偿给原告的房子中，原告将其中100㎡一拖一商铺抵押给何正军，原告应当从中扣除被告已经支付给原告的800000元，已经调换给原告的三套房屋价值806316元也应当扣减；原告增加要求解除合同诉讼请求，认为诉求与事实理由没有关联性，原告既主张解除合同，其计算利息的时间与利率均不正确。综上，原告要求全部货币补偿无依据，请求驳回原告诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：1、原告提交房屋征收补偿安置协议书1份，拟证明被告百事能公司需要按照3962819元评估价给原告拆迁补偿款。经质证，被告百事能公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均认可，对证明目的不认可，被告与原告签订的协议是按照3962819元来进行产权置换，而不是给付现金，置换的6套房屋在合同中的第二条、第三条、第十一条有明确约定。本院认证：因被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均认可，本院对原告提交的该组证据的证明效力予以确认。2、原告提交承诺书1份，拟证明被告没有按约定期限履行向原告交付房屋（商铺）的合同义务，鉴于被告一直未能兑现拆迁协议内容，要求补偿内容中的实物置换变更成补偿现金。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均认可，对原告证明目的不认可，该证据无法支持原告将协议内容中的房屋置换变更成货币补偿。本院认证：因被告对该证据的真实性、合法性关联性均认可，本院对该证据的证明效力予以确认。3、被告提交收据2张，拟证明被告按照合同约定给原告支付了拆迁补偿款800000元。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性认可，对关联性不认可，这800000元不是被告支付的安置费补偿款，而是支付的是原告房屋装修的损失，双方签订的协议补偿的是7套房屋（商铺），不是被告说的6套。本院认证：因原告对该证据真实性认可，但提出异议称此800000元不是安置补偿款，本院对该证据的证明效力结合其他证据综合认定。4、被告提交抵押协议书1份，拟证明被告安置给原告100㎡一拖一商铺，原告已经将该房屋抵押给何正军。经质证，原告对该证据的真实性认可，合法性、关联性不认可，该协议为无效协议，在签订该协议时商铺没有建成，抵押物不存在，不符合抵押的法律规定，所以该协议为无效协议。本院认证：原告对该组证据提出异议，经审查，该证据中的抵押物目前仍未建成即抵押物尚不存在，表明抵押合同不成立，该组证据不能证明被告的证明目的，对该组证据的证明效力不予认定。5、被告提交说明1份，拟证明被告已经给原告交付的三套房屋面积及价格，总面积为268.7㎡，总价格为806316元。经质证，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均认可，同意三套房屋价值按806316元计价。本院认证：因原告对该证据无异议，对该证据的证明效力予以确认。依据上述有效证据，并结合双方当事人陈述，本院认定如下事实：房屋征收部门（甲方1）即呼图壁县房屋征收拆迁办公室及房屋征收拆迁实施单位（甲方2）新疆百事能房地产开发有限公司与被征收人（乙方）白文山签订《房屋征收补偿协议书》一份，合同主要内容为：因呼图壁县棚户区改造项目建设需要，呼图壁县人民政府决定征收项目建设范围内的所有房屋，并作出了《房屋征收决定》，对该文件所涉及的所有房屋实施征收。乙方所有的房屋位于该征收决定核准的征收范围内。一、乙方支持甲方建设项目的需要，同意甲方征收位于呼图壁县乌伊西路80号附10号（六街33产区1院1号）的自有房屋一宗。乙方房屋建筑面积为672.5㎡（其中住宅472.5㎡，经营性房屋200㎡，附属房302.5㎡，有证房屋建筑面积为170㎡，无证房屋建筑面积302.5㎡），以上所有房屋评估价值为3800000元，土地面积279.4㎡，评估价值为92481元，另有附属物若干，评估价值60938元，以上评估总价为3962819元。二、征收补偿选择下列第2种方式，1.货币补偿……；2.产权调换：以被征收人房屋评估总价为标准，调换安置建筑面积为672.5㎡的房屋，安置房楼况具体地点面积如下：（1）多层3号楼2单元1层左手面积105.34㎡住宅一套；（2）多层4号楼4单元1层左手面积90.86㎡的住宅一套；（3）多层4号楼4单元2层左手面积90.86㎡的住宅一套；（4）多层4号楼4单元3层左手面积90.86㎡的住宅一套；（5）多层4号楼4单元4层右手面积90.86㎡的住宅一套；（6）商铺200㎡（一拖一）。三、上述产权调换安置房的价格（按楼层调节系数计算）为（1）（2）3038元/㎡，（3）为3058元/㎡，（4）（5）为2889元/㎡，（6）为8800元/㎡，价款共计3162819元。产权调换后，按规定应由甲方补乙方差价款790600元……。六、乙方保证在2014年6月20日前搬迁腾空征收房屋……。七、关于安置补助费：1.选择货币补偿的……。2、选择产权调换的，搬迁过渡期暂定为自乙方实际搬迁之日起的一年，在此期间，由乙方自行解决住房的，甲方按每户每月700元的标准向乙方支付安置补助费，同时支付一次性搬家补助费1000元。两项合计9400元，乙方搬迁之日一次性付清。搬迁过渡期计算至甲方通知交房之日，期间由甲按前款标准支付安置补助费。八、……。九、……。十、甲方保证在2015年12月30日前将产权调换的安置房交付乙方。十一、其他约定事项1.甲方一次性付清安置费、置换费、过渡费等共计800000元之后，乙方承诺在6月20日前交旧房钥匙。2.商铺面积共200㎡为两商铺，每个100㎡（一二楼一拖一），一个门面朝北为乌伊路，一个门朝西为建设路与乌伊路交叉口，两个商铺相连，住宅和商铺面积不能超过±3㎡，相互不补差价。3.甲乙双方约定此合同不能外泄，如乙方违约则按评估价置换房屋。该产协议的落款日期为2014年6月6日，且该协议上甲方1处加盖有新疆百事能房地产开发有限公司合同专用章印章，乙方白文山签名。2014年6月15日，白文山给百事能公司出具一张收据，载明“今收到新疆百事能房地产开发有限公司、房屋拆迁补偿款（财富广场），金额300000元”；2014年6月20日，白文山又给百事能公司出具一张收据，载明“今收到新疆百事能房地产开发有限公司、房屋拆迁补偿款（财富广场），金额500000元”。另查，2017年7月19日，被告百事能公司的法定代表人江营华出具一份承诺，载明“所欠拆迁户白文山商铺一个（100㎡）限期在2017年8月底交付（乌伊路加油站旁）。”再查，庭审中，双方对被告百事能公司已经向原告白文山交付位于呼图壁县学府春天小区33幢1单元301室、18幢4单元401室、21幢3单元401室三套房屋、总价值为806316元均无异议。本院认为：在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案双方当事人争议焦点有三个：第一个争议焦点：原告主张解除合同的请求是否成立。本案中，原、被告自愿签订的房屋拆迁补偿安置协议，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方应按照合同约定履行自己的义务。双方合同约定被告给原告安置补偿六套房屋（商铺），并约定交房时间为2015年12月30日前。但截止起诉之日被告仅交付了其中三套房屋，剩余房屋（商铺）至今未交付。解除合同应当基于双方当事人的约定与法律的规定。就本案而言，双方未约定解除合同的条件，应当适用法定解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为明确表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，被告百事能公司不能完全交付合同约定安置房屋，显属违约，因百事能公司违约导致该协议无法履行，致使合同目的无法实现，百事能公司应当承担相应法律责任。原告主张解除合同，于法的据，本院予以支持。第二个争议焦点：原告主张被告还应给付房屋拆迁折价款3156503元是否成立,即被告已经向原告支付了800000元是否包含在评估总价3962819元中。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同的解除是由于被告百事能公司违约所致，故原告要求被告按安置协议中评估价格给付折价款，合法有据，本院予以支持。现双方对还应给付折价款的金额存在争议。原告称被告还应给付折价款为3156503元，即按房屋评估总价3962819元，扣除已经交付三套房屋的价款806316元，剩余3156503元就是被告应付款项，双方合同第11条进行明确约定，被告已支付的800000元是装修损失，不包含在评估总价3962819元中；被告辩称3962819元中应当扣除三套房屋价款806316元及已经支付的800000元，即被告已支付800000元应包含在3962819元中，并辩称按双方合同第11条约定，这800000元不是装修损失而是安置费、置换费、过渡费。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”之规定，首先，应从合同条款语句通常含义、普通字面含义进行理解。双方合同第11条共有3个小项，其中第1、3小项的内容即“1.甲方一次性付清安置费、置换费、过渡费等共计800000元之后，乙方承诺在6月20日前交旧房钥匙。3.甲乙双方约定此合同不能外泄，如乙方违约则按评估价置换房屋。”，双方对内容理解不一致发生争议。经查明后认为，从字面意思来看，乙方交旧房钥匙的前提是6月20日前甲方一次性支付800000元，且对此约定双方不能外泄，如乙方外泄甲方另行支付这800000元，乙方构成违约，则甲方只按评估价即3962819元置换房屋，这表明，如乙方不外泄此事项，甲方在评估价之外需另行给乙方支付800000元，所以，合同本身字面含义是被告已支付的800000元不包含在评估价3962819元中。其次，从双方履行的行为中即被告分两次向原告支付800000元开出的收据中，载明支付的是房屋拆迁补偿款，而没有写过渡费、置换费字样，这与被告辩称这800000元是9400元过渡费及790600元置换款不相符，综上，被告抗辩已支付的800000元包含在评估总价3962819元之中的意见，本院不予采纳。现原告要求被告给付剩余房屋拆迁折价款3156503元，符合法律规定，本院予以支持。关于被告抗辩原告与何正军签订的抵押协议中100㎡的商铺的折价款，也应当从评估总价款中扣除，因该协议中约定的抵押物即100㎡的商铺尚未建成，即抵押物尚不存在，该协议无法实际履行，故对被告的该项抗辩意见，本院亦不予采纳。第三个争议焦点：原告主张的利息831830元是否成立。因被告百事能公司确实存在逾期交付房屋的违约行为，属于迟延履行，被告应当承担逾期交房的违约责任。原、被告双方并未就迟延履行明确约定违约金或违约责任承担方式，应属于违约金约定不明确，庭审过程中原告也未提供证据证明因被告的违约行为造成其可得利益损失的数额，根据公平原则及诚实信用原则，考虑双方所签合同的性质及合同履行情况，结合本案实际情况，现原告按利息主张违约损失，不违反法律规定，本院予以支持。经查，2016年度银行同期贷款利率一至五年为4.75%，经计算，412318.2元[3156503元×4.75%/年×33个月（2015年12月30日－2018年9月30日）]，对超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告白文山与被告新疆百事能房地产开发有限公司签订于2014年6月6日签订的《房屋征收补偿安置协议书》；二、被告新疆百事能房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告白文山支付房屋拆迁折价款3156503元；三、被告新疆百事能房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告白文山违约损失412318.2元；四、驳回原告白文山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费45158元，减半收取计22579元（申请缓交至执行阶段），由被告新疆百事能房地产开发有限公司负担17675元，由原告白文山自行负担4904元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  鞠凤娟二〇一九年二月十一日书记员  李忠烨